甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0502民初238号 原告：甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：师凤轩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马天恩，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：马驰，甘肃通源律师事务所律师。 被告：天水成纪房地产开发有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：赵维平，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。 被告：刘兰兰，女，1978年11月9日出生，汉族，住天水市秦州区宏达新都市**楼****。 被告：天水聚宝物业管理有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：王斌，该公司总经理。 原告甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司与被告天水成纪房地产开发有限公司（以下简称成纪房产公司）、刘兰兰、天水聚宝物业管理有限公司（以下简称聚宝物业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司委托诉讼代理人马天恩和马驰、被告成纪房产公司委托诉讼代理人杨晓云、被告刘兰兰、被告聚宝物业公司法定代表人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告天水成纪房地产开发有限公司、刘兰兰共同向原告赔偿损失180156.1元；2.依法判决被告刘兰兰立即对其房屋的非法改造恢复原状，恢复房屋使用性质。诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。事实与理由：2016年5月30日，原告与成纪房产公司签订《联建协议书》，约定由原告提供秦州区X小区X号楼的建设用地148m2，成纪房产公司提供建设资金，在房屋建设过程中，成纪房产公司未能按照施工设计图进行建设，私自将二层住宅改为商铺，将七层从半层改为整层，致使秦州区X小区X号楼无法通过竣工验收。成纪房产公司将一层商铺和二层住宅出售给刘兰兰，刘兰兰在未经原告及聚宝物业公司同意的情况下，擅自改动房屋外墙结构，将二层住宅也作为商业使用，用于开办龙庭洗浴中心，并在公共区域搭建简易锅炉房。该简易锅炉房与蒲润森购买的三层302号住宅相邻，距蒲润森客厅阳台不到1米，蒲润森将原告诉至甘肃省甘谷县人民法院，2019年8月29日，甘谷县人民法院作出（2019）甘0523民初XXX号民事判决书，判决：一、解除蒲润森与甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司签订的商品房预售合同；二、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于判决书生效后10日内返还蒲润森的购房款820040元及该资金占用期间的利息123006元（从2018年6月11日至2019年9月11日按年利率12%计算），此后利息按该利率计算至本金还清为止；三、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后10日内赔偿蒲润森违约损失41002元；四、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司返还蒲润森已支付的装修押金2000元、用电押金100元、电子门100元、维修基金2520元，以上合计5420元。案件受理费14535元，减半收取7267.5元，由甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司负担。原告不服该判决上诉至天水市中级人民法院，2020年3月31日，天水市中级人民法院作出（2020）甘05民终XX号民事判决书，判决：一、维持（2019）甘0523民初XXX号民事判决第一、四项；二、撤销（2019）甘0523民初XXX号民事判决第三项；三、变更（2019）甘0523民初XXX号民事判决第二项为：甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后10日内返还蒲润森的购房款820040元并赔偿损失149206.6元。二审案件受理费14535元，由甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司负担。