广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初16749号原告：陈高翔，男，1964年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告：周海云，女，1941年10月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：王德虎，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州番禺锦江房地产有限公司，住所：广东省广州市番禺区南村里仁洞迎宾路西侧锦绣香江花园，统一社会信用代码：91440113724336394C。法定代表人：瞿栋梁，职务：总经理。委托诉讼代理人：任雪菲，广州番禺锦江房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：卢培标，广州番禺锦江房地产有限公司员工。被告：刘湘娟，女，1981年12月29日出生，汉族，住广东省龙门县，系广州番禺锦江房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：任雪菲，广州番禺锦江房地产有限公司员工。原告陈高翔、周海云诉被告广州番禺锦江房地产有限公司、刘湘娟商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈高翔及原告陈高翔、周海云的共同委托诉讼代理人刘勇、姚翔、被告广州番禺锦江房地产有限公司、刘湘娟的共同委托诉讼代理人任雪菲到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告陈高翔、周海云向本院提出如下诉讼请求：1、两被告向两原告双倍返还定金合计1000000元；2、两被告向两原告支付房价差损失1000000元；3、由两被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：两原告于2019年3月30日与被告广州番禺锦江房地产有限公司签订《锦绣香江花园认购协议书》（以下简称认购协议），认购锦绣香江花园中的玉兰1街56号房产，房产面积为161.7平方米，总房价款为7428094元。双方约定：乙方（即两原告）须于签署本认购协议书时交付定金50000元，于2019年4月15日前支付定金450000元；乙方应在2019年6月15日前支付房款3218094元，余款3710000应在2019年7月15日前支付。被告刘湘娟是被告广州番禺锦江房地产有限公司的销售岗位职工，代表被告广州番禺锦江房地产有限公司处理《认购协议》履行过程中的具体事宜。认购协议签订后，两原告按期支付了50万元定金。两原告于2019年4月、5月期间，通过被告刘湘娟向被告广州番禺锦江房地产有限公司申请延期付款，被告刘湘娟于2019年5月22日代表被告广州番禺锦江房地产有限公司回复两原告：被告广州番禺锦江房地产有限公司同意两原告延期申请，付款期限延至10月底。2019年6月15日，被告刘湘娟代表被告广州番禺锦江房地产有限公司再次确认并告知两原告：被告广州番禺锦江房地产有限公司同意两原告首期房款及余款均延期至2019年10月底支付。双方达成延期付款约定后，被告刘湘娟却在2019年9月16日告知两原告：被告广州番禺锦江房地产有限公司在重新销售两原告所认购的涉案房产。并于2019年9月19日告知两原告：当天（即9月6日）就有人交了诚意金，算是把房产卖了出去。被告广州番禺锦江房地产有限公司在延期付款期限尚未届满前，就于2019年9月16日将涉案商品销售给其他人，并拒绝返还两原告所支付的50万定金的违约行为，依然导致涉案认购协议无法再继续履行，两原告无法再购买所认购的涉案房产，给两原告造成了巨大的经济损失。现涉案房产目前市场价约为850万元，被告广州番禺锦江房地产有限公司违约将涉案房产销售给其他人的行为必然导致两原告所购买同等条件的房产房价差价损失不低于100万元。被告刘湘娟代表被告广州番禺锦江房地产有限公司负责认购协议履行过程中的具体事物，却未尽到代表权限义务，未能阻止被告广州番禺锦江房地产有限公司在延期付款期间违约将两原告所认购的房产销售给他人，依法应与被告广州番禺锦江房地产有限公司承担连带责任。综上，两被告依法应向两原告双倍返还定金合计100万元以外，还应依法赔偿两原告100万元房价差损失。两原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。