广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9540号上诉人（原审原告、反诉被告）：李清昭，男，汉族，1975年5月17日出生，住址：广东省xx市xx区××××××海大xx花园二期xx栋6单元7B，公民身份号码：440××××××××××××117。委托诉讼代理人：俞永、魏小琴，均系广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：戴海彬，男，汉族，1976年2月14日出生，住址：广东省xx市xx区×××××××××××××××××，公民身份号码：350××××××××××××83X。委托诉讼代理人：刘权，系广东向宁律师事务所律师。上诉人李清昭与上诉人戴海彬租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告、反诉被告李清昭不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1303民初3241号民事判决书。二、改判被上诉人向上诉人支付鉴定费13200元、厂房装修费812898元、搬运费186000元、6个月停产损失177210元、押金88606元，新旧厂房租金差额损失1186740元、人员工资损失348698元和新厂房装修费用739744元等各项费用共计3093060元。三、改判被上诉人向上诉人支付水电费用24178.86元。四、依法判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律不当，判决被上诉人向上诉人支付各项损失832926.57元（包含押金），远远少于上诉人因被上诉人违约行为导致的实际损失。1、厂房装修费用损失计算明显不当。该部分损失经一审法院指定鉴定机构鉴定装修工程总造价为人民币812898元，但一审法院认为，应当按照双方签订的《厂房租赁合同》第八条第3点约定：“上诉人的使用期限从2016年8月计至2019年9月，余下使用期限34个月，装修工程损失费用应以该使用期限为系数折旧计算”。上诉人认为：一审法院据此计算装修损失明显不当。首先，根据《厂房租赁合同》第八条3点约定：“租赁期间。如因市政动迁造成本合同无法履行的甲方须赔偿乙方未到期使用装修费用，计算办法为租赁期6年为时间单位”。但上诉人与被上诉人《厂房租赁合同》并非因市政动迁造成的无法履行，而是因被上诉人将不符合双方合同约定的厂房交付给上诉人承租使用导致最终被认定双方签订的《厂房租赁合同》无效，租赁场所被拆除合同无法履行，被上诉人应当承担因合同无效无法履行给被上诉人造成的全部实际损失。其次，一审法院在计算该损失引用的《GB50068-2018建筑结构可靠性统一标准》3.3.3普通房屋构筑物的设计使用所限为50年。依照该规定，上诉人租赁被上诉人厂房后装修的房屋构筑物实际使用年限应为50年，在计算折旧率时应当以该使用年限为计算系数，而并非合同约定的6年承租期间。此外，一审法院认定上诉人建筑物和构筑物损失为379776.61元，该价格远低于《GB50068-2018建筑结构可靠性统一标准》标准，视为上诉人认可签订《厂房租赁合同》无效造成的损失责任，该认定明显违背了上诉人真实意思表示，上诉人诉请是被上诉人承担建筑物和构筑物实际造价损失812898元，从未认可以《厂房租赁合同》所约定的6年使用期限来计算建筑物和构筑物实际造价损失，即使需要计算折旧也应当按照50年的使用期限予以计算。因此一审法院对该建筑物和构建物实际造价损失的认定计算标准明显存在错误，依法应予以纠正。2、新厂房租金差额损失、新厂房装修费、人员工资损失为被上诉人违约行为导致的实际损失，依法应由被上诉人承担。（1）搬运费186000元，上诉人向法庭提供了搬运合同及收据，证实因被上诉人违约造成的上诉人违约造成的上诉人搬迁厂房所产生的必要费用，该费如大于双方合同约定的损失时，应当以实际发生的费用为准。（2）新旧厂房租金差额损失1186740元、人员工资损失348698元和新厂房装修费用739744元属于因被上诉人违约行为所造成的客观存在的实际损失。上诉人在收到相关部门及被上诉人发出的拆迁、搬迁通告后，无奈只能另行寻找场所进行重新装修，为此上诉人多支付了租金差额1186740元，重新装修费用花费了739744元，期间人员工资损失348698元。上述损失实际均为因被上诉人违约造成的直接经济损失，尚不包括上诉人经营损失。