重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2021）渝0112民初1969号       原告：李敏，女，汉族，1986年9月3日出生，住重庆市江北区。   委托诉讼代理人：万丽，北京市京师（重庆）律师事务所律师。   被告：重庆恒升资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路17号5楼，统一社会信用代码91500103678684186L。   法定代表人：喻科，董事长。   委托诉讼代理人：李杰，重庆坤源衡泰律师事务所律师。   原告李敏与被告重庆恒升资产经营管理有限公司（以下简称恒升公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李敏的委托诉讼代理人万丽，被告恒升公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告基于2017年5月8日《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》及《补充协议》、2018年11月14日被告出具的承诺书、2019年1月28日签订的《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》形成的租赁关系；2.被告返还原告保证金34 000元以及2017年11月1日至2019年10月31日的租金267 048元；3.被告赔偿原告装修损失372 500元；4.被告支付原告违约金6676元。事实和理由：2017年5月8日，原、被告签订《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，约定被告将重庆市渝北区×路×号×幢×、×层房屋出租给原告，用于开办幼儿园。后原告支付了保证金及租金，并经被告同意后进行了房屋装修改造，按照消防相关要求完善幼儿园内部消防设施设备，但原告在申请消防验收时发现，因被告提供的房屋外接消防设施处于瘫痪状态，原告无法通过消防验收，被告签合同时隐瞒了该情况。原告多次要求被告及时处理，至今未能解决。为维护原告合法权益，原告诉至法院。   被告恒升公司辩称，签订合同时，原告知晓房屋现状，自认为能解决相关问题才进行了承租，且合同约定消防问题由原告自行负责，原告实际占用案涉房屋至今，并支付了两年租金，故不存在被告隐瞒消防问题的情况；原告在消防问题未得到根本解决前就装修，自身存在重大过错，损失不应由被告承担；被告履行合同过程中，配合原告就消防问题向有关单位沟通协调，尽到合理协助义务，不应支付违约金。综上，请求驳回原告诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：重庆市渝北区×路×号幼儿园的产权人为原告的股东重庆商业投资集团有限公司。2017年5月8日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告用于经营幼儿园，面积741.79平方米，租期2017年11月1日至2018年10月31日，租金每月11 127元。租金按季度结算，由乙方在每季度前5日内交付甲方。甲方交房产时收乙方合同保证金34 000元，如乙方无违约行为，退租时退保证金。三、甲方权利义务：1.甲方上表所列房屋符合乙方的使用要求……。四、乙方权利义务：1.乙方知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求。……3.乙方如对租赁房屋进行装修或增扩设备，须征得甲方书面同意，在不影响整体结构和安全的前提下，按有关规定办理相关手续，所需一切费用由乙方自理。合同终止时，乙方不得损坏装修及拆走不可分设备。5.乙方自行负责租赁房屋、设施设备和存放物品的消防、治安、人身安全及保险等全部工作并承担经济法律责任。五、……3.任何一方未能履行本合同条款，守约方有权向违约方收取合同年租金5%的违约金。   同日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意与乙方保持合同延续性五年，租金在上一年基础上逐年递增5%，2017年11月1日正式起租，期间，乙方自行办理房屋装修、内部消防、水电天然气及烟道等设施设备改造相关手续，并承担全部费用。乙方租赁房屋仅作为开办幼儿园使用，办理相关证照及审批手续由乙方自行负责，并承担全部费用。租赁期满后，乙方完善的水电、消防等设施归甲方所有。   2017年4月28日，案涉房屋由被告移交原告，系清水房。   2017年11月20日，原告支付被告保证金34 000元。同时，原告分别于2017年11月20日、2018年1月28日、2018年5月、2018年8月、2018年12月20日、2019年3月4日、2019年5月21日、2019年8月29日每期支付被告租金33 381元，共计支付了2017年11月1日至2019年10月31日的租金267 048元。   