河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1403民初190号原告：李国峰，男，汉族，1973年8月16日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：刘寒松，商丘市法制教育协会法律工作者。被告：杨芝莲，女，汉族，1964年6月10日出生，住河南省商丘市睢阳区。第三人：金世华，男，汉族，1963年11月26日出生，住河南省商丘市睢阳区。第三人：杨春艳，女，汉族，1964年6月5日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告李国峰诉被告杨芝莲、第三人金世华、杨春艳案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国峰委托诉讼代理人刘寒松、被告杨芝莲、第三人金世华到庭参加诉讼，第三人杨春艳经本院传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国峰向本院提出如下诉讼请求：一、撤销商丘市睢阳区人民法院作出的（2020）豫1403执异100号执行裁定书；二、解除对原告名下房产的查封（北海路南侧棉办家属院13号）的执行；三、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2020年12月18日，原告收到睢阳区人民法院送达的（2020）豫1403执异100号执行裁定书，原告认为裁定书认定事实错误、适用法律错误，其裁定对棉办家属院13号院房产执行是错误的，理由如下：一、该房产属于原告的个人财产。原告是2019年6月19日购买此房屋，被告杨芝莲说签订合同不真实，与房屋价值不符。而任何交易都是由买卖双方自愿接受方可成交，而且签订该合同的时候原告录了一段交易视频，视频日期可以证明是在被告起诉前该房屋产权实际已经发生变化。关于该房屋成交价格，第三人杨春艳在2017年至2018年底借到原告25万元，曾口头约定利息2分，至签订房屋买卖合同之日本金及利息共计38.2万元，加上杨春艳急于还账需要钱，原告拿了30万元现金，事实上是以总价68.2万元购买此房屋，是和市场价相当的，并没有低于市场价。关于居住，原告名下有其他住房，该房屋采光一般，第三人杨春艳一家老小又无地居住，以每年租金12000元租给他们也是合理的。二、地役权自地役合同生效时设立，一经设立即具对世效力。地役权不登记，并非意味着地役权不能对抗第三人，未登记的地役权，仅仅是不能对抗善意第三人。地役权属于用益物权，物权为绝对权。因此，地役权一经设立即具有对世效力。虽然地役权未经登记，但作为物权，仍可以对抗侵权行为人，如果他人非法侵害当事人的地役权，未登记的地役权仍可以请求排除妨碍、赔偿损失。此外，未登记的地役权还可以对抗恶意第三人，所谓恶意第三人包括以不公正手段获得地役权登记的人，或者明知该地役权已经存在的第三人。在第三人杨春艳夫妻都告知杨芝莲此房屋已经卖给原告，所有权已发生变化，并保证会用其他方式偿还杨芝莲的债务，原告也提供买卖合同及证明的情况下，被告杨芝莲依然强制执行原告的房产明显不合法。综上，原告认为裁定中继续对本案房屋的执行，既不合法也不合理，其严重侵害了原告的权利。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨芝莲辩称：商丘市睢阳区人民法院作出的（2020）豫1403执异100号执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确，原告李国峰不是涉案房屋的权利人，其起诉无事实和法律依据，应当依法驳回，具体理由如下：一、涉案的房屋登记在杨春艳名下，根据我国《物权法》的相关规定，该房屋所有权归杨春艳，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条明确规定，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，因此，涉案房屋权利人是杨春艳，而不是本案原告李国峰。二、原告李国峰的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除执行。1、原告李国峰与杨春艳签订的合同系无效合同。案涉的房屋土地性质为国有划拨土地，依据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。根据《物权法》上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，作为房屋的权利人杨春艳虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然实际土地使用权的转让，因土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，故此杨春艳与李国峰双方签订的《卖房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。2、《卖房协议》上所涉的房屋买卖价格仅为55万元，严重偏离市场价值，也足以推定该协议不是合法有效的协议。案涉房屋主房面积244.14平方米，院内面积150平方米左右，共计394.14平方米左右，依据当时的房价，案涉房屋的价值至少为100万元，原告李国峰与杨春艳签订的合同价格远远低于市场价格，明显是二人串通、恶意转移财产的行为，该协议也不能认定为合法有效的协议。3、原告李国峰与杨春艳签订的《卖房协议》实质为以房抵债协议，双方原法律关系为借款合同关系，随后通过签订《卖房协议》以实现以物抵债的交易目的。李国峰签订《卖房协议》的目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，不属于消费者购房人，仅是和被告杨芝莲一样的普通债权人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。4、本案原告李国峰并未实际占有、使用案涉的房屋。反而是杨春艳一家人在此居住，在这期间杨春艳还在自己院子建满房子，面积150平方米左右，这说明案涉的房屋一直在杨春艳掌控之中，李国峰并未实际占有、使用该案涉的房屋，据此也能说明李国峰与杨春艳签订的合同存在串通、弄虚作假的嫌疑。