云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0581民初108号原告：李昕，女，1952年10月27日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，（未出庭）委托诉讼代理人：谭飞，云南信道律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲腾城实业发展有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇腾越路翡翠居小区68号，统一社会信用代码91530522688583784A。法定代表人：李一兵，系该公司董事长（未出庭）。被告：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层，统一社会信用代码915101007436339687。法定代表人：马永红，系该公司董事长（未出庭）。委托诉讼代理人：周思涛，四川悦皓律师事务所律师。原告李昕与被告腾冲腾城实业发展有限公司（以下简称腾冲腾城公司）、中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昕及其委托诉讼代理人谭飞，被告中铁信托公司的委托诉讼代理人周思涛到庭参加诉讼，被告腾冲腾城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昕向本院提出诉讼请求,1.确认两被告于2013年7月18日签订的编号为中铁（2013）抵字248-1号抵押合同无效；2.依法判令两被告停止侵权、消除障碍，于判决生效之日起十日内立即办理注销腾冲市腾越路土地使用权证号为腾国用（2009）第××号土地的土地他项权登记手续；3.依法判令被告腾冲腾城公司为原告办理不动产登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年5月9日向被告腾冲腾城公司购买了其开发的腾冲市千里走单骑国际温泉会所项目房产Ｂ512，房屋土地使用权证号为腾国用（2009）第××号。双方依约签订了《商品房购销合同》，且于2010年9月8日向登记备案机关腾冲县城镇房地产交易管理所进行备案登记。合同签订后，原告依约支付了全部购房款并缴纳了契税、印花税、产权登记费等各项税费：完成了全部合同义务，被告腾冲腾城公司应当为原告办理不动产登记。被告腾冲腾城公司向原告交付房屋且原告已实际占有使用，但在未经原告同意的情况下，被告腾冲腾城公司与被告中铁信托公司于2013年7月18日签订编号为中铁（2013）抵字248-1号的《抵押合同》，擅自将腾国用（2009）第××号土地使用权抵押给了被告中铁信托公司。因该抵押登记一直存续至今，导致原告的不动产权证无法办理，严重损害了原告的合法权益。根据《房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”及《民法典》第399条“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；”之规定，被告中铁信托公司设立抵押权前，原告已是房屋的合法使用权人并依法取得了占用土地的法定使用权，被告腾冲腾城公司无权对涉案土地的使用权进行处分。因此，原告认为被告在不具有处分权的情况下，对涉案土地使用权进行抵押的行为违背了法律强制性规定，且被告中铁信托公司没有尽到善意抵押权人应尽的义务，故该《抵押合同》及抵押行为无效，应予注销抵押登记。综上，为维护原告的合法利益，特依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向法院提起诉讼，请依法支持原告的所有诉讼请求。被告中铁信托公司辩称，原告主张的第1、2项诉讼请求侵害被告中铁信托公司的权利，被告中铁信托公司与原告不能办理不动产登记无关联性。二被告在2013年签订了在建工程抵押，在2012年和2013年时项目不是原告所陈述的交付使用，当时是正在修建。办理在建工程抵押及在建工程范围内的土地一并抵押是完全合法的，二被告签订了合同编号为中铁（2013）贷字248号项目借款合同和合同编号为中铁（2013）抵字248-1、-2、-3、-4号抵押合同。被告腾冲腾城公司向被告中铁信托公司借款本金1.5亿元，以在建工程及项目下的土地作为抵押担保。在签订完上述合同后，原腾冲县国土资源局为被告中铁信托公司办理并颁发了腾他项（2013）第1144号、1145号、0980号土地他项权利登记证书。原腾冲县住房和城乡建设局办理了腾房押字（2013）第0909号在建工程抵押的房屋所有权抵押证书，反映了二被告办理的是在建工程抵押。中铁信托公司向法庭提交了二被告之间的借款合同、抵押合同及他项权利登记证书；提交了四川省攀枝花市中级人民法院执行裁定书，编号为（2018）川04执恢30号之四，证明案件在执行过程中。