湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0602民初432号原告（反诉被告）：千叶舟茶酒楼，住所地岳阳市岳阳楼区。经营者：曾维固，男，1964年6月17日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李立，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立宏，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳阳市海新商贸有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：黄普新，系公司总经理。委托诉讼代理人：柴立新，湖南理威律师事务所律师。第三人：岳阳市国源资产经营有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵中路51号粮都办公楼4楼。法定代表人：殷勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：彭小军，湖南金球律师事务所律师。第三人：易丰，男，1978年2月24日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告千叶舟茶酒楼诉被告岳阳市海新商贸有限公司（以下简称“海新商贸”）、第三人岳阳市国源资产经营有限责任公司（以下简称“国源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，被告海新商贸提出反诉并申请追加易丰作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告经营者曾维固及其委托诉讼代理人李立、李立宏、被告海新商贸委托诉讼代理人柴立新、第三人国源公司委托诉讼代理人李华、第三人易丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告千叶舟茶酒楼向本院提出诉讼请求：1、被告海新商贸在合理期限内支付征拆补偿款418057元；2、被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月12日，原告的经营者曾维固与被告法定代表人黄普新签订《营业厅、房屋水电租金协议》，该租金协议对自2013年起租赁房屋的水电租金进行了约定，自此双方各自履行自己的义务，由原告租赁被告海新商贸公司承租的第三人国源公司的房产经营酒楼已逾8年。由于千叶舟茶酒楼被纳入棚改征迁范围内，第三人国源公司于2020年10月确认千叶舟茶酒楼应当获得拆迁补偿款418057元。在原告申请领取该款时，被告海新商贸提出需其出面领取，故引发纠纷。被告海新商贸答辩并提出反诉请求：1、被告千叶舟茶酒楼支付2019年至2020年租金8万元；2、反诉被告承担反诉费用。事实与理由：答辩人（反诉人）承租原冰厂门面后投入50万元装修并经营，此后有几人经营过，在原告千叶舟茶酒楼经营前交给第三人易丰经营。答辩人与原告签订《营业厅房屋水电费租金协议》，并未将酒楼转让给原告，答辩人基于朋友关系让原告经营并未收取除租金水电外的其他费用，茶酒楼投入的财产所有权依旧归答辩人所有。原告在2012年8月16日承诺“同意接到拆迁通知后一个月内将酒楼和装修无条件还给易丰”，而第三人易丰在2017年8月4日承诺“不动产部分（包括所有的内外装修）无偿交给甲方”。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，应无条件将经营的茶酒楼交付答辩人。自2019年起原告未向答辩支付租金，故反诉原告海新商贸提出反诉请求。第三人国源公司述称，涉案门面物权人是国源公司，国源公司与被告海新商贸有租赁合同关系，征收补偿款已从政府支付到位。国源公司依照人民法院生效文书协助执行。第三人易丰述称，被告海新商贸在2007年将涉案门面出租给易丰使用。因为当时生意不好就转租给别人，后来因他人经营状况不行，门面就一直空置。被告海新商贸法定代表人黄普新说原告想要租赁，第三人易丰同意并要求拆迁后补偿款归第三人易丰，当时原告也写了承诺书。拆迁时在第三人国资委协商过，但协商不成。反诉被告千叶舟茶酒楼辩称，海新商贸答辩反诉状中所述不属实，涉案门面找被告租的，等门面装修好了后易丰就去附近闹事逼迫签署关于征收款的协议。反诉答辩人装修且办理营业执照经营至今且一直交付租金，因此本次楼区政府棚改拆迁是对装修以及停产停业的补偿，因此费用应该给反诉被告。经审理查明：2007年8月13日，第三人易丰与案外人王卫星签订《转让协议》：“经双方共同协商，将2003年4月21日与岳阳市冰厂海鲜商贸有限公司签订的租赁合同转让给易丰，以后与商贸公司的任何债权债务与王卫星无关，王卫星所欠租金由易丰负责补交”。2007年8月14日，海新商贸（出租方、甲方）与第三人易丰（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“租赁原岳阳冰厂商场二楼营业间及楼下门面一间，租赁期限叁年自2007年8月14日至2010年8月14日止，年租金24000元；乙方在租赁经营期间所添置的财产，合同期满后除动产部分乙方可移走外，不动产部分（包括所有的内外装修）无偿交给甲方。在经营过程中，如遇政府行为、企业改制，甲方概不负责经济补偿。”