北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18853号原告：北京啄木鸟木业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇鹅房村村委会东100米，统一社会信用代码91110115670597053H。法定代表人：康荣喜，经理。委托诉讼代理人：张磊，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孟，北京圣伟律师事务所律师。被告：北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会，住所地北京市顺义区李遂镇陈庄村，统一社会信用代码54110113A02863224R。法定代表人：黄立华，主任。原告北京啄木鸟木业有限公司（以下简称啄木鸟公司）与被告北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会（以下简称陈庄村村委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月9日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田学彬独任审理，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告啄木鸟公司委托诉讼代理人张磊、被告陈庄村村委会法定代表人黄立华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告啄木鸟公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《土地租赁合同》无效；2.判令被告退还租金10万元；3.判令被告赔偿原告损失2079155元；4.判令被告赔偿原告评估费1万元；5.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告于2010年9月27日、2010年10月11日签订两份《土地租赁合同》，被告将村南5亩坡地租赁给原告生产经营使用，并允许原告自行在该地块建设厂房和其他办公用房，租赁期限30年。签订合同后，原告进行了土地平整、铺设道路、建设厂房等工程。2020年9月28日，原告建设的厂房被李遂镇人民政府认定为违建，要求拆除。被告因招商引资为由吸引原告进行投资，并隐瞒土地性质，给原告造成了财产损失。现原告为维护自身合法权益，特向贵院申请诉讼，望判如所请。被告陈庄村村委会答辩称，关于合同效力问题由法院确认，剩余的租金同意退还，损失同意赔偿，但是原告主张的损失金额过高，不同意支付评估费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2010年9月27日，出租方（甲方）陈庄村村委会与承租方（乙方）啄木鸟公司签订土地租赁合同，主要内容为：甲方将4亩出租给乙方，租期30年，自2010年10月1日至2040年9月30日至，每亩每年租金1000元，30年租金为12万元，双方签字生效之日起乙方一次性付清。乙方有权自行在该地块建设厂房和其他办公用房。2010年10月11日，出租方（甲方）陈庄村村委会与承租方（乙方）啄木鸟公司签订土地租赁合同，主要内容为：甲方将1亩出租给乙方，租期30年，自2010年10月1日至2040年9月30日至，每亩每年租金1000元，30年租金为3万元，双方签字生效之日起乙方一次性付清。乙方有权自行在该地块建设厂房和其他办公用房。2020年9月28日，北京市顺义区李遂镇人民政府向啄木鸟公司出具强制拆除公告，内容为：2020年9月22日，本行政机关对啄木鸟公司在北京市顺义区李遂镇陈庄村村南侧集体土地上建设一层砖混钢架结构建筑物4处（建筑面积1020.62平方米）作出了《限期拆除决定书》，责令于2020年9月24日前将该违法建设自行拆除，到期未自行拆除。2020年9月25日，本行政机关送达了催告通知书，逾期仍未自行拆除，本行政机关决定于2020年9月30日8时后对上述违法建设进行强制拆除，请在上述强制拆除时间之前清理违法建设内的财务。2020年11月5日，啄木鸟公司委托北京东审资产评估有限公司（以下简称评估公司）出具资产评估报告一份，主要内容为：评估公司对啄木鸟公司2020年8月17日申报的固定资产、生产性生物资产、无形资产的价值为132.13万元。啄木鸟公司支出评估费1万元。经本院与北京市规划和自然资源委员会顺义分局核实，涉诉地块：依据《顺义区土地利用总体规划(2001-2010年)》，土地规划用途为基本农田保护区、工业用地区；依据《顺义区土地利用总体规划(2006-2020年)》（调整完善前），该地块土地规划用途为基本农田保护区、一般农地区；2017年12月，《顺义区土地利用总体规划(2006-2020年)》调整完善批复后，该地块土地规划用途均为一般农用地；在《顺义分区规划（国土空间规划）(2017年-2035年)》中，该地块土地规划用途主要为林草保护区和生态混合区。庭审中，双方明确涉诉土地于2020年9月30日拆除后，现为一片空地，不涉及腾退问题，啄木鸟公司于2020年9月30日拆除后即不再使用土地。啄木鸟公司已支付租金15万元，双方对2020年10月1日至2040年9月30日的租金10万元的计算及退还达成一致意见。庭审中，啄木鸟公司述称，地上有厂房、库房、工具房、办公区房等，按照评估报告建筑面积共计1230.8平方米，按拆除公告中记载建筑面积是1020.62平方米，建筑面积以拆除报告中的建筑面积为准。庭审中，啄木鸟公司明确：第一项诉讼请求为确认两份土地租赁合同无效，第三项诉讼请求为根据评估报告结果估算得出。上述事实有租赁合同两份、强制拆除公告、评估报告、规自委顺义分局答复以及本院质证笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为：我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《顺义区土地利用总体规划（2006-2020）》，涉诉土地规划用途为基本农田保护区、一般农地区，双方约定使用涉诉土地建设厂房和其他办公用房，在合同履行过程中啄木鸟公司建设了1020.62平方米的砖混钢架建筑物，故双方签订的土地租赁合同因约定内容及实际履行行为违反土地规划用途，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现双方签订的土地租赁合同无效，双方对退还租金达成一致意见，本院不持异议。陈庄村村委会与啄木鸟公司在签订合同时应当知晓土地的规划用途，应当知晓能否建造建筑物，故双方均有过错，因合同无效产生的损失应当由双方按主次责任分担。关于啄木鸟公司的具体损失数额的确定一节，地上物已经被拆除，现场已经灭失。对于啄木鸟公司单方委托评估机构作出的评估报告，系对固定资产、生产性生物资产、无形资产的价值评估，并非啄木鸟公司的直接损失数额，且存在记载数据与强制拆除公告不一致，无相应的照片、视频体现等瑕疵，陈庄村村委会亦不予认可。故对于评估报告中的物品明细及价值，本院酌情参照但不作为损失确定依据。关于啄木鸟公司主张的评估费一节，因此项费用并非涉诉合同无效所产生的直接损失，且陈庄村村委会不同意支付，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决如下：一、确认原告北京啄木鸟木业有限公司与被告北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会于二〇一〇年九月二十七日、二〇一〇年十月十一日签订的两份《土地租赁合同》无效；二、被告北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会退还原告北京啄木鸟木业有限公司租金十万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会赔偿原告北京啄木鸟木业有限公司损失五十万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告北京啄木鸟木业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万四千三百一十三元，原告北京啄木鸟木业有限公司负担一万七千六百五十一元（已交纳）；由被告北京市顺义区李遂镇陈庄村村民委员会负担六千六百六十二元，于本判决生效之日起七日内支付原告北京啄木鸟木业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  田学彬二〇二一年三月二十五日书记员  赵 菲