广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初11740号 原告：广州明胜建筑有限公司，住所地广州番禺区化龙镇西坑街一巷7号116。 法定代表人：黄明，职务总经理。 委托诉讼代理人：林衡，广东瀛真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨瑞林，广东瀛真律师事务所律师。 被告：广州市乐昱物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道东侧南基巷口华苑商业广场自编A107。 法定代表人：邹焕杰，职务执行董事。 委托诉讼代理人：李伊，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王怡青，北京大成（广州）律师事务所律师。 第三人：积木空间科技（广州）有限公司，住所地广州市荔湾区信义路24号4幢自编323-B27。 法定代表人：殷俊锋。 原告广州明胜建筑有限公司与被告广州市乐昱物业管理有限公司，第三人积木空间科技（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林衡、杨瑞林，被告的委托诉讼代理人李伊、王怡青，第三人的法定代表人殷俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还保证金50万元及利息（以50万元为基数，按年利率百分之六的标准，从起诉之日起计至被告返还50万元之日止）。事实和理由：原告与第三人于2019年7月份达成合作意向，双方一致同意向被告承租位于沙涌××区综合仓库，并将在该场地上合作打造市级孵化器、众创空间、科创基地等体量的项目。后双方与被告协商租赁场地事宜，为表示诚意，原告代表双方向被告支付保证金50万元，之后三方一直就租赁合同的草拟、修改一事进行磋商。2019年12月2日，被告单方向原告、第三人发出《关于三元里北站沙滩南自编1号仓库的中标通知函》，告知原告和第三人于2019年12月13日前联系被告商议租赁合同内容并签署合同。否则，则视为放弃本次租赁，50万元不予退还。收到函件后，三方一直就场地面积、租赁合同条款、被告出租场地的权属证明进行沟通，直至2019年12月13日及之后时间三方还一直进行沟通。2020年1月2日，被告又单方向原告、第三人《告知函》，称其为合同签订和履行进行了清场准备，但原告、第三人不履行相关承诺，导致租赁项目现实际已经被迫废止，没收原告缴纳的50万元。被告的该函件内容与事实不符，三方一直在协商签订租赁合同事实，原告、第三人从未放弃签订租赁合同，被告发该函件完全是出于制造原告、第三人违约，侵占原告50万元的目的。基于上述事实，被告的该函件表明其已不再与被告、第三人签订租赁合同，被告的行为构成违约，损害了原告的合法权益，其依法应向原告返还保证金50万元。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告辩称：不同意原告提出的全部诉讼请求，恳请贵院依法查明案件事实，驳回原告提出的全部诉请，主要事实与理由如下：一、被告与原告、第三人早在2019年7月已就案涉仓库租赁事宜达成合意，原告于2019年8月9日向被告交付的保证金50万元应当认定为立约定金，当事人均应按照约定履行自己的义务。2019年7月18日，被告向第三人发出《关于商请明确沙涌××区综合仓库租赁相关事项的函》，提出由第三人租赁沙涌××区建筑面积4800平方的综合仓库，并就租期、租金、保证金、免租期、装修保证金、押金及签订租赁合同事宜与第三人商议。其后，原告、第三人于2019年7月31日共同向被告发送《回复函》，同意被告关于沙涌××区综合仓库租赁相关事项函内的条款，由原告于2019年8月1日向被告缴纳保证金50万元，由原告、第三人共同成立新的公司与被告签订正式合同。