广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3787号原告：肇庆市东基团星投资开发有限公司。住所地:广东省四会市×××××××××××季金谷(南区)2栋09号。统一社会信用代码：914××××××××0704867。法定代表人：刘木林，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌姣、周凡，该公司员工。被告：赖水莲，女，1981年10月7日出生，汉族，住江西省赣州市安远县×××××××××××××××。公民身份号码：362××××××××××××245。原告肇庆市东基团星投资开发有限公司与被告赖水莲借款合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌姣、周凡到庭参加了诉讼。被告赖水莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理,现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告归还借款本金50000元；二、判令被告向原告支付借款利息4112.33元(利息以借款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月6日起计至实际还款之日止，暂计至2020年7月30日)；三、判令被告向原告支付逾期违约金7812.5元(违约金以每期应还借款本金为基数，每日按万分之五计算，自逾期还款之日起计至借款清偿之日止，暂计至2020年7月30日)；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2018年10月17日认购了原告位于四会市××××××××××××××××季金谷(北区)3栋2603单元的房屋(以下合称“该房屋”)并签订了认购书，同年11月6日与原告签订《商品房买卖（预售）合同》(下称“买卖合同”)。后因被告个人原因导致无法按照买卖合同约定交齐首期款，经双方协商，原被告于2018年11月6日签订《四季金谷项目首付款垫支协议书》(下称“垫支协议”)，约定原告以借款形式，代被告支付其尚欠的该房屋首期款100000元整，被告承诺分别于2019年2月6日、2019年5月6日、2019年8月6日、2019年11月5日每期还款本金25000元整。垫支协议签订后，原告依约为被告垫支了该房屋首期款，被告依约如期支付第一期与第二期垫资款，但此后被告一直未按照垫支协议约定支付余下两期垫资款共计50000元整。为此，原告多次书面及口头催促被告还款，并2019年11月18日及2019年12月13日向被告寄发《及时还款催款催告函》、《律师函》，但被告始终置若罔闻。按照垫支协议第4条及第5条的相关约定，被告未按时清偿任意一期垫支款项的，原告有权要求被告返还原告垫支的全部款项，并有权要求被告支付相应的利息及逾期违约金。经本院依法送达原告的起诉状副本，被告赖水莲未在规定期限提出答辩，也未到庭参加诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.四季金谷预售商品房认购书、广东省商品房买卖合同、收据、POS签购单，证明原被告分别于2018年10月17日、2018年11月6日就被告购买原告预售商品房签订了认购书及商品房买卖合同，约定购房首期款为218746元，被告共向原告支付了部分购房首期款118746元（含定金5万元），被告欠付原告购房首期款100000元；2.四季金谷项目首付款垫支协议书、欠据、个人账户对账单，证明原被告于2018年11月6日签订首付款垫支协议书，约定以借款的形式由原告代被告垫付余下购房首期款，借款本金100000元，原告签订协议后依约履行了垫支义务；3.《及时还款催款催告函》、《律师函》及EMS投递记录，证明被告未依约向原告偿还垫支的购房首期款，原告于2019年12月13日致函被告敦促还款。被告未到庭对原告提交的证据提出异议，也未提交足以反驳的证据，上述证据能证明原告主张事实，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年10月17日，原告（出售方）与被告（认购方）签订《四季金谷商品房认购书》，由被告认购原告位于四会市×××××××××××××××四季金谷×××××××××。2018年11月6日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由被告向原告购买四会市×××××××××××季金谷(北区)×栋2603房，总房价为728746元，买受人按下列方式付款：“于2018年11月6日支付首期楼款218746元；剩余楼款510000元于2018年10月17日前办妥银行按揭手续”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《四季金谷项目首付款垫支协议书》，约定：乙方于2018年10月1日购买甲方开发的四季金谷项目3幢2603单元，总房款为728746元，已签订认购书并支付定金50000元，并于2018年11月6日就该认购书项下商品房与甲方签署了《商品房买卖（预售）合同》（含补充协议）。现因乙方个人原因导致无法按照买卖合同的约定交齐首期款，从而导致无法按约定办理按揭贷款手续。经甲乙双方协商一致后，就买卖合同约定的乙方应支付的首期款，达成本协议下述各条款：1.甲乙双方共同确认，乙方已经支付买卖合同项下首期款（含签署认购书时已支付的定金）118746元，尚欠首期款共100000元。2.甲方同意以借款的形式，代乙方垫支本协议第1条所约定的首期款欠款100000元。甲方指定付款账号为621××××××××××706，开户行为中国民生银行佛山狮山支行，户名为：何仙凤；甲方指定乙方还款至账号为621×××××××××××××972，开户行为广发银行股份有限公司肇庆高新区支行，户名为刘木林的账户；乙方指定收款账号为621××××××××××471，开户行为招商银行广州市海珠区合生广场支行，户名为赖水莲。3.