安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1324民初4742号原告：何坤，男，1962年8月3日出生，汉族，住安徽省泗县。被告：泗县宏鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市泗县泗城镇三湾村，统一社会信用代码913413246808234997。法定代表人：秦晓兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李云明，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔真琦（实习），北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告何坤诉被告泗县宏鑫房地产开发有限公司（下称宏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理。依法由审判员陈珍适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告何坤、被告宏鑫公司委托诉讼代理人李云明、孔真琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何坤向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的商品房买卖合同有效并判令被告立即为原告办理泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号房屋产权备案及产权登记手续;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告依法签订《商品房买卖合同》一份,该合同约定,原告购买被告开发的泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号商业房三套(独栋1-3楼),总面积444.8平米,总价款124万元。同时约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同第24条约定,商品房预售的,自本合同生效之日起30日内,由出卖人向房管部门申请登记备案。合同签订后,原告分四次支付被告全部购房款124万元,被告于2018年5月12日将案涉房产交付原告使用。2018年10月,该房因被告提供担保被法院查封。原告于2020年4月、5月提出执行异议,法院随后以(2020)皖1324执异17号、26号裁定书裁定解除案涉房产的查封。被告后将案涉房产网签至原告名下。但被告至今未为原告办理案涉房产不动产登记备案手续和产权证书,原告在此期间曾多次催促被告并主张权利,均无结果。为维护原告合法权益,特提起诉讼,恳请判如所请。宏鑫公司辩称：一、原被告之间是借贷关系。原告分四次出借124万元，2017年12月29日借款50万元，2018年2月14日借款14万元，2018年6月2日借款20万元，2019年4月29日借款40万元。且被告从2018年至今一直在向原告支付利息。截止2020年3月4日已支付764400元的利息。所以原告主张本案是房屋买卖合同纠纷，案由错误，根据民间借贷司法解释24条，本案房屋买卖合同是让与担保，买卖合同无效，应按民间借贷审理。二、原告主张的房屋买卖合同并非2017年所签，应当是在2019年下半年。只是将时间倒签至2017年，签订买卖合同的意图就是为原告的借款提供让与担保。因此，买卖合同不是双方真实意思表示，应按真实的借贷关系审理。三、由于双方是让与担保法律关系，原告主张的要求办理房屋登记备案等手续依法不应支持。经审理查明：2017年12月28日，何坤与宏鑫公司签订商品房买卖合同一份，宏鑫公司将泗州华府A-8商铺106、206、301号房卖于何坤，合同约定建筑面积为444.8平方米，总价款为124万元，付款方式为以房折现抵欠款。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同中法定代表人签章为秦晓兰。何坤和其妻子吴洁通过银行转账分别于2017年12月28日转账50万元给贾亮、2018年2月13日转账14万元给贾亮、2018年6月2日转账20万元给贾亮、2019年4月29日转账40万元给徐鹏飞，宏鑫公司在2017年12月28日、2018年2月14日、2018年6月2日、2019年4月29日对上述4笔款项向何坤、吴洁出具宏鑫公司销售专用收据，并在收据中加盖财务专用章。2018年5月12日，宏鑫公司将案涉3间房屋交付给何坤。宏鑫公司为证明本案系民间借贷纠纷，出示四份借条，分别为：2017年12月28日，借到何坤伍拾万元整，期限自2017年12月28日至2018年12月27日，月利息为3分，资金用途为宏鑫公司开发，借款人为贾亮，担保单位为宏鑫公司；2018年2月13日，借到何坤壹拾肆万元整，期限自2018年2月23日至2019年2月12日，月息3分，资金用途为宏鑫公司使用，借款人为贾亮，担保单位为宏鑫公司；2018年6月2日，借到何坤贰拾万元整，期限自2018年6月2日至2019年6月1日，月息3分，资金用途为宏鑫公司使用，借款人为贾亮、担保单位为宏鑫公司；2019年4月29日，借到吴洁肆拾万元整，期限自2019年4月29日至2019年10月28日，月息3分，借款人为宏鑫公司，担保人为郑国年，同时该借条约定借款人逾期还款则双方签订的商品房买卖合同生效且借款人不得提出任何抗辩，借款人按期清偿上述借款则由出借人无条件归还双方签订商品房买卖合同原件。