江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初1171号原告（反诉被告）：射阳县益民集贸市场服务部，住所地江苏省射阳县合德镇黄海桥菜场二楼。法定代表人：王泽民，该单位执行董事。委托诉讼代理人：王琳，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：祝成明，男，1973年10月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：黄志生，射阳县合兴法律服务所法律工作者。第三人：射阳县市场监督管理局，住所地江苏省射阳县合德镇解放路8号。法定代表人：魏东，该局局长。委托诉讼代理人：张正军，该局机关党总支书记。委托诉讼代理人：陈永奎，江苏崇本律师事务所律师。原告射阳县益某集贸市场服务部（以下至判决主文前简称“益某服务部”）与被告祝成明占有物返还暨财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后,依法于2020年5月15日召集庭前会议。后因案件审理需要，依法通知射阳县市场监督管理局（以下至判决主文前简称“市场监管局”）作为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告益某服务部的委托诉讼代理人王琳，被告祝成明，第三人市场监管局的委托诉讼代理人张正军、陈永奎到庭参加诉讼。后被告祝成明提起反诉，本院于2021年3月11日、2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告益某服务部的委托诉讼代理人王琳，被告祝成明及其委托诉讼代理人黄志生，第三人市场监管局的委托诉讼代理人张正军、陈永奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益某服务部向本院提出诉讼请求:1.解除我单位同意被告使用案涉房屋的约定；2.被告向原告交还位于射阳县黄某菜场二楼西侧从南向北数门朝东第一间的房屋；3.被告向原告支付上述房屋2019年度的占用使用费8000元，并按8000元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际迁出交还之日止的占用使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告长期占用原告所有的位于射阳县黄某菜场二楼原告办公室南侧房屋，用于开设健身房，并拒不返还，为维护原告的合法权益，特具状至法院，请求判如所请。被告祝成明辩称，1.被告使用的是黄某菜场二楼西南侧的房屋，70个平方左右，该房的东边是菜场的办公室。2006年下半年，因为该房无人使用，被告就找到益某服务部时任法定代表人沈某，说公司不用就给被告开健身房，沈某承诺一直给被告使用，不收任何费用。被告一共向健身房投入了7万元左右，从2007年开始实际使用。2.2011年11月份，楼上45户居民的代表拿着开发商出具的证明，找盐城市射阳工商行政管理局（以下简称“原工商局”）说该房是这45户的公用车库，原工商局有明确答复，原告以该公用车库主张被告承担占用费没有事实依据。3.2012年，沈某叫被告搬迁并同意由公司赔偿被告健身房搬迁的损失，从2012年12月份开始停水停电，导致被告直至现在没有营业过，目前还有部分健身器材放在那里。4.被告不同意解除约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。5.原告对被告造成的损失，被告已提起反诉。反诉原告祝成明向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告益某服务部支付房屋装潢、器械投入的费用损失1.71万元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：公司西南有70平方米左右空房一直闲置。2006年下半年，反诉原告就找公司当时的法定代表人沈某，让其将房子给反诉原告开健身房，沈某同意房屋给反诉原告使用，并承诺不收取费用。2011年11月份，楼上45户居民的代表拿着开发商出具的证明找原工商局，说该房是这45户的公用车库，原工商局给了明确的答复。后沈某叫反诉原告将健身器械搬走，装潢、器械等费用由公司负责赔偿。反诉原告已将大部分器械搬走，还有少部分器械没有搬走。反诉原告找沈某要装潢和投入资金，沈某称公司暂时没有钱，等有钱给反诉原告，后反诉被告一直未给，故反诉原告提起反诉，请求判如所请。反诉被告益某服务部辩称，1.