上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初23388号原告：郭亮，男，1984年6月2日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：殷跃平，上海明伦律师事务所律师。被告：金振贤，男，1965年12月12日生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：金慧琴，女，1959年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：金琴娟，女，1962年11月13日生，汉族，住上海市徐汇区。原告郭亮与被告金振贤、金慧琴、金琴娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭亮的委托诉讼代理人代理人殷跃平，被告金慧琴、金琴娟到庭参加第一次庭审。原告郭亮的委托诉讼代理人代理人殷跃平、被告金琴娟到庭参加第二次庭审。被告金振贤因在上海市北新泾监狱服刑未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭亮向本院提出诉讼请求：1、解除郭亮与金振贤、周阿仙(已死亡)于2015年5月27日就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《诚信协议》；2、金振贤、金慧琴、金琴娟共同返还郭亮已付购房款人民币(以下币种均同)750,000元及利息(以750,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年11月1日起计算至实际付清日止)；3、金振贤、金慧琴、金琴娟共同赔偿郭亮购房损失750,000元；4、金振贤、金慧琴、金琴娟共同赔偿郭亮装修费200,000元。事实和理由：2015年5月27日，郭亮与金振贤、周阿仙就系争房屋签订《诚信协议》，约定郭亮向金振贤、周阿仙购买系争房屋，房屋总价为850,000元，系争房屋符合过户条件之后再办理过户手续，如一方违约，须向对方支付总房价款100%的违约金。协议签订后，郭亮共计向金振贤支付了购房款750,000元。但金振贤、周阿仙又于2016年就系争房屋与案外人何某某签订了房屋买卖协议，后经法院生效判决确认系争房屋产权过户至何某某名下。系争房屋交付给郭亮后，郭亮为系争房屋装修花费了200,000元。鉴于郭亮与金振贤、周阿仙所签订的《诚信协议》的目的已经不能实现，金振贤、金慧琴、金琴娟均系周阿仙的子女，现周阿仙已经死亡，故涉诉。被告金振贤未作答辩。被告金慧琴、金琴娟辩称，金慧琴、金琴娟、金振贤均系周阿仙的子女，周阿仙已经去世，金慧琴、金琴娟对于郭亮与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》并不知情，亦没有参与过，故不同意郭亮的诉讼请求。原告郭亮围绕诉讼请求依法提交了《诚信协议》、银行转账凭证、收条、房地产交接书等。被告金振贤、金慧琴、金琴娟未提交书面证据材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金阿水(2001年12月13日死亡)与周阿仙(2017年7月27日死亡)生育子女金振贤、金慧琴、金琴娟。2013年9月23日，周阿仙(乙方)与上海市虹口区住房保障和房屋管理局(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定乙方名下上海市虹镇老街XXX弄XXX号XXX室公房被动迁。2015年6月23日，系争房屋预购房屋权利人登记为周阿仙、金振贤。2016年1月26日，系争房屋核准登记至案外人上海九舟投资发展有限公司(以下简称“九舟公司”)名下。2015年5月27日，金振贤、周阿仙(甲方)与郭亮(乙方)在案外人唐某的见证下签订《诚信协议》，约定乙方以850,000元价格向甲方购买系争房屋，签订协议当日乙方支付给甲方定金40,000元，待产证满三年甲方产权过户给乙方名下后乙方需向甲方支付房价余款，共同构成房价款850,000元。合同第六条约定，甲方不得将房产再卖，否则视为违约，违约金为总房价款的100%。合同第九条约定，甲方诚聘上海弘信房地产经纪有限公司的唐某为房产转让的见证人见证此项转让全过程，并协助签订协议书以及见证、协助房产交易的整个流程。甲乙双方如有任何一方违约的，房产公司见证人有责任协助甲乙双方调解，调解协议解决无效的，可向房产所在地的人民法院起诉。第十三条约定，经甲乙双方友好协商始终坚持房价款850,000元整，于2015年10月30日前支付首期房款710,000元，如此构成共计750,000元，剩余房价款100,000元于过户当日支付，如有一方违约则违约方赔偿守约方2,000,000元，如一房两卖由金振贤承担法律责任，与乙方无关，金振贤承诺签订此合同前无任何债务，如有本人自行解决，与乙方无关(该条部分为手写)。当天，双方签订《房地产交接书》，确认双方对系争房屋进行验收交接。2015年10月24日，唐某通过其名下银行账户向金振贤名下账户转账710,000元。同日，金振贤并代周阿仙出具收条，内容为“今收到唐某购买宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室购房款人民币750,000元，事实其中肆万元为现金支付，工行转710,000元整。”2016年10月20日，金振贤、周阿仙(甲方)与案外人何某某(乙方)签订《房屋产权转让协议》，约定，乙方以2,150,000元价格向甲方购买系争房屋，乙方于2016年10月20日支付定金50,000元，于2016年11月20日前支付650,000元，于2016年12月22日(甲方当日内把该房屋交于乙方使用)支付1,250,000元，于2019年12月31日前且此房屋能办理产权过户当日支付200,000元。合同落款处周阿仙捺有手印。周阿仙捺手印时其瘫痪在床，由他人协助其在合同上捺印。嗣后，金振贤将系争房屋交付何某某。何某某已支付金振贤房款1,950,000元。