广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13908号原告：深圳市鼎天丰实业有限公司（反诉被告，以下简称反诉被告），住所地深圳市南山区粤海街道天利中央商务广场B座2202，统一社会信用代码：91440300MA5DRPC503。法定代表人：李玉中。委托诉讼代理人：王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：张荣（反诉原告，以下简称反诉原告），男，1984年9月6日出生，汉族，身份证住址江苏省扬州市开发区。委托诉讼代理人：钟丽君，广东富群律师事务所律师。原告深圳市鼎天丰实业有限公司诉被告张荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，被告张荣在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理。但因原告未在期限内按时交纳诉讼费用，已按自动撤诉处理。本院依法于2020年9月18日适用普通程序公开开庭就反诉原告张荣诉反诉被告深圳市鼎天丰实业有限公司（以下简称“鼎天丰公司”）房屋租赁合同纠纷进行了审理。反诉原告张荣及其委托诉讼代理人钟丽君，反诉被告深圳市鼎天丰实业有限公司委托诉讼代理人王林欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告张荣向本院提出反诉请求：l、确认反诉原告与反诉被告之间的《房地产租赁合同》于2020年3月2日解除。2、判令反诉被告双倍退还反诉原告租赁保证金共计189000元；3、判令反诉被告承担反诉的全部诉讼费。事实与理由：反诉被告系案涉租赁房屋的二房东。2017年1月13日，反诉被告与案涉租赁房屋的产权人温霞签订了《房屋租赁合同》，由温霞将位于深圳市南山区粤海街道天利中央商务广场B座2202的房屋出租给反诉被告。反诉被告将上述房屋拆分出租，其中案涉租赁房屋“深圳市南山区粤海街道天利中央商务广场B座2202A”为上述房屋的部分区域。此后，反诉被告与案外人刘宇、沈晓婷于2018年10月11日就案涉租赁房屋签订了《房地产租赁合同》，约定反诉被告将案涉房屋出租给刘宇及沈晓婷分别用于经营美发店及美容店，由刘宇和沈晓婷各自分担租金。2019年10月10日，由于刘宇不再经营美发店，反诉原告与刘宇、反诉被告共同签订了《美发店转让合同》，约定刘宇将美发店转让给反诉原告经营（即反诉原告取得相应的承租权和店内装修、装饰、设备等），根据约定，反诉原告承接刘宇与反诉被告之间《房地产租赁合同》中的权利义务。反诉原告在承接案涉租赁房屋后，由其合伙人谢安注册成立个体户深圳市南山区丁畅设计造型工作室，并对外以“DCDesign”的名义使用案涉租赁房屋经营美发店。此后不久，新冠疫情爆发，政府为防控疫情的需要，采取了严格的复工复产审批措施。由于美发店为公共场所，其复工要求严格，长时间无法复工。美发店属于到店消费服务，业务与租赁场所紧密相关，前期防控期间无任何收入来源，而且由于新冠疫情的影响，美发店作为公共场所，在复工后很长一段时间内也基本没有生意。在此期间，反诉原告无法取得足够的经营收入按期足额缴纳房屋租金，但均向反诉被告反馈情况和积极沟通。2020年3月2日晚上，反诉被告向反诉原告发出通知，要求解除与反诉原告之间的租赁合同关系。而据反诉原告了解，在此之前的3月2日下午，由于反诉被告在2019年即拖欠费用，案涉租赁房屋的产权人温霞在此前已经书面通知解除与反诉被告的《房屋租赁合同》，反诉被告已经丧失了出租权和履行与反诉原告之间的《房地产租赁合同》的基础，《房地产租赁合同》已经事实不能继续履行，《房地产租赁同》已经被迫事实解除。该情形属于《房地产租赁合同》中第十九条约定的“甲方无正当理由，单方面提前解除（终止）合同的”情形，反诉被告应向反诉原告双倍退还租赁保证金。反诉被告深圳市鼎天丰实业有限公司辩称：1、关于事实部分。2019年10月份，反诉原告张荣与反诉被告签署美发店转让合同后。约定的租金是每月5万元，2019年12月份、2020年1月份、2020年2月份。反诉原告均未足额支付租金。2020年2月28日，反诉原告向反诉被告提出要求撤场。2020年2月28日，反诉原告向反诉被告提出要求撤场。当时反诉被告没有同意。2020年3月2日、2020年3月2日反诉被告向反诉原告发出了解除通知书，要求反诉原告返还房产。2、反诉原告在反诉状中所数说的第一个理由，关于疫情原因。广东省高级人民法院关于疫情期间民超市纠纷的指引明确指出。如不足以解除合同的。则不能单方解除合同。在本案中，反诉原告所称的房屋并不具备解除合同的条件。同时，从案件事实可以看出，反诉原告至今在涉案房产内使用。因此反诉原告拒交租金。