广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36135号原告：广东合生泰景房地产有限公司。住所地：广东省广州市海珠区逸景路****。法定代表人：李朝蕊，总经理。委托诉讼代理人：周凌，该公司员工。委托诉讼代理人：郑碧仪，该公司员工。被告：钟祥，男，1968年5月4日出生，汉族，身份证登记住址：广东省广州市海珠区。原告广东合生泰景房地产有限公司诉被告钟祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑碧仪，被告钟祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即支付租金本金人民币3061.5元（2017年6月17日至2017年9月4日）及违约金人民币3061.5元(违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2017年7月1日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2020年4月18日为人民币3131.91元，违约金以租金本金为限)；2.判令被告立即支付综合管理服务费本金人民币3061.5元（2017年6月17日至2017年9月4日）及违约金人民币3061.5元(违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2017年7月1日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2020年4月18日为人民币3131.91元，违约金以综合管理服务费本金为限)；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30661号商铺，就商铺承租事宜与原告签订了《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《综合管理服务合同》等文件，并就租金及综合管理服务费等事宜进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告接收并实际使用。但随后，被告长期拖欠租金，经原告多次催促，被告以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失。被告辩称，其不同意原告的诉讼请求。被告于2016年2月1日与原告就涉案商铺签订租赁合同，由于涉案商铺所在地是新开业的布匹纺织专业市场，商铺开门率低，后期频繁更换物业管理公司，公司管理无方导致市场混乱，进场商户亏损严重要求退铺，被告按照原告公司流程在2017年7月5日申请离场，经原告公司确认审批并出具放行条后于当日撤场。原告要求我方支付退场之后至2017年9月4日的租金没有依据；至于综合管理服务费与本案的租赁关系无关；关于违约金，被告不予认可，被告是在利益受损的情况下离开的，不应支付违约金；且被告的身份地址（通讯地址）已经变更，原告向旧的通讯地址催收无效，已经超过诉讼时效；另外，被告还有两个月的押金2791元及综合管理服务合同项下2790元的履约金在原告处未退还，本案中原告应退还被告。经审理查明：海珠区惠纺街2号301房的权属人是原告，该房屋的规划用途为商业，建筑面积为13647.91平方米，套内建筑面积为11674.75平方米。2016年3月31日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订（2016）珠纺租合第3321号《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在广州市海珠区惠纺街2号301房自编30661号商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁面积约35.1平方米；（第三条）双方约定的租赁期限、租金情况如下：2016年2月1日至2016年2月16日月租金为554元，2016年2月17日至2016年3月16日月租金为1005元，2016年3月17日至2017年3月16日月租金为1085元，2017年3月17日至2018年3月16日月租金为1172元……；租赁期限为4年1个月16天，租金标准及交付方式按第八条约定执行；（第四条）乙方向甲方交纳2791元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用、违约金等后无息退回乙方；（第六条）甲方应不迟于2016年2月1日向乙方交付商铺，乙方应当按照甲方交付的时间接收商铺；（第七条）乙方的权利和义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；（第八条）租金按季支付，租金按照租赁面积计算，第一个租赁年度的月租金标准为28.62元/平方米/月；乙方应于本合同签订当日支付首期（即壹个月壹拾陆天）租金1559元，剩余租金甲方同意乙方按季支付，乙方应于每季度期满前15日内向甲方支付下个季度的租金；等。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订（2016）珠纺租合补第3321号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：“月”定义为物业租赁期限第一日起至下个自然月该日的前一天止为第一个月，以此类推；“季度”定义为物业租赁期限第一日起每满三个月为一个季度；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、公用部位、公用设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议,不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；甲方应不迟于2016年2月1日向乙方交付物业，甲乙双方交接该物业时应当签署收铺确认书；合同终止或解除后，若乙方未按约定将物业交还甲方，乙方同意甲方采取包括但不限于停水、停电、停止空调供应等措施制止乙方缓交或不交还物业的行为；若乙方未搬离、清理的设备、设施的，乙方自愿放弃其所有权，且乙方同意甲方自行清理或委托第三方清理，因此产生的拆除、