四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初6034号 原告（执行案外人）：梁志春，男，1982年5月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：夏禹，四川贤博律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市青羊区金河路59号尊城国际1栋1单元4层、5层。 主要负责人：林华喆，总经理。 委托诉讼代理人：陈霞，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳玲，国浩律师（成都）事务所律师。 被告（被执行人）：恩比贝克飞虹汽车零部件（四川）有限公司，住所地四川省遂宁市××工业园××路××号。 法定代表人：谢云学，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲智，四川广略律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川中胜实业集团有限公司，住所地四川省遂宁市××工业园××路16号。 法定代表人：谢荣芳，董事长。 委托诉讼代理人：闫庆龙，男，1994年4月11日出生，汉族，系公司职工。 被告（被执行人）：周胜敏，男，1956年5月6日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告（被执行人）：谢荣芳，女，1955年4月2日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被告（被执行人）：周世坤，男，1983年5月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被告（被执行人）：赵婧，女，1984年1月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区 第三人（原申请执行人）：中信银行股份有限公司成都分行，四川省成都市高新区天府大道北段1480号拉.德方斯大厦。 主要负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：陈霞，国浩律师（成都）事务所律师。 原告梁志春与被告中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称信达四川分公司）、恩比贝克飞虹汽车零部件(四川)有限公司（以下简称飞虹零件公司）、四川中胜实业集团有限公司（以下简称中胜实业公司）、周胜敏、谢荣芳、周世坤、赵婧、第三人中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信成都分行）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告梁志春及其委托诉讼代理人夏禹、被告信达四川分公司的委托诉讼代理人陈霞、李琳玲、被告飞虹零件公司的委托诉讼代理人蒲智、被告中胜实业公司的委托诉讼代理人闫庆龙、第三人中信成都分行的委托诉讼代理人陈霞到庭参加诉讼。被告周胜敏、谢荣芳、周世坤、赵婧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 梁志春向本院提出诉讼请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2020）川01执异683号执行裁定；2.解除四川省成都市中级人民法院（2018）川01执935号执行裁定对梁志春所有登记在飞虹零件公司名下的位于四川省遂宁市××工业园××路××号××房当中食堂的查封（该食堂面积1606.18平方米，房产证号：遂宁市房权证城区字第Ａ××9号，国土使用证：00701号）；3.停止对上述查封房屋的执行。事实和理由：四川省成都市中级人民法院（2018）川01执935号执行裁定查封登记在飞虹零件公司名下位于四川省遂宁市××工业园××路××号××房当中的食堂，梁志春已经在2016年7月5日与飞虹零件公司签订《房屋买卖合同书》，出资购买案涉房屋，合同约定价款510万元，首付款50万元，飞虹零件公司在收到首付款15日内交房给梁志春，交房的第二日支付100万元，2017年7月4日到7日三日内付购房款120万元，2018年7月4日到7日三日内付购房款120万元，2019年7月4日到11日五日完成过户登记后付清余款120万元。飞虹零件公司在2016年7月5日已将案涉房屋交付给梁志春使用至今，梁志春是合法的权利人。合同签订后，梁志春按照约定支付了50万元首付款，2016年7月18日按约定支付了购房款100万元，2017年8月10日支付了购房款120万元，总共支付了购房款270万元。2017年12月，梁志春获悉案涉房屋因为飞虹零件公司对外欠债引发诉讼，被人民法院查封。经查实，飞虹零件公司在没有经过梁志春同意的情况下，于2017年1月将案涉房屋用于在中信成都分行抵押贷款。因案涉房屋设立抵押登记，又被法院查封且进入执行程序，以至于无法完成过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定，梁志春购买案涉房屋和实际占有在法院查封前，梁志春已经支付大部分购房款，因行使不安抗辩权才没有继续支付购房款，但愿意将剩余购房款交付给法院执行，没有办理过户不是梁志春的原因。因此，梁志春有足够的事实、理由和法律依据排除执行。 信达四川分公司辩称，一、信达四川分公司有权向法院申请对案涉房屋采取查封措施，现未对案涉房屋实体权利进行处分，本案不属于执行异议之诉审查范围。根据遂宁市不动产登记中心的查询情况，成都市中级人民法院对案涉房屋的查封为轮候查封，尚未产生查封效力。二、原债权人中信成都分行对案涉房屋从2014年6月4日起即享有抵押权且未中断，梁志春签订购房合同时未取得抵押权人的同意，具有过错，不能排除执行。