东营经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0591民初556号 原告：姜华昌，男，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。 被告：东营高原万邦投资有限公司，住所地：东营市东营区东六路56号层102号，统一社会信用代码：9137050005792217X0。 法定代表人：武玉荣，董事长。 委托诉讼代理人：刘锦纯，男，汉族，系该公司职工，现住东营市东营区。 原告姜华昌诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵永涛，被告委托诉讼代理人刘锦纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告东营高原万邦投资有限公司继续履行商品房预售合同支付逾期交房违约金10000元。2、判令被告东营高原万邦投资有限公司协助原告办理产权登记手续，并支付逾期办证违约金1000元。3、判令确认原告与被告签订的储藏室使用权转让：协议无效，判令被告返还储藏室使用权转让款32820元，并支付利息损失14337.85元，利息损失计算至清偿之日(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息6%计算从2013年8月24日至实际清偿之日)：以上总计58197.85元。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确对其要求被告协助办理产权登记手续的诉讼请求，不再要求在本案中处理。 事实和理由：2013年7月6日，原告向被告支付定金100000元，向被告认购东营海洋城9号楼2单元401室；2013年7月16日支付购房款370691元，2013年11月15日，再次支付购房款100000元；2013年8月24日与被告签订商品房预售合同(合同编号YS0068987)，购买被告开发的东营海洋城第9幢2单元401号，房屋代码478750，合同约定购房总价款金额770690元。在双方签订的预售合同第九条中约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在预售合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：(1)“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限10000元。然原告在依约定拿到住房钥匙后得知，涉案房屋根本没通过竣工验收，一直无法正常使用。至起诉之日，该房屋一直未竣工验收。被告违规交房的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益。在双方签订的预售合同第十六条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项和第4项处理：3、延期一年以上，出卖人向买受人支付购房款千分之壹的违约金，最高上限1000元。现因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任。2013年8月24日原告与被告签订储藏室使用权转让协议，原告向被告支付32820元使用权总价款。协议约定原告受让乙方的储藏室使用权，使用年限与乙方购买的东营海洋城商品房产权年限相同。在转让协议中，原告被告知不能办理产权相关证明。2015年9月9日东营市城乡规划局做出的关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函一份认定东营高原万邦投资有限公司的海洋城项目1#、3#、5#、7#地下室一层、二层改变层高和使用功能，经现场核实，该地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，该项目属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。至起诉之日，该储藏室一直无法合法交付原告使用。被告向原告出售违法建筑使用权的行为已经侵害了原告的合法权益，属于无效协议。 东营高原万邦投资有限公司辩称，1、原告主张解除储藏室使用权转让协议无事实和法律依据，不能得到支持，本案原告无解除权，原告没有约定和法定的解除储藏室使用协议，原告要求解除储藏室使用权转让协议无法律依据；2、原告主张的涉案解除储藏室使用权无事实和法律依据，涉案房屋原告已经实际装修并入住，涉案协议不应当解除，因此原告主张的解除协议不应当得到支持，储藏室的款项及利息不应得到支持，综上请法院驳回原告的诉讼请求。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，综合全案证据对其真实性、合法性、关联性及证明目的进行综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月24日，原告姜华昌与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于东营区房屋一套，房屋总价款770691元，约定被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告逾期交房不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；被告如逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中第3条约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。第5条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记。 同日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》，约定原告受让该小区位于4号楼B2层，位置编号为4-16的储藏室，使用权转让价款为32820元；约定原告只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。 原告分别于2013年7月6日向被告支付购房款定金100000元，于2013年7月16日向被告支付房款370691元，于2013年11月15日向被告支付房款10万元。原告于2013年7月20日支付储藏室使用权转让款32820元， 另查明，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。被告已于2015年8月9日向原告交付了房屋钥匙。 涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，被告擅自改变层高和使用用途，未办理规划变更审批手续；涉案地下停车位改变层高。规划审批地下一层（管道夹层）2.19米，地下二层3.51米，实际建设地下一层（管道夹层）2.70米，地下二层2.60米。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对被告进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。被告综合楼地下工程已办理人防工程建设手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。 一、关于逾期交房违约金和逾期办证违约金的问题。原告要求被告履行合同并支付逾期交房违约金10000元和逾期办证违约金1000元，被告同意支付上述款项，本院予以支持。 二、关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系被告违反规划改变层高和使用功能，截至一审法庭辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。被告主张储藏室与房屋系一并交付，原告不认可，被告未提交证据予以证实其主张，故本院对被告关于储藏室已经交付原告使用的主张不予支持，被告应当向原告返还已交付的储藏室使用权转让款32820元并支付利息损失。关于利息损失计算方式，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息6%计算，并无合同约定和法律规定，本院酌定自2013年7月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，超出部分本院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜华昌支付逾期交房违约金10000元； 二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜华昌支付逾期办证违约金1000元； 三、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜华昌储藏室使用权转让款32820元及利息损失（以32820元为基数，自2013年7月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告姜华昌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1255元，减半收取627.5元，由原告姜华昌负担45.5元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担582元并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 员 康树梅 二〇二一年三月二十六日 法官助理 刘 洋 书 记 员 袁盼盼