广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3491号上诉人（原审原告）：深圳市中变电力设备有限公司，住所地：深圳市光明新区凤凰街道东坑社区雅明街8号，统一社会信用代码：91440300MA5EUNYHOG。法定代表人：蔡文艳，董事长。委托诉讼代理人：叶向前，广东腾丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：董钊莹，广东腾丰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市豪轩联丰实业有限公司，住所地：深圳市光明新区公明街道合水口社区南巷一号豪轩大厦十五楼，统一社会信用代码：9144030075045962X8。法定代表人：邬超。上诉人（原审被告）：简桂孟，男，汉族，1975年7月5日出生，住所地：广西容县。上诉人深圳市中变电力设备有限公司（以下简称中变公司）因与上诉人深圳市豪轩联丰实业有限公司、简桂孟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初21175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中变公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项以及第五项判决；2.改判豪轩公司、简桂孟向中变公司返还预付的2018年3月25日至2018年4月30日的租金14710元；3.改判豪轩公司、简桂孟向中变公司返还预付的管理费1225元；4.改判豪轩公司、简桂孟向中变公司返还预付的装修期管理费605.6元；5.改判豪轩公司、简桂孟向中变公司赔偿装修损失共计120197元；6.改判豪轩公司、简桂孟承担本案的一、二审诉讼费用。以上1-5项共计：136777元。事实与理由：一、中变公司无需向豪轩公司支付房屋占有使用费。首先，中变公司由始至终均没有实际使用所承租的房屋。中变公司与豪轩公司于2018年3月5日签订租赁合同后，中变公司随即对所租赁的房屋进行了装修，但在装修完毕后即2018年3月底就被有关部门通知所租赁的房屋属于违法建筑，需要强制搬迁拆除，中变公司没有正式使用过，故无占用之说。其次，作为出租方的豪轩公司，实际上在与中变公司签订租赁合同之时就已经清楚知悉所出租给中变公司的房屋属于违法建筑，政府已经纳入整改拆迁范围，但其为了自身利益，仍严重违反诚实信用原则，隐瞒了相关事实，与中变公司签订了租赁合同，其行为属于欺诈性质。二、豪轩公司应返还管理费及装修管理费。中变公司与豪轩公司之间所签订的租赁合同属于无效，因此，豪轩公司收取中变公司的管理费没有任何的事实与法律依据，中变公司也未实际使用过所租赁的房屋，豪轩公司、简桂孟应退还中变公司所缴纳的全部管理费用。三、关于装修损失，一审法院认定事实错误、责任分摊错误。（一）中变公司与豪轩公司所签订的租赁合同虽指向7X1房屋，但实际上中变公司所承租的7X1物业系包括7X2在内的物业，中变公司所装修的范围包括7X1及7X2，装修评估价值应为120197元。理由如下：首先，7X1与7X2物业是相连在一起的，每间约100平方米左右，两间加起来就刚好200平方米左右，中变公司实际装修的物业面积也在200平米左右。按照当时当地的市场租金价格为60元/平方米左右，每月租金刚好为12000元。如果中变公司只租赁7X1的话，面积只有100平方米左右，租金根本无需达到12000元/月。其次，土地监察部门委托的评估公司已经把7X1及7X2作为一个整体进行评估，也足以证明7X1及7X2系作为一个整体出租，并属于同一承租人，否则，应该要分开评估。再次，土地监察部门委托的评估公司对7X1及7X2作为一个整体按“成新率”85%进行评估的总价为120197元，与中变公司委托装修公司进行装修的总价142910元按“成新率”85%折价后的价值121473.5元是相当的。最后，租赁合同所有的内容包括房屋的编号均由豪轩公司统一填写，是其方便管理所用，并不能直接反映中变公司实际承租的物业。（二）中变公司已经提供了与深圳市湛匠装饰设计有限公司所签订报价（合同）单及支付装修款项的票据，结合豪轩公司给予中变公司免租期的事实，已经足以证明重新装修的事实。一审法院认定只有80%属于二次装修是没有依据的。（三）中变公司对租赁合同的无效没有过错。首先，中变公司作为一家普通的企业，并没有具备专业法律知识的人员，并不清楚房屋需要合法的手续才可以承租，同时，豪轩公司在出租房屋时也口头告知中变公司有合法的出租权利及相关手续。另外,当时向豪轩公司承租物业的还有工商银行等很多大中型企业。基于此，中变公司才相信豪轩公司出租房屋是合法的。其次，豪轩公司作为一家以出租房屋为业务的企业，其应该清楚知悉出租房屋应取得“规划许可证”或“房产证”后方可合法出租，其对租赁合同的无效应承担全部责任。再次，豪轩公司在与中变公司签订租赁合同之时就已经清楚本案房屋已经纳入整改拆迁范围，但其隐瞒了相关事实，与中变公司签订租赁合同，其行为属于欺诈性质。综上，豪轩公司、简桂孟应承担租赁合同无效的全部责任。豪轩公司、简桂孟未提交答辩意见。豪轩公司、简桂孟的上诉请求：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三、四项，改判为：1.豪轩公司无需赔偿中变公司装修损失23180.5元；2.