广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23920号原告（反诉被告）：李艳，女，1977年10月6日出生，汉族，住安徽省阜南县×××××××××67-1号，公民身份号码341××××××××××××923。委托诉讼代理人：黄少峰，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩岚，广东熊何律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邹汝盛，男，1965年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××315。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。原告李艳与被告邹汝盛租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人黄少峰、被告委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月13日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告退还原告租赁押金22500元及利息1390.75元（以22500元为计算基数按中国人民银行同期贷款基准利率自2019年5月13日起计算至2019年8月19日止的利息为303.19元；以22500元为计算基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际退还之日止，暂计至2020年8月19日的利息为1087.56元）；3.被告赔偿原告装饰装修损失40500元及搬迁费用损失6800元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月13日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告将位于佛山市南海区××××××××沙仓厂房(门牌号码为5号)出租给原告使用，出租期限自2019年6月1日至2022年5月30日止。原告已依约向被告支付22500元租赁押金，合同约定期满时如数退还原告。2020年1月，佛山市南海区国土城建和水务局大沥水务管理所的工作人员到厂房处要求原告搬离，且原告在当月被告知厂房进行停电处理，原因是厂房没有办理报建手续，属于违建建筑，存在严重安全隐患，甚至早于2017年已被列入拆迁名单。此时，原告才知道厂房属于违章建筑，随即将该情况反馈给被告，并要求被告提供处理方案。之后，被告通知原告及大沙仓厂房的其他承租人到佛山市南海区大沥镇泌冲社区×委会处理，最终无果。被告基于上述情况表示从2020年2月开始不收取原告的租金。原告总共花费40500元对厂房进行装修。后来，原告承租不满一年即被要求撤场，花费6800元进行搬迁。原告认为，涉案合同应认定为无效合同，被告是合同无效的过错方。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，被告作为厂房的管理人或实际控制人对厂房的实际状况是最清楚的。被告明知厂房是没有取得审批手续的违法建筑，且在2017年已被列入拆迁名单，是日久失修存在严重安全隐患的危房，被告却故意隐瞒上述事实，在2019年6月仍将厂房出租予原告，最终导致合同在2020年1月已实际无法履行。被告作为合同无效的过错方，应向原告如数退还租赁押金、赔偿装饰装修损失和搬迁费用损失。被告辩称，一、确认涉案《厂房租赁合同》无效，但造成合同无效的责任不在被告。首先，涉案厂房是被告向佛山市南海区×××××××沙股份合作经济社（以下简称大沙经济社）承租后转租给原告使用。在租赁涉案厂房时，被告并不清楚涉案厂房未取得相关审批手续。甚至，被告已向承租的厂房（包括但不限于本案厂房）投入38万多元款项进行装修，也是直至2020年1月份才得知涉案厂房未取得审批手续，将被相关部门拆除。被告因此损失惨重，是此次纠纷最大的受害者，为此被告已提起诉讼【案号(2020)粤0605民初8273号】要求涉案厂房的权属人大沙经济社对被告的损失承担赔偿责任。其次，原、被告签订涉案厂房租赁合同时，已对租赁物进行详细了解，知悉租赁物的现状等具体情况。最后，涉案厂房无法继续使用的原因是相关部门开展“清四乱”工作，客观上被告在无法履行涉案租赁合同的事实上不存在过错。二、原告主张的装饰装修损失40500元没有任何事实和法律依据。首先，涉案厂房被告交付给原告使用时已装修完毕，可供原告正常使用，不存在原告需要投入装修的情况。原告在本案中也并未能提供有效证据证明其对涉案厂房进行了装修。其次，对于原告向法院提供的所谓“装饰、装修”单据中显示的装饰装修内容并未经被告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，原告自行对涉案租赁物进行装饰装修，甚至扩建所产生的损失应当由原告自行承担。