广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3106号上诉人（原审被告、反诉原告）：林万君，男，汉族，1975年7月15日出生，住所地：黑龙江省五常市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田国学，男，汉族，1978年11月25日出生，住所地：黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人林万君因与被上诉人田国学合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初38484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林万君的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法予以改判。事实与理由：一、引起本案的根本原因并不是田国学无法办理卫生许可证导致不能经营，而是其接手涉案的店铺之后，拒不支付租金，主动决定停止经营。二、林万君与案外人深圳市汇信泰事业有限公司（以下简称汇信泰公司）签订的租赁合同书，虽然约定涉案商铺不得转租、抵押、转让分租，该条款并不导致林万君与田国学之间的合同无效；该约定只是赋予汇信泰公司合同解除权，在汇信泰公司解除与林万君的房屋租赁合同前，林万君与田国学之间的合同仍然有效，林万君不存在违约行为。三、田国学对汇信泰公司与林万君之间就房屋不得抵押、转让、转租、分租的约定是知情的，汇信泰公司要求房屋租赁合同更名需要另外交纳一个月的房租，林万君与田国学经协商均不同意交纳一个月租金，因而没有将租赁合同更名。四、汇信泰公司对于林万君转租行为也是知情的，汇信泰公司接受田国学2018年7月份缴纳的租金，没有表示反对也没有因为林万君转租就要解除合同。五、房屋租赁合同没有更名为田国学并不导致田国学无法办理卫生许可证，林万君和深圳市福田区卫生监督所的客服电话确认，只要变更了营业执照，林万君和田国学再签订一份租赁合同就可以办理卫生许可证。六、卫生许可证也不是本案所涉养生馆必须要办的证件，不办理卫生许可证，并不导致合同目的不能实现，田国学不能因此解除合同。七、在林万君与汇信泰公司解除合同前，林万君通过律师函、微信等多种方式，要求田国学继续缴纳租金，但田国学明确表示，不愿再经营，因而拒不支付租金，林万君为避免损失的进一步扩大，无奈之下只能与汇信泰公司协商解除了租赁的合同，双方解除合同的原因并不是汇信泰公司因林万君转租给田国学而单方解除合同。田国学未提交答辩意见。田国学向一审法院起诉请求：1.确认田国学与林万君签订的《御之堂养生馆转让合同》无效；2.林万君返还田国学转让费25万元；3.林万君承担本案全部诉讼费用。一审审理过程中，田国学变更第1项诉讼请求为解除田国学与林万君签订的《御之堂养生馆转让合同》。林万君向一审法院反诉请求：1.田国学赔偿林万君退费给顾客的费用3万元；2.田国学承担全部反诉费用。一审审理过程中，林万君变更第一项反诉请求为：田国学赔偿林万君退费给顾客的费用21406元。一审法院认定事实：2018年3月20日，林万君与案外人汇信泰公司签订了一份《商铺租赁合同书》，约定汇信泰公司将深圳市XX路XX号XX大厦一层之6号商铺出租给林万君用于美容养生经营使用，租赁期限自2018年3月21日至2021年3月20日止；第一年每月租金（含物业管理费）52000元，第二年每月租金（含物业管理费）54600元，第三年每月租金（含物业管理费）57330元；林万君必须于合同签订之日向汇信泰公司缴纳押金，押金为两个月租金114660元，林万君应在每月5日之前主动交清当月租金、管理费、水电费等各项费用，超过五天按每月应缴纳费用的5%缴纳滞纳金，林万君逾期未交当月租金超过1万元，汇信泰公司有权单方行使解除权解除合同，林万君同意汇信泰公司解除合同日后有权清理遗留物品并收回本铺位；在经营期间，林万君不得对本商铺做任何经济抵押、转让、转租、分租，若需转租等务必提前一个月通知汇信泰公司，并必须先征得汇信泰公司同意，有关林万君的债权、债务与汇信泰公司无关，由汇信泰公司自行处理。