昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初607号原告（反诉被告）：陈洁，女，汉族，1959年5月28日生，现住：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杜晓秋，王佳奇（实习），云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：蔡彬，女，汉族，1968年11月8日生，现住：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：胡志祥，男，汉族，1968年8月30日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区，系被告丈夫，特别授权代理。第三人：昆明新亚企航地产经纪有限公司统一社会信用代码：91530112MA6P8GM163法定代表人：毕永国住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨新蕾，女，汉族，1998年1月14日生，身份证住址：云南省曲靖市沾益区，系公司员工，特别授权代理。原告陈洁（反诉被告）与被告蔡彬（反诉原告）、第三人昆明新亚企航房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈洁的委托诉讼代理人杜晓秋、王佳奇，被告蔡彬的委托诉讼代理人胡志祥，第三人新亚公司的委托诉讼代理人杨新蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈洁向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告返还原告已付的租金17400元及押金2900元合计20300元，并由被告承担已付租金20%的违约金3480元。2、被告赔偿损失3405元（中介费2900元物管费505元），3、本案诉讼费保全费由被告承担。事实和理由：2020年9月19日，原告通过第三人昆明新亚企航房地产经纪有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，原告于当日向第三人支付中介费2900元，向被告支付半年租金17400元、押金2900元、2020年10月-12月物管费505元，在签订合同前，原告在第三人工作人员的陪同下前往合同约定的位于滇池半岛小区一区盛高大城4幢3单元604号房了解房屋基本情况，发现该房屋卫生间便池的冲水系统存在损坏无法使用，原告即请第三人告知原告须修复保证其正常的使用功能后才能租用此房，第三人明确回答原告：“房东知道被损坏情况的，他们说了要修好才交房。”原告又反复叮嘱第三人工作人员要再提醒房东交房前需确保其正常的冲水功能。原告也深信被告是会修好保证其正常使用才会交房，故于9月19日在第三人工作人员告知已可以交房时按被告约定的时间在第三人办公地点与其签订了合同，在签合同过程中，被告反复强调其已认真细致地亲自动手解决了所有问题，合同签订后，三方共同前往该房屋进行核对查验，当验到此冲水功能时，原告发现被告所谓的修缮仅仅是在沐浴系统接口处接了一根塑料水管，根本没有按正常的使用功能对便池的冲水系统进行修缮，原告当即提出这完全不能确保日常生活入厕所需的正常使用，希望被告按正常使用功能加以修缮，但被告仍拒绝修复并且态度恶劣，之后原告考虑通过自己修缮来解决问题，但是当工人来修理时才知道这根本不是自己简单处理可以解决的问题，需要重新做管道，防水，铺砖等处理，至此，原告才意识到被告是蓄意将功能不完备自己又拒绝修缮处理的房屋出租给了原告，原告又迅即与第三人联系，要求被告履行修缮义务，被告则明确表态拒绝，2020年9月20日，在第三人协调下，原告与被告当面就修缮事由进行协商，被告态度恶劣，再次拒绝修缮，2020年9月26日，原告、被告委托其先生到第三人处协商解除合同后事宜，被告方坚持解除合同后应扣除部分租金，原告当即告知被告因未提供功能完备设施完好房屋而违约应解除合同，请退还押金，并将房屋钥匙移交被告方，但被告拒不退还已付款项，事后原告通过第三人工作人员得知，该房屋先前就因厕所冲水系统无法修缮导致上一个租户不进行承租。三方签订的《房屋租赁合同》第八条约定：甲方为按合同约定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月备用金20%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同。甲方应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金的，甲方应据实赔偿。该房屋卫生间的使用情况完全无法达到功能完备及附属设施完好的标准，对承租人日常生活造成极不方便，且经原告催告后，被告仍拒绝履行。