广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初16679号原告：广州市番禺区人民政府钟村街道办事处，地址广州市番禺区钟村街毓秀东路11号。负责人：李伟成，职务主任。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俏颜，广东仲衡律师事务所律师。被告：广州陈头土石方工程有限公司，住所广州市番禺区石壁街石壁石陈路陈头岗4号101。法定代表人：黄达权，职务总经理。委托诉讼代理人：李刚，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。原告广州市番禺区人民政府钟村街道办事处（以下简称“钟村街道办”）与被告广州陈头土石方工程有限公司（以下简称“陈头公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月26日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告钟村街道办的委托诉讼代理人谢炜哲、高俏颜，被告陈头公司的委托诉讼代理人李刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟村办向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2020年6月1日至2020年7月1日租金48369.30元；二、判令被告向原告支付土地占用费71773.80元【土地占用费参照现时租金标准（即每月为46809元，每天为1560.30元计算），自2020年7月2日起计算土地恢复原状之日止，暂计算至2020年8月17日为71773.80元】；三、判令被告向原告支付的履约保证金140427元归原告所有；四、判令被告恢复案涉土地原状；五、判令被告向原告支付律师费75000元；六、判令被告支付场地围蔽费用26793元、设置监控费用158959.50元、一次性设施设备安装使用费15210元及保安费用62628.68元（保安费用按每日1482.02元计算，自2020年7月14日计算至恢复原状之日止，暂计至2020年8月17日为62628.68元）；七、本案受理费用由被告承担。以上合计456061.28元。事实与理由：2019年8月1日，原、被告双方签订了《农用地租赁合同》，合同约定原告将位于番禺××石壁街钟村综合农场的土地（原状为鱼塘）出租给被告用于农业生产，出租面积约为105.27亩，土地证号：穗国用（2004）第700037号，用途为农用地，租赁期为5年，自2019年8月1日起至2024年7月31日止。第一年月租金标准为46809元，租期每满一年，租金在上一年的基础上递增3%。合同签订后，原告已依约将土地交付给被告使用。然而，合同仅履行了几个月，原告工作人员在巡查时便发现被告并没有在承租的土地上从事农业生产，而是把大量的建筑垃圾填埋倾倒进鱼塘中。于是，原告马上于2019年11月8日向被告发出《告知书》，限期被告于2019年11月10日将承租地块上的废土清理完毕，恢复原状。事与愿违，期限届满后，被告不但没有清理废土，还不断把建筑垃圾倾倒填埋进鱼塘，倾倒人员对于原告的工作人员制止行为置若罔闻。为此，原告于2020年7月1日向被告发出《解除合同通知书》，告知原告决定于2020年7月1日解除与被告签订的《农用地租赁合同》，没收租赁合同履约保证金，并要求被告于2020年7月2日前将租赁地块恢复原状并交回给原告等事宜。鉴于被告拒不按照解除通知书载明的期限交还土地，并继续倾倒填埋废土，原告为了避免土壤造成更严重的破坏，已于2020年7月14日自行收回案涉土地。综上所述，被告的行为已严重违反了合同约定，并且严重违反了我国土地管理法等法律法规的规定，擅自改变土地性质，甚至污染土壤质量，破坏土地资源和生态环境，绝不能姑息被告此等违法违约行为。为维护国家重要土地资源和生态环境，唯诉至法院，望判如所请。被告陈头公司辩称，原告的第一项诉讼请求我方无异议，我方同意支付2020年6月1日至同年7月1日之间的租金。