福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽03民终353号上诉人（原审被告）：福建海峡银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市荔城区胜利路北街1050号后塘小区2号楼店面，统一社会信用代码91350304574734900Y。负责人：吴云福，行长。委托诉讼代理人：胡明立，福建诚毅律师事务所执业律师，委托权限一般代理。委托诉讼代理人：谢丹颖，福建诚毅律师事务所执业律师，委托权限一般代理。被上诉人（原审原告）：孙立新，男，1966年9月9日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：唐振华，福建思阳律师事务所执业律师，委托权限特别代理。原审第三人：曾飞龙，男，1971年3月11日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。原审第三人：黄碧钦，女，1976年11月6日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。原审第三人：莆田市涵江区鸿海鞋业制品有限公司，住所地福建省莆田市涵江区梧塘镇沁后村沁山,统一社会信用代码913503036808758977。法定代表人：曾振涵，经理。上述三原审第三人的共同委托诉讼代理人：陈建洋、黄毅，委托权限特别代理。原审第三人：莆田市涵江区勇达鞋业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区高新技术园区，统一社会信用代码91350303572961253H。法定代表人：陈亚雄。原审第三人：陈亚雄，男，1969年3月19日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。原审第三人：林丽华，女，1974年10月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。上诉人福建海峡银行股份有限公司莆田分行（下称简称海峡银行莆田分行）因与被上诉人孙立新及原审第三人曾飞龙、黄碧钦、莆田市涵江区鸿海鞋业制品有限公司（以下简称鸿海鞋业公司）、莆田市涵江区勇达鞋业有限公司（以下简称勇达鞋业公司）、陈亚雄、林丽华案外人执行异议一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。海峡银行莆田分行上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回孙立新的全部诉讼请求。事实和理由：一、原判决认为孙立新在法院查封之前已合法占有案涉房屋，存在事实认定错误。原判决的该项认定与其查明的事实相冲突。根据一审法院查明的事实：“孙立新与曾飞龙自签订合同之日起至今未对案涉房产办理接交手续，孙立新也未对房产进行装修、入住及管理使用，孙立新也没有交纳案涉房屋的水、电费，至今也未办理产权过户手续。案涉房产至今无人管理使用”（具体详见原审判决书第8页倒数第二段最后两句）。一审法院查明的上述事实已经非常明确说明孙立新至今都未合法占有案涉房屋，却在最后认定的时候会作出与查明事实明显相悖的结论。因此原判决关于孙立新在查封前就已合法占有案涉房产的认定必然是错误的。二、原判决认定案涉房产未办理过户登记非因孙立新自身原因，存在事实认定错误。案涉房产在买卖时既未取得房屋产权证，也办理贷款抵押，基于最高院的裁判观点，案涉房产至今未办理过户登记应当认定系买受人即孙立新的自身原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法精神，判断是否享有物权期待权，该物权期待权能否排除执行，归根到底都要判断事实情况是否符合第28条规定的四个条件。根据以上分析，目前可以确认本案并不符合查封前合法占有以及为办理过户非系买受人自身原因这两个基本法律条件，孙立新对案涉房产享有的权益必然没有达到排除强制执行的法律后果，应当驳回孙立新的全部诉讼请求。补充一点，孙立新也未按照执行异议相关规定第28条缴纳剩余购房款向法院进行提存的事实。