东营经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0591民初473号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司东营分行，住所地：东营市东营区府前大街67号，统一社会信用代码：91370500576606988R。 负责人：倪明军，行长。 委托诉讼代理人：王付腾，山东德衡(东营)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁龙飞，山东德衡(东营)律师事务所律师。 被告：徐汉杰，男，汉族，现住东营市广饶县。 被告：徐文奇，男，汉族，现住东营市广饶县。 被告：燕香山，女，汉族，现住东营巿广饶县。 被告：东营渤海房地产开发有限公司，住所地：东营市广饶县东辛路东侧，统一社会信用代码：913705006133960013。 法定代表人：王福东，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王敬敬，山东鲁成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成世波，山东鲁成律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司东营分行（以下简称“浦发银行东营分行”）诉被告徐汉杰、徐文奇、燕香山、东营渤海房地产开发有限公司（以下简称“渤海房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王付腾，被告渤海房开公司委托诉讼代理人王敬敬到庭参加了诉讼。被告徐汉杰、徐文奇、燕香山经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。 浦发银行东营分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告徐汉杰、徐文奇、燕香山立即偿还原告借款本金495092.37元，利息、罚息及复利9498元(计算至2020年10月20日)，及自2020年10月21日起至借款本息实际清偿之日的罚息及复利(计算方式：罚息以欠付本金为基数，复利以欠付利息为基数，均按罚息利率6.0515%计算)；2.依法判令被告徐汉杰、徐文奇、燕香山立即支付原告本案律师代理费5000元；3.依法判令被告东营渤海房地产开发有限公司对上述第一、二项诉讼请求所涉款项承担连带清偿责任；4.依法判令原告就上述第一、二项诉讼请求所涉款项对被告徐汉杰所有的、坐落于广饶县孙武路以东、兵圣路以北渤海华府1-2-401的房屋【不动产登记证明：东营市广饶县抵押预告20161878号】折价、拍卖或变卖所得价款享有银行优先受偿权；5.本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年6月27日，被告徐汉杰、徐文奇、燕香山与原告上海浦东发展银行股份有限公司东营分行签订《个人购房担保借款合同》，向原告借款人民币53万元。被告徐汉杰以所购房屋为上述借款提供抵押担保，被告东营渤海房地产开发有限公司为上述借款提供保证担保。上述合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务。 渤海房开公司辩称，原告应先拍卖被告徐汉杰的涉案房屋偿还其银行贷款，其余部分被告东营渤海房地产开发有限公司同意在保证范围内承担保证责任。对于超出保证责任范围之外的被告东营渤海房地产开发有限公司不承担责任。 被告徐汉杰、徐文奇、燕香山未答辩,亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月27日，浦发银行东营分行（贷款人、抵押权人）与徐汉杰、徐文奇、燕香山（借款人、抵押人）、渤海房开公司（保证人）签订编号为18832016100086130301《个人购房担保借款合同》，合同约定：本合同贷款金额为53万元，贷款用途为购买座落于广饶县，本合同贷款期限为30年，预计自2016年6月27日起至2046年6月27日止；本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮5%计算；签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为4.9%。本合同贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。本合同贷款资金支付的借款人交易对象为渤海房开公司浦发银行18×××19账户内。本合同项下贷款的还款方式为等额本息还款法，上述还款方式项下计算公式中的“期”是指1个月，每期还款日为20日；抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期罚息以及复利等）、违约金损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费等其他合理费用）。保证人提供的保证为全程连带责任保证，保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期罚息以及复利等）、违约金损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费等其他合理费用）。保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。借款人未按照合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，构成借款人在本合同项下的违约；当出现本合同约定的违约事件时，对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；有权按本合同约定调整本合同项下的贷款执行利率并立即执行；有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，有权按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。本合同项下的财产抵押信息为:抵押财产名称为住宅、储藏室，抵押财产座落：广饶县孙武路以东、兵圣路以北渤海华府第1幢2单元401号房，抵押财产认定价值为670886元。本合同项下逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮30%并立即执行。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯或送达地址，任何书面通知只要发往该地址，均视为送达。 2016年6月27日，《个人贷款借款凭证（借据）》，载明：借款人徐汉杰，银行核定金额为53万元，借款期限（最后还款日）为30年（2046年6月27日），执行利率为4.655%。浦发银行东营分行按照约定发放贷款53万元。贷款发放后，被告多次出现逾期，且自2020年6月30日至2020年11月6日期间未偿还任何款项。现截止2021年2月20日的借款本息均已还清。 2016年9月2日，东营市广饶县房预抵押预告字第20161878号《房屋预告登记证明》载明，预告登记权利人浦发银行东营分行，预告登记义务人徐汉杰，房屋坐落广饶县渤海华府小区1幢2-401室，预告登记种类商品房抵押预告登记。 截止2021年2月20日，徐汉杰、徐文奇、燕香山尚欠浦发银行东营分行贷款本金487652.46元。 以上事实由原告浦发银行东营分行提交的个人购房担保借款合同、个人购房担保借款合同之补充合同、东营市广饶县房预抵押预告字第20161878号《房屋预告登记证明》、个人贷款借款凭证（借据）、浦发银行东营分行个人贷款还款通知单（代回单）打印件、贷款台账查询系统截屏及当事人陈述在案予以佐证，本院予以确认。 本院认为，浦发银行东营分行与徐汉杰、徐文奇、燕香山、渤海房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告发放贷款53万元，履行了借款合同约定的义务。徐汉杰、徐文奇、燕香山未按期足额偿还借款本息构成违约，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期，原告要求徐汉杰、徐文奇、燕香山归还借款本金487652.46元及自2021年2月21日起至实际清偿之日的罚息，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，复利以未付的利息为基数进行计算，因至2021年2月20日徐汉杰、徐文奇、燕香山未欠付利息，且原告宣布自2021年2月21日剩余贷款本金全部到期，原告主张2021年2月21日起至实际清偿之日的复利，不符合双方约定，本院不予支持。为关于原告主张的行使抵押担保受偿权，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；......。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案借款合同中约定的用于抵押的涉案房屋仅办理商品房抵押预告登记，尚未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故原告主张行使涉案房屋的抵押担保受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。渤海房开公司为涉案借款的全程连带责任保证人，原告主张其承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持，其承担保证责任后，有权向被告徐汉杰、徐文奇、燕香山追偿。渤海房开公司抗辩应对涉案房产拍卖偿还贷款后的贷款款项剩余部分承担保证责任，不符合合同约定，本院不予支持。原告主张被告支付律师费，未提交实际支付凭证，证据不足，本院亦不予支持。徐汉杰、徐文奇、燕香山经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利，应承担相应法律后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐汉杰、徐文奇、燕香山于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司东营分行借款本金487652.46元及自2021年2月21日起至实际清偿之日的罚息（计算方式：罚息以欠付本金为基数，按年利率6.0515%计算）； 二、被告东营渤海房地产开发有限公司对本判决第一项内容承担连带清偿责任； 三、被告东营渤海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告徐汉杰、徐文奇、燕香山追偿； 四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司东营分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8896元，减半收取4448元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司负担191元，由被告徐汉杰、徐文奇、燕香山、东营渤海房地产开发有限公司负担4257元并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 员 康树梅 二〇二一年三月三十一日 法官助理 刘 洋 书 记 员 袁盼盼