上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14953号原告：乔东勤，男，1963年11月12日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。被告：林寿杨，男，1946年12月1日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈莉，上海兰盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓燕，上海兰盾律师事务所律师。原告乔东勤与被告林寿杨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)装修损失人民币(以下币种同)41,871元；2、判令被告向原告赔偿系争房屋的溢价损失104万元。事实与理由：2014年10月3日，原、被告就系争房屋达成买卖意向并签订了《房屋买卖合同》，约定被告将系争房屋作价95万元出售给原告，原告应于签约当天支付房款65万元、于产权过户后一次性支付房款30万元。签约后，原告已按约支付了房款65万元，被告亦将系争房屋交于原告装修使用。2018年9月，被告向嘉定区人民法院提起诉讼，要求解除与原告之间的《房屋买卖合同》，并要求原告搬离。嘉定区人民法院经审理后作出(2019)沪0114民初205号民事判决书，原告不服提起上诉，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终9224号民事判决书，维持了一审判决。被告后据此申请强制执行，要求原告交还系争房屋。原告认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同履行期内，被告却私自要求涨价，并以原告不具备过户条件为由解除合同，对于合同解除后的房屋溢价款及装修损失应进行赔偿。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意全部诉讼请求，本案是《房屋买卖合同》解除后的遗留问题，而(2019)沪0114民初205号案件中已认定合同解除的责任在于原告，被告对此未有任何过错，故不应承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2011年11月13日，案外人陈某某与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，安置有系争房屋一套。系争房屋的大产证于2015年3月26日办出，该房屋于2015年12月10日登记在林寿杨名下。2014年10月3日，林寿杨(甲方、出卖方)与乔东勤(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋作价95万元出售给乙方；本合同签订时，乙方一次性支付甲方购房款65万元，余款30万元在办理完产权过户后一次性支付给甲方；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担；甲方应当于2014年10月1日前向乙方交付房屋；乙方全部或部分不履行本合同约定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的百分之十作为甲方的损失赔偿金。签约后，乔东勤已支付房款65万元，林寿杨向乔东勤交付了系争房屋，该房屋由乔东勤装修后居住至今。2018年上半年，林寿杨电话通知乔东勤系争房屋已符合上市交易条件。同时，林寿杨提出加价5万余元，乔东勤未予接受。2018年8月27日，林寿杨向乔东勤寄送《房屋过户通知函》，函称：系争房屋已符合过户条件，我多次电话通知你方尽快办理过户手续，你方均未理会。限你方收到本函后一个月内前往嘉定区房产交易中心办理过户手续，如逾期不办理，我方将解除《房屋买卖合同》，由此产生的法律后果由你方自行承担。乔东勤收到该通知函，但未在指定期限内前往交易中心办理过户手续。又查明，2019年1年，林寿杨向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》于2018年9月28日解除，同时要求乔东勤返还系争房屋并支付占有使用费、违约金。该案审理中，乔东勤表示，其为非沪籍家庭，自2014年10月起缴纳社保，后于2015年10月断缴，直至2019年2月再次开始缴纳社保。经本院释明，乔东勤坚持要求履行合同，不要求在该案中处理系争房屋的装修损失、房价上涨损失等。本院审理后认为：2018年8月底，林寿杨通知乔东勤办理过户手续，此时未提及加价一事，但乔东勤却未在指定期限内前往办理过户手续，不排除系因乔东勤未具备本市购房资格所致。目前，双方间的买卖合同事实上无法履行，林寿杨在本案诉讼中明确要求解约，法院予以支持。乔东勤主张签约时双方均明知对方不具备过户条件并约定等过户条件成熟时再办理房屋产权过户手续故不同意解约，因乔东勤在明知购房政策的情况下，自认于2015年10月中断缴纳社会保险，且直至2019年2月才重新缴纳，系因其自身原因造成其目前仍属限购对象，故法院难以采纳其主张。