湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初646号原告：娄底市檀山物业服务有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区。法定代表人：刘艳飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：段小武，湖南晨晖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄凯，湖南晨晖律师事务所律师，一般授权代理。被告：姚欣阳，男，汉族，1979年2月22日出生，住湖南省娄底市娄星区。被告：李悦分，女，汉族，1982年8月23日出生，住湖南省娄底市娄星区。原告娄底市檀山物业服务有限公司与被告姚欣阳、李悦分物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄底市檀山物业服务有限公司的委托诉讼代理人段小武、黄凯，被告李悦分到庭参加了诉讼。被告姚欣阳经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告娄底市檀山物业服务有限公司请求本院判令：一、被告支付原告物业管理费4366元（已计算至2020年12月31日）及违约金4912元（已经计算至2020年12月31日，要求按日3‰的标准计算至支付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告姚欣阳、李悦分共同答辩要点：1、二期三期物业公司只是前期物业公司，并未正式交房，我对物业费的标准质疑；2、物业公司并没有与二期、三期的业主签订正式合同，签订合同必须经过业委会一致同意才有效；3、中标通知书只是和檀香山签订的合同，时间是2015年12月31日，但与业主签订的合同是2015年10月1日，故对其合法性存疑；4、在没有成立业主委员会的时候，所有的公共开支和收入，包括广告费、门面租金收入都没有公示；5、小部分的业主房屋质量有问题，前期三泰檀香山物业合同第三条有约定，应当由物业公司来进行维修，但物业公司没有答复；另外地下停车场的收费标准是每月50元，该收入是否是公共收入，该收入也没有公示；6、收费的标准是否按统一的标准，是否有提供正规发票或收据；7、消防起火的事，9栋的业主在灭火了之后又复燃了，物业公司没有及时到场；8、2018年年底有一个业主换电表，但是物业公司并没有帮业主把线牵到业主家里，导致家里的电器设备有一定的损坏，开发商说是业主自己的责任，后来达成协议说赔偿，但一直没有履行；9、有一个小孩被困在电梯里，但物业公司并没有履行义务，及时处理，存在安全隐患；10、外墙脱落的问题，到现在一直没有处理到位；11、房屋漏水，楼板渗水；12、物业维修基金的事情，物业动用物业维修基金并没有经过业主的同意，说是用来维修外墙，其自己2020年6月26日物业做了公示，但是那个代表我们不认可；13、有一些业主交房的时候是与鲲鹏签的协议，后面并没有通知业主已经更换了主体；14、自来水的费用一直有压力，损害算到了业主头上。很多家水表都存在空转的问题，向物业公司反映之后，说要业主自己换水表，多交的水费也没有公示；15、第三期的停车场到现在为止并没有安装监控，造成了一定的损坏，物业公司没有按照物业合同的约定履行义务。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2015年10月1日之前,湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏物业）在娄底市娄星区檀香山小区进行物业服务。2015年10月1日，原告与鲲鹏物业、娄底市三泰房地产开发有限公司（以下简称三泰房地产公司）签订了《关于娄底檀香山项目前期物业服务合同终止移交协议》，约定鲲鹏物业于2015年10月1日撤离三泰檀香山项目，将所管理服务的“三泰檀香山”小区物业移交原告管理；鲲鹏物业截止至2015年9月30日止的全部债权债务一并移交给原告，原告概括承受鲲鹏物业的债权债务，原告享有相关债权，作为对价原告负责承担鲲鹏物业在该项目管理期间的全部债务。2015年10月28日，原告与三泰房地产公司签订了《“三泰▪檀香山”前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业费的缴纳标准为高层带电梯的住宅物业服务费为每月每平方米1.3元。2015年12月16日，娄底市房地产管理局在该小区四处张贴《公示》，内容如下：“湖南鲲鹏物业有限公司与三泰房地产开发有限公司按照有关规定解除了三泰·檀香山项目的前期物业管理合同，根据有关规定，应当重新选择物业企业，为广大业主提供前期物业服务，现予以公示，公示期为2015年12月18日至12月22日，如有异议，请在公示期内以书面形式向我局物业办反映。联系电话×××××，如无异议，三泰·檀香山项目将按有关规定重新招聘物业企业。”根据有关管理规定，经公开招标，2015年12月31日，娄底市三泰房地产开发有限公司对原告发出中标通知书，原告成为案涉小区物业管理项目的中标单位，并确定物业管理费为每月每平方米1.3元，车位费为每月每个50元。两被告于2015年3月26日与娄底市三泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买娄底市娄星区檀香山小区9栋404号房，该房屋建筑面积为139.76平方米。另查明，两被告从2019年1月至2020年12月共欠缴物业费4366元。案涉小区至今未成立业主委员会。判决的理由与结果本院认为，虽被告未与原告单独签订《物业服务合同》，但该小区至今未成立业主委员会，作为建设单位的娄底市三泰房地产开发有限公司在原物业公司即湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司要从小区撤场的情况下为及时为全体业主提供物业服务，与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告为小区全体业主提供物业服务，期间娄底市房地产管理局在该小区对此进行了公示，在公示期间无业主提出异议，故由原告为全体业主提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与娄底市三泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对所有业主具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。原告按照每月每平米1.3元收取物业费以及按照每月每个车位50元支付车位费的标准符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告辩称原告物业服务存在严重瑕疵等问题,由于该问题涉及小区全体业主利益,属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项,应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定,故本案被告以此作为其拒付物业管理服务费的理由缺乏依据,本院不予采纳。同时,原告作为物业管理服务企业,应当在日常的物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。关于被告辩称原告服务的小区消防未通过验收等问题,因属另一法律关系,被告可另行主张权利。关于违约金的问题,被告未按约定及时缴纳物业费事出有因,并非恶意拒缴,且原告的物业服务存在一定瑕疵,故综合考虑相关情况，关于原告要求违约金的诉请,本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚欣阳、李悦分应于本判决生效之日起十日内支付原告娄底市檀山物业服务有限公司从2019年1月至2020年12月欠缴的物业费4366元；二、驳回原告娄底市檀山物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告姚欣阳、李悦分负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  杨鑫二〇二一年三月三十日书记员  刘云附法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。