北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29162号原告：北京联众恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区北甲地路6号院玺萌丽苑小区8号楼1层8-C。法定代表人：梅书强，经理。委托诉讼代理人：吴文博，北京市京徽律师事务所律师。被告：北京西局置业有限公司，住所地北京市丰台区万丰路50号一层01室。法定代表人:陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：曾熙，北京西局置业有限公司工作人员。被告：北京房友圈网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号1幢联合大厦10层1003室。法定代表人：袁丽昆，执行董事。委托诉讼代理人：李斌，男，北京房友圈网络科技有限公司工作人员。原告北京联众恒业房地产经纪有限公司（以下简称联众公司）与被告北京西局置业有限公司（以下简称西局置业公司）、北京房友圈网络科技有限公司（以下简称房友圈公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告联众公司的委托诉讼代理人吴文博，被告西局置业公司的委托诉讼代理人曾熙，被告房友圈公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。联众公司向本院提出诉讼请求：1.判令西局置业公司、房友圈公司支付拖欠的佣金本金202143元；2.本案诉讼费用由西局置业公司、房友圈公司承担。事实与理由：2018年12月6日，我公司与房友圈公司签订了西局置业公司开发的“西城天铸”项目渠道合作备忘录，合作期限为2018年12月6日起至2018年12月31日止，为项目推荐房屋购买人，购买房屋成功后由西局置业公司向房友圈公司支付佣金，房友圈公司再向我公司支付佣金，佣金金额为总房款的1.552%。协议签订后，我公司积极为西局置业公司、房友圈公司推荐多个客户，西局置业公司一直声称没有我公司推荐的客户成功购买房屋，后我公司得知推荐的客户成功购房，多次找被告要求支付佣金，西局置业公司以过了结算周期为由拒绝。我公司认为西局置业公司、房友圈公司恶意串通损害我公司合法利益，望人民法院依法支持我公司的诉讼请求。西局置业公司辩称：我们与联众公司没有关系，不同意联众公司的诉讼请求。房友圈公司辩称：不同意联众公司的诉讼请求。联众公司向西局置业公司报备客户并未按规定进行客户确认，客户签约超过60天客户报备保护期，超过此期间不再视为联众公司客户。西局置业公司未向我公司支付佣金，故我公司也无法向联众公司支付。本院经审理认定事实如下：西局置业公司是西城天铸商品房项目的开发商。2018年12月6日，房友圈公司（甲方，代理商）与联众公司（乙方，合作方）签订《关于西城天铸项目渠道合作备忘》，约定：乙方为甲方代理的西城天铸商品房项目推荐购房客户，合作周期为2018年12月6日起至2018年12月31日止；有效客户定义：通过乙方自身资源或渠道获得，且在推荐介绍开发商前未曾与开发商、甲或其他代理方有过联系的潜在购买人，客户期为60天；有效客户的确认：乙方应提前将客户姓名、电话、报备时间等信息进行书面登记以微信报备形式提交甲方负责人确认，甲方在收到客户信息之时第一时间与开发商进行核查确认（最长不超过1小时），并将结果反馈乙方，如系统无重复为有效客户，如重复为无效客户，如判定为无效客户，乙方有权要求甲方协调开发商提供相关证明文件（客户管理系统证明，含客户首次报备、来访时间及跟踪记录）；佣金计算：甲方支付给乙方佣金，每套总房款的1.552%。2018年12月9日中午12：39，联众公司工作人员曹×通过微信在“房友圈项目沟通群”中发出报备信息：“23【西城天铸】报备提交时间：2018.12.9-12：40；预计到访时间：2018.12.9-13：30；中原门店：房友圈；中原片区：房友圈；客户姓名：……彭先生、王女士；经纪人姓名：孟×；经纪人工号：000915……”。房友圈工作人员在微信群中回复“收”。2018年12月11日中午12：13，联众公司工作人员通过微信在“中原房友圈联众地产排卡统计群（5）”中发出消息“这组客户已经交了100万排卡费用”，并发出手机截图一张和照片一张。手机截图显示招商银行短信一条，内容为：“您账户2728于12月11日12：08通过招商银行转出人民币1000000.00，手续费0.00，收款人：彭××，请以收款人实际入账为准[招商银行]”。照片显示联众公司经纪人孟×带案外人彭××及家属在沙盘前了解房屋情况。后彭××、丁××与西局置业公司签订商品房预售合同，购买西城天铸项目房屋一套，该合同于2019年7月21日完成网上联机备案，成交价格为13024677.16元。庭审中，房友圈公司陈述，西局置业公司与案外人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）就西城天铸项目存在委托关系，其与中原公司存在相同的控股人，故其从中原公司承接了该项目；联众公司推荐客户到现场看房，会找其公司驻场人员登记《客户确认单》，最终双方根据《客户确认单》结算，经核查，没有彭××的《客户确认单》；联众公司的合同义务不仅限于带客户看房，还包括完成签约以及后期维护等事项，彭××并非通过联众公司的渠道签约，且距看房已超过60天保护期，不能认定彭××是联众公司的有效客户。联众公司陈述，合同未约定结算以《客户确认单》为准，其与房友圈公司结算的其他四单佣金均未提交《客户确认单》；彭××的儿媳王××在签约后向其经纪人孟×询问购房优惠，其方知西局置业公司以提前选房为条件自行联系彭××之子彭×1签约，并要求彭××隐瞒。对此，联众公司提交与王××、彭×1的电话录音作为证据，同时，曹×、孟×亦出庭作证。西局置业公司对录音和证人证言均不予认可，否认其公司存在撬单行为。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。联众公司与房友圈公司签订的《关于西城天铸项目渠道合作备忘》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方约定联众公司为西城天铸项目推荐客户，有效客户成交后，房友圈公司向联众公司支付总房价1.552%的佣金。本案争议的焦点为彭××是否联众公司推荐的有效客户。首先，联众公司在合作期限内已按规定在微信群中向房友圈公司报备了购房人的信息，而房友圈公司未反馈该购房人为无效客户；其次，彭××在联众公司的推荐下，于看房后第三天便冻结了排卡费，且最终购买了房屋，属于成交客户；第三，房友圈公司虽称有效客户应以登记的《客户确认单》为准，但双方在合同中并未对此进行约定；第四，房友圈公司辩称彭××已过60天保护期，但彭××于看房后办理了排卡费冻结手续，已确定了购房意向，从公平角度出发，除非其中途撤回该意向金，否则该保护期应中止计算，而房友圈公司并未就彭××改变购房意向提交证据。综上，应认定彭克文为联众公司推荐的有效客户。关于佣金，虽然双方未在合同中明确约定推荐客户具体需完成哪些工作内容，但根据地产经纪行业的工作性质，介绍房源、现场带看、协助签约和后期维护为其应履行的基本合同义务。本案中，联众公司仅完成了向客户介绍房源、现场带看和协助冻结意向金的工作，联众公司称系因西局置业公司撬单而导致其未能继续完成后续工作内容，但其提交的录音证据及证人证言的证明力较弱，不足以证明其主张，故本院根据联众公司已完成的合同义务酌定房友圈公司按合同约定的50%向联众公司支付佣金101071.5元。联众公司与西局置业公司之间不存在直接的合同关系，联众公司要求西局置业公司向其支付佣金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京房友圈网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京联众恒业房地产经纪有限公司佣金101071.5元；二、驳回北京联众恒业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4332元，由北京联众恒业房地产经纪有限公司负担2166元（已交纳），北京房友圈网络科技有限公司负担2166元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 薇二〇二一年三月三十一日法官助理  王培松书 记 员  刘姝辰