贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10433号原告：沈鹏飞，男，1986年5月23日出生，汉族，住贵州省。被告：贵州云梦置业有限公司，住所地贵州省清镇市职教城乡愁校区安置房一楼。法定代表人：彭成孟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李林，该公司工作人员，特别代理。委托诉讼代理人：卢欣，贵州言闻律师事务所律师，一般代理。原告沈鹏飞与被告贵州云梦置业有限公司（以下简称云梦公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2020年5月6日立案后报请贵阳市中级人民法院指定管辖，贵阳市中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）黔01民辖207号民事裁定书裁定：本案由贵州省贵阳市花溪区人民法院审理。本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，原告申请评估，本案中止审理。后于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告沈鹏飞及被告云梦公司委托诉讼代理人李林、卢欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《云梦小镇商品房定购合同》项下确定的各项义务。2.若被告拒绝履行合同义务，除判令被告返还原告购房款163488元外，同时赔偿原告因此遭受的经济损失（经济损失的主要计算：房产现在的市价-合同确定的价格＝经济损失。依法鉴定“房产现在的市价”之后，再依法确定各项损失的赔偿总额）。3.诉讼费、保全费、鉴定评估费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告和原告解除《云梦小镇商品房定购合同》。2.判令被告返还原告购房款163488元，同时赔偿原告因此遭受的经济损失（经济损失计算：房产现在的市价-合同确定的价格＝经济损失。依法鉴定“房产现在的市价”后，再依法确定各项损失的赔偿总额。）3.本案诉讼费、保全费、各种鉴定和评估费用由被告承担。审理中，原告明确其第二项诉请中的经济损失为261717.39元。事实和理由：2018年3月25日，原告与被告签订《云梦小镇商品房定购合同》，原告支付购房首付款共计163488元，定购被告名下的项目名称为“云梦空间小镇”的位于清镇市，房号（Ｆ4）1-10-2。定购合同的主债务是：当事人根据《云梦小镇商品房定购合同》，依法签订《商品房买卖合同》，但经原告催告，因被告之故，未签买卖合同。2019年11月21日，被告获得《清镇市商品房屋预售许可证》，准予销售本案的诉争房屋。同年12月6日，其通知原告签订《商品房买卖合同》，原告移送相关材料经其审核通过。同月30日，原告至其销售处与被告签订《退销售面积差额申请单》以及《销售合同签约流转单》，被告将标的物的房号确定是Ｆ4-1-10-2，其因其主张标的物的购买价低于其备案价，不与原告签订《商品房买卖合同》。2020年1月8日，经原告多次催告，被告明示在同年春节前与原告签订商品房买卖合同。同月20日，被告明确表示不签订此《商品房买卖合同》，原告依法申请诉前财产保全。同年11日，人民法院裁定保全本案诉争房屋，其房号是Ｆ4-1-10-2。因受新冠肺炎疫情影响，本案诉争房屋于3月4日被查封。同月9日，原告收到《保全结案通知书》，且在法定期内提起诉讼。合同履行应当遵循诚实信用原则，必须遵守国家法律和政策，不能规避约定义务和法定义务，不能损害当事人的合法权益。在订立《云梦小镇商品房定购合同》之时，被告作为专门从事房地产商事活动的完全民事行为能力人，在全国和当地房价波动性持续上涨30余年的情况下，又有原告不停向其释明当地房价上涨且自己是刚需购房，被告可以预见且应当预见：因其不履行合同给被告造成的实际损失和可得利益损失—1、导致原告的大额购房资金，被被告无偿占有、使用、收益两年有余，迫使原告丧失这笔资金的法定孳息和投资收益；2、导致原告不能购买本案诉争房屋，丧失这套房屋固有的增值利益；3、导致原告因信赖被告的商业信誉和契约行为，没有另外购买其他刚需住房，迫使原告须按现行涨价另行购房，增加不必要的购房费用；4、导致原告被动延长租房居住的时间，进而增加租房的刚需成本，支付不必要的租赁费用；5、导致原告因被告违约而维权，产生不必要的诉讼成本以及其他实际损失。从签订定购合同时起算，被告迟延履行合同的主要义务已两年有余，且经原告进行数十次催告，在催告后的合理期限，被告以自己的行为默示不履行，且明示不履行合同主要义务，导致合同目的不能实现，严重损害原告合法权益，且被告不履行合同主要债务，不存在法定免责事由，原告依法催告，被告表示拒绝，都发生在疫情之前，且在疫情结束未履行。被告云梦公司辩称，原告诉请解除合同，是其行使合同解除权的意思自治，我方原则上表示同意。关于原告诉请赔偿经济损失于法无据，本案双方之间的法律关系为商品房预约合同纠纷，法院立案为商品房预售合同纠纷错误，原被告双方至今未缔结商品房本约合同，目前处于商品房预约合同阶段，原告第二项请求从其损失来看是一种期待利益，只有在违反本约合同的情况下才存在期待利益损失，作为商品房预约合同纠纷，不能适用商品房预售合同或销售合同等有关法律规定，故原告要求赔偿损失没有依据，购房款我方同意退还。