北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9150号原告：刘慧，女，1980年10月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴昕丹，北京本同律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡燕，北京本同律师事务所律师。被告：车润盟，男，1960年12月1日出生，汉族，住北京市西城区。被告：王晖，女，1969年4月9日出生，汉族，住北京市西城区。二被告委托诉讼代理人：魏继志，北京市天耀律师事务所律师。第三人：北京银行股份有限公司建国支行，住所地北京市东城区建国门内大街乙18号。负责人：杨左红，行长。委托诉讼代理人：张雪敏，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丹，北京市大嘉律师事务所实习律师。原告刘慧诉被告车润盟、王晖、第三人北京银行股份有限公司建国支行（以下简称北京银行建国支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理此案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘慧及其委托诉讼代理人吴昕丹、胡燕，被告车润盟、王晖及其委托诉讼代理人魏继志，第三人北京银行建国支行的委托诉讼代理人张雪敏、宋丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘慧向本院提出诉讼请求：1.原告代两被告清偿被告所欠付第三人贷款债务（包括剩余贷款、利息、罚息、案件受理费、诉讼保全费、公告费、律师费，以被告与第三人之间的合同被告应向第三人偿还债务数额为准），第三人协助原告办理房屋贷款债务偿还接收及北京市昌平区安四路99号院一区137号1至2层全部房屋解押、解封手续出具结清证明，被告配合原告办理解押、网签、税款结清手续，原告有权就全部代清偿款项向两被告直接追偿；2.两被告继续履行原、被告双方签署的《二手房屋买卖合同》《二手房屋买卖合同之补充协议》，立即办理坐落于北京市昌平区安四路99号院一区137号1至2层全部房屋权属转移登记手续；3.两被告向原告支付延期利息（以人民币50万元为基数，自2019年3月19日起算；以人民币250万元为基数，自2019年3月25日起算；以人民币330万元为基数，自2019年4月19日起算；以人民币271万元为基数，自2019年4月22日起算；以人民币100万元为基数，自2019年4月24日起算；以人民币90万元为基数，自2019年5月17日起算；以人民币10万元为基数，自2019年5月18日起算；以人民币99万元为基数，自2019年6月13日起算；以人民币160万元为基数，自2019年7月8日起算；以人民币50万元为基数，自2019年7月26日起算；以人民币100万元为基数，自2019年8月2日起算；以上款项均按年利率24%标准计算，均计算至房屋权属转移登记手续实际办理完毕之日止）；4.两被告向原告支付自2020年1月1日起至房屋权属转移登记手续实际办理完毕之日止的物业费；5.两被告向原告支付律师费人民币10万元；6.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年4月18日，原告与被告签署《二手房屋买卖合同》就坐落于北京市昌平区安四路99号院一区137号1至2层全部房屋买卖事宜达成一致，原告已按约支付购房款。因被告未按照《二手房屋买卖合同》约定在2019年5月30日前完成涉案房屋过户，2019年7月25日，原告与被告签署《二手房屋买卖合同之补充协议》，约定被告最晚在2019年12月31日前完成房屋过户全部手续，但截止起诉之日，被告仍未配合办理涉案房屋过户手续。第三人为涉案房屋抵押权人。第三人已就被告欠付贷款债务在北京市东城区人民法院对两被告提起诉讼，并对涉案房屋进行轮候查封。原告经考虑后愿意先行代被告垫付结清被告欠付第三人贷款债务，之后再就垫付款项向被告追偿，以便及时解决争议完成房屋过户。鉴于以上事实，原告认为被告未按合同约定履行办理过户手续等义务已构成严重违约，导致原告无法取得房屋全部权益，造成巨大损失。车润盟、王晖辩称，被告不同意原告的诉讼请求。