上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初26390号原告(反诉被告)：王君奇，男，1960年9月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陆冠峰，上海沃弗律师事务所律师。被告(反诉原告)：牟红军，男，1976年11月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。原告王君奇与被告牟红军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王君奇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2020年8月25日解除；2.被告向原告支付赔偿金65,000元；3.被告支付违约金1,320,000元。事实和理由：2020年3月，原、被告经中介公司居间介绍，就上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，协议约定，房屋总价款为490万元，被告另需支付装修补偿款170万元。双方应在2020年7月30日前办理房屋过户手续，被告于办理过户手续前，以资金监管方式支付房款470万元，并于过户之前直接支付补偿款170万元。2020年4月11日，被告曾多次单方面想提出解除合同，原告则不予同意要求被告继续履行合同。2020年8月8日，被告通过中介公司向原告发送催告函，反告原告违约拒绝履行。事实上，双方多次协商，被告仍延期支付房款，故原告于2020年8月24日向被告发出律师函，要求解除双方签订的买卖合同等。被告未予回复。被告的行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。牟红军辩称，根据双方签订的合同约定，原告应于双方办理过户手续前，将房屋原有户口迁出。原告迁出户口在前，被告付款在后，但原告始终未能将户口迁出。为此中介公司亦发函要求原告迁出房屋内户口，否则被告有权拒绝履行合同。故根据双方履行的先后顺序，被告的付款条件尚未成就，不应承担逾期付款的违约责任。事实上，被告已经按约将房款准备好，随时可以向原告支付，被告不存在违约行为。被告不支付房款系正当行使先履行抗辩权。事实上，原告未将户口迁出，应由其承担相应的违约责任，故原告无权提出解除合同。故不同意原告的诉讼请求。同时系争房屋的房价是在上涨，原告并不存在任何损失，原告主张的违约金亦明显过高，也不应得到支持。牟红军向本院提起反诉请求：1.解除反诉原、被告就上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议；2.反诉被告返还反诉原告购房款100,000元；3.反诉被告支付反诉原告逾期交房的违约金3,650元(以已付款100,000元为基数，自2020年7月31日计算至2020年10月11日，按日万分之五计算)；4.反诉被告支付反诉原告违约金1,320,000元。事实与理由：2020年3月，反诉原、被告经中介公司居间介绍，就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，约定房屋价款为490万元，装修补偿款170万元。反诉原告于合同订立当日支付房款10万元。根据合同约定，双方于2020年7月30日前办理过户手续，反诉被告应于办理产权过户手续前，办妥原有户口的全部迁出手续。故反诉被告迁出户口后，双方才应办理过户手续。为此，反诉原告会同中介公司于2020年7月21日起就要求反诉被告迁出户口，反诉原告同时准备好了全部购房款，但反诉被告一直未能迁出户口，经反诉原告要求，中介公司向反诉被告发送了催告函，并要求双方至中介公司协商解决，但反诉被告一直推诿，至领未能迁出房屋内户口。反诉被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。王君奇辩称，反诉原告违约在先，其无权提出解除合同。本诉中已经提出了解除合同的诉讼请求，合同解除后，反诉被告愿意返还已收取的房款。根据合同约定，反诉被告迁出户口并不是先行义务，只是反诉被告具有迁出户口的义务，同时合同亦规定了逾期迁出户口反诉被告所应承担的违约责任。户口迁出不应成为反诉被告的先行义务和不安抗辩权的事由。反诉原告未按约支付房款，构成根本违约。其无权要求反诉被告承担违约责任。故不同意反诉原告的其余反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告王君奇系涉案房屋公示登记的产权人。2020年3月29日，原告王君奇(卖售人、甲方)与被告牟红军(买受人、乙方)通过上海菁英房地产经纪有限公司长宁分公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款共计490万元。甲、乙双方确认，在2020年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方。已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的__日内向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的,承担以下责任：(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金,计算至户口实际迁出之日止,合同继续履行。