湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初15894号原告：长沙正泽置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道嘉顺苑小区商业楼1号栋二楼211房。法定代表人：宋靖华，执行董事兼总经理。委托代理人：杨东升，湖南湘达律师事务所律师。委托代理人：李森，湖南湘达律师事务所律师。被告：邓政元，女，1963年2月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人：卢跳，男，1986年8月21日出生，汉族，住湖南省临湘市，系被告女婿。委托代理人：肖堃，湖南华略律师事务所律师。原告长沙正泽置业有限公司（以下简称：“正泽置业”）与被告邓政元的商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理，本案由审判员郭庆栋适用简易程序于2021年1月19日公开开庭进行审理，书记员王金辉担任法庭记录。原告的委托代理人李森，被告的委托代理人卢跳、肖堃均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长沙正泽置业有限公司向本院提出了以下诉讼请求：1.判决解除原、被告于2020年5月13日所签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.判决被告向原告支付违约金521241元；3.判决被告承担违约而产生的维权律师费8000元；4.判决被告承担本案诉讼费。此后，原告又向本院提交《变更诉求申请书》，将其诉求作出如下变更：1.撤回原第一项诉求“判决解除原、被告于2020年5月13日所签订的《长沙市商品房买卖合同》”；2.将原第二项诉求变更为：判决被告向原告支付违约金189371.97元（按照总房款的0.05%/日标准，自2020年7月28日计算至2020年11月6日）。原告列举事实和理由如下：原、被告于2019年12月7日签订《商品房订购协议书》，约定：被告订购原告位于岳麓区××路××号××栋××室××层××号房屋，总房价3749940元。原、被告就前述房屋于2020年5月13日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：房价为3749940元，被告应在签约当日支付首付款1120000元，剩余的房款以银行按揭的方式支付，被告合同签订后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关条款和费用，同时被告应在合同签订之日起45日完成贷款，并支付至原告账户，逾期30日的，原告有权解除合同。但被告却直到2020年11月6日才取得贷款，并打入原告账户。因被告逾期支付购房款，严重损害了原告的合法权益，原告故诉至法院。被告邓政元辩称：本案中双方协商确定了以首付加贷款方式支付全部购房款，被告无论是签订商品房买卖合同前后，都履行了其作为贷款人的全部义务，按时将银行所需材料及时的交付给了原告，且在签署正式合同之前，贷款银行实际已经以书面方式将贷款预审核结果告知了原告，原告才通知被告正式签约，被告也按约定支付了首付款。被告因贷款银行在疫情后对相关行业的贷款人调整了相应审核标准，未能及时发放贷款，系非归责于被告的原因所造成，被告并不构成违约。即使被告构成违约，也应当综合考虑被告违约的原因、给原告是否造成了实际损失等因素，相应降低违约金。被告申请抵押贷款的银行是原告指定的，材料也是由原告代为转交的，在签署正式合同前，按照目前的商品房交易习惯，开发商已取得银行的贷款预发放通知书，即被告的贷款申请已经获批（贷前审批），被告基于对原告的信任，以及对放款银行的信任，才会签署正式购房合同，同时，也是提请法庭注意的，正式贷款的发放是以商品房买卖合同签署为前提的，这是一个环环相扣的交易进程。但2020年，基于众所周知的原因，贷款银行对于最优债务人即被告等女儿万佳所从事的行业（健身行业）风险系数的增加，未能按时发放贷款，并经过长时间的协商，又是补充银行流水，又是在银行方将购买其理财产品（价值十万元）为先决条件的过程里，最终银行于2020年11月6日放款，放款当天所有款项即自动转入原告账户。在整个时间段里，原告从未以法定、约定形式要求解除合同，或者主张被告违约责任。目前，购房款已全部交清，被告已全面履约完毕。结合本案事实，如果说给原告造成了损失，也只是对其未能按时占有2620000元的利息损失。因此，恳请法庭综合考量，调低涉案合同中关于逾期支付购房款的违约金计算标准。综上，恳请法庭全面评价本案产生纠纷的事由，被告是否存在过错，即便有过错其过错程度，公正裁判。经审理查明：2019年12月7日，原告正泽置业（出卖人）与被告邓政元（买受人）签署《商品房定购协议书》（以下简称：“《定购协议书》”），约定：被告邓政元定购原告正泽置业位于长沙市岳麓区××号楼××号房屋，房屋总价为3749940元，定金为200000元。当日，被告支付了定金200000元，原告相应出具了收据。