广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5752号原告：广州南沙开发区土地开发中心，住所地广东省广州市南沙区凤凰大道1号C栋三楼，统一社会信用代码124401157435972905。法定代表人：杜永洪，职务主任。委托诉讼代理人：黄冰花，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，系该中心职员。被告：广州市南庭酒店管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号一至七层，统一社会信用代码91440101556697464U。法定代表人：谢涛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈慕殷，广东凤图律师事务所律师。原告广州南沙开发区土地开发中心与被告广州市南庭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州南沙开发区土地开发中心的委托诉讼代理人黄冰花、谭俊，被告广州市南庭酒店管理有限公司的委托诉讼代理人陈慕殷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州南沙开发区土地开发中心向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠缴的2016年1月22日至2019年11月25日租金合计2684966.72元；2.原告没收被告履约保证金100000元；3.被告支付自2016年2月5日起计至判决生效之日止的逾期支付2016年1月22日至2019年11月25日租金的滞纳金（暂计至2020年6月30日为5271609.62元）；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.原告没收被告履约保证金100000元；2.被告支付逾期支付2016年1月22日至2019年11月25日租金的滞纳金（2016年1月22日至2016年2月29日，以70862.7元为本金，从2016年2月5日起计算；2016年3月1日至2018年8月31日，以每两个月的租金113452元为本金，2018年9月1日至2019年10月31日，以122528元为本金，均从每期第一个月的16日起计算；2019年11月1日至2019年11月25日，以51053.33元为本金，从2019年11月16日起计算；各阶段滞纳金均计算至2020年12月16日止，均按照每日千分之二的标准计算，各阶段滞纳金均以本金为限）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2010年7月22日就黄阁镇××村番中公路黄阁段xx号一至七层房屋（即南庭大厦）及所占土地使用权租赁事宜签订了《房地产租赁合同》（穗南开土地租[2010]0011号)及相关补充协议，租赁期限为2010年9月1日起至2025年8月31日止。2014年10月30日，南沙区政府就落实区信访局搬迁工作召开协调会，原则上同意整体租用南庭大厦一楼、二楼及周边空置用地作为信访工作区域，会议明确要求原告尽快约谈被告，协商收回办公场地及相关费用结算事宜。根据南沙区政府专题会议部署，2015年1月1日起，南庭大厦首层的铺面以及三层整层物业和周边部分场地，需另行安排给区信访局使用。原告、被告以及广州市南沙区机关行政事务管理办公室（以下简称“行政办”）三方就有关物业使用进行协商，签订《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》，约定南庭大厦首层南国测绘、南庭五金、汽车美容使用商铺以及三层整层物业另行安排使用，相关承租户提前解约事宜，被告基本协商完毕；经原告依程序委托评估，相关承租户提前解约补偿费合计为232695元，由被告先行垫付，具体如何承担依法另行协商；并约定在被告与相关承租户提前解约后，由被告与行政办签订租赁合同，2015年1月1日起南庭大厦首层原南国测绘、南庭五金、汽车美容使用的铺面及三层整层物业和周边部分场地的相应租金由行政办负责解决。在《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》原告、被告以及南沙区机关行政事务管理办公室三方还约定了行政办负责解决的租金的计算标准和缴交方式。