贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10442号原告：李萍，女，1984年8月12日出生，汉族，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：刘劼，贵州瀛黔律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳万科劲嘉房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：吴忠友，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）事务所，特别代理。委托诉讼代理人：张国媛，中豪律师集团（贵阳）事务所，特别代理。被告：周宇，男，1973年4月7日出生，汉族，住贵阳市南明区。第三人：贵阳银行股份有限公司白云支行，住所地贵阳市白云区北路1-2-01号地铁。负责人：李祖钧，该行行长。委托诉讼代理人：平永波，该银行工作人员，特别代理。原告李萍诉被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称“万科公司”）、周宇及第三人贵阳银行股份有限公司白云支行（以下简称“贵阳银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理，于2020年3月11日做出判决。被告万科公司不服本院判决上诉至贵阳市中级人民法院。贵阳市中级人民法院裁定本案发回本院重审。本院于2020年8月11日立案受理，本院依职权追加第三人贵阳银行。第三人贵阳银行申请追加被告周宇。本案由审判员高燕、李艳阳、段海军组成合议庭审理，原告李萍及其委托诉讼代理人李筑丹、刘劼，被告万科公司代理人郑继华、张国媛，被告周宇，第三人贵阳银行代理人平永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李萍向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的合同编号为ＤＨＨ-ＳＹ-014010239《商品房买卖合同》，退还原告已支付被告的全部购房款、维修基金、代办费共计3970985元；2、以已支付的2870985元为基数，由被告按商业银行同期贷款利息向原告支付利息，从2018年1月22日起至2019年5月23日303865元，自2019年5月24日起至实际付清之日止；3、以原告贷款向被告支付的110万元为基数，由被告按《个贷还款计划》载明利息据实向原告支付，从2018年3月23日起至2019年5月20日81563.5元，自2019年5月21日起按《个贷还款计划》载明利息付至实际付清之日止；4、诉讼费由被告承担。重审中原告变更诉请为：1、解除原告李萍与被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＤＨ-ＳＹ-014010239）以及《补充协议》；2、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司立即返还原告李萍已支付的购房款2830827元、维修基金39308元及代办费850元，共计2870985元及利息（利息以2870985元为基数，自2018年1月22日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止，按照全国银行间同意拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年8月20日为356460.7元）；3、解除原告李萍与第三人贵阳银行股份有限公司白云支行于2018年2月14日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：Ｊ109120180213201）；4、被告万科公司立即支付原告李萍已向第三人贵阳银行白云支行偿还的贷款本金及利息（以第三人贵阳银行白云支行于判决生效当月出具的对账单为准）；5、被告万科公司立即向第三人贵阳银行白云支行偿还原告李萍就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金及利罚息等（按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定进行计算）；6、本案诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用由被告万科公司承担。事实和理由：2018年1月22日，原告李萍与被告万科公司签订《商品房买卖合同》（编号：ＤＨＨ-ＳＹ-014010239）及《补充协议》约定由原告李萍购买被告开发的坐落于贵阳市经开区房屋。合同约定被告万科公司应当于2018年4月30日向原告李萍交付该房屋，交付时房屋应具备取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告及出卖人承诺的其他条件。合同签订后，原告李萍向被告万科公司支付首期购房款2830827元、维修基金39308元及代办费850元，共计2870985元。2018年2月14日，原告李萍与第三人贵阳银行白云分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定由第三人贵阳银行白云支行向原告李萍提供借款110万元用于购买前述房屋。