福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终48号上诉人（原审被告）：漳州福农房地产有限公司，住所地漳州市常山开发区常山新侨村124号，统一社会信用代码91350622569297224B。法定代表人：孙振淋，任总经理。被上诉人（原审原告）：蒋昌羽，男，1973年3月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。原审第三人：中国建设银行股份有限公司云霄支行，住所地云霄县云陵镇云漳路232号，统一社会信用代码91350622856666686P。负责人：林坤喜，任行长。委托诉讼代理人：黄湧城，男，1967年6月6日出生。上诉人漳州福农房地产有限公司（以下简称“福农公司”）因与被上诉人蒋昌羽、原审第三人中国建设银行股份有限公司云霄支行（以下简称“建行云霄支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，经阅卷，调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。福农公司上诉请求：撤销一审判决全部内容，将本案发回重审。事实和理由：一、双方签订的《托管合同》合法有效；二、今年新冠疫情造成的停工停产属于不可抗力，合同履行期限可以依法顺延；三、在本案一审上诉后，本案开庭前，云霄县人民法院已经有多起与本案相同诉求的案件，判决维持双方的买卖关系，这些案件与本案一审判决结果截然相反，所以对本案有参考和借鉴作用。蒋昌羽答辩称：上诉人的上诉要求，第一条就没有履行。他就没有交房，其他就不用多谈，再者，我也从来没有收到托管，也没有跟我沟通过，托管合同是无效的。目前我也没有收到租金，作为公司也没有跟我说明因为不能交房还是什么其他原因等等。对方承认我支付了67万多的房款，一审对方只承认63万多。违约金肯定要赔偿给我，我现在要交按揭，申请法院根据实际情况按日万分之三赔偿违约金。建行云霄支行答辩称：服从一审判决。蒋昌羽向一审法院起诉请求：1.依法确认蒋昌羽与福农公司签订的合同编号为350684010001032017003187的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月13日解除；2.判令福农公司向蒋昌羽返还购房首付款人民币174,860元；3.判令解除蒋昌羽与中国建设银行股份有限公司云霄支行签订的合同编号为350667208201220182290138号的《个人住房借款合同》，并判令从2020年1月4日起尚欠中国建设银行股份有限公司云霄支行的借款本息全部由福农公司偿还；4.判令福农公司向蒋昌羽返还已支付给中国建设银行股份有限公司云霄支行的借款本息人民币57,235.36元；5.判令福农公司向蒋昌羽退还代收的契税、专项维修金等费用共计人民币17,163元；6.判令福农公司向蒋昌羽支付购房款人民币174,860元从2017年12月16日起至实际返还之日止按日0.03%标准计算的利息（暂算至2019年12月31日止的利息为39,081.21元）、支付购房款500,000元从2018年9月16日起至实际返还之日止按日0.03%标准计算的利息（暂算至2019年12月31日止的利息为70,650元）；7.判令福农公司向蒋昌羽支付全部购房款674,860元从2019年6月1日起至购房款返还之日止按日0.03%标准计算的逾期交付商品房违约金（暂算至2019年12月31日止的利息为43,123.55元）。一审法院认定事实：2017年12月16日，蒋昌羽与福农公司签订合同编号为350684010001032017003187的《商品房买卖合同（预售）》，约定蒋昌羽向福农公司购买址在漳州市常山华侨经济开发区××路××号上城国际（二期）7号楼1101室商品房，该商品房预测建筑面积共105.81平方米，单价每平方米6000元，总金额634860元，首期房价款134860元，余款500000元向银行申请贷款支付，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号：350684010001032016000077）。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，则（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，蒋昌羽向福农公司付清了购房首付款134860元，支付了契税、专项维修金等相关费用17163元。2018年7月16日，蒋昌羽、林秀娟与建行云霄支行签订《个人住房借款合同》，约定蒋昌羽、林秀娟向建行云霄支行借款500000元用于支付讼争房屋购房款，福农公司为该笔借款提供保证。2019年12月12日，蒋昌羽委托律师向福农公司邮寄送达了解除商品房买卖合同的《律师函》，2019年12月13日，福农公司签收了该份律师函。福农公司至今未交付房屋给蒋昌羽。一审法院认为，蒋昌羽与福农公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定福农公司应于2019年5月30日前向蒋昌羽交付案涉商品房，逾期超过180日后，蒋昌羽有权解除合同。