宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11979号原告（反诉被告）:马攀,男,1987年11月8日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：原慧中、杨硕，宁夏宁人律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）:石权,男,1968年11月13日出生,满族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告（反诉原告）:叶静,女,1975年3月31日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。共同委托诉讼代理人：党平瑞、何惠平，宁夏平瑞律师事务所律师。（特别授权）第三人:宁夏新聚力营销策划有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:李文英,公司总经理。原告（反诉被告）马攀与被告（反诉原告）叶静、石权、第三人宁夏新聚力营销策划有限公司（以下简称新聚力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，被告叶静、石权于2021年1月18日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人原慧中、杨硕，被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人党平瑞、何惠平，第三人法定代表人李文英均到庭参加诉讼。2020年12月30日，本院依原告申请并提供担保采取保全措施。本案现已审理终结。原告马攀向本院提出诉讼请求:1.请求依法判决被告全面履行《房屋买卖存量合同》约定义务,配合原告办理贷款及不动产变更登记手续等,并按照合同约定支付原告延期办理贷款或过户手续违约金268800元(自2020年11月30日起暂计算至2020年12月28日,以房屋成交总价320万为基数,每逾期一日,按日3‰支付逾期交房违约金，并按上述标准主张到实际配合原告办理贷款及完成不动产变登记之日；2.判令如被告不履行合同或不予配合,按房屋成交价的30%向原告支付违约金960000元；3.判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2020年10月18日,原告与被告、宁夏新聚力营销策划有限公司(以下简称“新聚力公司”)三方签订的《房屋买卖存量合同》,约定被告将位于银川市金凤区首善花园29号别墅3号房一套及该房屋占用范围的土地使用权出售给原告。合同要求首付款为房屋成交总价的50%,由于银行放贷比例提高,可以将首付款降低,于是原告与被告商议首付款按照房屋成交总价的40%支付,被告同意。原告于10月18日向新聚力公司交付订金10万，10月21日向宁夏银行科技支行,应付二手房首付款保证金账户汇入130万,共计支付房款140万。2020年11月30日,原告贷款经宁夏银行批复同意发放,同日,银行、新聚力公司通知被告交付相关材料,配合办理贷款手续,将房屋过户给原告,被告明确拒绝。经原告、新聚力公司及银行多次催促,被告仍不配合办理贷款,造成买卖合同无法继续履行。据原告及新聚力公司了解,目前有其他人意欲以更高的价格购买此房,被告准备违约随时将房另卖给他人。原告认为,被告拒绝履行合同义务的行为已构成违约,严重损害原告的合法权益,故依《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定,特向贵院提起诉讼,请求依法裁判。本案在审理过程中，原告马攀当庭增加诉讼请求为：确认被告解除房屋买卖存量合同的行为无效。被告石权、叶静共同辩称，案涉《房屋买卖存量合同》已经解除,原被告2020年10月18日签订《房屋买卖存量合同》，合同约定房屋价款为320万元，并明确约定于签订合同后50日内也就是最迟于2020年12月8日前原告向被告支付50%的首付款，合同第4条第二款第2项明确约定，乙方（原告）逾期付款，甲方（被告）有权解除合同，截止2020年12月24日，原告未向被告支付一分钱首付款，合同约定的被告解除合同条件已经成就，根据相关法律规定，合同一方依照合同约定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。