广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8195号上诉人（原审被告）：深圳市名媛世家美容有限公司，住所地：广东省深圳市龙华区民治街道民新社区民丰路鑫茂花园C区103，统一社会信用代码：91440300687579759B。法定代表人：李淑红。被上诉人（原审原告）：深圳市福田区新中苑第一届业主委员会，住所地：广东省深圳市福田区新洲九街319号新中苑。负责人：林志文，系该业委会主任。委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。原审被告：深圳市利丰房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香蜜湖街道竹子林紫竹六道敦煌大厦12B，统一社会信用代码：9144030027952226XH。法定代表人：刘坤德。委托诉讼代理人：林奇蔚，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文磁，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市名媛世家美容有限公司（以下简称名媛世家公司）因与被上诉人深圳市福田区新中苑第一届业主委员会（以下简称新中苑业委会）、原审被告深圳市利丰房地产开发有限公司（以下简称利丰公司）恢复原状纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初40416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名媛世家公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审诉讼费由新中苑业委会负担。事实与理由：1.一审法院判决认定事实不清；2.女儿墙上的招牌和夹层阳台上的空调室外机均属合理使用，并没有造成任何影响。被上诉人新中苑业委会未提交答辩意见。原审被告利丰公司答辩称，一、名媛世家公司安装店铺招牌和空调外机系基于合理需要利用经营性用房专有部分相对应的外墙面，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权解释）第四条规定，不应认定为侵权。名媛世家公司承租新中苑一层的经营性用房对外开展营业活动，安装店铺招牌是其合理需要。名媛世家公司安装的店铺招牌位置为新中苑一层房屋专有部分相对应的外墙面，其安装的店铺招牌没有违反法律法规，也不损害他人合法权益。因新中苑一层房屋结构特殊，专有部分相连的是夹层自行车库（上半部分）和夹层车库（下半部分），夹层自行车库和夹层车库仍在新中苑一层，不存在二层夹层。名媛世家公司安装的空调外机所在的夹层自行车库阳台实际上为新中苑一层房屋专有部分相对应的外墙面。二、安全出口（后门）并非利丰公司开设，且其所在墙体属于利丰公司的专有部分，利丰公司没有侵害新中苑全体业主的共有权。三、名媛世家公司安装店铺招牌、空调外机，使用安全出口（后门）系其个体行为，利丰公司不承担连带责任。而且利丰公司与名媛世家公司签订的房屋租赁合同已经约定，名媛世家公司不得因自身经营需要，擅自占用租赁区域的共用部分，其在经营前须自行向政府有关部门申请办理有关证照、批准证书或许可证等。新中苑业委会向一审法院起诉请求：1.限期名媛世家公司拆除现安装在新中苑二楼平台围墙上的店铺广告招牌，并恢复围墙原状；2.限期名媛世家公司拆除其在新中苑一楼外墙上所开设的后门，并恢复外墙原状；3.利丰公司对名媛世家公司拆除后门并恢复外墙原状承担连带责任；4.限期名媛世家公司拆除其在新中苑夹层阳台上安装的8台空调室外机，并恢复阳台的原状；5.利丰公司对名媛世家公司拆除8台空调室外机并恢复阳台原状承担连带责任；6.本案的诉讼费用由名媛世家公司、利丰公司承担。一审法院认定事实：1997年5月30日，深圳市规划国土局核发了深规土规许字[1997]XX号《深圳市建设用地规划许可证》，载明：用地单位为利丰公司，用地位置为新州居住区，建筑面积12000平方米，其中：肉菜市场2500平方米，住宅9400平方米，配套公厕垃圾转运站100平方米，肉菜市场在底层安排；四周退红线＞6米，布置好室外自行车停放场地；机动车泊位数47辆（自用40辆，公用7辆），自行车泊位数300辆。据规划国土（含地籍测绘）部门确认的建筑物一层平面设计图显示，一层除安排了净菜市场、车库、（露天）停车场外，还安排有公厕、垃圾转运站、配电房各一处，空调机房五处；净菜市场西侧有两个“商场入口”即正门，东侧有一个“商场辅助入口”即后门。小区建成后，二层以上的住宅对外销售，一层市场由开发商利丰公司自用。2000年6月13日，不动产登记部门向利丰公司核发了深房地字第××号《房地产证》，载明：权利人为利丰公司，房屋名称及房号为新中苑第一层市场，建筑面积为2287.64平方米；本证所记载的房地产，不得买卖，抵押、出租须按有关规定办理。其后，利丰公司将一层建筑物分割建成若干间商铺出租。2017年4月8日，利丰公司（甲方）与名媛世家公司的法定代表人李淑红签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区XX铺出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月8日起至2020年4月7日止；租赁房屋建筑面积共计258平方米，租金每平方米每月117元，月租金总额为30186元，乙方应于每月10日前向甲方支付租金；租赁房屋用途为综合市场。合同附页约定：2019年12月1日起月租金为31476元，2020年12月1日起月租金为32766元；在没有违反房屋租赁合约的前提下，租期自动延续2年，2021年12月1日起月租金为34056元，2022年12月1日起月租金为35346元；在租赁期内，乙方不得因自身经营需要，擅自占用租赁区域的共用部分。涉案租赁房屋正门朝西，面向XX街，在东侧的外墙上开了一个后门，后门外是新中苑小区的一排车库。关于后门系何人何时开设，名媛世家公司称不是其开设，其承租涉案房屋时即已有后门；利丰公司称无法确认系何人开设，亦不知系何时开设。