上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0151民初433号原告：杨雪忠，男，1961年7月22日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：龚杰，上海聚隆律师事务所律师。被告：农工商超市(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：王雪松，董事长。委托诉讼代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，上海市锦天城律师事务所律师。原告杨雪忠诉被告农工商超市(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告杨雪忠及其委托诉讼代理人龚杰、被告农工商超市(集团)有限公司的委托诉讼代理人邵鸣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨雪忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2014年4月15日签订的《房产租赁合同》，并给付原告租金人民币168783.10元(2020年9月-2021年2月底)；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月15日，原、被告签订《房产租赁合同》一份，约定原告将其坐落于上海市崇明区竖新镇团城公路XXX号一层建筑面积约为584平方米的商业用房及建筑面积为216平方米的办公用房等一并出租于被告使用。同时，该合同约定：租赁期限自2014年9月1日至2029年8月31日。嗣后，原告按约履行了合同义务。2020年5月18日，被告突然向原告发出【关于解除《房产租赁合同》的告知函】，以经营状况不理想、巨额亏损等理由要求与原告解除《房产租赁合同》。为此，原告以书面形式回复被告，以其提出的理由缺乏事实依据予以拒绝，并要求被告继续履行合同。然被告置之不理。并拖欠原告租金，故向法院起诉。原告为证明其主张，提供如下证据：房产租赁合同，证明合同约定了解除的条件，而本案涉案房屋周边的商业环境没有发生变化，因此原告要求被告继续履行合同；合同签订了15年，合同当时签订的时候因为考虑到是被告答应要长期经营的，当时房屋是经营酒店的，里面有100多万元的装修，因为租给被告就全部敲掉了，营业执照也不能使用了，现在被告只租用了6年就不做了，原告的损失巨大。被告农工商超市(集团)有限公司辩称：被告根据合同约定的条件解除合同并通知了原告，原告接受并控制了房屋，合同已经依法解除，被告不同意原告的全部诉讼请求。被告针对原告的本诉未向本院提供相关的证据。反诉原告农工商超市(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除租赁合同，从2020年7月27日开始解除；2.请求判令反诉被告返还反诉原告已经支付的2020年7月28日至2020年8月31日的租金30816.94元；3.请求判令反诉被告返还反诉原告在涉案房屋内遗留的所有设施设备(详见清单冷库等共计35项)；4.本诉及反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月15日，反诉原告与反诉被告签订《房产租赁合同》一份，约定反诉被告将其坐落于上海市崇明区竖新镇团城公路XXX号一层建筑面积约为584平方米的商业用房及建筑面积为216平方米的办公用房等一并出租于反诉原告，用于开设超市。合同中约定：由于房产所在地的商业环境因时而变易(或其商业圈周围发生变化)，有可能影响乙方(反诉原告)的营业状况，若乙方在该房产开设的超市连续三个月亏损或因乙方连锁布局调整，则乙方在提前三个月书面通知甲方(反诉被告)的情况下，有权解除合同。乙方至期归还房产、结清所有租金。租赁合同签订后，反诉原告积极经营，由于多种原因，持续亏损，反诉原告于2020年5月19日向反诉被告发出了《关于解除房产租赁合同的告知函》，根据合同规定，反诉原告在提前三个月书面通知反诉被告的前提下，租赁合同解除。2020年7月27日，反诉被告将用于进出该房产的门上锁，致使反诉原告无法进入和清理该房屋内的物品，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的权益，故提出反诉。反诉原告为证明其主张，提供如下证据：1.房屋租赁合同，证明符合解除合同的理由及条件；2.2020年5月19日解除合同函，邮寄给反诉被告的，告知其合同规定按照约定提前三个月告知解除合同；3.2020年8月5日邮寄的落款是2020年7月30日的告知反诉被告函，告知反诉被告对合同解除的事实应承担相应的法律责任；4.现场照片及报警记录，证明出租房屋在2020年7月27日合同还没有到合同解除日2020年8月19日，反诉被告已经将门锁上。报警记录上记载反诉被告是因为没有收到反诉原告的违约金而产生纠纷，说明反诉被告是知晓解除合同的，并且以自己的行动行使解除合同；5.固定资产设备台账一份，相关内容涉及35项资产现仍在涉案房屋内无法搬走；6.九个月连续亏损的财务报表台账，证明符合合同解除的条件。反诉被告辩称：反诉原告的说法缺乏事实和法律证据，反诉被告也没有实际控制涉案房屋，现在是反诉原告控制着房屋，反诉被告也无法进入该房屋，请求法院驳回反诉原告的全部诉请。