广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7819号原告：高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道193号高德汇购物中心A6栋4楼自编408。负责人:吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。被告：广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道路193号科学城商业广场A6栋高德汇购物中心自编号405号铺。负责人：彭思源。原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司（以下简称高成公司）与被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅（以下简称天泷公司高德汇餐厅）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年12月29日公开开庭进行了独任审理。原告高成公司的委托诉讼代理人叶小娟到庭参加诉讼，被告天泷公司高德汇餐厅经本院公告送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高成公司向本院提出诉讼请求：1.判令天泷公司高德汇餐厅向高成公司支付管理费107392.1元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止）；2.判令天泷公司高德汇餐厅支付电费19838.13元、其他服务费17793.07元、水费1479.6元、污水费575.4元；3.判令天泷公司高德汇餐厅支付高成公司的律师代理费3000元，上述诉讼请求总计150078元；4.判令天泷公司高德汇餐厅支付诉讼费用（迳付）。事实与理由：2018年7月，天泷公司高德汇餐厅承租位于广州市高新技术产业开发区科学城科学大道路193号科学城商业广场A6栋高德汇购物中心自编号A6-405号铺位用于经营餐饮，双方签订《物业管理服务合同》，约定了各自的权利义务。《物业管理服务合同》第三条约定：乙方承租物业计租面积为604.1平方米，每月管理费共计18123元，电费单价为1.31元/度，水费单价为5元/立方米。同时乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。第六条约定：如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金。第七条约定：由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费等。上述合同签订后，高成公司严格按照合同约定履行了责任和义务，但天泷公司高德汇餐厅未向高成公司交付管理费及水电费等费用。高成公司为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告天泷公司高德汇餐厅未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：高成公司（甲方）与天泷公司高德汇餐厅（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定:根据出租方与乙方签订的广东省广州市高新技术产业开发区科学城科学大道路193号优托邦（科学店）自编号A6-405号《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》有关物业管理的约定，甲方受出租人委托，为租赁物业提供物业管理服务，期限自2018年7月1日至2023年6月30日止，物业管理服务费按计租面积计算，为每月30元/平方米，承租物业计租面积为604.1平方米，每月管理费共计18123元。电费单价为1.31元/度，水费单价为5元/立方米。在本协议签订之日，乙方应当预付管理费18123元，此后，乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金54369元。在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金15000元。第六条约定：1.乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日。乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。第七条约定：由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。后双方签订《补充协议》约定：双方一致同意将原合同约定的电费单价调整为政府指导价电费及相关服务费（包括但不限于用电线损、公共用电等费用）。上述服务费与电费由乙方同时向甲方缴纳。高成公司提交的《商铺交接单》显示：出租方已于2012年7月1日将涉案商铺交付给天泷公司高德汇餐厅。2019年12月6日，高成公司向天泷公司高德汇餐厅发出《催缴费用函》，催促天泷公司高德汇餐厅缴纳当月的管理费及杂费等。天泷公司高德汇餐厅的工作人员蒋小燕于2019年12月23日签收。高成公司还提交了天泷公司高德汇餐厅出具的《客户授权书》证实蒋小燕是天泷公司高德汇餐厅授权与高成公司对接的工作人员。2020年4月27日，高成公司向天泷公司高德汇餐厅邮寄《律师函》，催促天泷公司高德汇餐厅支付拖欠的管理费、水电费及违约金等。高成公司主张天泷公司高德汇餐厅欠付的管理费为：2019年2月应付18123元，经抵扣之后还剩16777.1元未支付；2019年12月、2020年2月至5月每月欠付18123元。高成公司主张天泷公司高德汇餐厅欠付的电费为：2019年1月5476.63元，2019年11月4030.94元，2019年12月3646.08元，2020年1月3321.98元，2020年3月3362.5元。高成公司主张天泷公司高德汇餐厅欠付的服务费为：2019年1月4290.87元，2019年11月3789.76元，2019年12月3427.92元，2020年1月3123.22元，2020年3月3161.3元。高成公司陈述物业服务合同第三条约定电费单价为1.31元，现电费计算的标准是0.6752元/度，其他服务费是0.6348元/度，两个标准合计就是合同约定的电费单价。