北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初1021号原告：申国松，男，1981年12月22日出生，汉族，户籍地河南省郸城县。被告：高振金，男，1949年5月6日出生，汉族，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：高艳琦（被告高振金之女），住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：刘胜利（被告高振金之女婿），住北京市通州区漷县。原告申国松与被告高振金租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告申国松、被告高振金及委托诉讼代理人高艳琦、刘胜利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告申国松向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告高振金返还原告申国松房屋租金47500元；3.诉讼费用由被告高振金负担。事实与理由：原、被告双方于2018年7月10日签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市通州区漷县镇觅子店车站路南楼房三层，出租给原告使用。租赁期限自2018年7月10日至2021年1月10日止，年租金60000元。合同签订后，原告将第一年租金60000元及租赁押金2000元交付被告。2018年9月25日，被告出租给原告的房屋因交通事故被毁损，导致原告对租赁物不能继续使用。2020年10月份被告已将租赁物修建完毕，且重新对外招租。原告认为，因被告原因导致《房屋租赁合同》不能履行。原告之前已经交付2018年7月10日至2019年7月9日全年的租金60000元，但仅使用两个半月，剩余九个半月租金47500元，被告应当予以返还。故依法诉请法院，请求判如所请。被告高振金辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意返还租金，双方没有对退房租达成协议。不是我造成的原告不租房，是第三方的原因。房屋协议受法律保护，在租赁期间，他的损失应该向肇事司机主张，不应该向我主张。原、被告双方于2018年7月10日自愿签订的房屋租赁合同三年2018年7月10日至2021年7月10日在合同的第九条中明确写清楚双方责任与义务。在租赁期内于2018年9月25日房屋因交通事故损毁，导致原告对租赁房屋不能继续使用。此次交通事故是由驾驶员张伟、张洪升驾驶车辆相撞后起火燃烧所致。现有通州区交通队事故科出具的事故认定书及北京市通州人民法院判决证明此事故责任全部由第三方张伟、张洪升负责，本案被告高振金无任何责任。在2020年8月27日判决书下来后，被告方找到建筑队商议修缮房屋事宜，9月8日开始装修，9月12日被告方找到原告方商议，根据原告方的要求装修房屋及多次商议继续承租事宜，但未达成协议。在2020年10月30日被告方到北京市通州区澍县镇工商管理所补办营业执照后，又再次找到原告方商议继续承租事宜，原告方表明不承租，过两天把东西拉走（在被告方房屋内的物品），被告方才张贴房屋租赁信息。2020年11月9日双方自愿签署解除租赁合同书，同时被告方退还给原告房屋押金2000元整。综上所述，本案被告方无任何责任并且积极主动与原告商议继续承租房屋事宜，根据原告方要求进行房屋装修，而原告方提出不再继续承租，原告方应向第三方（张伟、张洪升）索赔，而不应该向被告方提出。原告方诉讼请求与事实不符，特请法院不支持原告方诉讼请求，诉讼费由原告方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年7月10日，高振金（甲方）与申国松（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同内容为：自2018年7月10日至2021年7月10日止，甲方将位于漷县镇觅子店车站路一处房屋（以下称涉案房屋）租赁给乙方做烧饼小吃店使用，年租金6万元，租金逐年递增，每年7月10日前交付租金。上述合同签订后，高振金将涉案房屋交付申国松，申国松交付高振金60000元租金与2000元押金。2018年9月25日3时10分，在北京市通州区通房路觅子店路口，案外人张伟、张洪升驾驶车辆发生碰撞，其中一车辆所载石油气泄漏燃烧，导致人员伤亡与财产损坏，涉案房屋因此被烧毁。上述事故发生后，高振金、申国松与其他被侵权人诉至法院，请求侵权人及相关主体承担侵权赔偿损失。高振金起诉的案件中，据（2020）京03民终12782号民事判决书载明，判决相应赔付主体赔偿高振金租金损失60000元。2020年11月9日，申国松将存放在涉案房屋内的物品搬出，高振金将押金2000元退还给申国松，双方签订《解除租房合同协议书》，内容为“甲乙双方就2018年7月10日将通州区漷县镇觅子店车站路南楼房，共三层，建筑面积300平方米，商住两用，承租给乙方，使用租期三年。未到期，现甲乙双方协商一致同意解除租房合同。一、乙方在承租期内的水、电费，由乙方全部交清；二、合同解除后，乙方的所有可移动的物品（由乙方购置的物品）归属乙方，租赁房屋内的固定物品及装修部分归甲方；三、乙方在本协议签订之日起三日内迁出租赁房屋。本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。”双方称火灾事故发生后欲继续履行合同，因租金交付未达成一致，遂签订上述《解除租房合同协议书》。关于涉案房屋。涉案房屋现为三层建筑，高振金称其于1984年盖平房一层，1995年加盖两层楼房，并向本院提交1995年8月《临时用地协议书》一份，甲方为觅子店乡人民政府、乙方为高振金，约定甲方同意乙方在旧临时建筑基础上进行翻新改建，协议还约定了其他内容，该协议书并未加盖政府部门公章。经询问，高振金称其建房未取得建设工程规划许可证。庭审中双方认可涉案房屋因交通事故不能继续使用，后高振金于2020年9月8日开始重新装修，于2020年10月底装修完毕。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，高振金提交的《临时用地协议书》不足以证明涉案房屋具备合法建设规划手续，本院结合涉案房屋为三层建筑的实际情况，认定申国松与高振金所签《房屋租赁合同》为无效合同。对申国松要求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。申国松要求退还租金实为退还占有使用费。据查明，自2018年7月10日至2018年9月25日，申国松实际占有使用房屋。2018年9月25日交通事故发生后，涉案房屋无法继续使用，故2018年9月25日至2020年10月31日（涉案房屋装修完毕之日）不属于占有使用期间。因申国松的物品一直存放在涉案房屋且双方迟至2020年11月9日双方方达成“解除”合同的合意，故2020年10月31日（涉案房屋装修完毕之日）至2020年11月9日亦属于占有使用房屋期间。申国松交纳6万元，本院参照双方合同约定的租金标准，对于申国松已支付、但未实际使用期间的费用（经计算为45738元），应由被告高振金予以退还。另对高振金辩称申国松应向交通事故责任主体索赔的答辩意见，因双方就涉案房屋占有使用达成合意，对因租赁事宜产生的纠纷，申国松应向高振金进行主张，且高振金已通过交通事故诉讼案件获得相应赔偿，故对该答辩意见，本院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〈2020〉17号）第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告申国松与被告高振金于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告高振金退还原告申国松房屋占有使用费45738元，于本判决生效之日起7日内交纳；三、驳回原告申国松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取计494元，由原告申国松负担14元（已交纳），由被告高振金负担480元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇二一年三月十八日法官助理 梁宏耀书 记 员 吴 艳