广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂03民终70号 上诉人（原审被告）：桂林金林酒店管理有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县八里街开发区八里四路与川东五路交叉东南角彰泰·峰誉5幢1单元I-50号商铺，统一社会信用代码：91450322MA5L9Y349K。 法定代表人：肖配，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张青柳，广西五和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司，住所地:广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道路段桂林奥林匹克花园销售中心。统一社会信用代码：914503227399526083。 法定代表人:康长忆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张韩，广西君美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王爱霞，女，汉族，1964年11月8日生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：芦冬萍，广西银杉律师事务所律师。 上诉人桂林金林酒店管理有限公司（以下简称金林酒店）、上诉人桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）因与被上诉人王爱霞商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金林公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2386号民事判决第一项，并依法改判；二、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人支付的25000元作为购房定金不是事实，被上诉人要求返还无事实和法律依据。25000元不是底座购房款的定金，是为了获得优惠折扣而支付的团购定金，双方已确认不计算在购房款内。二、一审法院不尊重案件事实，仅凭金林酒店开具的收据认定是购房定金，没有按实质的法律关系来审理，判决返还该款是无事实和法律依据。三、一审法院认定上诉人提交的证据《桂林奥林匹克花园签约确认单》真实性和合法性，对该证据载明的内容却不予采信，有违证据规则法律的规定。四、若被上诉人要求退还25000元的理由成立，依据诚实信用原则，被上诉人则要向上诉人补交70000元的房屋原价款。 世纪家园公司辩称，同意金林公司上诉请求和上诉理由。 王爱霞辩称，一、关于25000元的性质。二上诉人认为25000元是属于优惠充值才有的购房资格，但商品房买卖合同单独提前设定购房门槛是没有法律依据的。金林酒店并未举证其向购房者明确告知该25000元不是购房定金、不是购房款。一审认定该款项性质为购房定金正确。二、关于世纪家园公司是否要承担责任。被上诉人在奥林匹克售楼部购买房屋，置业顾问自称是奥林匹克的员工，款项交付均在售楼部进行，世纪家园公司以其行为表明允许并接受金林酒店代理其销售房屋的行为，并应承担代理行为产生的法律后果。三、关于超范围的问题。被上诉人在一审中向法院撤回了其中6万多元关于装修款的部分，被上诉人再向法院陈述诉讼请求的时候，开始起算资金占用费的时间。 世纪家园公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2386号民事判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、讼争的25000元系被上诉人为了获得售房折抵优惠支付的对价，被上诉人也实际享受了购房折抵优惠，该款并非不当得利，被上诉人无权要求返还该款项。二、金林酒店与上诉人之间不构成表见代理，不应承担连带责任。三、一审判决超出被上诉人的诉请。关于资金占用费的计算时间节点，被上诉人的诉请是从2018年9月30日计算至清偿完毕之日止，而一审判决却从2019年8月5日起算资金占用费。 金林酒店辩称，同意世纪家园公司上诉请求和上诉理由。 王爱霞辩称，与上述答辩意见一致。 王爱霞向一审法院起诉请求：一、判令被告金林酒店退还原告王爱霞98585元，资金占用费8391元（以98585元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算，从2018年9月30日起至清偿完毕之日止，暂计至2020年7月15日）；二、判令被告世纪家园公司对第一项承担连带偿还责任；三、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为“判令被告金林酒店退还原告王爱霞88585元，资金占用费7722元（以88585元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算，从2018年9月30日起至清偿完毕之日止，暂计至2020年7月15日）” 一审法院认定事实：2018年5月18日，被告世纪家园公司与被告金林酒店签订《桂林奥林匹克公寓项目包销协议书》，由被告金林酒店对被告世纪家园公司开发建设的桂林奥林匹克13#地块2栋2—6层公寓房屋进行销售代理，合同期限自2018年5月20日至2018年11月30日，2018年7月20日，被告金林酒店的置业顾问向原告填写商铺2-5-6的《置业计划表》，该表载明：建筑面积单价（以现场执行价格为准）：7484.33元，总价：317261元，优惠折扣：（2.5万享原总价减7万）×0.99，折后建筑面积单价：5774.66元，折后总价244788元。精装1500元/㎡，1500×42.39=63585元。原告于当日向金林酒店支付20000元。2018年8月4日，原告向售房置业顾问签订《签约确认单》，确认单上载明已付款10000元，签约当天应付224544元。2018年8月4日，原告与被告世纪家园公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告世纪家园公司开发的桂林市临桂区临桂镇世纪东路41号桂林奥林匹克花园13#地块2幢5层06号房，按套内建筑面积计算，单价为7159.46元/㎡，总金额234544元。同日，原告与被告金林酒店签订《物业委托经营管理合同书》。2018年8月4日，原告向被告金林酒店支付48585元，向被告世纪家园公司支付227380元，被告金林酒店于当日出具收到原告交来奥林匹克花园金林巴塞公寓2#5-6号房定金25000元的收据，被告世纪家园公司于当日向原告开具234544元的购房发票。2018年9月29日，原告向被告金林酒店支付装修款30000元。庭审中，被告世纪家园公司表示未委托被告金林酒店收取购房定金，对被告金林酒店收取定金一事不知晓。诉讼中，原告自愿撤回要求被告返回装修款63585元及其资金占用费的起诉，经该院释明，原告表示如法院查明案涉定金为购房合同的构成部分，其要求依照合同要求被告金林酒店返还定金25000元并支付资金占用费，被告世纪家园公司承担连带责任。 