河南省内黄县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0527民初1008号原告：安军德，男，1970年12月15日出生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：朵庆飞，河南豫龙律师事务所律师。被告：内黄县星河房地产开发有限公司，住所地：内黄县振兴路西段路北，统一社会信用代码91410527568639755B。法定代表人：马凤琴，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘羿池，河南高陵律师事务所律师。原告安军德与被告内黄县星河房地产开发有限公司（以下简称星河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日作出（2019）豫0527民初1234号民事判决。原告安军德不服该判决，提起上诉。河南省安阳市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）豫05民终3186号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告安军德不服该判决，申请再审，河南省高级人民法院于2019年11月26日作出（2019）豫民申7149号民事裁定，指令河南省安阳市中级人民法院再审本案。河南省安阳市中级人民法院于2020年3月17日作出（2020）豫05民再9号民事裁定，撤销河南省安阳市中级人民法院（2019）豫05民终3186号民事判决及本院（2019）豫0527民初1233号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月15日重新立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告安军德委托诉讼代理人朵庆飞、被告星河公司委托诉讼代理人刘羿池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安军德向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理不动产权证；2、判令被告支付因其责任，导致原告至今不能办理不动产权证书的违约金暂计50039元（以房款总计422275元为本金，自2017年02月01日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照年利率6％计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从被告处购得商品房一套，商品房总价款是422275元，被告于2016年02月01日将房屋交付给原告。被告自房屋交付给原告使用后365日内即2017年02月01日之前，并且直到今日，没有取得原告所在楼栋的初始登记、没有将办理权属证书所需的资料提供给产权登记机关备案，导致原告至今无法取得房地产权证书。被告的行为违反《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款。在本案中，《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，经查，由于被告怠于履行报送备案义务，至今没有取得原告所在楼栋的初始登记，导致原告持续多年不能办理转移登记、取得不动产权证，不能办理不动产权证还要持续多少年也不确定；另外原告所在小区的业主被耽误取得不动产权证的时间差别很大，但是违约金赔偿标准却是相同的，由此可见，《商品房买卖合同》关于违约金计算标准的约定明显不合理、违反公平原则，违约金计算标准违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，因此原告主张被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，更加公平合理。本案中违约金暂时计算为50039元是如何得来的：以房款总计422275元为本金，自2017年02月01日起至书写诉状之日2019年01月13日，按照年利率6%计算所得。被告应当承担违约责任自2017年02月01日起至被告取得原告所在楼栋的初始登记、将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。被告星河公司辩称，1、我公司不存在任何违约情形，我公司在与原告签订商品房买卖合同之后，在合同所规定期限内已经将原告有关登记资料向内黄县不动产职能部门初始登记，因职能部门改革，导致不能在合同规定期限内为原告等办理有关不动产权属登记证书，该原因属于客观事由，责任并不在被告；2、我公司在对原告进行初始登记期间，因原告属二期业主，原告所居住的房屋出现了土地跨宗，未办理不动产权属证书，必须消除土地跨宗，该土地跨宗责任并不在于被告；3、2019年1月25日，由内黄县不动产登记局出具的相关情况说明，也能证明原告未能办理不动产权属登记最终责任不应由被告承担，被告没有违约；4、在原审中法院判决生效之后，我公司已经积极履行判决书中为我公司设定的相关义务。我公司也不存在违约行为。