连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初6352号原告：连云港市润浦置业有限公司，住所地江苏省赣榆经济开发区香港路北侧“祥和家园”小区售楼处。法定代表人：卢长宝，董事长。委托诉讼代理人：王德立，江苏连政律师事务所律师。被告：韩宝浩，男，汉族，住连云港市赣榆区。原告连云港市润浦置业有限公司（以下简称“润浦公司”）与被告韩宝浩排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告润浦公司的委托诉讼代理人王德立、被告韩宝浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润浦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害、排除妨害，立即退出位于赣榆经济开发区××路×××职教中心南侧的祥和家园小区一号楼5单元601室、602室房屋；2.判令被告支付房屋租金损失60000元，并将房屋恢复原状；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2011年6月8日，原告通过出让方式取得位于赣榆经济开发区××路×××职教中心南侧土地使用权，并于2011年7月25日取得建设工程规划许可证。后原告组织施工并取得了竣工手续。2018年4月份，被告未经原告同意私自将祥和家园小区一号楼5单元601、602室两套房产及阁楼侵占至今。在此之前，原告多次要求被告退出房屋，但是被告拒不退还。原告认为，原告合法取得涉案土地及房屋的所有权，被告在没有任何合法手续的情况下即将涉案房屋私自占有，构成侵权。依照相关法律规定，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告韩宝浩辩称，第一，原告的主体存在问题，原告不是原始的开发商。祥和家园小区的原始开发商为连云港瑞驰投资有限公司（以下简称“瑞驰公司”）。开发区管委会对瑞驰公司占100%的股权，是瑞驰公司的实际控制人。原告润浦公司是经瑞驰公司更名后的公司，是根据原赣榆县发改委下发的赣发改投[2011]233号文件，将项目名称由瑞驰公司更名为润浦公司。第二，原告持有许可证明存在疑问，根据房地产开发的相关规定，瑞驰公司如果将摘牌土地的开发权转让给第三方，必须五证齐全，且完成投资额的25%，而且房地产已经建成的不得转让。瑞驰公司不可能真实转让给原告润浦公司。不论他们之间的转让是否合法，既然原告持有了相关许可，只能视为这些许可的持有人为瑞驰公司更名后的原告润浦公司，但其法人仍为瑞驰公司。第三，被告是在2008年1月15日与开发区管委会签订代建合同。该房产在原告购买之前已经建好。原告无权对已经建好的房屋进行处置。因此，本案不是侵权纠纷，而是买卖合同纠纷，原告的诉求不能成立。第四，原告在多个方面对其在接手前的协议是认可的，原告的诉讼请求与事实相违背。原告已经履行了部分按原协议交房的义务，有案外人李小刚、张连生交房协议为证，被告应享有同等的权利。原告在多份材料中也体现了认可的态度，并称原购房户为“准业主”，有原告润浦公司写给开发区管委会的情况汇报为证。第五，原告负有对已完工的房产进行交付的义务。从祥和家园房开项目的开发转让、控制情况，可以明显看出原告润浦公司是有义务履行原协议的。原告虽不是合同相对人，但是连同开发区管委会、瑞驰公司三家应对交房承担连带责任。祥和家园的原开发商是瑞驰公司，开发区管委会占100%股权，是瑞驰的实际控制人，其所签的代建协议房产是由其旗下公司进行开发的，旗下公司应依据实际控制人的代建协议与购房户签订正式协议，而原告润浦公司是经瑞驰公司更名后的公司，必须对原公司的权益与义务加以继承，有取得收益的权利也由履约的义务。综上所述，开发区管委会对瑞驰公司占100%的股权，是瑞驰公司的实际控制人，开发区管委会给我开收据就是代表瑞驰公司，也就是说被告是从瑞驰公司买的房屋。根据发改委的文件，项目主体变更，但实际上房屋的开发人和所有人仍然是瑞驰公司，也是开发区管委会。故被告有权通过合法方式占有、使用已建成的房屋，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年6月份，案外人江苏省赣榆经济开发区管理委员会（以下简称“开发区管委会”）、宋庄镇人民政府作为甲方与赣榆县中能电子科技有限公司（以下简称“中能公司”）作为乙方签订《协议书》。协议约定，甲方决定在县职教中心、开发大道北侧建设区中村拆迁安置房，面积为29亩，建筑面积3.1万平方米，设计层高六层；乙方按照甲方规划及设计要求承建，乙方以每亩15万元人民币的价格一次性交给甲方（面积以实际测量为准）。