山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁02民初1934号原告：王文祥，男，1952年2月26日生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永婷，山东琴岛律师事务所律师。被告：青岛迪生房地产开发有限公司，住所地青岛市高科技工业园（高新区）松岭路直升机场。法定代表人：刘强，董事长。委托诉讼代理人：胡保刚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管雨桐，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。原告王文祥与被告青岛迪生房地产开发有限公司（以下简称迪生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王文祥的委托诉讼代理人王莉、马永婷，被告迪生公司的委托诉讼代理人胡保刚、管雨桐，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文祥向本院提起诉讼请求：1.依法判令原、被告就青岛市崂山区迪生山庄项目配套幼儿园签订的《房屋转让协议》合法有效。2.依法判令原告享有青岛市崂山区迪生山庄项目配套幼儿园的不动产权。3.判令被告为原告履行办理青岛市崂山区迪生山庄项目配套幼儿园不动产权证的义务。事实与理由：2015年8月12日，原告与被告签订《房屋转让协议》，主要内容包括：1.被告将其投资建造的迪生山庄项目的配套幼儿园建筑（暂测建筑面积约2300平方米，以下简称“该不动产”）转让给原告；2.转让价款为人民币叁仟万元；3.该不动产竣工验收后，被告12个月内办结《房地产权证》，被告办结《房地产权证》后十日内，双方办理该不动产的《房地产权证》过户手续。《房屋转让协议》签订后，原告已向被告全额支付转让价款。被告亦已于2016年4月向原告交付该不动产，且于2017年12月11日就该不动产取得编号为鲁（2017）青岛市崂山区不动产权第0008681号《不动产权证书》，即按照《房屋转让协议》约定，被告应于2017年12月21日前为原告办理该不动产的过户登记手续。但是截止至起诉日，被告仍未为原告办理该不动产的过户登记手续。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。迪生公司答辩称，房屋买卖协议签订后被告积极履行了协议约定的义务，将涉案房屋交付给原告，并办理了不动产权证，至于房屋的过户问题，被告也始终持积极履行的态度，因为过户的需要还配合原告就涉案房屋的相关问题向教育主管部门作出情况说明，推动主管部门批准了原告关于将涉案房屋产权过户到其全资举办的海山幼儿园名下的申请，对此被告已经提交证据予以证明，但之后原告又不配合下一步行动，还提出将涉案房屋过户到其个人名下的要求，之后也多次摇摆，始终未能确定过户的受让主体，导致过户事项没有完成，并非被告原因所导致，被告不应承担责任。另外，原被告和青岛崂山区王家村工贸中心（以下简称“王家村工贸中心”）签订的三方协议，3000万的房屋转让款也没有完成对帐，本案证据交换时王家村工贸中心的证人周某说收据可以退，但需要在本案纠纷解除后，所以该收据问题也未能解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证及被告质证情况如下：证据一、1.《房屋转让协议》，2015年8月12日，迪生公司与王文祥就迪生山庄项目幼儿园签订《房屋转让协议》，主要内容包括：1）转让房屋坐落：位于青岛市崂山区；2）建筑面积：2300平方米；3）建筑性质：迪生山庄商品房项目配套幼儿园建筑，使用性质为幼儿园；4）转让价款：3000万元，协议签订后3日内，王文祥向迪生公司一次性支付房屋转让价款；5）竣工验收后十日内实际现状交付，迪生公司办理交付手续；6）竣工验收后12个月内办结房地产权证，迪生公司办结房屋产权证后10日内双方办理过户手续。2.《协议书》，2015年8月12日，迪生公司、王家村工贸中心、王文祥三方签订《协议书》，主要内容为：1）迪生公司、王村家工贸中心终止、作废双方就迪生山庄项目幼儿园签订的房屋转让协议；2）各方同意，迪生公司和王文祥就该房屋转让事宜签订房屋转让协议；3）王家村工贸中心同意将已付迪生公司的3000万元房屋转让价款转为王文祥支付的房屋转让价款。证明：1.迪生公司与王文祥就涉案幼儿园依法签订《房屋转让协议》，转让价款为3000万元；2.迪生公司与王文祥与王家村工贸中心一致同意，将王家村工贸中心已付迪生公司的3000万元房屋转让价款转为王文祥支付的房屋转让价款。被告质证称，对第一组证据的真实性没有异议，该依据三方签订的协议书约定这个具备产权过户条件时，乙方也就是案外人王家村工贸中心退回甲方向乙方开具的上述款项的收款收据，甲方另行向丙方开具房屋转让款收据，至今为止王家村工贸中心尚未向被告方退回该收据，另外涉案款项也未直接支付给被告，所以款项实际支付情况并未进行核对证据二、1.