山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初2694号原告：徐瑞英，女，1966年6月13日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师被告：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道仙山东路18号甲，统一社会信用代码：913702145836970991。法定代表人：乔伟利，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。原告徐瑞英与被告青岛中能文化旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐瑞英委托诉讼代理人方太亭与被告青岛中能文化旅游投资有限公司委托诉讼代理人王磊、刘巧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐瑞英向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》21号楼2单元204户不动产权证；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月27日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告向被告购买城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》21号楼2单元204户商品房，总房价款234569元。原告已经支付了全部购房款，被告也已经交付了房产。2019年12月30日，涉案房屋已经完成了竣工验收备案，符合办理不动产证的条件，但被告至今拒绝为原告办理不动产证。本次诉讼仅主张被告为原告办理不动产证，对于被告应当退还原告的合同约定面积与实测面积差的价款另行主张。望贵院判如所请。被告青岛中能文化旅游投资有限公司辩称，原告尚未履行完毕双方《商品房预售合同》项下义务，原告现无权要求被告协助办证，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、预售合同对办理案涉房屋权属证书的时间和双方的权利义务有明确的约定，被告一直按照预售合同约定履行通知和协助的义务，系因原告自身的原因和为谋取不当利益的目的拒不履行预售合同项下的补交房价款、支付贷款违约金的义务，导致案涉房屋权属证书至今尚未办理，被告不存在任何违约行为，本案诉讼实属原告利用法院和民事诉讼程序，意图逃避履行应尽的合同义务，掩盖与销售人员之间存在恶意串通或者不正当交易的行为，原告诉讼请求应予驳回。之前被告多次通过电话及短信通知原告带齐所有购房资料到被告处办理房产证手续，原告在收到通知后并没有到被告处办理房产证手续，为此被告于2020年8月23日通过顺丰快递向原告再次发送办理产权的通知，原告需于2020年11月21日前按照通知内容补交房屋面积差价、支付逾期贷款违约金、并携带相关材料，包括但不限于认购协议书、商品房预售合同、车位协议、储藏室协议、装修协议、交房通知书及收房协议、付款银行流水等通知书上地五条约定的原告携带并核对的资料清单，以供被告核实无误后办理产权证，原告至今未携带通知书上要求的材料前去被告处核对，更没有补交房屋面积差价、支付逾期贷款违约金。在材料未核对之前，被告无法协助原告办理产权证。二、原告尚未结清房款，在原告向被告足额支付首付款之前，被告无法协助原告办证。双方签订的《商品房预售合同》第六条明确约定，原告应将房款支付到被告名下“3803027929200263307”账户中，但是经被告核对，并未收到原告银行转账方式支付的房款，原告尚欠付涉案房屋首付款134569元。因原告未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求被告协助办证，更无权要求支付违约金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，买房人即原告需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款。三、被告积极承担违约责任向原告支付违约金，但是因为被告工作人员计算失误，在预售合同约定之外错误地多支付了部分资金，原告没有法律依据取得的资金，而被告因此受到损失，已构成不当得利，原告应予返还。原告尚未返还被告多付的逾期交房违约金12690元，在原告未返回逾期交房违约金之前，被告无法协助原告办证。根据《商品房预售合同》补充条款第十三条“其他条款”中“甲乙双方一致同意，如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一”之约定，涉案房屋总房款234569元，被告因逾期交房支付给原告的违约金最高不得超过2346元。由于被告工作人员计算错误，被告实际向原告支付了15036元，多支付了12690元，原告没有法律依据取得了被告计算失误多付的资金，而被告因此受到损失，已构成不当得利。原告至今未返还，在原告返还之前无权要求被告协助办证。四、原告未向被告支付逾期贷款违约金，在原告结清上述款项之前，无权要求被告协助办证并支付违约金。原告应向被告支付逾期贷款违约金480元，原告尚未结清应付被告的款项，无权要求被告协助办证。根据《商品房预售合同》附件一原告应于2014年9月17日将贷款汇至被告账户，而上述贷款实际到账日期为2014年11月4日，逾期48日。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，原告应支付被告逾期付款违约金936元。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第6款约定“乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺延本合同第十四条约定的甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。若乙方未能与甲方结清款项的，或乙方拒绝申请办理他项权证的，甲方有权拒绝将办理权证的资料提供给乙方，其后果由乙方承担。”之规定，原告应在被告向其提供办理产权登记所需的资料前，与被告结清应付给被告的所有款项。五、原告不具有城阳区的市区户口，不具备购买经适房的资格，被告无法协助其办理产权登记。综上所述，现原告未付清首付款、未返回逾期交房违约金、未结清逾期付款违约金，也不具备购买经适房的资格，无权要求被告协助原告办理房屋产权证书，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400124805），主要约定：原告购买被告开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）经适房》21号楼2单元2层204户房屋（以下称“涉案房屋”），暂测建筑面积69.75平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为3363元，总房价款暂定为234569元；其中第十四条约定在被告取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；合同附件一约定，付款方式为银行按揭贷款,贷款方式为住房公积金贷款。首付款134569元（含定金20000元），原告应于2014年8月27日前存入本合同指定账户，贷款100000元原告以住房公积金贷款方式于2014年9月3日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛市住房公积金管理中心，放贷机构于2014年9月17日前将贷款存入本合同指定的账户。2014年9月20日，被告为原告出具涉案房屋购房款收据计134569元。2014年11月13日，被告为原告出具涉案房屋购房款收据计100000元。被告已将涉案房屋交付给原告使用。被告已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为原告办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，被告向原告发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，为此通知原告于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，该通知还载明原告实际交齐房款日期为2014年11月4日，要求原告支付逾期付款违约金480元、退还被告超付逾期交房违约金12689.96元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为被告应否协助原告办理涉案房屋不动产权证。原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则。原告已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现被告已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的不动产权证。被告关于原告未付清首付款、应支付逾期付款违约金和退还被告超付逾期交房违约金的意见，本院认为，原告已经按照合同约定支付足额购房款，原告未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响被告履行协助原告办证的合同义务，也不能成为被告拒绝协助原告办证的合法理由，另外，2012年8月23日公布施行的《青岛市人民政府关于修改和的决定》（青岛人民政府令第219号）规定，经济适用住房要求申请人的条件之一为具有市区（本市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区）常住户口，其中至少一人达到5年以上，而非被告所辩称的城阳区市区户口，综上，本院对被告在本案中的抗辩意见均不予采纳，希望被告遵循诚实信用原则行使权利，履行义务，原告的诉讼请求合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内协助原告徐瑞英办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）经适房》21号楼2单元2层204户房屋的不动产权证。案件受理费（已减半收取）50元，由被告青岛中能文化旅游投资有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员 纪仁峰二〇二一年三月十七日法官助理 张 科书 记 员 曹贝贝