贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初1299号原告：北京品城商业管理有限公司遵义分公司住所地贵州省遵义市新蒲新区林达阳光城13-24-2。负责人：杨明，总经理。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。被告：许昌俊，男，1976年8月16日生，汉族，习水县人，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：李永锏，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司与被告许昌俊租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司的委托诉讼代理人江雪婷，被告许昌俊的委托诉讼代理人李永锏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《林达时代中心商业管理协议》；2、请求判令被告支付原告2020年1月1日至2020年8月31日的商业管理费共计400996.4元，此后的管理费以30元/平方米/月的标准计算管理费至合同解除之日止；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）由被告承担。事实及理由：2017年原告与9号楼全体业主签订《商业房屋租务委托管理合同》（下称“合同”）。合同约定9号楼的全体业主将所购买的物业统一委托给原告对外招租并进行管理，同时还约定全体业主应向原告支付的商铺租务委托管理费，由承租人以商业管理费的形式直接支付给原告，业主方不再另行支付，如若承租人拒不缴纳的，原告有变更承租人的权利，即，有权代表全体业主行使解除业主与承租人之间所签订的租赁合同。2018年9月12日，原告与被告签订《林达时代中心商业管理协议》，被告同意将所承租的9号楼15层16层整层商铺物业的管理监督权委托给原告进行管理，并同意在被告出现违反管理协议情形时，由原告代表全体商铺业主依法追究被告的违约责任。协议第二条约定委托管理期限自2019年1月1日至2026年12月31日止，第七条约定每年的管理费被告应当提前15日向原告支付，并在协议中将每年应支付的管理费进行明确。受疫情原因影响，被告特向原告申请对所承租商铺的管理费延迟至2020年9月15日前向原告缴纳，原告考虑到客观特殊性，特准许被告的缓交管理费的申请，但时至今日，被告仍未向原告缴纳商铺管理费。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《林达时代中心商业管理协议》真实、合法、有效，原告依据合同行使监督管理义务，按时收取管理费，而被告至今仍未支付管理费的行为已经构成实质违约，现原告为了维护自身的合法利益，根据相关法律法规，特诉至贵院。为证明其主张，原告提交如下证据：1、《林达时代中心》商业管理协议：证明原、被告双方之间的关系由原告对被告所承租的商铺进行统一管理与规划，被告按照每月30元每平方米的标准向原告支付管理费；2、缴费通知书：证明原告履行了催缴义务；3、收据：证明2020年期间被告缴纳了12万元管理费，该费用包含在我方起诉的金额中，起诉金额是从2020年1月1日至2020年8月31日，现要求计算至协议实际解除之日；4、《房屋租务委托管理合同》：证明原告出租涉案房屋的合法性。被告许昌俊辩称，合同可以继续履行，不具备解除条件。被告迟延交纳租金，是因疫情发生属于不可抗力。被告租用原告物业开办酒店，开业不久遭遇疫情，复工后收入明显减少。被告已积极向原告汇报损失情况并协商减免租金事宜，但均未达成一致，所以被告才未向原告支付酒店租金，如达成一致后被告一定会按协商结果履行支付义务。酒店装修花费尽300余万元，遭遇疫情一直亏损，继续按原合同履行对被告明显不公。若解除双方的管理协议，将会导致被告遭受重大经济损失，更会造成社会资源的浪费及新蒲林达商圈酒店管理的混乱。另，其他酒店经营者与出租户达成了较大幅度的减租范围，有的高达33%。原告并未履行管理合同中统一打造管理义务，原告没有理由变相收取管理费用。即便被告应交纳租金，根据双方的协议，2020年的租金时间也应在2020年12月15日。为证明其主张，提交如下证据：1、被告经营的未来酒店账务表：证明被告酒店营业至今仍处于严重亏损状态；2、工资发放记录：证明被告经营的酒店每月需发放工资21800元的事实；3、装修费用统计表：证明被告因装修酒店花费装修费用较大的事实，酒店于2019年9月底装修完毕，10月开始试营业，还未进入正轨便遭遇疫情，经营十分困难；4、酒店装修合同：证明被告已实际花费装修费用；5、民事判决书：证明被告仅购买家具便花费29万元；6、装修照片：证明被告装修酒店花费巨大；7、周边同行业降租表：证明在林达商圈同行业之间，其他酒店经营者已向承租户申请减免租金高达33%；8、房屋管理合同：证明原告装修好的精装修的单身公寓现对外出租仅为22元每平方米，被告租赁的原告毛坯房单价都为30元每平方米，明显过高。