山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终95号上诉人（原审被告、反诉原告）：柳某某，男，1978年12月5日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告、反诉原告）：宗某，女，1980年3月15日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽霞，山东舜天律师事务所实习律师。上诉人柳某某、宗某因与被上诉人济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柳某某、宗某上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费全部由立天唐人公司承担。事实和理由：一、一审法院对一审本诉认定错误。(一)涉案补充协议关于房贷逾期交付条件的约定应属无效条款，该补充协议第二条第一款约定：无论何种原因导致乙方剩余房款未按照合同的约定期限支付，均视为乙方付款违约，乙方应按照本补充协议的约定承担违约责任。从该约定来看，该约定排除了任何情况下贷款延期到账的免责事由。即使是银行方面的原因、信息系统故障、国家政策、法律法规强制性规定，甚至是立天唐人公司自己账户异常导致的付款失败等立天唐人公司方面的原因，也视为柳某某、宗某违约。该条款明显免除立天唐人公司责任、加重柳某某、宗某责任、排除柳某某、宗某主要权利，该条款应属于无效条款。(二)柳某某、宗某在办理贷款过程中不存在过错。2016年9月4日，双方签订商品房买卖合同。2016年9月17日，双方签订补充协议。柳某某、宗某于2016年8月3日打印贷款银行所需要的借记卡账户历史明细清单。由于立天唐人公司推荐的贷款银行在立天唐人公司售楼处有办公地点，柳某某、宗某于同日将借记卡账户历史明细清单送至立天唐人公司售楼处。一审法院认定该证据与本案没有关联性实属错误。按照常理，柳某某、宗某已经打印了贷款银行所需要的借记卡账户历史明细清单，没有必要不将其提交给贷款银行。如果改天提交，既浪费时间精力也不经济，只是没有贷款银行工作人员接收的证据。柳某某、宗某已经按照合同约定的时间履行了按时提交资料并办理贷款的义务，并且贷款银行在立天唐人公司处设有办公地点，贷款银行是立天唐人公司推荐给柳某某、宗某的，立天唐人公司与贷款银行的关系更紧密。贷款发放进度与房地产调控政策、贷款审批流程政策、人民银行监管情况、银行的放款额度及立天唐人公司自身的情况均有关系，非柳某某、宗某可以控制，故立天唐人公司要求柳某某、宗某承担违约责任没有充足的事实和法律依据。(三)一审法院认定柳某某、宗某不能证实逾期付款系因立天唐人公司原因导致，故而支持立天唐人公司的逾期付款违约金的诉讼请求，在逻辑上讲不通。即使立天唐人公司在办理涉案房屋预抵押手续的过程中没有延期，也不能证明贷款延期到账的责任归于柳某某、宗某，因为柳某某、宗某在办理贷款手续过程中不存在任何过错。二、一审法院对一审反诉认定错误。(一)一审法院依据立天唐人公司提交的证据证实2015年11月3日已经缴纳济南市建设项目城市建设配套费及管网建设费、热源、燃气、综合布线、排水费用，非因立天唐人公司原因导致涉案房屋基础设施未使用市政资源，属于认定事实错误。立天唐人公司虽然于2015年11月3日缴纳济南市建设项目城市建设配套费及管网建设费，热源、燃气、综合布线、排水费用。2015年虽不具备供水条件，但是不能证明立天唐人公司交房时和交房后不具备供水条件。结合唐人中心北邻的铁路南苑小区、东临的融汇爱都小区、西北临的福景佳苑小区均已经使用市政用水和居民用电的事实，能够证实系因立天唐人公司自己的原因导致济南唐人中心没有按时通上市政用水和居民用电。(二)根据双方签订的商品房买卖合同的约定，水、电、电梯应于房屋交付使用之日达到使用条件。立天唐人公司的住宅使用说明书也明确说明给水系统为自来水市政管网供水，现在立天唐人公司没有达到市政管网供水的条件，立天唐人公司己构成违约，并不需要证实基础设施不能正常使用。因不能正常使用给柳某某、宗某造成损失的，柳某某、宗某可以要求赔偿损失。违约金和赔偿损失可以同时主张。即使立天唐人公司自供水是符合合同约定的，根据《城市供水条例》第19条、《济南市城市供水条例》第32条，立天唐人公司应定期对供水蓄水设施进行清洗消毒，清洗消毒后，应当由有资质的单位对水质进行检测，水质检测结果应当向用户公布，并向城市供水主管部门通报。立天唐人公司只提供了交房当月的水质检测报告，没有尽到应尽的义务，应当承担交房后基础设施未达到交付使用条件的违约责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不正确，请求二审法院依法改判。立天唐人公司辩称，一、本案中商品房买卖合同系双方自愿签订，应为合法有效合同。双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议均明确约定了办理贷款的时间及逾期付款的违约责任，柳某某、宗某逾期付款事实清楚，应当予以维持。二、在交房前，涉案房屋已经建筑工程竣工验收合格、建设工程消防竣工验收合格，水、电设施已经验收合格。