广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8339号原告：赖敏虹，女，1964年12月14日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码：P440680（3），港澳居民来往内地通行证号码为H0090602001。被告：王奇军，女，1978年12月23日出生，汉族，住湖南省南县××××××××××民小组，公民身份号码为432××××××××××××02X。第三人：东莞市××××××××××××××管理处，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××××。负责人：蔡伟林。原告赖敏虹诉被告王奇军、第三人东莞市××××××××××××××管理处（以下简称顺景花园管理处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告、第三人顺景花园管理处负责人蔡伟林到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付租金21000元（按照每月1500元的标准，从2018年5月1日计算至2019年6月30日，共计21000元）；2.被告支付拖欠的管理费480元、水费17.82元、电费229.01元，合计726.83元（管理费按照每月120元的标准，从2019年3月1日起计算至2019年6月30日的管理费480元。水费按每方3.862元，电费按每度1.0178元，从2019年3月1日起算至2019年6月30日，水费17.82元、电费229.01元）；3.被告支付逾期缴纳租金、水费、电费的滞纳金共计21726.83元（按照每日千分之五的标准，从逾期之日起计算至实际支付完毕之日止，以本金21726.83元为限）；4.本案的诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告明确其滞纳金的起算时间为从2020年6月1日起计至被告实际清偿之日止。事实和理由：原告拥有东莞市××××××××××××××，并委托第三人顺景花园管理处代为出租。被告与第三人顺景花园管理处于2018年3月31日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日，每月租金为1500元，每月7号前缴交，管理费及水电费由被告承担，按管理处规定每月产生的费用须于次月10日前结清，但被告只在签订《房屋租赁合同》时，缴纳了第一个月的租金1800元，及租赁押金3000元，之后到2019年6月逃租之前都没有缴纳过租金。2019年3月份开始，被告开始拖欠管理费及水电费，第三人顺景花园管理处多次电话及上门催缴租金、管理费、水电费均未果。2019年6月16日第三人顺景花园管理处员工上门催缴，发现玻璃内无工作人员，各类物资均已搬空，只剩多个空纸壳摆在屋内，第三人通过电话联系发现已是空号。《房屋租赁合同》第四条约定，“合同期未满，乙方中途退出要付清水电费和房租，甲方有权没收其所交的3000元押金”。第十一条第4款约定“逾期交水电费、房租费，每天收滞纳金0.5%，甲方有权收回房屋”，第6款约定“逾期未交租金，甲方有权把房内存物作违弃物处理”。2019年7月2日，第三人顺景花园管理处通过邮寄方式催告被告支付欠费，并通知解除租赁合同。被告从2018年5月起拖欠租金及物业服务管理综合服务费用，被告非但不主动履行缴纳租金及物业管理综合服务费用的义务，且经第三人多次催促未果。被告的行为严重阻碍了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告未答辩，未举证。第三人顺景花园管理处述称，被告只缴纳了2018年4月的租金，之后的就没有交。水电费和管理费从2019年3月开始拖欠，水电费、管理费直接交给第三人顺景花园管理处，租金交给原告，原告误以为租金会交给第三人顺景花园管理处，但实际上并没有。本院经审理查明认定事实如下：2018年3月31日，第三人顺景花园管理处作为原告代理人（出租方）与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定，第三人顺景花园管理处将坐落在樟木头镇百果洞顺景花园40号铺出租给被告使用，租赁期限为2年，由2018年4月1日至2020年3月31日止，双方如愿意延长租赁期，应在合同期满前天重新签订合同，如果某一方要终止合同，应提前30天通知对方。在承租之日，被告应交付二个月租金3000元给出租方作抵押金，抵押金在租赁期满后即还给被告。每月租金为1500元，管理费由租客缴交，每个月7号前缴交租金一次，不能拖欠，超过7天业主有权收回房屋，并冻结所有押金。合同期未满，被告如果中途退出要付清水电费和房租，出租方将没收其所交的3000元押金。逾期交水电费、房租费，每天收滞纳金0.5%，出租方有权收回房屋或没收押金。原告提交的粤房地权证莞字第2200268805号证书显示，权属人为原告，房屋坐落为东莞市××××××××××××××。原告提交的收款单据显示，2018年3月13日，被告缴纳租房押金3000元及2018年4月租金1500元。2019年4月2日，被告缴纳2018年8月至2019年2月管理费840元。《缴费通知单》显示，2019年3月至2019年6月，被告应缴纳电费分别为178.115元、0元、0元、50.89元，共计229.01元。2019年3月-2019年6月，被告应缴纳水费分别为：6.92元、7.04元、3.862元、0元，共计17.82元。