海 南 省 琼 海 市 人 民 法 院        民事判决书             （2021）琼9002民初209号    原告：韩行赟，男，1938年12月6日出生，汉族，住所地为贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。    原告：刘晓明，女，1941年10月23日出生，汉族，住所地为贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。    原告刘晓明委托诉讼代理人：韩行赟（系原告刘晓明的丈夫），住所地为贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。    被告：琼海大兴投资有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区。    法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。    委托诉讼代理人：陈泽玮，男，该公司员工。    委托诉讼代理人：吴淑盈，女，该公司员工。    原告韩行赟、刘晓明与被告琼海大兴投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩行赟并作为原告刘晓明的委托诉讼代理人，被告琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）的委托诉讼代理人吴淑盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告韩行赟、刘晓明向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2015年1月1日起至2020年5月31日止的逾期交房违约金53420.9元给原告。事实与理由：2014年1月28日，原、被告签订关于购买琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场A-3幢x层xxx房的《琼海市商品房买卖合同》。原告作为商品房的买受人，依约定于2014年1月28日向被告支付全部购房款270212元。被告却未能按合同之约定，于2014年12月31日前向原告交付上述商品房，而是至2020年5--6月办理交付商品房。根据双方签订的合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，被告应向原告支付2015年1月1日至2020年5月31日期间的违约金共计53420.9元。原告多次向被告提出交房，但被告一直让原告再等等。2018年原告找到被告工作人员询问何时交房，被告还是回复说继续等。2020年12月15日，原告到被告公司问何时交房，其工作人员回复说已经于2020年4月13日给原告发了交房通知书，但原告没有收到通知书，交房通知书已经退回被告。购房合同写明原告的通讯地址，但被告邮寄的是原告户籍地址，合同上写了原告固定电话，但被告没有拨打固定电话，交房通知书被退回的责任在于被告。原告是2021年1月14日到海逸广场住宅小区的物业公司收房，签了海逸广场入伙收楼声明，签注时间是2021年1月14日。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。    被告大兴公司答辩称,原告主张的逾期交房违约金部分已经超过诉讼时效。原告主张的逾期交房违约金的计算时间从2015年1月1日起至2020年6月29日止。依据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，被告应在2014年12月31日前交房，且逾期交房在60日之内，每逾期一天每日按已付房价款的万分之零计算逾期交房违约金。被告已于2020年4月14日按合同记载的原告户籍所在地址和手机号码向原告邮寄《交房通知书》，但因原告换了手机号码，该通知书未妥投，退回给被告，视为原告于2020年4月14日收房，但原告实际于2021年1月14日收房，所以原告主张的逾期交房违约金计算时间应自2015年3月2日至2020年4月14日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院你请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”和“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，该逾期交房违约金的诉讼时效应自2015年1月1日起算，原告主张的自2015年3月2日至2017年12月28日的逾期交房违约金已经超过上述法律规定的三年诉讼时效期间，所以被告不予支付。原告自2017年12月29日起2020年4月14日的逾期交房违约没有超过诉讼时效，是否应该支付以法院判决为准。综上，原告应承担其行为所导致的一切不利后果，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告韩行赟、刘晓明提交了如下证据：1.《海逸广场认购协议书》《琼海市商品房买卖合同》，2.《收款收据》，3.《交房通知书》、邮单复印件。被告提交了以下证据：1.《海逸广场入伙收楼声明》，2.快递运单、物流信息。原、被告对对方所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2014年1月28日，原告韩行赟、刘晓明与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢x层xxx房，建筑面积53.87平方米，房价款为270212元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同中载明，原告韩行赟、刘晓明户籍所在地及居住地为贵阳市花溪区霞晖路33号5单元附6号，通讯地址为贵阳市花溪区霞晖路静晖村20-141号，固定电话为0851-3851558，移动电话为151XXXXXXXX。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了购房款270212元。2020年4月14日，被告向原告韩行赟、刘晓明邮寄一份《交房通知书》，通知原告于2020年5月1日至2020年6月30日之间来办理入住手续，如未在规定时间交房将视为原告同意交房，物业费从2020年7月1日起计收。该通知书邮寄地址为原告户籍地址贵阳市花溪区霞晖路33号5单元附6号，该邮件因“原书地址查无此收件人”被退回被告。2021年1月14日，原告到案涉房屋所属物业服务中心办理收房手续。为此，原告于2020年12月28日向本院提起诉讼，并申请本院委派调解员进行诉前调解。本院经委派诉前调解失败后，于2021年1月8日立案受理本案。    本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：1.被告是否存在违约情形，应否向原告支付逾期交房违约金53420.9元；2.原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。    本案中，原告已按合同约定支付购房款270212元给被告,被告应按合同约定在2014年12月31日前交付房屋给原告。被告辩称其于2020年4月14日向原告邮寄《交房通知书》，邮件因原告更换手机号码而被退回，故主张视为被告已于2020年4月14日向原告交付房屋。根据查明的事实，被告向原告户籍所在地及居住地贵阳市花溪区霞晖路33号5单元附6号邮寄《交房通知书》，并未按照合同载明的原告通讯地址贵阳市花溪区霞晖路静晖村20-141号向原告邮寄，致使邮件未妥投而退回被告，未能妥投的原因在于被告，故该《交房通知书》未到达原告，对原告不产生法律效力，不能视为原告于2020年4月14日收房。原告于2021年1月14日到案涉房屋所属物业服务中心办理收房手续，故应认定被告2021年1月14日交付房屋给原告。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付自2015年1月1日起至2020年5月31日止的逾期交房违约金53420.9元，被告则以原告主张的部分违约金超过诉讼时效为由提出抗辩。根据双方合同约定，被告未能按约定期限交房，其逾期在60日之内不计付违约金，逾期超过60日后，按逾期日数每日以已付房款万分之一计付违约金，故被告应自2015年3月1日起计付违约金给原告。原告于2020年12月28日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期交房产生的自2015年3月1日起至2017年12月27日止的违约金已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间, 原告主张被告支付此期间的逾期交房违约金，缺乏法律依据，本院依法不予支持。原告主张的逾期交房违约金中自2017年12月27日起至2020年5月31日止期间的违约金未超过法律规定的诉讼时效，依法应予支持，故被告应自2017年12月27日起至2020年5月31日止（共计886天）以购房款270212元为基数按日利率万分之一向原告计付逾期交房违约金23940.78元给原告。原告请求超出部分的违约金缺乏事实根据和法律依据，依法予以驳回。    依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：    一、被告琼海大兴投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金23940.78元给原告韩行赟、刘晓明；    二、驳回原告韩行赟、刘晓明的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费568元，由原告韩行赟、刘晓明负担313元，被告琼海大兴投资有限公司负担255元。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                     审判员 符小丽二〇二一年三月十一日法官助理 黄雪莹 书 记 员 陈 灿