我方不同意原告的第二项诉讼请求，因为涉案的土地原告已经强行收回，原告没有证据证明被告继续占有使用土地，因此原告要求被告继续支付土地占用费没有事实和法律依据。我方不同意原告的第三项诉讼请求，我方认为原告利用其政府强势地位，强行收回涉案土地，造成我方的经济损失，违约在先，其无权要求将我方支付的违约保证金没收。我方不同意原告的第四项诉讼请求，涉案土地只是我方在经营过程中，为了经营需要做的轻微改变，合同约定了涉案土地是可以用于种植或养殖的，我方是种植或者养殖是有选择权的，我方选择平整部分鱼塘用于种植香蕉或其他的农作物是经营的需要，双方并没有在合同约定合同解除或者终止之后，我方需要将涉案的土地恢复原状，原告的要求没有事实和法律依据。我方不同意原告的第五项诉讼请求，双方并没有在合同中约定任何关于违约或者合同解除之后的维权律师费用由谁承担，原告自行委托代理人并支付费用是在自身的行为，与我方无关。根据广东省物价局的规定，原告委托律师所支付的费用已经超出了上述物价局的收费管理办法数倍，明显过高，不应得到支持，按照广东省律师服务指导价，基础费用是1000至8000元，在10万元至50万元是5%加基础费用；50万元至100万元是4%加基础费用；最终律师费应当按照法院支持的标的计算，本案中按照原告主张的律师费金额并上浮20%，其应得到的律师费不超过37000元。我方不同意原告的第六项诉讼请求，原告强行将涉案土地在2020年7月1日收回，其产生的围蔽费、监控费、设备安装使用费、保安费与我方无关，我方认为本案的受理费应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月30日，钟村办（甲方、出租方）与陈头公司（乙方、承租方）签订《农用地租赁合同》，合同主要条款摘录如下：乙方通讯地址为广州市番禺区石壁街石壁石陈路陈头岗4号101。一、出租地块基本情况，1.本次公开竞投招租的标的为广州市番禺区人民政府钟村办事处出租农用地（坐落：番禺××石壁街钟村综合农场，证载用途为农用地，设定用途为农用地，出租面积约70214平方米）的5年承租权【土地证号：穗国用（2004）第700037号】。3.面积：105.27亩（总面积105.27亩，按实际可用面积105.27亩计租）。二、租赁期限：5年（即从2019年10月1日起至2024年9月30日止）。该地块的情况乙方已经了解，并愿意承租，乙方不得向甲方追偿因政策调整，土地征收以及其他不可预计的隐患造成的损失。三、乙方承租的地块（农用地）属租赁性质，属于农用地，该地不能用作非农用任何建设、工业、转让、出让、拍卖和抵押等用途，只能用于农业种植或养殖。乙方对土地利用所产生的税收等一切费用均由乙方承担。四、合同期内，乙方按以下标准向甲方支付租金：1.第一年的租金标准为每年每亩5335.88元，全年总租金为561708元。租期每满一年，租金在上一年的基础上递增3%。2019年10月1日至2020年9月30日，按照每月每亩444.66元计，月租金为46809元。2020年10月1日至2021年9月30日，按照每月每亩458元计，月租金为48213.27元。五、土地租金的交付方式，合同期内实行先交租金后使用地的办法。每月的10日前支付租金。六、履约保证金，为了保证乙方严格履行合同，乙方在签订本合同前向甲方一次性缴纳140427元的履约保证金。保证金待履行合同期满且乙方无违约行为的，甲方如数退还给乙方（不计息）。八、合同期内，甲方需要履行以下义务：3.指导、监督、纠正乙方给生产经营中可能损害水利设施和公共利益的一切行为。十、合同期内，乙方要严格保证地块周边范围内不得出现“六乱”现象和违法用地情况，严禁承租方在租赁期间做出填埋废土等伤害标的土地成分的行为或改变标的现状及改变标的正常规划用途的行为，若出以上情况，乙方不按时整改或者拒不整改的，甲方视情节轻重对乙方进行处理，情节严重的，甲方可无条件收回中标地块并没收乙方全部“租赁合同履约保证金”。十五、乙方应按合同约定用途使用租赁土地，未经甲方同意不得挪作他用，且不得闲置、丢荒。乙方擅自改变租赁土地用途或者闲置、丢荒达3个月以上的，甲方可单方解除合同，并追究乙方的违约责任。十六、合同期内，如乙方给农用地造成永久性损害的，甲方有权要求乙方赔偿由此造成的损失。违反相关法律法规的，乙方还须承担相应的法律责任。