上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25849号原告：上海极顺运贸易有限公司，注册地上海市黄浦区。法定代表人：朱怡，总经理。被告：上海瑞金大厦有限公司，注册地上海市。法定代表人：王铁石，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。原告上海极顺运贸易有限公司(以下简称极顺运公司)与被告上海瑞金大厦有限公司(以下简称瑞金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告极顺运公司的法定代表人朱怡，被告瑞金公司的委托诉讼代理人李小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告极顺运公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的房屋租赁合同于2020年9月1日解除。2、被告减免原告2020年1月23日至4月21日的租金及物业管理费共计人民币(以下涉案币种均为人民币)78,861元。3、被告退还原告租赁保证金78,861元。4、被告赔偿原告2020年1月23日至2月21日的经营损失5万元、人工工资及社保损失2万元、自2020年9月1日起停工产生的经营损失及人工工资6万元、以及装修损失45,121.8元。5、被告支付原告违约金139,680元。事实与理由：2019年10月30日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告的上海市茂名南路XXX号XXX号XXX房屋(以下简称系争房屋)用于办公，租期自2019年11月30日至2022年11月29日，租金776元/日，物业管理费31元/㎡/月。原告支付了租赁保证金78,861元。原告于2020年1月23日向被告提出办理工商迁址手续，因被告拖延提供材料的时间，导致原告于2020年2月21日才办理出营业执照，且春节前后又受到疫情之影响，原告近一个月无法正常办公，产生了经营损失、人工损失等。原告多次与被告协商减免租金等事宜，但被告均置之不理，原告遂未支付2020年3月、7月和8月的租金。8月22日，被告向原告发出《解除函》，并于9月1日停水停电。原告认为，被告理应响应国家政策给予原告三个月的免租，现被告不仅没有减免租金，反倒单方解除合同，被告的行为构成违约，故起诉要求判如所请。被告瑞金公司辩称：不同意原告的诉请。被告同意解除租赁合同，解除日期应为《解除函》上所载的解除日期即2020年8月31日。被告系民营企业而非国有企业，没有免租之义务。被告在原告申请被告提供办理工商迁址手续之相关材料后予以积极配合，但因原告提出申请的日期较晚，在2020年除夕前一天，被告只能于春节后向原告提供材料，虽然节后因疫情影响导致复工延迟，但被告仍第一时间提供了材料，并不存在拖延情形。原告逾期支付租金超过20日，根据合同约定，被告有权解除合同并没收保证金，因原告违约导致合同解除而产生的各项损失均应由原告自行承担。被告并非违约方，不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：一、关于房屋租赁合同被告系系争房屋的权利人。2019年10月30日，原告(乙方)和被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方用于办公，建筑面积97㎡，租期自2019年11月30日至2022年11月29日，装修免租期一个月，自2019年10月30日至11月29日，日租金776元，物业管理费31元/㎡/月。乙方应于每月10日前向甲方支付次月的租金和物业管理费，逾期支付的，每逾期一日须按欠款金额的0.1%支付违约金。若乙方逾期不支付合同约定的租金、物业管理费等其他相关费用超过20日的，甲方有权中断水电之供应，并可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的六倍支付违约金。租赁保证金为90日的租金(69,840元)和三个月的物业管理费(9,021元)，租赁期间，因乙方违约导致合同被提前解除的，乙方已向甲方支付的租赁保证金不予退还。除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁届满之日或由于任何原因终止合同的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付房屋占用使用费。乙方返还房屋时须将该房屋复原至交房时的状态，复原费由乙方承担。若乙方未按约定的状态将房屋恢复至标准交房状态返还甲方，甲方有权自行对房屋作复原，费用由乙方承担。二、关于办理工商迁址营业执照2020年1月23日，原告通过微信向被告发送《申请书》《委托书》，要求被告向原告提供为办理工商迁址营业执照变更手续所需之材料。双方的微信聊天记录中，2月10日载“原告：我跟你说你叫你们同事填一下15，并且把13改成15，这个不是什么大问题，省得我们要星期五来了才能办理。用途写用于营业执照地址变更，迁移到瑞金大厦1702室……被告：你让你同事问清楚交易中心，这个选13是不是要改15，否则重新盖章浪费时间，如要改让他打印改好后扫描拍照给我，打印可以找家附近的中介公司帮忙。原告：手写三的地方改五，不要涂了。”