上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初5671号原告：刘涛，男，1970年9月7日出生，汉族，户籍地广州市。委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凌云，上海元照律师事务所律师。被告：石静，女，1983年11月5日出生，汉族，户籍地贵州省。委托诉讼代理人：张珏，上海善法律师事务所律师。原告刘涛诉被告石静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘涛之委托诉讼代理人陈凌云、被告石静之委托诉讼代理人张珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市杨浦区邯郸路XXX号商铺签订的租赁合同自2020年8月20日解除；2、被告向原告支付房屋恢复原状的费用2000元；3、被告向原告支付2020年2月28日-2020年8月20日期间尚欠的租金136,600元，被告在原告处的押金38,000元可以在尚欠的租金中予以抵扣；4、被告以136,600元为基数，按照LPR向原告支付自2020年8月20日起至实际支付之日止的逾期付款利息；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月份，原、被告就上海市杨浦区邯郸路XXX号商铺(下称系争房屋)签订了租赁合同，约定租赁期限自2019年2月28日至2021年2月27日，月租金38,000元，每三个月支付一次，先付后用。2020年8月20日，被告在未与原告沟通的情况下自行搬离了系争房屋。搬离时被告导致吊顶上有两个洞，且地面上遗留两处建筑垃圾，预估清扫和修复费用需要2000元。2020年2月28日至2020年8月20日期间被告仅支付租金80,000元，尚欠136,600元未支付。原告认为被告提前搬离房屋，以实际行动表示不再继续履行合同，故双方的租赁合同应于2020年8月20日解除，解除前的租金被告应当付清，被告在原告处的租赁保证金可直接抵扣其应付的租金。根据合同法的规定，合同解除的违约责任在被告，《上海市房屋租赁条例》中亦规定延期支付租金的，应当支付违约金，并对计算标准进行了详细的规定，本案中原告按照LPR主张。被告石静辩称，被告确实是2020年8月20日搬离的，同意双方的租赁合同于该日解除，但被告系与原告的母亲沟通好搬离的，双方属于合意解除合同，被告不存在违约。吊顶上的两个洞及地上的建筑垃圾是被告在拆除空调出风口时造成的，但被告认为修复及清扫垃圾仅需500元费用即可。2020年2月28日-2020年8月20日期间的租金被告确实尚欠136,600元未付，但因受新冠肺炎疫情影响，被告在2020年2、3月份并未正常营业，遭受经济损失，属于不可抗力，希望原告减免20天的租金25,000元，余款希望分期支付。租赁保证金同意直接抵扣被告应付的租金。原告主张的逾期付款利息，无合同和法律依据，应当驳回。经审理查明，上海市杨浦区邯郸路XXX号房屋产权人为刘建及原告刘涛。2019年2月份，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限为两年，自2019年2月28日至2021年2月27日。每月租金38,000元，租金为每三个月支付一次，先付后用。双方签订合同当日，被告向原告支付一个月的押金，合同终止时，保证金在三十日内无息返还原告。被告装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由被告自行承担。被告可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰及安装必要设施设备等，相关费用由被告承担。本合同终止，被告应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物(包括但不限于铺设的管线、固定或者镶嵌于墙体地面的设施物件等)归原告所有。如被告逾期搬离(包括因原告行使留置权被告无法搬离的情形)，应每日按月租金10%标准向原告支付房屋占有使用费，逾期超过10日的，原告有权自行处理，而不予被告任何赔偿或补偿……2020年1月27日，上海市政府发布沪府发【2020】1号《上海市人民政府关于延迟本市企业复工和学校开学的通知》写明本市区域内各类企业不早于2月9日24时前复工。2020年8月20日被告搬离系争房屋，在拆除空调设备时造成屋顶吊顶两处破损留有洞口并在地面留有两处建筑垃圾。庭审中，被告向本院提供2019年11月-2020年3月的营业回单，经统计显示2019年11月营业额为147,120.58元、2019年12月营业额为293,141.49元、2020年1月营业额为127,270.14元、2020年2月营业额为0元,2020年3月营业额为33,094.54元，其中2020年3月从11日开始有营业额。被告再提供被告石静本人的朋友圈售货照片，欲证明因受新冠肺炎疫情影响，货物积压在三月初甩货，其经营受损。被告同时向法庭陈述，2020年2月9日前是不允许复工的，3月5日左右派出所告知可以营业了但是要登记，3月11日被告首次开门营业。原告对2月9日之前不允许复工是认可的，但认为2月9日之后是可以复工的。关于为何8月20日搬离房屋，被告回答法庭询问称，原本系争房屋周围有个商业街，属于部队的，部队逐渐收回房屋并对商业街进行整改后该地段的客流量越来越少，2019年6月份就开始经营惨淡了，之后的租金都是凑钱给原告的，因生意不好，被告一直在和原告的母亲沟通合同解除事宜，协商后于8月20日搬离，但被告未向本院提供协商解除的证据，对此原告亦不予认可。以上事实由原告提供的系争房屋房地产权证、租赁合同、商铺现场照片、被告提供的店铺营业额回单等证据、微信朋友圈截图等证据予以佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，被告于2020年8月20日搬离系争房屋，原、被告一致同意租赁合同于该日解除，本院予以确认。被告于2020年8月20日提前搬离房屋，用自己的行动表示不再继续履行合同，构成违约。庭审中，被告抗辩与原告协商一致搬离，但未提供证据证明，本院不予采信。2020年8月20日前被告实际使用房屋，应当支付租金。庭审中，被告抗辩称因受新冠肺炎疫情影响要求减免20天租金。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。依照该规定，结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、被告经营的行业特点及本案当事人履行合同的情况，被告之抗辩本院予以采信。原、被告一致同意在原告处的租赁保证金在被告应付的租金中抵扣，本院予以准许。原告主张的房屋维修及清扫费用，本院结合现场照片及市场行情，酌情支持1000元。关于原告主张的利息损失，本院认为，被告提前终止合同存在违约，原告之利息主张，于法有据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告刘涛与被告石静就上海市杨浦区邯郸路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2020年8月20日解除；二、被告石静应于本判决生效之日起十日内支付原告刘涛上海市杨浦区邯郸路XXX号房屋租金73,600元；三、被告石静应于本判决生效之日起十日内支付原告刘涛上海市杨浦区邯郸路XXX号房屋的修复及清扫费用1000元；四、被告石静应于本判决生效之日起十日内以73,600元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LRP)向原告支付自2020年8月20日起至实际支付之日止的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1156元，由原告刘涛负担324元，被告石静负担832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二一年三月三十一日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。