湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初618号原告：吴微，女，1987年2月7日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：闫珍，湖南睿淼律师事务所律师。被告：湖南合泰商业管理有限公司（原名称湖南搏海合泰商业管理有限公司），住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段368号鼎泰坤苑第13栋101号。法定代表人：吴立海。委托诉讼代理人：廖海军，湖南正强律师事务所律师。原告吴微与被告湖南合泰商业管理有限公司（以下简称“合泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴微的委托诉讼代理人闫珍、被告合泰公司的委托诉讼代理人廖海军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴微请求法院判令：1.解除吴微与合泰公司之间的《房屋租赁合同》；2.合泰公司向吴微支付2020年4月至2020年7月的租金10400元；3.合泰公司向吴微支付违约金95078元；4.合泰公司承担本案诉讼费及其他相关费用。合泰公司辩称：1.对第一项诉求无异议，同意解除合同。第二项诉求无异议，同意支付10400元租金；2.对违约金有异议，合泰公司是从事民宿的公司，由于2020年遭遇疫情，属于不可抗力的原因，公司业务无法经营，导致本案违约，我司不应当承担违约金。根据合同对违约金的约定，明确了违约金的金额，我方认为赔偿一个月租金无异议，但房屋内的装修，我司丢弃装修，而不应当将装修费用计算作为违约金。违约金的条款已经删除，合同上已经打了叉，故吴微不能将已经删除的条款作为主张的依据。吴微主张的违约金过高，根据法律的规定，不应当超过吴微的实际损失30%，故请法院酌情裁判驳回吴微的违约金的诉求。经审理查明：2018年12月28日吴微作为出租方（甲方）、合泰公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市天心区芙蓉南路鼎泰坤苑13栋1单元101室（以下简称“101室”），房屋建筑面积133.12平方米，使用面积107.96平方米。房屋装修情况为精装，房屋内设施及家具齐全；房屋租赁期限自2019年4月1日至2024年4月1日，共计60个月整。免租期90天，自2018年12月28日起至2019年3月28日止。计租期自2019年3月30日至2024年4月1日（除招租期），以后每年一个月招租期，按实际付款扣除一个月租金；房屋租金乙方应按时向甲方支付，甲方有责任提醒乙方按时支付租金，如甲方书面通知乙方交租金，乙方未及时支付给甲方租金逾期10个工作日，甲方有权告知乙方解除合同；房屋租金每月2600元，按季度付，押金1000元，合同终止，甲方对房屋验收无误后当日将押金退还乙方，不计利息；甲方同意并授权乙方在不破坏房屋主体的情况下，根据需求对房屋自行进行装修，装修全部选材、方案及施工等由乙方全权负责，装修费材料及人工费用由乙方自行承担；租赁期限届满前，如因甲方原因导致本合同解除或终止（包括但不限于甲方提前终止合同），不满两年甲方应赔偿乙方装修费用万元，并退还剩余的租金和押金，以每年打折超过4年之后按装修费百分之五十赔偿。如乙方提前退房应该赔偿甲方一个月租金和房屋内装修作为违约赔偿（9.1条，该条序号有“×”标记）；因甲方违约造成乙方损失，当违约金不足以弥补甲方损失的，乙方须全额赔偿，且包括乙方追索产生的诉讼费、律师费、保全费、公证费、鉴定费、交通费等。合同附件二《装修委托书》载明：委托人吴微授权合泰公司承接101室装修事宜。同日，吴微出具《共有权人同意出租、委托经营管理声明》同意涉案房屋委托于合泰公司管理。2019年1月4日吴微作为发包方（甲方）、合泰公司作为承包方（乙方），双方签订《施工合同》，约定工程采取包工包料方式，工程期限为90天，合同价款92478元，付款方式：签合同时付全款的50%，即49987元，泥工完成后付全款30%，即25494元，硬装完成后付全款的20%，即16997元。并约定了付款账户。上述合同签订后，双方依合同履行。2019年1月5日吴微向合泰公司指定收款人转账支付第一期装修款49987元。2019年2月25日吴微向合泰公司指定收款人转账支付第二期装修款25494元。2019年3月29日吴微在《施工合同》付款方式处备注：第三次尾款已结清（抵扣房屋租金2019年7月、8月、9月、10月、11月、12月，2020年1月、2月、3月，免租期一个月，共计23400元），其中租金23400元，装修费16997元，余3803元。此后，合泰公司从2020年4月至7月未依约支付租金，吴微多次催租，无果。后吴微要求合泰公司搬离涉案房屋，合泰公司亦于2020年8月1日搬离。双方认可合泰公司欠付2020年4月至7月房屋租金10400元。以上事实有当事人提交的相应证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应依约履行自己义务，吴微依约提供了租赁物，合泰公司亦应按约定支付租金。依据合同约定“房屋租金乙方应按时向甲方支付，甲方有责任提醒乙方按时支付租金，如甲方书面通知乙方交租金，乙方未及时支付给甲方租金逾期10个工作日，甲方有权告知乙方解除合同”，因合泰公司逾期支付租金，吴微已于2020年8月1日要求合泰公司搬离了涉案房屋，合泰公司亦于当日搬离。双方已经以自身行为表示解除了涉案租赁合同，本院予以确认；关于吴微诉请合泰公司向其支付2020年4月至7月间尚欠租金10400元，合泰公司予以认可，故本院对该诉求予以支持；关于违约金，本案中，吴微出资由合泰公司装修并将涉案房屋出租于合泰公司，因合泰公司逾期不支付租金导致租赁合同解除，确给吴微造成可期待利益损失，合泰公司应承担违约责任。租赁合同中违约责任9.1条前半部分未填写，未进行约定，但后半部分有“如乙方提前退房应该赔偿甲方一个月租金和房屋内装修作为违约赔偿”。合泰公司辩称“该条款已经删除，吴微关于违约金的主张没有依据，即便未删除，计算出的违约金也不是其主张的金额，应当是一个月租金及合泰公司对装修部分进行放弃作为赔偿”，但未提交充分证据予以证明。现吴微诉请违约金为95078元（装修款92478元及一个月租金2600元），该主张的金额过高，综合考虑本案案情及吴微损失情况，本院酌情认定违约金为10个月租金即26000元。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告吴微与被告湖南合泰商业管理有限公司于2018年12月28日签订《房屋租赁合同》于2020年8月1日已依法解除；二、限被告湖南合泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴微支付租金10400元、违约金26000元；三、驳回原告吴微其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2410元，减半收取1205元，由被告湖南合泰商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李石江二〇二一年三月二十三日书记员  何 幸附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。