福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0211民初3982号原告：黄博，男，1969年12月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：郭玉梁，福建彬恺律师事务所律师。委托诉讼代理人：程曾锦，福建彬恺律师事务所律师。被告：李启文，男，1965年12月9日出生，汉族，住福建省长汀县。被告：黄秋海玲，女，1972年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告黄博与被告李启文、黄秋海玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄博的委托诉讼代理人程曾锦到庭参加诉讼，被告李启文、黄秋海玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄博向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除双方于2016年9月21日签订的编号为0000372的《房产居间买卖协议》及2017年3月17日签订的《房产居间买卖补充协议书》；2.判令李启文、黄秋海玲共同向原告黄博返还购房款2476052元，返还按揭款295426.8元，赔偿违约金1000000元；3.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月21日，原告黄博与被告李启文和黄秋海玲、案外人厦门信东房产置业有限公司，签订《房产居间买卖协议》（合同编号：0000372)，约定李启文、黄秋海玲将其名下址于厦门市集美区XX湾X号花园X期（XX地块）X＃楼X层X室房产出售给黄博，成交价格3730000元；协议约定房款分2次支付：（1）2016年9月3O日前支付1500000元（含购房定金）；（2）房屋解除抵押后被告李启文、黄秋海玲应配合原告黄博至银行做商业按揭贷款2230000元。合同签订之时案涉房产尚未办理土地房屋权证；一手产权证办出后的叁日内，甲方（二被告）应将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。合同第12条约定，若……甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05％的违约金。任何一方逾期超过伍日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。合同第13条约定，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币捌万元整……乙方支付人民币捌万元整。合同第16条约定，如协议发生争议，三方协商无法解决的，任何一方可向上述房产所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，原告黄博依约分4次向李启文银行账户转账支付合计1499989元。2017年3月17日，黄博、李启文、黄秋海玲签订《房产居间买卖补充协议书》，约定了如下三项内容：1.双方重新商定该房产（宁海五里22号606室）的成交总价4060000元；交易方式：甲方（二被告）全权委托公证给乙方（原告），公证后二被告即交房给原告；2.……公证后二被告的银行按揭余额由原告逐月缴交；3.付款方式：原告应于2017年3月31日前（公证当日）向二被告支付1010000元整，具体为成交总价-已付款（1500000元）-银行按揭余额-150000元。原告于2017年3月17日支付给二被告150000元。补充协议签订当日，原告黄博向被告李启文名下平安银行账户支付2笔款项，分别为100000元、50000元，合计150000元。2017年3月21日，厦门市公证处受理李启文、黄秋海玲提起的公证申请，作出（2017）厦证内字第9951号《公证书》，确定了李启文、黄秋海玲将自身对上述房产所拥有的权利全部委托给黄博。上述《公证书》出具当日，原告黄博向李启文名下平安银行账户转账支付3笔款项，分别为423663元、400000元、2400元，合计826063元。至此，原告黄博就案涉房产向李启文转账支付合计2476052元。2017年3月31日，原告黄博开始按照补充协议约定支付按揭贷款，并向被告李启文名下平安银行账户转账支付11362.2元。2017年3月至2018年3月，2018年5月，合计14个月，原告黄博按照11362.2元／月标准向李启文名下银行账户转账；2018年4月，2018年7月至2019年5月，合计12个月，原告黄博按照11363元／月标准向被告李启文名下银行账户转账；原告黄博合计转账清偿按揭款295426.8元。2019年5月21日，原告黄博的代理律师向李启文发送微信告知李启文：“1.按揭款已经按合同约定交到五月份为止，在事情解决之前，你把二次抵押解除掉以前，按揭款要你承担，下个月你去交；2.你要有诚意解决问题的话，你自己解决不了，要让家人一起出来谈，一起承担解决问题……”。被告李启文回复信息称：“同意上述方案”。然直至今日，被告都没有合理解决争议，亦无法交付案涉房产。原告认为，案涉房屋买卖合同系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。李启文、黄秋海玲在与黄博签订协议并收取购房款后，不顾房屋已出售之事实，在一手产权证办出后，又利用房屋登记所有权人身份于2017年9月恶意就案涉房产进行二次抵押，获取贷款本金1600000元。至今已经将近四年，被告仍未交付房产并依约办理讼争房产的过户手续。依照案涉房屋买卖合同约定，原告有权请求解除合同，要求被告返还原告已经支付的购房款、按揭贷款，承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告特依法诉至法院，请求判如所请。被告李启文、黄秋海玲未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提供了房屋居间买卖协议、补充协议书、公证书、建设银行交易明细、微信聊天记录等证据并作当庭陈述。被告李启文、黄秋海玲无正当理由拒不到庭，视为放弃相应权利。本院对原告提交的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，出售方（甲方）李启文、黄秋海玲与购买方（乙方）黄博、中介方（丙方）厦门信东置业有限公司签订了《房产居间买卖协议》（编号：0000372），协议约定：甲方同意将座落于厦门市集美区XX湾X号花园X期（XX地块）X＃楼X层X室房产出售给乙方，成交总价为3730000元。