山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1176号上诉人（原审原告）：烟台大洋物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区大海阳路西街20号。法定代表人：高成，董事长。委托诉讼代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐强，男，1958年7月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：纪淑娟，女，1961年4月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系被上诉人妻子。上诉人烟台大洋物业管理有限公司因与被上诉人徐强物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初8290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台大洋物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人按照1.3元/月/平方米的标准收取物业费已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，一审法院对业主人数是否过半计算错误。金鑫家苑小区的住宅建筑面积(高层住宅面积)共10776平方米，规划住宅户数共96户。其中的4-1号房屋系物业用房，建筑面积114.31平方米，不涉及物业费缴纳问题，应予扣除。故住宅户数应为95户，涉及的建筑面积为10661.69平方米。根据一审已经认定的签字业主人数为48户，已经超过半数。已签字的业主房产建筑面积也远远超过半数。2.从被上诉人的交费情况可以看出，被上诉人2017下半年已经按照新标准缴纳了物业费，说明被上诉人实际上已经认可了按照1.3元/月/平方米交纳物业费。3.上诉人提起诉讼的山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初8298号案，一审法院按照1.3元/月/平方米的标准支持了上诉人的诉讼请求，一审法院对同样事实作出不同的判决结果是错误的。4.上诉人提交了其与开发商烟台大洋置业发展有限公司签订的《物业管理服务委托合同》及补充合同，合同不违反国家强制性规定，是合法有效的，应予采信。烟台市芝罘区发展和改革局的备案登记表也显示物业费由1元/月/平方米调整到1.3元/月/平方米。足以说明物业费标准为1.3元/月/平方米。5.从烟台市区的实际情况看，物业费1.3元/月/平方米更符合实际和社会发展情况。徐强辩称，1.2003年被上诉人与上诉人签订了物业服务合同，约定收费标准为1元/月/平方米，2017年7月以后，上诉人在未公示、未经过业主同意的情况下将物业费上调到1.3元/月/平方米，且没有和被上诉人签订收费合同，上诉人私自涨价是不合理的。上诉人提供的涨价调查表中55人签名，其中6人重复签名，4-1号是物业用房，2-5号业主不知道物业费涨价签名事件，不是本人签名，2-6号业主已出国多年并未签名，实际签名人数为46人，没有超过半数。根据被上诉人走访调查落实，上诉人提供的55人签名中有22名业主不同意涨价到1.3元，且本人亲笔签名不同意涨价。2.2017年下半年被上诉人按照1.3元缴纳物业费是因为不交物业费上诉人不给门卡。上诉人收取物业费不公平，有的收1.3元，有的收1元，使业主之间利益失衡。3.同案不同判是因为另案业主在答辩时没有说明同意物业费涨价人数不过半、没有公示、没有备案、不按合同执行等情况。4.上诉人与大洋置业发展有限公司签订的《物业管理服务委托合同》及补充合同明显造假，第一次开庭时上诉人并没有提供该合同，第二次开庭才提交。物业费涨价上诉人没有公示，2020年5月6日为了起诉才去发改委备案，不符合法律规定。5.小区业主已经向毓璜顶街道办事处提交成立业主委员会的申请，如果上诉人退出，业主们可以重新聘请物业公司。6.4-1号物业用房被上诉人出租给大洋置业有限公司职工范风祥，改变了物业用房的用处，违反了《物业管理条例》的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。烟台大洋物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2018年1月至2020年6月的物业费5496.10元（140.67平方米×1.3元/月/平方米×30个月）。一审法院认定事实如下：2006年，烟台大洋置业发展有限公司（以下简称大洋置业）与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定大洋置业委托原告为其所建金鑫家苑住宅小区提供物业管理服务。