山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终13872号 上诉人（原审原告）：李瑜，男，1972年7月25日出生，汉族，住烟台市。 委托诉讼代理人：于宏伟，济南高新中玉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈柲安，女，1973年10月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：卓德帅，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈峰，山东昌平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郑见，总经理。 上诉人李瑜因与被上诉人陈柲安、山东神洲天怡旅业发展有限公司（以下简称天怡公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李瑜上诉请求：1.撤销一审判决，将案件改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由陈柲安、天怡公司承担。事实与理由：一、一审法院未查明相关事实，认定事实错误。1.一审法院认定“……付款方式为一次性付款，于本协议签订当日一次性付清，该房屋即为涉案房屋，”与事实不符。该执行异议程序在书面审理的过程中，陈柲安与李瑜提起执行异议之诉审理中提交的支付给案外人闫志英的“购房款”支付明细不一致，书面审理过程中陈柲安提供的付款总额为130.5万元，在李瑜提起执行异议之诉的程序中，其提供的付款总额为245.5万元。根据陈柲安提供的两份房屋买卖合同（43号院103、203）看出其购房款总额为1699819元，陈柲安未向天怡公司支付过购房款，一审法院认定签订协议当天一次性付款的主张与事实不符。此外，陈柲安至今未提供与闫志英之间的任何关于涉案房屋的买卖协议等证据。一审法院对43号院103号房即为涉案查封房屋的认定错误，无事实与法律依据，根据谁主张谁举证的原则，陈柲安至今未向法院提供43号院103号房屋即为本案查封的104号楼102号房屋的相关政府部门的备案证据。一审法院在天怡公司未出庭也未答辩的情况下以该公司出具的一份证明认定该部分事实于法无据。2.一审法院认定的“涉案房屋（包含203号房款），陈柲安按天怡公司要求通过民生银行支付给案外人闫志英130.5万元……，天怡公司给陈柲安出具收到43号院103、203房款170万元的收款收据一份。”与事实不符，无任何证据证明该事实。陈柲安提供的证据只能证明陈柲安与闫志英之间有经济往来，陈柲安从未向天怡公司缴纳过购房款。一审法院认定“吴永、王殿燕”是天怡公司工作人员无任何证据支持，更无证据证明王殿燕已经将170万元购房款转账给了天怡公司。关于“因是现房，随后，天怡公司向陈柲安交付了涉案房屋”的认定，陈柲安从未向法庭提交交房证明及验收房屋交接单等证据，证明已经交房和收房的事实。陈柲安提供的2017年6月25日向天怡公司缴纳的起止时间为2017年7月至2018年1月的物业费1639.3元收据，不符合法律规定，天怡公司无权收取物业费用，其营业执照上无经营物业的资质，此外，作为收据本身不符合证据要求，该物业费的证据不足以证明陈柲安已经实际占有104号楼102号房屋，证据存在虚假之嫌。本案中陈柲安主张的两套房屋总价款为1699819元，天怡公司出具的收据为170万元。自陈柲安转账给闫志英245.5万元来看，陈柲安与案外人闫志英存在多起经济往来，两人的关系密切。该差额虽然只有181元，但不符合常理，作为房屋销售公司对房屋具体价格都无法确认。该购房款无法证明是购买的104号楼102、202号房还是购买的43号院103、203号房，证据有虚假之嫌，且证据不足。3.一审法院认定的第2条部分，无法证明43号院103、203号房屋即为104号楼102、202号房屋。根据陈柲安提供的两份《山东省新建商品房买卖合同（预售）》只能证明陈柲安与天怡公司签订了104号楼102号、202号房屋的预售合同，无法证明该104号楼102号房屋是43号院103号房屋。更无证据证明陈柲安已经支付了104号楼102号房屋的购房款。二、一审法院认为“适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除强制执行。”适用法律错误。鉴于本案陈柲安提供的所有证据均无法证明其已经支付了104号楼102号房屋的购房款，本案无任何证据证明其已经实际占有使用涉案房屋及对该房屋拥有支配权。鉴于陈柲安已经取得202号房屋产权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法继续执行涉案房屋。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 陈柲安辩称，1.