河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1281民初1163号原告：李玉荣，女，1969年4月15日出生，汉族，住义马市。委托诉讼代理人：郭胜利，河南甘棠律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：义马市天禾房地产开发有限公司，住所地义马市千秋路中段府北小区一排一号，统一社会信用代码：91411281681784751B。法定代表人：王子彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任根辈，男，1968年11月26日出生，汉族，住河南省义马市，系公司职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马良，河南邦科律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：高效民，男，1951年6月14日出生，汉族，住河南省义马市。原告李玉荣诉被告义马市天禾房地产开发有限公司（以下简称天禾公司）、第三人高效民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）豫1281民初471号民事裁定书。原告李玉荣向三门峡市中级人民法院提出上诉，三门峡市中级人民法院做出（2019）民终1738号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫1281民初471号民事裁定书，指令本院审理。本院于2020年5月11日作出（2019）豫1281民初1863号民事判决书，李玉荣、天禾公司均不服提出上诉，三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12民终924号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫1281民初1863号民事判决书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，分别于2020年11月25日及2021年1月13日公开开庭进行审理，审理过程中，经被告天禾公司申请，本院追加高效民作为第三人参加诉讼。原告李玉荣及其委托诉讼代理人郭胜利，被告天禾公司委托诉讼代理人马良、任根辈，第三人高效民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉荣提出诉讼请求1、请求法院依法确认原、被告双方签订的14份商品房买卖合同无效；2、判令被告义马市天禾房地产开发有限公司返还原告李玉荣的14套房产的购房款4003208元及损失1000000元（按人民银行同期贷款利率自2015年2月15日暂计算至2019年4月15日，之后损失按人民银行同期贷款利率一直计算至全部款项付清为止），原告在举证期限届满前增加诉讼请求：判令被告义马市天禾房地产开发有限公司向原告承担4003208元赔偿责任；3、本案诉讼费和诉前保全费由被告承担。事实和理由：被告在义马市开发房地产，建设有义马市天禾生态苑、银杏王府花园等工程，因资金短缺，多次向原告借款，截止2015年2月15日，经结算共欠原告借款本息共计560万元，双方经协商达成以房抵债协议，被告将位于义马市天禾生态苑小区2号楼共计19套房屋抵偿给原告，因被告的原因该房屋无法办理房屋产权证书。房产交付两年多后，上述房产中其中17套被义马市人民法院查封。现原告诉至法院主张被告返还原告李玉荣其中14套房产的购房款4003208元并向原告承担赔偿责任。被告天禾公司辩称，一、原告与被告天禾公司双方所订立《房屋买卖合同》系无效合同，原告与被告天禾公司关于涉案房屋买卖的意思表示不真实，系通谋虚伪行为。本案的隐藏行为是：1、债务人高效民借用被告天禾公司房地产开发相关资质，自己开发建设义马天禾生态苑房地产项目；2、债务人高效民向作为债权人的原告借款未能归还，遂约定以债务人高效民自建的义马天禾生态苑房屋抵偿原告债务；3、债务人高效民向原告交付了房屋，但是对于办理房屋权属变更登记其他合同义务，债务人高效民因建造行为取得的原始物权与登记物权不一致，无法以自己的名义进行。债务人高效民与原告之间以房抵债协议需要作为第三人的被告天禾公司辅助出面办理。故三方约定由被告天禾公司以自己名义辅助原告完成权属变更登记行为。本案的伪装行为是：因为进行权属变更登记需要向不动产登记机构提交房屋交易的凭据、资料，故原告与被告天禾公司进行了订立《房屋买卖合同》以及开具售房缴款收据的材料等伪装行为。二、原告与被告天禾公司之间并不存在真实的房屋买卖交易行为，原告诉求没有事实依据。本案中，原告实际上并没有向被告天禾公司支付过任何购房款，被告天禾公司也没有收取任何原告支付的购房款，只因被告天禾公司对登记在自己名下的涉案房屋也不享有所有权。本案的起因是，在辅助原告进行权属变更登记期间，涉案房屋因债务人高效民其他债权人的诉讼行为等原因被人民法院查封，致使权属变更登记未能实现。原告背弃信义，遂依据伪装行为所获得的《房屋买卖合同》以及开具售房缴款收据，以房屋买卖合同纠纷提起虚假诉讼。依照《民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。综上所述，《房屋买卖合同》因通谋虚伪确认无效后，原告主张退回购房款及赔偿损失没有事实与法律依据，应予驳回。原告隐藏的行为系原告与债务人高效民之间债务纠纷，可另行主张，其与被告天禾公司无涉。天禾公司协助完成高效民与李玉荣之间签订的以房抵债协议，根本不存在任何承认债务加入的意思表示，也不同意共同承担高效民的债务。