三、梁志春不具备执行异议和复议规定第二十八条的适用前提和要件。执行异议和复议规定第二十七条规定担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除，只有在商品房消费者购买的房屋满足居住生存权时才能够排除抵押权的执行，梁志春购买案涉房屋不是用于居住，签订合同又有过错，也不符合非因买受人自身原因未办理过户登记及支付全部价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。梁志春的诉讼请求没有任何依据，请求依法予以驳回。 飞虹零件公司辩称，本案应适用执行异议和复议规定第二十七条规定，应当驳回梁志春的诉讼请求。梁志春虽然购买了案涉房屋并支付了部分房款，但没有办理预告登记和过户登记，中信成都分行办理了抵押登记，除了司法解释另有规定的外，购房人不能排除强制执行。司法解释规定的能够排除强制执行的是消费购房人，梁志春是一般购房人，不能适用执行异议和复议规定第二十八条的规定。 中胜实业公司辩称，梁志春的权利不能排除强制执行。 中信成都分行述称，意见同信达四川分公司。 周胜敏、谢荣芳、周世坤、赵婧未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人交换证据并质证。对无争议的证据房屋登记信息、最高额抵押合同、他项权证、房屋所有权证、国有土地使用证、公证书、执行证书、核实函、不动产登记证明、执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：梁志春提交的房屋买卖合同和测绘图，分别是书证原件和档案材料，信达四川分公司的异议在于合同的效力，属于法律评价范围，与事实无关，可作为证据采纳，证明事实以书证记载为准；委托书、银行交易明细和收据，均属书证原件，信达四川分公司虽有异议，但没有足以反驳的理由，收据与银行交易明细可相互印证，能够确定真实，可作为证据采纳；移交清单，移交人、接收人处均无人签字，真实性无法确认，不作为证据采纳。信达四川分公司提交的房地产抵押估价报告，是抵押合同双方为订立抵押合同的准备，与案件没有关联性，不作为证据采纳；说明和证明，不作为证据采纳的理由同估价报告；承诺函，增加的抵押物与案涉房屋无关，不应作为证据采纳；水电气费交纳信息，因包括案涉房屋在内的水电气户头为总表，交纳的主体与使用情况之间不具有必然关联，不作为证据采纳。 根据以上采纳的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：本院根据已经发生效力的四川省成都市律政公证处（2017）川律公证内经字第25925-25931号公证书和（2018）川律公证执字第55号执行证书，受理了执行申请执行人中信成都分行与被执行人周胜敏、谢荣芳、周世坤、赵婧、中胜实业公司、飞虹零件公司借款合同、抵押合同、保证合同执行案，执行案号（2018）川01执935号，执行程序中，本院于2018年6月28日作出（2018）川01执935号执行裁定和（2018）川01执935号之一协助执行通知书，对飞虹零件公司位于遂宁市××工业园××路××号××栋房屋及国有土地使用权进行了轮候查封，案涉房屋在查封范围内。案涉房屋为申请执行的金钱债权的抵押物，执行证书明确中信成都分行对抵押物拍卖、变卖或折价所得价款有优先受偿权。首查封法院遂宁市船山区人民法院根据梁志春的保全申请对案涉房屋进行的诉前保全，现已解除保全措施，本院的查封轮为首查封。梁志春以案涉房屋已在被查封前由其购买为由提出案外人异议，本院审查后于2020年9月11日作出（2020）川01执异683号执行裁定，驳回梁志春的异议申请。梁志春不服裁定提起诉讼。 为担保中信成都分行与飞虹零件公司一定期限内连续发生的多笔债务履行，2014年6月4日，该双方签订《最高额抵押合同》约定飞虹零件公司以自己所有的位于遂宁市××工业园××路××号包括案涉房屋在内的13栋不动产设置抵押，债权为2014年6月4日至2017年6月4日产生的系列债权，最高额限度人民币6600万元。合同签订后于2014年6月13日办理抵押登记。2016年2月1日，该双方第二次签订《最高额抵押合同》约定飞虹零件公司以前述13栋不动产设置抵押，担保2015年6月12日至2018年6月12日期间产生的系列债权，最高额限度人民币6600万元。合同签订后于2015年6月12日办理抵押登记。2017年12月25日，该双方第三次签订《最高额抵押合同》约定飞虹零件公司以自己所有的位于遂宁市××工业园××路包括案涉房屋在内的9栋不动产设置抵押，担保2015年6月12日至2018年6月12日期间产生的最高额度6168万元的债务。第三次签订的《最高额抵押合同》经四川省成都市律政公证处公证后作出（2017）川律公证内经字第25926号公证书，赋予强制执行效力。合同签订后于2017年12月28日办理抵押登记。 案涉房屋由飞虹零件公司在出让的工业用地上修建，用途为食堂，建筑面积1606.18平方米，占用土地使用权面积2447.83平方米，房屋建好后，飞虹零件公司已经办理物权登记。2016年7月5日，甲方飞虹零件公司与乙方梁志春签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将案涉房屋出卖给乙方，合同价款510万元；合同签订后乙方支付定金50万元，定金汇入周胜敏个人在工行遂宁分行尾号2828账户；甲方15天内交房给乙方，交房第二天乙方付款100万元，2017年7月4日到7日三日内付款120万元，2018年7月4日到7日三日内付款120万元，2019年7月4日到11日五日内办理过户手续之日一次性付清剩余房款120万元；合同中还对违约责任、合同解除等其他事项进行了约定。