上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初70967号原告：廖浩，男，1989年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海晶赢餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐志青，总经理。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。原告廖浩与被告上海晶赢餐饮管理有限公司其他合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告廖浩和被告的委托诉讼代理人王玥玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖浩向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还款项人民币204,785.73元，包括2018年10月1日至2019年12月19日的物业管理费36,000元、2018年10月1日至2019年12月19日多收的租金78,023.17元、2019年12月20日至2020年1月31日多收的租金9,923.16元、履约保证金60,000元；2.判令被告向原告赔偿违约金60,000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月中旬，原告从网上获知被告有店铺欲转让，遂与被告合伙人马连波取得联系并洽谈。2018年9月23日，原告与被告签订了《商铺转让合同》。之后，原告向被告方负责人吴爱忠的账户分三次共计转账375,650元(包括转让费250,000元、履约保证金60,000元、一年物业费36,000元、10月份租金29,650元)。原告将涉案店铺转让过来后，重新投入近百万元进行装修和购买设备，2018年11月1日开始正式营业。2019年10月15日，因原合同到期，原告找业主续租，业主告知，被告与业主还未解除合同关系，原告如果要直接和业主签订租赁合同，需要被告配合过户更名。原告找到被告，但被告一直推脱拒绝。2020年7月7日，原告与被告法定代表人商量缴租事宜，被告向原告出示了其与业主续签的合同，上面显示的租金和物业费明显低于被告方马连波之前出示给原告看的续签合同价格。这两份合同存在欺诈及阴阳合同之嫌。原告认为，被告的行为导致原告多交了租金，被告应予返还。另外，商场物业费已经包含在租金里面，所以被告已收取的物业费也应当予以返还。由于被告未能按合同约定帮助原告续签合同，且私自与业主续签合同，再向原告收取租金，从中赚取差价，属于严重违约，应当退还押金并赔偿违约金。现原告诉至法院，请求解决。被告上海晶赢餐饮管理有限公司辩称：原、被告签订的合同有效，包括三方面的内容：正在经营中的商铺转租、原有店铺内部固定装饰装修的转让、实际营业执照的承包经营。原告是根据合同约定收取原告的租金、物业费、转让费、履约保证金等费用，属正常履行合同。对于诉请1中的物业费，该笔费用被告已交给业主，不应返还。对于合同期内的租金，被告系按约收取，原告所谓租金有差额、被告多收租金，无事实依据，不存在退还的问题。对于合同期满后的2019年12月20日至2020年1月31日间的租金，是双方口头达成的计价标准，即每月32,622元，后续由于原告不肯签书面合同以及疫情原因，被告同意暂时按被告向业主缴纳的每月25,534.03元向原告收取，但被告保留要求原告补足应付租金的权利，故该部分租金不存在多收，亦不存在退还的问题。对于60,000元的押金，只要原告交还房屋、解除不定期租赁合同关系后，被告愿意退还。对于诉请2，被告不存在违约事实，原告没有产生实际损失，双方书面合同已经到期，并履行完毕，原告的主张依据不足，且违约金金额过高。综上，要求驳回原告的全部诉请。经审理，本院查明以下事实：2018年9月23日，原告(作为乙方、承租方)与被告(作为甲方、出租方)签订了《商铺转让合同》，就乙方租赁甲方房屋相关事宜达成一致。该合同主要内容约定如下：第一条租赁房屋坐落地址及商铺面积，商铺坐落地址为川沙百联B1-1012，商铺面积约65平方米。第二条租赁用途为商铺使用(有甲方与百联沟通允许经营张亮麻辣烫)。第三条租赁期限：租期为2018年10月1日至2019年12月19日。续租：本合同约定租赁期满后，甲方帮助乙方续约(除百联业态调整不能续约)，续约期内的租金，由百联当时计价为准，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。第四条约定每月租金29,650元，每月月付，乙方必须按照本合同约定向甲方交纳租金，不得以任何方式拖欠租金，到期不交视同违约，违约金额月租5%每天。第五条商铺转让事项及费用：转让费250,000元、物业费一年36,000元、履约保证金60,000元。第十条约定，若乙方续租应提前一个月告知甲方，甲方根据具体市场行情变化进行调整相应租金，乙方有同等优先续租权。最后一条其他事项约定，双方不能正常履约合同期限并单方终止合同的应赔偿对方履约金6万元。合同还对房屋的附属设施及费用的承担、租赁期间房屋修缮、双方的权利义务、违约责任等作了约定。2018年9月23日，原告向被告支付了转让费250,000元和履约保证金60,000元。2018年9月29日，原告向被告支付了物业费36,000元和2018年10月份的租金29,650元。之后，原告按每月29,650元的标准向被告支付了2018年10月1日至2019年12月19日合同期内的租金。