江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0903民初720号原告（案外人）：张爱菊，女，1969年9月15日生，汉族，居民，住响水县。原告（案外人）：高云峰，男，1968年8月10日生，汉族，居民，住响水县。两原告共同委托诉讼代理人：王文书，江苏大视宇律师事务所律师。被告(申请执行人)：朱新才，男，1953年7月20日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：许福才（系被告朱新才姑父），男，1954年2月12日生，汉族，居民，住盐城市。被告（被执行人）：江苏鑫之鼎置业有限公司，住所地在滨海县阜东中路39号。法定代表人：曹友智，该公司经理。被告（被执行人）：曹友智，男，1967年12月23日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被告（被执行人）：程波，男，1956年11月4日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。原告张爱菊、高云峰与被告朱新才、江苏鑫之鼎置业有限公司（以下简称鑫之鼎公司）、曹友智、程波案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张爱菊、高云峰及其委托诉讼代理人王文书，被告朱新才及其委托诉讼代理人许福才到庭参加诉讼，被告鑫之鼎公司、曹友智、程波经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明：朱新才与鑫之鼎公司、曹友智、程波民间借贷暨保证合同纠纷一案，经本院主持调解，各方于2015年10月10日达成（2015）都民初字第01515号民事调解书，协议内容：鑫之鼎公司欠朱新才借款100万元，并自2014年9月3日起按月息2%支付利息至实际还款之日，于2015年10月底给付50万元，余款本金50万元及借款100万元按月息2%计算的利息，于2015年11月25日前付清；曹友智、程波负连带偿还责任。该调解书发生法律效力后，根据朱新才的申请，本院立案执行，案号为（2015）都执字第1551号。在执行过程中，本院于2016年6月23日作出（2015）都执字第1551号执行裁定和协助执行通知书，冻结、扣留鑫之鼎公司在人来人往酒店（陈某）处的租金139万元，并于2018年9月13日续封了上述租金。后案外人张爱菊、高云峰提出执行异议，本院于2020年12月30日作出（2020）苏0903执异94号执行裁定，驳回张爱菊、高云峰的异议请求。原告张爱菊、高云峰向本院提出诉讼请求：请求排除对滨海县阜东中路39号鑫鼎大厦九楼房屋2015年12月10日至2018年9月11日期间租金的执行。事实和理由：2015年12月9日，张爱菊与鑫之鼎公司签订协议书，购买案涉鑫鼎大厦第九层17套房屋，并于次日网签《商品房买卖合同》，且支付全部房款4509736元，因鑫之鼎公司涉案债务被查封，未能及时办理过户登记，原告对所购房屋享有所有权，并对相应的租金收益享有合法权利。原告在购房后的第一时间即告知承租人陈某，并要求其向原告支付租金，故自告知之日起，原告与陈某之间形成房屋租赁关系，陈某应向原告支付租金。当事人之间订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。至于是否办理房屋过户登记，与房屋租赁合同的履行无必然联系。故执行法院应明确其“冻结、扣留鑫之鼎公司在人来人往酒店（陈某）处的租金139万元”不包括案涉鑫鼎大厦第九层房屋租金。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告朱新才辩称：1、盐都法院执行局执行鑫之鼎公司人来人往宾馆租金合情合理合法。2、执行款没有超出范围，2017-2019年租金应是237800元，直至目前执行到位946899元，租金余额142万余元，案涉9楼房屋租金不在我方执行到位的款项内。原告主张的租金，15万元/年，完全包含在未执行的142万元租金之内。3、鑫之鼎与陈某签订合同时间是2013年7月15日，被告鑫之鼎公司法定代表人称第9层房屋至目前还没有实际交付。如实际交付，应由两原告与陈某签租赁合同，合同到2028年才到期。根据买卖不破租赁的原则，执行法院应当继续执行，案涉房屋的使用权仍在鑫之鼎公司。