山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2020）晋09民终1347号上诉人（原审原告、案外人）：张某1，男，1972年5月19日出生，汉族，现住忻府区城市。委托诉讼代理人：郝某，山西云中律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：寇某，男，1962年10月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：张某2，山西新震律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郭海云，男，1963年3月28日出生，汉族，现住山西省晋中市左权县桐峪镇桐滩小区。原审第三人：杨某，女，1965年9月22日出生，汉族，现住山西省晋中市左权县。上诉人张某1因与被上诉人寇某，原审第三人郭海云、杨某案外人执行异议之诉一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院（2020）晋0902民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某1及其委托诉讼代理人郝某，被上诉人寇某及其委托诉讼代理人张某2，原审第三人郭海云、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张某1上诉请求：1、撤销忻府区（2020）晋0902民初598号民事判决书；2、确认位于忻州市忻府区长征后街南二巷69号房屋（忻房权证字第XXXX号）为上诉人所有，并停止对该房产的执行；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认为上诉人与第三人签订的《房屋买卖契约书》具有抵押借款的特征判定错误。上诉人与第三人通过自愿协商达成房屋买卖协议，但第三人考虑到该处房屋所处的地段有政策性拆迁的可能，所以，双方商定合同半年后生效，在半年内如遇拆迁或第三人退款，该协议不生效。因上诉人提前支付了购房款，因此，双方约定协议生效前第三人应向上诉人支付在此期间的利息，但未约定具体的利息计算标准，实际上也未支付。当初协议约定的生效日期到期后，该房屋所处的地段未规划拆迁，第三人也未退还购房款，所以，上诉人与第三人又于2015年6月18日签订了房屋买卖协议（附件）约定了该房屋内物品的折价和搬迁、水电费用的承担及办理过户手续等事宜。明确了该房屋归上诉人所有后，第三人与上诉人对房屋内物品、折价款和房门钥匙进行了交接。此后，上诉人便对该房屋进行了装修，并管理使用至今。所以，上诉人认为，上诉人与第三人订立的合同是附期限的房屋买卖合同，而非抵押借款合同。之所以有利息约定，是双方考虑到如合同不能生效的情况下，给上诉人经济利益的补偿，而非借款合同关系的利息约定。二、银行转账记录的记载事项是银行电子转账系统自行生成的格式用途，而非上诉人与第三人的真实交易的意思表示。应认定上诉人向第三人支付的是购房款。三、上诉人与第三人订立的房屋买卖协议合法有效，应依法确认和保护上诉人对该房屋的合法权益，并撤销对该房屋的执行。上诉人与第三人的房屋买卖协议是2014年10月23日签订的，生效日为2015年4月22日，上诉人已经完全履行了合同约定的交付义务，并在法院查封前已合法占用管理了该房屋。未办理过户手续是由于等待不动产统一登记的相关政策的实施和第三人长期在外地的原因导致的。应认定属于“非因买受人自身原因未办理过户”的情形。因此，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应认定上诉人对该房产享有所有权，并依法撤销对该房产的执行。以上事实和理由望二审法院能予以采纳，保护上诉人的合法权益。被上诉人寇某的主要答辩意见为：一、在案证据能够证明，截止现在上诉人与第三人之间并未成立真实、有效的房屋买卖合同。上诉人与第三人签订《房屋买卖契约书》的内容中，第四条约定“甲乙双方房屋买卖契约产生生效日期为2015年4月22日，购房款在此期间返还甲方后，此契约作废”；第五条约定“如遇政策性拆迁，房屋补偿款首先支付甲方购房款，结清后所余款项归乙方所有”；第六条约定“乙方按月支付甲方购房款利息，不得拖欠”，上述约定要求出售房屋一方负有返还购房款、按月支付购房款利息；要求购买房屋一方负有房屋拆迁补偿款在扣除购房款之后向出售方返还，该约定内容作为房屋买卖合同的条款极其荒唐。二、在案证据无法证明上诉人向第三人支付了全部房款。上诉人与第三人之间不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“（买受人向被执行人）已支付全部价款”的执行异议成立条件；再次，本次庭审中虽然上诉人和第三人一致推翻了本案案涉50万元是由忻州市忻府区恒信小额贷款公司支付的前诉事实确认，但仅从其举证分析，上诉人举证以①2014年10月25日向杨某转账172800元；②2014年12月11日向杨某转账284000元；③两次转账同时支付部分现金的方式已经支付第三人房款共计50万元。