广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初11851号原告：广州凯旋大酒店有限公司，住所地广州市越秀区明月一路九号。法定代表人：彭立军。原告：广州凯旋大酒店有限公司凯旋华美达大酒店，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路九号。负责人：彭立军。两原告共同委托诉讼代理人：张海辉，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州凯旋房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号202单元。诉讼代表人：广州凯旋房地产发展有限公司清算组，国信信扬律师事务所。负责人：梁彬。委托诉讼代理人：谢辉，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝馨刚，国信信扬律师事务所律师。第三人：广州新兴房地产开发公司，住所地广州市越秀区东华南路176号1204房。诉讼代表人：广州新兴房地产开发公司管理人，广东金桥百信律师事务所。负责人：董硕。委托诉讼代理人：丁涵璐，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州凯旋大酒店有限公司（以下简称凯旋大酒店）、广州凯旋大酒店有限公司凯旋华美达大酒店（以下简称凯旋华美达大酒店）与被告广州凯旋房地产发展有限公司（以下简称凯旋房地产公司）、第三人广州新兴房地产开发公司（以下简称新兴公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张海辉、被告委托诉讼代理人谢辉、第三人委托诉讼代理人丁涵璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告凯旋大酒店为广州市越秀××××号凯旋花园负二层车库B2-015、B2-067、B2-069、B2-071、B2-079、B2-080、B2-082、B2-083、B2-085、B2-086、B2-089、B2-093、B2-100、B2-101、B2-003、B2-014、B2-018、B2-019、B2-020、B2-021号共20个车位的所有权人；2.被告于判决生效五日内协助原告凯旋大酒店办理上述20个车位的产权证；3.本案诉讼费由被告承担；4.上述车位过户的税费由被告承担。事实和理由：原告凯旋华美达大酒店是原告凯旋大酒店全资直属分公司，原是温德姆酒店集团旗下华美达品牌的四星级涉外酒店，并委托给华美达国际酒店管理，于2001年转为特许经营。2004年3月，广东省广晟酒店集团有限公司（以下简称广晟酒店集团）全面接手管理原告凯旋大酒店，凯旋华美达大酒店改由国企体制自主经营。2010年8月5日，原告凯旋大酒店企业类型变更为全资国有企业。2015年省国资委对广晟酒店集团资产进行重组，原告凯旋大酒店和新兴公司由广晟酒店集团移交广东长晟企业集团（即现在的广晟置业集团有限公司，以下简称广晟置业）。原告凯旋大酒店为法人单位，其经营和财务管理一直由上级集团负责，原告凯旋华美达大酒店作为其下属单位，两者为独立核算企业。被告系新兴公司和恒福地产有限公司（以下简称恒福公司，为港资企业）、凯都置业有限公司（以下简称凯都公司，为港资企业）共同设立的项目公司。涉案20个车位位于越秀××××号凯旋会花园。凯旋会花园是2001年在凯旋华美达大酒店副楼拆除后的旧址上由被告开发建设，由新兴公司提供建筑开发资质和建设用地，恒福公司、凯都公司负责出资，三方签订《广州凯旋房地产发展有限公司合作合同》《协议书》等一系列合作协议共同开发建设。2004年1月25日，凯旋会花园竣工，被告办理了穗房预字第××号预售证，该项目地下三层汽车库13590平方米，共453套，包含涉案20个车位在内。2004年5月6日，三方与被告签订《补充协议书》，约定被告应付新兴公司拆迁补偿凯旋会地下二十个汽车停放车位。2005年5月18日，三方和原告、被告共同签订《凯旋房地产二期开发项目补充合同》，约定该20个停车位的产权证由凯旋会负责于2008年9月30日前采取回迁产权移交的形式，向房产管理部门申办正式产权证交给凯旋华美达大酒店。