十七、乙方应在合同期满时清场完毕，并退场交回土地。乙方未按期退场的，甲方可即时自行采取强制实施退场措施收回土地，乙方不得向甲方要求任何赔偿损失并愿意承担甲方由此所产生的所有费用及影响甲方将耕地另行发包所造成的损失，并且甲方有权没收乙方交纳的保证金，并按双倍租金标准向乙方追收逾期占用土地的使用费。十九、违约责任：甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能全面履行本合同的均属违约，守约方有权向违约方索取因违约而造成的损失。此外，如甲方违约导致解除合同，甲方按双倍保证金返还给乙方，如乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回土地，乙方在地上的投入和所有设施归甲方所有，甲方不对乙方作任何赔（补）偿。二十二、其他规定：6.甲方按本合同所列乙方地址发出的文书，在发出五天后即视为送达。合同落款处乙方代表何某具名，并加盖陈头公司公章和该公司法定代表人黄达权名章。陈头公司、何某于2019年8月1日签订《法人授权委托证明书》，记载陈头公司授权何某为该公司代理人，代理权限为办理所有合同签订等事宜。2019年8月22日，钟村办出具《广东省行政事业单位资金往来结算票据》，记载付款单位为陈头公司，收款项目为综合农场租赁合同履约保证金，金额为140427元。2019年11月，钟村办向何某出具《告知书》，告知其“经我街巡查，11月7日发现阁下租赁我街物业综合农场地块有余泥偷倒的现象（附照片），请你于11月10日前恢复原貌，否则我街将会按照租赁合同上第十条规定处理”。何某作为承租人在《告知书》下方具名。经本院出具《律师调查令》，钟村办委托诉讼代理人向广州市番禺区城市管理和综合执法局石壁街执法队调取了广州市番禺区城市管理和综合执法局钟村街执法队于2020年6月30日的执法文件。其中，包括2020年6月30日的《检查笔录》《行政强制措施决定书》《行政强制措施笔录》《复议机关信息告知书》《询问通知书》《责令限期改正通知书》《广东省暂时扣留、冻结财物收据》《综合农场巡查情况表》，粤Ａ×××××号重型自卸货车的行驶证、道路运输证，粤Ａ×××××号重型自卸货车的行驶证、道路运输证。其中，《检查笔录》中记载，广州市番禺区城市管理和综合执法局钟村街执法队2020年6月30日10时00分巡查至石壁街石壁综合农场地块，发现情况如下：1.该地块占地面积约为5000平方米，现场发现有2辆重型自卸车正在倾倒建筑废弃物；2.该局现场拍照取证，并现场制作检查笔录；3.该局现场发出《询问通知书》（穗综番询字[2020]2699号）、《责令限期改正通知书》（穗综番责字[2020]I810号）、《行政强制措施决定书》（穗综番强措字[2020]I534号）及《广东省暂时扣留、冻结财务收据》（EC03383926财政）。《行政强制措施决定书》（穗综番强措字[2020]I534号）记载当事人陈头公司于2020年6月30日10时在石壁街石壁综合农场进行消纳建筑废弃物，未办理《广州市建筑废弃物处置证》（消纳），违反了《广州市建筑废弃物管理条例》第九条的规定，依据《广州市建筑废弃物管理条例》第五十八条第三项规定，扣押使用的工具，期限从2020年6月30日至2020年7月29日。《责令限期改正通知书》（穗综番责字[2020]I810号）记载陈头公司于2020年6月30日在石壁街石壁综合农场进行消纳建筑废弃物未办理《广州市建筑废弃物处置证》（消纳），违反了《广州市建筑废弃物管理条例》第九条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第四项规定，责令该公司立即停止违法行为。上述文件的当事人签名处记载“当事人拒绝签名”，并有2名钟村街综合指挥中心的工作人员签名。关于上述执法文件的来源，钟村办陈述“涉案地块虽然是钟村办所有，但是它的地理位置位于石壁街的行政区域范围内。由于原告是位于钟村范围内，因此原告向广州市番禺区城市管理和综合执法局钟村执法队报案，钟村执法队依法执法后，因为涉案场地位于石壁街范围内，因此把案卷移交到石壁街办理”。2020年7月1日，钟村办出具《解除合同通知书》，内容为钟村办与陈头公司签订上述《农用地租赁合同》后，已按约定将租赁地块交由陈头公司使用。