但2015年1月1日区信访局进驻南庭大厦后，被告未按《房地产租赁合同》(穗南开土地租[2010]0011号）及相关补充协议向原告缴交南庭大厦的租金，原告多次向被告催缴租金，被告都以未收到行政办应支付的场地使用费用（租金）为由，一直未向原告交纳相关租金，原告、被告以及行政办三方为此多次进行协商。为解决区信访局在南庭大厦首层铺面以及三层整层的办公场地使用费用收缴问题，2019年4月9日，开发区财政局、区行政办、区信访局、被告及原告召开了专项协调会议，并形成了《关于协调解决黄阁镇番中公路黄阁段xx号物业租金缴交等问题的会议纪要》，会议根据《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》，由行政办以原告委托的第三方专业机构评估意见为依据，清算2015年1月1日后区信访局使用南庭大厦的租金以及后续使用租金标准。原告委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年7月30日完成对南庭大厦首层商铺和三层整层的租金评估工作，形成了《房地产估价报告》（穗亿房评字[2019]GNT19050265号）。经评估，自2015年1月1日至2019年12月31日，区信访局使用南庭大厦办公场地的租金合计为2299464元。经原告再次组织开发区财政局、区行政办、区信访局及原告召开会议，上述各单位一致同意上述评估结果，并由区行政办与被告按上述评估报告开展区信访局办公场地的租金清算工作，原告对此也无不同意见。其后，根据广州市规划和自然资源局南沙区分局的有关意见，因南庭大厦位于黄阁镇××村留用地红线范围内，该物业所属的旧改范围留用地需要移交给南沙区黄阁镇东湾经济联合社，原告、被告以及南沙区黄阁镇东湾经济联合社签订《移交确认书》（穗南开土地管[2019]0320号），将南庭大厦移交给南沙区黄阁镇东湾经济联合社，在《移交确认书》中约定原告与被告签订的《房地产租赁合同》提前解除的具体事宜由被告与南沙区黄阁镇东湾经济联合社处理。上述《移交确认书》约定移交时间为2019年11月26日，故被告需向原告缴交租金至2019年11月25日。经原告催缴，被告补缴了部分租金，但被告至今未向原告支付2016年1月22日至2019年11月25日的租金合计2684966.72元，由此滞纳金5271609.62元。经原告多次催缴，被告仍未履行义务。被告广州市南庭酒店管理有限公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、被告按照双方以及第三人行政办签订的《番中公路黄阁段33号房屋租金清算协议》约定，已经于2020年12月16日向原告支付了原告所诉请的2684966.72元租金。二、本案存在重大情势变更情况，原合同关于租金的支付条款不能继续适用于被告，应予以变更。2014年11月，为了做好南沙区行政中心的安全保卫工作，根据南沙区政府专题会议部署，南庭大厦首层南国测绘、南庭五金、汽车美容使用铺面以及三层整层物业及周边部分场地需另行安排给信访局使用。被告按照原告的指示，积极配合完成信访局的场地使用事宜，按照要求与南庭大厦的原首层及三层租户协商退租事宜，并向南庭大厦退租租户提前垫付了提前解约补偿金232695元，以便尽快腾出场地给信访局办公使用。被告按照原告的指示收回及移交涉案租赁场地后，被告一直发函给原告申请解决上述信访局租用南庭大厦首层及三层物业后的租金支付事宜，但原告及第三人行政办一直对信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金标准及支付方式无法确定，导致各方无法办理签订租约和支付租金手续，各方对情势变更发生后的租金问题一直未能达成一致意见。而被告作为一家以南庭大厦租金收入为周转运营的企业，租金是被告主要的现金流来源，被告在无法收到涉案租赁场地租金的情况下，根本无法向原告支付巨额的款项。被告在重大情势变更之前一直是按期向原告支付租金的，未出现有延期支付租金的情况。2015年1月1日重大情势变更情况发生后，被告因未收到涉案租赁场地的租金，导致无法正常向原告支付租金。因此，从2015年1月1日信访局租用南庭大厦首层及三层物业开始，涉案的租赁合同已出现了重大情势变更情况，涉案租赁合同的履行基础已经发生改变，继续让被告按照原租赁合同履行，明显对被告不公平。因此原合同对于租金的适用条款包括租金的支付条款和租金的违约条款应予以变更，不能再继续适用。