文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终498号上诉人（原审被告）:湖南洪雄房地产开发有限公司,住所地:湖南省娄底市经济开发区××街北侧（五洲国际广场）2栋201号。法定代表人：赵凤林，该公司总经理。诉讼代表人：湖南达利破产清算有限公司，住所地:湖南省邵阳市大祥区，系上诉人湖南洪雄房地产开发有限公司的破产管理人。法定代表人：唐刚平，该公司负责人。委托诉讼代理人：杨献军，湖南木枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南双峰农村商业银行股份有限公司，住所地:湖南省双峰县永丰镇复兴街631号。法定代表人：周连华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢利池，湖南楚为律师事务所律师。原审被告：黄河清，男，1965年2月8日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原审被告：杨小兵，女，1963年8月26日生，汉族，住湖南省娄底市娄星区，系上诉人黄河清之妻。原审被告：娄底市三环建筑工程有限公司，住所地：娄底市娄星区娄星北路（中欧阳光城旁）。法定代表人：杨建雄，该公司经理。原审被告：杨建雄，男，1964年4月21日生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原审被告：李爱华，女，1968年11月27日生，汉族，住址同上。系原审被告杨建雄之妻。上诉人湖南洪雄房地产开发有限公司（以下简称“洪雄房地产公司”）因与被上诉人湖南双峰农村商业银行股份有限公司（以下简称“双峰农商银行”）及原审被告黄河清、杨小兵、娄底市三环建筑工程有限公司、杨建雄、李爱华金融借款合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2020）湘1321民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪雄房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.撤销一审判决第一判项，改判确认合同编号为(1889013400)借字（2014）字00000440号《个人住房、商业用房借款担保合同》无效，改判洪雄房地产公司对一审判决第一判项不承担连带责任；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由:一、一审法院认定本案购房按揭是依合法购房按揭流程办理购房按揭手续，系查明事实不清。1.本案黄河清、杨小兵并未缴纳购房首付款，洪雄房地产公司未出具首付款增值税发票，也未向黄河清、杨小兵实际交付涉案房屋，按揭还款存折由洪雄房地产公司领取并保存，每月按揭款也是由洪雄房地产公司安排员工予以偿还。是洪雄房地产公司因资金周转困难，以公司员工或其亲友的名义在双峰农商银行处通过订立的《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》而套取银行贷款。黄河清、杨小兵与洪雄房地产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，实际履行贷款合同的主体是洪雄房地产公司，而不是黄河清、杨小兵。2.双峰农商银行对发放贷款未尽到合理、慎查的注意义务，有重大过错。自2014年以来，洪雄房地产公司已处于资金链断裂状态，所开发的万顺城市广场因资金短缺不能竣工。双峰农商银行在对此明知，但仍向黄河清、杨小兵发放购房按揭贷款，贷前调查不尽职。对购房人首付款是否缴纳、是否开具首付款增值税发票也未作形式审查。3.双峰农商银行在发放贷款的过程中存在重大过错，故可推定其对购房人黄河清、杨小兵为名义贷款人，而实际使用借款人为洪雄房地产公司明知。二、一审判决适用法律错误。一审在未查明事实的基础上，认定《商品房买卖合同》《个人住房、商业用房借款担保合同》合法有效，适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，适用法律错误。涉案的《商品房买卖合同》不能体现黄河清、杨小兵和洪雄房地产公司之间存在真实的房屋买卖意思表示。商品房买卖关系虚构，通过签订虚假的《商品房买卖合同》，继而和双峰农商银行签订《个人住房、商业用房借款担保合同》套取银行贷款。