上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21588号原告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海洪涛餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。被告：李晓敏，女，1977年12月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称“宝龙公司”)诉被告上海洪涛餐饮管理有限公司(以下简称“洪涛公司”)、李晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因无法用其他方式直接向被告洪涛公司、李晓敏送达有关诉讼文书，本院于2020年12月1日向其公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2021年3月4日公开开庭进行审理，原告宝龙公司的委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼，被告洪涛公司、李晓敏经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认宝龙公司与洪涛公司之间的商铺租赁合同于2020年10月31日解除；2、判令洪涛公司将涉案商铺恢复原状并交还给宝龙公司；3、判令洪涛公司向宝龙公司支付自2020年2月1日起至2020年10月31日止的租金人民币(以下币种均同)325,701.06元(扣除4月支付的部分租金30,000元)；4、判令洪涛公司向宝龙公司支付租金逾期付款违约金(以79,044.68元为基数，按照日万分之五为标准，自2020年4月25日计算至实际付清之日；以79,044.68元为基数，按照日万分之五为标准，自2020年6月25日计算至实际付清之日；以79,044.68元为基数，按照日万分之五为标准，自2020年8月25日计算至实际付清之日)；5、判令洪涛公司向宝龙公司支付房屋占有使用费(自2020年11月6日起至实际归还商铺之日，按照每月39,522.34元的标准计算)；6、判令洪涛公司向宝龙公司支付合同解除违约金79,044.68元；7、判令宝龙公司不退还洪涛公司的履约保证金86,335.20元；8、判令李晓敏对洪涛公司的上述2-7项付款义务承担连带清偿责任。审理中，宝龙公司撤回第2向诉请，并变更第5项诉请为：判令洪涛公司向宝龙公司支付房屋占有使用费118,567.02元；(自2020年11月6日起计算3个月，按每月39,522.34元的标准计算)。事实和理由：2015年10月29日，李晓敏与宝龙公司签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定向宝龙公司承租位于上海市新府中路XXX号的虹桥宝龙城市广场/区(期)XX号楼第XXX层编号为XXX-XXX的商铺(以下简称“系争房屋”)，租赁面积799.4平方米，租赁期限为6个租赁年度，租赁起始日为2016年1月29日，租金每两个月支付一次，应于第二个月末的25日或之前支付下一个租赁期的租金，此外还对逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同解除、占用费标准等进行了明确约定。2016年6月13日，宝龙公司与洪涛公司、李晓敏签订《租赁合同主体变更协议》(以下简称“变更协议”)，约定变更洪涛公司承租系争房屋，李晓敏对洪涛公司履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。合同签订后，宝龙公司按约交付房屋，洪涛公司在经营期间，于2020年1月25日开始拖欠租金，经多次催要仍置之不理。宝龙公司于2020年10月31日发函解除了租赁合同，因此起诉要求判如所请。被告洪涛公司、李晓敏未到庭答辩。经开庭审理查明，2015年10月，宝龙公司(出租方、甲方)与李晓敏(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积为799.4平方米，租赁期限为6个租赁年度，租赁起始日为2016年1月29日，第1租赁年度月租金16,787.40元，第2租赁年度月租金22,383.20元，第3、第4租赁年度月租金36,260.78元，第5、第6租赁年度月租金39,522.34元。乙方应于每两个月末的25日或之前向甲方支付下个两个月的租金，每逾期一日，应付未付款项的5‰作为违约金。乙方支付86,335.20元作为履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金不予退还。本合同解除或终止后，乙方应在次日起五日内迁出租赁场所，未按期搬离并返还的，占用期间需按相当于合同期满前或解除前最后一个月月租金的200%的标准支付逾期占用费。乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同。本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。任何根据本合同发往本合同任何一方通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方……如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12：00(北京时间)视为已经送达被通知方。2015年10月28日，李晓敏签署《租赁场所交付确认书》，接收系争房屋。2016年6月13日，宝龙公司(甲方)与李晓敏(乙方)、洪涛公司(丙方)签订变更协议，确认乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方继续履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同，且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。变更协议上丙方地址即其注册地。2020年9月30日，宝龙公司、上海宝瞻商业经营管理有限公司(以下简称“宝瞻公司”)向洪涛公司发《催款函》，要求支付拖欠的租金及物业费、电费。2020年10月10日，宝龙公司、宝瞻公司向洪涛公司发《解约函》，函告因拖欠租金及物业服务费等解除租赁合同及物业合同，并要求支付拖欠的费用及违约金等。以上函件寄至洪涛公司的注册地及系争房屋所在地，但均退信，其中解约函的投递结果显示，2020年10月30日“收件人要求延迟投递2020-10-31”。以上事实，由宝龙公司的陈述，租赁合同、《租赁场所交付确认书》、变更协议、《催款函》、《解约函》、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，宝龙公司表示，洪涛公司租金付至2020年1月31日，在宝龙公司不知情的情况下于2020年9月底擅自搬走，房屋内只剩下一些无价值的物品及垃圾。寄到洪涛公司预留地址的解约函，投递过程中洪涛公司要求2020年10月31日投递，因此以该日作为租赁合同解除日。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉的租赁合同、变更协议均系当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。洪涛公司未按约支付租金，系根本违约，宝龙公司据此按约解除合同、主张租赁期间未付的租金及逾期付款违约金、合同解除违约金，并要求没收履约保证金，于法无悖，本院予以支持。宝龙公司自愿调整违约金标准至日万分之五，本院予以确认。宝龙公司于2020年10月发函解除合同，在洪涛公司已搬离且系争房屋内无其他物品的情况下，应及时收回商铺以止损，因此对于宝龙公司诉请主张的合同解除后三个月的占有使用费，本院不予支持。李晓敏在变更协议中确认对于洪涛公司在租赁合同项下的义务承担连带责任，故宝龙公司主张李晓敏对洪涛公司的上述付款义务承担连带清偿责任，于法无悖，本院予以支持。洪涛公司、李晓敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司与被告上海洪涛餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年10月31日解除；二、被告上海洪涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司2020年2月1日至2020年10月31日的未付租金325,701.06元；三、被告上海洪涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司租金逾期付款违约金(以79,044.68元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年4月26日计算至实际付清之日；以79,044.68元为基数，按照日万分之五为标准，自2020年6月26日计算至实际付清之日；以79,044.68元为基数，按照日万分之五为标准，自2020年8月26日计算至实际付清之日)；四、被告上海洪涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司合同解除违约金79,044.68元；五、被告李晓敏对被告上海洪涛餐饮管理有限公司依本判决第二至四项所负的义务承担连带清偿责任；六、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司收取的86,335.20元履约保证金不予退还；七、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,033.13元，减半收取计4,516.56元，由原告负担830.97元，被告负担3,685.59元；公告费560元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年三月十八日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。