上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初92793号原告：奚惠娟，女，1949年11月22日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施晓龙(系原告之子)，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：傅巍波，男。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。原告奚惠娟与被告上海家营物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚惠娟及其委托诉讼代理人施晓龙、雷亚鹏，被告上海家营物业管理有限公司的委托诉讼代理人傅巍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚惠娟向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方于2019年1月26日签订的《房屋出租委托合同》；2.判令被告支付系争房屋自2020年7月25日起至2021年3月24日止的租金,按每月人民币(以下币种相同)4,500元计算；3.判令被告支付原告电费9,197.31元及电费违约金27,591.93元，共计36,789.24元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2011年起将位于上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告至今。被告负责房屋的修缮，并享有转租权，被告每月采用先使用后支付租金的方式支付原告租金。2020年6月，电力局通知被告系争房屋存在违规用电，需缴纳电费及违约使用金合计98,075元。被告收到上述通知后通知原告，原告认为应该由被告缴纳，但被告拒不缴纳。被告拖欠自2020年6月25日起的租金,经催告仍不支付。被告于2020年9月4日发了一封《解约收房通知书》给原告，通知于2020年6月8日解除合同，原告认为该解除行为无效。为维护原告的合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告上海家营物业管理有限公司辩称，依据双方签订的租赁合同第七条第3款，系争房屋于2020年6月不能提供电力供应，导致系争房屋不能正常使用，被告不能实现租赁目的，故被告有相应的解约权利。电力公司在2020年6月8日将违章用电现场检查单张贴在系争房屋门上，并采取停电措施，房客将此情况告知被告，被告和原告联系沟通要求恢复供电，但电力公司表示缴纳罚金后方可恢复通电，后多次和电力公司沟通请求调整罚金未果。电力公司测算窃电起始日期为2013年1月5日，已经有7年多，被告也联系不上当时的租客。窃电行为并非被告恶意为之，被告也是不知情的，现同意继续履行合同，要求与原告重新签订租赁合同，欠电费用由法院依法裁判。被告已支付至2020年7月24日的租金。因2020年6月8日以后系争房屋停电，导致系争房屋不能正常使用，故希望能够减免2020年7月25日至2021年3月24日期间的租金。2021年3月25日之后的租金原、被告另行协商。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的权利人之一。被告自2011年3月起租赁系争房屋。2019年1月26日，原告(委托方甲方)、被告(受托方乙方)续签《房屋出租委托合同》和《维修套餐服务协议》，约定甲方委托乙方出租系争房屋，委托期自2019年2月25日起至乙方与“承租合同”中承租人所约定的租赁期限终止日时止，合同期限不少于3年，且不超过3年加8个自然月的期限；甲方在与乙方签订本合同后，甲方应在第1年向乙方提供30天的免租期，第2年向乙方提供30天的免租期，第3年向乙方提供30天的免租期，委托租金第一年每月4,300元，第二年、第三年每月4,500元，付款方式为月付……合同另对其它事宜作了约定。同日双方签订维修套餐服务协议，约定甲方同意参加乙方提供的维修套餐服务,并向乙方交纳360元/年的服务费(超过一年的部分按30元/月收取)。2020年6月8日，上海市电力公司浦东供电公司向系争房屋处发出违章用电(违约、窃电)现场检查单，言明系争房屋的电表于2013年1月5日开盖，表内跨接，误差80%，遂采取停电措施，要求用户到电力公司接受违章处理。2020年9月4日，被告向原告发出解约收房通知，言明2020年6月8日电力公司鉴定系争房屋违章用电后,电表被强制拆除。鉴于该房屋停电至今,不能正常使用居住,《房屋出租委托合同》不能正常履行,故被告正式通知原告如下：1、贵方与我公司签订的上述《房屋出租委托合同》在2020年6月8日解除，请贵方在接到本函之日起3日内联系我公司并办理收房手续；2鉴于委托租金、水电煤等相关费用的具体收付问题,贵方与我公司未能达成协商一致,建议贵方可向房屋所在地的人民法院提起诉讼；3、如贵方未履行第1项建议,产生的一切损失均由贵方自行承担。另查明，原告于2021年3月12日向国网上海市电力公司支付电费9,197.31元及电费违约金27,591.93元，共计36,789.24元。庭审中，原、被告均确认被告已支付租金至2020年7月24日。以上事实，由原告提供的《房屋出租委托合同》、维修套餐服务协议及项目表、付款计划、违章用电现场检验单、解约收房通知书、补交电费和违约使用费清单、银行流水、电费缴纳凭证。被告提供的电费缴纳情况等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守，民事活动应当遵循公平诚信原则。本案的争议焦点在于系争房屋违章用电的责任归属问题，以及停电期间房租损失的责任承担。系争房屋在被告承租期间被供电部门查定存在窃电行为属实。在窃电行为人难以准确认定的情况下，应当根据原、被告双方的举证责任和举证情况来综合判定。被告自2011年3月起即承租系争房屋，窃电行为发生在2013年1月。原告作为出租人，在承租人正常使用情况下，一般不需要定期检查电表等设备，故原告难以准确了解窃电行为人及具体窃电行为的细节，且原告也不可能自行窃电，让承租人获利。现原告已经提供违章用电现场检查单，缴纳补收电费和违约使用电费的凭证等证据，已经完成其举证责任。相反，被告辩称其对窃电行为不知情，但被告作为房屋承租人应当对房屋及其附属设施的具体使用情况承担举证责任，其简单辩称无窃电行为不是被告所为不足采信，加之被告每年向原告收取维修费，有责任对系争房屋尽到基本的检查维修义务，故因窃电产生的相应后果应由被告承担，原告补缴的电费和违约使用电费应由被告支付。关于原告主张的房租损失。被告未支付原告2020年7月25日至2021年3月24日期间的房租属实，因窃电导致系争房屋的责任归属于被告，该期间产生的租金亦应由被告承担，被告发出的解约收房通知书，不能产生解除的法律后果，故本院对原告主张的上述期间的房租损失予以支持。鉴于合同约定了30天的免租期，原告亦同意按照月租金3,600元的标准支付上述期间的租金并减免30天租金，故该期间的租金计为25,200元。2021年3月25日后的租金，原、被告一致同意另行协商，不要求在本案中处理，并无不当，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、继续履行原告奚惠娟、被告上海家营物业管理有限公司2019年1月26日签订的《房屋出租委托合同》(房屋坐落于上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告奚惠娟2020年7月25日起至2021年3月24日止的租金25,200元；三、被告上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告奚惠娟电费9,197.31元及违约使用电费27,591.93元，共计36,789.24元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,350元，减半收取计675元，由被告上海家营物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年三月二十九日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。