贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初5546号原告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码：9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710013045，特别代理。委托诉讼代理人：仇友宽，男，1993年10月1日出生，汉族，住所地贵州省仁怀市，系，特别代理。被告：舒成宇预，男，1992年10月28日出生，民族不详，住所地贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界）诉被告舒成宇预房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告新世界的委托诉讼代理人谢晓飞、仇友宽，被告舒成宇预到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新世界诉请：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还房屋并支付拖欠租金暂计460437元（暂从2019年3月1日至2020年7月31日止，2020年8月1日之后的租金继续计算）；3.判令被告支付原告违约金人民币，暂计347757.06元（从2019年1月28日按应付未付款日千分之三算至清偿之日止，现计至2020年6月17日）。事实及理由，原、被告于2018年7月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的坐落于贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界楼盘编号为金阳天地Ｂ栋二层Ｄ2、Ｄ3、Ｄ4、Ｄ5、Ｄ6、Ｄ7的房屋，该合同第三条约定：租赁期限为5年以及具体租金数额，合同第六条还约定被告应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，被告须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金，如逾期30天不交的，原告有权解除合同，此外合同还对房屋的用途、保证金、房屋交付、双方的权利义务以及违约责任等相关事宜进行了约定。合同签订后履行过程中，原告向被告交付了房屋，履行完毕合同义务，被告从2019年3月1日开始至今拖欠原告租金，拖欠租金总额共计人民币460437元（暂计从2019年3月1日至2020年7月30日，2020年8月1日之后的租金继续计算），经原告多次向被告催收未果后，至今仍未向原告履行租金支付义务，被告的行为严重违反了合同约定及法律规定。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告舒成宇预辩称，拖欠租金认可，但违约金希望能协商一下，我方违约在先表示歉意，因管理欠缺以及疫情因素，导致一直拖欠房租。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2018年7月30日原告（甲方、出租人）、被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界金阳天地B栋二层D2、D3、D4、D5、D6、D7的房屋出租给被告用于商业经营，租赁期限5年，自2018年8月10日起至2023年8月9日止。合同同时还约定：2018年8月10日至8月31日，月租金为29,075元；2018年9月1日至2019年1月31日，月租金为11,882元；2019年2月1日至2019年7月31日，月租金为29,705元；2019年8月1日至2019年12月31日，月租金为18,715元；2020年1月1日至2020年7月31日，月租金为31,191元；2020年8月1日至2021年7月31日，月租金为32,751元。合同签订当日，被告应当向原告支付2018年8月10日至2019年1月31日的首期租金80,491元，其后租金均按三个月为一个交租期交纳，被告应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金。合同第六条约定：“……3、乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除本合同”。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告。截止2020年7月31日，原告尚欠付被告租金460,437元未支付。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《房屋租赁合同》系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。被告认可自己截止2020年7月31日欠付原告租金460,437元未支付的事实，原告诉请被告向其按约支付租金本院予以支持。被告长期欠付租金，严重违约，原告诉请解除合同符合双方在《房屋租赁合同》中关于违约责任的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告诉请被告向其返还房屋本院予以支持。关于违约金，被告主张日千分之三过高，请求本院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本院酌情调整为欠付租金的20%，即为460,437元×20%=92,087.4元，原告诉请中超出部分本院不予认可。考虑到租金应当计算至合同解除之日，合同解除之日止至涉案房屋返还原告之日间产生的费用为房屋占用费，原被告双方并无就房屋占用费进行违约金的约定，故违约金亦应计算至合同解除之日，但本案为诉讼解除合同，在本判决书生效前合同解除之日不能确定，故租金、违约金本院酌情计算至涉案房屋返还原告之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》判决如下：一、解除原告贵阳新世界房地产有限公司与被告舒成宇预于2018年7月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告舒成宇预于本判决生效后三日内向原告贵阳新世界房地产有限公司返还贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界金阳天地B栋二层D2、D3、D4、D5、D6、D7的房屋，逾期未返还的，原告贵阳新世界房地产有限公司可自行收回该房屋；三、被告舒成宇预于本判决生效后三日内向原告贵阳新世界房地产有限公司支付截止2020年7月31日欠付的房租460,437元、违约金92,087.4元，合计552,524.4元；2020年8月1日之后的租金按《房屋租赁合同》的约定继续计算至本判决书第二项履行完毕之日止，逾期支付的，按欠付金额的20%计算违约金；四、驳回原告贵阳新世界房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,040元(原告预交)，由被告舒成宇预负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二一年三月十六日书记员  杨朵朵