山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初840号原告：枣庄嘉吉腾龙电影有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区，统一社会信用代码91370403ＭＡ3Ｆ4ＨＰＮ17。法定代表人：纪建林，执行董事。委托诉讼代理人：王晋莉，北京方耀律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：青岛汇商盈商业运营管理有限公司，住所地山东省青岛市市北区辽源路279号-405号，统一社会信用代码91370203MA3CPRBM33。法定代表人：赵光文，总经理。委托诉讼代理人：崔常松，山东德衡（枣庄）律师事务所律师，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：刘金珊，山东德衡（枣庄）律师事务所实习律师，代理权限特别授权。第三人：文投（北京）电影院线有限公司（曾用名北京耀莱影视文化产业发展有限公司），住所地北京市房山区长沟镇金元大街1号北京基金小镇大厦A座326，统一社会信用代码91110111MA003KMR92。法定代表人：蔡敏，执行董事。委托诉讼代理人：张瑜，北京京师（天津）律师事务所律师，代理权限特别授权。原告枣庄嘉吉腾龙电影有限公司（以下简称枣庄嘉吉公司）与被告青岛汇商盈商业运营管理有限公司（以下简称青岛汇商盈公司）、第三人文投（北京）电影院线有限公司（以下简称文投电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄嘉吉公司委托诉讼代理人王晋莉、被告青岛汇商盈公司委托诉讼代理人崔常松、刘金珊、第三人文投电影公司委托诉讼代理人张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄嘉吉公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告履约保证金人民币70万元；二、要求被告向原告支付履约保证金利息，以70万元为基数，自原告交付履约保证金之日即2016年12月20日起算至被告实际返还之日（自2016年12月20日至2019年8月19日按照年利率4.75%计算，利息为：70万元×（4.75%÷360天）×972天＝89775元；自2019年8月20日至实际返还之日按照年利率3.85%计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月18日，第三人文投电影公司【曾用名：北京耀莱影视文化产业发展有限公司（以下简称北京耀莱公司）】与被告签订《耀莱成龙国际影城租赁合同》（合同编号：ＪＣＳＤＺＺ-2016-0004，以下简称“租赁合同”），就第三人向被告承租位于枣庄市薛城区的房产四层（下称：房产）开设“电影城”一事正式达成合意。《租赁合同》中特别说明：因本合同签署时以本合同约定的租赁房产所在地为注册地址的电影城实际运营管理公司（以下简称：影城管理公司）尚未完成工商注册登记手续，故本合同暂由第三人作为影城管理公司的全资股东代为签署；影城管理公司的权利义务暂由第三人享有及承担。自影城管理公司营业执照签发之日起（无论其是否在本租赁合同上签章确认），自动替代第三人成为本合同的签约及履约方，本合同项下“乙方”（即承租人）的权利义务自动由第三人转移给影城管理公司享有及承担。2017年6月26日，影城管理公司即原告枣庄嘉吉公司注册成立，自动代替第三人成为租赁合同的签约及履约方。《租赁合同》第2.3条约定：“乙方将在本租赁合同签订后30个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币70万元，甲方收到该款项后五个工作日内向乙方开具同等金额的收据。其中40万元在正式计租日后转入前两期租金中，剩余30万元，仍作为履约保证金，在合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此租赁履约保证金无息退还乙方。”。租赁合同签订后，第三人依约向被告支付履约保证金人民币70万元整。2018年6月，第三人曾向枣庄市薛城区人民法院提起诉讼，要求被告返还第三人履约保证金人民币70万元。2018年11月15日，枣庄市薛城区人民法院作出（2018）鲁0403民初1689号民事裁定书，认定：依据2016年12月18日签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》约定，自枣庄嘉吉公司营业执照签发之日起自动替代北京耀莱公司成为合同的签约及履约方，庭审中北京耀莱公司未举证证实其有诉权，因此，北京耀莱公司不是本案适格主体，本院依法驳回北京耀莱公司的起诉。