广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终729号上诉人（原审原告）：佛山市信祥物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭某，经理。委托诉讼代理人：谢灿荣，广东禅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文，广东禅正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市骏承物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：朱某，经理、执行董事。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市城南建设发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：蔡某。委托诉讼代理人：程宝雪，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。上诉人佛山市信祥物业管理有限公司（以下简称信祥公司）因与被上诉人佛山市骏承物业管理有限公司（以下简称骏承公司）、佛山市城南建设发展有限公司（以下简称城南公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初4132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。信祥公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判骏承公司、城南公司支付某市某区某江南路某苑*区××管理中心、某幼儿园、某景苑会所(以下简称涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所）2017年1月至2019年12月31日期间的物业管理服务费1511136元及自2017年1月1日起至实际付清日止按每日万分之六计算的逾期付款利息；3.骏承公司、城南公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所与某景苑小区不属于同一物业管理区域，与事实不符。1.城南公司早已在另案中[（2018）粤0604民初18315号]的答辩状中确认涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所系某景苑小区的配套设施。2.网球场也位于某景苑小区内，属于涉案小区的附属配套设施。3.涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所的排水、排污、围栏、安防监控等多项公共设施均与某景苑小区共用，完全是某景苑小区的配套设施。4.涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所的相关报建文件均位于某景苑小区内。5.涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所为单独红线图报建而非某景苑小区整体建设规划用地红线图报建，是一个历史遗留问题。以前的老旧小区均为各幢建筑物单独报建而非整个小区整体报建，整个小区整体报建是近几年才有的情况。（二）一审判决认定信祥公司未提交证据证实已经提供物业管理服务，属于认定事实不清。信祥公司对涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所提供物业管理服务的事实是明显存在的，如用小区围墙（栏）围起来的幼儿园，围栏上均设立有红外线感应报警装置，与小区共用的排污、排水设施均由信祥公司负责日常维护、维修、服务，因此信祥公司有权向骏承公司、城南公司收取相关的物业管理费用。骏承公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。城南公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。信祥公司向一审法院起诉请求：1.骏承公司、城南公司支付涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所2017年1月至2019年12月31日期间的物业管理服务费1511136元及自2017年1月1日起至实际付清日止按每日万分之六计算的逾期付款利息（利息暂计至2019年12月31日止为475327.83元，2020年1月1日后的利息另计）；2.骏承公司、城南公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：关于涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所的建设问题。一、1999年8月27日，涉案某景苑管理中心取得建设工程规划许可证，证载建设单位为城南公司。2001年8月14日，涉案某景苑管理中心办理了建设工程规划验收合格证，合格证证载建设面积1316.4平方米。二、2000年10月12日，涉案某幼儿园取得建设工程规划许可证，证载建设单位为城南公司。2002年1月19日，涉案某幼儿园取得《工程竣工验收报告》，竣工建筑面积为2127平方米。三、1999年12月1日，涉案某景苑会所取得建设工程规划许可证，证载建设单位为城南公司。2002年5月27日，涉案某景苑会所取得《工程竣工验收报告》，竣工建筑面积为5716平方米。一审法院曾受理骏承公司诉城南公司房屋租赁合同纠纷一案【（2018）粤0604民初18315号】，骏承公司其中一项诉请为“1.解除城南公司与建交公司于2008年8月26日签订的《房地产租赁合同》”。