福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初3471号原告：宁德金达来旅游用品有限公司，住所地福建省宁德市东侨工业集中区金湾路**，统一社会信用代码91350900775374833C。法定代表人：周道扬，董事长。委托诉讼代理人：彭彦，福建和厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴源，福建和厚律师事务所实习律师。被告：福建省富涵医疗器械有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区国宝路**金谷湖畔嘉園**l06D，统一社会信用代码91350902MA346K1697。法定代表人：李大思，执行董事。委托诉讼代理人：丁艳，女。委托诉讼代理人：陈言辉，福建惠尔律师事务所律师。被告：李春英，女，1974年8月14日出生，汉族，住福建省周宁县。被告：林兆峰，男，1989年1月9日出生，汉族，住福建省福安市。被告：宁德联福丰贸易有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区金湾路******，统一社会信用代码91350902MA32UBY8XF。法定代表人：黄羿群，执行董事。原告宁德金达来旅游用品有限公司（以下简称金达来公司）与被告福建省富涵医疗器械有限公司（以下简称富涵公司）、李春英、林兆峰、宁德联福丰贸易有限公司（以下简称联福丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月8日、2021年3月17日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告金达来公司的法定代表人周道扬及委托诉讼代理人彭彦、陈兴源和被告富涵公司的委托诉讼代理人丁艳到庭参加诉讼；第二次开庭，原告金达来公司的法定代表人周道扬及委托诉讼代理人彭彦、陈兴源和被告富涵公司的委托诉讼代理人陈言辉到庭参加诉讼；被告李春英、林兆峰、联福丰公司两次开庭均经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金达来公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除金达来公司与富涵公司于2016年6月1日签订的《厂房出租合同》；2.判令富涵公司支付从2020年12月1日起至交还案涉厂房之日按每日172.16元计算的房屋占有使用费；3.判决李春英与林兆峰于2020年8月4日签订的《租赁合同》无效；4.判令富涵公司、李春英、林兆峰、联福丰公司立即腾空案涉厂房，将案涉厂房恢复原状交还金达来公司；5.判令富涵公司向金达来公司支付律师费5000元。事实和理由：2016年6月1日，金达来公司与富涵公司签订《厂房出租合同》，合同约定：ｌ.金达来公司将其所有的坐落于宁德市东侨工业集中区××路××号××幢××楼厂房（面积425平方米）出租给富涵公司使用；2.厂房租赁自2016年6月1日起至2026年5月31日止，租赁期计10年；3.厂房租赁每平方米每月租金为10元，月租金4250元，季度租金12750元，租金按季度支付，每季度首月10日前向金达来公司支付；4.签订合同，富涵公司应向金达来公司支付厂房租赁保证金，保证金为4250元，合同期内，若因富涵公司违约而终止合同，金达来公司不退还保证金；5.租金第一年不变，第二年起年递增5%；6.富涵公司在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得金达来公司的书面同意，如果擅自中途转租，金达来公司有权单方解除合同收回厂房，并不再退还租金和保证金；7.违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。2020年8月下旬，金达来公司得知富涵公司于2020年8月5日已将公司搬迁至宁德市东侨经济开发区国宝路1号金谷湖畔嘉園8幢106Ｄ，且富涵公司于2020年8月13日变更公司住所。同时，金达来公司查实，富涵公司未经金达来公司同意，于2020年8月4日擅自将金达来公司出租的厂房通过李春英转租给林兆峰，林兆峰已将租赁的厂房用于联福丰公司的经营活动。富涵公司违反合同约定，损害了金达来公司的合法权益。富涵公司辩称，在新冠肺炎疫情暴发后，富涵公司的经营遭到毁灭性打击，其已经向政府有关部门呈报停业文件。在富涵公司停业的状态下，其仍按期支付租金给金达来公司。李春英与林兆峰于2020年8月4日签订《租赁合同》是李春英个人行为，富涵公司并不知情。李春英现已不担任富涵公司的负责人，材料显示林兆峰的租金是给到陈长盛，富涵公司也并不知道陈长盛是谁。请求判决该《租赁合同》无效，判令林兆峰腾空并归还案涉厂房给富涵公司。李春英、林兆峰、联福丰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李春英、林兆峰、联福丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。