上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初820号原告：邹德良，男，1979年9月27日生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：张佳杰。被告：上海慧隆农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：何海勇，执行董事。委托诉讼代理人：周萍，上海培容律师事务所律师。原告邹德良与被告上海慧隆农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理，原告邹德良及其委托诉讼代理人张佳杰、被告法定代表人何海勇、被告委托诉讼代理人周萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即返还原告租金85,000元，押金15,000元，卫生费6000元。事实和理由：2020年1月6日，原告和被告签订租赁合同一份,原告将其联营承包的坐落于金山区亭林镇金展路XXX弄XXX号A18、A19、A20的三间门面的商铺租赁给原告,租赁期限为一年,即从2020年2月1日至2021年1月30日。第一年租金为85,000元。合同签订后原告按约给付被告租金85,000元。并于3月26日开始营业。2020年4月26日，原告应被告的要求交付给被告押金15,000元。原告试营业期间多次要求被告办理营业执照，被告一直拖延不办，致使原告无法正常营业。2020年5月，双方发生矛盾，被告擅自将被告租赁的A18、A19两间商铺的门锁换掉,转租给第三人。原告认为，由于被告不为原告办理营业执照，导致原告无法继续经营，其过错责任在被告，因此原告已经交付给被告的租金、押金、卫生费理应返还。被告不予返还的行为给原告造成了较大的经济损失。被告辩称，本案租赁合同已经在2020年5月2日解除，是被告单方行使了解除权，依据合同第5大条第5小条，本案原告擅自关门歇业超过7天被告有权收回店铺，在被告通知原告到场原告予以拒绝的情况下，被告依照合同约定收回店铺。不同意原告的第二项诉请，1.根据双方签订的合同,没有约定被告有为原告办理营业执照的义务，按照商业惯例出租方没有为承租人办理执照的义务；2.被告作为管理方如果承租人有需求，在双方协商一致且原告提供相关材料后可以为其办理手续，但是原告并没提供相关材料给被告，被告无法办理；3.原告称相关营业执照被告没有积极办理是托词，根据客观情况原告退出市场的原因是经营不善，根据双方租赁合同原告租赁的铺位是为了经营淡水鱼和精品鱼，原告营业一段时间后经营状况不佳才擅自于2020年4月17日关门歇业，且没有通知被告。被告发现原告商铺有死鱼味道，所以后来被告在2020年5月2日多次与原告沟通，后并在通知原告，原告表示不处理后被告接手商铺。本院经审理查明，2015年12月24日，被告承租权利人为龚允平、龚应文、龚国应、肖仙适的坐落于金山区亭林镇金展路XXX弄XXX支弄XXX-XXX-XXX号店铺用作农贸市场经营。金展路XXX号为农贸市场通道。2020年1月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将其联营承包坐落于金山区亭林镇金展路XXX弄XXX号A18、19、20商铺以现状布局承包给原告经营。原告承诺该商铺仅作经营淡水鱼、精品鱼用途。承包期一年，从2020年2月1日至2021年1月30日。商铺承包费用第一年85,000元，一年承包金一次付清。原告经营满一年，被告退还原告保证金，原告中途擅自停业或者撤离市场被告不退还原告保证金、造成损失由原告自行承担。合同第五条中约定，原告如无故关门月累计超过7天的被告有权收回店铺，且原告已付租金、押金不予退还。合同第七条约定，在承包期限内，原告未经被告同意，中途擅自退租退场的，原告应承担违约责任，已付租金和押金不予退还，若预付租金不足以被告损失的，原告还应负责赔偿。另查明，原告于2020年1月11日支付被告租金85,000元，于2020年2月1日支付被告押金15,000元及卫生费6,000元。再查明，被告承包的农贸市场注册地址为上海市金山区亭林镇金展路XXX弄XXX支弄XXX号并实际于2020年3月26日开业。原告在农贸市场开业时正常营业，2020年4月24日其驾驶证被吊销后开始不营业。2020年4月28日，原告催促被告办理营业执照，被告回复“营业执照必须营业才能办理”及“可以，你把你材料给我我去给你办营业执照”。2020年5月2日，被告通知原告后接手原告承租的商铺中的A18、A19号，原告回复“没事的，没事的，你撬开试试看，取消不取消是你的事情”。2020年9月16日，原告将承租的A20商铺返还被告。庭审中，原告当庭表示如果法庭认定合同解除的违约责任在于原告，则约定的违约金过高，应该予以调整，调整为年租金的20%。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、三张收据、微信聊天记录、被告提供的营业执照、食品经营许可证、微信聊天记录、视频资料、案外人的上海市房地产权证、租赁合同、本院调取的(2020)沪0116民初11199号案件庭审笔录、谈话笔录及当事人当庭陈述为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。本案的争议焦点是合同的解除时间及合同解除后的后果处理。关于合同解除时间，本院认为，双方签订的合同中未约定被告无法办理营业执照则原告享有单方解除权，且原告提供的证据中也无法证明原告已将办理营业执照所需材料移交给被告，且本案不存在法定解除的情形，故原告不具有解除权；原告自认于2020年4月24日开始不营业，且未向被告请假，已符合合同约定无故关门月累计超过7天，故被告可以行使合同解除权，2020年5月2日，被告在微信中视频通知原告要开锁收房，原告亦表示没事的，可视为被告以行为通知原告行使合同解除权，原告于当日收到通知，本院以此时间认定为解除合同日期。关于合同解除的后果处理。本案中，合同约定的违约责任为已付租金和押金应不予退还，现原告提出该违约责任约定过高请求调整，被告未向法庭提供其实际损失的依据，故本院根据合同的履约程度及当事人的过错程度对违约金进行调整，综合酌定原告应支付被告三个月租金作为解除合同的违约金。综上，原告预交的费用扣除原告应承担的2020年3月26日至2020年5月2日期间租金、A20商铺2020年5月3日至2020年9月16日期间占有使用费、实际使用期间的卫生费及解除合同违约金后剩余部分被告应予返还。经计算，2020年3月26日至2020年5月2日期间租金为8,972.18元，A20商铺2020年5月3日至2020年9月16日期间占有使用费为10,624.5元，实际使用期间的卫生费为1,378.4元，三个月租金为21,249.99元，故被告尚应返还原告63,774.93元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告邹德良与被告上海慧隆农贸市场经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月2日解除；二、被告上海慧隆农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邹德良剩余租金、押金、卫生费等合计63,774.93元；三、驳回原告邹德良的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1210元，由原告邹德良负担480元，由被告上海慧隆农贸市场经营管理有限公司负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  钱 静二〇二一年三月四日法官助理  李晓婷书 记 员  李晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。