山东省日照市东港区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1102执异33号 案外人：隋仕彬，男。 申请执行人：日照东港农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：张立，董事长。 委托诉讼代理人：武可助，该单位工作人员。 被执行人：日照纳源贸易有限公司。 法定代表人：隋建安，总经理。 被执行人：隋建安，男。 被执行人：吴孝云，女。 申请执行人日照东港农村商业银行股份有限公司与被执行人日照纳源贸易有限公司、隋建安、吴孝云借款合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案执行[（2019)鲁1102执1961号]。在执行过程中，案外人隋仕彬对本院（2019）鲁1102执1961号之一、之三执行裁定查封、拍卖被执行人隋建安名下的位于日照市东港区海曲西路南（东辰嘉园二期）XXX幢XX单元XXX号、XXX幢XX单元XX号（产权证号2010XXXXX31号）、XXX幢XX单元XXX号、XXX幢XX单元XXX（产权证号2XXXXX09号）、XXX幢XX单元XXX号、XXX幢XX单元XXX号（产权证号201XXXXX32号）日国用（2013）第008XX3号房屋，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人隋仕彬称，案外人用其对被执行人隋建安享有的债权以抵顶的方式购买案涉房屋，案外人系案涉房屋的权利人，请求中止（2019）鲁1102执1961号之一、之三执行裁定。 案外人提交如下证据：证据1.出借人（甲方）隋仕彬于2014年3月9日与借款人（乙方）隋建安签订的借款合同一份，内容为：“……二、借款金额、利息乙方向甲方借款金额（大写）人民币壹佰陆拾玖万元整（小写￥169万元）月利2分。三、借款期限借款期限一（年）月，自2014年3月9日起至2014年9月9日止……七、保证条款1.为保证甲方资金安全性，乙方自愿使用位于日照市日照市海曲西路南XXX幢XX单元XXX号、日照市海曲西路南XXX幢XX单元XXX号三套沿街房产作为还款保证向甲方抵押，并承诺乙方名下财产其拥有完全处置权，除本合同抵押外再无抵押及变卖于他人或银行机构，到期无法偿还借款甲方可自行处置该房产。抵押期限为还清借款为止，在此期间不得进行抵押、变卖、抵债以及故意破坏损坏抵押物的价值。……”；证据2.甲方（卖方）隋建安于2014年9月30日与乙方（买方）隋仕彬签订的房屋买卖合同一份，内容为：“……一、甲方自愿将位于海曲西路南（东××单元××、××单元××、××单元××）××给乙方，乙方对甲方所出售房屋做充分了解，自愿购买该房。二、该房成交价为人民币壹佰伍拾玖万贰仟捌佰伍拾肆元整（小写：1592854元整），一次性付清。三、乙方付清购房款后，甲方正式将房屋交付给乙方。……七、购房款用甲方尚欠乙方的借款折抵，折抵完成后剩余借款甲方继续支付利息直至还清为止（附借款合同）……”；证据3.房产证复印件三份，载明案涉房屋产权系单独所有，未载明产权人；证据4.公司营业执照一份，载明公司名称为日照市东港区一品投资咨询有限公司，法定代表人系案外人隋仕彬,公司住所为日照市东港区；证据5.被执行人隋建安出具的收到条一宗，载明案外人隋仕彬向被执行人隋建安分别于2011年12月28日出借现金130000元、于2013年7月29日银行转账125200元、于2012年3月20日出借现金30000元、于2014年1月7日出借现金100000元、于2014年4月9日出借现金230000元、于2013年3月8日出借现金50000元、于2013年3月28日出借现金20000元、于2013年4月19日出借现金20000元、于2013年7月15日出借现金30000元、于2012年2月15日出借现金200000元、同日银行转账120000元、于2012年5月29日出借现金140000元，于2011年11月15日出借20000元、于2011年11月22日出借现金10000元，出借总金额为1225200元；证据6.微信照片两张，载明案外人隋仕彬办公地点绿化现场情况；证据7.出租方（甲方）隋仕彬于2014年5月6日与租方（乙方）高传霞签订的房屋租赁合同一份，内容为：“……一、房屋情况房屋位置：东辰嘉园沿街房屋间数：上下二层……三、承租期限1.承租期限为10年，甲方自2014年5月6日起将出租房屋交付给乙方使用。……”。