福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初1123号原告：上海北岛科技发展有限公司，住所地上海市杨浦区四平路2500号22楼27室，统一社会信用代码91310110630751546X。法定代表人：蒋建星，执行董事。委托诉讼代理人：管华洁，上海市同建律师事务所律师。委托诉讼代理人：池海峰，上海市同建律师事务所律师。被告：阮倩庄，女，1947年1月18日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：彭建平，福建和厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仁宏，福建和厚律师事务所实习律师。原告上海北岛科技发展有限公司（以下简称北岛公司）与被告阮倩庄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人池海峰、被告的委托诉讼代理人彭建平、彭仁宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。北岛公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还土地出让金款项232371.8元及交易服务费3485.6元。事实和理由：2013年4月上海瀚兴实业有限公司（以下简称瀚兴公司）因经营需要向上海农商银行杨浦支行（以下简称贷款人）借款人民币200万元，瀚兴公司委托上海杨浦融资担保有限公司（以下简称杨浦担保公司）为其借款本金中的180万元及相应的利息、罚息、违约金等向贷款人提供保证担保，并由郭海涛等四人为杨浦担保公司的上述保证担保向杨浦担保公司提供反担保。同时，杨浦担保公司与瀚兴公司及郭海涛等四人分别签订了《委托担保合同》、《个人无限连带责任保证暨承诺书》各一份。同日，瀚兴公司与贷款人签订《借款合同》一份，杨浦担保公司与贷款人签订了《保证合同》一份，载明由杨浦担保公司为瀚兴公司的上述200万元借款本金及对应利息、罚息向贷款人承担90%的保证责任。被告又与杨浦担保公司签订《抵押（反）担保合同》，由被告以其所有的位于福建省宁德市蕉城区的房屋为瀚兴公司提供反担保，该用于反担保的房屋抵押权未予以登记。杨浦担保公司还与被告签订《协议书》一份，约定若瀚兴公司届时未足额清偿全部债务，则杨浦担保公司可将被告房屋转让并收取房款。被告遂向杨浦担保公司出具涉抵押房屋的委托买卖《公证书》一份。然当前述借款期限届满时，瀚兴公司未按约足额偿还借款本息。杨浦担保公司按约履行了全部保证义务，并于2014年6月27日为瀚兴公司向贷款人按约支付了全部借款本息等款项。杨浦担保公司代偿后，依法向瀚兴公司等提起诉讼，后经法院调解以（2014）杨民五（商）初字第1109号民事调解书结案。但瀚兴公司等未按生效法律文书履行相应的义务。嗣后，杨浦担保公司依据房屋委托买卖《公证书》于2015年12月30日，将抵押房屋出售于原告，并签订了《存量房买卖合同》和《补充协议》各一份。原告于2016年1月取得房屋的产权证，杨浦担保公司将收取的房款抵付了（2014）杨民五（商）初字第1109号民事调解书项下瀚兴公司应承担的相应支付义务。该房屋买卖交易期间，依据相关交易政策规定，原告为被告缴付了土地出让金及交易服务费，土地性质由“划拨”变更为“出让”。后被告以合同效力为由提起诉讼，经福建省宁德市中级人民法院以（2018）闽09民终997号民事判决书判决该《存量房买卖合同》及《补充协议》无效，且经执行后该房屋产权登记回被告名下，土地性质现仍然为“出让”。原告认为，无效判决后，应就相关法律问题予以处理并恢复原状或返还等。然被告未将该缴付的土地出让金及交易服务费返还原告，致使原告权益受损。据此，为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。阮倩庄辩称，一、阮倩庄不是适格的被告，应当驳回原告的诉讼请求：1、本案造成《存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效的原因是原告和杨浦担保公司恶意串通、损害原告的合法权益，根据《民法总则》第一百六十四条第二款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。同时根据《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，即对被代理人阮倩庄不发生效力，阮倩庄依法不承担责任。原告可以请求行为人杨浦担保公司履行债务或者赔偿损失，与被代理人阮倩庄无关；2、《国有土地使用权出让合同》的合同主体是原告和宁德市国土资源局，收取土地出让金的是宁德市国土资源局，而不是阮倩庄。根据合同相对性原则，阮倩庄不是本案适格的被告。