山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁02民初2507号原告（案外人）：匡华香，女，1982年4月10日出生，汉族，住山东省胶州市。被告（申请执行人）：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路226号北栋618室。法定代表人：孔景景，执行董事。委托代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛东苑置业集团有限公司，住所地山东省胶州市北京东路58号。法定代表人：郑文，董事长。第三人（被执行人）：郑文，男，1964年1月27日出生，汉族，住山东省胶州市。原告匡华香与被告上海中贯置业有限公司（以下简称中贯置业）、第三人青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑置业）、第三人郑文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告匡华香，被告中贯置业的委托诉讼代理人刘璇到庭参加诉讼。第三人东苑置业、第三人郑文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。匡华香向本院提出诉讼请求：1.撤销对胶州市苑新天地小区12号楼1单元1201室房产的查封及列入执行名单；2.确认胶州市苑新天地小区12号楼1单元1201室房产系匡华香所有。事实和理由：2019年2月26日，青岛市中级人民法院(2017)鲁02民初1411号民事判决书对中贯置业与东苑置业、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案作出民事判决：判令东苑置业向中贯置业返还投资款3000万元及相应利息，郑文对东苑置业的上述债务承担连带清偿责任。诉讼中查封了东苑置业名下的位于胶州市产在内的179套房产，现该案已经进入执行程序。2019年11月16日，匡华香对执行标的提出书面异议，2020年9月15日，青岛中级人民法院开庭审理，匡华香提交了相应证据。青岛中院于2020年11月12日作出(2020)鲁02执异448号执行异议裁定书，驳回匡华香的异议请求。匡华香认为该裁定书是错误的，被执行的涉案房屋属匡华香所有，不应被作为东苑置业、郑文的财产执行给中贯置业。理由如下：一、该裁定书同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条属于适用法律错误，本案应该适用第二十九条。二十八条是适用于登记在被执行人名下的不动产，二十九条是适用于登记在被执行的房地产开发企业名下商品房，两个法条内容不同，尤其是对已支付房款的要求不同，二者显然不能同时适用，只能根据适用前提选择其一。而本案涉案房屋正是登记在被执行的房地产开发企业—东苑置业名下，匡华香已经符合第二十九条规定，足以排除执行，应认定房屋属匡华香所有。二、匡华香于2012年3月10日与东苑置业签订《房屋预订协议》，约定购买涉案房屋，协议明确约定了房屋具体位置、价款、交付方式等必备条款，匡华香按照协议约定付清了全部房款，东苑置业也根据协议收受了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定匡华香签订了合法有效的书面买卖合同。三、匡华香2015年购买房屋，是因为东苑置业没有按承诺按时交付涉案房屋给匡华香，并且因为资金链断裂，连购房合同网签等手续也没有按时给匡华香办理，匡华香没有其他房屋可以居住，所以才于2015年又购买了用于居住的房屋。本案适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条，匡华香在购买东苑置业房屋时，所购房屋确系匡华香名下唯一用于居住的房屋。四、匡华香已支付了全部房款。匡华香分三次于2012年3月10日前付清全部房款731,623元，有收款收据、银行流水、进账单等为证。五、退一步讲，即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，要求异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，匡华香也完全符合规定。匡华香签订《房屋预订协议》时，东苑置业销售人员口头告知房屋将在2012年10月前交付，后因该公司资金链断裂等原因导致房屋迟迟不能交付，匡华香多次到东苑置业催促交房，后在2015年7月该公司工作人员同意匡华香先入住该房屋，只是因为开发公司的过错导致没有办理正式验收及网签、过户等手续，所以匡华香在签订合同并付清房款的情况下又在法院查封前经开发公司同意实际占用该房屋，应认定为合法占有该不动产。