广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24972号原告（反诉被告）：刘绍威，男，1973年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××3×××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：曾显扬，广东信广律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤荣昌，男，1963年3月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告刘绍威与被告汤荣昌租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人曾显扬、被告及委托诉讼代理人谭启健到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还厂房押金93219元、宿舍押金3600元、电费押金93600元，以上合共190419元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年钟开雄租赁被告位于南海官窑象岭的厂房，2014年6月原告以120万元受让该厂房，并承接原合同的一切权利义务，包括厂房租赁保证金及电费押金。2018年5月原租赁厂房到期后，双方于2018年5月9日续签《厂房租赁合同书》，约定由被告将位于南海区官窑象岭工业园B号的厂房2089.88平方米及消防通道、绿化空地面积约为781平方米即总面积约2870.88平方米租赁给原告使用，期限从2018年5月9日起至2021年5月8日止；租赁保证金加一个月租金为124292元，电费押金为93600元；每月租金为37961元；电费为每月基本电费7187.5元加上实际用电费用及其损耗(按每月用电费用的3%收取)等。2019年1月9日，原告已将厂房搬迁完毕。2020年1月11日，原告书面要求被告返还押金190419元。但时至今日，被告分文未退。被告辩称，被告不予退还原告的厂房、宿舍及电费押金是依据《厂房租赁合同书》及相关法律法规的规定对原告的行为行使相应权利。原、被告2018年5月9日续签了《厂房租赁合同书》,约定由被告将位于南海区官窑象岭工业园B号的厂房或仓库租予原告使用，双方还针对租金、电费、押金、违约金以及其他违约行为进行详细的约定。另，原告向被告承租了位于涉案租赁物B号厂房宿舍，租金标准为每月1925元，双方为口头协议并未签订书面合同，但原告一直按该标准随厂房租金向被告支付。合同为双方真实意思表示，无违反禁止性条款，该合同为有效合同，双方应根据合同约定全面履行合同义务。但原告于2019年12月起未依约支付电费及水费，又拖欠2020年1月份的厂房及宿舍租金，于2020年1月15日更未按合同约定单方面解除合同，并在搬迁时造成了被告的厂房及设施严重损毁。原告的行为已违反涉案租赁合同，根据合同第12-2的约定，原告未经被告同意单方解除合同，且未按合同约定办理租赁物交接手续，被告以原告的厂房押金作为其违约行为的赔偿而不予退还符合涉案合同的约定。再者，被告也有权以其厂房押金弥补因原告单方解除合同而导致涉案租赁物的合理闲置期的租金损失。另外，虽然双方未就宿舍的租赁关系达成书面协议，但原告已实际支付了宿舍押金及数年的租金，被告亦将厂房宿舍交予原告长期使用，双方就厂房宿舍建立了事实上的租赁关系。结合押金的法律概念，即押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还，在违约时将会被扣除。由上述可知，原告拖欠了被告厂房宿舍租金已超过三个月，其行为构成根本违约，造成了被告的实际损失，被告有权以其宿舍押金弥补损失。最后，关于原告请求被告退还电费押金93600元，因原告持续拖欠了厂房及宿舍2019年12月份及2020年1月份的电费，共计欠付97764.5元，两者均是涉案合同约定双方互负的债务，根据上述押金的概念，被告有权不予退还该电费押金以弥补原告拖欠的电费。退一步说，根据《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”因此，被告有权就原告欠付电费的债务与被告应向原告退还的电费押金的债务行使抵销权。综上所述，原告在实际使用涉案租赁物前已完全知悉涉案租赁土地及地上建筑物的现状，双方已建立租赁关系数年，且双方已签订涉案合同以维系双方的租赁关系，保障了原告的承租权。但原告违约在先，侵权在后，已丧失了包括厂房押金、宿舍押金及电费押金在内的请求权。原告罔顾涉案合同的约定及相关法律规定，捏造事实向法院提起诉讼，违反了双方合同的约定，更违反了《合同法》应遵循的诚实信用原则，其行为恶意增加了被告的讼累，浪费司法资源，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付拖欠的自2020年1月1日起至2020年3月31日的厂房及宿舍租金119658元及利息（以每月租金为本金分别从2019年12月24日、2020年1月24日、2020年2月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年11月20日为4834.85元）；2.原告向被告支付拖欠的自2019年12月1日至2020年1月31日的包括电费、水费及其他费用的厂房综合费97764.5元及利息（以82097元为本金从2020年1月24日起、以15667.5元为本金从2020年2月24日起均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年11月20日为4303.69元）；3.原告向被告赔偿厂房修复及垃圾清运的费用122877.6元；4.本案本诉、反诉的诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年5月9日，被告与原告续签《厂房租赁合同书》。被告依约向原告移交涉案租赁物，原告亦同意按租赁物现状接收。另，原告向被告承租了位于涉案租赁物B号厂房宿舍，租金标准为每月1925元。原告于签订涉案合同当日缴交了厂房押金93219元、宿舍押金3600元及电费押金93600元。此后，双方如约履行了数年。2019年12月起，原告未依约支付2019年12月份的水电费用，但鉴于被告对原告多年的信任，被告也未向其追偿。2020年1月15日，原告以微信方式突然向被告的厂房管理人员发送了《通知书》，企图单方解除合同并要求退还押金。被告获悉后，积极与原告及其配偶联系，并阐明其行为已违反涉案合同约定及需承担相应的违约责任，并敦促其依约办理厂房交接手续方可解除涉案合同，但原告及其配偶却并未予以回应。