云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0102民初353号原告：邓鑫，男，1983年10月10日出生，汉族，住云南省文山市。委托诉讼代理人：刘勇军，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑严凯，北京京师（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告：田茂雨，女，1992年11月25日出生，汉族，住云南省文山市。委托诉讼代理人：刘勇军，北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑严凯，北京京师（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：周晓涵，女，1995年7月20日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被告：陈超，男，1986年10月5日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：周晓涵（系被告陈超配偶），本案被告之一，特别授权代理。被告：程浩，男，1976年9月28日出生，汉族，住云南省昆明市。被告：宋佳宁，女，1994年9月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。原告邓鑫、田茂雨与被告周晓涵、陈超、程浩、宋佳宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并于2021年3月4日公开开庭审理了本案。原告邓鑫及两原告的委托诉讼代理人刘勇军、郑严凯，被告周晓涵、程浩、宋佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓鑫、田茂雨向本院提出诉讼请求：（一）判令被告周晓涵、陈超支付购房款20万元和违约金15万元；（二）判令被告程浩、宋佳宁对前述债务承担连带清偿责任；（三）本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告邓鑫（出卖人）与被告周晓涵（买受人）、陈超、程浩在履行《二手房屋买卖合同》和《补充协议》过程中，原告以135万元的价格将云南省昆明市烟草二号路远洋风景1幢1单元**4号房屋（以下简称：**4号房屋）出售给周晓涵并办理了不动产权转移登记手续，但三被告并未按约定在2020年4月30日前付清购房款（现仍欠尾款20万元未付），且其在合同约定的房屋交付条件（全款付清）尚未成就的情况下，强行撬锁入户占有*4号房屋，并将**4号房屋另行出售。原告认为被告未按约定付款和擅自占有**4号房屋的行为构成违约，按约应承担购房总款30%的违约金（原告已自行调整违约金为15万元）。被告宋佳宁、程浩系夫妻关系，且宋佳宁在合同履行过程中也曾付款40万元，其应依法承担连带责任。因此提起诉讼。被告周晓涵、陈超辩称，认可原告起诉主张的合同订立和履行事实，也同意支付购房款20万元，但原告诉求的违约金过高，请求法庭依法予以减少。被告程浩辩称，认可原告起诉主张的合同订立和履行事实，也同意承担连带责任支付购房款20万元；其次，我与宋佳宁并非夫妻，案涉债务与宋佳宁无关。宋佳宁支付给原告的40万元房款系我出借给陈超的借款，是我按陈超要求让宋佳宁付给原告的购房款，与宋佳宁个人无关，故宋佳宁不应承担责任；第三，原告诉求的违约金过高，请求法庭依法予以减少。被告宋佳宁辩称，同意被告程浩的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月18日，邓鑫（出卖人）与周晓涵（买受人）签订《二手房买卖合同》，合同约定：（一）标的物：**4号房屋；（二）房屋成交价：135万元，合同签订时支付首付款40万元；（三）房屋交付：款清当日正式交付房屋；（四）逾期付款的违约责任：违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金……。2020年4月6日，邓鑫、田茂雨（甲方）与周晓涵、陈超、程浩（乙方）签订《补充协议》，约定：（一）乙方于2020年4月6日支付购房款10万元，尾款支付时间变更为2020年4月30日前一次性付清并正式交房；（二）违约责任：乙方如不能按约支付购房尾款，应按合同购房总价款补偿甲方购房款总额30%的违约金及赔偿甲方重新变更不动产权为己方的一切直接经济损失；（三）如乙方不履行购房尾款支付责任，乙方及程浩自愿承担尾款在2020年4月30日前未支付的连带清偿责任……。合同履行过程中，周晓涵于2019年11月19日至2020年6月2日期间付款75万元，宋佳宁于2020年4月30日向邓鑫、田茂雨转账支付购房款40万元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，依照法律规定或者约定履行民事义务，承担民事责任。本案中，依法成立并生效的房屋买卖合同履行过程中，买受人违反诚信原则，未在约定期限内付清房款并提前利用房屋构成违约，并造成出卖人损失。根据法律对合同履行和违约责任的规定，结合履行情况和诉讼请求的合法性，本院对原告的诉讼请求和当事人的诉、辩理由评判如下：首先，购房尾款20万元系买卖合同履行中产生的合法债务，应当予以清偿。其次，合同履行过程中的违约行为包括迟延履行金钱债务和买受人提前利用房屋，该违约行为给出卖人造成的实际损失（包括可得利益损失）包括资金占用损失和房屋占用损失。该损失与约定违约金（包括诉求的违约金）两相比较后，本院认为约定违约金（包括诉求的违约金）过分高于实际损失。根据公平原则和诚信原则，结合被告对约定违约金的抗辩理由，在以实际损失为基础的情形下，兼顾合同履行情况、买受人提前利用房屋的损失情况、当事人的过错程度以及预期利益，以及同地段同类房屋租金和资金占用期间的一年期市场报价利率等因素综合衡量后，本院认为本案不应适用法律对“惩罚性赔偿”的规定，并依法调整违约金为4万元。第三，邓鑫、周晓涵系合同项下的出卖人和买受人，基于前述理由，其应向邓鑫支付购房款20万元、违约金4万元。田茂雨、陈超、程浩系合同履行过程中因《补充协议》约定而享有债权和负有债务的共同债权人和共同债务人，共同债务人依法应向共同债权人清偿债务，清偿方式为连带责任。第四，宋佳宁并非合同当事人或者约定的债务人，其在案涉合同履行过程中的付款行为在法律上属于“第三人履行”的行为，其并非法律规定或者约定的连带责任人，故本院对原告要求其对合同债务承担连带责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、被告周晓涵、陈超、程浩应于本判决生效之日起十五日内连带向原告邓鑫、田茂雨支付购房款20万元、违约金4万元，两项合计24万元；二、驳回原告邓鑫、田茂雨的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,550元，由被告周晓涵、陈超、程浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李其恒二〇二一年三月十一日书记员  李根琼履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。