名媛世家公司未经新中苑业主大会同意，在承租的房屋正门上面二楼女儿墙处设置了有“名媛世家”等字样的招牌。名媛世家公司未经新中苑业主大会同意，将8台空调室外机放置在后门外车库顶上新中苑小区二层夹层东侧的阳台上。2018年7月，新中苑业委会向名媛世家公司送达了《要求立即自行拆除违法占用公共空间广告牌的函》及《要求立即自行拆除违法占用公共空间空调外机的函》。2018年9月，新中苑业委会向名媛世家公司送达了《要求立即自行拆除违法开设的后门的函》。但名媛世家公司均未拆除。没有证据证明利丰公司曾阻止名媛世家公司设置招牌和放置空调室外机。新中苑业委会提起本案诉讼业经新中苑业主大会会议同意。本案诉讼中，经一审法院主持调解，双方当事人未能协商一致。一审法院认为，新中苑业委会主体适格且有权提起本案诉讼。与利丰公司签订租赁合同的李淑红是名媛世家公司的法定代表人，且房屋实际为名媛世家公司使用，故应认定名媛世家公司是涉案租赁合同的承租人，名媛世家公司在诉讼中对此实际亦予认可。建筑物区分所有权司法解释第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”名媛世家公司设置招牌和放置空调室外机的区域属于新中苑全体业主的共有部分，不是利丰公司的专有部分，也不是与利丰公司的专有部分“相对应”的共有部分。名媛世家公司未经新中苑业主大会同意设置招牌和放置空调室外机，侵害了新中苑全体业主的共有权，新中苑业委会请求名媛世家公司拆除招牌及空调室外机，恢复原状，一审法院予以支持。利丰公司负有协助拆除的义务。若在新中苑业委会申请强制执行判决前名媛世家公司已与利丰公司终止租赁合同，搬离租赁房屋且未拆除空调室外机，则利丰公司负有拆除的义务。关于后门。没有证据证明后门系名媛世家公司所开，故应推定系利丰公司所开。后门开在一层建筑物的外墙中。认定属于建筑物区分所有权司法解释第四条所称的“合理需要”的标准之一，是不以盈利为目的。利丰公司开设后门出租房屋，系以盈利为目的，故不属于合理需要。同时，外墙面依法属全体业主共有，没有证据证明利丰公司开门的位置是原规划中的商场辅助入口，利丰公司破墙开门，亦不属于利用外墙面。因此，建筑物区分所有权司法解释第四条关于业主可以合理利用共有部分的规定，并不适用于本案利丰公司开设后门的情形。利丰公司未经新中苑业主大会同意，在外墙上开门，侵害了新中苑全体业主的共有权，新中苑业委会请求利丰公司拆除后门并恢复外墙原状，一审法院予以支持。至于消防问题，相关当事人应另循途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、名媛世家公司应在判决生效之日起三十日内，拆除涉案租赁房屋正门二层女儿墙上的招牌，并恢复该女儿墙的原状。利丰公司予以协助。二、名媛世家公司应在判决生效之日起三十日内，拆除放置在涉案租赁房屋后门外二层夹层阳台上的空调室外机，并恢复该阳台的原状。三、若在新中苑业委会申请强制执行判决前，名媛世家公司已与利丰公司终止租赁合同、搬离租赁房屋且未拆除空调室外机，则利丰公司应拆除上述空调室外机并恢复该阳台的原状。四、利丰公司应在判决生效之日起六十日内，拆除涉案租赁房屋的后门，并恢复该处外墙的原状。名媛世家公司予以协助。五、驳回新中苑业委会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元（已由新中苑业委会预交），由新中苑业委会负担10元，名媛世家公司和利丰公司共同负担90元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为恢复原状纠纷。对于涉案名媛世家公司设置招牌的位置、安放空调外机的位置为涉案建筑物业主共有部分的事实，各方均无异议。至于涉案商铺开立后门所破除的墙体，是涉案利丰公司专有区域与共有区域的隔断墙，其外侧即为外墙，为业主共有面积。利丰公司以一层系其所有为由，主张整个墙体为其专有，不符合法律规定，本院不予采纳。现二审争议的焦点在于：名媛世家公司对上述共有部分的利用、涉案商铺后门的开立是否属于建筑物区分所有权司法解释第四条规定的专有部分权利人对共有部分的合理利用。根据查明事实，名媛世家公司承租的涉案商铺，是利丰公司持有的新中苑第一层市场单一房产的一部分。按照设计规划，该一层净菜市场设有三个出入口，可以满足一层肉菜市场的经营需要，亦符合相关消防设计要求。但因利丰公司将一层市场分割建成若干商铺后出租，导致原有的空间间隔发生变化，各分割部分为使用的便利及符合相关的行政管理规定而产生了额外的利用需求，由此导致的物业使用人对共有面积的占用，超过了规划预期，不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的业主利用专有部分的合理需要，业主应征得其他共有权人同意后方可进行。利丰公司作为小区开发建设单位，亦为一楼房产的权利人，其主张涉案商铺后门非其开立亦不知何人开立，显然不合常理，本院不予采信。因现有证据不足以证明开立商铺后门系名媛世家公司所为，一审判令由利丰公司恢复其专有部分对应外墙原状，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于名媛世家公司设置招牌和放置空调室外机的问题。本案招牌设置及空调室外机放置的位置均不属于在空间上与承租商铺直接“相对应”的共有部分，虽名媛世家公司客观上有利用共有部分的需求，但如前述同理，其占用需求亦是因利丰公司未按照规划用途使用一楼房产所致，不属于司法解释所指合理需求。名媛世家公司未经新中苑业主大会同意设置招牌和放置空调室外机，侵害了新中苑全体业主的共有权，新中苑业委会请求名媛世家公司拆除招牌及空调室外机，恢复原状，一审法院予以支持并无不当，本院亦予维持。综上所述，名媛世家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市名媛世家美容有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月三十日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。