云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0102民初14842号原告（申请执行人）：云南堰商融资担保有限公司,统一社会信用代码：915301025772517607。住所：云南省昆明市五华区东风西路280号云南文贸大厦12层C号。法定代表人：钟太安，总经理。委托诉讼代理人：顾柱青，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘艳，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（执行案外人）：梁影，女，汉族，1981年12月8日出生，云南省昆明市人，个体工商户，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：吕超，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：罗双英，女，彝族，1965年10月24日出生，身份证住址：云南省安宁市。被告（被执行人）：昆明誉和酒店有限公司，注册号：530112100107544。住所：云南省昆明市西山区东寺街300号和谐时代公寓。法定代表人：罗双英。原告云南堰商融资担保有限公司与被告梁影、罗双英、昆明誉和酒店有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南堰商融资担保有限公司的委托诉讼代理人顾柱青、被告梁影的委托诉讼代理人吕超到庭参加诉讼。被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司经本院公告送达到期未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告云南堰商融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院准予执行被告昆明誉和酒店有限公司名下位于昆明市西山区（房产证号：20××98）的房屋；二、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年11月26日原告与被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司追偿权纠纷一案，由昆明市五华区人民法院作出（2016）云0102民初2583号民事判决书，2018年10月30日原告向昆明市五华区人民法院申请执行。在执行过程中，被告梁影对执行标的提出书面异议。昆明市五华区人民法院于2020年10月16日作出（2020）云0102执异215号执行裁定书，裁定中止对昆明市西山区房屋作出的（2018）云0102执5932号腾房公告执行。法院在执行异议审查过程中没有查明案件的客观事实，且适用法律错误，因此导致法院作出错误的裁定。一、被告之间的“租赁关系”不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系，不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而在本案中依据被告梁影提交的租赁合同、房屋买卖合同等材料可知，被告梁影与被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司之间的关系实质是以租抵债，其向被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司支付的房租系由其租住涉案房屋，以每年抵扣欠款3万元作为租金，租赁期12年抵扣36万元作为租金，被告梁影并未实际支付房屋租赁款项。原告认为以租抵债合同不是真实的租赁合同，实质上是债权债务关系，对该租赁合同应考虑到其特殊性，不能对抗善意第三人的抵押权，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款情形。昆明市五华区人民法院中止对案涉房产的腾房公告执行，不符合法律规定。二、买卖不破租赁的法律明确规定，房屋存在租赁关系并不是导致不能腾房执行的理由跟法律依据。根据相关法律的规定，租赁权与所有权是不同的权利，适用的也是不同的法律关系，法院将租赁权与所有权混为一谈，将导致本案不能腾房执行，进一步侵害的是抵押权人的合法权益。承租人仅仅是对涉案房屋享有租赁权，不能排除所有权转移。法律规定的承租人的合法权益有两个，一个是买卖不破租赁；一个是承租人在同等条件下的优先购买权。买卖不破租赁虽然会影响拍卖的成交价，但是不影响腾房执行，更不影响对涉案房屋的评估、拍卖强制措施，因为买卖涉及的是所有权变更过户的法律后果，但是不影响承租人的租赁权，影响的只是在执行过程中成功竞买人需忍受所有权上存在的租赁权，但这根本不影响承租人的租赁权，因此承租人更不能以此为由妨碍、阻止执行。三、以租抵债侵害其他债权人的权利。