广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26567号原告（反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司，住所地广州市海珠区东晓南路1423号三楼301。负责人：郝宏章。原告（反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福保社区红柳道2号顺丰工业厂房3层。法定代表人：闫智广。两原告共同委托诉讼代理人：陈志和、罗影萍，均系原告深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司的员工。被告（反诉原告）：匡江山，男，汉族，1973年6月24日出生，住广州市海珠区，原告（反诉被告）深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司、深圳市金地物业管理有限公司诉被告（反诉原告）匡江山物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈志和、罗影萍，被告匡江山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费本金5316.78元（自2018年11月1日至2020年7月31日期间）及违约金1616.30元（以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计至付清款之日止，暂计至2020年7月31日）；水费（2018年11月至2020年7月31日期间）1351.14元；水电公摊费（2019年4月至2020年7月期间）209.70元。2、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：受广州市海珠区芳草轩业主委员会委托，原告深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司为该小区提供物业服务，物业服务费的标准为2.5元/月/平方米。原告如约为该小区提供了良好的物业服务。被告是广州市海珠区东晓南路1423号芳草轩7栋901房的业主，自2018年11月1日起开始欠缴物业服务费等费用。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。针对被告的反诉请求，答辩如下：我司并不存在《物业服务委托合同》的违约行为，根据证据规则，被告主张我司违约应当举出相应证据，被告提交的证据无法证明我司违反了合同的相关规定，应当承担举证不能的不利后果。根据《物业服务委托合同》的相关还约定，小区涉及公共收益的合同均由三方共同签订，收益先进芳草轩业委会账户，再由业委会通过提取合理成本转到我司公共账户，不存在被告所说的我司侵占公共收益。关于绿化水费公摊，合同中并未约定绿化用水包含在物业费中，应当按照谁受益谁分摊的原则，绿化用水分摊形式改变会涉及物业管理费的收费标准，涉及到整个小区全体业主的共同利益，应由业主大会决定。另外，我司不存在物业服务质量有重大瑕疵的情形。被告辩称：本人愿意承担本人该承担的物业服务费。芳草轩业委会是与深圳市金地物业管理有限公司签订物业服务委托合同，并不是与原告签订物业服务委托合同。金地物业在进驻芳草轩小区的第一个月起，就未尽到物业合同约定的提供一级物业服务的义务，且在实际运营中严重违反了所作出的书面承诺。金地物业未尽物业管理义务在先，却要求业主支付足额的物业服务费，是其在严重违反商业契约条款下却要求继续主张不合理权益的表现。金地物业的物业收费及公摊水电费的收费均没有经过当地物价部门的审批或报备手续，是不合法的收费。金地物业通过虚假书面承诺骗取广大业主的信任，成功与业委会签订了物业服务委托合同，之后大幅提升物业费、增加公摊水电费、且把小区的绿化用水计入公摊水费中，最后又以各种理由直接不履行或不完全履行物业合同的部分合同条款。金地物业在第一年试用期后就已经丧失了继续为小区提供物业服务的资格，其无权要求本人支付物业费。根据合同履约双方的权利义务对等性原则，金地物业并无举证证明其已经履行了合同义务，应当承担举证不能的法律后果。原告提出的违约金在物业服务合同中并无约定且原告根本不具备收取违约金的资格条件。