山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初1800号 原告（案外人）：孙孟雪，女 委托诉讼代理人：孟显芳（系孙孟雪母亲） 被告（申请执行人）：上海中贯置业有限公司 法定代表人：孔景景，执行董事。 委托诉讼代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛东苑置业集团有限公司 法定代表人：郑文，董事长。 第三人（被执行人）：郑文，男 原告孙孟雪与被告上海中贯置业有限公司（以下简称中贯置业）、第三人青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑置业）、第三人郑文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙孟雪的委托诉讼代理人孟显芳，被告中贯置业的委托诉讼代理人刘璇到庭参加诉讼。第三人东苑置业、郑文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 孙孟雪向本院提出诉讼请求：1.不得执行胶州市澳门路x号东苑新天地小区x号楼x单元x室房产；2.请求确认胶州市澳门路x号东苑新天地小区x号楼x单元x室房产系孙孟雪所有。事实与理由：原告认为青岛市中级人民法院驳回孙孟雪的执行异议错误，因为被执行的涉案房屋属孙孟雪所有，不应被作为东苑置业、郑文的财产执行给中贯置业。1、裁定书同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条属于适用法律错误，本案应该适用第二十九条。二、原告于2012年3月17日与东苑置业签订《房屋预订协议》，约定购买涉案房屋，协议明确约定了房屋具体位置、价款、交付方式等必备条款，原告按照协议约定付清了全部房款，东苑置业也根据协议收受了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同，故应认定原告签订了合法有效的书面买卖合同。三、涉案房屋用于原告居住，且原告并无其他用于居住的房屋。原告系独生女，已经在法院查封前，经东苑置业同意，实际入住涉案房屋，但由于当时房屋不具备验收条件，故暂时不能提供2019年8月之前的水电费收据。原告名下尚有另一套房屋，该房屋属于原告父母所有，只是因为父母年龄较大，不能办理贷款手续，才用原告名义购买，实际上该房屋的房款都是原告父母支付的，有支付房款的凭证为证。因此涉案房屋是原告唯一所有并用于居住的房屋。四、原告已支付了全部房款。原告分三次于2012年3月17日前付清全部房款691563元，有收款收据、银行流水、进账单等为证。五、退一步讲，即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，要求异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，原告也完全符合规定。原告签订《房屋预订协议》时，东苑置业销售人员口头告知房屋将在2012年10月前交付，后因该公司资金链断裂等原因导致房屋迟迟不能交付，原告多次到东苑置业催促交房，后在2016年2月该公司工作人员同意原告先入住该房屋，只是因为开发公司的过错导致没有办理正式验收及网签、过户等手续，所以原告在签订合同并付清房款的情况下又在法院查封前经开发公司统一实际占有该房屋，应认为系合法占有该不动产。 中贯置业辩称，一、原告与第三人东苑置业签订的《房屋预订协议》并非能够排除执行的合法有效的买卖合同。原告称与第三人东苑置业于2012年3月17日签订《房屋预订协议》。协议第五条最后一项明确了“协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效”，该协议并非合法有效的房屋买卖合同。首先，2012年涉案房产并未建设，也不符合销售条件，因此，第三人才没有和原告签订商品房预售合同，而是《房屋预订协议》。其次，被告有证据证明第三人东苑置业于2013年1月与案外人河南鼎佳实业发展有限公司就涉案小区房屋签订《青岛市商品预售合同》并且备案，结合《房屋预订协议》对协议效力的规定，上述预定协议并非双方当时认可的房屋买卖性质的合同，而是双方就涉案房屋达成的某种意向性协议，更不可能以此协议作为网签备案的依据。涉案房屋2013年初就可以网签备案，而从2012年至今长达九年的时间，原告与东苑置业甚至没有签订房屋预售合同，原告对此的过错不能排除。因此原告对涉案房屋没有合法有效的买卖合同，不享有物权期待权，不符合排除执行的相关法律规定。 二、原告支付购房款项的事实缺乏证据支持，即便已经支付购房款项，占总房款的比例也有待调查。原告在听证过程中提交的银行转账流水单据的内容显示为支取现金，并非转账记录，没有显示出交易对方账号是第三人东苑置业，该转账流水是否能证实原告已经缴纳房款有待调查。即便该款项真实缴纳，因原告与第三人东苑置业之间没有正式的房屋买卖合同，不能确定该款项与总价款之间的比例关系。 三、原告无证据证明其占有房屋的时间在法院查封完成之前，且可能违法占有涉案房屋。原告称其于查封前入住房屋，但是只能提供2019年8月之后的水电费收据作为证据，涉案房屋最早于2016年即被查封，因此原告即便入住也应当提交证据证明其入住的合法性。此外，原告称因房屋不具备验收条件，故不能提交2019年8月之前的水电费收据，但是涉案房屋至今也不具备验收条件，原告却提交了2019年8月之后的水电费单据，不合常理。另外水电费单据不是证明已经合法入住的唯一证据形式，原告应当提交其他证据证明该主张。综上所述，原告不仅在被告申请法院查封完成之后才占有房屋，且可能是非法占有房屋。 四、原告名下有其他用于居住的房屋，不符合异议成立的要求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款要求：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而原告名下有其他用于居住的房屋，不符合唯一住房的要求，因此异议不能成立。 五、涉案小区部分房屋已经办理网签备案，不存在不能办理登记的障碍，原告未证明没有办理过户登记非原告过错，因此涉案房屋至今未过户不能排除原告的过错。 综上所述，原告的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和29条的规定，不能阻却被告申请执行涉案房屋的要求。请求法院依法判决驳回原告诉讼请求。 第三人东苑置业、郑文未到庭，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 孙孟雪提交以下证据： 证据一，房屋预订协议。证明事项：孙孟雪在2012年3月17日以全款的方式购得了东苑新天第10号楼1单元1501的房屋，总价是691563元。中贯置业质证称，真实性无法确认，即便该证据真实，也仅是原告与东苑置业之间达成的意向性协议，因协议第5条最后一项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效。 证据二，员工购房补充协议。证明事项：总价691563元中有30万元的银行转账记录，有308575元的银行转账记录，剩余的部分82988元是东苑新天第当时给我们约定的补充协议的一笔款项，所以总价是691563元。