湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2344号原告：贺喜元，女，1968年7月16日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘志远，湖南言顺律师事务所律师。原告：周杰，男，1966年3月27日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘志远，湖南言顺律师事务所律师。被告：曹伟，男，1984年10月9日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市天心区。被告：湖南漫家装饰设计工程有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路798号高升时代广场4栋328房。法定代表人:曹伟。原告贺喜元、周杰与被告曹伟、湖南漫家装饰设计工程有限公司（以下简称湖南漫家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周杰及原告贺喜元、周杰的共同委托诉讼代理人刘志远到庭参加诉讼。被告曹伟、湖南漫家公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告贺喜元、周杰向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订《租房协议》中关于雨花区中意一路798号冠铭商务中心4栋327房的租赁关系；2、判令两被告共同向原告支付欠付房屋租金738634.34元(租金暂计算至2021年1月7日，实际计算至租关系解除之日止)、免租期租金92716.25元、违约金111259.5元、物业费20913元，共计963523.09元;3、请求法院判令两被告承担本案的诉讼费等费用。事实与理由：2018年1月16日，出租方(甲方)程志功、杨军、贺喜元和周杰三方与曹伟(承租方、乙方)签订了《租房协议》，租赁场地为长沙市雨花区高升时代广场4栋3楼东向三间房(分别为329房380㎡，328房480㎡，327房674.3㎡)，每月租金按55元/㎡计算，2020年4月1日起租金比上年度增加5%。合同第七条约定，若乙方违约，乙方负责赔偿违约金为三个月租金，并补偿免租期租金。被告曹伟从承租房屋之日起至今，共计向原告支付租金603711.5元，期间多次未按合同约定时间付款，已经构成根本违约。为此，原告特依据相关规定，提起诉讼，望判如所请。被告曹伟、湖南漫家公司未到庭应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。经审理查明：长沙市雨花区中意一路798号冠铭商务中心（高升时代广场）4栋327房（以下简称案涉房屋）为原告贺喜元、周杰共同共有，两人确认系夫妻关系。2018年1月16日，原告贺喜元、周杰（出租方3，甲方）、案外人程志功（出租方1，甲方）、案外人杨军（出租方2，甲方）与被告曹伟（承租方、乙方）签订《租房协议》，约定由被告曹伟租赁长沙市雨花区高升时代广场4栋3楼，本部分由三个业主拥有，其中东向第一间（380㎡）的业主为案外人程志功、东向第二间（480㎡）的业主为案外人杨军、东向第三间（327房,674.3㎡)的业主为原告贺喜元、周杰；租赁期限自2018年1月16日至2024年3月31日止，免租金租期为2018年1月16日起至2018年3月31日止（期间租金为210966元）；承租人有下列情形之一的，出租人可以无条件中止合同，收回房屋并扣押金作违约处理：1.承租人利用承租方进行非法活动的，损害公共利益的，2.承租人将此门面转租，收取转租费用的，3.承租方未按期支付物业费、水电费两次以上，累计十天以内，4.承租人未按约支付租赁费3次和累计超过15天，5.其他有害出租人的房屋使用性质、功能等的情形；每月租金初始为55元每平方米建筑面积，提前1个月缴纳下个季度租金（即于2月28日前缴纳自4月1日至6月30日止的租金253160元，以此类推），本合同签订承租方支付押金为一个季度的租金（253160元）后，出租人即将上述物业使用权交给承租人，以上为出租方净得租金不含税价款，含税价为每平方米55×（1+当期租赁门面税率）；从第3年起，即2020年4月1日起至2021年3月31日止租金比上年度增加5%，即57.75元/每平方米）以此类推；物业费、水电费由承租方承担；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下擅自提前解除合同，或者本合同其他的违约情况，视为一方违约，乙方负责赔偿金为三个月租金，并补偿免租期租金210966元。合同签订后，原告贺喜元、周杰及案外人程志功、杨军向被告曹伟交付了承租房屋。2018年1月26日，被告曹伟承租上述房屋后以“长沙市雨花区中意一路798号高升时代广场4栋328房”为住所地注册成立了湖南漫家公司，并将案涉房屋一并作为经营场所，经营室内装饰、设计，房屋装饰等业务。被告曹伟承租原告贺喜元、周杰的案涉房屋后，于2018年1月22日至2020年5月6日期间通过唐梦茜名下的银行账户共向两原告支付了15笔租金，合计603711.5元，转账备注为“漫家付房租款”。2020年8月底，湖南漫家公司因经营不善搬离了案涉房屋，但被告曹伟未与原告贺喜元、周杰办理房屋交接手续，并拖欠了物业费。2020年11月18日，原告贺喜元、周杰向物业公司缴纳了案涉房屋2020年3月1日至2020年7月31日的物业费9448元，物业公司于2020年11月18日将案涉房屋交还给两原告。