内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2021）内09民终31号上诉人（原审原告）：张某1，现住乌兰察布市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任某，现住乌兰察布市。委托诉讼代理人：孟某，爱德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四子王旗荣鑫房地产开发有限公司。法定代表人：张某2。被上诉人（原审被告）：四子王旗荣鑫房地产开发有限公司富豪安居小区项目部。项目部负责人:宋老柱。原审第三人：郭某，现住乌兰察布市。上诉人张某1与被上诉人任某、四子王旗荣鑫房地产开发有限公司、四子王旗荣鑫房地产开发有限公司富豪安居小区项目部（以下简称“富豪项目部”）及原审第三人郭某之间的房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区四子王旗人民法院（2020）内0929民初377号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张某1及其委托诉讼代理人李某与被上诉人任某及其委托诉讼代理人孟某、四子王旗荣鑫房地产开发有限公司法定代表人张某2到庭参加了诉讼，被上诉人富豪项目部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：撤销（2020）内0929民初377号民事判决书的第一项，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求即由三被上诉人向上诉人交付房屋。事实与理由：上诉人与富豪项目部签订《内部认购协议书》是双方真实意思表示，上诉人的购房款中有部分是用任某的欠款抵顶的，但该数额是张某1与任某双方签字认可的，这种用欠款抵顶房款的行为不违反法律规定，应属合法有效。原审第三人郭某并没有没有实际交付房款，多个收据系其与任某恶意串通行为，上诉人与被上诉人签订合同并及依约履行了支付房款的义务，因此该房屋应当交付给上诉人。一审法院在认定事实不清楚的前提下，草率作出了判决，上诉人请求二审法院依法查明事实改判支持一审的诉讼请求。被上诉人任某发表答辩意见称：实际情况是双方并不存在真正的房屋买卖关系，任某和张某1时合伙纠纷关系，而且已经偿还了欠款金额，双方的房屋买卖合同没有履行可能性，没有做他项权登记，合同时不能成立的，交付房屋与事实不符，该协议不是真正的房屋买卖协议，请求维持一审判决第一项。被上诉人四子王旗荣鑫房地产开发有限公司发表答辩意见称：同一审答辩意见。原审第三人郭某发表答辩意见称：2016年任某在富豪小区包重工因垫资需要多次向我借款，2016年他自愿将其从项目部拿到的顶账房抵顶向我的借款，富豪项目部为我出具了相关收据也签订了合同，我按项目部的要求缴纳了物业维修基金、契税等后领取了钥匙。我不认识张某1，他强行占据了我的房子。被上诉人富豪项目部经本庭合法传唤未到庭亦未进行答辩。张某1向一审法院起诉请求：1.判令三被告将位于××镇脸房的钥匙交于原告手中；2.本案诉讼费由被告承担。原审第三人郭某向一审法院起诉请求：认定第三人为四子王旗富豪安居小区2号楼北门脸17号门脸（面积为145平方米）房产权利人。一审法院认定事实：原告张某1与被告任某合伙做工程，2015年3月份二人散伙，对散伙形成的债权债务进行清算，被告任某给原告张某1出具了557580元的贷款条，约定利息按月利率3%计算。2015年9月9日，原告张某1与被告任某协商用被告富豪项目部顶给被告任某的本案涉案房屋，来抵顶欠原告张某1的债务，并签订了一份《内部认购协议书》，认购协议上原告张某1、被告任某、被告富豪项目部现场负责人宋老柱（宋越峰）签了名，加盖了被告富豪项目部和负责人兰林虎的印章。后双方就该笔债务进行结算，被告任某向原告张某1出具购房款671600元的收条，并将原始贷款条抽回。被告任某又出具了该房屋产权归原告张某1的《证明》和准予领取钥匙的字条。被告任某承诺配合原告领取该房屋钥匙，但被告不去项目部签字，原告领不到钥匙。被告任某与第三人郭某协商将本案涉案房屋出售给第三人郭某。2016年3月16日，在被告任某授意下，第三人郭某与被告富豪项目部签订了一份《内部认购协议书》，认购协议上第三人郭某、被告富豪项目部负责人兰拴孩（又名兰林虎）签了名，加盖了被告富豪项目部和负责人兰拴孩的印章，并给第三人郭某出具了667000元的购房款《收据》，被告任某在《收据》的收款人处签名，加盖了被告富豪项目部的印章。后被告任某陆续给第三人郭某出具购房款的收条，收条金额共计658000元。2019年初，第三人郭某缴纳了富豪项目部房屋移交附属工程及契税等相关费用后，在被告任某的配合下，被告富豪项目部将诉争的房屋钥匙交付于第三人郭某。第三人郭某对房屋进行装修时，原告不让第三人郭某装修，并将房屋门锁更换，暂时占有该房。另查明，诉争房屋尚未取得商品房预售许可，五证不全。以上事实由原、被告及第三人陈述及原告出示的《内部认购协议书》《收条》、证明、承诺书，被告任某出示的欠条，第三人郭某出示的《内部认购协议书》《收据》《门脸房协议》《车库协议》、收条等证实，予以确认。一审法院审理后认为，原告张某1与被告任某、被告富豪项目部签订的《内部认购协议书》，系几方真实意思表示，《内部认购协议书》是在原告张某1与被告任某合伙关系终止双方进行结算后，为抵顶合伙债务达成的合意。《内部认购协议书》内容本身不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。