湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初884号原告：刘情，女，1994年6月10日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：周文颖，湖南科云律师事务所律师。委托诉讼代理人：余翼，湖南华略律师事务所律师。被告：盛燕，女，1976年1月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈凤，广东德纳（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜首进，广东德纳（长沙）律师事务所实习律师。被告：长沙我爱我家信息科技有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区人民东路58号新三诚大厦801、802、803房。法定代表人：郭晖。委托诉讼代理人：阳波，广东格方（长沙）律师事务所律师。被告：长沙安房房地产经纪有限公司。住所地湖南省长沙县星沙街道星沙大道198号蓝山郡一期B栋116号。法定代表人：赵宇初。原告刘情（以下简称原告）诉被告盛燕、长沙我爱我家信息科技有限公司（以下简称我爱我家公司）、长沙安房房地产经纪有限公司（以下简称安房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，原告向本院申请追加安房经纪公司为本案被告，本院予以准许，并依法通知。本案由审判员杨华独任审判，于2021年2月25日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人余翼，被告盛燕的委托诉讼代理人陈凤、杜首进，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人阳波，被告安房经纪公司的法定代表人赵宇初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告盛燕违法解除合同；2、请求判令被告盛燕向原告双倍返还合同定金160000元；3、请求判令被告我爱我家公司、安房经纪公司共同向原告返还收取的居间服务费17000元，并赔偿原告因履行合同遭受的经济损失。事实与理由：2019年，原告打算购买一套房产，早日与男友完婚。考虑到购买二手房可以做公积金+商业贷款的组合形式，且首付比例比新房更低，所以原告先在朋友圈看到杨铭园小区A栋107（产权属于被告盛燕）出售信息，通过中环地产带领首次看了房。考虑到购买房产过程较为复杂，原告想到朋友赵宇初（被告我爱我家公司的员工）也具有多年房产中介工作经验，与其联系后赵宇初表示可以代理该房源，所以由赵宇初带领第二次看房，并委托赵宇初与被告盛燕基本谈定价格，并于2019年10月9日在被告我爱我家公司总部，分别与被告盛燕签订《房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》；与被告盛燕、被告我爱我家公司及被告我爱我家公司员工熊彦签订《过户、按揭委托代理合同（经纪机构代理版）》；与被告盛燕、被告我爱我家公司签订《居间服务合同》。前述合同签订后，原告依照合同约定，当场以银行转账方式向被告盛燕支付定金80000元。依照《居间服务合同》约定的费用标准，原告分别于2019年10月14日和15日，以微信转账的方式先后两次向被告我爱我家公司支付居间服务费共计17000元。之后，原告按照赵宇初的要求及时准备和提供各项资料，赵宇初还表示不久会有省公积金中心工作人员找原告核实贷款额度，然而直到11月初一直无人联系。原告多次催问，直到11月5日再次向赵宇初询问才得知，省公积金中心没有联系原告是因为赵宇初直接回绝了第三方评估，导致后面的程序无法进行下去。2019年12月底，原告了解到杨铭园小区挂网销售价格被整体拉低，所以第一次贷款额度做不高，出来的结果只有800000元，但赵宇初说过段时间评估价肯定能上去。原告的预期贷款额度为900000元，但此后评估价格未达到900000元。2020年6月20日，赵宇初向原告通知被告盛燕已决定不卖房，并要求被告我爱我家公司退还房屋产权证，只同意退还原告定金50000元。原告认为，在本案合同订立至被违法解除的全过程中，原告始终依法依约履行各项义务，对于事实结果的出现没有任何主观过错。然而被告盛燕在各方协商一致以纯商贷模式启动第三次程序过程中，单方面违法解除合同造成原告无法实现合同目的，应双倍返还定金。被告我爱我家公司、安房经纪公司作为提供居间服务的专业中介机构，在居间服务中亦有过错，应返还原告交纳的居间服务费。被告盛燕辩称，本案合同不能继续履行的原因不在盛燕，盛燕没有违约，故对于要求盛燕承担违约责任的诉请，不应支持。一、盛燕已全面履行合同义务，不存在违约行为，合同无法履行的原因系原告与赵宇初无法办理贷款。