北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初46331号原告：北京东华兴盛物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区黑山扈路**综合办公楼**。法定代表人：孔令一，执行董事。委托诉讼代理人：王凇珊，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。被告：刘某，女，1956年2月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯文超，北京市康达律师事务所律师。原告北京东华兴盛物业管理有限责任公司（以下简称东华兴盛物业公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员夏文慧独任审理，公开开庭进行了审理。原告东华兴盛物业公司之委托诉讼代理人王凇珊、张旭，被告刘某之委托诉讼代理人冯文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东华兴盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决刘某向我公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3464.35元、违约金169.29元，合计3633.64元；2、诉讼费用由刘某承担。事实和理由：我公司接受解放军总医院后勤保障中心的委托，为位于海淀区太平路甲25号明日家园小区提供物业服务。2018年12月1日原院务部后勤保障中心发出通知，自2019年开始，由我公司自行向住户收取物业费。我公司向刘某所有的位于海淀区太平路甲25号明日家园小区×室125.52平米房产提供物业管理服务，物业服务费为3464.35元/年，即2.30元/平方米/月，每月288.7元。我公司提供服务后，刘某未向我公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3464.35元，产生违约金169.29元。经多次催缴无果，故诉至法院。刘某辩称，我未与东华兴盛公司签订物业服务合同，也未委托第三方代为签订物业合同，原告主体不适格。自2019年军队改革起，业主需自行承担物业费，明日家园业主通过一户一票的方式选取业主代表，代表身份受到301医院认可。在物业招投标会上，东华兴盛物业公司作为唯一入选企业，因资质不达标而流标，东华兴盛物业公司没有向明日家园小区提供物业服务的资格。院方与东华兴盛物业公司沆瀣一气希望通过法律事实合同的路径实现事实合同的效果，以期望多年连续霸占明日家园小区物业服务。东华兴盛物业公司主张的2.3元收费标准没有事实及法律依据。据了解，2018年院方接受上级审计时，曾有一财务窟窿难以填补，故根据小区面积折算物业费为每平米2.8元，后经全体业主论证，院方及物业公司变更为2.6元，后续下调至2.3元，足以看出物业费制定的任意性。更为恶劣的是，自2019年，物业公司的工作人员采用土匪恶霸方式，采用断水断电断暖方式逼迫业主缴纳物业费，物业公司还组织了优先保障群，仅对缴费业主提供物业服务。业主迫于无奈，组织了业主自助群。物业不履行入户服务，也不履行公共区域保洁、安保、绿化养护服务等基础服务。甚至明令禁止业主回小区，多位业主车辆进小区受阻，并采用深夜多人上门恐吓、出行跟随方法，催缴物业费。我与其他多位业主都是301医院的退休老干部、老军人、老专家、医院奠基人，我们并非恶意拖欠物业费，而是为了维护家园的安宁和谐。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：刘某系位于北京市海淀区太平路**明日家园小区×号房屋的所有权人，建筑面积125.52平方米，房屋性质为军队经济适用房。东华兴盛物业公司主张其与刘某之间形成事实物业服务合同关系，为此提交以下证据：证据1、中国人民解放军总医院院务部后勤保障中心（以下简称301原院务部后勤保障中心）于2019年4月9日出具的《明日家园物业服务情况》，其中写明：由于军队经济适用房小区土地性质属军产，且小区业主大部分没有获得房产证，经咨询北京市住建委和万寿路街道，军队小区无法成立业主委员会，只能采取单位托管的方式，由总医院保障部社会化办公室负责物业日常监管。