广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0311民初25号 原告（反诉被告）：桂林市坤达农业科技有限公司，住所地桂林雁山镇7-8号。 法定代表人：罗孝臣，执行董事。 诉讼委托代理人：秦祥然，广西桂山律师事务所律师。 诉讼委托代理人：吴中远，广西桂山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨如松，男，1967年3月29日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：莫金球，广西淳盈律师事务所律师。 原告桂林市坤达农业科技有限公司（以下简称坤达公司）诉被告杨如松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法由审判员黄黎燕独任审判。本案审理过程中，被告在答辩期内提出反诉，本院依法准予并一并受理。于2021年2月5日公开开庭进行了审理。书记员刘佳琪担任法庭记录。原告委托诉讼代理人秦祥然，被告杨如松及委托诉讼代理人莫金球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令终止原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告杨如松于2017年8月10日签订的《门面续租合同》，收回被告杨如松承租的位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区的门面共2间及门面后附属用房；2、判令被告向原告支付拖欠租金12800元及违约金641.75元。其中（1）2020年第四季度（9月6日至12月5日）19200元（被告2020年12月9日已交19200元）、（2）2020年12月6日至向原告交出房屋之日止按6400元／月的房屋租金（暂计算自2020年第四季度9月16日起至2021年3月5日共计租金人民币6400元／月×6个月-2月减免6400元-已交19200元＝12800元）。（其中以19200元为基数自2020年9月16日起至2021年3月5日，以12800元为基数自2020年12月16日起至2021年3月5日，按年利率6%计算违约金为（19200×170天＋12800×50天）／365×6%＝641.75元）。并没收履约信誉保证金12000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告杨如松承租原告位于广西，双方于2017年8月10日签订《门面续租合同》（以下简称《合同》）。《合同》第四条第一款约定自2020年9月6日至2021年9月5日止年租金为84480元，即月租金7040元，但实收月租金6400元。第二款约定签订合同时被告交履约信誉保证金12000元。《合同》第五条约定按季度缴纳租金，实行先交清租金后使用，自2017年12月6日起，合同乙方杨如松必须在每季度（三个月）的第一个月15日前付清该季度（三个月）的租金。《合同》第十条第三款约定杨如松不按合同规定的时间缴纳房租、水费、电费等等属乙方应缴的费用，拖欠时间累计达30天的，出租人有权终止合同，收回房屋。《合同》第十一条约定杨如松逾期未缴纳租金或拖欠部分租金的，出租人有权按所欠租金每日5‰向承租人加收违约金。根据以上《合同》约定：被告杨如松自2020年9月15日前应交清2020年9月6日至2020年12月5日第四季度（三个月）租金19200元，2020年12月15日前应交清2020年12月6日至2021年3月5日第一季度（三个月减免2月租金7040元）租金12800元，共35200元。被告杨如松于2020年12月9日虽交租金19200元，但拖欠时间累计达84天，显然“拖欠时间累计达30天”，原告作为出租人“有权终止合同”。以上事实充分说明被告杨如松违反了《门面续租合同》约定，原告特此起诉，请求人民法院依法判决。 被告杨如松辩称，被告杨如松已在合理期限内支付租金，坤达公司在本案中提出的各项诉讼请求均无事实和法律依据，依法应当予以驳回其诉讼请求。1、关于2020年9月6日至2020年12月5日期间的租金，虽然租赁合同的文本约定“先付租后使用”，但是在实际履行租赁合同的过程中，双方变更了支付租金的时间，按照“先使用后付租”的方式支付租金。在发生本案诉讼之前，坤达公司就本案案涉房屋租赁事宜起诉到雁山区人民法院，诉请终止本案案涉房屋租赁合同，雁山区人民法院于2020年8月7日立案受理，于2020年10月9日判决驳回坤达公司要求解除租赁合同的诉请，上述判决于2020年11月10日发生法律效应。坤达公司在（2020）桂0311民初614号案件生效后，拒不收取租金，企图制造杨如松违约的事实。在判决生效后不久又以同样的理由提起诉讼，明显属于恶意诉讼，以此达到其企图单方面解除租赁合同，赶走杨如松的不正当目的；2、关于2020年12月6日至2021年3月5日期间的租金，如前所诉，在实际履行租赁合同的过程中，按照“先试用后付租”的方式支付租金，所以2020年12月6日至2021年3月5日期间租金的付款期限尚未届满。在实际履行租赁合同的过程中，每次需要支付租金之前，坤达公司会书面通知包括杨如松在内的各租户缴纳租金。坤达公司为达到赶走杨如松的目的，故意将《交款通知》不发给杨如松，且从坤达公司部分工作人员口中得知杨如松的《交款通知书》早已写好，但坤达公司领导指示不能发给杨如松，但杨如松在知晓应付的租金金额后，已于2021年1月11日（未累积拖欠达30日）将2020年12月6日至2021年3月5日期间的租金12800元支付给坤达公司；3、自杨如松承租案涉房屋以来，坤达公司违反租赁合同约定，向杨如松多收了巨额电费，该笔多收的电费足以抵扣租金。