山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2055号上诉人（原审原告）：孙坚卫，男，1963年11月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：姚斌，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙继召，执行董事。委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。上诉人孙坚卫因与被上诉人中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开审理了本案。上诉人孙坚卫及其委托诉讼代理人姚斌，被上诉人重汽房地产的委托诉讼代理人邢双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙坚卫上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孙坚卫的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由重汽房地产承担。事实和理由：一、一审认定“孙坚卫所反映的房屋质量问题，重汽房地产已经进行维修、整改，对此本案不再处理”没有法律依据。孙坚卫在起诉时，诉讼请求第一条提出：“请求判令被告立即将涉案房屋前后、东墙、二楼北屋北墙渗水处及车库北门楼梯口漏水处进行修复；天井下水道安装小水泵，对堵塞部分进行疏通；被水浸泡过的地下室墙体、墙面及地面进行修复，天井地面硬化，修复房屋南墙外墙开裂处，南、北院子增设排水口。上述部位修复完成，经有验收资质的机构验收合格，连同房屋及房屋分期综合验收合格证向原告交付”。上述诉讼请求明确、具体，在一审中经过到涉案房屋进行现场勘验，孙坚卫反映的部分问题，有修理的痕迹，但房屋南门东墙至今有拳头大小的裂缝三米多长，未处理。室内渗水地面，有打眼整修的痕迹，但地面并未再次修平整。在法院组织双方调解的过程中，孙坚卫要求，给我方一个维修记录单或维修完工单，我方同意接收，该要求合情、合理，但重汽房地产对此要求都不予理睬。一审法院对此不再处理系在拒绝裁判，没有事实和法律依据。二、一审认定孙坚卫拒绝接收房屋理由不当，视为房屋已接收，属认定事实错误。首先，涉案房屋存在质量问题，这是一个无需证明，非常明确的事实，否则，重汽房地产没必要维修、整改。其次，重汽房地产《入住通知书》中载明：“重汽房地产通知购房人入住后，购房人无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自发出《入住通知书》之日起，即视为已完全交付房屋给购房人。因涉案房屋存在质量问题，孙坚卫有正当理由拒绝接收房屋，不能视为完全交房给孙坚卫。最后，该《入住通知书》是重汽房地产单方制作的，不利于购房者，亦未向孙坚卫进行特别提示，属于对孙坚卫不发生效力的条款，一审法院认定涉案房屋已交付孙坚卫，属于认定事实错误。三、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，从上述司法解释可以看出，第十二条规定适用的条件为因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者要求解除合同并赔偿损失的，法院应予以支持。第十三条规定适用的条件为因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者请求解除合同和赔偿损失的，法院应予以支持。孙坚卫起诉要求的是重汽房地产承担延期交房的违约责任，而不是解除合同并赔偿损失。重汽房地产系国有企业，国有资产不应当无故流失，但在本案中，孙坚卫与重汽房地产系平等主体，重汽房地产违约应当承担违约责任。四、一审程序违法。一审判决采用简易程序、独任审理，根据民事诉讼法第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结，本案2020年3月4日立案，2020年7月27日收到判决书，超过法定期限52日，严重程序违法。重汽房地产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋重汽房地产已经于2014年6月13日向孙坚卫进行交付，涉案房屋已经超出质保期，且根据一审审理过程中法官及双方当事人到涉案房屋处的勘查结果显示孙坚卫所反映的房屋问题已经得到整改，因此孙坚卫关于要求重汽房地产对房屋进行维修的诉讼请求不应支持。关于孙坚卫违约金的主张，2014年6月13日重汽房地产向孙坚卫发出收房通知书，通知书中明确载明孙坚卫没有正当理由拒绝收房的视为重汽房地产已经向其交付房屋，双方签订的商品房买卖合同也明确约定如未出现国家认定的影响房屋安全的重大质量事故，孙坚卫作为买受人应当履行收房义务，正常的房屋质量问题维修不计入交房的延期时间。6月13日孙坚卫收到该通知后无故拒绝收房，视为其已接收涉案房屋，因此，重汽房地产已经按照合同约定履行了房屋交付义务，且交付的房屋符合合同约定以及法定强制条件和质量标准。孙坚卫在没有证据证明涉案房屋存在主体质量不合格或者是房屋质量影响其居住的情况下，拒绝接收房屋所产生的法律后果应当由其自行承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙坚卫向一审法院起诉请求：1.请求判令重汽房地产将涉案房屋前后、东墙、二楼北屋北墙渗水处及车库北门楼梯口漏水处进行修复；天井下水道安装小水泵，对堵塞部分进行疏通；被水浸泡过的地下室墙体、墙面及地面进行修复，天井地面硬化，修复房屋南墙外开裂处，南、北院子增设排水口。上述部位修复完成，经有验收资质的机构验收合格，连同房屋及房屋分期综合验收合格证交付；2.请求判令重汽房地产赔偿81273.6元违约金；3.本案涉诉费用由重汽房地产承担。一审法院认定事实：2013年6月14日，孙坚卫（买受人）与重汽房地产（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）1份，合同编号为：2013061400761。合同主要内容为：孙坚卫购买重汽房地产开发的位于济南市章丘区圣井街道办事处莱蒙湖小区第103号楼xxx、xxx、xxx号房一处，建筑面积共255.69平方米，合同总价款1625472元。