广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终4517号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1974年6月2日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：王莉华，广东华宪律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人张静租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初30667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、确认原告张静与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年11月24日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费222688元及支付违约金36765.3元原告张静；三、驳回原告张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3127.07元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第二项为智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金222688元予张静；2.本案一、二审费用由张静负担。事实和理由：一审法院认定涉案合同合法有效，但却将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。涉案合同并未约定逾期交付物业属可解除涉案合同的情形，且涉案合同的合同目的因张静实际收取租金已经实现，张静在收取租金时并未提出过异议，即使其享有合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。退一步讲，张静没有证据证明其实际遭受损失，即使一审法院认定智城公司就合同解除存在过错，违约金的计算标准亦过高。张静答辩称，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，案涉《物业使用权转让合同》解除的过错在于智城公司，根据案涉合同约定以及公平、诚实信用原则，智城公司应承担违约责任。1.案涉《物业使用权转让合同》约定了智城公司的主要合同义务是交付物业，张静的主要合同义务是付清转让款。案涉合同签订后，张静向智城公司付清了全部款项，已经依约履行了合同义务。而截至一审开庭时，智城公司确认案涉物业整栋均未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，智城公司逾期交付房屋构成根本违约，致使案涉合同解除。2.根据张静在一审已经提交的相关证据可以证明张静所支付的贷款利息也正是因案涉《物业使用权转让合同》产生，智城公司应赔付张静的损失。3.一审法院结合合同履行及解除情况、智城公司过错程度、张静实际损失等因素，酌定违约金按照已付转让款的15%计算并无不当。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；2.若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且张静在本案中要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予张静出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。综上，一审法院认定《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于智城公司收到载有解除意思表示的律师函之日解除，处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为已构成违约，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、张静的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费719.13元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年三月十六日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终4517号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1974年6月2日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：王莉华，广东华宪律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人张静租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初30667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、确认原告张静与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年11月24日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费222688元及支付违约金36765.3元原告张静；三、驳回原告张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3127.07元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第二项为智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金222688元予张静；2.本案一、二审费用由张静负担。事实和理由：一审法院认定涉案合同合法有效，但却将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。涉案合同并未约定逾期交付物业属可解除涉案合同的情形，且涉案合同的合同目的因张静实际收取租金已经实现，张静在收取租金时并未提出过异议，即使其享有合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。退一步讲，张静没有证据证明其实际遭受损失，即使一审法院认定智城公司就合同解除存在过错，违约金的计算标准亦过高。张静答辩称，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，案涉《物业使用权转让合同》解除的过错在于智城公司，根据案涉合同约定以及公平、诚实信用原则，智城公司应承担违约责任。1.案涉《物业使用权转让合同》约定了智城公司的主要合同义务是交付物业，张静的主要合同义务是付清转让款。案涉合同签订后，张静向智城公司付清了全部款项，已经依约履行了合同义务。而截至一审开庭时，智城公司确认案涉物业整栋均未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，智城公司逾期交付房屋构成根本违约，致使案涉合同解除。2.根据张静在一审已经提交的相关证据可以证明张静所支付的贷款利息也正是因案涉《物业使用权转让合同》产生，智城公司应赔付张静的损失。3.一审法院结合合同履行及解除情况、智城公司过错程度、张静实际损失等因素，酌定违约金按照已付转让款的15%计算并无不当。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；2.若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且张静在本案中要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予张静出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。综上，一审法院认定《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于智城公司收到载有解除意思表示的律师函之日解除，处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为已构成违约，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、张静的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费719.13元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年三月十六日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