广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终140号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区大绅酒店有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：夏彬，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:王欢欢，男，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：何满珠，广东上游律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雅琼，广东上游律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区大绅酒店有限公司（以下简称大绅公司）因与被上诉人王欢欢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初17970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。大绅公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判驳回王欢欢的一审全部诉讼请求，支持大绅公司的反诉请求；3.一审、二审诉讼费用由王欢欢承担。事实与理由：一、一审法院认定王欢欢于2020年5月5日单方撤场行为，系因疫情而无法继续经营，无法继续履行合同，无事实与法律依据。大绅公司是第一手承租人，因疫情同样导致经营困难，但也要缴纳承租费用，疫情严重期间没有人减免大绅公司租金。反观王欢欢，其在疫情前就一直以生意不好为由请求大绅公司减租，大绅公司也一直主动降低租金给王欢欢。疫情发生后，大绅公司更主动地降低租金给王欢欢，已向王欢欢作出很大的让步。因此，王欢欢单方撕毁合同退场，主观上是有不想继续履行合同的意图，疫情只是其单方毁约的借口，且其在单方解除合同后，又在他处租赁商铺继续经营家具销售生意。故此，王欢欢在2020年5月5日单方撤场的行为，已构成根本违约，其无权要大绅公司返还缴纳的保证金。二、一审法院驳回大绅公司的反诉请求，没有事实和法律依据。王欢欢在疫情开始前，就一直以生意不好为由，请求大绅公司降租。大绅公司也分别在2018年12月、2020年1月及2020年2月分别给王欢欢降租三次。没有证据证明大绅公司减免了2020年3月至4月的租金给王欢欢，王欢欢缴纳的费用并不是双方最终确认的数额。一审法院以王欢欢实际支付每月部分费用，就认定王欢欢不拖欠大绅公司的租金，没有事实依据。三、王欢欢是于2018年3月花高价从上一手中接手两个涉案展厅，在半年后，其因自身原因认为负担过重，从2018年底就找借口让大绅公司减租，王欢欢存在少交，缓交的情形。大绅公司已经三次减租，减租后王欢欢又要求减租，减租的范围超出大绅公司的承受范围，在大绅公司拒绝减租后，王欢欢逐步撤场，并搬离涉案场地。四、王欢欢与大绅公司签订的合同单价，97621元/月，至合同期满还有25个月，合同应收的价款应为2433025元，王欢欢的单方撤场应承担合同责任及承担违约责任，大绅公司于2020年5月8日与新租客李某某，签订租赁合同的租金为45086.5元，合同期限为25个月，实际应收为1127162.50元，根据两合同计算的差额，大绅公司损失的租金损失为1305862.50元，这是王欢欢单方撤场造成的损失，因此保证金不足以弥补大绅公司的损失。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。王欢欢辩称，大绅公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回，维持一审判决。一、一审法院已经查明，在双方解除合同前，王欢欢已经支付完毕租金，未欠付任何费用。二、双方是因为不可抗力协商一致，在2020年5月5日解除双方的租赁合同，并撤场。三、一审法院查实大绅公司于王欢欢撤场时，王欢欢找到了新租户，未给大绅公司造成损失。四、大绅公司在疫情发生前多次对王欢欢减租，是因为大绅公司的出租场地商铺漏水，王欢欢于一审时已举证证明。而且涉案租赁物有700多平方米属于违建，不能正常使用，只能当杂物房。