江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初11508号 原告：周球，男，1949年2月5日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：周伟成，江苏衡上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司书海，江苏衡上律师事务所律师。 被告：江苏瑞和房地产发展有限公司（下文简称瑞和公司），统一社会信用代码91321322783394965D，住所地沭阳县苏州西路国际学校对面。 法定代表人：吴万政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邬建洲，江苏勤辉律师事务所律师。 被告：丁成岭，男，1966年1月1日出生，沭阳县人，住沭阳县。 原告周球与被告瑞和公司、丁成岭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭审理，原告周球的委托诉讼代理人周伟成、被告瑞和公司的委托诉讼代理人邬建洲到庭参加诉讼，被告丁成岭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2021年3月24日公开开庭审理，原告周球的委托诉讼代理人周伟成、被告瑞和公司的委托诉讼代理人邬建洲、被告丁成岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周球提出诉讼请求：1.判令被告瑞和公司协助被告丁成岭办理位于沭阳县凤凰国际城室房屋的不动产权证书；2.被告丁成岭取得位于沭阳县凤凰国际城室房屋的不动产权证书后协助过户至原告周球名下。事实与理由：2008年12月12日，二被告订立商品房买卖合同，约定瑞和公司将位于沭阳县凤凰国际城室房屋出卖给被告丁成岭。2009年2月26日，被告丁成岭与原告订立协议，将该房屋以14.5万元价格出卖给原告。原告依约定付清房款，二被告也将前述房屋交付原告居住使用。被告瑞和公司却以被告丁成岭欠债为由申请执行该房屋，原告提出执行异议之诉，一、二审法院作出不得执行该房屋的判决，但二被告仍不履行该房屋过户的协助义务。 被告瑞和公司辩称：我公司与丁成岭之间是商品房销售合同关系，丁成岭与周球之间是房屋买卖合同关系，两个合同彼此独立。原告突破合同相对性起诉我公司无事实和法律依据。2008年丁成岭向我公司购买涉案房屋，我公司为丁成岭办理的中国银行按揭贷款13万元提供担保，丁成岭拒不归还房贷导致未办理产权登记，我公司代为偿还贷款本息及费用合计169105.98元。我公司因为代偿169105.98元，在丁成岭拒不履行付款义务的情况下，享有债权，也进而享有抗辩权，有权拒绝为丁成岭办理产权登记。周球向丁成岭购买涉案房屋时，我公司仍继续代偿贷款，实际获利者是原告周球，代偿数额超过周球支付的购房款145000元，支持周球诉讼请求，有违公平原则。我公司和周球基于各自的合同关系，对丁成岭享有债权，但周球的债权没有优先性。 被告丁成岭辩称：原告尚欠房款2000元未付，不同意原告诉请。 原告周球与被告瑞和公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告丁成岭未提交证据。 本院经审理认定事实： 2008年12月12日，瑞和公司作为出卖人，丁成岭作为买受人签订商品房买卖合同，约定丁成岭购买瑞和公司开发的沭阳县凤凰国际城5号楼1单元302室预售商品房；付款方式为按揭贷款，丁成岭首付款56772元，余款130000元办理银行按揭贷款并汇入瑞和公司账户。 2009年2月26日，周球与丁成岭签订涉案房屋转让协议，约定丁成岭将涉案房屋以145000元价格转让给周球。周球按约定于2009年2月28日将75000元购房款交付给丁成岭，于2009年9月5日将66000元购房款交付丁成岭，丁成岭将涉案房屋的商品房买卖合同交付周球，周球到瑞和公司办理上房手续并装修入住至今。另周球于2009年10月11日给付丁成岭房款2000元，余2000元由周球以交纳房税方式予以冲抵。因丁成岭未将瑞和公司代偿的涉案房屋按揭贷款归还，瑞和公司一直未对涉案房屋办理产权登记手续。周球要求二被告协助办理涉案房屋产权登记未果，产生本案诉讼。 另查明：丁成岭未按约定支付涉案房屋按揭贷款，瑞和公司按照约定代偿按揭贷款并提起诉讼，双方于2012年9月6日达成调解协议，沭阳法院作出（2012）沭民初字第2791号民事调解书确认：丁成岭于2012年9月16日前给付瑞和公司47539.98元。之后，瑞和公司依据该民事调解书申请强制执行。2017年3月16日，沭阳法院作出（2013）沭执字第1686号之一执行裁定，对涉案房屋予以公开拍卖。2017年5月3日，周球向沭阳法院提出书面执行异议，对涉案房屋主张所有权。2017年12月23日，沭阳法院作出（2017）苏1322执异字107号执行异议裁定，驳回周球的异议请求。2018年6月22日，周球不服该裁定，向沭阳法院提起案外人执行异议之诉。沭阳法院于2018年8月1日作出（2018）苏1322民初10545号民事判决，认定周球有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行涉案房屋。被告瑞和公司不服，上诉至宿迁市中级人民法院，该院于2018年12月24日作出（2018）苏13民终4056号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据已生效的（2018）苏1322民初10545号、（2018）苏13民终4056号民事判决，周球与丁成岭签订的涉案房屋转让协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。周球按约定已付清全部价款，丁成岭作为出卖人负有的基本义务是按照约定履行交付义务，或者将涉案房屋所有权转移于周球。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋作为不动产，所有权变更经依法登记才发生效力，故协助办理产权变更登记是丁成岭基于房屋买卖应当承担的义务。但，丁成岭履行该义务的前提条件是瑞和公司作为涉案房屋的开发建设方，先基于商品房销售合同协助丁成岭办理产权登记，瑞和公司与丁成岭基于双方签订的《商品房买卖合同》相互享有权利、负担义务，丁成岭将涉案房屋转让给周球，经瑞和公司同意办理上房手续并装修入住，丁成岭在《商品房买卖合同》中对瑞和公司的部分权利义务已一并转让给周珠，故瑞和公司对周球负有协助办理产权登记的义务。瑞和公司辩解，丁成岭未按约定偿还银行按揭贷款导致瑞和公司履行了担保义务，代偿了部分贷款，但是，瑞和公司与丁成岭签订的《商品房买卖合同》对于产权登记明确约定，办理权属登记需由出卖人即瑞和公司提供的资料报产权登记机关备案，协助办理产权登记是瑞和公司应承担的合同义务，该合同义务不应因涉案房屋的转让而免除；涉案房屋已交付周球并办理上房手续，且瑞和公司对于《商品房买卖合同》的合同解除权以及对涉案房屋的执行申请，均被生效的一、二审判决否定，故本院对瑞和公司辩解意见不予采纳。被告丁成岭辩称，周球尚欠2000元房款未付，理由是所涉契税是其缴纳的，但相关事实已为生效的一、二审民事判决所确认，丁成岭并无相反证据足以推翻，故本院不予采纳。基于上述理由，故本院对周球提出的诉讼请求依法予以支持。被告丁成岭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼第一次庭审，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏瑞和房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助被告丁成岭办理沭阳县凤凰国际城5号楼1单元302室房屋产权证书； 二、被告丁成岭在取得沭阳县凤凰国际城5号楼1单元302室房屋产权证书后十五日内将该房屋过户至周球名下。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费80元，由被告丁成岭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  周业生 人民陪审员  王建平 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  章啸勇 书 记 员  仲 震 附录 一、附录相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八十八条【概括转让】当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。