广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初738号反诉原告：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××。法定代表人：马连波，总经理。委托诉讼代理人：陈嘉冰，公司员工。反诉被告：周爱蓉，男，1984年6月6日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市×××××××××，现住广东省中山市西区××××××××，公民身份号码421××××××××××××。原告周爱蓉与被告恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序，2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告周爱蓉，被告恒大公司的委托诉讼代理人陈嘉冰到庭参加诉讼，本院于当日收到被告恒大公司的民事反诉状，经审查符合反诉的受理条件，故予以受理。2021年3月10日，反诉原告恒大公司委托诉讼代理人陈嘉冰到庭参加诉讼，反诉被告周爱蓉经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院已依法作出（2021）粤2071民初738号民事裁定，本案本诉按原告周爱蓉撤诉处理。本案现已审理终结。反诉原告恒大公司向本院提出反讼请求：1.确认恒大公司与周爱蓉签订的商品房买卖合同已解除；2.反诉被告周爱蓉向恒大公司支付违约金35779元。事实和理由：周爱蓉与恒大公司于2019年1月4日签署《金时代花园商品房认购书》，2019年1月10日签署《商品房买卖合同》，购买东区××××××××，约定建筑面积为93.93平方米，套内建筑面积为77.30平方米，房款总价为1431150元，合同约定付款方式为分期付，2019年1月2日支付71558元，2019年6月30日支付286230元，2019年12月31日支付357788元，2020年6月30日支付357788元，2020年12月31日支付357788元。周爱蓉于2018年12月31日交定金20000元，于2019年1月4日支付首期款51558元，合计支付71558元。周爱蓉后续没有支付任何款项，对2019年6月30日应付款项286230元及其后续款项均构成逾期付款。恒大公司通过电话、短信、发函等各种方式催促周爱蓉支付款项，并于2020年2月20日向其送达《催款通知书》。周爱蓉明知其存在逾期付款行为，迟迟不缴纳款项，并表示无法支付款项希望解除合同，恒大公司最终于2020年6月18日向周爱蓉出具《解除通知书》，依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，扣除已付款50%作为违约金。同时，周爱蓉同意解除合同，但未到公司办理退款、扣款手续（在其起诉状中承认）。一、双方商品房买卖合同关系已解除。周爱蓉从2019年7月1日起开始逾期支付房款，逾期付款时间超过180天，恒大公司最终于2020年6月18日向周爱蓉出具《解除通知书》，双方合同关系已解除。依据双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议，附件六合同补充协议，第二点（三）分期付款的约定：2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。二、周爱蓉诉请恒大公司退还71558元，没有合同或法律依据，其存在逾期付款行为，应向恒大公司支付违约金35779元。根据双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议，附件六合同补充协议，第二点（二）在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第六条约定，付款方式为分期付款。双方签订合同后，周爱蓉仅支付了71558元，按照上述合同约定及法律规定，周爱蓉无正当理由要求终止合同的，应当承担违约责任，并按照巳付款的50%即35779元作为违约金赔偿恒大公司的损失；周爱蓉支付的首付款71558元中，其中有定金20000元，买卖合同签署后仅支付了51558元。其次，周爱蓉因个人原因（该情况其在起诉状中自认）于2019年7月1日开始逾期交付房款，至恒大公司2020年6月18日发函时累计逾期时间已远超l80天，根据附件六合同补充协议，第二点（三）按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。第十条第5点买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项……双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金等买受人全部应付费用后的剩余房款。周爱蓉应该根据合同约定向恒大公司承担逾期付款的违约责任，恒大公司有权在其已付房款中扣除，并在办理完毕全部手续后退还剩余房款。综上，周爱蓉应按已付款的50%向出卖人支付违约金，即71558元×50%=35779元，在已付款中抵扣，恒大公司仅需退还金额为35779元。但周爱蓉迟迟未到公司办理退款、扣款手续（在其起诉状中承认），致使相关款项无法退还。反诉被告周爱蓉辩称，恒大公司是在其找过公司很多次以及通过去恒大公司深圳总部协商的基础上，在2020年6月11日表示争取全额退款，恒大公司员工亦电话联系其，承诺全额退款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月4日，恒大公司（甲方）与周爱蓉（乙方）签订《金时代花园商品房认购书（中山恒大绿洲）》，约定：乙方向甲方认购中山××××××××，建筑面积93.93平方米，单价15236元每平方米，总金额1431150元；乙方同意签署认购书时支付20000元作为定金；乙方分期付款方式，于2019年1月2日前支付首期房款51558元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年6月30日付清286230元，于2019年12月31日前付清357788元，于2020年6月30日付清357788元，于2020年12月31日付清357788元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到中山恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书还约定了其他内容。