重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2020）渝0112民初14779号        原告：程克勤，女，1977年12月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。   委托诉讼代理人：叶春凤，重庆中钦国彦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李炯，重庆中钦国彦律师事务所律师。   被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路8号2幢商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。   法定代表人：王洪辉，执行董事。   委托诉讼代理人：胥毅，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。   原告程克勤与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案。后因被告远香公司提出管辖权异议，本案中止审理。本案恢复审理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告程克勤的委托诉讼代理人叶春凤、李炳，被告远香公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告程克勤向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年3月3日解除；2.判令被告向原告退还购房款92 301元及逾期支付利息，该利息以92 301元为基数从2020年2月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；3.判令被告向原告赔偿因购房而产生的契税2769.03元、测绘费73.8元、合同印花税46.15元、维修基金2887元、转移登记费550元，合计6325.98元及逾期支付利息，该利息以6325.98元为基数从2020年2月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；4.判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金9862.6元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，就位于重庆市两江新区房屋价款、交房条件、交房时间、双方权利义务及违约责任等进行了约定。其中第九条第一项约定如逾期交房超过60日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约支付了车位价款、契税、测绘费、合同印花税、维修基金、转移登记费，合同约定交房日期届满后，被告迟迟未通知原告接房。原告要求解除合同，被告应退还原告已付房价款及利息，并支付相应违约金。原告为维护合法权益，故提起诉讼。   被告远香公司辩称，1.案涉项目已经通过竣工验收，已取得竣备证，完全符合交付条件，符合居住目的，且项目也整体进行了实际交付，合同目的可以实现，商品房买卖合同不存在解除的必要，不认可合同已解除。2.竣备证客观上存在逾期取得，但原因在于业主在房屋交付前的大面积群诉，并提出多项合同之外的诉求，包括增加玻璃门，外墙面整改，绿植升级等，作为开发商实际就上述超过合同的内容进行了增加和调整，实际工期增加，客观上延长交付条件的达到。原合同约定的交房时间不应当构成对开发商的实质性约束。3.业主及业主代表通过短信电话微信等方式向建委及相关领导施压，导致政府迫于压力一直没有出具竣备证，业主的行为阻止了竣备证的取得，按照原合同法45条规定，应视为合同条件已成就，本案应视为交付条件已成就。4.被告从项目开始到交付一直善意履约，在业主提出诸多超过合同范围的情况下，仍增加巨额费用、精力时间，尽量满足业主要求，虽然客观上存在逾期交付，但房屋的品质在原有基础上有大幅提升，即使存在时间上的违约，也是因各种因素造成，不是被告的恶意违约，情形显著轻微，按照九民纪要47条规定，不应判决解除合同。5.本案项目共计1000余业主，均已具备交付条件，大部分已实际交付，若本案判决解除，必将使已有稳定的法律关系处于不稳定状态，极可能引发社会不稳定因素。6.本案原告主张的维修基金、印花税、契税等费用，被告已实际向相关政府部门缴纳，原告应向相关部门主张费用。7.原告主张的违约金也过高，应当调低，且与其主张的利息系重复主张。   双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即程克勤举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、收据三张、《关于×项目延期交付通知书》、《解除合同通知》及其快递回执、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、竣工验收报告及合并审理的另案中举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、收据两张、完税证明、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》，远香公司举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、工程竣工规划核实确认书、因完成业主诉求签订的相关合同、整改后的项目呈现照片、车位交付通知书及邮寄清单和查询记录、维修基金专用收据、完税证明，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：远香公司举示的公众号内容公证书、业主群体照片、会议纪要均系原件或与原件相印证，本院对其形式上的真实性予以确认，业主群短信与本案无关联性，本院不予采纳。   本院经审理认定事实如下：2019年1月20日，以远香公司为甲方，程克勤为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区×商品房，总成交金额为92 301元；乙方于签订本合同之日向甲方一次性支付全部房款92 301元；第七条约定，（一）属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用……逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。   