贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终729号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，职务:总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓景文，男，1993年8月29日出生，苗族，住址：贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王春生，贵州知序律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地:贵州省凯里市经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，职务:经理。上诉人中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融资产公司”）因与被上诉人邓景文及原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理并庭询。本案现已审理终结。华融资产公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋在被上诉人与一审第三人签订《商品房买卖合同》前已经被查封，该房屋买卖合同无效。2017年8月29日，案涉房屋被深圳市中级人民法院审理的（2015）粵03民初1525号案保全查封，2017年12月13日凯里市人民法院于以(2020）黔2601执1393号之一执行裁定轮候查封了诉争房屋在内的抵押物。2019年8月，贵阳市中级人民法院在执行(2015）粵03民初1525号判决中，认为（2017）黔2601执1393号的债权人即本案上诉人对涉案房屋有优先权，以（2019）黔01执88号《移送执行函》将涉案房屋在内的抵押物移送凯里市法院执行。被上诉人与一审第三人大地联创公司签订《商品房买卖合同》时间为2017年9月29日，也即是合同签订时间在涉案房屋被查封之后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。因此，被上诉人与一审第三人签订的《商品房买卖合同》系在法院查封之后，违反了法律强制性规定，故该合同无效。二、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规：定》（以下简称《执行异议复议规定》)第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。三、一审判决适用法律错误。(一）本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，被上诉人作为购房者，其对抗的是上诉人华融公司的具有优先受偿性质的抵押权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。(二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。执行异议和异议之诉审查商品房买受人的权利时，“一般买受人”相近主体还有“商品房消费者”，即需要保护生存权（基本居住权〉的购房人，其具有的“商品房消费者物权期待权”（也称为商品房消费者权）可以对抗在建工程价款优先受偿权和抵押权（在建工程抵押权〕，属于《执行异议复议规定》第二十七条规定的但书部分的权利，可以请求人民法院依照《执行异议复议规定》第二十九条的规定，保护商品房消费者权，以对抗抵押权、排除执行。但被上诉人在一审中，并未证明符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权。被上诉人在一审过程中未查询其个人配偶及其未成年子女的住房情况，对于是否需要保障其家庭成员居住需要，未提交有效证据证实。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被上诉人所举证据并不能证明符合名下无其他用于居住的房屋的情形。上诉人的在建工程抵押权是巳经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。一审判决将“一般买受人的物权期待权”对抗上诉人的在建工程抵押权、判决不得执行是适用法律错误。邓景文二审辩称：一、房屋是否查封，仅影响物权转让行为，不影响合同效力。二、抵押权并不能对抗答辩人的“物权期待权”。三、一审判决事实清楚，适用法律正确。四、被答辩人应当就其自己主张的积极事实承担举证责任，否则应当承担举证不利的后果。邓景文向一审法院起诉请求：1、请求撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601执异108号执行裁定书，停止（2017）黔2601执1393号执行裁定之一等裁定对凯里市房屋的执行。2、判决本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月8日原告之父邓俊华代理原告邓景文与贵州大地联创房地产开发有限公司共同签订了《大地春城商品房认购协议书》。同年9月29日原告与第三人大地联创公司经过协商共同签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告向大地联创公司购买位于凯里市，7幢5层502房，建筑面积172.98㎡，总计款605430.00元，于2017年9月29日前支付。合同签订时双方签名盖印认可生效，2017年9月27日原告支付购房款1万元，2017年9月29日分别三次支付购房款595430.00元，共计支付605430.00元购房款，2019年9月9日第三人大地联创公司书面证实原告已支付全部购房款。2018年8月26日原告对房屋进行装修完毕后居住。2017年12月13日本院在执行被告华融公司申请执行大地联创公司等借款合同纠纷一案，依法作出了（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定查封被执行人大地联创公司等在凯里市大地春城项目96489.73㎡的房产（包含原告购买的大地春城7栋5层502号房屋）原告不服于2020年7月17日向本院提出书面执行异议，2020年10月26日本院依法作出（2020）黔2601执异108号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告与第三人大地联创公司经过协商，共同签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，双方应全面履行合同义务。原告依约全额缴纳了购房款，第三人依约交付了房屋，视为双方履行了合同义务。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，原告购买的房屋系在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》，已全额支付了购房款，且已实际居住，符合法律规定的条件，原告主张理由正当，予以支持。被告的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决不得执行原告邓景文位于贵州省凯里市屋。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：邓景文对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，邓景文购买的房屋系在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》，已全额支付了购房款，且已实际居住，符合法律规定的条件。因此，邓景文享有排除强制执行的权利对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。邓景文辩称不得执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年三月十一日法官助理杨建书记员邹井程