江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初3588号原告：合肥市文景园林景观建设有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇紫蓬社区青年北路华邦万派城10#、11#909室，统一社会信用代码91340123062487600D。法定代表人：倪军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段启伍，安徽正申律师事务所律师。被告：徐州市工业设备安装有限责任公司，住所地徐州市二环西路160号，统一社会信用代码91320300136480445Q。法定代表人：马荔，该公司董事长。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。第三人：徐州德客城置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇政府大门北侧，统一社会信用代码913203050632567244。法定代表人：吕祥兆，该公司总经理。委托诉讼代理人：严健强，男，该公司工作人员。原告合肥市文景园林景观建设有限公司（以下简称文景园林公司与被告徐州市工业设备安装有限公司（以下简称设备安装公司）、第三人徐州德客城置业有限公司（以下简称德客城公司）执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告文景园林公司的委托诉讼代理人段启伍、被告设备安装公司的委托诉讼代理人付旺、第三人德客城公司的委托诉讼代理人严健强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文景园林公司向本院提出诉讼请求：1、判令对位于贾汪区德客城小区的四套房产（房号分别为01－3－201、01－3－301、01－3－302、01－3－402）停止其查封执行（价值为4617382/2＝2308691元）；2、确认该四套房产为原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月19日，徐州市贾汪区政府投资项目代建中心、徐州市贾汪城市建设投资有限公司（以下简称贾汪城投公司）、徐州市泉城房地产开发有限公司（以下简称泉城公司）作为支付方，与承受方原告以及原告的公司个人签订了《债务重组协议》：经国资部门同意，原告抵账获得了支付方位于德客城小区的七套安置房（房号分别为01－3－101、01－3－102、01－3－201、01-3-202、01－3－301、01－3－302、01－3－402），产权需要等待备案。重组协议之后，原告实际占有该房并多次向支付方询问何时能够登记。2018年5月，原告得知可以后，也多次向支付方要求办理产权登记。2019年9月25日，原告得知有四套房产（房号为01－3－201、01－3－301、01－3－302、01－3－402）被贾汪区人民法院查封，经查询后才知道：抵账的房产并非支付方自建，而是支付方泉城公司在贾汪区人民政府的鉴证下，回购开发商第三人的商品房（130套住宅及配套商业房等），作为区政府的安置房定向安置；第三人没有依约“先将所售房源网签至甲方名下”，交付后的“180日内协助办理产权权属登记”也在一次次的拖延。2019年10月12日，原告依法提起执行异议申请。2020年9月30日，原告收到执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为：《商品房购买协议》、《债务重组协议》合法有效，原告为涉案房产的间接“买受人”，不影响作为案外人的权利；泉城公司虽为间接“出卖人”，但也不影响作为直接“出卖人”的义务。在法院查封前未办理网签备案登记，有着合理的客观理由，非原告自身原因所致。为了维护自己的合法权益，也为了维护贾汪区人民政府整体回购安置房的稳定，原告特提起执行异议之诉，请人民法院支持原告的请求。被告设备安装公司辩称：1、原告并不是涉案4套房产的产权人，不动产物权具有登记对抗效力，而且具有公示公信力。涉案房产系登记在第三人德客城公司名下，其产权应当属于德客城公司。2、泉城公司未合法取得涉案4套房产的产权。根据原告提供的2016年7月6日泉城公司与第三人德客城公司签订的《商品房购买协议》，泉城公司向第三人德客城公司购买住宅共计130套。根据该协议第三条、第四条约定，泉城公司应向第三人德客城公司分四次支付购房款共计8688.2792万元，第三人德客城公司需在2016年8月30日前将所售商品房建成交付泉城公司，房屋交付后180日内，第三人德客城公司协助泉城公司或其指定的买受人办理房屋权属登记手续。2013年12月18日，涉案4套房产取得商品房预售许可证，具备办理合同网签备案手续的条件。2015年1月1日，涉案房产竣工并于2017年10月24日办理首次登记。2019年9月19日，人民法院查封涉案房产时，该房产仍登记在第三人德客城公司名下。鉴于上述情况，原告仅提供《商品房购买协议》：一、无法证明泉城公司已向第三人德客城公司支付全部价款；二、2019年10月22日，贵院依法组织原、被告及第三人德客城公司听证，笔录中询问原告涉案房屋居住情况，原告明确回答无人居住，因此原告在法院查封前并未实际占有涉案房屋；三、泉城公司对符合办理过户登记条件的房屋无正当理由未办理过户登记手续，泉城公司并未合法取得涉案房屋的产权。贾汪城投公司、泉城公司无权处分涉案房产，并以抵账形式与原告签订《债务重组协议》。涉案房产均登记在第三人德客城公司名下，人民法院依法对登记在第三人名下的不动产进行查封有事实及法律依据。原告提供的证据不能够证明其是涉案房产的实际产权人，无权申请排除对涉案房产的执行。