广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初1491号 原告（反诉被告，以下简称原告）：广州诚祥物业管理有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：杨志国，总经理。 委托诉讼代理人：李镇男，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：邓学文，男，1975年1月1日出生，汉族，身份证住址湖南省娄底市娄星区， 委托诉讼代理人：吴景春，广东佰德律师事务所律师。 原告广州诚祥物业管理有限公司与被告邓学文租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州诚祥物业管理有限公司的法定代表人杨志国及其委托诉讼代理人李镇男，被告邓学文的委托诉讼代理人吴景春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼请求：1、被告向原告退还押金288000元；2、被告向原告支付逾期付款利息，以288000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月27日起计算至清偿之日止，暂计至起诉之日即2020年11月4日为268元；3、被告向原告支付律师费用20000元；4、被告向原告退还2020年5月1日至7月31日期间的租金288000元；5、被告赔偿原告的经济损失88431元；6、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，经本院释明合同效力，原告增加诉讼请求，要求确认厂房租赁合同无效。事实与理由如下：原、被告于2020年4月经人介绍，就原告承租被告座落于广州市白云区石井镇****村外海大海洲滘心基围外东路***号的房屋（以下简称涉案房屋）进行洽谈，原告于2020年4月11日向被告支付租赁定金100000元。后原、被告于2020年4月17日签订《厂房租赁合同》，约定由原告向被告承租涉案房屋，面积约8000平方米，分3个仓库及3间办公室；签订合同时，三号仓库由第三方租赁，约定待第三方撤场后才能交付给原告；租期自2020年5月1日至2026年4月30日，租金为140000元/月，其中一号仓库承租人撤场前，月租金96000元，撤场交付后为140000元；签订合同3日内原告须支付二号仓库和三号仓库押金288000元，第三方撤场交付一号仓库后补齐押金132000元，待合同期满或特殊情况导致合同结束后，乙方返还押金。合同签订后，原告于2020年4月20日向被告支付押金尾款188000元，被告出具收据确认收到押金288000元。后，被告于2020年5月5日向原告交付二号仓库和三号仓库，于2020年5月13日交付办公室，于2020年5月7日开具二号仓库和三号仓库5月租金96000元的收据。原告收到收据后支付了96000元并开始寻找租客。2020年5月21日，被告告知原告，涉案房屋系农用地不能用于非农建设。2020年6月5日，涉案房屋处被张贴通知，要求涉及饮用水水源保护区违法建设的企业应按政府的文件要求在2020年6月底前自行清理整治完毕。原告联系被告后，被告让原告继续使用。2020年6月24日，涉案房屋再次被张贴违建拆除通知。此后各政府部门人员陆续到涉案房屋要求原告停业搬迁。原告就此找到被告，被告均答复不存在违建问题。直到2020年9月7日，被告才告知原告涉案房屋将被拆迁，要求原告次月底前搬离，故原告于2020年10月27日搬离。之后原告要求被告退还押金，被告拒不退还，故提起本案诉讼。 被告邓学文辩称：原告拖欠二号、三号仓库2020年8月1日至2020年10月31日的租金，每月96000元，共计288000元。在原告催促下，被告于2020年7月14日通知原告于2020年7月16日接收一号仓库，一号仓库于2020年7月15日搬空，根据合同约定，原告应当支付一号仓库押金及租金给被告，但是一直未支付一号仓库的押金132000元，未支付2020年7月16日至2020年10月31日租金154000元。自2020年7月16日原告未支付押金及租金之日，已构成根本违约，原告支付的部分押金应作为违约金予以抵扣，至于剩余的违约金，被告保留另行起诉的权利。被告据此提起反诉诉讼请求：1、判决解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、原告支付拖欠的租金（占用费）共计442000元及利息（利息自2020年11月1日起，以442000元为基数，按照同业拆借中心公布的利率计算至清偿之日）；3、原告向被告支付律师费用30000元；4、原告承担全部的诉讼费用。审理中，经本院释明合同效力，被告将第1项诉讼请求变更为确认厂房租赁合同无效，并将第2项诉讼请求中的租金（占用费）变更为占用费。 原告对反诉诉讼请求辩称：第一、我方同意解除双方签订的厂房租赁合同。第二、反诉第二项诉讼请求缺乏事实和法律依据。涉案厂房租赁合同依法应当属于无效合同，原告没有义务按照合同的约定支付租金。此外，按照厂房租赁合同第一条第五款的约定，因为客观原因导致乙方租期未满三年的，则最后一个月免租。所以2020年10月1日到10月31日之间的租金应当免除。关于涉案一号仓库的租金问题，原告自始至终没有使用过一号仓库，也没有接收过一号仓库，因此不需要支付2020年7月16日至2020年10月31日的租金。第三、关于律师费用，原告没有义务支付拖欠租金，反诉诉讼请求不能得到支持，原告无需支付该律师费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的厂房租赁合同、电子回单、收据、微信聊天记录、涉案房屋现状照片、委托律师代理案件合同书、发票、损失说明表等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月11日，原告法定代表人向被告支付100000元，备注为仓库定金。 2020年4月17日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案厂房租赁给乙方，面积约8000平方米，一号仓库约2000平方米，二号仓库约2400平方米，三号仓库约1200平方米，办公室三间约200平方米；如遇拆迁、政府征收、道路改造等原因不能营业或搬离，甲方应提前30日将拆迁、政府征收、道路改造等情况以书面通知形式通知乙方，如因上述原因导致乙方租期未满3年，则最后一个月免租；租期自2020年5月1日至2026年4月30日；本合同签订次日起即视为甲方将厂房园区交付乙方使用，一号仓库目前由第三方租赁，待第三方撤场次日起，即视为甲方已按约定条件交付给乙方，乙方即应按全额租金支付给甲方；租金每月140000元，一号仓库目前由第三方租赁，第三方撤场前，乙方每月租金为96000元，第三方撤场次日起，乙方即应按全额租金每月140000元支付给甲方；押金420000元，签订合同后三日内支付押金288000元，第三方撤场次日补齐押金余款132000元；本合同生效后，双方均应全面履行本合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给守约方造成的损失，包括守约方为实现债权而支付的律师费、保全费、诉讼收费、公证费、鉴定费等；等等。 