四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终66号 上诉人（原审原告）：冯早早，女，1993年8月28日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：黄茜菲,四川程信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邬义连，女，1965年3月17日出生，汉族，住四川省合江县。 上诉人冯早早因与被上诉人邬义连房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2020）川0522民初2041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月5日公开进行了审理。上诉人冯早早的委托诉讼代理人黄茜菲，被上诉人邬义连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冯早早上诉请求：1、请求撤销四川省合江县人民法院（2020）川0522民初2041号民事判决，改判支持一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人应直接支付给上诉人的房款为183500元，支付给银行的按揭款为262500元，同时《房屋买卖合同》约定在产权下来后一个月内必须过户，如被上诉人原因未过户的，上诉人有权原价收回房屋，亦是约定在取得房屋产权后，被上诉人有消除产权变更障碍的义务，而本案中，不能变更产权的障碍即是案涉商品房按揭抵押给了银行，未结清按揭款前，无法办理产权变更登记，因此，系被上诉人违约，由于被上诉人的违约行为，导致上诉人另行购买房屋需提高首付比例以及贷款利率的增加，合同目的无法实现。一审法院适用法律错误，被上诉人逐月归还按揭贷款不符合交易习惯和常理，一审法院判决双方另行协商处理不符合法律规定。 邬义连辩称：被上诉人并未违约，按合同约定足额支付了购房款和房屋按揭款，并对房屋进行了装修，于2017年搬入居住，《房屋买卖合同》仅约定产权下来以后一个月内被上诉人支付上诉人购房款2万元，并未约定在一个月内一次性付清按揭款，一审法院认定事实清楚，应维持一审判决。 冯早早向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令邬义连退还冯早早房屋并支付违约金20万元；3.判令邬义连退还编号为×××54、07616382的契税票、编号为0216677114的维修基金发票；4.本案诉讼费用由邬义连承担。 一审法院认定的事实：2017年10月5日，冯早早母亲罗永霞代冯早早与邬义连签订《购房定金协议》，约定将坐落于福地御景城5栋7-2号的房屋出售给邬义连，成交价格为446000元，并于当日支付购房定金10000元，于2017年10月15日前到约定地点签订合同。2017年10月11日，冯早早作为甲方，邬义连作为乙方以及中介方杜红梅签订《房屋买卖合同》，甲方将其坐落于福地御景城一期5栋7层7-702号住房，建筑面积92.95平方米出售乙方，合同约定：一、售房总价446000元，房产证土地使用证明过户的一切税费由乙方负责，由甲乙双方负责办理过户手续；二、付款方式为签字之日付购房定金10000元，第二次付款在2017年10月11日付153500元，余款在产权下来后一月内甲方过户给乙方当日付20000元；三、交房时间为第二次付款后将房屋钥匙交给乙方……七、甲乙双方哪方违约，付另一方违约金200000元……九、未尽事宜补充：1.在产权下来后一月内必须过户，如乙方原因未过户，甲方有权原价收回房屋；2.如乙方按揭款未按时交纳给甲方造成不良记录，甲方有权收回房屋；3.从签订合同之日起，银行的按揭款由乙方负责，与甲方无关。合同签订当日，邬义连向冯早早交付房款163500元，冯早早将编号为2016002290的商品房买卖合同、编号为×××54、07616382的2张契税票、房屋钥匙1套、编号为2002690的代办产权证收据1张、编号为0216677114的维修基金收据1张、卡号为6127××××4949的建行按揭银行卡1张交付邬义连。邬义连收到房屋钥匙后，随即对房屋进行装修并入住至今。同时，邬义连在收到冯早早归还按揭贷款的银行卡后，每月通过该银行卡按时归还按揭贷款。2019年5月8日，案涉房屋的不动产权登记至冯早早名下，冯早早随即通知邬义连对案涉房屋办理转移登记（过户），但双方因房屋涉及的按揭贷款问题至今未能转移登记至邬义连名下。 另查明，2016年5月5日，冯早早与合江福地城房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于合江县××路××号××期××幢××层××号房屋，建筑面积92.95平方米，房屋价款为353210元，付款方式为贷款。2016年6月21日，冯早早就前述购买的住房与中国建设银行股份有限公司合江支行签订个人住房（商业用房）借款合同，借款金额为280000元，借款期限2016年6月28日至2036年6月28日，采取委托扣款方式还款，扣款账户为×××49，以等额本金还款法还款，以前述房屋为抵押物。 