贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初8365号原告：韦明强，男，壮族，1977年7月3日生，住广西鹿寨县。委托诉讼代理人：马扬，贵州威克律师事务所律师。被告：贵州红华物流有限公司，住所贵州省贵阳市观山湖区金阳新区白云大道281号，统一社会信用代码。91520115780172208M。法定代表人：时伟。职务：副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，汉族，1995年11月17日生，住贵州省，公司员工。被告：贵阳观山湖大数据科技产业园建设有限公司，住所地贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城B区金融商务区3栋1单元21，统一社会信用代码91520190356353931W。法定代表人：时明贤。职务：不详。委托诉讼代理人：高丝莹，女，汉族，1993年4月29日生，住贵州省贵阳市南明区，系公司员工。原告韦明强与被告贵阳观山湖大数据科技产业园建设有限公司（以下简称大数据公司）、贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年08月05日立案后，依法由审判员适用简易程序独任审判，于2021年1月18日公开开庭进行了审理，原告韦明强委托代理人马扬与被告贵阳观山湖大数据科技产业园建设有限公司委托代理人高丝莹、贵州红华物流有限公司委托代理人李家洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦明强向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告红华公司向原告继续履行合同，在原告选定房屋后，向原告交付面积为120平方米的房屋，判令被告红华公司在交付房屋后接受付房款61,040元（98.2平方米面积内不再向被告支付购房款，98.2-120平方米面积内按2,800元/平方米支付购房款，120平方米面积外按市场价格支付购房款，具体计算方式为（120-98.2）＊2,800元/平方米=61,040元）；若被告贵州红华物流有限公司现无法向原告交付房屋，则判令被告赔偿原告直接损失1,258,960元，计算方式为98.2平方米＊11,000元/平方米＋（120平方米-98.2平方米）＊（11,000元/平方米-2,800元/平方米）=1,258,960元；2．判令被告贵州观山湖大数据科技产业园建设有限公司对请求1承担连带责任；3．判决二被告承担本案案件受理费、财产保全费、保全保险费公告费。事实和理由：2009年2月红华公司根据黔信联办纪［2009］3号《关于组织协调阳关建材制品厂在企业改制中遗留的有关土地问题的会议纪要》的规定，利用贵阳市阳关建材制品厂内的土地开发建设高层电梯商品房，发动公司内部员工在内的“红华”关联公司员工及家属进行认购。该《认购书》约定的主要条款为：一、乙方认购公司建设的住房一套，面积80平方米—150平方米范围内自选；二、根据交付认购房款时间顺序，乙方可优先选择楼层、面积；三、房屋交付时间预订为2011年6月30日；四、认购款交付及奖励：乙方交付认购款5万元，交房时享受奖励1.5万元，此奖励在总房价中兑现；五、职工购房均价为2,800元/平方米（层差未计算在内。如交房时房价上涨，仍按上述单价计算，如交房时房价下跌，则按同比幅度下调）；八、员工交纳认购款后，待房屋预售手续办理完毕时，由甲方协助乙方办理房屋按揭手续等条款内容。因不能依照《认购书》约定的交房时间交付房屋，红华公司又分别与原告于2012年10月24日签订《职工认购房补充协议书》以下简称《补充协议书》，2015年5月18日签订《职工认购房第二次补充协议书》以下简称《第二次补充协议书》。《第二次补充协议书》对原被告双方的权利义务做了最终约定：一、乙方同意甲方推迟到2018年6月30日交给乙方住房；二、甲方由于再次推迟交房，对乙方进行补偿贰拾伍平方米住房；三、乙方仍然按照首次认购房协议书交认购款顺序编号选房，为红华公司集资建房的第一批优先选房人；四、甲乙双方协商确定乙方的认购房基准面积为120平方米，在基准面积内的认购价为2,800元/平方米，超过基准面积的认购价为交房时的市场价；五、到2018年6月30日或甲方提前交房日，乙方不再交款的前提下，乙方应得到的住房面积为玖拾捌点贰平方米（即首次协议所交认购款加奖励额折算的面积＋第一次补充协议补偿面积＋第二次协议补偿面积）；六、乙方选定的一套住房面积，小于应得面积，甲方同意乙方再选购一套住房；七、乙方选定的住房面积大于应得面积，多出的部分，乙方向甲方按交房时的市场价补交购房款；小于应得面积，乙方又放弃选购第二套住房，多出的应得面积部份，甲方按2,800元/平方米的价格退给乙方现金；八、如果甲方在2018年6月30日还是不能按协议交给乙方住房，甲方按乙方应得面积玖拾捌点贰平方米乘以5,000元/平方米，用现金兑现给乙方，即甲方付给乙方人民币大写肆拾陆万壹仟元，甲方在7个工作日内将应付现金支付给乙方。