广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初3065号 原告（反诉被告）：许琼金，男，1967年4月5日出生，汉族，住防城港市港口区。 被告（反诉原告）：广西粤华房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区公车新城沙企一级路旁江滨小区**（粤同·江滨雅轩一期）4#楼116号房。统一社会信用代码：91450600782138353H。 法定代表人：钟荣华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑毓才，广西桂成律师事务所律师。 原告（反诉被告）许琼金与被告（反诉原告）广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2019）桂0602民初1175号民事判决，被告（反诉原告）粤华公司不服该判决，向防城港市中级人民法院提起上诉。防城港市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）桂06民终680号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。原告（反诉被告）许琼金与被告（反诉原告）粤华公司商品房预售合同纠纷一案于2020年10月15日立案，依法适用普通程序进行公开开庭审理了本案。原告（反诉被 2 告）许琼金、被告（反诉原告）粤华公司的委托诉讼代理人郑毓才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）许琼金向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2015年5月25日双方签订的《商品房买卖合同》，将位于防城港市港口区公车新城沙企一级路旁江滨小区二期（粤同江滨雅轩）4栋1层117号房屋交付给原告使用，并办理该商品房的房屋所有权转移登记到原告名下；2.被告支付逾期交付房屋违约金11881.97元，以800133元为基数，按每日万分之零点三计算，从2018年1月1日暂计至2019年4月10日止，以后顺延计算，直至被告交付房屋为止；3.被告赔偿原告经济（租金）损失154652.85元[以每个月30元/平方米计算，从2018年1月1日起至2019年4月10日，直至被告交付房屋为止（最终以评估机构评估为准）]；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月21日，原告将50万元电汇到被告银行账户，后双方协商将50万元作为购房款，2015年5月25日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：06117)，合同约定：“原告购买被告位于防城港市港口区公车新城沙企一级路旁江滨小区二期（粤同江滨雅轩)4栋1层117号房屋，房屋建筑面积为312.43平方米，房屋价格总金额800133元。《商品房买卖合同》第十一条约定“被告应当于2017年12月31日前向原告交付该商品房。第十二条约定“被告逾期在60日之内……万分之零点三的违约金，第二十条（一）约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记”。2015年5月26日，原告将剩余购房款30万汇到被告银行账户，2015年9月1日被告向防城港市住房保障管理局办理该房屋商品房买卖合同备案证明。2017年12月31日后原告多次要求被告将该房屋交付给原告使用，也要求被告向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记手续，但被告置之不理。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告己经履行支付全部购房款义务，被告应按合同约定履行交付房屋及办理产权转移登记手续，因被告违约行为，导致原告严重的经济损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 3 被告（反诉原告）粤华公司辩称，1.双方之间的商品房买卖合同不应继续履行，双方的真实意思表示实际为借款关系，案涉房子当时是作为借款的一种担保，因此《商品房买卖合同（预售）》不应继续履行，双方的法律关系按照实际的借款关系进行调整；2.原告要求支付逾期交房违约金、主张的经济（租金）损失，因为双方的商品房买卖合同没有真实存在，因此原告的诉讼请求没有事实依据。 被告（反诉原告）粤华公司向本院提出反诉请求：1.解除被告与原告于2015年5月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：06117）；2.原告协助被告办理《商品房买卖合同备案证明》（编号：2115129200）的撤销手续；3.本诉及反诉案件的所有诉讼费用由原告承担。事实和理由：2015年5月25日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，实质上是源于双方存在工程借款关系，即原告于2015年1月21日通过转账将50万元款项支付到被告账户，用于防城港市港口区江滨雅轩二期（粤同·江滨雅轩）工程项目建设。所以，本案表面上为商品房预售合同纠纷，实质上是让与担保法律关系，具体事实和理由如下：一、双方签订《商品房买卖合同（预售）》和办理《商品房买卖合同备案证明》并非被告的真实意思表示。签订合同和办理备案是被告与原告当初约定的：被告将江滨雅轩二期（粤同·江滨雅轩）4栋1层117号房登记备案到原告名下，作为原告履行返还借款义务一种担保方式，双方之间并非存在真正的商品房买卖合同关系。该担保属于间接担保，由担保人通过转移自己的物权于债权人进行的担保，系当事人创设的非法定的可以起担保作用的让与担保，涉案房屋作为担保物实际上起到担保人履行债务的效力。被告与原告也为工程借款的返还问题一直进行沟通。二、原告事实上并没有实际支付涉案房屋的购房款。虽然在形式上，双方签订《商品房买卖合同（预售）》并且进行了合同备案，但原告并没有真正实际支付涉案房屋购房款，2015年5月25日，原告通过转账将300133元款项支付到被告的账户，备注为购房款，是因为借款金额于房屋价值差距较大，而增加借款金额，涉案的江滨雅轩二期（粤同·江滨雅轩）4栋1层117号房属于天地楼，原告当时已经销售的同期同类型房屋价格为每平方米约8000多元，涉案房屋价值200多万元，不可能如原告所述的只有800133元购房款。三、被告粤华公司愿 4 意向原告返还所借工程款本金及其合法利息。2015年1月21日，原告支付了第一笔借款50万元后，被告在2015年3月18日至2015年7月3日期间，分四期支付给原告利息125000元，被告向原告返还所借工程款及利息时，应给予相应扣减。同时，借据约定的高额利息不应予以支持。鉴于原告已向贵院提起诉讼要求履行合同，被告为维护自己的合法权益，特依法提起反诉，请求法院依法支持，并将反诉案件与本诉案件合并审理，驳回原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）许琼金针对被告（反诉原告）粤华公司的反诉辩称，一、双方签订的商品房买卖合同及办理的商品房备案登记证明是双方的真实意思表示，合法有效，被告要求解除《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律的依据，被告提出的解除合同的要求无法律依据；二、被告提出双方的法律关系实际为借款合同关系没有事实和法律的依据；三、签订《商品房买卖合同（预售）》之前，原告向被告所汇的款项实际为案涉商品房的定金；四、被告违反了合同法的诚实守信行为，出售的房屋涨价就想解除合同，因此被告的反诉请求没有事实和法律的依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5，该证据与本案查明事实有关，予以采信。