上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初49881号原告：上海卓玺酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄占新，执行董事。委托诉讼代理人：陶蔚，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海金闵房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨军，执行董事。委托诉讼代理人：孙璇，上海市九汇律师事务所律师。原告上海卓玺酒店管理有限公司(以下简称卓玺公司)与被告上海金闵房地产开发有限公司(以下简称金闵公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告卓玺公司的委托诉讼代理人陶蔚、黄天，被告金闵公司的委托诉讼代理人孙璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓玺公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付服务费163,824元；2、被告向原告支付逾期付款违约金(以163,824元为基数，自2019年8月1日起计算至实际付清之日止，按年利率24%的标准计算)；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年5月，原、被告签订《项目卓玺客户推介合作协议》(以下简称《合作协议》)，约定由原告代理销售被告开发的上海市奉贤区海湾路1288弄“泰禾·海上院子”项目(以下简称涉案楼盘)；合作期限自2019年5月8日起至2019年6月30日止；推介客户在合作期限内与被告签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后30日内，与被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)并支付35%首付款后，视为原告成功销售；合同期限内成功销售套数不超过15套的，服务费比例为3.2%；服务费计算方式为商品房成交总价×对应服务费比例；原告应根据被告要求提供完整的付款资料，经被告确认无误后，被告同意在6个月内支付相应的服务费。2019年7月，原告收到被告的《泰禾上海海上院子项目启动书》(以下简称《启动书》)，约定合作期限为2019年7月1日至2019年12月31日，按照客户支付房款的同比例当月结算服务费，直至房屋全部付清为止，服务费金额为每套房屋合同总价的3%。2019年7月，原告的合作代理销售商居理新房，即北京高因科技有限公司上海分公司(以下简称高因公司)成功带案外人承平购买了上海市奉贤区海湾路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，总价款5,460,820元。承平的付款数额、付款时间、付款方式完全达到了被告应支付原告服务费的成功销售标准，然被告至今未支付任何服务费。虽然原被告之间的合同未对逾期付款违约金进行约定，但原告为垫付各小中介的服务费而向案外人借款50万元，年利率为24%，这是原告的实际损失，故原告要求按此标准计算违约金。望法院判如所请。被告金闵公司辩称，不同意原告的所有诉请。原告提供的《客户确认单》签署时间是2019年7月26日，不在双方《合作协议》的履行期内，不认可《启动书》。且该《客户确认单》中后台确认和销售经理确认两栏均无签字，存在洗单的嫌疑，承平不是被告所确认的有效客户。原告也并未提供完整的付款资料，其有权不结佣。关于原告主张的逾期付款滞纳金，没有事实及法律依据。即使被告应支付逾期付款违约金，也应按照双方签订的《【泰禾·海上院子项目】卓玺客户推介整合服务协议》(以下简称《推介整合服务协议》)约定的日万分之一的标准，按照客户支付房款的同比例计算。被告于2019年10月19日收到承平最后一期房款。承平已付清全部房款，带看中介是居理新房，服务费金额应为174,746.24元(5,460,820*3.2%)。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金闵公司为涉案楼盘开发商。2019年5月，卓玺公司(乙方、分销渠道)与金闵公司(甲方、开发商)就涉案楼盘签订《合作协议》，约定：甲方委托乙方为甲方项目提供客户介绍服务，乙方负责通过自有或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，甲方按照本协议向乙方支付服务费；合作期限自2019年5月8日至2019年6月30日止，合作期满后，如需继续合作的，双方另行协商续约事宜；乙方驻场人员负责接待由乙方自行拓客带来的客户，不可接待合作项目自然来访和来电客户，经乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前0.5小时通过短信、微信或双方认可的APP软件等方