福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽03民终210号上诉人（原审原告）：方国兵，男，1970年6月30日出生，汉族，住仙游县。被上诉人（原审被告）：仙游县仙财国有资产投资营运有限公司，住所地仙游县财政局内。统一社会信用代码91350322683094340N。法定代表人：杨秋武，总经理。委托诉讼代理人：黄庆焰、刘媛媛，福建鹏翼律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建省鑫港城粮食物流配送有限公司，住所地仙游县枫亭镇公园路8号。统一社会信用代码91350300671941602A。法定代表人：朱泽明，总经理。被上诉人（原审被告）：莆田市建峰房地产开发有限公司，住所地仙游县枫亭镇工业路1号。统一社会信用代码91350300705343134U。法定代表人：朱泽明，总经理。被上诉人（原审被告）：朱建峰，男，汉族，1971年4月8日出生，住仙游县。被上诉人（原审被告）:朱慧梅，女，汉族，1978年6月24日出生，住仙游县。被上诉人（原审被告）:郑一冰，男，汉族，1982年9月10日出生，住仙游县。被上诉人（原审被告）:林梅红，女，汉族，1974年8月18日出生，住仙游县。被上诉人（原审被告）:朱建平，男，汉族，1973年5月16日出生，住仙游县。被上诉人（原审被告）:薛丽霞，女，汉族，1977年10月12日出生，住仙游县。上诉人方国兵因与被上诉人仙游县仙财国有资产投资营运有限公司（以下简称仙财公司）、福建省鑫港城粮食物流配送有限公司（以下简称鑫港城公司）、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称建峰公司）、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0302民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷并询问当事人，本案现已审理终结。方国兵上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决，支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2008年8月17日，方国兵与建峰公司签订《商品房买卖合同》约定方国兵向建峰房地产购买坐落于仙游县××镇××街××洲住楼第壹层101＃、102＃、103＃、104＃店面四坎，总购房房款528720元等。其已经按照合同约定在签订合同时一次性支付购房款30万元，剩余228720元待建峰公司将上述四坎店面上诉人办理登记手续之后将余款予以支付，该事实有建峰房地产出具的收款为证，且方国兵自2008年至今一直实际占有该房屋，有水电开户、缴纳水电费清单、房屋租赁合同等相关材料为证。二、方国兵与建峰公司签订的《商品房买卖合同》应认定为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备买卖合同主要内容，且双方当事人已经实际履行（上诉人交付了部分房款，建峰公司实际将涉案财产交付给了方国兵，并由方国兵实际占有），虽然没有办理产权登记，但不影响方国兵取得期待物权，一审法院认定上诉人不享有案涉房产的物权与客观事实、法律规定相悖。三、方国兵购买案涉不动产时间为2008年8月17日，而一审法院查封时间是2017年5月17日。综上，故请二审法院查清事实后依法判决。仙财公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。方国兵的上诉不具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的四个条件。具体理由如下：1、方国兵提供的《商品房买卖合同》，系复印件，没有原件，故本案房屋买卖合同的真实性无法确认，故不符合该条第一款规定；2、方国兵仅提供用水用电相关材料，《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》无法证明上诉人占有涉案房产。电费明细没有原件，真实性无法确认，不能作为定案依据，且电费明细地址为仙游县××镇××街××村，与涉案房产地址不一致；供水清单上并无用户地址；三份租赁合同的承租人也未出庭作证，真实性无法确认，合同约定的地址也与案涉地址不一致，与本案无关，故无法证明权利人自己合法占有涉案房产，故不符合该条第二款规定；3、即使买卖合同是真实的，但方国兵未全额支付购房款，上诉人仅提供三十万元的收据，其自认尚有228720元购房款和按揭利息未支付，故不符合该条第三款条件；4、根据方国兵与建峰公司签订的《商品房买卖合同》第三条第一款“办理房产证过户由甲方负责办理，乙方负责协助”的约定，房产证应由方国兵办理，建峰公司协助办理，而方国兵2008年与建峰公司签订合同至今长达12年之久，不但未按合同约定支付购房款，也没有办理过户手续，上诉人自身消极不行使过户权利，负全部过错。不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。其余被上诉人均未提交答辩意见。方国兵向一审法院起诉请求：1、依法解除对位于仙游县××镇××街××商住楼××层××＃××＃××＃××＃号店面的查封，对该房屋终止强制执行；2、本案的诉讼费由仙财公司承担。