(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的,甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。合同补充条款约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。合同附件约定，乙方于签约当日，支付甲方房款10万元。乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款470万元。乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款10万元。合同另就其他事项作了约定。同日，双方另签订补偿协议一份，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方170万元，并于甲乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续前支付甲方。补偿协议约定，买卖合同附件三约定的第二笔房款款项乙方以资金监管的方式支付甲方。甲乙双方于2020年7月30日之前共同至资金监管中心签订资金监管协议，乙方于甲乙双方签订资金监管协议当日将买卖合同附件三付款协议约定的第二笔房款款项转入资金监管账户，该笔款项具体支付方式以资金监管协议为准。合同订立后，被告向原告支付了首期房款10万元。2020年4月起，被告曾多次向原告提出可否协商解除合同，但均遭原告拒绝。并表示如解除合同，则被告应承担房价款20%的违约金。2020年7月21日，中介公司联系原、被告，办理资金监管事宜。后原、被告于7月27日前往中介处办理资金监管手续。因被告提出户口迁出事宜，原告表示待办理房地产过户手续以后再迁出户口，被告则不予同意，当天未办理资金监管手续。因原告未迁出户口，7月30日双方未去交易中心办理产权过户手续，被告也未再向原告支付房款。2020年8月8日，被告和中介公司向原告发出催告函，要求原告与中介公司联系，办妥房屋内户口的迁出手续，否则被告将追究原告相应的违约责任。8月15日，被告再次询问原告户口迁出情况，原告则表示等过户后再说，被告则要求临时迁过去几个月，并认为过户后再迁也很麻烦的，要申请，万一真有事再卖房就太难了。原告则回复不会的，并表示其还有10万元押着。2020年8月20日，原告向被告发出律师函，认为户口迁出与否不影响合同继续履行，因被告未履行付款义务，故原告要求解除合同，并要求被告在接函后三日内支付原告赔偿金及违约金。8月25日，被告收到了上述函件。因双方协商未果，原、被告各自向本院提出如上诉请。庭审中，被告提供了一组其与中介人员的微信聊天记录，证明其一直要求原告迁出户口，并提供了一组资产证明，证明其已经准备好了相应的款项足以履行合同。原告对被告与中介人员的微信记录不予确认，并认为被告提供的账户明细等与本案缺乏关联性，也与之前被告要求解除合同的事实不符。现房屋内尚有案外人的户口未迁出。以上事实，除原、被告当审陈述一致外，另有房地产买卖合同及补偿协议、微信聊天记录、双方往来函件等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据房地产买卖合同约定，原、被告应于2020年7月30日前办理产权过户手续，同时被告向原告支付房款，原告将房屋内户口迁出，合同同时约定，原告逾期迁出户口的，原告承担违约金直至户口迁出，合同继续履行。故被告可以就原告逾期迁出户口主张原告相应的违约责任，但无权要求解除合同。现被告逾期未付款已经超过15日，原告据此要求解除合同，具有合同依据，被告于2020年8月25日收到原告发出的解除函，故本院确认双方的买卖合同及补偿协议于8月25日解除。合同解除后，原告收取的房款应予返还，被告抗辩原告主张的违约金过高，对此本院根据公平原则，结合合同实际履行情况等，由本院酌情予以调整。被告无权提出解除合同，其要求原告承担解除合同的违约责任，缺乏依据，对被告的反诉请求本院本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、王君奇与牟红军就上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议于2020年8月25日解除；二、牟红军于本判决生效之日起十日内王君奇支付违约金50,000元；三、王君奇于本判决生效之日起十日内返还牟红军购房款100,000元；四、王君奇的其余诉讼请求不予支持；五、牟红军的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,663元，由王君奇负担8,311元，牟红军负担352元；反诉案件受理费减半收取计8,859元，由牟红军负担8,239元，王君奇负担620元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年三月十七日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。