甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终302号上诉人（原审被告）：罗某，男，汉族，居民，住庆阳市。被上诉人（原审原告）：金某，男，汉族，农民，住庆阳市。上诉人罗某因与被上诉人金某房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2020）甘1002民初3909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗某与被上诉人金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金某向一审法院起诉请求：1.依法判决解除金某与罗某签订的《房屋租赁合同》并立即腾退所租赁房屋；2.判令罗某支付金某租赁期内至房屋腾退之日止的租赁费；3.本案诉讼费用由罗某承担。一审法院判决：一、解除金某与罗某于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》，并由罗某向金某腾退所租赁房屋；二、罗某按照年租金80000元标准支付2019年11月16日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；三、免除罗某新冠肺炎疫情防控期间应交的租赁费6667元（执行时自应交租赁费中予以扣除）。以上给付内容，限判决生效后15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由罗某负担。罗某上诉请求：1.依法撤销庆阳市西峰区人民法院于2020年11月5日作出的（2020）甘1002民初3909号民事判决；2.依法发回重审或判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.依法减免上诉人在新冠肺炎疫情期间所承担的部分房屋租金；4.依法判令被上诉人承担上诉人在2019-2020供暖季所花费的采暖设备购置费，以及由于采暖而产生的燃油费和电费共计18000元；5.依法判令被上诉人返还上诉人垫付的基础设施完善费用（两道进户门、房屋南侧两面外墙、一至四楼楼梯间墙面粉刷）共计18000元；6.依法判令被上诉人返还上诉人代交给物业公司的房屋暖气改造押金共计12600元；7.一、二审诉讼费由被上诉人承担。诉讼中，罗某明确其第三项诉讼请求为判决减半支付2020年1月底至2020年5月底的房屋租金。事实与理由：一、被上诉人要求解除合同，无事实及法律依据，请求人民法院驳回被上诉人的该项诉讼请求。上诉人租赁被上诉人的房屋用于开办培训学校，双方签订《房屋租赁协议》后，上诉人向被上诉人交纳40000元房租费后进行装修并营业。2019年11月，供暖季到来，而房屋无法使用暖气，加之上诉人发现案涉房屋电路系被上诉人私自接通，存有安全隐患后，遂找被上诉人协商，而被上诉人要求上诉人与物业公司协商处理，在上诉人代被上诉人向物业公司缴纳了装修押金12600元后，签订了《房屋装修三方协议》，物业公司接入水表、电表并开始正常供水供电，但供暖问题依然未能得到解决。由于没有暖气，上诉人的营业额大幅度下滑，且造成生源大量流失。经与被上诉人协商未果，上诉人再未缴纳下剩房租费。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方合同中虽未对暖气供应问题进行约定，根据交易习惯，保证房屋水、电、暖的正常使用是出租人的义务，现被上诉人向上诉人交付的房屋存在瑕疵，且在签订租赁合同时，并未明确告知上诉人，现上诉人有权要求被上诉人先履行自己的义务后，上诉人再履行支付房屋租金的义务，故上诉人并不存在违约，因此解除房屋租赁合同，对上诉人显失公平，于法无据。二、请求法院判令被上诉人减免上诉人的部分房屋租金。上诉人租赁房屋开办培训学校，为此花费装修费用及其他费用达40余万元，因房屋暖气未供应，加之2020年新冠肺炎疫情防控措施导致上诉人资金周转困难或营业收入大幅度下降。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干为题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以应当引导导致人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。2020年1月底至5月底国家控制新冠疫情期间（甘肃省教育厅规定校外培训机构5月份前不得复课），上诉人停业，应当免除上诉人的违约责任。且因暖气供应问题，导致上诉人在整个冬季经营期间入不敷出。故此期间的房屋租赁费也应予以减免。三、2019年11月至2020年3月底，上诉人因供暖问题，造成营业损失（63350元）、为解决供暖而购置设备费（13377元）、取暖燃油费（4000余元）共计80727元，应由被上诉人负担，或者在应付房屋租金中予以抵扣。被上诉人交给上诉人的房屋，无进户门，南侧无墙，楼梯间未粉刷，不符合一般出租房屋的条件，故让上诉人承担该项费用，于法无据，有失公允。物业公司收取的所谓“装修押金”实为房屋暖气改造工程的押金，用以防止因暖气改造而造成漏水或地裂等影响楼梯质量的现象出现，而该项工程由被上诉人实施，且上诉人当时为迫不得已而缴纳该项费用，故让上诉人承担该项费用，于法无据，有失公允。金某辩称，上诉人所称的三方协议，被上诉人并未签字。装修押金是上诉人向物业公司交纳的，一年后返还。关于供暖问题，被上诉人在积极配合，供暖公司不供暖，被上诉人也没有办法，合同约定的楼梯扶手、楼梯磁砖、地暖安装，被上诉人都解决了。人都是通情达理的，疫情期间，关于房租减免，上诉人应该与被上诉人进行商量；上诉人到现在没有给被上诉人打过电话，被上诉人每次打电话要房租时，上诉人都是一堆借口。房租减免，只要国家有政策减免就可以减免，如果没有政策，被上诉人不同意减免。上诉人违约在先，被上诉人要求必须解除合同。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗某上诉提出的第四至六项上诉请求，按照法律规定，应当提起反诉成为反诉原告或另行诉讼成为原告参与诉讼，维护其合法权益；但其在一审中并未提起反诉，二审经调解未能达成一致，二审对此不予审查。本案争议的焦点问题为：1.金某提出解除合同的请求能否成立；2.罗某提出减免房屋租金的理由能否成立。关于金某提出解除合同的请求能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。金某与罗某签订的《房屋租赁合同》第十一条对合同解除的条件进行了明确约定，且罗某在庭审过程中明确表明同意解除合同，故金某提出解除合同的请求符合合同约定和双方的意思表示，一审判决支持金某的该项诉请并无不当。关于罗某提出减免房屋租金的理由能否成立的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”一审据此判决罗某减半支付2020年1月底至2020年3月底的房屋租金已考虑了本案实际；但罗某以甘肃省教育厅规定校外培训机构5月份前不得复课为由，请求减半支付房屋租金至2020年5月底，且在庭审中明确提出教育主管部门的工作人员曾向其通过微信群发送过通知，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由罗某提供证据证明其主张，但罗某在一、二审中均未能提供其所称的通知，进而未能证明其主张，应由其承担举证不能的不利后果，故其要求减半支付房屋租金至2020年5月底的理由不能成立。民事主体从事民事活动，应当遵守法律，遵循诚信原则，秉持诚实，依法行使权利和履行义务，不得为己方利益置法律于不顾，当事人一方违约后，另一方应当采取适当措施防止损失的扩大。罗某在腾退租赁物时，金某应给予积极、必要的协助，及时、合理、妥善解决双方因租赁纠纷形成的遗留问题，防止双方损失的进一步扩大。综上所述，罗某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由罗某负担。本判决为终审判决。审判长 卢小栋审判员 王 军审判员 杨立锋二〇二一年三月十二日书记员 赵娟砻