原告已按合同约定履行了合同项下的全部义务，但被告拒不提供符合约定的房屋，严重违反了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告（反诉原告）蔡彬辩称：一、被告从第三人工作人员电话中了解到原告在第三人工作人员陪同下多次对诉争房屋进行勘察和了解后，于9月13日支付给第三人工作人员500元定金，并通过第三人与被告约定于9月19日上午签订房屋租赁合同，从9月13日至9月19日期间，原告又在第三人工作人员陪同下多次勘察和了解该房屋，从第一次看房到签合同长达半个月时间里已经充分了解该房屋的状况。二、原告自愿签订合同，验房及接收房屋钥匙，房屋完成交付，租赁合同正式生效履行。原告9月19日上午签订完租赁合同，完成银行转账后，三方共同去604房屋验房和交接房，次卫生间采用水管冲水的方式肉眼可见，验房结束后，被告把房屋钥匙交付给原告，房屋完成了交付，租赁合同正式生效。房屋的交付，24小时后银行转账到账足以说明原告对皮管冲水的方式接受并认可的，自愿签订房屋租赁合同，且合同已生效并履行，依据房屋租赁合同“二、租赁期限共12个月，自2020年9月19日到2021年9月25日止。”被告2020年12月14日才收到原告要求解除合同的起诉状，合同自2020年12月14日才解除，被告从9月19日至12月14日共87天的租金8294.79元不应当退还。原告擅自解除合同，依据合同第六条第二款“乙方在租赁期内终止合同，甲方有权不退还押金”，因此原告主张的押金不予退还。被告已将原告认可的房屋交付原告，被告并未违约，反而原告违背基本的诚信原则，终止合同，因此原告诉称的违约金没有事实及合同依据。原告损失是自己造成的，首先，原告自愿向第三人支付中介费，中介费并非合同成立或者履行的必要费用，再次，中介费并非由被告收取，因此，原告主张的中介费损失，并非由被告造成，被告不应承担原告诉称的损失。三、原告正常履行合同，进行入住准备，原告一直通过第三人工作人员以电话和微信联系的方式向被告提出对房屋及其设施进行改造的各种要求：9月20日，原告进房打扫卫生，私自扔掉卫生间大便器盖板，提出将电视柜、餐桌具椅、洗衣机等物品丢弃，9月21日，原告打算长期租住房屋，着手安排重新粉刷墙壁，9月22日，原告又提出让被告更换新油烟机的要求，当日，被告立即预约了方太油烟机客服，23日方太油烟机维修师傅上门，经检查，油烟机正常运行、风力强劲，被告为此支付给方太油烟机师傅上门服务费90元。四、房屋功能完备，附属设施完好，上一个租户合同到期正常退租。原告所述“卫生间便池的冲水系统无法使用，上一个租户因厕所冲水系统无法修缮不进行承租”与事实不符，次卫生间蹲坑采用水管冲水的方式充分满足其冲水的使用功能，上一个租户租住两年后，因合同到期正常退租。三方签订的租赁合同第一条第四款规定：“4、除双方另有约定外，本合同做为甲方按约定支付房屋给乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还房屋的验证依据。”只要有这份双方签订的合同，就说明双方尤其是原是认可并接受，认可甲方是按照约定交付房屋给乙方的，双方并没有另外的约定，故原告提出的冲水问题是不成立的，其目的是为了根本违约的借口，因此，原告提到水管冲水没有正常的使用功能的理由是不能成立的，它与双方约定交房的整个事实不符，合同第五条第四款约定：“4、乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、燃气费、物业管理费和电位费及有线电视收视费等实际使用费用及使用不当造成的维修费用，由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用，若有特殊约定则从其约定、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，需经甲方同意并经有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。”原告从9月19日至12月14日其87天的物管费482.13元不应当退还。原告擅自解除合同，故押金不应退还。合同第八条第二款第一项约定：“未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租7天以上的，乙方应向甲方支付已付租金的20%作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。”另原告根本违约，比以上违约情形更为严重。