2019年12月20日至2020年1月31日期间的租金原告是按每月32,622元向被告进行了支付。2020年2月1日之后的租金原告是按每月25,534.03元向被告进行了支付。另，被告曾在合同期满后向原告发送过被告方草拟的《店铺承包合同》，该合同草稿中载明的月房租为32,622元、月物业管理费为3,163元，承包期限为2019年12月20日至2020年12月19日。但双方实际未就该合同达成合意，该合同并未签署。原告提交的《租赁商户减免申请表》显示：申请人为被告，租赁合同期限为2019年12月20日至2020年12月19日，减免后的租金为每月25,534.03元。被告对此无异议，认为其自2020年2月1日起确实按每月25,534.03元向原告收取租金。原告提交的合同编号为056-191028-044的《租赁续签合同》显示：该合同的签署双方为被告和业主方即上海百联川沙购物中心有限公司，所涉物业即为本案讼争店铺，租赁期限自2019年12月20日至2020年12月19日止。租金为每月32,622元，物业管理费为每月3,163元。被告对该合同无异议，但认为该合同因疫情原因未履行，之后业主与被告重新签订了《租赁续签合同》，合同编号不变，租金降至每月25,534.03元，物业管理费则上调至每月4,115.38元。原告对被告提供的该份续租合同无异议，认为应该按该份合同确定的租金履行。审理中，双方一致确认：涉案店铺至今仍由原告经营，使用的是被告的营业执照等证照。上述事实，由原、被告的当庭陈述，原告提交的商铺转让合同、手机转账记录、店铺承包合同、租赁续签合同、租赁商户减免申请表，被告提交的租赁续签合同等经庭审质证的证据予以证实。本院认为，2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)，已自2021年1月1日起施行。鉴于本案原告主张的涉案合同及民事行为在民法典施行之前，即处于1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)和2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》(以下简称民法总则)的施行期间，而本案的立案审理期间则分别处于合同法、民法总则和民法典施行期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”截止本案审理终结，当时的法律、司法解释并无另外规定，故依据该规定中2021年1月1日之前的被诉合同及民事行为则仍适用行为时有效的合同法和民法总则，故本案适用合同法及民法总则审理。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同成立且生效后，当事人应当依约履行义务。原告与被告签订的《商铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应予遵守。涉案合同虽然名称中有转让的字样，但从合同内容及双方实际履行情况来看，该合同包括有房屋的租赁、商铺经营权的转让、经营证照的借用。其中双方对于涉案房屋的状况、租赁用途、租赁期限、租赁金额、付款方式有明确的约定；对于商铺经营权转让的价格、物业费、履约保证金、水电费等亦有明确的约定。原告按照合同约定的金额支付租金、物业管理费是其应当履行的合同义务。在案证据显示，涉案合同约定的租赁期限已届满，原告也已按约定支付了租金、物业管理费，合同期内的付款义务已履行完毕。现原告以租赁期满后业主方同意减免收取后续租金为由，主张被告存在合同期内多收租金78,023.17元应予返还的诉请，无事实和法律依据，本院难以支持。对于原告主张的物业管理费36,000元，系合同明确约定原告应当支付的费用，原告要求被告返还该款项无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的履约保证金60,000元，系原告为保证合同履行而支付的押金，虽合同约定的租赁期限已届满，但原告仍继续租赁涉案房屋，被告亦未表示异议，原租赁合同继续有效，现原告在本案中要求退还该款，与法无据，本院不予支持。对于原告主张的违约金60,000元，因原告的举证尚不足以证明被告存在违反合同约定的情形，故本院对该项诉请亦不支持。对于原告主张被告在合同期满后即2019年12月20日至2020年1月31日期间多收了9,923.16元租金的诉请，因该时段属于租赁合同期满后继续租赁的不定期租赁期间，双方对于原告继续租赁未表异议，被告按每月32,622元向原告收取租金，原告亦按此标准向被告交纳租金且未提异议，双方就此期间的租赁费已实际履行，故被告按此金额收取租金并无不当，原告要求被告返还此期间内多收租金的该项诉请，与法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百三十六条、2017年《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖浩的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,959元减半为2,479.50元，由原告廖浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 毅二〇二一年三月三十日书记员 杨家鎏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。三、《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。