中贯置业答辩称：一、匡华香与东苑置业签订的《房屋预定协议》并非能够排除执行的合法有效的买卖合同。匡华香称与东苑置业于2012年3月10日签订《房屋预定协议》，协议第五条最后一项明确了“协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效”,该协议并非合法有效的房屋买卖合同：首先，2012年涉案房产并未建设，也不符合销售条件，因此，东苑置业才没有和匡华香签订商品房预售合同，而是《房屋预定协议》；其次，中贯置业有证据证明东苑置业于2013年1月与案外人河南鼎佳实业发展有限公司就涉案小区房屋签订《青岛市商品预售合同》并且备案，结合《房屋预定协议》对协议效力的规定，上述预定协议并非双方当时认可的房屋买卖性质的合同而是双方就涉案房屋达成的某种意向性协议，更不可能以此协议作为网签备案的依据。涉案房屋2013年初就可以网签备案，而从2012年至今长达九年的时间，匡华香与东苑置业甚至没有签订房屋预售合同，匡华香对此的过错不能排除。因此匡华香对涉案房屋没有合法有效的买卖合同，不享有物权期待权，不符合排除执行的相关法律规定。二、匡华香无证据证明其占有房屋的时间在法院查封完成之前，且可能违法占有涉案房屋，匡华香在起诉状中称2015年7月入住房屋，但是又称2015年因无法入住涉案房屋于是又购买了其他房屋用于居住，其所称显然前后矛盾。根据匡华香提交的证据来看，其缴纳的物业费和水电费单据最早为2019年11月，因此中贯置业认为事实应该是匡华香与东苑置业签订《房屋预定协议》后并未占有涉案房屋而是居住在其名下的其他房屋中，如果真如匡华香证据显示2019年缴纳物业费和水电费，因此时中贯置业已经申请查封了涉案房屋，因此匡华香即便入住也是违法入住。三、匡华香名下有其他用于居住的房屋，不符合异议成立的要求。四、涉案小区部分房屋已经办理网签备案，不存在不能办理登记的障碍，匡华香未证明没有办理过户登记非匡华香过错，因此涉案房屋至今未过户不能排除匡华香的过错。综上，请求依法判决驳回匡华香的诉讼请求。中贯置业、郑文均未到庭，均未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。匡华香向本院提交以下证据：证据1、收款收据3份，证明匡华香以全款方式购买东苑置业位于房屋。证据2、个人业务转账回单，证明款项直接转账至东苑置业帐户。证据3、房屋预定协议、员工购房补充协议，证明匡华香与东苑置业的购房行为属实。证据4、物业费、水电费单据，证明匡华香的房屋已装修，并合法入住。证据5、东苑置业证明，证明匡华香于2012年3月份以全款方式购买涉案房屋的事实。证据6、东苑置业证明，证明匡华香购买房屋后迟迟未网签，是因为东苑置业一直推脱所以没有网签成功。证据7、胶州市人民法院民事判决3份、执行裁定书3份，证明匡华香与东苑置业的购房协议合法有效，是经过法院出具的裁定书给出的判决结论。证据8、最高人民法院对于《执行异议和复议规定》第十九条规定的理解，证明匡华香异议排除应该适用《执行异议和复议规定》第二十九条，且该条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解，不能单凭是否唯一住房驳回匡华香的异议请求。中贯置业质证称：证据1、证据2真实性无法确认，即便真实，收款收据分三份，第一份2012年2月18日，金额为10万元，第二份2012年3月10日，金额为87,795元，第三份2012年3月10日，金额为543,828元，其提供的转账流水仅有2012年3月10日的543,828元，也仅能证明其缴纳的房款金额为543,828元，协议为2012年3月10日签订，东苑置业不可能提前于2012年2月18日为其出具收款收据；证据3真实性无法核实，即便真实，该房屋预定协议并非房屋买卖合同，只是意向性协议，协议明确双方需要签订正式的房屋预售合同、签订商品房预售合同时该协议失效；员工购房补充协议与房屋预定协议中均无定金的约定，而是一次性缴纳购房款。证据4真实性无法核实，即便真实也只能证明原告于2019年11月后向广泽物业缴纳费用，如其于2019年11月后入住房屋，也是未经人民法院同意，擅自对查封财产进行处置，申请法庭调查广泽物业公司如何取得涉案小区的物业管理，是否存在违法行为；证据5、6的真实性不予确认，两份证据出具时间均为2020年9月25日以后，在涉案小区的多名业主向法院提起执行异议之诉的审理过程中，东苑置业均未到庭，中贯置业有理由怀疑东苑置业与匡华香串通妨碍执行，且该两份证明均无任何出具人员的签字，仅加盖有公章，因此对其证明的真实性无法确认；证据7真实性无异议，证明事项有异议，三份民事判决中匡华香均请求东苑置业向其返还住房补贴款，但从未要求东苑置业与其按照房屋预定协议的要求签订商品房预售合同并办理网签过户。