北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初17465号原告（反诉被告）：阚军，男，1970年3月18日出生，汉族，住河北省固安市。被告（反诉原告）：张智来，男，1984年4月26日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：王立国，男，1987年12月2日出生，满族，住辽宁省仁满族自治县。原告（反诉被告）阚军与被告（反诉原告）张智来（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。阚军、张智来之委托诉讼代理人王立国均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。阚军向本院提出诉讼请求：1、判令张智来向我方支付租金57500元；2、判令张智来向我方支付违约金23000元；3、判令张智来向我方支付垃圾清运费1000元以及房屋损毁修复费5000元；4、判令张智来向我方支付自来水费787元、热水费18108元。事实和理由：2018年7月27日，阚军与张智来签订《房屋租赁合同》，于2018年8月12日起，张智来承租北京市朝阳区广渠路29号九龙花园，至2019年8月11日合同期满。2019年7月17日，张智来委托王立国、阚军委托张国芳，就该房屋签订租赁合同续租一年，具体事宜由王立国与张国芳联系办理。根据该合同第四条约定：租金支付日期为2019年7月28日、2019年11月5日、2020年2月5日、2020年5月5日。在合同履行中，张智来以疫情为由，于2020年2月5日起不按合同约定支付租金并提出退租。后因房屋一直被其使用，张智来又提出继续租用，请求我方减免并延缓支付房租。考虑到疫情带来的困难，我方同意在继续履行合同的前提下，可免除2月份租金，约定于2020年4月30日前支付租金46000元。但张智来再次违约，未按新的约定交纳租金，多次拖延支付，经我方多次催缴，至今张智来仍拖欠部分应付房租。2020年5月21日该房屋因张智来群租违规被查封，5月25日解封后，我方将房屋收回，并对违规隔断等按有关部门要求花时间并垫资进行清理。之后张智来仍拒绝支付所欠房租，拒绝缴纳其承租期间使用的自来水费和热水费等。依据《中华人民共和国合同法》和双方签订的《北京市房屋租赁合同》，张智来行为已构成严重违约，现我方为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持我方的诉讼请求。张智来辩称：第一项诉讼请求不认可，我们双方已经达成一致，免除2月租金，我方认可欠付对方1个月零9天（自2020年4月11日至5月21日期间）的租金共计29900元；第二项不认可，我方不存在违约情况，是对方在2020年5月10日找中介带着下家看房，2020年5月21日对方报警，警察联合执法以群租房为由把我方清出房屋的；第三项不认可，如果对方不报警清除我方，我们会续租也不会产生这些费用；第四项认可欠付自来水费787元，热水费17220元，这个数据是我方在自来水公司查出来的。另外，我方提出反诉：1、判令对方向我方返还押金23000元；2、判令对方向我方支付违约金23000元；3、判令对方赔偿我方损失16000元。阚军针对张智来的反诉辩称：第一项诉讼请求，我方同意返还押金；第二项诉讼请求，不同意给付违约金，因为我方没有违约；第三项诉讼请求，不同意，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区九龙山家园房屋系阚军单独所有。2018年7月27日，阚军作为出租人（甲方），张智来作为承租人（乙方），北京麦田房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（住宅租赁经纪版），约定：甲方将位于北京市朝阳区九龙山家园6号楼1层109号房屋出租给乙方，建筑面积为246．79平方米。租赁用途为居住，居住人数为24人。房屋租赁期自2018年8月12日至2019年8月11日，共计壹年零个月。甲乙双方应于2018年7月28日办理房屋交付手续。租金标准为人民币贰万叁仟元整/月（23000元）。支付方式为押壹付叁，首期租金及押金应于2018年7月28日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前七日支付，支付日期分别为2018年11月5日、2019年2月5日、2019年5月5日。押金人民币贰万叁仟元整（23000元）。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。甲方承担供暖费、物业费，其他实际使用费用乙方承担。2019年7月17日，阚军作为出租人（甲方），张智来作为承租人（乙方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区九龙山家园房屋出租给乙方，建筑面积为246．79平方米。租赁用途为居住。房屋租赁期自2019年8月12日至2020年8月11日，共计12个月。甲方应于2019年8月10日将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为贰万叁仟元/月，季付标准：陆万玖元/季。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2019．7．28、2019．11．05、2020．2．05、2020．5．5。押金：人民币贰万叁仟元整（23000元）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费和物业管理费由甲方承担，其他费用本着“谁使用谁承担”的原则，由使用方承担。甲方应保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生毁坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同解除：乙方不按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。2020年3月23日，张国芳发送微信至张智来委托代理人王立国处，内容为：鉴于疫情，关于北京市朝阳区九龙花园，经双方协商：1、出租方免去承租方2020年2月份一个月房租23000,3月和4月房租分期交付，但须及时缴纳水电等费用。