内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0625民初2392号 原告：鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150625695903571E。 法定代表人：高某，董事长。 委托诉讼代理人：王某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：刘某，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司（以下简称普宇物业公司）诉被告刘某物业服务合同纠纷一案。本院于2020年12月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告普宇物业公司委托诉讼代理人王某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年5月24日-2020年12月24日共55个月的物业管理费13376元；2.判令被告承担违约金13375元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告刘某系××区业主，房屋面积为187.6平米。根据原告业主委员会签订的《××区物业管理服务委托合同》《关于在××区业主委员会换届期间由原物业公司继续服务的情况说明》之约定，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年5月24日起至今拖欠物业管理费共计55个月，合计13376元（其中2016年5月24日起至2019年5月24日共36个月，按照1.4元/187.6平米/月平米计算，36个月共计9455元；2019年5月24日起至2020年12月24日共19个月，按照1.1元/187.6平米*1/月平米计算，9个月共计3921元）。原告曾多次向被告催要物业管理费但其未能支付，由此产生的违约金为22473元（55个月×206.36×0.00330×（55-1-12）/2=22473元），请求执行13375元。物业费及违约金合计26751元。 被告刘某辩称：1.原告没有积极履行物业公司应尽的职责和义务，原告之前承诺为被告维修房顶，但至今未维修好；2.根据双方合同约定中的第二大条第一小条中的第一款，物业公司并没有履行他的职责；3.被告家房屋顶部至今仍然存在漏水情况，由于原告未能积极履行应尽义务，致使被告在两年期间无法居住该房屋，被告租房支出30000元，这部分费用应由原告承担；4.根据双方合同第八条第二款，如因乙方原因造成不能完全管理目标，或直接造成乙方经济损失的，乙方因给予甲方相应赔偿，甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。由于原告不能兑现职责和承诺才导致被告拖欠物业费，所以原告诉求中的物业费和违约金均应由原告承担。如果当时原告未向给被告承诺，被告不接收该房屋，也就不会产生以上的原因；5.房屋漏雨造成被告的人工费用和后期维修费用共10000元。 本院经审理认定的事实如下：被告刘某是杭锦旗锡尼镇××区业主，房屋面积为187.6平米，被告2016年5月24日至2020年12月24日间的物业服务费未向原告物业公司交纳。原告物业公司于2016年4月1日与杭锦旗××区业主委员会签订《××区物业管理服务委托合同》，合同期限为2016年4月1日起至2017年3月31日止，合同约定：“2017年1月1日后交费，电梯楼物业费按每平米每月1.4元收取，物业服务费交费期间为费用到期后2个月内一次性交清2017年3月31日前所欠的费用”。于2017年4月1日与杭锦旗××区业主委员会签订《××区物业管理服务委托合同》，合同期限为2017年4月1日起至2018年3月31日止，合同约定：“2018年1月1日后交费，电梯楼物业费按每平米每月1.4元收取，物业服务费交费期间为费用到期后2个月内一次性交清2018年3月31日前所欠的费用”。杭锦旗××区业主委员会于2018年4月1日任期到期，锡尼镇建安社区于2018年7月31日出具《关于在××区业主委员会换届期间由原物业公司继续服务的情况说明》，确认换件选举工作尚未完成，仍由原告继续提供服务。2016年5月24日，原告物业公司与被告刘某签订《××区物业服务合同》。以上事实有原、被告的陈述、原告提供的证据《××区物业管理服务合同》两份、被告提供的证据《××区物业服务合同》及杭锦旗锡尼镇建安社区居委会出具的《关于在××区业主委员会换届期间由原物业公司继续服务的情况说明》一份及在案佐证。 本院认为，原告普宇物业公司与杭锦旗××区业主委员会于2016年4月1日、2017年4月1日签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，为合法有效合同，此合同对该小区全体业主具有约束力，且锡尼镇建安社区于2018年7月31日出具的《关于在××区业主委员会换届期间由原物业公司继续服务的情况说明》，不违反法律及行政法规的禁止性规定。原告普宇物业公司依照合同约定向杭锦旗××小区业主刘某提供了物业服务，则被告刘某应按照合同约定按时足额交纳物业服务费。关于被告刘某提出的××区存在房顶漏水的情况，经我院工作人员实地查看确实存在该房屋顶渗水导致屋顶受损的情况，被告提供一份加盖鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司印章的《××区物业服务合同》佐证，原告不认可该合同的真实性，但在庭审后却一直未向本院提出关于合同真伪的司法鉴定申请。本院认为，根据《物业管理条例》第四十三条的规定“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业合同约定以外的服务项目”，因此本院对该合同在本案中予以采信，该合同中约定了原告物业公司对房屋建筑本体共用部位的楼盖、屋顶有养护和管理的义务，被告由此产生信赖心理，主张屋顶维修费用，故本院认为应酌情核减3000元物业管理费为宜。关于原告诉讼请求中的违约金，因双方均存在违约行为，且原告在庭审中自愿放弃违约金，故本院对违约金不予支持。 被告刘某因房顶漏水产生损失为由拒付物业管理费的行为既无合法依据，也非明智之举，被告刘某应当依照合同约定支付缴纳物业服务费。当然，原告普宇物业公司也应虚心听取刘某等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。本案中被告刘某××区房屋建筑面积为187.6平方米，欠费日期2016年5月24日至2019年5月24日，物业费为187.6平方米×36个月×1.4元/月﹦9455.04元，欠费日期2019年5月24日至2020年12月24日，物业费为187.6平方米×19个月×1.1元/月﹦3920.84元，合计13375.88元，核减3000元后为10375.88元。现原告请求被告支付物业费13376元，按照合同约定及本院酌情核减，本院予以支持物业费10375.88元。 故依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘某于本判决生效之日起十日内给付原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司2016年5月24日至2020年12月24日期间的物业服务费10375.88元； 二、驳回原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费234元，由被告刘某负担91元，由原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司负担143元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员  郭波 二〇二一年三月二十七日 书记员  石军 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。