安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1324民初631号原告：朱广平，男，1970年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原告：郭淑红，女，1970年2月1日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。二原告共同委托诉讼代理人：张宝华，安徽维智律师事务所律师。被告：高成侠，女，1963年9月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。被告：周明，男，1957年3月11日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被告：谢敏，女，1962年1月15日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。原告朱广平、郭淑红与被告高成侠、周明、谢敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月12日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，于2020年6月19日作出（2018）皖1324民初6486号民事判决书，朱广平、郭淑红不服提起上诉，安徽省宿州市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）皖13民终3042号民事裁定书，裁定本案发回本院重审，本院于2021年2月7日依法另行组成合议庭进行审理。朱广平、郭淑红及其委托诉讼代理人张宝华、高成侠及其委托诉讼代理人孙龙到庭参加诉讼，周明、谢敏经本院依法传票传唤未有到庭，证人韩某、许某出庭作证。本案现已审理终结。朱广平、郭淑红向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对泗县泗州商城4栋110号商铺的执行，并解除对其的查封；2.判决确认原告对查封的房地产享有所有权；3.判决撤销泗县人民法院（2016）皖1324民初4770号民事裁定书和泗县人民法院（2018）皖1324执异27号执行裁定书；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，2016年10月11日购买了被告周明、谢敏夫妻共同所有的位于泗县泗州商城4栋110号商铺，约定价格为65万元，且双方在泗县房地产管理局用制式房地产买卖契约签订了房屋买卖合同，并于当天向周明支付了全部购房款。合同签订后双方共同委托泗县价格认证中心对涉案房屋进行价格认定，后周明、谢敏将房屋交付给原告。原告在使用管理该房屋期间才知道该房屋被泗县人民法院查封，便申请复议要求中止执行，解除查封，法院以（2018）皖1324执异27号执行裁定书裁定驳回两原告的申请。原告认为，两原告与被告周明、谢敏所签署的房地产买卖合同，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，合同是合法有效，虽然未在房地产管理部门办理审批备案手续，但不影响合同的效力；同时两原告已经向被告支付了全部的购房款，依法应当对标的物享有物权。另外，在原告与被告签订房地产买卖合同时，本案的房地产并未查封，原告也已经进行了审慎注意性的审查，不具有任何过错。因该房地产的查封是在合同签订以后，办理房屋登记手续期间，而且原告已经履行了合同的全部义务，应对涉案的房地产享有全部的权利，而唯一的瑕疵是房地产登记手续未有及时办理，但这不足以导致原告不享有该房地产的排他权，原告在法院查封前已经实际占有使用出租涉案房屋。房屋过户未完成并非原告原因造成：第一，双方2016年10月11日签订房屋买卖合同，法院2016年12月12日查封，尚在办理过户手续的合理期限内；第二，办理过房产评估后，后期就联系不上周明，导致过户手续无法办理；第三，由于周明未缴纳过户所需税费导致原告无法办理过户手续；第四，原告正在积极办理过户手续，签订房地产管理机构制式合同、到房产交易过户大厅签订合同、对房产进行评估等都是办理房产过户手续的重要内容和过程；第五，原告从未作过“税费太多，手头紧，所以未过户”的陈述，买受人承担税费相对较少，为了交易安全，积极要求早日过户是正常的状态和需求；第六，被告提交的案外人异议申请书并非原告向法院所提交，申请书的内容不是原告所承认的事实，不能证明涉案房屋未过户是原告的原因造成。综上，（2018）皖1324执异27号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，请求法院支持原告的全部诉讼请求。高成侠辩称，本案原告并不具备最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。首先，原告虽提供《房地产买卖契约》，但该契约是复印件，原告应提供原件或者是与原告核对无异的复印件。即便契约是真实的，该契约第九条中明确约定经双方签章并经房地产买卖主管机关即泗县房地产管理局的批准才生效。根据正常交易流程，《房地产买卖契约》经泗县房地产管理局审查符合条件后，会给契约编号然后由前台收件、受理审查、复审、核准、登簿、完成交易登记的所有环节。原告在诉状中引用物权法15条，认为本案契约是生效的，未办理物权登记，不影响合同效力，但是物权法15条中规定“除法律另有规定或合同另有约定的除外”，双方在契约中第九条约定了“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审理核准后生效”，所以该契约不能生效。