安徽省马鞍山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖05执复13号 复议申请人（案外人）：傅常琴，女，汉族，1977年7月9日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。 申请执行人：徽商银行股份有限公司马鞍山花山支行，住所地安徽省马鞍山市花山区解放路36号大昌大厦底层，统一社会信用代码913405007117836468。 负责人：蒋宗林，该支行行长。 被执行人：马鞍山市吉源金属贸易有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区天门大道南段198号3栋1038室。 法定代表人：章五广，该公司经理。 被执行人：章五广，男，1970年8月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被执行人：雷泽军，男，1961年4月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被执行人：孟秀英，女，1968年8月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 复议申请人傅常琴不服花山区人民法院（2021）皖0503执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 花山区人民法院在执行申请执行人徽商银行股份有限公司马鞍山花山支行（以下简称徽商银行）与被执行人马鞍山市吉源金属贸易有限公司（以下简称吉源公司）、章五广、雷泽军、孟秀英金融借款合同纠纷一案中，拍卖马鞍山市雨山区阳湖花园18-9室不动产（以下简称阳湖花园18-9室不动产），案外人傅常琴提出书面异议，要求重新拍卖该不动产，并裁定其在2030年12月30日前对该不动产享有租赁使用权。 执行法院审查查明，2018年8月10日，执行法院对原告徽商银行与被告吉源公司、章五广、雷泽军、孟秀英金融借款合同纠纷一案作出（2017）皖0503民初1565号民事判决：吉源公司向徽商银行偿还借款本息1047143.59元（截止2016年12月5日），并按每日万分之二支付自2016年12月16日起至借款还清时止的利息，且自2017年2月起每月支付滞纳金2000元［（最低还款额-已还款金额）×5%低于2000元时，按照实际计算金额支付滞纳金］；吉源金属公司向徽商银行支付律师代理费39000元；章五广对吉源公司上述债务承担连带清偿责任；如吉源公司不能履行上述第一、二项债务，徽商银行有权就雷泽军、孟秀英所抵押的位于马鞍山市雨山区××花园××栋××号××栋××号××栋××号不动产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；章五广、雷泽军、孟秀英承担担保责任后，有权向吉源公司追偿。判决生效后，各被告未按确定的期限履行付款义务。2019年10月17日，徽商银行向执行法院申请执行。2020年7月8日，执行法院查封雷泽军、孟秀英名下的阳湖花园18栋9号、18栋209号、18栋409号不动产，同年7月21日作出（2019）皖0503执2389号执行裁定，裁定拍卖雷泽军、孟秀英名下的上述三套不动产。执行法院于2020年8月26日、9月16日两次在淘宝网司法拍卖网络平台上对阳湖花园18-9室不动产进行拍卖，并在该网络平台上发布拍卖公告，该公告第八条内容为：与本标的物有关人员【案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等】均可参加竞拍，不参加竞拍的请自行关注本次拍卖活动的整个过程，本院不再另行通知。因无人竞拍，两次拍卖均流拍。2020年10月15日，执行法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对阳湖花园18-9室不动产进行变卖，变卖公告中亦包含了上述拍卖公告第八条的内容。阳湖花园18-9室不动产最终由买受人袁荣俊于2020年12月1日在变卖周期内以最高价竞得。 执行法院认为，一、对阳湖花园18-9室不动产是否应重新拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案中，雷泽军、孟秀英作为阳湖花园18-9室不动产的原所有权人，应当知晓该不动产是否存在租赁，按照常理，如存在租赁其应当将该情况告知执行法院，但其并未告知，在此情况下，执行法院以公告方式通知该不动产的担保物权人、优先购买权人等参加竞拍及关注本次拍卖活动的整个过程，已经履行了通知相关权利人的义务，故执行法院对阳湖花园18-9室不动产进行的司法拍卖及变卖活动符合法律规定，傅常琴提出的异议不成立，其要求本院重新拍卖该不动产缺乏依据，不予支持。二、傅常琴对阳湖花园18-9室不动产是否享有2030年12月30日前的租赁使用权。因本案系执行异议案件，傅常琴对本院执行行为提出的异议能否成立系本案审查对象，但其是否对该不动产享有2030年12月30日前的租赁使用权并非本案审理内容，故对该请求本院在本案中不予处理。执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，裁定驳回异议人傅常琴的异议请求。 傅常琴向本院提出复议称，一、复议申请人与阳湖花园18-9室不动产产权人雷泽军签订《门面房租赁协议》，约定将阳湖花园18-9室不动产租赁给复议申请人使用，租赁期限自2014年1月1日至2030年12月30日。该租赁合同合法有效，复议申请人依法对该不动产享有优先购买权。执行法院拍卖时未告知复议申请人，侵害了复议申请人合法权益。二、《门面房租赁协议》签订时间为2014年1月1日，早于雷泽军将该不动产抵押给徽商银行，法院应保护复议申请人在租赁期限内对阳湖花园18-9室不动产的租赁使用权。 本院认为，复议申请人傅常琴主张其对案涉执行标的阳湖花园18-9室不动产享有租赁权，并基于该租赁权请求确认其在案涉不动产拍卖时享有优先购买权并继续享有承租权。租赁权的实质就是主张对租赁物享有占有、使用、收益的权利，该权利属于实体权利，复议申请人基于该实体权利主张承租权及优先购买权，系对执行标的同时提出排除执行异议及执行行为异议，对此执行异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，执行法院适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理，系适用法律错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 一、撤销花山区人民法院（2021）皖0503执异6号执行裁定； 二、发回花山区人民法院重新作出裁定。 审判长  韩丁站 审判员  张茂进 审判员  王 铁 二〇二一年三月二十六日 书记员  骆祺升 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。