河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初4060号 原告：李某，女，汉族，住河北省石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：管建涛、刘曙光，河北昌俊律师事务所律师。 被告：石家庄某房地产开发有限公司，住所地：石家庄长安区。 法定代表人：黄某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戚栋才、郭俊良，河北侯凤梅律师事务所律师。 被告：石家庄某科技有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区。 法定代表人：杨某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马某，女，汉族，住河北省张家口市宣化区，系该公司办公室主任。 原告李某与被告石家庄某房地产开发有限公司（以下简称：某房地产公司）、被告石家庄某科技有限公司（以下简称：某科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人管建涛、刘曙光，被告某房地产公司委托诉讼代理人郭俊良，被告某科技公司委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告某房地产公司返还原告李某购房款1396640元及利息（利息计算方式：426640元自2019年1月6日开始，800000元自2019年1月16日开始，170000元自2019年2月18日开始计算直至全部还清之日止，上述利率均依据银行同期贷款利率计算，截至立案时利息计算为102224元）；2、请求判令被告某房地产公司和被告某科技公司连带返还原告李某3.2万元及利息（利息计算方式：以3.2万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2018年12月29日开始至实际付清时止。截至立案时利息计算为2448元）；3、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实和理由：2019年1月23日，原告与被告某房地产公司签订《石家庄市商品房买卖合同》（编号：2019****3468）及补充协议。合同约定：原告购买被告某房地产公司开发的石家庄市长安区某小区5-1-2402，房屋总价款1396640元，房屋交付时间为2019年9月30日。合同约定管辖法院为房产所在地长安区人民法院管辖。合同签订时，原告于2018年12月28日支付订金10000元；2019年1月6日（签订订购协议时）支付首付款416640元；2019年1月16日支付房款800000元；2019年2月18日支付房款17万元。另，2018年12月28日，被告某科技公司作为被告某房地产公司出售房产的销售组织方，吸引原告参加了其为被告某房地产公司组织的团购活动，并收取团购费（电商费）3.2万元。原告现已支付全部购房款，完成付款义务。但被告某房地产公司却未能按时交房，已经违反合同的约定，应该承担违约责任。为此原告已向被告某房地产公司发出《解除买卖合同通知书》，要求解除合同并返还购房款。根据法律规定，双方签订的买卖合同已在通知到达被告某房地产公司时解除。但是二被告至今仍未按照合同约定返还购房款、电商费及相应利息，为维护原告合法利益，诉至法院。 被告某房地产公司辩称，原告无权要求解除合同，无权要求某房地产公司返还款项，请求依法驳回原告诉讼请求。一、本案不适用《石家庄市商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，原告无权行使约定解除权。根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同补充协议》第六条第（一）款的约定，因本案逾期交房的主要原因是政府发布重污染天气预警强制停工令以及爆发新冠疫情导致无法施工，故根据本案合同有关出卖人（某房地产公司）逾期交房的违约责任条款，原告无权以某房地产公司逾期交房违约要求解除合同。二、现有证据不能证明原告按照《石家庄市商品房买卖合同》约定行使合同解除权，故本案原告无权要求解除合同。根据《石家庄市商品房买卖合同补充协议》第四条第1款的约定，原告行使单方解除权的期限为出卖人逾期交房超过90日后的7天内。因此，按照合同约定，原告应在2019年12月29日后的7日内行使单方解除权，而原告提交的证据不能证明其系按时行使单方解除权，故其无权要求解除合同。三、本案《石家庄市商品房买卖合同》的合同目的可以实现，不满足《合同法》九十四条规定的法定解除条件，原告无权要求解除。