山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1526民初652号原告：韩子玉，男，1991年3月11日出生，汉族，个体工商户，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：徐静（系原告母亲），住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王祥发，聊城高新弘正法律服务所法律工作者。被告：高唐财富购物中心有限公司，住所地：山东省高唐县官道街与人和路交叉口财富广场营销中心。法定代表人：李彩芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：任付轩，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅，山东万航律师事务所律师。原告韩子玉与被告高唐财富购物中心有限公司（以下简称财富购物中心）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告韩子玉的委托诉讼代理人徐静、王祥发、被告财富购物中心的委托诉讼代理人任付轩、王雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩子玉向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间签署的《租赁合同》；2.判令由被告返还原告所交质量保证金10000元；3.判令由被告返还原告运营管理费、推广及广告费51200元；4.判令被告退还原告在2020年2月至5月期间因强制原告停业的租赁费4267元整(12800元÷12个月×4个月)；5.判令被告向原告赔偿违约损失合计人民币现金15万元整；(上述5项共计现金人民币215467元)；6.判令本案全部涉诉费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2019年4月1日签下涉案《租赁合同》，涉案合同系被告曾于2019年10月间以能偷税避税为由，将原始合同从原告及众商户手中骗回改更换的。原告于当月内陆续向被告交纳房屋租金1.28万元，物业管理费1840元，质量保证金1万元，管理费加广告费5.12万元，被告在收取原告运营推广、广告宣传等51200元费用后，双方又建立起付费有偿性托管运营合同关系，被告在履约中却未尽到运营推广、广告宣传等义务，致原告与相邻几十家餐饮户都牵连倒闭撤店，给原告造成经济损失达20万余元，被告已构成根本性违约，其应承担赔偿责任。另外，被告在2020年2月至5月期间根据当地政府有关部门因疫情局势的应对管理要求，对原告作出强制性责令关门停业，依据国家有关政策文件精神，原告请求判决被告退还2至5月期间的租赁费4267元。财富购物中心辩称，1、答辩人同意解除涉案《租赁合同》，但应就使用期间的费用由双方进行结算，在付清全部房屋租金及其他费用后可以退还相关费用。2、原告主张的诉求没有事实和法律依据，不应支持。原告在诉状中称涉案合同为霸王条款、显失公平，没有任何依据。其次，因原告租赁的房屋是财富购物中心项目的一部分，涉案协议中所称的广告宣传、运营推广及管理费用是针对整个财富广场项目的，不是针对原告单独进行的。答辩人在经营财富广场项目期间，充分尽到了宣传及管理推广义务。另外，在新冠病毒疫情爆发后，疫情迅速得到有效控制，政府从未发布任何通知强行要求2月至5月期间停业。虽然在短期间内受到影响也属于不可抗力情况，不应由答辩人承担责任，原告的诉求无事实和法律依据，不应被支持。为证明其主张，原告提交以下证据：1、租赁合同一份，证明原被告存在托管式商业经营租赁合同关系。2、由被告出具的收据四张，证明原告已按被告要求使用支付宝或现金方式向其交纳质量保证金1万元、物业管理费1840元、商铺租赁12800元、运营推广广告费51200元的事实。3、光盘一份、照片二页（8张），证明由被告负责整体运营的涉案财富广场项目于2020年7月开始便处于倒闭状态。4、手机现场录音及其书面翻译各一份，证明原告早在2020年7月2日便向被告提出来解除租赁合同，且在同期将涉案驴肉店装修设施拆除后撤店的事实。证明原告自2020年7月2日之后不应再向被告支付租赁费。