双峰农商银行在明知贷款材料虚假的情况下发放贷款，这是以签订合同的合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，涉案的《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》依法应认定为无效。涉案房屋所有权并未转移，仍在洪雄房地产公司名下，为洪雄房地产公司破产财产，双峰农商银行不能对涉案房屋行使抵押权。洪雄房地产公司不能因无效《个人住房、商业用房借款担保合同》承担担保责任。一审适用法律错误。综上，原审法院查明事实不清、适用法律错误，请求二审法院在查明事实基础上依法改判，以正确适用法律，维护社会公平正义。对洪雄房地产公司的上诉，双峰农商银行辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。一、本案商品房买卖合同是合法有效的，商品房买卖合同是各方签字订立的，且签订之后买卖双方在不动产登记机构办理了转移不动产的预告登记，故应认定商品房买卖合同合法有效。洪雄房地产公司之所以主张商品房买卖合同无效，是因为想不承担还款责任。退一步讲，即便商品房合同被认定无效，也不影响本案的借款合同、抵押合同、保证合同的效力，因为借款合同是各方真实的意思表示，洪雄房地产公司认为是虚假意思表示，应适用民法典第146条之规定，但是在借款合同中，被上诉人双峰农商银行的意思表示是真实的，不但要求借款人办理房屋抵押预告登记，还要求洪雄房地产公司提供连带保证，且签订了书面保证合同，保证、抵押、借款合同，双峰农商银行均是真实意思表示。即使开发商与各购房者之间是虚假意思表示，也不影响双峰农商银行与购房者、开发商之间的合同效力。二、双峰农商银行在签订借款、保证、抵押合同过程中没有过错，双峰农商银行与借款人签订了借款合同且实际支付，又办理了抵押权预告登记手续。三、关于本案的法律适用问题，洪雄房地产公司的上诉日期是2021年1月25日上诉，此时民法典已经生效，但上诉人的上诉理由全部引用的是民法典生效之前的旧法，上诉人的破产管理人很不严谨的。即便买卖双方是虚假意思套取银行贷款，也不影响对双峰农商银行的借款合同、抵押合同的效力，不影响还款义务、抵押责任、还款责任。对洪雄房地产公司的上诉，娄底三环建筑工程有限公司、杨建雄、黄河清述称：同意上诉人的上诉请求，请求法院支持其上诉主张。杨小兵、李爱华未提供述称意见。双峰农商银行向一审法院起诉请求：1、判令被告黄河清、杨小兵共同偿还原告借款本金2827604.58元及利息1057805.11元（本息已算至2020年5月25日）及后段利息（自2020年5月25日起按月利率6.0041‰，上浮30%算至清偿完毕之日止），赔偿原告律师代理费162416元；2、判令被告洪雄房地产公司、被告三环建筑公司对被告黄河清、杨小兵的上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告黄河清、杨小兵在60日内协助原告将娄房预娄底字第Ｄ××9号预告抵押登记转为抵押本登记。在抵押登记办妥后或者逾期未能办理抵押登记，则依法拍卖、变卖上述抵押房地产，并以所得价款优先清偿上述债务；4、由被告黄河清、杨小兵、洪雄房地产公司、三环建筑公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、被告黄河清与洪雄房地产公司于2014年6月9日签订《商品房买卖合同》，约定买受人黄河清购买洪雄房地产公司开发的位于万顺城市商业广场的0001幢115、116、117、118、119号预售商品房，总价10136000元，首付5136000元，按揭方式支付5000000元。二、2014年7月8日，被告黄河清、杨小兵、洪雄房地产公司与原告双峰农商银行签订了合同编号为（1889013400）借字（2014）第00000440号的《个人住房、商业用房贷款合同》，其中贷款人为原告双峰农商银行，借款人为黄河清、抵押人为黄河清、杨小兵，保证人为洪雄房地产公司。合同约定：贷款金额为伍佰万元整；贷款期限为120月（期）；合同利率（月利率）为6.0041‰；贷款用途为购买个人住房／商业用房；借款人不可撤销地授权贷款人，在本合同生效后，贷款人将合同项下的贷款以转账形式划入售房人洪雄房地产公司在银行开立的账户，账号：×××12，以购买本合同第四条所列之住房／商业用房；自贷款发放次月起，借款人于每月25日按期归还贷款本息，借款人自愿选择等额本息还款法归还贷款本息；借款人保证在每期还款日和贷款到期日前足额在还款账户存入当期还本付息款项；贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收30%执行；抵押人保证以其合法拥有的本合同第四条规定之房产抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下贷款的担保；保证人自愿为本合同项下的借款人债务提供连带保证责任；保证责任范围包括但不限于本合同项下的贷款本金和利息、违约金、实现债权的费用及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；双方未约定保证期间；被告黄河清、杨小兵在合同借款人处均签字、捺印确认，被告洪雄房地产公司在保证人处签章。