辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终39号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司,住所地沈阳市铁西区沈辽东路79号。法定代表人：宋洪丽，系公司经理。委托代理人：夏闻，男，该公司员工。委托代理人：熊翠翠，女，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：芦广春，男，汉族，1979年2月4日出生，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：刘宏晔，辽宁途禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：栾岚，女，汉族，1983年7月1日出生，住址沈阳市和平区。委托代理人：刘宏晔，辽宁途禹律师事务所律师。原审被告：沈阳茂业时代置业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街29号。法定代表人：张静，系该公司总经理。委托代理人：夏闻，男，该公司员工。委托代理人：熊翠翠，女，该公司员工。上诉人沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司（以下简称：茂业铁西分公司）因与被上诉人芦广春、栾岚、原审被告沈阳茂业时代置业有限公司（以下简称：茂业公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成由审判员刘春杰担任审判长（并主审）、审判员鞠安成、张小姣参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茂业铁西分公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、由芦广春承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中芦广春长期拖欠茂业铁西分公司房租未缴纳已经构成根本违约，而一审法院并未根据客观事实及双方签订的租赁合同进行相关认定，不符合相关事实及法律规定。双方已经签订了租赁合同，该合同合法并经长期履行具有相应的稳定性，芦广春2020年3月起拖欠茂业铁西分公司租赁费用至一审开庭之日未缴纳相关费用，根据双方签订的租赁合同第1.3条，该时间段内芦广春拖欠茂业铁西分公司长达8个月租赁费用，已经严重违反合同的约定，根据合同2.2条，因芦广春违约，每逾期一日，应向茂业铁西分公司支付欠款总额0.1%违约金，根据合同第10.1条A款，芦广春已经拖欠租金超过20日，其诉请的保证金不予退还；根据10.2条，若芦广春提前解除合同，应提前三个月通知茂业铁西分公司，芦广春应于撤场前5日支付租赁年度3个月的租金作为违约金，租赁保证金不予退还，如未按期支付违约金，则茂业铁西分公司有权选择继续履行合同，或每逾期一日按逾期支付金额0.1%收取逾期利息。一审法院在合同约定明确的情况下不依据法律规定、法律原则及合同约定的情况下进行判决有失公平。对于一审法院认定的双方合同解除问题，系开庭当日于法庭上芦广春同意解除合同，而非事先同意解除合同。对于芦广春主张其承租房屋被占用一事，首先茂业铁西分公司为商场的出租人，该铺位已经于合同签订后交付芦广春，并且长期以来一直由芦广春占用，钥匙由芦广春实际管控，在芦广春实际控制状态下，芦广春主张的铺位被货物占用一事过错方并非茂业铁西分公司，且一审中芦广春并无相关证据能够证明该占用情况系何时占用，也无证据证明为2020年3月起一直处于被占用状态，茂业铁西分公司既非占用主体，也无看管义务，故芦广春铺位被占用一事，茂业公司并非适格主体，不应作为法院认定依据。一审法院认定疫情为不可抗力并认定依据公平原则，综合考虑被告的履约状态、商铺经营情况及损失情况等，酌定减免被告一个月租金，但本案中适用公平原则并未考虑茂业铁西分公司的客观情况，茂业铁西分公司也因疫情导致严重亏损，茂业铁西分公司认为不应承担疫情导致的全部不利后果，且疫情至今政府从未有相关部门明确认定此次疫情为不可抗力，上述判决如果成立，将严重影响茂业公司在沈阳的正常营商环境。被上诉人芦广春、栾岚辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。茂业铁西分公司占有芦广春店铺，导致芦广春无法经营，因此芦广春不应支付茂业铁西分公司提出的租金。目前商铺现状仍然由茂业铁西分公司占有使用，原审法院未支持芦广春其他反诉请求已经是减轻了茂业铁西分公司的负担。首先，《配套项目租赁合同》第14.6条规定若对业主方造成不良影响需赔偿业主方全部损失，且业主方有权立即终止合同。从一审法院我方提供的证据看，2020年3月1日前，芦广春、栾岚从未拖欠过被芦广春、栾岚任何费。而2020年2月份是沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司对整个商场统一进行停业，故一审判决返还2月份租金正确。