安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初60号原告（暨反诉被告）：杨洋,男,1991年7月17日出生,汉族,安徽省淮南市人，无固定职业，中专文化，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：曾伟，安徽信智律师事务所律师。被告（暨反诉原告）:聂军,男,1973年11月7日出生,汉族,安徽省淮南市人，大专文化，安徽医科大学第一附属医院保安，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：朱国豪，安徽大潜律师事务所律师。委托诉讼代理人：简政，安徽大潜律师事务所律师。第三人：段兰兰，女，1977年8月25日出生，汉族，安徽省淮南市人，中专文化，平安保险公司职工，住安徽省淮南市田家庵区。原告杨洋诉被告聂军商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，聂军于2021年2月1日向本院提出反诉申请，本院于2021年2月2日依法受理该反诉申请。2021年2月18日本院依职权追加段兰兰为本案有独立请求权的第三人参加诉讼。后本案依法适用简易程序，于2021年2月20日公开开庭进行审理，杨洋的委托诉讼代理人曾伟、聂军及其委托诉讼代理人朱国豪，第三人段兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同,协助原告办理过户手续；2、被告承担合同违约金9万；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2019年8月18日,原、被告双方在安徽嘉佳房地产经纪有限公司签订一份售房合同,合同约定:甲方(被告)将私有没有任何产权争议的坐落于淮南市田区金地国际环球港商住楼1907室(原金地环球港商住楼B座-B栋-1903室)的房产出售给乙方(原告),房屋总价格为45万。因被告当时出售的房屋为拆迁房,房屋产权证尚未办理下来,为此,双方约定:乙方杨洋先付20万,剩余房款甲方聂军房产证办理完成10天内,双方同时到房产过户部门办理过户及资金托管。合同签订以后,原告按约定先支付了20万房款。2020年9月28日,被告聂军办理了该交易房屋的产权证,但迟迟不愿按合同约定期间内协助原告办理该交易房屋的过户手续;嘉佳告房地产经纪有限公司工作人员多次催促被告聂军履行合同,但被拒不履行合同;至今被告仍没有协助原告办理该交易房屋的产权过户手续。迫于无奈,特起诉至法院,要求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理过户手续,并承担违约金9万元,以维护原告的合法权益免受侵害。聂军辩称，聂军未经其共同共有人段兰兰同意擅自出售其共有房屋，且事后未经追认，故双方签订的房屋买卖合同依法无效；杨洋购买案涉房屋时，明知为夫妻共同共有（签订房屋买卖合同时已经告知杨洋其系闹离婚瞒着妻子出售房屋），且出售价格明显低于市场价格，仍与聂军签订房屋买卖合同属于恶意串通损害其他共有人合法权益的情形，原告本身具有过错且未办理产权变更，不是善意取得法定情形；原告作为嘉佳房产中介专业的工作人员，应当审查被告售房相关资料且代理嘉佳房产与自己事实民事法律行为违反禁止自己代理法律规定，所实施的民事法律行为应当自始无效；综上，原被告签订房屋买卖合同的行为违反法律的强制性规定依法无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人段兰兰辩称，不同意卖房子，之前不知道自己对案涉房屋享有权益，卖房子的时候也不清楚，现在知道是不同意卖房子的。聂军向本院提出反诉诉讼请求：1、依法确认与杨洋签订的《存量房买卖合同》无效；2、本案本诉费用及反诉费用由反诉人和被反诉人共同承担。事实和理由：2009年10月10日，反诉人与妻子段兰兰结婚，婚后育有一女。2019年夫妻间因生活琐事产生矛盾，8月份妻子段兰兰起诉要求离婚（该案于2019年10月份立案前一直在淮南市谢家集区人民法院调解）。期间，聂军出于私心，隐瞒妻子，私自到安徽嘉佳房地产经济有限责任公司出售案涉房产，杨洋即是该公司房产中介，交谈时，聂军告诉杨洋，现在夫妻二人处于感情不和及闹离婚状态，此房无房产证且系夫妻共同财产，杨洋告知可以出售，且杨洋本人想购买此房。经过反复价格商谈，最终与杨洋于2019年8月8日签订《存量房买卖合同》，将夫妻共同房产出售给杨洋。2019年11月份，妻子段兰兰得知此事，立即联系杨洋表示不同意出卖此房，但杨洋不予认可。协商无果后，段兰兰于2020年10月份将聂军和杨洋起诉至法院，后该案撤回起诉。