河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初5749号原告：周磊，男，1975年1月17日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张驰，河南筑梦律师事务所律师。被告：杨新书，男，1965年2月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨可，男，1990年1月16日出生，汉族，系被告杨新书的儿子，住河南省驻马店市驿城区。原告周磊与被告杨新书房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周磊及其委托诉讼代理人张驰，被告杨新书及其委托诉讼代理人杨可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周磊诉称，2014年5月3日，原、被告签订《租房合同》，由原告承租被告房屋（毛坯房）用于生产经营，双方约定第一年租金17000元，第二年租金18000元，第三年租金19000元，租金为一年一付。合同签订后，原告依约支付了第一年租金17000元，并对所租赁房屋（毛坯房）进行了装修，总花费3万多元。在第一年租期还剩两个月时，被告非法侵占了涉案房屋，并利用原告装修后的房屋（精装房）擅自又出租给第三人使用，一年收取3万元租赁费。综上所述，被告非法欺骗他人为自己装修房屋的行为给原告造成重大物质损失，经多次协商未果。请求依法判令：1、被告返还原告装修款20000元。2、被告返还原告被侵占租赁房屋两个月期间的租金2000元。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求为：被告返还原告被侵占租赁房屋从2015年4月1日到2015年5月2日期间的租金2000元。被告杨新书辩称，请求驳回原告周磊对被告杨新书的诉讼请求，原因如下：1、原告“依法判令被告返还原告装修款2万元”和“依法判令被告返还原告被侵占房屋两个月期间的租金2000元”的请求，依法应不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。原告与被告于2014年5月3日签订房屋租赁合同，根据原告所述“在第一年租期还剩两个月时，被告非法侵占了涉案房屋，并利用原告装修后的房屋（精装房）擅自又出租给第三人使用”，原告应当于2015年3月3日前知道其民事权利受到损害，义务人为被告，相应诉讼时效期间于2018年3月3日届满。原告于2020年3月26日具状提起民事诉讼，超出法定诉讼时效期间，因此原告的所有诉讼请求应当依法不予支持。2、原告提出的“在第一年租期还剩两个月时，被告非法侵占了涉案房屋，并利用原告装修后的房屋（精装房）擅自又出租给第三人使用”是无事实依据的。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，被告与原告签订的租赁合同第四条约定“乙方应提前1个月交付下年房租”，然而，2015年4月原告（乙方）未按合同约定支付下年房租，且经过被告(甲方)催缴，逾期不支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告依法解除合同。其次，根据本案提及的房屋前承租人湛礼贺证明，被告于2015年9月将该房屋出租给湛礼贺，系在被告依法解除与原告签订的租赁合同之后，并非原告所称“擅自又出租给第三人使用”。因此，原告提出的“在第一年租期还剩两个月时，被告非法侵占了涉案房屋，并利用原告装修后的房屋（精装房）擅自又出租给第三人使用”是无事实依据的。3、原告提出的“被告非法欺骗他人为自己装修房屋的行为给原告造成重大物质损失”是无事实依据的。首先，被告与原告签订的租赁合同第七条约定“乙方使用甲方房屋期间，不可私自更改房屋构造，如违反，所造成的后果全权由乙方承担。”原告对租赁物进行装修，未经出租人同意，为方便自己经营的私自行为，应当自行承担私自行为造成的一切损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”被告在依法与原告解除租赁合同后，要求原告拆除增设物恢复原状，原告非但迟迟不履行相关义务，反而拒不交还房屋钥匙，利用私自装修存留的增设物强占房屋，非法阻碍被告正常租赁活动，强行要求被告承担其私自装修的费用，后被告方至原告家中索要钥匙，并报警，经民警同志现场调解后原告仍拒绝归还，至今仍未依法交还。4、原告提出的“被告非法欺骗他人为自己装修房屋的行为给原告造成重大物质损失”是无事实依据的。