福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0603民初50号原告：黄细普，男，1977年8月10日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所律师。被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处，统一社会信用代码913506007053741096。法定代表人：黄立辉，总经理。被告：荣昌（福建）投资集团有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路荣昌花园荷韵华庭57幢，统一社会信用代码91350603705374096U。法定代表人：王秀雅，经理。委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所律师。原告黄细普与被告漳州永大房地产开发有限公司（下称永大房地产公司）、荣昌（福建）投资集团有限公司（下称荣昌投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄细普的委托诉讼代理人蓝潮永、被告永大房地产公司的法定代表人黄立辉、被告荣昌投资公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄细普向本院提出诉讼请求：判令1、永大房地产公司、荣昌投资公司向黄细普支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付黄细普的违约金64864.25元；2、判令永大房地产公司、荣昌投资公司向黄细普返还因产权面积不足所产生的差价27112.8元；3、本案诉讼费由永大房地产公司、荣昌投资公司承担。事实和理由：位于漳州市龙文区永大星城系永大房地产公司和荣昌投资公司联合开发、营销并以永大房地产公司名义与购房者签署《商品房买卖合同》的楼盘。2011年3月24日,黄细普与永大房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：黄细普向永大房地产公司购买永大星城xx幢xx室房屋；建筑面积139.74m2,总价为799313元（单价5720元）；黄细普于签订合同当日向永大房地产公司支付购房款489313元，余款办理银行按揭；交房期限为2011年8月30日前等内容。黄细普依照合同的约定向永大房地产公司付清了全部购房款799313元，履行了合同义务。永大房地产公司于2011年8月31日与黄细普办理房屋交付手续。根据《商品房买卖合同》第14条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。”永大房地产公司应依约于2011年11月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付黄细普，但直到2019年4月26日永大房地产公司才交付办理黄细普所购房屋权属登记需由出卖人提供的资料（逾期2705天），导致黄细普不能在约定期限内取得房屋权属证书，永大房地产公司依约应向黄细普支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付黄细普的逾期办证违约金64864.25元（购房款799313元×2705天×0.003%）。《商品房买卖合同》第5条约定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”《商品房买卖合同》约定建筑面积为139.74m2，但永大房地产公司向黄细普交付房屋的实际建筑面积（产权登记面积）仅为135.70m2，减少4.04m2（面积误差比绝对值在3%以内），应当向黄细普返还因产权面积不足所产生的差价27112.8元（4.04m2×5720元／m2）。鉴于永大星城系永大房地产公司、荣昌投资公司联合开发、营销的楼盘，故永大房地产公司、荣昌投资公司应共同承担违约责任。因永大房地产公司、荣昌投资公司均拒绝向黄细普支付逾期办证违约金和返还因产权面积不足所产生的差价，为此黄细普请求法院依法裁判。永大房地产公司辩称，1、免责期间计算有误。黄细普计算逾期办证的期限是从交房之日起90日后，但双方有签订一份补充协议，该协议约定了有关“商品房交付使用后”的90日修改为“商品房交付使用后”700日内，即商品房交付后700日内免责。2、黄细普所主张的2017年7月16日之前的债权已经超过诉讼时效，违约金的计算应从2017年7月17日起计算至2019年4月26日共计638日，金额为15298元。3、对因产权面积不足所产生的差价没有异议。荣昌投资公司辩称，1、《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第2款约定了案涉商品房交付使用700日后起算逾期办证违约金，而黄细普主张从交付之日起90日开始起算，与合同约定不相符。《商品房买卖合同》第九条约定按日计算违约金，即每日为一个债权，黄细普于2020年7月16日提起诉讼，故自2017年7月16日之前的债权已超过诉讼时效期间。黄细普举证《不动产登记公告》证实案涉商品房于2019年4月26日具备办证条件，故从2017年7月17日至2019年4月26日仅638日。黄细普诉请2705日，不应予以支持。2、《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%（含本数）以内的，据实结算房价款。根据黄细普提供的合同和产权登记材料显示，合同约定的建筑面积为139.74m2，产权登记的建筑面积135.70m2，合同约定的公摊面积23.5㎡，产权登记的公摊面积22.91㎡。公摊面积登记比合同约定减少，对于公摊减少部分，黄细普受益应当补足相应的价款。3、抛开前述问题，荣昌投资公司认为，就民事责任承担而言，黄细普诉请荣昌投资公司支付违约金及返还因产权面积不足所产生的差价，缺乏事实与法律依据。理由：①根据有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明以及主张法律关系存在的当事人对产生法律关系的基本事实承担举证举证责任。黄细普虽称所谓的联合开发、营销…等，但其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由黄细普负举证不能的法律后果。②退一步，即使黄细普有充分的证据证明永大房地产公司、荣昌投资公司存在联营、合作或其他法律关系，这种法律关系仅系双方内部法律关系。但本案讼争的法律关系系商品房预售合同纠纷，而不是联营或者合作开发当事人之间的合同纠纷。债权属于相对权，相对权是债权的基础。本案商品房买卖合同（预售）项下的当事人双方即买受人为黄细普、出卖人为永大房地产公司，该合同仅对合同当事人产生约束力，对合同以外的人不发生法律效力。因荣昌投资公司并非本案商品房预售合同项下的当事人，不应对商品房预售合同承担义务，为此荣昌投资公司请求依法驳回黄细普对荣昌投资公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2011年3月24日，黄细普与永大房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），由黄细普向永大房地产公司购买位于漳州市龙文区××幢××室房屋，建筑面积139.74ｍ2,总价为799313元（单价5720元）。