北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3528号原告：许兴亮，男，1979年2月8日出生，汉族，河南省固始县村民，住北京市昌平区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张浩，男，1959年4月7日出生，汉族，中国贫困地区文化促进会法律顾问室法律顾问，住北京市顺义区。被告：程家刚，男，1966年2月20日出生，汉族，河南省固始县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：冯磊，男，1990年6月10日出生，汉族，河南省固始县村民，住浙江省宁波市奉化区，身份号码×××。原告许兴亮与被告程家刚、冯磊租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许兴亮委托诉讼代理人张浩，被告程家刚、冯磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许兴亮向本院提出诉讼请求：1．判令二被告共同返还原告押金5000元，返还剩余租金42666．76元；2．判令二被告共同支付上述押金、租金的利息损失（以47666．76元为基数，按日万分之五的标准，从2020年7月1日起计算至付清之日止）；3．判令本案诉讼费由二被告共同负担。事实和理由：原告是从事废旧物资回收业务的。2019年4月16日，二被告和原告达成协议，将其从村委会承包来的一块空闲地中的约0．3亩出租给原告收购废旧物资，先交押金5000元，租金每三个月30000元。原告于2020年1月1日和4月9日分两次给被告预交了2020年度六个月租金52000元（还差8000元未交）。2020年1月28日，由于新冠疫情突发，村委会根据上级的指示封闭了堆货场的大门，禁止出入，致使原告无法收货出货，不能正常经营。经与被告协商，由于不可抗拒的疫情导致租赁合同无法履行，被告同意退还原告的押金和剩余预收的租金。经过核算，被告应退还原告租金42666．76元，加上5000元押金，共计47666．76元。被告先是答应退还，后又拒绝退还，原告报警，在警察的调解下，被告承诺在2020年6月30日前退钱。然而，等过了6月30日，被告又拒绝退钱。无奈之下，原告只好诉至法院，请求人民法院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告程家刚辩称，原告主张的押金数额对，同意退还。原告主张的退还剩余租金数额不对。我对原告主张的2020年1月1日到6月30日已交付租金的总额认可，但不同意从1月29日退还，我认为应从2020年5月30日开始退，即从签完协议开始退，就退一个月的。原告租赁的是库房和场地，库房没有建设工程规划许可证，土地一半是养殖地，一半是工业用地。冯磊是我女婿，是我雇佣冯磊来进行管理涉诉场地，合同是我与原告形成的口头协议，与冯磊无关。冯磊是我的管理人员。我认为口头协议是有效的，合同在2020年5月30日就解除了。原告在2020年6月3日才腾退，村委会在疫情期间封门了，不让进。村委会在2020年1月28日封门不让进，后来一直没有恢复正常经营，再后来原告就搬走了，双方在5月30日签协议。朱天才是代表竹洋的，王建光、朱天才除了代表刘新山、张华民、许兴亮、竹洋、王建光以外，还代表其他人，共代表十来户。被告冯磊辩称，我在涉诉场地负责管理市场，代表程家刚管理，程家刚是我岳父。协议中的40万元是所有商户涉及的退款，有十来户。我与程家刚不是合伙关系，是程家刚雇佣我管理，我不同意在本案中承担责任。我把收到的租金、押金都交给程家刚，有的也直接交给程家刚的出租人殷勇。收据中的程家刚都是我写的，收据中注明的期限为正常营业开始算租金是我写的，当时因为疫情影响无法正常营业，为了先让租户们交租金，就承诺正常营业才算起租期。我当时先承诺了，后来我告诉程家刚，程家刚说不同意，还没来得及处理，镇里就来通知说不让干了，具体时间记不清了。原告是在5月底6月初搬走的，期间原告没在涉诉场地经营，只是最后去拿了东西。从2020年1月28日起因为疫情村委会就把村里的大门封了，不让出入，也无法进入涉诉场地。原告主张的押金数额和2020年1月到6月的租金数额对。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，程家刚与殷勇签订《租赁合同》，约定二人就房屋租赁事宜达成协议，租赁地址位于北京市顺义区×××空闲地，房屋间数为10间北房、大厂房、南侧楼房，租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日。冯磊系程家刚女婿。原告主张冯磊与程家刚系合伙关系，原告与冯磊、程家刚于2019年4月16日达成口头租赁协议，约定冯磊、程家刚将程家刚租赁的场地及房屋部分转租给原告。