上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14128号原告(反诉被告)：姚燮庭，男，1941年10月25日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：姚群(系姚燮庭儿子)，住同姚燮庭。委托诉讼代理人：陈璐磊，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王容明美，女，1991年2月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：梁寓禹，上海尊源恒律师事务所律师。原告姚燮庭与被告王容明美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。审理中，王容明美向本院提出反诉，本院依法受理后，于2020年8月24日再次公开开庭进行审理，姚燮庭及其委托诉讼代理人姚群、陈璐磊，王容明美及其委托诉讼代理人梁寓禹均到庭参加诉讼，本院现已审理终结。姚燮庭向本院提出诉讼请求：1.王容明美支付姚燮庭拖欠的2019年房租94,666元，水电煤气费按实际搬离日期(南间2019年12月29日搬离，北间2020年1月13日搬离)结算；2.请求判令王容明美支付姚燮庭逾期支付房租产生的违约金130,000元，从2019年7月16日支付至实际支付之日，每日1,400元，暂计至起诉日2020年1月20日)。事实与理由：姚燮庭系出租人，王容明美系承租人，2019年1月15日，双方通过中介签订了《房地产租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定姚燮庭将位于徐汇区高安路XXX弄XXX号底楼整层租给王容明美。租期为12年，从2019年1月15日起至2031年1月14日止，房租为每月21,000元(三年递增5%),租金按季度预收，押一付三，免租期为90日。签订合同当日，王容明美交付姚燮庭84,000元(从2019年4月15日开始的三个月租金加一个月押金)。王容明美可以转租，并约定违约责任：王容明美若逾期交付房租，每逾期一天，由姚燮庭按日租金金额的双倍(21,000元/30日=700元/日,700元*2=1,400元/日)收取违约金，如拖欠租金达30天时，则视为王容明美自动放弃所承租房屋，构成根本违约，姚燮庭即可单方面终止本合同。后姚燮庭依约交付房屋，双方开始履行合同，而到2019年7月15日，王容明美应缴纳第2期租金63,000元时，王容明美却未如期缴纳，姚燮庭与王容明美联系，王容明美推脱过几天，后于8月2日支付20,000元，其他拖欠房租以各种理由拖欠至2019年12月初，未再支付任何房租，而经与王容明美转租的次承租人案外人李某某联系，得知李某某以每月25,000元的价格从王容明美手中租赁该房屋，一直如期按约交付租金。与王容明美几经交涉未果，姚燮庭在2019年12月12日向王容明美书面发出《终止(高安路租赁合同)的声明》，通知王容明美因其违约行为，达到租赁合同约定的解除条件，双方租赁关系于2019年12月15日解除，姚燮庭可依约扣除押金，并要求支付拖欠租金及滞纳金。然而王容明美不予理会，后姚燮庭再次于2019年12月23日书面发出《搬离通知书》，要求王容明美在2019年12月30日中午12时前搬离。但王容明美一直拖至2019年12月29日才与姚燮庭书面签订《房屋收回记录》，就室内物品、水电费、煤气费事宜进行交接，费用结算至当日，王容明美承诺于2020年1月13日前搬离，并在《房屋收回记录》上签字表示确认。而双方签订《房屋收回记录》后，王容明美仍未支付从2019年7月12日至2019年12月29日欠缴的共计94,666元的租金。王容明美目前已搬离。姚燮庭认为王容明美无故拖欠房租的违约行为，致双方租赁合同无法继续履行，《房屋收回记录》对租金、水电费、违约金进行再次确认，王容明美仍未及时支付。故诉至法院。审理中，姚燮庭明确诉请1租金计算方式：2019年7月15日应缴63,000元，实际2019年8月2日支付了20,000元，欠付43,000元。2019年10月15日应缴63,000元，实际没交。