一、被告将900平米独栋别墅以1560万元出售，是因为原告承诺现金全款购房。原、被告签订房屋买卖合同约定2019年5月30日前付完全款，当日完成过户。原告因个人资金原因最后一笔房款支付时间是2019年8月2日。原告违约期间，被告曾全力帮助原告协调多种渠道解决资金问题。由于原告延迟付款导致被告国外投资项目股东间矛盾和项目延迟。由于项目延迟启动赶上了疫情爆发，被告也因为办理过户滞留国内至今，导致项目停止。项目不能如期启动导致被告资金不能如期回收，造成被告违约。被告所产生的违约与原告违约和疫情发生有着必然的因果关系。二、在涉案房屋买卖合同的履行过程中，原告和被告均有违约的情形。其中原告未按合同约定的时间足额给付购房款，导致被告资金链断裂，投资失败。为此，在原告和被告都有违约情况下，双方损失相互抵消。事实上，被告已于2019年7月26日将涉案房屋办理了交接手续全权交付给了原告，同时把价值20万的装修设计图送给原告。被告已经放弃了一切权利。原告自2019年7月26日起已经实际控制、占有、使用涉案房屋，在这个意义上，原告在购房过程中并不存在损失。三、被告之所以未能及时配合原告办理涉案房屋过户手续，是因为被告所投资的项目延迟完成赶上了疫情爆发。自去年发生的新冠肺炎病毒的世界性瘟疫，对被告的经营造成很大的创伤。如果没有这次疫情，被告应该可以正常履约；但由于爆发了疫情，导致被告未能按时履约。也就是说，被告未能按时履约是受到了不可抗力的影响。按我国相关法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应该全部或部分免除责任。所以，即使被告在本案中有违约的情况，也应全部免除责任。四、原告和被告签订的补充协议显失公平，原告为了个人目的请专业律师起草了补充协议，补充协议所设置的单方性条款明显的显失公平，被告在签署该补充协议时有被诈欺的情形，并非被告的真实意思表示，所以在补充协议中过于加重被告责任的条款应该是无效的。在该协议中将购房款视为借款，与事实不符。原告与被告之间没有借据，被告也没有借款的意思表示。还有，原告在不存在的所谓借款的基础上索要24%的利息，还要求被告向其支付10万元的律师代理费，更是于法无据，被告不可能接受。五、被告不同意原告提出的由其向第三人代偿被告贷款债务的提议或诉讼请求。被告与第三人的贷款纠纷已由另案正在处理，并且被告也有规划向第三人偿还贷款。如由原告向第三人代偿被告贷款债务，则原告向被告施加了极不公平的条款，肆意加重被告的责任和经济负担。在被告没有参与的情况下，原告与第三人的磋商存在恶意串通的情形，不合理地加重被告的负担。比如，第三人的律师代理费为24.55万元，原告就欣然接受，然后原告再将这一部分的费用向被告追偿，最后还是要转嫁到被告身上，所以被告不能接受这样的条款、建议或诉讼请求。综上所述，在涉案房屋买卖合同的履行过程中，原告和被告均有违约的情形；原告和被告签订的补充协议显失公平，有些条款并非被告的真实意思表示；原告提出的由其向第三人代偿被告贷款债务的提议或诉讼请求，也是不合理地极力加重被告的负担；由于不可抗力的影响，即使被告在本案中有违约的情况，也应全部免除责任。原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，故应驳回原告的全部诉讼请求。北京银行建国支行辩称，我方同意原告代偿，代偿的费用以我方在东城区法院起诉的金额为准，其他费用以实际发生的费用为准包括案件受理费、公告费、保全费及律师费。我方收到代偿金额以后，同意按照原告第一项诉讼请求办理解押、解封手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，车润盟、王晖（甲方）与刘慧（乙方）签订《二手房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将坐落于北京市昌平区安四路99号院一区137号1至2层全部（以下简称137房屋）出售给乙方；该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行建国支行；该房屋除抵押外不存在任何瑕疵（包括被第三方占有使用、法院等机构保全、执行等）；房屋成交价格为15600000元，乙方于3月24日前将首付款3000000元以自行支付的方式支付甲方，乙方于4月24日前办理好个人购房核验资格并支付第二笔房款7000000元，甲方办理二抵解押手续，之后甲乙双方共同于4月24日办理网签手续，乙方于5月30日前支付第三笔房款5600000元，乙方在领取房屋所有权证本当日支付给甲方；甲方收到房款后即刻办理钥匙等房屋交接手续。