根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”被上诉人对该部分损失应当赔偿责任。3、关于被上诉人违约行为造成被上诉人损失赔偿范围的认定。上诉人认为：根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中因被上诉人交付的租赁厂房不符合合同约定，其违约行为导致合同无法履行，被上诉人应当承担违约赔偿责任，该违约赔偿应当以上诉人举证的实际发生的损费用为准。二、一审法院判决上诉人应向被上诉人支付2019年5、6、7月三个月租金104715元，有失公平。惠州市惠阳区××××办事处与2019年5月30日发出了《违法违规用地拆除通知》，2019年6月11日，xx村牛李经济合作社、xx村牛叶经济合作社向被上诉人发出了《搬迁拆除告知函》并在该期间在上诉人承租的房屋多处喷涂了“拆”字，导致上诉人无法正常经营运转，客户不敢将订单交付给上诉人承揽，客户大量流失，造成上诉人巨大经济损失，在此情况下一审法院认定上诉不仅应向被上诉人支付5、6、7月三个月租金且还应当按合同约定的予以递增，明显有失公平，处理不当。综上所述，原审认定事实不清、适用法律错误，处理不当，请二审查明事实，依法改判。为了维护上诉人的合法权益，现提起上诉，请予以支持。被上诉人戴海彬辩称，上诉人戴海彬认为鉴定费以及厂房装修费这些费用就应当根据合同无效的法律后果进行处理，任何合同无效的时候造成的损失，要根据双方的责任大小来进行分担。那么戴海彬和李清昭，大家对签订这个合同都负有相同的责任。因为李清昭他明知道戴海彬所建的厂房是没有经过相关部门的批准建的，所以他也存在着过错，所以有关这方面的费用，应当根据过错的责任进行分担。有关停产损失这一个，因为政府部门没有赔偿给戴海彬，所以上诉人李清昭请求根据政府的相关文件赔偿六个月，是没有事实依据的。对这个押金，我们没有异议，对于新旧厂房租金差额这个问题，因为是用旧厂房，它的面积位置以及装修的情况等等因素，都会影响租金的差额、设备设施等的物业管理，所以不能因为新旧厂房之间存在租金的差额就将违反规定，已被上诉人戴海彬有关员工公司的损失这个问题，在一审法院里面，对这部分的事实没有认定，并且答辩人在一审的时候已经明确说明，上诉人当庭所提交的也就是一审提交证据里边的第22页，员工提供公司统计表一张，是自己统计的表，用这张表来认定员工的工资是非常不合理的，理由是员工在上诉人处工作，我想他起码有留下一定的工作痕迹，比如说公司银行流水转账记录、劳动合同、工资表，或者微信转账记录，或者考勤的签到表等等，但是上诉人在一审的时候这方面的证据一件都没有，所以当庭他自己所列了一个工资表，就认定是工人的工资是非常扯淡的。这是有关员工工资这个问题。再有就是好新厂房装修费用，新厂房装修的标准，装修的面积，装修的材料等等都是由上诉人根据新厂房的要求以及根据长期的规划来决定的，所以这一笔费用请求被上诉人戴海彬偿还是没有任何的法律依据的。还有一个，上诉人戴海彬第二项诉讼请求就是说水电费的问题，我认为是根据我们一审的时候反诉请求，因为是实际发生的。原审被告、反诉原告戴海彬不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2019）粤1303民初3241号民事判决书，并依法改判决在一审法院判决（不服金额668874.84元）;2、依法改判决（反诉请求）在一审法院判决（没有支持的金额：112770.00元）。3、判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院根据《合同法》第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，无违反法律法规的强制性规定合法有效，对于原告建造办公室和加建车间钢结构工程以及其他附构建物上诉人，定期收取管理费，是清楚以上建设物和构建物的，应视为认同原告建造行为是错误的；上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》第五条第四款约定《乙方另需装修或者增设附属设施的，应事先征得甲方同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部分批准后，方可进行》。一审期被上诉人没有向任何证据证明上诉人同意其在厂房内加建行为被上诉人应承担举证责任。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条《承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担》。