上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初20518号原告：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：田佐平，总经理。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇锋，上海市锦天城律师事务所律师。被告：阮立娟，女，1977年4月15日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：于广亮，上海誉嘉律师事务所律师。原告上海高地物业管理有限公司(以下简称高地物业)诉被告阮立娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行审理。原告高地物业之委托诉讼代理人王宇锋，被告阮立娟之委托诉讼代理人于广亮到庭参加诉讼。经当事人申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告高地物业向本院提出诉讼请求：1.被告拆除上海市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)南、北庭院的木质围栏、硬化地面；2.被告移走涉案房屋北庭院中的地暖设备，将其移入房间内。后，原告撤回第一项诉讼请求中有关拆除木质围栏的主张，其余诉请不做变更。事实和理由：原告系上海花园广场北区的物业服务企业，被告系该小区涉案房屋的业主。被告在装修时铲除绿地并作硬化地面；将地暖设备搬移至庭院中。小区众多业主进行投诉，原告多次要求被告停止毁坏、侵占绿地并恢复原状，还向行政机关报告，但被告置之不理，继续施工，至今未进行整改。原告遂提起本案诉讼，要求判如诉请。被告阮立娟辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告与开发商签订的《房屋买卖合同》中未限制业主对房屋使用、处分、装修的权利。2.原告虽有提起本案诉讼的权利，但《业主临时规约》及《物业服务合同》中无被告不可做硬化地面处理的约定。因南、北庭院的绿地系赠送给业主使用的范围，故被告有相应的自主使用权。3.被告未对地面进行硬化处理，未在地面浇灌水泥，只是在现有草坪上铺设了石板砖。4.因原告不想使用地暖，故将其中的储水池拆除后放置于北庭院内。因该设备不属于公共设施，原告的放置行为未侵犯其他业主的权利，原告无权干涉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于前期物业服务合同、临时管理规约、上海市房地产买卖合同、交付通知书、房屋交验书、装修管理协议、照片、情况说明、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告(乙方)与上海樱花置业有限公司(甲方)签订《上海花园广场(北区)前期物业服务合同》，约定，乙方为上海花园广场(北区)的业主、使用人提供物业管理服务，甲方授权乙方对业主、物业使用人违反《业主临时公约》的行为，依照《业主临时公约》的规定进行劝阻、制止；本合同期限为自2017年7月15日起至小区业主大会成立，选聘物业服务企业，签订《物业服务合同》止；各业主/使用人在对本物业使用中，不得有下列行为：1.擅自改变本物业的设计用途、功能和布局；3.占用或者损坏本物业共用部位、共用设施、公共设施或移装公共设备。《上海花园广场(北区)临时管理规约》第三条约定，各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定，在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止行为；第四条约定，(二)如确有需要或因设施设备老化无法使用，需要拆除、重新装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，经物业人员现场确认，并与其签订装饰装修管理服务协议后方能施工。(四)因装饰装修房屋影响物业共有部分、共有设施设备的安全使用及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。(五)因精装修房交付时空调、地暖设备已安装调试完毕，不得擅自改变空调、地暖室外设备的安装位置；第七条约定，各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为；第八条约定，(九)庭院绿化属于公共区禁止种植乔木，开挖水景，搭建凉亭、花架、假山等构筑物。2017年9月29日，被告(买受人，乙方)与上海樱花置业有限公司(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以总价款29,183,198元向甲方购买涉案房屋。补充条款一第二条约定，在本合同签订时该房屋及小区已属现房状态，乙方已前往该房屋实地看房，双方同意该房屋及小区的总体规划、单体建筑、单套住宅、外墙、层高、净高、景观等的具体面积、尺寸、位置和设施设备、装修标准(需符合合同约定)等按现状办理房屋交付；第九条第4项约定，庭院(设计图或宣传资料中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等，统称为庭院)是可供住户使用的室外院子，底层房屋买受人的专用区域由甲方在房屋交付前根据实际情况予以划定，乙方同意，该专用区域归底层房屋的买受人专用，乙方不得以任何理由提出权利主张、要求共用或提出其他异议，专用区域的具体位置及使用面积以实际交付为准，交付时甲方无须一定对庭院进行绿化；第九条第6项约定，除法律或合同另有约定外，乙方如系根据本条约定享有露台、庭院或地下室等部位专用权的买受人，乙方同意并确认前述露台、庭院、地下室等部位无法办理房屋权属登记，该等部位的具体面积以实际交付为准，该等部位的面积未计入该房屋的计价面积，其面积变化不影响房价款；第九条第8项约定，乙方按本条约定使用露台、庭院或地下室等部位时，应遵守法律法规、管理规约等相关规定，不得妨碍正常的物业管理；乙方应为物业公共维修提供方便，不得违反房屋设计的承重限制及损坏房屋的防水等设施，对露台、庭院的装饰装修方案须经过物业服务公司审核同意，对庭院的使用不得影响其作为防火避难的用途使用，不得改变庭院的用途和隔离方式，不得损坏或擅自移动庭院内外设置或预埋的公共设施设备，不得擅自对庭院地面进行硬化处理，不得擅自在庭院内搭建建筑物、构筑物。