原审认定事实清楚，本案原审中陈柲安提交的证据足以证明涉案房屋在法院查封之前即已签订合法有效的合同，付清了全部房款并实际占有涉案房屋，涉案房屋未能及时办理过户登记过错在天怡公司，陈柲安享有足以排除强制执行的权利。2.李瑜的上诉理由自相矛盾，本案陈柲安共向天怡公司认购了上下两层房屋（102室、202室），房款亦是一并支付。李瑜一方面否定原审法院认定的房款支付、楼号变更、实际占有等事实；另一方面又主张陈柲安已取得202室房屋所有权，其名下已有用于居住的房屋，主张本案应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，上诉理由自相矛盾。3.原审适用法律正确。从李瑜的上诉理由看，本案其中一个争议焦点在是应当适用第二十八条还是第二十九条规定。众所周知，第二十八条规定是对无过错买受人物权期待权的保护，第二十九条规定是对于消费者物权期待权的保护，该规定在于保护房屋买受人排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行。本案中，李瑜对天怡公司享有的是一般债权，原审法院参照适用第二十八条规定，并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回李瑜的上诉请求，维持原判。 李瑜向一审法院起诉请求：1.准许执行天怡公司名下章丘埠村办事处天怡养生园104号楼102房产。2.本案诉讼费由陈柲安、天怡公司承担。 一审法院认定事实：1.涉案房屋系天怡公司开发，位于济南市。2017年6月14日，甲方天怡公司与乙方陈柲安签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》两份，一份认购天怡养生园项目的43号院203号房，建筑面积104.47平方米，房屋总价830745元，付款方式为一次性付款，于本协议签订当日一次性付清；一份认购天怡养生园项目的43号院103号房，建筑面积109.29平方米，房屋总价869074元，付款方式为一次性付款，于本协议签订当日一次性付清，该房屋即为涉案房屋。涉案房款（包含203号房款），陈柲安按天怡公司要求通过民生银行支付给案外人闫志英130.5万元（分别是：2017年6月10日支付15万元、6月14日支付60万元、6月16日支付35.5万元、6月22日支付1万元、6月23日支付4万元、6月23日支付5万元、7月10日支付49999元、7月10日支付49999元、7月10日支付2元），通过招商银行支付闫志英115万元（分别是：2017年6月10日支付5万元、6月14日支付80万元、6月22日支付20万元、6月23日支付10万元），共计245.5万元。2017年6月14日，闫志英将170万元转账给天怡公司工作人员吴永，吴永转账给天怡公司工作人员王殿燕，王殿燕转账给天怡公司。因是现房，随后，天怡公司向陈柲安交付了涉案房屋。2017年6月25日，陈柲安就涉案房屋向天怡公司缴纳物业费2017年7月至2018年1月的物业费1639.3元。2017年7月3日，天怡公司给陈柲安出具收到43号院103、203房款170万元的收款收据一份。 ２.就涉案房屋，2018年6月5日，出卖人天怡公司与买受人陈柲安签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》两份，涉案楼房号改为104号楼102号（涉案房屋）、202号。 3.2019年8月27日，天怡公司给陈柲安开具了104号楼202号房屋的增值税发票，次日，税务部门给陈柲安开具104号楼202号房屋印花税、契税的完税证明，济南市章丘区自然资源局给104号楼202号房屋颁发了鲁（2019）章丘区不动产权第0018196号不动产权证书，该证书载明用途为其他商服用地（商业商务）、商业。 4.2019年9月8日，天怡公司给陈柲安开具了104号楼102号房屋的增值税发票，次日，税务部门给陈柲安开具104号楼102号房屋印花税、契税的完税证明。陈柲安在办理房产登记手续期间，涉案102号房屋为一审法院（2019）鲁0181民初2202号民事裁定书予以查封。 5.2019年12月24日，一审法院（2019）鲁0181民初2202号案件作出判决，判决结果为：1.解除李瑜与天怡公司之间的房屋买卖合同；2.天怡公司返还李瑜购房款100万元；3.天怡公司赔偿李瑜购房款利息等。该案生效后已进入执行程序。执行过程中，陈柲安提起案外人执行异议，称一审法院查封前，天怡公司已将涉案102号房产出售给她，签订了买卖合同，她付清了房款，且已入住，因天怡公司原因未办理网签手续，要求解封。