广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28143号原告（反诉被告）：杨友高，男，1979年2月9日出生，汉族，住湖南省新化县，委托诉讼代理人：汪旭东、罗琳，均为广东广信君达（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州君粤投资发展有限公司，住所地广州市海珠区广纸路25号自编302。法定代表人：杨广明，总经理。委托诉讼代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。第三人：广州市广纸银页物业管理有限公司，住所地广州市海珠区广纸路东五街13号。法定代表人：温雷彬，董事长。委托诉讼代理人：郭世平、黄晓鹏，分别系广州造纸股份有限公司及广州造纸集团有限公司员工。原告杨友高诉被告广州君粤投资发展有限公司，第三人广州市广纸银页物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗琳，被告的委托诉讼代理人刘木有，第三人的委托诉讼代理人郭世平、黄晓鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还保证金12000元；2、判令被告支付装修损失65571.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月29日，原告与被告签订《广州市广纸北一路原广纸子校侧现41中东校区商铺租赁合同》，约定：被告将广州市广纸北一路原广纸子校侧（现4l中东校区）自编33-34号商铺租赁给原告作经营家居装饰使用，合同期限为3年，自2019年6月29日起至2022年6月28日止。2019年7月2日，原告向被告指定账户转账履约保证金12000元。收到保证金后，被告向原告交付租赁商铺，并以第三人出具的《转租、分租同意确认书》、《场地产权具结书》证明出租行为及出租商铺的合法性。原告充分信赖被告，开始使用商铺并进行装饰装修。为此原告投入巨大成本，花费人工费及材料费共计65571.5元。2020年6月5日，商铺外墙突然被广州市海珠区城市管理和综合执法局张贴《限期拆除违法建设公告书》，公告书载明：因海珠区广纸路原南石中学侧砖瓦混合结构建筑物即租赁商铺违反了《城乡规划法》第四十条规定，属未取得建设工程规划许可证的建筑，依法应予拆除，限期内不自行拆除的，将实施强制拆除。自此，原告方知租赁的商铺未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。随即，原告与被告沟通，但被告不予理睬，并拒绝原告退还保证金及赔偿相关损失的要求。因商铺属于违法建筑，限期内将被强制拆除，原告无法继续经营，只得被迫清空场地并交还钥匙。被告就未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。原告与被告沟通，但被告不予理睬，并拒绝原告退还保证金及赔偿相应损失的要求。因商铺属于违法建筑，限期内将被强制拆除，原告无法继续经营，只得被迫清空场地交还钥匙。被告辩称：不同意原告的诉请，原被告在签订租赁合同时，原告已经对场地的性质和状况进行了充分的考察和了解，并且在签订合同前对其投资进行了充分的评估，所以在签订合同时，原告知道场地的情况。租赁合同至今仍然有效，原告所主张的限期拆除非法建设公告书所依据的违法建设处理决定书，已经被海珠区人民政府撤销，案涉商铺不存在限期强制拆迁的情况，也不存在原告无法经营的情形。既然该案涉合同依然有效，也不存在无法经营的情形，原告要求退还保证金没有依据。关于原告支付装修费损失的问题，合同约定了承租人进行装修所必须履行的责任，但是原告方没有按照合同的约定向被告事先提交设计方案并征得甲方的书面同意，所以其装修不符合合同的约定，原告无权主张装修损失。