2017年12月28日，金振贤被上海市黄浦区人民法院以诈骗罪判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金50,000元。上海市黄浦区人民法院认定的诈骗事实中不含本案系争房屋买卖的事实。2018年1月8日，何某某向本院起诉要求确认何某某与金振贤、周阿仙就系争房屋签订的买卖合同有效，确认郭亮与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》无效。本院于2018年9月4日作出(2018)沪0113民初1389号判决，确认郭亮与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》无效，何某某与金振贤、周阿仙就系争房屋签订的买卖合同有效。郭亮不服该判决并提起上诉，上海市第二中级人民于2019年3月29日作出(2018)沪02民终10099号判决，认为虽然《诚信协议》上周阿仙的签字系金振贤代签，但是房屋共有人对房屋转让的意思表示缺位并不影响合同效力，且并无证据证明周阿仙生前曾对该次交易提出异议，《诚信协议》具有合同法上的效力，并作出撤销确认郭亮与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》无效的判决。2018年5月2日，郭亮向本院起诉要求金振贤、金慧琴、金琴娟、九舟公司将系争房屋的产权过户至郭亮名下。本院于2019年6月11日作出(2018)沪0113民初8813号民事判决，驳回郭亮的诉讼请求。郭亮不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年9月30日作出(2019)沪02民终7965号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年11月6日，何某某向本院起诉要求金振贤、金慧琴、金琴娟、九舟公司将系争房屋的产权过户至何某某名下。本院于2020年1月16日作出(2019)沪0113民初25292号判决，鉴于出售方之一的周阿仙已经死亡，其在合同中的权利义务由其继承人继受，故判令金振贤、金慧琴、金琴娟将系争房屋的产权过户至何某某名下，九舟公司履行配合义务，何某某将房屋尾款200,000元一次性支付给金振贤、金慧琴、金琴娟。该判决业已生效。2019年12月29日，何某某向本院缴纳代管款200,000元。2020年7月8日，本院向金慧琴发放187,950元。关于系争房屋的市值，本院向上海中原物业顾问有限公司询价，上海中原物业顾问有限公司于2020年12月30日向本院出具房地产价格咨询意见书，载明：系争房屋2020年2月总价为2,000,000元。庭审中，郭亮另提交住宅装修申报表、装修合同、送货单及网页截图等，以证实其为系争房屋装修所支出的费用。金慧琴、金琴娟对该些证据均不予认可。本院认为，相关生效判决已经确认《诚信协议》具有合同法上的效力，本院对此不再赘述。鉴于系争房屋已经生效判决确认过户至何某某名下，《诚信协议》客观上已经不具备履行的可能性，故对于郭亮要求解除与金振贤、周阿仙签订的《诚信协议》的诉请，本院予以支持。《诚信协议》解除后，郭亮已经支付的购房款750,000元应予以返还。关于郭亮主张购房款占用期间的利息，本院酌情确定以750,000元为基数，自2015年11月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于返还购房款及支付利息的主体。金振贤系系争房屋的出售方且其已经承诺如发生一房两卖，由其承担相应的责任，故金振贤应当返还郭亮已经支付的购房款750,000元。关于周阿仙是否应当作为返还主体，本院认为，合同落款处周阿仙捺有手印，且金慧琴、金琴娟在多次庭审中均表示周阿仙虽双目失明、瘫痪在床，但意识是清楚的，目前亦无证据证明周阿仙生前曾对该次交易提出异议，故本院认为周阿仙亦是本次交易的出售方。鉴于周阿仙已经死亡，其在合同中的权利义务由其继承人继受，故本院认为应由金振贤返还郭亮已经支付的购房款750,000元，金慧琴、金琴娟在继承周阿仙遗产的范围内对金振贤的还款义务承担连带责任。关于郭亮主张的购房损失。双方在《诚信协议》中约定出卖方不得将系争房屋再次出卖，否则将视为违约，违约方应支付总房价款100%的违约金。双方另约定如一方违约则赔付守约方2,000,000元。现系争房屋已经被再次出售给了何某某，且经本院生效判决予以确认，结合何某某所签订的房屋买卖合同中的价款及本院询价的情况，本院认为郭亮主张损失金额750,000元属合理范围，应予支持，该款项由金振贤予以赔偿，金慧琴、金琴娟在继承周阿仙遗产的范围内对金振贤的赔偿义务承担连带责任。关于郭亮主张的系争房屋装修费200,000元。郭亮虽提供了住宅装修申报表、装修合同、送货单及网页截图等，但金慧琴、金琴娟均不认可，本院认为郭亮提供的证据尚不足以证实其所主张的费用已经实际发生且确系用于系争房屋的装修，此外，郭亮已经主张了违约金，故对于装修费之诉请不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭亮与被告金振贤、周阿仙于2015年5月27日就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《诚信协议》；二、被告金振贤于本判决生效之日起十日内返还原告郭亮购房款750,000元，并支付该款自2015年11月1日起至实际付清之日止的利息(自2015年11月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、被告金振贤于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭亮购房损失750,000元；四、被告金慧琴、金琴娟在继承周阿仙遗产范围内对上述判决主文第二、三项确定的金振贤的付款义务承担连带责任；五、驳回原告郭亮其他诉讼请求。本案受理费减半收取计10,050元，由被告金振贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉二〇二一年三月二十五日法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。