建成后，乙方以总建筑面积的40%（各类型同比例搭配）出售给甲方用于搬迁户的安置，其余部分可自行处理。此外，协议还就工程所发生的债权债务承担、质量要求、违约责任等作出了约定。2008年1月25日，开发区管委会（代建方、甲方）与被告韩宝浩（委托方、乙方）签订《赣榆经济开发区管委会区中村住宅委托建房协议书》两份。其中一份协议第一条约定：乙方预订1栋5单元501号楼（五楼送阁楼，但该五个字颜色为黑色，明显与其他手填字迹颜色不一样），预计建筑面积102.79平方米，享受优惠单价为1280元/平方米，总价款约131571元，并自愿于2008年元月25日向甲方交纳代建金人民币壹万元（￥10000.00），作为优先委托甲方代建祥和家园住宅款项，约定2008年2月2日付房款4万元，于房屋封顶时交68414元，余款交房时交清。另一份协议第一条约定：乙方预订1栋5单元502号楼（五楼送阁楼），预计建筑面积124.08平方米，享受优惠单价为1280元/平方米，总价款约158822元，并自愿于2008年元月25日向甲方交纳代建金人民币壹万元正，作为优先委托甲方代建祥和家园住宅款项，约定2008年2月2日付房款4万元，于房屋封顶时交92940元，余款交房时交清。两份协议均作如下约定：本项目为开发区区中村改造项目，享受一定的优惠政策，销售对象主要是区中村拆迁安置户，由代建方投资，项目属于委托代建。……委托协议书只作为乙方委托代建祥和家园住宅享受优先权利，委托协议书的款项在购买住宅时自动转换为购买住宅的定金和预付款（定金按法律规定计算，其余部分作为预付款）；在代建住宅时乙方如果未能按照委托协议书付款，则甲方有权按约定的时间退还乙方所缴纳的预付款部分，定金作为对甲方损失的补偿。同时，甲方所承诺的优惠一并作废；委托协议书实行一号一房的原则，一份协议书号，只能委托代建一套住房，不能使用一份委托协议书号，同时代建两套及两套以上的住宅。甲方交付房屋钥匙时，乙方原拆迁范围住宅拆迁完毕，同时乙方一次性将委托代建房款余款全部付清。……所有委托代建事宜，以甲方正式书面通知为准。同日，被告向开发区管委会交纳定金20000元，开发区管委会向被告出具结算凭证两张，分别注明收祥和家园1-5-501、1-5-502定金。2011年3月21日，原告润浦公司（乙方）与中能公司（甲方）签订《协议》，约定甲方将其在赣榆开发区××××路×××职教中心南侧26.23亩地块已经投入的土地款及上面建筑物全部转让给乙方（甲方负责将该地块国有土地使用权证办理在乙方名下）……甲方和开发区已经预售的65套房子（以购房合同及预交款正式票据为准），其中14套由甲方负责退房，其余51套由甲、乙双方负责协调处理解决。2011年5月27日，开发区管委会、宋庄镇人民政府（甲方）与瑞驰公司（乙方）及中能公司（丙方）签订《补充协议书》。协议约定，该项目仍由丙方（或丙方指定的公司）继续开发建设；乙方将赣国用（2001）第772号和第773号国有土地使用权证书转让给丙方指定的具有开发资质的公司——润浦公司名下，转让价格为乙方办理宗地国有土地使用权证书所发生的全部税费（挂牌价加其他税费，具体以相关部门出具的票据为准，不包含丙方原交给甲方15万元/每亩的土地款），宗地拆迁补偿费按县政府107号办文单精神，在丙方全额支付宗地国有土地使用权转让款后，由甲方拨付给乙方。……丙方在本补充协议签订前所发生一切事宜（包括但不限于建设工程款支付、预售房产的处理等），由丙方自行承担，甲方不负担任何经济责任和法律责任。预售给三户拆迁户的房产，与拆迁面积对等的房产，丙方按照成本价销售并办理相关证书；超出部分由丙方自行与购房户协商解决。2011年5月30日，瑞驰公司与原告润浦公司在江苏省土地市场赣榆交易所的监证下签订了《国有土地使用权转让合同》，约定瑞驰公司将通过出让方式取得的土地使用权转让给原告润浦公司使用，土地证使用编号为：赣国用（2011）第7××3号。2011年7月14日，原告润浦公司与中能公司的股东徐波、谭学强签订《补充协议》，就项目转让款及支付时间进行了约定。2011年4月19日、2011年7月25日，原告润浦公司分别获得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，项目名称为祥和家园住宅小区，位置为经济开发区香港路北侧、职教中心南侧。2013年12月25日，原告获得了祥和家园1、2、3、4、5号楼的商品房预售许可证。被告韩宝浩在涉案工程完工后自行入住祥和家园1-5-601、1-5-602号房屋。原告要求被告搬离未果，遂引发本案诉争。