山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终135号上诉人（原审被告）：范中义，男，1953年4月12日出生，汉族，农民，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：李振果，山东伟祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源，山东伟祺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贾如林，男，1964年12月12日出生，汉族，农民，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：颛孙拥军，山东华安御桥律师事务所律师。上诉人范中义因与被上诉人贾如林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院（2020）鲁0812民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范中义上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回贾如林的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2011年秋天上诉人又占有了案涉房屋，被上诉人当时明知失去了该房屋，且还要求赔偿10万元损失，故从2011年秋天就应当起算诉讼时效。被上诉人贾如林现起诉主张权利已经超过了诉讼时效。被上诉人贾如林并非三河村村民，依法不能取得案涉房屋的所有权，也就无法享有房屋价值，对被上诉人来讲，既然不存在房屋价值，其也就无权要求上诉人赔偿其房屋增值损失，被上诉人只是丧失了2011年秋天至今的房屋使用权，不存在房屋增值损失。即便是存在房屋增值损失，也应当自2002年12月计算至2011年秋天。一审法院对房屋增值损失按照过错责任分担，存在不当。上诉人首先不认可被上诉人存在房屋增值损失，即使有损失，被上诉人对此存在严重的过错，被上诉人明知房屋无法进行过户登记，不能取得房屋所有权，但却未采取一定的补救措施。上诉人因法律意识淡薄，不知小产权房是何概念，随着法治宣传的深入人心，2011年秋天上诉人深知自己行为的错误，也深知即便是被上诉人继续使用案涉房屋也不能取得所有权，希望及时止损，纠正之前的违法行为，故重新占有了案涉房屋。故上诉人在2011年秋天占有案涉房屋并非一审法院认定的不诚信行为，而是一种纠正违法的行为。贾如林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。贾如林向一审法院起诉请求：1、被告返还36000元并赔偿因被告强行收回房屋给原告造成房屋增值损失381698元；2、诉讼费、鉴定费由被告负担。一审法院认定事实：2002年12月25日，原告贾如林通过其妹妹贾红购买了被告范中义位于济宁市兖州区（原兖州市）新××××楼房（房权证新兖字第××号），价格为36000元，见证人为韩霞（实为韩洪霞），范中义为此出具证明，内容为“今证明本人在新××××楼以叁万陆仟元的价格转售于贾如林。特此证明范中义2002年12月25日”，韩霞（韩洪霞）也在见证人处签字。被告范中义收到房款后，即把房屋所有权证书交与贾红。2003年原告从广东回来后，其妹妹贾红又将该房权证交给了原告。2003年暑假，原告及家人曾在该房屋居住过一段时间，此后不到一年，原告及家人即搬出涉案房屋。后该房屋一直由贾红管理。2011年秋天，被告又占有了涉案房屋。2018年11月20日，原告提起诉讼，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，继续履行合同并协助办理过户。该案审理过程中，原告于2019年7月19日又提交申请书，要求被告返还购房款36000元，赔偿损失300000元。因故一审法院未将房屋买卖合同是否有效与返还购房款、赔偿损失的请求一并审理，一审法院审理后认为，涉案房屋所占土地为兖州三河村的集体土地，属于“小产权房”，不符合上市交易条件，认定原、被告间的买卖合同无效，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，提出上诉，本院于2020年3月6日作出（2019）鲁08民终6758号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年7月9日，原告又提起本案诉讼，要求被告返还购房款并赔偿房屋增值损失。本案在审理过程中，经贾如林申请，一审法院委托济宁京杭土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋在2002年12月至2020年3月期间增值部分的价值进行评估，原告支出评估费5000元。经评估，济宁京杭土地房地产资产评估有限公司出具济京估字（2020）第Ｂ0915-1号《房地产评估报告》，估价结果为381689元。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、原、被告之间是否是房屋买卖行为；二、原、被告是否有过错；三、房屋增值部分的价值如何计算；四、原告的诉求是否超过诉讼时效。