简桂孟无需对本案债务承担连带清偿责任。三、本案一审、二审全部诉讼费用由中变公司承担。事实与理由：一、本案现有证据不足以证明中变公司曾对涉案房屋进行了装修，中变公司主张装修损失23180.5元没有事实依据。首先，中变公司当庭补充提交的装修报价单、收款收据，存在诸多明显不符合常理的疑点。收款收据上显示的部分付款时间为2018年3月1日、2018年3月11日，早于装修报价单签订时间2018年3月18日；收款收据并无相印证的付款凭证；收据时间间隔多日，但票据头编号属连号等等。中变公司所提交的证据不应作为本案认定事实的依据。其次，中变公司称其在被迫搬迁时正处于装修中，如属实可推断涉案房屋的装修应当为全新装修。然而，根据中变公司所提交的《评估报告书》可知，涉案房屋装修的成新率为85%，这明显与中变公司所称上述事实矛盾。可见涉案房屋的装修工程在中变公司承租之前就存在，并非由中变公司装修。另外，根据豪轩公司、简桂孟所提交的《租赁合同》《工程承包合同》《涉案图纸》及照片，涉案房屋此前已由前一手租客进行过全面装修，豪轩公司将带有原装修的涉案房屋二次租给了中变公司，涉案房屋所自带的装饰装修权利人仍属豪轩公司。二、简桂孟不应对本案债务承担连带责任。简桂孟为独立的民事主体。本案的债权债务关系豪轩公司与中变公司之间的债权债务关系，与简桂孟无关。根据工商登记信息显示，简桂孟受让股权成为一人股东的时间为2018年5月11日，而本案债权关系发生在此之前，本案与简桂孟没有关系，要求其承担连带责任明显不公。此外，简桂孟受让股权后，公司就没有对外进行实际经营不可能产生其个人财产与公司财产混同的情形。中变公司答辩称，1.中变公司提供的装修报价单、收款收据均为真实有效的证据。中变公司提供的收款收据日期早于装修报价单签订的时间是因为收款收据是后补的，装修公司倒签了一个大概的日期。中变公司装修涉案房产属于小工程，未跟装修公司约定具体付款时间及方式，是根据工程的进度零星付款，大部分现金付款，小部分通过微信转账付款，符合装修行业的通常做法。2.《评估报告书》认定涉案房屋装修的成新率为85%是评估公司根据评估规则进行的认定，中变公司也不认可该评估公司认定的成新率，但该《评估报告书》系深圳市光明新区规划土地监察局委托评估公司评估出具的，中变公司对此即使不予认可，也没有救济途径。从豪轩公司、简桂孟提供的《租赁合同书》《工程承包合同》《涉案图纸》来看，前一承租人装修期为2012年09月19日到2012年10月19日，至涉案房产评估时间已过将近7年之久，也与中变公司提供的《评估报告书》认定的成新率为85%不符。3.豪轩公司、简桂孟认为涉案房屋不属于中变公司进行装修，应提供证据予以证明。4.本案纠纷期间，简桂孟系该公司的一人股东，其未能举证证明该公司的财产独立于其个人财产，应对公司的债务承担连带责任。中变公司向一审法院起诉请求：1.确认中变公司与豪轩公司于2018年3月5日所签订的《租赁合同书》无效；2.豪轩公司、简桂孟退回中变公司预付的2018年3月25日至2018年4月30日租金14710元；3.豪轩公司、简桂孟退还中变公司预付管理费1225元；4.豪轩公司、简桂孟退还中变公司预付装修期管理费645元；5.豪轩公司、简桂孟赔偿中变公司装修损失共计120197元；6.豪轩公司、简桂孟承担本案的一切诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月5日，中变公司与豪轩公司签订《租赁合同书》，约定豪轩公司将光明新区XX大厦7层X1室出租给中变公司使用，建筑面积200平方米，期限自2018年3月5日至2020年3月4日，每月租金12000元，免租期20天。合同签订时，中变公司交纳租赁保证金37800元，预付2018年3月25日至4月30日租金14710元。2018年3月13日，深圳市光明新区XX大厦管理处出具收款收据，载明收到中变公司预付租金14710元、管理费1225元、装修管理费645元。2018年4月26日，深圳市光明新区XX大厦管理处向全体租户出具公告，记载近期各商户开展搬迁工作，提醒各商户及人员在搬迁过程中应注意相关事项。2018年6月1日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司就深圳市光明新区XX大厦二期拆除工程项目涉及室内自行装饰补偿价值进行评估后出具房地产估价报告，该报告记载7X1装修装饰评估总价为57951元。中变公司主张2018年3月底，其接到管理处要求停工通知。后涉案承租物业涉违法建筑被土地监察部门查封并责令商户限期搬迁。中变公司认为豪轩公司出租的房屋属于违法建筑，应赔偿中变公司遭受的损失，但豪轩公司仅退还租赁保证金37800元，遂向一审法院起诉，要求豪轩公司赔偿损失。另查，豪轩公司系自然人独资的有限责任公司，简桂孟为该公司占股100%自然人股东。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，豪轩公司作为出租人，未能提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明，故其与中变公司签订的租赁合同无效，故中变公司诉请与豪轩公司签订的《租赁合同书》无效，一审法院予以支持。