北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初6928号原告（反诉被告）：北京百思特世纪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路10号1号楼三层301室。统一社会信用代码：91110108802074175X。法定代表人：郭志伟，总经理。委托诉讼代理人：李伯鼎，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕萌，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张仲敏，男，1961年12月9日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号码：×××委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁挥，北京市立康律师事务所律师。北京百思特世纪物业管理有限公司（以下简称百思特公司）与张仲敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。百思特公司之委托诉讼代理人李伯鼎、吕萌，张仲敏及其委托诉讼代理人周庆领、梁挥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百思特公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令张仲敏支付2017年3月1日至2018年2月28日、2018年3月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2020年2月28日，三年物业费共计11034元（其中每年3678元）；2、请求判令张仲敏支付逾期利息644.4元；3、本案诉讼费由张仲敏承担。事实与理由：2016年3月，百思特公司与中国人民解放军总参谋部第二部综合局签订了《毛纺路x号经适房物业服务委托合同》，合同约定由百思特公司向清河经济适用住房毛纺路x号小区提供物业管理服务，全体业主和物业使用人向百思特公司支付物业费用，委托期限为2016年3月1日至2017年2月28日止。在本合同期满前，西山区域组织协调向百思特公司承诺要续签《毛纺路x号经适房物业服务委托合同》并在2017年4月25日以书面形式向百思特公司出具续签函。尽管未签物业服务委托合同，但事实上百思特公司确实为张仲敏所居住的小区提供了物业服务，张仲敏也接受了该物业服务，双方已经形成事实上的物业管理服务合同关系，业主应当缴纳物业管理费。依据百思特公司与张仲敏签署的《物业管理服务协议》及《清河毛纺路x号住宅小区管理规约》明确规定了百思特公司向清河经济适用房毛纺路x号小区提供物业管理服务，业主和物业使用人应向百思特公司支付物业费用。但张仲敏自2017年3月1日起至2020年2月28日期间，未向百思特公司缴纳物业费，期间对于百思特公司的多次发函催缴也置若罔闻、不予理睬。故依据《物业管理服务合同》第22条的规定，住宅物业费为1.26元/建筑平方米/月，张仲敏房屋面积243.24平方米，每年的物业费为3678元（243.24*1.26*12）。张仲敏拒不履行缴纳义务的行为，既是对百思特公司辛苦劳动成果的不尊重和蔑视，亦是严重影响毛纺路x号院小区的正常管理和服务质量，故诉至法院。张仲敏辩称，不同意百思特公司的诉讼请求，要求法院予以驳回，百思特公司主张的物业费每建筑平米每月1.26元没有事实和法律依据，违反了北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准，政府指导价收费标准是每建筑平米每月不超过0.55元，百思特公司主张物业费所计算的房屋面积有误，计算面积是243.24平米，与实测面积194.09平米相差悬殊，在2017年2月28日以后涉案小区全体业主均因物业费和服务问题没能达成一致未签订合同，就价格问题需要进行评估后再确认，在原签订合同中第10条物业服务标准将按照北京市法律法规执行；本案的涉案小区为经济适用房小区，该小区的物业服务价格不能超过每建筑平米每月0.55元；百思特公司未按照2016年签订的合同履行义务，仅仅按照每月每平米0.24元的标准提供服务，根据百思特公司至毛纺路x号院全体业主的信中内容，保洁、公共能源、公共设施维修等各项服务费用是2.28元每月，2016年百思特公司只提供了安保和保洁两项服务，除去百思特公司未提供物业服务部分的费用，我方计算出的物业费用是0.24元每月每平方米；2016至2019年度所提供的服务，均未达到相应标准，从我方反诉证据中可以看出；2016年的合同，合同中未对约定期限进行记载，所以我方认为2017年开始双方未进行约定，双方就物业服务内容、价格一直发生争执，百思特公司所述的事实服务也就价值0.24元每平米每月；百思特公司未履行在招标时的承诺，监控、消防中控未按照两人24小时值班，也未按照招标书要求的设定两个人车分流大门，属于缺项，物业费应当相应扣除。