苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初8605号 原告：苏州瑞嘉商业发展有限公司，住所地苏州市南环东路788号南环汇邻广场3号楼。 法定代表人：毕春燕，执行董事。 委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈若滢，江苏新高的(苏州)律师事务所律师。 被告：蒋艳艳，女，1987年4月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告苏州瑞嘉商业发展有限公司（以下简称瑞嘉公司）与被告蒋艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞嘉公司的委托诉讼代理人徐旬、陈若滢和被告蒋艳艳到庭参加诉讼。审理中，因瑞嘉公司申请，本院通知苏州羽衣美服饰有限公司（以下简称羽衣美公司）作为共同被告参加诉讼，后瑞嘉公司撤回对该公司的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告瑞嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除；2.判令被告支付租赁费用64526.22元；3.判令被告支付逾期支付租赁费用的违约金10823.21元（以63273.60元为基数，自2019年11月16日起按日利率万分之五计至实际支付之日止，暂计至2020年10月19日为10724.88元；以1252.62元为基数，自2020年5月16日起按日利率万分之五计至实际支付之日止，暂计至2020年10月19日为98.33元）；4.判令被告支付房屋占有使用费113174.04元（以日租赁费用的1.3倍814.2元为基数，自2020年6月3日起计至实际返还房屋之日止，暂计至2020年10月19日为113174.04元）；5.判令被告向原告腾空并返还案涉房屋；6.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告瑞嘉公司撤回第5项诉讼请求，将第4项诉讼请求变更为：判令被告支付房屋占有使用费198665.23元（计算至2021年2月2日）。事实和理由：2018年4月，原告与案外人袁媛签订《房屋租赁合同》。后原告与袁媛、被告签订《租赁合同主体变更协议》，租赁主体由袁媛变更为被告。根据上述协议约定，被告承租原告位于苏州市××区××南路××广场××楼××层××、××室的房屋，租赁期限自2018年4月1日起至2021年5月31日止。根据合同5.3条约定，被告应于2019年11月15日前付清2019年12月1日至2020年5月31日期间的租赁费用103910.4元。经原告委托律师发函催告，被告仍欠63273.6元未支付。根据合同13.2条约定，被告逾期不支付租赁费用超过30日的，原告有权立即解除合同，被告无权要求退还已付保证金及其他费用，被告应向原告支付租赁费用总金额20%的违约金；若违约金不足以抵扣原告损失的，被告还应当赔偿差额部分。原告于2020年6月1日委托律师发函通知被告解除《房屋租赁合同》，律师函于2020年6月3日送达被告，租赁合同已于2020年6月3日解除。租赁合同5.5条约定，逾期支付租赁费用的，每逾期一日，被告应按欠缴总额的万分之五向原告支付滞纳金(实为逾期支付租赁费用的违约金)。租赁合同第11.1条约定，合同期满或因任何原因终止的，被告应将房屋恢复原状后交还给原告，未经原告书面同意逾期占用房屋的，被告应按每日租赁费用（日租赁费用=当年度租赁费用/365）的2倍支付逾期占用使用费和逾期占用期间发生的一切费用。合同于2020年6月3日解除，被告在诉前未向原告返还房屋，原告有权要求其支付自2020年6月3日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（原告自愿按每日租赁费用的1.3倍计算）。 被告蒋艳艳辩称，1.租赁合同虽由被告个人签署，但被告后来向原告提出将承租人变更为羽衣美公司，商场回复因被告系公司法定代表人无需变更，可以直接开具羽衣美公司抬头的租金发票。后续租赁合同实际由羽衣美公司履行，被告系履行法定代表人的职务行为。2.双方合同已经于2020年2月26日解除。