广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16447号原告（反诉被告）：中山市金汇置业有限公司，住所地中山市东区×××××××之三国际金融中心49层L区，统一社会信用代码914××××××××××××894。法定代表人:彭宇，总经理。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨力，男，1978年10月20日出生，汉族，身份证住址重庆市铜梁区庆隆镇庆新村2组9号，公民身份号码510××××××××××××652。委托诉讼代理人：刘忠碧，女，1983年6月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区××××××万科城市风景花园友诚苑F座602房，公民身份号码430××××××××××××528，系杨力的妻子。原告（反诉被告，以下统称原告）中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇置业公司）诉被告（反诉原告，以下统称被告）杨力物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金汇置业公司委托诉讼代理人林俊,被告杨力委托诉讼代理人刘忠碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汇置业公司向本院提出诉讼请求:一、解除原被告签署的《房屋租赁合同》《商铺租赁补充协议》《商铺租赁补充协议（二）》；二、被告向原告支付拖欠的租金（自2017年11月27日至2017年12月5日为8043.23元，2020年1月1日起计至合同解除之日止）；三、被告向原告支付迟延支付租金违约金【自2020年1月6日起每日按欠费金额的1‰计至实际清偿之日止】;四、被告向原告支付拖欠的宣传推广费（自2020年1月1日起至合同解除之日止）；五、被告向原告支付迟延支付宣传推广费违约金【自2020年1月6日起每日按欠费金额的1‰计至实际清偿之日止】；六、被告向原告补交2017年12月6日至2018年1月10日已享受的租金折扣优惠31703.22元；七、被告向原告支付的租赁保证金54600元、推广费保证金5200元由原告没收；八、被告于合同解除日起7日内向原告腾退位于中山市东区×××××××之一利和广场五层526、527号商铺，并恢复至毛坯状态，逾期腾退的，应自期满之次日起至被告实际腾退之日止，按每月66614元（33307*2）向原告支付场地占用费，逾期恢复毛坯状态的，应向原告支付恢复毛坯工程款34226元；九、被告需在合同解除之日起10个工作日内，将其经营的中山市德努客餐饮管理有限公司“中山市东区×××××××之一利和广场五层（526、527号商铺）”营业地址予以注销，逾期将按28963元/月的租金标准向原告支付费用。诉讼中，原告明确第六项诉讼请求为被告向原告补交2017年12月6日至2018年4月26日已享受的租金折扣优惠31703.22元，明确第八项诉讼请求为被告支付恢复毛坯状态的费用34226元，明确第九项诉讼请求计算至2020年11月2日。事实和理由：原、被告于2017年11月27日签订《房屋租赁合同》《商铺租赁补充协议》，于2019年1月21日签订《商铺租赁补充协议（二）》（下统称租赁合同），约定被告承租位于中山市东区×××××××之一利和广场五层526、527号商铺，租赁期限为2017年11月27日至2020年11月26日，租赁保证金62790元、推广费保证金5980元，被告应于租赁合同签订之日支付保证金，被告应于每月第5日前支付当月租金，合同还约定：被告应按期缴纳租金及相关费用，否则每逾期一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额千分之一的迟延支付租金违约金。合同签订后，原告已依约向被告交付商铺，被告却于2020年1月14日擅自逃场，其行为已给原告带来严重的经济损失。原告已于2020年4月7日向被告发出《复业函》，但被告至今仍未复业且持续拖欠原告的费用。诉讼中，原告补充事实与理由：双方于2020年9月3日对涉案商铺进行交接。杨力辩称，2020年1月14日原告已经停电，合同要求5日交租，我方5日没有缴纳当月租金，原告已经停电，我方无法开门营业，我方已经丧失商铺的使用权，无法正常使用。原告停电后发生疫情，全部商铺停业。2020年2月份，我方有与原告商场的工作人员进行沟通，原告商场的工作人员称没有上班，不处理相关事情。对于复业函，我方没有收到，直到2020年6月份，我方仍与原告工作人员进行沟通，原告工作人员没有告知我方可以进行营业。原告商场的管理不到位，我方是做螃蟹的，对水质、电要求比较很高，给我方造成重大损失，影响较大。1.我方同意解除合同，是原告行驶解除权，我方是被迫解除合同，是原告停电导致我方营业。2.我方确认从2017年11月27日至2017年12月5日没有交租，但该期间尚未交付使用，2017年12月5日才交付使用。我方确认从2020年1月1日起没有缴纳租金。原告实际交付店铺给被告的时间为2017年12月6日，计租日也是自实际交付店铺开始计算，所以不存在欠缴2017年11月27日至2017年12月5日租金8045.23元。