广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27302号上诉人（原审被告）：张洪强，男，1965年4月20日出生，汉族，身份证住址：四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：黄惠琳，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：车卫东，广东深天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市联达物业发展有限公司，住所地：深圳市南山区南山大道1092号亿利达大厦7楼808A，统一社会信用代码：91440300591883406H。法定代表人：杨锡联，总经理。委托诉讼代理人：范春叶，广东深大地律师事务所律师。原审被告：深圳市鹏森装饰设计工程有限公司，住所地：深圳市南山区南山街道南山大道与创业路交汇处亿利达大厦3栋3-618，统一社会信用代码：91440300055149427Q。法定代表人：沈华舒。上诉人张洪强因与被上诉人深圳市联达物业发展有限公司（以下简称联达公司）、原审被告深圳市鹏森装饰设计工程有限公司（以下简称鹏森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。上诉人张洪强的上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回联达公司提出的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由联达公司承担。事实与理由：一、一审判决第4页第2段第1、2行“原告与被告张洪强（承租方、乙方）签订了《写字楼租赁合同》”，一审判决第6页第1段第2.3行“合同落款乙方处有被告张洪强的签名及被告鹏森公司的盖章”，以及一审判决第6页第2段倒数1至4行：“涉案房屋的承租方、租金支付、合同签订人均系被告张洪强，原告称被告张洪强原是被告鹏森公司的法定代表人，因被告鹏森公司也在涉案租赁合同上盖章，故主张二被告承担连带责任”，均属于事实认定不清，具体理由如下：1、张洪强作为鹏森公司的授权代表在《写字楼租赁合同》落款处签字，张洪强并非前述合同的缔约主体，张洪强并非本案适格被告。当时鹏森公司安排张洪强与联达公司洽谈合同细节，联达公司员工因工作疏忽才将张洪强列为合同首页的乙方，张洪强要求联达公司更正合同首页内容，联达公司称合同落款处的缔约主体据实填写，这样签协议不会有任何影响，张洪强、鹏森公司便未要求联达公司修改合同首页中的乙方信息。联达公司在起诉状中阐明“张洪强是鹏森公司的法定代表人，张洪强与原告签订合同，约定房屋出租给张洪强用于鹏森公司的办公场地，鹏森公司也在合同上加盖了公章”，前述内容严重失实，应不予采信；2、涉案房屋的承租用途、实际用途均为给原审被告办公，从常理角度判断，鹏森公司的成立时间为2012年9月26日，涉案协议的签署时间为2018年4月13日即在涉案协议签署时鹏森公司是独立主体，能够以其名义对外签署协议，鹏森公司根本没有理由要让张洪强以其个人名义与联达公司签署《写字楼租赁合同》；3、涉案房屋的租金、管理费、水电费均由鹏森公司支付，恳请法院责令联达公司提供涉案房屋的租金、管理费、水电费的缴款凭证，以便查明本案事实；4、自鹏森公司成立至今，张洪强均未担任鹏森公司的法定代表人，联达公司在一审庭审中的陈述失实。二、原审判决第6页第5段：“原告主张被告自2018年8月1日起拖欠租金，于2018年11月8日搬离涉案房屋，原告要求被告支付2018年8月1日至2018年11月8日的租金，本院对原告的上述主张予以采纳”，以及原审判决第7页第3段：“原告主张被告自2018年8月6日起以拖欠费用金额为基数向原告支付日千分之三的滞纳金，本院依法调整为日万分之五”以及原审判决第7页第4段：“原告诉求被告支付律师费10000元，符合双方约定，本院予以支持”属于法律适用错误，具体如下：1、张洪强与联达公司不存在合同关系，张洪强无需承担上述费用：2、根据联达公司提供的资料，可确定涉案房产的产权人为案外人亿XX发展有限公司，联达公司未获得案外人亿XX发展有限公司的许可，联达公司无权将涉案房屋出租给鹏森公司，根据合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，在案外人亿XX发展有限公司未对联达公司的行为进行追认的情况下，涉案协议不具有法律效力，联达公司无权要求张洪强承担上述费用。