另补充：1、本案属于预约合同纠纷，两原告与被告广州番禺锦江房地产有限公司签订的认购协议书，属于商品房买卖的预约合同，基于该预约合同，被告广州番禺锦江房地产有限公司负有就涉案房屋安排原告订立本约，签订正式的商品房买卖合同的法律义务，但截至本案起诉之日，被告广州番禺锦江房地产有限公司，仍未以任何形式通知，或安排原告签署正式的商品房买卖合同，该行为严重违反了认购协议书的约定，应当承担相应的违约责任。被告广州番禺锦江房地产有限公司、刘湘娟共同辩称：被告广州番禺锦江房地产有限公司依据认购协议书约定没收原告定金具备事实与法律依据，2019年3月30日，原被告签订认购涉案物业，总价7428094元，签订认购书时原告支付订金500000元，剩余房款应于2019年6月15日支付3218094元，2019年7月15日，需向广州番禺锦江房地产有限公司支付剩余的3710000元。现原告仅支付500000元定金，并未依约履行后续的付款义务。被告于2019年7月30日，向原告寄送了催交付款通知，该通知写明：若原告未能在2019年8月10日前支付上述款项，原告将对500000元定金进行挞定，并将涉案房屋另行出售。原告仍未按照通知支付后续房款。被告于2019年9月5日，又向原告寄送挞定通知书。原告收到上述文件后，于2019年9月20日，向我司发送申请退款报告，报告内写明，因原告自有房屋无法售出，因此资金不足，只能放弃对涉案物业的认购。我司认为，原告与被告签订的认购书，是双方真实的意思表示，认购书属于预约合同，原告的合同义务为交其房款并与我司签订商品房买卖合同，现原告已资金困难为由，要求退房、退定金，其行为构成违约，根据合同法的及其相关司法解释的规定，被告广州番禺锦江房地产有限公司有权没收原告支付的定金500000元。经审理查明：原告陈高翔、周海云与被告刘湘娟均是完全民事行为能力人，被告广州番禺锦江房地产有限公司是具有房地产开发资质的有限公司。被告刘湘娟是被告广州番禺锦江房地产有限公司的员工，负责代表被告广州番禺锦江房地产有限公司与两原告接洽涉案房屋买卖合同交易。2019年3月30日，原告陈高翔、周海云作为乙方与被告广州番禺锦江房地产有限公司作为甲方签订《锦绣香江花园认购协议书》一份，约定由两原告认购被告广州番禺锦江房地产有限公司开发的位于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园小区中的玉兰1街56号房产，该房产建筑面积为161.7平方米，总房价款为7428904元。双方在该协议书中还约定：两原告须于签署本认购协议书时交付定金50000元，于2019年4月15日前支付定金450000元；两原告应在2019年6月15日前支付房款3218094元，余款3710000应在2019年7月15日前支付。第六条约定，乙方应在年月日携带认购协议书、定金票据、身份证等到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》及其附件并缴纳相应的房款、物业专项维修资金。第十条约定，乙方未按约定签署《商品房买卖合同》及其附件的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书，乙方已交付的定金不予退还。本认购书解除后，甲方有权将该商品房另行出售无需再另行通知乙方。上述《锦绣香江花园认购协议书》还对其他相关事项进行了约定。上述《锦绣香江花园认购协议书》签订后，两原告按约定期限支付了50万元定金。两原告后于2019年4月、5月期间，通过被告刘湘娟向被告广州番禺锦江房地产有限公司申请延期付款，被告刘湘娟于2019年5月22日代表被告广州番禺锦江房地产有限公司在微信中回复两原告被告广州番禺锦江房地产有限公司同意两原告延期申请，付款期限延至10月底。2019年7月30日，被告广州番禺锦江房地产有限公司向原告发出《关于催交房款的通知》，要求两原告于2019年8月10日前将一次性支付剩余房款。2019年9月5日，被告广州番禺锦江房地产有限公司向原告发出《通知》因两原告未按时支付房款，被告将对该房屋另作处理，且定金不予退还。2019年9月16日被告刘湘娟与原告陈高翔在微信中进行了协商，刘湘娟催促原告在当天决定买下来，原告于2019年9月16日中午1227回复称：“好的，等会回复”，刘湘娟回复：“知道”；2019年9月16日中午1237向刘湘娟发送了一条消息，随后撤回，刘湘娟当即回复：“那就50万挞掉啰”；2019年9月19日早上1025原告陈高翔发送微信给刘湘娟：“刘小姐，请问玉兰园的房子卖掉了吗？”，刘湘娟回复：“当天就有人交了诚意金，你的挞定了他就能转成定金，算是卖了。”、“你现在怎么样？收到挞定通知书了吗？”。