上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初11857号原告(反诉被告)：张晓燕，女，1956年10月2日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：孙敏元，男，1955年12月23日出生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)：孙云，男，1989年2月3日出生，汉族，住址同上。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：秦琳，上海耀威律师事务所律师。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：李宁，上海耀威律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵航，男，1991年2月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：向军，上海恒洋律师事务所律师。第三人：上海志远房地产经纪有限公司，住所中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：钱建国。原告张晓燕、孙敏元、孙云与被告赵航以及反诉原告赵航与反诉被告张晓燕、孙敏元、孙云、第三人上海志远房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)张晓燕、孙敏元和孙云的共同委托诉讼代理人秦琳，被告(反诉原告)赵航及其委托诉讼代理人向军到庭参加诉讼，第三人上海志远房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓燕、孙敏元、孙云提出的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付违约金人民币63800元(以下币种均为人民币)；3、被告支付赔偿金XXXXXXX元(扣除前期已付110000元)元；4、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原、被告于2020年4月10日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告购买三原告共有的本市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价XXXXXXX元。另合同附件三中约定：被告应于签订合同当日支付原告首期房价款计XXXXXXX元(包含定金)，剩余XXXXXXX元可向银行申请贷款，被告应于办理房地产登记手续前办理完成贷款审批手续。合同签订后，被告仅向原告支付了11万元购房款，其余款项未再支付。后原告多次向被告进行催款，但被告均未按合同约定履行付款义务。被告行为不仅严重违反合同约定，更导致原告无法另行出售房屋，需承受额外损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告赵航辩称：不同意原告的诉讼请求。被告并未违约，事实上被告曾于2020年4月、5月两次到银行准备支付房款，但原告未到场。不同意解除合同，合同应继续履行。即使被告违约，原告主张的两项违约金及赔偿金均属过高，被告申请调低。第三人未作答辩。反诉原告赵航提出的诉讼请求：1、判令反诉被告履行双方签订的上海市房地产买卖合同，将本市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给反诉原告；2、判令第三人继续协助反诉原、被告办理房屋产权过户手续；3、判令因反诉被告违约按照合同第十条第(三)款应给付反诉原告违约金191400元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实理由：2020年3月15日，反诉原、被告与中介方工作人员见面沟通，提及等待反诉原告筹备好资金后携带首付款一同前往光大银行解除房屋抵押。3月30日晚，上述三方在酒店大堂见面签署了房地产买卖居间合同，并当场按照合同第二条约定支付了定金11万元。4月7日晚，反诉原告进入系争房屋勘察后表示可以继续进行交易。4月10日，第三人至普陀区房地产交易中心将房屋进行网签备案。4月13日，第三人工作人员将合同交给反诉原告在《房地产买卖合同》上签字。4月20日下午1点，反诉原告到招商银行马当路门口与第三人工作人员等待反诉被告，商讨支付首付款事宜，但反诉被告未出现，而是将银行卡号发送过来，要求直接把首付款打入其该账户。由于之前双方对于首付款支付条件有约定，且无任何监管措施，在反诉被告不在场无法出具收据的情况下，反诉原告拒绝将首付款直接支付到反诉被告的银行账户。4月20日下午2点左右，反诉被告致电反诉原告，要求将首付款打入其银行账户，反诉原告表示双方此前不是这样约定的，拒绝支付。5月10日，反诉被告通过微信告知反诉原告，称当天是支付首付款的最后一天，并再次发送银行卡号，要求反诉原告付款至其银行账户，反诉原告以前述理由拒绝，并再次提及之前的约定是双方共同至光大银行还款解除抵押。5月13日下午，反诉原告前往律师事务所，反诉被告向反诉原告索要60万元作为“违约金”，赔偿其损失。5月14日下午2点，反诉原告与第三人工作人员至招商银行马当路支行等待反诉被告，准备当场支付首付款，反诉被告未出现，并在微信中再次提到直接转账至其银行账户。5月底，反诉原告通过朋友了解到，反诉被告正在运作对外出售系争房屋，标价远高于638万元。故反诉被告应根据合同约定向反诉原告支付违约金191400元(按60天计算)。综上所述，反诉被告严重违约，经反诉原告及中介方多次催促反诉被告不履行双方合同，造成反诉原告至今无法获得该房屋产证，希望法院判如诉请。反诉被告张晓燕、孙敏元、孙云辩称：反诉原告所述情况与事实不符。本案系反诉原告未按合同约定支付房款，经反诉被告催促后仍拒绝支付，符合合同约定的解除条件。