被告鑫之鼎公司辩称：我公司原股东在2013年11月3日至2014年12月15日期间先后向张爱菊借款500万元，已归还312万元，由于公司资金周转困难，张爱菊招集社会闲散人员长期在原法定代表人程波、负责人曹友智办公室打骂、纠缠，当时也报警，在万般无奈胁迫之下，与张爱菊签订了还款协议书，并到房产交易中心办理了房产手续，但一直未办理房产交接手续。直至目前，案涉房屋第九层一直是我公司交给滨海人来人往酒店有限公司（以下简称人来人往酒店）在经营，水电费、物业费等也是人来人往酒店交纳。综上，我公司与张爱菊之间借款名为借贷。实为抵押，张爱菊不应享有第九层房屋租金的取得，请求驳回其起诉。被告曹友智、程波未作答辩。本院查明：2013年7月15日，鑫之鼎公司（甲方）、陈某（乙方）签订《房屋出租合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于（原老汽车站现鑫鼎国际所在地，鑫鼎国际主楼1层约300平方米，四层约260平方米，5-8层全部，总计面积4000平方米，停车位50个，裙楼楼顶允许乙方合理使用3000平方左右，用于搭建员工宿舍及办公用房；甲方于2013年8月30日为交房日，该房屋租赁期限为15年，起租期自2013年12月1日至2028年11月30日止，交房日至起租日期为免租装修期（因甲方原因交房日期推迟，则租期顺延，甲方应保证乙方3个月的免租装修期）,乙方无需支付租金等任何费用；自起租日起乙方租用范围（含房屋、停车位、设施设备等）之租金为58万元/年，此后每满三年递增1次，每次递增原租金的5%；租赁期间甲方如出售该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方，乙方有优先购买权，如房屋产权变更，甲方至少保证本合同继续履行；出租房屋进行抵押、质押、出售、转让或者变更前，甲方有义务将本租赁关系告知对方。2013年9月1日，鑫之鼎公司、陈某就上述《房屋出租合同》签订了《补充协议》，双方主要约定：扩租滨海鑫鼎国际广场（鑫鼎大厦）九层全部房产；租金15万元/年；租金及租金支付方式同双方2013年7月15日签订的《房屋出租合同》相应条款。2014年11月19日，鑫之鼎公司出具说明，确认陈某租期的开始时间为2014年8月1日。陈某承租后，开设了人来人往酒店。2015年12月9日，鑫之鼎公司作为甲方、张爱菊作为乙方，双方签订了《协议书》，载明：由于甲方经营资金短缺，于2013年11月3日由原股东向乙方借款300万元，2014年12月15日又借款200万元，前后合计借款500万元整，为了保证乙方的权利，经甲方双方充分协商，达成如下协议条款：一、甲乙双方一致确认截止2015年12月9日应付乙方利息312元整（含违约金），实际甲方已付利息303.5万元整，应欠乙方本金及利息508.5万元整。（见结算附表）二、由于甲方资金紧张，乙方同意甲方所欠的债务以2014年1月30日滨海县阜东中路39号鑫鼎大厦第九层公寓以原网签购买价格卖受给乙方，房屋总价为肆佰玖拾万壹仟捌佰捌拾柒元整（4901887元，此总价如与开票价格不符，以此总价为准），不足部分甲方再以商铺卖受给乙方予以补足（其中应包含甲方销售的不动产税费），总价超过甲方债务的部分由乙方以现金的方式缴纳甲方。三、甲方同意在公寓的卖受总价中让利40万元给乙方。四、由于第九层公寓现为如家宾馆，乙方购买后必须无条件执行甲方与如家宾馆（陈某）签订的所有条款。乙方每年收取的房租按照甲方与如家酒店（陈某）签订的九层房租15万元整给付乙方。……七、因让利40万元，故按450万左右开票（此价格不作为结算依据）。八、商铺总价组成：1、公寓销售总价为4901887元，甲方欠乙方本金及利息5085000元，实际应欠183113元；2、公寓销售补偿乙方400000元；3、商铺补偿乙方100000元；4、甲方向乙方借款275000元（无利息，甲方用于交纳税款）；总计甲方欠乙方958113元。九、商铺销售给乙方的时间为2016年6月底前，销售总价多退少补。2015年12月10日，张爱菊与鑫之鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定：张爱菊购买鑫鼎大厦第九层9001-9017室计17套房屋，总价为4509736元。2015年12月11日，鑫之鼎公司向张爱菊出具了涉案房房屋购房款发票，金额为4509736元。2018年9月11日，高云峰、张爱菊办理了案涉位于滨海县阜东中路63号鑫鼎大厦9001、9002、9003、9004、9005、9006、9007、9008、9009、9010、9011、9012、9013、9014、9015、9016、9017室计17套房屋的《不动产权证书》，登记为高云峰、张爱菊共同共有。