陕西省安康市汉滨区人民法院    民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初4907号   原告康强，男，汉族，出生于1972年3月10日，陕西省安康市人，住安康市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人成国利，陕西腾浩律师事务所律师。   被告陕西祥和置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。   统一社会信用代码：91610000737959582T。   法定代表人陈裕颖，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人陈煜杰，该公司法务。   被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。   统一社会信用代码：9161090067511329XE。   负责人陈银海，该公司经理。   委托诉讼代理人郑彪，该公司法务。   被告陈建群，男，汉族，出生于1970年5月13日，浙江省温州市人，住温州市瓯海区，现住陕西省安康市汉滨区，身份证号码：330XXXXXXXXXXXXXXX。   被告曹正安，男，汉族，出生于1979年5月1日，陕西省安康市人，住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告康强诉被告陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和置业公司”）、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业安康分公司”）、陈建群、曹正安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康强委托诉讼代理人成国利、被告祥和置业公司委托诉讼代理人陈煜杰及祥和置业安康分公司委托诉讼代理人郑彪到庭参加了诉讼，被告陈建群、曹正安经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。   原告诉称，2009年6月28日，曹正安购买了祥和置业安康分公司名下的位于安康市XX路XX号XX城XX栋XX层XX号商铺，建筑面积为21.17平方米。同时，曹正安与银海国际集团（香港）有限公司、祥和置业安康分公司签订了《XX城XX广场资产委托经管协议》和《XX城XX广场租金保障承诺协议》，约定将曹正安购买的该商铺委托给银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司经营管理，每年向曹正安支付租金12028.08元，从2010年11月30日开始支付租金。2011年5月21日，原告与曹正安签订了《房屋买卖契约》，曹正安将该商铺转让给原告，相关租赁关系一并转给原告。原告受让后，被告银海国际集团（香港）有限公司、祥和置业安康分公司一直占有经营该商铺，从2013年11月30日起未向原告支付租金。被告陈建群为银海国际集团（香港）有限公司的实际控制人，应当与被告祥和置业公司连带承担向原告支付租金的义务。原告为了依法维护相关合法权利，现提起诉讼，请求判令：1、由被告连带支付原告房屋租金72168.48元，并按每年12028.08元的标准向原告支付租金至房屋交付给原告之日 ；2、本案诉讼费用由被告承担。    原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   1. 房屋买卖契约、收条。证明曹正安将购买的南城国际的商铺转让给康强的事实。   2. 买卖合同。证明祥和置业安康分公司配合康强签订了买卖合同，对康强从曹正安处转让涉案商铺没有异议。   3. XX城XX广场租金保障承诺协议、资产委托经营管理协议。证明购买的商铺由银海国际集团（香港）有限公司统一委托经营管理，银海国际集团（香港）有限公司、祥和置业安康分公司共同向曹正安支付每年12028.8元的租金应向原告支付。   4. 企业信息查询单。证明涉案的银海国际集团（香港）有限公司已经解散了，实际控制人是该公司原法定代表人陈建群在管理。   被告祥和置业公司辩称，总公司与本案原告并无合同关系，且分公司有正在从事的其他的经营活动，且有其独立财产，如需承担责任应优先由分公司承担责任。因此，总公司不应承担责任。   被告祥和置业公司未向本院提交证据。   