安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1323民初2169号 原告:卓传钊,男,1978年5月1日出生,汉族,住安徽省宿州市灵璧县。 原告:余彩侠,女,1977年5月20日出生,汉族,住安徽省宿州市灵璧县。 两位原告共同的委托诉讼代理人：卢磊，安徽知秋（灵璧）律师事务所律师。 被告:宿州铭威房地产开发有限公司,住所地安徽省宿州市灵璧县灵城镇迎宾大道中段,统一社会信用代码91341323062474172P。 法定代表人:杨成安。 委托诉讼代理人：岳挺，该公司员工。 原告卓传钊、余彩侠与被告宿州铭威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告卓传钊、余彩侠的委托诉讼代理人卢磊，被告宿州铭威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人岳挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓传钊、余彩侠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理涉案房屋不动产登记证书;2、判令被告支付违约金44883.4元(从2018年8月22日暂计算至2021年1月4日共860天,每天违约金52.19元)，当庭增加要求违约金计算至办理房产证之日;3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2016年11月26日，原告与被告签订商品房买卖合同,约定以贷款方式购买中央名府商品房9幢402室,面积119.58平方米,价格每平方4364.44元,总价款为人民币521900元。买卖合同第二十条第二款约定:买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告按照约定支付首付款121900元,余款400000元贷款支付。被告于2018年5月21日交付案涉房屋，当日原告缴纳了契税等各费用,但至今原告没有取得房屋所有权证书。被告的行为已经构成违约,应当按照约定尽快给原告办理产权证书，并按日计算向原告支付总房价款万分之一的违约金。综上所述,原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条之规定,具状起诉,恳请贵院支持原告诉请。 宿州铭威房地产开发有限公司辩称：被告没有按时办理房产证原因是:1、政府没有按时给地；2、钉子户没有按时拆迁；3、前后有5年时间没有拆迁掉，导致地下管网、消防设备、强电弱点、绿化、道路等整体不能验收，而所有接口都在南区，所以不能办理房产证。现在被告可以给原告办证，也尽快给办。但是未办证责任不在被告，被告不能承担违约金。 本院经审理查明以下事实：2016年11月26日，原告与被告签订商品房买卖合同,约定以贷款方式购买中央名府商品房9幢402室,面积119.58平方米,价格每平方4364.44元,总价款为人民币521900元。原告按照约定支付首付款121900元,余款400000元贷款支付。被告于2018年5月21日交付案涉房屋，当日原告缴纳了契税等各项费用,至今原告没有取得房屋所有权证书。 另查明，该商品房买卖合同第二十条第二款约定:因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 上述事实，有原被告陈述、商品房买卖合同（预售）、收据等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核实。 本院认为，原告卓传钊、余彩侠与被告宿州铭威房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 被告宿州铭威房地产开发有限公司至今没有为原告办理不动产权登记证书，构成违约，被告除继续为两原告办理房屋产权证书外，还应承担违约责任。被告辩称，其未能依约为原告办理不动产权证，系第三方原因造成工程施工滞后，无法完成整体验收，应适用情势变更原则。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定，影响合同履行基础条件的重大变化应发生于原、被告签订《商品房买卖合同》之后，被告提供的证据无法证明该主张，且在2019年时房屋仅经工程竣工验收，未经整体验收情况下即向原告交付，并收取了办理房屋所有权登记所需的相关费用。故，对被告该辩解本院不予采信。 依据合同约定，案涉房屋最迟应在2018年8月21日办理房屋产权证书，被告至今未能办理，应按合同约定向原告支付违约金，即每日52.19元，自2018年8月22日起，原告要求计算至办证之日止，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告宿州铭威房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告卓传钊、余彩侠办理中央名府商品房9幢402室不动产权登记证书； 二、被告宿州铭威房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告卓传钊、余彩侠逾期办证违约金44883.4元（自2018年8月22日起，按日52.19元计算至2021年1月4日）。剩余违约金按日52.19元计算至办证之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取461元，由被告宿州铭威房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员 孙九大 二〇二一年三月二十五日 法官助理 彭 欢 书 记 员 陈小艺 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同,受法律保护。 依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 第五百三十三条 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 另附： 灵璧县人民法院执行款、赔偿款、保全担保金缴存账户 户名：灵璧县人民法院执行款专户 账号：12-2××××0923 开户行：中国农业银行灵璧县支行营业部 汇款备注栏请注明案号