吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初12号 原告：吉林市裕达物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区沈铁幸福里5号楼。 法定代表人：钟宪臣,该公司董事长。 委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。 被告：刘明，男，汉族，1966年4月1日生，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市裕达物业服务有限公司（以下简称裕达物业公司）与被告刘明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕达物业公司委托诉讼代理人栾弼涵、被告刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费13549.60元及违约金2709.90元元，合计16259.50元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月24日，吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）与吉林市沈铁幸福里小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定:原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向其交纳物业服务费。2019年4月1日经公示备案后物业公司变更为吉林市裕达物业服务有限公司，继续按照原物业服务合同内容为小区所有业主提供物业服务。寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕达物业公司。被告所有的沈铁幸福里小区1号楼6号网点，建筑面积148.57平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.9元，即被告每月应交纳物业服务费282.30元。然而自2016年3月1日至2020年2月28日被告从未交纳过物业费，原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠的物业服务费13549.60元及违约金2709.90元,合计16259.50元。 刘明辩称，一、原告没有为被告提供物业服务。被告的商业网点在小区大门外，并不在小区内。《物业管理条例》第二条规定：非居住区与居住区有区隔的商业网点等房屋应按照不同区域划分物业管理。商铺物业是独立的区域，商铺与居住区所处位置环境、服务要求、物业费标准都有区别，物业公司对小区居住区域提供的服务没有包括被告的区域。按照每月1.9元每平方米收费过高。二、原告与被告没有签订物业服务合同。物业公司与小区业主委员会签订的合同与被告没有任何关系。小区业主委员会只代表院内封闭管理居住区的居民，不能代表小区院外非居住的商户利益，双方没有一次接触。物业公司每年都打电话催交物业费，每次被告都要求面谈，表示物业费可以交，但物业公司要谈清楚提供哪些服务，协商明确后签订合同。但物业公司每次都对被告签合同的要求不予理睬。也从不提与小区业委会签合同的事。现在采取“偷梁换柱的手法”是无理诉讼。三、原告违背《物业管理条例》对居民区和非居民区不同区域应划分管理的规定。以“门前三包”为由对小区商铺采取弃管的态度。从2016年入住到2018年7月完全弃管。常年累积的成堆垃圾。之后开始在1号楼六户商铺门前设立了一个垃圾桶，每天倒运一次垃圾。其他服务项目都没有提供。四、被告网点二层屋顶严重漏水，多年向物业反映，至今不予处理和维修。被告只好于2020年自行解决重做防水，而在做防水时请求物业配合施工，物业设置障碍刁难不配合施工，大大增加了维修成本，困难重重。原告不担负消防通道管理责任，在通道一侧摆放石墩，制造通道障碍，致使被告的商铺因进出受阻，导致适用价值降低，租户搬出而空置，造成很大损失。事实说明原告的无理要求应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年2月24日，吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会（以下简称幸福里小区业主委员会）与寓龙物业公司签订了《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）。合同约定：寓龙物业公司对沈铁幸福里小区提供物业服务，委托服务期限自2016年2月24日至2017年2月23日。双方约定物业管理服务费按建筑面积1.40元/平方米/月，其中物业费0.90元/平方米/月、电梯费0.50元/平方米/月；住宅一楼免收电梯费，二楼（含二楼以上）全额缴费。双方分别于2017年1月9日、2018年12月31日续签《物业服务合同》，服务期限延续至2021年12月31日。2019年3月31日，寓龙物业公司将2016年3月1日至2019年3月31日，沈铁幸福里全体业主拖欠的物业费债权转让给裕达物业公司。2019年4月6日，幸福里小区业主委员会与裕达物业公司签订《补充协议》，约定由裕达物业公司延用原物业服务合同内容继续提供物业服务。刘明是沈铁幸福里小区1号楼6号网点业主，房屋建筑面积148.37平方米。刘明自2016年3月1日至今未交纳物业费。 认定上述事实的证据有：营业执照，《物业服务合同》3份、《补充协议》、公示、《债权转让协议书》、债权转让通知书、物业费催缴通知单、物业服务照片及双方当事人当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订的《物业服务合同》、与裕达物业公司签订的《补充协议》，均是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故合同、协议均合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束力，物业公司与业主刘明均应按照合同约定履行合同义务。刘明辩解其与物业公司没有签订物业服务合同的辩解不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国民法典》第五百四十五条均规定债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人。2019年3月31日，寓龙物业公司与裕达物业公司签订《债权转让协议》，将2016年3月1日至2019年3月31日，沈铁幸福里全体业主拖欠的物业费债权转让给裕达物业公司。该协议不违反法律规定，应认定有效。上列两部法律均规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。本院认为债是特定的权利义务关系，债权人转让债权，应当将转让债权的数额等信息通知特定的债务人，通知到达债务人时，该转让方对债务人发生效力。寓龙物业公司仅在沈铁幸福里小区内张贴对不特定小区业主的《债权转让通知书》，不能视为已经通知债务人刘明。故转让尚未对刘明发生效力。裕达物业公司起诉后，本院于2021年1月13日向刘明送达了起诉状副本，可以视为转让的通知到达了刘明，债权的转让方对刘明发生效力。刘明应当向裕达物业公司交纳拖欠的物业费。2019年4月6日吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会与裕达物业公司签订了《补充协议》，由裕达物业公司按照幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订的《物业服务合同》执行。虽然裕达物业公司没有提供证据证明此《补充协议》已经过全体业主或者业主代表同意，但该公司已经实际对幸福里小区提供了物业服务，可以收取2019年4月之后的物业费。 物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列支出。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。故刘明主张其网点系与住宅区隔离的营业用房，不在物业服务范围内的辩解不予采纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”刘明辩解其网点二层屋顶严重漏水，多年向物业反映，至今不予处理和维修，其只好于2020年自行重做防水。刘明可以另案解决。 裕达物业于2019年3月31日通过与寓龙物业公司的债权转让协议，取得了向沈铁幸福里全体业主收取自2016年3月1日至2019年3月31日物业费的权利。而且裕达物业公司自2019年4月开始一直为该小区提供物业服务，故裕达物业公司请求刘明交纳2016年3月1日至2020年2月28日期间的物业费，本院予以支持。《物业服务合同》约定物业管理服务费按建筑面积1.40元/平方米/月，其中物业费0.90元/平方米/月、电梯费0.50元/平方米/月；住宅一楼免收电梯费，二楼（含二楼以上）全额缴费。没有对营业用房收费标准单独约定，刘明应当按照物业费0.90元/平方米/月交纳6418.22元（0.9元/月/平方米×148.57平方米×48个月），刘明存在迟延交纳物业服务费的行为，但裕达物业公司也存在一定的管理及服务瑕疵，基于公平原则，本院不予支持裕达物业公司的违约金主张。 综上所述，裕达物业的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告刘明于本判决生效之日起五日内向吉林市裕达物业服务有限公司支付2016年3月1日至2020年2月28日的物业费6418.22元； 二、驳回原告吉林市裕达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费103元，由原告吉林市裕达物业服务有限公司负担78元，由被告刘明负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  崔雪俊 二〇二一年三月二十九日 书记员  张弘强