北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16134号原告：李权，男，1960年4月12日出生，汉族，北京市西城区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：赵明宇，北京市青天律师事务所律师。被告：提玉萍，女，1964年3月2日出生，汉族，北京市西城区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：申海泉，男，1952年9月21日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号×××。委托诉讼代理人：冷冬，北京朗空律师事务所律师。原告李权与被告提玉萍、申海泉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李权及其委托诉讼代理人赵明宇，被告提玉萍、申海泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李权向本院提出诉讼请求:1．判决被告申海泉给付共计1092488．38元，包括：南侧13间平房39602．74元（造价原值209538．31元×折旧率27%×70%）；第二排平房及后兜房（加建）14752．93元（造价原值78057．82元×折旧率27%×70%）；南数1号库房372784．14元（造价原值842450．03元×折旧率44．25%）；南数2、3号库房109319．79元（造价原值352929．12×折旧率44．25%）；南数4号库房135653．38元（造价原值为350992．59×共有部分比例42．19%×44．25%×70%+造价原值350992．59×自有部分比例57．81%×44．25%）；南数5号库房90693．24元（造价原值238490．63元×共有部分比例46．87%×44．25%×70%+造价原值238490．63元×自有部分比例53．13%×44．25%）；南数1、2、3、4、5库房安装费37891．78元（造价原值122330．2元×44．25%××70%）；地面硬化及附属物27160．13元（造价原值61378．82元×44．25%）；南数2、3、4、5库房及4号库房侧板已更换防火功能现值227130．25元（造价原值504733．88元×90%×50%）；二、占有使用费按照每天187．4元的标准自2017年10月21日起，由申海泉承担50%；三、关于评估费75000元要求被告申海泉承担一半即37500元；四、本案诉讼费由被告申海泉承担。事实和理由：被告申海泉与北京龙腾星光光电器材厂（龙腾器材厂）租赁合同纠纷一案，顺义区人民法院作出的（2019）京0113民初4644号判决及北京市第三中级人民法院（2019）京03民终8299号判决。中院判决说明涉诉地上物权利，可另行解决。涉及该宗土地及该宗土地上的地上物早在2003年至2004原告经营中就已经完成为现状状态。而且在原告与被告申海泉签订的租赁合同中有明确约定。2010年1月1日原告生病，被告提玉萍是被告龙腾器材厂的法定代表人。在原告不知情的情况下，被告申海泉与龙腾器材厂、提玉萍签订了涉及该宗院落的租赁合同。特别是有关该地块地上物的建设投资情况，利益约定等完全剥夺了原告的权利（合同12条），原主场建筑面积以外建筑为非法建筑面积，后果由龙腾器材厂（根据合同13条）承担，国家占地赔偿时，乙方占70%，甲方占30%，所指乙方彻底改建的甲方建筑的猪舍，但必须保留原甲方的建筑面积（合同14条）。2017年4月距合同到期不足六个月，因消防需要，被告申海泉通知原告需要改造岩棉顶板和护板，称其资金困难，先由原告垫付。原告216000元更换1号库房顶板及护板；同年11月因同样原因和同样方式，原告投资330500元更换了2、3、4、5号库房顶板及4号库房护板。