山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1481民初235号原告：陈军田，男，1974年6月5日生，汉族，住山东省乐陵市，现住乐陵市。原告：顾玉梅，女，1974年7月2日生，汉族，住山东省乐陵市，现住乐陵市。共同委托诉讼代理人：崔述博，山东浩鲁律师事务所律师。被告：乐陵市鲁班房地产开发有限公司，住所地：乐陵市造成北大街西侧建材市场。法定代表人：周正东，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王晓璐，山东天衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锐，山东天衢律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行，住所地乐陵市兴隆213号。负责人：侯庆勇，经理。委托诉讼代理人：邱新光，男，1976年12月19日生，汉族，住山东省乐陵市城区，系第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行处员工。委托诉讼代理人：王登科，男，1986年10月20日生，汉族，住山东省乐陵市，系第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行处员工。原告陈军田、顾玉梅诉被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行为商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈军田、顾玉梅及其共同委托诉讼代理人崔述博、被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司委托诉讼代理人王晓璐、张锐、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行的委托诉讼代理人邱新光、王登科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈军田、顾玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的ＳＤＦ-2015-0001合同编号为：201802336号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2、判令解除原告与第三人签订的住房按揭贷款合同，由此造成的违约金及其他损失全部由被告承担；3、判令被告向原告返还首付房款及银行按揭贷款301170.35元（暂计算至2020年12月10日，并按第三人扣原告利息标准计算至付清之日止）；4、判令被告给付原告损失39291.5元（按照银行贷款基准利率暂计算至2020年12月31日，并按此标准计算至被告归还原告房款止）；5、判令被告赔偿原告的装修损失15600元（此为暂估价，以法院委托第三方评估为准）；6、判令被告给付原告为购房支出的其他费用6420元；7、判令被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告撤回第五项诉讼请求。事实与理由：原告于2018年6月27日与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于乐陵市，总价款为人民币陆拾捌万柒仟叁佰壹拾伍元整（小写￥687315.00元），并约定买方采取按揭方式付款，原告于2018年7月23日之前首期支付了人民币贰拾捌万柒仟叁佰壹拾伍元人民币整（￥小写207315.00元），其余按揭贷款由原告向第三人贷款支付，该按揭款于2018年9月3日已由第三人给付了被告，原告按月向第三人偿还银行按揭贷款。2019年7月31日，被告向原告交付了房屋，根据原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第（三）款的约定被告应在交付之日起90日内为原告办理不动产权证书。可是被告没有按照合同约定时间给原告办理不动产权证书。原告根据合同约定多次与被告协商退房未果，依法特向贵院提起诉讼，请求贵院依法公判。乐陵市鲁班房地产开发有限公司辩称：1、原告与答辩人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号201802336）不符合解除条件；2、退一步讲，即便商品房合同解除，原告所主张的损失也缺乏相应的证据及法律依据。综上，原告的起诉没有任何事实与法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行述称：原告要求与第三方签订的住房按揭贷款合同解除的前提必须是贷款已经全部结清，合同才能自动解除，其余情况都不能构成合同解除的条件，同时客户提出的违约金情况，根据合同规定客户在贷款超过一年之后结清贷款，不存在违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了以下十组证据：1.《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告之间签订有商品房预售合同，商品房总价款为人民币687315元，首付207315元；商业贷款480000元；被告应于2019年7月31日前交付房产并于交付之日90日内协助买受人办理房屋所有权登记手续；2.增值税发票，证明原告完成支付全部购房款义务的事实；3.鲁班御景龙山业主交房手续流转单；4.业主手册；5.电费缴费单；6.缴费凭证；证据2-6证明被告于2019年7月31日交付楼房的事实；7.乐陵市鲁班房地产开发有限公司收款收据；8.乐陵市住宅专项维修资金个人缴存凭证；证据7-8证明原告购置涉案商品房支出其他费用6240元的事实；中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单，证明原告至起诉之日已共计还贷本金32373.62元，利息61481.73元的事实；9.