四川省成都市锦江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0104执异66号 案外人：杨秀兰，女，1970年11月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区永丰路47号。 负责人：房毅。 被执行人：彭毅，男，汉族，1962年6月12日出生，住成都市高新区。 被执行人：刘琼华，女，汉族，1972年4月5日出生，住成都市温江区。 被执行人：彭京，男，汉族，1964年12月30日出生，住四川省都江堰市。 被执行人：崔志群，女，汉族，1964年3月1日出生，住四川省都江堰市。 被执行人：李建荣，男，汉族，1964年9月30日出生，住成都市锦江区。 被执行人：彭义芙，女，汉族，1965年10月14日出生，住成都市高新区。 被执行人：涂卫，男，汉族，1970年11月01日出生，住成都市武侯区。 被执行人：成都市新鸿达实业有限责任公司。住所地：成都市武侯区二环路西一段1号2幢。 法定代表人：李建荣。 被执行人：四川汇豪置业有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段79号2栋2楼203。 法定代表人：涂卫。 被执行人：四川九寨房地产开发有限责任公司。住所地：汶川县威州镇。 法定代表人：潘敏。 本院在执行恒丰银行股份有限公司成都分行与彭毅、刘琼华、彭京、崔志群、李建荣、彭义芙、涂卫、成都市新鸿达实业有限责任公司、四川汇豪置业有限公司（以下简称为汇豪公司）、四川九寨房地产开发有限责任公司公证债权文书一案中【案号：(2020)川0104执6902号】，案外人杨秀兰对本院执行成都市锦江区锦华路一段79号2栋2楼208号房屋（以下简称为案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨秀兰提出异议称，请求：解除对案涉房屋的查封，并将其排出在锦江法院执行标的物之外。事实及理由：2018年9月17日，杨秀兰与汇豪公司签订了《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》，约定将汇豪公司开发的案涉房屋出售给杨秀兰，房屋总价款1661284元；合同签订当天支付首付款861284元，剩余800000元向恒丰银行申请贷款支付等。合同签订后，杨秀兰向汇豪公司支付了首付款861284元，后因杨秀兰银行流水等资料问题，导致按揭贷款未成功办理。当时为汇豪公司提供装修的四川世纪瑞丰建筑装饰公司有限公司对汇豪公司享有100余万的债权，故三方达成协议，由杨秀兰以欠付汇豪公司案涉房屋的尾款80万元冲抵汇豪公司欠付瑞丰公司的装修工程款。2020年1月16日，汇豪公司与瑞丰公司签订《四川汇豪置业有限公司购房款抵款流程单》。2020年1月17日，杨秀兰与汇豪公司签订《商品房买卖合同补充协议二》，约定调整付款方式为抵款支付等。综上，杨秀兰已向汇豪公司履行完毕全部购房款支付义务，汇豪公司也将案涉房屋交付杨秀兰使用至今，未办理过户系汇豪公司原因。 恒丰银行股份有限公司成都分行辩称，恒丰银行股份有限公司成都分行对案涉房屋依法享有抵押权，并已于2018年9月5日办理抵押登记；杨秀兰提交的证据不能证明其已向汇豪公司支付全部的购房款且已实际占有案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记，杨秀兰自身存在过错，同时有与汇豪公司恶意串通损害恒丰银行股份有限公司成都分行的嫌疑。综上，请求驳回杨秀兰的异议请求。 本院经审查查明，2020年10月29日，恒丰银行股份有限公司成都分行依据四川省成都市蜀都公证处作出（2020）川成蜀证执字第1171号执行证书向本院申请强制执行，本院以（2020）川0104执6902号案号立案受理恒丰银行股份有限公司成都分行与彭毅、刘琼华、彭京、崔志群、李建荣、彭义芙、涂卫、成都市新鸿达实业有限责任公司、四川汇豪置业有限公司、四川九寨房地产开发有限责任公司公证债权文书一案，执行标的为 20068076.85元。执行过程中，本院于2020年12月26日作出(2020)川0104执6902号之四裁定书，裁定查封了汇豪公司名下的房屋（其中含案涉房屋)，并于2021年1月15日送到成都市不动产登记中心，系首查封。 同时根据杨秀兰提供的证据查明，2018年9月17日，杨秀兰（买受人）与四川汇豪置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》及《商品名买卖合同补充协议》，约定：出卖人将案涉房屋以1661284元出售给杨秀兰；买受人采取贷款方式付款，买受人应于2018年9月17日前支付首期房价款861284元，余款800000元向恒丰银行申请贷款支付；出卖人应于2018年12月10日前向买受人交付案涉房屋等。其中附件三载明“恒丰银行股份有限公司成都分行同意办理汇丽汀香2栋抵押在我行的所有房屋的转移登记，以及同意买受人办理抵押登记”等。 2020年1月17日，杨秀兰（买受人）与四川汇豪置业有限公司（出卖人）签订《补充协议二》，约定：出卖人与四川世纪瑞丰建筑装饰工程有限公司的工程款项用来冲抵买受人杨秀兰房款余款人民币80万元等。 另查明，2018年9月8日，杨秀兰向汇豪公司转款5万元，2018年9月17日，杨秀兰向汇豪公司支付首付款811284元。2020年4月3日，汇豪公司出具《收据》，载明“收到杨秀兰购房款80万元”。2020年4月8日，汇豪公司将案涉房屋交付杨秀兰，杨秀兰占有使用至今。 根据杨秀兰提交的成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋登记在四川汇豪置业有限公司名下，其规划用途为商业，已于2018年9月5日、2019年8月14日办理抵押登记，抵押权人为恒丰银行股份有限公司成都分行。本案执行依据四川省成都市蜀都公证处作出（2020）川成蜀证执字第1171号执行证书明确载明本院申请执行人对案涉房屋享有抵押权，对拍卖或变卖价款享有优先收偿权。 以上事实，有当事人提交的身份证复印件及《商品房买卖合同（现售》、《补充协议》、《补充协议二》、《装饰装修合同》、房屋信息查询记录、收据、证明、银行交易流水等在案佐证。 本院认为，本案争议焦点是杨秀兰对案涉执行标的是否享有足以阻却执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”及第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，首先，杨秀兰虽与汇豪公司在本院查封之前已签订书面买卖合同，但杨秀兰应支付的购房款中有80万元系为工程抵款，因汇豪公司所欠工程款的多少以及是否真实无法确定，现有证据不足以证明杨秀兰支付了案涉房屋的全部房款。其次，恒丰银行股份有限公司成都分行作为申请执行人，对案涉房屋享有担保物权，即使杨秀兰所主张的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但杨秀兰购买的案涉房屋的性质为商业，且已出租给他人，可以认定杨秀兰购买案涉房屋并不是为了满足生活居住所需，而为商业险投资，不具有居住利益优先保护的价值，其对案涉房屋所享有债权不能突破抵押权优先的一般原则。综上，杨秀兰的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人杨秀兰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 黄 柒 审判员 王雪梅 审判员 刘 娟 二〇二一年三月三十一日 书记员 杨 雪