张仲敏向本院提起反诉，请求：1、请求法院判令解除双方签订并瑕疵履行届满的《物业服务协议》；2、请求法院判令百思特公司公示2016年度、2017年度、2018年度、2019年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、各年度物业服务项目收支预算、各年度利用小区共用部位营收情况；3、请求法院判令百思特公司退还未履行项目部分和瑕疵物业服务物业费；4、请求法院判令百思特公司归还利用小区共用部位的营收（包括但不限于地上、地下公共停车位租赁费、入小区商户管理费、广告费等）；5、请求法院裁决百思特公司尊重2019年11月26日小区业主大会表决意见和住委会2019年12月30日送达的《停止物业服务通知书》要求，立即终止对小区的物业服务；6、由百思特公司承担反诉费用。反诉事实、理由同答辩意见。百思特公司就反诉辩称，不同意张仲敏的反诉请求，根据北京市物业管理规定，订立的前期物业合同中已说明各项服务内容和物业费用。在2016年时张仲敏所居住小区刚建成，刚开始是军产房，比照经济适用房使用，急需聘请前期物业，百思特公司通过招标中标后和总参二部营房部签订了前期物业合同，在选聘前期物业时是不需要经过业主大会表决的，物业服务的范围也都进行了约定，我方并没有违反法律法规的约定，物业服务合同对双方有约束力，合法有效。合同第17条约定物业费每月每建筑平米1.26元的标准，如所有内容都涵盖要两块多钱，部队当时主动承担了一部分，有些服务未纳入到前期物业服务中。合同第3条约定了物业共有部分和范围，约定不包括电梯，业主如果以此为由不支付物业费没有道理，业主提到双方签订的合同没有期限，前期物业合同签完，我公司又和个人签订了合同，我们认为这属于无固定期的合同，后期因为没有增加服务项目，业主也不愿意增加物业费，故物业服务标准也应当按照原先标准继续履行，业主应当缴纳物业费，现张仲敏已连续三年未交纳物业费，还要求我方返还部分费用，不清楚要从哪里扣，如果真的物业服务有问题也应当由正规途径解决，而不是他个人来主张。我方认为停止物业服务是没有法律依据的，根据北京市物业条例规定，解除物业服务合同，需要业主大会进行决定而不是业主个人决定，据我方了解，现小区并没有业主大会，无论张仲敏所称的会议、通知都是不能代表全体业主的真实意思表示，张仲敏所称的住委会是不合法的，其所形成的文件也没有法律效力，业主个人无权要求我方退出小区。张仲敏反诉请求中提到的公共收益事项涉及全体业主，需要业主大会共同反映，地下车库从未交给物业公司管理，我公司从来没有这个收入，也没有相关的管理费，小区设有丰巢快递柜，张仲敏个人不能代表全体业主，其要求公示的问题都在住建委网站上进行公示，业主可以自行查询。百思特公司已履行物业服务合同的全部义务，张仲敏反诉状上存在很多与事实不符的描述，如电梯问题本就不归我公司负责。在2017年部队改制以后，原来不需要业主承担的费用，现在业主需要自己承担，我方不清楚张仲敏自行计算的物业费费用依据是什么，如果需要我方增加服务项目，业主也应相应增加物业费，同时涉案房屋是比照经济适用房而实际房屋性质不是经济适用房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张仲敏系北京市海淀区清河毛纺路x号院x号楼x单元x室业主，该房屋尚未办理不动产权证书。2016年3月，甲方中国人民解放军总参谋部第二部综合局营房办公室与乙方百思特公司签署《毛纺路x号经适房物业服务委托合同》，就清河经济适用住房毛纺路x号小区甲方委托乙方提供物业服务进行约定。主要约定：承包方式为包干制，占地面积及范围为总建筑面积144800平方米，高层住宅面积113434.18平方米，委托管理期限为2016年3月1日至2017年2月28日止，在合同期满前三个月，甲方应以书面形式通知乙方下一年度是否续约或期满终止，物业服务管理费标准为1.26元/建筑平方米/月，高层住宅面积113434.18平方米，每年费用总计1715124元，注（此费用不含小区能源、电梯维保、电梯年检、绿化费用，按招标约定以上四项费用由甲方直接支付），由乙方按上述标准直接向业主收取物业等费用，收取数额由乙方负责，与甲方无关。2016年5月15日，甲方张仲敏与乙方百思特公司签署《北京市清河毛纺路x号居住区物业管理服务协议》，主要约定房屋位置为北京市海淀区清河毛纺路x号x楼x单元x室，建筑面积243.24平方米，物业服务费构成为综合管理费、物业共用部位共用设施设备日常维护费、公共区域清洁卫生费、公共区域秩序维护费，其中包含共用部位、共用设施设备及公用设施设备及公众责任保险（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、变频水泵维护费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费。以上费用合计为1.26元/月/建筑平方米。物业服务费按年交纳，甲方或物业使用人应在每年的3月15日前交纳次年度物业服务费。甲方或物业使用人违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应从逾期之日起按日累计所欠费用之千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年4月25日，中央军委机关事务管理总局西山区域组织协调组向百思特公司下发《明确毛纺路x号经济适用住房小区物业管理有关事项》的函件，主要内容为毛纺路x号经济适用住房小区2017年度物业服务继续委托百思特公司承担，服务范围在2016年度物业服务合同内容基础上，增加电梯维保（含年检）、公共区域能源、车库管理等3项内容，2017年度物业服务合同金额待小区物业价格评估后确定并签订合同，物业服务费由百思特公司逐户收取。