光大银行个人转账回单及收款收据各1份，2015年8月13日，王文祥配偶王兰芳向王家村工贸中心转账汇款1000万元，王家村工贸中心向王文祥出具收款收据，备注为购幼儿园款。2.光大银行个人转账回单及收款收据各1份，2015年9月8日，王文祥配偶王兰芳向王家村工贸中心转账汇款1000万元，王家村工贸中心向王文祥出具收款收据，备注为购幼儿园款。3.光大银行个人转账回单及收款收据各1份，2016年1月14日，王文祥配偶王兰芳向王家村工贸中心转账汇款1000万元，王家村工贸中心向王文祥出具收款收据，备注为购幼儿园款。4.王文祥、王兰芳结婚证，王文祥与王兰芳为夫妻关系。证明：王文祥已实际支付涉案幼儿园转让价款3000万元。被告质证称，转账的真实性我们不清楚，因为他不是直接转给我们的，王家村工贸中心也没有和我们对账，迄今为止我们不了解款项是否已经实际付清。证据三、不动产权证证书一份。2017年12月11日，迪生公司就迪生山庄项目幼儿园取得鲁（2017）青岛市崂山区不动产权第0008681号《不动产权证》。证明：结合上述《房屋转让协议书》第四条之约定，迪生公司应于取得《房地产权证》后十日内为王文祥办理涉案幼儿园的过户手续，现《房屋转让协议》约定的上述过户手续办理条件已经成就。被告质证称，证据真实性无异议，但是我们已经配合原告履行了办证的前期必要手续，但是因为原告方一直对办证主体进行变化，所以我们最终要弄明白他到底要办到哪一方，所以导致到现在未办证，这个责任不在被告方。证据四、1.《山东学前教育办园许可证》，迪生公司已将迪生山庄项目幼儿园交付给王文祥，王文祥作为举办者，用于开办青岛市崂山区海山幼儿园。2016年9月19日，青岛市崂山区幼儿园取得《山东学前教育办园许可证》《山东省学前教育机构登记注册合格证》。2.《山东省学前教育机构登记注册合格证》。证明：1.迪生公司已于2016年4月将涉案幼儿园交付给王文祥，王文祥已经实际占有使用涉案幼儿园；2.王文祥按照涉案房屋使用性质为幼儿园的规定将涉案房屋依法用于开办青岛市崂山区海山幼儿园。被告质证称，真实性没有异议，涉案房屋也确实交付给了原告，我们也按照原告的要求为海山幼儿园办证，履行了前期的工作，但后期办证主体原告提出来要按协议里面的名称来进行办证，所以这个责任不在我方。原告补充称，明确办证主体是原告王文祥。证据五、原告申请证人王家村工贸中心法定代表人周某出庭作证。周某称幼儿园卖给了王文祥，根据三方协议，王家村工贸中心已经把款项支付给了迪生公司，王文祥把幼儿园款项支付给王家村工贸中心就可视为给了迪生公司。被告质证称，我们是给其开具了收据，当时是初算报了3000万，后期王家村工贸中心也约定由我们两家再具体对对帐。被告举证及原告质证情况如下：证据一：《房屋转让协议》。证明原被告就涉案房屋签订了房屋转让协议，该房屋依约已交付原告使用。证据二：《中华人民共和国不动产权证书》。证明被告已将涉案房屋的产权办理至自身名下，具有对外过户的主体资格。证据三：青岛市崂山区教育体育局关于青岛市崂山区海山幼儿园办理房产过户有关事宜的批复（崂教发[2018]29号）。证明原告全资举办青岛市崂山区海山幼儿园，并于2018年以该园名义函至崂山区教育体育局申请办理涉案房屋过户，被告积极配合原告就涉案房屋的土地手续、产权等问题向崂山区教育体育局出具了《情况说明》，崂山区教育体育局函复海山幼儿园批准了其房屋产权过户申请，涉案房屋具备过户至海山幼儿园的条件。但此后原告拒不配合被告进行房屋过户，反而提出将涉案房屋过户至其个人名下的要求。此后，原告又多次摇摆，始终未能确定房屋过户的受让主体，导致过户事项至今未能完成，此非被告原因所导致，被告不应对此承担责任。原告质证称，对证据一、二真实性以及证明事项无异议。关于证据三，真实性认可，我们现在要求给原告办理过户手续，因为协议也是和原告签订的。本院经审理认定事实如下：一、关于合同的签订情况1.2015年8月12日，迪生公司与王文祥就迪生山庄项目幼儿园签订《房屋转让协议》，主要内容包括：1.转让房屋坐落：位于青岛市崂山区；2.建筑面积：2300平方米；3.建筑性质：迪生山庄商品房项目配套幼儿园建筑，使用性质为幼儿园；4.转让价款：3000万元，协议签订后3日内，王文祥向迪生公司一次性支付房屋转让价款；5.竣工验收后十日内实际现状交付，迪生公司办理交付手续；6.竣工验收后12个月内办结房地产权证，迪生公司办结房屋产权证后10日内双方办理过户手续。2.2015年8月12日，迪生公司、王家村工贸中心、王文祥三方签订《协议书》，主要内容为：1.迪生公司、王村家工贸中心终止、作废双方就迪生山庄项目幼儿园签订的房屋转让协议；2.各方同意，迪生公司和王文祥就该房屋转让事宜签订房屋转让协议；3.王家村工贸中心同意将已付迪生公司的3000万元房屋转让价款转为王文祥支付的房屋转让价款。4.