广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初466号原告（反诉被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：王萌，总经理。委托诉讼代理人：刘子良，该司员工。委托诉讼代理人：何颖嘉，女，该司员工。被告（反诉原告）：孟利勇，男，1969年4月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）与被告(反诉原告，以下简称被告)孟利勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代公司的委托诉讼代理人刘子良、何颖嘉，被告孟利勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2019年1月1日至2020年9月30日的管理费5311.32元以及违约金1237.08元，合计6548.4元给原告；2.判令被告支付自2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费58.59元，2018年10月1日至2018年11月30日的水费80.91元，2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元，2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元，合计250.05元给原告。（以上费用共计6798.45元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告是具备物业管理一级资质的企业法人，受广州市白云区时代玫瑰园的建设单位广州市时代控股集团有限公司的委托对时代玫瑰园进行物业管理，双方约定：原告对小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的1‰/每日交滞纳金等。被告在购买时代玫瑰园某房后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截至目前，虽经原告多次书面催告，被告仍拖欠2019年1月至2020年9月的物业管理费及其他费用，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告孟利勇答辩并提起反诉称：一、对原告主张的欠费期间没有异议，对涉案房屋建筑面积为126.46平方米没有异议，对原告主张的管理费标准2元/平方米有异议，即使应付管理费，标准也应该是1.8元/平方米。对垃圾处理费没有异议。对公摊电费、公摊水费、水费及违约金均有异议，不同意支付。二、原告提交的签署于2019年4月30日的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是由广州市时代控股集团有限公司作为甲方，代表全体业主与原告签订的，该合同为无效合同，理由是：1.业主购房时所签订的前期物业管理合同乙方是信诚物业管理有限公司，该合同也于2009年底到期失效，之后就一直没有按照法规流程进行经业主监督的招标来确定物业服务单位，业主对原告提交的前期物业服务合同不知情，也没有按物业管理条例的规定经过三分之二以上业主同意进行招标，更没有做任何公示。2.经过近一年的筹备和业主签名及公示，时代玫瑰园业委会在2017年7月18日成立了，只是在街道备案上遇到阻力，但按照司法解释，业委会备案只应告知街道，从法律上业委会已经成立了。因此上述前期物业服务合同是完全没有经过业主同意的非法合同。3.上述合同双方的签约代表均非法定代表人，原告未能提供证据证实签署代表已取得法定代表人出具的授权委托书，故签约代表的行为属于无权代理行为，所签署的合同属于无效合同。4.退一步讲，原前期物业管理合同为薪酬制，即在2019年4月30日前都是薪酬制，原告应该彻底清晰地公开物业公司的收益与支出，但原告从未公开。5.上述前期物业服务合同第九章违约责任中只对业主作出约束，对乙方即业主只有免责条款而无违约责任，严重显失公平。故该份合同属于无效合同。三、原告长期侵占业主的公共收益，且不按照相关法规对经营收益进行公示公开，完全无视业主的监督权和知情权。1.原告在小区道路及小区人行道绿化带等地方划线并安装道闸长期进行收费的露天车位有1000多个，其停放不限业主，仅此一项收益一个月保守估算就有40万元。2.小区地铁黄边北路C出口的征地补偿款、原垃圾站迁移走的市政补偿款，均属于小区业主，被原告侵吞。3.原本属于小区业主的公立幼儿园被长期霸占并被搞成高价私立幼儿园，经广大业主于2018年到区政府游行示威才拿回来成为公立幼儿园。4.本属于全体业主共有的所有园区公共收益（包括但不限于各类广告收入、停车场经营收入、小区区域征地补偿、公共区域摊位出租收入、快递柜收入、自动售货机收入、球场游泳池及会所经营收入等）被原告侵吞，据为己有。故提出反诉请求：1.判令确认2019年4月30日由广州市时代控股集团有限公司作为甲方代表全体业主与乙方时代公司签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》为无效合同，且不能根据这份合同作为依据进行收费，应另外与业主协商；2.