江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0722民初225号原告（反诉被告）:李小莲，女，1987年1月5日生，汉族，江西信丰人，住信丰县。原告（反诉被告）:郭燕华，女，1982年6月27日生，汉族，江西信丰人，住信丰县。上列原告共同委托诉讼代理人：陈丁丁，广东华商（赣州）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：袁兰萍，女，1968年12月7日生，汉族，江西信丰人，住信丰县。原告李小莲、郭燕华与被告袁兰萍租赁合同纠纷以及反诉原告袁兰萍反诉一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告李小莲、郭燕华的特别授权委托诉讼代理人陈丁丁及被告袁兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小莲、郭燕华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还押金26000元，并自2020年11月18日起以26000元为基数按月利率1.2%向原告支付利息；2、诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由:2020年4月10日，原告李小莲、郭燕华与被告签订了一份《甜蜜转身楼上餐厅承包协议》，该协议实际上为商铺租赁协议。协议约定被告将位于信丰县背后新城商业中心一栋楼（海信经典广场对面）中的二、三、四层出租给原告用于经营餐饮行业。协议约定承租押金26000元，租金每月4300元，租期自2020年5月1日至2022年10月30日。协议签订后，原告李小莲、郭燕华于2020年4月13日向被告支付了26000元押金现金及2020年5月份的租金4300元共计30300元。被告于2020年4月13日向承租人出具了《收条》一份，载明收到承租人押金现金26000元及2020年5月份租金4300元这一事实。承租后，原告每月按时向被告支付了租金4300元。2020年10月份，原告发现被告出租的该栋商铺并非被告自己的商铺，被告系从原房屋所有权人唐谟良处承租后未经原房屋所有权人同意而擅自转租给原告。原告知此事实后于2020年10月30日正式搬出了该二、三、四层商铺。原告还发现，2017年11月4日，原告房屋所有权人唐谟良与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租该栋房屋一、二、三、四层共230平米，租金每月4300元，押金10000元，租期自2017年11月4日至2022年11月3日。原告还发现被告作为国家公职人员不仅以个人名义从事营利事业（该商铺一楼作为经营面包店），且利用该栋商铺直接转租给原告从而无须支付任何房租进而间接从事营利活动。被告使用了原商铺所有权人的第一层商铺从事营利活动却无须承担任何房租费用，由原告为被告承担了该栋商铺的房租。此外，在原告承租二、三、四楼期间，被告也曾多次以各种理由及琐事干涉次承租人的正常经营，间接导致次承租人的生意受影响。且原告得知被告身份和转租真相后，被告曾多次告诉原告李小莲不可声张其公职人员身份。原告发现被告有上述情况后，多次与被告协商全款退回押金26000元事宜。被告态度蛮横且傲慢，对原告提出的合理要求多次无理拒绝。被告仗着自己公职身份对原告的正当请求置之不理，原告于2020年11月12日已向被告发送了书面的《告知函》一份，告知了被告退回押金等相关事宜，但被告对原告的要求一再无理拒绝。为此特提起诉讼，请求法院依法判决。为证明其主张，原告向法庭提供了如下证据：1、《甜蜜转身楼上餐饮承包协议》一份、手机银行转账凭证一份、收条一份。证明：被告在未经原房屋所有权人同意、未告知原告案涉商铺系转租的情况下，将案涉商铺转租给原告；证明被告已收到原告的押金26000元及2020年5月份的租金4300元共计30300元。2、微信支付交易明细证明三份、微信转账证明四份、银行转账证明一份。证明：原告已向被告付清了2020年6月份、7月份、8月份、9月份、10月份的租金，原告在承租期间从未拖欠被告租金。3、《商铺租赁合同》一份。证明：被告于2017年11月4日与涉案商铺所有权人唐谟良签订了一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租该栋房屋一、二、三、四层共230平米，租金每月4300元，押金10000元，租期自2017年11月4日至2022年11月3日。合同第四项第6条明确约定“在合同期内，乙方经甲方同意后可以将商铺出租或转让给他人使用（在合同即将到期的三个月内即2022年8月3日起，乙方不可转让、出租）。之前如要转让，乙方要付给甲方一定费用”。该条明确约定未经原房屋所有权人同意或者未付给原房屋所有权人转让费的，被告不得转让商铺。