被告祥和置业安康分公司辩称，被答辩人与本案被告曹正安于2011年7月1日进行了房屋交接，XX城XX号商铺转让给被答辩人康强，答辩人与被答辩人签订了《房屋买卖合同》，双方之间形成了房屋买卖合同法律关系，但双方未签订《委托经营协议》及《租金保障承诺协议》，答辩人无义务向被答辩人返还租金，答辩人并非本案适格被告，被答辩人的起诉无事实和法律依据，应当予以驳回。首先，根据被答辩人提供的证据材料，其与本案被告曹正安进行了房屋买卖，曹正安将案涉房屋的所有权转让给了被答辩人，之后二人在南城国际售楼处进行了房屋更名手续，答辩人也与被答辩人签订了《房屋买卖合同》，由此可见，关于涉案房屋的所有权转移各方达成了一致意见，《房屋买卖合同》项下的权利人及义务方为被答辩人康强。但答辩人与被答辩人之间自始至终从未签订《委托经营协议》及《租金保障承诺协议》，双方之间仅形成了房屋买卖合同法律关系，根据《合同法》关于合同订立及生效的相关法律规定，答辩人与被答辩人之间并未订立新的合同，没有产生委托经营或房屋返租的法律关系，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。其次，在变更户主当日，曹正安向答辩人提交了其亲笔书写的《变更申请》，XX城XX号商铺转让给康强，其他手续自行解决，出现任何纠纷，与陕西祥和置业发展有限公司安康分公司没有关系。”也足以表明，曹正安将房屋转卖给康强时已承诺关于涉案房屋的其他事宜由应某某与被答辩人康强自行解决，出现纠纷与被答辩人无关。因此，案涉房屋因房屋买卖等其他原因发生的纠纷与答辩人无关，答辩人无须承担责任。综上所述，答辩人与被答辩人之间无委托经营关系，双方不产生委托经营或返还租金的权利义务，被答辩人起诉答辩人无事实和法律依据，答辩人并非本案适格被告，请求贵院依法审理，驳回被答辩人对答辩人的起诉。   被告祥和置业安康分公司为支持其答辩主张，向本院提交以下证据：   1. 变更申请。证明曹正安将房屋转让给康强，曹正安自己承诺出现问题和纠纷自行承担，故公司不承担责任。   2．XX城XX中心与樊某某签订的商铺租赁合同（复印件）。证明涉案的二层商铺整体是由银海实业有限公司的分支机构XX城XX中心的名义对外出租给樊某某的，涉案的商铺并不是我们分公司在管理经营。   被告曹正安辩称，原告陈述的商铺合同内容、交易过程以及三方合同约定属实。答辩人不承担本次合同纠纷的任何赔偿。答辩人已将与银海国际集团(香港)有限公司、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司交易此项商铺的所有原始合同、票据，于2011年5月21日全部交与原告康强，答辩人无任何保留。答辩人自与原告康强商铺交易之后，上述公司直接与原告康强发生经济交易，答辩人从未从中参和，也无资金截留、隐瞒事实、弄虚作假等行为。且在2011年5月21日至2013年11月30日，原告康强与上述公司有过经济交易事实(上述见民事起诉状提出)。答辩人请求法院要求上述公司依法履行合同约定。自今日之后，本人不再参加该项合同纠纷，如果哪一方再次要求答辩人参与，将要赔付交通费、劳务费、名誉损失费。   被告曹正安未向本院提交证据。   被告陈建群未答辩亦未向本院提交证据。   本案在审理过程中，经原告康强申请，合议庭调取了本院已审结同类案件的生效民事判决书两份及被告祥和置业安康分公司在该两案审理中向法院出具的情况说明两份，并组织原被告双方进行了质证。   经审理查明，2009年6月28日，被告曹正安与被告祥和置业安康分公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于安康市XX路XX号XX幢XX层XX号商铺。当日，曹正安与银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司签订了《XX城XX广场资产委托经营协议》，协议约定：银海国际集团（香港）有限公司为项目的经营管理方，祥和置业安康分公司为项目的开发商；曹正安购买的涉案商铺实行统一经营管理的方式进行经营和收益；统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从商品房买卖合同约定的交房之日起第1天起算10年，为该房屋的第一个托管期；所购买的商铺委托银海国际集团（香港）有限公司招商及运营管理，自购买该商铺之日起，以银海国际集团（香港）有限公司的名义为该铺位寻找承租人、与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件并代收租金；该房屋的目标月租金为本商铺买卖合同总金额的1%；在托管期内，购买人曹正安同意向银海国际集团（香港）有限公司支付托管服务费，年托管服务费为本商铺合同价总金额的千分之一；银海国际集团（香港）有限公司的权利义务中约定租金支付方式为银海国际集团（香港）有限公司汇入购买人曹正安指定账户。