上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7457号原告：尹微，男，1981年11月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军。原告尹微与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称西安社区服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹微到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。尹微向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与上海分公司就上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋托管合同》，被告将房屋返还原告；2.两被告支付原告2020年2月26日至2020年5月25日期间分期未付的租金15,300元；3.两被告支付原告2020年11月21日起至交还系争房屋之日止的房屋占有使用费，按每月10,700元为计算标准；4.两被告支付原告解除合同违约金42,000元(按4个月租金标准计)。事实和理由：系争房屋系原告所有。2019年5月17日，原告与上海分公司签订电子版《房屋托管合同》，约定租期2年，被告租用系争房屋用于经营长租、短租或者配套项目，再次转租给第三人。2020年2月25日，双方再次签订补充协议，针对2020年2月25日应付的季度租金本金作分期支付，分期后每月25日支付，分12个月支付。被告于2020年5月起开始拖延支付季度租金和月度分期租金，并于2020年9月14日支付8月25日应付的季度租金后，再无支付任何费用。根据合同约定，被告拖延付款超过30天的，原告即可解除合同、收回房屋，被告应按6个月租金标准支付解除合同违约金。故提起诉讼。两被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：西安社区服务公司变更前名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司，其设立了上海分公司。原告是系争房屋登记的产权人。2019年5月17日，原告(托管方、甲方)与上海分公司(受托方、乙方)签订《房屋托管合同》(电子合同)，约定甲方将系争房屋交由乙方托管，托管用途为乙方经营长租、短租及配套项目。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。托管期24个月，自2019年5月21日(以本合同起租日为准)至2021年5月20日止。甲方实收租期22个月，冲抵服务费2个月。房租每月10,200元，付款方式为季付，每月25日前支付。押金为10,200元。每季度25日支付租金。甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。合同第十四条合同的解除第三款，乙方原因导致不支付或者不按照约定支付租金达30日的；乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；……甲方有权单方解除合同、收回房屋。第十五条违约责任，……乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同第十七条其他条款中约定在服务过程中，可以通过登录(乙方)“三彩家租房”APP进行租赁事项的投诉或建议。合同另对其他事项作了约定。合同附房屋配置参考表。合同签订后，原告将系争房屋交付上海分公司。2020年2月25日，原告(甲方)与上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年5月17日签署《房屋托管合同》，由于受“新冠病毒”的影响，双方对付款方式达成如下协议，乙方未支付甲方3个月(2020年2月21日至5月20日)的租金30,600元，该租金乙方在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付2,550元，其他合同条款不变等。另查明，自2020年3月25日起，被告向原告支付分期付款的首笔租金2,550元，截止2020年9月，被告共支付分期付款租金六笔合计15,300元。另被告于2020年5月25日支付原告32,130元(系支付2020年5月21日至8月20日的租金)，于2020年9月14日支付原告2020年8月21日至11月20日的租金。此后被告未再付款。原告确认被告曾支付原告押金10,200元，同意退还，在应付费用中抵扣。审理中，原告称系争房屋目前由次承租人居住在内，次承租人自称已支付被告租金至2021年8月，故不同意搬离，原告不清楚次承租人的身份信息。审理中，本院于2021年1月29日向被告送达了起诉状副本等应诉材料。本院认为，原告与上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。上海分公司未按约定按期支付租金，显然违反了合同约定。原告据此诉请解除合同，符合合同约定，本院予以准许，涉案合同于原告的解除通知即起诉状副本送达被告之日2021年1月29日解除。合同解除后，承租方负有交还租赁物、并支付占有使用系争房屋期间的租金及房屋占有使用费的义务。系争房屋自2020年11月21日起的租金及房屋占有使用费以及补充协议约定的分期付款租金余额被告尚未支付。另由于承租方的违约行为致使涉案合同提前解除，原告诉请的解除合同违约金，系在合同约定的基础上自行作了调整，本院予以支持。上海分公司系西安社区服务公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请两被告共同承担合同付款义务，符合法律规定，本院予以支持。原告同意被告交付的押金在应付费用中抵扣，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告尹微与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2021年1月29日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退并返还原告尹微；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹微2020年11月21日至返还房屋之日止的租金及房屋占用使用费，按每月10,700元计算(被告在原告处的租赁押金10,200元在应付费用中抵扣)；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹微分期未支付的租金15,300元；五、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹微违约金42,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,404元，减半收取计702元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年三月八日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。