山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0124民初96号 原告：李正将，男，1969年5月31日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区 委托诉讼代理人：赵家博，山东碧晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雁旭，山东碧晨律师事务所律师。 被告：济南智琛伟业商贸有限公司，住所地山东省平阴县县 法定代表人：李军，经理。 委托诉讼代理人：罗防，山东光敏律师事务所律师。 原告李正将与被告济南智琛伟业商贸有限公司（以下简称智琛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正将及其委托诉讼代理人赵家博、李雁旭，被告智琛公司的法定代表人李军及委托诉讼代理人罗防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李正将向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还场地使用费16250元；2.判令被告支付违约金75000元；3.判令被告赔偿原告损失80901元；4.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，李正将将第三项诉讼请求明确为“判令被告赔偿原告装修损失5万元、厚德煮酒的定金损失30901元”，并增加一项诉讼请求：判令被告返还定金5万元。事实和理由：2015年3月30日，原告李正将与被告智琛公司签订《合作协议》，约定智琛公司将其租赁的平阴县科技开发交流中心（以下简称平阴科技中心）一层大厅及北面三个单间交于李正将使用，李正将每年向智琛公司交付费用75000元，期限为5年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止。2018年，李正将按照约定向智琛公司交付2018年4月1日至2019年3月31日的使用费。李正将准备使用智琛公司租赁的后院房间，故另向智琛公司支付5000元，但智琛公司并未将该房间交付李正将。2018年10月，平阴县人民政府统一收回原科技馆办公楼，李正将按照智琛公司要求于当年11月腾退房屋。按照协议约定，非因原告原因解除合同，被告应当向原告赔偿装修损失。后李正将多次与智琛公司协商退费及赔偿事宜未果。现李正将诉至法院，诉求同前。 被告智琛公司辩称，1.李正将与智琛公司并未签订书面合同，李正将提交的合同系其单方伪造的；2.李正将与济南大卫装饰工程处签订的《喝丢一只鞋装修合同》系李正将伪造的；3.李正将在诉讼过程中虚假陈述，严重扰乱法庭秩序，恶意诉讼，导致智琛公司与第三人合作商谈失败，造成巨大经济损失，智琛公司保留向李正将追索的权利。 本院经审理认定事实如下： 原平阴科技中心（出租方、甲方）与智琛公司（承租方、乙方）于2013年4月22日签订《房屋租赁合同》，主要约定：原平阴科技中心将其一楼门厅西侧南5间门头房、一楼门厅西侧北5间办公室及后院南平房3间、后院南自行车棚出租给智琛公司办公、经营使用。房屋租金为年租金4万元，租赁期限为15年，自2013年4月30日起至2028年4月30日止。在承租期限内，未经甲方同意，乙方无权转租房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。如遇县政府及国有资产运营公司统一规划拆迁或收回做其他用途，本合同则随即解除，乙方不得提出赔偿要求，甲方不承担任何赔偿责任。原平阴科技中心在该合同尾部甲方处加盖“平阴县科技开发交流中心”印鉴一枚，并由法定代表人签字；智琛公司在该合同尾部乙方处加盖“济南智琛伟业商贸有限公司”印鉴一枚，并由法定代表人李军签字。 李正将向本院提交甲方为智琛公司、乙方为李正将的《合作协议》复印件一份，拟证实智琛公司将其承租的上述房屋中一层西大厅及北面3个房间转租给李正将使用。智琛公司对该《合作协议》有异议，认为该协议尾部“李军”签名并非其法定代表人本人所签，且该协议系复印件。本院经审查认为，因李正将提交的《合作协议》为复印件，其不能提交原件加以核对，且智琛公司对其真实性有异议，故对该《合作协议》的真实性本院不予认定。 智琛公司认可其曾于2015年3月份将其承租的上述房屋中一层西大厅及北面3个房间转租给李正将用于经营“平阴县喝丢一只鞋饭店”，租金为每年75000元，于每年4月1日前支付下一年度的租赁费用。