因刘兰兰私自搭设违建的问题，聚宝物业公司曾多次制止，并向有关部门反映，2019年7月29日，聚宝物业公司将刘兰兰诉至天水市秦州区人民法院，秦州区人民法院作出（2019）甘0502民初XXXX号民事判决书，判决刘兰兰立即拆除其搭建的简易锅炉房支撑架等设施并恢复至安装前的状态。成纪房产公司在建设过程中，未按照施工图纸进行建设，将住宅改为商铺销售给刘兰兰，刘兰兰改造外墙，违规搭建，致使原告销售给他人的房屋存在安全隐患而被人民法院判决解除合同且赔偿了他人的损失，成纪房产公司与刘兰兰系共同侵权行为，应承担相应的赔偿状态，故诉至法院，望判如所请。 成纪房产公司辩称，一、成纪房产公司不是本案适格被告，成纪房产公司的建设行为系开发建设管理行政主体与建设主体的行政管理法律关系，销售行为系商品房买卖合同关系，成纪房产公司既没有实施侵权行为，公司的房屋销售行为也与刘兰兰的侵权行为没有任何因果关系。二、刘兰兰的侵权行为与聚宝物业公司的放任管理有因果关系，聚宝物业公司应承担相应的责任。甘谷县人民法院和秦州区人民法院的生效判决均认定聚宝物业公司知晓刘兰兰违规搭建的事实，而聚宝物业公司对此并没有提出异议，继续放任刘兰兰的侵权行为，故聚宝物业公司在管理上存在监管过错，应承担相应的责任；三、原告所诉的180156.1元并非原告的实际损失，其中149206元系房款的利息损失，原告作为出卖人，在占用房款期间必然产生利息，根据合同对价原则，原告理应退还房款及资金占用利息，而且房屋不断升值，购房者的退房行为并没有给原告造成损失。原告的实际损失只有一审、二审受理费及执行费。综上所述，请求驳回原告要求成纪房产公司赔偿损失的诉讼请求。 刘兰兰辩称，刘兰兰是从成纪房产公司购买的房屋，经过聚宝物业公司同意才安装的水箱和锅炉房等，而且蒲润森退房与刘兰兰安装锅炉的行为无关，主要是因为房屋没有电梯，原告退房系其自愿行为，与刘兰兰无关，故请求驳回原告的诉讼请求。 聚宝物业公司辩称，聚宝物业公司发现刘兰兰违规搭建的事实后进行了阻止，也以文件的形式向有关部门进行汇报，在仍未得到解决的情况下，聚宝物业公司将刘兰兰起诉至秦州区人民法院，秦州区人民法院判决拆除锅炉房等并恢复原状，故原告的损失与聚宝物业公司无关。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司为证明其主张向本院提交以下证据： 1.《联建协议书》，拟证明秦州区X小区X号楼是原告与成纪房产公司共同建设的事实； 2.工程建设项目开工（施工）许可证，拟证明原告与成纪房产公司共同建设的秦州区X小区X号楼房屋手续齐全的事实； 3.秦州区X号楼施工图纸，拟证明秦州区X号楼设计一层为商铺，二层以上为住宅，七层为半层，成纪房产公司未按照图纸施工建设，将二层改为商铺，将七层改为全层的事实； 4.认购协议书，拟证明刘兰兰与成纪房产公司签订关于秦州区X小区X号楼负一层、一层和二层的买卖合同，成纪房产公司给刘兰兰出售的房屋用途均为商业的事实； 5.秦州区人民法院（2019）甘0502民初XXXX号民事判决书，拟证明刘兰兰改变房屋用途并实施物权妨害行为的事实； 6.甘谷县人民法院（2019）甘0523民初XXX号民事判决书，（2020）甘0523执XXX号执行通知书和执行结案通知书、天水市中院（2020）甘05民终XX号民事判决书、收条、转账凭证、人民法院诉讼收费专用票据，拟证明被告成纪房产公司与刘兰兰给原告造成的经济损失180156.1元的事实； 7.照片，拟证明刘兰兰擅自改变房屋使用性质的事实。 经质证，成纪房产公司对证据1、2、5无异议；对证据3、4、6、7真实性认可，证明目的不认可，认为成纪房产公司更改设计是经过原告同意的，而且原告也是受益方，成纪房产公司以何种性质出售房屋与本案侵权行为无关，原告的损失不包括资金占用利息，刘兰兰的侵权行为与成纪房产公司无关。刘兰兰对证据1-7真实性认可，证明目的不认可，认为原告的退房行为与其无关，聚宝物业公司对证据1-7均无异议。 本院审核认为，三被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，上述证据能证明原告与成纪房产公司联合开发秦州区X小区X号楼，房屋建好后，成纪房产公司将该单元的负一层、一层、二层出售给刘兰兰，刘兰兰开办了洗浴中心并违规搭建锅炉房，聚宝物业公司就此事起诉至秦州区人民法院，法院判决拆除违建并恢复原状。因刘兰兰的违规搭建行为导致蒲润森从原告处退房，法院判决原告向蒲润森返还购房款820040元并支付资金占用利息149206.6元，在一审、二审和执行期间，原告承担诉讼费用30949.5元的事实。 刘兰兰为证明其主张向本院提交其书写的保证书，拟证明刘兰兰搭建锅炉房是经过聚宝物业公司同意的事实。 