福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初3489号原告：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦门市思明区文屏路63号之五十六。法定代表人：方红霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李顓泽，福建瀛坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晖，福建瀛坤律师事务所律师。被告：池政金，男，1983年4月28日出生，汉族，住厦门市海沧区。原告厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱物业公司）与被告池政金物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福美莱物业公司的委托诉讼代理人余晖以及被告池政金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福美莱物业公司向本院提出诉讼请求：池政金向福美莱公司支付2015年10月至2018年12月的物业服务费7157.28元。案件基本事实一、物业服务合同签订及履行情况：2014年1月15日，福美莱物业公司与案外人厦门华铃置业投资有限公司签订《厦门市思明区“自然家园”小区前期物业服务合同》，约定福美莱公司为自然家园小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年1月1日至2014年12月21日或小区业主委员会成立时止。福美莱物业公司实际提供物业服务至2018年12月31日。二、物业服务合同约定的服务费标准：多层住宅每月每平方0.55元，带电梯小高层住宅每月每平方1元，带电梯高层住宅每月每平方米1.2元。三、物业服务合同约定的物业公司义务：对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须协商后报有关部门批准方可实施；应当按照财务制度的规范科目建立账册、台账；应对业主及物业使用人反映强烈的问题及时通知，对反映的问题及时查找原因，指定、落实整改措施，并将整改落实情况向业主及物业使用人进行公告；应严格落实有关消防、环境卫生等法律法规及相关政策，规范管理，服务到位，消除一切不安全隐患及项目环境脏、乱、差现象；应严格规范广告、停车、卫生等管理工作，严格规范“公共维修金”使用程序，杜绝不收费、乱收费或瞒报收入及不规范使用“公共维修金”等侵害业主利益的行为。四、案涉房产情况：坐落于厦门市思明区××二里××号××室，建筑面积152.93平方米，于2015年9月9日登记至池政金名下。五、物业服务费用欠缴期间：2015年10月1日至2018年12月31日。争议焦点分析池政金与福美莱物业公司对福美莱物业公司是否依约提供物业服务，其所提供的物业服务是否存在重大瑕疵存在争议。池政金及关联案件的同物业小区其他业主主张福美莱公司未依约提供物业服务，其所提供的物业服务存在重大瑕疵，并提供如下证据：1.新闻报道，载明内容包括：（1）2013年，自然家园小区一居民楼开设旅馆，物业公司表示已报告城管；（2）2017年7月，自然家园小区一处由车库改装成的住宅发生火灾，发现小区消防栓没水、消防通道被堵等消防问题，多部门约谈物业公司要求尽快整改；（3）2017年11月期间自然家园小区水管存在漏水现象，产生高额公摊水费。2.照片及业主微信群聊天记录，载明内容包括：2017年12月至2018年1月期间电梯维保记录不完善；业主反映电梯存在故障未及时修理，垃圾未及时清理，停车管理不规范。3.市政园林局于2018年4月28日发布的《厦门岛内已有22人受罚，因为垃圾分类不规范》，载明内容包括：自然家园小区垃圾转运点的厨余垃圾分类标准不高。4.厦门市思明区建设局作出的厦思建﹝2017﹞36号文，载明内容包括：厦门市思明区建设局于2016年10月、12月对辖区住宅小区物业服务项目的日常管理服务情况进行监督检查，自然家园小区被列入未按时整改与反馈情况的项目，对其给予责令整改，全区通报批评一次。福美莱物业公司对前述证据真实性予以确认，对关联性有异议，认为业主反映的问题仅仅是轻微瑕疵，并非拒付物业费的合理事由。本院分析认为，根据前述举证质证意见及确认的事实，可以认定福美莱公司在为自然家园小区提供物业服务期间存在违约行为，其所提供的物业服务存在瑕疵。其一，自然家园小区曾出现小区消防栓没水、消防通道被堵等消防问题，电梯也未能做到定期维修，福美莱公司作为物业管理单位，并未积极履行管理职责，主动做好小区公共秩序及安全维护工作，未对个别业主的违规行为及时进行劝阻，未尽到维护物业管理区域内公共秩序并协助做好安全防范工作的义务。其二，福美莱公司对自然家园小区业主反映的垃圾处理、乱停车、电梯故障等问题也未积极采取有效措施予以解决，其物业管理服务情况也多次受到相关行政主管部门的通报批评。裁判理由福美莱公司与案外人厦门华铃置业投资有限公司签订的《厦门市思明区“自然家园”小区前期物业服务合同》系合法有效，对业主具有拘束力。该合同约定的服务期间届满后，在业主未依法作出续聘或另聘物业服务人的情况下，福美莱公司继续为自然家园小区提供物业管理服务直至2018年12月31日，业主仍应按原合同约定支付物业管理费。如前分析，福美莱公司在提供物业服务过程中存在瑕疵行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，福美莱公司瑕疵履行的，池政金有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。本院根据福美莱公司履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度以及给业主造成损害的实际情况，酌定池政金按照合同约定物业服务费标准的80%支付物业服务费。故池政金应向福美莱公司支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为5725.7元（1.2元/月·平方米×152.93平方米×39个月×80%）。裁判结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、池政金于本判决生效之日起十日内支付厦门福美莱物业管理有限公司物业服务费5725.7元；二、驳回厦门福美莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由厦门福美莱物业管理有限公司负担5元，池政金负担20元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 戴建平二〇二一年三月三十一日法官助理 冯莉平代书记员 杨耀荣附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。