福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1027号上诉人（原审被告）：谢贤清，男，1936年10月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。上诉人（原审被告）：谢谊，男，1978年12月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审第三人）：李嫩媄，女，1944年6月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区，现住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈庆国，男，1974年3月28日出生，汉族，住福建省福鼎市，现住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：曲信伟，北京中银（福州）律师事务所律师。原审第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。法定代表人：朱发光，董事长。委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。上诉人谢贤清、谢谊、李嫩媄因与被上诉人陈庆国、原审第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称“中联立信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢贤清、谢谊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈庆国的诉讼请求。事实和理由：一、谢谊是擅自与陈庆国签订讼争合同后,再以房屋抵押借款为由让父亲谢贤清在《代理行为确认及授权追认函》上签字。谢贤清是文盲，签字时不知道《代理行为确认及授权追认函》具体内容。事后，谢谊未告知谢贤清真实情况，也未将已经收取的400000元卖房款交付给谢贤清。谢谊当时确有欺骗父亲的恶意，尤其存在不希望父母因长期感情不合将来可能离婚而把房产全部分配给母亲的心态。故谢贤清、谢谊不认可该《代理行为确认及授权追认函》效力。二、讼争房屋虽登记在谢贤清名下，但属谢贤清、李嫩媄夫妻共同财产，卖房应当征得李嫩媄同意，否则无效。李嫩媄如果确实每次都在现场，中介应该知道需要其共同签字认可卖房，但本案并无李嫩媄签字。三、一审出庭作证的证人是中介人员，其出于自身利益考虑一定会设法促进交易成立，与本案有直接利害关系。证人证词必须结合本案其他可以证明李嫩媄均有在磋商卖房和收款现场、中途谢谊有与其父母沟通、谢贤清、李嫩媄夫妻均知晓交易价格等证据，才能做出推定李嫩媄对讼争房屋买卖协议进行追认的结论。四、谢谊对家人隐瞒事实直到2018年7月，在此之前并无中介人员上门要求办理产权过户。从公平原则的角度，该卖房行为不约束李嫩媄，房屋买卖协议违约责任在谢谊，其应对陈庆国因此造成的损失进行赔偿。诉前谢谊已经对陈庆国表示愿意按照协议承担违约金和装修折旧赔偿。五、一审未就李嫩媄提出反诉及相应的返还原物腾房等主张予以审理，程序违法。六、造成本案争议需要通过诉讼解决的根本原因并非谢贤清、李嫩媄所致，而是谢谊的过错及中介人员的误导、失责，违约责任应由谢谊和中联立信公司承担，一审判决由谢贤清、李嫩媄承担陈庆国的律师费不当。陈庆国针对谢贤清、谢谊的上诉请求辩称，讼争合同基于各方真实意思表示成立，合法有效，陈庆国合同义务已履行完成。谢贤清、谢谊、李嫩媄系一家三口，在订立合同过程中多次与陈庆国以及中介人员现场磋商、议定买卖细节，最终达成签约。中联立信公司作为居间第三方，未与合同任何一方有利害关系。一审证人杨某1已不在中联立信公司工作，甚至不从事房产中介行业，与本案无利害关系。为逃避合同约定的过户义务，谢贤清、李嫩媄在长达六十年婚龄基础上协议离婚，将谢贤清名下财产无偿转让给李嫩媄，主观恶意明显。三人已违反合同约定义务，应按合同约定履行过户义务及承担违约责任。综上，一审事实认定清楚、适用法律正确，应予维持；谢贤清、谢谊的上诉理由无法律依据，应予驳回。李嫩媄针对谢贤清、谢谊的上诉请求述称，对其上诉请求及事实和理由均无意见。中联立信公司针对谢贤清、谢谊的上诉请求述称，对一审判决无异议。作为居间方，双方均是其客户，中联立信公司并未以哪一方为利益共同体。证人杨某2、杨某1与本案也无利害关系，杨某1早已离开公司，且二人仅就所知道的当时交易过程作证，并非虚假陈述。