北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1549号原告（反诉被告）：谢晶，女，1981年2月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，北京页岩律师事务所实习律师。被告：胡庆祥，男，1975年9月6日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京来友房地产经纪有限责任公司，住所地北京市丰台区南三环西路**院**楼**。法定代表人：马飞，总经理。原告（反诉被告）谢晶与被告胡庆祥、被告（反诉原告）北京来友房地产经纪有限责任公司（以下简称来友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢晶的委托诉讼代理人孙华坤、刘丹丹，被告胡庆祥，被告（反诉原告）来友公司的法定代表人马飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谢晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与胡庆祥、来友公司签订的《房屋买卖合同》，并判令胡庆祥、来友公司返还向其支付的40万元买房定金及10万元中介费；2.判令胡庆祥、来友公司支付违约金共计22.4万元；3.本案诉讼费由胡庆祥、来友公司承担。事实与理由：2020年9月19日，我与胡庆祥在来友公司的居间斡旋下签订了《房屋买卖合同》三方协议。该合同约定：我购买胡庆祥位于丰台区益泽路×号院×号楼×层1×的住房（以下简称1×号房屋），建筑面积125.53平方米，房屋总价为816万。并约定房款分三次付清，分别是2020年9月19日支付50万元定金，2020年10月30日支付房款700万元整，2021年3月15日支付房屋尾款66万元整。后来双方又签订了一份补充协议，约定2020年9月21日支付房屋定金40万元，2020年10月30日支付房款710万。同时约定在该房屋取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并约定了违约责任。合同签订后，我如约向胡庆祥支付了房款定金40万元整及向来友公司支付了居间费10万元整。依约履行合同后，我了解到定向安置房在取得房产证五年内不能上市交易的事实。于是我去房管局调取了该房屋的权属信息，发现该房屋是2016年6月24日取得的房产证，至今未满五年，不能上市交易，也不能实现合同约定的在本房屋取得房产证30日内变更权属登记的合同目的。由于无法实现合同目的，依照合同的第七条权属转移登记条款的约定和《中华人民共和国合同法》第94条之规定，请求法院依法解除我与胡庆祥、来友公司签订的《房屋买卖合同》，并请求胡庆祥、来友公司退还我向其支付的所有款项、赔偿违约金。胡庆祥辩称：一、谢晶与我签订合同时查看了涉案房屋的产权证，其本人也是丽泽商务区的拆迁被安置人，知道涉案房屋是取得产权证满5年方可过户的房屋，所以双方关于买卖房屋和过户等没有任何的欺诈。按照双方约定，谢晶交付给我第二笔房款30日内我就向其交付房屋，谢晶能如约接收房屋，故其合同目的能达到，我与谢晶之间的房屋买卖合同合法有效，谢晶请求解除没有事实和法律依据，要求解除合同不应得到支持。二、谢晶在签订合同当时查看了涉案房屋的产权证，明知房屋可以办理过户的时间，所以在买卖合同第二条之（三）处做划线处理。第七条权属转移登记之1、该房屋取得房产证之日起30日内，是关于我给谢晶办理产权过户的约定。谢晶故意对该条约定作出违反双方真实意思的解读，违反诚信原则，我没有违约，故其要求支付违约金的请求不应得到支持。本案的事实是谢晶在与我签订买卖合同后想甩开中介公司，省下中介费，我做不出这种不诚信行为，没有配合谢晶。基于上述事实和理由，我请求驳回谢晶的诉讼请求。来友公司辩称：不同意谢晶的诉讼请求。签合同时明确告知谢晶，谢晶知道当时买房过不了户。谢晶后来没有交钱，其以合同第七条起诉不符合法律规定。来友公司向本院提出反诉请求：请求法院依法判令谢晶向我公司支付居间报酬2%，现已支付10万元整，剩余6.32万元未支付，根据在本次房屋买卖合同内第十二条已经写明，非因我公司原因致使本房屋买卖合同失效，居间费用不予退还。事实与理由：2020年9月19日，在丽泽景园×号楼×单元1×室房屋内，在场人员有谢晶、谢晶母亲、谢晶侄子、房主胡庆祥、我公司马飞、张×、冯××。谢晶和胡庆祥在平等自愿，已经充分了解该房屋的性质和过户时间的情况下，友好协商后签订该房屋买卖合同。双方约定谢晶于2020年9月19日向房主胡庆祥支付50万元定金。由于谢晶资金无法转账，后经双方约定于2020年9月21日支付定金40万元，于2020年10月30日支付房款710万元，胡庆祥把1801号房屋交于谢晶管理居住，于2021年3月15日房屋过户当日支付剩余房款66万元整。谢晶没有在2020年l0月30日之前支付710万元，已违约在先。现谢晶以本次购房合同第七条为由向贵院提起诉讼，我们认为首先谢晶在丽泽景园居住，也同样是本小区的业主，已经出售了丽泽景园的一套房产，其明知该房屋是定向安置住房，并已充分了解该房屋的房产证或者契税票必须满五年才能上市交易。其明知该房屋过户时间是2021年3月份的情况下而自愿签订本次买卖合同。我们怀疑是谢晶的资金不到位才故意提出理由。现在我们向贵院申请，让谢晶出示自己名下丽泽景园的买卖合同，收款证明等。谢晶辩称：中介费已付清。开始双方协商中介费为11万，我已经支付了10.5万元。后来双方商定中介费为10万元，来友公司把5000元退回给我。