贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初13111号 原告：杜陈君，男，1993年4月27日生，汉族，住湖北省枣阳市。 委托诉讼代理人：黄彦昌、王翰林（实习），贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。 被告：兴义茂行置地开发公司，住所地贵州省兴义市桔山办桔山城市中心区锅底塘段民族风情街1-26-1号。 法定代表人：王文俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。 原告杜陈君与被告兴义茂行置地开发公司（以下简称“茂行公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜陈君的委托诉讼代理人黄彦昌，被告茂行公司的委托诉讼代理人辛婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜陈君向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告支付原告逾期交房所产生的违约金，违约金从2019年12月2日起每日按总房款521890元的万分之五进行计算至实际交付之日止（至2020年8月7日止暂计为64975元）；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告在2019年1月5日与被告在兴义市买卖合同，购买了被告所开发的贵州省黔西南州兴义市XXX一期商品房，购房总价款为521890元。原被告合同约定的交付房屋时间到期后，被告一直无法按照合同约定交付房屋，原告多次找到被告，但被告仍然无法将验收合格的房屋交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期90日以上，每日按万分之五支付违约金。但至起诉之日止，被告也未能将原告购买的商品房交付给原告使用。综上所述，原告认为，被告逾期交房的行为已严重违反了原告与被告签订的商品房买卖合同，对原告的合法权益造成损害。故二原告特依据相关法律规定起诉至贵院，望贵院支持原告诉请为谢。 被告茂行公司辩称，答辩人主观上并非故意拖延交房时间，而是因客观原因及受疫情影响。首先，答辩人与被答辩人分别签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋面积，房号、房屋价款及双方权利义务等做了明确约定。其次，答辩人主观上并非故意拖延交房时间，客观上由于该项目系政府项目，本案涉案楼盘实际是兴义市信恒城市建设投资有限公司投资建设，建设完工后由答辩人负责销售，后因客观原因（在施工过程中受天气和政府安排的特殊活动原因停工）未能及时进行收尾工作而按照约定将房屋交付给被答辩人；答辩人发现该情况后，组织相关人员预计是在春节收假后及时将做好房屋收尾工作将房屋交付被答辩人；又加上受遇疫情影响，1月24日（春节）后全社会疫情防控形势进入非常时期，各类防控措施也控制了人员流动，导致建筑企业从业人员不能及时到岗或到岗后需按疫情防控要求进行隔离后才可上岗（该项目绝大部分管理人员、工人均为外省籍人员），更因疫情传播性强等原因导致从业人员心理上的恐惧而迟迟不愿复工，加之建筑行业前端产业链复工复产情况严重制约了处于末端的房地产业复工，最终导致答辩人及其他房地产公司不能及时快速复工复产，也正因如此兴义市住房和城乡建设局才下发了兴市住建字[2020]26号市住建局关于疫情期间房地产业复工复产的意见第三条由于“新冠肺炎”疫情下停工停产导致商品房不能如期交付的，各房开公司要及时与购买人做好沟通，并积极组织施工，在疫情不出现反复的情况下，延期交房时间不得晚于合同约定时间的90天，答辩人因疫情风险较大，为切实降低风险，确保万无一失，答辩人在4月初才慢慢开始复工复产，复工后答辩人通过各施工标段近两个月的协作努力，完成了项目收尾工程。正因如此，答辩人与政府及信恒建设公司三方协商后，因逾期交房的情况向广大业主作出补偿，业主可享受甲方（答辩人）给予乙方（被答辩人）物业服务馈赠，馈赠有效期为五年，对有购车需求的可优惠购车款。答辩人对该补偿方案张贴后，有大部分业主经考虑后愿意接受该补偿并办理了接房手续。第三，答辩人于2020年5月25日已发出公告及通过短信方式通知二被答辩人于2020年5月31日携带相关证件到XXX项目营销中心办理接房手续。综上，答辩人主观上并非故意拖延交房时间，客观上由于该项目系政府项目，加之受疫情因素的影响等导致答辩人逾期交房，答辩人也深表抱歉，现通过答辩人进几个月的协作努力，该项目于2020年8月经相关部门组织验收后合格，于2020年9月21日取得了竣工验收备案登记，现该房屋已达到交房条件。关于本案违约金问题。因合同约定违约金过高，当事人可以请求法院对违约金进行调减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。答辩人请求法院对本案房屋租金进行评估后以鉴定结果来计算本案违约金数额，或以同类型案件鉴定结果为依据为计算违约金数额。即房屋面积×租金÷30天×逾期天数。根据民法典第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”及第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”由于受疫情影响延长了答辩人交房时间，故应根据兴义市住房和城乡建设局文件兴市住建字[2020]26号文件由于受疫情影响，房开商可以延长交房时间90天，故逾期天数应扣除受疫情影响的90日。本案涉案楼盘实际是兴义市信恒城市建设投资有限公司投资建设，是属于政府项目，建设完工后由答辩人负责销售，由于客观原因未能在合同约定的时间内将房屋交付给二被答辩人，答辩人在此感到十分抱歉，现政府资金紧张，以现金方式给予业主补偿确实困难，故通过答辩人沟通协调后，对广大业主做出以物业服务费减免和购车位优惠的方式作为补偿，也希望被答辩人能理解答辩人难处，考虑受疫情影响的因素，现政府资金紧张、以及该房屋实际承建人并非答辩人等相关因素，能免除或减轻答辩人的违约金。综上所述，请求人民法院根据本案的客观事实，以及受疫情影响等相关因素，结合相关法律规定，依法作出客观、公平的判决。 