广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终267号上诉人（原审原告）：易德贞，女，1954年9月4日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：庞土生，男，住广东省湛江市霞山区，由广东省湛江市霞山区东新街道华联社区居委会推荐。被上诉人（原审被告）：湛江市市场物业管理总站霞山站，住所地：广东省湛江市霞山区岭南路2号五楼。法定代表人：黄良，站长。委托诉讼代理人：陈志，广东国邦律师事务所律师。上诉人易德贞因与被上诉人湛江市市场物业管理总站霞山站（以下简称“市场物业管理站霞山站”）所有权确认纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易德贞及其委托诉讼代理人庞土生、被上诉人市场物业管理站霞山站的委托诉讼代理人陈志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人易德贞上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认易德贞享有集资建设的南站服装批发市场A座一楼311号商铺所有权。事实和理由：一、一审法院驳回易德贞的诉讼请求，有违集资建设涉案市场的宗旨。《南站服装批发市场集资办法》的关键词是“投资置业，最佳选择”。如何理解这个关键词的含义，是介定个体户集资是为了获得商铺所有权还是商铺使用权的标准。《现代汉语词典》注释“置业”为：“购置产业（如土地、房屋等）”，因此商铺是产业，证明个体户集资目的是为了取得商铺所有权。根据《国有资产产权介定和产权纠纷处理暂行办法》第四条“产权界定应遵循谁投资谁享有产权的原则进行”的规定，本案中，易德贞提供《南站服装批发市场集资办法》、《霞山区工商局南站服装批发市场摊位招标公告》和有偿集资单据以及20多年固定缴交物业管理费的证据，证实易德贞投资，是为了获得商铺的所有权，而非获得商铺的使用权，并且使用权无须通过集资获得。二、一审法院歪曲《霞山区工商局南站服装批发市场摊位招标公告》内容，作出错误判决。一审法院将易德贞因集资建市场获得商铺所有权与获得优惠五年使用权混为一谈。（一）1993年12月24日的集资办法公布后，经个体户代表讨论提出修改意见。工商局于1993年12月27日公布招标公告，完善了相关内容：一是集资建设市场是“永久性建筑”，二是明确了“使用期为五年，即五年内免收摊位费”。所谓“五年内免收摊位费”具有对投资者优惠、让利、有偿的属性。民法上的有偿，是指双方在利益的交换事实。有偿可表现为一方从对方获得货币、货物、或其他经济利益，例如房地产开发商对购房者赠与储物房或车房等。同样，易德贞凭有偿集资单据可获得的经济利益是免收物业管理费五年。显然个体户在获得优惠使用五年期的同时，不能减损“集资”的利益，更不能将商铺的所有权改变为使用权。必须指出，在招标公告中，没有载明免收五年摊位费视同抵销投资款的约定，一审法院凭空认定个体户只有商铺使用权而无所有权，是主观臆断，理由不成立。（二）一审法院驳回易德贞的诉讼请求有违“等价有偿”的原则。1993年的物价低，那时的万元户已很风光。个体户为了获得商铺防老，才投入21000元。市场建成后，现金的投入转化为永久性的商铺物权。应当指出，免缴五年物业管理费的经济价值（实际上工商局违约，只免收了3年），与永久性的商铺所有权收入的经济价值不对等，有违《中华人民共和国民法通则》第四条关于“民事活动应遵循自思、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定。三、一审法院以易德贞的商铺位置不确定为由，否定易德贞享有该商铺的所有权，简直是无稽之谈。市场商铺有1000多个，但商铺的位置门面有好有差，位置好的商铺营业额高，位置差的商铺营业额低，抽到好商铺的笑，抽到差商铺的愁。鉴于个体户投资额相同，却抽到商铺好差不相同，为了平衡个体户的利益，通过抽签的方式，规定经营满三年进行一次抽签，重新调整商铺的位置，不影响个体户原来享有的商铺所有权。四、一审法院将另案认定的事实，作为本案证据使用不当。易德贞并非没有商铺所有权，而是所有权被湛江恒硕投资有限公司（以下简称“恒硕公司”）非法侵占了。2008年4月24日，市场物业站霞山站与恒硕公司串通签订《南站服装批发市场合作经营合同》。