广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初372号原告：广州海印物业管理有限公司肇庆大旺分公司，住所地：广东省肇庆市高新技术开发区××××××海印又一城商场A113，统一社会信用代码：914××××××××136368K。负责人：邵建明，职务：经理。委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：缑鹏飞，男，1987年2月2日出生，汉族，河南省西华县人，住址：河南省西华县××××××××××××××，现住广东省广州市白云区×××××××蒂芙尼美容美发店，公民身份号码：412××××××××××××519。被告：吕亚芳，女，1986年6月20日出生，汉族，河南省漯河市人，住址：河南省漯河市郾城区××××××××××××，现住广东省广州市白云区×××××××蒂芙尼美容美发店，公民身份号码：411××××××××××××02X。原告广州海印物业管理有限公司肇庆大旺分公司（以下简称“海印公司”）诉被告缑鹏飞、吕亚芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告海印公司的委托代理人梁永平到庭参加了诉讼。被告缑鹏飞、吕亚芳经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海印公司诉称：2015年4月17日，原、被告签订《大旺海印又一城•星寓前期物业服务合同》，约定原告为被告所有的“肇庆市高新区××××××××××‘大旺海印又一城•星寓’B栋1008房”提供物业管理服务。该合同约定了管理费及其他相关费用的计算标准、支付时间及违约责任等。被告于2015年4月17日收楼。被告从2015年8月起，被告拒交管理费和公摊水费电费。至2020年10月31日被告共欠原告管理费5380.2元，公摊水费177.5元，电费981.1元。按照双方签订的《大旺海印又一城•星寓前期物业服务合同》的规定，被告已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。另外，原告为维护自身合法权益，聘请律师代理本案诉讼并支付了律师费，依照《前期物业服务合同》该律师费也应由被告承担。据此，原告请求法院判决：被告向原告支付肇庆市高新区××××××××××‘大旺海印又一城•星寓’B栋1008房的管理费5380.2元、公摊水费177.5元，电费981.1元以及违约金5083.9元（计算至2020年10月31日，余下违约金以5083.9元为基数，以每日千分之一的标准计至付清之日止）；被告赔偿原告律师费2500元，合计应向原告支付14122.70元；由被告承担本案诉讼费用。原告提交了如下证据：1、前期物业管理服务合同；2、临时管理规约，证据1、2证明原被告存在物业服务合同关系；3、不动产登记资料结果证明，证明被告是案涉房屋的产权人；4、收楼办理手续会签单，证明被告已收楼；5、管理费催缴函及快递单，证明原告多次催促被告缴费；6、业主基础登记资料表，证明原告按被告提供的地址、电话等联系方式向被告寄出上述催缴函；7、水电费、垃圾费、排污费缴费单，证明原告缴交了公摊水电费和排污费；8、委托合同；9、律师费发票，证据8、9证明原告聘请律师维权并支付了律师费，依照合同约定该费用应由被告承担；10、违约金计算表。被告缑鹏飞、吕亚芳没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：原告是大旺海印又一城•星寓（商业写字楼）的前期物业服务单位，被告缑鹏飞、吕亚芳为该办公楼B幢1008房的业主，房屋建筑面积53.4㎡，房屋用途为住宅。2015年4月17日，原告海印公司（甲方）与被告（乙方）签订《大旺海印又一城•星寓前期物业服务合同》，合同载明物业管理费以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或开发商《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当天预收六个月物业服务费用；物业管理费按月度结算，缴费时间为每月的5日前支付当月物业管理费；物业管理费按乙方签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准；物业管理费不包括房屋专有部分所有设施设备的维护，房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造等费用及楼宇内公共水电分摊费用；公寓：每月每平方米1.6元（不含楼宇内部电梯、照明、空调、水泵等设备所产生的运行电费分摊费用）；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，乙方应按甲方规定时间缴纳；乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。逾期超过三十日，甲方有权起诉，由此产生的诉讼费、律师费等合理费用由乙方承担。另查明：被告缑鹏飞、吕亚芳于2015年4月17日已办理收楼手续并签订承诺书，承诺遵守临时管理规约。