合同约定的房屋交付时间为2018年4月30日，但被告并未按期通知原告收房，针对廊桥上违建玻璃房的情况亦未书面通知原告，已经达到了合同约定的解除条件。同时，案涉房屋的实际现状与《商品房买卖合同》中所附《房屋户型示意图》和《总体规划平面图》并不一致。根据《房屋户型示意图》和《总体规划平面图》，原告李萍购买的房屋一侧应临街而无遮挡，现被告万科公司在案涉房屋窗户一侧违规修建建筑物，导致原告李萍购买的房屋被遮挡，无法采光，该情况严重影响了房屋的使用功能和实用价值，原告李萍购买案涉房屋的目的已无法实现。综上，被告万科公司违反合同约定，修建的房屋与合同约定不符，导致原告的合同目的无法实现，为维护合法权益，原告特提起诉讼。被告万科公司辩称，原告要求解除《商品房买卖合同》及支付利息没有事实及法律依据。1、根据《商品房买卖合同》的约定案涉商品房完全达到主合同第十一、第十二条的交付条件，也无任何主合同第十四条约定的买受人有权拒绝收房以至退房的情形。2、答辩人已及时通知原告收房。双方于2018年1月22日签订商品房买卖合同，但案涉商铺已于2017年10月27日经施工单位、建设单位、监理单位等共同验收合格，可见案涉商品房为现房，并不存在交付障碍，而且商品房总价高达3661495元，被答辩人也不可能不高度关注，根据被答辩人的陈述，其在2018年2月就已提出所购房产被该栋楼外的玻璃廊桥遮挡，无法进行采光等异议，二审中答辩人提请物业公司及自身工作人员对此出庭作证，还请媒体对此进行过采访报道，可见交付未能完成的原因只能是被答辩人拒绝收房，而非答辩人未通知。3、本案争议的产生系玻璃廊桥上的违法搭建，影响被答辩人采光，但该情形并不能达到被答辩人主张法定解除或者约定解除的条件。案涉商品房买卖合同主合同及相关附件对此均没有明确约定，而双方签订商品房买卖合同的目的针对答辩人一方系提供符合合同约定的商品房，实现该合同目的并无任何障碍，因此即便被答辩人依据合同法等法律法规的相关规定，亦不能就此主张解除合同。违法搭建为第三人加建，且该违法建筑于竣工备案后产生，原审未查明建造时间及建造方。在2017年11月14、15号楼整体交付后，该玻璃廊桥即应属于全体小区业主共有，由物业公司具体管理，违建行为答辩人并不知情，亦非答辩人加建，且答辩人未就构筑物加建后的使用获得任何收益，此为第三人的侵权行为导致。答辩人在未加建违建物情形下，交付的房屋符合合同约定，合同目的已经实现，被答辩人无任何合同及法律依据解除合同。答辩人已于2019年8月向花溪区城市管理综合执法局递交了《关于恳请对违法建筑进行调查及拆除的函》，答辩人于该函中表示愿意配合调查，全力配合进行拆除。该行政执法案件正在办理过程中。综上所述，被答辩人要求解除《商品房买卖合同》及要求被答辩人向其支付利息没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告周宇辩称，同意原告的诉讼请求，不同意被告万科公司的答辩意见。我和原告是夫妻关系，被告万科公司的销售人员和我的聊天记录显示现在交付的房屋和万科公司承诺的不一致，对贵阳银行没有什么意见，被告万科公司返还钱给我们，我们就还银行，或者由万科公司直接付给贵阳银行也可以。第三人贵阳银行述称，原告李萍于2018年11月30日向我行申请商业用房按揭贷款110万元购买房屋。截止到2020年9月7日，原告李萍尚欠我行贷款本金896486.69元、利息3459.32元，本息合计899946.01元。我行要求保证人周宇履行还款义务，承担连带清偿责任，借款人李萍、保证人周宇需结清在我行的全部贷款本息（贷款利息、罚息、复利按照合同约定计算至还清之日止）后，方能同意解除编号J10912018021201贵阳银行商业用房贷款借款（抵押）合同。综上，为维护我行的合法权益，请求法院查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月22日，原告李萍（买受人）与被告万科公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：DDH-SY-014010239）约定原告李萍向被告万科公司购买位于经开区珠江路368号万科大都会第14栋2层39号房屋，房屋套内建筑面积193.78平方米，总价款3930827元。14栋建筑层数为地上3层，案涉房屋在地上第2层，规划用途为商业。合同第八条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期房款为2830827元，余款110万元以银行按揭贷款的方式支付。合同第十一条约定出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十四条第（一）款约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同附件十二补充协议第六条约定出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。出卖人如已通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。前述《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，登记号为Y17143525。