西安市未央区人民法院民事判决书(2020)陕0112民初27168号原告(反诉被告)：浙江城建建设集团有限公司。住所地：浙江省杭州市。统一社会信用代码024J。法定代表人：林韵强，董事长。委托代理人：朱爱荣，女，系该公司法务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李平，陕西金盾法律事务所法律工作者。被告(反诉原告)：陕西望城房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1105。法定代表人：殷志发，董事长。委托诉讼代理人：任利侠，女，系该公司副总经理，住西安市莲湖区龙首村南区新区。委托诉讼代理人：郝向荣，陕西静远新言律师事务所律师。第三人：蒋万春，女，1967年11月16日出生，无业，住四川省南部县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人(系第三人范海霞之夫)：范维，男，自由职业者，住四川省南部县。第三人：宋爱国，男，1976年7月9日出生，自由职业者，住湖北省蘄春县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：范海文，男，1987年8月25日出生，自由职业者，住四川省南部县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：范海霞，女，1994年12月2日出生，住四川省南部县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人(系第三人范海霞之母)：蒋万春，女，无业，住四川省南部县。委托诉讼代理人(系第三人范海霞之父)：范维，男，自由职业者，住四川省南部县。原告(反诉被告)浙江城建建设集团有限公司（以下简称浙江城建公司）与被告（反诉原告）陕西望城房地产开发有限公司（以下简称望城公司）及第三人蒋万春、宋爱国、范海文、范海霞合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浙江城建公司的委托诉讼代理人朱爱荣、李平，被告（反诉原告）望城公司的委托诉讼代理人任利侠、郝向荣，第三人蒋万春、范海霞的共同委托诉讼代理人范维，第三人宋爱国、范海文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江城建公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行双方于2019年7月24日签订的《抵房协议》，即向第三人交付坐落于西安市XX区XX城XX路以北、XX路XX号楼XX层、XX层共计16套房屋；2.判令被告支付其违约金4144171.5元；3.判令被告支付其律师费22万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系XX区XX城XX路以北、文景路以西文景天下项目的开发商，其为该项目的施工单位。因被告无力支付工程款，后于2019年7月24日双方签订《抵房协议》，协议第一条约定被告将所拥有的文景天下2号楼12层、13层共计16套房屋价款用于折抵所欠其工程款，同时又约定自协议签订之日起其即拥有涉案房屋的所有权。后其为及时回笼工程款，分别与多个第三人签订《房屋买卖协议》，将其与被告所签订的《抵房协议》中的16套房屋出售给第三人。为完善案涉房屋买卖手续，被告与第三人就案涉房屋又签订了《商品房买卖合同》，其中第十一条约定出卖人即被告应当在2019年9月30日前交付该商品房。《抵房协议》第七条约定若任何一方违约须向守约方承担抵房款日3‰的违约金。被告未按照约定履行协议，已构成违约，应承担违约责任。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告望城公司辩称，1.《抵房协议》系发包、承包双方就文景天下项目工程款结算达成的一揽子协议中的一部分。其系“文景天下”项目建设单位，原告系该项目施工总承包人。案涉《抵房协议》系双方在结算工程款的过程中形成合意，并将双方商定的房屋单价标注于结算文件中，《抵房协议》所载明房屋单价与结算文件中注明的房屋单价完全一致。因此，《抵房协议》系案涉工程价款结算文件的一部分；2.《抵房协议》已履行完结，其不存在违约行为。从《抵房协议》约定内容及《商品房买卖合同》签署、备案等一系列事实来看，《抵房协议》的性质是以房屋价款顶抵工程款的债权(债务)抵销合同。