福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初319号原告：王琪瑛，女，1976年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振华，福建环三律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：郭淑华，执行董事兼总经理。被告：宁德市中维房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧1102室，统一社会信用代码9135090258533198XB。法定代表人：冯德星，执行董事兼总经理。原告王琪瑛与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾公司）、宁德市中维房地产开发有限公司（以下简称中维公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后,依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告王琪瑛的委托诉讼代理人刘德银到庭参加诉讼，被告泰禾公司、中维公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琪瑛向本院提出诉讼请求：判令泰禾公司、中维公司向王琪瑛连带支付暂计至2021年1月31日的“包租”租金133797元及暂计至2021年3月16日的违约金50668元。事实和理由：2017年12月-2018年10月，中维公司在“宁德泰禾红树林”微信号（微信号为：×××ｉｎ）发布多篇销售案涉商铺的促销广告，并多次使用“抢购商铺即享10年无忧托管，年7%回报”“10年包租，年7%投资收益，无忧经营”“宁德泰禾新天地全临街现铺，10年包租年7%无忧经营，小投入高回报，一铺赚翻全城。现已有大量品牌商家强力入驻，余铺有限，抢到即赚到”等宣传用语，这些宣传用语对商铺的售价有重大提升作用，属于要约。王琪瑛正是基于中维公司的上述宣传，于2018年1月与中维公司签订《商品房买卖合同》；于2018年1月与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》。《房屋租赁委托合同》约定：王琪瑛所有的房屋［不动产权登记号：闽（2018）宁德市不动产权第0××9号，坐落于泰禾红树林项目Ｓ-1ｂ幢楼1层107号］交给泰禾公司出租，出租的期限为10年，自2018年2月1日至2028年1月31日，起租日为2018年2月1日；在委托期间，泰禾公司可将房屋按市场价出租给第三人，泰禾公司保证王琪瑛自起租日起可获得的租金为：每12月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价的7%），共计133797元，共计10个年度，租金总额为1337970元；如租金是否超出或不足上述约定数额的，均按合同约定的上述租金数额由泰禾公司支付给王琪瑛；支付方式为每三个月支付一次，泰禾公司在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给王琪瑛指定的银行账户。在泰禾公司的权利义务条款中约定：泰禾公司不得单方解除合同，应及时向王琪瑛支付租金；若泰禾公司违反合同约定逾期支付租金，逾期超过30日的，每延迟一日，按购房款的日万分一向王琪瑛支付逾期违约金，并如数支付所欠付的租金。合同签订后，泰禾公司支付租金至2020年1月，自2020年2月起的租金至今未付，构成违约，王琪瑛现向泰禾公司、中维公司暂时主张截至2021年1月31日的租金133797元及截至2021年3月16日的违约金50668元。泰禾公司未到庭，提交书面答辩状辩称，1.泰禾公司客观上已无能力支付后续租金，请求依法解除泰禾公司与王琪瑛签订的《房屋租赁委托合同》。但因涉案房屋此前经王琪瑛同意已出租给第三人，合同解除后，王琪瑛应继续维持与第三人的租赁关系，王琪瑛无权收回房屋。2.因受疫情影响，请求适当减免租金。疫情影响属于不可抗力，导致合同履行不能，且目前泰禾公司经营困难，请求依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，相应调整租金支付标准，并给予适当减免。3.王琪瑛诉请的违约金计算标准过高，请求予以调整。王琪瑛诉请以“购房款的日万分之一”计算违约金，标准过高。王琪瑛实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，王琪瑛以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失。依照《民法典》第五百八十五条之规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以依据当事人的请求予以适当减少”，现泰禾公司请求依法予以调整。中维公司未到庭，提交书面答辩状辩称，1.王琪瑛仅根据《公司法》第63条要求中维公司为泰禾公司的债务和利息承担连带责任没有任何法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第90条第1款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”，若王琪瑛以中维公司与泰禾公司存在人格混同为由要求中维公司对其债务承担连带责任，则王琪瑛应负基本的举证义务，证明两公司间人员、财务等混同，而中维公司仅负有限的举证责任。2.中维公司与泰禾公司之间不存在人格混同，中维公司对王琪瑛的诉请不应当承担任何责任。首先，中维公司以及泰禾公司自成立开始就建立了独立规范的财务制度，有独立的会计部门和会计制度。两公司之间具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，财务支付明晰，两公司之间不存在财产混同。其次，中维公司与泰禾公司系完全相互独立的公司，二者法定代表人、注册资本、成立日期、经营范围、注册登记机关、经营场所、员工体系、组织机构均不同，也不存在一组人马一个机构两套牌子的情况。最后，对本案债权债务关系，中维公司完全不知情，中维公司享有股东权利，承担有限责任，并不直接干预和参与泰禾公司的具体经营行为。