是其根本的解除合同的原因。3、反诉原告在反诉状中所言。关于反诉被告与温霞之间的租赁合同关系，实际上与本案无关。从反诉原告所提交的证据，可以看出。反诉原告至今使用涉案房产。同时，反诉原告与温霞所签的合同，至2020年5月份开始，在2020年5月份之前的租金应当由反诉原告交予反诉被告。而反诉被告向温霞返还租赁合同的租赁合同，所涉及的房产的时间是2020年4月7日。在此之前，张荣一直在涉案房产内从事经营活动。租赁合同最基本的权利义务即是反诉被告向反诉原告提供可使用的房产，让杜涉案房产的使用权。反诉原告向反诉被告支付租金。在反诉被告对涉案房产具有合法的使用权时。反诉原告使用涉案房产，应当向反诉被告支付租金，其未拖欠租金的行为，构成了根本违约。反诉被告有权单方解除合同，并且没收其租赁保证金，同时要求反诉原告支付其占用反诉被告涉案房产期间的使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月11日，反诉被告鼎天丰公司（出租方，甲方）与案外人沈晓婷、刘宇（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区房屋（涉案房屋）出租给乙方使用；月租金与管理费总额为人民币63000元；每月10日前交付下一月租金，遇节假日提前支付；乙方租用租赁房屋的期限自2018年10月11日起至2023年3月31日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金189000元；甲方向乙方返还保证金的条件为租赁期满且乙方结清租赁期内的所有水电费、空调费、管理费等相关费用；乙方拖欠租金达五天以上的，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，甲方除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失，请求甲方双倍退还租赁保证金；除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同；及其他内容。2019年10月10日，案外人刘宇（转让方，甲方）与反诉原告张荣（受让方，乙方），及反诉被告鼎天丰公司（房东，丙方）签订《美发店转让合同》，约定：丙方同意甲方将自己位于深圳市南山区（以下简称“该物业”）的美发店转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同（2018年10月11日签订，以下简称“原租赁合同”）中所享有的权利与义务。原租赁合同期满后，由乙方与丙方按原租赁合同条款重新签订租赁合同；丙方与甲方已签订原租赁合同，租期自2018年10月11日起至2023年3月31日止，剩余租期为39月，月租金以原租赁合同为准（双方另有约定除外，下同）。自本合同签订之日起，由乙方按本合同约定支付给甲方；因甲方与第三人（沈晓婷）共同承租该物业，原租赁合同约定甲方与沈晓婷各承担50%月租金，如沈晓婷经营的美容部在原租赁合同租期内提前搬离且没有其他第三方承租的情况下，则乙丙双方一致同意可选择以下方式处理：乙方按月支付租金50000元／月，丙方不视为乙方违约，乙方原所交租赁保证金94500元，在乙方租赁期满后，丙方全额退还给乙方；乙方按原租赁合同全额支付月租金，丙方不视为乙方违约，且丙方同意沈晓婷原所交租赁保证金94500元归乙方所有。即在乙方租赁期满后，丙方应全额退还乙方租赁保证金189000元。与此同时，丙方同意乙方可将美容部所在区域对外自主招租，租期不得超过原租赁合同；乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费共计15万元；本合同签订日以前，美发店所有的一切债权、债务均由甲方负责，与乙方无关；本合同签订之日起，乙方的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责，与甲方无关；及其他内容。为证明被告未足额向原告支付租金，存在违约，双方协商解除合同的事实，反诉被告鼎天丰公司提交了租金银行流水及聊天记录予以证明。反诉原告张荣对该组证据予以确认，但表示虽然从流水中显示，反诉原告未能按合同的约定支付租金，但实际上，反诉被告于2020年3月2日19时09分才向我方发出解除通知，而实际上，反诉被告在2020年3月2日16时40分已经被业主解除了租赁合同，丧失了对涉案租赁的转租权，该解除通知应为无效，而此前，双方未就解除合同一事达成一致协议。为证明反诉被告鼎天丰公司与业主签订了房屋租赁合同，因反诉被告拖欠房屋费用，业主在2020年3月2日下午16时40分，通知反诉被告解除与其签订的租赁合同，并于2020年3月6日张贴在租赁房屋门外的事实。