河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0828民初165号 原告：刘国辉，男，1978年5月21日生，蒙古族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：郭磊，河北泓鹏律师事务所律师。 被告：陈海峰，男，1976年1月16日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：王丹丹，河北汇恩律师事务所律师。 原告刘国辉与被告陈海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国辉的委托诉讼代理人郭磊，被告陈海峰及其委托诉讼代理人王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈海峰给付拖欠原告的房屋租金款400,000.00元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月1日，原、被告签订《店铺租赁合同》，原告将其所有的位于围场镇金龙街东124号1层、2层店铺出租给被告，合同期限为三年，即自2018年12月1日至2021年12月1日止，年租金300,000.00元，合计租金900,000.00元，租金于每年的12月前交清。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，但被告未按合同约定给付原告租金，2019年12月1日至2020年12月1日期间拖欠100,000.00元租金，自2020年12月1日至2021年12月1日期间租金300,000.00元至今未给付，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决支持原告诉讼请求。 原告刘国辉为证明其主张，提交了以下证据： 1、店铺租赁合同，拟证明合同中约定了房屋租赁的期间、租金及租金的给付方式，同时约定承租方不得转租，转借，以及不得中途退租； 2、银行流水，拟证明被告陈海峰将第一年租金全额给付，第二年租金只给付了200,000.00元，尚欠100,000.00元，第三年租金300,000.00元至今未给付； 3、河北泓鹏律师事务所给被告陈海峰发的律师函及律师函回执，拟证明发函时间是2020年9月8日，被告收到律师函后，并没有任何答复。 被告陈海峰对以上证据的质证意见：对1号证据真实性没有异议，但是该份租赁合同已于2020年7月份解除，在合同解除的时候，被告手里的租赁合同也一并交付给了原告；对2号证据认可，其中在2020年7月份解除合同时又给了一笔50000.00元，另外在合同解除的时候，被告还给原告出具了欠其租金35000.00元的欠条，加上欠条的数额租金的总数额是510,000.00元，租金是从2018年12月1日截止到2020年8月份，每月租金25000.00元：对3号证据真实性没有异议，对证明目的有异议，该律师函只是原告方的单方陈述，并没有得到被告的确认和认可，律师函不具有证明的目的，事实上被告并没有收到律师函，快递是谁签收的，被告也不知情。在2020年9月份被告公司已经搬至围场镇金龙街126号。 被告陈海峰辩称，原告刘国辉起诉被告陈海峰支付租金400,000.00元的诉讼请求缺乏事实根据和证据支持，被告陈海峰仅欠原告刘国辉租金35000.00元。被告陈海峰在2020年8月份因新冠疫情致经营受到影响，遂与原告刘国辉协商，达成了解除租赁合同的口头协议，原告同意解除租赁合同，当日被告陈海峰即搬出租赁房屋，并给付原告刘国辉50000.00元租金，对于尚欠的35000.00元，被告陈海峰为原告刘国辉出具了欠条，双方之间的租赁关系已于2020年8月份解除，故不存在2020年12月至2021年12月之间的租金，且原告刘国辉也在双方解除租赁关系后另行招租，故应驳回原告刘国辉的诉讼请求。 被告陈海峰为证实其主张，提交了以下证据： 1、商铺出租电话及出租的照片，拟证明案涉的出租房屋，原告早已对外招租，进而证实原、被告双方的租赁合同已经解除； 2、录音材料三份，拟证明案外人王利军给原告打电话详谈出租房屋的相关事宜，原告在录音中明确阐明对外出租，也进一步证实原、被告双方之间的租赁合同早已解除。案外人王利军给原告的门卫打电话录音，门卫也明确阐明原、被告早就解除了租赁合同，现商铺继续对外出租的事实。 3、证人李某的证人证言，拟证明原、被告双方解除租赁合同的事实。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对1号证据证明目的不予认可。这张照片并不能证实是原告对外出租，即使是原告对外出租，也是为了减小损失，但是并不能证实双方已经达成解除协议；对于2号证据不予认可。