广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终42号上诉人（原审被告）：梁铭祥，男，1969年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××巷12号。委托诉讼代理人：罗锦锋，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市悦华金地物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区********************************花园内。法定代表人：李志勇，该公司经理。委托诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。上诉人梁铭祥因与被上诉人韶关市悦华金地物业服务有限公司(以下简称悦华金地公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁铭祥的委托诉讼代理人雷雪梅、被上诉人悦华金地公司的委托诉讼代理人唐黔生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁铭祥上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或直接改判；二、本案一、二审诉讼费由悦华金地公司承担。事实与理由：一、一审判决查明事实不清，具体为：（一）位于韶关市浈江区南郊六公里百旺大桥沙洲岛菲诗艾伦花园熙园11幢01房、02房和浅水湾23幢01房并非梁铭祥直接购买所得，而是开发商韶关市悦华房地产开发有限公司以房屋抵偿工程款的形式登记在梁铭祥名下的。双方签订以物抵债协议时开发商口头承诺物业费由其承担。（二）落款时间为2007年11月25日的《关于调整共用水电公摊计费方式的通知》是在2008年1月1日后公示的，公示期十五天。2014年6月梁铭祥成为涉案房屋业主后，并不知道也没看过悦华金地公司的公示《关于调整共用水电公摊计费方式的通知》。（三）除了收到法院送达的起诉状副本等材料外，梁铭祥从未收到过悦华金地公司关于催收物业费、水电公摊费的通知。一审判决法庭调查时悦华金地公司也承认没有证据证明其曾催告梁铭祥。（四）2020年4月份梁铭祥交熙园11幢01房、02房物业费等共8万元，浈江区人民法院审理的(2020)粤0204民初260号案件过程中，因梁铭祥与悦华金地公司调解结案而交。二、一审判决支持水电公摊费的证据不足，应当予以撤销。一审判决查明“关于水电费分摊计费方式原告均向业主发送了通知，并在小区进行了张贴公示”的事实，证据不足。悦华金地公司只提供了单方制作的欠费明细和落款时间为2007年11月25日的《关于调整共用水电公摊计费方式的通知》证明上述事实，但并无提交已缴纳公摊水电费的凭证、费用明细，也未提供该收费方式经业主大会表决同意的文件，更未提供其有向梁铭祥发送过该通知，或者何时何地在小区进行了张贴公示的证据材料，显然，一审判决认定该事实的证据非常不充分，一审法院据此作出要求梁铭祥承担水电公摊费用的判决内容缺乏证据支持，请求予以撤销。三、一审判决认为悦华金地公司主张2017年10月1日之前的物业费、公摊水电费未超过法定诉讼时效，属适用法律错误。（一）案涉物业费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，悦华金地公司主张2017年10月1日之前的物业费已超过法定诉讼时效。物业服务费是基于每月物业服务企业提供物业服务过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，属于不同笔债权。每期物业服务费履行期限届满时，业主没有依照合同约定的履行期限支付物业费，已经构成违约和对物业公司债权的侵害，诉讼时效应从每期物业费履行期限届满时分别计算。同理，悦华金地公司主张2017年10月1日之前的公摊水电费也超过法定诉讼时效。（二）悦华金地公司从未通过电话或其他方式向梁铭祥催收物业费和公摊水电费。一审判决查明“原告经电话等方式催收未果，遂提起本案诉讼。”但悦华金地公司没有提供任何通话记录证明其何时向梁铭祥进行过电话催收，一审法院单凭主观臆断认定该“催收”事实，毫无证据支持。事实上，梁铭祥认为，恰恰是开发商在以物抵债时承诺了无需悦华金地公司支付物业费，所以无论是开发商还是悦华金地公司都没有向梁铭祥催收过物业费等费用。（三）2020年4月份，悦华金地公司和梁铭祥在诉讼中关于熙园11幢01、02房2019年12月31日前物业费、水电公摊费的调解不应作为认定诉讼时效中断的事实依据。综上所述，原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请在查明事实的基础上，依法发回重审或直接改判。被上诉人悦华金地公司答辩称：一、关于诉讼时效问题，悦华金地公司作为小区的物业管理公司，每月向业主发出催缴通知单，以及电话催缴，电话催缴已经提供明细表，明确记载了梁铭祥拒缴的理由是以物业工程款抵债为由拒不缴纳，同时悦华金地公司在2020年曾对梁铭祥提起追缴物业费诉讼，梁铭祥以超过诉讼时效为由于法无据。二、关于水电公摊费问题，该水电公摊的通知已经一审法院还有中院在与悦华金地公司之间物业合同纠纷中多次被认可，水电标准是多次被证实了，悦华金地公司认为梁铭祥的上诉请求依法应不能得到支持，请求驳回梁铭祥的上诉请求。悦华金地公司向一审法院起诉请求：一、判令梁铭祥支付拖欠的物业服务费、水电公摊费共计58677.66元，并按合同约定支付违约金；二、梁铭祥承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2006年11月10日，韶关市悦华房地产开发有限公司（甲方）与悦华金地公司（乙方，原为韶关市悦华金地物业管理有限公司）签订《龙洲岛前期物业管理合同》，合同约定甲方选聘乙方对位于韶关市浈江区南郊六公里百旺大桥“龙州岛”物业提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，熙园按1.8元/月·平方米、浅水湾按2.5元/月·平方米的标准收取物业服务费；物业管理服务费应于每月5日前向乙方缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；水电费拖欠，则按供电部门及自来水公司有关规定执行。双方还对物业管理服务期限、物业服务事项和要求与标准、本体维修基金的续筹和管理与使用、双方的权利义务、违约责任、附则等进行了约定。2014年6月，梁铭祥购买了位于韶关市南郊六公里百旺大桥沙洲岛.菲诗艾伦花园熙园11幢01房、02房和浅水湾23幢01房，并办理了房产证。被告熙园11幢01房房屋的建筑面积为458.53平方米、物业服务费为825.35元/月，02房房屋的建筑面积为481.75平方米、物业服务费为867.15元/月，浅水湾23幢01房房屋的建筑面积为346.7平方米、物业服务费为693.4元/月。