北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4432号原告（反诉被告）：北京启迪开智教育科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号B座9层909室608号。统一社会信用代码：91110108MA00EF3K7D。法定代表人：吴俊宜，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：许艾，北京隆安（湖州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宏通瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区知春路56号西区9号楼211室。统一社会信用代码：911101087601245755。法定代表人：孟磊，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：李斌，北京市京师律师事务所律所律师。委托诉讼代理人：王蕾，北京市中银律师事务所律所律师。原告北京启迪开智教育科技有限公司（以下简称启迪开智公司）与被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司（以下简称宏通瑞德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员林挚独任审理，公开开庭进行了审理。原告启迪开智公司之委托诉讼代理人许艾、张娟，被告宏通瑞德公司之委托诉讼代理人李斌、王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。启迪开智公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令宏通瑞德公司：1.退还我公司与宏通瑞德公司于2019年9月11日签订的编号为1408xxx34的《工作室使用合同》合同项下未实际发生的租金共计30974.33元；2.退还《工作室使用合同》项下已付的保证金共计185846元；3.赔偿《工作室使用合同》项下的损失共计40000元，包括装修费30000元、律师费7500元、财产保全担保费2500元；4.以欠付租金、保证金为基数向我公司支付自2019年12月17日起至实际还款日止的资金占用利息，按照贷款市场报价利率4.15%计算，暂计至2021年2月1日共计10181.35元；5.承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：2019年9月11日，我公司与宏通瑞德公司签订了租赁合同，承租位于北京市海淀区知春路xxx号xxx室房屋（以下简称xxx室），租赁期限为2019年9月27日至2021年9月26日，保证金为185846元，月租金为92923元，租金支付方式押二付三。根据租赁合同第二条约定，xxx室属于中航勘查设计研究院有限公司（以下简称中航公司）所有，其同意宏通瑞德公司代表实行xxx室的使用权。2019年11月，我公司得知中航公司与宏通瑞德公司之间的《房屋租赁合同书》于2019年12月14日到期，宏通瑞德公司在明知其与中航公司签订的合同即将届满，仍然隐瞒我公司，并与我公司签署了租赁合同，且合同期限晚于2019年12月14日。宏通瑞德公司的行为属于以欺诈手段使我公司在违背真实意思的情况下签署合同。同时，宏通瑞德公司明知xxx号房屋系违法建筑，仍与我方签署无效合同，宏通瑞德公司对于合同无效存在过错，且给我方造成了损失，为维护合法权益，我公司诉至法院。宏通瑞德公司辩称，首先，xxx室合同项下的海淀区知春路xxx号西区xxx号楼系由原西北库房改扩建而成，我公司在承租中航公司房屋时，该西北库房为无证房屋，改扩建后也未取得建设工程许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，xxx室合同应当依法认定无效。启迪开智公司对涉案房屋的性质、建设手续是明知的，其对合同无效存在过错。其次，同意启迪开智公司退还剩余租金、保证金的请求，但租金金额不认可，保证金需扣除其未缴纳的电费。最后，我方不同意启迪开智公司的第三项、第四项诉讼请求。宏通瑞德公司向本院提出反诉请求：1.请求法院确认启迪开智公司与我公司签署的编号为1408xxx34的《工作室使用合同》（以下简称xxx室合同）无效；2.启迪开智公司对北京市海淀区知春路xxx号院xxx号平房xxx室实施的装饰装修拆除完毕并恢复原状，清理并腾空全部遗留杂物（具体包括：1.地面2处凹槽垃圾清理干净；2.两处墙皮刷漆；3.墙角开关恢复原位）；3.向我公司支付电费1458.6元（自2019年9月11日暂计至2020年7月2日，该金额在应退保证金中抵扣）；4.承担本案所有反诉费用。事实与理由：启迪开智公司与我公司签订了xxx室合同，合同租赁期限为2019年9月27日至2021年9月26日。2019年12月18日，启迪开智公司在未拆除自行装修装饰部分，未拆除添置的新物及自有设备，未完全腾空及清理完房屋，未完成工作室及附属设施、设备的交接，未结清费用的前提下，进行搬离xxx室，后以邮寄的方式将xxx室钥匙寄回我公司。