广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初3768号原告：梁桂明，男，1962年12月11日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区×××××××××××××。委托诉讼代理人：廖嘉琪，女，1990年12月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区××××××××××××队，与梁桂明是翁媳关系。被告：梁展,男，1963年4月10日出生，汉族，户籍登记地址广东省肇庆市端州区×××××××××××××××。被告：王凌云，男，1972年3月13日出生，汉族，户籍登记地址广东省广州市海珠区×××××××××××。第三人：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地广东省肇庆市端州区×××××××，统一社会信用代码914××××××××××××530。负责人：梅元比。委托诉讼代理人：项家润、邓婉怡，均是该分行员工。原告梁桂明与被告梁展、王凌云及第三人中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称建行肇庆市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案，先适用简易程序，后于2020年9月21日裁定转为普通程序，并于2021年1月13日公开开庭进行了审理，原告梁桂明及其委托诉讼代理人廖嘉琪，第三人建行肇庆市分行的委托诉讼代理人项家润、邓婉怡到庭参加诉讼。被告梁展、王凌云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁桂明向本院提出诉讼请求：1.判令确认梁桂明与梁展、王凌云于2006年5月2日签订的《房地产转让协议书》有效；2.判令确认上述《房地产转让协议书》中坐落于肇庆市端州区××××××××11幢4楼402房产权归梁桂明所有。事实与理由：在2006年5月2日，梁桂明与梁展、王凌云签订了一份《房地产转让协议书》。该协议书约定，由梁展、王凌云将其竞投取得的坐落于肇庆市端州区××××××××11幢4楼402房转让给梁桂明。转让总价款为104630元，梁桂明己于当日付清转让价款。梁桂明受让上述房屋，一直享有对上述房屋占有使用的权利。为保障梁桂明的合法权益，特提起确权之诉。由于，梁展、王凌云在2006年1月6日竞投的标的物包括：肇庆市端州区×××××××××××××第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位和黄塘花园商住楼11幢201房、402房二套商品房。其中肇庆市端州区×××××××××××××第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位由龙宇华向梁展、王凌云于2007年购入，案号为（2009)端民初字第745号民事判决显示端州区黄塘西路黄塘花园6-10幢第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位归龙宇华所有，并确认龙宇华与梁展、王凌云签订的《房地产转让协议书》有效。梁桂明诉求的内容与（2009)端民初字第745号一案中龙宇华诉求相同，内容相似。梁桂明认为这对查明本案事实有着极其重要作用。上述房屋是建行肇庆市分行委托有关拍卖行进行拍卖的。因此，梁桂明认为应列其作为第三人出庭参加诉讼，这对查明本案的事实有着重要作用。综上，为维护梁桂明的合法权益，特向法院提出起诉，请求法院支持梁桂明的诉讼请求。梁展、王凌云没有到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。建行肇庆市分行述称：一、建行肇庆市分行与梁桂明非涉案房屋买卖合同关系。本案案由是梁桂明与梁展、王凌云之间的房屋买卖合同纠纷，梁桂明与梁展、王凌云签订房屋买卖合同，购买涉案房屋。根据合同的相对性，建行肇庆市分行不是本诉的当事人，与梁桂明不存在房屋买卖的法律关系。二、建行肇庆市分行对涉案房屋的确权纠纷不应承担任何法律责任。2005年12月28日，建行肇庆市分行与广州银基拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，委托广州银基拍卖有限公司按现状拍卖涉案房屋。根据建行肇庆市分行2005年12月28日与广州银基拍卖有限公司签订的《委托拍卖合同》约定“建行肇庆市分行作为委托人已如实告知拍卖人拍卖标的物的有关情况和产权权属瑕疵，因此拍卖标的物过户相关手续等问题,应由拍卖人预先告知各竞买人自行调查核实。该拍卖标的物一经拍卖成交，拍卖标的物过户等一切有关问题的解决由拍卖人和买受人负责，因此引起的任何纠纷和一切法律责任由拍卖人和买受人负责承担，与委托人无关。”故建行肇庆市分行对涉案房屋的过户纠纷不承担任何法律责任。