广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初5815号原告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：蓝洁婷，女，系公司员工。被告：深圳市古稻林餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道福中社区金田路4028号荣超经贸中心3509，统一社会信用代码914403000939083169。法定代表人：宁佐成。被告：深圳市古稻林百纳餐饮有限公司，住所地深圳市南山区沙河街道深圳湾二路与白石路交汇处御景东方花园裙楼123号房地产L2-50号，统一社会信用代码91440300MA5F457F2P。法定代表人：宁佐成。原告深圳市京基房地产股份有限公司诉被告深圳市古稻林餐饮管理有限公司（以下简称被告古稻林公司）、深圳市古稻林百纳餐饮有限公司（以下简称被告古稻林百纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蓝洁婷，两被告共同法定代表人宁佐成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市京基房地产股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告与两被告签署的《房地产租赁合同》于2019年10月26日解除；2、判决两被告按照《房地产租赁合同》约定向原告支付2019年9月1日至2019年10月26日拖欠的租金，合计176267.9元（人民币，下同）；每延误一日以欠付租金千分之五的标准支付逾期违约金69393.89元（暂计至2019年12月16日），直至两被告付清租金为止；3、判决两被告按照《房地产租赁合同》第15.9条约定向原告补交装修期（2018年7月25日-2018年10月24日）的租金287595元；4、判决两被告按照《房地产租赁合同》第15.9条约定向原告支付违约金634078.8元；5、判决两被告向原告赔偿因商铺恢复毛坯而产生的费用约为25.7万元；6、判决本案诉讼费用由两被告承担。以上诉讼标的额总共为1424335.59元。事实和理由：原告与被告古稻林公司于2018年5月29日签订了《房地产租赁合同》，后被告古稻林公司因经营需要，向原告申请将签约主体变更为其下属公司（即被告古稻林百纳公司），并由原告、被告古稻林公司、被告古稻林百纳公司于2018年8月22日共同签订了《变更签约主体三方协议》，协议约定由被告古稻林百纳公司承继《房地产租赁合同》的权利义务，被告古稻林公司为被告古稻林百纳公司的履约行为承担连带责任。随后，原告与被告古稻林百纳公司经友好协商，就原《房地产租赁合同》签订了《房地产租赁合同补充协议》。《房地产租赁合同》及其补充协议约定，由被告古稻林百纳公司承租原告位于深圳市南山区,建筑面积913平方米,租赁期从2018年7月25日起至2023年7月24日止，起租日为2018年10月25日；第一、二个租赁年度月保底租金为95865元，第三、四个租赁年度月保底租金为100658.3元，第五个租赁年度月保底租金为105679.8元；被告古稻林百纳公司向原告支付了租赁保证金211359.6元。根据《房地产租赁合同补充协议》第四条约定，被告古稻林百纳公司应于每月5日之前向原告支付当月租金，但自2019年2月起，被告古稻林百纳公司开始出现拖欠租金的情况。2019年9月20日，被告古稻林百纳公司仍未向原告支付当月租金，原告因此向被告古稻林百纳公司下发了《催款通知单》，2019年9月23日，被告古稻林百纳公司仍未向原告支付租金，因此原告按租赁合同第15.6条约定对被告古稻林百纳公司承租的商铺采取停水停电的催缴措施，同日起被告古稻林百纳公司停止营业。停业期间原告多次与被告古稻林百纳公司进行沟通，被告古稻林百纳公司公司负责人却表示无经营意愿，亦不支付拖欠的租金。原告无奈，于2019年10月26日向被告古稻林百纳公司发出《解约通知函》，并于2019年11月4日收回商铺后向被告古稻林百纳公司发出《已收铺通知》。然而，被告古稻林百纳公司至今仍未向原告支付任何欠款。另外，根据租赁合同第13.1条约定，合同解除后应由被告古稻林百纳公司将商铺恢复为毛坯状态，原告为重新招租，不得已聘请施工单位将该商铺恢复毛还，原告为此需向施工单位支付约25.7万元。该笔费用因被告古稻林百纳公司的违约行为而产生，两被告应连带赔偿原告该损失。综上所述，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成重大损失。原告现依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告深圳市古稻林餐饮管理有限公司、深圳市古稻林百纳餐饮有限公司共同辩称：针对原告第1项诉讼请求，被告同意解除，但是解除时间应当是2019年8月15日，因为我方于6月15日向原告发函，协商2019年8月15日解除合同，原告没有同意，原告于2019年10月对涉案房屋进行停水停电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处御景华城东方花园裙楼123号房产于2009年4月29日登记至原告名下,登记建筑面积为54560.7平方米。