被告依照合同约定向原告发送解除合同的律师函，且原告已经收到，故案涉合同已经解除，不存在被告全面履行《房屋买卖存量合同》的基础，被告提出解除合同合法有效。被告不存在违约行为,原告诉状陈述与事实不符，案涉合同中并未约定由于银行放贷比例，可以将首付款降低，也未约定原告应付50%首付款向宁夏银行科技支行支付。被告也从未同意原告将首付支付至宁夏银行科技支行，至于原告是否向宁夏银行科技支行支付款项与被告无关，且原告在诉状中自认原告贷款经宁夏银行批复同意发放，充分证明被告已经履行了配合原告办理贷款的合同义务，不存在被告违约的情形，反倒是原告违约，在合同约定的支付的时间内未向被告支付款项，且明知宁夏银行已于2020年12月7日就停止发放房屋贷款，自己已没有履行合同能力，却为占有被告房屋，在收到被告解除合同律师函后，恶意提起诉讼。3.原告诉讼请求中要求的延期办理过户违约金，以日千分之三计算，换算成月利率以达到9%的高利，明显高出国家法律规定的保护率标准，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法不能成立，对此，被告已提出反诉。第三人新聚力公司陈述，三方签订的合同时间是2020年10月18日，签订合同后于2020年10月21日原被告双方在宁夏银行提交了贷款资料及首付款，首付款打进宁夏银行科技支行监管账户（按宁夏银行所规定的，当然也是为了原被告双方交易的安全性，时效性，当时宁夏银行当着原被告及第三方把二首房贷款交易流程讲的清楚，故原被告双方同意后并二被告也签收了在银行的同意出售证明，当时银行已给被告告知清楚，银行因年底结算，审批原被告双方贷款通过时间可能比较晚，2021年11月27日，宁夏银行总行已批复原被告双方的贷款，于2021年11月30日通知我们三方过户）。针对交易流程的讲述由于我公司承担着一手托两方的责任，我公司在原被告签订合同当时把二首房的交易流程及贷款流程讲得很清楚，故被告在明知我公司及宁夏银行科技支行所讲述的贷款审批流程的情况下，被告一直迟迟不配合我公司完成原告被告的过户手续，最后，被告不配合的事实理由是2020年12月11日被告给我公司发了一个宁夏银行内部系统的通知，此通知的抬头名称是《宁夏银行关暂停发放房屋贷款的业务通知》针对此文件，我公司与宁夏银行科技支行进行了核实，而宁夏银行科技支行做出的解答是此文件不影响原被告的贷款及过户，因为我们的贷款审批通过日期时间是2020年11月27日，故此文件发布的日期是2020年12月7日，之后，宁夏银行科技支行及我公司通知被告及时办理过户手续，被告以忙为由，迟迟未办理，后期我公司向被告通知，一直未取得联系，我公司有义务通知原被告办理二手房贷款及二手房办理过户的义务。对原告的诉讼请求无意见。反诉原告石权、叶静向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人按照与反诉人签订的《房屋买卖存量合同》约定向反诉人支付违约金96万元；2.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2020年10月18日,反诉人于被反诉人签订《房屋买卖存量合同》一份,合同约定反诉人将其所有的坐落在银川市金凤区房屋一套及该房屋占用范围的土地使用权出售给被反诉人，付款方式为如乙方(被反诉人)为全额付款方式,在订立合同后50日内付清首付款余款,如乙方为贷款方式,首付款为该房屋成交总价的50%,在订立合同后50日内付清首付款余款,贷款类型为按揭贷款。同时合同约定,乙方逾期未付款,甲方(反诉人)有权单方解除合同,乙方向甲方支付成交总价款30%的违约金,2020年10月18日合同签订后至2020年12月24日,被反诉人未向反诉人支付应付款项,已构成根本违约,反诉人有权按照合同约定行使解除权,2020年12月24日反诉人按照合同约定向被反诉人发送了解除合同律师函,被反诉人签收,案涉合同自被反诉人收到之日起已经解除,被反诉人应当按照合同约定向反诉人承担违约责任,向反诉人支付违金。为了维护反诉人的合法权利,根据我国有关法律法规以及《民事诉讼法》相关规定,提出上述反诉请求,敬请人民法院依法予以支持。反诉被告马攀辩称，马攀交付合同首付款义务已经履行完毕，应保护交易安全确认合同有效继续履行合同。