文书内容终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1800号等原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习律师。被告：劳持享，男，1952年5月22日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟抒言，广东解法律师事务所实习律师。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与劳持享物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月16日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人吴小庆，被告劳持享的委托诉讼代理人王云松、马梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付给原告2017年2月至2020年10月的物业服务费人民币4236.75元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数计至被告还清全部欠款之日止;计算标准分段执行，2017年3月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清全部欠款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日为336.04元）。2、请求判令被告立即支付给原告2017年2月至2020年10月的各项公摊电费人民币65.32元。3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：劳持享是荔湾区康王北路1081号2183商铺业主。万科物业公司依据与与案涉商铺开发商签订的《前期物业服务合同》为该涉案商铺所在的小区提供了物业服务，但自2017年2月至今，劳持享无正当理由一直拖欠物业费及电费。劳持享辩称，原告没有催缴过，我们认为前面审理都是包干制的支付方式，本物业服务管理区域是酬金制不是包干制，现在的收费主要是包干制和酬金制收费，普遍都是酬金制，合同第5条第3、4款，乙方提取酬金的方式，说明他是酬金制的，5元是预先缴纳，按双方的物业服务合同，支付条件没有成就，前面的包干收费也是错误的。合同约定多退少补，不存在原告所说的15号前要缴费，下月缴费就存在违约问题。原告没有向被告发出书面的催收物业费的函件，法院应当驳回原告的起诉，依据最高院关于审理物业服务合同具体应用司法解释第6条，经书面催缴业主无正当理由不交纳或在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应当予以支持，可知物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前应当先向业主发出书面催缴通知书，作出此规定主要是为了平等保护当事人的利益，通过物业服务企业的书面催交即可以提醒业主交费，也可以为业主和物业公司提供沟通的机会，符合法律的效率价值，本案中，原告此前一直都是向明扬物业公司催交物业费，并未向业主催交过，而据各业主反映至今也未曾收到过万科物业的书面催交函，法院应当驳回原告的起诉，另，实践中法院也有相关的参考判例，案号（2020）川01民终11406号。二、万科物业向业主主张收取物业服务费缺乏事实及法律依据，案涉的前期物业管理合同第3章第5条已经明确约定，万科物业收取物业费的方式为酬金制，依据广州市物业管理条例第70条、103条以及酬金制的相关规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定的数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足的由业主享有，或者承担的物业服务计费方式，而采用酬金制的物业在管理小区的时候，应当向业主委员会和业主大会提交详细的物业服务区间，物业服务费用的财务预算，在预算中要明确服务区域的组织架构、人员及所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经业主大会同意后形成书面的合同加以实施，因案涉的小区没有成立业主委员会和业主大会，则万科物业需要先向全体业主公示，明确的物业服务费的财务预算以及收支明细，公示之后，在预先收取物业服务费，现万科物业起诉业主缴纳2017年2月至2020年10月的物业服务费，那么业主有权要求万科公司公示管理预算以及相应的收支报表，若万科不能公示相关的文件以及收支报表，万科物业则不能向业主主张收取酬金制下的物业服务费。三、万科物业应当向广州明扬物业管理有限公司收取物业服务费，万科越过明扬物业管理公司直接向业主主张物业管理费，剥夺了业主对于明扬公司提供物业服务的抗辩权，业主并非本案的适格主体，依据万科物业与明扬公司于2015.3.26签订的物业服务合作协议第4条，从2015.4.1开始明扬公司应当于每月20日前向万科物业支付商场当月的全部的物业服务费和公共部位共用设施设备分摊费用，每月应缴纳82848.41元，且此前万科物业在2021.2.20庭审中认定上述协议至今尚未解除，同时依据业主与明扬公司签订的商铺租赁经营合同书第7条第5款亦约定，物业服务费由明扬公司承担，因此，根据此两份协议，明扬公司即是业主的承租人，也是万科物业的实际服务人，其相当于自己服务自己，另，万科物业主张明扬公司没有缴纳物业费，所以才向业主缴纳物业费的，但你方提供的证据能够证明明扬公司确实没有缴纳吗？