综上，请求驳回原告诉请。围绕诉讼请求，原告向法庭提交证据如下：1、身份证复印件一份，2、商品房买卖合同一份，3、房款收据、贷款支付凭证、购房发票，证明原告支付了购房款422275元；4、装修垃圾清运费、公共照明费、物业费、公共设备运行费单据各一份，证明被告于2016年2月1日将房屋交付给原告；5、内黄县不动产登记服务中心出具的证明一份，证明被告没有将原告所在的8幢楼进行初始登记；6、中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第1266号判例一份，证明同类案件计算逾期办证违约金标准；7、诉讼保全担保保险发票一张；被告向法院提供证据如下：1、原告与内黄县星河房地产开发有限公司之间订立的合同1份、购房发票1张、收据1张，2、2019年1月25日内黄县不动产登记局《关于润园小区不动产证办理的情况说明》，证明原告的不动产登记证书不能办理原因在于部门职责的合并以及重新划分等；3、内黄县企业用地合并申请审批表，证明原告不能办证的原因之一是土地合并的问题；4、详细规划1页、00108号、00109号土地使用证（两份土地证一个规划），证明两块土地一个规划目前需要土地合宗；5、第一期房产总证以及分户面积明细表（因为部门合并导致办证停止），证明第一期的住户已经办理了房产证，同时被告并没有存在主观的违约情况；6、豫（2019）内黄县不动产权第0000848号证书；7、内黄县解决县辖区国有土地上不动产登记相关遗留问题工作领导小组说明（证明）。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据真实性均不持异议，对证据五的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告在商品房买卖当中存在违约的情形；认为证据六与本案无关联性。原告对被告提供6组证据的真实性无异议，但对第2、3、4、5组证据的证明目的有异议，认为第2组证据中内黄县不动产情况说明表述停止办理原房产证和土地证，统一办理不动产权证书，没有表述不给办不动产权证书，该情况说明还表述根据润园小区的申请，两块地上的部分楼栋划分合宗，由此该原因是由被告造成的，我们现在诉称的是被告办理初始登记；第3组证据原告所诉称的是被告办理初始登记问题，被告一直在争执的是办房产证的问题；第4组的证明质证同第2组、3组的质证意见一致；第5组证明反而说明被告能办下来初始登记，即取得原告所在楼栋的房产证；第6组证据无法核实其正面目的，关于土地跨宗无法办理原告所在楼栋的不动产权初始登记，责任仍在被告；第7组证据超过举证期限，没有负责人签字，不能证明被告没有责任。本院经审核认为，上述证据均符合法律规定，故对其证据效力均予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的水木清华?润园第8幢1单元9层901号商品房一套，总价款422275元，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了首付款，并办理了相关抵押贷款手续，被告收到房款后向原告出具了购房发票。2016年2月1日被告将房屋交付给原告。2016年9月，国家开始改革不动产登记机构，将房屋登记职责划转到国土资源局，撤销房产管理所，组建不动产中心，隶属国土资源局，停止办理原房产证和土地证，统一办理为不动产权证书。被告开发的水木清华?润园，属于在两宗土地上整体规划设计开发的一个小区，部分楼栋跨两宗土地，致使无法办理新的不动产登记，被告从2017年2月20日开始向相关部门申请办理该小区用地合并事项，2019年5月15日两宗土地合并办证成功。但在办理规划核实手续时又被告知缺少验线报告，原因是此前规划主管部门并未开展该项工作，致该小区仍无法办理不动产权属初始登记。该小区业主办证问题已被纳入内黄县解决县辖区国有土地上不动产登记相关遗留问题工作领导小组协调解决范围。本院认为，本案的争议焦点为：被告对原告购买房屋不能办理不动产权属初始登记应否承担违约责任。根据被告提交的一期房产初始登记可以看出，被告不存在拖延不办二期房地产权属初始登记的故意；根据被告提交的内黄县企业用地合并申请审批表、三份土地证、内黄县不动产登记局情况说明、内黄县解决县辖区国有土地上不动产登记相关遗留问题工作领导小组办公室问题说明，可以认定被告已在合同约定期限内，向产权登记机构申请办理权属初始登记，并提交全部资料。不能办理初始登记的原因是登记机构改革、登记政策调整、行政管理问题，被告不存在违约。综上所述，原告主张导致其不能办理不动产权属证书的原因，是被告没有按房屋买卖合同约定，将办理楼栋初始登记所需资料提供给不动产权属登记机关备案，证据不足，对其诉请不应支持；被告辩称理由，合法有据，应予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告安军德的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告安军德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  王志中审 判 员  王晓燕人民陪审员  张红刚二〇二一年三月十一日书 记 员  左孟龙