上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9205号原告：王娜文，女，1950年7月8日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：赵波，男，住上海市浦东新区。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军。原告王娜文与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称西安社区服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娜文及其委托诉讼代理人赵波到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王娜文向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告上海分公司签订的《房屋托管合同》；2.两被告支付原告2020年2月的分期未支付租金4,600元，支付原告2020年11月26日至12月25日期间的租金9,660元；3.两被告支付原告解除合同违约金38,640元(按4个月租金标准计)。事实和理由：2019年5月15日，原告与上海分公司签订《房屋托管合同》，约定原告将位于上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)托管给上海分公司。托管期3年，租金每月9,200元，每年递增5%，付款方式为付三押一，每季度第一月25日前支付租金。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。2020年3月，在被告要求下，双方签订了补充协议，对于2020年2月的租金9,200元约定分期支付，自2020年3月至2021年2月，每月支付766.67元。按照约定，被告应于2020年9月25日向原告支付第7期分期付款的租金，但被告未支付。虽经原告多次催讨，2020年9月以后，被告未再支付任何款项。2020年12月25日，原告自次承租人处收回了系争房屋。上海分公司系西安社区服务公司依法设立的分支机构，其民事责任应由西安社区服务公司承担。两被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：西安社区服务公司变更前名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司，其设立了上海分公司。2019年5月15日，原告(托管方、甲方)与上海分公司(受托方、乙方)签订《房屋托管合同》(电子合同)，约定甲方将系争房屋交由乙方托管，托管用途为乙方经营长租、短租及配套项目。每年春节当月乙方不向甲方支付租金，合同期合计3个月免租期。甲方收租期33个月，本合同托管期36个月，自2019年5月26日(以本合同生效日为准)至2022年5月25日止。房租每月9,200元，付款方式为季付。本合同生效之日起3个工作日内支付首次租金，以后每季度25日乙方支付甲方租金。甲方收到租金的第一个月起算，每12个月固定递增5%。合同第十二条合同的解除第三款，非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的；非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的；……甲方有权单方解除合同、收回房屋。第十三条违约责任，……乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金标准的违约金支付给甲方。合同第十五条其他条款中约定在服务过程中，可以通过登录(乙方)“三彩家租房”APP进行了租赁事项的投诉或建议。合同另对其他事项作了约定。合同附了房屋配置参考表。合同签订后，原告将系争房屋交付上海分公司。2020年3月8日，原告(甲方)与上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年5月15日签署《房屋托管合同》，由于受“新冠病毒”的影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方1个月的租金9,200元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付766.67元，其他合同条款不变。另查明，被告曾支付原告租赁押金9,200元。2019年5月26日-2020年5月25日期间的租金，已免租金一个月，分期支付租金一个月，其余10个月租金原告确认已收取。2020年5月、8月，被告各支付原告28,980元，系支付2020年5月26日至8月25日以及2020年8月26日至11月25日的租金(已递增至每月9,660元)。2020年3月至8月，被告每月支付原告分期付款的租金766.67元。2020年9月起的分期付款租金以及2020年11月26日起的月租金，被告未支付。审理中，原告称其已于2020年12月25日自次承租人处收回了系争房屋，请求确认涉案合同于该日解除，租赁押金在被告的应付费用中抵扣。本院认为，原告与上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》以及合同履行中签订的补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合房屋租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。上海分公司未按合同约定以及补充协议约定的分期付款义务履行，显然违反了合同约定。原告据此要求解除合同并已于2020年12月25日已收回房屋，本院予以认可，涉案租赁合同可以认定于2020年12月25日已解除。合同解除后，承租人欠付原告2020年2月期间的租金分期未付款项以及2020年11月26日至12月25日期间的租金应予支付。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告诉请承租方支付解除合同的违约金，并且对违约金的数额自行予以调整，符合合同约定以及相关法律规定，本院予以支持。上海分公司系西安社区服务公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请两被告共同承担合同付款义务，符合法律规定，本院予以支持。被告在原告处的租赁押金，在应付费用中抵扣，本案一并处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王娜文与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2020年12月25日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王娜文2020年11月26日至2020年12月25日期间的租金9,660元(被告在原告处的租赁押金9,200元在前述费用中抵扣)；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王娜文分期未付租金4,600元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王娜文违约金38,640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,122元，减半收取计561元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年三月八日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。