湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终166号上诉人（原审原告）：李龙东，男，汉族，1977年11月14日出生，住湖南省涟源市。上诉人（原审原告）：颜志仁，女，汉族，1979年12月21日出生，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李龙东，男，汉族，1977年11月14日出生，住湖南省涟源市，系颜志仁丈夫。被上诉人（原审被告）：株洲城投房地产开发有限公司，住所地株洲市荷塘区文化路99号海德堡·兰湾1栋107。法定代表人：王保权，公司总经理。委托诉讼代理人：邓志雄，男，1982年10月1日出生，汉族，住湖南省桂阳县，系公司法务经理。委托诉讼代理人：陈霞，女，1994年11月4日出生，汉族，住江西省萍乡市湘东区，系公司员工。上诉人李龙东、颜志仁与被上诉人株洲城投房地产开发有限公司（以下简称株洲城投）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日询问了上诉人李龙东。本案现已审理终结。李龙东、颜志仁的上诉请求：1.撤销原审判决，改判株洲城投支付李龙东、颜志仁逾期办证违约金4716.18元；2.株洲城投承担全部诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认为逾期办证违约金按已付购房款的日万分之零点二计算是错误的。根据《合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，株洲城投按已支付房款总额参照银行逾期贷款利息标准向李龙东、颜志仁支付违约金（按同期银行个贷利息一年4.35%标准+逾期20%计算）。2.株洲城投逾期办证的原因与李龙东、颜志仁无关，一审法院将逾期办证的原因归结为多方面的原因是错误的，株洲城投应当承担全部责任。3.李龙东、颜志仁因为没有及时拿到房产证，影响房产的再转让，影响房屋抵押再贷款等，故一审法院认为逾期办证对李龙东、颜志仁的权益影响较小是错误的。株洲城投书面辩称：房屋不动产权证书仅为权属证书，其本身不创设权利。卖方已对房屋进行了商品房预购登记，买方已经成为预告权利人，且卖方已将房屋交付给买方，那么买方作为房屋的权利人并不影响其对房屋的占有、使用、收益等所有权行使。李龙东、颜志仁亦未提供证据证实因未领取房产证书而遭受相关的损失，由此追究卖方的逾期办证的违约金的主张并不成立。合同也没有约定违约金，当然也就不需要向李龙东、颜志仁支付违约金，李龙东、颜志仁提出的违约金数额和标准依法不应得到支持。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方承担违约责任的方式有多种，但违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件，因此，本案中李龙东、颜志仁要求株洲城投支付违约金没有事实和法律依据。李龙东、颜志仁的一审诉讼请求：1.判令株洲城投向李龙东、颜志仁支付违约金59999元；2.本案诉讼费用由株洲城投承担。一审法院认定事实：2012年8月10日，李龙东、颜志仁（乙方）与株洲城投（甲方）签订了《株洲市商品房预销售合同》，李龙东、颜志仁向株洲城投购买《爱丁堡商住小区》荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅1、2栋、幼儿园1205（1栋1205号）室，政府批准的规划用途为成套住宅。据预测该房屋建筑面积为88.87平方米。李龙东、颜志仁购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币3712.95元，房屋总价格为329970元。《株洲市商品房预销售合同》约定：“……第十四条：在甲方办理了新建商品房所有权登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；第二十七条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准……；合同附件一：关于付款方式和付款期限部分，签订本合同时，乙方已付清本套房屋￥169970元，余款￥16万元以银行（公积金）贷款方式支付。（凡是选择银行贷款及公积金贷款的乙方，其房产证由房产局担保公司办理，出卖人不承担相关责任）。”合同签订后，李龙东、颜志仁支付株洲城投购房款169970元及办证费用11619元，并以公积金贷款方式向株洲城投交纳该房屋价款160000元。2013年3月26日，李龙东、颜志仁与张栋签订了《委托代理协议》，委托张栋代为办理案涉房屋的有关登记事宜。2014年7月13日，李龙东、颜志仁在物业管理公司陪同下入户查验，签收了《房屋交接书》。2017年8月2日，株洲城投取得爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园的不动产权总证。同年8月11日，李龙东、颜志仁将办证资料交给株洲城投。2018年5月15日，李龙东、颜志仁取得荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区1栋1205号房的不动产权证书。现李龙东、颜志仁以株洲城投逾期办证需支付违约金为由诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。株洲城投与李龙东、颜志仁签订的《株洲市商品房预销售合同》及附件、补充条款均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。但双方所签订的《株洲市商品房预销售合同》第十四条及附件一中关于由谁办理不动产权分证有两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且李龙东、颜志仁将办证费用及办证资料均交予株洲城投，虽然李龙东、颜志仁与张栋签订了《委托代理协议》，仍不能免除株洲城投的办证义务。故株洲城投应自收到李龙东、颜志仁的办证资料后180日内即2018年2月10日前为李龙东、颜志仁办理案涉房屋的不动产权分证，逾期则应承担违约责任。双方在合同中未约定违约损失的计算方式及标准，也未举证证明损失程度，考虑双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，而逾期办证并不妨碍李龙东、颜志仁行使房屋最重要的占有使用权利，相对逾期交房来说，逾期办证对李龙东、颜志仁权益影响较小，且逾期办证的原因多方面，不仅仅是开发商一方的责任，故一审法院酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算，即支付自2018年2月11日至2018年5月14日止的逾期办证违约损失613.74元（附计算方式：329970元×93天×0.2/10000=613.74元）。对于李龙东、颜志仁主张过高的部分，一审法院不予支持。李龙东、颜志仁自愿放弃第一项诉讼请求，是其自由处分诉讼权利的行为，一审法院予以准许。由于株洲城投不同意调解，一审法院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、株洲城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李龙东、颜志仁支付逾期办证违约损失人民币613.74元；二、驳回李龙东、颜志仁其他诉讼请求。本案案件受理费1300元，减半收取650元，由株洲城投房地产开发有限公司承担25元，李龙东、颜志仁承担625元。二审期间，各方均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审的争议焦点为：逾期办证的违约金金额该如何确定。针对上述争议焦点，本院评述如下：本案中株洲城投未按双方签订的《株洲市商品房预销售合同》所约定的时间为李龙东、颜志仁办理房屋权属证书，但该逾期办证系多方原因导致，并非完全是株洲城投的责任。株洲城投与李龙东、颜志仁在《株洲市商品房预销售合同》中未约定逾期办证违约损失的计算方式及标准，李龙东、颜志仁也未能举证证明其损失程度，据此一审参照双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一及逾期办证较于逾期交房影响小，酌情认定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二公平支付违约损失合理，本院予以确认。李龙东、颜志仁上诉主张株洲城投按银行逾期贷款利息标准向其支付违约金及损失缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，李龙东、颜志仁的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由李龙东、颜志仁负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二一年三月九日法官助理黄洪波书记员汪晶