上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15605号原告：王永，男，1983年4月8日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：张梅，上海市志致远律师事务所律师。被告：李燕，女，1972年9月9日出生，汉族，住上海市松江区。原告王永与被告李燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。后因被告李燕下落不明，本案转为适用简易程序，由审判员独任审理。本案于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告王永的委托诉讼代理人张梅到庭参加诉讼。被告李燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；2、判令被告支付2019年11月16日至2020年6月30日的房屋租金20,926.67元；3、判令被告支付2019年10月至2020年6月的水、电费158元；4、判令被告支付违约金2,600元；5、被告赔偿开锁损失380元。事实和理由：2018年9月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于松江区青城山路瑞兰苑XXX弄XXX号XXX室的房屋，租赁期限自2018年9月20日起至2019年9月19日止，租金每月2,600元。合同到期后，被告提出续租，双方调整租金为每月2,800元。履约期间，被告经常拖欠房租及水、电费，原告多次进行催讨，被告仍以各种理由拒不支付。被告的行为严重违法双方约定，原告有权按照合同约定终止合同并要求被告支付违约金。据此，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告李燕未做答辩。本院经审理认定事实如下：登记的权利人为。2018年5月15日，上海浩江房产有限公司与案外人王某签订《上海市商品房预售合同》一份，约定案外人向该公司购买位于上海市松江区佘山镇青城山路400弄佘北家园瑞兰苑XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)。同年8月1日，案外人王某与原告签订《租赁合同》一份，约定案外人将系争房屋租赁给原告使用，租赁期限5年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止，租金每月1,700元，原告在不影响案外人收某的情况下拥有系争房屋部分或全部转租权。2019年7月31日，系争房屋登记至案外人王某名下。2018年9月19日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期1年，自2018年9月20日起至2019年9月19日止，月租金2,600元，首期付3个月，另付2,600元押金，以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，租赁期内的税费、电费等由被告承担。合同第三条第2款约定，租赁期满，被告如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向原告提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同。合同补充条款约定，押金不抵房租使用，被告如拖欠房租，视为违约，原告有权终止合同。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，2018年12月21日至2020年6月12日期间，被告通过微信支付和支付宝付款方式共向原告支付租金36,500元。又查明，原告与被告长期以微信聊天方式就合同履行情况进行沟通。2019年11月6日，被告通过微信聊天方式询问原告：“涨价了是8,400了对吧”，原告随后回复：“是的”。同年11月19日，被告通过微信聊天方式通知原告：“……下星期我休息二天回来把钱付了合同签了”，原告随后回复：“好的，在相信你一次”。2020年3月31日，被告通过微信聊天方式告知原告：“……钱我微信上转方便额度的时候会转给你，房子到六月底退，你算一下，就是租金过年的时候你看怎么算”，在原告要求当面沟通后，被告微信回复：“那我回来联系你”。2020年6月20日，原告缴纳系争房屋2019年10月至2020年6月期间的水、电费，合计158元。2020年7月1日，原告支出开锁服务费380元。以上事实，有上海市不动产登记簿、租赁合同、微信聊天记录、付款清单、水电缴费记录、开锁服务费收据，及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间2018年9月19日签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性的强制规定，合同依法成立并生效，根据合同约定，该合同于2019年9月19日期限届满。合同到期后，虽然双方未就续租事宜签订新的合同，但被告继续使用系争房屋，原告未提出异议，故本院确认原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，同时，结合2019年11月6日的微信聊天记录，双方已一致确认系争房屋的月租金调整为2,800元。根据原告提供的微信聊天记录和庭审意见，原、被告之间的不定期租赁合同关系已经双方协商一致，于2020年6月30日予以解除，本院对此予以确认。合同关系解除后，被告应及时结清租金及租赁期间的水、电费用。关于租金，2018年9月20日至2020年6月30日期间，被告应付租金为57,426.67元，实付租金为36,500元，原告主张被告支付剩余租金20,926.67元并无不当，本院予以支持。关于水、电费，原告提供的水电缴费记录可以证明在被告使用系争房屋期间，原告为被告缴纳了水费和电费合计158元，原告主张被告返还上述款项并无不当，本院亦予以支持。关于开锁损失，在房屋租赁合同解除后，被告应当及时将系争房屋返还原告，因被告原因致使原告在收回系争房屋时产生额外损失的，原告有权要求被告予以赔偿。关于违约金，虽然从双方的微信聊天记录来看，被告在履约过程中存在延迟支付租金的情况，构成违约，但因双方未就该违约情形明确约定违约责任，且原告未提供证据证明被告的该违约行为对其造成损失，故本院对此不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王永与被告李燕就位于上海市松江区青城山路瑞兰苑XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同关系于2020年6月30日解除；二、被告李燕于本判决生效之日起十日内支付原告王永计算至2020年6月30日的租金20,926.67元；三、被告李燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告王永水、电费损失158元；四、被告李燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告王永开锁损失380元；五、驳回原告王永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，减半收取计201元，由原告王永负担33元(已付)，由被告李燕负担168元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 欢法官助理  阮丽华书 记 员  阮丽华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。