文书内容湖南省衡东县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0424民初85号原告李金科，男，汉族，1981年11月24日生，住湖南省衡山县。原告谭海娟，女，汉族，1984年8月1日生，住湖南省衡山县。二原告共同委托代理人颜伟，湖南心民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司，住所地：衡东县新塘镇东健路。法定代表人贺子恒，董事长。委托代理人李军，湖南楚云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人苏晓君，湖南省湘东房地产开发有限责任公司员工，代理权限为一般授权。本院于2021年1月8日立案受理了原告李金科、谭海娟诉被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案。本案依法由审判员李翔适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托代理人颜伟及被告委托代理人李军、苏晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金科、谭海娟提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金6453元（以257113元为基数，按日万分之一从2019年7月1日起计算至2020年3月17日）；2、判令被告退还原告房改费10206元及自2018年1月18日起至清偿之日止按一年期贷款市场报价利率标准计算资金占用损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月18日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发建设的物格湘江一号2号楼702室，总金额为257113元，被告于2019年6月30日前交付房屋，逾期按已交房价款日万分之一支付违约金。后二原告交首付117113元，余款14万元通过银行按揭方式支付给被告，被告于2020年3月18日交房，逾期251天。被告在宣传时明确说明户型图中创意空间为全赠面积，该说明对原告决定购买该房屋起重要作用，被告理应向原告无偿交付该面积，但被告却在签订商品房买卖合同前向原告收取房改费10206元，实则为该面积的地面和墙面基础工程施工费用，加重了原告的责任，应属无效。在其后双方签订的商品房买卖合同中约定无其他需要计算在房价内的基础设施建设费用，被告收取该费用不符合约定，应予退还。被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司辩称，逾期交房是实，但违约金计算标准过高且逾期截止日只能计算至竣工验收日2020年1月17日止。被告不存在虚假宣传，我们已经履行了合同义务，将合同约定的赠送面积送予原告，我们收取原告的10206元，是按订购协议第六条约定收取创意空间改装的装修费用，而不是购房款，请求法院依据事实公正判决。经审理查明，湖南省湘东房地产开发有限责任公司在衡东县××镇××号××楼盘，李金科、谭海娟有意购买该楼盘商品房并于2017年10月28日向湖南省湘东房地产开发有限责任公司交纳认筹诚意金5000元，湖南省湘东房地产开发有限责任公司在营销中发放物格湘江一号销售宣传册，宣传册载明物格湘江一号Ｂ户型商品房的户型图，并注明建筑面积93.13平方米和赠送包括创意空间在内的二室两厅一卫面积约20.16平方米，谭海娟选择Ｂ户型的2栋702室，并于2017年12月9日交纳定金50000元。2018年1月14日，湖南省湘东房地产开发有限责任公司与谭海娟签订商品房定购协议,2018年1月18日，湖南省湘东房地产开发有限责任公司与李金科、谭海娟签订《商品房买卖合同》，将物格湘江一号2号楼702室出卖给李金科、谭海娟，合同第四条约定计价方式与价款“1、商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2820.2元，总金额257113元；2、根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，本商品房已有的配套设施且已计入在该房之内的项目费用为：……（11）、无其他需要计算在房价内的基础设施建设费用”；合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2019年6月30日前交付买受人使用”；合同第九条约定逾期交房违约责任“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款日万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款日万分之一的违约金”。在签订商品房买卖合同和收取购房款62113元的同时，湖南省湘东房地产开发有限责任公司湘江一号项目部以“衡阳市物格装饰有限公司”名义与谭海娟签订《创意空间改房装修协议书》，并收取李金科、谭海娟“房改费”10206元。商品房买卖合同签订后，李金科、谭海娟房价通过银行按揭方式支付湖南省湘东房地产开发有限责任公司房价余款14万元。湖南省湘东房地产开发有限责任公司于2020年3月18日将商品房交付给李金科、谭海娟。以上事实，依据原告提供的物格湘江一号宣传册、《商品房买卖合同》、《商品房定购协议》、《创意空间改房装修协议书》、交房确认表、收据、收费凭证及原、被告诉讼代理人的陈述，予以认定。本院认为，原、被告双方争议的焦点是：被告逾期交房违约金如何计算及被告应否退还原告“房改费”10206元。一、关于被告逾期交房违约金问题。原、被告双方在商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，该约定不违反法律规定，被告应当按合同约定承担违约责任。商品房买卖合同约定交房时间为2019年6月30日，被告实际交房时间是2020年3月18日，逾期261天，原告仅按逾期251天计算违约金6453元（257113元×0.01%×251=6453元），未超出双方约定计算的违约金总金额，原告主张被告承担违约金6453元的诉讼请求，予以支持；二、关于被告应否退还原告“房改费”10206元的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对买受人商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，视为要约。本案中，被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司销售涉案楼盘的宣传册载明了物格湘江一号商品房B户型商品房赠送包括创意空间在内的二室两厅一卫面积约20.16平方米，原告出于宣传册载明的优惠条件而购买涉案商品房，该宣传册所作商品房的说明及赠送面积的允诺具体明确，原告出于宣传册载明的优惠条件而购买涉案商品房，被告宣传册对商品房的说明是合同的要约，原告对被告要约的承诺并签订商品房买卖合同，双方即达成以要约为基本内容的合意并签订房屋买卖合同。原告、被告双方应按商品房买卖合同的约定履行合同义务，商品房买卖合同约定房价款无其他需要计算在房价内的基础设施建设费用，赠送面积楼面浇筑及墙体建设本属于基础设施建设费用而非装饰装修费用，而被告在商品房买卖合同之外，假借其他装饰公司名义与原告签订装修合同并收取原告创意空间名为房改装修费实为基础设施建设费10206元，被告该行为有违诚信，与被告的要约相悖，与商品房买卖合同约定不符，原告主张被告退还10206元及其占用损失的请求，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第十五条第二款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起五日内支付原告李金科、谭海娟逾期交房违约金6453元。二、被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起五日内返还原告李金科、谭海娟10206元及其资金占用损失（资金占用损失以10206元为基数，自2018年1月18日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取108元，由被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员 李 翔二〇二一年三月十九日书记员 陈春桃            校对责任人：李翔                  打印责任人：陈春桃      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。