广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤0111民初15343号 原告：江秀婷（原名江秀庭），女，1971年3月19日出生，汉族，身份证住址广东省四会市， 委托诉讼代理人：钟慧博，广东谨然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾晓倩，广东谨然律师事务所实习人员。 被告：欧静海，男，1963年12月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 被告：吴洁玲，女，1965年4月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 上述两被告共同委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张伟权，广东联合发展律师事务所律师。 第三人：广州市规划和自然资源局白云区分局，住所地广州市白云区景云路36号。 法定代表人：姜莉。 委托诉讼代理人：叶其颖，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：唐俊，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。 第三人：广州市白云区棠景街远景经济发展公司，住所地广州市白云区机场路575号穗景大厦A幢3楼308室。 法定代表人：颜戊英。 原告江秀婷与被告欧静海、吴洁玲，第三人广州市规划和自然资源局白云区分局（以下简称规划和自然资源局白云分局）、广州市白云区棠景街远景经济发展公司（以下简称远景经济公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员肖錄婷独任审理。原告江秀婷及其委托诉讼代理人钟慧博、顾晓倩，被告欧静海、吴洁玲及其共同委托诉讼代理人冯钜深、张伟权，第三人规划和自然资源局白云分局的委托代理人的胡靖、叶其颖到庭参加了诉讼。第三人远景经济公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告江秀婷向本院提出诉讼请求：1.两被告及第三人远景经济公司将广州市白云区XXX镇路XXX涌X街X巷XXXX号XXX房过户给我；2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：我是广东省四会市地豆镇赤草崀村委会大罩村村民。谢绍祥经广州市白云区新市镇人民政府村镇建设国土管理办公室批准在白云区××市镇XXX村XX北兴建村民宅用房一幢。原广州市远景房地产咨询服务部负责白云区××市镇远景村沙涌北兴村民宅用房一事，其全权负责该村民宅用房的集资、建设施工、办理产权分割等事宜。原广州市远景房地产咨询服务部已于2001年10月9日注销，被告欧静海是其负责人。由于建房资金不足，原广州市远景房地产咨询服务部遂与村民签订集资建房的协议书。我于1994年4月14日与原广州市远景房地产咨询服务部签订《集资建房协议书》，约定由我出资，并在我原有的宅基地上建村民宅用房，拿到房屋产权证后通过赠与方式给我办理房产证，在交楼使用后，一个月内交付给我，且该协议进行了公证，同时被告欧静海作为甲方代理人在该协议书上签章。原广州远景房地产咨询服务部在约定时间内将涉案房屋交付给我，但在办理赠与房产证手续时却遗漏了我。现我通过其他邻居得知，他们的房产证已经从被告吴洁玲名下过户到自己名下。另因广州远景房地产咨询服务部也为涉案合同的相对方，由于广州远景房地产咨询服务部为非公司的集体企业法人，其清算责任人为工商登记确定为开办单位，即第三人远景经济公司，现广州远景房地产咨询服务部未经清算即申请注销登记，故远景经济公司依法应承担相应的法律责任。