经质证，原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为该保证书上并无聚宝物业公司的签名或捺印，不能证明聚宝物业公司同意刘兰兰搭建锅炉房的事实；成纪房产公司对该证据无异议；聚宝物业公司对该证据不认可。 本院审核认为，该证据来源于秦州区人民法院档案室，通过查阅（2019）甘0502民初XXXX号案件的卷宗材料，法庭笔录显示该保证书系聚宝物业公司向法庭提交的证据，故对于该证据的真实性本院予以确认，该证据能证明聚宝物业公司知晓刘兰兰搭建锅炉房的事实，但因该保证书中并无聚宝物业公司同意搭建并签名捺印的字样，故不能证明聚宝物业公司同意刘兰兰搭建锅炉房的事实。 聚宝物业公司为证明其主张向本院提交聚宝物业公司文件，拟证明聚宝物业公司就刘兰兰违规搭建事宜向有关部门反映的事实。 经质证，原告对该证据无异议，成纪房产公司、刘兰兰对该证据不认可，认为该证据无法证据聚宝物业公司向有关部门反映的事实。 本院审核认为，该证据系聚宝物业公司内部文件，并无相关部门的反馈意见等，无法证据其向有关部门反映过的事实，故本院不予采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月30日，原告与成纪房产公司签订《联建协议书》，约定由原告提供秦州区X小区X号楼的建设用地148m2，成纪房产公司提供建设资金，房屋建成后，成纪房产公司将秦州区X小区X号楼负一层、一层和二层出售给刘兰兰，刘兰兰用于开办洗浴中心。2018年3月底，刘兰兰在相邻3号楼和4号楼之间裙楼非上人屋面安装天然气锅炉，建造简易锅炉房。2019年7月29日，聚宝物业公司以刘兰兰违规搭建、存在安全隐患为由将其诉至天水市秦州区人民法院，2019年8月27日，秦州区人民法院作出（2019）甘0502民初XXXX号民事判决书，判决刘兰兰立即拆除其搭建的简易锅炉房支撑架等设施并恢复至安装前的状态。 2017年7月3日，原告与蒲润森签订商品房预售合同，原告将位于天水市某小区XXXX号房屋出售给蒲润森。2019年4月2日，蒲润森以其购买的房屋存在安全隐患为由将原告诉至甘肃省甘谷县人民法院，要求解除合同并由原告赔偿损失。2019年8月29日，甘谷县人民法院作出（2019）甘0523民初XXX号民事判决书，判决：一、解除蒲润森与甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司签订的商品房预售合同；二、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于判决书生效后10日内返还蒲润森的购房款820040元及该资金占用期间的利息123006元（从2018年6月11日至2019年9月11日按年利率12%计算），此后利息按该利率计算至本金还清为止；三、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后10日内赔偿蒲润森违约损失41002元；四、甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司返还蒲润森已支付的装修押金2000元、用电押金100元、电子门800元、维修基金2520元，以上合计5420元。案件受理费14535元，减半收取7267.5元，由甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司负担。原告不服该判决上诉至天水市中级人民法院，2020年3月31日，天水市中级人民法院作出（2020）甘05民终XX号民事判决书，判决：一、维持（2019）甘0523民初XXX号民事判决第一、四项；二、撤销（2019）甘0523民初XXX号民事判决第三项；三、变更（2019）甘0523民初XXX号民事判决第二项为：甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后10日内返还蒲润森的购房款820040元并赔偿损失149206.6元。二审案件受理费14535元，由甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司负担。该民事判决书中载明：“蒲润森提交借条及收条证明其交纳的820040元购房款中400000元系从他人处借款并支付了利息89869元，400000元购房款与借款的交款时间、金额能相互印证，故蒲润森因购房向他人借款而支付的利息89869元即为其实际损失，应予支持；对于820040元购房款中的另外420040元，因甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司占有该部分资金，应向蒲润森支付资金占有期间的利息，该利息参照民间借贷年利率6%计算。