贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终445号上诉人（原审原告）：胡静，女，1995年6月19日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：汤君平，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。统一社会信用代码：91520323MA6DMCK180（1-1）。法定代表人：张进锐，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄敏，该公司法务。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司绥阳支行，营业场所：贵州省遵义市绥阳县洋川镇北环西路17号。统一社会信用代码：9152032321485049XX。负责人：陈进，行长。委托诉讼代理人：叶水平，该行员工。委托诉讼代理人：苟钟月，该行员工。上诉人胡静因与被上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥阳碧桂园房开公司）、中国建设银行股份有限公司绥阳支行（以下简称建行绥阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡静上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。在一审中，上诉人已出示被上诉人绥阳碧桂园房开公司拟交付房屋的现场视频光盘一张和现场照片一张，用于证明被上诉人绥阳碧桂园房开公司拟交付的房屋户型设计与商品房买卖合同约定的平面图不一致。一审法院以上诉人提供证据不足以证明被上诉人拟交付的房屋设计存在变更为由，驳回上诉人的诉讼请求，属于举证责任分配不当，且上诉人已经尽到了初步的举证责任。在商品房买卖合同履行过程中，交付符合合同约定的商品房是出卖方应当履行的义务，而不是由买受人来证明其交付的房屋不符合合同约定，故一审法院适用法律错误。同时，在一审中，上诉人申请法院依职权组织各方当事人到涉案房屋进行现场查勘，但一审法院未对上诉人的申请是否支持作出处理，属于事实认定不清。另外，上诉人在一审判决后，还了解到被上诉人拟交付的房屋并未经过验收备案，故而上诉人也无法调取被上诉人拟交付房屋的验收备案图纸，并且，作为商品房的开发建设单位出示这些证据更为容易，将该事实的举证责任强加给上诉人，加重了上诉人的举证责任，也是不符合证据规定的精神。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。绥阳碧桂园房开公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，对一审判决无异议。建行绥阳支行的答辩意见与绥阳碧桂园房开公司一致。胡静向一审法院起诉请求：1、解除胡静与绥阳碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》。2、判决绥阳碧桂园房开公司返还胡静购房首付款241,000.00元及偿还的银行贷款本金及利息85,211.25元，以上款项合计326,211.25元，并自胡静起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付胡静利息直至付清全部款项之日止。3、绥阳碧桂园房开公司赔偿胡静物业维修基金4,341.00元。4、解除胡静与建行绥阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并判决自胡静起诉之日之后的剩余银行按揭贷款及利息由绥阳碧桂园房开公司负责偿还。5、本案诉讼费由绥阳碧桂园房开公司承担。一审法院认定事实：2018年3月23日，胡静与绥阳碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》，胡静购买绥阳碧桂园房开公司开发的第9幢2单元18层2-18-2号房，合同约定：以贷款方式付款，在本合同签订之日交付首期购房款241,000.00元，余款500,000.00元以银行按揭方式支付。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。胡静支付了首付款241,000.00元后，又与建行绥阳支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款500,000.00元，以按揭方式支付了购房余款。《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满后，绥阳碧桂园房开公司通知胡静接房，胡静认为房屋设计变更未接房。2020年7月14日，胡静向一审法院提起诉讼。一审法院认为，胡静与绥阳碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》，对付款方式、交付时间、违约责任等进行了约定。该约定是胡静与绥阳碧桂园房开公司的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对出卖人和买受人均具有拘束力。胡静以房屋设计改变、影响使用且绥阳碧桂园房开公司未在约定期限内通知买受人为由拒绝接受房屋，且要求退房、解除合同。绥阳碧桂园房开公司不认可胡静陈述的房屋结构改变的事实，也不同意解除合同。胡静认为房屋结构改变，其使用权受到妨碍，要求解除合同，这是对原合同关系的变更，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，应该由胡静对绥阳碧桂园房开公司拟交付房屋结构改变提供证据，但胡静仅向法庭提供了自己拍摄的照片，该照片未载明房屋坐落、房号要素，且未能全面实际反映房屋结构改变的事实。胡静以房屋结构改变为由请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求证据不充分，一审法院不予支持。胡静与建行绥阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是以《商品房买卖合同》为基础签订的，其解除的前提条件是《商品房买卖合同》被确认为无效或者被撤销，本案中，《商品房买卖合同》未被确认无效或者被撤销，因此，胡静要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的条件不成立，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回胡静的诉讼请求。案件受理费6,258.00元，已减半收取3,129.00元，由胡静负担。本院二审期间，上诉人提交照片十张、光盘一张，证明绥阳碧桂园房开公司拟交付房屋与双方签订的《商品房买卖合同》中的平面图纸载明的户型严重不符，户型设计、卧室开门方位、房屋结构均存在重大变更，严重影响房屋的使用功能。绥阳碧桂园房开公司的质证意见为：对房屋的真实性无异议，但达不到证明目的，从照片中看不出户型设计变更。对光盘内拍摄的房屋内景的真实性无异议，但达不到证明目的。