重庆市渝北区人民法院   民事判决书       （2021）渝0112民初5412号      原告：吕雅莉，女，1969年11月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。   委托诉讼代理人：李平，重庆立昂律师事务所律师。   被告：重庆融创物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金童路100号，统一社会信用代码91500000765919983L。   法定代表人：张琰，总经理。   委托诉讼代理人：胡羽平，女，该公司工作人员。   被告：重庆融创置地有限公司，住所地重庆市两江新区西湖支路2号（精信中心写字楼B塔15层3号），统一社会信用代码915000005967323087。   法定代表人：陶坤宏，总经理。   委托诉讼代理人：周芳维，女，该公司工作人员。   原告吕雅莉与被告重庆融创物业管理有限公司、重庆融创置地有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告吕雅莉的委托诉讼代理人李平，被告重庆融创物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡羽平、被告重庆融创置地有限公司的委托诉讼代理人周芳维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告吕雅莉向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即拆除××地下车库出入口三旁的封闭铁门，排除人员及车辆通行妨碍；2、判令二被告立即拆除××小区道路1号地下车库出入口一至2号地下车库出入口三之间的通行道闸，排除人员及车辆通行妨碍；3、判令被告重庆融创物业管理有限公司立即打开××地下车库出入口二和2号地下车库出入口二以及2号地下车库出入口四的卷闸门，排除车辆通行妨碍；4、判令被告重庆融创物业管理有限公司立即在××小区内显著位置张贴公布自2015年6月30日起至今的公共收益收支明细；5、判令被告重庆融创物业管理有限公司向原告收取的物业管理费标准按每月每平方米1.6元计算。事实和理由：被告重庆融创物业管理有限公司是××小区的物业管理公司，被告重庆融创置地有限公司是该小区建设单位。案涉小区于2015年6月30日交付给业主使用。被告重庆融创物业管理有限公司自2018年4月起，在湖边道路上擅自设置道闸，在一期高层2号地下车库出入口三旁设置了铁门，阻止一期高层业主的车辆及人员通行。侵害了业主自由选择道路进出小区的权利，增加了业主出行的成本，十分不便。二被告还在高层1号地下车库出入口一与地下车库出入口三之间的小区内部道路上擅自设置人员及车辆通行道闸，阻止一期高层业主及车辆通行。被告重庆融创物业管理有限公司还将1号地下车库出入口二、2号地下车库出入口二和地下车库出入口四三个出入口关闭，不允许车辆通行。被告重庆融创物业管理有限公司自管理小区以来，在长达5年时间里没有公布过小区公共收益明细，物业服务严重不到位。2015年5月1日实施的《重庆市物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业应按照提供的物业服务标准在政府指导价范围内收取物业服务费，自2017年5月1日起已在全市范围内实施，二被告之间签订的《前期物业服务合同》第四条约定：“如有新的收费办法出台，则按新的办法收取”。而被告重庆融创物业管理有限公司至今按2.5元每平方米的标准收取物业费。原告为维护合法权益，遂起诉。   被告重庆融创物业管理有限公司辩称，原告要求拆除××小区地下车库铁门、车库卷帘门等设施属于建筑物的附属设施，系客观存在，并非被告刻意设置，妨害原告通行。而通行道闸并未限制小区业主车辆通行。本案原告不具有主体资格。原告要求赔偿损失无法律或事实依据。小区公共区域收益公示的准备工作已经开展，现阶段正在街道审核。被告的收费标准已经过物价局审核并备案，属于政府部门同意的收费标准，原告要求降低物业费的要求没有法律依据。综上，要求驳回原告诉讼请求。   被告重庆融创置地有限公司辩称，被告重庆融创置地有限公司主体不适格，原告诉请属于物业管理范畴，与被告重庆融创置地有限公司没有利害关系，案涉小区已交由被告重庆融创物业管理有限公司管理，被告无权对小区设施设备进行处分。案涉小区铁门、卷闸门、道闸等属于小区公共区域设施设备，应由小区业主共同决定，原告属于个人，无权要求拆除。   本院经审理认定案件事实如下：原告吕雅莉系房屋所有权人，房屋是高层。被告重庆融创置地有限公司原名重庆业晋房地产开发有限公司，2019年12月27日更名为重庆融创置地有限公司。   2013年6月27日，二被告签订了《前期物业服务合同》，约定被告重庆融创物业管理有限公司对××小区进行物业管理服务。其中，该合同第三条约定物业服务内容包括物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理以及市政公用设施和附属建筑物。合同第六条约定高层物业服务费为3.5元/月.平方米（含电梯运行费，另商品房买卖合同约定交房之日起三年内物管费按2.5元/月.平方米收取，差额部分由重庆业晋房地产开发有限公司进行补贴）。合同第十九条约定，本合同期限为三年，自2014年12月15日起至2017年12月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。审理中，经询问，原告陈述小区尚未召开过业主大会，被告陈述对是否开过业主大会不清楚。原告另举示了规划验收档案，照片等证据拟证实被告的管理措施阻碍原告及车辆通行，已构成侵权，被告质证称其管理措施并未限制原告及其车辆的通行，是为减少安全隐患。   上述事实，有产权信息，归还验收档案，照片，前期物业服务合同，物业费备案证明，现场照片，××小区门口红绿灯照片，小区道路俯瞰图，原、被告当庭陈述，庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。   本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，二被告之间签订的《前期物业服务合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对包括原告在内的案涉小区全体业主均具有法律约束力。   被告重庆融创物业管理有限公司根据前期物业服务合同约定，对属于案涉小区公共部位及公共设施的道路，停车场具有管理权。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，原告的第一项至第四项诉讼请求，实质上是原告认为被告重庆融创物业管理有限公司在实施具体的物业管理措施时，对原告的通行及生活造成了不当影响，并要求被告重庆融创物业管理有限公司改变具体管理措施。但案涉小区内的铁门、停车库卷闸门及小区路上的道闸均是被告重庆融创物业管理有限公司对小区公共部分行使管理权的具体表现，上述措施面对的是案涉小区全体业主，因此，上述措施是否对包括原告在内的部分业主通行产生影响，是否拆除铁门、通行道闸以及打开车库卷闸门应由案涉小区全体业主共同决定，而非包括原告在内的部分业主决定。原告举示的证据尚不能证实案涉小区业主对本案诉讼请求中第1至3项主张进行了共同决定，故对原告提出的第1项至第3项诉讼请求，本院不予支持。   关于原告要求降低物业服务费至1.6元/月.平方米的诉讼请求，同上所述，虽然《前期物业服务合同》第四条约定：“如有新的收费办法出台，则按新的办法收取”，但仍需要业主共同进行决定，故对该诉讼请求本院不予支持。   根据《重庆市物业管理条例》第六十一条规定，物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等，物业服务企业应及时公开。故对原告要求被告在××小区内显著位置张贴公布自2015年6月30日起至今的公共收益收支明细，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：   一、被告重庆融创物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内在××小区内显著位置张贴公布自2015年6月30日起至本判决生效之日止的公共收益收支明细；   二、驳回原告吕雅莉的其余诉讼请求。   案件受理费40元（已减半收取），由原告吕雅莉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员  冉 阳         二○二一年三月二十二日         书 记 员  杨如玉          1