上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16324号原告(反诉被告)：上海市黄浦区就业促进中心，住所地上海市黄浦区。法定代表人：傅宁，该公司主任。委托诉讼代理人：王徐苗，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉祥，上海翰鸿律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海福悦楼酒家，住所地上海市黄浦区。法定代表人：沈昌成，该公司经理。委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告上海市黄浦区就业促进中心与被告上海福悦楼酒家其他合同纠纷一案，本院于2019年3月28日作出(2018)沪0101民初1037号一审判决。原告上海市黄浦区就业促进中心不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2020年3月25日作出(2019)沪02民终5615号民事裁定，撤销本院判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，被告提起反诉。原告及反诉被告委托诉讼代理人王徐苗、李玉祥，被告及反诉原告法定代表人沈昌成及其委托诉讼代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市黄浦区就业促进中心向本院提出诉讼请求：1、要求被告搬离并交还上海市黄浦区马当路XXX号地下室及地面厨房。2、要求被告支付2016年1月2日至实际返还房屋日止的房屋占用费(以每月人民币30,000元计)。事实与理由：1998年8月5日，原、被告就上海市黄浦区马当路XXX-XXX号地下室及地面厨房签订《租赁合同》，约定租期自1998年1月1日至2016年1月1日，年租金为人民币100,000元。现租期届满，原告分别于2015年11月6日、2016年5月27日多次致函被告，明确表明因为上级主管部门要求及对涉案房屋另有使用需求，租期届满不再续租，要求被告到期迁出、归还涉案房屋，但被告一再拖延至今。故诉至法院，要求判如所请。被告上海福悦楼酒家辩称，同意归还涉案房屋，不同意支付所谓的占用费。1、双方并非租赁合同关系，而是企业转受让的法律关系，原告与上海福悦楼酒家前身紫金宫酒家达成转受让协议，由上海三昌实业公司(以下简称三昌公司)参与改制，取得永久经营权，包括场地经营权，后改名为上海福悦楼酒家。上海市黄浦区就业促进中心将紫金宫酒家转让给三昌公司。2、被告改制后对经营场地投入大量装修改建费用。3、改建同时，帮助安置了上海市黄浦区就业促进中心的职工，并代为偿还债务。4、双方对转让经营权和场地的永久使用，有明确约定，因此，租赁合同仅仅是形式上为了支付使用费而设立，双方的实际关系并非租赁关系，而是企业改制经营权、场地使用权的转让关系。反诉原告上海福悦楼酒家向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告返还转让费人民币300,000元及利息损失。2、要求反诉被告返还已经支付的房租人民币1,800,000元及自支付次年的1月1日起计算的利息损失。3、要求反诉被告赔偿已支付的筹建费、职工安置补偿费等费用合计人民币160,571元及自2000年9月1日起上述费用支付完毕后的利息损失。4、要求反诉被告赔偿装修费及设备费用损失计人民币1,973,336.32元。5、要求反诉被告赔偿职员工的安置费计人民币500,000元。事实与理由：同本诉的答辩意见，根据《备忘录(之三)》主张权利。反诉被告上海市黄浦区就业促进中心辩称，不同意反诉原告全部诉请。1、收到过转制转让费，支付主体是三昌实业公司，并非反诉原告。改制协议已经履行完毕，双方对改制无争议，不应退还。反诉原告主张改制转让费利息无依据。2、确认收到房租人民币1,800,000元。反诉原告使用了系争房屋，租赁合同履行完毕，不应退还。3、筹建费不认可，筹建费是双方协议约定，但是没有支付过。职工安置费是改制内容，双方并无争议，与本案租赁无关，不应退还。筹建费和职工安置费利息无依据。根据反诉原告提供的证据只有6名员工安置问题，并非18名。4、确有装修设备，金额无法确认，反诉被告不认可。反诉原告进行了多次装修，其中反诉被告认可1998年因改制的装修；不认可租赁期间未经出租人同意的装修；2019年的装修是在租赁合同到期后的，故不认可。5、不认可。是反诉原告内部用工问题，且未实际发生。本院经审理认定事实如下：一、根据《上海市房地产权证》【沪房地卢字(2007)第002314号】证记载：包括马当路XXX号地下室(建筑面积288.42平方米)在内的房屋权限人上海市卢湾区就业促进中心。原上海市卢湾区职业技术培训学校的原上级公司为上海市卢湾区劳动服务公司。2000年上海市卢湾区劳动服务公司更名为上海市卢湾区就业促进中心，2005年撤销上海市卢湾区职业技术培训学校，并入上海市卢湾区就业促进中心。2012年原卢湾区、黄浦区撤二建一，原上海市卢湾区就业促进中心并入上海市黄浦区就业促进中心。