待该房屋具备产权过户条件时，王家村工贸中心退回迪生公司向王家村工贸中心开具的上述款项的收款收据，迪生公司另行向王文祥方开具房屋转让款收据。二、关于合同的履行情况2015年8月13日，王文祥配偶王兰芳向王家村工贸中心转账汇款1000万元，王家村工贸中心向王文祥出具收款收据，备注为购幼儿园款。2015年9月8日，王文祥配偶王兰芳向王家村工贸中心转账汇款1000万元，王家村工贸中心向王文祥出具收款收据，备注为购幼儿园款。2016年1月14日，王文祥配偶王兰芳向王家村工贸中心转账汇款1000万元，王家村工贸中心向王文祥出具收款收据，备注为购幼儿园款。2017年12月11日，迪生公司就迪生山庄项目幼儿园取得鲁（2017）青岛市崂山区不动产权第0008681号不动产权证。该证书载明涉案幼儿园占用土地性质为出让用地。2016年4月，迪生公司已将迪生山庄项目幼儿园交付给王文祥，王文祥作为举办者，用于开办青岛市崂山区海山幼儿园。2016年9月19日，青岛市崂山区海山幼儿园取得《山东学前教育办园许可证》《山东省学前教育机构登记注册合格证》。2018年4月16日，崂山区教育体育局出具《关于青岛市崂山区海山幼儿园办理房产过户有关事宜的批复》（崂教发[2018]29号）。主要内容为：青岛市崂山区海山幼儿园：你单位王文祥先生提报的关于青岛市崂山区海山幼儿园办理房屋过户申请及迪生公司出具的关于海山幼儿园有关土地手续、房屋产权、房屋转让等《情况说明》已收悉。经研究：批复如下：一、青岛市崂山区海山幼儿园于2016年9月19日在崂山区教体局注册登记，地址位于崂山区，办园规模9个班，由王文祥先生举办，办园性质为民办幼儿园。……2017年4月1日，崂山区教体局将全区幼儿园的《山东省学前教育办园许可证》统一换发为《山东省学前教育机构登记注册合格证》。青岛市崂山区海山幼儿园办园合格证编号调整为20170204078。二、青岛市崂山区海山幼儿园房屋产权过户后，房屋产权人要继续依法办园，不得挪作他用。三、其他与本案有关的事实王文祥提交青岛市不动产登记信息一份，显示截至2021年1月22日，涉案幼儿园无房地产权限制状况信息。2020年12月23日法庭审理中，原被告均认可涉案幼儿园不存在抵押、查封等影响过户的障碍。2020年12月23日法庭审理中，本院询问被告现在是否愿意协助原告办理过户登记手续，被告答复“我们同意配合过户”。本院认为，结合当事人诉辩主张，本案争议焦点为：原、被告签订的《房屋转让协议》是否有效，原告请求被告履行办理涉案幼儿园不动产权证能否支持，原告请求确认涉案幼儿园产权归其所有应否支持。2015年8月12日，原告与被告就迪生山庄项目幼儿园签订《房屋转让协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同。该《房屋转让协议》约定：房屋转让价款为3000万，房屋竣工验收后12个月内办结房地产权证，被告办结房屋产权证后10日内双方办理过户手续。同日，被告、王家村工贸中心、原告三方又签订《协议书》，关于房款部分，三方约定王家村工贸中心同意将已付被告公司的3000万元房屋转让价款转为原告支付的房屋转让价款。被告虽抗辩称3000万元房屋转让款没有完成对账，但根据三方协议约定可知，王家村工贸中心已向被告付款3000万元，故被告该项抗辩不成立，结合原告已向王家村工贸中心付款3000万的事实，可认定原告已支付涉案房屋对价。另，2017年12月11日，迪生公司取得了涉案幼儿园不动产权证（鲁（2017）青岛市崂山区不动产权第0008681号）。故根据协议约定，双方办理过户手续的条件已经具备，且涉案房屋不存在限制过户的情形，另外，在本案审理过程中，被告明确表示愿意配合过户，基于以上分析，本院对原告请求被告履行办理涉案幼儿园不动产权证的主张予以支持。关于原告请求确认涉案幼儿园产权归其所有的主张，本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。涉案幼儿园仍登记在被告名下，原告对涉案房屋享有请求过户的债权请求权，其请求确认涉案幼儿园产权归其所有的主张不成立，本院不予支持。综上所述，原告王文祥诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百六十五条，第五百零九条之规定，判决如下：一、原告王文祥与被告青岛迪生房地产开发有限公司就青岛市崂山区迪生山庄项目配套幼儿园签订的《房屋转让协议》有效。二、被告青岛迪生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助王文祥办理青岛市崂山区迪生山庄项目配套幼儿园的产权过户登记手续。三、驳回原告王文祥的其他诉讼请求。案件受理费191,800元，由原告王文祥负担63,933元，被告青岛迪生房地产开发有限公司负担127,867元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 王 楷审判员 李 丽审判员 徐镜圆二〇二一年三月十一日法官助理王明书记员孔怡书记员庞连捷