云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云23民终106号上诉人（原审原告、反诉被告）：闫光武，男，1971年10月13日生，现住云南省楚雄州牟定县。上诉人（原审原告、反诉被告）：夏琼梅，女，1977年7月24日生，现住云南省楚雄州牟定县（系闫光武妻子）。上诉人（原审被告、反诉原告）：周四富，男，1974年3月19日生，现租住云南省楚雄市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐美兰，女，1970年3月20日生，住址同周四富（系周四富妻子）。上诉人闫光武、夏琼梅与上诉人周四富、被上诉人徐美兰房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫光武、夏琼梅，上诉人周四富到庭参加诉讼。被上诉人徐美兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫光武、夏琼梅上诉请求：1、维持原判第一、四项；2、撤销原判第二项，改判由周四富、徐美兰向上诉人交付除原审判决确认交付的财产外的床头柜1个、鞋柜1个、两门衣柜1个；3、撤销原判第三项，改判由周四富、徐美兰自2020年8月16日起按每天100元的标准支付违约金至住房及钥匙交付之日止；4、一、二审案件受理费由周四富、徐美兰承担。事实及理由：1、一审法院审查证据效力错误，导致原判认定事实不清。一审法院在审查上诉人提交的第11组证据照片时，遗漏认定了床头柜1个、鞋柜1个、两门衣柜1个。上诉人提交的照片系房产中介同场看房时由房产中介拍摄，照片能够清楚看出原房屋内的家具设施，且在一审法院第一次开庭时，周四富、徐美兰均认可，但在第二次开庭时又否认，明显属于事后辩解，应根据照片反映的客观事实进行认定。2、一审判决适用法律错误，对违约条款的理解适用错误。合同第八条第一款明确约定“除不可抗力因素外，甲乙双方如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金”，一审判决认为双方既约定了违约金计算标准，又约定了违约损害赔偿责任，以本案不构成根本违约为由不适用上述条款约定是对违约责任的理解适用错误。周四富、徐美兰没有按照约定，将房屋内的家具与房屋及钥匙一同交付上诉人，已经构成违约，应该按照上述违约条款承担违约责任，应按照房价的20%支付违约金，而上诉人只主张按照100元/天的标准计算至交付房屋及钥匙之日止，只要不超过合同约定房价的20%都是合理的。况且合同第八条第二款针对具体的违约情形作了约定，约定超过30天按照合同第八条第一款执行，目的是为更好的保障守约方的利益，周四富、徐美兰的违约符合该条约定。虽然法院对于违约金过高可以进行调整，但一审法院认定的3000元违约金实属过低，明显与合同违约条款相背，无法保障上诉人的利益。如按一审法院的判决，是在变相鼓励周四富、徐美兰违约，无期限拖延交付房屋及钥匙；对上诉人来说，支付了房款却长时间不能入住使用，难道不是损失吗？周四富、徐美兰答辩称：合同中没有明确注明家具属于买方，对方也无有效证据证明，买方购买的是房子，并不包含家具。合同中明确注明的锅碗瓢盆、电磁炉等这部分财产是卖方必须要带走的，至于家具卖方并没有承诺要给买方，买方没有理由要索取，卖方已经在规定时间内准备交房，是对方拒绝接房，卖方不存在违约，对方的诉求不成立。周四富上诉请求：1、撤销一审判决，并予以改判或者发回重审；2、判决闫光武、夏琼梅支付购房款2000元，赔偿违约金3000元；3、诉讼费判由闫光武、夏琼梅承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，判决上诉人返还家具并支付3000元违约金错误。合同第二条价款支付（一）约定“房屋成交价格686000元，成交价含房屋现有附属的设施设备、装修及对应的配套设施费用维修基金”，没有含家具家电，而一审判决认定“周四富、徐美兰留存于涉案房屋的家具及设施与合同明确约定的、其应当向闫光武、夏琼梅交付的家具及设施不符，故法院认定闫光武、夏琼梅有权拒绝受领涉案房屋并有权拒绝支付购房尾款2000元”，该认定子虚乌有，合同第几条第几款约定有家具。