2020年10月18日，马攀与反诉原告、新聚力公司三方签订的《房屋买卖存量合同》，约定石权、叶静将位于银川市金凤区房屋一套及该房屋占用范围的土地使用权出售给马攀。合同签订后，马攀按照合同要求，于2020年10月18日支付10万元订金，收款人为石权，保管人为新聚力公司。同日，三方共同到宁夏银行科技支行办理贷款手续，银行业务经理将该行二手房贷款的相关规定和政策，明确、完整的向三方阐明。石权和妻子叶静对该行贷款流程、规定有充分认知，向银行出具《同意出售房屋承诺书》，并提供二人的结婚证作为贷款资料，按照银行贷款业务操作流程，此时已经进入贷款申请过程中。经石权同意，将首付款比例降低到40%即128万元，于是，马攀在2020年10月21日，按照贷款银行宁夏银行科技支行的个人二手房按揭贷款管理办法，将首付款130万存入到该行应付二手房首付款保证金账户，完成支付首付款的合同义务。宁夏银行在2020年11月30日作出批复，同意马攀的贷款金额，按照银行贷款业务操作流程，此时贷款审批已经完成，下一步完成过户手续，购房款即可全部支付。但是，由于反诉原告的不配合，造成贷款流程停滞在贷款审批完成的阶段，无法继续进行，导致款项无法发放。《房屋买卖存量合同》系合同三方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。在案涉合同中，三方未约定给付首付款的方式，马攀按照宁夏银行个人二手房按揭贷款管理办法，将首付款打入银行账户并无不妥之处，也没有给反诉原告造成损失。对于马攀而言，自始至终都在积极履行合同义务，贷款手续也在积极配合办理，合同主要义务已经履行完毕。而反诉原告不配合办理贷款手续的根本原因是看到房价上涨、恶意违约，市场经济条件下物价涨跌本为常态，马攀和反诉原告作为完全民事行为能力人和理性经济人，理应对此有所预判并合理应对，以此作为违约的理由于法无据、于理不通。反诉原告根本违约无权解除合同，首先，在本案中，马攀不论是交付订金还是支付首付款，均按照合同约定，诚实守信的履行义务，未出现过错。马攀支付40%比例的首付款，是经过反诉原告同意变更的，不存在其所述未按约定支付首付款50%，存在根本违约的行为，致使合同目的无法实现。相反，马攀在《房屋买卖存量合同》签订当天即交付10万元订金，随后，按照银行规定，将130万的首付款打到银行的应付二手房首付款保证金账户，此行为没有给反诉原告造成损失，不会致使合同目的无法实现，反而会保护首付款资金安全，使其得到监管，促进交易的进行。其次，宁夏银行在2020年11月30日作出批复，同意马攀的贷款金额，即马攀的贷款审批通过，不存在贷款不能的情况，不会造成履行的障碍，待反诉原告配合继续办理贷款手续后，马攀就能拿到贷款，届时，银行会将合同约定的房款320万，一次性的支付给反诉原告，不存在合同交易房屋的目的无法实现的情况。在马攀办理了贷款后，反诉原告以未支付首付款为由，不履行交付房屋义务、拒绝协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记，并且在不具备合同解除权的情况下发函表明其不再继续履行合同，已构成根本违约。基于上述两点，马攀认为反诉原告根本违约，没有权利解除合同，应继续履行合同，以维护公平正义和诚实信用的社会氛围。第三人针对反诉诉讼请求及事实理由述称，对反诉原告的诉讼请求及事实理由不予认可。系被告不配合原告办理过户手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月18日，石权（出售方、甲方）与马攀（购买方、乙方）、第三人新聚力公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖存量合同》，约定：石权将坐落于银川市金凤区的一套房屋出售给马攀，转让价款为320万元；付款方式为乙方于2020年10月28日交付10万元作为订金，订金由丙方代为保管，在订立合同后50日内付清余款，如乙方为贷款方式，首付款为该房屋成交总价的50%，在订立合同后50日内付清首付款余款，贷款类型为按揭贷款，甲乙双方于2020年10月20日向丙方提交贷款材料及相关手续，银行贷款部分的房款，按银行规定由银行一次性支付给甲方，配合乙方解冻；如乙方需要贷款，甲方必须予以配合，如遇银行金融部门等相关政策，导致未能办理或延期的三方均不算违约，合同继续履行或自行协商解决；甲方不履行合同或不予配合时，乙方有权单方解除合同，甲方应在30日内向乙方返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止），还应按房屋成交价的30%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成的经济损失超过甲方支付的违约金时，甲方还需赔偿实际经济损失与违约金的差额部分。