同日，曹正安还与银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司签订了《XX城XX广场租金保障承诺协议》，约定银海国际集团（香港）有限公司于2010年11月30日开始为返租期，承诺向曹正安每月按1002.34元支付租金，年租金总额为12028.08元；如银海国际集团（香港）有限公司因自身运营原因，向原告提供的租金未达到承诺要求，则祥和置业安康分公司丙方负责在每月的付款期限内按月补齐差额。上述协议签订后，银海国际集团（香港）有限公司将委托其经营管理的商铺用于经营安康市XX城XX中心。   2011年5月21日，曹正安与原告康强签订《房屋买卖契约》，将其购买的涉案商铺转卖给康强，并将其已收取的当年度租金与康强进行了结算移交，此后未再收取涉案商铺的租金。 2011年7月1日，曹正安向祥和置业安康分公司提交变更申请，载明其自愿将购买的涉案商铺转让给康强，其他手续自行解决，出现任何纠纷与公司没有关系。祥和置业安康分公司遂根据该变更申请与康强重新签订了《商品房买卖合同》。曹正安将其与银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司签订的《XX城XX广场资产委托经营协议》及《XX城XX广场租金保障承诺协议》合同原件交给了康强，但双方未办理该两份协议的更名手续。康强受让涉案商铺后，该商铺仍一直用于经营安康市XX城XX中心，并由被告陈建群向康强支付了2013年11月30日前的租金，但此后的租金一直未向康强支付，康强遂将祥和置业公司、陈建群、曹正安诉至本院，要求判令：1、由被告连带支付原告房屋租金72168.48元；2、由被告祥和置业公司为原告办理房地产权属证书，并向原告支付违约金5000元；诉讼费由被告承担。本案审理中，原告申请追加祥和置业安康分公司为本案被告，并变更诉讼请求为由被告连带支付原告2013年11月30日至2019年11月30日的租金72168.48元，并按每年12028.08元的标准向原告支付租金至房屋交付给原告之日。    另查明，银海国际集团（香港）有限公司于2017年1月13日已告解散。在我院已审结的南城国际其他商铺业主起诉祥和置业公司及祥和置业安康分公司给付租金的两起案件中，查明祥和置业安康分公司在2020年多次向该两案的业主支付过租金，且在该两案审理中，祥和置业安康分公司分别向本院出具了情况说明，称银海国际集团（香港）有限公司于2017年1月13日已告解散，由祥和置业安康分公司对银海国际集团（香港）有限公司的债权债务进行处理。该两案均判决由祥和置业安康分公司向业主支付拖欠的租金，其财产不足承担部分由祥和置业公司承担，现该两案判决均已生效。   还查明，安康市XX城XX中心与案外人樊某某签订《XX城XX中心商铺租赁合同》，将涉案商铺在内的XX城XX中心XX楼整体出租给樊某某，租期自2015年6月1日至2021年5月31日。   上述事实，有房屋买卖契约、收条、《商品房买卖合同》、《XX城XX广场资产委托经营协议》、《XX城XX广场租金保障承诺协议》、企业信息查询单、变更申请、《XX城XX中心商铺租赁合同》、《情况说明》、（2020）陕0902民初1010、1215号民事判决书及原、被告的当庭陈述所证实。    本院认为，被告曹正安购买涉案商铺后将商铺委托给银海国际集团（香港）有限公司统一运营管理，其与银海国际集团（香港）有限公司、被告祥和置业安康分公司签订的《XX城XX广场资产委托经营协议》、《XX城XX广场租金保障承诺协议》意思表示真实，内容不违背法律法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同。在合同履行过程中，曹正安将涉案商铺转让给康强，康强亦与祥和置业安康分公司就涉案商铺重新签订了《商品房买卖合同》，该转让行为合法有效。本案争议的焦点问题为：一、康强能否向祥和置业安康分公司主张涉案商铺租金；二、康强主张的租金金额是否成立。   关于焦点一，祥和置业安康分公司辩称其未与康强签订委托经营协议和租金保障承诺协议，双方之间无委托经营或房屋返租的法律关系，没有义务向康强返还租金,其并非本案的适格被告。