经钟村办巡查发现，陈头公司在使用过程中存在在租赁地块上填埋废土的情形，严重违反合同第十条约定。钟村办已向陈头公司发出《告知书》，限陈头公司于2019年11月10日前将租赁地块上的废土清理完毕，恢复原状。现期限已届满，但陈头公司拒不履行合同义务，仍未清理租赁地块上的废土，经过近期巡查发现该地块还在进行填埋废土。为此，钟村办现通知陈头公司：鉴于陈头公司的恶劣违约行为，钟村办决定于2020年7月1日解除与陈头公司签订的《农用地租赁合同》，并没收租赁合同履约保证金。陈头公司应于2020年7月2日前将租赁地块恢复原状并交回钟村办，逾期未交还的，由此而产生的费用（包括但不限于占用该租赁地块而产生的使用费、清理租赁地块而产生的费用、收回租赁地块而产生的费用等）由陈头公司承担。钟村办于2020年7月1日将上述《解除合同通知书》送至陈头公司营业地址，由何某收取，并于2020年7月3日向陈头公司位于广州市番禺区石壁街石壁石陈路陈头岗4号101的地址邮寄该通知书。就涉案地块的权属情况和地类（用途），本院向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函调查，该局复函本院：坐落于钟村镇综合农场地块，土地权利人为广州市番禺区钟村镇人民政府，证号为国用2004第700037号；该地块的使用权类型为划拨，地类（用途）为农用地。本院认为，钟村办与陈头公司签订的《农用地租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。本案争议焦点之一，涉案合同解除的事实及履约保证金如何处理。钟村办主张：合同履行过程中，因陈头公司向涉案土地倾倒废土和建筑垃圾，严重违反合同约定，钟村办于2020年7月1日向陈头公司送达《解除合同通知书》，涉案合同于2020年7月1日解除。陈头公司抗辩认为：确认于2020年7月1日收到《解除合同通知书》，并认为涉案合同于2020年7月1日解除，但认为该司不存在倾倒废土和建筑垃圾的违约行为。本院认为，首先，根据广州市番禺区城市管理和综合执法局作出的《行政强制措施决定书》（穗综番强措字[2020]I534号）和《责令限期改正通知书》（穗综番责字[2020]I810号），记载陈头公司存在在涉案地块消纳建筑废弃物的违法行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”广州市番禺区城市管理和综合执法局作为具有城市管理职能的国家机关，其在职权范围内制作的上述文书所记载的事项应推定为真实，陈头公司未举证证明广州市番禺区城市管理和综合执法局作出的上述《行政强制措施决定书》和《责令限期改正通知书》存在违法情形，亦未提交相反证据予以推翻，本院对上述《行政强制措施决定书》和《责令限期改正通知书》记载的事实予以采纳。其次，2019年11月，钟村办向陈头公司的何某出具《告知书》，已告知陈头公司有“倾倒余泥”的现象，责令恢复原貌；2020年7月1日，钟村办出具《解除合同通知书》，再次告知陈头公司因在使用过程中存在填埋废土的情形，严重违反合同第十条约定，通知2020年7月1日解除与陈头公司签订的《农用地租赁合同》。陈头公司均未对上述《告知书》《解除合同通知书》提出异议，仅在本案2020年11月26日庭审中答辩中提出异议，明显超出了异议期，应当视为合同已无争议的解除。最后，陈头公司辩称合同约定其可进行种植或养殖，其平整土地、填平鱼塘系为了便于种植，并未违反合同约定。但涉案合同第十条约定“严禁承租方在租赁期间做出填埋废土等伤害标的土地成分的行为或改变标的现状及改变标的正常规划用途的行为”，故即使如陈头公司所述其平整土地、填平鱼塘系为了种植农作物，该行为亦违反了合同“不得改变标的现状”的约定。综上，钟村办根据合同第十条约定，以陈头公司违约解除合同，理据充足，本院予以确认。相应地，履约保证金140427元亦符合合同第十条之约定，由钟村办予以没收。本案争议焦点之二，租金及土地占用费用如何计收。第一部分，钟村办请求陈头公司支付2020年6月1日至同年7月1日的租金。双方庭审中均确认陈头公司已支付至2020年5月的租金，陈头公司亦同意钟村办的该诉讼请求，故该部分租金本院予以支持。