河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初2750号原告：遂平县海润小额贷款有限公司，住所地：遂平县濯阳大道北段西侧。法定代表人：李天洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕新富，河南伦宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢香花，女，1963年11月20日出生，汉族，住遂平县，该公司员工。被告：遂平县亿阳房地产开发有限公司，住所地：遂平县濯阳镇国槐路西段。法定代表人：王梅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘士武，河南展志律师事务所律师。原告遂平县海润小额贷款有限公司（以下简称海润贷款公司）与被告遂平县亿阳房地产开发有限公司（以下简称亿阳房地产公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海润贷款公司的委托诉讼代理人吕新富、邢香花，被告亿阳房地产公司的法定代表人王梅华及委托诉讼代理人刘士武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海润贷款公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告双方于2016年6月4日签订的协议；2、判令被告偿还借款本金和利息23140115元（利息截止到2020年9月30日）；并判令被告支付自2020年10月1日起至借款本金实际清偿之日止的利息（以本金13496600元为基数，按月息15.4％计算）；庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告偿还借款本金16792392元及利息（利息自2016年6月4日起，以16792392元本金为基数，按月息15.4%计算至实际清偿之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告亿阳房地产公司在遂平县濯阳镇国槐路西段开发房地产，因资金紧张，被告向我公司提出借款请求。2013年9月24日至2014年11月17日，被告共向我公司借款13815000元，截止2016年5月30日，被告共欠我单位借款本息合计21222740元。因被告公司无力清偿借款，2016年6月4日我公司与被告公司（甲方）达成以被告开发的房屋抵偿借我公司款的协议。协议约定：“一、甲方同意将其开发建设的遂平县亿阳家园小区6号楼房屋56套，以每平方米3000元的价格划归乙方名下，作为偿还乙方的借款本息……四、甲方应在2017年12月30日前按照清单载明的56套房屋钥匙交付给乙方……自甲方交钥匙之日起，乙方应承担交钥匙后的一切费用。六、本协议甲乙双方应共同遵守……由违约方支付借款本息总额10％的违约金。”协议签订后，被告迟迟不交付房屋，经我公司多次催促，被告仍不交付，后经我公司了解，被告的56套房屋全部在银行抵押。由于被告隐瞒房屋抵押的事实，导致我公司与被告签订的协议无法履行。我公司认为：原、被告双方签订以房抵债协议后，由于被告隐瞒房屋抵押的事实，再加上被告拒不交钥匙，导致我公司无法实现合同目的。根据《合同法》的有关规定，我公司要求解除双方于2016年6月4日签订的协议，判令被告偿还借款本金和利息23140115元，并判令被告给付利息至本金清偿之日止，以维护我公司的合法权益。被告亿阳房地产公司辩称，被告同意与原告解除部分以房抵债的协议（因有些房屋已经出售，房款原告已经收到），将剩余未出售房屋退还给被告；截止到目前，被告偿还原告的借款本息合计12998975元（2016年5月30日前偿还8564275元及此后履行房屋抵债协议原告方收取的房款和定金4434702元）；被告尚欠原告很少的借款本金及利息。原告作为依法批准的金融机构商业银行应当遵从中国人民银行的贷款利率基数及幅度，依据原告所述，截止2016年5月30日，被告尚欠21222740元本息的话，原被告之间的年利率达到44%，月息达到3.66%，如果按双方的转款还款节点计算，双方利息为月息4.5%，远远超出了商业银行贷款利率，因此超出法定利息部分，应视为偿还本金；因此，原告的第二项、第三项诉讼请求，应不予支持；被告对向原告支付的超出法定利息的部分另行起诉解决。原告诉状称被告隐瞒房屋抵押的事实不属实；因为在2016年6月4日原被告双方签订的协议上显示的有，每卖一套房产，由被告方负责解押，原告对此事明知，并且已经大部分履行了；原告已经出售了32套房产，其中部分已经完成房产登记；后来出现的纠纷是原告不接收钥匙，不愿意缴纳物业费，而不是被告不交付房屋钥匙。