签订协议后，第三人易丰在经营期间内因经营不善关门停业，后易丰交他人经营亦关门停业，最后经营餐馆名称为“玉尊轩”酒楼。2012年，海新商贸法定代表人黄普新与曾维固协商将案涉房屋交由曾维固使用，曾维固进行装修后经营千叶舟茶酒楼。2012年8月16日，第三人易丰出具承诺：“本人同意将南正街《岳州酒楼》返租给黄普新，其租金由黄普新承担，租赁期限为政府下达正式拆迁通知书后一个月内，其装修的一切设施（可动产除外）无偿给本人”。曾维固在此承诺书下载明：“同意接到拆迁通知后一个月内将酒楼和装修无条件还给易丰”。2013年11月12日，黄普新（甲方）与曾维固（乙方）签订《营业厅、房屋水电费租金协议》，约定：“一、营业厅、房屋从2014年1月1日起开始计算租金，全年租金为32000元，租金按每半年收取”。二、水电费从2013年12月1日起，收费按电业局、自来水厂标准收取（指宿舍）。三、2013年营业厅租金抵扣乙方维修冰厂办公室楼面费用，不再交甲方2013年租金。2018年1月5日，曾维国与黄普新签订《决议》：“双方对2013年9月至2017年12月31日的所有往来账务进行了核对结清。双方共同认可并达成一致共识：2017年12月31日前的所有借据、条据等不再结算，如有未清算的账自负。2018年1月份后的租金等事宜按2013年11月12日签订的协议执行。”后千叶舟茶酒楼支付租金至2019年9月3日止。第三人国源公司因旧城改造征拆需要收回出租房屋，于2019年7月通知千叶舟茶酒楼、海新商贸房屋要进行拆迁。千叶舟茶酒楼在2020年1月22日新冠疫情暴发后就停止了营业。2020年10月，经国源公司委托评估后作出《千叶舟有原南正街冰厂资产上棚改征拆补偿结算表》，载明一楼装饰部分60488元、二楼312741元、搭建部分16176元、停业停产损失20000元、搬家费8352元。千叶舟茶酒楼在庭审时自认其在接手房屋时该搭建物就存在。原、被告及第三人易丰就案涉补偿归属问题发生争议，遂引起本诉讼。本院认为，原告千叶舟茶酒楼从被告海新商贸处承租房屋，并在2013年与海新商贸法定代表人签订《房屋租金协议》前实际履行，在千叶舟茶酒楼开业前并未与第三人易丰商谈转租事宜，原告与海新商贸形成了房屋租赁合同关系，对被告海新商贸辩称原告是与易丰形成租赁关系、易丰转租给原告的答辩意见不予采信。第三人国源公司因收回国有资产即租赁房屋同意补偿装修费用一楼装饰部分60488元、二楼312741元、搭建部分16176元、停业停产损失20000元、搬家费8352元。该款中，停业停产损失20000元、搬家费8352元，基于该款不同于一般的拆迁补偿，系本案产权人第三人国源公司对实际承租人的补偿，因拆迁造成原告被迫停业另选营业场所经营，应认定实际承租人即原告停产损失及搬家费用，原告作为该门面的最后实际经营者有权领取。原告自2012年接手经营后至2019年下半年停止经营，将原经营的“玉尊轩”改名为千叶舟茶酒楼经营，有证据证明原告对整栋房屋进行了维修并就楼顶维修部分抵偿了2014年1月前的租金，结合原、被告法庭陈述和原告提交的装修工人证明等，可以确定原告对房屋进行了装修。原告接手经营时案涉房屋同样经营酒楼，且其在2012年8月对前租户易丰出具承诺返还装修说明并未全毛坯进行的装修，原告提交的证据亦不能足以证明全部装修归其所有或装修具体项目，且原、被告间除对租金、水电收取进行约定外均未约定，故原告主张全部装修款归其所有没有合同及法律依据。鉴于本案实际情况，参照《中华人民共和国民法典》第三百零九条、第三百零九条关于“按份共有的推定、按份共有人份额的确定”的规定，本院酌定原告享有该装修部分的50%即186614元（一楼装饰部分60488元、二楼312741元合计373229元）。搭建部分16176元，原告自认其经营前就已经存在，该部分补偿应归出租人海新商贸所有。第三人易丰主张因原告向其出具承诺返还装修及门面故装修补偿该其所有，本院认为原告并未与第三人形成租赁合同关系，双方不具备权利义务关系，该承诺不具有合同基础，原告作出的承诺对被告海新商贸没有法律约束力，且海新商贸与易丰签订的租赁合同约定相冲突，本院对该述称意见不予采信。原告千叶舟茶酒楼支付租金至2019年9月3日，实际使用房屋经营至2020年1月20日前，故千叶舟茶酒楼应按年租金40000元的标准支付4.5个月租金15000元；因千叶舟茶酒楼自疫情后未再使用房屋经营，房屋因拆迁空置亦未造成海新商贸损失，故本院对海新商贸的其他反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告岳阳市海新商贸有限公司在判决生效后十五日内向原告千叶舟茶酒楼支付装修部分补偿款186614元、停业停产损失20000元、搬家费8352元；二、反诉被告千叶舟茶酒楼于本判决生效后十五日内向反诉原告岳阳市海新商贸有限公司支付2019年9月3日至2020年1月20日止的租金15000元。三、驳回原告千叶舟茶酒楼的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告岳阳市海新商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3786元，由原告千叶舟茶酒楼负担1839元，被告岳阳市海新商贸有限公司负担1947元；反诉费用减半收取900元，由反诉原告岳阳市海新商贸有限公司负担730元，反诉被告千叶舟茶酒楼负担170元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇二一年三月三十日书记员  李梦婷