湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0602民初833号原告：李超，女，1979年6月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告：刘岳，男，1975年4月9日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：贺先明，湖南滳招律师事务所律师。被告：岳阳中建信和置业有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区建湘路366号。法定代表人：向前，总经理。委托诉讼代理人：陈昭，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡均邦，湖南金州律师事务所实习律师。原告李超、刘岳与被告岳阳中建信和置业有限公司（以下简称“中建信和置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李超及其两原告共同委托诉讼代理人贺先明、被告的委托诉讼代理人陈昭、胡均邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李超、刘岳向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、确认原告与被告中建信和置业于2018年4月11日签署的《商品房买卖合同》已经解除；2、被告立即返还原告购房款1116774元、维修基金费13710元、预交办证费1000元；3、被告对原告支付的首付款816774元、维修基金13710元及预收办证费1000元自交款日起至实际返还之日止按年利率6%赔偿原告利息损失（首付款、办证费用自2017年11月4日起计息，维修基金自2018年1月23日起计息，该三项款项暂算至2020年11月20日利息损失为154344.63元）；4、被告赔偿原告因购买中建湖山一号06栋1502号房屋已经向公积金支付的按揭住房贷款利息22195.3元（至2020年11月），2020年11月后至本起银行按揭贷款债务结清前的应支付银行的除贷款本金以外的全部款项由被告承担；5、被告岳阳中建信和置业有限公司支付原告违约金11167.74元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月4日，两原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告以1116774元购买被告开发建设的中建湖山壹号项目房屋，约定交付期限为2019年12月31日，但被告并未按照约定如期交房。被告中建信和置业辩称，被答辩人李超、刘岳所述“被告逾期超过30日仍未向原告交付房屋，亦未达到商品房交付的法定条件和约定条件”与事实严重不符，其请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回，具体原因如下：一、答辩人已经于2020年1月21日具备商品房交付条件，且向原告履行了通知义务；二、因新冠疫情的不可抗力原因，答辩人可顺延交房时间无须承担违约责任，原告无权解除合同；三、答辩人违约程度显著轻微，合同继续履行不影响原告合同目的实现，合同不应解除；四、原告诉请答辩人退还房款、支付利息、返还维修基金等无事实及法律依据。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：2017年11月4日，原告李超、刘岳与被告中建信和置业签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的中建湖山壹号06幢15层1502号房屋，房屋建筑面积为124.64平方米（套内面积为103.52平方米），房屋单价为8960元/平方米，总金额为1116774元。付款方式及期限为：签订合同前，原告应向被告支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告应当于2017年11月4日前支付首期房价款716774元，余款400000元向银行申请贷款支付。被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房，交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房相关设施设备交付条件—基础设施设备：1、供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，2、供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，3、燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；三项由被告负责办理开通手续并承担相关费用，如未在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，被告按照合同承担逾期交付责任。如被告逾期交付房屋，逾期在30日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之零点二的违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同还对其他部分进行了约定。签订合同后，原告依约于2017年11月4日向被告支付首付款首期房价款716774元、办证费用1000元；2018年8月30日，原告申请住房公积金按揭贷款形式向被告支付了余款300000元（贷款期限16年即192个月，等额本金还款每月还本1562.5元，贷款年利率3.575%）、并补齐房款向被告交纳100000元。2018年1月23日，原告向岳阳市物业管理办公室支付了13710元专项维修基金。至2020年11月，原告向银行支付的按揭住房贷款利息为22195.3元。2019年11月19日，涉案房屋项目因小区室外配套附属设施质量问题被小区业主投诉。2019年11月20日，市建设工程质量安全监督站组织该项目建设、施工、设计、业主代表共同参加协调会，针对业主提出的问题，要求被告整改。在整改过程中，被告对出现的问题没有彻底修复到位，导致小区业主多次上访市住建局，后经市住建局协调，由双方选定的湖南同力检测咨询有限公司作为第三方检测单位进行检测，检测数据表明涉案项目附属设施仍存在问题，被告对存在的问题进行了整改。2020年1月19日，被告组织五方责任主体对整改部位进行了验收，并出具整改验收合格文件，但仍有部分业主质疑，经被告与业主代表沟通，最终达成一致意见并签署了《关于湖山壹号交房及提质改造备忘录》和整改清单，被告承诺于2020年5月31日前完成改造并交付使用，业主代表支持该项目在2020年1月31日前办理竣工备案手续。