福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民再23号再审申请人（原审被告）：赖晓华，男，汉族，1974年5月3日出生，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市。被申请人（原审原告）：福州新三泽物业服务有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区鼓东路189号商贸楼6楼。法定代表人：唐庆文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘贵君，福建谨而信律师事务所律师。再审申请人赖晓华因与被申请人福州新三泽物业服务有限公司（以下简称新三泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3899号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月18日作出（2020）闽01民申336号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。赖晓华再审请求：1.撤销福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3899号民事判决，改判驳回对申请人的起诉；2.本案原审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：1.赖晓华既非案涉房产的业主，也非物业使用人。首先，根据榕房权证ＦＺ字第1××7号《房屋所有权证》，申请人非案涉福州市仓山区金山街道闽江大道228号金汇豪庭X＃X单元的业主。其次，无论是福州市仓山区金山街道金环社区居民委员会出具的《证明》，还是被申请人2020年7月6日出具的《催缴物业服务费、水电公摊费告知单》，均明确指向陈环才是物业服务的使用人，申请人不是该物业的使用人。二、赖晓华不是本案的适格被告。因夫妻感情破裂，赖晓华与前妻陈环于2012年6月27日协议离婚。根据离婚协议，案涉福州市仓山区金山街道闽江大道228号金汇豪庭X＃X单元归陈环单独所有，该房产于2015年3月5日申请变更登记为陈环单独所有，福州市不动产登记和交易中心于2015年3月16日登记确认，陈环于同日取得榕房权证ＦＺ字第1××7号《房屋所有权证》。之后，案涉房产完整进行了包含水、电、煤气、物业业主变更等物业交割，并及时办理了户口迁出手续。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”赖晓华从2015年3月16日起，已经不再是福州市仓山区金山街道闽江大道228号金汇豪庭X＃X单元的业主，也未实际使用上述物业，因此赖晓华不是本案物业服务合同纠纷的适格被告。事实上，陈环才是本案适格的被告。原审判决未审查案涉房产的产权情况和使用情况即直接判决赖晓华承担物业服务费明显有误。三、原审判决程序严重违法，送达程序存在严重错漏。原审判决错误适用公告程序，导致法律文书未送达申请人，剥夺了申请人应诉答辩上诉的基本诉讼权利。赖晓华自案涉房产迁户后，住所经二次搬迁，每次都经户籍管理部门核准并依法登记，其名下唯一的手机号码更是自2003年启用至今从未更改，一直正常使用。直至2020年6月底，因申请人被列为“失信被执行人”，征信记录出现异常，电话咨询原委，申请人才知晓自己莫名涉诉。综上所述，本案原判存在明显错误，依法应当予以纠正。新三泽公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当依法驳回赖晓华的再审申请。一、赖晓华是一审被告无疑。首先，新三泽公司系金汇豪庭小区提供物业服务的企业。经查，2007年赖晓华从一个名叫李容的业主手中购买了金汇豪庭X座X单元的住房，并向被申请人提供了身份证作为业主档案存放，并附手机号码×××75。之后也交了物业费，直至2017年7月份拒交物业费，被申请人于2019年5月起诉赖晓华。其次，申请人与陈环系夫妻关系也是事实。再次，申请人赖晓华与其妻离婚的事被申请人根本不知情。赖晓华从未将他们离婚的情况和房屋产权变更情况告知物业公司，直到今日，金汇豪庭X座X单元业主档案中的业主仍然是赖晓华。赖晓华作为金汇豪庭X座X单元的业主，拖欠新三泽公司物业费，物业公司起诉丈夫或妻子都是合法的。二、人民法院在本案审理过程中程序合法。因赖晓华拖欠被申请人物业费，被申请人起诉后，人民法院向申请人送达起诉书副本拒收后，人民法院依法进行公告，在程序上是合法的。赖晓华称一审法院在审理本案中程序违法不是事实，没有证据。三、如果赖晓华认为不应该交纳拖欠的物业费，可以另案起诉，一审法院的判决是正确的。综上所述，请求依法驳回赖晓华的再审诉讼请求，维持一审判决。