广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)粤0111民初134号 原告：黄玉伟，男，1994年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县。 委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。 被告：王虹，女，1962年4月4日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市珠晖区。 被告：邓国宾，男，1955年12月4日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市珠晖区。 原告黄玉伟与被告王虹、邓国宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉伟及其委托诉讼代理人陈凤仪，被告王虹、邓国宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄玉伟向本院提出诉讼请求：1.确认我与两被告于2020年5月22日签订的《房屋转让协议书》无效；2.两被告向我退还购房款224000元，并向我支付购房款占用期间的利息损失（以480000元为基数，从2021年1月4日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至两被告实际清偿全部债务之日止）；3.本案受理费、保全费由两被告承担。事实和理由：2020年5月22日，我与两被告签订《房屋转让协议书》，约定两被告将位于黄石街××村××下底××街××号XXX房转让给我，我支付购房款48万元。签订合同后，我向被告支付了全部购房款，两被告将房屋钥匙交给了我，我正式接收涉案房屋，但尚未入住。2020年7月2日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发出公告，该公告内容显示位于黄石街××村××下底××街××、××、××、××栋涉嫌违法建设，黄石街道办事处将依法拆除。10月29日，黄石街道办事处再次发出《通知》，认定江景花园属违法建设，决定于2020年11月30日整体拆除该违法建设，并限各住（租）户于2020年11月29日前搬离。为了社会稳定，黄石街道办事处牵头，要求广州市白云区黄石街江夏经济联合社先行垫付部分购房款的救助，垫付的购房款是以涉案房屋第一手交易的价格计算（即以开发商陈衡利出卖给第一手买家王虹256000元的价格进行垫付）。剩余购房款由我自行向出卖人追讨。我于2020年12月14日与广州市白云区黄石街江夏经济联合社签订《协议书》，该社于2020年12月17日通过银行转账的方式向我垫付了部分购房款256000元，剩余购房款224000元，我只能通过法律途径向两被告追讨。现江景花园已被黄石街道办城管拆除。我认为，两被告把明知是违法建设的房屋出售给我，存在明显过错，且房屋已被拆除，合同目的亦无法实现。综上所述，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 被告王虹、邓国宾共同辩称，我们不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.双方签订房屋协议书，写的交易金额虽然是48万元，但双方实际上并未按照48万元进行交易。当时原告由一个亲戚钟振联负责洽谈相关购房业务，因钟振联降价，故当时我们最终以43万元成交。我在收取原告款项后，退了5万元给钟振联，因为钟振联是原告的代表，我认为当时退给钟振联的5万元，实际上是钟振联代原告收了款，故不存在交易价格48万元的情况。另外，因双方还需到管理处更名，管理处又收取了1万元的费用，故我们实际仅收到了42万元。2.双方的合同已明确约定该物业的法律适用范围，含未办房产证及宅基地证，并约定不得以违法为由，向法院主张本协议无效。我出售房屋时，也提供了之前的购买合同，告知了产权情况，而且还有律师见证。由此可见，双方就该建筑物属于不合法的建筑都是知情的。3.标的物交付后毁坏灭失的风险由买受人承担。现在标的物被拆除，根据合同约定拆迁的款项也由原告领取，故原告无权要求我们返还相关款项。至于村里补偿给原告多少钱，属于商业风险问题，属于原告与村里自愿协商的结果。如我们需要向原告返还款项，显然原告也应向我们返还标的房屋及设施设备，但明显因标的物丧失而无法返还，故如果需要我们返还款项，明显不公。综上，我们认为我们已经履行了全部的合同义务，且我们在合同履行过程中没有过错，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年5月22日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方以人民币48万元将广州市白云区黄石街××村××下底××街××号XXX房（以下简称涉案房屋）转让给乙方，乙方在本协议签订之日一次性付清甲方。该协议书还约定日后，甲方以本协议违法为由，向法院主张本协议无效，要求互相返还时，甲方需按届时当地商品房平均价格双倍赔偿给乙方。甲、乙双方签订本协议后，均不得反悔。 上述协议签订后，原告向两被告支付了48万元转让款。两被告向原告交付了涉案房屋。 2020年10月29日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向涉案房屋所在小区“江景花园”的各住（租）户发出《通知》，主要内容为：按《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于印发的通知》的工作要求，经查，位于黄石街××村××下底××街××号的江景花园无任何报建手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和《广州市城市管理综合执法违法建设行政处罚决定书》（穗综云违建处字[2020]第1500051号），江景花园属违法建设。一、我街依法将于2020年11月30日整体拆除该违法建设，请各住（租）户于2020年11月29日前搬离。二、近日，有关部门正在对违法建设一手售卖当事人违法行为进行依法查处等。 2020年12月14日，原告与广州市白云区黄石街江夏经济联合社（以下简称江夏联社）签订《协议书》，约定原告同意限期腾空涉案房屋，将房屋交由政府部门拆除，江夏联社在原告将涉案房屋交付拆除后五个工作日内，向原告垫付256000元。 签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由政府部门拆除，江夏联社向原告支付垫付房款256000元。 诉讼中，原告明确其在本案中主张被告返还的购房款数额是已扣减江夏联社向其支付的垫付房款256000元后计算得出的数额。另两被告申请追加钟振联作为本案第三人参加诉讼。 本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。 根据广州市白云区人民政府黄石街道办事处发出的《通知》可反映，涉案房屋所在的地块因未办理用地批准手续和报建手续，涉案房屋所在的“江景花园”已被城管部门认定为违法建设，并责任拆除，故原被告之间转让涉案房屋的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，双方签订的涉案《房屋转让协议书》应为无效合同。现原告要求确认涉案《房屋转让协议书》无效于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故现原告要求两被告返还已支付的转让款于法有据。现原告确认对于上述转让款，因其已收取了江夏联社向支付了代垫的转让款256000元，故在本案中仅主张480000-256000=224000元有据，本院予以支持。被告抗辩双方的实际交付转让款为43万元，因双方签订的协议书明确约定转让价为48万元，原告实际向被告支付的款项亦为48万元，无证据证明被告收取款项后将其中5万元转给钟振联的行为与原告达成了一致协议，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。 从双方签订的转让协议书可反映，原告作为买受人对涉案房屋的权属和规划报建情况均是知情的，在此情况下原告坚持购买涉案房屋，其对涉案协议无效亦存在过错，且原告已实际占用涉案房屋，故现原告要求两被告支付上述转让款占用期间的利息损失缺乏依据，本院不予支持。 因本案为房屋买卖合同纠纷，合同双方为原被告，钟振联非合同相对方，两被告申请其为本案第三人的意见缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告黄玉伟与被告邓国宾、王虹于2020年5月22日签订的《房屋转让协议书》无效； 二、本院判决生效之日起五日内，被告邓国宾、王虹向原告黄玉伟退还转让款224000元； 三、驳回原告黄玉伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2355元，由原告黄玉伟负担50元，被告邓国宾、王虹共同负担2305元。本案保全费1640元，由被告邓国宾、王虹共同负担。由被告邓国宾、王虹负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖録婷 二〇二一年三月二十六日 书记员  卢 迪