福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终469号上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州市黄金大道酒店有限公司，住所地漳浦县佛昙镇鸿江大街原电信支局营业楼，统一社会信用代码91350623593469997F。法定代表人：杨晓长，总经理。委托诉讼代理人：陈惠海，福建仁胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国电信股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安镇朝阳路电信大楼，统一社会信用代码91350623757361094X。负责人：黄小辉，总经理。委托诉讼代理人：许添元，福建九鼎律师事务所律师。原审第三人：柯建伟，男，1973年7月27日出生，汉族，住福建省漳浦县。上诉人漳州市黄金大道酒店有限公司（以下简称黄金大道公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司漳浦分公司（以下简称中国电信漳浦分公司）、原审第三人柯建伟租赁合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。现已审理终结。黄金大道公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回一审法院重审，或者查清事实后改判；二、如查清事实后改判的，依法改判驳回被上诉人的第一、二、三、四项诉请，第五项诉请应改判为上诉人应于判决生效之日起一个月内向被上诉人以年租金为141973.56元的标准自2018年9月1日补缴至实际交还房屋之日止的租金（应扣除2020年7月29日实际补缴的租金126511.55元），若维持第一项诉请还应改判支持上诉人的一审反诉请求；三、本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决解除上诉人与被上诉人双方的房屋租赁合同错误。上诉人自2010年起承租讼争楼房，被上诉人同意由上诉人进行装修添附后用于经营KTV及餐食经营，租期暂至2015年12月31日。上诉人对被上诉人交付的房屋进行了装修后使用，上述合同期满后，被上诉人承诺还会将该房屋继续长期租赁给上诉人，2016年开始上诉人随即又对房屋进行简易装修以便经营，并继续向被上诉人缴纳租金。2017年上诉人再次对租赁房屋进行全方面的装修（投入两百多万元）以扩大经营，被上诉人表示同意并提出应委托价格鉴定机构对房屋租赁价格进行鉴定来确定租赁价格，上诉人同意后，为了让上诉人安心装修和经营，被上诉人于2017年9月1日与上诉人签订了租期为一年的临时简易书面合同，并承诺待上诉人装修完之后会与上诉人继续签订六年期租赁合同。后因被上诉人单位领导变更，被上诉人拒不履行续约承诺，要求上诉人搬离。一审法院未查明以上事实，就直接判决解除双方的租赁合同，这将给上诉人造成巨大经济损失。二、原审法院对于租金问题的计算与事实不符。从被上诉人在一审提供的证据（律师函）以及庭审自认可知，截止2018年9月12日（实际计算租金的截止时间是2018年8月31日），上诉人只尚欠被上诉人租金89073元。而上诉人又于2020年7月29日向被上诉人缴交了215584.55元的租金，该款项系缴交2018年9月12日前尚欠的89073元及之后2018年至2019年底的租金。截止至2020年1月11日，上诉人只尚欠被上诉人62789.53元。但一审法院却错误地认定2020年7月29日上诉人向被上诉人缴交的215584.55元租金系用于缴交2018年8月31日之前尚欠的租金，且缴交之后还尚欠89065元显然是错误的。三、一审法院驳回上诉人要求被上诉人减免部分租金的请求错误。一审判决未根据《漳州市人民政府办公室关于应对新冠肺炎疫情促进“六稳”工作十八条措施的通知》、《漳州市财政局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》等文件支持上诉人减免半年租金的诉求错误。