贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初773号原告：钱祖银，男，汉族，1988年10月10日出生，贵州省习水县人，住习水县。原告：邓正会，女，汉族，1990年3月18日出生，贵州省习水县人，住习水县。委托诉讼代理人：陈文才，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄林，贵州金瑞律师事务所律师。被告：遵义聚晨置业投资有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道和平大道谢家社区九鼎国际建材城壹号公寓。统一信用社会代码：91520321080659365Q。法定代表人：罗柱吉。委托诉讼代理人：鄢旭，贵州远度律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹建忠，贵州远度律师事务所律师。原告钱祖银、邓正会与被告遵义聚晨置业投资有限公司（以下简称“聚晨公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱祖银、邓正会及委托诉讼代理人陈文才、黄林，被告遵义聚晨置业投资有限公司之委托诉讼代理人鄢旭、邹建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱祖银、邓正会向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》于2020年7月30日解除；二、判决被告向原告退还购房款184364元，并以184364元为基数按年利率4.25%（银行间同业拆借中心报价利率）向原告支付2018年5月23日至购房款全部还清之日止的利息，暂计算至2020年12月23日利息为17583元；三、判决被告退还原告房屋维修基金2701元；四、判决被告退还原告抵押登记费570元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月14日，原告向被告支付11000元、2018年5月18日向被告支付10000元，认购被告开发的位于播州区。2018年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告（买受人）购买主题馆1单元1层1-1-146号商业用房，建筑面积32.15㎡，总价款227614元，采取贷款方式付款，首付款117614元，余款110000元以银行按揭支付。房屋交付时间2018年6月10日前，逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人（被告）应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并支付违约金。合同签订后，原告于2018年5月23日支付127614元购房款、房屋维修基金2701元、抵押登记费570元，银行按揭贷款因被告原因没有办成，原告分期已交35750元，履行了合同约定义务。经原告多次催告，被告不能交付房屋，2020年7月30日原告向被告邮寄《退房通知书》，被告收到通知后，不退还原告购房款及相关费用。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约全面履行，原告按约履行了支付购房款的义务，被告不按期交付房屋，原告退房，被告应按合同约定及法律规定退还原告已付款项及相关费用，并赔偿原告利息，特诉至贵院，请求支持其诉讼请求。被告遵义聚晨置业投资有限公司辩称：一、涉案商铺的主题馆已由各方主体的专家签字到场完成了竣工验收工作，勘察、施工、监理、建设四家单位也签字盖章通过了验收程序，唯独设计单位因被告欠付其设计费，没有在《竣工验收备案表》盖章，设计单位采取不配合不盖章的方式欲使被告付款，由此才有此欠缺。根据《建设工程消防竣工意见书》显示，来自设计、施工、监理、建设四家单位的专家组共同签字盖章确认主题馆的消防工程验收合同；二、C馆、D馆的竣工验收情况，根据被告提交的遵义市播备【2020】第001号贵州省建设工程竣工验收备案表显示，虽然C馆、D馆在播州区住房和城乡建设局的备案时间为2021年1月29日，但勘察、设计、施工、建立、建设五家单位的验收时间均为2019年7月或8月，在首页的竣工验收日期栏，直接载明了C馆的竣工验收时间为2019年1月24日，D馆的竣工验收日期为2019年6月26日，远远早于备案的日期，竣工验收程序和备案程序是两个独立的程序，并不能以备案时间来认定实际通过竣工验收的时间。