而从2020年3月1日起沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司违背诚信，在芦广春、栾岚无任何过错的情况下，无故将芦广春、栾岚的租赁店面撬开，将内外装修拆毁，并放置物品占用至今。把芦广春、栾岚塑造成了一个失信、已经跑掉的商家的形象，造成顾客情绪激动、纷纷退款，致使芦广春、栾岚无法经营。沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司作为商场店铺的出租方、管理方，对其所出租赁的店铺负有看管理义务。同时沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司在一审庭中承任其未经芦广春、栾岚允许强行占用芦广春、栾岚承租的店铺，并损毁店铺的内外装修。结合芦广春、栾岚提供的商铺被占用、损毁的照片、商场业主群（含沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司工作人员）当时的聊天记录，以及学员家长的证人证言，能够形成完整的证据链条，证明沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司违约的事实。事后，芦广春、栾岚多次找沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司协商，但沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司以疫情期间待领导研究答复等各种理由一直拖延。万万没想到，沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司不仅未采取积极的态度，反而恶人先告状，因此，芦广春、栾岚提出反诉。其次，芦广春、栾岚对承租的店铺进行内外装修的事实存在，芦广春、栾岚提供经营时的照片和装修票据均是客观事实。沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司作为商场店铺的出租方、管理方，对其所出租赁的店铺负有看管理义务。沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司应对芦广春、栾岚店铺占用、装修损毁负有举证义务，芦广春、栾岚未主动提供当时的商场录像等证据，可说明芦广春、栾岚有意的隐瞒了其占用、损毁芦广春、栾岚承租店铺的事实，应承担举证不能的法律后果。而芦广春、栾岚作为弱势的承租人已经完成了应尽的举证义务。由于沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司的违约，造成芦广春、栾岚无法使用承租的店铺继续经营，致使学员家长纷纷退款，芦广春、栾岚在一审反诉主张的可得利益及退费用的损失是客观存在的，目前尚有少部分学员家长正在协商退费事宜，待退费用全部处理完毕后，针对一审法院未支持芦广春、栾岚反诉请求部分的，待芦广春、栾岚收集完证据后，另行提起诉讼。再次，一审判决给付的主体是原审反诉被告沈阳茂业时代置业有限公司，并不是沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司，而原审反诉被告沈阳茂业时代置业有限公司未对一审判决提出上诉，说明其对一审法院判决结果是认可的。综上所述，沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司的行为属根本违约，致使合同目的无法实现。沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司提出的上诉请求及理由无事实及法律依据，请求上级二审人民法院依法驳回沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司提出上诉，维持一审判决。原审被告茂业公司陈述意见同茂业铁西分公司茂业百货铁西分公司的上诉意见。茂业铁西分公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告租赁费49275元及滞纳金4523.46元；2.支付2020年7月1日至9月30日违约金29565元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。芦广春、栾岚向一审法院反诉请求：1.解除反诉原告芦广春与反诉被告茂业铁西分公司签订的《配套项目租赁合同》；2.反诉被告退还反诉原告芦广春2020年2月租金9，855元；3.反诉被告返还反诉原告芦广春租赁保证金20，000元；4.反诉被告赔偿反诉原告芦广春装饰装修损失16，619元；5.反诉被告赔偿反诉原告芦广春可得利益损失133，923.02元；6.反诉被告向反诉原告芦广春支付违约金29，565元；7.由反诉被告承担诉讼费用。一审法院认定如下事实：原告（反诉被告）沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司与被告（反诉原告）芦广春于2019年8月24日签订《配套项目租赁合同》，约定被告（反诉原告）芦广春在原告（反诉被告）处承租建筑面积为259.2平方米的商铺经营京播项目，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日。