黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑民再8号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李绍纯，男，1963年6月28日出生，汉族，哈尔滨飞机工业集团有限责任公司职工，住哈尔滨市平房区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗乡长征村。法定代表人：高淑玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雪峰，该公司员工。再审申请人李绍纯因与被申请人哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司（以下简称哈飞建安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终932号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月29日作出（2019）黑民申3306号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李绍纯，被申请人哈飞建安物业公司的委托诉讼代理人王雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李绍纯再审称，请求撤销二审判决，依法改判。事实与理由：2010年入户后是哈尔滨市平房区兴建街道和平社区代替业主与哈飞建安物业公司签订物业管理服务协议，而且是每年一签订，李绍纯与哈飞建安物业公司于2010年1月3日签订的物业服务合同早就无效，哈飞建安物业公司向李绍纯主张物业费和电梯费没有依据，哈飞建安物业公司起诉李绍纯缴纳2013年至2015年的物业已超过诉讼时效期间，其诉讼请求不应得到支持。二审法院审判程序不符合法律规定，哈飞建安物业公司证据造假并未经质证。二审法院关于物业费及电梯费的诉讼时效起算点认定错误。哈飞建安物业公司答辩称，2010年1月3日双方签订的物业服务合同有效，哈飞建安物业公司向李绍纯主张2013年至2015年的物业费和电梯费没有超过诉讼时效期间。二审法院认定事实和适用法律均正确，应驳回李绍纯的再审请求。哈飞建安物业公司向一审法院起诉请求：1.李绍纯立即缴纳欠缴的物业费9744元；2.李绍纯承担违约责任，并支付违约金；3.诉讼费由李绍纯承担。一审法院认定事实：2009年10月10日，李绍纯与哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司签订《哈飞兴建家园小区购房协议书》，协议约定李绍纯购买哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司开发的坐落于哈飞兴建家园小区750楼2单元41号房屋，房屋建筑面积为135.97平方米。2010年1月3日，哈飞建安物业公司与李绍纯签订《物业管理服务协议》，该协议载明李绍纯房屋坐落位置为兴建家园B区750号楼2单元9层2号、建筑面积为136.03平方米，根据《物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用的约定，李绍纯交纳物业管理服务费用标准应适用高层每平方米每月0.62元收取；同时李绍纯应交纳电梯维修基金，交费标准基价为每户每月30元，每增高一层加收3元，李绍纯购买的住宅为9层，其电梯费应为每月51元。电梯维修基金即哈飞建安物业公司所主张的电梯费。李绍纯对于物业管理服务费及电梯费的计费标准未持异议，并自认自2013年至2018年未交纳物业管理服务费及电梯费，但抗辩2013年至2015年物业费已过诉讼时效。《物业管理服务协议》第四条物业管理服务费交纳时间约定，“进户时一次性交清一年的物业管理费和一年的电梯运行维修基金，以后每年第一季度一次性交纳全年物业管理服务费和全年电梯运行维修基金”。哈飞建安物业公司与李绍纯均认可《哈飞兴建家园小区购房协议书》中坐落于哈飞兴建家园小区750楼2单元41号房屋即为《物业管理服务协议》中坐落位置为兴建家园B区750号楼2单元9层2号的涉案房屋。李绍纯提出反诉请求，要求哈飞建安物业公司返还电梯、门市房出租收益给业主；要求哈飞建安物业公司账目公开。经合议庭评议，李绍纯提出的反诉请求不符合反诉条件，并告知其可另行起诉。另认定，在（2017）黑0108民初1806号案件中，哈飞建安物业公司自认在履行《物业管理服务协议》存在未及时出具正规发票、物业管理人员未佩戴相应标识、特种作业人员未持证上岗、危及人身安全隐患处未设置明显标识、未喷洒消灭蚊蝇药水的情况。