420040元购房款分三次交款，自交款之日至2020年3月31日产生的利息为：（100000×6%÷360×930=15500）+（200000×6%÷360×925=30833.3）+（120040×6%÷360×650=13004.3）=59337.6元。甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司应给蒲润森赔偿的损失为89869元加上59337.6元，共计149206.6元。”判决生效后，蒲润森向甘谷县人民法院申请强制执行，原告向蒲润森赔偿损失149206.6元并支付受理费7267.5元、执行费9147元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的侵权事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律和司法解释的规定进行处理。 本案争议的焦点为：一、本案侵权行为的责任主体；二、原告的损失数额。 一、本案侵权行为的责任主体。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，一般侵权责任的构成要件为：有加害行为、有损害事实的存在、加害行为与损害事实之间存在因果关系、行为人主观上有过错，只有同时具备以上因素，侵权行为才能成立，行为人才承担侵权责任。本案中，刘兰兰违规搭建锅炉的行为存在主观过错，且直接造成的了蒲润森与原告解除房屋买卖合同的损害后果的发生，故刘兰兰应承担相应的侵权责任；成纪房产公司与刘兰兰之间系房屋买卖合同关系，成纪房产公司将房屋出售给刘兰兰并无过错，且之后并无监督刘兰兰如何使用所购买房屋的义务，故其不存在主观过错。即使成纪房产公司改变房屋结构和用途，并以“商业”用途将房屋出售给刘兰兰，也不必然导致刘兰兰违规搭建锅炉房的行为的产生，刘兰兰购房后违规搭建锅炉房并导致蒲润森退房，该侵权行为引起的后果自然应由侵权人刘兰兰承担，与房屋的销售者成纪房产公司无关，综上，成纪房产公司销售房屋的行为与损害事实的发生并无因果关系，成纪房产公司不应承担侵权责任；聚宝物业公司作为秦州区X号楼的物业管理服务机构，根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”的规定，聚宝物业公司负有对秦州区X号楼房屋及配套设施设备和相关场地进行管理的义务，聚宝物业公司在刘兰兰违规搭建锅炉房的过程中，未及时发现并采取有效措施予以及时制止，存在监管不力的过错，应与刘兰兰共同承担赔偿责任。根据双方的过错程度，本院确定由刘兰兰承担90%的赔偿责任，聚宝物业公司承担10%的赔偿责任。 二、原告的损失数额。 原告起诉的损失数额为180156.1元，其中包括天水市中级人民法院判决原告给蒲润森赔偿的损失149206.6元，一审的受理费7267.5元，二审受理费14535元，执行费9147元，共计180156.1元。其中，天水市中级人民法院的判决中明确表述原告给蒲润森赔偿的损失149206.6元系蒲润森缴纳的购房款自交款之日至2020年3月31日期间的资金占用利息，而蒲润森的购房款全额交付给了原告，该资金一直有原告实际控制，期间必然会产生收益，原告给蒲润森退房时理应将资金占用利息予以返还，而且，现房屋价格随着市场价格波动而上涨，故该部分费用不能认定为原告的实际损失。而一审、二审受理费和执行费，确系刘兰兰侵权行为导致蒲润森起诉原告要求退房而产生的费用，应认定为原告的实际损失，故原告的损失应认定为30949.5元。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《物业管理条例》第二条规定，判决如下： 一、被告刘兰兰在本判决生效之日起10日内向原告甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司赔偿损失27854.55元（30949.5元×90%）； 二、被告天水聚宝物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿原告甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司赔偿损失3094.95元（30949.5元×10%）； 三、驳回原告甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，减半收取计1950元，由原告甘肃聚宝房地产开发（集团）有限公司负担1600元，被告刘兰兰负担315元，被告天水聚宝物业管理有限公司负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  马 冰 二〇二一年三月五日 法官助理  曹雪梅 书 记 员  汪 麟