福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终276号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾德琦，男，1990年9月5日出生，汉族，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯卢亮，福建泾渭明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄燕华，女，1964年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：周瑞生（系黄燕华的丈夫），男，1963年2月3日，住福建省厦门市集美区。原审原告：漳州达美环境工程有限公司，住所地福建省漳州市龙文区步文镇后坂村溪仔尾段，统一社会信用代码91350600691901069Q。法定代表人：周东升，经理。原审被告（反诉原告）：漳州金港娱乐管理有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区西院（红旗）村，统一社会信用代码91350602MA34AKYNXR。法定代表人：曾德琦，总经理。委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯卢亮，福建泾渭明律师事务所律师。上诉人曾德琦因与被上诉人黄燕华、原审原告漳州达美环境工程有限公司（以下简称达美公司）及原审被告漳州金港娱乐管理有限公司（以下简称金港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2020)闽0602民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。曾德琦上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回黄燕华的诉讼请求。事实与理由：（一）黄燕华一审的诉讼请求并没有要求曾德琦支付占用费，而是以合同有效请求支付租金，但一审违反“不告不理”原则及《民事诉讼法》关于起诉条件的相关规定，在黄燕华没有请求的情况下，判决曾德琦支付2017年12月1日至2019年8月23日期间的占用费，属程序违法。（二）黄燕华提起诉讼后，曾德琦于2018年8月23日已向一审法院提起反诉，请求“确认其于2018年8月23日将房屋腾退交还黄燕华”，又庭审中已多次要求将案涉房屋腾退给黄燕华，但黄燕华拒不办理腾退手续，一审法院才于2019年8月23日组织双方进行交接，故自2018年8月23日至2019年8月23日期间的占用费，系黄燕华自身原因致使该损失扩大，应由黄燕华自行负担，曾德琦无需承担该占用费。黄燕华辩称：曾德琦因故意犯罪被羁押后，我方主动与曾德琦的父亲商谈腾退房屋事宜，但曾德琦的父亲要求待曾德琦出狱后再协商，由于曾德琦没有及时移交房屋，一审判决其支付占用期间的费用正确，应驳回曾德琦的上诉请求。金港公司述称：同意曾德琦的意见。达美公司未到庭参与诉讼，也没有提供书面答辩意见。黄燕华、达美公司向一审法院起诉请求：1.判令解除黄燕华与曾德琦签订的《租赁合同》；2.判令曾德琦、金港公司支付拖欠的租金（及合同解除后的占用费）164260元（自2017年11月1日起至2019年8月23日）；3.判令曾德琦、金港公司支付自2017年11月1日起至付清拖欠租金之日止按年利率24%计算的违约金（自2017年11月1日起以94600元为基数计算，自2018年11月1日起以164260元为基数计算；暂计至2020年3月31日为78552.4元）；4.判令曾德琦、金港公司承担本案诉讼费用。曾德琦、金港公司向一审法院反诉请求：1.确认黄燕华与曾德琦签订的《租赁合同》无效；2.判令黄燕华返还已支付的租金82560元；3.判令黄燕华赔偿装修装饰损失384364元；4.确认其于2018年8月23日已将案涉房屋腾退交还给黄燕华；5.判令黄燕华承担鉴定费用12000元；6.本案诉讼费用由黄燕华承担。