明日家园2018年度物业合同费为441.68万元，除去医院承担的南综合楼、教学大楼配电和消防保障费用32.66万元及广告均摊收入16.5万元，业主均摊物业费为392.52万元，月平米单价为2.69元。2019年1至4月为压缩小区物业投入，调整了站房运行值守岗位，业主均摊物业费调整为336.35万元/年，月平米单价为2.3元，并将小区物业各项服务开支情况逐一列明。证据2、301原院务部后勤保障中心于2018年6月1日出具的《证明》，称原合同于2017年5月30日到期，到期后医院按照合同有关延续条款，仍由东华兴盛物业公司延续保障至2018年9月30日。证据3、301原院务部后勤保障中心于2020年3月30日出具的《证明》，称原合同到期后仍由东华兴盛物业公司保障至新物业企业进驻交接。证据4、301原院务部后勤保障中心于2018年12月1日发出的《关于交纳物业费的通知》，通知明日家园住户按照年度后付费原则，于10月底先行交纳2016年8月至2017年12月期间物业费用，于12月份交纳2018年度物业费用，医院管理人员采取工资扣交的方式核收，非医院管理人员到明日家园物业楼交费。收费标准为2.69元/㎡/月（之前核定标准为：2.8元/㎡/月，小区广告收入每平米每月补贴0.11元，已交2016年8月至2017年12月期间物业费的，将从2018年度物业费中核减）。因物业公司更迭，可能导致物业费与之前有所不同，届时将根据物业企业的中标价进行核算，并及时公示。证据5、中国人民解放军总医院服务保障中心（以下简称301服务保障中心）于2021年1月21日出具的《证明》，证明原中国人民解放军总医院院务部后勤保障中心转隶至中国人民解放军总医院服务保障中心，之前301原院务部后勤保障中心出具的通知真实有效。证据6、物业保障经费核算表，显示2018年度物业费单价为2.69元/月/平方米，2019年度物业费（以1至4月标准测算）单价为2.3元/月/平方米。证据7、东华兴盛物业公司于2019年3月17日发出的《收取2019年1-4月份物业费通知》，称自2019年1月1日起医院不再垫付物业费，并通知业主/住户按照2.3元/平方米/月标准交纳物业费。刘某对上述证据1-4以及证据6真实性均表示无法核实，认为301原院务部后勤保障中心出具的相关证明落款名称与加盖公章不一致，核算表没有来源出处及对应原始票据，其金额与业主代表核算的不符，2.3元的收费标准没有依据，且费用制定随意。刘某对证据5和证据7真实性认可，但不认可其收费标准。东华兴盛物业公司主张为明日家园小区提供了物业服务，为此提交2019年物业工作总结、电梯保养合约、安防系统维护保养合同、垃圾清运承包协议、管道疏通、化粪池清掏协议书、保安劳务派遣服务合同、消防工程维护保养合同、送水服务明细单、邮件收发登记表、便民服务登记表、每日收发室取报纸登记明细，证明其为小区业主不仅提供了合同约定的物业服务，同时提供了送水、送报等增值服务。刘某对上述证据均不予认可，认为工作总结系物业公司自行制作，从未向业主公示过，且其内容与事实不符，其他合同也无从考证；送水、邮件报纸收发等便民服务是包含在物业服务内容中的，且在核算应缴费用时予以扣除，东华兴盛物业公司明确自认不再为不缴费业主提供相关服务，在明细表中也未看到相关记录，另外，送水送报等服务均有快递公司承接，而非物业公司安排人力提供的物业服务，其收取的费用应属于全体业主所有。刘某主张东华兴盛物业公司在明日家园的保障不符合广大业主的意愿，且东华兴盛物业公司采取暴力催缴方式催收物业费，停止为未缴费业主提供服务等，为此提交以下证据：证据1、关于颐晟小区物业管理有关问题事，证明明日家园小区（原名颐晟小区）在2005年建成时，聘请物业公司实行物业管理，东华兴盛物业公司并非前期物业服务单位；证据2、收据、照片、证人证言，证明物业公司对业主停车卡消磁，阻止业主进入小区；证据3、证人证言18份，证明物业公司采取拉闸断电、变相断水、上门围堵等暴力方式催收物业费，闲杂人员出入并居住在小区、楼道灯常亮、常开空调、浪费小区公共水电，暖气漏水、马桶冒水均拒绝维修，不进行绿化养护，车库门禁失灵等；证据4、小区B1层录像、暴力催收录像、不准业主进小区录像，证明B1层有人免费居住且电灯、空调常年不关；证据5、物业费收据，证明东华兴盛物业公司收取其2019年1-4月物业费1000元，折算1.5元/月/平方米，其索要费用标准极具随意性；证据6、东华兴盛物业公司发出的《关于缴纳2019年物业费的通知》，称“2019年4月9日起，未缴纳2019年（1-4月份）物业费的住户，我物业公司不再提供入户维修、取送报刊杂志、送水、搬运物品、寄存快递、便民等服务。”