上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初16821号原告：吴云飞，男，1952年5月9日生，汉族，住上海市松江区。原告：吴继锋，男，1976年10月28日生，汉族，住上海市松江区。两原告共同委托诉讼代理人：杨会琴，上海保诚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邓丽君，上海保诚律师事务所律师。被告：程亮光，男，1973年6月8日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李冰，上海孚邦律师事务所律师。第三人：上海堂凤餐饮有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴长龙，总经理。委托诉讼代理人：莫伟军。委托诉讼代理人：谭金龙。原告吴云飞、吴继锋与被告程亮光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序。审理中，因被告申请，本院依法追加上海堂凤餐饮有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院于2020年12月29日、2021年3月10日两次公开开庭进行了审理，原告吴云飞、吴继锋到庭参加第一次庭审，第三人上海堂凤餐饮有限公司的委托诉讼代理人莫伟军到庭参加第二次庭审，原告吴云飞、吴继锋的委托诉讼代理人邓丽君、被告程亮光及其委托诉讼代理人李冰两次均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴云飞、吴继锋向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原、被告双方于2016年9月18日签订的《租赁协议》解除，被告于判决生效之日起3日内向原告吴云飞返还房屋；2.请求法院依法判令被告支付两原告未将租赁物恢复原状的修缮费用103,939元。审理中，原告将第二项诉请变更为175,742元。事实与理由：原告吴云飞与被告于2006年8月15日就上海市松江区松东路XXX号商铺签署《商用房租赁协议》，并于2012年9月11日续签《商铺租赁协议》、2016年9月18日续签《租赁协议》，《租赁协议》的履行期限为2016年9月15日至2022年9月14日，协议签署后被告一直租用至今。根据双方签署的第二份《商铺租赁协议》中第九条第1款、第2款约定：“被告有如擅自将承租的房屋转租行为、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的行为，原告可终止合同并收回房屋”。2020年6月11日原告得知，被告已将房屋转租给第三方。同时，双方签署租赁协议后原告交付被告使用的是完好的、未被损坏的房屋，然被告使用了十余年之后，公然违反双方之间的租赁协议，擅自将房屋转租、并在损坏了房屋的情况下拒绝为原告恢复原状。双方诉讼期间，系争房屋底层商铺仍处于试图转租的状态，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告程亮光辩称：不同意原告的诉请。被告2007年就将上海市松江区松东路XXX号1楼的房屋转租，原告对此是知晓的且从未提出过异议，诉讼阶段被告并无新的转租行为。根据相关法律规定，出租人应当知道承租人转租的，6个月内未提出异议就不能再以此作为解除依据。该房屋的二楼三楼部分被告并未转租。被告关于房屋性质的使用符合双方的约定，被告的装修也经过原告同意且装修时也支付了原告相应补偿费用，被告也不存在擅自拆除架构的行为。第三人述称：不同意原告诉请，第三人现在松江区松东路XXX号-165号营业，故不同意解除租赁协议。第三人有四位股东，每位股东背后都有投资人即隐名股东。被告系第三人的股东谭金龙的合作伙伴，因系争房屋系被告承租，故谭金龙与被告一起入股。第三人与被告之间未签订过转租合同。本院经审理认定事实如下：两原告系上海市松江区松东路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人。2006年8月15日，原告吴云飞作为甲方、被告程亮光作为乙方，双方签订商用房租赁协议，协议约定甲方将系争房屋租给乙方使用，租赁期限为6年。合同第三条第三款约定，乙方应向甲方支付租房押金伍千元整；另收取与隔壁打通墙壁费伍千元整(这两项都不计息)，至租赁期满时由甲方对房屋及附属设施检查无损，结清各种应缴费用后，全额无息退还给乙方。(乙方租赁以前墙壁已与隔壁开通)。协议第八条约定，乙方对甲方房屋实施的装修(电路、墙表面、地表面、室内隔断或打通)在合同期满后，乙方如需拆除的，乙方必须负担因此造成甲方房修费用。与隔壁打通，租赁期满后应恢复原样。同日，原告吴云飞出具收据一份，载明收到押金费10,000元。2012年9月11日，原告吴云飞(甲方)与被告程亮光(乙方)再次就系争房屋签订《商铺租赁协议》，租赁期限自2012年9月15日至2016年9月14日。合同第九条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3.擅自将承租房屋转让，转借他人或擅自调换使用的，要罚没押金和半年租金。4.拖欠租金累计达3个月；5.租用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。2016年9月18日，原告吴云飞与被告程亮光再次签订《租赁协议》，协议约定，松东路XXX号商铺经甲乙双方协商一致，达成如下共识：1.租赁期限为六年，从2016年9月15日至2022年9月14日为止；2.租赁租金为：第一年、第二年租金为10.8万元；第三年、第四年租金为11.3万元；第五年、第六年租金为11.85万元。