山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1049号上诉人（原审原告）：刘某，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：山西东瑞房地产开发有限公司。法定代表人：曹某。委托诉讼代理人：张某，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常某，北京大成（太原）律师事务所律师。上诉人刘某因与被上诉人山西东瑞房地产开发有限公司（下称“东瑞房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人刘某、被上诉人东瑞房地产公司的委托诉讼代理人张某、常某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.撤销（2020）晋0105民初6102号民事判决书，改判东瑞房地产公司支付刘某逾期办证违约金6203元；2.本案的一、二审案件诉讼费用由东瑞房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案的争议焦点为东瑞房地产公司逾期办证是否构成违约，庭审中东瑞房地产公司一直强调系政府政策原因导致无法办理不动产登记证。但刘某提供的证据表明，东瑞房地产公司所开发楼盘因消防、节能、规划验收未完成而无法办理产权手续，并且在东瑞房地产公司提供的证据中也表明是因规划验收不合格导致无法按期完成不动产登记工作。从时间轴上来分析，按照备案合同约定，东瑞房地产公司至迟应该在2018年7月15日将相应资料报产权登记机关备案，但实际情况是2020年5月14日才将相关资料进行备案。上述事实可以说明，是因为东瑞房地产公司违约行为导致刘某未能按期办理不动产登记证。另外需要强调的是，签订合同的意义就是要双方在合同履行期间能够秉承契约精神，完成合同约定义务。刘某已经履行了交纳全部房款的义务，东瑞房地产公司作为处于优势地位的企业，更应该恪尽职守、以专业的精神、专业的态度对待每一位业主，而不是遇到问题，推脱塞责，将责任转嫁给政府。一审对事实部分认定错误，未查明本案的事实逻辑，规划验收本身就是东瑞房地产公司的义务，其未能按期完成备案报备，本身就属于违约。政府作为执法机关，依照法规办事，由于东瑞房地产公司未能提前准备好相关手续，先期不予批准本属于合法合规之情势。作为开发商，本身对于备案事项应该了然于胸，面对特殊情况应及早调整，及早备案，及早沟通。东瑞房地产公司自身违约，又推托政府，无责任感、违反契约精神。此外，一审认定刘某未能提供充分证据证明东瑞房地产公司系主观故意未申报规划验收或存在其他双方约定的因出卖人原因而致逾期办证的情形，本案的案由系合同纠纷，“主观故意”系侵权纠纷适用的法律概念，在本案适用属于法律的混同，从证据法举证责任分析，未能按期申报的举证责任应由东瑞房地产公司举证，刘某只需要证明东瑞房地产公司未能按照合同约定的期间办理不动产登记证。二、一审程序问题。本案于2020年3月立案，开庭时间为2020年12月8日，期间经历了移送管辖，指定管辖，简易程序转普通程序，最后又变更了合议庭。本案先后定于2020年10月13日开庭，2020年11月13日开庭，但终因各种原因导致未能按期开庭，刘某作为一个普通公民难以接受。综上所述，恳请二审法院依法查明案件事实，作出公正判决，维护刘某合法权益。东瑞房地产公司辩称，原审认定事实清楚，适应法律准确，程序合法，刘某的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、逾期办理不动产权证并非东瑞房地产公司的原因导致，东瑞房地产公司不构成违约，不应承担违约责任。首先，网签合同第15条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的”出卖人承担违约责任，网签合同补充协议（附件四）第7条第3款约定“因政府产权登记机关致使不能再规定期限内办理完毕初始登记或转移登记，出卖人不承担违约责任”。上述两条约定说明非因出卖人的原因造成延期办理产权证的，出卖人东瑞房地产公司不承担责任。本案的事实为案涉东瑞揽胜项目由于政府根据实际地形条件在施工过程中，将东环路下降9米、地形高差较大，导致该项目南侧的城市规划路与东环路无法相接，南侧消防通道无法按照规划实施，规划验收迟迟未能通过，因此，逾期办理产权证并非东瑞房地产公司的原因造成的。东瑞房地产公司提交了大原市规划和自然资源局向大原市迎泽区政府发出的《关于对东瑞揽胜项目规划验收处理意见的函》以及一审法院调取的大原市迎泽区政府向太原市规划和自然资源局回复的《关于对的回复函》，均表明“规划审批方案与现状不符”系“施工过程中根据实际地形条件政府决定将东环路下降9米。