北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初10656号原告（反诉被告）：北京市某农工商合作社，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈猛，社长。委托诉讼代理人：王**义，北京市当代律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔士友，男，1955年9月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭经纬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯成伟，北京大成律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京市某农工商合作社（以下称原告）与被告（反诉原告）崔士友（以下称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王**义，被告及其委托诉讼代理人郭经纬、侯成伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、解除于2012年1月签订的企业经济承包合同及补充合同；2要求被告腾退占用的土地和房产（某村中心路东侧某号）；3、要求被告支付拖欠的截止到2019年12月31日的承包费1673万元，并且支付自2012年7月5至实际支付之日止的逾期违约金（1673万元为基数，年利率6%）；4、要求被告返还北京市朝阳某商店的营业执照、公章、财务章。事实与理由：被告为某村村民。2012年原、被告签订《企业经济承包合同》,合同约定:被告崔士友承包某村中心路东侧某号的场地,其中建筑面积6228平米,实际经营面积55483平米;时间从2012年1月1日起至2021年12月31日止;2012年1月1日至2016年12月31日,每年承包费300万元,以后逐年递增。合同签订后,原告交付了经营场所、集体所有的北京市朝阳某商店以及商店的《营业执照》和公章、财务章,承包合同已经实际履行。被告从第一年第二期开始就未按协议约定支付承包费,目前累计欠1673万元。鉴于被告未能履行合同约定的支付承包费的最基本义务,已造成根本违约。经多次协商,被告表示无力偿还所欠款项。故原告要求按照《企业经济承包合同》第六条的规定,解除双方签订的《企业经济承包合同》。请人民法院保护原告的合法权益,依法判决解除双方签订《企业经济承包合同》及《补充合同》,要求被告腾退占用的土地和房产,返还北京市朝阳某商店的《营业执照》和公章、财务章,判令被告支付相应承包费。被告辩称：一、本案双方签订的合同,名为企业经济承包合同,实为房屋租赁合同,涉案市场系集体所有,房屋未取得建设工程规划许可证,且违反法律、行政法规的禁止性规定,《企业经济承包合同》及《补充合同》应属无效。双方虽签订《企业经济承包合同》及《补充合同》,但合同约定的权利义务均为“承包场地”,原告将位于某村中心路东侧某号的场地供被告使用管理,承包期为10年,被告向原告交纳固定“承包金”,上述约定符合租赁合同的法律特征。同时,合同履行过程中,双方均按照租赁法律关系履行,本案诉讼中,双方对于租赁合同的定性亦无争议。涉案市场系集体所有,原告无权出租用于非农业建设,涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,双方签订的《企业经济承包合同》及《补充合同》应属无效。二、原告的诉讼请求不应得到支持,合同无效后,双方应按照被告实际使用的面积结算房屋使用费,原告亦应对被告因投资新建部分产生的损失进行赔偿。首先,《企业经济承包合同》及《补充合同》自始无效,原告无权请求解除,合同约定的承包费及“滞纳金”等条款亦属无效,不应得到支持。其次,本案合同签订后,原告并未将涉案市场及房屋完全交付给被告,被告仅实际使用了涉案房屋一层,二层仍由原告占有。合同无效后,双方应按照被告实际使用的面积结算房屋使用费,被告已经支付的承包费应予抵消。再次,涉案房屋二层系被告投资新建,并安装相关设施设备,进行了室内装修,被告投资新建部分已经与涉案房屋形成附和,并交付原告使用,原告应对被告因此产生的损失进行折价及赔偿。三、即使涉案合同有效,双方在实际履行中也变更了承包场地面积的约定，应按照被告实际使用的面积计算承包费;同时,原告无权主张逾期违约金,且其主张的违约金金额明显过高,应予以调整。首先,即使合同有效,如前所述,原告在实际履行过程中仅将涉案房屋一层交付被告使用,无权就承包场地全部面积主张承包费;其次,即使合同有效,因原告未按照合同约定提供承包场地,被告亦有权行使抗辩权,未支付承包费不构成违约,在提起本案诉讼之前,原告也未对此提出异议,原告无权主张逾期违约金;再次,原告主张的违约金金额明显高于其实际损失,如人民法院最终支持其逾期违约金请求,被告请求法院对违约金金额予以调整。四、即使涉案合同有效,原告的诉讼请求超过诉讼时效期间,不应得到支持。