广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31844号原告：李小凤，女，1991年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：王锋，国信信扬律师事务所律师。被告：陈瑞霞，女，1968年7月20日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：安生和，广东兴启律师事务所律师。原告李小凤诉被告陈瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其各自的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金365600元及律师费20000元；2、本案全部诉讼费用及保全费用1500元由被告承担。事实和理由：2020年11月21日，原、被告经广东链家房地产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》及《中介代理服务合同》，约定被告将其名下位于广州市海珠区海富东街3号*房（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同还约定了交易价款、付款方式以及违约责任等。合同签订后，原告按约支付购房定金，但双方约定的办理按揭申请手续之日已到，被告未能配合原告办理按揭申请手续，且向原告出示了(2009)海民一初字第262号民事判决书，判决第四项显示涉案房屋属被告及案外人吴家明共有。现因案外人吴家明无法联系并取得其是否同意出售涉案房屋的意见，以致交易无法进行。2020年12月9日，被告向原告退还定金。原告认为，被告隐瞒涉案房屋真实权属状况的行为违反了《存量房买卖合同》第五条第三款第1项第(1)、第(2)目之约定，且被告在合同履行期间退还定金的行为属前述合同第五条第三款第1项(5)目中约定的行为，被告构成根本违约。因涉案房屋市场价格快速上涨，被告的违约行为导致原告另行置业需额外支出高额成本（涉案房屋市场价格自合同签约日至今己上涨20余万元）。被告辩称：原告的诉请没有法律依据，请求法院驳回全部诉请。1、被告出售涉案房屋前曾两次带着房产证和查册表到海珠区不动产登记中心咨询过涉案房屋被告是否可以出售，得到官方答复是可以的，即被告自己是可以出售和签订买卖合同，出售后也是可以由被告单独过户给买受人，在此情况下被告才进行出售涉案房屋。本案的房屋是可以进行交易的，原告自己怀疑房屋不能过户，不去配合被告办理过户，其行为构成实质违约，被告保留追究原告责任的权利。2、原告称被告不配合原告到银行办理贷款手续是编造事实，本案事实应当是原告与被告的交易程序根本没有进展到贷款那步，原告没有和被告去网签。3、原告怀疑涉案房屋有可能过户不了是原告的假想，而不是事实，不能成为认定的事实根据。4、本案被告提供给原告的房产证、查册表资料均是真实的，后来中介要求提交结婚资料时，被告提交的判决书也是真实的。5、被告开始没有提供判决书的原因是被告在涉案合同签订之后、办理网签之前到不动产中心咨询过，登记人员明确告诉被告过户不需要提供婚姻资料，因为房产证上写明房屋属于被告单独所有。6、原判决书的判项中关于被告前夫的房产权益问题与原告购买涉案房屋没有任何关系，因为原告属于民法典311条规定的善意受让人，法律是予以保护的，因此原告的担心是多余的，没有法律依据。经审理查明：2020年11月21日，原告（买方）与被告（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：买卖房屋地址为海珠区海富东街3号1105房；总额为3656000元；卖方提供该房地产权核查文件（查册）当天支付定金50000元；定金余款50000元，买方须在2020年11月29日前支付给卖方；首期楼款1000000元，买方申请公积金贷款或组合贷款的，买卖双方根据广州住房置业担保有限公司的要求签订《存量房交易资金监管协议》后，买方应将不低于其购房交易资金首付款的90%的资金存入《存量房交易资金监管协议》约定银行账户；楼价余款2556000元，按揭付款，买方应于2020年12月10日前根据贷款机构的要求签订并提交全部贷款资料及支付贷款所有费用；（第五条）……三、1．买卖双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：(1)卖方提供的该房地产权属证书、文件或委托授权文件不真实、不完整、无效或因其他人对物业权属提出主张而导致买方无法取得房屋所有权的；(2)卖方隐瞒该房地产权属、使用情况等相关信息，导致买方因公序良俗之考量而不能购买该房地产的；(3)该房地产被查封或限制转让，导致买方可能无法取得房屋所有权的；……(5)明确表示拒绝购买出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的；2．(1)卖方根本违约的应按所收定金金额双倍返还；或按该房地产成交价的1O%向买方支付违约金，并退回买方己付的全部款项；……⑷违约方因未及时履行赔付责任导致守约方追究违约责任而通过司法程序维权的，违约方还需承担由此产生的追偿费用，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费以及办理相关手续所衍生出的……担保费……等；等。2020年11月21日、30日，原告分两次共向被告支付定金100000元。2020年12月9日，被告将100000元退还给了原告。另查，吴家明曾因与本案被告发生离婚纠纷在本院进行诉讼，本院于2009年3月19日作出(2009)海民一初字第262号民事判决：一、准予吴家明与陈瑞霞离婚；……四、离婚后，因购买广州市海珠区江燕路海富花园（四期）自编1号1105房合同项下的权利由吴家明与陈瑞霞各享有一半，义务由吴家明与陈瑞霞各承担一半；等。涉案房屋登记在被告名下，登记日期为2009年4月23日。原告为本案纠纷聘请了国信信扬律师事务所进行诉讼，并支付了律师费20000元。原告提起诉讼时还向本院提出财产保全的申请，并提供了保险公司的保单保函作为担保，原告为此支付了保险费1500元。本院根据原告的申请查封了被告名下的财产。本案于2021年2月23日开庭审理。庭审中，被告表示：不存在任何一方违约，即便被告要支付违约金，也应按合同总标的的2%进行支付。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按约定履行各自的义务。上述合同就涉案房屋的买卖进行了约定，但尽管涉案房屋登记在被告名下，根据本院(2009)海民一初字第262号民事判决，就该房屋的权利义务应由被告及吴家明共同继受，而该情况足造成原、被告之间交易的障碍。被告在与原告签订合同前并未披露该信息，已违反合同第五条的相关约定，且原告在交易过程中提出上述问题后，被告并未积极解决问题反而是将定金退还给原告，也显然构成根本违约，故原告要求被告支付违约金、赔偿律师费以及财产保全相关费用的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。但，鉴于本案涉案房屋金额较大，而原、被告的交易仅处于初级阶段，且被告也提出“即便被告要支付违约金，也应按合同总标的的2%进行支付”即违约金过高的抗辩，故基于公平原则，本院将原告主张的“房地产成交价的1O%”的违约金金额调整为与定金金额一致。本案因被告违约而起，且违约金金额为本院酌情确定，故诉讼用费由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈瑞霞在本判决发生法律效力之日起10日内向原告李小凤支付违约金100000元及律师费20000元、保险费1500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3542元、财产保全费2445元，均由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张敏娟二〇二一年三月五日书记员  陆惠敏梁嘉淇