广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22673号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘放，男，汉族，1987年9月11日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郭金东，广东朗道律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市秉心投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道万科天誉中央广场D座低区1310，统一社会信用代码91440300MA5F35NE0X。法定代表人：廖楚红，总经理。委托诉讼代理人：曾庆礼，广东巨航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文慧，广东巨航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖远林，男，汉族，1978年10月9日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区）商住楼1单元1702Ｂ。被上诉人（原审被告）：张利华，女，汉族，1981年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审被告）：廖楚红，男，汉族，1992年10月14日出生，身份证住址广东省五华县。被上诉人（原审被告）：廖佳红，男，汉族，1994年1月4日出生，身份证住址广东省五华县。上诉人刘放与上诉人深圳市秉心投资发展有限公司（以下简称秉心公司）、被上诉人廖远林、张利华、廖楚红、廖佳红房屋租赁纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初24274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘放的上诉请求:1.请求依法撤销一审判决第三项并依法改判上诉人秉心公司返还上诉人刘放租金人民币13.5万元；2.依法判令上诉人秉心公司返还上诉人刘放商铺装修费53613元；3.依法判令被上诉人廖远林、张利华、廖楚红、廖佳红对原审判决第二项、上诉请求第二、三项承担连带责任；4.依法判令上诉人秉心公司和被上诉人廖远林、张利华、廖楚红、廖佳红承担一本案一、二审全部诉讼费、保全费。上诉人秉心公司的上诉请求为：1.请求撤销一审民事判决第四项判决，并依法改判刘放支付商铺占用使用费7.5万元（自2019年6月计至2019年10月）；2.依法判令刘放向上诉人秉心公司支付水费336元、电费2897元；3.判令刘放承担本案反诉费。在二审庭审过程中，上诉人秉心公司明确放弃关于水电费的相关上诉请求。上诉人刘放、上诉人秉心公司对对方上诉的答辩意见均为其各自的上诉状意见。被上诉人廖远林、张利华、廖楚红、廖佳红经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。上诉人刘放的原审诉讼请求：1.确认刘放与秉心公司于2018年9月11日签订的《租赁合同》无效；2.上诉人秉心公司返还刘放有关案涉商铺的费用10万元、押金3万元、租金13.5万元，共计26.5万元，并支付利息（按年利率6%自2019年10月22日起计算至履行完毕之日止）；3.上诉人秉心公司返还上诉人刘放商铺装修费53613元及利息（按年利率6%自2019年10月22日起计算至履行完毕之日止）；4.被上诉人廖远林、张利华、廖楚红、廖佳红对上诉人秉心公司的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被上诉人廖远林、张利华、廖楚红、廖佳红、上诉人秉心公司承担。上诉人秉心公司的原审反诉请求：1.上诉人秉心公司与刘放于2019年10月18日解除《租赁合同》，并责令上诉人刘放交还龙岗大道429号秉心商务楼103商铺；2.上诉人秉心公司没收刘放押金3万元；3.上诉人刘放向秉心公司支付商铺占有使用费16.5万元（按每月1.5万元从2019年6月计至2020年4月）；4.上诉人刘放向上诉人秉心公司支付水费336元、电费2897元；5.上诉人刘放承担本案诉讼费用。原审判决主文：一、确认刘放与秉心公司于2018年9月11日签订的《租赁合同》无效；二、秉心公司于判决生效之日起三日内退还刘放租赁押金3万元及商铺服务费10万元；三、驳回刘放的其他诉讼请求；四、驳回秉心公司全部反诉请求。一审案件受理费6079元及保全费2113.07元（刘放已预缴），由刘放承担4850.07元，秉心公司承担3342元；反诉费1383元（秉心公司已预缴），由上诉人秉心公司承担。本院经二审审理查明，原审判决认定事实清楚，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，针对上诉人刘放和秉心公司的各项上诉请求，本院具体分析认定如下：本案所涉商铺无不动产权证书且未取得建设工程规划许可证，上诉人刘放与秉心公司签订的《租赁合同》依法应当认定无效，上诉人刘放与上诉人秉心公司对此均无异议，本院依法予以确认；因上述租赁合同无效，秉心公司收取刘放的商铺服务费10万元以及押金3万元，不具备合法事由，依法应当予以返还；租赁合同无效，刘放占用商铺期间应当支付占有使用费，上诉人刘放主张秉心公司返还已付占有使用费，没有法律依据，本院依法不予支持。关于涉案商铺的装修费问题，上诉人刘放提交的装修费收据不能证明其装修实际支出，在一审法院审理的（2019）粤0307民初24234号案中，一审法院委托鉴定机构对位于深圳市龙岗区建筑进行装修鉴定，但在一审法院已经向上诉人刘放释明的情况下，刘放仍不申请对本案所涉商铺的装修进行鉴定，原审法院据此认定上诉人刘放应当承担举证不能的法律后果，并驳回其装修费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以维持。关于上诉人秉心公司的股东是否应当承担公司债务的问题，上诉人刘放称秉心公司的股东利用法人独立地位逃避债务，损害债权人利益，但上诉人刘放提交的证据不能证明其主张，故上诉人刘放的该项诉求，本院依法不予支持。关于水电费的问题，上诉人秉心公司撤回相关上诉请求，本院予以准许，并维持一审相关判项。关于上诉人秉心公司主张2019年6月至2019年10月占有使用费问题，上诉人秉心公司的法定代表人廖远林于2019年6月通知上诉人刘放租约将解除，双方由此产生纠纷，双方当事人均确认2019年11月15日秉心公司对涉案房屋采取了断水断电措施，因此不能再行收取占有使用费，关于2019年6月计至2019年10月的占有使用费，应由上诉人刘放举证证明其已于2019年6月将涉案房屋返还了上诉人秉心公司或秉心公司采取了其他措施导致上诉人刘放无法使用上述房屋，但本案上诉人刘放均未提交相关证据予以证明。上诉人刘放主张秉心公司法定代表人承诺免除刘放自2019年6月之后的占有使用费，但未能提交充分证据证明其上述主张，本院对上诉人刘放的相关事实主张不予采信。综上所述，上诉人刘放于2019年6月计至2019年10月期间一直在使用涉案房屋，应当按照租金标准15000/月向秉心公司支付占有使用费共计7.5万元。原审法院对此适用法律有误，本院依法予以纠正。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在不当，本院依法予以纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初24274号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初24274号民事判决第四项；三、上诉人刘放在本判决生效之日起三日内向上诉人深圳市秉心投资发展有限公司支付2019年6月计至2019年10月期间的房屋占有使用费75000元；四、驳回上诉人深圳市秉心投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6079元及保全费2113.07元（上诉人刘放已预缴），由上诉人刘放承担4850.07元，上诉人秉心公司承担3342元；一审反诉费1383元（秉心公司已预缴），由上诉人深圳市秉心投资发展有限公司承担920元，由上诉人刘放承担463元。二审案件受理费，上诉人刘放与上诉人秉心投资发展有限公司均提起上诉，双方上诉费共计5829元，由上诉人秉心投资发展有限公司负担229元，由上诉人刘放负担5600元。本判决为终审判决。审判长 彭    琛审判员 陈    凯审判员 赵  明  升二〇二一年三月二十六日书记员 苏精华（兼）