黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1002民初264号原告：牡丹江市金昊物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。法定代表人：张艳秋，该单位总经理。委托诉讼代理人：董娅娟，黑龙江九昊律师事务所律师。被告：陈昆，男，1971年4月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。原告牡丹江市金昊物业管理有限公司（以下简称金昊公司）与被告陈昆合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金昊公司的法定代表人张艳秋及委托诉讼代理人董娅娟，被告陈昆及委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金昊公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈昆于2020年6月6日签订的怡兴花园小区物业管理承包合同；2.被告立即将怡兴花园小区物业管理权、物业管理用房、物业管理资料返还原告；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2020年6月6日，原、被告签订怡兴花园小区物业管理承包合同，原告将该小区物业承包给被告，原告将该小区内2处物业管理用房及相关资料交给被告。被告承包后未按约定提供合格服务，造成该小区内脏、乱、差，该小区业主拨打市长热线反映。被告陈昆辩称，其履行了合同义务，不存在违约情形，原告金昊公司要求解除合同无依据。原告与怡兴花园小区业主委员会（以下简称怡兴业委会）签订的物业管理合同于2021年3月1日到期，原告陈述其与怡兴业委会签订的物业管理合同的服务时间是2020年6月6日至2025年6月5日，该时间与原告举证的合同时间不符。怡兴业委会于2019年末进行换届选举，业主委员会成员变更，原告提供的2020年5月27日的物业管理合同虚假。业主委员会无权决定选聘物业服务企业，应由业主大会决定。在未经业主大会同意的情况下，原告与业主委员会签订的服务合同系无效合同，原告对该小区不享有物业管理权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告金昊公司提供的2020年6月6日怡兴花园小区物业管理承包合同、2020年5月27日物业管理合同、照片8张。欲证明：原、被告签订物业管理承包合同，被告应对该小区进行日常管理和维修养护，每日清扫一次，全天保洁并负责小区内的环境卫生，对花草树木进行修建、浇灌，定期除尘杂物、杂草并对小区监控负责维修等。被告陈昆认为，照片的原始载体显示拍摄时间为2021年3月2日，合同签订时间2020年5月27日，两者不符。2020年5月27日的物业管理合同的尾页与照片对比，该合同尾页中正文内容为八行，照片中正文为五行。第七页照片显示捺印的非该份合同，第六页、第八页照片签字的合同日期空白，所签文本处张艳秋的签字与原告提供的合同位置不相同，该两张照片中张艳秋签字的位置与被告签字的合同文本位置相同。第六页照片和第八页照片的合同为被告手中的合同文本，而非原告提供的合同文本，2020年5月27日的合同不客观、不真实。原告与怡兴业委会签订的合同于2021年3月1日到期，原告提供的该份合同虚假。本院认为，照片内容与物业管理合同不符，故对照片在本案中不予采信。两份物业合同系格式文本，加盖的公章真实，故对两份物业合同予以采信。2.原告金昊公司提供的2021年1月27日整改通知、2021年1月30日牡丹江市东安区传秋清掏保洁服务队出具的证明、2021年2月12345市长热线记录单两份、照片17张、2021年2月27日怡兴花园社区警民群聊天记录截图。欲证明：被告陈昆不按合同履行，导致该小区物业脏乱差，表明不能再继续履行该合同，原告有权解除该承包合同。被告陈昆认为，整改通知和12345市长热线反映的情况属于同一事件，因地面漏水需要提供开发商图纸确定如何施工，原告拒绝提供相关图纸。被告联系自来水公司，自来水公司答复应对水样化验从而确定漏水原因。原告拒绝提供施工图纸，社区对原、被告约谈，出具整改通知，在整改通知当日下午被告已对通知载明的内容进行落实。17张照片拍摄时间为2021年1月28日，按照双方合同约定冬天清雪要求早7:30前开出一条小道，该照片拍摄时间为下午。2021年2月13日4张照片是春节期间，小区居民在院内燃放烟花炮竹，才出现照片中的现象，被告已第一时间进行清理。2021年3月1日的5张照片看出路面无积雪，符合双方约定。清掏证明为虚假证明。聊天记录截图只截取部分，被告在第一时间对其反映的情况进行修复。本院认为，传秋清掏保洁服务队出具的证明前后矛盾，故在本案中不予采信。此组证据中的整改通知、热线记录单、照片、警民群聊天记录截图的内容真实，故予以采信。3.原告金昊公司提供的怡兴花园小区业主刘某、李某、王玉兰、娄玉德、陈久洲、初淑兰联名签字的证明，刘某、李某、王玉兰、娄玉德、陈久洲身份证复印件、照片7张。