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出以下反诉请求：1、请求判令两原告立即向被告支付因违反《物业服务委托合同》第十八条、第二十条第2款、第6款、第9款、第11款、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十五条、第三十六条、第四十七条、第四十九条、第五十条而导致被告无法正常享受《物业服务委托合同》所列明的物业管理服务质量而产生的直接损失费及间接损失费合计10000元；2、请求判令两原告立即向本人支付在未经本人同意的前提下，私自在住宅电梯里、一楼大堂里安装电子广告屏，所用电源接自电梯公摊用电，由包括本人在内的全体业主支付电费，而广告受益则落入原告账户，从而导致本人终济受到损失的终济赔偿金150元；3、请法庭判决两原告把小区的绿化用水计入公摊水费中属于违法行为，责令两原告立即纠正并需把违规多收取的费用立即退还给已缴费的业主，责令两原告立即核查并纠正在公摊电费收费方面是否存在类似的不合法收费项目。4、请法庭判决两原告在第一年试用期结束后的续约是不合法的，需退还试用期后已收取的一切费用，包括但不限于：物业费、公摊水电费、小区公共收益等。5、请法庭判令两原告需按《物业服务委托合同》第三十三条规定将投资资金的具体额度和详细使用情况立即向全体业主汇报。6、本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告撤回了第2-5项反诉请求。事实和理由：深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司自2018年11月1日进驻芳草轩小区提供物业服务以来，物业服务质量差，经多次沟通后仍拒不履行竞聘时所作出的各项服务承诺，导致本人一直生活在脏乱差的小区环境中，本人房子的房价也出现下跌，同时在未经业主的同意下私自在住宅电梯内及大堂安装电子广告屏，加重了本人的公摊电费。该公司还将小区的绿化用水非法计入公摊水费中。经审理查明：2018年10月8日，原告深圳市金地物业管理有限公司（受托方、乙方）与广州市海珠区芳草轩业主委员会（委托方、甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将其管理的芳草轩住宅商业小区项目委托乙方进行物业管理服务；委托服务期限自2018年11月1日起至2021年10月31日，为期三年；自乙方正式进驻实施物业服务之日起，物业服务费用由乙方分三类标准计付，向业主或物业使用人收取，住宅按照2.5元每月每平方米收取；业主或物业使用人按月交纳物业服务费代收代缴费用，本项目的物业服务费、代收代缴费用每次缴纳时间为每月11日前；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交纳合同违约金；等。诉讼中，原被告确认原告自2018年11月1日起进驻涉案小区，在原告主张的欠费时间段前均是按照2.5元/月/平方米的标准收取管理费。原告另表示为涉案小区实际提供物业服务的是深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司，故诉请中的费用应当支付给海珠分公司，小区的物业费每月一交，每月10日前支付上月的物业管理费。被告表示其是从2018年11月1日开始欠费，其反诉主张的直接损失和间接损失是指小区管理质量差引起的生活质量下降，小区的公共设施的破坏存在安全隐患，公共区域的打扫大都是业主承担，且硬件设施不配套导致房子贬值，损失金额为酌定金额。另查，根据广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》记载：广州市海珠区梦轩南街14号901房的建筑面积为101.2737平方米，产权人为匡江山、陈小芳，占有部分为共有；房产登记号为2012交登字8305276号。诉讼中,原告表示本案仅起诉匡江山，不申请追加陈小芳为本案的被告。被告匡江山表示如果判决涉案房屋需缴纳相关费用，则其愿意自行承担，无需共有人陈小芳承担责任。原告为证明其主张还提供了以下证据：1、欠费清单，载明被告拖欠2018年11月至2020年7月物业管理费5316.78元,2019年4月水电公摊费18.61元，2019年5月至2020年7月公摊水费140.51元、公摊电费50.58元，2018年11月1日至2020年7月31日的水费1351.14元；2、律师函及邮寄凭证；3、照片若干张；4、水表抄表记录；5、芳草轩小区水电公摊明细表；6、水电费的发票。