原告分别于2018年1月22日、5月26日、2020年3月18日向被告发出《管理费催缴函》，要求被告缴交名下物业拖欠的物业服务费。庭审后，原告提交一份材料，说明被告办理收楼手续时已预交六个月物业服务费和水电周转金500元，同意水电周转金500元冲抵6个月的物业服务费，被告应缴纳拖欠的2016年5月至2020年10月的物业服务费，按建筑面积53.4㎡、1.6元/㎡/月（即每月85.4元）的标准计算为4611.6元（2016年5月至2020年10月共54个月）、公摊水费177.5元和公摊电费981.1元（计算至2020年6月）；每日按1‰的标准支付逾期交纳上述费用的违约金3725.75元（计算至2020年10月31日）。2020年6月9日，原告为实现本案债权，与广东四方三和律师事务所签订了《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的梁永平律师作为其与被告缑鹏飞、吕亚芳物业管理服务合同纠纷案的代理人，律师代理费2500元。原告于2020年6月9日向广东四方三和律师事务所支付了本案的律师费2500元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告缑鹏飞、吕亚芳签订了《大旺海印又一城•星寓前期物业服务合同》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，原告为被告提供了物业管理服务，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告应依法向原告支付约定的物业管理服务费用，不如约缴费行为构成违约，原告诉请被告交清欠款，理据充分，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积（53.4㎡）、计价标准（1.6元/㎡/月）及被告拖欠物业管理费的期间（2016年5月至2020年10月共54个月），被告缑鹏飞、吕亚芳未提出抗辩和相关证据，本院对原告的上述计价标准：2016年5月至2020年10月的物业管理费为85.4元/月×54个月=4611.6元予以确认，被告缑鹏飞、吕亚芳应支付欠费4611.6元给原告海印公司。关于公摊水费、电费的问题。原告向本院提交的水电费、垃圾费、排污费缴费单据证明了公摊水费、电费的实际发生，根据双方签订的《大旺海印又一城•星寓前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，被告应当缴纳2015年2月至2020年6月的公摊水费177.5元，电费981.1元。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。原告于2018年1月22日通过邮寄的方式向被告寄送催缴通知，本院酌定被告应以欠缴物业费为本金，自2018年2月1日起按每日1‰的标准向原告支付违约金至付清之日止（即2016年5月至2018年1月期间的物业管理费合共1793.4元从2018年2月1日起以每日1‰的标准计算至付清之日止，2018年2月至2020年10月的物业管理费从欠费当月的次月1日起，以欠费当月的物业管理费85.4元为基数，按每日1‰的标准计算至付清之日止）。关于律师费2500元的问题。被告自愿签订《大旺海印又一城•星寓前期物业服务合同》，该合同约定业主逾期缴费超过三十日，原告起诉产生的律师费由被告承担。现原告委托广东四方三和律师事务所起诉被告追讨拖欠的物业费，双方签订了书面委托合同，且原告已按合同支付了律师费2500元，该律所已履行委托代理职责。因此，原告要求被告支付律师费2500元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告缑鹏飞、吕亚芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告缑鹏飞、吕亚芳应于本判决生效之日起10日内支付2016年5月至2020年10月的物业管理费4611.6元及违约金（2016年5月至2018年1月期间的物业管理费合共1793.4元自2018年2月1日起以每日1‰的标准计算至付清之日止，2018年2月至2020年10月的物业管理费从欠费当月的次月1日起，以欠费当月的物业管理费85.4元为基数，按每日1‰的标准计算至付清之日止）给原告广州海印物业管理有限公司肇庆大旺分公司；二、被告缑鹏飞、吕亚芳应于本判决生效之日起10日内支付2015年2月至2020年6月的公摊水费177.5元，电费981.1元给原告广州海印物业管理有限公司肇庆大旺分公司；三、被告缑鹏飞、吕亚芳应于本判决生效之日起10日内支付律师费2500元给原告广州海印物业管理有限公司肇庆大旺分公司；四、驳回原告广州海印物业管理有限公司肇庆大旺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，由原告广州海印物业管理有限公司肇庆大旺分公司负担22元，被告缑鹏飞、吕亚芳负担55元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员 赵建红三月二十六日书记员 范   婉   婷