文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3770号原告：上海吾诚物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈锦兰，董事长。委托诉讼代理人：褚庆敏，男。被告：杨瑶，女，1990年1月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海吾诚物业管理有限公司诉被告杨瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海吾诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人褚庆敏到庭参加诉讼，被告杨瑶经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海吾诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)4,619.04元；2.判令被告支付滞纳金5,196.42元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，原告系系争房屋所在小区的物业服务单位，被告无理由拒付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费，经原告多次催讨未果，故原告现起诉来院，要求判如诉请。杨瑶递交答辩状称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告主张的物业服务费缺乏依依据。1.原、被告之间不存在物业服务合同关系。《物业服务合同》的合同期限为自2015年5月21日起至2016年5月20日止，该合同期满后既未自动续期，也未签订新的物业服务合同。2.《物业服务合同》因大多数业主对其履行存在较大异议而不自动续期一年并已解除。涵合园大多数业主对原《物业服务合同》的履行存在较大异议，于2016年5月20日原《物业服务合同》期满后遂不同意续签并要求更换物业服务单位，大多数业主因原告退出小区一事与原告进行过多次交涉，但原告坚持不同意退出，后业主们就此问题多次投诉至街道办事处处，街道办事处也曾多次组织业主们与原告进行协调，最终也未解决问题。根据合同约定，期满后的原《物业服务合同》因存在较大异议而不自动续期一年并已解除。原《物业服务合同》第三十条约定：“甲乙双方应就延长本合同期限达成协议”。可见，原《物业服务合同》签订双方已事先书面约定合同自动续期的条件，即原《物业服务合同》履行不存在异议才自动续期。而现在大多数业主拒绝续签及积极投诉等行为已明确表示对合同履行存在诸多异议，原《物业服务合同》应根据合同约定不自动续期并已经解除。3。原告的所谓“事实物业服务”属违法的强行服务。原《物业服务合同》已于2016年5月20日期满，但原告拒绝退出涵合园，非法霸占涵合园物业两年多，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由其他物业服务单位的权利。二、原告主张的物业服务费收取标准缺乏依据。1.原、被告双方未约定物业服务费收取标准。原《物业服务合同》中关于物业服务费收取标准的约定因原《物业服务合同》期满不续期而无效，且原告合同双方未签订新的《物业服务合同》，至今原告就物业服务费收取标准并未与涵合园业主委员会或业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，原告根据已期满未续期的原《物业服务合同》来确定收取标准，违反了相关规定。2.原告的物业服务费收费与服务水平不符合相适应的原则。被告的小区环境非常差，墙面失修老化，绿化草皮裸露，小区卫生和破损的地方一直都无人问津。三、原告主张的滞纳金缺乏依据。原、被告之间不存在物业服务合同关系，更未对违约金进行过约定，相关法律法规对此并无规定。本院经审理认定事实如下：2015年5月21日，上海市浦东新区涵合园小区业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《涵合园物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX-XXX号，1233-1279(单号除1251、1255、1269、1273号)，杨高南路XXX号，东绣路1393-1425的涵合园小区提供物业管理服务，合同期为自2015年5月21日起至2016年5月20日止，本合同期限届满前2个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，在达成协议时甲方应考虑上涨物业费事宜，双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业；物业服务费收费标准为高层及别墅1.9元/月/平方米(底层1.6元/月/平方米)；物业服务费用按月交纳，业主应在每月15日提前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务；合同还约定了其他事宜。2016年7月20日，上海市浦东新区涵合园小区业主委员会出具《公告(关于提高物业费征询结果)》，载明：“……本次物业费提高从2016年6月1日开始实行，无电梯商品房提高至2.1元/平方米。有电梯商品房提高至2.4元/平方米、商铺提高至3.7元/平方米。…….”被告系系争房屋的业主，房屋建筑面积为80.19平方米。《涵合园物业服务合同》订立后，原告依约入涵合园小区，为涵合园小区提供物业管理服务至今，现因被告欠付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费，原告诉至法院。以上事实由原告递交的上海市不动产登记薄、《涵合园物业服务合同》、《公告(关于提高物业费征询结果)》、《证明》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与上海市浦东新区涵合园小区业主大会签订的《涵合园物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。虽然《涵合园物业服务合同》约定的合同期为自2015年5月21日起至2016年5月20日止，但现被告并无充分证据证明《涵合园物业服务合同》到期后，上海市浦东新区涵合园小区业主委员会已告知原告不再续聘，并要求其搬离涵合园小区、归还物业管理用房及设施设备等，以及被告亦无充分证据证明上海市浦东新区涵合园小区业主大会为涵合园小区聘请其他物业服务单位并签订新的物业服务合同，故原告在此期间对涵合园小区业主提供物业服务，构成事实上的物业服务关系，现原告主张的《涵合园物业服务合同》到期后至2020年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持。本案原告作为物业服务单位，为系争房屋所在的涵合园小区提供物业管理服务，被告理应按照《涵合园物业服务合同》及上海市浦东新区涵合园小区业主委员会发布的《公告》载明的物业服务费标准交纳物业服务费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在物业服务不到位的问题，但被告并未提供充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费4,619.04元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为浦明华庭小区的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的滞纳金，缺乏合同依据，且被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨瑶应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吾诚物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费4,619.04元；二、驳回原告上海吾诚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二一年三月二十六日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。