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第九条规定，即使出租人同意的装饰装修，合同无效时，出租人不同意利用的，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。最后，对于原告向法院提供的所谓“装饰、装修”单据中显示的安装应急灯、监控是属于未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第九条规定由原告自行拆除，无权要求被告进行赔偿。三、原告要求被告支付的6800元的搬迁费用，没有事实和法律依据。腾退租赁物并将租赁物交还给被告，是原告作为承租人的义务，其要求被告支付搬迁费用，没有法律依据。四、原告应当按《厂房租赁合同》约定的租金标准支付租赁物的占有使用费。虽然《厂房租赁合同》根据法律规定属于无效合同，但原告客观上使用了涉案厂房和空地。2020年1月份被告得知涉案厂房是无证厂房、需要被收回的情况，已第一时间通知原告，让原告尽快搬离涉案厂房。但原告得知涉案厂房将被收回的消息后，仍一直占用涉案厂房进行生产经营，直到2020年7月下旬才搬离。正是因为原告上述拒不归还涉案厂房的行为，在被告起诉大沙经济社租赁合同纠纷一案中【案号(2020)粤0605民初8273号】，法院以被告转租的租户直至2020年7月底仍占有使用涉案厂房为由，判决要求被告向大沙经济社支付涉案厂房2020年2月1日至2020年8月18日的占有使用费。事实上，上述时间段占有使用涉案厂房的人是原告而非被告。因此，原告应按《厂房租赁合同》约定的租金标准向被告支付租赁物的占有使用费（金额详见被告反诉请求）。五、被告同意返还原告已缴纳的押金，但该押金应用于抵销原告应向被告支付的租赁物占有使用费。综上，原告的诉求无任何事实与法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年2月1日至2020年7月31日期间占用涉案厂房和空地的使用费共45000元；2.原告向被告支付滞纳金3783元（从2020年8月1日起按照一年期贷款报价利率3.85%的4倍计算至实际支付之日止，暂计至2020年11月2日）；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月13日签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于佛山市南海区××××××××沙仓厂房，租赁期自2019年6月1日起至2022年5月30日止，租金为每月7500元，原告需在当月5日前支付租金。但原告从2020年2月1日起一直未向被告支付租金，并一直占用涉案厂房。虽然涉案厂房的出租方×沙经济社没有为涉案厂房办理相关审批手续，导致涉案租赁合同无效，但原告明知涉案租赁物存在上述客观情况，仍继续占有使用涉案租赁物，客观上已获得占有使用涉案租赁物的利益。原告该行为导致被告在没有对涉案租赁物享有任何占用利益的情况下，在另案被告诉出租方×沙经济社租赁合同纠纷一案【案号(2020)粤0605民初8273号】中，被法院判决被告向×沙经济社支付涉案租赁物2020年2月1日至2020年8月18日期间的占用使用费。原告辩称，一、根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十二条的规定，“县级以上（含县级）水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地属于国家所有。”结合《厂房强拆问题》和大沥水利所于2020年8月3日发布的通知，涉案租赁物所在的土地所有权人为国家，被告无权搭建厂房，也无权就搭建厂房进行出租，被告无权要求原告支付厂房和空地的使用费。因为受到疫情的影响、为了保障原告所经营企业的员工生活有所保障，原告与佛山市南海区大沥水利管理所的工作人员潘工及汤工达成一致意见，让原告在找到合适的厂房之前仍将剩余货物予以销售。退一万步来说，即使涉案租赁物所在的土地所有权为集体所有，一旦涉案租赁物纳入拆迁范围被告已丧失了对涉案租赁物的所有权，被告要求原告支付厂房和空地的使用费没有事实和法律依据。二、再退一万步说，即使被告未丧失对涉案租赁物的所有权，被告作为出租人应向原告提供最基本的用水用电以保证原告的生产经营及使用，涉案租赁物已于2020年1月31日进行了断电处理，原告租赁涉案租赁物的主要用途为经营企业，被告已无法提供最基本的经营条件。因此，被告不应向原告收取2020年2月1日至2020年7月31日期间的厂房和空地使用费。同时，涉案租赁物在2020年6月22日被他人强制拆除屋顶，通过原告所提供的视频可以看出，屋顶已被拆除面积约占屋顶总面积的三分之一，按照《厂房租赁合同》第十三条的规定，厂房修缮由被告负责。但被告收到原告提供的视频材料后，拒不处理，导致涉案租赁物根本无法实现其使用价值。鉴于此，无论从主观上还是客观上来说，原告并未获得实际使用利益，被告要求原告支付厂房和空地的使用费没有事实和法律依据。三、涉案租赁物因无办理报建手续，属于违建建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，双方签订的《厂房租赁合同》无效。