福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0982民初3105号原告：吴昌城，男，1970年9月23日出生，汉族，住福建省福鼎市。原告：王德芳，男，1952年7月20日出生，汉族，住福建省福鼎市。共同委托诉讼代理人：吴守如，浙江不同律师事务所执业律师。被告：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码91350982550959312X。法定代表人：许明建，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：胡建荣，福建新世通律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张南燕，福建新世通律师事务所实习律师。原告吴昌城、王德芳与被告福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）与破产有关纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，经审理，于2020年6月9日作出（2020)闽0982民初670号民事判决。宣判后，被告建兴公司不服判决，向宁德市中级人民法院提出上诉。宁德市中级人民法院经审理后，于2020年8月21日作出（2020）闽09民终830号民事裁定，裁定撤销本院（2020)闽0982民初670号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2020年11月3日重审立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴昌城、王德芳的共同委托诉讼代理人吴守如，被告建兴公司的委托诉讼代理人胡建荣、张南燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴昌城、王德芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认吴昌城、王德芳对建兴公司开发的（旧车站地块）建都·福鼎新天地广场B栋1309号、1310号、1909号、1910号房屋享有取回权；2.本案诉讼费用由建兴公司负担。在重审期间，吴昌城、王德芳变更第1项诉讼请求为：依法确认吴昌城、王德芳支付给建兴公司的5,000,000元是购房款，享有优先于工程价款受偿权。事实与理由：吴昌城、王德芳系异姓同胞兄弟。2012年5月，吴昌城、王德芳看中建兴公司开发的建都·福鼎新天地广场B栋1309号、1310号、1909号、1910号房屋，因当时建兴公司仅完成桩基施工，尚未取得预售许可证。为了规避主管部门的查处，建兴公司收取吴昌城、王德芳的购房款5,000,000元后，让吴昌城、王德芳签订二份借款协议。后建兴公司开发的建都·福鼎新天地广场项目取得预售许可证[2012鼎房许字第03号]，双方遂补签订了四份的《商品房买卖合同》，鉴于吴昌城、王德芳提前将现金一次性支付，建兴公司承诺给予房价9折优惠，并赠送两个车库。但由于该许可证仅许可销售18层以下，因此，建兴公司为吴昌城、王德芳的1309号、1310号房屋办理网签备案，1909号、1910号两套房屋不在许可销售范围，无法一并网签，建兴公司当时承诺，一旦取得预售许可证，立即为吴昌城、王德芳办理网签备案。后建兴公司资金链断裂，建都·福鼎新天地广场项目“烂尾”。2018年2月28日，福鼎市人民法院受理建兴公司破产重整，福建新世通律师事务所为建兴公司破产管理人。福鼎市人民法院以（2018）0982破1、2之三执行通知书，通知房管部门取消网签。2019年7月，吴昌城、王德芳向建兴公司管理人申请取回房屋，建兴公司管理人答复认为吴昌城、王德芳的请求不成立。吴昌城、王德芳与建兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，商品房买卖合同合法有效。吴昌城、王德芳已经支付大部分购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，以及最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（[2014]执他字第23、24号），吴昌城、王德芳就建兴公司开发的建都·福鼎新天地广场B栋1309号、1310号、1909号、1910号房屋所支付的款项5,000,000元享有优先于工程价款的受偿权。建兴公司辩称，1.吴昌城、王德芳所支付的款项并非购房款。2018年5月2日，吴昌城、王德芳向管理人申报取回案涉四套房屋，同时提交了四份《商品房买卖合同》及对应的两份《借款协议》。两份《借款协议》均于第二条写明“乙方（建兴公司）承诺提供正在建设的房地产项目‘建都新天地广场’B幢1309、1310（1909、1910）作为上述借款的抵押担保”。