程家刚、冯磊对此不予认可，称与原告达成口头租赁协议的是程家刚，程家刚雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金。双方均认可租赁标的中原告主要使用房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，双方认可双方达成的口头租赁协议无效。2019年4月16日，原告给付订金5000元。订金收据中收款单位处写有“程家刚”。原告已给付2020年第一季度租金30000元及第二季度租金22000元。冯磊认可其于原告支付第二季度租金时告知租金起算日期为正常营业开始算。双方均认可因新冠肺炎疫情爆发，由于疫情防控涉诉场地所在村委会自2020年1月28日起封锁进出村大门导致原告无法利用涉诉场地进行经营。原告因此要求退还其交纳的2020年1月29日之后的租金。诉讼中，程家刚表示在合同无效的情况下，其要求原告给付占有使用费，从原告已付要求退还的租金中直接扣除。原告对此予以同意，且同意在本案中一并解决。2020年5月30日，王建光、朱天才作为甲方，程家刚作为乙方，双方签订《协议》，内容为：“甲乙双方达成协议，甲方：废品站所有商户，乙方程家刚于2020年6月30日前支付甲方所有租金和压（押）金共计肆拾万左右，以此达成此协议。”原告称该《协议》系王建光、朱天才代表原告、刘新山、张华民、竹洋、王建光与程家刚达成。程家刚称王建光、朱天才除代表原告、刘新山、张华民、竹洋、王建光外，还代表其他人与其达成的《协议》。原告表示双方达成《协议》后，其于2020年5月31日自涉诉租赁场地腾退。上述事实，有本院庭审笔录、收据、《协议》、微信群聊记录等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张程家刚与冯磊系合伙关系，原告与冯磊、程家刚于2019年4月16日达成口头租赁协议，程家刚、冯磊否认与原告形成租赁合同关系的相对方包含冯磊，原告就其主张未提供证据予以证明，而结合原告提交的收据及《协议》，收据收款单位处载明程家刚，《协议》系与程家刚达成，故本院据此认定系原告与程家刚之间建立口头租赁合同关系。鉴于双方均认可租赁标的中原告主要使用房屋，而该房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故本院认定原告与程家刚之间达成的口头租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告要求程家刚返还订金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在合同无效的情况下，由于原告并未及时将涉诉场地腾退，故应给付程家刚相应占有使用费。考虑到冯磊与程家刚的身份关系，以及程家刚认可其雇佣冯磊在涉诉场地管理安全以及收取租金，故本院认定冯磊在预收2020年第二季度租金时关于租金给付起算时间的承诺属于有权代理，该内容对程家刚产生法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均认可原告自2020年1月28日后均未正常营业，故参照冯磊的口头承诺，原告无需给付程家刚2020年4月1日之后的占有使用费。2020年1月29日至2020年3月31日期间原告未能正常营业，但双方均认可未正常营业系由于新冠疫情防控所致，双方对此并不存在过错，故原告应给付该期间占有使用费的数额本院根据本案查明情况酌情确定。原告与程家刚均同意原告应支付的占有使用从其要求退还的租金中折抵，本院对此不持异议。综上，本院对原告要求返还租金的诉讼请求予以支持，具体数额本院根据本案审查情况酌情确定，其请求数额过高部分，本院不予支持。程家刚在《协议》中承诺于2020年6月30日前退还租金和押金，现至今未退，故原告要求给付利息的诉讼请求，本院予以支持，原告主张的利息标准过高，本院依法确定。虽然《协议》中所用词语为押金，并未提及订金，但考虑到该《协议》的签订背景及全文内容，该处的押金应是泛指，即程家刚预收的为促成合同达成及担保合同履行的相应钱款，故对于订金亦应自2020年7月1日起给付利息。冯磊并非涉诉租赁合同的相对方，原告要求冯磊在本案承担责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告程家刚于本判决生效之日起七日内返还原告许兴亮订金五千元、租金三万二千三百八十四元六角并给付利息（利息以三万七千三百八十四元六角为基数，自二〇二〇年七月一日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告许兴亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百九十六元，由原告许兴亮负担一百二十九元（已交纳），由被告程家刚负担三百六十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周益二〇二一年三月三十日书记员  朱颖