上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初22587号原告(反诉被告)：顾某，女，1986年10月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒋大明，上海恰宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢某某(系原告婆婆)，女，1959年6月20日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：严某某，女，1955年8月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周晓君(系被告女儿)，女，1982年9月22日出生，汉族，住上海市普陀区。第三人：上某某有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区环湖西二路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陆成。原告顾某诉被告严某某、第三人上某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，被告严某某在答辩期内提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顾某及其委托代理人蒋大明、谢某某、被告(反诉原告)严某某及其委托代理人周晓君均到庭参加诉讼，、第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求被告向原告退还房屋保证金6600元，2020年8月25日至2020年11月24日租金19,800元，合计26,400元；被告向原告支付违约金6600元；被告承担中介居间费3300元；被告承担26,400元相应利息，从2020年8月25日计算至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的LPR计算。事实和理由：2020年8月22日，原告一家、被告及其女儿在上某某有限公司(以下简称中原物业)的工作人员的带领下至被告位于上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)看房，随后双方至中原物业的办公地订立《房屋租赁合同》，约定租期一年，自2020年8月25日至2021年8月24日止，租金每月6600元，3个月一付，租赁保证金6600元。当日，原告支付给被告租赁保证金和第一期租金合计26,400元，约定于2020年8月25日交房。2020年8月23日上午，原告家人联系中介，申请协调将屋内一台老式电视机和一张席梦思床垫搬出，经多次协商，三方沟通约定于8月25日交房时由中介负责处理(中介将席梦思床垫丢弃，老式电视机安置于中原物业办公地，待原告租住终止后，由中介将老式电视机搬回系争房屋)。2020年8月25日，原告家人、被告在中介带领下，至系争房屋进行交房，发现被告房屋内有29扇左右橱柜门被玻璃胶封住，无法打开，询问被告后，被告表示橱柜门内有置物，原告家人对被告占用房屋内使用空间事宜提出异议并要求被告清空，经现场沟通后被告口头表示将于2020年8月29日将上述占用橱柜的物品清理搬出，并将该情况通知小区物业，由物业安排清运垃圾人员与小区回收人员于8月29日上午9点左右协同配合，随后双方在现场签订《房屋交接书》和《租赁合同之附件》，被告交付钥匙两把。当晚，原告家人与中介至系争房屋，由中介将席梦思床垫丢弃，将一台老式电视机搬至中原物业办公地。2020年8月28日，被告联系原告家人，告知原定29号的清理堆物事宜无法继续，原告联系中介沟通，中介多次电话、微信联系未果。2020年8月30日，双方微信中原告表示因堆物等问题希望和平协商，解除租赁并退还租金，被告女儿否认答应清理堆物的事实，并表示如需解除租赁，需要原告承担违约金和中介居间费，双方无法达成一致。故原告认为被告根本违约，原告有权单方解除合同，并提出如上诉请。被告辩称，不同意原告诉请。对合同签订一节无异议。2020年8月22日晚，中介联系被告女儿，称原告要求将房屋内一台老式电视机和一张床(带席梦思床垫)搬出，被告方于2020年8月23日晚答应由中介两件物品搬出，电视机安置于中原物业办公地，待合约期满，由中介搬回，床及席梦思床垫只能丢弃。2020年8月25日上午，原告家人、被告及中介至系争房屋进行交接，双方清点了家具、家电等房屋附件，抄写了水电煤期初数，并签署了《房屋交接书》和《租赁合同附件》，被告交付钥匙两把。临走时，原告家人提出将客厅部分橱柜内房主的旧物清空，被告表示客厅大部分壁橱是空置状态，只有3组壁橱用玻璃胶封存多年，房屋内所有家具吊柜都是空置，不影响原告正常使用房屋设施，如果原告坚持要求清空客厅壁橱，被告需要与家人商量。2020年8月28日，被告联系原告家属，表示无处安置旧物，希望封存的壁橱维持原样。