评估申请书一份。证实原告为使用该楼房对该楼房进行了装修，该费用属于被告违约退房给原告造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十条规定，本案中因为被告违约办证导致原告要求解除合同符合商品房担保贷款合同解除条件，应当解除。根据民法典第五百七十七条、第五百八十四条的规定，被告的赔偿范围应当是被告违约给原告造成的全部损失，原告的损失就包括1、退还交付的购房款；2、原告给付银行的贷款利息及本金；3、为购房而支出的装修损失；4、因交房所缴纳的测量费、分户费、太阳能及维修基金支出；5、根据双方签订合同第二十条第三款第二项约定的银行同期贷款基准利率损失。因此，原告的要求符合法律规定，应予以支持。被告对原告提供的证据发表以下意见：对原告提交的证据一商品房买卖合同的真实性没有异议，对证明内容有异议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同解释”）第十五条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营者管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该规定，买受人可以请求解除合同的条件有三个：逾期办证超过一年、由于出卖人原因、导致买受人无法办理房屋所有权登记。具体到本案，本案并不满足前述三个买受人可以请求解除合同的条件。所以原告要求解除商品房买卖合同无法律依据，不予支持；对证据二至证据八的真实性没有异议，证明目的有异议，这些证据证明原告和被告分别完成了向对方交房交款的义务，商品房买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，且原告方接收房屋并使用至今已有一年半时间，原告购买房屋使用的合同目的已经实现，因此原告要求解除合同于法无据；对证据九原告提交的其偿还贷款的银行流水，这是原告和第三人之间的法律关系，我方不发表质证意见；我方认为证据十申请书不属于证据。第三人对原告提供的证据发表以下质证意见：必须要在贷款结清的情况下才能解除我方与原告的贷款合同。对证据不发表质证意见。乐陵市鲁班房地产开发有限公司为证明其抗辩主张向本院提交如下证据：一.建设工程质量监督报告、建设工程规划核实、建设工程消防验收备案抽/复查结果通知书等提交乐陵市住建局档案室的材料一宗，证明1.被告自竣工后即开始准备政府部门要求的材料并提交，已履行了其协助买受人办理不动产权证书的义务的事实，2.被告现已具备为原告办理房屋权属证书的条件的事实；二.原告的电费缴费记录，证明涉案房产已经交付原告且一直正常使用至今的事实；三.建设工程竣工规划验收申请表（复印件），证明被告在2019年8月7日向住建局提交过申请，于2019年12月23日向自然资源局提交过申请的事实。原告对被告提供的证据发表以下质证意见：对被告提交的证据一、二的真实性均无异议，但从其提交的证据显示其提供的建设工程质量监督报告编制时间为2019年12月2日，工程概况及监督工作概况表为2019年12月11日，建设工程规划核实为2020年1月19日，建设工程消防验收备案/复查结果通知书为2021年1月25日，还有其他材料，根据这些材料显示之所以原告无法办理房屋产权登记证书其原因就在于被告未能在规定时间内完成向相关部门提交相应文件，因此属于出卖人的原因，应当由被告承担相应的违约责任。在这里需要纠正被告的一个错误，被告认为是由于政府职能部门审批的原因未能办证，就是不属于被告的原因是不正确的，被告作为房地产开发企业，应当清楚知道房屋的验收、申请办证的流程及所需要的正常的时间，而被告没有提供这些办证的流程所花费的时间是因不可抗力造成的延误，因此应当属于被告的违约行为，被告不能因为政府审批原因免除自己的义务及应承担的违约责任。被告所提交的电费单据与原告提交的证据可以相互印证，被告向原告交付房屋的时间为2019年7月31日，根据双方合同约定，被告应在2019年10月31日前为原告办理房屋产权证书，而因为被告原因未能办理，被告已经违约。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释第十四条第一款规定，出卖人即被告应当承担违约责任。被告所称的该司法解释第十五条的规定所谓的三个条件是对该司法解释的错误解读，该司法解释明确是商品房买卖合同约定或者…二者是二选一的关系，而不是并列必须同时具备的关系，因此被告主张不能成立。对于被告提交的证据三申请表的真实性有异议，该申请表是复印件，只是被告单方制作形成，并没有接收单位的盖章及确认时间，因此，不能证实被告是在其陈述的时间向职能部门提交；其次，根据双方的合同第九条商品房交付条件的约定，被告在向原告交付房屋时就应当取得商品房开发项目竣工综合验收备案证明文件，而根据被告的陈述，被告在2019年12月23日才向自然资源局交付建设工程竣工规划核实申请表，表明被告已严重违约，不能用被告的一个错误而掩盖其另一个错误，乐陵市不动产登记中心现承诺的是交房即能办证，而不是所陈述的现实情况交房后无法办证，这既是对乐陵市房地产市场不负责任的描述，也是掩盖自身的错误，不能支持被告的这一说法。对双方所签订的合同是山东省住建厅与工商管理局联合制定，这说明该合同使用的普遍性与公正性，约束的是山东省范围内所有房地产开发商与购买业主，不能将被告排除在外。第三人对被告提供的证据没有异议。本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告对原告提供的证据一至证据八的真实性没有异议，对证据九银行交易明细不发表意见，被告对原告提供的证据一、二的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实及证据，本院认定如下：1、对原告提供的中国邮政储蓄银行个人贷款还款明细清单，能够证明原告至起诉之日共计偿还房屋按揭贷款本金32373.62元、利息61481.73元的事实，为此，本院认定为有效证据；对原告提供的评估申请，因原告在庭审后撤回对装修款的相关诉讼请求，无需提供评估申请。