山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民初3475号 原告（申请执行人）：王承略，男，1966年11月30日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张岳，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：公真真，山东博翰源律师事务所实习律师。 被告（案外人）：杜兵娟，女，1979年11月7日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：罗昊，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石穗兴，男，1970年1月10日出生，汉族，系杜兵娟配偶，住济南市。 第三人（被执行人）：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地：济南市。 法定代表人：郑见，董事长。 原告王承略与被告杜兵娟、第三人山东神洲天怡旅业发展有限公司（以下简称天怡公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王承略及其委托诉讼代理人张岳、公真真、被告杜兵娟的委托诉讼代理人罗昊、石穗兴到庭参加诉讼。被告天怡公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王承略向本院提出诉讼请求：1.判决准予对天怡公司名下位于济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期3号楼101房产（证号为章丘20160xxxx）继续执行；2.本案诉讼费用由杜兵娟、天怡公司承担。事实和理由：（2020）鲁01执异182号执行裁定认定事实不清，证据不足，援引法律规定错误，严重侵害了王承略的合法权益，现有证据不能证明杜兵娟购买了天怡公司名下的3号楼101号房，具体理由如下：一、杜兵娟提交的认购协议及收据等证据显示，其购买的是天怡养生园1002号楼102号，仅凭杜兵娟单方陈述不能认定与本案争议的3号楼101号是同一套房产。二、另一案外人王波涛提起的(2020)鲁01民初2159号执行异议之诉中主张其是本案争议房产的实际权利人，并提供了备案的认购协议及天怡公司开具的证明。三、退一步讲，假设1002号楼102号房就是3号楼101号房，杜兵娟也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。1.杜兵娟与天怡公司未签订合法有效的书面买卖合同。杜兵娟自认该房屋在2015年就是现房，却只签订了《会员入会暨认购协议》，可以推断当时天怡公司的相关手续是不具备房屋预售资格的，因此认购协议也因违反法律强制性规定而无效。杜兵娟至今未与天怡公司另行签订其他合法有效的书面商品房买卖合同。2.通过现场查看，该房屋墙皮严重脱落、玻璃大量破损，室内除一个简单的衣柜再无任何家具，房屋的现状明显不符合占有、使用的情形。即使杜兵娟持有该房屋钥匙，也不能证明其合法占有了该房屋。因为天怡公司缺乏诚信，曾以员工周曙光个人名义恶意提起执行异议阻碍其他权利人的执行，逃避债务。因此，不能排除其与曾经收到款项的人倒签房屋认购协议并交付钥匙。3.杜兵娟未办理过户登记存在过错。天怡公司办理3号楼101号房屋大证的日期为2016年。查看现场时，邻居的房产证显示办理过户登记为2017年。王波涛异议申请一案中，其提供的其他业主房产证办理过户登记为2018年。可见涉案房屋在查封前，开发商是可以正常协助办理过户登记的。杜兵娟未能提交其向天怡公司提出过办理过户登记请求或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料的证据，也不能证明因其他合理客观事由未办理过户登记。法院认定因天怡公司原因无法办理过户登记没有依据。4.杜兵娟与天怡公司之间不存在商品房买卖合同关系，而是会员服务合同关系，杜兵娟并未购买争议房产，签订的入会及认购协议只是成为会员，选定特定套房的形式。5.法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为裁定依据系适用法律错误，本案应适用第二十九条规定。在异议申请程序中，法院在查明杜兵娟是商品房消费者的情况下，仍适用第二十八条规定是错误的，应该按照第二十九条审查是否支持其异议主张。综上所述，杜兵娟目前提供的证据不能证明其购买并占有使用涉案房屋，也不能证明其权利能够排除执行，更不符合人民法院可以支持的有关条件，请求法院查明事实，依法支持王承略的诉讼请求。 杜兵娟辩称：一、本案中的争议标的章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期的争议房产为杜兵娟2015年购置，杜兵娟为涉案房产的权利人，天怡公司并不享有权利。