2018年3月20日，申海泉起诉北京龙腾星光光电器材厂腾退部分库房，后改为腾退场地。原告自2003年租赁涉诉场地先后将场地南侧13间平房进行翻建、装修；第二排平房增、装修；在第二排平房向北与猪舍间建1号库房1200平米；在原二排猪舍上建2号、3号库房各500平米；在3号库房北建4号库房800平米、5号库房500平米；场地硬化、建棚子一个、安装大铁门一个等。整体投资400余万元，是原告一辈子的心血投入。综上，原告依法起诉，请法院判如所请。被告申海泉辩称，不同意原告的诉讼请求。我方不同意原告的全部诉讼请求，我方和李权的合同在2010年已经到期作废，就此有三中院判决确认，且自2010年1月1日起，承租主体变更为龙腾电器厂，李权不再是承租人，李权就其进行的加建、翻建残值损失应在合同到期作废后三年内提起诉讼。原告在合同到期已超过10年之际提起诉讼早已超过诉讼时效，我方不同意分担损失，即使法院支持原告请求，根据我方和原告签订的2004年8月合同第二条，乙方合理改建，不含扩建和加建，2005年1月补充合同协议书第三条，原猪场租赁面积以外的面积是超出面积，相关损失应该由原告自己承担，南侧13间平房和第二排平房是原有的，原告做了改建，后兜房是原告自己建的，超出了原有面积，南数一号库房对应的是现场勘验北数五号库房，是在空地上建的，超出原有面积，应该自行承担损失，南数二、三号库房是现场勘验北数三、四号库房，是原告改建，没有超出原有面积，南数第四号库房是现场勘验北数第二号库房，占用了原有的猪舍，空地上也有一部分加建，南数第五号库房是现场勘验北数第一号库房，同四号库房。合同约定只有遇到国家拆迁才是三七开，原告主张原有和现在面积没有客观事实支持，现值损失我方不同意使用，原告可以拆除，我们要求恢复原状。岩棉板是原告作为实际使用人按照政府要求必须做的改建，与我方无关，根据合同约定必须按照相关政策办理，相关损失自行承担。通知我们已经交了，原告签字确认，配合政府是原告的义务，该部分损失我方不同意承担。安装工程原告可以拆除，我方不同意继续使用，地面硬化原来就有。原告主张现值按照70%计算没有依据。涉诉土地双方确认属于建设用地，土地性质对原告申请建设规划没有任何障碍，根据合同约定，原告做的改建和加建的手续应该由原告承担义务，我方可以配合原告，但原告没有履行报批手续，因此所有过错由原告承担。原告主张我方承担占有使用费50%不认可，就此有生效判决确认。关于折旧我方不同意原告的计算方法，现在一直都是原告占有使用，原告要求折旧2019年不合理根据双方签订的合同约定，房屋产权归甲方所有。被告提玉萍辩称，认可原告诉讼请求及事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《暂定租用房屋合同书》、2004年8月16日《协议合同书》、《补充协议合同书》两份、2010年1月1日《协议合同书》、（2019）京0113民初4644号民事判决书、(2019)京03民终8299号民事判决书、电话录音，被告提交的枯柳树村委会下发的《通知》，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2003年10月9日，申海泉（甲方）以长青林场养猪场的名义与李权（乙方）签订《暂定租用房屋合同书》。2004年8月16日，双方签订《协议合同书》，《协议合同书》第五条约定“租用期从2005年元月1日至同枯柳树村合同终止日期为止”，第七条约定“双方不得在协议合同期内收、退房屋，如强行收回、退回房屋，必须赔偿对方130%的年房屋租金款，并包赔偿给对方所造成的损失费，国家占用赔偿建筑物费，甲乙双方共同协商，甲方30%，乙方70%”，该合同就租赁场地范围及房屋租金交纳进行了约定。李权表示该合同第七条关于国家占地赔偿分配的约定实际就是双方对房屋所有权分配的约定。申海泉不予认可，表示该条约定仅指国家征收征用时的补偿款，且涉诉房屋未被国家征收征用，目前已被认定为违法建筑，即将被拆除。