该合同同时约定，被告（反诉原告）在租赁期间内每月向原告（反诉被告）交纳租金9，855元，按月清缴租金，被告逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1%向原告支付违约金，被告（反诉原告）需向原告（反诉被告）交纳租赁保证金10000元。被告向原告缴纳案涉商铺租金至2020年2月29日。被告商场因疫情原因于2020年2月4日至2020年2月22日期间闭店，2020年2月23日开始恢复营业，营业时间为早10点至晚18点。另查明，原告（反诉被告）在庭审中出示《担保书》一份，内容为：本人同意为芦广春与贵公司合作经营期间所发生的的一切债权、债务承担连带保证责任，担保人处栾岚签名按手印。被告（反诉原告）栾岚在庭审中辩称该签名非系其本人签署，但不申请笔迹鉴定。再查明，原告（反诉被告）在庭审中表示同意解除与原告（反诉被告）签订的《配套项目租赁合同》。原告在庭审中出示微信聊天记录及证人证言，拟证明案涉商铺于2020年3月即被原告（反诉被告）堆满杂物无法经营。案涉商铺现被纸壳箱等杂物堆积。上述事实，有当事人的陈述、《配套项目租赁合同》等证据在卷为凭，经开庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告（反诉原告）芦广春诉请解除与被告（反诉原告）签订的《配套项目租赁合同》一项，原告（反诉被告）在庭审中亦表示同意解除，可以视为当事人协商一致，一审法院对被告（反诉原告）该诉请予以支持。关于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付2020年3月1日至2020年7月30日期间租赁费用一项，在承租期内，原告（反诉被告）作为出租方没有尽到足够的注意义务，案外人占用被告（反诉原告）承租的商铺导致该商铺未处于适格的出租状态，被告（反诉原告）亦无法在案涉商铺正常经营，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付该期间的租赁费用不符合一般商业习惯，一审法院对原告（反诉被告）该诉请不予支持。关于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付滞纳金及违约金的问题，因被告（反诉原告）非系主观恶意拒缴租金，系因与原告沟通商铺被占用及租金减免问题未达成一致意见所致，一审法院对被告（反诉原告）该诉请不予支持。关于被告（反诉原告）芦广春诉请反诉被告退还其2020年2月租金9，855元一项，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，疫情防控属于法律规定的不可抗力。新冠××疫情防控及应急处置措施给合同双方当事人造成损失是当下必须面对的现实问题，应妥当分配交易过程中因疫情带来的损失。依据公平原则，综合考虑原、被告的履约状态、商铺经营情况及损失情况等，酌定减免被告（反诉原告）一个月的租金，一审法院对被告（反诉原告）该项诉请予以支持。关于被告（反诉原告）芦广春诉请反诉被告返还其租赁保证金20，000元一项，原、被告签订的《配套项目租赁合同》中约定租赁保证金为10，000元，且被告（反诉原告）提供的证据亦不足以证明其实际交纳原告（反诉被告）的租赁保证金为20，000元，一审法院支持被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）租赁保证金10，000元。关于被告（反诉原告）芦广春诉请反诉被告赔偿装饰装修损失16，619元一项，因被告（反诉原告）提供的证据不足以证明被告（反诉原告）损毁其装饰装修，且其提供的证据亦不足以证明损失的具体数额，一审法院对被告（反诉原告）该诉请不予支持。关于被告（反诉原告）芦广春诉请反诉被告赔偿其可得利益损失133，923.02元一项，该损失未实际发生，其主张无事实和法律依据，一审法院对被告（反诉原告）该诉请不予支持。关于被告（反诉原告）芦广春诉请反诉被告支付违约金29565元一项，在承租期内，被告（反诉原告）作为承租方负有看管案涉商铺的义务，其提供的证据不足以证明案涉商铺内堆放的杂物系为原告（反诉被告）堆放，一审法院对被告（反诉原告）该诉请不予支持。关于反诉被告责任承担方式的问题，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。