上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48229号原告：中信泰富(上海)物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：滕涛，董事长。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海晶福商务咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：钟芹，执行董事。委托诉讼代理人：毛钧，男。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司诉被告上海晶福商务咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理，于2020年12月2日、2021年2月20日公开开庭进行了审理。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘一品、被告上海晶福商务咨询有限公司的法定代表人钟芹均到庭参加了诉讼，被告上海晶福商务咨询有限公司的委托诉讼代理人毛钧参加了第二次庭审。本案现已审理终结。中信泰富(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费人民币(以下币种均同)35,800元；2.判令被告支付违约金116,008.11元(计算至2019年11月30日，请求计算至实际支付之日)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与开发商上海瑞明置业有限公司(以下简称瑞明公司)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为文华东方酒店地下一层商铺区域提供物业服务。被告为上海市浦东新区浦东南路111，139号(文华东方酒店)地下一层116室商铺(以下简称系争房屋)租户，依据被告与瑞明公司签订的《上海市房屋租赁合同》附件二约定，由乙方支付租赁房屋的物业管理费，费用为每月1,790元。现被告拖欠自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费35,800元(共计20个月、50元/月/平方米，面积35.80平方米)。另依据合同约定被告应当支付违约金116,008.11元。被告长期拖欠物业管理费，经原告催讨至今未付，故原告诉至法院，要求判如所请上海晶福商务咨询有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一、被告从未和瑞明公司签订过租赁合同，只是存在租赁系争商铺的意向，因消防通道一直没有通，故被告没有实际使用过系争房屋。第二、自2016年7月19日之前系争房屋即已被原告上锁，原告没有提供也无可能提供物业管理服务，且原告的上锁行为造成了被告的重大损失，被告承租系争房屋用于经营花店，被告因装修系争房屋花费了80,000元左右，并采购了设备、家具，以及按照原告要求采购日本进口永生花，采购物品价值总额达60,000元，因原告将系争房屋上锁导致被告无法搬出屋内物品，而原告在处理相关物品时也未告知被告以及未向被告归还相关物品。第三、原告主张的物业管理费及违约金均已经过了诉讼时效，原告掌握被告负责人的电话、联系地址等有效联系方式，但并未采取有效的送达方式，原告通知效果未达到。本院经审理认定事实如下：瑞明公司系上海市浦东新区浦东南路111,139号房屋的权利人。瑞明公司(甲方)与原告(乙方)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为位于上海市浦东新区浦东南路XXX号文华东方酒店地下1层区域的文华东方酒店地下商铺提供物业服务；乙方负责按照管理规定，租/售合同相关条款已确定的该物业收费标准向租客/业主收取物业管理费及其他相关费用，商铺正式运行物业管理费为80元/月/平方米(以出租面积计，详见附件三)；因酒店商铺还处于扶持试营业阶段，故甲方要求现按50元/月/平方米(以出租面积计，详见附件四)收取；合同期限为自2016年1月1日起至2016年12月31日止；合同还约定了其他事宜。合同到期后，上述双方签订《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》，将管理期限延长一年至2017年12月31日止，物业管理费收费仍按50元/月/平方米收取(租赁面积)；补充协议还约定了其他事宜。《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》签订后，原告依约入驻文华东方酒店地下商铺，为文华东方酒店地下商铺提供物业管理服务至今。瑞明公司(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)于2014年11月1日签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定由乙方向甲方承租系争房屋，租赁面积35.80平方米；甲方有权要求乙方支付自交付日起乙方应向甲方支付的租金(如有)，应向服务企业支付的管理费、推广费(如有)、其他费用及本合同规定的滞纳金(如有)【补充条款第12-4条第(3)款】；乙方向甲方预先缴付当月租金、推广费(如有)，及向服务企业预先缴付当月的管理费【补充条款第12-7条第(1)款】；若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、推广费(如有)、其他费用等各项费用超过十四(14)日的，自前述款项应付之日起，每逾期一日，甲方及/或服务企业有权向乙方要求加收应付金额的千分之三(0.3%)的滞纳金【补充条款第12-7条第(4)款】；若乙方未能按照本合同规定，在应支付租金、管理费、推广费(如有)、其他费用的日期后三十(30)天内支付该等费用(无论甲方及/或服务企业有否向乙方作出任何形式的催讨)，甲方有权提前终止本合同并提前收回该房屋或其任何部分，且无需承担任何责任【补充条款第12-16条第(1)款】；按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三(3)个工作日后，将被视为已送达收件人，乙方地址为“黄浦区马当路XXX号(近复兴中路)上海新天地时尚一楼中庭”，收件人为“钟芹”【补充条款第12-26条】；租赁期限自交付日(即2014年11月1日)起至2017年10月31日【附表一】；管理费的标准为50元/月/平方米，即每月管理费为1,790元，以租赁面积计算【附表二】；甲、乙双方于2014年11月1日按《上海市房屋租赁合同》的约定对系争房屋进行验收交接，且乙方确认符合双方在签订商品房租赁合同中约定的交付条件，同意接收，《商铺使用交接书》的尾部处将乙方信息记载为“乙方：上海晶福商务咨询有限公司”，并有被告的印章【附表五】；合同还约定了其他事宜。