宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4243号 上诉人（原审被告）：长某，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：雷某。 委托诉讼代理人：蔺某、张某1，宁夏宁人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨某，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：宁夏家园房地产开发有限公司。 法定代表人：纳某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。 原审被告：中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行。 法定代表人：周某，该支行负责人。 委托诉讼代理人:张某2。 上诉人长某（以下简称长城公司）与被上诉人杨某，原审被告宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称农行兴庆支行）确认合同无效纠纷一案，上诉人不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初7727号民事判决，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任，依法公开开庭进行了审理，上诉人长城公司的委托诉讼代理人蔺某，被上诉人杨某，原审被告家园公司的委托诉讼代理人刘某，原审被告农行兴庆支行的委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人长某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人长城公司与家园公司、农业兴庆支行之前在签订委托《贷款抵押合同》时，对于涉案房产上存在被上诉人给第三人安置房屋的情况，并不知情。上诉人长城公司与农业兴庆支行之前是委托放款的关系，登记在家园公司名下的涉案房产，虽然抵押权人登记系农业兴庆支行，但是实际上诉人长城公司才是行使抵押权的权利人。二、原审法院认定涉案合同中涉及第三人的抵押条款无效，属使用法律错误。上诉人在签订涉案的相关合同时无任何过错，并且依法办理并设定了涉案房产的抵押登记，法律应当依法予以保护。请求二审撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。原审被告家园公司述称，同意被上诉人的答辩意见。原审被告农行兴庆支行述称，同意上诉人长城公司的上诉意见。 原审原告向一审法院起诉请求：1.被告长某委托被告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行于2013年6月3日与被告宁夏家园房地产开发有限公司签订的《委托贷款抵押合同》中针对原告已被返还安置的位于银川市××区房屋的抵押条款无效；2.被告长某协助原告办理撤销银川市金凤区西岸国际花园2-1-2202室房屋的抵押权登记；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月13日，原告杨某向被告家园公司购买“翡翠湾”（现银川市金凤区西岸国际花园）3-1-2202室房屋，并于当日签订《VIP客户认购意向书》，建筑面积约153平方米，单价为6598元每平方米，总价款为约1009494元，原告签订《VIP客户认购意向书》后，交纳了20万元认购款，被告家园公司向其出具收款收据。2013年12月6日，原告杨某以妻子丁秀兰名义向被告家园公司交纳购房款60万元。2013年12月24日，原告杨某以妻子丁秀兰名义向被告家园公司交纳购房款188568元，原告交清了全部购房款，被告家园公司给原告出具了西岸国际2-1-2202号房相应金额的收据。被告家园公司于2014年将房屋交付原告，原告于当年入住至今。原告购买案涉房屋时，小区名称为“翡翠湾”，案涉房屋编号为3号楼1单元2202室，此后小区名称变更为西岸国际花园，原告购买案涉房屋楼号变更为2号楼1单元2202室。2013年6月3日，被告农行兴庆支行与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，约定农行兴庆支行接受长城资产公司委托，向家园房地产公司发放委托贷款，家园公司以案涉“西岸花园”一期、二期国有土地使用权及在建工程作为抵押，并办理了抵押公证，抵押权人为农行兴庆支行。案涉房屋包括在内。被告长城公司与被告家园公司及案外人纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后被告长城公司向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院于2018年6月26日立案执行，并向被告家园公司发出执行通知书，责令家园公司向申请执行人长城公司履行还款义务。2018年7月13日，银川市中级人民法院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某的银行存款60122161元及利息（暂未计算）；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2号、3号、4号楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平方米，二期1号综合楼房产1-8层在建工程转现房后剩余抵押房屋面积4685.32平方米，二期1号综合楼（原抵押物9-15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平方米，以上共计14284.5平方米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某的银行存款不足以偿还，不足偿还部分则依法查封、扣押其他相应价值的财产。上述被执行房产中，包含原告购买的2-1-2202室房屋。2018年8月8日，银川市中级人民法院在西岸国际花园小区张贴通知，对执行相关事宜向小区住户进行告知。原告由此提出执行异议，银川市中级人民法院经审查于2018年12月10日作出（2018）宁01执异293号执行裁定书，认为原告提出的异议成立，故裁定中止对西岸国际花园2-1-2202室房屋的执行。