同时提交了抵押给被告中铁信托公司的A栋分户面积明细表，可以看到21名原告诉争的房屋，B栋有14套，A栋有7套，均不在抵押给被告中铁信托公司的房产中。从程序上来说，原告诉被告中铁信托公司违反程序规定，中铁信托执行腾冲腾城公司的案子已经进入执行程序5年多，如果原告认为执行法院在执行过程中的执行行为对其有损害或有异议，只能向执行法院提异议，如果被驳回应当提案外人异议之诉，而不是向腾冲市人民法院起诉。原告起诉中铁信托是错误的，原告起诉被告腾冲腾城公司与中铁信托公司无关。被告中铁信托公司作为本案主体不适格。二被告之间的借款合同合法有效，并经过有关部门的公证；经腾冲市国土资源局、城乡建设局审查，办理了证书。原告与被告腾冲腾城公司之间的纠纷应当另案起诉，不应当把中铁信托公司拖入纠纷中。被告腾冲腾城公司未到庭应诉，亦未提交答辩状。综合各方当事人诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告要求确认二被告签订的中铁（2013）抵字248-1号抵押合同无效及要求二被告停止侵害、消除障碍协助办理注销腾国用（2009）第××号土地的他项权登记手续的诉讼请求是否成立？被告腾冲腾城公司是否应为原告办理不动产登记？针对以上争议，原告李昕向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告腾冲腾城公司工商登记信息、被告中铁信托公司工商登记信息各一份，欲证明原、被告是适格的诉讼主体。2.合同编号为中铁（2013）抵字248-1号的《抵押合同》、腾冲市不动产登记中心查询证明各一份，欲证明（1）腾冲腾城公司在原告实际占有房屋后，于2013年7月18日与中铁信托公司签订抵押合同，将土地证号为腾国用（2009）第××号地块抵押给被告中铁信托公司并办理了抵押登记；（2）被告中铁信托公司对涉案地块进行了轮候查封；（3）该查封及登记侵害了原告的合法权益，阻碍了原告取得不动产登记。3.商品房购销合同及补充协议各一份、购房款及相关费用支付凭证（收款收据4张）、腾冲腾城公司代扣代缴费用明细清单一份，欲证明（1）原告与被告于2010年签订购房合同并支付完毕全部购房款，履行完毕合同义务，且是实际占有使用房屋；（2）原告在腾国用（2009）第××号土地使用权证抵押前就依法取得了房屋所有权，同时取得房屋占有范围内的土地使用权；（3）两被告抵押涉案土地使用权的行为构成无权处分，严重损害了原告的合法权益。4.腾冲市人民法院执行裁定书一份，欲证明（1）原告购买房屋属于涉案土地上建筑物的一部分，该宗地的土地使用权与房产所有权属于一个整体；（2）经腾冲市人民法院审理，依法终止对腾国用（2009）第××号土地的执行；（3）中铁信托公司的查封属于轮候查封，根据法律的规定，该查封自始至终没有产生效力，应予以解除。经质证，被告中铁信托公司对原告提交的证据1、2真实性、合法性无异议，对证明观点不认可，认为证据1在程序上被告中铁信托公司与原告之间并没有法律上的关联性，如果原告认为被告中铁信托公司在执行中有侵害，应当提执行异议与案外人执行异议之诉，不应当向另外的法院起诉，造成判决相互冲突；证据2中腾国用（2009）第××号土地确实抵押被告中铁信托公司，在建工程办理了相应的抵押登记。与本案不产生任何关联性。对证据3不予质证，认为被告中铁信托公司不是合同的当事人，无从判断真伪。对证据4真实性认可，对证明观点不认可，认为从执行裁定书，只看到腾冲市人民法院在另案执行被告腾冲腾城公司的案件中，裁定中止对腾国用（2009）第××号土地的执行，而不是解除对土地的查封。中铁信托在申请执行被告腾冲腾城公司的案件中，对该地块进行了轮候查封。根据法律规定，先行查封的法院没有解封或处置财产完毕，轮候查封不生效。如果先执行法院解封，那轮候查封生效。应当通过执行异议和案外人异议之诉主张权利，而不是本案的诉讼。原告起诉一是要求办理产权手续，但就原告与被告腾冲腾城公司之间的法律关系，与被告中铁信托公司之间的法律关系是两个截然不同的法律关系，故本案中铁信托公司不是适格被告主体。被告中铁信托公司针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1.合同编号为中铁（2013）抵字248-1号抵押合同一份，欲证明被告腾冲腾城公司将当时项目中的A栋部分在建工程及C、F、G、H、I、J、K、L、T共计13栋商业公寓用房抵押给被告中铁信托公司，同时办理抵押的还有项目的三块土地。2.腾冲市国土资源局颁发的腾他项（2013）第0980号土地他项权利登记证书一份，欲证明被告腾冲腾城公司将所开发的项目建设用地抵押给了被告中铁信托公司。3.腾冲县住房和城乡建设局办理的腾房押字（2013）第0909号房屋所有权抵押证书一份，欲证明被告腾冲腾城公司将位于腾越镇观音塘社区玉泉小区共13栋建筑面积40609.77平方米在建工程抵押给被告中铁信托公司。4.攀枝花市中级人民法院（2018）川04执恢30号之四执行裁定书一份，欲证明执行法院已经将被告腾冲腾城公司抵押给被告中铁信托公司部分商业房产裁定作价、以物抵债。