上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0118民初23489号 原告：赵越，女，1968年7月23日出生，汉族，住上海市徐汇区，户籍所在地上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。 被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：宋丽明，董事长。 委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。 原告赵越与被告上海启贤置业有限公司(以下简称“启贤公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告赵越及其委托诉讼代理人陈支平、被告委托诉讼代理人陈骥到庭参加诉讼。因案情复杂，本案裁定转为普通程序，依法组成合议庭继续审理。本案现已审理终结。 原告赵越向本院提出诉讼请求：启贤公司按照报审设计图纸修复上海市青浦区赵巷镇业文路189弄和悦锦庐226号楼地下室挖空部分。审理中，原告增加诉讼请求：启贤公司赔偿因修复排烟道而造成的面积减少、功能减损、房屋贬值等损失人民币10万元。事实与理由：2018年11月29日，双方签订上海市商品房预售合同，原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇业文路189弄和悦锦庐226号3层301复式房屋(以下简称“涉案房屋”)。根据报审设计图纸，226号楼并无地下室设计，预售合同第二条亦标明涉案房屋地下附属面积为0平方米。现涉案房屋未按报审设计图纸施工，地下建有地下室2层，存在墙面开裂等安全隐患，故要求予以修复。此外，启贤公司通过广告宣传、样板房展示以及销售介绍，曾明确说明和允诺附赠阁楼，阁楼内格局如广告展示。经生效判决明确，启贤公司需要修复涉案房屋阁楼烟道。修复完成后，阁楼实际面积将与广告承诺不符，且将造成涉案房屋使用功能减损、房屋价值贬值，故参考类案判决后要求予以赔偿。 被告启贤公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。1.涉案房屋的施工建设系按图施工，符合国家法律、法规及相关设计规范要求。2.涉案房屋地下挖空部分系非业主专有区域，原告无权就此提出诉请。被告与涉案房屋楼下业主签订的相关合同中，亦无所谓买房即赠送地下室的约定。3.阁楼系购房后的赠品，预售合同所涉合同标的物未包括涉案房屋阁楼部分，亦未就此对原告做出相关承诺。预售合同签订前的口头或书面宣传仅供参考，并非合同组成部分，不具有合同约束力。样板房亦仅供业主装修参考，与本案并无关联。4.烟道修复后的外径尺寸等相关情况需待实际修复后方能明确。 原告赵越围绕诉讼请求提交了相应证据。被告启贤公司未提交相应证据。本院组织对原告提交的证据进行了出示、质证。对双方有争议的证据，本院认证如下：1.关于原告提交的报审设计图纸，虽自称系自“上海市青浦区住建档案馆”调取，但图纸上并无对应印章原件或核对无异章原件，本院对该证据真实性不予确认。2.关于原告提交的地下室和墙面图片，未展现涉案房屋具体房屋信息，本院结合现场勘查情况，对地下室图片真实性予以确认、对墙面图片真实性不予确认。3.关于原告提交的阁楼修复前后图片，经现场勘查已被拆除，本院对该证据关联性不予确认。4.关于原告提交的含有VR宣传视频、讲解烟道修复方案视频等内容光盘，被告以非其制作、员工离职为由对其真实性不予认可，本院结合现场勘查情况，对该VR阁楼宣传视频真实性予以确认，因无法确认讲解人身份信息，对讲解视频真实性不予确认。 经开庭审理查明：2018年11月29日，甲方(卖方)启贤公司与乙方(买方)赵越签订上海市商品房预售合同。第一条约定建筑物地上层数4层、地下层数为0层。第二条约定涉案房屋建筑面积暂测113.86平方米，其中套内建筑面积100.15平方米、公用分摊建筑面积13.71平方米，另有地下附属面积0平方米。第八条约定甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第二十二条约定甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费给予补偿。双方对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件二明确涉案房屋自然层数为4，地下层数为0。合同补充条款一第十条明确关于合同第八条“建筑设计变更”的补充约定：1.建筑设计变更单指合同生效后，甲方对于合同附件二明示内容因改动而产生的变化；2.甲方变更建筑设计的，应向乙方发出书面通知，乙方不同意该变更的，则乙方应在甲方的书面通知发出后的15天内以书面形式向甲方书面表示不同意，否则视为同意；3.有特定情形之一的，甲方可直接变更建筑设计无须书面通知征得乙方同意，并不承担违约责任。合同还约定了其他事宜。 另查明，(2019)沪0118民初9776号赵越诉启贤公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书现已生效。该生效判决判令启贤公司：1.应于该判决生效之日起60日内按源正司鉴[2019]建鉴字第139号司法鉴定意见书出具的修复方案对涉案房屋的烟道进行修复；2.应于该判决生效之日起十日内赔偿空置费损失4,000元。上述源正司鉴[2019]建鉴字第139号司法鉴定意见书出具的修复方案为：按照原设计要求恢复烟道，闷顶层混凝土楼板(对应二层烟道井位置)开300mm×300mm孔(切割成孔)，采用成品排烟道沿屋面板敷设至屋面烟道，烟道施工缝采用1：2水泥砂浆封堵严密。 庭审中，赵越陈述其曾就启贤公司“未按图纸施工问题”向有关行政部门反映，未收到相关行政部门回复。 审理中，本院组织双方当事人到涉案房屋进行了现场勘查。