（出租方）甲方隋仕彬于2013年11月28日与（求租方）乙方张欣签订的房屋租赁合同一份，内容为：“……1.本合同所出租房屋坐落在日照市东港区条房屋租赁的期限从2013年11月28日起至2034年11月28日……”。（出租方）甲方隋仕彬于2014年8月1日与（求租方）乙方丁玲签订的房屋租赁合同一份，内容为：“……1.本合同所出租房屋坐落在日照市东港区条房屋租赁的期限从2014年8月1日起至2016年8月1日。……；证据8.日照东辰物业管理有限公司于2021年1月30日出具的证明一份，载明，案外人隋仕彬于2010年7月至今一直在东辰嘉园二期07幢XXX／XXX／XXX三套沿街办公并缴纳相应的物业及水电费等费用；证据9.日照市东港区福海社区居民委员会于2021年1月30日出具的证明一份，载明，案外人隋仕彬于2010年7月至今一直在东辰嘉园二期07幢XXX／XXX／XXX三套沿街办公并缴纳相应的物业及水电费等费用；证据10.被执行人隋建安于2021年2月1日出具的情况说明一份，内容为：“隋仕彬于2010年先租用东辰嘉园二期沿街07幢XXX沿街作为办公使用，本人因资金周转自2010年至2014年先后多次从隋仕彬处借款；于2014年3月本人与隋仕彬将借款本息核算后约合共借到隋仕彬现金及转账共1690000元：壹佰陆拾玖万元整，并决定将东辰嘉园二期沿街07幢XXX／XXX／XXX卖给隋仕彬折抵借款，并签订相应买卖合同，因当时房产交易税过高为合理避税约定出税后完成过户，在未过户期间本人向东港农商行申请5年贷款并签订相关合同因东港农商行违反合同约定断贷，导致本人暂时无能力偿还也无法完成与隋仕彬约定的过户手续。”；证据11.银行流水明细凭证一份，载明该账户于2011年6月16日向被执行人隋建安账户转账40000元；证据12.单据一份，载明案外人隋仕彬购买装修材料的种类及款项；证据13.发包方（甲方）隋仕彬于2014年4月22日与承包方（乙方）日照市东港区莆莆建材经销部签订的装修协议一份，内容为：“……一、工程概况1.工程名称：东辰嘉园沿街201／202／203整体装修2.工程地址：日照市东港区。 经质证，申请执行人对上述证据均不认可，认为，根据日照市不动产登记中心于2020年3月19日出具的查询结果证明，以及案外人隋仕彬在借款时向申请执行人出具的承诺书，均可证明案涉房产的产权人系被执行人隋建安。 申请执行人提交如下证据：证据1.抵押人隋建安、抵押人家属吴孝云于2017年2月28日出具的同意抵押的决议一份，内容为“日照东港农村商业银行有限公司：我本人及家属同意以合法拥有的房地产【房产证号：日房权证市字第××号、日房权证市字第××号、日房权证市字第××号，土地证号：日国用（2013）第××号、日国用（2013）第0XXXX4日国用（2013）第0XXXX号、号】抵押给贵行，为日照纳源贸易有限公司在贵行申请办理的借款人民币贰佰万元提供抵押担保，具体用途、期限、金额、利率等以与贵行签订的信贷合同为准。我本人自愿以自然人身份为上述信贷业务提供连带责任保证担保，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年内。”；证据2.承诺人隋仕彬于2017年2月28日出具的承诺函一份，内容为：“日照市东港区农村信用合作联社：日照纳源贸易有限公司在贵社申请融资，以隋建安（身份证号：3728021968××××××××）合法拥有的房地产【权证号：日房权证市字第××号】提供抵押担保。抵押房地产出租部分，现由我本人（单位）承租使用，为此特向贵社承诺：我本人（单位）同意以上资产提供抵押，该抵押权可抵抗我本人（单位）的承租权。如贵社需处置抵押物变现我个人将立即无条件解除租赁关系并放弃优先购买权、抗辩权和要求赔偿的各项权利。本承诺函出具即具有法律效力，不可撤销。”；证据3.出租方（甲方）隋建安与租方（乙方）隋仕彬于2011年3月9日签订的房屋租赁合同一份，内容为：“……一、房屋情况房屋位置：日照市东港区丹阳路东辰嘉园沿街101室房屋间数：上下二层……三承租期限承租期限年，甲方自2011年3月9日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年3月9日收回。……五、付款时间及方式ａ、付款方式：乙方以3年为一期缴纳租金。ｂ、付款时间：乙方应于本合同签订之日缴纳首期租金共计人民币￥120000.00（拾贰万元整）……。”；证据4.承诺人周志成于2016年2月25日出具的承诺函一份，内容为：“日照市东港区农村信用合作联社：日照纳源贸易有限公司在贵行申请融资，以隋建安（身份证号：3728021968××××××××）合法拥有的房地产【权证号：日房权证市字第××号】提供抵押担保。