广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8196号上诉人（原审被告）：深圳市福田区嘉泰轩商行，住所地：广东省深圳市福田区新洲路新中苑第一层市场9A，统一社会信用代码：92440300L4159272XH。经营者：许秀云。委托诉讼代理人：杨慧隆，广东隆与律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗龙强，广东隆与律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市福田区新中苑第一届业主委员会，住所地：广东省深圳市福田区新洲九街319号新中苑。负责人：林志文，系该业委会主任。委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。原审被告：深圳市利丰房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香蜜湖街道竹子林紫竹六道敦煌大厦12B，统一社会信用代码：9144030027952226XH。法定代表人：刘坤德。委托诉讼代理人：林奇蔚，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文磁，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市福田区嘉泰轩商行（以下简称嘉泰轩商行）因与被上诉人深圳市福田区新中苑第一届业主委员会（以下简称新中苑业委会）、原审被告深圳市利丰房地产开发有限公司（以下简称利丰公司）恢复原状纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初40417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉泰轩商行的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回新中苑业主委员会的全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由新中苑业委会承担。事实与理由：一、一审判决存在基本事实查明错误。嘉泰轩商行与利丰公司签订了两份《房屋租赁合同》（租赁凭证编号分别为：深房租福田2018XXXX40、深房租福田2018XXXX46），约定嘉泰轩商行承租利丰公司名下位于深圳市福田区两间店铺，合计面积为257.71平方米。二、一审判决存在适用法律错误。本案中，嘉泰轩商行设置招牌和放置空调外机的行为符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权解释）第四条的规定。1.嘉泰轩商行承租经营性用房对外开展营业活动，设置门店招牌是其基本的经营需求。门店招牌本来可以设置于门楣悬挑架空部分底沿以上、二层窗户以下的区域，但由于二楼外延通道的存在，嘉泰轩商行无法正常设置门楣招牌，从而不得不将招牌设置于二楼女儿墙上。设置于女儿墙上的招牌并未超出该墙体本身高度，既没有损害女儿墙的功能、造成安全隐患，也没有侵害二楼业主的采光、通风等权益。招牌的设置符合深圳城市管理局发布的《深圳市店面招牌设置指引》的要求。2.安装空调外机是嘉泰轩商行的合理需要，一楼商铺的特殊之处在于与商铺专有部分直接对应是内墙，该内墙连接着架空层车库（下半部分）及夹层房间（上半部分），为不影响全体业主对车库和夹层房间的正常使用，嘉泰轩商行才自费增加管线，将空调外机安装在夹层阳台上。嘉泰轩商行将空调外机摆放于夹层阳台上，不存在违反法律法规或侵害他人合法权益的情形。三、基于消防安全的考虑，应当保留后门通道。嘉泰轩商行的经营面积为257.71平方米，根据广东省公安消防总队发布的《广东省“三小场所”消防安全技术标准》第6.4条的规定，经营面积超过50平米的三小场所，必须设置两个安全出口。因此，涉案租赁房屋的后门是一个消防安全通道，如若将其封堵，不仅违反消防规定，还将造成极大的安全隐患。综上所述，恳请二审法院依法查明事实，支持嘉泰轩商行的上诉请求。被上诉人新中苑业委会未提交答辩意见。原审被告利丰公司答辩称，一、嘉泰轩商行安装店铺招牌和空调外机系基于合理需要利用经营性用房专有部分相对应的外墙面，符合建筑物区分所有权解释第四条规定，不应认定为侵权。嘉泰轩商行承租新中苑一层的经营性用房对外开展营业活动，安装店铺招牌是其合理需要。嘉泰轩商行安装的店铺招牌位置为新中苑一层房屋专有部分相对应的外墙面，其安装的店铺招牌没有违反法律法规，也不损害他人合法权益。因新中苑一层房屋结构特殊，专有部分相连的是夹层自行车库（上半部分）和夹层车库（下半部分），夹层自行车库和夹层车库仍在新中苑一层，不存在二层夹层。