广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初548号原告（反诉被告）：广州世纪新光房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路600号新光城市广场首层。法定代表人：陈圣辉，职务执行董事。委托诉讼代理人：何凯，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯聪，广东正大联合律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：赵亚丽，女，1979年1月13日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市牵牵万贸易有限公司，住所地广州市天河区兴民路222号之三（自编C3办公楼）2105、2106、2107、2108-A房。法定代表人：王军，职务总经理。委托诉讼代理人：向业明，男，1982年12月1日出生，汉族，联系地址，系该司职员。委托诉讼代理人：郝家宁，男,1992年5月28日出生，汉族，联系地址，系该司职员。原告广州世纪新光房地产开发有限公司（以下简称“新光公司”）与被告赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司（以下简称“牵牵万公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何凯、被告赵亚丽、被告牵牵万公司委托诉讼代理人向业明、郝家宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新光公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵亚丽向原告广州世纪新光房地产开发有限公司支付2020年4月-7月欠付的租金226690.2元（4-5月租金按合同约定的7折计算，6-7月租金按合同约定计算）及逾期违约金（以每月欠缴租金为本金，自欠费当月10日起，每日按万分之五计算至实际清偿之日，暂计至2020年11月6日为16764.77元）；2、判令被告赵亚丽向原告广州世纪新光房地产开发有限公司支付解除合同违约金300000元；3、判令被告广州市牵牵万贸易有限公司对被告赵亚丽的第1、2项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告新光公司与被告牵牵万公司签订《商铺租赁合同》，约定：甲方新光公司将广州市荔湾区康王中路600号新光城市广场156号铺之二出租给乙方牵牵万公司；租赁期自2016年1月1日起至2021年12月31日止【第三条第一款】；租金按月结算，乙方须在公历年每月10号前支付当月租金【第四条第一款】；乙方迟延支付租金或其他应付费用的，从逾期之日起至实际履行之日，按当期欠付金额每日万分之五向甲方支付违约金【第十二条第二款】；因一方违约引致合同解除的，违约方应向守约方支付解约赔偿金人民币叁拾万元。因乙方违约致使合同解除的，乙方所交履约保证金不予退还。乙方的装修投入，无偿归甲方所有【第十二条第八款】；等等。2018年11月，新光公司与牵牵万公司、赵亚丽签订《新光城市广场〈租赁合同〉主体变更协议》，约定牵牵万公司将上述《商铺租赁合同》项下的权利义务转至赵亚丽，牵牵万公司自愿为赵亚丽的履约行为和违约责任提供担保，担保范围不限于：租金、管理费及因无法履行原合同而产生的费用和责任。同期，新光公司与赵亚丽签订《广州市房屋租赁合同》用于备案登记。上述合同签订后，新光公司依约提供了涉案商铺供牵牵万公司、赵亚丽使用。2019年9月，因新光公司启动新光城市广场外立面升级改造工程，与赵亚丽协商签订了《关于新光城市广场改造之补充协议》，约定提供相应租金减免，除本协议约定外，赵亚丽不得再就改造期间的其他损失向新光公司主张任何权利。由于受疫情影响，新光公司仍在2020年提供了2月租金5折、3-5月租金7折的优惠，然而，赵亚丽仅支付了2020年4月-6月的4折租金，并单方提出在7月31日撤店，不再履行原合同。经新光公司多次催款，赵亚丽仍拒不支付2020年4月-7月的欠付租金。新光公司认为，赵亚丽拒不支付租金、单方解约的行为已构成违约，严重损害新光公司合法权益，应承担付款及支付违约金的违约责任。