柳某某、宗某收房时，立天唐人公司的基础设施已经符合双方合同约定，柳某某、宗某自收房后至今两年多也一直正常使用基础设施，也能佐证立天唐人公司交付的基础设施符合使用条件，并且自交房后，水、电费均系立天唐人公司缴纳，立天唐人公司依法不应承担违约责任。立天唐人公司向一审法院起诉请求：1.判令柳某某、宗某支付立天唐人公司违约金（以1757688元为基数，自2016年10月12日起至2017年1月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算，本案中按照违约天数93天主张）；2.案件受理费、申请费由柳某某、宗某承担。柳某某、宗某向一审法院反诉请求：1.请求判令立天唐人公司支付柳某某、宗某交房后基础设施未达到交付使用条件的违约金72065元（以1757688元为基数，自2018年1月31日起至2020年4月30日止，按日万分之零点五计算）；2.判令反诉费由立天唐人公司负担。一审法院认定事实：2016年9月4日，立天唐人公司（出卖人）与柳某某、宗某（买受人）签订商品房买卖合同，约定出卖人以出让方式取得位于市中区103省道以西，南北康片区A-6地块的土地使用权。土地使用权证号为：市中国用（2015）第0200036号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名：济南唐人中心一期A-6地块。建设工程规划许可证号为：建字第370103201500312，施工许可证号为：370100201601050101。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为：济建预许2016052号，买受人购买位于济南市市中区济南唐人中心一期A-6地块7号楼2单元***室房屋一套，建筑面积171.77平方米，总价款1757688元。付款方式为银行按揭：买受人于2016年9月4日前支付首期房款357688元，余款140万元须在2016年9月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，2016年10月11日前银行按揭贷款到达出卖人账户。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过X日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的X%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2017-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2016年9月17日，立天唐人公司（甲方）与柳某某、宗某（乙方）签订合同补充协议，其中关于逾期付款的补充约定：1、若乙方未按约定期限付清购房款或提交合格的贷款审批材料，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2、乙方选择分期付款方式的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款承担违约责任。3、乙方选择银行贷款付款方式的，若乙方违反本补充协议第二条第1、2、3款中任何一款，均应按照本条第1款承担违约责任。关于房屋交付的补充约定：1.合同约定该房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以甲方发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2.该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，乙方不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。乙方拒绝接受房屋的，视为甲方已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，甲方就此不承担延期交房责任。3.甲方发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。乙方应在甲方《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项及费用，均视为乙方未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4.该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，乙方同意接受该房屋。乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。乙方无权据此解除合同，且不因乙方催告甲方而产生解除权……6.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，原告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）乙方在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7.