广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初4632号原告:中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所：肇庆市×××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××530。负责人：梅元比，系该分行行长。原告:中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行，住所：肇庆市大旺区×××××建行大楼首层。统一社会信用代码：914×××××××××××283M。负责人：罗智源，系该支行行长。两原告共同委托诉讼代理人：王耀武、廖文燕，分别系广东瀛肇律师事务所律师、实习律师。被告：李杰才，男，汉族，1973年9月10日出生，住佛山市南海区××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××057。被告：肇庆珠影文体产业投资有限公司。住所，肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场1#楼商铺223、226、227。统一社会信用代码：914×××××××××××246T。法定代表人：杨某1。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（下称建行肇庆分行）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（下称建行大旺支行）诉被告李杰才、肇庆珠影文体产业投资有限公司（下称肇庆珠影文体公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王耀武到庭参加了诉讼。被告李杰才、肇庆珠影文体公司经本院依法传唤没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行大旺支行与被告签订的合同编号为440708500-201×××××××043965《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称“《借款合同》”)；2.被告立即归还原告《借款合同》项下的借款本金余额424293.35元(含拖欠本金4555.42元)，利息5340.85元，本金罚息30.71元，利息复利34.65元，合计金额为429699.56元(暂计至2020年9月2日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止)；3.被告承担原告为实现本案债权而支付的律师费10242元；4.原告对被告提供的借款抵押物(肇庆市高新区珠影文体广场4栋2902房)的拍卖、变卖所得价款在本案涉及的借款本息、律师费、诉讼费、财产保全费等其他费用范围内享有优先受偿权；5.被告肇庆珠影文体公司对被告李杰才前述2、3项债务承担连带清偿责任；6.两被告承担本案的全部诉讼费用(包括案件受理费和财产保全费)。事实与理由：2015年8月24日，原告建行大旺支行与被告李杰才签署合同编号为440708500-201×××××××043965《借款合同》，约定被告向原告建行大旺支行借款500000元，用于购买位于肇庆市高新区珠影文体广场4栋2902房的房屋，借款期限自2015年8月24日起至2035年8月24日止，共20年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%，即年利率为5.832%，借款合同还对还款日期、逾期还款的违约责任进行了约定。同时，被告李杰才同意以上述购买的房屋作为抵押物，担保借款合同的履行。2015年8月24日，原告建行大旺支行向被告指定的账户发放了约定的贷款。2015年10月23日，该抵押物办理了抵押权预告登记手续，证号为：粤房地预登抵押预告字第0400005452号。原告建行肇庆分行是原告建行大旺支行的上级单位，涉案的《借款合同》及相关抵押担保手续为原告建行肇庆市分行授权原告建行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建行肇庆市分行行使。因被告未依约按期履行还本付息，截至2020年9月2日，被告尚次原告借款本金余额424293.35元，利息5340.85元，本金罚息30.71元，利息复利34.65元，合计金额为429699.56元。原告多次催收无果。因被告的行为已构成严重违约，根据原告建行大旺支行与被告签订的《借款合同》第十七条的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告的借贷关系，要求被告支付违约金、追偿借款本息及由此产生的费用，赔偿相应损失，并要求对抵押房地产行使抵押权。此外，原告建行肇庆分行与被告肇庆珠影文体公司于2014年10月28日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，其中约定被告肇庆珠影文体公司同意为肇庆大旺珠影文体广场商品楼宇项目所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限为自原告将贷款资金划入被告肇庆珠影文体公司的银行账户之日起至被告肇庆珠影文体公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。另外还约定了被告肇庆珠影文体公司保证责任的范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金产生的利息以及原告为实现债权而发生的有关费用等。因被告李杰才贷款所购房屋至今尚未办好房地产他项权证，故被告肇庆珠影文体公司对被告李杰才的前述债务应承担连带清偿责任。原告为实现本案债权，委托广东瀛肇律师事务所的律师作为代理人参与本案诉讼，产生的律师费为10242元(见证据五)。根据《借款合同》第四十一条的约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因此该笔费用应由两被告承担。被告李杰才、肇庆珠影文体公司没有提出答辩意见及递交证据。经审理查明：2015年8月24日，原告建行肇庆分行下属的建行大旺支行与被告李杰才签订了编号为440708500-201×××××××043965号的《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：李杰才购买位于肇庆市高新区珠影文体广场4栋2902房需要，向建行肇庆分行借款500000元，经办单位是建行大旺支行，借款期限为246个月（即2015年8月24日起至2035年8月24日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮8%，即年利率为5.832%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整;本合同中的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为3533.86元；违约责任：一、借款人违约情形：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……;费用的承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）由借款人承担；抵押财产清单：肇庆市高新区珠影文体广场4栋2902房，抵押期限为2015年8月24日起至2037年8月24日止；抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费……等）。