北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5276号原告：来新时，女，1946年11月27日出生。委托诉讼代理人：刘爽，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李康，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告：朱丹阳，女，1972年10月8日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓萱，北京安杰律师事务所实习律师。原告来新时与被告朱丹阳合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告来新时之委托诉讼代理人刘爽、李康与被告朱丹阳及委托诉讼代理人谢晓勇、李晓萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。来新时向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间存在借名买房合同关系（位于北京市海淀区×路×号×公寓3-1A房屋及1271车位、3-2A房屋及1270车位）；2、判令朱丹阳将上述房屋及车位均过户至我名下；3、判令朱丹阳承担本案的诉讼费用。事实与理由：朱丹阳系我外甥前媳妇。2000年我欲按揭贷款方式购房，因受到银行贷款年龄限制，无法办理贷款，迫于无奈只得借用他人名义购房。彼时朱丹阳是最合适的人选，故我在征得其同意后，以其名义贷款购房，实际则由我出资并还贷。2000年7月18日，我以朱丹阳名义与北京辰泰房地产开发有限公司签订了编号为×、×的《北京市外销商品房预售契约》（以下简称预售契约）及补充协议、×公寓定购单和×花园付款办法，购买了位于北京市海淀区×路×号×公寓3-1A、3-2A（以下简称3-1A、3-2A）两套预售商品房用于居住生活，同时购买了1270、1271两个车位。3-1A房屋的预售契约约定房屋总价1601295元，首付款321295元，余款128万元按揭贷款。3-2A房屋的预售契约约定房屋总价款1577783元，首付款317783元，余款126万元按揭贷款。2000年7月25日、8月25日，我依约从个人招商银行账户分两次向北京辰泰房地产开发有限公司汇出首付款。2000年11月13日由北京辰泰房地产开发有限公司作为保证人，我以朱丹阳名义与中国建设银行分别签订了两份《个人住房借款合同》。其中3-1A房屋按揭贷款128万元，借款期限20年，月利率4.65‰，还款方式为等额本息，每月还本付息8863元。3-2A房屋按揭贷款126万元，借款期限20年，月利率4.65‰，还款方式为等额本息，每月还本付息8725元。2000年11月16日，我取得3-1A、3-2A北京市销售（转让）房地产专用发票，记载的房屋总价款分别为1601295元、1577783元。2002年1月17日，北京辰泰房地产开发有限公司交付3-1A、3-2A房屋，我交纳了3-1A、3-2A的购房卡费，取得房卡。2004年10月11日，我分别缴纳32026元、31556元取得北京市住宅公共维修基金收据。2004年11月29日，我作为实际产权人取得登记在朱丹阳名下的房屋所有权证（京房权证市海私字第×号、×号）、国有土地使用证（京市海私国用（×出）第×号、×号）。后朱丹阳未经我同意擅自办了新的房屋所有权证。2004年12月13日、2005年6月1日，我分别取得3-1A、3-2A房屋的契税完税凭证。2006年1月6日，我一次性结清了3-1A、3-2A个人住房贷款。2002年至2011年，我购置了多件家具并对涉案房屋进行多次装修。我在居住使用期间装修费用、水费、物业费等生活支出以及居住证明等均可证明我一直居住使用涉案房屋。3-1A、3-2A房屋实际所有权人、居住使用人也是我。购买房屋后，我一直居住使用至今，期间多次装修。房屋名义所有人虽是朱丹阳，但实际所有权人是我，在我居住期间因其不配合造成我诸多麻烦。我曾就过户问题与朱丹阳商议，但其拒不配合，故诉至法院。朱丹阳辩称，来新时与我曾存在亲属关系。我与案外人杨冠南曾为夫妻关系，二人在1991年相识，历经6年恋爱后于1997年登记结婚并于2001年育有一女。婚后二人一直与杨冠南的养父杨冀平、养母来新建（已于2010年身故）及杨冠南奶奶（已故）居住在北京市某军事大院直至我在2009年发现杨冠南与他人发生婚外情关系。2012年3月我与杨冠南以诉讼方式离婚。来新时系杨冠南养母、系来新建的同胞姐姐，自我与杨冠南结婚后，来新时一直与胞妹来新建一家五口保持密切往来并经常同吃同住同游玩，关系十分融洽。