孙立新辩称，一、孙立新在法院查封之前已合法占有案涉房屋。因曾飞龙未交清案涉房产的有关费用，奥元房地产公司未将案涉房产交付给曾飞龙使用，致孙立新未能实际使用案涉房产，案涉房产目前并无人管理使用，案涉房产已出卖给孙立新，且房产买卖合同签订时曾飞龙并无其他诉讼案件，不存在损害其他债权人的利益的行为，案涉房产买卖发生在法院查封之前。曾飞龙也于协议签订当日将个人购房借款/担保合同、开发商出具的收款收据、二次交款收据、预约金收据交付给孙立新。因此，孙立新享有实际管理、控制案涉房产的权利。据此，一审认为孙立新在法院查封之前已合法占有案涉房屋是正确的，不存在查明事实与认定事实矛盾。二、案涉房产未办理房产过户登记非因孙立新自身原因。1、孙立新曾向曾飞龙提出办理过户，但曾飞龙拖延未办。2、曾飞龙未交清案涉房产的相关费用，致使案涉房产至今未办理转移登记至曾飞龙名下。3、曾飞龙不配合提供购房原始发票，也是案涉房产至今未办理转移登记至曾飞龙名下的原因。三、曾飞龙享有物权期待权。孙立新在法院查封之前与曾飞龙签订了案涉房屋买卖合同，依约支付购房款并按照法院的要求将剩余价款交付执行，且查封之前享有实际管理案涉房屋的权利，未办理过户非其过错，孙立新享有案涉房屋物权期待权。四、民生权利优于银行债权。现阶段，我国相关市场交易规则及交易秩序有待进一步完善，相关主体法律意识有待进一步提高，市场交易不规范的现象仍然存在。基于当前现实情况，要特别注重保护当事人的生存权利，在坚持依法审理的前提下，遵循生存利益优于银行、企业等主体经营利益原则，在兼顾双方利益保护的同时，适度向相对弱势一方倾斜。五、孙立新在一审已经按照一审法院要求已经将剩余的购房款全部交给一审法院，一审法院在判决书中也予以了认定。综上，孙立新享有排除对案涉房屋强制执行的权利，一审判决不得执行案涉房屋，事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。曾飞龙、黄碧钦、鸿海鞋业公司辩称，意见同上诉人意见。补充，一、本案曾飞龙的贷款是到2021年11月份，但是一审中孙立新只同意将2020年6月23日前的贷款余额提存到法院，孙立新支付的剩余购房款不足以清偿本案剩余的贷款。二、一审法院提存的时候未通知各方当事人，导致曾飞龙这几个月自己支付购房款。孙立新向一审法院提出诉讼请求：判令不得执行第三人曾飞龙名下位于福建省莆田市城厢区的房产（合同编号：0299077，康嘉御景B区第X栋XXXX号套房）。一审法院认定事实：曾飞龙与黄碧钦系夫妻关系，双方于1997年1月24日办理结婚登记手续。陈亚雄与林丽华系夫妻关系，双方于1997年12月9日办理结婚登记手续。2011年6月20日，曾飞龙与福建奥元房地产开发有限公司（以下简称奥元房地产公司）签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-№0299077）一份，约定曾飞龙以单价8698元／平方米、总金额1495099元向奥元房地产公司购买康嘉御景Ｂ区X座XX号房，首付款为455099元，余款1040000元办理银行按揭贷款，贷款期限为10年，曾飞龙自2011年11月开始按月归还贷款。该房产于2011年7月25日办理预购商品房预告登记，权利人为曾飞龙。该房产于2011年9月2日办理抵押权预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行。该房产于2011年6月28日办理备案登记手续，于2014年11月5日初始登记至奥元房地产公司名下，至今未办理转移登记至曾飞龙名下。曾飞龙至今尚未交清案涉房产的有关费用，奥元房地产公司至今未将该商品房交付给曾飞龙使用。2012年6月21日，孙立新主张其曾通过案外人姚望滨的中国农业银行账户（622XXXX）向曾飞龙的中国建设银行账户（账户×××08）转账970000元，并扣除2012年7月份的利息30000元，曾飞龙实际向孙立新借款1000000元，口头约定借款月利率为3﹪。曾飞龙确认借款为1000000元，但没有约定利息。姚望滨确认曾将上述账户出借给孙立新使用。