海 南 省 琼 海 市 人 民 法 院        民事判决书         （2021）琼9002民初236号    原告：韩行赟，男，1938年12月6日出生，汉族，住所地为贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。    原告：刘晓明，女，1941年10月23日出生，汉族，住所地为贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。    原告刘晓明委托诉讼代理人：韩行赟（系原告刘晓明的丈夫），住所地为贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。    被告：琼海大兴投资有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区。    法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。    委托诉讼代理人：陈泽玮，男，该公司员工。    委托诉讼代理人：吴淑盈，女，该公司员工。    原告韩行赟、刘晓明与被告琼海大兴投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩行赟并作为原告刘晓明的委托诉讼代理人，被告琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）的委托诉讼代理人吴淑盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告韩行赟、刘晓明向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年1月1日起至2020年5月31日止的逾期办证违约金33695.4元给原告。事实与理由：2014年1月28日，原、被告签订关于购买琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场A-3幢X层XXX房的《琼海市商品房买卖合同》。原告作为商品房的买受人，依约定于2014年1月28日向被告支付全部购房款270212元。被告却未能按合同之约定于2014年12月31日前向原告交付上述商品房，而是至2020年5--6月办理交付商品房。根据双方签订的合同第十五条产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。而被告逾期交付房屋权属证书的违约责任约定，被告应向原告支付2017年1月1日至2020年5月31日期间的违约金33695.4元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。    被告大兴公司答辩称,一、原告主张的逾期办证违约金无事实根据。原告于2020年4月14日收房，根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，被告为原告办理房屋权属证书的期限应自房屋交付之日起计算至2024年4月13日。被告未存在逾期办证的事实，原告的此项诉求应予驳回。二、本案诉讼费用应由原告承担。综上，原告应承担其行为所导致的一切不利后果，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告韩行赟、刘晓明提交了如下证据：1.《交房通知书》，2.发票，3.《琼海市商品房买卖合同》。被告提交了《海逸广场入伙收楼声明》作为证据。原、被告对对方所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2014年1月28日，原告韩行赟、刘晓明与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢X层XXX房，建筑面积53.87平方米，房价款为270212元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同中载明，原告韩行赟、刘晓明户籍所在地及居住地为贵阳市花溪区霞晖路33号5单元附6号，通讯地址为贵阳市花溪区霞晖路静晖村20-141号，固定电话为0851-3851558，移动电话为151XXXXXXXX。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了购房款270212元。2020年4月14日，被告向原告韩行赟、刘晓明邮寄一份《交房通知书》，通知原告于2020年5月1日至2020年6月30日之间来办理入住手续，如未在规定时间交房将视为原告同意交房，物业费从2020年7月1日起计收。该通知书邮寄地址为原告户籍地址贵阳市花溪区霞晖路33号5单元附6号，该邮件因“原书地址查无此收件人”被退回被告。2021年1月14日，原告到案涉房屋所属物业服务中心办理收房手续。为此，原告于2021年1月11日向本院提起诉讼，请求判如所请。    另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。    本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：被告是否存在违约情形，应否向原告支付逾期办证违约金33695.4元。    本案中，原告已向被告支付购房款270212元，履行了合同约定的义务。被告已将房屋交付给原告，应当按合同第十五条约定为原告办理房地产权属证书。根据合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后730日内为原告办理土地使用权证。虽然合同中约定了被告应为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，在《不动产登记暂行条例》2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。双方合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款不符合现行法律法规的规定,而必须以办理不动产权登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1460日内。被告辩称其于2020年4月14日向原告邮寄《交房通知书》，邮件因原告更换手机号码而被退回，故主张视为被告已于2020年4月14日向原告交付房屋。根据查明的事实，被告向原告户籍所在地及居住地贵阳市花溪区霞晖路33号5单元附6号邮寄《交房通知书》，并未按照合同载明的原告通讯地址贵阳市花溪区霞晖路静晖村20-141号向原告邮寄，致使邮件未妥投而退回被告，未能妥投的原因在于被告，故该《交房通知书》未到达原告，对原告不产生法律效力，不能视为原告于2020年4月14日收房。原告于2021年1月14日到案涉房屋所属物业服务中心办理收房手续，故应认定被告2021年1月14日交付房屋给原告。从交房之日即2021年1月14日起计算，被告为原告办理不动产权证期限至2025年1月13日才届满，被告未存在逾期为原告办理不动产权书的违约情形，不应承担相应的违约责任。故原告请求判决被告支付自2017年1月1日起至2020年5月31日止的逾期办证违约金33695.4元，缺乏事实根据和法律依据，依法予以驳回。    依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：    驳回原告韩行赟、刘晓明的诉讼请求。    案件受理费321元，由原告韩行赟、刘晓明负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                     审判员 符小丽二〇二一年三月十一日法官助理 黄雪莹 书 记 员 陈 灿