北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29301号原告（反诉被告）：赵跃华，男，1951年3月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘志刚，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘垚，北京市盈科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄建辉，男，1984年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴学益，北京铿锵律师事务所律师。原告（反诉被告）赵跃华（以下简称姓名）与被告（反诉原告）黄建辉（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。赵跃华之委托诉讼代理人刘志刚、刘垚，黄建辉之委托诉讼代理人吴学益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵跃华向本院提出诉讼请求：1．确认赵跃华与黄建辉签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）已于2020年3月11日解除；2．判令黄建辉支付2020年2月1日至2020年3月11日的房租190665元；3．判令黄建辉按照租金标准支付2020年3月12日至2020年4月22日的房屋占有使用费193767元；4．判令黄建辉赔偿房屋恢复原状的费用60万元；5．判令黄建辉承担违约金57．5万元。事实和理由：赵跃华与黄建辉于2019年10月31日签订租赁合同，双方约定：赵跃华将位于北京市朝阳区XXXX号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给黄建辉，面积约1100平方米，租赁用途为经营酒店、餐饮，租赁期限自2019年11月1日至2031年5月1日，首年租金为172．5万元，房租押一付三，首个租赁年度的11月1日、2月1日、5月1日、8月1日付款，黄建辉不按照约定支付租金达30日的，赵跃华有权解除合同，收回房屋，黄建辉应按照结构原状返还房屋及其附属物品、设备设施。另违约方需向守约方支付因此遭受的一切损失（此时实际损失应包括但不限于守约方预期利益损失等，最低赔偿额不少于合同终止前剩余租期租金总额）。租赁合同签订后，赵跃华当日即向黄建辉交付涉案房屋，黄建辉即进场施工。至2020年2月1日黄建辉未按约定支付房租，经赵跃华多次督促黄建辉支付房租，黄建辉未予理睬，后黄建辉表示无意租赁，赵跃华于2020年3月11日向黄建辉发出解除合同通知，并要求黄建辉交付涉案房屋，黄建辉对此不予理睬。后赵跃华于2020年4月22日将涉案房屋收回。现赵跃华诉至法院，望判如所请。黄建辉对本诉进行答辩并反诉称，不同意赵跃华的诉讼请求。2019年10月31日，黄建辉通过中介（支付中介费10万元）与赵跃华签订租赁合同，明确约定承租房屋用于经营酒店、餐饮，租赁合同第二条第二款约定，赵跃华有义务提供办理消防证的合法手续（因该手续是酒店能够正常开业的必备条件）。黄建辉于2019年11月2日、11月11日、11月12日分三次依照约定向赵跃华支付租金合计57．5万元，后黄建辉开始进行酒店开业前的加盟、装修、招聘等工作，并因此支出各项费用。装修过程中，黄建辉多次要求赵跃华尽快办理消防施工合格证，但赵跃华始终无法提供。黄建辉到消防及房屋管理部门问询得知，因涉案房屋没有合法产权，属于违章建筑，不具备办理消防施工合格证资格，黄建辉立即停止装修工作，找赵跃华多次沟通，赵跃华多次承诺，如果不能正常开业，黄建辉的损失由赵跃华负担。租赁合同无法履行系因赵跃华的原因造成的，赵跃华违约在先，其提供的房屋不具备合法出租条件，租赁合同应属无效。涉案房屋于2019年11月1日交付黄建辉，2020年2月13日黄建辉通过微信向赵跃华发出解除租赁合同的通知，因为赵跃华无法提供办理消防验收合格证的手续，导致黄建辉无法正常经营。黄建辉已经办理经营酒店的营业执照，注册名称为北京****酒店管理有限公司。黄建辉向赵跃华发出解除通知之前就已经撤出了涉案房屋，但没有办理房屋交接手续，因为双方没有谈拢。