黑龙江省海林市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1083民初356号原告（案外人）：龙菲，女，1987年10月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：吴红伟，黑龙江宏硕律师事务所律师。被告（申请人）：于东荣,女，1975年5月23日出生，汉族，个体，住黑龙江省海林市。第三人（被申请人）：孙淑华，女，1962年9月20日出生，汉族，住黑龙江省海林市财政局家属楼中心区。原告（案外人）龙菲与被告（申请人）于东荣、第三人（被申请人）孙淑华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年2月7日立案，依法适用普通程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告（案外人）龙菲及其委托诉讼代理人吴红伟，被告（申请人）于东荣到庭参加诉讼。第三人（被申请人）孙淑华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙菲向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对位于海林市青岛花园二期9号楼中心区，建筑面积39.04平方米，不动产权证号为黑(2016)不动产权第0000705号车库一处的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院作出（2021）黑1083财保3号民事裁定书，查封了位于的海林市青岛花园二期9号楼中心区。原告依法向贵院提出异议，贵院作出（2021）黑1083执异3号民事裁定书，裁定驳回了案外人龙菲的异议请求。原告认为已经取得了涉案车库的所有权。2020年9月13日原告与孙淑华签订了涉案车库买卖合同，龙菲按合同约定价款转款15万元到李福成账户。2020年9月25日龙菲与孙淑华及李福成在海林市公证处又就涉案车库签订了房屋买卖合同，并办理了公证。直到2021年1月13日下午13时40分，孙淑华及其代理人曲某才配合龙菲到海林市不动产登记中心办理过户登记手续。当日，经查询该房屋档案确认无查封、无抵押，龙菲将诉争房屋的契税、相关费用、住宅不动产登记费缴纳完毕等待颁证。次日，龙菲打印不动产权证书时，得知涉案房屋已经被贵院查封，而无法打印不动产权证书。龙菲已经取得涉案查封房屋的所有权。于东荣申请查封了涉案房屋，侵犯了龙菲的合法权益，应予解除。于东荣辩称，原告已经将过户税、各项费用交完，但并没有完全办理完过户手续，产权人还是孙淑华。原告自称于2020年9月13日已购买涉案车库，曲某为孙淑华代理人，但事实是涉案车库在2021年1月13日前一直还在出售中，产权人还是孙淑华，曲某仍为孙淑华代理人。在2020年12月18日曲某还拿涉案车库房照陪同孙淑华、李福成、买房人张海峰到房产局调取产权档案，有视频为证。曲某、李福成说他们是亲属关系，据了解原告与曲某是夫妻关系，李福成、孙淑华、原告、曲某涉嫌做虚假房屋买卖合同，恶意转移财产，逃避债务。被告于2021年1月13日上午8时30分到法院办理的涉案车库诉前产权保全，产权人是孙淑华，无抵押，无房产买卖交易，被告申请财产保全符合法律程序。孙淑华未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对龙菲提供的证据，本院认为，证据一、海林市人民法院(2021)黑1083执异3号民事裁定书一份。该文书系本院依法作出，对其形式要件予以认定。证据二、海林市公证处公证书二份、公证费票据一份、银行凭证一份、产权证照一份。上述证据依法存在，属于事实，对上述证据予以认定。证据三、税收完税证明三份、黑龙江省非税收票据一份、房产分户图一份、不动产登记中心买卖合同一份。上述证据系龙菲缴纳的相关税、费，对上述证据予以认定。证据四、证人曲某出庭证言一份。该证言与上述证据能够相互印证房屋的买卖事实，对此事实，予以认定。对于东荣提供的证据，本院认为，证据一、视频光碟一份、图片一份。对2020年12月18日曲某拿涉案车库房照陪同孙淑华、李福成、买房人张海峰到房产局调取产权档案的事实，本院予以认定。综上，本院认定事实如下：位于海林市青岛花园二期9号楼中心区，建筑面积39.04平方米，不动产权证号为黑(2016)海林市不动产权第0000705号，登记权利人为孙淑华。孙淑华与李某夫妻关系。证人曲某与李某朋友关系。2020年9月10日，李福成打电话给曲某说有车库要卖，曲某就与龙菲说了。2020年9月13日曲某与龙菲共同去的李福成商店，由龙菲和孙淑华签订了买卖协议，龙菲转账给付李福成15万元，孙淑华、李福成将房照、车库钥匙交付龙菲，龙菲实际占有车库用于放置车辆。