广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8678号原告：廖天慈，女，1995年12月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：李琴，女，1966年5月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区，系原告廖天慈的母亲。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内，统一社会信用代码914401017418930454。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：林洁琼，女，1998年7月15日出生，汉族，系该公司的工作人员。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，1984年10月17日出生，汉族，系该公司的工作人员。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，系该公司的工作人员。原告廖天慈与被告广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案。原告廖天慈于2020年6月12日向本院追加被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯地产公司）。本院依法适用简易程序，2020年8月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年9月2日裁定转为适用普通程序，由审判员独任审理。原告廖天慈的委托诉讼代理人李琴，被告云梯山庄公司的委托诉讼代理人林洁琼，被告云梯地产公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。被告颐和代理公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告廖天慈向本院提出诉讼请求：l.判令颐和代理公司、云梯山庄公司、云梯地产公司连带双倍返还定金40000元；2.判令颐和代理公司、云梯山庄公司、云梯地产公司连带退还预付房款188169元；3.判令颐和代理公司、云梯山庄公司、云梯地产公司连带支付逾期交房违约金19757元（以188169元为基数，自2019年10月31日起计至2020年5月31日止，按每日万分之五计算）。事实与理由：2018年8月29日，廖天慈与颐和代理公司签订颐和山庄认购书，认购广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称机场开发公司，现变更名称为云梯地产公司）开发的位于广州市花都区梯面镇颐和山庄玥璟湾E区K1K2栋316号房，认购书加盖颐和代理公司公章。廖天慈按照约定交纳定金20000元及首付房款188169元，后在房产局查询该房产处于抵押状态，已暂停网签，并被房产局暂停交易，有大量业主集体信访投诉。廖天慈基于交易安全未交付剩余房款。至合同约定的交房日2019年10月31日，云梯山庄公司作为开发商下发延期交楼函，也证明楼盘工期因企业重组延误。合同逾期已超过二个月，廖天慈有权终止合同，并向颐和代理公司、云梯山庄公司、云梯地产公司索要违约金。原告廖天慈为证明主张，提供证据：1.《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》；2.《关于花都颐和山庄E区K型（玥璟湾）住宅延期交楼的函》；3.收款收据；4.网络信息。被告颐和代理公司没有提交答辩意见及证据。被告云梯山庄公司辩称，其不是合同相对方，廖天慈要求其承担债务，没有事实及合同依据。被告云梯山庄公司没有提供证据。被告云梯地产公司辩称：1.认购书约定，廖天慈须于2019年2月28日前将首期款579500元交给云梯地产公司，但廖天慈至今没有按照约定付款，没有履行购房者最主要合同义务。云梯地产公司在廖天慈未交齐首期款前，没有向其交付房屋的义务。2.廖天慈没有要求解除认购书，无权要求退还预付房款188169元。而即使廖天慈要求解除认购书，也需要催告，在催告期完毕后，才能向人民法院请求解除认购书。廖天慈请求退还房款没有事实和法律依据。3.认购书第九条约定，双方当事人履行认购书，签署并履行商品房买卖合同，才于2019年10月31日交付房屋，但双方当事人没有正式签署商品房买卖合同，向廖天慈交付房屋的条件尚未成就，不存在逾期交房的违约责任。4.即使人民法院判令解除认购书和退还购房款，云梯地产公司认为，因廖天慈没有在约定时间内履行缴纳购房款的合同主要义务，明显违约，定金应归云梯地产公司所有，为此，不应双倍返还定金20000元，反之应由云梯地产公司没收。被告云梯地产公司没有提供证据。经审理查明：机场开发公司于2017年10月16日取得项目名称为云梯山庄的颐和九街1-4号、16-18层的穗房预（网）字第××号-1《广东省广州市商品房预售许可证》，2020年5月14日变更名称为云梯地产公司。机场开发公司（发展商，甲方）委托颐和代理公司，与李琴代理廖天慈（认购方，乙方）于2018年8月28日签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定：乙方认购位于花都颐和山庄E区K1K2幢316号房屋，建筑面积约118.26平方米。乙方选择商业按揭付款方式，优惠后总房价1039500元。第一条第二款约定：《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》、《认购须知》、《按揭须知》已在甲方售楼部现场公示。乙方同意按前述公示的《商品房买卖合同》及其《补充协议》内容进行签署，并确认《认购须知》和《按揭须知》作为本认购书的组成部分。第三条约定：住宅专项维修资金12417元由业主承担，办理不动产权证应缴的办证契税、印花税、不动产登记费等相关费用，均由乙方承担并在办证时自行向有关部门缴纳。