广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初498号原告：深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。住所地：广东省佛山市三水区。负责人：吴长霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶二村，男，该公司员工。被告：陈炳仰，男，汉族，1972年12月9日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：胡伟明，广东海际明律师事务所律师。原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司（以下简称万象美公司三水分公司）与被告陈炳仰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美公司三水分公司的委托诉讼代理人叶二村、被告陈炳仰的委托诉讼代理人胡伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万象美公司三水分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月1日至2020年11月30日期间三水万达华府XXX室物业服务费3938.66元给原告；2.判令被告向原告偿付三水万达华府XXX室2020年1月1日至2020年11月30日期间所欠物业服务费自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按每日0.3%计算的违约金（暂计至2020年11月30日的违约金为2149.43元）；３．本案的诉讼费用、公告费用由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，开发商与原告签订三水万达项目《前期物业服务合同》（下称该合同），开发商将三水万达项目委托原告进行物业服务，该合同对委托管理事项、物业服务费用事项作了详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2015年2月26日起，原告对三水万达项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告以房屋管道质量问题为由拒交2020年1月1日起至2020年11月30日期间的物业服务费及其他关联的费用。根据该合同第二十二条的约定原告有权向被告收取欠缴的物业服务费和违约金。被告名下的三水万达华府XXX室建筑面积为179.03平方米，每月应缴交物业服务费358.06元。截至2020年12月8日，被告拖欠物业服务费3938.66元、违约金2149.43元（违约金自2020年1月1日至2020年11月30日按每日0.3%计算），以上费用合计6088.09元。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院起诉，恳请法院判允原告所请。陈炳仰答辩称，1、答辩人没有缴纳三水万达华府XXX室2020年1月至12月的物业服务费是事实。不缴纳的原因是因为被答辩人怠于履行前期物业合同的约定，没有向答辩人提供相应的服务。答辩人暂缓交费意在让被答辩人端正其服务态度、改善服务质量。2、答辩人的房屋收楼后在2017年11月14日便出现管道堵塞，不定期的堵塞现象持续三年之久，影响到答辩人及楼上四楼住户。答辩人及其他业主一直要求被答辩人作为物业管理人应承担整改责任，但未引起被答辩人的重视。业主多次承受着管道堵塞引致厕所屎尿倒流、臭气熏天、墙体受潮、地板受浸的煎熬。另溢水处附近的平台垃圾遍地、无人打扫，电线管道随意拉设，安全隐患随处可见，被答辩人知悉却没有采取必要的措施改善，也没有向业主作出交代或解释。3、合同是平等主体的双方之间设立、变更、终止民事关系（权利和义务)的协议。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护，环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同，业主是物业的所有权人，物管是业主花钱聘请提供相应服务的管理人，并非如被答辩人所诉请的只要双方签订了物业服务合同，无论提供的服务或管理是否与约定条款相符，物管方就坐等收钱了事。答辩人无意把矛盾或纠纷扩大化，只希望被答辩人作为提供服务或管理方应真正整改解决问题后再行要求答辩人缴纳相应的物业服务费，在解决答辩人正当诉求之前被答辩人不具备收取物业服务费的原告权利，更无权向答辩人收取所谓的违约金或滞纳金。万象美公司三水分公司在诉讼中提交了前期物业服务合同、佛山市三水万达广场前期物业服务协议、广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）、欠费明细表、物业服务费催费记录、房屋交接单、佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果作为证据。陈炳仰提供照片、微信聊天截图、信访事项受理告知书、三水区住房城乡建设和水利局关于李春飞、张佳妮反映万达房屋下水管道堵塞的问题的信访事项处理意见书。经审查，双方对对方提供的证据均无异议。全部证据与本案存在关联，证据彼此之间能相互印证，能够反映案件事实，本院予以确认并在案佐证。根据采纳的证据、结合当事人的陈述，本院确认原告诉称的基本事实，但部分事实有误：涉案《前期物业服务合同》应为开发商与大连万达物业管理有限公司于2016年5月30日签订。另查明，佛山三水万达广场投资有限公司与陈炳仰于2016年3月30日签订《广东省商品房买卖合同（适用商品房预售、销售）》，约定向陈炳仰出售其开发的三水万达项目中的三水万达广场二座3幢3层302房屋，该房已经向陈炳仰交付。据佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果显示，陈炳仰已于2017年8月29日办理了不动产权证登记，房屋建筑面积为179.03平方米。佛山三水万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司、陈炳仰与大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司分别签订了《前期物业服务合同》与《佛山三水万达广场前期物业服务协议》，约定后者为案涉物业提供物业管理服务至所涉管理区域成立业主委员会且签订《物业管理服务合同》之日止，物业服务费标准住宅为2元/平方米/月，自业主办理收楼手续之日起计收，并在每月5号前交付当月物业服务费。三水万达广场XXX房屋与三水万达华府XXX室为同一物业，是不同阶段的称谓。再查明，2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司经核准进行了变更登记，企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司佛山三水分公司，后又于2019年9月25日变更为深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告对于与原告存在物业服务合同关系，被告自2020年1月起没有向原告缴纳涉案的三水万达华府XXX室物业服务费的事实不存争议。