广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初3517号原告（反诉被告）：湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社，地址：湛江市赤坎区东园村288号。法定代表人：吴华庆,村委主任。委托诉讼代理人：李土平，广东民赐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，广东民赐律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梁娣，女，出生，汉族，住址：湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：曾昌鹏，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李作嘉，广东承诺律师事务所实习律师。原告湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社(下称东园村)与被告梁娣租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告梁娣提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人李土平、陈军，被告梁娣及其委托诉讼代理人曾昌鹏、李作嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于签订的《东园市场租赁合同》；2、被告立即将位于赤坎区物业交还给原告；3、被告立即支付原告的租金及滞纳金（租金从计至物业交还之日止，按月租金150834元／月计算；滞纳金每日按被告应付款金额的1%计算至付清租金之日止）；4、被告已支付给原告的保证金452500元不予退还；5、被告立即赔偿原告因本案诉讼发生的律师费损失70000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：经湛江市赤坎区农村集体资产资源交易服务中心公开招租，被告竞得赤坎区东园村经济联合社东园市场租赁权，后被告与原告于签订《东园市场租赁合》，租赁原告位于赤坎区，租赁期为6年，自至止，前三年每年租金1810000元，后三年起递增10%。该合同第三条约定：租金按月支付，被告应于每月15日前将当月租金一次性支付到原告账号，并明确至期间每月租金为150834元；第三条同时约定被告于合同签订之日起5个工作日内一次性支付押金452500元到原告账号，作为履行本合同租赁保证金。《合同》第七条约定：被告逾期超过一个月未按合同约定按时足额缴交租金，原告有权单方面解除租赁合同，收回租赁物业并有权按规定追究被告的违约责任；第八条约定：被告违反合同约定，导致原告解除合同的，被告已缴纳的保证金不予退还；被告未按本合同约定期限向原告按时足额缴交租金及其他费用的，每逾期1日，需按应付款的1%向甲方支付滞纳金；一方违约，守约方有权向人民法院起诉，并有权要求违约方承担守约方因此产生的诉讼费，聘请律师的代理费用及其他相关费用。《东园市场租赁合同》签订后，原告已依约交付租赁物业给被告使用，虽经原告一直催促，但被告至今仍未依约按时足额缴交租金，被告的拖欠行为已构成违约，还应当承担原告因实现债权造成的律师费损失。为维护原告的合法权益，现根据民事诉讼法的相关规定向法院提起诉讼，请求法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求，判如所请。被告梁娣辩称：1、被告通过合法途径已经取得涉案物业经营权，我方是通过竞标并中标在与湛江市赤坎区农村集体资产资源交易服务中心签订农村集体资产资源交易成交确认书，取得赤坎区东园村经济联合社市场经营权。双方也在签订了东园市场租赁合同，被告为此交纳了452500元保证金。以上事实证明被告已通过合法途径取得涉案物业经营权。2、原告未按照合同约定，向被告全部交付涉案面积物业，首先构成违约，事实有原告提供的证据可以证明。双方在东园市场租赁合同第1、2条约定，原告应当在将涉案的市场使用面积交付被告，但是原告由于在招投标之前就已经将涉案物业租赁给第三人经营，所以在双方签订合同之后，没有将原来的经营户清场，导致没有办法将全部的物业交付给被告，直到现在仍然有一半物业被原来的经营户占用经营。例如有张玉文、保民大药店、服装店、冷冻库食品店、玉姐服装店、雄瑞服装店、王琦食品店等多家商店在经营。3、因为原告首先构成违约，没按照合同约定履行自己的义务导致被告竞标中标和经营市场的目的没有实现，而且被告已经为经营涉案物业投入了大量的人力财力，其目的是为了经营，而因为原告首先构成违约，所以导致被告目的不能实现，被告就算等待原告将全部物业交付后再交纳租金，所以原告首先构成违约，其请求是违反合同和法律规定，应当驳回原告全部诉讼请求。