2006年，两原告、被告及广州市景兴物业管理有限公司（以下简称景兴物业公司）签订《车位交接书》，约定两原告所属产权的负二层共20个车位已具备交付条件，原被告双方同意上述车位交由原告使用。2013年1月1日，被告和新兴公司、景兴物业公司签订《车位交接书》，约定将原告享有所有权的凯旋花园负二层车库的涉案20个车位自2013年1月1日完成交接。自此，涉案车位由原告占有使用，并履行向景兴物业公司缴纳物业管理费的义务至今。2016年12月25日，被告致函新兴公司，称根据2004年5月6日双方签订的补充协议约定，被告应付拆迁补偿凯旋会地下二十个汽车停车位给新兴公司，该二十个车位已交付给新兴公司使用，现需要将此二十个车位向税局申请开具发票。2016年12月29日，被告向新兴公司发出了《关于补偿凯旋会地下停车场车位开发票函》，新兴公司当日回复了《复函》。按照2005年5月18日的《凯旋房地产二期开发项目补充合同》，涉案车位的产权证应由被告负责于2008年9月30日前采取回迁产权移交的形式向房产管理部门申办正式产权证交给原告凯旋大酒店。现协议约定的日期已过，原告多次向被告要求配合办理产权证无果，因此提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告主张物权所依据的《协议书》《补充协议书》等文件缺乏真实性，不应作为定案依据。原告提供的《协议书》显示，截至2003年11月30日，恒福公司、凯都公司应付给新兴公司的“开发承包费和利润款”的总额为177428580元，扣除已付金额余额为102637373.16元。而原告提供的《补充协议书》中显示，截至2004年4月30日丁方即被告共应支付给甲方“转让土地价款和拆迁补偿”总额为255643014.94元，扣除已付金额余额为99633373.16元，并应补偿甲方20处凯旋会车位。被告认为原告提供的上述文件缺乏真实性，不应作为定案依据。第一，原告提供的《协议书》《补充协议书》签署时间相差不过半年，而约定应付给甲方的总金额差异近8000万元，不合理。第二，根据被告提供的《补充合同书》《章程》，“转让土地价款和拆迁补偿”本就应由甲方负责，《补充协议书》中却将此义务强加给丁方，要求丁方支付给甲方相关款项及20处车位作为拆迁补偿，亦不合理。第三，被告提供的《凯旋公司2003年度审计报告》《凯旋公司2004年度审计报告》均未显示凯旋房地产公司对新兴公司有应付款项。凯旋房地产公司及股东均盖章确认的《协议书》《补充协议书》中的债权，却未在当年的审计报告中披露，明显不合理。因此，被告认为原告诉请所依据的《协议书》《补充协议书》等文件缺乏真实性，不应作为定案依据，故在此基础上衍生的《凯旋房地产二期开发项目补充合同》《车位交接书》及往来函件亦缺乏真实性，原告无权就涉案车位主张物权。二、即使原告提供的《协议书》《补充协议书》等文件真实，被告认为也应属无效。1.根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》第十二条及凯旋房地产公司《章程》第三十条之规定，董事会是凯旋房地产公司最高权力机关，所有重要决策均应通过董事会全体表决通过方可作出。而原告提供《协议书》《补充协议书》作为公司内部决定，未有全体董事会成员确认，仅由股东盖章确认。即三位股东在明知公司决策需要得到董事会授意的情况下，私自决定将股东之间的巨额债务转由凯旋房地产公司承担并私自处置凯旋房地产公司财产，该行为既违背公司章程及法律规定，也违背了有限公司人格、财产独立的精神，应属无效。2.被告提供的《国有土地使用权出让合同》显示，凯旋房地产公司取得项目地块无需支付土地出让金，原告提供的《补充协议》中明确说明拆迁补偿费为1000万元，而甲方仅凭一份无任何结算说明的《补充协议书》主张“转让土地价款和拆迁补偿款”为255643014.94元并补偿其20处车位，应属虚构债权债务关系。结合当年凯旋房地产公司有高达6亿的各类负债，被告有理由认为《补充协议书》是协议各方恶意串通通过虚构债权债务方式为达到逃避债务的目的而签署的。根据《合同法》第五十二条之规定，《补充协议书》应属无效。在《协议书》《补充协议书》等基础文件无效的情况下，后续衍生的《凯旋房地产二期开发项目补充合同》《车位交接书》亦应属无效，故原告无权就涉案车位主张物权。三、即使原告提供的《协议书》《补充协议书》等文件真实且有效，原告也无权主张物权。