江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0206民初404号 原告：无锡市辰宇房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320214MA1YLEFWX6，住所地无锡市新吴区长江北路267-89号。 法定代表人：闫少飞，该公司店长。 委托诉讼代理人：付新理，男，1987年1月15日出生，住河南省沈丘县。 被告：龙雪，女，1977年6月20日出生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。 委托诉讼代理人：胡学飞，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪大霞，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。 原告无锡市辰宇房地产经纪有限公司（以下简称辰宇公司）与被告龙雪居间合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辰宇公司的委托诉讼代理人付新理，被告龙雪及其委托诉讼代理人胡学飞、汪大霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辰宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付人民币174000元违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为房产中介公司于2020年7月31日与龙雪、中威国际公寓21号业主三方签订了房屋买卖合同及居间协议，合同约定了付款时间，但龙雪到期未支付首付款，单方违约导致合同解除，按约应赔付原告违约金174000元。辰宇公司通知赔付未果，遂诉至法院，要求判如所请。 被告龙雪辩称：原告要求支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据。佣金确认书与居间协议中对佣金约定的金额不一致，应当以佣金确认书载明的5万元为准，且在被告与卖方交易过程中，原告作为中间人，没有履行如实报告义务，房屋无法落户，且随意变更佣金金额，虚假报告税费金额，虚假承诺定金退还事宜，误导被告。根据房屋买卖合同约定，被告在2020年10月31日之前没有交付首付款只构成逾期违约，卖方作出解除合同的行为，构成明示违约，理应承担相应责任。请求法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2020年7月31日，龙雪（合同乙方）与单良、蔡小云（合同甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：由龙雪向单良、蔡小云购买惠山区中威国际公寓21号房屋【房地产权证号：苏（2017）无锡市不动产权第0175889号】，房屋总价款为580万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后90天内前往无锡市交易中心签订示范文本的《示范合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）230万元，甲方应将收到的首期房价款10日内自行偿还该房屋银行所欠贷款或关于该房屋的一切债务；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款350万元；其他事项中约定：若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后30日内，将原有户口签出；违约责任：甲乙双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除合同的，须书面通知对方，且违约方按总房价款的20%向守约方支付违约金，并仍须向丙方支付居间服务费。合同样本由辰宇公司提供，由买卖双方签字，辰宇公司亦在该合同上加盖了印鉴。 同日，龙雪（协议乙方）与单良、蔡小云（协议甲方）另与辰宇公司（协议丙方）签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：乙方为表示对中威国际公寓21号（总房价款580万元）之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方洽谈之用，如果甲方在《房屋买卖合同》上签字，由该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按本协议第二条约定总房价款的1.5%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金，在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金（包括本应由守约方承担的佣金）。龙雪另与辰宇公司签订了《佣金确认书》，约定经双方及本交易相对方协商，龙雪向辰宇公司支付的数额为70万元。该条款后另手书注明：此金额包含交易中所有税费计65万元及中介费5万元。协议后注明：本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。合同签订后，龙雪即支付了5万元定金。 为证明龙雪在合同履行过程中存在违约行为，辰宇公司委托诉讼代理人付新理向本院提供了其与龙雪的微信聊天记录。记录显示：2020年8月6日，付新理向龙雪催问首付大概多久能拿来；10月19日，付新理提醒，还有最后11天，最后的付款时间，超过这个时间就是违约了；10月31日，付新理催问，后面的流程怎么安排，约定房东哪天付钱，先付多少。11月2日，付新理将房屋出售方蔡小云父亲（标注为“阿福中威21号”）与其之间的微信聊天记录截屏发送给龙雪，内容为：蔡小云函告龙雪：“10月31日是你付第一期房款的最后日期，事实上，你并没有付，并且也没有进行合同网签，所以现在正式通知你，解除你和我之间所签的房屋买卖合同”，并要求付新理将此转发给龙雪。