乙方选择本条约定的现金兑现方式的，视为甲方正常履行合同，不构成违约等条款内容。从《第二次补充协议书》约定被告最后一次应当向原告交付房屋的时间即2018年6月30日起至今，原告多次请求被告依照上述约定的选房和交付房屋标准，准许原告选定120平方米左右的住房，被告拒绝。原告认为，上述《认购书》、《补充协议书》、《第二次补充协议书》等系合法有效的合同。被告至今拒绝依约准许原告选房并交付房屋，已构成违约，应当对原告承担履行合同的责任。大数据公司依据黔信联办纪（2009）3号《关于组织协调阳关建材制品厂在企业改制中遗留的有关土地问题的会议纪要》内容，在红华公司取得土地使用权后，并成立观山湖大数据科技产业园建设有限公司即大数据公司，并交由大数据公司修建和销售商品房，大数据公司明知原告与红华公司签订有优先履行与原告住房情形下，仍然将原告应该得到的房屋进行出让，导致原告不能获得房屋，应该与红华公司承担连带交房责任。为此，原告特依法提起诉讼，恳请判如所请。被告贵州红华物流有限公司辩称：被告职工认购房协议书的案涉项目并没有取得相应的规划许可，也没有启动建设，无法实际运行合同。也无法交付房屋。职工认购房协议及补充协议均为意向协议，并非正式的购房合同，现因买卖标的不存在，双方已不可能继续签订购房合同，且双方所签订的协议属于预约合同关系，是否能够选购房源存在不确定性，因此，在第二次补充协议中约定，如果被告红华公司在约定时间内不能交付房屋，则可以通过支付现金作为认购协议书的替代方式，因此，原告主张继续履行合同交付房屋无法实现，理应驳回其交付房屋的诉请，此外，在两次补充协议中，被告表明赠与原告相应的面积并无实际交付，现被告主张撤销其赠与行为。被告贵阳观山湖大数据科技产业园建设有限公司辩称：红华物流与原告签订的认购书及补充协议是平等的民事主体双方签订的协议，大数据公司并未对该协议签字认可，根据合同的相对性应由合同签订双方履行合同义务，且大数据公司与红华物流为两个独立法定主体，应独立承担民事责任，原告诉请要求大数据公司承担连带责任无事实合同及法律依据。大数据公司开发的融创九樾府项目为大数据公司开发建设，且该项目现已销售完毕，我公司不同意承担任何连带责任，也不同意履行该协议，基于上述条件，原告预购的房屋已事实不能履行，根据相关法律规定，原告应当向红华公司主张违约责任或赔偿损失责任。经审理查明：2009年11月23日，韦明强与红华公司签订《职工认购房协议书》，红华公司在前述协议书中表明根据黔信联联办纪［2009］3号《关于组织协调阳关建材制品厂在企业改制中遗留的有关土地问题的会议纪要》内容，红华公司将在阳关建材厂内建设高层电梯商品房，就公司内部职工认购住房事宜达成协议。协议约定的主要内容如下：1．韦明强认购公司建设的住房一套，面积80m2-150m2范围内自选。2．根据交付认购房款时间顺序，韦明强可优先选择楼层、面积。3．房屋交付时间预订（定）为2011年6月30日。4．韦明强交付认购款5万元，交房时享受奖励15,000元，此奖励在总房价中兑现。5．职工购房均价为2,800元/m2（层差未计算在内。如交房时房价上涨，仍按上述单价计算，如交房时房价下跌，则按同比幅度下调）。6．协议双方签字、盖章，韦明强交付认购款后生效（韦明强须向红华公司提供身份证复印件）。7．员工交纳认购款后，待房屋预售手续办理完毕时，由红华公司协助韦明强办理房贷按揭手续。2009年韦明强向红华公司支付职工住房认购款5万元。2012年10月11日，红华公司发布了《关于红华公司员工集资建房启动建设及再次优惠、奖励的规定》。该再次优惠、奖励规定中主要内容为：由于种种原因，未能按《职工认购房协议书》进行，向广大参与集资建房的员工及亲属表示歉意，并再次做出一定福利奖励。当月24日，韦明强与红华公司签订《职工认购房补充协议书》，约定的部分内容：交房时仍按《职工认购房协议书》所确定的价格执行，奖励不变，推迟至2015年2月交房，红华公司给予韦明强赠送44㎡的奖励。2015年5月15日，因前述《职工认购房协议书》《职工认购房补充协议书》均未能履行，合同双方当事人再次签订《职工认购房第二次补充协议书》，韦明强同意再次推迟交房，红华公司就未能履行前两次协议书而对韦明强再次进行补偿。主要内容如下：1．韦明强同意红华公司推迟到2018年6月30日交付住房，因再次推迟交房红华公司补偿韦明强25㎡住房，韦明强按首次认购房协议书交认购款顺序编号选房，双方协商确定韦明强的认购房基准面积为120平方米，在基准面积内的认购价为2,800元/m2，超过基准面积的认购价为交房时的市场价。