李嫩媄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈庆国诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决以证人证言推定陈庆国有理由相信出售房屋系夫妻双方真实意愿表示，属认定事实不清，证据不足。李嫩媄系被谢贤清欺骗，并未参与讼争房屋买卖的过程。一审两个证人属于与本案有直接利害关系的人，在无其他证据可以证明其关于李嫩媄每次均在现场的证词情况下，该证言不应被采信，讼争房屋未经李嫩媄同意买卖无效。二、一审认定谢贤清追认授权谢谊卖房合法有效，且推定李嫩媄对讼争房屋买卖协议进行追认，认定有误。1.讼争房屋属夫妻共同财产，谢贤清单方追认行为的合法性尚需判断。2.谢贤清是文盲，其不知晓《代理行为确认及授权追认函》的内容。3.谢贤清未收到出卖房产的400000元，李嫩媄对讼争房屋买卖并未参与，也未分配到售房款，其不知情。4.2020年9月李嫩媄才听说谢谊出售房产，因此现在李嫩媄对谢谊买卖房屋行为不予追认。三、李嫩媄一审时提出反诉，且其在本案中应为有独立请求权的第三人，法庭应当对其释明。但一审不予受理李嫩媄的反诉，也未明确李嫩媄的法律地位以及其是否享有独立请求权，属程序有误，剥夺了李嫩媄的诉权。四、李嫩媄并非讼争房屋买卖协议相对人，也是被谢贤清、谢谊欺骗的善意被害者，且本案并无证据证明李嫩媄恶意以离婚协议方式协助谢贤清、谢谊不履行房屋过户义务，一审判决由谢贤清、李嫩媄承担陈庆国的律师费明显不公。陈庆国针对李嫩媄的上诉请求辩称，与针对谢贤清、谢谊上诉请求的答辩意见相同。谢谊针对李嫩媄的上诉请求述称，对其上诉请求及事实和理由均无意见。谢贤清针对李嫩媄的上诉请求未作陈述。中联立信公司针对李嫩媄的上诉请求述称，与针对谢贤清、谢谊上诉请求的陈述意见相同。陈庆国向一审法院起诉请求：1.判令确认陈庆国与谢贤清、谢谊于2011年4月26日签订房屋产权转让协议有效，确认陈庆国为讼争房屋的实际物权所有人；2.谢谊、谢贤清、李嫩媄按照合同约定继续履行购房合同义务，办理讼争房屋过户手续于陈庆国名下；3.谢谊违反《房屋买卖合同》约定的义务，按照合同约定对陈庆国承担违约责任，支付违约金暂共计902950元（其中包括按照合同约定的400000元违约金及合同约定违约之日起按照成交价的日万分之五计算至实际履约之日止的违约金，暂计至一审起诉之日为502950元）；4.谢贤清、谢谊与李嫩媄、中联立信公司连带对陈庆国承担因其违约行为产生律师代理费共计28000元；5.本案诉讼费由谢贤清、谢谊、李嫩媄、中联立信公司共同承担。一审法院认定事实:讼争房屋位于福州市晋安区××路××号××号××单元，权利性质出让／拆迁安置房，现产权人系李嫩媄，上一道权利人谢贤清，取得方式为离婚变更。2011年4月26日，经中联立信公司提供居间服务，谢谊作为谢贤清代理人与陈庆国签订《房产买卖经纪合同》（含《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》），约定：谢贤清将讼争房屋以1050000元的价格出卖给陈庆国，房产产权交易产生的税费、中介费由陈庆国承担；双方应在2011年5月10日前办理交房手续，陈庆国应于交付当日向谢贤清支付部分售房款400000元，待可办理一手产权证后10日谢贤清须配合陈庆国办理，余款以按揭形式支付；谢贤清收到陈庆国购房款后违约，须立即返还所收房款及赔偿违约金200000元，另需承担装修赔偿金200000元；陈庆国承诺在一手《房屋所有权证》办理后的10日内准备齐首付款及办理按揭贷款的申请手续，陈庆国同意于产权过户收件后当日内将首付款支付谢贤清，并于三个月内办理银行贷款和过户手续；谢贤清保证房产产权清晰，自签订合同之日起若发生与谢贤清有关的产权纠纷或债务纠纷概由谢贤清负责，如因此造成合同履行障碍属谢贤清违约；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；自违约行为发生之日起超过七日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同并要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。同日，谢贤清出具一份《代理行为追认及授权确认函》，载明：“兹有本人名下位于晋安区××路××号××号××单元的房产出售给陈庆国（买方），本人的代理人谢谊代理本人签订了关于出售上述房产的《房产买卖经纪合同》及关于该房产交易的相关附件，本人已充分了解上述合同及文件的内容。”并对代理人谢谊代表谢贤清签署的关于讼争房屋交易的所有合同及附件予以追认，自愿承担所有约定的权利义务；授权该代理人继续为本人在上述房产交易中为本人代理签署相关合同及文件，并办理相关手续；代理人谢谊作为谢贤清的全权代理人，所实施的有关讼争房屋交易有关的行为（除收取房款外）均予以认可和接受。