重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2020)渝0112民初27522号 原告：韩永胜，男，1982年10月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。原告：王艳茹，女，1978年2月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。被告：重庆华侨城实业发展有限公司，住所地重庆市两江新区礼仁街59号，统一社会信用代码91500000305083476A。法定代表人：张大帆，执行董事。委托诉讼代理人：杨巍，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：付祥瑞，重庆索通律师事务所实习律师。原告韩永胜、王艳茹与被告重庆华侨城实业发展有限公司（以下简称“华侨城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告王艳茹，原告韩永胜、王艳茹的委托诉讼代理人雷宇，被告华侨城公司的委托诉讼代理人杨巍、付祥瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告韩永胜、王艳茹的诉讼请求为：1、判决被告支付涉案房屋从2018年1月1日起至正式开通电表一户一表期间的物业服务费（违约金），（暂计至2020年5月31日为38 668.6元）；2、判令被告承担从车位“下”梯步入户的违约责任44 208元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月31日原被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市两江新区XX组团XXX-X/XX地块XX幢X-X房屋。被告于2017年12月底通知接房。因发现被告存在如下违约行为，故未办理接房手续。1、房屋的用电未接入城市供电网络，未安装“一户一表”。合同第十七条约定：如果在约定期、限内未达到使用条件，双方同意未达到正常使用条件之前的物业管理费由被告支付。被告通知办理房屋交付至2020年6月底，一直未办理“一户一表”的电卡，未实现接入国家电网的“立户”。直至2020年7月才立户。2、房屋从车位入户为“下”10余级梯步入户，且楼梯狭窄不足1米，存在车库流水倒灌的安全隐患和不利于家具搬运等问题。与被告售卖时的楼书“户型图”标示不符。合同和附图未记载入户方式是“上”梯步或“下”梯步。户型图显示负一层入户楼梯处也未标示行进箭头。依据《住宅设计规范》并结合联排别墅的日常交易习惯，房屋应为从负一层车位“上”梯步入户。原告多次要求被告整改为“上”梯步并给予相应的空间和功能补偿。按《建筑设计防火规范》“疏散走道的净宽度不应小于1.1m”之规定，整改需占用面积为1.1×3.35=3.685m2，按建筑面积成交价计算损失为44 208元。被告华侨城公司辩称：1、被告依约按照“一户一表”的标准安装了电表，接入了城市供电网络，未提供正式用电、办理电卡并非被告原因，系受政府主管部门的市政配套设施工程建设影响，属于不可抗力。合同已全部达到约定的交房标准，交付时电力设施设备分项工程已验收通过，房屋于2017年12月30日前通电，可供正常使用。交付时已完成项目红线范围内的电力施工，并接入了国家电网。但受红线外市政配套的H9道路三标段桥梁项目施工等因素影响，暂无高压电通道可用。H9道路于2019年8月完工移交。被告于供电局、承建单位协调正式用电接入等事宜。2020年5月接入了正式用电，2020年7月办理了电卡。项目接入正式用电前，为保证业主的用电需求，被告对房屋均接入了临时用电，也未向原告收取电费，并非属于转供电，原告未遭受实际损失。2、原告要求被告承担车位“下”步梯入户的违约责任没有事实和法律依据，应依法驳回。合同及附件、附图均未标识车位入户是“上”梯步或“下”梯步，不存在原告所称与户型图示不符的情况。《住宅设计规范》相关条文无法得出房屋应为从车位“上”梯步入户，联排别墅修建中没有原告所称的交易习惯。被告严格按施工图纸进行施工，通过了竣工验收，不存在安全隐患。房屋的面积在合同中明确约定，原告如何利用和分割，不影响房屋总面积。原告如需对房屋进行改造，应自行承担相应的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，双方当事人对《重庆市商品房买卖合同》、户型手册、前期物业服务协议、物业费发票、用电客户信息表、车库入户楼梯照片、《重庆市新建商品房使用说明书和质量保证书》、竣工验收报告等证据的真实性均无异议，本院对前述证据真实性予以认可。经审理查明：2016年7月31日，原告韩永胜、王艳茹作为乙方（买方）与被告华侨城公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定，本商品房项目：暂定名为：华侨城XXXX。商品房坐落为：重庆市两江新区XX组团XXX-X/XX地块XX幢X-X，本商品房建筑面积：262.42平方米；总成交金额3 148 182元；建筑面积单价11 996.73元/平方米，套内建筑面积单价12 333.24元/平方米。属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2017年12月30日前通水；（2）于2017年12月30日前通电；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在达到上述通水、通电条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费用。合同附件一附图中负一层平面图未标注楼梯位置和走向。合同附件三建筑材料、设备安装标准。二、设备部分：2、电表：一户一表，公区集中设置。合同附件五:合同补充协议，第七条：发生不可抗力情形的，甲方可以据实延期交房，此时不可抗力情形包含但不限于下列情形：2、受政府相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且甲方出示相关主管部门或机构证明文件的。户型手册负一层标注有楼梯得未对走向进行标注。