新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)兵1202民初5号 原告：哈密西电环保能源有限公司，住所地新疆哈密市红星一场工业园区管委会。统一社会信用代码91652201328859601B。 法定代表人:罗剑，总经理。 委托诉讼代理人：丁宇飞，男，1980年4月25日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：金文，广东九文律师事务所律师。代理权限特别授权。 被告：哈密酉金物资有限公司，住所地新疆哈密市伊州区大营房百花路桃园新村**楼底商**门面。统一社会信用代码91652201057700163Y。 法定代表人：于金奎，男，1972年9月15日出生，住新疆哈密市 被告：王功，男，1982年9月29日出生，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：陈志斌，伊州区众信法律服务所法律服务工作者。代理权限特别授权。 原告哈密西电环保能源有限公司（以下简称西电环保公司）与被告哈密酉金物资有限公司（以下简称酉金物资公司）、王功民间借贷纠纷、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西电环保公司的委托诉讼代理人丁宇飞、金文，被告酉金物资公司的法定代表人于金奎，被告王功的委托诉讼代理人陈志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西电环保公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《以房抵债、购房及借款协议》；2、判令被告酉金物资公司归还借款本金10374000元;3、判令被告酉金物资公司支付以上借款的利息(从2018年11月1日起按年息15%计算到实际给付之日止);4、判令被告支付律师代理费280000元；5、判令被告王功承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：为帮助被告酉金物资公司及时归还银行借款,原告的委托代理人丁宇飞于2018年3月30日与被告酉金物资公司签订《资产抵押协议书》及《借款合同》,根据以上两份法律文件,当日原告通过委托宋维个人农业银行账户,分五笔汇入被告酉金物资公司指定银行单位账户,出借给被告酉金物资公司4500000元现金,用于归还被告酉金物资公司拖欠华夏银行贷款(丁宇飞及宋维的转帐行为均代表原告,由原告授权委托所为)。原告已履行了出借借款的合同义务,被告王功个人为被告酉金物资公司的借款行为作了连带责任保证担保。被告酉金物资公司为其向原告借款进行了资产抵押。根据《借款合同》,被告欠原告借款本金4500000元、借款利息315000元未能偿还。因被告酉金物资公司经营困难资金不足,不能以现金方式偿还借款本息,担保人王功也不能及时履行担保责任,经原告和被告协商,被告要求按如下方式解决债务纠纷：被告酉金物资公司以其主体完工的酉金办公楼1栋（现状）总建筑面积约2123.18平方米（（地上**，及已完工的酉金市场办公楼18间((地上**总建筑面积约7969平方米)，按照每平方米1800元共计5256144元，折抵欠原告借款本息，将房屋产权交付原告。原告为帮助被告度过困难,同意购买被告酉金物资公司已完工的酉金“双创”办公楼1栋（现状）总建筑面积约2123.18平方米（（地上**，按照每平方米1800元计价共计3821724元，将房屋产权转让交付原告；以上房产抵债折价及购房款共计9077868元，扣除被告酉金物资公司所借借款本息4815000元，原告需再向被告酉金物资公司支付购房款4262868元。原告为帮助被告度过经营困难，另外同意向被告出借1296132元，年息15%，借款期限一年(2018年11月1日至2019年10月31日)。因被告酉金物资公司以上房产建设在通过招拍挂所取得的约20亩土地上，被告未有能力缴付土地出让金，致使土地上的建筑物均无法办理房产证；被告酉金物资公司无法向国土和房产管理部门申请办理以上土地和房产交易的备案、转让、变更、登记手续。因双方约定如被告发生违约，不能在约定时间2019年10月31日前协助原告办理以上产权证手续无法履行合同的，原告有权解除本协议，由被告共同承担向原告返还10374000元购房款及借款利息的连带偿付责任，并按年息15%承担返还已付房款的利息；并由被告承担总房款20%的违约金。