上述事实，有《购房协议书》、《物业管理服务协议》及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案双方当事人依法、自愿订立《物业管理服务协议》，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照《物业管理服务协议》约定全面履行各自的义务并享受相应权利。针对哈飞建安物业公司的诉讼请求，李绍纯提交了平房区兴建家园B区二期总平面图及照片，并申请其邻居郑超、李桂贞作为证人出庭作证，以证明小区内有违章建筑、消防通道被洗车行堵死、哈飞建安物业公司未经业主同意在楼道和电梯内设置广告、哈飞建安物业公司未经业主同意将公共绿地改造成停车位的情况。哈飞建安物业公司称平面图有若干版本，李绍纯所提供的证据并不能确定为最终版本，不认可存在违章建筑及消防通道被堵死的情况存在，但并未提供其所述的最终版本及其他相关证据予以证明；哈飞建安物业公司所提供的征求意见表为复印件，无法核实真实性，李绍纯亦对真实性有异议，故不予采信。哈飞建安物业公司当庭自认其在履行《物业管理服务协议》存在未及时出具正规发票的情况。故哈飞建安物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照协议约定全面履行物业管理服务义务、存在违约行为。李绍纯可以采取与哈飞建安物业公司协商降低物业费用或降低服务标准的方式继续履行合同，而不应以拒绝交纳物业服务费用的方式实施自我救济。关于李绍纯交纳物业管理服务费的房屋面积问题，哈飞建安物业公司称136.03平方米是物业的服务面积，由房产住宅局实测为准，李绍纯辩称应以《哈飞兴建家园小区购房协议书》上明确载明的135.97平方米为准。因《物业管理服务协议》签订于《购房协议书》之后，在签订《物业管理服务协议》之时李绍纯就应对建筑面积的误差有所认知，而其在此种情况下并未提出异议仍然签订了该协议，应视为对协议内容包括物业服务面积的认可，因此对于李绍纯的抗辩不予采纳，物业管理服务费的房屋面积标准应确定为136.03平方米。关于诉讼时效的问题，李绍纯辩称2013—2015年的物业费已过诉讼时效，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据哈飞建安物业公司与李绍纯签订的《物业管理服务协议》第四条物业管理服务费交纳时间的约定：“进户时一次性交清一年的物业管理费和一年的电梯运行维修基金，以后每年第一季度一次性交纳全年物业管理服务费和全年电梯运行维修基金”。据此，2013年起，每年主张给付物业管理服务费及电梯费的诉讼时效应从4月1日开始计算，哈飞建安物业公司提交的兴建B区物业催费单沟通时间为2018年8月29日；2015年物业费交费通知书照片打印件无原始载体及拍摄时间，无门牌号等信息，无法证明其2015年向李绍纯进行了有效的催交。哈飞建安物业公司无法证明2013至2015年存在诉讼时效中断、中止及延长的情形，故按照《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效两年的规定，2013年、2014年、2015年主张给付物业管理服务费和电梯运行维修基金已经超过了法律规定的诉讼时效期间，不予支持。综上，结合本案实际情况，李绍纯按70%承担2016、2017、2018年物业管理服务费用2125.33元（0.62元×136.03平方米×12月×3年×70%）；关于电梯维修基金即电梯费，因李绍纯未向法庭举示相应证据证实哈飞建安物业公司违反《物业管理服务协议》约定影响其正常使用，故李绍纯应对2016、2017、2018年此费用全部承担，即1836元（51元×12月×3年）。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李绍纯与哈飞建安物业公司双方未对逾期交纳物业管理服务费及电梯维修基金约定违约金条款、违约金数额、计算方式等，结合哈飞建安物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照协议约定全面履行物业管理服务义务、存在违约行为的实际情况，该诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、李绍纯于本判决生效之日起十日内给付哈飞建安物业公司2016年至2018年物业管理服务费用2125.33元；二、李绍纯于本判决生效之日起十日内给付哈飞建安物业公司2016年至2018年电梯费1836元；三、驳回哈飞建安物业公司其他诉讼请求。