被告梁娣反诉请求：1、原告继续履行《东园市场租赁合同》约定的义务，依约交足物业建筑面积给被告；2、原告配合被告办理消防手续；3、原告承担本案诉讼费及律师费20000元。事实和理由：，原告将其位于湛江市赤坎区向社会公开招标投标并在网上公告，承诺交易成交租赁场地建筑占地面积为，交易地点为湛江市赤坎区，资产类型为物业，投标低价位月租金103000元等内容。被告了解后，参与竞标并以年租金为181000元中标。中标后，被告与原告于签订了农村集体资产资源交易成交确认书。确认后，被告同原告于签订了《东园市场租赁合同》，合同约定“租赁市场位于广东省湛江市赤坎区，建筑占地面积为，甲方承诺地上述物业拥有合法出租权”，合同生效后，被告依约向原告支付了3个月的租金452500元作为租金及押金，但是，就在反诉人接手管理该物业的时候，却发现原告存在多处严重违约的行为，市场无法正常交付投入使用，导致被告损失惨重。1、原告交付的市场的建筑占地面积为左右，跟租赁合同约定的建筑占地面积相差甚远，就在被告准备接手经营市场时，发现市场里面已经存在多处商铺有人经营的情况，被告要求原告依约交付足额的使用面积，原告却无法履行其相应的义务，原告没有按合同约定交付租赁场地，导致被告无法按照合同约定使用涉案市场。2、该物业未办理消防，导致该物业根本无法正常投入使用。该物业在租赁前未依法办理齐全手续，没有履行法定义务通过消防、环保卫生等相关部门验收合格，被告多次要求原告配合办理消防、环保卫生等手续，原告拒不配合，导致市场无法正常交付使用。3、原告交付部分租赁场地后，违法干预被告自主经营权，利用不当手续包括：指示社会人士通过小车阻拦出入通道、闹事等手段；在有强制设立停车位收费；不肯配合对账水电表以及配合过户水电户名等严重影响租户正常经营的行为。综上所述，被告中标后，已按照合同约定履行了交付押金等义务，但是原告没有按照约定全部交付物业，导致被告无法正常使用该物业，已经给被告造成了严重的经济损失。原告的行为已构成违约，被告多次要求原告按照租赁合同约定履行自己的义务，但原告却无视法律规定强行没收被告押金并使用暴力手段阻止经营，被告无奈向法院提起反诉，望判如所请。原告东园村对被告梁娣的反诉辩称：1、被告主张原告构成违约的事实不符客观事实，原告已按合同约定交付了总计面积为物业给被告。被告一直强调原告需要将建筑占地面积，理由是合同占地面积的说法，经审查该合同占地面积是表述的错误，其物业出租之前是需要资产评估。合同明确是根据千福田评估公司的评估报告进行出租，出租的物业共两层，第一层面积是，第二层面积是。当时招投标公告也显示了交易面积包括占地和建筑面积是，成交确认书也明确了资源面积是，也就是说原告出租的物业是两层。评估报告还附了两层面积平面图，而被告在反诉状中称原告交付的是一层面积，二层的幼儿园面积也是被告收取租金。被告提供的视频及营业执照，涉及商铺并不在原告出租的范围，是另一栋楼，其提供的证据不能证明原告出租给被告的物业，其主张没有依据。2、物业消防手续办理问题，根据物业出租用于经营惯例，消防手续是承租人承租后办理的，而且租赁合同中也没有约定原告需办好消防手续再交付，被告也没证据证明其办理消防手续，不符合事实。3、被告主张原告存在干预其自主经营，没有证据证明原告存在阻挠行为，其主张社会人士停车阻拦经营没有证据证明。市场附近的空地是给到市场消费的人群停放车辆，原告对空地进行停车划分属于对停车位的管理。被告主张没有对账水电，实际被告已经向商铺收取水电费，而市场办公室也交付给被告使用。被告主张有个别村民与其发生吵闹，是在原告起诉后，部分村民得知被告没有支付租金，去与被告理论，并不是原告组织的。因此，原告已履行了作为出租人的基本义务，被告完全是为了拖欠租金而提出的没有依据也不符合事实理由的观点，应当予以驳回其反诉请求。经审理查明：，原告东园村与被告梁娣签订《东园市场租赁合同》，将东园市场租赁给被告梁娣经营使用。租赁市场位于赤坎区，建筑占地面积为，根据广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对东园市场进行资产评估并出具资产评估报告。租赁期限为6年，自至止，每年租金1810000元。第四年至第六年租金递增10%，每年租金1991000元，到租期结束。至，期间每月应支付租金150834元；至，期间每月应支付租金165917元。租金按月支付，每月15日前将本月租金一次性支付到原告东园村账号，合同签订之日起5个工作日内，被告梁娣一次性支付押金（三个月租金）452500元。被告梁娣违反合同约定，导致原告东园村解除合同的，已缴纳的保证金棋概不退。经湛江市赤坎区东园村民委员会委托，广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司于作出的《湛江市赤坎区东园村民委员会拟招租所涉及的委估资产评估报告》（粤千福田资评报字[2020]A022号），显示涉案租赁物业东园市场共两层，首层建筑面积约，由东面、西面、北面商铺和场地中央多个摊位组成，二层建筑面积约，由村委办公室和大开间组成，二楼出租为，共计出租的建筑面积为（+）。