甘肃省民乐县人民法院民事判决书（2020）甘0722民初3298号原告：孙某，男，汉族，初中文化程度，甘肃省民乐县人，个体户。        委托代理人：汤某，民乐县洪水镇法律服务所法律工作者。        被告：民乐县艾美特健身有限责任公司。        统一社会信用代码：91620722MA72HYTD8X。        法定代表人：侯某，系该公司经理。        住所：甘肃省张掖市民乐县永鑫小区商业步行街。        委托代理人：朱某，甘肃正峰律师事务所律师。        原告孙某与被告民乐县艾美特健身有限公司生租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托代理人汤某，被告民乐县艾美特健身有限责任公司的法定代表人侯某、被告委托代理人朱某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付租金45000元（计算至2020年9月21日至2020年12月20日），承担暖气费18100元，共计63100元。2、要求被告承担解除合同的违约金155700元（计算至2020年12月1日至2023年11月8日的租金519000元×30％）；3、要求被告赔偿原告损失以评估报告结论为主。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月29日，原告与民乐县永鑫房地产开发有限公司、刘满、魏淑红签订了一份《按揭商铺转让协议》，根据协议约定：位于××县商铺，建筑面积1089平方米，由原告受让取得所有权（包括商铺室内的装修）。原告在受让该商铺的时候，商铺由被告租赁经营。于2018年11月8日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》。被告在承租商铺经营期间，虽有拖欠原告租金，不按时给原告支付租金的情形存在，但经原告催要，被告尚能够筹措予以交纳。被告支付给原告的租金，期限计算至2020年9月20日。后原告发现，被告将经营场所搬迁至斜对面的商铺，且原告商铺内的部分装修拆除损坏。如上所述，被告单方违约，解除合同，依照双方订立的合同约定条款和《中华人民共和国合同法》的相关规定，应向原告承担违约责任。拆除原告商铺的装修，造成损坏，亦应承当赔偿损失责任。故此，原告依法对被告提起民事诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。        被告民乐县艾美特健身有限责任公司辩称，1、因为原告与永鑫房地产公司签订的商铺转让协议内容我不清楚，因此原告变更的诉讼请求我们不承担赔偿责任。2、原告与我方的租赁合同是协商解除的，因此原告主张的租金、违约金被告不予承担。3、针对我公司对该房屋拆除的装修部分，我方拆除的是房子的装修设施部分，并没有损坏房屋的结构及门窗，当时房屋转让给我们的时候是成人健身俱乐部，办培训班需要的设施和器材及房子消防设施都亦是我们后期购买的，我们有权搬走。因此对于原告主张的评估损失及评估费用我们不予承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证对无异议的证据：原告向法庭提交原被告签订的商铺租赁合同一份；被告向法庭提交被告与永鑫房地产开发有限公司签订的房屋租赁协议一份、承诺书一份、王平生份证复印件一份本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：        1．原告向法庭提交原告与永鑫房地产开发公司签订的房屋转让协议一份，证实约定房屋内的所有装修由永鑫房地产开发公司一并转让给原告，本案予以认定。        2．原告向法庭提交评估报告书一份，证实被告在搬出房屋之后，原房屋的装饰装修遭到了一定的毁损，对该评估报告的内容及其结论，本院予以认定。        3．被告向法庭提交原告给被告出具的收条两张、被告多缴纳的10000元转账凭证一份，协商解除合同时的通话录音光盘两张、录音材料一份，证实了被告与原告对于租赁合同的解除经过了协商，本院予以认定。        4．被告向法庭提交被告与永鑫房地产开发有限公司签订的转让协议、财产清单各一份，证实了转让的事实，本院对该证据中王平将所有健身器械、设备自愿转让给被告的法人宋锡林的事实，本院予以认定。        根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：        2015年9月4日被告民乐县艾美特健身有限责任公司从永鑫房地产开发有限公司处承租已装修好的面积为1089.48平方米房屋用于健身培训，同日，民乐县永鑫房地产开发有限公司的法人代表王平将房屋内的健身设备及器械以70万元的价格转让给了本案被告民乐县艾美特健身有限责任公司，并且承诺案涉房屋所有的固定资产都属于王平本人所有，转让的内容根据被告提供的清单都是设备和机械。