广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终165号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贺州市八步区永幸和餐饮农家院。经营场所：贺州市八步区厦良村哈鸟田（汽车总站对面）。 经营者：张敏。 委托诉讼代理人：薛志礼，男，1982年2月8日出生，汉族，贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：陈敏，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赖学路，男，1983年11月8日出生，汉族，住贺州市八步区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：薛伟，男,1984年7月13日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴连兴，男，1983年10月5日出生，汉族，住贺州市平桂区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：马德艳，广西锦贺诚律师事务所律师。 上诉人贺州市八步区永幸和餐饮农家院（以下简称永幸和农家院）因与被上诉人赖学路、薛伟、吴连兴房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 永幸和农家院上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四、五项并改判：（一）租赁合同应于2020年6月7日解除；（二）三被上诉人向上诉人支付2020年1月至6月租金43800元；（三）上诉人不退回违约金5000元；（四）三被上诉人向上诉人支付因使用农庄的固定电话费1190元。二、一审、二审案件受理费由三被上诉人负担。事实与理由：原审认定事实和适用法律错误。一、关于租赁合同解除时间。上诉人与三被上诉人的租赁合同解除应为2020年6月7日，但租金支付应计算至2020年6月份。上诉人与原房东2020年6月1日商议解除合同，6月7日结算并支付所欠租金，租金应计算至2020年6月。二、关于租金计算。一审适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定错误。该规定是针对自有房屋的出租情形，不适用于转租他人的房屋的情形。本案中，三被上诉人承租的是上诉人转租的房屋，而不是上诉人的房屋，因此不应适用该规定，而应按上诉人与三被上诉人的约定履行。一审判决无事实与法律依据，随意变更当事人之间的合同约定，违反了合同自愿原则，违反了法律的强制性规定。三被上诉人除己付租金外尚应支付上诉人租金为：500元（1月）+6000元（2月）+8380元（3月）+9000(4月）+9500(5月）+11000(6月）=44380元。三、关于违约金一审适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定错误：（一）该条是针对在疫情期间，疫情期间为2020年2月、3月，而2020年1月、4月、5月、6月的租金，被上诉人除1月支付大部份外，4月、5月只是支付一小部份，而6月未付，严重损害了上诉人的利益；（二）该条针对的是自有房屋的租赁，而上诉人是转租给被上诉人的，上诉人的原房东也并没有减免上诉人的租金，上诉人与三被上诉人的租赁关系情形不适用该规定，应按约定履行。四、关于固定电话费。三被上诉人在租赁上诉人转租的房屋期间，使用了上诉人原安装的固定电话，基本话费每月238元，使用5个月，共1190元，应由被上诉人承担并支付给上诉人。上诉人认为，因疫情造成的损失不仅为被上诉人，而造成更大的损失是上诉人。上诉人转租的房屋是上诉人投资了相当大的资金进行了装修、配置设施设备，而一审只看到被上诉人的损失，有失公平的原则。综上所述，请求法院支持上诉人的上诉请求。 赖学路、薛伟、吴连兴共同辩称，一、合同已于3月23日解除，理由是3月23日上诉人薛志礼对外发布招租广告，租金为5000元每月，上诉人与原房东签订的租金协议也是5000元，与被上诉人签订的协议租金为11000元，若未协议解除，被上诉人解除合同，为何以底价对外招租？若未协议解除，上诉人的招租行为是以行为表示单方面解除合同，属于违约行为，应当承担违约责任。二、4月、5月继续招租，说明解除合同后一直未租出。直到6月无法负担租金，于是与原房东协议解除合同，但与原房东的租赁关系，与本案无关。三、双方应一起协商解除合同，新冠疫情属于不可抗力，并且协商解除，被上诉人不属于违约，履约保证金应当退回。四、由于合同已于3月23日解除，水电费应计至3月23日。五、双方因疫情已达成减免协议，2月租金5000元，3月租金8000元，被上诉人已支付了21620元。 