四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川民再81号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：四川暨阳置业有限公司，住所地四川省德阳市区泰山北路三段385号。 法定代表人：严世国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡焱杰，四川诚谨和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅然，四川诚谨和律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：徐小军，男，1987年12月4日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：王松，四川履枰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：周新凤，女，1989年10月10日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：王松，四川履枰律师事务所律师。 再审申请人四川暨阳置业有限公司（以下简称暨阳公司）因与被申请人徐小军、周新凤房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德阳市中级人民法院（2020）川06民终498号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月25日作出（2020）川民申6610号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人暨阳公司的委托诉讼代理人胡焱杰、帅然，被申请人徐小军及其与周新凤的委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 暨阳公司申请再审称，1.二审法院将暨阳公司促销活动中的“零首付”宣传认定为格式条款，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定了格式条款的三个基本构成要件:格式条款是“重复使用”的合同条款；是占优势的一方事先拟定好，通常是印制好的格式化、固定化的条款，不存在修改格式条款的可能性；格式条款成立过程中不需要与合同相对方进行任何协商，格式条款合同的承诺方只有“接受”或“不接受”的被动选择。根据双方提供的证据及一审庭审笔录内容可知，所谓的“零首付”仅是暨阳公司口头促销宣传语，从未有任何书面文字记载，亦未出现在双方签订的《商品房买卖合同》等文件中，不属于合同内容。其实质是面向不特定人群并希望其前来购房时开发商发出的要约邀请。2.二审法院将“零首付”解释为“不支付或免支付首付款”缺乏证据证明。合同条款中对首付款金额和已支付的约定，不能直接扩大解释为免除支付首付款。二审法院认为本案免除购房人支付首付款的义务理由不当。3.二审法院将“零首付”认定为不支付或免除支付首付款，有违公平公正原则。根据案涉买卖合同约定，案涉商品房单价为4593.19元/平方米,该楼盘未参加“零首付”活动的其他业主购置单价为4212.64元-6593.68元/平方米。若将“零首付”认定为不支付或免除支付首付款，即徐小军、周新凤实际购买单价仅为2617.53元/平方米，显著低于市场价甚至成本价，不符合市场规律。综上，暨阳公司请求:1.撤销二审判决，依法改判或发回重审，支持暨阳公司的诉讼请求，即暨阳公司不向徐小军、周新凤交付德阳市双河街亲亲里3栋1-33-1号房屋，不办理该房屋产权；暨阳公司不向徐小军、周新凤支付以250000元为本金按每日万分之一标准从2017年4月1日起至暨阳公司实际交付房屋之日止的违约金；徐小军、周新凤向暨阳公司一次性支付德阳市双河街亲亲里3栋1-33-1号房屋首付款106753元，并按银行同期贷款利率自2015年11月11日计至付清之日止。2.一、二审诉讼费由徐小军、周新凤承担。 徐小军、周新凤辩称，1.暨阳公司的再审请求互相矛盾，其要求我方承担支付首付款的责任，就是认为案涉买卖合同真实有效，在案涉买卖合同未解除的情况下，暨阳公司作为开发商有交付房屋并办理产权证等义务。二审判决后，我方已申请执行，案涉房屋已交付且办理了房屋产权证。办理房屋产权证后，我方已将房屋进行了转卖。2.案涉买卖合同未注明合同履行付款、交房的顺序，我方可以要求暨阳公司按照合同约定交付房屋，办理产权过户，并承担延期交房的违约责任。3.关于“零首付”问题。首先，无论是书面还是口头合同条款，按照合同法解释理解，口头的承诺和约定，视为合同内容的一部分，并且依照相关司法解释，对合同有实质性影响的约定就是合同内容，故“零首付”属于合同内容，暨阳公司在一审反诉状中亦陈述，公司有做“零首付”房屋促销活动。其次，暨阳公司是针对所有购房业主重复宣传，具有广泛性，“零首付”是格式条款。再次，根据案涉买卖合同附件五的约定，及暨阳公司向我方出具的首付款收据，应将“零首付”解释为免除或不支付首付款。4.