甘肃省永登县人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0121民初109号原告：甘肃知行合一营销管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市西固区沃德小镇3号楼一层7号。法定代表人：张仲德，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟珺，甘肃达航律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚瑶，系甘肃达航律师事务所律师。被告：魏希燕，女，汉族，生于1983年7月22日，甘肃省永登县人，现住甘肃省兰州市永登县。委托诉讼代理人：张斌，系甘肃兴登律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国义，系甘肃兴登律师事务所实习律师。原告甘肃知行合一营销管理有限公司（以下简称：知行合一公司）与被告魏希燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。知行合一公司的委托诉讼代理人赵伟珺、姚瑶与魏希燕的委托诉讼代理人张斌、张国义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。知行合一公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏希燕支付拖欠2020年租金26823元；2、判令被告魏希燕承担违约金5311元（自2020年10月11日至2020年12月16日共计66天按日千分之三计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：知行合一公司与魏希燕于2019年6月25日签订《恒利·嘉豪国际商业金街商铺租赁合同》，约定魏希燕承租位于恒利·嘉豪国际编号8-104商铺，租赁日期自2019年10月10日至2024年10月10日，按年交纳租金，迟交或欠交商铺租金应每日承担应交租金千分之三的违约金。知行合一公司依约将商铺交付魏希燕使用，魏希燕交纳了第一年租金，拖欠第二年即2020年租金26823元经原告多次催要未果，故诉至法院。魏希燕辩称：1、被答辩人违反租赁合同约定未能保证商铺权属清晰，且已发生与被答辩人有关的产权和债权债务纠纷。答辩人与被答辩人签订租赁合同时被答辩人保证商铺产权无任何问题，答辩人交付了第一年的租赁费，后答辩人得知涉案商铺甘肃恒利房地产开发集团有限公司（以下简称：恒利公司）早在2017年8月9日就与银行签订了《商品房买卖合同》并进行了网签，被答辩人隐瞒真相欺骗答辩人签订租赁合同，答辩人有权停止支付租金。2、答辩人已收到银行和恒利公司发来的不许向第三方交付租费的告知函。2020年8月29日，答辩人收到兰州农村商业银行股份有限公司金城支行发来的函称商铺由该支行所有，且未委托第三方出租出售及答辩人不得向第三方支付租赁费。2020年11月23日、12月1日答辩人又收到恒利公司两次函告称其公司与知行合一公司签订的《委托招商及运营管理合同》已经终止，答辩人不得向第三方支付租金，恒利公司已经与银行、蜗居公司签订协议委托蜗居公司出租、出售房屋，答辩人应与蜗居公司协商签订租赁协议。3、答辩人了解到恒利公司与被答辩人2018年10月27日签订的《委托招商及运营管理合同》第三条第五款约定如果该商业物业已经抵押给银行，恒利公司必须保证在该合同签订后拿到抵押银行的书面授权，且补充条款中也约定合同履行需要取得兰州农商银行的正式授权，在银行正式授权前，被答辩人只能收取客户的意向金，否则合同自动终止。4、因银行和恒利公司均发函告知答辩人已经授权蜗居公司全权管理出租、出售事宜，答辩人已将租赁费交给银行。