曾飞龙分别于2012年8月13日、9月4日、10月26日、11月7日、12月25日、2013年3月10日、3月30日、6月5日、9月2日、10月14日、12月6日共计十一次通过中国建设银行（账户×××08）向孙立新的中国建设银行（账户×××71）各转账30000元。2013年12月31日，曾飞龙向孙立新出具《承诺书》一份，内容如下：曾飞龙现有一套坐落于莆田市城厢区××区延寿山庄旁（地块二）康嘉御景Ｂ区第X栋XX号单元房产，建筑面积为171.89㎡（以下简称案涉房产）转让给孙立新，以后在孙立新办理过户手续时曾飞龙必须无偿、无条件配合提供相关手续及证件给孙立新。2014年1月1日，孙立新（乙方）与第三人曾飞龙（甲方）签订《房产买卖合同》，约定案涉房产（房屋建筑面积为171.89平方米）以交易成交价为108万元＋甲方自签约之日起银行剩余本金转让给孙立新，合同主要内容为：甲方特此告知乙方上述该房产存在下列情况：存在抵押、土地使用证及房屋所有权证未办理；签约当日乙方支付第一笔购房款1080000元；甲方自签约之日起房屋剩余贷款由乙方承担；权证过户：当该小区通知办理房屋所有权证时，甲方必须在1个月内办理甲方名下的房屋所有权证，在甲方名下的房屋所有权证领出后，甲乙双方应在2个月内配合过户给乙方；当可以办理《国有土地使用证》时，甲方必须在1个月内办理，并在《国有土地使用证》出证1个月内配合过户给乙方。并由案外人莆田市荔城区泛联房产中介有限公司作为见证方。合同签订当日，曾飞龙向孙立新出具收据一份，内容如下：今收到孙立新案涉房产以现金方式支付第一笔购房款1080000元。同时曾飞龙将上述房产的预约金收据（金额150000元）、二次交款收据（金额305099元）、公维金收款收据（金额14951元）交由孙立新收执。该房产至今未转移登记至孙立新名下。合同签订后，孙立新自2014年1月6日起至今通过其员工黄岩青的中国建设银行账户（卡号6227××××5188、6227××××8938、6236××××4258）、孙立新的中国工商银行账户（卡号6222××××6201）、黄岩青的中国工商银行账户（卡号6222××××6912）、孙立新的中国建设银行账户（6217XXXX）按月向曾飞龙的还款账户（卡号6222××××7397）归还按揭贷款（并备注立新按揭房贷还款），每月归还12500元，备注孙立新房贷还款。另查，黄岩青自2007年4月至2019年1月间系孙立新的公司及个人的财务人员。庭审中，孙立新同意将购房剩余价款（贷款余额）交付法院作为执行款，并于2020年11月10日将至2020年6月23日（开庭时间为2020年6月18日）止的贷款余额164403.17元交付法院作为执行款。孙立新主张其用曾飞龙向其所借的借款1000000元及一个月利息30000元，另加支付现金50000元计1080000元支付讼争房屋的首付款，但没有提供支付现金50000元的证据。但曾飞龙确认收到孙立新支付的首付款1080000元，系用借款1000000元抵债及现金80000元支付购房首付款，并在出具收据时收回原借条，同时确认案涉房产系以房抵债。曾飞龙至今未向奥元房地产公司办理案涉房产接收手续，孙立新与曾飞龙自签订合同之日起至今未对该案涉房产办理接交手续，孙立新也未对该房产进行装修、入住及管理使用，孙立新也没有交纳案涉房屋的水、电费，至今也未办理产权过户手续。案涉房产至今无人管理使用。另查，2016年5月10日，海峡银行莆田分行以勇达鞋业公司、鸿海鞋业公司、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦作为被告向法院起诉，请求判令：１.勇达鞋业公司向海峡银行莆田分行偿还借款本金3389498.8元及按合同约定标准计算至实际还款之日止的利息、罚息、复利；２.勇达鞋业公司承担海峡银行莆田分行为实现本案债权而产生的律师代理费36000元；３.鸿海鞋业公司对勇达鞋业公司应承担的上述债务在最高债权额4200000元的范围内承担连带清偿责任；４.陈亚雄、林丽华、曾飞龙及黄碧钦对勇达鞋业公司应承担的上述债务承担连带清偿责任。