依据《企业经济承包合同》第三条第4项约定,承包金按年计算,年承包金300万元,从承包期的第六年开始递增;每年分两次支付,每年1月5日前支付当年上半年六个月的承包金,每年7月5日前支付当年下半年六个月的承包金。原告于2019年11月4日提起本案诉讼,其中部分承包费的诉讼时效期间已经届满。2012年至2015年承包费,在民法总则施行(2017年10月1日)前,民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满;2016年承包费,适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定,上半年六个月承包费诉讼时效期间于2019年1月4日届满，下半年六个月的承包费诉讼时效期间于2019年7月4日届满。即使涉案合同有效,该部分承包费也不应得到支持。被告向本院提出的反诉请求：1、请求判令确认原被告签订的企业经济承包合同及补充合同无效；2、请求判令原告赔偿被告房屋二层建设损失4689662.2元；3、判令原告向被告赔偿办公配套建筑损失832019.15元。事实和理由：2012年,原告与被告签订《企业经济承包合同》及《补充合同》,本案合同虽名为企业经济承包合同,但合同约定的权利义务均为“承包场地”,原告将位于某村中心路东侧某号的场地供被告使用管理,承包期为10年,被告向原告交纳固定“承包金”,上述约定符合租赁合同的法律特征。同时,合同履行过程中,双方均按照租赁法律关系履行,本案诉讼中,双方对于租赁合同的定性亦无争议。涉案市场系集体所有,原告无权出租用于非农业建设,涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,双方签订的《企业经济承包合同》及《补充合同》应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。涉案房屋二层系被告投资新建,并安装相关设施设备,进行了室内装修,被告投资新建部分已经与涉案房屋形成附和,并交付原告使用,原告应对被告因此产生的损失进行折价赔偿。综上,恳请贵院査明事实,判决支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：我方不承认经营合同无效，涉案场地的建筑是在七十年代建造，我们认为合同合法有效。被告进行了装修，我们承包的是商店，被告改造成了宾馆、公寓，根本没有考虑消防，消防进行查封是正常的。宾馆、公寓的装修损失我们不予认可，不给补偿费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系某村村民。2012年，原告（甲方）、被告（乙方）签订《企业经济承包合同》,约定，甲方所属涉案市场资产及设备设施供乙方使用管理,乙方按市场现状承包经营。乙方使用该场地仅限于经营生活用品,如需变更,乙方应事先向甲方提出书面申请并经甲方同意。如未经甲方书面同意擅自变更场地用途,视为违约。乙方承担承包期内的经营风险,依法制定本单位章程和管理制度，自行解决企业经营资金。甲乙双方按企业现状实施承包,承包期为十年,自2012年1月1日至2021年12月31日止。为便于乙方装修及经营,甲方给予乙方三个月的免承包金期(自2012年1月1日至2012年3月31日止)。免承包金期内乙方无需支付承包金,其他费用(包括但不限于水电费、卫生费、排污费、停车场使用费等)则由乙方正常支付。乙方向甲方支付的承包金按年计算,年承包金300万元每年分两次向甲方支付。承包金从承包期的第六年开始递增,2017年1月1日至2017年12月31日承包金为3060000元，2018年1月1日至2018年12月31日承包金为3120000元，2019年1月1日至2019年12月31日承包金为3180000元。乙方须分别于每年1月5日和7月5日前将应缴数额承包金存入甲方指定的银行账户或向甲方财务部交纳(现金、支票)即可。甲方应在当日内向乙方出具相应的合法发票。乙方不按时交纳承包金及其他费用,除须补交外,每逾期一天,按应缴纳费额0.2%的比例向甲方缴纳滞纳金。乙方逾期交纳租金超过1个月时,甲方可收回乙方所承包经营场地并没收保证金。合同解除或终止后,乙方应于15天内搬离出场,到期后,该场地内的所有物品归甲方所有。后，双方签订《补充合同》，约定现有场地不能满足经营需求，甲方将市场所属的办公配套建筑(820平米)交付给乙方使用,甲方不再收取任何费用,由乙方自行管理安排使用。使用期限与正本合同剩余年限相同。上述合同签订后,原告向被告交付了经营场所、集体所有的北京市朝阳某商店以及商店的营业执照、公章和财务章，被告使用原告交付给被告的营业执照进行经营。庭审中，被告称目前营业执照、财务章仍在被告处，公章已经交还。原告认可被告将公章交给了某商店之前的法定代表人芮某。双方在履行合同的过程中，被告未按协议约定支付承包费,目前累计欠付1673万元。被告认为2016年之前的承包费诉讼时效已经于2019年7月4日届满，不应得到法院支持。被告在使用涉案市场的过程当中，对涉案市场及地上物进行了改造、装修等。