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方，甲方负责登记乙方推介客户的有关信息及依据本协议约定的客户确认规则对是否属于乙方有效客户进行界定，并提前做好客户接待准备工作；成功销售的标准：经过甲方确认的合作期内乙方新增有效客户，在合作期限及客户有效期内与甲方签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，并最终与甲方签订预售合同(含草签)并支付首付款(不低于商品房成交总价的35%)后，视为乙方成功销售；服务费=商品房成交总价×对应服务费比例，合同期限成功销售商品房套数不超过15套的，服务费比例为3.2%；在服务费结算过程中，乙方保证无条件根据甲方要求提供客户推介、成功销售的相关文件，如云客系统截图、客户界定确认单、客户来访单、成交确认单等，否则甲方有权不予结算对应的服务费并解除本协议；针对成功销售的商品房，自乙方客户支付首付款(不低于商品房成交总价的35%)之日起，甲方同意按照客户支付购房款的同比例结算相应服务费，直至客户支付全部购房款；每月5日前，双方应对上个月符合本合同约定的成功销售标准及前提条件的服务费进行统计，乙方根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后，甲方同意在6个月内支付相应的服务费；在甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交等额的增值税专用发票，若乙方未按上述要求提供发票或未按甲方要求提供其他付款资料，则甲方有权延迟付款且不承担违约责任。该《合作协议》附件一客户确认规则载明：经乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前通过短信、微信或双方认可的APP软件等甲方指定方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方渠道对接人和销售经理，由甲方销售经理指定甲方接待的销售人员提前做好客户界定及接待准备工作；乙方有效客户界定依据：客户手机号、客户姓名能否录入云客系统，若无法录入云客系统，该客户为无效客户，如甲方客户系统根据客户手机号及姓名判定无此客户记录，则认定为乙方有效客户，如甲方客户系统判定此客户已记录在客户系统，则认定为无效客户，但甲方工作人员在此前50日内未跟进此客户的(无客户到访记录且无来电来访追踪等互动记录)，乙方可以进行追踪服务，可追踪服务客户名单以甲方确认的为准；经甲方确认的乙方有效客户，不论通过何种渠道导入，乙方需在报备后10天内安排客户到访甲方售楼处，由甲方销售人员、乙方人员共同完成项目参观、了解等客户接待工作，并签署《客户来访确认单》；合作期限内到访的乙方客户，自本协议合作期满之日起50天内为客户保护期，客户保护期内，乙方客户应与甲方签署《商品房买卖合同》且支付首付款(不低于商品房成交总价的35%)。该《合作协议》附件二为空白的《客户确认单》样式。同日，上述甲、乙双方还签署《推介整合服务协议》一份，载明：乙方除向甲方提供客户推介服务外，甲方委托乙方整合其他分销单位提供客户推介服务；乙方提供指定分销单位整合服务期限自2019年5月8日至2019年6月30日；每月5日前，双方应对符合《合作协议》约定的成功销售标准及前提条件的乙方指定分销单位提供推介服务所产生的服务费进行统计，乙方须根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后，甲方同意在6个月内支付相应的服务费；若甲方延期支付的，甲方应当按照应付未付金额的0.1‰日的标准向乙方支付违约金。2019年7月26日，卓玺公司在金闵公司的微信报备群内报备承平预计到访时间为2019年7月26日14：09。同日，承平签署《认购协议书》，载明承平认购涉案房屋，价款580万元。2019年7月31日，承平与金闵公司就涉案房屋签订《预售合同》，约定总房价款暂定为5,460,820元。当日，承平向金闵公司支付房款192万元。2019年10月，卓玺公司向本院起诉金闵公司，要求金闵公司支付包括涉案房屋在内的十套房屋的服务费【案号：(2019)沪0106民初49404号】，后卓玺公司因需收集整理证据向本院申请撤诉获准。审理中，卓玺公司提供：1、《启动书》复印件一份，载明原、被告双方合作期限为2019年7月1日至2019年12月31日，服务费按照每套房源合同总价的3%计算。原告成功销售后，被告按照客户支付购房款的同比例当月结算相应服务费，直至客户支付全部购房款。下方开发商签章处有金闵公司公章。2、云客系统报备截图复印件一张，显示承平带看报备时间为2019年7月26日12：55，到访时间为同日15：37。3、《客户确认单》复印件一份，载明系统报备时间为2019年7月26日12时55分，带看中介公司为卓玺(居理新房)，到访时间7月26日15：38，后台确认一栏无签字，销售经理确认一栏显示签名人姓李。卓玺公司表示，双方在《合作协议》期满后，已签署《启动书》延长合作期限并调整了服务费计算标准。