反诉被告针对反诉原告的请求向本院提供如下证据：反诉被告曾向反诉原告邮寄过三次律师函，律师函前两次是退回来的，第三次是被告单位签收的，函里告知反诉原告解除合同的条件不成立，要求继续履行合同，同时要求反诉原告支付租金。反诉原告收到后，其单位的员工还和我通过电话，称其收到了材料，具体没有后续的沟通了。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日，原、被告签订《房产租赁合同》一份，约定原告将其坐落于上海市崇明区竖新镇团城公路XXX号一层建筑面积约为584平方米的商业用房及建筑面积为216平方米的办公用房等一并出租于被告使用；租赁期限自2014年9月1日至2029年8月31日；关于租金的支付：该房年租金为318000元，自第四年起(2017年9月1日起)房产租金每三年环比递增3%，支付方式为每季度支付一次；合同还约定，由于房产所在地的商业环境因时而变易(或其商业圈周围发生变化)，有可能影响乙方(被告方)的营业状况，若乙方在该房产开设的超市连续三个月亏损或因乙方连锁布局调整，则乙方在提前三个月书面通知甲方(原告方)的情况下，有权解除合同。乙方至期归还房产、结清所有租金；合同还对其他相关事项作了约定。因被告要求解除合同，而原告则要求被告继续履行合同，双方意见不一，遂涉讼。另查明，被告于2020年5月18日以经营亏损为由发函给原告要求解除合同，并停止经营，还搬走了租赁房中部分物品；原告于2020年5月19日接收该函件，并回函给被告要求继续履行合同，还在2020年7月27日在租赁房的门上加了锁，致使原被告双方均无法单独进入该租赁房。还查明，在租赁房内，被告还留有冷库等物品35件(详见物品清单)。又查明，自2014年9月1日至2017年8月31日期间，年租金为318000元；2017年9月1日至2020年8月31日期间的年租金为327540元；2020年9月1日之后的年租金为337366.20元，每日租金为924.29元。被告已支付租金至2020年8月31日。本案争议的焦点为：一.原被告于2014年4月15日签订的《房产租赁合同》是解除还是继续履行：原告认为，被告没有符合依约解除合同的条件，也没有举证证明其有亏损或者周边营业条件变化等证据，故要求被告继续履行合同；被告认为，根据双方的约定，被告开设的超市连续三个月亏损的，被告可提前三个月有权提出解除合同的权利，现被告已于2020年5月18日邮寄了函件，履行了告知义务，原告已于2020年5月19日收悉了函件，故认为，双方的合同已于2020年8月19日解除，因原告在2020年7月27日在租赁房上加了锁，故合同应与7月27日解除。本院认为，根据有约定从约定的原则，原被告双方在合同上明确了解除合同的条件，现被告提供了连续三个月亏损的证据，并履行了告知义务，且已将部分物品搬离租赁房，被告以其实际行动表明不再履行合同，并已停止营业，故双方的租赁合同以于2020年8月19日解除为宜。二.关于租赁房空置造成的损失(空置期间的房屋使用费)如何承担的问题：原告认为，双方合同尚未解除，仍属于被告的租赁期间，故应承担该段时间的租金；被告认为，被告已履行了解除合同的告知手续，合同实际已经于2020年8月19日解除，故不同意承担。本院认为，被告已履行解除合同的告知义务，并搬走部分物品，但还留有部分物品，尚未全部清空，2020年7月27日，原告在租赁房上加锁，导致被告无法搬走剩余物品，迟延了双方解除后，被告腾退房屋的进展。被告只是履行了解除合同的告知义务，但没有积极与原告沟通，解决后续的腾退问题，双方的不当行为导致房屋空置，造成了损失，各自的过错相当，应承担相应的责任(各50%，每天按照924.29元的标准计算)，承担的时间以2020年9月1日至实际腾退之日止为宜。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；在合同履行期限届满之前，被告明确表示要求解除合同，且搬走部分物品，不再经营，被告以自己的行为表明不履行原被告之间的合同，故双方的合同予以解除。相关的费用如前所述，应各自分担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告杨雪忠与被告农工商超市(集团)有限公司于2014年4月15日签订的《房产租赁合同》于2020年8月19日解除；二、被告农工商超市(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明区竖新镇团城公路XXX号一层建筑面积约为584平方米的商业用房及建筑面积为216平方米的办公用房腾退并交付原告杨雪忠；三、被告农工商超市(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨雪忠自2020年9月1日起至实际腾退之日止每日按924.29元的50%的标准支付给原告杨雪忠房屋使用费；四、对原告杨雪忠的其余诉讼请求，不予支持；五、对反诉原告农工商超市(集团)有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3676元，减半收取计1838元，由原告杨雪忠负担919元，由被告农工商超市(集团)有限公司负担919元；反诉费570元，减半收取计285元，由反诉原告农工商超市(集团)有限公司负担142.50元，反诉被告杨雪忠负担142.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  樊家栋二〇二一年三月二十五日书记员  李 嫚附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。