广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初29339号 原告（反诉被告）：广州市尚昇包装制品有限公司，住所地广州市白云区均禾街石马村广花二路26号。 法定代表人：黄成林 委托诉讼代理人：付辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑世康，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：广东联大物业集团有限公司，住所地广州市白云区均禾街石马旺发南街5号。 法定代表人：陈敦界。 委托诉讼代理人：覃应智，广东正大联合律师事务所律师。 被告：颜钦坚，男，1956年6月25日出生，身份证住址广州市天河区。 委托诉讼代理人：颜林灶，男，系被告颜钦坚的儿子。 原告广州市尚昇包装制品有限公司（反诉被告，以下简称尚昇公司）与被告广东联大物业集团有限公司（反诉原告，以下简称被告联大公司）、颜钦坚租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告尚昇公司的委托诉讼代理人付辉、郑世康，被告联大公司的委托诉讼代理人覃应智，被告颜钦坚及其委托诉讼代理人颜林灶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尚昇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告联大公司向我司支付268000元及利息（利息以268000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，从2020年6月12日起暂计至2020年7月8日，其余利息计算至付清之日止）；2、被告颜钦坚对第一项诉讼请求的欠款及利息承担连带责任；3、本案的受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年4月10日，我司与颜钦坚签订了《场地租赁合同》，合同约定颜钦坚将位于广州市白云区新广花公路侧边，石马路段第八经济合作社，土名“岑贝南”的两幢六层框架结构楼房及围墙内的空地和配套设施出租给我司使用，租期为6年，自2018年4月1日起至2024年3月31日止，我司在签订合同时依约向颜钦坚支付了租金定金以及水电押金共计482000元。2020年4月30日，我司与联大公司及颜钦坚三方达成合意并签订了《场地租赁合同解除协议书》及《场地移交确认书》，该协议约定我司与颜钦坚的租赁合同提前解除并由联大公司重新与颜钦坚签订租赁合同，我司向颜钦坚支付的租金定金以及水电押金扣除相应款项之后剩余268000元，该笔款项用于折抵联大公司应向颜钦坚支付的定金和水电押金，经折抵后，我司对联大公司享有268000元的债权。解除协议书还约定自《场地移交确定书》签署之日起，即视为甲方依据甲丙双方签署的《场地租赁合同》完成租赁物业的交付，我司自2020年4月30日起已完成退租交付义务，颜钦坚已完成对联大公司的交付义务，联大公司与颜钦坚的租赁合同已实际履行，2020年6月12日，我司向联大公司催收该款，联大公司予以拒绝。我司与联大公司及颜钦坚达成一致发生债务转移，债务由联大公司承担，现联大公司无故拒不偿还该债务，应由颜钦坚承担连带赔偿责任。故诉至法院，望判如所请。 针对被告联大公司的反诉请求，原告尚昇公司辩称，我司与联大公司债务转移合同纠纷一案，我司现作出答辩意见如下：1、颜钦坚应对我司要求的款项268000元承担连带支付责任。三方达成一致发生债务转移，原债务由联大公司承担，现其无故拒不偿还该债务，应由颜钦坚承担连带偿还责任。2、解除协议书不存在《合同法》第五十二条等规定的无效事由，属于三方真实意思表示，合法有效。联大公司主张涉案租赁物为违法建筑是其与颜钦坚签订租赁合同需要考虑的事情，与本案债务转移纠纷无关。3、解除协议书明确约定，我司与颜钦坚解除租赁合同，颜钦坚向我司退还押金的债务转移至联大公司，联大公司作为新债务人对我司承担268000元的债务，可见，联大公司其对于债务的性质及还款义务是知悉且认可的，解除协议合法有效应当予以履行。4、我司签订《合同解除协议书》当日便签署了《场地移交确认书》，根据《场地移交确认书》第2条约定，我司已经确认租赁物业符合颜钦坚与联大公司关于租赁物业交付要求，说明我司已经按照约定履行交付义务，且第3条明确了自《场地移交确认书》签署之日起，视为我司完成了对于涉案租赁物业的交回义务，视为颜钦坚完成对联大公司租赁物业的交付义务。以上均证明2020年4月30日，联大公司已认可当天移交涉案物业，至于少部分设备未迁出，是基于三方协商一致，联大公司同意给予合理期间搬迁，而且，留置的设备中大部分（包括娱乐设备、厨房设备等）属于我司无偿赠与联大公司，并不存在未按照约定转移交付的问题。