被告称原告在管道堵塞、平台卫生、平台电线等管理问题上存在不到位、不及时。被告的抗辩能否对抗交费，本院作以下评析，首先，楼宇的排水（污）管道、飘出平台等区域属于物业的共用设备设施、共用部位，被告负有及时维修、养护、管理，维护环境卫生和秩序，排除安全隐患等义务。其次，涉案物业曾发生排水（污）管道堵塞是不争的事实，而原告在知道堵塞以后，除了充作被告与开发商之间的沟通桥梁外，亦已及时对相关管道进行了清理、浚通和改造。被告也承认原告所做的工作，且确认自2019年12月原告对排水（污）处理以后便再没有发生堵塞现象。而对平台的清洁问题，原告提出因为需要进入被告的物业的专属空间才能到达平台打扫，为避免作业的风险才没有清理高层抛弃在平台的垃圾，且表示通过被告的照片获知卫生问题严重，将于农历新年后安排人员进行清理。现原告已经完成排污管道、平台卫生和秩序的整治清理义务，被告仍坚持原告履行服务义务存在不及时、不到位的瑕疵而不交服务费用的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体的服务质量及水平。被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。交纳物业服务费是被告的基本合同义务，被告没有按照合同约定支付物业服务费属于违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原告诉请被告支付物业服务费3938.66元，合法有据，本院予以支持。虽然合同约定了违约金按逾期每日0.3%的标准收取，但明显过分高于逾期缴交费用所造成的实际损失，而且物业服务费关系到千家万户，与人民群众的生活息息相关，违约金的目的是弥补相应损失，应该适当和合理。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院确定2020年1月至2020年11月间的违约金，以每月应缴物业服务费358.06元为基数，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告诉讼请求违约金超出部分，本院不予支持。引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的相关规定处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条的规定，判决如下：一、被告陈炳仰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2020年1月1日至2020年11月30日的物业服务费3938.66元；二、被告陈炳仰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2020年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费所产生的违约金（以物业服务费358.06元为基数，自各欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告陈炳仰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  林育婷二〇二一年三月十五日书记员  陆 珊广东省佛山市三水区人民法院民事判决书（2021）粤0607民初498号原告：深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。住所地：广东省佛山市三水区。负责人：吴长霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶二村，男，该公司员工。被告：陈炳仰，男，汉族，1972年12月9日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：胡伟明，广东海际明律师事务所律师。原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司（以下简称万象美公司三水分公司）与被告陈炳仰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美公司三水分公司的委托诉讼代理人叶二村、被告陈炳仰的委托诉讼代理人胡伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万象美公司三水分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月1日至2020年11月30日期间三水万达华府XXX室物业服务费3938.66元给原告；2.判令被告向原告偿付三水万达华府XXX室2020年1月1日至2020年11月30日期间所欠物业服务费自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按每日0.3%计算的违约金（暂计至2020年11月30日的违约金为2149.43元）；３．本案的诉讼费用、公告费用由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，开发商与原告签订三水万达项目《前期物业服务合同》（下称该合同），开发商将三水万达项目委托原告进行物业服务，该合同对委托管理事项、物业服务费用事项作了详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2015年2月26日起，原告对三水万达项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告以房屋管道质量问题为由拒交2020年1月1日起至2020年11月30日期间的物业服务费及其他关联的费用。根据该合同第二十二条的约定原告有权向被告收取欠缴的物业服务费和违约金。被告名下的三水万达华府XXX室建筑面积为179.03平方米，每月应缴交物业服务费358.06元。截至2020年12月8日，被告拖欠物业服务费3938.66元、违约金2149.43元（违约金自2020年1月1日至2020年11月30日按每日0.3%计算），以上费用合计6088.09元。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院起诉，恳请法院判允原告所请。陈炳仰答辩称，1、答辩人没有缴纳三水万达华府XXX室2020年1月至12月的物业服务费是事实。不缴纳的原因是因为被答辩人怠于履行前期物业合同的约定，没有向答辩人提供相应的服务。答辩人暂缓交费意在让被答辩人端正其服务态度、改善服务质量。2、答辩人的房屋收楼后在2017年11月14日便出现管道堵塞，不定期的堵塞现象持续三年之久，影响到答辩人及楼上四楼住户。答辩人及其他业主一直要求被答辩人作为物业管理人应承担整改责任，但未引起被答辩人的重视。