即原告以对其的工程款债权与其对《商品房买卖合同》中房屋买受人的售房款债权相互抵销。自原告向其出具与16套房屋售价相当的工程款收据，其向16套房屋的买受人出具购房款收据之时起，所约定的债务抵销已完成，《抵房协议》已履行完毕，其不存在违反《抵房协议》义务的行为；3.房屋不能按约定期限交付的责任应当由原告自行承担。其与第三人签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件包括：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。案涉建设工程因总包方即原告的拒不配合而无法办理竣工验收备案，直接导致相关商品房不能达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。因此，逾期交房的责任及后果完全应由原告承担；4.《抵房协议》未约定向第三人交付房屋及律师费，故原告该诉讼请求无无合同依据。第三人蒋万春、宋爱国、范海文、范海霞述称，同意原告的诉讼请求。反诉原告望城公司向本院提出了反诉请求：判令反诉被告浙江城建公司向其移交“文景天下”项目所有工程资料，并配合其完成“文景天下项目”竣工验收备案手续。事实和理由：其系西安经济技术开发区“文景天下”项目开发商。反诉被告浙江城建公司系该工程施工总承包单位。“文景天下”工程项目完工后，双方经反复核算，就该项目工程款问题完成核对，同时达成以项目部分房屋折抵工程款的合意。其同意在反诉被告配合完成竣工验收备案手续的前提下，对抵房价格及结算价格作出大幅让利，以便一次性了结工程相关的所有问题。反诉被告也多次向其承诺，只要工程款的问题达成一致，就会全力配合办理竣工验收备案手续。在上述合意基础上，双方于2019年7月19日签署了最终的结算文件，并于2019年7月24日签订了《抵房协议》。其已按照抵房协议约定，与反诉被告指定的第三方签订了《商品房买卖合同》并完成了网签备案。然而，反诉被告在其履行了《抵房协议》并取得其按照结算文件支付的其它款项后，突然在2019年9月15日向其送达一份单方制作的《文景天下项目结算协议书》，罔顾双方前期达成的一系列结算文件，无理提出其还拖欠工程款4000余万元(双方前期决算的工程总价为6000余万元，其已付清质保金之外的全部工程款)。反诉被告在单方制作的上述协议书中明确提出：待其按期要求付清所额外要求的全部款项后，反诉被告才会向其移交竣工验收备案资料，协助办理竣工验收备案手续。其接函后已向反诉被告去函指出：双方就工程决算问题达成最终结算文件并签字盖章，其付清除工程质保金外的全部工程款，反诉被告应立即配合办理工程竣工验收备案。然而时至今日，反诉被告仍拒不配合办理资料移交和竣工验收备案配合义务，导致“文景天下”项目至今不能完成工程竣工验收备案，更无法取得向房屋买卖人交付房屋时应当提供的建设工程竣工验收备案证明文件等相关材料。反诉被告作为施工总承包人，有义务及时交付工程技术资料并配合办理竣工验收备案手续，反诉被告的违约行为导致其无法依约向房屋买受人按约交付房屋。故提出反诉，请求如前所述。反诉被告浙江城建公司辩称，1.反诉与本诉的诉讼请求必须要基于相同的法律关系，诉讼请求之间应具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实，人民法院才应受理；2.反诉原告望城公司的反诉请求均系施工合同约定的内容，并非《抵房协议》约定的内容，与本诉无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2012年5月20日，原告浙江城建公司(承包方、乙方)与被告望城公司（发包方、甲方）签订了《建设工程施工合同》，约定：甲方将位于XX区XX城XX路以北、文景路以西，文景公园西南角的文景天下项目发包给乙方施工；承包总价约7000万元，以工程决算价为准；工程具备竣工验收条件时，由乙方按国家工程竣工有关规定，向甲方代表提供完整竣工资料两份和竣工验收报告；乙方在甲方竣工验收批准后20天内向甲方提交竣工图两份，甲方代表收到竣工验收报告后，在协议条款约定时间内组织有关部门验收，并在验收后14天内给予批准或提出修改意见；如竣工验收未通过，乙方按要求整改，并承担由自身原因造成修改的费用。