广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31029号原告：庄仁州，男，1985年1月25日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：朱建超，广东金桥百信律师事务所律师。被告：张团燕，女，1978年6月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：刘秀、杨**，均为广东坤展律师事务所律师。原告庄仁州诉被告张团燕房屋买卖合同纠纷纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱建超、被告的委托诉讼代理人杨**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年9月10日至2019年10月15日期间的房屋占有使用费370000元（酌情按照10000元/月的标准，共计37个月）；2、由被告承担本案受理费。事实和理由：2016年6月4日，原告与被告签订《存量房买卖合同》，约定原告向被告出售位于广州市海珠区滨江东路957号1602房，房产总金额4200000元，双方确认除楼款外，被告向原告一次性支付1120000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2016年8月1日付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购。2016年12月13日，原告与被告签订《存量房买卖合同补充协议（二）》，约定甲方确认在本协议签署前已经收取乙方购房款共计人民币294万，二、乙方确认甲方已于2016年9月10日将房屋交付给乙方使用等。由于涉案合同及补充协议无法继续履行，被告起诉原告要求解除合同，广州市海珠区人民法院作出（2018）粤0105民初6253号民事判决书，判决解除原被告就涉案房屋的房屋买卖合同关系，原告返还被告购房款2940000元，原告向被告支付违约金1596000元、装修补偿费200000元、律师费160000元，被告将房屋交还给原告。原告自2016年9月10日将涉案房屋交付给被告后，一直由被告占有使用，（2018）粤0105民初6253号民事判决书作出并生效后，被告仍继续占用涉案房屋。2019年10月15日被告以8192800元拍卖成交，取得涉案房屋所有权。原告认为，涉案房屋买卖合同关系被广州市海珠区人民法院判决解除，原告已经返还购房款并承担相应的违约责任，被告自2016年9月10日至2019年10月15日期间占用原告的房屋，应参照当时租金标准支付房屋占有使用费。被告辩称：不同意原告所有的诉讼请求，理由如下：一、2016年6月4日，原被告双方签订买卖合同后，原告系自愿主动将房屋交付被告使用，系被告处分自己权利的行为，而被告在签订房屋买卖合同后，也支付了一定的对价，故被告自2016年9月10日起，系合法占有使用案涉房屋。二、房屋交付前后，原被告之间从未约定过房屋使用费，原告主张房屋使用费缺乏合同基础。三、案涉房屋买卖合同解除时间为2018年12月12日，（2018）粤0105民初6253号民事判决书于2018年12月12日生效，故原被告之间的房屋买卖合同于2018年12月12日正式解除。按照判决书的判项，被告可在判决生效之日起十日内腾空房间，也即最迟在2018年12月22日腾空，十天为腾空的宽限期。四、被告无从交付案涉房屋，宽限期届满后，原告既未申请法院执行，也未联系被告如何交付案涉房屋，使得被告无从交付，被告出于为原告管理维护房屋的好意，帮助原告管理案涉房屋。五、原告对案涉房产房屋买卖合同的解除有重大过错，被告为竞拍回房屋，付出沉重代价，生活拮据，被告申请执行过程中，案涉房产被拍卖，被告因对房屋产生深厚感情参与竞拍，并于2019年10月15日以8192800元成功拍回，但相较于房屋买卖合同约定的532万，却多支付了2872800元，被告为此付出沉重的代价，债务重重，原告基于拍卖反而减轻了个人债务，现原告又以被告占有使用房屋为由，提起返还占有使用费的诉讼，此举进一步加剧了被告的债务承担，有违公平责任原则。六，被告将保留追究原告赔偿被告损失的权利，如原被告双方房屋买卖合同正常履行，被告将获得案涉房产的所有权，无需多支付2872800元。也即被告在原被告此前的房屋买卖合同纠纷中，被告实际损失为2872800元，而违约金仅为1596000元，违约金以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的对方可以请求赔偿损失。因此被告将保留追究原告赔偿损失的权利。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年6月4日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）及广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0014198），约定原告向被告出卖位于广州市海珠区滨江东路957号1602房，总金额4200000元；房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应当于2016年8月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付1120000元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2016年8月1日（不迟于递件当天）付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购；等。合同附件中，付款方式约定双方自行交割房款，部分定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款50000元，买方须在2016年6月6日前自行交付卖方；卖方应在收到定金后35日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后35日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1820000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方同意在收取定金后35日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）2280000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款（即申请贷款额）1820000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；等。2016年6月4日，被告向原告支付部分定金50000元，随后又支付剩余定金50000元。2016年7月17日，2016年8月5日和2016年8月8日，被告先后向原告支付购房款550000元、1730000元和560000元，共计2840000元。