一审法院认为，冯早早与邬义连之间签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的，合同双方应按照合同约定履行各自义务。双方在合同中约定，“如乙方按揭款未按时交纳给甲方造成不良记录，甲方有权收回房屋；从合同签订之日起，银行的按揭款由乙方负责，与甲方无关”，说明双方在签订合同时，对房屋属于按揭抵押贷款购买是明知，且对贷款的偿还作了约定，即由邬义连按时交纳。但对于双方约定的过户，因案涉房屋属于按揭贷款购买，处于抵押状态，说明房屋过户存在障碍。过户的实现，需要提前归还贷款，解除抵押。虽双方约定贷款由邬义连负责，且须按时交纳，但贷款实际系冯早早与银行间的借贷合同关系，邬义连负责偿还，亦是代为冯早早进行偿还，在消除过户的障碍上，双方并未就贷款的提前偿还作进一步的约定，即是办理转贷，由邬义连与银行成立新的借贷合同关系，还是由谁一次性提前归还贷款。这一点在双方事后的沟通中亦能体现，且对于贷款的解决方式，双方至今未能达成一致意见。为此，冯早早以邬义连拒不履行过户义务为由，请求解除合同，不具有事实依据，一审法院依法不予支持。本案中，双方当事人的合同目的，对冯早早来说就是获得出售房屋的房款即银行按揭贷款以外的房款；对邬义连来说，是通过向冯早早支付房款以及偿还银行按揭贷款获得房屋。从合同履行来看，冯早早的合同目的已经实现。因双方采取了由邬义连支付剩余按揭贷款的合同履行方式，因此双方的相互权利义务在主要合同目的之外还存在延伸。这表现在，双方签订合同时，冯早早尚未取得不动产权证，双方约定在冯早早取得不动产权证后一月内过户，此时冯早早才彻底退出与案涉房屋之间的关系。现不动产权证已经登记于冯早早名下，具备了过户的第一步条件，双方下一步需要解决的即是解除房屋的按揭贷款抵押。对于双方当事人来说，房屋买卖的主要合同目的已经实现，但房屋尚登记于冯早早名下，贷款也仍旧在冯早早名下，虽约定由邬义连负责按时交纳，但基于日常交易来说，对双方均存在风险和可能的不利后果；同时，由邬义连根据冯早早与银行的贷款合同逐月按时归还贷款，也不符合房屋买卖的交易习惯和常理，故双方基于合同的契约精神和诚信原则，为避免不必要的风险和损失，理应及时就房屋按揭贷款的偿还、解除房屋抵押事宜进行进一步的协商和处理，共同完成房屋买卖合同的最后一步义务，即解除抵押，完成不动产权的过户（转移登记）。 综上所述，双方基于房屋买卖合同的签订，已经履行了合同大部分义务，实现了合同的主要目的，现仅就最后的不动产权转移登记义务争议而解除合同，不符合合同的契约精神和交易目的，双方可就消除转移登记的障碍再行协商、处理，已达合同目的的完全实现。为此，对于冯早早诉请的解除合同诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条规定，一审法院判决：驳回冯早早的诉讼请求。案件受理费4300元，由冯早早负担。 本院二审期间，上诉人冯早早提供了银行还款证明、录音光盘，拟证明在双方签订房屋买卖合同时，按揭房贷本金为262500元以及上诉人催促被上诉人结清房款的事实。被上诉人对上诉人提供证据的真实性不持异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人冯早早与被上诉人邬义连签订的《房屋买卖合同》中约定案涉房屋总价为446000元，因在签订该合同时，案涉房屋尚未取得房屋产权证书，且在银行办理了按揭贷款，故双方在《房屋买卖合同》中仅约定了被上诉人购房后，应当按时偿还按揭款，对取得不动产登记后银行按揭部分的金额，在何时全额偿还并未作出约定，但被上诉人邬义连逐月偿还按揭贷款至按揭期满之日不符合交易习惯，且按现有购房政策，对上诉人冯早早另行购买房屋确有影响。上诉人冯早早已经交付房屋，被上诉人邬义连对房屋进行装修并入住，2019年5月8日案涉房屋不动产权登记至上诉人冯早早名下后，案涉房屋已经具备转移登记的条件，就按揭部分房款的支付时间虽然双方合同约定不明，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”之规定，双方可以再行协议，不能达成补充协议的可以按照交易习惯来确定，经上诉人冯早早催告后，被上诉人邬义连应当全额支付按揭部分的剩余房款，履行《房屋买卖合同》的付款义务。上诉人冯早早以合同约定“在产权下来后一月内必须过户，乙方原因未过户甲方有权原价收回房屋”为由要求解除合同，本院认为，上诉人冯早早与被上诉人邬义连均不是商品房买卖的专业人员，双方均未预料到需全款支付按揭款后才能办理房产过户手续，故双方在合同中未对全额支付按揭款作出约定，银行按揭贷款合同系上诉人冯早早与银行之间签订，亦可由上诉人冯早早全额归还按揭款后，办理产权变更登记，因双方合同约定不明，故不能办理产权变更登记的原因，并非被上诉人邬义连单方面造成，上诉人冯早早诉请解除《房屋买卖合同》不符合公平原则，上诉人冯早早的上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人冯早早的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人冯早早负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  诸 琳 二〇二一年三月一日 书记员  毛 林