上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初49878号原告：上海卓玺酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄占新，执行董事。委托诉讼代理人：陶蔚，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海金闵房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨军，执行董事。委托诉讼代理人：孙璇，上海市九汇律师事务所律师。原告上海卓玺酒店管理有限公司(以下简称卓玺公司)与被告上海金闵房地产开发有限公司(以下简称金闵公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告卓玺公司的委托诉讼代理人陶蔚、黄天，被告金闵公司的委托诉讼代理人孙璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓玺公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付服务费161,932元；2、被告向原告支付逾期付款违约金(以161,932元为基数，自2019年5月25日起计算至实际付清之日止，按年利率24%的标准计算)；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年3月27日，原、被告签订《项目卓玺客户推介合作协议》(以下简称《合作协议》)，约定由原告代理销售被告开发的上海市奉贤区海湾路1288弄“泰禾·海上院子”项目(以下简称涉案楼盘)；合作期限自2019年3月13日起至2019年3月31日止；推介客户在合作期限内与被告签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后30日内，与被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)并支付35%首付款后，视为原告成功销售；合同期限内成功销售套数不超过20套的，服务费比例为5%；服务费计算方式为商品房成交总价×对应服务费比例；原告的有效客户支付首付款后，被告支付对应服务费的70%，客户支付全部房款后，被告支付其余对应服务费的30%；双方应于每月5日前对上个月符合合同约定的成功销售标准及前提条件的服务费进行统计，原告应根据被告要求提供完整的付款资料，经被告确认无误后15个工作日内支付相应的服务费。2019年4月，原告收到被告的《泰禾上海海上院子项目(待签合同)中介佣金点位告知函》(以下简称《告知函》)，约定业绩判定周期为2019年4月1日至2019年4月30日，原告当月成交套数低于10套的(不包含10套)，被告按照每套房屋合同总价的3%计算服务费。上述《告知函》履行期间，原告的合作代理销售商上海中玺房地产经纪有限公司(以下简称中玺地产)成功带案外人张会容购买了上海市奉贤区海湾路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，总价款5,397,738元。张会容的付款数额、付款时间、付款方式完全达到了被告应支付原告服务费的成功销售标准，然被告至今未支付任何服务费。虽然原被告之间的合同未对逾期付款违约金进行约定，但原告为垫付各小中介的服务费而向案外人借款50万元，年利率为24%，这是原告的实际损失，故原告要求按此标准计算违约金。原告于2019年4月推介成功，故原告要求自2019年5月25日起主张逾期付款违约金。望法院判如所请。被告金闵公司辩称，其对原告主张的服务费金额无异议，但不同意支付。原告提供的《客户确认单》签署时间是2019年4月7日，不在双方《合作协议》的履行期内，不认可《告知函》。且《客户确认单》中后台确认和销售经理确认两栏均无签字，存在洗单的嫌疑，张会容不是原告的有效客户。原告也并未提供完整的付款资料，其有权不结佣。关于原告主张的逾期付款滞纳金，没有事实及法律依据，不同意支付。张会容已付清全部房款，带看中介是中玺地产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金闵公司为涉案楼盘开发商。2019年3月27日，卓玺公司(乙方、分销渠道)与金闵公司(甲方、开发商)就涉案楼盘签订《合作协议》，约定：甲方委托乙方为甲方项目提供客户介绍服务，乙方负责通过自有或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，甲方按照本协议向乙方支付服务费；期限自2019年3月13日至2019年3月31日止，合作期满后，如需继续合作的，双方另行协商续约事宜；乙方驻场人员负责接待由乙方自行拓客带来的客户，经乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前0.5小时通过短信、微信或双方认可的APP软件等方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方，甲方负责登记乙方推介客户的有关信息及依据本协