北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8626号原告：尹长安，男，1952年7月25日出生，汉族，退休员工。被告：北京市京工物业管理有限责任公司（统一社会信用代码911101066337126732），住所地北京市丰台区成寿寺中路2号一号楼。法定代表人：韩永，总经理。委托诉讼代理人：任靖，女，1986年9月3日出生，汉族，北京市京工物业管理有限责任公司员工。原告尹长安与被告北京市京工物业管理有限责任公司（以下简称京工公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹长安、被告京工公司的委托诉讼代理人任靖通过线上云法庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹长安向本院提出诉讼请求：1、请求确认因投票确认的2．5元/月．平方米的物业收费不合法；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是丰台区方宝苑小区业主，小区2001年建成入住，由于种种原因始终未召开业主大会，更未成立业主委员会。被告是该小区的前期物业服务公司，自2001年至今服务标准和水平极为普通一般，2018年3月被告在事先未与业主协商及授权的情况下，单方面委托评估了该小区的物业服务收费标准，于2018年10月9日出具了评估报告，又于2019年1月在小区内张贴“物业费调整说明”，告知业主物业服务费将作出调整，由原来每平米1．232元调整到2．5元，继而又进一步单方面违法发起、主导、组织了调整物业费“双过半”投票，且在被告组织的投票过程中存在主体违法、程序违法、操控投票和舞弊行为，故原告诉至本院。被告京工公司辩称：我方不同意原告诉求。理由是《北京市物业管理办法》规定，投票过程是民主协商，是街道办来协助办理的，不管是唱票还是封箱都是合理合法的，并且在之前我方有公示投票事宜，原告假装不知情。每一户意见都是每一户的代表去投票的，如果反对的话可以投反对票，被告在小区十多年，投票是铁的事实，对于投票是用证据来作证。原告没有交纳物业费，属于违法行为，希望法院可以让原告赔偿损失。小区里不管是软件还是硬件都是物业来缴费维持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于本案的事实，本院认定如下：尹长安为北京市丰台区×××号房屋的业主，该房屋的建筑面积为109．59平方米。京工公司系尹长安所在方宝苑小区的前期物业公司，已在方宝苑小区服务多年。2018年4月，京工公司委托北京军明永信物业服务评估监理有限公司（以下简称军明公司）对方宝苑小区物业服务费用进行评估，2018年10月军明公司出具《评估报告》，认定本项目物业服务费用评估基准日为2018年10月9日，住宅（高层）收费标准为2．86元/平方米．月，住宅（多层）收费标准为2．56元/平方米．月。2019年1月2日，京工公司经与东铁匠营街道成寿寺社区居民委员会（以下简称成寿寺社区）党委书记刘冰冰沟通后在方宝苑小区正门附近公告栏处以红色展板张贴《关于方宝苑物业费调整的说明》，载明调整后的物业费金额为：住宅（高层）：现收费标准1．232，评估标准2．86，现调标准2．5；住宅（多层）：现收费标准0．68，评估标准2．56，现调标准1．36等。同时在物业办公室蓝色展板张贴此内容。此后，京工物业于2019年1月16日在公告栏张贴《重要通知》，载明：物业费调整方案已公示15日，从现在开始进行投票，无论同意与否请到物业办公室投票．．．．．．2019年1月22日，京工公司再次在公告栏张贴《重要通知》，载明：方宝苑小区物业费调整投票已经进入倒计时，截止时间为2019年1月30日，还没表达自己意愿的业主请您积极到物业办公室投票。投票结束后由社区居委会进行开箱、计票，然后将投票结果进行公示。2019年1月29日，京工公司再次在公告栏张贴《重要通知》，载明：小区物业费调整公示、投票阶段按要求于2019年1月30日下午五点截至，居委会五点后将票箱封存取走。社区居委会定于2019年1月31号上午9点30分在社区大会议室现场开箱验票。届时请方宝苑广大业主积极参加。2019年1月31日，经成寿寺社区工作人员在成寿寺社区会议室唱票、计票，形成《成寿寺社区会议纪要》，载明：唱票过程显示：物业共有347户居民，248户居民已参与本次投票，票数过半，符合投票程序；唱票结果：收到票248张，同意票178张、不同意票45张；其他情况：随大溜票5张、要求解决车位才同意涨物业费1张、价位高7张、同意调到价位2．4元1张、涨价幅度过高11张；方宝苑小区总面积33335．15平方米，同意票数面积17095．40平方米，同意票过半，同意票总面积过半；本次投票同意物业费上调符合双过半原则，社区随后将结果上报东铁匠营街道办事处居民科，并通知物业公司等。2019年8月23日，京工公司对物业服务合同变更事项向北京市住房和城乡建设委员会备案。此后，尹长安因质疑京工公司发起的物业费调整投票程序存在程序违法的问题，故诉至法院。审理中，京工公司申请证人吴某到庭参加作证。吴某述称：我们小区这次涨价是从48家有资格的评估机构中选的，所以是合法有效。投票从头到尾都是刘冰冰指导下进行的，票箱钥匙也在书记手里，全程合法有效。张安娜、刘思博、何祎楠的父母来投票都是告知要涨到2．5元，康绍鹏是我公司的退休员工，当时他跟我说他自己无所谓，就怕收不上来，我说收不收得来就是我的事情了；投票的事情是我本人去找了丰台建委，在2018年5、6月份询问评估的事情，有了评估报告之后就找涨价的调整说明，找了张福友，他让我找刘冰冰，刘冰冰指导了整个流程怎么做，有公示环节、公示涨价幅度，之后就开始通知大家投票，投票之间从刘冰冰手里取了两个票箱，她嘱咐我一定要看好票箱，聊天记录都有的；投票票样是提前询问的，书记给我建议要协商票价，但我们没有写价钱的原因是每个住户可能是不同类型，涨价幅度存在差异。让业主父母投票，是因为询问过他们，而且之前维修电梯什么的也有家里人出来签字的情况。尹长安对证人证言真实性不予认可，京工公司对证人证言予以认可。本院认为：根据《北京市物业管理办法》第十一条的规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，现有证据能够证明京工公司在有关部门关于程序方面的指导下，其上涨物业费事项已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，京工公司上调物业费的行为符合形式要求。证人吴某的证言与双方提交的证据相互吻合，本院予以采信，通过证人证言以及当事人陈述，本院认为本案中物业费涨价投票过程中确实存有一定瑕疵，但考虑到物业公司在方宝苑小区服务多年对小区内人员具有相当的熟悉程度，且现有证据不足以证明投票过程存在足以影响投票结果的重大问题，故尹长安据此要求确认因投票确认的2．5元/月．平方米的物业收费不合法的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。应当指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面。物业公司和业主之间的关系应为长期共赢关系，而非短期对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是获取业主信任、改进物业服务质量和水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，加强与业主之间的沟通，认真研究对策，力争消除误解，切实提高物业服务水平。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告尹长安的诉讼请求。案件受理费35元，由原告尹长安负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 金 滢二〇二一年三月二十六日书记员 姚晓蕾