广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1345号原告（反诉被告）：曾群芳，女，汉族，1978年2月22日出生，身份证住址广东省阳山县，委托诉讼代理人：罗伟超，广东雷德律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓鹏，广东雷德律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广云路303号B塔1808室，统一社会信用代码914401016832503825。法定代表人：钟宇隆。委托诉讼代理人：黄柳儒，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。第三人：广州嘉大巴芙特酒店有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街*自编88号A塔11-15层，统一社会信用代码91440101304661377G。法定代表人：苏广丰。委托诉讼代理人：黄柳儒，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。曾群芳与广州美馨房地产开发有限公司（以下简称美馨公司）、第三人广州嘉大巴芙特酒店有限公司（以下简称巴芙特酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曾群芳的委托诉讼代理人罗伟超、伍晓鹏，美馨公司及巴芙特酒店公司的共同委托诉讼代理人肖挺俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾群芳向本院提出诉讼请求：1、美馨公司返还我方房屋使用权转让金30万元；2、美馨公司向我方赔偿因合同无效造成的租金占用费损失（以30万元为本金，从2016年7月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日)；3、判令本案全部诉讼费用由美馨公司承担。事实和理由：2016年7月21日，原告与被告签订《房屋使用权转让合同》，合同约定：被告将其位于广州市白云区*广场A座11层19号房屋的使用权转让给原告；房屋用途为经营酒店；该房屋的转让期限为20年，自2016年10月22日起至2036年10月21日止；该房屋20年使用权转让金为30万元；被告同意原告将该房屋转租给第三人经营使用，但期限不超过20年；原告如不满意此房屋在巴芙特酒店投资回报，可在合同签订之日起三年以后五年以内向被告申请全额退还已交的房屋使用金(无息)。原告当日向被告支付30万元房屋使用金。同日，原告与第三人签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》，约定原告将该房屋转租给第三人，租赁期限为20年，自2016年10月22日起至2036年10月21日止；第三人每个月按约定支付原告租金。但第三人至今未向原告支付2020年7月以后的租金。后来原告才发现嘉大广场是未取得建设工程规划许可证。原告认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《城市房地产管理法》第37条第(六)项的规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，涉案《房屋使用权转让合同》是无效的，并且合同无效是被告造成的。另外根据《房屋使用权转让合同》第七条第2款约定，原告现有权要求被告全额退还原告已交的房屋使用金。故原告与被告协商返还无果后，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。美馨公司辩称：一、关于合同效力的认定，我方尊重法院的判决，如法院认定合同无效且我方需返还相应的房屋使用权转让金，则须扣除相应的房屋占用费。二、曾群芳要求支付的所谓资金占用费实际为房屋使用金利息。依据合同无效相互返还原则，计息时间应自房屋交付之日开始起算，且计息本金应扣除相应的房屋占用费。因涉案合同无法履行，特向法院提起反诉，请求判令：1、曾群芳向我方支付房屋占有使用费（自2016年10月22日实际交付房屋使用权之日起计算至2021年3月5日，计算标准为房屋使用权转让金30万元除以20年，再除以12个月再乘以原告实际占用时间，每月占用费为1250元）；2、由曾群芳承担本案诉讼费用。针对美馨公司的反诉请求，曾群芳辩称：不同意向美馨公司支付房屋占有使用费。虽然合同无效，但是根据嘉大广场租赁权转让合同第七条的约定，如果我方不同意涉案房屋在巴芙特酒店的投资回报可以在签订合同之日起三年以后五年内向美馨公司申请退还已交的房屋使用金。合同无效后，关于房屋使用金的返还标准应参照合同约定。第三人巴芙特酒店公司述称：同意美馨公司的答辩意见及反诉请求。经审理查明，2016年7月21日，曾群芳（乙方，受让方）与美馨公司（甲方，转让方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：甲方将位于广州市白云区*广场A座11层19号房屋的使用权转让给乙方，建筑面积约60平方米，转让期限20年，从2016年10月22日至2036年10月21日止，该房屋20年使用权转让金为30万元；甲方于2016年10月22日前向乙方交付房屋。甲方同意乙方将该房屋转租给巴芙特酒店经营使用，但期限不超过20年。同日，美馨公司向曾群芳出具《收款收据》，确认收到曾群芳交纳的上述转让金30万元。同日，曾群芳（甲方，出租方）与广东巴芙特酒店管理有限公司（乙方，承租方）签订《巴芙特酒店公寓租赁合同》，约定甲方将涉案的广州市白云区嘉禾*广场A座11层19号房屋出租给乙方作经营酒店及相关配套使用，租赁期限为20年，自2016年10月22日起至2036年10月21日止；首月租金每月2700元，以后每年月租金在上一年基础上增加100元人民币。该合同签订后，涉案房屋由广东巴芙特酒店管理有限公司承租使用，并由该司向曾群芳支付租金。2020年10月26日，广东巴芙特酒店管理有限公司变更公司名称为第三人巴芙特酒店公司。2021年3月5日，曾群芳、美馨公司及巴芙特酒店公司一致同意自该日起曾群芳将涉案房屋的经营管理权移交给美馨公司。美馨公司表示对曾群芳要求返还涉案转让金30万元的诉请无异议。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的规划报建情况。该局复函称，暂未查到《建设工程规划许可证》信息和产权登记记录。各方对该复函均无异议，曾群芳及美馨公司均主张涉案《房屋使用权转让合同》为无效合同。以上事实，有《房屋使用权转让合同》、《收款收据》、《巴芙特酒店公寓租赁合同》、工商登记资料、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案的《房屋使用权转让合同》的性质实为租赁合同，曾群芳及美馨公司均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则该合同依法应为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还。现曾群芳要求美馨公司返还使用权转让金30万元符合法律规定，本院对此予以支持。关于房屋占有使用费。曾群芳在2016年10月22日至2021年3月5日期间将涉案房屋转租给巴芙特酒店公司使用并收取租金，其应向美馨公司支付该期间的房屋占有使用费。合同约定曾群芳向美馨公司支付20年使用权期限的转让金30万元，该转让金实为一次性支付的租金，则分摊至每个月的租金应为1250元，上述期间的房屋占有使用费参照该标准计算应为65500元（1250元/月×52.4个月）。同理，关于美馨公司收取曾群芳的使用权转让金产生的占用费损失亦即法定孳息，美馨公司无合法依据予以占有，故对曾群芳主张美馨公司支付该转让金利息的诉请，本院予以支持，利息应以扣除上述2016年10月22日至2021年3月5日期间的房屋占用费65500元后的剩余款项234500元为本金，自2016年7月21日起计算至涉案的使用权转让金实际还清之日止。关于利息的利率，本院酌定2016年7月21日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》（法释【2009】11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向曾群芳退还房屋使用权转让金30万元，并支付利息（利息以234500元为本金，自2016年7月21日起计算至上述房屋使用权转让金实际还清之日止，其中2016年7月21日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算）；二、自本判决生效之日起五日内，曾群芳向广州美馨房地产开发有限公司支付自2016年10月22日至2021年3月5日期间的房屋占有使用费65500元；三、驳回曾群芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3344元，由曾群芳负担120元，由广州美馨房地产开发有限公司负担3224元并须于本判决生效之日起五日内直接支付给曾群芳。反诉受理费713元，由曾群芳负担并须于本判决生效之日起五日内直接支付给广州美馨房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年三月二十四日书记员  冼颖斯