河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初6647号原告何天华，男，汉族，1988年6月8日生，个体户，住信阳市息县。委托代理人马德保，河南楚天阁律师事务所律师。被告信阳市恒大商业运营管理有限公司。法定代表人盛海波，公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411500MA3XHDR9L。委托代理人潘婷、邱盼盼，公司员工。原告何天华诉被告信阳市恒大商业运营管理有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序（后因案情复杂变更为普通程序）,公开开庭进行了审理。原告何天华及其委托代理人马德保、被告恒大公司的委托代理人潘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何天华向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《关于信阳恒大城市广场115、403-B、409号商铺租赁合同》；2.赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失及品牌加盟费损失共计480752元；3.退还履约保证金31477元及租赁费33390元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告承租被告管理的位于恒大名都恒大城市广场中的115/403-B、409号商铺，租赁期限为60个月，从2017年4月20日至2022年4月19日。约定“租赁场所的用途为经营（早教培训），乙方应在租赁场所统一以（BBunion国际早教）名称、品牌对外持续经营。非经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途或品牌”等。合同签订后，原告投入近百万元进行装修和采购设备、从事幼儿早教业务。原告按合同约定交纳了履行保证金31447元外，还支付了2019年10月20日至2020年1月19日期间的租赁费33390元。经营至2019年10月16日，信阳市羊山新区公安消防大队以“幼儿活动场所违规设置在四楼，严重威胁公共安全”为由，对全部场所进行了查封。早教培训被迫关门停业，租赁合同无法继续履行。被告明知原告经营早教业务，仍将不能作为幼儿活动场所的四楼房屋出租给原告，并且要求原告不得改变经营品牌和用途，对合同的无法继续履行存在重大过错。因此，被告应当赔偿原告剩余期限的装修装饰残值及租赁合同未履行期间的加盟费损失，还应当退还履约保证金和未到期的租赁费，由于双方协商不成，特具状起诉。被告恒大公司辩称，1、原告的租金支付至2019年12月30日，但原告至今未搬离商铺，原告应按照合同约定的租金标准支付房屋占用期间的占用费。2、合同约定的承租人为何天华、高华梅，本案原告不能独立起诉，系起诉主体错误，应予驳回。3、原告主张的装修残值损失没有客观的事实依据，主张的损失价值不明确，不应支持，且该损失系原告自身原因导致，与我公司无关，不应由我公司赔偿。4、原告承租涉案商铺后，未及时办理消防报备，最终导致被消防大队查封，我公司在原告承租后已经多次通知，多次以口头及书面的形式通知原告进行消防报备，原告均未办理才导致了如今被查封，因此其损失与我公司无关。5、原告作为早教培训的特殊经营者，应当知道关于早教培训的相关规定和要求，原告因自身未尽到注意义务，在4楼开设早教机构，导致被查封，与我公司无关。6、原告作为BBunion早教的加盟单位的经营者，该早教机构应当对早教相关的法规和要求尽到注意义务，原告加盟时该早教机构也应当对相关事项进行审查和告知。因此原告支付给该早教机构的加盟费应当由原告与该早教机构按照合同约定和相关法律规定进行退赔，而不应当由我公司来承担赔偿责任。7、请求法院驳回原告的诉求，本案诉讼费应由原告自行负担。8、原告起诉的保证金不应退还，因为本案系原告违约导致，保证金应予扣除。原告起诉的租赁费也不应退还。因为原告至今尚未搬走，且消防查封后也存在私自运营盈利的行为。9、若贵院判决解除合同，按照九民纪要关于合同解除的相关要求，请求法院依法判令原告立即搬出涉案商铺，并将商铺恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、在本案审理过程中，信阳同创联合资产评估事务所出具的装修装饰残值评估报告书，程序合法、评估过程和结果客观公正，本院予以采信；2、原告举证的其与福建省港英教育科技有限公司之间签订的《BBunion中心特许经营许可协议》、《补充备忘录》及品牌使用费、加盟费的银行支付凭证，能够证明双方存在特许经营许可关系，加盟期限为5年（自2017年3月15日至2022年3月14日），原告支付品牌使用费100000.00元、加盟费200000.00元的事实。