2017年6月28日，大洋置业与原告在签订的《补充合同》中约定：因物业公司运营成本增大，为更好地为业主提供优质服务，经全体业主双过半同意，于2017年7月1日起，物业费由原来的1元／平方米提高到1.3元／平方米。原告向烟台市芝罘区发展和改革局就前期物业服务收费进行了备案登记，备案登记表显示收费标准为1元调整为1.3元。被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积140.67平方米）的业主。被告未向原告缴纳2018年1月1日至2020年6月30日的物业费，原告向被告催缴无果。另查，金鑫家苑小区的住宅建筑面积（高层住宅面积）共10776平方米，规划住宅户数共96户。小区尚未成立业主委员会。庭审中，原告主张：《物业管理服务委托合同》未写明物业费标准，当时原告与大洋置业协商按照1元／月／平方米收费，业主也是按照该标准交费。2017年经小区人数过半、面积过半共计6340.46平方米、50户业主签字同意，物业费调整为1.3元／月／平方米。对此，原告提交“物业费调整到1元／平米意见表”一页、“物业费调整到1.3元／平米意见表”两页、大洋置业出具的《证明》一份（载明小区各户型建筑面积）、2019年物业费收缴情况统计表九张、被告按照1.3元／月／平方米的标准缴纳2017年下半年物业费的收据一张予以证实。原告称，其中“物业费调整到1元／平米意见表”是指调整了物业费，不包括电梯费，后期为向业主更明确说明是将物业费整体调整为1.3元，所以修正为“物业费调整到1.3元／平米意见表”，截止2019年12月，包括“物业费调整到1元／平米意见表”中签字的所有业主在内的86户业主已按照调整后的标准交纳了物业费；被告按照调整后的标准交费至2017年12月。对原告提交的“物业费调整到1元／平米意见表”一页、“物业费调整到1.3元／平米意见表”两页，原、被告确认一致其中2-4、1-7、1-9、3-10、4-24号房屋的五户业主重复签字。被告另提出3-19、1-1号房屋均由林华签字，林华只是1-1的业主，其签字存在重复，4-1号房屋由一位姓范的人签字，其系大洋置业人员，该房屋系物业用房。原告对此称，扣除五户重复签字的业主，已签字业主为50户，面积为6340.46平方米，已双过半；不认可被告所提异议，3-19、1-1号房屋都是林华的房屋，4-1号房屋不是物业用房。原、被告均表示对各自关于3-19、4-1号房屋的陈述未有证据提交。对原告提交的上述其他证据，被告质证称，被告确实缴纳物业费至2017年12月，但当时不缴费原告不向被告交付进门使用的蓝牙。为证实其辩解主张，被告提交以下证据：1、2020年9月拍摄的小区照片复印件三张，证明原告将小区传达室出租，出租收入去向不明。2、原告张贴的2018年收入支出一览表照片打印件，证明原告称有亏损，但不知道原告哪里亏损。3、被告蓝牙年费收据照片打印件一份，证明被告缴纳蓝牙费用。4、《芝罘区普通住宅物业管理区域前期物业服务收费备案登记表》照片打印件一张，证明业主向芝罘区发改委物业科反映情况，物业科提供了这份登记表。5、小区业主对是否同意涨价自行制作的调查表照片打印件四张，证明原告作假，有的业主是按1元缴费，但物业称是按1.3元缴费；原告提供给业主的物业费调整至1.3元意见表照片打印件三张，证明原告所称的业主同意调整物业费，其中有六名业主是重复签字。原告质证称：证据1三张照片与本案的待证事实无关，传达室出租收入已经公示；证据2、3证明原告履行了物业公司对小区车辆进行管理以及基本收支情况向业主公示的义务；证据4证明原告就物业费上调已向主管部门进行了登记备案，原告在合同履行上没有缺失；对证据5打印件不认可。一审法院认为，本案原告与大洋置业于2006年签订的《物业管理服务委托合同》不违反国家法律的强制性规定，应为有效。该合同中虽未约定物业服务费的具体收费数额，但原、被告确认一致原告在2017年7月前系按照1元/月/平方米的标准收取物业服务费，法院对此予以确认。本案的争议焦点为原告是否可以按照1.3元/月/平方米向原告收取本案诉请中所涉的2018年1月至2020年6月物业服务费。法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故物业公司在服务期间，随着物价和人工成本的提高，若确需调整收费标准的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告为证实已达到上述双过半条件所提交的三页业主签字意见表，扣除原、被告确认一致存在重复的5户外，双方还对另2户业主的签字是否有效存在争议，原告作为证据的提交方以及小区的物业服务企业，在被告提出异议的情况下，其有责任、有能力对该2户业主签字的有效性进一步举证证实，但原告对此并未举证证实，应自行承担举证不能的法律后果，法院对该2户签字的有效性不予认可，扣除该2户后，在意见表中签字的业主仅为48户，故原告按照1.3元/月/平方米收取物业费未能经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；仅凭2017年6月28日大洋置业与原告签订的《补充合同》将物业费调整至1.3元/月/平方米，依据不足；综上，被告应继续按1元/月/平方米的标准向原告支付2018年1月至2020年6月的物业服务费4220.10元（140.67平方米×1元/月/平方米×30个月），原告请求的超出部分，法院不予支持。