抵押房地产出租部分，现由我本人（单位）承租使用，为此特向贵社承诺：我本人（单位）同意以上述资产提供抵押，该抵押权可对抗我本人（单位）的承租权。如贵社需处置抵押物变现我个人将立即无条件解除租赁关系并放弃优先购买权、抗辩权和要求赔偿的各项权利。本承诺函出具即具有法律效力，不可撤销。”；证据5.甲方（出租方）隋建安与乙方（求租方）周志成于2015年11月17日签订的房屋租赁合同一份，内容为：“1.本合同所出租房屋坐落在日照市东港区条房屋租赁的期限从2015年11月17日起至2016年12月17日。……”；证据6.日照市不动产登记中心于2020年3月19日出具的查询结果证明三份，载明案涉房产的产权人系被执行人隋建安，且均已设立抵押，抵押期限自2015年3月6日至2018年3月5日，抵押权利人系申请执行人日照东港农村商业银行股份有限公司。 经质证，案外人认可证据2中“隋仕彬”系其本人书写，但日期不是其本人书写，具体内容记不清了。对案涉房屋设有抵押权的情况，案外人表示不清楚。 经审查查明，申请执行人日照东港农村商业银行股份有限公司与被执行人日照纳源贸易有限公司、被执行人隋建安、被执行人吴孝云借款合同纠纷一案，本院于2018年5月3日作出（2018）鲁1102民初3267号民事判决，内容为：“……一、被告日照纳源贸易有限公司于本判决生效后五日内偿还原告日照东港农村商业银行股份有限公司借款本金2000000元及利息（利息自2017年12月21日起至本息付清为止，按合同约定计算，扣除已经支付的利息1545.67元）；二、被告隋建安、吴孝云对上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告隋建安、吴孝云承担保证责任后，有权向被告日照纳源贸易有限公司追偿；四、如被告日照纳源贸易有限公司未履行上述付款义务，原告有权就被告隋建安名下的位于日照市XXX幢XX单元XXX号、XXX号、XXX号房产三处，即日房他证市字第××号、日他项（2015）第0XXX40号；日房他证市字第××号、日他项（2015）第0XXXXX9号；日房他证市字第××号、日他项（2015）第0XXXX8号项下房产与被告协商折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿，被告隋建安承担抵押担保责任后有权向被告日照纳源贸易有限公司追偿。……”。判决生效后，因被执行人未履行义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年6月5日立案执行［（2019）鲁1102执1961号］。在执行过程中，本院于2019年11月29日作出（2019）鲁1102执1961号之一执行裁定，依法查封被执行人隋建安坐落于日照市东港区海曲西路南（东辰嘉园二期）XXX幢XX单元XXX号、）XXX幢XX单元XXX号（产权证号2XXXX031号）、）XXX幢XX单元XXX号、）XXX幢XX单元XXX号（产权证号20XXXXXX9号）、）XXX幢XX单元XXX号、）XXX幢XX单元XXX号（产权证号201XXXXX32号）日国用（2013）第00XXX3号房屋，于2020年6月18日作出（2019）鲁1102执1961号之三执行裁定，将上述房产予以网络司法拍变卖，案外人隋仕彬对此提出异议。 本院认为，本案争议的焦点问题为案外人的异议能否排除对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院作出的（2018）鲁1102民初3267号民事判决，已确认了申请执行人日照东港农村商业银行股份有限公司对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权。案外人主张其与被执行人隋建安之间存在借贷关系，案涉房屋系其用对被执行人隋建安享有的债权以抵顶的方式购买，但未在本院指定的期限内提供借款实际交付的证据，故案外人的主张不能成立。本院对被执行人隋建安名下的房屋予以查封、拍卖，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人隋仕彬的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 安 为 平 审 判 员 焦  婷 人民陪审员 ??路岩 二〇二一年三月十六日 书 记 员 李  灿