青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初73号原告：李小娥，女，1950年3月14日出生，汉族，公民身份号码：×××，住河南省济源市。委托诉讼代理人：郭春红(原告李小娥的女儿)，女，1979年12月27日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被告：汪凤芹，女，1966年6月20日出生，汉族，公民身份号码：×××，住河北省保定市。第三人：青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司，统一社会信用代码：91630103MA758U6AXB，住所地：青海省西宁市城中区南川西路******。负责人：白海东。原告李小娥与被告汪凤芹、第三人青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李小娥的委托诉讼代理人郭春红，被告汪凤芹，到庭参加了诉讼，第三人青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告李小娥向本院提出诉讼请求：1、解除郭威与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即退还原告已付的租金（2020年10月15日起）5500元，押金2000元，其他费用250元，维修冰箱的费用600元,共计8350元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告是郭威（承租方）的母亲，郭威于2020年9月22日因车祸死亡。2020年9月12日，经第三人的介绍，被告与郭威签订《西宁市房屋租赁协议》，协议约定，被告将自己所有的位于青海省西宁市××区房屋出租给郭威，租期自2020年9月15日至2021年9月14日，租金每月1100元，支付方式为签订合同当日交半年租金6600元，另外交付押金2000元，其他费用250元。合同签订后，9月12日郭威以微信转账形式给被告转账8850元。9月19日郭威入住出租房屋。2020年9月22日郭威去四川途中，在甘肃省夏河县境内因车祸死亡。10月13日，原告从交警队人员处拿到郭威的手机，才得知出租房屋主人的信息，郭威生前没有结婚成家，原告作为继承人处理死者后事。2020年10月16日，原告委托女儿郭春红与被告交涉退房事宜，被告一直说有事，11月18日下午，被告向原告女儿手机微信发来退房方案，称若不同意，月底被告就要换锁。双方多次就退房事宜协商达不成一致，原告女儿请第三人出面调解，现经过第三人调解多次也无果。故原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告汪凤芹辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。一、关于郭威是否去世、原告和郭威的身份关系以及郭威的近亲属情况，请法庭依法查实，以确定原告是否为郭威的唯一继承人，是否为本案的适格主体。二、原告所述与事实不符。原告诉称曾委托女儿郭春红与被告交涉退房事宜与事实不符，在被告接到诉状之前，原告从未联系过被告，更没有任何人给被告出示过授权委托书。被告于2020年9月份和郭威签订房屋租赁合同后，将房屋交付给郭威使用。2020年10月份，有人通过郭威的微信号以郭威的名义和被告联系，称因发生交通事故致钥匙丢失，要求被告出具授权开锁换锁。被告信以为真为其出具了手续，门锁被换掉，后被告要求对方提供换锁后的钥匙遭到拒绝，对方才称郭威已去世，并提出想退租。鉴于对方之前存在欺诈行为，出于安全考虑，被告提出要对方提供郭威去世的相关证据，并出具郭威继承人的委托书后再行协商退租事宜，后对方便称不再要求退租。整个过程自始至终对方都是通过郭威的微信号和被告联系，双方从未见过面，被告并不清楚联系人的真实身份以及和郭威的关系。三、被告和郭威所签《房屋租赁合同》依法成立并生效，应受法律保护。合同签订后被告和郭威均按合同约定履行了各自的合同义务，均不存在违约情形。合同履行过程中，即便存在郭威去世的事实，因郭威尚有继承人，也并不必然导致《房屋租赁合同》权利义务终止。本案也不存在其他导致《房屋租赁合同》权利义务终止的情形。郭威去世后，其作为承租方的权利义务可以由继承人继续享有和承担。郭威的家属在郭威去世后实际也通过欺骗手段换了门锁，进入了房屋。原告作为郭威的继承人也并未诉请解除《房屋租赁合同》，在合同尚未解除、权利义务并未终止的情形下原告要求退还租金和押金等费用的诉请没有法律依据。对于原告补充的诉讼请求，我不同意解除涉案的房屋租赁合同。第三人青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司未发表陈述意见。原告李小娥为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、郭威尸体处理通知书、户口本复印件、郭威父亲殡葬优惠表及死亡证明、郭威婚姻登记表、郭威离婚登记表。证明原告与郭威系母子关系，郭威没有子女及配偶的事实，原告系郭威唯一继承人。证据二、房屋租赁合同、微信转账凭证。证明郭威承租被告房屋，并支付租金8850元的事实。证据三、交通事故认定书、司法鉴定意见书。证明郭威死亡时间。证据四、户口本。证明郭威的继承人信息。这是以前的老户口本，郭威的父亲及大哥均在这个户口本上。证据五、原告与被告的聊天记录及退租方案。证明双方通过微信聊天方式对退租事宜进行商量。证据六、承租房屋的房门状态照片。证明被告已经将房屋已更换门锁。证据七、原告与第三人的工作人员通话记录。证明原告与第三人联系退租事宜进行协商调解的事实。