湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1121民初67号原告（反诉被告）：邓合国，男，1990年5月5日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：段仕安，祁阳县群联法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓金华，女，1975年1月4日出生，汉族，系邓合国姨妈。被告（反诉原告）：曾梅，女，1969年12月23日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：周自安，男，1966年4月12日出生，汉族，住湖南省祁阳县，系曾梅丈夫。原告邓合国与被告曾梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，被告曾梅提起反诉，本院依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告邓合国及其委托诉讼代理人段仕安、邓金华，被告曾梅及其委托诉讼代理人屈玲燕、周自安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓合国向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告较2016年以前办不动产证增加的费用40000元由被告承担。2、请求判令因被告违约延期给原告办理房屋产权证带来的损失39050元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告曾梅在祁阳县城西区××路××房××栋，隐瞒了未到祁阳县自然资源局办理预售许可证的条件下，与原告签订了《集资建房协议》，实际上是《房屋买卖协议》。双方约定：被告将其与陈铁华、韩述友合伙集资建房，被告曾梅所有的一栋16层电梯房6楼Ｃ套，房屋建筑面积约149.7平方米，房屋总价37.5万元（不含水电开户费、维修基金等）转让卖给原告邓合国，2015年10月16日协议签订之前，原告如约向被告支付了首付购房定金10万元。随后，原告依约交清了房款340000元、水电开户8000元、维修基金6000元、建房沙子款1500元，合计340000元，剩余房款50500元，因被告不能办证，迟迟未收取而未交。依据合同约定，被告应当积极为原告办理土地使用证和房产证手续，但被告于2016年起，在原告的催促下，明确表示拒绝履行协议。原告处于无奈，多次向上级主管部门及信访局反映求助，才得知被告自建房销售违背了国家相关法律规定，如：未办理预售备案，因超容问题和未办理规划手续，未办理竣工验收备案等。由此，因被告违规行为不能及时办证给原告造成了重大损失，其违约过错给原告造成的经济损失应由被告承担。由于双方在协议中并未约定逾期办理房产证的违约金，因此原告要求被告按照已付购房款总额39.05万元，约定10%的违约金即39050元，也可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房产证的违约金，并在规定期限内办妥相关不动产登记证，若被告逾期仍不能办理，致使该协议无法履行的，原告要求被告解除该协议，按2020年市场评估价值返还购房款并赔偿损失。综上所述，上述协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行，被告因自身违规等原因延迟给原告办理产权证手续损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第18条以及《民法典》“合同篇”中的有关规定，特诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。曾梅辩称，一、原告邓合国提出的诉讼请求没有事实依据和法律依据，且其起诉状中陈述的“事实和理由”大部分不属实，不应得到法律的支持。1、根据双方于2015年10月16日签订的《集资建房协议》第八条约定，土地使用证、房产证（现二证合一，为不动产登记证书）可由甲方（被告）代办，办理房屋产权证和土地使用权证的各项税、费均由乙方（原告）承担。根据该条约定被告履行的是代办义务，而不是必须的责任，且双方约定了办证的各项税、费由原告承担，与被告无关，原告在签订协议之前已充分了解被告为自建房屋，由于资金困难向别人集资建房，被告的要求是必须按规定时间支付集资款，以便顺利将房子建好，因此房屋价格上比同地段的商品房低得多，另外被告也提出了由于是私人建房具体办证时间不能确定，税费多少由政府相关部门确定，所以协议中对此不能约定，双方协商好后，按约定内容制定了协议，双方自愿签署了协议，因此原告提出较2016年以前办不动产证增加的费用由被告承担无协议约定也无法律强制规定，相反协议中约定了各项税、费由原告承担，这表示办理不动产证过户手续无论相关部门确定多少税、费，无论什么时候交纳都由原告承担。