本院经审理认定事实如下：1994年3月18日，广东省肇庆市长江实业有限公司与肇庆西江房地产发展有限公司签订《房产买卖合约》，向肇庆西江房地产发展有限公司购买了肇庆市端州区×××××××××××、第七座、第八座、第九座、第十座、第十一座、第十三座、第十四座房产物业。1994年8月13日，广东省肇庆市长江实业有限公司与中国人民建设银行肇庆市北岭支行签订《中国人民建设银行借款合同》，向该支行借款分别6000000元、1000000元，合共7000000元，借款期限届满后，广东省肇庆市长江实业有限公司没有还清借款本息给中国人民建设银行肇庆市北岭支行。1995年10月23日，广东省肇庆市长江实业有限公司（甲方）与广东省肇庆市建设实业公司北岭代办处（乙方）签订《黄塘花园铺位商住楼转让合同》，约定：甲方由于拖欠中国人民建设银行肇庆市北岭支行贷款本息共8477123.5元，甲方自愿将肇庆市×××××××××、39号、41号、42号、43号、44号、45号、46号、47号、48号、49号、50号、51号、52号、53号、54号、55号、56号、57号、58号、59号、60号、61号、62号、63号、64号、68号、70号（即肇庆市端州区××××××××商住楼6-10幢第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位）及黄塘花园商住楼第11幢的201号房、202号房、301号房、401号房、402号房等值共8477123.5元转让给乙方；乙方收到以上铺位、商住楼后，代甲方偿还中国人民建设银行肇庆市北岭支行贷款8477123.5元；由甲方负责将上述铺位、商住楼已向黄塘花园销售处（肇庆西江房地产发展有限公司）交款的收据转给乙方，并证明上述铺位、商住楼的产权归乙方所有。签订转让合同后，广东省肇庆市建设实业公司北岭代办处代广东省肇庆市长江实业有限公司向中国人民建设银行肇庆市北岭支行偿还相应的债务，从而取得广东省肇庆市长江实业有限公司的上述铺位、商住楼。2002年5月21日，广东省肇庆市建设实业公司北岭代办处出具《关于同意建行肇庆市×××××××××位和商品房的函》，将肇庆市端州区××××××××商住楼6-10幢第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡建筑面积共为1890.93平方米的铺位房产和黄塘花园商住楼1l幢201房、202房、301房、401房、402房五套建筑面积共为581.3平方米的商品房的处置权转归建行肇庆市分行所有。建行肇庆市分行取得上述铺位房产、商品房的处置权后，向中国建设银行广东省分行上报《关于处置广东省肇庆市长江实业有限公司抵债资产的请示》，中国建设银行广东省分行于2005年12月26日作出《资产保全审批决策通知书》。根据中国建设银行广东省分行的通知要求，建行肇庆市分行于2005年12月28日与广州银基拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，约定：建行肇庆市分行委托广州银基拍卖有限公司公开拍卖肇庆市端州区××××××××商住楼6-10幢第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位房产（建筑面积共1890.93平方米）和黄塘花园商住楼11幢201房、402房二套商品房（建筑面积共232.52平方米)。广州银基拍卖有限公司于2006年1月6日举行拍卖会，梁展、王凌云以2000000元买受了肇庆市端州区××××××××商住楼6-10幢第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位房产和黄塘花园商住楼11幢201房、402房二套商品房。之后，梁展、王凌云将其受让所得的肇庆市端州区×××××××××××××××转卖给梁桂明，将其受让所得的肇庆市端州区×××××××××××××第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位房产转卖给龙宇华，买卖双方分别签署《房地产转让协议书》。其中，梁展、王凌云（甲方）与梁桂明（乙方）在2006年5月2日签署的《房地产转让协议书》约定：坐落于肇庆市端州区××××××××11幢4楼402房（建筑面积116.26平方米）的产权权属原为建行肇庆市分行委托广东银基拍卖有限公司拍卖的标的物，梁展、王凌云依现状从拍卖行购买所得，并将依产权的原现状出售给梁桂明；该房屋售价为每平方米900元，总金额为104630元；本合同签署生效后，乙方付清买卖房屋全部成交价款后，甲方应即时交付房屋的使用权给乙方；甲方现存的档案资料不能协助乙方办理房地产过户及出具房地产权证手续，而且甲方已如实告知乙方房屋的有关情况和产权权属瑕疵状况，乙方承认已了解该商铺的有关情况和产权权属瑕疵状况，因此买卖商铺的过户相关手续等问题，应由乙方进行调查了解、予以核实，本合同一经签字生效，房屋过户及出具房地产权证等一切相关总手续均由乙方负责，由此而引起的任何纠纷和一切法律责任由乙方负责承担，与甲方无关；房屋过户及出具房地产权证的所有税费及前期欠费由买受人承担。