2019年10月9日，原告与被告盛燕、我爱我家公司、安房经纪公司签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》之补充协议、《居间服务合同》、《过户、按揭委托代理合同》，盛燕收到原告支付的80000元定金。自签订合同后，盛燕按照赵宇初（原告指定的受托人）的要求，提供了真实有效的相关资料，并等待原告筹款。但自2019年10月9日到2020年6月19日，原告始终未将贷款事宜办结，无法按照合同约定向盛燕付款。盛燕多次催促赵宇初按照评估结果办理贷款，不足部分由原告自行想办法补足。盛燕对原告所称的赵宇初擅自终止审批流程（880000元）的事实存疑，这个额度已接近预期的900000元，为何会擅自终止？盛燕合理怀疑系原告与赵宇初故意串通无限期拖延时间，迫使盛燕主动解除合同，从而要求退回定金。而且盛燕发出合同终止前与赵宇初沟通询问贷款情况，赵宇初说额度太低，他也没有办法了。盛燕在此期间已完成以下合同约定的义务：1、为原告办理贷款提供真实有效的资料；2、将户口迁出房屋；3、完成腾房；4、案涉房屋无出租、抵押等任何形式的权利瑕疵。反观原告多次办理按揭贷款无果，赵宇初多次自作主张终止评估审批流程，截止合同解除之日，其付款义务已经迟延了几个月的时间，已经构成根本违约。原告构成根本违约，不应且无权要求盛燕支付双倍定金。根据《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》和借款申请表可知，办理公积金贷款并不需要出卖人同意或者签字授权，且评估公司已经给出了评估价格，说明盛燕已经提供了真实资料，已经履行了相关的合同义务。按照一般房屋买卖合同的约定和市场上的房屋买卖交易习惯，买受人的主要义务是支付相应的购房款，无论是采取按揭贷款的方式还是一次性支付，均应在合理的期限内或者约定期限内支付购房款，而出卖人的主要义务是在收到购房款后，合理期限内或者约定期限内交付房屋并转移产权归属。现原告未能妥善办理贷款、未支付购房款的违约行为从约定的交房期限2020年2月18日至合同解除之日（通知到达原告2020年6月20日）持续了整整4个月，已经远远超过了案涉房屋买卖合同第十一条所约定的期限（逾期超过15日，守约方有权单方解除合同）。二、盛燕有权依据合同约定，解除合同并扣除定金。原告的行为已经构成根本违约，盛燕有权依据案涉房屋买卖合同第十一条第一款的约定解除合同，并已将合同解除的通知通过约定的手段有效送达到了原告，即合同于2020年6月20日解除。关于扣除定金的问题，案涉房屋买卖合同为盛燕、原告、我爱我家公司、安房经纪公司的真实意思表示，应当认定为合法有效。原告存在未能妥善办理贷款、未支付购房款的违约行为，且违约行为与合同目的之间存在因果关系，故应当适用定金罚则。从原告起诉状和定金收据可知，80000元属于法律定义上的定金，并已实际交付。现原告已经根本违约，致使合同目的无法实现，盛燕有权扣除定金。综上，原告的诉讼请求于法无据，应予以驳回。被告我爱我家公司辩称，一、我爱我家公司不是案涉房屋买卖的居间方，不是本案的适格主体。2019年9月4日，我爱我家公司与安房经纪公司签订《特许经营协议》，约定：安房经纪公司以自己的名义对外签订合同，独立承担责任。赵宇初是安房经纪公司的唯一自然人股东、系法定代表人、执行董事。在本案中，赵宇初的居间行为是履行职务的行为，代表的是安房经纪公司。安房经纪公司与我爱我家公司系加盟关系，安房经纪公司以自己的名义对外签订合同，独立承担责任。案涉《房屋买卖合同》、《居间服务合同》左下角载明了加盟商独立拥有及运营，且我爱我家公司并未在丙方、居间方处盖章，而是在丁方、管理方处盖章，再者丙方、居间方处签字人熊彦系安房经纪公司员工，并非我爱我家公司的员工。综上，案涉房屋买卖的居间方应为安房经纪公司，我爱我家公司不是案涉房屋买卖的居间方，不是本案的适格主体。原告的居间服务费实际是支付给赵宇初（安房经纪公司），并非是支付给我爱我家公司，赵宇初（安房经纪公司）也并未按照《特许经营协议》的约定将居间服务费缴纳给我爱我家公司。所以，我爱我家公司无需返还居间服务费。被告安房经纪公司辩称，安房经纪公司同意返还原告居间服务费17000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安房经纪公司系被告我爱我家公司的加盟商，赵宇初系被告安房经纪公司的法定代表人，熊彦系被告安房经纪公司的工作人员。2019年10月，原告预购买二手房，在查看好房源后委托其从事房屋中介工作的朋友赵宇初代理房屋交易。