上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初87466号原告：吴传婷，女，1981年1月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市杨浦区。被告：上海申巢房屋租赁有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王帅。原告吴传婷与被告上海申巢房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴传婷到庭参加了诉讼，被告上海申巢房屋租赁有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴传婷向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告2020年6月10日签订的关于上海市浦东新区浦东大道727弄3号304室房屋的《房屋租赁管理服务合同》于2020年9月30日解除；2.判令被告支付原告2020年9月19日至2020年10月24日的租金人民币(以下币种相同)15,166.67元；3.判令被告支付原告解约违约金13,000元；4.判令被告支付原告2020年6月19日至2020年7月18日的免租期租金13,000元；5.判令被告返还原告维修管理费4,680元。事实和理由：原、被告于2020年6月10日签订《房屋租赁管理服务合同》，由被告承租管理原告位于上海市浦东新区浦东大道727弄3号304室房屋(以下简称系争房屋)，月租金13,000元，支付方式为月付，每月25日为租金支付日。原告自合同签订后，自觉履行合同，缴纳维修管理费，但被告自2020年9月25日后未再支付原告租金，经原告再三催讨，被告仍不支付，原告无奈通知被告解约。原告认为，被告欠付租金的行为明显属于违约，为维护自身的合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告上海申巢房屋租赁有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的产权人。2020年6月10日，原告(业主方甲方)与被告(服务方乙方)签订《房屋租赁管理服务合同》及《补充协议》，约定乙方为甲方所拥有的系争房屋提供租赁管理服务，合同期限自2020年6月19日至2022年8月18日；其中第一年期：免租期30天，自2020年7月19日至2021年7月18日；其中第二年期：免租期30天，自2021年8月19日至2022年8月18日；乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按相当于托管房屋1个月固定租金收益的数额标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方的其他相应实际损失：a)乙方无正当理由导致预期支付固定租金收益超过30天的(非乙方因素除外)……；首次支付款13,000为押金；维修管理费共计9,360元，分2次为第一次打款支付4,680元，第二次打款支付4,680元……双方另对其它事项作了具体约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，并于2020年6月11日、2020年8月29日向被告分别支付了维修费4,680元；被告向原告付租至2020年9月18日。2020年9月28日，原告向被告原法定代表人阳小兰发送《告知书》，言明“如贵公司拖欠本人房租或未按协议履行有关事项，在约定支付日后的15日内，本人将发出书面通知告知协议解约并保留追诉权益。”该信函遭退。2020年9月30日，原告通过微信向被告工作人员周经理发送《协议并授权解除通知书》，表示“贵公司不再履行协议或违反协议约定事项，已符合协议无效自动解除的要件，协议自2020年9月30日起解除；请贵公司通知实际居住人(如有)于2020年10月15日前搬离本房屋并保持房屋设施设备完好，如有设施设备损坏，本人将依法要求赔偿。10月15日后本人将不承担居住人留置在本房屋内有关物品的损失，此项内容亦请充分了解知晓。”被告未回复。庭审中，原告表示被告未支付过押金，并表示其已于2020年10月25日和系争房屋的实际承租人另行建立了租赁关系。以上事实，由原告提交的房地产权证、《房屋租赁管理服务合同》及《补充协议》、转账记录、《告知书》、邮寄凭证、《协议并授权解除通知书》、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告承租系争房屋后，逾期未支付租金，原告依法行使单方解除权，要求解除合同，于法有据，本院应予支持。因被告于2020年9月30日收到原告发送的解除通知，故本院确认双方的《房屋租赁管理服务合同》于该日解除。合同解除后，被告理应支付欠付的租金及房屋使用费。庭审中原告表示于2020年10月25日收回房屋，故原告要求被告支付截止至2020年10月24日的租金及房屋使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因合同提前解除的过错在于被告，原告诉请要求被告支付违约金并赔偿原告免租期期间损失，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。原告已按合同约定向被告支付了两年的维修管理费，现合同提前解除，被告理应返还原告剩余期间的维修管理费。原告现主张要求被告返还一年的维修管理费，并无不妥，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告吴传婷、被告上海申巢房屋租赁有限公司2020年6月10日签订的《房屋租赁管理服务合同》于2020年9月30日解除(房屋坐落于上海市浦东新区浦东大道727弄3号304室)；二、被告上海申巢房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴传婷2020年9月19日至2020年10月24日的租金及房屋占有使用费共计15,166.67元；三、被告上海申巢房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴传婷违约金13,000元；四、被告上海申巢房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴传婷租金损失13,000元；五、被告上海申巢房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吴传婷维修管理费4,680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，减半收取计473元，由被告上海申巢房屋租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年三月三日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释是另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。