永幸和农家院向一审起诉请求：1、解除原、被告订立的《农庄租赁合同》；2、判令被告向原告支付2020年1月1日至6月24日的租金44380元；3、判决被告支付违约金5000元；4、判决被告向原告支付原告已垫付的电费2437元；5、案件受理费由被告负担。 赖学路、薛伟、吴连兴向一审法院提出反诉请求：1、请求判决确认反诉原告与反诉被告签订的《农庄租赁合同》已于2020年3月23日解除；2、反诉被告退还反诉原告多支付的租金10620元及押金5000元。共计15620元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审认定事实：原告(反诉被告)与三被告（反诉原告）于2020年1月2日订立《农庄租赁合同》，将原告贺州市八步区永幸和餐饮农家院转让给三被告从事餐饮经营，合同约定：“第三条：自2020年1月1日至6月30日，每月支付租金11000元；第二条：租金及支付方式：1、租金按月支付，履约保证金5千元。每月1-3号交租金。2、水电费按实际支付，如拖欠房租水电费超过十日未支付，则甲方（原告）有权收回房屋使用权，并自动终止合同，且不退还履约保证金”等内容。协议签订后，本诉被告向本诉原告支付租金如下：2020年1月支付10500元、2020年2月支付5000元、2020年3月支付2620元、2020年4月支付了2000元、2019年5月支付1500元，共支付租金21620元。 另查明，协议签订后，因爆发新冠肺炎疫情导致被告（反诉原告）2020年2月至3月无法正常经营门店。2020年4月，原、被告就房屋租金达成一致：2月份租金为5000元；3月份租金为8000元。2020年6月8日，原告（反诉被告）向贺州市八步区天天便捷商店支付2020年1月至6月的电费2437元。 再查明，2020年6月24日，该农庄由新注册成立的贺州市德闲餐饮管理有限公司经营管理。 该院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2020年1月2日签订的《农庄租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，在该协议未解除之前，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。一、关于合同解除的问题。由于双方对合同的解除时间各执一词，且均无证据证实合同解除的时间，结合涉案农庄已于2020年6月24日由新注册成立的贺州市德闲餐饮有限公司经营管理的事实，从公平原则出发，该院酌定被告（本诉原告）承租涉案农庄至2020年5月31日，即确认双方签订的《农庄租赁合同》于2020年5月31日解除。二、关于租金支付的问题。新冠肺炎疫情的突发系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,由于该不可抗力因素导致双方在租赁合同履行中产生纠纷,各方当事人应协商和解、共担风险、共渡难关,切实解决好此次矛盾和纠纷，共同致力于复工复产,实现经济社会的良好发展。根据本院查明的事实,被告（反诉原告），在经营餐饮业期间遭受“新冠疫情”重大影响,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第2款规定，结合双方对租金重新达成的合意，该院确定2020年1月的租金为11000元；2月的租金为5000元，3月、4月、5月的租金分别为8000元，合计租金为40000元，扣除被告（反诉原告）已付租金21620元，被告（反诉原告）仍需支付租金18380元。故，对原告（反诉被告）过高租金部分的诉讼请求，及被告（反诉原告）主张反诉被告退还多付租金10620元的反诉请求，该院均不予支持。三、关于是否存在违约责任的问题。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第一款的规定，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未按照约定的期限支付租金为由，要求其支付违约金5000元的诉讼请求,该院不予支持；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）退回5000元的履约保证金的反诉请求，该院予以支持。四、关于电费支付的问题。双方当事人在租赁合同中明确约定交纳电费的义务由被告（反诉原告）承担，因此，原告（反诉被告）垫付了电费后，依法享有向被告（反诉原告）追偿的权利，故，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付电费2437元的诉讼请求，该院予以支持。