苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初5132号原告：吴江明乐房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇莘塔东枫村。法定代表人：马朝晖。委托代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人：梁琦，上海市锦天城律师事务所律师。被告：吴江明瀚物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇芦墟城司路**。法定代表人：胡贤生。委托代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。委托代理人:李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。原告吴江明乐房地产开发有限公司（以下简称明乐公司）与被告吴江明瀚物业管理有限公司（以下简称明瀚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法由审判员适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告明乐公司委托代理人尹涛、被告明瀚公司委托代理人周雄和李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明乐公司向法院提出诉讼请求：1、判令原告和被告就位于江苏省苏州市吴江区汾湖镇张园东路xx号明丰湖滨花园物业(“湖滨花园”)于2013年4月8日签署的《苏州市前期物业管理委托合同》于2017年12月1日终止；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年4月8日就位于江苏省苏州市吴江区汾湖镇张园东路xx号明丰湖滨花园物业签署《苏州市前期物业管理委托合同》(“前期物业管理合同”)，湖滨花园项目建筑面积89284平方米，其中别墅建筑面积55119平方米，商业用房建筑面积26380平方米，车库建筑面积3575平方米(共计车位75个)，会所、游艇俱乐部、休闲场所建筑面积4210平方米。合同约定原告委托被告就湖滨花园物业提供前期物业管理服务，服务期限自2013年4月30日至2015年3月30日。2017年12月1日，湖滨花园物业建设工程停止施工，至今湖滨花园物业未恢复施工，且湖滨花园物业的别墅、商铺、车位没有实际住户和业主入住。2018年4月，原告向被告提出终止双方之间的物业服务合同，但被告一直不予理睬，既不表示继续履行合同，也不回复是否同意终止合同。虽经原告与被告多次当面、电话及书面形式就湖滨花园物业服务合同终止事宜进行沟通，但双方始终未就湖滨花园物业服务合同的履行情况及终止事宜达成一致。湖滨花园物业服务合同是否终止直接影响到原告的经营成本、人员管理和场地管理的问题，给原告造成重大损失和麻烦，且给原告的日常经营造成重大的不确定性。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实，判如所请。审理中原告补充事实与理由：根据双方前期物业服务合同第六条的约定，物业服务工作实施的前提是物业交付使用后，因本案项下的湖滨花园项目未实际交付使用，提供物业服务的基础事实未发生。被告明瀚公司辩称：1、不同意原告的诉请。前期物业指的是物业建成之前的前期物业，按照双方的合同约定，在物业建成之前按每年40万元的前期物业管理费收取。2、在物业建成以后则才按照物业管理合同每平方米的单价，然后按照建成后的平方米计付前期物业管理费，这是根据刚才原告补充的事实与理由的答辩。3、另外，本案所涉及的苏州市前期物业管理委托合同，双方在该合同到期前的2015年3月26日订立了补充合同，补充合同主要是对订立于2013年4月8日的涉案合同的期限进行了补充约定，约定至明丰湖滨花园小区业主委员会成立之后。4、原告在诉状中所说的所谓该服务合同的延续与否直接影响到原告的经营成本、人员管理和场地管理等问题，想向法庭说明的是2013年4月8日双方订立涉案合同以后，原告未向被告支付分文费用。原告在诉诉状中所说的无非是一个托词，最后明丰湖滨花园已经有一百多套物业对案外人进行了预售。按照该等预售合同的约定，被告也是这些物业的合同列明的物业管理人。所以，原告所提诉请没有任何正当性，也没有任何事实法律和约定的基础。经审理查明：2013年4月8日,明乐公司与明瀚公司就位于苏州市××区汾湖镇(现为黎里镇)张园东路999号明丰湖滨花园物业签署《苏州市前期物业管理委托合同》(以下简称“前期物业管理合同”)，合同载明，湖滨花园项目建筑面积89284平方米，其中住宅建筑面积55119平方米，商业用房建筑面积26380平方米，车库建筑面积3575平方米(共计车位75个)，会所、游艇俱乐部、休闲场所建筑面积4210平方米。合同约定的主要事项：1、明乐公司委托明瀚公司就湖滨花园物业提供前期物业管理服务，服务期限自2013年4月30日至2015年3月30日。