北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33497号原告：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街1号310室（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：常玉，女，1985年8月16日出生，汉族，便利蜂商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：吴剑婷，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：冯纪娜，北京市炜衡律师事务所律师。原告便利蜂商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称被告）、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常玉、被告委托诉讼代理人吴剑婷、第三人委托诉讼代理人冯纪娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与被告签定的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；2、被告退还我公司押金131232元、返还2019年7月1日至2020年1月12日期间的租金422813元、支付违约金131232元，并以上述款项总额为基数按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款利率支付我公司自2019年8月1日至实际给付之日止的利息；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：我公司与被告于2017年9月14日签订了一份《房屋租赁合同》，并分别于2017年9月14日、2017年12月22日签订了《租赁合同之补充协议》，约定由我公司承租被告享有出租权的位于北京市朝阳区五里桥二街xxx号房屋（以下简称涉案房屋），用于商业经营，租赁期限自2017年12月13日至2023年1月12日，其中2017年12月13日至2018年1月12日为免租期。2018年1月13日至2021年1月12日，每年租金为787382元。上述合同签订后，我公司向被告支付了押金131232元，并按时足额向被告支付租金，租金已缴纳至2020年1月12日。2019年11月13日，我公司收到涉案房屋产权方的告知函，产权方称其与被告之间的租赁合同已于2019年7月1日解除，被告已丧失对涉案房屋出租的权利，我公司使用涉案房屋属于非法占用。因此我公司多次与被告协商合同解除以及款项清算事宜，并发函要求被告退还已经支付的租金和押金。被告认可其与产权方的租赁合同已经解除，但以各种理由拒绝返还我公司已付租金和押金。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称：我公司不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。原告主张合同解除，没有事实和法律依据。涉案房屋是我公司从产权人胡xx处承租取得，我公司加建了一层，我公司一层和二层房屋的一半出租给原告，另一半由我公司自己使用。2019年，链家集团进行调整，将北京市内全部分租业务由我公司向第三人平移，该情况不会对承租人产生任何实质性影响，只需要产权人、租户配合我公司、第三人签署相关变更主体的合同。2019年5月、6月至下半年，我公司多次与产权人及原告就合同变更主体事项进行沟通，原告对租赁合同主体变更事项是明知的。胡xx与第三人也签订了新的店面租赁合同，该合同涉及的租赁面积涵盖了原告承租的房屋，第三人也已经向胡xx支付了2019年7月1日至2020年6月30日期间的全部租金。后来，原、被告、第三人以及胡xx准备签定补充协议，我公司、第三人和胡xx已经在该补充协议上签字、盖章，本来原告也要准备盖章，但是最终没有盖章。该补充协议中明确确认了胡xx与第三人签订了租赁合同，第三人对涉案房屋享有合同的承租权和转租权。因此，我公司与胡xx解除租赁合同并不必然导致我公司与原告之间的租赁合同解除。原告一直能够正常占有使用涉案房屋，我公司与第三人同属于链家集团，因此，我公司与原告之间的租赁合同中出租人的权利、义务应当由第三人承继，对原告没有任何影响，原告与第三人应当继续履行合同。故我公司认为，我公司与原告之间的租赁合同没有约定或法定解除事由。原告未向我公司支付2020年1月13日以后的租金，我公司于2020年6月5日向原告发出了解除合同通知书，原告在第二日收到该通知，因此我公司认为双方的租赁合同解除日期应为2020年6月6日，原告应当支付该日期之前的租金。综上，我公司不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。第三人述称：我公司不同意原告的全部诉讼请求，原告在2019年7月1日至2020年6月5日期间占有使用我公司享有出租权的房屋，原告应当支付租金，但原告仅支付了至2020年1月12日之前的租金。2020年1月13日至2020年6月5日期间，原告未支付租金，所以原告交纳的押金应当用于折抵该期间的租金。我公司与被告同属于一个集团公司，原告知道集团公司内部的业务移转，根据四方协议的约定，我公司享有转租权，对此原告也是明知的，但在业主移转过程中，原告不配合链家集团公司的业务移转，对此原告存在过错。综上，我公司不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：位于北京市朝阳区五里桥二街xxx号房屋的所有权人为胡xx。2016年3月25日，胡xx与被告签订了一份《店面租赁合同》，约定由被告承租胡xx出租的上述房屋，租赁期限自2016年3月25日至2026年6月24日，租金起算日从2016年6月25日开始。上述合同签订后，胡xx向被告交付了涉案房屋，被告向胡xx支付租金。2019年7月1日，被告与胡xx签订了一份《解约协议书》，该协议约定，胡xx与被告签定的《店面租赁合同》于《解约协议书》生效之日（2019年7月1日）解除，胡xx应向被告退还租金401356.16元。该解除协议签订后，胡xx按照协议约定向被告退还了2019年7月1日以后的租金。同日，胡xx与第三人就涉案房屋签订了一份《店面租赁合同》，该合同约定第三人承租胡xx出租的涉案房屋，租赁期限自2019年7月1日至2021年6月30日。租金每半年支付一次，数额为415000元，押金7万元。该合同签订后，第三人向胡xx支付了第一年租金和押金。2017年9月14日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告出租的位于北京市朝阳区五里桥二街xxx号房屋，租赁期限自2017年10月15日至2022年11月14日，其中2017年10月15日至2017年11月4日为免租期。