被告任某主张其与原告张某1之间系民间借贷关系，签定认购协议的性质系房屋抵押，经审理查明，被告任某所欠原告张某1的借款已进行结算，被告任某已将其为原告出具的欠条抽回并出具购房款收条，双方债权债务已结算完毕，另被告任某陈述还向原告张某1支付50多万元的利息，但其提供的证据不足以支持其主张，故对其主张不予支持。第三人郭某与被告富豪项目部签订的《内部认购协议书》，是被告任某将已经承诺抵顶给原告张某1的涉案房屋，再次出售给第三人郭某，由于被告富豪项目部内部管理的问题而重复签订了《内部认购协议书》，没有证据证明第三人郭某对被告任某和被告富豪项目部的该行为事先是知情的。虽然原告认为第三人郭某的《内部认购协议书》是抵押担保，且对第三人郭某支付房款有异议，但其提供的证据不足以证明郭某的《内部认购协议书》是抵押担保，也不能证明第三人郭某是与被告任某或被告富豪项目部恶意串通损害其合法权益，因此第三人郭某与被告富豪项目部签订的《内部认购协议书》系有效合同。被告荣鑫公司主张诉争房屋所在房地产项目归荣鑫公司所有，项目部没有权利销售，因此《内部认购协议书》无效。被告富豪项目部是否有权利销售诉争房屋，属于被告荣鑫公司与富豪项目部内部管理行为，《内部认购协议书》的效力不能因其内部管理行为就当然否定。被告荣鑫公司主张的本案的基础法律关系是借贷关系，但其提供的证据不足以证明其主张，故对被告荣鑫公司的主张，不予支持。原告张某1与被告任某、被告富豪项目部，以及第三人郭某与被告富豪项目部签订的《内部认购协议书》，是该房地产项目未取得商品房预售许可证时双方签订的内部认购协议，《内部认购协议书》明确载明，待“四子王旗富豪安居小区”项目取得相关部门颁发的正式文件后，再换签正式的《商品房买卖合同》，因此《内部认购协议书》属于预约性质的合同。经查明，四子王旗富豪安居小区至今仍未取得商品房预售许可证，原告张某1和第三人郭某尚不能依据《内部认购协议书》与开发企业签订正式的《商品房买卖合同》。原告张某1诉状中的诉讼请求是要求三被告将位于××镇脸房的钥匙交于原告手中，该房屋在发生纠纷后，已经被原告更换门锁，暂时占有，交付钥匙的情形已不存在，在诉讼过程中，原告张某1明确表示要求三被告交付房屋。原告张某1与被告任某、被告富豪项目部签订的《内部认购协议书》虽然有效，但《内部认购协议书》对原告张某1只产生债权效力，不产生物权效力，原告张某1可以要求合同相对方履行合同或者在对方不能履行合同时要求承担违约责任，而不能依据协议直接对涉案房屋主张物权。现阶段四子王旗富豪安居小区未取得商品房预售许可证，开发企业尚未取得涉案房屋的产权，不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件，合同履行不能，原告张某1又不要求三被告承担违约责任只要求交付房屋，因此对原告张某1的诉讼请求，不予支持。同理，第三人郭某与被告富豪项目部签订的《内部认购协议书》对其只产生债权效力，不产生物权效力，第三人郭某要求认定其为诉争房屋房产权利人是主张其对该房屋享有物权。故对第三人郭某要求认定其为诉争房屋房产权利人的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、驳回原告张某1的诉讼请求。二、驳回第三人郭某的诉讼请求。案件受理费200元，由原告张某1承担100元，由第三人郭某承担100元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未向法庭提交新的证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于两份《内部认购协议书》的性质、效力问题以及能否依据协议确认案涉房屋产权的归属。本案上诉人张某1与被上诉人富豪项目部、被上诉人任某于2015年9月9日所签订的《内部认购协议书》和原审第三人郭某与被上诉人富豪项目部、被上诉人任玉于2016年3月16日所签订的《内部认购协议书》均系载明了合同双方的名称或者姓名、商品房的基本情况、商品房的销售方式、合同价款以及付款方式以及违约责任等内容，但是未约定房屋交付时间，且明确约定“待案涉房屋取得预售许可证后另行签订《商品房买卖合同》”，由此可知几方当事人的真实意思是将来再订立新的商品房买卖合同最终明确双方的权利义务关系，故案涉两份《认购协议》的性质应属预约合同，本案的案由应为商品房预约合同纠纷。关于两份认购协议的效力问题，两份协议均系抵顶被上诉人任某向买受人的欠款而达成的以房顶账协议，被上诉人富豪项目部均按照任某的指示要求为上诉人张某1和原审第三人郭某出具了购房款收据，造成本案“一房二许”的恶性后果应归咎于被上诉人任某的恶意拖债和被上诉人富豪项目部以及被上诉人荣鑫房地产公司的内部管理混乱，但是不能因三被上诉人的过错否定认购协议的效力。案涉房屋至今未能办理商品房预售许可证，现阶段无法基于预约合同而签订商品房买卖合同，两份预约合同的缔约目的客观上履行不能，上诉人张某1起诉请求三被上诉人给付钥匙实际上是主张案涉房屋的产权归属，上诉人张某1和原审第三人郭某均不能基于预约合同而取得案涉房屋的所有权，一审法院依法驳回其诉讼请求并无不当。依据“不告不理”的民事诉讼原则，本案就被上诉人的违约问题不予裁决，上诉人的缔约损失可以另行起诉主张。张某1的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张某1负担。本判决为终审判决。审判长 郝春雷审判员 尹志明审判员 刘国婷二〇二一年三月三十一日书记员 张鹏飞