李正将于2018年3月份向智琛公司支付下一年度租赁费75000元，并另外向智琛公司支付5000元现金。根据证人陈述，李正将承租涉案房屋后，分别找韩明新、潘德同、常元磊、张树林进行了给排水、电器线路改造、厨房设备改造等部分装修装饰施工。李正将与辽宁省厚德煮酒酒业有限公司平阴总代韩子增于2016年12月25日签订《核心酒店陈列协议》，约定韩子增收取李正将保证金5万元，韩子增提供陈列货架一组、橡木桶、纸桶、盛酒器具等，陈列展示期间自2017年1月1日至2019年12月31日。韩子增于2017年1月1日出具收据一份，载明：今收到喝丢一只鞋（厚德煮酒）押金款伍万元，有效期为2017年1月1日至2019年12月31日，期满后退还押金，否则概不退还（酒架子一组、折价4800元、橡木桶每个200元、20个，纸桶每个50元、20个），期满后架子、桶全部送给喝丢一只鞋。韩子增在出庭作证时陈述，因李正将未有按合同约定的期间履行义务，故未退还李正将上述5万元押金。 原平阴县科技局于2018年10月24向李军送达《关于出租办公用房清退的告知书》，要求李军将其承租的涉案房屋退还原平阴县科技局。李正将在庭审中认可于2018年10月25日接到原平阴县科技局的口头腾房通知。智琛公司于2018年11月2日退还李正将2万元房屋租金。 上述事实，由双方当事人陈述、证人证言，以及智琛公司提交的租赁合同等证据在卷佐证。 本院认为，虽然李正将未能提交证据证实双方签订有书面租赁合同，但智琛公司认可其于2015年3月份将承租的涉案房屋，以75000元/年的价格转租给李正将使用，双方之间形成了事实上的租赁合同关系，本院予以确认。 关于本案的法律适用问题，因本案的租赁事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用当时的法律及司法解释的规定。 本案争议的主要焦点为：一、李正将与智琛公司何时终止的租赁合同关系，智琛公司应退还的租赁费数额应如何认定；二、智琛公司是否存在违约行为，李正将主张智琛公司支付违约金75000元有无事实及法律依据；三、李正将对涉案房屋进行装修装饰有无经过出租人及承租人同意，李正将主张的装修损失5万元、厚德煮酒的定金损失30901元有无事实及法律依据；四、李正将在承租涉案房屋时有无向智琛公司交付房屋内桌椅厨具的定金5万元，李正将主张智琛公司返还该5万元有无事实及法律依据。 关于第一个争议焦点，李正将主张其于2018年10月25日接到科技局的口头通知后就陆续搬离，到2018年11月底彻底搬离涉案房屋，故智琛公司应返还自2018年11月至2019年3月份的租赁费31250元（75000元/年÷12个月/年×5个月），扣除智琛公司已经退还的租赁费15000元（20000元-5000元），剩余租赁费数额为16250元。智琛公司不予认可，辩称该公司接到腾退通知后，于2018年11月2日向李正将退还2万元租赁费用，李正将曾在拨打“12345热线”时陈述其系于2019年5月份被清理出来的，故智琛公司不应向李正将返还租赁费用。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案中，根据李正将提交的原平阴县科技局于2018年10月24日向智琛公司送达的《关于出租办公用房清退的告知书》记载，原平阴县科技局告知智琛公司于接到告知书之日起十五日内清理腾空房屋；结合李正将多次拨打“12345热线”时陈述“2018年11月份智琛公司表示政府不让在此处租赁房屋，政府在不知情的情况下将屋内东西扔到屋外，造成财产损失，要求给予解释并赔偿”的事实，以及智琛公司于2018年11月2日向李正将退还2万元租赁费的事实，可以认定李正将主张于2018年11月底搬离涉案房屋的事实具有高度可能性，故对其主张的搬离时间本院予以认定。对于剩余租赁期间应认定为2018年12月份起至2019年3月份共计4个月。因智琛公司认可李正将于2018年3月份向其支付了一年的租赁费75000元，并另外支付5000元押金共计8万元，故智琛公司应向李正将返还的费用应为1万元（75000元/年÷12个月/年×4个月-20000元+5000元）。 关于第二个争议焦点，李正将主张智琛公司未按合同约定返还费用、赔偿装修损失，且智琛公司在接到科技局搬迁通知后未通知李正将，故主张智琛公司支付总价款20%的违约金75000元。本院认为，因李正将提交的《合作协议》系复印件，其未能提交原件加以核对，且智琛公司对其真实性不予认可，故不足以证实双方明确约定有违约责任及违约金计算方式。