5.被告腾冲腾城公司抵押给被告中铁信托公司房产A栋中的分户明细表，欲证明本案21个原告中14个原告诉争的房屋属于B栋，而B栋不属于抵押范围。另外7个原告起诉的属于A栋房屋，但房号不在抵押范围内。故本案原告起诉的房号与抵押无关，被告腾冲腾城公司与被告中铁信托公司签订的抵押合同完全没有侵害原告权益。原告的房号是B512。其余A栋的房号为A110、A306、A318、A420、A601、A711，这七套房号均不在抵押给被告中铁信托公司的分户明细表中，尽管案涉房屋已经出售给原告，但原告不能扩大自己的权利，认为被告腾冲腾城公司将不属于自己的房屋抵押给被告中铁信托公司是无效的。经质证，原告对被告中铁信托公司提交证据1不认可，认为合同签订时间是2013年7月18日。原告购房时间是在2009年到2011年期间，交房时间在2011年至2012年期间。签订时所有业主已经取得了房屋的物权期待权，248-1号抵押合同的签订，侵害了原告的合法权利，导致原告购买房屋的土地被抵押，无法办理房产证；对中铁（2013）抵字248-2、248-3、248-4不予质证，认为与原告无关；对证据2中111999号土地使用权证，认为根据我国法律规定，房屋转让采取房地一体。本案中实际权利人与登记权利人不一致，虽然腾国用（2009）第××号土地登记在腾冲腾城公司名下，但土地使用权面积已经分摊到各个业主使用面积中，因此被告腾冲腾城公司出售房屋后，已经不享有相应土地的使用权利；对腾他项（2013）第0980号不认可，认为国土资源局登记时存在错误，且有重大过错。对证据3不认可，认为相关部门在办理时没有尽到详尽调查的义务，侵犯了业主的合法权利；对证据4真实性认可，对关联性、合法性不认可，涉及111999号土地证的合法性认可；对证据5不认可，认为该证据没有相关部门的盖章，从该份表中及被告中铁信托公司陈述的内容，涉案有7个房号不在涉案工程抵押范围内，但对该部分进行了抵押，该抵押行为侵犯了业主的合法权利。登记抵押时间晚于业主购买实际占有的时间。在审理过程，为进一步查清案件事实，本院依法向腾冲市不动产登记中心调取了腾冲市不动产登记资料查询结果证明、查封记录、腾冲腾城公司的土地使用权证。经质证，原告及被告中铁信托公司对法院调取的证据均无异议。被告腾冲腾城公司未到庭质证，亦未向本院提交证据。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告中铁信托公司对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信；原告提交的证据3、4客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。原告对被告中铁信托公司提交的证据4无异议，本院予以采信；被告中铁信托公司提交的证据1、2、3、4、5客观、真实，且与本案有关联性，本院予以采信。原告及被告中铁信托公司对法院调取证据无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月5日，原告与被告腾冲腾城公司签订《商品房购销合同》一份，约定：原告购买被告腾冲腾城公司在腾冲市腾越路开发建设的千里走单骑国际温泉会所B幢第5层512号房；房屋价款231851元；2011年1月31日前交房；合同第十二条“原告达到以下四个条件后，被告腾冲腾城公司应在360个工作日内将原告办理房屋所有权证的资料备齐，并提交腾冲县建设局：1.双方办理完房屋交接手续；2.原告向被告支付购房款、房屋维修资金、契税及其他税费，并向物业服务企业付清了第一年的物业服务费；3.原告签署了委托被告办理房屋所有权证的委托书；4.原告已向被告提供了办理房屋所有权证的所需全部资料；被告如逾期未能履行上述义务，则应按房屋总价款的1%向原告支付违约金，合同继续履行”。合同还对其他的权利、义务进行了约定。原告按以上约定履行了义务，但被告至今未履行《商品房购销合同》第十二条约定义务。该合同已于2010年9月8日进行了备案登记。被告腾冲腾城公司交房后，原告管理使用至今。2013年7月18日，二被告签订《项目借款合同》一份，被告腾冲腾城公司向被告中铁信托公司借款1.5亿元，借期24个月。该笔借款向四川省成都市蜀都公证处进行了公证，四川省成都市蜀都公证处于2013年7月23日，作出（2013）川成蜀证内经字第130823号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。签订《项目借款合同》时，二被告签订《抵押合同》四份，分别为中铁（2013）抵字248-1号、中铁（2013）抵字248-2号、中铁（2013）抵字248-3号、中铁（2013）抵字248-4号。