同时，启迪开智公司对xxx室墙体及地面造成了多处损坏，给我公司造成实际损失，严重影响我公司正常使用。另外，启迪开智公司在使用xxx室期间，产生电费1458.6元，尚未支付，为维护合法权益，提出反诉。启迪开智公司针对宏通瑞德公司的反诉辩称，宏通瑞德公司与我公司签订的合同超出了其与中航公司的租赁期限，2019年11月我方才得知该情况，且园区即将不具备办公条件。我公司因无法与宏通瑞德公司联系，不得自行搬离，所有物品均已腾空，我方将钥匙交给宏通瑞德公司员工刘贺岭，但其拒收，后我公司于次日给刘贺岭邮寄钥匙，其已签收。宏通瑞德公司主张的电费支付期间，钥匙已在其处，电费并非因我方原因发生，综上，请求驳回宏通瑞德公司的反诉请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月11日，宏通瑞德公司（出借方、甲方）与启迪开智公司（使用方、乙方）签订编号为1408xxx34的《工作室使用合同》，合同约定工作室坐落于北京市海淀区知春路xxx号西区xxx号平房xxx室，该工作室建筑面积470平方米，装修状况为精装修。工作室权属状况：中航工作室所有权人对该工作室享有所有权，该单位允许甲方代表实行该工作室的使用权。使用期限为2019年9月27日至2021年9月26日。使用费用标准：月度使用费92923元，合同总金额为2230152元。费用支付具体时间、支付方式及金额：押贰付叁；保证金具体金额185846元。关于其他费用约定：乙方每月承担（电费、卫生费）费用。合同签订后，启迪开智公司于2019年9月12日向宏通瑞德公司支付保证金185846元；于2019年9月20日向宏通瑞德公司支付了自2019年9月27日至2019年12月26日的房屋租金278769元。2019年11月21日，中航公司在涉案房屋园区发出《告示》，表示将自2019年12月15日起，对北京市海淀区知春路xxx号西区（其中包含北京市海淀区知春路xxx号西区7号楼、9号楼、11号楼、41号楼、西北部库房和车棚）部分水电暖管道路线进行综合提质改造。改造期间将停止区域内水电暖管道及路线使用。2019年11月25日，启迪开智公司向宏通瑞德公司发出《我司对“三勘”要求一个月内搬离星光大道园区的意见反馈》，表示无法在一个月内搬离，希望“三勘”给予宽松的搬家时间；同时，坚决反对“三勘”以供水、供电、供暖提质为改造借口，停止星光大道园区内供水、供电、供暖服务的违法行为。如需改造，也要与我司进行协商，不能影响我司正常经营。2019年12月4日，启迪开智公司向宏通瑞德公司发出《催告函》，主要内容为鉴于双方的租赁期限远远超出宏通瑞德公司与中航公司的租赁期限，中航公司不愿与宏通瑞德公司继续合作，为避免损失，启迪开智公司不得不搬出涉案房屋，要求宏通瑞德公司退还未使用的租金及押金，并支付违约金等。启迪开智公司遭受的损失包括但不限于其向第三方另行支付的租金、搬迁费用、网络费用、装修费用。同时，催告函中另附终止协议，协议内容包括：宏通瑞德公司与启迪开智公司同意解除xxx租房合同、201租房合同；启迪开智公司有权在2020年1月29日前随时腾退位于北京市海淀区知春路xxx号xxx号平房xx1室和xxx室的房屋，但启迪开智公司腾退前应当提前2日通知宏通瑞德公司。2019年12月14日前，宏通瑞德公司应当退还启迪开智公司退还房屋押金共计381730元、违约金381730元。2019年12月16日，启迪开智公司与宏通瑞德公司员工刘贺林（龄）进行沟通，刘贺林（岭）在微信中发送了收款证明（修改）和退房申请2，收款证明（修改）内容为：今已收到北京宏通瑞德房地产经纪有限公司付来北京市海淀区知春路56号西区（）号楼（）房间剩余房租（）元及押金（）元。现自愿解除与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司原有《房屋租赁合同》（合同编号：），（）不得再向北京宏通瑞德房地产经纪有限公司主张任何权利。落款2019年12月日。退房申请内容为：我公司于年月日与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司签订租房合同。现我公司申请退掉楼室的房屋，终止原有房屋租赁合同，退还两个月押金和剩余房租，落款处时间为空。同日，中航公司向宏通瑞德公司发出《通告》，表示鉴于贵方与我方签订的《房屋租赁合同书》已于2019年12月14日到期。我方在此前已多次向贵方发送《租赁合同到期通知书》等文件，告知上述合同到期终止，但贵方至今仍未搬离。贵方行为已违反《中华人民共和国合同法》及合同约定。请贵方按照合同约定立即履约，我方保留进一步采取法律措施的权利。2019年12月17日，启迪开智公司委托北京市隆安律师事务所向宏通瑞德公司发送《关于通知贵司启迪开智腾退租赁房屋的函》，表示2019年12月16日，启迪开智公司从租赁房屋搬离，并已提前通知配合办理退房交接手续，因宏通瑞德公司无理拒绝配合办理退房手续，启迪开智公司将于2019年12月17日向宏通瑞德公司邮寄租赁房屋的钥匙，并保留追究相关违约责任的权利。