熙园11幢01房从2020年1月至5月水电公摊费按水费3.45元/吨/月计算，电费0.61元/度/月计算，每月水电公摊费13.4元，水电公摊费共计67元。熙园11幢02房从2020年1月至5月水电公摊费按水费3.45元/吨/月计算，电费按0.61元/度/月计算，每月水电公摊费13.4元，水电公摊费共计67元。浅水湾23栋01房2014年7月至2015年11月水电公摊费水费按2.38元/吨/月计算，电费按0.61元/度/月计算，每月水电公摊费10.19元；2015年12月至2017年6月水费按3元/吨/月计算，电费按0.61元/度/月计算，每月水电公摊费12.05元。2017年7月至2019年4月水费按3.13元/吨/月计算，电费按0.61元/度/月计算，每月水电公摊费12.44元。2019年5月至2020年5月水费按3.45元/吨/月计算，电费按0.61元/度/月计算，每月水电公摊费13.4元。水电公摊费共计850.06元。关于水电费分摊计费方式悦华金地公司均向业主发送了通知，并在小区进行了张贴公示。合同签订后，悦华金地公司依约提供物业服务，梁铭祥累计拖欠2020年1月至5月熙园11幢01房物业服务费4126.75元、水电公摊费67元，熙园11幢02房物业服务费4335.75元、水电公摊费67元，2014年7月至2020年5月浅水湾23栋01房物业服务费49231.4元、水电公摊费共计850.06元，以上物业服务费共计57693.6元、水电公摊费共计984.06元。悦华金地公司经电话等方式催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，2020年梁铭祥曾经向悦华金地公司交纳了熙园11幢01房和02房2019年12月31日之前的物业服务费等费用共8万元。一审法院审理后认为，本案系物业服务合同纠纷。悦华金地公司与韶关市悦华房地产开发有限公司签订的《龙洲岛前期物业管理合同》依法成立并生效，悦华金地公司依约为龙洲岛菲诗艾伦花园小区提供物业服务。2014年6月起梁铭祥成为涉案房屋业主，但未按时如数支付物业服务费及水电公摊，《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”；第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业业务费用；……”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。因此，悦华金地公司要求梁铭祥付清物业服务费57693.6元、水电公摊费984.06元，合理合法，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，梁铭祥逾期支付物业服务费给悦华金地公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”悦华金地公司要求梁铭祥按合同约定的每日万分之五标准计付违约金,过分高于造成的损失，一审法院对违约金予以适当调整，以拖欠的物业服务费金额57693.6元为基数，从2020年6月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜。关于梁铭祥抗辩悦华金地公司主张2017年10月1日之前的物业费、公摊水电费已过诉讼时效的问题，因悦华金地公司也催收过，梁铭祥也在2020年交纳了部分物业服务费，诉讼时效因悦华金地公司提出请求和梁铭祥同意履行义务而中断了，故梁铭祥该抗辩意见不能成立，一审法院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、梁铭祥于判决生效之日起五日内支付韶关市悦华金地物业服务有限公司物业服务费57693.6元及违约金[以拖欠的物业服务费金额57693.6元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）从2020年6月5日起计至付清之日止]；二、梁铭祥于判决生效之日起五日内支付韶关市悦华金地物业服务有限公司水电公摊费984.06元；三、驳回韶关市悦华金地物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费633元由梁铭祥负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是梁铭祥应否向悦华金地公司支付案涉费用。对于梁铭祥上诉提出案涉房屋是开发商用以抵偿欠其的工程款而登记在其名下，并由开发商承担物业费的问题。本案中，韶关市悦华房地产开发有限公司与悦华金地公司签订的《龙洲岛前期物业服务合同》，内容不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，悦华金地公司依据该合同对案涉小区进行物业管理服务，梁铭祥作为案涉房屋的业主也享受了相应的物业服务，负有支付物业服务费及相关费用的义务。其房屋权属来源及其与房地产开发商之间对物业费承担的约定，与本案物业服务合同关系无关，亦未提交相应证据予以证实，其以此为拒交费用的理由不成立，本院不予采纳。对于公摊水电费的问题。从查明的事实看，悦华金地公司对水电费分摊计费方式均向业主发送了通知，并在小区进行了张贴公示，而且在梁铭祥2014年6月成为业主前，该小区即按照该方式计算公摊水电费，在未变更之前，悦华金地公司据此要求梁铭祥支付拖欠的公摊水电费，一审予以支持并无不当。对于诉讼时效的问题。梁铭祥上诉提出案涉物业费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，悦华金地公司主张2017年10月1日之前的物业费、公摊水电费已经超过诉讼时效。对此，本院认为，从2014年6月梁铭祥成为案涉小区业主开始，其就享受悦华金地公司提供的物业管理服务，其应交纳物业费、公摊水电费。虽然各期物业费、公摊水电费债务相互之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定整体性，如果从各期费用履行期间届满之日起分别计算各期费用的诉讼时效，将会割裂物业服务的整体性。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，因悦华金地公司提起诉讼时尚未超过其主张的最后一期费用的诉讼时效，故对梁铭祥该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，梁铭祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1266.94元由上诉人梁铭祥负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年二月二十五日书记员  陈敖明