原告自疫情缓和后，组织人手前去查看租赁物现状，发现租赁物已被空置，垃圾堆积如山，厂内设施及装修更毁损严重。此外，原正常使用的水管通道更因原告拆卸设备而造成严重的损毁。为令厂房尽早出租，挽回因原告的违约行为造成的损失，被告委托案外人邓术光对厂房进行清理、复原施工，为此支付了费用122877.6元。被告的行为已严重违反涉案合同约定及相关法律规定，造成了被告重大的经济损失，被告有权向原告主张相应的违约责任及赔偿责任。原告辩称，被告没有证据证明厂房是被告本人所有，被告没有反诉资格。租赁期间被告的厂房瓦顶漏水、下水道堵塞、石块坠落，原告向被告多次反映，被告亦答应维修，证明被告后期维修是被告自身原因，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的通知书，原告于2020年1月15日通过微信向被告发送该通知书，关于申办环评手续的问题，原告未提供其他证据佐证，本院对该部分内容不予确认，对其他内容的真实性予以确认。2.被告提交的2019年11月-2020年1月厂房综合费用、电费分摊表、网上银行电子回单能够相互印证，本院对上述证据予以确认。3.对原、被告提交的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于象岭工业园B号的厂房或仓库租赁给乙方使用，租赁期限从2018年5月9日起至2021年5月8日止；本合同租赁保证金为124292元，电费押金约93600元；每月租金37961元，乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金；每月基本电费7187.5元，此费用乙方须在交电费时，同时支付给甲方；每月电费按实用电费收取，并另加收变压器及其他供电设备的损耗费（按每月用电费用的3%收取），另电房的维护费用由乙方负责；在供电部门收取电费的三天内，乙方向甲方交纳电费；等等。另外，原告向被告承租宿舍，每月租金1925元。原告向被告支付了厂房、宿舍押金96819元及电费押金93600元。2019年3月至10月期间，原告通知被告处理“窗有几个烂了”、下水道堵塞、房顶漏水等问题。原告已向被告交纳2019年12月租金及2019年11月水电费，尚欠被告2019年12月、2020年1月水电费82097元、15667.5元。原、被告确认原告在2020年1月14日将涉案租赁物钥匙交还被告。2020年1月15日，原告向被告发送《通知书》，表示其已于2020年1月9日搬迁完毕，不再租用被告厂房及仓库，要求被告退回押金190419元。2020年4月12日，被告因维修涉案厂房门窗、修复地面、清运垃圾等支出费用122877.6元。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同书》及关于租赁宿舍的约定均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告所收取的押金共190419元应返还予原告。上述合同及约定虽然无效，但原告占有使用涉案租赁物，应支付相应的占有使用费予被告。双方确认于2020年1月14日交接了涉案租赁物钥匙，即被告于当日已收回涉案租赁物，故原告应支付计算至2020年1月13日的占有使用费予被告。结合被告提交的厂房综合费用等证据，本院酌定由原告支付占有使用费6930元（37961元÷31天×5天+1925元÷31天×13天=6930元）予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。关于被告的利息主张，原告逾期支付上述费用，确给被告造成了一定损失，故本院酌定由原告支付以6930元为本金自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际清偿日止的利息予被告。原告作为承租人未能举证证明其已付清占有使用涉案租赁物期间的水电费，故本院对被告主张原告支付水电费97764.5元及利息的请求予以支持。关于被告主张的厂房修复及垃圾清运费用122877.6元，根据被告提交的证据，被告主张的上述费用包含了维修门窗、更换玻璃、修复车间地面、安装下水道波纹管、扇灰、砌砖、油漆等装修内容，属于被告为重新出租而对涉案租赁物进行的装修，且被告未能举证证明门窗、下水道需要更换、维修是因原告的原因造成，亦未能提供充分证据证明原告对涉案租赁物的地面进行了破坏，故对被告主张的修复费用，本院不予支持。关于垃圾清运费用的问题，原告使用了涉案租赁物较长时间，根据被告提交的证据，原告搬离后涉案租赁物内留存有大量垃圾，原告未能提供充分证据证明其已对涉案租赁物进行清理，故本院酌定由原告支付清理费用4500元予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、汤荣昌应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金190419元予刘绍威；二、刘绍威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费6930元及以6930元为本金自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际清偿日止的利息予汤荣昌；三、刘绍威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费97764.5元及以82097元为本金自2020年1月24日起、以15667.5元为本金自2020年2月24日起均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际清偿日止的利息予汤荣昌；四、刘绍威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付清理费用4500元予汤荣昌；五、驳回汤荣昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2054.19元（刘绍威已预交），由汤荣昌负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予刘绍威，本院不另收退。反诉受理费3270.79元（汤荣昌已预交），由汤荣昌负担1972.79元，刘绍威负担1298元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予汤荣昌，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年二月二十三日书记员  钟丹