原告举示《重庆市装饰装修工程施工合同》，显示2017年4月28日，原告与案外人重庆倍饰特装饰工程有限公司（以下简称倍饰特公司）签订该合同，约定原告将案涉房屋交给倍饰特公司装修，采用包工包料方式，工期105天，从2017年5月1日至2017年8月15日，工程造价465 000元，并约定了工程款支付方式，分别于装修进场、拆除完成、砌墙完成、水电完工、泥工完工、木工完工、漆工完工、工程完工、质保期6个月、质保期12个月、质保期24个月时支付18 750元、18 750元、37 500元、75 000元、75 000元、75 000元、37 500元、18 750元、7500元、7500元、3750元，以上共计375 000元。消防改造费用支付标准：分别在消防入场、消防改造完成、消防验收合格消防许可证办理完毕时支付18 000元、27 000元、45 000元，共计90 000元。被告不认可。   原告举示银行卡交易明细，显示原告分别于2017年4月30日、2017年5月8日、2017年5月16日、2017年6月1日、2017年6月20日、2017年6月20日、2017年11月16日、2017年12月10日、2018年3月29日、2018年3月29日、2018年6月6日、2018年6月22日支付倍饰特公司18 750元、18 750元、18 000元、37 500元、50 000元、25 000元、27 000元、37 500元、50 000元、50 000元、20 000元、20 000元，共计372 500元。被告不认可。   2017年10月17日，重庆两江新区教育局发出《关于同意筹设重庆两江新区雅居幼儿园的批复》，同意原告筹设案涉重庆两江新区雅居幼儿园，并要求做好校舍、设施配备、人员工作，办理场地二次装修消防验收合格手续等，并载明筹设期三年，未完成筹设工作须重新报批。2017年12月5日，原告完成消防设计备案。   2018年8月22日，原告向被告出具情况说明，主要内容是，幼儿园虽为小区配套幼儿园，但因修建时间已久且一直未投入使用和运营，多次与业主沟通协调等问题导致装修进度缓慢，2018年7月装修基本完成，但因小区消防管道损坏，导致无法办理消防证件，进而无法获得教委的办园许可证，经初步沟通，乐观估计小区消防2018年年底才能恢复，幼儿园预计需2019年3月开园。合同至今幼儿园无任何收入，虽承受巨大经济压力但本人均按时交纳房租，严格遵守合同约定。根据行业规律，新开幼儿园培育期两至三年，运营正常幼儿园需三年或更长时间才能收回前期成本，2019年3月开园至租赁期满，仅剩三年四个月，幼儿园面临巨大经营压力……申请贵司给予签订协议追加合同期限3年即追加年度为2022年11月1日至2025年10月31日，租金经双方市场询价后，签订符合市场价格的合理承租价格。   2018年11月14日，被告向原告出具承诺书，载明：承租人李敏，你所租赁我司位于：重庆市渝北区×路×号幼儿园房屋，租赁期限5年，即2017年11月1日至2022年10月31日，你于2018年8月向我司书面申请，要求将租赁期延长，现我司承诺，同意在原租赁合同到期后，再延长两年合同期，延长期的合同租金价格及递增幅度，根据当时市场价格，双方于2022年9月30日前商议确定。   2019年1月28日，原、被告签订《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，将租期约定为2018年11月1日至2019年10月31日，其他内容与双方之前签订的租赁合同基本一致。   2019年11月4日，原告向被告出具函件，主要内容是：装修期间业委会阻挠，进度缓慢；小区消防处于瘫痪状态，不能远程启动消防水泵，为了保证幼儿园消防正常使用，幼儿园自费设置控制系统，但控制系统需从幼儿园独立主机上放两组泵线至小区消防水泵控制柜，经过几个月沟通协调，业委会及物业始终不同意幼儿园线路接入……请贵司出面沟通协调解决消防问题，消防问题未解决前减免租金，若消防无法解决，请退2017年11月至2019年10月的租金，并解除合同退还押金。   2020年7月16日，原告向被告发出《关于要求限期整改消防问题并达到幼儿园开办条件的函》，载明原告承租案涉场地后，于2018年7月完成装修，装修过程中，原告按消防部门要求完善了幼儿园内部消防设施设备，但因贵司出租的物业所在小区消防一直处于瘫痪状态，导致幼儿园装修完成后，一直无法通过消防部门验收，继而幼儿园不能投入使用，给原告造成巨大损失，多次要求贵司协调解决未果。鉴于此，请贵司于2020年7月23日协调处理出租物业的消防问题，以保证租赁合同正常履行。   被告举示证据显示其于2020年10月29日、2021年2月24日向重庆元有物业管理有限公司发函，要求其完善消防设施，否则将追究其责任。   