湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0626民初3520号原告：唐应生，男，1963年4月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告：曹益群，女，1972年3月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘侃，湖南巴陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：江爽，湖南巴陵律师事务所律师。被告：湖南原本山水旅游开发管理有限公司，住所地：湖南省岳阳市平江县安定镇工业新区，统一社会信用代码：91430626MA4L55G9XP。法定代表人：李剑，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴子仪，女，1982年4月19日出生，汉族，住湖南省平江县，系总经理助理。原告曹益群、唐应生诉被告湖南原本山水旅游开发管理有限公司（以下简称原本山水公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告曹益群、唐应生及其委托诉讼代理人刘侃、江爽，被告原本山水公司委托诉讼代理人吴子仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹益群、唐应生向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2019年6月1日签订的合同编号为20181228c006[102号]的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告退还已支付购房款900900元；3、请求判令被告按照0.02%的日利率支付原告自2019年6月1日至实际给付之日止的已付房款利息81981.9元（暂计算至2020年9月1日）；4、请求判令被告按照全部房价款的2%支付原告解约违约金18018元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求：要求被告退还原告已交付的契税18018元及维修基金7327元，共计25345元。事实与理由：2019年6月1日原告与被告签订合同编号为20181228c006[102等]《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：原告购买被告开发的白鹭湖国际度假区欣园T18-2幢1层102号房、T18-2幢2层202号房，建筑面积122.11平方米，单价每平方米7377.77元，总金额900900元，付款方式及期限为签署合同当日首付400900元，余款向银行申请按揭贷款。房屋交付时间为2019年12月30日前，交房条件为被告取得房屋竣工验收备案证明文件，合同第十二条还约定逾期交房超过30日，原告有权选择解除合同。因被告逾期交房导致解除合同的，原告应书面通知被告，被告应自原告解除通知送达15日内退还原告全部购房款，并自原告付款之日起，按照0.02%的日利率支付利息，同时，被告按照总房款2%支付违约金等。合同签订后，原告当日向被告支付首付款400900元，并于2019年6月24日向中国建设银行平江支行申请按揭贷款50万元，该款于当日划入被告账户。2019年12月30日后，双方约定的交房日期已至，原告未收到被告任何口头或书面的收房通知，因疫情所致，原告只得通过电话方式多次询问被告公司，但均无法与其取得联系，直至2020年7月9日，被告销售人员才通知原告该房屋尚在建设之中，交付日期改为2020年12月31日。故原告于2020年8月8日向原告发出《关于解除商品房买卖合同（预售）的通知》要求解除该合同，被告亦未予以回复。至2020年9月，原告已按照按揭贷款合同向中国建设银行平江支行还本付息71603.77元。原告全面履行了合同，但被告所建房屋至今未达到交付条件，且置原告的催告于不顾，被告推诿原告诉求并更改交房时间的行为已严重违反合同约定，构成根本性违约，应承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告原本山水公司辩称：答辩人不同意解除合同。一、延期交房是因为设计的变更及2019年的恶劣天气影响，导致工期延误，同时2020年又受疫情影响，上述不可预见的因素叠加导致房屋尚未交付。二、原告未按约定支付全额购房款；三、即使解除合同，根据《补充协议》第十四条第三款的约定，双方应配合办理购房合同备案登记的注销、抵押登记的注销及按揭合同解除等手续。自前述各项手续办理完毕后，出卖人才能将已收取的放款无息退还给买受人。本条约定实际上修改了《商品房买卖合同》关于因法律规定或合同约定解除的条件及解除合同责任，故即使解除合同，买受人应办理完毕上述手续，在不影响出卖人二次出售的前提下，出卖人才能将所收房款无息退还买受人。原告主张被告自付款之日起按照0.02%的日利率支付利息和违约金没有合同依据。综上，被告不同意解除合同，原告要求的利息没有合同依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院作如下认定：、1、原告提交的《商品房买卖合同》、《附件》、《个人住房借款合同》，以证明原、被告于2019年6月1日签订了商品房买卖合同。被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为解除合同应依据《补充协议》第十四条第三款的约定，原告有先履行、撤销网签的义务，被告才能无息返还购房款。原告提交的该证据客观真实，本院对其真实性予以采信。2、原告提交的白鹭湖梧桐酒店物业委托管理经营合同，拟证明原告将涉案房产交案外人平江县梧桐酒店管理有限公司管理经营，原告首付款中18万元为将房产出租所得的收益的事实。被告对该证据的三性均有异议，认为与本案合同纠纷无关，系原告与案外人签订的合同。本院认为，该合同与本案商品房买卖合同纠纷没有关联性，不予采信。3、原告提交的涉案房屋维修基金收据、契税完税证明、首付款发票，以证明原告已全部交纳相关税费、购房款、履行了合同义务的事实。被告对证据的三性均无异议，对证明目的有异议，认为原告的购房款实际上并未依照合同约定全额缴纳。被告为证实这一主张向本院提交中国建设银行单位客户专用回单3份，原告对其中一笔50万元的客户回单予以认可，上面明确注明是发放给曹益群的贷款，是原告向建设银行贷款后转给被告的50万元，剩余两笔无法确认是原告的转账。