合同签订后，陈庆国于当日向谢贤清缴纳履约保证金30000元。2011年5月6日，谢贤清、谢谊出具一份《收条》，载明收到陈庆国部分购房款共计400000元，并向陈庆国交付讼争房屋。陈庆国对房屋进行装修后居住至今。后陈庆国依约督促谢贤清、谢谊继续履行购房合同义务，但谢贤清、谢谊迟迟未配合办理讼争房屋产权过户手续。2018年7月13日，中联立信公司向谢贤清、谢谊发出通知函，告知讼争房屋已具备办理产权证手续的客观条件，要求其按约继续履行合同义务，谢贤清、谢谊仍未办理。2020年7月22日，谢谊发短信告知陈庆国其要违约，仅赔付200000元违约金及装修折旧费。陈庆国遂诉至一审法院，并为此支付律师代理费28000元。另查，谢贤清与李嫩媄原系夫妻关系，于2017年12月12日协议离婚，离婚协议约定讼争房屋归李嫩媄所有。李嫩媄据此办理了讼争房屋权属证书。诉讼中，陈庆国申请讼争房屋交易时的经办人员杨某2、杨某1出庭作证。杨某2向一审法院陈述，陈庆国与谢贤清、谢谊双方因讼争房屋房产证暂时无法办理，先办理了交房手续。2011年5月6日，杨某2约双方到鹤林新城物业办理交房手续，当时陈庆国夫妻，谢贤清、谢谊及李嫩媄均在场。陈庆国将40万购房款分次转账给谢谊，由谢贤清、谢谊出具《收条》。《收条》是由杨某2打印，签字时李嫩媄在现场，且精神状态正常，应当是知晓双方在办理讼争房屋买卖交接手续。后经杨某2多次上门确认，谢贤清、谢谊都无法办理房产证。直到2018年，杨某2与陈庆国到拆迁办确认讼争房屋房产证情况，被告知房产证已全部办理完毕，遂与谢谊姐姐联系。陈庆国不同意谢谊姐姐解除合同的要求，谢谊要求加价，双方没有协商成功。杨某1陈述，双方就讼争房屋买卖事宜进行过多次磋商，确定谢谊父母（谢贤清与李嫩媄）在商谈时有在现场，且谢谊父母均知晓交易价格等事宜。最后签约是由谢谊来签字，中途有与其父母沟通。陈庆国申请冻结李嫩媄名下位于福州市晋安区××路××号××号楼××室（权证号：闽（2018）福州市不动产权第0xxx5号）房产的所有权变更及抵押登记手续。一审法院于2020年8月12日作出（2020）闽0111民初4130号民事裁定书，依法冻结第三人上述财产。陈庆国为此支付财产保全费5000元。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、谢谊作为谢贤清的代理人与陈庆国签订的《房产买卖经纪合同》是否有效。李嫩媄提出谢谊的行为系无权代理，合同应属无效。一审法院认为，谢谊与谢贤清系父子关系，谢贤清于2011年4月26日出具一份《代理行为追认及授权确认函》，该函表明，谢谊将其位于晋安区××路××号××号楼××单元房产出售给陈庆国的行为已知悉并予以追认，故一审法院认定该代理行为有效。讼争房屋在陈庆国、谢贤清双方订立购房合同时，为谢贤清与李嫩媄的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，李嫩媄虽未在讼争合同上签名，但通过杨某2、杨某1的证言可知，陈庆国与谢谊、谢贤清、李嫩媄就该房屋买卖事宜经过多次磋商，且双方办理交房手续时，谢谊、谢贤清与李嫩媄均在场，陈庆国有理由相信出售该房屋系夫妻双方真实意思表示，故陈庆国、谢贤清双方签订的《房产买卖经纪合同》（含《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》）合法有效，一审法院予以确认。李嫩媄主张对出售讼争房屋不知情及不清楚房屋出售价款，与其上述行为相悖，不符合常理，不予采信。陈庆国以合理对价买受讼争房屋，系善意第三人，不存在过错。陈庆国按合同约定如期支付购房款，谢贤清与李嫩媄也应依照合同约定协助陈庆国办理讼争房屋过户登记手续，陈庆国亦应按合同约定向谢贤清支付剩余购房款。陈庆国请求确认其享有讼争房屋的所有权,因房屋产权的确认必须以房屋产权登记部门的产权登记为准,在没有办理房屋权属登记手续之前,陈庆国对该房屋享有的是一种期待的物权,暂不享有所有权,且陈庆国请求办理房屋权属登记手续的主张能够帮助陈庆国实现物权目的。因此,陈庆国的该项请求不予支持。二、关于违约责任承担。陈庆国认为谢谊违反《房屋买卖合同》约定的义务，应按照合同约定对陈庆国承担违约责任。本案中，谢谊仅是作为谢贤清的代理人处理房屋买卖的相关事宜，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，故陈庆国要求谢谊承担违约责任、支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。