贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2701民初2772号原告：谭定顺，男，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈佳，系贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾传鑫，系贵州商同律师事务所律师。被告：黔南州瑞星电器有限责任公司，住所贵州省都匀市新华路149号，统一社会信用代码91522701750180012A。法定代表人：岑世英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘晓娟，系贵州仁义律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁李平，男，住贵州省都匀市。（系该公司员工）第三人：贵州省都匀五金交电化工原料采购供应站，住所贵州省都匀市新华路149号，统一社会信用代码915227012162701813。法定代表人：杨宏。委托诉讼代理人：张苏黔，男，住贵州省都匀市。（系该站副经理）原告谭定顺诉被告黔南州瑞星电器有限责任公司（以下称瑞星电器公司）及第三人贵州省都匀五金交电化工原料采购供应站（以下称都匀五交化站）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭定顺及其委托诉讼代理人陈佳、曾传鑫，被告瑞星电器公司的委托诉讼代理人潘晓娟、袁李平，第三人都匀五交化站的委托诉讼代理人张苏黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭定顺向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《租赁合同》（该项诉请已于诉讼中撤回）;2.判令被告立即退还原告租金80000元；3.判令被告立即退还原告保证金130000元；4.判令被告赔偿原告实际损失400000元（诉讼中原告变更赔偿损失金额为76613元）；5.判令被告向原告提供从2018年11月至2020年4月的租赁发票；6.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：被告承租了第三人位于都匀市新华路149号房屋。2018年10月14日，被告将上述房屋转租给原告使用，双方签订了《租赁合同》,该合同约定被告将其租赁的位于都匀市新华路149号房屋转租给原告使用，租赁期为2018年11月1日起至2023年10月31日止,每月租金为人民币陆万伍千元整;租金按季度缴纳，商铺保证金为人民币拾叁万元整。后双方签订了《补充协议》,约定租金从2020年2月1日起调整为每月五万元，两个月支付一次。合同签订后，原告积极履行合同义务，按时支付租金，于2020年1月22日一次性向被告支付了2—3月份的租金和物业管理费共拾万零贰仟元整。然因疫情影响，2020年3月16日，第三人根据都匀市人民政府和都匀市国有资产监管局文件精神对承租人实行减免措施，并要求落实到实际承租人。具体减免措施为：2020年2—3月期间免收租金，4—6月期间租金减半收取。根据上述减免措施，原告于2020年1月22日缴纳的十万元租金实际对应租赁期应为2020年2月1日至2020年7月中旬。然而被告并未按照第三人的通知将减免措施落实到原告，仍要求原告按协议约定支付租金。原告多次与被告商议，但被告均拒绝按照第三人的通知对原告实行减免措施，要求被告继续支付租金，使得原告无法继续使用租赁房屋，给原告造成了严重损失。被告的上述行为已严重违反合同约定,构成根本违约。为维护原告自身的合法权益，特向法院起诉，恳请支持原告如前诉请。被告瑞星电器公司辩称：原告的陈述与事实不符，因为在原、被告的租赁关系中，是原告违约未按合同约定支付租金，导致合同解除，原告经被告多次催告拒不支付租金，也拒不交出被告的商铺，在本案中属于违约的一方，被告也已向都匀市人民法院提起了诉讼，诉请要求原告承担相应的合同责任。1.同意解除原、被告签订的租赁合同，但原告应承担违约责任；2.要求被告退还租金没有法律依据，原告本身尚欠房租未支付，要求退还房租无依据；3.退还保证金与合同约定相悖，因原告违约行为，根据双方合同约定，原告应承担3个月房租的违约金的数额，作为违约责任的赔偿数额，保证金不足以抵偿原告应承担的责任；4.关于赔偿损失，该项诉请在举证后再发表意见；5.关于要求支付发票，合同并未约定，且没有法律依据，原告可以通过其他途径来主张该项权利。第三人都匀五交化站述称：原告和瑞星电器公司签订合同前与我方没有关联，事后发生纠纷也与我方无关。