案件经审理后，一审法院作出（2018）粤0604民初18315号民事判决，查明以下事实：2001年4月18日，建交公司印发《佛山市建设交通资产经营有限公司代管资产管理办法》，就企业转制过程中代管资产的权属及收益、日常管理等作出明确规定……2001年10月11日，建交公司作出《关于城南公司转制方案的批复》（佛建交资【2001】179号），同意原城南公司转制为职工持股的有限责任公司，原公司的一切债权债务均由转制后的新公司完全承担；某景苑会所、幼儿园和网球场由建交公司租赁给新公司使用，并且签订代管资产协议及房产租赁协议……2002年5月25日，建交公司与城南公司签订《房地产租赁契约》，约定由建交公司将坐落在绿景苑内的某景苑会所、幼儿园（建筑面积5410.40平方米）出租给城南公司使用……租赁期限自2003年1月1日至2013年12月31日止……2008年8月26日，城南公司与建交公司签订《房地产租赁合同》，约定由建交公司将坐落在绿景苑内的某景苑会所、幼儿园（建筑面积5410.40平方米）延续出租给城南公司使用，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止（原合同延续）……2010年3月22日，佛山市某盈投资控股有限公司（以下简称某盈公司）向佛山市某力经营管理有限公司（以下简称某力公司）发出《关于调整原城南建设发展有限公司改制代管资产管理关系的通知》，确定将原城南公司改制时没有列入改制范围的国有资产的管理关系调整为由骏承公司负责管理，骏承公司接管上述物业后负责作出管理、处置方案，经批准后实施……2017年11月29日，佛山市国资委向某盈公司发出《市国资委关于某景苑会所等改制代管资产办理确权的批复》，同意将原佛山市城南建设发展有限公司转制剥离代管资产某幼儿园、管理中心、会所确权至骏承公司名下，并由骏承公司妥善处理及承担因确权引致的权属纠纷、债权债务及相关费用……同日，经一审法院发函询问，佛山市禅城区×××××××向一审法院出具《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2018）粤0604民初18315号的复函》，上载：“位于某区某江南路的某景苑会所和某幼儿园是由佛山市城南建设发展有限公司开发建设的商品房。佛山市禅城区×××××××××于2018年5月7日和2018年6月19日分别受理了某景苑会所和某幼儿园的委托测绘申请，某景苑会所和某幼儿园都存在资料不齐（欠公安门牌地址证明）的问题，另外某景苑会所还存在加建行为，故至今未出具测绘结果。不动产权利登记是依照当事人的申请为原则进行登记。到目前为止，建设单位佛山市城南建设发展有限公司尚未向我中心申请办理某区某江南路某幼儿园、某景苑会所的商品房首次登记手续。”……（2018）粤0604民初18315号民事判决书对于骏承公司要求解除城南公司与建交公司于2008年8月26日签订的《房地产租赁合同》的诉请不予支持。骏承公司不服一审判决，提起上诉，二审法院作出终审判决，判决驳回上诉、维持原判。另查，2009年8月31日，案外人佛山市某苑业主委员会（合同甲方，委托方）与信祥公司（合同乙方，受委托方）签订《佛山市某景苑小区临时委托物业管理合同》，合同约定主要内容：为加强佛山市某景苑小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。第一条物业管理内容（一）甲方将位于佛山市某区某江南路的某景苑小区范围内的物业委托给乙方实行统一管理。（二）管理事项包括：1.物业范围内的共用设施、设备及场所（消防、机电设备、路灯、走廊、自行车房、绿化地、沟、渠、池、井、落水管、污水管、道路、停车场等）的使用、养护和管理；2.公共生活文娱活动场所、清洁卫生；3.物业范围内所有营业场所、车辆行驶及停泊；4.授权由物业管理公司管理的其他事项；5.公共秩序的维护服务。第二条委托物业管理形式乙方按包干制确定物业服务费用，业主按建筑面积支付物业管理费用，费用标准为：2.10元／月·平方米，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第三条物业管理期限委托管理期限为6个月，自2009年9月1日起到2010年2月28日止……。上述物业管理合同签订后，信祥公司进入涉案小区提供物业服务，合同期满后，信祥公司继续为涉案小区提供物业服务至今。对于涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所与某景苑小区是否属于同一物业管理区域及涉案《佛山市某景苑小区临时委托物业管理合同》是否备案的问题，一审法院向相关职能部门发出了调查函。1.2020年6月12日，佛山市禅城区发展和改革局向一审法院出具《佛山市禅城区发展和改革局关于对禅城区人民法院调查函复函》，上载：“1.根据现行价费政策规定，我区对普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费（指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理收费）实行政府指导价管理。别墅、非住宅和实行政府指导价管理外的其他物业服务收费实行市场调节价。2.成立业委会后，根据《物业服务管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。3.经了解某景苑小区是属于别墅类小区，故该小区的物业服务收费是实行市场调节不在政府指导管理范围内。具体收费标准和服务内容由双方协商约定，另小区管理区域划定、合同备案登记等问题，不属于我局职能范围，建议转区房地产行政主管部门进行咨询处理。”2.2020年6月17日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局向一审法院出具《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于（2020）粤0604民初4132号调查函的复函》，上载：“（一）关于问题一。