贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初1107号原告：毕节龙翔物业管理有限公司，地址：贵州省毕节市七星关区市东办事处天河村牌楼组八二七台对面，统一社会信用代码：91520502MA6DUWF9XH。法定代表人：史开军，系公司执行董事。委托诉讼代理人：樊敬（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊茂洲（一般授权），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：黎希海，男，汉族，1983年01月09日出生，住贵州省毕节市。原告毕节龙翔物业管理有限公司（下称：龙翔物业）与被告黎希海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙翔物业的法定代表人史开军及其委托诉讼代理人樊敬、樊茂洲，被告黎希海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告龙翔物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业管理服务费12,627.00元，并支付违约金暂计149.76元（按照每日3‰的标准，其中5,838.00元从2019年7月1日起计算至支付完毕之日止，其中1,664.00元从2018年7月1日起计算至支付完毕之日止）；2、由被告承担案件受理费。事实与理由：被告购买位于淞阳·幸福蓝湾B-5-1号（130.33m）、B-5-2（103.21mP）、B-5-3（103.21mP）、B-5-4（130.33mP）共计四套房屋且已实际入住，原告系该小区的物业管理公司。2018年6月30日，原被告签订《淞阳幸福蓝湾前期物业管理服务协议》，合同对服务期限、管理服务费标准、交付时间、违约责任等进行了约定，其中，合同约定期限为2018年6月30日起至2021年业主委员会成立之日；收费标准为住宅1.3元/㎡、商铺3.5元/㎡；交付方式为一年一交；逾期交费的，每日按照3‰计付违约金。但原告对B-5-1、B-5-2、、B-5-4号房2019年度（2019年6月30日至2020年6月30日）的物业服务费经计算为5,838.00元（B-5-1和B-5-4：130.33㎡×1.3/㎡×12个月+污水处理费54.00元=2,087.00元×2套房=4,174.00元+B-5-1号房代缴水费1,880.00元=6,054.00元；B-5-2：103.21㎡×1.3/㎡×12个月+污水处理费54.00元=1,664.00元+1,455.00元代缴水费=3,119.00元）及B-5-3号房两年（2018年6月30日至2019年6月30日）的物业服务费经计算为3,328.00元（103.21㎡×1.3/㎡×12个月+污水处理费54.00元十=1,664.00元×2年=3,328.00元+126.00元代缴水费），四套房共计12,627.00元的费用未交，且经原告多次催缴至今未交。原告认为，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、第六十五条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，被告未按照合同约定期间缴纳物业服务费，并经书面、通信等方式催要均未交纳，因此，被告除应补交物业服务管理费外，还应按照合同约定的每日3‰的标准向原告计付逾期交纳物业服务费的违约金。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告黎希海辩称，起诉我房屋的物业费是事实，但是水费我已交了。我不交物业费的原因是他们收了我的装修保证金及三通费不退还。我们入住小区后，原告管理差，消防通道没有灯且乱停车，小区草坪乱七八糟，原告多次断我家水电，原告管理服务不到位。本院经审理查明：2018年6月30日，原被告签订《淞阳幸福蓝湾前期物业管理服务协议》，合同对服务期限、管理服务费标准、交付时间、违约责任等进行了约定，其中，合同约定期限为2018年6月30日起至2021年业主委员会成立之日；收费标准为住宅1.3元/㎡、商铺3.5元/㎡；交付方式为一年一交；逾期交费的，每日按照3‰计付违约金。被告购买位于淞阳·幸福蓝湾B-5-1号（130.33㎡）、B-5-2（103.21㎡）、B-5-3（103.21㎡）、B-5-4（130.33㎡）共计四套房屋且已实际入住，原告系该小区的物业管理公司。被告未按合同约定支付物业管理费，经核算，被告所有的B-5-1、B-5-2、、B-5-4号房2019年度（2019年6月30日至2020年6月30日）的物业服务费经计算为5,676.38元（B-5-1和B-5-4：130.33㎡×1.3/㎡×12个月×2=4,066.30元；B-5-2：103.21㎡×1.3/㎡×12个月=1,610.08元）及B-5-3号房两年（2018年6月30日至2020年6月30日）的物业服务费经计算为3,328.00元（103.21㎡×1.3/㎡×12个月×2年=3,220.15元），四套房共欠物业费共计8,896.53元的费用未交。原告所诉水费，被告在开庭前已交清。合同签订后，原告按照合同约定履行物业管理职责，因被告黎希海拒付部分物业费，原告以此前述诉请诉来法院。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：原、被告签订的《淞阳幸福蓝湾前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，被告黎希海所有的B-5-1、B-5-2、、B-5-4号房2019年6月30日至2020年6月30日、B-5-3号房2018年6月30日至2020年6月30日应缴纳的物业服务管理费共计为8,869.53元。被告辩称原告物业管理存在一定问题，但提交证据不能充分证明被告的服务存在瑕疵，被告主张原告收取其装修保证金及三通费可另案主张权利，故被告应付原告物业服务费为8,869.53元。被告庭审前已向原告交清了所欠水费，合同也未约定收取污水处理费的相关约定，故对原告主张的水费及污水处理费，本院不予支持。对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号）]的有关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告黎希海于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节龙翔物业管理有限公司被告所有的B-5-1、B-5-2、B-5-4号房2019年6月30日至2020年6月30日、B-5-3号房2018年6月30日至2020年6月30日的物业服务费共计8,869.53元；二、驳回原告毕节龙翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60.00元，由被告黎希海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二一年三月十五日书记员  周润语