广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终833号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司，住所地广东省佛山市。上诉人（原审被告）：广东顺德佳德业置业投资有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：苏某1。两上诉人共同委托诉讼代理人：张自辉，广东天道勤律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱明，广东天道勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄倩君，女，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司（以下简称创辉煌公司）、广东顺德佳德业置业投资有限公司（以下简称佳德业公司）因与被上诉人黄倩君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初15111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。创辉煌公司、佳德业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，第二项；2.改判驳回黄倩君的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由黄倩君承担。事实与理由：一、一审法院未查明黄倩君存在严重的违约事实。（一）黄倩君迟延缴纳、拖欠2019年12月份租金、租金税、管理费。（二）黄倩君拒绝缴纳2020年1月、2月租金、租赁税、管理费及上月水电费。（三）黄倩君迟延缴纳、拖欠2020年3月—2020年7月的租金、租赁税和管理费。黄倩君直至2020年7月9日才将2019年12月—2020年7月全部拖欠租金等费用清缴完毕。二、一审判决认定重要事实的证据不足。新冠疫情是否影响黄倩君的经营，影响程度多大，应由黄倩君举证证明。黄倩君应举证证明2020年2月6日至2020年2月30日及2020年3月1日至2020年5月31日期间其经营受新冠疫情的影响程度。但是，黄倩君在疫情发生后及在本案庭审中自始至终未能举证证明其经营受到多大影响，应承担举证不能的责任。三、一审判决认定事实错误。涉案商场有多个出入口，大多数客户都是通过开车从地下停车场出入口进到商场消费，因此地下停车场出入口才是商场最主要的出入口。北门虽是临街正门，但并非顾客及相关人员的主要出入口，北门关闭并不会对黄倩君的经营造成不利影响。四、黄倩君应承担没有尽到通知和证明义务的不利后果。《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第五条规定：“当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八条之规定，负有通知和证明义务。”按该条规定，黄倩君负有通知创辉煌公司、佳德业公司和向黄倩君提交证明的义务，但是黄倩君至始至终没有通知创辉煌公司、佳德业公司，也没有在合理期限内向创辉煌公司、佳德业公司提交对合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件。五、尽管黄倩君存在长时间、多次严重违约的事实。但创辉煌公司、佳德业公司考虑到疫情的实际情况，体谅各商户的困难，主动提出减免半个月租金或两个月商场综合服务费的方案供各商户选择，并于2020年4月10日将减免方案告知各租户，但黄倩君拒绝了创辉煌公司、佳德业公司提出的方案。六、一审法院无视黄倩君存在严重违约行为，机械引用公平原则判决，损害创辉煌公司、佳德业公司的合法权益。七、疫情期间，创辉煌公司提供的物业服务比正常时间的服务还要多，除了正常提供的物业服务，还要在各出入口增加人手测体温，检查顾客是否做好防护措施等防疫服务。管理成本不但没有下降，反而由于增加人手而升高。八、黄倩君至今尚拖欠创辉煌公司、佳德业公司租金、水电费等款项[2020年10月租金31206.00元，管理费8106.00元，租赁税1622.00，水电费6575.00元（2020年9月水电费）；2020年11月水电费5040.00元（2020年10月水电费）]共计52549.00元。综上，一审法院未查明事实、遗漏认定黄倩君存在严重违约事实，认定重要事实证据不足，认定重要事实错误，判决不公。创辉煌公司、佳德业公司请求二审法院依法纠正一审判决，保护创辉煌公司、佳德业公司的合法权益。黄倩君辩称，黄倩君认可一审判决，一审判决已对创辉煌公司、佳德业公司的上诉理由进行回应及判决，一审判决有事实与法律依据，请求二审法院驳回创辉煌公司、佳德业公司的上诉请求，维持原判。黄倩君向一审法院起诉请求：1.请求判令佳德业公司减免黄倩君2020年1月24日至3月1日的租金40265.81元（其中1月24日至31日租金8053.16元、2月份租金31206元、3月1日租金1006.65元）；2.