上述合同附件五《补充协议（一）》中，第6.1条约定：如甲方确有特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，乙方同意给予甲方最长不超过45日的宽限期，但甲方应提前书面通知乙方同时确定具体延后时间。甲方在此宽限期内向乙方交付商品房的，不视为甲方逾期交房。第6.3条约定：除本条约定的情形外，甲方未按照约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，甲方应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：……6.3.2 逾期超过60日之后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内无息退还全部已付房价款，并按乙方已付房价款百分之壹拾向乙方支付违约金。乙方应在逾期之日起120日内向甲方发出解除合同的书面通知，未提出解除合同的，乙方丧失解除权，买卖合同继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。第12.1.3条约定：为满足该商品房所在建筑区划的车位配比及房屋买受人的需求，买受人同意，无论何种原因买受人与出卖人的《商品房买卖合同》解除的，买受人与出卖人的《车位买卖合同》同时解除，无论何种原因买受人与出卖人的《车位买卖合同》解除，买受人与出卖人的《商品房买卖合同》同时解除……。第12.2.1条约定：除《买卖合同》及补充协议另有约定外，当《买卖合同》约定之乙方有权单方解约的情形发生后，乙方应当自解除条件成就之日起30日内行使，逾期未行使的，解除权消灭。   2019年1月20日，远香公司出具收据，分别载明收到程克勤支付的案涉车位楼款92 301元、契税2769.03元、测绘费73.8元、合同印花税46.15元、维修基金2887元、转移登记费550元。   2019年11月7日，远香公司就远洋九曲河项目（1#-5#、7#、8#、49#-64#、地下车库、设备用房）取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。   2020年3月26日，远香公司按《重庆市商品房买卖合同》载明的程克勤联系地址和电话，向程克勤寄送了《远洋·九公子车位交付通知书》，通知程克勤于2020年3月28日前来办理案涉车位交付手续。   另查明，2018年3月15日，以远香公司为甲方，程克勤为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区×商品房，总成交金额为2 219 582元；乙方于签订本合同之日向甲方一次性支付全部房款2 219 582元；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。   上述合同附件《补充协议（一）》第6.2条约定：除本补充协议第6.1约定的情形外，甲方未按照约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，甲方应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：6.2.2 逾期超过90日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。   上述合同签订后，程克勤向远香公司支付了该房屋的全部购房款及契税、维修基金等费用。   2019年9月23日，远香公司向程克勤等业主出具《关于×项目延期交付通知书》，主要内容为因项目施工期间持续预计天气等原因影响施工进度，远香公司计划推迟房屋交付日期，并同意按合同约定承担逾期交房的相关违约责任。程克勤收到该通知书。   2019年12月31日，远香公司就远洋九曲河项目（6#楼、9-17#楼、44-48#楼、65#及相应地下车库）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。   2020年1月14日，程克勤按不同地址向远香公司邮寄了《解除〈重庆市商品房买卖合同〉通知书》，其中载明“贵我双方于2018年3月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由我方向贵司购买位于重庆市两江新区×号房屋……双方约定的交房时间为2019年9月30 日，贵司已逾期交房超过90天，已经构成根本违约……现特通知如下：解除贵我双方于2018年3月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议……”。远香公司分别于2020年1月15日、1月18日收到该两份邮件。   还查明，案涉车位已于2019年4月29日缴纳印花税23.07元、契税2517.3元，于2019年11月18日缴纳专项维修基金2887.2元。   经询问，程克勤陈述其邮寄的《解除〈重庆市商品房买卖合同〉通知书》本意是同时解除住宅和车位的合同，因购买车位是基于购买房屋的停车需要。对此远香公司认为，如果住宅的合同解除，则车位的合同也应当解除，但车位的合同解除不是远香公司逾期交付车位所致，远香公司不应承担逾期交付的责任。   本院认为：本案所涉法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律规定。原告程克勤与远香公司就案涉车位签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。   程克勤向远香公司购买了位于×小区的房屋和车位，其于2020年1月14日向远香公司邮寄《解除〈重庆市商品房买卖合同〉通知书》要求解除关于房屋的买卖合同，其中未载明解除关于车位的买卖合同的内容，故该通知书不能视为程克勤关于解除车位的买卖合同的通知。