重庆市黔江区人民法院   民事判决书      (2021)渝0114民初1809号      原告重庆市黔江区喜万家百货有限责任公司，住重庆市黔江区解放路555号，统一社会信用代码915001147365839580。   法定代表人:吴令，该公司董事长。   委托诉讼代理人：任容，重庆云霁律师事务所律师。   被告邬光亚，男，汉族，1952年01月02日出生，住重庆市黔江区。   委托诉讼代理人：张卫，重庆光界律师事务所律师。   原告重庆市黔江区喜万家百货有限责任公司(以下简称喜万家公司）与被告邬光亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告万家公司委托诉讼代理人任容，被告邬光亚及其委托诉讼代理人张卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告喜万家公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2009年7月3日签订的《房屋租赁合同》，于2020年8月31日解除，2020年8月底喜万家与出租人当面协商解除事宜之后于2020年9月14日向其发出书面的解除通知，曾用手机短信发出解除通知；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2009年7月3日签订《房屋租赁合同》，约定将被告位于重庆市黔江区濯水镇319大街古镇戏楼小广场斜对面门面的楼上木楼租给原告使用，租期为2009年9月1日至2025年9月1日，每年租金为5600元，2009年至2011年每半年付一次，2011年以后按年支付。2020年年初受新冠病毒疫情灾害影响，导致原告无法继续经营。原告多次与被告协商解除前述租赁合同，并于2020年5月将租赁房屋钥匙交还给了被告，但因被告不同意解除合同，双方至今未就解除事宜达成一致意见。综上所述，依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，因不可抗力的原因，原告有权解除并终止合同，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。   被告邬光亚辩称，喜万家超市陈述的部分不属实，2020年9月14日发出解除通知称双方于2020年8月31日解除了房屋租赁合同，是协商一致的事实不成立，其通知明确说明了对解除合同的其他问题可以协商解决，其理由是门面租赁合同无法履行，我方于收到通知后向其发出不同意解除的通知，通过微信发的，要求其继续履行合同，所以可以证明双方并没有协商一致解除，是喜万家超市单方面解除合同，视为违约应当承担相应的合同责任。   原告喜万家公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.营业执照复印件，拟证明原告的身份情况；2.门面租赁合同复印件，拟证明租赁期限、租金及违约责任、免责事由；3.喜万家公司与邬光亚等人的函及回函，拟证明原告向被告发函望减少房租以减轻损失，被告于同月22日回复未同意；4.收据及费用报销单，拟证明原告已支付租金至2020年8月31日；5.通知，拟证明原告于2020年9月14日向被告发出了解除通知，合同已经解除。   被告邬光亚质证认为，对营业执照三性无异议，对租赁合同三性无异议，但对不可抗力条款不适用，回函是2011年10月10日喜万家要求减少租金，出租人明确回复要求其继续履行合同，并不降低房屋租金，在之后双方一直在继续履行合同；收费及费用报销单无异议，充分证明双方在继续履行合同，喜万家超市按时交纳租金的事实成立；通知说明喜万家自身原因无法履行合同要求解除，但双方未能达成协议，该合同完全属于喜万家超市方单方面解除合同的通知。    被告邬光亚围绕其抗辩事由向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同，出租房是邬光亚等人所有，证明该合同明确了租赁期限为2009年9月1日起至2025年9月1日止，并明确约定了出租方不能以任何理由提前收回房屋，否则将赔偿相关损失和支付违约金，同时承租方也不得以任何理由提前退租，否则也要支付违约金和房租。同时该违约责任中对违约责任有明确约定，一切与本合同约定相不符的行为即视为违约，应支付违约金为合同总金额的30%，并不影响本合同继续履行，证明租金的收取方式为每年5600元；2.房屋产权复印件，拟证明租赁房屋系邬光亚等人所有。   原告喜万家公司质证认为，首先对房屋租赁合同三性无异议，但该合同在第12条约定了免责条件，与喜万家持有的合同多了一个签约合同当事人张国仙，合同约定的违约金过高，不合理；其次鉴于房产证系签订合同后办理，地址、面积与租赁合同约定地址不一样，无法确认系争议房屋的房产证。   经审理查明，2009年7月3日，以邬光亚、邬光华、邬光中、张国仙为甲方，喜万家公司为乙方，签订《门面租赁合同》，约定甲方所有的位于重庆市黔江区濯水镇319大街古镇戏楼小广场斜对面门面的楼上木楼租给原告使用。租赁期为2009年9月1日至2025年9月1日，每年租金为5600元，2009年至2011年每半年付一次，2011年以后按年支付。甲方不得以任何理由提前收回门面，乙方也不得以任何理由提前退房。2020年9月14日喜万家公司向邬光亚、邬光华、邬光中、张国仙发出了通知，该通知载明“由于疫情影响等多方面原因，我司与你方于2009年7月3日签订的门面租赁合同无法履行，我方已向你方发出了解除通知，此前双方已达成解除意向。为此，特在此通知你方，双方签订的门面租赁合同于2020年8月31日解除，因解除合同的其他问题，可以协商解决，望你方理解”。四被告的共同委托诉讼代理人表示收到该通知后通过微信的方式回复表示不同意解除，但并未提供相应的证据佐证。   本院认为，本案的争议焦点如下：一是喜万家公司是否享有解除权；二是如享有解除权，其发出的解除通知的法律效力问题。   一是关于喜万家公司是否享有解除权的问题，虽合同约定承租人不得以任何理由退房，看似其提出退房就成为了违约方，作为违约方是否还享有解除权的问题，首先是从公平原则、诚实信用原则出发，并且平衡双方当事人目前利益和长远利益，首先，从违约方的角度，因为违约（主观或客观原因）导致合同无法继续履行，或者无法实现合同目的，合同已然不能正常实施，由此产生的合同僵局需要解决，不能放任双方损失的扩大，况且合同的解除也并不意味着违约责任的解除。再次，从分配正义的角度来讲，合同关系也必须正视社会影响。双方僵持不但使双方利益受损，关联的第三方或社会利益也会受到损失。放任社会损失的扩大来维护守约方坚持的合同效力，代价过大。此外，重视合同效率，是一种更高层次的公平。长期陷入僵化的合同于己、于彼、于人都难言实现所谓的公平。公平的实现关乎当事人之间的利益平衡，分配上的社会总体财富，把损失降到最低，效益实现最大，这本身就是一种高层次的公平。所以喜万家公司虽作为违约方，应享有合同的解除权。   二是其发出的解除通知的法律效力问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除……”2020年9月14日，原告分别向邬光亚发出了内容明确具体的解除通知，邬光亚的委托诉讼代理人也确认收到了前述通知，原、被告双方签订的《门面租赁合同》已于2020年9月14日解除，故对原告主张确认原、被告双方签订的《门面租赁合同》已于2020年9月14日解除的诉求，于法有据，予以支持。   依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：    确认原告重庆市黔江区喜万家百货有限责任公司与被告邬光亚间签订的《门面租赁合同》已于2020年9月14日解除。   案件受理费40元，由被告邬光亚负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院   递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。       审 判 员  敬也丁            二○二一年三月二十九日       书 记 员 张华蓉         -1-