广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3463号原告（反诉被告）：江志高，男，汉族，1964年10月17日出生，身份证住址广州市花都区，原告（反诉被告）：钟秀银，女，汉族，1945年10月10日出生，身份证住址广州市白云区，上述两原告的共同委托代理人：谢丽君，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：郑冬虹，北京德和衡（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：陈伟常，男，汉族，1949年8月12日出生，户籍地址广州市白云区，委托诉讼代理人：万超，广东华勋律师事务所律师。江志高、钟秀银与陈伟常合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。江志高、钟秀银的共同委托代理人谢丽君、郑冬虹，陈伟常的委托诉讼代理人万超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江志高、钟秀银向本院提出诉讼请求：1、确认江志高、钟秀银与陈伟常签订的《土地转让协议合同书》无效；2、陈伟常向江志高、钟秀银返还土地转让费492000元；3、陈伟常向江志高、钟秀银赔偿非法用地罚款损失10800元；4、陈伟常向江志高、钟秀银赔偿占用土地转让费期间的利息损失（利息损失以492000元为基数，从2010年10月1日计算至实际支付之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：我方与陈伟常于2010年9月30日签订了《土地转让协议合同书》，约定陈伟常将*，北面省输变电工程公司的宅基地一块约300平方米左右转让给我方永久使用，土地转让费492000元，陈伟常保证此地块无纠纷。我方在购买该宅基地后便在该地上建造了房屋，后原广州市国土资源和房屋管理局认定转让的土地属于林地性质，并非宅基地，不能建设，我方的建房行为属于非法占用农用地，我方因此受到行政罚款处罚，造成损失。地上房屋因未取得建设规划许可证被政府机关拆除，涉案土地也在2018年交还给陈伟常，陈伟常亦同意将购地款返还给我方，但至今为止陈伟常拒不退还购地款。我方认为，涉案土地为林地，并非宅基地，所签订的土地转让协议依法应认定无效，按照约定应双倍返还土地转让费并赔偿因此给我方造成的损失。另补充一点，涉案土地实际上是由陈伟常在2010年卖给江志高的，与钟秀银没有任何关系，钟秀银不是涉案土地买卖的主体。后来江志高找钟秀银合作建房，因房屋被政府拆除，导致钟秀银遭受损失，江志高与钟秀银之间产生了矛盾，钟秀银就于2020年11月在涉案土地转让合同上加上了钟秀银的名字，实际上2010年的交易是与钟秀银无关的，故特申请撤回钟秀银对陈伟常的起诉。陈伟常辩称：一、双方签订的《土地转让协议合同书》涉及农民集体所有土地使用权的转让，确认违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应属无效。二、江志高、钟秀银尚未将涉案土地交还给我方，且其曾向我方承诺只需返还土地转让费300000元，现其要求返还土地转让费492000元缺乏依据，不应支持。三、江志高、钟秀银取得涉案土地后，未依法办理相关审批手续的情况下建设房屋，理应自行承担相应的法律后果；被处罚的对象是案外人欧阳丽荀，江志高、钟秀银不是主张该赔偿的权利主体；且处罚行为发生在2012年，江志高、钟秀银直至2021年才起诉主张赔偿，早已超过诉讼时效。四、涉案土地是我方于2008年12月29日向广州市白云区*街*村经济合作社受让所得，并向该社支付了土地转让费81900元。我方已向江志高、钟秀银如实充分告知涉案土地的来源、性质等情况，我方不存在任何隐瞒与欺骗的行为，江志高并非涉案土地所在地集体经济组织的成员，其清楚自己并不符合购买该土地的法定条件，在此情况下仍签订涉案合同，其自身对该合同的无效存在过错，且其一直占有、使用涉案土地，其要求赔偿占用土地转让费期间的利息损失没有事实和法律依据。