福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0603民初39号原告：李英瑜，女，1970年7月23日出生，汉族，户籍地福建省漳浦县，现住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所律师。被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处，统一社会信用代码：913506007053741096。法定代表人：黄立辉，总经理。被告：荣昌（福建）投资集团有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路荣昌花园荷韵华庭57幢，统一社会信用代码：91350603705374096U。法定代表人：王秀雅，经理。委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所律师。原告李英瑜与被告漳州永大房地产开发有限公司（以下简称“永大房地产公司”）、荣昌（福建）投资集团有限公司（以下简称“荣昌投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英瑜的委托诉讼代理人蓝潮永、被告永大房地产公司的法定代表人黄立辉、被告荣昌投资公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李英瑜向本院提出诉讼请求：1、判令永大房地产公司、荣昌投资公司向李英瑜支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付李英瑜的违约金41811.08元；2、判令永大房地产公司、荣昌投资公司向李英瑜返还因产权面积不足所产生的差价4997.5元。诉讼过程中，李英瑜变更诉讼请求为：判令永大房地产公司、荣昌投资公司向李英瑜返还因产权面积不足所产生的差价4997.5元。事实和理由：位于漳州市龙文区永大星城系永大房地产公司和荣昌投资公司联合开发、营销并以永大房地产公司名义与李英瑜签署《商品房买卖合同》的楼盘。2010年1月10日,李英瑜与永大房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：李英瑜向永大房地产公司购买永大星城3幢1702室房屋；建筑面积116.81m2,总价为467006元（单价3998元）；李英瑜于签订合同当日向永大房地产公司支付购房款94006元，余款办理银行按揭；交房期限为2010年12月31日前等内容。李英瑜依照合同的约定向永大房地产公司付清了全部购房款473083元（含办理房屋交付手续时补交面积差价6077元），履行了合同义务。永大房地产公司于2011年1月1日与李英瑜办理房屋交付手续。根据《商品房买卖合同》第5条约定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”《商品房买卖合同》约定建筑面积为116.81m2，办理房屋交付手续时补交面积差价6077元（1.52m2），合计118.33m2，但永大房地产公司向李英瑜交付房屋的实际建筑面积（产权登记面积）仅为117.08m2，减少1.25m2（面积误差比绝对值在3%以内），应当向李英瑜返还因产权面积不足所产生的差价4997.5元（1.25m2×3998元／m2）。鉴于永大星城系永大房地产公司、荣昌投资公司联合开发、营销的楼盘，故永大房地产公司、荣昌投资公司应共同承担民事责任。因永大房地产公司、荣昌投资公司均拒绝向李英瑜返还因产权面积不足所产生的差价，为此李英瑜请求法院依法裁判。永大房地产公司辩称，对因产权面积不足所产生的差价没有异议。荣昌投资公司辩称，1、《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%（含本数）以内的，据实结算房价款。根据李英瑜提供的合同和产权登记材料显示，合同约定的建筑面积和套内建筑面积分别为116.81m2、97.07m2，产权登记的建筑面积和套内建筑面积分别为117.08m2、97.31m2。据此可见，登记建筑面积及套内面积均超出合同约定面积，对于超出部分，李英瑜应当根据合同约定补足相应的价款。2、抛开前述问题，荣昌投资公司认为，就民事责任承担而言，李英瑜诉请荣昌投资公司与永大房地产公司返还因产权面积不足所产生的差价，缺乏事实与法律依据。理由：①根据有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明以及主张法律关系存在的当事人对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。李英瑜虽称所谓的联合开发、营销…等，但其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由李英瑜负举证不能的法律后果。②退一步，即使李英瑜有充分的证据证明永大房地产公司、荣昌投资公司存在联营、合作或其他法律关系，这种法律关系仅系双方内部法律关系。但本案讼争的法律关系系商品房预售合同纠纷，而不是联营或者合作开发当事人之间的合同纠纷。债权属于相对权，相对权是债权的基础。本案商品房买卖合同（预售）项下的当事人双方即买受人为李英瑜、出卖人为永大房地产公司，该合同仅对合同当事人产生约束力，对合同以外的人不发生法律效力。因荣昌投资公司并非本案商品房预售合同项下的当事人，不应对商品房预售合同承担义务，为此荣昌投资公司请求依法驳回李英瑜对荣昌投资公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2010年1月10日，李英瑜与永大房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），由李英瑜向永大房地产公司购买位于漳州市龙文区××幢××室房屋，建筑面积116.81ｍ2,总价为467006元（单价3998元）。交房期限为2010年12月31日前；等等。《商品房买卖合同》第五条约定：……。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理:1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。《商品房买卖合同》第二十二条约定：……。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件；相关约定详见附件六。该补充协议第六条第12项、对《商品房买卖合同》第二十二条的补充约定：有关本项目的所有广告宣传〔包括但不公（仅）限于海报、模型、图册等〕均属于要约邀请，不作为合同依据。买受人与出卖人的交易条件以及权利义务以双方签订的购房合同及其它书面协议约定的内容为准。《商品房买卖合同》（含补充协议）签订后，永大房地产公司于2011年1月1日向李英瑜交房，李英瑜也于当日补交面积差价6077元（1.52m2）。李英瑜取得房屋权属登记证上的房屋建筑面积为117.08m2，其中专有建筑面积97.31m2，分摊建筑面积19.77m2。本案双方当事人争议的焦点为：关于荣昌投资公司是否承担民事责任的问题。本院认为，虽然李英瑜提供宣传海报、项目合作开发协议用以证明永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销永大星城楼盘及《商品房买卖合同》中的出卖人实际是永大房地产公司与荣昌投资公司，并主张该海报及协议系当年永大房地产公司、荣昌投资公司在宣传楼盘时提供给李英瑜的。鉴于首先李英瑜在签订《商品房买卖合同》时应当已明确知晓合同的相对方、出卖人仅有永大房地产公司。其次，项目合作开发协议属于内部协议，李英瑜仅有手机中的相片，且其未举证证明该协议是永大房地产公司、荣昌投资集团公司在宣传楼盘的时候提供给其。因此，李英瑜要求荣昌投资公司对永大房地产公司的面积差价承担民事责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，李英瑜与永大房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于返还产权面积不足的差价问题。因永大房地产公司对李英瑜主张的面积差没有异议，故李英瑜要求永大房地产公司返还因产权面积不足所产生的差价4997.5元的请求，没有违反有关法律规定，本院予以支持。关于李英瑜要求荣昌投资公司对永大房地产公司的上述债务承担民事责任的问题，如前所述，李英瑜合理部分的请求予以支持，不合理部分的请求不予支持。永大房地产公司与荣昌投资公司上述合理部分的辩称意见，本院予以采纳，不合理部分的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李英瑜返还因产权面积不足所产生的差价4997.5元；二、驳回李英瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由漳州永大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 陈仙莺二〇二一年三月二十四日法官助理 郑惠燕书 记 员 张秋红韩萌静执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。