四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11134号 原告：成都蓉遵商业管理有限公司，住所地：成都市锦江区东大街上东大街段**阳光保险大厦******。 法定代表人：赵章成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李静，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旎，四川明炬律师事务所律师。 被告：曾燕君，女，1986年7月17日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：刘应刚，男，1986年9月1日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，系曾燕君丈夫。 原告成都蓉遵商业管理有限公司（简称蓉遵商业公司）与被告曾燕君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓉遵商业公司的委托诉讼代理人李静，被告曾燕君的委托诉讼代理人刘应刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓉遵商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金79866.67元、物业费5443.44元，上述费用共计85310.11元；2、判令被告向原告支付违约金28000元；3、判令被告向原告支付律师费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月7日，原告与被告签订了《ＫＢＣ韩国馆物业（商铺）租赁合同》，合同约定：原告将坐落于四川省成都市锦江区××街××街段××号“ＫＢＣ韩国馆”第1层第128-1号商铺出租给被告，承租面积为20平方米，用于经营ＭＫ品牌服饰，租赁期限为2年，自2019年6月1日至2021年5月31日止；租金标准：2019年6月1日至2020年5月31日期间为660元／月／平米，2020年6月1日至2021年5月31日期间为700元／月／平米；物业管理费标准为40元／月／平方米；租金及物业管理费按季度支付，水费、电费等费用于每月24日前据实缴纳。合同还约定：被告单方终止本合同或因被告违约行为导致原告解除或终止本合同，或乙方导致本合同无法继续履行的，原告不退还被告租赁保证金，被告并另按合同解除或终止时月租金标准向原告支付两个月租金的违约金；被告迟延支付租金、保证金及其他应付费用的，每迟延一日，按应支付金额的0.2%向原告支付违约金。租赁合同签订后，原告已按照合同约定，向被告提供租赁房屋且尽到全部义务，但被告自2019年12月1日开始拖欠租金、物业费，经原告多次催告，仍拒不支付。原告于2020年7月28日向被告发出解除合同通知，并要求支付欠付费用。截至合同解除之日，被告尚欠租金79866.67元、物业费5443.44元，上述费用共计85310.11元。综上，被告未按期支付租金等费用的行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付的租金、物业费等全部费用，并要求被告按照合同约定承担违约责任。为维护原告合法权益，原告特诉诸贵院，望判如所请。 被告曾燕君辩称，1、请求驳回原告按合同签订的租金价格核算租金费用，合同签订的租金价格与事实不符，在实际经营过程中，原告给予的价格是560元/平米，案涉租赁商铺20平米，优惠之后的租金11,200元/月，还有一个交四个月免两个月的优惠条件。2020年2月1日-3月31日是免租金，2020年2月1日-2020年2月29日是免物业费；2、正常按照合同约定是在2019年12月就交纳租金，但商场给予的优惠一直没有答复，后面就遇到了疫情以及生小孩，为何没有缴纳租金是商场没有明确答复应该缴纳多少，故我方于2019年12月1日开始没有支付租金，双方的合同是2020年6月30日解除。综上，驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年5月7日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《ＫＢＣ韩国馆物业（商铺）租赁合同》，约定：甲方将坐落于四川省成都市锦江区××街××街段××号“ＫＢＣ韩国馆”第1层第128-1号商铺（本合同中简称本物业）出租给乙方。本物业的承租面积（使用面积）约为20平方米，本合同中约定的租金、物业管理费及其他费用均按承租面积计算。本物业租赁期限为2年，自2019年6月1日至2021年5月31日止。租赁期限届满后，本合同自动终止。计租起始日为2019年6月1日。甲方向乙方交付本物业的时间预计为2019年5月15日之前，最终以甲方向乙方发出的物业交付通知书上载明的本物业交付之日为准。本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金10000元，该保证金作为乙方全面履行本合同的担保。甲方有权扣收租赁保证金以抵偿或代乙方支付下述款项：乙方欠付的任何费用；乙方应支付的迟延履行金、违约金。租金标准：2019年6月1日至2020年5月31日期间，月固定租金标准为：660元／月／平米；物业管理费标准为：40元／月／平米。（优惠后的租金，以本合同第十八条“其他约定”内容为准）2020年6月1日至2021年5月31日期间，月固定租金标准为：700元／月／平米；物业管理费标准为：40元／月／平米。固定租金及物业管理费的支付方式：租金及物业管理费按季度支付，即：每一公历年度的首季度费用应于上一年的12月24日前支付，第二季度费用于当年3月24日前支付，第三季度费用于当年6月24日前支付，第四季度费用于当年9月24日前支付。乙方应于每月24日前据实缴纳水费、电费、电话费、网络费等费用。水费、电费、电话费、网络费等费用自物业交付之日起计付。乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或乙方导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方租赁保证金，乙方并另按合同解除或终止时月租金标准向甲方支付两个月租金的违约金。若因此给甲方或第三方造成其他损失的，乙方还应全额予以赔偿。乙方迟延支付租金、保证金及其他应付费用的，每迟延一日，按应支付金额的0.2%向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，除本合同其他条款约定的乙方应承担的违约责任外，甲方并有权立即单方解除本合同，乙方预先支付给甲方的保证金、租金及其他费用作为乙方向甲方支付的违约金归甲方所有；乙方预先支付的保证金、租金及其他费用不足以赔偿甲方或第三方损失的，乙方应另行向甲方或第三方赔付：乙方逾期支付租金、保证金或本合同约定的其他费用累计超过30日的；乙方同意甲方的通知方式包括但不限于短信、电话、信函、电子邮件等方式之任何一种。