湖南省吉首市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3101民初455号 原告：郑某某，女，1980年9月4日出生，苗族，湖南省吉首市人，住吉首市。 被告：李某某，男，1989年9月25日出生，汉族，湖南省邵东县人，住湘西州经济技术开发区。 原告郑某某与被告李某某租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某某、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中郑某某向本院提出诉讼，请求依法判令:一、依法解除原告与被告于2019年8月21日签订《门面租赁合同》，并移交租赁物给原告；二、被告租房保证金10000元不予退还；三、被告赔偿承担本合同约定的年租金（92,800元）的20%的违约金，共计18,560元；四、被告补交拖欠2020年9月18日至今的租金46,400元（92,800元/年÷2半年）；五、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年8月21日原告与被告签订《门面租赁合同》，于2019年09月06日签订补充协议《雅溪楼房前院空地临时搭建承诺书》，被告向原告已经支付第一年年租金及租房保证金。双方的合同期限为十年，合同有效期为2019年08月21日至2029年09月18日止。合同第三条租金及支付方式：第二年至第五年租金系每年92,800元，租金需每年8月21日当天支付。起诉至今被告拖欠第二年年租金达到半年以上，且至今未退还租赁物。曾经原告与被告双方多次协商沟通，被告口头提出以下要求：被告要求拆除原告房屋前院临时棚子，不符合合同第十一条约定：未能移动装饰物及其他的归甲方所有。 被告要求原告支付装修费用8万元，违反合同第五条：因租用该房屋所发生的除土地费以外的其他费用由被告自行负责，并承担费用。及第九条(2)：租赁期间由被告租用产生的费用均由被告承担。不符合双方签订补充协议《雅溪楼房前院空地临时搭建承诺书》内容：因生活需要搭建临时钢棚，搭建钢棚无需补偿。 被告要求原告免租1年半租金，供被告转让出租，且不保证租期和租金，根据合同约定，不符合合同第八条约定：被告一般不得转租或者转让经营权，如有剩余租期，需经原告同意可转租或转让经营权，并向甲方支付转租（转让）费的20%。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，就该合同第十二条第1条(3)因被告拖欠租金超过1周以上，原告要求解除合同，原告不再出租。根据被告提出以上要求，以及原告与被告双方《门面租赁合同》第十一条：添置可移动装饰物归乙方所有，由乙方搬走；未能移动装饰物及其他的归甲方所有，由甲方自行处理或按甲方要求由乙方拆除恢复租赁物原状”；第十二条：(3)乙方拖欠租金一周的。第十三条违约和赔偿责任：如发生合同第十二条(3)，违约方应当向守约方赔偿所造成的损失或承担本合同约定的年租金的20%违约金。第十四条(3)因不可抗力或征收、政策变化等导致不能继续履行合同的，乙方应当予以配合及时腾空房退还甲方，并不得向甲方要求任何赔偿和补偿。 被告李某某答辩称，一、原告的诉讼请求的第一项，原告要求解除《门面租赁合同》，但这个合同已经没有履行了，实际上已经解除了；二、对诉讼请求第二项，保证金1万元应该退还给被告，因为被告没有违约；三、不存在原告要求赔偿年租金92,800元20%的违约金，因为合同已经解除了。四、诉讼请求的第四项，因合同已经解除了，拖欠的租金也不存在。五、被告不应承担本案的诉讼费。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 《门面租赁合同》复印件，拟证明：1、原、被告的租赁关系，合同有效期为十年，2020年8月21日被告应支付第二年的租金92,800元，如果超过5天不支付租金，合同作废，乙方（被告）应搬离甲方（原告）提供的场地。被告因没有退还我租赁物及钥匙，所有合同任在履行。2、合同中第十三条中的第（1）条约定赔偿20%违约金。 被告质证称，对原告提交证据的真实性无异议。 本院认为，原告提交的证据，经被告质证，对真实性无异议。本院予以确认。 经审理查明，2019年8月21日，原告郑某某（甲方）与被告李某某（乙方）签订了一份《门面租赁合同》，合同第二条租赁期限：租赁期为十年，从2019年8月21日起至2029年9月18日止；第三条租金及支付方式：第一年租期2019年8月21日至2020年9月18日，租金88800元，第二年至第五年租金系每年92800元，......。