第四条约定：乙方签署认购书时交付定金2万元（在首期房款中抵扣），七日内（即2018年9月4日前）付清首期房款579500元，即成交价的56%以及第三条所列的费用，剩余房款于2019年9月4日前办完全部按揭贷款手续并支付；乙方在签订本认购书之日起七日内提交齐办理银行按揭手续所有资料。第四条下方手写备注：“于2018年9月4日前交纳188169元，2018年10月28日交纳123777元，2018年12月28日交纳123777元，2019年2月28日交纳123777元，如有逾期，按每日万分之五赔偿金赔偿。此房处于抵押状态，待解压（押）后办理网签按揭手续”。第五条约定：1.乙方签署本认购书之日起七日内，需带此认购书……以及首期楼款收据到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。2.因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约，没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按总房款的万分之五按日向甲方支付违约金。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息或赔偿。第六条约定：1.乙方向中国农业银行申办额度46万元商业或公积金贷款，须于签署《商品房买卖合同》3天即于2018年9月4日前与律师事务所签署合同及有关手续办理商业贷款。2.乙方未按约定的时间、地点办理任何有关按揭手续，每逾期一天，甲方有权以成交总房价的万分之五向乙方计收违约金；逾期超过十天，甲方有权解除所有购房合约，收取成交总房价的20%作为违约金，并有权不再另行通知乙方而将该房地产另行出售。3.如乙方未能通过按揭初审或按揭贷款申请不被银行接受，又不选用甲方提供的其他付款方式，甲方有权解除所有购房合约，定金不予退还，已发生的费用由乙方承担，且甲方有权不另行通知乙方而将该房地产另行出售。第七条约定：因乙方原因导致合同解约的，办理注销合同备案和撤回登记申请手续所发生的所有费用由乙方承担。由于乙方原因导致合同解约的，甲方不予退还乙方交付的全部款项，并收取成交总房价的20%作为违约金，由乙方承担由此而引起的一切责任和费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、税费等）。第九条约定：该房地产在乙方履行本认购书，签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年10月31日前交付乙方使用。第十条约定：本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。第十二条约定：认购方已收到《认购须知》及《按揭须知》原件各一份，并同意按《认购须知》及《按揭须知》的条款执行。认购书另约定其他事项。颐和代理公司于2018年8月28日出具收据，“收到廖天慈……订金20000元”，2018年9月4日出具收据“收到廖天慈……房款188169元”。云梯地产公司通过云梯山庄公司于2019年10月25日向廖天慈等业主发出《关于花都颐和山庄E区K型（玥璟湾）住宅延期交楼的函》，提出因合作方机场集团考虑重组项目，该项目进展缓慢导致E区K型组团工程延误，K型住宅的交楼时间延期至2020年12月30日。按照房屋销售合同约定，因开发建设方原因造成延迟交楼，将依据买卖合同及补充协议相关条款支付逾期交楼违约金。廖天慈提供上述函件，云梯地产公司认可该函真实性和合法性，不认可关联性，认为该函面向符合收楼条件的业主，廖天慈虽收到该函件，未交齐房款和签署商品房买卖合同，不属于该函的支付违约金对象。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年9月3日作出穗规划资源花函[2020]1608号复函，“关于广州市花都区颐和九街1号（K1K2型）316的登记情况，经核查，未查询到涉案房产首次（初始）登记信息，未查询到涉案房产持证抵押和查封的登记信息。该房产所在小区部分在建项目（含涉案房产）于2018年6月30日办理了在建工程抵押登记，抵押权人广州资产管理有限公司，登记字号18登记03420771，债权数额330000000元，未查询到该抵押的涂销登记记录”。在诉讼过程中，廖天慈和云梯地产公司确认：双方当事人只签订认购书，没有签订商品房买卖合同，没有交付房屋及办理过户登记，认购书第九条约定交房条件，约定交房时间2019年10月31日，双方当事人在起诉前没有提出解除合同。廖天慈主张：其签订认购书半个月后才发现房屋存在抵押。其购房后经查看网络消息发现开发商从未按时交房及被房屋管理部门暂停交易，为保障交易安全，没有支付剩余购房款，云梯地产公司没有向其催款，没有催告其签订商品房买卖合同。即使其支付全部购房款，对方仍没有可能向其交付房屋，对方构成违约。没有约定其第三项诉讼请求的违约金，其自行确定违约金。云梯地产公司抗辩：廖天慈在签订认购书时已知悉房屋存在抵押，已和廖天慈说明涂销抵押后才能办理网上签约手续。在2020年8月19日法庭调查过程中，廖天慈增加诉讼请求：解除《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》。云梯地产公司抗辩：廖天慈不应在法庭调查中增加诉讼请求。本院认为，廖天慈与云梯地产公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，依法成立，具有法律约束力。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”。对于各方当事人的争议焦点，本院归纳评析如下：一、关于合同责任主体的认定问题《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一百一十九规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”颐和代理公司代理云梯地产公司与廖天慈签订认购书，该认购书对云梯地产公司发生效力。