本院经审理认定事实如下：2018年10月14日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于都匀市，名称为“瑞星电器”的商业建筑物的3号商铺租赁给乙方使用；租赁期5年，自2018年11月1日至2023年10月31日；房屋租金65000元／月，商铺保证金130000元，按季度缴纳，每次缴费必须提前十天，一次性支付195000元，物业管理费800元／月（和租金一起交）；租赁保证金不计利息，在本合同终止时扣除乙方应承担的相关费用后退还乙方；逾期十五日未支付租金、水电费等相关费用的，甲方有权解除合同，并没收三个月房租作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方逾期缴纳水、电及其他相关费用，每逾期一天，则应按上述费用的3%支付滞纳金，逾期达15天以上，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担；租赁期间，乙方如需提前解除合同，必须提前一个月以书面形式提出申请终止合同，甲方同意后扣除乙方保证金作为违约金；如乙方不提前申请，甲方有权收取半年租金（￥390000）和保证金。2018年10月15日，原告将327400元（包括3个月房屋租金195000元，3个月物业管理费2400元，保证金130000元）通过银行转账至合同约定的被告法定代表人岑世英账户。2020年1月22日，双方签订《补充协议》，约定：租金从2020年2月1日起调整为50000元／月，按照两个月支付一次，每次提前十日交费，先付费后使用的原则。同日，原告向被告交纳了两个月的房屋租金和物业管理费102000元。2020年3月9日，为落实都匀市人民政府关于在扎实推进××防控同时积极促进地方经济社会发展的若干政策措施，都匀市国有资产监督管理局下发《关于落实积极促进地方经济社会发展的若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》，通知明确规定：根据市国有企业与承租方合同约定的租金标准进行减免，2020年2至3月免收租金，4至6月份租金减半收取；租金按季度、年度收取的，换算成月租金标准后进行减免；属于转租、分租的，减免政策应落实到实际承租人。2020年3月16日，第三人都匀五交化站向被告发出《通知》，再次重申上述减免政策。2020年4月20日，被告向原告发出《房屋催缴通知函》，催缴2020年4月至5月的房屋租金和物业费。次日，原告向被告致《回复函》，表示按照都匀五交化站通知的相关精神，2-3月份为减免租金，4-6月份租金减半收取，已交的10万元应作为4-6月份的租金及物管费予以扣减，现还未到缴纳下一期租金及物业费的时间。2020年4月24日，被告对原告店铺采取断电措施，涉案店铺处于停业状态。2020年4月29日，被告向原告发送《公函》，表明解除与其签订的房屋租赁合同并收回房屋，要求原告于2020年5月2日将物品搬离，房屋清理干净归还被告。2020年5月28日，都匀五交化站间门面疫情期间减免租金清单载明新华路瑞星电器2-3月减免金额600000元，4-6月减半金额450000元，减免合计1050000元。2020年6月12日，被告向原告再次发送《公函》，表明解除与其签订的房屋租赁合同并收回房屋，要求原告于2020年6月15日下午三点到场，将物品搬离，房屋清理干净归还被告，如未按时到场，被告将清点物品搬离，由此造成的搬运费、保管费等损失自行承担。2020年6月15日，被告邀请社区工作人员在场，将原告店铺收回。自被告对原告店铺采取断电措施后，双方一直在协调处理该纠纷，但终未有结果。为此，原告向本院起诉，提出如前诉请。又，诉讼中，原告申请对其承租的位于都匀市新华路149号房屋装饰装修损失价值和店铺经营性损失进行评估，经本院委托，由贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司进行评估，并于2020年10月27日出具黔亚太评报字[2020]116号房屋装饰装修损失价值资产评估报告，评估结论为76613元，原告为此交纳评估费9000元。本次评估不对经营性损失进行评估，诉讼中，原告将赔偿损失金额由400000元变更为76613元，其余损失金额表示放弃。该评估报告送达双方当事人后，均未提出书面异议，在补充质证时，被告认为部分装修项目在租赁给原告之前就已经存在，该部分项目应予扣除，但被告对此未提交书面异议，且鉴定评估前原告已经将租赁前房屋状况图片提供给鉴定机构，显示为毛坯房，无装修装饰、门头及卷帘门等。另，原告将都匀五交化站列为第三人，目的是查清案情，无需承担责任。诉讼中，原告因本案交纳保全费2020元。再查明，2020年5月29日，瑞星电器公司向本院起诉都匀市罗丽帕服装店（经营者为谭定顺），要求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即搬离原告位于都匀市；2.