为保证被告酉金物资公司全面履行本合同约定的义务，被告王功自愿为被告酉金物资公司履行本协议承担连带责任的担保保证,保证期限为本协议约定的履行期限届满之日起两年之内。协议签订后原告将共计5559000元现金转账至乙方指定的华夏银行账户内。但是被告一直没有给原告办理房产过户手续，《以房抵债、购房及借款协议》已无法履行，被告已构成根本性违约。原告多次找被告要求退回借款本息，被告以困难为由推脱不还，无奈诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告酉金物资公司辩称，被告酉金物资公司更换了法定代表人，现任法定代表人对本案情况不知情，被告王功原系被告酉金物资公司的法定代表人，本案的借款买卖行为都是被告王功本人经办的。对于原告的诉讼请求，被告酉金物资公司与被告王功的意见一致。 被告王功辩称，2018年被告酉金物资公司与红星建设集团合作供应十三师建设项目中的钢材，合作期间红星建设集团与被告酉金物资公司向华夏银行借款，十三师国资委提供担保。被告酉金物资公司购买钢材再供应给红星建设集团各工地。后因钢材价格变化造成1000余万元的亏损。被告酉金物资公司和被告王功与原告之前不认识，是经过红星建设集团介绍，为了偿还华夏银行的贷款，被告酉金物资公司和王功才向原告借款。原告诉状中所说分5次打给华夏银行4500000元，该事实被告王功认可。后在红星建设集团安排下，原告与代表被告酉金物资公司的被告王功双方商议并起草了《以房抵债、购房及借款协议》，原告也知道被告酉金物资公司无力偿还贷款，将地上建筑物一并抵给原告以偿还借款，商议的前提条件是原告支付土地出让金和办理相关手续。后因原告迟迟不予交纳土地出让金，导致目前涉案楼房无法办理相关手续。关于被告王功的连带保证责任，被告王功认为自己行使的是职务行为，其是代表被告酉金物资公司签订的协议，不应当承担担保责任。原告称5559000元现金转到华夏银行，被告王功没见到该款所以无法确认。对原告的诉讼请求，被告王功不同意解除合同；利息不同意按照年息15%计算，之前双方约定的年息是12%；原告主张的律师代理费280000元无法律依据，不同意支付；诉讼费由法院依法处理。 本院经审理认定事实如下：2018年3月30日，被告酉金物资公司为偿还欠华夏银行的贷款，经被告王功提供连带责任保证担保后向原告西电环保公司借款4500000元，双方约定借款期限不超过六个月，借款利率年息12%。原告于2018年3月30日当日委托和通过案外人宋维个人农业银行账户分五次向被告酉金物资公司在华夏银行乌鲁木齐友好路支行的账户转账支付共计4500000元。 上述借款期限届满后，因被告酉金物资公司经营困难资金不足,不能向原告西电环保公司偿还借款本息,担保人王功也不能履行担保责任。2018年11月9日，原告西电环保公司作为甲方（出借方、房产买受方），被告酉金物资公司作为乙方（借款方、房产出让方），被告王功作为丙方（乙方的担保人），三方协商后共同签订了一份《以房抵债、购房及借款协议书》，该协议第一条、第二条、第三条对原被告之间的上述借款的基本情况及截止2018年10月30日,酉金物资公司尚欠西电环保公司借款本金4500000元、借款利息315000元未能偿还予以说明。该协议第四条约定，经酉金物资公司和王功提出要求,西电环保公司同意按如下方式解决债务纠纷：酉金物资公司以其完工的酉金办公楼1栋(现状)总建筑面积约2123.18平方米((地上**，及已完工的酉金市场办公楼18间((地上**总建筑面积约7969平方米)，按照每平方米1800元共计5256144元，折抵欠西电环保公司借款本息，将房屋产权交付西电环保公司，西电环保公司随即享有占有、使用、处分的权利。该协议第五条约定，西电环保公司为帮助酉金物资公司度过困难，同意购买酉金物资公司已完工的酉金“双创”办公楼1栋(现状)总建筑面积约2123.18平方米((地上**，按照每平方米1800元计价，共计3821724元，将房屋产权转让交付西电环保公司,西电环保公司随即享有该房产占有、使用、处分的权利。以上第四条、第五条约定的以房抵债折价及购房款共计9077868元，扣除向酉金物资公司所借借款本息4815000元，西电环保公司需再向酉金物资公司支付购房款4262868元。同时，西电环保公司为帮助酉金物资公司度过经营困难,另外又向酉金物资公司出借1296132元，年息15%,借款期限一年(2018年11月1日至2019年10月31日)。该协议第六条约定，因酉金物资公司以上房产建设在通过招拍挂所取得的约20亩土地上,因酉金物资公司未有能力缴付土地出让金，致使土地上的建筑物均无法办理房产证。