合同不能履行的根本违约方是原告，因原告不正常履行合同，无故违反合同约定提出解除合同，那么合同已经没有履行的必要，鉴于原告的违约行为，被告提出以下反诉请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、驳回原告陈洁的本诉请求；3、请求原告陈洁支付87天租金8294.79元；4、请求原告陈洁支付87天物管费482.13元；5、押金不予退还；6、请求原告承担已付租金20%的违约金3480元；7、综上扣除租金、物管费、押金及违约金共15156.92元，退回原告租金5648.08元；8、本案诉讼费保全费由原告承担。反诉被告(原告)陈洁辩称：一、被告的反诉请求与答辩的抗辩请求混乱，分不清楚明确的反诉请求，反诉请求第2项是属于答辩理由，不属于反诉请求，反诉请求第7项依法处理，属于答辩理由不属于反诉请求。二、原告向被告租赁房屋，并不是对房屋状况多次勘察，充分了解，原告发现卫浴设施损坏不能正常使用要求维修好后交房。原告租赁前看了一次房屋的大概位置、结构、外观，对于被告房屋主体、附属设施是否完备，是否具备使用功能并不了解，但原告发现卫浴设施损坏不能正常使用，其功能丧失，当即要求修复才能交房，第三人也将修复意见转告被告蔡彬，但被告以修复成本过高拒绝修复。三、虽然合同双方签署，但是被告未完成出租人交付符合合同约定的租赁物的义务，符合了合同第八条约定的解除条件和法定的解除条件。双方签订合同后，被告交付的房屋附属设施不具备本应有的使用功能，卫浴设施的严重缺陷必然严重影响原告的生活使用，原告多次要求催促被告对卫浴设施功能进行修复，但遭到了被告的拒绝。原告于2020年9月26日，要求被告到第三人处进行合同并交还钥匙，原告交还给了房屋的共同所有人蔡彬的先生，事实上蔡彬的先生于2020年9月26日已经接收到了原告交还的钥匙。交付设备完整，设施完好的房屋给原告使用是出租人蔡彬的合同核心义务，由于蔡彬未能依约交付功能完备设施完好的房屋给原告使用，违反了合同的约定，成就了合同约定的解除条件，双方的合同于2020年9月26日解除，并不是被告所说的2020年12月14日才解除，原告解除合同行为符合法律规定。四、原告发现房屋不符合约定的功能完备设施完好的条件后，多次联系第三人通知被告进行维修，原告也和被告联系维修，但被告以成本过高等理由拒绝维修。原告发现租赁物不符合约定后并未入住，事实上也无法使用房屋。五、被告提供的房屋，不符合合同约定的功能完备及附属设施完好的要求，对于卫浴设施的使用功能，对于租房人来说是最主要的房屋使用功能，卫浴设施功能的严重缺陷必然严重影响承租人的生活方便和使用功能，违反了双方签订的合同第8条第一项的规定，原告有权解除合同。原告已经在第三人处当着第三人的面将房屋的钥匙于2020年9月26日交付给了蔡彬的先生，并且说明了解除合同，依据双方第8条的规定和法律规定，合同已经解除，在交付钥匙之前，由于房屋不具备生意人使用功能，原告无法使用，因此被告诉请的支付租金、物管费的要求，没有事实和法律依据。原告没有任何违约行为，相反是被告根本违反合同的约定，被告应承担生意人违约责任，被告没有将向原告交付功能完备及附属设施完好的房屋提供给原告使用，原告有权终止合同，并依据合同约定，及法律规定，要求被告支付生意人违约金，因此被告应当退还原告押金，综上，被告的所有反诉请求，无事实和法律依据，应当予以全部驳回，第三人新亚公司陈述：被告认为其已对卫生间进行了修理，不同意解除合同，故未立刻拿走钥匙。就当事人双方提到的抽油烟机问题是后面修了之后，是我公司员工拍照给他看过，当事人提交的证据里面，我公司是根据谈话内容初步判定违约，至于谁违约，法庭应当根据原被告双方的举证质证及查明的整个事实进行判定。本院经审理认定事实如下：2020年9月19日，原告陈洁作为乙方与作为甲方的被告蔡彬、及作为居间方的第三人新亚公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的、坐落于昆明市房屋，租赁期限为12个月，自2020年9月19日至2021年9月25日，租金为每月2900元，支付方式为半年付，首次租金支付时间为2020年9月19日，中介服务费支付方式约定为：乙方支付中介服务费2900元。该合同第一条第4项约定：除双方另有约定外，本合同做为甲方按照约定交付房屋给乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还房屋的验证依据。第六条押金约定：1、为保证乙合理并善意地使用该房屋及配套设施，在本合同签订之日起，乙方应向甲方缴纳2900元作为押金，本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后甲方应将押金全部退还。2、乙方如在租赁期内终止合约，甲方有权不退回押金。第八条违约的处理约定：1、甲方违约的处理：（1）甲方未按合同规定时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金20%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同，甲方应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金的，甲方应据实赔偿。