北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18104号原告（反诉被告）：北京市嘉泰木业有限责任公司，住所地北京市朝阳区双桥中路（双桥中学西）。法定代表人：黄冰冰，董事长。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市双桥农场有限公司，住所地北京市朝阳区双桥。法定代表人：张保华，总经理。委托诉讼代理人：朱彦煜，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊，男，该公司员工。原告（反诉被告）北京市嘉泰木业有限责任公司（以下简称嘉泰木业）与被告（反诉原告）北京市双桥农场有限公司（以下简称双桥农场）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉泰木业的委托诉讼代理人张旭征、双桥农场的委托诉讼代理人朱彦煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉泰木业向本院提出诉讼请求：判令双桥农场支付嘉泰木业补偿款23600000元。事实和理由：2000年4月1日，我方与双桥农场签订《房屋场地租赁合同》，约定由我方承租位于北京市朝阳区X房屋（以下简称涉案场地），租赁期限自2000年4月1日至2020年3月31日，租期20年。2015年10月，我方接到双桥农场的通知，要求配合双桥农场完成广渠路拆迁工作，在我方积极配合下，当年就完成了其中部分厂区的拆迁工作。2016年双桥农场又通知我方，要对剩余部分厂区进行产业升级改造，以致我方一直无法恢复生产，低价处理了全部机器设备。后双桥农场通知我方对剩余部分厂区将由其进行招商，我方可参与经营收益，且在2017年至2019年期间双桥农场曾进行过多次招商，并多次带领人员到剩余厂区现场考察洽谈，但是最后均没有成功。我方停工4年每年纯利润损失约8000000元，累计损失超过32000000元。在2018年经双方协商，双桥农场选取其认可的评估公司，对应给予我方的提前腾退和停产停业损失进行了评估，确定补偿金额为23603510元。后经双桥农场聘请的审计机构进行审计，并开会与我方协商，最终确认补偿额为23600000元。我方认为双方对于租赁合同未到期的补偿问题已经达成一致，现双桥农场以种种理由不履行双方的约定属于严重违约行为，应承担继续履行和赔偿损失的法律责任，故我方诉至法院，望判如所请。双桥农场辩称并反诉称：不同意嘉泰木业的诉讼请求。双方对于是否给予补偿及补偿金额并没有达成一致。因为我方是国有单位，所有与租赁合同相对方达成的金额补偿都需要报集团审批才能执行。在2018年双方确实就提前腾退和停产停业损失进行过协商，且我方委托过评估公司，评估公司给的初评数据是23603510元，双方协商后将补偿金额变更为23600000元。我方于2019年2月22日以此金额向集团公司报批后，集团公司要求我方对补偿金额进行审计。XX评估有限公司于2019年7月11日出具《报告书》，显示评估结果为22890070元。后审计公司对补偿总费用进行审计并出具审计报告，认可上述评估结果。我方于2019年9月3日以此金额再次向集团进行了请示报批，集团公司尚未进行批复。另，我方不认可《报告书》中的评估结果，该报告不能反映嘉泰木业是否发生损失及损失金额。地上物及停产停业损失应当以实际损失作为判断，在对嘉泰木业的实际损失没有任何评估的情况下，我方认为没有损失发生，不需要对嘉泰木业进行补偿，且因嘉泰木业一直占用涉案场地，不同意补偿搬迁费。另外，嘉泰木业于2020年12月10日才将涉案场地腾退，故我方提起反诉要求：1.嘉泰木业支付2016年7月1日至2020年3月31日期间租金1041863元，2020年4月1日至2020年12月10日期间场地占用费193148元。2.嘉泰木业支付租金及场地占用费利息损失99717元。嘉泰木业对双桥农场的反诉辩称，不同意双桥农场的反诉请求。双桥农场在一审辩论终结前才提起反诉，超过了法律规定的期限。双桥农场主张租金和场地占用费没有事实和法律依据。合同终止期限是2020年3月31日，但2016年开始双桥农场因为产业升级已经要求我方停产，且双桥农场的领导通知我方不用交纳2016年下半年的租金，双桥农场亦认可此事。我方于2016年开始清场、裁减员工，没有经营。2017年双桥农场委托鉴定机构开始进场评估，双方一直在协商腾退补偿的问题。我方留守一名门卫负责在涉案场地，留人的原因一是为了配合评估，怕有人破坏场地，二也是双桥农场的要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年4月1日，国营双桥农场（双桥木材厂）作为甲方与嘉泰木业作为乙方签订《房屋场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方涉案场地，用于开办木制品厂及木材贸易，场地四面平米数按房产平面图为准，房屋间数按房产证为准。租赁期限为二十年，自2000年4月1日至2020年3月31日止，年租金240000元，二十年共计4800000元。