湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初6592号 原告：张艳，女，汉族，1977年10月30日出生。 委托诉讼代理人：李代江，湖南诚怀律师事务所律师。 被告：邓龙洲，男，汉族，1965年1月6日出生。 委托诉讼代理人：李伟迪(特别授权)，湖南宏峰律师事务所兼职律师。 被告：怀化中房房地产开发公司。 法定代表人：贺方明。 被告：湖南富程投资管理有限公司。 法定代表人：陈仲川。 原告张艳与被告邓龙洲、怀化中房房地产开发公司、湖南富程投资管理有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用普通程序，由审判员欧燕担任审判长，与人民陪审员王勤柏、易理发组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告张艳及其委托诉讼代理人李代江，被告邓龙洲及其委托诉讼代理人李伟迪到庭参加诉讼；被告怀化中房房地产开发公司、湖南富程投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认富程路1号富程国际A栋****室为张艳所有;2、不得执行富程路1号富程国际A栋****室;3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：因被告邓龙洲与怀化中房房地产开发公司(以下简称中房公司)、湖南富程投资管理有限公司（以下简称富程公司）建筑工程施工合同纠纷一案于2018年6月13日将原告位于富程国际A栋****室予以查封，目前进入执行阶段，被告邓龙洲申请对该住房进行执行，原告提起执行异议，鹤城法院于2020年11月23日作出（2020)湘1202执异90号《执行裁定书》，驳回原告异议请求，故提起本诉。2013年8月11日，原告张艳与被告中房公司签订《怀化市商品房买卖合同》(合同编号20110019****)，购买位于怀化市富程路1号中房·富程国际广场A栋****室房屋，房屋总价176328元。原告分别于2013年8月11日与2014年3月18日分两次付房款158328元，并交纳办证费用16082元，同时，被告同意将原告于2013年11月22日承租富程国际项目一楼商业二十号商铺的保证金1万元转A栋****室房款，因此，原告已经向被告付款184410元，超过购房款。2017年12月9日，中房富程国际广场指挥部将房屋交付给张艳，但因该项目截至今日尚未完成工程竣工验收，无法办理产权证。原告认为，该房屋买卖合同签订于房屋被查封前，并已付清房款，同时，被告已经将房屋交付给原告占有，但因被告原因，该房屋目前都未完成竣工验收，无法办理不动产登记证，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第28条的规定，该房屋应归原告张艳所有，望法院判如所请。 被告邓龙洲辩称：一、商品房买卖合同无效，合同的出售方和签收方不一致；二、仅仅是进行了网签，不产生物权变动的法律效果：三、假如合同有效，原告没有履行交付房款的责任，没有提供银行转账流水；四、没有交付；五、诉讼标的仍然属于开发商怀化市中房房地产公司名下，应该适用《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，但涉案标的属于商业用房，综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 被告怀化中房房地产开发公司、湖南富程投资管理有限公司未作答辩，亦未向本院提交任何证据。 经审理查明：2013年8月11日，被告中房房地产开发公司（出卖人）与原告张艳（买受人）签订了《怀化市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告中房房地产开发公司将位于怀化市富程路中房.富成国际广场（预售许可证号2011-0019）项目下第8幢16层****号的商品房出卖给原告张艳；该商品房建筑面积共48.98平方米，该商品房单价为每平方米3600元，总金额176328元，首付款（含定金）88328元于合同签订之日支付，项目封顶时支付第二次的房款70000元，房款尾款18000元于2014年12月31日交房时付清；被告中房房地产开发公司应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付原告张艳使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；原告张艳在签订合同时应一次性交纳办理银行按揭所需费用以及房产证代办费，土地证代办费，房屋维修基金等相关费用。合同签订后，原告张艳支付了房款168328元及代办费16082元，剩余8000元房款原告张艳已按照本院的要求交付执行。 