北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初1743号原告:白云，男，1989年8月29日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：温延新，北京市大嘉律师事务所律师。被告：北京启迪和谐投资发展有限公司，住所地北京市石景山区香山南路105号院4号楼五层502-3。法定代表人；陈文斌，董事长。委托诉讼代理人：刘新兵，北京市时代九和律师事务所律师。原告白云与被告北京启迪和谐投资发展有限公司(以下简称启迪和谐公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告白云的委托诉讼代理人温延新与被告启迪和谐公司的委托诉讼代理人刘新兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白云向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金216645.2元(2017年11月1日至2019年4月26日,共542日,每日按照3997144元的万分之一计算);2.请求依法判令被告返还原告供暖费6558.72元及利息(自2018年7月15日起至实际给付之日,2019年8月19日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价支付利息);(以上合计:223203.92元);3.请求依法判令被告为原告购买的房屋更换符合约定的实木复合地板；4.要求被告维修房屋并承担费用;5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年10月14日原告与被告北京启迪和谐投资发展有限公司签订《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y1960138),约定原告购买被告开发的石景山区某号，建筑面积78.02平方米，总价款3997144元整，交房时间为2017年10月31日。合同第十四条第1款第(2)项约定的逾期交房责任约定为:“逾期超过90日后,买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且双方办理完毕合同注销手续后60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的付款期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依照合同约定支付了首付款及按揭贷款，完成了全部付款义务。然而被告于2018年6月22日通知原告收房，交房时被告商要求先付取暖费等费用才可以验房、收房，被原告虽然交了部分费用，但在验房过程中发现房屋存在严重的质量问题，所以要求被告对房屋予以维修，验收当日被告未签房屋交接单，未实际交付房屋。其后，原告委托鉴定机构对房屋空气质量进行了鉴定，发现房屋内甲醛严重超标，不符合入住条件。后经原告多次催促，被告一直拖延维修，导致原告一直无法接收使用房屋。直至2019年4月26日，虽然房屋仅进行部分维修，但原告未避免损失进一步扩大，才收取房屋并将房屋出租，故被告实际收房之日为2019年4月26日。被告应依照合同约定向原告支付逾期交房违约金，另外，违约金标准过低，不能弥补原告的实际损失，请求法院依法予以调整。根据《物业管理条例》42条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因被告交房时并未达到使用条件，导致原告未实际收房期间的物业费、供暖费等相关费用应由被告承担，被告应将该部分款项返还给原告。同时，双方约定交付房屋的地板应为实木复合木地板:圣象、大自然、德尔、北美枫情或同档次品牌，而被告实际交付的房屋地板为强化复合地板，不符合双方约定，应予以更换符合合同约定的地板并承担相应的费用。原告认为，双方所签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。被告未完全履行其合同义务，应依照合同的约定向原告支付逾期交房违约金并承担相应责任。故为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告启迪和谐公司辩称，被告不同意原告的所有诉讼请求。一、原、被告在2016年10月14日签署购买合同，原告在这个项目里买了4套房屋，现在是退了一套，最大原因是买后房价有点跌。原告当天交首付款2007144元，剩余房款199万元，原告最迟应于2017年9月30日之前支付给被告。合同附件(五)有明确约定，原告申请银行贷款，最后付款时间在2017年9月30日之前。如果在这之前没有付，原告应该承担每天万分之一的延迟付款违约金，在原告没有付清款之前被告有权拒绝交房。原告2018年6月1日才支付剩余款项，逾期242天，计算的违约金48158元。被告实际交付房屋是2018年7月14日，按照原告最后交款是2018年6月1日，被告也只晚了44天，违约金17857元，二者互相抵扣原告还应该向被告支付违约金30570元。原告要求被告支付违约金是没有依据的，反而原告应向被告支付违约金。