广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44914号原告：深圳房江湖科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码91440300342837804D。法定代表人：戴明奎，公司总经理。委托诉讼代理人：黄明辉，女，1996年4月22日出生，汉族，身份证住址湖南省平江县，系原告员工。被告：深圳市宝鸿房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道老围社区深南东路5016号蔡屋围京基一百大厦A座601，统一社会信用代码91440300MA5DJXA3XL。法定代表人：朱礼仁，公司执行董事。委托诉讼代理人：宋洪爽，男，1994年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，系被告员工。被告：恒大地产集团（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道老围社区深南东路5016号蔡屋围京基一百大厦A座701，统一社会信用代码91440300585608803N。法定代表人：钟文彦，公司执行董事。委托诉讼代理人：廖淑娟，女，1990年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告员工。原告深圳房江湖科技有限公司（以下简称房江湖公司）与被告深圳市宝鸿房地产开发有限公司（以下简称宝鸿地产公司）、恒大地产集团（深圳）有限公司（以下简称恒大地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告房江湖公司的委托诉讼代理人黄明辉、被告宝鸿地产公司的委托诉讼代理人宋洪爽、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人廖淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房江湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告宝鸿地产公司向原告支付转介代理服务费19169172元；2.判令被告宝鸿地产公司向原告支付逾期付款违约金198075.78元(自2020年7月24日起，以15285942元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至欠款付清之日止，暂计至2020年10月26日为155300.92元；自2020年7月16日起，以3883230元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止，暂计至2020年10月26日为42774.86元)；3.判令由被告宝鸿地产公司承担本案所有诉讼费用；4.判令被告恒大地产公司对被告宝鸿地产公司的债务承担连带责任。事实和理由：2020年6月10日，被告宝鸿地产公司与原告签订《深圳市宝鸿房地产开发有限公司企业级APP用户合作协议》，委托原告为“恒大锦苑项目”提供推介服务，其后，原被告双方签订补充协议明确合作细节。合同签订至今，原告成功推介销售恒大锦苑项目若干套物业，截至具状之日，已确认有达到结算条件的168套物业未予结佣，未结转介代理费金额共计19169172元。经原告多次协商，被告宝鸿地产公司均未支付上述转介代理费，原告于2020年9月1日分别向被告宝鸿地产公司的公司所在地及项目营销中心所在地发出催告函，催告被告宝鸿地产公司收到函件后5个工作日内支付转介代理费及完成未结单对账，并附转介项目的未结物业明细，被告宝鸿地产公司于2020年9月2日签收。根据双方签订的合作协议及补充协议“甲乙双方在2020年7月10日前书面确认2020年6月4日至2020年6月30日期间成交情况，甲方或其下属公司于2020年7月15日前按确认情况发放乙方佣金，乙方应按甲方或其下属公司要求开具对应金额的税务发票，甲方或其下属公司收到发票并核实无误后将款项汇至乙方账户。”被告宝鸿地产公司已于2020年7月23日签收原告按照双方对账单开具的135单物业的发票，故逾期付款违约金以上述付款期限为起算日，以对应应付转介服务费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。剩余33单，因被告宝鸿地产公司一直拖延对账，拖延前笔付款，未能依合同约定7月15日前支付款项，因此该部分违约金以7月16日为起算日期，以对应应付转介服务费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。被告恒大地产公司系被告宝鸿地产公司的独资股东，其如不能证明宝鸿地产公司财产独立于自己的财产，应当对宝鸿地产公司债务承担连带责任。