原告所主张的装修没有提供装修合同装修费用的支出以及相关的材料验收等情况的证据，所以原告主张的装修没有事实依据，因此其主张赔偿装修费的要求缺乏事实证据支持，请法庭予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告杨友高支付2020年7月至2020年12月的场地租金22680元、物业管理费15120元，以及逾期滞纳金（滞纳金标准为从次月起，每逾期一日，按照逾期交付的租金及物业管理费的金额的5%计算，从2020年8月1日起，计算至付清全部场地租金及物业管理费止，现暂计算至2020年12月30日，滞纳金为20538元）；2、判令原告杨友高支付2020年7月至2020年12月的垃圾清运处理费及厕所清洁费900元；3、判令原告杨友高支付2020年6月至2020年12月的水费62.3元，电费376.7元，以及逾期滞纳金（滞纳金标准为从次月起，每逾期一日，按逾期交付水、电费的金额的5‰计算，从2020年7月1日起，计算至原告付清全部水费、电费止，现暂计算至2020年12月30日，滞纳金为379.74元）；以上合计为60056.74元；4、本案本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告对涉案涉案房屋作了充分了解、实地考察后，与被告经友好协商并签订涉案租赁合同。合同约定了租赁期限与租金标准、违约责任等。合同签订后，被告将房屋依约交给原告，原告在房屋设立了广州德麦森环保科技有限公司并经营至今，租金、物业管理费、垃圾清运费及厕所清洁费缴纳至2020年6月止，7月开始没有缴纳。水电费缴纳至2020年5月止，2020年6月开始没有缴纳。被告多次向原告催讨上述费用，但是原告均不予理睬反而向法院提起诉讼。双方之间的租赁合同至今有效，原告要求退回保证金和支付装修损失没有依据。原告所依据的《违法建设行政处理决定书》已被撤销，涉案房屋不存在限期被强制拆除的情况，原告也不存在无法继续经营的情况。由于原告自2020年7月开始没有缴纳租金等费用已超过30天，根据合同约定，被告可以没收合同履约金并不承担原告任何的装修投资补偿。原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。涉租赁物出租给原告时，被告并未向原告披露案涉物业属于违建性质，其向原告出具了转租分租同意确认书和场地具结书，获取原告信任，原告与其签订了租赁合同。合同签订后，原告按照约定从事商业用途，并向被告支付了装修押金，其对原告装修事实清楚。后因被告出租的案涉物业属于违法建筑，且有海珠区城管出具的决定书，对其违建性质予以认定，广州市海珠区人民政府出具的2020【85】号行政复议书，也并未对案涉物业属于违法建设的事实予以推翻，反而在决定书中第10页首段内容中确认了涉案建筑物属于违法建设这一事实，故案涉物业属于违法建筑。依据最高院的司法解释第二条、第三条，双方的租赁合同无效，故该租赁合同应在广州市海珠区城市管理和综合执法局作出处理决定书之日起即应认定为无效合同。原告已于2020年7月份向被告返还了案涉物业，并交接了钥匙，并未继续占有使用案涉物业，被告向原告主张场地租金、管理费等费用，没有事实及法律依据。第三人述称：出租物业的所有权人是广州造纸集团有限公司，第三人是经过所有权人的授权和出租依法行使经营出租的权利。关于涉案的建筑物已被政府于2020年10月19日撤销了处罚决定，因此涉案物业是否违章建筑还是待定的，第三人出租给被告的物业还在双方约定的合同期内。涉案建筑物是1998年历史形成，当时没有办理报建手续与当时的法律法规不完善有关，涉案建筑物至今已经20多年，一直都在正常经营出租使用，而且原告在跟被告签订租赁合同的时候，应该清楚涉案物业的状况。签订合同之后原告也去办理了营业执照，正常经营了一年多，才看到城管局的处罚决定。而这个处罚决定作出之后，第三人提出了行政复议，行政复议也得到了海珠区政府的支持撤销了行政决定，而且第三人对历史遗留的建筑物按照有关法律法规补办手续，这种状况在广纸的生活区普遍存在。虽然原告说有违建的嫌疑，但是周边和涉案物业一起出租的也有十几二十户的商户，他们的经营也没有受到任何影响，而且至今为止其他商户都在正常经营，完全没有受到处罚决定的影响，何况处罚决定已经撤销，因此原告提出的影响经营的理由第三人认为不成立。经审理查明：2019年6月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市广纸北一路原广纸子校侧现41中东校区商铺租赁合同》，约定：租赁物业地址为广州市广纸北一路原广纸子校侧（现4l中东校区）自编33-34号商铺；租赁物业土地取得方式为历史临搭，租赁物业原用途为非居住用房；乙方经营范围为家居装饰；租赁期限自2019年6月29日至2022年6月28日止；2020年6月29日起至2021年6月28日每月租金、物业管理费分别为3780元、2520元；乙方每月向甲方缴付垃圾清运处理费及厕所清洁费150元；乙方应于每月28日前向甲方缴纳下月租金及物业管理费；乙方应向甲方交纳本合同履约保证金12000元；履约保证金待合同期满，乙方将租赁物如期交还甲方，缴清所有租金