上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79488号原告(反诉被告)：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：苏一春，男，1993年2月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。原告上海立天唐人文化传播有限公司与被告苏一春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，被告苏一春在法定期间内提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用普通程序(独任制)，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告上海立天唐人文化传播有限公司的委托诉讼代理人张润杰、被告苏一春及其委托诉讼代理人黄晓菁到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告一致申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告上海立天唐人文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《租赁协议》及补充协议于2020年4月7日解除；2、被告向原告支付拖欠的2020年3月1日至2020年4月7日的租金人民币(以下币种同)43,240.05元；3、被告支付逾期付款违约金，以43,240.05元为基数，按每日千分之一标准，自2020年2月19日起计算至实际支付之日止；4、被告支付房屋占用费，其中2020年4月8日至2020年4月14日按照每月35,059.5元计算，2020年4月15日至2020年5月7日按照双倍租金标准70,119元/月计算。事实和理由：被告自案外人受让权利义务，承租原告位于上海市浦东新区陈春路XXX号唐人幸福里2层212、213号商铺，租期自2017年2月15日至2022年2月14日，合同并对租金及其支付方式、违约责任等进行了约定。被告从2020年3与1日起拒绝支付租金，且以疫情为由提出单方解约，原告同意租赁合同于2020年4月7日解除，但要求被告支付欠付租金及违约责任。被告苏一春辩称，被告租赁房屋用于英语培训，疫情发生后被告及时和原告沟通租金减免事宜，原告最多只同意减免半个月，被告无无力经营下去和支付租金，只能解除合同。被告于2020年3月16日就向原告提出了书面解除申请，但因原告在系争房屋上加锁，导致无法搬离，被告在2020年4月16日把所有物品搬出，但原告要求把房屋恢复至毛坯状态，故被告至2020年5月7日恢复完毕。被告因政府要求，无法经营，被告有权终止合同。2020年3月4日，被告第一次通过微信向原告提出解除合同，认为租赁合同自该日即已经解除。如果法院认为被告无合同解除权，认为原告主张的所有违约金标准均过高，要求调整。反诉原告苏一春提出如下反诉请求：1、反诉被告返还租赁保证金66,780元；2、反诉被告返还2020年2月份的租金35,059.50元。事实和理由：新冠疫情导致被告经营活动受到严重冲击，为此，反诉原告向反诉被告申请免租扶持，但反诉被告坚持必须支付2020年3月份半个月的租金后才能享受半个月的租金减免，反诉原告无力经营下去，为防止损失扩大，才提出解除租赁合同。反诉原告认为，此次疫情构成不可抗力，反诉原告为减少损失解除租赁合同，反诉诉请具有合理依据。反诉被告上海立天唐人文化传播有限公司辩称，不同意全部反诉请求。疫情并非不可抗力，被告无单方解约权。根据租赁合同第23.3条约定，反诉被告有权没收租赁保证金。2020年2月期间反诉原告正常使用房屋，返还租金的诉请没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下事实：2016年11月15日，原告作为甲方(出租人)、案外人贝拓文化传播(上海)有限公司作为乙方(承租人)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区陈春路的唐人御桥里唐人中心2层212-213号商铺出租给乙方使用，租赁用途：英语培训，计租面积318平方米。租期5年，自2017年2月15日至2022年2月14日。乙方向甲方支付保证金66,780元。合同第23.3条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金……”第23.4条约定：“乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一天，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约；延迟超过30天的，甲方有权单方解除合同。”第二十五条约定，租赁期届满或因任何原因终止后的7天内，乙方应当将该房屋交还甲方(符合附件3标准)。逾期交还的，自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费。合同附件2约定了租金标准，其中第一个租约年租金75127.50年，第二个租约年，月租金33,390元、第三个租约年，月租金35,059.50元……合同附件3为“房屋交接技术条件”。2019年1月10日日，原告(甲方)、贝拓文化传播(上海)有限公司(乙方)、被告(丙方)签订《三方补充协议》，约定各方同意丙方取代乙方成为租赁合同的一方，本协议生效后，丙方按照租赁合同的约定享受权利和承担义务。