宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初204号原告：固原华谦物业管理有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区兴源路。法定代表人：马金叶，系该公司经理。委托诉讼代理人：李文娟，宁夏纲伦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏固原经济开发区管理委员会，住所地：宁夏固原经济开发区兴源路1号。法定代表人：张恭昌，该管委会常务副主任。委托诉讼代理人：王**，宁夏古雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：固原华星置业有限公司，住所地：宁夏固原经济开发区兴源路。法定代表人：申满利，该公司董事长。委托诉讼代理人：张岳，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告固原华谦物业管理有限公司与被告宁夏固原经济开发区管理委员会、第三人固原华星置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于本院于2019年9月24日作出（2019）宁0402民初5152号民事判决书，原告固原华谦物业管理有限公司不服，提起上诉，宁夏回族自治区固原市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）宁04民终942号民事判决书。固原华谦物业管理有限公司后向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院于2020年2月10日作出（2020）宁民申86号裁定书，指令宁夏回族自治区固原市中级人民法院再审本案。宁夏回族自治区固原市中级人民法院于2020年11月27日作出（2020）宁04民再27号裁定书，撤销（2019）宁04民终942号、（2019）宁0402民初5152号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告固原华谦物业管理有限公司的法定代理人马金叶、委托诉讼代理人李文娟，被告宁夏固原经济开发区管理委员会的委托诉讼代理人王**，第三人固原华星置业有限公司的委托诉讼代理人张岳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告固原华谦物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳拖欠的物业费为349546元，电梯费为104554元，共计454100元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告系固原市福馨园小区的物业服务企业，福馨园小区东15号楼全部为拆迁补偿房屋，于2013年底建设完毕。原告自2014年1月1日起对该栋楼提供物业服务，该栋楼至今有42套空置房屋，均未交纳过物业管理费、电梯费。第三人系福馨园小区的开发商，被告负责对该栋楼的管理，原告多次向被告、第三人索要物业服务费、电梯费，但被告、第三人以其之间有未了纠纷为由相互推诿，因此该款至今未交。不论被告与第三人之间有何纠纷，都与原告无关，原告作为该小区的物业服务企业，已向该小区提供了尽职尽责的物业服务，被告应依法向原告交纳空置房的物业服务费、电梯费。根据福馨园小区的物业管理服务合同，该小区住宅的物业服务费为0.85元/㎡/月，门面房的物业服务费为1.2元/㎡/月，电梯费二至六楼为30元/户/月，六楼以上每多一层增加2元。截至2019年1月31日，东15号楼空置房应交纳物业费367055.00元、电梯费112728.00元，共计479783.00元。综上，原告依法起诉。宁夏固原经济开发区管理委员会辩称，第一，被告并非涉案房屋的业主。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第一条明确规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案中涉案房屋未依法完成登记，也不属于物权法第二章第一节规定的因继承、征收等非因法律行为取得物权。原告主张被告“具备了案涉小区东15#楼中llO套房屋业主身份，与华谦物业形成事实物业服务关系”于法无据。第二，涉案房屋未依法完成交付。本案中因第三人在进行福馨园15号楼建设时，自始未办理建筑工程用地批准手续、未取得规划许可证、施工许可证。验收也未依法完成，更谈不上交付。第三，涉案物业费、电梯费应由第三人承担。原告与第三人签订合同中明确约定竣工验收合格交付业主前发生的物业管理费用由第三人承担。《物业服务收费管理办法》第十六条也规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》第十八条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”本案中，第三人固原华星置业有限公司作为开发建设单位，因自始未办理建筑工程用地批准手续、未取得规划许可证、施工许可证，故无法按时以合法程序进行验收并向答辩人交付。应按照前述规定，由第三人自行承担物业费用。故无法按照当事人意思自治还是相关法律法规，前述费用均不应由答辩人承担。故应驳回固原华谦物业管理有限公司诉讼请求。固原华星置业有限公司辩称：原告诉请的案涉物业费所涉及的房屋，第三人实际已经交付给被告，相关的物业费应当由被告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提供的《团购安置房协议书》、《开发商与物业公司间物业管理服务协议》、《物业服务合同》、公示、说明、《电梯保养作业报告》来源合法、内容真实、与本案具有关联，本院予以采信；福馨园东15号楼空置房费用信息表、销控表虽系原告单方制作，但部分能与第三人、被告提供的证据印证，本院部分予以采信。第三人提供的《福馨园15号楼团购拆迁安置花名册》两份、《房屋建筑面积测量报告》、交房通知单、《福馨园项目遗留问题处理协议》来源合法，内容真实，且能够相互印证，予以采信，《福馨园已发生账目结算单》真实性本院予以认定。被告提供的交房通知单51份原告、第三人予以认可，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：固原市福馨园小区东15号楼系第三人建设的住宅楼房。