因疫情严重，商场在2020年2月整体关闭，恢复开放后，商场不同意按照“苏惠十条”政策对被告减免租金，单方面采取断电措施不允许被告开门营业，双方租赁合同无法继续履行。3.2020年4月8日，被告想把租赁房屋内货品退去厂家，即联系原告工作人员要求其通电开门，原告工作人员称，根据“苏惠十条”免除2、3两个月租金后，要求补齐10天租金6000元，在不欠租的情况下方能开门拿货。被告无奈交了4月份10天的租金6000元后，原告给予通电，被告开门撤货，已不欠任何租金。原告要求继续支付租金没有事实依据。4.在合同前期履行过程中，由于经营困难，被告向原告申请将租金支付方式改为按月支付，原告商场主管表示同意，且被告已经数月按照月付方式支付，故不存在被告主张的逾期支付租金违约金。5.房屋在2020年2月底即被原告强制断电关门收回，原告可以另行出租，占有使用费不存在。同时原告也应当按照法律规定采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 1.2018年3月14日，瑞嘉公司（甲方）与案外人袁媛（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将苏州市××区××南路××广场××楼××层××、××室房屋（套内建筑面积157.44平方米）出租给乙方作为服饰零售的经营场所，租赁期限自2018年4月1日起至2021年5月31日止，其中2018年4月1日至5月31日为装修期；租赁费用包括租金及综合管理费，自装修期届满后的次日起计算；租赁期内前两年的租金为70元/月/平方米，第三年为81元/月/平方米，综合管理费为40/月/平方米，租赁费用每半年支付一次，2018年3月20日前、11月15日前、2019年5月15日前、11月15日前各支付103910.4元，2020年5月15日前、12月15日前各支付114301.4元，乙方另支付保证金18000元。合同5.5条约定，逾期支付租赁费用的，每逾期1日，乙方需按逾期支付欠缴总额的万分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；累计逾期达15日以上，甲方有权实施断电、停水等必要措施直至乙方履行义务，因断电、停水造成乙方经济损失由乙方自行承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租赁费用及其它费用的权利；累计逾期达30日的，甲方有权单方解除合同，但乙方具有本合同约定的逾期支付的免责事由除外。5.6条约定，若合同期满或提前终止，则乙方应立即返还该房屋并于合同期满或终止之日起七日内向甲方付清尚未支付的全部费用。11.1条约定在合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将该房屋恢复原状后交还给甲方。未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用），乙方应按每日租赁费用（日租赁费用=当年度租赁费用总额/365）的2倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用；乙方逾期7日未处理且未向甲方交付逾期使用费视为乙方自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方保证金中扣除上述费用。13.2条约定了甲方可行使合同解除权的情形，甲方因此解除合同的，乙方无权要求甲方退还保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付合同租赁期限内租赁费用总金额20%的违约金；若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分，这些情形中包括了乙方逾期不支付租赁费用累计超过30日的情形。13.4条约定，除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得任意变更、解除或终止本合同，否则违约方应向对方支付本合同租赁期限内租赁费用总金额20%的违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应补足。