双方需就情势变更后的租金支付情况进行重新协商。三、双方达成《清算协议》，重新对重大情势发生后租金支付条款达成了补充协议，因此被告对从2015年1月1日后的租金未及时交付不承担违约责任。《清算协议》是双方针对重大情势发生后的租金支付时间重新达成的补充协议。各方对于2015年1月1日起信访局租用南庭大厦首层及三层物业后的租金支付时间改为被告收到行政办支付的租金2248982.33元后两个工作日内向原告转付2684966.72元租金。因此本案中，被告与原告已经因重大情势变更情况发生后的租金支付条款达成了新的补充协议，原租赁合同的租金支付条款不再适用于被告，被告对2015年1月1日后未及时支付租金不承担任何违约责任。四、本案区别于一般单纯的民事纠纷，涉案合同在履行前、履行中都是根据区政府、管委会、政法委以及原告的指示下进行的，存在行政因素的存在。被告与原告并非处于完全对等的地位，被告的地位是弱势的，无一般民事合同的平等协商权。1、涉案合同就订立初期，涉案合同的签订目的、装修标准、租金标准、租赁对象均是原告决定的。涉案合同双方明确是“根据南沙区政府部分的安排，同时也为配合亚运环境整治”而签订的，被告需按照南沙政府部门规定的亚运环境整治要求对涉案物业楼宇进行立面整饰和对周边环境进行整治，需按照原告提供的规划设计方案和施工图纸进行以配合上述的行政目的。且涉案合同第七条第三款约定“如政府行政或事业单位需租赁本合同所涉物业的，甲方可通知乙方优先租赁给单位，租赁给该单位租金标准扣除乙方全部合理成本和税金后，年利润率不得超过成本的12%”。因此涉案合同之初，本合同就并非简单的民事合同，存在部分行政因素。2、本案履行过程中，需将涉案场地的收回、涉案场地的评估手续、交付都是根据南沙区政府和原告的要求而进行的，双方并不是普通的房屋租赁合同关系。因此，被告与原告并非处于完全对等的地位，被告在本案中地位处于弱势，2015年1月1日后的租金延期支付的事完全是由原告单方意志决定，被告并无一般民事合同的平等协商权，因此被告对未及时支付涉案租金的情况不存在过错，不应承担违约责任。五、非因被告的原因导致被告延迟向原告交纳租金，被告不存在过错。原告也不存在实际损失，违约金不应支持。1、非因被告的原因造成租金延迟支付，被告对此无过错。原告诉请的租金2684966.72元，该金额中是包含了三部分款项，第一部分是第三人行政办须支付给被告的租金2248982.33元及物业管理费103289.39元；第二部分是被告为原告垫付的解约补偿金232695元，原告须向被告返还的；第三部分是被告向原告缴纳的履约保证金100000元，原告应返还给被告。根据原告提交的证据可以看出，被告于2016年8月30日、2017年6月16日、2017年11月20日、2018年8月14日、2019年2月26日、2020年6月29日一直发函给原告，要求原告重新核算移交物业后的租金和物业管理费的问题以及要求原告尽快返还被告已提前垫付的解约补偿金，并同意按照核算后租金交纳，可以看出被告是积极与原告协商处理租金的支付问题，并非恶意拖延，只是因为各方对新的承租人信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金标准及支付方式一直无法确定，涉案物业的租约签订及租金支付手续一直无法办理，进而导致被告延迟向原告支付租金。并且在最后一次的发函中，被告发出抵销租金的函件后当日也立即将剩余的租金差额部分支付至原告，也更好的反映了被告积极履行交纳租金的义务，被告对于没有及时支付租金并非主动违约，不存在过错，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。2、原告无实际损失，违约金不应支持。违约金的前提是有产生实际损失，本案中被告未及时支付给原告的租金，同时也是行政办需要支付给被告的，而行政办与原告同属国家机关，拨款、收款单位均为财政局，因此在款项的流转过程中不存在对原告有资金占用成本及其他实际损失，也无损害国家利益，且被告也及时向原告支付了所有的租金差额款项。因此原告不存在实际损失，原告的违约金的诉请不应被支持。综上所述，本案存在重大情形变更情况，涉案合同关于租金的支付条款应予以变更，不能继续适用，被告对延迟缴纳租金不存在违约行为。