河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初3132号原告：孔桂花，女，1951年3月16日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：葛建平、刘文博，河南旺达律师事务所律师。被告：河南光伸置业有限公司，住所地：河南省永城市商务中心区芒山路明珠花园，统一社会信用代码：914101035596058012。法定代表人：杨东华，该公司总经理。被告：商丘市柏亿置业有限公司，住所地：河南省商丘市梁园区八一路南侧桂林路西侧（丽晶世家4号楼1单元3层东户），统一社会信用代码：914114000067552600F。法定代表人：杨柏伟，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：薛艳美，河南栗城律师事务所律师。原告孔桂花与被告河南光伸置业有限公司（以下简称光伸公司）、商丘市柏亿置业有限公司（以下简称柏亿公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔桂花及其委托诉讼代理人葛建平、刘文博，被告光伸公司、柏亿公司的委托诉讼代理人薛艳美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔桂花向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付原告垫付的土地出让金和契税共计2526815元,并自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日；2、判决被告赔偿原告损失2269273元；3、判决被告承担本案诉讼费和财产保全费。事实与理由：原告系二被告联合开发的“状元府邸”小区土地的购买人和实际权利人。我们以光伸公司的名义办理了开发所需的国有土地使用权证书、规划许可证书等开发手续。因当时光伸公司无力支付土地出让金及契税，光伸公司就向原告借款支付，并承诺项目开发时退还该款项。2016年3月24日，光伸公司与原告签订了《合作开发合同书》，约定按照原告所享有的土地面积补偿住房及商铺。后被告柏亿公司同光伸公司签订了《合作开发合同书》，确定以上补偿及土地出让金、契税返还由柏亿公司承担。二被告签订《合作开发合同书》后，柏亿公司又同原告签订了《房地产合作开发协议书》,确认原告的土地面积为7亩。应分住宅总面积为1502.47平方米，商铺总面积为1605.94平方米。在房屋建成后，被告向原告交付了部分住宅和商铺，尚欠住宅123.7平方米，商铺253.965平方米，由于被告已经没有住宅和商铺分配，被告应按照市场价值向原告支付赔偿款2269273元。经原告多次催要，被告迟迟未予支付，为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告光伸公司、柏亿公司辩称，1、原告不是涉案《合作开发合同书》的相对人，根据合同相对性原则，原、被告之间不存在合同关系，原告不能突破合同相对性也无法律依据可以突破合同相对性向被告主张权利。2、原告与其合伙人签署的内部《合作建房合同》约定，全体合伙人一致授权崔程峰全权代表其与柏亿公司签订《合作开发合同书》，崔程峰是合同相对人，是权利义务的唯一承担者，即使被告与崔程峰在履行合同过程中产生纠纷，也应当由崔程峰向被告主张权利。3、在履行合同过程中，崔程峰于2018年11月20日给被告下发的通知函，以及崔程峰与二被告于2020年5月14日签订的《房地产开发合同书补充协议》，明确约定崔程峰是合同唯一权利义务承担主体，崔程峰的合伙人及其他人均无权依据合同和补充协议向二被告主张权利。4、被告已经向崔程峰交付房产住宅、商铺、门面房合计29725.45平方米，并支付了崔程峰2351.3897万元（其中包括：张汉文301000元、崔程峰2583478元、包苹140800元、门建华324724元、朱桂芝2763705元、蒋玉英360000元、刘淑红30000元、睢阳区法院扣划3010190元、支付给尤玉荣5000000元。另包括蒋玉英20万、胡奇峰15万、张立荣50万、张汉文105万、汤玉真10万元、刘淑红10万、门建华35万、朱桂芝600万元、朱丽50万、朱秀花5万）。崔程峰与被告均同意熙地新港一、二层装修费用及所分得房产税费经第三方鉴定评估机构评估后在上述《合作开发合同书》第六项中扣除，多退少补。在崔程峰与尤玉荣民间借贷执行案件中[（2019）豫1781执2503号]，光伸公司为崔程峰担保支付执行款约920万元，经计算，二被告已向崔程峰方支付约3271.3897万元。