综上，聂军在离婚期间私自转让夫妻共同财产，且事后有段兰兰明确表示拒绝追认并诉至法院请求确认《存量房买卖合同》无效，据此案涉合同依法无效；且出售时案涉房屋尚未取得房产权证，违反相关规定，同时杨洋系房产经纪专业人员，明知聂军出售房产系夫妻共同财产而购买不符合善意购买的情形，请求法院在查明本诉事实的基础上，依法确认案涉《存量房买卖合同》无效，并驳回杨洋的本诉诉讼请求。杨洋辩称，聂军在反诉状上陈述的与事实不符，首先本案杨洋在房屋买卖签订时已经离开嘉佳房产中介，这一点在第三人起诉杨洋的案件中已经陈述；杨洋对聂军的婚姻状况不知情，对房产状况也是从嘉佳房产中知悉；杨洋与聂军签订的房屋买卖合同是合法有效且不违反法律强制性规定；杨洋认为涉案房屋是夫妻共同财产无事实法律依据；根据最高院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题解释第三条规定，当事人一方以出卖人出卖时对标的物无所有权或处分权为由主张合同无效的不予支持。综上，聂军提起反诉无事实法律依据，请求驳回聂军的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，对原告提交的原被告身份证复印件、结婚证复印件、19万元房款收条、嘉佳房产经济有限公司收到杨洋1万元保证金收条、汇款凭证3张、金地环球港物业证明、被告提交的被告身份证复印件、结婚证复印件、（2020）淮南市不动产权第××号不动产权证，因原被告及第三人对此均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下:1.杨洋提交的《存量房买卖合同》，证明2019年8月杨洋与聂军在嘉佳房产中介公司签订房屋买卖合同，聂军将案涉房屋出售给杨洋，双方约定价款45万元，由原告先支付20万元，同时约定待房屋产权证下发办理过户手续，聂军在合同中承诺涉案房屋无产权纠纷。聂军质证意见：对该份证据的真实性无异议，该合同能反映出杨洋当时是在嘉佳房产担任房产经纪人，在经纪人处有杨洋名字，该房产约定价格明显低于市场价且在签订合同之前杨洋已到涉案房产去查看，了解该房屋全部信息，知道当时没有房产证，也知道房屋是有聂军及其配偶共同所有居住，仍然与聂军签订该合同，主观具有恶意，构成与聂军恶意串通，该合同应无效，原告违反禁止自己代理的规定，违反法律强制性规定，合同应当无效。第三人段兰兰质证意见：称同意聂军质证意见，在我起诉离婚的时候，对被告卖房事情我不知情。本院认为，因聂军及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。2.杨洋提交的（2009）皖淮正公证字第1185号《公证书》复印件，证明公证书是2009年12月出具，在聂军与段兰兰婚后，公证书已经表明涉案房屋由被告一人继承。聂军质证意见：对于公证书真实性无异议，但对于证明观点有异议，该份公证书在聂军与段兰兰结婚后做的，这份公证书是法定继承的公证是其他继承人放弃继承权的公证，民法典规定这份继承财产应当属于聂军与段兰兰的共同所有，除非聂军的母亲有遗嘱明确指明由聂军单方继承，否则属于共同继承，这个份额属于聂军与段兰兰共同所有。第三人段兰兰质证意见：同意聂军质证意见。本院认为，因聂军及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。3.杨洋提交的淮南市土地储备开发中心朝阳路地块师范学院改造项目拆迁安置办公室出具的《欠条》原件一份，证明原房屋产权属于聂军本人。聂军质证意见为：对该份证据的真实性无异议，不能认定房产产权仅仅属于聂军。第三人段兰兰质证意见为：同意聂军质证意见。本院认为，因聂军及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。4.杨洋提交的聂军与田家庵区人民政府《拆迁安置（就地）补偿协议书》，证明2013年7日淮南市田家庵区政府与聂军一人签订拆迁安置补偿协议书，本案第三人段兰兰并未在该协议书上签字，反映房屋产权问题。聂军质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但签订时间是在聂军与段兰兰婚姻关系存续期间，即便段兰兰未签字不能证明该房产段兰兰不享受权益。第三人段兰兰质证意见为：同意聂军质证意见。本院认为，因聂军及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。5.杨洋提交的淮南市不动产查档证明，证明2020年9月聂军就案涉房屋已经办理房屋登记，登记为聂军单独所有。聂军质证意见为：对该份证据的真实性无异议，其产权登记是聂军与段兰兰夫妻关系存续期间，即便登记为聂军一人，不能否认属于夫妻共同财产。第三人段兰兰质证意见为：同意聂军质证意见。