2018年5月29日，原告（出租方、甲方）与被告古稻林公司（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将南山京基百纳广场Ｌ2-50号商铺租赁给乙方，商铺位置位于深圳市南山区（涉案商铺）；建筑面积为962平方米，使用面积为481平方米；租期五年，从2018年6月20日起至2023年6月19日止；开业日为2018年9月20日；装修期3个月，从2018年6月20日起至2018年9月19日止，装修期被告无须支付租金，但需支付管理费、水电费等其他费用；起租日为2018年9月20日；每月租金以保底租金和提成租金中结算金额较高的予以收取,保底租金第一、二租赁年度（从2018年6月20日起至2020年6月19日止）每月每平方米210元,每月合计101010元,提成租金按乙方每月营业额的7%计算;乙方于本合同签订后五个工作日内向甲方预付该商铺首月保底租金101010元；但该预付保底租金并不代表第一个月的应付结算租金，若乙方第一个月营业总额乘以当年提成扣率计算所得出的提成租金额高于该预付保底租金，则按实际提成租金额收取租金;乙方应确保每月5日前银行账号有足够的资金支付租金及其他费用，不得拒付；为确保乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付222703元作为租赁保证金；本合同终止时，乙方将该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务履行完毕后十个工作日内，甲方将租赁保证金退还乙方（不计利息）;商铺交付日期为2018年6月20日之前,双方按约定的交付日，按照本合同所确定的商铺交付标准共同对商铺进行验收确认，并签署验收证明即《商铺交付验收确认书》；租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，乙方应于租期届满当日撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，乙方交还的商铺应当恢复成甲方认可的毛坯状态（即天花、地板为毛坯状态）。除自然磨损外，商铺及附属设施设备毁损的，乙方须就毁损部分向甲方赔偿；乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金，乙方拖欠租金或其他费用的，乙方应按照应付租金及其他费用总额的千分之五／天支付违约金，乙方拖欠租金或其他费用达十五天的，甲方有权选择：（1）采取制止乙方转移财产、暂停水、电、空调供应服务等催缴措施，直至乙方付清租金及其他费用；（2）解除本合同并将该商铺另行出租，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还并就所遭受的损失向乙方追偿；因乙方违约导致甲方解除本合同的，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方应按本合同第十三条之约定撤出商铺并办理验收交接手续；乙方已交纳的租赁保证金不予退还，乙方应补交装修期的租金，并按租期末年月租金标准向甲方支付六个月租金作为违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补足赔偿甲方的损失；及其他内容。2018年8月22日，原告（甲方）与被告古稻林公司（乙方）、被告古稻林百纳公司（丙方）签订《变更签约主体三方协议》，约定：甲、乙、丙三方同意《租赁合同》中的签约主体由乙方变更为丙方，乙方在《租赁合同》中的权利义务全部转由丙方承担。丙方不得以其对抗乙方之任何事由对抗甲方而拒绝履行《租赁合同》中所约定之义务。乙方应对丙方履行合同的行为承担连带责任。鉴于乙方已依据《租赁合同》向甲方缴纳了租赁保证金，甲方同意将该保证金的收据由乙方的名下更改为丙方的名下，乙方应提交原收据给甲方予以销毁。同日，原告（甲方）与被告古稻林百纳公司（乙方）签订《房地产租赁合同补充协议》，约定：原合同2.2条商铺面积更改为：“甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为913平方米，使用面积为456.5平方米”；合同第三条更改为：租赁期限为五年，即从2018年7月25日起至2023年7月24日止；开业日为2018年10月25日；装修期为三个月，即从2018年7月25日起至2018年10月24日止，装修期乙方无需支付租金，但需支付管理费、水电费等其他费用；起租日为2018年10月25日；原合同第4.1条租金支付标准更改为：第一、二个租赁年度（即从2018年7月25日起至2020年7月24日止），月保底租金为每月每平方米（使用面积）人民币210元，月租金合计人民币95865元；提成租金：甲方根据乙方每月的营业额，第一、二个租赁年度（即从2018年7月25日起至2020年7月24日止），按照7％计算提成租金；保底租金与提成租金两者取其高；乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方预付该商铺首月提成租金，首月保底租金95865元；原合同第6.1条更改为：为确保乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付211359.6元作为租赁保证金；原合同第6.1条交付日期更改为：2018年1月25日之前；及其它内容。2019年9月20日，原告向被告古稻林百纳公司出具《催款通知单》，载明：截至2019年09月19日止，贵司（您）9月商业欠费82422.91元，地产欠费103534.2元，共计人民币185957.11元。（详见我司于2019年9月5日下发的《电子结算单》）。为不影响贵商铺的正常经营，请务必于2019年09月23日14时前交清以上欠款；否则：我司将根据租赁合同相关约定酌情采取一切催收措施，包括但不限于停止对贵商铺的一切相关服务（例如水、电供应等）而不再另行通知，此外，还将追究贵司（您）拖欠租费期间的违约金、滞纳金等一切违约责任。2019年10月26日，原告向被告古稻林百纳公司出具并邮寄《解约通知函》，载明：兹贵司承租我司位于深圳市南山区，贵我双方就此事宜签订了《房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。根据贵我双方签订的租赁合同约定，贵司应于每月5日前向我司缴纳租金等费用。然而，截止2019年10月26日，贵司仍拖欠我司2019年9月、10月租金人民币195920.23元；我司多次就上述事宜与贵司进行沟通，但贵司均拒绝支付欠费。贵司的上述行为已严重违反租赁合同的约定。