5、即使原告李国峰与杨春艳签订的《卖房协议》合法有效，双方也未办理过户登记手续，现房屋仍登记在杨春艳名下，根据我国《物权法》的相关规定，该房所有权归杨春艳，原告李国峰未取得案涉房屋的所有权。综上，原告不是案涉房屋的权利人，与杨春艳签订的《卖房协议》违反法律禁止性规定，价格严重偏离市场价值，系无效合同，原告李国峰也未实际占有案涉房屋，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，不足以排除执行，睢阳区人民法院作出的执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。第三人金世华辩称：现在房子已经卖给李国峰了，与我没有任何关系。第三人杨春艳未到庭参加诉讼及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，原告李国峰提交如下证据：证据一、身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；证据二、房屋买卖协议一份，证明杨春艳夫妇与李国峰在2019年6月19日签订房屋买卖协议一份；证据三、借条三张，证明杨春艳夫妇在2017年7月21日及2018年8月11日、2018年11月17日三次共计向原告借到现金25万元；证据四、现金30万元及房屋买卖证明日期一份，证明李国峰在2019年6月19日给付杨春艳夫妇现金30万元及25万元借据，以总价55万元购买此房屋；证据五、交易现场光盘一张，证明2019年6月19日，李国峰与杨春艳夫妇买卖案中房屋的事实。被告杨芝莲对原告李国峰提交的证据一身份证无异议；对证据二房屋买卖协议有异议，55万元偏离市场价值，协议不是合法的协议，房款打的是借款条，不是房款条，原告欠费那个的不是房屋买卖合同关系，是以物抵债的关系；对证据三有异议，打的借条是借到李国峰多少钱；对证据四现金30万元及房屋买卖证明日期有异议，二个身份证都在钱上面押着，不是真正的买房的事实，是虚假的，都是借条，是以物抵债；对证据五交易现场光盘有异议，是假的，没有日期，上面日期是原告复制的。第三人金世华对原告李国峰提交的证据无异议。被告杨芝莲向本院提交以下证据：证据一、（2020）豫1403执异100号执行裁定书，证明我将第三人金世华、杨春艳的房屋查封，他们没有提出任何证据，我们双方达成协议一份，还款计划一份，执行的时候，与金世华没有履行协议，我提起第二次执行，他才拿出伪造的材料。这个房子登记在杨春艳名下。原告李国峰对被告杨芝莲提交的执行裁定书认为适用法律错误，认定错误。第三人金世华对被告杨芝莲提交的执行裁定书证明目的有异议，这个房子已经卖过了，法院查封时，我在笔录上已经明确告知法官此房屋已经卖出，拍的照片只是走个过程。第三人金世华没有提交证据。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2019年9月16日，睢阳区人民法院对杨芝莲诉金世华、杨春艳民间借贷纠纷一案作出（2019）豫1403民初6618民事调解书，调解书主要内容为：一、杨春艳、金世华共欠杨芝莲借款本金228000元及利息。杨春艳、金世华同意于2019年10月16日之前还清借款本金60000元及60000元本金的利息14400元和68000元本金的利息20400元，共计94800元。于2020年6月1日还清本金68000元及68000元本金的利息（利息自2019年10月21日计算至付清之日止，利率按月息1分计算）和本金100000元及100000元本金的利息（利息自2017年4月21日计算至付清之日止，利率按月息1.2分计算）。二、杨春艳、金世华如不能按上述期限还款，杨芝莲有权对所有欠款及利息申请强制执行。三、杨芝莲自愿放弃其他诉讼请求。调解书生效后，杨春艳、金世华未按期履行生效法律文书确定的义务，杨芝莲向商丘市睢阳区人民法院申请执行。在杨芝莲诉金世华、杨春艳民间借贷纠纷一案中，本院作出（2019）豫1403民初6618号民事裁定书，查封了杨春艳名下坐落在商丘市××××中段棉办家属院13号的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取保全措施的进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”，诉讼中对杨春艳房产的查封时诉讼中保全措施，在该案进入执行程序后自动转为执行中的查封措施。2020年8月25日本院立案执行，执行案号为（2020）豫1403执1930号。在执行过程中，杨春艳、金世华仍没有履行义务。2020年12月7日，原告李国峰提出书面异议。2020年12月18日原告收到睢阳区人民法院作出（2020）豫1403执异100号执行异议裁定：驳回案外人李国峰的异议请求。案外人李国峰以其为商丘市××××中段棉办家属院13号房屋的所有权人向本院提起执行异议之诉。另查明，涉案房产位于商丘市××××中段棉办家属院，房产证号为22××52号，面积244.14平方米。第三人杨春艳、金世华一直在该涉案房屋内居住。上述事实有原告提交的证据及当事人的陈述予以证明。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，原告李国峰与第三人杨春艳签订《卖房协议》后没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房屋的转让并未产生物权变动效力。原告李国峰也未提交证据证明其已实际占有了案涉房产。现该案涉房屋一直由第三人杨春艳、金世华居住，金世华庭审陈述，交电费户金世华，水费户名是杨春艳。即使其在人民法院查封之前已经与第三人杨春艳签订合法有效的买卖合同，但原告李国峰并未合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，综上，原告李国峰所举证据不享有足以对案涉房产排除强制执行的民事权益。故原告李国峰要求撤销商丘市睢阳区人民法院作出的（2020）豫1403执异100号执行裁定书及解除房产查封的诉讼请求，本院不予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李国峰的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告李国峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李艳梅审 判 员  张国强人民陪审员  郭银玲二〇二一年三月十六日书 记 员  李 君