2、鉴于承租方目前资金紧张，3月和4月房租延期支付。2020年3月23日支付3月份部分房租10000元，3月份剩余房租13000元与4月份房租23000元于2020年4月30日前支付，否则承租方违约。3、双方履行合作期间，应本着诚信原则，就遇到的问题及时沟通，协商解决，协商不成，诉讼解决。2020年5月10日，张国芳发送微信至王立国处，要求其于5月20日支付1万元，但其未按时支付该款项。经询，就房屋租金支付情况，阚军表示认可确给过张智来一个月即2月免租期，但是前提是继续履行合同，没有违约情况再次发生。但因后续张智来还是没有按照约定按时支付房租，故其不同意再给对方一个月免租期。各方均认可2020年3月23日，张智来支付租金1万元，4月30日前支付租金5000元，5月8日支付租金8000元。经询，各方均认可涉案房屋于2020年5月21日被警察以及执法队将张智来公司在内的员工清退离场，并将该房屋查封，在2020年5月25日，张智来交完罚款（因违法群租一事）后，该房屋解封。庭审中，就热水费问题，阚军提交北京市热力集团有限公司朝阳第二分公司热水缴费通知单一张，并表示张智来进入承租房屋时厨房热水表底数为36．4，卫生间热水表底数为222，后截止至2020年5月25日，厨房热水表底数为407，卫生间热水表底数为455，热水费为每吨单价30元，故在扣除其留存的热水底数后，张智来实际应缴纳的热水费为603．6吨*30元=18108元。庭审中，就垃圾清运费问题，阚军表示系因张智来擅自加建的隔断需要拆除而由此支付的费用，并就此提交了案外人李义多（垃圾清运师傅）手写收据一张。庭审中，就房屋损毁维修费问题，阚军表示系因张智来在承租期间居住人数众多，房屋使用过度，造成墙面损毁严重而进行的维修。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，阚军与张智来于2018年7月27日以及于2019年7月17日签订的《北京市房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就阚军第一项诉讼请求，虽阚军曾通过微信形式向王立国表示过，可以免除2月份整月租金23000元，但该免除前提系对方及时缴纳水电等费用，且3、4月份租金按照约定及时缴纳。但张智来并未按照该约定按时交纳3、4月份租金，虽其辩称系双方通过电话形式再次对租金的付款方式进行了变更，但其就此并未提交相关证据，且根据2020年5月10日双方的微信聊天记录显示，阚军要求其于5月20日交纳租金一万元，其也未按时交纳，故本院认定作为承租方的张智来未按照约定交纳租金，已构成违约。对于应付租金问题，2月份租金因张智来违约故其无权再依据合同主张减免。现各方均当庭认可2020年5月21日张智来在警察以及执法队的见证下将房屋腾退，故租金应计算至当日。就阚军主张因房屋存在群租问题被查封，于2020年5月25日才解封一事，阚军作为出租方，在2018年7月27日与张智来签订房屋租赁合同时即知晓房屋用于公司员工宿舍，且该合同上载明居住人数为24人，故其应了解涉案房屋存在违法群租情况，由此带来的房屋被查封期间租金损失，应由其自行承担。综上，本院认定张智来共欠付租金53666元。就阚军第二项诉讼请求，因张智来逾期缴纳租金构成违约，应承担违约责任，考虑新冠疫情因素影响，本院对违约金数额予以酌减。就阚军第三项诉讼请求，首先，其在出租房屋时已明知涉案房屋实际用途系员工宿舍，存在群租情况，应就此在使用房屋过程中可能对房屋造成的损坏等有一定预期与了解；其次，就垃圾清运费以及墙面维修费其均未提交合法有效的付款凭证。综上本院对此项诉讼请求不予支持。就阚军第四项诉讼请求，张智来对欠付的自来水费认可，本院对此不持异议。就欠付热水费一节，在双方于2018年7月27日签订的租赁合同中对卫生间以及厨房的热水底数均有记载，且根据阚军提交的热力集团出具的缴费通知单，本院认定其关于热水费的欠付数额计算无误，对此予以支持。就张智来第一项反诉请求，阚军同意退还押金，本院对此不持异议。就张智来第二项反诉请求，本院已认定其逾期交纳租金构成违约而导致合同解除，故对此不予支持。就张智来第三项反诉请求，关于群租行为违反相关治安管理规定其应知晓，相应后果亦应自行承担，其主张没有事实以及法律依据，本院对此不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张智来于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）阚军房屋租金五万三千六百六十六元；二、被告（反诉原告）张智来于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）阚军违约金一万四千元；三、被告（反诉原告）张智来于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）阚军自来水费七百八十七元、热水费一万八千一百零八元；四、原告（反诉被告）阚军于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）张智来押金二万三千元；五、驳回原告（反诉被告）阚军的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张智来的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1204元，由原告（反诉被告）阚军负担108元（已预交），由被告（反诉原告）张智来负担1096元[原告（反诉被告）阚军已预交，被告（反诉原告）张智来于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）阚军]。反诉案件受理费675元，由被告（反诉原告）张智来负担425元（已预交），由原告（反诉被告）阚军负担250元[被告（反诉原告）张智来已预交，原告（反诉被告）阚军于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）张智来]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二一年三月二日书记员  徐可卉