2016年9月6日，法院作出（2016）闽0304民初2194号民事判决：一、勇达鞋业公司应偿还给海峡银行莆田分行借款本金3429498.8元，自2015年1月21日起至实际还清之日止按年利率9%计算的利息，并按年利率9%上浮50%计算复利，及自2015年2月13日起至实际还清之日止按年利率9%上浮50%计算罚息；二、勇达鞋业公司偿还给海峡银行莆田分行为实现本案债权支出的律师费36000元；三、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦对上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任；四、鸿海鞋业公司对上述第一项、第二项债务在最高额4200000元内承担连带清偿责任。案件受理费40212元，诉讼保全费5000元，合计45212元，由勇达鞋业公司、鸿海鞋业公司、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦负担。在诉讼过程中，海峡银行莆田分行于2016年5月17日，向本院提出财产保全的申请，法院于2016年6月6日作出（2016）闽0304民初2194号民事裁定：查封曾飞龙名下位于福建省莆田市城厢区××街道××区延寿山庄南侧的房产一处（合同编号：0299077，案涉房产）。法院于2016年6月6日实施上述查封。后该案进入强制执行程序，法院于2019年6月25日作出（2016）闽0304执1747号之一《执行裁定书》，裁定续行查封曾飞龙购买的坐落于莆田市城厢区××区延寿山庄南侧的房产（合同号0299077）。法院于2019年7月4日实施上述查封。另查，法院在执行申请执行人海峡银行莆田分行与被执行人勇达鞋业公司、鸿海鞋业公司、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦金融借款合同纠纷一案中，案外人孙立新对法院作出的（2016）闽0304执1747号之一《执行裁定书》中关于续行查封曾飞龙购买的坐落于莆田市城厢区××区延寿山庄南侧的房产（合同号0299077）不服，向法院提出书面执行异议。法院于2020年4月10日作出（2020）闽0304执异2号《执行裁定书》，以案涉房产登记在奥元房地产公司名下为由裁定驳回孙立新的异议请求。2015年4月21日，孙立新诉至本院，案经调解，因双方未能达成一致调解意见，致调解无效。一审法院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定;金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙立新与曾飞龙于2014年1月1日签订案涉房产的《房产买卖合同》后，自2014年1月6日起至今通过其员工黄岩青账户及自己个人账户按期归还尚登记在曾飞龙名下的案涉房产的按揭贷款，孙立新有提供银行交易明细及备注予以证实，故对案涉《房产买卖合同》的签订时间为2014年1月1日，具有客观真实性，法院予以确认。法院于2016年6月6日作出（2016）闽0304民初2194号民事裁定：查封上述案涉房产，故法院依法认定孙立新在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，孙立新主张其用曾飞龙向其所借的借款1000000元及一个月利息30000元，另加支付现金50000元计1080000元支付讼争房屋的首付款，但没有提供支付现金50000元的证据。但曾飞龙确认收到孙立新支付的首付款1080000元，系用借款1000000元抵债及现金80000元支付购房首付款，并在出具收据时收回原借条，同时确认系以房抵债，故本案在案涉房产查封之前存在合法有效的到期债权债务关系，曾飞龙已于《房产买卖合同》之日向孙立新出具收据，确认案涉首付款1000000元系以房抵债，并确认有收到首付款余款80000元，故对孙立新主张已支付案涉房产首付款1080000元的事实，有相应的证据予以证实，法院予以确认。孙立新与曾飞龙签订《房产买卖合同》后，自2014年1月6日起至今通过其员工黄岩青及自己个人账户按月归还登记在曾飞龙名下的案涉房产的按揭贷款，同时同意将购房剩余价款交付法院作为执行款项，且于2020年11月10日实际履行交付贷款余额164403.17元（截止开庭之日止）的义务。