贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终1524号上诉人(原审被告)：贵州省华联玛客超市有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区开发区智慧产业园4号楼3楼，统一社会信用代码：91520602683956609P。法定代表人：唐新发，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：夏绪疆，该公司员工。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：遵义务星房地产开发有限责任公司，住所地：务川自治县务星鑫港9号楼一层－103.104号，统一社会信用代码：915203027613877991。法定代表人：余代荣，董事长。委托诉讼代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡正伟，贵州子尹律师事务所实习律师。上诉人贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人遵义务星房地产开发有限责任公司（以下简称务星房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华联公司上诉请求：1、撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院作出的(2020)黔0326民初2103号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉人除第一项诉讼请求之外的其他诉讼请求。2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人要求上诉人支付100万元的违约金没有事实基础。上诉人虽然于2020年4月11日函告被上诉人解除租赁合同，但被上诉人收到该函后回复上诉人不同意解除合同，要求上诉人承担单方面解除合同的违约责任。2020年7月8日，被上诉人以上诉人单方面解除合同并撤离为由向一审法院起诉请求解除租赁合同及补充协议。从上述双方针对解除租赁合同及补充协议的协商、诉讼过程来看，被上诉人未同意上诉人2020年4月11日告知解除租赁合同的函，同时，本案中被上诉人请求一审法院“判决解除原告与被告签订的《商业用房租赁合同》、《租赁合同补充协议》，”而不是“确认租赁合同及补充协议已经于2020年4月11日解除”的诉讼请求，也充分说明被上诉人也认为直到本案诉讼中上诉人向其发出的解除合同内容的函尚未发生法律效力。因此，一审判决上诉人单方解除合同存在违约，没有任何事实根据。本案客观上是由被上诉人向一审法院起诉要求解除双方的租赁合同及补充协议，因此，被上诉人才是单方面提出解除合同的一方。根据双方签订的《租赁合同》第九条关于违约责任第三款之约定：若上诉人无正当理由单方面解除合同，上诉人已缴纳的保证金不予退还，另外赔偿被上诉人100万元人民币，且不再承担任何其他民事责任。故依照上述事实，被上诉人要求上诉人支付单方解除合同的违约金的请求，没有事实依据，更不符合合同约定。2、被上诉人要求不予退还上诉人已缴纳的50万元保证金的请求没有事实根据和法律依据。房屋租赁合同中保证金的功能在于一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿以及担保承租人不拖欠租赁期间应由承租人承担的水电费、卫生费及物业费等费用；二是促使承租人及时履行租金给付义务。在此意义上，在房屋租赁合同存在违约责任条款时，该保证金应解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金及其他应支付费用的担保。故，被上诉人应否承担退还上诉人保证金的义务，应视上诉人欠付被上诉人的费用数额而定，本案中，上诉人并不存在欠付上诉人任何费用的事实存在。因此，对于该50万元保证金，在案涉租赁合同及补充协议解除的情况下，被上诉人应退还给上诉人。同时，根据《租赁合同》第九条关于违约责任第三款约定的100万元违约金的额度已经属于根本性违约的最大责任，上述违约金已经属于双方约定的违约金最高赔偿限额，且该限额承担后不需再承担其他任何责任，即上述赔偿限额不仅是最高赔偿限额，而且具有排他性。故保证金作为民事违约责任的一种承担方式，基于上述规则应予排除。综上，被上诉人的该诉讼请求同样不能成立。一审判决要求上诉人支付被上诉人100万元违约金，且上诉人缴纳的50万元保证金不予退还无事实根据。务星房开公司二审辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。务星房开公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的《商业用房租用合同》、《租赁合同补充协议》；2、判决被告向原告支付实际发生的租赁费用297万元（截止至2020年6月1日），后期的租赁费直至被告将租赁房屋移交给原告为止；3、判决原告不予退还被告交纳的保证金50万元；4、判决被告支付原告违约金100万元；5、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年5月23日，原告务星房开公司（出租方、甲方）与被告华联公司（承租方、乙方）签订《商业用房租用合同》，合同约定甲方将位于务川县方，出租房屋面积为4000㎡，用途为综合超市，租赁期限共15年（即自2015年6月30日至2030年6月29日），其中免租期3年，免租期从乙方开业之日之日算起（乙方承诺于2016年1月1日前商场开业），租金标准为15元／月／平方，并约定了租金交付方式及递增方式、房屋交付时间及交付条件、双方的权利、义务等，其中该合同第三条“租金及其它”第8项约定：本合同签订后，乙方在10个工作日之内付给甲方叁拾万元人民币为合同定金，在免租期结束后将自然转付为首年的租金冲减。第九条“违约”第3项约定：乙方与甲方签订租赁合同后，乙方无正当理由单方面解除合同，乙方已交保证金不予退还，并另外赔偿甲方人民币100万元，不再承担其它任何责任。2016年12月19日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同补充协议》，此补充协议约定：1、增加经营面积1500㎡；2、本协议签订后，乙方在五个工作日内给付甲方贰拾万元人民币作为合同定金，在免租期结束后将自然转付为首年的租金冲减；3、租赁期限共15年，甲方从2017年2月15日起将出租房屋交付使用，其租期从乙方拟定的开业之日起计算；4、免租期3年，免租期从乙方开业之日算起（乙方承诺于2017年6月1日前商场开业），免租期内发生的水、电等费用由乙方自行负责；5、甲乙双方在2015年5月23日所签订的《商业用房租用合同》中租赁4000㎡物业追加一年免租期，共计4年免租期，免租期从乙方开业之日算起（乙方承诺于2017年6月1日前商场开业）；6、公共电梯电费全场商户按面积分摊缴纳……；7、其余条款按主合同执行。