广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初40716号原告（反诉被告）：雷渊吉，男，1975年12月17日出生，汉族，住址湖南省临武县。被告（反诉原告）：深圳市兆邦基物业管理有限公司，住所深圳市罗湖区深南东路123号百货广场东座1717室，统一社会信用代码914403007230282851。法定代表人：许伟圳，董事长。委托诉讼代理人：贾丙庆，系公司员工委托诉讼代理人：黄秋凤，广东一言律师事务所律师，执业证号14403202011251078。原告雷渊吉与被告深圳市兆邦基物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，被告在法定期限内提出反诉，本院合并处理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告雷渊吉，被告委托诉讼代理人贾丙庆、黄秋凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷渊吉向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回押金85056元和进场费10000元；2.判令被告退回装修押金1360元。事实和理由：因公司装修，整改工程影响原告经营，同时公司不断停水停电，加上疫情防控等不可抗力，致使原告店铺无法经营，于2020年4月19日正式倒闭。被告深圳市兆邦基物业管理有限公司辩称，原告主张要求被告退还案涉商铺的租赁押金、进场费、装修押金没有事实与法律依据，具体理由如下：（一）案涉商铺的所有权人为案外人杨素卿，被告的法定代表人许伟圳代表被告接受杨素卿的委托，代为对该商铺进行经营管理，并与原告签署涉案《房屋租赁合同》，约定原告承租案涉商铺。《房屋租赁合同》签署后，原告向被告支付了案涉商铺租赁保证金80000元、管理费押金5056元、商铺首月租金40000元，商铺装修费10000元，被告即向原告出具两张收据。此后，原告仅支付涉案商铺2020年1月15日至2020年1月31日租金20000元，再未支付其他任何费用，原告已构成根本违约。且原告尚拖欠涉案房屋2020年2月1日起至2021年1月31目的租金486400元未支付，被告已提出了反诉请求。（二）按照《房屋租赁合同》2.2条、3.2条、3.8条、5.6条约定，原告承租案涉商铺的时间至2023年3月31日止，原告不在约定的时间内支付租金，且在案涉商铺门口张贴“铺位出租”的广告，应按照3.8条、5.6条承担违约责任，被告有权不予返还保证金。原告租赁案涉商铺后，仅支付租金至2020年1月31日，此后未再向被告支付任何费用，根据双方签订的《房屋租赁合同》3.2条、3.8条约定，原告应于每月5日向被告支付涉案房屋租金，但原告自2020年2月1日起至2021年1月31日并未向被告支付租金，且原告案涉商铺门口张贴“铺位出租”，非法转租，原告已严重违约，被告根据《房屋租赁合同》3.8条约定有权不予退还商铺租赁保证金、装修费等费用。因此，系原告严重违反《房屋租赁合同》的约定，应由原告承担违约责任。（三）因疫情影响，原告经营不善导致店铺关门，与被告无关，被告也深受疫情影响严重亏损，原告不应将亏损风险转嫁他人，应自行承担风险。综上，原告诉请要求被告返还租赁保证金、进场费、装修押金的请求没有事实和理由依据，恳请贵院在查清事实后，驳回原告的全部诉讼请求。被告深圳市兆邦基物业管理有限公司向本院提出反诉请求：判令原告向被告支付位于深圳市罗湖区东门南塘商业广场B区70号商铺2020年2月1日至2021年1月31日的租金486400（案涉商铺租金暂计算至2021年1月31日，此前拖欠租金从2020年2月1日起至2020年11月30日止按照每月40000元的标准计算，从2020年12月1日起至2021年1月31日止按照每月43200元的标准计算，此后租金从2021年2月1日起至2021年11月30日止按照每月43200元的标准计算，从2021年12月1日起至2023年3月31日止按照每月46656的标准计算）。事实和理由：案涉商铺所有权人委托被告代为经营出租商铺。原告雷渊吉承租了案涉商铺，租赁期限自2019年12月1日起至2023年3月31日止，租金收取标准分段进行收取。依双方签订的《房屋租赁合同》，被告交付了案涉商铺，但原告支付租金至2020年1月31日后再未曾支付，且一直使用案涉商铺至今。经核算，截至2021年1月31日原告已拖欠案涉商铺租金486400元。综上，原告的行为已严重侵犯被告的合法权益，现被告为维护自身合法权益，特依据我国《民事诉讼法》、《民法典》及相关法律法规的规定，向贵院提起上述反诉请求，望判如所请。原告对于被告的反诉请求辩称，新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告要求原告支付租金没有理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、涉案租赁物是深圳市罗湖区东门南塘商业广场B区70号商铺。原、被告于2019年11月25日签订《房屋租赁合同》，合同2.2条约定，本合同租期3年4个月，自2019年12月1日至2023年3月31日。