北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初13210号原告：北京云南大厦酒店有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街12号院4号楼。法定代表人：庞宏斌，经理。委托代理人：刘汉杰，北京英弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林，男，1968年10月24日出生，汉族，北京英弘律师事务所实习律师。被告：成都颐和茶艺文化有限公司，住所地成都市锦江区总府街31号B2层。法定代表人：张鑫，总经理。委托诉讼代理人：田静，北京市东方律师事务所律师。原告北京云南大厦酒店有限公司（以下简称原告）与被告成都颐和茶艺文化有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘汉杰、张林，被告之委托诉讼代理人田静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金13.2万元；3.判令被告支付原告律师费8000元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:2016年12月8日，原被告签订《商铺租赁合同》，后双方又签订《商铺租赁合同之补充协议》，约定被告应于每月10日前支付上月房租。2020年初，被告支付2月份房租。2020年4月，原告主动给被告减免了三个月租金。2020年5月24日和6月11日，被告分两次共计支付房租2万元，但截至7月10日，被告尚欠6月份房租32405元，8月亦未支付7月房租。经催要无果，2020年9月11日，原告向被告发出《解约通知书》，解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》，截至9月11日，被告欠付原告6月至9月房租156430.2元、滞纳金11312.64元、电费和物业费4607.68元，违约金132000元。因原被告有茶艺合作，尚有99097.03元分成需要支付被告，且被告已支付履约保证金132000元，该两笔费用抵偿被告欠付的款项后，被告仍应支付原告违约金73253.45元，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.云南大厦大堂吧关闭导致被告茶室无法正常经营。2.云南大厦拒绝支付被告合作分成款，构成根本违约。3.云南大厦允许第三方进入酒店售卖茶叶，构成根本违约。故被告无需向原告支付房租、违约金等其他费用。本院经审理认定事实如下：2016年12月8日，出租方（甲方）原告与承租方被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京新云南皇冠假日酒店内的一层商店（下称租赁场地）租赁给乙方使用。租赁场地面积为104平方米。租赁期限为5年。2016年12月至2017年12月，每月租金为44000元；2017年12月至2018年12月，每月租金为46640元；2018年12月至2019年12月，每月租金为49439元；2019年12月至2020年12月，每月租金为52405元；2020年12月至2021年12月，每月租金为55550元。租金中已包括物业管理费、水费、空调费，不包括照明电费，需按照使用量支付电费，1.17元/KWH，此价格会随国家基础电价调整而及时调整。甲乙双方须在每月25日，核对除租金外的其他账目，并结清相应款项。本合同签署后5个工作日内，乙方向甲方支付132000元作为合同履约保证金。当租约期满或双方协商解除本合同，在乙方将所租标的物交予甲方并已清缴其所欠甲乙一切费用、租金并偿还所有因乙方未能遵守任何本协议所载之条文而引致甲方的损失后15日内，甲方须将乙方所交纳的合同履约保证金，在不支付任何利息情况下退还乙方。乙方欠缴甲方的租金、其他费用及因违约给甲方造成的经济损失，甲方有权在乙方缴纳的合同履约保证金中扣除相应数额的款项，履约保证金数额不足以抵偿相关损失的，乙方仍应进一步赔偿甲方的损失。如出现违约，守约方应将违约情况书面通知另一方。如在通知发出后30天内违约方仍未纠正违约行为，另一方有权解除合同，违约方应支付违约金，违约金数额为全额的合同履行保证金。合同解除日为解除通知发出日。因乙方违反、不履行租赁合同，甲方按照租赁合同规定处置乙方所支付的履约保证金，甲方有权在乙方未能履行本合同内所列明的义务，经甲方通知后，在15天内仍未履行后的任何时间，合法地提前收回租赁场地，租赁合同亦随即提前终止。甲方因向乙方催付租金或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费）由乙方承担。乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何条文，导致甲方有权提前收回租赁场地时，甲方有权（不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其他权利或不久方法）不予退还乙方向其支付的租赁场地的履约保证金。落款处原被告均加盖公章予以确认。另，原告与被告签订了《商铺租赁合同之补充协议》，约定：乙方在出租场地承租期内的经营范围：茶叶、茶制品、茶具、礼盒及茶配套相关文化产品。甲方同意给予乙方免租期为45天（含装修期），自2016年12月17日至2017年1月31日。承租期限为2016年12月8日至2021年12月8日。租金计算起始日2017年2月1日。乙方同意予每个月l0日前将上个月租金上缴给甲方的酒店财务部。如乙方拖欠租金或本合同所定的应缴金，每拖欠一天甲方可向乙方收取所拖欠金额的0.3%作为滞纳金，由到期欠租日起直至缴付日止，若乙方拖欠超过十五天，甲方有权单方提前解除本合同并有权拒还抵押金。2020年8月17日，原告通过电子邮件及EMS快递方式向被告送达通知书，内容包括：告知贵公司未按照合同约定及时向原告支付2020年6月至9月房租，已构成根本违约。原告从履约保证金中扣除所欠款项，并通知被告在15个工作日内补齐履约保证金和8月剩余租金及9月租金。如到期未能支付上述款项，原告将在15日期限届满日解除与被告之间合同。2020年9月11日，原告通过电子邮件及EMS快递方式向被告送达解约通知书，内容包括：鉴于贵公司未能依合同约定支付租金，已构成严重违约。