综上，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 被告欧静海辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：（一）从原告提交的身份证看，1994年签订集资建房协议书的人出生年月不同，是否是同一人由法院核实。（二）集资建房协议的甲方主体是谢绍祥，乙方是江秀婷，我是广州远景房地产服务部的负责人作为甲方代理人签约的，我只是作为代理方的职务行为。根据相关法律规定，该法律行为后果应该由谢绍祥承担。（三）我认为涉案合同已经履行完毕。该合同约定的权利义务是向原告交付房屋使用和宅基地使用证，合同并无约定对宅基地房屋集体土地转为国有土地且办证，同时原告交付的只是建房成本费用不是购房款，并没有包括任何的税费。1994年的时候仍然是集体用地，根本不符合办国有土地产权证的基本条件，原告非涉案房屋所在地的居民，在建房之前也没有在涉案房屋所在地居住。合同履行完毕后，其他人通过补交地价，把涉案房屋转为国有土地办理房产证，我从未参与，也不知晓。 被告吴洁玲辩称，我不同意原告的诉讼请求。我和原告没有合同关系，没有法定义务为原告过户办证。我是通过前一手产权人丁秋芬转让取得501房的产权。其他的答辩意见，与欧静海的一致。 第三人规划和自然资源局白云分局述称，原告的诉请与我局无关，在本案中如果法院判决被告需要履行合同义务，我局可以依据办理房地产转移登记相关规定进行处理。 第三人远景经济公司书面辩称，（一）广州远景房地产咨询服务部并非涉讼房屋的产权人，广州远景房地产咨询服务部作为代理人所签署的集资建房协议所产生的后果由委托人负担。根据原告提供的证据显示，是作为出资方的原告江秀庭与作为建房方的谢绍祥签订《集资建房协议书》，广州远景房地产咨询服务部（负责人欧静海）只是作为谢绍祥代理人身份在《集资建房协议书》上签名盖章。广州远景房地产咨询服务部作为谢绍祥代理人身份签订的《集资建房协议书》所产生的法律后果，依法应由谢绍祥负担。广州市白云区公证处对《集资建房协议书》出具的（94）穗白内经证字第1256号《协议证明书》，已表明广州远景房地产咨询服务部是甲方（即谢绍祥）的代理单位。（二）涉诉集资建房发生在1994年4月，至今已达约27年之久，我司无法确定是广州远景房地产咨询服务部的开办单位。我司属于村开办的企业，经我司领导班子多方了解，无法确定是否广州远景房地产咨询服务部的开办单位。并且，经我司通过国家企业信用信息公示系统查询我司的《企业信用信息公示报告》，也未发现曾经开办过广州远景房地产咨询服务部记录。退一步说，即使我司是广州远景房地产咨询服务部的开办单位，正如前面所述，广州远景房地产咨询服务部作为代理人与原告签订的《集资建房协议书》所产生的法律后果依法应由谢绍祥负担，与广州远景房地产咨询服务部无关。（三）涉讼房屋根据房管部门1997年1月9日核发的《广州市房地产证》和《广州市房地产共有（用）证》记载的产权人是吴洁玲和丁秋芬。综上，我司认为，广州远景房地产咨询服务部只是作为代理人身份签订《集资建房协议书》，所产生的法律后果应由委托人谢绍祥负担。我司现也无法查证是广州远景房地产咨询服务部的开办单位，并且我司或广州远景房地产咨询服务部并非涉诉房屋的产权人，原告起诉要求我司承担配合办理涉诉房屋交易过户登记手续于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告原名江秀庭。位于广州市白云区XXX镇XXXX北XXX街XX巷XXX号XXX房（以下简称涉案房屋）现为登记在吴洁玲名下的房产，房屋所在土地权属性质为国家所有，房屋总建筑面积46.93平方米。 1994年4月14日，江秀婷（乙方）与广州市远景房地产咨询服务部（甲方，以下简称远景服务部）签订《集资建房协议书》，约定：甲方经向广州市白云区新市镇人民政府村镇建设国土管理办公室批准在白云区××市镇XXX村XXX北兴建村民住宅用房1幢。