贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1036号上诉人（原审被告）：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地：桐梓县燎原镇蟠龙大道耀辉骏逸天下一号商业楼1楼。法定代表人：段昌俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：令狐荣云，桐梓县松坎镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张启怀，男，汉族，1976年2月1日出生，贵州省仁怀市人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：李庭芬，女，汉族，1976年10月17日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李元洪，贵州大娄山律师事务所律师。上诉人贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称耀辉房开）与被上诉人张启怀、李庭芬合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院(2020)黔0322民初4043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人耀辉房开的委托诉讼代理人令狐荣云，被上诉人张启怀、李庭芬的委托诉讼代理人李元洪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。耀辉房开上诉请求：一、原审人民法院认定事实不清，明显违反公平公正原则，适用法律不当作出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益。（一）上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中第二十二条第三项第五款2条明确约定：“买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料给上诉人，否则延误办理转移登记的责任由被上诉人承担”，但时至今日，被上诉人未向上诉人提交任何办理产权登记资料，导致上诉人办理不能，该违约责任应由被上诉人自行承担。其次，《商品房买卖合同》第二十二条第三项第四款明确约定，被上诉人仅是委托上诉人办理案涉房屋的产权转移登记，双方系委托关系，但被上诉人至今未向上诉人出具书面授权委托书，导致上诉人办理不能，该违约责任应由被上诉人自行承担。同时，被上诉人至今未支付购房款，构成违约；造成涉案房屋无法办理产权登记原因系政府未能如约拆迁涉案房屋旁房屋导致整个小区无法验收从而无法办理产权登记。再次，在一审庭审过程中，被上诉人未提交任何证据证明其因涉案房屋未办理产权转移登记而造成任何损失，故不应支持其逾期办证违约金的诉讼请求。而原审法院在被上诉人未提交任何证据证明未办理不动产权证造成损失的情况下，径直按日万分之零点五计算违约金明显错误。且涉案房屋的购买方式系被上诉人通过银行按揭贷款方式购买，涉案房屋的产权本身已抵押给银行，被上诉人即便取得涉案房屋的产权转移登记，也无任何意义。最后，涉案商品房合同约定办理不动产产权转移登记时间为2017年3月30日前，但被上诉人于2020年8月14日提起诉讼之前从未向上诉人主张任何权益，被上诉人的诉请已过诉讼时效。张启怀、李庭芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张启怀、李庭芬向一审法院起诉请求：一、判令耀辉房开立即退还燃气开户费2917元（审理中撤回了该项请求）；二、判令耀辉房开立即为张启怀、李庭芬办理房屋产权转移登记，并自约定交付转移登记期限起按照房价的每日万分之三支付违约金至转移登记时止，起诉时暂计52079元；三、案件受理费由耀辉房开承担。一审法院认定事实：张启怀、李庭芬的旧房位于本县花元严家湾，在城市棚户区改造中，张启怀、李庭芬旧房被征收拆迁，张启怀、李庭芬选择了桐梓县政府在耀辉房开处采购的安置房。2016年1月21日，桐梓县土地房屋征收中心（以下简称“征收中心”）委托实施单位桐梓县燎原镇人民政府作为甲方与张启怀、李庭芬作为乙方签订《桐梓县蟠龙片区【燎原南路】花元棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》，约定征收张启怀、李庭芬原位于花元严家湾的房屋，张启怀、李庭芬自愿选择耀辉房开5号楼15层4户型，购房款共计443400元，由甲方代为向耀辉房开支付购房款396530.96元，差额部分房款46869.04元由张启怀、李庭芬自行到房地产公司补足。还约定在办理《土地使用证》、《房屋所有权证》期间，乙方若不向代办业务的房地产公司完善所有应该由乙方承担的税费，由此造成的办证延时后果由乙方自行负责。2016年2月22日，征收中心与耀辉房开签订《商品房采购合同》，约定由征收中心采购耀辉房开的230套房屋用于拆迁还房，并对购房款的支付方式进行了约定，即耀辉房开与棚户区居民签订《商品房买卖合同》后，分三期支付给耀辉房开。2016年1月30日，双方签订《商品房买卖合同》合同约定：张启怀、李庭芬购买耀辉房开开发的位于娄山街道××大道××·××天下××单元××房，房屋总价款443438元。交房时间为2016年8月30日前。于2016年3月30日前支付房款46907.04元。交房时城市基础设施必须达到使用条件。合同第二十二条第三款约定耀辉房开承诺于2016年4月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之三承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。张启怀、李庭芬同意委托耀辉房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他事项约定：买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担。