2、被告在本案中无违约行为，因此不存在承担对方所提的39050元损失的问题。所谓违约是指违反合同或协议的约定，而被告无任何违反双方协议约定的行为，原告起诉状整个内容中也看不出被告违反协议哪一条，既然被告没有违约行为就不存在承担违约金，更不存在赔偿损失。二、原告诉称被告隐瞒未办理预售许可证与原告签协议以及违规给原告造成重大损失等问题均不属实。原告是通过在祁阳县国土资源局工作的亲戚李某介绍与被告认识的，在签协议当时李某夫妻均在场，李某和被告都告诉了原告涉案房屋为私人建房，不是商品房，办证时间不能确定，由于是集资建房，价格低，所以相关办证所有税、费由原告承担，原告知晓并慎重考虑后签订的协议，不存在任何隐瞒，至于被告是否超面积均与原告无关，被告完全按协议履行义务。三、原告适用法律错误，原告起诉状中将本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。该解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案中，被告为个体，不是房地产开发企业，因此，本案不能适应该解释，而应当以双方的合意为依据裁判。四、原告邓合国在本案中存在违约行为，违反协议第七条约定，未按约定及时付款并欠款。被告多次电话催原告邓合国付款，原告邓合国均找各种理由拖延付款，其中逾期4个月付款5万元，逾期10个月付款5万元，逾期15个月付款4万元，到现在还欠款5.05万元，已逾期51个月。原告一半的房款逾期且逾期长，根据协议第七条第一项规定，“如乙方不按合同约定及时付款或毁约，甲方有权解除合同，另外处置房产，并扣除房屋总价10%的违约金，乙方在未付清全部房款前，不能入户装修和安装防盗门”，据此条，原告邓合国应承担房屋总价10%的违约金，同时被告有权解除合同，对此被告已经提出反诉。综上所述，被告敬请贵院驳回原告邓合国的无理诉请。曾梅反诉称，1、请求法院判决被告与原告解除双方于2015年10月16日签订的《集资建房协议》；2、位于祁阳县城西区××路××层××号的住房一套归被告所有，被告对该套房有权任意处置；3、由原告向被告支付37500元的违约金；4、由原告承担本案的案件受理费。反诉事实和理由：被告在祁阳县城西区××路××房××栋，因资金困难，需向外界集资建房，原告经实地考察，愿意合伙参建，2015年10月16日，被告和原告签订了《集资建房协议》，原告自愿集资一套房的资金参建，并选定第XX层XX套住房一套，双方约定，该套房集资款为375000元，协议第七条约定，原告应当分三次足额向被告支付集资款，第一次应当在2015年10月16日支付壹拾万元，第二次应在2015年12月31日前支付壹拾万元，第三次应在2016年10月31日前付清壹拾柒万伍仟元。如原告不按双方约定及时付款或毁约，被告有权解除合同，另外处置房产，并扣除房屋总价10%的违约金，原告在未付清全部房款前，不能入户装修和安装防盗门。但是协议签订后，原告未按双方约定支付集资款，被告被迫向别人借款将涉案房屋建好，为此支付了高额利息，被告将涉案房屋建好后多次叫原告付清房款，但原告以多种理由拖欠，原告的拖欠行为让被告向外界集资建房的初衷落空，原告已经违反了协议第七条的约定，被告有权拒绝交付房屋，有权解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同，据此，被告根据协议第七条约定，有权解除双方签订的《集资建房协议》，协议第八条约定涉案房屋的不动产证可由被告代办，办证的各项税、费均由原告承担，本案中原告明知拖欠房款违约会被解除协议却故意拖欠房款视为放弃了房屋的所有权，被告在签订协议后没有任何违反协议条款的行为，不存在任何违约行为，没想到原告构成根本性违约后恶人先告状，被告被逼按双方签订的协议，依法保护自己的权利，只得提出反诉，请贵院将本诉和反诉合并审理，支持被告的反诉请求，驳回原告的所有诉请。邓合国针对曾梅的反诉辩称，1、原告履行了合同义务，无违约行为，被告已明确表示不履行义务，其行为已构成严重违约。2015年10月16日原被告签订购房协议，按约定，自签订日起交购房款10万元，自合同签订之前10月8日交了购房定金5万元，2016年4月7日交了购房款5万元，10月3日又交了购房款15万元，余款90500元约定办证并交购房发票后交清。