海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终92号   上诉人（原审原告）：黄发兰，女，1970年2月12日出生，汉族，住湖北省江陵县。   委托诉讼代理人：董品，海南日新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙丽萍，海南日新律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：麦挺楼，女，1986年5月18日出生，汉族，住海南省儋州市。   上诉人黄发兰因与被上诉人麦挺楼租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   黄发兰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持黄发兰的一审全部诉求。事实和理由：一、一审判决否认儋州中视物业管理有限公司出具的《说明》的效力，导致事实查明不清。根据双方签订的《房屋租凭合同》第七条的约定，麦挺楼在承租涉案房屋期间产生的水电费、物业费、燃气费、电话费、网络费等均应由麦挺楼承担，然而，麦挺楼在承租涉案房屋期间内，并未支付过水电费、物业费等，导致相关费用拖欠至今。二、一审判决错误分配举证责任，导致黄发兰权益受损，法律适用有误。2019年7月1日，双方签订为期一年的《房屋租凭合同》。2020年6月30日，该合同到期。然而，麦挺楼从黄发兰处交接到涉案房屋后，一直居住在此，至今仍未搬出。在本案一审过程中，麦挺楼在接到法院传票后放弃了答辩权利，缺席审判，且麦挺楼自始没有举证证明房屋已经交还给黄发兰，在法院联系的过程中从未提出过任何抗辩。而一审法院将麦挺楼至今未归还房屋的举证责任分配给黄发兰，属于举证责任分配错误，导致黄发兰对麦挺楼在合同期满后占用涉案房屋期间的占用费无法得到支持，法律适用有误，事实查明不清。   麦挺楼未到庭也未发表答辩意见。   黄发兰向一审法院起诉请求：1.判令麦挺楼向黄发兰支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金21600元及违约金（违约金计算方式：按照年利率24%，首先以5400元为本金，自2019年7月1日起计算至2019年9月30日为327.6元；接着以10800元为本金，自2019年10月1日起计算至2019年12月31日为655.2元；接着以16200元为本金，自2020年1月1日起计算至2020年3月31日为972元；接着以21600元为本金，自2020年4月1日起计算至全部款项付清之日）；2.判令麦挺楼向黄发兰支付押金1800元；3.判令麦挺楼向黄发兰支付物业服务费（153.29元/月，自2019年7月1日起计算至麦挺楼将儋州市白马井镇中视金海湾6栋1单元的房屋交还给黄发兰之日止）、网络费（51元/月，自2019年7月1日起计算至麦挺楼将涉案房屋交还给黄发兰之日止）、水电费（计至2020年7月14日为3000元，后续继续计算至麦挺楼将涉案房屋交还给黄发兰之日止）；4.判令解除黄发兰、麦挺楼于2019年7月1日签订的《房屋租凭合同》；5.判令麦挺楼向黄发兰支付自2020年7月1日起至实际将涉案房屋交还给黄发兰之日的房屋占用费及资金占用期间的利息（房屋占用费按照1800元/月的标准自2020年7月1日起计算至涉案房屋交还之日；利息按照年利率24%自实际产生之日起计算至全部偿清之日）；6.判令本案诉讼费由麦挺楼承担。   一审法院认定事实：2019年7月1日，麦挺楼与黄发兰签订一份《房屋租凭合同》，合同主要载明“……甲方：黄发兰……乙方：麦挺楼……第一条甲方将自有的坐落在海南省儋州市白马井中视金海湾6栋1单元601房，建筑面积86平方米，出租给乙方使用……第二条租凭期限租凭期共十二个月，甲方从2019年07月01日起将出租房屋交给乙方使用，至2020年06月30日收回……第三条租金和租金交纳期限首次交押金1个月，租金三个月合计7200元，首次押一付三，租金在签订合同后每次付款三个月一次交清，在签订合同到期后，如需继续延时租金不变还是每次付三个月的房租一次交清租金5400元……第五条违约责任……2.乙方逾期交付租金，除需应补交欠租外，并按租金的百分之3，以天数计算向甲方交付违约金……”。据琼（2019）儋州市不动产权第XXXXX号不动产权证书记载，坐落于儋州市白马井滨海大道中段B14地块中视·金海湾**幢1-601不动产的权利人为黄发兰。2020年8月，因麦挺楼未按合同约定向黄发兰支付租金，黄发兰向一审法院提起诉讼，遂成本诉。   