从双方微信聊天记录中可以看出，反诉原告承认违约并愿意支付违约金。不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告系本市陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)的权利人。2020年4月10日，原告(甲方)作为卖售人、被告(乙方)作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：1、甲方将其所有的系争房屋出售给乙方。2、合同第二条，双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计XXXXXXX元。3、合同附件三付款协议，(1)乙方应于签订买卖合同当日支付甲方首期房价款计XXXXXXX元；(2)贷款审批，乙方可向银行申请贷款计XXXXXXX元，乙方应于双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完成贷款审批手续……。4、双方确认，在2020年6月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。5、合同第九条，乙方未按合同附件三付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本协议应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在收到书面通知之日起三日内向甲方支付。二、2020年3月30日，被告向原告支付11万元。之后未再支付房款。三、2020年5月10日，原告与被告微信联系，称“按照合同今天是最晚打款时间，卡号已发给你，超出时间银行无法扣款，产生的所有损失有你承担”。同年5月15日，原告以微信方式向被告发出律师函，表示根据合同约定解除双方合同，被告应赔偿违约金。被告回复中表示违约金可按天数算，合同继续履行。四、嗣后，双方未能协商一致，原告诉至法院。以上事实有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间合同》、收款凭证、转账记录、微信联系记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。反诉查明事实同上。审理中，被告表示，关于双方微信聊天记录(原告提供的证据)中显示被告曾承认违约并表示过愿意支付违约金的情况，系在协商过程中，双方喝过酒，所以被告在微信中的表述可能不准确，不能作数。其中涉及的所谓违约金实际上是被告同意再加钱给原告，希望将房屋买下来。但原告要价太高，双方未能达成一致。另，即使被告违约，原告主张的违约金及赔偿金均属过高，申请法院调低。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守合约、全面履行。关于本诉。根据合同约定，被告应于合同签订当日(2020年4月10日)支付原告首期房价款224万元(包含定金)。然，被告未按合同约定支付房款，构成违约，应承担相应违约责任。原告要求于其发送律师函之日(2020年5月15日)解除合同，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金及赔偿金，根据合同约定，被告逾期付款应向原告支付违约金(按房屋总价款日万分之五计算)。逾期超过二十日后仍未付款，除二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，被告应承担赔偿责任(按房屋总价款的20%计)。审理中，被告提出上述违约金过高，为此，本院根据房地产市场价格等因素，酌情将违约金调整为38000元，赔偿金调整为25万元(扣除被告已经支付的房款11万元，被告还应支付14万元)。原告该部分诉讼请求依法有据，本院予以支持。至于被告辩称其未按时付款系因原告未到场办理抵押撤销手续，违反了双方此前约定的付款方式，无确凿证据证明，不能成为其拒绝付款之合理理由。从双方微信聊天记录中可以看出，原告多次告知被告应将房款支付至其提供的银行账户内，并说明逾期付款需承担违约责任，然被告仍未付款。且在双方沟通过程中，被告亦曾表示愿意承担逾期付款的违约金，希望合同能够继续履行。上述情况均说明被告的确存在逾期支付房款的违约情形。关于反诉。基于前述理由，反诉原告要求继续履行合同等诉讼请求缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十三条和五百七十七条之规定，判决如下：一、原告张晓燕、孙敏元、孙云与被告赵航于2020年4月10日就上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年5月15日解除；二、被告赵航应于本判决生效之日起十日内支付原告张晓燕、孙敏元、孙云逾期付款违约金人民币38000元；三、被告赵航应于本判决生效之日起十日内支付原告张晓燕、孙敏元、孙云赔偿金人民币140000元；四、对原告张晓燕、孙敏元、孙云其余诉讼请求不予支持；五、对反诉原告赵航所有诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币65068元，减半收取计人民币32534元，由原告负担人民币3681元，被告负担人民币28853元。本案反诉受理费人民币28900元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二一年三月二十九日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一)因不可抗力致使不能实现合同目的；二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五)法律规定的其他情形。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。