湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初2447号原告：金卉，女，1966年2月12日出生，汉族，居民，住湖南省溆浦县。原告：崔洪波，男，1982年4月19日出生，汉族，种植业从业人员，住吉林省永吉县。被告：易稳山，男，1964年3月27日出生，汉族，种植业从业人员，住湖南省洪江市。被告：谌青莲，女，1964年11月28日出生，汉族，种植业从业人员，住湖南省洪江市。二被告共同委托诉讼代理人：张建国，湖南宏峰律师事务所律师。原告金卉、崔洪波与被告易稳山、谌青莲房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金卉、崔洪波及被告易稳山、谌青莲的共同委托诉讼代理人张建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金卉、崔洪波向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋（门面）买卖合同的约定立即给付尾款418979.15元；2、判令被告赔付违约金100000元；3、全部费用由被告承担。诉讼过程中，金卉、崔洪波增加诉讼请求，要求：1、判令被告给付自2020年8月17日至2020年10月9日以418979.15元为基数按年利率9.5%计算的利息5779.61元，后续利息按此计算至房款付清日止；2、判令被告自2020年8月17日起按月给付6126元至房款及违约金付清之日止。明确诉讼请求第3项的“全部费用”为“诉讼费”。事实与理由：2020年7月2日原、被告签订门面买卖合同，原告将位于溆浦县××镇××街××路××室出售给被告，价格为200万元，约定在签订合同时被告给付原告160万元首付款，原告配合被告将房产变更过户完成产权交易手续后30天内一次性给付尾款。签订合同后被告未按约定给付原告160万元首付款，当时只给付3万元定金。2020年7月17日被告向原告贷款账户转入150万元，向贷款账号转入两笔分别为18207.03元、32905.74元，共计51112.77元，8月14日贷款账号转入376.98元，被告为原告偿还银行贷款本金及利息，加上30000元定金共计1581489.75元，至今有418510.25元尾款未给付原告。7月17日原告配合被告办理房产转移登记过户手续，7月23日被告办理抵押登记，抵押贷款金额2000000元。原告在签订门面买卖合同后依法履行责任义务配合被告完成房产转移登记，被告在房产办理转移登记过户到自己名下，并且办理抵押贷款2000000元后，一直未履行合同约定给付房屋买卖尾款，给原告造成很大的经济损失。原、被告约定有甲乙双方不履行本合同其它约定或违背诚信原则有权解除合同，违约方承担所有费用，并赔付守约方房产成交价格5%违约金。但被告已经将房产抵押贷款，解除合同会让人第三方遭受损失。2020年1月17日被告在湖南溆浦农村商业银行股份有限公司卢峰支行抵押贷款450000元，执行利率：9.50%,被告不履行约定的义务，理应支付未给付房款的执行利率。2019年8月19日向溆浦德年典当有限公司抵押借款200000元，约定利息及综合费用3.006%,按月支付6126元，本已与德年公司约定好待收到房款后，立即支付借款本金及利息解除借款合同，因被告不履行双方约定的义务，导致原告不能如约支付借款，此后所产生的利息理应被告承担。易稳山、谌青莲辩称，截至2020年8月14日二被告已经支付给二原告购房款1995830.02元。二原告起诉状自认的事实有“2020年7月17日，二被告向原告金卉的贷款账户转入两笔代还款项，金额分别为18207.03元和32905.74元（该两笔未包含于被告所提交的证据材料中）”构成自认，应认定为二被告已经交付给二原告的购房款金额。综上，二被告关于案涉房款2000000元已经全部付清，二被告购房人的合同义务已经完全履行完毕。故应依法驳回二原告的全部诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1、二原告提交农商行手机银行抵押贷款截图、抵押合同复印件、原告崔洪波与德年典当有限公司刘倩的微信截图，用于证明原告金卉于2020年1月17日向农商行贷款，年利率为9.5%,二被告不履行双方约定的义务，依法应按未付房款金额9.5%的执行年利率支付二原告的利息损失；二原告向德年典当公司借贷，双方约定年利率为24%，实际支付的月利率为3.006%，因二被告的违约行为导致未能如期返还借款，自2020年8月17日起二原告向德年典当公司支付借款的月利息为6216元。