反诉原告提交了业主与反诉被告之间的房屋租赁合同及相关文件、租赁房屋缴费通知单、业主通知反诉被告解除租赁合同的微信聊天记录及业主出具的情况说明。反诉被告认为该组证据与本案无关。为证明反诉原告与案外人潘龙作为“深圳市南山区丁畅设计造型工作室”的合伙人，分别与反诉被告及业主签订合同，承租涉案租赁房屋用于造型工作室的日常经营，且潘龙是在2020年4月1日即与房屋产权人签订合同，租赁期限为2020年5月1日至2023年4月30日的事实，反诉原告提交了营业执照、情况说明、房屋租赁合同及通话记录等。反诉被告表示张荣的合伙人与业主签订的租赁合同租期自2020年5月1日起，但此前反诉原告在反诉被告与业主温霞合同异议期间一直占有使用案涉物业，且未向业主支付该异议期间的租金，表明反诉原告使用涉案房产的合同依据仍为反诉原告与反诉被告之间的租赁合同。为证明业主温霞向被反诉人发出解除合同通知书后，反诉被告鼎天丰公司已及时缴清了租金和物业费，并不构成违约，且反诉被告向业主温霞发出解除合同无效通知书的事实，反诉被告鼎天丰公司日脚了李玉中与业主温霞的微信聊天记录、中国银行转账记录、深圳市增值税普通发票、兴业银行流水及证明、解除合同无效声明书、快递信息单等证据。反诉原告张荣认为，无论业主温霞与反诉被告之间存在什么纠纷，从温霞的各种行为和通知均可以显示温霞在2020年3月2日下午16时40分已经解除了与反诉被告的租赁合同，即从当时起，反诉被告就违反了与反诉原告的租赁合同，应承担违约责任。庭审中，反诉被告鼎天丰公司称其于2020年3月2日通知反诉原告张荣解除合同的理由是张荣拖欠租金且其于2020年2月28日、29日都提出了要求搬离，反诉原告张荣确认存在拖欠租金的情况，亦确认其有向反诉被告提出搬离涉案房屋，但其并未同意。反诉被告鼎天丰公司主张反诉原告张荣拖欠的租金具体为：2019年12月4日至2019年12月9日拖欠租金3700.02元，2019年12月10日至2019年1月9日拖欠租金18500元，2020年1月10日至2020年2月9日，拖欠租金5000元，2020年2月10日至2020年3月2日，拖欠租金37931.03元。反诉原告张荣则表示其于2019年12月份因其他事宜与鼎天丰公司协商自2019年12月10日开始至2020年1月10日租金调整为35000元，2020年1月11日至2020年2月10日期间的租金调整为45000元，2020年2月11日起租金为5万。对于反诉原告张荣的上述主张，其称未提交相关证据予以证明。反诉被告鼎天丰公司称其并未同意反诉原告所述减少租金的事宜。本院认为，反诉被告鼎天丰公司与案外人沈晓婷、刘宇签订的《房地产租赁合同》，以及案外人刘宇与反诉原告张荣，及反诉被告鼎天丰公司签订的《美发店转让合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据反诉原、被告提交的聊天记录等相关证据及双方在庭审中的陈述可见，双方已于2020年3月2日协商解除《房地产租赁合同》，故本院亦对此予以确认。反诉原告主张《房地产租赁合同》的解除系由反诉被告单方原因（业主解除其与反诉被告的租赁合同）造成，故应由反诉被告双倍退还租赁保证金。对此本院认为，反诉被告与业主之间的租赁合同关系属于另一法律关系，并非本案的审理范围。且在反诉被告与反诉原告协商解除合同之时，反诉原告尚未因反诉被告与业主的纠纷而影响到其对涉案房屋的使用，故对于反诉原告的该项主张，本院不予采纳。《房地产租赁合同》约定“甲方向乙方返还保证金的条件为租赁期满且乙方结清租赁期内的所有水电费、空调费、管理费等相关费用”、“乙方拖欠租金达五天以上的，甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金”，本案中，反诉被告主张反诉原告自2019年12月份起就开始拖欠租金，反诉原告虽抗辩其未足额缴纳租金是因为双方已协商减免部分租金，但其未提交相应证据予以证明，反诉被告亦对此不予确认，故本院对于反诉原告的该项抗辩亦不予采纳。综上，反诉原告主张反诉被告双倍返还租赁保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认反诉原告张荣与反诉被告深圳市鼎天丰实业有限公司之间《房地产租赁合同》于2020年3月2日解除；二、驳回反诉原告张荣的其他诉讼请求。反诉案件受理费2040元，由反诉原告张荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  周奕佳人民陪审员  赖静娴二〇二一年三月三十日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。