5、（2020）鲁1526民初2513号民事裁定书复印件一份，证明本案纠纷已经高唐人民法院审理过，证明被告确实构成根本性违约，依法应赔偿原告相应违约金损失。6、由被告出具的两张收据的复印件（驴肉店的水、电费押金100元和200元），证明被告另收取原告水电押金共计300元的事实；7、由被告出具的水电结算明细一份，该明细记载被告尚欠原告62.37元水电费未退还给原告；8、申请证人李某出庭作证。拟证明涉案合同系格式化合同，潘娜是被告的主要负责人员，财富购物中心的项目已于2020年7月前因被告的过错而导致整体项目萧条后倒闭，以及疫情期间大约在2020年2月至5月份被告强制原告等商户全部关门停业的事实。被告提交以下证据：1、财富购物中心与原告签订的租赁合同一份(同原告提交的证据1)，拟证明涉案合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律规定的强制性规定，合法有效，双方应该严格按照合同约定履行义务。2、财富购物中心2019年4月至2020年11月营运费用支出统计表及相应的支出凭证一组，拟证明财富购物中心在原告租赁期间依约履行了日常管理、运营推广及广告宣传等义务；3、通知和通知送达照片各一份，拟证明截止2020年7月16日，原告在未缴纳下一年度租赁费的情况下仍在租赁的商铺处经营，并非原告陈述的撤店时间；4、微信截图两张，拟证明原告于2019年7月初已经开业经营。经双方质证后，本院依法审查认定，对于原告提交的证据1和被告提交的证据1，能够证明双方签订了租赁合同的事实以及合同约定的内容，为有效证据；原告提交的证据2能够证明原告已按照涉案合同约定履行了费用的交付，为有效证据；证据3、4、5及李某的证言不能证明原告主张，为无效证据；证据6、7与本案无关，本院不予审查。被告提交的证据2能够证明在被告经营财富购物中心期间，存在广告宣传费用、运营管理等费用支出情况，为有效证据。证据3能够证明原告的店铺于2020年7月16日并未撤店。结合当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，财富购物中心（甲方）与韩子玉（乙方）签订《租赁合同》一份，甲方将坐落于高唐财富广场内的C座1层121/130号共2间商铺租赁给乙方经营，供乙方经营驴肉品类潘佳品牌的商品使用。租赁期限为三年，自开业时间起计算。关于租金，双方同意按建筑面积计算，年租金为12800元，乙方应以12个月为一个付款周期，向甲方支付租金，乙方应于每一付款周期到期日前的30天之前向甲方支付下期租金。关于质量保证金，在合同履行过程中，乙方需向甲方交纳经营及商品质量保证金人民币10000元，在该合同终止三个月后且乙方所售商品中商品最长质保期（保质期自该商品出售之日始）过后，如乙方所售商品未出现质量问题或发现有质量问题并已及时妥善解决，也无其他经济责任，则甲方将保证金余额无息退还乙方，如出现问题时，甲方有权从保证金中直接扣除。关于管理费，乙方应按照租赁该商铺的建筑面积乘以3元/月/平方米的标准向甲方缴纳管理费，共计2840元。关于商业运营管理、商业推广及广告宣传费，甲方将可聘请或委托第三方公司统一对商场进行运营管理，不定期统一为本商场进行商业推广及广告宣传活动，乙方同意接受甲方的运营管理、推广活动并承诺为此向甲方支付年费，乙方第一年的费用为51200元。关于商铺的装修，乙方进场装修期为30天，自甲方将经营场地交与乙方之日起算，乙方须在装修期内按甲方要求完成装修工程（装修期内乙方正常缴纳水、电费、空调费等），并如期开业，乙方如未能按时进场装修、经营，甲方按合同约定时间计租。关于甲方的权利与义务：甲有权确定整体的营业时间。乙方选择乙方的营业时间应与甲方营业时间同步的方式作为营业时间。如遇特殊情况需延长或者缩短营业时间，须提前48小时报甲方同意。乙方如需要暂停营业的，应当提前报甲方同意。签订合同后，韩子玉交纳运营管理费、推广及广告费51200元，于2019年4月6日交纳物业管理费1840元、租金12800元，于2019年4月28日交纳质量保证金10000元。财富购物中心于2019年7月1日开业。韩子玉称其店铺于2019年7月6日招工试营业，于2019年7月26日正式营业。