判令时代公司将过去10年的账务公开，并接受相关的审计，将侵占广大业主的利益全数返还；3.判令时代公司立即向被告如实公开本应属于时代玫瑰园业主的2019年白云区政府征地补偿款和黄边北路地铁C出口的补偿资金金额及资金去向；4.判令时代公司免除被告相应的物业管理费，到新的方案出来前均以免除。针对被告孟利勇的反诉，原告时代公司辩称：我司的前身是广州市时代信诚物业管理有限公司，公司两次更名均有办理工商备案。在时代玫瑰园的业主委员会召开业主大会选聘新的物业公司之前，开发商可以代表全体业主与物业公司签订前期物业服务合同。且时代玫瑰园小区的业主委员会未能在街道备案成功是由于在业委会成立时投票涉嫌造假。关于我司的财务收支明细公开的问题，由于前期物业服务合同约定物业费实行包干制，故在2020年前我司的财务收支明细可公示可不公示，但2021年民法典实施后，我司每个季度都将会按照相关的规定公示物业收支明细。被告主张涉案前期物业服务合同存在显失公平的情况与事实不符，前期物业服务合同已经对我司的义务进行了明确，并不存在免除物业服务企业责任的问题。对于被告要求我司公示征地补偿款的问题，我司已于2021年1月15日在全小区进行征地补偿款相关内容的公示。不同意被告要求免除物业管理费的反诉请求，因为我司已经实际提供了物业服务，小区业主已经实际享受了我司提供的物业服务，业主支付物业费系其基本义务。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》、《关于调整时代玫瑰园住宅物业服务费收费标准的公示》、《关于提升住宅管理费的业主意见征询公开点票的通知》、《关于提升住宅管理费的业主意见点票的结果》、《关于时代玫瑰园提升住宅物业管理费业主意见征询验票的通知》、《关于时代玫瑰园调整物业管理费收费标准的通知》、公司变更（备案）记录、水表抄表记录、水表换表记录、《关于云城西北延线涉及小区国有土地征收补偿的公示》及《广州市白云区云城西北延线（白云三线-华快三期）涉及的时代玫瑰园补偿结果明细表》的公示照片，被告提交的照片等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市时代控股集团有限公司（曾用名广州市时代名苑房地产开发有限公司、广州市时代地产集团有限公司）系时代玫瑰园小区的开发商。时代玫瑰园小区业主委员会及业主大会并未依法选聘物业服务企业并签署物业服务合同。时代公司曾用名为广州市信诚物业管理有限公司、广州市时代信诚物业管理有限公司，于2011年4月15日变更为现名。2019年4月30日，广州市时代控股集团有限公司（甲方）与时代公司（乙方）签署了《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对时代玫瑰园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称为时代玫瑰园，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务为包干制，高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。关于物业管理区域内共用水、电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》执行。物业服务费用按季交纳，业主或承租人应在每季度首月10日前交纳当季费用。本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立账，独立核算。经营利润（扣除经营成本、税费等开支）按下列约定分配：1.经营利润的50%作为支付给乙方的代理服务费；2.其余50%的经营利润作为物业管理区域内设备设施维护及维修费用；3.如业主与甲方另行协商并签署了《确认书》等相关文件的，以业主与甲方另行协商并签署的相关文件约定为准。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰/天的标准向乙方支付违约金。本合同期限为本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会成立并依法代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。另查明，时代公司自时代玫瑰园投入使用时就与广州市时代控股集团有限公司签署前期物业服务合同，此后双方多次续签前期物业服务合同，最早的前期物业服务合同约定的住宅房屋物业管理费标准为1.8元/月/平方米，物业服务收费方式为酬金制。2011年8月1日，双方续签的前期物业服务合同中开始约定物业服务收费方式为包干制。2014年4月28日双方续签的《前期物业管理服务合同》约定物业管理期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止，物业服务收费方式为包干制，高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米等。