二被告质证对真实性、合法性、关联性均提出异议，认为：①农商行手机银行抵押贷款截图，无贷款合同佐证，且系原告方个人贷款行为，与二被告没有关联，不能达到原告要求二被告按照执行年利率9.50%支付原告损失的目的；②抵押合同系复印件，无法确定真实性，且抵押合同签订时间为2019年8月19日，原、被告购房合同签订于2020年7月2日，因此，抵押合同与本案关联。原告崔洪波与德年典当有限公司刘倩的微信截图真实性无法确认，原告与典当公司之间的借款、还款及支付利息行为与二被告没有关联，微信截图中手写的利息清单也不能证明是因本案所造成的损失。本院经审查认为，二原告提交的上述证据均系打印件和复印件，对真实性无法确认，故不予采信。2、二被告提交证人方某1的溆浦县农村商业银行存款账户金融交易明细。用于证明二被告于2020年7月29日、8月10日通过方某1向原告崔洪波转账支付房款156000元、70000元的事实。二原告质证对收到款项的事实无异议，但认为上述款项不是二被告向其转账，与支付房屋尾款没有关联性。本院认为，证人方某1出庭作证时证明其并不清楚向原告金卉转账的原因和款项性质，且方某1与二原告之间在案涉房屋买卖合同签订前后都存在转账情况，因此，不能排除双方存在其他经济往来及纠纷的可能，在二原告不予认可、又无其他证据佐证的情况下，无法得出转账系支付二被告购房款的唯一结论，故本院对二被告主张的上述转账款项为支付购房款的事实不予采纳。3、二被告提交2020年5月30日和6月11日借据（均为复印件）、2020年5月29日和6月1日现金存款客户回单及贷款欠款回收业务凭证、微信转账截图，用于证明2020年5月29日谌某（二被告侄子）为原告金卉偿还银行贷款利息39500元，2020年5月18日、28日、30日、6月11日谌某借给原告崔洪波55000元，原告崔洪波就上述款项向谌某出具金额为74500元、20000元的借据，由于借款已折算成二被告的购房款，借据原件被原告崔洪波收回的事实。二原告质证认为，原告崔洪波已于2020年8月初（即方某1转账之后）返还完毕谌某的借款，借据原件已由谌某退回原告崔洪波，上述借款与本案无关联性。本院认为，原告崔洪波向谌某出具的借条原件已由其收回，故不能排除借款已返还的可能。在原、被告双方无其他关于购房款支付的约定，二原告亦未向谌某出具购房款收据等其他证据佐证的情况下，本院对二被告主张已用谌某借款抵扣购房款的事实不予采纳。4、二被告提交微信转账截图，用于证明谌某通过微信转账方式借给原告崔洪波5000元，后该借款金额折算为二被告购房款的事实。二原告质证对收到该款项的事实无异议，但认为该款项与其他临时借款、利息等共计20000元均由原告崔洪波向谌某出具了借据，因款项已返还，借据原件谌某也退回给原告崔洪波。本院认为，该3笔微信转账均发生在案涉房屋买卖合同签订之前，系谌某与二原告之间的经济往来，原、被告之间亦无用谌某借款抵扣购房款的相关约定，故该证据与本案无关联，本院不予采信。5、二被告提交2020年8月14日现金存款客户回单、贷款提前结清还款业务凭证（均为复印件），用于证明谌某为原告金卉偿还银行贷款本金及利息61397.83元，该金额用于折抵购房款的事实。原告金卉质证认为对谌某帮其返还贷款的事实不清楚。原告崔洪波质证对真实性及关联性均提出异议，认为原告金卉的银行贷款已于2020年7月17日返还完毕，共计返还了1551489.75元。贷款返还完毕后才能办理银行抵押，所以不存在于2020年8月14日再返还银行贷款。本院认为，该组证据分别为原告金卉账户的现金存入及贷款本息的偿还凭证，仅能证明原告金卉存入现金和返还银行贷款本息的事实，在二原告未予认可又无其他相关证据佐证的情况下，不能证明上述款项均系谌某代为支付，故不予采信。6、二被告提交2020年7月17日的税收完税证明，用于证明被告易稳山于2020年7月17日为二原告缴纳门面过户税款62896.17元、16036.02元，共计78932.19元的事实。该笔支付按照双方合同约定应该包含在2000000元购房款中。二原告质证对真实性无异议，但认为按照双方的合同约定，该费用应由原、被告各自承担50%。本院认为，该证据与本案相关联，二原告对真实性亦无异议，故对二被告因案涉房屋买卖已于2020年7月17日支付相关税金78933.12元的事实予以确认。7、二被告提交谌某与崔洪波微信语音（光盘＋文字文本），用于证明原告崔洪波承认房屋尾款已付清的事实。二原告质证认为该证据与本案无关联，谌某系案外人，原告崔洪波与其之间只存在借贷关系，没有房屋买卖关系。