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持的法律规定一审法院判决上诉人承担组装车间钢结构工程项目：236339.36元，以及厂房外建筑与装饰工程（厂房后面加建厕所、厂房后面加装铁皮屋面、厂房后面墙加装防盗网、厂房旁边加建铁皮棚）项目：31684.25元（该金额评估机构未考虑使用年限拆旧）的赔偿责任是错误的，该加建项目是未经上诉人同意、加建面积也没收取被上诉人的租金，上诉人不需要承担任何责任恳请二审法院依法改判。二、一审法院关于建筑物和构建物方面损失认定事实不清，判决错。被上诉人的建筑物和构建物方面损失不含组装车间钢结构工程项目：236339.36元、和厂房后面墙加装防盗网、厂房旁边加建铁皮棚31684.25元，被上诉人实际损失应为249734.33元（评估价格544874.92元÷72个月×33个月）根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期间的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。依据上述法律第四款的规定上诉人只需承担249734.33×40%的赔偿责任即是99893.73元，恳请求二审依法改判。三、一审法院判决关于在被告发出《解除函》后至原告实际搬离园区时造成的生产损失为177210元不合理、没有法律依据，上诉人与被上诉人在《厂房租赁合同》中已约定为按29535元/月赔偿2个月，为59070元，一审法院认定可按政府有关文件精神计6个月租金计，第4年租34905元/月，是错误的，没有法律依据，请求二审法院依法改判。四、一审法院判决上诉人为被上诉人支付在劳动合同期限内部分工人在停产期间的工资损失问题，一审法院酌定计算支付13名员工2个月工资，应支付工资为104804.96元，是错误的，一审法院判决没有法律依据请求二审法院依法改判。五、一审法院判决上诉人承担的评估费为12720元，不符合法律规定，上诉人应按合同无效过错的责任只需承担5088.00元（12720元×40%）,请求二审法院依法改判。六、被上诉人在涉案厂房搬迁前一直使用至2019年10月30日，上诉人在原审请求被上诉人支付拖欠的租金从2019年5月起至2019年10月30日止的水电费及管理费（也是请求至2019年10月30日止）。原审法院以法院为评估需要申请延期拆除期间为由判决被上诉人支付租金、管理费至2019年7月止是没有法律依据，被上诉人在接到《违法违规用地拆除通知》后还在经营生产作业至2019年10月30日，之后供电部门往厂房停电后才开始搬迁。一审阶段上诉人向原审提交有，被上诉人搬迁的日期的证据，一审庭审期间被上诉人也承认其搬迁的时间并无异议，现上诉人根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定。特向贵院提起上诉请求，请求二审法院查明本案的事实，依法改判一审法院未支持的金额。综上所述一审判决认定事实错误，证据不足适用法律错误。上诉人不服该判决，依法上诉恳请二审法院依法改判、支持上诉请求。被上诉人李清昭辩称，上诉人戴海彬请求撤销（2009）粤1303民初3241号民事判决书、请求该改判、不服一审判决的金额668874.84元，认为扣除之后仅应当支付164051.73元，这个与客观事实不符。第二点，对他诉请要求支持其112770元，这个是没有事实和法律依据的，理由：第一，基于上述两项上诉请求均不应得到支持，因此上诉的反诉及上诉的费用均应当由戴海彬承担。首先对刚才戴海彬代理人所陈述的出租的厂房因为取得合法的审批手续，认为承租人有过错，我代理人这边认为这个是完全没有法律依据的。因为李海昭在承租戴海鹏出租的房屋时，戴海鹏告知李清昭是可以办理相关证照，手续是齐全的，可以办理的，这样李清昭才同意承租其房屋，承租以后对于加建部分的所产生的装修扩建费用，出租人戴海彬对于其对李清昭的加建行为是知情并认可的，因此这该部分加建部分装修损失，也应当一并记录李清昭合同解除导致的实际损失中，由戴海彬一并承担。第二点，关于实际损失，一审法院判决在戴海彬发出解除函至李清昭实际搬离园区时产生的177210元生产损失，这个我们是依据惠州市政府189号文件相关精神，这个是有相应的法律依据，并且戴海彬在整个出租及房屋合同解除、赔偿这部分，戴海彬本人是获得了巨额的赔偿。