重庆市渝中区人民法院民事判决书 （2020）渝0103民初5038号 原告：李仕国，男，1XX5年6月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：任贵英，女，1XX2年4月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李仕国（任贵英的丈夫），男，1XX5年6月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆同隽华怡商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区人民路248号盛迪亚大厦21层，统一社会信用代码91500103778484XX66。法定代理人：沈云定，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈瀚，重庆志和智律师事务所律师。原告李仕国、任贵英与被告重庆同隽华怡商业管理有限公司（以下简称同隽华怡商业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李仕国、任贵英及被告同隽华怡商业公司的委托诉讼代理人陈瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李仕国、任贵英向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》中的约定义务，按照《商铺买卖合同》之约定恢复重庆市渝中区解放碑临江门轻轨名店城XX号商铺；2.被告赔偿原告租金损失87300元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年8月20日，原告与重庆同隽利昌房地产有限公司（以下简称同隽利昌公司）签订《商铺买卖合同》，因涉案商铺2006年10月已被拆除并统一规划重置，原告当时无法直接交接到商铺，故原告与被告签订了《市场培育委托合同》，委托被告向同隽利昌公司办理接房手续。同日，原告与被告、同隽利昌公司签订了《商铺委托租赁合同(二)》，约定原告于2010年8月20日至2013年8月19日将涉案商铺出租给被告。2014年10月28日，《商铺委托租赁合同(二)》到期后，因被告坚持续租，原告与被告签订《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》，约定自2015年1月1日至2019年12月31日将涉案商铺出租给被告。2017年3月31日，由于被告管理不善，原告与被告签订《重庆轻轨名店城商铺租赁合同终止协议》，双方之间租赁关系结束。随后，被告开始根据《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》的相关约定，按《商铺买卖合同》恢复涉案商铺。2017年10月底，被告将涉案商铺交接给原告，原告到现场后发觉，恢复后的商铺与《商铺买卖合同》中约定不符，具体体现如下：1.没有修建宣传单与《商铺买卖合同》（合同附件二:“通道特别宽大处适当搭配有成行的树木装饰、水景、植物等”）中均有约定的圆形喷水景观，而是将其改成了一个编号为B20的八边形商铺；2.因该八边形商铺的存在，导致商场通道变窄，通过初步测量发现目前通道宽度仅有2.36米、2.28米，低于《商铺买卖合同》约定的通道最低宽度（合同附件一:“商场内通道结构宽度3.0-5.5米”）；3.涉案商铺与XX号商铺位于两柱之间，因两商铺间的隔断墙未处于两柱中间位置，实际店铺与《商铺买卖合同》中按比例还原后的规划图相比，门面宽度变窄了15厘米。以上原因致使商铺环境变差，对人流量产生严重影响，大大降低了商铺的使用价值。自2017年10月被告恢复商铺以来，涉案商铺一直无法按照正常的市场价格对外出租，截止至起诉时共造成租金损失87300元。故依法起诉，请求法院判如所请。被告同隽华怡商业公司辩称，1.被告作为商业管理公司，运行的商业模式也是基于往年租金在合同约定标准的前提下，统一承租、统一打造、统一转租实现商业盈利。2015年以来，实体商铺的租金价格，受到电商平台的冲击，价格严重下滑。受此影响，继续按照租赁合同约定的租金价格履行合同，被告根本无力支付合同约定的高昂租金。因此，原被告才于2017年3月31日正式终止租赁合同关系。