5、联大公司承租涉案物业时，与颜钦坚对于电梯的维修已经达成一致约定，由颜钦坚负责重新安装新电梯，联大公司主张涉案物业交付时货运电梯严重损坏导致无法入场进行设备安装，应当向颜钦坚主张相应的责任，无权向我司主张。综上，应依法驳回联大公司的反诉请求。 被告联大公司辩称，2018年4月10日，涉案物业房东颜钦坚和尚昇公司的前身广州市巨丰尚包装制品有限公司签订《场地租赁合同》，约定颜钦坚将其建造的位于新广花公路侧边、石马路段第八经济合作社、土地名称为“岑贝南”的两栋六层框架结构楼房及围墙内空地和配套设施出租给尚昇公司使用；租期6年，从2018年4月1日至2024年3月31日止；在2018年4月1日至2021年3月31日期间，租金每月108000元；就场地的租赁，尚昇公司需要向颜钦坚支付432000元租房押金和50000元水电押金，合计租赁押金482000元。2020年4月，尚昇公司有意将场地转租，我司与尚昇公司沟通；2020年4月30日，我司、尚昇公司和颜钦坚三方签署《场地租赁合同解除协议书》，决定我司替代尚昇公司成为案涉物业的承租人。该协议约定：颜钦坚同意尚昇公司提前退租，同意由我司接替承租；我司需要向颜钦坚支付6个月的租赁押金和水电费押金合计692000元；尚异公司在颜钦坚的482000元押金，在扣除折抵尚昇公司拖欠颜钦坚的2个月租金214000元后，余下的268000元颜钦坚不退还给尚昇公司，转为我司向颜钦坚的租赁押金的一部分，为此，我司需要向尚昇公司承担268000元的债务。退租协议签订的同日，三方另外签订了《场地移交确认书》，确认书载明尚昇公司已经将涉案物业交付我司，颜钦坚作为出租人已经将案涉物业交付我司；但在实际上，物业还处于尚昇公司的控制中，并没有从尚昇公司实际控制中转移给我司。协议签订后，尚昇公司在大楼中有许多机器、原材料、半成品、办公设备没有搬走；此外，门卫及大楼管理处于尚昇公司的控制中，尚昇的后勤行政工作人员留守继续占用办公楼；更重要的是，合同签订时生产车间大楼的货运电梯严重损坏，导致我司根本无法入场进行设备安装等有关准备工作。为此，我司多次与尚昇公司和颜钦坚交涉，要求尽快将电梯恢复正常；拖延了2个多月，电梯在7月13日才重装完毕并获得验收通过；这个时候案涉物业才正式移交我司。涉案物业存在无报建手续的情形，实际上属于违法建筑，也没有合法出租条件；因此，退租协议应属于无效合同，尚昇公司要求我司向其支付的268000元押金没有合法依据。综上，我司现提出如下反诉请求：1、判令确认我司与尚昇公司、颜钦坚签订的《场地租赁合同解除协议书》无效；2、判令确认我司向原告支付268000元的条款无效，我司无需支付该笔款项；3、判令尚昇公司向我司支付场地使用费216000元及利息（利息以216000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从2020年5月1日计算至实际清偿之日止，暂计为2000元）；4、颜钦坚对上述第三项反诉请求承担连带责任；5、判令尚昇公司承担全部诉讼费用。 被告颜钦坚辩称，1、关于本案争议的焦点和案件类型，我认为，尚昇公司和联大公司就268000元债务产生的争议，系268000元债务洁净、完整转让后双方产生的争议和纠纷，按照相关合同条款的约定，债务的履行和争议均由尚昇公司和联大公司自行解决，尚昇公司和联大公司均书面同意后续的争议和纠纷与我无关。本案不属于租赁合同纠纷，而系围绕着债务承接后发生的争议。联大公司承接对尚昇公司268000元债务的对价，我已折抵联大公司应向我支付的定金和水电押金对应的同等金额。联大公司后续与我解除租赁合同时，我已认可联大公司已向我支付了上述折抵的268000元，联大公司在与我和贝得公司签署的《场地租赁合同解除协议书》中明确承诺“乙方（即联大公司）承诺，乙方与广州市尚昇包装制品有限公司签署的《场地租赁合同解除协议书》对乙方继续有效，乙方与广州市尚昇包装制品有限公司就268000元的事宜及其他事宜，由乙方向广州市尚昇包装制品有限公司自行承担责任和解决可能存在的纠纷事宜。”故涉案的268000元，我并没有获利，由此产生的争议和纠纷依法依约均应由联大公司和尚昇公司自行解决。2、尚昇公司要求变更我为被告并承担连带责任没有法律依据和合同依据。2020年4月30日，我与尚昇公司、联大公司签署的《场地租赁合同解除协议书》，该协议约定的债务转移系真实、洁净、完整的转移，无论联大公司是否偿还债务，联大公司和尚昇公司之间是否因债务履行产生争议和纠纷，均与我无关、3、我与联大公司的租赁合同已经解除，双方在解除合同时己确认互不追究法律责任。2020年6月9日，我、联大公司和广州贝得实业有限公司已签署《场地租赁合同解除协议书》，我与联大公司签署的租赁合同已经解除并终止，双方并就解除合同后各方的权利义务关系做出明确的约定。