安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终380号 上诉人（原审原告）：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区宝城路375号。 法定代表人：余綯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙颖，安徽南宣律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘军，男，1979年1月30日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：刘美富，安徽宣辉律师事务所律师。 上诉人安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简称台客隆公司）、上诉人刘军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台客隆公司上诉请求：撤销原判决第一、二项，改判刘军给付租金134804元及违约金（自2020年2月1日起至给付之日止以2万元为基数，自2020年5月1日起至给付之日止以54804元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止以6万元为基数，均按每日0.5%标准计算）。事实与理由：1.一审酌定因新冠疫情因素减免刘军一个月租金无事实及法律依据。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》等相关规定，对承租非国有房屋用于经营，不强制性免租，而是鼓励出租人免租。本案中，台客隆公司已经主动减免租金5196元，一审在此基础上又减免一个月租金，显然错误。2.刘军未举证证明其主张的电梯后门关闭事实，一审以“电梯后门关闭”为由再次酌定减免一个月租金亦无事实及法律依据。且双方合同未约定电梯后门不得关闭，即使电梯后门关闭，台客隆公司未违约，不影响刘军的正常经营。3.一审认定刘军不承担逾期支付租金的违约责任错误。刘军未举证证明其就不可抗力直接导致交付租金的义务不能履行，故其应当承担违约责任。刘军应付租金时间节点2020年5月1日、8月1日之时，宣城市早已恢复了正常的生产生活。 刘军辩称，1.一审基于新冠疫情及关闭电梯门影响酌定减免租金二个月，期限太短。2.关于违约责任问题，双方租赁协议约定了如存在不可抗力的情形，即可不承担违约责任。请求驳回台客隆公司的上诉请求。 刘军上诉请求：撤销原判，改判驳回台客隆公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1.台客隆公司的控股股东系国资企业安徽省百大合家福连锁超市股份有限公司，根据2020年4月21日国务院常务会议要求及安徽省市场监管局等九部门联合印发《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》的规定，应免收三个月的租金。2.台客隆公司一审起诉后，刘军又陆续给付（抵付）租金5万元，一审未予扣除。①2020年9月30日，刘军经营的“贵名媛”女装店货款抵付7735.71元、押金抵付5000元，计12735.71元。②2020年10月11日、10月13日，刘军两次分别转账支付17264.29元和2万元，计37264.29元。③刘军于2011年5月24日缴纳的押金3万元，至今未予退还，请求在本案中一并处理；双方对此可进行核算，如欠付租金即抵付租金，如不欠付租金即予返还。 台客隆公司辩称，1.台客隆公司不是国有企业，控股股东安徽省百大合家福连锁超市股份有限公司亦非国有企业，不适用免收三个月租金的规定。2.刘军一审未主张、但上诉主张的交付及抵扣租金合计5万元、押金3万元未返还均属实，同意在本案二审中一并处理押金事宜。 台客隆公司向一审法院提出诉讼请求：刘军给付租金134804元及违约金(自2020年2月1日起至给付之日止以2万元为基数，自2020年5月1日起至给付之日止以54804元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止以6万元为基数，均按每日0.5%标准计算)。 一审法院认定事实：2019年10月30日，台客隆公司（甲方）与刘军（乙方）就位于宣城市区××山店台客隆超市精品百货专柜区内面积约为305平方米的专柜签订租赁合同，约定：“……租赁期限为壹年，自2019年11月1日起至2020年10月31日止。