欲证明：小区业主反映在被告陈昆承包该物业期间出现垃圾成堆、冬季不清雪、马葫芦不清掏等问题，被告不按承包合同履行，构成根本违约。被告陈昆认为，此组证据属于证人证言，证人非因法定原因应出庭作证，该小区居民590多户，该证明仅有六人签字，无法代表绝大多数的小区居民。本院认为，联名签字的证明属于证人证言，证人未出庭接受双方质询，故对联名签字的证明和身份证复印件在本案中不予采信。照片的内容真实，故予以采信。4.原告金昊公司提供的证人李某、刘某（该小区业主）出庭作证。欲证明：小区业主反映在被告陈昆承包物业期间出现垃圾成堆、冬季不清雪、马葫芦不清掏等问题，被告不按该承包合同履行，构成根本违约。被告陈昆认为，其从2020年6月接手怡兴小区物业服务，如按照两位证人陈述小区楼道卫生、垃圾、积雪物业没有处理，该小区将无法正常生活。结合原告出示的照片看出该小区正常通行，通道无积雪。证人刘某陈述其白天不在家，其陈述关于小区卫生的情况是听其他老人陈述，该证人所听的事情不能作为其亲身感知的证人证言。本院认为，结合本案其他证据，对于被告陈昆承包怡兴小区物业期间出现垃圾成堆、冬季不清雪、马葫芦不清掏等问题的事实予以确认。5.被告陈昆提供的证人高某、张某1、张某2、曲某（该小区业主）出庭作证。欲证明：被告在怡兴小区服务期间及时清扫小区卫生、清运垃圾，清理小区院内积雪、冰，对小区监控及围栏、路灯等设施进行安装。原告金昊公司认为，该4位证人证言互相矛盾，张艳秋管理物业时与证人高某、张某1存在矛盾，高某、张某1有刻意为被告虚构事实的情况。证人曲某证实原告与怡兴业委会签订的合同是其本人签字，加盖公章交给原告，是其对原告在空白处填何内容加以认可。证人曲某陈述被告与原告签的0.3元物业费的合同日期截至2021年3月1日，原、被告签订的合同有效。本院认为，对于被告陈昆在怡兴小区物业服务期间清扫小区卫生、清运垃圾，清理小区院内积雪、冰，对小区监控及围栏、路灯等设施进行安装的事实予以确认。6.被告陈昆提供的2020年6月6日怡兴花园小区物业管理承包合同、2021年1月16日至2021年2月25日怡兴小区物业人员工作及清雪现场录像、2021年2月25日徐淑文等小区业主出具的证明8份、2020年7月19日怡兴花园小区路灯安装施工合同、监控系统施工合同、车牌识别系统施工合同、2021年2月27日夏宇出具的证明、2021年2月25日左贵君出具的证明、2021年2月15日邵志荣出具的证明、2020年7月15日被告与邵志荣聊天记录截图、2021年2月26日怡兴小区安装围栏照片6张、2021年2月26日张作双和徐秀芳、赵德泉、陈波出具的证明、维修声控灯照片4张、2021年2月25日高君出具的证明、更换灯泡照片12张、清扫楼道照片6张、2021年2月25日高庆芬出具的证明、清雪除冰照片9张、2021年2月27日牡丹江市东安区卢师傅家政服务中心出具的证明、牡丹江市东安区传秋清掏保洁服务队出具的证明两份、2021年2月27日牡丹江万邦装饰有限公司出具的证明、2021年2月28日牡丹江市新兴管道疏通清洗综合服务有限公司出具的证明、2021年2月9日疏通下水照片4张、微信转账截图2份。欲证明：被告按照合同约定履行义务，包括对怡兴小区的共用设施、设备进行管理维护，对小区内的卫生进行清扫、垃圾进行清运、对小区内的积雪、积冰进行清理，安装监控系统、车辆识别系统等，被告不存在违约。原告金昊公司认为，2020年6月6日物业管理承包合同证明被告陈昆应履行的合同义务，每日进行全天保洁，冬季及时清理小区清雪，7:30分前扫开一条小道，及时解决突发事件，保证绿化率，对花草树木定期修剪、浇灌，每日负责夜巡。2021年1月27日社区发出整改通知后，没有满足该合同约定内容，没有绿化，没有保证合同日常义务。现场录像内容显示时间均为2021年1月前后，该视频只是短暂的人员拿着工具摆拍，是否是怡兴花园小区无从考证。该视频无法显示每日进行全天保洁，也没有绿化修剪、浇灌等场景，除雪也只有相应工具，没有达到合同约定早7:30前必须扫开一条小道。2021年1月27日下发整改通知后，仍有业主打市长热线反映该小区物业脏乱差。该视频片面、短暂、不连续，无法证明整个合同履行期间的状况。8份业主出具的证明属于证人证言，证人必须出庭经过双方质证，该证据形式要件不符合法律规定，无从考证该证明是否为本人签字。该证言内容与2021年1月27日社区发出的整改通知内容不符。三份安装合同没有具体签订日期，无从考证单位负责人签字真假，是否具体履行无从考证。该单位的证明日期是2021年2月27日，属于后补证据，显示内容都是以前事实，明显存在后补状况，无从考证是否本人签署，单位证明应有负责人签字。显示内容基本为下水管道清掏，与市长热线业主反映内容相互印证，证明该小区在被告物业服务期间存在很多水管隐患，显示其日常维护不到位。证明其做了清掏工作，但没有效果。照片证明该小区脏乱差，换灯泡只是物业服务的附属部分，不属于合同签订的主要责任义务。照片只有2021年2月1日工人扫楼道的场景，合同约定每日应当进行清理打扫，部分清雪的日期为2021年1月16日，虽然有清雪的照片，根据整改通知看，清雪没有达到合同约定。