2020年9月25日，孙淑华、李福成、曲某及龙菲在黑龙江省海林市公证处重新签订了《房屋买卖合同》，并办理了公证，公证书号为（2020）黑海林证内民字第1566号。同时，孙淑华、李福成又与曲某办理了《委托书》，主要是委托曲某办理涉案房屋的产权转移登记手续及缴纳相关税、费，并办理了公证，公证书号为（2020）黑海林证内民字第1567号。2020年12月18日，李福成打电话给曲某，说有人要买车库，给23万元。曲某为了赚取中间的差价，并向龙菲称，“用房照查查过户费用”，便从龙菲处拿走了房照。曲某拿着房照陪同孙淑华、李福成、买房人张海峰（于东荣的丈夫）到房产局调取产权档案。2021年1月13日，龙菲与曲某到海林市不动产登记中心办理房屋过户手续，龙菲交纳了相关的税、费。在缴纳税、费时经查询涉案房屋无查封、无抵押。2021年1月13日，于东荣向本院申请查封涉案房屋，本院作出（2021）黑1083财保3号民事裁定书，查封了该涉案房屋。2021年1月18日，龙菲对查封涉案房屋提出书面异议，本院于2021年1月28日作出的（2021）黑1083执异3号民事裁定书裁定：驳回龙菲的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与第三人签订的车库买卖合同是否合法有效；2.原告对涉案查封标的是否享有实体权利。关于原告与第三人签订的车库买卖合同是否合法有效问题。《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。2020年9月25日，孙淑华、李福成、曲某及龙菲在黑龙江省海林市公证处重新签订了《房屋买卖合同》，并办理了公证。庭审中，于东荣反驳称，“涉案车库在2021年1月13日前一直还在出售中，产权人还是孙淑华，曲某仍为孙淑华代理人。在2020年12月18日曲某还拿涉案车库房照陪同孙淑华、李福成、买房人张海峰到房产局调取产权档案”“据了解龙菲与曲某是夫妻关系，李福成、孙淑华、龙菲、曲某涉嫌做虚假房屋买卖合同，恶意转移财产，逃避债务”。曲某出庭作证时称，“其为了赚取差价，向龙菲说用房照查查过户费用，便从龙菲处拿走了房照”。由此可以看出，该涉案房照是在曲某手中，并非在孙淑华、李福成手中，买房人张海峰也未购买涉案房屋。无论龙菲与曲某是否为夫妻关系，龙菲与孙淑华、李福成签订合同是事实，且给付了购房款，于东荣未提供证据证明《房屋买卖合同》是虚假的事实。该合同是双方当事人的意思表示，且经过了公证，符合法律的相关规定，为有效合同。关于原告对涉案查封标的是否享有实体权利的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2020年9月25日，孙淑华、李福成与龙菲签订了《房屋买卖合同》，并办理了公证。2020年9月13日龙菲转账给付李福成15万元，孙淑华、李福成将房照、车库钥匙交付龙菲，龙菲实际占有车库用于放置车辆。2021年1月13日，龙菲与曲某到海林市不动产登记中心办理房屋过户手续，龙菲交纳了相关的税、费。上述事实均发生在2021年1月13日于东荣向本院申请查封涉案房屋之前。综上，龙菲未能取得不动产权证是由于查封导致的，龙菲的买卖行为符合上述规定，故龙菲对该涉案房屋具有一般不动产买受人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。龙菲的物权期待权优于普通债权，依法能够排除查封。综上，对龙菲的主张，本院予以支持。孙淑华经本院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃其抗辩理由。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条，《最高人民法院＜关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定＞》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：不得执行位于海林市青岛花园二期9号楼中心区，建筑面积39.04平方米，不动产权证号为黑(2016)海林市不动产权第0000705号的车库。案件受理费3300元，由于东荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。本院（2021）黑1083执异3号民事裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李卫忠审 判 员  姚春华人民陪审员  孙逢霞二〇二一年三月十六日书 记 员  邢丹凤