广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1843号原告：王庭真，男，1985年2月14日出生，汉族，身份证住址福建省长汀县，委托诉讼代理人：何军昌，中山市黄圃镇法律服务所法律服务工作者。被告：港湾优品超市（广州）有限责任公司，住所地广州市白云区永平街*号负一层（自主申报），统一社会信用代码91440101MA5CTMC36E。法定代表人：李冠豪。委托诉讼代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告王庭真与被告港湾优品超市（广州）有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庭真及其委托诉讼代理人何军昌，被告港湾优品超市（广州）有限责任公司的委托诉讼代理人宋嘉雯、李娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王庭真向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告2020年8月11日至9月16日营业款187511.5元；2、被告立即退还原告定金50000元；3、被告立即退还原告装修费（进场费）40000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月13日，原、被告就原告租赁被告位于广州市白云区永平街*号负一层的商场专柜事宜，签订《港湾优品超市专柜租赁合同》。合同约定：一、位置及面积：商场B1楼；二、经营项目：猪肉/配菜/牛肉/羊肉/三鸟/豆制品/冻品(附带冰鲜/海鲜/鱼等)；三、租赁期限：2020年2月1日至2022年1月30日；四、租金：人民币13000元/月；五、其他费用：1、节庆赞助费1800元/年；2、综合管理费100元/月/人；3、卫生费700元/月；4、设备折旧费800元/月；5、装修材料费（实为入场费）90000元；六、结算及付款：收银方式代收，结款方式10天。合同签订后，原告于同日支付押金50000元，于2020年2月21日支付“装修费”（进场费）40000元，于2020年2月12日进场经营。因被告与案外人广州市*公司存在股权收购纠纷、与案外人成邦物业公司存在经济纠纷，被告于2020年9月16日关闭超市，停止运营。超市关停后，由被告代收的原告在内的各专柜的营业款，被告均给予了结算，但却迟迟不予支付。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求公正判决。被告港湾优品超市（广州）有限责任公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一项营业款是应扣除78170.56元款项。关于诉请二和诉请三，诉请二的5万元并不是定金，而是租赁合同第四条约定的装修材料费。诉请三的4万元收据上没有我们公司的盖章，不知道收到了没有。即使原告已经支付了9万元，该9万元约定的是装修材料费，原告要求被告返还与合同约定相矛盾。最后，合同无法履行的原因并不是因为被告，而是原告提前违约解除。事实上，在2020年9月16日，因案外人广州*公司单方向供应商发布终止收购李冠豪股权的公示，包括原告在内的很多供应商就立即要求终止与被告的合作撤场，并纷纷要求退还货物，被告也是在无奈之下只能同意各供应商的诉求，这也是合同无法履行的真正原因。经审理查明，2019年6月18日，被告的法定代表人李冠豪与案外人广州市*有限公司签订《物业租赁协议》，约定李冠豪向广州市*有限公司承租位于广州市*号*广场负一层整层商铺用于经营超市，租赁期限自2019年6月20日至2030年4月29日等。该合同签订后，所涉租赁场地实际交由被告使用。2019年12月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《港湾优品超市专柜租赁合同》，约定乙方租用甲方商场B1楼，经营项目为猪肉/配菜/牛肉/羊肉/三鸟/豆制品/冻品(附带冰鲜/海鲜/鱼等)；租赁期限自2020年2月1日至2022年1月30日，每月租金为人民币13000元，从2020年2月1日开始计付租金，其中节庆赞助费1800元/年，综合管理费100元/月/人，卫生费700元/月，设备折旧费800元/月，装修材料费90000元；收银方式为代收，结款方式10天。合同落款处上方另载明：“附加：1、移动支付扣千分之五；2、打单费200元/月；3、冰鲜/海鲜/鱼不纳入保底；4、乙方保证每月总营业额42万，没有做到保底加收3000元租金；5、水电耗材自理”。上述合同签订后，被告依约将涉案专柜交付给原告使用。2020年9月16日，案外人广州市*公司发布《关于终止港湾优品超市股权收购的公示》，以被告财务报表缺失，公司账目混乱，无法真实有效地对被告的债权、债务展开调查及核算工作，存在较大财务风险为由，决定于2020年9月15日24时全面终止与被告的股权收购协议，退出该次股权交易。同日，各供应商因上述股权收购事宜纷纷向被告要求退货、退场。为维持秩序，案外人广州成邦物业管理有限公司于当日接管涉案场地并禁止无关人员进入。此后原告无法再继续实际使用涉案场地。2020年10月12日，被告向各供应商发出《告知函》，表示因广州市*公司严重单方违约，广州成邦物业管理有限公司非法占有涉案场地及财产，直接导致超市关停，被告已积极出面协调各部门，尽全力办妥各供应商的退货手续，但因公司现存资产被广州成邦物业管理有限公司非法扣留在超市内，对其后续偿债能力产生了严重影响，为此被告正循法律途径解决，以期能够尽快解决问题。诉讼中，原告提供了两份《收据》。其中日期为2019年12月13日的《收据》，载明：“今收到猪肉专柜定金￥50000元”。该《收据》下方“会计”一栏有手写“熊”。被告对该证据的真实性无异议，确认收到该50000元款项，但表示该款项并非定金，而是合同约定的装修材料费。