判令被告支付2020年4月1日至5月30日的租金，共计131600元，租金计算至被告实际搬离之日止；3.判令被告支付原告违约金195000元。该案经本院审理，认定：因原告已将被告租赁的门面收回，双方签订的《租赁合同》已无法实际履行，故原告要求解除该《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。因2-3月是我国新冠疫情最为严重的时期，所有商店都遵行国家的倡导，未开门做生意，且都匀五交化站已按都匀市国有资产监督管理局下发的《关于落实积极促进地方经济社会发展的若干政策措施减免中小微企业房租负担的通知》实际减免了原告承租其房屋的租金，而该通知要求减免政策应落实到实际承租人，虽然通知也提出结合出租单位与承租人的实际情况，可经协商采取在后续租赁期未缴租金中逐月抵扣，但因原、被告双方协商未达成一致意见，而被告已向原告交纳了2-3月的全部租金，本院认为该笔租金应在4-6月予以适当抵扣，原告不应采用停电的方式造成被告无法经营，合同无法履行，故原告要求被告支付2020年4月1日至搬离之日止的租金及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。并于2020年8月17日作出（2020）黔2701民初2552号民事判决，判决：1.解除原告黔南州瑞星电器有限责任公司与被告经营者谭定顺签订的《租赁合同》；2.驳回原告黔南州瑞星电器有限责任公司的诉讼请求。瑞星电器公司不服提出上诉，经二审法院审理，判决驳回上诉，维持原判。因双方签订的《租赁合同》已被判决解除，故在诉讼中，原告撤回要求解除《租赁合同》的诉请。本院认为：原告谭定顺与被告瑞星电器公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的有关禁止性规定，系有效民事法律行为，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于解除原、被告签订的《租赁合同》，该合同已经被生效判决解除，且原告已于诉讼中撤回该项诉请，本院予以确认；二、关于退还原告租金80000元。2020年1月22日，双方签订《补充协议》，约定租金从2020年2月1日起调整为50000元/月，按照两个月支付一次，原告于同日向被告交纳了两个月的房屋租金和物业管理费102000元。原告店铺于2020年4月24日就被断电导致处于停业状态，原告自2020年2月1日起至2020年4月24日止，根据疫情期间的减免政策，以及已经生效的一、二审判决书，原告实际应支付房屋租金的时间为4月1日至24日即24天，并按照半价计算，应付租金为20000元，且原告自愿扣减物业管理费2000元，合计扣减22000元，故被告应当退还原告租金80000元（102000元―22000元）；三、关于退还原告保证金130000元。根据双方合同约定，保证金不计利息，在本合同终止时扣除原告应承担的相关费用后退还原告，且在已经生效的一、二审判决书中，已经明确认定被告因双方协商未达成一致而采用停电的方式造成原告无法经营，双方合同无法履行，被告属于违约方，现双方合同已经解除，原告亦没有应当承担的相关费用，故被告应当退还原告保证金130000元；四、关于赔偿损失问题。涉案房屋装饰装修损失价值经评估为76613元，原告也因此将赔偿损失金额变更为76613元，并对其余损失金额予以放弃，本院对此予以确认。被告认为评估报告中部分装修项目应予扣除，但未提交书面异议，且原告提供租赁前房屋状况图片可以证明其主张。故，对原告主张赔偿其损失76613元，本院予以支持；五、关于要求被告提供从2018年11月至2020年4月的租赁发票问题。开具发票属于行政法律关系，不属于民事法律调整的范畴，且双方合同未进行约定，原告可通过其他途径来主张该项权利。故对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔南州瑞星电器有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告谭定顺租金80000元、保证金130000元，赔偿原告谭定顺实际损失76613元，以上合计286613元；二、驳回原告谭定顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取4950元，保全费2020元，评估费9000元，合计15970元，由原告谭定顺负担8470，被告黔南州瑞星电器有限责任公司负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵华祥二〇二一年三月二十二日书记员  罗昭君