江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2021)赣0112民初1349号原告：南昌圣庭物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇新建大道159号，统一社会信用代码：913601226937330626。法定代表人：杨远武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，系江西瀛洪仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：晏珂，男，汉族，1986年2月1日生，户籍所在地：江西省南昌市西湖区，现住南昌市新建区。原告南昌圣庭物业管理有限公司（以下简称圣庭物业）诉被告晏珂物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南昌圣庭物业管理有限公司委托代理人吴波，被告晏珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣庭物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即缴纳自2019年1月1日至2020年9月30日的物业费计人民币6945.75元并支付违约金计人民币1060.38元，共计人民币8006.13元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，被告购买了江西尤金房地产开发有限公司开发的位于新建区红谷十二庭一套商品房，并与原告签订了一份前期物业管理服务协议，协议书约定物业费洋房住宅按每月每平方米2.5元计算，并约定乙方（被告）逾期未交清按欠费总额千分之五向甲方（原告）缴纳违约金，协议签订后，原告如约完成了自己应尽的义务，被告也交纳了前期部分的物业费用，尚欠物业费计人民币6945.75元，违约金为1060.38元，后被告却以各种理由据不交纳拖欠物业费用。期间，原告多次与被告沟通并向被告发去催告函。但被告还是不肯交纳。其行为造成原告重大经济损失，使得原告经营运转举步维艰。为维护自身权益，现诉至法院，请法院依法支持原告诉讼请求。被告晏珂辩称：一、原告不能按照《前期物业管理服务协议》提供物业服务，违约在先：1、物业公司在早晚上下班高峰期对堵车现象维护不力使得小区内交通不畅，绿化保洁不到位，费用付出与服务不对等；2、未给业主书面送达《物业服务指南》和《房屋装修管理规定》；3、未看到过编制物业管理服务及财务年度计划；4、未按照要求公示物业管理费用收支情况；5、未履行安全防范职责；6、小区内车辆违章行驶及乱停乱放无人管理；7、小区设备运行常年故障，8、缺乏专业的护管团队，小区停车场内水泵无法正常运行，暴雨天气地下停车场被淹没，没有实行24小时巡逻制度，造成小区内失窃现象严重；9、小区内绿地被改为幼儿园，圈用了业主共用绿地；10、小区内饲养宠物行为无人管理；11、原告的不作为行为，已被多位业主投诉，并被多家新闻媒体报道。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。三、认为物业公司提供的物业服务应当按照收费标准中的中档水平1.2元/平方米收取物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于被告提交的相关媒体对物业投诉的证明。原告代理律师对其真实性和关联性均有异议。本院认为被告提供网上打印的相关媒体对物业投诉的照片，对其真实性应予以采信，但是由于其内容反应的不属于物业服务管理方面，故对其关联性不予以认定；2、对于被告提交的照片和视频。原告代理律师认为照片和视频只能反映某一时间节点的情况，不能反映小区所存在的问题。本院认为，物业服务具有全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务特点,该组证据能够证明圣庭物业提供的物业服务存在不足,但不能全面、客观地反应圣庭物业提供物业服务的全部内容，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。经审理查明：被告晏珂系江西省南昌市新建区长堎镇解放路1号即红谷十二庭小区55栋1单元401房的业主，房屋建筑面积为132平方米。原告南昌圣庭物业管理有限公司与被告晏珂于2016年11月29日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为红谷十二庭小区提供物业服务，洋房住宅物业费按照每月每平方米2.5元计算，不包括共用水费、电费；另约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额千分之五向甲方交纳违约金。协议签订后，原告按照协议约定为上述小区提供物业服务，被告晏珂于2019年1月1日起未交纳物业费。原告与被告协商交纳2019年1月1日至2020年9月30日的物业费及违约金未果，故原告诉至本院。另查明，原告对红谷十二庭小区的物业服务存在门禁系统被拆除、监控损坏率高、小区房屋多发漏下水道化粪池清理不及时等多处服务瑕疵，原告所服务的红谷十二庭小区业主曾就原告上述不作为乱作为进行投诉，且南昌市委办公室就上述问题进行了回复。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”本案中,原告圣庭物业与被告晏珂签订的《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，且内容不违反法律规定，合同合法有效，合同双方应按合同约定履行义务。关于原告主张的物业费。本院认为，原告作为物业服务企业实际持续地提供了物业服务,虽然在物业服务过程中存在瑕疵、有服务不到位的情况,但是并未构成根本性违约。少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故结合圣庭物业的收费标准以及本院查明的事实可以认定圣庭物业在小区绿化、公共设施维护等方面提供的服务确实存在一定瑕疵,故本院对晏珂应缴纳的物业服务费根据质价相符原则、收费标准、提供的服务状况以及本案具体情况酌定予以减免15%。即2019年1月1日至2020年9月30日的物业费计人民币5903.89元（6945.75元×85%）。关于原告主张的违约金。本院认为,被告存在迟延交纳物业费的行为,依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑,原告现为该小区物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷,双方应加强沟通,履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中,也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展,双方矛盾需及时化解切不可再深化,故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告晏珂于本判决生效之日起七日内支付原告南昌圣庭物业管理有限公司物业费5903.89元；二、驳回原告南昌圣庭物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告晏珂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员  孙 情二〇二一年三月二十四日法官助理  曹青青书 记 员  曾琴玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。