广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初3683号原告：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华厦负二层全层。法定代表人：钟国强。委托诉讼代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。被告：蔡锦维，女，1953年12月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁志广，被告之子。原告广州谊居物业管理有限公司诉被告蔡锦维房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭辉，被告蔡锦维及其委托诉讼代理人梁志广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就广州市越秀区东华西新街2号607房的租赁关系；2、判令被告户（含同住人员）立即迁出上述房屋，并将房屋交还给原告管业使用；3、判令被告向原告支付从2019年2月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算，即每月每平方米为63元，房屋建筑面积按照29.94平方米计算，每月租金为1886元）。事实和理由：原告是广州市越秀区东华西新街2号607房的所有权人。被告是原广州市越秀区东华西路267号房屋的租户，承租面积18.81平方米，于1995年6月20日与广州市东山城市建设开发总公司签订了《房屋拆迁安置协议》，协议约定被告安置于新建大楼（A）幢第5层504房。后因该开发项目转由广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）经营，被告于2002年12月11日与东谊公司签订了《拆迁（安置协议书）补充协议》，对其回迁位置予以调整，约定回迁安置于新建大楼自编A幢第六层南向房屋作为回迁安置使用，最终被告被安置于广州市越秀区东华西新街2号607房。原告与被告至今都没有签订过房屋租赁合同。原告于2003年12月18日向东谊公司购买了该房屋，并于2019年6月3日取得了该房屋的不动产权证书。原告曾因物权保护纠纷对被告提起诉讼，法院作出了（2010））越法民三初字第776号民事判决书、（2010）穗中法民五终字第2952号民事判决书，（2013）穗越法民三初字第1109号民事判决书，（2017）粤0104民初7628号民事判决书，（2018）粤01民终8492号民事判决书。法院判决：被告从2010年10月起暂住涉讼房屋二年，至今已有10年之久，被告至今都没有积极寻找房屋搬迁。为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告辩称：被告是该回迁安置公租房的合法承租户，已有生效的民事判决对此予以认定。在被告本市内没有其他住房的情况下，原告要求被告腾空交屋，不应支持。原告、东谊公司是有相同股东的关联公司，原告应该清楚涉讼房屋的性质是公租房回迁安置房，不得作为普通的商品房进行买卖。如出售，回迁户享有优先购买权。原告、东谊公司及相关利益方的利益转换和纠纷均与被告无关，买卖不破租赁，被告享受公租房的合法权益不应受到影响，故应驳回原告要求解除租赁关系及腾空房屋的诉讼请求。生效判决已明确按照私房租金标准计算租金，显然不符合相关规定，不予支持。另被告现患有重疾需支付高额医疗费，而只有微薄的退休金收入。被告理应按原公房租金继续租住涉讼房屋，请求驳回原告要求按1886元/月计算房屋使用费的诉求。经审理查明：1992年6月，被告（乙方、承租人）与广州市东山区房地产管理局东川房管站（甲方、出租人）签订《公有住宅房屋租赁合约》，约定甲方将东华西路267号102房（租用面积18.81平方米）租给乙方作住宅使用，月租金为7.65元；租赁期限从1992年6月1日至1997年5月31日等。1995年6月20日，广州市东山城市建设开发总公司（以下简称城建公司，为甲方、拆迁人）与被告（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（93）房拆许字094号房屋拆迁许可证批准，拆除东华西路267号房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积18.81平方米，有正式户口的实际居住人口2人（其中独生子女1人）；乙方同意1995年7月15日前迁出原址房屋，并由甲方提供解决临迁用房；甲方应于1998年12月31日前在东华西路A幢第5层504房（东北梯，产权属于公有，使用面积18.81平方米）安置给乙方回迁居住等。广州市东华西路、东华西街地段原为城建公司开发，1998年上述地段转由东谊公司开发。东谊公司于1999年4月27日向广州市拆迁办出具《具结保证书》，保证继续执行城建公司签订的有关协议。2002年12月11日，东谊公司（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁〈安置协议书〉补充协议》，其中约定：甲方经广州市规划局（92）穗规地证字第102号文批准，征用广州市东华西路241号至277号等地段房屋兴建商住楼，乙方原是东华西路267号的被拆迁人，于1995年6月20日与甲方签订了《房屋拆迁安置协议书》，约定乙方安置于新建大楼第五层东向，使用面积18.81平方米。