2、一审违反法定程序，违背合同约定条款。合同第六条约定“款清交房”，款清日即为交房日，闫光武、夏琼梅一直拒付2000元购房尾款至今。上诉人房产已过户完毕，约定8月15日交房，上诉人也交房了，但闫光武、夏琼梅拒绝接房（起诉书为证），上诉人为守约方，闫光武、夏琼梅为违约方。《物业买卖居间合同》是与楚雄中楚房地产经纪有限公司签订的，本合同买卖的唯一主体是房产，违约条款针对的主体也是房产；家具没有买卖，没有家具违约条款约定，一审把购房款当做家具款，部分家具不在室内就可以拒付房款，就判定不违约，显然是无法可依。一审判决上诉人支付家具违约金3000元纯属虚构。3、一审法官违纪判决守约方违约败诉，违约方欠钱理所应当。一审法官完全听从闫光武、夏琼梅和中介的意思，守约方购买的家具变成违约方的家具，违约方还可以得到赔偿3000元。第一次审理，闫光武、夏琼梅提供伪证，起诉书里撒谎冰箱、洗衣机、沙发、油烟机、窗帘不在涉案房屋里，要求高价赔偿，自己花钱买的家具自己不能带走，必须无偿送给老赖，还要倒贴老赖3000元，明显有失公平。庭审中明确其上诉请求为：维持原判一、四、五、六项；撤销原判二、三、七项；改判由闫光武、夏琼梅支付周四富、徐美兰违约金3000元。闫光武、夏琼梅答辩称：1、家具应该交付给答辩人。根据买卖合同约定，卖方只能带走锅碗瓢盆、电磁炉、燃汽灶、小床一张、电视、植物、小茶具，其他都不能带走。2、违约方是周四富、徐美兰，答辩人没有违约，答辩人不应该支付周四富、徐美兰违约金。闫光武、夏琼梅向一审法院起诉请求：1、判令周四富、徐美兰按2020年5月21日签订的《物业买卖居间合同》立即向闫光武、夏琼梅交付楚雄市开发区永盛花园x栋x单元x室住房及住房钥匙；2、判令周四富、徐美兰《物业买卖居间合同》返还闫光武、夏琼梅已搬走楚雄市开发区永盛花园x栋x单元x室住房内的应由闫光武、夏琼梅所有的家具，或者由周四富、徐美兰赔偿闫光武、夏琼梅家具价值合计约16400元，家具包括：三张大床（价值约2400元）、餐椅一套（价值约600元，餐桌一张、椅子六把）、五道窗子的窗帘（价值约4000元）、衣柜两个（价值约3000元）、书柜一个（价值约500元）、电脑桌一张（书桌，价值约300元）、茶机一张（价值约400元）、沙发一套（价值约2500元）、冰箱一个（价值约1500元）、洗衣机一台（价值600元）、抽油烟机一台（价值约500元）、鞋柜一个（价值约400元）、床头柜两个（价值约300元）；3、判令周四富、徐美兰按每天100元的标准支付闫光武、夏琼梅自2020年8月16日起至住房及钥匙交付之日的逾期违约金；4、判令周四富、徐美兰在交房当日结清在交付房屋以前该房屋产生的水、电、天然气、物业管理等与房屋有关的所有费用；5、本案的诉讼费全部由周四富、徐美兰承担。当庭变更诉讼请求：1、判令周四富、徐美兰按房屋总价的20%支付闫光武、夏琼梅违约金137200元（686000元×20%）；2、由周四富、徐美兰返还闫光武、夏琼梅已搬走的楚雄市开发区永盛花园x栋x单元x室住房内应由闫光武、夏琼梅所有的家具。周四富、徐美兰向一审法院反诉请求：1、结清闫光武、夏琼梅拖欠购房尾款2000元；2、追究闫光武、夏琼梅违约金一天100元，时间起止：2020年6月26日到房屋尾款结清为止。一审法院认定事实：2020年5月21日，闫光武、夏琼梅（乙方）与周四富、徐美兰（甲方）、楚雄中楚房地产经纪有限责任公司（丙方）三方签了一份《物业买卖居间合同》，约定：通过丙方的居间，甲方将位于楚雄市开发区太阳历大道永盛花园小区x幢x单元x室的住宅以686000元的价格出售给乙方，签订合同时交付购房定金20000元，该定金委托丙方保管；2020年6月30日前，乙方将首付款300000元交给甲方，剩余房款386000元，由乙方贷款支付给甲方；2020年5月26日前办理房屋产权证过户手续；乙方于2020年5月21日前向丙方支付中介服务费5000元；房屋的交付方式为“款清交房”；违约责任约定：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金;（二）乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日,由逾期方向对方支付每日100元作为补偿，超过30日则视为重大违约，按本合同第八条第一款约定处理。