1.即使原告提供的《补充协议书》真实且有效，该协议也已解除。根据最高人民法院《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》第39条，《企业破产法》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十六条之规定，由于双方尚未就涉案车位办理产权转移登记，亦未向税务机关缴纳相关税费，即原《补充协议书》等文件尚未履行完毕，那么在进入清算程序后清算组未决定继续履行的，双方针对涉案车位的交易行为应已解除。此时，原告无权向被告主张涉案车位物权，仅可就损失向清算组申报债权。2.根据被告提供的《单位名下房地产登记情况查询证明》显示，原告名下登记有118处车位，而原告主张的涉案车位并不在这118处车位中。如原告主张的20处车位已过户给第三方，则原告无权向被告主张相关物权。如原告主张的20处车位号码有误，或该20处车位尚未办理初始登记，则恰恰证明原告提供的《补充协议书》等协议尚未履行完毕，针对涉案车位的交易行为应已解除。3.司法清算程序通常可视为一种特殊的执行程序，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告无法证明其已对涉案车位支付了全部对价。其次，甲方及原告从2004年5月6日签署《补充协议书》起至今逾15年的时间里无积极促成办理过户手续，亦未向人民法院主张权利。被告在2014年已向工商局备案并公告进入自行清算程序，此后原告仍未及时主张权利办理过户手续。故原告对涉案车位至今未办理权属登记的现状存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”之要求，理应无权主张物权。此外，即使原告享有物权或可主张物权请求权，也没有相关依据表明买卖双方的税费需由被告承担。第三人述称，新兴公司与恒福公司合作建设凯旋会项目，并吸纳凯都公司作为合作方。后新兴公司、恒福公司、凯都公司与被告及原告凯旋大酒店于2005年5月18日签订《凯旋房地产二期开发项目补充合同》，约定由凯旋会在其地下停车场划定20个停车位交付凯旋华美达大酒店为临时停车场，并采取回迁产权移交的形式，向房产管理部门申办正式产权证交给凯旋华美达大酒店。且结合新兴公司于2016年12月29日出具的《回函》，该20个停车位的产权纠纷应由凯旋房地产公司与凯旋大酒店按照前述协议约定处理，新兴公司不再参与该项目车位产权事宜，该20个停车位新兴公司是无权利的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.原告凯旋大酒店工商登记信息打印件；2.原告凯旋华美达大酒店工商登记信息打印件（显示凯旋华美达大酒店为有限责任公司分支机构）；3.被告凯旋房地产公司工商登记信息打印件（显示其股东为恒福公司、新兴公司及凯都公司）；4.《协议书》复印件；5.广州市住房和城乡建设局网站的《商品房预售许可证查询》打印件；6.《补充协议书》复印件；7.《凯旋房地产二期开发项目补充合同》复印件；8.《车位交接书》1复印件；9.《车位交接书》2复印件；10.2005年、2020年案涉车位物业费缴费凭证、发票等（部分为原件、部分为复印件）；11.《关于补偿凯旋会地下停车场车位开发票函》原件；12.关于补偿凯旋会地下停车场车位开发票函的《复函》复印件；13.《广州凯旋房地产发展有限公司合同书》（从工商、土地档案复印）；14.《补充合同（二）》；（从土地档案复印）；15.《补充合同书》；（从工商、土地档案复印）；16.××号《广州市房地产证》复印件；17.××号《广州市房地产证》复印件；18.（2000）产权处土字167号《广州市公有房屋及用地登记申请书》（从土地档案复印）；19.广州市国土局产权地籍处函件（从土地档案复印）；20.穗国土建用字[2000]367号附图（从土地档案复印）；21.广东省人民政府国有资产监督管理委员会网站信息（国资委网站打印件）；22.“粤国资函【2015】981号”及附件《会议纪要》复印件；23.《广州凯旋房地产发展有限公司补充合同（三）》复印件；24.2007年6月5日，被告致原告《关于给予延长凯旋华美达康乐会员卡优惠期限的函》原件；25.广凯司字（2001）第02号《关于收购恒福在凯旋广场权益事》文件复印件；26.