四、一审法院驳回上诉人原审的全部反诉请求错误。1、若合同解除,被上诉人应赔偿上诉人2015年9月安装的电梯及附属设备的费用。上诉人安装电梯系经过被上诉人及其相关政府职能部门同意，即使本案合同解除，被上诉人也是可以对该电梯予以利用的，被上诉人应在利用价值范围内予以适当赔偿或者补偿上诉人，一审法院不予支持错误。2、若合同解除,被上诉人应赔偿上诉人于2017年9月之后的装修损失（包括24间KTV的包厢装修、购置音响系统、空调、桌椅等附属设备以及外墙装修损失等）1748304元（暂估），（具体金额以鉴定为准），一审法院不予支持错误。3、若合同解除,被上诉人应赔偿上诉人搬场损失及营业损失（搬场期间），一审法院不予支持错误。被上诉人拒绝履行续约承诺并起诉要求上诉人立即腾房（未给予提前）明显存在过错，应赔偿上诉人搬场损失及营业损失。五、一审判决在鉴定机构尚未作出鉴定结论，相关案件事实尚未查清的情况下，就径行作出判决，程序违法。一审过程中，上诉人就申请法院委托鉴定机构对涉案房屋装修损失及设备的现有价值进行鉴定。一审法院先后委托鉴定机构福建德信土地房地产资产评估有限公司和漳州华诚资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，这两家机构均认为上诉人无法提供装修清单，资料不足，无法开展工作为由将委托鉴定函退回一审法院。其实鉴定机构完全可以根据上诉人明确鉴定的项目和范围以及提供的相关施工合同、采购合同、购销合同设备销售合同、收款收据、现场照片等材料结合现场装修情况，得出相应的鉴定结论。原审法院在委托上述两家鉴定机构后就不再委托其他有资质的机构进行鉴定，而直接开庭进行裁判，直接剥夺了上诉人的相关合法权利。中国电信漳浦分公司答辩称：一、上诉人在上诉理由中认为中国电信漳浦分公司承诺继续签订六年期租赁合同，没有任何事实依据。被上诉人从未承诺与上诉人继续签订六年期租赁合同，上诉人该上诉主张不能成立。二、上诉人认为被上诉人自认截止2018年9月12日，上诉人只欠租金89073元与事实不符，双方于2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期为6年，自2010年1月1日至2015年12月31日止。第6年租金为133610.99元。上诉人在租赁期限期满后仍继续占有并继续使用该房屋。2017年8月31日双方签订的《房屋租赁协议》约定年租金为141973.56元，租期1年。被告于2017年12月27日支付2016年租金60000元，于2020年7月29日支付了租金215584.55元。原审认定事实清楚。三、原判决基于疫情的影响，已经酌定减免上诉人的三个月的占用费。四、双方当事人于2010年12月8日签订《房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，承租方有权处置装修物，包括但不限于拆除、变卖或无偿赠送出租方。在2015年12月31日时，租赁期限届满，上诉人没有拆除电梯，应当视为无偿赠送出租方。上诉人的上诉理由不能成立。双方当事人于2017年8月31日签订《房屋租赁协议》约定的用途是办公，没有约定装修事项，上诉人作为承租人未按照约定的方法使用租赁物，即使其有损失也应由其自行承担。上诉人作为承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人（反诉原告）恢复原状或者赔偿损失。被上诉人在不定期租赁期间，依法可以随时解除合同，没有任何违约行为，而且被上诉人一再催告上诉人搬离，有足够的时间让上诉人搬离，现上诉人要求被上诉人赔偿搬场损失200000元及营业损失200000元没有任何事实和法律依据。五、本案并不存在鉴定机构尚未作出结论就径行判决的问题，而是因上诉人的原因导致鉴定机构无法鉴定，其后果当然由上诉人承担。而且由于上诉人所谓的“损害”是上诉人自身原因所造成，依法依约无需进行鉴定，也不应予以鉴定。原审第三人柯建伟述称：同意一审判决。