甘肃省庆城县人民法院民事判决书（2021）甘1021民初197号原告：冯某。        委托诉讼代理人：马某。        被告：陆某。        原告冯某与被告陆某租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年5月26日作出（2020）甘1021民初245号民事判决书，宣判后冯某不服，提起上诉。庆阳市中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）甘10民终930号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院进行重审。本院于2021年1月11日重新立案后依法另行组成合议庭于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告冯某及其委托诉讼代理人马某、被告陆某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        冯某向本院提出诉讼请求：1．请依法判决被告退还原告预付房屋租金50000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月，原、被告经协商达成口头协议，约定原告承租被告一处院落用于公司车辆驻地使用，年租金50000元。由于当时被告的房屋还没有完全竣工，未达到出租使用条件，加之道路还没有修好，无法满足机械车辆停驻需要。被告为了尽快修建好房屋提出让原告预付30000元租金，并承诺于2019年4月20日交付场地，保证满足原告公司车辆出行和停驻需要。考虑到迟早会给被告交付租金，基于信任原告向被告预付租金30000元，被告给原告出具收条1份。2019年3月份，被告又称资金紧张希望原告提前交纳剩余20000元，原告考虑若被告不能按期交房影响工程正常开展，便给被告预付下剩的20000元年租金。2019年3月底原告实地勘察驻地后，发现被告修建的场地无法满足工程车辆的停放和出行需要，考虑到安全问题只好放弃承租该房屋。随后原、被告为尽快将房屋出租出去，双方商量各自另寻租客。2019年4月初，原告通过朋友找到一名做油田钻井钻头维修业务的租客，约定房租继续为年租金50000元。为了满足租客经营需要，被告承诺租客实际入住时及时接入三相电，但原告协助将租客经营的设备搬入被告房屋后，被告却丧失诚信，以无法接电为由导致该租客无法正常经营，后又以风水问题为由不让租客在院内搭建简易棚，导致该租客无法投入经营，最后只好搬离。随后原告联系被告退还预付房屋租金时，被告以其没有能力为由答复原告。2019年后季原告再次联系被告退还房屋租金时，被告转而让原告承担其房屋未实际出租的费用。房屋未出租系被告原因造成，原告不应承担，故诉至本院。        陆某辩称，1．原、被告房屋租赁合同合法有效；2．原告单方面转租房屋，属于重大违约；3．原、被告双方均履行了约定的义务，截止2019年11月，合同已经履行完毕。综上，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。        冯某围绕诉讼请求提交了下列证据：1．身份证复印件一份；2．收条一份；3．银行流水一份；4．证明一份；5．微信聊天记录截图一张及照片复印件四张；6．庭审笔录复印件一份。陆某依法提交了照片复印件三份、房屋租赁合同复印件一份。本院组织当事人当庭进行证据交换和质证，陆某对冯某提交的证据1、2、3、4均无异议，对证据5的证明目的不认可，对证据6中李某、彭某证言的证明目的不认可。冯某对陆某提交的证据1的证明目的不认可，认为出租地道路不符合其租赁条件，对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为陆某提交的与他人订立的书面租赁合同可证明与原告不订立合同与客观事实不符。        根据当事人陈述和经审查分析确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月初，冯某与陆某口头协商由冯某承租陆某家房院一处用于停驻工程车辆，双方同意年租金为5万元。2018年11月7日，冯某以现金给付的方式向陆某交付3万元，陆某于同日向冯某出具收条一份，载明“2018年11月7号收到冯某租房订金叁万元整。收款人：陆某2018年11月7号”。2019年3月25日，冯某通过银行转账的方式向陆某支付2万元，共计支付5万元，但未实际使用该房院。2019年4月初，案外人刘某因经营需要与冯某约定承租该房院，陆某未提反对意见并给冯、刘二人开门、交付钥匙，刘某于当日将经营设备等搬入房内，实际使用房屋十余天后，因与陆某协商在院内搭建简易棚及接入三相电等事宜未果后搬离，并将房屋钥匙返还冯某，冯某仍未实际使用房院。陆某后将门锁替换，其丈夫李某于2019年11月18日将房屋及院落出租给庆阳锐奇油田工程技术有限公司，并于当日签订了书面房屋租赁合同，约定租赁期限为2019年11月18日至2022年12月30日止。        本院认为，本案争议焦点有二，第一、冯某、陆某之间的租赁关系是否成立及具体租赁起止日期，第二、冯某向陆某给付5万元的性质及应否返还。关于焦点一，双方当事人虽未签订书面租赁合同，但已通过口头约定对租赁物的名称、用途、租金等实质性事项达成一致意见，且冯某已履行了实际交付租金的主要义务，应认定双方租赁关系已经成立。冯某主张本案所涉院落及道路因不符合其停放工程使用车辆及通行的条件故最终放弃承租，并随后居中介绍刘某承租陆某的房院，其与陆某仅为洽谈磋商，陆未向其实际交付租赁物，双方未就成立租赁关系达成一致合意。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，租赁物所有人陆某持有门锁钥匙，对于租赁房院是否实际交付及何时交付于冯某，应由陆某承担举证责任加以证明，陆某未能在合法期限内提交相应证据证明其提出的租期为2018年11月7日至2019年11月7日，及在2018年11月7日已将租赁物实际交付给冯某使用的事实，应承担举证不能的法律后果。本院结合双方当事人的陈述及冯某提交的微信聊天记录截图、证人刘某的证言认定，刘某认可冯某系转租人，于2019年4月初自冯处转租房院后，由陆某为其打开门锁并实际搬入使用。在此之前，陆某未向冯某实际交付租赁的房院。应推定出租方陆某于2019年4月初将租赁物交付冯某并默许冯转租给刘某，双方租赁关系自2019年4月初开始。2019年11月18日，陆某丈夫李某将租赁物另行转租，应视为其认可在此之前与冯某的租赁关系已经终止，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条关于自认的规定，确认双方租赁关系于2019年11月7日终止，则双方租赁合同的实际期限应为2019年4月7日至2019年11月7日。冯某主张其未使用租赁物，但刘某证明自己在2019年4月初接受冯某转租房院使用十余天后，在搬离时将钥匙交还冯某，后冯某成为租赁院落及房屋钥匙的持有人，冯某何时将钥匙交还陆某（即将租赁物返还陆某）的举证责任应由冯某承担，但其未提交相关证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，本院综合全案证据推定2019年11月7日双方租赁关系终止。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”，陆某于2018年11月7日出具的收条中明确载明所收款项系“订金”，且本案未有其他证据证明双方对此有相反约定，故冯某向陆某所给付5万元依约应为订金，系预付的一年租金，应按实际租期进行核减退还。则月租金为4167元（50000÷12≈4167），冯某实际使用7个月，应付租金为29169元（4167＊7=29169），其向陆某预付50000元，陆某应于租赁合同终止之后返还20831元（50000-29169=20831）。        综上所述，冯某诉请陆某返还预付租金20831元，合法有据，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条一款、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：        一、陆某于判决生效后三十日内返还冯某租赁费20831元；        二、驳回冯某的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费1050元，由冯某负担612元，陆某负担438元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。        审判长    李广赟人民陪审员    杜奕瑾人民陪审员    王海艳二〇二一年三月十九日法官助理    李瑞媛书记员    杜欣洁