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”因此，吴昌城、王德芳实际系为自身债权得到受偿才与建兴公司签订案涉《商品房买卖合同》，二人并非真实购房人，所支付的款项亦不应被认定为购房款。同时，根据建兴公司账面显示，2015年5月11日，案外人李莲花转账1,500,000元至建兴公司农行账户（尾号9910）；2012年6月21日，王德芳转账1,400,000元、案外人林有传转账600,000元至建兴公司账户（尾号2190），建兴公司分别于收款当日出具了加盖建兴公司财务公章的两张收款收据。参照适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条之规定，本案不同于一般的商品房销售合同纠纷，在款项审查和证明标准上应当注意其特殊性，即吴昌城、王德芳除了提供发票、收据或者建兴公司对付款事实表示认可的证明外，还应当提供转账至建兴公司的转账凭证。据此，建兴公司实际收到包含原告王德芳在内共计三人转入的3,500,000元，吴昌城、王德芳转入建兴公司法定代表人许明建账户的1,500,000元不应被认定为建兴公司已收款。2.吴昌城、王德芳所支付的款项不具有优先性。即便吴昌城、王德芳所支付的款项系购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称批复）第二条之规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享受有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称纪要）第125条、126条规定，批复适用的前提是针对实践中存在商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件。因此商品房消费者应当满足以下三个条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的合同；（2）所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。然而根据吴昌城、王德芳提交的《福鼎市个人住房信息证明》显示，吴昌城在福鼎市拥有建筑面积为416平米的住宅，不符合纪要释义中所要求的在同一设区的市或县级行政单位，买受人、买受人配偶、买受人未成年子女名下均无房屋的规定。且因建兴公司实际仅收到吴昌城、王德芳支付的3,500,000元，而建兴公司内部的记账凭证记载的四套房屋分别对应的已支付数额、案涉四套房屋《商品房买卖合同》约定支付的数额、以及吴昌城、王德芳主张每套房屋已支付的数额均不一致，案涉四套房屋已支付款项的比例不能确定。故吴昌城、王德芳不属于商品房消费者，所支付的款项亦不具有优先性。综上，请求驳回吴昌城、王德芳全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：2012年5月11日、12日李莲花（系王德芳妻子）分别向建兴公司账户汇入1,500,000元、向许明建账户汇入1,000,000元。同月14日，王德芳与建兴公司签订两份《借款协议》，约定王德芳借给建兴公司各3,000,000元，借款期限为3个月，借款利息按月利率1%计，在建兴公司归还借款本金时一并支付。同时约定：1.建兴公司承诺分别提供正在建设的房地产项目“建都新天地广场”B幢1909、1910和1309、1310号商品房作为上述借款的抵押担保；2.借款到期，建兴公司未能归还借款本息的，双方同意以上述作为抵押物的商品房抵偿王德芳借款本息。届时由双方结算，差额另行支付；3.上述作为抵押物的商品房建兴公司若开始预售且王德芳对该房有购买意愿的，届时建兴公司同意按本协议约定的单价（不高于每平方米15,423元、14,923元、14,523元、14,023元）出售给王德芳，建兴公司应归还王德芳的借款本息可折抵建兴公司应付给王德芳的购房款。同日王德芳汇入许明建账户500,000元、并同年6月21日分别通过王德芳、林有传账户汇入建兴公司账户1,400,000元、600,000元。建兴公司至今未支付过利息。2012年9月13日，福鼎市建设局就建都·福鼎新天地广场发放《商品房预售许可证》（2012）鼎房许字第13号，批准预售该楼盘四至十八层B楼住宅和一至三层C区商业用房。后吴昌城、王德芳分别与建兴公司签订《商品房买卖合同（合同草案）》，约定吴昌城购买建都·福鼎新天地广场B幢1309号（总价格1,910,397元）、1310号（总价格1,114,240元），王德芳购买“建都新天地广场”B幢1909号（总价格2,006,536元）、1910号（总价格1,171,094元），买受人应于签订合同之日向出卖人支付30%购房款，购房余款于2013年4月25日前付清。1309、1310号房的商品房买卖合同办理了网签手续。