来家长姐来新时主动提出向我赠与购房资金帮助我购买独立住房。我知晓姨妈来新时并无亲生子女，与丈夫徐长浩和养女徐珊珊关系恶劣，因此接受了来新时赠与的资金并希望购房后能同时为婆婆来新建及姨妈来新时养老，以免老人家晚年孤单凄凉。3-1A、3-2A房屋系以我的名义签署购房合同，为自己购买。2000年7月18日，我与北京辰泰房地产开发有限公司签订了编号为×、×的《北京市外销商品房预售契约》及补充协议、×公寓定购单和×花园付款办法，购买了3-1A、3-2A两套预售商品房及1270、1271两处附属车位。为了交易方便，我与来新时协商后决定由来新时直接将购房首付款汇至北京辰泰房地产开发有限公司。2000年11月，我与中国建设银行签订了两份《个人住房借款合同》用于办理了3-1A房屋及3-2A房屋的商业贷款。从2000年11月办理按揭贷款直至2006年贷款提前还清的6年内，一直通过建设银行偿还房屋的按揭贷款。3-1A、3-2A房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所登记的权利人为我。双方之间从未存在过关于“借名买房”事项的书面合同、口头合同及关于“借名买房”事项的以其他形式订立的合同。现没有证据证明双方形成的借名买房合意，来新时的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。双方之间的真实法律关系为赠与。如前所述，双方并无借名买房的合意亦不存在任何形式的借名买房合同，所谓的“借名买房”完全是意图将合法所有的财产据为己有的恶意虚构。实质上，在与来新时之间曾经真实发生过的关系为赠与，相关赠与资金已经交付且案涉不动产物权登记的所有权人至今均为我，故该赠与行为无法撤销。至于为什么要赠与如此大额的资金，原因是我新婚时与来家人感情十分和睦，希望通过赠与资金的方式表达对我这个北大才女外甥媳妇的喜爱与笼络之情。来新时与其丈夫及养女的关系恶劣，其膝下亦无亲生子女，情感上缺乏寄托，故此，希望笼络北大才女外甥媳妇以便未来有机会可以和妹妹来新建一家共同生活、共同养老。我在取得案涉房屋房本后，来新时长期未要求进行过户，不具有合理性，由此可进一步强化与之间存在赠与的事实。来新时非法占有房屋多年，导致我生活上遭受极大的不利，如果支持的非法诉请，将给我及女儿的生活造成难以估量的损失。来新时在名下有多处房产的情况下，非法占有房屋多年，现又企图以扭曲事实的方式剥夺我应当依法享有的物权，严重侵害了我的合法权益，故不同意诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2000年7月18日，朱丹阳与北京辰泰房地产开发有限公司就3-1A、3-2A房屋分别签订编号为×、×的《北京市外销商品房预售契约》及补充协议，购买3-1A、3-2A房屋及附属1270、1271两个车位。2000年7月25日，来新时通过招商银行向北京辰泰房地产开发有限公司汇款532633.4元，汇款用途为购×号楼1A+2A+1B朱丹阳。2000年8月25日，来新时通过招商银行向北京辰泰房地产开发有限公司汇款459468.6元，汇款用途为购×花园1A+2A+1B住宅房。2000年11月13日，甲方朱丹阳（借款人）与乙方中国建设银行（贷款人）、丙方北京辰泰房地产开发有限公司（保证人）分别就3-1A、3-2A房屋签订《个人住房借款合同》（编号：×）。3-1A房屋签订的贷款合同约定乙方向甲方提供人民币贷款128万元，借款期限20年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息金额为8863元。甲方须办理抵押财产保险，甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款账户内。3-2A房屋签订的贷款合同约定乙方向甲方提供人民币贷款126万元，借款期限20年，贷款月利率4.65‰，每月归还本息金额为8725元。甲方须办理抵押财产保险，甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款账户内。当月，朱丹阳就3-1A、3-2A房屋与中国人民财产保险公司签订保险合同，中国人民财产保险公司就两套房屋出具《个人抵押贷款房屋保险单》。朱丹阳名下中国建设银行存折显示，户名朱丹阳，账号×××，存折号码：×进账记载：×现存16900元。×现存33800元。×二笔现存分别为16800元、100元。×现存16900元。×现存16990元。×现存16700元。×现存16900元。×交换存16891元。×交换存33984.96元。