2017年12月9日，原告张艳（乙方）与中房富程国际广场指挥部（甲方）签订《富程国际项目AC栋交房协议》，内容为“富程国际项目已列入怀化中心城区房地产历史遗留问题处理范围，根据[2015]4号怀化市鹤城区人民政府专题会议纪要，怀房处联办[2016]1号文件要求，在鹤城区政府“富程国际”项目工作组协调、指导下，富程国际项目AC栋基本完工，根据项目推进情况，经双方协商并报政府工作组原则同意，就富程国际房屋****号交付事宜达成约定如下：一、甲方责任：（1）甲方承诺在2018年底前完善小区配套设施建设，完成消防、规划、竣工验收，尽快启动两证办理程序。（2）交房后，甲方负责物业管理到位，确保供水、电正常。二、乙方责任：（1）乙方在交房前足额将房屋款或尾款及办证相关费用交至政府工作组账户。（2）乙方在交房前向物业公司缴纳物业费（每平方米2元，一年一收，2018年的4月1日开始)，装修押金2000元、装修垃圾清运费600元。三、其他约定：（1）乙方履行本协议义务后，凭收款收据到富程物业公司交房。（2）本协议为双方签订的《富程国际项目购房协议》的补充协议，与购房协议具有同等法律效力，本协议约定与购房协议约定不一致的以本协议约定为准。（3）双方因履行本协议发生争议应协商解决，协商不成双方约定提交怀化仲裁委员会仲裁。（4）本协议一式叁份，双方各执壹份，报工作组备案壹份，自双方签字盖章生效”。 邓龙洲诉怀化中房房地产开发公司、湖南富程投资管理有限公司、河南华盛建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，邓龙洲向湖南省怀化市中级人民法院申请财产保全，湖南省怀化市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）湘12民初62号之一民事裁定书，裁定查封了中房.富成国际广场（预售许可证号2011-0019）项目下的****号（网签至张艳名下）的商品房。2019年4月10日，邓龙洲、河南华盛建设集团有限公司不服湖南省怀化市中级人民法院的（2018）湘12民初62号民事判决书，向湖南省高级人民法院提起上诉，湖南省高级人民法院作出（2019）湘民终263号民事判决书，判决：一、解除中房公司与华盛公司于2010年12月15日签订的《协议书》；二、由富程公司和中房公司在判决生效后十日内共同支付所欠工程款41202482.41元，其中支付给华盛公司800万元，支付给邓龙洲23202482.41元,支付给吴淼传1000万元；三、河南华盛建设集团有限公司在欠付工程款41202482.41元范围内对富程国际享有优先受偿权等。湖南省高级人民法院（2019）湘民终263号民事判决书发生法律效力后，邓龙洲向本院申请执行，本院作出（2020）湘1202执1324-2号执行裁定书，裁定拍卖中房.富成国际广场（预售许可证号2011-0019）项目下的****号（网签至张艳名下）的商品房，原告张艳对（2020）湘1202执1324-2号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，请求本院中止对案涉商品房的执行，本院于2020年11月23日作出（2020）湘1202执异90号执行裁定书，裁定驳回张艳的异议请求。 上述事实，有原、被告身份证复印件、被告营业执照复印件、（2020）湘1202执1324-2号执行裁定书、《怀化市商品房买卖合同（含合同补充协议）》、《富程国际项目AC栋交房协议》、《富程国际ABC栋工程验收资料的函》、（2020）湘1202执异90号执行裁定书、《授权委托书》、（2019）湘民终263号民事判决书、（2019）湘民终263-1号民事裁定书、收据复印件4张（与原件核对无异）、银行流水三份、网签材料、（2018）湘12民初62号之一民事裁定书、（2020）湘1202执异90号执行裁定书及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告张艳与被告怀化中房房地产开发公司签订的《怀化市商品房买卖合同（含合同补充协议）》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告支付了购房款168328元及代收费16082元后已经合法占有了该商品房，且剩余8000元房款原告张艳已按照本院的要求交付执行。房屋未能办理过户登记手续非原告过错造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，故对原告请求不得执行位于怀化市富程路1号A栋****号房屋的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行位于怀化市富程路1号A栋****号房屋。 本案案件受理费80元，由被告邓龙洲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  欧 燕 人民陪审员  王勤柏 人民陪审员  易理发 二〇二一年三月二日 代理书记员  何晶晶 附法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。