广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0305民初11120号 原告：陈文河，男，汉族，1969年9月1日出生，身份证住址广东省丰顺县。 委托诉讼代理人：刘锋，广东诚于信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，广东诚于信律师事务所实习律师。 被告：周俊涛，男，汉族，1968年1月5日出生，身份证住址河南省淅川县。 委托诉讼代理人：吴超华，广东今见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林翠眉，广东今见律师事务所律师。 原告陈文河与被告周俊涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，于2020年8月18日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘锋、张伟，被告委托诉讼代理人吴超华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租赁保证金14100元及装修复原押金3万元；2、被告退还原告多付的租金129000元；3、被告向原告支付资金占用期间的利息606.57元（以173100元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算，自2019年3月31日起计算至被告付清之日止，现暂计至2019年11月15日为：173100元×4.35%÷360天×229天＝606.57元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为，被告返还原告商铺转让费13万元。事实和理由：2014年3月23日，被告将其承租的位于深圳市南山区屋（整栋）转租给原告，双方签订了《商铺转租合同》，合同约定租赁合同期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止，实行月租制，租金14100元／月；并约定在双方签订合同时，原告向被告交纳租赁保证金14100元，合同终止后，被告退还给原告。另外，双方约定该商铺1-2层的转让费为13万元，由原告支付给被告。合同签订后，原告分别于2014年3月23日及2016年8月6日向被告支付了商铺转让费13万元及租赁保证金14100元。因原告租用该商铺主要目的系用于商业经营活动，故经被告同意后，原告自行对该商铺进行装修，并于2014年3月31日向被告支付了装修复原押金3万元，被告向原告出具了收条并承诺在合同期满并由原告修复原样后，被告退回该笔押金给原告。从2018年1月份起，经双方协商一致，商铺租金已涨至16500元／月，原告同意后继续占有并使用该商铺进行经营活动。截至2018年10月1日，出租人方汉光告知原告其与被告的租赁合同已到期，要求原告立即搬离或向其支付租金38000元／月。因原告事先不知道此事，且商铺尚在经营使用中，原告无奈之下向出租人支付了2018年10月份的租金38000元。截至2019年3月31日，原告分别向出租人支付了2018年10月至2019年3月的房租共计228000元。原告与被告在2018年1月份起约定的租金为16500元／月，原告已替被告向出租人多支付租金129000元。现原告与被告签订的《商铺转租合同》因无效已提前于2018年10月1日终止，被告仍应向原告返还租赁保证金14100元及装修复原押金3万元，被告还需向原告返还转让费13万元。 被告辩称，一、《商铺转租合同》到期后，原告拒绝与被告履行交接手续，特别是原告更改了房屋结构，没有恢复原状，导致被告无法与出租方办理交接手续，故被告未返还原告租赁保证金是合理的；二、双方签订《商铺转租合同》时向被告提出，需打掉二楼两个房间的墙体及三楼部分墙体，在合同期满后原告需修复原样，被告才退还装修复原押金3万元。原告并未依约将涉案房屋修复原样，被告无需返还该3万元；三、因涉案房屋无建设工程规划许可证或相关产权证明，《商铺转租合同》应属无效；四、从被告与一手房东李乃红签订的合同及原告与被告签订的合同来看，中间间隔4个半月，在该4个半月中，被告确实对涉案房屋一、二楼进行了大量的装修、改建、扩建，该13万元转让费确实是被告被告对涉案房屋投入的配套设施费用。 双方当事人均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院经审理，认定事实如下： 2014年3月23日，原告（承租方、乙方）与被告（周俊涛、甲方）签订了《商铺转租合同》，约定乙方承租甲方场地（商铺）用于商业经营活动，租赁场地位于深圳市南山区（整栋楼房）；经营范围为餐饮；租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止；月租金14100元，每月5号前支付当月租金，逾期每日收取0.3%的滞纳金。签订本合同时，乙方应向甲方交纳租赁保证金14100元，合同终止后，甲方在扣除乙方应交纳的各项费用后，退还余额给乙方。补充协议约定，本商铺1-2层转让费为13万元，甲方配合乙方办理房屋租赁合同事宜，并把1-2层和房东的房屋租赁合同转让给乙方；合同期内3年后，递增不能超过10%。 