×交换存17058.96元。×交换存17058.96元。×交换存17058.96元，×交换存17058.96元。×交换存17092.01元。×现存51300元×现存51300元。来新时名下招商银行账户×××交易记录显示，2004-11-10向北京辰泰房地产开发有限公司转款16817.39元，11-17向朱丹阳转款16891元，12-31取现50000元。2015-01-18向朱丹阳转款33984.96元，02-21向朱丹阳转款17058.96元，03-22向朱丹阳转款17058.96元，04-23向朱丹阳转款17058.96元，05-24向朱丹阳转款17058.96元，06-21向朱丹阳转款17092.01元。朱丹阳就其贷款偿还情况提交建设银行账号×××自2000年10月12日开户至2003年10月22日的交易记录、账号×××自2003年11月18日至2006年12月21日的交易明细(2005年12月26日之后无支出记录）并提交建设银行开具的证明，证明上述二个账号系因换折所致换号。2006年1月6日中国建设银行进账单（回单）记载出票人中和化德传媒有限公司，收款人朱丹阳，金额2107392.67元。同日中国建设银行出具二张个人贷款还款凭证，交易号×记载朱丹阳偿还贷款本金及利息合计1062290.39元，交易号×记载朱丹阳偿还贷款本金及利息合计1045102.28元，并出具二张个人贷款结清证明，证明朱丹阳已经还清贷款。朱丹阳提交车辆及房屋的权属证明附记盖有“遗失补录”印章。权属证书记载3-1A登记地址为海淀区×路×号（×段）3号3-1A，3-2A登记地址为海淀区×路×号（×段）3号3-2A。1271车位登记地址为海淀区×路×号（×段）-01车位1271,1270车位登记地址为海淀区×路×号（×段）-01车位1270。庭审中，来新时就其主张向本院提交×公寓定购单、×花园付款办法、北京市外销商品房预售契约及补充协议、地下车位补充说明、首付款凭证、个人住房借款合同、个人抵押贷款房屋保险、存折及银行转账证明、证明函、中国建设银行进账单、个人还贷结清证明、北京销售（转让）房地产专用发票、面积差价补充通知、交付核验单、购房卡费收据、公共维修基金收据、契税完税凭证、印花税、房屋所有权证、国有土地使用证、居住证明、物业管理公司发票截图、装修单据、杨冠男情况说明、（2011）丰民初字第×号判决书、不动产登记查询结果。就上述证据，来新时当庭出示原件，朱丹阳进行了质证。朱丹阳对定购单、付款办法、北京市外销商品房预售契约及补充协议、地下车位补充说明、证明函、购房卡费收据、装修单据、杨冠男情况说明的真实性、证明目的均不认可。同时称来新时提交的商品房预售契约并非其与开发商签订的，其与开发商签订的合同应在来新时手中。对于首付款凭证、个人住房借款合同、个人抵押贷款房屋保险、存折及银行转账证明、个人贷款还款凭证、中国建设银行进账单、个人还贷结清证明、北京销售（转让）房地产专用发票、面积差价补充通知、交付合验单、公共维修基金收据、契税完税凭证、印花税、房屋所有权证、国有土地使用证、（2011）丰民初字第×号判决书、不动产登记查询结果真实性认可、证明目的不认可。朱丹阳称来新时确实支付过房屋首付款，2004年帮其偿还过银行贷款，除了2004年11月和2005年2-6月的记录不认可以外，其他认可。交易中有49笔是来新时给房地产公司的，和还贷没有关系。剩下8次认可是来新时代为还款。但不能证明双方之间存在借名买房的情况。来新时提交的房屋所有权证、国有土地使用证已经过期了，而且其在北京至少有三套住房。对于其他证据，朱丹阳认可其真实性。朱丹阳就其答辩意见提交3-1A、3-2A的房屋所有权证及国有土地使用证、中国建设银行存折信息及银行流水、北京大学第六医院的诊疗记录、其女儿的证人证言、中国建设银行北京紫竹桥支行出具的活期换号换折证明、2011年度丰民初字第×号卷宗材料、2012年度二中民终字第×号卷宗材料。来新时称朱丹阳提交的房屋所有权证、国有土地使用证是其擅自补办的。银行贷款是通过朱丹阳的账户偿还的，出售了哪套房屋不清楚。医院的诊疗记录与本案无关。对其女儿的证人证言真实性、关联性、证明目的均不认可。中国建设银行北京紫竹桥支行出具的活期换号换折证明、2011年度丰民初字×号卷宗材料、2012年度二中民终字第×号卷宗材料的关联性、证明目的不认可。经核对，来新时提交的×公寓定购单（编号：×）记载：买方姓名朱丹阳，定购3-1A房屋，建筑面积183.15平方米，房款1476295元，落款日期为2000年6月14日。×公寓定购单（编号：×）记载，买方姓名朱丹阳，定购3-2A房屋，建筑面积187.04平方米，房款1452783元，落款日期为2000年6月14日。