另查明：原告东园村与被告梁娣签订《东园市场租赁合同》后，被告梁娣交付了押金452500元。原告东园村于在东园市场张贴公告，告知市场各经营户，东园市场于停止营业签订合同，不续约的经营户要求自行离场，并告示被告梁娣的联系电话号码为招租电话。，原告东园村在东园市场二楼村委办公室召开市场交接会议，参加会议有市场各经营户和被告梁娣。再查明：被告梁娣于与租户洪涛签订《租赁合同》，将二楼场地出租给洪涛经营开办幼儿园场地，并按月收取租金20000元。另外，被告梁娣从2020年10月开始陆续将一楼商铺、摊位进行出租，并收取租金。被告梁娣认为原告东园村没有按约定将东园市场全部商铺交接给其经营使用，一直没有支付租金给原告东园村，为此双方发生争议。原告东园村经召开村民委员会议决议后，遂提起本案诉讼。又查明：东园市场商铺、摊位的建设工程未取得建设工程规划许可证。本院认为：原告东园村、被告梁娣于签订的《东园市场租赁合同》，将位于湛江市赤坎区出租给被告梁娣经营，东园市场商铺、摊位的建设工程未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告东园村与被告梁娣签订的《东园市场租赁合同》应确认为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，故不存解除合同的问题。关于原告东园村是否已将涉案东园市场物业交接给被告梁娣的问题。根据合同约定的内容以及广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告，可知原告东园村出租的东园市场物业为两层建筑物，其中首层包含东面、西面、北面商铺和场地中央多个摊位，建筑面积约，二层为建筑面积房屋。从原告东园村于在东园市场张贴公告，于召集市场各租户和被告梁娣在东园市场二楼村委办公室召开市场物业交接会议，再结合被告梁娣已将部分商铺出租并收取租金的事实，足以认定原告东园村已于开始将涉案物业交接给被告梁娣使用。至于被告梁娣未能全部收取市场商铺、摊位的租金，被告梁娣可以向未交付租金的租户主张权利。被告梁娣没有充分证据证明原告东园村存在阻挠其对市场物业进行经营管理的行为，以此为由拒绝支付租金明显不成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告梁娣应当将位于湛江市赤坎区物业交还给原告东园村，原告东园村亦应将收取的押金452500元返还给被告梁娣。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告梁娣应当按合同约定的租金标准支付至的东园市场物业占有使用费603336元（150834元×4个月）给原告东园村。减除被告梁娣支付的押金452500元，被告梁娣应当支付截止的占有使用费150836元（603336元-452500元），以及按每月150834元的租金标准支付从至交还东园市场物业之日止的占有使用费给原告东园村。关于原告东园村请求被告梁娣按合同约定支付逾期交费滞纳金和赔偿律师费损失70000元的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，原告东园村该两项请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告梁娣反诉请求原告东园村继续履行涉案合同的相关义务及赔偿律师费损失20000元缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁娣须于本判决生效之日起十五日内将位于湛江市赤坎区物业（首层包含东面、西面、北面商铺和场地中央多个摊位，建筑面积约，二层为建筑面积房屋）交还给原告（反诉被告）湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社。二、被告（反诉原告）梁娣须于本判决生效之日起十五内支付东园市场物业占有使用费150836元及按每月150834元的租金标准支付从至交还上述东园市场物业之日止的占有使用费给原告（反诉被告）湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社。三、驳回原告（反诉被告）湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）梁娣的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90638元，反诉费45319元，合计135957元。由湛江市赤坎区南桥街道东园村经济联合社负担67978.5元，梁娣负担67978.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华审 判 员  黄龙飞人民陪审员  陆文剑二〇二一年三月十六日书 记 员  张 骞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”