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方已经签订《石家庄市商品房买卖合同》，且诉争房屋已经封顶具备交付条件，原告可以随时领取钥匙对房屋进行装修，某房地产公司也愿意积极配合。因此，诉争合同目的可以实现，某房地产公司也愿意并随时可以履行交房义务，故本案不满足《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，原告无权要求解除合同。四、因本案不满足合同解除条件，故原告要求返还房款并支付利息没有事实和合同依据。五、某房地产公司从未收取原告诉讼请求第三项主张的3.2万元，原告要求二被告就3.2万元承担连带责任没有法律依据，因此其无权要求某房地产公司返还该款项并支付利息。 被告某科技公司辩称，我方收取的3.2万元是原告购房的中介费用，主要意图是促进原告与开发商之间购房成交。我方已经完成了工作义务，该款项不应该返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交如下证据： 1、《石家庄商品房买卖合同》及补充协议，证明原告与被告某房地产公司之间的合同关系，2019年1月23日双方签订合同，原告购买被告某房地产公司开发的诉争房屋，房屋的交付日期为2019年9月30日，被告某房地产公司未按照合同约定时间交付房屋，违反了合同约定。 2、被告某房地产公司出具的收据4张、被告某科技公司出具收据1张及原告的银行流水，证明2018年12月28日原告交订金4.2万元（其中1万元被告某房地产公司开具订金收据，另3.2万元是被告某科技公司次日开具收据），2019年1月6日原告支付首付款416640元，2019年1月16日原告支付房款80万元，2019年2月18日原告支付房款17万元，以上共计1428640元。 3、2019年12月30日原告和被告某房地产公司经理韩某录音记录，证明原告要求被告某房地产公司退房并向被告某房地产公司送达解除合同通知函，但是，被告某房地产公司工作人员拒绝签收，并约定其它时间办理退房。原告已经按照合同及补充协议的约定，在被告某房地产公司逾期交房90天后的7天内，向被告某房地产公司送达解除合同的通知书。 4、2020年1月2日原告和被告某房地产公司的经理韩某录音记录，证明与被告某房地产协商解除购房合同，被告某房地产公司同意解除合同，但是，双方因违约金具体数额未达成一致。 5、原告与姚某聊天记录，证明原告咨询姚某3.2万元退款的事情，姚某表示3.2万元是可以退的，按照公司正常退款手续走就可以。 6、原告通知被告某房地产公司解除合同的快递查询单、解除合同通知书、快递单，证明2019年12月31日原告向被告某房地产公司邮寄解除合同通知函，被告某房地产公司于2020年1月2日拒绝签收，原告依合同约定履行了其要求解除合同的通知义务，被告已经当面知悉原告要求解除合同，根据原合同法及现民法典565条规定，其对解除效力有异议的应在90天内请求法院裁定效力是否生效，被告某房地产公司至今未提出向法院的诉讼，故原告当初解除合同的要求已经生效。 被告某房地产公司质证称，1、对《石家庄市商品房买卖合同》及《补充协议》真实性无异议，对原告证明目的有异议，不能满足本案合同解除条件。首先，合同第四条第一款规定了原告行使解除权的条件，但是原告证据不能证明其已按约定时间行使了解除权。第二，合同第六条作出了不可抗力的约定，即遭受××、政府行为等情况时，导致逾期交付的，可据实予以延期，不适用逾期交房的违约责任条款，本案因为政府发布预警信息强制停工，使得项目又赶上2020年初的新冠疫情无法施工，因这些不可抗力因素才导致逾期交付，按约定不适用逾期交付违约责任。第三，被告可随时交付房屋，原告随时可以领取钥匙并装修，合同目的可以实现，不应解除合同。否则，不利于维护交易的稳定性。2、2018年12月29日的1万元收据、2019年1月6日416640元收据、2019年1月16日80万元收据、2019年2月18日17万元收据我方无异议，该四份收据合计1396640元，被告已经收到。但对于2018年12月28日黄某出具的4.2万元收据三性均有异议，我方从未收取该费用。2018年12月29日出具的3.2万元收据，该收据真实性不清楚，该收据中不是我方印章，而且我方也没有收到该3.2万元，无权要求我方退回。3、两份录音三性均有异议，首先，录音笔录是原告单方制作，录音中没有体现录音时间，不能证明录音的形成时间与录音笔录记载的时间一致，而且，录音也无法显示被录音人员身份。其次，该录音明显是偷偷录制，不具有合法性。最后，录音仅仅体现了双方协商的过程，不能证明双方已经解除合同。4、姚某的聊天记录的真实性不清楚，但与我方无关，不是我方的工作人员，原告无权要求退回该3.2万元。5、对快递查询表三性均有异议。该证据为原告单方制作，且经我方查询，未查询到任何快递信息，不能证明原告主张的邮寄情况。 