广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5862号原告：许炳棠，男，1972年11月18日出生，汉族，住址：开平市。委托诉讼代理人：许亮安，广东潭江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀莹，广东潭江律师事务所律师。被告：陈沃雅，男，1955年7月29日出生，汉族，住址：开平市。被告：广东省汽车工业贸易总公司开平分公司，住址：开平市。法定代表人：王广豫。诉讼代表人：梁秋帆，广东省汽车工业贸易总公司开平分公司清算组负责人。被告：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区庆亿街******。负责人：黄俊平。第三人：梁显利，男，1971年9月9日出生，汉族，住址：开平市。原告许炳棠诉被告广东省汽车工业贸易总公司开平分公司(下称汽贸开平公司)、中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司(下称华融广东公司)、陈沃雅、第三人梁显利买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许炳棠的委托代理人许亮安、被告汽贸开平公司的诉讼代表人梁秋帆到庭参加诉讼，被告华融广东公司、陈沃雅、第三人梁显利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许炳棠向本院提出诉讼请求：请求判令被告协助将位于开平市××××××××之一房屋(《房屋所有权证》号码为粤房证字第4452935号)变更登记至原告名下。事实与理由:1994年6月20日，中国工商银行开平市支行(下称工行开平支行)与开平市光华汽车修配厂(下称光华汽配厂)签订《房地产转让合同》，光华汽配厂将位于开平市××××××××土地及新建六层办公楼等作价920万元用于抵顶偿还汽贸开平公司向工行开平支行借款。《房地产转让合同》第四条约定：“甲方(即光华汽配厂)负责办理原厂房土地使用权证和新建六层大楼房产契证，并协助乙方(即工行开平支行)办理过契手续···”1994年8月29日，光华汽配厂办理了新建六层办公楼《房屋所有权证》登记证号为粤房证字第4452935号(下称涉案房屋)。之后，光华汽配厂没有协助工行开平支行办理上述房地产变更登记。2005年5月27日，中国工商银行广东省分行与中国华融资产管理公司广州办事处签订《非信贷风险资产转让协议》，中国华融资产管理公司广州办事处依法取得汽贸开平公司、光华汽配厂等4户以物抵贷房地产的处置权和收益权。其中登记在光华汽配厂的土地位于开平市××××××××，房屋位于开平市××××××××之一，《房屋所有权证》证号为粤房证字第4452935号。2006年6月22日，中国华融资产管理公司广州办事处与被告陈沃雅、第三人梁显利签订《资产转让合同》，被告陈沃雅、第三人梁显利受让取得汽贸开平公司、光华汽配厂等4户房地产(包括涉案房屋)的处置权和收益权。同日，被告陈沃雅与第三人梁显利签订资产转让协议，被告陈沃雅取得包括登记在光华汽配厂名下涉案房屋等三户房地产的处置权和收益权。2011年3月28日，原告与被告陈沃雅签订《土地使用权及房屋转让合同》，被告陈沃雅带租将登记在光华汽配厂名下、位于开平市××××××××的土地及涉案房屋让与给原告。合同签订后，原告于2011年4月1日将转让价款付清给被告陈沃雅。被告陈沃雅于同日将上述房地产交付给原告使用，并于2012年11月27日协助将开平市××××××××国有土地使用权变更登记原告名下，但涉案房屋未办理变更登记。经查，1999年10月21日，光华汽配厂经核准注销，其开办单位为汽贸开平公司；2012年12月6日，中国华融资产管理公司广州办事处变更登记为华融广东公司。原告认为，原告经转让合法取得光华汽配厂位于开平市××××××××之一房产，光华汽配厂、华融广东公司、被告陈沃雅有义务协助原告将上述房屋变更登记至原告名下。光华汽配厂已依法注销，其开办单位为被告汽贸开平公司。为保护原告的合法权益，依法提起诉讼。