嘉泰轩商行安装的空调外机所在的夹层自行车库阳台实际上为新中苑一层房屋专有部分相对应的外墙面。二、安全出口（后门）并非利丰公司开设，且其所在墙体属于利丰公司的专有部分，利丰公司没有侵害新中苑全体业主的共有权。三、嘉泰轩商行安装店铺招牌、空调外机，使用安全出口（后门）系其个体行为，利丰公司不承担连带责任。而且利丰公司与嘉泰轩商行签订的房屋租赁合同已经约定，嘉泰轩商行不得因自身经营需要，擅自占用租赁区域的共用部分，其在经营前须自行向政府有关部门申请办理有关证照、批准证书或许可证等。新中苑业委会向一审法院起诉请求：1.限期嘉泰轩商行拆除现安装在新中苑二楼平台围墙上的店铺广告招牌，并恢复围墙原状；2.限期嘉泰轩商行拆除其在新中苑一楼外墙上所开设的后门，并恢复外墙原状；3.利丰公司对嘉泰轩商行拆除后门并恢复外墙原状承担连带责任；4.限期嘉泰轩商行拆除其在新中苑夹层阳台上安装的4台空调室外机，并恢复阳台的原状；5.利丰公司对嘉泰轩商行拆除4台空调室外机并恢复阳台原状承担连带责任；6.本案的诉讼费用由嘉泰轩商行、利丰公司承担。一审法院认定事实：1997年5月30日，深圳市规划国土局核发了深规土规许字[1997]XX号《深圳市建设用地规划许可证》，载明：用地单位为利丰公司，用地位置为XX区，建筑面积12000平方米，其中：肉菜市场2500平方米，住宅9400平方米，配套公厕垃圾转运站100平方米，肉菜市场在底层安排；四周退红线＞6米，布置好室外自行车停放场地；机动车泊位数47辆（自用40辆，公用7辆），自行车泊位数300辆。据规划国土（含地籍测绘）部门确认的建筑物一层平面设计图显示，一层除安排了净菜市场、车库、（露天）停车场外，还安排有公厕、垃圾转运站、配电房各一处，空调机房五处；净菜市场西侧有两个“商场入口”即正门，东侧有一个“商场辅助入口”即后门。小区建成后，二层以上的住宅对外销售，一层市场由开发商利丰公司自用。2000年6月13日，不动产登记部门向利丰公司核发了深房地字第××号《房地产证》，载明：权利人为利丰公司，房屋名称及房号为新中苑第一层市场，建筑面积为2287.64平方米；本证所记载的房地产，不得买卖，抵押、出租须按有关规定办理。其后，利丰公司将一层建筑物分割建成若干间商铺出租。2018年1月10日，利丰公司（甲方）与嘉泰轩商行的法定代表人许秀云签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；租赁房屋建筑面积共计50平方米，租金每平方米每月110元，月租金总额为5500元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金；租赁房屋用途为综合市场。合同附页约定：2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为5750元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为6000元，2020年6月1日至2020年12月31日的月租金为6250元，租期3年；在租赁期内，乙方不得因自身经营需要，擅自占用租赁区域的共用部分。涉案租赁房屋正门朝西，面向XX街，在东侧的外墙上开了一个后门，后门外是新中苑小区的一排车库。关于后门系何人何时开设，嘉泰轩商行称不是其开设，其承租涉案房屋时即已有后门；利丰公司称无法确认系何人开设，亦不知系何时开设。嘉泰轩商行未经新中苑业主大会同意，在承租的房屋正门上面二楼女儿墙处设置了有“嘉泰轩商行”等字样的招牌。嘉泰轩商行未经新中苑业主大会同意，将4台空调室外机放置在后门外车库顶上新中苑小区二层夹层东侧的阳台上。2018年7月，新中苑业委会向嘉泰轩商行送达了《要求立即自行拆除违法占用公共空间广告牌的函》及《要求立即自行拆除违法占用公共空间空调外机的函》。2018年9月，新中苑业委会向嘉泰轩商行送达了《要求立即自行拆除违法开设的后门的函》。但嘉泰轩商行均未拆除。没有证据证明利丰公司曾阻止嘉泰轩商行设置招牌和放置空调室外机。新中苑业委会提起本案诉讼业经新中苑业主大会会议同意。本案诉讼中，经一审法院主持调解，双方当事人未能协商一致。一审法院认为，新中苑业委会主体适格且有权提起本案诉讼。与利丰公司签订租赁合同的许秀云是嘉泰轩商行的法定代表人，且房屋实际为嘉泰轩商行使用，故应认定嘉泰轩商行是涉案租赁合同的承租人，嘉泰轩商行在诉讼中对此实际亦予认可。建筑物区分所有权司法解释第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”嘉泰轩商行设置招牌和放置空调室外机的区域属于新中苑全体业主的共有部分，不是利丰公司的专有部分，也不是与利丰公司的专有部分“相对应”的共有部分。