江西省南昌市青云谱区人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣0104执异3号案外人：石娣娟，女，1975年12月27日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。申请执行人：佳誉恒达有限公司（GoodwillEverreachLimited），住所地：香港沙田安平街**新贸中心****。被执行人：南昌市翔生机械厂，住所，住所地：江西省南昌市青云谱区洪都生活区机构代码：15835628-5。被执行人：南昌长江机械工业公司，住所，住所地：江西省南昌市青云谱区洪都新溪桥机构代码：15837872-4。被执行人：南昌市洪都铸造厂，住所，住所地：江西省南昌市青云谱区新溪桥机构代码：15836209-5。本院在执行佳誉恒达有限公司与南昌市翔生机械厂、南昌长江机械工业公司、南昌市洪都铸造厂借款合同纠纷一案中，案外人石娣娟对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石娣娟请求事项：裁定中止南昌市青云谱区人民法院（2015）青执字第119号执行裁定书，解除对洪都八区75栋3单元101房产的查封。事实与理由：洪都八区xx栋x单元xxx房产于1999年8月19日本人交付全部房款63,500元，2000年3月31日与南昌市翔生机械厂签订购房协议，由于历史原因至今未办理房产证。为配合九州高架东延房屋续拆迁，根据相关文件规定，经南昌市翔生机械厂同意，已完成房改手续，并于10月29日缴纳南昌市公有售房维修资金12,913元，12月4日取得南昌市税务局代开的“南昌市房改发票”（发票上注明房改款51,652元）。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款后且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1、2000年3月31日签订购房协议，早于查封之日；2、本人自该房产2002年8月交付使用之日起居住至今；3、本人已于1999年8月19日交付全部房款63,500元；4、由于历史原因未办理过户登记，而非本人过错。综上所述，洪都x区xx栋x单元xxx房产属于本人所有，现提出书面异议，请求贵院解除对洪都x区xx栋x单元xxx房产的查封，切实维护本人的合法权益。佳誉恒达有限公司称：一、石娣娟不是该查封房产的权利人。（一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条第一款第（一）项之规定，本案中贵院查封的青云谱区南飞公司宿舍区75栋房产是经南昌市不动产登记中心查询后得知该房产是登记在南昌市翔生机械厂名下的，石娣娟提交的南昌市不动产登记信息查询结果也证明了争议房产的权利人是南昌市翔生机械厂。（二）就石娣娟向贵院提交的证据材料而言，答辩人认为：1、2004年3月31日签订的《南昌市翔生机械厂成本住房协议书》上未写明房号，楼栋编号空缺，亦未写明房屋的对价，无法证明石娣娟购买的就是争议房屋，亦无法证明其已交纳全部房款，该协议书与本案的关联性存疑；2、《收条》及《收款收据》未列明收款的事项和用途，也不能证明收取的费用属于购买争议房屋的房款；3、水电煤气缴费单只有户号，不能证明该费用的户主信息及详细的地址信息，也不能证明与争议房产有何直接或间接的联系；4、《南昌市公有售房单位维修资金交存通知书》上的应交款单位是南昌市翔生机械厂，这也说明该房产的权利人是南昌市翔生机械厂而非石娣娟；5、《江西增值税普通发票》、《耕地占用税（契税）减免税证明》的纳税人是“马昳宁”而非申请人，与本案无关，且《发票》上的保障性住房单位面积为83.96平方米，与《住房协议书》所记载的81.8平方米相悖，更加证明了《住房协议书》所指向的房屋并非争议房屋。因此，本案争议的房产与石娣娟所提出的争议房产不符。二、石娣娟未能及时办理过户手续是存在过错的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，答辩人认为石娣娟未能及时办理过户手续是存在过错的。根据石娣娟本人的描述，洪都八区75栋房产除其一家之外全部办理了房改，其本人在此居住了二十来年一直未去办理房改及产证。石娣娟在明知能办理房改及产证且周边住户都办理了的情况下一直不办理是具有主观过错的。综上，答辩人认为在石娣娟未能证明《住房协议书》指向的是争议房屋，未能证明已支付全部价款，也未对不能办理过户的“历史原因”举证的情况下，贵院不应解除上述房产的查封，恳请贵院驳回异议人石娣娟的申请。本院经审查查明，中国长城资产管理公司南昌办事处与南昌市翔生机械厂、南昌长江机械工业公司、南昌市洪都铸造厂借款合同纠纷一案中，本院于2011年12月31日作出（2011）青民初字第156号民事判决书，判决：一、被告南昌市翔生机械厂于本判决生效后十日内向原告长城资产管理公司南昌办事处偿还借款人民币776,400元及利息（截至2010年12月31日为942,905.06元，自2011年1月1日至付清欠款之日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算）；二、被告南昌市长江机械工业公司对前项借款中的人民币256,400元借款本金及利息（截至2010年12月31日为311,386.99元，自2011年1月1日至付清欠款之日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算）承担连带清偿责任，被告南昌市长江机械工业公司承担连带清偿责任后，有权向被告南昌市翔生机械厂追偿；三、被告南昌市洪都铸造厂对前项借款中的人民币520,000元借款本金及利息（截至2010年12月31日为631,518.07元，自2011年1月1日至付清欠款之日止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算）承担连带清偿责任，被告南昌市洪都铸造厂承担连带清偿责任后，有权向被告南昌市翔生机械厂追偿。