时代公司提交《关于调整时代玫瑰园住宅物业服务费收费标准的公示》、《关于提升住宅管理费的业主意见征询公开点票的通知》、《关于提升住宅管理费的业主意见点票的结果》、《关于时代玫瑰园提升住宅物业管理费业主意见征询验票的通知》、《关于时代玫瑰园调整物业管理费收费标准的通知》，以上证据显示时代公司于2013年6月9日开始就提升住宅管理费上门进行业主意见征询，于2013年6月20日在广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会工作人员的见证下，就业主意见征询进行了公开点票，2013年6月23日，时代公司发布公告称其以书面征求意见的方式就调整住宅物业服务收费标准事宜进行咨询，并在时代玫瑰园社区居民委员会监督下进行表决结果统计，最终同意将住宅物业服务费提升至2元/平方米/月的业主有1860户，占住宅总户数的56.99%，同意调价户数的专有面积合共199055.283平方米，占住宅专有部分总面积的57.80%。时代公司决定自2013年7月1日起执行本次业主表决通过的住宅物业服务收费标准即2元/平方米/月。时代公司于2021年1月15日在时代玫瑰园小区公告栏公示了《关于云城西北延线涉及小区国有土地征收补偿的公示》及《广州市白云区云城西北延线（白云三线-华快三期）涉及的时代玫瑰园补偿结果明细表》。另查明，涉案房屋为时代玫瑰园某房，位于时代玫瑰园小区，被告孟利勇确认其系该房屋的产权人，并确认房屋建筑面积为126.46平方米。还查明，时代公司在为时代玫瑰园小区提供物业服务的同时，存在经营收益小区公共部位（包括停车场、会所、公共摊位出租、电梯广告、大堂广告、快递柜、自动售货机、泳池等）的情况。时代公司未曾向小区业主公示利用小区公共区域、公共部位经营的收益明细及处分。涉案小区2019年1月1日前水费由时代公司代收，收费方式为本季度缴纳上一季度的水费，2019年1月1日后由自来水公司直接向业主收取水费。孟利勇于2020年11月27日向本院提交反诉状，提起反诉。本院认为:《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。关于广州市时代控股集团有限公司与时代公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是否有效的问题。孟利勇主张上述合同属于无效，根据其主张的合同无效的理由，本院逐条分析如下：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条的规定，由于时代玫瑰园小区业主委员会与业主大会并未依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，故广州市时代控股集团有限公司作为该小区的建设单位，在该小区的业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前，有权与其委托的物业服务企业签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故孟利勇主张广州市时代控股集团有限公司与时代公司签署前期物业服务合同主体不合法的意见不能成立。2.《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》已由广州市时代控股集团有限公司与时代公司双方加盖公章，孟利勇以签约代表未获得法定代表人的授权为由主张合同无效的理由亦不能成立。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。本案中，根据时代公司提交的证据，时代公司将住宅物业服务费单价由1.8元提升为2元，已经获得小区“双过半业主”同意，广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会作为见证人对该提价事项进行了监督和指导，故本院确认时代玫瑰园小区物业管理费提价客观事实上已经符合了当时实施的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半业主”的同意。同时，涉案前期物业服务合同中约定已对时代公司的义务作出明确约定，并不存在免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的情况，孟利勇以涉案前期物业服务合同内容显失公平为由主张该前期物业服务合同无效的理由不能成立。据此，本院认为广州市时代控股集团有限公司与时代公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。孟利勇现要求确认上述《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》无效依据不足，其该项意见本院不予采纳。时代公司实际提供了物业服务，小区业主亦已实际享受了时代公司提供的物业服务，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交纳物业费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。时代公司在提供物业服务过程中存在部分瑕疵，但尚未达到业主可以拒交物业费的情况，故时代公司要求孟利勇支付未付的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费5311.32元的诉讼请求本院予以支持。