广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1127号原告：张西保，男，1986年4月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州市浩玮房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新镇风光路212号中新村委附楼203室。法定代表人：李少艾，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：温俊森，广东均桓律师事务所实习人员。第三人：王翠香，女，1987年1月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告张西保诉被告广州市浩玮房地产开发有限公司、第三人王翠香商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张西保、被告广州市浩玮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴晓嘉、第三人王翠香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张西保向本院提出诉讼请求，一、判令被告向原告退回购房诚意金20000元；二、判令被告赔偿原告交通费、餐饮费和误工费合计300元；三、诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原告一家四口，居住在黄埔区××大道××街××号万科金色梦想G2栋1807房。因两个小孩渐渐长大，年迈父母过来帮忙照看小孩，全家六口人蜗居在一户65平的小两房内，颇感拥挤。基于实际情况，原告夫妻打算换房。因两小孩都有上学的实际需求，所以楼盘配套优质学校及明年或入学成为原告换房首要考虑的必要条件。迫于经济压力，原告首选方案是卖掉手中的小两房，在更为郊区或偏远一点的地方看看有没有适合大三房或四房可以置换。2020年10月5日，原告和第三人夫妻在中介邀请下，带着两孩子到周边看房产的具体情况，当天只是打算先看一下各大楼盘的大致情况，再回家作简单对比，所以当天没有随身携带银行卡和身份证原件。10月5日上午，原告先是看了保利中海金地、大国璟，从上午一直看到下午三、四点左右，因最终优惠未达到原告夫妻心理预期，最终未能与开发商达成一致。期间原告一家四口都没吃午饭，感觉比较疲惫，打算回家。在途中，销售极力推荐到被告的楼盘时代倾城看房，下午大概四、五点左右，楼盘销售带原告看了样板房120平的大四房，原告与第三人对此户型感觉满意，便在销售中心了解一下周边配套及学位情况。当时原告与第三人讲一天没吃饭，要明天再细谈购房事宜，但销售执意挽留，并提供一份简单泡面给原告与第三人。期间，第三人说销售向其保证楼盘配套小区有公立幼儿园和暨大附小公立小学，在2021年即可入读，该情况符合原告与第三人的实际需求。聊到房价问题，楼盘销售称无法降价到预期价位，原告与第三人决定先回家，明天再谈。但陪同中介人员说可找领导申请，但一开始没有申请到，就让原告与第三人先交10000元诚意金。当时原告与第三人表示没有携带银行卡，手机也不够钱，但而不过中介及楼盘销售盛情，原告与第三人也饥饿疲惫，想早点回家，原告就从网络银行里借了10000元转给中介。但是最终还是没有争取到原告与第三人的心理价位。这时，销售又支招说可以支付宝团购，付25000元抵50000元（此操作违规）。最终价格算是降到原告与第三人的心理价位，销售便让原告与第三人再交10000元，即总共45000元作为诚意金。考虑到销售保证楼盘配套的学位及明年开学，原告与第三人打算先交下购房诚意金，销售要求必须刷卡提供身份证原件，但原告与第三人都没有带，正打算放弃时，销售说提供身份证照片也可以，另外，银行卡可以找领导的银行卡帮忙代刷，原告通过手机将钱转给销售的领导，并沟通了付款方式及其他事宜，销售说可以协调友好解决。最后在销售极力游说下，原告与第三人共分三次给楼盘方共计45000元认购诚意金。将近晚上八时，销售称财务已下班，当天不能开出收据，还拿了一份文件给原告第三人。基于对楼盘及销售的信任，原告与第三人又累又饿，并未仔细阅读文件内容便签了字。第二天，原告与第三人筹房款时，又向销售确认了楼盘配套学校情况，但销售否定了昨天的承诺，不再保证楼盘配套学校和开学时间。加之，原告与第三人的房屋买卖遇到困难，筹钱受阻，当天即与销售沟通无法及时付款或取消购房。销售说按违约罚息，或不退回交付的45000元。经过多番努力，楼盘将违规收取的团购金25000元退回，但拒绝退回其余的20000元诚意金。时代地产违规销售，虚假宣传，种种套路购房者，事后又拒绝同购房者友好协商解决问题，希望被告认请自身存在过失，及时退回剩余认购诚意金20000元，并承担相关的经济损失。被告广州市浩玮房地产开发有限公司辩称，一、被告仅向原告收取了20000元款项，且该款项性质是定金，而非诚意金。（一）原告主张向被告支付了45000元，明显与客观事实不符。