被告方签订的租赁合同约定租期从2014年12月1日至2026年11月30日，每年租金3万元，被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司将其对案涉房使用权用于抵消其购房款，而被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司已经因为无法履行生效裁判所确定的义务己被纳入失信被执行人名单，被告之间“以租抵债”行为已经损害到其他经生效裁判确定的债权人的合法权益。综上，被告梁影对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，为维护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼申请法院准予继续执行案涉房屋。被告梁影答辩称：我方认为昆明市五华区人民法院第215号执行裁定书合法有效，请求法院予以支持。被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证、被告身份证、营业执照，欲证明原被告主体适格；2、他项权证书，欲证明被告昆明誉和酒店有限公司于2015年3月19日将其名下位于昆明市西山区房屋抵押给了原告，原告就该房屋享有优先受偿权；3、《房屋买卖合同》、《租赁合同》，欲证明被告之间的《租赁合同》明确约定以欠款抵租金的方式出租房屋，原告认为被告之间实际上是未收到购房款而以房款抵租金，该类租赁合同不符合《合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系，该《租赁合同》并不是当事人的真实意思表示且侵犯抵押权人的优先受偿权，不应适用合同法所规定的“买卖不破租赁”原则；4、类似文书（2014）民申字第215号，欲证明最高人民法院认为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则；5、类似裁判文书（2020）云0112民初4122号，欲证明被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司在昆明市西山区人民法院有类似案件，昆明市西山区人民法院判决承租人对案涉房屋享有租赁权并提出排除执行的请求不能成立。被告梁影提交了以下证据：1-2、公证书2份，欲证明案涉房屋原属于梁影婚姻存续期间共同所有财产，2014年9月15日签订《房屋买卖合同》以62万元的价格将该房屋卖给昆明誉和酒店有限公司，并经昆明市国正公证处公证；3、房屋信息查询摘抄表，欲证明案涉房屋于2014年9月29日登记于昆明誉和酒店有限公司名下，梁影已履行完毕合同义务；4、银行明细表，欲证明昆明誉和酒店有限公司支付了部分购房款，还剩金额36万元；5、《房屋租赁合同》，欲证明2014年11月27日昆明誉和酒店有限公司与梁影签订《房屋租赁合同》，约定将承租方案涉房屋卖给出租方，已付金额26万元，剩余36万元，现以欠款抵租金的方式出租该房屋，房屋租金每年3万元，租赁期限自2014年12月1日至2026年11月30日，并于2014年12月1日将房屋交给梁影使用；6、收据、7、收费凭证，欲证明梁影自2015年开始实际占有使用案涉房屋，并缴纳物业费和水费等；8、执行裁定书，欲证明昆明市五华区人民法院以（2020）云0102执异215号《执行裁定书》支持了梁影的全部执行异议请求；9、内资企业信息登记基本情况表，欲证明梁影自2014年6月25日起即在昆明市盘龙区经营昆明米兰荟文化传播有限公司，梁影是该公司的法定代表人、执行董事兼总经理，主要业务为活动策划；10、常住人口登记卡、11、梁影身份证，欲证明梁影籍贯为河北省，1999年到昆明上学即留在昆明，2008年4月11日在昆明市华分局办理了居民身份证，长期在昆明居住、生活、工作；12、《离婚协议书》，欲证明案涉房屋原属于梁影与李焘共同所有财产二人离婚时签订《离婚协议书》约定该房屋离婚后归梁影所有；13、物业服务费收据，欲证明梁影自2014年开始实际占有使用案涉房屋，没有用于出租，由梁影向云南誉和物业服务有限公司交纳物业服务费；14、发票、收费支付凭证、抄表情况、已交费账单等，欲证明案涉房屋在自来水公司的结算户名为李涛，长期以来都是梁影向自来水公司缴纳水费；15、电费收据，欲证明昆明供电局只安装了统一的总电表，没有安装分户电表，总电表户名是王晓波，一直以来都是梁影向王晓波缴纳电费。被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司未到庭视其放弃质证权,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4、5类似裁定文书与本案无关联性，依法不予确认。