上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30229号原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王邦煜，董事长。委托诉讼代理人：高健，上海普世律师事务所律师。被告：深圳美极天使国际商务咨询有限公司上海分公司，住所地上海市静安区。负责人：罗杰。被告：深圳美极天使国际商务咨询有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：罗杰。原告上海梅龙镇广场有限公司诉被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司上海分公司、深圳美极天使国际商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，由本院组成合议庭，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告上海梅龙镇广场有限公司的委托诉讼代理人高健律师到庭参加了诉讼。深圳美极天使国际商务咨询有限公司上海分公司、深圳美极天使国际商务咨询有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告上海梅龙镇广场有限公司(以下简称梅龙镇公司)向本院提出诉讼请求：1、判令双方的租赁合同已于2020年5月31日解除；2、判令被告向原告支付拖欠租金(2020年4月1日至2020年5月31日)129,808元、管理费(2020年4月1日至2020年5月31日)16,419.20元；3、判令被告支付拖欠的租金、管理费、电费的滞纳金，按照日万分之五计算至实际支付之日止；4、判令被告向原告支付拖欠的电费666.90元(2020年3月至5月)；5、判令被告向原告支付使用费(2020年6月1日至2020年6月11日计11天，按日租金双倍算)47,596.27元；6、判令原告不予返还被告支付的保证金219,340.80元(相当于3个月的承租费及物业管理费)；7、判令被告向原告支付恢复原状费79,874元；8、判令被告向原告支付公证费5,000元。事实与理由如下：2019年5月原告与被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司上海分公司(以下简称美极公司)签署了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充条款》及其附件(以下简称租赁合同)，合同约定，原告将位于上海市静安区南京西路XXX号梅龙镇广场2010A单元(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租赁期限为2019年5月1日至2021年12月15日，租赁合同签署后，原告按约向美极公司交付了涉案房屋。2020年4月开始，美极公司出现迟延支付租金、管理费、电费等行为，期间原告多次主张，均未果。2020年6月4日，原告基于美极公司的前述违约事实，向其寄发了收铺通知。原告要求美极公司结算拖欠费用、搬离涉案房屋并将房屋恢复原状，但美极公司并未履行前述义务，原告不得已收回涉案房屋并自行恢复原状。根据租赁合同约定，租赁合同解除后原告有权没收保证金，并有权要求美极公司支付拖欠的租金、物业管理费、电费等费用并支付逾期付款利息，并赔偿由此给原告造成的实际损失。此外，原告还有权要求被告就逾期支付的费用承担逾期支付滞纳金。原告已履行完毕租赁合同项下的全部义务，但美极公司拒不支付应付款项构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司上海分公司、深圳美极天使国际商务咨询有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月16日，梅龙镇公司和美极公司签订了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充条款》，由美极公司承租涉案房屋。合同约定：租赁期限为2019年5月1日至2021年12月15日，租金为每个月64,904元；每一个日历月的首日为当月租金支付日；物业管理费为每个月8209.60元，美极公司应在每一个日历月的首日或之前缴付当月物业管理费；履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费，共计219,340.80元；照明及室内用电费由美极公司负担，并按室内电度表实际耗用量结算；若非梅龙镇公司原因，美极公司逾期支付租金或其他费用，应按日向梅龙镇公司支付未付款总金额的0.05%的逾期付款违约金，直至美极公司支付应付租金或其他费用之日为止；美极公司逾期一个月仍不能支付到期应付的租金或其他费用，则梅龙镇公司有权书面通知美极公司终止合同，美极公司支付的履约保证金不再退回，梅龙镇公司并有权要求美极公司赔偿超过履约保证金部分的实际损失；合同终止时，美极公司应当将涉案房屋恢复至毛坯状态归还给梅龙镇公司。2020年4月开始美极公司未再按时支付租金及其他应付费用。2020年6月11日，梅龙镇公司经上海市静安公证处公证，收回了涉案房屋并对屋内物品进行了清点，梅龙镇公司为此支付了公证费5,000元。至房屋收回之日，除租金及管理费外，美极公司尚有2020年3月应付电费182.40元、4月应付电费282.15元、5月应付电费202.35元，合计666.90元未支付。