根据原合同约定以及《中华人民共和国合同法》第四百二十六规定，被告宝鸿地产公司理应向原告支付相应转介代理费，现原告依法诉至本院，请求本院判允原告诉请，推护原告的合法权益。被告宝鸿地产公司辩称，原告诉请支付33套物业佣金3883230元，主张支付逾期付款违约金、诉讼费，并诉请被告恒大地产公司承担连带责任，没有事实及法律依据。一、原告主张支付33套物业佣金合计3883230元没有合同事实及法律依据，根据涉案补充协议第二条，约定甲乙双方书面确认2020年6月4日——2020年6月30日期间成交情况，并由甲方被告宝鸿地产公司按确认情况发放原告佣金，即本案所涉佣金应当为2020年6月4日至2020年6月30日期间发生的费用。而原告提交的深圳公司恒大锦苑恒房通企业级成交明细表中，7月1日至8月31日涉及33套物业佣金明细为七八月份的成交情况。合同并未约定支付七八月份佣金。原告主张的逾期支付违约金无从谈起。再者由原告提交的发票总额及催告函载明金额可知，其诉求金额一直未包含该33套物业佣金，因此，原告主张支付33套物业佣金及其违约金没有合同事实及法律依据。应当予以驳回。即使被告宝鸿地产公司应支付七八月份共计33套的物业佣金，原告也应先按合同履行开具发票的义务。否则被告宝鸿地产公司有权依法行使先履行抗辩权。根据案涉合同第2.3条约定，原告应按所要实际收取佣金金额向被告宝鸿地产公司或其下属公司开具正规服务发票。被告宝鸿地产公司或其下属公司收到发票并核实无误后将款项汇至乙方帐户。而直至开庭当日，原告仍未履行该33套物业佣金的开票义务。被告宝鸿地产公司付款条件未达。被告宝鸿地产公司依法行使先履行抗辩权，有权依约不进行付款。二、原告主张的逾期付款违约金及诉讼费没有合同及法律依据。首先，案涉合同中未约定逾期付款需支付的违约金，也未约定违约金的计算方式，更未约定相关诉讼费用由被告宝鸿地产公司承担。其次，原告违约在先，未及时履行开票义务，原告主张支付逾期付款违约金没有合同及法律依据。而诉讼费应根据公平原则视双方过错情况按比例承担。三、被告恒大地产公司并非本案适格被告，不应承担连带责任。首先，被告恒大地产公司并非案涉合同当事人，与原告无直接合同关系。被告宝鸿地产公司企业及app用户合作协议及其补充协议为被告宝鸿地产公司与原告签订并履行。被告恒大地产公司非案涉合同签约主体，原告的主张违背了合同相对性原则。其次，根据我方提交的证据，足以证明被告恒大地产公司与被告被告宝鸿地产公司为意思独立及财产独立的法人。双方在人员、财务经营场所等相互独立，不存在人格混同的情形，没有基于股东地位对原告造成侵害。而原告也并未提供任何证据反驳，应依法承担举证不能的法律后果。原告要求被告恒大地产公司承担连带责任，没有事实及法律依据。综上所述，原告主张支付33套物业佣金3883230元，主张支付逾期付款违约金、诉讼费并诉请被告恒大地产公司承担连带责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告恒大地产公司辩称，同被告宝鸿地产公司的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：一、2020年6月10日，原告房江湖公司与被告宝鸿地产公司签订一份《深圳市宝鸿房地产开发有限公司企业级APP用户合作协议》，协议约定：乙方（即原告房江湖公司）可以通过管理兼职销售人员成功推荐客户购买甲方（即被告宝鸿地产公司）住宅、公寓、写字楼或商铺获得销售佣金；甲乙双方在次月10日前书面确认上月实际成交情况，甲方或其下属公司于次月15日前按确认情况发放乙方佣金，乙方应按甲方或其下属公司要求开具对应金额的税务发票，乙方应按所要实际收取佣金金额向甲方或其下属公司开具正规服务发票，甲方或其下属公司收到发票并核实无误后将款项汇至乙方账户。当日，双方另签订《补充协议》一份，约定：2020年6月4日至2020年6月30日期间佣金结算，甲方或其下属公司将按乙方在合作协议期间按房屋成交总金额的3.5%计算佣金奖励（税前）；甲乙双方在2020年7月10日前书面确认2020年6月4日至2020年6月30日期间成交情况，甲方或其下属公司于2020年7月15日前按确认情况发放乙方佣金。二、上述协议履行过程中，原告房江湖公司于2020年6月1日至6月30日期间推荐客户购买并成交被告宝鸿地产公司所属的恒大锦苑项目房产135套，佣金合计15285942元；2020年7月1日至8月31日推荐客户购买并成交恒大锦苑项目房产65套，佣金合计7789219元，其中以原告房江湖公司名义推荐成交的有33套，佣金金额为3883230元。被告宝鸿地产公司对上述成交房产的佣金数额无异议，但认为双方签订的合同中约定的期间并不包含该时间段，故该部分佣金不应计算在原告名下。