被告提交的证据5《房屋租赁合同》原告对真实性不予认可，但未提交相反证据予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据6、13为物业服务费收据、证据14水费发票、收费支付凭证、抄表情况、已交费账单等证据符合证据形式要件，本院予以采信；证据12《离婚协议书》对真实性予以确认，关联性不予确认；证据15《电费收据》与转账凭证的交易时间及金额不能相互印证，且无其他证据予以佐证，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告云南堰商融资担保有限公司与被告罗双英、谢职宁昆明誉和酒店有限公司、第三人代子唯追偿权纠纷一案，本院审理后于2016年11月28日作出（2016）云0102民初2583号民事判决书，判决：一、被告罗双英于本判决生效后十日内向原告云南堰商融资担保有限公司偿还代偿款628851元，并承担上述代偿款自2016年3月4日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告罗双英于本判决生效后十日内向原告云南堰商融资担保有限公司支付其为实现债权而产生的律师代理费22865.53元；三、被告罗双英到期未偿还上述债务，则原告云南堰商融资担保有限公司享有对被告昆明誉和酒店有限公司所有的位于昆明市［他项权证号：昆房他证（昆明市）字第××号］折价或者拍卖、变卖后所得价款的优先受偿权；四、被告昆明誉和酒店有限公司对被告罗双英的上述债务承担连带保证责任，被告昆明誉和酒店有限公司承担债务后，在其承担债务范围内，有权向被告罗双英追偿；五、驳回原告云南堰商融资担保有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10389元、公告费300元，由被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司共同负担。上述判决书生效后，被告罗双英、昆明誉和酒店有限公司未履行还款义务，原告云南堰商融资担保有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年10月31日以（2018）云0102执5932号立案执行，执行过程中于2019年8月22日查封了被告昆明誉和酒店有限公司名下位于昆明市房屋，并于2020年8月6日张贴腾房公告，责令被执行人于2020年8月13日前腾空房屋并交付法院执行。被告梁影在执行过程中提出异议，主张其对案涉房屋享有租赁权，请求在租赁期间内保护其居住使用权不交付法院或买受人。本院于2020年10月16日作出（2020）云0102执异215号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋作出的（2018）云0102执5932号腾房公告的执行。原告云南堰商融资担保有限公司不服该裁定，于2020年10月29日提起本案诉讼。另确认，昆明市东寺街300号1-6幢B座4层409号房屋原系梁影、李焘共同所有，2014年9月15日，梁影、李焘与昆明誉和酒店有限公司签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给昆明誉和酒店有限公司，房屋成交价为62万元，付款方式为一次性付清，款项付清后交房。同日，双方就上述合同办理了公证。上述合同签订后，昆明誉和酒店有限公司有限公司法定代表人罗双英于2014年10月1日、10月10日、11月20日、11月26日向梁影支付房款21000元、10万元、5万元、100000万元。2014年9月29日，案涉房屋变更登记至昆明誉和酒店公司名下。2014年11月27日，梁影与昆明誉和酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定梁影出售案涉房屋给昆明誉和酒店有限公司，已付房款26万元，剩余36万元，现以欠款抵租金的方式出租该房屋，房租每年3万元，以房款抵租金，租赁期限自2014年12月1日至2026年11月30日，并于2014年12月1日将该房屋交付给梁影。梁影自2015年起至2021年期间向云南誉和物业服务有限公司交纳了案涉房屋的物业费。再确认，昆明誉和酒店有限公司于2015年3月19日将案涉房屋抵押给原告云南堰商融资担保有限公司，并办理了抵押登记手续。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，首先，被告梁影与昆明誉和酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，并约定以购房款的方式抵扣租金，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，梁影提交了2015年至2021年期间交纳物业费的收据原件，以及水费交纳凭证及详情清单，已证明其在法院查封前占有使用案涉房屋。因此，被告梁影所举证据已证明其在案涉房屋设定抵押权及被法院查封之前享有合法的租赁权，其请求在租赁期限内保障占有使用的权利，停止向受让人移交占有案涉房屋的主张于法有据，本院作出的（2020）云0102执异215号裁定书并无不当。因此，对原告要求准予执行案涉房屋的诉请，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告云南堰商融资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告云南堰商融资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  孙敏霞人民陪审员  展 燕人民陪审员  赵 玲二〇二一年三月四日法官助理鲍晓玲书记员朱瑾