并裁定驳回原告北京耀莱公司的起诉。”。2018年11月21日，第三人依法提起上诉，2019年5月16日，枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终419号民事裁定书，裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”。2018年6月20日，被告曾向枣庄市薛城区人民法院提起诉讼，要求原告及第三人赔偿被告相关损失及第一年度保底租金等，2018年11月14日，枣庄市薛城区人民法院依法作出（2018）鲁0403民初1797号民事判决书，认定：“租赁合同总则中约定，枣庄嘉吉公司自营业执照签发之日起自动替代北京耀莱公司成为合同的签约与履约方，合同项下北京耀莱公司的权利义务自动转移给枣庄嘉吉公司享有及承担，对枣庄嘉吉公司辩称“其公司不是本案适格被告，不应参与诉讼，依据目前实际情况，其公司仅办理工商营业执照，银行开户与社会保险开户都没有办理，无实际履行合同的能力”，但并未明确拒绝承继合同的权利义务。因此该公司可以作为本案的被告参加诉讼，北京耀莱公司在本案中则不承担责任。”。并作出判决如下：“二、枣庄嘉吉公司支付青岛汇商盈公司租金（从2018年7月1日起至本判决生效之日止，按每天2684.93元的标准计算）。”。后2018年，原告依法提起上诉，请求法院撤销（2018）鲁0403民初1797号民事判决书第二项判决，2019年5月17日，枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终503号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后原告向山东省高级人民法院申请再审，2020年11月26日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2020）鲁04民再43号民事判决书，判决：维持（2019）鲁04民终503号判决。综上，根据枣庄市薛城区人民法院及枣庄市中级人民法院上述判决，原告为本案适格主体，且原告已按（2018）鲁0403民初1797号民事判决书及（2019）鲁04民终503号民事判决书判决内容于2019年底向被告支付了第一年租金，租赁保证金中的40万元并未作为前两期（即一年）租金进行抵扣。本案租赁合同已解除，根据《租赁合同》第2.3条约定：“在合同期满后，若乙方（原告）无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方（被告）后，甲方将此租赁保证金无息退还乙方。”之约定，被告应向原告返还履约保证金人民币70万元。原告依法提起诉讼，请求贵院准予所请。被告青岛汇商盈公司辩称，原告诉被告返还履约保证金70万元并支付利息，无事实和法律依据，请求法院判决驳回其诉讼请求，具体答辩如下：一、双方对70万元的性质约定的是履约保证金，由原告向被告支付。同时约定，其中40万元正式计租后转入前两期租金中（因原告违约，经法院判决解除租赁合同，40万元未计入前两期租金），剩余30万元仍作为履约保证金，并且原告将房屋按约定情况交还后，无息退还。根据以上约定，原告在合同履行过程中存在根本违约，且原告未按租赁合同约定将房屋按约定情况返还，因此该70万元被告无返还的义务。二、在合同履行中，原告的具体违约如下：（1）根据合同2.2条的约定：原告需要完成隔墙起坡的设计和土建施工，但原告未施工。（2）根据合同2.2条的约定原告提供规划设计图纸及附件四(24页）13项的约定，其应在合同签订后30个工作日提交施工建议方案，但其在2017年11月7日才提交合格的《建设工程消防设计方案》，存在根据违约。（3）根据附件四（租赁合同23页）嘉吉公司需完成隔墙砌筑工作完成；墙面、地面；吊顶工程、门窗工程、给排水工程、空调工程、强电工程、弱电工程、消防工程等，但以上工程未施工。（4）为履行合同，被告在2018年3月10日向原告发出了《进场施工通知函》，并在2018年5月2日给原告发出了《法务函回函》，催促施工，但其拒不施工。基于原告的违约，贵院在2018年11月14日做出（2018）鲁0403民初1797号民事判决，判决解除租赁合同，原告向被告按天支付租金，以上原告已经履行完毕。三、原告未按租赁合同约定将房屋按约定情况返还，存在违约。根据合同8.4及9.2条的约定，明确合同解除或合同期满后租赁物应按合同附件二的状况交还房屋，同时合同附件四约定了详细的交付标准。且原告在民事诉讼状中自认“根据《租赁合同》第2.3条约定：在合同期满后，若乙方（原告）无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方（被告）后，甲方将此履约保证金无息退还,以上租赁物返还交付义务原告未履行，且合同约定系无息返还，原告诉请利息无依据。