C馆、D馆已于2019年1月、2019年6月通过了各单位的验收，达到了法定的交付使用条件。三、被告在实际交房前，已得到了主题馆、C馆、D馆的测绘数据，也根据实测的数据进行了交房，在交付商铺后，主题馆、C馆、D馆所涉的商铺均有大部分已实际租赁给第三方装修使用，由此可以证明商铺的配套基础设备符合合同约定，能够满足商铺租赁者的正常使用需求；四、案涉商铺已实际交付的问题，案涉商铺已由遵义久虹辉商务运营管理公司与原告签订了《委托经营管理合同》，其中第3条第4点约定：原告应在聚晨公司工程规定交付条件许可下将商铺交付给遵义久虹辉商务运营管理公司经营管理使用，第3条第5点约定：原告不可撤销地授权遵义久虹辉商务运营管理公司办理商铺接收手续。被告2019年7月18日向遵义久虹辉商务运营管理公司下达了主题馆《商铺交付通知书》、2019年7月22日送达了《九鼎国际建材家居城主题馆业主商铺交付确认函》，2019年9月23日下达了C馆《商铺交付通知书》及2019年9月25日送达的《九鼎国际建材家具城C馆业主商铺交付确认函》、D馆《商铺交付通知书》及2019年9月26日送达的《九鼎国际建材家具城D馆业主商铺交付确认函》，原告已经委托了遵义久虹辉商务运营管理公司对其所购买的商铺进行了接收。虽然主题馆的交付时间较合同约定的交付时间有所延后，但原告及委托管理人遵义久虹辉商务运营管理公司在接收主题馆商铺时并没有提出异议，且主题馆的商铺实际上也已经开始装修使用。《委托经营管理合同》约定的免租期已经开始计算，并没有实际损害到原告的合同利益。五、被告已向原告交付了商铺，履行了合同约定的主要义务，案涉商铺交付后，大部分也在久虹辉公司的运营管理下对外进行了出租使用，产生了实际的使用价值，使得各原告的合法权利得到了有效保障。被告已按合同约定履行了合同的主要义务，原告《退房通知书》载明的解除原因并不属实，其主张没有事实作为支撑，于法无据，不能达到其想到解除合同的目的，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合有效证据的认定，审理查明如下事实：2018年5月23日，原告钱祖银、邓正会（买受人）与被告聚晨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于遵义市播州区，建筑面积32.15㎡，每平方米单价11478.27元，总价款227614.00元，并约定出卖人应当自2018年6月10日前向买受人交付该商品房；交付商品房时应当符合下列三个条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；还约定了付款方式及期限、逾期付款责任、交付时间和条件、逾期交房责任、交接手续、面积差异处理、争议解决方式等内容，其中双方约定在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决、调解解决，协商调解不成的，按照提交ＸＸ仲裁委员会仲裁的方式解决。2018年5月23日，邓正会（甲方、委托人）与遵义久虹辉商务运营管理公司（乙方、受托人）签订《委托经营管理合同》，主要约定：1、甲方从聚晨公司处购买的九鼎国际建材家居城主题馆1单元1层1-1-146号商铺，甲方同意将该商铺委托乙方进行经营管理；在委托经营管理期限内，甲方拥有该商铺的产权，乙方拥有该商铺的使用权、经营权和管理权；2、甲方委托乙方经营管理的期限为十年，即自甲方实际交由乙方管理之日起至第十年的对应日为止；甲方委托乙方验收该物业，直接办理该物业的交接手续，乙方有权为开展经营管理提前介入该物业进行前期准备工作，且在2021年6月1日以前不需要支付甲方任何费用；3、甲方应在聚晨公司工程规定交付条件许可情况下将该商铺交付乙方经营管理使用（以交付时物业现状为准）；甲方不可撤销地授权乙方，在标的商铺具备交付条件时，由乙方直接向聚晨公司办理商铺接收手续。原告钱祖银、邓正会所购买的主题馆1单元1层1-1-146号商铺已于2019年7月22日由遵义久虹辉商务运营管理公司接房管理。被告聚晨公司建设的九龙国际建材城C、D馆建筑规模81080.80㎡，其中C区开工日期2016年11月1日，竣工日期2018年4月1日，竣工验收日期2019年1月24日；D区开工日期2017年1月1日，竣工日期2018年8月30日，竣工验收日期2019年6月26日；遵义市播州区住房和城乡建设局于2021年1月29日备案。