林万君承租涉案商铺后，用于经营御之堂养生馆。2018年6月8日，田国学与林万君签署了一份《御之堂养生馆转让合同》，约定林万君将位于深圳市福田区御之堂养生馆转让给田国学，并以保证同等享有林万君在原有房屋租赁合同中所享有的权利；林万君与商场所签订的租赁，租赁期限自2018年3月21日至2021年3月20日，养生馆转让给田国学后，田国学依法履行原有合同中所有规定的定期向商场交纳租金及合同所约定的应由林万君缴纳的水电费及其他各项合法费用的义务；转让后养生馆现有的装修、装饰及其他所有设备及产品全部归田国学所有，林万君负责协助田国学办理好房屋转租赁等一切手续；转让费共计25万元，田国学在2018年6月7日向林万君支付，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他费用，此外林万君不得再向田国学索取任何费用；田国学接手时的经济效益与经济纠纷由田国学负责，自签订之日起所有顾客的售后服务由田国学负责，一切经营行为产生的合法经济效益、债务由田国学负责，林万君接店之前承诺的顾客退还，由林万君承担；在田国学接手后，林万君不得以任何理由将顾客转其他店；由林万君协助公司过户及押金追回。转让合同签署后，田国学依约向林万君支付了转让费25万元。林万君于签署转让合同当天即2018年6月8日向田国学交付涉案店铺。田国学经营了一个月零二十天，至2018年7月24日闭店。期间田国学依约向案外人汇信泰公司支付了2018年7月份一个月的租金52000元及水电费2631元合计54631元。田国学、林万君均确认2018年6月份的租金林万君已向汇信泰公司支付，由林万君承担。田国学、林万君均确认双方签署《御之堂养生馆转让合同》时林万君未向田国学出示其与汇信泰公司所签署的《商铺租赁合同书》，由林万君口头告知田国学月租及水电费用每月的大概金额。林万君并确认与田国学签署转让合同时未取得汇信泰公司的同意。林万君称其于签署合同次日就将《商铺租赁合同书》交给田国学；田国学则称林万君是签署合同后过了十几天才出示《商铺租赁合同书》给田国学的，而田国学拿到该合同后去办理卫生许可证时才发现原出租人不同意转租，因找原出租人汇信泰公司要求更名以便办理卫生许可证，汇信泰公司明确表示其与林万君签署的《商铺租赁合同书》约定了不允许转租，予以拒绝，因此田国学办理不了卫生许可证，合同目的不能实现，所以田国学经营至2018年7月24日就关门结束营业。田国学提交了一份其在2018年7月23日上午与汇信泰公司物业管理办公室工作人员对话的录音，录音显示：田国学问：“是不可以转让呀，还是怎么着？”汇信泰公司工作人员回答：“对，就是不可以转让”、“嗯……不得任何抵押、转让、转租、分租”。另查，田国学、林万君均表示转让合同中所约定的由林万君协助公司过户是指涉案商铺经营的御之堂养生馆营业执照的个体工商户经营者更名，并确认已将御之堂养生馆的经营者更名至田国学指定的案外人名下。2018年8月4日，林万君通过微信向田国学发送了一份律师函，函告田国学在每月5日之前交租，要求田国学积极履行合同约定，否则林万君为避免损失扩大，将会与汇信泰公司协商解除租赁合同，林万君不向田国学退还转让费并要求田国学承担因此造成客户追讨的损失。2018年8月6日，林万君与汇信泰公司签署了一份《合同终止说明》，约定因林万君原因提出提前终止关于涉案商铺的租赁合同，在2018年8月6日搬迁，不予退还押金。林万君提交了其与深圳鹏创装饰设计工程有限公司签署的《深圳装修工程有限公司合同书》及微信转账记录，欲证明其为涉案商铺花费装修费136000元。还提交了两份手机转账记录，显示向案外人李某某、邱某某分别转账9230元、1776元，欲证明林万君向御之堂养生馆客户转账退款11006元。田国学对手机转账记录不予确认，认为无法确定两位收款人是御之堂养生馆的顾客，也无法确认转账是退款。林万君还提交了一个录音光盘，主张系林万君与深圳福田卫生监督所工作人员的对话录音，欲证明只要提供原租赁合同与转让协议，可以不经过业主，直接办理卫生许可证。