昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初247号原告：张凯西，男，汉族，1990年6月6日生，身份证登记住址:河南省郸城县。委托代理人：叶轶，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明德荣木业有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6MXYFF9B。住所：云南省昆明市西山区董家村1号。法定代表人：李荣珍。委托代理人：罗昌柱，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告张凯西诉被告昆明德荣木业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月16日立案受理后，适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行审理。原告及委托代理人叶轶，被告的委托代理人罗昌柱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求，请求判令：1、被告退还租赁费75000元，维修保证金10000元，合计85000元；2、被告承担本案原告律师代理费10000元；3、被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2020年3月7日在昆明签订《租赁合同》(下文简称《合同》),《合同》约定被告将昆明市发电厂小灰场厂房(1772平米)出租给原告用于GRC、EPS生产经营场地,租赁期限为:2020年2月15日至2021年2月15日,租赁费用为150000元,租赁费用一年一次付清,原告同时需要向被告支付维修保证金10000元。原告于签订合同当天向被告全额支付一年租赁费150000元和10000元维修保证金,合计160000元。2020年8月19日,因昆明连降大暴雨,原告租赁厂房因山体滑坡严重损毁,给原告造成重大财产损失。事故发生后原告及时将山体滑坡事故通知被告及相关地方政府部门,经有关部门确认原告所租厂房存在严重危险,不得再继续生产经营。为避免不可抗力造成的损失扩大,原告就解除合同及责任进行沟通(见解除合同通知书),原告提出因被告无法提供可供原告继续生产经营的场地,合同无法继续履行,且《合同》第五条第5款也明确约定,因政府征用或不可抗力造成合同无法履行,按照实际租赁期限支付租赁费。原告请求被告退还剩余半年的租赁费75000元及维修保证金10000元,被告以各种理由搪塞拖延,不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)规定,“因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”,本案中因租赁合同标的物“生产经营场地”因山体滑坡毁损已无法使用,属于合同目的不能实现,因此原告可单方解除合同,并要求被告返还已经收取的后半年租赁费、维修保证金。被告答辩：1、原告的诉请理由不能成立。本案不属于因不可抗力致使合同不能实现，当事人可以解除合同的情形，双方签订租赁合同以后，原告及其合伙人在使用租赁物的过程中，违反合同约定私自搭建临时违章建筑，并且违法用工，致使在8.19泥石流中出现人员死亡事件，该事件中被告出租的厂房并没有受到任何的影响，被告出租给原告的厂房并不是小灰厂的全部房屋，只是其中的小部分房屋并没有受到任何的影响，如果没有原告的违法行为，就不会产生8.19人员死亡事件原告向被告承租的房屋只是昆明发电厂小灰厂的部分房屋，受损的房屋是原告的违章建筑，并非被告出租给原告的房屋，故原告的主张以及不可抗力解除合同的理由是不能成立的。2、原告承租被告房屋以后，私自在小灰厂内搭建违章建筑，违反合同约定，故是原告违约，而非被告违约，应由原告向被告承担违约责任。合同明确约定，承租人要再向出租人即被告提出书面申请，并且提供完整的全套施工图纸及施工方案，在征得出租人同意后，在不影响房屋整体性安全性的前提下，才可以对房屋进行改造，而原告私自搭建违章建筑，违反合同约定，应当按照合同的约定承担违约责任，违约责任是合同租金的50%，合同有明确约定的。3、原告的违约行为给被告带来了巨大的损失，原告应赔偿被告损失，原告的违法违约行为致使被告受到牵连，赔偿死亡人员家属10万元，清理原告违章建筑及泥土，花去清运费人民币56000元，原告还欠付水电费415.1元，上述损失及费用根据合同的约定，应由原告支付。4、针对原告的违法违约行为给被告带来的损失及违约责任，被告已经另案提起了诉讼。