辽宁省清原满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0423执异6号 案外人：赵丽娟，女，1958年3月16日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：万元岐，男，1958年4月22日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：班建军，男，1970年8月1日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：张禄军，男，1971年12月15日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：韦永清，男，1959年11月22日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：王树峰，男，1955年10月4日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯恩清，男，1967年2月6日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯宝满，男，1962年7月16日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯宝良，男，1955年1月10日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：冯宝香，女，1952年9月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。 申请执行人：冯宝芝，女，1964年9月17日出生，满族，住清原满族自治县。 申请执行人：邢洪波，男，1973年2月27日出生，汉族，住清原满族自治县。 申请执行人：安晓伟，女，1987年9月25日出生，满族，住清原满族自治县。 被执行人：抚顺市科泰房地产开发有限责任公司。住所地：辽宁省抚顺市清原满族自治县枸乃甸乡枸乃甸村。 法定代表人：高武原，该公司经理。 被执行人：清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司。住所地：清原镇清河路25号。 法定代表人：姜雪军，该公司经理。 在本院执行申请执行人万元岐、班建军、张禄军、韦永清、王树峰、冯恩清、冯宝满、冯宝良、冯宝芝、冯宝香、邢洪波、安晓伟与被执行人抚顺市科泰房地产开发有限责任公司（以下简称“科泰房地产公司”）、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司（以下简称“城乡房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人赵丽娟对本院查封清原镇天桥街晨熙家园3-X-X01房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵丽娟称，请求立即中止对赵丽娟位于晨熙家园3-X-X01房屋的执行并予以解封。事实与理由：在法院受理的申请执行人班建军等与被执行人抚顺市科泰房地产开发有限公司执行一案中，法院在强制执行过程中，误将案外人的财产，即：位于晨熙家园3-X-X01的房产，当作被执行人抚顺市科泰房地产开发有限公司的财产予以执行，案外人依法提出本执行异议。案外人已于2013年向被执行人付清了全部房款并装修居住至今，法院于2019年对此房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，案外人在法院查封房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有房屋，法院在强制执行被执行人财产时将案外人的财产列入评估拍卖范围予以查封，明显错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，现提出异议，请立即中止对上述财产的执行，维护案外人的合法权益。 申请执行人冯恩清称，案外人赵丽娟所提出的异议完全没有任何法律依据和事实根据，不应当获得法院支持，案外人赵丽娟完全是采取恶意诉讼的手段达到其拖延执行时间的目的，法院进行的执行程序及执行标的完全没有任何问题，应当驳回案外人赵丽娟提出的异议，确认案外人赵丽娟异议房产确系被执行人科泰房地产开发有限公司所有，应当作为被执行人财产予以执行。具体答辩理由如下：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。本案中，首先，在法院查封之前原房主徐东珍是以何种方式取得该案涉房屋的，案外人赵丽娟未提供证据予以证明，其未能提供任何被执行人科泰房地产开发有限公司与原房主徐东珍的房产《买卖协议》或《房屋征收补偿协议书(产权置换)》。除此之外，案外人赵丽娟不能证明该房产在2013年至2019年之间其一直合法占有。并且，案外人赵丽娟也未提供出其向房主徐东珍购买房产时向徐东珍缴纳了全部购房款，同理，也没有任何证据能够证明原房主徐东珍向科泰房地产公司缴纳了购房款或合法取得房屋。最后，该房屋可以正常办理房屋过户手续，但无论是原房主徐东珍和案外人赵丽娟都未办理合法的房产证件，该房产仍在被执行人科泰房地产公司名下，作为科泰房地产公司的财产执行没有任何问题。因此，案外人赵丽娟不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条执行异议成立的规定，不足以排除对该房屋的执行。2、被执行人科泰房地产有大量可供执行财产，但其多次采取非法手段恶意转移财产，侵害申请执行人的合法权益，使申请执行人三年以来都未能执行到财产，给申请执行人造成了严重损失，请求贵院依法审查案情，驳回案外人赵丽娟的无理诉求，立即进行执行程序，维护答辩人的合法权益。 被执行人城乡房地产公司称，针对案外人赵丽娟提出的执行异议一案，我公司答辩如下：1、高武原于2008年挂靠我开发公司开发清原镇晨熙家园小区，2012年签订终止挂靠协议，我公司并无实际参与开发；2、班建军与抚顺市科泰房地产开发有限公司之间的纠纷我开发公司不了解，该涉案房屋被执行我开发公司也不清楚；3、案外人于2013年购买了晨熙家园3-X-X01交多少房款我公司也不清楚，也未参与收款。综上所述，我公司与抚顺市科泰房地产开发有限公司并无关系，案外人提出房屋执行异议一案，我开发公司不清楚。 本院查明，2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1751号民事判决书，判决如下：“一、解除原告万元岐与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告万元岐的其他诉讼请求。案件受理费2,996.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1801号民事判决书，判决如下：“一、解除原告班建军与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失316,800.