房屋收回后，梅龙镇公司自行组织对涉案房屋进行了恢复工作，发生费用79,874元。梅龙镇公司遂向本院提起本次诉讼，诉状副本及相关诉讼材料于2020年12月15日送达两被告。审理中，原告将诉请1变更为：判令双方的租赁合同于法院向被告送达诉状副本之日解除；将诉请3变更为判令被告支付拖欠租金、管理费的滞纳金，按照15.4%每年(即日万分之四点二二)计算至实际支付之日止，其中2020年4月份的拖欠租金、管理费的滞纳金自2020年4月2日起算，2020年5月份的拖欠租金、管理费的滞纳金自2020年5月2日起算；将诉请5变更为：判令被告向原告支付使用费(或租金)(2020年6月1日至2020年6月11日，计11天，按日租金1倍计算)23,798.13元。本院认为，梅龙镇公司与美极公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，系依法成立的有效合同，双方均应恪守。美极公司未按照租赁合同约定按时支付租金及其他应付费用，已构成违约，应承担相应的责任。根据租赁合同的约定，美极公司具有违约行为，梅龙镇公司有权解除合同。本案起诉状副本经公告后于2020年12月15日送达被告，故本院确认双方之间的租赁合同于该日解除。合同解除不影响美极公司依据合同应当承担的租金及其他费用。梅龙镇公司于2020年6月11日自行收回涉案房屋，故美极公司应支付欠付租金153,606.13元和物业管理费16,419.20元。另外，2020年3月至5月电费666.90元，应当由美极公司承担。按照合同约定，美极公司未按时支付应付租金及其他费用的，应承担逾期付款的违约责任。梅龙镇公司自愿调整违约金比例按照日万分之四点二二计算，本院可予准许。美极公司4月应付的租金、管理费合计73,113.60元，故美极公司应以73,113.60元为基数，按照日万分之四点二二计算，自2020年4月2日起计算至实际支付之日止，向梅龙镇公司支付逾期付款违约金。美极公司5月应付的租金、管理费合计73,113.60元，故美极公司应以73,113.60元为基数，按照日万分之四点二二计算，自2020年5月2日起计算至实际支付之日止，向梅龙镇公司支付逾期付款违约金。因合同解除系美极公司的违约行为导致，其应当按照合同约定承担责任，故美极公司已支付的履约保证金219,340.80元依照合同约定不再返还。至于梅龙镇公司主张的恢复原状费用，因违约金已经足以弥补该损失，故本院不再支持。梅龙镇公司支出的5,000元公证费，系为防止违约责任扩大所支出的费用，应当由美极公司承担。因美极公司系深圳美极天使国际商务咨询有限公司的分支机构，故相关民事责任由总公司(即深圳美极天使国际商务咨询有限公司)承担。美极公司、深圳美极天使国际商务咨询有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证和质证的权利，本院依法缺席判决。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司上海分公司与原告上海梅龙镇广场有限公司于2019年5月16日就上海市静安区南京西路XXX号2010A单元房屋所签的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及《补充条款》于2020年12月15日解除；二、被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付租金153,606.13元和物业管理费16,419.20元；三、被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付2020年4月应付租金、管理费的逾期付款违约金(以73,113.60元为基数，按照日万分之四点二二计算，自2020年4月2日起计算至实际支付之日止)；四、被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付2020年5月应付租金、管理费的逾期付款违约金(以73,113.60元为基数，按照日万分之四点二二计算，自2020年5月2日起计算至实际支付之日止)；五、被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司应于本判决生效之日十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付电费666.90元；六、原告上海梅龙镇广场有限公司收取的履约保证金219,340.80元不再返还；七、被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司应于本判决生效之日十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付公证费5,000元；八、对原告上海梅龙镇广场有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,718元，由原告上海梅龙镇广场有限公司负担1,395元，被告深圳美极天使国际商务咨询有限公司负担7,323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  洪良明二〇二一年三月一日法官 助理  蒋 洁书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。