相反，联达公司应当将租赁保证金、管理费保证金退还给鹏森公司；3、根据《写字楼租赁合同》约定：“1.1首期第一个月的租金为2018年5月14日起至2018年6月13日的租金；6.2首期第一个月的物业管理费的计算日期为2018年4月14日开始计至2018年5月13日”，说明月租金、月管理费的涵盖周期应当为每月14日至次月13日，如鹏森公司存在拖欠租金、管理费的行为，那欠付租金、管理费的起算时间应当是2018年8月13日，并非2018年8月1日；4、《写字楼租赁合同》约定的滞纳金过高，法院调整后的滞纳金标准亦过高，法院应依法予以调整。三、一审判断第7页最后一段：“根据合同相对性，本案承担付款义务的主体应为被告张洪强，原告提交的证据尚不足以证明被告鹏森公司自愿承担涉案合同责任，原告该项诉求无合同约定，亦无法律依据，本院对该主张不予支持”属于法律适用错误，鹏森公司系《写字楼租赁合同》签约主体，鹏森公司负责缴纳涉案房屋的租金、管理费，因此本案承担付款义务的主体不应是张洪强。为维护张洪强的合法权益，恳清二审法院在查明案件事实后，依法撤销一审判决，依法改判驳回联达公司提出的全部诉讼请求，以维护张洪强的合法权益。被上诉人联达公司答辩称：一、张洪强是涉案租赁物的承租人。《写字楼租赁合同》上列明的承租人是张洪强，其本人也在合同落款处签字确认，张洪强在上诉状中称是联达公司员工工作疏忽才将合同首页的乙方列为张洪强，但是却没有提供任何证据加以证明，应当以合同列明的承租人为准。虽然张洪强不是鹏森公司的法定代表人，但是其拥有鹏森公司的80%的股权，是鹏森公司的控股股东，而且一直以来都是张洪强在跟联达公司交涉租赁合同的事宜。二、联达公司对涉案租赁物有出租权。涉案租赁物的产权人虽然为案外人亿XX发展有限公司，但是联达公司已经在2013年4月起与亿XX发展有限公司签订租赁合同取得转租权，并已经向深圳市南山区租赁管理所进行了备案登记。而且联达公司也实际履行了将租赁物交付给张洪强使用并提供了物业管理服务，张洪强应当向联达公司履行合同中约定的相应义务。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回张洪强的上诉请求，维持一审判决。原审被告鹏森公司未作答辩。被上诉人联达公司向一审法院诉请称：1、张洪强向联达公司支付拖欠的2018年8月1日至11月8日的租金共人民币68,600元（以下币种均为人民币）；2、张洪强向联达公司支付拖欠的2018年8月1日至11月8日的管理费4,900元；3、张洪强向联达公司支付拖欠的2018年8月1日至2018年10月31日的电费3,714元；4、张洪强自2018年8月6日起向联达公司每日以拖欠费用的千分之三支付滞纳金至实际支付完毕之日止(暂计至2018年11月20日为16,029元，后附滞纳金计算表）；5、张洪强承担联达公司因本案已支出的律师费10,000元；6、张洪强承担本案诉讼费；7、鹏森公司对上述第1至6项诉讼请求与张洪强承担连带责任。庭审中，联达公司明确第6项诉求诉讼费包括案件受理费、公告费。一审法院查明，2018年4月13日，联达公司（出租方、甲方）与张洪强（承租方、乙方）签订了《写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区（以下简称涉案房屋）出租予乙方，建筑面积300平方米；租赁期限从2018年4月14日起计至2020年10月30日届满，乙方享有30天的装修改造期，自2018年4月14日至2018年5月13日。乙方在此期间内占用租赁单元不计租金。但须支付租赁单元装修改造期的物业管理费、其它杂费和与装修有关的费用及其它因乙方占有并使用租赁单元或其它公用部分面积而发生的费用；租金标准为每月每平方米（建筑面积）70元（不含物业管理费和税费），月租金总计21000元，乙方应于签订本合同时向甲方支付首期第1个月的租金共计21000元，首期第一个月租金为2018年5月14日起至2018年6月13日的租金，此后乙方应于每月的5日前向甲方支付当月租金，乙方不得以任何理由用保证金等款项来扣减和抵消租金；合同期间租金每1年后在原有基础上上涨8%，本合同期限届满同等条件下乙方有优先承租权；乙方应于签订本合同时即支付首期租金同时，向甲方支付相当于2个月租金的保证金42000元，作为乙方履行本合同各项条款的保证；如乙方违反本合同任何条款，甲方有权没收上述全部保证金，乙方之违约行为造成甲方损失超过保证金的，乙方应赔偿超过部分的损失；物业管理费为每月1500元，乙方在交纳首期租金的同时向甲方或其指定的管理机构支付2个月物业管理费保证金3000元及首期第1个月物业管理费1500元，首期第一个月的物业管理费计算日期从2018年4月14日开始计至2018年5月13日，此后每个月的物业管理费，乙方应在支付当月租金的同时按时支付当月物业管理费，乙方不得以任何理由扣减和抵消用物业管理费；乙方应在管理机构发出付款通知书的5日内按管理机构所定的收费标准和付费方法按时将每月的电费、电话费及其它因乙方占有并使用租赁单元或其它公用部分面积而发生的费用交予管理机构；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取应付款项3‰／天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其它相关的费用；本合同终止或被解除时，乙方应当最迟在解除之日起3日内或本合同终止日当日腾空并搬离租赁单元，此期间乙方须支付租金、物业管理费及其它因乙方占有并使用租赁单元或其它公用部分面积而发生的费用。