四、被告为履行该租赁合同签订了72万元的施工合同，且已按建设合同的约定施工完毕，且已经支付了65万元人民币工程款，因原告违约，给被告带来该损失无法弥补。五、因原告违约造成被告向第一手出租人支付了从2016年年底到2018年7月的租金损失及解约保证金10万元损失无法要回，同时第一手出租人还要求被告将房屋恢复原状，需要支付费用。综上，原告存在根本违约，且不按约定交付租赁物，造成被告租金、工程施工装修、租赁物恢复原状损失，原告在履约中存在过错，履约保证金不再返还，且原告在履行（2018）鲁0403民初1797号民事判决义务时亦未提出抗辩抵销，租金支付完毕，综上请求依法判决驳回其诉讼请求。第三人文投电影公司陈述，支持原告诉讼请求。本案当事人围绕自己的诉讼观点依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换并质证。对双方均无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的问题，本院认定如下：一、关于原告是否为本案适格主体。《租赁合同》总则中约定，枣庄嘉吉公司自营业执照签发之日起自动替代北京耀莱公司(第三人)成为合同的签约与履约方，合同项下北京耀莱公司的权利义务自动转移给枣庄嘉吉公司享有及承担，且经本院及枣庄市中级人民法院两级法院的判决，北京耀莱公司与青岛汇商盈公司双方签订的租赁合同的权利与义务均由原告享有及承担，因此原告诉讼主体适格。二、关于《租赁合同》中约定的履约保证金中的40万元是否转入被告青岛汇商盈公司的租金中。本院另案受理的青岛汇商盈公司与北京耀莱公司、枣庄嘉吉公司租赁合同纠纷一案，该案（2018）鲁0403民初1797号民事判决书已判决解除青岛汇商盈公司于2016年12月18日与北京耀莱公司所签订的《耀莱成龙国际影城租赁合同》及枣庄嘉吉公司支付青岛汇商盈公司租金（从2018年7月1日起至本判决生效之日止，按每天2,684.93元的标准计算），于本判决生效后十日内付清。该判决为生效判决，根据该判决，原告向被告交纳的履约保证金70万元中的40万元未转入前两期租金中进行抵扣。三、关于原告是否尚欠被告欠款。根据租赁合同约定，履约保证金70万元中剩余30万元仍作为履约保证金，若乙方（北京耀莱公司，第三人）无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方（青岛汇商盈公司）后，甲方将此租赁履约保证金无息退还乙方。原告不服本院及枣庄市中级人民法院的一、二审判决，并申请再审。枣庄市中级人民法院（2020）鲁04民再43号民事判决书认定:二审判决生效后，案涉904,798.5元款项已执行完毕，因此原告不欠被告款项。四、关于原告是否按约定交付租赁物。根据租赁合同8.4及9.2条的约定，明确合同解除或合同期满后租赁物应按合同附件二的状况交还房屋，同时合同附件四约定了详细的交付标准。本院认为，《租赁合同》附件二系“房产技术条件”，即原告向电影城交付的房产应包括下述公共系统设施，即所交房产应具备下述技术条件：均是要求被告向原告提供供电、供水、排水、排烟、新风、消防系统的技术条件。附件四要求被告需要完成的项目包括土建工程、空调及其他机电工程、给排水工程、强电、弱电工程、消防工程；及要求原告需要完成的工程项目等。双方未约定合同解除后租赁房屋交还的标准，且青岛汇商盈公司于2018年6月20日向本院起诉枣庄嘉吉公司解除合同并支付租金的案件中，并没有要求枣庄嘉吉公司返还房屋及按什么标准返还房屋，因此被告辩称原告未按约定交付租赁物，其主张本院不予支持。综上，根据《租赁合同》约定，履约保证金中的40万元未转入前两期租金中，且剩余30万元仍作为履约保证金，且租赁合同解除后，原告已将欠被告的租金经本院执行完毕并交付被告，因此原告不欠被告款项，且原告不存在未交付租赁物的情形，故被告应按租赁合同约定将租赁履约保证金70万元无息退还给原告，原告要求利息无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛汇商盈商业运营管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告枣庄嘉吉腾龙电影有限公司履约保证金70万元；二、驳回原告枣庄嘉吉腾龙电影有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,849元，由被告青岛汇商盈商业运营管理有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  薛兆永二〇二一年三月十九日书记员  顾宸源