王利军系被告员工，被告陈海峰与王利军是恶意串通，明知在合同没有解除的情况下，心里面有鬼，让自己员工给原告打电话，故意编造租赁房屋的事实，这些录音并不能证实原告与被告已经达成解除协议，原告在录音中也明确表明有纠纷跟你们也没有关系，也证实了原、被告双方没有达成解除协议。关于给门卫保安的录音更达不到证明目的，保安对于双方的租赁事宜具体情况是不知情的。对于3号证据李某的证人证言，证明目的达不到，证人也明确表明5万元不清楚什么时候给，也没有看见打欠条，也就证实了双方并没有达成解除协议，同时根据证人的证言，双方也不存在解除的事实，证人明确表明是被告陈海峰想减少租金，原告刘国辉不同意，既然减少租金原告都不同意，更何况解除合同，一点钱不给的情况下，租用到哪天算到哪天，很明显是相矛盾的。 根据原、被告的诉辩陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月1日，原告刘国辉与被告陈海峰签订《店铺租赁合同》，原告刘国辉作为甲方，被告陈海峰作为乙方，原告刘国辉将其所有的位于围场镇金龙街东124号1层和2层店铺出租给被告陈海峰用于农资经营，租赁期为三年，自2018年12月1日起至2021年12月1日止，租金共计900,000.00元，每年租金300,000.00元，于每年12月前交租金。租赁期满，甲方有权收回出租店铺，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同上缴房租。店铺未经甲方同意，乙方转租、转借承租的店铺，甲方有权收回租赁店铺，所有损失由乙方承担。乙方中途擅自退租的全部费用不予退还。合同签订后，原告刘国辉向被告陈海峰交付了租赁房屋，2019年的房屋租金被告陈海峰已全部交付给原告刘国辉，2020年房屋租金陈海峰交付给刘国辉200,000.00元，下欠100,000.00元未交付，2021年房屋租金未交付。现被告陈海峰已搬出案涉租赁房屋，又租赁位于围场镇金龙街126号房屋继续进行农资经营。 本院认为，原告刘国辉与被告陈海峰签订的《店铺租赁合同》系当事人真实意思表示，原、被告双方均应严格按照合同约定履行相关义务。原告刘国辉向被告陈海峰交付了租赁房屋，被告陈海峰理应支付房屋租金。被告陈海峰称双方的租赁合同已经协商解除，对此原告刘国辉不予认可，被告陈海峰提供的录音及证人证言亦不能证明原、被告双方之间的租赁合同已协商解除。2020年9月8日，原告刘国辉向被告陈海峰送达律师函索要拖欠的租金，亦证明原、被告双方并未对解除房屋租赁合同达成合意。原告刘国辉在被告陈海峰拖欠租金并搬离案涉租赁房屋后对外招租，系在被告陈海峰单方违约的情况下采取的减损措施，而且现在该房屋仍处于空置状态，不能以此认定原告刘国辉同意和被告陈海峰解除租赁合同。关于2020年的房租，被告陈海峰应于2019年12月1日交齐，同时双方签订的租赁合同中亦约定被告中途擅自退租，全部房租不予退还，故对于2020年下欠的100,000.00元房租被告陈海峰理应支付。关于2021年的房租，考虑到被告陈海峰已经搬离租赁房屋另租别处进行经营的事实，原、被告双方之间的租赁合同已无法继续履行。被告陈海峰在未征得原告刘国辉同意的情况下拒不交纳租金并搬离租赁房屋另租他处，属违约行为。该违约行为造成原告刘国辉房屋空置，未能取得2021年房租收益。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因此违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，案涉房屋至今仍处于空置状态，综合考虑原告另行出租房屋亦需要一定时间，以被告陈海峰赔偿刘国辉2021年房屋空置期间的房租损失150,000.00元为宜。综上，被告陈海峰合计给付原告刘国辉房屋租金及房屋空置期间的房租损失合计250,000.00元。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、被告陈海峰于本判决生效后十五日内给付原告刘国辉房屋租金及房屋空置期间的房租损失合计250,000.00元； 二、驳回原告刘国辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3650.00元，由被告陈海峰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或上一级人民法院递交上诉状二份，上诉于河北省承德市中级人民法院。（同时交纳二审案件诉讼费） 审判员 张 伟 二〇二一年三月一日 书记员 马铁彬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因此违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。 当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。