北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初333号原告：张某1，女，1966年2月19日出生。委托诉讼代理人：周宝胜，北京市时雨律师事务所律师。被告：张某2，男，1968年11月18日出生。委托诉讼代理人：赵某（被告张某2之妻），1965年10月16日出生。被告：张某3，男，1971年10月27日出生。委托诉讼代理人：王某1（被告张某3之妻），1972年12月23日出生。被告：侯某，女，1985年12月28日出生。原告张某1与被告张某2、张某3、侯某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人周宝胜，被告张某2及其委托诉讼代理人赵某，被告张某3及其委托诉讼代理人王某1，被告侯某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张某1向本院提出诉讼请求：1．要求确认被告张某2、张某3与被告侯某签订的《农村宅基地使用权转让协议》无效。2．三被告将位于北京市平谷区东高村镇某村某1号（以下简称某1号）宅院内房屋返还给原告。事实及理由：张某4与袁某系夫妻关系。二人共生育子女三人，长子张某2、次子张某3、长女张某1。2016年12月28日，袁某去世。2017年1月6日，张某4去世。1994年左右，原告出资以张某4名义购买某1号房屋一处。此后，原告与父母在此居住长达16年之久。2020年，原告偶然从邻居处得知，某1号房屋已被张某2、张某3私下售于本村村民侯某。原告作为某1号房屋的出资购买者和张某4、袁某的遗产继承人，被告张某2、张某3均无权擅自出售某1号房屋。三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，双方签订的房屋买卖合同应属无效。张某2、张某3辩称，我们不同意原告的诉讼请求，理由如下：1．某1号房屋系被告张某2、张某3二人出资购买，原告并未出资。2．某1号房屋由被告张某2、张某3进行过两次修缮，且费用均由二人负担。3．原告并未对父母履行赡养义务，父母护理及入住养老院、医疗费用均由被告张某2、张某3负担。4．被告张某2、张某3与被告侯某签订的房屋转让合同是有效的，并未侵害原告权益。5．涉案房屋的原始草契、契证原件等都在被告张某2、张某3处保管。涉案房屋出让给被告侯某后，已经将上述文件交由被告侯某保管。涉案房屋文件的保管情况亦可以证明原告并非房屋所有权人。侯某辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1．原告与被告张某2、张某3的家庭纠纷与我无关。我是某村本村村民，在购买涉案房屋时已尽到合理注意义务，且购买时已经中介机构及在场人询问，涉案房屋是否有其他利害关系人。在此情况下，我无过错。2．2019年6月7日，我购买涉案房屋，并向被告张某2、张某3支付了全部购房款，双方房屋买卖交易完成。2019年9月29日，我将户籍迁入涉案房屋处。3．原告如想取得购房款可向被告张某2、张某3主张。原告如果想要回房产，则需要赔偿我的经济损失。本案经审理认定事实如下：1．张某4与袁某系夫妻关系。二人共生育子女三人，长子张某2、次子张某3、长女张某1。2011年6月13日，袁某去世。2015年1月6日，张某4去世。2．1996年9月13日，张某4与叶某签订买卖房屋草契。该草契约定：叶某将涉案某1号房屋出让给张某4，出让价格贰仟元。此后，张某4与叶某办理了北京市房屋契证。庭审中，原、被告均认可为避税房屋实际交易价格与草契不一致。原告表示实际交易价格为9700元；被告张某2表示房屋实际交易价格为10000元左右。双方对涉案房屋购房款出资存有争议。双方均认可涉案房屋购房款系张某4交给叶某，但双方均表示购房款来源己方。为此，原告申请证人张某5（原告同学及同事）、刘某（原告同学及同事）出庭作证。证人张某5、刘某均证实在1994年至1995年期间原告因购买涉案房屋一事向证人各借款3000元。被告对证人证言均不予认可，并表示证人所述借款时间与购买房屋时间相差较远。同时，被告张某2、张某3表示涉案房屋系其二人出资购买。为此，被告张某3申请证人王某2（张某3妻子之姐）出庭作证，证人王某2证实因购买涉案房屋而向其借款3000元。原告对证人证言不予认可。