我方怎么知道你是不是收取了明扬的物业费，又来找业主催收呢。因此为了查明本案事实应当追加明扬公司为本案的第三人。案涉的物业服务合作协议以及商铺租赁经营合同书这两个合同意味着万科物业业主以及明扬公司三方对物业费应当由明扬公司承担进行了共同确认，该约定对三方均具有约束力，而从合同的履行角度而言，上述的协议签署后，确实一直是由明扬公司向万科物业缴纳物业费，业主至今没有缴纳过，期间即使明扬公司存在拖欠物业费的行为，万科物业也是直接向明扬公司主张，从未向业主催收过，为何到现在万科要求业主承担？万科物业怠于行使到期债权，放弃了对明扬公司主张，反而向业主主张物业管理费。四、诉讼时效问题，立案时间是2021.1.16，物业服务费的诉讼时效是3年，应该向业主主张的是2018.1.16-2020.10月的物业管理费。五、万科与明扬签订的物业服务协议中有明确区分物业管理责任问题，室外由万科负责，室内由明扬负责，应该区分两部分，如果5元收，应该外部2.5元，内部收2.5元，所以业主不能理解如何收取这些管理费。六、如果原告无法举证支出成本构成、商业裙楼和住宅业主之间的差异，则应承担举证不能的后果，按照住宅的收费标准2.8元/平方米进行收费。七、我方认为万科物业将商业裙楼内部物业管理服务分包给明扬公司，在明扬公司没有完全尽到物业管理责任的前提下，万科物业也应对业主负责，详见民法典941条。八、原告收缴明扬公司的2014年10月-2017年11月的物业费，明扬公司实际入驻是在2014年10月，2014年之前的物业费是骏宇和耀腾两个公司交纳，按理说明扬公司不应该交纳2014年10月之前的，但原告以收入场费的名义要求明扬公司交纳前期拖欠的物业费。这是一种以总包地位索要之前拖欠的物业费的行为。至少明扬公司已经交纳到2017年11月的物业费，原告诉请从2017年2月起算是不准确的。明扬公司以四大业主的名义向原告交纳了2014年10月之前的物业费，这些费用本不应由明扬交纳，明扬公司与小业主之间有租金和物业费的充抵关系。因此，这些交纳的费用应该与现拖欠的物业费进行扣减。本院经审理认定事实如下：劳持享是广州市荔湾区康王北路1081号2183号商铺的业主，该商铺建筑面积为18.83平方米。2007年9月13日，涉案大厦的开发商广州市万科房地产有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方对涉案大厦的物业提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业资料管理。物业费实行酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，商业物业为5元/月·平方米。公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方酬金构成，物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。乙方每月按应收物业服务资金10%的比例，共用部分、共用设施设备（除停车场外）经营收入的10%的比例，及其他收入（停车场管理服务费、家政及专有部分维修等）10%的比例提取酬金。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分，由全体业主按建筑面积多少分摊，并在下年一月收取物业费的同时补足。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》签订后，涉案小区未成立业主委员会。万科物业公司与裙楼商铺业主没有签订新的物业服务合同。2015年7月15日，劳持享（甲方）与明扬公司（乙方）签订《商铺租赁经营合同书》，约定：甲方将自有的商铺租赁给乙方使用，租赁期自2014年11月1日至2024年10月31日止。乙方需按约定向甲方支付租金。在租赁经营期间内，甲方同意乙方因经营之需对商铺进行重新分割、布局。合同期内商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担。《商铺租赁经营合同书》签订后，劳持享将商铺交付给明扬公司使用。2015年3月26日，万科物业公司（甲方）与明扬公司（乙方）就涉案大厦商业裙楼物业管理及相关费用缴纳问题签订《物业服务合作协议》，约定：乙方接受商业裙楼业主委托和授权为金色康苑商业裙楼提供统一招商、内部运营管理及商业裙楼内部的基础物业服务等。甲方负责对商业裙楼的外围提供公共清洁、公共设施维护；商业各楼层配电房管理以及商场内三台垂直电梯的日常维护保养。乙方负责商业裙楼内部设备设施维护、消防安全管理、清洁卫生、客户投诉处理及商业营运管理等。乙方负责支付商场的历史欠费，从2015年4月1日开始每月20日前支付商场当月物业费、公共部位、共用设备设施分摊费用，按每月每平方米5元计算。