另，被告向原告的借款本金是13496600元，原告是分批向被告打（汇）款，汇款期间为2013年9月24日至2014年11月17日；2016年6月4日之前，被告已向原告偿付本息8564275元；2016年6月4日协议用56套房产抵偿被告借款本息2122274元（借款本金13496600元、利息7726140元）。本院经审理认定事实如下：2013年9月24日至2014年11月17日，被告亿阳房地产公司向原告海润贷款公司借款13715000元；期间被告向原告偿还借款本金318400元，截止2016年5月30日，被告下欠原告借款本金13496600元，利息7726140元；本息合计2122.274万元。2016年6月4日，原告海润贷款公司与被告亿阳房地产公司签订协议书一份，内容为“甲方：遂平县亿阳房地产开发有限公司法定代表人：王梅华，公司经理乙方：遂平县海润小额贷款有限公司法定代表人：李天洋，公司经理。因甲方向乙方借款本息计款人民币2122.274万元（利息计至2010年5月30日）。现因甲方无力清偿借款，就甲方所欠乙方债务经双方充分协商达成如下协议：一、甲方同意将其开发建设的遂平县亿阳家园小区6号楼房屋56套（其中一套甲、乙双方共有）共计建筑面积7147.14平方米，以每平方米3000元的价格划归乙方名下，作为偿还乙方的借款本息。划归乙方名下的房屋56套由乙方自行出售或以其他形式处分，甲方不得干涉。但乙方在销售或处分过程中不得侵害甲方利益。二、划归乙方名下的住宅56套商品房建筑面积共计7147.14平方米。甲方应以其名义出售，并负责办理房屋产权手续。如需办理银行按揭，乙方应向甲方提供购买房屋的客户资料，逐套办理客户所需购买房屋的解押手续，解押资金由甲方及时缴纳并完善解押手续。在办理房产证件过程中所产生的费用按照法律有关规定执行。甲方保证在30日内办理完毕解押手续，逾期如因银行原因不视为甲方违约。甲方应在收到购房户的首付款和银行按揭贷款后三个工作日内划归乙方的指定账户。乙方在销售房产过程中产生的经济纠纷与甲方无关。三、甲方保证划归乙方名下的房屋房号、房屋面积不得有瑕疵，不得有重复出售的情形。四、甲方应在2017年12月30日前按照清单载明的房屋56套房屋钥匙交付给乙方；以上交付的房屋，在乙方出售或以其他形式处分完毕前，由甲方负责看管。自甲方交钥匙之日起，乙方应承担交钥匙后的一切费用。五、甲方划归乙方的56套房屋数量和面积；房屋面积必须控制在国家规范之内，最终以房产部门核定的面积为准。（56套房屋编号、房屋面积、房屋位置相互一致）。六、本协议甲乙双方应共同遵守，任何一方不得违约，若单方违约，除继续履行协议外，由违约方向守约方支付借款本息总额10%的违约金。七、本协议一式两份，甲乙双方各一份。八、本协议双方签字盖章之日生效。附件：1、甲方提供的资料：建筑用地许可证、土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、6号楼楼盘明细表、营业执照（全部复印件）2、56套房屋编号、房屋面积、房屋位置、房屋价格表；3、甲乙双方共有的一套房屋分配方案。甲方：遂平县亿阳房地产开发有限公司（盖章）法定代表人：王梅华（签名）乙方：遂平县海润小额贷款有限公司（盖章）法定代表人：韩俊芳（代签）2016年6月4日”。2018年8月20日，被告亿阳房地产公司向原告出具证明一份，内容为“证明遂平县亿阳房地产开发有限公司向遂平县海润小额贷款有限公司借款如下：（1）2013年8月24日江**东卡转入王梅华卡590万元。（2）2013年11月12日丁志强卡转入王梅华卡331.5万元。（3）2013年10月8日借现金40万元。（4）2013年10月8日江**东卡转入亿阳驻马店银行户60万元。（5）2013年10月8日李天洋卡转入亿阳驻马店银行户50万元。（6）2014年11月17日江**东卡转入亿阳驻马店银行户182万元。（7）2014年11月17日李天洋卡转入褚恒林卡100万元。（8）2014年11月17日借现金18万元。止2016年6月4日共欠遂平县海润小额贷款有限公司借款本息2122.274万元。特此证明遂平县亿阳房地产开发有限公司（盖章）法定代表人：王梅华属实2018年8月20日”。原被告双方签订协议后，按协议进行了履行。庭审中，原告陈述“原被告双方签订协议后，原告仅得到11套房屋（被告交付）及通过中介售卖房屋10套，共计21套房屋；其中房号：701、1005、606为原告公司直接售卖，收到房款844862元；原告公司向案外人丰禾公司抵债8套房屋计款3086790元（房号为：601、802、902、1002、905、706、1006、1106），通过中介售房10套（房号为1203、1204、604、1502、506、1605、1104、503、1202）；总房款数为4430348元。