第二部分，钟村办请求陈头公司恢复涉案土地原状并支付从2020年7月2日至土地恢复原状之日土地占用费。双方对于涉案土地的返还时间存在争议，钟村办主张其实际收回土地时间为2020年7月14日，陈头公司称钟村办实际于2020年7月2日已收回土地，但双方均未充分举证。涉案土地为农用地，据钟村办提交的现场照片2020年6月期间现场并未围蔽，场地内仅局部散落泥土及少量建筑垃圾，钟村办收回土地、自行清理并无实际障碍。租赁合同解除后，承租人有及时交还土地的附随义务，出租人亦有及时收回土地防止损失继续扩大的义务。鉴于本案中，承租人陈头公司未举证证实交还土地的具体时间，出租人钟村办未积极收回土地、自行清理，放任涉案土地维持原状，亦存有过错，本院酌情给予钟村办一个半月的合理期限（即2020年7月2日至同年8月15日）用于收回土地及自行恢复原状。陈头公司应参照合同约定的租金标准向钟村办支付2020年7月2日至同年8月15日期间的土地占用费。钟村办请求2020年8月16日之后的土地占用费用，为钟村办自行扩大的损失，本院不予支持。综上，陈头公司应向钟村办支付2020年6月1日至同年7月1日的租金、同年7月2日至同年8月15日的土地占用费，计得116267.52元（46809元/月×2个月+46809元/月÷31日/月×15日）。此外，陈头公司辩称承租土地中的1000余平方米被钟村办转租第三人，故其实际租赁的面积小于合同约定面积，应扣减部分租金；钟村办不予确认。本院认为，首先，就涉案地块中是否部分被转租，双方均未充分举证。其次，合同约定“该地块的情况陈头公司已经了解，并愿意承租，陈头公司不得向钟村办追偿因政策调整，土地征收以及其他不可预计的隐患造成的损失”，退一步讲，即便案外人占用了部分涉案地块，根据上述合同约定，陈头公司亦不得向钟村办主张损失。因此，陈头公司的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。本案争议焦点之三，钟村办其他的诉讼请求是否应予支持。第一，恢复原状的诉讼请求。合同第十条的条款明确了承租人“在租赁期间做出填埋废土等伤害标的土地成分的行为”钟村办可“租赁合同履约保证金”，可见该履约保证金的性质是为了防止承租人不合理使用土地及用于弥补给出租人造成的损失。根据钟村办提交的照片，陈头公司虽有消纳建筑废弃物，但是所占面积及体量并不大，钟村办也未充分举证证实其自行恢复原状所产生的损失超出上述保证金的范围。本院认为，钟村办关于恢复原状的诉讼请求，因双方对涉案土地原状有争议且该请求不具有可执行性，履约保证金亦可用于弥补钟村办自行恢复原状而产的损失，故该请求本院不予支持。第二，律师费75000元的诉讼请求。该费用并非陈头公司违约导致的必然损失，且无合同依据，故本院不予支持。第三，场地围蔽费用、设置监控费用、一次性设施设备安装使用费及保安费用的诉讼请求。钟村办主张上述费用称系因合同解除后，陈头公司仍持续向涉案土地倾倒建筑垃圾，钟村办为避免损失扩大产生的费用，但钟村办未举证证明2020年7月1日合同解除后，陈头公司仍向该地块倾倒建筑垃圾，故上述损失为其自行扩大的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广州陈头土石方工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区人民政府钟村街道办事处支付2020年6月1日至同年7月1日的租金、同年7月2日至同年8月15日的土地占用费，共计116267.52元；二、被告广州陈头土石方工程有限公司已支付的履约保证金140427元归原告广州市番禺区人民政府钟村街道办事处所有；三、驳回原告广州市番禺区人民政府钟村街道办事处的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8141元（原告广州市番禺区人民政府钟村街道办事处已预交），由原告广州市番禺区人民政府钟村街道办事处负担3559元，由被告广州陈头土石方工程有限公司负担4582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二一年三月二十四日书记员 叶嘉莹