第二年至第五年租金于每年8月21日当天支付，如超过五天未付，合同作废，乙方立即搬离甲方提供的场地，押金不退。第四条保证金：1、签订本合同时乙方向甲方交纳保证金壹万元（10000元）整。2、租期届满乙方按照本合同约定将房屋退还给甲方后，如乙方未有违约行为和对租赁物没有损害等情形，甲方将保证金无息即时退还给乙方；第十二条合同的解除或终止：1、有下列情形之一的甲方可以提前解除合同：（3）乙方拖欠租金一周；第十三条违约和赔偿责任：1、如发生第十二条中（1）、（2）、（3）、（4）、（5）情形之一或者无法定事由提前解除合同的，违约方应当向守约方赔偿所造成的损失或承担本合同约定的年租金的20%的违约金；2、违反本合同其他约定或者有其他违约行为的，违约方向守约方支付已交租金20%的违约金；3、在租赁期间，乙方未能使用或管理造成租赁物损坏的，应当修复或者折价赔偿，但租赁物因自然灾害、自然损坏、损耗的部分除外。2019年9月6日，原告郑某某与被告李某某签订补充协议《雅溪楼房前院空地临时搭建承诺书》，被告承诺：本人位于吉首市××路××公寓对面2层楼房一楼前院空地，因生活需要搭建临时钢棚，如因城市规划、政策等因素需要拆除，本人愿意配合，搭建钢棚无需补偿，土地费用不在该范围。该承诺与租房合同条件一致。第一年租期届满后，被告因不愿继续履行合同没有交纳第二年的租金，与原告交涉过解除《门面租赁合同》，但双方没有达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订《门面租赁合同》，约定租赁期从2019年8月21日起至2029年9月18日止。原告将租赁房屋交付被告，被告应当按约定向原告给付租金。双方在《门面租赁合同》中约定，若被告拖欠款租金一周，原告可以提前解除或终止合同。现被告未按约定期限向原告给付第二年的房屋租金，原告于2021年1月18日向本院起诉要求与被告解除合同。故原告要求与被告解除合同、支付欠付的租金、恢复租赁房屋原状并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。因双方在《门面租赁合同》中约定的第二年租金92800元，故被告欠付2020年9月19日至2021年1月18日的租金为30,933.3元，即92,800元/年÷12月/年×4个月。 被告已向原告交纳保证金10,000元，由于双方在合同中已对违约金进行约定，双方对保证金的约定是其对违约金的重复约定，被告要求原告返还该保证金，原告已向本院主张按照约定的年租金20%支付违约金，故该保证金应当返还给被告。由于被告欠付原告租金30,933.3元，抵扣被告已付的10,000元保证金，被告应向原告支付欠付房屋租金20,933.3元。 被告因未按期向原告支付房屋租金，已构成违约。按照《门面租赁合同》第十三条第一项约定，违约方应当向守约方赔偿所造成的损失或承担本合同约定年租金的20%支付违约金，故原告向被告主张按年租金20%支付违约金18,560元的诉讼请求，本院予以支持。 原告依法解除与被告签订的《门面租赁合同》，现被告对涉案的租赁房屋继续占用，造成原告预见可得利益的损失，被告应按照双方签订的《门面租赁合同》中约定的房屋租金给付占用房屋费用，但由于原告仅向被告主张解除合同的第二天（2021年1月19日）至本案开庭时（2021年3月23日）止因被告占用房屋损失的租金15,466.7元的诉求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十二条、第五百八十四条、第七百零三条、七百零八条、七百二十一条、七百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告郑某某与被告李某某于2019年8月21日签订的《门面租赁合同》； 二、被告李某某于本判决书发生法律效力之日起七日内，将涉案租赁房屋恢复原状、并向原告郑某某返还涉案租赁房屋及钥匙； 三、被告李某某于本判决书发生法律效力之日起七日内向原告郑某某支付欠付房屋租金20,933.3元、违约金18,560元、占用房屋费用15,466.7元，合计54,860元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。 案件受理费1,800元，减半收取900元，由被告李某某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  李本金 二〇二一年三月二十四日 代理书记员  李水红