证人罗某的书面证言及罗某的身份证复印件及病历（该证人未出庭）；27.证人陆某的书面证言及陆某的身份证复印件及病历（该证人未出庭）；28.证人崔某的证言及崔某的身份证复印件（该证人到庭）。被告对上述证据质证意见为：证据1、2、5真实性、合法性、关联性无异议。证据3真实性、合法性认可，关联性不认可。该证据载明被告早在2014年8月28日营业期限已到期，此后原告及新兴公司仍未及时主张权利办理过户手续。证据4、6、7、8、9、11、12真实性、合法性、关联性均不认可。真实性方面，除证据11外，其他证据均没有原件，且证据11清算组也未接管。证据4、6签署时间相差不到半年，而约定应付新兴公司的总金额差异近8000万，不合理（具体与答辩意见一致）。合法性方面，董事会是被告公司最高的权利机构，而原告提供的证据4、6作为被告公司的决议，没有全体董事会的决议，不具备合法性。在此基础上衍生的证据7、8、9、11、12也不具有合法性。关联性方面，案涉车位尚未办理转移登记，也没有向税务机关缴纳任何税费，应认定原被告双方对涉案车位的转移事宜尚未履行完毕。原告与新兴公司长期怠于主张权益，本身也存在过错。参考破产法的相关规定，清算组有权解除相关产权转移行为。证据10真实性、合法性无异议，关联性不认可。即使案涉车位由原告实际占有，其也无权主张物权。证据13、14真实性合法性认可，关联性不认可，该证据无法证明案涉20个车位归原告所有。证据15真实性、合法性认可，关联性不认可，原告依据补充合同书中的相关分配行为要求取得物权，与其在原诉状以拆迁补偿取得物权相矛盾，并且在被告公司已经进入清算程序，现进行产权分配已经违法。证据16、17真实性、合法性不认可。证据18-21真实性、合法性认可，关联性不认可。证据22、23、25无原件，真实性、合法性、关联性均不认可。证据24清算组未接管到，相关资料真实性、合法性无法确认，关联性不予确认。证人罗某、陆某未出庭，不应作为定案依据，且罗某、陆某为原告员工，崔某曾任新兴公司总经理，三位证人与原告存在直接或间接的利害关系，故证据26-28均不应作为定案依据。第三人对原告提交的上述证据质证意见为：对证据1-3、5、10真实性、合法性、关联性无异议。对证据4及证据23的真实性、合法性无法确定，管理人未从新兴公司接管到原件，据管理人向新兴公司法定代表人冯景贺了解，该协议原件及复印件新兴公司均未持有，关于凯旋会项目的有关协议原件均由上级单位广东省广晟置业集团有限公司保管。对证据6、7、8的真实性、合法性、关联性予以认可，新兴公司持有证据7的复印件并移交给管理人，确认新兴公司与恒福公司、凯都公司合作建设凯旋会项目的事实。对证据9的真实性无法确认，管理人未接管到该份协议原件，且实际上案涉车位并未移交给新兴公司占有使用过。对证据11、12的真实性、合法性、关联性予以认可，新兴公司于2020年12月25日向管理人移交该两份证据的原件，其中《复函》已明确，新兴公司不参与关于补偿凯旋会地下停车场车位事宜。证据13-22及25无原件，对其真实性、合法性、关联性不予认可。对证据24，真实性合法性无异议，但函件内容仅为会员卡的办理事宜，并不涉及车位事宜。对证据26-28，证人罗某、陆某未出庭，其证言不应作为定案依据；对证人崔某证言中涉及凯旋房地产开发的二期项目补充合同的签署事实无异议，其他情况管理人不清楚。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：1993年6月8日，第三人新兴公司（甲方）与恒福公司（乙方）签订《广州凯旋房地产发展有限公司（中外合作）合同书》，约定双方决定在广州市广州大道明月一路九号凯旋华美达大酒店西侧约11000平方米土地上合作兴建高层商住楼宇，成立合作经营的广州凯旋房地产发展有限公司。1994年6月17日，第三人新兴公司（甲方）、恒福公司（乙方）及凯都公司（丙方）签订《广州凯旋房地产发展有限公司（中外合作）补充合同书》。约定：甲乙双方曾于1993年6月8日签订合作合同，成立广州凯旋房地产发展有限公司，现根据《中华人民共和国中外合作经营企业法》第七条和第十条的规定，并依据合作公司第三次董事会全体董事的一致决议，吸纳香港凯都置业有限公司作为合作公司的一方，并由乙方向其转让其在合作公司的部分权益，使丙方成为合作公司的一方。三方同意对合作合同进行修改和补充：合作公司的组织形式为有限责任公司。