湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1242号上诉人（原审原告）：杨普，女，汉族，1990年3月8日出生，住长沙市五一路省政府机关二院西区。委托诉讼代理人：杨松，男，汉族，1955年6月15日出生，住长沙市雨花区，系上诉人父亲。被上诉人（原审被告）：阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道阳光壹佰国际新城凤凰街4-17栋1206房。法定代表人：杨玉玲。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师上诉人杨普因与被上诉人阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称：阳光壹佰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初9808号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨普上诉请求：一、请求法院依法撤销（2020）湘0104民初9808号民事判决书。二、依法改判或者发回长沙市岳麓区人民法院重新审理。三、一审诉讼费及上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事认定事实不清，主要证据不足不实。本案系上诉人和被上诉人之间的商品房预售合同纠纷，属于买受人和出卖人的双方买卖行为，买受人付清购房款后出卖人就应该按约交付房屋。一审法院无视被上诉人没有按照购房合同约定履行交房义务的事实，属于认定的事实错误。1.上诉人、被上诉人和案外人三海旅游文化发展有限公司（以下简称：三海公司）在《合同主体变更三方协议》（以下简称该协议）中约定的权利义务履行实际是：该协议中的15条之约定已经由上诉人全部履行则该协议生效。然后被上诉人和三海公司应该在上诉人履行完毕之后，各自履行协议中的第7条（支付押金）和第6条（支付租金）的义务。然而被上诉人和三海公司至今仍未履行，该协议只能被视为待解除协议。现被上诉人和三海公司都是协议的违约方，根本无权再请求上诉人履行协议13条规定的义务。上诉人也不可能将案涉房屋交给严重违约的三海公司。一审法官显然没有注意核实该协议的履行情况，也没有追加三海公司参加庭审作证，随意采信被上诉人单方提供的证据，导致本案错判。2.被上诉人同时通知上诉人和三海公司两个不同主体同日收房，这种矛盾的收房行为和提供的自相矛盾的交叉证据影响一审法院对于收房主体的甄别。二、一审法院确定性质不当，适用实体法不妥。1.被上诉人违反了《商品房销售管理方法》第十一条的规定。被上诉人在销售案涉房屋时并没有将上述规定告知上诉人，使得上诉人被动签订《长沙市商品房买卖合同》而后上诉人利用包租方把责任推给上诉人，还利用强势地位和格式合同的方式设定不利于上诉人的条款。后因包租方违约导致买受人退房、收房退租和讨租等维权和诉讼。事情发生后被上诉人不积极配合买受人处理和协调好各方关系，采取隐瞒和甩锅的方式推卸责任，一审法院在审理时未注意以上事实。2.上诉人和被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件有多处不对等和不公平的地方，明显违背了上诉人的真实意思和《合同法》的公平原则，而一审判决没有按照相关法律来纠正，未能体现司法公正。被上诉人阳光壹佰公司辩称：杨普先后签订的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）、《合同主体变更三方协议》合法有效，在委托承租人收房后，再次主张**光壹佰公司交付房屋，于法无据，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回杨普的上诉，维持原判。具体理由：一、原审法院已查明涉案房屋由杨普承租人收房并用于麗枫酒店经营，事实清楚，证据充分。（一）《买卖合同》及《合同主体变更三方协议》合法有效，杨普与承租人之间的房屋租赁合同纠纷与本案无关，应另行处理。（二）阳光壹佰公司依据合同约定通知业主及承租人收房，承租人接受业主委托收房，杨普主张**光壹佰公司再次收房于法无据。1.杨普已在《三方协议》中委托承租人收房。2.阳光壹佰公司已提交充分证据证明通知业主、承租人办理收房、且承租人于2019年9月办理装修手续。二、杨普已经取得涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋不属于售后包租，且未违反法律强制性规定，双方签订的《买卖合同》合法有效，原审判决适用法律正确。（一）本案不属于售后包租，杨普在购买商铺时，阳光壹佰国际新城4-17栋商铺仅6-11层出租给三海公司，有部分商铺并未对外出租，业主杨普仅对于是否购买商铺、是否自主经营或对外出租均有自主选择权。杨普基于投资商铺收取租金的原因，明知案涉商铺已经出租给三海公司的情况下，自愿与阳光壹佰公司签订《买卖合同》和《三方协议》。（二）《买卖合同》并未违反法律强制性规定，合法有效。（三）阳光壹佰公司已经尽到充分的提示义务，并予以解释，《买卖合同》并非格式条款，合法有效。上诉人杨普向一审法院起诉请求：一、请求判令阳光壹佰公司全面履行所签合同（合同编号：XX18005911011）约定的交房义务；二、请求判令变更双方所签合同附件四第3.2、3.6、3.8及3.14条对买受人不公平条款；三、请求判令阳光壹佰公司承担本案诉讼费。