二、关于供暖费，这个房屋是2018年7月14日交房的，原告当天跟物业公司签订了供暖费和物业管理合同，供暖费和物业费都是交给第三方，与被告没有关系。而且被告收了房，就应该缴纳供暖费和物业费，所以原告第二项诉讼请求也没有依据。三、被告跟原告签的合同是毛坯房，交房条件合同中也有约定，被告交给原告的房屋符合合同约定，原告第三项诉讼请求也没有任何依据。关于维修房屋支付费用他的诉求不明确。这个项目一共八百多套房子，诉讼的就原告一家。被告是国有企业很诚信，如果说房子一点问题都没有是不可能的，被告一直本着诚实信用的原则给所有业主提供维修和保修服务。只要是原告提出来的，被告就可以给原告进行维修，但是原告目的已经不单纯了，所以被告不同意原告的所有诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2016年10月14日,原告白云(买受人)与被告启迪和谐公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》及附件一至附件八。《北京市商品房预售合同》载明：原告白云购买位于石景山区某号(暂定编号以下简称涉案房屋)房屋,建筑面积78.02平方米，总价款3997144元整。第六条付款方式及期限4、具体付款方式及期限的约定见附件五。第十一条逾期付款责任买受人未按约定的时间付款的,(1)逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日(该日期应当与(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。第十二条交付条件(一)出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应符合1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;…。第十四条逾期交房责任(1)逾期在90日之内(该时限应当不小于第十一条第(1)项中的时限),自第十二条约定的交付期限届满之日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不小于第十一条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，买受人有权退房…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付违约金…。第十六条交接手续(一)交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；(二)查验该商品房时发现其质量或其他问题的,双方同意按照第(3)种方式处理;…(3)由出卖人按照国家和本市有关工程质量的故规范和标准,在经买受人查验发现质量问题后30日内进行修复,并承担修复费用,除此之外不承担其他任何责任。(四)验收交接后，双方应当签署房屋交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：如因买受人自身的原因未能在房屋交付通知书规定的期限和地点办理该商品房的交付手续，则自该商品房交接通知书规定的期限届满之日起，视为买受人认可:(1)该商品房质量符合交付条件;(2)出卖人已按本合同约定的条件交付了该商品房，与该商品房有关的风险开始由买受人承担;(3)因该商品房产生的所有费用(包括但不限于各项税费以及自本合同约定的交付之日起的物业管理费等)亦开始由买受人承担。第十七条商品房、质量、装饰设备标准的约定(二)2.该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内(该时限应当不低于60日),买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起且双方办理完毕，合同注销手续后60日内退还买受人全部已付款…。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过60的，应当以出卖人另行签订、补充协议。买受人以对该商品房进行对室内空气质量有影响的行为的，包括但不限于装修、堆放物料、摆放家具等，不得再以室内空气质量不合格为由向出卖人主张任何权利;3.出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方的约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责维修，并承担维修费用，不能维修的由出卖人赔偿该项的装饰、设备与约定标准装饰设备差价款。第二十一条不动产登记(一)初始登记出卖人应当在2018年12月31日前,取得该商品房所在楼座的权属证明。附件五付款方式及期限的约定二、买受人以商业贷款方式交付剩余房款，申请的贷款无法足额发放的，买受人可选择一次性付款方式，并与出卖人就变更付款方式签订补充协议，但买受人仍保证全部房款最迟于2017年9月30日前到达出卖人指定账户;三、买受人未在上述约定期限内完成各项付款事宜的，视为买受人逾期向出卖人支付各笔房款，出卖人有权按照预售合同第十一条有关逾期付款的约定追究买受人的违约责任。