上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初30810号原告(反诉被告)：齐鹏，男，1976年1月19日出生，汉族，住上海市青浦区。被告(反诉原告)：上海宝域投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁宁敏，总经理。委托诉讼代理人：徐剑，上海市竞业律师事务所律师。原告齐鹏与被告上海宝域投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告齐鹏，被告的委托诉讼代理人谢晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐鹏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年12月20日签订的《上海徐汇XX中心办公楼XXX座租赁合同》，返还原告已支付的租金、保证金103,790元；2.被告支付原告未按时交付租赁房屋的违约金28,590元；3.被告支付原告擅自解除合同，提前收回房屋的违约金100,000元。事实与理由：2019年12月，原告与被告签订《上海徐汇XX中心办公楼XXX座租赁合同》，原告向被告承租徐汇区XX路XXX号XX中心XXX座XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，原告支付保证金和3个月租金。根据合同约定，被告应于2020年2月16日向原告交付系争房屋，但被告一直未予交付，为此原告多次与合同中指定的被告联系人催收房屋，通过微信和当面发送催收函，原告原本想承租的部分位于北面，由于被告不肯配置空调内机，故其想解除合同或让原告自行配置，但原告不同意，被告就处处刁难原告，于2月18日忽然通知原告租赁部分改为南面，致使原告原先的房屋装修设计方案全部作废，并且被告单方面于7月20日向原告发送解除合同函，擅自解除合同，给原告造成损失。被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故原告根据合同约定，为维护原告合法权益,诉至法院，请求判如所请。上海宝域投资管理有限公司辩称，同意解除双方签订的租赁合同，但被告不存在违约，不应承担相应的违约责任。由于原告违约不接收房屋，也不支付租金，导致合同不能继续履行。被告已经发函要求原告接收房屋，原告不接收，应由其承担相应的责任。故被告不同意返还原告支付的租金和保证金，也不应由被告承担违约责任。原告未支付租金，构成违约。被告有权解除合同。被告已就此提出反诉。上海宝域投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；2.判令反诉被告支付逾期租金违约金3,859.65元。事实与理由：2019年12月，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订房屋租赁合同，合同签订后，反诉原告依约交付了系争房屋，但反诉被告在支付第一期租赁费用后，违反合同约定，在2020年5月15日后未再支付租金，反诉被告的行为违反了合同约定，反诉原告有权解除合同。故向法院提出如上反诉请求。齐鹏辩称，反诉原告违约在先，反诉被告未收到过租赁房屋，反诉原告一直未按合同约定，对房屋配置空调内机，导致房屋无法正常使用。反诉被告没有使用房屋，故不应支付租金。反诉原告擅自解除合同，其违约在先，不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月20日，原告(承租方、乙方)与被告(甲方、出租方)签订《上海市房屋租赁合同》(［徐汇XX中心］办公楼［XXX］)座)一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在徐汇区XX路XXX号XX中心XXX座XXX层(实际楼层XXX楼)XXX室(即系争房屋)。该房屋目测建筑面积为200平方米，最终面积以物业实测为准。甲方于2020年2月16日向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2020年2月16日起至2022年2月15日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.7元，月租金为28,590元，该房屋租金2年内不变。乙方应在2020年2月5日前，预付3个月的租金。后续租金按三个月支付。乙方应在2020年2月5日之前支付租赁保证金25,890元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金：(一)甲方未按时交付房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过15天的。逾期期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。合同附件三约定：现有装修、附属设施及设备状况：多联分体式空调室内外机。合同另就其他事项作了约定。该租赁合同上，被告方由丁某某在合同上签名。并留有委托代理人A的联系电话。合同订立后，原告向被告支付了首期三个月租金和押金共计103,790元。因租赁房屋有南北两部分，面积相差不大，双方签订的租赁合同中未明确具体的南北部位，同时房屋内尚未安装空调内机，此后双方为房屋部位及空调内机安装等产生异议，双方未办理房屋交接手续。被告工作人员A于2020年2月24日向原告发送通知，要求原告于2020年2月28日之前办理房屋交付手续，此时空调尚未安装。该函件分别寄往原告身份证地址和上海市青浦区XXX公路XXX弄XXX公馆XXX-XXX，均被退回。2月27日起，原告通过微信等与A和丁某某联系，要求被告交房，但未果。2020年7月20日，被告向原告发出解除合同函，要求双方的租赁合同于2020年5月31日起解除，该寄往上海市青浦区XXX公路XXX弄XXX公馆XXX-XXX，原告收到了该解除函。还查明，2020年5月，原告向本院提起诉讼，要求被告交付房屋(北面部分)，继续履行合同等［(2020)沪0104民初14347号］。被告于2020年7月20日向本递交反诉状，要求确认双方的租赁合同于2020年5月31日解除，并要求原告支付占用费、违约金等。该案审理过程中，本院于2020年8月26日组织原、被告至租赁现场谈话，此时房屋内北面无空调内机，南面空调内机已安装完毕。根据当时现场情况，原告表示愿意解除合同，不再要求继续履行合同。后双方各自撤回该案起诉。庭审中，原告提供的合同附表中一有下列手写条款：2019年12月23日经物业实际测量内自面积为140.87平方米，公摊系数为0.707，建筑面积为199.25平方米，实际按照建筑面积200平方米计算租金。被告认为该条款系原告私自增加。原告则表示此系被告方手写该条款后将合同再转交给原告。该条款与合同正文中租赁面积能相互印证，对该条款的真实性本院予以确认。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同、付款记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。被告作为出租方，其应当按照约定将租赁物交付承租人。现被告向原告发送交房通知时，房屋内尚未安装空调内机，并不符合合同约定的租赁条件，故被告发出的交房通知，不具备已经交付房屋的效力，且原告也并未收到上述通知。被告未按合同约定交房，应承担相应的违约责任，其无权提出解除合同。现原告认可双方的租赁合同于2020年5月31日解除，对此本院予以确认。原告要求被告返还已经支付的租金和保证金，并要求被告承担违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付提前解除租赁合同的违约金系重复主张，缺乏依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告未交付房屋，其无权向原告主张逾期支付租金的违约金，对被告的该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年施行的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认齐鹏与上海宝域投资管理有限公司于2019年12月20日就上海市徐汇区XX路XXX号XX中心XXX座XXX层XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、上海宝域投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还齐鹏已支付的租金和保证金共计103,790元；三、上海宝域投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付齐鹏违约金28,590元；四、驳回齐鹏的其余诉讼请求；五、驳回上海宝域投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,433元，由齐鹏负担1,030元，上海宝域投资管理有限公司负担1,403元；反诉案件受理费减半收取计65元，由上海宝域投资管理有限公司负担25元，齐鹏负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年三月二十二日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。