联大公司在上述协议中承诺：“乙方承诺，乙方与广州市尚昇包装制品有限公司签署的《场地租赁合同解除协议书》对乙方继续有效，乙方与广州市尚昇包装制品有限公司就268000元的事宜及其他事宜，由乙方向广州市尚昇包装制品有限公司自行承担责任和解决可能存在的纠纷事宜。”上述协议约定：“原租赁合同按照上述约定提前终止后，甲乙双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任”，故此联大公司若因电梯事宜提出要求我承担连带责任没有任何依据，联大公司在解除合同时，双方已对责权利进行清楚的约定，并同意互不追究法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月10日，广州市巨丰尚包装制品有限公司（承租方、乙方）与颜钦坚（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于新广花公路侧边，石马路段第八经济合作社，土名“岑贝南”的两幢六层框架结构楼房及围墙内的空地和配套设施等（以下简称涉案场地）出租给乙方作办公、仓库、生产、使用。租期为6年，自2018年4月1日起至2024年3月31日止。乙方在签订本合同当日向甲方缴纳相当于肆个月租金的定金432000元及水电押金50000元等等。 上述合同签订后，尚昇公司向颜钦坚支付了定金432000元及水电押金50000元。 2019年3月21日，广州市巨丰尚包装制品有限公司更名为广州市尚昇包装制品有限公司。 2020年4月30日，颜钦坚（出租方、甲方）、尚昇公司（原承租方、乙方）与联大公司（新承租方、丙方）签订《场地租赁合同解除协议书》，约定由于乙方向甲方提出提前解除《场地租赁合同》，乙方实际租赁截止日期为2020年4月30日。乙方向甲方推荐丙方承租租赁物业，并同意甲方和丙方就租赁物业直接签署租赁合同，约定的租赁期限起始日期为2020年5月1日。三方一致同意订立如下条款：一、甲乙双方签署的《场地租赁合同》实际租赁截止日期为2020年4月30日。乙方退租并在甲方监督下，由乙方在2020年5月1日前将租赁物业移交给丙方。二、乙方对甲方和丙方就租赁合同签署新的租赁合同不持任何异议，并同意在2020年5月1日前按照甲方的要求将租赁物业交给丙方。三、自附件《场地移交确认书》签署之日起，即视为甲方依据甲丙双方签署的《场地租赁合同》完成租赁物业的交付，丙方对租赁物业承担管理维护义务。四、其他事宜约定：1、本合同签署当日，丙方按照与甲方合同的约定需向甲方支付6个月的租金定金642000元和水电押金50000元，合计692000元。2、乙方拖欠甲方2020年3月份和4月份的租金合计214000元。3、乙方在甲方处的租金定金432000元和水电押金50000元（合计482000元），扣除上述第2项拖欠的租金214000元后，剩余的款项为268000元（简称“剩余款项”）。4、甲乙丙三方一致同意做如下的处理：（1）应退还给乙方的剩余款项268000元，用于折抵丙方应向甲方支付的定金和水电押金对应的同等金额，经折抵后，丙方仍应继续向甲方支付424000元。（2）经折抵后，视为甲方已经完成对乙方剩余款项的退还义务，乙方并据此对丙方享有剩余款项的债权。（3）乙方交回租赁物业之前，未结清的水费、电费及因租赁物业而产生的其他费用，丙方同意自行与乙方进行核对和结算，并承诺由其后续进行承担和支付。（4）乙方和丙方因剩余款项上述折抵行为以及水电等费用的结算事宜所产生的债权债务关系由乙方和丙方自行处理，无论乙方和丙方是否产生争议，均与甲方无关，乙方不得再要求甲方退回全部或者部分剩余款项，丙方也不得向甲方就未结清水电费用提出权利主张、要求和其他异议等等。 同日，三方签署上述解除协议的附件《场地移交确认书》，约定三方确认如下的事宜：1、乙方已于2020年4月30日前将租赁物业交付给丙方。2、丙方确认已接收租赁物业，并确认租赁物业符合甲丙双方关于租赁物业交付要求的约定。3、各方确认，自本附件《场地移交确认书》签署之日起，视为乙方完成退租对应的租赁物业的交回义务，视为甲方完成出租对丙方租赁物业的交付义务等等。 同日，颜钦坚（出租方、甲方）与联大公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租给乙方作办公、仓库、生产、使用。租期为10年，自2020年5月1日起至2030年4月30日止，乙方在签订本合同当日向甲方缴纳相当于六个月租金的定金642000元及水电押金50000元等等。 同年6月9日，颜钦坚（出租方、甲方）、联大公司（原承租方、乙方）与案外人广州贝得实业有限公司（新承租方、丙方）签订《场地租赁合同解除协议书》，约定甲乙双方解除《场地租赁合同》后，甲方应向乙方退还6个月租金定金642000元和水电押金50000元，合计692000元。