本案审理中，杨普当庭明确其第一项诉讼请求为按照合同第十条履行合同，要达到合同附件三所约定的标准；第二项诉求为判令双方所签合同附件四第3.2、3.6、3.8及3.14条不产生效力。一审法院认定事实：2018年7月10日，杨普（买受人）与阳光壹佰公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，由杨普购买阳光壹佰公司开发的位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××层××号房屋，该房屋用途为商业，建筑面积为杨普45.05平方米，总房价为582432元。前述合同第六条约定：买受人通过银行按揭的方式支付，买受人应于本合同签订之日起向出卖人交付首付款292432元，余款290000元向银行申请贷款。第十条约定：出卖人应于2019年5月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房建筑工程经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的案涉房屋交付给买受人。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知（亦可公告方式进行通知）买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达或公告之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接等。合同第二十三条约定：本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签署的补充协议与本合同具有同等效力。案涉合同附件四《合同补充协议》第3.1条约定，双方一致确认：《买卖合同》第十条的“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房”是指定房屋之建筑工程按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定进行工程竣工验收并合格（以勘察、设计、监理、施工和建设等五家单位中最后一家单位签署确认合格之时间为准），买受人不得以其他理由拒绝办理指定房屋入住交接（交付）手续。第3.2条约定，《买卖合同》及本协议中所述“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的”仅指由于结构安全问题而导致严重影响正常居住使用之情形。双方一致确认：在出卖人交付的指定房屋已系本协议3.1条约定之“商品房经验收合格”的，若买受人办理房屋验收手续过程中认为该指定房屋除结构安全问题之外所存在需要质量整改的事项的，应按《商品房质量保证书》相关规定书面通知出卖人承担保修义务合理进行质量整改，但该等质量整改事项仅作为保修范围而不作为买受人拒绝接收指定房屋或要求出卖人承担逾期交房责任的理由，否则按买受人原因造成指定房屋未能按期交付（详见本协议第3.7条、3.8条）办理。保修范围内的整改维修期间，出卖人不须承担延期交房的责任。买受人在约定的交房之日，既未提出房屋存在结构安全问题且严重影响正常居住使用的书面通知亦未接收指定房屋的，视为出卖人已依约按期交付指定房屋。第3.6条约定，出卖人已如期发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》之日、或买受人领取《商品房入住通知书》之日，视为出卖人已依《买卖合同》第十一条之约定履行向买受人通知指定房屋入住交接（交付）之义务。买受人须在出卖人书面发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》载明的指定房屋入住交接（交付）期限内至出卖人指定的地点办理指定房屋入住交接手续，以实际交付日或最迟不超过《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋入住交接期限届满之日视为《买卖合同》项下指定房屋验收合格并已交付于买受人之日期。第3.7条约定，买受人逾期办理房屋交付手续，或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，则视为出卖人在《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋办理交接（交付）之日起已经将指定房屋交付买受人。第3.8条约定，自指定房屋依本协议3.2条、3.7条所约定的视为交付之日起，指定房屋的风险责任转由买受人承担，此后有关指定房屋的所有费用［包括但不限于水费、电费、燃气费、卫生费、物业管理费、有线电视开通费、有线电视租赁费等］全部由买受人承担，且自视为交付之日起至实际收房之日止由买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。若逾期超过90日仍未收房，出卖人有权同时解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，买受人应当自收到相关解除《买卖合同》通知书之日起30天内向出卖人申请退款并办理相关手续，出卖人应在收到买受人退款申请之日起60日内无息退还相应已付款，并按《买卖合同》约定之总房款的20%向买受人收取违约金。买受人要求继续履行《买卖合同》并经出卖人同意的，《买卖合同》按前述约定继续履行并自视为交付之日起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。