2018年1月22日，原告李萍向被告万科公司支付首期购房款2830827元、维修基金39308元。同日，原告李萍向案外人贵阳格之律投资顾问有限公司支付签约及不动产代办费850元。2018年3月8日，被告万科公司将原告李萍支付的维修基金39308元交给了贵阳市经济技术开发区建设管理局，交款业主姓名为原告李萍。2018年2月14日，原告李萍作为借款人与第三人贵阳银行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》（合同编号：J109120180213201）约定原告李萍向第三人贵阳银行贷款110万元，借款期限自2018年2月14日至2028年2月14日，借款利率按年利率6.615%执行，借款利息按月计付，结息日为每月20日。原告用案涉房屋提供贷款抵押担保。同日，被告周宇与第三人贵阳银行签订《贵阳银行个人借款保证合同》约定由周宇为李萍前述贷款提供连带保证责任。现原告以被告逾期180天未交房，且房屋旁边搭建建筑物，违反规划且影响房屋采光，导致合同目的无法实现为由诉至本院，诉请如前。另查明，案涉房屋在原告李萍与被告万科公司签订《商品房买卖合同》前即2017年10月27日进行了建筑工程竣工验收备案登记。经本院多次释明，第三人贵阳银行明确表示不在本案中提出独立诉讼请求。经本院向贵阳市城乡规划局经济技术开发区分局进行函询，该局以书面形式进行了复函，复函主要内容载明：“经我局核查，该项目总平面方案已由原贵阳市城乡规划局（现贵阳市自然资源和规划局）审查通过，并核发了14、15号楼《建设工程规划许可证》，目前，项目14号楼与15号楼之间廊桥已经建设完成并经相关部门验收后交付使用；按照《中华人民共和国城乡规划法》，建设单位应严格按照批准的建筑物设计方案进行建设，如需调整，应按程序报相关部门批准，目前规划部门未受理或审批14号楼与15号楼之间廊桥设计方案修改事宜；经我局调取原审定方案及2017年贵阳市规划监察只对核发14、15号楼《建设工程竣工规划许可证》相关图纸，来函附件中所述14、15号楼之间架空走廊，走廊上为不上人屋面，规划部门仅针对建筑物方案进行审查，具体建设建议以建筑物施工图设计质量审查部门审定的施工图方案为准。”重审中，被告万科提交《关于恳请对违法建筑进行调查及拆除的函》辩称其已向贵阳市花溪区城市综合执法局提出恳请对违法加建部分进行调查。另，被告万科公司申请本院向贵阳市综合行政执法局贵阳经济技术开发区分局调查核实案涉廊桥上违法人加建部分的调查情况、加建构筑物的违法性质认定情况、对加建人违反规划加建的处罚情况。贵阳市综合行政执法局贵阳经济技术开发区分局回复称目前处于调查取证阶段，执法程序未完结；对于违法建筑物违法性质，其不具有该行政职能，但根据案件调查情况，可提供其与经开区规划分局相关函件予以参考。贵阳市综合行政执法局贵阳经济技术开发区分局于2018年1月9日向贵阳市城乡规划局贵阳经济技术开发区分局发出工作联系函请其核实彭金户在花溪区小河万科大都会小综合体14栋174-175号（美食广场）修建房屋是否属于违法建筑。2018年11月26日，贵阳市城乡规划局贵阳经济技术开发区分局给贵阳市综合行政执法局贵阳经济技术开发区分局的复函称彭金户在花溪区小河万科大都会小综合体14栋174-175号（美食广场）修建房屋未到该局办理规划手续。另，被告万科公司申请追加案外人贵阳市经济开发区宋记小吃店、贵阳市经济开发区游记餐饮店、贵阳经济开发区鹏辉便利店作为第三人参加诉讼，其理由为违法搭建人至今未能查明，但违法搭建物出租给被申请人进行经营。本院以其申请追加的当事人均为案涉房屋所在14栋一楼经营者，不能证实与本案有关为由未予准许。原审中，本院组织对案涉房屋及廊桥情况进行了现场勘验，经勘查：原告所购商铺位于小河万科大都会14号楼二楼，14号楼与15号楼之间有廊桥一座，原告所购商铺一侧紧邻该廊桥，廊桥上建有搭板，搭板上用玻璃搭建构成封闭空间，该封闭空间现用于酒吧经营，原告所购商铺与该封闭空间比邻，从商铺窗户望出，无法看到一楼街道景象。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款回执、收款收据、《商业用房贷款（抵押）合同》、现场勘查笔录、贵阳市城乡规划局经济技术开发区分局复函、现场照片、视频资料、交费表格、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、关于恳请对违法建筑进行调查及拆除的函、商品房买卖合同预告备案登记表等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告李萍与被告万科公司争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》和《商业用房贷款借款（抵押）合同》是否符合约定或法定解除条件？二、合同解除后，各方如何承担责任？针对焦点一，原告李萍要求解除《商品房买卖合同》的理由包括两点：1、被告万科公司未按照合同约定时间通知收房，已逾期180天，且案涉房屋旁边的廊桥不符合规划，根据《商品房买卖合同》关于逾期交房的约定原告有权解除合同。根据合同约定被告万科公司应在2018年4月30日前向原告李萍交付案涉房屋，逾期超过180日的，原告有权退房，而合同第十四条明确约定被告应在交付日的7日前书面通知原告办理交接手续的时间、地点等，同时，补充协议第六条也明确电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书，出卖人如已通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。