甲乙双方的联络方式以本合同当事人项下所载明的电话、通讯地址、短信、电子邮件等为准。采用传真、电话、短信、电子邮件等电子数据或语音方式通知的，发出时间视为到达时间；如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。2019年6月1日至2020年5月31日优惠后的租金总额为：105600元。 同日，原告将案涉房屋交付被告使用。 2020年3月27日，原告向被告出具《成都KBC韩国馆费用催告函》，内容有：截止2020年1月23日，贵方拖欠我司2019年12月1日至2020年1月23日的租金：15,840元，物业管理费：1,440元。按照合同约定贵方延迟支付租金、保证金及其他应付费用的，每延迟一日，按应付金额的0.2%支付违约金。1、请贵方严格履行租赁合同约定义务，并于2020年4月5日前向我司付清拖欠的费用共计：17,280元。2、若贵方未能在2020年4月5日前支付欠缴费用，我司将取消优惠政策，同时根据租赁合同第十二条“违约责任”的约定，依法采取法律手段要求贵方支付拖欠的款项，并有权立即单方解除租赁合同及向贵方追究违约责任。 2020年7月1日，被告向原告出具《申请函》，内容有：因疫情，申请2019年12月至2020年6月期间的租金减免，申请从2020年6月30日起，解除与贵司签订的租赁合同。 2020年7月28日，原告向被告出具《关于解除KBC韩国馆物业商铺租赁合同的通知》，内容有：截止2020年6月30日，贵方累计拖欠我司2019年12月1日至2020年6月30日的租金、物业费、其他费用共计42,030.11元，逾期时间已超过30日。1、依据贵我双方签订的KBC韩国馆《物业（商铺）租赁合同》第十二条的约定，我司与贵方2019年5月7日签订的《物业（商铺）租赁合同》在本通知送达贵方之日解除。2、请贵方在收到本通知之日起3日内，向我方结清欠付的租金、物业费和其他费用共计42,030.11元，并承担租赁合同项下约定的违约责任。如贵方逾期不支付，我司将立即采取诉讼等方式维护自身合法权益。原告将上述通知通过微信方式向被告送达。 原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案委托四川明炬律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费5,000元。 另查明，被告未支付2019年12月1日起的房屋租金、物业费。期间，原告多次催缴租金等费用，被告未支付。 庭审中，原告认可双方就2019年12月1日至2020年6月30日的租金单价标准由合同约定的660元/月/平方米下调至560元/月/平方米达成一致，从2020年7月1日起的租金标准仍按照合同约定的700元/月/平方米计算。 以上事实有双方的陈述及提交的以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证、《KBC韩国馆物业（商铺）租赁合同》、《成都KBC韩国馆费用催告函》、成都KBC韩国馆缴费通知单（签收单）、关于解除KBC韩国馆《物业租赁合同》的通知及微信聊天截图、《委托代理合同》及网上银行电子回单、微信聊天记录、7月1日的申请函、邮寄单、录音。 本院认为，原告、被告签订的《KBC韩国馆物业（商铺）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。因本案系民法典施行前的法律事实引起的租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用当时的法律、司法解释。 关于租金、物业费。庭审中，原告认可因疫情原因免去2020年2月1日至2020年3月31日的房屋租金。故被告应向原告支付2019年12月1日至2020年7月28日的租金49,978.49元（560元/月/平方米×20平方米×4个月÷6个月×5个月＋700元/月/平方米×20平方米÷31天×28天=49,978.49元）、物业费5,419.35元（40元/月/平方米×20平方米×5个月+40元/月/平方米×20平方米÷31天×27天+40元/月/平方米×20平方米÷31天×28天=5,419.35元）。庭审中，被告主张租赁合同已于2020年6月30日解除，不应当支付2020年7月1日起的房屋租金、物业费，根据合同约定，被告无合同解除权，且被告向原告提交解除合同申请，双方未就合同解除达成一致，故对被告主张免于支付2020年7月1日起的租金、物业费的抗辩理由，本院不予采纳。 关于违约金。双方合同中有关于“乙方迟延支付租金、保证金及其他应付费用的，每迟延一日，按应支付金额的0.2%向甲方支付违约金”，原告据此主张被告支付欠付租金、物业费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定违约金以上述欠付租金、物业费共计55,397.84元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年8月28日起计算至实际付清之日止。 关于原告主张的律师代理费。根据双方合同中关于“如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费”的约定，原告因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费5,000元，系双方合同约定应由被告承担的费用，故原告要求被告支付律师代理费5,000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告曾燕君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蓉遵商业管理有限公司支付尚欠的租金49,978.49元、物业费5,419.35元； 二、被告曾燕君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蓉遵商业管理有限公司支付应付上述租金、物业费的违约金（以55,397.84元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年8月28日起计算至实际付清之日止）； 三、被告曾燕君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都蓉遵商业管理有限公司支付律师代理费5,000元； 四、驳回原告成都蓉遵商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,686元，由被告曾燕君负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  费福来 人民陪审员  李 薇 二〇二一年三月二十三日 书 记 员  梁 杰