广东省佛山市顺德区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0606民申5号再审申请人（原审被告）：金辉，男，1973年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区×××××××××，公民身份号码430××××××××××××015。被申请人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区朝桂北路2号1座首层（住所申报）。负责人：王延超。再审申请人金辉因与被申请人碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）粤0606民初28035号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金辉申请再审称，（2020）粤0606民初28035号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。请求撤销该判决，依法进行再审，改判金辉不需向碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司支付款项，再审受理费由碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司承担。原审判决事实认定不清与客观事实不符，原判认定的基本事实缺乏证据证明。金辉于2016年10月7日购买了位于佛山市顺德区容桂××××××××××××商品房，与开发商签订了商品房买卖合同及补充协议。金辉按照合同约定很好履行了义务。该协议约定收楼日期为2018年7月30日，但金辉自2018年7月28日至2020年10月3日前后多达15次到房屋现场进行验房，每次复查，房屋一直存在这样那样的问题，且一直没有解决或者没解决好，还一直不停地有新的质量问题点发生，房屋不符合商品房买卖合同及附加协议约定。房屋属精装修的交付标准，质量问题点的存在对金辉收楼后的正常居住生活有严重影响，导致金辉一直没法收楼。期间金辉采取多次到现场复查、微信、短信、书面函件方式要求开发商积极解决好金辉所反映的房屋的诸多问题。开发商采取拖延、推诿、短期置之不理、拒收部分函件等方法避重就轻，有选择性地处理部分问题。开发商两年多来一直对房屋进行断断续续的维修，直至2020年10月14日告知金辉很多问题过了质量保证期，拒绝再解决问题。顺德区（前期）物业服务协议书第二点约定，商品房到达竣工交付使用条件，金辉应自交楼日或者商品房买卖合同约定之日（两者以时间在前者为准）起缴纳物业费。然，现在房屋因质量问题没有达到使用条件，两年多来开发商对房屋进行维修，没有实际交付，金辉没有收楼，物业费不应由金辉缴纳。金辉应在正式收楼成为业主之日起缴纳物业费，而金辉目前仅仅是购房人。物业管理条例第42条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。广东省物业管理条例（2008年修正）第41条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定缴纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。佛山市物业管理办法(试行)第82条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额缴纳。据上述规定，金辉不交物业费的诉求是有法律依据的。金辉与开发商签订的商品房买卖合同的补充协议附录三约定，金辉购买的此套房屋是精装修交付标准。既然是精装修的交付标准那肯定要达到能正常居住生活的条件，但房屋从2018年7月28日初次验楼到2020年10月3日复验楼，前后多达15次验收不合格，一直存在诸如阳台缺洗衣机龙头、地面瓷砖“空鼓”、卫生间“反臭”、厨房推拉门“下坠”、两个卫生间地面瓷砖无高度差、房屋缺水源等质量问题。金辉希望收了楼就能正常入住生活。就目前的房屋状态而言，假如金辉收了楼搬进去住，会对金辉的生活有严重影响。按照协议约定开发商必须要维修，这个工程量很大，会将房屋拆得乱七八糟。为配合开发商的维修工作金辉只能搬出来。这样对金辉的生活有严重影响。因此，金辉认为房屋不符合协议精装修交付标准，无法收楼，等开发商将房屋质量问题都解决好了再收搂。合同也约定房屋有质量问题开发商必须修复后再交付房屋。商品房买卖合同第十一条交付时间和手续之（三）第1点约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。该条第2点约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照工作和产品质量规范，标准自查验次日起x日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。该条第2点约定的质量问题就包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。金辉于2020年10月3日再次复验楼，主卧窗台墙面有“开裂”质量问题。之前给法院的光盘证据中也有记录。根据此点约定开发商应将合同原约定收楼时间2018年7月30日再向后推迟。商品房买卖合同补充协议第六条关于该商品房交付与交接手续第5条约定，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。据本条内容约定，开发商同样应将合同原约定收楼时间2018年7月30日再向后推迟。2020年10月14日后，开发商单方面以房屋已过质量保证期为由不再对金辉的房屋存在的质量问题进行维修。金辉已于2020年11月13日向佛山市顺德区人民法院立案起诉开发商。2020年11月17日开庭前提交了已经立案的有关证据。2020年12月2日，佛山市顺德区人民法院立案庭回复金辉已经收妥投递的资料，案件即将进入调解流程。