出具借条后截止2020年3月4日，宏鑫公司通过徐鹏飞账户向贾亮共计转款37.44万元，向何坤转款共计39万元。2020年5月，因案涉房屋被查封，何坤向人民法院提起执行异议，法院裁定异议成立，解除对案涉房屋106、206、301号房屋的查封。期间，宏鑫公司提交执行异议答辩状，答辩状中称，宏鑫公司因杨亚飞等人的诈骗，于2017年初才重新回到原宏鑫公司股东郑国年、秦晓兰等人手中，由于当时公司资金十分紧张，只能低价出售给何坤，双方在平等协商的基础上签订了商品房买卖合同，该合同详细约定了房款总价、房产座落、房屋总面积、房屋层数等内容，完全是双方的真实意思表示，具有法律约束力。2020年8月20日，宏鑫公司向何坤出具承诺书一份，载明，何坤购买本公司泗州华府AS-8号楼106号、206号、301号楼房，由于公司诸多原因而迟迟没有给何坤办理上述房屋所有权证备案登记手续，致使双方产生纠纷，为解决纠纷，宏鑫公司郑重承诺：一年内为何坤办理上述房屋备案登记，否则自愿承担所有法律和经济责任。另查明，何坤与吴洁系夫妻。贾亮为宏鑫公司股东，2019年6月12日，宏鑫公司法定代表人由郑国年变更为秦晓兰。案涉房屋于2020年11月3日在泗县房产管理服务中心办理网签至何坤名下，2020年12月21日办理备案登记至何坤名下。其中106号房在2020年5月7日已经办理了一次网签登记。目前，案涉房屋尚不具备办理权属登记条件。以上事实，有商品房买卖合同、销售专用收据、执行裁定书、宏鑫公司执行异议答辩状、承诺书、泗州华府交房流程表、借条、转账记录、泗县房产管理服务中心证明、当事人的陈述在卷佐证。庭审中，宏鑫公司申请对何坤提供的商品房买卖合同的形成时间进行鉴定，但因宏鑫公司未在期限内支付鉴定费用，2021年2月4日该鉴定被南京师范大学司法鉴定中心终止。本案争议焦点，基础法律关系是商品房销售还是民间借贷。根据银行转账记录，何坤和吴洁的打款时间是在2017年12月28日转账50万元，2018年2月13日转账14万元，2018年6月2日转账20万元，2019年4月29日转账40万元。宏鑫公司为何坤、吴洁出具的销售发票的票号分别为0002938、0002939、0002940、0002941，可见四张收据是在同一时间出具。在宏鑫公司称向何坤支付的利息的打款记录中，按照月息三分计算，14万元支付了21个月利息，20万元支付了18个月利息，40万元支付了10个月的利息，其中50万元按照月息三分计息每月利息为1.5万元，但是宏鑫公司按照季度结息，每季度打款5.76万元，超出按照三分计息的4.5万元，即50万元按照月息三分支付24个月的利息为36万元，宏鑫公司实际打款44.82万元，该部分款项大部分打给了贾亮的账户，说明贾亮和宏鑫公司存在其他财务关系。按照宏鑫公司关于利息的计算方式，宏鑫公司打款中有67.62万元为支付给何坤的利息，但实际打款中向贾亮共计转款37.44万元，向何坤转款共计39万元，何坤认可贾亮向其支付了部分款项。由此说明何坤与宏鑫公司之间确实存在债权债务关系。何坤与宏鑫公司签订的商品房买卖合同是在2017年12月28日，合同出卖人处法定代表人签章为秦晓兰，但秦晓兰是在2019年6月12日变更为宏鑫公司法定代表人。宏鑫公司对案涉购房合同提起形成时间的鉴定申请，但未在规定期限内交纳鉴定费用。商品房销售合同中约定付款方式为“以房折现抵欠款”，宏鑫公司在2020年之后基本没有再支付何坤利息，双方签订买卖合同的行为应是达成以物抵债协议。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。何坤与宏鑫公司签订的商品房买卖合同虽然形式上存在瑕疵，但购房合同中对房屋的位置、面积、价款、违约责任均作出了约定，完成了商品房买卖合同的主要内容。在案涉房屋被查封期间，何坤提出执行异议，宏鑫公司在答辩状中明确双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示。案涉房屋在2018年5月12日交付给何坤，并一直由何坤占有并使用，2020年8月20日，宏鑫公司向何坤出具承诺书承诺一年内为其办理房屋备案登记。在宏鑫公司申请对案涉购房合同形成时间鉴定期间，宏鑫公司于2020年11月3日对案涉房屋申请办理网签，于2020年12月21日办理备案登记。宏鑫公司一直在履行商品房买卖合同的交付义务。双方以物抵债行为成立，该商品房买卖合同有效。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宏鑫公司已经交付案涉房屋并也办理了备案登记，其还需要根据合同约定协助何坤办理权属登记，但目前办理权属登记条件未成就，待条件成就后由宏鑫公司协助何坤办理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、何坤与泗县宏鑫房地产开发有限公司签订的关于泗州华府A-8商铺106、206、301号房屋商品房买卖合同有效；二、泗县宏鑫房地产开发有限公司待条件成就后协助何坤办理泗州华府A-8商铺106、206、301号房屋的权属登记。案件受理费减半收取计7980元，由泗县宏鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 陈 珍二〇二一年三月八日书记员 杨佳会