2月11日载“原告：我们现在复工时间又延迟到17号星期一，我想你下个星期总能把迁址材料给我的。”2月13日载“被告：证照盖好章了，你让同事来拿吧。原告：哦，谢谢你了，我们星期一复工，我星期一上午叫徐某某来拿。”原告于2月17日领取材料，2月18日通过微信向被告发送一份新的《申请书》，要求被告盖章。2月20日，被告通知原告领取，原告于2月21日取走材料。三、关于原告缴费及被告催款情况2020年之前，原告按约缴纳租金，并支付了租赁保证金78,861元。原告自2020年2月27日起数次向被告发函申请减免三个月的房租及物业费，被告回函拒绝。后因原告未支付2020年3月、7月和8月的租金及物业费，被告数次向原告发函催缴。2020年8月14日，被告向原告发送《停水停电公函》，要求原告于2020年8月20日前支付欠费，否则被告将停水停电。2020年8月21日，被告向原告发送《解约函》，通知原告双方的租赁合同于2020年8月31日解除，要求原告支付欠缴的租金和物业费、逾期付款滞纳金、违约金等费用，并于2020年8月31日前将房屋复原，逾期被告将自行复原，原告按照800元/㎡承担复原费用77,600元。原告于8月22日收到《解约函》。四、关于房屋交接情况2020年9月1日，被告对原告采取停水停电措施，并通过短信通知原告尽快安排搬场事宜。原告回复短信表示目前无法搬场，待诉讼后再说。审理中，双方于2020年3月17日完成房屋交接。上述事实，有当事人陈述及原告提供的《上海市房屋租赁合同》《申请书》《催缴函》若干、《回函》若干、《房租减免申请函》若干、《停水停电公函》《解约函》、发票若干，被告提供的房屋状况及产权人信息、《公函》及快递查询、《解约函》及快递查询、短信记录、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于被告是否有减免租金的义务以及原告欠租是否构成违约。首先，从被告是否是减免租金的义务主体上看，原告依据的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》仅规定了承租国有房屋进行经营出现困难时，出租人有减免承租人三个月租金的义务，但对于非国有房屋的出租人未作强制性减免要求，被告并非国有企业，其自身也受到疫情的影响，没有减免承租人租金的义务。其次，从疫情是否影响原告履行租赁合同上看，原告基于租赁合同履行的是支付租金的义务，金钱债务的履行并不会因疫情的影响而产生履行障碍，故并不存在疫情导致原告履行不能的情形。且原告租赁系争房屋系用于办公，即便在疫情期间，原告亦可以出入系争房屋，疫情对原告使用房屋、履行租赁合同本身并不构成影响，即便有影响，也是对原告开展经营业务的影响，但这属于承租人应自行承担的经营风险，不应将该风险转嫁给出租人。最后，从被告是否存在拖延提供办理工商迁址手续的材料上看，根据双方的微信聊天记录，原告于2020年除夕前一天才向被告提交相关文件，被告客观上只能节后办理。后因过年期间遇新冠疫情导致复工日期推迟到2月17日，但被告仍于复工之前即2月13日就通知了原告领取材料，而原告于2月17日领取后，又因需要更正材料于2月18日重新递交申请书，被告于2月20日再次通知被告领取。由此可见，被告在配合原告办理手续的每个环节均第一时间与原告衔接，并不存在恶意拖延之情形，而之所以办理时间跨越春节，系因原告提出申请的日期较晚且反复更改材料所致，被告不存在过错。综上，被告没有减免租金的义务，原告要求被告减免三个月的租金，缺乏依据，本院不予支持。原告因被告未予减免租金而拒付2020年3月、7月、8月的租金，已经构成根本违约，根据租赁合同，承租人逾期不支付合同约定的租金、物业管理费超过20日的，出租人可书面通知承租人解除合同，故被告有权提前解除合同。被告于2020年8月21日向原告发送《解约函》，并告知解除日期为2020年8月31日，原告于8月22日收到，故合同应于《解约函》所载的解除日期即2020年8月31日解除。被告不存在违约行为，原告主张被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。因原告违约而致合同解除所产生的损失，包括2020年1月23日至2月21日期间的经营相关损失、以及原告的装修损失等均应由原告自行承担。合同解除后，双方权利义务关系终止，被告于2020年9月1日停止供应水电并无不妥，原告要求被告承担此后的经营损失，缺乏依据，本院不予支持。合同约定因承租人违约导致合同解除的，保证金不予退还，故原告要求被告退还保证金，本院难以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海极顺运贸易有限公司与被告上海瑞金大厦有限公司就上海市黄浦区茂名南路XXX号XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月31日解除。二、原告上海极顺运贸易有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,280元(原告已预缴)，由原告上海极顺运贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实因其的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。