请求判令创辉煌公司减免黄倩君2020年1月24日至3月1日的商场综合服务费10459.4元（其中1月24日至31日商场综合服务费2091.87元、2月份商场综合服务费8106元、3月1日商场综合服务费261.48元）；3.请求判令佳德业公司减免黄倩君2020年3月2日至2020年5月31日的租金的一半46305.7元（其中3月2日至3月30日租金一半为15099.7元，4月租金一半为15603元,5月租金一半为15603元）；4.请求判令创辉煌公司减免黄倩君2020年3月2日至2020年5月31日的商场综合服务费一半12028.26元（其中3月2日至3月30日商场综合服务费一半为3922.26元，4月商场综合服务费金一半为4053元,5月商场综合服务费一半为4053元）；5.本案诉讼费用由创辉煌公司、佳德业公司承担。一审法院认定事实：黄倩君与佳德业公司于2018年11月14日签订《乐某某地商务楼商铺租赁合同》，由黄倩君承租佳德业公司位于佛山市顺德区××××乐某某地商务楼204号商铺，用于餐饮经营，合同期限为2018年11月15日至2025年10月31日，2019年11月1日至2020年10月31日的月不含税租金为31206元。黄倩君与创辉煌公司于2018年11月14日签订《顺德大良乐某某地商务楼物业管理合同》，由创辉煌公司作为物业管理方负责黄倩君租赁商铺的物业管理，合同期限为2018年11月15日至2025年10月31日，每月的不含税商场综合服务费为8106元。上述合同签订后，黄倩君对案涉商铺进行装修，并于2019年3月开始营业。2020年1月23日晚，因新型冠状病毒疫情严峻，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定启动“广东省重大突发公共卫生事件一级响应”。大良街道新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年2月6日发出《关于大良街道辖区餐饮单位暂停对外营业的通知》，载明从即日起大良街道辖区内餐饮单位暂停对外营业（仅提供外卖服务的除外）。2020年3月1日，佛山市顺德区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室印发《顺德区推动餐饮业有序复工复产工作指引（试行）》，载明顺德区餐饮业现阶段按中风险防控管控，餐饮经营单位应严格按照《广东省餐饮服务业新冠肺炎防控工作指引》开展堂食服务。黄倩君称创辉煌公司、佳德业公司在2020年1月24日-2020年3月8日期间关闭案涉商铺所在商场所有出入口，导致黄倩君无法经营。创辉煌公司、佳德业公司称其是在2020年2月7日至2020年3月3日期间，为了配合防疫工作，关闭了商场北门，商场其他入口仍可以自由出入。另，黄倩君已于2020年7月向创辉煌公司、佳德业公司交清2020年7月之前的全部租金及商场综合服务费。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，黄倩君与创辉煌公司、佳德业公司签订的《乐某某地商务楼商铺租赁合同》《顺德大良乐某某地商务楼物业管理合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行。现黄倩君主张创辉煌公司、佳德业公司减免租金及管理费，其理由主要有两点：第一，新冠疫情造成的不可抗力，导致合同无法履行；第二，创辉煌公司、佳德业公司没有向黄倩君开放租赁场地，导致黄倩君无法进入使用商铺，因此应当减免该期间的租金及管理费。对此分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新型冠状病毒导致的疫情的确是不能预见、不能避免的突发灾难，但是在疫情期间，并非所有合同都无法履行，所有经营活动必然停止。黄倩君租赁案涉店铺是用于从事餐饮经营，《关于大良街道辖区餐饮单位暂停对外营业的通知》要求从2020年2月6日起大良街道辖区内餐饮单位暂停对外营业（仅提供外卖服务的除外）。虽然禁止堂食，但黄倩君仍然可以转变经营模式，通过提供外卖服务的方式来应对疫情造成的影响，并非无法经营，也非无法使用商铺，案涉两份合同并不存在不能履行的情况，因此黄倩君主张的第一项理由无法成立。其次，黄倩君主张创辉煌公司、佳德业公司在2020年1月24日-2020年3月8日期间关闭案涉商铺所在商场所有出入口，导致黄倩君无法经营。创辉煌公司、佳德业公司对于黄倩君的上述主张予以否认，其认为只在2020年2月7日至2020年3月3日期间关闭了商场北门，商场其他入口仍可以自由出入。事实上案涉商场确实存在多个出入口，黄倩君并未提供证据证明商场北门的关闭时间，也未提供证据证明商场其他出入口的情况，一审法院对其主张不予采信，因此黄倩君主张的第二项理由也无法成立。再次，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。虽然新冠疫情没有导致黄倩君完全无法经营，但事实上的确给黄倩君的经营造成了很大不利影响。黄倩君是主要经营堂食餐饮的，政府防疫部门要求从2020年2月6日开始大良街道辖区内餐饮单位暂停对外营业（仅提供外卖服务的除外），2020年3月1日之后才允许餐饮行业有序复工复产，上述期间黄倩君即便想要经营也只能提供有限的外卖服务，必然会造成较大的经营损失。