海 南 省 琼 海 市 人 民 法 院        民事判决书             （2021）琼9002民初271号    原告：黄献庭，男，1946年7月24日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。    原告：缪宁，女，1950年1月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。    被告：琼海大兴投资有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区。    法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。    委托诉讼代理人：陈泽玮，男，该公司员工。    委托诉讼代理人：吴淑盈，女，该公司员工。    原告黄献庭、缪宁与被告琼海大兴投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄献庭、缪宁，被告琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）的委托诉讼代理人吴淑盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告黄献庭、缪宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月1日起至2015年11月23日止的逾期交房违约金9000元给原告；2.判令被告协助原告办理琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-1幢xx层xxxx房的不动产权证书。事实与理由：2014年2月5日，原、被告签订了《海逸广场订购协议书》，原告认购被告投资新建的海逸广场A区1号楼1511室,原告于2014年2月6日和3月17日分二次付清房款298733元。2014年2月5日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同第八条约定出卖方应在2014年12月31日前交房，但被告逾期325天后于2015年11月23日向原告交房，按合同约定房款298733元每日万分之一计算，被告应支付违约金9708.8元，现原告仅要求被告赔付9000元。按合同第十五条规定，卖方应当自房屋交付之日起730天内为买方办理房屋权属证书，并应当提前180天内如实告知买受人并提供证明资料，但时至今日，被告也未为原告办理房屋权属证书，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。    被告大兴公司答辩称,一、原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告主张的逾期交房违约金的计算时间从2015年1月1日起至2015年11月23日止。依据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，被告应在2014年12月31日前交房，且逾期交房在60日之内，每逾期一天每日按已付房价款的万分之零计算逾期交房违约金。原告实际收房时间为2015年11月23日，所以原告主张的逾期交房违约金计算时间应自2015年3月2日至2015年11月23日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院你请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”和“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，该逾期交房违约金的诉讼时效应自2015年1月1日起算，原告主张的逾期交房违约金已经超过上述法律规定的三年诉讼时效期间，被告不予支付，故应当依法驳回原告的此项诉讼请求。二、原告要求被告协助办理琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-1幢xx层xxxx房的不动产权证的主张没有法律依据和事实根据。原告是2015年11月23日收房，根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告为原告办理不动产权证书的期限至2019年11月22日届满。因案涉房屋所在项目整体尚未办理首次登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条关于未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记的规定，案涉房屋尚未具备办理不动产其他类型登记的条件。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于当事人一方存在法律上或者事实上不能履行的情形导致不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方不可以要求履行的规定，案涉房屋存在法律上或者事实上不能履行的情形，案涉房屋不动产权证书现无法办理，故应当依法驳回原告的此项诉讼请求。三、案件诉讼费用由原告承担。综上，原告应承担其行为所导致的一切不利后果，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《海逸广场认购协议书》《琼海市商品房买卖合同》，2.《销售不动产统一发票》《海南增值税普通发票》，3.招商银行《个人转账汇款业务受理回单》、中国建设银行《持卡人存根》。被告没有提交证据。被告对原告所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2014年2月5日，原、被告签订《海逸广场认购协议书》，后双方签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-1幢xx层xxxx房，建筑面积53.57平方米，房价款为298733元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款298733元。2015年11月23日，被告交付房屋给原告。为此，原告于2020年12月29日向本院提起诉讼，并申请本院委派调解员进行诉前调解。本院经委派诉前调解失败后，于2021年1月12日立案受理本案。    另查明，截止2021年2月4日15时20分，案涉房屋所属的琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-1幢项目尚未办理首次登记。    再查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。    本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：1.被告是否存在违约情形，应否向原告支付逾期交房违约金9000元；2.原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；3.被告应否协助原告办理案涉房屋不动产权证书。    本案中，原告已按合同约定支付购房款298733给被告,被告应按合同约定在2014年12月31日前交付房屋给原告，但被告至2015年11月23日才交付房屋给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付自2015年1月1日起至2015年11月23日止的逾期交房违约金9000元给原告，被告则以原告主张的违约金超过诉讼时效为由提出抗辩。根据双方合同约定，被告未能按约定期限交房，其逾期在60日之内不计付违约金，逾期超过60日后，按逾期日数每日以已付房款万分之一计付违约金，故被告应自2015年3月1日起至2015年11月23日止计付违约金给原告。原告于2020年12月29日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期交房产生的自2015年3月1日起至2015年11月23日止的违约金已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间, 且原告所举证据不能证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告请求判令被告支付此期间的逾期交房违约金，本院依法不予支持。被告已将房屋交付给原告，被告应当按合同第十五条约定为原告办理房地产权属证书。根据合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后730日内为原告办理土地使用权证。虽然合同中约定了被告应为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，在《不动产登记暂行条例》2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。双方合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款不符合现行法律法规的规定,而必须以办理不动产权登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。截止2021年2月4日15时20分，案涉房屋所属的琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-1幢项目尚未办理首次登记,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记”的规定,只有在办理首次登记后,案涉房屋才具备为买受人办理不动产权证书的法定条件，现原告请求判决被告协助办理涉案房屋的不动产权证书，缺乏事实根据和法律依据，依法予以驳回。    依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：    驳回原告黄献庭、缪宁的诉讼请求。    案件受理费25元，由原告黄献庭、缪宁负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                     审判员 符小丽二〇二一年三月二十日法官助理 黄雪莹 书 记 员 陈 灿