鉴于涉案合同无效，江志高、钟秀银应将涉案土地交还给我方，并向我方支付其使用涉案土地期间的土地使用费，故特向法院提起反诉，请求判令：1、江志高、钟秀银将广州市白云区*环约西街32号土地（土名松园岭屋地，面积273平方米）交还给陈伟常；2、江志高、钟秀银向陈伟常支付从2010年10月1日起至实际交还上述土地之日止期间的土地使用费（土地使用费按照面积273平方米计算，具体数额和计算标准为每月每平方米10元，最终以法院委托专业评估机构作出的评估鉴定结果为准）；3、江志高、钟秀银向陈伟常返还广州市白云区*街*村经济合作社收款统一收据原件（编号：080133）；4、本案反诉费由江志高、钟秀银承担。针对陈伟常的反诉诉请，江志高、钟秀银辩称：涉案土地在2018年已经交还给了陈伟常。陈伟常要求返还的收据要等本案双方的纠纷终结后再归还。对陈伟常主张的租金标准不认可。经审理查明，2010年9月30日，陈伟常（甲方）与江志高（乙方）签订《土地转让协议合同书》，约定甲方将*北面省输变电工程公司的宅基地一块约300平方左右地块转让给乙方永久性使用，土地转让费共计492000元。该合同上方抬头及下方落款“乙方”签名处有“江志高”、“钟秀银”两人签名。江志高、钟秀银及陈伟常一致确认上述合同签订时并无“钟秀银”的签名，该签名是在2020年11月才补签的，上述合同签订后，江志高依约向陈伟常支付了土地转让费492000元。陈伟常将涉案土地交付由江志高使用，并将一张金额为81900元、日期为2008年12月29日的《广州市白云区*街*村经济合作社收款统一收据》原件交付给江志高。该收据编号为N0.080133，加盖有“广州市白云区*街*村第七经济合作社财务专用章”。庭审中，江志高确认现该收据原件由其保管，并表示需待本案纠纷终结后才同意交还该收据原件给陈伟常。江志高受让涉案土地后，在该地块建造了上盖物并对外出租。2012年3月19日，广州市国土资源和房屋管理局作出云国土行处【2011】477号《土地违法案件行政处罚决定书》，以被处罚人为案外人欧阳丽荀未经国土管理部门批准，擅自在白云区*街××村××西××大街××号处进行土地建设，非法占用面积360平方米，被占用的土地为农用地，不符合土地利用总体规划等为由，决定处罚如下：一、责令欧阳丽荀限期拆除白云区*街××村××西××大街××号非法占用360平方米土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状。二、对欧阳丽荀非法占用360平方米土地处以30元/平方米罚款，罚款金额合计10800元。2012年4月12日，欧阳丽荀缴纳了上述罚款10800元。江志高称其是欧阳丽荀在涉案土地上合作建房的合作方，因占用农用地被处罚，其有权向陈伟常主张权利。江志高另表示上述处罚决定作出后，涉案土地上的上盖物实际并未全部拆除，直至2018年才全部拆完。2018年10月20日，江志高与陈伟常签订《中止土地转让合同协议》，载明：“鉴于江志高和陈伟常在2010年9月30日签署的宅基地使用权转让协议，土地位于省输变电公司*仓库南围墙边，七队岭山脚，地址：广州市白云区*环约西街32号，土地上的房屋被政府有关部门拆除后，经双方协商一致，于2018年10月20日达成中止土地转让和退款协议，将土地退回陈伟常本人使用”。江志高主张涉案土地于该日已交还给陈伟常，陈伟常对此不予认可，其称江志高、钟秀银有阻挠其收回该土地，但未能就此提供相应的证据证实，本院对此不予认可。陈伟常另确认至2018年10月20日涉案土地上已无上盖物。诉讼中，江志高表示涉案土地目前的规划用途仍为农用地，陈伟常亦未就此提供相反证据。以上事实，有《土地转让协议合同书》、《广州市白云区*街*村经济合作社收款统一收据》、《中止土地转让合同协议》、《土地违法案件行政处罚决定书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为合同纠纷，结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同主体。结合各方确认的事实可知，涉案的《土地转让协议合同书》于2010年9月30日签订，江志高与陈伟常于2018年10月20日一致同意终止该协议，在此期间，钟秀银并未在该合同上签名，则其并非涉案《土地转让协议合同书》的合同相对方，根据合同相对性原则，本院对陈伟常要求钟秀银承担涉案债务的诉请不予支持。钟秀银自愿撤回对陈伟常的起诉，本院对此予以准许。二、关于合同效力。涉案的《土地转让协议合同书》内容涉及集体土地使用权的流转，故本案应审核涉案集体土地使用权的流转是否符合《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，陈伟常与江志高转让涉案土地的目的并非是用于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设或者村民住宅，双方亦未提供证据证实该地块已依法办理相应的建设用地审批手续，则涉案合同已违反上述法律的强制性规定，依法应属无效。