福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终600号上诉人（原审被告）：卢勇，男，1976年6月27日出生，汉族，住福建省平和县。被上诉人（原审原告）：何旭东，男，1977年11月26日出生，汉族，住福建省云霄县。委托诉讼代理人：林少鹏，福建衡评律师事务所律师。上诉人卢勇因与被上诉人何旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院(2020)闽0603民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。卢勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.本案诉讼费用由何旭东负担。事实与理由：（一）本案合同不具备解除条件，应继续履行。1.案涉《房屋租赁合同》已约定租期6年，又何旭东交付的房屋是毛坯房，其投资近10万元进行装修并添置了设备后，已转租他人。受疫情影响，因次承租人没有支付租金，导致其没有能力按约支付租金。后经双方协商，何旭东已同意迟延支付租金，而现又提起诉讼，请求解除合同，有违诚信原则。2.租赁期间，虽存在迟延支付租金行为，但违约程度显著轻微，没有影响何旭东合同目的实现，而合同一旦解除，对其将造成巨大损失和经济困难。（二）案涉房屋租金已支付至2020年7月6日，若合同确应当解除，承担违约金责任也只能从2020年7月7日起算，但一审确定从2020年6月23日起算明显有误。何旭东辩称：（一）合同履行中，卢勇没有按约支付租金已构成违约，根据合同约定，何旭东有权解除合同、收回房屋。（二）在催讨租金中，从没有允诺卢勇可推迟支付，而从双方的通话录音看，其一直要求卢勇履行义务，但卢勇态度恶劣，威胁并表示何旭东须提起诉讼解决。（三）一审法院已保全了卢勇银行存款3万元，但卢勇实际银行存款远超该3万元，显然卢勇是有履行能力而拒不履行义务，已缺乏诚意，明显属恶意违约。（四）合同履行有赖于双方相互信任，而双方现已产生矛盾，合同确已无法友好履行，应予以解除。1.卢勇拒付租金至今长达8个月，若合同继续履行，有支持和鼓励卢勇违约之嫌；2.双方彼此失去信任，为维护合法权利，其通过法律途径已投入了大额诉讼成本，不同意再继续履行合同。何旭东向一审法院起诉请求：1.判令立即解除双方签订的《房屋租赁合同》，卢勇腾空后应将址在漳州市龙文区××花园××幢××室房屋返还给何旭东掌管；2.判令卢勇支付尚欠租金或占用费（从2020年7月7日起至实际交付房屋时止，按每月833元标准计算）；3.判令卢勇支付违约金3万元；4.本案诉讼费用由卢勇负担。一审法院认定事实：2017年5月6日，何旭东（甲方）与卢勇（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将址在漳州市龙文区××花园××幢××室房屋出租给卢勇；租期六年，自2017年7月7日至2023年7月6日止；每月租金833元，乙方在签订合同后一次性支付甲方12个月租金计1万元；租金每12个月支付一次，须提前半个月缴纳下一次租金，到期甲方通知乙方缴纳下次房租时，若乙方未缴纳或延迟缴纳租金，甲方有权解除合同，收回房屋；合同期内，双方需共同履行合同条约，甲方如不履行，自愿赔偿乙方违约金10万元，乙方不履行，自愿赔偿甲方违约金10万元等内容。合同签订后，卢勇依约支付租金至2020年7月6日。何旭东按约交付房屋，卢勇装修后，转租给陈立生、江苏玉、张怀艺和陈志勇等人。卢勇在2020年6月22日应支付下一期租金时，没有按约支付。2020年6月25日，何旭东通过微信催讨未果，遂于2020年7月14日提起诉讼。诉讼中，何旭东表示案涉合同若解除，愿意与第三方就房屋租赁事宜另行签订合同；卢勇表示案涉合同若解除，就房屋装修、家电等损失另行主张。何旭东在诉讼中申请财产保全，请求查封、冻结卢勇名下银行存款3万元，并提供了担保。一审法院于2020年7月31日作出裁定，已查封、冻结卢勇名下银行存款3万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应当履行合同义务。合同签订后，何旭东已将房屋交付给卢勇使用，卢勇也支付租金至2020年7月6日，但在2020年6月22日应支付下一期租金时，卢勇并没有按约支付，经何旭东催讨后，仍未予支付，卢勇已构成违约。因案涉合同已约定若卢勇未缴纳或延迟缴纳租金，何旭东有权解除合同，收回房屋，现合同解除条件已成就，何旭东请求解除，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，可予以支持。何旭东请求卢勇支付从2020年7月7日起至实际交付房屋时止按每月833元计付的租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，予以支持。