约定案外人陈力持有光伸公司的1.33%股权，若陈力向光伸公司主张任何权利，其结果均由崔程峰承担，现光伸公司已经向永城市法院缴纳了陈力的投资款20万元，执行费1万元，陈力已经在永城市人民法院向光伸公司主张了权利，该案正在审理之中。商铺装修费用及分得房屋应缴纳税费均是二被告代为支付。综上，二被告向崔程峰支付的费用已经超出了《合作开发合同书》第六项费用约500万元。被告已经向崔程峰全部履行了合同义务。5、二被告与崔程峰约定，因履行合同和补充协议产生的纠纷由商丘仲裁委员会仲裁，现商丘仲裁委员会已经受理二被告的仲裁申请，房产面积、房产税费、商铺装修费用等问题均交由鉴定机构评估，在仲裁案件中一并裁决。6、崔程峰私自又授权或同意原告向被告主张权利，是为了重复向被告主张权利，即使永城市人民法院对该案具有管辖权，也应当以被告与崔程峰之间的仲裁结果为审理依据，为了查清案件事实，避免被告重复履行合同义务，贵院也应当中止审理本案。7、原告与其他合伙人分配房产及利润事宜，被告从未参与和干涉，原告诉请的第一、二项均是其内部分配问题造成的，与被告无任何关系，更何况原告与其他合伙人在《合作建房合同》中明确约定有仲裁条款，是排除法院管辖的。8、从崔程峰与被告签订的《合作开发合同书》第6条第二款以及《补充协议》第2条可以看出，崔程峰代表地主户与二被告签订联合开发合同性质为土地使用权转让合同，根据上述合同约定，原告及其合伙人支付的土地出让金、契税以及支付陈力费用共计43011655元，应为本合同中享有的所有权利。9、因为各地主户之间系合伙关系，地主户分开起诉有可能造成双倍或多倍履行合同书中约定的义务，请求合并审理。综上，二被告认为原告不具有诉讼主体资格，其诉讼请求也没有事实与法律依据，请求法院驳回诉请或中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方所举证据，本院综合认证如下：原告提交的1、2、4、5、6、7、8，来源合法，内容客观真实，可以作为本案有效证据使用；证据3与本案没有关联性，不能作为本案有效证据使用。二被告所举证据1以及证据2中的《房地产开发合同书》，来源合法，内容客观真实，可以作为有效证据使用，其余证据与本案无关联，不能作为有效证据使用。依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认案件事实如下：2014年4月20日，孔桂花、案外人崔程峰等人签订《合作建房合同》，约定：合作人以河南力鸿企业管理咨询有限公司（以下简称力鸿公司）的名义共同受让建设用地75.459亩，用于合作建房；合作人各自出资，合作建房，对内按照出资比例参与经营管理，对外按出资比例承担法律责任，房屋建成后，由合作人按出资比例分配；合作人以力鸿公司的名义开发建设，全体合作人一致授权力鸿公司与具有合法资质的房地产公司签订《合作开发合同书》，并由具有合法资质的房地产开发公司独立开发、自主经营。合作人共同推选崔程峰、刘素梅、张汉文等人为代表，全权代表合作人参与房地产开发公司的开发建设和销售活动。2015年1月21日，力鸿公司（甲方）与柏亿公司（乙方）签订《合作开发合同书》，约定：合作项目座落在永城市东城区××西、××花园北、××南，暂定名为“状元府邸。用地面积75.459亩（净地55.2885亩），规划用地性质为国有出让商住用地，……，建筑面积不低于205591.67平方米，……；合作形式：根据优势互补、互惠互利原则，利益分成，自负盈亏的合作形式。甲方以国有出让土地所有权出资，乙方以自有资金、资质、技术和实物出资，……，甲方只提供土地，不参与管理，不承担任何开发风险；利益分配：甲方出资土地75.459亩（净地55.2885亩），乙方给付38701.95平方米住房（即每亩净地置换700平方米住房）。所建商铺一至二层全部分配给甲方。分配时以住房面积与商铺面积置换，置换比例为1.3:1。因销售房屋所产生的各项税费，全部由乙方负担。交房条件为毛坯房；特别约定：……。二、乙方应当无条件承担生产安全管理责任和建设质量保修维修等责任，并给予甲方已经支付的土地出让金和契税及支出陈力费用肆仟叁佰零壹万壹仟陆佰伍拾伍元整（￥：43011655元）。……。2016年3月24日，孔桂花（甲方）与柏亿公司（乙方）签订《房地产合作开发协议书》，约定：项目概况：甲方系“状元府邸”小区地皮其中的地主户，该宗土地登记在力鸿公司名下，甲方是该宗土地的实际权利人之一。乙方于前期与力鸿公司签订了合作开发合同书，甲、乙双方对该协议同意并认可；合作模式：本项目全部由乙方注全资开发建设，甲方仅仅提供其在该宗土地中拥有份额的地皮，甲方不再投入资金。乙方与力鸿公司的协议已同意将状元府邸小区的房产分配给甲方作为合作，经双方协商，乙方分配给甲方的房产的具体情况为：商铺（南边：210.35平方米，北边：375.2平方米，五层商业1020.39平方米）和商住房1502.41平方米。