合同约定，在租赁期内，如乙方需扩建、改建、新建厂房及办公用房时，甲方应及时协助办理审批手续；乙方需改建、扩建、新建用房时，须经规划部门同意后，方可实施；除非遇有国家整体规划需拆迁或不可抗力的条件出现，致使本合同无法履行外，甲乙双方不得解除本合同，否则应承担相应违约责任。自本合同生效之日起，双方应严格遵照合同内容执行，共同为发展企业而尽其责，如有违约，违约方应按照国家经济合同法有关规定向对方赔偿经济损失，并承担违约责任。就涉案场地的房屋面积，双桥农场主张合同签订时涉案场地房屋面积是10367.31平方米，其中有证的面积是8448.6平方米。嘉泰木业承租期间自建房屋面积是8177.2平方米。2015年11月，因广渠路拆迁工程实施，拆除涉案场地部分房屋，拆迁补偿款已经支付给嘉泰木业，双方无争议。拆迁后还剩房屋面积10142.7平方米，包含无证的面积6609.94平方米，无证面积里有嘉泰木业自建房屋面积4856.07平方米（含棚子548.80平方米）。嘉泰木业认可广渠路拆迁拆除了其自建的部分房屋，关于拆迁的房屋补偿问题已无争议；认可拆迁后还剩自建房屋面积是4856.07平方米（含棚子548.80平方米）。经询，嘉泰木业称其在2001年-2002年期间建有车间、库房，2008年建设办公楼。双方均认可嘉泰木业在涉案场地新建房屋并未经过审批。2016年7月，因双桥农场需要对涉案场地进行产业升级改造，故与嘉泰木业就涉案场地收回问题进行协商，嘉泰木业即从该月起停止经营。2016年12月4日，双桥农场曾向XX评估有限公司出具《委托咨询函》，就嘉泰木业所属地上物在2016年12月5日发生搬迁行为时可获得的补偿价格（包含房屋、装修及附属物补偿价格、停产停业损失补偿费及搬迁费，不包含土地价值）进行咨询。咨询函中显示“本次咨询涉及的房屋面积及附属物数量等基础数据由贵公司实地勘察，房屋及附属物补偿价格依据基础数据按相关标准测算。停产停业损失补偿依据现状实际经营房屋面积测算，补偿标准参照相关政策及周边同类项目，搬迁费依据相关政策测算”。2018年12月23日，双桥农场再次向XX评估有限公司出具《委托咨询函》，上载“我单位曾于2016年12月4日委托贵公司对嘉泰木业所属地上物在2016年12月5日因搬迁行为涉及的补偿价格进行咨询，后双方经过谈判未达成一致意见未能签订补偿协议，地上房屋未进行拆除。现我单位仍需了解嘉泰木业所属地上物发生搬迁行为时涉及的补偿价格，由于现状房屋及附属物较2016年12月5日第一次勘察时未发生变化，则本次咨询对象房屋及附属物以2016年12月5日现场勘查的状况为准”。后该评估公司于2019年7月11日出具[北京首佳（2019）估字第X号]《报告书》，确定咨询对象在价值时点2018年12月24日的房屋搬迁总费用为22890070元，其中包含地上物补偿价9910865元（包含房屋及装修补偿价7185280元、设备及附属物补偿价2725585元）、停产停业损失补偿费12472070元、搬迁费507135元。根据该报告书中的《地上物补偿总费用汇总表》，地上物补偿价的依据是北京市房屋重置成新价评估技术标准-北估密【2016】X、《关于颁发2012年的通知》（京建发（2012）X号）和市场价格。停产停业损失补偿费参照的是《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法[2011]X号）及周边同类项目，暂按1300元/平方米测算。2019年7月31日，XX会计师事务所出具中兴财光华审专字（2019）第X号《关于北京市双桥农场有限公司出租双桥木材厂腾退租户补偿情况的专项审计报告》，审核意见为“双桥木材厂腾退补偿项目共需支付补偿金额22890070元，其中地上物补偿9910865元、停产停业损失补偿费12472070元、搬迁费507135元，补偿金额计算正确”。庭审中，嘉泰木业提交XX评估有限公司出具的《地上物补偿总费用汇总表》复印件，显示地上物补偿价9910865元、停产停业损失补偿费13185510元、搬迁费507135元，合计23603510元。经询，嘉泰木业称该复印件是双桥农场给其的，当时以该汇总表为依据，双方协商一致将补偿总费用变更为23600000元，故以该金额主张补偿总费用；双桥农场称该复印件是评估公司给的一张初评的结果，双桥农场亦没有原件。2019年2月22日，双桥农场以上述数额向集团公司进行了请示，但因上述补偿金额未经过审计，故集团公司未进行批示，后在评估公司出具《报告书》并经过审计后，双桥农场于2019年9月3日再次向集团公司进行请示，计划以不超过22890070元与嘉泰木业签订补偿协议，但尚未收到集团公司明确批示。关于两次评估金额的差额，双方均认可差额在于停产停业损失补偿费的计算面积减少了嘉泰木业建设的棚子面积548.8平方米。案件审理过程中，双桥农场于2020年7月2日向本院提交财产损失鉴定申请书，表示对XX评估有限公司于2019年7月11日出具的《报告书》的鉴定价值时点不予认可，对于停产停业损失的鉴定标准不予认可，主张停产停业损失不应当按照面积计算，故申请对嘉泰木业在承租期间自建的房屋产生的地上物损失及停产停业损失（价值时点均为2016年7月1日）进行重新鉴定。后本院委托北京XXX评估有限公司对上述事项进行重新鉴定，该公司于2020年11月13日出具《退案说明》，表示根据现有资料，无法确定2016年7月1日的房屋及装修状况、设备及附属物状况，故无法完成地上物损失评估，且没有财务数据，无法评估停产停业损失。