河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初274号原告：何涛，男，汉族，户籍地河南省太康县。委托诉讼代理人：陶小久，河南都林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张汪峰，河南都林律师事务所律师。被告：河南淼策诚辉房地产营销顾问有限公司，住所地河南省郑州市中原区棉纺西路8号院42号楼15号。法定代表人：安洋洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王慧涛，河南金色世纪律师事务所律师。原告何涛与被告河南淼策诚辉房地产营销顾问有限公司（以下简称淼策诚辉公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。何涛及其委托诉讼代理人，淼策诚辉公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何涛向本院提出诉讼请求：1.淼策诚辉公司支付居间服务费891693元；2.本案诉讼费用、保全费及一切必要费用由淼策诚辉公司承担。诉讼过程中，何涛变更诉讼请求为：1.淼策诚辉公司支付居间服务费905111元；2.本案案件受理费由淼策诚辉公司承担。事实和理由：何涛是做电子办公设备销售的，认识河南省科学技术协会（以下简称省科协）的工作人员，听他们讲起过省科协团购房的需求，通过朋友介绍认识了淼策诚辉公司的李永强。何涛做了大量工作，与省科协沟通，看地块现场及详细项目进度，和省科协协调团购事宜。2018年12月18日何涛与淼策诚辉公司签订《项目居间协议书》，约定何涛协调淼策诚辉公司就金科?天籁城项目与省科协分销达成合作，淼策诚辉公司应按协议约定的居间服务费标准、支付方式向何涛支付居间服务费。《项目居间协议书》签订后，为了促成项目，何涛多次出入省科协和淼策诚辉公司，和省科协沟通协调团购事宜。2018年12月20日，何涛协助淼策诚辉公司与省科协、河南中建锦伦置业有限公司（以下简称中建锦伦公司）签订了《金科?天籁城商品房团购协议书》，协议约定省科协通过淼策诚辉公司团购金科?天籁城项目西地块11、12、13号楼300套房源及对应地下车位。现何涛已经履行了自己的义务，但淼策诚辉公司未如实告知已签订的团购房屋信息，未按约定支付居间服务费。淼策诚辉公司辩称，2018年12月18日前，淼策诚辉公司与何涛、冯新桥等人沟通后，由何涛、冯新桥负责居间省科会团购房事宜，双方共同预估的团购房为300套，保守估计最低成交量为200套，按照均价每平方米8700元，差价每平方米660元，认为收益非常可观。随即由淼策诚辉公司出资38000000元拿下中建锦伦公司开发的金科?天籁城项目的销售任务，招募人员，并开展各种营销策划活动、媒体宣传活动等向省科协进行全面推广。后省科协团购房意向人员仅有144人，最终认购量仅为42套，跟保守预估的最低成交量200套差了158套。淼策诚辉公司为完成省科协团购房事宜，支付38000000元的利息合计1710000元（仅计算3个月）、科协团购房提成合计248238元、服务费合计44400元、2次选房会营销策划活动费用合计78000元、2019年1-4月支出员工基本工资合计59486.09元、FM91.8郑州私家车广播广告费（计2个月）合计300000元，以上共计2440124.09元。后又因中建锦伦公司单方强制调整了13号楼的整体价格，而科协人员刘晋阳、张伟亚认购的就是13号楼，同时两人均已各交纳20余万元定金，此情况下导致淼策诚辉公司只能为两人补差价解决，其中代刘晋阳支付房款差价141242元、代张伟亚支付房款差价163801元，合计代付房款差价305043元。综上，金科?天籁城项目销售成本支出合计2745167.09元。2019年1月31日至2019年9月27日期间，李永强又代淼策诚辉公司预付给何涛180000元中介服务费。何涛要求支付905111元，应当提供相应的计算依据和数据来源，同时淼策诚辉公司同意根据双方签订的中介服务合同中的约定与何涛对账进行核算。当事人围绕各自的主张提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对于下列没有争议的法律事实，本院予以确认：1.2018年12月18日淼策诚辉公司（甲方）与何涛（乙方）签订《项目居间协议书》，约定以下等内容：合作事项：乙方居间协调甲方就金科?天籁城项目与省科协分销达成合作并完成购房手续，并协调后续合作中出现突发状况；委托事项：甲方在实地考察相关参数后及项目销售情况后，就金科?天籁城与省科协团购事宜，乙方接受甲方的委托，为其提供居间服务，并协助甲方完成对该合作合同的签订、选房、收款以及签约工作；甲、乙双方的权利义务及居间费用事宜：1.在上述合同签订过程中，乙方协助甲方做好相关数据、自愿、选房、交款、签约等事项；2.团购价格、套数等各项事宜，由买卖双方各自完成，与乙方无关；项目投入部分，由合作双方根据谈判协商投入，与乙方无关；3.在签订合同后，甲方有义务按约定的标准及方式向乙方支付居间服务费；乙方有权按该标准及方式收取居间服务费；4.乙方向甲方收取的居间服务费标准为：项目总收益甲乙双方各占50%，总收益计算方式为房源总收入减去房源总成本（备注：总收入是指团购房源总货值，总成本为团购房源总底价、过桥资金成本、税收成本、人员成本）；5.支付方式：乙方提供银行账号，甲方在房源正式签约完成后7个工作日内，进行网银转账；6.履行本协议所支出的各项合理费用，由甲乙双方自行承担。2.2018年12月20日，中建锦伦公司（甲方）、省科协（乙方）、淼策诚辉公司（丙方）签订《金科?