新三泽公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告赖晓华立即支付拖欠金汇豪庭1座1203单元2017年7月1日至2019年6月30日共24个月*155.5元/月的物业服务费3732元；2、判令被告赖晓华向原告支付逾期付款违约金419.85元（逾期付款违约以被告每月应交纳的物业服务费为基数，按合同约定每日万分之三，暂计至2019年6月30日止）；3、被告赖晓华承担本案全部诉讼费用（包括公告费用）。一审法院认定：2005年12月19日，福建金运房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金汇豪庭前期物业服务合同》，福建金运房地产开发有限公司选聘原告对金汇豪庭提供前期物业管理服务，合同约定：高层住宅收费标准为每月1.2元/㎡；未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交数额的万分之三支付违约金；合同期限自2006年1月1日起至2010年4月30日止，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2007年8月20日，原告将上述合同在福州市仓山区房地产管理局备案。另查，被告系金汇豪庭X座X单元业主，房屋建筑面积129.58平方米。被告2017年7月1日起至2019年6月30日未向原告支付物业服务费。原告于2018年8月向被告邮寄《催缴物业服务费、水电公摊费告知单》，催告自2017年7月至2018年7月物业服务费及相关公摊费用。一审法院认为，福建金运房地产开发有限公司与原告签订的《金汇豪庭前期物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力。原告未提交证据证明已向被告催缴2018年8月起的物业服务费，故被告应参照前期物业服务合同约定的标准向原告支付已催缴的2017年7月至2018年7月的物业服务费2021.5元。因物业服务合同已于2010年4月30日到期，原告主张违约金缺乏依据，不予支持。被告赖晓华经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。一审法院判决：一、被告赖晓华于本判决生效之日起十日内向原告福州新三泽物业服务有限公司支付2017年7月至2018年7月间的物业服务费2021.5元；二、驳回原告福州新三泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告福州新三泽物业服务有限公司负担26元，被告赖晓华负担24元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期本院将予以强制执行。公告费（以票据为准）由被告赖晓华负担。本院再审中，赖晓华提交以下证据：1.房产证，证明案涉房屋的业主不是赖晓华。2.离婚证，证明案涉房屋的所有权不属于赖晓华。3.催缴物业服务费、水电公摊告知单，证明物业知晓新业主。4.陈环居住证明，证明陈环是新业主。5.赖晓华居住证明；6.赖晓华工资单（房租扣缴）（电子版）；7.赖晓华水电缴费单（电子版），以上三份证据共同证明赖晓华不享受新三泽公司的服务。福州新三泽物业服务有限公司质证称，对证据1的真实性无异议，但物业产权变更的情况其不知情。证据2的真实性由法庭审查，具体情况不了解。对证据3的真实性无异议，是其原审中提交的证据。对证据4-7的真实性无异议，对证明对象有异议，上述四份证据不能证明赖晓华不享受案涉物业服务。经审查，本院对上述证据1-4依法予以采信，证据5-7因与本案缺乏关联性且不能达到其证明目的，本院不予采信。福州新三泽物业服务有限公司对原审查明的事实无异议，赖晓华对原审另查明的事实有异议，认为其在与前妻陈环离婚后，就不再是案涉物业单元的业主。本院审查后认为，赖晓华的异议成立，原判中认定“被告系金汇豪庭X座X单元业主”错误，应予删除。对原判查明的其他事实，本院予以确认。本院再审另查明:2015年3月16日，福州市仓山区金山街道闽江大道228号金汇豪庭X#X单元房屋的所有权，因离婚由赖晓华、陈环共同所有变更登记为陈环单独所有。本院再审认为，赖晓华提交的新证据可以证实，自2015年3月16日起其已非案涉房屋的业主，案涉物业服务合同相应的权利义务转由案涉房屋现业主（案外人）陈环继受，故新三泽公司基于案涉物业服务合同向赖晓华主张2017年7月以来的物业费，缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，赖晓华申请再审的理由成立，本院予以支持。原判认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初3899号民事判决；二、驳回福州新三泽物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，公告费260元，均由福州新三泽物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 蕤审 判 员  邱 平审 判 员  谢亚希二〇二一年三月二十四日法官助理  何 晔书 记 员  陈吓芳附：引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。