上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初25553号原告：黄强。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：胡伟、郁晨瑞。原告黄强与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄强、被告青客公司委托诉讼代理人胡伟、郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋托管租赁合同》于2020年9月6日解除；2、判令被告支付2020年3月25日至2020年9月6日房屋租金人民币(以下币种同)9,951.72元(1,775元/月)；3、判令被告支付拖欠的2020年4月、6月、8月水费172.50元、2020年7月至8月电费326.33元；4、判令被告支付原告解约违约金36,784.52元(即剩余租期的租金)；5、判令被告返还免租期租金3,160元。事实与理由：原告于2015年10月29日与被告签订《房屋托管租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)托管租赁给被告，合同约定了租金金额、租金支付方式和期限、违约责任等。其中违约责任部分约定，租赁期间，被告非合理理由擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的一倍向原告支付违约金。合同履行中，被告欠付2020年3月25日之后的租金，并欠付水电费，经原告多次催讨至今未付。且2020年8月23日，被告单方解约。2020年9月6日，原告自行收回房屋。签约时，被告要求免租4个月，原告考虑到8年长租因素而予以同意，但目前因被告提前解约，实际租期缩短了50%，故应当支付50%的免租期租金。现原告为维护自身的合法权益，故涉诉。被告辩称，确认双方签订的合同于2020年9月6日解除。同意支付2020年6月25日至2020年9月6日的租金，此前租金已经支付完毕。水电费无异议。但目前经营困难、资金紧张，无力全额支付租金及水电费，希望能够打折支付。此外，系争房屋内的装修及家具家电均由被告配置，要求折抵上述欠付租金。关于违约金，涉案合同解除系因疫情导致，属不可抗力，并非被告主观原因所致，故被告不存在违约行为，不应承担违约金。免租期系双方约定给予被告，合同也并无约定合同解除需返还免租期的租金，故不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系原黄强和案外人顾春梅共同共有。2015年10月29日，黄强(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋，租赁期限自2016年3月4日起至2024年3月24日止；交房时间2015年11月4日，月租1,580元，付三押零，前三年租金不变，以后每年上涨6%即94.80元；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间为此后第一个工作日；甲方作为房屋产权人授权乙方进行装修、管理及出租。乙方在合同终止时向甲方返还房屋的验收标准为交接当时现状。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付费违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。上述合同签订后，黄强于2015年11月4日将系争房屋交付青客公司，青客公司按约向黄强支付租金至2020年6月24日，之后未再支付，并欠付2020年4月、6月、8月水费172.50元、2020年7月至8月电费326.33元。2020年8月23日，青客公司短信通知黄强当日解除合同。后黄强于2020年9月6日收回系争房屋，但因青客公司仍欠付租金及水电费，故黄强诉至本院。审理中，1、黄强与青客公司一致确认双方租赁合同于2020年9月6日解除；2、双方亦确认青客公司支付租金至2020年6月24日，故黄强变更诉请2为：判令青客公司按照1,775元/月的标准支付2020年6月25日至2020年9月6日期间的租金；3、青客公司明确在起诉之前未向黄强要求搬离系争房屋内的家具、家电，黄强亦不同意家具、家电折抵租金；4、黄强称其将系争房屋于2020年10月重新出租并向本院提交了重新出租的租赁合同，合同重新出租签约和租期起始日期均为2020年9月25日。本院认为，黄强与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现双方一致确认上述合同已于2020年9月6日解除，于法不悖，本院予以照准。因目前黄强已收回系争房屋，故不存在房屋返还问题。关于黄强主张租金及水电费，青客公司无异议，本院亦予以照准，经核算租金金额为4,260元。至于青客公司提出以系争房屋内的装修及家具、家电折抵欠付的租金的意见，因双方合同明确约定租赁关系终止时，按现状返还房屋，且合同解除系因青客公司违约导致，在合同解除时，青客公司未要求返还家具、家电，亦未在合理期限内自行收回，对家具、家电损失亦未提供证据，现黄强明确表示不同意折抵，故本院对青客公司的该抗辩意见不予采纳。关于违约金，涉案租赁合同系因青客公司单方违约导致解除，故青客公司仍应承担相应的违约责任。至于违约金的金额，黄强主张明显过高，本院综合考虑合同履行情况、青客公司违约情形及黄强的实际损失，对黄强主张的免租期租金损失一并考量，酌情确定青客公司应向黄强支付违约金5,000元。对黄强主张的免租期租金不再单独支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告黄强与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于2015年10月29日签订的关于上海市嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋托管租赁合同》于2020年9月6日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告黄强房屋租金人民币4,260元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告黄强水费172.50元和电费326.33元，共计人民币498.83元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告黄强违约金人民币5,000元；五、原告黄强的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费918元，减半收取459元，由原告黄强负担359元，被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担100元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  邓 珍二〇二一年三月一日法官助理  刘闻博书 记 员  姚 青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。