湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初1227号 原告：邓春香，女，1968年3月13日出生，汉族，住湖南省。 被告：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市。 法定代表人：李志勤。 委托诉讼代理人（特别授权）：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。 原告邓春香与被告怀化世雄置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓春香、被告委托诉讼代理人舒振荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓春香向本院提出诉讼请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区茶园路绿海新城17栋2单元603房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币5100元整(截止起诉)，起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算,(从2015年4月24日开始计算至2021年2月底，共51个月，每月100元,之后的违约金按照合同约定计算);3、请求法院判开发商退还代收维修基金9274元、水电开户费3000元;4、本案的诉讼费用由被告承担。 被告怀化世雄置业有限公司辩称：被告承诺2021年底之前为原告所购房屋办理好不动产权证。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》，逾期办证系政府原因所致，同时，原告主张的逾期办证违约金超过了诉讼时效期间的规定，且合同约定以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用第12条关于逾期办证违约金的约定，原告系按揭贷款支付方式付款购房款，因此，请求驳回原告主张的逾期办证违约金诉讼请求。合同约定水电单独开户费由原告承担，物业专项维修资金是原告办证时应予缴纳的，请求驳回原告的该诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的位于怀化市鹤城区武陵南路茶园垄“绿海新城”项目中第17栋第2单元第6层603号房，总购房款498597元，优惠后463695元，银行按揭贷款方式支付29万元，余款原告现款支付；被告应在2015年3月30日前交房给原告；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项(含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用)，该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。 原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》(网签备案合同)约定,原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的位于怀化市武陵南路茶园垄“绿海新城”项目中第17幢603号房，购房款463695元，银行按揭贷款方式支付29万元，余款原告现款支付,被告应在2014年12月30日前交房给原告,该商品房(不含工业厂房)售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通户”)。 原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2015年4月24日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等小区业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。 另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城17栋)6层603号”。 根据《全国年节及纪念日放假办法》(中华人民共和国国务院令第513号)、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》(劳社部发〔2008〕3号)，全年工作日为250天=365天-104天(休息日)-11天(法定节假日)。 本院认为：《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。 《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，本院予以支持。 原告于2015年4月24日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2017年6月28日之前为原告办理好不动产权证(545个工作日相当于包含节假日在内的796天,796天=365天/年×545天÷250天，2015年4月24日796天之后是2017年6月28日)。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金4400元(2017年6月28日至原告主张的2021年2月28日相差1341天,相当于满44个月=1341天÷30天/月，44个月×100元/月=4400元)。2021年3月1日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。 《绿海新城售楼合同书》附件二约定的“水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理”，该项约定对费用承担的具体金额及项目未予明确，系约定不明，且，《怀化市商品房买卖合同》(网签备案合同)约定“该商品房(不含工业厂房)售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称开通户)”,因此，被告收取原告的水电开户费3000元没有事实和法律依据，应予退还原告。 原告交纳物业专项维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告怀化世雄置业有限公司为原告邓春香办理好所购位于怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城17栋)6层603号房的不动产权证，于本判决生效后90日内办好； 二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告邓春香逾期办证违约金4400元，于本判决生效后7日内付清; 三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告邓春香逾期办证违约金(按每满一个月100元的标准,从2021年3月1日计算至实际办妥不动产权证之日止); 四、被告怀化世雄置业有限公司退还原告邓春香水电开户费3000元，于本判决生效后7日内付清; 五、驳回原告邓春香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取117元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  粟多海 二〇二一年三月三十日 代理书记员  黄 莉