广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30173号上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：吴玩婷，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁端，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周小亮，男，1969年3月6日出生，汉族，住上海市黄埔区。上诉人家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利物业公司）因与被上诉人周小亮物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初11147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家利物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持家利物业公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院根据报修时间为2018年5月5日《C1-20缺陷消项表》所载“缺陷内容”而不支持家利物业公司请求周小亮支付违约金，认定事实错误。周小亮提出的物业服务质量问题均没有事实及法律依据，《C1-20缺陷消项表》所载内容仅为其发现房屋出现问题到家利物业公司物业管理中心反映和登记的内容，并不一定是现场真实情况，家利物业公司需根据登记的内容到现场检查是否真的出现问题后，才会组织人员进行维护、整修，且该表并未有其他类似的记载，依据该表中2018年6月8日的记录，2018年6月份其再次报修中已不存在一审法院认定的“涉案房屋确存在漏水、被涂画、堆放垃圾等情况”的情形，可以证明这是短期内出现的现象，且家利物业公司在其每次向家利物业公司反馈相关问题后，均在第一时间进行维护、整修、积极应对，也拍摄现场整修后图片为据，但其从未对整修结果进行验收，以种种不正当理由拒付物业费等费用。二、周小亮作为业主，按时缴交物业管理费用是其应履行的法定义务，其一直拒缴物业服务费等费用长达几年的时间，给家利物业公司的物业服务工作带来严重的影响，一审法院不支持家利物业公司要求其支付违约金的请求，有失公允，亦无任何法律依据。根据相关法律法规，周小亮作为涉案物业的业主，缴纳物业服务费、专项维修基金是其法定义务，一审法院仅根据2018年5月5日《C1-20缺陷消项表》记载的缺陷内容，就片面地认为家利物业公司未尽到妥善的管理服务职能，进而不支持家利物业公司诉请的违约金，不仅给家利物业公司带来了经济损失，也严重影响了家利物业公司的物业服务工作。物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合，若周小亮认为家利物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是家利物业公司及全体业主利益。周小亮一直都有拒交物业管理费的情况，家利物业公司也不止一次诉至法院维权，根据其几年来的履约情形，家利物业公司完全依据合同拒绝对其履行物业服务的义务，但家利物业公司仍然尽到物业服务企业应尽的义务。综上所述，家利物业公司一直履行物业服务管理的职能，而周小亮作为业主一方，长期不缴交物业管理费等费用，给家利物业公司的物业服务工作带来了严重的影响，一审法院对此问题认定错误，从而导致不公正的判决。周小亮辩称，一、物业管理公司提交的2018年5月5日《C1-20缺陷消项表》恰恰证明：1.物业管理公司确实存在管理上的问题，一审法院也是如此判定的。2.物业管理公司一直是推诿的态度，而不是主动去解决业主的困难。文件是静态的、是一个时点的，只能反应文件中的一个特定时点，物业管理公司存在管理混乱的问题，反映出其没有尽到服务的责任，一边收取高额的服务费用，一边对明显存在的问题、需要提供服务却视而不见，反而需要不在现场的业主通过电话、快递反馈，其才发现问题，因此，这个缺陷肯定是存在了较长时间，是物业管理公司管理上长期存在的问题，其连表面的工作都不做好，谈何提供高质量的服务、提供安全舒适的居住环境呢？二、关于漏水等事项。去年5月份下雨的时候曾电话报过一次，现场与物业管理公司管理员也一起勘察处理过，顶层还在漏水，且渗水到下面，墙壁都是水、墙壁表面发黑。去年偶尔去过2次，发现后花园有一些垃圾，后来我告知物业管理员。几天后，电话告诉我，他们已经清理移走了。三、我已依照一审判决支付了相关费用。家利物业公司向一审法院起诉请求：1.周小亮向家利物业公司支付拖欠的物业管理费42174.18元、专项维修资金1405.76元；2.周小亮向家利物业公司支付违约金（违约金以每日万分之五计至实际清偿之日止，暂计至2019年3月20日为18114.37元）；3.周小亮向家利物业公司支付律师费用2500元。一审法院认定事实：2012年7月20日，周小亮作为买受人与出卖人深圳和记黄埔龙岗地产有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，其中约定：1.第三条约定，周小亮购买位于深圳市龙岗区，建筑面积为203.75平方米。2.