乙方违反上述约定的，一经发现，甲方有权限期要求乙方整改，逾期未完成整改的，甲方有权要求乙方支付房价款总额百分之三的违约金；第九条第9项约定，乙方认可甲方在小区内建设的绿篱、栅栏、花园等绿化工程及相关设施设备，乙方承诺不会擅自进行改动，否则，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。第十条约定，乙方同意，因该房屋所在的物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付(含视同交付)之日起，即应接受甲方在前期物业服务合同中委托的物业管理公司实施物业管理，自觉履行前期物业服务合同、临时管理规约等前期物业管理期间的各项规定，并对违反前述规定的行为承担相应责任。2018年12月25日，上海樱花置业有限公司向被告发送《复地御西郊项目交付通知书》，确认被告已付清全部房款，具备了交付条件，该公司将于2018年12月31日与被告在西郊188号二楼现场办理交付入住手续。2019年3月7日，被告在《房屋交验书》上签字确认。2019年3月23日，原告(乙方)、被告(甲方)及上海景和国际展览有限公司签订《装修管理协议》，其中第二条第4款约定，甲方在巡视过程中发现乙方有违规行为的，应及时采取劝阻、警告、发出书面整改通知等措施。若乙方施工不当，造成共用部位、共用设施和公共设施损坏的，甲方应当督促乙方及时修赔；对劝阻无效的，可向人民法院提起诉讼。第四条约定，禁止行为和注意事项：8.擅自拆除供暖管道和设施。2019年5月20日，上海樱花置业有限公司出具《情况说明》，明确《前期物业服务合同》中授权原告对物业使用禁止性行为的管理、对业主和物业使用人违反临时管理规约/业主临时公约的行为进行劝阻制止，其中制止的方式就已包含了通过诉讼予以制止，原告作为小区的物业服务企业，对于违反法律法规、或者违反物业服务合同、临时管理规约/业主临时公约、装修管理规定、装修管理协议、或者违反物业使用禁止性规定的业主和物业使用人，可以直接向法院提起诉讼，要求违法业主和物业使用人承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。审理中，原、被告一致确认，被告在涉案房屋南、北庭院的地面上铺设了石板砖；将北面房间内的地暖储水池拆除后移至北庭院内。对此，被告认为，其未铲除草坪并在地面上浇灌水泥，不属于地面硬化处理行为。因被告无使用地暖的需求，故拆除了地暖储水池。因拆除的设施不属于室外设备或公共设备、管道，未侵犯其他业主权利，故原告无权干涉。原告认为，地面上铺设石板砖系改变原有绿地使用性质的行为，属地面硬化处理范畴。庭院绿地属公共区域，虽供被告使用，但仅可铺设草地，不可用作其他用途。因此，地暖储水池放置庭院内侵占公共绿地且违反临时管理规约及装修协议中有关擅自拆除地暖设施的约定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。同时，小区建设单位出具《情况说明》确认，原告可根据房屋买卖合同约定，对小区业主违反前期物业服务合同、临时管理规约、装修管理规定、装修管理协议等行为进行劝阻、制止或提起诉讼。审理中，被告对原告提起本案诉讼的主体资格不持异议，主要争议在于原告的主张是否具有合法依据。关于第一项诉讼请求，前期物业服务合同规定，业主不得擅自改变物业的设计用途、功能和布局。同时，房屋买卖合同进一步约定，业主使用庭院时应遵守法律法规、管理规约等相关规定，不得妨害正常的物业管理；对庭院的装饰装修方案须经物业服务公司审核同意，不得改变庭院的用途和隔离方式，不得擅自对庭院地面进行硬化处理；开发商在小区内建设的花园绿化工程及相关设施设备，业主承诺不会擅自进行改动。现被告在未经原告审核同意装修方案的情况下，擅自在南、北庭院地面上铺设大面积石板砖，已改变原区域为花园绿地的用途及功能，显然违反房屋买卖合同、前期物业服务合同中有关庭院使用的约定，亦对原告作为物业服务企业履行管理服务的合同义务构成妨碍。因此，原告要求被告拆除硬化地面的诉讼请求，本院予以支持。关于第二项诉讼请求，临时管理规约规定，如确因设施设备老化无法使用需要拆除的，业主应事先告知物业服务企业，经物业人员现场确认，并与其签订装饰装修管理服务协议后方能施工；因精装修房交付时地暖设备已安装调试完毕，业主不得擅自改变地暖室外设备的安装位置。同时，装修管理协议进一步约定，业主不得擅自拆除供暖管道和设施。现被告在未经原告现场确认的情况，擅自将部分地暖设备拆除，已违反临时管理规约、装修管理协议中有关地暖设备安装、使用、拆除的特别约定，故原告要求被告将已拆除的设备恢复原状，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告阮立娟应于本判决生效之日起十五内拆除上海市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室南、北庭院的硬化地面；二、被告阮立娟应于本判决生效之日起十五内将上海市长宁区金浜路XXX弄XXX号XXX室北庭院中的地暖设备移至上址房屋北面房间内。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由被告阮立娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二一年三月十二日书记员  王宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。