广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终1769号上诉人（原审被告）：佛山市嘉华房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：何泽胜，广东宏骏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州星缤纷装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：廖晓明，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗春婷，女，汉族，住广东省兴宁市。被上诉人（原审原告）：丘悦，男，汉族，住广东省佛山市。上诉人佛山市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）、上诉人广州星缤纷装饰设计工程有限公司（以下简称星缤纷公司）因与被上诉人罗春婷、丘悦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初3887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判嘉华公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款179339元及利息（利息计算方式：本金179339元从判决生效之日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）给罗春婷、丘悦；3.改判星缤纷公司应于判决生效之日起十日内返还购房款60000元及利息（利息计算方式：本金60000元从判决生效之日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）给罗春婷、丘悦；4.本案诉讼费用依法判决承担。事实与理由：一、涉案60000元应为星缤纷公司收取的不当得利。（一）根据嘉华公司与罗春婷、丘悦签订的《（广东省）商品房认购书》及《签订须知》可知，罗春婷、丘悦明知涉案物业的购房款为179339元，且合同上已明确约定，嘉华公司只收取合同上标明的购房款，不收取任何额外费用。（二）罗春婷、丘悦在同一天分别向嘉华公司转账支付首付款79339元，向星缤纷公司支付款项60000元。这表明罗春婷、丘悦明知该笔款项并非支付给嘉华公司，与嘉华公司无关。（三）罗春婷、丘悦明知涉案物业的购房款为179339元及星缤纷公司收取了购房款之外的60000元，但直至收楼之日，罗春婷、丘悦对此未提出任何异议。（四）星缤纷公司认为该60000元为中介服务费没有事实与法律依据。事实上，嘉华公司与星缤纷公司之间没有任何合同关系与经济关系，星缤纷公司也承认其与嘉华公司之间不存在委托销售合同关系，罗春婷、丘悦对此也是明知。星缤纷公司不是罗春婷、丘悦与嘉华公司之间的商品房买卖合同关系的代理人或中介方，罗春婷、丘悦向星缤纷公司支付该60000元，与嘉华公司无关。（五）星缤纷公司收取罗春婷、丘悦支付的60000元没有法律和合同依据，涉案60000元应为星缤纷公司收取的不当得利。星缤纷公司应向罗春婷、丘悦返还该笔款项。二、嘉华公司与佛山市某某有限公司（以下简称某某公司）签订《佛山市某某湾内外独家总代理合同》，约定由某某公司独家代理涉案项目。且商品房认购书上显示的经纪机构为某某有限公司（以下简称某某公司）。嘉华公司与星缤纷公司没有任何合同关系。某某公司、某某公司与星缤纷公司之间是什么关系，是它们之间的内部关系，与嘉华公司无关，不应将本属于星缤纷公司的责任强加给嘉华公司。三、罗春婷、丘悦在明知该60000元不是购房款的情况下，仍将该款项支付星缤纷公司，星缤纷公司在没有合同与法律依据的情况下收取该60000元。罗春婷、丘悦、星缤纷公司均具有过错，与嘉华公司无关，由此产生的利息不应由嘉华公司承担。针对嘉华公司的上诉请求，星缤纷公司辩称，罗春婷、丘悦接受星缤纷公司提供的中介服务，并与嘉华公司签署认购书等文件，视为星缤纷公司提供服务完毕，星缤纷公司收取该60000元有事实与法律依据。星缤纷公司与罗春婷、丘悦之间的中介合同关系，与罗春婷、丘悦、嘉华公司之间的购房合同关系是两个不同的关系，不应在本案处理。且星缤纷公司对涉案购房交易的失败无过错，不应承担责任。