经过对本案证据的审核认定，本院确认如下法律事实：2017年4月11日，河南大有房地产开发有限公司（以下简称大有公司、甲方）与何天华、高华梅（共同为乙方）签订《关于信阳恒大城市广场115、403-B、409号商铺租赁合同》（以下简称合同一），将位于信阳市羊山新区新七大道与新二十大街交汇处【恒大城市】广场中115、403-B、409号商铺租赁乙方使用，其中与本案审理及原、被告双方争议问题相关的内容约定如下：第一条租赁场所为恒大城市广场115、403-B、409号商铺（以下简称租赁场所）。第二条租赁用途，2.1租赁场所的用途为早教培训。2.2乙方应在租赁场所统一以【BBunion国际早教】名称、品牌对外持续经营。非经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途或品牌，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同。第三条租赁期限，3.1租赁期限为自实际交付之日起60个月，交付时间暂定为2017年4月20日。第四条租金及租金支付方式，4.1乙方自实际交付之日起向甲方支付该商铺的租金。2017年4月20日至2017年10月19日：首期优惠租金62946元；2017年10月20日到2018年4月19日：月固定租金10491元；2018年4月20日至2019年4月19日：月固定租金10806元；2019年4月20日至2020年4月19日：月固定租金11130元；2020年4月20日至2021年4月19日：月固定租金17196元；2021年4月20日至2022年4月19日：月固定租金17711元。第七条履约保证金，7.1乙方应在本合同签署之日起7日内向甲方交纳人民币31447元，作为履约保证金。2017年4月12日，何天华、高华梅向恒大公司交付履约保证金31447元。2017年8月1日，大有公司（甲方）、恒大公司（乙方）、何天华高华梅（共同为丙方）签订补充协议（以下简称合同二），约定由上述合同一中甲方的权利义务由乙方概括承受，租金向乙方支付。租赁场所交付后，何天华、高华梅进场装修，装修完毕后开始营业。何天华、高华梅按季度交纳租金，均于每个季度前交纳该季度的租金。2019年10月14日，何天华通过微信支付方式向恒大公司支付下一个季度即2019年10月至2020年1月19日期间的租金33390元。2019年10月16日，信阳市羊山新区公安消防大队对何天华、高华梅的早教经营场所即合同一约定的租赁场所进行消防检查，通过检查，认为何天华、高华梅经营的幼儿活动场所违规设置在四楼，严重威胁公共安全，并下达《临时查封决定书》要求整改，后又于2019年10月30日对该经营场所予以查封。因不能继续经营，何天华、高华梅开始撤场，恒大公司以其欠付物业费为由采取对房门加锁等方式予以阻止，经过协调才于2020年3月撤场完毕。双方由此产生纠纷。本案在审理过程中，原、被告双方对于租赁场所未撤除的装修装饰物残值产生争议，原告何天华向本院提交书面申请要求对上述未撤除的装修装饰残值进行司法评估，本院准许并依法定程序选择、委托信阳同创联合资产评估事务所进行评估，经评估，未撤除的装修装饰残值金额为219，214.00元，为此何天华预缴评估费3000元。另查明，【恒大城市】广场第四层被出租方统一规划为早教场所对外出租，该层除本案何天华、高华梅承租经营的早教培训机构外，还有他人承租该场所经营早教培训机构，均受到消防部门的类似处理。又查明，高华梅已退出与何天华的合伙，约定后续事宜及租赁合同的相关诉讼权利由何天华一人主张。本院认为，一、本案中，何天华、高华梅系合伙关系，两人共同为本案房屋租赁合同的承租人，高华梅退出合伙并且约定后续事宜及租赁合同的相关诉讼权利由何天华一人主张，因此何天华作本案原告，主体适格，被告恒大公司关于原告何天华的诉讼主体资格问题的抗辩意见不成立，本院不予采纳。二、合同一、合同二均为合同当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法成立并生效，恒大公司按合同二的约定承继出租方大有公司在合同一中的权利义务，其作为本案被告，主体适格。三、本案合同一约定的租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定,不得作为早教培训的幼儿活动场所，合同一在法律和事实上已不能继续履行，致使合同目的不能实现，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。