广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0602执异3号 异议人（案外人）：林梅，女，1969年7月1日出生，住河北省石家庄市桥东区。 申请执行人：杨金锁，男，1969年12月14日出生，住所地防城港市港口区。 被执行人：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司,住所地广西防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。 法定代表人:李忠飞。 本院在执行申请执行人杨金锁与被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人林梅对本院拍卖被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司名下位于防城港市港口区，提出书面异议。本院受理后，依法组成由审判员葛译超担任审判长，审判员余樊、何耀鹏参加的合议庭进行审查,现已审查终结。 异议人（案外人）林梅称，异议人2013年12月20日向广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（下称腾飞龙公司）购买了腾飞广场6号楼1单元3002号房，面积97.26平方，单价5600元/平方，总价544565元。2013年12月20日支付房屋定金5万元，异议人与腾飞龙公司签署了《“腾飞广场”商品房订购协议书》；2014年1月20日支付款项494565元；2014年2月20日异议人与腾飞龙公司签署了《商品房买卖合同（预售）》，异议人总共交了544565元房款，有腾飞龙公司开的有效收据为证。2020年12月17日，贵院却以防城港市港口区人民法院(2020)桂0602执恢107号拍卖通知书查封上述房屋，属拍卖错误。请求贵院中止对该套房产的查封，并解封该套房归还给异议人。 申请执行人杨金锁称，本人与广西防城港市腾飞龙房地产有限公司（以下简称腾飞龙公司）民间借贷纠纷，防城港市港口区法院于2016年11月30日诉前查封保全了腾飞广场6号楼1单元3002号等4套房产，2019年11月13日对该4套房产续查封，目前处于强制执行阶段。林梅与广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司签定的《商品房买卖合同（预售）》纯属有预谋的假合同，双方的行为一不合法，二不合理，三不合情，纯属蔑视法院、践踏法律和阻挠、妨碍、扰乱司法机关执行公务的行为，应依法追究双方的刑事、民事责任。假合同原因之一，腾飞龙公司给法院提供证明时没有提到卖给林梅。2017年防城港港口区法院在审理(2016)0602民初2087号案件时，腾飞龙公司给防城港中级法院和港口区法院提供证明材料是抵押给桂林银行，没有说卖给林梅。后经法庭查明，该房既没有抵押给桂林银行，也没有卖给他人，是腾飞龙公司为对抗法院查封提供的不实证明，法院依法查封该房产没有任何问题。假合同原因之二，假合同签订时间和林梅电话卡开卡时间矛盾。申请执行人于2021年3月7日下午向中国电信防城港公司查询了合同中林梅联系电话17777010733开卡办理时间为2018年7月12日，而林梅与腾飞龙公司签订的假商品房订购协议书的时间为2013年12月20日，签订的假商品房买卖合同时间为2014年2月20日（合同第5页第一章），签订商品房订购协议和商品房买卖合同时林梅根本没有使用17777010733的电话，甚至中国电信还没有推出此电话号码。假合同原因之三，假合同签订时间和物业公司成立时间矛盾。林梅和腾飞龙公司签订假合同的时间为2014年2月20日，假合同第15页第九章第二十一条第一款“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为防城港市兴飞物业管理有限公司”，而防城港市兴飞物业管理有限公司成立时间为2017年8月4日，也就是说签订合同时防城港市兴飞物业管理有限公司根本不存在，双方选定一个不存在的物业公司作为物业管理必假无疑。假合同原因之四，没有在房产局备案。假合同签订的时间为2014年2月20日，假合同第15页第八章第十九条第一款明确“出卖人应当自本合同签订之日30日内办理商品房预售登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。法院于2016年11月30日查封时根本没有备案，事实上，没有实际发生的商品房买卖也不存在备案问题。假合同原因之五，合同份数违反规定。我国房地产管理法和各级房管局规定，商品房买卖合同至少5份，其中开发商2份，购房者1份，银行1份，房产局1份，且房产局备案登记必须使用原件。而林梅和腾飞龙公司所签订假合同只有2份[（假合同第17页第十章第二十九条）本合同及附件共35页，一式贰份，其中出卖人壹份，买受人壹份。]，即使一次性付款，银行不需要提交合同原件，房产局是必须提交的。事实说明该房买卖是虚假行为。假合同原因之六，假合同内容全部为电脑打印。住建部和国家工商总局监制的商品房买卖合同，划有横线部分是手写部分，其他部分是电脑打印，而假合同全部为电脑打印。假合同原因之七，腾飞龙公司商品房销售名册没有林梅。本人于2015年7月至2016年11月曾在腾飞龙公司工作，工作中公司法人、总经理李忠飞让公司员工李连昌交给我一份房产销售以及购房人统计表，购房者根本没有林梅，该房也没有销售。假合同原因之八，林梅自称购房时间与假合同签订时间矛盾。答辩人在2021年3月7日下午与林梅的通话中，林梅称其购买该房的时间是2018年。而假购房协议签订是2013年12月20日，签订的假商品房买卖合同时间为2014年2月20日，林梅给法院提供的购房协议和合同显然是假的。假如林梅2018年购买腾飞广场6号楼1单元3002号房所言属实，是在该房产被法院查封期间。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。2019年适用的合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。2020年新颁布的合同法第7条规定，违反法律和国家政策、计划的合同无效。双方签订的合同也是无效合同。综上所述，林梅向法院所提交的购房合同和收据全部是假的。其目的也显而易见，就是合谋对抗法院拍卖。请法院驳回异议人的所有请求。 被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司称，对异议人请求无异议。 本院查明，被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司开发位于防城港市港口区尚未办理不动产权属登记，2016年12月2日，本院在审理杨金锁诉广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司一案过程中保全预查封了上述房产【查封文号：（2016）桂0602民初2087号】，并于2019年11月13日在本案首执案件办理过程中对上述房产续行预查封【查封文号：（2018）桂0602执822号之三】。2020年4月16日，申请执行人杨金锁向本院申请恢复执行，本院依法受理，并于2020年4月26日作出（2020）桂0602执恢107号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司名下位于防城港市港口区，因案外人提出异议，该拍卖现已中止。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定。本案中所涉及的被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司名下位于防城港市港口区，异议人（案外人）林梅主张其与被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司已于2014年2月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，付清全部购房款，房屋所有权为其所有，据此请求排除执行。而其至本院对该房第一次查封时间2016年12月2日，还没有到房产管理部门办理合同备案登记，且陈述544565元现金支付购房款，有悖常理，亦未对此作出合理解释。其主张本院不予采信。综上，异议人（案外人）与本案不具有直接的法律上的利害关系，其据此请求排除执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）林梅的异议。 异议人（案外人）、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  葛译超 审判员  余 樊 审判员  何耀鹏 二〇二一年三月十五日 书记员  杜春辉