第3.14条约定，由于买受人购买指定房屋用于出租给江苏三海旅游文化发展有限公司（以下简称“酒店方”）经营酒店，买受人同意指定房屋的交房标准按照酒店方要求的附件三4-17＃酒店精装交房标准进行交房。因签订本合同时，酒店精装的交房标准尚未完全确定，买受人同意。在签订本合同后，若酒店方对附件三的交房标准进行调整、变更或细化的（以酒店方向出卖人出具的书面交房标准为准），出卖人应按照酒店方的要求对房屋进行精装，买受人对酒店方的精装交房标准予以认可，同意以调整、变更或细化后的交房标准（由于供应商产品停产或原材料供应等原因，导致出卖人不能按该标准交房时，出卖人有权采用同等或高于原配置的产品和设备替代）进行交房。第12.1条约定，买受人与出卖人郑重确认：本协议为《买卖合同》的附件，与《买卖合同》具有同等法律效力。本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本协议为准。该附件尾部“特别声明”部分载明“买受人在签署《买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，出卖人也应买受人要求作出了解释，《买卖合同》及本协议的签署均系买卖双方的真实意思表示”。杨普在“特别声明”下方的“买受人”处签名。合同签订后，杨普依约向阳光壹佰公司支付了涉案房屋购房款。2018年8月5日，杨普（丙方）、阳光壹佰公司（甲方）、案外人三海公司（乙方）签订《合同主体变更三方协议》，该协议第1条约定甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋的商铺租赁给乙方用于经营海啦啦水系城及相关休闲、游乐、餐饮等业务，租赁部分包括涉案商铺。协议第3条约定：因该商铺权利人变更，甲、乙、丙三方一致同意将原租赁合同中该商铺部分的出租人变更为丙方，即乙、丙双方之间的租赁关系同意按照原租赁合同约定的全部条款执行，原租赁合同与本协议约定有冲突的，以本协议为准。协议第4条约定：甲、乙、丙三方一致同意自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日起原租赁合同中该商铺部分的出租人由甲方变更为丙方。原租赁合同该商铺部分中由甲方享有的权利和承担的义务自此全部转归丙方享有和承担，甲方不再享有前述权利和承担前述义务。乙方作为承租人继续履行原租赁合同，按原租赁合同约定对丙方享有权利和承担义务。协议第13条约定：本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续，且同意原租赁合同中关于乙方提前进场装修的相关约定。乙方或实际承租客户有权对该商铺进行装饰装修，丙方同意在租赁期限届满或中止时按该商铺现状收房，不要求乙方或实际承租客户进行任何恢复或赔偿。该协议还对租金的支付等事宜作了约定。同日，杨普签署《承诺函》，该函件载明：本人自愿购买位于长沙××街××栋××楼××号房，购买该房屋之前，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司已告知本人将该房屋已出租给江苏三海旅游文化发展有限公司用于海啦啦水秀城及相关配套业态经营（以下简称“海啦啦项目”），本人已阅读和熟知海啦啦项目的正式租赁合同、补充协议及具体合同内容，并同意阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司将该房屋带租约销售给本人。本人承诺，本人购买该房屋作为海啦啦项目出租人后，愿意承担和履行海啦啦项目租赁合同中原出租人的相关权利和义务，并就租赁合同法律主体的变更以及相关内容与阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司、江苏三海旅游文化发展有限公司签订三方协议（本人在购买该房屋前已充分了解并同意三方协议的全部内容）。2019年8月21日，阳光壹佰公司在潇湘晨报上刊登了《交房通知》，通知长沙阳光100凤凰街五期4-17栋、4-18栋、4-20栋业主于2019年8月30日集中办理交房手续。2019年8月25日，阳光壹佰公司向杨普邮寄送达了《交付通知书》，通知其于2019年8月30日9时至17时至长沙阳光100国际新城4-15栋一楼办理交房入住手续。杨普于2019年8月27日收到该《交付通知书》。2019年8月27日，涉案房屋所在的阳光壹佰新城五期4-17＃栋、4-17＃栋连廊工程经建设、监理、施工、设计、勘察五家单位验收合格。2019年8月29日，湖南湘江新区管理委员会住建环保局出具湘新消验字（2019）第0018号《建设工程消防验收意见书》，确认阳光壹佰新城五期地下室3、4-17＃及连廊、4-18、4-20＃及连廊新建工程消防验收合格。2020年7月12日，杨普向阳光壹佰公司发出《催交房通知书》，催促杨普交房。2020年7月22日，阳光壹佰公司予以回复。另查明：1、2019年8月30日，阳光壹佰公司已通知三海公司接收案涉房屋。2、涉案房屋目前用于麗枫酒店的经营，目前麗枫酒店已装修完毕，并对外营业。3、就杨普、阳光壹佰公司与案外人三海公司之间与涉案房屋相关的租赁关系，杨普已另行向一审法院提起诉讼，案号为（2020）湘0104民初11105号。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、涉案《长沙市商品房买卖合同》及其附件是否有效；二、阳光壹佰公司是否应按涉案合同第十条及附件三约定履行交房义务。针对焦点一，一审法院认为，杨普与阳光壹佰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思的表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。