合同还对其他事项进行了约定。其中合同第十一条“补充条款”约定：“房东带走的东西有：锅碗瓢盆、电磁炉、燃气灶、小床一张、电视、植物、小茶具”。合同签订当日，闫光武、夏琼梅向周四富、徐美兰支付了购房定金20000元,徐美兰向闫光武、夏琼梅出具收条，楚雄中楚房地产经纪有限责任公司工作人员文定丽在收条上作为见证人签字。2020年5月26日，闫光武、夏琼梅、周四富、徐美兰签订了《云南省二手房买卖合同》、《二手房交易资金监管协议》，闫光武、夏琼梅将280000元付至楚雄市房产交易中心监管账户，闫光武、夏琼梅在缴纳相关税费后，楚雄市自然资源局于2020年5月27日向闫光武、夏琼梅核发了楚雄市开发区太阳历大道永盛花园小区x幢x单元x室的《不动产权证书》。2020年6月26日，周四富向闫光武、夏琼梅出具“收款凭条”，内容为：“今收到闫光武购房尾款384000元（叁拾捌万肆仟元），其中2000元（贰仟元）于2020年8月15日前交房时付，身份证xxxxxxxxxxxxxxxxxxx”。2020年8月15日上午，闫光武、夏琼梅会同楚雄中楚房地产经纪有限责任公司工作人员文定丽到永盛花园小区x幢x单元x室准备接房时，发现房屋内的家具、设施与看房时不一致，部分家具被搬走，双方遂未履行交接房及支付尾款2000元手续。为查明房屋内的家具情况，一审法院于2020年10月16日到位于楚雄市开发区太阳历大道永盛花园小区x幢x单元x室进行查看，确定房屋内的家具及设施为：沙发一组、洗衣机一台、冰箱一台、抽油烟机一台、窗帘五道。庭审中，周四富、徐美兰自认被其搬走的家具为：1.8米大床两张、1.5米小床一张、餐桌一套(含餐椅六把)、书柜（含电脑桌）一个、茶几一张、床头柜一个、五门衣柜一个，上述家具现存放于周四富、徐美兰居住的出租屋内。一审法院认为，本案争议焦点为：1.周四富、徐美兰是否应当向闰光武、夏琼梅交付家具并支付违约金；2.闫光武、夏琼梅是否应当向周四富、徐美兰支付逾期付款违约金。关于本诉。一审法院认为，买卖合同当事人对标的物的范围有明确约定的，出卖人应当按照约定向买受人交付标的物。第一，鉴于双方当事人订立本案房屋买卖合同时涉案房屋内置备有家具及设施，且双方当事人明确约定了周四富、徐美兰可将部分家具及设施搬离的事实，一审法院认定本案房屋买卖合同的标的物除楚雄市开发区永盛花园x栋x单元x室房屋外，尚包含应当留存于该房屋内的部分家具及设施。第二，虽然闫光武、夏琼梅与周四富、徐美兰于2020年5月21日签订的《物业买卖居间合同》未明确约定涉案房屋的交付时间，但楚雄市自然资源局已于2020年5月27日向闫光武、夏琼梅核发了楚雄市开发区太阳历大道永盛花园小区x幢x单元x室的《不动产权证书》，且周四富于2020年6月26日向闫光武、夏琼梅出具的“收款凭条”载明，闫光武、夏琼梅尚需支付的2000元购房尾款于2020年8月15日前交房时付，法院认定双方对交房时间进行了明确约定，故周四富、徐美兰于2020年8月15日前对涉案房屋的占有属有权占有，但其应当按照约定于2020年8月15日前向闫光武、夏琼梅交付涉案房屋；因周四富、徐美兰至今未向闰光武、夏琼梅交付涉案房屋，故对于闫光武、夏琼梅关于由周四富、徐美兰向其交付楚雄市开发区永盛花园x栋x单元x室住房及住房钥匙的诉讼请求具有事实和法律依据,法院予以支持。第三，因周四富、徐美兰搬离的家具及设施超过其按照合同约定有权搬离的家具及设施的范围，致使其应当向闫光武、夏琼梅交付的家具及设施与合同约定不符，故法院认定周四富、徐美兰违约，其应当按照合同约定向闰光武、夏琼梅交付1.8米大床两张、餐桌一套（含餐椅6把）、书柜（含电脑桌）一个、茶几一张、床头柜一个、五门衣柜一个等家具。第四，涉案《物业买卖居间合同》约定除不可抗力因素外，违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；同时，若周四富、徐美兰不按期向闫光武、夏琼梅交付房屋，每逾期一日需向闫光武、夏琼梅支付100元作为补偿，故法院认定双方当事人既约定了违约金计算标准，又约定了违约损害赔偿责任。