被告是由于原告在2020年1月14日滥用停电权利导致无法正常经营，并且一直限制被告撤场，在春节后原告就已对该商铺进行了围蔽，被告2020年1月14日当天询问原告工作人员是否可以复电被拒绝，2020年2月12日向原告提出解除合同，退回保证金，原告工作人员以疫情为由没有处理，原告在得知被告不可能再继续租赁的情况下，未采取任何补救措施，任由损失扩大，企图将损失强加于被告，而被告实际自停电之日起就已经丧失对店铺的实际使用权，直至（2020）粤2071民初16445号开庭，由此案法官主持原告才同意被告撤场，被告按要求撤场后交付钥匙，因此被告不应承担停电后的租金。3.违约金过高，我方缴纳了保证金，原告又主张违约金，是重复的，我方不认可。4.2020年原告没有为我方推广，原告提交的推广证据是2019年的，2019年的费用已经付清。5.因为没有产生推广费，原告不应要求我方支付违约金。如我方需承担违约金，原告主张的违约金过高。我方也已经缴纳了推广费的保证金，应当退还，因为原告没有为我方做推广。6.2017年12月6日至2018年10月1日的优惠折扣，不清楚是什么的优惠折扣。因原告原因导致被告无法经营，不属于被告违约，且补交租金折扣优惠也是违约金的一种，被告已经缴纳保证金，原告不得重复主张。7.原告的行为导致我方无法使用商铺，保证金应过，金额是原告自己报的，我方无法确认金额。是原当返还或抵扣尚欠的费用。8.原告没有与我方讲告不让我方搬走，我方已于2020年9月3日将涉案商铺交回原告。2020年4、5月份已将涉案商铺围起来。被告是由于原告不让撤场，办理物品，导致被告无法自行腾退，在案号（2020）粤2071民初16445号案法官的主持下，才得以搬离物品，场地占用费并未实际发生，被告不应支付。被告在清空铺内物资后，将钥匙交还给原告，原告并未提出要求被告恢复毛坯，被告将钥匙交还给原告就已经交付完毕，后续恢复毛坯工程与被告无关，被告不应承担恢复毛坯工程款。9.原告主张的逾期租金标准没有依据。我方已于2020年6月30日申请注销营业执照，因为原告起诉了我方，所以工商局没有同意我方注销营业执照，显示是不予受理。10.鉴于被告无法经营是由原告滥用职权导致的，此案受理费由原告承担。杨力提起反诉，请求判令：1、金汇置业公司向杨力返还商铺租赁保证金54600元，宣传费保证金5200元；2、金汇置业公司赔偿杨力商铺固定投入净值318327元（318327元/5年×3年=190996.2元）。事实和理由：金汇置业公司与杨力于2017年11月27日签订《房屋租赁合同》《商铺租赁补充协议》，补充协议中22.4约定，乙方延迟缴纳本补充协议项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物管公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物管公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务。但是，金汇置业公司并非电力公共服务的提供者，不能滥用停电措施催交费用，并免除杨力因此导致业主损失的责任，该部分约定也是无效。更何况是杨力迟交费用时间还未超过15日的情况下，金汇置业公司在2020年1月14日对杨力进行强制停电，并限制杨力办理店内物品。杨力自此丧失了该店铺的使用权，导致杨力无法正常经营。因此金汇置业公司应赔偿杨力用于店铺的固定投入净值190996.2元（原值318327元，按规定可使用年限5年折算，杨力已使用2年，折算下来净值为190996.2元），返还租赁保证金54600元，宣传费保证金5200元。金汇置业公司辩称，一、杨力主张的退还租金保证金、宣传推广费保证金无事实与法律依据。虽然（2020）粤2071民初16445号民事判决认定答辩人于2020年1月14日对杨力采取暂停供电措施，但该停电措施是基于杨力拖欠物业管理费的前提下而进行的，即时《民法典》第九百四十四条第三款规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催收物业费”，也不能因答辩人采取了暂停供电措施而免除杨力的物业费缴纳义务，杨力完全可以在暂停供电后尽快缴纳物业费、租金等欠付费用，以重新使用涉案商铺。而杨力非但不及时补交欠付费用，反而在金汇置业公司发函要求其复业的情况下，还拒绝重新营业，继续占用涉案商铺并拖欠租金等费用，显然违反涉案租赁合同的约定。同时，杨力亦有履行宣传推广义务，故其主张要求退租租赁保证金及宣传推广费保证金无事实与法律依据。二、杨力主张的装修损失没有法律依据。鉴于杨力存在欠付租金、推广费等费用的违约行为，且基于涉案商铺已于2020年9月3日进行交接，案涉租赁合同亦以解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，其主张答辩人赔偿装修损失没有法律依据，且答辩人也不同意利用其装修内容，故其主张的装修损失诉求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定如下事实：位于中山市东区×××××××之一利和广场五层产权人为金汇置业公司，建筑面积为15951.87平方米。