天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初2372号原告：福科斯（天津）置地有限公司，住所地空港经济区盛誉商务大厦901。法定代表人：高艳霞，执行董事。委托诉讼代理人：闫鲔鸿，公司员工。委托诉讼代理人：丁玉南，公司员工。被告:天津千铭屋国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）通和路50号盛誉商务大厦D107号。法定代表人：张辉，经理。被告：拱建祥，男，1989年3月8日出生，汉族，住天津市河东区。原告福科斯（天津）置地有限公司（以下简称福科斯公司）与被告天津千铭屋国际贸易有限公司（以下简称千铭屋公司）、拱建祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福科斯公司的委托诉讼代理人闫鲔鸿、被告拱建祥到庭参加了诉讼，被告千铭屋公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。福科斯公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告千铭屋公司签订的房屋租赁合同已于2020年12月11日解除；2.二被告支付2020年11月1日至12月11日期间房屋租金和物业费10837.79元；3.二被告支付2020年10月16日至12月11日期间的电费638.61元；4.二被告向原告支付提前退租违约金3628.93元（按照首年租金84278.8元的20%计算）；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与千铭屋公司签订房屋租赁合同约定，千铭屋公司承租原告位于空港经济区盛誉商务大厦D108房屋，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，租金及物业费为每年96482.8元。双方合同签订后，房屋实际交由拱建祥使用经营水果店。2020年10月26日千铭屋公司书面提出退租申请，原告书面告知被告尽快支付违约金并办理退租。被告欠付租金、物业费和电费未交齐，并未按合同约定支付违约金，故呈诉。千铭屋公司未提交答辩意见亦未提交证据。拱建祥辩称，我是千铭屋公司员工，是千铭屋公司法定代表人张辉把公司章给我去签订的合同，租房用于经营水果店。合同已于2020年10月30日解除，合同解除后我未使用房屋，租金已交至2020年10月30日，故不应再交租金和物业费。电费已经交至2020年11月，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：福科斯公司系空港经济区通和道50号1幢、3幢房屋所有权人，该房屋即盛誉商务大厦。福科斯公司（甲方）与千铭屋公司（乙方）签订《租赁合同》约定，千铭屋公司承租空港经济区盛誉商务大厦D108房屋，租赁面积67.8平方米，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，年租金及物业费96482.8元；合同签订后三日内交齐2019年10月1日至2020年9月30日租金和物业费48241.4元，其后每六个月支付一次；乙方向甲方交纳履约保证金（续签协议，延用原有履约保证金14023.3元）；乙方交纳的保证金用于下列用途：乙方违约的，甲方从保证金中扣减违约金；乙方未按第三方要求履行金钱义务，……甲方有权从保证金中代行支付。任何一方未按合同约定终止时间提前终止合同的，违约方承担首年租金总额20%的违约金。2020年3月17日千铭屋公司向原告发出申请，“由于自身经营状况不佳，门店位置较偏，导致到店客流稀少，加上2020年初至今新冠肺炎疫情影响，经营十分困难，一次性交付半年房租压力较大，申请将2020年4月1日至2020年9月31日期间半年租金48241.4元分两次交付，即2020年4月1日前交付前三个月租金24120.7元；2020年7月1日前交付后三个月租金24120.7元。”2020年10月26日千铭屋公司向福科斯公司书面申请2020年11月1日提前退租。同月29日，福科斯公司回函同意2020年11月1日解除，要求千铭屋公司11月1日前将欠付的2019年3月1日至2020年8月2日逾期付款滞纳金3508.47元以及2020年9月15日至2020年10月15日水电费711.49元（10月16日至证实退租日的水电费将分局抄表用电额单独计算）支付原告，同时根据合同约定，单方解除合同属于违约，应支付违约金16855.76元，千铭屋公司支付完上述款项后尽快到原告处办理退租手续。千铭屋公司向福科斯公司交纳了租赁保证金14023.3元、装修保证金2712元，并已交纳租金至2020年10月31日。2020年11月20日千铭屋公司向福科斯公司交还了承租房屋钥匙，并交纳了10月至11月水电费948.33元，福科斯公司向千铭屋公司开具了收据。另查，2019年6月至11月期间拱建祥系千铭屋公司员工，千铭屋公司为拱建祥交纳了社保。本院认为，福科斯公司与千铭屋公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按法律规定和合同约定履行己方义务。拱建祥系千铭屋公司员工，代表千铭屋公司与福科斯公司履行租赁合同事宜，拱建祥在履行千铭屋公司职务行为中的法律后果应由千铭屋公司承担，故在千铭屋与福科斯公司之间的租赁合同中，拱建祥不承担责任。就原告的各项诉请，本院评析如下：第一，合同解除时间问题。2020年10月25日千铭屋公司书面申请自2020年11月1日起不再租赁房屋，提前退租，同月29日福科斯公司回函同意2020年11月1日提前解除合同。千铭屋公司于2020年11月20日交还了房屋钥匙，本院以2020年11月20日确定合同解除时间。第二，房屋租金和物业费问题。本院支持原告2020年11月1日至20日期间的租金和物业费请求，计为96482.8元÷12个月÷30日×20日＝5360.16元。第三，电费问题。2020年11月20日千铭屋公司向福科斯公司交纳了10月至11月水电费948.33元，原告未举证证实千铭屋公司11月20日搬出前欠缴电费的事实及欠缴数额，本院对其电费主张不予支持。第四，提前解除合同违约金问题。合同第八条第7款约定了提前解除合同违约条款，提前解除合同一方支付首年租金20%的违约金，福科斯公司同意以千铭屋公司交纳的租赁保证金合装修保证金抵扣部分违约金，本院予以照准，折抵后违约金计为96482.8元×20%-14023.3元-2712元＝2561.26元。千铭屋公司未向本院提交证据，承担相应的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告福科斯（天津）置地有限公司与被告天津千铭屋国际贸易有限公司就空港经济区盛誉商务大厦D108房屋签订的租赁合同已于2020年11月20日解除；二、被告天津千铭屋国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告2020年11月1日至11月20日期间房屋租金和物业费5360.16元；三、被告天津千铭屋国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告提前退租违约金2561.26元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由被告天津千铭屋国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 李 婷二〇二一年三月二日书记员 侯冰洁附：法律释明：1.《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。