综上，王琪瑛应向合同相对人主张债权，而不能随意突破合同相对性原则，应依法驳回王琪瑛对中维公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2018年1月30日，王琪瑛与中维公司东侨分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，王琪瑛向中维公司东侨分公司购买坐落于宁德市××路××号（泰禾红树林）Ｓ-1ｂ幢107的商品房，房屋总价款为1911386元。上述房产现已登记至王琪瑛名下，不动产权证号为：闽（2018）宁德市不动产权第0××9号。2.2018年1月29日，王琪瑛（委托方/甲方）与泰禾公司（受托方/乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定：甲乙双方经协商一致，就甲方委托乙方代为处理房屋租赁事宜，订立本合同；甲方的房屋坐落于泰禾红树林项目S-1b幢楼1层107号；委托期限为10年，自2018年2月1日至2028年1月31日止，以2018年2月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计133797元，共计10个租赁年度，租金总额共计1337970元；乙方出租房屋所收取的租金超出上述约定的租金标准的部分，作为乙方的报酬归乙方所有；不足上述约定的租金标准的部分，则乙方负责补足；应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延）；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。3.泰禾公司未向王琪瑛支付自2020年2月1日起的租金。泰禾公司、中维公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。上述事实，有当事人庭审陈述及王琪瑛出示的企业信用信息公示报告、不动产权证书、购房款发票、招商银行户口历史交易明细表、《房屋租赁委托合同》、《商品房买卖合同（预售）》在卷佐证，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，王琪瑛与泰禾公司签订的《房屋租赁委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。泰禾公司未依约按时足额向王琪瑛支付自2020年2月1日起的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。王琪瑛诉请要求泰禾公司支付2020年2月1日起至2021年1月31日止的租金133797元，有合同和法律依据，本院予以支持。泰禾公司以受疫情影响为由主张适当减免租金，但其未提交证据证明其履行案涉合同确实受到疫情影响及影响的程度，故其主张依据不足，本院不予支持。王琪瑛主张逾期支付租金的违约金按购房款总额1911386元的日万分之一即每日191.14元的标准计算，而案涉日租金为371.66元（133797元÷12个月÷30天），王琪瑛亦未提交证据证明其因泰禾公司逾期付款而受到的损失情况，故泰禾公司主张违约金过高，应予调整，本院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，本院酌定泰禾公司应承担的逾期付款违约金为：以每期应付未付租金（即每三个月租金33449.25元）为基数，自每期逾期付款违约金起算之日起（每期租金支付时间为满三个月后的15个工作日内，违约金起算时间为逾期支付超过30日），按同期贷款市场报价利率的四倍计算至王琪瑛主张的2021年3月16日，即（1）2020年2月1日至2020年4月30日的租金33449.25元的支付时间为2020年5月25日前，逾期付款违约金则自2020年6月25日起算，按同期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算至2021年3月16日为3748.92元；（2）2020年5月1日至2020年7月31日的租金33449.25元的支付时间为2020年8月21日前，逾期付款违约金则自2020年9月21日起算，按年利率15.4%计算至2021年3月16日为2518.36元；（3）2020年8月1日至2020年10月31日的租金33449.25元的支付时间为2020年11月20日前，逾期付款违约金则自2020年12月21日起算，按年利率15.4%计算至2021年3月16日为1230.56元；（4）2020年11月1日至2021年1月31日的租金33449.25元的支付时间为2021年2月24日前，逾期付款违约金则应自2021年3月26日才起算，即该期租金的逾期付款违约金至2021年3月16日尚未起算。综上，截至2021年3月16日，泰禾公司应向王琪瑛支付的逾期付款违约金为7497.84元（3748.92元+2518.36元+1230.56元）。泰禾公司主张解除合同，依据不足，且其应就此提出反诉或另行起诉，故本院对该主张不予支持。另外，王琪瑛向中维公司购买案涉房产后，即与泰禾公司签订《房屋租赁委托合同》，由泰禾公司向其支付合同约定的租金，即王琪瑛已实现“10年包租”的目的；且中维公司并非《房屋租赁委托合同》相对方，案涉《商品房买卖合同（预售）》中亦无关于租金的约定，故王琪瑛诉请要求中维公司承担连带支付租金和违约金的责任，于法无据，本院不予支持。泰禾公司、中维公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日支付原告王琪瑛2020年2月1日至2021年1月31日的租金133797元及暂计至2021年3月16日的逾期付款违约金7497.84元；二、驳回原告王琪瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3990元，减半收取计1995元，由原告王琪瑛负担432元，被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担1563元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  雷丽娇二〇二一年三月十六日书记员  陈佳丽附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。