金达来公司出示营业执照、法定代表人身份证明、宁房权证东侨字第2×**房屋所有权证、《厂房出租合同》、照片（联福丰公司简介及在案涉厂房营业办公情况）、律师费发票、《委托代理合同》，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以确认。金达来公司出示《租赁合同》复印件，该合同原件应由李春英、林兆峰、联福丰公司持有，本院已向李春英、林兆峰、联福丰公司送达了《租赁合同》复印件，其收到后未提出异议，故本院对该《租赁合同》真实性予以确认。富涵公司出示的《停产报告》、《撤职书》、民事诉状，本院将结合争议焦点予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.金达来公司系坐落于宁德市东侨工业集中区金湾路6号（金达来厂区）1幢厂房（总层数3层，建筑面积7031.22平方米）的所有权人。2016年6月1日，金达来公司（出租方／甲方）与富涵公司（承租方／乙方）签订《厂房出租合同》，约定：（1）甲方出租给乙方的厂房坐落在宁德市东侨工业集中区××路××号××幢××楼，面积425平方米；（2）厂房租赁自2016年6月1日起至2026年5月31日止，租赁期共计10年；（3）厂房租赁每平方米每月租金为10元，月租金计4250元，季度租金12750元，租金按季度支付，每季度首月10日前向甲方支付，以上租金单价均为不含税价，开具发票税费由乙方负担；租金第一年不变，第二年起年递增5%；（4）签订合同的同时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为4250元；合同期内，若因乙方违约而终止合同，甲方不退还乙方保证金；（5）租赁期间，使用该厂房所发生的水、电及各项政府税费等均由乙方承担，乙方应及时支付，若因乙方怠于支付造成第三方追讨，乙方应承担因此带给甲方的损失；租赁期间，乙方应按月缴纳卫生与物业管理费，每月为300元；（6）乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租，甲方有权单方面解除合同收回厂房，并不再退还租金和保证金；（7）乙方应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，自行拆除搭盖隔离物并搬迁完毕；如乙方归还租赁物时未予拆除和不清理杂物，则甲方对拆迁清理该杂物所产生的费用由乙方负责；户外电梯保持完整，不予拆迁，产权无偿归属甲方；（8）诉讼中违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。2.2020年8月4日，李春英（出租方/甲方）与林兆峰（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：（1）甲方将坐落宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区金湾路6号1幢3楼面积约425平方米的房屋和设施出租给乙方使用，租赁期从2020年8月15日至2025年8月14日止共计5年；（2）每个月租金8200元，每2个月交一次租金，第一次2020年8月15日；租金前两年（2020年8月15日至2022年8月15日）内不递增，第三年按原租金的5%逐年递增；（3）甲方全力配合乙方2020年10月15日内办理营业执照、经营许可证，若因甲方原因而导致乙方无法办理营业执照、食品经营许可证，甲方承诺给乙方免租，直至办理营业执照、食品经营许可证后计算租金；（4）上述房产为甲方转租，甲方必须保证原产权人同意租给乙方使用；在合同期内，原房东要收回或者转卖等特殊情况，影响到乙方使用，因此而造成经济损失由甲方承担、赔偿。3.富涵公司于2020年8月13日将住所地由宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区金湾路**（金达来厂区内）****东侧变更登记为宁德市东侨经济开发区国宝路**金谷湖畔嘉園**l06D。联福丰公司于2020年9月17日将住所由宁德市蕉城区鹤峰南路**中宏花苑**125D变更登记为宁德市东侨经济开发区金湾路******；联福丰公司现已实际在案涉厂房办公。4.富涵公司已向金达来公司支付案涉厂房使用费用至2021年2月，2021年3月起的使用费用尚未支付。5.金达来公司因本案诉讼而支出律师代理费5000元。本案争议的焦点是：1.金达来公司主张解除案涉《厂房出租合同》，并要求富涵公司按每日172.16元的标准支付房屋占有使用费，应否支持；2.案涉《租赁合同》应否认定无效；3.富涵公司、李春英、林兆峰、联福丰公司是否需向金达来公司承担交还案涉厂房的义务。对于争议焦点1，本院认为，金达来公司与富涵公司签订的《厂房出租合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。