本院经审理认定事实如下：被告系位于清镇市云梦空间小镇（ＥＦＧ区）项目商品房开发建设单位。2018年3月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《云梦小镇商品房定购合同》，载明原告定购云梦小镇F4-1003号房屋，建筑面积142.76平方米，单价3800元每平方米，房款542488元；付款方式为银行按揭付款，乙方须于签订本合同七日内，即2018年3月25日前付清不少于总房款50%的房屋首付款，共计人民币163488元，所交付的购房定金自动冲抵首付款，剩余房款379000元通过银行按揭支付，乙方应于签订正式的《商品房买卖合同》后五日内提交办理银行按揭所需的相关资料。合同第五条第1款约定乙方对上述定购房屋的坐落地点、房号、建筑面积、合同单价已作了充分了解并自愿定购。第4条约定本定购合同中的房价款仅为房屋价款本身，不含其他相关税费。2018年3月25日，原告向被告支付了房款163488元。2019年11月21日，被告取得云梦空间小镇（EFG区）F1-F4栋的商品房屋预售许可证。F4-1-10-2号房屋预售备案价为5278.35元/平方米。因原、被告签订的定购合同约定的房屋单价低于合同预售备案价，无法办理网签，故双方未签订《商品房买卖合同》。原告遂诉至法院。审理中，双方均认可涉案房屋房号由Ｆ4-1-10-3变更为Ｆ4-1-10-2。原告向本院申请对涉案房屋现在的市场价格进行评估，经本院委托后，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司于2020年11月4日向本院出具《房地产估价报告》，载明位于贵州省房屋面积为142.47平方米，于2020年9月23日的市场价值为803103元，单价为5637元／平方米。原告支付评估费4000元。另，原告向贵州省清镇市人民法院申请诉前财产保全。贵州省清镇市人民法院做出（2020）黔0181财保166号民事裁定书裁定对被告开发项目名称为云梦空间小镇的位于清镇市房屋一套（其房号是（Ｆ4）1-10-2）采取保全措施（查封不动产的期限为三年），并于2020年1月27日查封了前述房产（查封时间为2020年1月27日至2023年1月26日）。原告缴纳申请费3232元。上述事实，有当事人陈述、云梦小镇商品房定购合同、清镇市商品房屋预售许可证、贵州云梦置业有限公司和清镇市房地产开发科出具的情况说明、《房地产估价报告》等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《云梦小镇商品房定购合同》，约定了涉案房屋的坐落、价款、付款方式等，并约定之后双方订立正式的商品房买卖合同，该合同具备预约合同的性质。商品房买卖预约合同生效后，双方未签订正式的商品房买卖合同，主要原因系涉案房屋预售备案单价高于双方预约合同约定的单价，导致原告合同目的不能实现，现原告要求解除该预约合同，退还已付购房款，被告亦表示同意，故双方签订的《云梦小镇商品房定购合同》解除，被告应退还原告已付购房款163488元。被告作为开发商在未取得商品房预售许可的情况下对案涉房屋进行定购，其在与原告签订《云梦小镇商品房定购合同》的时候就应能预料到在定购阶段确定单价可能造成的不利后果，但却在《云梦小镇商品房定购合同》中约定了单价和总价，并收取了首付款，最终因合同约定价格低于备案价无法签订《商品房买卖合同》，应由被告承担违约责任。被告辩称原告存在逾期支付房款的行为，双方虽然约定原告需要在2018年3月25日前支付50%的房屋首付款，但同时约定支付首付款的金额和剩余款项通过银行按揭贷款支付，且原告仅需在签订《商品房买卖合同》后五日内提交办理贷款所需的手续，原告已经按照约定缴纳了首付款163488元，不存在违约行为，故被告的该项辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，因不能签订商品房买卖合同，原告丧失了该预约合同若被正当履行所能够获得的正当利益，因《云梦小镇商品房定购合同》明确约定了单价和总价，案涉房屋取得预售许可后的市场价值与《云梦小镇商品房定购合同》的总价的价差即为原告可获得的利益。根据评估报告载明案涉房屋于2020年9月23日的市场价值为单价5637元/平方米，预约合同约定房屋单价为3800元/平方米，预购面积为142.76平方米，总差额为262250.12元。原告实际主张261717.39元，本院从其自愿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告沈鹏飞与被告贵州云梦置业有限公司于2018年3月5日签订的《云梦小镇商品房定购合同》；二、被告贵州云梦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈鹏飞已付购房款163488元；三、被告贵州云梦置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈鹏飞损失261717.39元；四、驳回原告沈鹏飞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1785元（已减半收取）、评估费4000元、保全费3232元，合计9017元，由被告贵州云梦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 李艳阳二〇二一年三月十八日法官助理 王 丽书 记 员 刘怡鸿