杨力是中山市东区×××××××之一利和广场五层526、527号商铺的承租人；并于2017年12月19日以该商铺为住所地成立中山德努客餐饮管理有限公司，担任中山德努客餐饮管理有限公司的法定代表人。2017年11月27日，金汇置业公司（甲方、出租方）与杨力（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于中山市东区×××××××之一利和广场五层526、527号商铺作商业用途，租赁面积为299平方米；租赁期限自2017年11月27日起至2020年11月26日止；每月租金为31395元，每月5日前支付；乙方在合同生效后1日内向甲方交纳62790元房屋租赁保证金，租赁保证金不计利息，由甲方保管，在租赁期满或者合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金退回乙方或抵偿租金；因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行或者部分不能履行的，甲乙双方互免承担责任，并可终止合同或变更相应条款。合同还约定了其他事项。金汇置业公司与杨力分别在甲乙方栏处签名、盖章确认。同日，金汇置业公司（甲方）与杨力（乙方）签订商铺租赁补充协议，约定：乙方在涉案商铺内经营品牌【蟹三胖】；租赁期限自2017年11月27日起至2020年11月26日止，双方约定从2017年11月27日起至2018年1月10日;计租面积299平方米；双方约定乙方采用如下租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：2017年11月27日至2018年4月26日的月租金为31395元，租金折扣9142元，实交租金22253元；2018年4月27日至2018年11月26日的月租金为31395元，2018年11月27日至2019年11月26日的月租金为31395元，2019年11月27日至2020年11月26日的月租金为33307元；本补充协议签署当日，乙方应当向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金，即62790元，向商管公司支付相当于两个月宣传推广费金额的保证金即5980元，向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即20930元；合同终止后30日内，如乙方无拖欠甲方/商管公司/物业公司任何应付未付款项并且付清物业管理费、水费、电费等一切费用时，履行保证金余额无需退还；甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金；乙方未及时补足的，按欠费承担违约责任；甲方通知乙方后乙方拒不补足保证金，甲方有权立即解除本协议且无须承担任何责任；租赁期间由商管公司按每月每平方10元收取宣传推广费,装修期间免收宣传推广费，宣传推广费于公历每月第五日前与租金一并缴纳；合同第22.3条约定，本补充协议因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本补充协议项下之履约保证金。本补充协议因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本补充协议项下的履约保证金；甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知，可提前终止本补充协议，除履约保证金不予返还外，无须承担本补充协议项下其他违约责任；合同22.4条约定，乙方迟延交纳本补充协议项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日或迟延交纳本补充协议项下租金、物业服务费、能源费用等累计超过3次（含本数），甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期，若乙方延迟租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟交纳本补充协议项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物管公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物管公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物管公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物管公司因此受到第三方索赔的，甲方或物管公司有权向乙方追偿损失；合同第22.6条约定：因甲方原因导致乙方无法继续享有该商铺的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方按营业额与提点率的乘积计算提成租金，但无须交纳物业服务费。合同第22.8条约定：乙方妥善履行本补充协议是甲方给予乙方装修期和第5.1条项下租金折扣优惠的前提。