坤达公司应当将多收的电费用于抵扣租金，仍有剩余的，应当返还给杨如松。综上所述，坤达公司缺乏最基本的契约精神，恶意诉讼，故意制造杨如松违约，企图单方面解除本案案涉房屋租赁合同。坤达公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不应支持坤达公司提出的终止合同和向杨如松主张违约责任的诉请，依法应当驳回坤达公司的全部诉请。 反诉原告杨如松提出反诉称：1、请求判令反诉被告桂林市坤达农业科技有限公司向反诉原告杨如松返还多收的电费39668.94元；2、判决反诉被告赔偿反诉原告利息损失（计算方式：以电费39668.94元为基数，自起诉之日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至反诉被告返还上述费用之日止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：自2012年8月起，反诉原告向反诉被告承租了位于桂阳公路东市农业料技展示服务区的门面共2间。至2017年5年的租赁期满前，双方续签了房屋租赁合同。续签租赁合同后，至2022年9月5日租赁期限才届满。双方合同约定“......在承租期间，甲方根据行业收费标准和农业科技展示服务区水电耗损情况制定出水电费收费标准，乙方按照此收费标准根据门面租金缴纳时间每季度结算使用的水电费......”租赁合同签订后，反诉被告以远高于市场价的标准向反诉原告收取水电费。反诉原告租赁涉案房屋至今共累计用电71838度电，已向反诉被告支付电费86205.6元，反诉被告多收反诉原告39668.94元，故诉至法院，请求判令反诉被告返还多收的电费，并赔偿利息损失。 反诉被告坤达公司辩称，1、反诉原告主张坤达公司返还多收的电费39668.94元无事实和法律依据，应予以驳回，因为反诉原告提起的反诉请求已超过诉讼时效。且双方于2017年8月10日签订的《门面续租合同》第六条约定“在承租期间，甲方根据行业标准和农业科技展示服务区水电耗损情况制定出收费标准。”反诉被告据此制定电费收取标准为每度1.2元，显然是既有事实根据，又有法律依据。坤达公司按每度电收取1.2元费用后，除上交电网公司电费外，余款均用于聘请水电工工资、维修水电等开支，有据可查；2、反诉原告要求坤达公司支付其利息损失毫无事实根据和法律依据，应予以驳回；3、坤达公司收取反诉原告用电每度1.2元后，自2018年1月至2020年12月底，除上交南方电网公司费用外，余款用于支付余款均用于聘请水电工工资、水电维修、补漏等开支，事实清楚，证据充分。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下： 2017年8月10日，原告与被告签订《门面续租合同》一份，合同约定：甲方（原告）将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区的门面共2间及门面后附属用房租赁给乙方（被告）使用；租赁期为5年，从2017年9月6日起至2022年9月5日止；2017年9月6日至2020年9月5日，每月租金为6400元；2020年9月6日至2021年9月5日年租金84480元......；按季度缴纳租金，实行先交清租金后使用，自2017年12月6日起，乙方必须在每季度（三个月）的第一个月15日前付清该季度的租金；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋并没收履约信誉保证金，造成损失的，由乙方赔偿：（3）不按合同规定时间缴纳房租、水费、电费等属乙方应缴的费用，拖欠时间累计达30天的；乙方逾期未缴纳租金或拖欠部分租金的，甲方有权按所欠租金每日5‰向乙方加收违约金等内容。合同签订后，原告将门面交由被告使用，被告向原告缴纳租金至2020年3月5日。原告按照相关文件精神和惯例，减免了被告2020年2月份、3月份、4月份及8月份的租金。被告因疫情导致营业收入明显减少，未能按租赁合同于2020年4月15日前缴纳5月份和6月份的租金12800元，未于2020年7月15日前缴纳7月份的租金6400元。原告于2020年8月7日向本院提起诉讼，请求1、判令终止原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告杨如松于2017年8月10日签订的《门面续租合同》，收回被告杨如松承租的位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区的门面及门面后附属用房；2、判令被告向原告支付2020年第二季度5月、6月和第三季度7月及向原告交出房屋之日止的房屋租金（暂计算2020年第二季度5、6月和第三季度7月共计人民币19200元）及按所欠租金每日千分之五自2020年4月16日起至2020年9月15日止按每日千分之五违约金为12800元×153天×5‰＋6400元×62天×5‰＝11776元；3、判令被告承担本案诉讼费用和保全费用。本院作出（2020）桂0311民初614号民事判决：一、被告杨如松于本判决生效之日起十日内向原告桂林市坤达农业科技有限公司支付违约金448元（其中以12800元为基数从2020年4月16日起计至9月15日，以6400元为基数从2020年7月16日起计至9月15日，按年利率6%计算）；二、驳回原告桂林市坤达农业科技有限公司的其他诉讼请求。（2020）桂0311民初614号案于2020年11月10日发生法律效力。被告主动履行（2020）桂0311民初614号民事判决的给付义务，于2020年12月9日向原告账户转入租金19200元；于2021年1月11日向原告账户转入租金12800元。 