到了疫情时，王欢欢再申请减租，是因不可抗力，但大绅公司不减租，王欢欢无法继续经营，双方协议退场。王欢欢向一审法院起诉请求：1.大绅公司立即向王欢欢退还保证金600000元；2.本案的诉讼费由大绅公司承担。大绅公司向一审法院反诉请求：1.双方签订的二份《铺位租赁合约书》因王欢欢在2020年5月5日提前撤场而解除；2.王欢欢支付拖欠的租金140985.5元给大绅公司（2020年2月97621元、2月及3月44287元、4月47888元）；3.王欢欢支付该款的利息8647.11元给大绅公司（自2020年5月5日起暂计至2020年8月4日共92天，按月息2%计算）；4.王欢欢承担本案本诉、反诉费用。一审法院认定事实：某某家私城4排A座由某某资产管理办负责建设，该工程已于2005年取得了《佛山市顺德区建设工程规划验收合格通知》及《顺德区公安消防大队建筑工程消防验收意见书》（复验合格）。大绅公司承租后进行转租。2018年3月24日，王欢欢、大绅公司签订了两份《铺位租赁合约书》，约定大绅公司向王欢欢分别出租位于某某家私城4排A座大绅酒店内3楼大绅公司指定的A区750平方米、B区1270平方米作为家具卖场使用；租赁期限均为四年自2018年4月1日至2022年6月30日；签订合同时，王欢欢需向大绅公司交纳A区的履约保证金100000元、B区的履约保证金500000元；王欢欢应于每月5日前缴纳当月的租金（A区8250元、B区17272元）、物业综合费（A区16500元、B区34544元）、管理费（A区8250元、B区17272元）、物业服务费（A区8250元、B区17272元）以及上月的水电费；王欢欢未到合同期满而提前撤场的，按王欢欢违约处理；王欢欢未能按时交纳租金及其他杂费，大绅公司有权按当期应交费用总额的10%按日对王欢欢计收滞纳金，超期十天的，大绅公司有权单方解除合同，并有权追收应交费用及滞纳金、收回所出租的铺位，保证金归大绅公司所有；王欢欢违约或提前解除合同，保证金归大绅公司所有。签合同当天，王欢欢即向大绅公司交纳了两份合同约定的保证金合共600000元。在王欢欢承租期间，案涉两处租赁物的租金进行了多次下调，王欢欢亦按调整后的金额按时向大绅公司交纳了每月租金及其他费用等。其中，1.根据大绅公司提交的证据显示，案涉两处租赁物2月租金全部免交。2.根据大绅公司的工作人员“某敏”于2020年3月12日发送给王欢欢的缴纳租金明细表显示，案涉两处租赁物3月租金分别为A区17531元、B区36703元，2月水电费均为0元，1月杂费为600元，1月、2月的建账费共为600元，总费用共55434元；根据大绅公司提供的内部缴纳租金明细表并结合王欢欢、大绅公司的微信确认，前述总费用还应再减免1500元，即王欢欢应缴纳的总费用为53934元。王欢欢已于2020年3月16日分两笔向“某敏”微信转账了50000元、3934元，合共53934元。3.根据大绅公司的工作人员“某敏”于2020年4月11日发送给王欢欢的缴纳租金明细表显示，案涉两处租赁物4月租金分别为A区17531元、B区36703元，3月水费为0元、电费为5853.6元，2月、3月杂费共为1200元，3月的建账费为300元，总费用共61588元；根据大绅公司提供的内部缴纳租金明细表并结合王欢欢、大绅公司的微信确认，前述总费用还应再减免4500元，即王欢欢应缴纳的总费用为57088元。王欢欢已于2020年4月13日向刘某某银行转账了57088元。4.2020年4月的水电费及其他杂费等共4478元。王欢欢已于2020年5月7日分两笔向“某敏”微信转账了2000元、2478元，合共4478元。2020年5月5日，王欢欢从案涉两处租赁物撤场。王欢欢遂于2020年7月9日向一审法院提起本案诉讼。另查明，2020年1月23日，因新冠肺炎疫情爆发，广东省启动了重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉两份《铺位租赁合约书》的效力为何；二、案涉两份《铺位租赁合约书》何时解除；三、王欢欢是否尚欠大绅公司租金；四、案涉两份《铺位租赁合约书》的保证金应否退回。针对第一个争议焦点，关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案中，大绅公司已提供《佛山市顺德区建设工程规划验收合格通知》及《顺德区公安消防大队建筑工程消防验收意见书》等证据证明案涉两份《铺位租赁合约书》所涉的两处租赁物已按相关规定取得了报建手续及消防系统验收合格。