双方在该合同中约定了其他权利义务。该《买卖合同》尾部甲方由车润盟签字，乙方由刘慧签字。2019年7月25日，车润盟、王晖（甲方）与刘慧（乙方）签订《二手房屋买卖合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），对《买卖合同》中的相关条款和房产的交付等流程做出进一步约定。具体内容为“……1.款项支付及抵押担保。1.1双方一致确认并同意，乙方此前已经向甲方提供的人民币1360万元，连同根据本协议提供的人民币150万元，合计人民币1510万元，在标的房产完成所有权变更登记到乙方名下并取得更新后的房屋产权证之前，应当视为乙方向甲方提供的借款，除非本协议另有约定或双方另行书面协议，现有借款期限至2019年12月31日，且应当根据本协议约定条款由甲方进行偿还或抵销乙方在原协议项下应当支付的购房款……2.房产的交付。2.1双方一致同意，本协议签署之日甲方应当已经完成向乙方（并令乙方满意的方式和结果）实际交付标的房产，包括但不限于下述事项：（1）甲方已经向乙方交付标的房产的全部钥匙，且标的房产的所有附属物和其他物品（包括家具等）视为全部交付给乙方……2.2房产交付完成后，甲方保证乙方即可以进入房屋并对房屋进行装修和使用等；如果因房产过户尚未最终完成导致乙方无法完成装修和实际使用标的房产，则在房产过户之前和标的房产相关的其他费用，包括但不限于物业费应当由甲方承担，或甲方就此对乙方进行补偿和赔偿……3.银行贷款偿还以及房产过户。3.1甲方确认，在本协议签署之日，与标的房产相关的银行按揭还款余额为本金人民币490万元，甲方应当于2019年10月31日前（如果因为不可抗力或者其他原因延迟，甲方应当立即通知乙方，且最迟不应当晚于2019年12月28日前），遵照以下条款清偿银行贷款：……（2）银行贷款的剩余全部本息，甲方应当于2019年10月31日前（但因特殊情况，不得晚于2019年12月28日）分期或一次性向北京银行偿清，并向乙方提供相应的还款凭证以兹证明……3.3在上述事项均已完成的前提下，甲方应当于2019年10月31日前（但因特殊情况，不得晚于2019年12月28日）向乙方出示资金已经到账的证明……3.4双方应当于上述第3.3条约定的偿还银行贷款之日起7日内（但因特殊情况，不得晚于2019年12月31日），完成房产过户的全部手续（包括二次抵押的解除登记，以及甲方完成纳税义务并获得纳税凭证），并确保乙方可以取得更新后的标的房产的房屋产权证明。上述房产过户手续全部完成后当日，乙方同意把剩余应付的人民币50万元购房尾款打入车润盟账号。3.5为避免疑义，在甲方并未违反本协议其他约定，且房产过户完成的同时，双方根据本协议第1.1条所确认的现有借款，应当视为乙方根据原协议向甲方支付的购房款项，并自动抵销甲方向乙方承担的相应债务；在此情形下，现有借款的金额以及乙方根据第3.4条支付的人民币50万元尾款，即合计人民币1560万元作为乙方支付的全部购房款项，乙方不再向甲方承担任何其他付款义务和责任。4.其他约定。如果甲方未能根据本协议约定完成全部银行贷款的偿还以及房产过户手续，则双方确认：（1）如甲方最终未能根据本协议约定在2019年12月31日之前完成房产过户全部手续，则视为甲方放弃要求乙方支付人民币50万元的尾款，亦即标的房产总价应当自动调整为人民币1510元；如届时乙方已经向甲方支付上述尾款，则甲方应当在乙方要求退款之日向乙方全额退还该笔尾款，否则应当就该笔款项适用下述第（2）的延期利息，由甲方向乙方承担还款责任；（2）就现有借款（即人民币1510万元）而言，甲方每延期一日办理完毕房产过户手续，则乙方有权要求甲方按照每日千分之六的标准支付延期利息，从乙方实际支付每笔现有借款之日起算……6.违约责任。6.1双方一致同意，本协议的签订以及对于买卖合同条款的调整和修订不视为任何乙方在原协议项下的违约；为免疑义，甲方确认豁免乙方就原协议项下第六条第（3）款项下延迟付款所可能承担的所有责任或义务（包括但不限于原协议约定的违约金），且甲方不会再基于原协议项下的条款对乙方的延期付款以任何方式追究其责任或以任何方式向乙方提出任何诉求。