后双方签订《补充协议合同书》，约定增加租赁面积，李权称该补充协议签订于2004年8月16日至2005年1月1日期间。2005年1月1日，双方再次签订《补充协议合同书》，该合同第3条约定乙方在扩建中，超出原来猪场的四排总建筑面积以外的部分为非法建筑面积，一切责任和后果乙方自行负担；第5条约定国家占用建筑有赔偿时，乙方占70%，甲方占30%，所指乙方改建的部分，如不是改建部分，双方再另行协商。合同另对甲方增加租赁面积及租金进行了约定。原告提交申海泉与其的电话录音，表示其与申海泉对整个建筑的分配进行了约定。申海泉对此不予认可。申海泉于2019年1月向我院起诉龙腾器材厂租赁合同纠纷一案，我院于2019年4月22日作出（2019）京0113民初4644号民事判决书，查明确认事实如下：2010年1月1日，申海泉（甲方）以北京市顺义县养猪场的名义与案外人龙腾器材厂签订了《协议合同书》，合同约定：……5、租用期从2010年1月1日至同枯柳树村合同和终止日期为止，本合同同时作废任何一方的损失，全部自负。（该条款后手写“终止期2017年10月20号”，并盖有北京市顺义县养猪场的章）……7、双方不得在协议合同期内收退房屋和场地，如强行收回、退回，必须赔偿对方130%的年租金。并包赔偿给对方所造成的损失费，国家占用无条件退回，损失自负，合同同时作废……9、乙方在办场时，必须按党的方针和政策办事，一旦出现政策不准许的事情，责任由乙方自负，因此给甲方所带来的损失也由乙方负责赔偿。10、乙方在租用房屋和场地时，如有各部门收取房屋租用税和其他管理费用时，都由乙方负责缴纳和担负，甲方不担负责任。……12、此地段原有所订的一切合同（指同李权）全部作废，以现合同为准。13、乙方在改扩建中超出原猪场建筑面积以外的部分，为非法建筑面积一切责任和后果，乙方自行负担。14、国家占用对建筑有赔偿时，乙方占70%，甲方占30%，所指乙方彻底改建的甲方建筑的猪舍，但必须保留原甲方的建筑面积……经询问李权，其称签订《协议合同书》时龙腾器材厂法定代表人为其前妻提玉萍……在2017年10月12日由其担任法定代表人，龙腾器材厂系集体所有制，其与提玉萍离婚前系用二人的夫妻共同财产来经营，……离婚时其与提玉萍约定龙腾器材厂由其经营，涉诉院落内的房屋均系其在2010年之前所建，与龙腾器材厂无关……经现场勘验，涉诉院落开南门，未安装大门，院落内共有五个库房，北数第一个于2005年拆除了原有的敞开式猪舍后所建，北数第二个于2009年所建，占用了原有敞开式猪舍以及空地，北数第三个、第四个屋顶为彩钢顶，龙腾器材厂称系由李权于2005年在原有的两排封闭式猪舍的地方新建，仅仅保留了西山墙，申海泉称该两个库房系在原有两排封闭式猪舍的基础上加建，只是墙体加高之后屋顶由红泥瓦变成了彩钢结构，北数第五个库房双方均称系李权于2009年在空地上所建。前院有北房4间，紧贴该4间北房后山墙建设有4间后兜房（平房），双方均称系李权于2005年建设。院落最南侧有南房13间，龙腾器材厂称由李权2005年出资在原址上进行了翻建，申海泉称李权在2005年更换了屋顶，南房内的窗户、地面、暖气均系李权更换……双方确认涉诉土地系建设用地。申海泉称在签订《协议合同书》时，现有的房屋未办理建设工程规划手续……龙腾器材厂称李权在2017年出资对涉诉院落内的五个库房的屋顶进行了改造，其中2017年4月对北数第二个、北数第五个库房的屋顶、墙板进行了更换，花费将近50万元，2017年11月对剩余的三个库房更换了屋顶，大概花费21-22万元，其中2017年4月更换屋顶系由申海泉通知，2017年11月更换屋顶系政府检查要求更换，否则将拆除库房，其认为双方之间的合同已经到期，且申海泉与李权的合同约定遇到拆迁三七分，故未通知申海泉，由李权出资更换。申海泉认可五个库房均于2017年更换了屋顶，其中北数第五个库房于2017年4月更换，其余四个库房更换屋顶的时间以及五个库房更换的费用、出资情况均不清楚……双方确认《协议合同书》于2017年10月20日到期。