二、阮倩庄未实际得到土地出让金，不存在返还的问题：1、根据原告提供的《国有土地使用权出让合同》，该合同主体是原告和宁德市国土资源局，直接收款人也是宁德市国土资源局，而不是阮倩庄，造成《国有土地使用权出让合同》无效的责任也是原告自己，阮倩庄并不知情，对阮倩庄不发生法律效力；2、根据上海市杨浦区人民法院（2019）沪0110执5899号执行裁定书和宁德市不动产登记查询证明，说明被告落于宁德市闽东西路北三弄二巷3号房产已被上海市杨浦区人民法院诉讼保全查封，现无法处置。被告房产已经掌控在与原告恶意串通的行为人杨浦担保公司手中，经过法院强制措施执行后，最后直接得到好处的还是杨浦担保公司，被告并未实际得到房产利益；3、原告支付的土地出让金23万元，不是被告直接收取现金，其作用只是间接地对被告房地产价值的增减产生一定的影响，房地产价值的增减只是一个不确定的变量，可上可下，对被告来说未必能获得23万元的金钱利益，如果强行要求被告返还土地出让金23万元，显然助长了恶意串通的违法行为，违背了自愿原则，强制他人设立民事法律关系，无形增加了被告的负担。综上，原告主张要求被告返还土地出让金及交易服务费等诉求没有事实和法律依据，理应驳回其诉讼请求。当事人无争议的事实：2013年6月8日阮倩庄与杨浦担保公司在宁德市三都澳公证处办理了公证委托书，就阮倩庄所有的坐落于福建省宁德市蕉城区××路××弄××巷××号的房屋，委托杨浦担保公司办理签订存量房买卖合同并收取售房款等。2015年12月30日杨浦担保公司、北岛公司签订编号为201500438号《存量房买卖合同》，2016年2月28日签订《补充协议》，案涉房产转让给北岛公司。北岛公司于2016年1月8日取得宁房权证Ｎ字第2××8号《房屋所有权证》、于2016年1月22日取得宁政国用（2016）第000502号《国有土地使用权证》。2016年1月19日，北岛公司与宁德市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）》，并于2016年1月19日补缴土地出让金232371.8元及缴纳土地使用权交易服务费3485.6元，案涉房产的土地性质由划拨转为出让。2018年8月27日，福建省宁德市中级人民法院作出（2018）闽09民终997号民事判决书，该判决认定北岛公司与杨浦担保公司恶意串通，转移案涉房产，侵害了阮倩庄的利益，该转让行为应认定为无效，并判决确认杨浦担保公司以阮倩庄代理人名义与北岛公司与之间签订的编号为201500438号《存量房买卖合同》以及《补充协议》应认定为无效及北岛公司应协助阮倩庄将案涉房产的产权回转登记至阮倩庄名下。后该判决经本院执行，案涉房产于2019年1月8日回转登记至阮倩庄名下。案涉房产土地性质目前仍为出让。本案的争议焦点：一、阮倩庄是否是本案适格的被告；二、阮倩庄是否应当返还土地出让金232371.8元及土地使用权交易服务费3485.6元。围绕争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下：一、阮倩庄是否是本案适格的被告。本院认为，原告虽然向宁德市自然资源局缴纳土地出让金，但其缴纳土地出让金使得案涉房屋的土地使用权由划拨方式转为出让方式，案涉房屋现登记在阮倩庄名下，该财产权益现由阮倩庄取得，故阮倩庄是本案适格的被告。二、阮倩庄是否应当返还土地出让金232371.8元及土地使用权交易服务费3485.6元。本院认为，根据宁德市自然资源局关于蕉城区××路××弄××巷××号宗地的复函，案涉房屋解除查封后，案涉房屋土地使用权是可以恢复为划拨状态，原告也可申请退还土地出让金，但案涉房屋因被告的另案纠纷被上海市杨浦区人民法院查封，经本院询问，被告表示近期无法将房屋解除查封，因房屋处于查封状态继而导致原告无法向宁德市自然资源局申请退还土地出让金，而因原告缴纳土地出让金使得涉案房屋的土地由划拨方式转为出让方式的相应的财产权益却由被告取得，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《存量房买卖合同》已被认定无效，被告应返还原告土地出让金232371.8元。至于土地使用权交易服务费，因该费用系原告在办理涉案房屋土地使用权出让手续时支付的服务费，综合考虑本案的实际情况及原、被告的过错程度，该部分费用由原告自行承担。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告阮倩庄应于本判决生效之日返还原告上海北岛科技发展有限公司土地出让金232371.8元；二、驳回原告上海北岛科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4839元，由原告上海北岛科技发展有限公司负担72元，被告阮倩庄负担4767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈欢欢人民陪审员  刘初新人民陪审员  陈郑妹二〇二一年三月三日书 记 员  郑文涛附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。