附加条件：1、8号楼所有门朝北的商铺（一、二层）（除去西北角商铺），归甲方所有。2、1号楼、2号楼门朝南商铺（一、二层），包括西南角商铺，归甲方所有。3、五层商业一、二层商铺归甲方所有。4、本小区的10号楼供甲方选择（选择顺序：从东单元开始依次选择），剩余楼房归乙方所有。此协议只作为乙方承认甲方在乙方所建小区有商铺与住宅的平方数，关于商铺与住宅的选择与分配由甲方自行处理，乙方概不负责。另查明，孔桂花实际垫付土地出让金2766168元、契税110647元，共计2876815元，柏亿公司支付原告35万元，余款2526815元未付。另经本院核实，力鸿公司于2010年7月26日成立。2017年7月，力鸿公司在郑州市工商行政管理局申请变更登记，公司名称由力鸿公司变更为光伸公司。后公司的法定代表人由崔程峰变更为杨东华。本院认为，一、关于原告孔桂花诉讼主体是否适格问题。本案中，根据孔桂花、案外人崔程峰等人签订的《合作建房合同》，并授权光伸公司（原力鸿公司）与具有合法资质的房地产公司签订《合作开发合同书》等事实，可以认定孔桂花是涉案土地的原实际权利人，从柏亿公司与孔桂花签订的《房地产合作开发协议书》以及柏亿公司向孔桂花返还35万元出让金和契税的事实可以看出，柏亿公司对孔桂花是涉案土地的原实际权利人的事实是明知的，也是认可的，柏亿公司也是向孔桂花等人履行《合作开发合同书》约定的义务。在履行该合同过程中，双方因土地出让金和契税的返还问题及房屋交付问题发生纠纷，孔桂花有权提起诉讼，故孔桂花作为原告诉讼主体适格。二、关于柏亿公司、光伸公司是否应向孔桂花返还土地出让金和契税2526815元问题。孔桂花、案外人崔程峰签订的《合作建房合同》以及光伸公司（原力鸿公司）与柏亿公司签订的《合作开发合同书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。柏亿公司系开发建设方，根据《合作开发合同书》的约定，柏亿公司应给付光伸公司已经支付的土地出让金和契税，因涉案土地的原实际权利人是孔桂花等人，土地出让金和契税也是孔桂花等人实际支付的，柏亿公司已经向孔桂花支付了部分款项，对剩余款项仍应向孔桂花支付。孔桂花实际支付了土地出让金和契税共计2876815元，柏亿公司已向原告支付35万元，余款2526815元未付，柏亿公司应向孔桂花支付。孔桂花要求支付利息，但未提交证据证明双方对此进行了约定，故本院不予支持。光伸公司是作为被授权方（孔桂花等人为授权方）与柏亿公司签订《合作开发合同书》，合同约定柏亿公司支付土地出让金和契税，现有证据也不能证明柏亿公司向光伸公司支付了土地出让金和契税，故对孔桂花要求光伸公司支付土地出让金和契税的请求，本院不予支持。柏亿公司、光伸公司辩称，其替崔程峰垫付执行款约920万元，其与崔程峰因《合作开发合同书》、《补充协议》产生纠纷并申请仲裁等，均与本案无关，本院不予采信，其双方可另行解决。三、关于孔桂花要求赔偿损失2269273元问题。本案中，孔桂花自认已分得商铺1351.975㎡、住宅1378.77㎡，柏亿公司尚欠其商铺253.965㎡、住宅123.7㎡未交付，上述合计置换住宅面积共计为453.855㎡（253.965㎡×1.3+123.7㎡=453.855㎡]，根据郑州合众房地产估价有限公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》，小区一层商铺价格为10374元/㎡，二层价格为6224元/㎡，商铺均价为8299元/㎡，按照1.3:1换算出住房价格为6383元/㎡，原告按照5000元/㎡要求被告就不能交付的房屋赔偿损失，则为453.855㎡×5000元/㎡=2269273元。本院认为，郑州合众房地产估价有限公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》是针对9#楼、10#楼部分商业作出的，与本案双方约定的柏亿公司向孔桂花交付的房屋无关联性，孔桂花依据该鉴定结论推算出住房价格，并以此要求赔偿损失证据不足，本院不予支持。孔桂花可在证据充分后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告商丘市柏亿置业有限公司于本判决书生效后十日内给付原告孔桂花垫付的土地出让金和契税款共计2526815元；二、驳回原告孔桂花的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45164元，保全费5000元，共计50164元，由原告孔桂花负担23735元，被告商丘市柏亿置业有限公司负担26429元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  宋 倩审判员  王 莉二〇二一年三月十八日书记员  李慧芳