《上海市房屋租赁合同》的尾部处将乙方信息记载为“乙方：上海晶福商务咨询有限公司”，并有被告的印章。2014年11月3日，原告与被告签订《文华东方酒店地下商铺租户手册》，约定物业管理费按照租赁协议约定，按建筑面积交纳物业管理费，按月收取，租用人需在每月7日前交清；租户应按时缴纳当月物业管理费，每逾期一天加收应付金额的千分之三(0.3%)的违约金等。《文华东方酒店地下商铺租户手册》的尾部处将“租户公司”记载为“上海晶福商务咨询有限公司”，授权代表签署(盖章)为“钟芹”的签字，并有被告的印章。另查明，2014年10月17日，被告向瑞明公司转账39,081.68元，附言中载明“租金/租金押金”，被告称该金额大致为系争房屋付三押一的金额。以上事实由原告递交的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》、《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《上海市房地产权证》、《文华东方酒店地下商铺租户手册》、中国建设银行单位客户专用回单等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：文华东方酒店地下商铺租户资料表及落款日期为2018年4月30日催款通知单及2018年5月挂号信函收据，证明原告根据被告提供的租户资料上填写的地址(即马当路XXX号新天地时尚购物中心一楼中庭“花漾心情花店”)向被告寄送催款函催讨物业管理费，诉讼时效发生了中断。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，《文华东方酒店》地下商铺租户资料表上面的章并非被告的法定代表人加盖，可能是案外人“寺奥”盖的，但被告认为其中载明的地址等文字内容不可能是“寺奥”写的，她不会写中文，应是原告自己之后加上去的，且该资料表上没有日期，且原告提供的挂号信函收据上并未注明寄的是催款函。被告提供如下证据：1.企查查检索截屏图片，证明根据(2016)沪02民终6988号判决书可知，黄浦区马当路XXX号上海新天地时尚一楼中庭的花漾心情已于2015年被强制拆除，被告不清楚原告是否向该地址寄过催款信件，但即使是寄了也会退信，被告无法收到。经质证，原告对(2016)沪02民终6988号判决书的真实性认可，但认为即便被告马当路的店铺停止经营，也系被告与案外人的某某，与本案无关，被告应当在该地址停止经营起通知出租方及原告，但被告并未通知，因此原告向该地址寄送催款函依法应认定产生诉讼时效中断的效力，且邮政公司并未向原告发送过退信，被告并无证据证明该信件被退信。2.2016年7月19日拍摄的店招为“花漾心情”的照片1张，证明系争房屋被原告上锁，导致被告无法经营，从照片上可以看出玻璃倒影上有原告的保安在现场，拍照的是被告法定代表人本人。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片无法反映拍摄时间和地点，即便证据真实也不能证明是原告将系争房屋上锁，原告从未有此行为，照片上的保安系正常巡逻。3.微信聊天记录截屏及函件图片，证明：2016年7月19日10：33案外人张某向被告法定代表人发微信告知原告将系争房屋的门上锁；2016年7月19日11：13其他店铺业主向被告法定代表人发送了集体声明书，该声明书是瑞明公司起草，要求各个店主盖章，但被告没有盖章，导致已被原告上锁的系争房屋的门之后持续被上锁。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，即使认可其真实性也是被告工作人员的单方面陈述，且系争店铺被上锁与原告无关，可能是瑞明公司所为。本院认为，本案的主要争议焦点主要有三：一、被告是否为系争房屋的实际使用人。本院认为，原告与瑞明公司签订的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩起并未实际使用系争房屋，但被告于2014年11月1日在《上海市房屋租赁合同》的附件五中的《商铺使用交接书》已确认系争房屋符合约定的交付条件，并表示同意接收，后被告又于2014年11月3日与原告签订《文华东方酒店地下商铺租户手册》，被告亦无充分证据证明系因原告上锁导致被告无法使用系争房屋，故本院认为被告系系争房屋的实际使用人，理应按照合同约定交纳物业管理费。二、原告主张的物业管理费是否已超过诉讼时效。债权人应该在诉讼时效内及时主张权利，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告曾于2018年5月以挂号信的形式向被告发送催款通知单，被告虽主张邮寄地址马当路XXX号新天地时尚购物中心一楼中庭“花漾心情花店”于寄件时已不经营，但被告在《上海市房屋租赁合同》、文华东方酒店地下商铺租户资料表中均对该通讯地址予以明确，且并未向原告告知通讯地址已发生变更，被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏必要的事实和法律依据，本院不予采纳。据此，原告公司于2020年5月向本院提起诉讼时，所涉债务未超过诉讼时效期间，故本院认为被告应支付自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费。三、关于被告是否应当承担违约金的争议。至于原告主张的违约金，《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《文华东方酒店地下商铺租户手册》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告上海晶福商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中信泰富(上海)物业管理有限公司自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费35,800元；二、驳回原告中信泰富(上海)物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,336元，由原告中信泰富(上海)物业管理有限公司负担2,549元，被告上海晶福商务咨询有限公司负担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二一年三月十日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。