江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣03民终42号上诉人（原审被告）：邹德林，男，1976年2月22日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。被上诉人（原审原告）：萍乡市华顺房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区金陵西路（银苑商住楼1栋310号），统一社会信用代码913603017056393143。法定代表人：姚晓，系公司董事长。委托诉讼代理人：温检萍，江西萍实律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐书，公司员工。上诉人邹德林因与被上诉人萍乡市华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2020）赣0302民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邹德林上诉请求：一、依法撤销原审判决，查清本案事实后依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决认为“2020年3月开始因上诉人一直拖欠租金，被上诉人在上诉人承租的店铺一直上锁至今，导致双方均不能合理使用租赁房屋。对此后果，上诉人应承担主要责任，被上诉人承担次要责任”，该事实认定有误。实际上，2020年3月起，上诉人计划重新开业，被上诉人却将租赁门店上锁，让上诉人返还门店钥匙，甚至进行断电，导致上诉人无法使用租赁门店。因被上诉人锁门、断电行为导致上诉人无法使用租赁物，则从2020年3月起，双方的租赁关系就已经终止，所以上诉人不应支付2020年3月1日起到5月30日的租金。二、2020年3月1日起，因被上诉人锁门、断电行为致使上诉人被迫停业，停业期间上诉人的客户向上诉人退单，给上诉人造成了严重损失，该损失应由被上诉人赔偿。并且，上诉人对门店进行了装修装饰，现在被上诉人终止双方租赁关系，应赔偿上诉人的装修损失。三、2020年1月，因遭遇新冠××疫情影响，导致上诉人与被上诉人的合同在2020年1月-2020年2月期间难以履行，上诉人的租金应予以适当降低。四、上诉人在签订租赁合同时缴纳了押金10157元。上诉人在二审可以提供票据予以证实。租赁押金10157元，应当折抵上诉人在2019年8月1日至2020年2月29日的租金。五、上诉人在一审中提供的物业费票据两张可以证明本案物业费收取主体是萍乡市鹏辉物业管理有限公司，而非被上诉人，被上诉人无权向上诉人收取物业管理费。并且，从2020年3月起，双方的租赁关系就已经实际终止，原审判决上诉人向被上诉人支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业管理费，显属错误。请求二审法院依法改判。华顺房地产公司辩称，一、我公司没有对上诉人的店铺加锁断电，是上诉人自己上锁关门。至今上诉人都还占用着案涉房屋，并未腾空交给我公司。上诉人称双方租赁合同已终止，不符合事实。二、上诉人是2016年起租赁涉案店铺，至今已5年时间，店面装修价值一直都是其自身在享用，其提出装修损失无事实和法律依据。根据租赁合同第9条约定，租赁期满或合同终止后，除可移动设备外，乙方（即上诉人）不得随意拆走，该铺面内的装修归甲方所有。上诉人要求我公司承担装修损失更无事实和法律依据。三、新冠××疫情的存在不能当然成为减免租金的理由，两者之间不存在法律上的因果关系。上诉人是做家居的，并不是餐饮等会有多人聚集的行业。上诉人无证据证明新冠××疫情导致租赁合同不能履行。实际上，答辩人已经依上诉人的请求，免除了上诉人一个月的房租。四、关于物业费的收取，租赁合同约定上诉人应按时交纳物业管理费、水电费等。自租赁合同签订至2019年1月1日以前上诉人都是按照租赁合同约定交纳物业管理费、水电费等。上诉人也予以认可。原审法院对物业管理费的处理正确。华顺房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除华顺房地产公司与邹德林签订的《“凤华大厦”商铺租赁合同》，邹德林返还租赁房屋；2、判令邹德林支付租金53329.5元（自2019年8月1日至2020年6月1日共计10个月，每月租金5332.95元，实际请求租金至返还租赁房屋之日止）；3、判令邹德林支付逾期交付房租违约金35538.77元（自2019年8月1日至2020年5月31日，按日利率千分之二计算至付清房租之日止）；4、判令邹德林支付物业管理费2215元并按年利率6%支付该款自起诉之日起至付清之日止的利息；5、判令邹德林承担律师费5000元；6、本案诉讼费用由邹德林承担。庭审中，华顺房地产公司变更第四项诉讼请求，要求邹德林支付2019年1月1日起至2019年6月30日共计18个月的物业管理费2475元（137.5元×18个月）并按年利率6%支付该款自起诉之日起至付清之日止的利息。