许炳棠对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房地产转让合同公证书复印件一份，证明光华汽配厂与工行开平支行于1994年6月20日签订《房地产转让合同》，光华汽配厂将位于开平市××××××××国有土地使用权及新建六层大楼（1994年8月29日确权登记地址为开平市××××××××之一，《房屋所有权证》编号为粤房地证字第0889925号）等财产作价920万元抵债给工行开平支行，作为还清汽贸开平公司欠工行开平支行借款。2、非信贷风险资产转让协议、债权转让通知暨债务催收联合公告、非信贷风险资产剥离项目清单复印件各一份，证明汽贸开平公司、光华汽配厂将位于开平市××××××××国有土地使用权、开平市××××××××之一房屋所有权抵债给工行开平支行后，中国工商银行广东省分行与中国华融资产管理公司广州办事处于2005年5月27日签订《非信贷风险资产转让协议》，中国华融资产管理公司广州办事处受让中国工商银行广东省分行包括上述资产在内的非信贷风险资产。资产转让后，中国工商银行广东省分行与中国华融资产管理公司广州办事处发出债权转让通知暨债务催收联合公告。3、资产转让合同复印件一份，证明中国华融资产管理公司广州办事处与梁显利、陈沃雅于2006年6月22日签订《资产转让合同》，由梁显利、陈沃雅受让包括汽贸开平公司、光华汽配厂将位于开平市××××××××国有土地使用权、开平市××××××××之一房屋所有权资产在内等四项资产。4、资产处置协议复印件一份，证明梁显利、陈沃雅于2006年6月22日签订《资产转让合同》，由梁显利、陈沃雅受让包括汽贸开平公司、光华汽配厂将位于开平市××××××××国有土地使用权、开平市××××××××之一房屋所有权资产在内等四项资产后，梁显利、陈沃雅对受让的资产进行分配。其中光华汽配厂位于开平市××××××××国有土地使用权、开平市××××××××之一房屋所有权等三项资产由陈沃雅处置。5、准予变更（备案）登记通知书复印件，证明中国华融资产管理公司广州办事处于2012年12月6日经广州市工商行政管理局核准变更登记为中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。6、土地使用权及房屋转让合同、收据、国有土地使用权证、房屋所有权证复印件各一份，证明陈沃雅与许炳棠于2011年3月28日签订《土地使用权及房屋转让合同》，许炳棠以1800万元受让陈沃雅处置的、位于开平市××××××××国有土地使用权及开平市××××××××之一房屋。许炳棠已经付清转让款给陈沃雅。许炳棠受让后于2012年11月27日办理土地使用权变更登记，但未办理房屋所有权变更登记。7、企业机读档案登记资料、申请表、企业申请注销登记注册书、关于注销光华汽配厂的通知复印件各一份，证明光华汽配厂于1988年7月申请设立，其开办单位是汽贸开平公司。光华汽配厂于1999年10月21日经核准注销。8、企业机读档案登记资料、企业申请变更登记事项表复印件各一份，证明中国汽车工业南贸易公司开平分公司于1987年9月4日登记设立，于1990年核准变更为汽贸开平公司，于2004年10月29日被吊销。被告汽贸开平公司答辩称，一、开平市人民法院已经受理汽贸开平分公司强制清算申请，指定广东风采新纪元律师事务所担任清算组，将由清算组代表汽贸开平公司参加本案诉讼。二、光华汽配厂为独立企业法人，尽管汽贸开平公司为其的主管部门，但只是行政上指导关系，无须为开平市光华汽车修配厂的行为承担任何法律关系。三、退一步说，假设原告提供的证据全部真实、合法和有效，光华汽配厂仍未被注销的情况下，涉案房屋所有权转移登记应该是依次办理给相关权利人，并不是直接转移登记在原告名下。综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告汽贸开平公司向本院提交如下证据：1、（2020）粤0783清申5号《民事裁定书》复印件一份；2、（2020）粤0783强清2-15号决定书复印件一份，证据1.2证明开平市人民法院已经受理汽贸开平公司强制清算申请，并指定广东风采新纪元律师事务所担任其清算组。3、《开平县光华汽车修配厂章程》复印件一份，证明光华汽配厂是独立企业法人（集体所有制企业），主管单位只是行政指导关系；4、《企业申请注销登记注册书》复印件一份，证明光华汽配厂公章在该厂注销时已被开平市工商行政管理局收回。被告陈沃雅答辩称，一、对许炳棠提交的证据没有意见，我确实按协议足额收到许炳棠的转让款；二、对许炳棠陈述的起诉理由及诉讼请求没有异议。被告陈沃雅没有向本院提交证据。