汉中市汉台区人民法院   民事判决书   (2021)陕0702民初29号   原告李梅，女，生于1986年12月24日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告吴超，男，生于1984年2月8日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系李梅之夫。   被告汉中经济开发区鑫源宏达租赁站，地址陕西省汉中市汉台区XX区XX居XX组。   经营者：刘丙跃，男，生于1963年XX月XX日，汉族，汉台区，住汉台区XX路，身份证号：410XXXXXXXXXXXXXXX。   统一社会信用代码：91610702MA6YNX485X。   委托代理人刘文静，陕西锐博律师事务所律师。   委托代理人徐郡晗，陕西锐博律师事务所律师。   第三人肖虎，男，生于1977年8月9日，汉族，陕西省佛坪县人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   第三人廖珊珊，女，生于1985年6月15日，汉族，汉台区人，住址同上，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系肖虎之妻。   原告李梅、吴超诉被告汉中经济开发区鑫源宏达租赁站、第三人肖虎、廖珊珊执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告李梅、吴超到庭参加了诉讼，被告汉中经济开发区鑫源宏达租赁站委托代理人刘文静、徐郡晗到庭参加了诉讼，第三人肖虎、廖珊珊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告李梅、吴超诉称：汉台区人民法院作出的（2019）陕0702民初2362号民事裁定书，对位于汉台区XX街道办事处XX村委会XX路西侧、XX路XX社区XX区XX号楼XX层XX室（被执行人肖虎）住房进行查封。原告作为案外人依法提起案外人执行异议后法院以（2020）陕0702执异102号民事裁定书驳回异议申请，现原告不服提起执行异议之诉。   原告认为（1）、涉案房屋在法院查封前，原告李梅、吴超就已经与肖虎、廖姗姗签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意志表示应当合法有效。法院（2020）陕0702执异102号民事裁定书以涉案房屋系限价商品房，李梅、吴超与肖虎、廖姗姗的交易违反了“五年内不得交易”汉中市地方政府规定，但该文件已经过期，地方文件也不能作为认定合同无效的依据；（2）、二原告已经按照《房屋买卖合同》支付完全部购房款；（3）、二原告已经合法占有了本案涉案房屋至今；（4）、涉案房屋未办理登记不是原告的原因。原告对涉案房屋享有排他的合法权益，故诉讼，请求终止对汉台区XX街道办事处XX村委会XX路西侧、XX路XX社区XX区XX号楼XX层XX室住房的强制执行，并解除对上述房屋的查封、扣押。   被告汉中经济开发区鑫源宏达租赁站辩称：（1）、原告李梅与第三人肖虎、廖珊珊签订的《房屋买卖合同》所涉房屋系限价商品房，属于政府对中低收入家庭住房困难老百姓的保障性住房，原告不具备政策规定的“限价商品房”购买资格，不符合政府解决困难百姓住房问题的初衷，也违背了“五年内不得进行市场交易”的规定，损害了社会公共利益，故该合同不具有法律效力；（2）、因上述《房屋买卖合同》不合法，原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 “已支付完购房款、已经实际占有了涉案房屋、未办理登记不是原告的原因”等规定来阐述对抗法院执行的理由，其本身适用法律就是错误，该地二十八条只针对“合法有效的买卖合同”，原告与第三人的《房屋买卖合同》不合法、其实际占有也并非合法占有，故原告诉请的理由不能产生排除法院强制执行的效能；（3）、涉案房屋现仍登记在第三人肖虎、廖珊珊名下，汉中经济开发区鑫源宏达租赁站作为第三人肖虎、廖珊珊在“建筑设备租赁合同纠纷”一案的债权人，其债权权利已经被（2020）陕07民终1135号《民事判决书》确定，人民法院依法对肖虎、廖珊珊名下财产作出执行行为，即查封涉案房屋符合法律规定。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应当依法驳回。   第三人肖虎、廖珊珊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩。   