另查明，被告于2017年12月21日至2020年12月21日共用电46928度，其中反诉原告向反诉被告缴纳电费共计56313.6元（46928度×1.2元/度），反诉被告上交南方电网共计33106.06元。 综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、是否应当终 止原、被告于2017年8月10日签订的《门面续租合同》；二、本诉被告拖欠原告租金的具体金额及违约金的计算方法；三、反诉原告的反诉请求是否已超过诉讼时效；四、反诉被告是否多收反诉原告的电费，如果多收，应退还的金额为多少及利息的计算方法。 本院认为，关于争议焦点一、是否应当终止原、被告于2017年8月10日签订的《门面续租合同》。本案中,原告与被告于2017年8月10日签订的《门面续租合同》，系双方真实意思表示,且该《门面续租合同》未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效，双方应按合同的约定履行各自的权利义务。原告认为：被告杨如松于2020年12月9日虽交租金19200元，但拖欠时间累计达84天，显然“拖欠时间累计达30天”，原告作为出租人“有权终止合同”。被告辩称，坤达公司在判决生效后不久又以同样的理由提起诉讼，明显属于恶意诉讼，以达到赶走杨如松的不正当目的；杨如松已于2021年1月11日（未累积拖欠达30日）将租金支付给坤达公司；且坤达公司向杨如松多收了巨额电费，该笔多收的电费足以抵扣租金。被告不同意解除《门面续租合同》。本院认为：关于2020年9月6日至2020年12月5日第四季度（三个月）租金19200元问题。（2020）桂0311民初614号案件于2020年8月7日立案受理后，判决驳回坤达公司要求解除租赁合同的诉讼请求，于2020年11月10日发生法律效力。被告主动履行（2020）桂0311民初614号案件的给付义务，于2020年12月9日向原告账户转入租金19200元。被告在合理的期限内已向原告缴纳该期限内的租金。关于被告应于2020年12月15日前应交清2020年12月6日至2021年3月5日第一季度租金12800元问题。被告于2021年1月11日向原告账户转入租金12800元，被告交纳该笔租金未超过《门面续租合同》约定的“拖欠时间累计达30天”。原告未提交解除合同必要条件的证据，要求终止《门面续租合同》的理由不充分，本院对原告的此项诉请不予支持，对原告要求没收履约信誉保证金12000元不予支持。 关于争议焦点二、本诉被告拖欠原告租金的具体金额及违约金的计算方法。（2020）桂0311民初614号案于2020年11月10日发生法律效力，被告应于判决生效之日起十日内给付租金。被告系2020年12月9日向原告账户转入租金19200元，超过应交纳租金的19天。本院认为，每日5‰计算违约金过高，应按年利息6%计算违约金为宜。本院按年利息6%计算违约金，该租金的违约金为59.97元（以19200元为基数，按年利率6%计算19天）。被告于2021年1月11日向原告账户转入租金12800超出应交纳租金27天，该租金的违约金为56.81元（以12800元为基数，按年利率6%计算27天）。被告应给付被告违约金共计116.78元。 关于争议焦点三：反诉原告的反诉请求是否已超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”反诉被告辩称反诉原告的起诉已经超过诉讼时效问题，反诉原告于2021年1月22日向反诉被告提出，要求反诉被告退还多收的2018年1月21日至2021年1月21日期间电费，并未超过诉讼时效，本院予以支持。反诉原告诉请反诉被告退还2012年8月至2018年1月20日期间的电费，已超出诉讼时效，本院不予支持。 关于争议焦点四：反诉被告是否多收反诉原告的电费，如果多收，应退还的金额为多少及利息的计算方法。电费应由国家相关部门予以制定，反诉被告无权擅自制定或更改电费。因反诉原告未能提供2018年1月21日至2021年1月21日期间（36个月）的具体用电数据，本院参照反诉被告提供的证据，反诉原告2017年12月21日至2020年12月21日（36个月）共用电46928度，反诉原告向反诉被告缴纳电费共计56313.6元，反诉被告上交南方电网共计33106.06元，故反诉被告应退还反诉原告电费23207.54元（56313.6元-33106.06元）。坤达公司辩称，按每度电收取1.2元费用后，除上交电网公司电费外，余款均用于聘请水电工工资、维修水电等开支。坤达公司聘请水电工工资、维修水电系物业开支，与反诉原告诉请的退还电费系另一法律关系。本院对坤达公司辩称不予退还多收的电费的辩论意见不予采纳。反诉原告要求给付反诉被告多收电费的利息损失，缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第七百零三条的规定，判决如下： 一、被告杨如松向原告桂林市坤达农业科技有限公司支付延迟交纳租金违约金116.78元； 二、驳回原告桂林市坤达农业科技有限公司的其他诉讼请求。 三、反诉被告桂林市坤达农业科技有限公司退还反诉原告杨如松电费23207.54元； 四、驳回反诉原告杨如松的其他诉讼请求。 案件受理费人民币436元，适用简易程序减半收取218元（此款原告已预交），由原告承担216元，被告承担2元；反诉案件受理费280元（此款反诉原告已预交），反诉原告承担117元，反诉被告承担163元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费436元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 黄黎燕 二〇二一年三月二十九日 法官助理 刘克政 书 记 员 刘佳琪