上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初78996号原告：何国富，男，1966年7月3日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：高永峰，上海劲力律师事务所律师。被告：沈秀英，女，1954年4月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：冯燕俊，女，1982年12月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告何国富诉被告沈秀英、冯燕俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序(独任制)，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告何国富的委托诉讼代理人高永峰到庭参加诉讼，被告沈秀英、冯燕俊经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何国富向本院提出诉讼请求：两被告以所得遗产为限清偿被继承人冯金华应当向原告承担的债务人民币(以下币种同)258,000元及利息(2005年5月10日至2019年8月19日按6.12%计算，2019年8月20日至实际支付之日按LPR年息3.85%计算)。事实与理由：原、被告系邻居关系。被告沈秀英系冯金华妻子，被告冯燕俊系冯金华女儿。2004年底，冯金华在外赌钱，向原告提出以虚假购买原告位于浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)获取银行抵押贷款方式的“借钱”要求，原告碍于情面答应，双方遂于2004年12月24日签订购房款为258,000元的房屋买卖合同，冯金华向银行抵押借款18万元，冯金华据此未支付一分钱获得系争房屋产权。2005年2月后，原告突发脑出血入院治疗，其后病情多次反复。当年5、6月间，冯金华利用原告生病被送至外省治疗机会，擅自将系争房屋清空，交付给其在2005年5月10日私自通过房屋买卖方式转让产权的案外人。2019年6月10日，原告起诉至法院，要求确认原告与冯金华签订的《上海市房地产买卖合同》无效。后法院支持了原告诉请。因系争房屋已经多次转让，原告拿回产权无望，原告起诉向无处分权人冯金华请求损害赔偿。因冯金华已于2019年12月6日死亡，法院驳回原告起诉。冯金华死亡后，两被告作为继承人继承了冯金华的遗产，故原告提起本案诉讼。被告沈秀英、冯燕俊未作答辩。经本院审理查明：冯金华系冯兆根(2005年12月4日报死亡)、葛秀英(2018年6月1日报死亡)夫妻之子。沈秀英、冯燕俊分别为冯金华的妻子和女儿。2004年11月18日，系争房屋产权核准登记至原告名下。2004年12月22日，冯金华(甲方)与上海银行江浦支行(乙方)、上海山水房产经纪有限公司(丙方)签订《个人住房抵押借款合同》，约定甲方以其购买的系争房屋作为抵押物，向乙方借个人住房商业性贷款18万元。借款人委托付款授权书载明，甲方授权乙方在贷款发放后，贷款资金划入房产出让人何国富开立的活期储蓄账户，作为甲方支付购房款项。2004年12月24日，原告(甲方)与冯金华(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为25.80万元。合同中关于交房、违约金等条款均为空白。附件三付款协议中仅约定乙方于2004年11月20日支付定金1万元，下方手写“按居间合同”。2005年1月5日，系争房屋产权核准登记至冯金华名下。同日，系争房屋上设立以上海银行江浦支行为权利人的抵押权。2005年1月6日，上海银行江浦支行出具上海银行(商业贷款)借款凭证(放款记录)，借款单位和收款单位均为冯金华，实际放款金额18万元。2005年2月4日至2005年2月28日，原告因脑出血、高血压住院。2005年4月28日，上海银行江浦支行设定在系争房屋的抵押权被登记注销。2005年5月10日，系争房屋产权被登记转移。2005年5月14日至2005年6月13日期间，原告在南通大学附属医院分院住院治疗。2008年8月12日，冯金华书写“何国富于今年(08年)5、6月份来找冯金华要十万块钱，冯说等条件好了以后可以协商”。另查，2009年1月14日，原告就系争房屋买卖合同纠纷对冯金华提起诉讼，请求判令冯金华支付原告房屋买卖合同价款258,000元，案号为(2009)浦民一(民)初字第1183号。因原告未缴纳诉讼费，本院于2009年5月15日裁定该案按撤诉处理。2019年6月10日，原告就系争房屋买卖合同纠纷对冯金华提起诉讼，以双方无真实房屋买卖意思表示为由，要求确认系争房屋买卖合同无效。依照当事人申请，本院在(2009)浦民一(民)初字第1183号案件中调取了相关材料，显示：2005年5月10日，冯金华与张慧光签订《上海市房地产买卖合同》，约定冯金华将系争房屋出售给张慧光，合同价款258,000元；2006年6月1日，张慧光与钱晨签订《上海市房地产买卖合同》，约定张慧光将系争房屋出售给钱晨，合同价款315,000元。2019年7月25日，本院作出(2019)沪0115民初51606号民事判决：确认何国富与冯金华就上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的买卖合同关系无效。原告不服提起上诉，二审法院于2019年12月作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2019年12月6日，冯金华报死亡。2020年5月8日，原告就系争房屋买卖合同纠纷对冯金华提起诉讼，要求冯金华支付重新购置房屋的重置费暂定258,000元。因冯金华已死亡，不符合起诉条件，本院于2020年7月6日作出(2020)沪0115民初29118号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。又查，2009年4月21日，冯金华、沈秀英、冯燕俊、葛秀英核准取得浦东新区浦城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。2020年4月18日，该房屋产权转移登记至沈秀英、冯燕俊名下，其中沈秀英占1%、冯燕俊占99%。庭后，原告在代理词中称，根据《民法典》第一百五十七条的规定，冯金华应对合同无效后造成原告的房产物权灭失，致使该房产无法返还原告的法律后果承担全部责任，即冯金华作为有过错的一方应当赔偿何国富由此所受到的损失。以上事实，有不动产登记信息、户籍摘抄材料、《上海市房地产买卖合同》《个人住房抵押借款合同》、(2019)沪0115民初51606号民事判决书、(2020)沪0115民初29118号民事裁定书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据(2019)沪0115民初51606号民事生效判决，确认原告与冯金华就系争房屋建立的买卖合同关系无效。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，冯金华在取得系争房屋产权后又将房屋出售给案外人，导致其实际无法向原告返还系争房屋，现原告要求参照当时的房屋转让价格进行折价补偿，具有事实和法律依据，本院予以支持。现冯金华已死亡，被告沈秀英、冯燕俊作为冯金华继承人，应以继承冯金华遗产实际价值为限承担补偿责任。原告与冯金华之间的买卖合同无效，原告自身也存在过错，且本案诉讼前，系争房屋折价补偿问题尚处于不确定状态，原告主张房屋折价损失利息的诉请，本院难以支持。被告沈秀英、冯燕俊经本院依法传唤未到庭应诉，应视为其放弃质证及抗辩权利，本院依法缺席判决。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈秀英、冯燕俊应于本判决生效之日起十日内在继承冯金华遗产范围内支付原告何国富房屋折价补偿258,000元。二、驳回原告何国富的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,520元，公告费560元，合计7,080元，由原告何国富负担1,350元，被告沈秀英、冯燕俊在继承冯金华遗产范围内共同负担5,730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二一年三月二十四日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。