不认可赵跃华主张的收回房屋日期，黄建辉认为租赁合同于黄建辉发出解除通知之日解除。黄建辉反诉请求为：1．确认赵跃华与黄建辉于2019年10月31日签订的租赁合同无效；2．判令赵跃华退还黄建辉已经交付的租金57．5万元；3．判令赵跃华赔偿黄建辉中介费10万元、加盟费5万元、设计费5．62万元、拆除费4．8万元、垃圾清运费4．65万元、材料费36185．5元、围挡费6760元、保管工资生活1．2万元、利息10．8万元、工程预付款10万元。赵跃华针对反诉辩称，租赁合同依法成立，不存在无效及可撤销情形。根据北京市朝阳区十八里店乡人民政府出具的证明，涉案场地所在建筑属周家庄村集体资产，所使用的土地系农村集体土地，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件仅为参照适用，农村集体经济组织对于集体资产的经营符合法律规定，故黄建辉关于涉案房屋租赁合同无效的主张不能成立。租赁合同系经黄建辉充分考虑后双方签署的，不存在欺诈及显失公平情形，故不存在可撤销的情形。赵跃华实际将房屋交付黄建辉，黄建辉实际占有使用涉案房屋，不应退还已交付的租金。租赁合同解除系因黄建辉的原因造成，赵跃华不应赔偿黄建辉的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月31日，赵跃华（出租人、甲方）与黄建辉（承租人、乙方）签订租赁合同，就涉案房屋租赁事宜约定：房屋建筑面积约1100平方米，乙方承租涉案房屋用于经营酒店、餐饮；甲方持有涉案房屋所在地的集体土地租赁合同；甲方应协助乙方办理经营开业、设计、装修、改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水、电、煤气（包括水、电、煤气增容）、通讯、消防、特行卫生、工商及其他国家规定的申报手续，包括向乙方提供办理报批所需的所有相关房地产乡政府权属文件，因报批产生的相关费用由乙方承担；在乙方办理相关营业报批手续时，如甲方不能提供上述文件或所提供的上述文件不符政府部门的要求，应在1个月内设法使该文件完善，如因甲方不能及时提供上述文件或提供证件不合格而影响到乙方的正常施工和开业计划，则乙方有权选择免租期和租期相应顺延；租赁期限自2019年11月1日至2031年5月1日，共计11．5年；甲方应于2019年10月31日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照结构原状返还房屋及附属物品、设备设施；2019年11月1日至2020年10月31日的租金为172．5万元，按季度支付，押一付三，乙方应支付租金的日期为2019年11月1日、2020年2月1日、5月1日、8月1日；押金租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，甲方可要求乙方将房屋恢复结构原状或赔偿相应损失；本合同期内，任何一方不得实施违约行为造成守约方无法继续履行合同获取正常收益，否则因此种情况导致本合同无法继续履行被迫提前终止的，违约方应向守约方支付因此所遭受的一切实际损失（此时实际损失应包括但不限于守约方预期利益损失等，最低赔偿额不少于合同终止前剩余租赁期租金总额）。赵跃华称，其于租赁合同签订当日将涉案房屋交付黄建辉，黄建辉则表示涉案房屋系于2019年11月1日交付。租赁合同签订后，黄建辉向赵跃华支付了押金及首年第一季度租金合计57．5万元。赵跃华提交《经营场所证明》、北京****酒店管理有限公司工商登记信息网页查询打印件，其中《经营场所证明》显示，涉案房屋产权人为北京市朝阳区十八里店乡周家庄村村民委员会，房屋用途为商用，不属于违法建筑，拟证明其已经按照租赁合同的约定向黄建辉交付房屋权属证明，进而证明赵跃华交付的房屋符合经营使用的目的，黄建辉已经办理了营业执照。黄建辉认可上述证据的真实性，并表示赵跃华确实向其提供了该份《经营场所证明》。赵跃华提交微信聊天记录，拟证明黄建辉于2020年2月11日向赵跃华表示无意继续租赁，并向赵跃华发送一份《周庄酒店费用表》，其中包含拆除费4．8万元，赵跃华认为可以证明黄建辉对涉案房屋进行了大量的拆除，破坏了赵跃华的房屋结构及装修。微信记录另显示，黄建辉于2020年2月13日向赵跃华发出《合同终止函》，称因赵跃华原因导致黄建辉无法正常办理消防营业合格证，租赁合同无法继续履行，故要求解除合同；赵跃华则回复称不同意解除合同，并对黄建辉提出的解除合同理由不认可，要求黄建辉立即交纳应付的租金。