搬迁、运输、保管等全部费用由乙方承担，一切后果、责任、损失由乙方承担；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对项目进行物业管理，乙方应在接受该物业当日与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》；乙方有下列情形之一的，乙方应以补充协议约定的全部租赁期限的租金及综合管理服务费用总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、项目造成的损失，甲方有权单方解除补充协议及相关合同文件：……乙方未按补充协议约定时间交纳租金、综合管理费、补足履约保证金、综合管理履约金或其他应付款项，逾期超过15日的……;乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知甲方；乙方同意以补充协议约定的全部租赁期限内租金及综合管理服务费总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金，乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金及综合管理服务费在扣除应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金及综合管理服务费无论承租时间长短，均按整月计算；乙方如逾期交纳租金、履约保证金、综合管理服务费、其他应付未付款项等费用，自逾期之日起每逾期一天，乙方应按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金；乙方保证补充协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担；甲方按本补充协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方等。该补充协议记载乙方的通讯地址为湖北省石首市笔架山街道建设路18号。同日,原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)再签订《综合管理服务合同》，约定：甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付综合管理服务费；甲方提供的综合管理服务内容有：1.对项目进行升级改造，按照高标准对项目进行装修、配置设施设备，组建管理及服务团队；2.项目整体商业经营管理，包括制定执行管理制度、维持正常经营秩序、对商户装修及使用物业行为进行监督及管理、管理维护公用设施、设备;3.项目整体商业经营服务;4.项目整体宣传推广服务等。综合管理服务费标准及支付方式为按季支付，按照租赁面积计算，该物业租赁面积约35.1平方米，第一个租赁年度的月综合管理服务费标准为28.62元/平方米/月，其中季综合管理服务费具体如下：2016年2月1日至2016年2月16日为554元，2016年2月17日至2016年3月16日为1005元，2016年3月17日至2017年3月16日为3255元，2017年3月17日至2018年3月16日为3515元……；乙方应于本合同签订当日支付首期（即壹个月壹拾陆天）综合管理服务费1559元，剩余综合管理服务费甲方同意乙方按季支付，乙方应于每季度期满前15日内向甲方支付下个季度的综合管理服务费；乙方在签署本合同当日应支付2790元作为综合管理履约金；乙方因自身原因需提前解除合同的，按照双方签订的《租赁合同补充协议》的相关条款执行；本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中的任何一份，则视为该方同时解除或终止该三份合同、协议及相关文件；本合同没有约定的条款按照《租赁合同补充协议》中条款执行，本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中条款发生冲突的，以《租赁合同补充协议》条款为准；等等。该《综合管理服务合同》记载乙方的通讯地址为湖北省石首市笔架山街道建设路18号。2016年8月14日，被告在《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》上签字，确认涉案商铺已具备交付条件，其同意接收该商铺，并领取门锁/锁匙3条等。庭审中原告与被告确认涉案商铺实际交付日期为2016年2月1日之前，起租日是2016年2月1日，收铺确认书是后补的手续。原告分别于2018年7月24日、2019年1月11日按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址及涉案商铺地址邮寄《关于催缴租金等费用的通知》给被告，通知被告支付欠付的租金及综合管理服务费；等。邮件查询信息证实寄往通讯地址的邮件均由他人签收，寄往商铺地址的邮件被退回。原告于2019年11月1日再次向上述协议所载被告通讯地址邮寄《关于催缴租金等费用的通知》给被告，邮件查询信息证实该邮件被拒收退回。原告于2020年8月6日提起本案诉讼。庭审中原告确认被告已经支付《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》项下的保证金2791元及《综合管理服务合同》项下的履约金2790元。原告另提供了《商铺退租申请表》及《退铺验收记录表》各一份，《商铺退租申请表》证实被告以生意差急需退场为由于2017年7月5日提出提前解约申请，原告经办人在合同情况一栏中注明“合同期限为2016年2月1日至2020年3月16日，租赁保证金金额5581元，合同相关条款：按合同约定提前两个月申请退铺，即终止日期为2017年9月4日，没收保证金5581元，交齐终止前的租金6123元，提前退铺需支付30%违约金”。费用缴纳情况一栏载明“欠费周期2017年6月17日至2017年9月16日，欠款金额7030元”等；公司领导意见栏载明“同意按合同约定处理”，落款时间为2017年7月12日。《退铺验收记录表》载明原告于2017年9月5日实际收回涉案商铺。被告对原告提交的《商铺退租申请表》及《退铺验收记录表》不予认可，其认为原告未提供该申请表的回复函给被告，被告系2017年7月5日申请退铺，经原告同意并取得放行条后搬离物品离开，申请表上之后的内容系原告后期补加的，退铺验收记录表没有被告签名，故均不予认可。