河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初30号原告:赵恒霁，男，汉族，1989年10月1日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张圣涛，河南锦盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭蕾，河南锦盾律师事务所实习律师。被告:河南广海房地产开发有限公司，住所地郑州市惠济区江山路36号，统一社会信用代码914101000754463223。法定代表人：方东兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵佳佳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人:中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，住所地郑州市北二七路57号，统一社会信用代码91410100870046854A。负责人：赵葛，该行行长。委托诉讼代理人：宋小玲，该行员工。委托诉讼代理人：常新记，该行员工。原告赵恒霁与被告河南广海房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张圣涛、郭蕾（实习）、被告委托诉讼代理人王仁江、赵佳佳、第三人委托诉讼代理人常新记、宋小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求,请求依法判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;二、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；三、解除原告与被告签订的《绿地璀璨天城地下车位使用权转让协议》；四、被告向原告退还购房首付款396735元及利息63134.87元(以396735元为基数，自2017年4月8日起计算至实际清偿之日止，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月25日），以及暂计至2020年9月25日的月供185661.69元，共计645531.56元;五、被告返还原告已付车位款本息87400.34元；六、被告向原告支付违约金44996.7元;七、被告赔偿原告维修基金、按揭服务费等损失共计7232元;八、被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息；九、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉称，2017年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于郑州市××、××单元××房产，合同总金额为1296735元，被告应于2019年4月30日前向原告交付房屋。原告按照合同约定向被告支付了首付款396735元，并与第三人中国农业银行股份有限公司郑州行政支行签订《个人购房担保借款合同》约定：原告授权第三人将900000元购房款转入被告指定账户。第三人已经按照合同约定履行了合同义务。2018年8月26日，原被告双方签订《车位使用权转让协议》两份，约定被告将地下停车场的两个车位的使用权转让给原告，且原告已按照合同约定全额支付了转让款。截止到2020年9月25日,被告并未履行交房义务。原告依据合同第九条第二款约定，逾期交房超过60后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金及《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。原被告签订的《商品房买卖合同》应当解除，并由被告向原告支付违约金，承担原告因购买房屋产生的维修基金、按揭服务费等各项损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：一、原告主张的解除权已超过约定和法定的行使期限，该权利已经消灭。解除权属于除斥期间，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。1、原告与被告签订的《购房合同补充协议二》第十三条规定：“××根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在××逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为××放弃该项权利。”根据该约定，原告若主张逾期交付解除权的期间为2019年7月1日至2019年7月31日之间，根据合同约定，原告的解除权灭失。2、法律规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案双方约定的交房时间是2019年4月，即使按照法定的时间，本案原告也未在有效期内行使解除权，原告已无权主张解除合同。二、涉案房屋已经于2021年2月9日竣工验收合格并备案，符合房屋交付条件，目前被告已经通知业主交付房屋，原告的合同目的能够实现，案涉房屋买卖合同不应予以解除。三、被告逾期交房系受到不可抗力因素导致的，存在合法的延期交付情形，原告以逾期交付为由要求解除合同不应予以支持。1、在合同履行中，因政府因素、环保因素等导致停工从而影响工期累计一年半以上，交房期限应予以顺延。2、2020年初发生的新冠疫情构成不可抗力，也导致房屋交付延期，影响时间暂计6个月。四、原告已经接受被告逾期交房违约金，视为认可被告逾期交房行为，不应再次主张合同解除。五、原告要求被告赔偿维修基金、按揭服务费等损失并无任何合同依据，不应当予以支持。六、从社会和谐稳定角度来界定，也应当驳回原告的诉讼请求。1、涉案小区同类诉讼较多，法院已有生效判决对合同不应予以解除作出认定，该案应同案同判。2、为避免引发大规模群体性纠纷，从社会和谐稳定来界定，本案原告的诉求也不应得到支持。第三人述称：第三人与原告签订《个人购房担保借款合同》合法有效，如原告与被告签订的《商品房买卖合同》被解除，第三人发放贷款的剩余贷款和利息应由被告返还。第三人依约定履行了放款义务，原告依约定按月分期履行还款义务，第三人依约收取贷款本息的权利应予保护。本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的惠济区江山路西、邮运南路南13幢2单元26层2601号房屋一套，建筑面积89.43平方米，房屋总价款1296735元，其中首付款为396735元，商业贷款为900000元。合同第八条对交房期限约定如下：××应当在2019年4月30日前，将符合约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期交款的，则××交房期可相应推迟；3、详见附件四：补充协议。合同第九条对××逾期交房的违约责任约定如下：……（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件四第十条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他××不能预防和控制的因素。合同签订后，原告向被告支付购房款1296735元。原、被告还签订了《购房合同补充协议二》一份，协议第十三条约定:××根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在××逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为××放弃该项权利。2020年5月25日，被告向业主发出的《致郑州绿地璀璨天城北区业主的公开信》中表明：璀璨天城北区计划复工时间为2020年6月15日，计划交付时间为2020年12月31日。现涉案房屋主体工程已完成，其他室内外工程正在施工中。被告向原告支付逾期交房违约金共计19840.05元。2021年2月9日，涉案房屋完成竣工验收备案。2021年2月11日，被告通知原告交付房屋，并于当天向原告通过EMS邮寄了交房通知，物流信息显示本人签收。2018年8月26日，原、被告签订《绿地璀璨天城地下车位使用权转让协议》两份，甲方（被告）将其开发建设的绿地璀璨天城地下停车场负二层一个停车位出售给乙方（原告），供乙方停放小型汽车使用；双方约定车位售价共80000元，乙方付清全部款项后，甲方应于2019年8月30日前将前述地下车位交付乙方使用；协议并约定了其他内容。2017年4月14日，赵恒霁（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司郑州行政支行（贷款人、抵押权人）、被告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定贷款金额为900000元。借款用途为购买住房，房产位于郑州市××、××楼××单元××2601。贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告为本合同项下债务提供阶段性连带保证担保。另查明：1、双方签订的《商品房买卖合同》已完成合同信息备案及预告登记;2、涉案小区北区已有部分业主入住;3、原告已缴纳维修基金及按揭服务费等费用；4、中国农业银行股份有限公司郑州行政支行现已并入中国农业银行股份有限公司郑州金水支行。再查明，2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《绿地璀璨天城地下车位使用权转让协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。一、双方签订的补充协议虽然系开发商提供的合同文本，但第十三条的约定系对解除权行使期限的确定，为了维护市场交易秩序的稳定性而设立，并未排除原告主要权利，也未引起合同履行的显失公平。二、涉案小区房屋已经通过竣工验收备案，符合交付条件且有部分业主已收房入住，并无出现合同目的最终无法实现的情况。三、鉴于涉案房屋已完成预告登记，且原告已经收取被告逾期交房违约金,双方应互谅互让、积极配合房屋交付等合同履行事宜。综上，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵恒霁的诉讼请求。案件受理费减半收取5389元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  滑明勋二〇二一年三月三十一日书记员  刚银莹