因此对于长达8年时间未实现匡华香房屋所有权的事实，匡华香负有一定的责任。且根据其执行裁定书看，匡华香并不反对对涉案房屋进行执行程序，其再提出执行异议之诉，与其申请执行的行为相互矛盾；证据8真实性无异议，证明事项有异议，匡华香名下的房屋已经过户登记到其名下，不符合其所提交的对第二十九条理解的条件。本院认为，上述证据5、6无出具人员签字，不符合证据形式要件，本院不予确认。其他证据真实性本院予以确认。被告向本院提交以下证据：证据1、青岛市人民中级法院（2017）鲁02民初1411号《协助执行通知书》，证明青岛市人民中级法院2018年3月22日向胶州市不动产登记中心发出协执，要求冻结东苑置业名下位于青岛市胶州市苑新天第的房产，共计179套，查封期限为自2018年3月22日至2021年3月21日。证据2、东苑置业与河南鼎佳实业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》等网签备案材料，证明：2013年1月13日，东苑置业与河南鼎佳公司就胶州市苑新天第小区8-1-702户房屋签订了《青岛市商品房预售合同》，并进行了网签备案。涉案房产经签订正式的房屋买卖合同是可以网签备案的，客观上具有可以办理网签备案的条件，匡华香应当按照《房屋预定协议》第五条的约定签订正式的商品房买卖合同才具有阻却执行的效力，而《房屋预定协议》仅是意向性协议并不具有该效力。匡华香质证称：证据1真实性无异议；证据2最高人民法院规定住房只能由自然人买卖，不能由公司买卖，网签不成立，法院已经对房子提起了执行拍卖。东苑置业出具证明证实没有网签成功并非匡华香过错。本院对中贯置业提交上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明：中贯置业与东苑置业、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决如下：一、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业返还投资款3000万元；二、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑文对东苑置业的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中贯置业的其他诉讼请求。在该案诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结东苑置业的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。本院于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封东苑置业名下位于胶州市苑新天第包括案涉房产在内的179套房产，查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中贯置业向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人东苑置业位于胶州市苑新天第小区包括案涉房产在内的200套房屋。在执行过程中，匡华香以案外人身份向本院提出书面异议，请求依法解除对被执行人东苑置业名下位于胶州市苑新天第小区12号楼1单元1201户房屋（以下简称案涉房产）的查封。本院于2020年11月12日作出（2020）鲁02执异448号执行裁定，认为匡华香提交的证据不足以证明其在法院查封案涉房产之前已合法占有，且并未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，遂裁定驳回案外人匡华香的异议请求。匡华香不服该裁定，向本院提起诉讼，即为本案。2012年3月10日，东苑置业（甲方）与匡华香（乙方）签订《房屋预定协议》《员工购房补充协议》，其中《房屋预定协议》约定了以下内容：乙方自愿购买甲方开发建设的胶州市“东苑新天第小区”房屋，鉴于乙方对甲方正在办理该房屋预售手续之事已知晓，经甲乙方双反协商订立本协议；乙方预订甲方开发建设的“东苑新天第小区”12楼1单元1201室，建筑面积约107.75平方米（最终以房产测绘面积为准），房屋单价为6790元/平方米，总房款为731,623元；甲方须为乙方保留该房屋，不得另行出售，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房预售合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、单价、户型等条款；乙方应于甲方发出签订购房合同通知（以邮戳为准）后五日内携带本协议及所需手续到甲方处签订正式《商品房预售合同》，按合同规定付清全额房款或办理相关贷款手续，双方签订《商品房预售合同》后，本协议自动终止。