九龙国际建材城主题家居馆建筑规模51500㎡，贵州省建设工程竣工验收备案表中竣工验收意见有勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位项目负责人、单位负责人签字、捺印及加盖单位公章，其中设计单位意见未签署意见、该项目未备案。2020年7月28日，原告钱祖银、邓正会向聚晨公司提出了《退房通知书》，载明：原告已按商品房买卖合同之约定交纳了购房款，履行了全部购房义务，根据合同第十一条（一）、（二）、第十三条逾期交房责任的约定，原告多次催告被告至今不能交付房屋，截止2020年7月，该商品房仍未达到合同约定交房条件，构成严重违约。故通知聚晨公司：1、解除双方2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018006804）；2、聚晨公司在收到通知书30日内退还原告已支付购房款247000.00元（含银行已支付的99000.00元），并按合同约定支付违约金、赔偿本人前期已支出的费用，备注了钱祖银、邓正会的地址、联系电话。2020年7月31日，被告聚晨公司向原告作出回复，载明主题馆1单元1层1-1-146号商铺因已办理了交付手续，不同意退房。现原告以该《退房通知书》已邮寄给被告，符合单方解除的条件，向被告提起诉讼，请求支持其诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为，分为合意解除和法定解除两种情形。一、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，原告钱祖银、邓正会与被告聚晨公司所签订的《商品房买卖合同》中，未约定有单方解除合同的事由，其约定的争议解决方式为：“在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决、调解解决，协商调解不成的，按照提交XX仲裁委员会仲裁的方式解决”，即为合同在协商一致的情况下，双方可合意解除合同，如协商不成，向仲裁委员会申请仲裁之方式解决，被告对原告的退房要求明确予以回复，原告所持单方解除之理由，未有约定之情形，亦未达到法定之条件，本院对此不予支持。二、在原告与遵义久虹辉商务运营管理公司签订的签订《委托经营管理合同》中已约定，原告将从聚晨公司处购买的九鼎国际建材家居城主题馆1单元1层1-1-146号商铺，委托遵义久虹辉商务运营管理公司进行经营管理，期限为十年，自实际交由久虹辉公司管理之日起至第十年的对应日为止；并委托其验收该物业、直接办理该物业的交接手续，不可撤销地授权久虹辉公司，在标的商铺具备交付条件时，由久虹辉公司直接向聚晨公司办理商铺接收手续。原告钱祖银、邓正会所购买的主题馆1单元1层1-1-146号商铺已于2019年7月22日由遵义久虹辉商务运营管理公司接房，虽晚于《商品房买卖合同》第十一条第（一）项所约定在2018年6月10日前的交付期限，但该合同对逾期交房的责任有约定，原告以被告逾期交房超过30日，单方有权退房并合同已实际解除之理由，本院不予采纳。三、本案原告之诉请为向被告聚晨公司提出《退房通知书》后，合同即单方解除，向本院提起确认之诉，故本案之审理重点为原告的行为是否达到合同的单方解除条件及在合同已解除的前提下，再确认原告请求的退还购房款、利息、房屋维修基金等请求。因本院对原告所持单方送达即视为商品房买卖合同已解除的理由不予支持，结合该合同已实际履行，在实际履行过程中的相应争议问题，是否有合同约定的相应条款予以明确、是否具备法定解除合同之条件等，不属于本案确认之诉的评价范围，原告可另行提起相应的权利主张。原、被告双方协商签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，原告之诉讼请求未达到约定解除之情形，且根据契约精神，合同一经订立，合同相对方均应按照合同约定履行义务，否则将不利于市场交易的稳定，经济社会的健康发展。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钱祖银、邓正会的诉讼请求。案件受理费4378.00元，减半收取2189.00元，由原告钱祖银、邓正会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员  王莹二〇二一年三月二十九日法官助理冷静书记员黄娜娜