一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人仙财公司与被执行人鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞一案中，于2017年5月17日，作出（2017）闽0322执1905号执行裁定书，裁定查封建峰公司名下编号为仙政房权证Ｇ××Ｙ第XXXX号、仙国用（2003）第1××3、1××4号等房地产，其中仙政房权证Ｇ××Ｙ第XXXX7号、仙国用（2003）第1××3、1××4号项下房地产包括案涉101＃、102＃、103＃、104＃号店面。2020年5月15日，仙游县人民法院裁定继续查封上述房地产。2020年6月23日，方国兵向仙游县人民法院提出执行异议。2020年6月30日，仙游县人民法院作出（2020）闽0322执异18号裁定书，裁定驳回方国兵的执行异议。2020年7月20日，方国兵以上述诉求及事实理由向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋仍登记在建峰公司名下，方国兵并不享有案涉房屋的物权期待权或物权本身，也不享有排除强制执行的其他权益，故其以案涉房屋的实际所有人诉请终止执行、解除查封，缺乏事实和法律依据，不予支持，予以驳回。鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决：驳回方国兵的诉讼请求。案件受理费100元，由方国兵负担。二审中，方国兵、仙财公司对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。方国兵围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：证据一:枫亭镇霞街社区出具的证明一份，欲证明枫亭镇霞新路XX号系原九州商住楼X号，即本案诉争房产的地址；证据二：仙游县枫亭镇文子供水有限公司历史清单一份，欲证明讼争房产是方国兵以自己的名义开通、办理水电入户手续，且每月支付水费至今，可以证明涉案房产一直由方国兵实际占有使用，该水费开户的地址即本案讼争房产，一审认定事实错误。仙财公司质证认为：证据一的真实性由法院认定，但认为枫亭霞街社区并不是法定的可以出具各个地方是否是同一个地点的证明单位，所以无法证明上诉人所要证明的内容；对证据二供水清单的真实性没有异议，但是对关联性有异议，认为该用户地址与案涉房产的地址不一致，且用水时间是在法院查封之后，无法证明其在法院查封之前占有案涉房产。本院经审查认为：证据一有原件核对，本院予以确认。方国兵一审提交的历月电费明细虽然载有涉案房屋地址，但系复印件，没有加盖电力公司印章，无法核实其真实性，故无法证实方国兵自2014年1月开始涉案房屋居住使用；证据二水费清单仅能证明方国兵自2018年1月21日之后在涉案房屋的用水情况。被上诉人仙财公司以及其余各被上诉人未提交证据。本院认为：首先，本案属案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，限于一手房买卖，而根据方国兵与建峰公司签订的《商品房买卖合同》第一条约定内容可知，涉案房产系建峰公司通过拍卖程序获得，方国兵在2008年签订买卖合同时，应当知道案涉房产系“二手房”，故审查方国兵是否对案涉房产享有足以排除法院执行的权益，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，而不是第二十九条的规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋价款为528720元，但方国兵仅交付300000元，根据方国兵与建峰公司签订的《商品房买卖合同》第五条“乙方在签订预定商品房协议书时应一次性预交房款300000元，余款228720元（分五年内付清，利息以银行利息计算）”约定，方国兵还需要按合同约定在五年之内付清剩余款项，但方国兵除了支付300000元外，并未按合同约定支付剩余款项，也未向相关部门支付剩余价款，故不符合上述规定第二十八条第三款规定情形。另外，方国兵在2008年签订《商品房买卖合同》时，应当知道案涉房产系“二手房”，根据《房屋买卖合同》第三条第一款“办理房产证过户由甲方负责办理，乙方负责协助”的约定，房产证应由上诉人方国兵办理，建峰公司协助办理，但方国兵2008年签订合同之后，长达10多年之久，方国兵未办理权属证书，也未要求建峰公司提供协助，即案涉房产没有办理过户手续，其自身怠于行使权利，将自己的权利置于可预见的风险之中，方国兵自身亦存在过错，不符合上述规定第二十八条第四款规定情形。故一审法院对方国兵要求排除对案涉房产执行的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，方国兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人方国兵负担。本判决为终审判决。审判长  林天明审判员  林容萍审判员  翁国山二〇二一年三月三十日书记员  林凯丽附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉人案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。