三、2014年7月7日，被告黄河清、杨小兵与原告双峰农商银行签订了《最高额抵押合同》，同意以其位于娄底市经济开发区××街××广场××栋××商铺作为抵押物为黄河清自2014年7月7日起至2024年7月7日止在抵押权人处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供抵押担保，其中主债务最高本金为伍佰万元整。被告杨小兵作为抵押物共有人在合同上签字、捺印；经查，上述抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记（娄房预娄底字第Ｄ××9号），但未办理抵押登记手续。四、2014年7月15日，被告三环建筑公司、被告杨建雄、李爱华分别与原告双峰农商银行签订了《保证合同》，为被告黄河清、杨小兵向原告借款伍佰万元提供担保，约定担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金和实现债权的其他一切费用；保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务人履行期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务提前到期的，债权人有权要求保证人提前履行保证责任，保证人保证期间为主合同债务提前到期之日起二年。五、上述《个人住房、商业用房贷款合同》、《最高额抵押合同》、《保证合同》签订后，被告黄河清于2014年7月15日向原告双峰农商银行出具了借款借据，约定借款用途为商铺按揭，借款金额为人民币伍佰万元整，借款到期日为2023年7月15日，借款月利率为6.0041‰，被告杨小兵作为共同借款人在借款人处签字。六、被告黄河清、杨小兵的贷款已偿还至2018年12月25日止。七、2016年8月2日，原告双峰农商银行因被告黄河清、杨小兵未按期清偿贷款本息，起诉黄河清、杨小兵、娄底市三环建筑有限公司、杨建雄，要求：一、被告黄河清、杨小兵偿还原告贷款本金4247346.21元及利息，二、被告娄底市三环建筑工程有限公司、杨建雄对被告黄河清、杨小兵所欠原告的贷款本息承担连带清偿责任，三、如被告不能清偿所欠原告借款本息，则拍卖、变卖被告黄河清所提供的抵押物，所得价款，原告优先受偿，并由被告承担实现债权的开支及诉讼费用。2016年10月18日，双峰县人民法院作出（2016）湘1321民初2288号民事判决书，判令：一、被告黄河清、杨小兵在本判决生效后十日内偿还原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司贷款本金4247300元，至2016年9月22日止的利息112000元，从2016年9月23日起的利息按月利率6.0041‰另行计算至本判决确定的履行期限届满日止；二、若被告黄河清、杨小兵未清偿上述贷款本息，原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司有权对被告黄河清所有的位于娄底市经济开发区××街北侧（万顺商业广场西1-2栋115、116、117、118、119）（权证号码：2××3）的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、被告娄底市三环建筑工程有限公司、杨建雄对上述被告黄河清、杨小兵所欠原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司贷款本息在原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司对被告黄河清所提供物的担保行使优先受偿权后承担连带清偿责任，被告娄底市三环建筑工程有限公司、杨建雄承担保证责任后，有权向被告黄河清、杨小兵追偿。该判决书已发生法律效力。八、案件审理过程中，原告双峰农商银行于2020年12月23日向法院提出撤回部分诉讼请求申请，请求撤回对被告黄河清、杨小兵、娄底市三环建筑工程有限公司、杨建雄、李爱华的诉讼主张。