牵牵万公司自愿为赵亚丽提供担保，应承担连带清偿责任。被告赵亚丽辩称：一、答辩人并未拖欠租金，2020年2月-7月租金应按4折计算。答辩人自承租商铺以来，租金事宜一直委托广州市牵牵万贸易有限公司市场部经理向业明先生与被答辩人交涉，2020年6月向业明先生从被答辩人李经理处确认2020年2月-7月租金按4折收取，答辩人按此折扣比例已于2020年7月30日付清所有款项，并未拖欠租金。二、答辩人不应承担违约责任。1、2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，鉴于新冠疫情的防控形势，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，启动重大突发公共卫生事件一级响应。答辩人作为服装零售行业的实体店经营者，新冠疫情的爆发给答辩人的经营造成了重大的影响，而作为出租方的被答辩人仅仅遭受的只是预期利益的损失，被答辩人在占有着高额押金的同时，仍旧能收取4折租金。在此情况下，从公平原则出发，被答辩人应当承担较重的社会责任，答辩人已申请退租且取得被答辩人同意的情况，应当属于双方协商一致解除合同，答辩人不应再承担违约责任。2、被答辩人在租赁期内对租赁物外立面围蔽改造对答辩人造成了严重影响，围蔽工程超出原承诺的竣工日期并一再拖延，后来又将答辩人承租商铺的唯一出入口挖掘，商铺店门等都被被答辩人破坏，直接导致答辩人无法经营，因此被答辩人应对合同解约承担主要责任。综上，为维护答辩人权益，恳请法院依法驳回广州世纪新光房地产开发有限公司的诉讼请求。被告赵亚丽向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告退还租赁保证金180000元。事实与理由：双方就广州市荔湾区康王中路600号新光城市广场156号铺之二的租赁关系已于2020年7月31日协商解除。就前述租赁事项，反诉被告收取租赁保证金180000元，其荔湾分公司收取经营管理保证金8400元及水电周转金10500元。反诉原告认为，反诉被告在租赁期内对租赁物外立面围蔽改造严重影响了反诉原告的经营，反诉原告考虑到已投入巨大的装修成本及人力物力故而一直忍气吞声，反诉被告原本承诺的2020年2月底竣工的改造工程一再拖延，承租期间的新冠疫情又给处于零售行业的反诉原告雪上加霜。反诉被告虽然出具了2月租金5折、3-5月租金7折的通知，但反诉原告一直主张的是2-7月4折租金，协商期间反诉被告同意了反诉原告的4折主张，但反诉被告利用反诉原告不懂法并以反诉被告的公司有制度规定等理由，诱骗反诉原告在其7折付款通知书中签字，却给反诉原告以未盖章的4折的付款通知书，并在本诉中以7折租金为据起诉高额违约金，足见反诉被告用心之险恶。不仅如此，反诉被告后来又将反诉原告承租商铺的唯一出入口挖掘，商铺店门等都被反诉被告破坏，直接导致反诉原告无法经营。（注：以上月份均为2020年的月份，折扣前的租金基础为103041元/月，2月、3月租金因反诉被告承诺抵扣故而在预缴时多缴）综合以上，反诉被告对合同解除有重大过错，在反诉原告并无违约的情况，反诉原告不应再负担高额的违约金，反诉被告应当将经营管理保证金、水电周转金合计18900元及租赁保证金180000元退还给反诉原告。为此，反诉原告依法向贵院提起反诉，请求贵院判如所请。原告对反诉答辩称：一、双方签订租赁合同约定的租赁期限是至2021年12月31日届满，然而被告在2020年7月16日发出撤店申请，以经营困难为由不再继续履行合同，并于2020年7月底自行撤离，属于单方违约，导致合同不能履行，依据租赁合同第8条第1款第1点约定，被告缴纳的租赁保证金应不予退还。二、被告主张的经营管理保证金、水电周转金是被告与原告荔湾分公司签署的经营管理协议项下的权利义务，性质上属于物业服务纠纷，与本案的租赁合同纠纷分属不同的法律关系，因此被告不能通过反诉的方式在本案中主张。三、事实上，被告还欠缴物业管理费、水电费、中央空调使用费等合计16566.17元，荔湾分公司以用其缴纳的经营管理保证金、水电周转金进行抵扣，两者大体相当，故荔湾分公司也未在另案起诉主张。被告牵牵万公司辩称：答辩意见与被告赵亚丽答辩意见一致。