上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1530号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张一民，总经理。委托诉讼代理人：杨群群，上海理帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：施柳柳，上海理帅律师事务所律师。被告：刘奕，女，1982年2月2日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李某，男，1951年12月17日生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海科瑞物业管理发展有限公司与被告刘奕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，适用简易程序，分别于2021年1月19日、3月12日公开开庭进行了审理。原告上海科瑞物业管理发展有限公司的委托诉讼代理人杨群群到庭参加了第一次庭审、委托诉讼代理人施柳柳到庭参加了第二次庭审，被告刘奕的委托诉讼代理人李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海科瑞物业管理发展有限公司向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付原告2017年5月至2020年12月的物业服务费人民币49,420.80元(以下币种同)及逾期付款违约金10,000元。事实和理由：被告是上海市奉贤区奉浦大道99号109室房屋的业主，房屋建筑面积233.99平方米。2007年11月1日起，原告受案外人上海绿地景汇置业有限公司委托，开始为涉案房屋所在的“奉浦CBD项目”提供前期物业服务，双方在《前期物业服务合同》中约定了物业管理服务费的收费标准及逾期交纳的违约责任。原告正常有序的为该小区提供物业服务，然而被告自2017年5月起未交纳过物业费，截至2020年12月，共计欠费49,420.8元，已经严重影响了原告的经营管理。上述费用经原告催讨无着，故诉讼来院。对于逾期付款违约金，若按物业服务合同约定的计算标准计算，已远远超出本金，原告自愿调整降低为10,000元。被告刘奕辩称，不认可原告的诉讼请求。2017年12月28日，被告去原告处交纳物业费，经协商原告工作人员同意被告当年的物业费只需交纳10个月即可，故被告支付11,300元后，原告向其出具了一份收条。因此被告认为，2017年前的物业费都已付清，2018年之后的物业费确实没付。另外，根据相关规定，空置房屋无需全额支付物业费，只同意按照50%或70%支付物业费。并且，2010年5月由于案外人东奉集团错误装修了被告房屋、违法搭建露台等，导致被告房屋无法正常使用，原告物业管理服务不到位，故不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对房屋状况及产权人信息、《前期物业管理服务委托合同》、备忘录、收条的真实性，原、被告均无异议，本院认为上述证据与本案具有关联，故依法予以采信，并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的增值税发票，被告认为原告2016年12月27日开具的金额为6,739.20元的增值税发票是其儿子领取的，但对上面载明的缴款期限不认可；而2017年12月29日开具的金额为11,232元的增值税发票，其取领取时发现上面载明的缴款期限不对，故也拒收。本院认为，上述两张增值税发票真实合法，且与本案具有关联，故依法予以采信。根据当事人的庭审陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是上海市奉贤区奉浦大道99号109室房屋的业主，房屋建筑面积233.99平方米。2007年10月27日，案外人上海绿地景汇置业有限公司(甲方)与原告(乙方)签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方对提供前期物业服务，合同期2年，自2007年11月1日起至2009年10月31日止；提供的物业管理服务主要包括房屋建筑共用部位的维修、共用设施设备的维修养护、公共绿化的养护与管理、公共卫生、车辆停放秩序管理等；物业费收费标准如下：办公楼每月每平方米8元、办公楼内商业每月每平方米4.8元、商铺每月每平方米3元；前期物业管理期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向乙方支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；本物业管理区域内属于甲方所有的会所及相关设施，其物业管理收费由甲方与乙方或者业主、物业使用人另行约定。合同还约定，在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业供用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。2011年3月16日，原告与案外人上海绿地景汇置业有限公司签订一份《备忘录》，约定《前期物业服务合同》期限届满后，仍由原告为涉案小区提供物业管理服务，直至业委会成立并聘任新的物业管理企业止。另查明：1、原、被告确认涉案房屋2015年前的物业费已经付清，房屋每月应付的物业费为1,123.20元；2、2016年12月27日，被告向原告支付过6,739.20元的物业费，增值税发票上记载对应的物业费缴纳期间为2016年1月至2016年6月；3、2017年12月28日，被告向原告支付过11,300元的物业费，增值税发票上记载对应的物业费缴纳期间为2016年7月至2017年4月；4、原告认可2017年12月28日收到被告支付的11,300元，因当天没有零钱，所以在2017年12月29日被告来领取发票时已经将多收的68元返还给被告，但鉴于没有相关证据，故原告认可多收的68元在本案被告应付的物业费中予以扣除。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位上海绿地景汇置业有限公司签订前期物业服务合同及备忘录，该合同是双方真实的意思表示，内容合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应恪守履行。本案中，原、被告主要的争议焦点在于：1、被告拖欠物业费的起算时间；2、被告是否应当按照《前期物业服务合同》约定的收费标准向原告支付物业费？针对争议焦点一，原告认为，被告2016年12月27日支付的6,739.20元，对应的是2016年1月至6月的物业费；2017年12月28日支付的11,232元，对应的是2016年7月至2017年4月期间的物业费，原告在出具的发票上均有记载，故不同意被告关于2017年之前的物业费均已付清的抗辩。被告则认为，2016年12月27日，经与原告协商，原告同意其交付6,739.20元作为2016年全年的物业费；2017年12月28日，同原告协商后，原告同意其支付11,232元作为2017年全年的物业费，故2017年之前的物业费已支付完毕。本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对2017年之前的物业费是否已经付清这节事实，被告负有举证证明责任。本案中，被告提供的收条，仅能证明其在2017年12月28日曾向原告支付过的物业费，无法证明该笔物业费为2017年全年的物业费。相反，原告出具的增值税发票上均载明被告两次交费对应的物业服务期间，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。从查明的事实看，被告拖欠的物业费起算时间应为2017年5月。针对争议焦点二，原告认为，其已按照合同约定提供了物业管理服务，被告理应按约定及时支付原告对应的物业费。被告则认为，2016年1月至2017年2月，涉案房屋处于空置状态，根据相关规定，无需全额交纳物业费。并且，原告提供的物业服务不到位，故不同意全额支付物业费，要求按照50%或70%交纳物业费。本院认为，根据法律的相关规定，物业服务企业已经按照合同约定以及有关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的，人民法院不予支持。故被告是否实际入住、使用涉案房屋，不影响其按约定交纳物业费，即房屋空置并非免交、少交物业费的正当理由。至于被告辩称，因案外人错误装修、违章搭建等导致其房屋无法正常使用，因涉及其他案外人，且与本案分属不同的法律关系，法庭已向其释明可另案主张权利；对被告辩称，原告提供的物业服务质量不到位，因被告未能提供相应证据，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。根据物业服务合同约定的收费标准，2017年5月至2020年12月被告应付的物业费为49,420.80元，扣除被告已付的68元，还应支付物业费49,352.80元。关于逾期付款违约金，本院认为，根据《前期物业服务合同》的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收逾期付款违约金。原告诉称物业费一般按季度收取，被告辩称一般是年底缴纳当年的物业费。本院认为，无论是以原告主张的方式抑或被告主张的方式交纳物业费，按照物业服务合同约定的违约金计算标准，被告应付的违约金已远超10,000元，现原告自愿调整降低为10,000元，于法无悖，故本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘奕于本判决生效之日起十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司2017年5月至2020年12月的物业费49,352.80元；二、被告刘奕于本判决生效之日起十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司逾期付款违约金10,000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,285元，减半收取计642.50元，由被告刘奕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林庆强二〇二一年三月十二日书记员  宋丹萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。