我公司报规的设计图纸与实际建成的是一致的，根据双方签订的合同第17条及补充协议第8条，房屋的设计变更系指商品房结构、房型、空间、朝向，且该设计变更要经政府主管部门审批。上诉人所指的设计变更与合同和补充协议约定的变更内容不符，因此我公司认为不存在设计变更的内容。建行绥阳支行的质证意见为：与我行无关。绥阳碧桂园房开公司向本院提交案涉房屋所在的9号楼2单元的测绘报告，证明案涉房屋的建筑面积为155.2平方米，套内面积为124.11平方米，比双方合同约定的面积要大，未损害上诉人的利益。胡静的质证意见为，对证据无异议，但恰好能证明绥阳碧桂园房开公司拟交付的房屋的实际面积超过合同约定面积的3%，根据双方补充协议的约定，上诉人可以要求解除合同。建行绥阳支行的质证意见为：对证据无异议，若胡静要解除合同，应当先偿还我行的贷款。本院对以上证据的真实性予以认定。本院二审经审理查明:胡静与绥阳碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》约定该商品房建筑面积144.7平方米，套内建筑面积115.61平方米。《补充协议》第七条关于面积差异处理（此条所述面积均指“套内建筑面积”）约定：“……面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，按本款约定的退补单价进行退补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退回已收的全部房价款及利息（以付款日起至退款日止为期,以退款日中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算）。除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担”。合同签订当日，胡静向绥阳碧桂园房开公司交付了购房首付款241000元，维修基金4341元，截止2020年6月，胡静共偿还贷款本息85211.25元。二审中，绥阳碧桂园房开公司向本院提交的测绘报告载明案涉房屋建筑面积为155.20平方米，套内面积为124.11平方米，各方当事人对该测绘报告均无异议。二审中，本院组织双方当事人到案涉房屋进行现场勘查，制作了现场勘查笔录一份，现场照片数张。经现场勘查，案涉房屋所在楼层为顶楼，电梯口正对案涉房屋入户门，入户门正对屋内一卧室门。入户后可见右侧有一楼梯，楼梯间与入户对应房间可一人侧身通过，该房间内挨楼梯间一侧空间较窄。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1、案涉房屋设计是否变更；2、胡静是否有权解除与绥阳碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》。关于争议焦点一，根据胡静与绥阳碧桂园房开公司签订《商品房买卖合同》的约定，商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，为房屋设计的变更。房屋的户型即房屋的结构和形状，从胡静提供的照片、视频，以及本院现场勘查情况来看，案涉房屋的户型与案涉《商品房买卖合同》附件中的房屋平面图明显不一致，平面图中的入户门未正对户内卧室门，且户内无楼梯，与楼梯相邻的卧室一侧空间也明显较窄，对该房屋的使用有一定影响。绥阳碧桂园房开公司关于案涉房屋设计系经行政主管部门批准备案，未变更案涉房屋建设施工图纸，胡静购买房屋系顶楼，与其他楼层房屋户型本就不一样的主张，绥阳碧桂园房开公司未提供证据予以证明，且双方签订的《商品房买卖合同》附载了案涉房屋的平面图，其也未举证证明在胡静购买案涉房屋时已告知了胡静合同中的平面图与备案的设计图不一致，胡静有理由相信《商品房买卖合同》附载的平面图即为其所购买房屋设计。购房对绝大多数普通百姓而言系一项重大的生活决策，普通百姓通常为此付出一生的心血，因此购买符合心意、符合合同约定的房屋对购房人的重要性不言而喻。现案涉房屋实际的户型与双方签订的《商品房买卖合同》附载的平面图不一致，应认定为房屋设计发生了改变。关于争议焦点二，绥阳碧桂园房开公司主张其可按《商品房买卖合同》附载的房屋平面图为胡静进行整改，胡静无权解除合同。而根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，胡静有权选择退房或不退房，在胡静已选择退房的情况下，绥阳碧桂园房开公司无权要求胡静接受其他违约责任的方式。且案涉房屋合同约定的套内建筑面积为115.61平方米，根据绥阳碧桂园房开公司提供的测绘报告，现案涉房屋套内建筑面积124.11平方米，面积误差比为7.35%，超过3%，根据双方《补充协议》的约定，胡静有权选择解除合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。故本院对胡静要求解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人，故对胡静请求返还购房款的诉讼请求,本院予以支持。胡静已付购房首付款241000元,截止至胡静起诉时已偿还贷款本金及利息85211.25元,故绥阳碧桂园房开公司共应返还胡静购房款326211.25元及维修基金4341元，并应将剩余的贷款本金及利息返还建行绥阳支行。综上所述，胡静的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1910号民事判决；二、解除胡静与绥阳碧桂园房地产开发有限公司于2018年3月23日签订的合同编号为2018001747的《商品房买卖合同》（含《补充协议》）;三、解除胡静与中国建设银行股份有限公司绥阳支行于2018年5月22日签订的合同编号为20180116的《个人住房(商业用房)借款合同》;四、绥阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡静支付的购房首付款241000元，已偿还中国建设银行股份有限公司绥阳支行按揭贷款本金及利息合计85211.25元（截止2020年5月28日）以及维修基金4341元；五、绥阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司绥阳支行合同编号为20180116的《个人住房(商业用房)借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息(具体数额以还款日银行实际发生为准);六、驳回胡静的其他诉讼请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3129元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担2129元，胡静负担1000元；二审案件受理费6258元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担5000元，胡静负担1258元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年三月三十日法官助理周晓易书记员吴明英