江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初4443号原告（反诉被告）：王俊臣，男，1941年6月18日出生，汉族，住盱眙县。原告（反诉被告）：严步英，女，1943年7月19日出生，汉族，住盱眙县。两原告委托诉讼代理人:王广仁，系两原告之子，1961年3月23日出生，汉族，住盱眙县。被告（反诉原告）：范成红，女，1967年1月23日出生，汉族，住盱眙县。被告（反诉原告）：程勇，男，1969年7月19日出生，汉族，住盱眙县。两被告委托诉讼代理人:陈道战，系两被告姨弟，1973年12月19日出生，汉族，住盱眙县。原告（反诉被告）王俊臣、严步英与被告（反诉原告）范成红、程勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王俊臣、严步英的委托诉讼代理人王广仁，被告（反诉原告）范成红，被告（反诉原告）范成红、程勇的委托诉讼代理人陈道战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王俊臣、严步英向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约定付清购房欠款54168.16元；2、判令被告按约定支付违约金49400元；3、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2020年6月30日，被告与原告达成购买位于盱眙县老县政府的宿舍住宅一套，并约定相关手续办结后一次性付清房款。可等房屋一切手续办妥，所有钥匙等相关物品全部交接完成后，被告先后几天时间只支付部分房款，余款虽经多次交涉催付，仍推脱不履约。特诉至人民法院。以上请求，恳请依据事实，依法判决，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）范成红、程勇辩称，1、被告范成红与原告王俊臣签订的房屋买卖协议中明确约定房屋面积58平方米，包含房产过户等一切费用，售价为人民币247000元整，原告在没有向被告出示产权证的情况下，故意欺骗隐瞒，原告夸大房产面积，诱导被告签订房屋买卖协议并支付购房定金10000元，被告直到房产过户完毕拿到产权证时才发现产权登记面积实际只有45.28平方米，比买卖协议约定少了12.72平方米，被告本着和谐社会友好协商的原则，已向原告支付了192831.84元，此款项被告已经实际支付完毕，所以被告不存在拖欠原告购房款54168.16元，根据原被告双方在审批中心办证大厅签订的盱眙县不动产（存量房）买卖合同中注明该房产权证面积为45.28平方米，总价为150000元，而答辩人已经实际支付了192831.84元。因此，要求原告退还被告多付出的人民币42831.84元。2、答辩人已经按合同约定付清购房款，并且多付了42831.84元，不存在违约情况。3、本案诉讼费、财产保全费由原告承担。综上所述，被告不存在拖欠原告购房款，请求依法驳回原告的诉讼请求。对此，答辩人提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告人民币计42831.84元；2、本案诉讼费、反诉费、财产保全费由反诉被告承担。反诉被告王俊臣、严步英辩称，被告答辩系一派胡言，完全不赞成。在(2020)苏0830民初2668号案件中被告代理人开庭作证时对于不动产（存量房）买卖合同解释的很清楚，被告拿到产权证后及我方催款时，我方说过房子面积小可以退房子，被告一直强调不退，说明被告对面积是很清楚的，对被告的反诉请求我方不予认可，不存在退钱问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：原告王俊臣、严步英系夫妻关系，被告范成红、程勇也系夫妻关系。原告王俊臣将其所有的位于原盱眙县盱城镇新华巷老县政府的宿舍对外出售，并于2019年10月21日挂网：“新华巷老县政府宿舍楼建筑面积60多平两室一厅一厨一卫，满五唯一，因要去外地，现对外出售30万元，联系电话177××××0617。”被告范成红知晓后与原告王俊臣联系并到实地看房。2020年6月30日，原告王俊臣（甲方）与被告范成红（乙方）签订《房屋买卖协议》。该协议内容约定为：“房屋买卖协议/甲方：王俊臣，身份证号码：，乙方：范成红，身份证号码：。一、甲方现有属于自己的房产位于盱眙县盱城镇县政府的宿舍出售给乙方58平方米，经双方协商包含房产过户一切费用售价为人民币贰拾肆万柒仟元整，乙方不再承担任何费用。二、甲方必须保证该房产所有证件均真实有效，如在办理房产过户等手续时发生难以过户等一切责任均由甲方承担，甲方必须无条件退还乙方全部购房款。三、乙方预付甲方房屋购买定金壹万元整，余款待双方履行完房产过户等手续后一次性付清。四、甲方必须在双方办理完房产过户手续后立即将房屋所有钥匙交给乙方，交清所有水电等拖欠费用。五、甲乙双方签署完协议后该房产即归乙方所有，之前甲方所有的债务纠纷及房产纠纷等均与乙方无关。六、以上协议双方必须共同遵守，不得违约，谁违约必须按合同价总金额的20%支付对方违约金。七、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。双方签字后立即生效。甲方：王俊臣，手机188××××9069，乙方：范成红，见证人：陈道战，手机159××××9602，2020年06月30日。”