被告为证明其主张提供了以下证据：1、《物业服务委托合同》；2、原告营业执照拍照件、原告在国家企业信用信息公示系统查询页面截图；3、《金地【芳草轩】物业服务竞争性谈判响应方案》；4、《【金地物业宣讲版】芳草轩物业服务方案》；5、《广州市【芳草轩】项目现场品质提升整改方案-金地物业》；6、2019年9月21日芳草轩业委会副主任-业委会委员-业主们与金地物业开会沟通的现场拍照；7、芳草轩小区周边小区的物业费一览表；8、芳草轩住宅电梯内、一楼大堂内物业私自安装电子广告屏拍照；9、业主在小区内张贴“反对涨物业费维护广大业主利益”的大字；10、芳草轩小区业主群里业主的讨论截图；11、信访事项受理告知书；12、芳草轩业主致政府主管部门的请求函；13、2018年10月28日，业主代表与街道、深圳市金地物业管理有限公司开会；14、2018年11月1日金地物业进驻以来芳草轩小区绿化环境脏乱差图片、视频汇总；15、芳草轩小区出入门禁系统拍照；16、原告向缴费业主提供的物业费、停车费收据；17、金地物业APP工单截图；18、原告提供的室内楼道、电梯间卫生保洁效果差的图片、视频；19、芳草轩小区公共设施木平台损坏严重但原告没有及时修复、水池长期污水滋生蚊虫害图片；20、芳草轩小区住宅楼天台脏乱差情况图片；21、芳草轩小区内公共设施瓷砖破裂剥落情况拍照，严重威胁住户出入安全；22、芳草轩小区地下室-楼道-走道灯公共区域布满垃圾，虫害不断的图片；23、芳草轩外墙、大堂外围玻璃脏乱差图片；24、原告在芳草轩小区内及小区门口均有安排商业性质摆摊行为照片、通信运营商租用小区公摊地方设置在小区建筑上的通信桅杆及天线、室内分布系统；25、芳草轩业委会公布的2019年上半年收入情况；26、深圳市金地物业提供的公摊水电费收费公示单，证明原告乱收费；27、金地物业芳草轩物业主要人员一览表、外包保洁人员拍照、原告2019年年审报告截图；28、穗发改[2016]992号文。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与芳草轩业委会签订的《物业服务委托合同》，对作为业主的被告具有约束力。原告主张已根据上述合同约定为芳草轩小区提供了物业管理服务，而被告所有的房屋在小区内，接受了原告的物业管理，应当支付相应的物业管理费给原告。原告主张被告欠付涉案房屋在2018年11月至2020年7月期间的物业服务费5316.78元，被告亦表示其自2018年11月1日开始欠费，故被告应当支付上述期间的物业服务费给原告，原告要求被告支付2018年11月至2020年7月物业服务费5316.78元的请求，依据充分，本院予以支持。被告抗辩称原告的物业服务质量差，故其未交纳服务费。本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，被告认为原告的服务存在问题应当及时向原告提出，原告应予以积极回应和改进，但并不能成为被告拒绝缴纳物业管理费的理由。故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。关于违约金的问题。根据被告提交的证据可知，原告在涉案小区进行物业管理服务过程中确存在瑕疵，被告以此为由未交纳管理费属事出有因，故原告主张被告支付逾期支付2018年11月至2020年7月期间物业服务费的违约金，依据不足，本院不予支持。关于水费及水电公摊费的问题。诉讼中，原告主张被告拖欠2018年11月至2020年7月31日期间的水费1351.14元及2019年4月至2020年7月期间的水电公摊费209.7元，提供了欠费明细表、水表抄表记录、水电公摊明细公示表、水电费发票等证据证明，被告虽有异议，但并未充分举证证明其抗辩意见，故对原告上述主张本院予以合理采信，被告应将上述期间的水费1351.14元及公摊水电费209.7元支付给原告。关于被告主张的损失问题。本案中，被告提交的证据不足以证明其存在损失的情况，亦不足以证明其主张的损失与原告存在因果关系，故被告主张原告支付其直接及间接损失10000元的请求，缺乏依据，本院不予支持。另外，因《物业服务委托合同》的签订方为深圳市金地物业管理有限公司，故根据合同相对性原则，被告应当将款项支付给该公司。被告同意自行支付涉案房屋所拖欠的费用，本院亦予以确认。综上所述，依照《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告匡江山在本判决生效之日起10日内支付2018年11月至2020年7月的物业服务费5316.78元给原告深圳市金地物业管理有限公司。二、被告匡江山在本判决生效之日起10日内支付2018年11月至2020年7月期间的水费1351.14元及2019年4月至2020年7月期间的水电公摊费209.7元给原告深圳市金地物业管理有限公司。三、驳回原告其他的诉讼请求。三、驳回被告全部的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原、被告各负担25元。本案反诉受理费27元，由被告匡江山负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年三月二十六日书记员  李敏燕陈丹纯