针对嘉华公司的上诉请求，罗春婷、丘悦辩称，一、2018年1月30日，罗春婷、丘悦在嘉华公司的销售中心财务室同时支付60000元和79339元至星缤纷公司和嘉华公司的账户，星缤纷公司、嘉华公司向罗春婷、丘悦开具收据。剩余的购房款80000元于2019年2月20日支付给嘉华公司。罗春婷、丘悦之所以把60000元支付给星缤纷公司，是因为嘉华公司称其与星缤纷公司实际上为同一公司，只有这样拆分购房款，购房合同才能备案成功。因罗春婷、丘悦之前支付的20000元定金也是在嘉华公司销售中心财务室支付到星缤纷公司的账户，嘉华公司也对此开具了发票。罗春婷、丘悦完全有理由相信嘉华公司与星缤纷公司实际上为同一公司。二、从罗春婷、丘悦与星缤纷公司的法定代表人陈某某之间的通话录音可知，罗春婷、丘悦明确提到房价总额为239339元，陈某某对此亦没有异议。涉案房屋为毛坯房，是罗春婷、丘悦自行前往嘉华公司的销售中心现场认购的，星缤纷公司并非是罗春婷、丘悦的中介方，亦未提供中介服务。三、从星缤纷公司提交的《某某湾成交确认单》《业主维权解决方案》和发票可知，2018年认购且支付相应对价的业主却在2019年8月22日后，星缤纷公司陆续以代理商的名义向业主开具金额为60000元、10000元不等的咨询服务费发票。这表明有很多业主的部分房款均被操作为服务费。四、某某公司、某某公司、嘉华公司与星缤纷公司之间存在关联关系。且罗春婷、丘悦定购的涉案房屋由星缤纷公司实际代理销售在先，嘉华公司与某某公司签订《佛山市某某湾内外独家总代理合同》在后。五、嘉华公司与星缤纷公司内部是否存在不同的约定，属于另一法律关系，应由其双方另行处理，与罗春婷、丘悦无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回嘉华公司、星缤纷公司的上诉请求，维持原判。星缤纷公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗春婷、丘悦的全部诉讼请求；2.改判一审判决第二项为改判嘉华公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款179339元及利息（其中本金20000元从2018年1月20日开始，本金79339元从2018年1月30日开始，本金80000元从2019年2月20日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；本金179339元从2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）给罗春婷、丘悦；3.判令罗春婷、丘悦、嘉华公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，星缤纷公司是为罗春婷、丘悦提供中介、咨询服务的主体，并非涉案商品房的出卖人，亦并非涉案商品房出卖人嘉华公司的代理人。（一）某某公司、某某公司、星缤纷公司、嘉华公司为独立的法人，依法独立享有民事权利和承担民事责任。某某公司、某某公司与嘉华公司之间是否存在合作关系，都不能等同于星缤纷公司与嘉华公司之间的关系。（二）星缤纷公司提交的《某某湾成交确认单》《业主维权解决方案》和发票，并非星缤纷公司作为商品房出卖人嘉华公司的代理商向业主开具发票，而是作为业主的中介、咨询服务主体，向业主开具发票，其开具发票的款项性质也是符合星缤纷公司提供中介、咨询服务性质。如果星缤纷公司为嘉华公司的代理商，则应当由嘉华公司就该6万元开具发票。（三）星缤纷公司以其账户收取罗春婷、丘悦支付的20000元购房定金，是因为涉案商品房原由案外人许某某购买并向嘉华公司支付购房定金。星缤纷公司只是按照嘉华公司指示代收罗春婷、丘悦定金并向许某某指定的杨某某名下银行账户退还之前的款项，原因可能是嘉华公司财务想简化财务上的处理，并非星缤纷公司作为代理商执行代理销售事宜。二、罗春婷、丘悦接受星缤纷公司提供的中介服务，并与嘉华公司签署认购书等文件，视为星缤纷公司提供服务完毕，星缤纷公司收取该60000元有事实与法律依据。星缤纷公司与罗春婷、丘悦之间的中介合同关系，与罗春婷、丘悦、嘉华公司的购房合同关系是两个不同的关系，不应在本案处理。且星缤纷公司对涉案购房交易的失败无过错，不应承担责任。针对星缤纷公司的上诉请求，嘉华公司辩称，无论星缤纷公司与罗春婷、丘悦之间存在何种法律关系，均不影响这60000元不是购房款的事实。