该协议由王俊臣、范成红商谈好后，由陈道战打印并填写协议内容，王俊臣、范成红、陈道战均在协议上签名。被告范成红给付原告王俊臣购房定金10000元。2020年7月1日，原被告双方为办理产权变更登记，原告王俊臣、严步英（甲方）又与被告范成红、程勇（乙方）签订《不动产（存量房）买卖合同》。该合同主要内容约定为：“房屋买卖合同/出卖人（以下简称甲方）：王俊臣/严步英,身份证号码/，买受方（以下简称乙方）:范成红/程勇,身份证号码/。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就下列房屋的买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况房屋权证号码：82××64，房屋坐落：淮安市盱眙县政府大院6#，建筑面积45.28平方米；转让面积45.28平方米；房屋用途住宅；占地面积平方米；土地用途；土地使用年限至年月日止。第二条计价方式与价款甲乙双方约定按下述第1种方式计算房屋价款：1套（单元）计算，该房屋总价款为（不含税）（币种：人民币150000.00元，壹拾伍万元整。房屋总价与面积无关。2、按建筑面积计算，该房屋单价为（币种：人民币）每平方米元，总价款为（不含税）（币种：人民币元）。3、。第三条付款方式、期限及逾期付款的违约责任乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。2、分期付款。3、其他方式。乙方逾期付款的违约责任。第四条交付期限及逾期交付的违约责任甲方应当在2020年07月01日前将上述房屋交付乙方使用。甲方逾期交付房屋的违约责任。第五条税费缴纳甲乙双方约定按下述第2种方式缴纳税费；1、按国家规定各自缴纳；2、由甲方支付；3、由乙方支付；4、。第六条甲乙双方权利义务甲方保证在交易时除本合同及其附件约定外，该房屋没有其他受禁止或限制交易的情形，否则甲方承担全部责任。甲、乙双方应保证各自所提供材料的真实性、完整性、合法性、有效性。甲、乙双方经过现场勘验和认真调查，当事人身份清楚，该房屋权属清楚，坐落、部位明确，对房屋现场均有充分了解，房屋与权属证书所登载的情况一致。甲、乙双方不得隐瞒事实真相，采取欺诈手段骗取登记，否则应承担由此产生的一切法律责任。……。甲方（签章）：王俊臣、严步英，乙方（签章）：程勇、范成红，2020年7月1日。”王俊臣、严步英、程勇、范成红均在合同上签名。2020年7月2日14时24分，被告方通过手机银行转账给付原告王俊臣购房款3625.84元；2020年7月2日15时21分，被告方通过手机银行转账给付原告王俊臣购房款50000元；2020年7月2日15时26分，被告方通过手机银行转账给付原告王俊臣购房款50000元；2020年7月3日10时32分，被告方通过手机银行转账给付原告王俊臣购房款79206元，合计192831.84元2020年7月2日，原告王俊臣、严步英与被告程勇、范成红办理苏（2020）盱眙县不动产权第××号房屋产权证书变更登记在被告程勇和范成红名下，该不动产权证书载明：权利人：程勇、范成红，共同共有，盱城街道县政府大院x号楼xxx室，住宅，宗地面积321.52平方米，房屋建筑面积45.28平方米。2020年7月2日，江苏增值税普通发票开出价税（合同金额）计150000元（按照房屋周边价格进行确定房屋售价，没有按照原被告议价）。中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）按计税金额或销售收入181292.50元，税率或单位税额0.03，已缴或扣除额3625.86元（原告方交纳），实交金额1812.92元（被告方交纳）。原被告在房屋产权变更登记后，原告王俊臣以2020年6月30日《房屋买卖协议》向被告范成红索要协议房价247000元的余欠购房款54168.16元，被告范成红以2020年6月30日《房屋买卖协议》房屋面积58平方米与《不动产（存量房）买卖合同》上房屋面积45.28平方米不符拒绝给付原告王俊臣余欠购房款，并要求原告方退还多交购房款42831.84元。双方为此产生矛盾。2020年8月10日，原告王俊臣起诉被告范成红房屋买卖合同纠纷一案，通过审理追加原被告双方当事人，2020年12月14日开庭审理时，两原告及其委托诉讼代理人经本院传票传唤未按时到庭，本院依法裁定：按撤诉处理。2020年8月19日，原告王俊臣申请保全被告范成红所有的位于盱眙县盱城街道新华巷老县政府大院x号楼xxx室房屋的100000元份额，原告王俊臣的委托诉讼代理人王广仁提供其所有的苏Ａ×××××江铃牌棕色小型普通客车作为保全担保，本院依法裁定予以查封，并向盱眙县不动产登记中心、南京市车管所以及原被告送达民事裁定书。上述事实有原告王俊臣、严步英围绕诉讼请求依法提交了原告常住人口登记卡3张（复印件）、2019年10月21日中介盱眙房网在朋友圈发布卖房信息的截图、2020年6月30日原被告签订的《房屋买卖协议》、2020年7月1日《不动产（存量房）买卖合同》、原告王俊臣的盱眙县农村商业银行城中支行纸质存折（复印件）、录音光盘及文字记录、被告代理人及被告在企业大厦照片3张、被告代理人的笔迹截图；被告程勇、范成红向本庭提交2020年6月30日原被告签订的《房屋买卖协议》、2020年7月1日《不动产（存量房）买卖合同》、2020年7月2日变更登记到两被告名下的房产证、182831.84元付款记录2张4份（定金10000元除外）、2020年7月2日盱眙县税务局二手房交纳150000元发票（原件）、2020年7月2日税务局房屋买卖契税181292.50元发票等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原被告签订的《房屋买卖协议》和《不动产（存量房）买卖合同》是否合法有效？