业主多次承受着管道堵塞引致厕所屎尿倒流、臭气熏天、墙体受潮、地板受浸的煎熬。另溢水处附近的平台垃圾遍地、无人打扫，电线管道随意拉设，安全隐患随处可见，被答辩人知悉却没有采取必要的措施改善，也没有向业主作出交代或解释。3、合同是平等主体的双方之间设立、变更、终止民事关系（权利和义务)的协议。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护，环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同，业主是物业的所有权人，物管是业主花钱聘请提供相应服务的管理人，并非如被答辩人所诉请的只要双方签订了物业服务合同，无论提供的服务或管理是否与约定条款相符，物管方就坐等收钱了事。答辩人无意把矛盾或纠纷扩大化，只希望被答辩人作为提供服务或管理方应真正整改解决问题后再行要求答辩人缴纳相应的物业服务费，在解决答辩人正当诉求之前被答辩人不具备收取物业服务费的原告权利，更无权向答辩人收取所谓的违约金或滞纳金。万象美公司三水分公司在诉讼中提交了前期物业服务合同、佛山市三水万达广场前期物业服务协议、广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）、欠费明细表、物业服务费催费记录、房屋交接单、佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果作为证据。陈炳仰提供照片、微信聊天截图、信访事项受理告知书、三水区住房城乡建设和水利局关于李春飞、张佳妮反映万达房屋下水管道堵塞的问题的信访事项处理意见书。经审查，双方对对方提供的证据均无异议。全部证据与本案存在关联，证据彼此之间能相互印证，能够反映案件事实，本院予以确认并在案佐证。根据采纳的证据、结合当事人的陈述，本院确认原告诉称的基本事实，但部分事实有误：涉案《前期物业服务合同》应为开发商与大连万达物业管理有限公司于2016年5月30日签订。另查明，佛山三水万达广场投资有限公司与陈炳仰于2016年3月30日签订《广东省商品房买卖合同（适用商品房预售、销售）》，约定向陈炳仰出售其开发的三水万达项目中的三水万达广场二座3幢3层302房屋，该房已经向陈炳仰交付。据佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果显示，陈炳仰已于2017年8月29日办理了不动产权证登记，房屋建筑面积为179.03平方米。佛山三水万达广场投资有限公司与大连万达物业管理有限公司、陈炳仰与大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司分别签订了《前期物业服务合同》与《佛山三水万达广场前期物业服务协议》，约定后者为案涉物业提供物业管理服务至所涉管理区域成立业主委员会且签订《物业管理服务合同》之日止，物业服务费标准住宅为2元/平方米/月，自业主办理收楼手续之日起计收，并在每月5号前交付当月物业服务费。三水万达广场XXX房屋与三水万达华府XXX室为同一物业，是不同阶段的称谓。再查明，2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司佛山三水分公司经核准进行了变更登记，企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司佛山三水分公司，后又于2019年9月25日变更为深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告对于与原告存在物业服务合同关系，被告自2020年1月起没有向原告缴纳涉案的三水万达华府XXX室物业服务费的事实不存争议。被告称原告在管道堵塞、平台卫生、平台电线等管理问题上存在不到位、不及时。被告的抗辩能否对抗交费，本院作以下评析，首先，楼宇的排水（污）管道、飘出平台等区域属于物业的共用设备设施、共用部位，被告负有及时维修、养护、管理，维护环境卫生和秩序，排除安全隐患等义务。其次，涉案物业曾发生排水（污）管道堵塞是不争的事实，而原告在知道堵塞以后，除了充作被告与开发商之间的沟通桥梁外，亦已及时对相关管道进行了清理、浚通和改造。被告也承认原告所做的工作，且确认自2019年12月原告对排水（污）处理以后便再没有发生堵塞现象。而对平台的清洁问题，原告提出因为需要进入被告的物业的专属空间才能到达平台打扫，为避免作业的风险才没有清理高层抛弃在平台的垃圾，且表示通过被告的照片获知卫生问题严重，将于农历新年后安排人员进行清理。现原告已经完成排污管道、平台卫生和秩序的整治清理义务，被告仍坚持原告履行服务义务存在不及时、不到位的瑕疵而不交服务费用的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体的服务质量及水平。被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。交纳物业服务费是被告的基本合同义务，被告没有按照合同约定支付物业服务费属于违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原告诉请被告支付物业服务费3938.66元，合法有据，本院予以支持。虽然合同约定了违约金按逾期每日0.3%的标准收取，但明显过分高于逾期缴交费用所造成的实际损失，而且物业服务费关系到千家万户，与人民群众的生活息息相关，违约金的目的是弥补相应损失，应该适当和合理。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院确定2020年1月至2020年11月间的违约金，以每月应缴物业服务费358.06元为基数，自欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告诉讼请求违约金超出部分，本院不予支持。引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的相关规定处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条的规定，判决如下：一、被告陈炳仰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2020年1月1日至2020年11月30日的物业服务费3938.66元；二、被告陈炳仰应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司支付2020年1月1日至2020年11月30日期间的物业服务费所产生的违约金（以物业服务费358.06元为基数，自各欠费当月6日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告深圳市万象美物业管理有限公司佛山三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告陈炳仰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员林育婷二〇二一年三月十五日书记员陆珊