暨阳公司称若不支付首付款，则案涉房屋单价有违公平，但事实上案涉房屋价格进行了做高，我方一审进行过举证。暨阳公司提出的合同没有附备案表，合同来源是否合法有异议。不同时间段、不同环境因素影响下，市场价格本身有高有低，案涉房屋单价2617.53元/平方米已高于成本价。综上，二审判决结果正确。 徐小军、周新凤向一审法院起诉请求：1.判令暨阳公司向徐小军、周新凤交付位于德阳市房屋；2.判令暨阳公司为徐小军、周新凤办理位于德阳市房屋的产权过户手续；3.判令暨阳公司支付迟延交付房屋的违约金至实际交房为止。 暨阳公司向一审法院反诉请求：判令徐小军、周新凤支付房屋首付款106753元，并承担资金利息。 一审法院认定事实：徐小军、周新凤（买受人）与暨阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：徐小军、周新凤按套内面积以4593.19元／平方米，总价356753元购买位于德阳市房屋。付款方式：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向出卖人指定银行或住房公积金管理机构借款支付。交付条件：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期超过九十日之后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并以该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。产权登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，则出卖人将承担违约责任。附件五：付款方式及期限的约定。买受人采用按揭的，买受人签订本合同时已向出卖人支付首付款人民币106753元。余款人民币250000元向出卖人指定银行申请7成20年按揭贷款。徐小军、周新凤就案涉房屋在中国农业银行股份有限公司德阳旌阳支行办理了按揭贷款250000元，该款已支付给暨阳公司。2015年11月28日，暨阳公司向徐小军、周新凤出具收据，载明：首付款106753元。徐小军、周新凤与暨阳公司均认可，首付款106753元未实际收取。案涉房屋已办理备案。 一审法院判决：一、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐小军、周新凤交付位于德阳市房屋；二、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内为徐小军、周新凤办理位于德阳市房屋的所有权登记；三、四川暨阳置业有限公司于交付房屋之日起三十日内向徐小军、周新凤支付从2017年4月1日起至实际交付房屋之日止以本金250000元按照每日万分之一标准计算的违约金；四、驳回徐小军、周新凤的其他诉讼请求；五、驳回四川暨阳置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7096元，由四川暨阳置业有限公司负担，反诉受理费2700元，由四川暨阳置业有限公司负担。 暨阳公司不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销原判；2.改判徐小军、周新凤向暨阳公司一次性支付德阳市双河街亲亲里3栋1-33-1号房屋的首付款106753元，并按银行同期贷款利率计算至付清之日止（从2015年11月11日暂计算至原审反诉之日止为13247元），合计120000元；3.由徐小军、周新凤承担本案一、二审诉讼费。 二审查明的案件事实与一审一致，二审法院予以确认。 二审法院认为，首先，在一、二审中当事人双方均对“零首付”购房这一事实予以认可，只是对“零首付”的理解存在争议。徐小军、周新凤认为“零首付”的约定内容是不用支付首付款或免除支付首付款的义务。暨阳公司主张“零首付”的约定内容是其暂时为徐小军、周新凤垫支首付款，办理银行按揭贷款后，再由徐小军、周新凤向其支付首付款。按照大众普遍理解，“零首付”就是指不用支付首付款或免除支付首付款的义务。依据现有证据，对“零首付”的约定内容不能查明，而“零首付”活动系暨阳公司开展的促销活动，可认定其内容系暨阳公司提供的格式条款，对此有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款方即暨阳公司的解释，故“零首付”就是指不用支付首付款或免除支付首付款的义务。同时案涉《商品房买卖合同》附件五约定：买受人采用按揭的，买受人签订本合同时已向出卖人支付首付款人民币106753元，余款人民币250000元向出卖人指定银行申请7成20年按揭贷款。该约定能够证实暨阳公司已经对徐小军、周新凤的首付款予以了免除，抑或等同于徐小军、周新凤的首付款已实际支付。其次，从办理按揭贷款的流程来看，徐小军、周新凤需有缴纳首付款的收据才能通过按揭的审查，徐小军、周新凤虽然在一审中提供的首付款票据系复印件，但该复印件与暨阳公司提供的首付款收据复印件、编号、证件号、房号等完全一致，该收据具有真实性，故徐小军、周新凤陈述按揭办理完后暨阳公司将收据收回具有合理性，同时能印证暨阳公司已免除徐小军、周新凤首付款的事实。