另查明，张启怀、李庭芬已向耀辉房开交购房合同差额部分房款46907.5元。经桐梓县不动产登记事务中心查询，耀辉房开开发的五号楼未办理首次登记。张启怀、李庭芬系拆迁户，符合契税减免条件，2017年11月20日税务机关已准予受理。一审法院认为，张启怀、李庭芬与耀辉房开签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。本案的主要争议焦点为：一、耀辉房开对张启怀、李庭芬房屋是否构成逾期办证；二、张启怀、李庭芬主张立即为其办理转移登记条件是否具备。三、应如何计算案涉逾期办证违约金的起止时间。关于焦点一：耀辉房开辩解是张启怀、李庭芬未按合同约定支付购房款，未向耀辉房开出具书面授权委托书，未提供完整的产权登记资料给耀辉房开，未向税务机关缴纳案涉房屋的契税，致产权转移登记一直未能办理，责任在张启怀、李庭芬，耀辉房开不构成对张启怀、李庭芬的逾期办证，也不应担责。张启怀、李庭芬则主张房款已交清并符合契税减免条件，且房屋买卖合同中已明确委托耀辉房开代为办证，该楼房不能办理产权登记的原因是耀辉房开初始登记未办理。一审法院认为，当地县政府在耀辉房开处采购房屋用于棚户区改造拆迁户的安置，张启怀、李庭芬作为拆迁户，其房屋被征收后，与征收部门签订征收补偿安置协议，选择了耀辉房开处的房屋为安置还房，并约定由征收方向耀辉房开代为支付396530.96元的购房款，虽耀辉房开并非案涉补偿安置协议的当事人，但耀辉房开在征收补偿安置协议签订后，与张启怀、李庭芬签订商品房买卖合同并交付房屋，且张启怀、李庭芬已按约定支付了差额购房款，故应视为耀辉房开认可张启怀、李庭芬与征收部门所签协议中的代付购房款约定，也应视为张启怀、李庭芬与耀辉房开签订商品房买卖合同之日起，张启怀、李庭芬已交清购房款。至于政府是否交清张启怀、李庭芬的房款，耀辉房开只能自行向政府主张，因此，耀辉房开所持张启怀、李庭芬房款未交清自己不构成违约的理由不能成立。耀辉房开符合契税减免条件，且合同明确约定了张启怀、李庭芬委托耀辉房开代为办证，虽张启怀、李庭芬未举证向耀辉房开提交了相关办证所需资料，但案涉小区房屋至今未完成初始产权登记，按产权登记的规定，在此前，无论张启怀、李庭芬是否已提交办证所需资料，耀辉房开均不能为张启怀、李庭芬办理产权转移登记；因此，耀辉房开以前述理由抗辩自己不构成逾期办证，不能成立，一审法院不予采纳。关于焦点二，结合查明的事实，由于截至到开庭时，涉案房屋仍未办理初始产权登记，且案涉房屋何时具备办理转移登记的条件尚不确定，故张启怀、李庭芬请求立即为其办理转移登记，客观上不能实现，故对该请求一审法院不予支持。如具备办证条件后，耀辉房开仍不办理，可以另行提起诉讼。关于争议焦点三：根据双方签订的合同，耀辉房开应当于2016年4月30日前为张启怀、李庭芬房屋办理产权转移登记和交付产权证书；耀辉房开未能在2016年4月30日前完成张启怀、李庭芬房屋的产权转移登记和交付产权证书，从2016年5月1日起，即应向张启怀、李庭芬承担逾期办证违约金支付责任。现耀辉房开提出违约金诉讼时效抗辩，结合双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，在性质上属继续性债权，耀辉房开的违约行为持续至今，故对张启怀、李庭芬从起诉之日倒推三年起算的违约金，应予支持。对起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。故张启怀、李庭芬要求耀辉房开支付2017年7月7日以前的违约金的主张，超过了法律规定的诉讼时效，一审法院不予支持。对于张启怀、李庭芬起诉之日以后的违约金，因案涉房屋何时具备办理转移登记的条件尚不确定，故现不宜处理，张启怀、李庭芬可待耀辉房开办理房屋产权转移登记后再行主张。综上，耀辉房开对张启怀、李庭芬存在逾期办证的违约行为，依法应承担2017年7月7日至2020年7月7日期间的逾期办证违约金，耀辉房开请求调减，考虑到耀辉房开交房后张启怀、李庭芬已顺利接房入住，耀辉房开的违约行为对张启怀、李庭芬所造成的危害和损失实际较小，一审法院酌定以443438元为基数，按日万分之零点五计算从2017年7月7日至2020年7月7日的违约金为24300.4元（443438元×1096天×0.05‰）。张启怀、李庭芬审理中撤回要求耀辉房开退还燃气开户费的请求，是其对自身诉讼权利的处分，不违反相关法律规定，予以准许。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、耀辉房开于判决生效十日内支付张启怀、李庭芬2017年7月7日至2020年7月7日止逾期办理房屋产权转移登记的违约金24300.4元。二、驳回张启怀、李庭芬的其他诉讼请求。案件受理费587元（已减半），由耀辉房开负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，耀辉房开已交付案涉房屋，张启怀、李庭芬已顺利入住，但耀辉房开就该房屋所在楼盘至今未办理权属初始登记，故双方就办理转移登记需要购买人提交相应资料并办理委托以及购买人是否完成相应事宜上所存争议并不改变耀辉房开客观上不能履行合同的事实。耀辉房开应依约向张启怀、李庭芬承担逾期办证的违约责任。关于被上诉是否缴足房款的问题，上诉人可另行主张权利。耀辉房开关于不应当承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。耀辉房开关于诉讼时效的主张，因该公司持续违约，相应的逾期办证违约金属持续性债权，被上诉人在一审起诉前三年内即2017年7月7日至2020年7月7日之间的违约金未超过诉讼时效，本院对该期间的违约金依法予以支持。2017年7月7日之前产生的违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，耀辉房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1174元，由贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年三月二十三日法官助理张洋书记员汪建霞