原告亦确认该款项实际是合同约定的90000元装修材料费中的一部分。日期为2020年2月21日的《收据》载明：“今收到猪肉专柜装修费用￥40000元”。该《收据》下方“经手人”一栏有手写“熊”。原告表示该《收据》是由被告的原股东熊杰杰签名出具的，所涉40000元款项是在2020年2月12日至2020年2月20日期间的营业款中扣减的。被告确认熊杰杰原是其股东，对上述《收据》上签名的真实性则不予确认，但经本院释明，其未就该签名的真实性申请笔迹鉴定，则其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对该《收据》予以采信，确认被告已收到该40000元款项。关于上述90000元款项的性质，原告主张当时承租时专柜是装好的，可以直接使用，没有再装修，该费用实际上是进场费。被告表示原告进场的时候，其已经将专柜装修好，双方签订涉案合同就是由被告提供一个装修好的场地及相关装修材料给原告使用，该费用实际是对被告装修费用的给付。原告为证实被告应付的营业款数额，提供了2020年8月11日至2020年9月16日期间的《类别汇总》表打印件，该表载明上述期间的营业款金额共计为187511.5元，原告表示该证据是由被告的工作人员打印的。被告对该证据不予认可，表示代收营业款的收银设备是被告所有的，但因与出租方存在纠纷，部分设备系统遗失，导致无法核对具体的营业款数据，也未就该期间的营业款与原告进行过结算。双方一致同意在涉案营业款中扣减2020年8月11日至2020年9月16日期间的综合管理费150元、卫生费1050元、设备折旧费1200元、移动支付应扣费用937.56元、打单费300元。双方亦同意在涉案营业款中扣减原告尚欠付的涉案专柜自2020年8月11日至2020年9月16日期间的租金。但对于租金标准，被告主张原告每月总营业额未满42万元，按合同约定需加收3000元租金，按照每月16000元计算；原告则表示被告已同意即使没有达到保底额度，也不再加收3000元的租金，上述期间的租金仍应按每月13000元计算，但其未能就此提供相应的证据证实，本院对此不予认可，上述期间的租金应按每月16000元的标准计算为19200元，该部分未付的租金应从涉案营业款中扣减。被告另主张案外人广州市*公司代被告向原告支付了涉案营业款50000元，原告对此予以确认，该部分款项应予以扣减。另，本院在另案中向广州市规划和自然资源局发函查询涉案专柜所在的广州市白云区*号*广场物业的产权登记及规划报建情况，该局复函称暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。原、被告亦均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。以上事实，有《物业租赁协议》、《港湾优品超市专柜租赁合同》、《关于终止港湾优品超市股权收购的公示》、《告知函》、《收据》、《类别汇总》表、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告双方均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则双方签订的涉案《港湾优品超市专柜租赁合同》依法应属无效。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于营业款。涉案营业款系由被告代收，相关的收银设备是被告所有，则被告应对其代收的2020年8月11日至2020年9月16日期间营业款总额承担举证证明责任。原告已提供上述期间营业款的《类别汇总》表打印件，该表载明上述期间的营业款金额共计为187511.5元，被告对该证据虽不予认可，但亦未能就此提供相反的证据，则其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告提供的《类别汇总》表予以采信，并据此认定上述期间被告代收的营业款总额为187511.5元。双方一致同意在上述营业款中扣减2020年8月11日至2020年9月16日期间的综合管理费150元、卫生费1050元、设备折旧费1200元、移动支付应扣费用937.56元、打单费300元、已付的营业款50000元，本院对此予以认可。双方另同意在上述营业款中扣减原告尚欠付的涉案专柜自2020年8月11日至2020年9月16日期间的租金，该部分租金19200元应予以扣减。扣减上述费用后，被告尚应向原告支付营业款114673.94元。二、关于定金及装修费。该两项费用90000元即合同约定的装修材料费。被告确认原告进场时涉案专柜已装修好，其亦未能提供证据证实其另行对涉案专柜进行了装修并实际产生了装修费用，则该费用虽名为装修材料费，实际应为进场费。涉案合同为无效合同，该部分款项应予以返还，但考虑原告已实际使用涉案专柜至2020年9月16日，本院酌定该部分款项由被告按照原告尚未使用的租赁期限占双方合同约定的总租赁期限的比例予以返还为61762.5元（90000元×16.47个月/24个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告港湾优品超市（广州）有限责任公司向原告王庭真支付营业款114673.94元；二、自本判决生效之日起三日内，被告港湾优品超市（广州）有限责任公司向原告王庭真返还定金及装修费共计61762.5元；三、驳回原告王庭真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2731元，由原告王庭真负担995元，被告港湾优品超市（广州）有限责任公司负担1736元。被告港湾优品超市（广州）有限责任公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年三月十九日书记员  冼颖斯