如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后90日内通知乙方，如甲方未履行通知义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因无法通知的情形除外。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，乙方无权据此解除合同。本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本协议为准。柳某某、宗某分别于2016年7月28日付款5万元；于2016年8月4日付款333788元；2016年9月17日追加首付款20万元。银行按揭贷款：于2017年1月18日支付50万元；于2017年1月19日付款70万元。立天唐人公司于2019年8月28日向柳某某、宗某送达关于追缴按揭贷款未能按期到账违约金的告知函，内容为柳某某、宗某以按揭贷款方式支付涉案房屋购房款，应在济南市商品房买卖合同签订的次日起30日内通过银行贷款的方式支付给立天唐人公司，即2016年10月11日将120万元的款项汇至立天唐人公司，但立天唐人公司实际收到款项时间为2017年1月19日，已逾期100天；根据合同补充协议第二条第1款、第三条第1款的约定，柳某某、宗某应向立天唐人公司支付自2016年10月11日至2017年1月19日的违约金1427031元。柳某某、宗某于次日签收上述告知函。另查明，2018年5月11日，立天唐人公司取得济南唐人中心一期A-6地块房地产开发项目7号楼建筑工程竣工验收报告；于2018年5月15日取得济南市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书，复查意见合格。立天唐人于2018年9月25日将涉案房屋交付给柳某某、宗某。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.柳某某、宗某提交的借记卡账户历史明细清单，证明：2016年8月3日，柳某某、宗某打印银行流水，用于办理贷款。柳某某、宗某于签订商品房买卖合同次日着手办理贷款手续，并于同日将上述流水送至立天唐人公司售楼处。银行放款之日就是双方签订购房贷款合同之日。立天唐人公司认为，上述银行流水系复印件，故对其真实性无法确认，另对证明目的有异议，该明细无法证明柳某某、宗某提交银行贷款资料的时间；根据合同补充协议第二条约定“……乙方应付清剩余未付款项，否则视为违约”。立天唐人公司认为柳某某、宗某逾期支付剩余房款构成违约。2.立天唐人公司提交的A6地块管网建设费征收审核登记表、济南市建设项目城市建设综合配套缴费联系单，证明立天唐人公司已经于2015年12月10日缴纳济南市建设项目城市建设配套费及管网建设费，热源、燃气、综合布线、排水均已缴纳完毕。A6地块管网建设费征收审核登记表中自来水公司意见为“此处市政管网已铺设，暂未通水，暂不具备接水条件”，故未收取供水管网费，未能通水的原因是未建立自来水处理厂。柳某某、宗某认为A6地块管网建设费征收审核登记表系复印件，无法核实其真实性；对济南市建设项目城市建设综合配套缴费联系单真实性无异议，对管网登记表中的自来水，管网虽已铺设，但不具备接水条件的原因在立天唐人公司。3.山东泉诚检测技术有限公司出具的检测报告，证明2018年5月14日，立天唐人一期住宅项目水泵房生活饮用水水质检测合格。柳某某、宗某对检验报告的真实性有异议，该份报告检测完成日期为2018年5月11日，附表日期检测值2018年5月31日，前后矛盾，且该检测报告立天唐人公司从未向柳某某、宗某出示过。一审法院经审查认为，柳某某、宗某的借记卡账户历史明细清单应为真实，但是无法证明柳某某、宗某按期办理按揭贷款时间及按期交付房款，与本案缺乏关联性，一审法院不予采信；A6地块管网建设费征收审核登记表原件存放于济南市市政公用事业局，应为真实，且与济南市建设项目城市建设综合配套缴费联系单互相印证，一审法院予以采信；生活饮用水检验报告为第三方出具，应为真实，一审法院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2015年12月10日，立天唐人公司缴纳济南市建设项目城市建设配套费及管网建设费：热源、燃气、综合布线、排水均已缴纳完毕。2016年1月26日管网建设费征收审核登记表中自来水公司意见为：此处市政管网已铺设，暂未通水，暂不具备接水条件。案涉房屋自交付之日至本案起诉之日止，供电使用临时用电、供水使用地下水，且水、电费均由立天唐人公司支付。山东泉诚检测技术有限公司出具的检测报告显示立天唐人一期住宅项目水泵房生活饮用水水质检测合格。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。关于合同补充协议中房贷逾期支付的效力问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据上述已查明事实，第一，补充协议中对房贷逾期支付的约定，未免除出卖人立天唐人公司的责任、加重买受人柳某某、宗某的责任、排除立天唐人公司的主要权利；第二，该补充协议约定不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，柳某某、宗某未在法定期间内，以立天唐人公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致柳某某、宗某没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充协议约定。