高云峰、张爱菊于1990年11月21日办理结婚登记手续。人来人往酒店（陈某）分别于2018年12月28日、2019年12月24日、2020年12月30日向本院交来执行款375887元、297775.53元、284399.67元，合计958062.2元，后支付给朱新才943758.53元，扣交执行费14303.67元。另查明：对陈某应当支付给鑫之鼎公司的租金，另案查封情况还有：本院于2019年8月5日作出（2019）苏0903执1394号协助执行通知书，冻结了鑫之鼎公司在陈某处的租金180万元；亭湖法院于2018年5月18日作出（2018）苏0902执411、414号协助执行通知书，冻结了鑫之鼎公司在陈某处的租金300万元；滨滑稽海法院于2018年8月2日作出（2017）苏0922执1076号协助执行通知书，冻结了鑫之鼎公司在陈某处的租金260万元。2019年4月10日，高云峰、张爱菊以陈某为被告、以鑫之鼎公司为第三人，向滨海县人民法院起诉，要求陈某支付案涉鑫鼎大厦第九层从2015年12月9日至2018年12月9日期间的租金465000元，滨海县人民法院于2020年1月2日作出（2019）苏0922民初2061号民事判决。陈某不服，提出上诉，盐城市中级人民法院于2020年10月25日作出（2020）苏09民终1131号民事裁定，认为，因鑫之鼎公司差欠债务，在2018年9月11日办理产权登记之前，陈某应当向鑫之鼎公司支付的租金被多家法院强制执行，高云峰、张爱菊主张的租金包含在协助执行金额之内，故对高云峰、张爱菊的诉讼请求，法院不宜审理，高云峰、张爱菊可依法向执行法院提出执行异议，一审在未经执行异议之诉审查的情形下，直接对本案进行审理，明显不当，应予纠正，遂裁定：一、撤销滨海县人民法院（2019）苏0922民初2061号民事判决；二、驳回高云峰、张爱菊的起诉。本院认为：本案的争议焦点主要是：原告高云峰、张爱菊对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利，即对案涉鑫鼎大厦九楼房屋2015年12月10日至2018年9月11日期间租金的权利归属。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案，原告张爱菊与被告鑫之鼎公司通过以物抵债的方式于2015年12月9日签订协议并于次日签订商品房买卖合同，约定将案涉鑫鼎大厦九楼9001-9017室房屋转让给张爱菊，直至2018年9月11日，高云峰、张爱菊才办理案涉房屋的不动产权证。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，未办理物权登记的，不影响不动产物权转让合同的效力。但高云峰、张爱菊基于转让协议和商品房买卖合同对鑫之鼎公司享有的是合同债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，并不直接产生物权变动的法律效力，且鑫之鼎公司抗辩其公司并未将案涉房屋实际交付给高云峰、张爱菊。张爱菊与鑫之鼎公司协议约定于2016年6月底前交付案涉房屋，本院于2016年6月23日进行了查封，查封时间在双方约定的房屋交付之前。故高云峰、张爱菊对案涉鑫鼎大厦九楼房屋在2018年9月11日登记之前并不享有物权所有权，其对2015年12月10日至2018年9月11日期间的租金不享有足以排除强制执行的实体权利。至于被告鑫之鼎公司辩称高云峰、张爱菊取得案涉房屋物权是否合法的问题，不属本案审查的范畴，鑫之鼎公司可通过其他途径主张。综上，原告高云峰、张爱菊要求对案涉鑫鼎大厦第九层房屋在2015年12月10日至2018年9月11日期间租金排除执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条第一款、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告高云峰、张爱菊的诉讼请求。案件受理费10537元，由原告高云峰、张爱菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行世纪大道支行，帐号：52×××89）审 判 长  黄约平人民陪审员  刘汉林人民陪审员  仇金平二〇二一年三月十二日书 记 员  肖 雯附录法律条文1、《中华人民共和国民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。