上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14469号原告：陈燕云，女，1992年7月30日生，汉族，住福建省南平市。委托诉讼代理人：吕果，江苏君哲律师事务所律师。被告：秦福林，男，1984年7月19日生，汉族，住安徽省芜湖市。原告陈燕云与被告秦福林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告秦福林送达诉讼文书，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2020年11月18日采用公告方式送达，并于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告陈燕云及其委托诉讼代理人吕果到庭参加诉讼，被告秦福林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈燕云向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还剩余房租人民币(以下币种同)700元及房屋押金1,400元；2.判令被告返还原告垫付的网费2,400元、煤气费500元、窗户维修费400元；3.案件受理费由被告负担。审理中，原告要求在本案中一并处理水电费，扣除水电费等差额752元(应付水电费等4,652元-已付水电费押金3,900元)后，被告合计应退4,648元。事实和理由：2017年4月29日，被告作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的坐落于上海市松江区泗泾镇开江西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)主卧出租给乙方使用；租赁期间为2017年4月29日至2018年5月29日；月租金为1,400元，首期付3个月租金；另付1,400元押金，以后每3个月结算一次；另付网费50元/月，水电租金100元/月；租赁期满后乙方交还房屋及设施并付清应付费用，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；房屋及附属设施如非乙方过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关费用。合同对其他事项亦作约定。租赁期满后，因被告原因，双方未能重新签订租赁合同，房租给付至2020年7月29日，原告于2020年7月12日交还房屋。经与被告微信结算，被告尚欠原告垫付的网费2,400元、窗户修理费400元、煤气费500元、押金1,400元及剩余房租700元。原告就上述款项多次向被告追索，被告均未能给付。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告秦福林未作答辩。本院经审理认定事实如下：案外人李某、王大鹏为系争房屋权利人，该房屋建筑面积为91.14平方米。2016年1月23日，案外人李某作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为10年；租赁期限内，水费、电费、煤(燃)气费、电话(通讯)费、物业管理费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第八条追究乙方违约责任；合同另对其他事项进行了约定。2017年4月23日，案外人金某某向原告出具《收据》一份，载明：今收到原告租赁系争房屋主卧交付的押金1,000元。原告持有案外人金某某作为转租人与原告作为租赁人的《房屋交接合同》一份，约定金某某转租系争房屋主卧给原告，即日起开始计算房租、水电等租赁费用。今原告已入住，后续与房东签订租赁合同(空调电表712)。2017年4月29日，被告作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，合同第一条约定甲方将系争房屋(主卧)出租给乙方使用，该房屋面积共18平方米；合同第三条约定租赁期自2017年4月29日起至2018年5月29日止；合同第四条约定月租金为1,400元，以转账方式支付；首期付3个月，另付1,400元押金，以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变；合同第五条约定租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；合同第六条约定房屋及附属设施如非乙方过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；合同第九条约定甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介，等对方同意后，方可办理退房手续。如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约则向对方支付违约金1,400元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金；合同补充条款约定可以转租，转租成功退还押金，水、电、煤平摊，网费50元/月，水电押金100元/月，空调费另算0.60元/度(712度)。合同另对其他事项进行了约定。嗣后，被告按约将系争房屋主卧交付原告使用。原告于2017年5月1日支付剩余押金400元、首期3个月租金4,200元及网费150元、水电煤费用押金300元，合计5,050元。此后，原告亦按约支付租金及各项费用。租期届满后，原、被告未续签租赁合同，原告继续承租系争房屋主卧，并支付租金及各项费用至2020年7月29日。2020年5月11日，原告支付系争房屋煤气费500元。2020年6月1日，原告转账支付系争房屋宽带欠费合计2,400元。2020年6月23日，原告支付系争房屋窗户维修费400元。另查明，原、被告之间微信聊天记录显示，2020年5月11日原告告知被告：“房东，我刚刚交了煤气”“房东，煤气费500”后将上海松江燃气有限公司自助充值明细照片通过微信发送给被告。2020年6月1日原告告知被告：“﹫秦福林无线网欠费了”“我直接交了”“从下次房租扣”后将2张交费账单详情通过微信发送给被告。2020年6月16日，原告将2张窗户损坏照片通过微信发送给被告后告知：“﹫秦福林这个窗户上面也断了”“快掉下去了”“﹫秦福林还是我自己去找人看看修还是换？”2020年6月21日被告回复：“好的”。2020年6月23日原告告知被告：“﹫秦福林修好了”“300人工费+100材料费”后将付款记录照片通过微信发送给被告。2020年7月7日原告告知：“房东先生”“因为工作原因”“我需要搬家了”“周末搬走”“您看下怎么结算房租和押金”。被告语音询问：“什么时候搬呐搬，我等下回去看一下。”2020年7月8日原告言明：“周日搬走”“2,400的网费400的窗户修理费500的煤气费一个月押金还有剩下的房租你看什么时候退给我”。被告回复：“好的”。2020年7月11日原告询问：“你什么时候过来呀”。被告语音回复：“……你把房间的照片都是拍给我看一下……”“把搬走的那个视频发给我啊，你搬走了，你把这个发给我什么用？”2020年7月12日原告将房屋清空的6张照片通过微信发送给了被告。被告回复：“好的”。