同日，韩永胜、王艳茹与深圳市华侨城物业服务有限公司重庆分公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费用标准核定：独栋、双拼、联排别墅物业费按建筑面积：5元/平方米/月计收。2017年10月10日涉案房屋所处的楼栋进行了竣工验收。2017年10月19日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。韩永胜、王艳茹房屋从车库入户是以“下”梯步形式。2021年1月1日，韩永胜、王艳茹支付了2018年1月1日起至2020年5月31日止，共计29个月的物业服务费38 668.6元。2020年7月10日，用电地址重庆市渝北区XX大道XX号XXXX一期XX栋X-X立户。韩永胜、王艳茹另向本院举示了如下证据：1、车库入户楼梯照片拟，证明入户楼梯存在安全隐患，曾发生积水、入户方式为下梯步，楼梯过道宽度83厘米，不利于搬运家具。2、同期其他别墅楼盘户型图，拟证明作为别墅买卖合同的交易习惯，应当在户型图上标明入户楼梯的走向。3、关于催促华侨城交付合格标的的函及EMS快递单据，函内容为：2017年12月27日原告办理接房手续，甲方房屋未达到交付条件，主要问题：1、临时用电未实现一户一表；2、户型图所示房屋未车库上入户，接房时为下入户；3、车库上方伸缩缝漏水；4地下结构返潮，车库渗水...等问题，要求整改达到交房条件，承担相关物业费用并赔偿损失。该函件原告向重庆市渝北区北部新区礼仁街59号邮寄，被退回，退回原因为拒收。拟证明原告于2020.5曾最后一次与被告协商，催促其整改，但被告拒收。被告质证意见为：证据1照片真实性无法核实，与案涉房屋无关。从图上看积水位置，也未在案涉房屋里边，案涉房屋有正大门，原告可以从大门出入及搬运家具，不存在原告所说不利于搬运家具问题。该证据无法确定与案涉房屋关联性，本院不予采信。证据2真实性、关联性不认可，原告仅举示了3个楼盘的户型图，而同时期重庆范围内，有大量的别墅项目。该证据无法确定真实性及与本案关联性，本院不予采信。证据3函件真实性无异议，但没有收到该函。该函寄件地址并非我司收件地址。原告所举示的EMS详情单是向华侨城公司的注册地邮寄，且以拒收退回。本院对其真实性予以采信。华侨城公司另向本院举示了如下证据：1、2017年11月25日，国网重庆市电力公司江北供电分公司出具证明，内容为：由重庆华侨城实业发展有限公司开发的地产一期项目（XXX及XXXX），已按供电部门的供电方案纳入城市供电网络。2、华侨城公司向重庆两江新区现代服务业局的情况说明。拟证明2017年11月25日项目已按供电部门的供电方案纳入城市供电网络。被告安装了“一户一表”，系项目红线外市政配套的H9道路桥梁未完成施工，导致项目无高压电通道可用。韩永胜、王艳茹的质证意见为：证据1无单位领导和经办人签名，不符合证人证言的形式，对真实性无法确认。证据2真实性无异议，能证明房屋于2020年5月29日才正式通电，实现“一户一表”。韩永胜、王艳茹与华侨城公司均明确2017年12月底房屋已通电。韩永胜、王艳茹认为房屋用电未接入市政用电，无“一户一表”，不符合合同约定和法律规定。其一直未办理接房手续，故房屋也未产生水电费。华侨城公司认为当时已安装“一户一表”，但未通正式用电，使用的是临时施工用电。韩永胜、王艳茹已收到接房通知书，视为接房，公摊区电费也一直由华侨城公司承担。韩永胜、王艳茹明确对“上”梯步还是“下”梯步合同中无明确约定，依据为户型图和交易习惯。交易习惯是参照其他别墅项目，所有项目均为“上”梯步。华侨城公司项目的情况不清楚，因为是期房没有看到房屋，户型图也没有进行标注。且华侨城公司未对购房者不利的因素进行提醒。对于违约金，韩永胜、王艳茹认为《重庆市商品房买卖合同》第十七条并不是违约金的约定，而是违约责任的约定，时参照物业费标准计算的损失赔偿额，故不应当进行调整。损失在于因房屋使用临时用电存在较大的使用风险和危害，导致其不敢也不能入住，物业费为产生的实际损失。华侨城公司认为其将房屋交付韩永胜、王艳茹后，能够保障其正常用电，且未向其收取电费，其并无实际损失，违约金应当调整为0元。本院认为：双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。关于韩永胜、王艳茹主张被告承担物业管理费的请求，《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。根据双方签订的商品房买卖合同，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“通水通电”应理解为合法、正常的用电用水。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的使用条件，故按合同约定华侨城公司应该向韩永胜、王艳茹承担违约责任，即支付从2018年1月1日至正式开通一户一表期间，即2020年7月10日的物业管理费。因涉案房屋从使用功能而言在交房时已经实际通水通电，韩永胜、王艳茹也未举示证据证明其因为水电问题而遭受的实际损失，同时综合考虑华侨城公司对于逾期接通居民用电的过错程度、华侨城公司也承担了期间的水电费，本院对于华侨城公司承担的违约责任酌情调整为10 000元。对于车位“下”梯步的问题，由于双方在《重庆市商品房买卖合同》中并未对“上”或“下”梯步进行约定，韩永胜、王艳茹所主张的惯例也无相应的依据，故无法确定华侨城公司对此存在违约行为。对韩永胜、王艳茹要求华侨城公司对此的违约责任不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告重庆华侨城实业发展有限公司在本判决生效后三日内支付原告韩永胜、王艳茹违约金10 000元；二、驳回原告韩永胜、王艳茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1871.92元，减半收取935.96元，由原告韩永胜、王艳茹负担435.96元，被告重庆华侨城实业发展有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。    审  判  员    李逸豪   二〇二一年三月二十六日 书 记 员   柯雪梅- 1 –