黄细普付清房款799313元之后，永大房地产公司应于2011年8月31日交付了上述商品房。《商品房买卖合同》第五条约定：……。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理:1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，永大房地产公司于2011年8月31日向黄细普交房。永大房地产公司于2019年4月26日向黄细普交付办理所购房屋权属登记的资料。黄细普取得房屋权属登记证上的房屋建筑面积为135.7m2，其中专有建筑面积112.79m2，分摊建筑面积22.91m2。本案双方当事人争议的焦点为：一、本案逾期办证违约金的起算点。二、本案是否超过诉讼时效。三、关于荣昌投资公司是否承担民事责任的问题。关于本案逾期办证违约金起算点的问题。本院认为，黄细普与永大房地产公司双方签订《商品房买卖合同》就逾期办证违约金的起算时间进行了约定，明确在商品房交付使用后90日内，出卖人应向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。该约定属于双方当事人自愿平等条件下的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行，该约定可以作为本案处理的依据。讼涉《合同补充协议》第四条不应作为定案依据。该条款系永大公司单方拟定，且订立合同时未与黄细普进行协商，应属于格式条款。根据《最高人民法院关于适用时间竞争力的若干规定》第九条规定：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”据此，虽然讼涉合同订立于民法典施行前，但仍应溯及适用民法典的相关规定。讼涉条款对主合同约定逾期办证违约金的结算方式进行了变更，减轻了作为开发商的永大公司的责任，加重了购房人的义务，属于上述规定中的与对方有重大利害关系的条款。永大公司未能举证证明其就该条款向黄细普履行了法定的提示及明确说明义务。故讼涉《合同补充协议》第四条因永大公司违反格式条款提供方的法定义务而不列入合同，不应作为本案定案依据。黄细普于2011年8月31日接收商品房，而永大房地产公司直至2019年4月26日才完成涉讼商品房权属登记需由出卖人提供的资料，已经超过合同约定的90日内的时间，故永大房地产公司应自2011年12月1日起（交房90日后）直至2019年4月26日期间承担逾期办证违约责任。黄细普主张的交房满90日后作为计算违约金起算时间，符合上述约定，本院予以支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，虽永大房地产公司应自2011年12月1日起直至2019年4月26日期间承担逾期办证违约责任。虽黄细普提供了信访事项受理告知单及信访事项答复，但该证据仅能证明黄细普于2016年7月25日就办理两证问题主张权利，而办理两证与逾期办证违约金是基于不同的请求权基础，且该证据不能证明其就逾期办证违约金主张过权利。因2011年12月1日至黄细普提起诉讼之日已超过三年的诉讼时效期间，黄细普未举证证明其在本案诉讼之前已向永大房地产公司主张过逾期办证违约金，故违约金应从黄细普起诉之日倒推三年开始计算，即自2011年12月1日开始起算。自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，即自2011年12月1日至2017年7月16日的部分，属已超过诉讼时效而丧失胜诉权。关于荣昌投资公司是否承担民事责任的问题。本院认为，虽黄细普提供宣传海报、项目合作开发协议用以证明永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销永大星城楼盘及《商品房买卖合同》中的出让人实际是永大房地产公司与荣昌投资公司，因永大房地产公司与荣昌投资公司对此不认可，鉴于黄细普提供的宣传海报仅能证明永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销的意向，无法证明永大房地产公司与荣昌投资公司是否已联合开发、营销之事实。另项目合作开发协议属于内部协议，且无法证明《商品房买卖合同》中的出让人实际为永大房地产公司与荣昌投资公司。为此黄细普主张荣昌投资公司承担本案民事责任的请求，缺乏事实及法律依据,本院不予支持。综上所述，本院认为，黄细普与永大房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因永大房地产公司未按约定在涉讼商品房交付之日起90日内协助黄细普办理权属登记手续，永大房地产公司行为已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。因黄细普未及时主张权利，致2011年12月1日起直至2017年7月16日期间所产生的逾期办证违约金，已超过诉讼时效而丧失胜诉权。为此，永大房地产公司应向黄细普支付自2017年7月17日起直至2019年4月26日期间的逾期办证违约金计15562.6元（799313元×0.003%×649天），对黄细普该部分的主张，予以支持，超过的部分，不予支持；永大公司与荣昌公司签订的项目合作开发协议属于内部协议，且《商品房买卖合同》系永大公司与黄细普签订，现黄细普以永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销为由要求荣昌投资公司承担民事责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，故黄细普要求荣昌投资公司承担民事责任的请求，本院不予支持。因永大房地产公司对黄细普主张的面积差没有异议，故黄细普要求永大房地产公司返还因产权面积不足所产生的差价23108.8元的请求，没有违反有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款规定，判决如下：一、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄细普支付逾期办证违约金15562.60元；二、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄细普返还因产权面积不足所产生的差价23108.8元；三、驳回黄细普的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2099元，减半收取计1049.5元，由黄细普负担565.70元，漳州永大房地产开发有限公司负担483.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 王井根二〇二一年三月十五日法官助理 翁志鸿书 记 员 黄钰婷执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。