2020年8月29日下午，被告女儿接中介微信，称原告要求清空橱柜，否则就要退租，被告女儿表示没有答应过清空的要求，并提出如果原告坚持退租，需要支付违约金，并要求中介退还居间费。后被告女儿接到一个自称是中介经理的来电，其表示即使回头终止，中原物业也不会退还双方居间费，因租赁合同已经生效，房屋也已经交付，可以免费继续为原告另找房屋，被告女儿表示无法接受这样的调解方案。2020年8月30日，原告家人微信联系被告女儿，表示橱柜有堆物无法入住，希望解除合同并退回租金、押金，被告女儿认为看房和签约时未提出橱柜堆物的事，房屋内有很多空橱柜和空间可以放置物品，不影响房屋正常使用，且签约后原告提出搬出床和电视机，被告已经配合，如果原告想退租，需要支付违约金及被告的居间费损失，如果无法协商一致，要求继续履行租赁合同。2020年11月15日原告应支付第二期租金，但至今未交，构成根本违约，被告有权解除合同。反诉原告(被告)诉称，请求判决反诉被告承担违约金6600元、2020年8月25日至2020年12月2日租金21,340元、租金逾期违约金1540元、居间费3300元、单人床和席梦思3000元、电视机损坏1000元、水电费50元。反诉被告(原告)辩称，不同意反诉原告全部诉请。反诉原告违反合同约定，未能保证房屋处于正常可使用状态，经协商无法达成一致，反诉被告已通知解除合同，不应承担租金及违约金。合同约定中介费各自承担，也不同意承担居间费。床和席梦思是反诉原告自己处理的，电视机还在中介处。反诉被告从未入住，不同意支付水电费。第三人未到庭，未作述称。本院经审理认定事实如下：2020年8月22日，原、被告在中原物业居间下签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期限1年，自2020年8月25日至2021年8月24日，若被告未能于起租日向原告交付该房屋，则每逾期一日，按日租金壹倍向原告支付逾期违约金，直至交房，且起租日顺延，租赁期限不变，如逾期未交房超过二十日，除应向原告支付违约金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止租赁关系，按合同第9条承担违约责任。租金每月6600元，按3个月为一期支付，第一期租金于2020年8月26日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前，如原告逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金壹倍向被告支付逾期违约金，超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经被告谅解的情况下视为原告擅自终止本合同，原告须按合同第9条承担违约责任。租赁保证金6600元，原告应于交房当日或之前向被告支付。第九条约定，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。同日，原、被告分别向中原物业签署《佣金确认书》，佣金各3300元，第三人中原物业确认收到。2020年8月25日，双方签署《租赁合同之附件》，载明“房屋内家电、家具、设施、设备情况，并记载交房时水333、电1：6402、电2：3475、煤气2174，经过验收，双方确认交房时的状态与签订《房屋租赁合同》以及附件中约定的交付条件相符，被告将房屋钥匙交付原告，原告同意接受，交付完成。”原告提供中介与被告女儿的微信、短信记录，显示2020年8月29日，中介“交房时您母亲答应清空柜子，现在您和您母亲都联系不到，现在租客想要退租，尽快联系我或者租客解决这个事情。”被告女儿“我们从没同意清空柜子，你别胡搅蛮缠。退租按合同有违约金，还有中介费也要退还给我。”中介“交房时在房间里您母亲答应的，我们三方都在。”被告女儿“你胡说八道，如果你出庭作伪证，是要负法律责任的。”原告提供家人与被告女儿的微信记录，显示2020年8月30日，原告方“阿姐，中介这现在传达给我的信息我不是太明白，方便了回个电话我们沟通一下吧”，被告女儿“今天家里亲戚结婚，在忙。有什么事，微信讲吧”，原告方“现在房子很多橱柜堆物么，保障不了正常使用，这样的确没法入住，所以还是希望解除租赁，退回26,400的租金，然后中介跟我说你们要收我们违约金，我想和阿姐你确认一下是否属实”，被告女儿“你们看房和签约时都没有提出橱柜里堆物的事，二室一厅有很多空橱柜和空间可以放你们的物品，所以并不影响房屋租赁。之前交房时你妈说要把我家里的床处理掉，我们已经退了一步扔掉了。如果你想退租，大家按合同办事，违约金和中介费的损失违约方承担”，原告方“交房前对于堆物事宜你们从未起到告知义务，租赁房屋本就应开放完全房屋供承租方使用，我们在25号交房时发现该问题，当时在场者有中介，你母亲与我母亲，你母亲当时告知29号会清理，所以我们才接受了交房。那目前姐姐你这里表示这些堆物无法清楚了，我们也能表示理解。至此，我们还是抱着和平协商的模式尽量平衡各方利益才提出的解除租赁，并没有去追究任何一方的违约问题，希望姐姐和阿姨也再讨论一下。”被告女儿“你们在看房和签约时都没有提出房屋内改动的要求，等签好了合同开始提出各种无理要求，你是租房不是买房。