被告万科公司虽辩称已通知原告收房，但至今未提交证据证实其已尽到通知义务。被告万科公司辩称原告在2018年2月就已经提出所购房屋被玻璃廊桥遮挡，还请媒体进行采访报道，可见被告万科公司已尽到通知义务，是原告拒绝收房。本院认为李萍发现案涉房屋被玻璃廊桥遮挡与万科公司履行通知收房义务不存在必然联系。被告万科公司应承担举证不能的法律后果，承担逾期交房的责任。原告主张被告未按照合同约定通知原告案涉房屋进行了规划变更，经调查核实廊桥的建筑物确实在审定的规划范围外，针对该建筑物的违法建造行为贵阳市综合行政执法局贵阳经济技术开发区分局尚在调查和处理中，故不属于规划变更的情形。本案不适用合同关于规划变更的相关规定。2、原告主张廊桥上的建筑物严重影响原告购买房屋的采光和视野，被告不能交付符合合同约定的房屋，导致《商品房买卖合同》的目的无法实现，符合法定解除条件。经本院现场勘验，原告购买的房屋为商用，廊桥上的建筑物确实会对原告购买房屋的采光和视野产生影响，进而影响到原告预期的房屋使用价值的实现，确实会导致原告购买案涉房屋的目的无法实现。被告辩称廊桥上的建筑物为案外人加建，被告修建的房屋是符合规划的，但被告作为出卖人有义务交付给买受人符合合同约定的房屋，不能以案外人加建建筑物为由而免除其合同义务，故被告的该项辩称本院不予采信。综上所述，原告李萍要求解除与被告万科公司签订的《商品房买卖合同》符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告要求解除《商业用房贷款借款（抵押）合同》的诉请，本院予以支持。针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”之规定，且被告万科公司存在违约行为，被告万科公司应承担向原告李萍退还首期购房款2830827元、已付购房贷款本金及利息（具体金额以第三人贵阳银行于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）的责任，向第三人贵阳银行承担返还剩余贷款本息（利息按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的标准计算）的责任。原告主张的维修基金和代办费，因被告万科公司未实际收取该两笔费用，故不应由被告万科公司承担向原告返还的责任。原告要求被告万科公司从收款之日起支付利息，《商品房买卖合同》中并未对此进行约定，鉴于被告万科公司确实存在违约行为，原告要求从2018年1月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日，亦未超出其损失的合理范围，应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，经审委会讨论，判决如下：一、解除原告李萍与被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：DDH-SY-014010239）；二、原告李萍于本判决生效之日起十日内协助被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司办理案涉《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（登记号为Y17143525）；三、解除原告李萍与第三人贵阳银行股份有限公司白云支行签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》（合同编号：J109120180213201）；四、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李萍首期购房款2830827元，并以2830827元为基数支付资金占用利息（自2018年1月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至返还全部款项时止）；五、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李萍已付购房贷款本金及利息（具体金额以第三人贵阳银行股份有限公司白云支行于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）；六、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人贵阳银行股份有限公司白云支行剩余贷款本息（利息按照《商业用房贷款借款（抵押）合同》约定的标准计算）；七、驳回原告李萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20826元，由原告李萍负担5元，被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担20821元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  李艳阳审 判 员  段海军二〇二一年三月十五日法官助理  王 丽书 记 员  刘怡鸿