2020年11月17日庭审中，金辉认为纠纷的源头是房屋质量，开发商与此案有高度关联，但原审法官没有采纳，还训斥金辉扯远了，与本案无关话题不要说。在金辉的强烈要求下，原审法官让金辉叙述了部分事实，但还是以时间不足、庭审设备无法长时间工作为由让简短说或不让说，说是庭审后会看有关资料。据金辉庭审中对原审法官的观察，无论金辉提供的资料还是碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司提供的资料，原审法官好像没有细看，对案件的事实脉络都不太清楚，事先没做好充分准备工作，像是凭经验审案。最后原审法官叫金辉不要再说了，庭审后给三个工作日补交书面答辩状。庭审中某个时段法官竟然用的是粤语审案，金辉听不懂粤语表示抗议，法官说是与书记员沟通。庭审不让金辉充分表达意见，还用粤语审案，案件事实有无真正调查清楚，合不合庭审纪律？金辉对此有疑问。金辉于2020年11月18日将书面答辩状及起诉开发商的诉状快递给容桂法庭，也与容桂法庭进行了确认，容桂法庭表示收到了。原判认可金辉提交证据的真实性，但没有认可证据证明的内容与本案的关联性。金辉认为提交的证据与本案有高度的关联性。从2018年7月28日至2020年10月3日前后多达15次验楼，微信，函件，光盘等证据有详细记录。开发商也认可两年多来不间断地对房屋进行维修。假如金辉2018年7月28日第一次验楼开发商就坚定认为房屋交付是符合合同约定交楼标准的，请问开发商两年多来还反反复复对金辉购买的房屋维修什么？若开发商2018年7月30日后就不再对金辉购买的房屋作任何工作，金辉早就起诉开发商，请法院判决了，也就不会有与碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司之间的纠纷。本案证据中开发商的主张都是不成立的，房屋存在很多质量问题，例如洗衣机龙头缺了一个、“空鼓”、墙面开裂、厨房推拉门“下坠”、两个卫生间反臭、两个卫生间地面水平无高度落差等。2019年12月8日复验楼连马桶盖都是脱落的。2020年5月17日复验楼厨房还漏水。2020年10月3日复验楼连水源都没了。阳台缺一个洗衣机龙头、卫生间“反臭”、地面瓷砖“空鼓”就一直没解决。这些问题的存在对金辉的正常居住生活有严重影响。要解决这些问题工程量都很大，也会对金辉的正常居住生活产生严重影响。房子还没入住就一直有这样那样的问题，质量太差，主体结构有无问题就不好说了。原审法院有无考虑到这些事实？2020年10月3日，金辉对房屋进行复验发现房屋无水源，水表也已经拆除。水表拆除时自来水厂没有通知过金辉。开发商推诿给碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司。碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司开始也称不清楚。后碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司提交了一份与自来水厂的沟通记录。经金辉沟通，自来水厂确认是欠费拆除。2020年11月17日开庭金辉提交了拆水表证据，水表的权属还属于开发商。金辉也提交了与自来水厂电话沟通录音，法院可以打电话给自来水厂确认。碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司与佛山市顺德区人民法院以商品房买卖合同附加协议的附录一（税费及其它应交款项明细）第二点约定来认定金辉应该从2018年8月1日开始交物业费。金辉认为商品房买卖合同及附加协议也有条款是支持金辉主张的，为何佛山市顺德区人民法院没有采纳？同样一份合同碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司可以用来主张自己的权益，为何金辉保护自身的权益就得不到法院支持？这算不算有区别地对待？法律的公正性在哪里？金辉认为碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司2018年8月1日开始收取物业费的主张是不成立的。金辉是因房屋质量问题的维修及交付标准达不到协议约定才没有收楼。开发商两年多来对房屋的维修在不间断地进行，直至2020年10月14日告知不再对金辉所购房屋的绝大部分问题进行维修。原审法院认为金辉提交的证据仅仅是金辉与开发商就装修标准进行沟通。然而，金辉提交的证据显示，开发商2018年8月18日晚通知金辉复验楼，2018年10月3日复验楼不合格，开发商也明确表示国庆后安排工人维修。2018年11月5日晚通知金辉有些问题要到现场一起确认。2019年1月3日晚开发商通知金辉公卫、主卫“坡度”不够已经重新铺贴好瓷砖让复验楼。两个卫生间地面原来的瓷砖全部打掉重新铺贴，法官有想过这个工程量有多大吗？卫生间都没法正常使用对金辉的生活是不是有重大影响？金辉怎么能收这个楼？2019年4月9日开发商通知主卫门已换好。2019年4月10日开发商通知地砖空鼓在更换，破损的木地板已更换好。连主卧地板都还在维修叫金辉怎么生活？2019年5月26日开发商通知客厅瓷砖重新更换好了两块，这个工程量同样不小。2019年8月31日金辉发复验楼记录给开发商，开发商也接受了。2019年11月7日开发商告知墙面“开裂”已经处理完成。2019年12月8日复验楼还是存在问题，直到2020年5月17日复验楼厨房漏水。2020年6月27日晚开发商还在维修厨房与房屋墙面“开裂、起泡”等问题。2020年7月15日晚开发商通知再次复验楼。2020年8月1日复验楼还是有问题。2020年8月27日晚开发商也说还有部分问题没解决好，维修工作还在进行。2020年9月28日开发商让复验楼。2020年10月3日复验楼，还是很多问题没解决。之后开发商以问题已过质保期为由不再维修。以上客观事实及开发商维修房屋的时间节点原审法院注意到了吗？有仔细完整看过金辉提交的证据吗？至于开发商对洗衣机龙头、“空鼓”问题东扯西扯，那是开发商回避事实。购房合同里明确就是有洗衣机龙头，没有就是质量问题，要处理好才能交楼。两个卫生间“反臭”这么严重的问题不解决好还怎么生活呢？