上述合同，建行肇庆分行作为贷款人，建行大旺支行作为贷款的经办单位，该合同借款人处有李杰才的签名，贷款人处盖有建行大旺支行的个人贷款合同专用章。2015年8月24日，原告依约向被告李杰才发放了贷款500000元。又查明，2014年10月28日，建行肇庆分行（乙方）与肇庆珠影文体公司（甲方）签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定由双方就肇庆大旺珠影文体广场的商品楼宇进行抵押贷款合作，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证;甲方保证责任范围：乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费…甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止等内容。2015年10月23日，该抵押房屋办理了抵押预告登记手续，证号为：粤房地预登抵押预告字第0400005452号，预告登记权利人为建行大旺支行，预告登记义务人为李杰才;至今未办理抵押登记手续。截止至2020年9月2日，被告李杰才尚欠原告借款本金424293.35元(含拖欠本金4555.42元)，利息5340.85元，本金罚息30.71元，利息复利34.65元。2020年10月16日，两原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东瀛肇律师事务所签订《委托代理协议》，协议约定代理费用为10242元。该所指派王耀武律师作为代理人参加庭审，并向本院提供律师费发票、中国建设银行单位客户专用回单，确定本案代理费用为10242元。此外，依两原告的申请，本院于2020年10月29日作出了（2020）粤1284财保320号民事裁定书，裁定：查封被告李杰才名下位于肇庆市高新区×××××面、体育东路西面珠影雅苑42902房的不动产权[产权证号：00137260]。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为:《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”原、被告的合同关系发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原告建行大旺支行与被告李杰才签订《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告建行肇庆分行与被告肇庆珠影文体公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。建行大旺支行是建行肇庆分行的下属单位，不具有贷款审批权限，其根据建行肇庆分行的授权与贷款人签订借款合同并发放贷款，合同的权利义务由授权人即建行肇庆分行享有和承担。李杰才因购买房屋缺乏资金与建行肇庆分行下属的建行大旺支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款500000元，原告按约定向被告李杰才提供了借款，被告李杰才应按约定时间履行归还借款本息的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”被告李杰才没有按约定的方式偿还借款，拖欠多期本息，已构成违约，应承担相应的民事责任，原告有权依合同的约定行使解除权，原告该主张，理据充分，本院予以支持。合同解除后，李杰才应向原告清偿全部借款本金余额424293.35元(含拖欠本金4555.42元)，利息5340.85元，本金罚息30.71元，利息复利34.65元，合共429699.56元;上述计至2020年9月2日，之后按照合同约定计算至还清借款本息之日止。关于原告主张被告支付律师费10242元。按照李杰才与原告方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人李杰才承担。据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告承担。原告在本案中的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务，提供了相应的律师费发票凭证，并且该律师费收费标准在法定的范围之内。故原告该请求，本院予以支持。对原告主张的对被告李杰才提供的借款抵押物[肇庆市高新区珠影文体广场4栋2902房]享有优先受偿权的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记具有一定的物权性质，但是该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，预告登记权利人享有的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在涉案房屋未办理抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，因此，原告该诉请，没有理据，本院不予支持。被告肇庆珠影文体公司在《楼宇抵押贷款合作协议》，明确约定同意为包括李杰才在内的贷款提供阶段性连带责任保证，且原告起诉时尚在保证期间内，原告主张被告肇庆珠影文体公司对李杰才在拖欠的借款本金、利息、罚息及律师代理费范围内承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告肇庆珠影文体公司承担连带保证责任后，有权向李杰才追偿。被告李杰才、肇庆珠影文体公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行下属中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行与被告李杰才于2015年8月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告李杰才应于本判决生效之日起十日内，偿还借款本金424293.35元、利息5340.85元、本金罚息30.71元，利息复利34.65元[暂计至2020年9月2日止;之后的利息、罚息及利息复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算到本息还清之日止]给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行；三、被告李杰才应于在本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师费10242元；四、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司对被告李杰才前述第二、三判项的债务承担连带清偿责任。被告肇庆珠影文体产业投资有限公司承担连带保证责任后，有权向被告李杰才追偿;五、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7900元、财产保全费2720元，合计10620元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邱 毅人民陪审员  陈子权人民陪审员  吴洁敏二〇二一年三月十二日书 记 员  黎淑雯