福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0602民初2324号原告：漳州市住房保障中心，住所地漳州市胜利东路九龙大厦七楼，统一社会信用代码12350600489953551E。法定代表人：叶国裕，主任。委托诉讼代理人：黄必胜，福建履德律师事务律师。委托诉讼代理人：任燕，福建履德律师事务所实习律师。被告：漳州市芗城区东铺头街道县后社区居民委员会，统一社会信用代码55350602743830080E。法定代表人：曾妙璟，主任。委托诉讼代理人：陈维琅，福建格论律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽苹，福建格论律师事务所律师。原告漳州市住房保障中心与被告漳州市芗城区东铺头街道县后社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年12月31日向本院提交诉讼材料，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于漳州市芗城区××幢××室房屋归还原告执掌；2.判令被告自2000年11月1日起至实际归还漳州市芗城区××幢××室房屋之日止，每月按38.32元向原告支付前述房屋占用费。事实和理由：被告于1992年1月1日起延续承租位于漳州市××路××号××号公房（下称被拆迁房屋），承租范围为两房两厅（店面）共四间，计算租金面积是132.7平方米。该房屋因旧城改造于1999年被拆迁，四间房屋拆迁建筑面积共163.53平方米，为此，原告与拆迁人漳州乔安房地产开发有限公司签订《拆迁安置房合同书》，漳州乔安房地产开发有限公司对被拆迁房屋以产权调换方式安置在漳州市芗城区县××幢××室××幢××室。该两套安置房由被告继续向原告承租使用，双方于2010年12月31日补签订两份《漳州市住宅用房租赁合同》，约定租赁期限至2017年5月31日。但被告自2000年1月1日起就没有再向原告支付漳州市芗城区××幢××室房屋的房屋租金。原告于2020年6月8日向被告送达了《限期腾房通知书》，要求被告结清拖欠的房屋租金并办理退房手续，但被告至今不予理睬，为此，提起本案民事诉讼。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.原告要求被告将位于漳州市芗城区××幢××室房屋交还其执掌，没有事实及法律依据。其理由：首先，该房屋的产权并不是完全属于原告，其中53.53平方米是政府划拨给被告使用，该部分的产权不属于原告，原告要求被告腾房的诉讼请求侵害了被告的合法权利。其次，被告作为社区居民委员会，属于基层群众性自治组织，该房屋是政府为了被告更好的为社区居民服务，而依照相关政策规定，低价有偿提供给被告作为办公地点，因此，原告无权要求被告腾空房屋交还原告执掌。目前该房屋根据政府要求，作为公益少儿之家，服务双职工家庭，双职工家庭子女可在四点半放学之后在该地点等候家长，系无偿的公益事业。最后，被告与原告签订的《漳州市住宅用房租赁合同》到期时间为2017年5月31日，原告在2020年6月2日之前，从未向被告就继续使用上述房产提出过异议。根据《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，被告也有权要求继续承租上述房产。况且被告并非拒不支付租金，是因讼争房屋涉及53.53平方米由政府划拨，签订的合同对超面积房屋购买支付的购房款如何抵扣及如何缴交租金也未约定，才未缴纳租金。2.原告要求被告支付自2000年11月1日起的房屋占用费的诉讼请求没有法律依据，部分超过诉讼时效。其理由：原、被告签订的租赁合同约定的是分期履行租金，对于继续性租金这种分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间应该是自该期债务履行届满之日的次日起计算，实质就是将整体债务分割为若干个相对独立的债务。原告诉求被告支付租金所欠的时间点部分发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，即延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对本案事实及诉讼过程本院认定如下：1.2019年3月29日，漳州市保障性住房管理中心更名为漳州市住房保障中心。负责市本级保障性住房与直管公房资产管理。2.1991年12月20日，原告与被告签订《漳州市房地产租赁合同》，约定被告向原告承租位于××路××号××号××房，使用面积132.7平方米，租期自1992年1月1日起至1994年12月31日止，租金每月67.2元。3.1999年4月11日，被告（乙方）与漳州市乔安房地产开发有限公司（甲方）签订一份《协议书》，约定（摘要）：因旧城改造甲方需拆迁乙方使用的办公用房及两间店面，拆迁地点为瑞京路220、222号，拆迁面积163.53平方米，其中店面51.33平方米，居委会办公112.2平方米。安置办法为甲乙双方依照省市拆迁管理办法进行产权调换，依搬迁序号选房号给予安置，其超面积部分依照“瑞京园”拆迁细则双方办理货币结算，并结清代收代缴费用，安置地点在“瑞京园”，店面按就街（瑞京路）安置原则办理。改建后，甲方应与乙方直接办理房屋等移交手续，有关该两间房权归属，由乙方与市房管局，依照有关文件协调处理。