逾期缴费按欠费总额的每日千分之一计算违约金等。《物业服务合作协议》签订后，万科物业公司自认明扬公司已向其支付了商场的历史欠费，但商场内部商铺的物业费仅缴纳至2017年1月。被告为证明明扬公司已经缴纳物业费至2017年11月，提供了四大业主向原告缴纳物业费收费的收据，认为明扬公司以四大业主名义缴纳物业费，收款说明一栏存在以下说明：“2014年11月”、“物业管理费2017年10月”、“2017年11月”。2019年12月，万科物业公司以快递方式向劳持享等商铺业主邮寄了《关于催缴物业管理费及公共分摊费的函》，万科物业公司就向业主邮寄上述函件及相应的签收情况列表，显示寄给劳持享的邮件由丰巢签收。2020年3月，万科物业公司向明扬公司递交了《律师函》，要求明扬公司缴纳欠费物业费和公共部位、共用设施分摊费等，明扬公司法定代表人陈振雄签收该律师函并捺指模。2021年2月1日，明扬公司出具《证明》，证实万科物业公司每年有向其追缴物业费。劳持享对上述证据均不予确认，且质证认为催缴物业费及公摊水电费、律师函等均由万科物业公司金色康苑服务中心（以下简称金色康苑服务中心）名义发出，不代表万科物业公司对业主的催收。经本院现场勘验，现场的情况如下：除首层临街商铺、负一层一间商铺、三层一间商铺正常营业外，其余大部分商铺均无招租成功并营业，处于空置状态。商场内部大部分区域的间隔被打通，多处有建筑垃圾。除首层配电房外，其他各层配电房内存在设施缺失情况。三台垂直电梯正常运行，扶手电梯停运。车库入口处的监控室正常使用。屋顶和外墙的部分玻璃有爆裂现象。本院认为，结合双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点是：一、劳持享是否为本案的适格被告及承责主体；二、涉案物业费是否已过诉讼时效；三、涉案商铺物业费收费标准；四、万科物业公司提供的物业服务是否有瑕疵及瑕疵程度是否构成物业费及逾期支付物业费违约金的减免。关于争议焦点之一，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主是法定的缴纳物业费的主体。本案中，涉案《前期物业服务合同》约定了业主需对支付服务费承担连带责任，且《物业服务合作协议》也没有约定免除业主支付物业费的责任，因此，万科物业公司选择直接向业主主张支付服务费并无违反法律规定及合同约定，本院予以支持。明扬公司与业主之间关于物业费承担的约定，属于连带责任人内部之间的约定，不能对抗业主支付物业费的法定义务。故本院对劳持享关于物业费应由明扬公司支付、业主不是本案适格主体的抗辩理由不予采纳。关于争议焦点之二，万科物业公司已向本院提交了在2019年12月份按照业主与明扬公司签订的租赁协议地址向业主主张物业费和公摊水电费函件的证据，亦提供了相应的单号和签收情况，可以证明已向劳持享发出了催缴通知，劳持享虽否认该证据，但没有提供证据反驳，应承担相应的举证不利的后果；况且，万科物业公司亦在2020年3月向明扬公司主张了物业费等费用，明扬公司法定代表人也签收了该函件，劳持享不认可该证据，但亦无提供证据反驳。劳持享与明扬公司在物业费和公摊水电费的支付问题上属于连带责任人，万科物业公司向任何一方主张均构成时效中断的效果。故万科物业公司本案的诉讼请求未过诉讼时效。至于劳持享抗辩金色康苑服务中心不代表万科物业公司的意见，不符合《中华人民共和国公司法》第十四条关于“公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的相关分公司法律地位的规定，且万科物业公司提起诉讼本身亦是对其分公司法律行为的认可，故对劳持享上述抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点之三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。涉案《前期物业服务合同》已明确约定物业费的收费标准为5元/平方米，公摊水电费等费用另计，故万科物业公司主张按照5元/平方米标准计收物业费符合该合同约定，本院予以采纳。《前期物业服务合同》约定的酬金制是物业服务企业从业主支付的各项费用及其他公共部位收入中获取报酬的方式，且《前期物业服务合同》中亦明确约定了物业费年度结余部分自动转入下一年度。故此，本案中，物业费酬金制并不构成阻却业主按照《前期物业服务合同》标准及法律规定支付物服务费的理由。至于万科物业公司和明扬公司签订的《物业服务合作协议》，该协议未约定免除业主的物业费支付义务和降低业主的物业费支付标准，而根据《前期物业服务合同》约定，万科物业公司提供的物业服务范围是对整个小区公共部位等进行物业管理。故本院对于劳持享以酬金制抗辩不支付物业费及以《物业服务合作协议》抗辩不支付物业费及按照2.5元/平方米或者住宅标准支付物业费的理由不予采纳。至于业主主张万科物业公司未公开物业费收支情况的问题，业主有权请求物业服务企业公开，但并不是拒交物业费的法定理由。至于业主主张收费起算日期收费起算日期有误，提供的物业费收费收据并不能证明明扬公司缴纳的是本案商铺2017年11月前的商铺物业费，因此本案收费起算日期应为2017年2月。