但是，第①笔转账现在并无法证明转给第三人；第②笔转账反应转账内容为货款而非“房款”；第③笔现金支付除双方违背前诉确认事实的陈述外，再无证据提供以证实该事实确已发生。而且，至今上诉人并未向一、二审法庭出具过因付款取得的税票、收据；其转账金额出现了百位、千位零数也不符合日常交易习惯，故其当庭陈述和举证也无法达成其举证目的。三、该房屋未办理过户登记，上诉人负有严重过错责任。首先，《房屋买卖契约书》本身就是双方当事人为了设置借款抵押而签订的，故其中没有约定过户，而是约定资金返还和利息支付，该房产不办理过户其实是合同当事人的一致意思表示；退一步讲，第三人确实没有归还借款，但在双方约定的合同生效日2015年4月22日之后，在长达三年多的时间里，上诉人并未与第三人到房产管理部门申报登记、向税务部门申报税金；上诉人也未向人民法院起诉要求判令第三人履行登记义务，故即便认定双方存在房屋买卖合同关系，但就房产至今没有过户，上诉人怠于行权是不可忽略的原因，其理应就此负有责任；其次，上诉人非集体土地使用权的合法受让人，明知自己不符合宅基地转让合同的主体资格，在签订合同后亦不能办理房屋过户登记仍然与第三人签订此合同，该宗买卖注定因合同无效导致无法办理过户，上诉人自身过错无法推卸。故上诉人的诉讼请求，也不符合执行异议成立要求“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定条件。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告不符合上述所列情形，故不享有排除强制执行的权利。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。原审第三人郭海云、杨某答辩意见为：对一审判决不予认可，第三人与张某1的房屋买卖协议及买卖行为均是真实的，房款也已经全部履行，本案争议房屋已经交付给了张某1，认可张某1的诉讼请求及主张的事实与理由，请求二审法院支持张某1的诉讼请求。一审原告张某1向一审法院起诉请求：一、停止对位于忻州市忻府区长征后街南二巷69号房屋（忻房权证字第XXXX号）房产的执行。二、确认该房产为原告所有。三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：被告寇某诉第三人郭海云等合同纠纷案件经本院审理终结,作出（2017)晋0902民初119号民事判决书,寇某已申请执行。本院审理中作出(2017)晋0902民初119号民事裁定书,实际查封了第三人郭海云所有的位于忻州市忻府区长征后街南二巷69号房屋一套，房产证号为忻房权证字XXXX号。本院执行期间,依法拟对该房屋进行拍卖处分时,原告张某1提出异议,本院审查后认为,本院审理阶段对房屋进行查封时原告和第三人未提出异议,在执行过程中，第三人仅提交了《关于本人名下房产的说明》,本院多次向其送达相关评估、拍卖等通知书时也未提出异议,在拍卖即将进行时原告才提出书面异议并办理了立案手续，本院作出（2019）晋0902执异2号执行裁定书驳回张某1的异议。裁定书送达后，张某1不服，认为原告与第三人郭海云、杨某通过自愿协商订立的房屋买卖协议是合法有效的，且双方已经履行了交付义务，虽未办理产权变更登记，但原告已合法取得了该房屋的所有权，故提起诉讼。被告寇某认为，原告张某1与第三人签订的房屋买卖契约书及房屋买卖附件的真实意思是建立借贷关系，并非存在真实买卖关系，被答辩人无权就执行标的主张所有权。另查明，二位第三人系夫妻关系，2014年10月23日，甲方张某1与乙方郭海云、杨某签订《房屋买卖契约书》，主要内容为，一、乙方自愿将长征后街南二巷69号小二楼，以人民币伍拾万元整出售给甲方。二、乙方将房产土地所有手续移交甲方。四、甲乙双方房产买卖契约产生生效日期为：2015年4月22日，购房款在此期间返还甲方后，此契约作废，房产以及一切手续归还乙方，反之，契约生效。五、本契约签订之日至2015年4月22日之前，如遇政策性拆迁，房屋补偿款首先支付甲方购房款，结清后所余款项归乙方所有，同时该契约终止。六、乙方按月支付甲方购房款利息，不得拖欠！甲方张某1与乙方签订《房屋买卖协议（附件）》，主要内容为，由于乙方未能在原合同规定期限内履行约定，经双方共同协商，做出下列协议条款。一、本协议签订之日起十五日内，乙方搬迁属于自己的物品，并经协商部分物品折价叁万捌仟元，留给甲方，此后房产所有权归甲方。二、水、暖、电各项费用，包括前期迟交欠条等均由甲方承担。三、过户手续待国家不动产政策出台并实施后办理，中途甲方买卖乙方不得干涉，后期过户等费用由甲方承担，乙方协助办理。