另查明，2011年10月19日，原告吴云飞向被告程亮光出具收款说明一份，载明：房客程老板因(应)发展(尺)新项目需要，把149号屋内楼梯敲到三层楼面；现经双方协商暂押经壹万伍千元整，房客应在租赁完毕后，应恢复原样后返还押金，反之不退所收押金，押金依不计(记)息形式收取，望大力协助！再查明，工商登记信息显示，上海市松江区中山街道仕杰食品店设立于2007年10月12日，经营场所为上海市松江区中山街道松东路149、151、155号，上海市松江区中山街道路微化妆品经营部设立于2016年6月3日，经营场所位于上海市松江区中山街道松东路149、151号1层。2020年3月29日，原告吴云飞与被告发微信称：程老板火气别大！有事双方友好协商！免房租金有前提条件的，你有几点已违反合同约定。一、你已在好几年前已把底层房子转租给下家你向房东打过招呼吗？现在甚至在第三个房客在经营，如果有啥事你要负全责好！二、你刚接手营业时就把中间墙敲掉和楼梯拆掉你打过招呼吗？还有二楼上浇筑水泥，要有几十吨的重量，你考虑到楼层这么重楼面能否承受怎么重要，出重大不安全事你想到了吗？你向房东打过招呼吗？以上都不是你免掉一个月租金的理由！根据合同法和法律规定都不弃许的足够理由！以上原因。……2020年6月28日，原告吴云飞与被告发微信称：程老板我问下你，你租金付给我11.3万？下面转租你已得9.5万元，你想一想、算一算，上面还有134几个平方米一天的租金只有0.3元多一点，你这个人心黑得太厉害了吧？那怕下面有空档期，是因为你转租给二房客、三房客转租费太离谱了吧！再讲他们经营的行业不景气，我看明酒明烟和北面三间的公司几年来从来没关门过吗？庭审中，被告确认系争房屋二楼、三楼的卫生间系被告拆除，但称一楼的卫生间其租用之前即已被拆除。原告确认其2011年10月左右出具收款收据时知晓卫生间拆除的事实，当时也提出过，后不了了之。庭审中，原告提供照片一组，照片显示松东路XXX号商铺门前张贴有“旺铺转租”的纸张，被告对于照片的真实性无异议，但认为并非被告的行为，且转租并未成功，被告也不会同意房屋的实际使用人转租。以上事实，有上海市房地产权证、商用房租赁协议、商铺租赁协议、租赁协议、收款收据、微信聊天记录、档案机读材料、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告吴云飞要求解除与被告之间租赁协议的理由有二：一、被告擅自转租；二、被告擅自拆改房屋结构。对于原告吴云飞的第一点理由，被告提供的案外人的工商登记信息等证据可以看出，被告早在2007年左右即已将系争房屋的一层出租，原告吴云飞称其此前从不知晓，直到2020年6月才知道，该陈述与相关证据反映的事实不符。原告吴云飞与被告在2012年9月、2016年9月两次续订过合同，原告吴云飞也自认2012年9月是在被告松东路的经营场所签订的合同，其当时就应当看到系争房屋一楼被转租的事实。原告吴云飞与被告2020年3月29日的微信聊天记录显示，其当时明确知晓被告“好几年前已把底层房子转租给下家”了，2020年6月28日的微信聊天记录显示，其看到转租的承租人“几年来从来没有关过门”。故对于系争房屋一楼此前转租的事实，原告吴云飞未在知道或应当知道的六个月内提出异议，其无权再以此为理由提出解除合同。对于原告吴云飞诉称的诉讼过程中系争房屋一楼转租的行为，原告并无证据证明该行为系被告做出或被告同意实际使用人的转租，且该转租行为已经完成，故原告的该点理由，本院不予支持。对于系争房屋的二层、三层，第三人虽在该处经营，但第三人及被告均陈述被告系第三人的隐名股东，基于双方投资入股关系第三人使用该房屋，而非被告将房屋转租给了第三人，现原告也无其他证据证明被告有转租的行为，故原告的主张本院不予采信。对于原告吴云飞的第二点理由，本院认为，原告吴云飞在2011年10月19日出具收据时，双方对于被告拆除系争房屋楼梯事宜的处理已经达成了一致。收据中虽未对拆除洗手间作出处理，但原告吴云飞自认其在签订第二份合同时已知晓该事实，且2016年9月18日，双方又续订了租赁协议，故原告吴云飞在明知被告已经拆除洗手间的情况下同意与其续订合同，现又以此为理由要求解除合同，本院不予支持。故原告吴云飞要求与被告解除合同，被告归还房屋的诉请，本院不予支持。对于原告吴云飞的第二项诉请，对于楼梯的拆除，原告吴云飞在2011年10月19日的收款说明中已经载明楼梯在租赁完毕后恢复原样。对于洗手间的拆除，原告吴云飞在知晓该事实的情况下与被告续订协议，现双方租赁协议未解除的情况下，被告有权按合同签订时的状态继续使用系争房屋，故对于洗手间的拆除也应当在双方租赁完毕后一并处理，故原告吴云飞的该项诉请，本院不予支持。对于原告吴继锋的两项诉请，因原告吴继锋并非合同的签约主体，故其无权要求解除原告吴云飞与被告之间签订租赁合同，被告基于与原告吴云飞签订的合法有效的合同占有系争房屋，而原告吴云飞系系争房屋共有人之一，且出租房屋时告知过并经过原告吴继锋同意，故原告吴继锋要求被告返还房屋，本院不予支持。因原告吴云飞与被告的租赁协议尚未解除的情况下，故对于洗手间、楼梯灯拆除事宜也应当在双方租赁完毕后一并处理，原告吴继锋的两项诉请，本院均不予支持。据此，依照1999年《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴云飞、吴继锋的全部诉讼请求。案件受理费3,815元，减半收取1,907.5元，由原告吴云飞、吴继锋负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘善熠二〇二一年三月三十日书记员  裴静娴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……