鉴于合同无效及如前所述，被告要求原告支付厂房和空地的使用费没有事实和法律依据，原告也无需向被告支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的关于装饰装修的送货单、收据等证据，本院作综合认定。2.对原、被告提交的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，被告与大沙经济社签订《厂房租赁合同》，约定大沙经济社将位于佛山市南海区×××××××××基围长塘厂房和空地出租给被告使用，厂房2163平方米及空地面积222平方米等。被告确认其将上述厂房分隔成6个独立区间，分别标记为1-6号仓，其中被告自用6号仓，将5号仓出租给原告使用。2019年5月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：被告将位于佛山市南海区×××××××××沙仓的厂房出租给乙方使用，租金每月7500元，租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月30日止；租金按月交纳，在当月的5日前交纳给甲方；签订本合同之日，乙方支付22500元给甲方作为租赁押金，合同期满，乙方如无拖欠甲方款项，押金如数退回乙方，但不计利息；乙方逾期交租3天以上，甲方每天按乙方所欠租金5%向乙方收取滞纳金，但不能拖欠超过15天，否则视为乙方单方解除合同；等等。同日，原告向被告交纳了押金22500元。2020年1月7日，大沙经济社向被告发送《关于终止的通知》，要求被告于2020年2月29日前完成搬迁。2020年1月10日，佛山市南海区国土城建和水务局大沥水务管理所、佛山市南海区大沥镇泌冲社区×民委员会向被告发出《通知》，载明被告承租的建筑物没有取得相关审批手续，且年久失修，容易发生厂房倒塌，存在严重的安全隐患，现要求被告在2020年1月31日前搬离该建筑物，逾期不自行搬离，大沥水务管理所将组织相关职能部门对该建筑物事主进行依法处理。2020年1月13日，佛山市南海区国土城建和水务局大沥水务管理所向被告发出《关于停止用电的通知》，载明根据市河长办《关于加快清理“四乱”问题督办函》的文件精神，水利部门将于2020年1月31日对在水利河滩地上的违法建筑进行停电处理。被告确认涉案厂房在2020年1月31日断电。原告主张其在2020年7月4日搬迁完毕。被告主张原告在2020年7月底搬走。原告因搬迁厂房支出了搬迁费6800元。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告所收取的押金22500元应返还予原告。关于被告主张的占有使用费，因双方合同无效，原告作为承租人负有向被告返还涉案租赁物的义务，原告主张其于2020年7月4日搬迁完毕，但未能提供充分证据予以证明，被告确认原告于2020年7月底搬走，故本院酌定相关占有使用费计算至2020年7月31日止。另外，被告确认涉案租赁物于2020年1月31日已断电，实际已无法正常使用，故本院酌定自2020年2月1日起按原租金标准的50%计算占有使用费，即原告应支付被告2020年2月1日至2020年7月31日的占有使用费22500元（7500元/月×50%×6个月=22500元），对被告超出部分主张，本院不予支持。如前所述，被告需向原告返还押金22500元，该押金与上述占有使用费22500元可在本案中进行相互抵消，故对原告主张的押金利息及被告主张的滞纳金，本院均不予支持。关于原告主张的装修损失，原告主张其搭建了阁楼、安装电、应急灯、监控及装修办公室等支出了40500元，被告辩称原告主张的上述装修未经其同意，但被告自用的厂房与原告承租的厂房相邻近，被告未能提供充分证据其曾对原告装修提出异议，故本院对被告上述答辩意见不予采纳。被告所提供的涉案租赁物不适租，原告在签订涉案合同前亦未尽审慎注意义务，双方对于合同无效均存在过错，综合双方过错程度及原、被告提交的证据，本院酌定由被告赔偿损失15000元予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。至于原告主张的搬迁费6800元，由于双方合同无效，原告负有向被告返还涉案租赁物的义务，故对原告主张被告支付搬迁费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认李艳与邹汝盛于2019年5月13日签订的《厂房租赁合同》无效；二、邹汝盛应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失15000元予李艳；三、驳回李艳的其他诉讼请求；四、驳回邹汝盛的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2225元（李艳已预交3107.68元），由李艳负担1112.5元，邹汝盛负担1112.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。反诉案件受理费减半收取509.79元（邹汝盛已预交），由邹汝盛负担。对李艳已预交的受理费1995.18元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年三月十八日书记员  钟丹