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条规定，连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。本案中，被告洪雄房地产公司为被告黄河清、杨小兵在原告处的借款本息提供担保，签订了《个人住房、商业用房贷款合同》，约定了保证范围、保证方式等内容，被告黄河清、杨小兵所欠原告农商银行金融借款合同纠纷案虽然法院已于2016年10月18日作出（2016）湘1321民初2288号判决书，判令被告三环建筑公司、杨建雄对黄河清、杨小兵所欠原告债务承担连带清偿责任，但在上述案件中，原告双峰农商银行并未向洪雄房地产公司主张权利，亦未明确放弃对洪雄房地产公司享有的担保权，且在该判决作出之后，洪雄房地产公司作为担保人，一直代为被告黄河清、杨小兵偿还所欠原告贷款至2018年12月25日止，仍然在履行担保人义务，故对原告双峰农商银行要求被告洪雄房地产公司在其保证范围内承担连带保证责任的诉讼请求，法院予以支持。被告洪雄房地产公司在承担相应保证责任后，有权就其已履行的部分向被告黄河清、杨小兵追偿。本案审理过程中，原告请求撤回对被告黄河清、杨小兵、娄底市三环建筑工程有限公司、杨建雄、李爱华的诉讼主张。该申请符合法律规定，法院予以准许，并另行制作裁定书。据此，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告湖南洪雄房地产开发有限公司对原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司与被告湖南洪雄房地产开发有限公司签订的合同编号为（1889013400）借字（2014）第00000440号《个人住房、商业用房贷款合同》项下未予清偿的贷款本息承担连带清偿责任，被告湖南洪雄房地产开发有限公司在承担相应保证责任后，有权就其已履行的部分向被告黄河清、杨小兵追偿。案件受理费300元由被告湖南洪雄房地产开发有限公司负担。二审期间，洪雄房地产公司向本院提交如下证据:证据一，《商品房买卖合同》。拟证明：洪雄房地产公司与黄河清于2014年6月9日签订的《商品房买卖合同》属虚假合同，系以合法形式掩盖非法目的的无效合同；合同约定交付房屋的时间为2014年7月9日，但该合同签订后至今未实际交付，是洪雄房地产公司在使用，充分证明双方签订房屋买卖合同是为了取得银行贷款，应属无效。证据二，2014年至2018年间洪雄房地产公司向银行偿还按揭贷款的银行转账凭证、记账凭证。拟证明：虽然在双峰农商银行的500万元是以黄河清的名义贷款的，但实际偿还本息是洪雄公司偿还（分别以洪雄公司、洪雄公司实际控制人杨建雄、出纳李利华、杨建雄实际控制的娄底市三环建筑工程有限公司账户名义汇入黄河清账户偿还）本息，中间从未间断。实际上黄河清对该笔贷款从未支付过本息，即黄河清从未为购买该房屋支付过任何款项，其签订案涉商品房买卖合同是为了帮助洪雄公司向银行贷款，是虚假合同，因此该合同是无效的。证据三，黄河清按揭还款银行卡及存折、银行流水。拟证明：黄河清按揭还款的银行卡一直在洪雄房地产公司处保管，洪雄公司每期汇入黄河清个人账户按揭款项偿还案涉贷款本息的事实，充分说明了在商品房买卖合同签订后，黄河清从未管理过银行贷款偿还事宜，既未保存按揭款偿还的银行卡及存折，也没有实际还款。双方签订商品房买卖合同是为了向银行贷款，该合同无效，《个人住房、商业用房贷款合同》及《最高额抵押合同》同时无效。证据四，工资表、企查查截屏。拟证明：杨建雄系洪雄房地产公司实际控制人；李利华系洪雄房地产公司出纳，娄底市三环建筑工程有限公司系杨建雄实际控制。洪雄房地产公司分别以杨建雄、李利华或三环公司的账户分别向黄河清个人账户转账偿还按揭贷款。证据五，与洪雄房地产公司2014年实际控制人杨建雄谈话笔录。拟证明：2014年洪雄房地产公司大股东、实际控制人杨建雄向洪雄房地产公司破产管理人陈述与黄河清、杨小兵等人假按揭的详细情况，即黄河清、杨小兵系杨建雄的亲友，帮助杨建雄办理洪雄公司的假按揭，并没有真实购买商品房的意思。证据六，与洪雄房地产公司出纳李利华谈话笔录。拟证明：李利华为洪雄房地产公司出纳，黄河清的按揭贷款实际为洪雄房地产公司一直在偿还，存折及银行卡也由洪雄房地产公司保存，并没有贷款买房的真实意思，相关贷款及抵押合同当属无效。证据七，《北城商业步行街商铺租赁协议》《商品房认购协议书》，拟证明：案涉商品房并未真实销售给黄河清，也未交付给黄河清，商品房实际所有权仍未洪雄公司，出售及出租协议签订之时洪雄公司及其出售案涉房屋并不存在产权的问题。