据我们了解，戴海彬得到了4700万的赔偿款，关于劳动报酬这一部分，一审法院酌定13名员工，实际上被上诉人李清昭的员工是远远不止13人，其酌定支持了两个月，并且按照社平工资之下资质支持，这个已经是最低的一个损失，按照最低的一个标准来做一个对李清昭的补偿，这个实际上是小于实际损失的。对于评估费用12727元，依据法律规定应当是由戴海彬承担，因为其在整个合同履行中是存在全部过错。至于租金涉案厂房搬迁前至2019年10月3日租金，实际上从2019年5月份，李清昭接到村委及戴海彬的搬迁通知之后，实际上是生产经营一直处于中断的状态。业务方面，在墙上被喷了拆迁的字体以后，后续很多订单因为合作方担心，李清昭都没有生产能力，没有固定场所，所以导致了巨额的经营损失。该期间已经不能正常生产经营，系戴海彬的过错所导致的。在此情况下，戴海彬如果仍然主张租金，明显是不符合合同约定及不符合常理及情理。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人戴海彬的全部上诉请求。原审原告李清昭向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告赔偿原告鉴定费13200元、厂房的装修费812898元、搬运费用186000元、6个月停产损失177210元、押金88606元、新旧厂房租金差额损失1186740元、人员工资损失348698元和新厂房装修费用739744等各项费用共计3093060元。二、依法判决由被告承担本案件诉讼费用。事实及理由：2016年5月26日原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定由被告将位于惠州市惠阳区xx经济开发区xx村xxx工业区A栋2400平方米的厂房租给原告做五金加工厂房使用，租赁期限为6年，租金为前三年每月29535元，后三年每月每平方米增加2元，管理费用每月2685元。合同签订后原告对承租厂房进行了装修改造以符合生产经营使用，先后花费103.5万元。2019年6月13日，被告向原告送达了《解除函》，通知原告由于原告承租的惠阳区xx经济开发区xx村xxx工业区建设未完善相关用地手续的批建手续，惠州市惠阳区××××××××办事处于2019年5月30日向其出具了《违法违规用地拆除通知》，要求被告在2019年7月30日前将园区搬迁并拆除完毕，因此被告书面告知原告要求5日内协商解除《厂房租赁合同》，并在2019年7月30日前腾空搬离厂房和宿舍。原告认为，原被告之间签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定系有效的合同，原被告均应当按照合同的约定履各自义务。原告承租厂房后依约按月缴付租金及管理费用，被告作为出租方有义务提供合法符合承租要求的厂房场地供原告使用。现在原告投入大量资金进行装修改造和生产经营过程中，突然要求解除合同《厂房租赁合同》，并在极短的时间内搬离厂房，已经构成严重违约，且违约行为给原告造成了具大的经济损失，严重损害了原告的合法权益。反诉原告戴海彬向一审法院反诉请求：1、请求依法判决被反诉人立即支拖欠租金240345元，水电费47360元，管理费18795元，合计217895元（306500元－押金88605元）给反诉人。2、依法判决由被反诉人承担本案件诉讼费用。事实及理由：2016年5月26日原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于惠州市惠阳区xx经济开发区xx村xxx工业区A栋2400平方米的厂房租给原告做五金加工厂房使用，租赁期限为6年租金为前三年每月29535元，后三年每月每平方米增加2元，管理费用每月2685元。合同签订后被反诉人对承租厂房进行了经营使用，被反诉人于2019年5月份起拖欠租金，水电费，管理费等致2019年10月22日未缴交，拖欠金额为217895元，后经反诉追讨被反诉人缴交费用时，被反诉人却以各种借口推却付费。一审法院认定事实：2016年5月26日原告与被告签订了《厂房租赁合同》，该合同主要约定：“一、甲方（即被告）将位于惠州市惠阳区xx经济开发区xx村牛叶村小组xx达工业区A栋租给乙方（即原告）做五金加工厂房生产使用；租赁面积2400平方米。厂房类型为钢混结构厂房，宿舍楼第三层285平方米。二、厂房租赁自2016年8月1日起至2022年7月30日止，租赁期6年。三、1、甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每平方米每月人民币11元。