合同签订后，袁媛按约向瑞嘉公司支付了首期租金及保证金18000元。上述合同签订后数日，瑞嘉公司（甲方）、袁媛（乙方）、蒋艳艳（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，确定的内容为：自2018年4月2日起，乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让于丙方，丙方同意全部接受前述权利义务，即租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，甲方表示同意；乙方根据租赁合同已支付于甲方的所有费用，视为丙方向甲方支付的费用；丙方起租日起为2018年4月1日。 2.租赁标的房屋原由瑞嘉公司出租给其他商户用于服装销售经营，包含基本装修及货架等设施。蒋艳艳接收房屋后，按照经营需要对房屋进行了装修后投入使用，用于服装经营，店招为“布衣届”。2018年4月25日，蒋艳艳以租赁房屋为住所地个人独资成立羽衣美公司并担任法定代表人（2019年新增其他股东，2021年3月8日法定代表人变更为蒋可仁）。租赁合同履行过程中，蒋艳艳以羽衣美公司的名义向瑞嘉公司支付租金，瑞嘉公司向其开具抬头为羽衣美公司的租金发票。蒋艳艳按期履行了合同第一租赁年度的租赁费用支付义务，自第二租赁年度起，其未能完全按照合同约定的支付周期支付，其以按季、按月支付的方式支付了截至2020年1月31日的租金。蒋艳艳与瑞嘉公司人员的微信聊天记录显示，瑞嘉公司在2019年9月30日、10月31日、2020年1月2日分别就下一月度的租金进行催交。 3.2020年1月23日前，汇邻广场及蒋艳艳的店铺正常经营，之后因春节假期，店铺停止营业。假期期间，新冠××疫情在全国爆发，基于疫情防控原因，汇邻广场在春节假期结束后整体关闭，直至2020年2月26日恢复开放。恢复开放后，蒋艳艳未继续营业，店铺处于关闭状态。2020年2月27日，汇邻广场工作人员通过微信通知蒋艳艳交纳3月份房租17318.4元，蒋艳艳未予交纳。次日，店铺内导购人员告知蒋艳艳，因未交3月份租金，其开门营业受到瑞嘉公司工作人员阻拦并表示不交租要进行拉电处理。之后，蒋艳艳未再开店营业。2020年4月8日，蒋艳艳需要进入店铺中撤走服装商品以向厂家退货，但因店铺停电电动卷帘门无法打开，遂与瑞嘉公司工作人员沟通，后应瑞嘉公司要求支付6000元租赁费用后，瑞嘉公司恢复供电，蒋艳艳将室内的商品全部撤走，遗留货架等物在店铺内后关门离开。之后，未再继续经营。审理中，双方确认店铺内电费按预充值模式计量，瑞嘉公司表示未对店铺拉电，停电原因系预充值电费使用完毕，蒋艳艳则表示电费应还有余额，拉电系瑞嘉公司在2020年2月底阻止其经营所采取的措施。 4.2020年5月29日，瑞嘉公司委托律师向蒋艳艳发出律师函，要求对方于2020年6月1日前付清拖欠的租赁费用63273.6元，否则将追究违约责任。蒋艳艳签收后未按要求支付租金。2020年6月2日，瑞嘉公司再次委托律师发出解除通知函，通知对方解除租赁合同，并要求对方腾让房屋、支付欠租、结清各项费用。该函件于次日送达蒋艳艳。之后，双方未办理租赁房屋的交接手续，也未进行租金等费用的结算，租赁商铺保持原状，长期处于关闭状态。微信聊天记录显示，2020年7月30日，蒋艳艳向瑞嘉公司工作人员提出“二楼退租好了以后，跟我说一下，我过去签一下”，工作人员回复“等公司意见后回复你”；2020年8月24日，蒋艳艳问“二楼帮我弄一下退租那个签字吗？时间太久是不是不好啊”，工作人员回复“已经这么久了，要走法律流程”，“只能等法律判决”。瑞嘉公司在审理中解释，当时双方所谈的“退租”事宜系指在蒋艳艳不再支付租金基础上的退租，故公司不能同意。 5.本案审理中，蒋艳艳明确表示店铺已经腾清，除保留了店铺交付时及存在的货架等设施外，没有其他遗留物品。在此情况下，瑞嘉公司在2021年2月2日自行收回了租赁标的房屋。瑞嘉公司表示，因其已在本案中主张了逾期支付租赁费用的违约金及房屋占有使用费，故不再主张没收蒋艳艳的保证金，并同意保证金在本案中一并处理，可用以抵扣蒋艳艳的应付款项。 