2、明乐公司在该物业交接2个月前提供一次性开办费40万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细由明瀚公司在物业交接后2个月内交明乐公司备案。明乐公司在该物业交接2个月前一次性提供给明瀚公司80万元的前期物业管理接管费，明瀚公司应根据明乐公司的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。3、明瀚公司参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与明乐公司办理物业管理书面交接手续。4、在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。明瀚公司根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：别墅3.8元/月.平米；办公楼：/元/月.平米；商业：1.1元/月.平米；会所：1.1元/月.平米；其他：游艇俱乐部1.1元/月。明乐公司未出售的空置房和出租房由明乐公司全额交纳。5、本合同生效后，任何一方无正当理由要求终止合同，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付5万元的违约金。同时，合同附件一确定了别墅为90套，商业用房为125套；合同附件二列明物业服务项目：（一）公共服务，（二）房屋、共用设施、设备维护与管理，（三）、清洁管理，（四）、园林绿化养护与管理，（五）安全防范。以上服务项目根据江苏省住宅物业服务标准执行，服务时限按五级执行。2015年3月26日，明乐公司与明瀚公司就有关物业管理服务延期后续服务事宜签订《补充合同》，合同约定：1、由于明丰湖滨花园至今不具备成立业主委员会的条件，有关明丰湖滨花园物业管理服务的事宜仍由明瀚公司负责；2、后续的服务有效期至明丰湖滨花园小区业主委员会成立后自动终止，终止后由小区业主委员会决定是否续聘；3、后续服务期间，按原合同中的各项标准执行；4、本合同是原合同的补充合同，与原合同具有同等的法律效力。庭审中明乐公司向法庭提交了案涉湖滨花园工程的2017年11月起的4份监理月报，监理月报显示整个工程项目处于缓建状态，没有进行大规模和大范围的施工，以零星施工为主。明乐公司称，至2017年12月1日，湖滨花园小区建设工程停止施工，湖滨花园物业的别墅、商铺、车位没有实际住户和业主入住。明乐公司于2018年4月向明瀚公司提出终止双方之间的物业服务合同，但明瀚公司未给予回复。据此，明乐公司认为：1、湖滨花园项目工程已变成烂尾，无法继续施工，双方之间前期物业服务合同继续履行的事实基础已经不存在，前期物业管理委托合同第三条和第六条约定的物业服务均无法继续实施，即使明瀚公司提出在物业交付前发生的物业服务内容，主要为公共部位二级清理、接管验收、交房人员招聘、人员培训等工作也无法继续进行。2、根据合同法第九十六条的规定，当事人主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。明乐公司已经通过书面形式告知明瀚公司解除合同。同时，根据合同法司法解释（二）的相关规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的当事人有权请求人民法院解除合同。本案项下，明瀚公司提供前期物业服务合同的基础事实已经不存在，该湖滨花园项目已经不能结构封顶并交付业主使用，且目前事实上也没有任何一个业主入住湖滨花园。因此，本案项下合同应予以解除。明瀚公司则认为，与明乐公司之间的前期物业管理合同仍在合同有效期内。明瀚公司为明乐公司提供的前期物业服务分为两块，一是针对在建工程时期的，就物业来说，主要是提供公共部位的二级清理服务工作，从合同订立开始到目前明瀚公司一直在进行服务管理，同时提供了绿化养护的物业服务。另外还有一项至关重要的是保持管道畅通，因为涉案物业是一个山坡型的地形，雨水污水都汇集到该物业最低点，每隔一段时间必须用泵把产生的雨水泵出。湖滨花园从2018年5月开始，由于施工单位撤走，客观上现场管理增加难度，明瀚公司依据双方之间的前期物业管理合同，针对在建时期的物业所提供的物业服务是充分、完整的，无论是明乐公司所说的2017年12月1日前后还是客观上承包商撤走的2018年5月前后没有区别。实际上在2018年5月之后已经有150户左右的业主与明乐公司、明瀚公司就涉案小区的前期物业管理签订了相关协议，该等合同合法有效。明乐公司、明瀚公司双方之间也就合同有效期以及物业管理费用的确定进行补充约定，所以明乐公司所提诉请没有任何事实和法律基础。另查明：2020年11月5日，本案承办人召集案件双方当事人，对于案涉湖滨花园小区的工程现场进行察看，并对小区内的现场拍摄了相应的照片。经查，小区内的工程施工目前在停建状态，部分别墅已经完工，湖滨花园小区内的部分道路、绿化由明瀚公司在进行管理、养护。明瀚公司也向法庭提交了物业前期介入的工作情况说明及相关明丰湖滨花园照片若干张，表示进行了正常的物业服务。又查明：明瀚公司就与明乐公司之间包括案涉明丰湖滨花园小区的物业费用进行诉讼，案号为（2020）苏0509民初xxx号，目前尚在审理之中，关于与本案关联的案涉明丰湖滨花园小区的物业费用将在该案中进行处理。