现酉金物资公司同意以上所有涉及该土地的法律文件亦全部移交给西电环保公司,由西电环保公司自行向国土管理部门补缴土地出让金，土地使用权由西电环保公司享有，土地证亦办至西电环保公司名下。酉金物资公司无条件协助西电环保公司向国土和房产管理部门申请办理以上土地和房产交易的备案、转让、变更、登记手续，交易费用由酉金物资公司承担。该协议第七条约定，酉金物资公司和王功在本协议签订之日起3日内办理完所有的房屋、土地及有关房产、土地法律文件移交手续，完成以上资产及法律文件交接手续后3日内，西电环保公司将共计5559000元转账至酉金物资公司在华夏银行乌鲁木齐友好路支行的账户内,视为酉金物资公司收到本协议交易的购房款及借款。该协议第八条约定，酉金物资公司和王功承诺在本协议履行当中,酉金物资公司和王功保证不得出卖、转让本合同涉及的房产土地，并保证不将相应房产、土地对第三方进行抵押，同时酉金物资公司或王功保证该房屋交付西电环保公司时不存在与第三方的债权债务关系。酉金物资公司如有拖欠本合同涉及的房产承包工程施工方工程款被起诉，涉及本房产交易安全导致西电环保公司如有被迫垫付行为的，由酉金物资公司承担赔偿责任。该协议第九条违约责任约定，原被告三方应严格执行本协议各项条款，如酉金物资公司和王功发生违约,不能在约定时间2019年10月31日前协助西电环保公司办理以上产权证手续的，西电环保公司有权解除本协议，由酉金物资公司和王功共同承担向西电环保公司返还10374000元购房款连带偿付责任，并按年息15%承担返还已付房款的利息，并由酉金物资公司、王功承担总房款20%的违约金。该协议第十条约定，为保证酉金物资公司全面履行本合同约定的义务，王功自愿为酉金物资公司履行本协议承担连带责任的担保保证，保证期限为本协议约定的履行期限届满之日起两年之内。该协议第十一条约定，双方履行本协议产生纠纷，由哈密星区法院诉讼解决。该协议第十二条约定，因此协议不能办证履行酉金物资公司、王功违约引起诉讼产生的律师费、诉讼费、交通费、送达费、担保公司担保费等实际发生费用或者其他损失，由酉金物资公司、王功承担。 上述《以房抵债、购房及借款协议书》签订后，原告西电环保公司通过其代理人丁宇飞的农业银行账户，于2018年11月14日三次向被告酉金物资公司在华夏银行乌鲁木齐友好路支行的账户内转账支付2560000元，于2018年11月15日三次向被告酉金物资公司在华夏银行乌鲁木齐友好路支行的账户内转账支付2998970.03元。本案中，截止2018年11月15日，原告西电环保公司实际共计向被告酉金物资公司转账支付10058970.03元（包含2018年3月30日转账支付的借款4500000元）。 原告西电环保公司与被告酉金物资公司在办理酉金办公楼1栋、酉金市场办公楼18间、酉金“双创”办公楼1栋移交时，发现涉案土地与房屋有人在房屋中占据导致无法办理实际交付，上述办公楼及土地至今仍由被告酉金物资公司占有控制中。原告西电环保公司也未向国土管理部门补缴土地出让金。原告认为其已经履行了付款义务，但是被告一直没有给原告办理房产交付和过户手续，《以房抵债、购房及借款协议书》已无法履行，被告已构成根本性违约，原告多次找被告要求退回借款本息，被告以困难为由推脱不还，无奈诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《以房抵债、购房及借款协议》；2、判令被告酉金物资公司归还借款本金10374000元;3、判令被告酉金物资公司支付以上借款的利息(从2018年11月1日起按年息15%计算到实际给付之日止);4、判令被告支付律师代理费280000元；5、判令被告王功承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告承担。 庭审中，原告西电环保公司称其第2项诉讼请求中金额计算有误，明确为要求判令被告酉金物资公司归还实际支付金额10058970.03元及利息315000元（2018年3月30日借款4500000元的利息），共计10373970.03元。原告对其第3项诉讼请求中的利息，明确自2018年11月16日开始计算。 另查明，原告西电环保公司为本案诉讼于2020年11月5日与广东九文律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，约定律师代理费280000元。原告西电环保公司称已付律师代理费100000元，但庭审中未提交任何律师代理费发票。 