湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初816号原告：曾亦男，女，1966年9月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人:尹亮凯，湖南瀛启律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思铖，湖南瀛启律师事务所实习律师。被告：长沙中房科瑞网络科技有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代城20栋1901、1903、1904、1905房。法定代表人：周铁军。委托诉讼代理人：杨合，男，1987年12月24日出生，汉族，住湖南省汨罗市，公司员工。被告：长沙辰龙房地产开发有限责任公司，住所地长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦1613房。法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：岳昊，男，1988年3月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区,公司员工。原告曾亦男与被告长沙中房科瑞网络科技有限公司（以下简称“中房科瑞公司”）、长沙辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称“辰龙公司”）合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告曾亦男向本院提出诉讼请求：1.判令被告中房科瑞公司退还4万元及利息3439.33元（自2018年8月29日起暂计算至2020年11月10日，此后以4万元为基数按照全国银行间市场贷款报价利率计算至实际返还之日止）；2.判令被告辰龙公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告中房科瑞公司、辰龙公司承担。事实与理由：2018年7月29日，在君合天玺售楼部销售人员向曾亦男推销公寓和酒店返租计划，交纳7万元可抵扣房款12万元，其中3万元为酒店装修费用，其余4万元用于抵扣房款。当日曾亦男支付定金2万元用于约定购买辰龙公司开发的精装修公寓“君合天玺”1栋2809房。2018年8月29日，曾亦男在售楼部签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋的单价为15141.81元，总价款为590379元，其中首付款300379元，贷款29万元。曾亦男支付了280379元和定金的2万元共计300379元用于支付首付款，其余29万元办理了银行按揭。同日，曾亦男与湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司签订《委托经营管理协议》合同，支付了3万元酒店装修款，收到1份3万元的收据（注明酒店装修补贴费用并有湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司盖章）。同时，曾亦男还支付了1笔4万元，收到了由中房公司盖章的1张收据，但只标注了房号未注明用途。2020年7月22日，曾亦男至辰龙公司开具购房发票，始知此前收取的4万元为认筹金且未计入房款。后曾亦男多次向中房公司要求返还4万元未果。中房科瑞公司作为受托房地产中介服务机构，在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，其收取曾亦男4万元属于不当得利，应予返还。辰龙公司委托中房公司销售房屋，应承担连带责任。中房科瑞公司辩称：1.中房科瑞公司作为“君合天玺”楼盘销售的包销方，有权向曾亦男收取团购服务费。中房科瑞公司与辰龙公司签订有《君合天玺公寓包销协议书》，由中房科瑞公司向辰龙公司支付1000万元保证金并对包销范围内的房屋享有独家销售权和房价确定权，所有在销售过程中发生的购房款均由辰龙公司收取，其中高于包销基价的部分房款属于中房科瑞公司的收入。中房科瑞公司在销售过程中针对不同房源拟定了交纳3.6万元、4万元、7万元后分别能享有总房款减免6.6万元、8万元、12万元的团购优惠活动，中房科瑞公司有权收取曾亦男的款项，而非如其所称的“收取佣金以外的其他费用”，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。2.曾亦男选择了交纳7万元购房优惠12万元的活动，其向中房科瑞公司支付的4万元款项系在其向辰龙公司、湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司结算完毕所有应付款项的前提下另行支付给中方科瑞公司，中房科瑞公司也当即向其出具了相应盖有中房科瑞公司财务专用章的收据和后补的正式增值税发票，其刷卡回执单中亦明确标识“中房科瑞网络科技”，曾亦男是在自愿和明确知晓该4万元款项的用途、性质和收款方的前提下向中方可瑞公司支付4万元团购服务费。3.中房科瑞公司已经依约履行了优惠义务，曾亦男实际享受的房款优惠远超所交纳的团购费用，曾亦男购买的君合天玺1-2809房虽在《君合天玺签约交款单》上未填写标准单价和标准总价而仅填写了成交单价和成交总价，但结合与曾亦男所购房屋同楼层或同户型客户的《缴款单》来看，类似房屋的单价为18000元/平方米以上，其已经享受了不少于14万元的购房优惠。4.曾亦男不可能在不知情的情况下无故支付4万元款项，且至今时过近2年半后才起诉，明显有悖常理。辰龙公司辩称：1.辰龙公司将涉案房屋包销给中房科瑞公司，中房科瑞收取曾亦男4万元的行为并非代理行为而是以其自身名义收取相关费用并出具收据，本案纠纷应由曾亦男与中房科瑞公司自行解决，辰龙公司无需承担连带责任。2.辰龙公司与曾亦男签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示中，合同明确约定合同价款未包括房价外的其他费用，实际上辰龙公司从未收取合同外的其他款项。3.涉案房屋属于公寓性质商品房，不属于需严格按照备案价格即政府限价规定出售的房屋，因此中房科瑞公司对曾亦男提供的折扣具备事实依据和实际操作可能，且曾亦男在缴纳合同房款后仍向中房科瑞公司交纳了团购服务费，该行为属于双方合意一致的行为，双方应自行承担相关责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，辰龙公司与中房科瑞公司签订《君合天玺公寓包销协议书》，约定中房科瑞公司包销辰龙公司开发的君合天玺1号楼商品房项目，包销基价为12700元每平米，中房科瑞公司对在协议约定包销范围内的房屋享有房价确定权，高于包销基价的部分房款属于中房公司的收入，该部分款项中房科瑞公司有权直接向客户收取，产生的纠纷自行解决，与辰龙公司无关，销售中存在违规违法行为，由中房公司自行承担法律责任。