中国电信漳浦分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除中国电信漳浦分公司与黄金大道公司的房屋租赁合同；2、判令黄金大道公司将佛昙镇鸿江大街漳浦分公司佛昙支局综合办公楼恢复原状；3、判令黄金大道公司向中国电信漳浦分公司交还位于佛昙镇鸿江大街漳浦分公司佛昙支局综合办公楼；4、判令黄金大道公司向中国电信漳浦分公司支付2017年9月1日至2018年8月31日的部分租金89065元；5、判令黄金大道公司以年租金为141973.56元的标准向中国电信漳浦分公司支付自2018年9月1日起至恢复原状后实际交还房屋之日止的占有使用费；6、诉讼费由黄金大道公司承担。黄金大道公司向一审法院提出反诉请求：1、若法院判令租赁合同解除及交还租赁房屋，则请求判令中国电信漳浦分公司支付黄金大道公司于2015年9月10日安装的电梯及其附属设备费用251696元（暂估），具体金额以鉴定为准；2、若法院判令租赁合同解除及交还租赁房屋，则请求判令中国电信漳浦分公司赔偿黄金大道公司于2017年9月之后的装修损失（包括24间KTV的包厢装修、购置音响系统、空调、桌椅等附属设备以及外墙装修损失等）1748304元（暂估），具体金额以鉴定为准；3、若法院判令租赁合同解除及交还租赁房屋，则请求判令中国电信漳浦分公司赔偿黄金大道公司搬场损失20万元及营业损失20万元；4、本案的所有反诉费用（不限于鉴定评估费、受理费等）全部由中国电信漳浦分公司承担。一审法院认定事实：2009年12月8日，出租方中国电信漳浦分公司与承租方黄金大道公司于漳浦县绥安镇签订《房屋租赁合同》，合同约定：中国电信漳浦分公司将址在漳浦县佛昙镇鸿江大街漳浦分公司佛昙支局综合办公楼（以下简称房屋）出租给黄金大道公司使用，房屋使用性质或用途为KTV，租赁期为6年，自2010年1月1日起至2015年12月31日止，第六年租金为133610.99元，租金支付方式及交纳期限为每年支付一次，每年第一季度最后一日或以前，承租方必须将下一年度的房屋租金汇至出租方指定的银行账户。合同还约定,承租方有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。承租方对房屋的装修、改善、增设他物等添附归承租方所有，租赁期限届满后，承租方有权处置，包括但不限于拆除、变卖或无偿赠送出租方。租赁期（包括续租期）届满后不续租的，承租方应于期满当日将房屋交还出租方。租赁期间，黄金大道公司对案涉房屋进行装饰装修，并安装了电梯。合同期满后，黄金大道公司仍继续占有使用该房屋。2017年8月31日，中国电信漳浦分公司（甲方）与黄金大道公司（乙方）经协商签订《房屋租赁协议》，甲方同意将上述房屋出租给乙方办公使用，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日，每年租金为141973.56元。又约定，租期未满时，如乙方自愿提前搬出，甲方有权不退还租金，未经甲方同意，乙方不得将房屋转租他人，租赁期满，乙方如需继续使用，应在协议满15天后缴清租金。租赁期间，黄金大道公司对上述房屋进行装饰装修。合同期满后，黄金大道公司仍继续占有使用该房屋至今。另查明，黄金大道公司已将2016年以前的租金交纳完毕。自2016年1月1日起，黄金大道公司租赁及占有使用房屋至今，分别于2017年12月27日和2020年7月29日向中国电信漳浦分公司交纳租金60000元和215584.55元，合计275584.55元。一审法院认为，中国电信漳浦分公司与黄金大道公司于2009年12月8日及2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当依法履行约定的义务。案涉房屋合同租赁期于2018年8月31日届满后，黄金大道公司仍继续占有使用，中国电信漳浦分公司没有提出过异议，双方关于案涉房屋的租赁形成不定期租赁关系，中国电信漳浦分公司于2019年7月25日起诉诉请解除其与黄金大道公司的房屋租赁合同，并诉请黄金大道公司将案涉房屋交还，有事实和法律依据，予以支持。黄金大道公司提出中国电信漳浦分公司承诺要将案涉房屋继续租赁给其六年，不同意解除租赁合同的辩解意见，缺乏证据佐证，不予采纳。