合作各方提供下列合作条件：甲方负责办妥合作公司与广州市国土局按广州市城市规划局（93）城规批字第306号及其附图规定的土地使用条件签订国有土地使用权有偿出让合同（土地使用年限按原合同执行），向合作公司提供位于广州大道中明月一路九号凯旋华美达大酒店西侧约11000平方米的用地面积的地块的可依法转让、出租及抵押的国有土地使用权；负责“三通”及“一平”的费用，地块前期开发的测量、钻探费，支付本项目的“地价款”，支付军用土地管理费；负责为合作公司取得《军用土地补办出让手续许可证》和《建设用地批准书》，协助合作公司取得《国有土地使用证》。乙方提供人民币2394万元以等值外汇投入；负责地块开发前期的设计费；负责本项目地块内室外游泳池、网球场及室内游泳池及娱乐设施搬迁复建的全部费用；负责建设城规所述的桥头公园和沿江路并支付建设费用，并与本项目同时竣工；负责支付领取《建设用地批准书》以前与地块的有关费用。丙方按每平方米港币1800元乘以可分配面积（简称承包费），预计港币135358200元，注入合作公司以支付给甲方承包费（包括本项目地价、三通一平的有关费用以及甲方的部分利润）；负责投入合作公司的全部建设资金（但不包括甲乙方支付的费用）。甲方可分得可分配面积的5%，乙方可分得可分配面积的15%，丙方可分得可分配面积的80%；本条中的可分配面积为总建筑面积（约78858平方米）减除凯旋广场之第六层的写字楼及公寓（约2459平方米）及地块原有写字楼第一、二楼所占之面积（约1200平方米），最后以实际建筑面积计算。甲方和乙方各分得项目建成后车库车位总数中之5%和15%，其余归丙方所有等。1994年12月14日，广州市国土局向被告凯旋房地产公司核发穗国土建用字[1994]第843号《建设用地批准书》，载明用地单位为被告，建设项目名称为办公写字楼、酒店、公寓，用地地点为广州大道中明月一路九号以南，有效期为1994年12月至1996年12月，批准用地面积14416平方米。后上述《建设用地批准书》过期，被告申请延期。2000年8月31日，广州市国土局（甲方）与被告凯旋房地产公司签订《国有土地使用权出让合同》。约定：甲方出让给乙方的地块位于东山区（现越秀区）广州大道中明月一路9号以西地段，面积为14416平方米，总体规划是建设写字楼、酒店、公寓项目；注，军用土地进行开发，根据财政部、国有土地管理局、军总后勤部财综字[93]159号规定，地方政府免收土地出让金等。同年9月15日，广州市国土局对上述地块的建设向被告核发了穗国土建用字[2000]第367号《建设用地批准书》。据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年4月28日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号2007登记字1085913号）记载，广州市越秀区广州大道中明月一路11-23号（单号）土地面积7575.1128平方米，建筑面积111465.4921平方米，不动产权利人为被告，其中地下二、三层为管理用房、汽车库、设备用房等。当事人有争议且与本案待证事实相关的主要证据内容有：一、原告证据4《协议书》（复印件）载明：2003年12月5日，新兴公司（甲方）、恒福公司（乙方）、凯都公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙丙三方合作设立的凯旋房地产公司开发的“凯旋会”房地产项目，已取得房地产预售许可证，根据三方所签订的《广州凯旋房地产发展有限公司合作合同》，补充合同和乙、丙双方的《承诺及保证书》的约定，乙、丙方应付甲方开发承包费和利润款总额为177428680元；截止至2003年11月30日应付余额为102637373.16元，甲方同意乙、丙方在工程建筑期和售楼期内确保付滞纳金700万元给甲方，如乙、丙方不违反本协议的规定并如期付款，甲方不再增加任何利息和其他任何费用，截止至2003年11月30日，乙、丙方应付甲方承包费、利润及滞纳金总额为人民币109637373.16元等。