关于案涉幼儿园不能办理消防验收的原因，原告陈述，系幼儿园消防设施无法使用（方案一），虽消防管道有水，但不能自动开闸；原告想从幼儿园独立主机上放两组泵线至小区消防水泵控制柜（方案二），物业公司及业委会不允许。诉讼中，我院给原告开具律师调查令，前往消防部门调取案涉幼儿园不能办理消防验收的原因，原告调取未果。我院通过电话与案涉幼儿园所在的物业公司及业委会联系，物业公司表示，其没有不允许原告办理消防事宜，只要原告手续齐全及业主同意，物业公司会配合；业委会表示，关于幼儿园本身的消防能否使用问题，消防管道有水，至于能不能自动开闸不清楚，原告想从幼儿园独立主机上放两组泵线至小区消防水泵控制柜，因涉及消防安全问题，我方让其出具业主签字同意及消防部门盖章同意的文件，原告不能履行相关手续。    诉讼中，被告陈述，签合同时不清楚案涉房屋的消防状况，2020年10月下旬，原告将钥匙交还被告。原告陈述，2020年8月17日向被告交的钥匙。双方对既有证据显示的合同截止时间2024年10月31日无异议。   另，被告于2021年1月6日收到本案起诉状副本。   本院认为，原、被告基于《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》、《补充协议》、承诺书形成的租赁关系系原告与被告真实意思表示，合法有效。消防办不下来致使合同目的不能实现，原告要求解除租赁关系，本院予以支持，解除时间确定在被告收到起诉状副本的2021年1月6日。   本案的争议焦点是消防未能办理下来的责任如何在原被告之间划分。双方举证与本院调查核实的情况基本一致，消防未能办理下来的原因是案涉幼儿园的消防设施不能使用，原告想通过放两组泵线至小区消防水泵控制柜未果。本院认为，原告作为承租人，且承租房屋用于开办幼儿园，有义务考察出租房屋的软硬件是否齐备能否作为幼儿园使用；同时，双方合同约定了甲方交付的房屋符合乙方的使用要求、……乙方知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求……乙方自行办理消防等相关手续，以上表明，办理消防的主要义务在原告。但是前提是被告应当提供正常能够办理消防的房屋，被告陈述签合同时不知房屋的消防状况，房屋本身的瑕疵导致最终无法办理消防，则被告作为出租人，亦存在一定责任。   以上论述为责任如何在原、被告之间划分，不等同于是原、被告的责任导致合同不能履行。本院认为，消防办不下来的根本原因为房屋本身存在的消防瑕疵，不可归责于双方，故本院对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，按照公平原则分摊，由双方各自承担一半。根据既有装修合同及付款情况，原告支付装修费372 500元。结合双方合同约定的合同期间2017年11月1日至2024年10月31日、以及已经履行的期间2017年11月1日至2021年1月6日，折算剩余租赁期装修费为203 101.19元[372 500元÷（7年×12个月）×（7年×12个月-3年×12个月-2.2个月）]，被告应承担的部分为101 550.60元（203 101.19元÷2）。   关于原告要求返还已收租金267 048元的诉讼请求，因原告实际占有使用了案涉房屋，故已支付的租金本院不判返还。   关于原告要求退保证金34 000元，由于原告不存在双方约定意义上的违约行为，本质不是原告自身行为导致合同不能履行，故本院对该项诉讼请求予以支持。   关于违约金，消防未能办下来导致合同不能履行，根本原因不能归责于被告，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告李敏与被告重庆恒升资产经营管理有限公司基于2017年5月8日《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》及《补充协议》、2018年11月14日被告出具的承诺书、2019年1月28日签订的《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》形成的租赁关系；   二、被告重庆恒升资产经营管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李敏保证金34 000元；   三、被告重庆恒升资产经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李敏装修损失101 550.60元；   四、驳回原告李敏的其他诉讼请求。   案件受理费10 602.24元，减半收取5301.12元，由原告李敏负担2650.56元，由被告重庆恒升资产经营管理有限公司负担2650.56元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员 王 婷 婷          二〇二一 年 三 月 十七 日      书  记  员  楚 仑               1