由于该款项是罗春婷、丘悦自愿向星缤纷公司交付的，如果是星缤纷公司、罗春婷、丘悦之间存在其他法律关系，不应在本案中审理。嘉华公司未授权星缤纷公司收取该款项，罗春婷、丘悦无权要求嘉华公司返还该笔款项。针对星缤纷公司的上诉请求，罗春婷、丘悦的答辩意见与其针对嘉华公司的上诉请求所作的答辩意见一致。罗春婷、丘悦向一审法院起诉请求：1.解除罗春婷、丘悦与嘉华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令嘉华公司、星缤纷公司返还罗春婷、丘悦购房款239339元及利息（按照贷款市场报价利率，从2019年8月19日开始计算至实际支付之日）；3.判令嘉华公司、星缤纷公司支付罗春婷、丘悦银行按揭服务费1400元、房屋维修基金1793.39元；4.判令嘉华公司、星缤纷公司赔偿罗春婷、丘悦损失5800元；5.本案受理费由嘉华公司、星缤纷公司承担。一审法院认定事实：2018年2月8日，嘉华公司与某某公司签订《佛山市某某湾内外独家总代理合同》，约定由某某公司独家代理销售某某湾广场1号楼和3号楼共349套住宅。2018年3月10日，罗春婷、丘悦与嘉华公司签订商品房认购书一份，罗春婷、丘悦拟购买嘉华公司开发的某某湾广场房屋，上显示经纪机构为某某公司。同日，罗春婷、丘悦与嘉华公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定罗春婷、丘悦以179339元的价格购买嘉华公司开发的位于佛山市高明区×××××××××××××××××××××××××××××；合同签订前已交付定金20000元，首期款99339元在网签之日支付，剩余的80000元在2018年3月17日前办理银行按揭贷款支付；2019年12月31日前交付房屋；买受人因规划变更或设计变更解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应自解除通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款利率）计算给付利息；合同附房屋平面图。2018年1月20日，罗春婷、丘悦向星缤纷公司转账支付20000元；2018年1月30日，嘉华公司向罗春婷、丘悦出具收据一张，确认收到案涉房屋款项20000元并加盖公司财务专用章。2018年1月30日，罗春婷、丘悦向星缤纷公司转账支付60000元，星缤纷公司向罗春婷、丘悦出具收据一张，确认收到罗春婷、丘悦交付的60000元并加盖公司财务专用章；同日，罗春婷、丘悦向嘉华公司转账支付79339元，嘉华公司向罗春婷、丘悦出具收据并加盖公司财务专用章。后罗春婷、丘悦办理银行贷款于2019年2月20日支付房款80000元。2018年8月4日，罗春婷、丘悦缴纳了案涉房屋的住房维修基金1793.39元。2020年1月15日，嘉华公司向罗春婷、丘悦出具购房发票，金额为179339元。2020年7月1日，罗春婷、丘悦将房贷还清。2019年底，嘉华公司通知罗春婷、丘悦收楼。罗春婷、丘悦到场后发现房屋户型布局与双方签订合同时所确认的户型布局不一致（厨房和卫生间位置对调），拒绝收楼。后罗春婷、丘悦与星缤纷公司的法定代表人陈某某就房屋户型不符等问题通过电话进行沟通协商。罗春婷、丘悦提出解除合同退还房款并赔偿损失，陈某某方提出合同继续履行并给予罗春婷、丘悦一定金额的赔偿，后双方未能达成一致意见。查，某某公司是2018年2月7日成立的一人有限责任公司，2018年12月16日陈某某成为公司一人股东；2019年9月7日，变更为有限责任公司，新增股东广东某某有限公司（下简称某某公司）。某某公司于2017年9月11日成立，股东为陈某某和吴某某。某某公司成立于2016年8月11日，股东为吴某某和黄某某。星缤纷公司于2017年4月27日成立，股东为陈某某和某某公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方争议的问题是罗春婷、丘悦请求解除合同，要求嘉华公司、星缤纷公司退还购房款并赔偿损失是否成立的问题。关于解除合同的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现嘉华公司提供给罗春婷、丘悦的房屋与双方签订购房合同时所确认的房屋布局不一致，且罗春婷、丘悦不接受该设计变更，故罗春婷、丘悦请求解除合同，合法有理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本案罗春婷、丘悦与嘉华公司签订的购房合同于一审法院将应诉材料送达嘉华公司时（2020年9月19日）解除。