但是，因被告迟迟不能办证，经原告催告依旧不能办证，2018年3月21日又交了4万元，只剩下尾款50500元。剩下的尾款实际上是一种办不动产证的保证金，因为被答辩人提供的是格式合同，经原告等业主补充协议条款未果，口头约定待被告只要办好证，房款便一并交清，事实上被告及合资建房人（曾梅，韩述友，陈铁华）在平安西路集资建自住房出售，已存在超土地面积未办理预售备案许可，未办理竣工等问题，不能给原告办证，给原告造成不能及时入户和求学的麻烦，其行为已构成严重违约，在自建房及商品房买卖中，售房者的义务需出示相应的证明文件，逾期办证的义务及违约责任，按照法律规定，商品房一般情况下在90天内办证，自建房在取得房产证后可以上市交易，但办证期限最多不超过两年。2、被告之诉请证据不足，不能成立。因其自身违约，不能办证，应驳回被告的反诉请求。没有权利任意处置房产，合同已经签订并已实际履行。3、原告没有违约行为，也就不需要承担违约金，本案是被告迟迟拖延办证，自身违规违法造成的，就是原告在2020年底交清房款，被告也不能办证，所以本案有许多购房业主都可前来作证，足以说明被告严重违约，综上答辩意见请法庭考虑并采信。为维护原告的合法权益及社会稳定，应驳回被告的反诉，支持原告的诉请。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据：证据1、原、被告身份信息，证明诉讼主体资格适格；证据2、《集资建房协议》，证明签订协议生效日期为2015年10月16日，原告购买被告预售的电梯房XX层XX套，约定总购房款37.5万元，原告于合同签订之前已交定金5万元，签订合同当日交5万元，补充条款约定水电开户费8000元、维修基金6000元，沙子1500元，协议约定被告曾梅有办房产证的义务；证据3、收据五张，证明原告已按协议分阶段（2015年10月至2016年10月3日）向被告支付购房款30万元，2018年4月又补交了4万元；证据4、同栋业主陈琨于2015年2月28日购房，办理房产证费用凭证，证明2015年办证费用为18000元，以后办证增加费用都与购房者无关，陈铁华与曾梅都是该栋集资建房者；证据5、祁阳县自然资源局文件［祁自然资信访处字（2XX0）XX号］，证明集资建房合伙人为曾梅、陈铁华、韩述友3人，原告为购房人，不是集资建房人，被告不能及时给原告办理产权证，系被告违规未办理房屋预售许可证、未及时缴纳土地出让金、超容积率、未办理竣工验收手续等，被告自身原因违约，致使合同目的（不能办证）无法实现；证据6、原告向祁阳县委网信办《百姓呼声》的回复函，证明对被告的违规行为，祁阳县自然资源局已于2020年8月23日对其处罚追缴到位，2020年9月份才可办理不动产转移分户登记手续；证据7、原被告通话录音记录，证明已延期5年未按时办证的原因在被告，因被告违约导致不能办证，故意欺骗原告，无故推诿拖延；证据8，证人唐某1、欧某、唐某2的证言，证人唐某1证言证明其曾经在曾梅处看房子的时候，曾梅亲口告诉其房子证件是齐全的，证件都可以销售后在一年内办理好，后来因她的户型不好，其在韩述友处买了房子。之后，大概两三年前其母亲碰见曾梅，并询问了办证事项，曾梅说韩述友不来一起办证，所以办不出证；证人欧某证言证明2015年8月签的合同，签合同时曾梅说房子手续可以办得出来，其才签的合同，直到2020年房产证办出来了，曾梅想要我们交尾款，并且算利息，其是2016年12月5日装修好搬进入住的；证人唐某2证言证明其是2014年12月17日签合同的，在一年后能办房产证的前提下签合同的，口头协议办证后付尾款。庭审后，补交关于邓合国因购房纠纷信访登记案和祁阳红网《祁阳县××路××号楼开发商收取昂贵利息不肯分证分户》的情况说明。被告质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的及关联性合法性有异议，不能证实原告的诉讼请求中要求被告承担契税4万元及赔偿款3万元，协议本身是私人集资建房不是预售房；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，所有的收据不能证实原告已按协议支付了房款，恰恰相反，证据3证实了原告未按协议约定时间支付房款，且均是逾期支付，收据除了定金是按时支付，其他款项均未按时支付，原告其中有5万元逾期了四个月，另5万元逾期十个月，协议约定2015年12月底付10万元，但原告提供的证据显示是2017年8月31日分别两个5万元，收据的时间再参考其转账时间2016年10月，约定2016年10月底付清190500元，但对方直到2018年3月21日付4万元，已逾期15个月，另外的50500元至今未支付，所以证据3证实了原告存在违约行为；证据4无原件核对，