2019年12月18日，邮件被签收。诉讼中，双方均认可xxx室合同的性质为租赁合同。宏通瑞德公司主张合同无效，表示xxx室所在的xxx号楼系由西北部房屋改扩建而成，西北部库房在京房权证海国更字第XXXX号产权证（以下简称xxx号产权证）及对应地号的房屋测绘表中均未体现，即xxx室房屋对应的楼号无产权证，并且，直至目前，涉案房屋所在的xxx号楼依然无产权证和建设许可证。同时，宏通瑞德公司提供了xxx号产权证及房屋测绘表作为证据。该产权证载明，海淀区知春路xxx号西区的所有权人为中航公司，平房建筑面积4642.9平方米，楼房建筑面积14904.1平方米，平房建筑总面积19547平方米。其中，登记的幢号包括7、8、10、11、24、25、26、38、39、40、41、47、60、63、9、42、64共17幢，xxx幢方向朝西，种类为瓦房，结构为砖木，间数31，房基占地面积736.6平方米。启迪开智公司认可xxx号产权证的真实性，但认为产权证所附的房屋测绘表上的xxx号楼系本案xxx室房屋所在xxx号楼。为此，本院于2021年2月26日赴北京市海淀区知春路xxx号西区进行现场勘查，根据现场楼房与xxx号房产证所附的测绘表比对，本案xxx室所在的xxx号楼未在测绘表中出现，启迪开智公司主张的房产证测绘表中的xxx号楼位置实为配电室。经法院释明，启迪开智公司认可xxx室合同无效。同时，启迪开智公司称xxx室合同无效的全部过错应在宏通瑞德公司，其与宏通瑞德公司签约时，宏通瑞德公司向其出示了xxx号产权证、中航公司于2014年3月26日出具的证明，证明显示中航公司将北京市海淀区知春路xx号西区7号、9号、11号、41号及西北部房屋租给北京长远天地房地产经纪有限公司，并同意其转租给第三方。但是，宏通瑞德公司出具的产权证并没有附房屋测绘表，启迪开智公司在签约时已经尽到了审慎的审查义务。宏通瑞德公司对此不予认可，其表示已经在签约时向启迪开智公司出示了前述证据，已就涉案房屋的情况尽到了说明义务，正是据此双方签订的合同名称才为《工作室使用合同》而非租赁合同。经查，中航公司与北京长远天地房地产经纪有限公司于2013年3月8日签订了《房屋租赁合同》，约定北京长远天地房地产经纪有限公司承租中航公司所述的北京市海淀区知春路xxx号西区7号房678平方米（筒子房）、11号房335平方米（车间）、41号房291平方米（车间）及西区西北部库房和车棚954平方米，2014年9月17日，双方签订了补充协议，明确租赁期限自2014年12月15日至2019年12月14日终止。2015年10月28日，北京长远天地房地产经纪有限公司更名为宏通瑞德公司。另外，经本院协调，双方对涉案房屋现场部分进行清理，勘验当日一并对xxx室进行勘查，室内可见两处地面凹槽里存有废弃物、两处墙面墙皮水泥裸露、一处开关位置脱落。宏通瑞德公司明确其损失为地面两处凹槽确实散落垃圾，两处墙皮水泥裸露，墙角开关位置偏移，故要求启迪开智公司：1.地面2处凹槽垃圾清理干净；2.两处墙皮刷漆；3.墙角开关恢复原位。此外，启迪开智公司主张其损失包括装修费30000元、律师费7500元、财产保全担保费2500元，并提供了装修合同及付款凭证、律师《委托代理协议》、付款凭证、保全担保付款凭证证明。其中，北京市建设工程施工合同显示建筑面积为470平方米，层数为1层的知春路xxx号斑马编程工程承包造价为30000元，施工日期为2019年9月12日至2019年9月15日，启迪开智公司于2019年12月10日向北京衡艺装饰工程有限公司支付30000元。宏通瑞德公司不认可装修合同、律师《委托代理协议》及保全担保付款凭证的真实性。宏通瑞德公司主张启迪开智公司的搬离行为导致其存在相关损失。宏通瑞德公司另提交2020年7月2日拍摄的电表数，欲证明当时电表数为110823，故主张启迪开智公司用电1122度，按照1.3元每度计算，应当缴费1458.6元。启迪开智公司认可用电，但其称交房时没有查看电表字数，且搬离后房屋在宏通瑞德公司控制下，故不认可该电费数。宏通瑞德公司称其代启迪开智公司交纳了电费，但未提交相应证据。经询，启迪开智公司主张资金占用利息的计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4.15%。同时，宏通瑞德公司表示启迪开智公司于2019年12月17日单方将xxx室钥匙寄给宏通瑞德公司的行为不符合约定也不符合交易习惯，即便认定启迪开智公司通过该行为完成了xxx室交付，交付时间应认定为2019年12月18日。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，宏通瑞德公司提出其出租的xxx室所在的xxx号楼既无产权证亦无建设工程规划许可证，故其与启迪开智公司签订的租赁合同无效，启迪开智公司虽然提出xxx号产权证上所载的xxx号平房系xxx室所在的xxx号楼房，但经本院现场勘验、产权证所附测绘表比对，涉案xxx室所在的xxx号楼并未在测绘表中体现，启迪开智公司指认的测绘表中xxx号楼位置实为配电室。