东华兴盛物业公司对证据1-4的真实性均不予认可，业主所述凌晨断电情况为其推测，没有相关证据或第三方证明，其他证言均无相应证据，且物业公司提供的是动态服务，发现问题及时处理，视频或照片仅体现一时情况，无法证明物业服务存在瑕疵；对证据5真实性认可，证明目的不认可，因该业主经济困难故分批交纳物业费，目前尚欠费；对证据6真实性认可，但认为送报送水不属于物业基本服务内容，是其为了提高物业服务而额外提供的，且并未停止相关服务。为查明本案相关事实，本院向301服务保障中心去函要求其提供与东华兴盛物业公司签订的物业服务合同，并询问：1、2019年4月9日《明日家园物业服务情况》、2018年6月1日《证明》、2020年3月30日《证明》、2018年12月1日《关于交纳物业费的通知》、2021年1月21日《证明》是否属实，落款名称与加盖公章不一致的原因；2、《明日家园物业服务情况》中提到“业主均摊物业费调整为336.35万元/年，月平米单价为2.3元”，上述交费标准如何确定。301服务保障中心回函称：一、物业服务合同期限为2012年6月1日至2017年5月31日，合同到期后，按照合同有关延续条款，仍由该公司延续保障至新物业服务企业进驻交接。2016年7月，军队《关于印发“军队经济适用住房建设项目专项清理整治的有关问题的处理意见”的通知》（军办发[2016]34号）明确：已竣工入住的经济适用住房小区，应当与营房管理体制脱钩，全面实行物业管理，由住户缴纳物业服务费，单位不得以任何形式补贴管理费、维修费、水电费、绿化费、保洁费等费用。以往单位垫支的费用，已从家底经费或预算外收入中核销的，经军区级单位核准不再追溯。2018年中央军委审计署来院审计过程中指出经济适用住房小区住户未缴纳物业费问题，要求自2016年8月开始由住户缴纳物业费。其中，2016年8月至2018年12月期间物业费收至院方归垫，2019年1月开始由物业公司上门收取，医院不再向物业公司支付需住户承担的物业费。二、调查函所附材料五份内容属实。因军队编制体制改革，原中国人民解放军总医院院务部后勤保障中心转隶为中国人民解放军总医院服务保障中心社会化服务监管室。但转隶至今，按照军改政策，一直未刻制印章。为便于工作，仍采用原印章，造成落款名称与加盖公章不一致。三、该小区物业费标准核定为每月2.8元/平方米，后核减广告收入后的物业费标准为每月2.69元/平方米。2016年8月至2018年12月期间按照每月2.69元/平方米的标准收至院方归垫。由于部分住户反映收费标准较高，为便于工作开展及费用收取，物业公司与住户代表协商优惠让利后定价为每月2.3元/平方米。根据301服务保障中心提供的《中国人民解放军总医院明日家园物业管理服务保障合同》显示，合同于2012年6月1日签订，中国人民解放军总医院系委托方（甲方）（以下简称解放军总医院），东华兴盛物业公司系受委托方（乙方），合同约定，物业管理区域为海淀区太平路甲25号明日家园小区，占地面积14.71万㎡，绿地面积2.3万㎡，总建筑面积14.81万㎡，其中地下车库建筑面积为1.77万㎡，现有住宅楼12个单元及1栋物业楼，共有电梯25部。物业服务期限为五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。每年年底甲方有权依据乙方服务质量情况确定合同是否延续。合同年度总费用为4080800元，采取后付费方式按月结算。该合同第二章委托物业管理服务内容物业服务技术要求部分约定了具体任务、保障要求及处罚办法，综合服务受理服务内容包含信件、报刊、杂志、汇款单接受发放工作，接收报刊信函要准确分类保管，特快邮件要及时与住户联系随到随送；挂号信函、汇款单据接收必须有登记，发送有签字。