综上，一审法院认为，补充协议中关于房贷逾期交付条件的约定合法有效。柳某某、宗某虽抗辩其已经按照合同约定履行按时提交资料并办理贷款的义务，但贷款的发放进度与房地产调控政策、贷款审批流程政策、人民银行监管情况、银行的放款额度等情况均有关系，非柳某某、宗某可控制；本案贷款系商业贷款与公积金贷款组合，公积金贷款需要立天唐人公司对涉案房屋进行预抵押，只有预抵押完成之后，公积金贷款审批事项才能进行，但柳某某、宗某提供的证据不足以证实其主张。涉案房屋逾期支付按揭贷款共计100天，柳某某、宗某不能证实逾期支付按揭贷款系因立天唐人公司导致。关于立天唐人公司主张的违约金，其主张的计算基数、起止日期均于法有据，其将计算标准降低为中国人民银行同期贷款利率的1.95倍，亦不违反法律的规定，一审法院予以支持；其在本案中按照违约天数93天计算，一审法院确认违约日期至2017年1月12日。柳某某、宗某抗辩要求按120万元为基数计算，缺乏依据，一审法院不予支持。柳某某、宗某主张立天唐人公司交房基础设施未达到交付使用条件，根据已查明事实，立天唐人公司已于2015年12月10日缴纳济南市建设项目城市建设配套费及管网建设费、热源、燃气、综合布线、排水费用，非因立天唐人公司原因导致涉案房屋基础设施未使用市政资源，且柳某某、宗某亦未提交证据证实基础设施中的供水、供电不能正常使用，故柳某某、宗某要求立天唐人公司交付违约金的反诉请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。判决：一、柳某某、宗某于判决生效之日起十日内支付给济南立天唐人置业有限公司逾期付款违约金（以1757688元为基数，自2016年10月12日起至2017年1月12日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；二、驳回柳某某、宗某的反诉请求。案件受理费2650元，减半收取1325元，由柳某某、宗某负担。反诉案件受理费868元，由柳某某、宗某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。柳某某、宗某提供如下证据：1.个人住房公积金贷款客户谈话笔录、住房公积金贷款审批表各一份，拟证明柳某某、宗某在合同约定的时间内将银行和公积金中心所需的全部资料准备完毕，后期何时放款非柳某某、宗某能够控制的范围，柳某某、宗某不存在违约情况，不应承担赔偿责任。2.《济南唐人中心住宅使用说明书》一份，拟证明立天唐人公司在交房时承诺给水系统为自来水市政管网供水，由自来水公司二级加压泵站直供，立天唐人公司违反合同约定，应当承担赔偿责任。3.电视台视频一份，拟证明在交房后的两年，立天唐人公司仍在使用自备井供水，且水质不达标，水务集团通知立天唐人公司缴纳配套费，至电视台采访日还没有缴纳，故立天唐人公司违反合同约定，应当承担基础设施不完善的赔偿责任。4.《个人购房借款及担保合同》一份，拟证明预告抵押登记的办理人是贷款人或售房人，柳某某、宗某具有配合义务，不存在违约行为。经质证，立天唐人公司认为，证据1系复印件，对其真实性及证明目的均不认可。证据2未加盖立天唐人公司公章，真实性不予认可，且该证据也无法证明立天唐人公司基础设施未达到使用条件。证据3中的光盘不知是否进行剪辑拼接，无法确认其真实性，且新闻报道无法证实事情的完整过程，交房时立天唐人公司使用自备井供水系经自来水公司审批同意，且已经过水质检测，符合饮用水标准，因此立天唐人公司交房时符合合同约定的基础设施条件。对证据4的真实性及合法性无异议，但对证明目的有异议。该合同中立天唐人公司为保证人，未约定由保证人承担办理预抵押登记的义务。柳某某、宗某所称的合同中的第28条第二款的内容无法明确推断贷款人或售房人为办理人，且需要立天唐人公司的积极配合。为查明案件事实，本院依职权前往招商银行调查贷款发放进度的相关情况并制作调查笔录，该行工作人员称无法确定贷款审批流程中“中心复核”流程至“抵押房抵押登记”流程之间间隔时间较长的具体原因。经质证，柳某某、宗某对该调查笔录的真实性无异议，但根据该笔录记载的内容，工作人员对2016年、2017年预抵押的情况不清楚，说明的原因也未定。立天唐人公司对该笔录的真实性及合法性无异议，该调查笔录能够证实柳某某、宗某逾期付款非立天唐人公司的原因，立天唐人公司五证齐全，不存在预抵押障碍。二审另查明，一审庭审时，柳某某、宗某主张如果法院认定其违约，其认为违约金过高，计算标准应当调整为不超过日万分之一。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、柳某某、宗某是否应当承担逾期付款违约金；二、如应承担，柳某某、宗某应当支付的逾期付款违约金的数额；三、柳某某、宗某向立天唐人公司主张的基础设施未达到交付使用条件的违约金应否支持。