关于罗春婷、丘悦请求嘉华公司退还购房款239339元及利息的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因合同解除，罗春婷、丘悦请求退还房款并支付相应的利息，一审法院予以支持。嘉华公司确认收到购房款为179339元；而星缤纷公司则主张其收取的20000元是代为收取的购房定金，收取的60000元则为罗春婷、丘悦应付的中介费用。一审法院认为案涉房屋的购房款应为239339元，而非179339元，理由如下：首先，星缤纷公司提供的《日常事务处理申请表》（2018年2月6日）主体为某某集团，其中提到了星缤纷公司还有某某，且确认某某收取了罗春婷、丘悦交付的定金20000元和款项60000元。由此可知，星缤纷公司和某某早在2018年1月就已经开始销售案涉房屋；结合罗春婷、丘悦所提供的某某公司、星缤纷公司、某某公司和某某公司的股东登记信息可知，该几家公司均为关联企业。其次，从星缤纷公司提交的《某某湾成交确认单》《业主维权解决方案》和发票可知，由于某某湾项目业主交付的款项未足额开具发票等事宜，2019年8月22日，开发商、代理商和业主方达成解决方案，由代理商根据业主提供的收据开具发票。后星缤纷公司是作为代理商陆续向业主开具金额为60000元、10000元不等的咨询服务费发票。再次，星缤纷公司收取罗春婷、丘悦的20000元，是作为购房定金并由嘉华公司出具收据确认。最后，对于一套总价为179339元的房屋，在没有书面中介服务合同明确约定的情况下，星缤纷公司主张收取的60000元为中介费，显然是不合常理的。综上，本案虽是某某公司与嘉华公司签订销售总代理合同，但星缤纷公司作为某某公司、某某公司、某某公司的关联企业，其是案涉某某湾广场项目的实际代理销售商，其对外以嘉华公司的名义销售某某湾项目，收取罗春婷、丘悦的购房定金20000元和款项60000元，均为执行代理销售事宜，故其收取的60000元应认定为购房款而非中介费。因此，罗春婷、丘悦现请求嘉华公司、星缤纷公司退还购房款总额239339元，一审法院予以支持。至于利息支付的问题，由于罗春婷、丘悦与嘉华公司在购房合同中对于因嘉华公司违约导致合同解除的有约定利息的计算标准，现罗春婷、丘悦请求计算的利息，符合双方的约定，故一审法院予以支持；即嘉华公司应按照罗春婷、丘悦所支付的每笔款项的时间按约定的利率支付资金占用期间的利息给罗春婷、丘悦。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。由于星缤纷公司是代理嘉华公司对外销售案涉房屋，故星缤纷公司收取罗春婷、丘悦款项的行为直接约束嘉华公司，嘉华公司应承担返还房款并支付利息给罗春婷、丘悦的责任。罗春婷、丘悦请求星缤纷公司承担责任，一审法院不予支持。至于嘉华公司与星缤纷公司内部是否存在不同的约定，属于另一法律关系，由其另行处理。另外，罗春婷、丘悦请求嘉华公司、星缤纷公司支付银行按揭服务费1400元，由于该费用并非必然发生，故一审法院不予支持。罗春婷、丘悦请求嘉华公司、星缤纷公司赔偿其他损失5800元，由于罗春婷、丘悦未提交相应证据予以证明且双方对此没有明确约定，故在一审法院已经判令嘉华公司、星缤纷公司支付购房款利息以弥补罗春婷、丘悦损失的情况下，一审法院对此不再支持。罗春婷、丘悦请求嘉华公司、星缤纷公司支付维修基金1793.39元，由于该款并非嘉华公司、星缤纷公司收取，罗春婷、丘悦可在合同解除后申请相关机构予以退还，嘉华公司、星缤纷公司给予必要的协助。罗春婷、丘悦同意在合同解除后协助办理案涉房屋网签涂销手续，一审法院予以确认。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、罗春婷、丘悦与嘉华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月19日解除；二、嘉华公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款239339元及利息（其中本金20000元从2018年1月20日开始，本金139339元从2018年1月30日开始，本金80000元从2019年2月20日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；本金239339元从2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）给罗春婷、丘悦；三、嘉华公司应在罗春婷、丘悦提出申请时协助其办理佛山市高明区×××××××××××××××××××××××××××××住房维修基金的退还手续；四、罗春婷、丘悦应在嘉华公司提出申请时协助其办理佛山市高明区×××××××××××××××××××××××××××××的网签涂销手续；五、驳回罗春婷、丘悦的其他诉讼请求。