2018年2月28日建兴公司进入破产重整程序。2019年6月27日福鼎市住房与城乡建设局发放《商品房预售许可证》（2019）房预售证第16号,批准包括1909、1910的B楼13套商品房公开预售。吴昌城、王德芳在申报期间向福鼎建兴房地产开发有限公司和福建建业地产有限公司管理人（以下简称管理人）申请取回上述房产，管理人于2019年7月10日出具《通知书》，通知吴昌城、王德芳该申请不成立。后吴昌城、王德芳对该结果表示异议，经复核，管理人于2019年8月8日出具《异议答复函》，认为吴昌城、王德芳的异议不成立，并告知若对管理人的认定仍有异议，于2019年8月24日前向本院提起诉讼。2019年10月10日，本院作出（2018）闽0982破1、2号之六民事裁定，解除包括B幢1309、1310、1909、1910号房产在内的九套房产的预售合同备案（或网签）手续。双方当事人主要争议的焦点为：1.建兴公司收到吴昌城、王德芳的款项具体数额；2.吴昌城、王德芳支付相关款项的性质及是否享有该款项优先于工程价款受偿权。1.建兴公司收到吴昌城、王德芳的款项具体数额问题。关于款项具体数额问题。吴昌城、王德芳认为，根据其提交的所有银行汇款凭证，结合建兴公司提交记账凭证，以及建兴公司出具的5,000,000元收据，均能证明建兴公司收到5,000,000元。其中1,500,000元转入建兴公司法定代表人许明建个人账户，且建兴公司2012年11月30日的记账凭证中也体现了许明建1,500,000元，并且出具了加盖建兴公司公章的收据，应认定为法定代表人的职务行为，而非个人借款。建兴公司认为实际仅收到的借款为3,500,000元，吴昌城、王德芳主张的汇入许明建账户的1,500,000元不应认定为建兴公司收到的款项。综合全案分析，本院认为，吴昌城、王德芳于2012年5月12日通过李莲花账户转账给建兴公司法定代表人许明建账户1,000,000元，于同月14日通过王德芳账户汇入许明建账户500,000元，两笔合计1,500,000元，虽该两笔款项有建兴公司出具的《收款收据》和《记账凭证》，但吴昌城、王德芳未能提供建兴公司收取该两笔款项的转账凭证或银行交易流水，无法证明建兴公司已经实际收到案涉该两笔款项，故许明建收取案涉的1,500,000元不能作为建兴公司收取的款项予以认定。2.关于吴昌城、王德芳支付的相关款项性质及是否享有优先于工程价款的受偿权问题。吴昌城、王德芳认为虽然当时签订借款协议，出具的收据也是体现借款，但实际上双方互不相识，吴昌城、王德芳也不可能在没有任何担保的情况下将5,000,000元以低息出借给建兴公司，建兴公司在取得预售许可证后也实际为吴昌城、王德芳办理了两套房子的网签手续，足以证明吴昌城、王德芳支付的上述款项性质应为购房款；建兴公司则认为根据双方交付款项时达成的借款协议，明确体现了案涉款项为借款，且吴昌城、王德芳在交付款项时也在转账记录上实际备注了借款性质，若为购房款，依据相关规定应当汇入专门的监管账户。综合全案分析，本院认为，案涉借贷关系发生于2012年5月14日，王德芳与建兴公司签订的两份《借款协议》对于建兴公司向王德芳借款各3,500,000元，借款期限三个月，并由建兴公司提供“建都新天地广场”B幢1909、1910和1309、1310号商品房作为抵押担保的意思表示明确，无法依据该份协议得出双方系达成购买案涉商品房合意的法律后果。借款到期后，吴昌城、王德芳与建兴公司签署了案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定吴昌城、王德芳的付款方式为于相应合同签订当日支付30%首付款，余款于2013年4月25日前付清，但并未就是否将之前的借款本息转为购房款进行约定，且吴昌城、王德芳亦未能举证证明在签订上述《商品房买卖合同》后，建兴公司与其进行了结算，将案涉3,500,000元借款及利息冲抵为案涉房产的购房款项，因此吴昌城、王德芳主张案涉款项为购房款依据不足，不应予以支持。综上，本院认为，双方当事人虽签订了《商品房买卖合同》，但吴昌城、王德芳并未依据合同约定的方式支付购房款，且亦未能举证证明双方达成将案涉借款转化为购房款的合意，无法认定吴昌城、王德芳主张的已支付款项为购房款的事实，故吴昌城、王德芳的案涉主张，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决如下：驳回吴昌城、王德芳的全部诉讼请求。案件受理费100元，由吴昌城、王德芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  林月珠审 判 员  潘其雄人民陪审员  苏明妹二〇二一年三月二十六日书 记 员  林小芳附注：《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的,应当提出抗诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。