并非被告的原因导致被告迟延向原告支付租金，而是由于各方对新的承租人信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金标准及支付方式一直无法确定，涉案物业的租约签订及租金支付手续一直无法办理，从而导致被告无法向原告支付租金，被告对此不存在过错，且原告也无实际损失，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：2010年7月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订穗南开土地租[2010]0011号《房地产租赁合同》，约定：“甲方同意将位于广州市南沙区黄阁镇××村番中公路黄阁段33号一至七层房屋及所占土地使用权出租给乙方作商业用途使用，房屋总建筑面积为4341.7443平方米，租赁期限为15年，从2010年9月1日起至2025年8月31日止，从承租之日起的第1年为免租期，第2年按起租标准（即一至二层为25元/㎡/月，三至七层为5元/㎡/月）的50%计收租金，第3至第5年的租金在起租标准基础上递增5%，从第6年至第15年每三年在上期租金的基础上递增8%。2010年9月1日至2011年8月31日免租；2011年9月1日至2012年8月31日，一至二层12.5元/㎡，三至七层2.5元/㎡，25012元/月，按起租标准的50%计收租金；2012年9月1日至2015年8月31日，一至二层26.25元/㎡，三至七层5.25元/㎡，52524元/月，在起租标准的基础上递增5%；2015年9月1日至2018年8月31日，一至二层28.35元/㎡，三至七层5.67元/㎡，56726元/月，在上三年的基础上递增8%；2018年9月1日至2021年8月31日，一至二层30.62元/㎡，三至七层6.12元/㎡，61264元/月，在上三年的基础上递增8%；2021年9月1日至2024年8月31日，一至二层33.07元/㎡，三至七层6.61元/㎡，66165元/月，在上三年的基础上递增8%；2024年9月1日至2025年8月31日，一至二层35.72元/㎡，三至七层7.14元/㎡，71458元/月，在上三年的基础上递增8%。每次交纳2个月的租金，乙方应在交租月份开始起，每2个月之首月的15日前缴纳2个月的租金；乙方逾期支付的，从逾期支付的次日起计应缴费用每日千分之二的滞纳金（因甲方无故出具租赁发票的除外），并且在乙方滞纳期间，甲方有权进行监督，有权停止水、电供应。本合同生效之日起15日内，乙方应向甲方支付100000元作为乙方履行本合同的履约定金，该履约定金按有关法律规定及本合同约定处理；合同期满，乙方无违约行为的，甲方将履约定金无息退还乙方。租赁期间，如乙方发生下列行为，则甲方有权解除本合同，无需返还乙方履约定金，甲方有权采取（包括但不限于）停水、停电等措施收回出租物业：（1）拖欠甲方租金达叁个月或累计拖欠两个月租金的；（2）拖欠水、电费用达20000元以上的。如因国家建设或公共利益需要拆除本合同所涉物业。甲方提前终止本合同的，甲方提前6个月通知乙方，乙方应无条件予以配合。甲方除退还履约保证金外按相关法律法规及政策对乙方进行补偿，相关租金按实结算，甲方亦不承担违约责任。甲方是属于代南沙开发区管委会出租该物业的，若日后根据南沙开发区管委会的指示，该物业产权人发生变更，甲方的所有权利义务相应地转由变更后的产权人承继。按本合同的条件，乙方与新的产权人重新签订租赁合同。如政府行政或事业单位需租赁本合同所涉物业的。甲方可通知乙方优先租赁给该单位。租赁给该单位的租金标准扣除乙方全部合理成本和税金后，年利润率不得超过成本的12%。”涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证。2011年1月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订穗南开土地租[2010]0011号补《之补充协议》，约定：原合同第二条第2点变更为：从承租之日起的第1年每月租金为1924元，第2年按起租标准（即一至二层为25元/㎡/月，三至七层为5元/㎡/月）的50%计收租金，第3至第5年的租金在起租标准基础上递增5%，从第6年至第15年每三年在上期租金的基础上递增8%。2014年11月5日，中共广州市南沙区委办公室出具《区信访局搬迁工作协调会研究事项备忘》，载明：租用南庭大厦一楼、二楼及周边空置用地作为信访工作区域的要求，要求原告约谈被告，协商收回办公场地及相关费用结算事宜，明确区信访局搬迁至南庭大厦新办公场所的物业管理工作继续由区行政办统筹负责。