辽宁省凌源市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1382民初976号 原告：凌源市祥和物业有限公司（以下简称“祥和物业公司”），住所地凌源市城北街道北段（祥和家园小区8#-01021号）。 法定代表人：王素英，总经理。 委托诉讼代理人：惠兴富，建平县黑水镇法律服务所法律工作者。 被告：郭凤玲，女，1967年11月6日出生，汉族，个体，住凌源市。 原告祥和物业公司诉被告郭凤玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥和物业公司法定代表人王素英及其委托诉讼代理人惠兴富，被告郭凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告把拖欠2018、2019和2020年的物业费1,223.64元，马上交付给我公司；2、被告承担本案诉讼费、邮寄费。事实和理由：被告郭凤玲在祥和家园2-3-501室居住，我公司对居住在该小区的所有住户提供了服务，对公用设施费用的承担和收费标准，按凌源市物价局、凌源市住房和城乡规划建设局文件规定执行的。被告楼房面积是67.98平方米，每年应缴纳物业费是407.88元，被告从2018、2019、2020年三年共欠1,223.64元（即67.98㎡×0.5元×36个月）。经我公司方多次催要，被告以各种借口搪塞，拒不给付，为保护我公司的合法权益，根据法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请法院支持原告的诉请。 被告郭凤玲辩称：一、原告的产生违法，主要是未经业主聘用，双方未签订物业合同，不具备诉讼业主资格。二、我在2011年购房时已向原告交付了数年的物业费、即使按原告定的每平方米0.5元的服务费计算，我支付的费用至今有余，有发票为证。三、本案法院认定的“物业合同纠纷案”实属错误，案情应该是原告侵害了我的经济利益，再次向我收费，我拒交，双方因此发生了纠纷。 原告祥和物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有营业执照、承包合同、移交协议书、2018年度未交物业费统计表、证明一份、合同书、凌价发【2018】21号文件（5页）、照片六张、（2020）辽13民终2120号民事判决书。被告郭凤玲为支持其答辩意见，向本院提交的证据有收款收据一张、客车社区祥和家园业主委员会情况说明、八间房祥和小区业主委员会情况说明一份、祥和家园小区的维修公示、（2021）辽13民终205号民事裁定书、祥和家园小区大部分业主签字明细。本院对上述证据已经庭审质证和审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合论证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司开发建设了凌源市祥和家园小区。2018年12月17日，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司（甲方）与原告祥和物业公司（乙方）签订了前期物业服务合同，即《承包合同》。主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将凌源市祥和家园小区物业工作承包给乙方经营；本合承包期为5年，自2019年1月1日起至2024年止；乙方应依照《物业法》、国家、政府有关规定，依法进行经营管理与服务，做到规范管理，热情服务，工作质量达到标准；甲方持有的房屋（办公室、门卫室）设备、设施无偿提供乙方供用，乙方负责保管、保养、维修；祥和家园小区在乙方承包期间的物业费由乙方征收，届时所发生的经营费用由乙方全权支付；本合同自2019年1月1日生效；本合同生效后，2016年12月20日，甲方和李晓娟、李景发签订的《承包合同》废止。该合同落款处由原告祥和物业公司、案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司分别加盖单位印章。2018年12月30日，原告（乙方）与李晓娟、李景发（甲方）签订移交协议书，主要内容为：根据2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限公司与凌源市祥和物业有限公司所签订的合同，经甲乙双方认可，特签订本协议。2018年度祥和小区未收达的物业费共165户，合计金额84,050元。由乙方负责收缴，甲方收取乙方人民币40,000元整，其余额由乙方所有。此后，凌源市祥和家园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了合同书，合同约定了物业服务事项、双方的权利与义务，物业管理服务费用为按业主房屋建筑面积每月每平方米0.5元向业主或非业主使用人收取，按计定标准收取2019年物业费，同时收取2018年未缴纳的物业费。委托管理期限为2019年1月1日起到2024年1月1日止。该合同甲处由业主委员会委员5人签名捺印，乙方处由原告法定代表人签名捺印并加盖了公章。2018年12月17日，原告进入被告居住的祥和家园小区，向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务。 被告郭凤玲系该小区业主，其专有部分为祥和家园小区室，建筑面积为67.98㎡。2011年11月21日，被告郭凤玲在购房时，向案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司交纳了五年的物业费。案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司向其出具了《专用收款收据》（编号：0004885），该收据载明：收款日期2011年12月21日，交款人郭凤玲，收款项目物业，人民币伍仟伍佰捌拾壹元￥5,581元，收款事由含取暖费、五年物业费、垃圾费等，2-3-501。该收款收据由案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司出纳签名并加盖公司印章，被告郭凤玲签名。因被告未交纳2018、2019、2020年物业服务费，致使原告诉至法院。 另查，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司出具了一份证明，该证明载明：凌源市祥和家园小区系本公司开发项目，《祥和花园售楼处》所收取的物业管理费，是包括多项综合物业管理费用，自2011年至2016年（五年）的管理费用。该证明由案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司法定代表人刘国军签名并加盖单位印章。 本院认为，原告祥和物业公司与案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同，即《承包合同》，属于双方自愿行为，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告郭凤玲作为祥和小区业主，故该合同对其具有约束力。合同生效后，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司、祥和物业公司、祥和小区业主均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并其将对被告所有的2018年度物业费债权转让给本案原告，不违反法律规定。2019年、2020年期间，原告祥和物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，被告郭凤玲作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，应承担相应的民事责任。 因案涉《承包合同》中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”又依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》（凌价发〔2018〕21号）第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，本院确认原告按每月每平方米0.5元标准收取物业费，并无不当。原告要求被告缴纳2018年度、2019年度、2020年度物业管理服务费1,223.64元（67.98㎡×0.5元×36个月），合法有据，本院依法予以支持。被告郭凤玲辩称其已经足额交付物业管理服务费，被告对此负有举证责任，被告虽然提交了一张收据，但不能证明其所交的物业费包含2018年至2020年期间的物业费。故本院对被告郭凤玲该辩解依法不予采纳。被告提出原告未完全履行物业管理服务责任的辩解，被告对此负有举证责任，因其未提供合法有效证据予以证明，故本院对被告的该辩解，依法不予采纳。 综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 被告郭凤玲于本判决生效后五日内给付原告凌源市祥和物业有限公司凌源市祥和家园小区室2018年度、2019年度、2020年度的物业服务费1,223.64元。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。 审判员  王金平 二〇二一年三月二十九日 法官助理周相荣 书记员韩瑛琪