湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终626号上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代表人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代表人：谭雁，国浩律师（长沙）事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄琪，男，1992年6月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：郭艳，湖南源美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙尚同家有房地产经纪有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路398号星城世家综合楼108房。法定代表人：曾东阳，经理。上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人黄琪、长沙尚同家有房地产经纪有限公司（以下简称尚同家有公司）服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富基公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄琪对富基公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院以政策性文件来认定富基公司的定价行为为无效民事行为，系适用法律错误。二、一审法院认为富基公司对收取黄琪的服务费与尚同家有公司存在合意，以此判决富基公司返还服务费，属于认定事实错误与适用法律错误。三、黄琪提前本案诉讼是恶意诉讼行为，其诉讼请求不应得到支持。黄琪辩称：一、一审法院认定富基公司的定价行为为无效民事行为，系适用法律正确。二、一审法院认定事实正确。三、黄琪提起诉讼，为维护其合法权益，诉讼请求应得到支持。黄琪向一审法院起诉请求：1、判令尚同家有公司、富基公司返还黄琪服务费8000元；2、判令尚同家有公司、富基公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、2017年2月12日，富基公司与尚同家有公司签订《富基世纪公园电商合作协议》，协议约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）提供基本网络营销推广及技术服务、项目网络展示及网络预订服务，而甲方为乙方所有会员提供富基世纪公园项目的专项优惠，双方合作期限自2017年3月11日起至2017年5月3日止；甲方同意合作期限内，所有客户购买富基世纪公园的可售房源并享受乙方的折扣须先统一缴纳人民币5000至8000元的团购金，由乙方开具团购金收据，本协议约定的团购金专项用于抵扣双方签订的全部《富基世纪公园客户转介代理协议》项下产生的中介服务费；结算方式约定：甲方授权、允许乙方为客户提供电商团购服务，由乙方向甲方所有渠道购房客户收取客户电商团购金，乙方收取的团购金仅且只能用于抵扣甲乙双方于2016年7月1日至2017年9月30日签订的全部《富基世纪公园客户转介代理协议》项下产生的中介服务费。2017年4月1日，尚同家有公司、富基公司签订《富基世纪公园客户转介代理协议》，协议约定：甲方（甲方为富基公司，下同）委托乙方（乙方为尚同家有公司，下同）为甲方富基世纪公园项目提供外场客户转介服务，委托期限为2017年4月1日至2017年6月30日；协议3.1.5甲方有权指定任意单位收取电商服务费，此费用用于抵扣收取该笔电商服务费的单位相应的中介服务费（如有），以多退少补为原则。2、2017年4月9日，黄琪交纳了8000元服务费，尚同家有公司向黄琪出具了收据。2017年7月10日，黄琪与富基公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定黄琪购买富基公司开发的富基世纪公园项目79-80栋803号房屋，房屋单价为6239.01元/㎡，总价为560637元，黄琪根据购房合同约定支付了全部购房款。另查明，富基世纪公园项目79-80栋于2017年4月26日取得商品房预售许可证，该栋房屋销售时宣传了交5千（8千）抵3万元的优惠活动。案涉富基世纪公园项目79栋803号房屋的备案价为6239.01元/㎡。3、就案涉服务费退还事宜，黄琪于2020年4月23日曾向长沙市芙蓉区人民法院起诉立案。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、黄琪主张的服务费是否应当返还；2、如应返还，应由谁来返还。关于黄琪主张的服务费及利息是否应当返还的问题。住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案中，黄琪与富基公司就案涉富基世纪公园项目79栋803号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门办理预售许可证时的价值一致，黄琪并没有享受到额外的交8千抵3万元的优惠活动，且庭审查明该8000元并不包括在房款里，收款方尚同家有公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故黄琪主张的案涉服务费应当予以返还。尚同家有公司、富基公司抗辩黄琪已实际享受交8千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价一致的情况可知，尚同家有公司、富基公司所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，一审法院对尚同家有公司、富基公司的该抗辩意见不予采纳。尚同家有公司抗辩黄琪的诉求已过法定的3年诉讼时效期间，但本案的诉讼时效起算期间应为黄琪与富基公司签订商品房买卖合同之日，因为合同签订日方为房屋买卖双方对合同价款最终的确定，黄琪自此才知道或者应当知道权利被侵害，黄琪2017年7月10日与富基公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》、2020年4月23日曾向长沙市芙蓉区人民法院起诉立案，故黄琪的本案诉求未过诉讼时效，一审法院对该抗辩意见不予采纳。关于案涉服务费应由谁来返还的问题。本案黄琪支付的服务费是由尚同家有公司收取并出具收据，应由尚同家有公司负责返还。但富基公司与尚同家有公司于2017年2月12日签订的《富基世纪公园电商合作协议》中，尚同家有公司、富基公司对购房客户服务费的收取和使用进行了明确的约定，且黄琪案涉服务费的交纳时间2017年4月9日在该协议的合作期间内，故可认定尚同家有公司、富基公司对收取黄琪案涉服务费的行为，双方是有合意的，因此，富基公司对尚同家有公司应返还黄琪的服务费应承担共同返还责任。富基公司抗辩其未参与案涉服务费的收取和分成、其不是本案适格被告的抗辩意见均不能成立，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内共同向黄琪返还服务费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由长沙尚同家有房地产经纪有限公司、湖南富基置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：富基公司是否应承担与尚同家有公司共同向黄琪退还服务费的责任。经审查，第一，本案中，黄琪与富基公司就案涉富基世纪公园项目79-80栋803号房屋的买卖合同成交价格与该房屋在住建部门办理预售许可证时的备案价格一致，黄琪并没有享受到额外的交8千抵3万元的优惠活动，且已查明该8000元并不包括在房款里，服务费收款方尚同家有公司亦没有提供其有权收取该服务费的其他合法依据，故黄琪主张的案涉服务费8000元应当予以返还。尚同家有公司称黄琪已实际享受交8千抵3万元的优惠，但依据成交价格与一房一价备案价一致的情况可知，尚同家有公司所谓的折扣前的价格，其高出备案价的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的强制性规定，亦违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该定价行为违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故该定价不能作为折扣前的基础房屋价格，一审法院对尚同家有公司的该意见不予采纳并无不当。第二，本案黄琪支付的服务费8000元是由尚同家有公司收取并出具收据，尚同家有公司负有返还责任。另根据本案证据分析，可认定尚同家有公司、富基公司对收取黄琪涉案服务费的行为是有合意的，因此，富基公司应对黄琪的服务费承担共同返还责任。故一审法院对黄琪要求富基公司共同返还服务费的诉求予以支持正确。综上所述，富基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南富基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  熊 伟审判员  李建新二〇二一年三月三日法官助理刘聪书记员徐彬彬