合同还约定了如因乙方原因导致不能签订《商品房预售合同》时的责任承担方式。《员工购房补充协议》约定一次性交款购房后，甲方承诺给予五年的住房补贴款，每年为房屋总价款的12%，即人民币87,795元，该款项每年支付一次，签订本协议时甲方预付乙方首年的住房补贴款用于抵作房款，后几年的支付日以全款到位日期为准满二年、三年、四年、五年之日，每年支付一次。匡华香向本院提交东苑置业出具的收据三份，其中日期为2012年2月18日的收据一份，金额为10万元，日期为2012年3月10日的收据二份，金额分别为87,795元和543,828元，其并提交了543,828元的转账流水。匡华香曾以《房屋预定协议》《员工购房补充协议》为据，分别于2015年、2016年、2017年向山东省胶州市人民法院提起诉讼，要求东苑置业向其返还购房补贴款，胶州市人民法院分别作出（2015）胶民初字第7197号、（2016）鲁0281民初3149号、（2017）鲁0281民初2572号民事判决，判令东苑置业返还匡华香购房补贴款及相应利息。匡华香就该三案向胶州市人民法院申请强制执行，经因未发现东苑置业有可供执行的财产，胶州市人民法院裁定终结执行。匡华香认可其名下有其他用于居住的房产。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否应为匡华香所有；二、本案能否排除执行。本院对此认定如下：一、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，匡华香以其与东苑置业签订的《房屋预定协议》及《员工购房补充协议》为据要求确认案涉房产归其所有，但是，该《房屋预定协议》仅对房屋及价款作出约定，对支付方式、房屋交付使用条件、日期及方式、权属证书的办理等涉及商品房买卖权利义务等的重要内容均未约定或不确定，该协议也明确载明协议签订时正在办理房屋预售手续、双方应另行签订《商品房预售合同》，故上述协议存在事实和法律上的履行障碍，不具备商品房买卖合同的必备条款，并非本约合同，不能认定为合法有效的商品房买卖合同；其次，从付款方式来看，匡华香提交三份收款收据证实其已付清全部房款，但该收款收据均载明为往来款，其中10万元的收据出具时间在预定协议签订之前，有转账记录的款项为543,828元，其称根据《员工购房补充协议》直接扣除房屋补贴款87,795元作为房款的一部分与正常交易方式不符，故其付款方式违反交易惯例；再次，涉案房屋并无合法交接手续，匡华香在起诉状中称2015年入住该房屋，庭审中称2017年经政府默许入住，而其提交的物业费收据显示最早缴费时间为2019年，故其主张相互矛盾；另外，匡华香虽提交东苑置业的证明证实未签订正式合同及办理网签非其过错，但该证明未有经办人签字，东苑置业也未到庭参加诉讼，其证明力本院不予确认，且匡华香多次起诉要求东苑置业向其返还购房补贴款，但均未要求东苑置业向其交付房屋或协助其办理网签或过户手续，故其称没有过错的理由也不能成立。综合以上事实，本院认为匡华香要求确认案涉房产为其所有的主张不能成立，其该项诉请应予驳回。二、匡华香主张按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除本案执行，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，匡华香提交的《房屋预定协议》如上所述并非本约合同，故匡华香与东苑置业就案涉房屋并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，而匡华香名下也有其他用于居住的房屋，故其主张不符合上述司法解释的规定，其要求排除本案执行的请求不能得到支持。综上所述，原告匡华香要求确认案涉房产为其所有的主张不能成立，其提交的证据亦不能证明其对案涉房产享有足以排除涉案强制执行的民事权益，匡华香的异议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告匡华香的诉讼请求。案件受理费11,116元，由原告匡华香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 李 丽审判员 潘红燕审判员 徐镜圆二〇二一年三月三日法官助理高仁青书记员孔怡书记员庞连捷