上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60863号原告：上海尚诚物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何莹，总经理。委托诉讼代理人：靳玉萍，上海鼎善律师事务所律师。被告：上海华飞投资集团股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：石耀飞，董事长。委托诉讼代理人：金华中，男。委托诉讼代理人：梁平，男。原告上海尚诚物业管理有限公司与被告上海华飞投资集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日、1月27日公开开庭进行了审理。原告上海尚诚物业管理有限公司委托诉讼代理人靳玉萍，被告上海华飞投资集团股份有限公司委托诉讼代理人金华中、梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海尚诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业管理费人民币(以下币种相同)69,020元(2.40元/月/平方米×4793.19平方米×6个月)；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月30日同上海市浦东新区潍坊新村街道华飞公寓(以下简称华飞公寓)业主委员会签订一份《华飞公寓物业管理合同》(以下简称物业管理合同),约定华飞公寓业主委员会委托原告为其提供物业管理服务,委托管理期限为2年,自2019年7月1日起至2021年6月30日止。合同明确了物业公司的管理范围和收费标准,其中办公用房的收费标准为2.40元/月/平方米。被告的办公用房位于本小区5号,属于原告管理服务范围之内。合同签订后,原告依约对小区提供物业管理服务。但是,被告从2019年7月1日至2019年12月31日一直未支付物业管理费，共计欠费69,020元。在此期间,原告曾多次要求被告支付该笔费用,但被告至今未支付。根据《物业管理条例》第七条及相关法律规定,原告依约对华飞公寓实施物业管理服务,被告应按约支付物业管理费。为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求法院判如所请。被告上海华飞投资集团股份有限公司辩称：其与原告之间没有任何法律关系，不应成为本案被告。公司名下的潍坊路XXX号办公大楼(以下简称涉讼房屋)与华飞公寓各自独立，各自分开管理。原告与案外人华飞公寓业委会签订的《物业管理合同》擅自将涉讼房屋划入其物业管理范围内，意图收取物业管理费，属于混淆事实，是合同双方强行为被告设定义务。涉讼房屋与小区隔开，其物业管理一直由案外人七天酒店自行维持，原告从未提供过任何服务，原告没有收费依据，要求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：被告[原上海华飞置业有限公司、上海华飞置业(集团)有限公司]为涉讼房屋的所有权人，房屋总建筑面积4793.19平方米，用途为办公用房。2019年6月23日，华飞公寓业主委员会(甲方)与原告(乙方)签署《物业管理合同》，约定原告为本市浦东新区潍坊路XXX号、17号、21号、27号、31号、37号、47号以及潍坊路59弄1至6号华飞公寓小区提供物业服务，其中住宅面积14126.14平方米，商铺面积677.65平方米，其他物业类型(办公楼)面积4793.19平方米。合同为期2年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止。合同第三条约定：业主按照建筑面积向乙方交纳物业服务费用，办公用房每月每平方米2.40元。第五条约定：物业费按季交纳，业主最晚应在每季最后一天前履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其它应缴费用按照每日千分之一计违约金。合同就其他事项作了约定。合同签订后，原告按约履行合同，被告则认为华飞公寓小区业委会与原告擅自将涉讼房屋纳入小区物业管理范围，强行为被告设定交费义务，原告实际并未对涉讼房屋提供过任何物业服务，故拒绝向原告交纳物业管理费。2020年8月，原告向本院提起诉讼，要求被告支付2019年7月1日至12月31日的欠费69,020元。审理中，原告提供一份从上海市浦东新区潍坊新村街道房管办事处调取的落款处盖有“上海华飞置业有限公司”公章，署期为“2018年7月11日”的《情况说明》上载明：“根据《上海市浦东新区规划和土地管理局政府信息公开》提供的浦计规(2001(719)号)图纸，显示地号为浦东新区潍坊新村街道292街坊5/2丘的办公用房，地址为浦东新区潍坊路XXX号，隶属与潍坊路59弄物业管理区域”，以此证明华飞公寓小区物业管理范围包括涉讼房屋在内。被告则对《情况说明》上公司印章的真实性提出异议，申请司法鉴定。为此，本院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对《情况说明》落款处“上海华飞置业有限公司”印章的真实性进行鉴定。2020年12月22日，司法鉴定所出具[2020]文鉴字第214号司法鉴定意见书，鉴定意见为：署期“2018年7月11日”的《情况说明》中“单位(公章)”处的一枚“上海华飞置业有限公司”印文与样本中的两枚“上海华飞置业有限公司”印文是同一枚印章盖印。对该鉴定意见，原、被告无异议，但被告坚持认为公司当时仅是出于对成立华飞公寓业委会能有符合规定用房配置的支持才向房办提供了《情况说明》，完全出于善意，原告实际从未对涉讼房屋提供过任何物业服务，拒绝向原告支付物业管理费。另查明：涉讼房屋由被告出租给案外人开办酒店，出入相对独立，其内部物业管理工作由酒店自行完成，但消防管道、给排水管道等与华飞公寓小区相应管道相通。以上事实由：浦计规(2001)719号通知、浦计规(2001)0306号通知、关于要求成立《华飞公寓》业主委员会的申请、华飞公寓业委会筹备小组工作例会会议纪要、《情况说明》、《物业管理合同》及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与上海市浦东新区华飞公寓业主委员会签署的《物业管理合同》依法成立，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。原告在提供物业服务的同时，有权按合同约定向小区业主收取物业服务费。根据《情况说明》显示，涉讼房屋隶属与潍坊路59弄华飞公寓小区物业管理区域，虽与小区其他物业住宅间有围栏隔离，地理位置上具有相对独立性，但其消防管道、雨水管道、给排水管道等与小区内的相应管道相通，事实上不可能独立于小区其他物业，而应属于华飞公寓小区的物业组成部分。原告为小区共用部位、共用设施、公共绿化、公共区域、公共秩序的维护等公共事务提供了管理服务，承租涉讼房屋的酒店因自身经营所需对房屋专有部份自行进行的管理不能替代原告为小区提供的所有服务事项，被告以涉讼房屋独立于小区之外为由拒绝原告提供物业服务并拒付物业管理费，缺乏事实和法律依据，对被告之抗辩理由本院不予采信。鉴于涉讼房屋相对于小区其他物业，其地理位置确有一定的特殊性，原告的某些服务项目、区域无法惠及被告，致被告不能同其他业主一样全面分享原告提供的物业服务，原告要求被告全额支付物业服务费的诉请缺乏客观事实依据。为此，本院将根据本案实际情况对被告应付之物业服务费予以扣减，具体金额由本院酌定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、2003年《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告上海华飞投资集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚诚物业管理有限公司自2019年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费51,765元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,525元，减半收取计762.50元，由原告上海尚诚物业管理有限公司负担190.50元，被告上海华飞投资集团股份有限公司负担572元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 华二〇二一年三月二日书记员 杨燕雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。