广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8667号原告：广州南沙经济技术开发区工业公司。法定代表人：唐衍斌，职务总经理。委托诉讼代理人：鲜绍翔、胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：广州南沙高新技术开发有限公司。法定代表人：郑晖，职务执行董事、总经理。委托诉讼代理人：李琴、杨雪燕，广东凤图律师事务所律师。第三人：广州鸿廷物业管理有限公司。法定代表人：李东云，职务总经理。委托诉讼代理人：刘泽辉，广东圣和胜律师事务所律师。第三人：广州市番禺区保安服务公。法定代表人：凌锋。委托诉讼代理人：梁劭文，广东新正律师事务所律师。第三人：广州凡途国际旅行社有限公司。法定代表人：张振岳。原告广州南沙经济技术开发区工业公司（以下简称南沙工业公司）诉被告广州南沙高新技术开发有限公司（以下简称南沙高新公司），第三人广州鸿廷物业管理有限公司（以下简称鸿廷公司）、广州市番禺区保安服务公司（以下简称番禺保安公司）、广州凡途国际旅行社有限公司（以下简称凡途公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南沙工业公司委托诉讼代理人胡丹丹，被告南沙高新委托诉讼代理人李琴、杨雪燕，第三人鸿廷公司委托诉讼代理人刘泽辉，第三人番禺保安公司委托诉讼代理人梁劭文，第三人凡途公司的法定代表人张振岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州南沙经济技术开发区工业公司向本院提出以下诉讼请求：1.南沙高新公司于十日内向南沙工业公司返还位于塘坑工业村二号工业厂房的B栋和C栋四层楼配套宿舍，鸿廷公司、番禺保安公司、凡途公司协助返还上述物业；2.南沙高新公司按每日3000元的标准向南沙工业公司支付2020年7月1日起至实际交还之日止的逾期交回物业违约金；3.本案受理费由南沙高新公司负担。事实和理由：2014年6月18日，南沙工业公司与南沙高新公司签订《工业厂房配套宿舍使用协议》（以下简称《宿舍使用协议》），约定南沙工业公司将南沙塘坑工业村二号工业厂房的三幢四层配套宿舍楼（以下统称涉案宿舍楼）无偿提供给南沙高新公司使用，使用期限从2014年7月1日起至2020年6月30日止。协议另约定，南沙高新公司应在使用期限到期后将涉案宿舍楼交回南沙工业公司，逾期交回时，按每日3000元的标准支付违约金；南沙高新公司对涉案宿舍楼进行装修、改造所投入的设施全部归南沙工业公司所有。现《宿舍使用协议》已经到期，但南沙高新公司尚未交还涉案宿舍楼中的B栋宿舍和C栋宿舍，故南沙工业公司提起本案诉讼。被告南沙高新公司辩称：一、南沙高新公司已向南沙工业公司交还涉案宿舍楼中的A栋宿舍，并同意向其交还B栋宿舍和C栋宿舍，但由于B栋宿舍和C栋宿舍仍由鸿廷公司占有使用，故无法交还。二、南沙工业公司主张的违约金系基于合同关系产生，与本案返还原物纠纷的法律关系无关，南沙工业公司主张违约金没有依据。另外，涉案宿舍楼未办理报建手续，属于违法建筑，《宿舍使用协议》为无效合同，故南沙高新公司不同意支付违约金。即使《宿舍使用协议》有效，双方约定的违约金标准也过高，应当予以调整。三、由于《宿舍使用协议》并未约定租金，故南沙高新公司亦无需参照租金标准支付占有使用费。第三人鸿廷公司辩称：不同意南沙工业公司的诉讼请求。理由如下：涉案宿舍楼中的B栋宿舍和C栋宿舍并不在南沙工业公司持有的土地使用权证与房屋所有权证范围内。基于土地使用权和房屋所有权的依附关系，实践中不存在土地使用权人和房屋所有权人为不同主体的情况。根据《物权法》第一百四十二条和第二百一十六条的规定，南沙工业公司并未持有涉案宿舍楼的房屋所有权证，也没有证据证明涉案宿舍楼系由南沙工业公司建造，故其无权主张返还。另外，鸿廷公司在接收B栋宿舍和C栋宿舍后，对物业进行了装修，随后另行出租给了番禺保安公司和凡途公司。B栋宿舍和C栋宿舍目前由上述两家公司使用，鸿廷公司并未自行使用。