广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14682号原告：广州市白云区均禾街平沙经济联合社，住所地广州市白云区均禾街平沙村。负责人：黄仲财，董事长。原告：广州市白云区均禾街平沙村第三经济合作社，住所地广州市白云区均禾街平沙村。负责人：黄伟南，社长。原告：广州市白云区均禾街平沙村第七经济合作社，住所地广州市白云区均禾街平沙村。负责人：叶伟启，社长。上述原告共同委托诉讼代理人：李志勇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州云腾物业管理有限公司，住所地广州市白云区政通路**之**。法定代表人：雷海斌。委托诉讼代理人：吴文锋，广东杰海律师事务所律师。被告：广州市白云平沙加油站有限公司，住所地广州市，住所地广州市白云区新市镇平沙村白沙湖法定代表人：李波。委托诉讼代理人：薛丽莉，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：温梓鹏，广东国智律师事务所实习人员。原告广州市白云区均禾街平沙经济联合社（以下简称平沙联社）、广州市白云区均禾街平沙村第三经济合作社（以下简称平沙三社）、广州市白云区均禾街平沙村第七经济合作社（以下简称平沙七社）与被告广州云腾物业管理有限公司（以下简称云腾公司）、广州市白云平沙加油站有限公司（以下简称平沙加油站公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陶向军独任审理，公开开庭进行了审理。原告平沙联社、平沙三社、平沙七社的共同委托诉讼代理人李志勇，被告云腾公司的委托诉讼代理人吴文锋、被告平沙加油站公司的委托诉讼代理人薛丽莉、温梓鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区均禾街平沙经济联合社、广州市白云区均禾街平沙村第三经济合作社、广州市白云区均禾街平沙村第七经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原告平沙三社、平沙七社与被告于1996年8月1日签订的《合作建设平沙加油站的协议》超过20年的部分（即自2016年7月31日起）无效；2、被告在一个月内将位于广州市白云区平沙白沙湖村广花一路西侧的3181平方米场地（即本案诉争地块现中国石化平沙加油站）腾空并交还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告平沙联社系广州市白云区平沙白沙湖村广花一路西侧的3181平方米地块（以下简称案涉地块）的所有人。原告平沙三社、平沙七社是平沙联社下辖的集体经济组织。1996年8月1日，原告平沙三社、平沙七社与广州市云翔物资供销有限公司（以下简称云翔公司）签订了《合作建设平沙加油站的协议》，约定平沙三社、平沙七社将案涉地块交给云翔公司，作为兴建、经营加油站使用；合作期限为30年，即1996年8月1日起至2026年7月30日止；加油站由云翔公司自主经营，加油站的经营及债权、债务均与原告无关；云翔公司按每月每平方2.3元，且在此基础上每三年递增15%的标准向原告支付“管理费”。协议签订后，当事三方均依约履行。在此过程中，云翔公司由于被被告合并，其合同权利、义务由被告概括承受。原告认为，协议虽被冠以合作建设之名，但实际上采取的是甲方交付土地，让渡土地使用及收益权，乙方支付租金（名义上为管理费）的交易模式，属于租赁合同。因其中甲方不参与项目经营，亦不依据经营业绩参与利润分配或亏损承担，故本协议与共同投资，共担风险，共享收益的合作或合伙合同存在本质区别。因此，本协议应受《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年”的规制，故而超过20年的部分无效。被告在协议无效（2016年7月31日）后，对案涉地块的占有属于无权占有，应当将地块腾空并返还原告。因原、被告未能就本案纠纷处理达成一致，特向法院提起诉讼。被告广州云腾物业管理有限公司辩称，一、案涉协议属于合作协议，并非租赁协议，故本案不适用《合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定。二、即便案涉协议属于租赁协议，但也应属于集体建设用地使用权出租性质的租赁协议，故本案也不适用《合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定。三、案涉协议的签订日期先于《合同法》实施前，根据法不溯及既往的原则，本案并不适用《合同法》的规定。被告广州市白云平沙加油站有限公司辩称，本案涉案合同期限不适用《合同法》第二百一十四条规定，双方签订的是合作协议，如果涉案合同依法认定为租赁合同，本案租赁标的为集体经营性建设用地，租赁期不适用《合同法》规定，应适用2020年1月1日实施的我国《土地管理法》第六十三条规定，即法律规定的租赁期限最高年限为40年。