2017年6月23日，飞虹零件公司向梁志春出具委托书，要求将剩余房款支付至周晓琼个人在建行遂宁市分行尾号3514账户，将水电费、购房产生的月利息及购房剩余价款转至周晓琼在建行遂宁市分行尾号3614账户。2016年7月5日，胡雪英向周胜敏工行尾号2828账户转账50万元，附言“购恩比贝克飞虹汽车零部件（四川）有限公司”；2016年7月18，胡雪英再次向前述账户转账100万元，附言“购恩比贝克（食堂房一栋）首付款”；2017年7月6日，梁志春向周晓琼建行尾号3614账户转账50万元，他人代梁志春向周晓琼建行尾号3614账户转账70万元，注明“代梁志春付恩比贝克购房款”。飞虹零件公司收款后向梁志春出具收据，合计付款270万元。飞虹零件公司已按照合同约定将案涉房屋交付给梁志春，目前案涉房屋由梁志春作经营场所使用。 因中信成都分行将债权转让给信达四川分公司，经信达四川分公司申请，本院2019年5月16日作出（2019）川01执异852号执行裁定，将（2018）川01执935号执行案件的申请执行人由中信成都分行变更为信达四川分公司。 本院认为，与案件有关的买卖、抵押等法律行为和法律事实均发生在民法典施行之前，除法律、司法解释另有规定的外，应当适用当时的法律和司法解释。根据双方的主张，本案的争议焦点为：梁志春是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能否排除人民法院强制执行。 就实体权益而言。因案涉房屋仍登记在飞虹零件公司名下，梁志春以基于合同享有物权期待权为由提出异议。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”买卖合同是物权变动的原因，购买的方式取得物权，前提是有转让物权的合同，其次是全面适当履行合同。梁志春与飞虹零件公司签订的房屋买卖合同经平等协商签订，等价有偿，应属真实意思表示，合同内容没有法定的无效情形。该双方建立买卖合同关系，订立的合同依法成立并生效。但买卖合同的标的物为尚处于抵押期间的抵押物，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”飞虹零件公司转让抵押财产未经抵押权人中信成都分行同意，梁志春也没有代为清偿对应的债务，抵押物过户登记在法律上履行不能。买卖合同为出卖人设定负担义务，梁志春享有买卖合同约定的债权权利；物权转移是处分行为，处分行为因抵押未涤除不能履行，梁志春无法只通过买卖合同履行取得物权，因抵押登记具有公示效力，此种标的物限制导致无法取得物权属于合同当事人自身的风险。梁志春还存在未按合同约定履行付款义务的事实，虽然梁志春提出不安抗辩权主张，不安抗辩权的确是合同义务人可暂停履行合同义务的法定事由，但合同标的物是抵押物且转让未经抵押权人同意的事实决定了梁志春依法应当向抵押权人代为清偿债务以涤除抵押权，梁志春不能对飞虹零件公司主张不安抗辩权。 就排除执行而言。排除执行实际是对执行债权和异议实体权益位阶优先性的比较，且这种优先性不能通过优先受偿或参与分配解决。信达四川分公司的执行依据是赋予强制执行效力的公证债权文书，执行依据已经确定信达四川分公司对案涉房屋享有抵押权，人民法院对案涉房屋的执行是为实现担保物权，对案涉房屋的处置不属于普通金钱债权的执行。担保物权为定限物权，定限物权优先于作为完全物权的所有权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立了建设工程价款优先受偿权优先于担保物权，作为消费者的商品房买受人的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权。但建设工程价款优先受偿的性质决定只在受偿顺位上的优先，但不能排除对抵押物的处置。真正能排除实现担保物权的执行，只有作为消费者的商品房买受人的物权期待权，其蕴含的法律价值和正义在于生存权优先于财产权。执行异议和复议规定第二十九条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条均再次规定了这种权利保护顺位的要求。执行异议和复议规定第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中但书部分的例外就是作为消费者的商品房买受人的物权期待权，梁志春购买案涉房屋用于经营需要，明显不符合消费者物权期待权保护的条件，应按照物权优先于债权的基本规则，不能适用执行异议和复议规定第二十八条规定的条件排除强制执行。 至于梁志春主张抵押无效和公证处不能对抵押合同赋予强制执行效力，均是对执行依据提出的异议，根据《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条第一款、第三款规定，“有下列情形之一的，债权人、利害关系人可以就公证债权文书涉及的民事权利义务争议直接向有管辖权的人民法院提起诉讼：（一）公证债权文书载明的民事权利义务关系与事实不符；（二）经公证的债权文书具有法律规定的无效、可撤销等情形。”“利害关系人提起诉讼，不影响人民法院对公证债权文书的执行。利害关系人提供充分、有效的担保，请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；债权人提供充分、有效的担保，请求继续执行的，应当继续执行。”梁志春对公证债权文书载明的抵押权的异议，不能在案外人异议之诉中审理，也不能停止公证债权文书的执行，除非提供相应担保，对该争议梁志春可通过法定途径予以主张。 综上，梁志春对案涉房屋享有的合同债权请求权不能排除实现担保物权的强制执行，其诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回梁志春的诉讼请求。 案件受理费47500元，由梁志春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判长 唐 健 审 判员 孙 睿 人民陪审员 裴幼池 二〇二一年三月十五日 书 记 员 朱 娅