不知原审法官有没有注意到，整个房屋只有一个阳台与厨房有水源。合同约定另一个阳台是有洗衣机水龙头的。若要重新安装水龙头就要砸两个阳台、厨房与客厅地面的瓷砖，还要砸墙面。这之间的距离并不短，工程量巨大。厨房门“下坠”要想根本解决也只有砸掉重新装修。这基本就是要将房屋重新装修一遍。金辉还怎么生活呢？还怎么收这楼呢？原判提到金辉只提交了第一、第二次验房记录表。这与事实不符。金辉前后15次验楼，每次都有验楼记录。部分遗失除外，绝大部分验楼记录都作为证据提交到了法院。法院有没有完整仔细看呢？无论从落款时间（购房合同与前期物业协议都是2016年10月7日签订）看，还是金辉事后回忆，顺德区（前期）物业服务协议书是在由开发商一手主导在签订商品房买卖合同同时签订的。开发商在此事中有无过错？综上，金辉在此纠纷中并无过错。房屋存在质量问题达不到合同约定的精装修交付标准，导致金辉无法正常收楼。开发商也认可房屋存在质量问题。两年多来开发商不间断地对房屋进行维修，金辉也积极配合。碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司对房屋因质量问题而维修也知情。开发商与此案有高度关联。商品房买卖合同约定的收楼时间也因开发商维修房屋质量问题而不断地向后推移。目前为止，水表、电表、房屋仍属于开发商，没有过户到金辉名下。本案纠纷是因开发商维修房屋质量问题而导致延迟交付引起的。金辉在原审中提交的证据反映了上述事实。佛山市顺德区人民法院没有全面客观了解案件的完整细节，没有充分考虑到案件的特殊性，将开发商完全撇开，仅以常规物业纠纷作出判决。该判决事实认定不清，过于简单草率，对金辉非常不公平，有违法律公正公平。金辉请求佛山市顺德区人民法院对此案依法立案再审。碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司未提交意见。本院经审查认为，依据金辉的再审申请，本案再审审查的重点为：（2020）粤0606民初28035号判决认定的基本事实是否缺乏证据证明。金辉与佛山市顺德区容桂土地发展有限公司于2016年10月7日签订《商品房买卖合同》一份。该合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当……将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间……该合同第九条商品房交付条件约定，商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的、出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同附件十一《补充协议》第六条关于该商品房交付条件与交接手续约定，该商品房的交付条件以本条约定为准；买受人明确知悉且自愿同意该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续；该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日叁拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修；出卖人应负责保修，并承担保修费用，若因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失；出卖人无需因此承担逾期交楼责任。《顺德区（前期）物业服务协议书》第二条约定，商品房达到竣工交付使用条件，买受人应自交楼之日或商品房买卖合同约定之日（二者以时间在前者为准）起交纳物业服务费……《顺德区（前期）物业服务协议补充协议》第五条之5约定，买受人应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起、买受人实际收楼之日起（二者以时间在前者为准），且不论买受人是否居住或使用该物业，均应全额交纳物业服务费及本补充协议约定的各项分摊费用。金辉列举的法律规定均为任意性规定，在双方当事人有约定的情况下，应先遵循双方当事人约定，无约定的情况下方适用任意性规定。从上述约定来看，物业服务费的收取起点应为涉案房屋交付之日。房屋交付的认定应以《商品房买卖合同》的约定为准。从《商品房买卖合同》的约定来看，只要符合了约定的交付条件，交付通知书载明的时间或以约定的交付日期届满之日作为交付时间。然，该合同还约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。如此，若出现地基基础和主体结构质量问题、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应视为逾期交楼。然而，从上述《补充协议》第六条的规定来看，该条规定将该商品房“存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题”与“存在导致无法正常居住使用的质量问题”相并列。也就是说，“与合同约定的装饰装修及相关设备标准不一致问题”并不包含在“无法正常居住使用的质量问题”内。从金辉的再审申请及原审情况来看，涉案房屋并未出现地基基础和主体结构质量问题。金辉所列举的阳台缺洗衣机龙头、地面瓷砖“空鼓”、卫生间“反臭”、厨房推拉门“下坠”、两个卫生间地面瓷砖无高度差、墙面开裂、房屋缺水源等质量问题，显然是属于“与合同约定的装饰装修及相关设备标准不一致”而非“无法正常居住使用的质量问题”。也就是说，金辉所提的上述问题不构成阻却正常收楼的正当理由。依据双方的约定，佛山市顺德区容桂土地发展有限公司已于2018年7月30日将涉案房屋交付给了金辉，碧桂园生活服务集团股份有限公司容桂分公司据此主张金辉于2018年8月起交付物业服务费理据充分。综上，金辉主张再审的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回金辉的再审申请。审判长  赖荣华审判员  周海民审判员  蔡少娜二〇二一年三月十二日书记员  谭锐峰