杨普主张“《长沙市商品房买卖合同》附件四第3.2条、第3.6条、第3.8条、第3.14条属于阳光壹佰公司所提供的格式合同不产生效力”，因根据涉案合同附件四“特别声明”载明的内容，阳光壹佰公司已采取合理方式提请杨普注意合同条款，且前述条款不存在免除阳光壹佰公司义务、排除杨普权利的情形，对杨普主张前述条款无效的诉请，一审法院不予支持。针对焦点二，一审法院认为，第一，根据涉案合同附件四《合同补充协议》第3.1条之约定，涉案房屋的交付条件已由合同第十条所约定的条件变更为《合同补充协议》第3.1条所约定的交付条件即经勘查、设计、监理、施工、建设五方验收合格。第二，根据《合同补充协议》第3.14条“……买受人对酒店方的精装交房标准予以认可，同意以调整、变更或细化后的标准交房……”之约定，杨普、阳光壹佰公司已将涉案合同附件三约定装修标准调整为“酒店方的精装房交房标准”。第三，根据杨普、阳光壹佰公司及三海公司签订的《合同主体变更三方协议》第13条“本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续”之规定，杨普已委托第三方即三海公司与阳光壹佰公司办理交房手续。现涉案房屋所在楼栋已于2019年8月27日通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，并于2019年8月29日通过消防验收。阳光壹佰公司已于2019年8月30日通知收房，且现涉案房屋已装修完毕并实际用于酒店经营。故杨普要求阳光壹佰公司按合同第十条及附件三约定全面履行交房义务的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回杨普的全部诉讼请求。本案案件受理费因适用简易程序减半收取40元，由杨普承担。本案二审期间，被上诉人提交了一份新证据：关于阳光壹佰凤凰街南区商户进场装修的通知。拟与一审时被上诉人一方提交的邮单等送达证据共同证明被上诉人一方在2019年8月30日已经通知业主和承租方过来收房装修了。上诉人杨普对于此证据的真实性、合法性和关联性有异议。本院经审查证据认为，阳光壹佰公司提交的证据未提交原件核对，本院不能核实其真实性，故对该份证据不予采信。本院认为：一、关于杨普提出的一审判决认定事实不清，主要证据不足的上诉理由。1.杨普认为《合同主体变更三方协议》第15条约定的协议生效要件，杨普已全部履行，而阳光壹佰公司与三海公司至今未履行该协议中的第7条和第6条义务，存在违约，因此该协议应视为待解除协议，阳光壹佰公司与三海公司均无权要求杨普履行该协议中的第13条之义务。经查，《合同主体变更三方协议》因符合其约定的生效要件而已发生法律效力，关于租金支付与押金支付并不属于本案的审理范围，应另案处理。且该协议未被确认解除或无效之前，协议效力应及于三方当事人，该协议第13条约定的由杨普委托三海公司与阳光壹佰公司办理涉案商铺的交房手续的履行时间明显先于第6条约定的租金支付义务、第7条约定的押金支付义务，故一审判决根据《合同主体变更三方协议》第13条的约定认定杨普已委托三海公司与阳光壹佰公司办理交房手续并无不当，本院予以维持；2.杨普认为阳光壹佰公司同时通知杨普和三海公司两个不同主体同日收房自相矛盾，且阳光壹佰公司未提交充分证据证明三海公司已实际办理收房手续。经查，根据案涉房屋使用方即麗枫酒店的经营方长沙景融酒店管理有限公司出具的情况说明，阳光壹佰公司于2019年8月30日通知三海公司收房，并由三海公司合作方长沙景融酒店管理有限公司进场装修、经营。虽根据协议约定杨普委托三海公司办理收房手续，但作为开发商的阳光壹佰公司向业主方杨普或被委托方三海公司交付房屋均具有交房的法律效力，故阳光壹佰公司向杨普、三海公司同时发出收房通知并不存在法律上的违约意义。且现并无反证证明阳光壹佰公司未向三海公司交房，故本院对该项上诉理由不予采信。二、关于杨普提出的原审确定性质不当和适用法律不当的上诉理由。1.《商品房销售管理办法》系部门规章，并不属于导致合同无效的法律、行政法规，故阳光壹佰公司的行为虽涉及售后包租，违反管理性规定，但其与杨普签订的《长沙市商品房买卖合同》是有效的，一审判决认定《长沙市商品房买卖合同》的效力并无不当，本院予以维持；2.杨普认为双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件有多处不对等和不公平之处。经查，《长沙市商品房买卖合同》及附件、补充协议虽是制式合同，但杨普未提交证据证实上述合同、协议中存在符合格式条款要件的约定，故本院对杨普的该项上诉理由不予支持。三、从利益衡平的角度而言，麗枫酒店现已对涉案房屋进行了装修，并正在经营，涉及商铺业主一百余户。如本院判决阳光壹佰公司向杨普交付符合合同约定的房屋，则必然导致麗枫酒店无法正常经营，造成巨大的损失。杨普作为众多业主中的一员，其个人利益亦要服从多数业主的利益要求，故一审判决驳回杨普交付房屋的诉讼请求符合利益衡平的民事审判理念，且有更好的社会效果，本院予以维持。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人杨普的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人杨普负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年三月十九日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。