综合原、被告提交的证据，原告交首付款有400900元的发票证实，交剩余50万元房款有银行回单证实，因此本院对原告已交纳全部购房款的事实予以采信；房屋维修基金收据、契税完税证明客观真实，本院予以采信。4、原告提交的与被告销售人员聊天记录截图、原告解除房屋买卖合同的通知，以证明被告逾期交付房屋和单方面变更交房时间，以及原告向其发送解除合同通知的事实。被告认为聊天记录无法核实是否真实，解除合同通知书被告并没有收到。本院认为，聊天记录截图真实性虽无法核实，但结合庭审中原、被告的陈述，被告至今确实仍未完成竣工验收，未向原告交付房屋，本院对这一事实予以采信；原告并未提交证据证实其解除房屋买卖合同的通知已发送给被告，本院对此不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确定如下事实：2019年6月1日原告曹益群、唐应生与被告原本山水公司签订合同编号为20181228c006[102等]《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的白鹭湖国际度假区欣园T18-2幢1层102号房、T18-2幢2层202号房，建筑面积122.11平方米，单价每平方米7377.77元，总金额900900元，付款方式及期限为签署合同当日首付400900元，余款50万元向银行申请按揭贷款。房屋交付时间为2019年12月30日前，交房条件为被告取得房屋竣工验收备案证明文件，合同第十二条约定逾期交房超过30日，原告有权选择解除合同。因被告逾期交房导致解除合同的，原告应书面通知被告，被告应自原告解除通知送达15日内退还原告全部购房款，并自原告付款之日起，按照0.02%的日利率计算给付利息；同时，被告按照总房款2%支付违约金等。原、被告在《补充协议》中又约定：十四、合同的变更和解除……3、购房合同因法律规定或按合同约定解除的，双方应互相配合办理购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，买受人应当将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项目手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内无息退还买受人已付款项……十六、其他补充约定……3、按本合同约定或者法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人在三十天内未行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定……合同签订后，原告当日向被告支付首付款400900元，并于2019年6月24日向中国建设银行平江支行申请按揭贷款50万元，该款于2019年7月2日划入被告账户。除购房款外，原告还向被告支付了契税18018元、物业维修基金7327元，共计25345元。2019年12月30日被告未按约定向原告交付房屋。截至本案庭审之日，被告未提交房屋已完成竣工验收的资料，未提供交房预期时间，也一直未向原告交付房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告曹益群、唐应生与被告原本山水公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告已按照约定支付了全部购房款，但原本山水公司未能按合同约定按期履行交付房屋义务，构成根本违约，且截止至庭审原本山水公司仍不能交付房屋，原告合同目的不能实现，符合法定解除条件，现原告要求解除合同并退还购房款，本院予以支持。被告原本山水公司抗辩称根据《补充协议》的约定，原告未在约定的期限内行使解除权，已经丧失因逾期交房所产生的解除权。本院认为，合同当中的约定解除，是指当事人在合同中事先约定解除权成立条件，在合同履行完毕之前约定解除条件成立时，由有解除权的一方通过行使解除权的方式使合同解除；合同中的法定解除是指合同成立后，没有履行或履行完毕前，当事人一方通过行使法定解除权对合同进行解除。本案原告虽已丧失约定的解除权，但仍享有法定解除权，原告要求解除合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求被告退还购房款900900元、契税18018元、维修基金7327元和赔偿购房款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于利息损失及违约金。被告抗辩称按照《补充协议》第十四条的规定，原告应在协助被告办理完手续后，由被告在原告退房后三十天内将房款无息退还给原告。本院认为，《补充协议》系被告制作并提供，属于格式条款，该条款限制了原告的主要权利、免除了自己的主要义务，而被告未提供证据证明其就该条款向原告尽到了提示、说明的义务，当属无效，对被告的该抗辩主张本院不予支持。原、被告合同解除后，合同的权利义务终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，原告要求被告按照主合同约定的0.02%的日利率（即年利率7.3%）支付已付房款利息和按照总房款的2%支付违约金18018元，符合法律规定和当事人的约定，本院予以支持。其中利息自2019年6月1日至2019年7月2日应以400900元为基数计算，自2019年7月3日至实际给付之日应以900900元为基数计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告曹益群、唐应生与被告湖南省原本山水开发管理有限公司2019年6月1日签订的20181228c006[102等]《商品房买卖合同》；二、由被告湖南省原本山水开发管理有限公司向原告曹益群、唐应生返还购房款900900元及契税18018元、维修基金7327元，共计926245元；三、由被告湖南省原本山水开发管理有限公司按照0.02%的日利率（即年利率7.3%）向原告曹益群、唐应生支付已付房款利息（自2019年6月1日至2019年7月2日以400900元为基数计算，自2019年7月3日至购房款实际给付之日以900900元为基数计算）；四、由被告湖南省原本山水开发管理有限公司向原告曹益群、唐应生支付违约金18018元。上述履行事项限被告在本判决书生效之日起十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13808元，由被告原本山水公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李 霞审 判 员  彭丽平人民陪审员  余崇高二〇二一年三月十日法官助理尹盼盼书记员周桢