上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18371号原告：肖方，男，1987年11月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：刘明珠，女，1986年3月5日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告肖方与被告刘明珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月22日公开开庭进行审理。原告肖方到庭参加诉讼，被告刘明珠经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。肖方向本院提出诉讼请求：1.确认肖方与刘明珠的租赁关系于2020年4月5日解除；2.刘明珠返还定金6,000元及利息；3.刘明珠支付肖方违约金12,000元(两个月房租)；4.刘明珠支付肖方深度清洁厨房油渍和房间清扫的人工和洗涤剂投入费用共计315元；5.诉讼费由刘明珠承担。事实与理由：2020年3月19日,肖方与刘明珠签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，刘明珠将位于本市XXX村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给肖方居住，租期一年，租金6,000元/月，肖方当即支付给刘明珠6,000元定金，租赁合同约定刘明珠于4月5号之前交付房屋，肖方分别于4月2日、3日、4日多次提出要求刘明珠对房屋损坏部分予以维修，刘明珠以各种理由拖延，截止到5日晚上仍存在主卧室无床板和床垫、厨房照明开关脱落、卫生间开关塌陷、客厅入门第一块地板脱落、天井卧室插排脱落电线裸露，客厅到天井纱窗门滑轮生锈推拉不畅、客厅门槛内侧木墙板有长1.5米宽15厘米左右的脱落使用胶带悬垂等问题，肖方认为不符合交房条件提出延期入住的要求，刘明珠以肖方单方面提出延期入住属于违约为由解除合同，并拒绝返还定金同时连夜更换锁芯，致使双方合同无法履行，根据租赁合同第九条第二项第二款，刘明珠交付的该房屋不符合合同约定，存在缺陷、危及肖方安全，并拒绝维修，属于违约，且刘明珠单方面解约，致使合同无法履行，构成根本违约。2020年4月3日晚，刘明珠同意肖方清理厨房重油污和打扫卫，并交付钥匙一把，肖方于4日对系争房屋进行了深度清理，属于对该房屋的改善，应当认定为一种价值附着，鉴于刘明珠违约，致使合同无法履行，肖方清理房屋用于入住的目的无法实现，刘明珠理应赔偿肖方损失，支付人工投入300元和清洁剂成本15元。审理中，肖方明确诉请2定金的性质：租赁合同签订之前是定金，2020年3月19日租赁合同签订后变为租赁保证金。诉请2利息的计算方式为：以6000元为基数，自2020年4月5日起计算至还款之日止，按照一年期LPR计算。诉请3的性质为解除合同违约金。刘明珠未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月19日，肖方作为承租方(乙方)、纪某某、刘明珠作为出租方(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，2020年4月5日前交付房屋，租赁期自2020年4月5日起至2021年4月4日止。月租金6,000元。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月租金6,000元。租赁关系终止时，甲方获取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。在该租赁合同尾部甲方处有纪某某的签字字样。同日，肖方通过支付宝转账支付纪某某租房定金6,000元。纪某某出具定金收条，主要内容为今收肖方XXX村XXX号XXX室定金6,000元。审理中，肖方为证明纪某某代理刘明珠出租系争房屋的事实以及签订租赁合同时的承诺，分别提交肖方与刘明珠、肖方与纪某某的微信聊天记录。其中肖方与刘明珠的微信聊天记录记载：2020年3月19日，肖方向刘明珠表示：你什么时候方便呢？刘明珠回复：我老公一般周末都上班的，只有晚上下班可以。肖方表示：我有个情况要说一下，我老婆明天晚上从老家过来，我要去接机，后面要隔离，如果可以的话定今天？刘明珠回复：好的，我告诉我老公。……我已经和他说了，XXXXXXXXXXX纪先生，我老公的电话。2020年4月2日，肖方向刘明珠表示：你好，刚才我和你老公去看了房子，和你们之前帖子描述有差距，家具都比较破旧，房间和家具有明显霉味，门窗开合也大都有问题，前租客只是做了基本打扫，油污什么都没清理，抽油烟机特别脏，高档位用不了，卫生间马桶盖都脱落了一半，因为家具比较旧，这个霉味确实没法清除，换新我也有顾虑，所以不好意思，麻烦你把租房帖子继续发出来吧，跟你老公沟通的是我这边也会转发。刘明珠对此并未回复。2020年4月6日，肖方向刘明珠表示：你好，你老公我联系不上，我要把钥匙还给你们，以免纠纷，另外我还有清洁留下的东西要取，麻烦什么时候过来告诉我一声，或者按约定晚上8点，59号楼门口还钥匙。刘明珠并未回复。其中肖方与纪某某的微信聊天记录记载：2019年3月31日，纪某某向肖方表示：你好，肖先生，租客这两天清理下，估计2号或3号约你交接哈。客厅玻璃碰碎的他们在维修。2020年4月1日，肖方回复：我建议我们节奏可以快点，都住得不远，晚上加班的话，明天早上可以先过去看看，有问题可以留时间给他们处理，你觉得如何。纪某某回复：如果合适的话，明天早上我们要不先约一个。