本院认为，康强受让涉案商铺后即成为该商铺新的买受人, 亦取得了涉案商铺的租金收益权。其虽未与银海国际集团（香港）有限公司和祥和置业安康分公司重新签订委托经营协议及租金保障承诺协议，但涉案商铺转让给康强后仍继续由银海国际集团（香港）有限公司在统一运营管理，且还向康强支付了部分租金，故康强实际承继了原曹正安与银海国际集团（香港）有限公司、祥和置业安康分公司签订的《XX城XX广场资产委托经营协议》、《XX城XX广场租金保障承诺协议》的权利义务,有权向银海国际集团（香港）有限公司及祥和置业安康分公司主张涉案商铺的租金。因银海国际集团（香港）有限公司现已解散，而被告祥和置业安康分公司在其他同类诉讼案件中已表明由其对银海国际集团（香港）有限公司的债权债务进行处理，故本案中银海国际集团（香港）有限公司所负债务亦应由祥和置业安康分公司负担。因此，祥和置业安康分公司的上述辩解理由不能成立，本院不予采纳。康强要求祥和置业安康分公司给付拖欠租金的诉讼请求成立，本院予以支持。   关于焦点二，因康强主张的租金计算标准并未超过原合同的约定，且祥和置业安康分公司对康强主张的租金金额虽有异议但并未提供证据证明康强主张的租金金额不实，故本院对其异议不予采纳，对康强主张2013年11月30日至2019年11月30日的拖欠的租金为72168.48元予以确认。对康强主张2019年11月30日之后的租金按每年12028.08元的标准支付至房屋交还之日的诉讼主张，因其在本案中并未提出返回房屋的诉求，且双方对第一个托管期满后房屋的返回交付并未做约定，故康强该项诉求没有事实依据，本院不予支持。但鉴于本案审理时，合同约定的第一个十年托管期已于2020年11月30日届满，故对于2019年11月30日至2020年11月30日的租金12028.08元本院予以支持。   综上所述，祥和置业安康分公司应向康强支付2013年11月30日至2020年11月30日的租金共计84196.56元，但因《XX城XX广场资产委托经营协议》第七条约定，购房人同意按商铺合同价总金额的千分之一向银海国际集团（香港）有限公司支付年托管费，故扣除原告应支付的七年托管费701.64元（涉案商铺的合同总价为100234元）后，祥和置业安康分公司实际应向康强支付的租金为83494.92元。因祥和置业安康分公司是祥和置业公司设立的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定：分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案系祥和置业安康分公司以自己的名义从事民事活动产出的法律责任，祥和置业公司主张优先以祥和置业安康分公司的财产承担责任的辩解意见符合上述法律规定，本院予以采纳。对康强主张陈建群和曹正安对涉案租金承担连带给付责任的诉讼请求，因其并无证据证明陈建群系银海国际集团（香港）有限公司的实际控制人，亦无证据证明曹正安收取了涉案租金，故其该项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。   本案系民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》及当时司法解释的规定。   综上，依据《《中华人民共和国民法总则》第七十四条、中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、之规定，判决如下：   一、由被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司在其管理的财产内向原告康强支付2013年11月30日至2020年11月30日的商铺租金共计83494.92元，其财产不足承担部分由被告陕西祥和置业发展有限公司承担。限本判决生效后十日内履行完毕；   二、驳回原告康强的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1729元，由被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司、陕西祥和置业发展有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。             审 判 长 贺茂芳    人民陪审员 程顺利    人民陪审员 毛智学    二〇二一年二月二十八日     书 记 员 黄 娇                1