2012年5月21日，原告浙江城建公司（承包方、乙方）与被告望城公司（发包方、甲方）还签订了《补充协议》，约定：甲乙双方于2012年5月20日签订的《建设工程施工合同》，作为双方今后履约执行及结算的依据；乙方取得中标通知书后，甲乙双方在政府监管下签订的总承包合同，仅做备案使用，不作为双方今后履约执行及结算的依据。2017年1月11日，在西安市经开区建设工程质量安全监督站的监督下，工程进行了竣工验收。2019年7月24日，原告浙江城建公司（乙方）与被告望城公司（甲方）签订了《抵房协议》，约定：甲方同意以其所拥有的文景天下2号楼12层、13层共计16套房屋（具体详见抵房明细表）价款用于折抵所欠乙方工程款其中12层9套房屋的建筑面积总计为752.7㎡13层7套房屋的建筑面积总计为562.91㎡单价为1.05万元/㎡，16套房屋总价为人民币13813905元；甲方保证上述抵工程款的商品房不因其它事由被查封、抵押或出售，致使乙方权利无法实现；甲方保证在未征得乙方书面通知情况下，不得出售抵工程款的房屋；本协议书签订后乙方即拥有上述房屋的所有权(包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）；本协议书签订后五日内，乙方给甲方出具上述16套房屋委托证明，甲方根据乙方出具的委托证明信息资料与第三人签订购房合同，办理相关网签手续。网签后视为甲方已抵付相应款项的工程款。同时，乙方提供相应金额的收款收据给甲方；房屋交付、产权过户的事宜以甲、乙签订的《商品房买卖合同》中的约定为准；自本协议签订之日起，乙方某某自行销售抵工程款的房屋，甲方配合乙方及实际购买人完成签订《商品房买卖合同》；未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方应向有工程所在地人民法院提起诉讼；本协议系双方真实的意思表示，一经签订立即生效，如任何一方违约须向守约方承担上述抵房款日3‰的违约金并承担因违约使得守约方提出诉讼的费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等一切费用。2019年7月25日，原告向被告出具了四份《委托书》，载明：范维（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX7031）作为文景天下办公综合楼、公寓式办公楼及商业裙房、地下车库存建安工程项目承包责任人，依据2019年7月24日望城公司与浙江城建公司签订的《抵房协议》，现委托望城公司给第三人办理文景天下办公酒店、公寓办公楼2号办公楼共计16套房屋工程款抵房事宜。2019年8月9日，被告与原告指定的四名买受人（即第三人）签订了16份《商品房买卖合同》并办理了网签备案。2019年8月30日，被告向房屋买受人（即第三人）出具了16套房屋的购房款《收款收据》。2019年9月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《文景天下办公综合楼、公寓式办公楼及商业裙房、地下车库土建安装工程项目付款确认单》，载明：乙方承接的文景天下办公综合楼、公寓式办公楼及商业裙房、地下车库土建安装工程项目，收到甲方从2013年2月5日开始付款至2017年9月27日止共计工程款人民币肆仟玖佰贰拾伍万伍仟柒佰壹拾叁元整（¥49255713.00）（其中包含2014年支付人工补贴费人民币壹佰万元整)乙方于2015年5月依约完成土建工程、安装工程合同内所有工程，施工全面结束。随后配合甲方分包单位室外玻璃幕墙干挂石材管网工程等室内消防通风，电梯等工程施工，故甲方分摊后垫付人民币叁拾万零叁仟陆佰玖拾肆元柒角伍分整（¥303694.75）（其中包含水费、电费、噪音费、罚单费用、垃圾清扫及清运费用)，甲方以房抵款人民币壹仟叁佰捌拾壹万叁仟玖佰零伍元整(¥13813905.00)。以上乙方收到甲方工程款和其他付款及罚款共计人民币陆仟叁佰叁拾柒万叁仟叁佰壹拾贰元柒角伍分(¥63373312.75)。同日，原告向被告出具了一份《收据》，载明收到被告13813905元，收款事由为文景天下项目16套抵房款。2019年9月15日，原告起草了一份《文景天下项目结算书》，提出被告一次性向其支付人民币38318605元后，原告准备文景天下项目竣工验收备案等相关资料，待全部款项付清后，其向被告移交上述资料并协助被告在经开区质监站、档案馆办理完成竣工验收备案手续。2019年11月5日，被告向原告发送了《致函》，督促原告向其交付有关工程施工资料及办理竣工验收备案所需资料。