青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初103号原告：刘占林，男，1970年6月29日出生，汉族，住青海省西宁市湟中县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王转，青海延辉律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**。法定代表人：彭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛书成，男。委托诉讼代理人：甘发财，男。第三人：西宁港汇商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630103074567616K，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**。法定代表人：吉生杰，该公司执行董事。原告刘占林与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司、第三人西宁港汇商业运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘占林及其委托诉讼代理人王转，被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人盛书成，第三人西宁港汇商业运营管理有限公司的法定代表人吉生杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘占林向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2015年6月1日签署的合同编号为YS0227724号《商品房预售合同》；2.依法判令被告返还原告购房款354224元，并支付自2015年6月1日至实际退还购房款之日违约金（以354224元为基数，自2015年6月1日至2019年8月19日以同期银行贷款利率为标准，2019年8月20日以后的以LPR为标准，现暂计至2020年12月31日的违约金为92320.62元）；3.依法判令被告赔偿原告经济损失73206.5元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年6月1日签订《商品房预售合同》，约定由原告刘占林购买被告开发并有权预售的位于西宁市××区，房屋代码为665156，建筑面积为24.49平方米的商铺一套，其中，套内建筑面积5.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.29平方米。商铺价款按建筑面积计算，每平方米68120元，总价共计为354224元。双方还约定，付款方式为2015年6月1日前一次性付清，被告应于2015年10月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约履行了房款支付义务，被告至今未能交房。被告迟延交房的行为违反了双方签订的《商品房预售合同》约定。故原告诉至法院。在原告起诉之后，第三人于2020年12月向原告支付了2018年下半年的租金，与之前支付的租金加起来，合计支付了85014元。目前尚欠2019年至2020年两年租金，以及2021年1月份租金。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司辩称，我方不同意解除合同，双方已经签订合同，且合同已经生效，合同约定逾期交房90日即可解除合同，法律对于解除期限有约定，现在已经过了除斥期间，该期限是法定的有效期间，法定期间是一年，所以不同意解除；原告与第三人签订了委托合同，现在原告已经拿了两年的租金，已经形成了事实租赁关系，原告现在主张解除合同与实际情况是不符的。第二项诉讼请求的前提条件是解除合同，因为我方不同意解除，所以对于第二项诉讼请求我方不发表答辩意见。原告主张的第三项要求赔偿经济损失的诉讼请求没有任何依据，原告应当找租赁方要求支付租金，与我方没有关系，我方不同意承担该项赔偿。且我方一直未收到原告要求解除合同的通知，因此对于违约金我方不同意承担。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司述称，对于现在的情况我方也是不愿意看到的，对于解除协议，我方也是不同意解除，且我司已经向原告支付租金85014元，原告要求的经济赔偿与我司无关。原告刘占林为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、编号为YS0227724《商品房预售合同》。证明原、被告双方于2015年6月1日签订了《商品房预售合同》，双方存在房屋买卖合同关系，双方对商铺建筑面积、单价、合同总价、付款方式、交付时间、违约责任等进行了约定以及被告于2015年10月31日应向原告交房的事实。证据二、收款收据6份。证明原告已全面履行《商品房预售合同》的付款义务，被告向原告出具收据；被告到期未履行交房义务，构成违约。证据三、《委托经营管理合同》。证明原告于2015年6月1日与西宁港汇商业运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，《商品房预售合同》与《委托经营管理合同》为同一天签订，因被告告知原告，购买被告的商铺就需要统一交给港汇公司统一经营。原告的租金收入是被告出售案涉商铺时双方都可以预见的，是被告履行合同后原告的可得利益，现因被告违约，造成原告经济损失，应当由被告来承担该损失。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司质证认为，对证据一、二、三真实性及证明方向无异议，予以认可。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司质证认为，对证据一、二的真实性无异议，但是与我公司无关；对证据三真实性及证明方向均无异议，认可。本院认为，被告及第三人对原告提交证据的真实性均无异议，本院予以采信。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、两份判决书。从我方要求解除合同的诉讼请求以及法院判决结果来看，可证明本案原告主张解除合同的权利已过法定诉讼时效，该期限为除斥期间，有效期为一年。证据二、租金支付协议。证明原告已经与第三人签订了租金支付协议，其双方已经形成了实际租赁关系，不存在解除合同的权利。