市质安监站于2020年1月21日受理并办理了该项目的主体工程竣工验收。2020年4月8日，涉案项目提质改造工程通过了验收。2020年4月15日，涉案项目配套管网工程完成工程竣工验收备案登记。2020年1月22日，经被告与湖山壹号业主授权代表协商，签订了《关于湖山壹号交房及提质改造的协议》，协议约定：一、被告对该项目按整改清单要求进行提质改造；二、因涉案项目未能在2019年12月31日按期交房以及逾期30日仍实际不能完成交付的事实，如业主仍选择继续履行合同，双方一致同意交房时间顺延至2020年5月31日，同时被告给予选择继续履行合同的业主标准车位使用权一个/房号作为补偿，则业主放弃原合同约定的因逾期造成的赔偿；三、无论业主是否授权，本协议经签署后业主可无条件退房，并按照自购房合同买受人付款之日起至2020年1月31日止银行同期贷款利率补偿，另外支付房款金额的1%的违约金，但不享受本协议约定的其它补偿。无论业主授权与否，业主退房书面申请须于2020年5月31日前向被告书面提出，逾期视为放弃退房权利，认同收房；四、协议签署之日，业主授权代表同意被告办理竣工验收手续。双方还就其他事项进行了约定。对上述协商过程，原告刘岳于2020年1月12日签署了《授权委托书》，委托业主宋敏等代表本人与被告协商。2020年3月18日，被告中建信和置业通过岳阳日报发布了《中建·湖山壹号车位选送公告》；原告于2020年4月30日在被告处提出书面退房申请，载明退房原因为被告逾期交付商品房；2020年5月31日，原告李超向被告邮寄书面通知，要求被告办理退房退款手续并支付利息、违约金，被告工作人员文昊于次日签收。判决的理由与结果本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点为：一、关于合同的解除及房款、办证费用、维修基金的退还问题?二、关于房款利息以及违约金？一、合同的解除及房款、维修基金的返还。被告2020年1月22日与涉案小区业主代表签订了《关于湖山壹号交房及提质改造的协议》亦是双方真实意思表示，合法有效，原告作为购房户之一，均可以按照该协议主张相关权利。协议第三条明确约定“无论业主是否授权，本协议经签署后业主可无条件退房，并按照自购房合同买受人付款之日起至2020年1月31日止银行同期贷款利率补偿，另外支付房款金额的1%的违约金”。本案原告提供的与被告工作人员的微信聊天记录，可以证实原告在2020年4月30日时在被告处填写了《退房申请表》，故可认定原告在《协议》约定的期限内（2020年5月31日前）向被告送达了退房通知书，自该退房通知送达被告时，双方的买卖合同解除，故对于原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已经解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，按照规定被告应当返还购房款1116774元，其中包括首付款816774元、公积金贷款本金300000元、办证代收费用1000元。关于要求返还专项维修基金，因原告的该款并非向被告支付，而是直接支付给岳阳市物业管理办公室，被告没有退还的义务，但对原告退还该款项应予协助。二、关于房款利息以及违约金问题。《关于湖山壹号交房及提质改造的协议》签订时原告已出具授权委托书，约定利息仅支付至2020年1月31日，故该项约定对原告具有约束力，故对原告要求支付首付款816774元自付款日起至2020年1月31日止。该协议签订时“中国人民银行贷款基准利率”这一标准已经取消，应当依据双方签订的商品房买卖合同约定（不低于银行同期贷款利率）予以履行，原告现主张按年利率6%的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。故自付款日起至2020年1月31日止的资金占用利息105040元（首付款716774元、办证费用1000元自2017年11月4日起至2020年1月31日止按年利率6%计算为96541元、房款100000元自2018年8月30日起至2020年1月31日按年利率6%计算为8500元）。对于按揭贷款300000元的利息部分，原告要求被告支付已偿还的2020年11月前公积金利息22195.3元并按照公积金利率标准计算至实际清偿日止已发生的贷款利息，该年利率标准3.575%低于年利率6%且为原告实际损失，亦系原告放弃其权利，对该诉讼请求本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》及《协议》对违约金的支付均进行了约定，该约定合法有效，原告要求支付违约金11167.74元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。业主代表与被告签订的补充协议虽未约定被告收到退款申请后的退款时间，但《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“自解除合同送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）”，被告至迟应在2020年5月15日前返还购房款，故对原告要求被告支付以购房首付款816774元、办证费用1000元自2020年5月16日起至实际清偿日止按2020年4月20日发布的年利率6%标准计算的资金占用利息的诉讼请求，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告李超、刘岳与被告岳阳中建信和置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2018年4月30日解除；二、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告李超、刘岳返还购房款1116774元、办证费用1000元及资金占用利息105040元（截止2020年1月31日止），并支付以房款816774元、办证费用1000元自2020年5月16日起至实际清偿之日止按年利率6%的标准计算的资金占用利息；三、被告岳阳中建信和置业有限公司向原告李超、刘岳支付违约金11167.74元；四、被告岳阳中建信和置业有限公司支付原告李超、刘岳已偿还的公积贷款利息22195.3元（2020年11月20日前）及至自2020年11月21日起至实际返还全部房款日止已产生的公积金贷款利率；五、被告岳阳中建信和置业有限公司协助原告李超、刘岳向相关部门办理房屋维修基金13710元的退还手续；六、驳回原告李超、刘岳其他诉讼请求。前述第二、三、四项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8336元，由被告岳阳中建信和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇二一年三月十二日书记员  李梦婷