中房科瑞公司在房屋销售过程中，推出了多项营销方案，其中一项为交纳7万元可抵扣房款12万元，其中3万元为装修款以便于业主将所购房屋交由湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司统一运营，4万元用于抵扣房款。2018年7月29日，曾亦男通过“陈知初”尾号为6265的长沙银行账号向辰龙公司账户转账支付2万元。同日，中房科瑞公司向曾亦男出具《君合天玺签约缴款单》，显示房间信息为房号1-2809房，建筑面积38.99平方米，标准单价和标准总价栏空白未填；付款方式为按揭，成交单价15141.81元/平方米，成交总价590379元，首付款300379元，按揭金额29万元，实付首付款280379元。曾亦男在该《君合天玺签约缴款单》上签名。另该《君合天玺签约缴款单》上的下半部分为“款项明细”，该部分对于交款时间及明细予以载明，显示为定金房款合计590379元，其中定金2万元交款时间为2018年7月29日，首付款（不含定金）280379元的交款时间为2018年8月27日，银行按揭29万元的交款时间未注明，另有代收费用1300元交款时间为2018年8月27日，本次应缴款合计281679元。2018年8月29日，曾亦男与辰龙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定曾亦男购买辰龙公司开发的君合天玺苑1栋2809房，规划用途为办公，建筑面积38.99平方米，单价15141.81元/平方米，总价款590379元，于2018年8月29日前首期房款（含定金）300379元，余款29万元申请贷款。同日，曾亦男通过其尾号为6845的建设银行账户向辰龙公司支付180379元，通过“陈知初”尾号为1003的光大银行账户先后依次向辰龙公司支付10万元、向湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司支付3万元、向中房科瑞公司支付4万元。曾亦男向中房科瑞公司支付的该笔4万元系通过POS机刷卡支付，商户名为“中房科瑞网络科技”，中房科瑞公司向曾亦男出具了内容为“今收到曾亦男君合天玺1-2809号房肆万元”的《收款收据》1份并加盖了该公司的财务专用章。2018年8月29日，2018年8月31日，中房科瑞公司为曾亦男开具了该笔4万元的增值税发票，名称为“经纪代理服务咨询服务费”但曾亦男称自己未收到该发票。2018年10月23日，曾亦男向银行申请了按揭贷款29万元用于支付涉案房产余款。本院认为：本案的争议焦点为中房科瑞公司是否应返还曾亦男基于抵扣房款优惠方案支付的4万元。从协议的成立情形来看，中房科瑞公司作为辰龙公司“君合天玺1号楼”项目的包销人，依《君合天玺公寓包销协议书》享有房价确定权，其在对外销售包销范围内房屋过程中推出了交4万元（交7万，其中3万用于向案外人支付装修费用）抵扣12万元的方案，曾亦男对此方案予以接受，双方就此达成的协议系双方之间的真实意思表示，双方之间成立合同关系。从合同的效力来看，曾亦男主张该协议实际上系在房款外和佣金以外收取的费用，因违反了《商品房销售管理办法》中第二十八条关于“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”及《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予表明的费用”的规定而无效，对此本院认为，中房科瑞公司作为具有房价确定权的包销人，其推出的购房者交4万元优惠房价款12万元的方案，实际系由购房者以4万元对价向中房科瑞公司购买12万元房款优惠幅度的特定服务事项，收费对象为中房科瑞公司而非辰龙公司，该款项为服务费而非在房价标价之外另加的售房价款，该款项的收取未违反《中华人民共和国价格法》第十三条的规定；中房科瑞公司作为房地产中介服务机构在代理销售商品房时除向辰龙公司收取溢价款外还按照双方达成的优惠方案协议向购房人收取优惠服务费，虽有违《商品房销售管理办法》中关于“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，但《商品房销售管理办法》系建设部发布的部门规章而非法律或行政法规，并不因此导致双方的优惠方案协议无效。从合同的履行情况看，曾亦男签字确认的《君合天玺签约缴款单》上虽未标明涉案房屋的标准单价和标准总价，但对于成交单价、成交总价、首付款和按揭金额均予以明确，曾亦男主张中房科瑞公司收取4万元后未向其提供在约定成交房价款基础上优惠12万元的服务，中房科瑞公司辩称该成交房价即系在标准价基础上扣减各种优惠幅度后得出的最终房价，对此本院认为，曾亦男按照《君合天玺签约缴款单》标明的成交单价、成交总价、首付款和按揭金额签订了《长沙市商品房买卖合同》并支付了首付款300379元，将当日应付款项支付完毕后才再另行向中房科瑞公司刷卡支付4万元并收取了由中房科瑞公司盖章的收据，若成交总价590379元并非享受优惠12万元后的房价，曾亦男在房价款已经确定的情况下非但未提异议还在足额支付首付款再另行支付4万元显然有悖于常理，且其此后还于2018年10月23日就余款29万元按照此前约定的付款方式申请了银行按揭贷款，可见其对于支付4万元的行为性质有明确认知且在整个付款过程中均未对应付款项金额提出异议，成交总价590379元系曾亦男支付4万元享受优惠方案后双方确定的最终价格，中房科瑞公司已按照协议履行了优惠义务。综上，曾亦男与中房科瑞公司达成的交4万元优惠房价款12万元的协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自权利义务。中房科瑞公司依约履行了提供优惠房价款12万元的服务，其收取曾亦男服务费4万元，具有事实和法律依据，对于曾亦男的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条之规定，判决如下:驳回原告曾亦男的全部诉讼请求。案件受理费886元，减半收取443元，由原告曾亦男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二一年三月三十日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。