第五，虽然周四富、徐美兰未按照合同约定向闫光武、夏琼梅交付涉案房屋（含房屋内的家具及设施）已构成违约，但鉴于闫光武、夏琼梅已于2020年5月27日取得涉案房屋所有权，周四富、徐美兰未按约定交付涉案房屋（含房屋内的家具及设施)不构成根本违约，闫光武、夏琼梅未能举证证明其周四富、徐美兰违约而遭受的实际损失情况以及周四富、徐美兰可通过继续履行方式承担未按照合同约定交付家具及设施的违约责任的事实，法院认定闫光武、夏琼梅同时主张违约金及损害赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不予支持；同时，基于周四富、徐美兰违约的客观事实以及周四富、徐美兰在明知其应当交付给闫光武、夏琼梅家具的情况下仍违反合同约定搬走家具，且在闫光武、夏琼梅对此提出异议后周四富、徐美兰客观上能够及时履行的事实，法院酌情认定周四富、徐美兰应当向闫光武、夏琼梅支付违约金3000元。因交房之前房屋由周四富、徐美兰占有使用，故房屋交付之前产生的水、电、天然气、物业管理等费用由周四富、徐美兰负责支付、结清。关于反诉。一审法院认为，买卖合同出卖人交付的标的物不符合合同约定的，买受人有权拒绝受领并拒绝履行款项支付义务。第一，因截止2020年8月15日，周四富、徐美兰留存于涉案房屋内的家具及设施与合同明确约定的、其应当向闫光武、夏琼梅交付的家具及设施不符，故法院认定闫光武、夏琼梅有权拒绝受领涉案房屋并有权拒绝支付购房尾款2000元。据此，周四富、徐美兰以闫光武、夏琼梅未支付2000元购房尾款构成违约的主张不予支持。第二，虽然闫光武、夏琼梅于周四富、徐美兰按照合同约定交付涉案房屋内及房屋内的家具、设施前有权拒绝支付购房尾款2000元，但鉴于法院已判令周四富、徐美兰须按照合同约定向闫光武、夏琼梅交付房屋及房屋内的家具、设施，故基于双务合同的同时履行原则，闫光武、夏琼梅亦应当于周四富、徐美兰按约定交付房屋及房屋内的家具、设施时，向周四富、徐美兰支付购房尾款2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决：一、周四富、徐美兰于本判决生效之日起10日内向闫光武、夏琼梅交付楚雄市开发区永盛花园x栋x单元x室房屋及该房屋钥匙；二、周四富、徐美兰于本判决生效之日起10日内向闫光武、夏琼梅交付如下财产：1.8米大床2张、餐桌1套（含餐椅6把）、书柜（含电脑桌）1个、茶几1张、床头柜1个、五门衣柜1个；三、周四富、徐美兰于本判决生效之日起10日内向闫光武、夏琼梅支付违约金3000元;四、房屋交付之前产生的水费、电费、天然气费、物业管理费均由周四富、徐美兰负责结清；五、闫光武、夏琼梅于本判决生效之日起10日内向周四富、徐美兰支付购房尾款2000元;六、驳回闫光武、夏琼梅的其他本诉请求；七、驳回周四富、徐美兰的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取计1686元，由闫光武、夏琼梅负担1664元（已交），由周四富、徐美兰负担22元（未交）；本诉案件受理费减半收取计25元，由周四富、徐美兰负担（已交）。二审中，上诉人闫光武、夏琼梅对一审法院认定的事实未提出异议，但认为一审法院遗漏认定周四富、徐美兰带走的家具还有床头柜一个、鞋柜一个、两门衣柜一个的事实。上诉人周四富对一审法院认定的事实未提出异议。对双方当事人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。对上诉人闫光武、夏琼梅认为遗漏认定的事实，本院认定如下：1、对床头柜1个，闫光武、夏琼梅认为其在一审中提交的证据照片（一审卷宗66页第15张照片）能证明有一个床头柜；而周四富认为该照片上不是床头柜，是装取暖器的纸箱。本院认为，从在案照片上看，闫光武、夏琼梅主张的照片上的物品不是床头柜，是纸箱，而闫光武、夏琼梅没有其他证据与之相印证是床头柜，对闫光武、夏琼梅主张的床头柜1个不予支持。