很多脏乱的场景证明被告没有按合同履行主要义务责任，原告可以解除合同。转账日期是2020年10月20日、2020年9月和10月，不能证明用于涉案小区。2021年1月27日社区发出整改通知以及市长热线都是在该时间后，显示后期履行不符合要求，存在违约。本院认为，对于被告陈昆在管理维护怡兴小区共用设施、设备，清扫小区卫生、清运垃圾、清冰雪，安装监控系统和车辆识别系统的事实予以确认。7.被告陈昆提供的2016年3月3日物业管理合同、2021年1月27日社区工作会议记录复印件、2021年2月3日关于兴隆社区1月27日座谈提出的问题的反馈复印件。欲证明：原告与怡兴业委会签订的物业管理合同约定物业管理期限于2021年3月1日到期，原告现在对怡兴小区不享有物业管理权。兴隆社区于2021年1月27日针对整改通知的内容对被告约谈，被告于当天对相关事项进行处理，并在2021年2月3日以书面形式将反馈意见提交兴隆社区。原告金昊公司认为，该份证据没有原件，无法知道会议记录是否属实，会议内容显示2021年1月27日该物业存在收费、清理垃圾、漏水问题等等，证明被告履行合同期间不符合要求，要求整改。反馈内容是否达到小区业主满意，是否符合要求无从考证。原告出示的2021年3月1日的照片显示该小区仍为积雪堆积、脏乱差，没人进行日常维护。2021年1月27日社区约谈原告法定代表人张艳秋，与此份证据不符。2016年3月3日物业管理合同截止日期为2021年3月1日，该合同属于效力待定，业主委员会有可能追认有效。原告与业主委员会续签该物业管理合同，该物业用房及相关设施是原告通过物业承包合同交付被告，被告应返还给原告。本院认为，此组证据经与原件核对，内容真实，故予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日，原告金昊公司与怡兴业委会签订物业管理合同，主要内容：“第一条、怡兴业委会将东安区怡兴花园小区委托金昊公司实行物业管理……第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：承重结构、楼梯间、走廊通道。第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、楼内消防设施设备、建筑物防雷设施。第六条、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、井、自行车棚、停车场、路灯。第七条、共用绿地、花木等的养护和管理。第八条、公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条、交通与车辆停放秩序的管理。第十条、维护公共秩序，不包含业主、使用的人身与财产保险和财产保管责任。第十一条、管理与物业相关的工程图纸、住户档案。第十二条、根据业主委员会的委托组织开展小区文化娱乐活动。第十三条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，可以委托金昊公司……第十五条、委托管理期限为五年，自2016年3月2日起至2021年3月1日止……第十九条、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.30元向金昊公司交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.60元向金昊公司交纳……”。另查明，2020年6月6日，原告金昊公司与被告陈昆签订怡兴花园小区物业管理承包合同，主要内容：“金昊公司将怡兴花园小区委托给陈昆实行物业管理，双方达成如下协议：1.对房屋共用部位、共用设施、设备进行日常管理和维修养护，并有报修、维修记录，按照住宅装饰、装修管理有关规定和要求进行装修；装修前要告知装修人有关装饰装修的规定和注意事项，对违反规划规定私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，要及时劝阻，并报告有关主管部门按规定时间定时检查楼道卫生。2.陈昆负责整个小区内的环境卫生，每日清扫一次全天保洁。冬天要及时清除小区内的积雪（早7点半前必须扫开一条道，以便行走）……4.花草、树木定期进行修剪、浇灌，定期清除杂草杂物，保证其绿化率，陈昆要及时解答和处理业主提出的问题，因陈昆处理不及时造成损失的，由陈昆承担，陈昆夜间必须有人值班，负责夜间巡逻。收费票据由金昊公司提供，每本发票按市场价收取陈昆1元。存根必须给金昊公司存档作为陈昆收费凭据，必须使用三联单，金昊公司、陈昆及业主各一份……6.陈昆在经营期间负责维修或更换本小区的监控……7.合同时间5年，即从2020年6月6日至2025年6月5日止，每年管理费1万元。金昊公司已收取的物业费归金昊公司，陈昆收取陈欠物业费归陈昆。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.56元向陈昆交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.95元向陈昆交纳。