6.2如果任何一方（“违约方”）违反本协议约定，导致其他方因此承担损失的，则该违约方应当对其他方作出相应的赔偿或补偿（就乙方而言，包括但不限于其为标的房产承担的装修费、物业费，以及为解决争议承担的诉讼费、律师费等相关费用），以避免其因为违约方的行为承担任何损失和损害。6.3双方进一步同意，在不影响本协议其他约定的前提下，如果因甲方原因导致乙方不能最终获得标的房产的所有权（或乙方有合理理由认为其无法获得标的房产的所有权），或者甲方明确表示或者默示不再履行买卖合同和本协议，或者甲方未能根据本协议约定办理完毕房产过户手续超过30日，则视为甲方严重违约，乙方有权单方面解除和终止原协议和补充协议且不承担任何责任，并进一步要求甲方退还全部已支付款项，并依照按以下两者较高的价格承担违约金：（1）买卖合同项下购房款总额的30%；或者（2）乙方实际向甲方支付款项（包括现有借款）总额，按24%年利息计算的金额，自乙方支付每笔款项之日起算。刘慧向车润盟支付款项明细如下：2019年3月19日50万元、2019年3月25日250万元、2019年4月19日330万元、2019年4月22日271万元、2019年4月24日100万元、2019年5月17日90万元、2019年5月18日10万元、2019年6月13日99万元、2019年7月8日160万元、2019年7月26日459658元、2019年8月2日100万元，以上共计15059658元。刘慧表示自己代车润盟支付涉案房屋物业费40342元，该笔款项折抵房款。2019年7月25日，车润盟与刘慧签订《主债权及不动产抵押合同》，约定涉案房屋抵押担保主债权金额1510万元。2019年7月26日，车润盟、王晖将137房屋交付刘慧。2019年7月29日，刘慧与车润盟办理相关不动产抵押登记，不动产登记证明号为京（2019）昌不动产证明第0011461号。截止2019年12月31日，车润盟、王晖未办理涉案房屋解押手续，无法继续办理产权转移登记等合同义务。2020年5月，刘慧向本院申请财产保全，本院依法查封137房屋，查封期限自2020年5月26日至2023年5月25日。另查，2014年，北京银行建国支行与车润盟签署《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，车润盟向北京银行建国支行借款777万元，以137房屋提供担保，于2016年3月21日办理抵押登记，不动产登记证明号为京（2016）昌平区不动产证明第0016733号。北京银行建国支行称，因车润盟自2019年11月起未能按照合同约定履行还款义务，已以金融借款合同纠纷为由，将车润盟、王晖起诉至北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）。经本院依法调取137房屋登记档案，东城法院依据（2020）京0101财保290号民事裁定书，轮候查封137房屋，查封期限自2020年9月11日至2023年9月10日。诉讼过程，刘慧为实现合同权利，减少其购房损失，明确表示自愿代车润盟、王晖偿还尚欠北京银行建国支行的贷款本金、利息、罚息以及因诉讼所产生的诉讼费、保全费、公告费、律师费。北京银行建国支行同意由刘慧代偿，在刘慧代偿后同意配合解除抵押登记及解除保全。就北京银行建国支行诉车润盟、王晖金融借款合同纠纷一案，东城法院于2020年12月21日作出（2020）京0101民初14271号民事判决书，判决车润盟于该判决生效后十日内向北京银行建国支行偿还剩余贷款本金4776673.82元并支付截至2020年6月19日的逾期利息、罚息133830.91元，自2020年6月20日起至实际给付之日止的利息、罚息按双方借款合同约定计算；北京银行建国支行有权以137房屋折价或者拍卖、变卖的价款在第一项债务范围内优先受偿；王晖对车润盟的上述债务承担连带保证责任；王晖承担连带保证责任后，有权向车润盟追偿。同时，东城法院判决车润盟、王晖负担案件受理费23042元、保全费5000元及公告费560元。该案件宣判后，北京银行建国支行及车润盟、王晖均未提出上诉，现案件已经生效。2020年4月27日，刘慧向北京本同律师事务所支付律师费100000元。上述案件事实有《二手房屋买卖合同》《二手房屋买卖合同之补充协议》、中国民生银行支付业务回单、中国工商银行境内汇款电子回单、宁波银行网上银行交易凭证、物业费收据、微信聊天记录、不动产登记簿、（2020）京0101民初14271号民事判决书以及当事人当庭陈述记录在案佐证。