2016年8月25日，原、被告签订《补充协议》，主要约定：关于2016年6月4日签订存量房买卖合同滨江东路957号1602房的事宜，（合同编号：GHA0014198），业主庄仁州，客户张团燕，经双方友好协商下，重新签订补充协议：1、客户同意业主须在2016年10月10号前申请办理关于上述物业赎契之相关事宜；2、业主须于2016年9月1日前将上述物业交付客户使用；3、业主方须于2016年10月10日前配合买方办理上述物业相关的按揭事宜（其内容包括银行评估，签署银行的按揭合同，该物业的网签）；4、关于上述物业有2380000元在银行抵押，业主方聘请垫资公司将上述物业之抵押款项于2016年10月15日前还款于银行；5、关于上述物业业主方出资聘请垫资公司事宜，相关所有费用一律由业主方承担；……7、如交付使用后，当该物业尚未完成交易客户将上述物业出租时，业主必须配合客户前往中介方签署《租赁合同》，该物业的租赁所得收益归客户所有；8、客户于2016年8月25日知悉该物业在交易过程中被法院查封；9、业主在签署该协议后一个月内，2016年10月1日前处理该物业之查封，若不能在约定的时间内解封（业主方视为毁约，毁约责任详见存量房买卖合同；10、该物业至最终交易过户时间为2016年10月31日前完成，若因业主方导致未能完成过户手续，视为业主方毁约，毁约责任详见存量房买卖合同；11、若该物业交易因业主方原因未能完成交易，需赔偿客户因房屋装修及搬迁所产生的经济损失，不超于10万元整；等。2016年9月10日，原告将涉案房屋交付给被告。2016年12月13日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）就广州市海珠区滨江东路957号1602房存量房买卖合同签订《存量房买卖合同补充协议（二）》，约定：一、甲方确认在本协议签署前已经收取乙方购房款共计294万。二、乙方确认甲方已于2016年9月10日将房屋交付给乙方使用。三、产权转移登记，甲方应当于2017年1月16日前将该房地产过户给乙方，甲方应在过户前按照原合同约定的方式完成抵押涂销，并确保不存在导致该房地产无法过户的权利瑕疵和法律纠纷。四、剩余房款238万由乙方按照原合同约定的方式支付。四、违约责任：1、双方同意互不追究本协议签署前的违约责任；2、甲方未能在本协议约定的期限内完成过户手续，乙方可以解除合同并要求甲方承担以下违约责任（不可抗力除外）：（1）按该房地产交易总价532万元30%的标准支付违约金给乙方，并退回已支付的全部款项；（2）支付乙方装修补偿费20万元。五、争议解决：违约方需承担守约方实现权利而支出的合理费用（包括但不仅限于律师费、调查费、差旅费等）。六、因本协议导致原合同项下甲乙双方权利义务及违约责任发生变更的，以本协议为准，其他条款以原合同及2016年8月25日签订的补充协议为准；等。此后，原被告因上述房屋买卖产生争议，被告向本院提起诉讼，原告并提起反诉，经审理，本院于2018年9月5日作出（2018）粤0105民初6253号民事判决，在该判决中，本院认定“因被告未按时偿还借款，导致涉案房屋未能依约涂销抵押。且现涉案房屋被多个法院查封，甚至为生效裁判文书所指定的执行标的物，故原告购买涉案房屋的目的已不能实现”，并据此判令：一、解除张团燕与庄仁州之间就广州市海珠区滨江东路957号1602房的房屋买卖合同关系；二、庄仁州在本判决生效之日起10日内返还房款2940000元给张团燕；三、庄仁州在本判决生效之日起10日内支付违约金1596000元、装修补偿费200000元和律师费160000元给张团燕；四、张团燕在判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区滨江东路957号1602房，并将该房屋交还给庄仁州；张团燕搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；五、驳回张团燕的其他诉讼请求；六、驳回庄仁州的其他反诉请求。一审判决后，张团燕提起上诉，二审审理过程中，张团燕申请撤回上诉，广州市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）粤01民终21115号民事裁定书，裁定：准许张团燕撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该二审裁定已于2018年12月11日发生法律效力。一审判决生效后，被告张团燕向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0105执658号，执行过程中，本院依法查封并拍卖庄仁州名下位于广州市海珠区滨江东路957号1602房，涉案房屋于2019年10月15日拍卖成交，由被告张团燕竞买购得，案涉房屋现登记在被告张团燕名下。另，原告庄仁州未向法院申请强制执行。诉讼过程中，原告表示：（2018）粤0105民初6253号民事判决原告向被告返还款项，被告向原告交还房屋，因为原告欠很多债务无力支付，所以被告也不同意将房屋返还给原告。由于被告申请了强制执行，原告认为房屋要被法院拍卖掉，房屋也要交付给其他人，所以觉得没必要再申请执行。被告表示：原告没有申请强制执行，而被告又联系不上原告，不知道怎么交付，原告也没有向被告催过交付房屋。被告本人购买房屋是为了居住，后面也想着竞拍回来，所以还居住在那里。本院认为，原告诉请主张的房屋占用费分两个时间段：一是房屋交付之日即2016年9月10日至（2018）粤0105民初6253号民事判决发生法律效力之日起10日内即2018年12月21日；二是生效判决确定的履行义务期限届满即2018年12月22日至2019年10月15日（房屋拍卖成交之日）。对此，本院认为：一、生效的（2018）粤0105民初6253号民事判决书已认定因原告庄仁州根本违约导致被告合同目的无法实现，并据此判令解除双方之间的房屋买卖合同关系、庄仁州承担违约责任，而本案中原告诉请主张的2016年9月10日至2018年12月21日的房屋占用费，实际是对合同已履行部分如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告在合同解除前占有使用涉案房屋系基于合同约定享有的合法权利，其既不存在违约，也不构成侵权。合同解除后，被告虽负有返还房屋的义务，但其作为守约方对合同解除并无过错，不应对其在合同解除前合法利用房屋的行为承担法律责任。再者，即便涉案房屋在合同解除前的占有利益属于原告的损失，但涉案合同解除系因原告违约所致，理应由违约方即原告自行承担，故原告要求被告支付2016年9月10日至2018年12月21日的房屋占用费没有合同及法律依据，本院不予支持。二、原告在本案中主张的2018年12月22日至2019年10月15日的房屋占用费实际是被告未按本院（2018）粤0105民初6253号民事判决履行义务所产生的迟延履行金，该纠纷应通过执行程序解决，故对该项诉请本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：驳回原告庄仁州的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3425元，由原告庄仁州负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年三月二十三日书记员  颜姣吴晓菁