甲乙双方同意，甲方按照本协议的约定代为垫支的首期款欠款本金部分，由乙方按照以下约定予以清偿：（1）2019年2月6日支付首期剩余房款25%，即25000元；（2）2019年5月6日支付首期剩余房款25%，即25000元；（3）2019年8月6日支付首期剩余房款25%，即25000元；（4）2019年11月5日支付首期剩余房款25%，即25000元。4.甲方同意，如乙方按照本协议第3条的约定，按时或提前清偿各期款项的，则甲方不向乙方计算并收取任何利息。5.乙方同意，如乙方未能按照本协议第3条的约定，按时清偿任意一期垫支款项的：1）甲方有权中止履行买卖合同所约定的各项义务，并有权要求乙方在指定期限内清偿所有款项；2）乙方在指定期限内仍不履行还款义务的，则甲方除有权要求乙方返还甲方按照本协议的约定垫支的全部款项外，另有权解除买卖合同，并要求乙方按照买卖合同的约定承担违约责任；3）乙方应自甲方垫支款项之日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率双倍计算利息给甲方；同时，甲方有权要求乙方支付逾期违约金，逾期违约金支付标准为：自逾期之日起，每逾期一日，按乙方应付未付金额的万分之五计。……8.甲乙双方一致确认，本协议签订后，买卖合同被解除的，则自买卖合同解除之时起，本协议自动终止。如本协议终止时，乙方尚未全部清偿甲方代为垫支的款项的，且该未清偿的款项尚未超出本协议第3条约定的偿付期限的，则自本协议终止之日起5日内，乙方应向甲方一次性支付尚未清偿部分的本金及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利息的2倍计）；如该未清偿的款项已超出本协议第3条约定的偿付期限的，则自本协议终止之日起5日内，乙方应向甲方一次性支付尚未清偿部分的本金及其逾期违约金（自超出偿付期限之次日起计至清偿之日止，每日按欠付金额的万分之五计）等内容。被告亦向原告立下一份《欠据》，确认尚欠原告代其垫付的购房款100000元，并按照垫支协议书的约定分期向原告偿还款项。上述《四季金谷项目首付款垫支协议书》签订后，原告按约定以何仙凤的账户向被告转账了100000元，被告收款后随即向原告支付了首期房款100000元，原告向被告开具了首期款收据。原告于庭审中诉称案涉房屋已经办理了按揭贷款，被告分别于2019年2月6日和2019年5月6日各偿还了25000元，剩余50000元垫支款未还，曾经向被告发出《及时还款催款催告函》、《关于敦促阁下支付欠款的律师函》，催促被告偿还借款及支付逾期违约金，但被告至今尚未偿还上述借款，原告遂提起本案诉讼。另查明，原告的经营范围为：以自有资金对外投资；房地产投资、开发、销售；基础设施建设、装修工程、土石方工程。本院认为：本案是借款合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”原、被告的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。”因被告购房资金不足，原、被告约定由原告出借资金给被告用于支付购房合同的首期款，原告按约定出借了款项100000元，事实清楚，证据充分。原告诉称被告分别于2019年2月6日和2019年5月6日各偿还了25000元，现主张被告归还借款本金50000元。被告未在规定期限内提出答辩，也未提供已偿还借款的证据，视为对原告主张的事实无异议，本院对原告主张的事实予以认定。关于原、被告之间借贷行为的效力问题。首先，原告的经营范围为房地产业，不包括从事金融相关业务，其并不具备经中国人民银行批准从事发放贷款等金融业务的资质。其次，目前已查知的原告出借款项给购房人以支付首期款的有十多人次，可见原告是向不特定借款人发放贷款。由此可见，原告出借款项给被告的行为，属于企业以借贷名义向社会公众发放贷款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”以及国务院发布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第五条规定：“未经中国人民银行依法批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。对非法金融机构和非法金融业务活动，工商行政管理机关不予办理登记。对非法金融机构和非法金融业务活动，金融机构不予开立帐户、办理结算和提供贷款。”原告为出售房屋，明知购房人资金不足，仍以垫付的形式向被告等购房人出借首付款，其行为违反金融管理方面的法律法规，且扰乱房地产市场的正常经营秩序。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告向被告等发放涉案借款属于未经中国人民银行批准擅自从事金融业务活动，属无效民事行为，因此，涉案《四季金谷项目首付款垫支协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告之间的首付款垫支协议书无效，被告应向原告返还因《四季金谷项目首付款垫支协议书》取得的财产，现被告已经偿还50000元，应向原告偿还剩余的50000元。对于原告主张被告支付借款利息和逾期违约金的问题。因原、被告签订的借款协议（即垫支协议书）无效，而原告因出借首付款实现了售房目的，并因被告办理了按揭贷款而使资金尽快回笼，原告并未因出借款项受到损失，反而从出售房屋、资金流转方面获益，原告请求被告支付借款利息及逾期违约金的诉求，缺乏充分理由和法律依据，本院不予支持。被告赖水莲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》｛法释〔2020〕6号}第十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告赖水莲应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆市东基团星投资开发有限公司返还借款本金50000元；二、驳回原告肇庆市东基团星投资开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判 长  何海波人民陪审员  柳 琼人民陪审员  邓瑞芳二〇二一年三月十一日书 记 员  李敏娟