江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初6292号 原告：杨应江，男，1974年4月3日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。 被告：陈汉忠，男，1966年4月6日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：李瑞，江苏英特东华律师事务所律师。 被告：蔡秀琴，女，1975年5月25日生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。 第三人：无锡市惠山区长安街道办事处，统一社会信用代码1132020614036207P，住所地无锡市惠山区开发区堰新路318号。 负责人：杨以军，该单位主任。 委托诉讼代理人：孙昊，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。 第三人：无锡惠山经济开发区开发建设总公司，统一社会信用代码12320206466368675X，住所地无锡市惠山区惠山经济开发区管委会大楼。 法定代表人：秦万兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙昊，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。 原告杨应江与被告陈汉忠、蔡秀琴、第三人无锡市惠山区长安街道办事处（以下简称长安街道办）、无锡惠山经济开发区开发建设总公司（以下简称惠山经开区建设总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄树杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨应江及其委托诉讼代理人陈震南、被告陈汉忠及其委托诉讼代理人李瑞、第三人长安街道办、惠山经开区建设总公司的委托诉讼代理人孙昊到庭参加了诉讼。被告蔡秀琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨应江向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行原、被告双方在2006年1月25日签订的“房产买卖契约”；2、判令第三人协助被告办理将坐落于无锡市惠山区××号××室××不动产产权证书登记于被告名下的手续；3、判令被告在取得转让房屋不动产产权证后，协助原告办理将上述房屋的不动产权证过户登记在原告名下；4、由被告承担违约金30000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年1月25日，原被告双方签订房产买卖契约一份，由被告将安置到的位于无锡市惠山区××号××室××房屋一套，建筑面积70平方米，以96000元的价格转让给原告，先付91000元，余款5000元在办妥房产证后支付。原告支付91000元房款后，接收转让房屋并入住至今，现转让房屋已具备领证条件，且土地出让金逐年上调，而被告至今未为原告办证，为维护自己合法权益。故诉至法院，请求判如所请。 被告陈汉忠辩称：对于过户问题请求法院依法判决；被告并没有提出不将房屋卖给原告，也没有提出要加价，所以被告并没有过错，既然被告拿了原告的钱肯定会配合去办理房屋过户。也并不是被告本人不配合原告办理相应的手续，签订房屋买卖的时候集体土地并不能上市交易，只是现在集体土地能够上市交易了，但被告无法凭个人能力办理到相应的产权证，所以才导致无法过户。 被告蔡秀琴未作答辩。 第三人长安街道办、惠山经开区建设总公司述称：本案房屋初始登记在惠山经开区建设总公司名下，原告与被告之间的买卖关系与第三人无关，由法院依法审查。 本院经审理认定事实如下： 陈仲明、陈荣娣（已于2008年10月23日死亡注销户口）于1964年结婚，共生育儿子陈汉忠、女儿陈晓妮。陈汉忠与蔡秀琴原系夫妻关系，后双方离婚。 陈汉忠父母于1979年申请宅基地建造唐家42号房屋，此后该老房拆迁。2005年4月29日，无锡市惠山区堰桥镇拆迁安置办公室分别与陈汉忠（陈荣娣）、徐宇就唐家42号房屋（其中陈汉忠一方评估拆迁的房屋建筑面积为93.82平米、徐宇一方评估拆迁的房屋建筑面积为80.07平米）签订了房屋作价、拆迁、安置认定书。根据结算明细表显示陈汉忠（房主）共安置得到包括案涉惠山区长宁苑330号602室面积为70㎡在内的安置房共计三套（二人房二套，四人房一套）。2006年1月25日，堰桥镇拆迁安置办公室发送安置房分房通知单，通知陈汉忠前去办理长宁苑330号602室入住手续。 2006年1月25日，陈汉忠（甲方）、甲方共有人蔡秀琴与杨应江（乙方）签订房产买卖契约一份，约定甲方将无锡市惠山区××号××室××房屋（面积70平米）以96000元价格转让给杨应江，订立协议时乙方支付91000元，甲方交付该房全部钥匙。