三、关于土地转让费、收据及土地的返还。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，现江志高要求陈伟常返还涉案土地转让费492000元及陈伟常要求江志高返还涉案《广州市白云区*街*村经济合作社收款统一收据》原件均符合法律规定，本院对此予以支持。江志高与陈伟常在《中止土地转让合同协议》中已明确载明于2018年10月20日中止土地转让协议，将土地退回陈伟常本人使用，陈伟常亦确认至该日涉案土地上已无上盖物，据此可认定涉案土地已于该日交还给陈伟常。现陈伟常要求江志高返还涉案土地无事实依据，本院对此不予支持。四、关于土地转让费的利息及土地使用费。如前所述，本院认定陈伟常已于2018年10月20日收回涉案土地，则其要求江志高支付该日之后的土地使用费无事实与法律依据，本院对此不予支持。涉案土地上的建筑物已因违法占用农用地被政府部门拆除，陈伟常理应知晓涉案的《土地转让协议合同书》为无效合同，且双方在2018年10月20日已明确终止履行该合同，陈伟常亦于该日收回涉案土地，则其理应于同时将涉案的土地转让费返还给江志高。因陈伟常未及时返还该土地转让费给江志高，则其应自2018年10月21日起向江志高支付土地转让费的资金占用利息，直至该款项实际付清之日止。关于利息的计算标准，本院酌定自2018年10月21日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于2010年10月1日至2018年10月20日期间的土地转让费的利息及土地使用费。参照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条的规定：“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。”本案中，涉案土地转让费即是所涉土地的相应对价，江志高在上述期间实际使用涉案土地，而同期陈伟常亦实际占有涉案的土地转让费，则上述期间的土地使用费可与涉案土地转让费的资金占用利息相互抵销，故本院对江志高要求陈伟常支付该期间资金占用利息以及陈伟常要求江志高支付该期间土地使用费的诉请均不予支持。据此则并无必要对土地使用费的数额进行评估，故本院对陈伟常关于土地使用费的评估申请不予准许。五、关于罚款损失。该行政处罚行为的被处罚人及实际缴款人均系欧阳丽荀而非江志高，江志高无权向陈伟常主张该损失；且无论是江志高还是欧阳丽荀，其在未取得合法的建设用地等批准手续的情况下建造建筑物，由此导致被处罚是由于其自身的违法行为所致，其要求陈伟常赔偿该罚款损失于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认江志高与陈伟常于2010年9月30日签订的《土地转让协议合同书》无效；二、自本判决生效之日起三日内，陈伟常向江志高返还土地转让费492000元；三、自本判决生效之日起三日内，陈伟常向江志高赔偿利息损失（利息以492000元为基数，自2018年10月21日起计算至上述土地转让费实际付清之日止，其中自2018年10月21日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、自本判决生效之日起三日内，江志高向陈伟常返还涉案的《广州市白云区*街*村经济合作社收款统一收据》原件（编号：080133）；五、驳回江志高的其他诉讼请求；六、驳回陈伟常的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5917.88元，由江志高负担1904.27元，陈伟常负担4013.61元；财产保全费4538元，由江志高负担1460.25元，陈伟常负担3077.75元；反诉受理费3216元，由陈伟常负担3116元，江志高负担100元。陈伟常负担的上述本诉受理费及财产保全费应在本判决生效之日起三日内直接支付给江志高。江志高负担的上述反诉受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给陈伟常。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年三月二十二日书记员  冼颖斯