2014年12月2日，原告向被告发出穗南开土地函[2014]1051号《关于收回番中公路黄阁段33号首层部分和三层全部房屋的函》，载明：“土地中心于2010年7月22日与贵司签订《房地产租赁合同》（穗南开土地租[2010]0011号），将位于黄阁镇××村番中公路黄阁段33号一至七楼房屋及所占土地使用权出租给贵司作为商业用途使用。上述合同第七条第3款的约定：‘如政府行政和事业需租用本合同所涉物业的，甲方可通知乙方优先租赁给该单位’。根据上述约定及区政府、管委会工作部署，因政府工作需要，现需将此物业首、三楼部分房屋（南庭五金店、南沙南国测绘有限公司、南庭汽车美容店和三层全部），另行安排相关政府部门使用。请贵司尽快与上述承租方协商搬迁事宜，并于收到此函后一个月内通过我中心办理前述房屋移交手续，望大力支持工作为盼！”2015年3月12日，广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司受原告委托出具粤国众联评字[2015]第2C-0301号《资产评估报告》，载明：评估目的系为黄阁镇番中公路33号（南庭大厦）部分房屋解租经济赔偿费用提供价值参考，评估结论为232695元。2015年2月12日，原告、被告及广州市南沙区机关行政事务管理办公室签订《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》，载明：南庭大厦属原告已征收政府储备物业，在2010年7月，整体出租给被告……根据区政府2014年11月专题会议部署，南庭大厦首层南国测绘、南庭五金、汽车美容现使用铺面以及三层整层物业和周边部分场地，另行安排给区信访局使用……现确定如下主要事宜：……二、经土地中心依程序委托评估，相关承租户提前解约补偿费用合计为232695元。该提前解约产生的补偿费用232695元由南庭物业管理公司先行垫付。具体如何承担依法另行协商处理。三、南庭大厦首层现南国测绘、南庭五金、汽车美容使用铺面，以及三层整层物业在被告与相关承租户提前解约后，由被告与行政办签订租赁合同。四、自2015年1月1日起南庭物业管理公司即开始与各承租户协商解约事宜，并停止向第一条所列房屋各承租户收取租金。故自2015年1月1日起，南庭大厦首层现南国测绘、南庭五金、汽车美容现使用铺面以及三层整层物业和周边部分场地，相应租金由行政办负责解决。2019年5月14日，原告印发穗南开土地纪[2019]54号《关于协调解决黄阁镇番中公路黄阁段xx号物业租金缴交等问题的会议纪要》，载明：为解决黄阁镇番中公路黄阁段xx号（即“南庭大厦”）承租方欠缴土地开发中心租金及南庭大厦部分物业被用作区信访局办公场所的租金缴交等问题，2019年4月9日，南沙开发区财政局、区行政办、区信访局、原告与被告召开了协调会议。经与会单位充分讨论，形成会议纪要如下：一、被告要求根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，将缴交给原告的租金与需收取区行政办的区信访局办公场所租金相抵扣的问题。会议研究认为，该做法不适用《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，而且与财政“收支两条线”原则不符。因此，不同意被告提出租金相抵扣的意见。会议要求被告按照合同约定尽快向原告缴交黄阁镇番中公路黄阁段33号租金。二、对于区信访局使用南庭大厦部分首层和三层整层物业所涉租金问题，会议研究认为，根据《南庭大厦首层、三层物业协议、协商备忘》，请区行政办清算2015年1月1日以来区信访局使用办公场地的租金以及后续使用租金标准，形成清算报告后专题请示区政府予以解决。相关清算租金标准和后续租金标准以原告委托第三方专业机构评估意见为准。三、对于被告提前与相关租户解约而垫付的补偿费232695元如何处理的问题，另行召开会议研究处理。2019年9月2日，原告印发《关于协调推进黄阁镇番中公路黄阁段33号物业租金缴交问题的会议纪要》，载明：2019年8月2日，开发区财政局、区行政办、区信访局、原告与被告召开了协调会议。会议纪要如下：一、按照《关于协调解决黄阁镇番中公路黄阁段xx号物业租金缴交等问题的会议纪要》（穗南开土地纪[2019]54号）要求,原告委托第三方评估机构根据原告法律顾问就本次评估涉及的相关租赁合同条款解读问题出具的法律意见书，完成区信访局使用的南庭大厦部分首层和三层整层物业的租金评估工作。