广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0307执异99号 案外人：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆1903-1909号房，统一社会信用代码914413007864540112。 法定代表人：罗耀明，总经理。 委托代理人：彭燕娜，女，汉族，1993年12月19日出生，身份证住址广东省揭阳市揭东区，公司员工。 委托代理人：林小凤，女，汉族，1993年1月1日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，公司员工。 申请执行人：陈阳，男，汉族，1988年4月24日出生，身份证住址河南省光山县。 被执行人：吴菊群，女，汉族，1975年6月17日出生，身份证住址江苏省通州市。 关于申请执行人陈阳与被执行人吴菊群借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）粤0307民初21519号民事调解书已发生法律效力，由于被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人陈阳向本院申请强制执行，立案号为（2019）粤0307执1858号。在执行过程中，本院依法拍卖被执行人吴菊群名下位于惠州市大亚湾xx房产（预告登记证明书号：粤房地预登惠州字第xx号）（以下或者简称涉案房产）。拍卖后，案外人惠州市华浩房地产开发有限公司（以下或者简称华浩公司）以涉案房产评估违反法律规定，损害案外人的权益为由向本院提出执行异议，请求撤销（2019）粤0307执1858号执行裁定书。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人华浩公司提出异议称，一、法院对涉案房产的评估违反法律规定，损害了债权人的权益，应属无效，(2019)粤0307执1858号《执行裁定书》应予以撤销。 法院对涉案房屋仅系在京东大数据评估平台、阿里拍卖大数据询价平台、中国工商银行融e购电商平台进行询价。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。法院在涉案房屋确定拍卖价格时未委托相应资质的评估机构进行价格评估，违反法律规定，拍卖程序合法应予以撤销。 二、法院对涉案房产的评估价格不合理，评估价格过低，严重损害债权人合法权益。 法院通过京东大数据评估平台、阿里拍卖大数据询价平台、中国工商银行融e购电商平台进行询价，确定拍卖房屋总价1573923元，单价为：8989元，与市场行情价相差甚远，该涉案房屋位于惠州××海××栋，涉案房屋被执行人购买总价为2433000元，单价为13886元，涉案房屋楼下即是沙滩，户型为两梯两房入户即电梯，南北通透，系无边际无遮挡的海景精装修房。根据华浩海悦湾公司2019年销售海悦湾平均单价为14405元，且涉案房屋所在5栋系海悦湾整个楼盘的楼王。故法院所确定的涉案房屋拍卖总价没有结合当地市场行情及实地考察，无相应资质的评估机构进行价格评估，单凭平台询价取平均值，该定价为8989元/平方米与当地市场行情（14405元/平方米）相差极大，严重损害了债权人的合法权益。 综上，法院作出的对涉案房屋的询价定价程序不合法，定价的价格不合理，严重损害债权人的合法权益，应属无效，因此，法院作出的（2019)粤0307执1858号《执行裁定书》应予撤销。 经审查查明，关于申请执行人陈阳与被执行人吴菊群借款合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0307民初21519号民事调解书，内容为：一、自本协议签订之日起，吴菊群应在三个月内向陈阳归还借款本金计人民币15万元，分别为2018年12月30日前还款4万元、2019年1月30日前还款5万元、2019年2月28日前还款6万元；二、剩余借款本金计人民币55万元，由吴菊群在2019年3月起的两年内即2021年2月28日前还清，还款方式为按月还款，每月还款金额不低于25000元且须在当月25日前还款；三、若吴菊群未按本协议约定还款且逾期超过15天，陈阳有权要求被告吴菊群一次性还清剩余本金并以剩余本金为基数按月利率2%计算利息至实际付清之日：四、本案诉讼费5470元由吴菊群承担。上述民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，立案号为（2019）粤0307执1858号。 在执行过程中，本院于2019年11月22日作出（2019）粤0307执1858号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人吴菊群名下位于惠州市××房产（预告登记证明书号：粤房地预登惠州字第xx号）。本院于2020年2月23日在京东网司法拍卖广东省深圳市龙岗区人民法院网络平台以1573923元为起拍价第一次公告拍卖上述房产，但因无人出价而流拍。其后，本院又于2020年3月22日在京东网司法拍卖广东省深圳市龙岗区人民法院网络平台以1259138.4元为起拍价第二次公告拍卖上述房产，竞买人刘某某以1259138.4元竞得前述房产。 2021年4月1日，本院作出（2019）粤0307执1858号之二执行裁定书，裁定确认刘某某竟得涉案房产，并解除涉案房产。2020年4月29日，本院向惠州市大亚湾经济开发区房产管理局送达执行裁定书及协助执行通知书，办理了上述房产的过户手续。 另查，针对涉案房产，（异议人）被执行人吴菊群与申请执行人达成执行和解为由提出执行异议，请求中止涉案房产拍卖。本院立案号为（2020）粤0307执异142号，经审查，吴菊群的异议请求与事实不符，遂驳回其的异议请求。 本院认为，本院作出的（2018）粤0307民初21519号民事调解书已经发生法律效力，申请执行人根据该生效法律文书的内容向本院申请强制执行，符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定：“调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。”；第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”同时，依照该规定第五条第八项的规定，除非法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产，被执行人所有的财产均可以作为责任财产由人民法院查封、扣押、冻结。本案中，因被执行人未履行本院作出（2019）粤0307民初21519号民事调解书确定的法律义务，执行部门作出（2019）粤0307执1858号之一执行裁定书，处置被执行人名下房产，符合上述法律规定。 本院在处置被执行人吴菊群名下房产过程中，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》【法释（2018）15号】第二条“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”的规定，可以采取定向询价的方式确定处置参考价。且在本案处置过程中，是经过两次拍卖的程序才最终确定成交价的。而本院确定的拍卖价格仅是一个拍卖的起拍价，并不妨碍其拍出更高的价格。经过依法确定处置参考价和依法拍卖，本院（2019）粤0307执1858号执行裁定书确定的成交价合法有效。 根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”，案外人华浩公司主张对涉案房产评估价值过低，应当在涉案房产权属转移变更前提出，经审查，涉案房产已拍卖成交，且已经过户。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”综上，案外人华浩公司的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条之规定，裁定如下： 驳回案外人惠州市华浩房地产开发有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省深圳市中级人民法院申请复议。 审判长  邹东强 审判员  郑则川 审判员  赵 丹 二〇二一年三月十五日 书记员  钟志洋