2019年12月15日终止合同，应缴42,000元。实际搬离12月29日,12月15日至12月29日共14天，9,666元(21000*12/365*14)。同时姚燮庭撤回水电煤气费的诉请。明确诉请2：计算应为264,600元，现只主张130,000元。增加诉请：押金21,000元作为解除合同违约金不予返还。王容明美辩称，不同意姚燮庭全部诉讼请求。关于房租，王容明美之所以未支付房租是因为姚燮庭违约在先，姚燮庭没有履行院子独用的承诺，在明知道系争房屋院子已由法院生效判决楼上人家共用且有严重邻里矛盾的情况下，仍承诺院子独用，故姚燮庭应承担租金减少的违约责任。租金应当相应调减至15,000元每月，根据调整后的租金进行计算。在2019年4月15日至12月29日期间，共发生租金为129,000元。扣减王容明美已经支付的83,000元再扣减保证金21,000元，合计还有25,000元的差额。关于第2项诉讼请求也不同意。首先13万元的违约金，本质上属于迟延履行金，约定过高，如法院判决支持，应当参照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为准进行相应调整。王容明美不同意支付租金的根本原因仍然是姚燮庭违反院子独用的承诺在先，故王容明美有权暂不支付租金，也不构成违约。关于保证金21,000元不予退还的请求，王容明美也不同意。因为违约责任在姚燮庭，合同也没有约定解除后要没收保证金。王容明美向本院提出反诉请求：1.判令姚燮庭赔偿王容明美装修损失300,000元；2.判令姚燮庭赔偿王容明美转租收益损失48,000元，按照4,000元/月，计算12个月；3.判令姚燮庭赔偿王容明美解除合同违约金25,000元。事实与理由：王容明美与姚燮庭签订租赁合同，约定王容明美承租姚燮庭位于上海市徐汇区高安路XXX弄XXX号房屋，约定王容明美可以转租，且姚燮庭还承诺房屋底层院子由王容明美独用，不受他人干涉。然而，在租赁合同签订后不久，王容明美在对房屋进行装修过程中，因院子使用问题与楼上邻居发生多次争执，引起多次出警，且经居委会调解无果。院子问题严重影响王容明美使用及对外转租。期间，王容明美从楼上邻居得知，多年前已经有法院生效判决明确院子为姚燮庭与楼上邻居共同使用，因此姚燮庭无权向王容明美承诺院子独用。且事实上，王容明美使用院子时多次受到邻居干涉，无法实现院子独用。因院子争议，王容明美迟至2019年6月16日才将房屋转租，蒙受空置期损失。王容明美多次向姚燮庭提出友好磋商，解决院子独用问题，姚燮庭不仅不解决，擅自发出解除通知。2019年12月29日，因双方争议较大且难以继续合作，王容明美无奈与姚燮庭签订《房屋收回交接记录》办理房屋交接。双方在事实上解除合同。王容明美认为姚燮庭因无法履行院子独用的承诺，导致合同解除的后果，姚燮庭应对合同解除负有全部责任，并赔偿王容明美因此遭受的损失。姚燮庭对王容明美的反诉辩称，不同意王容明美所有反诉请求。院子是楼上楼下住户共同使用的，姚燮庭从未向王容明美作出院子独用的承诺。原因有三点，第一点，双方在2019年1月15日补充协议约定，底层共用产权部分的使用权，将按历史沿革和权限保证不影响乙方的正当合理使用，而底层共有产权部分，即底层过道及花园。这样约定就是为了避免双方产生不必要的纠纷，强调共有财产，既然是共有产权当然是共同使用。第二点，根据系争房屋平面图，已经明确标明前后花园都是共有，这张**面图也通过中介人员何洪金发送给王容明美。第三点，从王容明美与李某某签订的租赁合同可以看出，王容明美明知院子是共用的，在该租赁合同补充条款中已经明确约定，故王容明美对一楼院子为共用是明知的，另外，从转租价格看，院子的非独用并没有对房屋的出租价格产生大的影响。仍然达到每月25,000元，没有像何洪金陈述的院子独用或共用价格相差很大。王容明美能赚取差价。故姚燮庭认为王容明美仅以院子独用问题，未按约支付租金，严重违约。