关于焦点一、被告主张，原、被告之间系借款抵押行为；原告认为原、被告间系房屋买卖行为，原告提交了被告书写的“证明”。一审法院认为，从“证明”内容来看，被告将房屋出售给原告，原告支付价款，显然，原、被告间系房屋买卖行为，被告虽主张双方系借款抵押行为，但未提交证据证实，与被告出具的“证明”内容也不相符，故应认定原、被告间系房屋买卖行为。关于焦点二，一审法院认为，涉案房屋占用的是济宁市兖州区新兖镇三河村的集体土地，根据现行法律及国家政策，案涉房屋及其所占用的土地使用权，只能在该村村民之间转让，被告将案涉房屋出售给三河村村民以外的原告，致使房屋买卖合同无效，且其在未与原告商议的情况下，又将所售出的房屋占有，是不诚信的表现，应承担主要过错责任；原告系三河村以外的村民，购买该集体组织内的房屋，对造成合同无效，应承担次要过错责任。关于焦点三，原告主张，其购买案涉房屋，理应取得房屋的增值部分价值，现案涉房屋仍被被告占有，被告应赔偿原告购房时至今的增值损失。被告辩称，原、被告之间系“小产权房”交易，2011年秋天该房被被告占回，即使被告没有要回房屋，原告也不能取得房屋所有权，也不能取得房屋的价值，损失的起算点应该是2011年秋天。一审法院认为，原告购买案涉房屋，在没有过错的情况下，理应取得房屋的增值部分价值，被告自2011年秋天至今仍占有该房屋，原告要求从购房之日起至2020年3月计算房屋增值部分的价值，理由正当。房屋增值部分的价值经济宁京杭土地房地产资产评估有限公司评估，价值为381689元，经质证，原、被告均对真实性无异议，本院予以确认，故应认定案涉房屋增值部分的价值为381689元。关于焦点四，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2019年7月19日向法院提出申请，要求被告返还购房款、赔偿损失，当时法院并未将该请求与房屋买卖合同是否有效的请求一并审理，济宁市中级人民法院于2020年3月6日作出（2019）鲁08民终6758号终审判决，确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，该判决生效后，原告才可向法院起诉要求被告返还购房款、赔偿损失，从整个过程来看，原告知道其民事权利受到侵害的时间应在2019年7月19日，故原告请求其民事权利受到损害的时间应从2019年7月20日开始计算，因而原告的诉讼请求没有超过法律规定的诉讼时效期间。原、被告之间的房屋买卖合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对原告所受到房屋增值损失，原、被告按过错责任大小予以分担，原、被告按4：6的比例分担责任较为适当。故原告要求被告返还购房款36000元，证据充分，理由正当，予以支持。对原告要求赔偿房屋增值损失的请求，对其合理部分229013.4元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、范中义返还贾如林购房款36000元；二、范中义赔偿贾如林房屋增值损失229013.4元；上述一、二项金钱给付内容于本判决生效后十日内付清。三、驳回贾如林其他民事诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7565元，贾如林负担2765元，范中义负担4800元。评估费5000元，贾如林负担2000元，范中义负担3000元。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，案涉房屋系盖建在三河村集体土地上，贾如林非三河村村民，双方之间的房屋买卖合同违反法律的禁止性规定，一审法院认定案涉房屋买卖合同无效，符合法律规定，并无不当。上诉人将案涉房屋出售给非三河村集体经济组织成员的被上诉人贾如林，且在被上诉人占有使用案涉房屋期间，未经被上诉人同意的情况下又占有案涉房屋，一审法院认定上诉人范中义存在主要过错并判决其承担60%的责任，并无不当。虽然案涉房屋买卖合同无效，被上诉人贾如林不能取得案涉房屋的所有权，但其在支付36000元对价后，对案涉房屋享有占有、使用的权利，上诉人范中义于2011年秋在未经贾如林同意的情况下占有案涉房屋，系对贾如林所享有的合法占有、使用案涉房屋权利的侵犯。在案涉房屋买卖合同被认定无效后，贾如林有权请求范中义赔偿房屋增值损失，该房屋增值损失系由一审法院委托具有资质的鉴定机构所作出，一审法院予以采信，并判决由范中义对该增值损失承担60%的赔偿责任，并无不当。如上所述，上诉人范中义于2011年秋在未经贾如林同意情况下占有案涉房屋，系对贾如林所享有的合法占有、使用案涉房屋权利的侵犯，且侵权行为一直持续存在，贾如林起诉要求范中义返还房款并赔偿房屋增值损失，并未超过诉讼时效，上诉人范中义主张诉讼时效从2011年秋开始起算，本院依法不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人范中义的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7565元，由上诉人范中义负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  马 斌二〇二一年三月五日书记员  丁 鲁