一审法院认定事实：2016年11月10日，甲方黄燕华与乙方曾德琦签订了一份《租赁合同》，合同约定（摘录）“一、标的为漳州市西区金峰污水处理厂钢结构厂房，南半部分（宽约20米），东侧大门往西长42米的矩形区域面积及地面以上空间，该区域面积约860平方米（按照实际建筑面积计算）；二、租金为第一年8元/㎡﹒月，并以0.5元/㎡﹒月逐年递增，曾德琦应在每期房租到期日前一个月内将下一期租金汇入黄燕华指定账户；三、租赁期限为六年，2016年12月1日至2022年11月30日；四、租金支付方式，合同签订后7日内，向黄燕华指定账户汇入首年租金，此后租赁期限内每年11月1日前曾德琦向黄燕华支付下一期房租；五、租赁期满，黄燕华有权收回标的，曾德琦应如期交还，曾德琦所投资的动产与黄燕华无关，有权将所投资动产拆回，不动产方面归还黄燕华所有；六、若曾德琦违约，应从违约之日起，每日向黄燕华支付年租金1%的违约金，逾期超过两个月，黄燕华有权收回租赁的厂房，并按照实际天数收租金，曾德琦已付的租金不得向黄燕华索回，并应承担因违约所形成的民事责任；七、租赁期间的租金和税费由曾德琦负责，曾德琦应按月缴纳所产生的水费、电费、卫生费等费用（水费3.5元/吨，电费1.1元/度）水电费以实际情况支付等。”该厂房没有取得建设工程规划许可证。合同签订后，曾德琦按约支付了2016年12月1日至2017年11月30日的第一期费用82560元，黄燕华也按约将厂房交付给曾德琦。曾德琦装修装饰后，作为经营台球、健身的场所。2018年4月3日，曾德琦因故意毁坏财物罪，被法院判处有期徒刑八个月，服刑期间自2017年10月25日至2018年6月24日止。2019年8月23日，曾德琦搬出放置在案涉厂房内的台球桌、健身器材、吧台、游戏机等，并将该厂房腾空交还给黄燕华。涉案厂房的装修装修现有价值，经福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司评估，于2020年1月3日作出了鑫八闽价鉴（2020）6号评估意见书，价格评估基准日为2019年3月22日，价格评估结论为：价格评估标的漳州市西区金峰污水处理厂钢结构厂房装饰装修的重置价格为人民币589896元，根据《租赁合同》约定情况及参考装修时间和使用情况评估综合折旧率35%，即综合成新率为65%，装修装饰于评估基准日的现有价值为人民币384364元。曾德琦支出评估费用12000元。一审法院认为，（一）关于主体问题。本案《租赁合同》由黄燕华与曾德琦签订，基于合同相对性原则，本合同所引起的权利义务仅及于黄燕华、曾德琦，故本案诉讼双方的适格主体应仅为黄燕华、曾德琦。达美公司基于与黄燕华之间的其他法律关系和金港公司基于与曾德琦之间的其他法律关系，而在本案中提出的诉讼请求和主张，没有法律依据，不予支持。（二）关于合同效力问题。案涉租赁厂房没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，该《租赁合同》无效。本案审理中，就合同可能会被认定为无效，已向黄燕华、曾德琦进行了释明。由于本合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同属无效，黄燕华请求解除合同，不予支持；曾德琦反诉请求确认合同无效，予以支持。（三）合同无效所产生一系列问题。关于曾德琦请求黄燕华返还已支付的租金82560元问题。本案合同签订后，曾德琦支付2016年12月1日至2017年11月30日的租赁费用82560元，黄燕华也已将约定厂房交付给曾德琦使用，曾德琦进行装修装饰后作为经营台球、健身的场所使用。曾德琦已占有使用该厂房，故请求黄燕华返还其支付的租金82560元，没有事实和法律依据，不予支持。关于占有使用费数额问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，黄燕华请求相应的占有使用费有法律依据。因本案《租赁合同》约定2017年12月1日至2018年11月30日的租金标准为每月8.5元/㎡，2018年12月1日至2019年11月30日的租金标准为每月9元/㎡。而曾德琦至2019年8月23日，才将放置于讼争租赁厂房内的台球桌、健身器材、吧台、游戏机等搬出并将厂房腾空交还给黄燕华，故曾德琦在支付第一年租期之后对讼争厂房的占有使用自2017年12月1日至2019年8月23日，曾德琦应支付给黄燕华的该期间占有使用费为155153.42元。黄燕华请求的占有使用费164260元计算有误，予以调整；曾德琦请求确认其于2018年8月23日将讼争厂房腾退交还给黄燕华，与审理查明的事实不符，不予支持。关于黄燕华请求按年利率24%计算的违约金的问题。本案《租赁合同》属于无效合同，黄燕华依据该无效合同请求违约金，没有事实和法律依据，不予支持。