昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初1613号原告：云南实力房地产开发经营集团有限公司。住所地：云南省昆明市西苑开发区凯苑******。法定代表人：彭励。统一社会信用代码：91530000709820882Q。委托诉讼代理人：马立，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：滕娟娟，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：易海燕，女，汉族，1988年12月2日生，住四川省乐山市市中区。原告云南实力房地产开发经营集团有限公司（以下简称：实力公司）与被告易海燕商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告实力公司的委托诉讼代理人马立、滕娟娟到庭参加诉讼，被告易海燕经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告实力公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付违约金87761.1元；3、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元。4、判令被告承担本案的诉讼费（含公告费260元）。事实与理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》，以及原被告与贷款银行签订的《借款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称“该房屋”，房屋地址：呈贡新区，应按约向原告支付购房总价款877611元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款。原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任。被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，或被告未按时支付银行规定的月付按揭款导致原告履行担保责任的，均视为被告单方解除合同；原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方的权利义务进行了明确。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。综上，为维护原告的合法权益，诉至人民法院。被告易海燕未作答辩。原告实力公司围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：实力公司（甲方）和易海燕（乙方）于2013年8月6日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：“被告易海燕向原告实力公司购买呈贡新区吴家营片区中部实力心城4幢第37层3701号房屋，房屋总价款877611元。乙方须于2013年7月3日前向甲方支付首付款267611元，余额610000元向银行按揭贷款。乙方须于2013年7月3日前将办理银行按揭贷款所需的所有相关有效资料、证明、文件，提交贷款银行进行审查，并按银行规定的时间办理相关贷款手续。若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10％支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”其中《合同补充协议》第一条第三款约定：“如因乙方原因，导致银行解除与乙方的按揭贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任时，甲方有权解除合同；若甲方解除合同，甲方可在合同解除后30日内从应退给乙方的房款中扣除甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项和乙方应承担总房款10％的违约金后，退款给乙方。第五条约定：“在按揭贷款过程中若出现如下情况均视为乙方单方解除合同，应按主合同第十三条第三款执行：1、因乙方原因（如：不积极配合、缺按揭资料、个人资信不佳等）超过主合同第六条第三款双方约定按揭办理时间之日起5天内仍未办理完毕按揭手续的；2、乙方不按时支付银行规定的月付按揭款，导致甲方代乙方履行担保责任。”第六条约定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处理，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”易海燕与中国建设银行股份有限公司云南省分行于2013年8月27日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就诉争房屋向该银行共计贷款610000元，贷款期限360个月，实力公司是该按揭贷款合同的保证人，实力公司为贷款合同提供阶段性连带责任保证。该合同经昆明市明信公证处公证。2020年7月28日，中国建设银行股份有限公司云南省分行出具《情况说明》，确认易海燕因购买实力心城二期4幢3701号房屋向该行申请借款610000元，因借款人未按借款合同约定履行还款义务，债权人经过催收等程序确认借款人已无能力还款。实力公司根据《个人住房贷款担保业务合作协议》履行个人住房贷款担保义务，于2015年9月25日为借款人易海燕结清贷款本息及罚息612108.84元”。原告为本案诉讼支付律师费2500元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告易海燕未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告易海燕的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任。至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同虽然约定违约金标准，但原告提交的证据并不足以证实实际损失情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定被告向原告支付违约金40000元。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担，但原告提交的证据仅证实原告为本次诉讼支出的代理费为2500元，对该部分实际产生的费用本院予以支持，其余部分不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告云南实力房地产开发经营集团有限公司与被告易海燕于2013年8月6日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号：CG2013080603274）于本判决生效之日解除；二、由被告易海燕于本判决生效之日起十日内向原告云南实力房地产开发经营集团有限公司支付违约金40000元、律师费2500元，上述费用合计42500元；三、被告易海燕于本判决生效之日起十日内配合原告云南实力房地产开发经营集团有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》备案的注销手续（合同登记号：CG2013080603274）；四、驳回原告云南实力房地产开发经营集团有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2119元，由原告云南实力房地产开发经营集团有限公司负担1148元，由被告易海燕负担971元；公告费260元，由被告易海燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  李余余人民陪审员  王 刚人民陪审员  王顺才二〇二一年三月一日书 记 员  刘 楠