2015年5月5日，杜兵娟丈夫石穗兴与天怡公司签订《天怡养生园预约认购书》，认购了天怡养生园项目中的1002号院102号房产，也就是本案中的养生园一期3号楼101号房产（1002号院102号房是天怡公司前期出售房屋时自行编号，而3号楼101号是政府部门备案的栋号、房号），并于当日交纳定金1万元。同年5月29日，杜兵娟与天怡公司签订《房屋认购协议书》，约定购买天怡养生园项目中的1002号院102号房产。合同签订当日，杜兵娟付清了全部房款，天怡公司即将涉案房产交付给杜兵娟占有使用，杜兵娟换了门锁，并进行了简单的装修，配置了部分家具，虽未实际入住，但是交纳了维修基金、物业费、电费等。天怡公司一直未通知杜兵娟办理网签及房产过户。王承略与天怡公司房屋买卖合同纠纷一案，在其申请执行过程中，天怡公司为杜兵娟出具了证明，证实“杜兵娟与我公司购买的天怡养生园1002号院102号房产与网上备案确认表中的楼栋号3号楼101室为同一套房”。而且在（2020）鲁01执异182号案件中，执行法官在案件审查期间于2020年9月16日到天怡养生园现场核实争议房产的情况，经过核实天怡养生园2号院102号房产与3号楼101室系同一套房产并根据《执行异议和复议规定》第28条的规定裁定中止执行，于法有据、应予维持。二、案外人王波涛已撤回了（2020）鲁01民初2159号案件的执行异议之诉，其所提交的证明与杜兵娟提交的证明可以证实王波涛、陈晴购买的3号楼102号，杜兵娟购买的是3号楼101号。王承略认为杜兵娟与天怡公司不存在房屋买卖关系，该表述与事实不符，杜兵娟于2015年5月29日签订的房屋认购协议书中，明确表述杜兵娟通过购买天怡养生园专用套房的形式申请入会，与王承略在起诉状中所述的通过会员选定特定套房是两个概念，杜兵娟通过购买了房产享受了天怡养生园的会员身份。综上所述，杜兵娟在法院查封之前已经与天怡公司签订协议，并且支付了全部购房款，实际占有涉案房产，因开发商的原因至今无法办理房产证，请求驳回王承略的起诉。 天怡公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王承略提交如下证据:证据一、（2020）鲁01执异182号执行裁定一份，拟证明：2020年9月16日，法院裁定中止对天怡公司名下3号楼101号房屋的执行；证据二、王波涛、陈晴民事起诉状一份；证据三、证明一份；证据四、网上备案确认单一份；证据五、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；证据二至证据五共同证明：案外人王波涛、陈晴向法院提起诉讼，主张是3号楼101号房产所有人，与杜兵娟的主张相冲突，证明杜兵娟签署的认购协议不是合法有效的购房合同；证据六、房屋室内照片4张，拟证明：房屋不具备居住条件，处于无人使用状态，杜兵娟并未实际占有房屋；证据七、（2018）鲁0181执异1号、649号民事裁定各一份，拟证明：天怡公司员工周曙光以自己名义对天怡公司提起诉讼，阻碍案件执行，天怡公司惯用虚假诉讼的方式逃避责任；证据八、天怡公司工商登记信息一份，拟证明：天怡公司属于房地产开发企业；证据九、房屋权属情况信息一份，拟证明：杜兵娟名下至少已拥有一套住房，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定；证据十、杜兵娟在执行异议申请程序中提交的天怡养生园会员章程及附件1会籍卡会员类型及其权益各一份，拟证明：杜兵娟与天怡公司之间不存在商品房买卖合同关系，而是会员服务合同关系，杜兵娟并未购买1002号院102号房屋，签订的入会及认购协议只是成为会员，选定特定套房的形式。 杜兵娟质证称，对证据一的真实性无异议，该份证据第3页倒数第二段可以证明杜兵娟所述天怡养生园2号院102号房与3号楼101室系同一套房产，执行法官亦于2020年9月16日前往现场核实；对证据二至证据五的真实性无异议，但是案外人王波涛以及天怡公司已经出具证明证实王波涛所购置的房产应是3号楼1层102号，因为天怡公司工作人员的失误在办理网签时，错将王波涛、陈晴所购置的3号楼102登记成了3号楼101（涉案房产），该份证明已经由王波涛提交至贵院（2020）鲁01民初2159号案件中，针对该案王波涛在查明登记错误的事实之后，已经撤回了起诉，法院已经准许撤诉并出具了相应的裁定，王波涛与杜兵娟就本案中的涉案房产已经不存在争议；对证据六的真实性及证明目的均不予认可，在杜兵娟提交的证据中可以证实涉案房产已经交由杜兵娟实际占有并使用，杜兵娟已经对房产进行了装修并且缴纳了相应的物业水电费等费用；证据七与本案无关，对其真实性和证明目的不予质证；对证据八至证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，该两份证据不能推翻杜兵娟已经购买涉案房产且交纳全款、装修并占有使用的事实；对证据十的真实性及证明目的均不予认可，杜兵娟与天怡公司签订了房屋认购协议，并缴纳了全部的房款，双方之间形成了房屋买卖关系，会员章程是杜兵娟在购置房产之后取得的对园区其他设施设备享有会员权利的依据，该会员章程不能否定杜兵娟购置房产、缴纳全款并占有使用的事实，双方之间系买卖合同关系。 