×花园付款办法（3-1A）记载：付款办法：银行按揭付款（20年8成按揭）。1、签署定购单时，每单位交付定金25000元；2、于签署定购单后七个工作日内即2000年6月24日前交付楼款之10%，即147629元，并签署正式合约，根据银行或银行指定之律师楼的要求及通知办理按揭贷款申请手续；3、于签署正式预售期约之日起三十天内即2000年7月24日前，缴付尾款即122629元（扣除定金），并由开发商或银行指定之律师楼协助客户办理按揭贷款。落款日期为2000年6月14日。×花园付款办法（3-2A）记载：付款办法：银行按揭付款（20年8成按揭）。1、签署定购单时，每单位交付定金25000元；2、于签署定购单后七个工作日内即2000年6月24日前交付楼款之10%，即145278元，并签署正式合约，根据银行或银行指定之律师楼的要求及通知办理按揭贷款申请手续；3、于签署正式预售期约之日起三十天内即2000年7月24日前，缴付尾款即120278元（扣除定金），并由开发商或银行指定之律师楼协助客户办理按揭贷款。落款日期为2000年6月14日。《北京市外销商品房预售契约》（编号：×）记载：卖方（甲方）北京辰泰房地产开发有限公司、买方（乙方）朱丹阳，约定乙方购买3-1A房屋，预购房定金25000元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本契约。房屋建筑面积183.15平方米，上述面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±3%时，根据本契约第三条所述房屋单价据实结算。预售房屋售价为每建筑平方米8743.08元，价款合计1601295元。附件三×公寓付款办法记载：付款办法：银行按揭付款（20年8成）。1、签订定购单时，每单位缴付定金25000元；2、于2000年6月24日前缴付楼款之10%，即160129.5元并签署正式预售契约；3、于2000年7月24日前缴付楼款136165.5元（定金折抵楼款）；4、余款1280000元由乙方以向甲方指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。落款日期2000年7月18日。《北京市外销商品房预售契约》（编号：×）记载：卖方（甲方）北京辰泰房地产开发有限公司、买方（乙方）朱丹阳，约定乙方购买3-2A房屋，预购房定金25000元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本契约。房屋建筑面积182.04平方米，上述面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±3%时，根据本契约第三条所述房屋单价据实结算。预售房屋售价为每建筑平方米8667.23元，价款合计1577783元。附件三×公寓付款办法记载：付款办法：银行按揭付款（20年8成）。1、签订定购单时，每单位缴付定金25000元；2、于2000年6月24日前缴付楼款之10%，即157778.3元并签署正式预售契约；3、于2000年7月24日前缴付楼款135004.7元（定金折抵楼款）；4、余款1260000元由乙方以向甲方指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。落款日期2000年7月18日。《×公寓地下车位补充说明》记载：甲方北京辰泰房地产开发有限公司，乙方朱丹阳。双方就《北京市外销商品房预售契约》（编号：×）乙方购买甲方建筑的3-1A房屋及该小区地下车库中的车位一个，经平等协商，就该车位买卖事宜作出如下说明：该车位位于×公寓×段地下一层第1271号，实际占用面积为13.12平方米。乙方购买该车位的价款125000元已随同房屋价款一并支付给了甲方。落款时间2004年9月24日。《×公寓地下车位补充说明》记载：甲方北京辰泰房地产开发有限公司，乙方朱丹阳。双方就《北京市外销商品房预售契约》（编号：×）乙方购买甲方建筑的3-2A房屋及该小区地下车库中的车位一个，经平等协商，就该车位买卖事宜作出如下说明：该车位位于×公寓×段地下一层第1270号，实际占用面积为13.12平方米。乙方购买该车位的价款125000元已随同房屋价款一并支付给了甲方。落款时间2004年9月24日。中和化德传媒有限公司的证明函载明：中和化德传媒有限公司于2006年1月6日开出壹张人民币总额为2107392.67元的支票，交中国建设银行，支付来新时（身份证号：×××）购买由北京辰泰房地产开发有限公司出售的×公寓三号楼一A，二A房屋。落款时间为2011年11月18日。