本院经审理认定事实如下：2018年11月27日，兴义市住房和城乡建设局向茂行公司颁发XXX一期商品房预售许可证。2019年1月5日，杜陈君作为买受人、茂行公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积为145.05㎡，套内建筑面积为122.60㎡，房屋总价款为521890元，付款方式为公积金贷款，合同签订之日交付首付款121890元，余款400000元以公积金贷款方式支付。该合同第十一条约定出卖人应当在2019年12月1日前向买受人交付房屋，交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足出卖人承诺的本项目内上水、下水、供电、电话通信、有线电视、宽带网络相关设施、设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任约定为除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照逾期时间分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时该合同对其他权利义务进行了约定。2019年1月5日，杜陈君向茂行公司支付房屋维修基金、登记费以及首付款。支付首付款后杜陈君以公积金贷款方式支付余下购房款。2020年5月25日，茂行公司发出交房公告通知XXX一期项目定于2020年5月31日起办理交房手续。2020年6月10日兴义市住房和城乡建设局对茂行公司作出《责令改正违法行为通知书》，该通知书载明茂行公司开发建设的XXX小区未组织竣工验收，擅自将房屋交付使用，责令茂行公司于2020年7月4日前按规定进行改正。2020年9月21日，兴义市住房和城乡建设局同意XXX一期项目竣工备案。2020年9月21日杜陈君到兴义茂行置地开发公司办理交房手续。 本院（2020）黔2301民初6652号陈伸志与茂行公司商品房预售合同纠纷一案中，茂行公司向本院提交鉴定申请书要求鉴定2020年XXX一期同地段同类型房屋租金标准，经本院对外委托鉴定，贵州天正房地产资产评估有限公司作出【2020】TZ【估】字第00701号评估报告，该报告载明贵州省兴义市XXX小区房地产在2020年期间同地段同类房屋市场租金为月租金10.40元/㎡。 另查明：2020年2月24日兴义市住房和城乡建设局印发兴市住建字【2020】26号文件载明，2020年1月24日贵州省启动“新冠肺炎”防控公共卫生事件一级响应，并要求各房地产企业要在2020年2月25日实现复工复产；由于“新冠肺炎”疫情下停工停产导致商品房不能如期交付的，各房开公司要及时与购买人做好沟通，并积极组织施工，在疫情不出现反复的情况下，延期交房时间不得晚于合同约定时间的90天。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。杜陈君向茂行公司购买商品房并签订买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同自成立时生效。杜陈君已按合同约定支付购房款，但茂行公司未在约定的交房期限内交付房屋，根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。 茂行公司未按合同约定在约定期限届满时履行交付符合约定的商品房，依法应承担逾期交房的违约责任。按双方合同约定，茂行公司应在2019年12月1日交付符合约定和法定条件的房屋，但茂行公司在2020年9月21日才取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案具备法定交房条件，且杜陈君于同日办理的接房手续接收涉案房屋，故逾期交房的期间应为2019年12月1日至2020年9月21日共295天，但2020年1月24日贵州省启动“新冠肺炎”防控公共卫生事件一级响应，“新冠肺炎”疫情属于不可抗力因素，故疫情期间应予以扣除，兴义市住房和城乡建设局印发文件要求房地产企业于2020年2月25日实现复工复产，但考虑到受疫情影响，茂行公司组织复工复产存在一定的困难，故本院酌情确定因疫情影响逾期天数扣除60天,扣除后逾期天数为235天。 关于逾期交房违约金的计算问题。因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”之规定，本案中合同约定的逾期交房违约金为已付购房款按日万分之五计算，茂行公司主张合同约定的违约金过高要求予以调减。根据民事诉讼谁主张谁举证的举证规则，茂行公司作为主张调整违约金的一方，应承担举证责任，参照本院受理的茂行公司与其他购房人的系列案件，在本院（2020）黔2301民初6652号陈伸志与茂行公司商品房预售合同纠纷一案中，茂行公司向本院申请鉴定XXX一期房地产项目同地段同类型房屋租金标准作为违约金的计算标准，其已经完成了举证责任，而杜陈君并未举证证明其实际损失大于根据房屋租金标准计算的损失，也未举证证明除了租金损失外，其还存在其他损失，在无其他证据证明逾期交房给杜陈君造成具体损失的情况下，本院应以逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为杜陈君遭受损失的依据，故参照（2020）黔2301民初6652号案件中贵州天正房地产资产评估有限公司作出【2020】TZ【估】字第00701号评估报告，本院确定逾期交房违约金按XXX小区房地产在2020年期间同地段同类房屋市场租金为月租金10.40元/㎡计算，综上逾期交房违约金应为11816.74元【145.05㎡×（10.40元/㎡/月÷30天）×235天】。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、由兴义茂行置地开发公司在本判决生效后十五日内支付杜陈君逾期交房违约金11816.74元； 二、驳回杜陈君的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1424元，减半收取712元，由杜陈君负担612元，兴义茂行置地开发公司负担100元（兴义茂行置地开发公司直接给付杜陈君）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 王文洁 二〇二一年三月五日 法官助理 郝 丽 书 记 员 贺小桃