卢勇虽未如期支付租金构成违约，但拖延支付租金时间尚不足一个月，何旭东即提起诉讼请求解除合同，卢勇违约时间较短，给何旭东造成的损失较小，实际仅是拖延支付租金给何旭东造成租金利用上的损失，又何旭东也未就卢勇违约而造成的损失提供证据证明，现请求卢勇支付违约金3万元显然过分高于对其造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，根据公平原则，并结合本案事实予以调整为卢勇应当支付的违约金以应支付租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在130%计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”诉讼中，何旭东表示若案涉合同解除，愿意与次承租人就房屋租赁事宜另行签订合同；卢勇表示若案涉合同解除，就房屋装修、家电等处置问题另行主张，均是当事人在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、何旭东与卢勇于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、卢勇应于判决生效之日起三十日内向何旭东交还案涉房屋；三、卢勇应从2020年7月7日起至实际交还案涉房屋之日止按每月833元向何旭东支付租金，租金于交还案涉房屋时一并计付；四、卢勇以应支付的租金为基数，自2020年6月23日起至交还案涉房屋之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在130%向何旭东计付违约金，违约金于交还案涉房屋时一并计付；五、驳回何旭东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由何旭东负担550元，卢勇负担750元。二审中，双方均没有提交新证据。经二审审理查明，双方对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。另查明，卢勇于2020年7月18日收到一审法院送达的民事起诉状等应诉材料。二审中，卢勇自认法院查封的银行账户余额10余万元，是2017年左右的定期存款，案涉房屋现已腾空，没有转租他人。本院认为，本案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全履行。一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应承担相应的违约责任。根据诉、辩双方的主张，本案争议焦点为：一、案涉合同是否应继续履行；二、一审确定违约金的起算点是否有误。具体分析评判如下：一、案涉合同是否应继续履行案涉《房屋租赁合同》已约定：租金每12个月支付一次为1万元，应提前半个月支付下一期租金；若未缴纳或延迟，出租方有权解除合同，收回房屋。根据合同约定，卢勇应于2020年6月22日前支付下一期租金1万元，但其并没有按约履行，经何旭东多次催讨后，仍拒不履行支付义务，已构成违约。至何旭东提起本案诉讼时，卢勇逾期支付租金虽不足一个月，但在何旭东催讨期间，卢勇银行存款金额高达10余万元，有足够能力履行支付1万元租金的义务而拒不履行，并向何旭东表示通过诉讼方式解决，显然卢勇有违约的故意，严重违反了诚信原则，导致何旭东按约收取租金的合同目的不能实现，故卢勇主张案涉合同应继续履行，与事实和法律均不符，不予采纳。因何旭东提起诉讼时，合同已具备解除条件，故案涉合同应在其收到民事起诉状之日即2020年7月18日已解除。而一审认定合同于判决生效之日解除不当，鉴于双方对一审认定合同解除的时间没有提出异议，且该认定没有影响双方的实体权利，一审关于认定合同解除时间的判项可予维持。二、一审确定违约金的起算点是否有误案涉房屋的租金虽已支付至2020年7月6日，但根据合同约定，卢勇应于2020年6月22日前支付下一期租金，而卢勇并没有按约履行，已构成违约，一审确认自2020年6月23日起承担违约责任，并无不当，故卢勇主张应以2020年7月7日作为违约金的起算点，与事实和法律均不符，不予采纳。案涉合同解除后，卢勇支付的款项性质应为占用费，而一审定性为租金不当。鉴于占用费标准可参照租金计算，一审关于租金及违约金的计算标准的判项，可予维持。综上所述，卢勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽认定合同解除时间及对卢勇在合同解除后支付款项的定性有误，但没有影响本案实体处理结果，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由卢勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年三月十七日法官助理 陈 燕书 记 员 王 靖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。