判决如下：龙腾器材厂于判决生效之日起十日内将位于北京市顺义区×××西侧院落腾退给申海泉；龙腾器材厂于判决生效之日起七日内向申海泉支付自二〇一七年十月二十一日起至履行完毕上述第一项义务之日止的占有使用费（按每天一百八十七元四角标准计算）；驳回申海泉其他诉讼请求。后龙腾器材厂不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终8299号民事判决书，认定：龙腾器材厂上诉主张申海泉不是涉案场地地上财产的所有人，且申海泉与顺义场二企公司签订的《协议书》已到期，故申海泉无权要求龙腾器材厂腾退，其不是本案适格原告。虽然《协议合同书》以北京市顺义县场养猪场签订，但顺义县养猪场并非依法成立的组织，且北京市顺义区×××出具证明否认北京市顺义区养猪场与其有关，另结合双方对于合同履行过程的陈述，申海泉系《协议合同书》的甲方。本案系租赁合同纠纷，申海泉作为《协议合同书》的一方主体，基于其与龙腾器材厂的合同关系，以《协议合同书》到期为由要求龙腾器材厂腾退涉案场地，主体适格。根据合同相对性原则，申海泉与顺义长青林场二企公司签订的《协议书》是否到期，不影响其依据其与龙腾器材厂的合同关系向龙腾器材厂主张权利。故龙腾器材厂关于申海泉主体不适格的上诉主张，缺乏法律依据。双方均认可在签订《协议合同书》时，现有房屋未办理建设工程规划手续，故《协议合同书》系属无效，龙腾器材厂因该合同取得的院落应返还给出租人。一审判决龙腾器材厂将涉案院落腾退返还给申海泉，符合法律规定，予以维持。房屋租赁合同无效后，出租人有权请求承租人支付房屋占有使用费，故龙腾器材厂应向申海泉支付其腾退涉案院落之前的占有使用费，至于申海泉是否继续交纳涉诉地块的租金，不影响其依据其与龙腾器材厂之间的租赁合同关系向龙腾器材厂主张占有使用费。关于占有使用费的具体标准，一审判决参照《协议合同书》约定的租金标准确定，并无不当，予以维持。关于李权是否应作为当事人参加本案诉讼一节，因《协议合同书》第12条明确约定原有同李权签订的合同全部作废，以现合同为准，而李权并非本案租赁合同当事人，且根据查明的事实，龙腾器材厂在涉案场地实际经营，一直向申海泉交纳租金，故龙腾器材厂为租赁合同的实际履行者，李权并非本案必要共同诉讼人，一审判决未追加李权参加诉讼，并无不当。因龙腾器材厂在一审中经法院释明后未就合同无效后的相关损失问题提起反诉，故本案对此不予处理，若龙腾器材厂或李权认为其对地上物存有权利，可另行主张。综上，龙腾器材厂的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。李权表示2010年1月1日签订的合同系申海泉与龙腾器材厂签订，废除该之前其与李权签订的协议应当经过李权同意，且除了后期消防改造的所有建筑均已形成，故认为合同无效，其表示其未经营过龙腾器材厂，龙腾器材厂的营业执照系2008年奥星公司拆迁时给其。提玉萍表示其与李权曾在奥星公司有一个车间，使用奥星公司的营业执照经营，后该公司拆迁就搬到涉诉房屋，后需要变更法定代表人和地址，便将法定代表人变更为其名字。申海泉提交枯柳树村委会于2017年2月25日发布的通知，内容为：“由于泡沫彩钢厂房容易发生火灾事故，顺义区消防局、后沙峪镇政府要求对各村区域内的易燃泡沫材质彩钢房进行整改，要求企业把原有的泡沫彩钢厂房换成能达到防火标准的板材，规定期限2017年3月1日至5月31日全部换完，如限期内没有整改的企业，顺义区消防局及当地政府会对企业进行处罚，望各企业积极配合完成此项工作”，通知上有李权签字，申海泉表示更换房顶是李权应政府要求进行更换的，不存在申海泉资金困难由李权垫付的事实。李权对此不予认可，双方均认可该通知是由申海泉拿给李权签的字。双方对涉诉宅院内南侧平房13间、第二排平房及后兜房（加建）、南数1号库房、2号库房、3号库房、4号库房、5号库房、第二排房前棚子、院内地面硬化及附属物屋、南数2号库房、3号库房、4号库房、5号库房2150平米及4号库房侧板600平米（没有防火功能已更换）的价值存在争议，李权申请进行司法鉴定，本院依法委托中建精诚工程咨询有限公司进行鉴定。