合同第八条交付期限约定，出卖人在该房屋符合本合同约定的交房标准并经分期综合验收合格后，于2014年6月30日前将房屋交付买受人。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示有关证明文件，并签署房屋交接单，不出示证明文件或者证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第四条约定，逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。合同补充协议第八条约定，因出卖人原因导致买受人不能取得房屋产权证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。合同补充协议第九条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。本房地产工程质量保修期限中最长期限为5年（防水工程部分）。合同补充协议第十条约定，如果未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋质量维修不计入交房延期时间。出卖人通知买受人入住后，买受人无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自出卖人《入住通知书》中的入住期限届满之日起，即视为出卖人已完全交付房屋给买受人，买受人须承担入住的相应费用。合同补充协议第十一条第20项约定，出卖人任何违约累计赔偿额度上限是买受人已付房款的5%。合同签订后，孙坚卫陆续交纳购房款1625472元，2014年6月26日，重汽房地产为孙坚卫开具销售不动产统一发票，金额为1625472元。2014年6月13日，重汽房地产向业主发出《入住通知书》，孙坚卫于6月30日前收到该通知书。2014年12月27日，孙坚卫与莱蒙湖小区的物业公司签署了《业主临时公约承诺书》、《前期物业管理服务协议》、《防火责任协议书》等文件。因验房过程中发现房屋存在质量问题拒绝接收房屋钥匙，拒绝签署《楼宇验收交付书》，拒绝接收涉案房屋。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：孙坚卫主张涉案房屋存在多处质量问题，尚没有完全修复，并提供与物业公司微信聊天截图为证。重汽房地产对此有异议，主张已经对孙坚卫提出的质量问题进行了修复。诉讼中，经当事人到涉案房屋核实，孙坚卫所反映的房屋质量问题已经得到维修、整改。一审法院认为，孙坚卫与重汽房地产所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。孙坚卫所反映的房屋质量问题，重汽房地产已经进行维修、整改，对此本案不再处理。合同约定涉案房屋交付时间是2014年6月30日前，重汽房地产已经于6月13日向孙坚卫发出《入住通知书》，通知孙坚卫收房，该《商品房买卖合同》及《入住通知书》中均载明重汽房地产通知孙坚卫入住后，孙坚卫无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自重汽房地产《入住通知书》中的入住期限届满之日起，即视为重汽房地产已完全交付房屋给孙坚卫，但孙坚卫以房屋存在质量问题，拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，孙坚卫未能提供充分有效的证据证实其所提出的质量问题属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，因此，其拒绝接收房屋理由不当，应当视为重汽房地产已经将涉案房屋按合同约定期限交付，故孙坚卫要求重汽房地产赔偿违约金81273.6元，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回孙坚卫的诉讼请求。案件受理费1932元，减半收取计966元，由孙坚卫负担916元，中国重汽集团房地产开发有限公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，孙坚卫起诉要求重汽房地产对涉案房屋进行修复并承担延期交房的违约责任，其主张涉案房屋存在多处质量问题，尚没有完全修复，并提供与物业公司微信聊天截图为证。重汽房地产对此有异议，主张已经对孙坚卫提出的质量问题进行了修复。一审中，经当事人到涉案房屋核实，孙坚卫所反映的房屋质量问题已经得到维修、整改，在重汽房地产未拒绝维修的情况下，双方就此问题产生的争议可以协商解决。涉案商品房买卖合同补充协议第十条明确约定，“如果未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋质量维修不计入交房延期时间。出卖人通知买受人入住后，买受人无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自出卖人《入住通知书》中的入住期限届满之日起，即视为出卖人已完全交付房屋给买受人，买受人须承担入住的相应费用”，孙坚卫未能提供充分有效的证据证实其所提出的质量问题属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，孙坚卫应履行收房义务，其拒绝接收房屋有违合同约定。合同约定涉案房屋交付时间是2014年6月30日前，重汽房地产已经于2014年6月13日向孙坚卫发出《入住通知书》，通知孙坚卫收房，该《商品房买卖合同》及《入住通知书》中均载明重汽房地产通知孙坚卫入住后，孙坚卫无正当理由拒绝收房或拖延收房时间的，则自重汽房地产《入住通知书》中的入住期限届满之日起，即视为重汽房地产已将涉案房屋按合同约定期限交付，因此，孙坚卫要求重汽房地产赔偿延期交房违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当。一审中，双方当事人已签署民事案件庭外和解申请书，庭外和解的时间不计入审限，故孙坚卫主张一审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，孙坚卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1932元，由上诉人孙坚卫负担。本判决为终审判决。审 判 员 尹逊航二〇二一年三月九日法官助理 姜 晓书 记 员 张 慧