就停产停业损失鉴定标准问题，本院向XX评估有限公司发函询问其按照1300元/平方米的标准测算停产停业补偿费的依据及理由，该公司于2020年12月2日向本院回函，表示“京建法[2011]X号文中规定，被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额，协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。另外根据委托方（双桥农场）提供的《关于研究广渠路二期道路建设工作的会议纪要》，其中第五条规定停产停业参照1300元/平方米进行补偿，据了解，本次估价对象有部分地上物在广渠路二期项目拆迁范围内，现已完成拆迁，且周边同类项目无新的补偿政策。则根据相关法规，并考虑拆迁补偿政策的延续性，故本次估价对象房屋停产停业损失补偿按1300/平方米进行测算”。关于合同履行问题，嘉泰木业支付涉案场地租金至2016年6月30日。嘉泰木业称双方没有确定合同具体解除时间，没有签订解除协议，2016年7月起双桥农场不再收取租金，涉案场地就一直在评估，嘉泰木业没有实际占房，只有一个门卫在涉案场地，是因为双桥农场称产业要升级，还要找开发人员过来参观，嘉泰木业还在等着接待。双桥农场称因涉案场地产业升级，合同正常履行到2016年7月1日，之后双方一直在协商合同解除事宜，但没有达成解除协议，嘉泰木业实际上一直占用涉案场地，没有进行腾退。审理中双方均确认2020年12月11日嘉泰木业将涉案场地交与双桥农场。另查，涉案场地为工业用地，土地使用者为北京市双桥农工商公司，该公司于2017年12月28日变更名称为双桥农场。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，嘉泰木业与双桥农场签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，因双桥农场需要收回涉案场地进行升级改造，故双方就涉案场地腾退及补偿问题进行协商。庭审中，双方均认可该合同正常履行至2016年7月1日，嘉泰木业租金支付至2016年6月30日，2016年7月起便停止经营，后续嘉泰木业亦配合双桥农场对涉案场地房屋搬迁补偿总费用进行了评估，故双方虽未签订书面租赁合同解除协议，但通过上述事实可以推断双方已经于2016年7月就合同解除达成了一致意见，本院认定上述《房屋场地租赁合同》已于2016年7月经双方协商一致解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双桥农场需要收回涉案场地进行升级改造，导致嘉泰木业自2016年7月起无法实际使用涉案场地，故双桥农场的违约行为给嘉泰木业造成的损失，双桥农场理应进行赔偿，但双方在《房屋场地租赁合同》中并未就相关违约条款进行明确约定。现嘉泰木业依据评估结果及双桥农场关于腾退嘉泰木业公司的请示作为要求赔偿的理由，本院认为，双桥农场委托评估机构进行评估以及向上级单位请示金额的行为，仅系其单位内部关于腾退赔偿的程序，并非双方已就赔偿数额达成一致意见。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，考虑到双桥农场的违约行为造成嘉泰木业近四年的时间无法经营，嘉泰木业确实产生一定的地上物损失、停产停业损失、搬迁费损失，但该场地现已不具备鉴定条件，故对于上述损失，本院参照XX评估有限公司作出的[北京首佳（2019）估字第X号]《报告书》所认定的价格，结合嘉泰木业的经营情况、双方合同履行情况、建房时间、双方过错等情况酌情确定。关于双桥农场反诉嘉泰木业公司支付租金、场地占用费及利息的诉讼请求，因双桥农场存在违约行为，且双方对于违约赔偿及后续事项的解决未能达成一致意见，造成双方未能交接，且根据庭审中查明的事实，嘉泰木业已将设备设施等搬离，现场仅有一名工作人员处理后续事项，因此现有证据并不能证明嘉泰木业占用场地，因此对于双桥农场的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京市双桥农场有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京市嘉泰木业有限责任公司补偿款共计12300000元；二、驳回原告北京市嘉泰木业有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回被告北京市双桥农场有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费159800元，由原告北京市嘉泰木业有限责任公司负担64200元（已交纳），由被告北京市双桥农场有限公司负担95600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费8406.28元，由被告北京市双桥农场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 楠审判员 赵 靓审判员 童雪菲二〇二一年三月十六日书记员 李 丹