甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020）甘0102民初7010号原告（反诉被告）:杜红兵，男，1954年4月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:李菊红，甘肃佳运律师事务所律师。被告（反诉原告）:赵胜利，男，1962年8月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:冯朝宇，甘肃久铭律师事务所律师。原告杜红兵与被告赵胜利返还原物纠纷一案，本院于2020年7月21日立案，依法适用简易程序，后因案情复杂裁定转为普通程序，被告赵胜利在法定期限内提起反诉，本院依法公开开庭进行了合并审理。原告杜红兵的委托诉讼代理人李菊红及被告赵胜利的委托诉讼代理人冯朝宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜红兵向本院提出诉讼请求：1.判令赵胜利限期腾出兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋;2.判令赵胜利向杜红兵支付自2003年12月入住至2020年7月的房屋占用费167400元，此后的房屋占用费按每月1200元计算;3.判令赵胜利向杜红兵支付2003年至2014年的暖气费9600元整；4.本案的诉讼费由赵胜利承担。事实与理由:2003年底，杜红兵应赵胜利要求将其位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室的房屋交由赵胜利居住，期间杜红兵多次催要，赵胜利均拒不腾房。2003年至2014年度该房屋的暖气费（每年800元整）系从杜红兵的工资卡中扣除。综上所述，赵胜利的行为给其造成巨大的经济损失。现杜红兵为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告赵胜利辩称，1.赵胜利对涉案房屋的占有是基于买卖关系的交付行为，腾房没有依据，不能成立；2.赵胜利是2007年6月入住，租赁关系是出租方交付租赁物，承租方支付租赁金额的协议，本案没有相应协议内容的约定，杜红兵以租赁关系提起诉讼没有任何依据，不应支持，同时请求租金的请求权依法已经超过了诉讼时效；3.暖气费9600元是由于杜红兵交付房屋后认为房价不能达到所欠款项的金额，不愿意出面见到赵胜利，所以宁肯交付暖气费也不愿见到赵胜利，暖气费的请求权已经超过诉讼时效，暖气费是赵胜利交的。被告赵胜利向本院提出反诉请求：1.请求判令双方就兰州市城关区××路××号××单元××室房屋买卖关系成立，并向赵胜利办理过户手续；2.本案的所有诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2001年7月14日至2002年3月21日期间，由于工程欠款及借款原因，杜红兵欠赵胜利款项合计26179.32元。由于在约定的还款期限内未能偿还欠款，杜红兵表示以所欠款项为出卖价格将涉案房屋出让给赵胜利，并将涉案房屋和房产证交给了赵胜利。当时，因急需讨回欠款向工人支付工资，赵胜利并未实际搬入居住。经过几年的艰苦追款，杜红兵避而不见，给赵胜利造成了极大的身心伤害，直到2007年，在催款无望的情况下赵胜利搬进涉案房屋居住至今。期间，由于杜红兵避而不见，ＢＰ机过期，无法联系和找到其人，因此，一直未能办理过户手续。现杜红兵的出现给了办理过户的机会，请求法院依法判决确认双方房屋买卖关系成立，并判令杜红兵办理相应的房屋过户手续。杜红兵长期赖账不还，强行以房抵账，若不是后来房价上涨和涉案房屋即将拆迁，其仍然会杳无音信。因此，应当驳回其诉讼请求。杜红兵辩称，1.赵胜利的反诉请求是基于借款合同关系形成的，而本案的诉讼请求系基于返还原物的法律关系产生的，本案的反诉与本诉并非同一法律关系，不应当合并审理，应由赵胜利另行起诉；2.房屋的所有权以登记为要件，涉案房屋系杜红兵所有，赵胜利借住至今未向杜红兵归还房屋的占有使用权，赵胜利的反诉请求无法律依据；3.赵胜利的反诉认为本案系房屋买卖合同纠纷，买卖合同的形成需要明确买卖标的、数量、总价格以及合同主体，而本案并没有买卖合同的存在，故赵胜利的反诉请求不符合法律规定，且没有事实依据，应当驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：杜红兵针对其诉讼请求提交兰房权证（城关区）字第3××7号房屋所有权证，证明：兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋所有权人为杜红兵，共有情况为单独所有；附记注明购房日期1999年9月13日，产权比例100%；兰州房产分层分户图表明了该房屋具体位置。