四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2022民初174号 原告：乐至县祥和物业管理有限公司，住所地四川省乐至县天池镇鑫鹏国际9栋3单元7楼3号。统一社会信用代码：91512022327086272H。 法定代表人：刘浪，总经理。 委托诉讼代理人：雷毅，四川中部律师事务所律师。 被告：卢光华，男，1965年5月27日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：江玉兰，女，1965年1月11日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告乐至县祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告卢光华、江玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，因发现不符合小额诉讼条件，依法适用简易程序的其他规定公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷毅到庭参加诉讼、被告卢光华、江玉兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即支付拖欠原告物业管理费3176元；2、依法判决被告以所欠物业管理费3176元为基数从欠费之日起至给付完毕之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息；3．依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：依据国务院《物业管理条例》的相关规定，原告与四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司（以下简称祥瑞房地产公司）签订了《物业管理委托合同》，受其委托对世纪欣城小区进行物业管理服务，同时约定物管费收费标准为多层住宅房屋为每月0.5元/㎡收取，高层电梯每月1.2元/㎡收取。被告是该小区多层5栋1单元7楼1号业主（使用人），房屋建筑面积为95.69㎡。被告从2015年8月至2020年6月以无正当理由，拒交物管费共59个月计3176元。经原告电话、书面等方式催交无果，被告的行为影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告卢光华、江玉兰未到庭，亦未答辩。 原告为证明其主张，向本院提交了证据材料1：祥和物业营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人个人身份证复印件。拟证明原告的主体资格；证据材料2：原告与祥瑞开发公司分别签订的物业管理委托合同（2份）、前期物业服务合同、（2020）川2022民初878号民事判决书。拟证明乐至县祥瑞房地产综合开发公司自2016年4月起委托原告对“世纪欣城”小区进行物业管理，原告是合法的物业管理企业，并证明约定多层按每月每平方米0.5元、高层按每月每平方米1.2元的标准向小区业主收取物管费；证据村料3：产权情况记载。拟证明二被告系“世纪欣城”小区业主及房屋面积情况；证据材料4：物业管理工作照片、保安巡逻表、乐至县城市管理行政执法大队来访电话登记表。拟证明原告对案涉小区进行巡逻、保洁、设施的维修维护、绿化养护、业主投诉等事宜进行了物业服务，履行了作为物业公司的义务；证据材料5：催费通知。拟证明原告向二被告催收物管费及二被告尚欠原告物管费金额的事实；证据材料6：委托书。拟证明2016年4月以前的物管费乐至县驿鑫物业管理有限公司委托祥和物业公司收取。上述证据材料1、2、3、4来源合法，反映内容客观真实，与本案待证事实相关联，符合证据的“三性”特征，本院予以采信。证据材料5系原告单方制作，无法证明催缴物业管理费的事实，本院不予确认该证据的证明效力。证据材料6证明2016年4月前的物业管理费权利主体系乐至县驿鑫物业管理有限公司，与本案不具有关联性，本院不予确认该证据的证明效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乐至县“世纪欣城”小区房屋系四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司开发，该小区至今未成立业主委员会。祥瑞开发公司与乐至县驿鑫物业管理有限公司签订的前期物业服务合同权利义务终止后，驿鑫物业公司停止为该小区提供物业服务。2016年4月1日，祥瑞开发公司与原告签订了《物业管理委托合同》，由原告对“世纪欣城”小区提供物业服务，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，高层电梯按建筑面积每月每平方米1.2元收取，共用设施设备运行、能耗费用（水、电）按业主住户实际用量共同分摊。合同签订后，原告对“世纪欣城”小区提供物业服务。因祥瑞开发公司与原告签订的《物业管理委托合同》的管理期限于2018年10月31日届满，同年11月1日，祥瑞开发公司又与原告按原物业管理委托合同约定的权利、义务续签了《物业管理委托合同》，约定了委托管理的事项、委托管理的期限、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理人服务费用、违约责任。原告继续为该小区提供物业服务。 2019年8月14日，祥瑞开发公司对世纪欣城商住楼协议选聘前期物业服务单位进行公示，公示内容如下：祥瑞开发公司委托四川省致远建设项目管理有限责任公司对“世纪欣城”小区进行前期物业招标，经两次公开挂网报名，投标报名公司不够3家，祥瑞开发公司申请进行协议选聘物业服务企业，祥和物业公司中选，现将该次物业招标情况公示（2019年8月15日至2019年8月21日），若小区业主有异议可联系祥瑞开发公司。2019年8月22日，祥瑞开发公司向原告发送中选通知书。2019年8月24日，祥瑞开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《世纪欣城前期物业服务合同》，该合同与本案相关的内容：乙方提供物业服务的内容：1．根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务相关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2．负责建筑物共用部分的维护和管理；3．负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；4．负责物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5．负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6．负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7．负责物业服务档案的建立和管理；8．装饰装修管理。合同的履行期限为2019年8月24日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。前期物业服务费按包干制计费，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈利或者亏损均由乙方享有或者承担。收费标准为多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳，业主于每个缴费周期起始10日内交纳物业服务费。乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，应承担赔偿责任。签订合同后，祥瑞开发公司将中选情况及前期物业服务合同在乐至县房地产管理局办理备案手续。 另查明，被告卢光华、江玉兰系乐至县天池镇文庙街159号“世纪欣城”5栋1单元7楼1号（多层）业主，房屋面积为95.69平方米。被告未向原告交纳从2015年8月至2020年6月期间的物业服务费，经原告催收未果，诉至法院。诉讼中，原告自愿放弃要求被告给付物管费利息及每月6元的共用设备设施运行、能耗费用（水、电费）的诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。乐至县驿鑫物业管理有限公司依据《前期物业服务合同》为案涉小区提供物业服务，与小区业主之间形成物业服务合同关系。《前期物业服务合同》约定期限届满后，因案涉小区未成立业主委员会，业主、业主大会未选聘新的物业服务企业，建设单位祥瑞开发公司对“世纪欣城”小区再次进行物业招标，因投标公司不够3家，祥瑞开发公司协议选聘祥和物业公司为“世纪欣城”小区物业服务企业，祥和物业公司按照合同约定提供物业服务，其与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，同时，本院已生效的（2020）川2022民初878号民事判决书也认定该合同对全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定。该前期物业合同约定的权利义务对原告及“世纪欣城”小区的全体业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告为该小区提供了物业服务，二被告系该小区业主，应根据前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。原告要求支付2016年4月前二被告所欠物管费，二被告所欠2016年4月前的物业管理费权利主体系乐至县驿鑫物业管理有限公司，因此，祥和物业以其名义主张权利，不符合法律规定，本院不予支持。按照约定，在2016年4月至2020年6月期间，被告应向原告交纳物业服务费2392.25元（95.69㎡×50个月×0.5元/㎡/月），原告要求被告给付所欠该期间物管费的诉讼请求成立，本院予以支持。诉讼中，原告自愿放弃要求被告给付物管费利息及共用设备设施运行、能耗费用（水、电费）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告卢光华、江玉兰于本判决生效之日起10日内支付原告乐至县祥和物业管理有限公司2016年4月至2020年6月期间的物业服务费2392.25元。 二、驳回原告乐至县祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卢光华、江玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛建明 二〇二一年三月二十五日 书记员  邓 莹