2019年9月20日，原告陈高翔与陈官昊向被告广州番禺锦江房地产有限公司提交《报告》一份，称：“今年4月份本人购买了贵公司锦绣香江花园中的玉兰园一街56号房，并于4月24日支付50万元款项，由于我是通过出售现有的住宅来置换贵公司的这个房子，但今年以来楼市行情非常不好，房屋挂牌几个月来极少有人看房，根本卖不出去，故尽管本人非常有心改善住房状况，但无能为力，相关情况已告知贵司，并一直保持沟通和联系。由于资金不足，只好放弃，已缴的50万元盼予以退还，本人只是普通工薪一族，收入十分有限，50万元对普通家庭来说是一笔很大的资金，盼贵公司领导予以理解与体谅，非常感谢！”。2019年10月28日，原告陈高翔向被告广州番禺锦江房地产有限公司提交《退款申请》，要求退还已缴的50万元定金。2019年9月25日，被告广州番禺锦江房地产有限公司与案外人签订广州市商品房买卖合同，将涉案房屋出售给案外人，案外人已向被告广州番禺锦江房地产有限公司交齐购房款项。2020年5月12日两原告向被告广州番禺锦江房地产有限公司、刘湘娟发出《律师函》，要求双倍返还定金合计100万元及赔偿两原告房价差损失100万元。以上事实有两原告及被告广州番禺锦江房地产有限公司提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确的主要内容包括商品房的状况，销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜以及违约责任等。本案两原告与被告广州番禺锦江房地产有限公司签订的《锦绣香江花园认购协议书》虽对原告订购的房屋房号、建筑面积、房屋总价及付款期限进行了约定，但对交付使用条件及日期，办理产权登记有关事宜和有关权益、责任等其他商品房买卖合同应当明确的主要内容未作约定，且被告广州番禺锦江房地产有限公司尚未收取首期房款，因此该《锦绣香江花园认购协议书》是以订立本约为合同目的的预约合同，两原告与被告广州番禺锦江房地产有限公司之间就该合同形成的法律关系为商品房预约合同关系。两原告与被告广州番禺锦江房地产有限公司签订的《锦绣香江花园认购协议书》不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”。根据本院查明事实，本案当事人对两原告认购商品房号、价款均无异议。但两原告在履约过程中向被告广州番禺锦江房地产有限公司表示资金支付困难，被告广州番禺锦江房地产有限公司在收到原告提交的延期付款申请后向原告发出书面催缴通知，因两原告逾期支付首期房款，被告广州番禺锦江房地产有限公司已经另行出售认购房产。因此双方未能订立本约是因为双方就支付首期款及余款时间未能达成一致意见。两原告作为完全民事行为能力人，在订立合同前应当对自身的资金支付能力有基本的认知及规划，因其不能依约支付首期款而导致不能订立本约，本案显属两原告违约，两原告缴纳给被告广州番禺锦江房地产有限公司的定金本应当由广州番禺锦江房地产有限公司予以没收，两原告亦无权要求被告广州番禺锦江房地产有限公司赔偿损失。但本院考虑到在两原告出现资金困难后，曾向被告广州番禺锦江房地产有限公司申请延期付款，被告广州番禺锦江房地产有限公司工作人员刘湘娟曾向两原告表示被告广州番禺锦江房地产有限公司同意两原告的延期付款时间可至2019年10月，被告广州番禺锦江房地产有限公司在2019年9月25日即将房屋重新出售；此外，原告与被告广州番禺锦江房地产有限公司签订的《锦绣香江花园认购协议书》并未约定签署本约的时间，且仅就两原告未按约定签署《商品房买卖合同》及其附件的情形约定了定金不予退还的违约责任。本院综合全案事实，根据公平合理原则，酌情确定在由两原告承担全案受理费的基础上，由被告广州番禺锦江房地产有限公司退还250000元以了结两原告与被告广州番禺锦江房地产有限公司之间的纠纷。被告刘湘娟系被告广州番禺锦江房地产有限公司员工，其在本案中属于履行职务行为，故无需在本案中承担责任。综上所述，驳回原告陈高翔、周海云的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告广州番禺锦江房地产有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内退还250000元给原告陈高翔、周海云；二、驳回原告陈高翔、周海云的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22800元，由原告陈高翔、周海云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年三月九日法官助理刘莎书记员王雅佩