事实上，该合同是虚构市场物业站霞山站欠恒硕公司巨额债务（恒硕公司代市场物业站霞山站缴天价律师费、代缴诉讼费、借款）。该巨额债务未经审计部门确认，也未报经市国资委批准，在此情况下，市场物业站霞山站擅自将市场的经营权抵偿给私营企业抵债（经营期限从2007年6月1目至2019年4月30日止），造成国有资产和集资个体户的经济利益蒙受严重的损失。恒硕公司在经营期间，对市场实施破坏，关闭300多个商铺，利用黑恶势力对易德贞等人进行威胁、恐吓、伤害，驱赶易德贞等人到恒硕公司开办的“金纺服装城”经营，致使市场濒临倒闭。易德贞等人为了维权，多次向市、省有关部门投诉，请求维护易德贞等人的权益。恒硕公司为了报复维权的易德贞，提起诉讼，通过法律手段将易德贞赶出市场。易德贞在该案中虽然败诉，但易德贞享有的商铺所有权不能因此否认。必须指出，在所谓多份生效法律文书中，恒硕公司提起的是“物权保护”之诉，实际是“用益物权保护”之诉。易德贞在该案中提出享有商铺的所有权，是对恒硕公司的诉讼请求提出的抗辩理由，但没有提出确权的反诉。而本诉才是确权之诉，因此，一审法院利用另案生效判决认定的事实，作为本案的证据是错误的。五、市场物业站霞山站持有涉案市场土地使用证，不等于享有商铺的所有权；易德贞不持有商铺的产权证，不等于没有商铺的所有权。（一）首先，湛江市国土资源局向市场物业站霞山站颁发湛国用（2010）第10014号《国有土地使用证》的时间是2010年2月1日，而南站市场是在1994年用集资款建成投入使用，从建成之日起至市场物业站霞山站2010年2月1日领取土使用证之日止，个体户已使用了商铺16年。根据土地登记“房地一体”的原则，该土地使用权应确权给集资个体户，而不是确权给市场物业站霞山站。其次，按照一审法院适用“未经登记，不发生效力”的规定，一审法院认定易德贞没有对商铺产权登记，而判决易德贞没有商铺所有权。那么市场物业站霞山站也没有对商铺的产权进行登记，而一审法院认定市场物业站霞山站享有商铺的所有权，岂不是自相矛盾？（二）一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条，是断章取义。不动产物权确认经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，这是对土地及房屋而言。一审法院忽略了第九条关于“法律另有规定的除外”的但书条款。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”本案中，商铺是独立于市场主体工程而加建的项目，属于构筑物，不是房屋，故该商铺的所有权无须进行登记，易德贞是南站市场土地使用权人，凭《南站服装批发市场集资办法》、《霞山区工商局南站服装批发市场摊位招标公告》和有偿集资单据而获得商铺所有权。五、集资建设市场合同具有格式合同的法律特征。易德贞是根据霞山区工商局1993年12月24日公布的《南站服装批发市场集资办法》、1993年12月27日公布的《霞山区工商局南站服装批发市场摊位招标公告》、1993年12月30日公布的《关于南站服装批发市场集资办法的补充通知》、有偿集资单据，主张享有商铺的所有权。上述招标公告，是工商局向社会发出的要约，易德贞作出承诺，缴交定金后，确定了双方的合同关系。符合《中华人民共和国民法典》第四百九十六条关于格式合同的法律特征。但一审法院未作格式合同审理，审判角度不当，导致错判。二、易德贞与市场物业站霞山站对格式条款的解释存在重大争议。本案争议焦点是双方对《霞山区工商局南站服装批发市场摊位招标公告》中第1条关于“使用期为五年，即五年内免收摊位费”的含义、性质解释有歧义：（一）现易德贞遵遁公平原则，按照集资建市场目的的通常理解、交易习惯、条款特殊用语，予以解释，证实易德贞的投资是为了一个商铺的所有权，而非使用权。1.从三个招标公告总体用语解释。从招标公告的关键词来看，招标公告载明：“该市场具有良好的发展前景，是经营者投资置业的最佳选择，我们本着搞活经济，繁荣市场为宗旨，竭诚欢迎各位客商前来投资置业”、“永久性建筑”、“谁投资，谁得益”、“取之于民，用之于民的原则”、“采取优惠政策”，等等。上述关键词，体现了工商局是代表政府牵头组织建设市场。由于行政机关没有使用商业用地的资格，集资户是建设市场的主体，是划拨土地使用权人。易德贞主观意愿是为了获得一间“永久性建筑”的商铺所有权，为将来老有所养的目的而投资。故易德贞享有的是商铺所有权，而非使用权。2.