福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终2号上诉人（原审原告）：泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区福宁北路5号“海天·水岸阳光”售楼部二层，统一社会信用代码913509015532087332。负责人：林兴台。委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋奕煊，男，1992年12月16日生，汉族，住福建省霞浦县，（农贸市场）。委托诉讼代理人：龚信康，福建泰和律师事务所律师。上诉人泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司（以下简称雅美物业宁德公司）与上诉人蒋奕煊物业服务合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院(2020)闽0902民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雅美物业宁德公司委托诉讼代理人林海滨、上诉人蒋奕煊及委托诉讼代理人龚信康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅美物业宁德公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判蒋奕煊向雅美物业宁德公司支付2015年12月至2020年5月的物业服务费91108.8元及相应违约金（以蒋奕煊季度应付的物业费5061.78元为基数，分别从每季度第一个月的5日起按每月2%标准计算至判决生效之日）；2.撤销一审判决第二项，改判蒋奕煊向雅美物业宁德公司支付本案一审律师费2000元，本案后续如再产生律师费上诉人有权再行主张；3.本案全部诉讼费用由蒋奕煊承担。事实与理由：一、一审认定诉争物业服务费部分超过诉讼时效错误。根据涉案物业服务合同约定，物业费按季度收取属于分期付款，物业费持续产生，显然未超过三年诉讼时效。蒋奕煊抗辩雅美物业宁德公司未向其主张过物业费完全不合常理。雅美物业宁德公司多次定期、不定期通过口头、书面形式向蒋奕煊等欠费业主催收物业费，不存在超过诉讼时效的情形。二、一审判决调低物业费违约金比例错误。涉案物业服务合同对逾期付款违约金的约定对蒋奕煊具有约束力。蒋奕煊并无证据证明违约金明显过高于实际损失，应由其承担举证不能的不利后果。一审判决调低物业费违约金比例，忽视了当事人的意思自治原则。三、一审判决未支持雅美物业宁德公司关于一审后续律师费错误。蒋奕煊辩称，一审法院对诉讼时效的认定是正确的。因为雅美物业宁德公司怠于行使权利。关于违约金，雅美物业宁德公司未完成物业服务合同约定的内容，违约在先，故蒋奕煊不应承担违约责任。关于律师费，雅美物业宁德公司违约在先，无权要求蒋奕煊承担律师费。蒋奕煊上诉请求：撤销一审判决，依法驳回雅美物业宁德公司的诉讼请求。事实与理由：一审法院事实认定、法律适用有误。《前期物业服务合同》第三条约定：“在物业管理范围内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；......3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；......5、交通秩序与车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤”。雅美物业宁德公司未按约定履行清理商铺门口的卫生、清运垃圾、清理雨污水管道、管理门口车辆停放秩序、安全监控、物业共用部位维修等义务，而是由蒋奕煊自行通过聘请工作人员等方式完成以上事项。蒋奕煊在举证期限内递交了雅美物业宁德公司未履行物业服务内容的初步证据，雅美物业宁德公司未举证其履行了合同义务的情况下，一审法院认定雅美物业宁德公司已经履行了合同义务，明显不妥。一审法院判决有误，为此蒋奕煊具状请求贵院依法审理，判准蒋奕煊的请求事项。雅美物业宁德公司辩称，蒋奕煊的上诉请求没有事实和法律依据，物业公司已经依约履行了合同义务，小区商户有30多户，除了蒋奕煊以外，其他户主都没有对物业公司的服务提出异议、拖延支付物业费。对方经营的是农贸市场，每日产生大量的垃圾，远远超过物业公司承担的范围，对方将其专有区域与公共区域的垃圾相混淆，且蒋奕煊在向商户收取的时候，已经获得了利益，政府的也发门前三包通知，里面规定经营者不能将责任推给物业公司。如果物业公司要满足蒋奕煊的要求，那么将损害小区其他业主的利益。雅美物业宁德公司向一审法院起诉请求：1.判令蒋奕煊向雅美物业宁德公司支付2015年12月至2020年5月物业服务费91108.8元及相应违约金（以蒋奕煊每月应付的物业费1687.2元为基数，自次月1日起按每月2%的标准计算至本判决生效之日止）；2.判令蒋奕煊向雅美物业宁德公司支付本案一审律师费2000元；3.本案全部诉讼费用、保全费等由蒋奕煊负担。一审法院认定事实：1.2010年6月8日，雅美物业宁德公司（乙方）与宁德市海天房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为海天水岸阳光小区提供物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护、管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨水污水管道的疏通，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等等；甲方、业主或物业使用人应依据协议及时缴纳物业服务费用及其他合理应分摊的费用；店面及商铺的物业服务费用标准为1.5元／月·㎡；物业服务费按季度收取,于每季度第一个月的5日前交纳本季度的物业服务应缴费用；若甲方、业主或物业使用人违反本合同未能按时足额缴纳物业服务费用，从逾期之日起，应按每日1‰的标准向乙方支付滞纳金，同时，乙方为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信交通费及其他相关费用等）均由该业主或物业使用人承担。