被告长城公司不服上述裁定书，起诉于银川市中级人民法院。银川市中级人民法院经审理于2019年5月6日作出（2018）宁01民初19号民事判决书，判决驳回长城公司的诉讼请求。现针对涉案房屋的抵押事宜，原告诉至法院。 一审法院认为，原告杨某针对西岸国际花园2-1-2202室房屋买卖事宜签订了《VIP客户认购意向书》，并支付了合计988568元购房款，上述意向书内容不违反法律及行政法规规定，合法有效。原告已全额交纳购房款并合法入住银川市××区至今，根据《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，案涉房屋虽已办理抵押并在长城公司申请强制执行后予以查封，但原告作为买受人即购房消费者，其相应权益应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和长城公司的在建工程抵押权得到保护。无效合同，是指合同虽已成立，但因其严重缺乏有效要件，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。被告农行兴庆支行与家园公司签订的《委托贷款抵押合同》中所设置的抵押条款内容违反前述法律规定，应属无效。原告关于“确认《委托贷款抵押合同》中涉及案涉房屋的抵押条款无效、要求被告农行兴庆支行协助办理撤销抵押权登记”的诉请成立，法院予以支持。被告长城公司非抵押权人，不承担协助办理撤销抵押权登记的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、被告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行与宁夏家园房地产开发有限公司于2013年6月3日签订的《委托贷款抵押合同》中涉及宁夏回族自治区银川市××区房屋的抵押条款无效；二、被告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行于判决生效之日起十五日内协助注销位于宁夏回族自治区银川市××区房屋的抵押权登记。案件受理费50元，由被告宁夏家园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人长城公司委托原审被告农行兴庆支行与原审被告家园公司签订的《委托贷款抵押合同》中针对被上诉人杨某拆迁安置返还的位于银川市××区房屋的抵押条款应否确认无效、被上诉人杨某主张由长城公司、农行兴庆支行协助办理撤销银川市金凤区西岸国际花园房屋的抵押权登记的请求应否予以支持。 关于上诉人长城公司委托原审被告农行兴庆支行与原审被告家园公司签订的《委托贷款抵押合同》中针对被上诉人杨某拆迁安置返还的位于银川市××区房屋的抵押条款应否确认无效。本案中，原审被告家园公司因开发建设西岸国际花园项目向上诉人长城公司借款，长城公司委托农行兴庆支行向原审被告家园公司出借款项并以家园公司西岸国际花园在建工程及土地进行抵押，农行兴庆支行与家园公司签订的《委托贷款抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。因被上诉人杨某与原审被告家园公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》所涉银川市金凤区西岸国际花园房屋已设定抵押，抵押权未解除，该房屋无法办理房屋登记手续，为此引起本案诉讼。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条；《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》第一条、第二条规定已明确消费者的购买商品房的权益优于抵押权和建设工程优先受偿权；而被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的权益优于其他买受人。本案中无证据证明上诉人长城公司委托原审被告农行兴庆支行与原审被告家园公司签订的《委托贷款抵押合同》中针对被上诉人杨某拆迁安置返还的位于银川市××区房屋的抵押条款违反国家利益、社会公共利益，或者第三人的利益，被上诉人杨某请求确认上诉人长城公司委托原审被告农行兴庆支行与原审被告家园公司于签订的《委托贷款抵押合同》中针对被上诉人杨某拆迁安置返还的位于银川市××区房屋的抵押条款无效，无法律依据，其诉请不能成立。关于被上诉人杨某主张由长城公司、农行兴庆支行协助办理撤销银川市金凤区西岸国际花园房屋的抵押权登记的请求应否予以支持。因原审被告家园公司借款后未按约定偿还借款，长城公司根据生效的公证文书向银川市中级人民法院申请执行。银川市中级人民法院执行过程中，被上诉人杨某提出执行异议，银川市中级人民法院裁定中止对位于宁夏回族自治区银川市××区房屋的执行。上诉人长城公司未依法提起申请执行人执行异议之诉。现被上诉人杨某依据银川市中级人民法院执行裁定主张由长城公司、农行兴庆支行协助办理撤销银川市金凤区西岸国际花园房屋的抵押权登记的请求应予支持，长城公司、农行兴庆支行应协助办理解除银川市金凤区西岸国际花园房屋的抵押权登记手续，同时家园公司也有义务协助被上诉人杨某办理房屋登记事宜。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初7727号民事判决； 二、上诉人长某、原审被告中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行于本判决生效后十日内协助被上诉人杨某办理位于宁夏回族自治区银川市××区房屋的抵押权注销登记； 三、驳回被上诉人杨某的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，由上诉人长某负担；二审案件受理费100元，由上诉人长某负担50元、被上诉人杨某负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  李山山 二〇二一年三月四日 书记员  杨 锋 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《最高人民法院关于建设工程优先受偿权批复》 第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。