湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终394号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，汉族，1983年12月10日出生，湖南三鑫车业有限公司员工，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：周涌，男，汉族，1987年11月6日出生，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：刘雁，女，汉族，1987年3月2日出生，系周涌妻子，住湘潭市雨湖区。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫车业公司”）因与被上诉人周涌、刘雁商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年8月4日作出（2020）湘03民终1052号民事裁定，裁定撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1094号民事判决，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审后，作出（2020）湘0304民初3320号民事判决。三鑫车业公司仍不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫车业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定的交房日期前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因导致没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对三鑫车业公司建设的火炬学府予以竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房日期前即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房。被上诉人接到交房通知后应当及时办理交接手续，但被上诉人拒绝交房，由此产生的损失理应由被上诉人自己承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人没有过错，应当免除责任。湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地用途从商业变为商住为由迟迟不予备案。上诉人为此多次找政府相关部门，湘潭市人民政府、岳塘区人民政府建设领域遗留问题处置工作领导小组也多次批示但问题仍不能解决。2020年6月份湘潭市委常委会议就该问题在优化营商环境专题做了专门部署，7月17日湘潭市纪委胡卫兵书记在优化营商环境会议上传达了市委常委会议精神，在市纪委的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。综上所述，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。周涌、刘雁答辩称：上诉人不能交付房屋是因为其没有拿到建设工程验收备案表，房屋没有竣工验收合格。上诉人逾期交房是事实，政府原因不属于不可抗力，不能成为逾期交房的原因。周涌、刘雁向一审法院起诉请求：1.判令三鑫车业公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令三鑫车业公司因逾期交房而向周涌、刘雁支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计5844元（暂计至2019年10月31日，全部违约金需计算至实际交付房屋之日止）；3.判令三鑫车业公司实际履行完交房义务前，每月1号按时向周涌、刘雁支付上月逾期交房的约定违约金1948元；4.判令本案诉讼费由三鑫车业公司承担。一审法院认定的事实：2017年10月30日，周涌、刘雁与三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，约定：周涌、刘雁购买三鑫车业公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积为132.61平方米，每平方米4898元，购房款总额为649524元；周涌、刘雁于2017年10月30日之前将首付款195524元存入指定监管账户，余款454000元于2018年1月30日前办理公积金按揭贷款，将按揭款存入指定监管账户；三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付周涌、刘雁使用，如三鑫车业公司逾期交房超过90日，周涌、刘雁有权解除合同，周涌、刘雁要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向周涌、刘雁支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，周涌、刘雁按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收等。因土地使用权性质需由原商业性质调整为商住性质，三鑫车业公司需补缴相应土地调整的土地价款，但三鑫车业公司一直未予补缴，土地性质无法进行变更，三鑫车业公司无法取得《建设工程验收备案表》等商品住宅交付使用批准文件，因此，三鑫车业公司通知周涌、刘雁于2019年6月30日收房后，周涌、刘雁以房屋未达到交付条件为由拒绝收房,但周涌、刘雁仍主张继续履行合同。因周涌、刘雁与三鑫车业公司就逾期交房违约金的计算无法达成一致意见，周涌、刘雁于2020年4月2日向法院提出诉称之请求。该案一审判决三鑫车业公司继续履行交付义务，并支付逾期交房违约金5844元，且需以总房款649524元为基数，自2019年11月1日开始按0.1‰／天的标准支付违约金至实际交付之日止，三鑫车业公司对判决不服提出上诉。湖南省湘潭市中级人民法院以一审认定事实不清，于2020年8月4日作出（2020）湘03民终1052号民事裁定，裁定撤销（2020）湘0304民初1094号民事判决，发回重审。三鑫车业公司在重审诉讼过程中向补充提交了2020年8月6日湘潭市自然资源和规划局颁发的《城乡规划条件核实证书》、2020年9月14日湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》，该备案表的备案机关处理意见栏无任何批示，拟证实涉案房屋已达到交付条件，但三鑫车业公司未提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等住宅交付使用批准文件。一审法院认为，周涌、刘雁与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。周涌、刘雁已依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付周涌、刘雁使用，但三鑫车业公司至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，周涌、刘雁要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于周涌、刘雁要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，法院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，周涌、刘雁要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向周涌、刘雁支付已交付房款万分之一的违约金。因此，三鑫车业公司应自逾期交房之次日（即2019年7月1日）起向周涌、刘雁按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到三鑫车业公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收等验收手续，三鑫车业公司无法交房主要是土地性质未行变更等情况，同时，新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理交房相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收、交房手续的责任由三鑫车业公司承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，法院酌情确定核减6个月的违约金。故周涌、刘雁要求被告支付截止至2019年10月31日的违约金5844元的诉讼请求，是按合同约定标准计算所得，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。周涌、刘雁要求三鑫车业公司按已付房款万分之一每日的标准支付从2019年11月1日起至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，虽然符合合同约定，但需核减6个月的违约金，故法院对周涌、刘雁的该项诉讼请求予以部分支持，根据公平原则，实际交付房屋之日止，应以房屋实际达到交付条件为限。三鑫车业公司提交2020年8月6日湘潭市自然资源和规划局颁发的《城乡规划条件核实证书》、2020年9月14日湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》，拟证实涉案房屋已达到交付条件，但三鑫车业公司未提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等住宅交付使用批准文件，故三鑫车业公司无法证实涉案房屋已达到交付条件，法院对其主张不予采信。周涌、刘雁要求三鑫车业公司每月1号支付上月逾期交房的违约金1948元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。三鑫车业公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，政府行政不作为导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，三鑫车业公司不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续向周涌、刘雁履行位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房的交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告周涌、刘雁逾期交房违约金5844元（计算至2019年10月31日止），并以总房款649524元为基数，自2019年11月1日起，按万分之一每日的标准支付逾期交房违约金至房屋达到交房条件之日止（应核减6个月的违约金）；三、驳回原告周涌、刘雁的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明：三鑫车业公司在本次二审中陈述称，该司于2020年10月7日、8日以电话和短信方式通知周涌、刘雁收房。周涌称其未接到通知，但刘雁确认其接到了可以收房的电话通知。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人三鑫车业公司与被上诉人周涌、刘雁签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，但被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故上诉人向被上诉人交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。上诉人所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。上诉人还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续。因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后上诉人也通知了被上诉人收房，被上诉人在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任由被上诉人自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定延期交房违约金计算至2020年9月14日往后延期一个月即2020年10月14日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月过长，且与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。三鑫车业公司应支付的违约金为24746.86元〔649524元×0.1‰/天×（471天－90天），从2019年7月1日至2020年10月14日计471天，扣减3个月计90天〕。综上，三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3320号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3320号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周涌、刘雁逾期交房违约金24746.86元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由湖南三鑫车业有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 伟审 判 员  曾波毅审 判 员  田 晴二〇二一年三月三十一日法官助理张成东代理书记员  何腊冬