福农公司未能在双方所约定的期限内交付商品房且逾期超过180天，双方约定解除合同的条件成就，该合同于福农公司收到蒋昌羽解除合同通知时即2019年12月13日解除。福农公司辩称已完成交房义务，与事实不符，本院不予采纳。合同解除后，福农公司应返还蒋昌羽已支付的购房款634,860元并退还代收的契税、专项维修金等相关费用17,163元。关于本案《个人住房借款合同》是否解除问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，担保权人建行云霄支行未提出具体诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，蒋昌羽请求解除《个人住房借款合同》，本院不予处理。关于福农公司支付蒋昌羽利息问题。蒋昌羽主张福农公司支付自付款之日起至款实际返还之日止按日万分之三利率计算的利息，与双方合同约定不符，本院不予支持。本院根据双方约定，依法调整福农公司应支付蒋昌羽自付款之日起至款实际返还之日止按日万分之一利率计算的利息。关于福农公司支付蒋昌羽违约金问题。根据双方合同约定，因逾期交房超过180天解除合同的，福农公司应按照全部房价款的0.01%向蒋昌羽支付违约金。蒋昌羽认为该违约金过分低于造成的损失，本院综合考量蒋昌羽实际损失及合同的履行情况，依法调整福农公司按照全部房价款的1%向蒋昌羽支付违约金即6,348.6元（634,860元×1%）。蒋昌羽主张福农公司支付自2019年6月1日起至购房款返还之日止以634,860元为基数按日万分之三计算的违约金与双方约定的计算方式不符，本院不予支持。综上所述，蒋昌羽主张的诉讼请求部分成立，应予支持；部分不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，判决如下：一、确认蒋昌羽与福农公司签订的合同编号为350684010001032017003187的《商品房买卖合同（预售）》于2019年12月13日解除；二、福农公司应于本判决生效之日起十日内返还蒋昌羽购房款634,860元;三、福农公司应于本判决生效之日起十日内退还蒋昌羽代收的契税、专项维修金等费用17,163元；四、福农公司应于本判决生效之日起十日内支付蒋昌羽以134,860元为基数自2017年12月16日起至款项实际返还之日止按日万分之一计算的利息；以500,000元为基数自2018年9月16日起至款项实际返还之日止按日万分之一计算的利息；五、福农公司应于本判决生效之日起十日内支付蒋昌羽违约金6,348.6元；六、驳回蒋昌羽的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。福农公司向二审提交新的证据：1、《漳州市住房和城乡建设局关于因“新冠肺炎”疫情防控引起建设工程造价发生重大变化问题的指导意见》的文件一份，证明延期交房是有疫情的原因，要算截点的话也应该算至2020年1月1日；2、消防验收报告，2020至年10月12日已通过验收，证明现在已经可以交房；3、一审四份判决书，证明同案不同判。蒋昌羽质证认为，疫情是2020年2月后发生的，交房时间是2019年5月30日，已经拖了8-9个月，到现在都没有交房或交房通知。建行云霄支行质证认为，没有其他看法，这与我方无关。本院认为，双方约定案涉商品房2019年5月30日前就应交房，而福农公司提交的文件发布于2020年2月22日，其主张依据该文件延期交房有疫情原因的理由依据不足，不予采纳。对证据2的真实性予以确认，但对证明内容不予确认；对证据3的真实性、关联性、合法性均予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：福农公司主张没有收到蒋昌羽邮寄的律师函，对一审认定的事实有异议。经查一审卷宗材料，该事实有EMS快递单据在案佐证，福农公司主张没有收到律师函的异议与事实不符，不予采信。本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》约定，福农公司应于2019年5月30日前向蒋昌羽交付商品房，但双方在合同约定交房期限届满前即2019年5月28日签订《托管合同》，约定福农公司以房屋托管的形式向蒋昌羽支付租金，该约定表明蒋昌羽对案涉房屋已经有一种间接占有的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。可见，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有是认定交付使用的标志，应视为案涉房屋已交付使用。蒋昌羽抗辩其未收到托管合同与客观事实不符，其抗辩主张未收到租金的问题，蒋昌羽可通过其他法律途径另行解决。一审法院认定福农公司未能在双方所约定的期限内交付商品房且逾期超过180天属认定事实错误，所作判决不当，应予纠正。福农公司的上诉理由有理，予以采纳。综上，福农公司的上诉请求成立，可以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初423号民事判决；二、驳回蒋昌羽一审全部诉讼请求。本案一审案件受理费5074.3元，二审案件受理费50元，均由蒋昌羽负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐志忠审 判 员 李 凌审 判 员 黄 兴二〇二一年三月三十一日法官助理 黄倩茹书 记 员 卢 杰