被告（反诉原告）辩称应由原告（反诉被告）在农庄就餐的餐费抵扣电费，缺乏事实和法律依据,该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院的经营者张敏与被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴签订的《农庄租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院支付租金18380元；三、被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院支付电费2437元；四、原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴退回履约保证金5000元；五、驳回原告（反诉被告）贺州市八步区永幸和餐饮农家院的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）赖学路、薛伟、吴连兴的其他反诉请求。本诉案件受理费1675元，减半收取计838元（原告已预交838元），由原告贺州市八步区永辛和餐饮家院负担605元，被告赖学路、薛伟、吴连兴负担233元；反诉案件受理费192元，减半收取96元（反诉原告已预交96元），合计934元，由本诉原告贺州市八步区永幸和餐饮农家院负担31元，被告赖学路、薛伟、吴连兴负担65元。 上诉人对一审查明的合同解除时间事实有异议，认为合同解除时间为2020年6月7日。 三被上诉人对一审查明的事实无异议。 上诉人为证明其上诉主张，在二审期间提交证据：证据一上诉人与原房东的聊天记录1份，拟证明上诉人与原房东的合同于2020年6月7日解除，租金付至2020年6月（包括6月）。证据二张敏与赖学路的微信聊天记录，拟证明转让协议是被上诉人叫上诉人以上诉人的名义转发的。 本院组织当事人对上诉人提交的证据进行质证，对事实和证据分析认定如下：上诉人二审提供的证据在一审审理过程中未提供该证据，属于逾期提供证据，且该证据只能证明其与房东解除租赁合同的事实，不能必然得出其与被上诉人解除租赁合同的时间，因此，对该证据不予采信。 本院认为，上诉人贺州市八步区永幸和餐饮农家院与被上诉人赖学路、薛伟、吴连兴签订房屋租赁合同，上诉人将其向房东租赁来的房屋转租给被上诉人从事餐饮经营，上诉人与被上诉人之间形成了承租人与次承租人的租赁合同民事法律关系，该合同是当事人之间真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。协议签订后，因爆发新冠肺炎疫情导致被上诉人无法正常经营而解除合同。本案双方争议焦点有三：一是涉案租赁合同是什么时间解除；二是被上诉人尚欠上诉人租金的数额是多少；三是被上诉人是否应支付使用上诉人安装的固定电话的电话费。一、关于涉案租赁合同解除时间。被上诉人认为上诉人于2020年3月23日按与房东签订的5000元/月的价格对外发布招租广告，涉案租赁合同至此已解除，上诉人则认为其与房东的租赁合同是2020年6月7日解除，且被上诉人4月、5月仍在经营，涉案合同应是6月7日解除。双方当事人提供的证据均不能证明涉案合同的具体解除时间，一审判决根据该房屋于2020年6月24日起已由房东租赁给他人经营使用的事实推定涉案合同解除时间为2020年5月31日是符合法律事实的。二、关于拖欠租金的数额问题。本案是受新型冠状病毒疫情影响而引起的租赁合同纠纷案件，本次新冠肺炎疫情是全国乃至全世界范围内发生的重大疫情灾害，具备不可抗力的特征。如何通过公平合理的方式减免租金减轻企业和经营户的负担，平衡疫情期间出租人与承租人的利益是各方关注的一个重要问题，为此最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）和（二）中对租金减免问题进行了规定，其中第6条第二项规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，新冠肺炎疫情防控等对被上诉人经营餐饮确实造成无法正常营业和收入明显减少的影响，一审判决根据贺州本地疫情防控对被上诉人饭店经营影响的程度的实际情况以及双方对租金重新达成的合意，酌情减免确定涉案租赁合同的疫情期间每月应支付的租金数额并计算出被上诉人尚欠应付租金数额为18380元，符合贺州疫情的实际情况和有关法律规定。三、关于上诉人二审提出请求被上诉人支付电话费的问题。因上诉人在一审当中没有提出该诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十八条的规定，被上诉人不接受调解，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人贺州市八步区永幸和餐饮农家院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费385元，由上诉人贺州市八步区永幸和餐饮农家院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈立峰 审 判 员  陈小坤 二〇二一年三月二十九日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  钟秋燕