北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初6431号原告：北京市大发畜产公司，住所地北京市朝阳区祁家豁子华严北里二号院民建大楼五层。法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天宇，男，1995年10月4日出生，汉族，北京市旭伟律师事务所实习律师。被告：北京隆盛泰健康科技股份有限公司，住所地北京市西城区德外大街新风街2号A座14层1406。法定代表人：王卫东，董事长。委托诉讼代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贤乐，男，1966年5月18日出生，汉族，北京隆盛泰健康科技股份有限公司职工。原告北京市大发畜产公司（以下简称原告）诉被告北京隆盛泰健康科技股份有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人贾振江、王天宇，被告之委托诉讼代理人葛磊、王贤乐均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付房屋租金256848.68元；2.请求判令被告向原告支付违约金927465元；3.请求判令被告赔偿原告房屋空置三个月的损失463732.5元。事实和理由：2019年4月，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《写字楼租赁合同》，合同约定原告将北京市朝阳区祁家豁子华严北里X号院民建大厦X层租赁给被告，建筑面积840平方米，租赁期限为3年，即2019年4月16日至2022年4月15日，租金为每日5082元，被告按每三个月为一期向原告支付房租，每期为463732.5元，在该期到期前30天支付下一期租金。合同约定，乙方逾期未交租金，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，并追收所欠费用。乙方如提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，并向对方支付六个月租金的违约金，一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。2020年1月8日，被告向原告发来《关于终止租用民建大厦五层办公区商洽函》，请求退租且未在该期到期前三十天支付下一期租金。2020年1月15日被告向原告发送的《解约通知书》，主张依据合同约定解除《写字楼租赁合同》，但并未按照合同约定支付六个月租金的违约金，也未赔偿相关损失，所以原告不同意解除合同。被告逾期未付租金且提前解约的行为已经构成违约。2020年4月3日，被告搬离所租赁的房屋，搬离时也未支付逾期租金以及违约金、赔偿金等费用。2020年1月至6月，双方多次发函沟通相关事宜未达成一致，被告于2020年6月19日向原告支付租金142088.32元。同时要求按照疫情期间2、3、4月份租金减免政策对租金进行减免。原告同意按照政策在双方签订完租金减免补充协议后减免被告2月份50%租金，因被告提交的2020年度第一季度财务报表显示为盈利，经上级审核，依据3、4月房屋租金减免工作方案，被告3月1日至4月3日房屋租金不予减免。双方合同解除时间为2020年4月17日，截至到该日，减去被告已付租金后，被告仍欠房屋租金256848.68元，并应按照合同约定支付六个月租金的违约金。因被告提前终止合同，被告租赁的房屋原告直到2020年9月份才另行签约出租，故被告应赔偿原告三个月空置损失。故现诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求，根据相应政策，原告作为国有企业进行房屋出租，应该对被告2、3、4月房租减免，抵扣10万元履约保证金后，被告已经全额支付1月租金以及2、3、4月份50%的租金，所以原告无权向被告要求支付全额租金。被告严格按照《写字楼租赁合同》约定提前三个月，于2020年1月15日向原告提出解除合同，原告在回函中表示同意，原告有足够的时间去选择承租方继续承租房屋，因为原告未尽减损义务导致损失扩大，未在合理时间内进行对外出租，损失应该自行承担，原告无权向被告主张六个月租金的违约金。原告主张的违约金和实际损失不应重复主张，应择一主张。经了解，原告的房屋于2020年6月对外进行出租，所以原告的实际损失未超过三个月。被告主张合同约定违约金过高，请求法院予以酌减。被告已经用被告交纳的履约保证金10万元折抵租金，该10万元加上2020年6月19日支付的142088.32元租金就是被告1、2、3、4月份应该交纳的全部租金。双方就2月份租金减免50%已经达成一致意见，被告认为3月1日至4月3日也应该减半。被告已于2020年4月3日搬离，原告收回房屋，此后无权继续主张租金或者占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审理查明：原告系国有企业。2019年4月11日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：“乙方承租位于北京市朝阳区德外华严北里X号民建大厦X层（以下简称涉案房屋），建筑面积840平方米，租赁用途为办公，租赁期限为三年，即自2019年4月16日起至2022年4月15日止，乙方采取按每三个月为一期支付的方式向甲方交付租金。并在每一期到期前30天向甲方支付下一期租金，每一期租金为463732.5元。