根据合同的约定，姚燮庭当然有权解除合同，并不承担王容明美所主张损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月15日，姚燮庭作为出租方(甲方)与王容明美作为承租方(乙方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区高安路XXX弄XXX号底层东南间、底层东北间、底层西南间、底层北中间、底层卫生间、底层西北间(以下简称系争房屋)租赁给乙方，房屋使用面积108.4平方米。房屋租赁期为12年，自2019年1月15日至2031年1月14日止。免租期为90天。自2019年1月15日至2031年1月14日止的月租金为：前3年租金为21,000元，之后租金递增5%，如此，在前期租金基础上，每三年递增一次，每次递增5%。租金每3个月支付一次。每次租金于每次房租到期日提前7天支付。乙方在签订合同当日交付给甲方84,000元(含作为承租该合同所确定的房屋保证金21,000元)，先付后租。甲乙双方约定，若有任何一方未按本合同约定的第五、第六条条款履行合同，造成违约行为的，按以下规定赔偿违约金：甲方必须保证乙方正常使用该房屋，从签订合同的当日起，因甲方原因违约，导致合同无法正常进行，需向乙方赔偿房屋设计及装修费30万元整(每年递减房屋设计及装修费用2.5万元)，即从2020年递减为27.5万元，每年依次类推递减，直至合同履约完成)，并退还房屋保证金。乙方提前单方解除合同，则不得就其对本房屋的设计及装修费用向甲方提出补偿要求，必须将房屋内所有设施设备，包括空调、地热(若有)、家具、家电等留给甲方。甲方同意乙方对本协议标的房屋进行设计和装修，装修费用由乙方自行承担，由于装修产生的相关问题由乙方承担责任。乙方必须保证其装修后的本标的房屋处于安全良好之使用状态。租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时须保证装修的良好使用，并将该装修无偿赠与甲方，空调、地暖(若有)不得拆除，乙方任何遗留在房屋中的物品将视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品。甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约致使本合同无法正常履行，甲方须退还保证金，同时将合同约定违约金金额赔偿给乙方。租赁期限内，甲方同意乙方转租该房屋(即乙方拥有完全的转租权)，并出具书面授权委托书给乙方。乙方应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按日租金金额的双倍收取违约金，如乙方拖欠租金达30天时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成根本违约，甲方即可单方面终止本合同。同日，姚燮庭与王容明美签订《补充协议》，约定：根据高安路XXX弄XXX号底层房地产租赁合同等第十一条第一款，经协商，增加附加条款如下：1、甲方承诺，底层共有产权部分的使用权，将按历史沿革和权限，保证不影响乙方的正当合理使用。2、乙方保证按政府有关房屋租赁的有关法令法规合理合法的使用该房屋，同时注意邻里关系，和睦相处，避免不必要的纠纷。3、甲方同意乙方提出本合同后期(后4年)保底10万元装修违约金的赔偿要求。4、乙方若在合同最后一年内提前终止合同，甲方同意不作为违约，若需延长一年，租金按正常递增。签订租赁合同后，王容明美支付姚燮庭租金63,000元以及押金21,000元。2019年5月16日，就系争房屋花园使用问题，姚燮庭与王容明美进行当面沟通，王容明美表示：他不让我锁门。110说院子公用的。这个事情你要帮我们处理好。姚燮庭表示：让他们找我们，他们不找我们，找你们麻烦，我们找他协调，他不来；我们不在，他们跟你们搞。这是你们用的，不让他进来。这是封闭的，使用权是我的，产权是共有的。合同我是这样讲的，关于共有产权的花园使用权，我承诺保证正常使用，前提是根据历史延续，历史上是谁用的就是谁用的，不见得3楼来用，历史上是我们用的，使用权限是1楼用的。……你就是理直气壮的就是你使用的，房东说是独用，延续使用权是我们用的，今天要说一句话就是独用的，使用权一直是我们用的。……。2019年8月2日，王容明美支付姚燮庭租金20,000元。