2、对鞋柜1个，闫光武、夏琼梅认为其在一审中提交的照片（一审卷宗66页第14张照片）能证明有1个鞋柜，而周四富认为该照片上不是鞋柜，是带挂钩的简易鞋架。本院认为，在案照片只反映出物品的一个侧面，有挂钩，不能直观的反映出是鞋柜还是鞋架，而闫光武、夏琼梅没有其他证据与之印证是鞋柜，其主张鞋柜的理由不成立。3、对两门衣柜一个，闫光武、夏琼梅没有证据证明，其在庭审中已放弃该请求。综上，闫光武、夏琼梅认为遗漏认定事实无证据证实，本院不予支持。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1、周四富、徐美兰是否应当向闫光武、夏琼梅交付财产家具：1.8米大床2张、餐桌1套（含餐椅6把）、书柜1个（含电脑桌）、茶几1张、床头柜2个、五门衣柜1个、鞋柜一个、两门衣柜一个；2、本案中谁违约，违约金应如何计算。本院认为，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，周四富、徐美兰作为出卖房屋的所有权人有权转让自己的房产，其与闫光武、夏琼梅先后签订两份合同，其中2020年5月21日双方以及经纪方楚雄中楚房地产经纪有限公司签订的《物业买卖居间合同》内容较详实，且闫光武、夏琼梅按该合同约定的价款及相关约定进行了履行。2020年5月26日双方签订的《二手房买卖合同》，合同中约定的房屋交易价格是46万元，款清交房，对违约责任没有约定。综合双方签订合同的履行情况判断，5月21日的《物业买卖居间合同》应当是双方真实意思表示和双方实际履行的合同。针对第一个争议焦点，本院认为，《物业买卖居间合同》第二条约定：房屋成交价686000元，成交价含房屋现有附属的设施设备、装修及对应的配套设施费用、维修基金。此约定没有明确房屋成交价已包含房屋内的哪些财产。第十一条补充条款约定“房东带走的东西有：锅碗瓢盆、电磁炉、燃气灶、小床一张、电视、植物、小茶具”，该条款也没有明确约定卖方只能拿走出售房屋内的上述财产。结合经纪方楚雄中楚房地产经纪有限公司出具的《情况说明》和一审法院对经纪方经手人文定丽的询问，能够证明卖房时房屋成交价已包括了房屋内的家电家具，卖方能拿走的东西在合同补充条款中作了约定。据此，一审判决周四富、徐美兰向闫光武、夏琼梅交付已拿走的家具正确，应予维持。闫光武、夏琼梅上诉主张遗漏认定的家具无充分证据证实，该上诉主张本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，首先，关于房屋的交付，《物业买卖居间合同》第六条房屋交付及风险转移第（一）款、《二手房买卖合同》第三条第（一）款约定“款清交房”，该条款是针对房屋交付作的约定，是交房的必备条件，由此证明要房款付清后交房。第十一条补充条款的约定只是对房屋内财产归属的约定，并不是交房的前提条件。闫光武、夏琼梅未按合同约定付清房款，至今尚欠房款2000元，其在该纠纷中有一定过错。其次，关于违约问题，虽然《物业买卖居间合同》第十一条补充条款不是交房的前提条件，但周四富、徐美兰违反该约定，搬走房屋内的部分家具，2020年8月15日交接房屋时，闫光武、夏琼梅发现房屋内的部分家具被搬走，拒绝接房和支付尾款2000元，周四富、徐美兰的该行为是双方没有按合同主要条款约定履行付款和交房义务的主要原因，其行为违反了合同约定，已构成违约。但闫光武、夏琼梅于2020年5月27日已取得案涉房屋的所有权，且双方2020年8月15日发生纠纷后，闫光武、夏琼梅于2020年8月25日就向一审法院提起诉讼，一审法院根据案件事实酌情支持其违约金3000元并无不妥，闫光武、夏琼梅、周四富的上诉理由均不能成立，本院不予支持。徐美兰上诉后未到庭参加诉讼，按自动撤诉处理。综上所述，上诉人闫光武、夏琼梅、周四富的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。闫光武、夏琼梅交纳的二审案件受理费100元，由闫光武、夏琼梅负担；周四富交纳的二审案件受理费50元，由周四富负担。本判决为终审判决。审判长  何永丽审判员  李 梅审判员  马春梅二〇二一年三月十五日书记员  陈滇滇