乙方逾期未付款的，甲方有权单方解除合同，甲方可以从乙方已付订金中扣除成交总价款30%的违约金，余款返还给乙方。马攀及第三人法定代表人均陈述已向被告说明贷款流程。同日，马攀支付石权涉案房屋订金10万元，并交由第三人新聚力公司保管,石权与第三人新聚力公司出具《收条》一张。石权、叶静出具《同意出售房屋承诺书》，同意将涉案房屋出售给马攀。2020年10月21日，马攀向宁夏银行科技支行账号的账户汇入130万元首付款。2020年11月13日，马攀向宁夏银行科技支行申请办理二手房按揭贷款190万元。2020年11月30日，宁夏银行股份有限公司科技支行同意为马攀发放个人二手住房按揭贷款190万元，期限360个月，马攀欲以银川市金凤区首善花园29号别墅楼3号房为上述借款提供抵押担保。2020年12月7日，宁夏银行股份有限公司发布《宁夏银行关于暂停发放房屋按揭贷款业务的通知》，内容为“为进一步加强我行房地产贷款业务管控力度，确保年末贷款规模增速可控，经总行研究决定，即刻停止全行（含天津、西安支行）房屋按揭贷款业务发放，同时暂停全行住房按揭贷款业务专项奖励，业务恢复日期由总行另行通知，各分支机构不得违规发放房屋按揭贷款，一经总行发现将严格处理。”2020年12月15日、12月18日，马攀、第三人的法定代表人李文英分别与石权进行通话，其中2020年12月15日马攀与石权的通话中，马攀陈述“当时不是说首付款160万元，可能存在一点紧张，不是您当时也说这个没事就付40%，只要你能正常能贷款，到时候能正常给您那边付钱，这都OK没问题，对吧”，石权回复“对”，后续通话内容及第三人法定代表人李文英与石权的通话录音内容为就办理按揭贷款中的房屋过户问题进行协商，石权以资金及房屋安全问题为由拒绝协助马攀办理房屋过户手续。2020年12月22日，马攀委托宁夏宁人律师事务所刘建国、杨硕律师向石权送达《律师函》，告知宁夏银行批复同意发放贷款，要求石权配合办理贷款手续，否则追究违约责任。2020年12月24日，石权委托宁夏宁聚易诚律师事务所杨丽萍律师向马攀送达《律师函》，告知因马攀未按合同约定向石权支付50%的首付款，存在根本违约，自收到律师函后马攀、石权、新聚力公司签订的《房屋买卖存量合同》已经解除。本案在审理过程中，经询问马攀陈述同意于2021年3月20日前一次性支付石权、叶静购房款320万元。另查明，2020年8月12日，宁夏银行股份有限公司发布宁银办［2020］198号文件，《宁夏银行关于个人二手房按揭贷款管理办法的通知》，其中贷款条件包括借款人在申请贷款之前已和售房人办理完毕房屋所有权交易过户手续，即房屋所有权已预先转移至借款人名下的，则其办理产权过户交易的时间距离申请贷款的时间点不得超过3个月，否则经办行不得受理该笔贷款申请；个人二手房屋按揭贷款流程为：贷款申请。借款人应提供包含首期付款证明、提供抵押物或质押物权属证明等材料。具体首期付款资金交纳方式根据买卖双方业务情形划分为三种,一是买卖双方协商需要不动产管理部门对首付款资金进行监管的，可以将首付资金交纳至不动产管理部门指定的首付资金监管账户，委托不动产管理部门进行资金监管，二是为保障买卖双方交易资金安全，买卖双方协商需要委托本行对首付资金进行监管的，买方、卖方、本行经办结构应签订《二手房交易首付资金监管三方协议》，将首付款缴纳至本行内部资金监管专户，贷款发放后将首付资金划至卖方在本行账户，若买卖双方确认不再履行买卖合同的，则将首付资金退回买方在本行账户，三是买卖双方互信，无需对首付资金进行监管的，借款人的购房首期付款应交纳至售房人开立的用于收取售房款的存款结算账户上，后期发生纠纷由买卖双方自行协商解决，本行不承担相关责任；贷款受理；贷款调查；贷款审查和风险评价；贷款审批；核对贷款额度和签订合同；办妥贷款担保手续。经办信贷员与借款人（抵押人）携《房屋按揭贷款借款合同》《抵押合同》、已过户房屋所有权证及其他材料，至当地房地产管理部门申请办理抵押鉴证手续，办妥《不动产登记证明》；放款审核；贷款发放。