综上所述，原告的诉讼请求毫无法律依据和事实依据，被告不存在任何侵权行为，故无需对原告所称的损害承担任何责任，且被告具状提出诉讼请求的时间已超过诉讼时效期间。请求驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，2014年5月3日，原告周磊（承租人、乙方）与被告杨新书（出租人、甲方）签订《租房合同》一份。合同中约定：一、房屋地点为甲方房屋位于驻马店市租赁期限：租赁期为叁年，甲方从2014年5月3日起将房屋交付乙方，使用期至2017年5月2日止。四、房租价格及租金缴纳：第一年租金17000元，第二年租金18000元，第三年租金19000元，乙方1年一付租金给甲方，乙方应提前1个月交付下年房租。租期为叁年，合同期满，如果甲方的房屋继续出租，乙方享有优先权等条款。合同签订后，原告向被告支付了2014年5月3日至2015年5月2日期间的租金17000元；原告并对房屋进行了装修后使用。2020年7月3日，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一、诉讼中，原告周磊提交：①2015年租赁房屋门头、大门、桌椅板凳、吊顶、木地板等照片一张（2014年底拍摄）。②被告提供的原钥匙一串的照片一张。原告用以证明：1、涉案房屋系原告装修的事实，被告擅自非法解除租赁合同，构成重大违约，造成装修装饰物价值未能实现，对于该部分，被告应当予以合理补偿。2、该钥匙是被告交付给原告使用的，2015年5月被告在房屋租赁期间擅自撬门，更换了门锁，导致原告不能正常对外经营，构成严重违约。被告杨新书的质证意见为：1、对证①真实性无异议，证明目的有异议，原告在合同约定期限内，未按合同约定支付租金，构成重大违约，被告系依法解除租赁合同，原告装修装饰物，是为了方便经营，私自增设，未经被告同意，且未履行恢复原状的义务，所有后果，应由原告自行承担。2、对证②真实性无异议，证明目的有异议，原告所提供的证据，并不能证明被告有撬门的行为，反而证明了被告依法解除合同后，原告拒不归还房屋钥匙。3、原告2015年未按照合同约定期限支付租金，表示不再租赁被告房屋，并将房屋内桌椅板凳等可移动物品自行搬离，明确表示不再继续履行合同。4、原告私自装修未经被告同意，且原告未按合同约定支付租金是重大违约行为，被告在依法收回房屋后将房屋再次出租，为合法的补救措施。二、诉讼中，原告周磊称，大概在2015年5月、6月，被告将房屋的钥匙擅自更换了，从此之后没再经营；被告对此不予认可，并称第一年租金2015年5月2日到期后，原告未续交第二年度租金，被告在2015年5、6月份收回了房屋，但一直没有换锁，后来湛礼贺2015年9月租赁房屋后，由湛礼贺换的房屋钥匙。三、诉讼中，原告周磊提交：余广华于2020年11月27日出具的证明一份、李海燕于2020年11月27日出具的证明及原告书写的清单一份。原告周磊主张，其承租房屋后对房屋的吊顶、粉墙、铺设木地板、安装大门、铺设排线、门头招牌进行了装修，且室内的桌椅也没有拉走，该部分款项是20000元。被告对此有异议，并质证称不能证明原告装修花费。上述事实中，有原告提供的《租房合同》等，被告提交的《租房合同》等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告杨新书将位于驻马店市间出租给原告周磊，双方并签订《租房合同》一份，原、被告之间系房屋租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告向被告支付了2014年5月3日至2015年5月2日期间的租金17000元；原告并对房屋进行了装修后进行使用。诉讼中，原告认可其经营使用诉争房屋至2015年5月、6月份，现原告请求被告向其返还2015年4月1日到2015年5月2日期间的租金2000元，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，原告周磊主张被告应向其赔偿装修损失20000元，并提交了余广华、李海燕出具的证明及原告书写的清单。因原告提交的上述证据不足以证明其装修支出20000元，且被告对此不予认可，故原告主张被告应向其赔偿装修损失20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回原告周磊的诉讼请求。案件受理费350元，由原告周磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 邓卫军二〇二一年三月十一日书记员 常相如