本院认为，因聂军及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。6.杨洋提交的淮南市谢家集区人民法院（2019）皖0404民初2420号民事判决书，证明段兰兰在2019年8月在淮南市谢家集区人民法院提起离婚诉讼，当时并未要求法院就涉案房屋进行分割，段兰兰明知涉案房屋不属于夫妻共同财产。聂军质证意见为：对该份证据的真实性无异议，证明观点有异议，段兰兰即使诉请中未提出对涉案房产进行分割，也不能证明涉案房屋不属于夫妻共同财产，第三人可能因为认知关系未提出不能当人认定涉案房屋不属于夫妻共同财产，也真是这个时间段被告在与第三人闹离婚期间，被告与原告恶意串通擅自处分涉案房产且事后未经过第三人追认，涉案房屋买卖应当无效。第三人段兰兰质证意见为：当时我不懂，以为上面写聂军就属于聂军一人，后来打听到房屋也有我的份额，聂军擅自处分房产，请求确认合同无效。本院认为，因聂军及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。7.杨洋提交的微信聊天记录打印件（嘉佳房产工作人员杨旭2020年10月通过被告手机催促其过户），证明当时中介是杨旭。聂军质证意见为：无原始载体印证真实性无法核实，原告为了规避其房产经纪人身份让杨旭与被告进行交流，足以证明原告对房产情况是了解的，刻意规避其身份。第三人段兰兰质证意见为：同意聂军质证意见。本院认为，该份证据系电子证据，未能提供原始载体供法庭核实，故对该份证据的真实性不予确认。8.杨洋提交的淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初12号民事裁定书，证明段兰兰起诉杨洋与聂军的案件撤诉，该裁定书上并未说明是因诉讼费问题撤诉。聂军质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但之所以撤诉原因没有必要写在裁定书上，通过聂军了解当时是段兰兰带着孩子没有钱所以先撤诉，撤诉是当事人的权利不代表其他，恰恰说明原告知道被告擅自转让夫妻财产，段兰兰采取维权。第三人段兰兰质证意见为：当时确实是因为没有钱缴纳诉讼费才撤诉的。本院认为，因聂军及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。9.聂军提交的民事起诉状、淮南市谢家集区人民法院预交费通知单、淮南谢家集区人民法院预交费通知单、（2019）皖0404民初2420号民事判决书，证明在聂军与杨洋签订《存量房买卖合同》的时间段即是与段兰兰离婚诉讼期间，聂军擅自处理共同所有房产。杨洋质证意见为：对该份证据的真实性无异议，证明观点有异议，民事起诉状中未提出就涉案房屋要求法院进行分割，对判决书质证意见与之前我方举证意见一致。第三人段兰兰质证意见为：对该份证据无异议。本院认为，因杨洋及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。10.聂军提交的杨洋的身份证复印件、杨洋朋友圈发布广告截图，证明当时签订合同是原告是嘉佳房产工作人员，原告在得知被告房产情况下违反禁止代理，实施的法律行为属于无效。杨洋质证意见为：对身份证复印件无异议，对朋友圈截图真实性有异议，未提交原始载体，杨洋之前确实是嘉佳房产经纪公司员工，在签订的合同时杨洋就已经不是嘉佳房产公司员工了，之所以合同上有杨洋名字是因为有个模板上未将其名字删除。第三人段兰兰质证意见为：对该份证据无异议。本院认为，对聂军提交的杨洋的身份证复印件的真实性予以确认；对聂军提交的截图系电子证据，未能提供原始载体供法庭核实，故对该份证据的真实性不予确认。11.聂军提交的《存量房买卖合同》、淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初12号民事裁定书，证明聂军与段兰兰离婚诉讼期间擅自出卖涉案房产，应当无效，原告和杨旭作为嘉佳房产中介人员明知聂军房屋属于夫妻共同财产在签订合同之前就已经到现场看房，其本身具有过错不符合善意购买情形，应属于恶意串通，该合同无效，签订该合同没有经过段兰兰的追认该合同无效。杨洋质证意见为：对该份证据的真实性无异议，证明观点有异议，该证据不能证明聂军向法庭陈述的事实。第三人段兰兰质证意见为：无异议。本院认为，因杨洋及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。12.聂军提交的聂军与聂朋贵签订的《房屋买卖协议书》，证明属于聂军父亲的那部分份额是买卖得来。杨洋质证意见为：对该份证据的真实性有异议，根据我方提供的公证书聂军母亲部分是法定继承，所有法定继承人均签署由聂军一人继承，聂军的父亲也签名，对该买卖协议真实性有异议，当时房产局为了过户需要让双方签订协议书，该交易不是双方真实意思表示。