金达来公司将案涉厂房交付富涵公司承租使用，案涉厂房却在2020年8月被转租并由联福丰公司实际使用，富涵公司辩称其对此不知情，但富涵公司作为承租人，其依法依约负有妥善管理厂房的义务。即使如其所述其因停产而不知情，但其确未尽到管理之责，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，富涵公司亦应对案涉厂房被转租承担违约责任。富涵公司虽于第一次庭审后向李春英、林兆峰、联福丰公司主张收回案涉厂房，但至今已逾三个月，却未取得任何有效进展，金达来公司对案涉厂房的控制权及对案涉厂房实际使用人的选择权自2020年8月受到侵害后延续至今。因此，案涉厂房被转租未取得金达来公司的同意，富涵公司至今亦未采取有效措施收回案涉厂房，金达来公司为维护合法权益，根据案涉《厂房出租合同》约定“乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租，甲方有权单方面解除合同收回厂房”，主张解除案涉《厂房出租合同》，有事实和法律依据，应予支持。金达来公司诉请要求富涵公司按每日172.16元的标准向其支付房屋占有使用费至案涉厂房交还之日，该房屋占有使用费计算标准未超出合同约定的租金标准范围，应予支持。因富涵公司已实际支付案涉厂房的使用费用至2021年2月，故金达来公司主张的房屋占有使用费从2021年3月1日起算。对于争议焦点2，本院认为，李春英不是案涉厂房所有权人，亦不是基于租赁合同而享有使用权的主体，其以出租人身份与林兆峰签订案涉《租赁合同》系无权处分行为，而林兆峰亦未提交证据证明其尽到合理审查义务。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，即出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，则其无权以转租未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效；反之，若出租人在知道承租人转租后六个月内提出异议，则其有权以此为由主张解除合同，亦有权主张转租合同无效。因此，金达来公司主张案涉《租赁合同》无效，于法有据，应予支持。对于争议焦点3，本院认为，案涉《厂房出租合同》被解除，富涵公司作为该租赁合同项下的承租人，依法负有向金达来公司返还案涉厂房的义务。联福丰公司作为实际占用案涉厂房的主体，其无合法根据而占用，其亦依法负有向金达来公司返还案涉厂房的义务。李春英与林兆峰虽就案涉厂房签订《租赁合同》，但其既非与金达来公司签订租赁合同的承租人，亦非实际占用案涉厂房的主体，故金达来公司诉请要求李春英与林兆峰向其返还案涉厂房，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，金达来公司主张解除案涉《厂房出租合同》，要求富涵公司腾空案涉厂房交还于其，并按每日172.16元的标准向其支付房屋占有使用费至案涉厂房交还之日，另向其支付律师代理费5000元，于法有据，予以支持。根据富涵公司支付案涉厂房使用费用的情况，金达来公司主张的房屋占有使用费从2021年3月1日起算。金达来公司主张案涉《租赁合同》无效，并要求联福丰公司腾空案涉厂房交还于其，于法有据，予以支持。金达来公司提出的其他诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。李春英、林兆峰、联福丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告宁德金达来旅游用品有限公司与被告福建省富涵医疗器械有限公司于2016年6月1日签订的《厂房出租合同》；二、被告福建省富涵医疗器械有限公司应于本判决生效之日起三十日内将案涉厂房腾空、恢复原状交还原告宁德金达来旅游用品有限公司，并同时向原告宁德金达来旅游用品有限公司支付自2021年3月1日起至案涉厂房交还之日止按每日172.16元标准计算的房屋占有使用费；三、被告宁德联福丰贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内将案涉厂房腾空、恢复原状交还原告宁德金达来旅游用品有限公司；四、被告福建省富涵医疗器械有限公司应于本判决生效之日向原告宁德金达来旅游用品有限公司支付律师代理费5000元；五、驳回原告宁德金达来旅游用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告福建省富涵医疗器械有限公司、李春英、林兆峰、宁德联福丰贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  雷丽娇人民陪审员  石 颢人民陪审员  林巧惠二〇二一年三月十七日书 记 员  陈佳丽附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。