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。车润盟、王晖与刘慧签订的《买卖合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面及时按合同约定履行各自的义务。根据《买卖合同》及《补充协议》约定，刘慧已向车润盟支付购房款1510万元，车润盟、王晖应当按照合同约定履行解除抵押、办理产权转移登记等义务。但截止合同约定的最后期限，车润盟、王晖未履行相应义务，已构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。车润盟、王晖出售137房屋虽未经抵押权人北京银行建国支行同意，但受让人刘慧愿意代为清偿债务消灭抵押权，抵押权人对此亦无异议，故刘慧要求车润盟、王晖继续履行合同协助其办理房屋产权过户登记的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因车润盟、王晖未按约定清偿贷款解除抵押，刘慧为履行合同要求代为清偿贷款、利息及罚息的诉求具有法律和事实依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。虽然双方签订的《补充协议》第4条将1510万元表述为借款，但其实质为刘慧应支付的购房款，刘慧并未另行向车润盟、王晖借款1510万元。支付延期利息的前提为车润盟、王晖未能按照约定偿还银行贷款及办理房屋过户，以房屋买卖为基础法律关系，因此该条款实质为房屋买卖合同的违约金条款。关于违约金计算标准，刘慧主张按照年利率24%计算，车润盟、王晖主张过高。本院认为当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院以刘慧实际遭受的经济损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌定为200000元。关于物业费，根据《补充协议》中的相关约定，现刘慧并未提供证据证明“因房产过户尚未最终完成”而导致其无法完成装修和实际使用涉案房屋，而涉案房屋在2019年7月26日已经实际交付刘慧占有使用，且车润盟已经将相关物业费交纳至2019年12月31日，故本院对刘慧的该部分诉讼请求不予支持。关于律师费，鉴于《补充协议》明确约定，刘慧亦提交了充分的证据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、刘慧于本判决生效后十日内代车润盟、王晖偿还北京银行股份有限公司建国支行剩余贷款本金4776673.82元，截至2020年6月19日的逾期利息、罚息133830.91元，自2020年6月20日起至实际给付之日止的利息、罚息（按双方借款合同约定计算），案件受理费23042元，保全费5000元以及公告费560元。二、北京银行股份有限公司建国支行于刘慧付清本判决第一项款项后十日内注销不动产登记证明号为京（2016）昌平区不动产证明第0016733号的抵押登记，并向北京市东城区人民法院申请解除财产保全。三、车润盟、王晖继续履行与刘慧于2019年4月18日签订的《二手房屋买卖合同》及于2019年7月25日签订的《二手房屋买卖合同之补充协议》。车润盟、王晖于北京银行股份有限公司建国支行解除抵押权及财产保全后十日内协助刘慧办理北京市昌平区安四路99号院一区137号1至2层全部房屋所有权转移登记手续。四、车润盟、王晖于本判决生效后七日内给付刘慧违约金200000元。五、车润盟、王晖于本判决生效后七日内给付刘慧律师费100000元。六、驳回刘慧的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115400元，由车润盟、王晖负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由车润盟、王晖负担，于本判决生效后七日内交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二一年三月八日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰书 记 员  姜 帆