2017年2月15日，案涉合同中5500㎡租赁房屋交付被告，之后被告的综合超市按补充协议约定的期间开业经营。2020年4月11日，被告作出《关于“解除商业用房租用合同”的告知函》，并于2020年5月13日送达原告，此告知函中说明因该营商环境一直以来没有多少商户入驻，环境设备设施不健全，诸多商用电梯等设备都处于无法使用状态，与洽谈签订商业用房租用合同时原告描述的营商环境存在很大的差距，直接导致该店没有多少客流，销售无法提升，超市的营业状态开业至今处于严重亏损，并因租赁部分场地涉及司法执行，故被告决定于2020年5月31日前将该租赁房屋交付原告。原告方回复意见为租赁合同未到期，被告单方撤场，应承担违约责任，请按合同约定履行相关违约责任。在双方未能协商一致的情况下，被告于2020年5月25日将经营的超市撤离经营场地。一审庭审中，经法庭询问，被告确认已按合同约定向原告交纳的合同定金（保证金）50万元。一审法院认为：对原告务星房开公司提出的第1项诉讼请求，被告华联公司同意解除，其不违反法律规定，予以支持。对被告在双方未成达成一致意见的情况即撤离案涉经营场地，被告是否应承担违约责任的争议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以单方解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”关于合同法定解除的情形的规定，结合被告致函原告《关于“解除商业用房租用合同”的告知函》中提出的解除租赁合同的理由，被告提出的终止履行租赁合同的主要理由为营商环境差客流量少，导致营业严重亏损，此理由不属法定解除的情形，而是因市场或环境导致被告应承担商业风险，对被告提出的其他理由，其事实即使部分或者全部属实，原告也不存在根本违约导致不能实现被告的合同目的，况且审理中被告也未提供证据证明其超市经营的亏损状况，在免租期内其超市经营近三年的情况下，被告在与原告未达成解除租赁合同协议的情况下即擅自撤场，其行为已构成违约，对造成原告的损失，被告依法应承担违约责任。根据原、被告在案涉《商业用房租用合同》第九条“违约”第3项的约定，被告已交付给原告的定金（保证金）不予退还，并另外赔偿原告人民币100万元，不再承担其它任何责任，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法具有法律效力，被告对其违约导致合同解除应依此承担150万元的违约赔偿责任，扣除被告依合同已交付的原告的50万元，被告尚应支付原告违约金100万元，其中被告依合同约定交付给原告50万元的性质，原、被告在合同的不同条款中分别为“定金”或“保证金”，并且也未约定定金罚则的适用情形，未对此50万元的性质明确介定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，因此，被告交付的50万元具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，此50万元就是被告对原告违约的担保，因此，应视为属于双方约定的违约金的性质。对原告提出的第2项诉讼请求，因原、被告在合同中已明确对被告违约解除合同的违约责任进行了约定，故对此项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决：一、解除原告遵义务星房地产开发有限责任公司与被告贵州省华联玛客超市有限公司签订的《商业用房租用合同》、《租赁合同补充协议》；二、被告贵州省华联玛客超市有限公司于本判决生效后十五日内支付原告遵义务星房地产开发有限责任公司违约金100万元；三、驳回原告遵义务星房地产开发有限责任公司的第二项诉讼请求。案件受理费38560元，由原告遵义务星房地产开发有限公司负担20260元，贵州省华联玛客超市有限公司负担18300元。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，务星房开公司（甲方）与华联公司（乙方）签订的《商业用房租用合同》及《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商业用房租用合同》约定，租赁期限共15年（即自2015年6月30日至2030年6月29日），其中免租期3年。乙方与甲方签订租赁合同后，乙方无正当理由单方面解除合同，乙方已交保证金不予退还，并另外赔偿甲方人民币100万元，不再承担其它任何责任。合同签订后，起租期进行了顺延，双方均认可，租赁合同免租期至2020年6月，华联公司向务星房开公司交纳了50万元保证金。2020年5月13日，华联公司函告务星房开公司解除租赁合同，务星房开公司回复不同意解除，并告知华联公司若华联公司单方撤场属于单方违约，应承担违约责任。随后，2020年5月底，上诉人擅自搬离涉案租赁场所。上述华联公司的行为表明其确实在租赁期内单方要求解除合同，虽被上诉人未同意，但上诉人已经单方撤场，以实际行动表明单方解除合同，故按照合同约定，务星房开公司有权不退还华联公司交纳的保证金。务星房开公司自涉案合同签订后，于2017年2月15日向华联公司交付了租赁房屋，直至2020年5月华联公司单方撤场时，仍在租赁合同免租期内，华联公司在涉案租赁场所经营三年，免租期即将届满时，单方面要求解除合同并撤场，根据合同约定华联公司应该另行赔偿务星房开公司100万元，且根据公平原则，结合双方合同约定的租金标准，一审认定华联公司应支付务星房开公司100万元，并无不当。关于华联公司抗辩涉案租赁物因法院查封及所有权变动导致上诉人无法正常经营的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以单方解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本案不存在上述法律规定的当事人单方解除合同的情形。即便涉案房屋有一部分被法院查封且所有权发生变动，但房屋的用途、性质等并未发生改变，根据“买卖不破租赁”，租赁物产权的变动并不影响承租人对房屋的正常使用，故对上诉人的该项抗辩主张，本院不予支持。综上所述，贵州省华联玛客超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由贵州省华联玛客超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年三月二十五日法官助理毛丹书记员余飞