4.安置房建成后，原告（乙方）与漳州市乔安房地产开发有限公司（甲方）签订两份拆迁安置房合同书，合同书载明租户为被告。合同约定因甲方改造乙方房产后埕内22号、瑞京路220-222号，双方协议同意将如下地点作为乙方安置房，县后园6幢104号房，住宅建筑面积76.33平方米（全套面积81.51平方米，增加面积5.18平方米，另签售房合同）；因甲方改造乙方房产瑞京路220-222号，双方协议同意将如下地点作为乙方安置房，县后园3幢107号房（合同书封面记载为3幢，合同内记载为1幢，应系笔误，本院注），住宅建筑面积70.13平方米。5.2010年12月31日，原、被告就县后园6幢104号房屋、瑞京园3幢107号房屋分别签订《住宅用房租赁合同》。其中瑞京园3幢107号房屋《住宅用房租赁合同》约定（摘要）：原告将该房屋出租给被告使用，计租面积52.56平方米，月租金总额159.68元，因其中建筑面积53.53平方米划拨给居委会（待正式批文后生效）不计租金，实际计租面积12.61平方米，应收租金38.32元。租金于每月25日前缴纳。租赁期限自2009年6月1日至2017年5月31日止。被告有下列行为之一的，其中：拖欠租金累计六个月以上的，原告有权终止租赁合同，收回房屋。6.2020年6月5日，原告向被告发送限期腾房通知书，要求被告收到通知书之日起十个工作日内办理退房手续，退房前需缴清应缴的租赁房屋租金及水费、电费等，逾期未办理退房的，将解除合同关系，收回房屋。被告于2020年6月8日收到通知书。7.讼争房屋现仍由被告执掌使用，并开办东铺头街道县后社区关工委青少年科普之家，还作为中午、下午正常放学后，家长无法及时接送的学校学生暂时托管场所。本院认为，原、被告就瑞京园3幢107号房屋签订的《住宅用房租赁合同》约定讼争房屋租赁期限至2017年5月31日止，租赁期限届满后，被告仍继续使用，原告未能证明其于2020年6月5日向被告发出限期腾房通知书前向被告主张支付租金及返还房屋，应视为原告对被告在租赁期限届满后继续使用租赁房屋没有提出异议，因此原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告作为基层群众性自治组织实际承担了许多政府职能，其承租讼争房屋系用于管理社区日常事务所需要作为办公场所，并未用于营利。虽然因被告未依约支付租金构成违约，原告依约享有合同解除权，但租赁合同约定讼争房屋中建筑面积53.53平方米划拨给居委会（待正式批文后生效）不计租金，实际计租面积12.61平方米，应收租金38.32元，原告也仅就该12.61平方米主张被告支付租金，鉴于房屋的不可分割性，原告主张被告归还讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告未诉求解除合同，本院不予审理。被告实际使用讼争房屋计租面积，应当依约支付原告房屋计租面积的租金。被告主张原告主张租金部分超过诉讼时效，因租赁合同约定租金于每月25日前缴纳，属于定期给付之债，应自每一期租金支付期限届满时起算诉讼时效期间。被告逾期支付租金的法律事实发生在民法典施行前并持续至民法典施行后，且适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，因此应当适用民法典的规定，即适用3年诉讼时效期间的规定。原告于2020年12月31日提起本案诉讼主张租金，因此自2017年12月31日起的租金未超过诉讼时效，被告应予支付，其余部分租金主张超过诉讼时效，应予驳回。综上所述，本院认为，原告与被告之间的租赁合同关系依法成立并生效，受法律保护。原告主张被告归还讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告实际使用讼争房屋计租面积，应当依约支付原告相应房屋租金。被告应自2017年12月31日起按每月38.32元支付原告讼争房屋中12.61平方米的租金，截至2020年12月31日为1379.52元，并自2021年1月1日起至本判决生效之日止按每月38.32元继续支付租金。原告其余部分租金主张超过诉讼时效，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第七百二十一条、第七百三十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、漳州市芗城区东铺头街道县后社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内支付漳州市住房保障中心自2017年12月31日起至2020年12月31日止瑞京园3幢107号房屋中12.61平方米房屋租金1379.52元，并自2021年1月1日起至本判决生效之日止按每月38.32元支付租金。二、驳回漳州市住房保障中心其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由漳州市芗城区东铺头街道县后社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  王伟英二〇二一年三月十一日书记员  张 敏书记员  张 敏附主要法律条文：第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。