协议签订之日，乙方直接支付300000元给甲方作为定金，已支付的定金可冲抵首期购房款；乙方于2016年9月30日前向甲方支付1500000元（含定金）；乙方向银行申请商业贷款2230000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起三日内将差额部分直接以现金方式支付给甲方……上述房产尚未办理土地房屋权证，甲方应于一手产权办出后三日内前往甲方原申请贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除登记手续。甲乙双方应于解除抵押登记后的15个工作日内，以本协议为基础签订房屋买卖合同并办理过户登记手续，若于解除抵押登记后的17个工作日内因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。第十二条违约责任：1.若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方；若乙方中途悔约，应当及时通知甲、丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的购房款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有；2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过五日仍未履行的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应当按照本条第一款承担悔约责任。黄博分别于2016年9月21日、9月26日、9月29日、9月30日通过银行转账支付给李启文300000元、200000元、499990元、499999元。2017年3月17日，甲方（出售方）李启文、黄秋海玲与乙方（购买方）黄博、丙方（见证方）厦门信东置业有限公司签订《房产居间买卖补充协议书》，约定：1.双方就案涉房产的成交总价变更为4060000元，交易方式变更为甲方办理全权委托公证给乙方，公证后甲方即交房给乙方。2.本补充协议书签订后双方不得违约，否则违约方应赔偿守约方1000000元，公证后甲方的银行按揭余额由乙方逐月缴交。乙方若逾期则视为乙方违约（银行扣款日为每月1日，甲方提供）。3.付款方式：乙方应于2017年3月31日前（公证当日）向甲方支付约1010000元整，具体为成交总价-已付款1500000元-银行按揭余额-150000元整，乙方于2017年3月17日支付给甲方150000元整。2017年3月17日，黄博通过银行转账支付给李启文150000元。2017年3月21日，李启文、黄秋海玲作为委托人向受托人黄博出具《委托书》，载明，受托人有权代表委托人行使委托人对案涉房产的以下权限：一、全权办理房产交接的全部事宜；二、办理和领取产权证书、他项权证等；三、有权管理、出租并收取租金，有权代为签订租赁合同、办理租赁登记及办理解除租赁备案等事项；四、代为偿还该房产之相关贷款、办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续；五、有权代为办理抵押借（贷）款手续；六、有权出售该房产……同日，厦门市公证处受理李启文、黄秋海玲提起的公证申请，作出（2017）厦证内字第9951号《公证书》，载明，李启文、黄秋海玲于2017年3月21日来到公证处，在公证员面前于《委托书》上签名捺印并知悉委托的法律意义和法律后果。确定了李启文、黄秋海玲将自身对案涉房产所拥有的权利全权委托给黄博。2017年3月21日，黄博通过银行转账支付给李启文826063元。自2017年3月31日至2019年5月1日，黄博通过银行按月转账的方式共向李启文支付房屋按揭贷款295426.8元。2019年5月21日，黄博的代理律师通过微信与李启文沟通，表示：李启文擅自将案涉房产做二次抵押导致过户不能，黄博已按合同约定将按揭款交至2019年5月，在李启文将房屋的二次抵押解除之前，黄博将停止交按揭款，按揭款由李启文继续交，希望李启文带上家人与黄博协商，共同解决问题。李启文表示同意黄博提出的解决方案。庭审中，原告陈述被告未交付房屋钥匙且案涉房产的一手产权证已由被告办理，被告就该房屋做了二次抵押，现案涉房屋已被查封，原告已无法联系上李启文、黄秋海玲。另查明，被告名下的案涉房产现已不在其名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告订立的《房产居间买卖协议》《房产居间买卖补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。本案中，双方签订的《房产居间买卖补充协议书》，就案涉房产的成交总价、付款方式、交易方式和违约责任均作出了变更，应以补充协议中的约定为准。根据《房产居间买卖补充协议书》，交易方式变更为甲方（被告）办理全权委托公证给乙方（原告），公证后甲方即交房给乙方；公证当日乙方应付约1010000元，公证后甲方的银行按揭余额由乙方逐月缴交。补充协议签订后双方不得违约，否则违约方应赔偿守约方1000000元整。补充协议签订之后，原告作为买方按照协议履行了相应的付款义务，但被告未按照协议约定交付房产，现案涉房产已然不在被告名下，上述协议已无法履行，原告的合同目的无法实现，故原告主张解除合同，于法有据，予以支持。原告主张解除合同的意思表示，经公告送达于2020年11月2日到达被告，故上述协议于2020年11月2日起解除。因协议已解除，原告主张被告返还购房款2476052元、按揭款295426.8元，并赔偿违约金1000000元与协议约定不悖，本院依法予以支持。被告李启文、黄秋海玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明案件事实后，可依法径行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李启文、黄秋海玲与原告黄博于2016年9月21日签订的编号为0000372的《房产居间买卖协议》、2017年3月17日签订的《房产居间买卖补充协议书》于2020年11月2日起解除；二、被告李启文、黄秋海玲应于本判决生效之日起十日内返还原告黄博购房款2476052元、按揭款295426.8元；三、被告李启文、黄秋海玲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄博违约金1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36971元，由被告李启文、黄秋海玲负担。被告李启文、黄秋海玲应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  詹雪霞人民陪审员  胡秀娟人民陪审员  郑建煌二〇二一年三月三日书 记 员  刘 麟附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提醒：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。