一审法院认定事实：华顺房地产公司与邹德林于2015年12月9日签订《“凤华大厦”商铺租赁合同》，主要约定：1、华顺房地产公司将坐落在萍乡市开发区建设东路（市环保局正对面）的“凤华大厦”-105号商铺出租给邹德林作建材店铺使用，建筑面积约92.34平方米；2、租赁期限于2016年1月1日起至2020年12月31日，租期五年，月租金5079元，于2016年3月1日起计算租金，并于2019年1月1日起每年按月租金的5%递增租金；3、华顺房地产公司在出租商铺时，向邹德林方收取押金人民币10157元，押金由华顺房地产公司保管；4、邹德林在租赁期内，必须服从物业公司的正常管理，并按时缴纳物业管理费，物业管理费一层、阁楼1.5元/㎡计算，二、三层按2元/㎡计算；5、若邹德林逾期交付租金，华顺房地产公司有权收取该租铺的违约金，违约金的计取办法系每月铺租×5%×拖欠的天数.逾期超过30天不交铺租，视为邹德林违约，华顺房地产公司有权收回该商铺，押金不予退还，并终止合同；6、邹德林在承租商铺期间应按时缴纳物业管理费、水电费、租赁税及相关其它税费、因逾期交纳以上费用所产生的后果，由邹德林负责。同时，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，华顺房地产公司将商铺交付给邹德林使用，但邹德林于2019年8月1日起逾期缴纳租金，自2019年1月1日起未缴纳物业管理费。因邹德林一直不缴纳租金，华顺房地产公司遂于2020年3月起开始在店铺加了一把锁，致邹德林不能自由使用租赁的店铺。另查明，华顺房地产公司因本案诉讼花费律师代理费5000元。一审法院认为，华顺房地产公司与邹德林签订的《“凤华大厦”商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同。邹德林自2019年8月1日起逾期未向华顺房地产公司缴纳租金，违反了合同约定，华顺房地产公司有权依据合同约定终止合同，解除与邹德林签订的《“凤华大厦”商铺租赁合同》，并要求邹德林返还租赁的店铺。关于租金，双方签订的《商铺租赁合同》约定，从2019年1月1日起在每月租金5079元的基础上每年按月租金的5%递增租金，邹德林提出双方曾约定不涨房租且其2019年1月1日至2019年7月的租金仍是按照5079元支付的，华顺房地产公司亦认可2019年1月至2019年7月的租金是按照5079元支付的，故双方已经用实际行动改变了合同的约定，该院仍按照每月租金5079元来核算邹德林的租金，物业费双方在合同中约定了由邹德林缴纳，双方认可每月物业费137.5元。2020年3月开始因邹德林一直拖欠租金，华顺房地产公司在邹德林承租的店铺一直上锁至今，导致双方均不能合理使用租赁房屋。对此后果，邹德林应承担主要责任，华顺房地产公司承担次要责任，该院根据实际情况酌定华顺房地产公司、邹德林的责任比例为3：7，故邹德林应按70%即3555.3元承担2020年3月1日以后的租金至邹德林腾空并向华顺房地产公司交还房屋之日止。综上，邹德林应向华顺房地产公司支付自2019年8月1日起至2020年5月31日期间的租金46218.9元（5079元×7个月+5079元×70%×3个月=46218.9元）及自2019年1月1日起至2020年6月30日期间的业管理费2310元（137.5元×14个月+137.5元×70%×4个月=2310元），2020年6月1日以后的后续租金按每月3555.3元（5079元×70%）的标准计算至房屋交还之日止。邹德林抗辩其缴纳了保证金10157元，该院认为虽合同约定其在租赁店铺时需缴纳保证金，但是否实际已经缴纳应以相关票据或者转账凭证等其他能证明邹德林已经支付的证据，现邹德林并未举证证明其已经实际支付保证金，故对其已经缴纳保证金的抗辩意见不予采纳。关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方约定的违约金过高，故该院以华顺房地产公司未收取的租金利息损失为基础，调整本案违约金为5000元为宜。关于律师费，双方并未在合同约定，且不属于必然会发生的费用，故华顺房地产公司要求邹德林支付律师费的诉请，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、解除华顺房地产公司与邹德林于2015年12月9日签订的《“凤华大厦”商铺租赁合同》，邹德林应在判决书生效之日起十日内腾空并向华顺房地产公司交还租赁房屋；二、邹德林应在判决书生效之日起十日内向华顺房地产公司支付2019年8月1日起至2020年5月30日期间的租金46218.9元，2019年6月1日起的租金按每月3555.3元的标准计算至房屋交还之日止；三、邹德林应在判决书生效之日起十日内向华顺房地产公司支付违约金5000元；四、邹德林应在判决书生效之日起十日内向华顺房地产公司支付2019年1月1日起至2020年6月30日期间的物业管理费2310元并按年利率6%向华顺房地产公司自2020年7月1日至物业管理费付清之日止的逾期付款利息；五、驳回华顺房地产公司的其他诉讼请求。案件受理2147元，由邹德林负担1147元，华顺房地产公司负担1000元。