第三人段兰兰质证意见为：无异议。本院认为，该份证据无法证实与本案具有关联关系，故对该份证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查认证的证据，本院认定事实如下：2009年10月10日，聂军与第三人段兰兰登记结婚。2009年12月28日，聂军向安徽省淮南市正诚公证处申请对李广英的遗产办理继承权的公证，内容为：“……因此，兹证明继承人李广英的遗产应由其儿子聂军一人继承。”2013年聂军作为乙方与淮南市田家庵区人民政府签订《拆迁安置（就地）补偿协议书》，约定聂军自愿选择还原房进行产权调换，还原房屋位于苏果超市东侧，淮南市学院东校区家属区西侧地段Ｂ号楼1903室，面积110平方米。2019年8月18日，聂军与杨洋就淮南市田家庵区金地环球港Ｂ座-Ｂ栋-1903号房屋签订《存量房买卖合同》，内容为：“甲方（产权人）：聂军乙方（购买人）：杨洋丙方（见证人）：安徽省嘉佳房地产经济有限责任公司1、甲方同意将私有的没有任何产权争议的坐落于金地环球港Ｂ座-Ｂ栋-1903的房屋（建筑面积110平方米，以房产证面积为准）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋（含产权性质）已充分了解并自愿购买上述房屋，此房产权证号：淮田字第××号的拆迁房子。本出售房屋包含已经存在此房内的室内固定装潢保持原样不变、管道燃气有、防盗门有、室内固定设施及灯具保持原状，乙方对上述情况无异议，并同意按房屋现状购买。2、甲乙双方同意上述房屋的成交总价为人民币￥450000（大写）：肆拾伍万元整。本合同签订，乙方向甲方支付人民币壹万元作为购房定金。甲方同意暂存丙方壹万元，作交房保证金，待房屋交接时，甲方确保现有装潢无损，水、店等电费用结清，……3、付款方式及过户办理：（1）委托资金托管中心转付：乙方交款：2019年8月28日之前将伍万元房款交至转账给甲方产权人银行卡里，甲方给乙方写收款条；2019年9月1日之前将壹拾肆万元房款交至转账给甲方产权人银行卡里，甲方给乙方写收款条，甲方交本房钥匙给乙方；余额贰拾伍万元，乙方要求丙方帮助办理公积金或商业贷款（若贷款不足和不能贷款，用现金补齐）。甲方取款（以资金托管部门通知为准）：房产局通知由房产局资金托管中心转付贰拾伍万元给甲方。（3）产权过户：乙方将房款（首付款、全款或相关核价款）存入资金托管中心账户后，甲方即协助乙方办理产权过户手续。如乙方需办理按揭贷款的，乙方必须符合银行现有贷款政策和要求。甲方应按照银行要求协助乙方办理银行按揭贷款等手续。产权过户时间（已交税完毕，房产交易中心正式收件为准）：本房房产证下来十日内。按揭贷款发放时间以据银行的相关制度为准。……6、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履约的视为违约，任何一方逾期15天以上未履约视为悔约。双方同意承担合同悔约金为人民币肆拾万元整；由悔约方支付给守约方。双方另有约定除外。悔约方应承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算。……甲方：聂军（签名并捺印）乙方：杨洋（签名并捺印）丙方：加盖安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司见证专用章2019年8月18日”。合同签订后，杨洋于2019年8月18日交购房定金1万元；2019年8月25日，聂军收到杨洋妻子王雯支付的购房款4万元；2019年8月30日，聂军收到杨洋妻子王雯支付的购房款15万元。2019年8月，聂军将案涉房屋交付给杨洋，杨洋在案涉房屋居住至今。另查明，第三人段兰兰于2019年8月26日向淮南市谢家集人民法院起诉与聂军离婚。2019年10月9日淮南市谢家集区人民法院依法受理该案，并于2019年10月19日作出（2019）皖0404民初2420号民事判决书，判决内容如下：不准许原告段兰兰与被告聂军离婚。第三人段兰兰于2021年1月4日向本院起诉要求确认聂军、杨洋签订的《存量房买卖合同》无效，后于2021年1月28日向本院提出撤诉申请，本院于2021年1月28日作出（2021）皖0403民初12号民事裁定书，裁定准许原告段兰兰撤诉。又查明，2021年1月11日杨洋向本院申请对聂军名下位于安徽省淮南市田家庵区（证号：皖［2020］淮南市不动产权第××号）的房屋予以查封，并提供中国大地财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险担保函（保单号：ＰＺＰＰ20340109090000000072）提供担保。