从“使用期为五年，即五年内免收摊位费”的含义解释。上半句“使用期为五年”是指免收摊位费的时间而言，不涉及商铺所有权或使用权的归属问题；下半句是对使用时间折算成免收金额的价值而言，证明“免收摊位费”的含义具有优惠条款的属性，故本句的核心内容是落在下半句，明确了易德贞的集资享有免收摊位费的优惠权。必须指出，易德贞享有优惠商铺使用权，不等于丧失商铺所有权。因为在条款中载明关键词“免收”二字。既然“免收”，那么证明“免收”的款项，没有在集资款项中进行“抵销”、“扣减”，因此投资的数额、性质至今不变，易德贞投资关系形成的债权至今未消灭，应受法律保护。故当市场建成后，易德贞的现金投入，已转化为市场商铺的物权，易德贞当然享有商铺的所有权，而非使用权。3.从“投资置业”的特定用语解释。《现代汉语词典》释义：“置业为‘购置产业’，（如土地、房屋等）”。证明易德贞的投资是为了获得固定资产（永久性建筑）的商铺所有权，而非使用权。4.从工商局给易德贞的有偿集资单据内容解释。有偿集资，包括“有偿”和“集资”两个词语组成，“有偿”是修饰“集资”的定语，表示集资的性质，两者关系相互相承，既有关联性，又有独立性。何谓“有偿”？《现代汉语词典》释义：“属性词。有代价；有报酬；有借服务”。这是生意人一种常用的优惠、赠与方式（例如购商品房送车位、或杂物房、或打折等），符合交易习惯。证实易德贞获得免收五年摊位费是工商局对投资者有偿利益的回报。但易德贞获得有偿回报的同时，对原来固有的物权（所有权）不产生影响。故市场物业站霞山站不因为易德贞获得优惠的利益，而将所有权减损为使用权。（二）市场物业站霞山站对格式条款的解释：认为“使用期为五年，即五年内免收摊位费”，解释为易德贞的投资，取得是摊位使用权，而非所有权，这是无稽之谈，歪曲了该条款的含义。1.市场物业站霞山站偷换使用权概念。“使用期为五年，即五年内免收摊位费”，这一表述，证明是对易德贞免收摊位费的使用期限，但市场物业站霞山站将“使用期”偷换成“使用权”，将两个不同性质的概念（前者是优惠属性，后者是权属确认）混为一谈，张冠李戴。应当指出，在招标文件中，没有只字片语说易德贞获得优惠待遇后，对摊位（商铺）只有使用权，而无所有权。市场物业站霞山站应承担举证不能的后果。故一审法院认定易德贞的集资是商铺的使用权，非所有权，理由不成立。2.易德贞获得五年优惠后，是否丧失商铺所有权；或获得五年优惠后，是否抵销集资款，在格式条款中都没有载明。而且工商局在签订格式合同时没有履行《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“提供格式条款者的提醒与说明义务”，致使双方对格式条款产生严重分歧，工商局理应承担不利的后果。3.一审法院采信的证据对格式合同不适用。这些证据是：市场物业站霞山站强行将物业管理费改为租金，改变易德贞的法律地位；市场物业站霞山站在2010年骗取市政府颁发国有土地使用证，改变土地使用权主体；多份生效法律文书等证据，是市场物业站霞山站利用手中权力，将市场非法转让给他人发生纠纷出现的诉讼证据，以此证明易德贞只有商铺使用权，而没有所有权。但必须指出，这些证据不是双方在确定集资关系时的证据，而是履行合同过程中，市场物业站霞山站违反格式合同和侵权的证据。这些证据证明双方对格式条款争议的延续，不是签订格式合同时的证据，对本案格式条款解释的争议，不具有证据效力，应予以排除。三、对于格式条款争议的适用法律问题。（一）一审适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第二百零九条（《中华人民共和国物权法》第九条）规定，根据民法理论，所有权是物权中最重要的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征。所有权也称为完全物权，包括不动产和动产。私人享有的房屋所有权，需经登记确权。而易德贞是通过招标合同获得一间商铺所有权，由于商铺是独立于市场主体工程完成后的加建项目，不属于房屋，而是构筑物，不具有私人房屋不动产登记的条件。故一审法院以易德贞不进行登记否定易德贞的所有权，属适用法律不当。《中华人民共和国民法典》第三百五十二条（《中华人民共和国物权法》第一百四十二条）规定：“建设用地使用权人建造建筑物、构筑物及附属设施所有权属于用地使用权人。”《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》第四条规定：“产权界定应遵循谁投资，谁享有产权的原则进行。”