广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2687号原告：谢志权，男，1989年11月7日出生，汉族，住广东省始兴县××××××××1×。委托诉讼代理人：黄丽单，广东德行律师事务所律师。被告：聂利，男，1983年6月20日出生，汉族，住广东省南雄市××××××××××××。委托诉讼代理人：赖长福，广东永顺律师事务所律师。原告谢志权与被告聂利租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢志权及其委托诉讼代理人黄丽单，被告聂利及其委托诉讼代理人赖长福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢志权向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《租赁合同》无效；2、被告返还履约保证金30744元，水电周转金5000元；3、被告赔偿损失暂计223000元（其中商铺转让费148000元，商铺装修费及广告费暂预估15000元，营业损失暂计一个月为6万元）；4、被告支付违约金暂预估3万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告于2018年1月签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于“韶关市浈江区××××××信德·万汇广场”一层6号楼南面七字型L9-L18号商铺，后原告支付了商铺转让费148000元，并支付履约保证金、水电周转金35744元，并为装修投入共13万元，实际上从2018年2月才开始租用商铺交租，合同日期是倒签。合同签订后原告要求被告出示房屋产权证并开具租金发票，但被告一直拒绝，直至2020年8月25日，原告收到《违法建设法律后果告知书》，并被告知不能继续营业。截至起诉时，因暂停营业给原告造成的营业损失约6万元，原告与被告协商赔偿事宜无果为此提起诉讼。被告聂利辩称，原告与被告是在2017年4月28日签订关于万汇广场一层6号楼9个商铺的租赁合同，双方于2020年1月1日解除了该合同，重新签订了租赁合同，租期至2022年2月28日止。2020年1月至9月原告是按该合同缴纳每月8500元租金及实际使用水电费。原告是2017年开始租用铺面，其已知道铺面的使用情况，万汇广场有60多个铺面都是由开发商许可兴建，也有当地村委会证明这些商铺是可作为经营场所使用，多年来都无异议，现原告认为城管部门发放了一张《违法建设法律后果告知书》，要求解除合同，被告认为也可以，但实际上到现在城管部门都未采取什么措施，这些商铺都还在经营，所以原告请求返还履约保证金30744元不符合合同约定，合同里是17000元，我方不同意返还，水电周转金是3000元我方同意返还，原告主张赔偿损失223000元无法律和事实依据，违约金3万元也无合同约定，应予以驳回。现在原告事实上还在经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月15日，被告聂利在案外人韶关市信德房地产有限公司万汇市场服务管理分公司处租赁位于韶关市浈江区××××××信德万汇广场一层6号楼南面七字型空地，租赁期限自2016年5月1日至2022年4月30日止，租赁后被告在该土地上建起一层钢材结构的商铺，共计有17个铺面，被告再将铺面出租给他人。2018年1月19日，原告谢志权在案外人高登攀处以148000元的价格转让所得涉案的韶关市浈江区××××××信德万汇广场一层6号楼南面七字型空地L9-L18号商铺进行经营。2017年4月28日，原告谢志权作为承租方（乙方）与被告聂利作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定：“甲方同意将上述L9-L18号九个商铺建筑面积350平方米的场地租给乙方使用，租赁期限自2017年4月27日至2022年2月28日止。场地使用费用10500元/月，每年递增10%，其中2017年5月16日至2018年2月28日应支付费用10500元/月；2018年3月1日至2019年2月28日应支付费用11550元/月；2019年3月1日至2020年2月29日应支付费用12705元/月；2020年3月1日至2021年2月28日应支付费用13975元/月。合同签订时乙方须向甲方交纳人民币46244元，其中包括商铺履约保证金30744元、预收首月租金10500元、水电周转金5000元；甲方应在租赁期满之日乙方无违约的情况下三十天内将履约保证金退回乙方，且不计息。在租赁期内，除不可抗力因素及政府征收外，如甲方需提前解除合同，应提前60天书面与乙方沟通，如甲方在乙方无违约的情况下甲方提前解除合同，应按乙方投入商铺总金额的2倍赔付。”因原告在案外人高登攀处转让所得上述涉案商铺，故在《租赁合同》签订后，已交的履约保证金30744元和水电周转金5000元转到了原告名下，并由原告继续按合同约定每月交纳租金给被告。2020年1月1日，原告谢志权作为承租方（乙方）与被告聂利作为出租方（甲方）再次签订一份《租赁合同》，约定：“甲方同意将韶关市浈江区××××××信德万汇广场一层6号楼南面七字型空地L13、L15、L16、L17、L18号商铺，建筑面积约210平方米的场地租给乙方使用。乙方同意承租。租赁期限自2020年1月1日至2022年2月28日止。场地使用费用8500元/月。乙方用水用电单价：水费7.2元/吨，电费为1.2元/度。水表底数2543吨，电表底数61936度。乙方租赁场地经营汽车服务行业，不得挪作它用。合同签订时乙方须向甲方交纳人民币28500元，其中包括商铺履约保证金17000元、预收首月租金8500元、水电周转金×000元；甲方应在租赁期满之日乙方无违约的情况下三十天内将履约保证金退回乙方，且不计息。”上述租赁合同签订后，原告自2020年1月1日起按每月8500元的租金向被告交纳租金和水电费。