贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书  （2021）黔2701民初495号  原告：贵州天圆物业服务有限责任公司，住所地：贵州省黔南州布依族苗族自治州都匀市沙包堡街道天源2013八号楼一层182号，统一社会信用代码91522701722115803X。 法定代表人：查国涛，系公司总经理。 委托诉讼代理人：韩天文，男，1965年5月17日生，汉族，住都匀市,系该公司法务。 被告：金邦奎，男，1957年8月20日生，汉族，住福泉市。 委托诉讼代理人：金建，男，1986年5月15日生，汉族，住都匀市，系原告之子。 原告贵州天圆物业服务有限责任公司诉被告金邦奎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人韩天文，被告委托诉讼代理人金建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州天圆物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费2937元（自2018年3月1日至2020年11月30日止，89元/月），逾期支付物业服务费所产生的违约金2335.45元，生活垃圾处理费231元（自2018年3月1日至2020年11月30日止），以上总计5503.5元；2、判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系都匀市173新天地小区2-1-1301业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居所提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取，被告的房屋面积共89.02平方米，即每月应交纳物业服务费89元。但被告在2018年3月1日至2020年11月30日期间未交纳物业服务费，欠费33个月共计2937元，逾期支付物业服务费已产生违约金2335.45元（违约金根据合同按每天2‰计算），未交纳生活垃圾处理费231元，以上总计5503.5元。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳以上费用。被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行交纳物业服务费的义务，被告的行为严重的影响了物业服务企业的有效运行，并损害了全体业主的整体利益，为维护原告的合法权益，构建良好的物业秩序，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决如诉之请。 被告金邦奎辩称：1、小区业主委员无权单独决定聘用物业公司；2、对缴纳物业费无异议，但原告的服务未达到其收费标准；3、原告应当公示小区物业公共部分的收费及开支；4、违约金按日千分之二计算不合法，要求取消。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金邦奎系173新天地小区2-1-1301号业主，建筑面积89.02平方米。2017年3月15日，都匀市173新天地小区业主委员会与原告签订《173新天地住宅小区物业服务合同》，委托原告对173新天地住宅小区进行物业管理，委托期限自2017年3月15日起至2020年3月14日止（原告于2020年10月30日撤离小区），物业服务费用（住宅）收取标准为1元/月/平方米，业主应于每月28日前交纳当月物业服务费，并约定未按时足额交纳物业服务费的，每日应按欠费金额2‰标准支付违约金。另查明，都匀市物价局作出匀价格（2009）24号文件，居民住户生活垃圾处理费按7元/户/月标准收取，被告金邦奎缴纳物业服务费至2018年2月。 上述事实，有原告在举证期内提交营业执照复印件、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明、物业服务合同、都匀市物价局文件、收费许可证、物业费账单、催收账单及被告提交的图片、微信聊天记录等在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。 本院认为：本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”。本案中，原告贵州天圆物业服务有限责任公司依法具备物业管理资质，其与都匀市173新天地小区业委会签订的《173新天地住宅小区物业服务合同》不仅对原告贵州天圆物业服务有限责任公司具有约束力，对被告金邦奎也具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务。被告作为业主在小区内居住生活，实际亦享受了原告提供的物业服务，被告应当在原告书面催告后缴纳物业服务费及代收生活垃圾处理费，被告应当支付物业服务费（自2018年3月1日起至2020年10月30日止）：89平方米×1元/平方米×32个月=2848元，应当支付代收生活垃圾处理费（自2018年3月1日起至2020年10月30日止）：7元/户/月×32个月=224元，原告主张被告应当支付逾期违约金（根据合同约定按每天2‰计算）2335.45元，符合法律规定，本院予以支持。对被告提出“小区业主委员无权单独决定聘用物业公司”的抗辩，如前所述，本院不予采纳；对被告提出“对缴纳物业费无异议，但原告的服务未达到其收费标准”的抗辩，被告作为物业服务企业，对区域内违反法律、法规及需要使用其代管的专项维修资金等事项，应当向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法处理，被告提供的图片不能证明原告未履行职责，故本院不予采纳；对被告提出“原告应当公示小区物业公共部分的收费及开支”的抗辩，涉及业主知情权，所谓业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，简言之，就是业主有权知悉有关物业的信息，并可要求相关义务人全面、合理公开其掌握的情况和资料。业主的知情权主要是以查阅文件报表或者相关资料的方式进行的，主要表现为业主的查阅权。业主知情权作为业主享有的一项重要权利，是业主行使其他权益的重要保障，同时也是业主才享有的权利。由此可知，业主可直接向物业服务企业提出请求，亦可向人民法院起诉。对被告提出“违约金按日千分之二计算不合法，要求取消”的抗辩，《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同受法律保护，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，被告无权请求取消合同关于违约金的约定，且本院已释明可请求人民法院予以适当减少，被告仍坚持其意见，故本院不予采纳。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告金邦奎于本判决生效之日起十日内向原告贵州天圆物业服务有限责任公司交纳物业服务费2848元及违约金2335.45元，垃圾处理费224元； 二、驳回原告贵州天圆物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如义务人未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告金邦奎负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。   审 判 员 于  黎  二〇二一年三月十八日  法官助理 卢 思 彤  书 记 员 罗雨蔓汐