二、原告证据6《补充协议书》（复印件）载明：2004年5月6日，新兴公司（甲方）、恒福公司（乙方）、凯都公司（丙方）及凯旋房地产公司（丁方）共同签订《补充协议书》，约定：甲乙丙三方合作设立的广州凯旋房地产发展有限公司开发的“凯旋会”房地产项目，根据三方所签订的《广州凯旋房地产发展有限公司合作合同》和补充合同的约定，但由于工程未完工和未产生利润，乙、丙方无法如期履约，为确保甲方利益得以实现，取消原合作方式，三方经友好协商，达成如下协议：一、丁方共应付甲方的转让土地价款和拆迁补偿总额为255643014.94元；二、丁方应付拆迁补偿凯旋会地下二十个汽车停车位等。三、原告证据7《凯旋房地产二期开发项目补充合同》（复印件）载明：2005年5月18日，新兴公司（甲方）、恒福公司（乙方）、凯都公司（丙方）及凯旋大酒店（丁方）签订《凯旋房地产二期开发项目补充合同》，约定：二、“原补充合同”第七条，“甲、乙、丙三方同意，丁方可分得凯旋广场内地下20个汽车停车位……”的实施细则为：1.在2005年9月30日以前，由凯旋会在其地下停车场划定20个停车位交付给凯旋华美达大酒店作为临时停车场，待凯旋会地下停车场成型交付使用时，再划定固定位置。2.该20个停车位的产权证由凯旋会负责于2008年9月30日以前采取“回迁产权移交”的形式，向房产管理部门申办正式产权证交给凯旋华美达大酒店。五、本补充合同约定各条款的执行和落实由凯旋会、凯旋房地产公司和凯旋华美达大酒店负责实施，未尽事宜由指定双方协商解决，出现争议协商不成时，再召开四方会议协商解决等。该证据尾部显示有凯旋房地产公司印章（亦为复印件）。四、原告证据8《车位交接书》（复印件）载明：2006年11月2日，凯旋大酒店（乙方、产权人）、凯旋房地产公司（甲方、发展商）、景兴物业公司（丙方、管理方）共同签署《车位交接书》，内容为：鉴于甲方所发展之广州市明月一路11-23号“凯旋会花园”已竣工，现正委托景兴物业公司管理。乙方所属产权的负二层共20个车位已具备交付条件，现经甲乙双方同意可以交由乙方使用，车位号码分别为：B2-015、B2-067、B2-069、B2-071、B2-079、B2-080、B2-082、B2-083、B2-085、B2-086、B2-089、B2-093、B2-100、B2-101、B2-003、B2-014、B2-018、B2-019、B2-020、B2-021等共20个。三方确认，自2005年9月30日起，上述车位已由甲方移交给乙方，乙方在此确认，确已收到上述车位，乙方按规定每月应向丙方缴纳140元/个的车位管理费等。五、原告证据9《车位交接书》（复印件）载明：凯旋房地产公司（甲方、发展商）、新兴公司（乙方、产权人）与景兴物业公司（丙方、管理方）签署《车位交接书》，载明：鉴于甲方所发展之广州市明月一路11-23号“凯旋会花园”已竣工，现正委托景兴物业公司管理，乙方所属产权的负二层共20个车位已具备交付条件，现经甲乙双方同意可以交由乙方使用，车位号码分别为：B2-015、B2-067、B2-069、B2-071、B2-079、B2-080、B2-082、B2-083、B2-085、B2-086、B2-089、B2-093、B2-100、B2-101、B2-003、B2-014、B2-018、B2-019、B2-020、B2-021等共20个；三方确认，自2013年1月1日起，上述车位已由甲方移交给乙方，乙方在此确认，确已收到上述车位；乙方确认，该车位的数量和质量均符合甲乙双方所签订的相关协议的规定，乙方并无异议等。六、原告证据11《关于补偿凯旋会地下停车场车位开发票函》（原件）载明：被告凯旋房地产公司于2016年12月15日向第三人新兴公司发出该函，称根据2004年5月6日双方签订的补充协议约定，我司应付拆迁补偿凯旋会地下二十个汽车位给贵司，该二十个车位已交付给贵司使用，现需要将此二十个车位向税局申请开具发票，每个车位按20万元开具，发票抬头为“广州新兴房地产开发公司”，请贵司于2016年12月30日前提供税务登记号给我司。七、原告证据12《的复函》（复印件）载明：第三人新兴公司于2016年12月29日向被告凯旋房地产公司复函，称根据2005年5月18日《凯旋房地产二期开发项目补充合同》该20个停车位的产权证由凯旋会负责于2008年9月30日以前采取“回迁产权移交”的形式，向房产管理部门申办正式产权证交给凯旋华美达大酒店，新兴公司不再参与该项目车位产权事宜等。