江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1903号原告：刘斌，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杨周、吴昊（实习），江苏连众律师事务所律师。被告：张健康，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱丽，江苏瀛之志律师事务所律师。被告：江苏玖信投资有限公司，住所地连云港市海州区新浦工业园。法定代表人：刘振兵，总经理。委托诉讼代理人：沈跃宽，该公司员工。委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。原告刘斌与被告张健康、江苏玖信投资有限公司（以下简称玖信公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘斌及其委托诉讼代理人杨周、吴昊，被告张健康的委托诉讼代理人朱丽，被告玖信公司公司的委托诉讼代理人沈跃宽、戴高明到庭参加诉讼。因案件审理需要，本案依法办理了审限变更手续。本案现已审理终结。原告刘斌向本院提出以下诉讼请求：1.确认原、被告签订的土地使用权转让协议无效；2.判令二被告连带返还土地转让款258.8万元及利息，按70％的比例赔偿损失3719055元（后变更为赔偿损失5017313元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月14日，原告与被告张健康签订协议，约定被告将顾庄北祖平路从西向东120米起向东122米向北130米的一宗土地转让给原告，转让费280万元。2018年8月20日，原告与两被告协议土地价款为230万元。后又将协议变更为258.8万元。2018年9月5日，原告与被告玖信公司确认款项结算完毕。原告在合同签订后投入施工建设，但因该土地无法办理合法手续被行政部门查处。故提起诉讼，请求判如所请。被告张健康辩称：1.涉案土地性质为建设预留地，可以办理土地使用证书，原告主张不能办理土地使用权证没有依据，我方提供的新浦工业园区内与涉案地块同样情形的公司的清单和联系方式能够证实该事实，双方应继续履行合同。2.原告主张我方与玖信公司承担连带责任无法定或约定理由。3.原告自行拆除钢结构的钢柱，破坏混泥土地面，被告对此无过错。由此造成的损失与被告无关，原告主张违法建筑的财产利益，应不予支持。被告玖信公司辩称：1.我公司与原告所谓的土地使用权转让协议不存在利害关系，不是本案合同当事方。2.原告主张转让合同无效无事实和法律依据。原告应按合同约定合法利用土地，没有合法利用土地造成权利受阻，责任应当由其自行承担。3.原告主张的损失与我公司无关，也没有事实和法律依据。原告单方委托第三方对非法建筑进行鉴定，依据不足，且鉴定程序违法，鉴定资料未经当事人质证。4.原告的建筑物经行政机关认定为非法建筑，其依法不享有物权，不受法律保护，如通过民事诉讼处理非法建筑实际是变相保护原告的非法利益，将非法建筑合法化。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举证的土地转让协议及补充协议、声明、结算方式、造价咨询报告书、行政处罚决定书、土地转让协议，被告张健康举证的转让协议，被告玖信公司举证的转让协议、结算方式、声明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月10日，被告玖信公司与连云港恒达市政工程有限公司（以下简称恒达公司）签订《协议》一份，约定玖信公司将顾庄北和祖平东（自庄后从南向北100米、从西向东120米起向东122米范围内）约18亩土地（具体亩数以实际测量为准）转让给恒达公司，每亩8万元，总价144万元。2017年4月14日，原告刘斌与被告张健康签订《协议》一份，约定张健康将一宗土地（顾庄北祖平路从西向东120米起向东122米向北130米内，以四面围墙为界址）转让给原告，总价款280万元，合同签订3日内付定金120万元，2018年春节付80万元，余款80万元2018年4月30日前付清。合同生效一周内交付土地。款项付清后，张健康与玖信公司签订的协议给原告，同时本协议终止。该协议有双方签字和手印，同时张健康在落款处注明确保土地无争议，其协助原告办理土地证。同年10月26日，双方又签订《土地转让补充协议》，明确案涉土地面积为28亩，张健康积极帮助原告办理土地手续，所需费用由原告承担。合同签订后，原告取得案涉土地后拟在此经营连云港海裕新材料科技有限公司并建设北侧围墙、硬化地面及搭建钢结构厂房。2017年12月8日，原连云港市国土资源局以未取得用地手续占用农用地进行建设为由作出连国土资监罚字[2017]3018号行政处罚决定书，对连云港海裕新材料科技有限公司处以责令退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施并处罚款53525元的处罚。2017年底2018年初，原告与玖信公司《协议》签订一份，落款时间为2014年2月10日。原告与张健康均确认落款时间系倒签，实际签订时间为2017年底2018年初。该协议的内容与张健康和玖信公司签订的《协议》一致。2018年8月20日，原告与张健康、玖信公司签署《声明》一份，协议将案涉土地价款变更为230万元，并明确原告已付款120万元，剩余110万元中的86万元支付给张健康，24万元支付给玖信公司。该声明上有玖信公司盖章和公司法人刘红玖签字。同日，原告与张健康、玖信公司又形成《结算方式》一份，协议将案涉土地价款变更为258.8万元，土地为21.6亩及围墙内的地上物、传达室及围墙内回填土。后原告已支付120万元给张健康，剩余138.8万元由原告将其所有的新海花园A7栋一单元601室及车库作价130万元，余款8.8万元由原告支付给玖信公司。还注明，原告同时支付厂房部分租金11.2万元给玖信公司。同年9月5日，原告与玖信公司签署《声明》一份，明确原告已按上述《结算方式》的方案执行完毕，已付清全部土地款。