涉案轻轨名店城区域租户众多，社会影响面广泛，租赁合同终止后，被告在区政府和区人防部门的协调下，稳定租户关系，避免矛盾产生，在自己的权限范围之外，不仅积极协助原告及同隽利昌公司推进商铺恢复工作，而且还在协助恢复期间为原告调换其他面积更大的商铺作为临时出租使用，保障原告在商铺恢复期间，缓解租金收益影响，有效通过其他非原告产权的商铺实现商业盈利，使其能够顺利过渡。作为一个商业管理方，已经尽其所能，诚信和妥善履约。但是原告在接铺之后，因为所投资的商铺遭遇市场租金严重下滑的影响，竟转而将该商业投资风险转嫁成无端的租金损失，要求被告来承担，不符合民法公平和诚信的原则。2.涉案租赁合同已于2017年3月31日终止，双方明确约定不再负合同项下任何权利义务，故原告要求被告继续履行已经终止的合同，缺乏依据。3.本案中，原告根本不存在租金损失，原告在合同终止后，根据自有产权的商铺自主对外招租，自主约定租金，均是原告个人的商业获利行为，租金高低，取决于原告自己与第三人的约定而来，与被告无关。关于原告陈述租金下滑是因为被告恢复商铺行为不当所致，纯属单方主张，其将自身商业经营的风险损失转嫁给被告的目的非常明显。3.原告诉求严重缺乏依据，不应支持，诉讼费应当原告自己承担。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：同隽华怡商业公司曾用名重庆同隽华怡物业管理有限公司（以下简称同隽华怡物业公司）。2007年8月20日，同隽利昌公司与任贵英、李仕国、任轩签订《（人防工程）商铺买卖合同》，约定：任贵英、李仕国、任轩向同隽利昌公司购买重庆市渝中区解放碑临江门地下人防工程商铺（轻轨名店城）XX号商铺，套内建筑面积12.06平方米，分摊面积14.10平方米，总价款439949元；隽利昌公司应当在2007年8月20日之前，将通过竣工验收并符合本合同约定的商铺交付任贵英、李仕国、任轩；同隽利昌公司承诺对商铺的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准（详见附件二）。该合同附件一：商铺平面图面积计算方法载明：2.公用建筑面积的构成（本商场非销售部分）：商场内通道结构宽度（3.0米-5.5米）。该合同附件二：装饰、设备标准载明：通道（含休闲区、中庭）：（1）地面：高级防滑地砖、局部搭配高级马赛克及进口云石、通道特别宽大处适当搭配有成行的树木装饰、水景、植物等。同日，任贵英、李仕国、任轩与同隽华怡物业公司签订《市场培育委托合同》，约定任贵英、李仕国、任轩将其购买的重庆市渝中区轻轨临江门车站Ⅱ号出入口（即B出入口）配套工程（即轻轨名店城）负一层XX号商铺及其设施委托同隽华怡物业公司管理，委托经营期限自2007年8月20日起至2010年8月20日止，并委托同隽华怡物业公司向商铺开发商办理接房手续。委托期限届满后，任贵英、李仕国、任轩接收商铺时有权选择要求同隽华怡物业公司免费赠送接收商铺时的装修、装饰，或者要求同隽华怡物业公司按照任贵英、李仕国、任轩与同隽利昌公司在本商铺买卖合同中确定的交房标准，将商铺恢复交房时的状态。同日，任贵英、李仕国、任轩与同隽华怡物业公司、同隽利昌公司签订《重庆轻轨名店城商铺委托租赁合同（二）》，约定：任贵英、李仕国、任轩购买了同隽利昌公司开发建设的轻轨名店城项目XX号商铺，套内建筑面积12.06平方米；任贵英、李仕国、任轩将前述所购商铺租赁给同隽华怡物业公司进行经营管理，租赁期间为2010年8月20日至2013年8月19日；同隽利昌公司承诺以自己所拥有的轻轨名店城中自留的商铺为任贵英、李仕国、任轩3年租赁期间的租金收益提供抵押担保；在3年租赁期满后，任贵英、李仕国、任轩有权要求同隽华怡物业公司按商铺买卖合同之约定恢复本商铺的隔断。2014年10月28日，李仕国、任贵英（甲方）与同隽华怡商业公司（乙方）签订《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》，约定：甲方将轻轨名店城项目XX号商铺（套内建筑面积12.06㎡）租赁给乙方经营管理，由乙方统一对外招租经营；租赁期为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止；租金以套内建筑面积计，第一年340元/㎡·月，第二年352元/㎡·月，第三年364元/㎡·月，第四年376元/㎡·月，第五年388元/㎡·月。