贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初504号原告：石某，男，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，统一社会信用代码：91520112214590739R，营业场所贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号。负责人：杨阳，系该行行长。委托诉讼代理人：石某某，系该行员工，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：程某，系该行员工，代理权限：一般代理。原告石某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告石某及其委托诉讼代理人罗远江，被告宏德公司委托诉讼代理人李享、王锡瑾到庭参加诉讼，第三人工行乌当支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（编号：201800669）；二、判令解除原告与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、判令被告返还原告已付购房首付款175409元及支付利息（利息以175409元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年3月30日计算至被告返还全部款项之日，暂计算至起诉之日为人民币22900元）；四、判令被告返还原告已偿还给第三人的购房贷款本金及利息（已还银行贷款本金及利息数额以解除贷款合同日期时的贷款已还明细清单为准）；五、判令被告连带返还原告团购费10000元及利息；六、诉讼费及其他费用由被告承担。原告石某在开庭前撤回对贵州世纪银河房地产顾问有限公司的起诉，并撤回第五项诉讼请求。事实与理由：2018年3月30日，原告与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201800669），合同约定原告向被告购买乌当区，房屋总价款865409元，被告宏德公司应于2020年3月31日前向原告交付商品房，同时对其他事项进行约定。合同签订后，原告按约支付了购房款175409元，并办理购房贷款，但被告至今未能向原告交付房屋，已经构成违约，原告有权解除购房合同并要求被告承担违约责任，因双方约定的违约金远低于原告实际损失，请求增加违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，我方同意解除商品房买卖合同，诉请第二项与我方无关，诉请第三项忠支付利息没有约定，合同约定了违约金1%，如提高违约金就增加违约成本，根据诚实信用原则及公平原则，我方认为不应当承担过高的利息。诉请第四项中的贷款本金及利息以银行出具的数据为准。第三人工行乌当支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下，2018年3月30日，原告与被告宏德公司签订合同编号为201800669号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乐湾国际旅游综合体7-2号地块乐湾国际-云栖谷第29栋1单元15层4号房屋出售给原告。该房屋建筑面积121.05平方米，套内面积94.4平方米，合同总价为865409元。合同约定的首付款为175409元，剩余房款690000元约定为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告与工行乌当支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额为690,000元。被告宏德公司2018年3月30日向原告出具收到首付款175409元的收据，并收到由第三人向其支付的房屋按揭贷款690000元。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2020年3月31日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、备案登记表、房款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的合同系有效合同，原告按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定的时间和条件向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。合同约定了合同的解除条件，原告在除斥期间内请求解除合同，符合合同约定和法律规定。原告未通知被告解除合同，2021年1月19日原告直接以向本院提起诉讼方式主张解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本案中，诉状已于2021年1月19日送达给被告宏德公司，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》已于2021年1月19日解除。因《商品房买卖合同》已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告与第三人工行乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》也一并解除。关于诉请第三项，因原告已向被告支付购房首付款175409元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，对于原告退还首付款的请求，于法有据，本院予以支持。原告在庭审中陈述其主张的利息属违约金性质，并包含了合同约定的1%的违约金。因合同已约定按全部已付款1%支付违约金，原告不能因为被告的同一违约行为再次向被告主张违约金，故对违约金本院按照已付房款的1%计算，即865409元×1%=8654.09元。关于诉请第四项，因《商品房买卖合同》已经解除，被告宏德公司应当返还原告已经偿还给第三人的房屋按揭贷款本金及利息，具体以判决生效之日第三人工行乌当支行出具的金额为准。由于原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》已经解除，故原告剩余未归还的按揭贷款本金及利息等应由被告宏德公司偿还给第三人工行乌当支行。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条、第二十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告石某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201800669）于2021年1月19日解除；二、解除原告石某与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告石某购房首付款175409元及支付违约金8654.09元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告已偿还给第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的原告已归还的本金、利息为准）；五、驳回原告石某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6398元，已减半收取，由原告石某负担243元，被告贵州宏德置业有限公司负担6155元（上述款项原告已预交，被告可在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  陈治宏二〇二一年三月二日法官助理杨琴书记员邵益