本院依法受理该申请后，于2021年1月11日作出（2021）皖0403民初60号民事裁定书裁定对上述房屋予以查封。根据诉辩双方的陈述及举证、质证，并结合本案案情及法院认证意见，本案争议焦点归纳为：一、案涉房屋是否属于聂军与段兰兰的夫妻共同财产；二、案涉《存量房买卖合同》是否有效；三、杨洋的诉讼请求能否得到支持。对于争议焦点一，本院认为，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第四项之规定“（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；”、第十八条第三项之规定“（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；”，本案中，聂军与段兰兰于2009年10月10日登记结婚，2009年12月28日淮南市正诚公证处确认了被继承人李广英生前无遗嘱及遗赠抚养协议，其余继承人放弃对李广英遗产的继承，坐落于淮南市田家庵区师专院内3＃1单元一层西户的房屋由聂军一人继承，另根据《拆迁安置（就地）补偿协议书》等证据综合考量，可推定聂军在与段兰兰婚后取得淮南市田家庵区师专院内3＃1单元一层西户房屋的所有权，故该房屋属于聂军与段兰兰夫妻共同财产。后该房屋因拆迁还原为淮南市田家庵区金地环球港商住楼1907号房屋亦为聂军与段兰兰的夫妻共同财产。对于争议焦点二，杨洋与聂军签订的《存量房买卖合同》是否有效？聂军辩称，其未经过共同共有人段兰兰的同意擅自出卖共有房屋且事后未经段兰兰追认，杨洋在购买案涉房屋时对案涉房屋的所有权人是清楚的，杨洋作为专业房产中介的工作人员非善意相对人，杨洋亦违反禁止自己代理的法律规定，故杨洋与聂军签订的《存量房买卖合同》无效。本院认为，本案中，杨洋与聂军签订的《存量房买卖合同》系聂军与杨洋的真实意思表示，聂军未经过段兰兰的同意擅自出让其夫妻共有财产系无处分权人，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条之规定“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”本案中杨洋提交的《公证书》及《拆迁安置（就地）补偿协议书》均有聂军是案涉房屋唯一所有权人的权利外观，且段兰兰于庭审时称“之前不知道其对房子享有权益”，可知段兰兰对自己是否对案涉房屋享有所有权均不了解，且聂军与段兰兰未能提交相关证据证实杨洋不是善意相对人，故对聂军辩称杨洋非善意相对人的答辩意见不予采纳；对聂军依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定“代理人不得以被代理人名义与自己事实民事法律行为”主张《存量房买卖合同》无效，本院认为，杨洋、聂军及安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司签订的《存量房买卖合同》，安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司系居间介绍和见证人，聂军系其本人自愿签署的该《存量房买卖合同》，故对被告的该项答辩意见不予采纳。综上所述，杨洋、聂军及安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司签订的《存量房买卖合同》不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应为合法有效的合同，故对聂军的反诉诉讼请求依法不予支持。对于争议焦点三，杨洋的本诉诉讼请求能否得到支持。本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条之规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；”本案中，杨洋要求聂军继续履行房屋买卖合同，协助杨洋办理过户手续。因聂军未经过段兰兰同意出售夫妻共同所有房屋，段兰兰亦当庭表示不同意出售案涉房屋，且杨洋仅支付20万元购房款，未就案涉房屋并办理不动产登记，故聂军与杨洋签订的《存量房买卖合同》因段兰兰不同意出售该房屋无法继续履行，对杨洋要求继续履行合同、配合办理房屋产权证的诉讼请求依法不予支持。对杨洋主张聂军支付违约金9万元的诉讼请求，本院认为，本案中，因聂军私自处置夫妻共同财产导致与杨洋签订的《存量房买卖合同》无法履行，聂军具有过错应当承担违约责任。