吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初4587号原告：黄建江，男，汉族，个体，住址吉林省延吉市国土嘉苑。委托诉讼代理人：孙雷，吉林鑫州律师事务所律师。原告：刘金婷，女，汉族，奥迪4S店职工，住址吉林省敦化市。委托诉讼代理人：孙雷，吉林鑫州律师事务所律师。被告：延边罗京实业集团有限公司，住所地延吉市公园街。法定代表人：罗今子，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文军，吉林惠川律师事务所律师。第三人：郑鑫，男，汉族，无职业，住址延吉市朝阳街。委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。原告黄建江、刘金婷与被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、第三人郑鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄建江、刘金婷的委托诉讼代理人孙雷，被告罗京公司的委托诉讼代理人王文军、第三人郑鑫的委托诉讼代理人马春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建江、刘金婷向本院提出诉讼请求：1请求确认原、被告签订的《商品房预售合同》有效，确认原告是涉案房屋的合法占有、使用权人；2.判令被告协助办理房屋不动产权证书；3.判令第三人给付房屋使用费32500元（按月租金500元的标准计算65个月）；4.由被告、第三人承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，黄建江、刘金婷变更诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房预售合同》有效；2.判令被告协助原告办理房屋不动产权证书；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告购买了罗京公司开发的延吉市建工街“四季阳光”小区第89幢1单元1112号房，房屋代码为171968，建筑面积33.12平方米（预测），房屋价款99330元。二原告于2011年6月27日与罗京公司签订《商品房预售合同》，并办理了房屋备案登记（备案合同编号：YS00007904）。2012年3月21日，罗京公司将房屋交付给原告，原告交纳了电费卡、取暖费、工本费、水表、登记费、印花税、电梯物业费等各项费用。房屋交付以后，原告按“四季阳光”物业公司的通知交纳房屋的物业费。大约在2016年5、6月份，原告发现所购房屋被人使用，经交涉才知道原告所购买的房屋是第三人郑鑫擅自占用并出租获取收益。经原告向罗京公司了解才知道，罗京公司与第三人郑鑫有借款关系，罗京公司以签订商品房买卖合同的方式作为借款的担保，第三人郑鑫与罗京公司不是真实房屋买卖关系。另，原告主张的涉案房屋有关的争议曾经在延吉市法院起诉过，案号（2016）吉2401民初7719号，因被告诉讼主体不适格而撤诉。现“四季阳光”小区的大房照已经办完，罗京公司具备协助原告办理涉案房屋不动产权证的条件，涉案房屋有关的争议经原告与第三人郑鑫及罗京公司多次交涉未果，故起诉至法院，依法支持原告的诉讼请求。罗京公司辩称，原告所述情况属实。1.2011年6月27日原被告签订了合法有效的商品房预售合同书，原告按约定支付了全部购房款99330元，被告出具了购房款收据。2.2012年3月21日被告按合同约定将涉案房屋交付给原告并收取了相关费用，也交付了房屋钥匙。3.被告与第三人实际上是民间借贷合同关系，被告按第三人的要求以签订房屋买卖合同的形式提供借款担保（未办理抵押登记），被告在四季阳光小区以签订房屋买卖合同的形式提供多套房屋为借款提供担保，并有相关的法院判决予以证实。郑鑫述称，一、第三人签订房屋买卖合同的时间为2009年12月2日，并于当天办理了商品房买卖合同备案登记，合同签订时间和备案登记时间均早于原告与被告签订商品房预售合同时间和备案时间。第三人办理的备案登记仍为有效，在此情况下原告办理的备案登记为无效的违法登记，不能对抗第三人的备案登记。二、第三人与被告之间的商品房买卖合同合法有效且以实际履行完毕，第三人装修该房屋合法使用至今，原告和被告虽主张第三人与被告之间为借贷关系，但根据延吉市法院生效文书被告与第三人同类案件，均认定商品房买卖合同有效且款项实际交付的事实。三、第三人合法入住房屋至今，交纳了取暖费、水费、电梯费、物业费、电费、垃圾清运费、卫生费等各项费用，并装修入住。原告主张其余2011年6月27日与被告签订预售合同但截止到本案起诉前，原告从未要求被告交付房屋并办理产权证，也从未向第三人主张权利，有悖于常理其行为足以使人产生原告与被告之间商品房买卖合同的真实性。综上第三人与被告签订的房屋买卖合同合法有效，且办理了备案登记，第三人已实际占有并装修入住该房屋至今，从合同签订时间、支付购房款时间、合同备案时间均早于原告。