山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1091民初534号山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书(2021)鲁1091民初534号原告：中国工商银行股份有限公司威海高开支行，统一社会信用代码913710009645802140，住所地威海市世昌大道306号。负责人：姜超，行长。委托诉讼代理人：金衍旭，山东东方未来律师事务所律师。被告：李美兰，女，汉族，1961年4月6日出生，住威海市。被告：陈济民，男，汉族，1966年7月23日出生，住威海市。上述二被告之共同委托诉讼代理人：董良高，山东舜元（威海）律师事务所律师。被告：威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司，统一社会信用代码91371000266330541U，住所地威海高技术产业开发区文化西路158号。法定代表人：宋咏泉，董事长。委托诉讼代理人：顾晓波，山东威扬律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司威海高开支行（以下简称“工行威海高开支行”）与被告李美兰、陈济民、威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司（以下简称“威海盛德公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人金衍旭、被告李美兰、陈济民之共同委托诉讼代理人董良高、被告威海盛德公司之委托诉讼代理人顾晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行威海高开支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李美兰、陈济民向原告偿还贷款本金653333.48元，利息0元(截止至2021年1月29日)；2、判令被告李美兰、陈济民向原告偿还原告委托律师所发生的律师费共计42000元；3、判令被告李美兰、陈济民给付原告自2021年1月30日起至实际履行之日的利息、罚息、复利(按合同约定的标准、方式计算)；4、判令原告就威海世纪新城-16A号-402房产享有优先受偿权；5、判令被告威海盛德公司对被告李美兰、陈济民的上述债务承担连带保证责任；6、判令三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2018年4月，被告李美兰向原告提出贷款申请，承诺以其所购房产为贷款提供抵押担保。随后李美兰、陈济民与原告签订了编号A:01614002832018一手贷0000225《个人购房借款/担保合同》(下称:借款合同)。该合同约定：1、原告为李美兰提供个人购房借款人民币800000.00元整，借期自2018年4月20日至2033年4月19日；2、借款利息，本息偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收回贷款的条件及违约责任；4、李美兰承诺以其所购房产向原告提供抵押担保；5、陈济民作为共同偿债人与李美兰承担相同责任；6、威海盛德公司为被告李美兰、陈济民承担阶段性连带责任保证；7、原告为实现债权所发生的费用(包括不限于律师费、诉讼费、保全费等)由三被告承担。2018年4月20日，原告根据合同约定足额发放贷款，将贷款一次划入合同内约定的指定账户内。自贷款发放后，李美兰、陈济民未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，截止至2021年1月20日，李美兰已偿还本金146666.52元，合同本金余额为653333.48元，积欠利息0元。经查，李美兰因第三方债务，本合同所购房产已被第三方保全。借款合同十四条约定，借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下的义务履行的；抵押房产被有权机关查封的，贷款人有权采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同,要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；借款合同第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。李美兰已实际构成违约，原告有权要求李美兰偿还剩余贷款本金、利息、罚息及原告为实现债权而产生的所有费用，并解除合同。2018年4月，被告办理了以原告为权利人的预告抵押登记。同时,根据借款合同第十条约定，保证人对本合同项下全部代扣款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。因三被告未根据合同约定办理以原告为权利人的抵押登记，不能免除威海盛德公司的阶段性保证责任。因此，威海盛德公司对李美兰、陈济民的上述债务承担连带保证责任。基于上述事实和理由，原告诉至法院，请求依法裁决。李美兰、陈济民辩称，1、案涉《个人购房借款/担保合同》系原告采用格式条款订立的合同，原告未履行提示或者说明义务，部分内容不应成为合同内容；2、李美兰、陈济民全面履行了合同义务，原告的合同目的已经实现，原告的主张无事实和法律依据。二被告已严格按照合同约定全面履行了偿还贷款本息之合同义务。案涉房产即使被另案查封，该查封也并不妨碍二被告合同项下义务的履行，也不影响合同目的的实现。二被告对涉案合同履行享有期限利益，在履行约定的偿还本息义务的前提下，原告所称的二被告构成违约，无事实依据，原告无权要求解除涉案合同；3、原告主张的偿还贷款本金及律师费无法律依据。即便案涉合同被解除，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，也应由威海盛德公司将收取的购房贷款本金、利息返还原告，二被告不负返还义务。在《商品房买卖合同司法解释》已明确规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款本金和利息直接返还给贷款人而非借款人的情况下，原告拟定案涉合同第十四条内容，意味着二被告在未实际占有购房贷款的情况归还贷款，明显不合理地加重了二被告的责任，该条款对二被告不具有约束力。威海盛德公司辩称，1、涉案房屋已经具备办证条件，威海盛德公司对此没有过错，不应承担阶段性保证责任。商品房交易过程中设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中,威海盛德公司就该预抵押房产经竣工、验收并交付至李美兰，小区部分房屋已办理不动产权证，涉案房产办理正式抵押登记的条件已经成就，因买受人李美兰个人原因未办理抵押登记，因此产生的不利后果不应由威海盛德公司承担。