湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1023民初203号 原告：永兴县住房保障服务中心，住所地湖南省永兴县便江街道永兴大道485号。 法定代表人:许莱平，系该中心主任。 委托诉讼代理人:李飞，湖南金鸥律师事务所律师。 被告：易万武，男，1966年6月5日出生，汉族，住湖南省永兴县。 原告永兴县住房保障服务中心与被告易万武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭审理。原告永兴县住房保障服务中心的委托诉讼代理人李飞和被告易万武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永兴县住房保障服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋租金21750元、违约金13875元，共计35625元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，被告与原告的前身永兴县房产管理局签订《永兴县房产局直管公房（门面）租赁合同》，合同约定，被告租赁原告东正街50号门面，租期一年，租金每月750元，先缴租金后使用房屋，租金每年一次缴清，特殊情况不能少于半年。拖欠租金达15天，另收取拖欠租金每月2分违约金。合同签订时，被告以资金紧张，缴纳了半年租金，之后就以各种理由拖欠租金且不退房，直到2019年12月2日，被告才把门面钥匙交给原告。 被告拖欠租金21750元，依约应支付违约金13875元，具体为：1、2017年7月1日至2018年6月30日租金9000元，2017年7月1日至2020年10月31日共41个月的违约金7380元。2、2018年7月1日至2019年6月30日租金9000元，2018年7月1日至2020年10月30日共29个月的违约金5220元。3、2019年7月1日至2019年11月30日租金3750元，2019年7月1日至2020年10月30日共5个月的违约金1275元。房租与违约金事宜，双方无法协商一致，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。 被告易万武辩称：答辩人于2018年6月找被答辩人退房，答辩人表示用租房时交纳的押金7000元抵扣部分租金，但因为答辩人遗失了押金票据，被答辩人拒收钥匙亦未与答辩人结算。答辩人之后即搬离了门面，未再继续租住和使用门面。至2019年12月，被答辩人的工作人员要使用门面，答辩人为其开门并依其要求交还钥匙。 本院经审理认定事实如下：2016年，被告易万武从他人手中转租位于永兴县××街××号门面。2017年1月1日，永兴县房产管理局（甲方）与被告易万武（乙方）就案涉门面签订《永兴县房产管理局直管公房（门面）租赁合同》，约定：租赁时间自2017年1月1日起至2017年12月31日止。如需延长租赁期限，乙方须在合同期届满前三个月持本合同向甲方提出申请，在同等条件下乙方优先；月租金为750元，先缴租金后使用房屋（门面），租金定为每年一次性交纳，特殊情况不能少于半年；合同签订时，乙方须向甲方交纳房屋租赁押金人民币（大写）叁仟元整。乙方退租时，无违约行为，甲方将房屋租赁押金一次性如数退还乙方（不计利息）。乙方不得拖欠房屋（门面）租金，拖欠租金达15天（含15天），乙方另收按所拖欠租金2分计息的违约金，超过15天，甲方有权解除合同，乙方无条件补缴租金后退房。双方还就房屋修缮责任、违约责任、甲方的管理权、乙方的其他权利义务等进行了约定。合同签订后，被告易万武缴纳了租房保证金3000元，并于2017年3月10日向永兴县房产管理局交纳2016年11月至2017年6月的门面租金共计5860元。2018年6月，被告易万武向永兴县房产管理局退房，并要求以转租和租赁的押金7000元抵扣部分房租，因易万武不能提供转租的押金条，双方未对房租进行结算。被告易万武于当月搬离了门面。至2019年12月，原告将门面租赁他人，被告易万武遂依照原告通知打开门面并交还了钥匙。 根据永编办【2019】27号文件规定，永兴县住房保障服务中心于2019年12月24日设立，为永兴县住房和城乡建设局所属公益一类事业单位，其工作职责为承担县本级保障性住房的房源建设、收购、运营管理、维护等后续服务工作，所管辖国有直管公房、自管公房的经营管理、修建等工作。 上述事实，有原告提供的《永兴县房产管理局直管公房（门面）租赁合同》、租金统计表，被告提供的租金收据以及永兴县住房保障服务中心、易万武的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。2017年1月1日，永兴县房产管理局与被告签订案涉门面租赁合同，合同中对房租和租赁期限进行了约定，永兴县房产管理局亦将案涉门面交付给被告使用，被告应按合同给付房租。门面租赁合同于2017年12月31日到期，双方未再签订书面合同，被告易万武继续承租门面，双方成立不定期租赁合同关系，应当依照原合同约定支付承租门面期间的租金。2018年6月，被告向永兴县房产管理局提出退房，因押金抵扣房租未达成一致，该时双方租赁合同实际已终止，且之后双方未再签订租赁合同，原告亦无证据证明被告易万武仍实际承租门面，其要求被告支付2018年7月后的房租，无事实和法律依据，本院不予支持。永兴县住房保障服务中心于2019年12月24日设立，其职责为承担县本级保障性住房的房源建设、收购、运营管理、维护等后续服务，所管辖国有直管公房、自管公房的经营管理、修建等工作，故永兴县住房保障服务中心要求被告易万武支付拖欠的案涉门面租金，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告易万武主张实际租金为700元/月,但被告易万武未向法庭提供证据证明双方就租金变更达成一致，故对被告要求按700元/月支付租金的抗辩意见，本院不予支持。因被告易万武不能提供证据证明其转租时交纳了4000元押金，故其提出的转租押金4000元应予抵扣的抗辩意见不成立。被告易万武承租门面至2018年6月，于2017年3月10日给付2017年6月前的租金，按租金为750元/月计算，应支付2017年7月至2018年6月的租金9000元（750元/月×12个月），抵扣易万武向永兴县房产管理局交纳的3000元押金后，其还需支付租金6000元。再者，关于违约金的计算。根据租赁合同约定，房屋租金先交纳后使用，租金每年一次性交纳，特殊情况不能少于半年，拖欠租金达15天，另收按拖欠租金2分计息的违约金。被告易万武在2017年7月起未予支付房租，其应支付拖欠房租的违约金，但被告易万武于2018年6月退房时即要求结算租金，仅因双方就押金抵扣租金未达成一致而未果。且原告在被告于2018年1月逾期缴纳房租后至2020年11月撰写起诉状提起诉讼，未能提交证据证明该期间向被告催收房租，本院根据双方交易习惯酌定6个月的合理处置时间，逾期缴纳违约金的计算时间截止至2018年12月。 被告易万武应于2017年7月1日前支付至2017年12月31日的半年租金4500元，其中3000元租金于2018年6月以押金抵扣，该3000元应付违约金720元（3000元×2%×12个月），另拖欠的1500元租金应支付违约金540元（1500元×2%×18个月，自2017年7月1日算至2018年12月31日），被告易万武应于2018年1月1日前支付至2018年6月30日的半年租金4500元，应支付违约金1080元（4500元×2%×12个月，自2018年1月1日算至2018年12月31日）。被告易万武共计应支付违约金2340元。综上，被告易万武共计还应向原告支付房屋租金6000元，支付拖欠租金违约金2340元。原告未采取适当措施致其损失扩大，对其扩大部分的损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告易万武于本判决书生效后7日内支付拖欠原告永兴县住房保障服务中心的租金6000元； 二、限被告易万武于本判决书生效后7日内支付拖欠原告永兴县住房保障服务中心租金2340元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取345元，由原告永兴县住房保障服务中心承担245元，被告易万武承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  罗利桃 二〇二一年三月五日 书记员  陈慧灵 一、法官寄语： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。