本院经审理，对上述证据认定如下：杜兵娟对证据一至证据五的真实性无异议，本院予以确认，上述证据可以证实王承略在法定期间内提起诉讼，但不能直接否定涉案房屋认购协议的合法有效性；对证据六的真实性不予确认；证据七与本案无关，本院对其不予采信；对证据八至证据十的真实性予以确认。 杜兵娟提交如下证据：证据一、《预约认购书》一份；证据二、《房屋认购协议书》一份；上述两份证据共同证明：1.2015年5月杜兵娟与天怡公司达成涉案房产的买卖合同，该合同的成立时间在本案查封之前；2.本案涉案房产协议成交价款为813333元，且约定于《预约认购书》签订当日交定金1万元。证据三、《招商银行户口历史交易明细表》一份；证据四、天怡公司出具的《收款收据》一份；上述两份证据共同证明：杜兵娟于2015年5月29日当天转款803333元给天怡公司之后连同之前支付的定金一万，已经支付完涉案房产的全款。证据五、物业公司出具的收据一组，拟证明：涉案房产已经交付杜兵娟占有使用，杜兵娟交纳了水电物业费及维修基金。证据六、天怡公司出具的证明一份，拟证明：杜兵娟购买的天怡养生园1002号院102号房与网上备案确认表中的楼栋号3号楼101室为同一套房法院裁定中止对3号楼101号房屋的执行是正确的。证据七、（2020）鲁01执异182号民事裁定书一份，拟证明：第3页倒数第二段明确：“在异议案件审查期间，本院于2020年9月16日到济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园核实争议房产情况，经核实，天怡养生园2号院102号房与3号楼101室系同一套房产”。证据八、天怡公司给案外人王波涛出具的证明一份以及购房发票复印件一份，拟证明：2014年9月7日，王波涛与其妻子陈晴与天怡公司签订《认购协议书》，购买了该项目1003号院101号房，建筑面积为89.24平米，该套房产对应的政府部门登记的网签房号应当是3号楼1层102号，开发商为其出具的发票也是标记楼牌号为“0301102”。但是因为天怡公司工作人员失误，在办理网签时误将王波涛、陈晴购买的3号楼102号登记成了3号楼101号（涉案房屋），该份证明原件已经由王波涛提交至（2020）鲁01民初2159号案件中。证据九、（2020）鲁01民初2159号民事裁定书一份，拟证明：案外人王波涛在查明登记错误的事实后已经撤回起诉，法院已经准予撤诉并出具裁定，因此王波涛与杜兵娟之间就涉案房产已经不存在争议。 王承略质证称，对证据一真实性有异议，根据该证据第4条在签订天怡养生园会员章程和天怡养生园会籍会员入会协议后，此认购书即告失效，所以本证据没有任何证明效力，是无效的；对证据二真实性有异议，对证明目的有异议，本证据的名称是会员入会及房屋认购协议书，并不是合法有效的房产买卖合同，该合同中约定的成交价款813333元也与证据一中约定的房款价值不一致；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议；对证据四真实性不予认可，对证明目的有异议；证据三、证据四不能证明杜兵娟已经支付了涉案房产的全款，证据三中并没有备注款项的用途为购房款，证据四中收款收据的名称也是暂收款，不是购房款；对证据五真实性及证明目的有异议，根据天怡养生园会员章程及附件1的内容可以看出，杜兵娟申请成为天怡养生会会员之后，选定1002号院102号房，在入会期间发生的水费、电费、物业费由会员自行承担，会员入住后，在入会期间发生的生活用品如家具家电等自己配制，同时按2.5元每平米的标准缴纳物业费，也就是说杜兵娟缴纳相关物业费等费用的行为只是在行使会员权利，履行会员义务，并不能证明该房产属于商品房买卖合同中涉及到的交付行为，也不能证明杜兵娟对该房产享有权利；对照片真实性有异议，与2020年9月15日双方与法院共同到现场察看时的情形不一致；对证据六真实性及证明目的有异议，该份证据实质上属于天怡公司的单方陈述，不符合证据的法律形式，根据杜兵娟提供的证据二第4条规定，专用套房的栋号、房号为合同约定的栋号、房号，如政府相关部门审批的栋房号与本协议不一致，以政府批准的为准，所以杜兵娟应举证政府相关部门审批1002号院102号房与3号楼101室为同一套房；对证据七真实性无异议，对证明目的有异议，王承略认为法院在该案中查明的事实部分是错误的，所以提起诉讼；对证据八真实性及证明目的有异议，该证明是天怡公司的单方陈述，不具备证据的法定形式，没有法律效力；对证据九真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。 