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告班建军的其他诉讼请求。案件受理费3,012.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2030号民事判决书，判决如下：“一、解除原告张禄军与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张禄军的其他诉讼请求。案件受理费3,496.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2034号民事判决书，判决如下：“一、解除原告韦永清与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告韦永清的其他诉讼请求。案件受理费3,540.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2018号民事判决书，判决如下：“一、解除原告王树峰与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告王树峰的其他诉讼请求。案件受理费3,487.00元，由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2028号民事判决书，判决如下：“一、解除原告冯恩清与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失194,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,240.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1760号民事判决书，判决如下：“一、解除原告冯宝满、冯宝良、冯宝芝、冯宝香与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,972.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初2021号民事判决书，判决如下：“一、解除原告邢洪波与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失152,640.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告邢洪波的其他诉讼请求。案件受理费2,482.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。”2019年9月5日，本院作出（2019）辽0423民初1795号民事判决书，判决如下：“一、解除原告安晓伟与被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失158,400.00元；三、被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告临时安置补助费27,300.00元；四、被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带赔偿给付责任；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2,996.00元由被告抚顺市科泰房地产开发有限责任公司、清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司共同负担。” 因科泰房地产公司、城乡房地产公司未能履行生效判决确定的义务，万元岐、班建军、张禄军、韦永清、王树峰、冯恩清、冯宝满、冯宝良、冯宝香、冯宝芝、邢洪波、安晓伟向本院申请执行。2019年12月30日，本院以（2019）辽0423执保139、140、141、149、150、153、155、163、171号执行裁定书，查封科泰房地产公司名下位于清原县晨熙家园22个车库、48个住宅，期限三年。被查封的48个住宅中包含本案案涉房屋即清原镇天桥街晨熙家园3-X-X01室房屋。2020年1月8日，本院立案（2020）辽0423执2、3、4、5、7、14、15、16、19号执行案件，保全查封转为执行案件中的查封。 在案件执行过程中,案外人赵丽娟向本院提出书面异议，请求立即中止对赵丽娟位于晨熙家园3-X-X01房屋的执行并予以解封。案外人赵丽娟向本院提交了以下证据证明其主张：1、购房定金协议1份，“甲方徐东珍、乙方赵丽娟，甲方自愿将晨曦家园3号楼9单元201室，面积94平方米，以人民币叁拾叁万捌仟元的价格出售给乙方，乙方先付给甲方购房定金壹万元整……签订日期2013年4月11日”；2、科泰房地产公司于2013年5月9日出具的证明1份，内容为“房产管理所：同意晨曦家园动迁户徐东珍将坐落在天桥街73.5平房屋过户给赵丽娟。”；3、收条1份，“今收到赵丽娟全部房款叁拾叁万捌仟元整，日期2013年5月15日”；4、平房买卖协议1份，“甲方赵丽娟、乙方张雷，甲方的房屋坐落在天桥街73..5平方米的砖木房，以贰万贰仟元整出售给乙方……签订日期2013年7月8日”；5、科泰房地产公司开具的房款收据1张，付款人徐东珍，房款19082元，收款事由3-X-X01.94平方米；6、晨熙家园售楼处开具的代收费收据1张；7、付款人为赵丽娟的税收发票2张；8、物业费收据1张；9、水费交费收据2张；10、完税证明1张。 本院认定的上述事实，有（2019）辽0423民初1751、1801、2030、2034、2018、2028、1760、2021、1795号民事判决书、（2019）辽0423执保139、140、141、149、150、153、155、163、171号执行裁定书、（2020）辽0423执2、3、4、5、7、14、15、16、19号执行立案登记表及案外人提交的协议书、证明、收款收据等证据予以证实，经本院审查，依法可以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序,以形式审查为原则。本案的争议焦点是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记在被执行人名下，根据执行标的的权利外观表象判断，被执行人系案涉房屋权利人。案外人主张其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并向被执行人付清了全部房款装修居住至今，案外人系案涉房屋权利人。但案外人向本院提交的购房定金协议系其与徐东珍签订，案外人提交的证明、收条、房屋买卖协议、完税证明等其他证明材料均未能证明徐东珍与案涉房屋的权属关系。因此，根据案外人提交的现有证据，案外人不符合上述法律规定的情形，本院无法认定案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回赵丽娟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李俊宏 审判员  姜 悦 审判员  王 莹 二〇二一年三月九日 书记员  王 亭