未按照判决指定之期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2730元，由嘉华公司承担。该款罗春婷、丘悦已经预交，一审法院不作退还，由嘉华公司、星缤纷公司在履行上述债务时一并支付给罗春婷、丘悦。二审期间，嘉华公司向本院提交《行政投诉单》复印件一份，拟证明罗春婷、丘悦认可该60000元不是购房款。经质证，罗春婷、丘悦对该证据不予认可，认为其并未认可该60000元不是购房款。星缤纷公司认为该证据的真实性由法院认定。星缤纷公司、罗春婷、丘悦均未向本院提交新证据。经审查,嘉华公司提交的《行政投诉单》不足以认定罗春婷、丘悦认确认该笔60000元款项为中介服务费，对其关联性本院不予确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”围绕着嘉华公司、星缤纷公司的上诉请求，二审审查的焦点为：罗春婷、丘悦向星缤纷公司缴纳的60000元款项性质，嘉华公司应否向罗春婷、丘悦承担返还该笔款项及利息之责任。嘉华公司上诉主张，罗春婷、丘悦向星缤纷公司缴纳的60000元款项属于中介服务费，不属于购房款，属于星缤纷公司收取的不当得利，不应由嘉华公司承担返还责任。星缤纷公司上诉主张，其为罗春婷、丘悦提供中介、咨询服务，罗春婷、丘悦向星缤纷公司缴纳的60000元属于中介服务费，其已完成中介、咨询服务，有权收取该笔费用。对此本院认为，嘉华公司、星缤纷公司上诉主张罗春婷、丘悦在2018年1月30日向星缤纷公司转账支付的60000元款项为购买涉案房屋的中介服务费，但均未能提交居间服务合同等有效证据佐证罗春婷、丘悦与星缤纷公司之间就购买涉案房屋存在居间服务费的约定，星缤纷公司出具的《收据》亦未明确该笔款项为居间服务费。如罗春婷、丘悦抗辩，涉案房屋毛坯成交价为179339元，在没有任何书面居间服务合同明确本案讼争的60000元款项为中介服务费的情况下，其迳行向星缤纷公司支付60000元中介服务费不符合常理。对于星缤纷公司收取该笔款项之行为，本院认为,某某公司、星缤纷公司、某某公司、某某公司均为关联企业，星缤纷公司和某某公司早在2018年1月就已经开始销售该区域房屋。如一审法院论析，从星缤纷公司提交的《某某湾成交确认单》《业主维权解决方案》和发票可知，由于某某湾项目业主交付的款项未足额开具发票等事宜，2019年8月22日，开发商、代理商和业主方达成解决方案，由代理商根据业主提供的收据开具发票。后星缤纷公司是作为代理商陆续向业主开具金额为60000元、10000元不等的咨询服务费发票。星缤纷公司此前收取罗春婷、丘悦的20000元，也是作为购房定金并由嘉华公司出具收据确认。星缤纷公司作为案涉某某湾广场项目的实际代理销售商，其对外以嘉华公司的名义销售某某湾项目，收取罗春婷、丘悦的购房定金20000元和款项60000元，可认定为执行代理销售事宜。基于上述事实，一审法院认定罗春婷、丘悦支付的该笔60000元款项属于购房款，判令由嘉华公司承担返还责任理据充分，本院予以维持。嘉华公司、星缤纷公司上诉主张该笔款项属于中介服务费，不应计入购房款，以及返还于罗春婷、丘悦理据不足，本院不予支持。综上论析，嘉华公司、星缤纷公司的上诉请求理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果合理，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人佛山市嘉华房地产开发有限公司负担1300元、上诉人广州星缤纷装饰设计工程有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年三月十九日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