诉讼过程中，张仲敏主张小区内公示的房屋面积远远小于物业服务合同中约定的房屋建筑面积，其不予认可百思特公司物业费的计算方式，同时，其主张百思特公司在小区绿化、消防设施维护、车库管理，门禁管理等诸多方面服务不到位，不同意按照1.26元/建筑平方米/月的标准交纳物业费。就涉案小区房屋建筑面积及物业费计算依据问题，经百思特公司申请，中央军委机关事务管理总局第一保障处保障三队于2020年11月23日复函称，2018年《军队师以下经济适用住房初步核定面积公示表》中所记载的核定面积为套内面积+1/2阳台面积，仅用于住房超面积处理使用，根据军委政治工作部、后勤保障部下发的《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》明确，住户应交纳的物业服务费=住房建筑面积*物业服务费收费标准。诉讼过程中，百思特公司另提交消防设备检查结果通知、中控设备检查记录表、安防巡查表、物业服务项目收支情况公示表等，证明其已履行物业服务合同约定的义务。诉讼过程中，经询，涉案小区尚未成立业主委员会，且百思特公司一直为小区提供物业服务。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中国人民解放军总参谋部第二部综合局营房办公室与百思特公司签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，合法有效，对小区业主具有约束力。此后，百思特公司在该部队单位委托下，为涉案小区提供物业服务，与张仲敏另行签订《物业管理服务协议》，该合同系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，合法有效，双方均应恪守履行己方合同义务。合同期满后，百思特公司继续为涉案小区提供物业服务，张仲敏与百思特公司之间已形成事实上的物业服务合同关系，故张仲敏作为房屋业主，应按照原合同约定标准交纳相应的物业费。现张仲敏未交纳物业费已构成违约，故百思特公司要求张仲敏交纳物业费的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。张仲敏对百思特公司物业服务提交的证据不能反映百思特公司所提供物业服务的全部内容，且不足以证实百思特公司提供物业服务存在重大过错并严重影响业主的居住和生活，尚未达到减免物业费的程度，亦不构成其拒交物业费的正当理由，故本院对其辩称不予采纳。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张仲敏虽不认可《物业管理服务协议》中关于房屋建筑面积的记载，但根据中央军委机关事务管理总局第一保障处保障三队对《军队师以下经济适用住房初步核定面积公示表》中记载的房屋核定面积所做的解释，张仲敏选择以此作为计算物业费的依据，明显与房屋客观实际不符，故本院对其该项抗辩意见不予采信。关于百思特公司主张的利息损失，因张仲敏未交纳物业费系对物业服务质量存有异议，并非无故拒交，故本院对百思特公司的该项主张不予支持。就张仲敏所提反诉请求，本院认为，现代小区规范有序化管理局面的形成，小区业主舒心整洁居住环境的形成，需要全体业主积极参与小区管理，积极参与业主大会与业主委员会的活动，通过合法途径行使法律赋予的权利；需要业主委员会代表全体小区业主的利益，通过法定程序决定影响全体业主权益的事项；需要物业服务公司不断提升服务质量，积极与业主沟通，解决业主面临的实际困难。本院认为，百思特公司已在日常工作中公示物业管理收支情况并同意张仲敏查询，故百思特公司未对张仲敏行使业主权利造成障碍。同时，张仲敏的其他反诉请求，有赖于全体业主依法定程序行使权利，现张仲敏个人进行主张，于法无据，本院均不予支持。当事人提交的其他证据及发表的意见不影响本院在查明上述事实的基础上依法作出裁判，本院不再逐一赘述。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、张仲敏于本判决生效后七日内向北京百思特世纪物业管理有限公司支付2017年3月1日至2020年2月28日的物业费共计11034元；二、驳回北京百思特世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张仲敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，张仲敏应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费46元（北京百思特世纪物业管理有限公司已预交），由张仲敏负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费35元，由张仲敏自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 梁 珊二〇二一年三月三十一日书记员 刘佩瑶