上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21381号原告：上海欣昆商业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：雷明设，总经理。委托诉讼代理人：陈胜，湖北耿信律师事务所律师。被告：景创供应链管理(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹艳明，总经理。原告上海欣昆商业管理有限公司诉被告景创供应链管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈胜到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上海欣昆商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方于2020年4月12日签订的租赁合同解除；二、判令被告支付原告拖欠租金人民币177,657.60元；三、判令被告支付免租期租金42,299.43元；四、判令被告支付原告违约金190,347.60元。事实和理由：2020年4月12日，原告与被告签订租赁协议，约定将位于上海市青浦区崧辉路XXX号XXX幢西侧的厂房出租给原告，2020年4月15日交付厂房，2020年4月15日至2020年5月4日为免租期，租期自2020年5月5日至2022年5月4日止。合同签订后，原告随即将厂房交付给被告，被告将货架搬运至系争厂房内，实际已经占有使用厂房。被告仅签订合同当天支付了2万元定金，其余租金和保证金等，原告经过多次催促后一直拖延至今尚未支付。根据合同第4.3条约定，付款方式为付三押二。虽然合同对支付三个月租金及相当于二个月租金的押金无明确时间约定，但是原告认为按照先付后用的原则，被告应于2020年4月15日原告交付厂房之前支付上述费用。合同第8.2.1及8.2.6条约定，被告未按期支付租金、物业费、水电费等费用超过7日，构成违约。根据合同第8.2.6约定，原告有权单方解除合同，2020年7月25日向被告法定代表人发出书面解除合同通知，要求2020年7月28日前往公司处理，逾期未处理的，视为解除合同。被告法定代表人回复表示收到，故原告主张解除合同的时间是2020年7月28日。2020年8月1日原告清理腾空了被告的货架，收回厂房，故不需要主张腾退。原告主张租金是按照合同第4.1条约定，以63,449.20元/月为标准，自2020年5月5日计算至2020年7月28日期间的租金，计算2个月零24天。基于被告存在违约行为，原告也不同意给到被告免租期，主张被告支付2020年4月15日至2020年5月4日免租期的租金。按照合同第4.1条约定，以63,449.20元/月为标准计算免租期租金，计算20天。根据合同第8.2.6条约定违约金标准为4个月租金。原告自行调整以3个月的租金标准主张违约金，若过高，也同意由法院酌情调整。鉴于被告长期用厂房且未按约定支付租金的行为，已构成严重违约且损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告景创供应链管理(上海)有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2020年4月12日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签署《租赁合同》一份，该合同约定，甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市青浦区崧辉路XXX号内的2幢西侧厂房，出租面积约为1,490平方米(含公摊面积)，面积增加或者减少的另行补充书面协议。乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事仓库使用。甲方应于2020年4月15日前向乙方交付该厂房，按现状交付。租赁日期自2020年5月5日至2022年5月4日止。免租期或装修期自2020年4月15日至2020年5月5日止。甲乙双方约定，该厂房月租金为63,449.20元(不含税)。本合同规定，每壹年为一递增周期，递增率为4%。支付方式：付叁个月租金押贰个月租金。本押金在乙方支付第一期房租后自动转为合同履约保证金，履约保证金作为乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违法本合同约定，此履约保证金不予返还。租赁期满后，履约保证金用以抵充乙方承担的费用外，剩余部分在乙方向甲方提供押金凭条后无息退还乙方。以后每次房租乙方应提前10日支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金总和的0.50%支付违约金。逾期超过10日未支付房租，甲方有权单方解除合同，甲方可对乙方厂区内的物品自行处置，并保留向乙方追缴违约的赔偿事宜的权宜。乙方未按照约定时间支付房租、水电费、物业管理费等的，每超过一天按应付款项总金额的千分之五收取滞纳金。超过10天，甲方可以采取停电、停水、关闭大门，没收保证金等自救措施。超过7天的仍未支付的，视为乙方违约。甲方有权向乙方主张违约金(按两倍于保证金的标准计算，如果给甲方造成的损失大于违约金的应按实际损失计算违约金)，同时还可以单方通知解除本合同，另行进行其他招商或者出租行为等。甲方在主张违约乙方违约责任时，有权对乙方承租范围内车间和仓库内物资、设备设施进行留置。在租赁合同届满前，任何一方不得违约或提前解除合同。一方坚持解除租赁合同的须提前三个月通知对方，坚持解除租赁合同方支付违约金，违约金按叁个月租金计算。如乙方在租赁期限届满前坚持解约，须提前三个月通知甲方，除向甲方支付叁个月租金的违约金外还应据实补交已免除的装修期租金。合同还约定了其他事项。被告签订合同当天支付了2万元定金，之后未支付过费用。合同签订后，被告将其货架等物品搬入系争房屋内。2020年5月25日、2020年7月25日原告分别通过微信向被告发出催告函，要求被告支付租金等钱款，并告知被告逾期未处理租赁合同相关事宜将在2020年7月28日解除租赁合同。后被告仍未支付租金。2020年8月1日原告自行清理腾空了被告的货架，收回厂房。另查明，系争房屋已经办理了产权登记，登记权利人为案外人。以上查明的事实，有原告陈述，租赁合同、微信聊天记录、视频光盘、租赁合约书、检验报告即韩国庆身份证副本、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、照片等证据材料为证，并经当庭出证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同约定，被告逾期超过10日未支付房租，原告有权单方解除合同。被告在签订合同后，未支付相应的租金，经原告催讨后，仍未支付。原告已在2020年7月25日明确告知被告未支付租金将于2020年7月28日解除合同。现原告主张解除合同，有相应的合同依据，本院予以支持。原告以2020年7月28日作为合同解除之日，本院予以确认。合同解除日之前拖欠的租金177,657.60元，被告理应支付。对于原告主张的免租期租金，原被告约定的租期自2020年5月5日至2022年5月4日止，免租期或装修期自2020年4月15日至2020年5月5日止，约定免租期的前提是被告履行上述约定的租期，现因被告未支付租金等费用已构成违约，导致合同解除，原告有权主张上述免租期的租金，本院予以支持。对于原告主张的违约金，原告未就违约而造成的损失提供相应的证据，原告也同意由法院酌情调整，综合合同履行及当事人过错程度等实际情况，本院确定被告应向原告偿付违约金6万元。被告经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2020年4月12日原告上海欣昆商业管理有限公司与被告景创供应链管理(上海)有限公司的租赁合同于2020年7月28日予以解除；二、被告景创供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣昆商业管理有限公司欠付租金人民币177,657.60元；三、被告景创供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣昆商业管理有限公司免租期租金人民币42,299.43元；四、被告景创供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海欣昆商业管理有限公司违约金人民币6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,534.57元，减半收取计人民币3,767.28元，由被告负担人民币2,749.68元，由原告负担人民币1,017.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年三月十九日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。