关于中变公司请求退还预付租金14710元、管理费1225元、装修管理费645元问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2018年4月26日，豪轩公司通知中变公司搬迁，故中变公司2018年3月25日至4月25日占用租赁物业期间仍需支付占有使用费12000元，多付部分2710元，豪轩公司应予退还。关于管理费1225元及装修管理费645元，中变公司诉请退还缺乏依据，一审法院不予支持。关于装修损失120197元，中变公司提交装修报价单、收款收据，报价单载明装修金额142900元，还提交了微信付款凭证，证明其向施工方通过微信方式转账支付45000元，并称其余款项为现金支付。豪轩公司对装修费用不予认可，辩称中变公司提交的部分收据出具时间为租赁合同签订之前，且中变公司未对租赁物业进行装修，评估的装修损失系前一手租客进行的装修，提交了租赁合同、工程承包合同、涉及图纸及图片予以证明，中变公司对此不予认可。根据评估报告记载，中变公司承租物业7X1二次装修评估总价为57951元。一审法院认为，中变公司、豪轩公司就评估报告所记载的二次装修项目是否属于中变公司装修各有争议，双方虽提交相应证据，但证明力均不足，一审法院不予采纳，结合双方合同约定的免租装修期，一审法院酌定评估报告所载的二次装修价值中的80%属于中变公司重新装修，即中变公司装修损失为46361元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，上述装修价值损失由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。豪轩公司作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，就合同无效具有过错；中变公司作为承租方，未就房屋的合法性尽基本的审查义务，就合同无效亦具有过错，故一审法院结合本案相关事实和证据，认定中变公司、豪轩公司各承担上述损失的50%，即23180.5元。简桂孟作为深圳市豪轩联丰实业有限公司占股100%自然人股东，未举证证明该公司财产独立于其个人财产，应对公司债务承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认中变公司与豪轩公司签订的《租赁合同书》无效；二、豪轩公司应于判决生效之日起十日内退还中变公司占有使用费用2710元；三、豪轩公司应于判决生效之日起十日内退还中变公司赔偿装修损失23180.5元；四、简桂孟就豪轩公司应承担的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中变公司其他诉讼请求。本案一审受理费1518元，由中变公司负担1231元，豪轩公司、简桂孟负担287元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方上诉请求，二审争议焦点在于：一、豪轩公司是否应退还2018年4月25日前的占用费、管理费、装修管理费；二、中变公司是否存在装修损失及其金额；三、简桂孟是否应承担责任。关于焦点一，豪轩公司是否应退还占用费、管理费、装修管理费。本案中，虽双方租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。中变公司主张接收房屋后仅进行装修尚未实际使用，无需支付占用费，但双方合同约定的20天免租期即是用于装修，一审计付的占用费已依照双方约定扣除了免租期，中变公司依法仍应支付超出合理装修期间的费用。至于管理费1225元及装修管理费645元，均属于占用期间实际发生的费用，中变公司诉请退还缺乏依据，本院不予支持。关于中变公司是否存在装修损失及其金额。本院认为，中变公司提交的报价单、微信内容、付款记录均显示中变公司进行了装修，但其装修是否完全覆盖原有部分，依据现有证据无法确定。一审酌定现有装修80%为中变公司装修，符合本案证据情况，本院予以认可。中变公司主张全部为其装修，豪轩公司主张均非中变公司装修，本院均不予采纳。中变公司主张其承租及装修范围实际包括评估报告中的7X1及7X2两房共计200平方米，但其租赁合同显示租赁房屋仅为7X1，而评估报告并未记载7X1或7X1X2的面积，也没有其他证据可以证明200平方米对应两个房间，故其主张装修损失应按评估报告中的7X1、7X2的总额计算，事实依据不足，本院不予采信。一审法院按照评估报告所载7X1房装修价值中的80%认定中变公司的装修损失为46361元，并依据双方对于无效合同的过程程度，判令双方各承担该损失的50%即23180.5元，并无明显不当，本院予以维持。关于简桂孟的责任。豪轩公司为一人有限责任公司，简桂孟作为其唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，故应依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定对公司债务承担连带责任。综上所述，中变公司、豪轩公司及简桂孟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2897.24元，由深圳市中变电力设备有限公司负担2517.73元，深圳市豪轩联丰实业有限公司、简桂孟负担379.51元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月二十二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。