2019年10月9日，原告（乙方买受方）与被告盛燕（甲方出售方）、我爱我家公司（管理方）、安房经纪公司（居间方）签订《房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》一份，约定，甲方将位于长沙市雨花区××小区××栋××房在居间方的促成下出售给乙方，出售价格为1126000元，乙方于合同签订之日向甲方支付购房定金80000元；甲方同意300000元由乙方通过向银行或市公积金中心申请贷款的方式直接由银行或公积金中心支付，600000元由乙方通过向省公积金中心申请贷款的方式由省公积金中心直接向甲方支付；省公积金中心审批通过的贷款金额与乙方申请金额有差额的，乙方应补足差额支付甲方；甲乙双方共同到省公积金面签后2个工作日内，乙方支付首期款146000元；房屋交付时间为2020年1月18日之前；甲方承诺在房屋交付后365日内将户口迁出；一方未按照合同约定的期限履行合同，逾期15日或者经守约方催告后在指定的合理期限5日内仍未继续履行的，守约方有权单方解除合同，且守约方有权选择定金罚则主张权利或者要求违约方按照合同约定的违约条款承担违约责任等。当日，原告与被告盛燕还签订了补充协议一份，约定卖方净得房款1126000元，不承担任何税费；买方贷款以实际银行审批为主，首付款按银行批复补齐差额。上述合同签订后，原告向被告盛燕交付了购房定金80000元。2019年10月9日，原告还与被告盛燕、我爱我家公司、安房经纪公司签订了《过户、按揭委托代理合同》一份，约定原告意向贷款金额为900000元，买卖双方如未按合同约定履行义务，违约方应承担违约损失，并承担合同委托事项已产生的费用，居间方收取的服务费、代收费用不予退还，守约方可想违约方主张损失。原告和被告盛燕、我爱我家公司、安房经纪公司还签订了《居间服务合同》，约定由原告支付居间服务费17000元。被告安房经纪公司在收取了原告17000元居间服务费后未支付给我爱我家公司。上述合同签订后，被告盛燕配合原告提交了办理购房贷款的相关资料，进行了房屋价值评估。但由于三次评估金额都没有达到原告预期的900000元的贷款目标，原告一直未签订贷款合同，也没有向盛燕交付购房首付款。2020年6月19日，被告盛燕向居间方安房经纪公司的法定代表人赵宇初提出要解除与原告的房屋买卖合同。次日，赵宇初向原告转达了被告盛燕的解除主张。另查明，案涉房屋现未出租、出售。本案经本院主持调解，双方不能达成一致。本院认为，原告、被告盛燕、我爱我家公司、安房经纪公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。双方争议的焦点为：一、违约行为的认定及导致《房屋买卖合同》不能履行的原因认定问题；二、关于本案能否适用定金罚则及定金的处理问题；三、居间服务费的返还及赔偿问题。一、违约行为的认定及导致《房屋买卖合同》不能履行的原因认定问题。原告与被告盛燕签订的《房屋买卖合同》中约定购房款为1126000元，双方同意300000元由原告通过向银行或市公积金中心申请贷款，600000元由原告通过向省公积金中心申请贷款，省公积金中心审批通过的贷款金额与原告申请金额有差额的，原告应补足差额支付被告盛燕。由于原告申请的贷款金额一直没有达到原告预期的900000元，所以原告一直未签订贷款合同，原告也没有意向补齐贷款差额，原告的违约行为导致《房屋买卖合同》不能履行。《房屋买卖合同》中买受人的主要义务是支付相应的购房款，购房款应在合理期限内或者约定期限内支付，虽然合同中没有约定具体明确的付款时间，但约定了明确的交房时间为2020年1月18日之前。按照房屋买卖的交易习惯，在交房之前买受人应交付大部分购房款。原告在超过了交房期限后，一直未支付购房款，也未签订贷款合同，被告盛燕在原告怠于履行合同义务的情形下于2020年6月19日提出解除双方签订的《房屋买卖合同》有事实及法律依据。原告主张被告盛燕违法解除《房屋买卖合同》与事实不符，本院不予支持。二、关于本案能否适用定金罚则及定金的处理问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，由于原告怠于履行合同，导致合同目的不能实现，构成根本违约，适用定金罚则，原告无权要求返还定金，原告主张由被告盛燕双倍返还定金160000元，本院不予支持。三、居间服务费的返还及赔偿问题。被告我爱我家公司与安房经纪公司系加盟关系，原告交纳的居间服务费17000元由安房经纪公司收取。本案在审理过程中，被告安房经纪公司同意向原告返还17000元，原告亦无异议，本院予以支持。因原告系违约方，原告主张由我爱我家公司与安房经纪公司对其损失进行赔偿没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙安房房地产经纪有限公司应于本判决生效后7日内向原告刘情返还居间服务费17000元；二、驳回原告刘情的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1920元，由原告刘情负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二一年三月二十五日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。