被告华融广东公司、第三人梁显利均没有答辩，亦没有向本院提交证据。被告华融广东公司、被告陈沃雅、第三人梁显利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经庭审质证，当事人围绕诉讼请求依法提交证据并对全部证据发表质证意见。对原告提交的证据，被告汽贸开平公司对证据1-4的三性认为由法庭核实；对证据5-8的三性无异议。经审查，本院对原告提交的证据均具有真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。原告对被告汽贸开平公司提交的证据三性无异议，本院予以确认。为查明本案事实，本院向开平市自然资源局发函调查涉案房屋权属及是否可通过买卖办理权属转移登记等情况，开平市×××××××于2021年3月5日向本院复《开平市人民法院关于粤房证字第4452935号房屋权属现状及是否可通过买卖办理权属转移登记的调查函》。原告许炳棠、被告汽贸开平公司对本院调取的复函均没有异议。根据许炳棠的陈述、被告陈沃雅、被告汽贸开平公司的答辩和上述认定的证据，本院查明如下事实：工行开平支行与光华汽配厂于1994年6月20日签订编号为94002《房地产转让合同》，约定：甲方(即光华汽配厂)愿意将自有位于开平市××××××××的开平市光华汽车修配厂全部资产转让给乙方(即工行开平支行)，用于抵顶偿还汽贸开平公司在工行开平支行的借款。第一、1：甲方同意将光华汽配厂的全部土地(包括厂房占用地)转让给乙方。土地使用权面积5816.3平方米，其中建筑面积2304.5平方米，详见开府国用(1994)字第特01029号。2：甲方同意将光华汽配厂所属土地上的建筑物一次性转让给乙方。建筑物的筑总面积5412.1平方米，其中：(1)新建六层大楼面积3322.2平方米，···第二、甲方将现有的土地使用权面积和以上三项固定资产，按现行市场价格920万元转让给乙方。···第四、甲方负责办理原厂房土地使用权证和新建六层大楼房产契证，并协助乙方办理过契手续···第五、乙方根据甲方提交土地使用证、新建六层大楼房产契证验收认可和接收转让财产后十天内付清转让金人民币920万元给甲方，并同时收回甲方主管部门--汽贸开平公司及其属下所欠乙方的贷款及借款本息···。1994年6月23日，上述《房地产转让合同》在开平市公证处办理了《公证书》。1994年8月29日，光华汽配厂办理了新建六层大楼的《房屋所有权证》，登记证号为粤房证字第4452935号。之后，光华汽配厂没有协助工行开平支行办理上述房地产变更登记。2005年5月27日，中国工商银行广东省分行与中国华融资产管理公司广州办事处签订《非信贷风险资产转让协议》，由中国华融资产管理公司广州办事处取得汽贸开平公司、光华汽配厂以物抵贷的土地和房屋的处置权和收益权。其中登记在光华汽配厂的土地(下称涉案土地)位于开平市××××××××，房屋位于开平市××××××××之一，《房屋所有权证》证号为粤房证字第4452935号。2006年6月22日，中国华融资产管理公司广州办事处与陈沃雅、第三人梁显利签订《资产转让合同》，陈沃雅、第三人梁显利受让取得包括开平市××××××××的涉案土地和粤房证字第4452935号的房屋在内的4户房地产的处置权和收益权。同日，陈沃雅与第三人梁显利签订资产转让协议，由陈沃雅取得包括开平市××××××××的涉案土地和粤房证字第4452935号的房屋等房地产的处置权和收益权。2011年3月28日，陈沃雅与许炳棠签订《土地使用权及房屋转让合同》，陈沃雅带租将登记在光华汽配厂名下位于开平市××××××××的涉案土地及涉案房屋以1800万元的价格让与给许炳棠。合同签订后，许炳棠于2011年4月1日将转让价款付清给陈沃雅。陈沃雅于同日将上述房地产交付给许炳棠使用。2012年11月27日，开平市××××××××国有土地使用权变更登记在许炳棠名下，证号为开府国用(2012)第04791号，但涉案房屋未办理变更登记。另查明，光华汽配厂于1999年10月21日核准注销，其开办单位为汽贸开平公司。2004年10月29日，广东省汽车工业贸易总公司开平分公司营业执照被吊销。2020年9月10日，本院(2020)粤0783清申5号立案受理了申请人开平市城镇建设综合开发总公司对广东省汽车工业贸易总公司开平分公司进行强制清理的申请，并指定广东风采新纪元律师事务所担任其清算组。2012年12月6日，中国华融资产管理公司广州办事处变更登记为华融广东公司。