因此，易德贞是凭招标合同确定商铺的所有权受法律保护。（二）本案属于格式合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条（《中华人民共和国合同法》第四十一条）规定，本案主要格式条款出现两种不同的解释，在审理格式条款纠纷时，应遵循限制性原则，作出不利于提供格式条款一方（市场物业站霞山站）的解释，故二审法院应支持易德贞享有商铺所有权的主张。综上，易德贞事实上享有商铺的所有权。根据物权法理论，所谓所有权，是对物进行永久性全面支配权。事实上，在确定格式合同关系之日起，易德贞在市场经营20多年，证明易德贞对自己的商铺实际上享有占有、使用、收益、处分权（自己可将商铺转让给他人经营），这是铁的事实，故二审应依法判决确认易德贞享有商铺的所有权。市场物业管理站霞山站答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。易德贞向一审法院起诉请求：确认易德贞享有集资建设南站服装批发市场A座一楼311号商铺所有权。一审法院审理查明：湛江市南站服装批发市场Ａ座（以下简称“南站市场Ａ座”）位于湛江市霞山区。2010年2月1日，市场物业站霞山站取得湛国用（2010）第10014号《国有土地使用证》，该证载明：座落于湛江市霞山区物业站霞山站。2020年7月6日，易德贞认为其对南站市场Ａ座商铺享有所有权，提起本案诉讼。诉讼过程中，易德贞向一审法院提交湛江市霞山区工商行政管理局分别为吕土盛、王亚兰、谢称妹、罗彩英开具的摊位集资款及摊位集资保证金的《收据》共12张。另查明，恒硕公司诉黄秀荣物权保护纠纷一案，经审理查明的事实包括：2007年3月27日，市场物业站霞山站依法竞得湛江市霞山区荣华路4号南站市场A座商铺的经营权。市场物业站霞山站取得上述物业经营权后，于2008年4月24日与恒硕公司签订《南站服装批发市场合作经营合同》，恒硕公司依该合同取得南站市场A座的租赁经营权。一审法院于2016年6月27日作出（2016）粤0803民初208号民事判决书，判决：一、黄秀荣应于判决发生法律效力之日起十五日内，将南站市场A座第A1170号铺位腾空交还恒硕公司经营管理；二、黄秀荣应于判决发生法律效力之日起十五日内，付给恒硕公司占用商铺的使用费6897元、卫生及卫生处理费302元、水费36元、电费467元、电费分摊438元；三、驳回恒硕公司的其他诉讼请求。黄秀荣不服该判决，上诉至湛江市中级人民法院。在二审期间，黄秀荣主张其投资建设南站市场而享有南站市场商铺的所有权。2016年10月31日，湛江市中级人民法院作出（2016）粤08民终1224号民事判决书，认为原判认定事实清楚，实体处理恰当，驳回上诉，维持原判。其中认定“黄秀荣主张其享有南站市场商铺的所有权，但没有提供权属登记证明”，对黄秀荣主张的其享有南站市场商铺所有权不予支持。另有易德贞与恒硕公司、市场物业站霞山站物权保护纠纷一案，易德贞不服湛江市中级人民法院（2016）粤08民终1213号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院经审查，作出（2017）粤民申3125号民事裁定书，驳回易德贞的再审申请，其中针对易德贞应否向恒硕公司返还商铺的问题，认为“易德贞主张其因投资建设南站市场享有商铺所有权，却未提供权属登记证明，其主张不应支持”。上述（2016）粤0803民初208号民事判决书、（2016）粤08民终1224号民事判决书及（2017）粤民申3125号民事裁定书均已发生法律效力。再查明，为加快南站市场的建设，1993年12月24日，霞山区工商局市场建设集资办公室发布《南站服装批发市场集资办法》，公布了集资的对象、集资原则及具体办法及时间安排，集资办法中载明：“这次集资的摊位基数，以该市场的楼层、摊位面积、五年使用期限、预售五年摊位费作标准，分别每层不同类型的摊位进行确定。”同年12月27日，霞山区工商局市场建设集资办公室公布《霞山区工商局南站服装批发市场摊位招标公告》，公布了招标项目、招标时间及开标时间和地点。其中“招标项目”一项载明“内一层为永久性建筑，每个摊位面积8-10平方米，摊位310个，使用权为五年，即五年内免收摊位费……外一层为简易临时建筑，每个摊位面积5-6平方米，摊位310个，使用期为五年，即五年内免收摊位费……”等内容。