议约定的客户确认规则对是否属于乙方有效客户进行界定，并提前做好客户接待准备工作；成功销售的标准：经过甲方确认的乙方有效客户，在合作期限内与甲方签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后30日内，与甲方签订《上海市商品房预售合同》并支付35%首付款后，视为乙方成功销售；合同期限内销售套数不超过20套(不含20套)的，服务费比例为5%；合同期限内销售套数超过20套(含20套)但不超过49套(含49套)，服务费比例为6%；合同期限内销售套数超过50套(含50套)的，服务费比例为7%；服务费计算方式为商品房成交总价×对应服务费比例；服务费结算过程中，乙方保证无条件根据甲方要求提供客户推介、成功销售的相关文件，如云客系统截图、客户界定确认单、客户来访单、成交确认单等，否则甲方有权不予结算对应的服务费并解除本协议；经甲方确认的乙方有效客户支付35%首付款后，甲方支付对应服务费的70%，客户支付全部购房款后，甲方支付其余对应服务费的30%；服务费按自然月支付，双方于每月5日前对上个月符合本合同约定的成功销售标准及前提条件的服务费进行统计，乙方须根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后15个工作日内由甲方或甲方指定的电商服务企业向乙方支付相应的服务费；在甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交等额的增值税专用发票；若乙方未按要求提供发票或其他付款资料，则甲方有权延迟付款且不承担违约责任。该《合作协议》附件一客户确认规则载明：经乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前通过短信、微信或双方认可的APP软件等甲方指定方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方渠道对接人和销售经理，由甲方销售经理指定甲方接待的销售人员提前做好客户界定及接待准备工作；界定依据：客户手机号、客户姓名能否录入云客系统，无法录入的客户为无效客户，可以录入云客系统的，如甲方客户系统根据客户手机号及客户姓名判定无此客户记录，则认定此客户为乙方有效客户，如判定此客户已记录在客户系统，则认定此客户为无效客户，但甲方工作人员在此前50日内未跟进此客户的(无客户到访记录且无来电来访追踪等互动记录)，乙方可以进行追踪服务，可追踪服务客户名单以甲方确认的为准；经甲方确认的乙方有效客户，不论通过何种渠道导入，乙方需在报备后10天内安排客户到访甲方售楼处，由甲方销售人员、乙方人员共同完成项目参观、了解等客户接待工作，并签署《客户来访确认单》；自客户到访之日起50天内为客户保护期；客户保护期内，乙方客户应与甲方签署《认购协议书》且支付定金。该《合作协议》附件二为空白的《客户确认单》样式。2019年4月7日，卓玺公司在金闵公司的微信报备群内报备张会容预计到访时间为2019年4月7日。2019年4月8日，张会容向金闵公司支付15,000元。2019年4月14日，张会容及案外人董辰晖签署《认购协议书》，载明两人认购涉案房屋，价款5,452,261元。2019年4月17日、4月29日、5月27日，张会容分别向金闵公司支付85,000元、2,887,738元、80万元。2019年6月1日，张会容、董辰晖与金闵公司就涉案房屋签订《预售合同》，约定总房价款暂定为5,397,738元。2019年6月25日，张会容向金闵公司支付剩余房款161万元。2019年10月，卓玺公司向本院起诉金闵公司，要求金闵公司支付包括涉案房屋在内的十套房屋的服务费【案号：(2019)沪0106民初49404号】，后卓玺公司因需收集整理证据向本院申请撤诉获准。另查明，金闵公司管理的“Tahoe泰禾客储系统”中，张会容的交易状态显示为“签约”。再查明，2019年3月15日，卓玺公司(甲方)与中玺地产(乙方)签署《【泰禾·海上院子项目】卓玺客户推介合作协议》，约定：甲方委托乙方为甲方泰禾·海上院子项目提供客户推介服务，合作期限自2019年3月16日至2019年5月31日。审理中，卓玺公司提供：1、《告知函》复印件一份，其上载明：致卓玺公司，就我司与贵公司洽谈的泰禾海上院子项目分销事宜，现进行中介佣金调整，业绩判定周期为2019年4月1日至2019年4月30日，业绩判定条件为截至4月底前明源签约业绩，且客户至少付总房款35%，经甲方确认的乙方客户满足当月甲方明源系统签约条件，成交套数低于10套的(不包含10套)，甲方按照每套房屋合同总价的3%计算服务费，大于等于10套，按照每套房屋合同总价的4%计算服务费。下方开发商签章处有金闵公司公章。2、云客系统报备截图复印件一张，显示张会容带看报备时间为2019年4月7日11时26分，到访时间为同年4月7日22时58分。3、《客户确认单》复印件一份，载明系统报备时间为2019年4月7日11时26分，带看中介公司为中玺地产，到访时间为同年4月7日16：55，后台确认及销售经理确认两栏均无签字。卓玺公司表示，《合作协议》履行期满后，金闵公司仍要求其继续提供分销服务，故出具了该《告知函》，将服务期限延长至2019年4月30日，服务费比例调整为3%。