无法确定证据的真实性，且该证据不是在法院规定的举证期内提供的，所以该证据无效，该证据与本案无关，且业主陈琨被告不认识，与被告曾梅无关；对证据5的真实性无异议，合法性关联性及证明目的均有异议，该回复是对对方的诉求的回复，由于在这个过程中被告均未参与，此回复只对发回复的人及回复人，该回复中写明的是三人合伙建房，并非对方所讲的集资建房，是原告自加的事由，回复中并未写集资建房或者合伙建房的内容，回复中也未表明曾梅自身违约的内容，所以原告将自己的主观观点内容不能作为证据证明，双方是否违约应以双方的协议来判定；对证据6的三性均有异议，由于对方未提供原件，所以该证据不能作为本案的依据，原告的证明目的在回复中并没有表明，所以不能达到原告的证明目的；对证据7的证明目的有异议，通话时间是2020年4月12日，该证据不是在举证期内提交的，是否采信请法院确认，纸质电话记录中所有被告的话中可以总结出来，被告一直在努力给原告办证，请原告先交清房款后给原告办证，被告也将办证手续交至相关部门，至于原告所说的内容与被告无关；对证据8，认为证人唐某3的证言证明其与韩述友之间的约定，认为证人欧某、唐某2证言因邓合国与曾梅签合同时他们不在场，认为三个证人证言证明内容不属实。对原告补交的情况说明无异议。被告为支持自己的抗辩和诉讼主张，向本院提供了下列证据：证据1、双方于2015年10月16日签订了《集资建房协议》，证明1、曾梅在祁阳县城西区××路××房××栋，由于资金困难，需向外界集资建房，邓合国经实地考察，愿意合伙参建。2、协议第五条第2项约定，邓合国选定的一套房屋位于第6层Ｃ套，建筑面积为149.7平方米，单价2505元每平方米，总价375000元，协议第六条约定，乙方选定的房屋面积计算方法为，房屋建筑面积＝屋内面积＋阳台面积＋飘窗面积（按全面积计算）＋公摊面积（天井共用公摊面积、楼梯走廊、通道、管道间共用公摊面积、公用水池、电梯井及机房共用公摊面积等），3、协议第四条规定，水、电开户费和材料费8000元每套，在2015年10月16日支付。协议第八条第3项约定乙方承担6000元房屋维修费，协议第七条约定，乙方在2015年10月16日交10万元，2015年12月底交10万元，2016年10月底前交17.5万元，另沙子1500元。总共390500元。如乙方不按合同约定及时付款或毁约，甲方有权解除合同，另外处置房产，并扣除房屋总价10％的违约金，乙方在未付清全部房款前，不能入户装修和安装防盗门。4、协议第八条第1项约定，土地使用证、房产证（现二证合一，为不动产登记证书）可由甲方代办，办理房屋产权证和土地使用权证的各项税、费均由乙方承担。该协议甲乙双方均亲笔签名具有法律效力；证据2、祁阳县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室交办函，证明祁阳县相关部门经集体讨论决定本诉被告曾梅与其它私人建房户因为是私人建房只要有具备资质的鉴定机构出具的房屋结构安全报告就可以作为建设工程竣工验收备案手续，就可以办理不动产权证登记；证据3、湖南湘建检测有限公司于2018年7月6日出具的编号为Ａ2XX8-Ｎ1-0XX5祁阳平安西路周自安私宅结构安全性检测鉴定报告，证明1、湖南湘建检测有限公司有营业执照、资质证书、检测技术人员上岗证书等说明该公司具有鉴定房屋结构安全的资质。2、鉴定报告结论为：经现场检测、分析计算和综合评定可得本诉被告曾梅位于祁阳平安西路私宅基础和主体结构均符合设计及相关验收规范要求，结构安全可靠；证据4、祁阳县国土资源局关于县城周自安、曾梅变更规划设计条件已交土地出让金的函及二张票据，证明1、本诉被告曾梅于2015年6月25日补缴土地出让金288022元，于2015年6月26日补交契税11520.88元。2、祁阳县国土资源局于2018年8月23日写给祁阳县住建局的函，告知祁阳县住建局本诉被告曾梅家由于存在超土地面积及超容积率建房，已经按政府相关部门核算结果补缴了相应的土地出让金。证据5、证人李某证言证明其介绍亲戚邓合国去买曾梅的房子，带邓合国看房时要其把合同看清楚，价格你自己讲，签合同时其没有到场。庭审后，补交涉案房屋不动产证登记在曾梅、周自安名下。原告质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明内容、关联性有异议，证明内容一邓合国不是集资建房者，集资建房者是曾梅、韩述友、陈铁华，证明内容二是真实的，证明内容三不是真实的，证明内容四有异议，是被告提供的格式合同；对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，恰恰相反证明了是曾梅三人集资建房，没有及时办理相关手续，函是2020年在本诉原告多次催办不动产证后的结果，与反诉的关联性有异议；对证据3无异议，检测报告与卖房时间不一致，被告是先卖房后检测的；对证据4的真实性无异议，被告2018年才补交完毕，所以这也是导致不能办证的主要原因，被告没有及时缴纳土地出让金。