广东省江门市新会区人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0705执异19号案外人：谭社运，男，1956年8月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区。申请执行人：巢锦胜，男，1950年6月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：刘朝灏，广东华卓律师事务所律师。被执行人：何银协，男，1952年7月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：肖超珊，广东建诺律师事务所律师。被执行人：林耀权，男，1964年11月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。本院在执行申请执行人巢锦胜与被执行人何银协、林耀权民间借贷纠纷一案[案号：（2021）粤0705执恢16号]过程中，案外人谭社运向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人谭社运称，一、请求法院依法撤销对被执行人名下位于江门市新会区房屋的预查封评估拍卖和强制迁出的强制执行措施；二、请求法院依法裁定被执行人何银协名下位于江门市新会区房屋归谭社运所有。关于申请执行人巢锦胜与被执行人何银协、林耀权民间借贷纠纷一案，贵院依据（2006）新法民初字第444号民事判决，以（2007）新法执字第1656-1号民事裁定预查封了被执行人何银协名下位于江门市新会区房屋。现贵院将该房屋强制迁出、评估和拍卖，明显不合理不合法。首先，该房屋只有何银协与房地产开发公司签订的商品房买卖合同，但是由于何银协没有支付购买该房屋任何款项，所以至今仍然未办理产权确认。贵院也确认而实施预查封。《商品房权属证明书》证明涉案房屋登记的权属人是新会区会俊房地产开发有限公司，不属于何银协，所以法院不能进行评估、拍卖和强制迁出。谭社运从2007年装修涉案房屋居住至今。该房屋是谭社运及家属三代人生活必需，法院要求谭社运全家人迁出，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”规定。新会区会俊房地产开发有限公司欠工程款而将涉案房屋抵债给谭社运。由于谭社运当时在外地而没有办理确权登记，但是证据六（证明）能够证明该事实。谭社运在2003年9月15日将涉案房屋卖给何银协，并同意何银协与会俊房地产开发有限公司签订房屋买卖合同。三方约定在一个星期内何银协支付购房款，但何银协至今没有支付。何银协违约，所以涉案房屋的买卖合同应属无效。何银协以涉案房屋向中国工商银行按揭贷款没有偿还而被起诉。在执行中，谭社运代其偿还欠款。在（2005）新经法初字第1536号案的执行中，谭社运也向执行法官提交了证据四和证据五，并记入笔录，证明谭社运代何银协偿还欠款。当时，何银协明确表示将该房屋归还给谭社运。证据七（公证书）足以证明该事实。但是贵院执行（2006）新法民初字第444号民事判决，以（2007）新法执字第1656-1号民事裁定预查封涉案房屋至今。涉案房屋从2003年9月28日至今登记于新会区会俊房地产开发有限公司名下，证据二（商品房屋权属证明书）已经证明涉案房屋权属人不是被执行人，证据五证明涉案房屋是谭社运所有。贵院预查封并进行网上拍卖错误，请支持谭社运的异议请求。案外人谭社运提供如下证据：1.商品房屋权属证明书复印件；2.商品房买卖合同复印件；3.交付收据复印件；4.人民法院诉讼费专用票据（结算）复印件、中国工商银行特种转账贷方凭证复印件；5.还清供楼贷款通知书复印件；5.证明复印件；6.公证书复印件。申请执行人巢锦胜称，一、涉案会俊花园6座705房屋属何银协所有。2003年9月8日，何银协与新会区会俊房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，何银协向会俊公司购买会俊花园6座705房屋。合同约定，房屋总售价为人民币152868元，付款方式为2003年9月前付清首期45868元，余款107000元于2003年9月18日前办理银行按揭。合同签订当天何银协向会俊公司付清首期款45868元，2003年9月15日向中国工商银行新会支行办理银行供楼贷款107000元，并由银行将贷款直接汇入会俊公司的银行账号。也就是说，何银协已于2003年9月16日付清购买会俊花园6座705房屋的所有款项给会俊公司。何银协委托林耀权办理房产登记和领取房地产证手续，但林耀权一直没有去办理。会俊公司在此后十多年时间对购房款问题没有提出任何异议，更没有向何银协主张权利。现法院处理该房屋时才提出没有收到何银协购买该房屋的任何款项完全是歪曲事实。合同签订后，何银协依时付清全部购房款，会俊公司也将该房屋交给何银协使用，该房屋依法属何银协所有。二、法院查封评估拍卖会俊花园6座705房屋和强制要求迁出的强制措施合法。会俊花园6座705房屋虽然登记在开发商会俊公司名下，但会俊公司已将该房屋出售给何银协，并将该房屋交付给何银协，且何银协已付清全部购房款，所以该房屋属于何银协所有。会俊公司出具证明说该房屋是谭社运所有，完全是颠倒黑白。何银协、林耀权没有履行判决义务，法院根据申请执行人的强制执行申请，评估及准备拍卖何银协所有会俊花园6座705房屋，并要求迁出该房屋是正确、合法的。谭社运依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定来对抗法院执行，是适用法律错误。三、何银协无权擅自处置法院依法查封的房屋。