广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1544号原告：广州市市政物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路118号四楼406房。法定代表人：周峰。委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李均尧，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：林青，女，1973年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告广州市市政物业管理有限公司（以下简称市政物业）与被告林青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市政物业的委托诉讼代理人邱培杰、李均尧，被告林青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告市政物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业管理费18556.2元及逾期违约金18369.5元（违约金自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一计算至实际付清之日止）；2.判令被告支付截止至2020年11月31日的水费及电费共2672.89元；3.判令被告支付因本案产生的律师费8000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年5月16日，被告与广州市市政集团有限公司（下称“市政集团”）签订两份《商品房买卖合同》，向市政集团购买了广州市白云区御泉一街6号御岭山庄C6栋801、804房，并分别办理《房地产权证》。2013年6月，我司通过公开招投标方式中标御岭山庄的前期物业管理服务，随后与市政集团签订《前期物业服务合同》，约定我司为御岭山庄提供前期物业管理服务的期限为2013年7月1日至2016年6月30日，该合同经广州市国土资源和房屋管理局白云分局备案。2016年7月13日，我司与市政集团签订《前期物业服务合同二》，约定我司为御岭山庄提供前期物业管理服务至2021年6月30日。根据前述《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同二》第六条、第七条、第二十六条的约定，被告名下的物业属于一期住宅，物业管理费按每平方米2元/月计收，被告应在每月15日前支付当月物业管理费及其他应付费用，逾期支付则每日按应缴款项的千分之一缴纳违约金。自前述《前期物业服务合同》签订后，我司实际履行了《前期物业服务合同》中约定的物业服务管理义务，被告知悉并向我司缴纳物业管理相关费用至2015年6月。自2015年7月起，被告欠缴物业管理费及水电费。2017年至今，我司多次向被告发函催促被告及时缴纳物业管理费、水电费及逾期违约金。2020年8月7日，我司委托律师向被告发出律师函，要求被告及时履行缴费义务，但截至起诉之日，被告仍未支付前述款项，故我司诉至法院，望判如所请。被告林青辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：一、因原定应提供的公用设施设备的使用受限，市政物业减少了物业服务范围，应承担相应违约责任，减免我的物业服务费。根据法律规定及前期物业服务合同，游泳池公建位于物业服务范围内，即属于市政物业服务范围。市政物业基于物业管理区域内的物业服务收费标准已包含游泳池所在的公建部分，但其擅自变更减少原定应提供的公用设施设备的使用（以我的子女未成年为由拒绝其使用小区内配套的游泳池），减少了物业服务范围，应承担相应违约责任，减免我自2017年12月1日至今的物业服务费。二、违约责任在市政物业，应免除我违约金，且要求支付律师费没有依据。2014年-2015年期间，广州市白云区同和路688号御岭山庄文体中心在未征求业主意见情况下，突然禁止未成年人使用小区公建配套的游泳池。我多次向市政物业提出应提供游泳池限制使用的真实理由及合理依据，要求不应损害我的权益、重新允许未成年人使用游泳池。但市政物业一直以“领导意见”为由回避沟通和解决该问题，对我的处理提议长期不予回复，对我权益造成损失。市政物业对我减少了服务范围已属违约，其要求我承担律师费没有法律及合同依据。三、水电费至今均由市政物业捆绑物业服务费同时收取代缴，我未能直接向供电单位及自来水公司直接交缴。此项费用我确认可单独交缴，不与物业服务费混淆，并要求市政物业收取后单独开票。四、若游泳池仍不能向未成年人开放，今后仍应减免我的物业服务费直至我家庭中的未成年人成年。五、原告诉讼请求已过保护民事权利诉讼的时效期，应免除我2017年11月30日之前的物业管理费。六、我未收到原告委托律师发出的律师函。其EMS投递证明的签收人为“他人代收”，我未委托任何人代收该快递。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系广州市白云区同和路御泉一街6号801房、804房（以下简称涉案房屋）的权属人及实际居住人。2013年6月28日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市御岭山庄项目提供前期物业管理服务。物业服务费收费标准实行包干制方式，其中一期住宅物业服务费收费标准为每月每平方米2元。物业服务费主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等开支。