最后，若暨阳公司并未免除徐小军、周新凤支付首付款的义务，那么从双方签订合同至徐小军、周新凤起诉近三年多时间里，暨阳公司就其所主张的首付款未向徐小军、周新凤进行过催收也明显不符常理。综上，暨阳公司已免除了徐小军、周新凤支付首付款的义务，徐小军、周新凤不应当向暨阳公司支付案涉房屋的首付款，暨阳公司所提的“改判徐小军、周新凤向暨阳公司一次性支付德阳市双河街亲亲里3栋1-33-1号房屋的首付款106753元，并按银行同期贷款利率计算至付清之日止”的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7096元，由四川暨阳置业有限公司负担。 再审中，双方当事人均未提交新证据。再审查明的案件事实与一审、二审基本一致。另查明，2015年11月28日，暨阳公司向徐小军、周新凤出具106753元的首付款收据。收据原件在暨阳公司处保管。在《零首付按揭房款收据领取明细表》中，徐小军、周新凤在客户确认栏签字，在该表中显示领取收据时间2015年12月22日，首付款未付金额106753元，总房款356753元。 本院再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款系一方当事人为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商，却于合同中载明的条款。对于采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并无案涉房屋购买方式为“零首付”的格式条款内容，而根据双方于庭审中的诉辩意见及合同履行情况等事实，可以认定双方就“零首付”确有协商，且已事实履行，故原审法院将案涉“零首付”认定为一方单方提供的格式条款并不恰当，不符合法律规定，亦与本案事实不符，本院予以纠正。 其次，双方对于“零首付”的具体内容存在重大分歧，购房人徐小军、周新凤认为“零首付”为“首付不支付”，而暨阳公司则认为“零首付”为“首付缓支付”。经再审查明，暨阳公司虽于2015年11月28日出具了首付款106753元的收据，但购房人徐小军、周新凤与暨阳公司均认可首付款106753元未实际收取，故仅凭该收据，除能认定双方有“零首付”的约定外，并不能认定“零首付”为购房人徐小军、周新凤所主张的“首付不支付”，亦不能认定“零首付”为暨阳公司主张的“首付缓支付”。本案中，暨阳公司提交的购房人徐小军、周新凤签字确认的《零首付按揭房款收据领取明细表》明确记载首付款未付金额，且购房人徐小军、周新凤签字确认时间在首付款收据出具时间之后。本院认为，如购房人徐小军、周新凤所称“零首付”为首付不支付的主张属实，则其无须在暨阳公司出具首付款已支付的收据后，再对“首付款未付金额”进行确认。且首付款支付收据虽由暨阳公司实际开具，但至今仍保管在暨阳公司处，并未由购房人徐小军、周新凤保留，亦明显不符合情理。根据上述事实，暨阳公司所称“零首付”为“首付缓支付”的解释更为客观，具有高度可能性，本院予以认定。原审法院将“零首付”认定为不支付或免除支付首付款缺乏充分证据支持，并不恰当，本院予以纠正。 关于暨阳公司应否承担迟延交房违约责任及购房人徐小军、周新凤应否承担首付款逾期支付违约责任的问题。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行义务。暨阳公司应按约向购房人徐小军、周新凤交付房屋，购房人徐小军、周新凤应按约支付购房款。现购房人徐小军、周新凤已支付了绝大部分购房款，故其要求交付房屋的理由成立。但鉴于购房人徐小军、周新凤系以自认“零首付”为首付不支付为由，拒绝支付首付款，故暨阳公司不须承担迟延交付房屋的违约责任。暨阳公司因在房屋买卖合同中，未就“零首付”的具体含义及首付款付款时间明确约定，自身存在一定过错，故对其主张购房人徐小军、周新凤承担逾期付款违约金及资金占用利息的再审请求，本院亦不予支持。 综上所述，暨阳公司提出的再审请求部分成立，本院予以支持。二审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向徐小军、周新凤交付位于德阳市房屋； 二、四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为徐小军、周新凤办理位于德阳市房屋的所有权登记； 三、徐小军、周新凤于本判决生效之日起三十日内向四川暨阳置业有限公司支付首付款106753元； 四、驳回徐小军、周新凤的其他诉讼请求； 五、驳回四川暨阳置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7096元，由四川暨阳置业有限公司负担5071元，由徐小军、周新凤负担2025元，反诉受理费2700元，由徐小军、周新凤负担2388元，由四川暨阳置业有限公司负担312元。二审案件受理费7096元，由徐小军、周新凤负担2427元，由四川暨阳置业有限公司负担4669元。 本判决为终审判决。 审判长 羊   斌 审判员 杨   军 审判员 陈 书 娟 二〇二一年三月三十日 书记员 杨爽（兼）