2020年3月11日，赵跃华向黄建辉发出解除合同的通知，称因黄建辉逾期交纳租金已达四十余日，经赵跃华多次催促仍未交纳，故通知黄建辉解除租赁合同，要求黄建辉在五日内返还房屋并承担恢复原状的修复费用、结清欠付租金。2020年3月18日，赵跃华向黄建辉发微信称“刚收到村里通知，施工现场围挡被大风刮倒，为防止伤害他人、影响公共安全，请立即安排人员去现场处置”。黄建辉认可上述微信聊天记录的真实性。赵跃华提交收房时的录音及房屋原状视频、短信记录等，拟证明其分别于2020年3月25日、27日督促黄建辉交还房屋、减少损失，黄建辉均未予回复，其对损失的扩大有责任，后赵跃华于2020年4月22日收回涉案房屋。赵跃华称收房时房屋原有装修大面积被拆除，但其未提交收房时的视频或照片对彼时房屋结构及装修情况进行佐证。黄建辉对赵跃华主张的收回房屋的日期不予认可，并称其在向赵跃华发出解除合同通知之前就已经搬离涉案房屋，但未与赵跃华办理房屋交接手续。赵跃华提交其于2020年8月26日与案外人兰某某就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》及兰秀海支付首期租金的凭证，其中租赁合同约定租期10年，其中首年租金135万元，第2、3年租金每年180万元，此后每三年租金按照约7%的比例递增。赵跃华称，其与黄建辉签订的租赁合同约定的租金总额为2752．455万元，其与案外人兰某某签订的租赁合同租金总额为1911．55万元，二者相差840．905万元，均为赵跃华的损失。此外，赵跃华主张，从赵跃华收回涉案房屋的2020年4月22日到重新出租的2020年8月26日，房屋空置四个月零三天，黄建辉应当承担房屋空置期的租金损失。赵跃华提交华住网网页打印件，拟证明黄建辉在承租涉案房屋前对房屋进行了细致考察，根据XX酒店集团的加盟流程，黄建辉及XX酒店集团一方均对涉案房屋进行考察后，认为符合酒店加盟所需条件，产权清晰，故签署了《特许经营合同》。黄建辉认可上述证据的真实性，并表示其确与XX酒店集团签订了《特许经营合同》，但因无法办理消防验收，《特许经营合同》无法履行。赵跃华提交北京某某1国际贸易有限责任公司企业信用信息公示报告、北京某某2有限公司企业信息年度报告，其中北京某某1国际贸易有限责任公司的法定代表人登记为黄建辉，北京某某2有限公司预留的企业联系电话为黄建辉的手机号码，赵跃华据此主张黄建辉为酒店行业资深从业人员，有多年酒店运营管理经历，经验丰富，对房屋能否办理经营相关手续有相关认知，涉案房屋是经过其考察后联系的赵跃华，不存在赵跃华欺诈情形。黄建辉则认为赵跃华有义务提供办理消防合格证的手续，现因赵跃华的原因导致其不能办理消防合格证，给黄建辉造成了损失，要求赵跃华赔偿。黄建辉提交银行转账记录及微信聊天记录，拟证明其通过中间人介绍承租涉案房屋后向中间人支付报酬10万元。赵跃华认可黄建辉系经人介绍承租涉案房屋，但表示不知晓需要支付中介费的事实，现租赁合同因黄建辉违约解除，赵跃华不同意承担上述费用。黄建辉提交转账记录、《关于本公司变更企业名称及收款账户的通知》，拟证明其为加盟XX品牌，支付加盟费5万元。赵跃华不认可上述证据的真实性及证明目的，并主张，根据加盟流程，只有考察后符合条件才能签署《特许经营合同》，现《特许经营合同》已经签署，至于加盟费是否损失，应根据合同约定及双方后续的解决方案来确定，黄建辉提交的上述证据不能证明其损失了加盟费。黄建辉提交其与北京某某3有限公司（以下简称某某3公司）签订的《建设装饰工程设计合同》、微信聊天记录、收据，拟证明其对涉案房屋进行装饰装修支付设计费用合计5．62万元（收据金额分别为5．42万元和2000元）。赵跃华表示其对此不知情，亦不认可黄建辉的证明目的，认为黄建辉提交的收据不能证明其实际支付了相应款项。赵跃华提交其在北京市住房和城乡建设委员会网站查询某某3公司企业资质证书的网页截屏打印件，拟证明某某3公司不具备消防设计资质，不能提供消防设计审核所需的材料。黄建辉提交《拆除工程合同》、收据，拟证明其支付拆除费用4．8万元、垃圾清运费4．65万元。赵跃华认可黄建辉对涉案房屋进行了拆除，破坏了房屋原状。黄建辉提交收据、送货单，拟证明其支付材料费36185．