但根据案涉车位的《重庆市商品房买卖合同》附件补充协议第12.1.3条约定，房屋和车位的买卖合同应同时解除，远香公司在本案中亦认可房屋和车位的买卖合同应同时解除，故本案争议焦点在于：关于房屋的买卖合同何时解除及解除原因，对此本院评述如下：   关于房屋的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，被告应当于2019年9月30日前将案涉房屋交付给程克勤，交付条件是通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；逾期超过60日，程克勤即具有合同解除权。该合同补充协议第6.2.2条还约定，远香公司逾期交房超过90日的，程克勤应在该90日期限届满后30日内书面解除买卖合同。远香公司直至2019年12月31日才取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，其辩称因业主群诉所导致，但未举证证明该情况与其逾期取得竣工验收备案登记证有关，故对该意见本院不予采纳，远香公司已构成违约。截至程克勤于2020年1月14日发出《解除〈重庆市商品房买卖合同〉通知书》之时，远香公司逾期交房超过60日，程克勤有权解除合同，且其通知解除合同的时间并未超出补充协议约定的逾期交房后90日+30日期限，符合双方约定，远香公司分别于2020年1月15日、2020年1月18日收到上述解除通知，故关于房屋的《重庆市商品房买卖合同》于远香公司最早收到解除通知之日即2020年1月15日解除。   据此，程克勤与远香公司关于案涉车位的《重庆市商品房买卖合同》亦于2020年1月15日解除，程克勤要求确认该合同于2020年3月3日解除的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。   根据关于车位的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定，远香公司应当于2019年12月31日向程克勤交付车位，逾期超过60日，即至2020年3月1日，如远香公司还未履行交房义务，程克勤即具有合同解除权。本案中，虽然远香公司于2020年3月26日才通知程克勤办理车位交付手续，确实晚于约定的60日期限，但如前所述，关于车位的《重庆市商品房买卖合同》已连同关于房屋的《重庆市商品房买卖合同》于2020年1月15日一并解除，此时车位逾期交付尚不足约定的60日期限，且程克勤并未就车位的买卖合同解除对远香公司进行通知。因此，本案情形不适用《重庆市商品房买卖合同》第九条关于按已付房价款百分之十支付违约金的约定，对程克勤要求远香公司支付违约金9862.6元的诉讼请求，本院不予支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。关于车位的合同解除后，远香公司应退还程克勤支付的购房款92 301元，故对程克勤要求退还购房款92 301元的诉讼请求本院予以支持。同时远香公司还应赔偿程克勤购房款的资金占用损失，即以92 301元为基数，从付款次日即2020年1月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清之日止。程克勤自愿主张从2020年2月19日起计算逾期支付利息（即资金占用损失），系对权利的处分，本院予以支持。   程克勤向远香公司支付的维修基金2887.2元、契税2517.3元、印花税46.15元中的23.07元，远香公司已代程克勤向相关收取部门缴纳，因《重庆市商品房买卖合同》已解除，程克勤应向相关收取部门申请退还，故对于程克勤要求远香公司赔偿维修基金2887.2元、契税2517.3元、印花税23.07元及相应利息的诉讼请求，本院不予支持；对剩余契税251.73元、剩余印花税23.08元、测绘费73.8元、转移登记费550元，远香公司未举证证明已向相关部门缴纳，其应退还给程克勤，并承担从付款次日（2019年1月21日）起至实际退还之日止的资金占用损失。程克勤自愿主张从2020年2月19日起计算逾期支付利息（即资金占用损失），系对权利的处分，本院予以确认，故对于程克勤要求远香公司向其退还剩余契税251.73元、剩余印花税23.08元、测绘费73.8元、转移登记费550元及支付以上述款项合计898.61元为基数，从2020年2月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清之日止的逾期支付利息（即资金占用损失）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：   一、被告重庆远香房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告程克勤购房款92 301元；   二、被告重庆远香房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告程克勤购房款的逾期支付利息（即资金占用损失）（以92 301元为基数，从2020年2月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至此款付清之日止）；   三、被告重庆远香房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告程克勤剩余契税251.73元、剩余印花税23.08元、测绘费73.8元、转移登记费550元；   四、被告重庆远香房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告程克勤剩余契税、剩余印花税、测绘费、转移登记费的逾期支付利息（即资金占用损失）（以898.61元为基数，从2020年2月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至此款付清之日止）；   五、驳回原告程克勤的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费2265.7元，减半收取1132.85元，由原告程克勤负担607.02元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担525.83元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员  陈吉彦            二○二一年三月二十六日      法官助理  易雁蛟   书 记 员  马 瑞         1