据被告了解，除前述20000元外，原告在签订《时代丰鼎花园认购书》当天向案外人广州新臣房地产经纪有限公司（以下简称新臣公司）支付了25000元团购服务费，以换取销售价格优惠。之后，《时代丰鼎花园认购书》因原告违约行为而解除，新臣公司向原告实际退还25000元服务费。（二）根据《时代丰鼎花园认购书》第二条第4款约定，原告在签订《时代丰鼎花园认购书》时向被告支付的20000元是定金，被告在收取该20000元后，也实际向原告开具了相应的收款收据，并备注该20000元是定金，由此可见，该20000元并非诚意金。二、因原告存在逾期支付房款的违约行为，根据第四条第2款约定，被告有权依约解除，原告应向被告支付房屋总价20%的违约金，因原告已付的定金20000元不足以抵扣其应付的违约金，其无权要求被告予以退还。根据第三条第1款约定，原告应于2020年10月11日前支付第一期房款726076元。但原告在签署《时代丰鼎花园认购书》后，并未依约支付第一期房款且逾期时间超过7日。依据《时代丰鼎花园认购书》约定，被告有权单方面解除《时代丰鼎花园认购书》。故被告已于2020年10月20日向原告发出《解除通知书》，该函件已于2020年10月21日妥投。依据《时代丰鼎花园认购书》第四条2款约定，原告应依约向被告支付房屋总价20%的违约金483215.20元。鉴于原告已付的20000元定金不足以抵扣应付的违约金，故被告除有权不予退还外，同时还保留另行向原告追讨剩余违约金的权利。三、根据《时代丰鼎花园认购须知》第一条第9款约定，如原告存在逾期支付房款的违约行为，视为原告放弃认购，定金不予退还，原告要求被告退还20000元定金，缺乏合同及法律依据。四、根据商品房买卖合同司法解释第四条规定，在原告违约而解除《时代丰鼎花园认购书》的情形下，原告无权要求被告返还2万元。五、被告从未承诺案涉房屋属于学位房，原告主张销售同她保证楼盘配套小区公立幼儿园和暨大附小公立小学，显然与客观事实不符。原告上述主张未提供任何证据证明，根据谁主张谁举证原则，应当由原告承担不利后果。此外，在《时代丰鼎花园认购书》和《时代丰鼎花园认购须知》中并未约定案涉房屋属于学位房，原告上述主张与事实不符。六、原告要求被告赔偿交通费、餐饮费和误工费共计300元，缺乏事实及法律依据。首先，根据《时代丰鼎花园认购书》第四条第2款约定以及商品房买卖合同司法解释第四条规定，认购书的解除应当归责于原告，原告无权要求被告赔偿上述费用。其次，原告在本案中也未提供证据证明交通费、餐饮费和误工费损失的具体金额，原告对此应承担举证不能的法律后果。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人王翠香述称，同意原告的诉讼请求，同意原告以其个人名义向被告主张退还20000元诚意金。经审理查明，2020年10月5日，原告与第三人签署《时代丰鼎花园认购须知》，载明了购房的流程、购房所需资料等内容，其中第一条第4款约定：时代丰鼎花园商品房所在建筑区划分的会所、商务中心、地下室、规划的车位、车库、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施、以及其他未列入公共分摊面积部分的建筑物、构筑物、附属物及地下空间等的所有权、使用权及相关经营权益属于发展商（依法应移交给国家的除外）；第一条第9款约定：签署《认购书》后，买方须按指定时间缴付房款及相关费用，并签订《商品房买卖合同》及其补充合约，逾期视作买方放弃认购，发展商有权对预定的房屋另行处理而无需通知买方，定金不予退还。原告与第三人在认购须知落款处签名，签名上方写明是时代丰鼎花园5栋506房。同日，原告、第三人（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签署《时代丰鼎花园认购书》，载明以下内容：“……乙方同意向甲方购买本认购书所指物业……一、物业基本情况广州市增城区中新镇九和村新新路39号时代丰鼎花园住宅5栋506房（下称‘该物业’），建筑面积为120.38平方米……二、房价及定金1.乙方认购该物业总房价为人民币2756125元，优惠折扣为……成交总房价为人民币贰佰肆拾壹万陆仟零柒拾陆元整……4.乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金20000元，该定金将该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款。甲方收到乙方定金时开具收款收据。三、付款方式1.乙方同意商业按揭97%方式付款：第一期房款：于2020年10月11日前支付726076元（已包含定金），同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》；……四、双方的权利、义务及确认、承诺……2.