赵胜利质证认为，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，因为原有的房产证杜红兵已经交给赵胜利，买卖行为真实有效，杜红兵出示补办的房产证证明自己是房屋的权利人不能成立。本院经审查认为，该证据能够证明涉案房屋基本情况及杜红兵于2014年取得涉案房屋所有权登记证书，系涉案房屋所有权人的事实，本院予以采信。赵胜利针对其反诉请求提交以下证据：1.杜鸿彬向赵生林出具的2001年7月14日6300元《借条》、2002年1月20日6300元《欠条》、2001年11月6日2384元《欠条》、2002年1月20日10715.16元《欠条》、2002年3月21日9015.16元《欠条》，证明：明确了买卖的意思表示；从2001年到2002年两年期间双方一直在追偿和清算账目，2004年以后，再没有清算过；在2002年3月21日之前杜红兵欠赵胜利本金合计27222.32元；2002年1月20日金额为10715.16元的《欠条》进一步证明了买卖关系的存在，也证明了房屋买卖关系的存在；其中2002年1月20日6300元《欠条》和2002年3月21日《欠条》约定了每日20元的违约金，到2020年9月共计欠款295400元，总欠款与涉案房屋现在的房价基本相当。杜红兵质证认为，该组证据证明的法律关系是借款合同关系，不能确定借款人双方与本案原被告一致，故赵胜利的反诉不应当合并审理。本院经审查认为，该组证据只能证明杜鸿彬与赵生林之间存在债权债务关系，证据内容上无法反映本案杜红兵与赵胜利之间就涉案房屋达成过买卖合意，或对办理房屋过户手续进行过约定，在杜红兵对证明目的否认的情况下，赵胜利除单方陈述外，再未提交证据进一步佐证其就涉案房屋与杜红兵存在买卖协议，故该组证据与本案不具有法律上的关联性，本院不予认定。2.《成本房出售公房领取房屋所有权证专用卡》，证明：涉案房屋位于城关区××路××号××单元××室，建筑面积仅有33平方米；杜红兵将涉案房屋产权证交给了赵胜利；杜红兵举证的房产证是后来才办的。杜红兵质证认为，对证据的真实性无异议，对房屋坐落及面积的证明目的无异议，但对其他证明目的有异议，该专用卡并非不动产所有权登记证书，不能证明杜红兵将案涉房屋的所有权证交付赵胜利；杜红兵所持有的房屋所有权证是首次登记的所有权证书，说明杜红兵在反诉原告赵胜利所称的2001年7月14日并未获得房屋的所有权，更不可能将案涉房屋所有权证交付赵胜利。本院经审查认为，该证据仅能证明赵胜利取得户主名为杜鸿兵的领取房屋所有权证专用卡，并不能证明赵胜利从杜红兵处取得房屋所有权，本院对该证据的内容予以采信，对证明目的不予采信。3.天然气安装收据，证明2007年6月起赵胜利开始以自有房屋管理，安装费金额1021元。杜红兵质证认为，对真实性有异议，该收据中“由赵胜利代交”的字是后来加上去的，不能证明其真实性，对证明目的也有异议，不能证明自2007年6月起由赵胜利以自有房屋管理的事实，不动产的所有权人以登记为准，且该收据的收款单位是杜鸿兵，安装费的金额1021元，自2003年赵胜利一直借住在涉案房屋，且没有向杜红兵支付任何费用，作为房屋的占有使用人，其支出合理费用是合法合理的，安装费不应当由杜红兵承担。本院认为，该证据仅能证明涉案房屋于2007年6月安装了天然气设备，不能直接反映赵胜利何时入住涉案房屋的事实，本院对该证据不予采信。4.暖气费发票，证明杜红兵所述2013年起至2019年暖气费由赵胜利交纳至今。杜红兵质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，暖气费的发票上显示的用户姓名是杜鸿兵，并非赵胜利，赵胜利称2013年起的暖气费是其交纳，恰好能证明在2003年至2013年的暖气费系由杜红兵交纳，赵胜利作为房屋的使用人，应当承担2003年至2013年期间的暖气费。本院认为，暖气费发票记载用户姓名为杜鸿兵，但发票由赵胜利持有，能够证实2013年至2019年涉案房屋暖气费由赵胜利交纳的事实，本院对该证据予以采信。5.居民客户供用电合同书，证明2003年至2007年初，赵胜利到新疆去开办小型工厂，躲债和挣钱还债，该期间，赵胜利并未居住在涉案房屋中。杜红兵质证认为，对证据的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。该份合同书与案涉房屋没有关系，与本案无关，该证据只能证明赵生林签订了合同，并不能证明赵胜利对案涉房屋的使用以及其亲属对案涉房屋的使用情况。