履约保证金按10万元收取，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。乙方逾期未交租金，甲方可以单方面解除合同，收回房屋。没收履约保证金，并追收所欠费用。一方如提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，并向对方支付六个月租金的违约金。一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。”另，被告自2013年开始与原告签订合同，承租涉案房屋，前述《写字楼租赁合同》系双方第三次签订租赁合同，第一次合同签订当日，被告向原告支付履约保证金10万元。2020年1月8日，被告向原告发出《关于终止租用民建大厦五层办公区商洽函》，内容为：“根据协议，我公司应于2020年1月15日前支付下期租金，但由于我公司在2019年面临市场竞争压力严峻，公司业务受市场多因素影响，出现资金严重不足，为维持公司运转，且目前临近年关，公司在确保员工工资基础上，面临支付租金困难，为避免给贵公司造成不必要的损失，特此向贵公司提出退租请求（房屋租期至2020年1月15日终止）。”2020年1月15日，被告向原告发出《解约通知书》，内容为：“我司根据合同约定，主张行使双方约定的解除权以提前终止前述合同，自贵司收到本通知之日起满三个月之日，我司解除与贵司签署的《写字楼租赁合同》。”原告于2020年1月17日收到该《解约通知书》。庭审中双方确认，《写字楼租赁合同》于2020年4月17日解除。双方于2020年4月3日进行房屋交接，原告已于当日收回房屋。2020年2月起，被告以受“新冠肺炎”疫情影响为由，向原告提出减免租金要求，经协商原告同意2月份租金按照50%收取。对于3、4月份租金，根据被告新发布的财务报表，被告第一季度处于盈利状态，故原告未同意对3、4月份租金进行减免。被告称财务报表之所以显示盈利系因经与相对方协商，将第一季度340余万元应付款项延期支付。被告还表示，被告受疫情影响，经营困难，3、4月份与2月份情况相同，符合租金减免的条件，原告不应仅以财务报表显示盈利为由不予减免。双方对3、4月份租金减免事宜多次协商未果。2020年6月19日被告向原告支付租金142088.32元，庭审中，被告称以10万元履约保证金折抵租金后，按照1月份全额交纳，2、3、4月按50%标准交纳，截止到2020年4月3日租金已支付完毕。原告不同意以履约保证金折抵租金。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，原告与被告签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现双方确认合同已于2020年4月17日解除，本院不持异议。根据合同约定，被告应于2019年12月16日支付2020年1月16日至2020年4月15日的租金，被告未按时支付租金，而是在2020年1月8日发出函件，以支付困难为由提出解除合同的意向，明确表示不再支付租金，并于2020年1月15日正式发出解除合同通知，且迟至2020年6月19日才支付了部分租金，被告逾期支付租金，并提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。合同约定，若因被告违约导致合同提前解除，履约保证金不予退还，故不予退还履约保证金系被告应承担的违约责任，被告无权主张以履约保证金折抵违约金。合同还约定，一方提前终止合同，应向对方支付六个月租金的违约金。被告已按照合同约定提前三个月通知解除合同，原告有充足时间另行寻找租户，原告称9月才将房屋另行出租，其未采取适当措施防止损失扩大，应对扩大的损失自行承担责任。综合以上因素，本院酌情判决被告还应向原告支付违约金5万元。就房屋空置损失，考虑到前述内容，本院不予支持。就欠付租金一节，双方《写字楼租赁合同》于2020年4月17日解除，被告虽于2020年4月3日腾退房屋，但在租赁合同解除时间已确定的情况下，其提前腾退房屋，不能作为减免合同解除前租金的依据，租金应支付至合同解除之日。承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。双方已就2020年2月份租金按50%标准收取达成一致意见，本院不持异议。现被告主张2020年3月1日至4月17日亦按照50%标准支付，本院予以支持。经核算，被告还应支付租金136151.18元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告北京隆盛泰健康科技股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京市大发畜产公司支付租金十三万六千一百五十一元一角八分。二、被告北京隆盛泰健康科技股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京市大发畜产公司支付违约金五万元。三、驳回原告北京市大发畜产公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千八百一十六元，由原告北京市大发畜产公司负担七千八百零六元（已交纳），由被告北京隆盛泰健康科技股份有限公司负担二千零一十元（原告北京市大发畜产公司已预交，被告北京隆盛泰健康科技股份有限公司于本判决生效后七日内支付给原告北京市大发畜产公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年三月十七日法官助理  秦雅维书 记 员  邓亚楠