北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初1411号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：雷易群，总经理。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，1994年5月26日出生，汉族，该公司法务。被告：卜广玉，女，1953年9月16日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王晓岩（卜广玉之子），男，1980年4月18日出生，汉族，银行职员，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下称乐生活公司）与被告卜广玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人韩笑梅，被告卜广玉及其委托诉讼代理人王晓岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即支付龙山御景小区的物业服务费7727．23元；2．请求判令被告支付原告按照合同约定之日起万分之五的标准支付违约金人民币2820．44元；3．判令被告承担本案的全部诉讼费用。上述1、2项费用共计10547．67元。事实与理由：原告系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。被告系北京市怀柔区xxxxx房屋产权人，房屋面积127．26平方米。原告与北京市怀柔区龙山御景家园小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但被告一直拖欠物业服务费，至今已拖欠2018．3．1．-2020．2．28物业服务费7727．23元，按照物业服务合同约定应支付违约金2820．44元，合计10547．67元。原告多次索要未果，故诉至法院。卜广玉辩称，不同意原告的诉讼请求。我认为物业付出劳动才有收入，他们没有履行职责，我家地下室自2018年开始多次漏水，物业公司对房屋质量未及时排除故障，避免造成损失。第二对小区履职不到位，单元门禁长期都是坏的，物业人员说小区内70%的门禁都是坏的，需要动用公共维修基金才能维修，对此我也很质疑，后来可能发现我录音了就说一直在维修。另外地下室漏水造成我的损失要求原告公司赔偿。地下室本身使用价值也会影响出售的价格，对我都是损失。物业有自己的工作职责，但是他们做的很糟糕，通过查询，乐生活有上百个诉讼，不是通过劳动获取收益，而是到法院诉讼来获取对原告有利的判决。请法院对给予弱者更多的保护，如果物业服务的很好，管理到位，我们作为业主也不会不缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司对龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为2．53元每建筑平方米每月，高层住宅收费标准为2．53元每建筑平方米每月；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”2018年6月30日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日；其他约定事项与2017年签订的合同一致。2018年11月15日，双方签订《补充协议》，补充协议中双方对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜与2017年签订的内容一致。合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。卜广玉系北京市怀柔区xxxxx室业主，其房屋建筑面积为127．26平方米。因卜广玉未向乐生活公司交纳2018年3月1日至2020年2月28日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至本院，本案在审理过程中，卜广玉坚持答辩意见，本院调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，乐生活公司与北京安宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，受托作为该小区的物业服务单位，该合同对于乐生活公司和卜广玉均具有约束力。乐生活公司依该合同约定的内容对该小区提供了物业服务，卜广玉享受到乐生活公司提供的物业服务后，应履行交费义务，故本院对乐生活公司的诉讼请求予以支持。关于地下室漏水问题，因漏水原因不明，属于侵权类案件，与本案不属于同一法律关系，应另行解决。关于违约金，因双方就地下室漏水原因存在争议，卜广玉并非恶意拖欠物业费，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、卜广玉于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一八年三月一日至二〇二〇年二月二十八日的物业服务费7727．23元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取计32元，由卜广玉负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 康二〇二一年三月三十一日法官助理  陈欢欢书 记 员  康东菊书 记 员  周小华