2012年12月28日，被告与第三人签订《团购安置房协议书》，约定被告向第三人购买福馨园小区东15号楼住宅110套、商业房约1180平方米用以安置拆迁户，最终以团购实际面积为准。2013年7月20日，被告和第三人就已拆迁住户及预留房屋初步进行了结算。2013年9月8日，原告与第三人签订《开发商与物业公司间物业管理服务协议》，约定第三人委托原告对固原市福馨园小区进行前期物业管理，合同期限为2013年10月1日至2023年9月30日，原告因此进驻固原市福馨园小区进行物业管理至2019年2月1日。后第三人、原告按照被告出具的交房通知单指示向拆迁户办理交房手续。2020年12月17日，被告与固原华星置业有限公司、陕西朝日新欣置业有限公司达成《福馨园项目遗留问题处理协议》约定安置拆迁72套住宅，应安置残疾人员6户营业房（857.15平方米），因安置面积不同需要改造安置，但未改造未安置；所有安置结束后，剩余38套4488.47平方米住宅，营业房2套396.17平方米属于开发区管委会所有。该小区住宅的物业服务费为0.85元/㎡/月，门面房的物业服务费为1.2元/㎡/月，电梯费二至六楼为30元/户/月，六楼以上每多一层增加2元。另查明：《福馨园项目遗留问题处理协议》中约定安置拆迁72套住宅中有3套（021201，129.6平方米；010401，129.93平方米、021301，129.6平方米）被告未向拆迁户交房；1套（020901，129.6平方米）系2019年1月后交房。本院认为，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同约定，对业主具有法律约束力。本案原告固原华谦物业管理有限公司与第三人固原华星置业有限公司签订《开发商与物业公司间物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，且对业主均有约束力。原告依约提供了物业服务，业主应根据合同约定按时缴纳物业服务费。本案争议焦点一为被告辩称主张是否成立的问题。被告依据《物业服务收费管理办法》第十六条、《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》第十八条之规定，主张第三人未办理建筑工程用地审批手续、规划许可证、施工许可证致房屋无法验收及交付，故物业费应由第三人承担。对此，本院认为，根据《物业服务收费管理办法》第十六条、《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》第十八条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定可见，开发建设单位与买受人承担物业费系以“交给房屋买受人”即房屋买受人占有房屋为界。本案中，被告作为买受人和第三人签订团购合同后，第三人依照被告指示向拆迁户交付，并预留38套房屋，足可证实被告自房屋建成已占有房屋，故被告的辩称意见不能成立。被告应支付属于其所有住宅38套4488.47平方米，营业房396.17平方米及其在2019年1月前未安置交房的住宅4套518.73平方米，营业房857.15平方米的物业服务费、电梯费。本案争议焦点二为物业费计算标准及应交物业费数额问题。从原告提供其与小区其他住户签订合同可见，该小区既定住宅的物业服务费为0.85元/㎡/月，门面房的物业服务费为1.2元/㎡/月，电梯费二至六楼为30元/户/月，六楼以上每多一层增加2元。对空置房的物业管理费具体交纳多少,双方合同中并未约定。各地操作不一致,参照《固原市物业管理实施细则》第四十九条第二款：“物业空置期间，不免除业主部分共有和全体共有部分的维修、更新、改造、费用。空置期间物业服务费按小区内统一标准50%的比例缴纳”之规定，按照公平原则,在原告没有提供出对空置物业服务具体内容的情况下,本院确认案涉空置房的物业服务费按照既定价格50%收取。住宅物业服务费为（4488.47㎡+129.6㎡×3＋129.93㎡）×0.85元/㎡/月×61月×50%=129811.66元，门面房物业服务费为1.2元/㎡/月×（857.15㎡+396.17㎡）×61月×50%=45871.51元。关于电梯费的承担，据《特种设备安全监察条例》27条、31条规定，电梯应由使用单位进行日常维护保养并定期检查，且不论房屋是否空置，电梯都必须按时检修维护，以确保安全及性能。原告固原华谦物业管理有限公司已依法对福馨园小区内的电梯进行了检查、维修、保养，物业服务合同中也明确约定了电梯费的收取数额，收取的该部分费用就是用于上述对于电梯的维护检修，因此被告固原华星置业有限公司应向原告固原华谦物业管理有限公司全额支付电梯费。故被告应缴纳电梯费金额为1706元/月×61月=104066元。综上，原告的诉讼请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告宁夏固原经济开发区管理委员会在本判决书生效后十五日内清偿拖欠原告固原华谦物业管理有限公司2014年1月1日至2019年1月31日物业费管理费175683.17元、电梯费104066元，共计279749.17元；二、驳回原告固原华谦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8112.00元，由被告宁夏固原经济开发区管理委员会负担5496元，原告固原华谦物业管理有限公司负担2616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 王**权审判员 蔡 非审判员 马淑媛二○二一年三月三十日书记员 孙彬彬附本案适用的法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。二、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《物业服务收费管理办法》第十六条因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。前款规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定；属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。