虽王欢欢辩称A区合同所涉的750平方米租赁物并未取得报建手续，但王欢欢予以反驳的证据不足，且并无相关政府职能部门将此认定为违法建筑，故根据前法，案涉两份《铺位租赁合约书》均属有效，应系双方的真实意思表示，双方理应按照该合同的约定行使权利及义务。针对第二个争议焦点，关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，王欢欢表示其于2020年5月5日撤场的行为已明确表明其解除合同，而大绅公司对王欢欢撤场的行为是知晓的，并确认王欢欢该行为属于解除合同，由此，根据前法，一审法院认为，王欢欢、大绅公司就何时解除合同已协商一致，故大绅公司反诉主张案涉两份《铺位租赁合约书》已于2020年5月5日解除，具有事实及法律依据，一审法院予以支持并确认。针对第三个争议焦点，关于王欢欢是否欠租的问题。大绅公司反诉主张的为案涉两处租赁物2020年2月至4月的租金。根据双方提供的证据可确认，案涉两处租赁物2020年2月租金免收、2020年3月及4月租金减免部分，而每月据实产生的水电费及杂费600元、建账费300元等费用则不予减免。且从王欢欢提供的微信证据并结合双方陈述可知，王欢欢每月实际需向大绅公司交纳的前述各项费用的最终金额，系以大绅公司工作人员通过微信向王欢欢发送的缴纳租金明细表为准。再根据王欢欢的支付记录，王欢欢并无欠交2020年2月至4月的租金及其他费用。至于大绅公司反诉主张的租金部分，实际上系属于大绅公司已对王欢欢减免的部分，该租金减免的结果系此前由大绅公司主动作出或双方协商一致的结果，王欢欢亦已按大绅公司通知缴纳的金额如数支付，并不存在迟延支付的情况。故大绅公司反诉主张王欢欢支付2020年2月至4月已减免的租金及其利息，无事实依据，一审法院不予支持。针对第四个争议焦点，关于保证金应否退回的问题。从查明的事实可知，在案涉两份《铺位租赁合约书》的履约过程中，大绅公司并不存在违约行为，王欢欢则系于2020年5月5日单方以疫情无法继续经营为由从案涉两处租赁物撤场。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”而于2020年1月发生的新冠肺炎疫情，应属于前法所指的不可抗力，且广东省亦于2020年1月23日启动了重大突发公共卫生事件一级响应。而在本案中，疫情发生后，王欢欢作为承租方因政府发布的疫情期间相关管控政策的影响，导致经营困难，无法继续履行合同，主观上并无恶意，而继续履行合同，对王欢欢显失公平。且如上文第三个争议焦点所述，王欢欢在承租期间亦无欠租等违约情况出现。而案涉两处租赁物在王欢欢于2020年5月退租当月，大绅公司已与案外人形成了新的租赁关系，即大绅公司就王欢欢在合同租赁期限内退租的行为并未产生相关损失。综前，就案涉两份《铺位租赁合约书》的解除，王欢欢、大绅公司均不存在过错，大绅公司亦并未由此产生相关损失，故根据前法，应免除王欢欢的合同责任，王欢欢已向大绅公司交纳的两份《铺位租赁合约书》的保证金共600000元，大绅公司应予以退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王欢欢与大绅公司于2018年3月24日签订的两份《铺位租赁合约书》于2020年5月5日解除；二、大绅公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王欢欢退还保证金600000元；三、驳回大绅公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为4900元（王欢欢已预交），由大绅公司承担；反诉受理费减半收取为1646.33元（大绅公司已预交），由大绅公司承担。二审期间，大绅公司向本院提交《铺位租赁合同》，拟证明在王欢欢单方撤场后，大绅公司为了减少铺位空置损失，与案外人签订了租赁合同，租金低于大绅公司与王欢欢之间的租赁合同租金，大绅公司有权保留保证金弥补租金差额。王欢欢向本院提交如下证据：1.保证金支付说明及支付凭证，拟证明王欢欢按大绅公司的指示将保证金转账到其关联公司的账户内；2.部分租金支付凭证，拟证明王欢欢支付租金的收款账户与保证金的收款账户一致；3.“佛山市顺德区某某有限公司”的企业查询资料，拟证明收款公司佛山市顺德区某某有限公司与大绅公司有一个共同股东“吴某某”；4.