高成公司主张天泷公司高德汇餐厅欠付的水费为：2019年1月540元，2019年11月241.2元，2019年12月244.8元，2020年1月226.8元，2020年3月226.8元。高成公司主张天泷公司高德汇餐厅欠付的污水费为：2019年1月210元，2019年11月93.8元，2019年12月95.2元，2020年1月88.2元，2020年3月88.2元。高成公司陈述物业服务合同约定水费单价为5元，合同履行过程中将水费拆分为水费和污水费，两个费用合计就是合同约定的水费单价。高成公司为证实上述费用的具体金额，还提交了2020年2月和3月涉案商铺的有关管理费、电费事宜表格、欠缴水电费明细表及涉案商铺所在楼栋整栋楼的电费、水费、污水费发票，其中欠缴水电费明细表上详细记载了涉案商铺每月的水电表读数、计费单价。此外，高成公司主张依据《物业管理服务合同》第七条约定，要求天泷公司高德汇餐厅承担其为本案支付的律师费3000元，并提交了委托合同及中国建设银行单位客户专用回单证明该笔律师费已实际支出。高成公司陈述天泷公司高德汇餐厅在2020年2月没有营业，但自2020年3月起正常营业，于2020年6月1日停止营业，高成公司于2020年6月3日收回涉案商铺。2020年8月31日，天泷公司高德汇餐厅的员工从涉案商铺拿走经营食材，将涉案商铺大门U型锁带走，并将钥匙交回给高成公司。高成公司主张涉案《物业管理服务合同》因天泷公司高德汇餐厅违约已终止，其根据合同约定要求没收物业管理费和水电费保证金。以上事实，有《物业管理服务合同》《补充协议》《商铺交接单》《催缴费用函》《客户授权书》《律师函》、快递底单、委托合同、中国建设银行单位客户专用回单、发票、有关管理费、电费事宜表格、欠缴水电费明细表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，天泷公司高德汇餐厅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院在全面审查现有证据的基础上缺席审判。高成公司与天泷公司高德汇餐厅签订的《物业管理服务合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于物业管理费。高成公司依约提供了物业管理服务，天泷公司高德汇餐厅应当按照合同约定支付物业管理费。因天泷公司高德汇餐厅未举证证实其支付的物业管理费的情况，应由其承担举证不能的法律后果，本院采信高成公司的主张，认定天泷公司高德汇餐厅应向高成公司支付2019年2月管理费16777.1元、2019年12月及2020年2月至5月每月欠付的管理费18123元，上述金额共计107392.1元。天泷公司高德汇餐厅未依约支付物业管理费的行为构成违约，依法应承担违约责任，高成公司主张依据《物业管理服务合同》第六条约定要求天泷公司高德汇餐厅分别自当月6日起支付欠缴物业费的违约金，不违反合同约定，本院予以支持。由于高成公司未提交证据证明其实际损失，且合同约定的违约金标准畸高，本院考虑到天泷公司高德汇餐厅拖欠物业费的行为大部分处于疫情期间，酌情将违约金计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上，物业管理费的违约金本院核算如下：2019年2月物业管理费的违约金，以物业管理费16777.1元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年2月6日起计算至实际付清款项之日止，以不超过欠缴物业管理费本金16777.1元为限；2019年12月及2020年2月至5月物业管理费的违约金，均以物业管理费18123元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，分别自当月6日起计算至实际付清款项之日止，每月物业管理费的违约金均以不超过当月物业管理费本金为限。对于超出部分，本院依法予以驳回。关于电费、其他服务费、水费及污水费。高成公司提交了相应证据予以证实，并对计算方法作出了合理的解释，本院予以采信，本院认定天泷公司高德汇餐厅应向高成公司支付2019年1月、2019年11月至2020年1月、2020年3月期间的电费共计19838.13元、其他服务费共计17793.07元、水费共计1479.6元、污水费共计575.4元。关于律师费。高成公司依据《物业管理服务合同》第七条要求天泷公司高德汇餐厅支付律师费，有合同依据，且提交了证据证实该笔律师费已实际支付，故本院对该笔律师费3000元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付2019年2月、2019年12月及2020年2月至5月期间拖欠的物业管理费共计107392.1元及违约金（违约金分段计算：2019年2月物业管理费的违约金，以物业管理费16777.1元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年2月6日起计算至实际付清款项之日止，以不超过欠缴物业管理费本金16777.1元为限；2019年12月及2020年2月至5月物业管理费的违约金，均以物业管理费18123元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，分别自当月6日起计算至实际付清款项之日止，每月物业管理费的违约金均以不超过当月物业管理费本金为限）；二、被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付2019年1月、2019年11月至2020年1月、2020年3月期间拖欠的电费19838.13元、其他服务费17793.07元、水费1479.6元、污水费575.4元；三、被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付律师费3000元；四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3302元，全部由被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅负担。上述案件受理费原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司已预缴，被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二一年三月十二日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