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中,被告《关于商请明确沙涌××区综合仓库租赁相关事项的函》及原告、第三人的《回复函》可证明三方已就租赁涉案仓库的租期、租金、保证金、免租期、装修保证金、押金及签订租赁合同事宜达成合意，而《关于商请明确沙涌××区综合仓库租赁相关事项的函》第三条明确约定若承租方无故放弃租赁，导致沙涌××区租赁项目废除终止的，保证金不予退还。因此，原告于2019年8月9日向被告交付的保证金50万元应当认定为立约定金，目的是为保证正式租赁合同的签订，该合同是三方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行自己的义务。二、原告、第三人在合理期限内及催告后迟迟未签订正式租赁合同，导致涉案租赁项目实际被迫废止，被告有权依照约定没收已缴纳的50万元保证金。原告缴纳保证金50万元后，被告在2019年9月至11月期间分别终止了与其他承租人签订的《场地物业使用协议书》，为涉案租赁项目的合同签订及履行进行清场准备，同时持续与第三人负责人就租赁合同的签订进行沟通。然而，由于原告、第三人内部资金存在问题，在三方就租赁涉案仓库达成合意后长达四个月的时间内，原告、第三人仍迟迟未与被告签订正式租赁合同。为避免损失进一步扩大，被告于2019年12月2日向原告、第三人发出《关于三元里北站沙涌南自编1号仓库的中标通知函》，催告原告、第三人应于2019年12月13日前联系被告商议租赁合同内容并签署合同，未在上述日期前签署合同则视作放弃，原告所缴纳的50万元保证金不予退还。然而，原告、第三人在收到通知后仍不予理睬，导致涉案租赁项目实际被迫废止，而涉案仓库白白空置半年之久也造成被告严重的经济损失，因此被告不得不于2020年1月2日向原告、第三人发出《告知函》，按照三方约定没收原告缴纳的50万元保证金。三、涉案租赁合同迟迟未能签订的原因系原告、第三人内部资金问题迟迟未得到解决，被告有权依据定金罚则及三方约定没收已缴纳的50万元保证金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金：收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，原告所述三方一直在协商签订租赁合同及原告、第三人从未放弃签订租赁合同与事实不符，关于涉案租赁合同的租期、租金、保证金、免租期、装修保证金、押金等主要条款三方早于2019年7月即达成合意，2019年11月三方也就正式签订的《场地使用协议书》条款基本达成一致，涉案租赁合同迟迟未能签订的原因系原告、第三人内部资金问题迟迟未得到解决。因此，本案中原告、第三人因单方原因在合理期限内及催告后仍迟迟未签订正式租赁合同的行为已表明其拒绝签订正式租赁合同，被告有权依据定金罚则及三方约定没收已缴纳的50万元保证金。综上所述，原告缴纳的保证金50万元应当认定为立约定金，原告、第三人拒绝签订正式租赁合同，被告有权依据定金罚则及三方约定没收已缴纳的50万元保证金。因此，为维护自身合法权益，被告特恳请贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉请。 第三人述称：我方没有参与其中，本案与我方无关，我方不发表意见。 经审理查明：2019年7月18日，被告向第三人送达《关于商请明确沙涌××区综合仓库租赁相关事项的函》，其中内容为：现请贵公司明确以下事项，于2019年7月25日前函复我司:一、关于租金标准问题：是否同意租赁沙涌××区建筑面积4800平方综合仓库，租期为10年，租金为40元/每平方，每两年递增一次，从第三年开始递增，递增幅度为10%。二、关于免租期计算问题，是否同意免租期为三个月，从签订合同之日起计算。三、关于保证金问题，是否同意在确定租赁方前缴纳保证金人民币50万元整，如同意缴纳，请在2019年8月1日前缴纳，我司将在确定租赁方不为贵公司后15天内无息退还，在相同租赁条件下，我司将优先确定贵公司为最终租赁方；如确定租赁方为贵公司后，贵公司又无故放弃租赁，导致沙涌××区租赁项目废除终止的，保证金不予退还。