2020年4月5日，肖方向纪某某表示：床垫什么时候到，能确认一下吗？马桶盖今天你会换上吗。纪某某回复：昨天太晚了，没有跟你说马桶盖什么的，已经换好了。那床垫子今天我再跟他确认一下。肖方表示：插头、衣柜什么的你们先修一下吧。新床垫有甲醛什么的还要跑味，我们等床垫来了再说吧。同日，肖方向纪某某表示：这种床你给我整这么薄的垫子？后，纪某某与肖方通过微信语音进行沟通。同日，纪某某向肖方表示：违约不租明天交钥匙，别耗费大家时间，该换的油烟机都换了，该维修的我也都维修了，你也来验收过了，钥匙也给你了，但是你今天单方面又跟我说要延期入住，属于你违约，按照合同我没有办法继续租给你。请你尽快交还钥匙。请你明天晚上于XXX村XXX号XXX室8点把钥匙还给我。肖方回复：钥匙我会还给你的，请带好收条。2020年4月6日，肖方向纪某某表示：你确实更换了油烟机，修了马桶盖，但是我并没有验收通过，合同约定4月5日前交房，3号晚上开关、插头还是裸露在外的，主卧室没有床板没有床垫，只有铁架子，厨房墙面天花板到处都是油渍，尤其是油烟机，我按约定要求清理并建议请保洁，你只给换了油烟机，我提出拿钥匙便于清理房间能够尽快入住，你提出交钥匙需要付二季度的房租，我觉得不具备交房条件，要求保洁清理，你选择了给我钥匙，截止到目前我只在4号当天主动进入你的房子，清理了厨房的重油污，期间你带人更换了二手油烟机。房子截止到昨天晚上主卧没有床垫，脱落的开关和插座没有维修，衣柜合页也还有脱落等等，没有验收通过，还没有交房。我提出延期入住是基于目前房租不具备交房条件，如果非要算违约的话，我觉得是你违约在先。纪某某回复：房子是否具备交房条件不是你单方面的要求，房子有问题的地方全部都修复了，房子是两房，具备两张床，两个床垫。多的一个床架我没有义务也不需要必须提供床垫给你。你说房子脏，我全部都打扫过了，你跟我说不租了，让我转租，后来又来看一遍说还是租，你看了三次房，合同也签了，第二次说不租了，让我转掉，扣你一半定金，我说按合同办，第三次你来了说可以了，你愿意继续租，说明你已经认可房屋状态了，你可以走法律程序，我都是按照合同来办的。肖方表示：你来拿钥匙，我们当面对房屋状况录个视频，我顺便把我的东西拿走，你确认我没有对你的房租造成人为损坏的话，我们后面走法律程序吧。纪某某回复：不要多说了，我也是第一次遇到你这样的租客，我所能做的都做了，你不想租了就不要找各种理由借口了。肖方回复：来拿钥匙吧，中午12点之前，你定个时间。纪某某表示：我没有义务每次都无条件配合你，你说什么我做什么，房子整理的程度怎么样是否能否入住我最清楚了，房子不是第一次出租了，我每次接收房子的标准都是一样的，你说我不积极不配合你，你也得有依据，你说过的话现在不承认，我也无话可说。审理中，肖方表示当时双方口头约定3月29日交房，2020年4月2日系争房屋还是很乱，有很多问题，纪某某让肖方先入住，保证会修好。4月3日纪某某将钥匙交给肖方，2020年4月5日，由于系争房屋不具备交房条件，肖方提出延期入住，纪某某则表示不出租给肖方了。2020年4月6日，肖方发现纪某某将锁芯换了。纪某某、刘明珠都将肖方的微信拉黑了。另查明，刘明珠户籍现在系争房屋内。以上事实，除当事人陈述外，另有租赁合同、支付宝转账记录、微信聊天记录等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案的履约主体，根据租赁合同约定的甲方名称、纪某某在租赁合同尾部的签字、肖方与刘明珠、纪某某的微信聊天记录以及刘明珠户籍在系争房屋内的事实，本院认为不论刘明珠与案外人是否对肖方构成共同之债，租赁合同的效力亦及于刘明珠，肖方基于租赁合同向刘明珠主张相关权利，于法不悖，本院对此予以确认。根据查明事实，纪某某于2020年4月5日明确表示不再出租给肖方，故肖方要求确认2020年4月5日租赁合同解除的诉请，于法不悖，本院予以支持。关于肖方主张返还定金及利息的诉请，审理中，肖方表示租赁合同签订之前是定金，2020年3月19日租赁合同签订后变为租赁保证金。根据相关法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。结合本案，本院认为肖方支付的定金应为签订租赁合同的担保，现双方已签订租赁合同，故该定金性质应发生变化，肖方主张定金转化为房屋租赁保证金，于法不悖，本院对此予以确认。如上所述，租赁合同已解除，刘明珠应依约将租赁保证金予以返还。故对于肖方主张返还6000元租赁保证金的诉请，本院予以支持。关于肖方主张利息的诉请，并无合同依据，本院对此不予支持。关于肖方主张违约金的诉请，根据查明事实，肖方并未充分举证证明系由于刘明珠单方违约造成租赁合同解除，故本院对肖方该诉请不予支持。关于肖方主张人工及洗涤剂投入的诉请，肖方亦未充分举证证明该损失实际发生且系由于刘明珠违约造成，故对该诉请本院亦不予支持。刘明珠经本院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条的规定，判决如下：一、肖方与刘明珠就上海市XXX村XXX号XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月5日解除；二、刘明珠于本判决生效之日起十日内返还肖方租赁保证金6,000元；三、驳回肖方其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，由刘明珠负担50元、肖方负担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年三月二十三日书记员 周浩然附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。