微信聊天截图，拟证明双方是协商一致撤场。本院依法组织各方进行质证。经审查，大绅公司提交的《铺位租赁合同》有原件核对，且反映的事实发生在王欢欢撤场之后,对其真实性本院予以确认,但对于二审双方讼争的租赁保证金退还及租金计付问题,本院结合本案其他具体事实再行认定。王欢欢提交的证据1其中的保证金支付说明不属于证据范畴,本院不予确认;证据1中的支付凭证与证据2、证据3反映的事实与大绅公司一审时确认其收取王欢欢600000元保证金的陈述相印证，本院对其真实性予以确认。王欢欢提交的证据4，大绅公司对此未提出异议，本院对其真实性亦予确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明一，大绅公司的工作人员“王经理”于2020年5月1日通过微信的方式与王欢欢商谈退场事宜，并催促王欢欢尽快撤场。另查明二，大绅公司于一审庭审时，向法庭陈述，涉案租赁物已于2020年5月另行出租给新租户。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，围绕诉辩双方的意见，二审审查的焦点为：1.王欢欢应否向大绅公司支付涉案两处租赁物2020年2月至2020年4月的租金差额140985.5元；2.大绅公司诉请没收王欢欢支付的保证金600000元依据是否充分。关于争议焦点一。经审查，从王欢欢提供的微信证据并结合双方陈述可知，王欢欢每月实际需向大绅公司交纳的各项费用的最终金额，系以大绅公司工作人员通过微信向王欢欢发送的《缴纳租金明细表》为准。根据王欢欢与大绅公司的工作人员“某敏”的微信聊天记录可知，王欢欢已按大绅公司的工作人员发送的《缴纳租金明细表》的要求支付完毕租金和水电费等款项。大绅公司上诉主张其未给予王欢欢减免2020年2月-2020年4月的租金，王欢欢交纳的费用不是双方确定的最终数额，王欢欢应向其支付涉案租赁物2020年2月至2020年4月的租金差额140985.5元。对此本院认为，王欢欢于2020年3月12日通过微信向大绅公司的工作人员“某敏”询问：“你们这边优惠方案是2月免租，三四月5折吗。”大绅公司的工作人员“某敏”回复：“只收3月份一半租金。”王欢欢于2020年4月13日通过微信向大绅公司的工作人员“某敏”发送：“4月份房租和3月份水电已付清。”大绅公司的工作人员“某敏”回复：“收到。”大绅公司的工作人员已确认王欢欢按照大绅公司给予2020年2月-2020年4月的租金减免优惠支付了相应租金等费用，而大绅公司之后也未曾向王欢欢催收2020年2月-2020年4月未支付的租金，王欢欢就上述期间租金减免问题提出的意见理据充分,大绅公司提出的上诉意见理据不足,本院不予采纳。一审法院对大绅公司要求王欢欢支付2020年2月至2020年4月已减免的租金及其利息的诉请不予支持合理有据，本院予以维持。关于争议焦点二。大绅公司上诉主张,其已多次给予王欢欢减免租金的优惠，疫情不应成为王欢欢单方毁约的借口，王欢欢于2020年5月5日撤场的行为，已构成根本违约，大绅公司有权没收王欢欢支付的保证金600000元。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而于2020年1月发生的新冠肺炎疫情，应属于前法所指的不可抗力，且广东省亦于2020年1月23日启动了重大突发公共卫生事件一级响应。如一审法院论述，在本案中，疫情发生后，王欢欢作为承租方因受政府发布的疫情期间相关管控政策的影响，导致经营困难，无法继续履行合同，王欢欢主观上并无恶意。双方亦于2020年5月1日通过微信的方式商谈退场事宜，大绅公司知悉并同意王欢欢撤场。案涉两处租赁物在王欢欢于2020年5月退租当月，大绅公司已与案外人形成了新的租赁关系，一审法院根据合同实际履行情况、王欢欢的过错程度、疫情对合同履行的影响等因素，认定双方在2020年5月5日已就租赁合同解除事宜达成一致,判令大绅公司应退还王欢欢支付的保证金600000元理据充分，本院予以维持。综上，大绅公司的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11296.32元，由上诉人佛山市顺德区大绅酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年三月二十六日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