本院经审查认为，该证据系赵生林与案外人所签，证据内容无法反映本案相关事实，与本案无关联性，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述及在卷证据本院认定本案事实如下：1999年9月13日，杜红兵从兰州铁路局购得涉案房屋兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室，2003年杜红兵将涉案房屋发票号012016的《成本价出售公房领取房屋所有权证专用卡》和钥匙交给赵胜利，赵胜利实际控制使用涉案房屋至今并交纳了涉案房屋2013年至2019年的暖气费。2014年4月25日，杜红兵在兰州市住房保障和房地产管理局对该房屋进行了产权登记，并于2014年5月7日取得兰房权证（城关区）字第3××7号房屋所有权证书，证书记载：房屋坐落兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室，建筑面积33㎡，房屋所有权人为杜红兵，共有情况为单独所有，产权比例100%。现杜红兵诉至法院要求赵胜利返还涉案房屋并支付自2003年12月起至房屋腾退之日的占用费。另查，原告杜红兵自认姓名曾笔误为“杜鸿兵”，被告赵胜利自认姓名曾书写为“赵生林”。发票号012016的《成本价出售公房领取房屋所有权证专用卡》上记载的兰州市城关区红山东路211号71号楼302室房屋即涉案兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，杜红兵请求赵胜利返还房屋并支付自2003年至腾房之日的房屋占用费，其应当对自己系涉案房屋所有权人、2003年至今赵胜利系无权占有的事实承担举证证明责任。据查明的事实，兰房权证（城关区）字第3××7号房屋所有权证书记载的涉案房屋所有权人即杜红兵，杜红兵系涉案房屋权利人，但根据杜红兵在其起诉状中“2003年底，原告应被告要求将其位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室的房屋交由被告居住”的表述及庭审中回答法庭对赵胜利如何入住涉案房屋的提问时所答“2003年借住”的陈述，再结合被告赵胜利对相关事实的陈述，可以认定赵胜利自2003年至杜红兵起诉腾房之日实际占有使用涉案房屋系经杜红兵同意，赵胜利基于杜红兵的允诺占有使用涉案房屋，并非无权占有。因双方对赵胜利占有使用涉案房屋期间的相关费用并无约定，杜红兵要求自2003年起计算房屋占用费的诉求无事实及法律依据。杜红兵自起诉要求赵胜利腾房之日起，对允诺赵胜利占有使用涉案房屋的意思表示做出了变更，赵胜利即丧失了继续占有使用涉案房屋的正当性，赵胜利应当向权利人杜红兵返还房屋并支付自杜红兵起诉之日起至房屋腾交之日的占有使用费。关于占用费计算标准，杜红兵主张按每月1200元计算，赵胜利认为数额过高，涉案房屋租价为600元，考虑双方意见及市场情况，本院酌定赵胜利按每月900元标准向杜红兵支付自2020年7月21日至涉案房屋腾交之日的占用费。故本院对杜红兵要求赵胜利腾交房屋的诉讼请求予以支持，对杜红兵要求赵胜利支付自2003年至房屋腾交之日的房屋占用费的诉讼请求合理部分予以支持。关于杜红兵要求赵胜利向其支付2003年至2014年的暖气费9600元的主张，如前所述，双方对于赵胜利使用涉案房屋期间的相关费用没有约定，杜红兵也未针对该项诉求提供证据，本院对该项诉讼请求不予支持。关于赵胜利主张其与杜红兵就涉案房屋成立买卖关系，并要求杜红兵向其办理房屋过户手续的抗辩理由及反诉请求，因赵胜利提交的现有证据无法证明其与杜红兵就涉案房屋达成过买卖合意，或对办理房屋过户手续进行过约定，在杜红兵对此否认的情况下，赵胜利除单方陈述外，再未提交证据进一步佐证其就涉案房屋与杜红兵存在买卖协议，故赵胜利认为其与杜红兵之间存在房屋买卖关系，要求杜红兵将涉案房屋过户至其名下的主张缺乏证据支持，于法无据，本院对赵胜利的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵胜利于本判决生效后十日内向杜红兵腾交兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室房屋【兰房权证（城关区）字第3××7号】；二、赵胜利以每月900元的标准向杜红兵支付自2020年7月21日起至房屋腾交之日的占用费；三、驳回杜红兵的其他诉讼请求；四、驳回赵胜利的全部反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6740元（本诉案件受理费3840元，反诉案件受理费2900元），由杜红兵负担2840元，由赵胜利负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  苏克鸿人民陪审员  王玉惠人民陪审员  徐 利二〇二一年三月十五日书 记 员  蒋阳阳