2020年3月16日，被告通过微信向原告发出《退租通知》，表示：2020年一月下旬以来，新冠疫情席卷全国，2020年1月25日，上海市人民政府发布《关于进一步加强我市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，明确各类教育培训机构线下培训活动一律暂停。2020年2月29日，市政府再次发文，要求2020年3月1日起继续暂缓线下服务，恢复时间将另行告知。我司至今无法开展线下教学活动，合同目的无法实现。根据法律规定，本次疫情构成不可抗力。为此，申请免除市政府恢复线下教育培训前的租金。但贵司只同意免除半个月租金，且要求我司缴纳2020年3月1日至15日租金后方可免除3月16日至3月31日半个月的租金。我司不能接受该方案也无力向贵司支付2020年3月之后的租金，双方对疫情期间的租金无法达成一致。故我司无奈提出解除《租赁合同》。我司已付2个月的租赁保证金及物业押金并预付了2020年2月份的租金及物业管理费，建议各方各承担50%的损失，请贵司退还我司1.5个月租金及物业费。2020年4月26日，原、被告签署《对账单》，对于2020年3月1日至2020年4月7日的租金及物业费金额进行了核对，但是对于是否应当支付以及违约责任等并未达成一致。同日，被告出具承诺书，承诺将系争房屋在2020年5月10日之前恢复房屋、注销工商登记信息。该日，被告将所有物品搬离系争房屋。2020年4月28日，原告向被告发送《房屋租赁合同》解除通知书，要求缴清欠付款项并于2020年5月10日前腾空房屋、办理房屋返还手续，妥善将租赁房屋以毛坯返还。2020年5月7日，被告完成恢复原状工作并将房屋返还原告。为证明疫情对于被告经营的影响，被告提供了署期为2020年2月28日的沪培联办【2020】2号《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于培训机构、拖育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行告知。本院认为，被告与案外人贝拓文化传播(上海)有限公司就系争房屋签订《租赁合同》以及原、被告、贝拓公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，合法有效，原告继受了贝拓公司在租赁合同项下的权利义务，应当按照《租赁合同》的约定履行。被告认为疫情构成不可抗力，因此其享有合同解除权，对此，根据法律规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，但不可抗力免责，还需满足“因不可抗力导致合同义务不能履行”的构成要件。本案双方租期自2017年2月15日至2022年2月14日止，“疫情”发生时距离租期结束还有2年左右时间，“疫情”可能导致被告一时性的经营困难，但并未达到合同目的完全无法实现的程度，被告以不可抗力为由解除合同，理由不能成立。因此，被告无合同解除权。诉讼过程中，原、被告一致同意双方租赁合同于2020年4月7日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应当返还房屋并据实结算租赁费用。被告实际于2020年5月7日完成房屋恢复原状工作，原告主张使用费计算至该日，本院予以支持。被告称原告于2020年3月份在系争房屋上上锁导致其无法使用房屋，未提供任何证据证明，本院难以采纳。考虑到被告租赁系争房屋的用途系教育培训，疫情对于被告经营使用房屋客观上确实会造成较大影响，本院酌情确定被告已付租金不再予以返还的基础上，将2020年3月1日至2020年5月7日的租金和使用费一并减免两个月租金金额，据此，被告还应支付原告租金及使用费共计8,180.55元。反诉原告苏一春要求立天唐人公司返还2020年2月租金的反诉请求，本院不再支持。关于逾期支付租金违约金，因被告未支付2020年3月起的租金的原因是因为疫情，双方就租金减免未能达成一致，本院不予支持。前文已述，被告并无单方解除合同的权利，原告要求没收保证金66,780元，具有合同依据，苏一春要求返还保证金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司、被告(反诉原告)苏一春之间的《租赁协议》及补充协议于2020年4月7日解除；二、被告(反诉原告)苏一春于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司租金及使用费合计8,180.55元；三、原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司已收取的保证金66,780元不予返还被告(反诉原告)苏一春；四、驳回原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)苏一春的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,769.88元，减半收取计2,884.94元，由原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司负担2,005.94元，被告(反诉原告)苏一春负担879元；反诉案件受理费减半收取计1,168元，由被告(反诉原告)苏一春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。