二、1997年12月18日，上海市卢湾区职业技术培训学校(甲方)与三昌公司(乙方)签订《紫金宫酒家转让协议》，约定，紫金宫酒家为甲方全额出资的下属企业；乙方一次性出资人民币300,000元购买紫金宫酒家的企业经营使用权，使用权变更自乙方将人民币300,000元支付至甲方账上时生效，同时双方办理财产、文件档案等移交工作；乙方与紫金宫酒家现有合同制工人签订劳动合同。1998年1月5日，三昌公司给付原告人民币300,000元。1998年7月30日，上海市卢湾区职业技术培训学校(甲方)与三昌公司签订协议(隶属关系变更协议)，约定乙方出资人民币300,000元把甲方下属的紫金宫实验酒家的经营权和产权转让给乙方，更名为上海福悦楼酒家。为此，酒家的隶属关系也随之变更，由原卢湾区职业技术培训学校变更为三昌公司。1998年8月5日，卢湾区职业技术培训学校出时收据凭证，收讫三昌公司人民币300,000元，并备注：“原紫金宫实验酒家(现更名为福悦楼酒家)的注册资金贰拾万元人民币已由我校收回”。三、1998年8月5日，上海市卢湾区职业技术培训学校(甲方)与上海福悦楼酒家(乙方)签订的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方涉案房屋；租期18年(自1998年1月1日至2016年1月1日止)，到期如果要续约，双方必提前2个月商定一致同意后另订租赁合同等；年租金为人民币100,000元(该合同未约定押金)。1998年9月18日，上海市卢湾区职业技术培训学校(乙方)与上海福悦楼酒家(甲方)又签订《补充协议书》：“鉴于甲乙双方友好合作关系，尤其是甲方受让原紫金宫酒家后，为乙方员工安置问题的解决付出较大的精力租经济代价，故双方就98.8.5签定的租赁合同，经协商一致，达成如下补充条款：1、甲方保证妥善解决原紫金宫酒家全部员工的安置或经济补偿。2、甲方应尽力按原租赁合同约定的期限支付租金，如确有困难，乙方同意放宽付租期限，但宽限期最长不得超过18个月。甲方无违约，可续约。3、乙方自愿放弃按物价指数环比增长租金条款。4、甲方如遇市场变化等因素，发生经营困难，乙方同意商定租金减免事宜。5、如乙方违约致租赁合同提前终止，则每提前壹年赔偿甲方捌万元，并在乙方如数结清赔偿金后二周内，甲方离场，如乙方无力赔偿的，乙方自愿以原租赁场地使用权计每年捌万元，提供甲方继续经营使用以折抵赔偿金”。2009年2月20日，上海市卢湾区就业促进中心向上海福悦楼酒家发出《租赁主体变更通知》：“因卢湾区职业技术培训学校被撤消，原卢湾区职业技术培训学校与你方签订的房屋租赁合同之出租人变更为卢湾区就业促进中心。你方于每个付款期向卢湾区就业促进中心工会支付房屋租赁费。原租赁合同中的其他条款继续有效”。四、1998年4月28日、5月5日、9月25日上海市卢湾区职业技术培训学校与上海三昌实业公司签订《备忘录(之一)》、《备忘录(之二)》、《备忘录(之三)》。其中：《备忘录(之二)》，双方就紫金宫实验酒家所涉六名员工的薪酬承担、“两金”支付及劳动合同签订或买断工龄补偿达成协议。被告安置补偿该六名员工所涉费用人民币80,051元。《备忘录(之三)》：“卢湾区马当路XXX号大楼是以我校上海市卢湾区职业技术培训学校的名义建造的，我校将该大楼地下室用于下属单位‘紫金宫酒家’的经营场地，具有永久使用权。上海三昌实业公司应我校之邀参与了‘紫金宫酒家’的改制，并一并受让了‘紫金宫酒家’的经营权及场地经营使用权，改名‘福悦楼酒家’。现就福悦楼酒家对转制后的有关问题的疑问与担忧，作如下说明：一、我校承诺，转制后的‘福悦楼酒家’使用的马当路XXX号地下室的场地经营使用权，与原‘紫金宫酒家’同等享受永久使用权。二、双方签订的租赁合同，仅仅是为了便于我校收取场地使用费而签订的形式合同，经营场地的实际使用不受租赁合同18年期限的限制，租赁合同期满后，同期续约。三、18年期满后，使用费在原基础上适当提高，但最高不超过原定使用费的20%，具体金额届时再商定。四、如果我校单方面收回经营场地的，我校愿意返还‘福悦楼酒家’已付的全部场地使用费和利息损失，并赔偿包括‘福悦楼酒家’支付的转让金、职工安置费及其他额外支出，装修费及设备投入等一切经济损失。”审理中，上海市黄浦区就业促进中心对《备忘录(之三)》上的“上海市卢湾区职业技术培训学校”公章真实性提出异议，认为与《备忘录(之一)》、《备忘录(之二)》上的公章不属于同一枚印章，申请鉴定。本院委托司法鉴定科学研究院进行了鉴定，该院于2018年8月13日出具《司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书》，鉴定意见为“检材《备忘录(之三)》上需检的‘上海市卢湾区职业技术培训学校’印文与样本1至样本3上的‘上海市卢湾区职业技术培训学校’印文室同一枚印章盖印形成。”。原、被告均对评估结果表示认可。五、2015年11月6日、2016年5月27日上海市黄浦区就业促进中心分别向上海福悦楼酒家发出《关于房屋租赁合同到期不再续签的告知函》、《关于限期搬离的告知函》，明确表明因为上级主管部门要求机关事业单位所属房屋不得用于出租出借使用，及上海市黄浦区就业促进中心对涉案房屋另有使用需求，租期届满不再续租，要求上海福悦楼酒家到期迁出，归还涉案房屋。