杨洋已于2019年8月份在案涉房屋居住至今，且仅向聂军支付购房款20万元，综合考量各方的损失，对杨洋主张聂军赔偿违约金9万元的诉讼请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告聂军与本判决生效后十日内一次性向本诉原告杨洋支付违约金90000元；二、驳回本诉原告杨洋的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告聂军的诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,050元，依法减半收取计1,025元，保全费3220元，由本诉被告聂军负担（应于本判决生效后七日内交至我院）；反诉案件受理费80元，依法减半收取40元，由反诉原告聂军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 崔化冰二〇二一年三月三日法官助理 王丽梦书 记 员 陶梦梦附1：本案相关证据一、原告（反诉被告）杨洋提交的证据。1、杨洋、聂军的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、杨洋与王雯结婚证复印件，证明二人夫妻关系。3、杨洋提交的《存量房买卖合同》，证明2019年8月杨洋与聂军在嘉佳房产中介公司签订房屋买卖合同，聂军将案涉房屋出售给杨洋，双方约定价款45万元，由原告先支付20万元，同时约定待房屋产权证下发办理过户手续，聂军在合同中承诺涉案房屋无产权纠纷。4、杨洋提交的（2009）皖淮正公证字第1185号《公证书》复印件，证明公证书是2009年12月出具，在聂军与段兰兰婚后，公证书已经表明涉案房屋由被告一人继承。5、杨洋提交的淮南市土地储备开发中心朝阳路地块师范学院改造项目拆迁安置办公室出具的《欠条》原件一份，证明原房屋产权属于聂军本人。6、杨洋提交的聂军与田家庵区人民政府《拆迁安置（就地）补偿协议书》，证明2013年7日淮南市田家庵区政府与聂军一人签订拆迁安置补偿协议书，本案第三人段兰兰并未在该协议书上签字，反映房屋产权问题。7、杨洋提交的淮南市不动产查档证明，证明2020年9月聂军就案涉房屋已经办理房屋登记，登记为聂军单独所有。8、杨洋提交的淮南市谢家集区人民法院（2019）皖0404民初2420号民事判决书，证明段兰兰在2019年8月在淮南市谢家集区人民法院提起离婚诉讼，当时并未要求法院就涉案房屋进行分割，段兰兰明知涉案房屋不属于夫妻共同财产。9、杨洋提交的微信聊天记录打印件（嘉佳房产工作人员杨旭2020年10月通过被告手机催促其过户），证明当时中介是杨旭。10、杨洋提交的淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初12号民事裁定书，证明段兰兰起诉杨洋与聂军的案件撤诉，该裁定书上并未说明是因诉讼费问题撤诉。二、被告（反诉原告）聂军提交的相关证据。1、聂军提交的民事起诉状、淮南市谢家集区人民法院预交费通知单、淮南谢家集区人民法院预交费通知单、（2019）皖0404民初2420号民事判决书，证明在聂军与杨洋签订《存量房买卖合同》的时间段即是与段兰兰离婚诉讼期间，聂军擅自处理共同所有房产。杨洋质证意见为：对该份证据的真实性无异议，证明观点有异议，民事起诉状中未提出就涉案房屋要求法院进行分割，对判决书质证意见与之前我方举证意见一致。第三人段兰兰质证意见为：对该份证据无异议。本院认为，因杨洋及段兰兰对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。2、聂军提交的杨洋的身份证复印件、杨洋朋友圈发布广告截图，证明当时签订合同是原告是嘉佳房产工作人员，原告在得知被告房产情况下违反禁止代理，实施的法律行为属于无效。3、聂军提交的《存量房买卖合同》、淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初12号民事裁定书，证明聂军与段兰兰离婚诉讼期间擅自出卖涉案房产，应当无效，原告和杨旭作为嘉佳房产中介人员明知聂军房屋属于夫妻共同财产在签订合同之前就已经到现场看房，其本身具有过错不符合善意购买情形，应属于恶意串通，该合同无效，签订该合同没有经过段兰兰的追认该合同无效。4、聂军提交的聂军与聂朋贵签订的《房屋买卖协议书》，证明属于聂军父亲的那部分份额是买卖得来。三、第三人段兰兰未提交相关证据。附2：本案法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：一、法律文书履行提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。二、申请执行履行提示（一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。（二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。