一审法院执行部门经查明认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人在一审法院查封之前已与被执行人签订购房合同并占有该房产，且已支付全部房款、非因其自身原因未办理过户登记，符合上述规定，其主张成立，遂于2020年6月1日作出（2020）鲁0181执异29号执行裁定书，裁定：中止对陈柲安购买的位于章丘区埠村办事处天怡养生园一期104号楼102号房产的执行。李瑜不服遂至一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 6.导致涉案102号房屋未能在一审法院查封前过户的原因在天怡公司财务陷于困顿，无力为陈柲安等购房人开具销售发票。并且据陈柲安称，目前涉案小区没有物业公司入驻，暂由各业主共同雇人打扫卫生。 一审法院认为，陈柲安提交的证据足以证明就涉案房屋，其在本院查封之前即已与天怡公司签订合法有效的合同，付清了房屋全款并已实际占有涉案房屋，涉案房屋未能及时过户登记过错在天怡公司，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条是针对房屋买受人若要排除建设工程价款优先权、担保物权等权利的强制执行，则须符合该条的规定。本案陈柲安为阻却执行需排除的系一般金钱债权，应适用上述二十八条的规定，可阻却执行，对李瑜的诉讼请求，一审法院不予支持。天怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，相关法律后果由其自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回李瑜的诉讼请求。案件受理费12491元，由李瑜负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点问题为陈柲安就案涉104号楼102房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第二十八条是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是针对房屋消费者物权期待权的保护，两者并不排斥，当事人就执行标的满足以上任一条款规定的情形，即可以排除对执行标的的强制执行。 关于是否在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同的问题。2017年6月14日，天怡公司与陈柲安签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》两份，一份认购天怡养生园项目43号院203号房，建筑面积104.47平方米，房屋总价830745元，另一份认购天怡养生园项目43号院103号房，建筑面积109.29平方米，房屋总价869074元。2018年6月5日，天怡公司与陈柲安签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》两份，涉案楼房号改为104号楼102号（涉案房屋）、202号。一审法院基于（2019）鲁0181民初2202号裁定，查封涉案房屋。 关于购房款支付及房屋交付问题。陈柲安按天怡公司要求通过民生银行支付给案外人闫志英130.5万元，通过招商银行支付闫志英115万元，共计245.5万元。2017年6月14日，闫志英将170万元经天怡公司工作人员吴永转账给天怡公司工作人员王殿燕，王殿燕转账给天怡公司。因是现房，随后，天怡公司向陈柲安交付了涉案房屋。2017年7月3日，天怡公司给陈柲安出具收到43号院103、203房款170万元的收款收据一份。2017年6月25日，陈柲安就涉案房屋向天怡公司缴纳物业费2017年7月至2018年1月的物业费1639.3元。 关于是否因陈柲安自身原因未办理过户登记的问题。2019年9月8日，天怡公司给陈柲安开具了104号楼102号房屋的增值税发票，次日，税务部门给陈柲安开具104号楼102号房屋印花税、契税的完税证明。陈柲安在办理房产登记手续期间，涉案102号房屋被一审法院予以查封。上述事实能够说明涉案房屋未能办理过户登记非因陈柲安自身原因。 如前所述，陈柲安就涉案房屋已与天怡公司签订合法有效的书面购房合同并支付全部价款，其在法院查封之前已占有涉案房屋，未办理产权登记非因其自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故陈柲安对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院据此对李瑜的诉讼请求未予支持，并无不当。 综上，李瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12491元，由李瑜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴松成 审 判 员 赵玉兰 审 判 员 陈 勇 二〇二一年三月九日 法官助理 高 超 书 记 员 耿 铭