经审理查明：2019年，本院在审理汉中经济开发区鑫源宏达租赁站因诉肖虎等建筑设备租赁合同纠纷一案中，鑫源宏达租赁站于2019年9月2日向本院提出财产保全申请，本院于2019年9月4日作出（2019）陕0702民初2362号民事裁定书，对位于汉台区XX街道办事处XX村委会XX路西侧、XX路XX社区XX区XX号楼XX层XX室住房进行查封。该案后经审理，本院作出（2019）陕0702民初2362号民事判决书，判令肖虎等向鑫源宏达租赁站支付2015年至2017年租赁费及违约金等50万余元，后肖虎不服提起上诉，2020年9月15日汉中中院经审理作出（2020）陕07民终1135号《民事判决书》维持原判，判决生效后，鑫源宏达租赁站向法院申请执行，法院立案执行。   执行过程中，原告李梅、吴超作为案外人提起案外人执行异议，认为涉案房屋早在法院查封前的2017年3月2日李梅、吴超就已经与肖虎、廖姗姗签订了《房屋买卖合同》，购买了光辉社区C2区4号楼24层2401室住房，房屋价款30万元，2017年3月2日交付购房款20万元后装修入住，并于2019年1月26日付清了尚欠房屋价款10万元，以上共计交付房款30万元，至此，原告对涉案房屋享有排他的合法权益，但法院以（2020）陕0702执异102号民事裁定书驳回异议申请。   原告李梅、吴超认为（1）、涉案房屋在法院查封前，原告李梅、吴超就已经与肖虎、廖姗姗签订了《房屋买卖合同》，该合同是当事人真实意思表示，合同合法有效，法院（2020）陕0702执异102号民事裁定书以涉案房屋系限价商品房，李梅、吴超与肖虎、廖姗姗的交易违反了“五年内不得交易”汉中市地方政府规定，但地方规章不能作为认定合同无效的依据；（2）、二原告已经按照《房屋买卖合同》支付完全部购房款；（3）、二原告已经合法占有了本案涉案房屋至今。（4）、涉案房屋未办理登记不是原告的原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 “已支付完购房款、已经实际占有了涉案房屋、未办理登记不是原告的原因”等情形法院不应该执行之规定，原告不服法院（2020）陕0702执异102号民事裁定书提起执行异议之诉，请求终止对汉台区XX街道办事处XX村委会XX路西侧、XX路XX社区XX区XX号楼XX层XX室住房的强制执行，并解除对上述房屋的查封、扣押。   另查明：涉案房屋汉中市汉台区XX路XX社区XX区XX号楼XX层XX室房屋原为汉中市煜东房地产公司所建，2015年11月3日廖珊珊、肖虎以336622元购买，为二人共有，2017年6月23日汉中市不动产局颁发的房产证为：陕（2017）汉台区不动产权第0008726、0008727号，权利人为肖虎、廖珊珊，权利性质为“限价商品房”。   2017年3月2日肖虎、廖姗姗与李梅、吴超签订《房屋买卖合同》出售该房屋，尚未能办理产权转移手续。   本院（2020）陕0702执异102号民事裁定书驳回原告异议申请的理由为：原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持作为依据提出异议，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）；在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但本案所涉及房屋性质为限价普通商品住房，限价普通商品住房是保障性住房的组成部分，是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，有效遏制本辖区商品房价格过高的措施，由房地产开发企业通过公开竞争取得国有土地使用权，并严格执行要求开发建设和定向销售的普通商品住房。购买限价商品住房实行申请、登记、审查和公示制度。同时，购房人取得限价商品住房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向住房保障主管部门申请回购。李梅、吴超虽在本院查封涉案房屋前与肖虎签订房屋买卖合同，但李梅、吴超与肖虎、廖姗姗签订的《房屋买卖合同》明显与限价商品住房建设管理办法规定不符，双方在肖虎尚未取得房屋权利证书时就签订买卖合同，更违反5年内不得转让所购住房的限制，该合同违反了限价商品住房管理规定。李梅、吴超虽已实际占有使用该涉案房屋，按合同交清了房款，但由于该房屋属限价商品住房，因不符合限制性规定未能办理过户登记，更能说明登记部门不认可双方的交易行为。