广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初152号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道祥福路11号江景蓝湾五座物业用房01，统一社会信用代码914406086788879791。负责人麦宗盛。委托诉讼代理人：黄旭彬，男，该司员工。委托诉讼代理人：李秀华，女，该司员工。被告：郑柱焕，女，1978年11月20日出生，汉族，住广西贵港市港南区。委托诉讼代理人：李雄健，系被告郑柱焕的丈夫。被告：李雄健，男，1983年12月12日出生，汉族，住广西兴业县。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司与被告郑柱焕、李雄健物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄旭彬、李秀华及被告郑柱焕的委托诉讼代理人即本案被告李雄健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付自2018年10月至2020年9月拖欠的物业管理费4242.84元及违约金4773.33元，共计9016.17元；2.被告承担本案全部诉讼费。庭审时，原告确认：第一项诉讼请求中的“物业管理费”实质由两部分组成，第一部分为物业管理费（即合同中所约定每月每平方米1.5元收取的住宅管理服务费），第二部分为电梯保养公摊费（计算公式为4200元／季÷5条电梯÷3月／季÷21户＝13.33元／月／户）；违约金计算起始日期为2018年10月1日至2020年9月30日，按每日千分之三标准计算。事实和理由：被告于2015年9月8日购买了佛山市盛彰房地产开发有限公司高明分公司开发的高明区物业，房号为X梯XX房，面积为108.97平方米。根据被告与原告达成的前期物业服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年10月起便无故拖欠物业管理费至2020年9月止共计人民币4242.84元。原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现根据双方签订的前期物业服务协议第九条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。两被告辩称，1.原告提供的物管服务，被告不清楚，2021年1月27日上午，被告去房屋看到水浸，楼梯及房屋都是水。楼上漏水，那时保安在睡觉。后来被告通知保安去看，保安看过之后就回去了。之后被告通知物管人员过来，直到被告清理完毕，都没有人过来清洁。2.保安保的是什么，被告不清楚。小区大门每天都是打开，出入都很方便。3.没有经业主同意，私自将小区绿化改车位。4.保安要保证小区安全，现在每一天门都是开的，很容易发生盗窃。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：被告确认原告提交的证据2前期物业服务协议、不动产登记信息查询结果及证据3银行扣款流水、发票联的真实性，本院对上述证据的真实性予以认可；证据3催缴欠费通知单，原告未能提供证据证实已送达被告，本院对该份证据不予确认；证据3欠费本金加违约金计算明细系原告单方制作表格，本院不作认定。本院认定事实如下：2017年6月5日，佛山市高明区荷城街道高明大道东庆丰巷38号X梯X房办理了预购商品房买卖预告登记，预告权利人为被告郑柱焕，该房建筑面积为108.87平方米。原告（甲方）、被告郑柱焕（乙方）、被告李雄健（乙方代表人）于2017年12月29日就该物业前期物业管理服务签订了《前期物业管理服务协议》，约定:甲方要对房屋共用部位，共用设施设备，绿化，环境卫生，治安，交通车辆，消防等项目进行维护，修缮，服务与管理；甲方要负责小区内公共绿化的日常养护与修剪，小区内公共绿化补种；物业管理服务费用不包括房屋共用部位和共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，以及公用水电费，电梯维护费，年检费；物业住宅之管理服务费按建筑面积每月每平方米，从2017年10月1日起按新的收费标准来收费，小高层以1.5元计收；首月十天之内向甲方缴付当季物业管理服务费用；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交付有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每日按欠款的千分之三交纳违约金。被告郑柱焕交纳了2018年10月前的物业费，至今仍未缴纳2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业费及电梯保养公摊费。另查明，原、被告双方均确认2019年7、8月开始，小区部分花圃未经涉案小区业主书面同意即被铲除并改造成停车位。再查明，两被告于2007年11月20日结婚。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告郑柱焕签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于两被告应否支付原告物业费和电梯保养公摊费的问题。经查明，两被告是夫妻关系，涉案房屋是二者在夫妻关系存续期间取得的财产，该房屋产生的物业费是二者为维持日常正常家庭生活而负担的债务，属夫妻共同债务，应由二被告共同负担。综合本案案情，原告已为涉案小区提供了基本的管理服务，其履行合同义务的行为理应取得相应的对价，但从2019年7月起，涉案小区的部分花圃在未取得业主同意的情况下被改建成停车位，原告对此负有管理失责责任、服务存在瑕疵，可适当减免被告2019年7月起应付的物业费。即，原告请求被告支付2018年10月至2019年6月的全额物业费1469.75元（108.87平方米×1.5元/月/平方米×9个月），依法有理有据，本院予以支持；但原告请求被告支付2019年7月至2020年9月的全额物业费，本院根据原告在该期间提供服务的瑕疵程度酌情予以减免5%，被告应向原告支付该期间的物业费2327.1元（108.87平方米×1.5元/月/平方米×15个月×95%），超出部分本院不予支持。此外，原告已依约提供了电梯保养服务，两被告亦享受了相应的服务，原告请求被告支付2018年10月至2020年9月期间的电梯保养公摊费319.92元（13.33元/月×24个月），有理有据，本院依法予以支持。关于逾期交纳物业费违约金问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业费按季度收取，在首月10日前交纳,从逾期之日起每天按欠款千分之三交纳违约金。被告未依约交纳2018年10月至2019年6月期间的物业费,原告有权向两被告主张计收违约金，但约定的违约金计算标准明显过高。本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，被告应于每季度的第一个月10日前支付当季的物业费，即2018年10月至2019年6月每季度以应交纳的物业费489.92元为本金，分别从该季度首月的11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年9月30日。原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。另，原告还诉请两被告支付欠缴2019年7月至2020年9月期间物业费产生的违约金，本院认为原告在此期间提供的物业物业存在瑕疵，导致涉案小区公共绿化设施遭到破坏，提供的物业服务管理质量未能符合约定标准，加剧了原、被告之间的矛盾，本院对原告的该诉请不予支持。此外，由于《前期物业管理服务协议》未对电梯保养公摊费的收费标准进行约定，原告亦未能提供证据证实已每月向两被告告知应交电梯保养公摊费的具体数额，因此对于原告请求两被告支付电梯保养公摊费违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑柱焕、李雄健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司支付2018年10月1日至2020年9月30日的物业费、电梯保养公摊费合计4116.77元及物业费违约金（2018年10月至2019年6月每季度以应交纳的物业费489.92元为本金，分别从该季度首月的11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年9月30日）；二、驳回原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告郑柱焕、李雄健负担。因原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司已预交了上述费用，被告郑柱焕、李雄健负担的上述费用迳付给原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，本院不作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二一年三月一日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