第三人的合法权利足以对抗原告的主张，原告可以通过向被告要求退还购房款等途径进行维权。经审理查明：2011年6月27日，二原告与罗京公司签订《商品房预售合同》，约定二原告购买罗京公司开发的延吉市建工街“四季阳光”小区第89幢1单元1112号房，建筑面积33.12平方米，房屋单价为每平方米2999.09元，房屋总价款99330元。当日，黄建江向罗京公司交纳了房款99330元，并于当日办理了房屋备案登记（备案合同编号：YS00007904）。2012年3月31日，原告向被告交纳了装修保证金、电费卡、取暖费、工本费、登记费、印花税、电梯费、绿化费、有限初装费、二次加压费、物业费等各项费用后，罗京公司将房屋交付给原告。黄建江受领房屋后，陆续缴纳了2014年至2016年物业费。2016年5、6月份，黄建江发现涉案房屋被他人占有，经协调无果，二原告于2016年向本院起诉郑颐要求返还原物，但因被告主体不适格，被法院裁定驳回起诉。2020年7月31日查询，延吉市房屋信息中显示涉案房屋备案在黄建江、刘金婷名下。2009年12月2日（此日期为合同中现显示的日期，其中12月有更改痕迹），郑鑫与延边恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）签订一份商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），约定郑鑫购买恒基公司的暂定名为“阳光四季”小区1幢11单元1112号房，建筑面积为33.11平方米；1幢05单元0509号房，建筑面积为81.91平方米，房屋单价均为每平方米3200元。2009年12月2日，郑鑫向恒基公司交纳了两套房屋的房款368064元，恒基公司向郑鑫出具了一份房款收据，收据中注明“阳光四季1号楼5F-9；11F-12二套房款”。郑鑫于2015年10月19日向热力公司缴纳了2015-2016年度取暖费，并补缴了2011-2015年度的取暖费及违约金，后又陆续交了2016-2019年度的取暖费。郑鑫于2017年开始向物业公司交纳了物业费、电梯费、卫生费。2015年1月21日，郑鑫、郑颐与延吉市水务集团有限公司签订涉案房屋的使用智能水表协议书后开始缴纳了水费。2015年1月份开始，郑鑫对涉案房屋进行装修入住。另查，2010年1月6日，恒基公司开发的四季阳光89幢楼盘取得商品房预售许可证。同年，8月6日，恒基公司变更为罗京公司。黄建江和郑鑫提交的物业费收据上，对涉案房屋均登记为四季阳光1号楼1112号。现四季阳光小区已具备办理房屋产权证的条件。认定上述事实的证据有：2011年6月27日商品房预售合同、房款收据、房屋各项费用收据及装修保证金收据、延吉市人民法院（2016）吉2401民初7919号民事判决书及延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1116号民事判决书、吉林省高级人民法院（2018）吉民申2689号民事裁定书、延吉市人民法院（2016）吉2401民初7719号民事裁定书、涉案房屋的延吉市房产局备案登记信息、2009年12月2日商品房买卖合同及收据、2009年11月20日取款凭证、取暖费收据、水费收据、物业费收据、装修费收据以及当事人陈述等予以证明。郑鑫提供的2013年3月29日房屋备案登记系罗京帝景小区的备案登记，与本案无关，本院不予采信。本院认为，黄建江、刘金婷购买罗京公司的涉案房屋，双方签订《商品房预售合同》，黄建江已支付全部房款，罗京公司将涉案房屋已交付给黄建江、刘金婷，且备案在黄建江、刘金婷二人名下，双方之间的房屋买卖合同合法有效。对于二原告请求罗京公司协助办理涉案房屋的不动产权证的主张，郑鑫虽也向本院提交了涉案房屋的商品房买卖合同，也提交了一系列取暖费和2017年开始的物业费等交款收据，但按照交易习惯，开发公司交付房屋时均要求买受人缴纳物业费、装修保证金等相关费用，且罗京公司现否认向郑鑫交付房屋，故郑鑫占有房屋的事实不具有合法性。因此郑鑫对涉案房屋的权利不具有优先性，涉案房屋已出卖并交付给二原告，并备案在二原告名下，二原告作为房屋买卖人，其对涉案房屋享有期待物权，罗京公司作为房屋出卖人，有义务全面履行合同义务，协助二原告办理不动产登记手续，故二原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄建江、刘金婷与延边罗京实业集团有限公司签订的商品房预售合同有效。二、被告延边罗京实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日立即协助原告黄建江、刘金婷办理位于延吉市建工街“四季阳光”小区1单元1112号房屋不动产登记手续（所需费用按照国家有关政策各自承担）。案件受理费2283元（原告已预交2937），由被告罗京公司负担2283元，退还原告黄建江、刘金婷654元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金英玉人民陪审员  王 伟人民陪审员  张凤兰二〇二一年三月二十九日书 记 员  李 萍