录音显示：林万君询问涉案商铺转让后办理卫生许可证需要什么资料，工作人员回答需要提供原来的合同和转让的协议；林万君进而确认是否这样就不用经过房东就能办这个证明了，工作人员回答“对”。田国学对该录音不予确认，认为无法确认录音对话对象是深圳福田卫生监督所工作人员，另外认为该录音提到需要提供原来的合同和转让的合同，但林万君与业主原来的房屋租赁合同明确约定不得转让，故转让合同明显违反原合同约定。一审法院认为，林万君与案外人汇信泰公司签署的《商铺租赁合同书》明确约定林万君承租涉案商铺不得转让、转租。林万君未经案外人汇信泰公司同意，擅自转让涉案商铺给田国学，已经违反其与汇信泰公司的约定，后田国学经与汇信泰公司的相关人员确认，汇信泰公司明确表示不同意转让、转租，因此田国学无法办理涉案商铺的卫生许可证，田国学签署的涉案转让合同目的无法实现，田国学有权解除合同。田国学请求解除其与林万君签署的《御之堂养生馆转让合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。林万君确认在与田国学签署《御之堂养生馆转让合同》时未向其出示其与汇信泰公司的《商铺租赁合同书》，无证据显示田国学明知林万君无权转租而与其签署转让合同，故田国学有权要求林万君退还转让费，但应扣除田国学已经营的时间对应的部分转让费。根据田国学、林万君2018年6月8日签署的转让合同，期限至2021年3月20日，田国学接手养生馆后经营了一个月零二十天，一审法院酌定该部分时间的转让费为12500元，扣除该部分转让费后，林万君应向田国学退还转让费237500元。田国学过高请求部分，一审法院不予支持。林万君违反其与汇信泰公司的约定，未经汇信泰公司同意擅自转让涉案商铺，导致林万君与田国学的《御之堂养生馆转让合同》无法履行，林万君应自行承担相应的责任。故林万君反诉请求田国学赔偿林万君退还顾客的费用，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除田国学与林万君签署的《御之堂养生馆转让合同》；二、林万君应于判决生效之日起十日内向田国学退还转让费237500元；三、驳回田国学的其余诉讼请求；四、驳回林万君的反诉请求。本案一审本诉案件受理费5050元（已由田国学预交），田国学负担187.50元，由林万君负担4862.50元；反诉案件受理费275元（已由林万君预交），由林万君负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。林万君与田国学签订的《御之堂养生馆转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。双方约定的合同标的是包含房屋租赁合同权利义务以及养生馆现有的装修、装饰、设备、产品在内的整体，其中，房屋租赁合同权利义务的转让，是双方履行转让合同的必要及前提，林万君作为出让的一方，负有对转让标的的权利瑕疵担保义务。本案中，林万君与案外人汇信泰公司签署的《商铺租赁合同书》明确约定林万君转让涉案商铺需经汇信泰公司同意，但林万君始终未能证明其转让涉案租赁合同权利义务已取得汇信泰公司的认可，在田国学催告后亦不能提供保障合同正常履行的担保，故田国学有权主张解除合同并要求林万君返还转让款项。林万君辩称汇信泰公司未提出解除租赁合同之前，转让合同应继续履行的主张，实质上是要求田国学自担风险，于法于理无据，本院不予采纳。关于赔偿顾客退费的反诉请求。林万君未经汇信泰公司同意擅自转让涉案商铺，导致涉案《御之堂养生馆转让合同》无法履行，林万君应自行承担相应责任。因林万君的举证不足以证明其所退费用为田国学收取的顾客费用，其诉请田国学赔偿其向顾客的退费，缺乏事实依据，本院予以驳回。综上所述，林万君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4862.50元，由林万君负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月十七日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。