广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4749号某某原告：陈智慧，男，1986年1月19日出生，汉族，住广东省陆丰市碣石镇诗书区。委托诉讼代理人：赵曼，广东禅信律师事务所律师。被告：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林世平。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，1996年12月16日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区，系被告的员工。原告陈智慧与被告佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简称“新都会物业公司”）物业服务合同纠纷一案，原告于2021年1月12日向本院提交诉状，经诉前调解未果，本院于2021年2月23日立案受理。本案依法适用小额诉讼程序于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵曼、被告的委托诉讼代理人杨健霖、巫楚欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告无需向被告支付2016年6月1日至2020年6月30日的管理费、能源费、水电周转金13348元；2.原告无需在每月5日前向被告缴纳当月管理费、能源费；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年，原告出资向中盈地产有限公司购买位于佛山市南海区××××××××××**********号商铺一间，不动产权证号为粤房地权证佛字第**********号。后原告与被告签订《中盈广场前期物业服务协议》一份，约定由被告对原告购买的商铺进行物业管理，但暂不收取物业服务费，双方也未约定物业服务费用的标准。2019年10月30日，原告收到被告送达的《催款函》一份，被告于函件中要求原告在2019年11月10日前缴纳2016年6月1日至2019年10月31日的管理费2378元、能源费7954元、水电周转费为1000元，并于每月5日前缴纳当月管理费58元（约8元/㎡），能源费194元，逾期未缴纳所造成的法律后果由原告承担。原告收到《催款函》后，发现其他商铺业主也陆续收到被告发出的催缴管理费、能源费、水电周转金的《催款函》，后原告于2020年6月30日收到广东星宇律师事务所送达的《律师函》，要求原告在收到函件之日起3日内向被告支付物业服务费13348元，称逾期未缴纳上述款项，被告将通过司法途径解决，并承担相关法律后果和所有经济损失。原告认为：原告购买商铺后，双方已经约定暂不收取管理费。2016年6月1日后，双方对于管理费收费标准并未协商一致，被告按照每平方米约8元的标准向原告计收管理费没有任何依据，同时，原告并未与被告协商过缴纳能源费、水电周转金的事宜，且在《中盈广场前期物业服务协议》第六条约定管理费用于以下开支：（7）公共部分能源费用。被告向原告收取的管理费已经包括了能源费用在内，被告再向原告催缴能源费、水电周转金亦没有依据。被告没有任何事实依据要求原告支付管理费、能源费、水电周转金，周边业主甚至收到《律师函》，上述行为使得原告与被告之间的权利义务关系处于不稳定状态，严重影响了原告的正常经营秩序，原告只能向法院提起诉讼，请求确定双方之间债权债务关系不存在或部分不存在，望法院依法处理。被告辩称，一、法院作出的多份民事判决书均已查明被告系案涉中盈广场的物业服务提供方，原告作为中盈广场的业主之一且根据双方签订的《中盈广场前期物业服务协议》第六条、第七条的约定，原告应自2016年6月1日起缴纳物业服务费、公共水电费等费用。二、原告诉请确认无须支付相关费用的请求权基础是双方签署的《中盈广场前期物业服务协议》全部或无效，但案涉协议不存在无效的情形。三、能源费系指建筑物公摊部分的水电费，该笔费用的支出系用于维系中盈广场正常运营所必要的成本费用。中盈地产集团有限公司（原中盈地产有限公司）作为广场的开发商，须按月向水电部门支付公摊部分的水电费，该笔费用应由全体业主共同承担。为便于管理，中盈地产集团有限公司委托被告向全体业主收取公共部分能源费。四、部分业主的房屋空置并不意味着就可以减少被告的物业管理服务的工作量，也不能减少维持中盈广场所有建筑物的共有部分的正常运作使用的成本，如维修和保养电梯、高低压配电设备、共用照明及空调、水泵、消防设施等共用设备，这些设施使用，就需要维修和保养。再比如中盈广场内，不管多少商家，保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量不会减少。同样，共用部分的清洁卫生、环境绿化等，也要被告来处理好，一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对于双方当事人对真实性无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。被告提交的《中盈广场前期物业服务协议》中物业服务费用标准处手写的内容，原告不予确认，且被告当庭确认该部分内容为被告后期加上的，故被告该组证据的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月13日，原告与案外人中盈地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向该公司购买中**********号商铺等，建筑面积分别为7.2平方米。原告于2015年2月15日办理了上述商铺的产权登记，权属人为原告，建筑面积为7.2平方米。原告与被告曾签订《中盈广场前期物业服务协议》，约定原告选聘被告对中盈广场商铺提供前期物业管理服务，物业名称为中**********号商铺，物业服务费用由业主按物业的建筑面积交纳，物业服务费用的交纳方式为按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务等。上述协议中未明确约定物业服务费用的具体标准。2020年6月30日，被告委托广东星宇律师事务所向原告发出了《律师函》，告知原告于该函发出之日尚欠物业服务费共13348元，原告应于收到该函之日起3日内与被告联系付清拖欠的物业服务费。诉讼中，被告补充陈述称原告在购买案涉商铺时约定返租给中盈公司，返租期限至2016年5月31日，所以在2016年6月1日之前，原告不需要向被告支付物业管理费，双方约定返租期限届满再确定收费标准。能源费的标准是按被告与其他业主签订物业协议时约定的标准去确定的，管理费是按备案标准确定的。物业服务费是包含能源费和管理费。能源费是新都会物业公司受开发商中盈地产集团有限公司委托代收取的费用，但涉案原告与开发商确实没有就能源费签订书面的协议，能源费是建筑物公摊部分的公共水电费。本院认为，原告提出无需向被告支付管理费、能源费、水电周转金等相关费用的请求权基础是认定其不需要承担《中盈广场前期物业服务协议》约定的义务或认定该协议的部分约定无效，但原告与被告签订的《中盈广场前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，且该协议的约定不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于全部物业服务业务转委托及免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利等可认定无效的情形，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。原告是中**********号商铺的权属人，原、被告协议约定由被告为原告名下案涉商铺提供物业服务，原告在2016年6月1日起至2020年6月30日期间已实际接受了被告提供的物业管理服务，原告应向被告支付物业管理费等相关的合理费用。被告于2020年6月30日向原告发出了《律师函》要求原告交纳上述期间的管理费、能源费及水电周转金等，原告认为费用过高及部分收费项目不合理，已以实际行为拒绝交纳相关费用，并提起本案诉讼，而被告并未就管理费等费用提起诉讼，原告不存在权利受损的情形。至于2016年6月1日起至2020年6月30日期间的管理费、能源费及水电周转金等费用项目是否合法合理及应支付的具体金额等问题，可由原、被告自行协商，协商不成也应在被告向原告主张各项费用时处理为宜。综上分析，原告在本案中提出的无需向被告支付2016年6月1日至2020年6月30日的管理费、能源费、水电周转金及无需在每月5日前向被告缴纳当月管理费、能源费等请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回陈智慧的全部诉讼请求。本案适用小额诉讼程序结案，受理费减半收取66.85元（原告已预交），由陈智慧负担。本判决为终审判决。审判员 何桢源某某二〇二一年三月二十六日书记员 张玉萍某某