现李正将主张智琛公司支付违约金75000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，李正将主张其承租涉案房屋后持续进行了一个半月的装修施工，而智琛公司并未阻止其装修施工，应视为智琛公司对李正将装修行为的认可。智琛公司不予认可，辩称李正将接收的房屋在此之前也是经营餐饮，李正将承租后并未进行过装修，更未经智琛公司的同意。本院认为，根据李正将申请出庭作证的证人证言可以证实，李正将承租涉案房屋后对其进行了部分装修装饰，但智琛公司并未提出异议，或者在装修完成后要求李正将恢复原状，应视为智琛公司对李正将装修行为的默认。因涉案房屋的出租人系原平阴科技中心，智琛公司只是该房屋承租人，且双方签订的租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人无权转租，但智琛公司仍将其承租的房屋转租给李正将；且李正将明知出租人不同意智琛公司另行转租，故智琛公司与李正将对涉案房屋的转租行为均存在过错。因涉案房屋的装修装饰设施已被拆除，无法对其价值进行评估鉴定，故对李正将的评估申请本院不予准许。对于李正将主张的装修损失5万元，结合证人证言，较为符合常理，本院予以确认。李正将自认租赁期间自2015年4月1日起至2020年3月31日止共计5年，故对于李正将实际承租期间（自2015年4月1日起至2018年11月30日止）共计3年8个月即3.67年内的装修价值36666.67元（50000元÷5年×3.67年）应予扣除。对于剩余租赁期间内的装修损失13333.33元（50000元-36666.67元），根据双方当事人的过错程度，本院酌定智琛公司对李正将的装修损失承担50%的赔偿责任即6666.67元（13333.33元×50%）。 李正将主张因智琛公司提前解除租赁合同关系，致使其向厚德煮酒平阴总代理韩子增支付的5万元押金未能退还，故主张智琛公司赔偿其经济损失30901元。本院认为，李正将承租涉案房屋用于经营饭店生意，因涉案房屋被收回，导致其在经营过程中向酒水代理商支付的押金未能退还，应属于其经营损失。根据双方当事人的过错程度，本院酌定智琛公司赔偿李正将经济损失15450.50元（30901元×50%）。 关于第四个争议焦点，李正将主张承租涉案房屋时使用了该房屋内的桌椅及厨具一宗，由其合伙人张强向智琛公司交付定金5万元，由智琛公司法定代表人的妻子出具收据一份，故要求智琛公司返还该5万元。智琛公司不予认可，辩称该房屋转租给李正将前曾经转租给一个快餐店，里面有桌椅及厨具一宗，李正将系从该快餐店接手的上述物品；李正将要求智琛公司返还该5万元无事实依据。本院认为，李正将本人陈述该5万元系因其使用涉案房屋内的桌椅及厨具一宗而由其合伙人张强支付的定金，但张强出庭作证时陈述“因需要装修，不交押金不给钥匙”，故向智琛公司的老板娘交付5万元押金，但押金收条找不到了。李正将与张强虽陈述由张强向智琛公司法定代表人的妻子交付5万元款项，但未有提交充分证据加以佐证，且智琛公司不予认可。此外，对于该5万元款项的性质问题，李正将与证人陈述不一致。现李正将主张智琛公司返还该5万元款项，证据不足，本院不予支持。当事人或利害关系人可以待证据充分后另案主张权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下： 一、被告济南智琛伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告李正将剩余租赁期间内的租赁费用及其他费用共计1万元； 二、被告济南智琛伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李正将装修装饰损失6666.67元； 三、被告济南智琛伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李正将酒水经营损失15450.50元； 四、驳回原告李正将的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4632元，减半收取计2316元，由原告李正将负担1981元，被告济南智琛伟业商贸有限公司负担335元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  安自强 二〇二一年三月二十五日 书记员  程 欢