另抵押预告登记是在不动产物权变动的条件尚未成就时，法律为保护不动产债权人对未来可以取得的物权的请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，排除后来发生的与该项请求权内容相同的物权处分行为，保障预告登记的请求权的将来实现。经过预告登记，这种物权请求权具有了对抗第三人的物权效力，违背预告登记的不动产变更无效。预告登记还具有确保请求权权利的顺位效力,可以保全债权请求权。本案中,涉案房产已经办理了抵押预告登记，虽未办理产权证，但客观上已具备办理不动产抵押登记的条件，基于公示原则，原告应对该房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在原告对案涉房产享有优先受偿权的前提下，原告的利益并不会遭受损失，从权利义务相平衡的角度出发，威海盛德公司的阶段性保证责任应予免除；2、即使威海盛德公司承担阶段性保证责任，也应以抵押房产优先受偿后，不足的部分由威海盛德公司承担阶段性保证责任。《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中,李美兰已经提供了房产抵押担保，故威海盛德公司对涉案抵押房产拍卖、变卖的不足部分承担连带清偿责任；3、威海盛德公司承担阶段性保证责任后，有权向李美兰追偿。根据威海盛德公司与李美兰签订的《商品房买卖合同(预售)》附件四第五条的规定，威海盛德公司承担阶段性保证责任后有权向李美兰追偿。本院经审理认定事实如下：2018年4月13日，原告作为贷款人与作为借款人、抵押人的被告李美兰，作为共同借款人的陈济民，作为保证人的威海盛德公司签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定李美兰向原告贷款800000元，用于购买威海市房屋，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本金还款法（按月计息），还款日为每月20日；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率的基础上加收50%；抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的，贷款人有权解除本合同，停止发放本合同款项，要求借款人提前清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；李美兰自愿以威海市房屋提供抵押担保；陈济民作为共同借款人亦应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；被告威海盛德公司作为保证人对被告李美兰、陈济民的合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他已给付费用承担阶段性连带责任保证，待被告购买的房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明，保证人免除保证责任。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费／仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。李美兰在借款人和抵押人处签字捺印，陈济民在共同借款人处签字捺印，威海盛德公司在保证人处加盖公章及法定代表人印章。上述合同签订后，原告于2018年4月20日向李美兰发放贷款800000元，贷款到期日为2033年4月20日，贷款执行利率为年利率5.635%。截止2021年2月20日，李美兰、陈济民尚欠原告借款本金648889.04元。原告为证实本次诉讼支出律师代理费42000元，提交山东东方未来律师事务所收款收据一份。威海市房屋已办理了抵押权预告登记，但至今未办理抵押登记。该房产已在（2019）鲁1091执127、128、129号案件中于2019年5月17日被威海高区法院查封，目前已进入法院拍卖程序。本院认为，工行威海高开支行与李美兰、陈济民、威海盛德公司之间签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，亦未不合理地加重对方责任或限制对方主要权利，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。工行威海高开支行依约发放了贷款，在李美兰、陈济民还款期间，已办理抵押权预告登记的威海市房屋因其他案件被法院查封，进入拍卖程序，在此情况下，原告要求李美兰、陈济民提前一次性偿还借款本息（包括至还款之日止的利息、罚息、复利）、承担原告为实现债权而支出的律师代理费的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。威海盛德公司作为保证人为李美兰、陈济民的上述贷款提供阶段性连带责任保证，因涉案房屋尚未办理抵押登记，故涉案债务尚在保证期间内，原告有权要求威海盛德公司承担连带保证责任；威海盛德公司承担连带保证责任后，有权向李美兰、陈济民追偿。威海市房屋目前尚未办理抵押登记，原告尚未享有抵押权，原告主张对威海世纪新城-16Ａ号-402房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条规定，判决如下：一、被告李美兰、陈济民连带偿还原告中国工商银行股份有限公司威海高开支行贷款本金648889.04元，并支付自2021年2月21日起至实际给付之日的利息、罚息、复利(按合同约定的标准、方式计算)；二、被告李美兰、陈济民连带支付原告中国工商银行股份有限公司威海高开支行律师代理费42000元、保全费4070元；三、被告威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司对李美兰、陈济民的上述二项金钱债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向李美兰、陈济民追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司威海高开支行要求就威海世纪新城-16A号-402房产享有优先受偿权的诉讼请求。上述金钱债务均于本判决生效后十日内履行完毕。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5377元，由原告中国工商银行股份有限公司威海高开支行负担37元，被告李美兰、陈济民、威海火炬高技术产业开发区盛德实业有限公司共同负担5340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  魏亦斌二〇二一年三月十八日书记员  杨恩如