合同约定第一年租金为787382元，此后每年租金811014元。合同约定原告应当向被告支付131232元作为房屋押金。该合同第九条第4款约定：“甲方（被告）如需提前解除合同的，应以书面形式告知乙方（原告），并应当支付月租金的200％的违约金给乙方。”同日，原、被告双方又签订了一份《租赁合同之补充协议》。2017年12月22日，原、被告双方又签订了一份《租赁合同之补充协议》，该补充协议对房屋交付时间、租赁期限、免租期以及租金标准进行了补充变更约定，约定2018年1月13日至2021年1月12日期间年租金为787382元，2021年1月13日至2023年1月12日期间年租金为811014元。上述合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付房屋押金131232元，并按时足额向被告支付租金至2020年1月12日。2019年11月13日，胡xx向原告发出《告知函》，该函件载明：“本人位于北京市朝阳区五里桥二街xxx号房屋于2016年3月25日租赁给北京链家房地产经纪有限公司，后该公司将该房屋的部分面积转租给了贵公司。因北京链家房地产经纪有限公司提出解除租赁合同后双方协商于2019年7月1日签定解约协议，约定由该公司返还房屋。在解约协议签订后，本院已依约返还了房屋押金及部分房租共计471356.16元。因贵司租赁房屋的合同有效性是建立在本人与北京链家房地产经纪有限公司的租赁合同基础之上，现本人与北京链家房地产经纪有限公司之间合同已解除。贵司与北京链家房地产经纪有限公司之间的合同在法律上已不能继续履行。贵司继续占有使用房屋已失去合法依据，事实上贵司自2019年7月1日起系非法占有房屋。贵司欲继续使用该房屋请予见函后7日内与本人协商签定房屋租赁合同。如贵司与本人在10日内不能达成签署合同，则本人将依法采取停水、停电等一切措施收回房屋。……”原告收到该函件后，于2019年12月11日与胡xx就涉案房屋签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告承租胡xx出租的涉案房屋，租赁期限自2019年7月1日开始六年，每年租金为787382元，在合同期内租金不予调整。押金为131232元。该合同签订后，原告向胡xx支付了第一年租金并向胡xx支付了押金。2019年12月30日，原告向被告发出《告知函》，告知被告，原、被告双方的租赁合同因被告于2019年7月1日与胡xx签定解约协议而解除，要求被告退还租金422813.35元、押金131232元。2020年5月18日，第三人给原告发出《催告函》，告知原告，被告已经将原告支付的2019年7月1日至2020年1月12日期间的租金以及押金转给第三人，并要求原告按照原告与被告签定的《房屋租赁合同》以及补充协议的约定向第三人支付2020年1月13日至2020年7月13日期间的租金。因原告未按照该催告函的要求向第三人支付租金，第三人于2020年6月5日向原告发出《解除合同通知函》，告知原告其与被告签定的《房屋租赁合同》以及补充协议于原告收到该告知函之日起解除。庭审中，被告和第三人称，被告和第三人均属于北京链家集团公司。2019年，因公司内部业务调整决定由第三人取代被告作为涉案房屋的承租与胡xx签定租赁合同，在被告与胡xx签定解除协议以及第三人与胡xx签定租赁合同前，被告与原告工作人员进行过沟通。原告以及被告向本院提交的双方工作人员的微信聊天记录显示，截止2019年9月9日，原、被告仍在协商签定租赁合同主体变更协议（即将原告承租房屋的出租人由被告变更为第三人），截止2019年12月，原、被告未能就变更主体事项达成一致意见。案件审理过程中，被告向本院提交了一份《补充协议》，该补充协议的当事人包括原、被告、第三人和胡xx。该《补充协议》约定：“乙方（原告）与丙方（第三人）已签署《房屋租赁合同之变更协议》，租赁地址为北京市朝阳区（县）五里桥二街xxx（以下简称“分租房屋”），租赁期限由2017年12月13日至2023年1月12日变更为2017年12月13日至2021年6月30日。”该《补充协议》有被告、第三人和胡xx的签字。庭审中，被告称，由于原告自身原因未在该《补充协议》上签字。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签定的《北京市房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告出租给原告的房屋系被告从案外人胡xx处承租取得。2019年7月1日，在原、被告之间的租赁合同履行过程中，被告与胡xx就涉案房屋签订了《解约协议书》，约定解除被告与胡xx之间的租赁合同，在此情况下，应当认定原、被告之间的租赁合同因被告丧失出租权而无法继续履行，故原、被告之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁同之补充协议》亦应于2019年7月1日解除。在原、被告之间的合同解除后，被告应当退还原告2019年7月1日以后的租金以及原告支付给被告的押金。关于原告主张的违约金，本院认为，根据原、被告双方的工作人员在2019年7月至2019年9月期间的微信聊天记录，可以查明，在原告对被告与胡xx解除租赁合同并未提出异议，双方就合同主体变更事项进行了较长时间沟通。在此情况下，应当认定原告对被告与胡xx之间租赁合同解除事项持认可意见，现原告要求被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付退还租金和押金利息的诉讼请求，没有合同依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认便利蜂商贸有限公司与被告北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年九月十四日签定的《房屋租赁合同》以及二〇一七年九月十四日、二〇一七年十二月二十二日签定的《租赁合同之补充协议》于二〇一九年七月一日解除；二、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告便利蜂商贸有限公司租金422813元以及押金131232元，共计554045元；三、驳回原告便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。如被告北京链家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10653元，由原告便利蜂商贸有限公司负担1313元（已交纳），由被告北京链家房地产经纪有限公司负担9340元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二一年三月二十二日书记员  曹春静