昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初5500号原告：王晓红，女，汉族。委托诉讼代理人：何艳琼，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告：孙晓菲，女，汉族。被告：彭嘉振，男，汉族。第三人：云南官房土地房屋开发经营股份有限公司。法定代表人：李家寿。委托诉讼代理人：羊月晴，女，汉族，系公司员工，特别授权代理。第三人：昆明至尊房地产经纪有限公司。法定代表人：金国忠。原告王晓红与被告孙晓菲、彭嘉振、第三人云南官房土地房屋开发经营股份有限公司（以下简称官房开发公司）、昆明至尊房地产经纪有限公司（以下简称至尊经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，因被告孙晓菲、彭嘉振下落不明，本院依法于2020年12月13日在《人民法院报》公告向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼文书。公告期满后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭进行了审理，原告王晓红及其委托诉讼代理人何艳琼，第三人官房开发公司的委托诉讼代理人羊月晴，第三人至尊经纪公司的法定代表人金国忠到庭参加诉讼，被告孙晓菲、彭嘉振经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王晓红向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》合法有效。2、判令本案的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等费用由二被告承担。事实和理由：2018年6月17日，王晓红通过第三人昆明至尊房地产经纪有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，向被告购买呈贡区众和康园703号房屋，原告签约当日支付定金3万元。2018年6月28日双方至昆明市国信公证处办理了《房屋转让预约协议》公证，原告购买的房屋面积为148.63平方米，转让价为人民币111万元整，并约定：王晓红于2018年6月29日前支付第一笔房款70万元.彭嘉振、孙晓菲收到款项后需于2018年7月5日前将房屋交付王晓红使用。王晓红在接收房屋后于2018年7月6日前支付第二笔购房款25万元。因该房屋尚未达到办理不动产权证的条件，合同约定房屋尾款16万元于被告办理产权变更登记至原告名下之日支付。合同约定不动产权证由彭嘉振、孙晓菲办理。双方约定，被告收到购房款后需提前归还房屋的银行贷款便于办理过户登记。原告于2018年6月30日提前向被申请人孙晓菲、彭嘉振支付了上述合同约定的购房款95万元，履行了合同约定的付款义务。二被告收到95万元房款当日就与原告一起至第三人即开发商云南官房土地开发经营股份有限公司（下称“官房公司”）位于呈贡的售楼部办理了703号房的接房手续，并将703号房的增值税发票原件、与开发商签订的买卖合同原件、合同登记备案表原件及703号房补充协议原件一并交付给原告，原告正式接收房屋并管理使用。迄今为止，原告已实际占有使用703号房两年多。接房后的物业管理费也一直是王晓红在实际缴纳。2020年4月1日原告得知房屋具备办理不动产权证条件，多次催促被告办理产权证，但被告总是以各种理由推脱，拒不配合办理，给原告造成了巨大的经济损失，被告需承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告根据相关法律法规之规定诉至贵院，望判如所请。被告孙晓菲、彭嘉振经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。第三人官房开发公司述称：我公司系案涉房屋的开发商，被告购买的案涉房屋涉及按揭贷款，我公司作为开发商为被告的购房贷款提供阶段性担保。后因被告未按时偿还银行贷款，银行通过诉讼，我公司承担了担保责任，为被告履行了代偿义务。此后我公司向法院提起诉讼要求解除合同，收回房屋等。在诉讼过程中，被告提出愿意分期偿还我公司代偿款项，我公司同意后与其达成调解协议，并由法院出具了调解书。但因被告未履行调解书约定的义务，我公司已经申请强制执行。在诉讼过程中，我公司亦申请对涉案的房屋进行了查封保全。现该房屋尚未办理初始登记，被告尚未缴纳契税，产权亦未登记到被告名下，被告对该房屋不享有物权。第三人至尊经纪公司述称：对原告诉称的事实和诉讼请求无异议，该房屋买卖是通过我公司中介成交的。原告及第三人围绕其诉讼请求和主张，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、对原告提交的4组证据及补充提交的1组证据，均系原件及与原件核对无异的复印件，来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以认定，其证明力本院于下文评述；2、第三人官房开发公司向本院提交的《调解书》，系已经发生法律效力的裁判文书，本院对其三性予以认定，其证明力于下文评述。被告孙晓菲、彭嘉振未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。本院根据双方当事人陈述、举证、质证和证据认定意见，确认如下法律事实：被告孙晓菲、彭嘉振系夫妻关系。2018年6月17日，原告王晓红（买方）、与被告孙晓菲、彭嘉振（卖方）经第三人至尊经纪公司居间签订了《房屋买卖合同》，约定原告向二被告购买位于呈贡区众和康园703室房屋，建筑面积148.63平方米，价格为111万元，并约定于签约当日支付定金3万元，于2018年6月29日前支付67万元，于交房当日支付25万元，尾款16万元于房屋过户当日支付。2018年6月28日，原被告双方再次签订《房屋转让预约协议》，并办理了公证。协议约定的房屋坐落、面积、价款与上述《房屋买卖合同》约定一致，付款时间则约定为于2018年6月29日前支付70万元；于2018年7月6日前支付25万元，剩余16万元于过户当日支付。上述合同及协议签订后，原告按照约定时间陆续向被告支付了共计95万元购房款，被告亦向原告出具了相应的收据，且于2018年6月30日向原告交付了上述房屋，原告将上述房屋用作堆放物品使用至今。现因二被告迟迟未办理涉案房屋的初始登记，将涉案房屋的不动产权登记于其名下，原告为此诉至本院。另查明：二被告为购买涉案房屋，作为借款人与建设银行云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行云南省分行借款590000元，第三人官房开发公司为该笔借款承担阶段性的连带保证责任。后由于被告未按约偿还银行贷款，昆明市五华区人民法院于2020年2月19日作出（2019）云0102民初15843号民事判决书，判令被告向建设银行云南省分行偿还各项费用共计615324.39元，第三人官房开发公司承担连带清偿责任。该判决生效后，第三人官房开发公司于2020年2月26日代被告向建设银行云南省分行支付了615324.39元。为此，第三人官房开发公司于2020年3月25日向本院提起诉讼。本院于2020年4月28日作出（2020）云0114民初1512号民事调解书，确认由被告孙晓菲、彭嘉振分期向第三人官房开发公司支付代偿的银行本息615324.39元。后因二被告未按约定偿还上述款项，第三人官房开发公司已向本院申请强制执行，并对案涉房屋申请了诉讼保全。原告王晓红在诉讼过程中，亦向本院申请对案涉房屋进行了诉讼保全。综上所述，本院认为，原、被告双方于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同》及2018年6月28日签订的《房屋转让预约协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》合法有效，依法受法律保护；故对原告要求确认与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原被告双方在《房屋买卖合同》及《房屋转让预约协议》中对违约责任进行了约定，但本案仅涉及对合同效力的确认，不涉及违约责任的承担，原告请求被告承担保全担保费、律师费的诉讼请求涉及违约责任范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告王晓红与被告孙晓菲、彭嘉振于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同》及2018年6月28日签订的《房屋转让预约协议》合法有效。二、驳回原告王晓红的其他诉讼请求。案件受理费100元、保全费5000元、公告费560元，由被告孙晓菲、彭嘉振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  黄云二〇二一年三月四日书记员  廖平