上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1910号原告：冯坤霞，女区。委托诉讼代理人：盛刚，上海六邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑存艺，上海六邦律师事务所律师。被告：姜桂芳。委托诉讼代理人：俞强，上海创永律师事务所律师。原告冯坤霞与被告姜桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人盛刚、郑存艺，被告及其委托诉讼代理人俞强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯坤霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行涉案房屋买卖合同，将涉案房屋立即过户给原告，相关税、费由原告承担。2.判令被告向原告支付违约金人民币10万元(以下币种同)。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求确认原、被告双方于2020年8月27日签订的《房屋买卖合同》及2020年10月13日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)有效。事实和理由：2020年8月27日，原、被告就位于奉贤区邬桥镇汇中路XXX号XXX室房屋达成房屋买卖合意，被告将其卖给原告，双方就此签署《房屋买卖合同》，原告按约向被告支付了20万元。2020年10月13日，原、被告共同在奉贤区房地产交易管理部门办理房屋网签备案手续，双方共同签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋作价55万元转让过户给原告。根据《上海市房地产买卖合同》约定，被告应于2020年10月30日前与原告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。嗣后，经原告多次催促，被告却拒绝办理过户手续，构成根本违约。原告认为，原、被告签订的合同是真实、合法、有效的，依法受到法律保护，被告作为房屋出卖方，应当按照合同约定按时办理房屋过户手续，如今被告已构成根本违约，故诉至法院。被告姜桂芳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系再婚，再婚后将12岁的小儿子梅华领在身边抚养，与被继承人王善祥形成事实上的抚养关系，故梅华对涉案房屋享有继承权。梅华服刑期间，被告自行办理涉案房屋的继承公证后将房屋出售给原告，损害了梅华的权益。梅华出狱后没有其他住所，现居住在涉案房屋内。原告系专业从事房屋中介的人员，故意误导被告，以明显低于市场价的方式购入涉案房屋。原告主张违约金没有合同约定，不同意赔付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供公证书及附件［包括(84)镇柴法民调字第11号民事调介书、流动人员亲属关系证明、流动人员人事档案存放证明等相关材料］一组，证明涉案房屋被告通过公证取得完全产权，没有瑕疵，梅华实际由其亲生父亲梅全友抚养。被告对该组证据真实性认可，但认为梅华实际由被告及被继承人王善祥共同抚养，对涉案房屋产权拥有继承权。本院认为，被告的辩称意见没有其他证据予以佐证，本院采信原告主张的该节事实。2.被告提供刑满释放证明书及梅华的户籍事项证明等一组，证明梅华与被告、被继承人王善祥共同居住，为同一户口，梅华系王善祥与被告共同抚养长大，应有继承权。梅华对涉案房屋的交易不知情，侵犯了他的继承权。原告对该组证据真实性无异议，但对被告的证明目的不认可，认为反而能证明签发时梅华已成年，不存在抚养关系，且与本案无关。本院认为，被告提供的刑满释放证明书及户籍事项证明难以证明梅华对涉案房屋产权具有继承权，且梅华是否具有继承权与本案不属同一法律关系，与本案争议无关。3.被告提供安居客网上信息截图一页，用以证明目前涉案房屋周边邬桥汇安小区房屋市场均价为每平方米17,000元。原告认为该份证据与本案无关。本院认为，该证据无法证明待证事实。本院经审理认定事实如下：2020年8月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将上海市奉贤区邬桥镇汇中路XXX号XXX室房屋出售给原告，建筑面积为54.55平方米，交易价格为450,000元；付款方式：原告于合同签订之日向被告支付90,000元，于2020年8月27日向被告支付房款110,000元，过户时向被告支付房款230,000元，户口迁出后向被告支付剩余20,000元；双方协议于过户后被告将涉案房产交付给原告使用，被告结清交接前的房屋水费、电费、物业费等所有相关费用；合同第十一条约定：由于王善祥已过世，故于2020年8月28日被告去公证处公证，办理房产更名手续，最后过户至原告名下。合同签订当日，被告出具收据两份，确认收到王稚强转账的购房定金90,000元及房款110,000元。2020年9月24日，上海市奉贤公证处出具(2020)沪奉证字第XXXX号公证书，查明事实如下：一、被继承人王善祥于2020年1月27日因病在上海市死亡。二、被继承人王善祥的第一顺序法定继承人为父亲王长发，母亲卞玉芳，配偶姜桂芳。其中被继承人王善祥的父亲王长发、母亲卞玉芳均已先于被继承人王善祥死亡。三、据被继承人王善祥的上述法定继承人姜桂芳称，被继承人王善祥生前无遗嘱，无夫妻财产约定，亦未与他人签订遗赠抚养协议。