本院认为，该语音内容简短，无法确认双方所谈事项为案涉房屋价款，在无其他证据佐证的情况下，对二被告的证明目的不予采纳。8、二被告申请证人谌某、方某1、朱某出庭作证，用于证明二被告因人在外地，委托侄子谌某代办与二原告购房、过户、付款事宜，签订购房合同时原告崔洪波同意谌某的借款用于折抵购房款；证人方某2通过其银行账号于2020年7月29日、8月10日向原告崔洪波转付购房款156000元和70000元；2020年8月14日方某2向溆浦县农商行客户经理转款61000元用于代原告金卉还清贷款本息；谌某、方某1代原告金卉偿还的银行贷款本金及利息先转至银行客户经理即证人朱某账户，再存入原告金卉的银行贷款账户的事实。二原告质证认为证人谌某与二被告是亲属关系，原告崔洪波向谌某借款已出具了借据，现已返还借款。双方之间的借贷与本案无关联性。谌某、方某1并没有二被告的书面委托。对证人朱某代原告金卉偿还了10000元贷款利息的事实无异议，但与本案无关联，对其余的51000元还款事实不认可。本院认为，证人谌某不是案涉房屋买卖相对方，其与二原告在案涉房屋买卖合同签订之前存在多笔民间借贷。现虽出庭证明已用借款代二被告抵扣购房款，但二原告对该事实予以否认，并主张因所借谌某款项已返还的原因，借条原件已由谌某退回。综合原告崔洪波向谌某出具的借条原件已收回、原、被告双方无其他关于购房款支付约定及二原告未向谌某出具收据的事实，本院对谌某已用借款抵扣二被告购房款的事实不予采信。经庭审询问，证人方某1、朱某并不清楚为什么向原告金卉转账，且转账事实在案涉房屋买卖合同签订前后都存在，因此，不能排除二原告与证人之间存在其他经济往来及纠纷的可能，在二原告不予认可、又无其他证据佐证的情况下，无法得出转账系支付二被告购房款的唯一结论，故本院对二被告主张的上述转账和借贷款项系抵扣购房款的事实不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月2日，以二原告为甲方（卖方），二被告为乙方（买方），双方签订《门面买卖合同书》，约定有：“甲方同意将其所有的位于溆浦县××镇××街××路××室出售给乙方；随该门面一并转让的设施、设备和该门面续存的一份租赁合同，在甲方收到乙方银行按揭款项之日起该门面之后的租金就归乙方所有；甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；若该门面在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项由甲方承担全部责任；因该门面存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的（含律师费、差旅费等），甲方承担赔偿责任；门面成交总价为人民币2000000元，成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格和所有过户费及中介费用；乙方与甲方签订本合同时，交于甲方首付款1600000元，甲方必须在第一时间还清银行抵押贷款，取出房产证后，甲方陪同乙方办理所有门面过户手续，乙方应于甲乙双方完成门面房屋产权交易过户申请手续后三十天内付清门面尾款；甲乙双方同意于2020年7月7日，共同携带相关资料向房屋权属登记机关请办理房屋所有权转移登记；办理产权交易过户手续所发生的税务局税费、房产局过户费、不动产中心过户费用、评估费该房屋物业公司过户费用等相关费用由甲乙双方方各自承担50%；除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5‰支付违约金，逾期交房超过7日的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费；本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金；甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，违约方承担此次交易中双方的全部交易税费及其中介服务费，并赔偿守约方房地产成交总价的5%的违约金；如遇国家或不动产重大政策改革，不可抗力因素的所有事宜，合同暂时终止，双方不用负任何法律责任和违约责任；补充或变更约定事项对以上条款的变更约定效力优先于原约定；本合同未尽事项由当事方另行议定签订补充协议；甲方自签订本合同起，三年内有权按照2000000元转让价格回购此不动产，并按每年9%的利率（扣除2021年1月1日至回购日的租金，每年五万元计算）支付利息给乙方，三年内乙方不得将此房产转让他人，三年后乙方可自由转让处置房产，甲方不予干涉；本合同在履行中发生争议，双方应协商解决。