对被告提供的证据1，该证据无原件，但与其他证据形成证据链，本院予以采信；对被告提供的证据2，该款与本案查明事实有关，予以采信；对被告提供的证据3，被告提供的录音谈话的真实性无法确认，不予采信；对被告提供的证据即商品房买卖合同（预售），该合同与本案查明事实无关，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，原告许琼金作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：06117），约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区公车新城沙企一级路旁江滨小区二期（粤同·江滨雅轩）4栋1层117号房，建筑面积 5 312.43平方米，每平方米单价为2561元，总金额为800133元；《商品房买卖合同（预售）》第七条对付款方式及期限约定，买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2015年5月26日前支付该商品房全部价款。《商品房买卖合同（预售）》第十一条对交付时间及手续约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。双方特别约定，因买受人原因未付清房款（含银行按揭贷款，公积金贷款），出卖人有权将交房日期延期，即客户付清全部房款后的10个工作日内交付房屋。《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率6.15%（不低于中国银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2015年9月1日，防城港市住房保障和房产管理局对《商品房买卖合同（预售）》进行了备案证明登记。 2015年1月21日，粤华公司出具的《借据》显示，今借到许琼金人民币壹佰伍拾万元整数（1500000.00），用于江滨小区工程款。此笔款以到账为准。借款期限为叁个月，利率按月息百分之伍计算。款项汇入：户名：广西粤华房地产开发有限公司账号：45×××79开户行：建行防城港迎宾路支行。2015年1月21日，许琼金 6 向粤华公司支付500000元（附加信息及用途为工程款）。2015年5月26日，许琼金向粤华公司转款300000元（附加信息及用途为购房款）。 2015年3月18日、4月1日、5月6日、7月3日，粤华公司分别向许琼金转款25000、25000元、25000元、50000元，用途均备注为劳务费。 2015年5月26日，被告向原告分别出具《收据》（编号分别为：1003808、1003806），确认收到原告交来江滨雅轩4-117号预收购房款133元、80万元。 本院认为，一、双方当事人之间的法律关系是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系。原告诉称，其与被告之间系商品房买卖关系，而被告辩称涉案房屋系其与原告之间民间借贷的担保。经查，原、被告之间并无工程往来等，则被告提供的2015年1月21日出具的《借据》、许琼金在2015年1月21日向粤华公司转账的500000元工程款、粤华公司在2015年3月18日至7月3日期间共向许琼金支付125000元劳务费与粤华公司出具的《借据》中约定的月息5%向一致，即被告提供的证据足以证实许琼金向粤华公司支付的500000元工程款系借贷的款项。但被告提供的《借据》中约定的借款期限为叁个月，即原、被告之间的借款期限为2015年1月21日至2015年4月20日止。被告从原告处借款后仅支付了5个月利息后，未偿还本金和利息。而原、被告于2015年5月25日签订《商品房买卖合同（预售）》（备案日期：2015年9月1日）。次日，许琼金又向粤华公司转购房款300000元。另被告作为开发商，其应知晓涉案商品房备案给原告的法律后果，则从本案的事实和证据，本院认被告以其开发的涉案商品房出售给原告的方式抵偿涉案的借款500000元，其与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，即原、被告之间的法律关系为商品房买卖合同关系,对双方当事人均有约束力。被告请求解除该合同，并撤销备案登记的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。 二、关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》、案涉房屋交付给原告使用以及将案涉房屋所有权转移登记到原告名下的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真 7 实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。但案涉房屋尚未并未通过验收，不符合法律规定的交付及办证条件，原告可待该楼具备交付及办证条件后另行起诉。同理，商品房的买卖目的系房屋的居住和使用，并不必然产生用于出租赚取租金。原告请求被告支付尚未交付使用的房屋的租金损失无事实和法律依据，不予采信。 三、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的问题。本案中，被告未按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条中约定的2017年12月31日前向原告交付案涉商品房。因此，被告应承担逾期交房的违约责任。另双方在《商品房买卖合同（预售）》中第十二条逾期交付的违约金为每人万分之零点三的约定未违反法律规定。那么，被告请求以800133元为基数，按每日万分之零点三从2018年1月1日计算至被告交房之日止。 四、关于原告要求被告赔偿原告经济（租金）损失的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》并未约定逾期交房后的租金损失，且租金损失并非是必然损失，原告主张的租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西粤华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）许琼金支付逾期交房违约金（违约金以800133元为基数，按每日万分之零点三，从2018年1月1日计算至被告交房之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）许琼金的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）广西粤华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费3930.7元，由原告许琼金负担3650.26元，被告（反诉原告）广西粤华房地产开发有限公司负担280.44元；反诉案件受理费1000元、减半收取500元，由被告（反诉原告）广西粤华房地产开发有限公司负担。 8 上述债务，义务人逾期支付的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费4930.7元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 燕 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  何水清 二〇二一年三月九日 书 记 员  黄 倩 9