重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书 （2021）渝0243民初1539号  原告：重庆沃宸房地产开发有限公司。住所地：重庆市彭水县汉葭街道沙沱社区太守路4号B2层5号。统一社会信用代码：91500243084659135H。法定代表人：赵彦，系该公司经理。委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。被告：彭水康玺中医医院（普通合伙）。住所地：重庆市彭水县汉葭街道沙沱社区太守路4号2-6层。统一社会信用代码：91500243MA5U7HCY2T。执行事务合伙人：重庆云顶山水实业有限公司。委托诉讼代理人：安继东，重庆中庸律师事务所律师。被告：重庆云顶山水实业有限公司。住所地：重庆市南岸区南滨路22号2栋19-3。统一社会信用代码：91500108MA60RR0L01。法定代表人：郭傲，系该公司总经理。被告：郭傲，男，1995年8月28日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆沃宸房地产开发有限公司（以下简称沃宸房地产公司）诉被告彭水康玺中医医院（以下简称康玺中医院）、重庆云顶山水实业有限公司（以下简称云顶山水实业公司）、郭傲物权保护纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法由审判员石朝晶独任审判，适用简易程序，在本院公开开庭进行了审理。原告沃宸房地产公司委托诉讼代理人聂洪波、被告康玺中医院委托诉讼代理人安继东均到庭参加诉讼。被告云顶山水实业公司、郭傲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沃宸房地产公司请求人民法院判决：一、被告停止侵害、排除妨碍，立即从原告位于xx街xx路x号吊1-x号、吊2-x、吊3-x商业用房搬出，并恢复上述房屋原状；二、被告按每月48 513.5元的标准，支付从2020年8月18日起至恢复房屋原状之日止的房屋占用费。事实与理由：被告原名彭水宁德中医医院（普通合伙），后变更为彭水康玺中医医院（普通合伙），被告未经原告许可也未签订租赁合同的情况下于2020年8月18日进入原告位于xx街xx路四号吊1-x号、吊2-x，吊3-x商业用房进行装修。被告承诺2020年9月30日前与原告签订租赁合同并支付租金，若未签订合同也未支付房屋租金，则由被告恢复原状，且从2020年8月18日起至恢复房屋现状日止按25元/月/平方米支付房屋占用费。被告承诺的期限届满后，既没有与原告签订租赁合同也未按时支付租金，已严重侵害了原告的合法权益，根据法律规定，特诉至贵院，望判令如请。被告康玺中医院辩称：1、原告诉称不实，原本被告已于2020年8月19日签订过房屋租赁合同；2、房屋租赁合同第三条、第五条均直接或间接表明被告可以进行装修，双方约定了免租期至2020年12月3日；3、合同第八条约定合同履行发生争议应向仲裁委提起仲裁。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告云顶山水实业公司、郭傲均未到庭应诉亦未提交书面的答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：康玺中医院原名彭水宁德中医医院（普通合伙），2020年9月8日变更登记为现名称（以下简称宁德中医院），合伙股东为本案被告郭傲、云顶山水实业公司。原告沃宸房地产公司单独所有彭水自治县xx街道xx社区xx路x号彭水xx客运中心商业裙楼（包含：吊1-x建筑面积718.12㎡、吊2-x建筑面积611.15㎡、吊3-x建筑面积611.27㎡），权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让，用途为其他商服用地/商业服务。2020年8月19日，原告法定代表人赵彦与宁德中医院签订《屋租赁合同》，其中载明：“出租方（甲方）：赵彦，身份证号码：50024319860304xxxx；承租方（乙方）：郭傲，身份证号码：50023319950828xxxx。根据《合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利及义务关系，经双方协商一致，签订本合同。1、甲方将彭水县xx街道xx社区xx金河湾楼盘商业用房出租给乙方使用。具体位置：xx街xx路x号吊1-x号商业用房、建筑面积718.12㎡；吊2-x商业用房、建筑面积611.15㎡；吊3-x商业用房、建筑面积611.27㎡，三间商业用房建筑面积合计1940.54㎡，房屋交付以现状为准。前三年租赁单价为：25元/平方米/月，即每年年租金为582 162元人民币（大写：伍拾捌万贰仟壹佰陆拾贰元整）。从第四年开始房屋租金每年在上一年的基础上递增5%。2、租赁期从2020年8月1日至200年12月31日止（租赁期十年）。在合同租赁有限期内，严禁乙方进行分租及转租行为，若乙方有上述行为。甲方视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同，乙方所交租金不予退还。3、租金、保证金及支付方式：甲方给予乙方装修期免租期（免租期为本协议签订之日起至2020年12月31日止），后期租金支付按先付租金再使用的原则，上一个季度结束的十日前支付下一个季度租金（即2021年第一季度的租金乙方应于2020年12月20日前支付，以此类推）。乙方应将租金转入甲方指定银行账户（开户行：招商银行重庆分行营业部 户名：赵彦 账号：621486023886xxxx），若乙方违约并逾期支付租金，应按日向甲方支付应付租金万分之三的违约金，且逾期三十天以上甲方有权单方面解除本合同并追偿租金和违约金。在合同签订后乙方需提供50万元保证金在2020年8月26日前支付到甲方账户，保证金可自动转为2021年度及此后相应季度房屋租金，直至不足以支付下一季度租金时，乙方再按照本合同约定支付租金......8、履行本合同如发生争议，双方应协商解决，协商不成均可向重庆仲裁委员会提请裁决。