关于曾德琦请求黄燕华赔偿装修装饰损失384364元及承担鉴定费用12000元问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，案涉厂房没有取得建设工程规划许可证；但曾德琦向黄燕华承租该厂房时未尽到审慎义务，即没有要求黄燕华提供相应的合法合规手续，故双方对合同无效均负有一定的过错，对于装修装饰损失384364元及鉴定费用12000元各自承担50%的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、黄燕华与曾德琦于2016年11月10日关于址在漳州市西区金峰污水处理厂钢结构厂房中的860平方米面积区域所签订的《租赁合同》无效；二、曾德琦应于判决生效之日起十日内向黄燕华支付自2017年12月1日起至将讼争厂房返还给黄燕华之日即2019年8月23日止按照《租赁合同》中约定的租金标准计算的房屋占有使用费155153.42元；三、黄燕华应于判决生效之日起十日内向曾德琦支付装修装饰损失192182元及鉴定费6000元；四、驳回黄燕华的其他诉讼请求；五、驳回曾德琦的其他反诉请求；六、驳回达美公司的诉讼请求；七、驳回金港公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4942元，由曾德琦负担3403元，由黄燕华负担1539元；反诉受理费4242元，由黄燕华负担2132元，曾德琦负担2110元。二审中，黄燕华提供漳州市城市管理行政执法局2017年3月20日的《查询通知书》，欲证明曾德琦在租赁期间违法改建厂房，该局要求曾德琦应恢复原状。曾德琦、金港公司认为该通知书仅载明“户主”，并没有写明是曾德琦，且没有详细建设地址，又若是送达给曾德琦，原件不可能由黄燕华执掌，该证据应与本案无关。本院对证据分析认定如下：该《查询通知书》仅是漳州市城市管理行政执法局通知“户主”携带相关的证件就建设问题接受查询，并没有认定曾德琦在涉案房屋存在违章搭建，又该证据也与本案实体处理结果无关，故不予采信。经二审审理查明，到庭当事人对一审认定的事实均没有异议，本院予以确认。二审另查明，黄燕华、达美公司在2018年提起诉讼，请求解除合同、支付拖欠的租金等。曾德琦、金港公司提起反诉，请求确认合同无效、赔偿损失并确认于2018年8月23日已将房屋腾退给黄燕华等。后双方于2020年1月19日均向一审法院撤回起诉和反诉。2020年1月21日，一审法院依法作出（2018）闽0602民初7187号民事裁定书，准许双方分别撤回本诉和反诉。本院认为，根据诉、辩双方的主张，本案争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、曾德琦是否应支付2018年8月23日至2019年8月23日期间的占用费。具体分析评判如下：一、一审程序是否违法在诉讼活动中，关于合同效力问题属法院依职权应主动审查的范围，合同是否有效不受当事人意识干预，而应以法律行政法规作为评判依据。本案中，黄燕华虽以合同有效请求曾德琦、金港公司支付租金，但曾德琦、金港公司已反诉确认合同无效，且一审关于合同效力也已作为焦点问题进行了审理。因案涉厂房没有取得建设工程规划许可证属无效合同，一审在查明相关事实的基础上，就本案合同无效所产生的法律后果，依法作出处理，并没有违反“不告不理”原则，而是避免了当事人的讼累，一次性解决了本案纠纷，故曾德琦主张一审违反“不告不理”原则，属程序违法，与事实和法律均不符，不予采纳。二、曾德琦是否应支付2018年8月23日至2019年8月23日期间的占用费本案《租赁合同》签订后，曾德琦接管案涉厂房后进行了装修，并作为台球、健身场所投入使用，已实际占用了涉案厂房。虽曾德琦在（2018）闽0602民初7187号案件中，反诉确认于2018年8月23日已将案涉厂房屋腾退给黄燕华，但之后又撤回该反诉请求，且根据一审组织双方关于厂房交接情况来看，曾德琦于2019年8月23日腾空放置在厂房内的台球桌、健身器材、吧台、游戏机等设备后，才当场将厂房移交给黄燕华掌管，又曾德琦也没有提供证据证明黄燕华有拒绝接收厂房的情形，故曾德琦在腾空前实际仍占用案涉厂房，而其主张于2018年8月23日已将厂房腾退给黄燕华掌管，无需支付该期间的占用费，与事实明显不符，不予采纳。综上，曾德琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3403元，由曾德琦负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 瑛审 判 员  俞志凌审 判 员  谢旭耀二〇二一年三月二十三日法官助理  陈 燕书 记 员  王 靖附本判决相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。