庭审中，原告主张其于2011年购买案涉商铺，并委托第三人顺景花园管理处全权代理租赁手续及相关事宜。2019年7月2日，第三人顺景花园管理处向被告出具《告知函》，该《告知函》显示，因被告欠费逃租的行为已构成违约，被告所缴纳的租赁抵押金3000元，第三人顺景花园管理处予以没收。按照合同约定，第三人顺景花园管理处有权解除租赁合同，收回房屋。本告知函自被告收到之日起生效，第三人顺景花园管理处可不经过被告的同意另行出租该房产。2019年7月8日，第三人顺景花园管理处向被告寄出该告知函，但原告及第三人顺景花园管理处并未提交该《告知函》妥投的相关证据。案件审理过程中，原告主张被告于2019年6月26日拟搬运其纸箱及其经营货物的包装盒，被小区门卫拦截，因无放行条，原告及第三人才发现被告已经搬走办公室的电脑及财物，并且拖欠租金及物业管理费。以上事实有《房屋租赁合同》、顺景花园管理处缴费通知单、不动产权证、收据、告知函、快递单，及本案庭审笔录等附卷佐证。本院认为，原告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应比照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉被告住所地在中华人民共和国内地，故应适用内地法律作为本案解决争议的准据法。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩及举证、质证的权利。案涉《房屋租赁合同》系第三人顺景花园管理处受原告委托，与被告签订，该合同系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定，履行自身的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，原告可向被告主张权利。关于租金，根据原告陈述，被告于2019年6月26日前已经搬走办公室的电脑及财物，被告于2019年6月26日当天拟搬运其纸箱及其经营货物的包装盒，因无放行条被小区门卫拦截，被告对此并未提出抗辩，故本院认为，被告在房屋租赁期间单方搬离，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，案涉《房屋租赁合同》于2019年6月26日已事实上不能履行，故本院认定，案涉《房屋租赁合同》已于2019年6月26日终止。租赁期间从2018年4月1日开始，原告主张被告仅支付了2018年4月租金1500元，其余租金均未支付，被告并未提出抗辩，故对于原告要求被告支付2018年5月至2019年6月26日的租金共计20800元（1500元×13个月+1500元÷30天×26天=19500元+1300元=20800元）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院不予支持。关于管理费和水电费，《房屋租赁合同》约定管理费由被告缴交。原告主张被告从2019年3月开始拖欠管理费及水电费，被告对此并未提出抗辩，本院对原告的该项主张予以采信。原告主张每月管理费为120元，有收据为证，本院对此予以确认，故对于原告要求被告支付2019年3月至2019年6月26日的管理费共计464元（120元×3个月+120元÷30天×26天=360元+104元=464元）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院不予支持。原告主张被告尚欠电费共计229.01元，水费共计17.82元，有《缴费通知单》为证，本院予以确认，被告应向原告支付电费229.01元、水费17.82元。关于滞纳金，《房屋租赁合同》约定，逾期交水电费、房租费，每天收滞纳金0.5%，出租方有权收回房屋或没收押金，每月租金应当于当月7号前缴交，水电费也应当在费用产生后的合理期限内缴纳，故对于原告要求被告租金20800元、电费229.01元、水费17.82元的滞纳金（以21046.83元为本金，从2020年6月1日起，按照日利率0.5%的标准，计算至实际清偿之日止，但滞纳金总金额以21046.83元为限）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，缺席判决如下：一、被告王奇军应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赖敏虹支付租金20800元、电费229.01元、水费17.82元及滞纳金（以21046.83元为本金，从2020年6月1日起，按照日利率0.5%的标准，计算至实际清偿之日止，滞纳金总金额以21046.83元为限）；二、被告王奇军应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赖敏虹支付管理费464元；三、驳回原告赖敏虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费886元（原告已预交），由原告赖敏虹负担8元，被告王奇军负担878元。如不服本判决，原告赖敏虹可在判决书送达之日起三十日内、被告王奇军可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟丽丽审判员  柯金玲审判员  莫秀波二〇二一年三月二十二日书记员  黎秀轩陈惠芳附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。