双方对涉案房屋购买后的修缮情况存有争议。被告表示房屋由张某2、张某3进行过两次修缮。其中，1996年9月至11月针对房屋漏水问题、室内外地面铺砖、厕所装修、室内顶棚、墙面刷白、重新改动水电进行修缮，被告张某2、张某3支付约几千元；2015年5月至7月，针对房屋漏水、污水改造、电路改造、院墙重建、院内搭建西彩钢棚子（20平方米）进行修缮，被告张某2、张某3支付10000余元。原告对此仅认可建造西彩钢棚之事实，并认可原告并未出资，对其余修缮行为均不予认可，并表示被告明确承诺建造西彩钢棚目的为涉案房屋出租使用。3．2019年6月7日，被告张某2、张某3与被告侯某签订《农村宅基地使用权转让协议》。该协议约定：被告张某2、张某3将涉案某1号宅院的宅基地使用权及该地上所有建筑物有偿转让给被告侯某；转让价格670000元；被告张某2、张某3如违约，必须在原转让金额的基础上双倍赔偿被告侯某；被告侯某如违约，被告张某2、张某3收到的转让金全额不退回给被告侯某，作抵消被告侯某违约金；被告张某2、张某3及其继承人不得主张享有该宅基地及地上建筑物的所有权及其他收益权，否则视为被告张某2、张某3单方违约；单方违约金5000000元人民币。三被告均认可涉案房屋已交付给被告侯某，被告侯某已将购房款付清。2019年9月29日，被告侯某将户籍迁入涉案房屋处。庭审中，被告侯某向本院申请证人张某6出庭作证，证人张某6证实三被告之间买卖过程属实，但对涉案房屋原所有权人情况及被告张某2、张某3的家庭情况均表示不了解。原告对证人张某6的证言不予认可。4．经本院向北京市平谷区东高村镇某村村民委员会调查，确认张某4夫妻共生育子女三人，且通常均应了解此事，被告系嫁入本村村民；村委会有1998年门牌号码图，显示涉案房屋门牌号为某1号与某2号无关。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议焦点为三被告签订的《农村宅基地使用权转让协议》是否有效问题。首先，双方虽然对涉案房屋出资情况存有争议，但双方均认可涉案房屋系由张某4签订的购买协议，且购房款亦系通过张某4交付给出卖人。以上房屋买卖交易过程可以证实涉案房屋的实际购买人为张某4，原告主张涉案房屋为其购买，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。被告张某2、张某3辩称其出资购买涉案房屋，亦缺乏事实及法律依据，本院对此辩解不予采信。在张某4与其妻子袁某均去世后，原告是涉案房屋法定继承人之一。因此，涉案房屋在张某4、袁某去世后，实际属于原告与被告张某2、张某3共同共有。其次，被告侯某在购买涉案房屋时获取了涉案房屋原始的交易凭证，故被告侯某明知涉案房屋的原始权利人并非被告张某2、张某3，而系被告张某2、张某3之父张某4。因此，被告侯某取得涉案房屋的基础应该严格考量其是否具有善意。对此，本院分析如下：被告侯某系本村村民，但被告侯某与原告均认可双方在此事之前并没有见过面，这表明双方并不熟知。被告侯某提供的证人并未证实在双方交易时，被告侯某对涉案房屋原实际所有人及涉案房屋家庭成员情况尽到了谨慎的注意义务。结合村委会调查情况，被告侯某有能力了解到涉案房屋存在产权不清的情形，在此基础上被告侯某购买涉案房屋不应被认定为善意，且三被告签订的《农村宅基地使用权转让协议》侵害了原告的合法权益。原告主张要求确认三被告签订的《农村宅基地使用权转让协议》无效，于法有据，本院予以支持。原告主张要求被告侯某将房屋全部退还给原告，但原告与被告张某2、张某3就涉案房屋的分割问题尚未进行处理，故原告该项主张应待确定家庭成员各自份额后另行主张。需要指出的是，被告侯某在涉案房屋产权问题未得到合法解决前，不得单方面对涉案房屋进行任何施工行为，否则将承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第三百零一条、第三百一十一条之规定，判决如下：一、被告张某2、张某3与被告侯某签订的《农村宅基地使用权转让协议》无效；二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张某2、张某3负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱政二〇二一年三月十九日书记员代 晓玉