签订该房地产转让协议书当日，梁桂明依约支付104630元给梁展、王凌云，梁展、王凌云同时将肇庆市端州区××××××××11幢4楼402房交付给梁桂明使用。梁桂明购买了梁展、王凌云的上述房屋后，办理了代扣电费和代收水费手续，经向房产管理部门申请未能领取上述房屋的产权证，为此向本院提起诉讼。另查明：（一）经向不动产登记部门查询，截止2021年1月28日，坐落于肇庆市端州区××××××××××××的不动产未登记权利人，也无不动产权证号。（二）广州银基拍卖有限公司于2004年8月26日登记成立，现企业名称变更为广东银基拍卖有限公司，经营范围为拍卖。（三）梁展、王凌云与龙宇华于2007年8月9日签署《房地产转让协议书》后，龙宇华依约支付了房款，梁展、王凌云也将肇庆市端州区×××××××××××××第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位交付给龙宇华使用。龙宇华经向房产管理部门申请未能领取上述铺位的产权证，遂于2009年10月14日向本院提起诉讼，要求确认与梁展、王凌云于2007年8月9日签订的《房地产转让协议书》有效；确认坐落于6-10幢第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡商铺产权归其所有。本院受理后[案号为（2009）端民初字第745号]经审理作出（2009）端民初字第745号民事判决，判决确认龙宇华与梁展、王凌云于2007年8月9日签订的《房地产转让协议书》有效；确认坐落于肇庆市端州区×××××××××××××第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位归龙宇华所有。该判决已发生法律效力。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梁展、王凌云经传票传唤既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于梁桂明起诉提供的证据，因没有影响证据证明效力的因素存在，且梁桂明保证证据真实，故本院予以采信。肇庆市端州区××××××××商住楼6-10幢第38号、39号、41-64号、68号、70号共28卡铺位和黄塘花园商住楼11幢201房、402房二套商品房原为广东省肇庆市长江实业有限公司向肇庆西江房地产发展有限公司购买所得。广东省肇庆市长江实业有限公司向中国人民建设银行肇庆市北岭支行借款7000000元，借款期限届满后因不能偿还借款本息，将包括上述铺位、商品房在内的房产以8477123.5元价格转让给广东省肇庆市建设实业公司北岭代办处，由广东省肇庆市建设实业公司北岭代办处代其向中国人民建设银行肇庆市北岭支行偿还相应的贷款本息，广东省肇庆市建设实业公司北岭代办处因此取得上述铺位、商品房的所有权。此后，广东省肇庆市建设实业公司北岭代办处将上述铺位、商品房的处置权转归建行肇庆市分行。建行肇庆市分行取得上述铺位、商品房的处置权后，经上报中国建设银行广东省分行，建行肇庆市分行根据中国建设银行广东省分行的通知要求委托广州银基拍卖有限公司对上述铺位、商品房进行拍卖，通过拍卖将上述铺位、商品房转让给梁展、王凌云。梁展、王凌云买受了上述铺位、商品房后于2007年8月9日与梁桂明签订《房地产转让协议书》，将其中的肇庆市端州区××××××××××××××××××屋以104630元转让给梁桂明。梁桂明已付清了价款104630元给梁展、王凌云，目前肇庆市端州区××××××××第11幢4楼402房屋由梁桂明管理、使用，以上情况，事实清楚、证据充分，本院依法予以认定。梁桂明与梁展、王凌云于2006年5月2日签订的《房地产转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。梁桂明要求确认其与梁展、王凌云之间的《房地产转让协议书》有效，合理合法，本院予以支持。梁桂明有关确权的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案的纠纷应适用原《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定。梁桂明与梁展、王凌云签订《房地产转让协议书》后已足额支付房款，梁展、王凌云也向其交付了房屋，经查该房屋尚未作不动产登记，梁桂明请求确认该房屋归其所有证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条，原《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁桂明与被告梁展、王凌云于2006年5月2日签订的《房地产转让协议书》有效。二、确认坐落于肇庆市端州区××××××××××××××××归原告梁桂明所有。本案受理费2392.6元(原告已预交)，由原告梁桂明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  覃丽珍人民陪审员  林杰慧二〇二一年三月二十二日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