至此，我司依据贵我双方签订的《房地产租赁合同》第13.4条、第15.6条之约定，从发出该函件之日起即解除与贵司签订的租赁合同，贵司已交纳的各项保证金不予退还。请贵司务必于2019年10月29日前交清所欠费用及各项违约金并办理商铺交接手续，配合我司办理注销合同备案手续。如贵司逾期拒不配合，我司将于2019年11月04日委托深圳市京基百纳商业管理有限公司收回商铺，并不再另行通知，商铺内装修及物品将根据租赁合同约定予以处理，由此带来的一切不利后果将于贵司自行承担。我司并将采取法律途径追究贵司包括但不限于拖欠费用、违约金等违约责任。该邮件未妥投。2019年11月4日，原告向被告古稻林百纳公司出具并邮寄《已收铺通知》，载明：贵司于2018年5月29日与我司签订《房地产租赁合同》，承租我司L2-50号铺位，租赁期间，贵司发生拖欠租金的严重违约行为，我司经多次催缴无效后，已严格按照合同约定于2019年10月26日向贵司/阁下发出《解约通知函》，并于2019年11月04日收回该铺位。铺位内贵司遗留物品我司已进行登记造册并予以保管，现请贵司务必于2019年11月06日前前往我司交清应付费用后取回贵司遗留物品，逾期，我司将依据合同约定以拍卖、变卖的方式处理贵司的遗留物品以抵扣贵司应支付的所有费用，如拍卖、变卖所得尚不足以支付贵司/阁下应付的费用的，贵司应补足。因我司采取上述措施导致贵司财务受损、价值下降等不利后果自负，由贵司自行承担。该邮件未妥投。为证明因无法向被告古稻林百纳公司邮寄送达解约通知函，原告采取登报公告送达的方式，原告提交了报纸予以证明。两被告对此予以认可。为证明被告古稻林百纳公司所欠租金费用明细，原告提交了2019年9月、10月结算单。两被告对此予以认可。原告还提交京基地产2019-2021年度零星工程合同、南山百纳二楼L2-50商铺恢复毛坯工程施工合同书，以共同证明原告为商铺恢复毛坯而支出的实际费用，而该费用按租赁合同约定应由被告古稻林百纳公司承担，原告有权向被告古稻林百纳公司追偿。庭审中，原告称其系往《房地产租赁合同》中约定的承租方地址邮寄的《解约通知函》，被告确认原告寄送《解约通知函》的地址系其确认的寄送地址。两被告确认未向原告缴纳2019年9月1日至2019年10月26日的租金176267.9元。本院认为，原告与被告古稻林公司签订的《房地产租赁合同》、原告与两被告签订的《变更签约主体三方协议》、以及原告与被告古稻林百纳公司签订的《房地产租赁合同补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。《房地产租赁合同》约定：“乙方拖欠租金或其他费用达十五天的，甲方有权解除本合同。”现被告未按照合同约定履行支付租金的义务，构成违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已于2019年10月26日向两被告确认的收寄地址邮寄《解约通知函》，妥投单显示收件人于当日要求延迟投递，亦可视为两被告于该日收到《解约通知函》。故本院确认原告与被告古稻林公司之间的《房地产租赁合同》于2019年10月26日解除。被告古稻林百纳公司已确认其拖欠原告2019年9月1日至2019年10月26日的租金176267.9元，故原告要求被告古稻林百纳公司支付该部分租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《房地产租赁合同》约定：“因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方应补交装修期的租金，并按租期末年月租金标准向甲方支付六个月租金作为违约金”，故原告要求被告古稻林百纳公司补交装修期（2018年7月25日-2018年10月24日）的租金287595元，及支付违约金634078.8元的诉讼请求，依约有据，本院亦予以支持。违约金旨在补偿守约方的损失，本院已判令被告古稻林百纳公司向原告支付违约金634078.8元，故对于原告主张被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不再支持。承前所述，对于原告主张的因商铺恢复毛坯而产生的费用，本院认为违约金的支付已足以弥补原告的该项费用损失，故对于其该项诉讼请求，本院不再支持。因《变更签约主体三方协议》已约定，被告古稻林公司应对被告古稻林百纳公司履行合同的行为承担连带责任，故被告古稻林公司应对被告古稻林百纳公司的上述付款义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告深圳市古稻林餐饮管理有限公司签订的《房地产租赁合同》于2019年10月26日解除；二、被告深圳市古稻林百纳餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付2019年9月1日至2019年10月26日的租金176267.9元；三、被告深圳市古稻林百纳餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付2018年7月25日至2018年10月24日装修期的租金287595元；四、被告深圳市古稻林百纳餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付违约金634078.8元；五、深圳市古稻林餐饮管理有限公司对深圳市古稻林百纳餐饮有限公司的上述付款义务承担连带责任；六、驳回原告深圳市京基房地产股份有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费8809.51元，由原告负担1468.67元，深圳市古稻林餐饮管理有限公司和深圳市古稻林百纳餐饮有限公司负担7340.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年三月一日书记员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。