、水电费、物业管理费等费用，并将退款申请、相关证照注销凭证、租赁保证金凭证交付甲方后，甲方于15个工作日内如数无息退还乙方；若因乙方原因致使本合同无法履行而解除的，履约保证金不予退还；若履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方仍需按照甲方的实际损失承担赔偿责任；乙方须自行负担与该物业经营有关的工商税费、电话费、水费、电费及其他费用；乙方应于每月10号前缴清上月水、电费等相关费用；装修前，乙方须完全清楚掌握租赁物业房屋的建筑结构，必须向甲方递交书面的装修申请及详细的施工方案及相关图纸，在征得甲方同意并办理有关手续后方可施工；乙方或施工队须在装修前向甲方支付装修保证金3000元，施工完毕验收合格后五个工作日内无息退还；若乙方逾期交付租金及物业管理费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金；乙方逾期未按规定交水电费或租金或物业管理费及其他费用超过30天的，甲方有权单方面终止本合同，收回租赁物业、没收合同履约金，不承担乙方任何的装修投资补偿，并追究乙方的违约责任；等。合同签订后，原告如约向被告支付了押金，被告将房屋交付给原告使用。第三人曾出具《转租、分租同意确认书》，载明：广州市广纸路东四街1号101首层自编8号商铺是其司单位物业，其司同意被告对上述物业进行转租给原告经营家居装饰用途，租期为2019年6月29日至2020年2月12日。第三人曾出具《场地产权具结书》，载明：广州市广纸路东四街1号101首层自编8号商铺是其司产权物业，使用面积9.93平方米，场地使用性质商业，现同意被告将物业转租给原告，使用期限2019年6月29日至2020年2月12日，如有发生产权纠纷，一切责任由第三人负责。2020年6月5日，广州市海珠区城市管理和综合执法局作出穗综海强拆公字（2017）1024-1号《限期拆除违法建设公告书》，载明责令自行拆除违法建设。2020年10月19日，广州市海珠区人民政府作出海珠府复字[2020]85号《行政复议决定书》，申请人为广州造纸集团有限公司，被申请人为广州市海珠区城市管理和综合执法局。上述决定书查明：2018年10月25日，广州市国土资源和规划委员会发出穗国土规划业务函(2018）6766号《关于协助提供规划专业意见的函》，该函主要记载：“你局曾于2016年9月27日送来征询违法建设规划意见的案件(穗综海立字[2016]第1024号）……经核查，该建设工程未取得建设工程规划许可证……超出证载面积和附图的部分属于无法采取改正措施消除规划实施影响的情形。”2020年5月22日，被申请人作出涉案处理决定书，对申请人作出要求拆除涉案建筑物的行政处理决定。上述认为：《广州市违法建设查处条例》第二条规定：“……本条例实行前已建成的建筑物、构筑物，是否属于违法建设，依照当时施行的法律、法规的规定予以认定。”《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日实施，2008年1月1日失效）第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”本案中，涉案建筑物于1998年建造，应适用《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日实施，2008年1月1日失效），来认定是否属于违法建设。此外，涉案建筑物至今都未取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定。因此，被申请人认定涉案建筑物属于违法建设，符合法律法规的规定。本案没有向规划管理部门征求专业意见。此外，被申请人也无其他证据可证明涉案建筑物属于无法采取改正措施消除影响的情形。本府决定：1、撤销被申请人作出的穗综海违建处字(2017)1024-1号《违法建设行政处理决定书》；2、责令被申请人在收到本行政复议决定书之日起60个工作日内重新作出具体行政行为。另查，广州德麦森环保科技有限公司成立于2019年11月20日，法定代表人原为原告杨友高。2021年2月4日，该公司更名为德麦森（广州）投资控股有限公司，法定代表人变更为杨忠礼，杨友高任监事，公司工商注册地一直为海珠区广纸北一路106号之一133铺。原告为证明其主张，提交了如下证据:1、装修房屋的转账明细、照片；2、交回房屋的视频；3、与被告工作人员的聊天记录。被告质证认为对证据1-3均不予确认，证据1没有注明付款人和收款人，没有说明款项的用途，与本案房屋没有关联性。