第二十四条前期物业管理约定，出卖人依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有一级资质的物业服务企业和记物业服务（深圳）有限公司（以下简称和记物业公司）对本项目进行前期物业管理服务；物业管理费由买受人按每月每平方米建筑面积4.5元交纳，日常收取的专项维修资金由买受人按政府规定的标准交纳。3.第二十七条约定，合同中的通知应采取书面形式，并选择以邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港澳台地区除外），在邮件发出三日之内视为送达，所邮寄的地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式电话通知送达；买卖双方地址以合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应该及时通知对方；未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五“买卖双方补充约定”第28条约定：“……（3）物业服务费由买受人按以下标准预交给物业服务企业，物业服务企业根据本房地产项目物业服务的实际支出或者成本可以调整物业服务费的收取标准。高层／小高层住宅：3.4元／月／平方米（按建筑面积计算）；亲地叠墅（叠加）户型：3.8元／月／平方米（按建筑面积计算）；水岸双拼（双拼）户型：4.5元／月／平方米（按建筑面积计算）；水岸联排（联排）户型：4.5元／月／平方米（按建筑面积计算）……。物业专项维修资金应按照政府有关规定、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的规定缴纳、管理及使用。”和记黄埔地产公司（甲方）与和记物业公司（乙方）于2009年5月8日签订的《御峰园前期物业服务合同》第十八条第一款约定“任何业主如果逾期支付《管理规约》、本合同规定的物业服务费、日常收取的专项维修资金、其他代收代缴费用或其他应付款项的，则乙方有权单独或同时采取下列措施并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用、违约金等：……（5）按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。……”。2012年7月20日，周小亮签署《承诺书》，承诺自己已收到并详细阅读了《御峰园临时管理规约》及《御峰园前期物业服务合同》，同意遵守其中的相关约定及承担相应的责任。2013年12月28日，周小亮在家利物业公司向其出具的《御峰园交付使用通知书》的回执联、《交付使用文件资料签收表》（文件有收楼意见书、临时管理规约等）、《御峰园二期入伙业主领用物品签收表》上签名。另查，家利物业公司提交落款时间分别为2017年8月25日、2019年3月13日的《关于提醒及时缴纳物业服务费及其他欠费事宜》及两份快递单，用于证明其向周小亮在《深圳房地产买卖合同（预售）》中所填写的地址邮寄相关材料，要求周小亮支付所欠的物业管理费和其他费用。家利物业公司提交《C1-20缺陷消项表》及图片，用于证明家利物业公司已就周小亮反映的房屋问题进行了修缮，周小亮对维修结果清楚知悉。周小亮否认有收到家利物业公司的邮件及相应材料；主张《C1-20缺陷消项表》是家利物业公司的内部资料，真实与否其无法确认；对照片不认可，不是对周小亮房屋进行的维修或清理。周小亮提交御峰园收楼意见书（复印件），用于证明收楼时已明确注明物业的瑕疵；提交图片打印件四份，用于证明物业漏水、房间内搭棚居住、饲养宠物、房间墙上涂鸦涂抹等；提交御峰园房屋整修记录表打印件一份，用于证明房屋至今漏水、整修无有效反馈；提交快递记录打印件一份，用于证明快递文件给家利物业公司，要求家利物业公司履行服务责任。家利物业公司对周小亮提交的上述证据均不予认可，并主张房屋已交付周小亮使用，房屋不影响正常使用，家利物业公司已尽维修义务。家利物业公司提交的《C1-20缺陷消项表》显示报修时间为2018年5月5日，所记载的“缺陷内容”有：入户门损坏，一楼厨房墙面三处渗水，负一楼转角小房间有垃圾杂物，墙面涂画，后院有竹子堆放，三楼推拉门玻璃碎一块，四楼阳台栏杆有水迹等内容。再查，和记物业公司已于2014年7月14日变更为家利物业公司。周小亮已取得涉案房产的房产证。周小亮陈述其缴纳了物业服务费及维修资金至2015年6、7月份。家利物业公司确认周小亮交纳物业服务费及维修资金至2015年5月，并主张其诉请的物业服务费以建筑面积203.75平方米计算每月为916.83元，维修资金每个月为30.56元（参照《住宅专项维修资金管理办法》规定的每平方米0.15元计算）。一审法院认为，周小亮与和记黄埔地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，周小亮应当履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，和记黄埔地产公司与家利物业公司签订的前期物业服务合同对业主周小亮具有约束力。周小亮提出的抗辩理由，因未能提交充分有效的证据予以证明，故一审法院不予采信，周小亮从2015年6月起未缴纳物业服务费、专项维修资金，应当予以缴纳。