被告某科技公司质证称，3.2万元我公司收到了，已经支付给了向原告提供中介服务的与我们公司合作的人员，因为我公司已经提供了服务，所以这3.2万元我方不应该退。 被告某房地产公司提交如下证据： 1、《石家庄市商品房买卖合同》，证明双方已经签订正式合同，对权利义务做了约定，同时约定原告要求解除合同的条件。本案中，原告已付款，被告也随时可以交房，合同目的可以实现，不满足合同解除的约定条件和法定条件，且合同解除不利于维持交易稳定性，原告无权要求解除。 2、石家庄市生态环境局发布的天气应急预警，2018年12月初至2020年12月底，不间断发布、取消，被告未能按期交房是因为政府发布重污染天气预警，强制停工令以及疫情等因素，按照合同约定，本案不适用逾期交房的违约责任。因有的天气预警只发布启动时间，没有发布解除时间，具体时间无法计算，但至少2个月以上。 3、房屋现场照片，被告于2020年12月份拍摄，证明案涉房屋主体已经完工，原告随时可以领取钥匙进行装修，合同目的可以实现，不满足合同解除条件。 原告质证称：1、对《石家庄市商品房买卖合同》真实性无异议，证明目的有异议，我方发出解除合同的通知，根据补充协议第六条第三款约定，我方邮寄地址就是根据合同记载地址邮寄的。合同约定，双方邮寄快递，双方均有义务签收。拒绝签收的，视为通知已经送达到了。我方提供的快递有邮局的印章，足以证明我方按照合同履行了解除通知的义务。2、对天气预警三性均有异议，通知并不能当做被告某房地产公司停工的证据，且没有要求被告某房地产公司停工的内容，被告某房地产公司以此作为逾期交房的理由不能成立。重污染天气预警并不是不可抗力，被告某房地产公司作为专业的房地产开发公司，对污染天气可能导致的停工应该是可以预见的，应该提前计划。疫情、2019年9月30日以后的预警不能作为被告某房地产公司逾期的理由，被告某房地产公司逾期以后的不可抗力不能适用。3、对房屋现场照片有异议，合同约定第九条约定了交房条件，应有房屋验收合格后才能交付，并不是房子盖好之后就满足了法定交付条件。根据民法典565条规定，本案诉争房屋已经于2019年12月30日进行了解除，被告某房地产公司未在法定期间内请求法院确定解除效力，故合同解除已完成，其提供的房屋照片及所述的可以随时交付房子的请求均无法律规定。 本院经审理认定事实如下：2018年12月28日原告向黄某转款42000元，同日黄某出具收据，载明：“今收到单某13****22订房42000元（肆万贰仟元），此收据换成收据就作废，订房房号E5-1-2402”。2018年12月29日黄某向被告某房地产公司支付E5-1-2402订金10000元，被告某房地产公司向原告出具收据。同日黄某向被告某科技公司转款3.2万元，被告某科技公司向原告出具收据。2019年1月6日原告向被告某房地产公司支付E5-1-2402首付款416640元，被告某房地产公司出具收据。2019年1月16日原告向被告某房地产公司支付E5-1-2402补房款800000元，被告某房地产公司出具收据。2019年2月18日原告向被告某房地产公司支付E5-1-2402补房款170000元，被告某房地产公司出具收据。 2019年1月23日，原告（买受人）与被告某房地产公司（出卖人）签订《石家庄市商品房买卖合同》（预售）（编号：2019****3468），合同约定：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……3、该商品房坐落于长安区某小区5号住宅楼01单元2402。……4、该商品房的房产测绘机构为石家庄石房房产测绘所，其预测建筑面积共96.32平方米，其中套内建筑面积76.52平方米，分摊共有建筑面积19.8平方米……第三章商品房价款与预售资金监管第六条计价方式与价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平米14500元，总价款为1396640元（大写壹佰叁拾玖万陆仟陆佰肆拾元整）……第四章商品房交付条件与交付手续……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；……第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理……4.双方自行约定：以测绘部门确定的产权面积与合同约定面积之间的差异多退少补。原告与被告某房地产公司签订的《石家庄市商品房买卖合同补充协议》附件十一第四条第一项约定：“按照商品房预售合同第十二条的约定，出卖人逾期向买受人交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同，也有权要求出卖人继续履行合同。届时，如买受人要求解除合同的，应于出卖人逾期交付住房90日届满后7日内书面向出卖人提出解除合同的要求，否则视为买受人愿意继续履行合同。”