其次，原告虽提供周明出具的收条，但从其同时提供的汇款收据可证明，该笔款项收款人是卢书波，在案涉房屋买卖的过程中，高成侠与周明之间的民间借贷纠纷，已经在泗县法院执行过程中，周明处分房产应该将钱交至人民法院执行账户以履行生效的判决内容。再次，原告明确陈述“因所需税费太多，当时手头紧”，所以才未过户登记，显然该房屋至今未能办理过户的原因在于买受人郭淑红、朱广平手头紧张所致。综上，原告提出的执行异议理由不能成立，恳请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，周明、谢敏共同拥有泗县泗城镇泗州商城4栋110号商铺，房产证号为：皖泗字第××。2016年10月11日，谢敏与郭淑红通过中介公司在房产局交易大厅签订房地产买卖契约及过户手续，周明、谢敏将上述商铺以65万元的价格出售给郭淑红，郭淑红通过中介交付周明、谢敏11000元，按照周明指定的中国邮政储蓄银行泗县支行卢书波账户汇款639000元，同日周明给郭淑红出具一份收条，写明收到郭淑红购房款65万元。当日，周明、谢敏将涉案房屋交付郭淑红、朱广平。郭淑红、朱广平将房屋自2016年10月11日出租给许某至2020年10月。2016年10月18日，泗县价格认证中心出具泗价认税《2016》95号价格认定结论书，认定该商铺总值取整649000元，因未有缴纳税费没有办理过户登记。2016年12月12日，泗县人民法院根据高成侠的申请，作出（2016）皖1324民初4770号民事裁定书，对周明、谢敏拥有的上述商铺予以查封。本院在执行申请执行人高成侠与被执行人周明、谢敏民间借贷纠纷一案中，准备执行泗县泗城镇泗州商城4栋110号商铺。案外人朱广平、郭淑红提出执行异议。该书面异议经本院审查认为，朱广平、郭淑红的异议理由对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，于2018年11月1日做出（2018）皖1324执异27号执行裁定书，驳回了朱广平、郭淑红提出的异议请求。朱广平、郭淑红不服，于2018年12月12日向泗县人民法院提出案外人执行异议之诉。原审过程中，朱广平、郭淑红认为案外人异议申请书不是本人按印提交，申请对申请书上的签字和指印进行鉴定，因不具备鉴定条件，未有结论。上述事实有当事人陈述、《房地产买卖契约》、收条及汇款凭证、价格认定结论书、房地产证、出租协议书、证人证言、执行裁定书、终某鉴定告知书、鉴定所不予受理函、询问笔录等为证。本院认为：本案争议焦点是朱广平、郭淑红对案涉房产是否享有权利及是否足以排除强制执行。关于朱广平、郭淑红对案涉房产是否享有权利的问题。郭淑红与谢敏签订了书面房地产买卖契约，该契约是中介公司参与下在房产交易大厅签订，原告提供的契约虽然系复印件，但是有泗县房地产管理局的签章，并且中介人员韩某出庭证实，真实性应予认定。郭淑红、朱广平向周明、谢敏支付了价款，周明、谢敏将房屋实际交付给朱广平、郭淑红占有使用至今，双方已经实际履行了该契约的主要义务。朱广平、郭淑红对周明、谢敏享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，即物权期待权。关于朱广平、郭淑红享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。1.执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权利是否足以排除强制执行的判断，以实现案外人民事权益的实体性执行救济。执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定进行审查。2.朱广平、郭淑红支付全部购房款，周明、谢敏也实际交付了房屋，双方签订的房地产买卖契约已经基本履行完毕，周明、谢敏作为出卖人对案涉房屋不再享有法律上的实体权利，仅负有协助朱广平、郭淑红办理过户登记的义务，周明、谢敏已经不能用该房屋偿付其所欠债务。3.朱广平、郭淑红对案涉房屋享有的物权期待权可以通过办理不动产登记转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），与物权有相类似的效力特征，与高成侠的普通金钱债权相比，应予优先保护。至于案涉房屋是否因朱广平、郭淑红自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对其享有物权期待权的认定。朱广平、郭淑红虽然否认案外人异议申请书内容是其真实意思表示，但未能提供充分证据证明，属于怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后不办理过户登记，对本案的发生具有过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故由其承担本案诉讼费用，以示惩戒。综上，朱广平、郭淑红对案涉房地产享有的民事权益足以排除强制执行，其请求停止对案涉房产执行的诉讼请求予以支持。由于朱广平、郭淑红仅享有物权期待权，尚未有过户登记，其请求确认涉案房屋所有权及撤销涉案裁定书请求与法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，判决如下：一、停止对泗县泗州商城4栋110号商铺的执行；二、驳回朱广平、郭淑红的其他诉讼请求。案件受理费10290元，由朱广平、郭淑红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。本院（2018）皖1324执异27号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  丁克武人民陪审员  韩 雪人民陪审员  孙保新二〇二一年三月二十三日法官 助理  孙凤楠书 记 员  梁巍妹