四、是否同意免租期内缴纳200万装修保证金，2个月押金;装修保证金不退还，在装修期满后及起租期计算后，作扣减租金使用。五、是否同意与我司（广州市乐昱物业管理有限公司）签订租赁合作合同。请贵司按要求在规定时间内，以书面形式，盖好公司公章，逾期未函复视作放弃本次租赁，等。 2019年7月31日，原告、第三人向被告送达《回复函》，其中内容为：一、同意“广州市乐昱物业管理有限公司”关于沙涌××区综合仓库租赁相关事项函内的条款。二、由“广州明盛建筑有限公司”于2019年8月1号向“广州市乐昱物业管理有限公司，缴纳保证金50万元整。三、策划方案审核通过后，“广州市乐昱物业管理有限公司”需于签订正式合同前出示场地租赁合同。四、由“广州明盛建筑有限公司”和“积木空间科技（广州）有限公司共同成立新的公司”与“广州市乐昱物业管理有限公司”签订正式合同，等。 2019年8月9日，原告支付500000元保证金给被告。 2019年12月2日，被告向原告、第三人送达《关于三元里北站沙涌南自编1号仓库的中标通知函》，其中内容为：关于广州市宝生园股份有限公司三元里仓库招租项目的评分工作己经结束，评分领导小组经评审确定贵公司为中标人选。现请贵公司明确以下事项：1、请于2019年12月13日前联系我司商议租赁合同内容并签署合同。2、关于保证金问题：若未在上述日期前签署合同，则视作放弃本次租赁，贵司所缴纳的50万（人民币伍拾万元）保证金不予退还，等。 2020年1月2日，被告向原告、第三人送达《告知函》，其中内容为：关于租赁沙涌××区综合仓库项目事宜，此前贵司已与我司达成了一致，我司亦为合同签订和履行进行了清场准备。但贵司无故至今不履行相关承诺，在我司于2019年12月2日函促后仍不予理睬，导致租赁项目现实际已经被迫废止。贵司的不诚信行为给我司造成了巨大经济和商誉损失，现我司再次重申，将按照双方约定没收贵司缴纳的50万元保证金，并保留进一步追究的权利，等。 本案诉讼过程中，原告陈述：双方无法签订租赁合同的原因是：1、在双方协商过程中，被告无法提供其作为出租方所应享有的权属证明，即房产证，该房产证被告至今未能提交。2、从被告提交的微信聊天记录中可看出双方存在租赁实际面积的异议，被告认为是4800平方米，但原告实地查看差额有约1000平方米。3、双方一直在对合同条款进行协商，双方并没有达成合意，合同的租赁条款没有签署，所以没有最终确定。 被告为证明收取了原告的50万元保证金后，其在2019年9月至11月期间分别终止了与其他承租人签订的《场地物业使用协议书》，为涉案租赁项目的合同签订及履行进行清场准备提供了《2019年8月15日交回物业场地通知签收表》，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，签收表时间是2019年8月15日，而被告提交的微信聊天记录显示直到2019年12月11日还没有清场，因此两证据有矛盾。 被告为证明2019年11月三方就正式签订的《场地使用协议书》条款基本达成一致，涉案租赁合同迟迟未能签订的原因是原告、第三人内部资金问题迟迟未解决造成提供了1、被告的法定代表人邹焕杰与第三人的法定代表人殷俊锋的微信聊天记录，其中内容为：2019年11月25日，邹焕杰：早晨，昨天你地核准后，有什么想法了吗？殷俊锋：比多个上午时间我。邹焕杰：好的。大佬，点样啊？你地计掂数未？殷俊锋：再等一等。今日一定有结果的。仲同投资人系度计紧数。距地始终系班粗人。好多野之前太大大咧咧。我地同距地已经磨左三日。邹焕杰：好吧。殷俊锋：虽然我地晤系出资，但系到呢个份上，都动用到太多关系，我都晤衰得。邹焕杰：今晚答复我吧，明天会出函给你地。有结果未啊？听日如果出正式的函，就公对公了。殷俊锋：可以无问题价了，真系估唔到搞咁耐，人都颠。晤方便截D聊天记录比你睇，听日中午过来稳你。邹焕杰：OK。殷俊锋：主要系距地其中两个对个面积有异议。本来距地讲好晤参与营运，花左好多时间解释比距地听。邹焕杰：唉，搞着我。殷俊锋：好事多磨。邹焕杰：听日你带埋合同过来还是怎么样？殷俊锋：合同。