第三人德客城公司辩称：从原告的诉状中可以确认第三人已实际将房屋出卖给泉城公司，也于2017年8月16日签订房屋交接书，将涉案房屋实际交给泉城公司，交接后第三人也已将涉案房屋网签给泉城公司，造成涉案房屋被查封的原因是泉城公司要将涉案房屋改签给本案的原告方，故泉城公司与第三人先解除网签，因解除网签造成时间空当，而被本案被告申请查封，此造成涉案房屋被查封责任方不在我方。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：设备安装公司因建设工程合同纠纷于2017年5月3日向本院起诉德客城公司，本院于2018年10月11日作出（2017）苏0305民初2948号民事判决，判决内容如下：“德客城公司于本判决生效后二十日内给付设备安装公司工程款1828875.88元及利息（自2017年2月3日起至实际给付之日止，以1578475.7元为本金，按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率计算）。”判决生效后，德客城公司未履行义务，设备安装公司遂向本院申请强制执行，执行案号为（2019）苏0305执1915号。2019年9月19日，本院向徐州市贾汪区不动产登记交易服务中心送达（2019）苏0305执1915号执行裁定书及协助执行通知书，查封了德客城公司名下位于贾汪区不动产权第XXXXXXX号］。2016年7月6日，买受方泉城公司（甲方）与出卖方德客城公司（乙方）在鉴证方徐州市贾汪区人民政府的鉴证下，签订了《商品房购买协议》，约定甲方向乙方购买住宅130套、储藏室130个、汽车车位130个、商业配套20套，购买总价款约868802792万元。甲方购买的商品房按房屋交房情况分四次支付价款。乙方所售商品房源应于2016年8月30日前建成交付给甲方。房源交付后180日内，乙方协助甲方或其指定的商品房买受人办理房屋权属登记手续。甲方将其购买的商品房定向销售给其他买受人时，乙方应给予签订合同、开具发票，并协助办理其他有关方面事宜（按照乙方所售商品房执行），不得另行收费。2017年1月19日，贾汪城投公司、泉城公司、徐州市贾汪区政府投资项目代建中心、安徽森海园林景观建设集团有限公司、安徽丰润园林景观工程有限公司、文景园林公司、合肥肥西县上派镇绿海园林苗圃、合肥肥西县花岗镇皖林园林苗圃、倪友胜、张伟签订了《债务重组协议》，协议载明：（一）、债权债务金额确认。安徽森海与区代建中心签订施工合同，承建锦凤溪景观绿化工程一标段工程，该工程于2014年6月交付使用，验收合格，审计价格4908.06万元。2014年9月18日，安徽森海同文景园林、倪友胜签署债权转让协议，约定该工程款余额分别转让给文景园林、倪友胜。2、贾汪城投公司与泉城公司之间债权债务关系，泉城公司因经营需要向贾汪城投公司借款积欠5000万元。（二）、拟抵账资产价值确认。贾汪城投公司拟提供抵账资产为德客城商铺8套（房号为2—2—102、1—3—101、1—3—102、1—3—201、1—3—201、1—3—301、1—3—301、1—3—402），总房产市场评估价461.7382万元，磋商成交价格为461.7382万元。该项资产处置方式及价格已经得到区国有资产管理部门批准。对价确认：债权方安徽森海、安徽丰润、文景园林公司、倪友胜拟受让债务方提供的经各方磋商确认的德客城商铺8套（房号为2—2—102、1—3—101、1—3—102、1—3—201、1—3—201、1—3—301、1—3—301、1—3—402）房产资产价值461.7382万元、现金资产1419.2793万元作为债务方应付的新城区道路绿化工程AC标段工程、锦凤溪景观绿化工程一标段工程款项价款。本协议各方兹此确认，相应抵消各方债权债务金额共计人民币1881.0175万元。但贾汪城投公司、泉城公司未在该协议中签字盖章。另查明，案涉4套房产竣工时间为2015年1月1日，首次登时间为2017年10月24日，产权所有人为德客城公司。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，泉城公司与德客城公司于2016年7月6日签订《商品房购买协议》依法成立。2017年1月19日，贾汪城投公司、泉城公司、徐州市贾汪区政府投资项目代建中心、安徽森海园林景观建设集团有限公司、安徽丰润园林景观工程有限公司、文景园林公司、合肥肥西县上派镇绿海园林苗圃、合肥肥西县花岗镇皖林园林苗圃、倪友胜、张伟签订了《债务重组协议》，但贾汪城投公司及泉城公司未在该协议中签名或盖章，因此，在没有得到贾汪城投公司和泉城公司的确认前该协议的效力属待定状态。退一步讲，即便该协议经贾汪城投公司和泉城公司确认，文景园林公司通过以物抵债的形式取得案涉房产，在未办理不动产登记的情况下，抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产自2017年10月24日起即具备办理权证登记的条件，而房产的买受人泉城公司亦或房产抵受人文景园林公司，至本院2019年9月19日查封前一直未办理不动产登记，不动产产权登记信息显示涉案房产所有人仍为第三人德客城公司，且原告亦未能举证证明其对涉案房屋实际占有使用。故，文景园林公司提出的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,判决如下:驳回原告合肥市文景园林景观建设有限公司的诉讼请求。案件受理费25270元,由原告合肥市文景园林景观建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  高 玲人民陪审员  张宜海人民陪审员  刘 洁二〇二一年三月十六日书 记 员  陈文虹