如乙方原因导致本补充协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，或乙方延迟进场施工、延迟开业的，则乙方应在本补充协议终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式享受享受全部租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。本补充协议项下的租赁期限届满之日或本补充协议因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，乙方须将商铺还原为毛坯状态，并经甲方验收确认后交还给甲方；无论任何原因，前述条款所述交还期满后乙方仍未能将符合条款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日内，乙方应当按照租金标准的200％向甲方支付占用费,并按照合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向物管公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止；若因此造成甲方迟延向新租户交付该商铺而须承担违约金、中介费以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿；同时自前述条款所述交还期限届满之日的次日起，甲方或物管公司有权采取对该商铺停止水电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施；此种情况下，乙方所应承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此而得到折扣优惠；在乙方向甲方交还该商铺的同时，双方应当签署商铺交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无需赔偿乙方；自协议终止之日起10个工作日内，乙方应将其以商铺为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案；如因乙方未如期完成上述事项，视作乙方仍然使用该商铺并要按新租期新标准承担期间的租金及其他费用的支付，且因此造成其他承担方经营活动无法进行，由此造成的所有损失由乙方承担；在不可抗力事件发生后90日内双方无法继承经营，也无法就继续履行本补充协议达成一致意见的，则任何一方均有权终止本补充协议，且双方互不承担违约责任。合同还约定了其事宜。金汇置业公司、杨力分别在甲乙方栏签名、盖章确认。2019年1月21日，金汇置业公司（甲方、出租人）与杨力（乙方、承租人）签订中山利和广场商铺租赁补充协议（二），主要约定：甲乙双方于2017年11月签订房屋租赁合同及中山利和广场租赁补充协议（下简称原租赁合同），乙方向我司租赁我司利和广场五层526-527号商铺经营蟹三胖品牌餐饮，双方约定租赁期限从2017年11月27日至2020年11月26日，装修期限从2017年11月27日至2018年1月10日，经双方协商一致，同意延长装修期限，具体约定为：一、原合同第二条约定装修期从2017年11月27日至2018年1月10日，甲乙双方一致同意，装修期变更为从2017年12月6日至2018年1月10日；除上述补充条款内容外，其余内容均按照双方签订的房屋租赁合同及中山利和广场商铺租赁补充协议条款执行；甲方和乙方按以下列明的地址发送文件、信函：……一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一力。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。文件、信函可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证。文件、信函送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。合同还约定其他事项。上述合同签订后，金汇置业公司依约将上述租赁物提供给杨力使用。杨力向金汇置业公司缴纳租金至2020年1月，并交纳了租赁保证金54600元、宣传推广费保证金5200元。2020年4月7日，金汇置业公司通过EMS快递向杨力发出复业函，函告杨力于接函后2日内履行合同约定之义务，立即按租赁协议约定时间恢复营业并缴清拖欠的2019年12月至2020年4月份的租金、宣传推广费、物业管理费等费用及相应的违约金合计170815.69元。被告主张其没有收到。2020年月30日，杨力向中山市工商行政管理局申请注销中山德努客餐饮管理有限公司，结果为不予受理。2020年9月3日，金汇置业公司与杨力办理案涉租赁物交接手续。后金汇置业公司自行委托中山市誉铭装饰工程有限公司对案涉租赁物恢复毛坯状态，为此支付工程款34226元，该工程竣工日期为2020年9月13日。金汇置业公司为证明其长期有为杨力经营的蟹三胖餐饮店推广，向本院提供2018年利和广场活动汇总表、2019年至2020年中利和广场活动汇总及2019年1月份、5月份、8月份微信公众号推送内容等截图。