申请执行人于2006年2月9日向新会区人民法院对何银协、林耀权民间借贷纠纷一案提起诉讼时申请财产保全，查封何银协会俊花园6座705房屋。因何银协拖欠银行贷款被中国工商银行起诉，中国工商银行新会支行于2006年5月3日申请执行。谭社运称代何银协偿还贷款，即使是真实的，也只是何银协与谭社运之间形成新的债务关系，并不能改变会俊花园6座705房屋属何银协的事实。所以，何银协无权处置已被法院查封的房屋，更无权将房屋交由谭社运办理确权手续。综上所述，涉案房屋属于何银协所有，法院评估、拍卖，并要求迁出涉案房屋是合法的，请求法院依法驳回谭社运的异议申请。申请执行人巢锦胜提供如下证据：1.广东省商品房买卖合同复印件；2.贷款借据复印件；3.抵押物清单、抵押登记审定书复印件；4.公证书复印件；5.申请执行书、还清供楼贷款通知书复印件；6.财产保全申请书、受理通知书、查封财产告知书复印件。被执行人何银协称，2007年2月1日委托林耀权代办涉案房屋登记转让手续，但林耀权一直没有处理。2007年工商银行对何银协申请执行时，何银协在外省做生意，从未收到法院的执行材料，也没有来法院签名、交费。何银协与房地产公司签订合同后，首期款已经全部交齐，贷款也已交给房地产公司。至于房地产公司与谭社运的债务关系，何银协并不清楚。何银协与房地产公司签订的合同是有效的，并且已经支付完毕。房地产公司无权处分，其出证明涉案房屋是谭社运所有是无效的。何银协不清楚谭社运有购房原件的原因。向工商银行贷款时，购房合同原件放在银行，不排除谭社运向工商银行领取。也不清楚涉案房屋为何由谭社运占有。如果是谭社运与林耀权签订合同，但至今林耀权和谭社运还未向何银协支付后期房款，谭社运也未拿出转让合同。不排除谭社运与林耀权恶意串通损害何银协的合法利益。因此，不同意谭社运的异议请求。被执行人何银协提供如下证据：何银协的中国工商银行账户清单复印件。本院查明，巢锦胜与何银协、林耀权民间借贷纠纷一案，本院于2007年3月22日作出（2006）新法民初字第444号民事判决：被告何银协应在本判决生效之日起十日内偿还借款100000元及其利息（从2004年1月1日起至本判决确定还款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）给原告巢锦胜，被告林耀权对以上借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，本院根据巢锦胜的申请，立（2007）新法执字第1656号案执行。在执行过程中，于2013年8月16日预查封备案登记在何银协名下、坐落于会城会俊花园6座705号房屋。后于2015年8月17日、2018年8月10日办理续封。涉案房屋为新会区会俊房地产开发有限公司建造，现登记在该公司名下。2003年9月8日，新会区会俊房地产开发有限公司与何银协签订商品房买卖合同，以152868元将涉案房屋出售给何银协。约定于2003年9月8日前付首期款45868元，余款107000元于2003年9月18日前办理银行按揭。2003年9月15日，何银协以涉案房屋抵押向中国工商银行按揭贷款107000元。2003年9月16日，中国工商银行将上述贷款转入新会区会俊房地产开发有限公司账户。2007年1月25日，中国工商银行江门市新会支行出具《还清供楼贷款通知书》，通知新会会俊房地产开发有限公司“兹有何银协于2003年9月15日向贵公司购买坐落会俊花园六座705，并在我行办理按揭贷款。现该客户已提前还清所借款项本息，我行已办理撤押手续。请贵公司按正常程序给予办理一切手续”。2021年2月4日，江门市新会区会俊房地产开发有限公司出具证明“新会区会俊房地产开发公司因欠谭社运（身份证号码4407211956××××××××）的工程款项已将新会区会俊花园6座705房屋顶数（抵债）给谭社运所有。会俊房地产开发公司在征得谭社运同意下与何银协（身份证号码×××1119）签定会俊花园6座705房屋的买卖合同，但是会俊房地产开发公司并没有收到何银协购买该房产的任何款项。所以该房产仍然是谭社运所有”。听证时，谭社运称是会俊公司的董事长口头说以涉案房屋抵债给他，没有签订书面协议。没有办理登记，是因为其在转卖该房屋时可以少交税费。本院认为，本案为案外人对执行标的提出的排除执行异议。案外人谭社运对涉案房屋的权利能否排除执行，审查的是案外人谭社运是否涉案房屋的权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。本案中，涉案江门市新会区会俊花园6座705房屋登记的权属人并非谭社运。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。谭社运并非江门市新会区会俊花园6座705房屋的权利人，故其主张的权利不能排除执行。涉案房屋虽然登记在新会区会俊房地产开发有限公司名下，但是从现有证据看，新会区会俊房地产开发有限公司已将涉案房屋出售给何银协，且何银协已付清了款项。故涉案房屋应属何银协的责任财产，本院在执行过程中处置该房屋符合法律规定。此外，谭社运请求裁定被执行人何银协名下位于江门市新会区房屋归其所有，不是执行异议审查的范畴。综上所述,谭社运对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，其异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定,裁定如下:驳回案外人谭社运的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  丘国汉审判员  区洁芳审判员  张钊平二〇二一年三月三十日书记员  叶雯玉