上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1609号原告：上海旭亭商业投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丰建国，董事长。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。被告：余鸿，男，1994年8月6日生，汉族，住重庆市。原告上海旭亭商业投资管理有限公司诉被告余鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告上海旭亭商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人祝茗屿到庭参加了诉讼，被告余鸿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭亭商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2020年11月20日解除；2.请求判令被告向原告支付拖欠的2020年2月27日至2020年11月20日期间的租金82,722.94元；3.请求判令被告向原告支付拖欠租金的违约金76,204.62元(暂计算至2020年11月30日，并要求被告支付至实际清偿之日止)；4.请求判令原告不予返还被告租赁保证金18,966元(已扣除物业保证金)；5.请求判令被告向原告补交免租装修期31天的房屋使用费9,664.87元；6.请求判令被告支付补偿金31,146元；7.请求判令被告按照《房屋租赁合同》的约定将系争房屋恢复至交付时状态返还给原告；8.请求判令被告承担律师费15,000元。审理中，原告撤回要求被告补交免租装修期31天的房屋使用费9,664.87元的请求。事实与理由：2019年9月18日，原告与被告就承租松江区九亭镇蒲汇路178弄九亭U天地项目2号楼1层135室房屋，编号为2#103b的商铺(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为27个月，自2019年10月1日至2021年12月31日，其中包含31日装修期，约定月固定租金为9,483元，月物业费899元。但被告自2020年2月至今拖欠原告租金，原告遂依据《房屋租赁合同》及补充协议约定向其发出《解除通知函》，告知被告《房屋租赁合同》自2020年11月12日起解除。原告认为，被告拖欠租金的行为已经严重违反《房屋租赁合同》及补充协议的约定，原告对《房屋租赁合同》及补充协议可以依法解除。同时，依据《房屋租赁合同》及补充协议的约定，原告有权要求被告缴清所有欠费及逾期支付的违约金、不予退还被告的租赁保证金，并要求被告补交装修期的使用费、承担月租金及物业管理费的3倍金额补偿，将系争房屋恢复至交付时状态返还给原告。综上，为维护原告的合法权益，起诉法院。被告余鸿未做答辩。本院经审查后认定如下事实：本案系争房屋系案外人崔岩、毛隽彦、徐婉宁共同所有，原告从三案外人处某某系争房屋的自2017年1月1日起至2021年12月31日止的经营管理权限。2019年9月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋(以套内建筑面积35.96平方米计算租赁面积)租赁给被告开设奕生·一起喝茶店铺，租赁期限为27个租赁月度，商铺交付日为2019年10月1日，租赁期至2021年12月31日；日固定租金为8.67元/平方米，月固定租金为9,483元，月物业管理费为899元，按先付后用原则，每三个月为一支付周期，被告于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付原告。签订合同七个工作日内被告需向原告缴纳租赁保证金18,966元，向物业管理公司支付物业管理费保证金2,697元；合同10.4条约定，租赁期届满或发生本合同提前终止的情形，原告有权收回该商铺，被告须于租赁期届满或本合同提前解除之前的30日内，与原告联系交回商铺事宜，且被告应按合同约定将商铺恢复至房屋交付时本合同附件2所列明的或原告书面认可的状态，交还原告(合同附件二列明房屋状态为混凝土毛坯，没有装饰)；合同第13.3条约定，原、被告双方同意，在不影响原告根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，原告有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还被告的租赁保证金、并要求被告补交装修期的使用费[等于(第一租赁年日租金+日物业管理费)×实际装修期天数]、提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其任何部分，同时被告应另行按月租金及月物业管理费的3倍金额补偿原告(前述月租金指本合同解除前被告已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取高)：……13.3.2被告逾期向原告支付租金或/及本合同约定的应由被告向原告或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过十五(15)日的……；合同第14.5.2条约定，逾期支付相应费用的违约责任：除本合同另有规定外，被告逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等被告于本合同项下应当向原告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金：逾期累计超过十(10)日，原告有权停止公用事业供应。在前述停止公用事业供应期间，被告仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等费用，被告并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用(包括重新接通公用事业供应的费用)。若被告逾期支付相应费用累计超过十五(15)日的，且原告依据本合同13.3条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由被告支付至实际付清欠款之日止；合同第14.6条约定，本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等。如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。嗣后双方按合同约定履行。但自2020年2月27日起至今，被告未能向原告支付租金。2020年11月12日，原告向被告发出解除通知函，告知被告因多次逾期付款，至今拖欠租金等合同款项，构成根本违约，故自2020年11月12日起解除双方签订的租赁合同，被告须支付拖欠费用、赔偿损失、承担违约责任，并于2020年11月19日前将租赁房屋恢复至租赁合同附件二约定的状态交还原告。该函件于2020年11月20日送达被告处。另外，本案诉讼前，原告与上海市锦天城律师事务所签订法律服务合同，原告委托该所律师处理本案诉讼事宜，需支付法律服务费15,000元。以上事实，主要有房屋租赁合同、解除通知函、EMS邮件寄送情况、法律服务合同、不动产权证书、委托管理协议及当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵守。现被告未按合同约定支付2020年2月27日后的房屋租金及相关的合同费用，其行为已构成违约。为此，原告已向被告送达解除通知函，已明确告知被告解除合同。故本院确认该通知函送达被告之日即2020年11月20日为本案合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告将房屋恢复至租赁合同附件二约定的状态返还原告的请求，本院予以支持；原告要求被告支付欠付的2020年2月27日起至2020年11月20日期间的房屋租金82,722.94元，每一支付周期租金的最后付款日次日起至实际清偿日，以合同约定每日0.5%计算的逾期付款违约金，以及要求被告承担月租金和物业管理费3倍标准计31,146元的赔偿金的诉讼请求，均有合同依据，本院予以支持。对于原告主张的计算至2020年11月30日的逾期付款违约金76,204.62元，原告的计算方式有误，但未超出合同约定，故本院予以确认。关于原告要求不予返还被告租赁保证金18,966元的诉讼请求,本院已支持原告主张的逾期付款违约金、违约赔偿金，考虑到租赁保证金的性质,不应再予以没收,根据双方合同约定，该款可直接冲抵被告应支付原告的欠付款项。关于原告主张的律师费15,000元，原告提供了法律服务合同，但未能提供相应的支付凭证，故本院不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海旭亭商业投资管理有限公司与被告余鸿签订的关于上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同于2020年11月20日解除；二、被告余鸿于本判决生效之日起十日内将上海市松江区九亭镇蒲汇路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复至房屋租赁合同附件二约定的无装饰状态后返还原告上海旭亭商业投资管理有限公司；三、被告余鸿于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭亭商业投资管理有限公司拖欠的房屋租金82,722.94元(冲抵房屋租赁保证金18,966元后，尚需支付63,756.94元)；四、被告余鸿于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭亭商业投资管理有限公司拖欠租金的逾期付款违约金(暂计算至2020年11月30日为76,204.62元，自2020年12月1日起，以82,722.94元为本金，按每日0.5%的标准计算至实际清偿之日止)；五、被告余鸿于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭亭商业投资管理有限公司违约赔偿金31,146元；六、驳回原告上海旭亭商业投资管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,583元，减半收取币2,291.50元，由原告上海旭亭商业投资管理有限公司负担241元(已付)，由被告余鸿负担2,050.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 俞宙锋法官助理 政 勇书 记 员 政 勇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。