关于撤店时间，在高唐县人民法院（2020）鲁1526民初2513号财富购物中心诉韩子玉租赁合同纠纷的开庭笔录中，韩子玉自认店铺已经于2020年农历7月26日（即2020年9月13日）关门。另查明，2020年年初，全国新冠病毒肺炎疫情爆发，该病毒具有传染性，涉案店铺因此停业两个月左右。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案纠纷的合同性质；二、涉案店铺开业时间的认定；三、原告诉求是否应予支持。关于焦点一，所谓租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而托管经营合同是指一方当事人将自己所有的商铺等委托他人经营管理的合同。本案系韩子玉从财富购物中心租赁商铺用于个人经营潘佳驴肉店铺过程中产生的纠纷，涉案租赁物系商铺，属于财富购物中心项目的一部分，故不同于一般的独立门头，在韩子玉独立经营的基础上应受到财富购物中心的统一管理，包括统一运营管理、统一推广等事项，故涉案纠纷不符合托管经营合同纠纷的性质，应系租赁合同纠纷，原告主张其因向被告交纳了运营管理、推广及广告费用而与被告形成了有偿托管运营合同关系，于法无据，本院不予采纳。涉案合同系在双方自愿协商的前提下签订，涉案合同的主要条款内容没有违反国家法律、行政法规强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的权利和义务。关于焦点二，根据涉案合同约定，考虑租期从开业时间起算、租金按年度交付，韩子玉方店铺的营业时间应与财富购物中心的营业时间同步、原告自认于2019年7月2日向被告方主张撤店等因素，认定韩子玉店铺的开业时间为2019年7月1日。关于焦点三，根据双方合同约定，租赁期限为三年，虽然韩子玉自认其店铺于2020年9月13日闭店，但并未因此解除双方的租赁合同关系，在本案于2021年3月16日庭审过程中，财富购物中心同意解除双方的合同关系，视为双方协商解除合同，本院确认2021年3月16日原被告解除涉案租赁合同关系。关于原告要求返还保证金，根据《租赁合同》约定，保证金应在涉案合同终止三个月后且原告所售商品中商品最长质保期（保质期自该商品出售之日始）过后，如原告所售商品未出现质量问题或发现有质量问题并已及时妥善解决，也无其他经济责任的情况下，予以返还。截至本案庭审结束，双方均未提出存在原告所售商铺出现质量问题等合同约定的情形，被告应返还原告保证金10000元。关于原告要求返还51200元广告费等，根据涉案合同约定，该费用系运营管理费、推广及广告费，双方约定第一年的费用为51200元，因从原告于2019年7月1日开业至2020年9月13日闭店，运营期间已超过一年，且双方并未就返还该费用的相关事由进行约定，被告在合同履行期亦已按照约定履行了运营管理、广告宣传等义务，对该费用的返还，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约损失15万元，被告对此不予认可，原告亦未提交其产生损失的依据以及被告存在违约的证据，对该项诉求，依据自主经营、自负盈亏的基本原则，本院不予支持。因2020年年初新冠病毒肺炎疫情爆发，考虑经营店铺确受疫情影响，参照上级文件精神，可免除原告2个月的租金，但因原告在第一年度租期届满后并未及时撤店，至少在2020年9月13日之前始终占用涉案店铺，且并未缴纳租赁费用，故可免除的两个月租金与未交付的租金冲抵后，被告不需退还原告租赁费。原告虽主张涉案合同系被告从原告处骗取后强制变更的合同，无证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告韩子玉与被告高唐财富购物中心有限公司签订的《租赁合同》于2021年3月16日解除；二、被告高唐财富购物中心有限公司于判决生效后十日内返还原告韩子玉保证金10000元；三、驳回原告韩子玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4532元，减半收取计2266元，由原告韩子玉负担2161元，由被告高唐财富购物中心有限公司负担105元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 员 郭振杰二〇二一年三月二十六日法官助理 张一嫚书 记 员 王 杰