湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初65号原告彭新宇，男，1969年4月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告湖南凯盈房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道开元路湘商世纪鑫城27楼2706号。法定代表人张炳光。委托代理人叶永球，广东君政律师事务所律师。委托代理人谢美琳，广东君政律师事务所律师。原告彭新宇诉被告湖南凯盈房地产开发有限公司（以下简称凯盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告彭新宇请求判令：1、被告凯盈公司赔偿原告逾期办证违约金(计算至2020年11月10日)56471.49元、房屋面积补差4510.61元和精神损失费10000元；2、原告享有被告名下房产处置优先受偿权；3、本案诉讼费及为实现债权的相关费用全部由被告承担。被告凯盈公司答辩要点：1、逾期办妥房屋产权证并非被告凯盈公司造成，属于政府原因及不可抗力，办理期限应当顺延，不应由被告凯盈公司承担逾期办证责任；2、原告彭新宇违约金计算方式及计算结果有误，违约金计算标准过高；3、原告彭新宇主张的精神损失费、享有被告凯盈公司名下房产处置优先受偿权、实现债权的费用没有事实与法律依据，应予以驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年5月2日，凯盈公司（出卖人）、彭新宇（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》。该合同约定，买受人所购买的商品房位于绿领大厦第1幢17层1709号房屋。该商品房建筑面积139.46平方米，其中套内面积113.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.20平方米。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房单价为每平方米5125.69元，总金额714829元。商品房交付后，出卖人应在600日内办妥买受人的房屋所有权证，700日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理:……买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：……面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；超过0.6%的按产权实际登记面积及本合同约定的该商品房单价多退少补，双方均不行使合同解除权。2、签订上述合同后，彭新宇支付了上述房屋全部房款。3、2020年10月28日，长沙县星沙街道星沙大道39号绿领大厦1709号房登记至彭新宇名下（房屋建筑面积138.58平方米，专有建筑面积112.49平方米，分摊按建筑面积26.09平方米）。4、2017年12月28日，凯盈公司（甲方）与彭新宇（乙方）签订《延期交房补偿协议》。该协议约定，甲方因变更交付日期按下述标准向乙方支付补偿金，双方互不追究其他责任：部分补偿金1778元，应于本协议签订后60日内支付；剩余补偿金由甲方直接支付至房屋物业管理单位，抵扣该房屋12个月物业管理费，抵扣的具体月份为：从2017年7月1日至2018年6月30日。总房价：714829×0.0001×60天=4288元。二、双方当事人有争议的事实1、违约责任的承担。原告彭新宇认为，被告凯盈公司应承担违约责任；被告凯盈公司认为，涉案项目系烂尾楼，逾期办证责任并不在于被告凯盈公司，属于不可抗力，被告凯盈公司无需承担违约责任。本院认为，首先，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告凯盈公司逾期办证不属于不可抗力的情形。其次，合同具有相对性，被告凯盈公司辩称因政府原因导致逾期办证，与原告彭新宇无关，故被告凯盈公司应承担违约责任。2、违约金的计算。原告彭新宇认为，被告凯盈公司逾期办证，违约金起算点应从合同约定的交房日顺延600天之后开始，按日0.1‰的标准计算至2020年10月28日；被告凯盈公司认为，违约金起算点应从《延期交房补偿协议》签订之日，即2017年12月28日顺延700天开始计算，且违约金高于实际损失，应进行调整。本院认为，首先，《延期交房补偿协议》显示其部分补偿金抵扣该房屋从2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费，可以证实涉案房屋交付时间为2017年6月30日。其次，原被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》中约定的房屋权属证书办理时间为“商品房交付后，出卖人应在600日内办妥买受人的房屋所有权证，700日内办妥买受人的土地使用权证”，原被告双方签订的《延期交房补偿协议》已经对房屋交付时间进行了变更，且被告凯盈公司对前期违约行为已经进行了相应补偿，故办理产权证时间应为自2017年7月1日起计算700天，即2019年6月2日之前被告凯盈公司应办理涉案房屋产权证，故涉案房屋逾期违约金计算期间应为2019年6月2日至2020年10月28日。最后，原被告双方合同约定的逾期办证违约金并未超过法律规定，被告逾期办理房屋产权证，应按合同约定的每日0.1‰的标准向原告彭新宇支付违约金。判决的理由与结果本院认为，一、涉案《长沙县商品房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。被告凯盈公司未按合同约定期限办理涉案房屋产权登记手续，应承担违约责任。原告彭新宇要求被告凯盈公司支付逾期办证违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，但违约金应为36742.21元（714829元×0.1‰×514天）。二、涉案房屋实际登记面积为138.58平方米，合同约定面积为139.46平方米，面积误差比绝对值为0.63%[（139.46-138.58）／139.46×100%]，已经超过合同约定的0.6%，原告彭新宇要求被告凯盈公司退还房屋面积补差4510.61元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。三、因违约金已可弥补原告损失，原告彭新宇要求被告凯盈公司支付精神损失费的诉讼请求，本院不再支持。四、优先受偿权需要有明确的法律规定，原告彭新宇要求对被告凯盈公司名下房产享有优先受偿权的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。五、当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告彭新宇并未举证证实其为实现债权支出的费用，故对于该项损失请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、限被告湖南凯盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭新宇支付逾期办证违约金36742.21元；二、限被告湖南凯盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭新宇退还房屋面积补差4510.61元；三、驳回原告彭新宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1574元，减半收取787元，由被告湖南凯盈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇二一年三月四日书记员  李 毅附相关法条：附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。