邹焕杰：好的，甘我听日就直接返仓库等你。2019年12月11日，殷俊锋：江生果边甩底都系我地意料之外既事。这个合作方式都系其中一个想法，我地都同紧果边投资人倾紧。其实设计方案，租赁方案，关系网我地都已经做晒，就系临门一脚。邹焕杰：所以你地尽快落实吧，不然所有合作都终止了。我地仲要提前几个月清场，我的责任好大，追究起身我就麻烦了。2、《场地租赁协议书》。原告对该证据1的真实性、合法性无异议，关联性不确认，不能证明被告想要证明的事实，双方无法订立合同的主要原因是对面积有差异，直到2019年12月11日被告还没有清场，在核对证据原件时，被告不让原告继续观看后续记录，事实上该后续记录有双方就租赁条件、租赁面积、权属情况进行继续协商和核查过程。对证据2的真实性无异议，该证据由被告律师提交的稿件，在2019年12月11日交由原告代理律师进行修改，该证据无法证明被告想证明的内容，相反证明了三方进行了协商，租赁合意还没有达成。 被告为证明其有权对外出租涉案房屋提供了1、2020年5月12日，广州市宝生园股份有限公司（以下简称宝生园公司）出具的《证明》，其中内容为：位于广州市越秀区沙涌南北站路的宝生园厂房为我司所有，我司已与广州市乐民物业管理有限公司签订《场地使用协议书》，约定2015年3月01日起由广州市乐民物业管理有限公司租赁、管理、使用该厂房，按照《场地使用协议书》约定，广州市乐民物业管理有限公司有权自行或授权其他企业、个人将该厂房转租给他人经营、使用，相关管理工作由广州市乐民物业管理有限公司全权负责，等。2、2020年5月29日，广州市乐民物业管理有限公司（以下简称乐民公司）出具的《证明》，其中内容为：位于广州市越秀区沙涌南北站路的宝生园厂房为广州市宝生园股份有限公司所有，2015年3月1日广州市宝生园股份有限公司与我司签订《场地使用协议书》后，我司授权广州市乐昱物业管理有限公司及其法定代表人邹焕杰将该厂房转租给他人经营、使用，相关管理工作由广州市乐昱物业管理有限公司全权负责，等。原告对于上述2份《证明》的真实性无异议，但该主体不是被告而是乐民公司，该司出具的证明内容无法证明被告所要证明的内容，相反该证明显示物业涉及三层的租赁关系以及转租关系，由宝生园公司租给乐民公司，乐民公司授权被告，此前我方都没有看到相应的材料。且《证明》是2020年5月29日才出具。 被告向本院申请开具调查令查询涉案房屋的产权登记情况，本院开具后，被告未能提供涉案房屋的产权登记情况。 被告申请对广州市越秀区的广州宝生园蜂产品厂区用地范围内的地面及以上建筑物进行现场测绘，本院经摇珠确定由广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行测绘，该公司于2020年9月28日作出南粤房测字第[2020]053号《广州市越秀区沙涌南北站路宝生园厂区用地现状测绘报告》，其中内容为：3.2建筑物现状测绘。3.2.2测绘成果。地块总占地面积为5247.5214平方米，房屋面积测绘：建筑物共计23栋，基底面积为3036.3399平方米，建筑面积为4016.2088平方米。原告对该测绘报告的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据证明讼争场地广州宝生园蜂产品厂区建筑面积仅有4016.2088平方米，不是被告主张的4800平方米，被告主张讼争场地有4800平方米不是事实。被告对该测绘报告的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述测绘报告的测绘结果，涉案厂区总占地面积为5247.5214平方米，建筑基地面积为3036.4130平方米，建筑面积为4016.2819平方米，包含停车位、通道、楼梯等可使用区域在内的面积为2211.1084平方米。因此，涉案厂区实际可使用面积已超出双方所约定面积。对此，可从以下四个方面予以证实：首先，案涉厂区为整体出租，四周有围墙封闭，有专用入口及出口，除各建筑物外，停车位、通道、楼梯等可使用区域均一并移交承租人使用，该部分区域不仅仅能够给承租人创造商业价值，更是厂区不可或缺的一部分，倘若不一并纳入租赁范围，承租人根本无法进入厂区使用各建筑物。