再查明，经开平市×××××××核实，涉案房屋登记在光华汽配厂名下，除(2020)粤0783执保1037号之二本案查封外，无其他案件再查封，亦无抵押。上述房屋的土地于1994年1月26日由光华汽配厂办理权属登记，1998年11月25日转移登记在工行开平支行名下，2006年9月28日转移登记在陈沃雅名下，2011年5月17日转移登记在许炳棠名下，2012年11月27日许炳棠申请完成变更登记。上述房屋可根据实际情况、土地补缴出让金、凭买卖合同原件、买卖双方身份证原件及复印件、该房屋的房产证、土地证原件、完税证明等资料到开平市×××××××申请办理不动产转移登记手续。在诉讼中，本院依原告的财产保全申请，作出(2020)粤0783执保1037号之二协助执行通知书查封了位于开平市××××××××之一房屋(房屋所有权证证号：粤房证字第**)。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案所涉的追偿权纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释进行审理。本案争议焦点是：许炳棠请求陈沃雅、汽贸开平公司、华融广东公司协助办理涉案房屋的所有权转移登记依据是否充分。根据已查明的事实，光华汽配厂与工行开平支行签订的《房地产转让合同》、中国工商银行广东省分行与中国华融资产管理公司广州办事处签订的《非信贷风险资产转让协议》、中国华融资产管理公司广州办事处与陈沃雅、第三人梁显利签订的《资产转让合同》以及许炳棠与陈沃雅签订的《土地使用权及房屋转让合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述转让合同合法有效。根据上述认定的证据可知，工行开平支行与光华汽配厂签订房地产转让合同约定工行开平支行受让土地和涉案房屋后，在未办理涉案房屋所有权转移登记时，中国工商银行广东省分行即将土地使用权和涉案房屋转让绐中国华融资产管理公司广州办事处，中国华融资产管理公司广州办事处受让土地和涉案房屋后，未办理土地使用权及涉案房屋所有权转移登记即出卖给陈沃雅，陈沃雅购得上述土地及涉案房屋后又未办理土地使用权及涉案房屋所有权转移登记即以1800万元的价格转让给许炳棠，构成连环买卖。鉴于许炳棠已付清合同价款且涉案房屋所在土地的使用权在合同履行中已转移变更登记在许炳棠名下(国有土地使用权证号：开府国用(2012)第04791号)，但涉案房屋目前仍登记在光华汽配厂名下，故上述连环转让涉案房屋的行为，应先后依次过户至工行开平支行、华融广东公司、陈沃雅和许炳棠名下，光华汽配厂、华融广东公司、陈沃雅对许炳棠办理本案房屋所有权转移变更登记均负有协助义务，因光华汽配厂已被注销，其权利义务应由其开办单位汽贸开平公司承担。因此，许炳棠请求汽贸开平公司、华融广东公司、陈沃雅协助办理涉案房屋所有权变更转移至其名下，依据充分，本院予以支持。就所有权转移登记所需费用问题，许炳棠表示包括但不限于税费的所有费用均由其承担，该承诺有相应的合同依据，许炳棠应依约履行。另，许炳棠在诉讼请求中无诉讼费用承担的主张，并在庭审中表示愿意承担本案诉讼费用，故本案的诉讼费用应由其负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告华融广东公司、陈沃雅、第三人梁显利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：广东省汽车工业贸易总公司开平分公司、中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司和陈沃雅应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理将位于开平市××××××××之一房屋【房屋所有权证号：粤房证字第：粤房证字第**用权证号：开府国用(2012)第04791号】的所有权转移登记至许炳棠名下的手续。一审案件受理费23400元、财产保全费5000元，由原告许炳棠负担，原告许炳棠预交的一审案件受理费23400元、财产保全费5000元，本院不予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 戚锦洪二〇二一年三月十七日法官助理 梁淑芬书 记 员 戚晓红