该《启动书》系金闵公司工作人员用手机拍照后发给其并称会补原件，但后来没有补，所以其只有复印件。因其在申请结算服务费时已将《客户确认单》原件交给了金闵公司，故只能提供复印件。《客户确认单》签名不完整是因为当时是强销售期，现场管理比较混乱。且双方并未约定客户到访时应填写《客户确认单》中哪些内容，所以只要客户经其推介成功、云客系统中确认了就应当是有效客户，金闵公司理应支付服务费。对此，金闵公司表示，以上证据都是复印件，对真实性均不予认可。双方的权利义务应以《合作协议》为准，而不是《启动书》，该客户签署《客户确认单》时已超出《合作协议》约定的合作期限。且《合作协议》虽未约定客户到访时应填写《客户确认单》中哪些内容，但该表格作为合同附件是非常关键的材料，前台、置业顾问、后台、销售经理确认四栏均应由其工作人员填写。审理中，高因公司的员工齐秋宏出庭作证，表示其公司即居理新房，其与卓玺公司之间有合同关系。其带客户看房并向卓玺公司收取佣金，承平是其公司带看客户。卓玺公司提供的《客户确认单》与其公司存档的《客户确认单》内容一致。因现场管理不太严格，所以后台和销售经理两栏可能会存在空白。对于该证人证言，卓玺公司表示无异议，金闵公司则表示由法院依法认定。本院认为，原、被告签订的《合作协议》、《推介整合服务协议》为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。关于《启动书》的效力。审理中，金闵公司以卓玺公司未能提供《启动书》原件为由否认《启动书》真实性。而根据审理查明的事实，高因公司工作人员在带看涉案房屋时已在金闵公司的客户报备群中就承平预约看房事宜进行报备，金闵公司亦表示承平已由该中介带看并签约。在带看过程中，金闵公司并未以与卓玺公司合作期限届满为由对带看行为提出异议，表明其已认可该推介行为。本院认为，虽然卓玺公司未能提供《启动书》原件，且《客户确认单》签署日期在《合作协议》约定的合作期满后，但结合在案证据及当事人陈述，可以认定原、被告在《合作协议》期限届满后通过《启动书》形式延长合作期限具有高度的可能性，故本院对卓玺公司所举《启动书》的真实性予以认可并予以采用。金闵公司关于承平不在双方合作期限之内的抗辩意见，本院不予采纳。关于承平是否为有效客户。审理中，金闵公司以卓玺公司无法提供《客户确认单》原件且《客户确认单》中签字不完整为由拒绝支付服务费。关于卓玺公司所举《客户确认单》，一方面，金闵公司对于卓玺公司提供的《客户确认单》真实性予以否认，考虑到涉案房屋已交易完毕，金闵公司有能力提供该套房屋《客户确认单》原件然而其并未提供。另一方面，关于《客户确认单》签字不完整一节，合同并未明确约定相关签字为确认有效客户的必要且唯一的书面条件。金闵公司如认为相关签字为确认客户之前提条件，应提供相关证据证明其曾就该处签字缺失向卓玺公司提出过异议，或双方就其他房屋结佣过程中就《客户确认单》需具备完全签字一事已形成交易惯例，然而金闵公司并未提供相应证据。故本院对金闵公司所提相关抗辩意见，不予采纳。且审理中金闵公司自认承平系由居理新房，即本案证人带看介绍而来，结合卓玺公司在云客系统中进行报备的事实，在无证据能证明居理新房与其他平台方存在其他合同关系的情况下，本院认为承平为卓玺公司的有效客户，金闵公司应按照涉案房屋合同总价的3%支付服务费。关于卓玺公司主张的逾期付款违约金，本院认为，金闵公司对于卓玺公司推介成功的客户迟延结佣，理应承担相应违约责任。现金闵公司主张以日万分之一的标准计算违约金，符合《推介整合服务协议》的约定，本院予以采纳。关于违约金起算节点，《启动书》约定按照客户支付购房款的同比例当月结算相应服务费，直至客户支付全部购房款。根据在案证据及当事人陈述，承平于2019年7月31日支付192万元房款，于2019年10月19日付清全部房款，故卓玺公司主张的部分服务费57,599.79元的逾期付款违约金应自2019年8月1日起算，剩余服务费106,224.21元的逾期付款违约金应自2019年11月1日起算。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司支付服务费163,824元；二、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司支付逾期付款违约金(分别以57,599.79元为基数，自2019年8月1日起算；以106,224.21元为基数，自2019年11月1日起算，均按照每日万分之一的标准计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,469.90元减半收取计2,234.95元、保全费1,576.60元(原告上海卓玺酒店管理有限公司均已预缴)，由原告上海卓玺酒店管理有限公司负担408.55元，被告上海金闵房地产开发有限公司负担3,403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双二〇二一年三月三日法官助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。