杨力请求金汇置业公司返还商铺租赁保证金、宣传费保证金及商铺固定投入净值等费用，其为证明其上述主张向本院提交多项证据，详情如下：（1）2017年12月6日，金汇置业公司与杨力签订商户水电表读数确认书，确认商铺名称为蟹三胖，楼层5楼526-527号商铺，经确认以上所抄水电表原始读数准确无误，此读数之后所产生的水电费由本商铺承租人承担。该表以证明杨力实际收铺时间为2017年12月6日。（2）2020年8月1日，另案（2020）粤2071民初16445号当事人中山市利和物业管理有限公司出具的情况回复，反映案涉商铺停电时间为2020年1月14日。（3）2017年12月9日，中山市尚德网络科技有限公司与杨力签订尚德装饰服务合同、尚德装饰工程预算表，约定工程造价为156000元。2017年12月9日、12月26日、2018年1月8日以及2月1日，杨力通过银行转账方式支付合计160000元。2017年12月7日，杨力与中山市蓝功厨具有限公司签订蓝功厨具合同书，约定中山市蓝功厨具有限公司承建厨房设备工程，工程总造价为31000元，自签订合同，收取定金起12天交付使用。（4）同年12月份，杨力为案涉租赁物装修运营，购买家具35400元、天燃气管道建设工程价款43000元、广告灯箱制作费22315元、热水器1350元、店铺门玻璃款15262元、燃气报警器4500元、空调整改费5000元。（5）杨力提交其与利和广场商管人员、利和广场黄经理的微信聊天，显示：2020年1月14日，杨力：不能先来电吗？过年都过不好！利和广场商管人员：这个不是我说了算的啊，我也是个小啰啰，要不你打个电话给我们黄经理问问。看他怎么说。你有没有他电话，需要的话，我也可以给电话你。2020年2月12日，杨力：黄经理！蟹三胖利和店停电也快一个月了，停电当日也不是我们一家没能缴费，商场还是给我们一家停电了。商场要我们不再经营那就解除合同吧！看还能退我们多少押金？利和黄经理：退铺工作要跟招商谈。另查，案外人中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和公司）于2020年6月22日向本院提起物业服务合同纠纷诉讼〔案号为（2020）粤2071民初16445号〕，诉请杨力支付物业管理费、水电费及相应违约金。该案中，本院认为利和公司在物业服务区域内为业主提供的主要是物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，具有公共性。利和公司并非电力公共服务的提供者，不能滥用停电措施催交物业费。即使双方在物业服务协议中约定利和公司可以采取暂停供电、供水措施催缴物业费，并免除利和公司因此导致业主损失的责任，该部分约定也是无效的。因利和公司从2020年1月14日起对杨力承租的526、527号商铺停电，导致杨力不能正常使用该物业及享受相应物业服务，故杨力无需支付自2020年1月14日起的物业管理费。因此，本院于2020年12月2日依法作出（2020）粤2071民初16445号民事判决：“驳回原告中山市利和物业管理有限公司的诉讼请求。”该判决书于2021年1月11日发生法律效力。诉讼中，金汇置业公司陈述称其认为双方合同关系于2020年9月3日解除。由于杨力没有按时交纳租金、物业费等费用，金汇置业公司从2020年1月14日开始采取停电措施。停电前没有通知杨力，金汇置业公司于2020年4月7日向杨力发出复业函要求杨力就涉案商铺恢复营业，但杨力一直没有前来复业。金汇置业公司想杨力继续经营涉案商铺，后由于2020年1月至3月疫情缘故没有联系被告。关于拖欠租金问题，杨力拖欠2017年11月27日至12月5日共计8043.23元，以及从2020年1月1日开始的租金。当时双方约定装修期间为2017年11月27日至2018年1月10日，后商铺租赁补充协议（二）中约定装修期变更为2017年12月6日至2018年1月10日，故杨力应当补交2017年11月27日至12月5日的租金，本案起诉前发现财务漏算这部分租金，在租赁期间金汇置业公司并无催收。金汇置业公司没有证据证明2017年11月27日至12月5日期间已将涉案商铺交付使用杨力。金汇置业公司曾与杨力口头沟通过，金汇置业公司通过起诉形式通知杨力恢复，其就案涉商铺恢复毛坯状态只咨询了中山市誉铭装饰工程有限公司，该定价符合当时市场定价，且案涉商铺面积约260平方米，且杨力经营的为餐饮企业，商铺内有许多附着装饰，恢复时间长、拆卸人工多，故案涉毛坯恢复费用34226元属于合理费用；关于租金标准，金汇置业公司于2020年3月份对涉案商铺进行停业处理。合同约定涉案商铺面积是299平方米，实际涉案商铺面积是260平方米，所以2017年11月27日至2018年11月26日每月租金为27300元，自2018年11月27日至2019年11月26日每月租金为28119元，自2019年11月27日至2020年11月26日每月租金为28963元。至于为何补充协议上每月租金标准比上述租金标准高，是因为该费用已经包含了宣传推广费。原告对涉案商铺采取停电措施是基于被告欠缴费用（租金、物业费、电费等），根据原告自身的经营经验，被告在新年前拖欠租金、物业费、电费等费用的情况下，其极有可能弃场、逃场。此外，2020年1月24日为除夕节日，且当时疫情已经开始蔓延，在面临多重经营压力的情况下，原告在2020年1月14日对涉案商铺采取停电措施是要求被告尽早结清欠费，及时止损。因此，原告在被告没有拖欠15日即采取停电措施不构成违约。