2.2015年9月23日，蒋奕煊（承租方、乙方）与宁德市海天房地产开发有限公司（出租方、甲方）签订《海天水岸阳光店铺租赁合同》，约定：甲方将位于宁德市福宁北路5号海天水××小区××＃楼××层××店铺共九间出租给乙方；物业用途为自己经营或与他人合伙开公司经营农贸有关；上述房产面积为1124.84平方米；租期自2015年11月20日起至2023年11月19日止；自商铺交付乙方使用之日起，乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费等相关费用。3.根据前述两份合同可知，蒋奕煊每月应交物业管理服务费为1687.26元（1124.84㎡×1.5元／月·㎡），每季度应交物业管理服务费5061.78元（1687.26元／月×3个月），其自2015年12月起至2020年5月止未向雅美物业宁德公司交纳物业管理服务费。4.雅美物业宁德公司为本案支付律师费2000元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。宁德市海天房地产开发有限公司与雅美物业宁德公司签订的《前期物业服务合同》及其与蒋奕煊签订的《海天水岸阳光店铺租赁合同》，均系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。各方均应依约履行合同义务。本案中，雅美物业宁德公司已履行物业管理服务义务，蒋奕煊未按时缴纳物业管理服务费，其行为已经构成违约。现雅美物业宁德公司诉请蒋奕煊支付自2015年12月起至2020年5月止的物业服务费91108.8元。蒋奕煊辩称雅美物业宁德公司诉请2017年7月1日前的物业费已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据合同约定，蒋奕煊应于每年12月、2月、5月、8月、11月的5日前交纳当季度的物业服务费，而雅美物业宁德公司于2020年7月1日提起本案诉讼，由此可知，在雅美物业宁德公司未提供证据证明前述债务的诉讼时效发生中断或中止的情形下，雅美物业宁德公司诉请蒋奕煊支付自2015年12月起至2017年7月止的物业服务费，已超过诉讼时效。结合蒋奕煊的抗辩意见，仅支持雅美物业宁德公司诉请的自2017年7月起至2020年5月止的物业服务费59054.1元（1687.26元/月×35个月），超出部分的物业服务费诉请，不予支持。雅美物业宁德公司诉请蒋奕煊支付以蒋奕煊每月应付的物业费1687.2元为基数，自次月1日起按月2%的标准计算至本判决生效之日止的违约金。但案涉前期物业服务合同约定物业服务费于每季度第一个月的5日前交纳，若逾期未交，则按每日1‰的标准计付滞纳金。由于合同约定滞纳金按日1‰计算，过分高于蒋奕煊的逾期支付物业服务费给雅美物业宁德公司造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定蒋奕煊按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付滞纳金。故蒋奕煊应付违约金应当以其每期应交物业管理服务费5061.78元为基数，分别从每季度第一个月的5日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至判决生效之日止。雅美物业宁德公司诉请蒋奕煊支付其为实现本案债权支付的律师费2000元，符合合同约定，且于法不悖，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、蒋奕煊应于本判决生效之日支付泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司自2017年7月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费59054.1元及违约金（以其每季度应交物业管理服务费5061.78元为基数，分别从每季度第一个月的5日起计算至判决生效之日止）；二、蒋奕煊应于本判决生效之日支付泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司律师费2000元；驳回泉州市雅美物业服务有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。二审中，当事人提交了新的证据，本院依法组织当事人进行举证质证。本院对一审查明的当事人无争议事实部分予以确认。对当事人二审争议的事实分析认定如下：宁德市海天房地产开发有限公司与雅美物业宁德公司签订的《前期物业服务合同》及其与蒋奕煊签订的《海天水岸阳光店铺租赁合同》对蒋奕煊具有约束力。蒋奕煊抗辩主张雅美物业宁德公司未按约定履行清理商铺门口的卫生、清运垃圾、管理车辆、安全监控等义务，拒绝缴纳物业费，然而蒋奕煊经营的是农贸市场，对卫生、车辆管理的需求明显大于其他普通业主，其雇人打扫卫生、维修养护、管理车辆的行为亦是自身经营所需，其提供的证据并不能证明物业公司未提供上述物业服务，蒋奕煊不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。蒋奕煊的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题，蒋奕煊自2015年12月开始未交纳物业服务费，而雅美物业宁德公司于2020年7月1日提起本案诉讼，雅美物业宁德公司未提供证据证明2015年12月起至2017年7月止的物业服务费的诉讼时效发生中断或中止的情形下，其关于未超过诉讼时效的上诉理由不能成立。雅美物业宁德公司未能提供证据证明逾期交纳违约金所造成的损失也未能提供二审律师费相关证据，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则调整违约金并无不当，雅美物业宁德公司关于违约金及后续律师费的上诉主张亦不能成立。综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。各方均应依约履行合同义务。雅美物业宁德公司、蒋奕煊上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3441元，由蒋奕煊负担1326元，由雅美物业宁德公司负担601元。本判决为终审判决。审 判 长 彭祖斌审 判 员 郑 彦审 判 员 孙 雯二〇二一年三月八日法官助理 周荣鑫书 记 员 林建玉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……