被告汪凤芹质证认为，对证据一中尸体处理通知书没有显示其死亡时间，郭威婚姻登记没有写明其是否有婚生子女，对于其是否还有后代或者其他继承人，以及离婚后是否还有婚史并不知情，因此对于该组证据的证明方向不予认可，对于其父亲死亡的证据真实性无异议。对证据二真实性及证明方向均无异议。证据三、四为复印件，真实性及证明方向均不予认可。证据五真实性无异议，证明方向不认可，方案是我提出的。证据六、七的真实性及证明方向均不予认可。第三人青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司质证认为，与我方无关，不发表质证意见。本院认为，原告提交的证据一至五内容真实，形式合法，与案件相关，本院予以采信；原告提交的证据六并不能证明更换门锁的状态，本院不予采信；原告提交的证据七，无通话内容且通话人身份不明确，本院不予采信。被告汪凤芹为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、与郭威聊天记录13页（2020年10月13日至2020年11月18日）。证明2020年9月13日承租方郭威通过微信号和被告联系，自2020年10月13日有人通过郭威微信号和被告联系，向被告要钥匙、要被告授权开锁，后又自称郭威摔断腿，骗取被告授权给名为郭铁的人开锁，以及后期自称郭威妹妹的人打电话说郭威已死亡，拒绝交钥匙，双方就退租及返还租金问题进行协商，但协商无果的事实。原告李小娥质证认为，对其真实性无异议，证明方向不予认可，且被告提供的聊天记录有截取，不是完整的，我是向被告明示身份后才与其进行交流案涉房屋租赁事宜的。第三人青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司质证认为，与我方无关，不发表质证意见。本院认为，被告提交的证据内容真实，形式合法，与案件相关，本院予以采信。第三人青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司未向本院提交相关的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李小娥系郭威的母亲。2020年9月12日，郭威作为承租人、被告汪凤芹作为出租人、第三人青海祺兴房地产经纪有限公司东台分公司作为居间人，三方签订《西宁市房屋租赁合同》，约定被告将南川西路85号34号楼1单元101室的自有房屋出租给郭威使用,租金标准为月租金1100元，合同签订当日支付半年租金6600元、房屋设施押金及合同履约押金2000元。同日，郭威向被告转账支付8850元。2020年9月22日郭威因交通事故死亡。2020年10月13日原告家人通过郭威的微信以郭威的身份向原告索要备用钥匙未果后，在取得被告授权后更换了房屋门锁。2020年10月16日原告方通过郭威的微信向被告告知郭威死亡，并明确告知身份后沟通退租事宜，因协商未果，原告又告知被告先不退租了。2020年10月21日、24日原告方通过郭威的微信向被告协商解除租赁合同事宜未果，2020年11月18日被告向原告方发送退租方案，原告方不同意后又告知被告不退租。庭审中，原告自认更换门锁后并未向被告交付钥匙，原、被告双方针对解除租赁合同、返还租金未达成一致意见。另查明，郭威于2016年3月8日登记结婚，同年12月23日办理离婚登记。郭威的父亲郭京虎于2013年10月17日去世。本院认为，主体方面，因本案是合同纠纷,并非继承纠纷，不宜对继承人范围及各继承人份额进行处理、分配,其均可另寻合法途径解决。就目前查明的情况，原告李小娥系郭威的第一顺序法定继承人，故原告李小娥有权向被告主张权利。被告辩称原告主体不适格，不具有事实及法律依据，本院不予支持。合同终止方面，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同具有相对性,合同只在当事人之间具有法律约束力,对第三人没有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。承租人在租赁期限死亡的，属于不可抗力的范畴。郭威死亡后,并不存在生前其他共同居住人,租赁合同已实际履行不能而终止。被告未提交证据证明原告系被告生前共同居住的人,故郭威与被告签订的《西宁市房屋租赁合同》于2020年9月23日终止，对被告辩称郭威尚有继承人故租赁合同并未因其死亡而解除的抗辩理由，本院不予采纳。合同终止后,被告已经收取的未到期租赁费及押金应当予以返还，由郭威的继承人取得。但原告方在承租人死亡后在被告的授权下更换了门锁，且并未把房屋钥匙交于被告，在与被告协商时也几次表示不再解除合同，综上涉案房屋的控制权截止庭审结束时一直在原告方，故原告方应支付在此期间的房屋租赁费用。承租人郭威向被告支付了2020年9月15日至2021年3月14日的房屋租金6600元、房屋押金等共计8850元，结合原告方实际占有房屋的时间，被告应向原告返还房屋押金2000元为宜。原告主张的其他费用，因无证据支持，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除郭威与被告汪凤芹于2020年9月12日签订的《西宁市房屋租赁合同》。二、被告汪凤芹于本判决生效之日起七日内退还原告李小娥租金5500元，押金2000元。二、驳回原告李小娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪凤芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇二一年三月二十九日法官助理 李文博书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。