关于争议焦点一，涉案《商品房买卖合同》约定，柳某某、宗某办理的银行按揭贷款部分应到达立天唐人公司账户时间为2016年10月11日，而立天唐人公司收到商业按揭贷款50万元的时间为2017年1月18日，住房公积金贷款70万元的时间为2017年1月19日，以上共计120万元晚于合同约定的付款时间。柳某某、宗某主张其已按照合同约定提交贷款资料,是否发放贷款并非其能力控制范围，其不应承担逾期付款的违约责任。对此，本院认为，首先，立天唐人公司的权利是获得购房款，而获得购房款的合理时间双方当事人已在合同中进行约定。柳某某、宗某在合同上签字，视为其认可购房款到达立天唐人账户的时间，其应按照合同约定履行。柳某某、宗某未在合同约定的时间内全额支付购房款，构成逾期付款。因柳某某、宗某提交的证据不足以证实其存在逾期付款的责任在立天唐人公司，故立天唐人公司不应对涉案贷款未按合同约定到达其账户承担责任。其次，柳某某、宗某作为购房人，在签订涉案合同时应对购房风险包括放贷审批风险应有一定的预见性，也就是要有及时调整自己的付款比例及贷款额度等应对解决方案。在2016年10月11日之后,柳某某、宗某已明确知晓涉案的银行按揭贷款部分未到达立天唐人公司账户，此时，柳某某、宗某应采取与立天唐人公司协商延长付款期限或变更付款方式等补救措施，但柳某某、宗某未提交证据证实其已经采取了补救措施，故柳某某、宗某应当承担逾期付款的违约责任。最后，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”即使因为银行原因导致柳某某、宗某未在涉案合同约定的时间内收到按揭贷款，也系因第三方原因导致，根据上述法律规定，柳某某、宗某仍应当承担违约责任。综上，一审法院认定柳某某、宗某应当承担逾期付款的违约责任并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，涉案合同约定的逾期付款违约责任为：自合同规定的应付款之第二天起至柳某某、宗某实际全额支付应付款之日止，柳某某、宗某按日向立天唐人公司支付购房款总额千分之八的违约金。立天唐人公司主张柳某某、宗某应当向其支付的违约金为：以总购房款1757688元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍，自2016年10月12日起计算至2017年1月19日止，按照违约天数93天计算。因涉案合同约定的逾期付款违约金及立天唐人公司主张的逾期付款违约金均过分高于上述司法解释规定的逾期付款违约金，故柳某某、宗某主张调低违约金符合法律规定，本院将逾期付款违约金依法调整为：以未付购房款120万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。关于违约日期，立天唐人公司主张的违约天数93天未超过双方合同约定，本院予以确认。综上，柳某某、宗某应当向立天唐人公司支付的违约金为**602.75元。关于争议焦点三，柳某某、宗某主张立天唐人公司提交的《济南唐人中心住宅使用说明书》中约定涉案房屋为自来水市政管网供水，现因立天唐人公司的原因导致涉案房屋未使用市政用水，立天唐人公司应当承担违约责任。立天唐人公司称该证据未加盖立天唐人公司的公章，对其真实性不予认可。对此，本院认为，即使《济南唐人中心住宅使用说明书》为真实，该使用说明书也是立天唐人公司单方进行的承诺，未作为合同的附件载入合同，亦未约定违约责任，故柳某某、宗某不能以此主张立天唐人公司的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十四条第一项约定，水于房屋交付之日起达到使用条件。涉案房屋向柳某某、宗某交付时，因所在地区管网暂未通水，涉案房屋未能使用市政供水，故立天唐人公司向柳某某、宗某提供自备井供水。涉案房屋所在项目使用自备井供水系经过济南市自来水公司审批同意，且山东泉诚检测技术有限公司出具的检测报告显示立天唐人公司一期住宅项目水泵房生活饮用水水质检测合格，能够满足柳某某、宗某的正常使用，符合合同约定。柳某某、宗某提供的报道等证据不足以证实立天唐人公司提供的水无法满足柳某某、宗某的正常使用，故一审法院对柳某某、宗某向立天唐人公司主张的基础设施未达到交付使用条件的违约金不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人柳某某、宗某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6962号民事判决第二项；二、变更济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6962号民事判决第一项为上诉人柳某某、宗某于本判决生效之日起十日内向济南立天唐人置业有限公司支付逾期付款违约金**602.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2650元，减半收取1325元，由上诉人柳某某、宗某负担901元，被上诉人济南立天唐人置业有限公司负担424元。反诉案件受理费868元，由上诉人柳某某、宗某负担。二审案件受理费3518元，由上诉人柳某某、宗某负担2670元，被上诉人济南立天唐人置业有限公司负担848元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年三月十五日书记员 薛嘉丽