原告房江湖公司认为，原告房江湖公司与贝壳找房（深圳）科技有限公司（以下简称贝壳找房公司）的实际控制人为同一人士，系关联公司，由于集团业务发展需要，将由贝壳找房公司代替原告房江湖公司向被告宝鸿地产公司提供转介服务并收取佣金，且被告宝鸿地产公司对账确认时亦未提出异议。三、原告房江湖公司陈述，关于涉案地产项目，原告房江湖公司、案外人贝壳找房公司分别与被告宝鸿地产公司签订了合同。虽然与被告宝鸿地产公司签订合同的是两个主体，但与被告宝鸿地产公司对接的驻场及项目经理是同一批人；双方对账后原告房江湖公司已经开具了金额为15285942元的发票，被告宝鸿地产公司于2020年7月23日签收了发票但并未支付对应款项；关于33套成交房屋的佣金3883230元，被告宝鸿地产公司对接人员已经于2020年12月21日签字确认佣金金额。被告宝鸿地产公司确认已收到原告房江湖公司开具的发票，认为逾期付款的金额仅为15285942元，33套成交房屋对应的佣金3883230元不在涉案合同约定的范畴内且并未开具发票，不存在逾期付款的情况。四、被告宝鸿地产公司系法人独资的一人有限责任公司，被告恒大地产公司系其独资股东。被告宝鸿地产公司提交其与被告恒大地产公司的商事主体登记及备案信息查询单和2019年的审计报告作为证据，据此主张二者财产独立。原告房江湖公司对审计报告的真实性、合法性无异议，但认为该审计报告仅能证明被告宝鸿地产公司2019年度的财务情况，不能证明二公司财务独立的真实情况。五、庭审中，原告房江湖公司要求被告宝鸿地产公司承担担保费，但未能提交对应的合同依据。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原告房江湖公司与被告宝鸿地产公司签订的《深圳市宝鸿房地产开发有限公司企业级APP用户合作协议》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告房江湖公司为被告宝鸿地产公司推荐客户购买房产且已成交，被告宝鸿地产公司应遵守诚实信用原则，按照合同约定的标准支付转介代理服务费。原告房江湖公司对其主张的代理服务费15285942元，提交了证据证明，本院予以支持。原告房江湖公司主张自发票签收次日起计收逾期利息，本院予以支持，被告宝鸿地产公司应自2020年7月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的标准向原告房江湖公司支付逾期付款利息至全部款项付清之日止。关于原告房江湖公司主张的转介代理服务费3883230元，其提交了证据证明，本院予以支持，虽被告宝鸿地产公司辩称不属于合同约定的部分，但被告宝鸿地产公司在该33套的佣金对账单中明确载明了经纪人公司是原告房江湖公司，时间段注明是“6.21-7.5”，故本院对被告宝鸿地产公司的该答辩意见不予采信，被告宝鸿地产公司应当支付原告房江湖公司该33套的佣金3883230元。对原告主张的担保费，没有合同依据，本院不予支持。被告宝鸿地产公司提交的商事主体登记及备案信息查询单和2019年审计报告，不足以证明其与被告恒大地产公司的财产相互独立的事实，故对原告房江湖公司要求被告恒大地产公司对被告宝鸿地产公司的债务承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在民法典实施前，应当适用当时的法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告深圳市宝鸿房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳房江湖科技有限公司支付转介代理服务费15285942元及利息（利息以15285942元为基数，自2020年7月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）支付至全部款项付清之日止）；二、被告深圳市宝鸿房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳房江湖科技有限公司支付转介代理服务费3883230元；三、被告恒大地产集团（深圳）有限公司对上述第一至二项中确定的被告深圳市宝鸿房地产开发有限公司的债务承担连带责任；三、驳回原告深圳房江湖科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138004元，保全费5000元，由被告深圳市宝鸿房地产开发有限公司、被告恒大地产集团（深圳）有限公司共同负担。上述费用合计143004元，原告深圳房江湖科技有限公司已预交，被告深圳市宝鸿房地产开发有限公司、被告恒大地产集团（深圳）有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳房江湖科技有限公司迳付143004元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 星二〇二一年三月十日书记员 洪晓珊