类似封闭厂区的整体出租，行业中几乎无一例外都是将厂区整体面积作为租赁面积。其次，我方所提交《场地租赁协议书》（双方就条款已协商一致但最终未签订）当中明确约定“建筑面积（使用面积）4800平方米”，之所说特别注明“使用面积”，目的就是再次明确租赁面积是指包含停车位、通道、楼梯等可使用区域在内的整个封闭厂区之总面积，避免日后争议。再次，原告、第三人承租案涉厂区的目的在于对旧厂房进行整体改造，通过加建整改后增大可租赁面积。第三人就案涉厂区租赁项目所制作的《宝生园仓库规划方案》当中关于“项目面积”的表述为“整改前占地面积±5300平方米，其中公共面积2150平方米，整改后可租赁面积6888平方米”，该面积与测绘结果基本一致。由此可见，原告、第三人早已明确知晓涉案厂区的面积及其他方面现状。最后，在三方就租赁涉案厂区达成合意后长达四个月的时间里，原告、第三人从未以任何形式对案涉厂区的面积提出过异议，案涉租赁合同迟迟未能签订的原因并非是双方对案涉厂区面积存在争议，而是原告、第三人内部资金问题迟迟未得到解决。为了达到规避定金罚则适用的不当目的，原告、第三人在起诉后刻意将被告在《关于商请明确沙涌××区综合仓库租赁相关事项的函》当中关于“建筑面积”的表述曲解为“建筑物面积”，进而提出所谓面积异议，显然有违诚信履约原则。 本院认为：本案的争议焦点为原告、第三人与被告没有成功签订《场地租赁协议书》的责任问题。被告于2019年7月18日送达给第三人的《关于商请明确沙涌××区综合仓库租赁相关事项的函》为要约，原告、第三人于2019年7月31日向被告送达的《回复函》为承诺，原告、第三人与被告就签订租赁合同已达成一致意见。在上述《关于商请明确沙涌××区综合仓库租赁相关事项的函》中，被告承诺出租的涉案房屋建筑面积为4800平方米，而现经测量涉案房屋的建筑面积仅为4016.2819平方米，比被告承诺出租的涉案房屋建筑面积少了783.7181平方米。另原告、第三人作为承租人要求作为出租人的被告提供其有权出租涉案房屋的证明合法合理，但现被告至今仍未能提供涉案房屋的产权证明，证明其享有出租涉案房屋的权利，即使诉讼过程中被告提供了宝生园公司、乐民公司出具的《证明》，但也不能证明宝生园公司为涉案房屋的产权人，就算宝生园公司为涉案房屋的产权人，但上述两份证明都是在2020年5月份才出具。综上分析，是被告的原因造成双方没有成功签订《场地租赁协议书》，故原告要求被告退回已付的保证金及从起诉之日起计付利息合法有理，但原告要求利息按年利率的百分之六的标准计算于法无据，本院不予支持。根据公平合理原则，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。 至于被告认为被告的法定代表人邹焕杰与第三人的法定代表人殷俊锋的微信聊天记录可证明涉案租赁合同迟迟未能签订的原因是原告、第三人内部资金问题而造成，但该微信聊天记录并不能证明被告的说法，本院对此不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告广州市乐昱物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州明胜建筑有限公司返还保证金500000元及利息（以500000元为本金，从2020年3月17日至被告广州市乐昱物业管理有限公司返还保证金500000元之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告广州明胜建筑有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8800元，测绘费20000元，由被告广州市乐昱物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡永辉 人民陪审员  罗晓芬 人民陪审员  朱铭沛 二〇二一年三月二十三日 书 记 员  徐珮仪