一审法院认为，根据一审庭审查明的事实，可以确认黄发兰与麦挺楼就儋州市白马井滨海大道中段B14地块中视·金海湾6＃幢1-601不动产的租赁事宜签订过一份为期一年的租赁合同，且黄发兰确系该不动产的登记权利人，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，麦挺楼应依合同约定向黄发兰支付租金共计21600元（1800元/月×12个月）。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，麦挺楼还需按照合同约定向黄发兰支付违约金，因双方在合同中约定的每日3%的违约金计算方式过高，结合黄发兰的诉请，本案中租赁合同的违约金的计算方式应调整为每年24%，违约金具体计算为：首先以2019年7月至2019年9月的租金5400元为基数按照年利率24%自2019年7月1日起计算至2019年9月30日止共计324元（5400元×3×24%÷12）；接着以2019年7月至2019年12月的租金10800元为基数按照年利率24%自2019年10月1日起计算至2019年12月31日止共计648元（10800元×3×24%÷12）；接着以2019年7月至2020年3月的租金16200元为基数按照年利率24%自2020年1月1日起计算至2020年3月31日共计972元（16200元×3×24%÷12）；最后以2019年7月至2020年6月的租金21600元为基数按照年利率24%自2020年4月1日起计算至全部租金付清之日止；前述2019年7月至2020年3月的违约金共计1944元（324元+648元+972元）。   关于黄发兰主张麦挺楼向其支付物业服务费、网络费、水电费的诉请，黄发兰并未就上述费用的发生情况提供证据证实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄发兰的该项诉请缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。   关于黄发兰主张麦挺楼向其支付2020年7月1日之后房屋占用费及利息的诉请，黄发兰并未提供证据证实麦挺楼在2020年7月1日及之后仍继续占用涉案不动产，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄发兰的该项诉请缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。   关于黄发兰主张于2020年7月1日解除其与麦挺楼签订的该《房屋租凭合同》的诉请，黄发兰并未举证证实2020年7月1日起麦挺楼仍继续使用该涉案不动产而致双方形成新的不定期租赁合同关系，则双方签订的该《房屋租凭合同》依约定已于2020年6月30日到期终止，黄发兰要求确认该合同于2020年7月1日解除并无事实和法律依据，对其该项诉请一审法院不予支持。   关于黄发兰主张麦挺楼向其支付押金1800元的诉请，因押金的性质在于保障合同履行，而黄发兰、麦挺楼双方签订的《房屋租凭合同》已于2020年6月30日到期终止，本案中亦根据黄发兰的诉请确定由麦挺楼承担相应违约责任，为确保合同履行而约定的押金1800元于今已无支付之必要，黄发兰的该项诉请缺乏法律依据，一审法院不予支持。   关于黄发兰提出要求麦挺楼负担案件受理费的诉请，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，案件受理费的负担方式由人民法院根据案件审理情况决定，并在裁判文书尾部写明，当事人不应将案件受理费单独列为诉讼请求。   麦挺楼经传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、麦挺楼应于一审判决生效之日起三十日内向黄发兰支付租金21600元及违约金（2019年7月至2020年3月的违约金共计1944元，其余违约金以21600元为基数按照年利率24%自2020年4月1日起计算至全部租金付清之日止）。二、驳回黄发兰的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562.6元，减半后收取281.3元（黄发兰已预付），由麦挺楼负担。   二审审理期间，黄发兰提交《微信聊天记录》，拟证明麦挺楼一直占有使用黄发兰的房屋至今，应当按照原来的合同支付租金。麦挺楼未发表质证意见。本院认为，黄发兰未能提供证据证明该记录中的微信系麦挺楼使用，本院对该证据的真实性、关联性不予认可。   本院二审审理查明，租赁期限届满后，麦挺楼一直居住在案涉房屋内，至今未将房屋钥匙交还给黄发兰。儋州市中视物业管理有限公司出具说明载明：“2019年7月1日至2020年10月9日期间，中视金海湾6栋1单元601房（业主：黄发兰）共产生物业费2453元、水电公摊256元、水费380元、网络费816元，总合计3905元。”