6.2020年2月2日，苏州市人民政府发布苏府[2020]15号文件《苏州市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业共度难关的十条政策意见》（简称“苏惠十条”），支持对象为受到疫情影响，生产经营遇到困难的中小企业，支持措施中“（三）减轻企业负担”项下第7条为减免中小企业房租，对承租国有资产经营用房的中小企业，1个月房租免收，2个月房租减半。 本院认为，瑞嘉公司与袁媛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同双方与蒋艳艳签订《租赁合同主体变更协议》后，蒋艳艳代替袁媛成为租赁标的房屋的承租人，应当全面履行《房屋租赁合同》中约定的承租人的义务。租赁合同履行过程中，蒋艳艳投资设立羽衣美公司，并以羽衣美公司的名义支付租赁费用，要求开具羽衣美公司抬头的租金发票，与其对租赁房屋的经营使用有关，并不必然导致租赁合同主体的变更。合同具有相对性，瑞嘉公司与蒋艳艳系合同确定的相对方，瑞嘉公司仅向蒋艳艳个人提出主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。蒋艳艳抗辩称羽衣美公司系承租人的观点，本院不予采纳；至于蒋艳艳与羽衣美公司的结算问题，不在本案审理范围，本院不予理涉。 瑞嘉公司与蒋艳艳均确认租赁合同在期限尚未届满时已经解除，但对解除的时间、原因及相互之间的结算问题产生争议，现本院就主要争议问题分别确定如下： 1.关于合同的解除。根据双方合同约定，蒋艳艳应在疫情尚未发生的2019年11月15日付清2019年12月1日至2020年5月31日期间的租赁费用，而其在2020年春节前方逐月支付至2020年1月31日，即便适用“苏惠十条”中2020年2月免收租金、3-4月减半收取规定，其仍应当继续支付2020年3月、4月减半后的租金及2020年5月的租金。双方当事人对店铺在2020年2月28日后的断电原因各执一词，而合同约定逾期交纳租赁费用累计达15日以上，甲方有权实施断电等必要措施直至乙方履行义务，因而即便瑞嘉公司拉电行为属实，也系正常行使合同权利以督促蒋艳艳支付租赁费用，由此产生的店铺不能使用的损失应由蒋艳艳自行承担，不能就此认定双方租赁合同自该日期解除。2020年4月8日，蒋艳艳在支付6000元租赁费用后，瑞嘉公司恢复供电，蒋艳艳将店铺内的货物搬走，但双方并未办理房屋交接手续，并无证据表明双方就提前解除合同事宜达成一致意见。此时，蒋艳艳并不享有合同解除权，其在未承担合同约定的违约责任前提下，不能单方面主张合同已经解除。故2020年4月8日也不能认定为合同解除的日期。蒋艳艳未按期足额支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租赁费用，至2020年6月2日尚未支付2020年3至5月期间的租赁费用，逾期超过了30日，瑞嘉公司有权行使合同解除权，双方之间的租赁合同于解除通知到达蒋艳艳的2020年6月3日解除，关于瑞嘉公司要求确认合同于该日期解除的诉讼请求，本院予以支持。蒋艳艳关于合同在此日期前早已解除的抗辩意见，本院不予采纳。 2.关于租赁费用的结算。合同解除后，蒋艳艳应当向瑞嘉公司截至合同解除之日的租金。蒋艳艳在租赁房屋内设立羽衣美公司，并以公司名义支付租赁费用，适用“苏惠十条”政策后，2020年2月免收、3-4月减半，根据合同约定的租赁费用标准，2020年2至5月期间（相当于2个月）需支付的租赁费用金额为34636.8元，其已支付6000元，还需补足支付28636.8元；2020年6月1日至2日期间需补足的租赁费用金额为1252.62元，两项合计，蒋艳艳还需支付租赁费用29889.42元，抵扣保证金18000元后，还需支付11889.42元，瑞嘉公司已经收取的保证金18000元无需向蒋艳艳返还。从蒋艳艳提供的微信聊天记录来看，自2019年9月底起，瑞嘉公司确实按月向其催租，其也确实按月支付了截至2020年1月的租赁费用，仅可视为瑞嘉公司对其支付租金的期限给予了宽限，不能就此认为系双方对租赁合同约定的租金支付周期及期限作出了变更，蒋艳艳仍应就逾期支付租金承担违约责任，但瑞嘉公司不得再主张宽限期内的逾期付款违约金。2020年2月底，瑞嘉公司工作人员明确向蒋艳艳提出了交租的主张，蒋艳艳未能支付，2020年2至5月期间租赁费用28636.8元的逾期付款违约金可自2020年3月1日起算，2020年6月1日至2日期间租赁费用1252.62元的逾期付款违约金可自合同约定的付款日次日2020年5月16日起算。