1993年12月30日，霞山区工商局市场建设集资办公室发布《关于南站服装批发市场集资办法的补充通知》，公布了登记期限、投标押金、收款比例和投标时间等事项。一审法院审理认为，本案属于所有权确认纠纷。本案争议焦点在于：易德贞是否通过集资取得商铺所有权。首先，霞山区工商局市场建设集资办公室发布的《南站服装批发市场集资办法》载明：“这次集资的摊位基数，以该市场的楼层、摊位面积、五年使用期限、预售五年摊位费作标准，分别每层不同类型的摊位进行确定。”《霞山区工商局南站服装批发市场摊位招标公告》载明：“内一层为永久性建筑，每个摊位面积8-10平方米，摊位310个，使用权为五年，即五年内免收摊位费……外一层为简易临时建筑，每个摊位面积5-6平方米，摊位310个，使用期为五年，即五年内免收摊位费……”，可见，个体户参与本次投标集资，取得的是南站市场摊位使用权，而非所有权；其次，易德贞自认集资个体户经营的商铺不是确定的，满三年就会进行一次抽签，对集资个体户经营的商铺进行重新调整。如此可见，集资个体户获得的是商铺的使用权，并非商铺的所有权；最后，本案涉及的商铺的情况及商铺所在土地的权属已经多份生效法律文书予以确认，而易德贞提出的诉求，也在多份生效法律文书中被驳回，不予认可。易德贞仅向一审法院提供了吕土盛、王亚兰、谢称妹、罗彩英的摊位集资款及摊位集资保证金《收据》共12张，而未提供其他的权属登记证明。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，易德贞主张其投资建设南站市场而享有南站市场商铺的所有权，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回易德贞的全部诉讼请求。案件受理费100元，由易德贞负担。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属所有权确认纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对易德贞上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据易德贞上诉请求的事实理由及市场物业管理站霞山站的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：易德贞是否享有涉案商铺的所有权。易德贞上诉主张涉案商铺不属于不动产，一审法院适用有关不动产物权的法律规定错误。但是，涉案商铺并非临时搭建的构筑物，而是具有耐久性并可用于商业经营的房产，处理涉案商铺的确权问题，从涉案商铺作为物的功能属性考虑，应适用不动产物权的相关法律规定，故本院对易德贞该主张不予支持。本案中，易德贞主张其因集资而获得涉案商铺所有权，但涉案商铺并未登记在易德贞名下。确认不动产物权的取得应遵循物权法定原则，易德贞所主张的集资行为属于法律行为，而基于法律行为取得不动产物权，须以进行登记公示作为物权变动的生效要件。本案也无易德贞基于法律规定、法院裁判、仲裁裁决、政府征收决定、继承或合法建造的事实行为等非法律行为取得涉案商铺所有权的情况。故根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”、第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”、第二百三十条“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”、第二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，易德贞请求确认其享有涉案商铺的所有权，没有事实和法律依据。至于市场物业管理站霞山站是否享有涉案商铺所有权，不是本案审理的范围，也不影响本案的处理结果。综上，一审法院判决驳回易德贞关于确权的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，易德贞的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人易德贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年三月十五日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。