一审法院认为，原告自愿撤回要求被告金林酒店返还装修款63,585元及其资金占用费的起诉，是其真实意思表示，符合法律规定，该院予以准许并另行制作裁定书。本案的争议焦点为：一、被告金林酒店是否应当返还原告25,000元并支付资金占用费；二、被告世纪家园公司是否应当承担连带责任。 关于焦点一 被告金林酒店2018年8月4日收取原告王爱霞25000元，其出具给原告的收据中已明确注明为“交来奥林匹克花园金林巴塞公寓2#5-6号房定金”，该院对该25000元为购房定金性质予以认定。原告与被告世纪家园公司已签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，原告亦按《商品房买卖合同》约定支付了购房款，原告所付定金已成为《商品房买卖合同》的构成部分。原、被告之间的纠纷性质实际为商品房预售合同纠纷，原告经该院释明，要求按法院实际查明的案由进行审理，故该院将本案定性为商品房预售合同纠纷进行审理。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”虽然被告世纪家园公司否认委托被告金林酒店代收原告购房定金，事后亦未予追认，但被告金林酒店代理被告世纪家园公司在被告世纪家园公司房产销售部门对案涉房产进行销售，原告作为消费者，有理由相信被告金林酒店收取其定金25000元的行为系代理被告世纪家园公司的收取行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告与被告世纪家园公司签订《商品房买卖合同》后，其所支付的定金25000元依照法律规定本应抵作购房价款，但因被告金林酒店未将该定金给付世纪家园公司，原告按照《商品房买卖合同》约定另行向世纪家园公司足额支付了购房款234544元，被告金林酒店实际多收原告购房款25000元，原告要求多收房款实际占用人被告金林酒店退还多收房款25000元并支付资金占用费的理由成立，但其资金占用费应从2018年8月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告世纪家园公司作为房产销售委托方，对被告金林酒店多收原告25000元购房款存在过错，原告要求被告世纪家园公司对被告金林酒店退还多收购房款、支付资金占用费承担连带偿还责任的诉讼请求理由成立，该院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决：一、被告桂林金林酒店管理有限公司退还原告王爱霞购房款25000元并支付资金占用费（以25000元为基数，从2018年8月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务清偿之日止）；二、被告桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司对第一判项债务负连带清偿责任。案件受理费425元，由被告桂林金林酒店管理有限公司、桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司负担；保全费1055元，由原告王爱霞负担808元，被告桂林金林酒店管理有限公司、桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司负担247元。 二审期间，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人举证质证。上诉人金林公司提交了以下证据：一、《“奥林匹克公园巴塞公寓”商品房定购书》，证明2018年7月20日，王爱霞与金林酒店达成桂林奥林匹克花园巴塞公寓2-5-6号房购买意向，对相关房屋面积、优惠前总价、优惠后总价作了约定，对2.5万元作为团购定金的性质、不得冲抵房款或装修款、商品房定购书何时终止亦有明确约定；二、《优惠审批确认单》，证明王爱霞确认用2.5万元购买原总价减7万元的优惠额度。上诉人世纪家园公司质证意见，对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。被上诉人王爱霞质证意见，认可两份证据上的签名，对优惠审批确认单有印象，对商品房定购书没有印象。上诉人世纪家园公司提交了以下证据：一、桂林奥林匹克花园13#地块2栋2-6层公寓销售价格表，证明二上诉人是包销关系，234544元是包销底价；二、13#地块2#商业销售价格明细表，证明在折扣前房价符合商品房备案价格规定。上诉人金林酒店质证意见，被上诉人的购买价格也是234544元，说明其没有挣钱。被上诉人王爱霞质证意见，对证据一的真实性、合法性、关联性不认可，认可证据二的真实性，但与本案的争议焦点无直接法律关系。对于上述证据的证明力，本院将在本院认为部分予以阐述。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：案涉2.5万元款项的性质；上诉人金林酒店是否应返还2.5万元给被上诉人；如需返还，上诉人世纪家园公司是否应承担连带责任。 关于案涉2.5万元款项的性质。上诉人金林酒店、世纪家园公司均认为该款项为获得收房折抵优惠而支付的对价；而被上诉人王爱霞则认为该款项为购房款的定金。本案中，在《“奥林匹克公园巴塞公寓”商品房定购书》中金林酒店与王爱霞对团购定金有约定，团购定金数额为2万元，该定金不冲抵房款或装修款，参与团购后房屋总价由317261元降至244788元；《优惠审批确认单》中对244788元计算方式进行了说明，缴纳2.5万元可以在总价上减7万元再打9.9折，经额外折扣减8000元后，申请后认购总价为236788元；最后涉案房屋的成交价格为234544元，以上定购书、确认单上均有王爱霞签字、捺印。本院认为，双方对于2.5万元的约定，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条中关于定金的规定；定购书、确认单对于涉案房价的计算方式有明确说明，涉案的2.5万元虽为名为“团购定金”，实质上是王爱霞为了获得房价折扣而支付的对价，不属于购房款的组成部分。 关于金林酒店是否应返还2.5万元给王爱霞。虽然王爱霞抗辩签上述文件时金林酒店未对文件内容进行提示，但王爱霞系成年人，对自身签署的文件应审慎阅读，亦应知签署文件的法律后果，且双方已经按照上述计算方式执行，金林酒店已经按照约定履行了提供团购优惠服务的义务，王爱霞也实际获得房款折扣优惠，其所付2.5万元费用不应归还。因2.5万元无需返还，不存在世纪家园公司承担连带责任的问题。 综上所述，金林酒店、世纪家园公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律有误，实体部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2386号民事判决； 二、驳回被上诉人王爱霞的诉讼请求。 一审案件受理费425元、保全费1055元，二审案件受理费850元，共计2330元，由被上诉人王爱霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二一年三月十八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