辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初400号原告:沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司,住所地辽宁省鞍山市铁东区东民生路42号。负责人:周伟,总经理。委托诉讼代理人:王欣妮,女,系该公司工作人员。被告：牛恒，女，1973年10月28日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称物业公司）与被告牛恒物业服务合同纠纷一案，本院立案后，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人王欣妮，被告牛恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费3267.4元、滞纳金3267.4元,合计6534.8元（2019年8月1日至2021年1月1日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2018年8月1日,原告与被告签订了《前期物业服务协议》和承诺书,协议约定由原告向被告居住的红星国际广场提供物业服务。双方约定了物业服务内容等收费标准。被告于2018年8月1日入住鞍山市铁东区,享受了原告提供的物业服务,却没有按协议约定的时间向原告缴纳物业费,没有履行业主应尽的义务。按照每平方米每月1.8元的物业费收费标准,被告建筑面积106.79平方米,自2019年8月1日至2021年1月1日,欠费3267.4元。依据原、被告签订的《物业服务协议》,第二十四条关于:“甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的,应按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金”的约定。被告应缴纳违约金3267.4元。期间经原告多次催要,被告均以种种理由拒付。截止原告诉讼之时,被告并没有采取任何行动亦未支付欠交的物业费,无奈起诉至法院。牛恒辩称，2018年7月31日交房当天，红星物业公司沈阳公司经理承诺会提高和改善当前1、2、9栋楼（以下简称129）的现有环境，129业主才同意交钱，并在格式化的合同上签字，但在签订合同的同时无法预见到红星物业的服务质量，在签订合同后，红星物业提供的服务严重不到位情况下90%的业主均不认可物业的服务质量，拒绝缴纳物业费。首先：129楼下无绿化，这违背了前期物业服务合同，第二章第三条第4点，公共绿地景观的养护和绿化年度维修，也违背了物业合同附件3绿化率25%绿化配套设施。第二：物业管理不到位，经常出现不扫卫生的情况违背了物业合同的第二章第三条第5点。第三：物业不作为，在2018年7月31日至2019年8月129栋楼一直处在无保安状态，后来每栋楼有一名保安且经常缺岗，不管事。曾发生变态尾随耍流氓事件，这违背了物业合同的第二章第三条第7点，且应退还相应费用。第四：监控存在监控不到位，发生事件无录像情况，这违背了物业合同第二章第三条第3点。第五：经常出现单元门长时间损坏，不及时修理的情况，非业主随意进入，造成业主恐慌，而且电梯质量不好，经常取消梯控，无安全保障，维修不及时、不彻底，导致业主长时间被困电梯身体出现不适，而且至今快两年屋内叫梯功能仍未启动，这违背了物业合同第二章第三条第3点。第六：房屋墙体开裂问题严重，报修多次到今天仍未解决，这违背了物业合同第二章第三条第10点。第七：对电动自行车未设置停车充电安置点，导致电动车只能停在楼道内充电，存在严重的安全隐患，违反物业合同第二章第三条第6点、第12点，且在楼内摆放过期和已使用过的灭火器致楼内，置业主的生命安全于不顾。第八：在疫情期间，虽然向回迁楼一样设有围栏，但对进出人员不闻不问，从疫情严重地区返回人员，物业全然不知，是业主从楼上看到垃皮箱人进入告知物业，物业才知情，这违背了物业合同第二章第三条第7点。第九：合同中第三章第四条提到了同质同价，但我们同园区内一样交着1.8元/平的物业费，服务与环境却有天壤之别，每天管家群内都发展各种摆拍照片，与实际卫生、脏乱差、安保不到位的现象不符。第十：原告未履行物业合同中规定的义务，物业服务不到位，对同一小区住户存在差异化服务，原告未享受到完善的物业服务，对此我们多次与物业协商沟通，原告均不予理睬并且一直未给出合理的解决方案，故原告所诉物业费用应按照被告实际所享受到的物业服务收取，关于逾期费用，不符合法律规定，法院应不予支持。要求物业按照缺项的服务内容，降低业主今后缴纳的对应比例的物业费用，该部分金额由红星物业通过提供标准规范的收费标准已确定具体金额，并且减免业主之前已经已缴纳及欠缴物业费的相应金额。我们129无绿化，无园区，与周边小区、园区内外物业费定价均有区别，如巴黎花园二类地段园区外三栋楼独立封闭，有绿化物业费1元/平包括电梯费、恒治新东方园区内物业费9角，电梯费30元/户，园区外每单元一名保安24小时执勤，物业费0.5元/平，电梯费30元/户。答辩请求：1、请求法院根据2020年国家规定物业收费标准给三类地段的红星国际广场无园区、无绿化的129栋楼给重新定价。2、我们129栋楼业主曾多次到信访局、社区、8890热线等有关部门求助，但均被告知只有告知权无执法权，今天请求法院还老百姓一个公道，替百姓做主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司,牛恒系该小区业主。牛恒与物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。再查,牛恒在物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为106.79平方米。自2019年8月1日至2021年1月1日,牛恒未向物业公司交纳物业服务费合计3267.4元（计算方式为：106.79元×1.8元/平方米/月×17个月）。本院认为，牛恒与物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。物业公司履行了提供物业服务的义务,牛恒没有按时支付物业服务费。故对物业公司要求牛恒给付拖欠的物业服务费3267.4元之诉讼请求,本院予以支持。关于物业公司要求牛恒支付滞纳金之诉讼请求,物业公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此牛恒未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对物业公司的该项主张，本院不予支持。关于牛恒提出物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，应降低物业费之抗辩理由,拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定,物业公司对红星国际广场履行了物业服务义务,牛恒作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。牛恒拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对牛恒提出的此项诉求,本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条,《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、牛恒于本判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3267.4元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由牛恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  刁婷婷二〇二一年三月十九日书记员  李诗瑶