……1、该专柜全年租金金额（大写）贰拾肆万元（￥240000元整）。2、租金支付方式：实行先付后租的方式。乙方同意所承租的专柜租金按季支付，于每季租赁开始的30天前支付下季的租金……乙方确认在其承租的专柜内经营的商品业态（业种）为儿童沙池、毛衫、奶茶……乙方逾期支付租金及其他费用的，视为乙方违约，乙方应当向甲方支付违约金，违约金每日为乙方逾期支付款项总额的0.5%；如到期后一周内仍未支付租金的，甲方有权停止向乙方供电；……因不可抗力（指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况）致使本合同无法履行的，应当及时书面通知对方，以减轻给对方造成的损失；不可抗力事件发生后，由双方重新协商本合同是否继续履行或予以变更，未能达成一致意见的，不承担违约责任。……”，同时，双方对权利义务、合同解除等其他内容进行了明确约定。另，2020年1月24日，安徽省就新冠疫情决定启动重大公共卫生事件一级响应，次日，宣城市疫情防控应急指挥部发布通告“……全市所有游乐场所、娱乐场所、室内运动场所等公共场所（包括电影院、ＫＴＶ、网吧、沐浴场所等）暂停营业。”2020年2月24日，指挥部发布《关于加快推进服务业经营单位有序复工营业的通告》，2月25日，安徽省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自身义务。本案中，双方当事人对租金数额、支付方式、违约责任及不可抗力等内容进行了明确约定，故刘军作为承租人，应于2020年2月1日、2020年5月1日、8月1日前分别支付第二、三、四季度的租金，但因新冠肺炎疫情该不可抗力情形的发生，政府对公共经营性场所实行强制性封闭管理，致使刘军承租专柜用于经营娱乐活动的目的暂时不能实现，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》文件精神、安徽省关于新冠肺炎疫情防控应急响应方案及宣城市疫情防控应急指挥部通告，酌定刘军受不可抗力因素影响的期限为一个月，即针对该期间的租金费用可免于给付。庭审中，刘军述称台客隆公司对电梯后门强行关闭，致使其经营场所无法正常营业一个月，该月份的租金应予免除，经释明，刘军在法定期限内未提交电梯后门是否关闭的相关证据，结合刘军承租专柜后的实际用途，酌定在不可抗力基础上再减免一个月的租金。台客隆公司陈述刘军第二季度已给付租金4万元及其自愿给予刘军减免租金5196元，对其自认的事实予以认定。综上，扣除刘军2020年2月1日已给付及台客隆公司承诺减免的租金费用，其仍需给付台客隆公司剩余租金94804元（18万元-4万元-5196元-4万元）。另双方明确约定“不可抗力事件发生后，由双方重新协商本合同是否继续履行或予以变更，未能达成一致意见的，不承担违约责任”，该条款系双方真实意思表示，应视为合同当事人通过约定排除了违约责任的承担，结合不可抗力事件发生后双方经协商未达一致意见的事实，针对台客隆公司要求刘军承担违约责任的诉请不予认定。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告刘军于判决生效之日起十日内支付原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司2020年2月1日至2020年10月31日期间租金94804元；二、驳回原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取计2186元，由原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司负担1174元，被告刘军负担1012元。 二审中，刘军围绕上诉请求提举以下证据：1.府山店租金汇款明细、农业银行交易明细清单各1张，拟证明刘军在台客隆公司起诉后支付了租金37264.29元；2.货款支付通知单、现金收据、遗失证明各1张，拟证明2020年9月30日，刘军经营的“贵名媛”女装店货款抵付7735.71元、押金抵付5000元，计12735.71元；3.转账收据1张，拟证明刘军交付台客隆公司押金3万元。台客隆公司未提举新证据，其对刘军二审所举证据质证认为无异议。本院审查认为，刘军提举的证据符合证据的“三性”，予以认定。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明，刘军租赁台客隆公司专柜，主要经营餐饮业。2011年5月24日，刘军向台客隆公司缴纳房租押金3万元，尚未退还。