3.1条约定，2019年12月1日至2020年11月30日租金40000元/月，2020年12月1日至2021年11月30租金43200元/月，2021年12月1日至2023年3月31日租金46656元/月，免租装修时间为14天，自2019年12月1日至2019年12月14日。3.2条约定，租金按月结算，原告应于每月5日前以现金或银行转账方式向被告交付上述租金。3.5条约定，原告应于本合同签订之日向被告一次性支付租赁保证金和首月租金，共计120000元。商场装修费10000元，共计130000元。3.8条约定，合同期限未满，原告提前终止合同，违反本合同条款，拖欠应付费用，造成被告经济损失，未经被告同意，原告私自转让该铺的，被告可不予返还保证金并有权收回该铺。涉案《房屋租赁合同》签订后，原告向被告支付了租赁保证金80000元，首月租金40000元，商铺装修费10000元，管理费押金5056元，被告向原告出具了收据。原告向被告支付了2020年1月16日至2020年1月31日半个月租金20000元后，未再支付其他费用。原告另向案外人深圳市阳峻物业管理有限公司支付装修押金1360元。二、新冠肺炎疫情期间，原、被告商量减免、缓交租金，但未达成一致意见。涉案商铺经营期间时常被停水停电，最终于2020年4月30日大门被锁。原告称系深圳市阳峻物业管理有限公司对涉案店铺上锁，但系在被告的授意下进行。被告辩称涉案店铺被停水停电，被上锁并非被告所为，被告对此亦不知情。被告曾向原告发出《催缴函》，载明：“贵铺截至2020年4月16日尚未交清2、3月租金费用，我方将随时收回属我方商铺。请贵铺于2020年4月18日24时之前缴清相关租金费用，逾期我方将停止提供物业服务”。三、涉案商铺的所有权人系案外人杨素卿，杨素卿与被告法定代表人许伟圳签订《授权委托书》，委托被告管理出租涉案商铺。四、原告提起本案诉讼原本所列的被告包括深圳市阳峻物业管理有限公司，审理过程中，原告申请撤回对深圳阳峻物业管理有限公司的起诉，本院予以准许。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同履行过程中，原告自2020年2月拖欠被告租金，构成违约。依据合同约定，被告有权没收租赁保证金80000元并收回商铺，原告亦应当向被告支付拖欠的租金。但由于突发新冠肺炎疫情，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，必然导致原告经营收入明显减少，从平衡各方利益，维护社会稳定的角度出发，根据公平原则，本院酌定减免原告一个月租金40000元。被告作为出租方，负有向原告交付租赁物并保证租赁物符合租赁用途的义务，但涉案租赁物自2020年4月30日至今被锁，原告无法正常使用，无论实施该行为的主体是深圳市阳峻物业管理有限公司还是被告，均与涉案租赁合同有关。在此情况下，被告无权要求原告支付2020年4月30日之后的租金。因此，原告应当向被告支付2020年2月至4月租金共计80000元。原告在庭审中明确其诉讼请求是建立在解除合同的基础上，鉴于涉案租赁合同才开始履行，距离合同到期尚有较长时间，为避免合同僵局，防止损失进一步扩大，本院确认涉案合同于2020年4月30日解除。合同解除后，被告应当向原告返还管理费押金5056元、商铺装修费10000元。原告主张的装修押金1360元并非被告收取，该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳市兆邦基物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）雷渊吉返还管理费押金5056元、商铺装修费10000元；二、原告（反诉被告）雷渊吉应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市兆邦基物业管理有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日租金80000元；三、驳回原告（反诉被告）雷渊吉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市兆邦基物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2210元，由原告负担1856.4元，被告负担353.6元。原告已向本院预交案件受理费2210元，被告深圳市兆邦基物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付案件受理费353.6元。案件反诉受理费4298元，由原告负担730.66元，被告负担3567.34元。被告已向本院预交案件受理费4298元，本院退回被告730.66元。原告雷渊吉应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费730.66元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄 欣二〇二一年三月二日书记员 郑娃娜