…附件六装饰和设备标准的约定内墙：砌体位置抹灰、混凝土位置原面交付；顶棚，混凝土；室内地面，混凝土；卫生间：地面，水泥抹面；墙面，耐水腻子；顶棚，水泥抹面。附件八补充协议二(一)、关于银行按揭付款方式的约定1、买受人必须在约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署个人购房贷款按揭及抵押合同，并提供银行按揭所需的全部真实材料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第十一条之约定承担逾期付款的违约责任;…3、如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第十一条之规定承担逾期付款的违约责任贷款;…。七、双方同意本合同第十七条补充如下：1、买受人在接收房屋时，除该商品房地基基础和主体结构存在质量问题等严重影响正常使用的质量问题外，不得以该商品房存在质量问题为由拒绝接收，否则，从出卖人书面通知的买受人办理该商品房交接手续之日起，视为出卖人已经交付该商品房。但买受人接收该商品房的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该商品房的质量问题进行整改和保修。买受人主张该商品房地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常使用的质量问题,应当取得北京市有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见,否则视为不存在该质量问题。…。原告白云签署《北京市商品房预售合同》当日支付了首付款2007144元。2018年6月1日，原告白云交付了剩余房款199万元。2018年6月22日,出具的《入住通知书》载明:涉案房屋定于2018年7月14日上午9点至12点到“启迪香山中心”3号楼1层商业办理相关手续。2018年7月14日的《启迪香山中心客户入住流转交接单》显示:客户名称,白云;1.客户身份核验及签到;2.提交产权办理资料;3.缴纳费用;4.签署协议;5.缴纳物业费用;6.签署物业协议;7.交钥匙;均有经办人签字。8.业主验房一栏未签字。礼品已签收,业主白云签字。同日,原告白云与供热人北京华清物业管理有限责任公司签署《供热采暖合同》及《治安消防安全协议》,并交纳了供暖费6558.72元。2018年7月14日涉案房屋的《房屋物品拒收确认单》有原告白云的签名。2017年8月7日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具的《北京市房屋建筑和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》显示：本工程已按规定进行了竣工验收，并且验收合格。2018年9月5日，北京中环天成环境监测中心受原告白云委托出具的(2018)第(0902-06)号《检测报告》显示:甲醛标准值0.10mg/m??;客厅,0.14mg/m??;厨房,0.20mg/m??;卧室1,0.21mg/m??;卧室2,0.19mg/m??;上述房间甲醛均不合格。2019年4月26日已将涉案房屋出租。庭审中，原告白云称，原告白云对被告启迪和谐公司所提交的证据的真实性认可，不认可证明目的。原告白云认为，关于房屋交房，在办贷款的时候我们已经提交全部贷款资料，根据合同的补充协议第2条第1款第1项买受人只要是办理完按揭贷款手续并提交全部真实的资料就已经完成付款义务，实际上银行什么时间发放贷款并不是原告控制，开发商工作人员也跟我们说逾期付款并不是我们的责任，也不会追究我们的责任，而且也没有因为这个事延迟交房，实际上延迟交房的原因是消防没有完成。银行因为新政原因没有及时发放贷款不是原告原因，原告不应该负担逾期付款的违约责任，我们认为约定日期是2017年9月30日之前办理完按揭贷款，原告说的逾期付款违约金，被告从未向原告主张过，逾期付款不是原告责任，不应承担违约责任，其主张抵扣逾期交房违约金没有依据，也没有通知过原告。关于木地板的问题，开发商承诺是实木地板，也给我们寄过关于木地板补偿差价的提示，说明他认可地板是不符合合同约定的。房屋是精装修交房，被告强制原告先办理相应物业手续才可以验房，原告在验房过程中发现房屋存在诸多问题要求被告维修，但被告一直没有维修完成，造成原告不能使用房屋的后果，应该承担逾期交房的违约责任。被告启迪和谐公司对原告白云提交的证据(三)《房屋现场查验报告》及证据(四)《验收房屋现场图》的真实性、关联性、证明目的均不认可。2018年7月14日的《房屋现场查验报告》显示:…二层过道:①储藏间墙面局部不平;②南侧木地板空鼓;…。二层西卧①门洞口上侧吊顶局部裂纹;②门洞口西墙壁纸切割不顺直、基层不平;③床板多处钉眼;…。二层东卧①衣帽间北墙壁纸局部起鼓;②南侧壁纸与踢脚板交接处缝大;③东墙南段壁纸多处疙瘩;④储藏间垭口东侧壁纸基层局部不平。被告启迪和谐公司对原告白云提交的证据(五)2018年9月5日的《检测报告》的证明目的不认可，表示在交房当天给了原告一份权威机构出具的空气质量检测报告，当时室内空气质量符合标准，原告事后自己单方委托一个机构重新做检测，被告不予认可，因为房屋已经交接原告过了1个多月，这个时间空气质量是有变化的，所以这份证据不能证明房屋空气质量不符合标准。