上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1804号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江运洪，总经理。委托诉讼代理人：亓延京，男。被告：上海炫瑞运输有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：谢刚，经理。原告上海弼俊电子商务有限公司(以下简称“弼俊公司”)诉被告上海炫瑞运输有限公司(以下简称“炫瑞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2021年2月4日公开开庭进行审理，原告弼俊公司的委托诉讼代理人亓延京、被告炫瑞公司的法定代表人谢刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弼俊公司向本院提出诉讼请求：1、判令炫瑞公司支付自2020年5月17日至2020年9月29日房屋租金人民币(以下币种均同)70,060.95元以及逾期利息(以70,060.95元为本金，按每日千分之一，自2020年9月30日计算至实际支付之日止)；2、判令炫瑞公司支付违约金36,081元；3、判令炫瑞公司支付免租期(2019年12月17日至2020年3月16日)及装修期(2019年2月25日至2019年3月16日)租金损失56,567.73元。事实和理由：2019年2月25日，上海中暨科技发展有限公司(以下简称“中暨公司”)与谢文涛签订《租赁合同》，约定谢文涛承租中暨公司位于上海市华隆路XXX号(以下简称“系争房屋”)作为办公使用，租赁面积247.13平方米，租赁期限自2019年3月17日至2022年3月16日，租金折合每月15,785.43元。2019年3月13日，谢文涛、炫瑞公司与中暨公司签署《合同变更协议》，约定既有租赁合同乙方变更为炫瑞公司，变更后由炫瑞公司承担相应的权利义务。2020年5月5日前，炫瑞公司未按合同约定向中暨公司支付2020年5月17日至2020年7月16日租金，中暨公司2020年7月9日委托物业向炫瑞公司送达《催缴通知单》，但无回应。后中暨公司于2020年9月30日向炫瑞公司送达《解除合同告知函》，又将其对炫瑞公司的债权全部转让给弼俊公司，因此弼俊公司起诉要求判如所请。被告炫瑞公司辩称，1、确认租金付至2020年5月16日，但2020年6月30日就停止入住了，门店关停，之后租金不同意支付。2020年7月7日写过申请，表示把家具搬走付掉之前的租金，但是对方不同意，因此不是炫瑞公司单方面违约，不同意支付利息，且利息标准过高。2、不同意支付违约金，2020年4月起就向楼管和物业沟通过。违约金标准过高，要求调整。3、免租期是为了吸引客户才给的，当时说的是一年交9个月就行了。装修也肯定是要给时间的，而且租的时候是毛坯，现在可以按装修价再出租。经开庭审理查明，位于上海市青浦区华隆路XXX号房屋权利人为中暨公司。2019年2月25日，中暨公司(出租人、甲方)与谢文涛(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租系争房屋作为办公使用，租赁期限自2019年3月17日至2022年3月16日止，甲方2019年2月25日前交付房屋，装修期为2019年2月25日起至2019年3月16日止，每月租金15,785.43元，每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日内支付，乙方支付履约保证金31,570.86元，甲方有权用保证金充抵乙方租金等欠款及违约金。如乙方逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金。如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金及其他费用，甲方可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用。逾期超过10个工作日，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应按照本合同承担违约责任。任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。免租时间为2019年12月17日起至2020年3月16日止。同日，上海园翼物业管理有限公司(以下简称“园翼公司”、甲方)与谢文涛(乙方)签订《物业管理服务协议》，约定系争房屋的物业管理费每月2,471.30元。另查明，2019年3月13日，中暨公司、谢文涛、炫瑞公司签订《合同变更协议》，约定将前述《租赁合同》中的谢文涛变更为炫瑞公司，变更后由炫瑞公司承担原谢文涛承担的各项权利、责任和义务，租赁合同其他条款不变。同日，园翼公司、谢文涛、炫瑞公司签订《物业合同变更协议》，约定将前述《物业管理服务协议》中的谢文涛变更为炫瑞公司，变更后由炫瑞公司承担原谢文涛承担的各项权利、责任和义务，协议其他条款不变。