谢贤清与李嫩媄明知已将讼争房屋出售给陈庆国，仍通过离婚协议的方式将讼争房屋过户至李嫩媄名下，导致至今未将讼争房屋过户至陈庆国名下，明显构成违约，因其违约行为给陈庆国造成的实际损失，陈庆国主张由谢贤清与李嫩媄赔偿其一审律师费28000元，符合合同约定，于法有据，予以支持。综上所述，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈庆国、谢贤清签订的《房产买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。李嫩媄虽未在协议书上签名，但从其行为可推定其对该协议进行了追认，也应按协议书的约定履行合同义务。陈庆国要求确认《房产买卖经纪合同》合法有效，并要求谢贤清与李嫩媄协助配合将讼争房屋产权证过户至陈庆国名下及律师费的诉讼请求，于法有据，予以支持。陈庆国的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。谢贤清、谢谊经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其放弃当庭陈述、举证和质证的权利，一审法院依法缺席裁判。综上，判决：一、陈庆国与谢贤清于2011年4月26日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效；二、谢贤清与李嫩媄应于本判决生效后十日内协助陈庆国将坐落于福州市晋安区××路××号××号××单元房屋所有权证过户至陈庆国名下；三、谢贤清与李嫩媄应于本判决生效后十日内支付陈庆国律师代理费28000元；四、驳回陈庆国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费19200元、保全费5000元，由谢贤清、李嫩媄负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据在案证据，本院对一审法院查明事实予以确认。关于各方当事人争议的谢贤清、李嫩媄是否参与合同磋商，本院审查认定如下：在中介公司依法依约提供居间服务的情况下，买卖双方违约不影响中介公司收取居间服务费用，且本案出庭作证的原中介人员杨某1已不在中联立信公司工作，证人杨某2、杨某1与本案判决结果不具备直接的利害关系，一审采纳证人证言作为证据并无不当。证人证言证实李嫩媄参与合同磋商且在交房现场，谢谊在一审证人杨某3出庭作证时亦确认谢贤清、李嫩媄曾参与磋商，故本院对谢贤清、李嫩媄参与本案合同磋商过程的事实予以确认。另查明，讼争房屋系以谢贤清为被拆迁人的房屋拆迁后所得安置房。本院认为，讼争房屋系以谢贤清为被拆迁人的房屋拆迁后所得安置房，根据查明事实，谢贤清、李嫩媄、谢谊一家三口共同参与合同磋商后，谢谊以代理人的身份签署案涉《房产买卖经纪合同》，事后谢贤清以产权人身份出具《代理行为追认及授权确认函》对谢谊出售讼争房屋的行为表示知悉并追认、出具《收条》确认收到陈庆国支付的购房款400000元，谢谊代理谢贤清将讼争房屋出售给陈庆国的行为合法有效。谢贤清、李嫩媄、谢谊以谢谊欺骗父母为由上诉主张谢谊代理行为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现谢贤清、李嫩媄确认讼争房屋属于夫妻共同财产，但李嫩媄参与合同磋商、在场交房行为足以认定其亦知晓并同意讼争房屋出售行为，陈庆国亦以和平占有使用讼争房屋近十年，李嫩媄以其不知晓房屋出售事实为由上诉主张谢谊代理行为无效，本院不予采纳。一审判决确认案涉《房产买卖经纪合同》合法有效，认定正确，本院予以维持。陈庆国已依约支付400000元购房款，其诉请谢贤清、李嫩媄协助办理讼争房屋过户登记手续，符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。谢贤清、李嫩媄拒绝履行上述合同义务，构成违约，陈庆国诉请谢贤清、李嫩媄赔偿律师费损失28000元，符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。李嫩媄主张一审剥夺其诉讼权利，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，谢贤清、谢谊、李嫩媄的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由谢贤清、谢谊负担9600元，由李嫩媄负担9600元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年三月十五日法官助理 雷 敏书 记 员 郭梦铃