故地形高差大，与东环路无法相接。”基于上述原因，大原市规划和自然资源局建议“不再把未实施的城市规划路（消防通道）作为规划验收的前置条件。”迎泽区政府表示同意。经过政府部门的沟通后，东瑞房地产公司取得了《建设工程竣工规划认可证》，继而办理了《不动产权证》。其次，依据双方签订的网签合同第15条“出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，东瑞房地产公司于2017年3月21日交付房屋后，将相应资料报产权登记机关备案时间为2018年7月15日，刘某对此也予以认可。但在此之前，即2018年2月6日东瑞房地产公司已经向太原市城乡规划局提交了《建设工程规划验收申请》，申请办理案涉项目规划条件核实及建设工程规划认可证核发手续；2018年4月18日东瑞房地产公司向太原市迎泽区政府提交了《关于请求区政府帮助协调东瑞揽胜项目进行规划验收的请示报告》，同日还向太原市城乡规划局递交了《关于落实东瑞揽胜项目东侧和南侧市政规划路是否实施的情况说明》，目的均为申请主管部门协调解决有关规划验收问题以推进竣工验收备案及后续初始登记证办理等流程。一审法院在查明上述事实的基础上，认定本案逾期办理产权证非刘某原因造成的，认定事实准确。二、案涉房屋在一审开庭前已经具备办理不动产权证的条件，东瑞房地产公司也已经通知刘某办理不动产权证，刘某至今仍未办理系其自身原因造成的。三、一审法院程序合法，不存在违反程序的事实。刘某在上诉状中所称的“移送管辖、指定管辖、简易程序转普通程序”等，均为《中华人民共和国民事诉讼法》中明确规定的法定程序，本案的审理过程符合相关法律规定，不存在违反程序的事实。刘某向一审法院起诉请求：1.依法判令东瑞房地产公司支付逾期办理不动产登记证的违约金6203元；2.判令本案诉讼费由东瑞房地产公司承担。一审法院认定事实：刘某（买受人）、东瑞房地产公司（出卖人）于2015年2月13日签订了合同编号为20151904921的《商品房买卖合同》，并于2015年3月3日将该合同在太原市房产管理局进行备案。该合同约定：东瑞房地产公司将位于太原市××街东瑞揽胜第1幢1单元2003号的住房出售给刘某，房屋建筑面积为87.32平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米7103.79元，商品房总金额620303元。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》第七条第三款约定，因政府产权登记机关或买受人未能缴纳相关费用或者未按“办理房地产权属登记通知书”中规定的日期办理相应手续，致使不能在规定期限内办理完毕初始登记或转移登记，出卖人不承担违约责任。刘某向东瑞房地产公司支付全部购房款后，东瑞房地产公司于2016年4月24日向刘某开具了金额为620303元的销售不动产统一发票，该房屋于2017年3月21日交付刘某。东瑞揽胜项目1#楼于2017年3月8日竣工验收。另查明，东瑞揽胜项目原南侧城市规划路应与东环路相交，因东环路施工过程中政府根据实际地形条件决定将东环路下降9米，地形高差较大，东瑞揽胜项目原南侧城市规划路与东环路无法相接，南侧消防通道无法按照规划实施，东瑞房地产公司将审批时设置在西南角的消防车入口位置改至北侧，导致规划审批方案与项目现状不符，无法按原有规划进行验收。基于此，东瑞房地产公司于2018年2月6日向太原市城乡规划局提交了申请办理东瑞揽胜项目1#、2#、3#、4#、5#、6#（东）、6#（西）、地下车库及换热站，规划条件核实及建设工程规划认可证的核发手续的《建设工程规划验收申请》，并于2018年4月18日向太原市迎泽区政府提交了《关于请求区政府帮助协调东瑞揽胜项目进行规划验收的请示报告》，同日还向太原市城乡规划局递交了情况说明，目的均为申请主管部门协调解决有关规划验收问题以推进竣工验收备案及后续初始登记证办理等流程。2019年12月9日，太原市规划和自然资源局（原太原市城乡规划局）向太原市迎泽区政府出具《关于对东瑞揽胜项目规划验收处理意见的函》，称该局将不再把未实施的城市规划路（消防通道）作为规划验收的前置条件，并建议太原市迎泽区政府接函后将该项目南侧城市规划路纳入2020年度的道路实施计划中。太原市迎泽区人民政府于同日向太原市规划和自然资源局回函，同意将东瑞揽胜项目南侧城市规划路纳入2020年度道路实施计划。太原市行政审批服务管理局于2020年1月20日向东瑞房地产公司核发了东瑞揽胜1#楼《建筑工程竣工规划认可证》。东瑞房地产公司于2020年5月14日完成东瑞揽胜1#楼建设竣工验收备案手续。涉案房屋于2020年7月7日办理不动产权初始登记，登记至东瑞房地产公司名下。东瑞房地产公司已于2020年7月25日通知业主办理不动产权证，目前涉案房屋不动产权尚未登记至刘某名下。