哈飞建安物业公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由李绍纯负担。二审法院对一审法院认定的案件事实予以确认。二审法院认为，关于一审法院酌定李绍纯按70%标准给付物业费是否妥当的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体到本案中，哈飞建安物业在服务期间其服务满意率远远低于合同约定，一审法院按照案件的实际情况酌情对物业费进行一定程度的减免，并不违反法律规定，二审法院对此不予调整。故哈飞建安物业公司关于一审酌定李绍纯按70%标准给付物业费错误的上诉主张，二审法院院不予支持。关于哈飞建安物业主张的2013年－2015年的物业费、电梯费是否超过诉讼时效期间的问题。因物业服务合同属继续性同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，物业服务一直处于持续履行状态，物业管理费、电梯费亦是持续发生的，因此物业服务公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算。而本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，李绍纯关于哈飞建安物业的诉请已经超过诉讼时效的主张，不应支持。一审法院对此认定不当，二审法院予以纠正。根据哈飞建安物业与李绍纯签订的《物业管理服务协议》第四条的物业管理服务费用的约定，李绍纯交纳物业管理服务费用标准应适用高层每平方米每0.62元收取；电梯费交费标准基价为每户每月30元，每增高一层加收3元，李绍纯购买的住宅为9层，其电梯费应为每月51元。李绍纯对于物业管理服务费及电梯费的计费标准未持异议，并自认自2013年至2018年未交纳物业管理服务费及电梯费。以一审法院酌定70%标准给付物业费计算，李绍纯应当给付2013年至2018年的物业费4250.66元（0.62元×136.03平方米×12月×6年×70%）。因李绍存于诉讼中未举示证据证明哈飞物业公司影响其正常使用电梯，对于一审确认全额交付电梯费亦未提出异议，以一审法院确认全额给付电梯费计算，李绍存应当给付2013年至2018年的电梯费3672元（51元×12月×3年）。关于李绍存于二审庭审中主张哈飞建安物业公司委托的诉讼代理人陶立春已退休，不属哈飞建安物业公司员工，不符合诉讼代理人的身份条件问题。根据哈飞建安物业公司提交的委托代理材料《退休返聘协议书》能够认定，哈飞建安物业公司已于2019年3月1日返聘退休人员陶立春为其公司工作，故李绍存该主张不能成立。二审法院判决：一、撤销哈尔滨市平房区人民法院（2018）黑0108民初1639号民事判决第三项；二、变更哈尔滨市平房区人民法院（2018）黑0108民初1639号民事判决第一项为：李绍存于本判决生效之日起十日内给付哈飞建安物业公2013年至2018年物业管理服务用费4250.66元；三、变更哈尔滨市平房区人民法院（2018）黑0108民初1639号民事判决第二项为：李绍纯于本判决生效之日起十日内给付哈飞建安物业公2013年至2018年电梯费3672元；四、驳回哈飞建安物业公的其他诉讼请求。本院对一审、二审法院认定的案件事实予以确认。本院再审认为，哈飞建安物业公司与李绍纯签订的《物业管理服务协议》第四条物业管理服务费交纳时间的约定：“进户时一次性交清一年的物业管理费和一年的电梯运行维修基金，以后每年第一季度一次性交纳全年物业管理服务费和全年电梯运行维修基金”。按照协议约定交纳物业费和电梯运行维修基金费系李绍纯的合同义务，双方签订的《物业管理服务协议》是没有履行期限的合同，至今仍在履行且从未间断，属于继续性合同，物业管理费、电梯费亦持续发生。按年度交纳物业费及电梯运行维修基金费系交费日期，并不是双方《物业管理服务协议》终止起算点。双方的物业合同处于履行状态，不存在超过诉讼时效的情形。本案中，原审法院按照本案的实际情况，对李绍纯应交纳的物业费进行一定程度的减免，保护了李绍纯的合法权益。李绍纯主张其2010年入户后是哈尔滨市平房区兴建街道和平社区代替业主与哈飞建安物业公司签订物业管理服务协议，而且是每年一签订，其与哈飞建安物业公司年于2010年1月3日订的物业服务合同无效，但未提供证据证明，且在一审中李绍纯并未提出该主张，对此本院不予审理。综上，李绍纯再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终932号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李丹华审判员  孙仕富审判员  孔祥鹏二〇二一年三月二十三日此件与原本核对无异法官助理张萌萌书记员何屏