嘉泰轩商行未经新中苑业主大会同意设置招牌和放置空调室外机，侵害了新中苑全体业主的共有权，新中苑业委会请求嘉泰轩商行拆除招牌及空调室外机，恢复原状，一审法院予以支持。利丰公司负有协助拆除的义务。若在新中苑业委会申请强制执行判决前嘉泰轩商行已与利丰公司终止租赁合同，搬离租赁房屋且未拆除空调室外机，则利丰公司负有拆除的义务。关于后门。没有证据证明后门系嘉泰轩商行所开，故应推定系利丰公司所开。后门开在一层建筑物的外墙中。认定属于建筑物区分所有权司法解释第四条所称的“合理需要”的标准之一，是不以盈利为目的。利丰公司开设后门出租房屋，系以盈利为目的，故不属于合理需要。同时，外墙面依法属全体业主共有，没有证据证明利丰公司开门的位置是原规划中的商场辅助入口，利丰公司破墙开门，亦不属于利用外墙面。因此，建筑物区分所有权司法解释第四条关于业主可以合理利用共有部分的规定，并不适用于本案利丰公司开设后门的情形。利丰公司未经新中苑业主大会同意，在外墙上开门，侵害了新中苑全体业主的共有权，新中苑业委会请求利丰公司拆除后门并恢复外墙原状，一审法院予以支持。至于消防问题，相关当事人应另循途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、嘉泰轩商行应在判决生效之日起三十日内，拆除涉案租赁房屋正门二层女儿墙上的招牌，并恢复该女儿墙的原状。利丰公司予以协助。二、嘉泰轩商行应在判决生效之日起三十日内，拆除放置在涉案租赁房屋后门外二层夹层阳台上的空调室外机，并恢复该阳台的原状。三、若在新中苑业主会申请强制执行判决前，嘉泰轩商行已与利丰公司终止租赁合同、搬离租赁房屋且未拆除空调室外机，则利丰公司应拆除上述空调室外机并恢复该阳台的原状。四、利丰公司应在判决生效之日起六十日内，拆除涉案租赁房屋的后门，并恢复该处外墙的原状。嘉泰轩商行予以协助。五、驳回新中苑业委会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元（已由新中苑业委会预交），由新中苑业委会负担10元，嘉泰轩商行和利丰公司共同负担90元。本院经审理查明，嘉泰轩商行与利丰公司订立了两份租赁合同，承租XA、XB两套房产，面积共计257.71平方米。对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为恢复原状纠纷。对于涉案嘉泰轩商行设置招牌的位置、安放空调外机的位置为涉案建筑物业主共有部分的事实，各方均无异议。至于涉案商铺开立后门所破除的墙体，是涉案利丰公司专有区域与共有区域的隔断墙，其外侧即为外墙，为业主共有面积。利丰公司以一层系其所有为由，主张整个墙体为其专有，不符合法律规定，本院不予采纳。现二审争议的焦点在于：嘉泰轩商行对上述共有部分的利用、涉案商铺后门的开立是否属于建筑物区分所有权司法解释第四条规定的专有部分权利人对共有部分的合理利用。根据查明事实，嘉泰轩商行承租的涉案商铺，是利丰公司持有的新中苑第一层市场单一房产的一部分。按照设计规划，该一层净菜市场设有三个出入口，可以满足一层肉菜市场的经营需要，亦符合相关消防设计要求。但因利丰公司将一层市场分割建成若干商铺后出租，导致原有的空间间隔发生变化，各分割部分为使用的便利及符合相关的行政管理规定而产生了额外的利用需求。由此导致的物业使用人对共有面积的占用，超过了规划预期，不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的业主利用专有部分的合理需要，业主应征得其他共有权人同意后方可进行。利丰公司作为小区开发建设单位，亦为一楼房产的权利人，其主张涉案商铺后门非其开立亦不知何人开立，显然不合常理，本院不予采信。因现有证据不足以证明开立商铺后门系嘉泰轩商行所为，一审判令由利丰公司恢复其专有部分对应外墙原状，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于嘉泰轩商行设置招牌和放置空调室外机的问题。本案招牌设置及空调室外机放置的位置均不属于在空间上与承租商铺直接“相对应”的共有部分，虽嘉泰轩商行客观上有利用共有部分的需求，但如前述同理，其占用需求亦是因利丰公司未按照规划用途使用一楼房产所致，不属于司法解释所指合理需求。嘉泰轩商行未经新中苑业主大会同意设置招牌和放置空调室外机，侵害了新中苑全体业主的共有权，新中苑业委会请求嘉泰轩商行拆除招牌及空调室外机，恢复原状，一审法院予以支持并无不当，本院亦予维持。综上所述，嘉轩行商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市福田区嘉泰轩商行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月三十日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。