×公寓精装交付合验单（编号：×）记载：客户名称朱丹阳，房号3-1A，房款已结清，文件资料齐全，管理费已收，车位管理费已收，供暖费已收。落款处有北京辰泰房地产开发有限公司、北京燕侨物业管理有限公司盖章，时间2002年1月17日。×公寓精装交付合验单（编号：×）记载：客户名称朱丹阳，房号3-2A，房款已结清，文件资料齐全，管理费已收，车位管理费已收，供暖费已收。落款处有北京辰泰房地产开发有限公司、北京燕侨物业管理有限公司盖章，时间2002年1月17日。北京燕侨物业管理有限公司出具的居住证明记载：来新时女士自2001年小区交付起至今一直在×路×号×花园小区3号楼1A和2A居住。该房屋相应的物业费、供暖费、车位管理费一直由来新时女士按时缴纳。落款日期2019年7月25日。本院向双方询问贷款及还款情况，朱丹阳称2000年11月14日第一次还贷3-1A房屋8863元和3-2A房屋8725元，共计17588元，是通过现金到银行存入存折中，底单没有保留。2002年8月19日最后一次还贷三套房屋，共计29300元。1B已经还清，只剩下涉案的3-1A、3-2A。从2002年10月18日开始还款的两套，是等额本息还款方式。2003年11月18日，银行说要换系统所以换了新的存折，新的存折在我手中，旧的被银行收走了。2005年10月23日，最后一次存入现金，存入的现金还到2005年12月底。来新时称3-1A按揭贷款128万元，期限20年，利息4.65‰，等额本息每月8863元，3-2A贷款126万元，期限20年，等额本息每月8725元，利息4.65‰。从2000年11月开始其将3-1A、3-2A应还贷款以现金方式存入朱丹阳存折中，从2004年10月开始到2005年6月22日以转账的方式从其名下账户将贷款转入朱丹阳还款账户中。2005年7月25日和10月23日分别存入现金513000元。2006年1月6日其以转账的方式将尾款转到朱丹阳的还贷账户中，一次性结清。经本院释明，双方就其主张未提交其他证据。本院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。本案双方争议焦点为来新时与朱丹阳之间是否形成借名买房关系。来新时主张双方存在借名买房关系，并就主张提交×公寓定购单、×花园付款办法、北京市外销商品房预售契约及补充协议、地下车位补充说明等材料予以证明，并在庭审中出示相关原件。朱丹阳虽对来新时提交的证据复印件及原件提出异议，但就其异议未向本院提交相应证据。根据来新时提交的证据材料，可以认定其自交房至今一直在涉案房屋内居住并支付了使用房屋期间产生的相关物业费、水费等费用。对于房屋款项支付和贷款偿还，虽双方就该事实均未向本院提交银行明细，但来新时当庭出示的证据中包含房屋的契税、购房款收据等相关原件，朱丹阳未向本院就来新时为何持有原件做出合理说明。来新时提交的其名下银行明细、朱丹阳银行明细及中和化德传媒有限公司的银行单据、出具的说明等材料可以证明来新时支付了朱丹阳在建设银行的贷款。结合朱丹阳主张其与北京辰泰房地产开发有限公司存在房屋买卖关系并签订了买卖合同，但未向本院提交合同原件或复印件，称合同原件在来新时处保管，亦对来新时提交的合同复印件及出示的合同原件不予认可，朱丹阳的诸多陈述亦不符常理。对于朱丹阳主张来新时替其支付的款项系赠与，来新时对此予以否认，朱丹阳就其主张未向本院提交证据证明，故本院对此不予采信。综上所述，虽然来新时与朱丹阳就买房一事并未订立书面合同，但根据来新时提交的证据和庭审陈述，可以证明双方间存在口头借名买房的事实，故对来新时请求确认存在借名买房关系本院予以支持。来新时作为实际购房人，其按照双方的约定要求朱丹阳配合办理产权变更手续，朱丹阳应当予以配合。对于朱丹阳在购房后向银行偿还了部分贷款，其可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认朱丹阳与来新时就位于北京市海淀区×路×号（×段）3号3-1A、3-2A房屋与北京辰泰房地产开发有限公司存在借名买房关系；二、朱丹阳于本判决生效后十日内协助来新时办理位于北京市海淀区×路×号（×段）3号3-1A、海淀区×路×号（×段）3号3-2A、海淀区×路×号（×段）-01车位1271、海淀区×路×号（×段）-01车位1270权属变更至来新时名下的产权登记手续，所需费用由来新时负担。三、驳回来新时其他诉讼请求。案件受理费32160元（来新时已预交16080元），由来新时负担16080元，已交纳；由朱丹阳负担16080元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周红审 判 员  刘艳人民陪审员  汉青二〇二一年三月三十一日书 记 员  曲婧