北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初3522号原告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：王达，女，汉族，1990年2月17日出生，北京爱家营企业管理有限公司职员。被告：贾旭，男，回族，1970年2月21日出生，住北京市昌平区。原告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）与被告贾旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告贾旭提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告爱家营公司的委托诉讼代理人王达，被告贾旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家营公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同，解除时间为起诉状送达之日；2、被告立即腾退如房屋将房屋交还原告；3、租金从2019.9.15日支付到房屋腾退之日止，租金按照8300元计算；4、被告支付原告违约金8300元；5、被告承担全部诉讼费。事实和理由：原被告于2019年6月13日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将北京市昌平区回龙观镇F05住宅项目（北区）回龙观F0509#住宅楼15层2单元-1503房屋出租给被告使用并收取租金，租赁期限自2019年6月15日至2021年8月10日，租赁房屋月租金8300元，租金为押一付三的方式支付。根据合同约定，第二期、第三期房租被告应于2019年12月15日前付款49800元，原告多次向被告催交租金，被告至今拒绝缴纳。被告的行为已构成严重违约，为维护自身的合法权益，希望贵院依法支持原告的诉讼请求。贾旭辩称，不同意原告的诉讼请求。因为房屋内有安全隐患，我家老人在房屋内多次跌倒，生病。我要求原告方修整原告并没有修整，所以我不同意支付租金。我一直与原告协商，但是对方没有给我妥善处理。贾旭提出反诉请求：1、请求判决被反诉人向反诉人支付反诉人家人因房屋质量问题导致身体损伤所产生的医疗费用，往返交通费用，租借轮椅费用和因法定节假日医院休息而发生的特殊费用餐费，因看病而发生的误工请假等费用共计8万元；2、请求判决被反诉人向反诉人一次性支付5万精神补偿费；3、请求判决被反诉人向反诉人支付反诉人因行动不便聘请保姆发生的家政费6000元/月，保姆生活费2000元，房租租赁费2000元，合计18万元；4、请求判决被反诉方向反诉方支付2000元/月的营养费，合计36000元。事实与理由：根据《房屋租赁合同》第三条第（一）款约定：甲方（被反诉人）承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含乙方自带物品、设备设施）和第（三）款的约定：租赁期限内及附属物品、设备设施出现故障或损坏的，乙方负有通知甲方的义务。但被反诉人出租的涉案房屋并不具备正常的居住使用功能，包括房屋，房屋地板凹凸不平，施工质量存在严重缺陷，厨房推拉门无法推拉，厨房柜门无法正常开启关闭，抽油烟机不能正常排放油烟导致室内报警装置经常报警，影响正常生活，经物业公司证实不存在报警装置存在问题。由于业主不在国内无法安装有限电视导致反诉人两个多月无法收看电视，没有信报箱钥匙无法正常订阅报纸等问题。被反诉人出租的涉案房屋存在严重影响正常居住使用的问题，导致反诉人父母多次在室内跌倒，致使身体发生器质性病变，反诉人母亲原本没有的肾功能异常出现。现经过门诊急诊治疗和住院治疗导致肾功能不全三期，2020年春节前曾心动过慢心功能不全而导致不适曾在积水潭医院急诊就医抢救。2020年一月因血压持续升高而在积水潭急诊就医。提出解决方案，但被反诉人一直未给予反诉人反馈，也一直未对房屋进行维护维修，违反了《房屋租赁合同》的相关约定。综上所述，被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，望贵院在查明事实的基础上，支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的反诉请求。爱家营公司辩称：不同意被告全部反诉请求，被告的反诉请求与本案无关，本案是租赁合同纠纷，被告提出的各种赔偿与租赁合同无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年6月13日，出租人爱家营公司（甲方）与承租人贾旭（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁房屋位于北京市昌平区；租赁期限自2019年6月15日至2021年8月10日，租金标准8300元/月，押金8300元；租赁期满或合同解除后，甲方收取的房屋租赁押金在扣除乙方因违反合同约定而应支付的违约金、滞纳金及根据合同约定应付而未付的各项费用后，剩余部分应无息归还乙方。合同第六条第（三）款约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。合同第六条第（四）款约定，乙方不按照约定支付租金达五日的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第七条第（一）款约定，乙方有第六条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，并且甲方有权要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，贾旭交纳押金8300元，租金交纳至2019年9月14日，爱家营公司将房屋交付于贾旭。本案庭审中，贾旭称案涉租赁房屋由其与父母共同居住使用，因房屋存在质量问题，尤其是地板不平整、有损毁导致其母亲多次摔倒，并向法庭提交其母马伟君的诊断证明、医疗费票据等予以证明。贾旭提交的马伟君的诊断证明记载，马伟君患有慢性肾功能不全、高血压、糖尿病等疾病。另查，本院于2020年3月13日将起诉状送达于贾旭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，爱家营公司与贾旭签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，贾旭未按照合同约定支付租金，按照合同约定，爱家营公司有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，现贾旭于2020年3月13日收到本院送达的起诉状，视为其已接到爱家营公司的解除通知，双方的合同于当日解除。合同期内，贾旭应按合同约定的标准补足欠付的租金。合同解除后，贾旭已不再享有占有使用涉案房屋的法律基础，应将房屋腾退后返还给爱家营公司，并向爱家营公司支付房屋占用期间的使用费。合同解除系因贾旭不交纳房屋租金所致，爱家营公司有权要求其按照合同约定承担违约金，但根据合同约定，贾旭交纳的押金已可以抵扣违约金，故爱家营公司要求贾旭支付违约金8300元，本院不予支持。贾旭辩称出租房屋有质量缺陷，但贾旭在承租房屋前已实际看房，对房屋的现状应当了解。且合同约定出租人不承担约定的维修义务，致使承租人无法正常使用房屋的，承租人有权单方解除合同。现贾旭未提出解除合同，一直占有使用房屋，其主张房屋缺陷至其家属身体损伤，但提交的证据并不能证明身体损伤为房屋缺陷导致，故对贾旭主张的医疗费用、交通费用、轮椅费用、餐费、误工费、精神补偿费、家政费、保姆生活费、房屋租赁费、营养费，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认贾旭与北京爱家营企业管理有限公司签订的房屋租赁合同于2020年3月13日解除；二、贾旭于本判决生效之日起十五日内将房屋腾退并交付于北京爱家营企业管理有限公司，并按照8300元/月的标准支付自2019年9月15日起至实际腾退之日止的租金（占有使用费）；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求：四、驳回贾旭的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，由贾旭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3245元，由贾旭负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二一年三月三十一日书记员  王婵娟