第三人高效民辩称，高效民与李玉荣之间存在借贷事实，李玉荣以放高利贷的方式贷款给高效民，该借贷事实与被告天禾公司没有任何关系。1、高效民于2013年4月、7月和8月共计向李玉荣贷款650万元，约定利息为3分，通过银行转账支付。其中8月份贷款的150万元，实际给付1395000元，扣除了上述款项的3分利息。高效民支付给李玉荣每月3分利息至2014年10月。2014年11月3日，高效民和李玉荣协商后签订了《房产抵押协议》，约定高效民将自己投资建造的天禾生态苑房屋以极低价格抵押给李玉荣，保证将偿还李玉荣贷款，如按期不能支付利息，高效民愿意将该房产转让给李玉荣，并配合办手续。后未能按约还款付息，2015年2月15日，第三人高效民与原告李玉荣经协商后签订了以房抵债合同，就上述房产抵高效民与李玉荣之间的债务，义马市天禾房地产公司作为丙方监督人的身份配合李玉荣办理房产过户手续，后三方在合同上签字，合同约定的内容都是李玉荣亲自手写的。2、高效民与李玉荣之间的借贷事实与被告天禾公司无关，被告天禾公司仅仅只是配合我们办理房屋过户手续，没有要求他承担我们的债务。高效民贷款投资建造天禾苑房屋，仅仅是借用了被告天禾公司的开发房地产资质的名义建造，与被告天禾公司没有关系，天禾公司也没有收到任何利益。请求法院依法查明事实，驳回李玉荣的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：对原告第一组证据，证据1、李玉荣2013年4月至2014年3月期间出借给天禾公司的借款明细及银行转账凭证15份，对转给高婷婷的银行转账凭证，本院予以采信，对与王子彬之间的银行转账凭证，与本案无关，本院不予采信。第二组证据，证据2-9、天禾公司企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、法定代表人身份证等复印件，因无原件予以核对，且与本案无关，本院不予采信。第三组证据，证据10、天禾公司2017年2月14日在另案中向法院出具的证明，与本案无关，本院不予采信。第四组证据，证据11、以房抵债清单，与被告举证的《以房抵债合同》后附清单内容一致，本院予以采信；证据12、涉案14套房产的房款收据14份，证据13、涉案14套房产的商品房预售合同14份，以上证据客观真实，被告与第三人均未对真实性提出异议，本院予以采信。第五组证据，证据14、义马市人民法院（2017）豫1281执恢66号执行公告，客观真实，本院予以采信；证据15、义马市人民法院（2018）豫1281民初493号生效判决，与本案无关，本院不予采信。第六组证据，证据16、义马法院（2018）豫1281民初1645号民间借贷纠纷案的庭审笔录，与本案无关，本院不予采信；证据17、本案二审中天禾公司提供的公司及王子彬出具的情况说明一份，无法核实其真实性，本院不予采信，天禾公司法人王子彬给李玉荣还款支付凭证一份，与本案无关，本院不予采信；证据18、义马法院（2017）豫1281执恢66号之五执行裁定书，客观真实，本院予以采信；证据19、天禾公司在本案二审中向法庭提交的天禾公司与高玉林签订的房地产开发建设项目合作协议书复印件，证据20、三门峡市中院执行裁定2份，以上证据与本案无关，本院不予采信；证据21、义马市住房和城乡建设局向义马市人民法院出具的律师调查令回执，客观真实，且被告与第三人均未提出异议，本院予以采信。第七组证据，证据22、对史振强与义马天禾公司案件本院、三门峡中院及省高院的判决，与本案无关，本院不予采信。对被告证据1、房地产抵押协议，与本案无关，本院不予采信。证据2、以房抵债合同，原告与第三人对真实性均不持异议，本院予以采信。证据3、（2017）豫1281执异2号裁定书，与本案无关，本院不予采信。证据4、义马法院制作的询问笔录，客观真实，本院予以采信。证据5、义马市人民法院执行裁定书（2017）豫1281执恢66号之四，客观真实，本院予以采信。证据6、（2018）豫12民终702民事判决书，（2020）豫1281民初246民事裁定书，（2015）义民初字第819民事裁定书，（2015）三民终字第22号裁定书，以上证据与本案无关，本院不予采信。证据7、高效民向李玉荣借款利息支付明细表，系第三人单方制作，对能够与庭审中被告提供的转账凭证一致的部分金额予以采信。证据8、王子彬向李玉荣偿还天禾公司的借款的198万元银行回单，与本案无关，本院不予采信。对第三人证据、借款利息支付明细表，系第三人单方制作，对能够与庭审中被告提供的转账凭证一致的部分金额予以采信。依据上述有效证据和庭审调查情况，本院确认以下案件事实：2013年4月至8月，第三人高效民多次从原告李玉荣处借款，并按照约定的每月3分向原告李玉荣付息，期间曾归还部分本金，后因资金紧张，未再付息。2015年2月15日，第三人高效民和原告李玉荣就之前的欠款进行对账结算，经计算，高效民尚欠李玉荣借款本息560万元。同日，高效民作为甲方，李玉荣作为乙方，天禾公司作为丙方，签订了《以房抵债合同》，合同主要内容为：1、甲方高效民系义马天禾生态苑项目实际投资人，对于该项目全部房产享有所有权，具有出卖的资格和权利。丙方天禾公司予以认可。2、截止2015年2月15日，甲方高效民欠乙方李玉荣借款本息560万元，无力偿还。3、甲方高效民自愿将该项目部分房产转让给乙方李玉荣，以抵偿所欠款项。4、本协议生效当日，甲方、丙方与乙方就抵债房产签订《商品房预售合同》，丙方天禾公司加盖公章，将抵债房产出售给乙方李玉荣。乙方不需另交房款。5、抵债价格：房产抵债单价为每平方米2200元，抵债房产共计19套，总价5435628元，冲抵甲方高效民欠乙方李玉荣同等数额的债务。