山东青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0212民初4124号原告：青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会，住所地青岛市崂山区中韩街道中韩村，统一社会信用代码55370212K235040475。法定代表人：王兵，职务：主任。委托诉讼代理人：王红波，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何书俊，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。被告：王明宝，男，1963年7月16日生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昭，山东国鲁律师事务所律师。原告青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会诉被告王明宝城镇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会（以下简称“中韩社区居委会”）之委托诉讼代理人王红波、何书俊，被告王明宝及之委托诉讼代理人张怀国、张昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付自2016年4月1日起至实际支付之日拖欠的房屋占有使用费17259163.29元及其利息（按银行同期贷款利率从2016年4月1日起计算到实际支付完毕之日止，暂计算到2020年2月20日）；二、被告腾空房屋内的物品并返还房屋；三、本案诉讼费、保全费等所有费用均由被告承担。事实与理由：2013年初，原告与被告王明宝签订《社区房屋租赁合同》，合同签订后，原告按约履行义务，被告至今未履行付款义务，原告虽经多次催要，被告总以各种理由拒付。无奈，故诉至贵院，请求判如所请。原告变更诉讼请求为：一、被告支付拖欠租金5906683元（2016年4月1日起至2020年2月20日）、房屋占有使用费11352480.29元（2020年2月21日起至2021年2月23日）及其利息（以17259163.29元为基数，按银行同期贷款利率从2016年4月1日起计算到2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率从2019年8月20日计算至本判决书生效之日）；二、被告腾空房屋内的物品并返还房屋。三、本案诉讼费、保全费等所有费用均由被告承担。庭审时，原告申请撤回对占有使用费及利息的诉讼请求，即申请撤回：房屋占有使用费11352480.29元（2020年2月21日起至2021年2月23日）及其利息。被告王明宝辩称：一、原告所诉占有使用费没有事实和法律依据，其请求应予驳回。涉案合同已经青岛市中级人民法院（2020）鲁02民再219号民事判决书认定有效，原告所主张的占有使用费的依据是侵权法律关系，而非合同关系，答辩人认为原告应当依据该合法有效的合同主张权利，原告依据侵权法律关系主张占有使用费没有事实和法律依据，现因原告的诉讼请求所依据的法律关系不存在，故其请求应予驳回。答辩人推测，原告主张占有使用费的目的是为规避诉讼时效问题，在原告提起的另案（2019）鲁0212民初8398号案开庭时，答辩人一方提出了诉讼时效抗辩，原告方为规避《民法通则》关于支付租金的一年的诉讼时效问题，将（2019）鲁0212民初8398号案件撤诉，后又于2020年4月20日提起(2020)鲁0212民初4124号案件，即本案，并巧立名目将租金修改为占有使用费，企图掩盖诉讼时效已超期的问题。二、原告主张的涉案房屋2016年4月1日-2017年3月31日租金支付请求已超诉讼时效。根据答辩人与被答辩人签订《社区房屋租赁合同》[合同编号（20）中韩0000085]第三条第二款“租金的支付方式为：租金按年度缴纳。合同生效后3日内支付第一年的租金叁百万元，第二年的租金在第一年租期届满前一个月内付清，以后依此类推。”根据上述合同条款，2016年4月1日-2017年3月31日的租金应当在2016年3月1日至2016年3月31日之间付清，依据《民法通则》第136条第3项，被答辩人关于涉案房屋的2016年4月1日-2017年3月31日租金支付请求权的诉讼时效已于2017年3月31日届满，至今已超期近4年。虽然2017年10月1日实施的《民法总则》将诉讼时效修改为三年，但依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》即法释〔2018〕12号，第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。被答辩人应当就诉讼时效未届满承担举证证明责任。如被答辩人未举证证明，答辩人不应支付上述期间的租金。三、答辩人积极交付合同约定的租金，但原告拒收，其所主张利息无事实和法律依据。在另案中，答辩人曾于2015年3月25、26日到原告处缴纳下一年度（2015年4月1日起至2016年3月31日）的租金，但原告拒绝接收。后答辩人又于次日，即2015年3月27日向原告邮寄单号为1073200937613的EMS快递信件，内有要求原告供条件以交纳租金的催告函，但原告拒收。答辩人认为，依据原告在另案（2015）崂民一初字第752号提交的青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的涉案房屋的《致估价委托人函》及该案中提交的《变更诉讼请求申请书》。原告方在彼时不接收答辩人租金的目的在于妄想通过主张合同无效来索要高额占有使用费，该诉讼持续5年之久，诉讼期间原告一直认为涉案合同无效、主张高额占有使用费，直至今日，原告仍在主张高额的占有使用费，不接收合同约定数额的租金，故原告所主张利息不应予以支持。