湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终544号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，汉族，1983年12月10日出生，湖南三鑫车业有限公司员工，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：周滨成，男，汉族，1986年10月2日出生，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：邓姗，女，汉族，1986年10月3日出生，住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：周滨成，男，汉族，1986年10月2日出生，系邓姗的丈夫，住湘潭市岳塘区。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫车业公司”）因与被上诉人周滨成、邓姗商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年6月23日作出（2020）湘03民终857号民事裁定，裁定撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初565号民事判决，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院经过重审，作出（2020）湘0304民初2605号民事判决。三鑫车业公司仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫车业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定的交房日期前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因导致没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对三鑫车业公司建设的火炬学府予以竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房日期前即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房。被上诉人接到交房通知后应当及时办理交接手续，但被上诉人拒绝交房，由此产生的损失理应由被上诉人自己承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人没有过错，应当免除责任。湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地用途从商业变为商住为由迟迟不予备案。上诉人为此多次找政府相关部门，湘潭市人民政府、岳塘区人民政府建设领域遗留问题处置工作领导小组也多次批示但问题仍不能解决。2020年6月份湘潭市委常委会议就该问题在优化营商环境专题做了专门部署，7月17日湘潭市纪委胡卫兵书记在优化营商环境会议上传达了市委常委会议精神，在市纪委的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。综上所述，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。周滨成、邓姗答辩称：上诉人不能交付房屋是因为其没有拿到建设工程验收备案表，房屋没有竣工验收合格。上诉人逾期交房是事实，政府原因不属于不可抗力，不能成为逾期交房的原因。周滨成、邓姗向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金（按总房款万分之一每日的标准自2019年7月1日暂计算至2019年12月31日为12759元，应继续计算至实际交付房屋之日止）；3.判令被告实际履行完交房义务前，每月1号按时向原告支付上月逾期交房的约定违约金2080元；4.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年10月31日，原告周滨成、邓姗与被告三鑫公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：二被告购买被告三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积为134.03平方米，购房款总额为693431元；二被告于2017年10月31日之前将首付款143431元存入指定监管账户，余款550000元于2018年1月30日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付二被告使用，如被告逾期交房超过90日，二被告有权解除合同，二被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二被告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，二被告按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，被告三鑫公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》，因此，涉案房屋至今未能达到法定交房条件。2019年6月24日，被告通知二被告于2019年6月30日收房，二被告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。双方多次协商解决未果，二被告遂向本院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。一审法院认为，原告周滨成、邓姗与被告三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。二被告已依约向被告支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付二被告使用，但被告至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，二被告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于二被告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，法院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，二被告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二被告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向二被告按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到被告三鑫公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由被告承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，法院酌情确定核减6个月的违约金。故二被告要求被告支付自2019年7月1日至2019年12月31日的违约金12759元的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。二被告要求被告按已付房款万分之一每日的标准支付从2019年12月31日以后至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，虽然符合合同约定，但需核减6个月的违约金，故法院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。二被告要求被告每月1号支付上月逾期交房的违约金2080元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。被告三鑫公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，被告不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，法院不予采纳。被告三鑫公司辩称合同约定的违约金过高，应予以减少的辩解意见，与事实不符，法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续履行交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告周滨成、邓姗逾期交房违约金12759元（计算至2019年12月31日止），并以总房款693431元为基数，自2020年1月1日起，按万分之一每日的标准支付违约金至交房之日止（应核减6个月的违约金）；三、驳回原告周滨成、邓姗的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费90元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，周滨成、邓姗未提交新的证据，三鑫车业公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：三鑫车业公司提交了案涉项目的竣工验收备案表，拟证明房屋达到了交房条件，周滨成、邓姗对该证据无异议，本院对三鑫车业公司提交的竣工验收备案表予以认定。本院审理查明：三鑫车业公司建设的湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府——1-4#楼、地下室已经竣工验收合格，并办理了工程竣工验收备案表。另，三鑫车业公司陈述称该司在2020年10月7号、8号打电话、发短信通知周滨成、邓姗收房，周滨成称其未接到通知，但确认邓姗接到了三鑫车业公司的电话通知。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人三鑫车业公司与被上诉人周滨成、邓姗签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，但被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故上诉人向被上诉人交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。上诉人所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。上诉人还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续。因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后上诉人也通知了被上诉人收房，被上诉人在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任由被上诉人自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定延期交房违约金计算至2020年9月14日往后延期一个月即2020年10月14日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月过长，且与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。三鑫车业公司应支付的违约金为26419.72元〔693431元×0.1‰/天×（471天－90天），从2019年7月1日至2020年10月14日计471天，扣减3个月计90天〕。综上，三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2605号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2605号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周滨成、邓姗逾期交房违约金26419.72元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费90元，由湖南三鑫车业有限公司负担。二审案件受理费50元，由湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 伟审 判 员  曾波毅审 判 员  田 晴二〇二一年三月三十一日法官助理王**代理书记员  何腊冬