6、甲方高效民保证截止合同签署之日，抵债房产产权不存在任何争议，也不存在任何权利限制。7、工程施工许可证、商品房预售证正在办理过程中，甲方、丙方保证2015年7月31日前办理完毕。在此期间，如乙方李玉荣处分抵债房产，甲方、丙方应无条件配合办理变更合同备案、产权登记、过户等手续。8、甲方、丙方将抵债房产交付乙方后，在为其办理房屋产权手续期间，如出现擅自处分抵债房产（包括但不限于在出售、抵押、出租、赠与、被查封等）或违反上述承诺保证等任何影响乙方对抵债房产行使所有权的情形，自愿双倍返还乙方购房款。2015年3月7日，李玉荣就抵债的19套房屋与天禾公司分别签订《商品房预售合同》，原告李玉荣在合同上签字，被告天禾公司在合同上盖章。合同约定，“第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”购买的房屋涉及本案原告所诉争的14套房屋：天禾生态苑2号楼301、401、501、701、802、901、902、1001、1002、1101、1102、1301、1401、1701号。天禾公司向李玉荣就所购房屋分别出具了相应的购房款收据，并交付了房屋，本案涉案的14套房屋价款共计4003208元。本院在办理（2015）义民初字第1114号案件的执行过程中，于2017年7月14日作出（2016）豫1281执137号之三执行裁定书，裁定：对义马天禾生态苑2号楼予以预查封（1层东户、2层西户、4层西户、6层东户、8层东户、9层西户，该6户除外），预查封房屋包含本案涉案的14套房产。2017年7月17日，法院对上述包括本案涉案14套房产的房屋进行查封，查封期限为2017年7月17日至2020年7月16日。2020年7月13日，我院作出（2017）豫1281执恢66号之五执行裁定书，将以上查封的房屋进行续查封，查封期3年。本案涉案的14套房产目前正在查封中。另查明，涉案14套房屋均为天禾生态苑2号楼房屋，截至庭审时，该2号楼尚未办理施工许可证和商品房预售许可证。本院认为：关于原告李玉荣以房屋买卖纠纷的案由起诉要求确认其与被告天禾公司签订的14份《商品房预售合同》无效，要求被告返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求。本案涉及的14份《商品房预售合同》，原告李玉荣在合同上签字，被告天禾公司在合同上盖章，应视为双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。被告天禾公司向原告李玉荣出具了相应的购房款收据，证明被告天禾公司认可原告李玉荣对第三人高效民的债权已转化为购房款。截至起诉时，涉案十四套房屋并未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的14份《商品房预售合同》无效，原告已支付的购房款应当返还。因被告天禾公司未及时办理商品房预售许可证明，导致《商品房预售合同》无效，被告天禾公司存在过错，应当赔偿李玉荣因此造成的损失。同时，《商品房预售合同》中双方约定，因出卖人被告天禾公司的原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。故原告李玉荣要求被告天禾公司承担利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于原告李玉荣要求被告天禾公司承担4003208元赔偿责任的诉讼请求。因此前原告李玉荣与第三人高效民、被告天禾公司签订的《以房抵债合同》中载明：工程施工许可证、商品房预售证正在办理过程中，甲方（高效民）、丙方（天禾公司）保证2015年7月31日前办理完毕。能够证明天禾公司在签订涉案14份《商品房预售合同》时，不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形。故原告依据14份《商品房预售合同》主张被告天禾公司承担4003208元赔偿责任的诉讼请求，于法无据。本院不予支持。关于第三人高效民是否承担责任的问题，因本案中原告李玉荣不要求追加高效民为被告，也不要求向高效民主张权利，故本案中第三人高效民不承担责任。关于被告天禾公司辩称的原告与被告之间的房屋买卖合同不是真实意思表示和不是真实买卖行为的主张，理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：原告李玉荣与被告义马市天禾房地产开发有限公司签订的14份《商品房预售合同》无效（分别为：义马市珠江路天禾生态苑2号楼301、401、501、701、802、901、902、1001、1002、1101、1102、1301、1401、1701号14套房屋的《商品房预售合同》）；被告义马市天禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李玉荣购房款4003208元及利息损失【利息以4003208元为基数，自2015年2月15日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至全部款项付清之日止】；驳回原告李玉荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74845元，由原告李玉荣承担37422.5元，被告义马市天禾房地产开发有限公司承担37422.5元。保全费5000元，由被告义马市天禾房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  徐浩亮人民陪审员  张建军人民陪审员  周文颜二〇二一年三月五日法官助理刘骁晨书记员何医博