张健康收到原告支付的120万元。原告付给玖信公司的款项为：1.2018年9月3日付20万承兑汇票一张（含8.8万元土地款和11.2万元租赁玖信公司厂房租金）；2.2018年9月5日，原告将作价130万元的新海花园房产过户到玖信公司指定的王健名下。因土地行政部门要执行上述行政处罚决定书，原告在执行前委托江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司对案涉土地上新建厂房和附属工程进行造价鉴定，鉴定工程造价为7167590.58元，其中土石方工程1831422.91元、新建厂房工程5254964.87元、围墙底部桩基工程81202.80元（北围墙）。后因双方就赔偿问题发生纠纷，故原告诉至本院。诉讼中，原告申请财产保全，支出保全费5000元。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，对于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用《合同法》等当时的相关规定。根据《土地管理法》的相关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。本案土地转让协议项下土地系农用地，原告刘斌受让农用地用于非农建设，且未办理相关审批手续，违反上述法律强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项“违反法律强制性规定的合同无效”的规定，案涉土地转让协议无效。张健康辩称案涉土地系建设用地且可以办证无事实依据，其要求继续履行合同的主张不能成立，本院不予支持。《合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”因案涉土地转让协议无效，转让人应当承担返还土地款和赔偿损失的法律责任。关于责任主体，本院认为，原告先与张健康签订土地转让协议，后又与玖信公司签订一份内容相同的协议，最后与张健康、玖信公司三方协议将土地价款由原来的280万元变更为258.8万元。原告按约支付张健康120万元、玖信公司138.8万元。由此可见，土地转让、合同价款、支付方式等权利义务是由原告、张健康和玖信公司共同协商确认的，且已按约履行完毕，故张健康和玖信公司均系原告的合同相对人，应共同返还原告土地款258.8万元并赔偿损失。原告主张两者承担连带责任无法律依据，本院不予支持。玖信公司辩称其与原告的协议系张健康利用职务之便加盖公章无事实依据，其与张健康均辩称不是合同签订人与事实不符，本院不予采信。关于损失数额。根据工程造价咨询报告书，原告购得土地后工程投入总造价为7167590.58元，其中土石方工程1831422.91元、新建厂房工程5254964.87元、围墙底部桩基工程81202.80元。该报告书虽系原告单方委托，但系地上设施即将被行政部门拆除的情况下进行的，具有一定的紧急性，而鉴定机构和鉴定人员均具备相应资质，评估结论具有相应依据，并无明显不当之处，故该报告书可以采信。根据该报告，对于土石方工程，主要涉及场地回填，具体为水池及加工厂周边回填土夹石、新建房屋及水泥地回填土夹石、厂房下部回填土（外购土）等，均系原告购得土地后的建设投入，张健康辩称其亦有场地回填等相关投入，但并无证据证实原告将其投入评估在内，且其描述与评估内容不符，本院不予采纳。至于其辩称的原告将土夹石出卖无事实依据。因原告系非法使用农用地，相关建设不具备建设规划、施工等审批手续，故本院仅对“分部分项工程量清单计价合计1530472.14元”、“措施项目清单计价合计92836.15元”予以支持，对规费、税金、工会经费等不予支持。同理，对于新建厂房工程、北围墙底部桩基工程，在扣除规费、税金等费用后，本院确认为4559571.02元、44019.01元。上述共计6226898.32元。因张健康和玖信公司明知案涉土地系农用地仍进行转让且承诺办理土地手续，相较于原告过错较大，应对上述损失承担主要责任，本院酌定原告与张健康、玖信公司按3:7的比例分担责任。据此，张健康、玖信公司应赔偿原告损失4358828.82元（6226898.32×70％）。张健康主张原告使用了其变压器和房屋应给付使用费，因该费用可与土地款利息相互冲抵，故本院不予支持。综上，原告与被告张健康和玖信公司之间的土地转让协议无效，两被告应共同给付原告共计6946828.82元，原告应将案涉土地返还给两被告。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘斌与被告张健康、江苏玖信投资有限公司之间的土地转让协议无效；二、被告张健康与江苏玖信投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告刘斌6946828.82元；三、原告刘斌于本判决生效十日内返还土地转让协议项下土地（顾庄北祖平路从西向东120米起向东122米向北130米内以四面围墙为界址约21.6亩）；四、驳回原告刘斌其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费65037元、保全费5000元（原告均已预交），由原告负担7004元，由被告张健康、玖信公司共同负担63033元，两被告共同负担部分于给上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  汪素琴人民陪审员  贺 君二〇二一年三月四日书 记 员  孙凤娟法律条文附录及上诉须知一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。【二】《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。【三】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。