与会各单位经研究和讨论后，一致同意上述评估结果。请区行政办按照前述穗南开土地纪[2019]54号会议纪要尽快开展区信访局办公场地的租金清算工作。二、会议要求被告尽快缴交拖欠的原告的租金。广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司受原告委托对南沙区黄阁镇番中公路黄阁段xx号首层部分物业及第三层全层的房地产租金价值进行评估，于2019年7月30日出具穗亿房评字[2019]GNT19050265号《房地产估价报告》，载明：2015年首层部分物业年租金为195948元、第三层全层物业年租金为298524元，2016年首层部分物业年租金为97980元、第三层全层物业年租金为149292元，2017年首层部分物业年租金为205752元、第三层全层物业年租金为313488元，2018年首层部分物业年租金为205752元、第三层全层物业年租金为313488元，2019年首层部分物业年租金为205752元、第三层全层物业年租金为313488元。原告分别于2016年3月23日、2016年8月18日、2017年5月10日、2017年11月7日、2018年6月25日、2019年2月25日、2019年9月23日、2020年4月27日向被告发函催收租金。被告分别于2016年8月30日、2017年6月16日、2017年11月20日、2018年8月14日、2019年2月26日、2020年6月29日向原告复函要求原告补偿被告垫付的提前解约补偿金232695元，清算信访局租用涉案租赁物的租金和管理费，并以上述费用抵销被告拖欠原告的租金。原告于2020年7月3日向被告发函，载明：不同意以信访局的租金和管理费抵销被告拖欠原告的租金，不同意以提前解约补偿金232695元和履约定金100000元抵销租金。双方在庭审中确认因东湾村旧改，双方协议于2019年11月25日终止涉案合同。2019年12月12日，原告（移交方、甲方）与被告（关联方、乙方）及广州市南沙区黄阁镇东湾经济联合社（接收方、丙方）签订《移交确认书》，确认于2019年11月26日将涉案租赁物移交给丙方。2020年11月17日，行政办（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）签订《番中公路黄阁段xx号房屋租金清算协议》（穗南开土地管[2020]0444号），载明：“鉴于：根据南沙区政府部门的安排，同时也为配合亚运环境整治要求，乙丙双方于2010年7月22日签订了《房地产租赁合同》，由丙方向乙方承租位于广州市南沙区黄阁镇××村番中公路黄阁段xx号一至七层房屋及所占土地使用权（以下简称‘南庭大厦’），租赁期限为15年，从2010年9月1日至2025年8月31日止。《房地产租赁合同》签订后，丙方已按照政府的要求完成对南庭大厦立面及周边环境的整治工作，完善了南庭大厦水、电、消防和电梯设施，并按照《房地产租赁合同》的要求按时交纳租金。2014年11月，为了做好南沙区行政中心的安全保卫工作，根据南沙区政府专题会议部署，南庭大厦首层南国测绘、南庭五金、汽车美容使用铺面以及三层整层物业及周边部分场地需另行安排给信访局使用。在甲方的协调组织下，甲乙丙三方达成了《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》（以下称会议），丙方积极配合按时完成信访局的场地使用事宜，按照要求与南庭大厦的原首层及三层租户协商退租事宜，并向南庭大厦原首层及三层租户提前垫付了提前解约补偿金232695元。由于各方对承租人信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金标准及支付方式等一直无法确定，导致各方无法办理租约签订和资金支付手续。为解决信访局使用南庭大厦首层及三层物业的租金问题，在乙方多次组织协调下，2019年7月30日，乙方根据会议决定委托了广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司完成了对信访局租用南庭大厦首层及三层物业的租金评估工作，确定了南沙区信访局从2015年1月1日至2019年12月31日使用南庭大厦物业的租金标准问题，并形成了《房地产估价报告》（穗亿房评字[2019]GNT19050265号）。经评估，2015年1月1日至2019年12月31日，区信访局使用南庭大厦办公场地的租金合计为2299464元，甲、乙、丙三方亦认可该标准。