现变更为兴建18层一栋（自编A栋）作回迁安置补偿，32层一栋（自编B栋）作商品房。据此，甲方无法按原签订的《安置协议》的楼层、方位安排补偿安置执行；现经双方协商，达成如下协议：乙方同意回迁位置调整并接受补充协议，在本地段新建大楼自编A座第六层南向，使用面积18.81平方米作回迁安置；其余条款按原《安置协议》执行等。2003年5月1日，东谊公司出具了《授权委托书》，其中内容为：现授权委托谊居公司处理我司名下房屋的租金收取事宜及应由我司代房管部门收取的侨房、公房的租金收取事宜。受委托人谊居公司的委托权限如下：代为与租户联络、沟通，并根据相关国家政策法规调整租金；代为收取租金，并代为转交给房管部门。委托期限由2003年5月1日起至2008年4月止。2003年11月4日，被告与原告签订了《洛桑美地?海谊华厦入住合约》，物业地址为：洛桑美地?海谊华厦A栋607房。同年11月15日，被告回迁该房。2003年12月18日，原告（买受人）与东谊公司（出卖人）签订编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得东华西路、东华西横街、东川路云海通津地块的土地使用权，经批准建设商品房洛桑美地?海谊华厦，并领有穗房预字第××号商品房预售许可证；买受人所购房屋为第壹（A）幢第6层07号房，建筑面积为28.94平方米，套内建筑面积23.73平方米；购房总金额为108000元；出卖人应当在2004年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房工程、消防、电梯、质量合格、通水、通电、通邮，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等，该合同已经广州市房地产交易所办理了预售合同登记。2005年5月26日，东谊公司向原告出具了金额为108000元的上述房屋的购房款发票。原告于2003年11月4日向被告收取了水电周转金、防盗门费、余泥费，于2004年5月25日向被告收取了2003年11月至2004年5月的租金（每月79.80元），并按每月79.80元向被告收取了至2006年10月的租金，交纳租金的方式为被告至原告管理处以现金方式支付。双方没有签订租赁合同。原告曾因物权纠纷对被告提起诉讼，本院经审理于2010年6月9日作出（2010）越法民三初字第776号民事判决。判决认为：关于房屋使用金及违约金的问题。被告原承租公房，在原承租房屋被拆迁后回迁入住且承租讼争房屋，与开发商东谊公司形成了租赁关系，由于没有签订书面的租赁合同，故双方形成了不定期租赁关系。原告购买讼争房屋后继受了上述租赁关系，并由被告向原告交纳租金至2006年10月。原告虽然向东谊公司购买了讼争房屋，但并无取得所有权证明，被告作为拆迁安置人对原告的身份表示质疑亦属正常，双方没有签订租赁合同，不应完全归责于被告。鉴于原告对讼争房屋享有所有权人的权利，要求被告支付房屋使用金合理，但其请求按建筑面积的每月每平方米30元计付租金没有依据，本院不予支持，可参照双方之前交纳的租金标准计付。由于原、被告之间存有的是不定期租赁关系，故原告可以随时主张解除租赁关系。考虑涉讼房屋系不交吉买卖，以及目前没有发现被告在本市有其他房屋可供搬迁的因素，给予被告暂住一段时间以解决住房问题，被告在居住期间应积极寻找住房搬迁。遂判决：一、被告向原告支付房屋使用金（从2009年3月10日起至判决发生法律效力之日止，按每月79.80元计付）；二、被告户暂住涉讼房屋，为期二年；暂住期间，被告应按每月79.80元的标准向原告支付房屋使用金；三、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2010年10月22日作出（2010）穗中法民五终字第2952号终审民事判决，认为虽然双方当事人没有以书面的方式订立租赁合同，但双方事实上形成了不定期租赁关系。被告是因拆迁而入住涉讼房屋，不同于普通的租赁关系，原审法院根据本案的情况，给予被告两年的暂住期，属于根据案情行使自由裁量权的范围，对此予以维持，遂判决：驳回上诉，维持原判。2013年，原告再次起诉被告，要求被告户腾空交回涉讼房屋。本院经审理于2013年10月30日作出（2013）穗越法民三初字第1109号民事判决。判决认为：关于被告应否迁出涉讼房屋的问题，被告原承租公房，在原承租房屋被拆迁后回迁入住且承租涉讼房屋，与开发商东谊公司形成了租赁关系；之后，原告向东谊公司买受涉讼房屋，并起诉要求被告搬迁，已生效判决认为涉讼房屋为不交吉买卖，且没有发现被告在本市内另有住房，确定应给予被告暂住二年，二审也维持原判。由于该情况仍然持续，故原告的请求本院暂不予支持，应继续给予被告寻找住房搬迁。被告暂住期间应按原生效判决的标准逐月向原告支付房屋使用费。遂判令：一、被告户暂住涉讼房屋，为期二年，暂住期间按每月79.80元的标准，逐月向原告支付房屋使用费；二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2017年3月30日，原告再次起诉被告，要求被告户及同住人员立即迁出涉讼房屋。本院经审理于2017年11月29日作出（2017）粤0104民初7628号民事判决。判决认为：关于被告应否迁出涉讼房屋的问题，已有生效判决作出论断，在此不再赘述。考虑到被告目前还是没有其他房屋可供搬迁，涉讼房屋仍应由其暂住为宜。