根据原、被告提交的经本院审核确认的证据并结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下案件事实：2020年3月7日，被告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告，签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在昆明发电厂小灰场的厂房（厂房、砖房、空地）（1772平方米）出租给乙方使用，乙方承租该厂房作为GRC、EPS生产制作经营场地、上述厂房租期为1年，从2020年2月15日至2021年2月15日止，1年租金15万元。上述《租赁合同》还约定为满足使用要求，乙方向甲方提出书面申请，并提供完整的全套施工图纸及施工方案，在征得甲方同意后，可在不影响厂房整体性安全性的前提下，对房屋进行改造、装修、增扩设备以及场地修整，甲方有权监督。合同签订后3日内，乙方向甲方缴纳1万元作为房屋维修保证金。在租用期内，政府征用等不可抗力造成合同不能继续履行时不受上述违约条款的限制，上述厂房租金按实际使用月数结算，双方互不承担赔偿责任。2020年3月10日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定乙方所租产区位于靠近山坡那一侧，总面积1772平方米，（其中六间砖房+厂房面积为902平方米，砖房与厂房之间空地面积为870平方米）。其余厂区里发生的任何事情都以乙方无关。2020年3月7日，原告向被告缴纳了15万元的厂房租金；另，原告还向被告缴纳了1万元的厂房维修保证金，在被告出具的收据上载明解除合同无人为损害未处理，可以退还保证金。2020年9月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》一份，向被告通知解除《租赁合同》，2020年10月10日，被告向原告发出《解除合同通知回复函》一份，不同意解除合同，要求继续履行合同。另，经本院询问，原被告一致认可，2020年8月19日，原告承租的租赁物周边发生了山体滑坡，造成一人死亡。原告陈述，事件发生后，行政机关要求原告停止经营，后原告即撤出了该租赁物，至今处于停工状态，未再恢复生产经营，原告多次申请复工，但都未被允许，山体滑坡事件发生后，原告承租的租赁物部分受损，受损部分主要是4间砖房。被告陈述，山体滑坡事件以后大概两、三天内确实都在处理山体滑坡的事宜，但后面原告继续经营了一段时间后，在原告发解除通知书时已经撤出租赁物，但发生山体滑坡事件不影响原告继续正常使用租赁物。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中，经本院询问，原告表示其向被告主张权利是基于法定解除的情形，但截止本判决书作出时，《租赁合同》期限已届满，已无解除的必要。对于原告要求被告退还租金75000元的诉讼请求，本院认为，本案中，在原告与被告签订的《租赁合同》确定的租赁期限内（2020年8月19日）发生了山体滑坡事件且造成人员死亡，该事件属不可抗力，一定程度上无论是客观条件上或者从原告心理上必然会影响到原告依据《租赁合同》正常使用租赁物的相关权利；但，同时结合原告向被告发出《解除合同通知书》的时间为2020年9月30日（距《租赁合同》到期剩余四个半月）以及原告陈述的在租赁物范围内（其中六间砖房+厂房面积为902平方米，砖房与厂房之间空地面积为870平方米）的受损部分为4间砖房的陈述，并结合原告“其多次申请复工但都未被允许”的陈述，原告并未提交充分证据证实山体滑坡事件发生后租赁物已被相关行政部门明确勒令停用，原告已完全无法正常使用租赁物的相关证据，综合上述因素考量，本院酌情确认被告应退还原告两个月的租金25000元。关于维修保证金10000元，因《租赁合同》期限已届满，被告应予退还原告。关于原告主张的律师代理费，不符合《租赁合同》相关条款的约定，本案案件中不存在胜败诉方一说，故对律师代理费本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明德荣木业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张凯西租金人民币25000元；二、被告昆明德荣木业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张凯西维修保证金10000元；三、驳回原告张凯西要求被告昆明德荣木业有限公司支付律师代理费10000元的诉讼请求；四、驳回原告张凯西的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1088元（原告已预交，已减半收取），由原告承担688元，被告承担400元，被告承担部分于判决生效后十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈思源二〇二一年三月十七日书记员  邓婷婷