北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11659号原告（反诉被告）：郑澎，男，1962年6月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：相木森，北京礼矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振宁，北京礼矩律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京南郊农业生产经营管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫东路47号。法定代表人：张孝柱，总经理。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。原告（反诉被告）郑澎与被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理有限公司（以下简称：南郊农业公司）租赁合同纠纷一案，本案立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郑澎的委托诉讼代理人相木森、被告南郊农业公司的委托诉讼代理人冀莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑澎向本院提出如下诉讼请求：1、判令南郊农业公司给付郑澎北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的地上物折价补偿费21998823元；2、本案诉讼费、评估费由南郊农业公司承担。事实与理由：2017年8月1日，郑澎与北京旺兴汽车修理有限责任公司（以下简称：旺兴汽修公司）签订《场地使用权及地上物转让合同》，旺兴汽修公司将从南郊农业公司处承租的位于北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的11.1亩土地及地上物全部转让给郑澎，由郑澎享有旺兴汽修公司与南郊农业公司签订的《场地租赁合同》中应所享有的全部权利及义务。之后，郑澎一直按照《场地租赁合同》约定按时向南郊农业公司交纳租金。2020年2月13日，郑澎收到南郊农业公司向旺兴汽修公司发出的合同到期《通知》，郑澎已经通过《转让合同》取得了租赁场地地上物的所有权，现在南郊农业公司要求收回租赁场地，应按照《场地租赁合同》约定对租赁场地及地上物作价向郑澎进行补偿。据此，为维护自身合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定具状起诉，恳请贵院判如所请。南郊农业公司辩称：郑澎的上述主张没有事实和法律依据。根据双方签订的《场地租赁合同》第五条：“租赁期间，乙方在租赁场地内新建房屋、设施及修整场地时必须经过甲方书面同意，在不违反政府总体规划要求并办理相关手续后实施。而郑澎在租赁合同履行期间，未按照合同第五条的约定履行新建房屋的审批建设手续，属于擅自建设，合同到期后，郑澎应为其擅自建造的行为自行承担损失。本合同系到期正常终止，非因拆迁腾退提前解除。郑澎擅自建造的行为将给南郊农业公司造成巨大损失，地上物既有可能因无法补办合法建设手续面临不能合法使用的风险和巨大的拆除成本。因此郑澎存在绝对过错，应将涉案场地以地上物保留的状态交还给南郊农业公司。南郊农业公司提出反诉请求如下：1、郑澎向南郊农业公司腾退返还北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的11.1亩土地；2、郑澎按照年租金77000元的标准向南郊农业公司支付自2020年3月1日起至郑澎实际向南郊农业公司腾退上述租赁土地之日止的场地占有使用费；3、由郑澎承担本案全部诉讼费、评估费用。事实与理由：2017年8月1日，南郊农业公司与旺兴汽修公司签订《场地租合同》，将所涉土地(位于北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的11.1亩土地)及地上物出租给该公司，租期十年，自2010年3月1日至2020年2月28日。2020年2月13日，南郊农业公司向旺兴汽修公司发出《通知》，通知该公司《场地租赁合同》于2020年2月28日到期，到期之后不再续租。2020年3月11，南郊农业公司接到郑澎发出《通知回函》，表述其为所涉场地的实际承租人，2017年8月1日其与旺兴汽修公司签订《场地使用权及地上物转让合同》，将所涉场地及地上物全部转让给郑澎，之后也是由郑澎向南郊农业公司交纳租金。南郊农业公司认为郑澎现为租场地的实际占有使用人，根据南郊农业公司与旺兴汽修公司签订的《场地租赁合同》，该合同租赁期限已经到期，郑澎应及时向南郊农业公司腾退返还租赁场地。据此，为维护南郊农业公司的合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定提出反诉，要求郑澎承担相应责任，请求法院依法判决。郑澎就南郊农业公司的反诉请求辩称：对于反诉请求，我方同意腾退，但不认可支付场地占有使用费，理由是租赁合同届满前双方就地上物补偿进行多次协商未果后，2020年4月16日反诉人向我方回函建议我方通过司法途径解决。本院经审理查明认定事实如下：2009年3月1日，北京市南郊农场（甲方）与旺兴汽修公司（乙方）签订《场地租赁合同》，鉴于原北京市南郊金轮汽运中心所属的汽车修理厂、联运站、停车场三家企业改制为旺兴汽修公司，场地实行租赁使用，由于原合同接近期满，需调整租金及相应条款，并约定甲方将所涉土地(位于北京市大兴区旧宫镇科技路南侧的11.1亩土地)及地上物出租给乙方，租期十年，自2010年3月1日至2020年2月28日。年租金77000元。