甲方办理好甲方房产证交付乙方时，乙方付清余款5000元；甲方办理甲方的房产证及土地证时的一切费用均由甲方承担，今后乙方办理房产证及土地证过户时所产生的一切税费均由乙方承担。乙方办理房产过户时，甲方必须全力配合，并提供证件及有关资料。甲方承诺契约签订双方签字生效后，房价不再涨价或变相提价。甲方承认房屋全部钥匙交付给乙方后，即乙方取得该房的全部使用权及全部所有权。甲方保证该房权属清楚，今后若发生该房的产权纠纷及债务纠纷，概有甲方清理，并承担诉讼及经济责任，均与乙方无关。契约签订后，双方不得违约，如一方违约，则要承担违约责任。若甲方违约，则甲方除归还乙方全部购房款及全部装修费用外，另外还需支付乙方违约金30000元……。合同签订当日，杨应江支付了91000元房款并由陈汉忠出具了收条，案涉房屋随即交付杨应江居住使用至今，同时由杨应江在安置房分房通知单上签字“钥匙交接齐全”。审理中，杨应江同意过户的相关费用由其承担。 目前案涉房屋尚未办理产权登记证，初始登记在惠山经开区建设总公司名下。 2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发【2016】252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等，案涉房屋安置交付已满五年，已符合条件办理相关手续及上市交易。 以上事实，有房产买卖契约、收条、拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表、安置房分房通知单、房屋作价、拆迁、安置认定书、安置审核汇总表、证明、户籍信息证明、无锡县农村社员建造房屋用地申请书、个人土地登记申请书、无锡市房屋初始登记证及当事人陈述在卷佐证。 本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的房产买卖契约系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方应予恪守。案涉房屋安置时的拆迁政策是按人口拆迁，陈汉忠一方共拆迁安置得到共计280平米的拆迁安置房3套，陈汉忠夫妻应享有相应拆迁利益，而陈汉忠夫妻出售的房屋（2人房）面积仅占安置房总面积25%。杨应江已按约履行了支付房款的义务并实际占有房屋。退一步讲，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。陈荣娣与陈汉忠为母子关系，拿到三套拆迁安置房后，分一套给儿子也符合农村社会的一般习俗。而案涉房屋交易时并未有产证，拆迁安置补偿协议也有陈汉忠名字，明细表及分房通知单上也均是陈汉忠个人名字，杨应江在分房通知单上进行了签字，杨应江买房时已尽到了合理的注意义务，也按约支付了房款，本案的房屋买卖符合交易习惯。案涉房屋交付杨应江使用后的长达十几年期间也未有人提出异议，杨应江通过占有使用达到了对外公示的效果。综上，本院认定杨应江通过交易取得了案涉房屋的所有权。故陈汉忠、蔡秀琴应按照合同约定履行协助办证、过户等义务。关于杨应江主张的违约金30000元，本院认为，本案被告陈汉忠并未表示不配合过户，其也曾去拆迁办处理办证事宜，但须由原土地使用权人、共有人及相关继承人去办理相关手续，导致其未办至自己名下无法完成过户，其庭审中也表示愿意配合过户。故对杨应江主张的违约金不予支持。关于杨应江主张要求第三人协助办理产权证书的请求，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋办证及过户系出卖人的合同义务，故本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈汉忠、蔡秀琴继续履行2006年1月25日签订的“房产买卖契约”。 二、陈汉忠、蔡秀琴于本判决发生法律效力之日起三十日内办理无锡市惠山区××号××室房屋产权登记证书。 三、陈汉忠、蔡秀琴办理好上述房屋产权登记证书后十日内，陈汉忠、蔡秀琴再协助将该房屋过户登记至杨应江名下，案涉房屋办证、过户的相关费用由杨应江承担。 四、杨应江在无锡市惠山区××号××室房屋过户登记至其名下后十日内支付陈汉忠、蔡秀琴购房尾款5000元。 五、驳回杨应江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1410元，由陈汉忠、蔡秀琴负担1074元，由杨应江负担336元。该款已由杨应江预交，陈汉忠、蔡秀琴于本判决发生法律效力之日起十五日内将其应负担部分直接支付给杨应江，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  黄树杰 二〇二一年三月四日 书记员  许 姣