反诉原告自述其于2006年经我单位前法定代表人同意使用案涉房屋，但该事实在本诉诉讼之前我单位没有任何人知道，我单位现法定代表人王泽民入职后，经查访才得知是反诉原告在使用，并已空关多年，造成了集体利益的流失；2.案涉房屋在2006年反诉原告使用前的状况已不可考，反诉原告实际是否对该房屋进行过装潢，应当由反诉原告举证证实；3.反诉原告在使用过程中投入的健身器械是其私人财物，其投入多少、现在价值几何均与本案无关；4.反诉原告陈述其于2012年就与我单位前法定代表人达成协议，但至今未向我单位主张过，即使是事实也早已过了诉讼时效；5.按照反诉原告的陈述，其于2012年就应前法定代表人的要求将屋内器械搬出，证明双方当时已一致同意解除了反诉原告使用房屋的约定，但反诉原告一直没有按要求交还房屋，从而引发了本案的本诉，其应当依法向我单位支付占有使用费。综上，我方认为反诉原告的请求意在侵占我单位利益，不符合社会主义核心价值观，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。第三人市场监管局述称，1.黄某菜场最原始的开发协议明确载明，五间车库的永久使用和管理权归属原告，不能因黄某菜场转承包的承建商出具的一份证明而改变五间车库的使用和管理权；2.2002年5月份，市场管办脱钩，全部人、财、物实行整体打包移交，移交给原告的也包含这五间车库；3.第三人与原告之间的关系自2002年市场管办脱钩后，由上下级关系变为债权债务关系；4.被告使用车库发生在2002年市场管办脱钩后，与第三人基本没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年10月26日，原工商局下属的射阳县市场开发服务中心（甲方）与江苏省射阳经济开发区房屋综合开发部（乙方）、射阳县益某工程开发服务部（丙方）签订了联合开发黄某菜场协议，甲方拟通过开发渠道，对现有黄某露天菜场进行重新规划和建设，甲乙双方对该工程项目进行联合开发，通过部分商业门点和全部住宅楼的市场销售，为该项目中的棚顶市场建设筹集资金……并约定，5间车库和两间办公室以及所有公益设施一律不对外销售，无偿交甲方和丙方管理和使用。1998年12月23日，射阳县市场开发服务中心取得菜场综合楼的建设工程规划许可证。1998年12月31日，射阳县益某工程开发服务部经核准变更为射阳县益某集贸市场服务部。2000年4月18日，原工商局取得黄某菜场的国有土地使用证，载明用途为商业，使用权类型为划拨。2001年11月3日，国务院办公厅转发工商总局《关于工商行政管理机关限期与所办市场彻底脱钩有关问题意见》，要求工商行政管理机关限期与所办市场彻底脱钩。2002年1月22日，射阳县人民政府召开县长会办会，就县城蔬菜市场移交问题进行了专题会办，射阳县人民政府2002年第4号县长会办会纪要载明：“……对黄某、黄沙港、合兴三个菜场待定资产要实事求是、科学合理地进行处置。要在查清土地权属、职工投股、现有资产以及债权债务情况的基础上，维护投资职工合法权益，保证国有资产部流失。县审计局负责资产评估，提出参考价；县财政局可以采取整体出售、股份分配或有偿使用的办法进行处置……”。2002年5月30日，射阳县财政局向县政府呈报的《关于对黄某、射海和合兴三个菜场处置的请示》中载明：“……据县建设银行2000年审核认定，黄某菜场决算价为29.33万元，射海菜场决算价为13.18万元，合兴菜场为12.36万元。合计决算价为54.87万元。据县审计局2002年5月对三个菜场实物资产测算，黄某菜场为34.9万元，射海菜场为7.85万元，合兴菜场为11.99万元。合计54.74万元，与决算价相比减少0.13万元……考虑到益某集贸市场服务部募集的股金全部用于黄某菜场的建设，以及益某集贸市场服务部尚欠工商局的工程款的现状，拟将黄某等三个菜场按县审计局的测算价54.74万元出售给益某集贸市场服务部。扣除益某集贸市场服务部股金31.75万元，益某服务部将22.99万元一次性付给工商局……县审计局测算价或建行决算审核价中均不含土地价值，建议由国土部门按土地管理有关规定管理土地资产”。2002年5月31日，原工商局作为甲方与益某集服务部作为乙方签订了市场出售协议，约定，甲方将位于黄某、合兴和黄沙港的三个农贸市场按射阳县审计局对三个市场的作价54.74万元出售给乙方。乙方人员集资款31.75万元抵算后，尚欠22.99万元，乙方于协议签字生效后15日内一次性付清。上述协议签订后，原工商局向益某服务部交付了包括诉争房屋在内的资产。2006年左右，经益某服务部时任法定代表人沈某同意，益某服务部将诉争房屋无偿交与祝成明使用，未约定使用期限。2011年12月12日，原工商局对施某、胡往俊等45户居民反映黄某菜场住宅楼土地使用证无法办理及公用车库被占用等信访事项进行答复：1、黄某菜场住宅楼土地使用证办理，应由该房屋开发商(盐城市宏宏房地产开发有限公司)负责。