2、乙方违约的处理：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租7天以上的，乙方应向甲方支付已付租金的20%作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。同日，签署上述合同后，原告通过银行转账方式向被告转款20300元（半年租金17400元、押金2900元），并向被告支付了2020年10月至12月物管费505元。转款后，原告及被告、第三人共同到诉争房屋进行验房和交接，被告于当天将房屋钥匙交付给原告。2020年9月22日，第三人新亚公司员工通过微信聊天方式将原告要求修理抽油烟机一事告知被告。同日，被告电话联系方太油烟机客服要求上门维修。2020年9月23日，方太油烟机工作人员上门进行维修至油烟机能正常使用。2020年9月24日，原告在与第三人新亚公司工作人员的微信聊天记录中陈述：“小马，房东蔡女士在没有维修好卫生间脚踏冲便设施正常使用功能的情况下与我签租房合同，本身是违约的，之前我们在看房时提出公用卫生间的蹲坑马桶脚踏冲水器坏了必须要修好，你告知说房东是知道的，房东说过会修好后交给我们，我们便认为房东是修好了的，故签了合同，签合同后接房时才知并未修理，这本身就是违约在先的，你们应该按房东违约来维护我们退房的权益。”“小马，请你把上述意见原原本本转达给房东。”2020年9月25日，原告与第三人工作人员邓鹏、法务郑女士通过电话联系协商诉争房屋冲水系统等问题的解决，第三人工作人员邓鹏陈述：租客准备住进去的时候发现抽油烟机抽不了烟，后面打电话给房东来维修了，现在可以使用了，但是卫生间原来是脚踏冲水的，当时他们交接房的时候房东说要维修，但是没有说怎么维修，后来房东没有修那个脚踏板，他在水笼头上接了个水管，说上完厕所的时候用那个水管冲厕所，租客不愿意，说要退租，房东现在要扣一个月租金作为违约金，还要租客补偿相应的房租。原告陈洁陈述：之前我们租前就发现了这个问题，提出了需要修好我们才能租，中介说房东已经表示修好才给你们交房，我们以为他把这个脚踏板已经修好了才来跟我们签协议，油烟机修好了，但冲厕所的是用管子事业部上，这个不是长期生活的一个状态，纱窗也需要换，蹲坑的盖板已腐烂掉了，我们自己花钱重新做了，我们提出给他一个月的租金把问题解决掉，结果他不行。2020年9月26日，原告、被告丈夫及第三人在第三人店内协商解除合同未果，原告将房屋钥匙交还给被告丈夫，被告丈夫未接收。2020年11月11日，原告向第三人新亚公司支付中介服务费2900元。被告申请的证人邱某出庭作证陈述：我是在2018年8月18日至2020年8月17日期间租赁蔡彬的房屋，这两年住的都很舒适，蔡彬的房屋很好，设施完善，原告在诉状上说我退租是因为卫生间水管漏水，并不是事实，我退租是因为我买了房屋，现在住自己的房子，当时次卫生间是水管冲水，且能正常冲水。另查明，原告蔡彬于2010年7月1日取得坐落于昆明市房屋所有权证（昆房权证西山字第××号）。原告在庭审中陈述，我们分别于12号、15号两次看房，在中介的陪同下，9月15日去看房的时候，就发现下水道冲水的问题，我们给第三人明确提出水管怎么会是这样，他说可能没水，后把水闸打开后，踩脚踏板仍然没水，我们当时就提出来，要签合同之前必须把这个问题解决掉，第三人工作人员告诉我们，房东是知道这些情况的，他会修好后再交给你，还有油烟机也不能使用，我们签合约以后，才发现这些功能都是不完备的，违反了合同的约定。原告自始至终未搬入诉争房屋。被告在庭审中陈述，原告向第三人告知要求我方履行修缮义务，我们对此不认可，没有任何人通知我们修缮，我们采用的是水管通水，我认为水管冲水是完全可以满足使用功能的，也就不存在什么设施不完好。原告也未当面找我协商过修复脚踏。当时原告没有提出来不接受水管冲水的方式，也没有说是要退出，我说你不满意，如果对这个房屋有什么意见可以马上解除合同终止支付房屋的租金，他当时并没有表示出任何异议，我们交房交钥匙完就走了。第三人在庭审中陈述，9月26日双方在我处协商，原告把钥匙放在我们桌子上，房东当时没有拿钥匙，是过了一周才拿的。本院认为，原告、被告及第三人于2020年9月19日签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效，合同当事人均应当恪守履行。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”原告以房屋卫生间蹲坑冲水脚踏板不能使用、被告未修理只是接了一根皮管冲水，违反合同第八条约定的“未将功能完备及附属设施完好的房屋提供原告使用”为由，要求解除合同，被告亦反诉请求解除合同，本院予以照准。