江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初17510号原告：陈蓉，女，1993年11月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张振宇，太仓市璜泾法律服务所法律工作者。被告：孙剑，男，1981年10月29日出生，汉族，住昆山市。原告陈蓉与被告孙剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院于2021年3月12日公开开庭审理了本案。原告陈蓉的委托诉讼代理人张振宇到庭参加诉讼，被告孙剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈蓉向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令原告与被告解除房屋租赁合同。二、请求法院判令被告退还原告租金14300元(2019年9月6日至2020年6月27日，290天)及押金1500元。三、请求法院判令被告支付原告违约金3000元。四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告委托南京乐伽商业管理有限公司与原告签订房屋租赁合同，2019年9月6日被告对原告租住的房屋进行断水断电，被告的行为违反了房屋租赁合同的约定，根据合同的第六条及第六条第1条第(1)点的约定，原告与被告解除房屋租赁合同，并要求被告支付违约金及退回租金与押金，请求法院依法支持原告的诉请。被告孙剑未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了孙剑《委托授权书》复印件、常伟民《承诺书》复印件、《房屋出租委托代理合同》复印件、《房屋租赁合同》原件、常伟民《授权委托书》复印件、收条复印件、聊天记录打印件、收款记录打印件、报警记录原件，原告陈述复印件的证据来源为与案外人南京乐伽商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》时，由南京乐伽商业管理有限公司提供。根据原告的证据:2019年6月19日，被告孙剑出具《授权委托书》，载明“本人孙剑为昆山市开发区XXXXX花园XX栋XXX室房屋产权所有人，现委托常伟民代理本人出租此房屋，相关事宜由代理人全权处理”。2019年6月19日，案外人常伟民出具《授权委托书》、《承诺书》，《授权委托书》载明“本人全权授权并委托南京乐伽商业管理有限公司办理，位于物业地址XXXXXX房屋的出租事宜(包括但不仅限于：出程房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件：向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务等”，《承诺书》载明“本人常伟民承诺对该房屋(物业地址)XXXXXX拥有出租，授权出租，授权装修，授权使用该房屋的权益。如发生民事及法津责任，本人愿意承担其法律责任”。2019年6月19日，常伟民与南京乐伽商业管理有限公司签订《房屋出租委托代理合同》，合同载明的委托人（甲方）为“孙剑、华娟”、租赁代理方（乙方）为“南京乐伽商业管理有限公司”，约定“房屋坐落于江苏省昆山市开发区XXXXX花园XX栋XXX室，出租代理期自2019年6月20日至2022年7月18日，共计36月30天，甲方应于2019年6月20日前将房屋交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，自甲方交付房屋起至2019年7月19日止为空置期，此期间内乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其它费用，第一次房租及其他费用在空置期结束后支付，甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金2000元，租金2000元/月，租金季付，第一次支付房租时间为2019年7月20日，第二次支付房租时间为2019年10月20日……”。同日，常伟民向南京乐伽商业管理有限公司出具《收条》，确认收到其垫付的押金2000元。2019年6月25日，原告陈蓉（乙方）与南京乐伽商业管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋位于江苏省昆山市XXXXX，该房屋租赁期共12个月，自2019年6月27日起至2020年6月26日止，该房屋每月租金为1500元，签约时收取乙方押金1500元，租金支付方式为年付，租赁期限内，乙方应提前三十天支付下期房租……甲方有以下行为之一的视为违约，乙方有权解除合同，同时甲方须按两个月租金向乙方支付违约金，（1）恶意对房屋停水停电，严重影响居住……”。同日，原告陈蓉支付南京乐伽商业管理有限公司18500元。后，南京乐伽商业管理有限公司下落不明，2019年8月1日，原告陈蓉与常伟民因涉案房屋租赁发生纠纷，原告陈蓉报警。2019年8月2日，涉案房屋门锁被更换，原告陈蓉报警。2019年8月底，常伟民通知原告陈蓉父亲将对涉案房屋断水断电并收回。2019年9月6日，常伟民对涉案房屋断水断电，原告陈蓉报警。2019年9月21日，案房屋门锁再次被更换，原告陈蓉报警。另查明，本院通过公告方式于2021年2月22日向被告孙剑送达应诉材料。本院认为：代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。本案中，被告孙剑委托案外人常伟民出租涉案房屋，常伟民转委托案外人南京乐伽商业管理有限公司代理，授权委托书在同一天出具，可以认定常伟民转委托已经取得被告孙剑的同意，南京乐伽商业管理有限公司与原告陈蓉签订《房屋租赁合同》，原告陈蓉签订《房屋租赁合同》时知晓被告孙剑委托出租的事实，综上，应认定被告孙剑委托南京乐伽商业管理有限公司向原告陈蓉出租房屋，原告陈蓉与被告孙剑成立房屋租赁合同关系。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。2019年9月6日，代理人常伟民对涉案房屋断水断电，导致原告陈蓉无法使用涉案房屋，原告陈蓉合同目的无法实现，被告孙剑作为出租方系违约，原告陈蓉有权解除合同，本院确认房屋租赁合同于原告陈蓉搬出之日即2019年9月6日解除。原告陈蓉应支付的租金为2019年6月27日至2019年9月5日期间的租金，金额为3501元（18000元/365天*71天），原告陈蓉已经支付12个月的租金18000元，原告陈蓉主张被告孙剑退还租金14300元，本院予以支持。原告陈蓉提供的证据证明其支付的押金金额为500元，因此，被告孙剑应返还原告陈蓉押金500元。根据合同约定：“甲方有以下行为之一的视为违约，乙方有权解除合同，同时甲方须按两个月租金向乙方支付违约金，（1）恶意对房屋停水停电，严重影响居住……”，因此，原告陈蓉向被告孙剑主张违约金3000元，具有合同依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈蓉与被告孙剑之间的房屋租赁合同于2019年9月6日解除。二、被告孙剑于本判决生效后十日内返还原告陈蓉租金14300元、押金500元。三、被告孙剑于本判决生效后十日内支付原告陈蓉违约金3000元。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526060431）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费270元，减半收取135元，由被告孙剑负担123元，由原告陈蓉负担12元。公告费690元，由被告孙剑负担。其中，原告陈蓉预交的案件受理费135元，本院予以退还123元，被告孙剑应当负担的123元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811183127，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告陈蓉直接交付第三方的公告费690元，被告孙剑应直接支付给原告陈蓉。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 郑 煦二〇二一年三月二十九日书记员 马润斐