被告启迪和谐公司对原告白云提交的证据(六)微信、短信沟通记录的真实性、关联性、证明目的均不认可，被告表示，原告写这些东西没有一个明确、准确的哪些地方该修，不能说明是属于被告的责任。被告启迪和谐公司对原告白云提交的证据(七)《房屋租赁合同》的真实性认可、证明目的均不认可，表示实际收房时间是2018年7月14日，不能说原告把房出租了来确认实际收房。被告启迪和谐公司对原告白云提交的证据(八)物业费收据、pos单的真实性认可、关联性不认可，表示供暖费、物业费是第三人收取的，与被告没有关系。被告启迪和谐公司对原告白云提交的证据(九)《关于办理地板补偿的提示》的真实性、关联性、证明目的均不认可，表示2018年7月25日的聊天记录聊天记录不能确认是真实的，关联性、证明目的均不认可。被告启迪和谐公司对原告白云提交的证据(十)《装修合同》的真实性、关联性、证明目的均不认可，与原、被告均没有关系。被告认为，房屋买卖合同附件5约定的很清楚无论你是贷款下没下来，最晚的付款时间是2017年9月30日，否则就是两个结果，一个是支付违约金，一个是被告有权拒绝交房。将贷款手续交给银行，银行什么时间审批，无论是批没批，原告都应该在2017年9月30日前把房款付清。原告逾期付款应该支付违约金，逾期付款的违约金远远高于被告逾期交房的违约金，二者相抵原告还应向被告支付违约金3万余元。被告交付给原告的房屋符合合同约定的交付条件，原告没有任何理由拒绝接收房屋，实际房屋已经收到，他拒绝签收收房确认单，不影响认定交接房屋。被告已经于2018年7月14日接收房屋，所有相关的物业费、供暖费都应由原告自行承担。原告要求被告承担所谓的更换复合木地板的责任没有依据，承担相应的费用既不明确也不具体。事实上被告已经给原告承担了维修的责任，被告没有任何违约，原告的诉求没有事实和法律依据应该驳回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，2016年10月14日,原告白云与被告启迪和谐公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件一至附件八，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。2018年6月22日的《入住通知书》、2018年7月14日的《启迪香山中心客户入住流转交接单》、《供热采暖合同》和《治安消防安全协议》以及有原告白云的签名《房屋物品拒收确认单》可以证明被告启迪和谐公司于2018年7月14日向原告白云交付了涉案房屋。原告白云2018年9月对涉案房屋空气质量检测的行为，也可以证明其已实际控制涉案房屋。原告白云关于实际收房之日为2019年4月26日的主张，没有事实及法律依据。合同的附件五明确约定了买受人仍保证全部房款最迟于2017年9月30日前到达出卖人指定账户，原告白云于2018年6月1日支付了剩余房款199万元，构成逾期付款。被告启迪和谐公司主张原告白云应依约定承担违约责任的抗辩意见，有合同依据。被告启迪和谐公司主张，未交付购房款有权拒绝交房的意见，有法律依据。原告白云于2018年6月1日付清房款，被告启迪和谐公司2018年7月14日实际交付房屋。被告启迪和谐公司逾期交房44天，依合同约定应付违约金为17857元及依合同约定原告白云逾期付款242天应支付违约金48158元互相抵扣的意见，本院不持异议。关于判令返还原告供暖费的主张。2018年7月14日，原告白云与北京华清物业管理有限责任公司签署《供热采暖合同》,原告白云未能证明因为被告启迪和谐公司的原因导致自己供暖季的取暖造成了影响。原告白云返还供暖费的主张，没有事实及法律依据。原告白云称“被告一直拖延维修，导致原告一直无法接收使用房屋，直至2019年4月26日，虽然房屋仅进行部分维修，但原告为避免损失进一步扩大，才收取房屋并将房屋出租”。原告白云已实际接收了涉案房屋，原告白云提交的证据未能证明“房屋存在严重的质量问题”及涉案房屋尚存在需要维修的具体内容，且原告白云已将该涉案房屋出租。原告白云判令被告为原告购买的房屋更换符合约定的实木复合地板及被告维修房屋并承担费用的主张，没有事实依据。涉案房屋的室内空气质量受诸多因素影响，室内的装修材质、家具、空置时间等均可能对室内空气指标造成影响。合同的附件六装饰和设备标准的约定内墙：砌体位置抹灰、混凝土位置原面交付；顶棚，混凝土；室内地面，混凝土；卫生间：地面，水泥抹面；墙面，耐水腻子；顶棚，水泥抹面。2018年7月14日的《启迪香山中心客户入住流转交接单》中第7项已显示有《房屋质量保证书》。原告白云提交的2018年9月5日的《检测报告》不足以证明其证明目的，原告白云亦未证明是被告启迪和谐公司进行的装修，涉案房屋甲醛超标不符合入住条件向被告启迪和谐公司主张涉案房屋无法使用，依据不足。根据本案查明的事实，原告白云关于被告启迪和谐公司逾期交房应付的违约金不足以折抵自己逾期付款的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告白云的全部诉讼请求。案件受理费2325元,由原告白云负担(已交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇二一年三月二十五日法官助理 向 煦书 记 员 韩 佳