若乙方未能按照本认购书约定向甲方支付签订《商品房买卖合同》之前应支付的该物业各期房款，则每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期付款金额的0.05%作为违约金；逾期超过7日的，本认购书自动解除，认购书解除后，甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方。……4.若乙方在签订《商品房买卖合同》前单方解除本认购书，则甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方；若甲方在签订《商品房买卖合同》前单方解除本认购书，则甲方除应向乙方支付该物业总房价20%的违约金外，无需承担其他任何责任。五、其他……2.本认购书经甲乙双方签字且盖章之日起生效……”同日，原告与第三人通过其他人向被告刷卡消费20000元。被告开具一张金额为20000元的收款收据，载明购买方是原告与第三人，不动产详细地址为增城区中新镇新新路39号住宅5栋506，备注定金。原告在庭审中陈述是在10月17日才收到上述收款收据。2020年10月17日，原告向被告发出《退房及退款申请书》，内容为：“本人张西保（身份证号……）和王翠香（身份证号……），于2020年10月05日认购由贵司开发的位于广州市增城区中新镇的时代丰鼎花园5栋506房，总成交价2416076元，已付定金20000元，电商团购优惠25000元，合计已付45000元。现由于学位性及开学时间宣传的与实际不符，不能满足本人子女的实际需要。另外，当晚认购流程也极不规范（当晚本人未随身携带身份证和银行卡原件，时代倾城的财务也已下班）。本人向贵司申请解除认购并退还本人已付的45000元。本人承诺，在贵司退还上述房款45000元后，本人不再对该住宅享有任何权益，也不再就该住宅向贵司提出任何主张、异议。”被告在庭审中确认有收到上述申请书。2020年10月20日，被告通过邮寄方式向原告与第三人发出《解除通知书》，内容为：截至发函之日，原告与第三人已逾期付款超过7日，依据《认购书》约定，逾期付款超过7日的，《认购书》自动解除；现正式通知，原告、第三人与被告签订的认购书已经解除，原告与第三人应支付总房价20%的违约金，对前述违约金，被告有权从已付款中抵扣，不足抵扣的，应于本函发出之日起3日内补足等。上述函件于次已妥投。原告也确认有收到上述通知书。庭审中，一、原告陈述：原告在支付20000元时并没有说明该笔款项是定金，原告一直以为是诚意金；原告在2020年10月6日已向销售人员说明涉案房屋不适合，要求退还定金，并按销售人员要求写了退款申请书，但被告只退回团购款25000元，并在当天将20000元的定金收据交给了原告；二、王翠香陈述：在交款当天，原告与第三人没有带身份证，但有向被告提供身份证号码。三、各方当事人均确认双方签署的《时代丰鼎花园认购书》已解除。原告与第三人主张《时代丰鼎花园认购书》是在2020年10月6日其向被告提出退款当天解除。被告主张《时代丰鼎花园认购书》是在原告与第三人收到《解除通知书》当天解除。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。《时代丰鼎花园认购书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性和效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告与第三人向被告支付的20000元是购房诚意金还是定金的问题。《时代丰鼎花园认购书》第二条第4款约定，乙方（即原告与第三人）在签订认购书时向甲方（即被告）付清定金20000元。在签订认购书当天，原告与第三人向被告支付了20000元。被告收款后开具了《收款收据》给原告与第三人，明确其收取20000元是原告与第三人按《时代丰鼎花园认购书》约定支付的购房定金。之后，原告向被告发出的《退房及退款申请书》中也承认已付定金20000元。以上可见，原告与第三人向被告支付了20000元是定金，原告主张该笔款项是购房诚意金，缺乏事实依据，本院不予采纳。庭审中，各方当事人均确认《时代丰鼎花园认购书》在原告提起本案诉讼之前已实际解除，本院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”本案中，原告与第三人作为完全行为能力人，应知购买商品房属重大事件，更需尽谨慎注意义务，应该充分认知到签署认购书后所产生的法律后果。但是，原告、第三人在签署《时代丰鼎花园认购书》后，未按约定支付第一期房款，也未与被告签订《商品房买卖合同》，已构成预约合同的违约。按照原告与第三人签署的《时代丰鼎花园认购须知》第一条第9款约定，基于原告与第三人的违约行为，被告有权依据上述条款约定，主张不予退还定金。据此，原告主张被告退还20000元，于法无据，本院不予支持。同理，在原告与第三人违约的情况下，原告主张被告赔偿交通费、餐饮费和误工费300元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张西保的全部诉讼请求。案件受理费154元，由原告张西保负担。本判决为终审判决。审判员  卢艳晖二〇二一年三月二十五日书记员  陈雪冰黄丽