中铁（2013）抵字248-1号的抵押物为：腾国用（2009）第××号、面积为6982.91平方米、用途为城镇混合住宅用地；中铁（2013）抵字248-2号的抵押物为：腾国用（2009）第××号和腾国用（2009）112000号、面积分别为7017.48平方米、14891.65平方米，用途均为城镇混合住宅用地；中铁（2013）抵字248-3号的抵押物面积为10839.32平方米，用途为综合楼；中铁（2013）抵字248-4号的抵押物面积为29770.45平方米，用途为商业、酒店、公寓。同时二被告对以上四份抵押文书分别进行了公证。2013年7月24日，二被告为抵押的房屋办理了在建工程抵押登记；2013年8月29日二被告为抵押的土地办理了抵押登记。因被告腾冲腾城公司未按《项目借款合同》约定的期限还款，被告中铁信托公司向四川省攀枝花市中级人民法院申请强制执行，四川省攀枝花市中级人民法院于2020年11月26日作出（2018）川04执恢30号之四执行裁定，裁定：1.将被执行人腾冲腾城公司位于腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区2号、3号的Ａ、Ｃ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｔ共计13栋商业、公寓用房（土地所有权证：腾国用（2009）第××号、111999号、112000号）作价13702.4104万元，交付申请执行人中铁信托公司抵偿债务。2.腾冲市腾越镇观音塘社区玉泉小区2号、3号的Ａ、Ｃ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｔ共计13栋商业、公寓用房（土地所有权证：腾国用（2009）第××号、111999号、112000号）的所有权自本裁定送达申请执行人中铁信托公司时起转移。3.申请执行人中铁信托公司持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。现（2018）川04执恢30号协助执行通知书已送达至腾冲市不动产登记中心。另查明，被告腾冲腾城公司根据登记共有三个地块，即腾国用（2009）第××号、腾国用（2009）第××号、腾国用（2009）第××号，其中腾国用（2009）第××号被腾冲市人民法院首次查封，被四川省攀枝花市中级人民法院轮候查封。本院认为，原告与被告腾冲腾城公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。本案原告已按约定交付了购房款，被告腾冲腾城公司为其办理了房屋备案登记，故原告对千里走单骑国际温泉会所Ｂ幢第5层512号房屋取得了物权期待权，同时亦取得了涉案房屋对应的土地使用权。被告腾冲腾城公司与被告中铁信托公司双方发生借贷之后，将原告涉案房屋所属的土地使用权包含在内的土地抵押给被告中铁信托公司，并办理了抵押登记手续，该行为损害了原告的合法权益。本院认为，在已经支付全部或大部分购房款的消费者的权利与抵押权冲突时，应优先保护购房消费者的权利。故被告腾冲腾城公司与被告中铁信托公司于2013年7月18日签订的编号为中铁（2013）抵字248-1号抵押合同中属于购房者所购房屋对应的土地使用权抵押合同无效，其余部分未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，本院对原告要求确认两被告于2013年7月18日签订的编号为中铁（2013）抵字248-1号抵押合同无效的诉讼请求，部分予以支持。原告要求判令两被告停止侵权、消除障碍，于判决生效之日起十日内立即办理注销腾冲市腾越路土地使用权证号为腾国用（2009）第××号土地的土地他项权登记手续的诉讼请求，因腾国用（2009）第××号土地使用权系一个整体，无法分割剥离，亦无法确定原告房屋对应的土地使用权具体面积及位置，故本院不予支持。原告要求判令被告腾冲腾城公司为原告办理不动产登记的诉讼请求，符合法律规定和《商品房购销合同》的约定，本院予以支持。被告中铁信托公司提出其公司不是适格被告主体的抗辩，与查证事实不符，本院不予采纳。被告腾冲腾城公司经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告腾冲腾城实业发展有限公司与被告中铁信托有限责任公司于2013年7月18日签订的编号为中铁(2013)抵字248-1号《抵押合同》中属于原告李昕购买的千里走单骑国际温泉会所B幢第5层512号房屋对应的土地使用权抵押无效；二、由被告腾冲腾城实业发展有限公司于判决生效之日起六十日内将原告李昕购买的千里走单骑国际温泉会所B幢第5层512号房屋办理所有权证的资料备齐，并提交给腾冲市不动产登记中心，为原告李昕办理不动产权证；三、驳回原告李昕的其他诉讼请求。案件受理费4778元，减半收取计2389元，由原告李昕负担100元，由被告腾冲腾城实业发展有限公司负担2289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  李锦生二〇二一年三月二十六日书记员  尚可可