上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79895号原告：周尊龙，男，1953年1月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：戚盛华，男，1971年12月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告周尊龙与被告戚盛华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周尊龙到庭参加诉讼。被告戚盛华经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周尊龙向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告立即搬离位于上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并将上述房屋恢复原状后返还给原告；3.判令被告支付原告2020年2月的租金差额人民币5,000元，及自2021年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金(按照每月5,200元标准计算)；4.判令被告支付违约金5,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月27日，原、被告签订《租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止，租金前三年每月为5,000元，后两年每月为5,200元，租金按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租。自2020年1月起，被告以现金周转困难为由不再按时支付租金并自行变更支付方式为按月付租。2020年2月，被告以新冠疫情为由拒绝支付当月租金。原告至系争房屋处想与被告当面交涉时发现，被告本人并不住在该房屋内，且房屋原本的结构已遭被告破坏，被隔成四个房间，分别进行出租。同年2月16日，被告在微信群聊中承认其将房屋转租给了其他租客并以新冠肺炎疫情收不到租客租金为由拒绝支付租金。现因被告未经原告同意擅自转租、擅自改变房屋结构及装修、未按合同约定支付租金，原告诉至本院。案件受理后，被告陆续支付租金至2021年1月31日止。戚盛华未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为案外人周某某、李某某。2017年6月27日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告；租赁限期自2017年7月1日起至2022年6月30日止；月租金前三年为5,000元、后两年为5,200元；押金5,000元；租金每三个月结算一次，提前七天支付下次租金。该合同第七条约定：“……2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。3、未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。”第九条第一款约定：“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金人民币伍仟元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。”合同还约定了其它事宜。合同底部甲方处由周某某代原告签名。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告向原告支付了押金5,000元，并按照合同约定按季度支付租金至2019年12月31日止，自2020年1月1日起的租金被告按月支付，除未付2020年2月租金外，陆续支付租金至2021年1月31日止。2020年2月16日，原告方在微信群中发送“你把房子转租给别人已经是违反约定”。被告回复：“我违反约定，但是现在也没有办法处理，租金收不到，东西不能扔掉，我怎么弄。”原告方回复：“你要讲点道理。我是借给上海人。你借给外地人造成后果自负。目前不是一个月二个月，可能会更长久。你现在不想办法，后果更严重。叫你出来见面谈实质性问题，你不露面。解决不了。大家通过商谈解决问题。请你三思。给个答复！！！”同年3月1日，原告方在微信群中发送：“小戚你好！根据合同规定你要提前七天交房租。你现在怎么没声音啊。请自重！”同年3月22日，原告在微信群中发送：“戚盛华早上好！你现在情况如何？约你面谈，你不肯露面。现在房子你弄的我看不懂。你破坏房子结构，并又私自装抽水马桶。你违法乱纪(群租)。我不容许。现在给你一点时间，把房子整改到原来模式。我不准备借给你了。希望你尽快归还。你好之(自)为之。不要弄的大(太)难看。限期四月底全弄好后归还。有关煤气费请付清。请自重!”同年4月25日，原告方在微信群中发送“戚建华你二月份的房租准备什么时候给我。不给是不可能的。希望你按合同办事。你心理要有准备。想法还我二月份房租。这是你自己的事，自己想法解决。不解决？房子还我！”对此，被告均未回复。现原告认为被告擅自转租、改变房屋结构及未按合同约定支付租金的行为构成违约，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，案外人周某某到庭称其系原告之姐姐，以原告名义将系争房屋对外出租，其受原告委托在合同底部签名，故合同的出租方系原告。原告提供：1.借记卡账户历史明细清单，证明被告自2020年1月起自行变更租金支付方式为按月支付，并欠付2020年2月租金。2.系争房屋的照片，证明被告改变房屋结构，在南、北客厅处各增加隔墙，改建成卧室，在阳台增加马桶和台盆，卫生间部分改为厨房，厨房部分变为卧室。3.房型图，证明系争房屋原始结构。4.微信群聊天记录及短信聊天记录，证明被告以受新冠肺炎疫情影响拒付2020年2月的租金，原告向其催讨租金，要求被告恢复房屋结构，不得转租的事实。以上事实由原告递交的《不动产权证书》《租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、微信及短信聊天记录、照片等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据合同约定，未经甲方同意,乙方不得改变租赁房屋的结构、装修，不得转租。现因被告擅自转租、改变房屋结构和装修，且经原告提出后未予整改，原告据此要求解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院确认合同于本案起诉状副本公告送达期满之日解除，即2021年1月18日。合同解除后，被告理应向原告返还房屋，并支付至实际返还房屋之日止的房屋使用费。根据原告提供的房屋照片，被告擅自对系争房屋的客厅进行分隔，并改变厨房及卫生间的用途，原告据此要求被告恢复原状后返还房屋，于法有据，本院予以支持。因系争房屋的用途为居住，且被告未能举证证明系争房屋的使用受新冠肺炎疫情影响，故被告拒绝支付2020年2月租金缺乏依据。因被告构成违约，原告按照合同约定要求被告支付违约金5,000元，具有事实和法律依据，原告表示违约金与被告已付的押金5,000元相抵扣，本院予以照准。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周尊龙与被告戚盛华签订的《租赁合同》于2021年1月18日解除；二、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋恢复原状后返还给原告周尊龙；三、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告周尊龙自2020年2月1日起至2020年2月29日止的租金5,000元以及自2021年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月5,200元标准计算)；四、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告周尊龙违约金5,000元(此款与被告支付的押金5,000元相抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取计90元，由被告戚盛华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年三月五日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条……承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。