我起诉解除合同是因为来友公司没有解释清楚房子满五年才能过户。本院经审理认定事实如下：1×号房屋于2016年3月1日被核准减免全部契税。2016年6月24日，胡庆祥取得1×号房屋的不动产权证书，其上记载“权利性质”为定向安置住房。2020年9月19日，胡庆祥（出卖人）、谢晶（买受人）与来友公司（经纪机构）签订《房屋买卖合同》，约定谢晶购买胡庆祥所有的1×号房屋，建筑面积125.53平方米，房屋总价为816万。该合同第二条约定房屋性质为定项安置住房。第七条约定该房屋取得房产证之日起30日内，双方办理房屋权属转移登记手续，逾期超过30日，守约方有权解除合同，违约方支付总房款15%违约金。第十条约定购房款分三次付清，于2020年9月19日支付定金50万元，于2020年10月30日支付房款700万元，于2021年3月15日支付房屋尾款66万元。第十二条约定买受人于签订合同之日向来友公司支付居间报酬2%。后三方签订《补充协议合同》，约定谢晶于2020年9月21日支付房屋定金40万元，于2020年10月30日支付房款710万。2020年9月21日，谢晶向胡庆祥支付定金40万元，向来友公司支付中介费10.5万元。后来友公司向谢晶退回中介费0.5万元。2020年10月，谢晶因过户时间与来友公司产生争议。后谢晶诉至本院形成本案。庭审中，胡庆祥称谢晶亦是丽泽商务区的拆迁被安置人，其所安置的房屋在同一小区，且曾出售过该小区房屋，谢晶应当知道1×号房屋需满五年才能上市交易。同时，胡庆祥提交三方签订合同时的录像视频，显示在9分51秒至10分30秒，来友公司马飞说：2021年3月1日房子能过户，过户同时付给买房人最后一笔尾款66万元。谢晶对视频真实性认可，对证明目的不认可，主张来友公司未向其阐述定向安置房的过户限制，也没有明确告知1801号房屋只能在满五年后才能过户。来友公司称，合同约定在房屋取得房产证之日起30日内办理房屋权属转移登记手续，实际是指在1×号房屋交清契税满五年后30日内办理，公司已明确告知谢晶1×号房屋于2021年3月1日之后才能过户，过户需要预留十多天时间，因此约定尾款2021年3月15日支付，是谢晶对过户时间条款的理解有误。谢晶对来友公司的上述主张不予认可。另，胡庆祥在答辩期内对谢晶提出反诉，请求法院判令谢晶继续履行合同，立即支付710万元购房款及违约金。本院向胡庆祥送达交纳诉讼费用通知后，胡庆祥未在七日内预交案件受理费。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。谢晶与胡庆祥、来友公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。现各方就合同约定的过户时间产生争议，谢晶主张，合同约定于取得房产证之日起30日内过户，但该房屋实际受政策限制，须至2021年3月1日之后才能过户，胡庆祥不能按时过户，构成违约。而胡庆祥与来友公司则辩称，双方对1×号房屋的交易限制均知情，该过户条款实际约定的是该房屋解除交易限制后30日内办理过户。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，涉案合同载明了房屋性质为定向安置房，谢晶作为购房人，对房屋交易政策应尽谨慎注意义务；其次，来友公司在协助双方签订合同的过程中，提到1×号房屋于2021年3月1日过户，过户的同时谢晶向胡庆祥支付尾款，谢晶未提出异议，并约定于2021年3月15日支付尾款；再次，该房屋已于2016年6月24日取得房产证，双方于2020年9月19日签订合同时约定过户时间为房屋取得房产证之日起30日内亦不合常理。综上，本院认定双方实际确定的过户时间为房屋解除交易限制之日起30日内。现谢晶以胡庆祥不能及时办理过户为由要求解除合同，以及要求胡庆祥返还购房定金40万元和违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。来友公司作为房屋买卖经纪机构，在协助当事人签订合同时应秉持严谨细致的职业规范，确保合同条款准确反映买卖双方的合意。涉案合同的过户条款约定确有瑕疵，来友公司履行居间义务存在缺陷，应向谢晶退还部分居间费。根据来友公司未合格履行居间义务的程度和影响，本院确定来友公司向谢晶退还居间费2万元。谢晶要求来友公司支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于来友公司要求谢晶支付剩余居间费63200元，虽然合同约定居间费为2%，但从双方居间费的款项往来来看，应认定双方已就居间费变更为10万元达成合意，现来友公司要求谢晶按房屋价款的2%补齐居间费缺乏依据，本院不予支持。另，胡庆祥未按时交纳反诉受理费，对其反诉按撤诉处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：一、北京来友房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还谢晶居间费2万元；二、驳回谢晶的其他诉讼请求；三、驳回北京来友房地产经纪有限责任公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400元，由谢晶负担4250元（已交纳），北京来友房地产经纪有限责任公司负担150元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费690元，由北京来友房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 薇二〇二一年三月三十日法官助理  王培松书 记 员  刘姝辰