另查明，被告韩宝浩并非区中村的拆迁安置户。再查明，瑞驰公司成立于2009年11月9日，开发区管委会系该公司股东，持股比例为100%。庭审中，关于被告韩宝浩入住房屋的房号，原告润浦公司诉称门牌号××楼5单元601室、602室，1号楼5单元501室、502室已经出售给他人。被告辩称，601、602就是我购买的房屋，因为底层为门面房，如果不算1楼门面房，我所入住的房屋就是501、502。经本院现场查看，与被告韩宝浩所述情况相符，并且被告入住的601、602是顶楼，上面带阁楼。关于入住时间，原告诉称，被告自行开锁入住，我们好几年没有过来，是在2018年春节之后才发现涉案房屋被强行入住。被告辩称，我的前妻知道我在那里买了房子，然后直接搬进去住，具体时间不清楚，大概在2019年。关于已付款项，被告辩称已经支付90000元房款（含开发区管委会收取的20000元定金）。被告为证明其观点，向本院提供了穆姓人员手写收条及中能公司出具的收据各一张。收条载明：“今收到韩宝浩购房款贰万正￥20000元”，收条的落款日期为2008年4月10日。收据的日期为2008年8月7日，金额为50000元。由于该收据为复写联，字迹不清晰，收款事由处显示“借…”，后方是黑色字迹“一号楼五单元501、502房款”。对于穆姓工作人员出具的收条，被告解释称，是中能公司的谭学强带我去项目部交的。对于收据上的“借…”，被告解释称，看不清楚，即使是“借”也合情合理，因为房地产开发不允许收预付款，所以采取提前借的形式收取房款。但对于1栋5单元501号楼的代建协议中“五楼送阁楼”和中能公司收据收款事由处的“一号楼五单元501、502房款”字迹与其他字迹颜色不一致问题，被告解释称，因为时间长，我怕看不清，又在原字体上描写一遍，原告只认可收到开发区管委会转来的20000元，未收到其他款项。本院认为，本案的争议焦点为被告韩宝浩占有祥和家园小区1号楼5单元601、602室是否存在合法依据。原告基于物权请求权以涉案房屋所有权人的身份要求被告韩宝浩排除妨害。被告基于《委托建房协议书》以买受人的身份主张其对涉案房屋存在合法占有权。涉案项目最早由开发区管委会以土地出资，中能公司负责建设的方式签订协议。后中能公司将涉案项目整体转让给原告润浦公司，原告亦获得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等手续。上述证据均能反映出原告系涉案项目的所有权人。被告虽辩称瑞驰公司系涉案项目真正所有权人，原告从瑞驰公司处受让土地使用权违反法律规定，且已经建完的项目不得转让。因原告获得前述手续是否符合相关规定系行政部门审查的职责范围，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告韩宝浩与开发区管委会签订的《区中村住宅委托建房协议书》，从内容上来看，虽然明确了房号、单价及总房款，但仍缺少房屋的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式及违约责任等主要条款，且被告并非区中村拆迁安置户，该《区中村住宅委托建房协议书》性质上属于《商品房预售合同》。由于开发区管委会不具备房地产开发资质，其与被告所签的委托代建协议因违反法律的强制性规定而无效。被告韩宝浩依据无效的委托代建协议强行入住1号楼5单元601、602室无法律依据。综上，对原告要求被告停止侵害、排除妨害，立即退出位于祥和家园小区1号楼5单元601、602室房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《商品房销售管理办法》第三条、第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告韩宝浩应于本判决发生法律效力之日起十日停止侵害、排除妨害，即退出位于江苏省赣榆经济开发区××路×××职教中心南侧的祥和家园小区1号楼5单元601室、602室。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，由原告连云港市润浦置业有限公司负担1300元，被告韩宝浩负担80元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李秋红审 判 员  李 虎人民陪审员  崔久阳二〇二一年三月十五日书 记 员  房树芬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。（三）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。