两份函件上海福悦楼酒家均收讫，上海福悦楼酒家法定代表人沈昌成在函件上分别书写“收到告知函，请求协商”、“告知函收到、对告知函内容有异议，本单位早已将有关协议资料及申请函，交于黄法区就促中心沟通协商中，与单位并非简单的租赁，有本单位补充合同为证”。诉讼中，被告确认自2016年1月起未向原告支付租金或使用费。认可系争房屋市场租金标准为每月人民币30,000元。三昌公司确认权利义务全部由被告承继。作为反诉原告撤回诉讼请求4、要求反诉被告赔偿装修费及设备费用损失计人民币1,973,336.32元，并保留诉权。以上事实，由原告提供、出示的涉案房屋房地产权证及企业改编更名情况、1998年8月5日《租赁合同》及1998年9月18日《补充协议书》、转帐凭证、《关于房屋租赁合同到期不再续签的告知函》、《关于限期搬离的告知函》及政府文件。被告提供、出示《隶属关系变更协议》、租赁主体变更通知、《关于房屋租赁合同到期不再续签的告知函》、《关于限期搬离的告知函》、2017年9月20日发给上海市黄浦区就业促进中心的律师函、任命书、房屋使用权证明、《紫金宫酒家转让协议》、《租赁合同》、《补充协议书》、《备忘录(之一)》、《备忘录(之二)》、《备忘录(之三)》、收据、委托协议及情况说明、职工名册及安置情况。司法鉴定科学研究院出具《司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书》。以上证据及当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，《租赁合同》、《补充协议书》、《备忘录(之一)》、《备忘录(之二)》、《备忘录(之三)》均系原、被告真实意思表示，均是就涉案房屋租赁事宜达成的互为补充的条款，应认定合法有效，依法对双方均有约束力。《备忘录(之三)》中对租赁期限的延续、租金标准的计算及如原告单方收回租赁经营场地的后果做了约定。据此可知，双方形式的租赁合同关系，其包含了改制中被告对原告原有人员的消化等事实，故双方对续租事实及未能订立新的租赁合同的后果均有预知。原告以租赁合同到期为由要求将涉案房屋收回及以其系国资全额拔款单位，无法列支补偿或赔偿为由，不愿对违约后果作补偿，显然有悖《补充协议书》和三份备忘录约定的相关条款。现被告同意迁出系争房屋，与法并无不合，可予准许。关于原告主张的房屋使用费，根据《备忘录(之三)》之约定，即使原告收取也应退还被告，故本院不予支持。关于反诉，根据《备忘录(之三)》之约定，反诉被告应退还反诉原告转让费、房租及利息。筹建费、职工安置补偿费等费用中仅安置补偿六名员工所涉费用人民币80,051元，在反诉原告提供的证据中可以证实，其余均依据不足。转让费的利息与安置补偿费用及利息，均应作为《备忘录(之三)》中的一切经济损失的部分给予反诉原告补偿。关于职员工的安置费，应属反诉原告经营中的正常开支，不属《备忘录(之三)》中一切经济损失的范围。本院不予支持。审理过程中，反诉原告撤回诉讼请求4、要求反诉被告赔偿装修费及设备费用损失计人民币1,973,336.32元，并保留诉权，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、被告上海福悦楼酒家应在本判决生效后二个月内搬离(含物品)并交还原告上海市黄浦区就业促进中心上海市黄浦区马当路XXX号地下室及地面厨房。二、驳回原告上海市黄浦区就业促进中心要求被告上海福悦楼酒家支付2016年1月2日至实际返还上海市黄浦区马当路XXX号地下室及地面厨房日止的房屋占用费的诉讼请求。三、反诉被告上海市黄浦区就业促进中心应在本判决生效后二个月内返还反诉原告上海福悦楼酒家转让费人民币300,000元及以人民币300,000元为本金，自1998年1月6日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息。四、反诉被告上海市黄浦区就业促进中心应在本判决生效后二个月内返还反诉原告上海福悦楼酒家房租人民币1,800,000元及利息。其中以人民币100,000元为本金，分别自1999年起至2016年每年的1月1日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以人民币1,800,000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。五、反诉被告上海市黄浦区就业促进中心应在本判决生效后二个月内返还反诉原告上海福悦楼酒家职工安置补偿费人民币80,051元及自2000年9月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息。六、驳回反诉原告上海福悦楼酒家其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元、鉴定费3,500元、反诉案件受理费人民币29,752.85，由原告及反诉被告上海市黄浦区就业促进中心负担人民币32,990.85元，由被告及反诉原告上海福悦楼酒家负担人民币10,062元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  柳登伟二〇二一年三月八日法官 助理  虞扬扬书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。