看房时不提出，等签合同之后，才提出让房主把家里的各种东西扔掉，有违常理。我也是抱着和平解决问题的态度，所以才会同意把一张床和一台电视机按你的要求处理掉。但你其他的无理要求不在合同条款内，如果退租你属于违约，违约责任按照合同条款赔偿。”原告方“签约时你们并未尽告知义务，我们并不知道橱柜无法使用，在交房时发现橱柜堆物问题我们现场提出，你母亲答应了清理所以我们才接受了交房，你母亲表示29号清理但现在又告知无法清理，我们提出退租合情合理，如果按合同，违约方是你们，但我们并未针对此事延伸，仅提出退回26,400租金，何过之有？”被告女儿“只有客厅里的部分橱柜内有房主的物品，两间主卧的衣橱书橱玻璃柜吊柜等都是空置的。看房时你们没有提出清空的要求，交房时我母亲并没有答应清理橱柜。作为租客，你只是租一年，如果看房签约时你如果提出这种无理要求，我们根本不会租给你的。”原告方“如果看房的时候你们就说了这些橱柜有东西不能动的话，我们也不会租的亚，当时也没告知，然后25号发现了，28号你妈和我们打电话的时候我们也承认的呀，答应好的清理现在出于种种原因不能清理了，我们都能理解的，出于大家都是上海人，热情都在做不成租客还是朋友，见面都是缘分，既然达不成租赁条件了那就解除好了呗，你说你要中介退居间费什么的我觉得事出有因，他们也应该会去申请的，但你说一定要扣我一个违约的帽子我也真的没想法了呀。”被告女儿“事已至此，如果双方无法协商一致，那就按照合同条款履行吧。”审理中，1、被告确认系争房屋有三把钥匙，交房时交给原告二把钥匙，庭审2020年12月2日，原告当庭交还钥匙二把；2、关于房屋橱柜，当事人均称签合同之前无人提及橱柜事宜，直至8月25日交房时原告提出橱柜有封门要求清理。原告和第三人工作人员陈述，橱柜有40扇门，其中27-29扇是封掉的，包括厅、房间、阳台，被告答应8月29日搬走，但28日晚上被告打电话说不搬，29日原告和第三人工作人员两人一起清点、拍照。被告确认橱柜有40多扇门，但称封掉的只有客厅6扇、阳台4扇，8月25日原告提出搬走柜子里的东西时，被告因为旧物需要地方存放说回去考虑一下，28日晚上回复维持原样，要求继续履行，29日中介联系被告，称原告要求清理橱柜，如果不清空要退租，被告表示没有答应过清空橱柜，还是要求继续履行合同。3、关于电视机，第三人工作人员张赵杨称已于8月29日搬回电视机，被告称12月2日收到原告返还的钥匙后前往查看房屋，才发现电视机已经搬回，但电视机坏掉了。4、原告表示其因老房拆迁急需在8月底过渡租房，故在与被告无法达成一致的情况下，只能另行租房，合同无法继续履行。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案因出租方占用在系争房屋内安置的橱柜，双方对此产生争议。常情理解，出租房屋是将房屋在租赁期间交由承租人使用，是完整使用权的转移，若出租方要保留部分使用，应在达成租赁协议之前表达明确并得到承租方的同意，而现有情况是双方直到8月25日交房时由承租方发现并提出异议，出租方无论是同意8月29日清空还是答应回去考虑却在之后回复不同意，都是双方对交房条件的进一步确认，故虽然双方签署了房屋交接书，仍不能认为双方就交房履行完毕，合同因交房条件不能补充协商一致，不能因此认为哪一方违约，故承租方在8月30日解除通知已经送达被告，本院予以确认。因此，互不承担违约金，承租方无需支付租金。单人床和席梦思虽然是在交房时承租方提出搬出，但最终由出租方作出丢弃决定，且系旧物，出租方也未提供折旧价值证据，故该损失不应由承租方承担；电视机由出租方和中介协商交给中介保管，现中介搬回，是否损坏及损失多少与承租方无关。交房条件未补充协商一致，承租方未接受入住房屋，出租方也未提供水电费具体损失，故该项诉请不予支持。租赁保证金因合同解除应于退还。中介费，因系双方与中介签署《佣金确认书》，与本案非同一法律关系，且中介费系交由中介，故本案不予处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1993年《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第一款第(五)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告严某某应于本判决生效之日起十日内返还原告顾某租金19,800元；二、被告严某某应于本判决生效之日起十日内返还原告顾某租赁保证金6600元；三、驳回原告顾某其余诉讼请求；四、驳回反诉原告严某某全部诉讼请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费354元、反诉受理费360元，由原告(反诉被告)顾某负担124元，被告(反诉原告)严某某负担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  朱 萍法官助理  方倩竹书 记 员  李梦芸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。