本案房屋租赁合同不能继续履行并非因原告的违约行为所致，在合同解除的情况下，原告请求返还履约保证金31477元，有事实和法律依据，本院予以支持。依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求返还已交付但不能正常使用租赁房屋期间（2019年10月至2020年1月19日）的租金33390元，符合法律规定，本院予以支持。四、从消防部门于2019年10月16日下达《临时查封决定书》之时起，原、被告双方均应当知道本案房屋租赁合同在法律和事实上已不能继续履行，应采取补救措施防止损失进一步扩大，如：承租方撤离租赁房屋，出租方将该房屋另作他途出租等。被告恒大公司采取不当方法阻止原告撤场，使其被迫继续滞留租赁房屋内，由此产生的占用期间的租金损失系被告恒大公司的上述不当阻止行为产生的扩大损失，应由行为人即被告恒大公司自行承担。五、被告恒大公司将其经营管理的【恒大城市】第四层房屋统一规划为早教培训场所对外出租，出租前应当对早教培训场所房屋使用条件的强制法律性规定进行必要、深刻的了解，其疏于该方面的了解，导致其将具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的房屋对外出租，具有重大过错。承租人何天华、高华梅作为幼儿早教培训场的经营者知道或应当知道法律、行政法规关于幼儿早教培训场所房屋使用条件强制性规定，但其同样疏于对该方面法律知识的了解，导致其承租了具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的房屋作为幼儿早教培训场所，亦具有一定过错。综合分析本案房屋租赁合同解除的根本原因及双方的各自的过错程度，出租方的过错大于承租方的过错，故酌定出租方对承租方剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担70%的赔偿责任，即为153449.8元（219，214.00元×70%）；承租方自行承担30%的责任。六、具有符合法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的幼儿早教培训场，是履行《BBunion中心特许经营许可协议》的必要条件，但不是唯一条件，另行选择特许经营协议许可范围内并符合法律规定的幼儿早教培训场仍可继续履行该特许经营许可协议。但由于上述双方各自原因，直接导致原告自2019年10月30日羊山新区公安消防大队对该场所进行查封之日至2020年3月原告实际撤场之日期间不能正常经营使用涉案租赁房屋并利用该品牌经营早教培训业务，继而产生的该部分已交纳加盟费和品牌使用费损失，应由双方按各自过错折抵计算承担。加盟费期限为5年200000元，品牌使用费每月5000元，共计5个月，按70%责任比例，被告应赔偿原告加盟费11666.7元、品牌使用费17500元，共计29166.7元。八、装修装饰物残值评估费3000元是为解决双方当事人争议的事实而实际产生的费用，酌定参照双方对装修装饰物残值损失的分担比例分担评估费用，原告分担900元，被告分担2100元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、第十一条第一款第三项,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：（2020）解除河南大有房地产开发有限公司于2017年4月11日与何天华、高华梅签订的《关于信阳恒大城市广场115、403-B、409号商铺租赁合同》；（2020）被告信阳市恒大商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告何天华支付其应分担的剩余租赁期内的装饰装修残值损失153499.8元、加盟费及品牌使用费29166.7元、应退还的履约保证金31477元、租赁费33390元，合计247533.5元；（2020）驳回原告何天华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9256元，原告何天华负担5056元，被告信阳市恒大商业运营管理有限公司负担4200元。评估费3000元，原告何华分担900元，被告信阳市恒大商业运营管理有限公司负担2100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，信阳中院上诉费缴纳账户：户名：河南省财政厅非税收入财政专户，账号：46×××70，开户行：兴业银行郑州分行营业部。审 判 长  蒋 荟审 判 员  王晓蕾人民陪审员  张 浩二〇二一年三月十八日法官助理齐眉书记员刘映峰