该函系金闵公司工作人员用手机拍照后发给其并称会补原件，但后来没有补，所以其只有复印件，之后双方重新签了合作期限为2019年5月8日至同年6月30日的合作协议。因其在申请结算服务费时已将《客户确认单》原件交给了金闵公司，故只能提供复印件。《客户确认单》中后台、销售经理确认两栏没有签名，是因为当时是强销售期，销售经理只有一人，现场比较混乱。且双方并未约定客户到访时应填写《客户确认单》中哪些内容，所以只要客户经其推介成功、云客系统中确认了就应当是有效客户，金闵公司理应支付服务费。对此，金闵公司表示，该三份证据均为复印件，对真实性均不予认可。双方的权利义务应以《合作协议》为准，而不是《告知函》，该客户签署《客户确认单》时已超出《合作协议》约定的合作期限。且《合作协议》虽未约定客户到访时应填写《客户确认单》中哪些内容，但该表格作为合同附件是非常关键的材料，前台、置业顾问、后台、销售经理确认四栏均应由其工作人员填写。审理中，中玺地产的员工杜鹏鹏出庭作证，表示其公司与卓玺公司之间有合同关系，其带客户看房并向卓玺公司收取佣金，张会容是其公司带看客户。卓玺公司出示过其与金闵公司之间的合作协议，过了合作期后，其询问卓玺公司是否可以报备带看，如果卓玺公司表示可以，则其就继续带看。卓玺公司目前尚未支付佣金。对于该证人证言，卓玺公司、金闵公司均表示对真实性无异议，但金闵公司坚持认为其与卓玺公司的合作期限仅至2019年3月31日。本院认为，原、被告签订的《合作协议》为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。关于《告知函》的效力。审理中，金闵公司以卓玺公司未能提供《告知函》原件为由否认《告知函》真实性。而根据审理查明的事实，中玺地产工作人员在带看涉案房屋时已在金闵公司的客户报备群中就张会容预约看房事宜进行报备，金闵公司的客储系统中亦显示张会容已签约。在带看过程中，金闵公司并未以与卓玺公司合作期限届满为由对带看行为提出异议，表明其已认可该推介行为。本院认为，虽然卓玺公司未能提供《告知函》原件，且《客户确认单》签署日期在《合作协议》约定的合作期满后，但结合卓玺公司与中玺地产签订的《【泰禾·海上院子项目】卓玺客户推介合作协议》中关于合作期限的约定及金闵公司对中玺地产推介行为的认可，可以认定原、被告在《合作协议》期限届满后通过《告知函》形式延长合作期限具有高度的可能性，故本院对卓玺公司所举《告知函》的真实性予以认可并予以采用。金闵公司关于张会容不在双方合作期限之内的抗辩意见，本院不予采纳。关于张会容是否为有效客户。审理中，金闵公司以卓玺公司无法提供《客户确认单》原件且《客户确认单》中后台确认、销售经理确认两栏无签字为由拒绝支付服务费。关于卓玺公司所举《客户确认单》，一方面，金闵公司对于卓玺公司提供的《客户确认单》真实性予以否认，考虑到涉案房屋已交易完毕，金闵公司有能力提供该套房屋《客户确认单》原件然而其并未提供。另一方面，关于《客户确认单》签字不完整一节，合同并未明确约定相关签字为确认有效客户的必要且唯一的书面条件。金闵公司如认为相关签字为确认客户之前提条件，应提供相关证据证明其曾就该处签字缺失向卓玺公司提出过异议，或双方就其他房屋结佣过程中就《客户确认单》需具备完全签字一事已形成交易惯例，然而金闵公司并未提供相应证据。故本院对金闵公司所提相关抗辩意见，不予采纳。且审理中金闵公司自认张会容系由中玺地产，即本案证人带看介绍而来，结合卓玺公司在云客系统中进行报备的事实，在无证据能证明中玺地产与其他平台方存在其他合同关系的情况下，本院认为张会容为卓玺公司的有效客户，金闵公司应支付服务费。关于卓玺公司主张的逾期付款违约金，本院认为，金闵公司对于卓玺公司推介成功的客户迟延结佣，理应承担相应违约责任。关于违约金计算标准，卓玺公司主张的标准过高，本院将酌情予以调整。关于违约金起算节点，根据双方合同约定及张会容的付款情况，70%服务费的逾期付款违约金应自2019年5月25日起算，剩余30%服务费的逾期付款违约金应自2019年7月27日起算。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司支付服务费161,932元；二、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司支付逾期付款违约金(以113,352.40元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以48,579.60元为基数，自2019年7月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,541.90元减半收取计2,270.95元、保全费1,600.60元(原告上海卓玺酒店管理有限公司均已预缴)，由原告上海卓玺酒店管理有限公司负担437.55元，被告上海金闵房地产开发有限公司负担3,434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双二〇二一年三月三日法官助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。