八、原告证据23《广州凯旋房地产发展有限公司补充合同（三）》（复印件）载明：1996年3月11日，新兴公司（甲方）、恒福公司（乙方）、凯都公司（丙方）及凯旋大酒店（丁方）共同签订《广州凯旋房地产发展有限公司补充合同（三）》，约定甲、乙、丙三方同意丁方可分得凯旋广场内地下二十个汽车停放车位，其中四个由乙方负责提供，十六个由丙方提供，实际车位位置由乙、丙、丁方商定等。九、原告证据24《关于给予延长凯旋华美达康乐会员卡优惠期限的函》（原件）载明：被告于2007年6月5日向原告发出该函，称根据2005年5月18日签署的“凯旋房地产二期开发项目补充合同”的约定：自2005年6月1日起至2007年5月31日止，由凯旋会代其客户统一向凯旋华美达大酒店申办康乐中心会员卡，入会费全免，为期两年以内的会员，“月费”按康乐中心现行收费标准的50%收取……本案审理过程中，原被告及第三人均未能向本院出示上述标注为“复印件”的证据原件以供核对。两原告解释称证据原件存放于其上级主管部门，为此，两原告向本院申请开具律师调查令，向其上级主管部门或原上级主管部门广东省旅游控股集团有限公司、广东省广晟酒店集团有限公司调取与涉案车位有关的证据原件。本院依法向两原告的诉讼代理人张海辉律师开具了律师调查令。2020年11月25日，广东省广晟置业集团有限公司向本院复函称，2015年省国资委对广晟酒店资产进行重组，广州凯旋大酒店有限公司由酒店集团移交广东长晟企业集团（即现在的广晟置业集团有限公司），新兴公司是广晟置业集团有限公司下属企业……新兴公司自2015年起属于无资产、无账目、无人员的三无“僵尸”企业，广州市中级人民法院于2018年12月19日以（2018）粤01清申241号裁定新兴公司进入清算程序，因新兴公司账目及合同严重缺失，无法向法院提交案涉车位的相关资料……我司经翻查档案室及凯旋大酒店、凯旋华美达大酒店、新兴公司呈报的文件，确认留存有以下文件复印件：1.《广州凯旋房地产发展有限公司补充合同(三)》；2.2004年5月6日的《补充协议》；3.2005年5月18日的《凯旋房地产二期开发项目补充合同》；4.《车位交接书》。广东省旅游控股集团有限公司、广东省广晟酒店集团有限公司未回复。此外，两原告主张，被告持有证据原件拒不出示，应采信原告证据复印件的真实性。被告解释称，被告目前处于强制清算阶段，清算组未接管到相关资料，因此无法出示原件，也无法确认相关资料是否真实或存在，应由原告承担举证不能的法律责任。第三人亦称无法出示上述证据原件。本院认为，讼争20个车位所在房地产项目系由第三人新兴公司及案外人恒福公司、凯都公司合作成立的被告凯旋房地产公司开发建设，并已初始登记至被告名下。两原告未与被告签订拆迁安置补偿协议，也未举证证明其拥有原地块被拆迁房屋的所有权或土地使用权，故原被告之间并不成立拆迁安置补偿合同关系，两原告主张取得该20个车位所有权的依据是其证据7《凯旋房地产二期开发项目补充合同》中“该20个停车位的产权证由凯旋会负责于2008年9月30日以前采取‘回迁产权移交’的形式，向房产管理部门申办正式产权证交给凯旋华美达大酒店”的约定。但两原告未能出示该证据原件，能够印证上述合同内容的2006年11月2日《车位交接书》及《的复函》亦仅有复印件，而两原告提交的其他有原件的证据（如支付车位管理费的凭证及《关于给予延长凯旋华美达康乐会员卡优惠期限的函》等）仅能证明原告方占用讼争车位及双方曾经签订《凯旋房地产二期开发项目补充合同》，不能证明合同内容包括由被告向原告办理讼争20个车位所有权转移登记这一条款。原告凯旋大酒店作为《凯旋房地产二期开发项目补充合同》的签订者，本应有能力提交该证据原件以证明其主张的事实，因此本案不属于书证在对方当事人控制之下而对方当事人拒不提交的情形，两原告应承担举证不能的不利后果。由于两原告目前并无充分证据证明被告负有为其办理讼争20个车位所有权转移登记手续的义务，被告处于强制清算阶段，讼争车位的处理涉及其他债权人的利益，故在两原告证据不足的情况下，对其诉讼请求本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州凯旋大酒店有限公司、广州凯旋大酒店有限公司凯旋华美达大酒店的全部诉讼请求。案件受理费38800元，由原告广州凯旋大酒店有限公司、广州凯旋大酒店有限公司凯旋华美达大酒店共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年三月八日书记员  梁 涛刘睿祺