经审理查明，2015年12月31日，新光公司（出租人、甲方）与牵牵万公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：由甲方将座落于广州市荔湾区康王中路600号的新光城市广场156号铺之二（以下简称“涉案商铺”）租赁给乙方经营服饰使用；乙方租赁物业经营名称是“哥弟服饰”；租赁期为：自2016年1月1日起至2021年12月31日止，租赁物业的交付日期为不迟于2015年12月31日；2020年1月1日至2021年12月31日，租金为103041元/月；租金按月结算。乙方须于每月10日前付清当月租金给甲方，如当月10日为周六日或法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日；履约保证金：1）履约保证金为人民币壹拾捌万元,乙方需在双方签署本合同之日起的10天内向甲方缴交，乙方缴交上述保证金后，甲方提供履约保证金有效收据或发票给乙方。2）租赁期内，乙方无正当理由延期支付当期应付款的，甲方可按当期应付款项实际发生数额从履约保证金中先行扣除，保证金不足以抵偿的，乙方应按时支付。履约保证金抵扣当期应付款后，乙方应在接到甲方通知之日起叁日内补足履约保证金。3）租赁期满或合同终止或不再继续履行后，若乙方没有违约行为，在乙方完成有关手续并缴清所有应付费用后，甲方应在三十日内将履约保证金无息退还乙方。4）如乙方有违约行为（包括但不限于损坏物业或设备等)，甲方有权用履约保证金抵扣乙方所欠相关费用、违约金和赔偿金，不足部分，乙方负责赔偿；乙方迟延支付租金或其它应付费用的，从逾期之日起至实际履行之日，按当期欠付金额每日万分之五向甲方支付违约金;因一方违约引致合同解除的，违约方应向守约方支付解约赔偿金人民币叁拾万元；等等。合同签订后，新光公司已依约将涉案商铺交付牵牵万公司使用，牵牵万公司亦依约将履约保证金180000元支付给新光公司。2018年11月13日，新光公司（甲方，出租方）与牵牵万公司（乙方，承租方）、赵亚丽（丙方，新承租方）签订《新光城市广场（租赁合同）主体变更协议》，约定：从2018年12月01日起原合同项下承租方由乙方变更为丙方,即原合同项下乙方权利和义务由丙方享有和承担，原合同的其他条款不变。乙方在原合同承租期间给予甲方的（如有）同意、许可、承诺、保证视为丙方亦给予甲方该等同意、许可、承诺和保证。丙方应按原合同和本协议履行义务，确保甲方的合法权益不因此受损害；乙方同意将甲方根据原合同向其收取的合同保证金180000元不另行退还，由乙方直接向丙方收取上述等额的保证金，且乙方同意将向甲方主张退还合同保证金的权利转移给丙方；乙方自愿为丙方担保与甲方所发生的合同违约的一切法律责任；等等。2019年9月，新光公司（甲方）与赵亚丽（乙方）签订《关于新光城市广场改造之补充协议》，约定：因甲方自2019年9月28日起启动新光城市广场南区改造工程(下称“改造工程”)，为保持双方良好的合作关系，现甲乙双方经友好协商一致，对改造期间双方的权利义务达成本补充协议如下条款：2019年10月1日至2019年12月31日期间，原合同租金按7折支付，即上述期间场地租金为每月人民币67410元；2020年1月1日起，乙方仍需按原合同约定正常支付场地租金、推广费、经营管理费、中央空调服务费等相关费用；除本协议约定外，乙方不得再就改造期间的其他损失向甲方主张任何权利，甲方亦不承担任何违约责任；等等。前述合同及主体变更协议签订后，赵亚丽按约定向原告支付租金至2020年1月。2020年2月赵亚丽按7折租金标准向新光公司支付72128.7元。2020年3月赵亚丽按5折租金标准向新光公司支付51520.5元。2020年4月至6月赵亚丽没有缴纳租金，直到2020年7月赵亚丽分两次共支付租金123649.2元。2020年7月30日，赵亚丽自行搬出涉案商铺，将商铺交还给新光公司管业。诉讼期间，赵亚丽提交了与原告员工李经理的微信记录（其中该李经理提及与被告方协商确认的租金，2-5月按4折收取），证明新光公司同意租金4折交纳租金。新光公司质证认为该证据的真实性由法庭认定。对于2-5月按4折收取租金的说法原告不予确认，且不能得出6-7月租金按4折收取的结论。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》及《新光城市广场（租赁合同）主体变更协议》、《关于新光城市广场改造之补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。双方的租赁合同解除问题。