上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84801号原告：韩晨花，女，1979年7月23日出生。委托诉讼代理人：殷晓黎，上海金澄律师事务所律师。被告：李春梅，女，1980年2月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：何方利，男，1962年9月15日出生，汉族，户籍地浙江省象山县石浦镇伏虎路福田庵弄4-1号，现住上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号楼602室。第三人：吕惠萍，女，1965年7月17日出生，汉族，户籍地浙江省象山县石浦镇伏虎路福田庵弄4-1号，现住上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号楼602室。原告韩晨花与被告李春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序,于2020年12月9日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加何方利、吕惠萍作为本案第三人共同参与诉讼，并于2021年2月4日再次公开开庭审理。原告韩晨花及其委托诉讼代理人殷晓黎、被告李春梅、第三人吕惠萍到庭参加了诉讼，第三人何方利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩晨花向本院提出诉讼请求，1.判令被告继续履行原告与第三人何方利签订的《房屋租赁合同》，向原告交付上海市浦东新区沪南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更上述第一项诉讼请求为：要求判令被告支付违约金人民币(以下币种相同)72,000元和退还押金3,000元。事实和理由：2014年4月2日，原告就系争房屋的租赁与该房屋的原权利人何方利签订《房屋租赁合同》，租赁期从2014年4月20日至2022年4月22日，并同意原告将该房屋全部和部分转租给他人使用。原告之后将系争房屋转租。2020年4月，原告前往该套房屋查看，发现系争房屋的大门已被更换，转租人离开，房屋已由被告占有使用。大门上，被告张贴了被告的新房屋产权证复印件，并显示系争房屋的权利人已变更为被告。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告要继续行使原租赁合同，并将原告与案外人签订的《房屋租赁合同》张贴在门上，被告则要求原告与原权利人联系，不做其他回应。被告的行为严重损害了原告的合法权益。根据买卖不破租赁的法律规定，虽然产权人发生了变更，但合同仍由新产权人继续履行。现由于被告实际居住，合同继续履行已经不可能，不再要求被告返还系争房屋，故要求被告承担违约金和返还押金。被告李春梅辩称，被告通过亲戚得知拍卖行有房屋拍卖，系争房屋符合被告需求，被告遂前往系争房屋查看，房屋当时没有人员生活气息，也没有生活用品，被告认为是空房屋。之后，被告就与第三人何方利签订房屋买卖合同，购房款均付清。被告于2020年3月底搬入房内居住。在装修期间，有人来吵闹，以为是向原房东讨债的，故张贴告示，要求来人找原房东。自己系看房买房，付清了房款，不知道有租赁的情况，被告系受害者，不应该承担责任。第三人吕惠萍述称，因为租约问题，已于2018年10月通知原告房子要拍卖，并提出赔偿违约金五万元，但原告不同意，还是要租房子，为了方便拍卖房子，后来就跟租客说房子要拍卖了，直接清退了两个租客并支付了违约金，第一个是朱梅青，第二个不清楚是谁，向一个租客付了25,000元左右的违约金，向另一个付了15,000元左右的违约金，违约金给了租客之后租客就走了，当时没有看合同，违约金计算标准是按天数算的，因为银行催款，并叫了一个拍卖公司，具体都是丈夫何方利(即本案第三人何方利)操作的，何方利也给原告打过电话，具体情况不清楚。原告是二房东，如果知道是二房东，房子是不租给他们的，确认收到了原告支付的3,000元押金。第三人何方利未到庭陈述意见，亦未提供证据。本院经审理认定如下事实：2014年4月2日，作为出租方(甲方)的第三人何方利与其妻子吕惠萍，与作为承租方(乙方)的原告韩晨花签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区沪南路XXX号XXX室房屋出租给乙方使用。合同期限自2014年4月20日至2022年4月20日止，房屋租金为每月3,000元。本合同期间，甲方同意乙方将该房屋全部或者部分转租给他人使用。甲方擅自解除合同或提前收回房屋的，应按提前收房天数的租金的壹倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方应负责赔偿。合同还约定了其他权利。上述合同签订之后，第三人何方利与第三人吕惠萍将上述系争房屋交付给原告韩晨花使用。事后，原告将房屋转租给他人使用。2020年3月22日，何方利与被告李春梅签订《上海市房地产买卖合同》，约定何方利将系争房屋以3,100,000元的转让价款转让给被告，该合同中无任何有关房屋租约的记载。合同签订后，被告将购房款已经全部支付，何方利和吕惠萍将房屋移交给被告使用。2020年4月2日，系争房屋产权变更为被告李春梅。另查明，2020年4月，被告在使用系争房屋时，因他人前来房屋要求使用房屋，故在房屋入户门上张贴告示，告知“此房已出售，如有任何纠纷或任何事宜，请联系前房东，违者一切法律责任自负。家中老人勿扰。”2020年4月24日，原告在上述房屋入户门上张贴告知书，告知“浦东新区沪南路XXX号XXX室房屋于2014年4月2日租赁双方依法签订房屋租赁合同，合同期至2022年4月20日止。依法签订的合同期内，房屋的使用权归承租人，任何人不得非法入侵占用，现已发现非法入侵者，请入侵者立即离开，立即停止违法行为，否则承租人将采取合法行动，非法入侵者对承租人造成的损失和一切后果将由非法入侵者负责。”原告同时还张贴了我国关于买卖不破租赁的立法规定及司法解释和《房屋租赁合同》。审理中，被告通知证人梅某到庭作证。证人梅某陈述何方利要求拍卖房屋的事实，并告诉其房屋有租赁，但说已经将租赁事宜解决，证人梅某就带被告前去看房子，是何方利将房屋钥匙交给证人梅某的，当时认为租赁问题已经解决，故促成双方签订买卖合同。本院认为，首先，关于本案是否适用“买卖不破租赁”问题。《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也即通常所说的“买卖不破租赁”，该规定的本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际控制和使用。而就本案而言，承租人在收到租赁房屋后又进行转租，房屋的实际控制及使用人为次承租人，由于承租人未对系争房屋进行实际控制与使用，导致出租方在原告不知情的情形下直接将房屋出售给被告，并将房屋变更登记且实际交付给被告使用，结合本案当事人的陈述、被告与第三人签订的房屋买卖合同内容等，现并无证据表明被告对系争房屋存有租约知情，也没有证据表明第三人与被告存在恶意串通的事实，被告系善意的房屋买受人，由于法律未对房屋买受人不知情的情形下是否适用“买卖不破租赁”进行规定，从保护善意相对人与交易安全的角度考量，此种情形不适用“买卖不破租赁”，原告不能要求被告承受租赁合同的约束。其次，关于原告能否要求被告承担违约责任的问题。由于本案的情形不适用“买卖不破租赁”，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》的相关权利及义务未由被告继受，根据合同相对性原则，被告无需对原告承担支付违约金及返还押金的责任。第三，关于原告的权利救济问题。由于系争房屋已由被告进行装修并实际居住，原告亦认为租赁合同已无法继续履行，故原告方据此可向原出租人主张违约责任。第三人何方利未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，原告要求被告返还押金及承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，判决如下：驳回原告韩晨花的全部诉讼请求。案件受理费1,675元，减半收取计837.50元，由原告韩晨花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邱连祥法官助理 贾 珂书 记 员 贾 珂附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。