原告决定解除与贵司之间的《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同之补充协议》，并请贵司在2020年09月14日前，到我司财务部交纳所拖欠款项和滞纳金后，清空租赁场地。庭审中，原告还提交了以下证据：1.原始记账单据，证明被告欠缴电费数量。被告对该证据的真实性不认可，并称:“大堂吧关闭，产生的电费为公摊费用，金额也不真实，不认可。”2.律师费发票，证明原告为此次诉讼支付律师费8000元。被告对该证据的真实性认可，并称违约方是原告，故律师费与本案无关。3.酒店平面图，证明大堂吧关闭不影响被告经营。被告对该证据的真实性、证明目的不认可。并称:“虽然大堂吧关闭后仍能进来，但因光线黑暗，顾客注意不到我方营业情况，不会进来购买商品。”5.原告增值税纳税申报表，证明原告运营情况，我方并未关闭酒店。被告对该证据的真实性不认可，并称是因为原告关闭大堂吧导致我方不能经营，原告违约在先。6.云南海埂酒店管理有限公司关于疫情期间减免外租商户租金的通知、呈批表，证明原告于4月时减免了被告2-4月份房租。被告认可租金已减免，但对该证据的关联性不认可。被告还提交了以下证据：1.《茶艺合作协议书》、《茶艺合作协议书之补充协议》，证明该两份合同与《商铺租赁合同》具有关联性，因原告未向被告支付合作分红款等违约行为，故被告未向原告支付租金。原告对该证据的真实性认可，但称:“上述两份协议已终止。”2.通知函，原告单方暂停茶艺协议属于单方违约行为。原告对该证据的真实不认可，并称:“该通知并未实际履行，我方提交的证据发票显示最有一笔茶艺合作款履行日期为9月9日。”3.催款沟通函、违约金计算表，证明原告拖欠被告茶艺分成款172579.4元。被告对该证据的证明目的不认可，并称:“《茶艺合作协议书》已于2018年到期，《茶艺合作协议书之补充协议》于2019年4月1日截止，双方约定框架合作时间为2016年-2021年，每过一段时间会签署新的协议。”4.介绍信，证明因原告违约，导致被告为职工租住宿舍，直接经济损失9500元。原告对该证据的不认可，并称因被告违约，导致租赁合同解除。5.答复函，证明被告已告知原告，因原告单方解除合同在先，故导致合同不能履行，违约责任应由原告承担。原告对该证据不认可，且不能确认原告已收到该协议。6.第三方茶公司入驻酒店大堂照片，证明原告自2018年起就存在违约行为。原告对该证据的真实性无法确认，证明目的不认可，并称:“2017年双方签订《茶艺合作协议书之补充协议》时就删除了合作协议中第四条，当时约定在酒店的经营区域内不得进行食品类销售和宣传行为，故被告所述的我方允许第三方茶叶销售进入酒店不真实。”双方确认：2020年2月租金已于2020年1月15日支付，因上级通知减免了2-4月租金，2月租金冲抵5月租金，6月租金支付了2万元，未足额交纳。另，原告称:“我方发出解除协议通知后，被告于2020年9月21日从承租商铺搬离。”被告称:“原告要求我方于9月18日18点前全部搬出。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》系双方真实意思表示，双方之间已经形成了租赁合同关系，该租赁关系无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。根据双方提供的证据及当庭陈述，被告自2020年6月起未足额支付租金，虽然被告抗辩系因原告违约在先，但原告关闭大堂吧，并未停止营业，不足以导致被告商铺无法正常经营。而双方之间的租赁关系，并非以茶艺合作为前提，如双方就合作协议存在争议，可另行解决，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。关于双方签订合同是否解除，根据法律规定，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中双方均确认2020年9月11日原告向被告发出解约通知，后被告搬离商铺，且双方均认可《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同之补充协议》于2020年9月11日解除，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》于2020年9月11日解除。关于被告是否构成违约，虽然《茶艺合作协议书之补充协议》中约定原告拖欠被告应结款项，被告有权单方延迟交纳商铺租金，但该补充协议的合作更新有效期至2019年4月1日，且迟延支付租金并非不支付租金。而支付租金系被告的主要合同义务，故被告经催要未支付租金的行为已构成违约。经核算，截至合同解除即2020年9月11日，被告尚欠租金156430.17元，因被告已向原告支付履约保证金132000元，按照合同约定该款项应冲抵租金。故本院综合考虑被告过错程度、原告预期利益及疫情影响等因素，依法酌情减少违约金数额为100000元。关于律师费，双方在《商铺租赁合同》中予以明确约定，该费用系原告为实现债权而支出的费用，原告已实际支付，且律师费标准未超过相关规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告北京云南大厦酒店有限公司与被告成都颐和茶艺文化有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》于2020年9月11日解除；二、被告成都颐和茶艺文化有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京云南大厦酒店有限公司支付违约金100000元；三、被告成都颐和茶艺文化有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京云南大厦酒店有限公司支付律师费8000元；四、驳回原告北京云南大厦酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告北京云南大厦酒店有限公司负担354元（已交纳），被告成都颐和茶艺文化有限公司负担1196元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 娜二〇二一年三月二十九日书记员 王鹏宇