2019年12月12日，姚燮庭向王容明美发送《终止的声明》，主要内容为：高安路XXX弄XXX号底层6间房屋于2019年1月15日由房东代表姚燮庭与王容明美签订12年的租赁合同(首期按付3押1交付)，除90天免租期外，应予7月15日交付第2期房租(10月15日应交付第3期房租)，但王容明美借故不予支付(欠6个月房租)，并提出变更合同的无理要求。基于以上情况，其行为已经违反租赁合同约定，构成严重违约，依据合同法相关规定以及租赁合同第六条第4款“如乙方拖欠租金达30天时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成根本违约，甲方即可单方面终止本合同”之约定，特声明如下：1、因王容明美的违约行为，我们将行使单方解除权，终止双方所签署的《房屋租赁合同》，双方租赁关系自2019年12月15日起解除。2、王容明美所缴纳之租赁押金将不予退还，作为违约金予以没收。3、我们将保留向王容明美所欠租金及滞纳金的法律权利。2019年12月23日，姚燮庭向王容明美发送《搬离通知书》，主要内容为：要求你在2019年12月30日中午12点之前搬离。2019年12月29日，王容明美与姚燮庭签订《房屋收回交接记录》，约定房屋于2019年12月29日收回交接。以上租赁合同于2019年12月29日解除，承租方于2019年12月29日搬离。高安路XXX弄XXX号底层北间出租方允许于2020年1月13日搬离。同日，王容明美出具《租金支付记录》，主要内容：高安路XXX弄XXX号底层6间房屋于2019年1月15日由姚燮庭与王容明美签署租赁合同，租金支付记录如下：2019年1月15日至今，实际支付租金83,000元以及押金21,000元。共计104,000元。时至2019年12月15日合同解除之日，承租方尚有房租85,000元没有支付。姚燮庭代理人在该《租金支付记录》上签字确认。另查明，2007年，本院受理案外人穆某某、张某诉姚燮庭、姚某1、姚某2、姚某3相邻关系纠纷，穆某某、张某诉请中包括要求确认对花园享有使用权，姚燮庭、姚某1、姚某2、姚某3不得妨碍。本院经审理认为，双方系同幢房屋中的不同房屋所有权人，除了各自的自有部位外，对于花园、通道等共有部位应正当合理的使用。于2007年8月7日作出(2007)徐民三(民)初字第858号民事判决：……准予穆某某、张某使用本市高安路XXX弄XXX号花园，姚某1、姚某2、姚某3、姚燮庭不得妨碍。该判决业已生效。审理中，姚燮庭表示：主张解除合同违约金并无合同约定，其主张系实际损失，包括姚燮庭空租损失；对王容明美主张违约金的标准不认可，认为过高。王容明美对系争房屋进行过简易装修，现在没有拆除，也不同意利用，因为没有出租过去，重新出租要重新装修。另外，姚燮庭还表示从未承诺花园独用，仅有管理、使用权限。花园使用以一楼为主。因为院子是封闭的，3楼本来不用的，王容明美之前有个租客，使用好几年没有问题。花园有门，里面有锁，原来的门不能从外面进去，只能从里面进去，到花园要经过1楼卧室。后原租客装修时将之改掉，变成从外面开门，2楼，3楼也要钥匙，才给了2、3楼一人一把钥匙。审理中，王容明美表示：其主张的违约金25,000元并无合同依据，主张是实际损失，即房子装修期完成后2个月空置损失、搬迁损失。姚燮庭主张的逾期付款违约金及解除合同违约金标准过高，应调整。王容明美还表示使用过程中，3楼邻居阻碍王容明美使用系争房屋，姚燮庭并未告知有法院判决书，装修时3楼邻居拿出判决书才知道不是独用的。院子本来要装修的，后来有邻居认为院子共用，所以被迫装修停止。王容明美让姚燮庭帮忙解决这个事情，先付2万元来谈，后来没有谈成。另外，关于王容明美已付保证金要求在租金中予以抵扣，在本案中一并处理。审理中，双方一致确认租赁合同于2019年12月29日解除。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、补充协议、民事判决书、录音、房屋收回交接记录、《终止声明》等证据证明，本院予以确认。审理中，姚燮庭为证明邻居并未影响系争房屋使用，提供落款签字为李某某、落款日期为2019年12月29日的《情况说明书》，主要内容为：本人与王容明美于2019年6月6日签订有关租赁高安路XXX弄XXX号底层租赁合同，由于出租方王容明美违约，被迫于2019年12月26日搬离。