再查明，刘某、东瑞房地产公司另于2014年12月27日签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要内容与双方于2015年2月13日签订的合同编号为20151904921的《商品房买卖合同》基本一致，第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”庭审中，东瑞房地产公司主张以其向房地产管理局提交备案的《商品房买卖合同》（合同编号：20151904921）为准来确定刘某、东瑞房地产公司双方权利义务。东瑞房地产公司认可逾期办理不动产登记的事实，但认为非东瑞房地产公司原因导致逾期办证，不应承担违约责任，且东瑞房地产公司在具备办证条件时已告知刘某办理不动产权证，因此，涉案房屋至今未办理产权手续系其自身原因。刘某认为东瑞房地产公司未能如期办证的原因不属于不可抗力，系其自身原因所致，风险应当自担，并提供了人民网截图以证明消防、节能、规划验收未完而无法办理产权手续。一审法院认为，刘某、东瑞房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20151904921）及其附件系双方真实意思表示，且经太原市房产管理局备案，合法有效且有公示性。同时该合同及其附件四《合同补充协议》明确约定出卖人承担违约责任的前提为因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房产权属证书。该《商品房买卖合同》签订时间晚于双方在2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》，合同约定与2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》约定不一致的部分应当属双方合意对合同内容进行了变更，故双方均应按此合同约定履行各自的义务。东瑞房地产公司提供的证据证明未按期办证系政府原因所致，因东环路施工过程中政府根据实际地形条件决定将东环路下降9米、地形高差较大，东瑞揽胜项目原南侧城市规划路与东环路无法相接，致使南侧消防通道无法按照规划实施，导致规划验收迟迟未能通过，东瑞房地产公司亦一直在多方请示、积极沟通。刘某未能提供充分证据证明东瑞房地产公司系主观故意未申报规划验收或存在其他双方约定的因出卖人原因而致逾期办证的情形。因此，刘某要求东瑞房地产公司支付违约金的诉讼请求，理由不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“驳回原告刘某的诉讼请求”。二审中，刘某提交了小区图形的照片，欲证明本案是由于消防通道变更导致未能如期办证，消防通道从西南侧改为北侧不能作为东瑞房地产公司抗辩的主张。东瑞房地产质证认为，该证据并非新证据，照片是刘某根据小区现在的实际情况和自己的理解所照，不能作为证据使用，并不是设计规划图，当时涉案小区关于消防通道的设计是一个循环的通道，因修东中环导致消防无法验收，不是东瑞房地产公司的原因导致。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，首先，关于逾期办证问题。刘某对2019年12月9日太原市规划和自然资源局出具的意见函和太原市迎泽区人民政府迎政函（2019）300号回复函的真实性未提出异议。该两份文件载明的内容可以认定是因地形及规划路的原因使东瑞房地产公司原规划审批方案与现状不符，导致东瑞房地产公司原消防入口进行变更，故规划验收未通过，进而使刘某无法办理产权证书。东瑞房地产公司在出现上述不可控制的情况下，与相关部门沟通、请示，以期尽快解决问题。基于上述事实，一审认定东瑞房地产公司逾期办证非其自身原因造成，对刘某要求东瑞房地产公司承担违约责任的请求不予支持正确，本院予以维持。刘某二审期间提交的小区照片，真实性和关联性均未得到东瑞房地产公司的认可，亦与东瑞房地产公司提交的东瑞房地产（2018）03号请示报告载明的内容不符，刘某二审提交的照片与其待证事实无关联性，本院不予支持。其次，关于一审程序问题。本案虽经移送管辖、指定管辖、简易程序转普通程序、变更合议庭等一系列程序，但上述程序均系法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定有权自行做出的处理，刘某称一审程序违法，无法律依据，本院不予采信。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘某负担。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 张璟芳审判员 陈 聪二O二一年三月二十四日法官助理 刘丽娜书记员 李 钰