2、信访件称“公用自行车库被占用”，应通过相关法律程序解决。你们的公用自行车库被“益某公司”占用和经营，是你们与“益某公司”的矛盾纠纷，该公司非我局下属单位，该公司承包人沈某也非我局职工，你们与该公司的问题，可以通过法律诉讼程序解决。3、如有其他未尽事宜，建议通过相关法律程序提出合法诉求。2020年1月8日，市场监管局向本院出具情况说明：“1998年12月28日原射阳工商局以下属‘射阳县市场开发服务中心’为依托注册成立股份合作制企业‘射阳县益某集贸市场服务部’。2002年初，按照国务院关于工商部门与所属市场管办脱钩改革要求，经县政府批准，对原射阳工商局所属的射阳县黄某菜场、黄沙港渔贸市场、合兴农贸市场三个市场评估作价，由‘射阳县益某集贸市场服务部’股东出资一次性买断，独立核算、自主经营，并在县政府、县国资委监交下，‘射阳县益某集贸市场服务部’与射阳工商局办理了人财物脱钩手续。由于种种原因，‘射阳县益某集贸市场服务部’相关资产未能及时办理过户手续，目前仍登记在我局(原射阳工商局)名下。‘射阳县益某集贸市场服务部’作为黄某菜场的主办单位，其有权收取该菜场名下门市房租及摊位服务费等费用。”另查明，益某服务部尚未向原工商局及市场监管局付清购买三个菜场的款项。原工商局及市场监管局与益某服务部亦未办理所有权转移登记。还查明，益某服务部每年向黄某菜场每间门市的承租户收取租金3000元至5000元不等。再查明，本院于2020年3月28日向祝成明送达了益某服务部提交的起诉状副本。本院认为，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；因侵占造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。益某服务部与原工商局之间虽然订有市场出售协议，但并未办理登记，益某服务部不足以证明其已经取得案涉房屋的物权。协议订立后，原工商局将诉争房屋交与益某服务部使用，益某服务部对案涉房屋事实上处于占有状态。后益某服务部同意祝成明使用诉争房屋，双方之间未订立书面合同，亦未约定使用期限，构成免收租金的不定期租赁合同关系，益某服务部随时可以解除合同。益某服务部向本院提起诉讼，要求祝成明返还房屋，支付占有使用费，应当视为益某服务部以其实际行为解除了租赁合同。祝成明未能在合理期限内返还房屋，构成侵占，益某服务部依法有权要求祝成明返还占有物，并支付占有使用费，参照益某服务部收取承租户租金的标准，本院酌定占有使用费按4000元/年计算。上述返还房屋的合理期限，本院酌定为自祝成明收到起诉状副本之日即2020年3月28日起一个月，故益某服务部主张2020年4月28日之前的占有使用费，本院不予支持。祝成明主张诉争房屋系45户居民的公用车库，系另一法律关系，相关权利人可以依法自行向益某服务部主张权利，本院在本案中不予理涉。祝成明系无偿使用诉争房屋，且未订立书面合同，亦未约定使用期限，益某服务部依法可以随时解除合同，祝成明反诉主张房屋装潢、器械投入费用的损失，于法无据。综上，原告益某服务部的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，本院部分予以支持；反诉原告祝成明的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告射阳县益民集贸市场服务部同意被告祝成明使用位于射阳县黄海桥菜场二楼西侧从南向北数门朝东第一间房屋的约定；二、被告祝成明于本判决生效之日起十日内向原告射阳县益民集贸市场服务部返还上述房屋；三、被告祝成明自2020年4月29日起至实际返还上述房屋之日止，按4000元/年的标准向原告射阳县益民集贸市场服务部支付占有使用费；四、驳回原告射阳县益民集贸市场服务部的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告祝成明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费228元，减半收取114元，合计214元，由被告祝成明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈红春人民陪审员  王锦源人民陪审员  范贵华二〇二一年三月十七日书 记 员  汤慧玲附录法律条文1.《中华人民共和国民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。2.《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。3.《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。