文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初753号原告：卞德贵，男，1963年11月20日出生，汉族，住湖南省安乡县。被告：邓建刚，男，1974年1月28日出生，汉族，住长沙市天心区。原告卞德贵与被告邓建刚租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卞德贵，被告邓建刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞德贵向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告卞德贵和被告邓建刚之间的房屋及场地租赁合同；二、判令被告邓建刚向原告卞德贵返还租金16667元；三、本案诉讼费用和财产保全费由被告邓建刚承担。事实与理由：2015年3月22日，原、被告签订《关于卞德贵租用邓建刚房屋及前后场地协议书》，租赁物为被告邓建刚的一栋二层楼的房屋及前后场地，租赁物位于长沙市天心区××街道××村××组。该协议明确约定：租金每年50000元，租期5年。原告卞德贵一直全面履行了作为承租人的各项义务。2020年3月5日合同到期后，原告卞德贵仍继续使用所租赁的房屋和场地，并于2020年5月21日向被告邓建刚支付了2020年3月6日至2021年3月5日的租金50000元。2020年下半年长沙市天心区南托街道牛角塘村城中村改造项目（一期）启动，涉案租赁物属于拆迁范围之内。原告卞德贵于2020年9月底也接到了天心区南托街道征收拆迁指挥部的通知，要求原告卞德贵必须限期把放置在租赁场地的所有物品全部搬走。在这种情况下，原告卞德贵多次联系被告邓建刚，要求解除双方的租赁合同并要求被告邓建刚退回剩余4个月的租金16667元，但被告邓建刚一直置之不理，严重损害原告卞德贵的合法权益。后原告卞德贵全部搬走租赁场地物品。租赁场地租赁期限原已届满，租赁合同已为不定期租赁，对不定期租赁，原告卞德贵享有解除权。又因拆迁原因，租赁合同无法实现，原告卞德贵解除合同并无不当。被告邓建刚辩称，租赁合同还未解除，租赁房屋仍未清空。租赁房屋系合法建房，原告卞德贵在该房屋旁搭建了违章的厂房，城管部门是要求原告卞德贵拆除违章的厂房，租赁房屋确在拆迁范围内，但具体拆迁时间仍未定。经审理查明：2015年3月22日，原告卞德贵与被告邓建刚签订《关于卞德贵租用邓建刚房屋及前后场地协议书》，被告邓建刚将位于长沙县××镇××村（现为长沙市天心区南托街道）的一栋两层房屋及附属场地出租给原告卞德贵。租赁期限5年，自2015年3月6日至2020年3月5日止，租金每年50000元。另约定原告卞德贵在场地搭建普通仓库，被告邓建刚予以支持，租赁期满后，原告卞德贵必须拆除带走。上述租赁合同于2020年3月5日期满后，原告卞德贵仍继续使用租赁房屋及场地，并于2020年5月21日向被告邓建刚支付了2020年3月6日至2021年3月5日的租金50000元。庭审中，原告卞德贵称案涉租赁房屋及场地处于长沙市天心区南托街道牛角塘村城中村改造项目（一期）征收拆迁范围之内。其提供数张照片显示，长沙市天心区南托街道征收拆迁指挥部关于上述拆迁项目的公示栏中，被告邓建刚属于拆迁对象。被告邓建刚亦认可案涉租赁房屋及场地属于征收拆迁范围，但实际征收拆迁时间未定，房屋至今未拆迁。被告邓建刚提供一份长沙市天心区南托街道征收拆迁指挥部出具的《情况说明》，写明被告邓建刚现有牛角塘村房屋一栋，系本次牛角塘城中村改造（一期）项目拆迁范围，房屋拆迁协议已签订。现因被告邓建刚与租户存在经济纠纷，其对拆迁指挥部承诺，该栋房屋将于2021年2月10日前腾房倒地。该《情况说明》落款日期为2020年9月30日。原告卞德贵提供的短信记录显示，其于2020年11月5日向被告邓建刚手机号码发送数张被告邓建刚家院子门外照片，并发送文字短信：“邓老板好！我到你家门口，上次你讲要你夫人收我租你房子门钥匙，要你夫人到租的房子来，谢谢！”