据此，本院作出(2019)沪0114民初205号民事判决书，判决：一、解除林寿杨与乔东勤签订的《房屋买卖合同》；二、林寿杨应于判决生效之日起六十日内退还乔东勤房款65万元；三、乔东勤应于判决生效之日起六十日内向林寿杨返还系争房屋，逾期仍不返还的，应按照2,000元/月的标准支付自逾期之日起至实际搬离之日止的使用费；四、对林寿杨的其他诉讼请求不予支持。乔东勤对该判决不服并提起上诉，上海市第二中级人民法院认为：乔东勤与林寿杨就系争房屋签订的买卖合同中约定“本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续”,本案争议焦点为对此条款中关于过户条件成就的界定。过户条件成熟应当指甲方乙方均满足过户条件，双方缺一不可。合同签订于2014年10月3日，而2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》规定，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，乔东勤需缴纳一定年限社保才具备购房资格，而系争房屋系动迁安置房，暂时亦不具备过户条件，此时双方对合同履行条件成就的时间成本应具有一定预期。根据乔东勤陈述，其于2014年10月起缴纳社保，但2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，故乔东勤购房资格的取得须延后，购房政策的调整导致双方办理过户手续时间亦随之延长，双方对此均无过错。但合同签订后双方应根据合同约定积极促成合同履行的条件成就，具体至本案，乔东勤应当连续不间断缴纳社保直至其具备购房资格。而乔东勤自认于2015年10月断交社保，于2019年2月才重新缴纳社保，至今其仍未具备购房资格系其自身过错导致。法院认为，本案属动迁安置房买卖，双方应明确交易本身存在较大风险，合同履行过程应更加谨慎，此为一；二、不能苛求合同积极履行一方无限等待对方条件成就而无需考量条件尚未成就之具体原因，此有违合同双方约定“等过户条件成熟时办理过户手续”之初衷，亦有违公平原则。据此，上海市第二中级人民法院于2019年10月24日作出(2019)沪02民终9224号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此后，乔东勤及林寿杨已按(2019)沪0114民初205号民事判决书履行了各自的义务。现，乔东勤因房价上涨损失及装修损失提起本案诉讼。本案审理中，乔东勤申请对系争房屋的市场价值及装饰装修现值进行评估、鉴定，本院依法委托了相关单位进行评估、鉴定。2020年10月13日，上海大雄房地产估价有限责任公司出具了房地产估价报告，评估结果为系争房屋在2019年10月24日的市场价值为199万元，乔东勤为此支出评估费6,728元。对于此份估价报告，双方均无异议。2021年3月1日，上海申元工程投资咨询有限公司出具了工程造价鉴定意见书，鉴定结果为系争房屋装饰装修项目原值总造价为94,092元，现值总造价为41,871元，乔东勤为此支出鉴定费1万元。乔东勤对此鉴定意见书提出异议并申请鉴定人出庭。针对乔东勤的异议，上海申元工程投资咨询有限公司补充出具了情况说明，乔东勤对此无异议并表示仍主张装修损失41,871元，同时要求林寿杨承担评估费及鉴定费。本院认为，因系争房屋的买卖合同关系解除造成的损失，当事人有权要求赔偿。乔东勤根据司法鉴定意见主张的损失为：1、装修损失41,871元；2、溢价损失104万元。对此，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，由乔东勤、林寿杨各自承担。(2019)沪02民终9224号民事判决书对双方的过错已有认定，本院另考虑到：系争房屋原交付乔东勤占有使用，乔东勤也按约支付了相应房款；乔东勤已付房款在全部房款中所占比列；双方如继续履行《房屋买卖合同》，双方各自应获得的利益；房价上涨等等因素，根据公平原则酌情确定如下：乔东勤主张的房价上涨损失及装修损失合计1,081,871元，由乔东勤自行承担431,871元，余款65万元由林寿杨承担并应偿付乔东勤。评估费及鉴定费共计16,728元，由乔东勤自行承担6,728元，由林寿杨承担1万元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告林寿杨应于本判决生效之日起十日内向原告乔东勤偿付装修损失及房屋溢价损失65万元；二、被告林寿杨应于本判决生效之日起十日内向原告乔东勤支付评估及鉴定费计1万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,536元，减半收取7,268元，由原告负担2,908元，被告负担4,360元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二一年三月三十一日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。