以上事实，有原告西电环保公司提交的《以房抵债、购房及借款协议书》、中国农业银行网上银行电子回单、中国农业银行卡交易明细清单、《民事委托代理合同》，当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告酉金物资公司为偿还欠华夏银行的贷款，经被告王功提供连带责任保证担保后于2018年3月30日向原告西电环保公司借款4500000元，双方约定借款期限不超过六个月借款利率年息12%；及借款期限届满后因被告酉金物资公司经营困难资金不足无法向原告西电环保公司偿还借款本息，担保人王功也不能履行担保责任，原告西电环保公司作为出借方房产买受方，被告酉金物资公司作为借款方房产出让方，被告王功作为酉金物资公司的担保人，三方协商后于2018年11月9日共同签订的《以房抵债、购房及借款协议书》，内容均系原被告双方的真实意思表示,且均不违反法律法规的强制性规定,合法有效。原被告双方均应当严格按照协议书内容履行各自的义务，及承担违反协议书内容的违约责任。 对原告西电环保公司要求解除与被告酉金物资公司、王功签订的《以房抵债、购房及借款协议》的请求，被告辩称不同意解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，原被告双方于2018年11月9日签订的《以房抵债、购房及借款协议书》第七条约定，酉金物资公司和王功在本协议签订之日起3日内办理完所有的房屋、土地及有关房产、土地法律文件移交手续，完成以上资产及法律文件交接手续后3日内，西电环保公司将5559000元转账至酉金物资公司在华夏银行乌鲁木齐友好路支行的账户内。该协议第八条约定，酉金物资公司和王功承诺在本协议履行当中,酉金物资公司和王功保证不得出卖、转让本合同涉及的房产土地,并保证不将相应房产、土地对第三方进行抵押，同时酉金物资公司或王功保证该房屋交付西电环保公司时不存在与第三方的债权债务关系。但截止到现今，被告酉金物资公司或被告王功都未能将案涉及已完工的酉金办公楼1栋、酉金市场办公楼18间、酉金“双创”办公楼1栋实际交付于原告西电环保公司，上述办公楼至今仍由被告酉金物资公司占有控制中。被告已构成根本性违约，被告的违约行为直接导致原告的合同目的无法实现。被告不同意解除合同的答辩意见，于法无据，本院不予采信。原告要求解除双方签订的《以房抵债、购房及借款协议》，符合法律规定，故对原告的该项请求，本院予以支持。 对原告西电环保公司要求被告酉金物资公司归还借款本金共计10373970.03元的请求，被告辩称原告将5559000元转账至酉金物资公司在华夏银行乌鲁木齐友好路支行的账户内，被告没见到该款所以无法确认。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，截止到2018年10月30日,酉金物资公司尚欠西电环保公司借款本金4500000元及借款利息315000元无能力偿还。经酉金物资公司和王功提出要求,西电环保公司同意，酉金物资公司以其已完工的酉金办公楼1栋、酉金市场办公楼18间、酉金“双创”办公楼1栋以房抵债折价及购房款共计9077868元，扣除欠酉金物资公司借款本息4815000元，西电环保公司需再向酉金物资公司支付购房款4262868元。同时，西电环保公司为帮助酉金物资公司度过经营困难,另外又向酉金物资公司出借1296132元，年息15%,借款期限一年(2018年11月1日至2019年10月31日)。截止到2018年11月15日，原告西电环保公司实际共计向被告酉金物资公司转账支付房款及借款本金10058970.03元（包含2018年3月30日转账支付的借款4500000元，及年息15%自2018年11月1日至2019年10月31日借期一年的借款1296132元）。原告要求解除合同，于法有据，本院也予以准许，合同解除后，西电环保公司实际向酉金物资公司转账支付的房款及借款本金10058970.03元，及被告欠付原告的利息315000元（2018年3月30日借款4500000元的利息），总计为10373970.03元，被告应当向原告予以返还和偿还。被告的相应答辩意见，于法无据，本院不予采信。故对原告的该项请求，符合法律规定及原被告双方的约定，本院予以支持。 对原告西电环保公司要求被告酉金物资公司支付自2018年11月16日起到实际给付之日止按年息15%计算的利息的请求，被告辩称利息不同意按照年息15%计算，之前双方约定的年息是12%。