至于逾期付款违约金的标准，瑞嘉公司按合同约定为每日万分之五主张，蒋艳艳认为过高，考虑到违约金的惩罚与补偿功能，不应过分高于违约行为造成的损失，鉴于蒋艳艳逾期支付租赁费用尚未给瑞嘉公司造成利息损失之外的其他损失，故本院对该项违约金标准作出调整，酌情确定为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。计算至判决之日，违约金的金额应为1612.17元；自2021年3月30日起，可以抵扣保证金后的未付款项11889.42元为基数，按照上述标准继续计算至实际付清租赁费用之日止。 3.关于房屋占有使用费。蒋艳艳未在合同解除后及时与瑞嘉公司办理房屋交接手续，应当承担逾期交还房屋期间的使用费；与此同时，瑞嘉公司也应当采取措施防止损失的扩大。本案中，蒋艳艳在2020年农历年后已经关闭店铺、欠交租金，且在2020年4月8日搬走了室内大部分物品，其遗留的装修、设施与接收房屋时基本相仿，符合房屋交还的条件。瑞嘉公司在2020年6月行使合同解除权后，未再对蒋艳艳交还房屋进行催告，也未按照合同11.1条在蒋艳艳逾期7日未处理的情况下及时进行清理并收回房屋，一定程度上造成了损失的扩大。合同解除后，蒋艳艳在2020年7月30日通过微信向瑞嘉公司工作人员询问退租事宜，虽瑞嘉公司称此次交流建立在不支付租金即退租的基础上，但仍表明了蒋艳艳要交还房屋的意愿，瑞嘉公司在合同解除后未及时同意接收房屋，此后所产生的房屋占有使用费不得要求蒋艳艳承担。本院认为蒋艳艳应承担2020年6月3日起至7月30日止（58天）的房屋使用费，至于使用费的标准，合同约定为按约定租赁费用的2倍支付，瑞嘉公司按1.3倍主张，蒋艳艳认为过高，本院根据本案的具体情况，合同租金的增幅、当事人的过错程度等因素，酌情将房屋使用费的标准调整为按合同约定的租赁费用标准支付，即租金81元/月/平方米，综合管理费40/月/平方米，计算得出每天的使用费标准为626.31元，蒋艳艳应支付房屋使用费总额为36325.98元。 综上，本院确认瑞嘉公司与蒋艳艳关于苏州市××区××南路××广场××楼××层××、××室房屋的租赁合同于2020年6月3日解除，蒋艳艳已将租赁房屋交还瑞嘉公司，还需向瑞嘉公司支付租赁费用29889.42元及逾期支付租赁费用的违约金1612.17元（暂计算至2021年3月29日，自2021年3月30日起至实际付清本判决第二项确定的租赁费用之日止，以11889.42元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；因蒋艳艳未在合同解除后及时与瑞嘉公司办理房屋交还手续，还需承担房屋占有使用费36325.98元。瑞嘉公司超出此范围的请求，本院不予支持。抵扣保证金依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、确认苏州瑞嘉商业发展有限公司与蒋艳艳关于苏州市××区××南路××广场××楼××层××、××室房屋的租赁合同于2020年6月3日解除； 二、被告蒋艳艳向原告苏州瑞嘉商业发展有限公司支付租赁费用29889.42元，抵扣保证金18000元后，余款11889.42元于本判决生效之日起十日内履行；原告苏州瑞嘉商业发展有限公司已收取的保证金18000元不再返还； 三、被告蒋艳艳于本判决生效之日起十日内向原告苏州瑞嘉商业发展有限公司支付逾期支付租金的违约金1612.17元（暂计算至2021年3月29日，自2021年3月30日起至实际付清本判决第二项确定的租赁费用之日止，以11889.42元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 四、被告蒋艳艳于本判决生效之日起十日内向原告苏州瑞嘉商业发展有限公司支付房屋占有使用费36325.98元； 五、驳回原告苏州瑞嘉商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5410元，减半收取2705元，由原告苏州瑞嘉商业发展有限公司负担2035元，被告蒋艳艳负担670元；被告蒋艳艳负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  潘宇容 二〇二一年三月二十九日 书记员  邓 琴