以上事实有明乐公司向法庭提交的前期物业管理合同、监理月报，明瀚公司提交的补充合同、现场照片，法庭在明丰湖滨花园现场拍摄的照片及现场情况记载，及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：明乐公司与明瀚公司签订的前期物业管理合同，及此后的补充合同，未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案前期物业管理合同由明乐公司与明瀚公司于2013年4月8日签订，合同约定的期限自2013年4月30日至2015年3月30日止为期两年，此后在该合同期限届满前双方又签订补充合同，后续的服务有效期延续至明丰湖滨花园小区业主委员会成立后自动终止。现经查明并经本案双方当事人确认，案涉湖滨花园工程尚未全部建设完成，且在建工程目前处于停工状态，复工情况不明。明乐公司认为，根据监理月报显示在建工程停工的时间为2017年12月份，明瀚公司则认为工程停工时间为2018年5月，在该时间点施工方撤离工地。根据本案承办人在审理过程中至现场察看的情况，发现确系部分在建别墅工程已经停工，工程现场并无工程承包方在进行施工。因此，明乐公司与明瀚公司在签订案涉前期物业管理合同时，明丰湖滨花园的别墅房及其他项目均在施工状态，并无物业可以移交。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本院认为，物业服务的前提是建设单位所需管理服务的物业存在，案涉前期物业管理合同中第三条约定，明乐公司在该物业交接2个月前提供一次性开办费40万元….；明乐公司在该物业交接2个月前一次性提供给明瀚公司80万元的前期物业管理接管费，明瀚公司应根据明乐公司的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜；第四条约定，明瀚公司参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与明乐公司办理物业管理书面交接手续。以上条款均强调了物业的交接，本案中明瀚公司虽对于已经建成的物业包括物业区域内的道路、绿化等进行了相关的服务管理，但期间由于工程在建，双方并未就相关的物业进行交接，因此无法按照前期物业合同中载明的物业类型、合同约定的服务事项从事物业服务，即合同附件二所列的（一）公共服务；（二）房屋、共用设施、设备维护与管理；（三）、清洁管理，（四）、园林绿化养护与管理；（五）安全防范；以上服务项目根据江苏省住宅物业服务标准执行，服务时限按五级执行，进行全面的服务管理。而实际上，目前明丰湖滨花园小区部分别墅房屋等建设项目施工已经停工，施工方也已撤离，对于相关的施工区域不可能按照合同所约定的事项进行物业服务。因此，本院认为，案涉明丰湖滨花园物业因未全部建设完工，无法进行竣工验收，并进行物业交接，因此并不具备物业服务的基础，明乐公司与明瀚公司签订案涉前期物业管理合同，并不能按照合同约定达到对物业进行全面服务管理的目的。同时，本院认为，本案物业管理合同的期限自2013年4月30日始，补充合同约定后续的服务有效期至明丰湖滨花园小区业主委员会成立后自动终止，根据明丰湖滨花园工程停工的现状，前期物业管理合同终止的时间也不确定，故本案前期物业管理合同属于长期性合同。但合同中仅对于应该移交的物业收费进行明确，收费实行包干制，对于物业移交前相关的服务管理费用约定并不明确，明瀚公司自合同签订以来也未收取过相应的服务费用，双方对于案涉合同的如何履行陷入僵局，故明乐公司要求解除案涉前期物业管理合同并无不当。综上，本案中明乐公司要求解除与明瀚公司之间的前期物业管理合同包括后期的补充合同，本院认为具有合理性、公平性并符合合同法规定的解除条件，本院予以支持，合同解除的时间为本次诉讼中的诉状副本送达之日即2020年5月20日。合同解除后，明瀚公司应在合理的期限内撤离明丰湖滨花园，但在合同履行过程中明瀚公司所尽的相关服务，明乐公司应支付相应的服务费用，明乐公司在另案中已提出相应的费用主张，故在本案中本院不予一并理涉。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:原告吴江明乐房地产开发有限公司与被告吴江明瀚物业管理有限公司之间的《苏州市前期物业管理委托合同》和《补充合同》于2020年5月20日予以解除，被告吴江明瀚物业管理有限公司应于本判决生效后20日内撤离明丰湖滨花园。案件受理费40元，由被告吴江明瀚物业管理有限公司负担并于本判决生效后十日内缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62），原告吴江明乐房地产开发有限公司已预交的案件受理费40元，本院于本判决生效后十五日予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  顾伟林二〇二一年三月九日书记员  陈丹凤附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。