杨力述称：我方确认于2020年9月3日交接，但在这之前金汇置业公司一直不配合，法院介入了金汇置业公司才交接，在交接前金汇置业公司把商铺围蔽。因为金汇置业公司于2020年1月14日对我方进行停电，杨力被迫停业，失去了对涉案商铺的使用权，所以实际上是在2020年1月14日合同结束。2020年1月14日金汇置业公司对我方停电后，我方联系金汇置业公司要求先通电后交费，但金汇置业公司不同意。杨力确认从2020年1月1日开始拖欠，但由于该期间案涉租赁物没有交付使用，故不存在拖欠自2017年11月27日至12月5日的租金，实际上涉案商铺是在2017年12月6日才交付给被告使用的。关于装修期间的折扣优惠，实际为金汇置业公司制作的表格，为原告提供的内部格式，仅为合同约定，实际约定为金汇置业公司给予杨力的装修期，该款项9142元实际上属于装修期免租金。又查，新冠肺炎疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚上启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应;2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉房屋租赁合同及银行转账记录等案件事实发生在2021年1月1日之前，本案于2020年6月22日立案，本案依法适用案件事实发生时的法律。金汇置业公司、杨力双方签订的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议等合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。原告主张涉案合同于2020年9月3日解除，被告主张合同于2020年1月14日解除。故本案争议焦点为：一、合同何时解除；二、相应责任应如何承担。对于争议焦点一，合同22.4条明确约定，“乙方迟延交纳本补充协议项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日或迟延交纳本补充协议项下租金、物业服务费、能源费用等累计超过3次（含本数），甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期，若乙方延迟租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟交纳本补充协议项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物管公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物管公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。”双方均确认被告从2020年1月1日起未缴纳租金等费用，原告于2020年1月14日起自行对涉案商铺停电，停电前没有通知被告。虽然被告未在2020年1月5日前支付2020年1月的租金，但未迟延超过30日，未迟延超过3次，亦未超过15日经书面催告仍不缴纳，依照合同的约定，原告并不享有合同解除权。2020年1月14日，新冠肺炎疫情尚未爆发，2020年1月23日广东省在晚上才启动省重大突发公共卫生事件一级响应。双方的合同约定已经非常细致，原告主张其在被告拖欠费用未超过15日，亦未经书面催告的情况下，自行停电不构成违约没有依据，本院不予支持。合同第22.6条约定：“因甲方原因导致乙方无法继续享有该商铺的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方按营业额与提点率的乘积计算提成租金”，原告在被告拖欠租金没有超过15日的情况下持续多日的停电行为，直接导致被告无法正常使用涉案商铺，被告的合同目的无法实现，且被告要求原告恢复通电，原告予以拒绝，原告以停电并且拒绝恢复通电的行为表明不同意改正，即表明不同意继续履行合同，原告已经构成单方解除合同，属于根本性违约，故本院认定涉案合同于2020年1月14日解除。关于争议焦点二，本院分析如下：关于原告第二项诉讼请求，原告主张被告拖欠原告2017年11月27日至2017年12月5日的租金8043.23元，但未提供证据证实涉案商铺于2017年11月27日已经交付使用，应承担举证不能的不利后果，且从2019年1月21日签订的补充协议二的约定来看，双方变更装修期，约定装修期从2017年11月2日至2018年1月10日，变更为2017年12月6日至2018年1月10日，原告主张已经2017年11月27日已经交付使用不符合常理，故本院对原告该部分请求不予支持。从上可知，本院认定合同解除之日为2020年1月14日，故被告应向原告支付2020年1月1日至合同解除之日即2020年1月14日的租金15330.3元（33307元×12个月÷365天×14天）。关于原告第三项诉讼请求，被告迟延交租属实，应承担迟延付款的违约责任，但双方约定的违约金标准明显过高，本院根据目前的经济情况将计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，鉴于原告于2020年1月14日自行停电违反合同约定，直至2020年4月份才通知复业，已经构成根本性违约，被告所缴纳的租赁保证金可以抵扣拖欠租金，因此，拖欠租金的违约金应从逾期之日2020年1月5日计算至本院认定的合同解除之日2020年1月14日。