该判决生效后，南昌市翔生机械厂、南昌长江机械工业公司、南昌市洪都铸造厂未履行该判决，中国长城资产管理公司南昌办事处于2012年11月30日将该判决书确定的债权转让给佳誉恒达有限公司，佳誉恒达有限公司向本院申请强制执行，本院于2016年4月5日作出（2015）青执字第119号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人南昌市翔生机械厂、南昌长江机械工业公司、南昌市洪都铸造厂在银行的存款人民币1,911,083元或扣留、提取其收入1,911,083元。不足部分，查封、扣押其相应价值的财产。本院依据该裁定，查封了青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍八区75栋的房产。案外人石娣娟认为其已于2000年3月31日与南昌市翔生机械厂签订《南昌市翔生机械厂成本住宅协议书》并购买青云谱区洪都x区xx栋x单元xxx号房屋，故提出执行异议。另查明，1999年3月16日，龚跃兰填写南昌市翔生机械厂成本房住宅收费合同表，表中注明建房人姓名为龚跃兰，自选房号2楼5号，建房总费用63500元（含管道煤气款3500元、装修保证金），第一次交房款数27500元。南昌市翔生机械厂在该合同表上盖章确认，并于同日签订《南昌市翔生机械厂成本房补充协议》。之后，龚跃兰将上述房屋转让给涂友清，涂友清又转让给本案的异议人石娣娟，并于1999年8月19日向石娣娟出具一张收条，载明：今收到石娣娟人民币63500元整。南昌市翔生机械厂在上述成本房住宅收费合同表及成本房补充协议的空白处备注“同意龚跃兰转让给售后处涂友清，99年6月22日”及“同意转给石娣娟，99年8月19日”，并加盖公章。2000年3月31日，南昌市翔生机械厂与石娣娟签订一份《南昌市翔生机械厂成本住房协议书》，载明南昌市翔生机械厂建造的成本房，资金全部由石娣娟出资属自管的职工生活住房，甲方承认该房屋归乙方所有，拥有永久居住权，使用权和继承权，在居住满一年后，可以在本公司范围内转让，转让时需到甲方办理过户手续，并需交纳过户费用。南昌市翔生机械厂于2002年8月将青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍x区xx栋x单元xxx室交付给石娣娟使用。2021年2月9日，南昌市翔生机械厂出具《关于x区xx栋x单元xxx室房屋产权有关情况说明》，载明：一、涂友清将x区xx栋x单元xxx室房屋产权转让给石娣娟是经过我单位同意的，并于2000年3月31日与其签订了住房协议书；二、1999年石娣娟是按市场价购买的x区xx栋x单元xxx室房屋，并未享受我单位职工优惠价格和房改房的工龄拆算补贴及其他任何补贴；三、我单位在公开对外出售x区xx栋房屋时，并未公告或告知购房者75栋房屋产权只能办房改房证，未充分履行告知义务，导致石娣娟因为政策原因（每个家庭只能享受一次房改房）不符合房改条件，不能办理房屋产权过户手续；四、2020年8月我单位同意石娣娟将x区xx栋x单元xxx室房屋产权办理到其女儿马映宁名下，并办理房改相关手续，截至2020年12月房改手续已全部完成，但因产权被冻结导致其未能取得不动产登记证，现恳请法院以事实为依据判定x区xx栋x单元xxx室房屋产权归石娣娟所有，解除对洪都x区xx栋x单元xxx房屋的查封。2021年2月20日，江西省南昌市青云谱区洪都街道洪东社区居民委员会出具证明，证实石娣娟一直居住在，现该址已被征迁。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款后且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，石娣娟于2000年3月31日与南昌市翔生机械厂签订《南昌市翔生机械厂成本住房协议书》，该协议虽未注明房屋住址，但结合石娣娟提交的南昌市翔生机械厂成本房住宅收费合同表、《南昌市翔生机械厂成本房补充协议》、水电费及天然费等证据，可以证实石娣娟向南昌市翔生机械厂已支付全部价款购买了青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍x区xx栋x单元xxx室，并已合法占有该不动产。至于未办理过户登记，依据南昌市翔生机械厂出具《关于x区xx栋x单元xxx室房屋产权有关情况说明》，系因南昌市翔生机械厂在出售时未说明该房屋将按照房改房政策办理房产证，导致石娣娟因享受过房改政策而无法办理该房的过户手续，即该房未办理过户手续非因石娣娟自身原因。综上，石娣娟对该房屋的权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于南昌市青云谱区洪都x区xx栋x单元xxx室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向南昌市青云谱区人民法院提起诉讼。审判长  江斯涛审判员  杨邑利审判员  郭起莲二〇二一年三月十日书记员  舒斯梅