庭审中原告称被告未缴纳2017年6月17日之后的租金和综合管理服务费。另查明，庭审中原告表示涉案租赁保证金2791元和综合管理服务合同履约金2790元已经根据合同约定予以没收，被告称应予以返还，但其未就此提起反诉。原告称其于2017年9月5日自行收回涉案商铺，被告对此表示不予认可，其认为2017年7月5日离场当天已经取得放行条离场，双方不存在欠费问题。被告称放行条已被原告收回，故未能提交；原告则表示白天搬运货物无须开具放行条，且未找到有2017年7月5日之后向被告开具放行条的记录。庭审中被告确认综合管理服务费实际上属于租金。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《综合管理服务合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。首先，关于综合管理服务费是否为租金的问题。本案中《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《综合管理服务合同》三份合同系作为一个整体对出租人、承租人权利义务作出的约定，综合管理服务费亦是被告取得涉案商铺租赁权需要支付的对价之一，故应属于租金的一部分。庭审中被告亦确认综合管理服务费系租金，原告提交的证据《商铺退租申请表》中同样将综合管理服务费和租金视为一个整体对待，故综合管理服务费视为租金的一部分应不存异议。其次，关于拖欠的租金和综合管理服务费的问题。被告于2017年7月5日向原告提出退铺申请，意味着被告单方向原告发出解除租赁合同的意思表示。根据《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》的约定，被告因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知原告。因此，被告向原告发出《商铺退租申请表》当天，租赁合同尚未解除，在合同解除前被告作为涉案商铺的承租方应按合同约定履行支付租金的义务。被告辩称其申请退铺当天已经结清费用并取得放行条才离开，但被告并未提交证据予以证实，对其该抗辩意见本院依法不予采纳。根据《商铺退租申请表》记载，原告同意涉案商铺租赁合同于2017年9月4日解除，且原告已于2017年9月5日自行收回商铺，现原告主张被告支付2017年6月17日至2017年9月4日期间的租金及综合管理服务费符合合同约定，故被告应当将上述期间的租金3056.5元及综合管理服务费3056.5元（计算公式：租金按2017年6月17日至2017年9月16日期间季度租金3515元为标准计，3515元÷92天×80天=3056.5元；综合管理费按2017年6月17日至2017年9月16日期间季度综合管理服务费3515元为标准计，3515元÷92天×80天=3056.5元）清偿给原告。原告主张上述期间的租金和综合管理服务费均为3061.5元系计算错误，对其超出部分的主张本院不予支持。关于拖欠的租金和综合管理服务费是否超出诉讼时效的问题。涉案债权发生的期间为2017年6月17日至2017年9月4日，原告于2020年8月26日提起本案诉讼，原告曾分别于2018年7月24日、2019年1月11日等按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址及涉案商铺地址邮寄《关于催缴租金等费用的通知》给被告，通知被告支付欠付的租金及综合管理服务费，应视为构成诉讼时效的中断,根据法律规定，原告的债权尚未超出三年诉讼时效的规定。被告抗辩其身份地址（通讯地址）已经变更，但被告并无证据证明其已经将通讯地址变更的情况告知原告，因此对被告关于原告催收无效、本案债权已过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。关于逾期付款违约金的计付问题。按租赁合同、租赁合同补充协议及综合管理服务合同的约定，被告应当在每季度期满前15日内向原告支付下个季度的租金及综合管理服务费，如逾期缴纳，被告应按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金。被告没有按约定期限支付租金及综合管理服务费构成违约，理应承担违约责任，现原告主张从2017年7月1日起开始计算逾期违约金，系其对自身权利的处分，对此本院予以支持。即逾期付款违约金应按尚欠的租金3056.5元及综合管理服务费3056.5元为基数，自2017年7月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰为标准计，逾期付款违约金总额以被告拖欠的租金3056.5元及综合管理服务费3056.5元为限。至于被告抗辩的租赁合同保证金2791元和综合管理合同履约金2790元，被告辩称应予以返还，但原告认为已经根据合同约定在解除合同时予以没收，被告抗辩应予返还的依据不足，对其该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟祥在本判决生效之日起十日内，向原告广东合生泰景房地产有限公司支付从2017年6月17日起至2017年9月4日止的租金3056.5元及逾期缴纳上述期间租金的违约金（以所欠租金3056.5元为本金，每日按应付未付金额的1‰的标准计算，从2017年7月1日起至被告实际清偿之日止，违约金总额以被告所欠租金3056.5元为限）；二、被告钟祥在本判决生效之日起10日内，向原告广东合生泰景房地产有限公司支付从2017年6月17日起至2017年9月4日止的综合管理服务费3056.5元及逾期缴纳上述期间综合管理服务费的违约金（以所欠综合管理服务费3056.5元为本金，每日按应付未付金额的1‰的标准计算，从2017年7月1日起至被告实际清偿之日止，违约金总额以被告所欠综合管理服务费3056.5元为限）；三、驳回原告广东合生泰景房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费106元，由原告广东合生泰景房地产有限公司负担0.2元，由被告钟祥负担105.8元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  刘宝珍人民陪审员  刘雪葵二〇二一年三月二日法官 助理  范水英书 记 员  毕嘉燊