又查明，2020年9月29日，中暨公司向炫瑞公司邮寄《解除合同告知函》，通知炫瑞公司未足额支付租金，故解除双方《租赁合同》，该邮件退信。2020年10月10日，中暨公司(出让方、甲方)与弼俊公司(受让方、乙方)签订《债权转让协议》，约定甲方向乙方转让甲方对炫瑞公司的全部债权，包括欠缴租金70,060.95元、违约金36,081.00元、免租期及装修期损失56,567.73元、因逾期支付租金而产生的逾期利息(以70,060.95元为本金,按每日千分之一,自2020年9月30日计算至实际支付之日起)、《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下甲方对债务人享有的其他债权。2020年10月30日，中暨公司向炫瑞公司邮寄《债权转让通知书》将上述债权情况告知炫瑞公司，该邮件退信。再查明，2020年4月，炫瑞公司与中暨公司业务员“郭福祥”沟通希望能另找150平方米左右的房屋，但未果。2020年6月20日，炫瑞公司向园翼公司提出退租申请，载明办理退租时间为2020年7月10日，申请退租原因为因疫情公司无法承担高额房租。2020年6月23日，炫瑞公司的法定代表人谢刚与中暨公司“E通-D栋客服”(以下简称“客服”)微信沟通，客服称“已根据退租日期，租金应交28240.78元请核对。2020.6.23.”2020年6月30日，客服称“押金不是这个用途”，谢刚称“我现在都走了，还不能抵吗？”、“你的意思单独退给我们吗？”。2020年7月6日，客服向谢刚发送付款通知单，载明2020年5月17日-2020年7月10日租金为28,240.78元，备注按申请7月10日退租，称“逾期账单支付下”、“退租交接7.10请及时过来办理”。2020年7月10日，炫瑞公司实际并未前去办理交接手续。还查明，2020年6月30日，园翼公司发停电通知，通知因炫瑞公司有欠费，将于2020年6月30日10时后暂停供电，直至收到欠款后24小时。2020年6月底，系争房屋大门被锁，炫瑞公司未能在系争房屋处办公。审理中，双方当事人确认《租赁合同》已解除，要求在本案中一并处理抵扣炫瑞公司支付的31,570.86履约保证金。中暨公司亦向本院出具情况说明，同意前述履约保证金在本案中一并处理。以上事实，由弼俊公司、炫瑞公司的陈述，《租赁合同》、《物业管理服务协议》、《合同变更协议》、《物业合同变更协议》《债权转让协议》、《债权转让通知书》、邮寄凭证、华新园退租申请、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，中暨公司与炫瑞公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。炫瑞公司在租赁期间内提前退租，显属违约，应承担合同约定的违约金等责任。关于炫瑞公司应付的租金，本院认为炫瑞公司虽未在约定的2020年7月10日前去办理交接手续，但中暨公司明知炫瑞公司已搬离并申请退租，实际也通过锁门等方式使得系争房屋完全在其掌控之下，即使炫瑞公司未办理交接，亦应采取积极措施防止损失进一步扩大，故其主张2020年7月11日之后租金的诉请，本院难以支持，并酌情调整逾期利息标准为日万分之五。关于免租期及装修期租金损失，综合考虑当事人的陈述及证据、合同约定及履行情况，本院调整为5,847元。现中暨公司将其在《租赁合同》项下的债权转让给弼俊公司，并通知炫瑞公司，本院予以确认。为避免讼累，且经双方当事人及中暨公司同意，本院将履约保证金在本案中一并处理，在炫瑞公司应支付的违约金中抵扣。综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海炫瑞运输有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司2020年5月17日至2020年7月10日的租金28,240.78元及逾期利息(以28,240.78元为本金，按每日万分之五，自2020年9月30日计算至实际支付之日止)；二、被告上海炫瑞运输有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司违约金4,510.14元(已抵扣履约保证金31,570.86元)；三、被告上海炫瑞运输有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司装修期及免租期损失5,847元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,554.19元，减半收取计1,777.10元，由原告负担1,394.63元，被告负担382.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年三月二十二日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。