2018年10月29日，涉案的房屋由民乐县永鑫房地产开发有限公司将房屋的所有权转让给本案的原告孙某，并签订了一份《按揭商铺转让协议》，涉案房屋的室内装修所有权一并归属于本案原告，民乐县永鑫房地产开发有限公司不再向原告收取商铺装修费用。该房屋的装修在被告民乐县艾美特健身有限责任公司向永鑫房地产公司承租期间就存在，且该房屋的装饰装修随着房屋的产权一并转移给本案原告，房屋内涉及的健身器材和设备属于本案被告所有。2018年11月8日，原被告签订商铺租赁合同，合同约定：租期为五年（2018年11月8日起至2023年11月8日）；租金的交纳方式为年租金18万元（2018年11月8日-2019年11月8日月交28200元；2019年11月9日-2023年11月8日，月交15000元）。在此期间，因受疫情影响，被告积极筹资将涉诉的房租（15万元）结交清。且提出解除房屋租赁合同的意思表述，并于2020年9月9日又支付原告10000元。9月20日被告搬离案涉房屋并拆除装修设施部分。审理中，原告申请对案涉房屋被告拆除装修部分进行评估，经张掖市金润资产评估事务所张金润评字［2020］151号关于民乐县永鑫小区11号楼二层商铺内部装修拆除部分损失的价格评估报告书第八项价格评估得出结论：民乐县永鑫小区11号楼二层商铺内部装修拆除部分造成的损失（即被拆除装修重新恢复的费用）评估价格为：大写人民币伍万玖仟伍佰叄拾玖元陆角壹分（59539.61）。2020年9月2日一-5日，原告与被告将房租全部结算交清（租房时间为2019年11月9日到2020年9月8日共计10个月，房租150000元）。        本院认为，根据法律规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据查明的事实，原被告于2018年11月8日签订了《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，并不违反相关法律规定，合法有效双方均应按照合同内容履行各自义务。本案中，案涉商铺租赁合同租期为五年，在合同履行期间，因疫情影响，相关部门对被告所经营的培训机构暂停营业，导致合同实际无法履行，双方因房屋租金欠付而发生争议，被告积极筹借资金交清所欠原告租金，且提出解除房屋租赁合同的意思表述，原告为了收到租金，表面承认被告的意思，且收到被告多支付的租金10000元。双方未书面约定解除合同事宜，从被告抗辩同时提交的在案涉房屋内原被告及其家属的录音确已有解除租赁合同的协商，但协商是否解除房屋租赁结果含糊不清，均为口头协商。但从被告多余支付租金10000元的情况来综合判断，原告有同意解除商铺租赁合同的意思表示。因此，原告要求被告支付租金45000元，暖气费18100元的诉请不能成立；被告未经原告同意拆除房屋装修部分，应按照张金润评字［2020］151号评估报告书进行评定，对重新修复产生的费用予以认定，被告应予赔偿；原告主张被告按约定承担解除合同的违约责任，鉴于本案事实，解除合同双方虽然有合意，但被告未实际交付该房屋，在拆除装修部分后搬离该案涉房屋，应亦酌情承担违约责任，即原告主张五年合同租金后续部分（2020年12月1日至2023年11月8日的租金519000元的10％即51900元）；被告应承担原告提请鉴定费4000元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三项衔接适用的具体规定第二十条、原《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百一四条、第二百一十二条，判决如下：        一、被告民乐县艾美特健身有限责任公司赔付原告孙某租赁房屋拆除部分修复费用59539.61元；        二、被告民乐县艾美特健身有限责任公司赔付原告孙某违约金51900元；        三、被告民乐县艾美特健身有限责任公司承担原告孙某鉴定费4000元；        四、驳回原告孙某的其他诉讼请求。        以上一、二、三项合计115439.61元，限被告民乐县艾美特健身有限责任公司于判决生效后三个月内付清。        案件受理费5263元，减半收取2631.5元，由被告民乐县艾美特健身有限责任公司负担1388元，原告孙某负担1243.5元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。        审判员    郭惠民二〇二一年三月十日书记员    薛笑雨《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。原《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。告知：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。