第三人番禺保安公司辩称：番禺保安公司与鸿廷公司签订了宿舍租赁合同，双方约定的租赁期限至2022年6月30日止。番禺保安公司承租了涉案宿舍楼中的B栋宿舍的79间房屋，作为广州地铁安检工作人员的宿舍，另有部分房屋作为办公室、仓库、培训室以及食堂等保障性用房。若南沙工业公司要求搬迁，有可能导致广州地铁相应标段的安检服务受影响。因此，番禺保安公司不同意在合同期内交还上述物业，希望能够正常使用至合同期届满，并且可以按原租金标准向原权利人支付租金。第三人凡途公司辩称：凡途公司确认使用了涉案宿舍楼中的B栋宿舍和C栋宿舍。若法院判令凡途公司协助交还上述物业，其同意予以配合。经审理查明：2011年6月30日，南沙工业公司与南沙高新公司签订《厂房租赁合同》，约定由南沙工业公司向南沙高新公司出租南沙金岭路旁塘坑工业村的贰号标准工业厂房及其配套设置，配套设施包括简易厂房、办公楼、门卫室、饭堂、吉地以及涉案宿舍楼中的A栋宿舍。合同另约定租赁期限从2011年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金8000元，每五年递增3%等内容。此后，双方还签订了多份租赁合同，但均确认实际履行的是前述《厂房租赁合同》。2014年6月18日，南沙工业公司与南沙高新公司另行签订《宿舍使用协议》，约定南沙工业公司将位于南沙区南沙街环市大道塘坑工业村二号工业厂房租赁给南沙高新公司作为高技能培训基地使用。双方就厂房的配套宿舍使用问题达成如下协议：一、南沙工业公司将涉案宿舍楼（其中A栋宿舍3168平方米、B栋宿舍3168平方米、C栋宿舍2074平方米）无偿提供给南沙高新公司使用，使用期限从2014年7月1日至2020年6月30日止。二、涉案宿舍楼以现状交付，南沙高新公司需投入资金进行装修、改造。三、南沙高新公司负责物业的安全责任以及有关费用。四、使用期到期后，南沙高新公司应将涉案宿舍楼交回南沙工业公司，装修、改造所投入的设施全部归南沙工业公司所有。逾期交回，则按每日3000元的标准计收违约金。南沙工业公司陈述涉案宿舍楼由其投资兴建，位于番国用（98）字第XX号《国有土地使用权》记载的用地范围内。根据《国有土地使用权》的记载，该地块位于南沙区塘坑工业区，土地用途为工业用地，用地面积为17768.48平方米。南沙工业公司确认涉案宿舍楼未办理合法建设手续。签订上述协议后，南沙高新公司将涉案宿舍楼交由其全资子公司广州南沙职业技能培训服务有限公司（以下简称南沙技培公司）使用。2013年7月9日，南沙技培公司与案外人广州市宝敦贸易有限公司签订《关于以B.O.T方式开发和经营培训公寓（宿舍）的协议书》，双方约定以B.O.T方式合作开发涉案宿舍楼及附属场地，合作期从2013年9月1日起至2033年8月31日止，南沙技培公司以现状交出涉案宿舍楼。2013年9月11日，南沙技培公司、广州市宝敦贸易有限公司与案外人广州汉儒营销策划有限公司签署《关于以B.O.T方式开发和经营培训公寓（宿舍）的协议书的补偿协议》，将《关于以B.O.T方式开发和经营培训公寓（宿舍）的协议书》中广州市宝敦贸易有限公司的权利义务概括转让给广州汉儒营销策划有限公司。2014年5月23日，广州汉儒营销策划有限公司与鸿廷公司共同向南沙技培公司提交《变更申请书》，申请将参与涉案宿舍楼B.O.T合作项目的主体由广州汉儒营销策划有限公司变更为鸿廷公司。随后，南沙技培公司、广州汉儒营销策划有限公司以及鸿廷公司签订《关于B.O.T方式开发和经营培训公寓合作协议》，约定广州汉儒营销策划有限公司将其在涉案宿舍楼B.O.T合作项目中的权利义务转让给鸿廷公司。鸿廷公司陈述其对涉案宿舍楼进行了装修、改造。2019年5月16日，鸿廷公司与番禺保安公司签订《宿舍租赁合同》，约定鸿廷公司将涉案宿舍楼中的79间房屋出租给番禺保安公司，租赁期限从2019年6月1日起至2022年6月30日止。双方还对其他租赁内容进行了约定。番禺保安公司陈述为涉案宿舍楼安装了基础电路，增设了饭堂设备等，并自2019年6月1日使用涉案宿舍楼至今。