中贯置业质证称，对真实性无法确认，需要由东苑置业核实。即便该证据系真实的，原告应提交银行转账记录佐证其所说的缴款方式。 证据三，收款收据、东苑置业证明、农业银行进账单、银行卡取款凭条、银行交易明细。证明事项：证明我方缴纳的款项是通过银行转账，有转账凭证。东苑置业给我方开具的证明证实我方开的三份收据是购房款，明确说明是购房款。中贯置业质证称，对证据的真实性予以确认，但是30万元的银行卡取款凭条上对于交易类型明确的是转账取款，另外308576元的款项没有显示对方账户是东苑置业，无法确认收款人。因此原告即便缴纳款项也应当是30万元，仅占总购房款的不足50%。 证据四，案涉房屋水费、电费、物业费、供暖费收据。证明事项：证明我方现在在涉案房屋中居住。中贯置业质证称，真实性无法核实，即便该证据真实，其载明的出具时间最早是2019年8月份，此时涉案房屋已经被告申请查封，原告系违法入住。 证据五，2020年10月16日东苑置业出具的证明。证明事项：东苑新天第给我方出具的证明是由于其原因造成我方无法办理网签，而不是我方的原因。中贯置业质证称，真实性无法核实，需要由东苑置业予以确认。 中贯置业提交以下证据： 证据一，山东省青岛市中级人民法院出具的（2017）鲁02民初1411号《协助执行通知书》。证明事项：青岛市中级人民法院经被告申请，2018年3月22日向胶州市不动产登记中心发出协执，要求冻结第三人东苑置业名下位于青岛市胶州市××路××号××新天第的房产，共计179套，查封期限为2018年3月22日至2021年3月21日。孙孟雪质证称，对真实性无异议，但对关联性有异议。因为该执行行为并不能完全否认是否损害到案外第三人的权利。 证据二，东苑置业与河南鼎佳实业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》等网签备案材料。证明事项：2013年1月13日，东苑置业有限公司与河南鼎佳实业发展有限公司就胶州市澳门路xxx号东苑新天第小区x-x-x户房屋签订了《青岛市商品房预售合同》，并进行了网签备案。因此，涉案房产经签订正式的房屋买卖合同是可以网签备案的，客观上具有可以办理网签备案的条件，原告应当按照其与东苑置业有限公司之间签订的《内部员工福利购房协议》第五条的约定，签订正式的商品房买卖合同才具有阻却执行的效力，而《内部员工福利购房协议》仅是意向性协议并不具有该效力。孙孟雪质证称，对真实性、关联性有异议，合同约定的标的物并非本案涉案房屋，因此该证据与本案无关。 根据当事人提交的证据和陈述，本院对案件事实认定如下：中贯置业与东苑置业、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决书载明：一、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业返还投资款3,000万元；二、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3,000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付诉讼保全保险费127,818元；四、郑文对东苑置业的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中贯置业的其他诉讼请求。如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414,439元，由中贯置业负担166,826元，东苑置业、郑文负担247,613元。保全费5,000元，由东苑置业、郑文负担. 本院在诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结东苑置业的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封东苑置业名下位于胶州市××路××号××房产在内的179套房产。查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日止。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中贯置业向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封东苑置业银行存款1500万元或同等价值的其他财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送东苑置业名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人东苑置业名下位于胶州市××路××路××房××房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。本院于2019年11月14日作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人东苑置业位于胶州市××路××号××小区××房××房屋。 本院于2020年9月10日作出（2020）鲁02执异417号执行裁定，驳回案外人孙孟雪的异议请求。孙孟雪不服该裁定，向本院提起诉讼，即为本案。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。原告要求直接将涉案房屋确认为其所有，因案涉房屋尚未取得产权证书，孙孟雪只享有对房屋出卖人的债权，而不能直接对涉案房屋享有物权，本院对其该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点为：原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为据要求阻却本院对涉案房屋的执行，该诉求应否支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，孙孟雪与东苑置业于2012年签订《房屋预订协议》,东苑置业对该协议的真实性并无异议。根据孙孟雪提交的银行交易明细、银行卡取款凭条、银行进账单、东苑置业出具的收款收据等证据，本院认为可以证实其已经按照预定协议约定交齐全部购房款。虽然孙孟雪名下还有另外一套住房，但孙孟雪主张另一套房屋系由其父母居住使用，只是由其顶名为了办理贷款，本院认为孙孟雪购买的涉案房屋仍然属于满足基本居住需要，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项所规定的精神。综上，本院认为孙孟雪主张排除对涉案房屋强制执行的请求符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告孙孟雪要求确认涉案房屋为其所有的请求不能成立，本院不予支持；其要求排除涉案房屋执行的理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下: 不得执行胶州市澳门路x号东苑新天第小区x号楼x单元x室房产。 案件受理费10716元，由青岛东苑置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年三月二十二日 法官助理  钟速成 书 记 员  韩明玉 书 记 员  黄鹤颖