本人承租期间，房租都准时足额支付给王容明美，底层共有产权部分都能够正当合理使用，不受任何影响。楼上邻居没有影响本人正常使用底层(一楼)以及共有产权部分。王容明美对上述证据真实性无异议，但对证明内容及证明目的有异议，认为李某某与王容明美有房屋租赁纠纷，与姚燮庭有利害关系，没有证明力。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姚燮庭与王容明美签订的租赁合同于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现双方一致确认租赁合同于2019年12月29日解除，于法不悖，本院予以确认。本案双方主要争议焦点在于因何方的违约导致租赁合同的解除。从租赁合同以及补充协议的约定可以看出，王容明美对系争房屋底层花园共有产权是明知的，故王容明美对于系争房屋共有产权部分的使用亦应有正常人的相应合理认知，且王容明美并未充分举证证明系争房屋花园共有权人有严重妨碍行为并足以导致王容明美无法合理正常使用底层花园，故王容明美以系争房屋底层花园无法独用为由拒付租金，并无事实、合同及法律依据，本院认定本案系王容明美违约导致租赁合同解除，王容明美应承担相应违约责任。关于姚燮庭主张王容明美支付租金的诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。关于姚燮庭主张逾期支付房租的违约金以及押金作为解除合同违约金不予返还的诉请，如上所述，王容明美逾期支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。根据查明事实，姚燮庭以王容明美逾期不支付租金为由主张解除租赁合同，故在解除合同条件满足之后的逾期付款违约金与姚燮庭主张的解除合同违约金并存，显已加重王容明美的负担，现王容明美对于逾期付款违约金的标准提出异议，认为过高，本院综合王容明美在履约中的过错程度、姚燮庭的实际损失等因素，酌定以每日300元的标准计算30日逾期支付租金的违约金为9,000元。审理中，姚燮庭明确表示主张解除合同违约金并无合同约定，其主张系实际损失，包括姚燮庭空租损失等。本院认为虽然租赁合同中并未对解除合同违约金进行明确约定，但因王容明美违约导致租赁合同解除确给姚燮庭造成一定的损失，本院综合考虑本案的实际情况、王容明美的违约程度等情况，对于姚燮庭主张押金不予返还作为赔偿姚燮庭实际损失的诉请予以支持。关于王容明美提出装修损失的反诉请求，根据姚燮庭的自认以及王容明美的陈述，王容明美对系争房屋进行过装修，且租赁合同明确约定“甲方原因违约，导致合同无法正常进行，需向乙方赔偿房屋设计及装修费30万元整(每年递减房屋设计及装修费用2.5万元)”。虽然本案系王容明美违约导致租赁合同解除，但综合考虑王容明美对系争房屋装修的事实以及租赁合同中对于装修补偿款的约定，本院根据公平原则酌定姚燮庭补偿王容明美装修损失30,000元。关于王容明美主张赔偿转租收益损失、解除合同违约金的反诉请求，如上所述，本案系王容明美违约，故王容明美的上述反诉请求，于法无据，本院不予支持。审理中，姚燮庭撤回水电煤气费的诉请，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、王容明美于本判决生效之日起十日内支付姚燮庭2019年7月15日至2019年12月29日期间欠付租金94,666元；二、王容明美于本判决生效之日起十日内支付姚燮庭逾期支付租金的违约金9,000元；三、姚燮庭已收取王容明美支付的租赁保证金21,000元作为赔偿姚燮庭的实际损失不予返还；四、姚燮庭于本判决生效之日起十日内补偿王容明美装修损失30,000元；五、驳回王容明美其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,670元，减半收取计2,335元，由王容明美负担1,335元、姚燮庭负担1,000元；反诉案件受理费3,447.50元，由王容明美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。