签订上述认购书当日，周爱蓉向恒大公司支付了71558元，恒大公司出具了收款收据。2019年1月10日，恒大公司（出卖人）与周爱蓉（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买座落为中山市东区××××××××××××，建筑面积93.93平方米，总价1431150元，于2019年1月2日现金付款71558元，于2019年6月30日现金付款286230元，于2019年12月31日现金付款357788元，于2020年6月30日现金付款357788元，于2020年12月31日现金付款357788元；第七条：买受人逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；附件六合同补充协议约定：一次性付款、分期付款方式，在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。2020年2月20日，恒大公司向周爱蓉邮寄《催款通知书》，称：周爱蓉截至当日已逾期51天未支付房款357788元，累计违约金1825元。2020年6月18日，恒大公司向周爱蓉邮寄《关于解除的通知书》，称：周爱蓉至今未支付于2019年6月30日到期的应付房款286230元，且逾期已超过180天，特通知解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并扣除已付款的50%作为违约金。经本院查询，该邮单显示于2020年6月24日退回妥投。2020年7月18日，恒大公司与案外人李梦丽签订了涉案商品房的认购书，认购总价为1036296元。庭审中，周爱蓉称，认可涉案合同已经解除；其多次收到恒大公司的催款通知书，但因其搬离邮寄地址，故未收到解除商品房买卖合同的通知书；其因自身经济出现问题，在2019年6月已向销售人员提出退房，一位金姓经理答复会帮其争取减免违约金，但迟迟未回复亦未签书面协议。周爱蓉为证明其主张向本院提交了其与恒大公司员工通话记录，恒大公司员工称“帮你争取全款退”、“来我们售楼部写一份申请全款退，帮你争取回来，这样子”。恒大公司称，涉案合同未进行备案，该合同应于周爱蓉收到解除通知书之日即2020年6月23日解除；周爱蓉提交的通话录音不完整，存在剪辑，且通话内容是争取申请退款，并非承诺具体的退款事宜。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。周爱蓉与恒大公司于2019年1月10日签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据本院查询，虽然周爱蓉并未收到恒大公司邮寄给其的解除涉案合同的通知书，但其庭审中已认可涉案合同已解除，故恒大公司诉请要求确认其与周爱蓉签订的商品房买卖合同已解除，本院予以支持。本案争议焦点在于：一、周爱蓉是否存在违约；二、恒大公司主张的违约金应否支持。关于焦点一。恒大公司认为，周爱蓉逾期支付购房款已构成违约。周爱蓉抗辩其因自身经济原因无法支付房款，已提前告知恒大公司，故不存在违约。本院认为，根据涉案商品房买卖合同的约定，周爱蓉应于2019年6月30日支付第二期房款286230元，但周爱蓉至今未履行上述义务，应属违约。而且，周爱蓉确认是由于其自身经济原因导致未付款，明显属于个人因素而违约。周爱蓉作为买受人，在签订涉案商品房买卖合同时应对个人经济能力予以综合考量，即使其已提前告知恒大公司其无能力支付剩余购房款，但该行为并不能改变其已违约的事实。因此，本院认定周爱蓉逾期支付购房款的行为构成违约。关于焦点二。恒大公司主张周爱蓉逾期支付购房款超过180日，应按照补充协议约定承担已付房款50%的违约金。周爱蓉则抗辩恒大公司已承诺全额退回已付房款。本院认为,在本院认定周爱蓉逾期支付购房款已构成违约的情况下，周爱蓉应当承担违约责任。虽然合同附件六补充协议约定按照已付房款的50%承担违约金过高，但就本案而言，周爱蓉已付款项仅为总房价的5%（71558元÷1431150元），且周爱蓉逾期支付购房款导致双方解除涉案合同后，恒大公司以1036296元再次出售涉案商品房，损失了可期待利益394854元（1431150元-1036296元）。另，虽然周爱蓉主张恒大公司承诺全额退回购房款，但根据其向本院提交的录音证据，恒大公司的员工亦仅表示“争取全款退”，并非明确允诺，即周爱蓉提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，恒大公司诉请要求周爱蓉支付35779元的违约金并非过高，本院予以支持。同时，为减少讼累，恒大公司在扣减上述违约金后应将剩余购房款35779元退还周爱蓉。综上所述，恒大公司反诉诉求合法有据，本院予以支持；周爱蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、确认反诉原告恒大地产集团（中山）有限公司与反诉被告周爱蓉于2019年1月10日签订的《中山市商品房买卖合同》已解除；二、反诉被告周爱蓉于本判决生效之日向反诉原告恒大地产集团（中山）有限公司支付违约金35779元，同时反诉原告恒大地产集团（中山）有限公司在扣除该违约金后，将房款35779元退回反诉被告周爱蓉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费347元（反诉原告已预交），由反诉被告周爱蓉负担（反诉被告于本判决生效之日起七日内径付反诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  饶琨二〇二一年三月十五日书记员  赵会黎金凤