扣除该房款数，被告应向我方偿还借款本息16792392元（21222740元-4430348元）；因协议中的部分房产被法院查封，导致合同目的不能实现，故要求解除原被告双方签订的以房抵债协议”。被告亿阳房地产公司当庭辩称，原被告双方签订协议后，原告海润贷款公司共收到房款4434702元（3102281元+首付款定金1332421元）；协议签订前，被告方已偿还原告的借款本息，超过法定利息的部分应当冲顶本金；以房抵债协议签订后，被告与原告之间的债权债务已清偿，即使拖欠有借款本金，数量应很少；原告方请求按照月息15.4%计算利息缺乏法律依据。另查明：2020年1月6日，驻马店市驿城区人民法院作出（2019）豫1702执5999号民事裁定书，查封遂平县亿阳房地产开发有限公司开发建造的遂平县亿阳嘉苑小区6号楼102、103…202、203…501…802、803、804、902、903…1406…共计64套房屋；查封期限自2020年1月6日至2023年1月6日止。上为本案事实。以上事实有原告方提供的转账凭证、协议、证明及遂平县不动产登记出具的涉案房屋的抵押登记情况证明，被告方提供的转账凭证、单方制作的付款明细表及出售房产表等书面证据在卷为据，业经庭审质证，本院予以确定。本院认为，本案应系合同纠纷案。原告海润贷款公司虽以金融借款合同纠纷案由起诉来院，但庭审中，原被告双方均未向本庭提供双方签订的借款合同；原被告双方对2016年6月4日签订协议的真实性予以认可，后因协议履行过程中产生纠纷，故本案应系合同纠纷。经庭审查明，被告亿阳房地产公司自2013年9月24日至2014年11月17日期间共计向原告海润贷款公司借款13715000元，有被告亿阳房地产公司向原告出具的证明予以证实，该事实清楚，证据充分，本院予以认定。原被告双方于2016年6月4日签订的协议中约定，至2016年5月30日，被告亿阳房地产公司尚欠原告借款本息为21222740元，被告亿阳房地产公司予以认可；后原被告双方对该协议进行了部分履行；庭审中原告认可协议签订后其共收到房款4430348元（抵顶借款），被告虽抗辩原告方应收到房款为4434702元，但被告方提供的房产明细表系单方制作，原告不予认可，被告方未提供其他证据予以印证，故对被告辩称，本院不予采信；应认定原被告双方依据协议抵顶的借款数额为4430348元。被告亿阳房地产公司庭审中辩称已向原告偿还的借款中超过法律规定的高利息部分应冲顶借款本金的辩称意见，因被告未向法庭提供已偿还的借款数额且庭审中双方对约定的利息陈述不一致，故对被告该辩称意见，本院不予采信。现原告海润贷款公司请求解除与被告签订的协议，被告亿阳房地产公司第一次庭审中同意解除该协议，第二次庭审中虽辩称不同意解除协议，但依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）……（五）法律规定的其他情形。”；原告方以协议中约定的房屋被法院查封，致合同目的不能实现为由请求解除原被告之间签订的协议；该请求符合以上法律规定，本院予以支持；依据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告请求被告支付下欠款项16792392元（21222740元-4430348元）的事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于原告方请求被告支付该款利息（自2016年6月4日起，以16792392元本金为基数，按月息15.4%计算至实际清偿之日止）的意见，原告方虽以金融借款合同纠纷起诉来院，但经庭审查明，原被告之间并未签订借款合同也并未书面约定借款利息；原被告之间系因协议履行产生的纠纷，故原告方请求被告支付该欠款利息则无事实和法律依据。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告遂平县海润小额贷款有限公司与被告遂平县亿阳房地产开发有限公司于2016年6月4日签订的协议书；二、被告遂平县亿阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告遂平县海润小额贷款有限公司偿还欠款16792392元；三、驳回原告遂平县海润小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157500.00元，由被告遂平县亿阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审 判 长  韩 凌人民陪审员  谢新中人民陪审员  王 静二〇二一年三月十二日书 记 员  刘美珠