四、原告所诉占有使用费数额错误，答辩人应当支付原告的租金数额应为4371650.97元。计算方法详见附件。五、涉案房屋已由原告接收，原告已与实际占用房屋的租户建立新的租赁关系，被告未实际占有涉案房屋，原告要求被告腾空房屋无事实及法律依据。首先，被告转租涉案房屋，原告是同意的；其次，原告已于2020年3月1日向涉案房屋全体实际承租户发布通知，要求租户向其交付2020年2月21日之后的租金或腾房；再者，答辩人也未向租户收取2020年2月21日之后的租金；最后，答辩人已将与原告的诉讼情况及判决结果通知各租户，要求各租户向原告支付租金或腾房。故涉案房屋已由原告接收，原告已与租户建立新的租赁关系，答辩人未实际占有涉案房屋，原告要求被告腾空房屋与事实不符。2020年2月21日之后的占有使用费也不应予以支持。综上所述，原告所诉占有使用费没有事实和法律依据，其请求应予驳回；原告主张的涉案房屋2016年4月1日至2017年3月31日租金支付请求已超诉讼时效；答辩人积极交付合同约定的租金，但原告拒收，其所主张利息无事实和法律依据；原告所诉占有使用费数额错误，答辩人应当支付原告的租金数额应为4371650.97元；涉案房屋已由原告接收，原告已与租户建立新的租赁关系，被告未实际占有涉案房屋，原告要求被告腾空房屋无事实及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：原、被告于2013年4月1日签订《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩0000085]，该合同约定，原告将其竹韵山色网店房出租给被告，使用面积8170平方米，租赁期共15年，年租金叁佰万元，按年度交纳，合同生效后3日内支付第一年租金叁佰万元，第二年的租金在第一年租期届满前一个月内付清，以后依此类推。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，中韩社区居委会、王明宝按约履行了交付房屋及支付租金（1年）的合同义务。涉案房屋建设时已取得建设规划、施工许可等相关合法手续，其中有三套房屋已取得权属证书。2014年2月24日，原告作为甲方与案外人青岛市崂山区人民政府中韩街道办事处（乙方）签订中韩街道新型社区服务中心用房租赁协议，约定乙方租赁甲方位于劲松七路228-40、41、42、43号作为中韩街道中韩社区（片区）社区服务中心办公服务用房，建筑面积1744.01平方米。期限自2013年4月1日至2023年3月31日。年租金1395208万元（含税），每三年递增一次，按上一年度的5%递增。原告曾于2015年7月31日在本院向被告提起民事诉讼，案号为（2015）崂民一初字第752号，诉讼请求为：1、被告支付原告2015年4月1日至2016年3月31日期间拖欠的使用费170万元及利息（利息按照同期银行贷款利率从2015年4月1日计算到判决生效之日）；2、确认原、被告于2013年4月1日前签订的《社区房屋租赁合同》【合同编号（20-）中韩0000085】无效；3、诉讼费被告承担。本院于2017年6月1日做出（2015）崂民一初字第752号判决。被告王明宝不服判决提出上诉，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终8942号民事裁定，撤销本院（2015）崂民一初字第752号民事判决，将该案发回重审【案号为（2018）鲁0212民初3540号】。本院于2019年5月10日做出（2018）鲁0212民初3540号判决。被告王明宝不服判决提出上诉，青岛市中级人民法院于2020年2月20日出具（2019）鲁02民终8061号民事判决书确认青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会与王明宝于2013年签订的涉案《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩0000085]合法有效，于本判决生效之日解除；王明宝支付中韩街道居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金1604792元;王明宝支付中韩街道居委会欠付租金的利息（以1604792元为基数，自2015年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。山东省高级人民法院（2020）鲁民申5757号民事裁定书指令青岛市中级人民法院再审（2019）鲁02民终8061号案件；青岛市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）鲁02民再219号民事判决书，判决维持（2019）鲁02民终8061号民事判决。本案庭审时，原、被告均认可案外人青岛市崂山区中韩街道办事处支付了部分涉案房屋租金，2017年4月1日至2020年2月20日租金数额应为4371651元，2016年4月1日至2020年2月20日租金数额应为5906683元。2016年4月1日至2017年3月31日租金按照合同约定应当在2016年3月1日至2016年3月31日之间付清。原告之委托诉讼代理人王红波于2021年2月23日下午开庭时，当庭与中韩社区居委会工作人员电话确认涉案房屋交接情况后，表示认可原告已于2020年2月20日收回涉案房屋。被告亦当庭认可涉案房屋2020年2月20日之后产生的收益与其无关，其已于2020年2月20日将涉案房屋交付给原告。2021年3月8日，原告之委托诉讼代理人王红波向我院提交书面情况说明，称涉案房屋未交还原告，庭审中核实相关情况与事实不符。