贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1587号上诉人（原审被告）：姜科，男，1994年2月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：王佐烈，男，1971年7月16日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：罗方群，女，1980年3月27日出生，汉族，住贵州省正安县。共同委托诉讼代理人：韩红亚，贵州元璋律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杜雪夜，贵州元璋律师事务所律师。原审被告：贵州意扬房产经纪有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区河上坡路紫颖富丽东方小区D9幢负一层4号门面，统一社会信用代码：91520302MA6HW14N4P。法定代表人：杨露，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩波，男，该公司员工。上诉人姜科与被上诉人王佐烈、罗方群、原审被告贵州意扬房产经纪有限公司（以下简称意扬公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初6231号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人姜科上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定贵州意扬房产经纪有限公司与被上诉人签订的《房屋买卖合同》属于欺诈与事实不相符合。二、《商品房买卖合同》中第六条“买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已经检查或者已经授权代表为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易”。该物业产权现状及若存在抵押状态需要赎楼的办理方式为办理方式为下第一种，这句话的真实意思表示是在被上诉人缴纳尾款之前，所交易的房屋不再抵押状态。综上所述，上诉人认为，被上诉人恶意隐瞒了知道房屋在签订合同时就已经知道了是抵押状态的情况，请求人民法院全面审查，撤销原判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人王佐烈、罗方群辩称：一审法院认定双方订立的合同存在欺诈情形是完全正确的。理由如下：2019年12月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及《商铺委托投资经营合同》，约定被告将姜科所有的香樟印象北区3栋二楼房屋其中10.26平米出售给原告，转让金额为135432元，同时，由原告将所购房屋委托给被告经营管理，被告再按约向原告支付租金。原告按约向被告支付了购房款75432元，但事后原告得知，被告在将涉案标的物出售给原告时已经抵押给案外人，被告在签订合同时隐瞒这一事实，再行将标的物出售给原告构成欺诈。因此，上诉人的上诉请求依法不能得到支持，请贵院依法驳回，维持原判。被上诉人王佐烈、罗方群辩一审向法院提出诉讼请求：一、判令撤销原告与被告姜科之间签订的《商品房买卖合同》及解除原告与意扬公司签订的《商铺委托投资经营合同》；二、判令被告返还原告购房款75432元，并按年利率12%支付自2019年11月3日起至付清之日止的资金占用费。一审法院认定事实：2019年10月31日，二原告因需购房，向被告意扬公司交纳认购金10000元。2019年11月2日，二原告又向被告意扬公司支付购房首付款65432元。2019年12月15日，被告意扬公司受姜科的委托，以被告姜科的名义与二原告签订《商品房买卖合同》，双方约定，二原告购买姜科位于遵义市汇川区，建筑面积为10.26平方米，房地产证号为（2018）0001264，转让价格为135432元，原告支付首付款75432元，余款60000元通过银行按揭贷款方式支付。该合同第6条约定“买卖双方均清楚该物业以现状出售，买房已检查或已授权代表代为检查该物业，故买房不得借此拒绝交易。该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下第1中（单选）：本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第11条承担违约责任。（1）该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权。……”被告意扬公司落款代理人处加盖公章，二原告在落款买方处签字捺印。另查明，产权证号为黔（2018）遵义市不动产权第0001264号的商业用房登记坐落位置为遵义市汇川区香樟印象三栋2-12号，登记所有人为姜科，建筑面积为1967.94㎡。2020年7月，经姜科申请，不动产登记管理部门将上述产权进行了分割登记，分割登记后，本案争议的商业用房产权证号为黔（2020）遵义市不动产权第0026913号，坐落位置为遵义市汇川区香樟印象3栋2-138＃，建筑面积为10.26㎡。该商业用房于2020年7月15日被设立了抵押权，办理了抵押登记，抵押权人为遵义市汇川区农村商业银行股份有限公司坪丰支行，登记的抵押期限为2018年1月18日至2028年1月17日。本案2020年11月3日首次开庭后，被告姜科2020年11月13日第二次开庭前到不动产登记管理部门办理了涉案房屋的抵押权注销登记。一审法院认为：关于本案的合同相对人的问题，被告意扬公司受姜科的委托以姜科的名义与二原告签订《商品房买卖合同》，意扬公司的行为属有权代理，二原告和被代理人姜科系《商品房买卖合同》的相对人，意扬公司作为代理人，并非合同相对人。关于原告的撤销权是否成立的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，被告姜科在《商品房买卖合同》承诺“本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况”、“该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权。”但根据本案查明的事实，订立合同时，涉案房屋确实处于抵押的状态，这与被告的承诺并不相符，而交易的不动产是否向案外人设立的抵押权对于不动产买卖合同目的的实现具有重大影响，被告作出的虚假陈述使二原告在违背真实意思的情况下作出了订立合同的意思表示，故二原告主张撤销该《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。需要强调的是，虽然被告在诉讼中注销了涉案房屋的抵押登记，消除了继续履行合同的障碍，但根据法律规定，判断欺诈行为的时点为订立合同时，只要订立合同时实施了欺诈行为导致相对人意思表示不真实，受欺诈一方就享有合同撤销权，至于该欺诈行为是否最终导致合同目的不能实现，在所不论。另外需要说明的是，双方合同中“买卖双方均清楚该物业以现状出售，买房已检查或已授权代表代为检查该物业，故买房不得借此拒绝交易。”的内容是关于买卖双方标的物质量瑕疵检验的相关约定，与本院认定被告隐瞒标的物权利瑕疵构成欺诈无关。关于原告主张的购房款和资金占用费，《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告主张被告姜科返还购房款75432元，于法有据，本院予以支持。由于被告姜科存在过错，原告主张其赔偿资金占用费，也于法有据，一审法院予以支持，但针对计算标准，本院酌情支持按照原告起诉时的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，至购房款还清之日止。另外，由于欺诈行为始于合同订立之时，故资金占用费的起算时间也应当从订立合同之日起计算。至于意扬公司，如前所述，其为合同代理人，相应的缔约过失责任应由缔约主体即姜科承担，原告主张意扬公司承担责任于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、撤销原告王佐烈、罗方群与被告姜科于2019年12月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告姜科于本判决生效后五日内向原告王佐烈、罗方群返还购房款75432元并从2019年12月15日起，以尚欠购房款为基数，按照年利率3.85%赔偿资金占用费，至购房款还清之日止；三、驳回王佐烈、罗方群的其余诉讼请求。案件受理费840元（已减半收取），由被告姜科负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审双方当事人争议的焦点问题为：涉案《商品房买卖合同》是否存在欺诈应予撤销。根据双方签订的《商品房买卖合同》第6条约定的内容可知，出卖人承诺“本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况”、“该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权。”而根据本案查明的事实可知，双方签订合同到被上诉人起诉时，涉案房屋仍处于抵押的状态，而交易的不动产是否向案外人设立抵押权对于购买人来说，是考量是否签订合同以及买卖合同目的能否实现的重大因素。上诉人对此并未如实告知，也未提供证据表明被上诉人知晓抵押的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，一审认定上诉人构成欺诈，涉案合同应予撤销并赔偿相应损失合理合法，应予维持。综上所述，姜科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由杨静负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 张  鹏审判员 令狐荣强二〇二一年三月三十日法官助理徐星星书记员周正平