本院经审理，对杜兵娟提交的证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：王承略与天怡公司房屋买卖合同纠纷一案，济南仲裁委员会于2019年11月29日作出（2019）济仲裁字第1544号裁决，内容为：一、王承略与天怡公司之间的《天怡养生园预约认购书》无效；二、天怡公司返还王承略购房款1379448元；三、天怡公司向王承略支付以800000元为基数，自2017年1月1日起暂计至裁决生效之日止；以200000元为基数，自2017年11月20日起暂计至裁决生效之日止；以379448元为基数，自2018年2月9日起暂计至裁决生效之日止，以上均按中国人民银行同期同类贷款利率的70%计算的利息，暂计利息为104036.94元（2019年11月30日之后的利息，按照中国人民银行同期贷款利率的70%计算至实际付清款项之日）；四、仲裁费20153元，由王承略承担202.56元，由天怡公司承担19950.44元，财产保全费5000元，由天怡公司承担。上述二、三、四项合并计算共计人民币1508435.38元，由天怡公司于裁决生效之日起十日内一次性支付给王承略。 上述裁决生效后，因天怡公司未履行生效裁决确定的义务，王承略向本院申请强制执行，本院于2020年4月17日作出（2020）鲁01执216号之一执行裁定、协助执行通知，裁定查封被执行人天怡公司名下坐落于济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期3号楼101号房产（涉案房产）及3号楼102号房产。 杜兵娟不服该裁定，提起执行异议，本院作出(2020)鲁01执异182号执行异议裁定，裁定中止对被执行人天怡公司名下位于济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期3号楼101号房产的执行。王承略遂提起本案申请执行人执行异议之诉。 2015年5月5日，天怡公司与杜兵娟的丈夫石穗兴签订《天怡养生园预约认购书》。石穗兴认购天怡公司开发的章丘市天怡养生园项目中的1002号院102号房，确定房屋价款为847780元，折后房款总价为830824元，房款的支付方式为一次性付款，认购书签订时，石穗兴缴纳订金1万元。2015年5月29日，杜兵娟与天怡公司签订天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书，载明杜兵娟选定天怡养生园项目中的1002号院102号房作为其专用套房，房屋总价为813333元，付款方式为一次性付款。同日，石穗兴通过其招商银行向天怡公司支付803333元。天怡公司于同日向杜兵娟出具收款收据，数额为813333元。2015年8月25日，杜兵娟向天怡公司支付维修基金、电费及物业费。 天怡公司于200年6月1日出具证明一份，载明天怡养生园1002号院102号房与网上备案确认表中的3号楼101室为同一套房。且在异议案件审查期间，本院于2020年9月16日到济南市章丘区埠村街道办事处天怡养生园核实争议房产情况，经核实，天怡养生园1002号院102号房与3号楼101室系同一套房产。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：杜兵娟就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是针对房屋消费者物权期待权的保护，两者并不排斥，当事人就执行标的满足以上任一条款规定的情形，即可以排除对执行标的的强制执行。 关于是否在查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题，2015年5月5日及2015年5月29日，石穗兴与杜兵娟分别与天怡公司签订涉案房屋的预约认购书，该认购书虽然并非正式的商品房买卖合同，但其中对于涉案房屋的方位、面积、价款以及付款方式等内容均作出了明确约定，足以体现双方具有买卖涉案房屋的真实意思表示并达成合意，涉案房屋预约认购协议应为合法有效的书面买卖合同。 关于是否在查封之前已合法占有涉案房屋的问题，杜兵娟提交的其2015年8月25日向天怡公司支付维修基金、电费及物业费的收款收据，可以证实杜兵娟已占有涉案房屋。加之涉案房屋系现房销售，现有证据不能证实杜兵娟与天怡公司之间存在恶意串通损害王承略权益的行为，故本院对于杜兵娟在查封之前已合法占有涉案房屋的主张，予以支持。 关于是否支付全部价款的问题，根据查明的事实，杜兵娟的丈夫石穗兴于2015年5月5日向天怡公司支付订金1万元，后于2015年5月29日通过其招商银行的账号向天怡公司支付余款803333元，故杜兵娟已支付全部购房款。 关于是否非因杜兵娟自身原因未办理过户登记的问题，经查，杜兵娟未办理过户登记的原因是未能与天怡公司取得联系，结合本案已查明的事实，可以证实杜兵娟未办理过户登记非因杜兵娟自身的原因。 根据上述分析，杜兵娟符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，王承略关于继续执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回王承略的诉讼请求。 案件受理费11933元，由原告王承略负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  赵玉兰 人民陪审员  柳丽静 人民陪审员  许 楷 二〇二一年三月十日 法官 助理  高 超 书 记 员  耿 铭