江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1104民初796号原告：林良溪，男，1978年9月4日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：罗晓丽，女，1979年8月9日出生，汉族，住江西省上饶市广信区，系原告林良溪之妻。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，男，1953年4月12日出生，住江西省上饶市信州区，系该公司法律顾问。原告林良溪与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林良溪的委托诉讼代理人罗晓丽，被告丰跃公司的委托诉讼代理人樊明亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林良溪向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2019年7月1日至2020年9月30日（每季度租金为9154.5元）商铺租金45772.5元；2．判令被告支付2019年7月1日至2019年9月30日季度租金逾期492天，逾期违约金1351.2元，2019年10月1日至2019年12月31日季度租金逾期400天，逾期违约金1098.54元，2020年1月1日至2020年3月31日季度租金逾期309天，逾期违约金为848.62元，2020年4月1日至2020年6月30日季度租金逾期218天，逾期违约金为598.7元，2020年7月1日-2020年9月30日季度租金逾期126天，逾期违约金为346.04元，总计违约金为4243.1元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年10月12日，原告与被告江西丰跃房地产开发公司签订购买丰跃香港名城一层170号商铺合同，同时原、被告签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将位于广信区的丰跃香港名城内一层170号商铺委托给被告经营，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报。被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。但在合同履行过程中，被告以资金短缺为由未能按时支付租金，原告遂诉至法院。原告为证明其主张向本院提供以下证据：1．商业用房委托经营合同、房产证、商品房买卖合同，旨在证明被告经营的房产店铺系原告所有，原告将自己所有的店铺租给被告经营，并按季度收取租金，每季度租金为9,154.5元；2．结婚证，旨在证明原告与罗晓丽系夫妻关系的事实。被告丰跃公司辩称，2020年1-6月适逢新冠疫情暴发，根据相关文件规定，商场必须停业，被告未收取商户租金达5个月，疫情属于不可抗力，应依法减免被告相应责任，由原告与被告共同分担减免的租金；原告诉请违约金的计算方式错误，违约金应过季度计算，且由于疫情原因，减免租金的同时也应减免该期间租金的违约金。被告为证明其辩解主张向本院提供以下证据：1．规范性文件，旨在证明新冠疫情属于不可抗力，要求商场停业；2．减免租金的告知函，旨在证明被告因新冠疫情的不可抗力影响，商场停业，商户纷纷要求租金减免，等开业后再计算租金，被告已给予承租户（2、3、4、5月）四个月的租金减免，为此被告也请求原告方给予租金的减免，双方共同克服困难。上述证据，经庭审出示、宣读和质证，原告提供的证据被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证；被告提供的两组证据，原告表示不予认可，本院审查认为，被告提供的证据客观真实，符合证据三性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年12月7日，原告林良溪与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于广信区的丰跃香港名城内一层170号商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2017年10月1日起至2020年9月30日的租金标准为9154.5元／季度。被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将下季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。另查明，江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门·范城”，并于2020年1月11日重新开业经营。但由于新冠××疫情，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，2020年2月4日，“上饶喜盈门·范城”商场根据上述要求停业。随着防控工作的逐步开展，2020年3月18日全国新增本土确诊病例首次实现零报告，同日国务院办公厅印发《关于应对新冠××疫情影响强化稳就业举措的实施意见》，2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。2020年5月28日，经相关部门审核后被告恢复正常营业。2020年5月14日，被告向商户出具《关于减免租金的告知函》，决定：2020年1月11日至2020年1月31日承租商户按合同全额缴纳租金，2月至2020年5月27日租金全免。从2020年5月28日至2020年6月27日只需缴纳合同内的经营管理服务费和物业及能源费，2020年6月27日后的租金按合同正常缴纳。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告未支付2019年7月1日至2020年9月30日期间的租金，被告亦予以认可，对双方无争议部分租金的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定了逾期支付租金每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金，该违约金约定不存在过分高于所造成损失的情形，对双方无争议部分违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是：被告支付2020年第一、二季度租金及违约金的责任能否部分或全部免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。本案中，新冠××疫情之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，故被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行，而能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。本案中，原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金，现案涉商铺所在的“上饶喜盈门·范城”商场因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，5月28日恢复营业，该期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的丰跃投资公司增加了更大的经济压力，若要求其继续按照原合同支付该期间的租金，对其明显不公平。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，并不属于商业风险，因此，对原告的该主张本院不予采纳。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，在原告不同意调解的情况下，本院可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同的相关内容。现被告未支付原告2020年第一、二季度的商铺租金，已构成违约，应承担继续支付租金的义务，但根据民事合同的公平原则，原告应对2020年2月4日至5月27日的租金适度减免，分担损失，故酌定免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至5月27日期间50%的租金，因合同约定每季度租金为9154.5元，即101.72元／天，2020年2月4日至5月27日期间的租金共101.72元／天×114天＝11596.08元，被告免除支付该期间租金的50%即5798.04元后，仍应支付给原告2020年第一、二季度租金12510.96元及2019年第三、四季度及和2020年第三季度租金为27463.5元。根据合同约定，租金支付时间为每季度最后1个月之25日-30日，逾期支付租金每日应按逾期支付金额的0.03%计算违约金，故原告主张要求被告按逾期支付金额的0.03%支付违约金计算至2021年2月3日即起诉之日，符合原、被告的约定，本院予以支持，但被告迟延履行支付2020年1月1日至2020年6月30日租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张的该部分租金的违约金，本院不予支持；被告认为原告租金违约金计算方法有误系被告计算错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林良溪2019年7月1日至2020年9月30日租金合计39,974.46元（其中2019年7月1日至2019年12月31日租金18,309元，2020年1月1日至2020年6月30日租金12,510.96元，2020年7月1日至2020年9月30日租金9,154.5元）；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林良溪逾期支付租金的违约金合计2,798.78元［其中2019年第三季度违约金为1,351.2元（9,154.5元×0.03%×492天），2019年第四季度违约金为1,098.54元（9,154.5元×0.03%×400天），2020年第三季度违约金为346.04元（9,154.5元×0.03%×126天）］；三、驳回原告林良溪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  陈维华二〇二一年三月十五日书记员  余梦莹交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（户名：上饶市广信区人民法院，开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件费用（户名：江西省上饶市中级人民法院，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内未预交，则按自动撤回上诉处理。法律附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。