福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初1384号原告：陈伯奕，男，1986年9月25日出生，汉族，住厦门市湖里区。被告：三彩不动产管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市湖里区穆厝社296号611室。负责人：汤李珍。委托诉讼代理人：高树清，该公司职员。原告陈伯奕与被告三彩不动产管理有限公司厦门分公司（以下简称三彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈伯奕到庭参加诉讼。三彩公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伯奕向本院提出诉讼请求：1.三彩公司支付拖欠的租金10459元；2.三彩公司支付违约金11467元；3.判令陈伯奕有权没收押金3822.63元不予退还。事实与理由：陈伯奕于2019年9月21日将位于厦门市思明区××路××号××期××号楼××室房屋出租给三彩公司，租赁期限到2021年9月20日，于每月25日支付租金3822.63元。第二托管年度租金为4013.76元每月，并签订了《房屋托管合同》。三彩公司表示因疫情影响不能按时付租，要求将2020年2月份的租金平均分摊至此后的11个月支付，即每月均摊347.52元。陈伯奕同意了该要求，双方签署补充协议。但自2020年7月，三彩公司开始未支付每月均摊的347.52元，至今还有2432元的每月均摊租金未支付。2020年9月25日开始，三彩公司连每月的租金4013.76元也未支付，至今有2020年10月和2020年11月两个月的租金8027元未支付。按合同约定，三彩公司已违约，还应支付3个月租金标准（以第一托管年度租金标准3822.63元计算）的违约金给陈伯奕，并且陈伯奕有权收取押金不予退还。三彩公司书面辩称，一、同意解除与陈伯奕的合同。二、由于疫情的影响，三彩公司仍处于经营困难期，经过公司内部多方沟通和资金周转后，会如实支付拖欠陈伯奕的房屋租金。三、三彩公司未能支付租金系受疫情影响，陈伯奕要求支付违约金不应支持。并且，双方该合同约定的违约金金额过高。四、三彩公司未能支付租金属受疫情影响，请求根据相关政策对三彩公司应支付的租金予以减免。陈伯奕围绕诉讼请求提交了证据。三彩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对陈伯奕提供的证据及陈述的事实，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月15日，陈伯奕（甲方、托管方）与三彩公司（乙方、受托方）签订一份《房屋托管合同》，约定：乙方为专业房屋托管公司，具有专业房屋管理能力。甲方将坐落于厦门市思明区××路××号××小区××室房屋（面积53.32平方米）托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。运营模式为，托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。托管期自2019年9月21日至2021年9月20日止，甲方实收租期22个月，冲抵服务费二个月。租金标准为每月3822.63元（含物业费），付款方式为月付。合同起租日前三天内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3822.63元。合同起租日前三天内乙方向甲方支付首次租金，以后起每个月25日乙方支付甲方租金，每年春节当月除外。甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。合同第十四条第三款约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同。第十五条“违约责任”第四款约定，乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方有权要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。前述合同签订后，陈伯奕将房屋交付三彩公司管理。三彩公司向陈伯奕支付房屋押金3822.63元。三彩公司未按期支付2020年2月份应付租金。2020年2月28日，陈伯奕与三彩公司签订一份《补充协议》，载明，受疫情影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方为支付甲方的1个月租金3822.63元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付347.52元，其他合同条款不变。三彩公司根据前述《补充协议》支付分摊未付的租金至2020年6月，《补充协议》项下尚有2432.64元未支付。自2020年9月25日开始，三彩公司未再支付租金。陈伯奕陈述，三彩公司将案涉房屋出租给案外人，一次性收取案外人一年的租金。因无法联系到三彩公司，2020年11月28日，陈伯奕直接从案外人手中收回案涉房屋。另，庭审过程中，陈伯奕当庭使用其手机账号登录“三彩家”手机app，但显示无法登录。案涉的《房屋托管合同》系由三彩公司提供的电子合同。本院认为，陈伯奕与三彩公司自愿签订《房屋托管合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该《房屋托管合同》，既包含了三彩公司为陈伯奕房屋提供托管服务的内容，也包含了陈伯奕将房屋出租给三彩公司的内容，属合同的联立。现双方就租赁合同部分产生争议。三彩公司自2020年9月起未支付房屋租金，也未按照《补充协议》约定支付分摊租金，前述行为已经构成违约。陈伯奕于2020年11月28日收回案涉房屋，其向三彩公司主张2020年11月28日前的两个月租金8027元及三彩公司尚欠的分摊租金2432元，符合合同约定，应予支持。案涉房屋并非经营性用房，功能为居住使用，新冠疫情并不影响该房屋的居住使用功能。三彩公司事实上也将案涉房屋出租获取租金。陈伯奕与三彩公司已根据新冠疫情对三彩公司经营的影响情况，签订了《补充协议》，对三彩公司支付租金的时间予以变更。新冠疫情对三彩公司的影响，已经合同双方当事人充分考量。三彩公司的违约行为亦是发生于新冠疫情出现的数月之后。因此，三彩公司以受疫情影响为由要求调减租金以及无需承担违约责任的抗辩，均不能成立。三彩公司逾期支付租金已达合同约定的解除条件，陈伯奕虽未向三彩公司书面发出解除通知，但鉴于三彩公司确实存在联系困难、擅自关闭其服务app的行为，陈伯奕自行将案涉房屋收回以及提起本案诉讼，均可视为向三彩公司发出了解除通知。根据合同约定，三彩公司应支付三个月租金作为违约金，陈伯奕亦有权没收租赁押金。该合同系三彩公司提供的格式合同，其在制定合同之时，已就自身的权利义务进行了充分的考量。陈伯奕也根据合同约定，足额向三彩公司履行了支付托管服务费的义务。该违约责任的约定，符合等价有偿原则。现三彩公司辩称违约金过高，也未就此进行举证。因此，本院对于三彩公司违约金过高的抗辩，不予采纳。陈伯奕要求三彩公司按照每月3822.63元的租金标准，支付三个月违约金11467元，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、三彩不动产管理有限公司厦门分公司于本判决生效之日起十日内向陈伯奕支付拖欠的租金10459元；二、三彩不动产管理有限公司厦门分公司于本判决生效之日起十日内向陈伯奕支付违约金11467元；三、陈伯奕有权没收押金3822.63元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，由三彩不动产管理有限公司厦门分公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 刘远萍二〇二一年三月三十一日代书记员 谢 颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。