故李梅、吴超的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定，其对该房屋不具有排除执行的权益，本院不予支持。   上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提举：原告身份证、结婚证复印件、陕（2017）汉台区XX号不动产权证、第三人肖虎、廖珊珊结婚证复印件、李梅与廖珊珊所签《房屋买卖合同》、2017年3月2日收条及银行转款凭证、2019年1月26日收条及银行、微信转款凭证、装修合同及收款收据、装修许可证、居住证明、物业收款收据4张、原告购买家具合同一份及发货单2张、（2020）陕0702执异102号执行裁定书、（2020）陕0702执2784号执行通知书、房产公司与廖珊珊所签《商品房预售合同》、市政府（2014）23号文件等证据；被告汉中经济开发区鑫源宏达租赁站提举：被告营业执照、经营者身份证明及身份证、（2019）陕0702民初2362号民事判决书、（2020）陕0702执异102号执行裁定书、汉中市限价商品房建设管理暂行办法的通知等证据在卷佐证。   本案在审理中，因第三人肖虎、廖珊珊未到庭参加诉讼，调解工作未能进行。   本院认为：本案争议的焦点涉及双方当事人对国家政策、法律的理解与执行：（1）、限价商品房、经济适用房等保障性住房的政策依据。根据国家有关政策规定各省都相继出台了有关保障性住房的文件，2011年陕西省也制定了《陕西省保障性住房管理办法》，该办法明确规定“保障性住房是指廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房”，是政府让与或补贴部分利益，采用限制价格、限制销售或使用对象、限制二次交易时间等方式用于“解决中低收入百姓住房困难，稳定房地产市场”为百姓解困的民生工程，该“办法”文件的有效期虽然只有5年，但在此后2019年3月18日又被重复发布，该项政策的目的也从来没有被否定过，也不会被否定，该“办法”所反映的政策内容没有完全实现前工作也不会停止，“办法”出台后各地市相继执行，其执行力度也从未减弱，汉中市执行限价商品房政策也仅仅是国家惠民政策的一个缩影，国家没有叫停该项工作，政策的贯彻落实也就会持续进行，本案的诉讼事由涉及该项政策的落实，第三人肖虎、廖珊珊“自取得房权证之日起5年内不得交易”也毫无例外的要受该类政策的约束；（2）、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围。原告依据该第二十八条作为排除执行权益理由的依据，但该规定的内容只适用于普通不受法律、政策限制的享有全部所有权的商品房交易，并不适用本案政府限价商品房、经济适用房等保障性住房在限定交易期限内的交易行为，所以原告在本案存在法律适用错误的问题；（3）、关于此类案件所涉“合同效力”的问题。保障性住房在“限定交易期限内的交易行为”所引发的纠纷案件在全国屡屡发生，全国许多高级法院对上述问题都有明确的解读：（a）、限价房、经济适用房、保障性住房在“限制交易期限内”签订《买卖合同》无效；（b）、限制期限内购买上述房屋应当按照“违背行政法规强制性规定”和“损害公共利益”认定该民事行为无效；（c）、上述房屋初始购买者，自取得房屋所有权证未满5年与他人签订《买卖合同》无效，因该无效民事行为造成的损失由双方当事人按过错大小责任分担；（d）、国务院各部委及地方政府关于保障性住房相关文件，虽然不属于法律、行政法规，但体现了国家对低收入群体的保护，体现了社会公共利益。购买不满5年的保障性住房，不符合国家解决低收入家庭住房困难政策目的，扰乱了社会秩序，合同应当被认定为无效，当事人约定5年后再办过户手续的行为亦属无效，通过不正当手段办理过户手续的更应当撤销。综上，原告在本案主张的异议理由不能成立，不能产生排除执行行为的效能。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条之规定，判决如下：   驳回原告李梅、吴超请求终止对汉台区XX街道办事处XX村委会XX路西侧、XX路XX社区XX区XX号楼XX层XX室住房的强制执行，并解除对上述房屋的查封、扣押的诉讼请求。   本案案件受理费100元，由原告吴超、李梅承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                  审 判 长 陈 明 平   人民陪审员 陈 建 强   人民陪审员 李 莉      二〇二一年三月十五日       书 记 员 刘 姝 麒             1