本院认为，本案争议焦点为：1、原告所诉涉案房屋2016年4月1日至2017年3月31日租金是否已超诉讼时效的问题；2、原告是否于2020年2月20日接收涉案房屋。关于第一个焦点问题。本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原、被告就双方签订的租赁合同是否合法有效产生诉争，青岛市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）鲁02民再219号民事判决，维持（2019）鲁02民终8061号民事判决，认定双方租赁合同合法有效，至此，原、被告诉争的租赁合同法律关系得以确认，原告才知道其受损害的民事权利系基于合法有效的租赁合同产生的租赁费请求权等民事权利，且租赁费数额及给付期间应根据租赁合同之约定确定，诉讼时效期间自该时起算，故被告称2016年4月1日至2017年3月31日租金已届满而不应履行的抗辩不成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。被告主张原告于2020年2月20日收回涉案房屋，并提交原告就涉案房屋出具的关于将涉案房屋承包给被告、由被告招租的证明及原告于2020年3月1日向涉案房屋全体租户发布的通知予以证明。被告提交的原告于2020年3月1日向崂山区劲松齐鲁竹韵山色一、二期网点房屋全体租户发出的通知记载：自2020年2月20日起，王明宝与崂山区中韩街道办事处中韩社区居民委员会签订的关于崂山区劲松七路竹韵山色一、二期网点《社区房屋租赁合同》解除，即日起，中韩社区居民委员会收回涉案网点房屋。请广大租户自收到本通知后七日内腾空网点房屋，到期不予腾房者，视为放弃屋内物品，由中韩社区居民委员会予以处置。如果原因继续租赁房屋者，请将2020年2月21日起的租金向中韩社区居委会予以缴纳，并到中韩社区居民委员会办理签署租赁合同等相关事宜。联系人于俭尧，联系电话156××××8897，办理地点中韩村委办公楼。该通知加盖原告公章。原告当庭承认于2020年2月20日收回涉案房屋，并据此撤回要求被告支付占有使用费及利息的诉讼请求，并提交书面申请。因返还房屋时间点不再是双方争议事实，原告未对被告提交的证明及通知进行质证，被告也同意上述两份材料不再作为证据提交。本院认为，民事诉讼的当事人在适当的场合对对方提出的不利于自己的事实或证据进行承认后，不得随意撤销。当事人在法庭辩论终结前撤回承认但未经对方当事人同意，或者没有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下做出的且与事实不符的，应确认其承认行为的有效性，可以免除对方当事人的举证责任。第三人占有交付标的物的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付，受让人因此获得返还请求权及物的孳息等相关权益，此种交付方式利于社会资源的有效利用及高效流转，且不损害受让人的权益。本案原告当庭认可于2020年2月20日收回涉案房屋，被告亦认可涉案房屋自2020年2月20日之后产生的收益及返还请求权等权益与被告无关，原告依法获得涉案房屋的相关权益，原告虽庭后予以否认，但未提交有效证据证明其推翻自认的合法性，本院对原告承认的于2020年2月20日收回涉案房屋的事实予以采信，原告要求被告腾空房屋内的物品并返还房屋，本院不予支持。综上，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效,各方均应严格履行，被告应依约履行支付租金之合同义务，原、被告均认可2016年4月1日至2020年2月20日租金数额为5906683元，本院予以确认，被告应支付原告自2016年4月1日至2020年2月20日租金数额5906683元及利息。被告称原告拒收租金，未提交有效证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王明宝于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会2016年4月1日至2020年2月20日租金人民币5906683元及利息（以1535031.6元为基数，自2016年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1535031.6元为基数，自2017年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1535031.6元为基数，自2018年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1301588.2元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125355元，由原告青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会负担82455元，被告王明宝负担42900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》第二十二条第二款之规定，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉期届满七日后仍未预交且未提起司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，本院将依照有关规定处理。案件登记号186900000181647。审 判 长  刘 佳审 判 员  刘宗欣审 判 员  王 敏申请执行的期限为二年二〇二一年三月二十三日法官助理  宫文萍书 记 员  王惟正