对证据5，因证人与曾梅有利益关系。原、被告双方为支持自己的主张，均向本院提交了证据，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供证据3，本院认为原告按合同存在逾期交款情形，但被告也接受，特别购房尾款没交，被告也未及时主张权利，视为双方对合同付款期限的变更；对原告提供的证据4，同栋业主陈琨与陈铁华签订的合同，本院认为因合同具有相对性，对他们之间的权利义务关系不能约束本案的原被告双方，对该证据，本院不予采信；对原告提供证据5、6，因本院在红网进行了核实，证明被告建房超面积、超规划的事实予以采信；对原告提供的证据7，对双方通话为办证发生矛盾的内容予以采信；对原告提供的证据8，因证人证明曾梅口头承诺一年内办出证，被告当庭否认，且没有其他客观证据印证，这些证人系购房户与本案均有利害关系，对该证明内容，本院不予采信。对被告提供的证据1、2、3、4，原告对其真实性没有异议，本院予以确认；对被告提供的证据5、本院认为邓合国系亲戚带去现场看房，并自愿签订集资房协议，应予采信。根据上述采信的证据，结合原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：被告曾梅与陈铁华、韩述友在位于祁阳县××路××号各自共6宗国有建设用地使用权的土地上联建房屋，三人对各自分得的房屋自行处理。2011年11月动工，2013年9月主体工程完工，2015年6月完成辅助工程。2015年10月16日，原告邓合国与被告曾梅自愿签订《集资建房协议》，协议约定，原告邓合国自愿选择第6层C套即604房屋（以下简称涉案房屋），面积149.7m2，单价2505元/m2（含公摊面积），房屋价款375000元，原告邓合国在签订协议之日首付集资建房款定金100000元，2015年12月底交100000元，2016年10月底前交175000元，如原告不按合同约定及时付款或毁约，被告有权解除合同，另外处置房产，并扣除房屋总价10％的违约金，原告在未付清全部房款前，不能入户装修和安装防盗门。并约定原告在2015年10月16日支付水、电开户费和材料费8000元每套，在交房时一次性付清物业的电梯和房屋维修基金6000元/户，另原告购买被告的沙子款1500元，原告应给付被告总价款390500元。土地使用证、房产证(现二证合一，为不动产登记证书)可由被告代办，办理房屋产权证和土地使用权证的各项税、费均由原告承担，由被告按政府部门的相关规定向原告收取，办理后的相关缴费票据交由原告保管，原告拒缴或拖延（以被告通知15个工作日为期限）缴纳相关税费而影响证照办理，被告概不负责。在实际履约过程中，原告分别于2015年10月8日付了定金50000元、2015年10月16日付50000元、2016年4月7日付50000元、2016年10月3日付150000元、2018年3月21日付4万元，下欠被告50500元未付。被告于2016年开始办理房屋相关手续。房屋原规划审批6层，实建15层，超登记面积5.74平方米。湖南湘建检测有限公司于2018年7月6日对曾梅、周自安房屋出具结构安全检测鉴定报告。祁阳县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室于2020年8月20日出具交办函决定以有资质的鉴定机构出具的房屋结构安全报告作为建设工程竣工验收备案手续，可办理不动产权证登记。2018年8月23日，原祁阳县国土资源局出函证明曾梅、周自安夫妇已按规定补缴了相应的土地出让金。涉案房屋（XX层XXX）于2020年9月24日已初始登记到曾梅、周自安夫妇名下。该项目所建设的房屋，职能部门确定为自建房。双方因收取房屋尾款及办证涉及的费用未达成一致而产生纠纷。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，原告邓合国向被告曾梅支付相应价款，待房屋建成后被告交付原告XX层XX房屋，原告邓合国并不参与房屋修建相关事宜，不承担经营风险，符合房屋买卖合同的相关特点，属房屋买卖合同性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第一条之规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开销售的房屋，而商品房开发有严格的市场准入机制。