2.到2018年6月30日或红华公司提前交房日，韦明强不再交款的前提下，韦明强应得到的住房面积为92.2㎡（即首次协议所交认购款加奖励额折算的面积＋第一次补充协议补偿面积+第二次协议补偿面积）。3.韦明强选定的一套住房面积，小于应得面积，红华公司同意韦明强再选购一套住房。韦明强选定的住房面积大于应得面积，多出的部分，韦明强向红华公司按交房时的市场价补交购房款；小于应得面积，韦明强又放弃选购第二套住房，多出的应得面积部分，红华公司按2,800元/m2的价格退给韦明强现金。4.若红华公司在2018年6月30日还不能按协议交给韦明强住房，红华公司按韦明强应得面积92.2㎡乘以5,000元/㎡用现金兑现给韦明强（即46.10万元）。红华公司在7个工作日内将应付现金支付给韦明强。韦明强选择本条约定的现金兑现方式的，视为正常履行合同，不构成违约。上述补充协议签订后，红华公司仍未按约定履行交房义务。另查明：2009年3月6日，贵阳市人民政府向金阳新区管委会下达《贵阳市人民政府关于红华公司物流园区及配套住宅使用土地的批复》〔筑地金字（2009）01号〕，同意将原红华公司使用的37.9112公顷工业用地土地性质改变为物流综合用地和住宅用地，按照阳关物流园区建设规划，其中29.9112公顷土地作为物流综合用地，8公顷作为住宅用地，并补缴土地出让金。2009年6月。10日，红华公司取得建设用地批准书，批准用地面积80000m2，土地用途为住宅用地，土地所有权性质为国有。红华公司于2005年11月18日注册成立，由贵州省众维中小企业信用担保有限公司、贵阳钢厂阳关建材制品厂工会、罗飞、李宪麟、时伟共同出资设立，现股东为时伟、丁正明、胡荣富。大数据公司于2015年9月25日注册成立，红华公司系发起股东之一，持股比例49%，后经数次股权转让，大数据公司于2016年7月5日形成股东会决议明确红华公司收购其他股东股份、减资成为大数据公司独资股东，2017年1月4日，大数据公司办理增资手续，增加股东贵阳黔银大数据产业投资管理中心贰号（有限合伙），2017年5月10日，红华公司与贵阳黔银大数据产业投资管理中心贰号（有限合伙）签订股权转让协议购买其所持大数据公司全部股份。2017年5月11日，重庆融创基业房地产开发有限公司持有的大数据公司51%股权，该公司后于2018年4月27日更名为融创西南房地产开发（集团）有限公司。2018年8月14日形成的公司章程修正案中载明，红华公司持有大数据公司49%股份，出资方式为货币29075.3万元、土地使用权40000万元（2016年8月30日出资），融创西南房地产开发（集团）有限公司持股51%，出资方式为货币71894.7万元。大数据公司系融创·九樾府地产项目开发主体，该项目占用土地涉及本案原告认购房地块，融创·九樾府已开始预售，庭审中原告称仍有商品房在售，大数据公司则称已销售完毕。上述事实，有当事人陈述，职工认购房协议书及两次补充协议书、收款收据，关于红华公司员工集资建房启动建设及再次优惠、奖励的规定，贵阳市人民政府的批复文件、建设用地批准书，工商档案资料等在卷佐证，并经当事人质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点系原告的诉请是否具备履行条件及责任承担主体的问题。首先，原告与被告红华公司签订的《职工认购房协议书》及两次补充协议，性质为预约合同，欠缺选购房屋的基本信息，原告的诉请缺乏具体明确的指向，事实上不具备本约合同的履行要件。其次，原告与红华公司签订的第二次补充协议对红华公司在2018年6月30日前仍不能交付房屋的则以现金方式兑现给原告，同时约定原告选择现金兑现方式的，视为红华公司正常履行合同，不构成违约，该约定事实上表明签订本约合同及要求红华公司交付房屋并非双方约定的唯一履行方式。第三，签订本约合同系双务行为，红华公司违反认购书约定，未在约定期限内完成与原告签订本约合同及交付房屋义务，大数据公司亦明确拒绝与原告签订本约合同，红华公司也非原告拟认购楼盘的开发主体。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”的规定，原告的诉请事实上不能履行且不适宜强制履行。基于上述理由，原告亦明确坚持诉请，故对其主张不应支持。但原告仍可依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，另行依法向红华公司主张违约责任或损害赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告韦明强的全部诉讼请求。本案案件受理费8,165元（已减半收取），由原告韦明强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张勇二〇二一年三月二十九日书记员  韩露