北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29099号原告：王立荣，女，1960年10月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王茜（王立荣之女），住址同上。被告：陈双亮，男，1990年2月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告：聂岩，男，1987年5月8日出生，汉族，住北京市通州区。原告王立荣与被告陈双亮、被告聂岩（以下合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王立荣的委托诉讼代理人王茜，被告陈双亮、被告聂岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立荣向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除王立荣与北京春宇我家房地产经纪有限公司签订的房屋出租委托合同；2．请求判令二被告给付2020年9月的租金5600元、拖欠的水费150元、遗留在房屋内家具、电器的人工拆除搬运费1000元，并支付违约金11200元，以上共计17950元；3．诉讼费由二被告负担。事实和理由：2018年9月1日，王立荣与北京春宇我家房地产经纪有限公司（以下简称春宇公司）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定王立荣委托春宇公司出租其位于北京市XX室，出租代理期限为2018年9月1日至2021年8月30日。租金支付标准为第一年每月5200元，第二年每月5400元，第三年每月5600元，每季度首月1日付款。如春宇公司拖欠房租三天及以上，需向王立荣赔偿一个月的租金。王立荣为春宇公司出具授权委托书，委托春宇公司代办出租事项。但自2020年8月15日起，春宇公司不再接听王立荣电话也不再回复消息，王立荣与春宇公司失去联系。自2020年9月1日起，春宇公司违反合同约定未支付房租，经王立荣多次催要，仍未支付。陈双亮答辩称：同意解除合同，同意给付水费150元，受疫情影响，我在应交房租的前一个月就通知王立荣要求解除合同，以房屋内的家具、家电赔偿王立荣的损失，故不同意再支付租金、违约金。聂岩答辩称：我与陈双亮等四人合伙，以春宇公司的名义代理出租房屋。2019年3月，我们四人签订了协议，王立荣的房屋被分配给陈双亮管理，之后陈双亮如何处理，与我和春宇公司无关。我不同意王立荣的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年9月1日，王立荣（甲方）与春宇公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，主要约定内容为：一、甲方将其购买的坐落于北京市XX委托乙方对外出租，出租代理期自2018年9月1日至2021年8月30日，租金标准为每月5200元，按季支付，具体付款时间为第一次2018年9月1日、第二次2018年12月1日、第三次2019年3月1日、第四次2019年6月1日，以此类推；二、甲方同意第一年预留30日作为乙方接洽承租的工作期，从2018年10月1日开始计算租金；三、甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方支付租金；四、代理期内，甲方负责缴纳供暖费和物业管理费，但不承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费；五、出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按二个月的租金标准支付违约金；六、第二年租金标准为每月5400元，第一季度扣除一个月免租期，第三年租金标准为每月5600元，第一季度扣除一个月免租期；如晚交房租3天，乙方赔偿甲方一个月租金；乙方不许打隔断，不许养宠物。王立荣、春宇公司在落款处的甲方和乙方处签字、盖章，陈双亮在乙方代理人处签字。王立荣交付给春宇公司出租的房屋，不配备家具、家电。合同签订后，王立荣将房屋交付给春宇公司，春宇公司将房屋配备相应的家具、家电后对外进行了出租，并按约向王立荣支付租金至2020年8月31日。但春宇公司在履行租金给付义务时，自2019年3月开始，王立荣的租金由陈双亮实际支付。在合同履行过程中，由于受新冠肺炎疫情的影响，王立荣与陈双亮商议，自2020年6月开始，将租金降低至每月4700元并实际履行。2020年8月4日，陈双亮通过微信告知王立荣因房屋长期空置要求提前解除合同，王立荣次日回复称“那就按合同走吧”，并将合同的违约条款拍照发送给陈双亮。之后，王立荣与陈双亮联系多次未果，春宇公司亦未再向王立荣支付租金。2020年10月7日，王立荣将房屋收回时发现室内物品凌乱、无人居住，有旧空调二台、洗衣机一台、双人床二张、双开门衣柜二个、小桌子一张、小椅子一把，且欠缴水费150元。庭审中，王立荣称：自己与春宇公司签订合同时，陈双亮系春宇公司的经办人、春宇公司的员工，对陈双亮与聂岩等四人之间的其他约定并不知情，不认可二被告的抗辩意见；因收房时发现室内的家具、家电均已损坏、无法使用，且联系不到春宇公司和陈双亮，所以请人清理了遗留在室内的家具、家电，并支出费用1000元。