现由于建房资金不足，同意乙方出资合建，并委托广州市远景房地产咨询服务部全权负责集资组织，建设施工，办理产权分割等事宜，经甲、乙双方协商，达成如下协议：甲方（建房方）谢绍祥，甲方委托代理单位：远景服务部（代表人）：欧静海，乙方（出资方）：江秀庭；楼房地址：广州市白云区××市镇XXX村XXX北X巷XXX号XXX房（以下简称涉案房屋）；楼房规格：一厅一房。厨、厕合计面积44.56平方米。总价128778.4元；承建方与乙方共同办理房屋所有权的公证手续，宅基地证赠与乙方手续，在交楼使用后，1个月内交付乙方，有关费用由乙方负责；承建方收到乙方交来建房款时开出的收据（乙方需要承建方开具建筑发票，税款由乙方负责），并办理本协议书的公证，费用由乙方负责；乙方在签订本协议时，应交总房价的50%作建房首期；第二期（协议时90天内）30%，第三期（交楼时）20%，逾期一天按房价的千分之六补偿。承建方将按乙方所留通信地址发出催款通知书十五天后乙方仍未未交款，甲方可扣除集资款20%作为违约金，并有权终止履行本协议的权利义务；承建方必须在1994年12月将房屋交付乙方使用，逾期甲方不能将房屋交付乙方使用，则以房款总价每月千分之六补偿乙方等。上述协议甲方（代理人）落款处由欧静海印章，甲方代理单位落款处由远景服务部盖章，乙方（出资人）落款处由江秀婷签名。 上述合同签订后，江秀婷向远景服务部支付了建房集资款128778.4元，江秀婷接收了涉案房屋并使用至今。 诉讼中，原告表示签订涉案《集资建房协议书》时，其从未见过谢绍祥，且从未与谢绍祥协商过协议书内容事宜，均是欧静海与其沟通和签订合同，欧静海也从未向其提供过谢绍祥的委托手续。原告提交核发单位为广州市白云区新市镇人民政府，核发时间为19XX年XX月XX日的穗郊字第XXXXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》一份、广州市白云区分局远景派出所出具的《证明》一份，拟证明涉案房屋与其持有的宅基地证房屋属同一房屋。其中穗郊字第XXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，宅基地座落地址为XXX镇XXXX村XX北X巷XXXX号XXXX房新市镇区公所远景乡居民生产队，建筑结构为框架，层数六层，建筑面积44.56平方米，使用人为江秀庭。《证明》主要内容为：兹有原地址：XXXX镇XXX村XXX北X巷XXX号XXXXX房，现地址更改为：白云区XXX北XX街XX巷XXX号XXXX房。规划和自然资源局白云分局表示经核实该局无上述《农村（墟镇）宅基地使用证》的档案材料。 另根据向规划和自然资源局白云分局调取的涉案房屋产权登记和土地性质变更的办理手续档案资料显示，1993年7月，吴洁玲、丁秋芬分别以XXXXX巷7号、XXXX巷6号宅基地向相关部门提交《白云区村镇建房（用地）申请表》，申请在上述两块宅基地上分别新建一幢框架结构，层数为五层，建筑面积435平方米的集资房。广州市白云区新市镇人民政府于1993年9月29日审批同意建设。1995年11月23日，广州市白云区新市镇人民政府核发使用人为吴洁玲、丁秋芬，宅基地座落远为XXXXXX北XX巷XXXX号居民生产队，面积162平方米，结构框架，层数，六层，建筑面积870平方米的穗郊字第225487号《农村（墟镇）宅基地使用证》。1997年1月9日，广州市国土房管局核发《广州市房地产证》，显示，权属人吴洁玲，权属来源1993年新建，房屋占有份额1/2，房屋所有权性质私有，土地权属性质国家所有，房地产座落白云区XXXX镇XXX北XXX巷XXXX号楼房，用途住宅，建筑结构层数：钢筋混凝土六层，总建筑面积1396.97平方米，房屋共有人丁秋芬，房屋占有份额1/2。1999年4月，吴洁玲（受赠人）与丁秋芬（赠与人）签订《赠与合同》，主要内容为赠与人与受赠人是朋友关系。赠与人自愿无偿将包括涉案房屋在内的13套房屋业权中赠与人占有的份额赠与受赠人所有。