2020年5月13日，原、被告正式签订《长沙市商品房买卖合同纠纷》（合同编号：ＸＸ1901423406）（以下简称“《购房合同》”），合同第二条约定：被告所购买之房屋位于长沙市岳麓区××路××号××栋××室［幢］34层3406号；合同第五条约定：房屋总价款为3749940元。合同第六条约定：被告应于合同签订之日交付首付款（含定金）1129940元，剩余房款2620000元由被告向银行申请贷款，被告应在合同签订后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。因被告原因致使未能办理贷款或者贷款金额少于申请数额的，被告应在收到通知之日起30日内以自有资金支付，超过30日未支付，原告有权解除合同，并要求被告承担相应违约责任。同时，该合同的附加八：《补充协议》又对《购房合同》作出相应补充，《补充协议》第六条约定：被告以贷款方式支付购房款的，被告应在合同签订之日起45日内完成贷款并将其支付原告账户事宜；附件八：《补充协议》第四条规定：如被告逾期付款未超过30日，原告有权继续要求其履行合同，但原告在该期间应按照总房价款0.03%／日标准支付违约金至实际付款之日止；超过30日的，自第30日起，买受人应按照总房价款0.05%／日标准支付违约金至实际付款之日止。附件八：《补充协议》第二十一条约定，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费，律师费，公证费，执行费等均由出卖人承担。此后，因被告未按照约定获得银行贷款审批，直到2020年11月6日才取得贷款，并打入原告账户。原告故诉至本院，形成本诉。另查明：1.原告为主张权益，与湖南湘达律师事务所签订《委托代理合同》（2020湘达民字第0091号），其中约定：因处理与邓政元、何文斌商品房买卖合同纠纷两案，原告正泽置业委托该所律师杨东森、李静等代理应诉、答辩、调查取证、参与庭审、签收文书等事宜，该律所按照8000元/案的标准收取代理费。2.原告正泽置业于2020年11月23日支付了上述费用。上述事实，有原告正则置业提交并经庭审质证予以认可的《商品房定购协议书》、《收据》、《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《委托代理合同》（2020湘达民字第0091号）、中国建设银行电子转账凭证等证据，以及原、被告当庭陈述在卷作证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《定购协议》、《商品房买卖合同》及其附件系双方意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性效力规范，应认定合法有效。依据上述合同的约定，被告邓政元应于《商品房买卖合同》签订之日起的45日内，即2020年6月27日前完成贷款手续，并将贷款支付至原告正泽置业的账户，而被告邓政元迟至2020年11月6日才取得贷款，并支付至原告指定账户，且被告邓政元并未举证证明其存在法定或者约定的免责事由，已构成违约，应承担违约责任。对于被告的具体违约责任，结合原、被告的诉辩主张，本院作如下评断：关于违约金：虽附加八：《补充协议》第四条约定，被告逾期支付金额超过30日的，自第30日起，应按照总房价款0.05%/日标准支付至实际付款之日止。但违约金应以弥补损失为原则，现原告并未提交证据证明其具体损失情况，原、被告所约定的上述违约金计算标准过高，应适当予以调整，本院根据被告的具体违约事实、过错情况、沟通诚意等情形，酌情确定按照一年期贷款市场报价利率标准，以为总房价款3749940元为计算基数，自2020年7月28日起计算至2020年11月6日止，其具体计算为40345.25元。关于律师费：虽附件八：《补充协议》第二十一条约定，因买受人违反合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费，律师费，公证费，执行费等均由出卖人承担。该条款系关于维权成本的相关约定，考虑到原告诉请变更、被告违约行为并非根本违约等具体案情，本院对原告该项主张酌情支持4000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，并参照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告邓政元自本判决生效之日起五日内向长沙正泽置业有限公司支付违约金40345.25元；二、限被告邓政元自本判决生效之日起五日内向长沙正泽置业有限公司支付为主张权利而花费的律师代理费4000元；三、驳回原告长沙正泽置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4546元，由被告邓政元承担546元，原告长沙正泽置业有限公司承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭庆栋二〇二一年三月十六日法官助理龙志宇书记员王金辉