双方《房屋租赁合同》于租赁期限届满后，黄金大道公司仍继续占有使用案涉房屋，至2017年8月31日双方又签订《房屋租赁协议》，除了租金标准和租赁期限有比较大的变化外，其他部分双方未做详细的约定，因此，新签订的《房屋租赁协议》可视为是对《房屋租赁合同》的补充和延续，《房屋租赁合同》原有的约定仍然有效。虽然双方在《房屋租赁协议》约定租赁的用途是办公，对装饰装修未做约定，但根据《房屋租赁合同》关于“承租方有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。承租方对房屋的装修、改善、增设他物等添附归承租方所有，租赁期限届满后，承租方有权处置，包括但不限于拆除、变卖或无偿赠送出租方。”的约定，黄金大道公司对案涉房屋的装饰装修等添附归其所有，租赁期限届满后，黄金大道公司有权对添附做出相应的处置。故中国电信漳浦分公司诉请黄金大道公司将案涉房屋恢复原状，不符合双方的约定，不予支持。调整为黄金大道公司应在合同解除后一个月内将案涉房屋的添附处置完毕，包括但不限于拆除、变卖或无偿赠送出租方，如逾期不处置，视为放弃，由中国电信漳浦分公司自行处置。黄金大道公司提出其没有义务将案涉房屋恢复原状的意见成立，予以采纳。黄金大道公司租赁期限届满后仍继续占有并使用案涉房屋，至2017年8月31日又与中国电信漳浦分公司签订房屋租赁协议，2016年1月1日至2017年8月31日的租金可参照2015年的年租金标准计算。2017年9月1日至2018年8月31日止，按双方约定的年租金141973.56元计算。故2016年1月1日至2018年8月31日的租金合计364658.54元。黄金大道公司于2017年12月27日支付租金60000元，于2020年7月29日支付租金215584.55元，合计275584.55元。黄金大道公司已支付的上述租金275584.55元予以优先抵充已到期的债务，还有2017年9月1日至2018年8月31日的部分租金89073.99元尚未支付。故中国电信漳浦分公司诉请判令黄金大道公司支付2017年9月1日至2018年8月31日的部分租金89065元（按诉请），有事实和法律依据，予以支持。黄金大道公司提出其两次支付的租金计275584.55元是用于交纳2017年8月31日签订的《房屋租赁协议》所产生的租金，而不是用于交纳2016年1月1日以后所产生的租金的辩解意见，与法不符，不予采纳。黄金大道公司于2018年8月31日租赁期限届满后仍继续占有使用案涉房屋，应向中国电信漳浦分公司支付占有使用费，中国电信漳浦分公司诉请判令黄金大道公司以年租金为141973.56元的标准自2018年9月1日起至实际交还房屋之日止支付占有使用费，有事实和法律依据，予以支持；但中国电信漳浦分公司诉请判令黄金大道公司对案涉房屋恢复原状，基于前面的分析理由，不予支持。但由于受疫情的影响，黄金大道公司在疫情期间未能正常使用案涉房屋，营业收入明显减少，根据公平原则，酌定减免黄金大道公司三个月的占有使用费。黄金大道公司提出中国电信漳浦分公司应免除黄金大道公司2020年的房租的意见，部分予以采纳。电梯是经中国电信漳浦分公司同意安装的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，黄金大道公司要求中国电信漳浦分公司予以赔偿，与法不符，不予支持。关于黄金大道公司反诉要求中国电信漳浦分公司赔偿24间KTV的包厢装修、购置音响系统25套、电视32台、空调30台、沙发、茶几和方凳30套等附属设备以及外墙装修损失1748304元的问题。即使黄金大道公司存在上述装饰装修损失，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，黄金大道公司要求中国电信漳浦分公司予以赔偿，与法不符，不予支持。