房产证所载面积与双方协议或合同面积差异如何确定？本诉和反诉涉及的购房款如何计付？原被告双方是否按所定协议或者合同履行各自义务，有无违约等？关于争议焦点一：原被告签订的《房屋买卖协议》和《不动产（存量房）买卖合同》是否合法有效？房产证所载面积与双方协议或合同面积差异如何确定？本院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”就本案而言，被告范成红到原告王俊臣住宅实地看房，并通过协商于2020年6月30日签订《房屋买卖协议》，原告严步英、被告程勇在庭审中对2020年6月30日的《房屋买卖协议》内容予以追认，该《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对原被告均具有法律约束力，原被告双方必须诚实守信依法履行相关义务。此后，为办理房产过户手续，原告王俊臣、严步英与被告范成红、程勇于2020年7月1日又签订《不动产（存量房）买卖合同》，便于房产过户登记，而原被告双方实际履行的是2020年6月30日签订的《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》由原告王俊臣、严步英将其所有的位于原盱眙县盱城镇老县政府大院06号楼202室房屋出售给被告范成红、程勇。被告范成红与其委托诉讼代理人陈道战一起到现场查看房屋后，经双方协商确定协议内容，由被告范成红的委托诉讼代理人陈道战打印协议并填写面积58平方米、价款247000元和定金10000元等，按此约定计算出涉案房屋每平方米价格应为4258.62元（247000元/58平方米）。但该协议上没有明确载明58平方米是案涉房屋的建筑面积还是案涉房屋的四址范围面积。在原被告签订《不动产（存量房）买卖合同》和办理产权变更登记时，该合同上明确载明建筑面积45.28平方米，转让面积45.28平方米，与原房产证上载明的建筑面积45.28平方米以及变更后的不动产权证书上载明的建筑面积45.28平方米相一致，故本院对涉案房屋建筑面积45.28平方米予以确定。关于争议焦点二：本诉和反诉涉及的购房款如何计付？原被告双方是否按所定协议或者合同履行各自义务，有无违约等？我国《合同法》和《民法典》规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就本案而言，原被告双方就2020年6月30日签订的《房屋买卖协议》，在本诉和反诉中，被告方虽提出案涉房屋面积差异，原告方认为《不动产（存量房）买卖合同》中注明房屋总价与建筑面积无关，但根据双方约定计算出的单位面积房价为4258.62元/平方米以及房产证和不动产权证书均确定涉案房屋建筑面积为45.28平方米,符合房产实际面积和当时当地销售单位面积房价，故该案涉房屋价款应确定为192830.31元（4258.62元/平方米×45.28平方米）。根据原被告2020年6月30日《房屋买卖协议》约定：“经双方协商包含房产过户一切费用售价为人民币247000元,乙方不再承担任何费用。”也就是说房屋过户契税包含在房价内，被告程勇、范成红已支付案涉房屋契税1812.92元，不再承担任何费用。被告程勇、范成红自称本着和谐社会友好协商的原则，在购房时已给付购房款192831.84元，案涉房款已确定为192830.31元，差价1.53元（192831.84元-192830.31元），案涉房款和已付房屋价款基本持平，故原告方请求和被告方反诉请求均不予支持。我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原被告双方在签订《不动产（存量房）买卖合同》时，被告方应向原告方索要案涉房屋的有效证件，查看登记有关事项以便出资购买，原告方也应主动出示案涉房屋的有效产权证书，原被告没有核对清楚案涉房屋面积而签订协议，且双方隐瞒房屋买卖的真实价款以逃税均存有过错，其过错程度相当，故原告方请求判令被告按约支付违约金的诉求，本院也不予支持。原告王俊臣、严步英的委托诉讼代理人王广仁在庭审中申请对房屋实际面积进行评估，经本庭释明后未在规定时间内提交申请或办理相关评估相关手续，故视为放弃自己的民事权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告王俊臣、严步英的诉讼请求。二、驳回反诉原告范成红、程勇的反诉请求。案件受理费2371元，减半收取1185.50元，保全费1400元，反诉案件受理费871元，减半收取435.50元，合计3021元，由原告（反诉被告）王俊臣、严步英负担2585.50元，被告（反诉原告）范成红、程勇负担435.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费2371元或反诉案件受理费871元。审 判 员 罗德俊二〇二一年三月十九日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000343157开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。