协商不成时，可依法起诉；为办理贷款或产权过户手续，甲乙双方另行签订的房屋转让合同与本合同不一致的，以本合同为准…”。同时，双方补充约定:“甲方需协助乙方与租赁方重新签订租赁合同”。合同签订后，被告易稳山支付了原告金卉房屋定金30000元；并于2020年7月17日通过银行转账向原告金卉的农商行账户转账交付房屋价款1500000元；二原告在诉状中承认二被告还向其贷款账户分别支付了18207.03元、32905.74元、376.98元；共计为1581489.75元。原、被告双方于2020年7月17日办理了房屋产权过户登记。同日，二被告向税务机关交纳案涉房屋买卖的相关税款共计78933.12元。2020年7月23日，二被告以该房屋抵押向湖南省溆浦县农村商业银行贷款。另查明，被告易稳山、谌青莲系夫妻关系。原告金卉、崔洪波系夫妻关系。案涉房屋出卖前为原告金卉婚前个人财产，庭审中，原告金卉当庭表示，同意该案涉房屋出卖前为二原告共同财产。本院认为，原、被告之间签订的《门面房买卖合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。二被告在案涉房屋办理过户手续前已支付二原告购房款1581112.77（不包含2020年8月14日的376.98元），并于同日交纳了相关税款78933.12元。根据双方《门面房买卖合同书》中“办理产权交易过户手续所发生的税务局税费、房产局过户费、不动产中心过户费用、评估费该房屋物业公司过户费用等相关费用由甲乙双方方各自承担50%”的约定，二被告交纳的税款78933.12元应有50%即39466.56元，由二原告承担。因该款项系二被告垫付，在二原告未给付二被告的情况下，可作为二被告支付的购房款予以抵扣。截至2020年7月17日，二被告已实际支付二原告购房款1620579.33元。符合并超出双方关于首付购房款的约定。双方于2020年7月17日完成门面房屋产权交易过户申请手续，根据约定，应于三十天内付清尾款。二被告虽抗辩通过谌某的借款抵扣、方某1、朱某的转账代付等已付清购房尾款，但在二原告对抵扣及代付事实否认的情况下，二被告所提交的证据不足以证明其抗辩主张，故本院不予采纳。二原告承认二被告于2020年8月14日支付其购房款376.98元，本院亦予以确认。综上，二被告已实际支付二原告购房款1620956.31元，尚欠二原告购房款379043.69元未支付，二被告应就该笔未付款项向二原告履行付款义务。关于违约责任。原、被告双方虽在案涉房屋买卖合同中有“甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，违约方承担此次交易中双方的全部交易税费及其中介服务费，并赔偿守约方房地产成交总价的5%的违约金”的约定。但该约定系针对一方违约导致合同目的不能实现，在解除合同的情况下违约方应承担的违约责任。本案，二原告是要求继续履行之诉，其要求根据上述合同解除的约定主张二被告应赔付其违约金100000元无事实法律依据，本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。二原告要求判令“二被告给付2020年8月17日至2020年10月9日以418979.15元为基数按年利率9.5%计算的利息5779.61元，后续利息按此计算至房款付清日止；自2020年8月17日起按月给付6126元至房款及违约金付清之日”的诉讼请求，因无合同约定，二原告亦未能提供实际损失方面的有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对二原告的上述损失诉求不予支持。综上所述，对二原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、易稳山、谌青莲在本判决生效后十日内支付金卉、崔洪波购房款379043.69元；二、驳回金卉、崔洪波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9048元，由金卉、崔洪波负担2062元，由易稳山、谌青莲负担6986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  徐白玲人民陪审员  张贻和人民陪审员  谌生周二〇二一年三月八日法官助理卢玲洪书记员董洁