该合同4.2约定：乙方有权根据招商需求对甲方商铺的隔断进行统一规划、拆除及重新设置，5年租赁期届满，若甲方不再出租给乙方经营，乙方可按合同约定恢复已拆除或重新设置的商铺。甲方的权利义务7.5约定：在5年租赁期满后，按商铺买卖合同之约定恢复本商铺。2017年3月20日，李仕国、任贵英（甲方）与同隽华怡商业公司（乙方）签订《〈重庆轻轨名店城商铺租赁合同〉终止协议》，载明：甲方与乙方签署了《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》，约定甲方将其购买的轻轨名店城商铺出租给乙方统一招商经营，双方的合作期限为5年，协议有效期为2015年1月1日至2019年12月31日。双方经协商一致，同意于2017年3月31日提前终止租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿、互谅互让的原则，就双方提前终止协议相关事宜达成如下条款，双方共同恪守：一、商铺概况：位于重庆市渝中区轻轨名店城XX号商铺，套内建筑面积12.06㎡。二、终止时间：甲、乙双方约定于2017年3月31日正式终止双方签订的《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》，在此之前双方所签订的所有租赁合同终止作废，甲乙双方不再互负该合同项下的任何权利义务。三、双方达成协议，乙方在2017年4月10日之前支付给甲方租金30035.18元。甲、乙双方在合同终止后，双方承诺互不追究对方的违约责任。同日，同隽华怡商业公司轻轨名店城管理办公室（甲方）与李仕国、任贵英（乙方）签订《协议》，载明：今甲方与乙方轻轨名店城XX号产权商铺业主李仕国、任贵英协商，双方达成一致，甲方将76号商铺临时提供给乙方XX号产权商铺业主李仕国、任贵英使用，具体协议内容如下：1.在使用期间，如76号商铺空置未出租，甲方不会收取任何费用，出租成功后，则按商场业主自营商铺管理协议执行。2.乙方所拥有的XX号产权商铺由公司在后期按产权面积、位置恢复，恢复完毕后交还乙方自营，同时乙方必须无条件完整交还76号商铺给甲方。嗣后，同隽华怡商业公司将恢复后的轻轨名店城XX号商铺交还李仕国、任贵英。李仕国、任贵英认为恢复后的商铺与《商铺买卖合同》中约定不符，曾以买卖合同纠纷为由将重庆同隽利昌物业管理有限公司（曾用名同隽利昌公司）诉至本院，之后撤诉，又以本案诉求诉至本院。审理中，李仕国、任贵英举示了其在2018年5月4日、2019年4月19日将轻轨名店城XX号商铺两次出租给案外人的合同，均载明套内面积为12.06平方米。本院认为，李仕国、任贵英与同隽华怡商业公司签订的《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》及《〈重庆轻轨名店城商铺租赁合同〉终止协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。同隽华怡商业公司轻轨名店城管理办公室与李仕国、任贵英签订的《协议》亦属合法有效，对同隽华怡商业公司具有约束力。首先，《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》并未约定租赁期满后按商铺买卖合同之约定恢复商铺是同隽华怡商业公司的义务。其次，《〈重庆轻轨名店城商铺租赁合同〉终止协议》明确约定，《重庆轻轨名店城商铺租赁合同》于2017年3月31日终止后，在此之前双方所签订的所有租赁合同终止作废，双方不再互负该合同项下的任何权利义务。再次，根据《协议》的约定，李仕国、任贵英所拥有的XX号产权商铺由同隽华怡商业公司按产权面积、位置恢复，而李仕国、任贵英举示的证据不足以证明同隽华怡商业公司恢复后的商铺产权面积、位置不符，且其举示的将恢复后的商铺对外出租的合同仍载明套内面积为12.06平方米。因此，李仕国、任贵英诉请同隽华怡商业公司按照《商铺买卖合同》之约定恢复轻轨名店城XX号商铺并赔偿租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李仕国、任贵英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计991元，由原告李仕国、任贵英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  员    李  宁   二○二一年三月一日 书  记  员    杨  婷- 1 -