云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2930民初32号原告：大理华天置业有限公司。住所地：云南省大理白族自治州洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。统一社会信用代码：915329300615876183。法定代表人：宦泽斌，系该公司董事长。（未出庭）。委托诉讼代理人：李四涛、杨晓燕，云南善律律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：李金秀，女，1972年4月20日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住云南省大理白族自治州洱源县。（未出庭）。被告：杜锦泉，又名杜先能，男，1969年12月13日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住云南省大理白族自治州洱源县。（未出庭）。二被告共同委托诉讼代理人：杜锦培，男，1973年8月8日出生，白族，云南省洱源县人，住云南省大理白族自治州洱源县。系被告杜锦泉弟弟。委托权限：特别授权。原告大理华天置业有限公司与被告李金秀、杜锦泉商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大理华天置业有限公司的委托诉讼代理人李四涛、杨晓燕，被告李金秀、杜锦泉的委托诉讼代理人杜锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大理华天置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与二被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。2.判令二被告将位于洱源县屋返还给原告，并协助原告办理撤销登记号为ＥＹＨＴ2015133的商品房购销合同登记备案手续。3.判令二被告连带向原告支付违约金109762.8元（548814元×20%）。4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年4月12日，原告与二被告签订《商品房购销合同》和《补充协议》，被告李金秀、杜锦泉作为共同买受人购买原告开发的位于洱源县，建筑面积128.45平方米，总价款548814元。合同约定二被告于签订合同时向原告支付总房价的30%即168814元作为首付款，剩余70%即380000元的房款以按揭贷款方式支付；若本合同所指房屋在未办理产权证之前，因二被告不能偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，则原告有权收回二被告所购房屋并有权另行出售，所获房款用于偿还银行欠款和由此发生的一切费用。清算完毕后，若有剩余款项无息退还二被告，若清偿不足，不足部分由二被告继续偿还，还应为此向原告支付购房总价款20%的违约金。合同签订后，二被告向原告支付了首付款，后原告依约履行了交付房屋的义务。2018年12月1日至2019年6月28日期间，二被告未按时向中国建设银行股份有限公司洱源支行（以下简称建行洱源支行）偿还贷款本息，导致建行洱源支行直接从原告开立的“担保保证金”专户中扣缴了二被告应归还的贷款本息共计45937.86元。后二被告仍未按时履行还款义务，建行洱源支行便将二被告及原告诉至法院，法院作出（2019）云2930民初1206号民事判决，判决原告对二被告的债务承担连带责任。执行阶段，法院冻结并扣划了原告在云南农村信用社账户的资金297456.69元。《中华人民共和国合同法》第九十二条第三款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与二被告在《补充协议》第五条约定，二被告因不能偿还贷款及利息而导致原告代为偿还时，原告有权收回房屋，现原告代二被告偿还贷款本息343394.55元，原告解除《商品房购销合同》及《补充协议》的条件成就，原告有权解除合同，收回房屋。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告为该房屋办理商品房买卖合同登记备案手续，并将房屋交付给二被告，故合同解除后，二被告应当将房屋返还给原告，并协助原告办理撤销登记号为ＥＹＨＴ2015133号的商品房购销合同登记备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，二被告未按时偿还银行贷款而导致原告代为清偿，根据双方约定，二被告应当向原告支付房屋总款的20%（即109762.8元）作为违约金。综上，为维护自己的合法权益，特诉至法院。二被告辩称，目前遇到困难，导致购房款未按时支付给原告。请求法庭给被告一定时间去筹款，并请求原告允许被告按月支付购房款，同时继续履行《商品房购销合同》及《补充协议》。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻。2016年4月12日，原告与二被告签订《商品房购销合同》和《补充协议》。约定：“被告李金秀、杜锦泉作为共同买受人购买原告开发的位于洱源县，总房价款548814元；二被告于签订合同时向原告支付总房价的30%即168814元作为首付款，剩余70%即380000元的房款以按揭贷款方式支付；若本合同所指房屋在未办理完产权证之前，因二被告不能偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，则原告有权收回二被告所购房屋并有权另行出售，所获房款用于偿还银行欠款及由此发生的一切费用。清算完毕后，若有剩余款项无息退还二被告，若清偿不足，不足部分由二被告继续偿还。应为此向原告支付购房总价款20%的违约金。”合同签订后，二被告支付了首付款168814元。2016年5月16日，原告向洱源县房地产管理部门依法办理商品房买卖合同登记备案手续。2018年6月28日，原告与建行洱源支行签订了《个人住房贷款担保业务合作协议》，约定原告作为担保人为申请个人房贷的借款人提供阶段性连带责任保证担保。2016年7月13日，二被告与建行洱源支行签订了《个人住房商业用房借款合同》，二被告办理了380000元的按揭贷款。当天，该贷款已由建行洱源支行直接支付给了原告，而原告依约也履行了交付房屋的义务，现二被告对该房屋已进行装饰装修。由于二被告未按时偿还贷款，建行洱源支行从原告开设的“担保保证金”专户中扣缴了原告的保证金45937.86元后，将二被告及原告诉至本院，本院作出（2019）云2930民初1206号民事判决，判决原告对二被告的债务297456.69元承担连带责任。执行过程中，本院扣划了原告在云南农村信用社账户的资金297456.69元。因二被告一直未偿还原告代为支付的银行贷款本息总计343394.55元，原告遂诉至本院请求依照合同约定解除与二被告签订的《商品房购销合同》和《补充协议》，收回二被告所购房屋并支付违约金。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定：有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经按照约定履行。本案中，原告与二被告签订的《商品房购销合同》、《补充协议》和原告与建行洱源支行签订的《个人住房贷款担保业务合作协议》是各自独立的合同。原告和二被告签订的《商品房购销合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，二被告按约定将购房款分首付款和银行按揭贷款两部分已全部支付给了原告；原告也按约定将房屋交付给了二被告，且二被告已装修。现双方均履行了自己的义务，合同的权利义务终止。虽然《商品房买卖合同》和《补充协议》约定二被告逾期不支付按揭贷款导致原告代其偿还贷款本息的，原告有权解除合同，收回房屋，但《商品房买卖合同》和《补充协议》已履行完毕，原告提出解除合同已失去基础和前提，故原告不能依此而提出解除合同。原告与建行洱源支行签订的《个人住房贷款担保业务合作协议》确立的是原告与建行洱源支行之间的担保关系。在二被告未按约定向建行洱源支行履行还款义务时，原告代为偿还了全部拖欠款项的本息，系原告履行了担保义务，原告由此产生的是担保追偿的权利。因此，原告代二被告偿还建行洱源支行按揭款的担保关系与原告和二被告间的房屋买卖是两个不同的法律关系。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告在承担完担保责任后，可依法向二被告追偿。因担保追偿权与本案请求解除购房合同属不同的法律关系，原告应另行主张。对原告提出解除与二被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的主张，因无相应的证据证明且与本案查明的事实相悖，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第五百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告大理华天置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2495元，减半收取计1248元，由原告大理华天置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  杨玉梅二〇二一年三月二十四日书记员  管 薰