湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初4051号原告：彭丽燕，女，1980年10月3日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托代理人：罗双林，男，汉族，住湖南省湘乡市，系原告的丈夫。被告：衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司，营业场所湘潭市九华示范区富洲路98号服务大楼12层1207号，统一社会信用代码91430300055833878J。负责人：易令。委托代理人：周钰劼，湖南纲维律师事务所律师。原告彭丽燕与被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月14日受理后，依法适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗双林和被告的委托代理人周钰劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、判令被告立即退还原告支付的购房款333,687元，并赔偿违约金3,336.87元以及利息和其他相应损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月19日签订《商品房买卖合同》一份。合同第十条约定房屋交付日期为2019年6月30日，而被告通知实际交付日期为2019年9月30日。合同第十一条第2款约定逾期交房超过90天后买受人有权解除合同，而2019年6月30日到通知交付实际逾期为92天。合同签订后，原告向被告支付了购房款333,687元、维修基金10,025元、办证费用800元、信息服务费10,000元、契税3,177.98元，合计357,689.98元，但被告至今未能提供可向原告交付的验收合格的房屋。经其他购房者向湘潭市住房和城乡建设局查询，被告向原告出售的房屋为无竣工、消防验收，无工程质量监督报告，未办理竣工验收备案。依据消防法规定，未经消防验收的或者消防验收不合格的房屋禁止投入使用。并且被告也无法提供合格的住宅质量保证书。被告无法在约定期限内完成上述备案手续，已构成实际违约，致使原告无法收房，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、被告通知原告收房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件，且并未超过合同约定的交房日期90天，原告要求解除合同的理据不足；2、根据民法典及最高法院相关司法解除的规定，原告以诉讼方式行使解除权，已超过法定的一年除斥期间，故无权要求解除合同。经审理查明：2018年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将其开发的湘潭经济技术开发区红星路18号湘核勘院佳园1栋2单元0802001号房预售给原告，该房屋总建筑面积为87.17平方米，总购房金额为333,687元。合同约定：1、被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合该合同约定的商品房交付原告使用；2、被告逾期交房超过90日后，原告要求解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；3、商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方验收交接时，被告应出示该合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；4、房屋符合合同关于交付使用条件的约定时，原告拒绝受领的，自交房通知确定的交付时间起，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自此由原告承担；5、被告应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金进行处理。同年12月6日，原、被告为此又签订了《补充协议》。协议约定：上述合同中关于商品房经综合验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见；房屋已获得竣工验收合格，原告不得拒绝接收房屋，否则被告不承担逾期交房的责任；购房合同中所填写的地址和联系方式系双方确认无误，被告向原告留于购房合同的地址挂号邮寄或通过特快专递寄送材料视为书面送达，湘潭地区以内以邮件发出后第2日为送达日，湘潭地区外以邮件发出后第6日为送达日，原告如变更通信地址应在三日内书面告知被告，否则因此引起的责任由原告承担；该协议与购房合同有不同约定，以该协议的约定为准。购房合同及补充协议签订之后，原告按约定向被告支付了购房款333,687元和办证费800元。另外，原告向湘潭好房购网络科技有限公司支付了信息服务费10,000元；为案涉房屋缴纳契税3,177.98元并缴存物业专项维修资金10,025元。被告于2019年9月26日组织施工、监理、设计、勘察几家单位对案涉房屋所在的楼栋项目进行验收，并在该项目《建设工程竣工验收备案表》第2页上出具了竣工验收意见。当天下午，被告向原告所留手机号码发送短信，通知将于2019年9月30日－2019年10月9日集中办理收房手续，并告知《收房通知书》等资料已经寄出。《收房通知书》的落款时间为2019年9月25日，于2019年10月1日送达给原告。2019年10月1日办理收房手续时，原告要求被告提供房屋综合验收合格备案表，被告未提供，原告遂以交房已逾期90日且未取得有关部门综合验收合格备案为由要求退房。2020年4月，双方再次协商未果。原告称被告曾承诺在同年9月办理好产权证，也未办成。原告因此一直拒绝收房。另查明：1、2020年11月18日，湘潭市住房和城乡建设局就原告申请公开相关信息所做答复为：湘核勘院佳园1#栋建设项目未办理工程竣工验收，无竣工验收备案信息。2、庭审中，原告将其第二项诉请中要求被告支付利息的标准明确为每日万分之1.75，并要求被告协助退回其所交维修基金、契税、办证费等款项；被告自认湘核勘院佳园所售房屋的不动产权证尚未办理下来。上述事实有原、被告的陈述及其所提交的相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定的交房时间为2019年6月30日前，同时约定逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。经查，案涉房屋所在楼栋于2019年9月26日方通过由勘察、设计、施工、监理、建设等单位实施的五方验收，且被告当日才通知原告于2019年9月30日至2019年10月9日集中办理收房手续，被告通知原告收房的时间已超过了合同约定的90天。案涉房屋所在楼栋虽然通过了五方验收，但被告亦承认至今仍未能为相关房屋办下产权证。故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同具有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还其向原告收取的购房款333,687元及办证费800元。维修基金、契税、信息服务费虽不由被告所收取，但对于上述费用退还原告负有协助义务。根据合同约定，原告因逾期交房超过90天要求解除合同的，被告应按累计已付款的1%向原告支付违约金，结合原告已付清全部购房款333,687元的事实，本院对原告要求被告支付违约金3,336.87元的诉请予以支持。对原告要求被告同时按日利率万分之1.75支付上述购房款自2018年11月19日或2019年9月30日起至清偿之日止的利息，与合同约定不符，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿其他损失的诉请，因其未提交相应证据，本院不予支持。对于被告所称原告行使解除权的期限为三个月，且本次起诉已超过了解除权行使期限的答辩意见。本院认为，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限为三个月的情形，且原、被告也先期经本院就此组织过诉前调解，故本院对被告的上述答辩意见不予采纳。综上，对原告所提诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告彭丽燕与被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司于2018年11月15日签订的编号为20181115E1C1EB302632号的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司在本判决生效后三日内向原告彭丽燕返还购房款333,687元和办证费800元；三、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司在本判决生效后三日内向原告彭丽燕支付违约金3,336.87元；四、驳回原告彭丽燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,360元，减半收取计3,180元，由被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  胡宇澄二〇二一年三月二日书记员  陈怡孜附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期行使的，解除权消灭。