该单身公寓与被告所承租的房屋在同一栋，不同楼层。本院认定事实如下：原告与林达时代中心9号楼全体业主签订《商业房屋租务委托管理合同》，代表业主行使租务管理服务。2018年9月12日，原告与被告签订《林达时代中心商业管理协议》，由被告承租9号楼15层16层整层商铺用于经营酒店。协议第二条约定委托管理期限自2019年1月1日至2026年12月31日止；第七条约定每年的管理费被告应提前15日向原告支付，2020年1月1日至2020年12月31日止租金为605567元、2021年1月1日至2021年12月31日止租金为908350元；由被告向原告交纳保证金100000元。在协议签订后，被告向原告支付了2019年全年的管理费用。2020年5月23日，被告向原告提交了《特殊情况申请表》，载明：受疫情影响，经营困难，资金紧张，申请2020年1月1日-2020年6月30日期间半年管理费延迟至2020年9月15日前缴纳160000元，请公司领导批准。2020年9月3日，被告向原告下达了《缴费通知书》，要求被告缴纳2020年1月1日至2020年8月31日的管理费用410996.4元。2020年8月3日至2020年11月7日陆续向被告缴纳了管理费用120000元。本院认为，原被告于2018年9月12日签订的《林达时代中心商业管理协议》，可以明确双方实为租赁关系，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”的规定，该协议合法有效。协议中双方并未约定缴纳租金的时间，庭审中被告认为2020年租金缴纳时间应为2020年12月15日，原告认为2020年租金缴纳时间应为2019年12月15日，结合《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”的规定，无论按照原告所述时间还是被告抗辩的时间，至起诉之日（2021年1月6日），被告仍未向原告足额交纳租金。原告按照合同约定履行了义务，被告并未按约定向原告履行合同的义务。因被告于2020年1月1日起未足额交纳房屋租金，按照双方合同约定并根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除双方于2018年9月12日签订的《林达时代中心商业管理协议》，符合法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外”、第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付”、第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”的规定，原告要求被告支付租赁费用符合法律规定，本院予以支持，金额计算如下：1、2020年1月1日至2020年12月31日应付租金：605567元（2020年1月1日至2020年12月31日租金）120000元（被告已付租金）-100000元（保证金）-100928元（结合新冠疫情系不可抗力的事实，扣减被告两个月租金）=284639元；2、2021年租金：以年租金605567元为基数，从2021年1月1日起计算至合同解除之日止。考虑到本案有可能存在上诉情形，若被告对解除合同无异议，本院建议被告及时向原告交付租赁房屋，以免产生后续房屋租赁费用。庭审中被告辩称双方的租金过高，要求降低双方约定的租金费用。因被告的该抗辩系另一法律关系，被告可另行主张权利，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百一十条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十条、第七百二十一条、第七百二十二条的规定，判决如下：一、解除原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司与被告许昌俊于2018年9月12日签订的《林达时代中心商业管理协议》；二、由被告许昌俊于本判决生效后十日内向原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司支付2020年1月1日至2020年12月31日租金284639元；三、由被告许昌俊于本判决生效后十日内向原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司支付2021年租金（以年租金605567元为基数从2021年1月1日起计算至《林达时代中心商业管理协议》解除之日止）。四、驳回原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元（已减半收取），由被告许昌俊承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  黄瑾静二〇二一年三月二十九日书记员  刁孝娟