2020年4月30日，鸿廷公司与凡途公司签订《宿舍租赁合同》，约定鸿廷公司将涉案宿舍楼中的106间房屋出租给凡途公司，租赁期限从2020年4月1日起至2025年3月31日止。双方还对其他租赁内容进行了约定。凡途公司陈述其简单粉刷过涉案宿舍楼的墙面，并实际自2018年7月1日使用涉案宿舍楼至今。2020年8月6日，南沙工业公司与南沙高新公司签署《终止协议》，双方同意于2020年7月31日终止《厂房租赁合同》。南沙高新公司根据《终止协议》的约定，已将涉案宿舍楼中的A栋宿舍交还南沙工业公司。2020年9月8日，南沙技培公司向广州市中级人民法院申请破产清算。该院于2020年10月12日作出《民事裁定书》，受理了上述申请。2020年11月16日，南沙技培公司向鸿廷公司发出《广州南沙职业技能培训服务有限公司破产案关于解除合同及申报债权的通知》，要求解除双方签订的B.O.T合作协议，并告知其可向管理人申报债权。2020年11月23日，鸿廷公司提交了《债权申报书》，对南沙技培公司申请破产清算提出异议，同时将对涉案宿舍楼投入的成本，以及因违约需向番禺保安公司、凡途公司赔偿的款项作为债权进行了申报。本院认为：虽然《宿舍使用协议》约定南沙工业公司将涉案宿舍楼无偿提供给南沙高新公司使用，双方并未约定相关租赁事宜，但根据《厂房租赁合同》《宿舍使用协议》《终止协议》的内容可知，南沙工业公司将涉案宿舍楼无偿交付给南沙高新公司使用，系基于南沙高新公司承租了南沙塘坑工业区2号厂房，涉案宿舍楼实际是作为上述厂房的配套设施一并提供给南沙高新公司使用。因此，《宿舍使用协议》应理解为《厂房租赁合同》的补充，系双方对租赁2号厂房及其相应配套设施的补充约定，本案纠纷系租赁合同纠纷，而非返还原物纠纷。因涉案宿舍楼未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，《宿舍使用协议》为无效合同。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，故南沙高新公司应当向南沙工业公司返还涉案宿舍楼，现A栋宿舍楼已经交还南沙工业公司，南沙高新公司还应向其交还B栋宿舍和C栋宿舍。因番禺保安公司和凡途公司系B栋宿舍和C栋宿舍的实际人，故其二者负有协助交还义务。即使没有证据证明涉案宿舍楼系由南沙工业公司兴建，但南沙高新公司系依据《宿舍使用协议》向南沙工业公司承租涉案宿舍楼，现根据合同的相对性原则，由南沙高新公司将涉案宿舍楼交还南沙工业公司，并无不当。鸿廷公司以南沙工业公司并非涉案宿舍楼的权利人为由，不同意其收回涉案宿舍楼的意见，缺乏理据，本院不予采信。至于鸿廷公司因涉案宿舍楼收回后产生的损失，系其与南沙技培公司之间因B.O.T合作项目产生的纠纷，与本案属不同法律关系，鸿廷公司可另行向南沙技培公司提出主张，但不能以此为由阻却南沙工业公司收回涉案宿舍楼。番禺保安公司和凡途公司亦可分别依据其所签订的《宿舍租赁合同》，向合同向对方主张权利。如前所述，《宿舍使用协议》无效，因此南沙工业公司要求南沙高新公司按每日3000元的标准支付违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州南沙高新技术开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州南沙经济技术开发区工业公司交还塘坑工业村二号工业厂房的B栋四层楼配套宿舍（3168平方米）和C栋四层楼配套宿舍（2074平方米），第三人广州市番禺区保安服务公司、广州凡途国际旅行社有限公司负有协助交还义务；二、驳回原告广州南沙经济技术开发区工业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，由原告广州南沙经济技术开发区工业公司负担1950元，由被告广州南沙高新技术开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 李慧娟二〇二一年三月二十六日法官助理 谢雨虹书 记 员 梁 艺