后又发送：“邓老板，你电话不接，发信息不回，你这样太不像话了，你是什么意思，上次你讲：生下的4个月租金退给我，钥匙交给你夫人，你今天就回音了。”原告卞德贵称上述短信记录系其于2020年11月5日前往被告邓建刚家退案涉租赁房屋钥匙，同时主张被告邓建刚退还剩余4个月租金，但被告邓建刚不接电话亦不回复短信。被告邓建刚称上述短信，其确实收到，但因其当日不在家，且彼时正忙，无暇回复。被告邓建刚配偶本当日在家，原告卞德贵到达门口时，其配偶恰巧不在家中。被告邓建刚提供数张照片，显示案涉租赁场地上有一面拆除后剩余的砖墙，场地上由若干杂物。被告邓建刚称上述照片系租赁房屋及场地现场照片，至今原告卞德贵自行搭建的仓库尚未拆除完毕，尚有大量杂物未搬走。原告卞德贵则称，其在案涉场地搭建以钢衍架结构的临时仓库，用以存放变压器、电缆等设备。其解除合同时已将仓库拆除，仅余一面砖墙，其余杂物均系遗弃的物品，被告邓建刚可自行处理。庭审中，原告卞德贵当场将案涉租赁场地大门钥匙交付被告邓建刚。以上事实，有《关于卞德贵租用邓建刚房屋及前后场地协议书》、《情况说明》、短信记录、照片等证据以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：原告卞德贵与被告邓建刚签订《关于卞德贵租用邓建刚房屋及前后场地协议书》，租赁期限约定5年。该合同自2020年3月5日期满后。原告卞德贵继续租用涉案租赁房屋及场地，并支付2020年3月6日至2021年3月5日一年期租金50000元，被告邓建刚收取租金且默许原告卞德贵继续租用，则原、被告显系依原合同之约定继续达成租赁合同，但该合同租期约定超过6个月，并未采用书面形式，应视为不定期租赁合同，原、被告双方均可随时主张终止合同。2020年11月5日，原告卞德贵前往被告邓建刚家，并发送短信告知被告邓建刚，表示终止合同，退还剩余4个月租金之意思。庭审中，被告邓建刚称收到上述短信，但当日不在家且正忙，未能回复。本院认为，因案涉租赁合同为不定期合同，原告卞德贵已于该日明确表示终止合同，故案涉租赁合同自然终止，本院予以确认。原告卞德贵多支付的4个月租金共计16667元，被告邓建刚当应予退还。至于原、被告反复争执案涉租赁房屋拆迁时间是否明确，案涉租赁房屋租期是否因拆迁无法继续。因原、被告均有不定期租赁合同终止之权利，案涉租赁房屋拆迁时间已无查明必要性，故本院对该事实不作处理。被告邓建刚称原告卞德贵未将案涉租赁房屋及场地腾空，自行搭建的仓库未拆除，仍实际占有使用。本院查看其提交的现场照片，发现该仓库尚余一面砖墙未拆除，场地上确有大量杂物，但明显可知均系原告卞德贵遗弃物。承租人搬离租赁房屋或场地时，如无特别约定，当然应恢复原状，并保持租赁房屋或场地的干净整洁，带走杂物垃圾，此为租赁合同应有之义。原告卞德贵可能考虑案涉房屋及场地不久将被征收拆迁，但其遗弃砖墙、杂物，确属违约，该违约行为并不能表明原告卞德贵仍占有使用房屋。本院考量清理场地上砖墙、杂物之花费，酌定为1000元，由原告卞德贵作为违约方赔偿给被告邓建刚综上，抵销上述违约赔偿1000元。被告邓建刚还需退还原告卞德贵租金15667元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条，判决如下：一、确认原告卞德贵与被告邓建刚关于长沙市天心区××街道××村××组被告邓建刚所有的一栋房屋及场地的租赁合同已终止；二、限被告邓建刚于本判决生效后十日内向原告卞德贵一次性退还租金15667元；三、驳回原告卞德贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216元，减半收取共计108元，由被告邓建刚承担（该款项由原告卞德贵预缴，由被告邓建刚直接支付给原告卞德贵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二一年三月一日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。