陈双亮称：认可王立荣的房屋是四人签《协议》后分配给自己的房屋并由其管理，但添附室内的家具、家电支出8000余元，其曾与王立荣提出以室内的家具、家电抵顶提前解约给王立荣造成的损失，但王立荣不同意抵顶。聂岩称：其与陈双亮等四人合伙经营房屋中介业务，后四方于2019年3月4日签订《协议》，将剩余24套房源平均分给四个人，以后的收支及使用权均归每个人所有，任何法律责任与签约方无关，由每个人负责；王立荣的房屋已分配给陈双亮，租金也是由陈双亮支付给王立荣的，其与春宇公司不应当承担责任，故反诉要求：一、解除春宇公司与王立荣之间签订的房屋出租委托合同；二、请求判令陈双亮支付给王立荣租金5600元、违约金11200元、水费150元、人工搬运费1000元，共计17950元；三、请求判令王立荣出具XX室在2019年3月4日之后的租金收入证明；四、陈双亮、王立荣承担本案的一切费用。王立荣未向本院提供雇工支出的相应票据。陈双亮亦未向本院提供购买家具、家电的相应票据。另查，春宇公司系自然人独资的有限责任公司，该公司于2020年9月3日注销，聂岩系该公司的自然人股东，该公司注销清算时，未通知债权人王立荣。2020年9月7日，王立荣以春宇公司为被告提起本案诉讼，但因春宇公司已注销，故变更被告为聂岩、陈双亮。聂岩未就春宇公司的财产独立于其个人财产向本院提供证据。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。因法律上或者事实上不能履行，致使不能实现合同目的的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，王立荣与春宇公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。根据合同的约定，春宇公司在租赁期内要求提前解除合同，应当提前30日通知王立荣，并给付2个月租金作为违约金，现陈双亮于2020年8月4日通知王立荣要求解除合同，双方签订的合同应当于2020年9月3日解除，春宇公司应向王立荣支付2020年9月1日至9月4日期间的租金，并按照2个月的租金的标准支付违约金。但因王立荣亦认可双方已协商将租金数额变更为4700元/月并已实际履行，故本院对春宇公司应付的租金、违约金的计算标准相应予以调整。王立荣在知悉陈双亮的解除合同通知30日届满后，未及时收回房屋，造成了房屋损失的扩大，该部分损失应由王立荣自行承担，故对于王立荣要求给付2020年9月4日至10月7日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。陈双亮在《北京市房屋出租委托合同》上以春宇公司代理人的身份签字，且合同上加盖有春宇公司公章，王立荣有理由相信陈双亮对春宇公司的代理行为，其对于王立荣的调整租金标准、解除合同通知的效力及于春宇公司，春宇公司应当对解除合同的后果承担相应责任。现春宇公司已注销，其在注销清算时并未对王立荣所负的债务进行清算，且该公司作为聂岩独资的一人公司，聂岩不能举证证明公司的财产独立于其个人财产，依法应当对春宇公司的债务承担清偿和连带责任。陈双亮与聂岩等四人签订的房源分配《协议》，虽然约定王立荣的债务由陈双亮承担，但该约定并未经债权人王立荣的同意，该《协议》仅对聂岩、陈双亮等四人之间产生拘束力，对王立荣并不发生债务转移的效力，故本院对于聂岩的该项辩解意见不予采纳。需要明确的是，虽然王立荣与春宇公司签订的是房屋出租委托合同，但根据春宇公司向王立荣支付租金，王立荣向春宇公司提供承租房屋的事实，王立荣与春宇公司之间的法律关系应认定为房屋租赁合同关系，应当依照房屋租赁合同关系适用的法律来调整。关于陈双亮的责任，因陈双亮自认《北京市房屋出租委托合同》项下的房屋，在其与聂岩等四人签订《协议》后由其进行实际管理且以其个人名义向王立荣支付租金，其与聂岩的《协议》约定等以上行为，事实上构成与债务人春宇公司约定加入债务并通知了债权人王立荣，现春宇公司已注销，陈双亮应当对聂岩的给付义务承担连带责任。王立荣未向本院提供人工拆除搬运费的证据，故本院对于其该项请求不予支持。关于陈双亮以留在房屋内的家具、家电抵顶提前解除合同给王立荣造成的损失的辩解意见，因其不能证明该家具家电的现有价值，且王立荣也不同意抵顶，故本院对于陈双亮的该项辩解意见不予采纳。聂岩关于要求陈双亮承担给付义务及违约责任的请求，仅是对王立荣诉讼请求的抗辩并不构成反诉，故对于其该项请求按照反驳抗辩予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民法典》五百五十二条、第五百八十条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条、第十一条之规定，判决如下：一、确认王立荣与北京春宇我家房地产经纪有限公司2018年9月1日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年9月4日解除；二、聂岩给付王立荣2020年9月1日至9月3日的租金470元，水费150元、违约金9400元，于本判决生效后7日内执行清；三、陈双亮对本判决第二项与聂岩承担连带责任；四、驳回王立荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，由王立荣负担99元，由聂岩、陈双亮共同负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二一年三月一日书记员  龙闪闪