2019年11月11日，原告向被告发送了《回复函》，档案馆备案工程资料及影像资料其已准备完善，至今未接到被告于档案馆约定的确切的移交时间，竣工备案资料移交，依照相关政策规定，建设方不得拖欠承包方的工程款，在被告未按合同约定支付工程款的情况下，其有权拒绝移交。2020年7月31日，原告向被告邮寄发送了《房屋交付催告函》，载明：“因贵方拖欠我方工程款，经贵方提议以房抵款，后贵我双方于2019年7月24日签订《抵房协议》，《抵房协议》中明确约定：从协议签订之日起，协议所涉房产所有权即归我方所有。为此，为了及时回收款项，贵方根据我方出具的委托证明信息资料与第三人签订购房合同，办理相关网签手续；对房屋的交付、产权过户的事宜作了约定。2019年8月贵方按照我方提供的委托资料将抵付的房屋办理到相应人员名下，但未按照《商品房买卖合同》约定的时间2019年8月19日交付房屋，且时至今日仍未交付。已逾期交房近一年之久，贵方已严重违约，致使我方权利至今无法实现。同时，致我方未按约定时间向第三人交房已构成违约，须承担违约责任。请贵方见函后3日内尽快给相应的业主交付房屋，同时承担相关违约责任，否则我方将诉诸法律！如有问题，及时与我方联系。以免扩大损失，徒增诉累！”另查明，被告(出卖人)与第三人（买受人）签订的《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测报告；3.详见本合同附件十二补充协议第二条约定；第十一条约定：出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。庭审中，经询，原、被告并未签订《商品房买卖合同》。由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《抵房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力。《抵房协议》中约定“房屋交付、产权过户的事宜以甲、乙签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。”经询，原、被告双方并未签订《商品房买卖合同》。鉴于被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定了房屋交付条件及期限，根据合同相对性原则，第三人作为《商品房买卖合同》的合同相对方有权依照《商品房买卖合同》要求被告交付房屋，故原告依据《抵房协议》诉请被告向第三人交付房屋无法律及事实依据，本院不予支持。原告所举证据不足以证明被告在履行《抵房协议》中有违约行为，故本院对原告关于被告支付其违约金4144171.5元及律师费22万元的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的方某某交付使用。原、被告签订的《建设工程施工合同》约定：工程具备竣工验收条件时，由乙方按国家工程竣工有关规定，向甲方代表提供完整竣工资料两份和竣工验收报告；乙方在甲方竣工验收批准后20天内向甲方提交竣工图两份，甲方代表收到竣工验收报告后，在协议条款约定时间内组织有关部门验收，并在验收后14天内给予批准或提出修改意见；如竣工验收未通过，乙方按要求整改，并承担由自身原因造成修改的费用。承包人原告向发包人被告交付施工过程中根据法律法规要求形成的施工资料系其法定职责也是基于双方合同约定的义务，故被告的反诉请求有法律及事实依据，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百六十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)浙江城建建设集团有限公司的全部诉讼请求；二、原告(反诉被告)浙江城建建设集团有限公司于本判决生效后二十日内向被告（反诉原告）陕西望城房地产开发有限公司移交“文景天下”项目完整竣工资料两份、竣工验收报告一份、竣工图两份，并配合被告（反诉原告）陕西望城房地产开发有限公司完成“文景天下项目”竣工验收备案手续。本诉案件受理费130868元(原告浙江城建建设集团有限公司已预交)，现由原告浙江城建建设集团有限公司负担；反诉案件受理费50元（被告陕西望城房地产开发有限公司已预交），现由原告浙江城建建设集团有限公司负担，于本判决生效后十日内支付被告陕西望城房地产开发有限公司。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员   汶 辉二〇二一年三月十六日书  记  员   金智华1