广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终862号上诉人（原审原告）：谢斌，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：洪巧宁，系谢斌之妻。被上诉人（原审被告）：佛山市奥园置业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：何某，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦剑云，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈伯田，该公司工作人员。上诉人谢斌因与被上诉人佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初24287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判奥园公司赔偿谢斌维修费用32000元；3.本案一、二审诉讼费用由奥园公司承担。事实和理由：1.奥园公司提供给谢斌的《住宅质量保证书》与其提交给佛山市某区住房城乡建设和水利局备案的《住宅质量保证书》对“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏”项目的保修期不同，前者为1年，后者为5年，应以提交政府部门备案的《住宅质量保证书》为准，即案涉商品房出现卫生间渗漏问题的保修期为5年。2.根据相关规定，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。案涉商品房的建设工程承包单位某元建设集团股份有限公司（以下简称某元公司）向奥园公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》中约定，“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏”项目的保修期为5年，故案涉商品房该项目的保修期也应是5年。3.2001年颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定，保修期从交付之日起计算，故案涉商品房保修期应自2013年12月31日起至2018年12月30日止。奥园公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确。谢斌的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。谢斌向一审法院起诉请求：1.判令奥园公司赔偿谢斌因渗漏问题产生的维修及修复费用共计32000元；2.本案诉讼费用由奥园公司承担。一审法院认定事实：2013年6月15日，谢斌与奥园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定谢斌购买奥园公司开发的坐落于佛山市某区某镇某社区×民委员会某大道东***号佛山某园佛某湾*号楼**号商品房。该合同第十八条约定，谢斌购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。奥园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2013年9月24日，案涉商品房经竣工验收合格备案。2013年12月31日，奥园公司将商品房交付给谢斌，奥园公司还出具《住宅质量保证书》给谢斌，其中写明“屋面防水”保修期限为3年，“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏”保修期限为1年。谢斌随后已装修入住。2018年12月19日，案涉小区的物业服务公司通知谢斌楼下的***号商品房住客称其客厅天花有水渗漏，***号商品房的业主也催促谢斌尽快处理。2018年12月21日，为查找渗漏原因，物业服务公司到谢斌的商品房，凿开公共卫生间两块地砖和水泥，但没有发现。直到谢斌自行找人将整个卫生间地板和装修全部拆除，露出沉箱，看见靠近饭厅一边的砼剪力墙根部有潮湿现象。谢斌找人对水管加压没有渗漏现象，谢斌再对整个卫生间涂刷防水层，但进行沉箱蓄水试验时，***号商品房仍有渗漏。最后谢斌找人对砼剪力墙根部进行钻孔注浆，此时蓄水试验，***号商品房就没有渗漏了。谢斌随后花钱重新装修了整个卫生间。谢斌与物业服务公司和奥园公司交涉赔偿无果，于2020年9月1日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。谢斌与奥园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是案涉商品房的渗漏是否已经超过保修期限。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定，“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；4.用户报修的单位，答复和处理的时限。”第六条规定，“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”还有，谢斌与奥园公司签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，奥园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。经查明，本案不是基础和主体结构的质量问题，是属于房屋渗漏的情形，案涉商品房是2013年9月24日竣工验收合格备案的，2013年12月31日交付给谢斌，至2018年12月19日发现渗漏，既超过《商品房买卖合同》约定按《住宅质量保证书》对“墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏”的1年保修期限，又超过《建设工程质量管理条例》第四十条规定的自竣工验收合格之日起的5年保修期限，故谢斌起诉请求奥园公司承担修复费用没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回谢斌的诉讼请求。一审案件受理费600元，减半收取计300元，由谢斌负担。二审中，谢斌向本院提交了《住宅质量保证书》《房屋建筑工程质量保修书》及《顺德区建设工程竣工资料目录（建筑工程）》，拟证明案涉商品房出现漏水问题时尚在保修期内。奥园公司未向本院提交新证据。经审查，谢斌在二审中提交的新证据无法证明待证事实，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，奥园公司与某元公司就案涉商品房所在的佛山某园*期住宅*区***号楼的工程质量保修问题签订了《房屋建筑工程质量保修书》，其中约定某元公司对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为五年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：案涉商品房发生渗漏问题时是否尚在保修期内。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定，“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：……3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；……”第六条规定，“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”《商品房销售管理办法》第三十二条规定，“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第三十三条规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”案涉《商品房买卖合同》第十八条约定，乙方（谢斌）购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。甲方（奥园公司）自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。奥园公司向谢斌出具的《住宅质量保证书》则约定，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为1年。案涉商品房于2013年9月24日竣工验收合格，2013年12月31日交付谢斌使用，依据案涉合同约定，奥园公司对案涉商品房渗漏问题的保修期间为2013年12月31日至2014年12月30日。根据案涉商品房建设工程承包单位某元公司向奥园公司出具的《房屋建筑工程质量保修书》约定，某元公司对案涉商品房渗漏问题的保修期间为5年，即自2013年9月24日起至2018年9月23日止。综上，因奥园公司与谢斌约定的保修期限低于某元公司向奥园公司出具的质量保修书约定保修期的存续期，根据《商品房销售管理办法》第三十三条之规定，案涉商品房渗漏问题的保修期间至2018年9月23日已届满。谢斌于2018年12月18日发现渗漏问题，已超过保修期，故其请求奥园公司就案涉商品房出现的渗漏问题承担责任，缺乏合同和法律依据。一审判决驳回谢斌的诉请，处理得当，本院予以维持。谢斌上诉主张，案涉商品房渗漏问题的保修期应从商品房交付之日起计算五年，即从2013年12月31日起至2018年12月30日止，故其于2018年12月18日发现渗漏问题并未超过保修期间，于法无据，本院不予支持。综上，谢斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人谢斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月一日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