2020年9月30日，刘军经营的另一处“贵名媛”女装店货款7735.71元、押金5000元用于抵付刘军欠付台客隆公司的租金，合计12735.71元，货款支付通知单、遗失证明上均注明“抵优米餐厅房租”。刘军分别于2020年10月11日、10月13日向台客隆公司转账支付17264.29元、2万元，合计37264.29元，摘要备注为“府山餐厅房租”。以上租金合计5万元。 2020年疫情期间，台客隆公司曾关闭了临近刘军承租柜台的电梯后门，对于再次开启时间双方持有争议。刘军述称，该电梯后门大概至2020年5月中旬开启，后期关闭电梯的原因并非新冠疫情，而是因台客隆公司人手不够，没办法派人来检测体温。台客隆公司述称仅关闭了1个月时间，大概到2020年2月底，其公司自主减免的租金5196元系酌情减免租金的金额，未对应具体期间。 2020年2月3日，宣城市疫情防控应急指挥部发布第4号通告，“……餐饮服务单位不得提供公共就餐场所，不得提供集中就餐服务……”。2020年3月24日，宣城市疫情防控应急指挥部发布第13号通告，“……四、餐饮服务行业执行餐饮业从业规范要求，限制群体性聚餐活动（含农村自办群体性宴席），提倡使用公勺公筷、实行分餐制等文明卫生就餐方式。……”。 本院认为，本案二审主要争议焦点为：1.一审酌定免除2个月的租金是否适当；2.刘军应否承担违约责任。 关于争议焦点1。不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，刘军自出租人台客隆公司处承租柜台，目的在于经营餐饮服务业。合同履行中，因新冠肺炎疫情，刘军暂时无法开展餐饮经营活动，台客隆公司亦按照疫情防控的要求关闭了电梯后门，致该期间刘军租赁合同的目的无法实现，一审依据该不可抗力导致合同部分不能履行的实际情况，酌情免除2个月的租金较为适当。台客隆公司上诉认为仅应免除1个月的租金，理由不成立，本院不予采信。台客隆公司因疫情防控自愿减免租金5196元，不应视为其在减免2个月租金基础上另行同意减少租金数额，故不应再予以重复扣除，原判决此节认定有失公允，本院予以纠正。刘军上诉认为应当免除3个月的租金，因台客隆公司并非国有企业，且2020年3月24日后宣城餐饮服务业已有序开展复工，故对刘军该节上诉理由，本院亦不予采纳。 关于争议焦点2。案争合同有关不可抗力事件发生后由双方重新协商本合同是否继续履行或予以变更，未能达成一致意见的，不承担违约责任。该条款系双方真实意思表示，应视为合同当事人通过约定排除了违约责任的承担，结合不可抗力事件发生后双方经协商未达成一致意见的实际情况，一审认定刘军不承担违约责任，符合合同约定。二审中，双方当事人就刘军在2020年9月30日至10月13日期间已支付租金5万元及已交付押金3万元用于扣减案涉租金的事实达成一致，本院予以确认。经核算，刘军欠付租金金额为20000元（一审认定的94804元+5196元-已付5万元-押金3万元）。 综上，台客隆公司、刘军的合理上诉请求，本院予以支持。原判决认定基本事实清楚，援引法律条文正确，二审依据查明的新的事实对原判决据实予以变更。鉴于刘军一审能够提举其交付租金等凭据而怠于举证，直至二审方才提举，本院虽据实予以认定，但相应的诉讼费用仍确定由刘军负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初4017号民事判决第二项，即：“二、驳回原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司的其他诉讼请求。”； 二、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初4017号民事判决第一项为：上诉人刘军于本判决生效之日起十日内支付上诉人安徽省台客隆连锁超市有限责任公司2020年2月1日至2020年10月31日期间的租金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计2186元，由上诉人安徽省台客隆连锁超市有限责任公司负担2036元，被告刘军负担150元；二审案件受理费2970元，由上诉人安徽省台客隆连锁超市有限责任公司负担750元，上诉人刘军负担2220元。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 瑛 审 判 员  陈前香 审 判 员  包 娟 二〇二一年三月二十二日 法官助理  冯忠山 书 记 员  隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……