贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初53号原告：中国农业银行股份有限公司铜仁分行，住所地：贵州省铜仁市碧江区沿江大道23号。负责人：韦永杰，该分行行长。委托诉讼代理人：赵卫山，男，1962年6月19日出生，汉族，该分行员工，住贵州省印江土家族苗族自治县，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：张治黔，男，1992年10月2日出生，苗族，该分行员工，住贵州省松桃苗族自治县，授权范围为特别授权。被告：杨文君（曾用名杨伟），男，1975年6月29日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。被告：铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区共青路45号。法定代表人：覃晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁玉波，男，1959年9月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，授权范围为特别授权。原告中国农业银行股份有限公司铜仁分行（以下简称农行铜仁分行）与被告杨文君、铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行铜仁分行的委托诉讼代理人赵卫山、张治黔、被告盛世公司的委托诉讼代理人梁玉波到庭参加诉讼，被告杨文君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经依法缺席审理，现已审理终结。原告农行铜仁分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨文君在原告处的贷款全部到期，并立即归还原告贷款本金213,908.64元及利息201.86元（计算至诉状起草日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的正常利息、罚息、复利；2、判令确认原告享有被告杨文君预告抵押登记有效，并在条件成就时协助原告优先办理以原告为抵押权人的抵押登记；3、判令被告盛世公司对被告杨文君债务向原告承担连带清偿责任；4、本案诉讼费和原告为实现其债权所支付的保全费、律师费等必要费用全部由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：被告杨文君因购房资金不足，于2012年2月13日向原告申请借款32.4万元，用于购买商品房。2月16日，原告与被告杨文君、铜仁市新艺房地产开发有限公司（以下简称新艺房开公司）签订《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》（以下简称《个人购房担保借款合同》），新艺房开公司为杨文君借款承担阶段性连带保证责任，阶段性保证责任自借款发放之日起，至借款人杨文君取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。2012年2月22日，原告按照合同约定向被告杨文君发放了贷款32.4万元。2018年5月16日，新艺房开公司更名为盛世公司，承继了新艺房开公司所有权利义务。被告杨文君拒绝履行还款义务，经原告多次催收，亦不履行还款义务，同时盛世公司亦拒绝履行连带保证责任，现被告杨文君借款已逾期2期，逾期时间56天。鉴于上述情况，为了维护原告权益，依据三方签订的《个人购房担保借款合同》第12.4条“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款”的约定。原告为维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告杨文君未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见及证据材料。被告盛世公司辩称，盛世公司不承担连带责任，应当由杨文君自行承担，案涉房屋还未办理房产证，只办理了预告登记，案涉房屋已经交付，具体交房时间不清楚，目前房屋实际由谁居住代理人不清楚。原告围绕诉讼请求提交证据，对双方没有争议的证据，本院依法予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月13日，买受人杨文君与新艺房开公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买新艺房开公司开发建设的位于铜仁市，建筑面积142.67平方米，套内建筑面积117.79平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3938.26元，总价款463888元。买受人在合同签订之日一次性将首付款139888元支付给出卖人，余款324000元，由买受人在30日之内向银行申请按揭贷款。2012年2月13日，杨文君向原告申请贷款。2012年2月16日，借款人杨文君与贷款人农行铜仁分行、保证人新艺房开公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为324000元，借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于铜仁市，建筑面积142.67平方米，套内建筑面积117.79平方米。借款期限216个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名新艺房开公司销售专户，开户行农行铜仁分行营业部，账号23×××93。还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人的还款账户账号／卡号62×××12。借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人新艺房开公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。（10.1保证，保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。保证人声明、保证和承诺：……未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；贷款人依照法律规定或者本合同约定，对保证人行使抵销权的，所抵销的债务及抵充顺序，由贷款人确定；贷款人依法行使代位权时，次债务人向贷款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定；贷款人依照法律规定或者合同约定行使抵销权的，保证人的异议期间为七个工作日，自贷款人以书面、口头或者其他形式通知保证人之日起计算。10.3阶段性保证担保＋抵押借款人以本合同第三十四条项约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。）抵押物清单为房屋地址为铜仁市共青路45号盛世铭城小区3号楼2单元／门xx室。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起20日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续的情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同的通用条款的违约责任部分明确约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。）