四、本协议与原买卖合同具有同等法律效力，并一式两份，甲乙双方各执一份。甲方由张某1签字压印，乙方由郭海云签字压印，落款日期2016年6月18日，其中年份的数字由“5”改成“6”涂改痕迹。2018年8月23日，忻州华瑞资产评估有限公司（2018）第0818号资产评估报告显示，上述房产评估价值为890010元。本次审理中，原告提供2020年1月户名为郭海云电费发票一支，中国农业银行卡交易明细，张某1账户农业银行卡（尾号6369）于2014年10月25日转支交易金额172800元，未记载收款账户，2014年12月11日农业银行个人结算业务申请书，张某1支付收款人杨某284000元，附加信息及用途注明为“货款”，原告提供买卖房基协议及相关土地审批手续等。被告寇某质证认为，原告提供的电费收据与本案无关，农行业务凭证无法体现收款人姓名，个人结算业务申请书内容不清晰。第三人郭海云庭审中陈述该宅基地手续由本人交给张某1，准备办理过户手续，因第三人的原因，在外面工作很忙，宅基地是匡村集体土地，未能确权办理过户。一审法院认为，原告张某1与第三人郭海云、杨某签订《房屋买卖契约书》，该契约中明确约定乙方按月支付甲方购房款利息，该协议具有抵押借款的特征，在《房屋买卖协议（附件）》中，原告与第三人郭海云约定“过户手续待国家不动产政策出台并实施后办理”，原告及第三人均未能提供相关证据，证实本案诉争房屋系“非因买受人自身原因未办理过户”的情形，现该诉争房屋仍登记在第三人郭海云名下。原告作为案外人，应对执行标的具有足以排除强制执行的民事权益承担相应的举证证明责任，现原告及本案第三人均未提供充分证据支持该主张，故对原告该诉讼请求应予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告张某1的诉讼请求。案件受理费8800元由原告承担。二审中当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人张某1就本案双方争议的执行标的是否享有足以排除强制执行的权益，其诉讼请求是否成立，是否应予支持。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，张某1作为买受人对登记在被执行人郭海云名下的不动产要享有足以排除强制执行的权益，其行为应当同时符合上述法律规定的四项构成要件。上诉人张某1与第三人郭海云、杨某夫妇虽然于2014年10月23日签订了房屋买卖契约书，之后又签订了房屋买卖协议附件。双方对协议的真实性虽无异议，但双方对房屋价款的履行情况说法不一。张某1虽在一审中提供了中国农业银行卡交易明细，明细显示张某1账户农业银行卡（尾号6369）于2014年10月25日转支交易金额172800元，旨在证明该部分款是转账支付给郭海云妻子杨某的购房款，但该银行卡交易明细并未记载收款账户和收款人姓名以及款项用途，郭海云、杨某也没有给张某1出具收到该部分款的收据，因此，现有证据不能证明该部分交易金额属于张某1给郭海云、杨某夫妇支付的购房款。另张某1在一审中提交了一份日期为2014年12月11日中国农业银行个人结算业务申请书，该凭证虽显示张某1支付收款人杨某284000元，但结算凭证中附加信息及款项用途注明为“货款”而非“房款”。庭审中张某1与郭海云、杨某夫妇均不能合理说明如此付款的理由是什么。因此，张某1的转款行为也不符合日常的房屋买卖交易习惯。综合以上事实可以认定，现有证据不能证明张某1已支付郭海云、杨某夫妇全部购房款。关于本案诉争房屋未办理过户登记的原因问题。上诉人张某1不能提供证据证明，在双方约定的合同生效日2015年4月22日之后，张某1要求并催促第三人郭海云、杨某夫妇到房产管理部门办理房屋过户登记手续，并向税务部门申报过税金；张某1也未向人民法院起诉要求判令第三人履行房屋过户登记义务，且在二审庭审中，张某1也认可，诉争房屋所在地村委会也并未阻止其办理过户登记手续。因此，本案诉争房屋未办理过户登记的情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一构成要件。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，因上诉人张某1的购房情形及主张的诉求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故上诉人张某1就本案双方争议的执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其诉讼请求不成立，一审判决予以驳回并无不当。综上所述，上诉人张某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人张某1负担。本判决为终审判决。审判长 梁晓峰审判员 杨 剑审判员 梁晓莉二0二一年三月九日书记员 冯君慧