《广东省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域，建议根据上述规定确定相关物业管理区域。（二）关于问题二、三。我局至今未收到《佛山市某景苑小区临时委托物业管理合同》的备案申请。”3.2020年7月27日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于（2020）粤0604民初4132号调查函的复函》，上载“来函咨询某景苑小区原建设用地规划许可证确定的范围，经查阅规划报建资料，某景苑小区是九十年代办理的规划审批手续，当时出具的用地红线均为单体建筑的用地红线。绿景苑一区管理中心、某幼儿园、某景苑会所三个项目为单独红线图报建，我局未查到绿景苑整个小区的建设用地规划许可证及用地红线。特此复函。”一审过程中，一审法院依据骏承公司的申请对涉案物业现状进行了现场勘查，勘查现场情形如下：1.管理中心现在正在进行装修，管理中心大门正对景苑南街、北街交叉路口，建筑物与某景苑小区设立的围栏相连，管理中心有两个后门通向某景苑小区。2.某景苑会所现用于经营酒店及商会，会所有三个门可通向小区，三个门由信祥公司上锁。会所正门临街，正对景苑北街，会所与小区设立的围栏相连。3.某幼儿园正门正对景苑南街，幼儿园与小区设立的围栏相连，幼儿园后面有矮围栏与小区隔开。4.上述围栏均设有红外线感应器、36伏的弱电网。一审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：骏承公司、城南公司是否应向信祥公司支付涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所物业服务费。对此，一审法院认为，《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素……”第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《广东省物业管理条例》第七条第一款规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”由此可见，物业管理区域的划分原则上应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围并结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素合理确定。据佛山市自然资源局禅城分局的复函可知，某景苑小区是九十年代办理的规划审批手续，当时出具的用地红线均为单体建筑的用地红线，涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所三个项目为单独红线图报建，即涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所不在同一红线图范围。结合一审法院现场勘查可知，某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所各自有独立出入口，涉案物业显然是可以分割、独立使用，且信祥公司未能举证证明上述物业与某景苑小区存在共用设施设备的情况，故现有证据不能认定涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所与某景苑小区属于同一物业管理区域。退一步而言，即使涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所与某景苑小区属于同一物业管理区域，但信祥公司亦未能举证证明其为涉案物业提供过安保、清洁、维修、电梯养护等任何物业服务。综上，一审法院认为，涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所与某景苑小区不属于同一物业管理区域，且未能享受信祥公司提供的物业服务，信祥公司诉请骏承公司、城南公司支付上述物业的物业服务费，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回信祥公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，一审案件受理费减半收取11339元，由信祥公司负担。二审中，信祥公司向本院提交了物业管理费发票、银行转账凭证、某景苑小区航拍录像，拟证明涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所与某景苑小区属于同一物业管理区域。经审查，信祥公司在二审中提交的新证据均无法证明待证事实，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：信祥公司上诉主张骏承公司、城南公司支付2017年1月至2019年12月31日期间的物业管理服务费及逾期付款利息是否应当得到支持。本院认为，首先，信祥公司与骏承公司、城南公司之间并未签订书面的物业服务合同；其次，根据佛山市自然资源局禅城分局的复函，涉案某景苑管理中心、某幼儿园、某景苑会所为单独红线图报建，结合一审法院现场勘验的结果，涉案物业各自有独立出入口，完全可以分割、独立使用，故本案现有证据无法证明涉案物业与某景苑小区属于同一物业管理区域；再次，信祥公司在本案中提交的证据均无法证明其为涉案物业提供过包括安保、清洁、维修、电梯养护等物业服务。一审判决据此驳回信祥公司要求骏承公司、城南公司支付2017年至2019年间的物业管理服务费的诉请，并无不当，本院予以维持。综上，信祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22678元，由上诉人佛山市信祥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