天籁城商品房团购协议书》，约定以下等内容：项目团购房基本情况：1.1团购房源明细：甲方授权丙方开展团购房源为郑东新区金水东路锦荣路交汇处东南角的金科?天籁城项目，西地块11号楼（03、04）部分房源，12号楼、13号楼整栋高层户型，以及团购房源对应地下车位；1.2本项目11#、12#、13#商品住宅为毛坯房，甲方授权丙方的团购房源，丙方为乙方的对接方，负责乙方团购房源政策商讨与实施。丙方根据商品房的位置、楼层、朝向、环境等因素向乙方制定一房一价表，及提供房源其他相关资料；1.3甲方授权丙方的团购房源对应地下车位，丙方可根据地下车位的使用情况制定价格表；1.4乙方按房地产开发建设相关管理规定应承担的费用为：物业维修基金、天然气、宽带、电话、有线电视开通费；办理权属证书（房产证）所需的各项费用（含交易契税、权证工本费、印花税等）和办理银行按揭贷款所需财产保险、评估抵押登记、中介服务费等依规定应由乙方购房人缴纳的相关费用，乙方购房人员应依交费标准缴纳；1.5团购房销售活动：甲方授权丙方的团购房源内，丙方向乙方开展相关的销售活动。3.2019年3月6日，淼策诚辉公司作为广告客户与广告发布单位签订《FM91.8郑州私家车广播广告发布合同》，合同约定广告发布时间2019年3月8日至2019年8月4日共计150天，优惠后费用750000元等。4.省科协团购金科?天籁城最终成交套数为42套，团购时间为2018年12月20日至2019年4月30日。5.淼策诚辉公司制作的《金科?天籁城营销费用明细表》载明：费用支出科目和金额分别是：⑴38000000元3个月利息1710000元，⑵项目开盘2次选房会活动费78000元，⑶2019年1至4月工资表59486.09元，⑷购房成功提成248238元，⑸37套签约服务费44400元，⑹FM91.8广告推广费2个月300000元，⑺代刘晋阳付差额房款141242元，⑻代张伟亚付差额房款163801元，以上支出合计2745167.09元；预估毛利润（9289.78－8700）×5344.36﹦3151996.64元，预估净利润3151996.64－2745167.09﹦406829.55元。诉讼中，何涛陈述其诉讼请求额的计算依据：认可《金科?天籁城营销费用明细表》预估的毛利润3151996.64元和支出科目⑸⑺⑻，淼策诚辉公司如能提供相应转账凭证，也认可支出科目的⑷，但支出科目⑴⑵⑶均针对的是淼策诚辉公司拿到的金科?天籁城团购总房源202套，而省科协团购的42套在总房源202套中占比20.79%，故支出科目⑴⑵⑶应按照20.79%计算，支出科目⑹与居间服务成果的42套无关，应予以剔除。诉讼中，淼策诚辉公司为证明支出科目⑷是完成省科协团购房事宜向销售人员支出的费用，向法庭提交团购房成交提成表2页（系统计表）、项目提成申请单和对应的提成申请明细表25张（系原件，当时的审批手续）。何涛质证认为，对证据的真实性均有异议，该证据只有淼策诚辉公司单方制作的提成表和审批手续，没有相应的转账凭证，不足以证明费用真实发生。本院审查后认为，项目提成申请单和对应的提成申请明细表25张均系原件，符合内部审批手续的形式要件，且房号、每套房签约总价与何涛认可的最终成交42套的信息一致，提成比例均为房屋总价的0.5%，每套房子的提成4000多元至6000多元不等，符合一般人对房地产销售人员依靠提成获得主要劳动报酬的日常生活认知，故对该支出科目⑷的金额予以采信。诉讼中，关于除省科协团购的42套外，淼策诚辉公司营销金科?天籁城项目成功签约的还有多少套房屋，何涛陈述160套，淼策诚辉公司陈述60套，双方均未就此主张举证。本院认为，双方争议的焦点是《金科?天籁城营销费用明细表》中的支出科目⑴⑵⑶应否按比例计算，支出科目⑷、⑹应否计算。支出科目⑴中的38000000元是团购协议履约保证金即过桥资金，淼策诚辉公司按照月息1.5%计算三个月，利息为1710000元，三个月的期限未超出省科协的团购期间，何涛主张按照20.79%计算该项目支出，没有依据，不予采信。支出科目⑵是项目开盘2次选房会活动费78000元，支出科目⑶是2019年1至4月工资59486.09元，鉴于除省科协团购的42套外，淼策诚辉公司营销金科?天籁城项目还成功签约其他房屋，但双方对总成交数额主张不一致且均未举证，本院酌定该两项支出均按照30%计算，分别为23400元、17845.83元。前面已经论述支出科目⑷的金额应予以采信，应计入成本。支出科目⑹针对的是《FM91.8郑州私家车广播广告发布合同》中的部分费用，因最终签约的42套房屋的客户源为省科协团购人员，此项费用不应计入成本。综上所述，成本共计2348926.83元（1710000＋23400＋17845.83＋248238＋44400＋141242＋163801），利润为803069.81元（3151996.64－2348926.83）。按照双方签订的《项目居间协议书》的约定，何涛向淼策诚辉公司收取的居间服务费为项目总收益的50%，故淼策诚辉公司应向何涛支付居间服务费401534.91元（803069.81÷2），扣除淼策诚辉公司已经支付的180000元，还应再支付221534.91元。何涛过高部分的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告河南淼策诚辉房地产营销顾问有限公司向原告何涛支付居间服务费221534.91元；二、驳回原告何涛过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6426元（已减半收取），原告何涛负担4114元，被告河南淼策诚辉房地产营销顾问有限公司负担2312元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李建丽二〇二一年三月三十一日书记员  卢 婷