同时，至本案一审法庭辩论终结前，双方均未提交涉案xxx室的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设证明，据此，本院依法认定启迪开智公司与宏通瑞德公司签订的xxx室合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。宏通瑞德公司收取了启迪开智公司支付的保证金185846元、2019年9月27日至2019年12月26日的房屋租金278769元应当予以退还。但由于2019年9月27日至2019年12月16日，启迪开智公司确在xxx室经营使用，且至2019年12月18日，启迪开智公司将钥匙退还给宏通瑞德公司并由宏通瑞德公司签收，故应认定双方交接的时间为2019年12月18日。因此，启迪开智公司需要支付2019年9月27日至2019年12月17日期间的房屋占用费251198.8元，宏通瑞德公司需将收取的2019年12月18日以后的租金予以退还。综上，启迪开智公司主张宏通瑞德公司退还房屋保证金185846元、剩余租金的主张本院予以支持，租金数额以本院核定为准。关于合同无效的过错，启迪开智公司主张宏通瑞德公司对合同无效存在全部过错，其在合同签订时并未告知xxx室所在的xxx号楼无产权证的事实。经审理查明，宏通瑞德公司虽称其向启迪开智公司出示了xxx号产权证，但其未告知产权证上所载xxx号楼并非涉案xxx室所在的xxx号楼房，亦未告知xxx室实为无权证房屋，未尽到出租人的充分告知义务；进一步而言，在其未出示产权证测绘表的情况下，要求启迪开智公司审查涉案xxx室所在的xxx号楼房在产权证上的具体位置，超出了承租人一般的注意义务。据此，本院认为，宏通瑞德公司的出租行为是致使合同无效的根本原因。合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于宏通瑞德公司对合同无效存在过错，故应当赔偿启迪开智公司因此受到的损失。启迪开智公司主张的装修费系为承租房屋，开展经营的必要支出，其提供了相应证据，同时，启迪开智公司仅在租赁场地经营了两个多月时间，因此对于该项损失，本院予以支持；律师费及财产保全担保费并非开展经营的必然损失，本院不予支持。关于宏通瑞德公司主张的损失，从现场勘验情况来看，地面两处凹槽确实散落垃圾，两处墙皮水泥裸露，墙角开关位置偏移，但上述情况系出租房屋可预见的破损情形，亦不影响场地的继续使用，故本院对宏通瑞德公司主张的损失请求不予支持。关于宏通瑞德公司主张的电费损失，宏通瑞德公司提交证据证明2020年7月2日xxx室房屋的用电情况，启迪开智公司虽不认可上述证据，但未提出相反证据证明其在交付房屋钥匙时的用电情况、其已经履行完电费结算等义务，故本院对启迪开智公司的抗辩不予采信，对于宏通瑞德公司该项主张，本院予以支持。对于宏通瑞德公司要求从保证金中扣除该项金额的请求，因xxx室合同无效，不存在合同依据，故本院不予支持。关于启迪开智公司主张的资金占用利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认北京启迪开智教育科技有限公司与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于2019年9月11日签订的编号为1408xxx34的《工作室使用合同》无效；二、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内返还北京启迪开智教育科技有限公司租金27570.2元；三、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内返还北京启迪开智教育科技有限公司保证金185846元；四、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿北京启迪开智教育科技有限公司装修费30000元；五、北京启迪开智教育科技有限公司于本判决生效之日起7日内向北京宏通瑞德房地产经纪有限公司支付电费1458.6元；六、驳回北京启迪开智教育科技有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京宏通瑞德房地产经纪有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费5305元，由北京启迪开智教育科技有限公司负担354元，已交纳；由北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担4836元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉费50元，由北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担，已交纳。案件保全费2541元，由北京启迪开智教育科技有限公司负担211元，已交纳；由北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担2330元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  林挚二〇二一年三月三十一日书记员  赵玉