2018年8月31日租赁期限届满后，中国电信漳浦分公司与黄金大道公司就案涉房屋形成了不定期租赁关系，虽然中国电信漳浦分公司起诉要求解除合同前没有通知黄金大道公司，但起诉至今已有一年多的时间，黄金大道公司有足够的时间做好搬场等工作，故黄金大道公司反诉提出要求中国电信漳浦分公司赔偿其搬场损失20万元及营业损失20万元没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、中国电信漳浦分公司与黄金大道公司于2009年12月8日签订的《房屋租赁合同》及2017年8月31日签订的《房屋租赁协议》解除；二、黄金大道公司应于判决生效之日起一个月内依照合同约定将佛昙镇鸿江大街漳浦分公司佛昙支局综合办公楼的添附处置完毕并交还中国电信漳浦分公司，逾期不处置，视为放弃，由中国电信漳浦分公司自行处置；三、黄金大道公司应于判决生效之日起一个月内支付中国电信漳浦分公司2017年9月1日至2018年8月31日的租金89065元；四、黄金大道公司应于判决生效之日起一个月内向中国电信漳浦分公司支付以年租金为141973.56元的标准自2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（其中减免三个月的占有使用费）；五、驳回中国电信漳浦分公司的其他诉讼请求；六、驳回黄金大道公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7614.5元，反诉费13000元，由黄金大道公司负担，应于判决生效之日起七日内缴纳。二审中，各方当事人均未提供新的证据，且对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方房屋合同租赁期限届满后，黄金大道公司仍继续使用房屋，双方形成不定期的租赁关系，中国电信漳浦分公司有权随时要求解除合同，中国电信漳浦分公司起诉请求解除不定期的房屋租赁合同，一审法院予以支持正确。黄金大道公司上诉主张中国电信漳浦分公司承诺要继续长期出租给其，但不能举证证明，故其主张继续租赁房屋，不予采纳。2015年12月31日至2017年8月31日双方重新签订房屋租赁协议前的租金应参照2015年合同约定的年租金标准计算。2017年9月1日以后的租金，按双方2017年合同约定的年租金141973.56元计算。故2016年1月1日至2018年8月31日的租金计算合计364658.54元。黄金大道公司于2017年12月27日支付租金60000元，于2020年7月29日支付租金215584.55元，合计275584.55元。双方对上述租金计算方式及已支付租金并无异议，原审据此计算黄金大道公司尚欠租金89073.99元并无不当。上诉人主张被上诉人所发催缴律师函构成自认缺乏法律依据，一审未予支持正确。上诉人主张受疫情的影响要求减免租金，但并未对疫情影响造成的损失进行举证。一审法院根据公平原则，已酌定减免黄金大道公司三个月的占有使用费，该处理符合本地区疫情的影响情况，并无不当。上诉人上诉主张应减免六个月租金缺乏依据，不予支持。双方2015年合同明确约定：“承租方有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。承租方对房屋的装修、改善、增设他物等添附归承租方所有，租赁期限届满后，承租方有权处置，包括但不限于拆除、变卖或无偿赠送出租方”。黄金大道公司反诉要求中国电信漳浦分公司支付电梯及附属设备费用251696元，赔偿装修、购置附属设备损失1748304元没有法律及合同依据。租赁合同已届满，上诉人反诉提出要求中国电信漳浦分公司赔偿其搬场损失20万元及营业损失20万元亦没有事实和法律依据。对于上诉人在一审提出的鉴定请求，法院先后委托两家司法鉴定机构进行鉴定，均因为上诉人资料不足无法鉴定而退回，上诉人应对无法鉴定的结果承担法律后果，且黄金大道公司要求赔偿损失的请求依法不能成立，亦缺乏进一步鉴定的必要，一审在鉴定方面的处理并没有存在违反法定程序的情况。综上所述，本院认为，上诉人黄金大道公司的上诉主张经审查均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20614.5元，由上诉人漳州市黄金大道酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二０二一年三月二十二日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