基于上述情况，现各方协商一致，对信访局至2015年1月使用南庭大厦首层及三层物业后的租金达成以下清算和支付协议，以资各方遵守：1、由于南沙区黄阁镇××村旧改项目，根据《移交确认书》确定的南庭大厦全部物业移交东湾村集体管业时间为2019年11月26日，因此甲方需要缴交南庭大厦场地的租金时间为2015年1月1日至2019年11月25日，租金标准按照2019年7月30日乙方委托作出的《房地产估价报告》（穗亿房评字[2019]GNT19050265号）确定为2248982.33元。本协议签订后一个月内，甲方向丙方一次性支付全部租金2248982.33元，付款前丙方应向甲方开具等额有效发票。另丙方收到该笔款项后应在两个工作日内将拖欠乙方的2684966.72元租金支付给乙方。2、根据《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》第六条约定的内容‘三层物业使用应按其他租户的统一标准向南庭物业公司支付物业管理费用’，其他租户向丙方支付物业管理费标准为3元/月/平方米，截止2019年11月25日，三层物业涉及的物业管理费共计为103289.32元。本协议签订后一个月内，甲方向丙方一次性支付全部管理费103289.32元，付款前丙方应向甲方开具等额有效发票。3、关于丙方垫付的解约补偿金232695元，乙方应尽快申请办理请款手续并向丙方支付。”2020年12月15日，广州市南沙区财政局向被告转账支付信访局的租金2248982.33元和物业费103289.32元，被告于2020年12月16日向原告支付租金2684966.72元，广州南沙经济技术开发区财政局于2020年12月22日向被告支付提前解约补偿金232695元。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，根据2014年11月5日的《区信访局搬迁工作协调会研究事项备忘》，原告被要求约谈被告并协商收回办公场地及相关费用结算事宜。原告于2014年12月2日发出《关于收回番中公路黄阁段xx号首层部分和三层全部房屋的函》，通知被告通过原告将部分租赁物移交给信访局使用，被告按原告要求将部分租赁物移交给信访局使用。虽然《南庭大厦首层、三层物业协商备忘》约定信访局使用场地的租赁合同由被告与行政办签订，租金由行政办负责，但租金标准作为租赁合同的必要条款，各方均未与被告就信访局使用场地的租金和管理费标准进行确定，行政办亦未与被告签署书面的租赁合同以确定各自权利义务，导致被告无法正常收取该部分租赁物的转租收益，被告多次向原告要求对该部分的租金标准进行协商确定，但原告均未能及时予以回应处理，对于被告垫付的提前解约补偿金，原告亦未能及时予以返还。2019年9月2日的《关于协调解决黄阁镇番中公路黄阁段xx号物业租金缴交等问题的会议纪要》中约定信访局使用场地的租金标准以原告委托第三方专业机构评估意见为准。但行政办与原告、被告直至2020年11月17日才签订《番中公路黄阁段33号房屋租金清算协议》，各方根据原告委托第三方专业机构评估意见对信访局使用场地租金进行确定，同时对欠付的租金、管理费和提前解约补偿金支付时间进行确定，各方亦按照上述清算协议履行各自的支付义务。综上，被告在租赁过程中根据原告要求移交部分租赁物给信访局使用，但经过被告多次催促双方未能就移交部分租赁物的租金支付方式和标准达成一致意见，原告亦未协调行政办与被告就信访局使用场地签订书面的租赁合同，直至原告按要求委托评估机构确定上述租金标准后，各方才达成清算协议并按协议履行。原告要求被告移交部分场地导致被告不能充分的享有全部租赁物的转租收益，因而被告迟延向原告交纳2016年1月22日至2019年11月25日期间的全部租金不可归责于被告，故原告主张被告支付迟延支付上述期间租金的滞纳金，理据不足，本院不予支持。涉案合同系双方因为旧改而协议解除，被告迟延支付租金不可归责于被告，故原告诉请没收被告支付的履约保证金100000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州南沙开发区土地开发中心的全部诉讼请求。案件受理费28885元，由原告广州南沙开发区土地开发中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  王 健人民陪审员  张淑珍二〇二一年三月三十一日书 记 员  陈洁莹