综上，被答辩人在未取得授权情况下，故意向答辩人隐瞒了商业铺面产权由银行所有的重要事实，且事后未得到银行追认，故被答辩人与答辩人签订的合同是无效合同，请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月27日甘肃恒利房地产开发集团有限公司（以下简称：恒利公司）与知行合一公司签订《恒利·嘉豪国际商业》，恒利公司系恒利·嘉豪国际项目的开发商，约定恒利公司委托知行合一公司全权有偿负责该项目商业物业的招商、运营、管理和服务并有权收取该项目的租金、运营管理费等，委托期限：东区2019年8月31日起至2024年8月30日，西区2019年12月1日起至2024年11月30日，2018年11月1日至2019年8月31日期间为东区知行合一公司招商及开业筹备期，2019年5月31日至2019年12月1日期间为西区知行合一公司招商及开业筹备期，东区自2018年11月起至2024年8月30日止的租金归知行合一公司所有，西区自2019年5月31日起至2024年11月30日止的所有租金收益归知行合一公司所有，恒利公司不得单方解除本合同，如果该商业物业已经抵押给银行，恒利公司必须保证在本合同签订后，拿到抵押银行授权恒利公司与知行合一公司签订本合同的书面授权书。2019年6月17日，恒利公司与知行合一公司签订《关于恒利·嘉豪国际商业补充协议》，约定在招商、销售过程中，如遇兰州农商银行或和项目有关联的银行及资产抵押方出面干涉招商和销售时，恒利公司与知行合一公司协商解决。2019年6月25日，知行合一公司与魏希燕签订《恒利·嘉豪国际商业金街商铺租赁合同》，约定知行合一公司将恒利公司委托其公司招商运营的位于恒利·嘉豪国际编号为8-104号商铺租赁给魏希燕作商业经营，租赁期限自2019年10月10日始至2024年10月10日止，第一年租金24268元，自合同订立之日起交清，第二年租金26823元在2020年10月9日前交清，租赁期间迟交或欠交商铺租金应自逾期之日起每日承担应交租金千分之三的违约金至全部付清为止。租赁合同签订当日，魏希燕向知行合一公司交纳了第一年租金24268元，后知行合一公司将商铺交付魏希燕使用。魏希燕未向知行合一公司交纳第二年租金。另查明，2017年8月7日，兰州农村商业银行股份有限公司金城支行与恒利公司、甘肃金海阳光物业管理有限公司签订《以物抵债（及后期销售）协议书》，约定恒利公司以其开发的恒利·嘉豪国际住宅小区的商品房按以物抵债的方式折抵恒利公司欠兰州农村商业银行股份有限公司金城支行的贷款本息。2017年9月12日，甘肃榆中农村合作银行广场支行与恒利公司、甘肃金海阳光物业管理有限公司签订《以物抵债（及后期销售）协议书》，约定恒利公司以其开发的恒利·嘉豪国际住宅小区的商品房按以物抵债的方式折抵恒利公司欠甘肃榆中农村合作银行广场支行的贷款本息。兰州农村商业银行股份有限公司金城支行于2020年8月28日作出《告知函》于次日送交魏希燕，称恒利嘉豪国际归金城支行所有且从未委托第三方出租、出售，要求魏希燕与该银行商议租赁事宜。恒利公司于2020年11月23日作出《告知函》于当日送达魏希燕，称恒利嘉豪国际商业用房由兰州农村商业银行股份有限公司和甘肃榆中农村合作银行所有，恒利公司与知行合一公司签订的《嘉豪国际商业委托招商及运营管理合同》已自动终止，该两家银行已经委托甘肃蜗居佳园管理有限公司进行商业销售、运营。2020年12月16日，魏希燕向甘肃蜗居佳园管理有限公司交纳了2020年10月10日-2021年10月10日铺面租金24268.32元。以上事实，有原、被告陈述及原告提交的《恒利·嘉豪国际商业》、《关于恒利·嘉豪国际商业补充协议》、《恒利·嘉豪国际商业金街商铺租赁合同》、收据、《以物抵债（及后期销售）协议书》两份、以及被告提交的告知函两份、收据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当保证租赁物上无权利瑕疵，以保证承租人的正常使用。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。根据《以物抵债（及后期销售）协议书》，涉案商铺在恒利公司与知行合一公司签订《恒利·嘉豪国际商业》之前，于2017年已由恒利公司按以物抵债方式抵偿给银行，魏希燕亦根据恒利公司和银行的函件向甘肃蜗居佳园管理有限公司交纳了租金，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十三条第一款规定，判决如下：驳回甘肃知行合一营销管理有限公司的诉讼请求。案件受理费603元，减半收取302元，由甘肃知行合一营销管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  葛俊和二〇二一年三月二十九日书记员  张金花