广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31436号原告：张国瑞，男，1939年8月19日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：李慧、梁蔼婷，分别为广东宏力律师事务所律师、实习律师。被告：沈悦文，女，1976年4月3日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：张滇明，广东保得利律师事务所律师。原告张国瑞诉被告沈悦文共有物分割纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国瑞的委托诉讼代理人李慧、梁蔼婷以及被告沈悦文的委托诉讼代理人张滇明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令对原、被告按份共有的位于广州市海珠区工业大道榕景三街3号1702房房屋进行分割（原告同意购买被告的份额；如被告不同意出售的，原告同意拍卖或者变卖上述房屋，所得款项由原、被告按各占1/2份额进行分割）；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费，按同类同地段房屋租金的标准计付，自2020年5月7日起计算至房屋分割完毕之日止；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年5月通过司法拍卖方式取得广州市海珠区工业大道榕景三街3号1702房1/2的产权份额，成为该房屋的合法所有权人。但该房屋一直由被告居住，原告无法使用。起诉前，原告曾通过电话、发律师函等多种方式要求被告支付实际使用费，并与被告协商涉案房屋分割方案，但被告均不予配合。原、被告之间无法就房屋分割问题达成协议，而被告长期占用涉案房屋的行为已经严重损害原告的权益。在涉案房屋不具备实物分割的情况下，为维护原告的合法权益，实现物的最大使用价值，原告根据物权法等相关规定提起诉讼。被告辩称,1、原告与被告按份共有各占有诉争房屋二分之一的产权份额，法律是有规定共同共有才能进行分割，按份共有是不能分割，故原告无权分割。2、原告是通过顺德法院司法拍卖取得二分之一的产权份额，拍卖公告已说明该房产不可以分割使用，故原告获得产权并不意味着据此可以分割被告的房产。3、民法典第366条规定了居住权，诉争房屋由被告及其姐姐沈斌红、父母沈盛喜、陈亮崧共同出资购买，并签订协议约定父母享有终生的居住权，被告父母系退伍军人转业，年老体弱且无其他房居住，应保证被告及其父母对诉争房屋具有永久居住权。4、涉案房屋实际由被告占有使用，房内所有装修、家具、电器及生活用品由被告及其家人出资购买，水电、物业管理费也由被告承担，而原告并未对房屋实际占有使用和投入资金，只是名义上占有二分之一的产权，不存在占用费及使用费，故提出收取租金数额没有事实和法律依据。综上，原告的诉请缺乏事实根据和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区工业大道榕景三街3号1702房的建筑面积101.5726平方米，专有建筑面积84.651平方米，登记时间2020年6月4日，产权人为张国瑞占1/2产权份额，沈悦文占1/2产权份额；所有权取得方式均为购买。登记附记记载：根据穗府办函【2017】65号文，张国瑞购买的50.79平方米须满2年后方可转让或办理析产手续，从2020年6月4日开始。另，房管部分关于涉案房屋的档案显示：原告曾于2020年6月2日签署告知书，承诺:一、属居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续……等。沈斌红原系该房的权属人，与被告共有该房各占1/2产权份额。佛山市顺德区人民法院2017年6月1日查封了被执行人沈斌红名下的上述房产份额，后经司法拍卖由原告于2020年5月7日通过网络竞价以1302000元的价格购买竞得。佛山市顺德区人民法院于2020年5月21日裁定广州市海珠区工业大道榕景三街3号1702房沈斌红名下的1/2产权份额的所有权转移给买受人张国瑞所有，裁定送达后即发生法律效力。上述裁定于2020年5月26日送达给了房管部门，原告亦确认于2020年5月26日收到该裁定书，后办理了房产登记过户手续。据广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价显示，光大花园电梯楼的租金参考价在2019年为每平方米63元，2020年为每平方米59元。本案诉讼过程中，被告表示：涉案房屋为电梯楼，二室一厅一厨一卫结构，现实际上由被告的父母、被告的姐姐沈斌红及她女儿在住，被告本人自有房屋居住没有在该房住，不同意腾空二分之一房屋出来给原告居住，涉案房屋也不具备实物分割的条件。原告表示，购买涉案房产的目的是为了自己居住和其孙子在附近小学读书。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明的，按份共有人可随时请求分割……”故被告认为原告作为按份共有人无权分割涉案房产的意见与法律规定不符，本院不予采纳。但原告行使权利也应当遵循诚实信用原则，原告与被告之间并非亲属关系，而是经过拍卖方法与被告在房产上形成按份共有关系，因涉案房屋的现状不适宜进行实物分割，原告亦无法就购买对方份额、实物分割的方案与被告协商一致，在本案中诉请拍卖或者变卖涉案房屋所得款项进行分割的方案也必然涉及对其产权份额的转让问题，而原告在办理该房产权登记的过程中曾承诺须取得不动产满2年后方可转让，该情况亦有在不动产权证上进行登记公示，原告本人是广州本地人，在没有充分证据显示其自身有重大合理事由的情况下，原告取得产权证仅约半年时间即提起本案诉讼要求对房屋拍卖、变卖分割所得款有违诚实信用原则，故对于该项诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告作为涉案房屋1/2份额的产权人，有使用涉案房屋或者获得收益的权利，现原告无法实际使用涉案房屋，而房屋全部由被告及其许可的家属进行使用，故原告主张被告支付房屋占有使用费合法有理，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故占有使用费的计算起点应从裁定书中记载的送达之日即2020年5月26日起计算，计算至本院判决作出之日为宜。原告主张按照广州市房地产租赁管理所公布的2020年广州市房屋租金参考价涉案房屋的同类地段光大花园电梯楼每平方米59元的标准支付占有使用费，虽然本院判决时2021年的标准尚未公布，但考虑到该地段2019年、2020年的租金较为稳定变动不大，故可以参考2020年的租金标准计付，故本案中原告每月需支付该房屋占有使用费2996.39元（101.5726×59×50%）给被告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈悦文在本判决生效之日起10日内，向原告张国瑞支付从2020年5月26日起至本判决作出之日止的房屋占有使用费（按每月2996.39元计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8259元，由原告负担8080元，由被告负担179元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韦晓明二〇二一年三月四日书记员  郑家悦庄钊豪