每月应付厂房租金共29535元。租赁期第一至三年租金不变，第四年起每平方米每月增加2元，增至每平方米每月13元。3、乙方应向甲方支付厂房押金88605元。4、房屋租金起算时间为2016年8月1日后开始计算；5、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每月每平方米管理费1元。八、租赁期间其他有关约定。3、租赁期间，如因市政动迁造成本合同无法履行，甲方须赔偿乙方未到期使用装修费用，计算办法为按租赁期6年为时间单位，装修费用以人民币30万计，赔偿金额等于30万除以6再乘以未满期年限数，年限数精确到月份。其他情形下甲方若人为提前终止合同，除须赔偿乙方未到期使用装修费用外，甲方须另加赔偿乙方2个月租金的搬迁费。合同期满，双方不承担责任。合同签订后，原告对承租厂房进行了装修和加建办公室、摆放货物的构建物以及其它设施，经评估为812898.53元。2019年6月13日，被告向原告送达了《解除函》，通知原告即日解除双方签订的《厂房租赁合同》，要求被告在2019年7月30日前腾空搬离厂房和宿舍楼交还被告拆除。2019年9月24日，被告向原告发出《水费、电费催缴通知单》告知原告欠2019年4月至2019年8月共计水费2343.6元，电费21835.26元。经评估人员进场勘察后，原告于2019年10月7日停止生产。另查，惠州市惠阳区××××××××办事处于2019年5月30日向xxx工业园区土地所有人xx村牛李村民小组、xx村牛叶村民小组发出的《违法违规用地拆除通知》写明两村小组在回拨地建设的厂房，占用土地面积14937平方米其中耕地10000平方米，无合法用地手续，属于破坏耕地、非法占用土地行为，要求两村小组在2019年7月30日前将园区搬迁并拆除完毕。逾期xx街道办将组织相关人员进行强制拆除。2019年6月11日，xx村牛李经济合作社、xx村牛叶经济合作社和戴屋村经济合作社向戴海彬发出《搬迁拆除告知函》，要求被告戴海彬于2019年7月30日前腾空搬离工业园并自行拆除完毕。因本案厂房有关装修工程的构建物需要评估，一审法院于2019年8月30日、2019年9月4日分别发函给惠州市惠阳区城乡管理和综合执法局和惠州市惠阳区××××××××办事处商暂缓拆除厂房内的装修工程构建物。一审法院认为，惠州市惠阳区××××××××办事处于2019年5月30日发了《违法违规用地拆除通知》，可以认定被告建设的厂房未取得建设规划主管部门批准建设的，被告与原告签订的《厂房租赁合同》无效。根据合同法第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于原告建造办公室和加建车间钢结构工程以及其他附构建物，被告定期收取管理费，是清楚以上建设物和构建物的，应视为认同原告建造行为。但对于厂房后面加建铁皮屋和厂房旁边加建铁皮棚，并未说明是否属于必要的或合理设施，此费用共计18413.57元应当酌情折减。对于《厂房租赁合同》未到期，但实际无法继续履行下去，原告因停止生产和搬离厂区造成原告损失的如何处理问题。关于建筑物和构建物方面损失，根据《厂房租赁合同》第八条第3点的约定，原告使用期从2016年8月计至2019年9月，余下使用期34个月，计算方式375173.21元［（812898-18413.57）÷72个月×34个月］，另其它构建物4603.4元（18413.57元×50%×50%），共计379776.61元，此价格已远低于住房和建设部公布《GB50068-2018建筑结构可靠性设计统一标准》使用年限计算的残值价值，视为原告认可签订《厂房租赁合同》无效造成的损失责任；关于搬迁费的损失，根据《厂房租赁合同》第八条第3点的约定69810元（34905元/月×2个月）；对于合同未约定合同终止后的处理问题，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于在被告发出《解除函》后至原告实际搬离园区时造成的生产损失，一审法院认可按政府有关文件精神计6个月租金计，第4年租34905元/月，但请求按29535元/月计算未超过约定的标准，其请求为177210元（29535元/月×6个月）予以支持。另原告为支付在劳动合同期限内部分工人在停产期间的工资损失问题，被告对工人工资金额持有异议，而对工人人数未持有异议。而原告提供工人工资平均4030.96元，没有超过2019年度惠州市惠阳区工人月平均工资收入予以采纳，酌定计算支付13名员工2个月工资，支付工资为104804.96元（4030.96元/月×13人×2个月）；押金88605元，应予退返原告；评估费12720元由被告负担。