。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。另约定，本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。合同还对其他权利义务进行了约定。2012年2月21日，原、被告就案涉房产在铜仁市住房和城乡规划建设局办理了抵押权预告登记，登记证号为：铜房预市房字第××号，该抵押权预告登记证上载明预告登记权利人为农行铜仁分行，预告登记义务人杨文君，房屋坐落铜仁市共青路盛世铭城。附记载明“登记原因预购商品房抵押权预告登记。债务人杨文君、贷款金额叁拾贰万肆仟元整、预购人杨文君、预告证号：Ｙxxxx6、共有情况:单独所有”。另查明，新艺房开公司于2013年10月14日向相关工商登记部门申请将公司名称变更为“铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司”。2012年2月22日，原告按照合同约定将324,000元的贷款本金发放到新艺房开公司的账户。被告杨文君按约正常还本付息至2018年3月22日。此后，原告从盛世公司的保证金账户中分10次扣划保证金82,933.78元。具体明细如下：1、于2018年9月29日扣划5个月的按揭款12,276.19元；2、于2018年12月25日扣划4个月的按揭款9,711.58元；3、于2019年4月30日扣划4个月的按揭款9,721.30元；4、于2019年8月30日扣划2个月的按揭款4,834.55元；5、于2019年10月28日扣划1个月的按揭款2,454.59元；6、于2019年11月29日扣划1个月的按揭款2,455.14元；7、于2019年12月25日扣划4个月的按揭款9,711.58元；8、于2020年5月6日扣划4个月的按揭款9,735.34元；9、于2020年9月18日扣划4个月的按揭款9,764.48元；10、于2021年1月29日扣划5个月的按揭款12,183.41元。上述扣划款项中包含了借款本金、利息、罚息。2018年3月22日至今，被告杨文君仅于2019年7月13日向原告偿还借款本金59.46元并支付利息11.87元，于2019年9月21偿还本金0.01元。截止到2021年1月29日，被告杨文君尚欠原告借款本金206,628.16元未予偿还。另查明，案涉房屋至今未竣工验收，亦未办理不动产权登记证明。上述事实，有原告的陈述及原告提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告杨文君、保证人盛世公司于2012年2月16日签订的《个人购房担保借款合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，受法律保护。三方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已经按《个人购房担保借款合同》的约定足额发放了贷款，但被告杨文君仅履行还本付息义务至2018年3月22日。自2018年3月23日起未再按期足额履行还本付息义务，杨文君的行为已构成违约，根据案涉《个人购房担保借款合同》中借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款并有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期的约定，原告主张被告杨文君在原告处的贷款全部到期，并要求原告立即归还尚欠贷款的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。关于被告盛世公司应否就案涉杨文君尚欠借款债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，盛世公司是作为保证人签署的案涉《个人购房担保借款合同》，根据该合同约定，保证人的保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。借款人杨文君以案涉合同约定的房产做抵押的，由阶段性保证人盛世公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。案涉房屋至今未能取得房地产权属证书，因此，保证人盛世公司仍然应当就案涉杨文君尚欠的借款本金及利息承担连带保证责任，故，原告主张被告盛世公司对被告杨文君尚欠的案涉债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。原告农行铜仁分行要求被告承担的保全费、律师费等费用，但原告并未举证证明保全费及律师费已实际发生，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告农行铜仁分行应当承担举证不能的不利后果。故，对原告要求被告承担的保全费、律师费等费用的诉讼主张，本院不予支持。审理过程中，原告自愿撤回了其第二项诉讼请求，该行为系其对己方诉权的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告杨文君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。综上所述，原告要求宣布被告杨文君在原告处的贷款全部到期，并要求被告杨文君立即归还贷款本金206,628.10元并支付利息、罚息及复利（利息、罚息、复利以尚欠的借款本金为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定的利率标准从2021年1月30日起计算至款项付清之日止），盛世公司对被告杨文君的债务承担连带清偿责任的诉讼主张成立，本院予以支持。驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司铜仁分行与被告杨文君于2012年2月16日签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》项下的已发放贷款于本判决生效之日全部到期；二、被告杨文君于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司铜仁分行借款本金206,628.16元并支付利息、罚息及复利（利息、罚息、复利均以尚欠的借款本金为基数，按照原告中国农业银行股份有限公司铜仁分行与被告杨文君于2012年2月16日签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》约定的利率标准，从2021年1月30日起计算至借款本金全部清偿完毕之日止）；三、被告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司对上述判决第一项借款本金206,628.16元及利息、罚息、复利向原告中国农业银行股份有限公司铜仁分行承担连带保证责任；被告铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杨文君追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司铜仁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,512元，由被告杨文君、铜仁市盛世铭城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  田永新人民陪审员  杨春英人民陪审员  王光勇二〇二一年三月二十五日法官助理龙仲夏书记员章靖宜