本案中，原被告双方于2018年11月9日签订的《以房抵债、购房及借款协议书》第五条中约定，西电环保公司为帮助酉金物资公司度过经营困难,另外又向酉金物资公司出借1296132元，年息15%借款期限一年，自2018年11月1日至2019年10月31日。该协议第九条违约责任约定，如酉金物资公司和王功发生违约,不能在约定时间2019年10月31日前协助西电环保公司办理以上产权证手续的，西电环保公司有权解除本协议，由酉金物资公司和王功共同承担向西电环保公司返还10374000元购房款连带偿付责任，并按年息15%承担返还已付房款的利息。因本案中截止到2018年11月15日，原告西电环保公司实际共计向被告酉金物资公司转账支付房款及借款本金10058970.03元。原告要求解除合同，于法有据，本院也予以准许，被告占用了原告交付的资金，应当自实际占用资金时按照双方约定向原告支付房款及未还借款的利息。原告计算利息的起止时间、利率，不违反法律相关规定，也符合原被告双方约定，但利息应以实际支付的房款及借款本金10058970.03元为计算基数。被告的相应答辩意见，于法无据，本院不予采信。故对原告的该项请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。 对原告西电环保公司要求被告酉金物资公司支付律师代理费280000元的请求，被告辩称无法律依据，不同意支付。本案中，西电环保公司为本案诉讼于2020年11月5日与广东九文律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，约定律师代理费为280000元。原告西电环保公司称已付律师代理费100000元。但庭审中未提交律师代理费发票。故对西电环保公司是否实际支出律师代理费及实际支出多少金额律师代理费事实不明，西电环保公司应当进一步举证证明，及应当承担举证不能的不利后果。故对原告的该项请求，本院不予支持。 对原告西电环保公司要求被告王功承担连带清偿责任的请求，被告王功辩称其行使的是职务行为，其是代表被告酉金物资公司签订的协议，不应当承担担保责任。本案中，2018年11月9日原被告共同签订的《以房抵债、购房及借款协议书》第九条违约责任约定，如酉金物资公司和王功发生违约,不能在约定时间2019年10月31日前协助西电环保公司办理以上产权证手续的，西电环保公司有权解除本协议，由酉金物资公司和王功共同承担向西电环保公司返还10374000元购房款连带偿付责任，并按年息15%承担返还已付房款的利息。该协议第十条约定，为保证酉金物资公司全面履行本合同约定的义务，王功自愿为酉金物资公司履行本协议承担连带责任的担保保证，保证期限为本协议约定的履行期限届满之日起两年之内。故对被告王功辩称的其行使的是职务行为，其是代表被告酉金物资公司签订的协议，不应当承担担保责任的意见，无事实根据和法律依据，本院不予采信；对原告的该项请求，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除2018年11月9日原告哈密西电环保能源有限公司与被告哈密酉金物资有限公司、王功签订的《以房抵债、购房及借款协议书》； 二、被告哈密酉金物资有限公司向原告哈密西电环保能源有限公司归还房款及借款共计10373970.03元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告哈密酉金物资有限公司向原告哈密西电环保能源有限公司支付以房款及借款本金10058970.03元为计算基数自2018年11月16日起至实际给付之日止按年息15%计算的利息，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告王功对本判决第二项中的房款及借款本金和本判决第三项中的利息向原告哈密西电环保能源有限公司承担连带清偿责任，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告哈密西电环保能源有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85724元，由被告哈密酉金物资有限责任公司、王功共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。 当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审 判 长  王圣佳 人民陪审员  陈德新 人民陪审员  梁 友 二〇二一年三月十六日 书 记 员  李 睿 1