个人二手房屋按揭贷款资金应当采用贷款人受托支付方式进行支付。贷款资金支付至售房人指定的结算账户，或是当地不动产管理部门指定的资金监管账户中。本院认为，关于马攀、石权及第三人新聚力公司合同是否已经解除的问题。石权于2020年12月24日向马攀送达《律师函》，以马攀未按时支付房屋价款为由要求解除合同，根据马攀、石权及第三人提交的《房屋买卖合同》，合同约定首付款50%于订立合同后50日内付清首付款余款，贷款类型为按揭贷款，银行贷款部分按照银行规定一次性支付给石权，合同上亦载明“配合乙方解冻”，马攀及第三人法定代表人李文英均陈述已向双方当事人说明贷款流程，可以证实石权已知晓并同意涉案房屋的支付方式为按揭贷款支付及需冻结首付款的事实。根据马攀提交的其与石权的通话录音可以证实石权同意将涉案购房款的首付款比例降至成交价的40%，马攀已于2020年10月21日向宁夏银行科技支行监管账户存入首付款130万元，宁夏银行股份有限公司科技支行已批复同意向马攀发放购房贷款190万元，不存在石权主张的合同解除事由，石权不享有合同解除权，其向马攀送达《律师函》不发生合同解除的法律后果。故涉案《房屋买卖合同》未解除。原告要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。因马攀庭后陈述同意于2021年3月20日前一次性支付被告购房款320万元，无需再办理按揭贷款，故马攀要求石权、叶静协助办理贷款手续的诉讼请求本院不再处理。马攀要求石权、叶静协助办理过户手续之前，应支付石权、叶静购房款，现马攀同意于2021年3月20日前一次性支付石权、叶静购房款320万元，石权、叶静应在收到马攀支付的购房款后协助马攀办理涉案房屋的过户手续。为了鼓励交易、有效化解矛盾，减少当事人诉累，本院对马攀应支付给石权、叶静的购房款一并处理。石权、叶静未按照合同约定配合马攀办理按揭贷款手续，系石权、叶静违约，应赔偿马攀损失，马攀未就其应违约行为所遭受的实际损失举证证实，马攀已将130万元购房款交由银行监管，合同载明“配合解冻”，说明双方均知晓首付款应办理冻结手续的事实，原告的损失应为130万元的利息损失，故被告石权、叶静应支付马攀自2020年10月21日至2021年3月15日（马攀同意一次性支付房屋全部款项之日），即130万元×3.85%÷365天×146天＝20020元，对马攀主张的其他违约金本院不予支持。石权、叶静反诉要求马攀支付违约金96万元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告石权、叶静（反诉原告）的通知解除行为对原告马攀（反诉被告）不发生效力；二、原告（反诉被告）马攀与被告（反诉原告）石权、叶静、第三人宁夏新聚力营销策划有限公司于2020年10月18日签订的《房屋存量买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）马攀于本判决生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）石权、叶静购房款320万元；三、被告（反诉原告）石权、叶静于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马攀违约金20020元；四、被告（反诉原告）石权、叶静在原告履行完第二项义务后十五日内协助原告马攀（反诉被告）办理涉案房屋的过户手续五、驳回原告马攀的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告石权、叶静的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7930元、保全费5000元，共计12930元，原告马攀负担7801元，被告石权、叶静负担5129元；反诉案件受理费6700元，由反诉原告石权、叶静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 魏丽波二〇二一年三月十五日书记员 喜福梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延旅行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。