本案涉案合同约定的期限为30年，不违反法律规定，属有效条款，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的合作建设平沙加油站的协议、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划验收合格证、工商登记信息、股东会决议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：1996年8月1日，原告平沙三社、平沙七社（甲方）与广州市云翔物资供销有限公司（云翔公司）签订《关于合作建设平沙加油站的协议》，约定：一、本协议建设项目使用的地块为平沙第三经济社自用地，市规划局（95）穗城北片地字第49号，地点在平沙白，地点在平沙白沙湖村新广花公路西侧530平方米，三社约占面积2651平方米，面积为3181平方米（4.771市亩），以实测面积为准；二、本项目合作年限为30年，计算期限为1996年8月1日起至2026年7月30日止；三、甲方负责办理该地块的有关用地的使用手续，于1996年月日前交付乙方使用，本协议建设所使用的土地，农业税由甲方负责缴交，办理自留用地的税费由乙方负责；四、甲方应协助乙方办理该项目有关报建、治安、防火及其他有关问题的手续，所需费用由乙方负责；五、加油站由乙方自主经营，对该油站的经营和债权、债务均与甲方无关；六、乙方按每月每平方米2.3元计算交付管理费给甲方，管理费计算自1996年11月1日起至协议期满止，每3年递增15%，2000年为每平方米2.65元，2004年为3.05元，如此类推；七、管理费每年付二次，第一期在每年的6月30日前，第二期在每年的12月31日前交清，如乙方未能按期交付管理费则按每天千分之一计罚滞纳金，如超过三个月仍未付清欠款，甲方有权终止本协议及留置加油站的财产作为抵偿；八、乙方同意一次性按每亩2000元付给甲方作青苗补偿费，并于签订合同后30天内付给甲方保证金5万元，所付的保证金自1997年1月起，每月按管理费数额转作甲方应收取乙方的管理费，直至抵扣完毕为止；九、合作期内如因国家建设征用该土地，土地的补偿归甲方所有，建筑物和附属财产及经营损失补偿归乙方所有；十、违约责任：合作期内，甲乙方均不得单独毁约，如乙方因不可预见的原因，需将该地块租予第三者使用，必须征得甲方同意并办理有关手续，如甲方不同意，应补偿乙方的投资及经济损失，如乙方自动放弃，其投资及固定资产无偿归甲方所有；十一、合作期满财产处理：合作期满，如乙方需继续经营，在同等条件下，甲方应优先乙方，如双方同意终止合作关系，该项目的不动产部份无偿归甲方所有，可动产部份在一个月内乙方自行处理，并免交管理费，处理时间如超过一个月，甲乙双方另行协商解决；十二、本协议如有未尽事宜，经双方友好协商，可签定补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；十三、本协议一式五份，经双方盖章和法定代表人签字及甲方主管村委会盖章后生效，双方各执二份，甲方村委会执一份。广州市白云区新市镇平沙村民委员会作为甲方主管村委会加盖印章。签订协议后，云翔公司使用涉案土地，平沙加油站公司于1995年12月21日成立，云翔公司、平沙加油站公司对涉案土地地上建筑物进行施工建设。云翔公司、中国石化销售有限公司广东石油分公司为平沙加油站公司的股东，云翔公司2015年8月28日经股东决议并入云腾公司，于2016年6月20日办理注销，云翔公司所有财产和债券由云腾公司享有，债务由云腾公司承担。中国石化销售有限公司广东石油分公司代云翔公司按协议约定支付管理费。涉案土地于1995年5月18日办理用地单位为白云区新市镇平沙村民委员会的（95）穗城规北片地字第49号《建设用地规划许可证》，用地项目名称加油站，用地面积3181平方米。经白云区新市镇平沙村民委员会申请办理穗国土建用通字（1998）1081号《广州市建设用地通知书》，同意将新广花公路平沙村白沙湖地段3181平方米作为建设加油站项目用地。白云区新市镇平沙村民委员会作为用地单位就上述地段申请建设用地批准书，用途为村商业用地。2000年4月广州市国土局核发穗国土建用字（2000）111号《建设用地批准书》，批准用地面积3181平方米，土地坐落新广花公路平沙村白沙湖，用地单位白云区新市镇平沙村民委员会，建设项目名称：加油站。本院认为，原告平沙三社、平沙七社与云翔公司签订的《关于合作建设平沙加油站的协议》，云翔公司经合并后注销，云翔公司财产和债务由云腾公司承受，上述协议的权利义务亦由云腾公司承受。上述协议虽然名称为合作，协议实质为平沙三社、平沙七社将涉案土地出租给云腾公司，平沙三社、平沙七社不参与经营，加油站的经营和债权、债务均与其无关，每月固定收取租金收益及期限届满后建筑物的权益，平沙三社、平沙七社在合同履行过程中不承担任何风险责任，故协议不具有合作开发的法律特征，上述协议名为合作实为租赁。原告平沙联社、平沙三社、平沙七社要求确认上述协议超过20年的部分（即自2016年7月31日起）无效，平沙联社并非上述协议的合同相对方，其要求确认协议超过20年部分无效，本院不予支持。涉案租赁的土地已取得建设用地批准书，用途为加油站，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条规定：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定中的第（四）项“商业、旅游、娱乐用地四十年”的规定，《关于合作建设平沙加油站的协议》约定的期限三十年并没有超出，原告提出租赁期限不得超过二十年，超过二十年部分无效的主张，本院不予支持。原告要求被告在一个月内将涉案土地腾空并交还原告的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市白云区均禾街平沙经济联合社、广州市白云区均禾街平沙村第三经济合作社、广州市白云区均禾街平沙村第七经济合作社的全部诉讼请求。本案受理费5218.55元，由原告广州市白云区均禾街平沙经济联合社、广州市白云区均禾街平沙村第三经济合作社、广州市白云区均禾街平沙村第七经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二一年三月二十三日书记员  郑萍军