孟利勇对时代公司主张的2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元无异议，本院予以支持。对于时代公司主张的水费，2019年1月1日前涉案小区的水费由时代公司代收，收费方式为本季度缴纳上一季度的水费，故时代公司现主张的水费实际是涉案房屋2019年1月1日前一季度发生的水费，时代公司已提供抄表记录证实涉案房屋实际发生的用水数量，孟利勇未能提供证据证实其已实际支付，时代公司要求孟利勇支付欠付的水费80.91元本院予以支持。对于公摊电费、公摊水费，考虑到小区绿化用水、清洁，以及公共区域维修用电等需要，本院认为公摊用水和用电实际存在，从公平角度出发，本院对时代公司要求孟利勇支付2019年1月1日至2020年9月30日的公摊水费58.59元、2019年4月1日至2019年6月30日的公摊电费5.55元的诉讼请求予以支持。对于时代公司主张的违约金，根据双方的意见，本院认为时代公司在物业服务过程中存在瑕疵，孟利勇拖欠物业管理费事出有因，本院对时代公司主张的违约金不予支持。孟利勇反诉要求时代公司免除其物业管理费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于孟利勇要求时代公司将账务公开的诉讼请求，根据其主张，其要求公开的账务应当包括物业收支明细，及时代玫瑰园小区公共部位出租收益及支出明细。首先对于公示物业收支明细的诉讼请求，涉案小区现行有效的前期物业服务合同约定物业收费实行包干制，2020年12月31日前实施的《广东省物业管理条例》第四十九条、《广州市物业管理暂行办法》第七十五条中仅对物业收费实行酬金制的物业服务企业明确要求公布物业收支明细，对于实行包干制的物业服务企业并未作出规定。故在实行包干制的情况下，孟利勇要求时代公司公开物业收支明细依据不足，本院不予支持。需要指出的是，《广州市物业管理条例》于2021年1月1日起施行，根据该条例第七十条，自2020年1月1日起，无论物业收费是包干制还是酬金制，物业服务企业应当每季度公布物业服务费的收支情况，故时代公司在2021年1月1日后，应当依据上述条例的规定，每季度公布物业收支明细。根据上述规定，时代公司应当于2021年第一季度结束后公布第一季度的物业服务费收支情况，届时时代公司是否按规定公布物业收支明细现尚无法确定，本案对于2021年1月1日后的情况暂不予调处，孟利勇可在此后根据时代公司公布物业收支明细的实际情况，确定是否需要另行通过诉讼解决。孟利勇要求时代公司公示时代玫瑰园小区公共部位出租收益及支出财务账目的诉讼请求合理合法，本院予以支持。由于在本院审理的时代公司与时代玫瑰园小区另一业主何京蓉的物业服务合同纠纷一案中，本院对何京蓉要求时代公司向业主公开公示利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及处分明细的反诉请求进行了审理，并于2021年1月15日作出（2020）粤0111民初37003号民事判决书，判决时代公司向时代玫瑰园小区的业主公开自入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细，故本案中对于孟利勇的该项反诉请求本院不再重复判决。对于孟利勇要求时代公司将共有收益予以返还的诉讼请求，小区共有部分属于小区全体业主共有，故使用小区共有部位产生的收益的处分属于业主共同决定的事项，在小区业主大会并未就此作出决议的情况下，孟利勇要求时代公司返还公共收益的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于孟利勇反诉要求时代公司公示政府征地补偿款及资金去向的诉讼请求，时代公司已于2021年1月15日在时代玫瑰小区公告栏公示了《关于云城西北延线涉及小区国有土地征收补偿的公示》及《广州市白云区云城西北延线（白云三线-华快三期）涉及的时代玫瑰园补偿结果明细表》，故孟利勇的该项诉讼请求已无判决的必要。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，孟利勇向广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费5311.32元；二、在本判决生效之日起三日内，孟利勇向广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的公摊水费58.59元、垃圾处理费105元，2018年10月1日至2018年11月30日的水费80.91元，2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元，以上合计250.05元；三、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回孟利勇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由孟利勇负担；反诉受理费50元，由孟利勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年三月十二日书记员  林嘉仪