2020年7月23日被告将各项费用结算照片通过微信发送给原告，原告回复：“一共煤气费空调费均摊电费水费总得是4,652元”“我已经付了的水电押金是100×39=3,900”“还有一个月押金1,400”“上次垫付的2,400元网费”“修窗户垫付400”“煤气费垫付500”“6月29到7月12日租金就算半个月700好了”“半个月房租要给我”“总共是700+500+400+2,400+1,400+3,900-4,652=4,648”“需要退给我4,648元”。2020年7月26日，原告发送的微信被被告拒收。原告与案外人李某之间微信聊天记录显示，原告询问：“李某姐～今天开庭，能请问下”“您什么时候知道秦福林把您开江西路润和苑XXX号楼602房子转租出去的？”李某回复：“我们签完合同，我们就没联系了。应该装修完就转租了”。审理中，原告向本院陈述：被告将系争房屋分隔成4间以后分租给4人，原告居住于一楼主卧。案外人李某自2016年起便知晓被告的转租行为，在原告与李某沟通过程中，李某亦未不认可被告该转租行为。关于垫付的网费、煤气费，开始时由被告先行充值，再与租客结算，后来被告长期不来，若未续充煤气费，便会被停气，每期费用需当天充上，因此后来变成由租客代充。多数租客为被告垫付过上述费用，原告也曾垫付过三四笔煤气费，事后凭电子凭证向被告追索垫付款，被告均会付清。关于垫付的窗户维修费，之前被告自己维修房屋，但窗户损坏之时，被告因妻子在老家生了孩子回去照顾走不开，要求原告自行维修窗户后再支付原告维修费用。原告于2020年7月7日提出退租，后原、被告双方之间租赁合同于次日解除；2020年7月12日，原告向被告交还系争房屋。截至当日的水电煤费用均已付清。以上事实，有《租赁合同》《房屋租赁合同》《房屋交接合同》、收据、电子转账凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细、账单详情、自助充值明细、不动产权证、微信聊天记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定。虽然在被告与案外人李某的《房屋租赁合同》中约定租赁期限内，未经李某书面同意，被告不得将该房屋全部或部分转租给第三人，但其一，原告与李某的微信聊天记录可以反映，李某自始对被告转租行为知情，但在六个月内未提出异议，李某亦未因此行使合同解除权；其二，涉案《租赁合同》的期限未超过被告剩余租赁期限，因此本院认定，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。涉案《租赁合同》于2018年5月29日到期后，原、被告未续签书面合同，但原告继续使用系争房屋主卧，被告未对此提出异议并继续收取原告租金，故原、被告之间的《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。我国法律规定：不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2020年7月7日通过微信通知被告退租，被告于次日通过微信表示同意，可视为原告已履行在合理期限之前通知被告义务，故本院确认原、被告于2017年4月29日签订的《租赁合同》已于2020年7月8日经双方协商一致解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告退还剩余房租700元的诉讼请求，本院认为，本案中，涉案《租赁合同》已于2020年7月8日解除，而原、被告之间微信聊天记录能够反映原告于2020年7月12日交还系争房屋。现原告已预付租金至2020年7月29日，故被告理应退还原告2020年7月13日至2020年7月29日期间预付租金，原告计算方法并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告退还房屋押金1,400元的诉讼请求，本院认为，涉案《租赁合同》第五条约定租赁期满后，原告迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经被告确认后，被告应立即将押金无息退还给原告。现涉案《租赁合同》已由双方协商一致解除，被告在微信中对于原告提出退还押金亦表示同意，故原告此项诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于原告要求被告返还原告垫付的网费2,400元、煤气费500元的诉讼请求，本院认为，首先，涉案《租赁合同》第五条约定租赁期内，原告实际使用的水费、电费、煤气费等费用应由原告承担；补充条款约定水、电、煤平摊，网费50元/月，水电押金100元/月。现原告已按约向被告支付网费及煤气费；其次，原告提供的原、被告之间2020年5月11日、2020年6月1日微信聊天记录及相应支付凭证可以证实原告诉请的上述二项费用系原告为被告垫付的额外费用；最后，在原、被告之间2020年7月7日微信聊天记录中，原告初步结算要求被告退还网费2,400元、煤气费500元，被告回复：“好的”，可见双方已就被告支付原告上述二项费用达成一致。再结合原告陈述的双方之间相关交易习惯，被告作为受益方应当将上述二项费用返还原告。综上，原告此项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还原告垫付的窗户维修费400元的诉讼请求，本院认为，我国法律规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，涉案《租赁合同》第六条约定房屋及附属设施如非原告过失或错误使用而受到损坏时，被告有修缮的责任并承担相关的费用。现原、被告之间2020年6月16日、2020年6月23日、2020年7月8日微信聊天记录能够印证双方已就被告支付原告该项费用达成一致，故原告此项诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于原告要求在被告应退还费用中抵扣电水费等差额752元的诉讼请求，本院认为，此系涉案《租赁合同》解除后应当处理的法律后果。根据原、被告之间2020年7月23日微信聊天记录，原告在被告结算的基础上确认煤气费、空调费、均摊水电费共计4,652元，扣除原告已付的39个月水电费3,900元，故本院对于原告该项主张予以支持，该项费用在被告应当支付原告垫付的网费、煤气费、窗户修理费合计3,300元中予以抵扣。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告秦福林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告秦福林于本判决生效之日起十日内退还原告陈燕云房租700元；二、被告秦福林于本判决生效之日起十日内退还原告陈燕云房屋押金1,400元；三、被告秦福林于本判决生效之日起十日内支付原告陈燕云垫付的网费、煤气费、窗户维修费合计2,548元(已抵扣水电费等差额752元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，公告费600元，合计诉讼费625元，由被告秦福林负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤法官助理  王艳萍书 记 员  滕小乔附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。