但鉴于涉讼房屋已由原告购买取得，原告与被告之间不存在拆迁安置关系，且被告自2013年11月回迁后至今长达十四年的租金或使用费均是按原租金标准79.80元/月计付，即被告已经享受了较长的过渡期，如再继续按照该标准计付房屋使用费，有违民法之公平、等价有偿原则，故在本次暂住期间，应参照同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付房屋使用费。遂判令：一、被告户暂住涉讼房屋，为期二年；暂住期间，被告按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准（以房屋建筑面积为28.94平方米计）逐月向原告支付房屋使用费。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018）粤01民终字8492号终审民事判决，认为：原告是在明知涉讼房屋系由东谊公司安排公租房租户蔡锦维回迁居住使用的情况下而购买涉讼房屋的，属于不交吉买卖,因此,原告理应自行承担相应后果。虽然原告在购房后至今未与被告签订租赁合同，但根据前案生效判决的认定及上述事实，考虑到被告系因所租住的公房拆迁回迁而入住涉讼房屋，不同于普通的租赁关系，而被告目前亦没有其他住房，故一审判决涉讼房屋仍由被告暂住两年,属于一审法院根据案情行使自由裁量权的范围,且原告亦未对此提出上诉,故本院对此予以维持。鉴于前案生效判决确定被告应按原标准支付房屋使用费，原告亦在本案二审中确认被告未拖欠租金或房屋使用费，而虽然原告已经购买涉讼房屋多年，但至今未有证据显示原告已取得了涉讼房屋的不动产权属证书，故在此情况下,本院认为本次两年暂住期间的房屋使用费暂时仍以生效判决确定的标准为宜。遂判决如下：一、维持（2017）粤0104民初7628号民事判决第二项及受理费的负担；二、变更（2017）粤0104民初7628号民事判决第一项为：被告户在本判决发生法律效力之日起暂住涉讼房屋，为期二年；暂住期间，被告按每月79.80元的标准，逐月向原告支付房屋使用费。该判决已于2018年7月10日发生法律效力。2019年6月3日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了涉讼房屋的不动产权证，其中载明涉讼房屋为住宅，建筑面积29.94平方米。因本案纠纷，原告于2021年1月9日向本院提起诉讼。本院认为：原、被告之间就涉讼房屋事实上形成了不定期租赁关系，已有生效判决予以认定，在此不再赘述。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现原告诉请要求解除该不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。考虑到被告目前还是没有其他房屋可供搬迁居住，涉讼房屋仍应由其暂住为宜。暂住期间，被告应积极解决居住问题。鉴于原告已于2019年6月3日取得涉讼房屋的不动产权证，且在原告继受原租赁关系后，被告长达十七年以上的时间里均是按原租金标准79.80元/月支付租金，已经享受了较长时间的过渡期，如再继续按照该标准计付暂住期间的房屋使用费，有违民法之公平合理、等价有偿原则，故在本次暂住期间，被告应参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准计付房屋使用费给原告，但最高不得超过原告主张的标准即63元/平方米/月。因前案于2018年7月10日发生法律效力的（2018）粤01民终字8492号民事判决，判令被告户在本判决发生法律效力之日起暂住涉讼房屋，为期二年；暂住期间，被告按每月79.80元的标准，逐月向原告支付房屋使用费。即2018年7月10日至2020年7月9日期间的房屋使用费，该判决已作处理。故原告在本案中诉请要求被告支付2020年7月10日前的房屋使用费，属重复起诉，本案不予处理。至于2020年7月10日起至租赁关系解除前的租金，被告可按原租金标准79.80元/月计付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七百三十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州谊居物业管理有限公司与被告蔡锦维就广州市越秀区东华西新街2号607房的租赁关系；二、自本发生法律效力之次日起，被告蔡锦维户暂住广州市越秀区东华西新街2号607房，为期二年；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蔡锦维向原告广州谊居物业管理有限公司支付2020年7月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按79.80元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告蔡锦维按广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准（以房屋建筑面积为29.94平方米计，不超过63元/平方米/月为限）逐月向原告广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费，至被告蔡锦维户实际搬迁交还房屋之日止；四、驳回原告广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告蔡锦维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二一年三月十日书记员  黄 冰