经被告申请，本院依法委托北京某工程咨询监理有限公司对涉案市场二层房屋装修造价及补充协议中小楼内装修造价进行鉴定。鉴定结论为：某村中心路东侧某号承租二层造价鉴定确定项为4307962.20元、待定项为381700元；办公配套建筑造价鉴定确定项为832019.15元。经询，原告称被告的改建及装修是密集住所，必须拆除，不同意进行利用。本院认为，本案争议焦点主要集中在以下几个方面：一、《企业经济承包合同》及《补充合同》的效力问题根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。本案中，原告和被告签订《企业经济承包合同》,将涉案市场、资产及设备设施供及营业执照、公章、财务章一并交给被告使用管理,被告按市场现状承包经营，符合上述《解答》中规定的情形，故被告主张租赁合同无效的反诉请求，本院难以支持。二、承包费用、逾期违约金的计算及诉讼时效问题原告和被告签订《企业经济承包合同》有效，故双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。现原告将涉案市场、资产及设备设施供及营业执照、公章、财务章交给被告经营使用，被告应当按照约定向原告支付承包费。被告虽称原告并未将涉案市场及房屋完全交付给被告,被告仅实际使用了涉案房屋一层,但根据案件查明的事实，被告对于二层进行了装修改造，可以推定原告已经将二层交付给被告。故对于被告该辩解本院难以采信。依据《企业经济承包合同》第三条第4项约定,承包金按年计算,年承包金300万元,从承包期的第六年开始递增;每年分两次支付,每年1月5日前支付当年上半年六个月的承包金,每年7月5日前支付当年下半年六个月的承包金。原告于2019年11月4日提起本案诉讼,其中部分承包费的诉讼时效期间已经届满：2012年至2015年的承包费,在民法总则施行前,民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满;2016年承包费,适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定,上半年六个月承包费诉讼时效期间于2019年1月4日届满，下半年六个月的承包费诉讼时效期间于2019年7月4日届满。原告未能举证证明诉讼时效存在中断、中止等情况，故本院对于2016年之前的承包费难以支持。因双方约定的逾期利息高于造成的损失，故本院依据被告的请求对于违约金予以酌减。三、合同是否应当解除及原告是否应当对被告的建设、装修损失予以赔偿双方《企业经济承包合同》约定，“乙方逾期交纳租金超过1个月时,甲方可收回乙方所承包经营场地并没收保证金。合同解除或终止后,乙方应于15天内搬离出场,到期后,该场地内的所有物品归甲方所有。”现被告未能按照合同约定时间交纳承包金超过一个月，故原告有权解除合同，合同解除的时间以法院向被告送达起诉书的时间为准。合同解除后，被告应腾退涉案市场，并将经营手续返还给原告。现原告认可被告已经将公章交给芮某，故原告要求被告返还公章的请求本院不予支持。解除合同系因被告违约导致，现原告不同意对被告对涉案市场的建设及装修进行利用，故被告要求原告赔偿建设及装修损失的反诉请求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市某农工商合作社与被告（反诉原告）崔士友于二〇一二年签订的《企业经济承包合同》及《补充合同》于二〇一九年十一月二十七日解除；二、被告（反诉原告）崔士友于本判决生效后十五日内腾退并返还原告（反诉被告）北京市某农工商合作社位于某村中心路东侧某号的场地及地上建筑物；三、被告（反诉原告）崔士友于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京市某农工商合作社承包费七百八十二万六千七百五十一元五角，并支付自二〇一九年十一月四日至实际支付之日止的逾期违约金（以七百八十二万六千七百五十一元五角为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算）；四、被告（反诉原告）崔士友于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京市某农工商合作社北京市朝阳某商店的营业执照和财务章；五、驳回原告（反诉被告）北京市某农工商合作社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）崔士友的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60460元，由原告北京市某农工商合作社负担32094元（已交纳），由被告崔士友负担28366元（于本判决生效之日七日内直接支付给原告北京市某农工商合作社）。反诉案件受理费25255元，由被告（反诉原告）崔士友负担（已交纳）。鉴定费164200元，由被告（反诉原告）崔士友负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴娜二〇二一年三月二十九日书记员  唐哲