乙方不可撤销的确认和指令如下，甲方无需向其退还692000元，乙方同意该款项直接用于折抵丙方应向甲方支付的各项费用，按照上述约定，即视为乙方代丙方向甲方支付692000元，乙方据此对丙方享有债权692000元，并视为甲乙双方已结清涉及692000元的债权债务关系，乙方不得向甲方提出返还租金定金和水电押金的权利主张等等。同日，三方签署上述解除协议的附件《场地移交确认书》。 本院就涉案场地的产权登记和规划报建情况向广州市规划和自然资源局发函查询，该局函复本院涉案场地内建筑物查无产权登记记录，暂未查到《建设工程规划许可证》的相关记录。 诉讼中，联大公司向本院提交如下证据：1、微信聊天记录及照片。拟证实尚昇公司仍有物品滞留涉案场地，涉案场地内原有货运电梯毁坏。微信聊天记录记载尚昇公司工作人员于2020年5月5日已明确表示放弃场地内物品并安排打扫卫生；2、电梯维保标志照片、设备基本信息。拟证实涉案场地内货梯直到2020年7月9日才验收合格使用。3、证人陈某陈述：我是广州贝得实业有限公司的法定代表人，我了解到尚昇公司赠送联大公司1个月的免租期，尚昇公司退租后仍剩余两个月押金在房东那里，但房东不退还给尚昇公司；5月至6月13日期间，尚昇公司并没有退出场地，联大公司法定代表人陈敦界一直与其协商，协商中尚昇公司口头答应剩余押金268000元不要了，陈敦界也因物业未能交付决定不承租；尚昇公司很多大件物品及设备未搬走，货梯在6月13日可以使用。 颜钦坚向本院提交其与广州贝得实业有限公司于2020年6月9日签订的《场地租赁合同》，拟证实贝得公司是涉案场地现承租人，货梯事宜其无需承担责任。 庭审中，联大公司确认其向颜钦坚支付了剩余定金及水电押金424000元。证人陈某陈述其未与联大公司处理定金等款项事宜。 本院认为，涉案场地内建筑物未办理规划报建手续，故尚昇公司、联大公司与颜钦坚就该场地签订的《场地租赁合同解除协议书》无效，联大公司要求对此予以确认的反诉请求于法有据，本院予以支持。 解除协议虽为无效，但该协议约定本应由颜钦坚向尚昇公司退还的定金及水电押金268000元现无需退还，用于抵扣联大公司应向颜钦坚支付的定金及水电押金，故由联大公司向尚昇公司退还上述款项，该约定是三方关于租赁定金及水电押金的清理与结算，是三方的真实意思表示，在效力上应当具有一定的独立性，故三方均应恪守履行。且联大公司亦已按照该约定实际履行，其本应向颜钦坚支付定金及水电押金共计692000元，在抵扣上述款项后其实际仅向颜钦坚支付424000元，故联大公司应依约向尚昇公司支付款项268000元，联大公司要求确认其无需支付上述款项的反诉请求理据不足，本院不予支持。尚昇公司要求返还上述款项及利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持，利息应以268000元为本金，自其起诉之日即2020年8月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，尚昇公司主张利息的超出部分无据，本院不予支持。关于该笔款项的返还主体，尚昇公司要求颜钦坚承担返还款项的连带责任，因解除协议中约定该款项应由联大公司返还，该约定对尚昇公司同样具有约束力，故其要求颜钦坚承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。 关于联大公司主张场地占用费的反诉请求。因三方已于2020年4月30日办理场地交接手续，且未约定尚昇公司需向联大公司提供货梯，联大公司未提供证据证实尚昇公司此后继续使用涉案场地，且尚昇公司亦明确表示放弃场地内剩余物品，故联大公司主张自2020年5月1日至货梯验收之日止的场地占用费无据，本院不予支持。同理，其要求颜钦坚承担连带责任亦无据，本院不予支持。 综上，依照，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认颜钦坚、广州市尚昇包装制品有限公司与广东联大物业集团有限公司于2020年4月30日签订的《场地租赁合同解除协议书》无效； 二、自本判决生效之日起三日内，广东联大物业集团有限公司向广州市尚昇包装制品有限公司返还268000元并计付利息（利息以268000元为本金，自2020年8月17日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、驳回广州市尚昇包装制品有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回广东联大物业集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5320元，由广东联大物业集团有限公司负担并于本判决生效之日起三日内迳付广州市尚昇包装制品有限公司。本案反诉受理费4295元，由广东联大物业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 笛 二〇二一年三月十九日 书记员 傅奎显