关于解除日期，从原告于2020年9月24日、25日在与第三人工作人员的微信、通话记录内容可知，在交接房的时候被告已同意修理油烟机及卫生间蹲坑脚踏板，原告又于2020年9月24日提出退租并请第三人告知被告，被告提出要扣一个月租金作为违约金并要求支付相应房租，再结合被告认可的2002年9月23日其请人上门修理油烟机的事实，可以认定原告在交接房屋时已要求被告修理油烟机及卫生间脚踏板，只是被告仅修好了油烟机，对于卫生间中蹲坑冲水只是接了一根皮管冲水，原告认为有诸多不便不予接受。综上，依照法律规定的通知到达解除原则，可以确认被告于2020年9月24日以前即已知晓原告退租的要求，故本院确认诉争房屋租赁合同已于2020年9月24日解除，被告蔡彬2020年9月26日在第三人处以不同意解除合同为由不接收原告退还的钥匙不影响诉争合同的解除。被告抗辩没有任何人通知其修缮，其采用的水管通水完全可以满足使用功能，其于2020年12月14日才接到原告起诉状，诉争合同于2020年12月14日才解除，而该抗辩与本院查明事实不符，本院不予采信。关于原、被告主张的租金问题，在案证据《房屋租赁合同》对租期的约定为12个月，自2020年9月19日至2021年9月25日止。然按12个月的租期计算，实际租赁期应为2020年9月26日至2021年9月25日，故2020年9月19日至2020年9月25日应视为免租期，现原告于免租期内即提出解除合同并于2020年9月26日将钥匙交付给被告，且原告始终未搬入居住，故被告应当将原告交纳的半年租金17400元退还给原告。被告反诉主张原告支付87天租金8294.79元的主张无合同和法律依据，本院不予支持。关于原、被告告主张的押金2900元退还问题，根据合同约定，押金的收取是为保证承租方善意使用房屋及配套设施而设置，现原告始终未搬入诉争房屋，无证据证实原告存在破坏房屋设施情形。另，合同约定承租人在租赁期内终止合约，出租人有权不退押金，现原告于免租期内提出解除合同，不属于合同约定的不退押金的情形，故本院对原告主张退还押金2900元的诉请予以支持。关于违约金的支付问题，根据查明事实，原告在签署房屋租赁合同之前即对房屋卫生间冲水系统提出异议，而原被告及第三人在签署合同时并未在合同中对该问题的处理履行具体方式进行过明确约定，在约定不明确的情况下，被告不构成故意违约，本院对原告要求被告支付违约金、以及反诉原告要求反诉被告承担违约金的诉请均不予支持。关于原告要求被告赔偿的中介费2900元，本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，第三人已促成诉争合同的签订，原被告及第三人在合同中明确约定中介费2900元由原告承担，故本院对原告要求被告赔偿2900元中介费的主张不予支持。关于物管费505元，原告交付给被告的物管费505元明确是2020年10月至12月期间的物管费，而原告已于2020年9月26日将诉争房屋交还给被告，故该时间段内的物管费不应由原告承担，被告应当将该505元退还给原告。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条、第九百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈洁与被告蔡彬（反诉原告）于2020年9月19日签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月24日解除；二、被告（反诉原告）蔡彬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈洁退还租金人民币17400元；三、被告（反诉原告）蔡彬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈洁退还押金人民币2900元；三、被告（反诉原告）蔡彬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈洁退还物管费人民币505元；四、驳回原告（反诉被告）陈洁的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蔡彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费480元（原告陈洁已预交），由被告蔡彬负担367元（于支付上述款项时一并支付原告陈洁），由原告陈洁负担113元。本案反诉案件受理费320元（被告蔡彬已预交），由被告蔡彬负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  郭志勇人民陪审员  周云宽人民陪审员  闫一涛二〇二一年三月十八日书 记 员  陈文华