2001年7月，广州市国土房管局核发吴洁玲为全部权属人的涉案房屋《房地产证》（穗房地证字第××号）。 再查，根据广州市市场监督管理局提供的《商事登记基本信息》记载，广州远景房地产咨询服务部负责人为欧静海，成立日期为1993年12月1日，商事主体类型为集体所有制，主体状态为注销，注销日期2001年10月9日。欧静海和吴洁玲是夫妻关系。另欧静海、吴洁玲提交向广州市白云区市场监督局调取的《申请开办企业的批复文》、《验资报告书》拟证明远景服务部由远景经济公司申请开办设立的情况。 原告表示其愿意承担办理房地产权证过程中应由其承担的相关费用。 本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。 涉案《集资建房协议书》甲方落款处并无谢绍祥的签名，且欧静海也未能举证其作为甲方代理单位有谢绍权的授权委托签订上述协议书，结合江秀婷陈述其从未与谢绍祥沟通协议事宜的情况，及实际由远景服务部收取款项并开具收据的事实，欧静海抗辩《集资建房协议书》甲方为谢绍祥的意见依据不足，本院不予采信。从《集资建房协议书》甲方落款处签名盖章情况反映，远景服务部和欧静海均有签名盖章，因欧静海当时是远景服务部的负责人，且远景服务部为购房款出具了收据，故本院认定《集资建房协议书》的甲方为远景服务部。虽江秀婷与远景服务部签订《集资建房协议书》时，涉案房屋所在土地性质为宅基地，且江秀婷也非宅基地所在集体组织的村民，但因现涉案房屋所在土地性质已变更为国有土地，涉案房屋可买卖交易，故《集资建房协议书》应认定为合法有效。 涉案《集资建房协议书》实质是协议双方对涉案房屋的买卖行为，江秀婷支付了购买涉案房屋的对价，根据协议书约定其有权通过宅基地赠与手续取得该房屋的宅基地证。为江秀婷提供宅基地证是远景服务部的义务，现江秀婷提交的穗郊字第XXXXXXXXX号《农村（墟镇）宅基地使用证》，在规划和自然资源局白云分局无备案登记，应视为远景服务部未履行义务。现涉案房屋所在宅基地已办理土地性质变更手续，可办理国有土地产权证，规划和自然资源局白云分局亦表示涉案房屋具备办理房地产转移登记的客观条件，故现江秀婷诉请要求协议甲方办理涉案房屋的产权过户手续有据，本院予以支持。因远景服务部为集体所有制企业，且已注销登记，故其债务依法应由申请开设该公司的主体，即远景经济公司承担责任。故远景经济公司负有为江秀婷办理涉案房屋过户手续的义务。因本院认定涉案《集资建房协议书》的甲方主体是远景服务部，故江秀婷要求欧静海承担办理过户手续的义务缺乏依据，本院不予支持。 现有证据可反映，吴洁玲取得产权登记的涉案房屋地址为涉案《集资建房协议书》中江秀婷出资购买的房屋。从吴洁玲取得涉案房屋产权登记的过程可知，吴洁玲以兴建的方式取得涉案房屋的初始登记，并以其配偶欧静海作为负责人的远景服务部的名义将涉案房屋出售给了江秀婷，故虽吴洁玲非《集资建房协议书》的相对方，但对远景服务部向江秀婷出售涉案房屋的事实必然知悉。吴洁玲在明知涉案房屋已出售给江秀婷的情况下，还将涉案房屋登记至其名下，吴洁玲实际并不享有对涉案房屋的权利，故吴洁玲亦负有协助江秀婷办理涉案房屋过户手续的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内，第三人广州市白云区棠景街远景经济发展公司和被告吴洁玲按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定共同协助原告江秀婷办理位于广州市白云区XXX镇XXX北XXX街X巷XXXX号XXXX房的房地产权证； 二、驳回原告江秀婷的其他诉讼请求。 本案受理费2875.5元，由第三人广州市白云区棠景街远景经济发展公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖録婷 二〇二一年三月十七日 书记员  陈玉梅 卢迪