2020年3月1日之后，大良餐饮企业可以陆续复工复产，但必须严格按照《广东省餐饮服务业新冠肺炎防控工作指引》开展堂食服务。根据上述规定，黄倩君也最多只能接待以往一半左右的顾客，新冠疫情对其经营的不利影响继续存在。另外，创辉煌公司、佳德业公司在庭审时确认在2020年2月7日至2020年3月3日期间关闭了商场北门，案涉商场虽然有多个出入口，但北门是临街正门，是顾客及相关人员的主要出入口，北门关闭必然会对黄倩君的经营产生较大不利影响。基于上述情况，如果仍然让黄倩君支付全部租金及商场综合服务费显失公平，一审法院根据公平原则酌定佳德业公司减免黄倩君一个月租金。对于商场综合服务费，黄倩君由于疫情无法正常经营期间并未正常享受创辉煌公司提供的物业服务，且案涉商场关闭北门期间客流量明显减少，创辉煌公司所支出的物业管理成本明显降低，一审法院参照租金的调整原则，根据公平原则酌定创辉煌公司减免黄倩君一个月商场综合服务费。由于黄倩君已经将2020年7月份之前的租金及商场综合服务费支付完毕，佳德业公司应向黄倩君返还一个月租金31206元，创辉煌公司应向黄倩君返还一个月商场综合服务费8106元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、佳德业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向黄倩君返还一个月租金31206元；二、创辉煌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向黄倩君返还一个月商场综合服务费8106元；三、驳回黄倩君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2481.18元，由黄倩君负担1481.18元，佳德业公司负担800元，创辉煌公司负担200元（创辉煌公司、佳德业公司径向黄倩君支付，一审法院不再收退）。二审期间，各方均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕着创辉煌公司、佳德业公司的上诉请求，二审审查的焦点为：黄倩君在涉案商铺租赁期间，以新型冠状病毒的疫情影响其经营，要求创辉煌公司、佳德业公司分别减免租金及管理费依据是否充分。创辉煌公司、佳德业公司上诉主张，黄倩君存在迟延缴纳、拖欠2019年12月份及2020年3月至7月租金、租赁税、管理费，拒绝缴纳2020年1月、2月租金、租赁税、管理费及上月水电费之违约行为，涉案商场北门不是主要出入口，临时关闭不必然对黄倩君的经营产生影响。创辉煌公司在疫情期间提供的物业服务比正常时间服务还多，一审法院没有认定创辉煌公司2020年4月10日提出的减免租金方案，黄倩君也未能提交对合同产生实质影响的政府或有关部门出台的疫情防控措施，判令创辉煌公司、佳德业公司分别减免1个月租金及管理费不当。经审查，本院认为，黄倩君承租涉案商铺从事餐饮经营，在承租涉案商铺期间出现的新型冠状病毒事件，该事件为不能预见、不能避免的突发灾难。根据政府防疫部门要求，从2020年2月6日开始大良街道辖区内餐饮单位暂停对外营业（仅提供外卖服务的除外），2020年3月1日之后才允许餐饮行业有序复工复产。2020年3月1日之后，大良餐饮企业可以陆续复工复产，但必须严格按照《广东省餐饮服务业新冠肺炎防控工作指引》开展堂食服务。在2020年2月7日至2020年3月3日期间，创辉煌公司、佳德业公司关闭了商场北门，该北门为临街正门，是顾客及相关人员的主要出入口，北门关闭必然会对黄倩君的经营产生较大不利影响，黄倩君主张新冠疫情期间给其经营造成了很大不利影响，营业收入明显减少，诉请减免租金及管理费符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”一审法院综合本案具体情况，酌情判令佳德业公司减免黄倩君一个月租金、创辉煌公司减免黄倩君一个月商场综合服务费合法有据，本院予以维持。创辉煌公司、佳德业公司上诉主张黄倩君在履约期间存在多次迟延缴纳租金、租赁税、管理费等行为并非认定租金、管理费减免的正当事由，本院不予支持。因双方就新冠疫情期间租金、管理费减免问题未能达成一致，创辉煌公司、佳德业公司以其曾在2020年4月10日提出的减免租金或管理费方案，要求本院以此作为上述费用减免依据理据不足，本院亦不予支持。综上，创辉煌公司、佳德业公司的上诉请求缺乏理据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630.15元（佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司已预交50元，广东顺德佳德业置业投资有限公司已预交580.15元），由上诉人佛山市顺德区创辉煌物业管理有限公司负担50元、广东顺德佳德业置业投资有限公司负担580.15元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年三月十日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