并且应自担费用将租赁单元恢复原状且经甲方验收确认后归还给甲方，同时应归还所租赁单元的全部钥匙；如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。乙方需向甲方支付未履行完毕租期的应交租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任；如本合同一方违约的，守约方为维护其权益支付的律师费用、诉讼费用等均由违约方承担；及其他内容。合同落款乙方处有张洪强的签名及鹏森公司的盖章。庭审中，联达公司表示，涉案房屋由其向亿XX发展有限公司100%出资设立的深圳创X合作有限公司承租。双方于2018年11月8日解除涉案租赁合同，张洪强、鹏森公司于当日将租赁房屋内的物品出售后支付了部分电费。涉案房屋的承租方、租金支付人、合同签订人均系张洪强，联达公司称张洪强原是鹏森公司的法定代表人，因鹏森公司也在涉案租赁合同上盖章，故主张张洪强、鹏森公司承担连带责任。另查，联达公司为涉案诉讼支出律师费10000元。一审法院认为，联达公司与张洪强、鹏森公司签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守合同约定，履行各自义务。联达公司主张张洪强自2018年8月1日起拖欠租金，于2018年11月8日搬离涉案房屋，并据此要求张洪强向其支付2018年8月1日至2018年11月8日期间拖欠的租金68,600元（21,000元/月×3月＋21,000元/月÷30日/月×8日）、物业管理费4,900元（1,500元/月×3月＋1,500元/月÷30日/月×8日），张洪强、鹏森公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，法院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，法院对联达公司的上述主张予以采纳，对于联达公司的上述诉求予以支持。关于联达公司主张2018年8月至10月期间的电费3,714元，联达公司对此未提交相应证据证明水电费读数及数额，应承担举证不能的不利后果，法院对此不予支持。联达公司主张张洪强自2018年8月6日起以拖欠费用金额为基数向联达公司支付日千分之三的滞纳金，双方约定的标准过高，法院依法调整为日万分之五，即以22,500元（21,000元/月×1月＋1,500元/月×1月）为基数自2018年8月6日计至2018年9月5日，计得348.75元；以45,000元（21,000元/月×2月＋1,500元/月×2月）为基数自2018年9月6日计至2018年10月5日，计得675元；以67,500元（21,000元/月×3月＋1,500元/月×3月）为基数自2018年10月6日计至2018年11月5日，计得1,046.25元，以上合计2,070元。2018年11月6日以后的滞纳金以73,500元（68,600元＋4,900元）为基数计至判决确定付款之日止。联达公司诉求张洪强、鹏森公司支付联达公司因本案己支出的律师费10,000元，符合双方约定，法院予以支持。有关联达公司诉求鹏森公司承担连带责任的主张，法院认为，鹏森公司并非涉案合同主体，庭审中，联达公司亦认可张洪强系涉案房屋承租方、实际支付租金的人，根据合同相对性，本案承担付款义务的主体应为张洪强，联达公司提交的证据尚不足以证明鹏森公司自愿承担涉案合同责任，联达公司该项诉求无合同约定，亦无法律依据，法院对其该主张不予支持。张洪强、鹏森公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决:一、张洪强于判决生效之日起十日内向联达公司支付2018年8月1日至2018年11月8日期间的租金人民币68,600元、物业管理费人民币4,900元、2018年8月6日至2018年11月5日期间的滞纳金人民币2,070元及2018年11月6日以后的滞纳金（以人民币73,500元为基数，按日万分之五的标准，自2018年11月6日起计至本判决确定付款之日止）；二、张洪强于判决生效之日起十日内向联达公司支付律师费10,000元；三、驳回联达公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2,364.86元，由联达公司负担人民币451.86元，张洪强负担人民币1,913元，公告费人民币850元，由联达公司负担人民币163元，由张洪强负担人民币687元。