2014年3月23日，被告出具《收条》，载明“今收到陈文河关于南山区桃源街道平山村144号1-2层商铺转让费13万元。”2014年3月31日，被告出具《收条》，载明“今收到陈文河押金3万元，此押金作为陈文河租赁桃源街道平山村144号商铺原始装修复原所用，商铺二楼原始墙体建筑面积15.5×2.5平方米（两个房间），三楼墙体2.5×2.5平方米，合同期满后修复原样，合同甲方退回押金，否则不予退还。”2016年8月6日，被告出具《收条》，载明“今收到陈文河关于平山村144号（整栋）房屋押金14100元。” 原告提交了《房屋租赁凭证》，该租赁凭证载明，房屋坐落地址在深圳市南山区，出租人方汉光，承租人陈文河，租赁面积88平方米，租赁期限自2014年4月1日至2019年3月30日。原告用于证明涉案房屋一手房东是方汉光，其中2-4层没有办理租赁登记。被告对真实性、合法性、关联性均不予确认，登记地址与原、被告签订的租赁房屋地址不一致。 被告提交了2013年11月6日，被告（承租方、乙方）与案外人李乃红（出租方、甲方）签订的《房屋租赁合同》，约定甲方愿意将平山村144号租给乙方作经营、居住使用，期限自2013年11月6日至2018年11月5日，第四年起，每月递增按当时租金实价（每月不低于1000元），期满后，可根据情况双方协商续租，在同等条件下乙方优先租用。租金每月1万元，押金15000元。甲方以完整的水、电等设施交给乙方使用，租期内如有损坏应由乙方负责维修，终止租期时乙方应按原形交回甲方，验收合格后退回押金。原告对真实性确认，对关联性有异议，因涉案房屋已另行出租给他人，出租方并没有要求原告恢复原状，业主也未要求被告恢复原状，且房东已将被告的押金退还给被告，原告认为出租方与被告的租赁合同已履行完毕。 审理中，本院向深圳市南山区规划土地监察局调取了涉案房屋的违法建筑申报资料，深圳市南山区规划土地监察局向本院提供了涉案房屋的申报资料，显示南山区桃源街道平山社区144号，楼层1-6层，申报日期2010年1月29日，申报人李毅，配偶方汉光。原告确认真实性，认可涉案租赁合同无效。被告确认真实性。 以上事实，有《商铺转租合同》、收条、建行的个人活期账户交易明细、《房屋租赁合同》、违法建筑申报资料等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，经本院调查取证的违法建筑申报资料可知，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证及临时建筑批准手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案中原、被告签订的《商铺转租合同》无效。因《商铺转租合同》无效，被告收取原告的租赁保证金无法律依据，该租赁保证金应退还原告。 关于装修复原押金。被告认为原告在合同期满后未将涉案房屋恢复原状，该押金不应退还。本院认为，因涉案合同无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，如果被告认为原告未将涉案房屋恢复原状，给被告造成了损失，被告可举证证明具体的损失金额，向原告主张该损失。被告依据无效的《商铺转租合同》收取原告押金，无法律依据，该押金应退还原告。 关于原告主张的转让费13万元。本院认为所谓转让费系双方当事人对涉案房屋在租赁期限内所能产生价值或者收益的综合判断，符合市场价值的预期，原、被告签订的《商铺转租合同》约定租赁期限五年，原告实际使用涉案房屋已满五年，原告已实际获益，无权再要求被告退还该13万元转让费。 关于利息。因涉案合同无效，被告应退还原告租赁保证金及押金，被告未及时退还，应承担原告相应的利息损失。原告主张从2019年3月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起，本院将利息计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。计算利息的基数应为14100元+3万元=44100元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告周俊涛应于本判决生效之日起十日内向原告陈文河返还租赁保证金14100元、装修复原押金3万元及利息（利息以44100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年3月31日起计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至款项实际付清之日止）； 二、驳回原告陈文河的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1887.07元，由原告负担1401.07元，被告负担486元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  程胜亮 二〇二一年三月二日 书记员  伍小丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。