经现场勘查查明，涉案房屋位于和悦锦庐226号3层301(复式)室，与作为停车场使用的地下室并不直接相联；赵越所述之阁楼烟道目前尚未实际修复，双方均确认和悦锦庐小区内暂没有已经按照修复方案对烟道进行修复的同户型房屋可作为参照比较。 以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的上海市商品房预售合同、VR宣传视频、(2019)沪0118民初9776号民事判决书、源正司鉴[2019]建鉴字第139号司法鉴定意见书等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点有二：一是启贤公司是否应修复地下室部分；二是启贤公司是否应赔偿因涉案房屋烟道修复而造成的使用面积受限、使用功能受损、房屋贬值等损失。 关于争议焦点一，启贤公司是否应修复地下室部分。赵越主张启贤公司应修复226号楼地下室部分的主要理由是建造该地下室违反合同约定，不符合报审设计图纸，属于擅自变更设计施工，且存在安全隐患。对此，本院分析评判如下：其一，根据预售合同第一条约定，涉案房屋建筑物地上层数为4层，地下层数为0层；第八条约定，签订本合同后甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。赵越即据此主张涉案房屋不应当建造地下室，并要求修复地下挖空部分。但根据预售合同补充条款一第十条约定，关于合同第八条“建筑设计变更”的补充约定：……3、有下列情形之一的，甲方可以直接变更建筑设计无需书面通知征得乙方同意，并不承担违约责任：……(4)与该商品房有关联的公共部位及有关设施设备，经政府审批或认可进行变更的。涉案房屋地下室并非业主的专有部分，乃是与该商品房有关联的公共部分，故根据补充条款一之约定，即便存在变更，只要经过政府审批或者认可，亦不能直接认定为违约行为。故赵越以启贤公司违反合同约定为由要求修复，合同依据不足。其二，如涉案房屋地下室确实存在安全隐患，业主当然有权要求开发商依法承担修复责任直至解除合同、赔偿损失。但根据法律规定，当事人一方对自己主张的诉讼请求所依据的事实应当提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利的法律后果。赵越主张地下室在质量方面存在安全隐患，其理应提供相应证据予以证明。因房屋是否存在未按报审设计图纸施工问题具有较强专业性，司法机关往往难以直接根据相关图纸作出判断，而需要借助专业司法鉴定机构予以鉴定并参考鉴定意见作出结论，或由相关行政主管部门予以认定。庭审中，赵越陈述其曾就启贤公司未按图纸施工行为向有关行政部门反映，截至庭审之日未收到行政部门回复。经本院释明，赵越在本院指定的期限内未就涉案房屋地下室是否存在安全隐患申请司法鉴定。故根据在案证据，尚不能证明涉案房屋地下室存在安全隐患。且和悦锦庐地下室部分涉及整个小区的建筑结构问题，在启贤公司验收竣工合格依法交付使用的情况下，司法机关不能仅依赵越口头陈述的所谓墙面开裂等理由就认定为存在安全隐患。故此，赵越主张启贤公司修复地下室的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二，启贤公司是否应赔偿因涉案房屋烟道修复而造成的使用面积受限、使用功能受损、房屋贬值等损失。其一，(2019)沪0118民初9776号生效民事判决书已就涉案房屋烟道问题，依法判令启贤公司按照源正司鉴【2019】建鉴字第139号司法鉴定意见书出具的修复方案修复涉案房屋、赔偿赵越空置费损失4,000元。该4,000元系修复烟道期间，影响涉案房屋正常居住使用造成的损失，赵越在本案中主张面积受限、使用功能受损、房屋贬值，在具体诉讼请求及请求权基础上与前案生效判决并不一致，不属于重复诉讼。但经现场勘查，启贤公司尚未按照前案生效判决书确定的义务修复烟道，司法鉴定意见书亦未明确烟道的外径，且未来修复烟道应附着于阁楼斜顶面悬空铺设，并未直接铺设于地面，在此情况下烟道修复后可能对居住空间和建筑面积的具体影响范围尚处于不确定状态。加之和悦锦庐小区中又无同户型已修复烟道的阁楼可资参照。故本案中，赵越就目前尚不确定的损失主张启贤公司赔偿10万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。待实际损失确定后，赵越可另循合法途径主张自身权利。其二，在庭审中，赵越提供上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初6953号高努洁、俞炜与启贤公司商品房预售合同纠纷一案(以下简称高努洁案)民事判决书，请求法院将该案作为类案予以参考。该生效判决认为启贤公司发布的宣传资料中明确载明了附带采光天窗、打造全明地下室，所展示的样板房地下室均有南北采光天窗，但房屋地下室实际交付状况与启贤公司对此所作宣传和说明不符，致地下室使用功能受限，启贤公司存在违约，应承担相应违约责任。遂判令启贤公司应于判决生效之日起十日内赔偿高努洁、俞炜10万元。高努洁案判决判令启贤公司赔偿10万元的理由是地下室没有提供承诺的全明天窗，致使使用功能受限。本案中赵越的诉讼请求是赔偿因修复烟道造成的阁楼面积减少和功能减损，地下室无采光和阁楼因为烟道修复可能存在一定程度遮挡及使用面积受限问题属于不同性质的事实问题，并非属于类案。因此，赵越主张以高努洁案判决作为类案参考的意见本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告赵越的全部诉讼请求。 案件受理费2,300元，由原告赵越负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  郑 重 人民陪审员  蒋秀娟 人民陪审员  宋亚娟 二〇二一年三月二十三日 法官 助理  黎偲原 书 记 员  黎偲原 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。