综合维修服务内容包含接到报修后30分钟内到达维修现场，特殊或紧急维修15分钟内到达，非专业配件原因，修复时间不超过12小时。工作任务包括小区土建、水暖、电力、电器、五金、门窗、锁具、卫生洁具、营具维修任务；电梯设备维护及年度检验，消防安全系统、车安系统、门禁系统维护检修，门禁卡制作发放；营房设施设备安好率达98%以上，入户维修基础设施材料由服务企业负担，住户装修配置材料由住户负担，其余各类设施、设备维修材料一律由服务企业负担。刘某对上述合同真实性不予认可，认为合同为复印件，无法核实其真实性，且仅有一页有骑缝章，其他均是修改过的，合同通篇多处非物业内容，生搬硬套、编造痕迹极其严重，合同中的价格与其他证据材料中提及金额无法对应，亦与2.8元每平米无法对应。刘某对301服务保障中心的回函亦不予认可，认为301服务保障中心与东华兴盛物业公司利益、立场高度一致，其回函作为证人证言不应予以采信。本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。东华兴盛物业公司曾与解放军总医院签订《中国人民解放军总医院明日家园物业管理服务保障合同》，约定由东华兴盛物业公司为明日家园小区提供物业服务，上述合同到期后，双方未续签，截至2018年年底的物业费均已由解放军总医院支付。东华兴盛物业公司继续在明日家园小区提供物业服务至今。刘某与东华兴盛物业公司之间虽未就物业服务签订书面合同，但东华兴盛物业公司为小区提供了事实上的物业服务，刘某作为明日家园小区的业主，接受了东华兴盛物业公司的服务，应当履行交纳物业费的义务。自2019年1月起，刘某未向东华兴盛物业公司交纳过物业服务费。根据东华兴盛物业公司提交的《明日家园物业服务情况》及物业保障经费核算表可知，物业费的具体金额需要按照当年度各项服务开支情况进行核定，经核定，2019年度物业费为2.3元/月/平方米。现东华兴盛物业公司要求刘某给付2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费的请求，于法有据，本院予以支持。对于东华兴盛物业公司主张的违约金，鉴于双方就物业管理费的交纳时间及违约金标准并未明确约定，且根据查明事实，需当年度各项开支结算完毕后，才能核定物业费金额，故东华兴盛物业公司要求刘某预付费并支付违约金的请求，本院不予支持。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。本案中，物业费标准需根据已发生的物业服务时间段内各项服务开支进行核定，物业公司应当将当年度收支情况及物业费构成向业主公示，故本案中判定的2019年度物业费标准对于将来的服务收费没有约束力。另需提出的是，东华兴盛物业公司曾在其发出的《关于缴纳2019年物业费告知书》中提到，未缴费的业主，其不再提供入户维修、取送报刊杂志、送水等服务。根据法律规定，合同相对方应当按照合同约定全面履行义务，东华兴盛物业公司作为物业服务人，应当在全面履行物业服务义务后，才能向业主主张相应物业费，而宣称“不交费就不提供服务”的方式，实属不妥。在今后的服务中，东华兴盛物业公司应当加强对服务人员的管理，及时与未交费业主进行沟通，增强服务意识，化解误解和矛盾，以取得业主的认可。同时，刘某提出的绿化养护、保洁、门禁失灵等问题，虽未对小区造成实质性影响，但物业公司应当及时采取相应补救措施。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、刘某于本判决生效后十日内给付北京东华兴盛物业管理有限责任公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3464.35元；二、驳回北京东华兴盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（北京东华兴盛物业管理有限责任公司已预交25元），由刘某负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二一年三月三十一日书记员  李静臻