补充协议第六条第（一）款第2项约定，发生以上情形之一或发生政府行为（包括但不限于出台政府强制性政策文件、行政命令、政府部门的拖延办理等），市政共用单位的行为导致该商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用商品房预售合同第十二条有关出卖人逾期交房的违约责任条款。”第六条其他约定第（三）款对通讯方式及送达的补充约定第2项约定：“买卖双方的联络方式以商品房预售合同及本补充协议所记载的电话（含手机短信）、传真、Ｅ-ｍａｉｌ、通讯地址为准。双方应确保前述通讯途径的有效性，一方联络方式如有变更，应立即以书面形式通知对方。采取传真、电话（含手机短信）、Ｅ-ｍａｉｌ方式通知，发出时间视为到达时间；采用信件通知方式的，在寄出三天后（本市）／七天后（外省）视为送达。因一方提供的联系地址不准确或地址变更而导致对方未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担。” 原告于2019年12月31日向被告某房地产公司所在地邮寄解除买卖合同通知单，被告某房地产公司拒收。 另查明，截止开庭审理时，涉案项目已主体完工，并已完成内外装修，从双方签约至今因采暖期、大气污染、公共卫生事件，案涉房产多次长期停工。 以上事实有相关证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应该按照合同的约定全面履行各自的合同义务，本案中原告与被告某房地产公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应依据合同约定全面履行各自义务。原告作为买受人，应当根据合同约定，履行支付房款的义务，被告作为出卖人，亦应按照合同约定的交付时间交付房屋。 关于原告主张被告某房地产公司返还购房款1396640元及利息，本院认为，根据原被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》，被告某房地产公司应在2019年9月30日前将涉案房屋交付原告，逾期超过90日的，原告有权解除合同。根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同补充协议》第四条的约定，原告应自被告某房地产公司逾期交付房屋90日届满后7日内书面向被告某房地产公司提出。本案中，被告逾期交房后，原告多次向被告某房地产公司表达了解除商品房买卖合同的意愿，并于2019年12月31日向被告某房地产公司邮寄送达《解除合同通知函》，快递回单显示被告拒收退回，虽然被告辩称未收到该邮件，但根据双方签订的补充协议中关于对通讯方式及送达的补充约定，原告的此种送达方式合法有效。被告辩称逾期交房是因政府发布重污染天气预警，强制停工令及疫情等因素造成，但其仅向法庭提交了相关天气应急预警通知予以证实，并不能充分证明被告因不可抗力造成的逾期交房的具体天数，故其应承担举证不利的法律后果。综上，原告与被告某房地产公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》已经解除，现原告要求被告某房地产公司返还已付购房款及利息，于法有据，本院予以支持。 关于被告某房地产公司和被告某科技公司应否返还原告3.2万元及利息，本院认为，被告某科技公司收取原告3.2万元，促成原告与被告某房地产公司签订了《石家庄市商品房买卖合同》，其已经履行了服务义务，故原告要求二被告返还3.2万元及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告石家庄某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李某购房款1396640元及利息（利息以426640元为基数，自2019年1月6日起；以800000元为基数，自2019年1月16日起；以170000元为基数，自2019年2月18日起均至还清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。 二、驳回原告李某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18600元，减半收取9300元，保全费5000元，由原告李某负担829元，被告石家庄某房地产开发有限公司负担13471元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码：050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏渝涵 二〇二一年三月二十五日 书记员  李丽丽