9、本合同未尽事宜，经甲乙双方共同协商签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。10、本合同经双方签章后且甲方收到乙方按合同约定的保证金后生效，在规定时间内甲方未收到相关款项则该合同不成立。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。”遂被告进场装修施工。被告康玺中医院当庭认可因没有钱，一直未将前述合同中的50万元保证金支付给原告。2020年9月9日，宁德中医院向原告出具《承诺书》一份，其中载明：“介于承诺人于2020年8月18日在未签到租赁合同情况下进场装修xx街xx路x号吊1-x号、吊2-x号、吊3-x号商业用房对承租人造成一定影响。现我院承诺在2020年9月30号前与出租人签订房屋租赁合同并支付相应房屋租金。若我院未签订房屋租赁合同及支付房屋租金，则我院将恢复房屋现状，且从2020年8月18日起至房屋恢复现状日止按25元/平方米/月向房屋出租人支付房屋占用费（按建筑面积计算，建筑面积共计1940.54㎡）。”被告出具该承诺书后，未按照承诺书约定履行义务，即既未签订新的房屋租赁合同，又未支付相应房屋租金，未拆除对涉案房屋装修附属物、未恢复原状。本院认为，本案系一起物权保护纠纷，争议焦点在于：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》是否生效，以及本案纠纷是否适用仲裁条款；2.宁德中医院所出具承诺书的性质，以及原告诉请是否应予支持。现分别评述如下：针对争议焦点一：原告与宁德中医院于2020年8月19日签订的《屋租赁合同》第10条约定，本合同经双方签章后且甲方收到乙方按合同约定的保证金后生效，在规定时间内甲方未收到相关款项则该合同不成立。双方对该合同的真实性予以认可，对合同约定的内容均无争议，只是对于合同是否生效和双方是否建立了租赁合同关系各执一词。原告方认为因康玺中医院未按照该合同约定的第10条内容按时交纳50万元保证金的义务，而导致合同未生效。康玺中医院认为合同已经成立并生效，只是在合同履行过程中双方发生争议，应按照该合同第八条约定提请仲裁。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。涉案《屋租赁合同》第10条，即为附生效条件的约定。被告康玺中医院未按照合同约定按期支付50万元的保证金，因此该租赁合同并未生效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定，本案《房屋租赁合同》约定有仲裁管辖条款。本案是否应当适用该条款，需要结合原告诉请的请求权基础及涉案《承诺书》的性质予以判定。针对争议焦点二：被告宁德中医院于2020年9月9日向原告出具《承诺书》，双方均对该承诺书的真实性不持异议。从该承诺书所约定的内容来看：一是确认了被告在未签订租赁合同的前提下，进入涉案房屋进行装修施工的事实；二是该承诺书签订于《屋租赁合同》约定的生效条件履行届满期之后；三是承诺了新租赁合同的签订期限和租金给付条件；四是约定了未履行新租赁合同签订及房屋租金支付义务的违约责任。故，该承诺书的性质，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条之规定，并不是原《屋租赁合同》的补充协议和组成部分，而是请求从新签订租赁合同的要约邀请。被告在出具该承诺书后，并未按该承诺的约定履行承诺义务。致使双方没有形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条的规定，原告作为物权所有人，对该物权享有排他性的占有、使用、收益和处分权利。被告在无法定、约定的合法占用涉案房屋的前提下，原告有权根据物权法的规定，请求被告停止侵害、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。故，原告在本案中所行使的是物权请求权，并非基于涉案未生效租赁合同行使的债权请求权。故，本院对被告辩称的仲裁条款排除人民法院管辖的辩称理由，不予支持。原告诉请赔偿损失的计算方式，来源于被告出具的承诺书所承诺的具体条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款之规定，被告康玺中医院未按照自己作出的《承诺书》的承诺按时与原告签订房屋租赁合同并支付房屋租金，有违诚实信用原则，违反了双方约定签订房屋租赁合同的先合同义务，并且给原告造成了该房屋使用价值的损失。故，原告参照被告出具承诺书约定的房屋占用损失的计算方式请求赔偿，符合本案实际，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合伙企业法》第二条之规定，被告康玺中医院的合伙人即被告云顶实业公司和被告郭傲，应当对被告康玺中医院的义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第四十五条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭水县康玺中医医院立即搬出原告重庆沃宸房地产开发有限公司位于本县xx街道xx街xx路x号吊1-x号、吊2-x、吊3-x商业用房，并将该房屋装修附着物拆除搬离恢复原状；二、被告彭水县康玺中医医院支付原告重庆沃宸房地产开发有限公司房屋占用费（从2020年8月18日起至被告彭水县康玺中医医院履行完毕第一项义务日止，按建筑面积1940.54㎡×25元/平方米/月的标准计算）；三、被告重庆云顶山水实业有限公司、郭傲对前述两项内容承担连带责任；四、驳回原告重庆沃宸房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取计3200元（原告重庆沃宸房地产开发有限公司已预交3200元），由被告彭水康玺中医医院、重庆云顶山水实业有限公司、郭傲负担3200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。  审  判  员   石朝晶   二〇二一年三月十八日 法 官 助 理   丁江琴    书  记  员    豆婷婷   -1-