关于原告第四、五项诉讼请求，原告并未提供证据证实在2020年1月期间对被告经营的涉案商铺进行宣传推广，应由原告承担举证不能的不利后果。即使原告对被告进行了宣传推广，原告在停电后未通知被告复业，且双方未协商一致的情况下，单方对被告进行宣传推广的费用应由原告自行承担。故本院对原告主张的宣传推广费及违约金不予支持。关于原告第六项诉讼请求，合同第22.8条约定：“乙方妥善履行本补充协议是甲方给予乙方装修期和第5.1条项下租金折扣优惠的前提。如乙方原因导致本补充协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，或乙方延迟进场施工、延迟开业的，则乙方应在本补充协议终止后7日内补交装修期和第五条项下或其他方式享受享受全部租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。”从上可知，原告并不享有合同解除权，被告不存在上述合同条款中约定的“乙方原因导致本补充协议提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，或乙方延迟进场施工、延迟开业的”违约行为，故原告请求被告返还租金折扣优惠不符合合同的约定，本院不予支持。关于原告第七项诉讼请求，鉴于本院认定被告虽然逾期支付租金，但不构成根本性违约，原告并不享有合同解除权，故原告请求被告支付的租赁保证金、推广费保证金归其所有不符合合同约定，本院不予支持。相反，根据合同的第22.3条的约定，“本补充协议因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本补充协议项下的履约保证金”，故被告请求原告返还租赁保证金和宣传推广保证金合法有据，本院予以支持。关于原告第八项诉讼请求，原告已经自行将涉案商铺恢复毛坯状态，本院认定系原告违约导致合同解除，应由原告自行承担相应的违约责任，原告请求被告承担将商铺恢复为毛坯状态的费用34226元没有法律依据，本院不予支持。关于原告第九项诉讼请求，同理，原告请求被告承担逾期注销中山德努客餐饮管理有限公司的涉案营业地址的费用没有法律依据，亦违背公平原则，且原告并未举证证实逾期注销导致原告实际损失，本院对原告该请求不予支持。关于被告的反诉第二项请求，被告迟延缴纳租金确实违反了合同约定，但该违约行为仅系一般违约，原告不享有法定合同解除权，也不符合合同约定的单方解除合同的条件。双方签订的合同于2020年11月26日到期，原告于2020年1月14日对涉案商铺停电，2020年1月底全国发生新冠肺炎疫情，国家采取相应的管控措施。2020年4月份疫情稳定，原告通知被告复业，被告虽然主张没有收到复业通知，但根据合同的约定，应由被告承担相应的不利后果。双方已经于2020年9月3日进行交接，无法就装修价值进行评估，应由被告承担相应的不利后果。本案中，被告拖延支付租金违约在先，虽然原告停电违反合同约定，但是被告并没有及时采取缴纳租金等措施以让原告恢复供电，以避免损失扩大。原告在2020年4月份通知被告复业后，被告也拒绝复业。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，虽然原告的行为构成违约，但被告并没有及时消除自己的违约行为，相应的损失应由被告自行承担，故本院对被告的装修损失不予支持。综上，双方的主张合理有据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨力于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付2020年1月1日至2020年1月14日期间的租金15330.3元及迟延支付租金违约金（以拖欠金额15330.3元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算从2020年1月6日计算至2020年1月14日）；二、反诉被告中山市金汇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨力支付返还租赁保证金54600元、宣传费保证金5200元；三、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨力其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8196元（原告中山市金汇置业有限公司已预交），由原告中山市金汇置业有限公司负担元，被告杨力负担元（被告杨力在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市金汇置业有限公司）。反诉案件受理费3486元（反诉原告杨力已预交），由反诉原告杨力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  李丽卿人民陪审员  缪志妍二〇二一年三月九日书 记 员  区佩雯雷绮婷