截止公证书出具之日亦未有他人向公证处提出异议。公证处于2020年9月3日、9月17日查询上海市及全国公证遗嘱信息库，未发现被继承人王善祥的公证遗嘱记录。四、姜桂芳向公证处申请继承被继承人王善祥遗留的登记在姜桂芳、王善祥名下的坐落于上海市奉贤区邬桥镇不动产中属于王善祥的产权份额。因上述财产系被继承人王善祥与其配偶姜桂芳在婚姻关系存续期间所得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条与《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条规定，上述财产的一半为被继承人王善祥的遗产，另外一半归姜桂芳所有。五、现姜桂芳表示要求继承被继承人王善祥的上述遗产。据此，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条规定，被继承人王善祥的上述遗产应由其父亲王长发，母亲卞玉芳，配偶姜桂芳共同继承。因被继承人王善祥的父亲王长发、母亲卞玉芳均已先于被继承人王善祥死亡，因此，被继承人王善祥的上述遗产由其妻子姜桂芳继承。2020年10月10日，系争房屋变更登记至被告名下。2020年10月13日，原告作为乙方(买受人)与被告作为甲方(卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由被告将本案系争房屋出售给原告，转让价款为550,000元，原告的付款方式和付款期限由原、被告双方在付款协议(附件三)中约定明确。原、被告双方确认，在2020年10月30日前，双方共同房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(二)第二条约定：因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为100,000元。附件三(付款协议)未约定任何内容。上述网签合同签订后，被告以种种理由拒绝办理过户手续，原告为维护其合法权益，遂向本院提起诉讼。另查明，第一，被告与梅全友经镇海县人民法院调解于1984年4月28日离婚，双方共同所生的四个子女(包括梅华)均由梅全友负责抚养教育。第二，系争房屋建造于1985年，系售后公房，于1995年参加公房出售，该房屋由被告及被继承人共同向案外人购某某，登记在被告姜桂芳与被继承人王善祥名下。审理中，被告同意将剩余350,000元房款支付给被告后，由被告协助办理过户手续。庭审中，被告确认：涉案房屋价格不是低了，而是因其小儿子(梅华)服刑回来，称要住在涉案房屋内并对其照顾，故不想出售了。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，是双方真实意思表示且不违反效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应当恪守与履行。现履行合同并无障碍，原告有按约支付全部付款的义务，被告有配合过户的义务。原告已按合同约定，支付了前期房价款，系争房屋亦已于2020年10月10日登记在被告名下，原、被告双方办理房屋产权过户手续的条件已经具备，现原告要求被告协助办理房屋产权过户登记至原告名下，合法有据，本院予以支持。关于被告辩称的涉案房屋转让价格明显低于同时期同地段房屋市场价以及本案的交易行为侵犯了梅华的继承权。本院认为，其一，被告未举证证明同时期同地段房屋的市场价，且庭审中经法官询问，被告当庭答复拒绝继续履行房屋买卖合同非因房屋价格，况且经本院审查系争房屋建造年代久远，合同价格尚属合理。其二，经法院调解梅华由被告前夫梅全友负责抚养教育，无其他证据证明其抚养权已经变更，且被告在办理涉案房屋继承公证时对于公证书认定的王善祥的第一顺位继承人并未提出异议，被告小儿子梅华是否具有继承权与本案并非同一法律关系，在本案中不予处理。故被告的辩称没有依据，本院不予采纳。原告庭审主动要求承担涉案房屋过户时产生的税、费，于法不悖，本院予以准许。至于原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方在合同中未作出约定，本院难以支持。综上所述，原告冯坤霞的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2020年8月27日签订的《房屋买卖合同》及2020年10月13日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)有效；二、被告姜桂芳于本判决生效之日起十日内配合办理上海市奉贤区房屋的产权过户至原告冯坤霞名下的登记手续，过户产生的税、费由原告冯坤霞承担；原告冯坤霞于过户当日支付被告姜桂芳剩余房款350,000元；三、驳回原告冯坤霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,300元，减半收取计5,150元，由原告冯坤霞负担792元，被告姜桂芳负担4,358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐军芳二〇二一年三月三十一日法官助理 刘 伟书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》（1999年通过）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。