颐和代理公司与云梯山庄公司均非认购书的当事人，廖天慈主张颐和代理公司与云梯山庄公司连带承担认购书的合同责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于违约事实及其责任的认定问题房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的双务合同。1.廖天慈违反认购书的约定。按照认购书的约定和商品房买卖合同的交易实践，廖天慈应当与云梯地产公司签署商品房买卖合同，分期支付首期款和通过向银行办理按揭贷款手续的方式，支付房屋总价款1039500元。廖天慈在支付首期款合计208169元后，没有继续履行按照约定分期支付其他首期款、办理按揭贷款支付余款和签署商品房买卖合同的主要义务，其主张云梯地产公司交付房屋的条件并未成就，据此主张云梯地产公司承担双倍返还定金以及逾期交房的违约金，没有事实和合同依据，也不符合诚实信用的原则，本院不予支持。2.云梯地产公司违反诚实信用的原则。云梯地产公司于2017年10月16日取得商品房预售许可证，2018年6月30日办理在建工程抵押登记，2018年8月28日与廖天慈签订认购书，2018年9月4日收取廖天慈首付款208169元，2019年10月25日函告廖天慈等业主因其自身的因素延迟交楼，至规划主管部门于2020年9月3日复函之日止仍未办理初始登记和含316号房在内的在建工程抵押登记涂销。云梯地产公司的上述客观行为，与房地产开发企业应当按照约定向社会销售的买受人，及时交付房屋和办理房屋过户登记，转移房屋所有权于买受人的法定义务亦相违背，也不符合诚实信用的原则。三、关于解除认购书及其法律后果的问题《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求……可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”廖天慈在法庭调查过程中，增加诉讼请求解除认购书，符合法律规定，本院合并审理。（一）民法典第五百六十二条、第五百六十三条分别规定约定解除权和法定解除权，即，当事人协商一致或者具有法律规定情形之一，可以解除合同。廖天慈没有履行签署商品房买卖合同和支付价款的先行义务，违反认购书的约定和商品房买卖合同的交易实践，不具有约定和法定解除权。廖天慈主张解除认购书，没有合同和法律依据，本院不予支持。（二）民法典第五百五十七条规定，债权债务终止的情形以及合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百八十条第二款增加规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方具有可以请求履行的除外情形的，致使不能实现合同目的的，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。民法典自2021年1月1日起施行，廖天慈于2020年8月19日法庭调查过程中主张解除认购书，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，旨在终止合同的权利义务，并据此要求对方返还财产和承担合同责任。为免诉累，本院根据民法典的增加规定，在本案中综合处理并确认廖天慈与云梯地产公司于2018年8月28日签订的认购书的合同权利义务关系于2020年8月19日终止。具体理由有：1.按照认购书的约定，廖天慈在支付含定金20000元在内的首期款208169元后，应当于2018年9月4日前签署商品房买卖合同，2018年10月28日、12月28日和2019年2月28日陆续支付首期款并办理按揭贷款手续以支付购房余款。廖天慈至今没有继续履行认购书的主要义务，反而提起诉讼主张解除认购书，表明其已不具有继续履行合同的意愿。2.按照法律规定，云梯地产公司是房地产开发企业，负有向社会销售的买受人按照约定转移房屋所有权的法定义务。云梯地产公司在认购书约定的2019年10月31日交房时间届至前整体延迟交楼，在2017年10月16日取得商品房预售许可证和2018年6月30日办理在建工程抵押登记后，至今仍未办理初始登记和在建工程抵押登记涂销，在法律上不能履行，债务的标的不适于强制履行，在合理期限内也未请求廖天慈继续履行合同义务，可见其也不具有积极履行认购书的意愿。廖天慈与云梯地产公司于2018年8月28日签订认购书，至法庭辩论终结之日止已近两年，双方当事人均不履行认购书，已致使不能实现合同目的，本院确认终止双方当事人签订的认购书的合同权利义务关系。（三）民法典第五百五十七条第二款规定，合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。参照上述法律规定，云梯地产公司与廖天慈签订的认购书的合同权利义务关系终止，云梯地产公司已不具有继续占有廖天慈支付含定金20000元在内的首付款208169元的合同依据，应当向廖天慈返还该定金在内的首付款。云梯地产公司的客观行为违反诚实信用的原则，抗辩没收廖天慈的定金20000元，理据不充分，本院不予采纳。颐和代理公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九、第一百六十二条、第五百五十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖天慈返还定金20000元；二、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖天慈返还购房款188169元；三、驳回原告廖天慈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14513元，由原告廖天慈负担7256.5元，被告广州云梯地产开发有限公司负担7256.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年三月十五日书记员  曹国阳