山东省枣庄市台儿庄区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0405民初559号原告（反诉被告）：枣庄台庄公馆有限公司，住所地:台儿庄古城顺河街东侧爱河街西侧。法定代表人：刘世堂，执行董事。委托诉讼代理人：朱有为，公司总经理。委托诉讼代理人：张继法，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被告（反诉原告）：枣庄唯恩禅酒店管理有限公司，住所地：台儿庄古城顺河街26号。法定代表人：项维民，执行董事。委托诉讼代理人：高德诗，山东君雅律师事务所律师。原告枣庄台庄公馆有限公司与被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄台庄公馆有限公司的委托诉讼代理人朱有为、张继法，被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司委托诉讼代理人高德诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枣庄台庄公馆有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告枣庄台庄公馆有限公司与被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司建立的台庄公馆C座徽派大院区域承租关系已解除；2.请求判令被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司支付拖欠的租金340000元并返还租赁物；3.请求判令被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司支付违约金500000元；4.请求由被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2016年4月枣庄唯恩禅酒店管理有限公司承租枣庄台庄公馆有限公司台庄公馆C座徽派大院区域，每月租金85000元，枣庄唯恩禅酒店管理有限公司自2020年10月拖欠租金，经多次催告仍未支付，已构成违约。枣庄台庄公馆有限公司于2021年2月1日书面通知枣庄唯恩禅酒店管理有限公司解除合同，枣庄唯恩禅酒店管理有限公司未支付租金，亦未返还租赁物。枣庄唯恩禅酒店管理有限公司辩称，一、该租赁合同不符合解除的条件。由于新冠疫情的影响，发生了特殊情形，才导致没有按时支付租金，但是被告始终在同原告进行沟通和协商，要求暂缓支付，原告需要给被告一定的合理履行期限履行支付义务，现在达不到合同解除的条件；二、双方在签订《出租合约书》的时候，被告向枣庄台庄公馆有限公司交付了30万元的保证金，在保证金足以弥补租金数额时，不应当直接提出解除合同；三、根据《出租合约书》，被告在承租台庄公馆C座徽派大院区域后，约定租期10年，并按照10年的长期经营使用投入600万元进行升级改造，在租期还有一半的时候，枣庄台庄公馆有限公司以未按时支付租金为由要求解除租赁合同，则对被告造成的损失较大，和拖欠租金相比，显然差距大，对答人显失公平；四、在未征得承租人同意解除合同的条件下，因双方对于合同权利和义务存在争议，且未经人民法院依法判决解除合同的情况下，被告不能返还租赁物；五、原告主张的违约金过高。从本案的事实上来看，即使如原告所述，被告没有按时支付租金，但是尚未支付的租金还不如要求的违约金高，这是不公平的；六、《出租合约书》自签订以来，被告一直按照合同约定履行合同义务，若非受新冠疫情的影响，导致酒店无法正常营业，不会发生拖欠支付租金的情形，所以被告拖欠租金并非恶意，被告的过错程度较小。枣庄唯恩禅酒店管理有限公司在提交答辩状期间提出反诉，要求原告返还额外支付的费用580000元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2016年3月3日，原告作为甲方，唯恩禅学院有限公司作为乙方，双方签订《出租合约书》一份。双方约定：唯恩禅学院有限公司承租原告所有的公馆C座徽派大院区域，承租金每年壹佰零贰万元(￥1020000)，乙方必须于2016年03月15日前向甲方支付承租经营保证金人民币叁拾万(￥300000)。每月1日付给甲方租金捌万伍仟元(85000)；乙方须在本协议签订之日前向甲方一次性交纳承租经营保证金叁拾万元(￥300000)，该承租保证金作为履约保证金，在承租期满后且乙方未违约甲方归还给乙方(不计利息)；在本合同的有效期内，合同任何一方违反本合同的约定，合同的相对方(守约方)都有权解除本合同，并要求违约方赔偿损失。赔偿标准为:当年总经营承租费乘以提前终止合同的年数的10％计；按本合同的付款期限，乙方超15天不能及时付清年度承租金，即为甲方终止合同，甲方有权按合同要求索赔；若乙方不能履行及时缴纳承租金义务，甲方有权解除合同等。该合约签订后，唯恩禅学院有限公司未实际履行，由被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司参照该合约实际履行。2021年1月6日至2021年2月2日，因被告拖欠租金，原告通过微信向被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司酒店负责人黄纤富发送催款函三份。因被告未在催款函通知的时间交纳拖欠租金，2021年2月1日，原告通过微信向枣庄唯恩禅酒店管理有限公司酒店负责人黄纤富发出解除合同通知书一份，内容为：“解除合同通知书（编号:2021-01-30-002）枣庄唯恩禅酒店管理有限公司并致项维民先生:贵司承租我司的酒店客房，应每月1日付给我司租金85000元，但至今已拖欠4个月租金，合计340000元。依据约定贵司未及时交纳租金义务，我司则有权解除合同。我司为了止损和保护权益，曾以口头、微信、书面等方式向贵司催促支付租金，贵司仍未支付。据此，依照约定和法律规定，我司决定：解除与贵司相关台庄公馆C座徽派大院区域的承租关系，终止《出租合约书》的履行。望请贵司收到本函件后7日内，支付拖欠的租金，交付租赁的财产。否则，我司将启用法律程序维护权利。特此通知”。2021年2月2日，被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司酒店负责人黄纤富通过微信向原告发出“关于《解除合约通知书》的回复函”，并在回复函上加盖了被告单位的公章，该回复函表明不同意解除合同，愿意继续履行合同。截止2021年2月，被告尙欠原告2020年10月至2020年1月租金，共计340000元。上述事实，有《出租合约书》、催款函、解除合同通知书、关于《解除合约通知书》的回复函等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案系涉及关于租赁行为的民事法律关系，原被告双方虽未签订租赁合同，但被告一直参照原告与唯恩禅学院有限公司签订《出租合约书》实际履行，对此原被告均予以认可，双方依据该合约实施的租赁行为合法有效，原被告双方均应遵照该《出租合约书》履行。就原告要求确认双方租赁关系解除的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除”。本案中，双方约定按本合同的付款期限，乙方超过15天不能及时付清年度承租金，即为甲方终止合同，甲方有权按合同要求索赔；若乙方不能履行及时缴纳承租金义务，甲方有权解除合同。在履约过程中，由于被告超过合同约定期限未缴纳租金，并且经过原告催收被告一直未交付租金，2021年2月1日，原告向被告发出解除合约通知书，通知被告解除合同，被告收到通知并回复。至此，合约解除的条件已成就，故原告要求确认双方租赁关系解除的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。就原告要求被告支付拖欠租金并返还租赁物的诉请，依照出租合约书的约定，被告负有按约定时间及价款支付租金的义务，该合同解除后，租赁物也理应予以返还，故原告要求被告支付所欠租金并返还租赁物的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告给付违约金50万元的请求，因双方约定的违约金过高，且原告未提供证据证明因被告的违约而给原告造成实际损失，故该主张本院不予支持。因被告未在本院指定期限内交纳反诉费，对于被告的反诉请求本院不予审理。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第七百二十一条、第七百二十二条的规定，判决如下：一、确认原告枣庄台庄公馆有限公司与被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司的租赁关系自2021年2月1日起解除；二、被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告枣庄台庄公馆有限公司租金340000元并返还租赁物；三、驳回原告枣庄台庄公馆有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，减半收取计6100元，由原告枣庄台庄公馆有限公司负担2100元，被告枣庄唯恩禅酒店管理有限公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  黄冠秋二〇二一年三月二十九日书记员  贺梦颖