对于原告的新旧厂房租金差额和新厂房装修费用与本案解除合同不属于法律上的因果关系，解除合同后产生此类损失属于间接损失，一审法院不予支持。关于反诉部分，因当地政府要求本案厂房在2019年7月30日前将园区搬迁并拆除完毕，反诉原告请求租金应从5月计至7月份止，此后法院为评估需要商请延期拆除期间，不宜计算租金，租金计为104715元（34905元/月×3个月）；水电费按反诉被告实际产生的费用计算，反诉被告对计至2019年9月1日止为24178.86元无异议，一审法院予以支持，此后反诉人未提交水电单位收费证明，不予认可；管理费按合同约定标准2685元/月计算3个月为8055元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十七条、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告戴海彬在判决发生法律效力之日起十日内支付厂房装修工程与加建构建物损失、搬运费、停产损失、评估费和返还押金合计832926.57元给原告李清昭；二、驳回原告李清昭的其他诉讼请求；三、反诉被告李清昭在判决发生法律效力之日起十日内支付厂房租、水电费和管理费共计136948.86元给反诉原告戴海彬。在执行时，判项一和判项三的金额可相互抵销。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费31544元（李清昭已预交），由李清昭负担23049元，戴海彬负担8495元；反诉受理费2949元（戴海彬已预交），由戴海彬负担1631元，李清昭负担1318元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于合同的效力问题，双方均无异议，本院直接予以维持。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：原审认定的赔偿项目是否应予支持。具体评述如下：关于原告建造办公室和加建车间钢结构工程以及其他附构建物、临建设施的赔偿问题，承租人和出租人对该赔偿的计算标准存在争议，即租赁关系中承租人对租赁物所做的添附在租赁关系提前中止的情况下，如何认定该部分的残值。参照本地司法实践及公平原则，该部分的残值，应按照未能履行的租赁期限对该部分价值进行折算，而不是李清昭所主张的按照设计使用年限50年进行折算。即原审所认定赔偿计算标准正确，本院予以维持。关于人员工资损失应否支持的问题，本院认为，承租人李清昭所主张的以上损失并不属于本案租赁合同提前中止所产生的直接损失，原审支持人员工资损失处理不当，本院予以纠正。关于新厂房租金差额损失、新厂房装修费、搬迁费、生产损失、水电费、鉴定费的赔偿问题，原审法院对以上项目的处理，符合相关事实和法律规定，本院予以维持。关于上诉人戴海彬主张的项目，除上述人员工资外，本院予以驳回。综上所述，原审认定事实基本清楚，但处理部分欠当，二审予以纠正；上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3241号民事判决第二判项及诉讼费分担部分；二、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3241号民事判决第三判项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3241号民事判决第一判项为：戴海彬在判决发生法律效力之日起十日内支付厂房装修工程与加建构建物损失、搬运费、停产损失、评估费和返还押金合计728121.61元给李清昭。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费31544元，由李清昭负担20463元，戴海彬负担11081元，反诉受理费2284元，由戴海彬负担764元，李清昭负担1520元。二审受理费43160元（李清昭已预交31544元，戴海彬已预交11616元），由上诉人李清昭负担32592元，上诉人戴海彬负担10568元，戴海彬多预缴的诉讼费在执行中一并予以抵扣，本院不予退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年三月二十三日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。