2021年1月6日，原告贺喜元、周杰向物业公司缴纳了案涉房屋2020年8月1日至2020年12月31日的物业费11465元。案件审理过程中，原告贺喜元、周杰陈述，2020年11月18日收回案涉房屋后，两原告对房屋进行打扫、清理，于2020年12月20日在案涉房屋门前留下出租电话对外招租，于2021年1月12日出租给新的承租人。以上事实，有原告贺喜元、周杰提交的《租房协议》、企业信用信息报告、不动产权证、中国建设银行个人活期账户交易明细、物业费收据、物业公司证明、情况说明及当事人的陈述、开庭笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告贺喜元、周杰及案外人程志功、杨军与被告曹伟签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方均应按照约定履行义务。原告贺喜元、周杰依约向被告曹伟交付了案涉房屋，双方之间的租赁关系成立。关于原告贺喜元、周杰与被告曹伟房屋租赁关系的解除。承租期间内，被告曹伟多次未按约定支付租金。后被告曹伟于2020年8月自行搬离案涉房屋，未告知两原告，亦未与两原告办理房屋交接手续，之后被告曹伟未再支付房屋租金，并拖欠物业费，应视为被告曹伟以自己的行为表明不履行主要债务。原告贺喜元、周杰于2020年11月18日补交物业费后，从物业公司手中收回案涉房屋，并于2020年12月20日对案涉房屋另行招租，应认定两原告事实上解除了与被告曹伟的房屋租赁关系。故原告贺喜元、周杰主张解除与被告曹伟案涉房屋的租赁关系，本院予以支持，且双方的房屋租赁关系实际于两原告另行招租的2020年12月20日解除。关于租金。《租房协议》约定案涉房屋的免租期为2018年1月16日起至2018年3月31日止，故租金起算日为2018年4月1日，计算截止日期应为租赁关系解除日2020年12月20日。此期间的租金计算为：2018年4月1日至2020年3月31日的租金为890076元（674.3㎡×55元/㎡/月×24月），2020年4月1日至2020年12月20日的租金为337487.15元【674.3㎡×57.75元/㎡/月×（8+20/30）月】，共计1227563.15元。因被告曹伟已经向原告贺喜元、周杰支付了租金603711.5元，故被告曹伟欠付租金623851.65元（1227563.15元-603711.5元），对于两原告主张的超过部分，本院不予支持。关于免租期租金。《租房协议》第七条约定了违约责任，即因承租方违约导致合同解除时，出租方可以要求承租方补偿免租期租金，该约定实际为违约责任。《租房协议》中约定免租期为2018年1月16日至2018年3月31日，该期间的租金为92716.25元（674.3㎡×55元/㎡/月×2.5月），故原告贺喜元、周杰主张被告曹伟支付免租期租金92716.25元，本院予以支持。关于违约金。原告贺喜元、周杰另根据《租房协议》的约定主张被告曹伟支付三个月租金111259.5元（674.3㎡×55元/㎡/月×3月）的违约金，考虑被告曹伟已另行承担了补偿免租期租金的违约责任，本院酌情支持50000元。两原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业费。《租房协议》约定物业费由承租方自行交纳，但原告贺喜元、周杰代为交纳了自2020年3月1日至2020年12月31日的物业费20913元，被告曹伟应当向两原告支付，故原告贺喜元、周杰主张被告曹伟支付物业费20913元，本院予以支持。关于湖南漫家公司的责任。被告曹伟作为湖南漫家公司的法定代表人及股东，其在公司设立期间以个人名义签订《租房协议》，根据合同相对性原则，应承担相应合同责任。《租房协议》约定的租赁场地系被告湖南漫家公司成立后的经营场地，由漫家公司实际占有、使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，原告贺喜元、周杰主张被告湖南漫家公司一并承担上述租金、免租期租金、违约金、物业费，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，被告曹伟、湖南漫家公司应向两原告支付欠付租金、免租期租金、违约金、物业费共计787480.9元（623851.65元+92716.25元+50000元+20913元）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贺喜元、周杰与被告曹伟签订的《租房协议》中关于长沙市雨花区中意一路798号冠铭商务中心4栋327房的租赁关系于2020年12月20日解除；二、被告曹伟、湖南漫家装饰设计工程有限公司于本判决生效后15日内向原告贺喜元、周杰支付欠付租金、免租期租金、违约金、物业费共计787480.9元；三、驳回原告贺喜元、周杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取的受理费6718元，公告费300元，合计7018元，由原告贺喜元、周杰负担1282元，被告曹伟、湖南漫家装饰设计工程有限公司负担5736元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张林二〇二一年三月二十三日书记员  秦瑶附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。