第三人质证认为原告的证据与其无关。第三人为证明其主张，提供了如下证据：1、广州造纸集团有限公司出具的《授权委托书》；2、2020年2月15日被告与第三人签订的《续租协议》，载明就涉案场地双方续租一年即从2020年2月15日至2021年2月14日止。原告质证认为：对证据1无法确认，该委托书没有向原告出示过，证据2不确认，原告不是合同相对人，该证据签订时也没有向原告出示过。被告对第三人的证据没有异议。本案于2021年1月25日开庭审理。庭审时，原、被告双方确认：租金、管理费、垃圾费交纳至2020年6月止。原告表示：2020年7月14日之前其将房屋内可移动物品搬走，于该日与被告的工作人员办理了钥匙交接手续，场地内已无原告需搬迁的物品，原告也无法进入。被告表示：起诉前原告从没向被告提出解除合同也没有将场地交还给被告，场地仍由原告使用，没有收到原告的钥匙，没有办理房屋交接手续，且原告名下的德麦森公司住所地仍为涉案房屋，该公司于2021年2月4日发生了注册事项变更，但是住所地却没有变更。经当庭向被告释明，被告可以立即收回场地，假如法院认定本案租赁合同的效力与当事人认定不一致，被告表示坚持诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。2020年10月19日广州市海珠区人民政府作出海珠府复字[2020]85号《行政复议决定书》认定涉案房屋属于违法建设，且被告未能提供房屋的建设工程规划许可证，故原、被告之间就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同，被告认为租赁合同有效的意见无理，本院不予采纳。无效的合同约定亦无效，故原告要求被告退回保证金12000元有理，本院予以支持。原告作为承租人，亦应尽到审查房屋产权证书或建设工程规划许可证等义务。原告虽然查看了第三人出具的《转租、分租同意确认书》及《场地产权具结书》，但上述文件中的使用期限仅至2020年2月13日，已超过当时被告出租给原告的租赁期限，租赁合同中亦载明物业的土地取得方式为“历史临搭”，原告仍然与被告签订了租赁合同，故原告对于合同无效的后果亦存在过错。关于原告要求被告赔偿装修损失的问题。结合原告已使用房屋一定期限及原告自身的过错程度，本院酌情判令被告赔偿原告的装修损失10000元。原告使用了房屋，应当向被告支付房屋占用费及物业管理费、垃圾费。关于房屋收回问题。原告主张其已于2020年7月14日向被告交回了房屋及钥匙并提供了视频等为依据，被告对原告的该证据予以否认，被告认为原告一直未向被告交回房屋。但被告作为出租人，在原告自2020年7月起已拖欠租金的情况下亦应及时查看房屋情况，及时收回房屋自行止损。鉴于原告交还房屋的证据不充分，故本院酌情认定原告向被告支付2020年7月至9月的房屋占用费、物业管理费及垃圾费。三个月的时间也足以让被告收回房屋自行止损，被告迟迟不收回房屋任由损失扩大，故被告反诉要求原告支付2020年10月至12月期间的租金、管理费及垃圾费的诉讼请求本院不予支持。至于水电费，被告未能提供任何证据证实水电费的具体金额及实际发生，故被告要求原告支付水电费的诉讼请求本院不予支持。因合同无效，故被告要求原告支付拖欠费用的滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州君粤投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨友高退回押金12000元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告赔偿装修损失10000元；三、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2020年7至2020年9月的房屋占用费（每月3780元）、物业管理费（每月2520元）、垃圾费（每月150元）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1740元，由原告负担1234元，由被告负担506元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费650.71元，由原告负担209元，由被告负担441.71元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二一年三月十五日书记员  李敬钊吴越鸣