兴城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1481民初124号 原告（反诉被告）：刘艳梅，女，1965年8月31日出生，汉族，退休工人，住葫芦岛市龙港区。 被告（反诉原告）：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司。 住所地：兴城市。 统一社会信用代码：91211481587339352H。 法定代表人：韩振博，男，1958年11月2日出生，汉族，该公司董事长，住葫芦岛市龙港区。 委托诉讼代理人：陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原告刘艳梅与被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳梅、被告宝爱公司的委托诉讼代理人陈天铎到庭参加诉讼。2021年3月19日，宝爱公司向本院提出反诉，本院经审查受理后将本诉与反诉合并进行了审理。反诉原告宝爱公司的委托诉讼代理人陈天铎、反诉被告刘艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艳梅向本院提出诉讼请求：1、要求宝爱公司向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租金15788元，并按日万分之二支付违约金以及对应的银行利息。2、诉讼费由宝爱公司负担。事实和理由：2014年8月28日，原告与宝爱公司达成《银象?宁远城商铺租赁合同》两份，约定宝爱公司租赁原告所有的位于兴城市银象宁远城二楼（F2002）号商铺，租赁期限为2015年7月1日至2027年6月30日止，并一直按合同约定执行。但时至2020年6月30日，原告到被告处收取2019年7月1日至2020年6月30日的租金时宝爱公司却以无钱支付为理由，拒不给付。经原告多次与被告协商，未果。为此，刘艳梅诉至法院。 宝爱公司辩称，租金、违约金的比例需要结合合同进行答辩。合同签订时间为2018年2月26日，而租金起算的时间为2015年7月1日，时隔三年才签订合同不符合常理。合同约定第1-4个经营年度租金为0元，如从2018年起算，该年度不应支付租金。如果法院认定我方应支付所对应年份金额的租金，对于利息部分我方也不予认可，合同中没有约定利息，并且违约金具有补偿性的功能。根据租赁合同第六条第二款，违约金的起算点应从8月30日起计算。同时，我方经济困难，无法继续履行合同。 反诉原告宝爱公司向本院提出反诉请求：主张解除商铺租赁合同。事实和理由：反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，租赁被反诉人所有的位于银象宁远城内的商铺，用于统一经营。但由于经营不善，商场一直处于亏损状态。2019年之前，反诉人一直维持如期支付租金。但2019年开始，反诉人已经无力支付租金，期间又遇疫情，现已无法继续租赁案涉商铺用于经营。反诉人现已无力经营，亦无法继续履行租赁合同，实现租赁合同的目的。现被反诉人已经将反诉人诉至法院，为解决反诉人和被反诉人之间的矛盾，故提起反诉，望人民法院能够综合考虑，支持反诉人的诉讼请求。 刘艳梅辩称，不同意解除，如果当初没有租赁合同，我也不会从宝爱公司处购买案涉的商铺，所以我要求按合同办事。 本院经审理认定事实如下：刘艳梅自有坐落于兴城市银象宁远城二层F2002号商铺一处。2018年2月28日，甲方（刘艳梅）与乙方（宝爱公司）签订《银象宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购银象宁远城商铺不可撤销地租赁给乙方，乙方愿对商铺实行统一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号F2002、建筑面积10.65平方米，第3款约定标的商铺12年租金总计为197356元。第二条第1款约定租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺经营年度租金如下：第1-4经营年度租金为0元；第5、6经营年度租金为15788元……说明：自起租日起满十二个月为一个经营年度；双方约定第1-4经营年度市场培育期内甲方不收取租金，乙方不收取代管费；因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每年度租金于每年度租期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。宝爱公司未按合同约定支付刘艳梅2019年7月1日至2020年6月30日的租金15788元，故刘艳梅诉至法院。 另查明，案涉商铺系刘艳梅从宝爱公司处购买，再租给宝爱公司。 以上事实，有当事人陈述，《银象宁远城商铺租赁合同》、不动产权证书附卷佐证。 本院认为，刘艳梅与宝爱公司签订的《银象宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。宝爱公司未按照合同约定如期支付租金，已构成违约。按照租赁合同约定，宝爱公司依法应向刘艳梅支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租金15788元，但考虑2020年1月末开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，宝爱公司应向刘艳梅支付租金13156.67元（15788元/年÷12个月×10个月）。 关于宝爱公司提出“合同约定第1-4个经营年度租金为0元，如从2018年起算，该年度不应支付租金”的抗辩意见。案涉租赁合同为宝爱公司制定的格式条款，双方已经达成从2015年7月1日开始计算租金的意思表示，按照合同约定第5经营年度为2019年7月1日至2020年6月30日，宝爱公司应当按照合同约定履行相应义务，故本院对宝爱公司提出的该项抗辩意见不予采信。 关于违约金，宝爱公司辩称应从2020年9月1日起计算。根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之二支付违约金”的规定，现宝爱公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故宝爱公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之二的标准计算。 关于利息，因违约金的性质具有补偿性，又有赔偿性，原告未举证证明其除利息损失外还有其他损失，在违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，另行主张利息缺乏依据，不予支持。 关于宝爱公司反诉主张解除租赁合同的诉求，刘艳梅不同意解除合同，本案刘艳梅已按照合同约定向宝爱公司交付案涉商铺，故宝爱公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”，本案不构成合同解除的法定条件，故本院对宝爱公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六款第二款规定，判决如下： 一、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告刘艳梅租金13156.67元以及支付违约金（违约金以13156.67元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之二的标准计付）； 二、驳回原告刘艳梅的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。 本诉案件受理费已减半收取97元、反诉费50元，均由葫芦岛宝爱房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  田元元 二〇二一年三月二十六日 法官助理何珊 书记员张琰 本判决援引的相关法律条款: 第五百零九条第一款【合同履行的原则】：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七百零三条【租赁合同定义】：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条【租金支付期限】：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参与照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。