周小亮每月需交物业服务费916.83元、专项维修资金30.56元，经核算，周小亮共计欠付家利物业公司2015年6月至2019年3月的物业服务费42174.18元、专项维修资金1405.76元。关于家利物业公司诉请周小亮支付上述欠款的违约金，根据家利物业公司提交的《C1-20缺陷消项表》中所记载的内容，涉案房屋确实存在漏水、被涂画、堆放垃圾等情况，家利物业公司提交的证据不足以证明双方已协商解决，故对家利物业公司诉请的违约金，一审法院不予支持。对于家利物业公司诉请的律师费2500元，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告周小亮应于判决生效之日起三日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付2015年6月至2019年3月的物业服务费42174.18元、专项维修基金1405.76元，共计43579.94元；二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元【原告家利物业管理（深圳）有限公司已预交】，由原告家利物业管理（深圳）有限公司负担225元，被告周小亮负担477元。本院经审理查明：一、二审中，家利物业公司称，1.我方提交的2018年5月5日《C1-20缺陷消项表》显示2014年6月22日至2018年5月期间我方未接到业主的任何反馈，我方作为物业管理公司，已尽到物业管理的职责，缴交物业管理费等费用是业主的法定义务，一审法院未支持逾期缴交物业管理费等费用的违约金，没有事实和法律依据。2.我方在一审中的补充证据三--图片显示，涉案房屋内没有任何垃圾，屋内整洁干净，并非周小亮所述情形，且其未提交证据证明，一审判决也载明“周小亮提出的抗辩理由，因未能提交充分有效的证据予以证明，故一审法院不予采信”，我方认为，周小亮拖欠物业管理费等费用，我方有权根据《临时管理规约》约定的违约责任条款向其主张该部分违约金，否则对我方不公。3.自2018年5月后接到周小亮反馈的问题后，我方对缺陷内容予以处理，其未进行察看验收，该部分责任应由其自行承担，不应片面加重我方的责任。二、本院查明的其他事实与一审法院认定的其他事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务企业应按照物业服务合同的约定提供服务，业主亦应按照约定交纳物业管理费。即使如周小亮所主张的家利物业公司可能存在某些服务瑕疵的问题，但物业服务合同具有公益性，物业管理费形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，从本质上来看，也是全体业主享受物业服务的物质基础，若部分业主认为物业服务企业的服务存在瑕疵拒付物业管理费，则对已支付物业管理费的其他业主相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。如周小亮认为家利物业公司的物业服务不到位，可由小区业委会代表全体业主与其交涉，监督其及时纠正、弥补，必要时追究其相关责任或按照相关的法律法规的规定重新选聘物业服务企业。因此，周小亮以家利物业公司可能存在某些服务瑕疵的问题为由拒付物业管理费的理由不能成立，家利物业公司要求周小亮支付物业管理费等费用及违约金的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据相关法律规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现家利物业公司未能提供其他证据证明因周小亮迟延交纳物业服务费造成了除利息期待利益以外的其他损失，故根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整，参照银行借贷利率，本院酌定周小亮向家利物业公司支付违约金10000元。综上所述，家利物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初11147号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初11147号民事判决第一项为：被上诉人周小亮于本判决发生法律效力之日起三日内向上诉人家利物业管理（深圳）有限公司支付2015年6月至2019年3月的物业服务费42174.18元、专项维修基金1405.76元及违约金10000元；三、驳回上诉人家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取702元【家利物业管理（深圳）有限公司已预交】，二审案件受理费300元【家利物业管理（深圳）有限公司已预交1404元】，均由被上诉人周小亮负担。广东省深圳市龙岗区人民法院退回家利物业管理（深圳）有限公司一审案件受理费702元，本院退回家利物业管理（深圳）有限公司二审案件受理费1404元；周小亮于本判决发生法律效力之日起三日内向广东省深圳市龙岗区人民法院缴交一审案件受理费702元，向本院缴交二审案件受理费300元。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 徐雪莹二〇二一年三月二十三日书记员 陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。