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定即已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因曾飞龙未交清案涉房产的有关费用，奥元房地产公司未将案涉房产交付给曾飞龙占有使用，致孙立新未能实际占有案涉房产，案涉房产目前并无人管理使用，曾飞龙确认案涉房产已以物抵债给孙立新，意思表示真实，房产买卖合同签订时曾飞龙并无其他诉讼案件，签订时不存在损害其他债权人的利益的行为，案涉房产的买卖行为发生在法院查封之前，据此法院认定孙立新享有实际管理案涉房产的权利。案涉房产于2011年6月28日办理备案登记手续，于2014年11月5日初始登记至奥元房地产公司名下，至今未办理转移登记至曾飞龙名下，致孙立新无法办理案涉房产的过户登记至自己名下，其原因在于曾飞龙未交清案涉房产的有关费用，并非案外人孙立新自身原因导致未能办理过户手续。结合孙立新在人民法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，并以房抵债100万元及现金8万元共计108万元支付购房首付款，并自合同签订之日起至今按时归还案涉房屋的银行按揭贷款，孙立新与曾飞龙的房屋买卖行为具有客观真实性。海峡银行莆田分行请求曾飞龙对勇达鞋业公司的债务承担连带偿还责任，在执行中查封案涉房产，但执行程序中仍需判断该权利能否对抗案外人孙立新提出排除执行的实体权利，即判断海峡银行莆田分行对登记在曾飞龙名下的案涉房产享有的权利是否能够排除执行。根据上述查明的事实，孙立新在案涉房产被人民法院查封之前已与曾飞龙订立书面买卖合同，依约支付购房价款并按照法院的要求将剩余价款交付执行，且在查封之前享有实际管理案涉房产的权利，孙立新对因曾飞龙未交清案涉房产费用而未能办理产权过户手续没有过错，孙立新对案涉房产具有物权期待权，从性质上说，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般债权，孙立新已按照合同约定履行完毕支付物权对价（即案涉房产的首付款及按揭贷款）的义务，预期物权将确定无疑变更至孙立新名下，在与作为申请执行人（海峡银行莆田分行）实现一般债权发生冲突时，应优先保护孙立新的物权期待权，因此孙立新对诉争房产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，孙立新对案涉房屋享有排除强制执行的权益，孙立新提起的异议请求成立，法院予以支持。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：不得执行登记在曾飞龙名下的位于福建省莆田市城厢区××街道××区延寿山庄南侧的房产（合同编号：0299077，康家御景Ｂ区第X栋XXXX号套房）。本院二审期间，曾飞龙、黄碧钦、鸿海鞋业公司当庭提供以下证据：证据一：中国工商银行借记卡账户历史明细清单付一件1页，欲证明，2020年11月起至今三个月的房屋贷款由曾飞龙归还的事实。证据二：户口本复印件2页，欲证明银行转账明细中向尾号7397的银行卡三次转账10500元、11500元、11400元的是曾樑海，曾樑海与曾飞龙是父子关系。海峡银行莆田分行质证认为，对于曾飞龙、黄碧钦、鸿海鞋业公司当庭提供的证据真实性没有异议，但认为1、根据曾飞龙提供的证据可以证明孙立新并未将剩余贷款交付法院执行的事实；2、孙立新未曾向贷款银行查询剩余全部贷款余额，进一步证明判决书确认的贷款余额与实际不符。孙立新质证认为，真实性应由法院依法审查，且不具有关联性，认为1、曾飞龙的扣款是否用于还本案的按揭贷款无法证明；2、本案所有的按揭剩余价款，孙立新已经全部交给法院。补充说明，一审法院在第8页第3段最后一句，海峡银行莆田分行与曾飞龙存在理解错误，一审判决书的意思是164403.17元是从2020年6月23日到2021年11月份剩余的全部未还贷款余额，164403.17元是一审法院依职权向贷款银行查询的结果。本院审查认为，对于证据一、二，真实性予以确认。