湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0502民初407号 原告：邵阳市向阳物业管理有限公司，住所地：邵阳市大祥区邵洲路盛世嘉园5栋2单元5楼。 法定代表人：唐红英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈霞明，湖南用平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁志猛，湖南用平律师事务所实习律师。 被告：邵阳聚元混凝土有限公司，住所地：邵阳市双清区洋溪桥第一纸板厂内。 法定代表人：王武杰，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾献红，湖南屈平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王益平，男，1963年5月19日出生，汉族，住邵阳市双清区，系王武杰父亲。 第三人：湖南省第一纸板厂有限公司，住所地：湖南省邵阳市双清区洋溪桥。 法定代表人：刘邵资，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈南泉，湖南谐正律师事务所律师。 原告邵阳市向阳物业管理有限公司（以下简称向阳物业公司）与被告邵阳聚元混凝土有限公司（以下简称聚元混凝土公司）、第三人湖南省第一纸板厂有限公司（以下简称第一纸板厂）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向阳物业公司法定代表人唐红英及其委托诉讼代理人陈霞明、袁志猛、被告聚元混凝土公司委托诉讼代理人曾献红、王益平、第三人第一纸板厂委托诉讼代理人陈南泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向阳物业公司请求本院判令：1、被告向原告支付物业管理服务费106440元；2、被告向原告支付违约产生的资金占用利息损失2000元（按银行同期贷款利率取整计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。 被告聚元混凝土公司答辩要点：1、本案不仅仅是物业服务合同纠纷，其背后的事实是历史遗留问题，且原告与第三人签订物业合同我方不知情；2、原告与第三人签订的物业合同只能约束合同双方当事人。根据租赁合同的第十七条，我方要与物业公司洽谈并且要签订合同，才能适用本合同服务内容，但被告从未有与原告洽谈和签订合同的行为；3、原告未对被告厂区进行服务管理，未起到管理职责。我方自行聘请了工作人员对厂区进行物业卫生管理，无需其他物业公司管理，原告也无法提供证据证明其在我方厂区内提供了服务。 第三人第一纸板厂答辩要点：原告按照物业合同的约定提供了物业服务，但根据原告与第三人签订的物业合同约定由原告向租赁方收取物业管理服务费，同时第三人与被告的合同也约定了由被告缴纳物业管理费，故本案被告应当向原告缴纳相应的物业管理服务费。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，确认如下法律事实： 1、2019年12月25日，原告向阳物业公司（受托方）与第三人第一纸板厂（委托方）签订了《物业管理服务合同》，约定了具体委托服务管理事项及要求、双方权利义务等；委托期限为一年，从2020年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务费收费标准，根据租赁单位污染的不同情况，按每月每平方米0.5-1元由向阳物业公司向各租赁单位收取。 2、2019年12月27日，第三人第一纸板厂就引进物业公司进行管理召开会议，会议纪要载明：现物业的收费标准是0.5元，原基础提高到1元每平方，考虑到有污染企业如砂石厂、搅拌站等单位，需适当提高0.5-1元的标准，酌情收取物业费。被告聚元混凝土公司派代表张益财（系该公司监事）参加了该次会议。 3、2020年1月1日，第三人第一纸板厂（甲方）与被告聚元混凝土公司（乙方）签订了《租赁合同书》，约定第三人第一纸板厂将室外空地面积7987㎡（包括钢架棚和硫化碱仓库的空地），办公房一栋，面积260㎡；一级泵房水塔（面积约50㎡）及设施，二级泵房水池（面积573㎡）及设施；500KVA变压器1台租赁给被告聚元混凝土公司用于混凝土搅拌站使用，租赁时间从2020年1月1日起至2020年12月31日止；该《租赁合同书》第十七条约定：“承租期内，乙方必须服从甲方公司和相关物业管理公司的管理，与物业公司洽谈并签订物业合同，并自觉足额交纳物业管理费，否则甲方可提前解除合同。” 4、2020年4月9日，原告向阳物业公司与第三人第一纸板厂签订了《湖南省第一纸板厂厂区物业管理补充协议》，双方对物业管理服务费收费标准进行了重新约定，按每月每平方米0.6元收取；特殊行业的物业费按租赁合同明确的物业费收取。 判决的理由与结果 本院认为，1、关于物业管理服务费承担主体的认定。首先，原告向阳物业公司与第三人第一纸板厂签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当认定为有效合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。其次，根据本院查明的事实，原告向阳物业公司已履行了相应的物业服务职责，第三人第一纸板厂对此予以确认。被告聚元混凝土公司抗辩其公司自行聘请了工作人员对其厂区进行物业卫生管理，系被告聚元混凝土公司基于自身公司内部自发的行为，与原告向阳物业公司提供物业服务并不冲突。且根据第三人第一纸板厂与被告聚元混凝土公司签订的《租赁合同书》约定的被告聚元混凝土公司必须服从第三人第一纸板厂和相关物业管理公司的管理的规定，虽被告聚元混凝土公司未直接与原告向阳物业公司签订物业服务合同，但其实际享受了物业服务，故应承担相应的物业管理服务费。 2、物业管理服务费计算标准的认定。被告聚元混凝土公司将其室外空地面积7987㎡（包括钢架棚和硫化碱仓库的空地），办公房一栋，面积260㎡；一级泵房水塔（面积约50㎡）及设施，二级泵房水池（面积573㎡）及设施租赁给被告聚元混凝土公司使用，面积共计8870㎡，原、被告双方对此均无异议，本院予以确认。原告主张因被告属于重污染的物业使用人，应按1元/㎡计算物业管理服务费，但未提供相应证据予以证实，本院认为按0.6元/㎡计算为宜，物业管理服务费为63864元（8870㎡×0.6元/㎡×12个月）。故对原告向阳物业公司起诉要求被告聚元混凝土公司支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以部分支持。 3、关于资金占用利息损失，因双方对此无明确约定且被告不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、限被告邵阳聚元混凝土有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告邵阳市向阳物业管理有限公司物业管理服务费63864元； 二、驳回原告邵阳市向阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1234元，由原告邵阳市向阳物业管理有限公司负担507元，由被告邵阳聚元混凝土有限公司负担727元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  李荣军 二〇二一年三月三十一日 法官助理姚威 书记员刘文波 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。