二审中，邹德林向本院提交以下证据：1、房租押金收据一份，拟证实邹德林向华顺房地产公司缴纳了押金10157元；2、物业费收据及物业费发票各一份，拟证实物业费每年都交给了鹏辉物业公司，2020年因疫情原因没有缴纳；3、广告播出合同书、广告发布业务合同、赛华集成家居顶终端销售合同各一份，拟证实店铺装修费用，由于华顺公司锁门行为导致店铺无法正常营业，造成了损失；4、房屋租金发票一份，拟证实邹德林支付了2019年5月1日至2019年6月30日的租金10158元。华顺房地产公司经质证认为证据1是复印件，不予认可，对证据2无异议，但邹德林是以我公司的名义缴纳物业费，发票注明的是凤华大厦商铺。证据3三性均有异议，与本案无关。对证据4三性无异议。邹德林缴纳房租至2019年6月30日，7月份房租我公司已经免除，是从2019年8月开始主张租金。华顺房地产公司向本院提交以下证据：1、电费发票、租赁费发票及电子银行回单，拟证实涉案商铺的电费、物业费都是由华顺房地产公司缴纳，但双方约定是由邹德林承担。邹德林2019年8月31日缴纳的10158元是2019年5月1日至6月30日的租金，且我公司已经免除了邹德林7月份的房租，我公司是从2019年8月1日才开始主张租金；2、照片打印件3张，拟证实邹德林自己将店铺上锁，至今仍在使用涉案商铺。邹德林经质证认为电费是直接缴纳到供电公司，物业费是交给华顺房地产公司。对租赁费发票及银行电子回单没有异议，8月31日付的10158元是房租。对照片的真实性无异议，但门上的锁是华顺房地产公司锁的，我自己这把锁的钥匙也交给了华顺房地产公司。本院经审查认为，对于邹德林提交的证据1，因其提交了押金收据原件予以核对，本院对于邹德林向华顺房地产公司缴纳了押金10157元的事实予以认可，对证据2物业费发票及收据，因华顺房地产公司无异议，本院予以采信。对证据3，与本案无关联，不予采信。对证据4，华顺房地产公司无异议，予以采信。对华顺房地产公司提交的证据，因邹德林对其真实性无异议，本院予以采信。二审经查阅一审卷宗及调查核实，补充查明：华顺房地产公司已经支付了涉案商铺2019年1月至2020年6月30日期间的物业管理费。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、邹德林是否应向华顺房地产公司缴纳所欠租金、物业费及具体金额；2、邹德林缴纳的押金是否能够抵扣租金；3、邹德林主张华顺公司应赔偿其退单及装修损失是否能够得到支持。关于焦点1、焦点2，双方签订的《“凤华大厦”商铺租赁合同》第二条第3项约定，乙方（邹德林）有下列情形之一的，甲方（华顺房地产公司）可以终止合同，收回商铺：……（3）拖欠租金或物业管理费30天；第四条第9项约定，租赁期满或合同终止后，除可移动设备外乙方不得随意拆走该铺面内的装修归甲方所有铺面的任何固定物件，不得破坏承重墙。第五条约定，乙方逾期超过30天不交铺租，视乙方违约，甲方有权收回该商铺，押金不予退还，并终止合同；第八条约定，乙方在承租商铺期间应按时交纳物业管理费，水电费，租赁税及相关的其他税费。本案中根据华顺房地产公司提交的物业费发票及催款通知单显示，邹德林缴纳物业费至2019年1月1日，根据邹德林及华顺房地产公司在二审提交的房租发票显示，邹德林缴纳房租至2019年6月30日。邹德林未提交证据证明其已按照合同约定交纳了2019年7月1日之后的房租及2019年1月1日之后的物业费。根据上述合同约定，邹德林拖欠租金及物业费的行为已经构成违约，华顺房地产公司有权终止合同，收回商铺，押金不予退还。故邹德林要求以所交押金冲抵租金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。上述合同还约定，对于商铺内不可移动的装修部分，在合同终止后归华顺房地产公司所有。原审判决邹德林自2019年8月1日起按每月5079元向华顺房地产公司支付租金至2020年3月1日，并按每月3555.3元向华顺房地产公司支付租金至邹德林交还房屋之日止，并无不妥。关于邹德林认为物业费系由物业公司收取，华顺房地产公司无权要求邹德林支付物业费的主张，根据二审查明的事实，华顺房地产公司已经缴纳了涉案商铺2019年1月1日至2020年6月1日期间的物业管理费，故原审判决邹德林向华顺房地产公司支付上述费用，亦无不当。关于邹德林认为因新冠××疫情影响应减免其租金的主张，因本案实际已经减免邹德林1个月的房屋租金，对于邹德林的该项主张不再支持。关于邹德林以华顺房地产公司锁门导致其不能营业为由，认为其不应支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金，因原审判决已认定华顺公司因其锁门行为造成邹德林不能正常使用房屋，华顺公司应承但次要责任，并判决2020年3月1日之后的房屋租金及物业费双方按责任比例承担，故对邹德林上述意见不予支持。关于焦点3，因上诉人邹德林未提供有效证据证明因为华顺房地产公司锁门导致其客户退单，且其要求华顺房地产公司赔偿装修损失的主张亦与双方合同约定不符，本院不予支持。综上，邹德林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2147元，由上诉人邹德林负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 艳审 判 员  杨发良审 判 员  周丽娜二〇二一年三月四日法官助理  黄 毅书 记 员  汤 娜