2020年8月24日，韶关市浈江区城市管理和综合执法局作出《违法建设法律后果告知书》给涉案信德万汇广场一层6号楼南面七字型L9-L18号商铺，内容主要为：经检查，你涉嫌未取得《建设工程规划许可证》，擅自在信德万汇广场一楼南面L9-L18七字型商铺从事建设行为，2020年8月24日我局已对该处建筑物(构筑物)的现状进行了拍照取证，你的上述行为涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，请你于2020年8月27日前携带相关建设许可、批准等资料，到韶关市浈江区城市管理和综合执法局执法三大队配合调查。逾期不提供证据资料继续从事建设施工行为，我局将依法对你的上述违法建设行为予以立案查处等。原告在收到上述《违法建设法律后果告知书》后，便停止了商铺的经营，并向被告交纳租金至2020年8月份，之后与被告协商停业赔偿事宜无果，遂提起了本案诉讼。诉讼过程中，原告谢志权申请对涉案韶关市浈江区××××××信德万汇广场一层6号楼南面七字型L9-L18号商铺的装修价值及停业期间（2020年8月25起至2020年11月24日）的损失进行评估。本院经摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司韶关分公司进行鉴定，后因原告未缴鉴定费，自行放弃了本案的鉴定申请。上述事实，有原告提交的身份证、《租赁合同》、营业执照、《违法建设法律后果告知书》、收据、夏日广告收据、收条，被告提交的《租赁合同》、《证明》、《民事裁定书》等证据及庭审笔录、问话笔录等予以证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告将涉案商铺出租给原告使用，双方由此形成租赁合同关系。原告在经营过程中收到韶关市浈江区城市管理和综合执法局作出的《违法建设法律后果告知书》，以涉案商铺在建设时未依法取得建设工程规划许可证为由，要求纠正违法行为。原告在收到上述《违法建设法律后果告知书》后，便停止涉案商铺的经营，并要求被告退还履约保证金30744元、水电周转金5000元，以及赔偿各项损失及违约金。被告辩称双方于2020年1月1日重新签订了《租赁合同》，应按该合同约定的履约保证金17000元和水电周转金3000元予以返还，原告主张赔偿损失无事实和法律依据，违约金也无合同约定，应予以驳回。根据诉、辩双方的意见,本案争议的焦点为:一、涉案《租赁合同》的效力问题;二、原告主张返还履约保证金30744元、水电周转金5000元和赔偿其损失（商铺转让费148000元、商铺装修费及广告费15000元和营业损失60000元）能否成立；三、原告主张被告支付违约金30000元能否支持。对于上述争议焦点，本院逐一分析认定如下：关于焦点一。原告于2020年1月1日与被告签订新的《租赁合同》，约定被告将涉案韶关市浈江区××××××信德万汇广场一层6号楼南面七字型空地L13、L15、L16、L17、L18号商铺，建筑面积约210平方米的场地租给原告使用，场地使用费用8500元/月。并约定原告向被告交纳商铺履约保证金17000元、水电周转金3000元。而原、被告于2017年4月28日签订的《租赁合同》，是约定被告将涉案七字型空地L9、L10、L11、L12、L13、L15、L16、L17、L18号共九个商铺建筑面积350平方米的场地租给原告使用，场地使用费用10500元/月。并约定原告向被告交纳履约保证金30744元、水电周转金5000元。2020年1月1日原、被告签订新的《租赁合同》后，原告实际按该这份新合同的约定每月向被告支付租金8500元，从原告的行为可见，原告与被告已经达成合意更改了原来的租赁合同，双方实际上已按新的《租赁合同》履行各自的义务。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的《租赁合同》因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，属于无效合同。故原告请求确认双方签订的《租赁合同》无效，本院予以支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于原告在2020年1月1日重新与被告签订的《租赁合同》约定交纳的履约保证金17000元及水电周转金3000元，被告应向原告返还。对于原告要求返还超出部分的履约保证金和水电周转金，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其损失即商铺转让费148000元的问题，该商铺转让费是原告自身的商业行为，其主张由被告赔偿，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张商铺装修费及广告费15000元和营业损失60000元，因原告在诉讼过程中放弃对装修价值及停业期间的损失进行评估，原告亦未提供其他充分的证据证明其主张，故对原告该主张本院不予支持。关于焦点三。原告要求被告支付违约金30000元的请求,于法无据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告谢志权与被告聂利于2020年1月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告聂利应于本判决生效之日起十日内返还原告谢志权履约保证金17000元及水电周转金3000元；三、驳回原告谢志权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2815元，财产保全申请费1963元，合计4778元，由原告谢志权负担2615元，被告聂利负担2163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 朱楚贤二〇二一年二月二十日法官助理 朱志婷书 记 员 钟思洁