广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初84号原告：郑国想，男，汉族，1963年9月25日出生，住址：英德市××××××××××，身份证号码：441××××××××××××。委托代理人：潘英智，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：英德市瑜丰置业有限公司，住址：英德市××××××××××××××××××。法定代表人：莫某1。委托代理人：赖玉婵，广东青于蓝律师事务所律师。原告郑国想诉被告英德市瑜丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2021年1月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑国想及其委托代理人潘英智、被告英德市瑜丰置业有限公司的委托代理人赖玉婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑国想向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金22009.50元（暂计至2020年11月30日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、判令被告继续履行合同约定的办理商品房房屋所有权证书义务，并因逾期办证而向原告支付违约金219元；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2018年7月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于英德市××××××房屋，并约定购房总价款为人民币219000元。原告已按约定了付款义务。但被告违反该合同第九条约定：“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”，在合同第十一条约定：“被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，交付该商品房时被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告若不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理”，在第十二条约定：“被告若未按照约定的时间将该商品房交付给原告，逾期在30日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金”。另外该合同第二十条房屋登记规定，因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起180内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列2种方式(即出卖人赔偿买受人已付房价的0.1%违约金)处理。原告曾于11月21日到过被告收楼中心要求查阅合同第九条约定的交付条件的材料，但被告无法出示，也未向原告书面说明无法按期交付房屋原因。截至起诉日，被告仍未交付房屋，也未办理房屋产权证给原告。原告郑国想提供的证据有：证据1：商品房买卖合同（预售）；证据2：瑜丰雅居认购卡；证据3：瑜丰雅居认购协议书；证据4：收据（缴交房款）；证据5：完税证明；证据6：住宅专项维修资金交存通知书、农行开户存折；证据7：居民身份证（郑国想）。被告英德市瑜丰置业有限公司辩称：一、本案案涉房屋已于2020年11月21日实际交付，被答辩人诉求的逾期违约期间明显过长，诉求金额过高，逾期的截止时间应计算至2020年11月21日止。案涉房屋建设完成后，经相关单位验收合格并经英德市工程验收备案工作办公室于2020年11月20日签发验收合格证明，证明案涉房屋已竣工验收和达到交付条件，答辩人按与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定，将收楼通知书等房屋验收通知文件寄送到被答辩人合同中指定的收件地址，而从邮政寄件回执反映，被答辩人已于2020年11月21日签收了收楼通知等，该时间应视为案涉房屋的实际交付之日，故本案逾期违约的截止时间应计算至2020年11月21日止。因此，被答辩人诉求的违约时间明显超出客观情形，诉求的违约金也过高。二、因存在不可抗力事由致房屋验收逾期而无法依约向被答辩人交付房屋，该不可抗力期间应予顺延交房时间，或以该不可抗力期间扣除逾期时间。（一）根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的建科函[2019]52号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致答辩人无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给被答辩人。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致答辩人房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年10月31日仍未成功办理消防验收。因此，2019年4月1日至2019年10月31日共计七个月（214日）的政府部门工作移交期间不能办理消防验收应视为不可抗力期，案涉房屋交房时间应予以顺延214日。（二）2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，广东省政府1月23日启动一级应急响应，全面停止一切行业的工作，也包括案涉房屋的建设和验收。同时，英德市人民政府于2020年2月24日发出《英德市人民政府关于印发＜英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见＞的通知》，确认我市城市建筑和房地产企业的工程项目可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务。而清远市住房和城乡建设局于2020年2月17日发出《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》才确定房地产行业可以复工，因此，在新冠疫情爆发政府责令停工的25日期间，应视为不可抗力期间，该期间应予在逾期交付房屋中予以扣除。综上，以上共计239日的不可抗力期间，应予以在答辩人逾期交付房屋的期间中扣除，即答辩人在该不可抗力期间无须承担赔偿责任。被告英德市瑜丰置业有限公司提供抗辩证据有：证据一：1、单位工程竣工验收备案表，2、房屋建筑工程质量保修书，3、住宅质量保证书，4、住宅使用说明书，证明案涉房屋已经与2020年11月19日竣工验收，符合交付条件。证据二：邮政寄件回执，证明被告按双方签订的商品房买卖合同约定将交楼通知文件邮寄到原告指定地址，证明案涉房屋已于2020年11月21日由原告验收。证据三：1、我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函【2019】52号文件》，2、《广东省消防总队转发通知》、英德市住建局《通知》，证明本案存在不可抗力的延误期间七个月，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故该七个月共计214日的时间不能认定为答辩人逾期期间，应依法予以扣除。证据四：1、《英德市人民政府关于印发的通知》，2、《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》，证明因新冠肺炎疫情影响政府2020年1月23日责令所有行业停工，至2020年2月17日下发复工通知的25日，按《英德市人民政府关于印发的通知》应视为不可抗力期，该25日的时间不能认定为答辩人逾期期间，应依法予以扣除。本院经审理认定，2018年7月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市××××××房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为219000元，买受人应于2018年7月14日前一次性付款。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第二十条约定：（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180内取得该商品房所有权证书，双方同意出卖人赔偿买受人已付房价款的0.1%违约金。”同年8月6日，英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。后原告向被告付清了全部购房款。被告于2020年1月15日取得涉案房屋《房屋面积测量报告》，于2020年11月19日取得涉案房屋竣工验收备案合格证明。2020年11月20日，被告通过快递方式向原告送达《瑜丰雅居交付通知书》。次日，原告签收该通知书。庭审中，原告放弃第1项和第3项诉讼请求。以上事实，有原告和被告提交的证据及本案庭审笔录等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，原、被告应当忠实履行合同约定。原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋。合同约定交付房屋时间为2019年12月31日前，而被告直至2020年11月19日前才取得房屋竣工验收备案及房屋面积测量报告。后原告于2020年11月21日签收被告送达的交付通知书。被告以政府消防验收职能承接和新冠肺炎疫情作为不可抗力事由免除其逾期交付房屋责任，根据法律规定，职能承接不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，政府对新冠肺炎疫情采取一定的措施是发生在约定交付时间之后，被告不能以事后出现的事由作为减免逾期交付房屋责任。因此，被告抗辩无法律和事实依据，本院不予采纳，被告已构成违约。原告在被告达到交付房屋条件后拒绝接收房屋，产生的后果应由其自行承担。原告请求被告支付逾期交付房屋违约金，本院仅支持从2020年1月1日起至2020年11月21日按合同约定以全部房价款按日万分之三计算违约金，即21418.20元（219000×0.03%×326）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：限被告英德市瑜丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告郑国想逾期交付房屋违约金21418.20元。本案受理费177.86元，由被告英德市瑜丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二一年三月十九日书记员  巫敏智附相关的法律条文内容:《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。