北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初4192号原告：张瑞祥，男，1951年12月13日出生，汉族，北京市平谷区人，现住平谷区。委托诉讼代理人：杨立民，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：但德敏，北京市京师律师事务所实习律师。被告：吴小南，男，1988年3月23日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：李佳（吴小南之妻），1987年2月21日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：李金晶，北京市方桥律师事务所律师。原告张瑞祥与被告吴小南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞祥及委托诉讼代理人杨立民，被告吴小南的委托诉讼代理人李佳、李金晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞祥向本院提出诉讼请求：1判令被告支付2020年6月30日至2021年6月29日的租金19万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月30日，原、被告签订《房屋出租合同》，原告将位于北京市平谷区平谷镇太和园甲7号楼东边底商1层，建筑面积约600平米出租给被告，被告作为儿童乐园使用，租期三年，租金第一年17万元，第二年、第三年19万元。按照约定，被告应当支付2020年6月30日至2021年6月29日的租金，但被告以没钱为由不支付租金，被告的行为违反了合同约定，为了维护原告的合法权益，履行租赁合同，原告诉至法院。被告吴小南辩称，我方承租原告的房屋中，南侧约有160平米部分，原告未提供产权证明导致我在该部分无法经营，给我方造成损失。我方一直与原告沟通，但未果，如果原告能够提供该160平米房屋的产权证明，我方同意按照合同约定支付租金，否则，我方不同意支付160平米房屋对应的租金，其余部分同意支付。另，因为新冠疫情的原因，被告在2020年1月23日至2020年9月2日未能营业，原告应当免除该期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月19日，被告向原告交纳房屋定金10000元。5月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市平谷区平谷镇太和园甲7号楼东边底商一层，建筑面积约600平方米，作为儿童乐园。租赁期限为甲方自2019年6月30日起将房屋交付乙方使用，至2022年6月29日止到期。因第一年乙方需要维修门头，甲方收租金17万元，如果乙方在一个月内不维修门头，甲方收租金18万元。乙方于每年6月30日前一次性付清下年度租金。第二年租金19万元；第三年租金19万元。水、电费由乙方自付且按照规定交纳取暖、市政、卫生及楼房管理等其他费用。甲方有向乙方收取租金的权利，如乙方不按时交纳租金视为乙方违约，甲方有权终止合同，所收取押金不退还。甲方有权对乙方所租赁房屋及公共设施的使用情况进行监督和检查的权利。未经甲方许可，乙方在租赁期内不得将房屋转租他人，否则甲方有权终止合同，不承担乙方损失。乙方对所承租的房屋、上下水、电、暖等基础设施进行正常使用的权利，在正常使用的基础上乙方要对以上设施予以及时养护维修。关于合同解除，约定，任何一方要求变更或解除合同须提前三个月向对方提出申请，经双方协商达成一致后，可变更或解除合同。乙方向甲方交纳押金2万元。甲、乙任何一方违反本合同规定的条款，给对方造成经济损失，违约方要承担违约责任，赔偿对方经济损失。乙方维修门头时保证路人安全，出现人身伤亡事故由乙方负责，与甲方无关。合同一经双方签字确认即具有法律效力，双方须全面履行合同，共同遵守房屋管理的各项法律、法规。合同签订后，原告将涉案房屋交付给了被告，并向被告提供了房屋产权证，被告对房屋进行了清扫及装修并于2019年6月24日在涉案房屋处注册了北京优蓝儿童娱乐有限公司，法定代表人为被告之妻李佳。产权证载明：涉案房屋位于北京市平谷区平谷镇太和园甲7号楼，该栋商服楼共有4层，产权证编号为京（2016）平谷区不动产权第××号，用途为综合/商业用房，共有宗地面积2656.5㎡/房屋建筑面积1892.55㎡。被告承租了其中一层的部分房间，面积约440平米，另外约160平米自建房位于被告承租的商服楼一层南侧，没有产权证明。对此被告表示，自建房部分设计为游泳池，因该部分没有房屋产权证明，导致原告无法经营，给其造成损失，原告对被告所述不予认可，认为被告一直在实际经营。在本案审理过程中，本院组织双方当事人进行了现场勘查并拍摄了照片：被告实际经营的项目为儿童乐园，承租的房屋格局为“T”字型，由北侧门进入，商服楼位于北侧，自建房部分位于南侧，与商服楼一层相连，自建房南北长约16米，东西宽约9米，自建房中间部位为南北走向的过道，过道两侧为儿童游泳的房间，最南侧为承租房屋唯一的厕所。在本案审理过程中，原告提交了商服楼的审批手续用以证明其手续合法，并表示，按照规划图纸，商服楼南侧曾规划有自行车棚，但因自行车棚无实际使用意义，将自行车棚改为仓库即被告告承租房屋南侧的自建房，故双方签订的租赁合同合法有效，被告对此不予认可并申请本院到规划部门调取自建房部分的规划手续，规划部门提供基本建设项目正式计划批复、建设工程规划许可证、商服楼立面图，规划部门工作人员称，依据商服楼的立面图显示，承租房屋南侧自建房没有规划手续。庭审中，原、被告均明确表示同意继续履行合同。2020年年初，新冠疫情对经营性企业造成了影响，被告经营的儿童乐园亦是如此。被告称，因疫情原因导致其无法营业，收入降低，故要求原告免除2020年1月23日至2020年9月22日共计8个月的租金，原告不同意被告的该点主张。另查，在原告起诉的过程中，被告同时提起诉讼，要求确认《房屋出租合同》部分无效，原告赔偿被告相应的损失。本院认为，依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，租赁合同项下商服楼部分，被告提供了产权证明，原告无异议，该部分租赁合同合法有效；商服楼南侧自建房部分，依据本院到规划部门调查的结果，该自建房部分没有规划审批手续，该部分租赁合同应属无效，但原告仍应按照合同约定的租金标准支付无效部分的占有使用费，故原告要求被告支付2020年6月30日至2021年6月29日租金的诉讼请求，本院予以支持。关于因疫情所导致的租金是否减免问题，经查，被告经营的项目为儿童乐园，2020年发生的新冠疫情对其造成的影响是客观存在的，原告要求被告全额支付年度租金显失公平，故本院结合被告经营项目的性质特点、本地区在疫情防控期间的具体情况等因素，酌情免除3个月的租金，被告应向原告支付9个月的租金即142500元。因被告另案提起诉讼，要求原告赔偿损失，本案中不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告吴小南于本判决生效后10内给付原告张瑞祥2020年6月30日至2021年6月29日的租金142500元；二、驳回原告张瑞祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由原告张瑞祥负担1000元（已交纳），被告吴小南负担3000元（于本判决生效后7日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 许友刚二〇二一年三月二十八日法官助理 冯 琳书 记 员 屈晓萌