对于一审查明的事实，海峡银行莆田分行对以下事实有异议：1、对“以交易成交价为108万元+甲方自签约之日起银行剩余本金转让给孙立新”有异议，认为并未实际支付，曾飞龙与孙立新并未存在真实的借贷关系及利息的支付不符合常理。2、对“孙立新自2014年1月6日起……贷款余额164403.17元交付法院作为执行款”有异议，认为（1）黄岩青支付的款项并非用于本案的购房贷款，因为黄岩青的账户本人也在使用，无法排除合理怀疑。（2）孙立新是否将剩余购房款交付法院作为执行款的真实性有异议，案涉房产的贷款到2021年11月，提存的时间只到2020年6月23日，法院也未通知各方当事人，剩余价款特别是有贷款的情况，应由银行提供剩余贷款的材料，但是并未看到任何材料。对一审认定的其他事实没有异议。曾飞龙、黄碧钦、鸿海鞋业公司对“庭审中，孙立新同意将购房剩余价款（贷款余额）交付法院作为执行款，并于2020年11月10日将至2020年6月23日（开庭时间为2020年6月18日）止的贷款余额164403.17元交付法院作为执行款”有异议，认为（1）曾飞龙的贷款2021年11月份到期，但是一审法院只计算到2020年6月23日，本案讼争房产的剩余价款不止这些。（2）孙立新交付剩余贷款没有经过举证质证，没有经过质证不能作为事实认定。孙立新对一审认定的事实没有异议。对各方均没有异议的事实，本院予以确认。对有异议的事实，将在下文中分析确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。对于海峡银行莆田分行的上诉请求，本院予以分析如下：本案属案外人执行异议之诉，海峡银行莆田分行上诉主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，其对该房产享有足以排除法院执行的权益，因此应审查本案是否符合该条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条文明确规定了案外人执行异议成立的四个条件，四个条件缺一不可。首先，关于孙立新在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。本案中，原买受人曾飞龙亦未办理房屋过户登记手续或房屋交付手续，案涉房屋仍然登记于奥元房地产公司名下，案涉房产所有权仍未转移，其所有权仍归属于奥元房地产公司，即曾飞龙既未享有案涉房屋的所有权，双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。同时，根据在案证据及孙立新的自认，孙立新与曾飞龙自签订合同之日起至今未对案涉房屋办理交接手续，孙立新也未对该房产进行装修、入住及管理使用，孙立新也没有缴纳案涉房屋的水费、电费，案涉房屋至今无人管理使用，孙立新未对案涉房屋建立事实上的占有、控制，因此孙立新在查封前并未实际占有、控制案涉房屋。其次，关于是否非因孙立新自身原因未办理过户登记的问题。本案中孙立新和曾飞龙所签订的《房产买卖合同》明确案涉房屋在合同签订时其房屋所有权证及土地使用证状态为未办理，且房屋已办理抵押，故孙立新在签订该合同时应当预见到办理房屋所有权证存在风险。且《房产买卖合同》签订于2014年，至法院起诉时长达六年的时间，并无积极行使登记权利的行为，将自己的权利置于可预见的风险之中，其怠于行使权利，这也是案涉房产尚未办理过户登记的原因之一。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，孙立新对于案涉房屋的权益不足以排除法院的强制执行。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以改判。海峡银行莆田分行的上诉有理，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1662号民事判决；二、驳回孙立新的诉讼请求。本案二审案件受理费100元，由孙立新负担。本判决为终审判决。审判长  林天明审判员  林容萍审判员  翁国山二〇二一年三月二十三日书记员  余凰丹附：与本案相关的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。