11月16日，付新理以辰宇公司的名义将“告知函”通过微信发送龙雪，内容为：“龙雪，你于2020年7月31日在本公司签订无锡市惠山区中威国际公寓21号房屋买卖合同，于2020年10月31日最晚付款期限，由于你没有按合同付款导致违约，按合同应当赔付本公司合同金额3%违约金，请收到通知尽快联系本公司，否则本公司会依法提起诉讼”。龙雪对微信聊天记录的真实性无异议，但主张记录内容不完整，且记录反映居间人将卖方提出解除合同的通知转发给其的时间为2020年11月2日，该时间卖方并未取得约定解除权，卖方的行为构成明示违约。 龙雪为证明其仅为逾期付款并未构成根本性违约，且辰宇公司在提供居间服务过程中，存在未如实报告、虚假承诺、误导买方的行为，亦向本院提交了其与辰宇公司付新理自2020年7月17日起至2020年11月16日的微信聊天记录一份。记录显示：7月17日，付新理向龙雪出示了涉案房屋的不动产权证照片，并明确权利性质；10月3日，龙雪向付新理提出，把70万的费用区分开来，分开中介费和税费让其参考；10月4日付新理回复，中介费3%，一共17.4万，税费一共52.6万，龙雪对此提出异议，称当时说中介费可以便宜点，说是10万的；10月11日，付新理表示，可以给龙雪两个方案，如果龙雪自己去交税审税，中介费就是15万，如果由其帮龙雪审税，则中介费在之前的基础上少掉5万；龙雪对此即提出当时说好的中介费是5万元，税费65万元，贷款可以按50%，现在全变了，变成中介费17.4万，税费52.6万元，还想让其借钱全款拿下，超出太多预算了；付新理表示，中介在销售上不赚钱是不会做的，中介费5万元，那么税上肯定稍微要赚一点，要不然他不会做的，如果自己去交税，分开算就是这样子；付新理另称其提供了最佳方案，正常的贷款现在不好办，而且利息也很高，全款买完之后再做这个贷款利息很低，可以帮助龙雪在全款买完之后再作抵押贷，贷到300万。另，付新理在与龙雪的聊天记录中多次提到，这套房子另外还有个客户也看中了，给的价格比龙雪高了80万元，还表示房东现在最想的就是这边不买了。龙雪另提供了其与蔡小云父亲（标注为“阿福蔡慰福中威房”）的微信聊天记录，记录显示：11月13日，龙雪联系蔡父，询问熟人估税一事，并表示可以的话月底准备好钱付款；11月17日，龙雪联系蔡父称，之前因为资金问题没有及时支付首付款，相关的问题已经进行了沟通并提到了理解，你方提出解除合同，其对此保留意见，现在资金问题已经解决，其想法仍希望继续履行合同，把相关事宜确定下来，电话一直无人接通，希望对方回复；11月18日，龙雪向蔡父再次发出了相同内容的微信；11月19日，蔡父回复称，一切按合同办。辰宇公司对微信聊天记录的真实性无异议，表示11月2日蔡小云提出解除合同后仍口头通知龙雪继续履行合同，龙雪对此不予认可。 以上事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、佣金确认书、房屋不动产权证、微信聊天记录等证据在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。辰宇公司主张龙雪承担违约金是基于三方签订的《房地产买卖居间协议》中约定，在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金（包括本应由守约方承担的佣金）。辰宇公司主张本次房屋买卖交易未能完成系由龙雪的违约行为造成，故依约要求龙雪支付相应违约金，对此，本院认为，房屋买卖合同中就违约责任明确约定，甲乙双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。根据合同约定日期，龙雪应于合同签订后的90日内支付首付款，逾期则构成违约，应承担的违约责任为支付逾期付款金，只有当逾期超过20日后，另一方才依约享有合同解除权。辰宇公司于2020年10月31日明确告知龙雪当天为最后的付款期限，龙雪逾期未付款，辰宇公司作为中介方理应按约督促龙雪继续履行合同付款义务。但辰宇公司销售付新理仅于2020年11月2日将出售方的解除函直接转发给龙雪，此间亦无相应证据证明其进行了居间协调，并告知出售方尚未达到合同解除条件。龙雪向本院提供的其与出售方的微信聊天记录显示，其在逾期付款期限内是明确表示已解决资金问题可以付款，要求继续履行合同。辰宇公司在未与龙雪沟通的情况下即于2020年11月16日直接通知龙雪，认定龙雪已构成违约，要求其承担相应违约责任，而此通知时间尚未达到房屋买卖合同约定的合同解除权行使时间。 法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。就居间协议的履行情况而言，关于龙雪提出的未告知能否落户问题，鉴于辰宇公司在三方签订合同前即向龙雪出示了涉案房屋的不动产权证，合同中就产权情况亦明确载明，故龙雪应于购房时已知晓房屋性质，故对其该意见不予采信。根据双方签订的佣金确认书，其上明确载明若与居间协议约定不一致的，以佣金确认书为准，而佣金确认书上以手写的方式注明了佣金和税费的具体金额，辰宇公司在合同履行过程中却因龙雪要求自行交税审税而提出重新调整佣金和税费金额，并建议改变第二期房屋价款的履行方式，有违诚实信用原则，亦对龙雪履行合同义务带来了困扰。 综上，本院认为，辰宇公司作为房屋买卖的居间方，且为房屋买卖格式合同的提供者，理应熟知合同条款及相应操作程序，作为中介机构更应合法合规履行协议，有效促进合同履行，其在合同履行过程中随意变更佣金和税费收费标准，有违诚实信用原则，且其在房屋买卖合同约定解除条件未成就的情况下即自行认定合同已解除，则合同未能履行的相应法律后果应由辰宇公司自行承担。辰宇公司的主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第四百二十五条、《人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回无锡市辰宇房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费1890元，由无锡市辰宇房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员 边 嵘 二〇二一年三月三十日 书记员 张怡婷