第五条约定“租赁期间，乙方在租赁场地内新建房屋、设施及修整场地时必须经过甲方书面同意，在不违反政府总体规划要求并办理相关手续后实施”。第11条约定“租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将场地交还甲方，地上物资产双方协商解决”。2013年10月14日，北京南郊农业生产经营管理中心（以下简称：南郊农业公司）告知旺兴汽修公司其所占土地已划归南郊农业公司管辖，其与南郊农场在2009年3月1日签订的《场地租赁合同》由南郊农业公司履行到期。2017年8月1日，旺兴汽修公司与郑澎签订《场地使用权及地上物转让合同》，旺兴汽修公司将涉案土地及地上物全部转让给郑澎，由郑澎享有旺兴汽修公司与南郊农业公司签订的《场地租赁合同》中应所享有的全部权利及义务。郑澎应在100日内一次性向旺兴汽修公司支付完毕全部转让款项520万元。旺兴汽修公司盖章，并由其全体股东签字确认。2018年1月23日，旺兴汽修公司注销。郑澎提交银行流水证明2018年3月13日和2019年3月11日分别向南郊农业公司转账82243元，南郊农业公司出具的租金收据中付款方为旺兴汽修公司。庭审中，原旺兴汽修公司法定代表人出庭作证证明旺兴汽修公司与郑澎签订合同之后十几天完成了场地及地上物的交付，郑澎于两个月后完成付款。2020年2月13日，南郊农业公司向旺兴汽修公司发出合同到期不再续约的《通知》。2020年3月11日，郑澎向南郊农业公司发出《回复函》，告知南郊农业公司自己因《场地使用权及地上物转让合同》而享受《场地租赁合同》上的全部权利及义务，系涉案场地的实际承租人。请求南郊农业公司继续出租给郑澎使用，如南郊农业公司不同意继续出租，对地上物资产等由双方协商解决。2020年3月20日，郑澎向南郊农业公司发出《洽商函》，希望南郊农业公司按照涉案场地地上建筑物16634.71平方米及附属设施等共计5500万元的标准对郑澎进行补偿。2020年4月16日，南郊农业公司向郑澎发出《回复函》，告知郑澎经上级单位请示，无法就补偿款达成一致，建议郑澎通过司法途径解决该问题。就涉案房屋的地上建筑及附属物的现值，2021年1月6日，中建精诚工程咨询有限公司出具工程造价意见书，结果为：1、确定性意见评估造价为25655963.98元，供选择性意见评估造价为1832565.13元（其中平房残值造价1043324.35元，库房残值造价789240.78元）。就上述供选择性评估造价所涉及的平房、库房系2002年就已存在，双方均无法确定建造时间，系南郊农业公司初始建造后转让于旺兴汽修公司。现涉案地上建筑物中已无南郊农业公司资产。本院认为：北京市南郊农场与旺兴汽修公司签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述合同履行过程中，北京市南郊农场将上述土地划归南郊农业公司管辖，租赁主体变更为南郊农业公司及旺兴汽修公司，在2017年8月1日旺兴汽修公司将租赁及地上物权利转让给郑澎后，本案双方主体之间建立租赁关系。租赁合同到期后，双方未达成一致续租意向，作为承租人一方的郑澎应将涉案租赁场地腾退给南郊农业公司，并按照原合同确定的租金标准给付相应占有使用费。就涉案租赁场所上的建筑物是否应予补偿的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方归扩建费用的处理没有约定的，按照下列情形处理：（一）办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。涉案房屋中部分房屋系原有房屋，该部分房屋亦未有合法建造审批手续，后续所建房屋亦未有合法手续，但南郊农业公司未提出异议，且长达数年，在双方合同约定：“租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将场地交还甲方，地上物资产双方协商解决”，在此情况下，南郊农业公司抗辩不予补偿，本院不予采信；作为承租方的郑澎亦有过错，本院确定按照百分之七十比例对涉案财产进行补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、郑澎于本判决生效后十日内将基于2009年3月1日北京市南郊农场与北京旺兴汽车修理有限责任公司签订场地租赁合同所占有的场地及其地上物腾退交付给北京南郊农业生产经营管理有限公司（系位于大兴区旧宫镇科技路南侧宗地总面积为11.1亩场地及其地上物）；二、郑澎于本判决生效后十日内给付北京南郊农业生产经营管理有限公司场地占有使用费（自2020年3月1日起至实际腾退之日止，按照年占有使用费77000元标准计算）；三、北京南郊农业生产经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付郑澎补偿款19248970元；四、驳回郑澎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75897元，由郑澎负担9488元（已交纳）；由北京南郊农业生产经营管理有限公司负担66409元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费863元，由郑澎负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费270700元，由郑澎负担135350元（已交纳）；由北京南郊农业生产经营管理有限公司负担135350元（于本判决生效后十日内直接给付郑澎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 杰二〇二一年三月二十九日法官助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