二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，双方签订的《房屋租凭合同》已于2020年6月30日到期，但租赁期届满后，麦挺楼仍占用案涉房屋至今且未向黄发兰支付任何费用，双方未重新签订房屋租赁合同，黄发兰也未同意续租事宜，则原房屋租赁合同因租赁期限届满而终止。双方签订的《房屋租凭合同》已于2020年7月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”麦挺楼作为承租人，有义务在租赁合同终止时将房屋退还给黄发兰。至于黄发兰主张麦挺楼向其支付押金1800元的诉请，鉴于双方合同已于2020年6月30日解除，已无再缴纳押金保障合同履行的必要，且黄发兰已主张麦挺楼承担相应违约责任，故黄发兰主张麦挺楼支付1800元押金的主张，本院不予支持。本案二审的争议焦点是：一、麦挺楼是否应当支付2020年7月1日后房屋占用费及利息；二、黄发兰主张麦挺楼支付物业费、网络费等费用是否有依据。   关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，承租人麦挺楼在双方租赁合同终止后，仍强行占用案涉房屋的行为，损害了出租人黄发兰对该房屋的所有权及使用权，黄发兰有权要求麦挺楼支付房屋占有使用费。虽然双方合同已于2020年6月30日终止，但鉴于麦挺楼仍占有使用案涉房屋，则房屋占有使用费及利息应当参照合同履行期间的标准计算。根据双方合同约定，房屋租金为1800元/月，先付后用，则麦挺楼应当按1800元/月，从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止，向黄发兰支付房屋占有使用费；按以下方式支付房屋占有使用费的利息：利息以实际欠付的房屋占有使用费为本金，按照年利率24%自2020年7月1日起计算至实际清偿之日止。故黄发兰诉请麦挺楼从2020年7月1日起至实际清偿之日止，支付房屋占有使用费及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。   关于第二个争议焦点。双方合同约定，在租赁期间内所产生的物业管理费、水、电、煤气等费用均由麦挺楼承担。根据查明的事实，儋州市中视物业管理有限公司出具说明，案涉房屋2019年7月1日至2020年10月9日期间所产生的物业费、水电等费用共计3905元。本院认为，虽然双方签订的租赁合同已于2020年6月30日到期，但麦挺楼至今仍占有使用案涉房屋，期间产生的物业费、水、电、网络等费用应当由麦挺楼负担。鉴于麦挺楼至今未向物业公司缴纳上述费用，上述费用最终只能由业主，即黄发兰本人承担，故黄发兰请求麦挺楼向其支付2019年7月1日至2020年10月9日期间所产生的物业费、水电等费用共计3905元，有事实和法律依据，本院予以支持。因黄发兰未能举证证明2020年10月10日起产生的物业费、水电等费用的具体金额，本院对该部分主张不予支持。   综上所述，一审法院事实认定不清，处理结果不当，本院予以纠正。黄发兰的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4792号民事判决第一项；   二、撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4792号民事判决第二项；   三、麦挺楼于本判决生效之日起十五日内将海南省儋州市白马井中视金海湾6栋1单元601房返还给黄发兰；   四、麦挺楼于本判决生效之日起十五日内向黄发兰支付房屋占有使用费（以1800元/月为标准，自2020年7月1日起至麦挺楼实际向黄发兰返还房屋之日止计算）及利息（以实际欠付的房屋占有使用费为本金，按照年利率24%，自2020年7月1日起计算至实际清偿之日止）；   五、麦挺楼于本判决生效之日起十五日内向黄发兰支付2019年7月1日至2020年10月9日期间的物业费、水电、网络等费用共计3905元；   六、驳回黄发兰的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费281.3元，由麦挺楼负担；二审案件受理费562.6元，由麦挺楼负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二〇二一年三月三十一日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。   《中华人民共和国物权法》   第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。