证据八，《万顺北城商铺购买协议》；证据九，湖南东升房地产评估有限公司湘东升（2020）第2020-65号评估报告摘要（初稿）。拟共同证明：1.2015年时，洪雄房地产公司对外实际出售商铺的价格为1.72万元/平，本案黄河清购买的同等房屋合同售价高达3.5万元/平；2.洪雄房地产公司管理人进场后，委托评估机构对洪雄房地产公司案涉商铺进行评估，黄河清购买的商铺评估均价为7556元/平，远远低于案涉商品房买卖合同的合同单价。故洪雄房地产公司与黄河清签订的《商品房买卖合同》虚高价格明显属于为获取银行高额贷款而虚假购房的合同，相关借贷合同及担保合同系为虚假购房签订的合同，当属无效。原审被告黄河清、杨建雄、娄底市三环建筑工程有限公司质证意见：对洪雄公司提交的证据三性均无异议。被上诉人双峰农商银行经质证认为：商品房买卖合同在本案不是诉争借款、抵押、担保合同的范围，与本案不具有关联性。商品房买卖合同是双方的真实意思表示，否则不可能到登记机关办理转移预告登记再办理抵押预告登记，且这些证据在一审时就已经存在，不是二审中的新证据。至于合同上的签名是否是其本人所签无法确认，但是事后有追认，去办理了预告登记。还款情况不是二审中的新证据，真实性、合法性、关联性均有异议，还款究竟是谁打入借款人的账户，银行是不去审查的，本身洪雄房地产公司也是连带责任保证人，其还款也是正常的履行连带保证责任。谈话笔录有些不是单独进行的谈话，且不是每一页都有谈话人签名，谈话人自己没有签字，是由被谈话人签字，故对其合法性提出异议；对于真实性亦有异议；对关联性没有异议。本案审理的是借款，借款实际交付、偿还，至于购房者与洪雄房地产公司之间的关系，银行没有查明的义务。申报登记表等与本案不具有关联性。洪雄房地产公司的评估报告初稿，不能作为证据使用。上诉人洪雄房地产公司向本院所提交的证据，因本案系金融借款合同纠纷，黄河清与洪雄房地产公司所签的《商品房买卖合同》及其履行情况等不属于本案的审理范围，故与本案不具有关联性。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为：黄河清与洪雄房地产公司签订《商品房买卖合同》后，黄河清、杨小兵、洪雄房地产公司与双峰农商银行签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定黄河清向双峰农商银行贷款，贷款用途为购买个人住房/商业用房，洪雄房地产公司为案涉贷款提供了担保。合同生效后，双峰农商银行将全部贷款划入售房人洪雄房地产公司的银行账户。此后，黄河清未按合同约定还本付息已构成违约。洪雄房地产公司上诉称，与黄河清所签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示，而是双方通过签订虚假的《商品房买卖合同》套取银行贷款，双峰农商银行对此明知，故《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》均为无效合同。但本案中，黄河清、杨小兵、洪雄房地产公司均不能提交充分的证据证明双峰农商银行明知或应当知道黄河清、杨小兵与洪雄房地产公司虚构购房事实，套取银行贷款。因此，可以认定《个人住房、商业用房借款担保合同》系各方真实意思表示，因贷款已经交付，黄河清作为该合同约定的借款人，黄河清之妻杨小兵以借款人身份在前述合同中签名，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条之规定，黄河清、杨小兵应当偿还借款本金，支付借款利息，并按合同约定赔偿双峰农商银行为实现债权所支出的律师费。洪雄房地产公司作为连带责任保证人，根据《中华人民共和国担保法》第八十条之规定，应对前述债务承担连带清偿责任。本案中，《商品房买卖合同》与《个人住房、商业用房借款担保合同》相互独立，并非主、从合同关系，《商品房买卖合同》的效力不影响《个人住房、商业用房借款担保合同》的效力。洪雄房地产公司的前述上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人洪雄房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37883元，由上诉人湖南洪雄房地产开发有限公司负担（缓交）。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 周 怡审判员 李云霞二〇二一年三月三十一日书记员 康润心附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。