对此，本院分析如下：从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实，但继续履行合同并不影响合同目的的实现，故赵亚丽并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，赵亚丽已于2020年7月30日向新光公司交还了涉案商铺，赵亚丽以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，赵亚丽于2020年7月30日向新光公司交付涉案商铺后，新光公司已能实际控制使用涉案商铺，因此本案房屋租赁合同应予以解除，本院认定双方的租赁合同于2020年7月30日解除。对于租金的减免问题，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应，考虑疫情对合同履行的影响，结合政府对疫情响应级别的调整，以及原告员工亦确认双方协商2-5月的租金按4折收取等。本院酌定赵亚丽在2020年2月至2020年5月的租金应按原租金标准的40%支付，6月、7月因各项经营已基本正常，该段期间应按原租金标准的支付租金为宜。赵亚丽因2-3月已预交租金123649.2元，应付82432.8元，新光公司多收部分41216.4元应在4-7月的租金中抵扣。故赵亚丽应向新光公司支付4-7月的租金为123649.2元（103041元×0.4×2+103041元×2-41216.4元-123649.2元=123649.2元）。对拖欠租金的违约金问题。被告以疫情防控影响其经营而要求减免租金，原告对此提出异议。本院认为，被告在协商减免租金期间拖欠租金是因其对租金交纳数额有争议所致，并非恶意拖欠，故原告以被告拖欠租金为由要求被告支付拖欠租金的违约金依据不足，本院不予采纳。对解除合同的违约金及履约保证金问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，原告可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应退出案涉场地。新光公司同意收回场地，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除赵亚丽的违约责任。因赵亚丽在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同，故可认定赵亚丽为违约方。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定赵亚丽赔偿新光公司违约金150000元。因合同约定“如乙方（赵亚丽）有违约行为（包括但不限于损坏物业或设备等)，甲方（新光公司）有权用履约保证金抵扣乙方所欠相关费用、违约金和赔偿金，不足部分，乙方负责赔偿”，故赵亚丽已支付履约保证金新光公司应予退还，及用于抵扣赵亚丽所欠相关费用。牵牵万公司应按《新光城市广场（租赁合同）主体变更协议》约定，对赵亚丽的债务承担连带责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司向原告广州世纪新光房地产开发有限公司支付2020年4月至2020年7月的租金123649.2元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司向原告广州世纪新光房地产开发有限公司赔偿违约金150000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州世纪新光房地产开发有限公司向被告赵亚丽返还履约保证金180000元。四、驳回原告广州世纪新光房地产开发有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4617元，原告广州世纪新光房地产开发有限公司负担2292元，被告赵亚丽、广州市牵牵万贸易有限公司负担2325元（本案受理费原告已预付，本院不予退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）；本案反诉受理费1950元，由原告广州世纪新光房地产开发有限公司负担（本案反诉受理费被告赵亚丽已预付，本院不予退回，原告负担的受理费，由原告迳付给被告赵亚丽）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二一年三月三十一日书记员  吴 帆姚晓丹