5元（其中送货单对应收据金额为28835．5元，另有一张水泥收据金额为7350元）、围挡费6760元、保管人员工资生活费1．2万元；黄建辉提交《借款协议》、借据、收据，拟证明其为在涉案房屋开办酒店而从案外人处借款300万元，并支付出借人利息10．8万元。赵跃华对上述证据均不予认可，并指出黄建辉提交的利息收据和材料费收据来自同一本收据，且笔迹相同，认为黄建辉伪造证据。黄建辉提交其与案外人某某5工程有限公司签订的《周庄87号装饰工程施工合同》、收据，拟证明其支付装修工程预付款10万元。赵跃华对上述证据的真实性不予认可，并称黄建辉未对房屋进行装修，其提交的证据不能证明款项已经实际支付。黄建辉提交微信聊天记录，其中黄建辉在2019年12月9日向赵跃华之子赵某某发消息称，没有赵跃华方提供的符合政府部门要求的文件，酒店的消防证就办不下来，即便办下来，也需要增加很多成本，如果消防合格证短期内办不下来，黄建辉就无法按照预期经营，将会造成很大的损失，根据租赁合同的约定，黄建辉认为消防合格证应当由赵跃华办理，办理消防合格证所需要的符合政府部门要求的材料由赵跃华提供，合理范围内的费用黄建辉可以负担，但目前赵跃华所提供的材料不符合政府部门要求，因此造成的额外费用过高，黄建辉无法承受这样的额外巨额开支，并且因此造成大部分经营性损失，也是黄建辉无法承担的。赵跃华认可上诉证据的真实性，但表示根据租赁合同的约定，赵跃华提供房产权属证明即可，没有义务办理消防合格证，从上述微信聊天内容可见，黄建辉认为办理消防合格证成本过高，而不是不能办理。赵跃华提交北京****酒店管理有限公司（发包方）与北京某某4消防工程有限公司（承包方）签订的《北京市建设工程施工合同》，其中承包范围包括喷淋系统、消火栓系统、火灾自动报警系统、办理消防合格证，拟证明涉案房屋具备办理消防合格证的条件，黄建辉已经签署相关合同，黄建辉未履行合同系其自身经济能力不足以支撑继续运营所导致。黄建辉认可上述证据的真实性，并称其对该份合同预付工程款10万元，但办理消防合格证需要有房产证，因为赵跃华无法提供房产证，导致黄建辉不能办理消防验收合格证。另询，赵跃华表示，涉案房屋为乡产权房，没有建设规划许可证；若法院认定租赁合同无效，其仍坚持除确认租赁合同解除外的其余诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认赵跃华、黄建辉就涉案房屋签订的租赁合同无效。现赵跃华要求黄建辉给付违约金，本院不予支持。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。本案中，租赁合同约定，赵跃华应当为黄建辉办理营业执照、消防合格证等提供涉案房屋的乡政府权属文件。根据庭审中查明的事实，黄建辉已经凭赵跃华提供的相关文件办理了营业执照，现黄建辉称，办理消防合格证需要有房产证，因赵跃华无法提供房产证，故无法办理消防合格证。但根据租赁合同的约定，黄建辉在签订租赁合同时明知涉案房屋没有房产证，赵跃华仅能提供房屋乡政府权属文件，结合黄建辉已经签订《北京市建设工程施工合同》（该合同中约定承包范围包括办理消防合格证）、黄建辉与其加盟的XX酒店集团对涉案房屋进行过实地考察评估以及黄建辉在向赵跃华之子发送的微信记录中称办理消防合格证成本过高等事实，本院认为，涉案房屋并非不能办理消防合格证，只是办理消防合格证的成本超出了黄建辉的预期。现黄建辉以涉案房屋没有建设规划许可证为由要求确认租赁合同无效，本院认为黄建辉应对租赁合同无效的法律后果承担主要责任。黄建辉主张赵跃华赔偿其中介费10万元，其提交的微信聊天记录、银行转账记录显示的时间及记载的内容可以看出与涉案租赁合同的关联性，赵跃华亦认可其与黄建辉系经中间人介绍签订租赁合同，故本院对于黄建辉支付的该10万元中介费予以确认，根据双方的过错情况，本院酌定赵跃华赔偿黄建辉中介费3万元。关于黄建辉主张的加盟费5万元，其提交的证据仅能证明其支付了该笔费用，但其未提交《特许经营合同》等能够证明加盟费不具有返还的可能性并已经成为其实际损失的证据，故对其该项请求，本院不予支持；关于黄建辉主张的设计费5．62万元，其中5．42万元，黄建辉提交的微信聊天记录、收据等证据可以形成较为完整的证据链，本院予以认定，但其余2000元，黄建辉提交的证据尚不能充分证明相应款项的实际支出以及支出原因，故本院不予认定。对于本院认定的5．