关于争议焦点之四，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本院在（2021）粤0103民初1683号案的审理中，已根据证据情况及现场勘验情况，认定万科物业公司为涉案小区及商业裙楼按照《前期物业服务合同》约定的范围提供了物业服务及支付了公摊电费，并认定整个商场处于明扬公司准备整合装修的过程中，配电设备由明扬公司使用，目前没有直接证据证明配电房设施的缺失是原告管理不善所导致，但万科物业公司未对业主反映的问题采取相应的措施进行维护，物业服务存在一定的瑕疵。故此，结合上述法律规定，万科物业公司已按《前期物业服务合同》提供了相关物业服务，业主仅以万科物业公司提供的物业服务存在瑕疵抗辩支付物业费，缺乏正当理由，本院不予支持。但因万科物业公司提供的服务确有一定瑕疵，虽不构成业主拒交物业费的理由，但业主此前未积极支付物业费与万科物业公司提供物业费存在因果关系，并非恶意违反约定，故本院对于万科物业公司请求支付逾期付款违约金的主张不予支持。至于公摊水电费，如上所述，《前期物业服务合同》对业主有约束力，且约定了公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）由全体业主按政府规定另行分摊，故万科物业公司主张该费用，有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，本院认定万科物业公司对涉案大厦裙楼有提供基本的物业服务，但对部分公共设施如天花、外墙的管理存在一定瑕疵，该瑕疵尚未构成重大瑕疵。劳持享作为涉案商铺的业主，在万科物业公司已经提供基本的物业服务的情况下，依法应支付物业费。万科物业公司对于存在的服务瑕疵，应尽快采取措施进行整改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告劳持享向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的物业费共4236.75元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告劳持享向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的公摊电费共65.32元。三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担2元，被告劳持享负担23元（受理费原告已预交，被告应负担部分由被告径付原告，本院不予退回）。本判决为终审判决。其余案件的诉讼请求、案件事实与处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以1800号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表）。审判员 余 静二〇二一年三月十五日书记员 刘娓美王盼附表（款项金额单位为“元”）：            序号              案号              被告      姓名              铺号              建筑面积（平方米）              物业费/月              2017年2月至2020年10月期间应付物业费              2017年2月至2020年10月期间应付公摊电费              受理费                          备注                  原告      负担              被告负担                  1              （2021)粤0103民初1727号              黄耀峰               2158              19.05              95.25              4286.25              66.09              2              23              被告未到庭应诉，本案缺席审理，代理人未到庭应诉，庭后补交的书面质证意见及证据。                  2              （2021)粤0103民初1802号              谭志敏、郭亮              335              47.26              236.3              10633.5              163.95              3              43              未有证据显示谭志敏、郭亮与明扬公司签订了《商铺租赁经营合同书》                  3              （2021)粤0103民初1811号              黄焯敏、曾小艳              2121              35.11              175.55              7899.75              121.8              2              23              未有证据显示黄焯敏、曾小艳与明扬公司签订了《商铺租赁经营合同书》