物业管理费按每月交纳一次，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用，每天按应缴物业管理费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用等欠费总额的0.1%的标准向乙方支付违约金。本合同管理期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止等等。2017年7月13日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同二》，约定内容同上。原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务至今。原告为证实被告欠缴物业服务费及水电费向本院提交了收据、欠缴明细及发票。被告确认其自2015年7月始未缴纳物业服务费及欠付数额，但因小区游泳池未对未成年人开放而拒绝全额支付物业服务费。其同意支付欠缴的水电费2672.89元。2017年1月14日，原告分别向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月至2016年12月的物业服务费、滞纳金及2015年7月至2016年10月的水费及水电分摊费。根据广东邮政速递11183客服中心出具的妥投证明，上述缴费通知书已于同年1月15日妥投并由他人签收。2020年5月20日，原告再次向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费、滞纳金及2015年5月1日至2020年4月30日的水费及水电分摊费。同年8月7日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告支付欠付物业服务费19573.4元。该《律师函》邮寄至涉案房屋地址，并已于同年8月17日妥投。诉讼中，原告为证实其因本案支出律师费8000元，向本院提交《民事案件委托合同》。被告为证实其未成年子女不能使用小区游泳池，向本院提交泳池外张贴的公示，记载“满18岁以上方可进入游泳池”。本院认为，原告已实际向被告所在的小区提供物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系，被告理应按前期物业服务合同的约定支付物业服务费。根据该合同中关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业服务费应按2元/月/平方米计算，经核算801房为156.98元/月，804房为128.5元/月，被告确认其自2015年7月始未向原告支付物业服务费及欠付数额，故现原告要求被告支付2015年7月至2020年11月的物业服务费共计18556.2元合理合法，本院予以支持。被告抗辩称小区游泳池未对未成年人开放，导致其子女未能使用游泳池，故其不应全额支付物业服务费，因前期物业服务合同并未约定原告是向业主提供泳池服务的一方，被告亦陈述游泳池需另行收费，故其应就游泳池的使用问题与提供服务的一方另行解决，被告以此抗辩应减免物业服务费无合同及法律依据，本院不予采纳。被告抗辩称原告主张的物业服务费已过诉讼时效，根据原告提供的缴费通知书、《律师函》及上述函件的邮寄记录显示，原告于2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日，均曾向涉案房屋地址邮寄相关催款通知，其中2017年1月14日及2020年8月7日的函件有投递记录显示已妥投，故原告上述主张权利的行为均构成诉讼时效的中断，诉讼时效应重新计算，故原告提起本案诉讼之日，即2021年1月8日，并未超过法定诉讼时效，被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金。被告确实存在逾期缴纳物业服务费的行为，故原告要求被告支付违约金至付清之日止合法合理，本院予以支持，违约金应自每月16日起算，但合同中关于违约金按每日0.1%计付的标准过高，本院酌情调整违约金的标准为以每月欠付金额为本金，按照每日0.05%的标准计付，且以本金为限，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于水电费。原告主张被告欠付水电费共计2672.89元，被告对此予以认可并同意支付，故原告该项诉请本院予以支持。关于律师费。合同并未约定该项费用应由被告承担，原告该项诉请无合同及法律依据，本院不予支持。被告在举证期限届满后向本院提交的游泳池外照片4张，因被告提交该组证据已过举证期限，且对本案事实的认定无影响，故本院不再另行安排开庭质证。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告林青向原告广州市市政物业管理有限公司支付2015年7月至2020年11月的物业服务费18556.2元并支付违约金（每月违约金均以285.48元为本金，按照每日0.05%的标准自当月16日起计算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限）；二、自本判决生效之日起三日内，被告林青向原告广州市市政物业管理有限公司支付水电费2672.89元；三、驳回原告广州市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由原告广州市市政物业管理有限公司负担274元，由被告林青负担221元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州市市政物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年三月二十二日书记员 傅奎显