原告刘占林质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不予认可，且与本案无关，合同第九条约定逾期交房90日以上，可解除合同，因此本案属于约定解除的情形，不存在一年除斥期间，原告诉求符合民法典最新规定，买受人有权解除合同；对证据二真实性无异议，对第三人返还的85014元的租金予以认可，对其他证明方向不予认可。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司质证认为，对证据一、二真实性及证明方向均无异议，予以认可。本院认为，被告提交的证据一与本案不具有关联性，故本院不予采信；被告提交的证据二，原告及第三人对其真实性无异议，本院予以采信。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司未向本院提交证据。2021年3月11日本院向西宁市不动产登记服务中心调取涉案商铺备案信息一份。原告刘占林质证认为，认可，无异议。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司质证认为，认可，无异议。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司质证认为，与我方无关，不发表意见。本院认为，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，原告刘占林与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0227724），约定原告购买位于××区商铺（预测建筑面积24.49平方米）一套，单价为68120元，房屋总价为354224元，付款方式为原告于2015年6月1日前一次性付清全部房价款354224元。出卖人应于2015年10月31日前交付房屋。逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告自原告解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成15日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，原告与第三人西宁港汇商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》,约定原告将购买的上述商铺托管给第三人，由第三人对商铺采取出租、合作等方式统一经营管理，委托期限为10年，暂定为2015年11月1日至2025年10月30日，以实际交付日期为委托期限的起始日期，但委托期限的终止期限最终不超过2025年10月30日。委托期间的第一年度至第三年度租金支付采用固定收益方式：第一年度，第三人不向原告支付租金，第二年度租金28338元于2016年11月10日前支付，第三年度租金28338元于2017年11月10日前支付。自第四年度开始，租金支付采取比例分成方式，即以第三人就托管商铺向承租方实际收取的下一年度的租金为基数，第三人有权获得该租金的10%作为分成，剩余90%应当于当年11月10日前支付给原告。2014年9月27日原告向被告支付预留金50000元，2014年9月29日原告向被告支付预留金50000元，2014年10月25日原告向被告支付购房款100000元，2015年6月1日原告向被告支付购房款150464元，2015年11月29日原告向被告支付购房款3760元，以上共计354224元，被告分别向原告出具了收款收据。截止庭审时，第三人已经向原告支付了三年的房屋租金85014元。现原告认为被告至今未交付房屋，已经违约，应解除合同返还房款、支付利息及损失，故原告诉至法院。另查明，在西宁市不动产登记服务中心查询到原告刘占林与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司就西大街29号商业1621号商铺签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0227724）已经进行了备案登记，建筑面积24.49平方米，总价354224元。本院认为，原告刘占林与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应确认有效,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告主张因被告逾期交付房屋应解除合同,被告认为原告提出解除合同的理由不成立,应驳回原告解除合同的主张。本院认为,原告请求解除合同,由于被告不同意解除,应审查原告的请求是否符合合同的约定或法律的规定。首先，原告与被告约定的交房时间是2015年10月31日,被告没有按时交房,已经构成违约,根据合同约定,原告有权在被告逾期交房超过90日(2016年1月29日)后解除合同。合同对解除权的行使期限未作约定。虽然被告违约延期交房,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,被告延期交房,原告需催告被告交房,被告仍没有履行,才构成合同解除的条件,因为原告没有证据证明其向被告催告交房,原告行使解除权的期限是自2016年1月30日起一年内,但原告直至2020年1月起诉时才提出要求解除合同,原告的请求超过其行使解除权的期间。对于原告基于合同订立时的合同目的是否能够实现问题,因为商品房买卖的目的是售房者出售房屋收取房款,购房者支付房款获得房屋,现原告自认委托第三人经营后已经收取涉案房屋三年的租金,系以其行为明确表明接受了与被告继续履行合同的事实。且涉案房屋已经办理合同备案，原告合同目的并非无法实现，故原告以被告迟延交房为由请求解除合同,于法无据,本院不予支持。因为原告请求解除合同的理由不成立,故其要求被告返还购房款及支付资金占用费即违约金的诉讼请求,本院亦不予支持。原告主张的经济损失实际系租金,因委托经营管理合同系原告与第三人西宁港汇商业运营管理有限公司所签订,故原告要求被告给付该部分损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘占林的诉讼请求。案件受理费9064元，减半收取计4532元，由原告刘占林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇二一年三月二十九日法官助理 李文博书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。