42万元，本院酌情确定赵跃华负担1．6万元。关于黄建辉主张的拆除费4．8万元、垃圾清运费4．65万元，赵跃华虽认可黄建辉对房屋进行了拆除，但不认可黄建辉主张的费用金额，黄建辉提交的合同及收据亦不能证明相应款项已经实际给付，故本院对黄建辉主张的费用数额不予认定。本院综合涉案房屋面积等实际情况，酌情确定拆除费的金额为3万元，其中赵跃华应负担9000元；本院酌定垃圾清运费的金额为3万元，其中赵跃华负担9000元。关于黄建辉主张的材料费，其中与送货单对应的28835．5元，本院予以认定，其余7350元，仅依据收据本院无法认定相应款项已经实际支付，故对该部分金额不予认定。上述材料费本院酌定赵跃华负担8600元。关于黄建辉主张的围挡费6760元，从赵跃华于2020年3月18日向黄建辉发送的微信可知，涉案房屋现场确实存在施工围挡，故本院对黄建辉支出相应费用的事实予以认定。但黄建辉提交的收据不能证明其主张的围挡费款项已经实际支付，故本院根据本案具体情况酌定围挡费的金额为6000元，其中赵跃华负担2000元。关于黄建辉主张的保管生活工资、借款利息，其仅提交收据、借款协议予以佐证，本院无法认定相关事实的真实性以及黄建辉实际支付了相应款项，故对该两笔费用均不予支持。关于黄建辉主张的工程预付款10万元，黄建辉提交的证据不足以证明其实际支付了相关款项，且黄建辉未提交证据证明相应的装饰工程施工合同的实际履行情况以及其支付的上述10万元不存在返还的可能性，故本院对该项请求不予支持。关于赵跃华要求黄建辉支付租金及占有使用费（实际均应为占有使用费）的请求以及黄建辉要求赵跃华返还已支付的租金（应为占有使用费）的请求，租赁合同虽为无效，但黄建辉仍应支付实际占有使用房屋期间的占有使用费。根据双方的陈述和举证，涉案房屋系于2019年11月1日交付黄建辉使用，赵跃华主张其于2020年4月22日将房屋收回，黄建辉对此不予认可，但未提交证据证明其将涉案房屋腾退交还赵跃华的日期，未能完成其应负担的举证责任，应当承担相应的不利后果，故本院对赵跃华主张的收房日期予以确认，黄建辉应当交纳实际收房前的房屋占有使用费，对于其要求赵跃华返还其已付款项的请求，本院不予支持。将黄建辉此前交纳的押金冲抵占有使用费后，黄建辉应另行交纳占有使用费244375．00元。关于赵跃华要求黄建辉赔偿恢复原状费用60万元的请求，赵跃华并未对其损失的具体情况提交充分的证据佐证，但考虑到黄建辉确对涉案房屋原有装修进行了拆除，本院结合双方对于合同无效的过错程度等酌情确定黄建辉赔偿赵跃华恢复原状费用25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵跃华与被告（反诉原告）黄建辉于二○一九年十月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）黄建辉于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）赵跃华房屋占有使用费244375．00元；三、被告（反诉原告）黄建辉于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）赵跃华房屋恢复原状费用250000元；四、原告（反诉被告）赵跃华于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）黄建辉中介费30000元、设计费16000元、拆除费9000元、垃圾清运费9000元、材料费8600元、围挡费2000元，合计74600元；五、驳回原告（反诉被告）赵跃华的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄建辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18835元，由原告（反诉被告）赵跃华负担10119元（已交纳）、被告（反诉原告）黄建辉负担8716元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费7524元，由被告（反诉原告）黄建辉负担6691元（已交纳）、原告（反诉被告）赵跃华负担833元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年三月二十九日书记员 胡琪汶