本案原告（反诉被告）沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司系反诉被告沈阳茂业时代置业有限公司的分公司，不具有独立的法人资格，故其民事责任应由反诉被告沈阳茂业时代置业有限公司承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，第九十七条、第一百零七条之规定,判决:一、解除原告（反诉被告）沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司与被告（反诉原告）芦广春签订的《配套项目租赁合同》；二、反诉被告沈阳茂业时代置业有限公司承担于本判决发生法律效力之日起10日内返还被告（反诉原告）芦广春一个月房屋租金9855元；三、反诉被告沈阳茂业时代置业有限公司承担于本判决发生法律效力之日起10日内返还被告（反诉原告）芦广春租赁保证金10，000元；四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，884元,减半收取942元，由原告沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司承担；反诉费4，449.44元，减半收取2，224.72元，由反诉被告沈阳茂业时代置业有限公司承担148元，被告（反诉原告）芦广春承担2，076.72元。二审中，上诉茂业铁西分公司与被上诉人芦广春、栾岚均未提交新的有效证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉茂业铁西分公司与被上诉人芦广春之间属租赁合同关系。本案二审的争议焦点之一是：芦广春店铺被他人占用是否导致芦广春有权拒绝向茂业铁西分公司支付全部房屋租金。根据本案芦广春提交的证据材料，不能证明在芦广春店铺内堆放杂物行为系茂业铁西分公司所为，且茂业铁西分公司亦不能证明其在此期间无法对承租场地进行管理控制，故芦广春店铺被他人占用情形不直接导致芦广春有权拒绝支付全部房屋租金。根据合同应当全面履行、诚实履行及情势变更原则，在芦广春发现承租店铺被他人占用影响正常经营的，应当积极与茂业铁西分公司沟通解决，以便协商后续合同履行事宜，茂业铁西分公司亦有责任协助芦广春查明芦广春承租店铺被占用情况，并积极协调加快店铺恢复正常经营。本案承租人及出租人双方在合同履行过程中均未全面适当履行合同义务，均存在一定责任。一审法院对茂业铁西分公司支付租金的诉请全部不予支持不妥。本院根据双方在合同履行中、事件发生后均未尽到相应义务的事实以及疫情因素对租赁合同履行的影响，综合考虑双方当事人的过错，对茂业铁西分公司主张的2020年3月1日至7月30日的租金酌情支持2万元。关于茂业铁西分公司主张提出的“依据《配套项目租赁合同》5.4条约定，承租后由芦广春承租场地的安全保卫及保险责任，故茂业铁西分公司不应承担店铺被占用责任”一节，茂业铁西分公司的该项抗辩主张，与商场作为出租人所应承担的基本义务不符，一审法院未予支持，并无不当。关于2019年2月份的租金问题，因疫情原因导致商场不能正常营业给双方均造成了损失，基于公平原则，本院酌情双方各自承担2月份租金的50%。关于茂业铁西分公司要求支付滞纳金及违约金的诉讼请求，因双方在履行合同过程中，均存在过错，其该项主张，一审法院不予支持，并无不当。关于保证金问题，基于本案合同履行情况，茂业铁西分公司无权扣除保证金，有关保证金应予返还。关于上诉人提出的其他主张，理由不足，无有效证据佐证，且有关问题，在一审中已作出较为明确的说明与认定，此不赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10072号民事判决第一项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初10072号民事判决第二项、第三项、第四项；三、沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于本判决生效后10日内返还芦广春二月房屋租金4927.50元；四、芦广春、栾岚于本判决生效后10日内向沈阳茂业时代置业有限公司铁西分公司支付2020年3月1日至2020年7月30日的部分房屋租金20000元；五、沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司于本判决生效后10日内返还芦广春保证金10000元；五、驳回芦广春、栾岚的其他反诉请求；六、驳回沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司其他诉讼请求及上诉请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1884元，由减半收取942元，由沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司承担471元，芦广春、栾岚承担471元；反诉费4449.44元，减半收取2224.72元，由沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司承担1112.36元，芦广春承担1112.36元；二审案件受理费1884元，由沈阳茂业时代置业有限公司茂业百货铁西分公司承担942元，芦广春、栾岚承担942元。本判决为终审判决。审判长  刘春杰审判员  鞠安成审判员  张小姣二〇二一年三月二十八日法官助理谢日恒书记员高煜本案裁判所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。