被告并未告知原告其并非房屋所有权人，也并不是转让该商铺。被告未经原房屋所有权人同意，擅自将涉案商铺转租给原告并一直向原告隐瞒真相，致使原告与被告签订了承租合同。原告与被告签订的《甜蜜转身楼上餐饮承包协议》应当视为自始无效的合同，被告应当向原告返还所得押金。4、原告与被告微信聊天记录六份。证明：原告于2020年10月29日告知被告不再承租商铺后，被告于2020年10月29日16点33分同意了原告的退租；2020年11月3日下午及晚上，原告要求与被告当面协商处理退回押金事宜，被告同意见面协商，但却以各种无理理由拒绝退回押金，反而怂恿原告去起诉；被告于2020年11月3日21点11分告知原告“留意一下身边有一定社会关系的人来接我的店，一楼开烟酒茶，二楼以上开私厨”，被告已同意原告的退租；原告已告知被告其行为系未经原房屋所有权人同意擅自将房屋转租他人，签订的租赁合同系无效合同，而被告以签订的协议是“承包”协议而非租赁协议为借口拒绝退回押金；被告于2020年10月29日因要向他人转让商铺，特别叮嘱原告向他人说谎，告诉他人被告不是公职人员身份，以便被告转让。5、《告知函》一份及中国邮政EMS妥投证明一份。证明：原告与被告多次协商退回押金之事不成，于2020年11月12日向被告发送了书面的《告知函》一份，告知了被告以下事项：《甜蜜转身楼上餐饮承包协议》系未经出租人同意的转租合同，系自始无效的合同；被告应当立即全额退还原告26000元押金；被告若自收到告知函之日起逾期归还原告押金，将承担以押金为本金计算按每月1.2%支付利息，且需承担原告为追究押金而被告应支付的诉讼费、保全费、律师费等费用。被告已收到了该书面《告知函》且已知晓该告知函内容。被告袁兰萍答辩意见与其反诉意见一致。被告（反诉原告）袁兰萍向本院提出反诉请求：1、反诉被告共同支付反诉原告10000元罚款；2、反诉被告共同赔偿反诉原告租金损失25800元、财产损10000元，共计35800元；3、案件受理费由反诉被告共同承担。事实与理由：2020年4月10日两反诉被告因经营需要与反诉原告协商，想承租反诉原告承租的信丰县嘉定镇海信广场对面规十路新城商业中心一栋楼中的二、三、四层房屋给反诉被告经营餐饮。反诉原告经出租人同意后，将承租二、三、四层房屋转租给反诉被告。双方协商并签订〈甜蜜转身楼上餐馆承包协议〉，反诉原告在不收取转让费的前提下将全装修及配套设备的二、三、四层转租给反诉被告使用。为确保反诉原告的装修及设备投资，合同约定收取场地资产押金26000元（不计息），另承包费用4300元/月。协议签订后反诉原告依约交付场地，反诉被告接受并开始经营，经营期间反诉原告在自身的能力范围内也一直给反诉被告提供生意来源。2020年10月30日反诉被告自行搬离承租房屋，并以“未经原房屋所有权人同意而擅自转租”的理由终止合同，其行为明显系逃避责任的借口。一则原房屋所有权人同意，二则反诉被告经营当中未来自房屋所有权人的任何异议。反诉被告的行为违反诚实信用原则及双方协议约定，其行为已构成违约。据协议第五条第一款“在承包过程中，双方不得随意中止合同，如有一方不经另一方同意，故意自行中止合同的，应处予10000元的罚款”。同时反诉被告擅自离开后产生的租金一直由反诉原告向房屋所有权人交纳至今（3个月）。由于反诉被告单方面解除合同，未提前告知导致现房屋一直搁置，反诉被告理应承担反诉原告另行转租期间的租金损失（暂定3个月）。另反诉被告承租期间对反诉原告的音箱造成损坏约10000元（原价值约2万元），上述损失均是来源于反诉被告擅自违约及使用不当所致，其应承当赔偿责任。为证明其主张，被告（反诉原告）向法庭提供如下证据：1、微信聊天记录三张。证明：李小莲、郭燕华违约；2、唐谟良证明一份、微信交易明细截图四笔。证明：李小莲、郭燕华黑白颠倒说反诉原告干扰她们做生意的证据；3、与李小莲微信聊天记录四张、微信转账记录五张。证明：反诉原告与原房东的合同已经说明转让问题，出租经原房东同意，反诉原告与原房东合同正常履行、正常缴纳房租。本院经审理认定的事实与原告起诉陈述的事实相一致。本院认为,原告与被告之间的租赁合同关系，有双方签署的《租赁合同》及补充协议、《合同解除函》等证据所证实，被告拖欠原告租金等费用的事实也有其向原告出具的《承诺书》及欠费明细确认单等证据为证，被告欠原告租金等费用109878元的事实清楚，法庭对该欠款金额予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…”，原、被告双方在《租赁合同》中约定乙方违约不按期交清费用每天按应交纳金额的1%计算违约金，该约定明显过分高于给原告造成的损失，本院综合考虑双方合同的履行情况、原告利益的损失程度及当年疫情突发等因素，确定被告应支付的违约金按欠款总额的10%计算即为10987.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员 李 赣二〇二一年三月三十一日书记员 邹惠阳