鉴定中原告提交《产品定作加工合同》、《枯柳树工程添加项目》，申海泉表示不予认可。后鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：长青林场养猪场院内房屋及附属物现值（以2020年11月为基准日）鉴定造价为1299372．44元，供选择性意见鉴定造价为-386962．64元，李权支付鉴定费75000元。李权收到鉴定异议书后提出异议：“1、关于南侧十三间平房、第二排平房及后兜房、1-5号库房、地面硬化及附属物内容的折旧年限（或折旧率）的文件依据，是否折旧年限是一致的；2、南数2号、3号原有墙体只是现有库房的一部分，原有面积744平米，现有面积不明确，另有上述两库房只借助原猪舍部分西墙，借助部分的造价为多少不明确”。中建精诚工程咨询有限公司回复：“1、根据现场踏勘实际情况，本案南侧十三间平房和第二排平房及后兜房折旧率按80．5%计算；1-5号库房、地面硬化及附属物的折旧率按56．6%计算。2、南数2号和3号库房根据《现场勘验纪要》内容计算工程量”。本院认为：关于申海泉提出李权的诉讼请求超过诉讼时效的意见，（2019）京03民终8299号民事判决书于2019年6月27日作出，李权于2020年向本院提起诉讼，其并未超过诉讼时效，故本院对申海泉的辩解意见不予支持。本案的争议焦点为李权是否有权主张申海泉向其给付相应的经济损失及如何确认其经济损失的金额。经(2019)京03民终8299号民事判决书确认，申海泉与龙腾器材厂均认可在2010年1月1日签订《协议合同书》时，现有房屋未办理建设工程规划手续，《协议合同书》系属无效。房屋租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。(2019)京03民终8299号民事判决书确认龙腾器材厂应将涉诉房屋腾退给申海泉，龙腾器材厂、李权、申海泉均确认涉诉房屋为李权一人建设，龙腾器材厂未进行参与，故本案应由申海泉向李权进行财产返还进行处理。双方均确认涉诉房屋所在的土地性质为建设用地，申海泉将没有取得建设规划许可手续的房屋出租给李权，对合同无效具有主要过错，李权对于其承租房屋欠缺合法手续未尽到谨慎的注意义务，对合同无效具有次要过错，双方对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。对于李权主张的损失应如何认定问题，首先李权在承租房屋如对房屋进行改扩建及新建，应依法办理建设规划许可手续，但李权并未办理具有主要过错；其次，李权与申海泉约定的合同租期已于2017年到期，李权应对其房屋的剩余价值有合理预判，且至今李权仍在占有使用房屋，故应以鉴定报告确认的基准日作为计算其损失的基准日。综上，对于李权的合理损失数额，本院参照鉴定意见书，综合考虑双方过错，原告实际损失情况及房屋价值、占有使用情况等酌情予以确定。关于泡沫彩钢板和更换为防火岩棉彩钢板的房屋及附属物价值，属于李权的损失范畴，应当按照双方过错比例进行分担。关于原告主张的占有使用费，(2019)京03民终8299号民事判决书已作出处理，李权要求申海泉分担部分费用无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告申海泉于本判决生效之日起七日内给付原告李权经济损失二十六万元；二、驳回原告李权的其他诉讼请求。案件受理费七千三百一十七元，由原告李权负担四千七百一十七元（已交纳），由被告申海泉负担二千六百元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费七万五千元，由原告李权负担三万七千五百元（已交纳），由被告申海泉负担三万七千五百元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二一年三月三十日法官助理  夏 天书 记 员  孙建伟