2020年4月20日，原告法定代表人向被告支付188000元，备注为仓库押金。同日，被告出具收据，确认收到押金288000元。 2020年6月18日至24日期间，原告方人员发送微信照片给被告，告知被张贴搬迁文件。 2020年7月14日，被告通知原告一号仓库明天可以交付；次日，被告再次通知原告，一号仓库已全部清空，今天开始算原告的。2020年7月24日，原告方回复，“1号仓库确定不要了，你那里现在确定要拆迁的！”，被告方随后回复不同意。 2020年9月7日，被告通知原告场地下个月要拆。 2020年9月17日，被告方发送微信照片给原告，显示仓库中有货物，并问“1号仓库还没搬走？”、“你的租户怎么和我说？”，原告方回复“马上让他走”。 2020年9月25日，原告方发送视频给被告，视频显示有人在入口处欲锁门，被告回复锁门违法违规。9月27日，原告方发送照片，显示入口有土堆，并询问被告如何处理。 2020年10月27日，原告与北京市盈科（广州）律师事务所签订《委托律师代理民事案件合同书》，约定原告委托该所律师代理本案，律师费为20000元。2020年10月29日，北京市盈科（广州）律师事务所向原告开具律师费发票，金额为20000元。 2020年11月29日，被告与广东佰德律师事务所签订《委托代理协议》，约定被告委托该所律师代理本案，律师费30000元。 原告为证实其存在经济损失（包括原告管理人员杨志国2020年4月至10月的工资以及原告代被告支付给保安刘建一的工资），出示：电子银行回单，显示杨志国于2020年5月至11月期间每月分别从其名下民生银行账户向其名下工商银行账户转账支付上月工资，共计67431.68元；还显示杨志国于2020年6月至10月期间每月分别向刘建一转账支付上月工资，共计21000元。被告对上述电子银行回单真实性确认，对关联性不予确认，认为无论原告是否承租涉案房屋，均应向员工发放工资；2020年5月至9月期间，原告有聘请保安，也理应向保安发放工资。另，原、被告均确认保安原是被告聘请，原告进场后改由原告支付工资。 审理中，原告主张于2020年10月27日被锁门及入口倒土后无法使用涉案厂房便搬离，被告不予确认，称原告何时搬离不清楚，认为应该是2020年10月31日。 本院认为，被告作为出租方未能提供证据证实涉案厂房取得建设工程规划许可证或相关产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。原、被告要求确认《厂房租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。 关于押金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故原告要求被告退还押金288000元于法有据，本院予以支持。 关于利息，合同无效，原、被告均未能谨慎审查租赁场地的产权及规划的合法性，对于合同无效亦应承担过错，故原、被告各自主张的利息损失应由各自自行承担。 关于律师费，合同无效，关于律师费的约定亦属无效，故原、被告要求对方支付律师费于法无据，本院均不予支持，均予以驳回。 关于2020年5月1日至7月31日期间租金即占有使用费，原告主张应予以返还，但该期间原告已实际使用涉案厂房，故要求返还该期间的占有使用费于法无据，本院不予支持，予以驳回。 关于员工工资的经济损失，该员工工资并非因合同无效导致的直接损失，原告即使未承租涉案房屋也应有员工为原告提供劳动，而保安工资则属于原、被告约定应由原告支付的款项，故原告要求被告赔偿员工工资损失理据不足，本院不予支持，予以驳回。 关于2020年7月16日至2020年10月31日期间的占有使用费，2020年7月16日至2020年7月31日期间，被告主张已于2020年7月15日将一号仓库交付被告，参照合同约定的一号仓库交付标准即腾空视为交付，被告该主张合理，本院予以采纳。虽原告曾回复不再使用一号仓库，但在2020年9月17日原告的租户仍在使用一号仓库，故原告主张未使用一号仓库与事实不符。原告应向被告支付一号仓库2020年7月16日至2020年7月31日期间占有使用费22000元。2020年8月1日至2020年9月30日期间，原告有使用涉案房屋，故原告应支付该期间的占有使用费280000元。被告于2020年9月7日通知涉案房屋下个月要被拆迁，参照《厂房租赁合同》关于租金的约定，最后一个月免租，故2020年10月1日至2020年10月31日期间原告无需支付占有使用费，故被告要求原告支付2020年10月1日至2020年10月31日期间的占有使用费，本院不予支持，予以驳回。故，原告共需向被告支付2020年7月16日至2020年9月30日期间占有使用费302000元。原告要求被告退还2020年5月1日至2020年7月31日期间租金288000元无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告广州诚祥物业管理有限公司与被告邓学文于2020年4月17日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、自本判决生效之日起五日内，被告邓学文向原告广州诚祥物业管理有限公司返还押金288000元； 三、自本判决生效之日起五日内，原告广州诚祥物业管理有限公司向被告邓学文支付2020年7月16日至2020年9月30日期间占有使用费302000元； 四、驳回原告广州诚祥物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告邓学文的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5323.5元，由原告广州诚祥物业管理有限公司负担3084.3元，由被告邓学文负担2239.2元；本案反诉受理费4190元，由原告广州诚祥物业管理有限公司负担2681元，由被告邓学文负担1509元。原告负担的反诉受理费、被告负担的本诉受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林艾婧 二〇二一年三月十六日 书记员  孔捷昕