对被告所述原告提供物业服务不到位的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约，故被告应交纳其未交纳的物业费，对被告该辩解，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月30日判决如下：一、限被告徐强于判决生效之日起10日内向原告烟台大洋物业管理有限公司支付2018年1月至2020年6月期间的物业服务费4220.10元；二、驳回原告烟台大洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告徐强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告徐强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1.2005年2月24日上诉人与烟台房产管理局签订的《上交物业管理用房合同》复印件一份，证明坐落于烟台市芝罘区为物业管理办公用房，并非住宅。2.金鑫家苑业主物业费标准确认书一份，证明金鑫家苑业主有4人（房号分别为2-19号、1-3号、1-14号、2-21号）同意物业费调整为1.3元／月／平方米，上诉人据此主张已签字的业主人数远远超过半数。3.山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初8298号民事判决书复印件一份、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》一份，证明该生效民事判决书按照1.3元／月／平米的标准支持了上诉人的一审全部诉讼请求，同一法院对同样事实却作出截然不同的判决结果，明显违反了最高院关于同类案件同样判决的要求。经质证，被上诉人称上诉人提交的证据都是无效的,被上诉人又提交书面质证意见称，金鑫家苑业主物业费标准确认书中的4人不在46户当中，签名的时间不符合物业费涨价调查表的时间截止点，且上诉人提供签字多为造假和欺骗取得。被上诉人又提交其调查4-7号业主张新型的书面材料，以证明该业主签名时对物业费调价不知情。本院认为，上诉人提交的《上交物业管理用房合同》本院予以采信，该证据可以证实涉案的4-1号房屋系物业用房。关于上诉人提交的金鑫家苑业主物业费标准确认书中签名的四户业主，根据被上诉人抗辩情况，本院对该四户业主签名的真实性予以采信，虽签名的时间均在2020年1月6日后，但可以证实四户业主均同意物业费调整为1.3元/月/平方米。且该四户业主不在一审涉及到46户业主之中。被上诉人提交不同意物业费调整到1.3元的业主调查表，证明46户中共有22户不同意调整物业费。经质证，上诉人对签字的真实性不认可，且这些业主均按照1.3元/月/平方米缴纳物业费至今，说明他们同意按该标准缴费。本院认为，该业主调查表中所涉及的业主虽称不同意现物业费的收费标准，但与上诉人签订的补充合同均未解除或撤销，故被上诉人以此主张物业费不应调价，本院不予采纳。另查明，山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初8298号民事判决书已生效，该判决中确认业主与上诉人签订的《物业管理服务委托合同》及补充合同有效，业主任丽应按1.3元/月/平方米缴纳物业费。本院认为，金鑫家苑小区规划住宅户数共96户，一审法院认定其中48户在意见表中的签名有效。二审中，上诉人提交的《上交物业管理用房合同》能够证明4-1号房系物业用房，不应计算在小区业主房屋数额内。在上诉人提交的金鑫家苑业主物业费标准确认书中签字的四名业主，亦视为认可《物业管理服务委托合同》及补充合同的效力。结合补充合同已经实际履行的事实和已生效的山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初8298号民事判决书确认的事实，本院对涉案的《物业管理服务委托合同》及补充合同的效力予以认定。综上,上诉人烟台大洋物业管理有限公司的上诉请求成立,本院予以支持。一审判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初8290号民事判决；二、限徐强于本判决生效之日起10日内向烟台大洋物业管理有限公司支付2018年1月至2020年6月期间的物业服务费5486.13元。如徐强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由徐强负担。二审案件受理费50元，由徐强负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 陈 勇审判员 李 安二〇二一年三月二日书记员 杨风华