本院审理查明：原审查明的事实除涉案合同的当事人以及相应签名情况有误外，其他事实正确，本院予以确认。本院进一步查明，涉案《写字楼租赁合同》第一页抬头的出租方（甲方）一栏记载为联达公司，法定代表人杨锡联，承租方（乙方）一栏记载为张洪强，法定代表人一栏记载为张洪强的身份证号码。合同第11页甲方一栏记载为联达公司，并有联达公司代表人的签名以及联达公司的公章印文，乙方一栏记载空白，但乙方下栏授权代表签字一栏为张洪强签字，并盖有鹏森公司的公章印文。合同附件三联络资料中乙方联系人记载为张洪强以及其联系号码。另查，张洪强主张其签订合同时是鹏森公司的员工，代表鹏森公司签订合同，其在2018年7月27日至2018年10月8日期间是鹏森公司的股东。联达公司主张涉案房屋租金通过鹏森公司转账支付或现金支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一审判决张洪强支付联达公司租金等，张洪强不服，提起上诉，主张其并非涉案合同的当事人。本案二审双方争议的焦点在于：张洪强是否涉案合同的承租方，是否与联达公司之间产生租赁合同关系。根据查明的事实，虽然涉案合同首页承租方（乙方）一栏记载为张洪强，但合同最后签名系张洪强作为授权代表签字，鹏森公司在承租人处加盖公章印文，且联达公司亦确认收到鹏森公司支付的房屋租金，房屋租赁用途亦是用作鹏森公司的经营场所，故应当认定鹏森公司是涉案合同的承租方，与联达公司存在房屋租赁合同关系，张洪强作为鹏森公司的授权代表与联达公司签订合同，其签名的后果应当由鹏森公司承担。一审认定张洪强与联达公司存在房屋租赁合同关系，判决由张洪强向联达公司支付租金、物业管理费以及滞纳金不当，本院予以纠正。本院已查明系联达公司与鹏森公司存在房屋租赁合同关系，双方均应当履行合同约定的义务。鹏森公司应当向联达公司支付未付的租金、物业管理费以及滞纳金，并支付联达公司的律师费损失。综上，张洪强上诉理由成立，本院予以支持。原审认定事实不清，适用法律错误，导致处理有误，本院依法应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3312号民事判决；二、原审被告深圳市鹏森装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市联达物业发展有限公司支付2018年8月1日至2018年11月8日期间的租金人民币68,600元、物业管理费人民币4,900元、2018年8月6日至2018年11月5日期间的滞纳金人民币2,070元及2018年11月6日以后的滞纳金（以人民币73,500元为基数，按日万分之五的标准，自2018年11月6日起计至本判决确定付款之日止）；三、原审被告深圳市鹏森装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市联达物业发展有限公司支付律师费10,000元；四、驳回被上诉人深圳市联达物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,364.86元，由联达公司负担人民币451.86元，鹏森公司负担人民币1,913元，公告费人民币850元，由鹏森公司负担。联达公司已预交一审受理费2,364.86元，一审法院退回1,913元，由鹏森公司在本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳案件受理费1,913元。拒不缴纳的，法院依法强制执行。联达公司已缴纳公告费850元，由鹏森公司在本判决生效之日起三日内径付联达公司850元。二审案件受理费2,364.86元，由联达公司负担人民币451.86元，鹏森公司负担人民币1,913元，公告费人民币470元，由鹏森公司负担。张洪强已预交二审受理费2,364.86元，本院予以退回，由联达公司、鹏森公司在本判决生效之日起五日内分别向本院缴纳案件受理费451.86元、1,913元。拒不缴纳的，法院依法强制执行。张洪强已缴纳公告费470元，由鹏森公司在本判决生效之日起三日内径付张洪强470元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 丁    婷审判员 何  万  阳二〇二一年三月十三日书记员 刘锦锦（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。