房地产开发企业作为房地产市场的经营主体，其开发建造房屋的目的就是向社会出售并获取利润，而且从房地产市场的交易情况来看，大多数的房屋买卖合同标的物都是房地产开发企业建造并出售的房屋，即便有些个人或组织专门在房屋交易市场以买卖房屋投资经营并获取利润，但这仅仅是赚取房屋使用价值差价的交易行为，这与私有房屋的买卖行为基本一致，可根据一般的房屋买卖行为规则加以规范，而不属于法律意义上的商品房买卖。本案中，被告曾梅不具备商品房开发的主体资格，其所建成的房屋并非《商品房买卖解释》所称的商品房，只能是普通意义上的私有房屋，且以个人名义将私有房屋进行出售，其所出售的房屋并非是法律意义上的商品房，不应当适用规制商品房买卖行为的相关规定。上述《集资建房协议》系邓合国与曾梅自愿签订，尽管在签订合同时被告并未取得出售房屋的权属证书，《城市房地产管理法》亦规定“未取得相关权属证书的房屋不得转让”，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而“未取得权属证书的房屋不得转让”系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，这一规定在性质上不属于效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，不因出卖人未能取得所有权而导致合同无效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应当承担违约等相关责任。至于被告曾梅与他人在各自国有土地使用权上开发房地产以及在整个建房过程中是否有违反相关法律、行政法规等的管理性规定的行为，应当由相关的政府行政部门对其行为进行认定并予以处理。关于房屋的建筑质量是否存在问题，属于违约责任和其他相关法律责任的范畴，并不会影响合同的成立与生效。因此，该协议系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方均应全面履行合同约定的义务。原告主张被告延期办证造成现在办证增加的费用由被告承担及承担违约责任。因合同具有相对性，原被告之间的合同，对于何时办证，逾期办证承担什么责任都未约定，且本案起诉前，涉案房屋已登记在被告夫妇名下，现只要办理过户登记，就可以实现合同的目的。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。该合同约定，原告不按合同约定及时付款或毁约，被告有权解除合同，另外处置房产，并扣除房屋总价10％的违约金，原告在未付清全部房款前，不能入户装修和安装防盗门。在履约过程中，原告存在逾期付款的情形，被告没有按合同及时主张权利，视为对合同付款期限的变更，由于被告存在超面积、超规划，影响办证期限，存在过错，被告要求原告承担违约责任及解除合同的主张，本院不予支持。众所周知办理房屋不动产权证书，需向国家有关部门交纳税和费，具体应交纳哪种税和哪些费，非专业人士不一定清楚，普通人士均会将办证所有的支出理解为办证所需的费用，故原、被告合同中约定的一切费用应当包括所有税和费，这既符合当时的合同本意，也符合当时自建房屋交易过程中税费负担的习惯。根据原、被告双方签订的合同约定，原告支付购房款及若要被告代办证所需税费为先履行合同的一方，故原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款50500元和办证所需的税费后，再由被告为其代办不动产权证书，被告应当协助提供过户登记的资料，并将涉案房地产实际交付给原告。原告也可以自行办理过户手续，涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、原告邓合国在本判决书生效后十五日内给付被告曾梅购房欠款50500元；二、祁阳县城XX路XX层XX房屋不动产权证办理过户所需的税费由原告邓合国承担；三、被告曾梅在原告邓合国交清购房款和办证所需的税费后三十日内为原告邓合国代办祁阳县城XX路XX层XX房屋不动产权证书的过户手续；四、驳回原告邓合国的其他诉讼请求。五、驳回被告曾梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1776元，减半收取888元，反诉费737元，由原告邓合国负担888元，由被告曾梅负担737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 王小荣二〇二一年三月十五日法官助理 陈 燊书 记 员 毛毛雨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。