本物业公共服务费按年交纳，陈昆进入小区后需先更换大门为自动识别车号系统，封闭小区其他门，费用由陈昆负责，陈昆进入小区后前五年金昊公司不收取管理费。8.金昊公司将小区保洁和保安承租给陈昆，陈昆负责四季清扫楼道和清雪、下水维修等，管理由金昊公司负责。9.物业费收取方式为每年收取一次，不得连续收费超出二年，陈昆不得私自刻公章，需要公章时向金昊公司说明情况方可使用，陈昆需要增值税发票时向金昊公司说明，由金昊公司提供，税金由陈昆承担。10.金昊公司与业主委员会的合同在2021年3月10日到期，到期后，成立新业主委员会再续签服务合同。如续签不了造成陈昆一切损失由金昊公司双倍赔偿。金昊公司给陈昆提供2号楼楼下平房南侧1个房间和原物业办公室使用……”。合同签订后，原告将上述物业管理用房交给被告。原告给付陈昆进户单3本，陈昆购买30本物业收费发票。再查明，2021年1月27日，牡丹江市东安区东兴街道办事处兴隆社区居民委员会向原告金昊公司发出整改通知，主要内容：“近日兴隆社区在怡兴花园小区进行走访巡查时发现小区内存在几处问题，寻访居民意见时反响强烈，请物业公司迅速进行整改，现将整改问题通知如下：一、加强防疫工作力度……二、怡兴花园小区内广场冰块雪堆、主干道垃圾及路面冰雪堆积，物业公司于三日内迅速进行清理。三、怡兴花园小区内漏水情况要及时清查，明确责任划分，及时修复。漏水问题解决后要及时清理院内冰面方便居民出行”。2021年1月31日、2021年2月21日，怡兴小区业主拨打12345市长热线反映室内下水管道堵塞渗水，物业公司不管的问题。本院认为，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告金昊公司与被告陈昆签订的物业管理承包合同系原、被告双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护，该承包合同对原、被告双方均具有法律约束力。关于被告陈昆提出未经业主大会同意，原告金昊公司与怡兴业委会于2016年3月3日签订的物业管理合同系无效合同的抗辩。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期……”。本案中，原告与怡兴业委会于2016年3月3日签订的物业管理合同的服务期限截至2021年3月1日。现原告物业服务期限届满，目前怡兴小区新的业主委员会尚未成立，在业主没有依法作出另聘物业服务人的决定，原告作为怡兴小区物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。由此可知，业主委员会可以与物业服务人订立物业服务合同，故被告提出的此项抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告金昊公司要求解除其与被告陈昆于2020年6月6日签订的怡兴花园小区物业管理承包合同的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，被告陈昆确实对怡兴小区提供了一定的物业管理服务，但其提供的有些物业管理服务违反原、被告签订的物业管理承包合同的约定，比如未在早7点半前必须扫开一条道等，因怡兴小区内广场冰块雪堆、主干道垃圾及路面冰雪堆积，东安区东兴街道办事处兴隆社区居民委员会于2021年1月27日向原告金昊公司发出整改通知，且2021年1月至2021年2月期间，怡兴小区业主拨打12345市长热线反映室内下水管道堵塞渗水，物业公司不管的问题。因被告提供的怡兴小区物业管理服务未达到合同约定，原告要求解除双方签订的物业管理承包合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告金昊公司要求被告将怡兴花园小区物业管理权、物业管理用房、物业管理资料返还的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况”。本案中，原、被告签订的物业管理承包合同载明原告给被告提供2号楼楼下平房南侧1个房间和原物业办公室使用，原告给付陈昆进户单3本，陈昆购买30本物业收费发票。原、被告物业管理承包合同解除后，被告应当将上述物业管理用房、物业管理资料、物业管理权移交原告。综上所述，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第九百三十七条、第九百四十条、第九百四十八条、第九百四十九条规定，判决如下：一、解除原告牡丹江市金昊物业管理有限公司与被告陈昆于2020年6月6日签订的怡兴花园小区物业管理承包合同；二、被告陈昆于本判决生效之日起十日内将东安区怡兴花园小区物业管理权、物业管理用房屋、物业管理资料交给原告牡丹江市金昊物业管理有限公司。案件受理费100元,减半收取计50元，由被告陈昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  陈慧媛二〇二一年三月十九日书记员  王盈盈