2、对被告提供的建设工程竣工规划验收申请表，因其系复印件，且原告对此不予认可，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“当事人向人民法院提供的证据应当提供原件或者原物”，故被告有义务提供申请表原件提交法庭及当事人予以核实，因被告无法提供该原件，且其未申请法庭予以调取，故本院对该证据的效力不予认定。根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，原、被告签订了山东省新建商品房买卖合同（预售），合同约定，原告购买被告开发建造的、位于乐陵市，房屋总价款687315元，其中首付207315元，于2018年7月23日前支付，剩余房款480000元以银行按揭贷款方式支付，于2018年8月15日前通过第三人的按揭贷款交付；合同第九条约定，房屋的交付时还应同时交付：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第二十条第二、三款约定，被告应在房屋交付之日起90日内，配合原告办理不动产权属证书，如果出卖人未能在规定时间内，办理商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人申请退房的按照银行同期贷款基准利率赔偿，买受人不申请退房的，买卖双方不予以赔偿，合同继续履行。原告于2018年6月19日、2018年6月22日分别给付被告购房款10000元、197315元，完成了首期付款，后于2018年9月3日原告完成了向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行的按揭贷款手续，并由第三人将原告所贷480000元汇至被告的账户。原告提供的《鲁班御景龙山业主交房手续流转单》、《业主手册》、《电费缴费单》显示被告于2019年7月31日，将涉案房屋交付给原告，原告又向被告交付物业维修资金4501元，并给付被告土地分户费、测量费、太阳能款共计1919元。按照合同约定，被告应在2019年10月31日前应配合原告办理不动产权属证书，但至今仍未办理。被告提供的证据显示：建设工程质量监督报告出具时间为2019年12月2日，建设工程规划核实出具时间为2020年1月19日，建设工程消防验收备案抽/复查结果通知书出具时间为2021年1月25日。后原告从2018年9月10日至2020年12月10日共计偿还房屋按揭贷款本金32373.62元、利息61481.73元，共计93855.35元。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案的现状是否符合解除原、被告所签合同的条件；二、原告的其他诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点一，陈军田、顾玉梅与乐陵市鲁班房地产开发有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司应于商品房交付之日起90日内，即2019年10月31日前协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；因被告的原因买受人未能在商品房交付之日起90日内取得商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人可以申请退房。本案中，被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司未能在2019年10月31日前取得商品房开发项目竣工综合验收备案证明文件，虽然被告主张是由于政府职能部门审批程序延误导致，但被告作为房地产开发企业，在签订合同时，应当预料到房屋验收、申请办证等流程所需要的时间，可以在合同中将其申请办证的时间约定较长，可以提前预留房屋验收、办证等流程所需的必要时间以避免迟延履行，另被告所提交的证据材料均显示其申请时间均晚于应履行办证义务的时间，其该项行为是其人为的原因所致，并非客观原因，故本院认定未按约定办证的原因系被告违约，被告的该项行为符合合同条款中约定的合同解除的条件，被告应当返还给原告购房款及其他相关费用，并承担相应的违约责任。关于争议焦点二，因被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司未能在约定期限内协助原告办理房屋产权证，导致解除了原、被告签订的商品房买卖合同，返还房款，腾退房屋，而原告与第三人签订住房按揭贷款合同的目的是及时交付房款，依约履行商品房买卖合同，即出售人依约取得合同价款，买受人依约取得房屋所有权。双方签订的商品房买卖合同解除后，住房按揭合同目的亦无法实现，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。结合本案，该住房按揭合同也应符合解除条件。按揭贷款合同解除后，考虑到商品房按揭贷款商业模式下商品房买卖合同与按揭贷款合同的密切联系，将会直接导致合同约定的各方权利义务严重失衡，因为被告的违约导致各方合同的解除，但被告既收取了房款又未将房屋所有权转移；第三人依照合同的约定既享有相应的房屋抵押权，又享有相应的债权；而原告陈军田等人未实际完全取得房屋所有权，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。在陈军田等人对合同解除无过错的情况下仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理的加重了其负担，有悖于公平原则，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告请求解除按揭贷款合同的诉讼请求应予支持，被告应将收受的购房贷款与第三人决算后予以退还，并将原告缴纳购房款的本金及贷款利息返还给原告。关于原告主张的利息问题，根据原、被告签订的商品房买卖合同第二十条约定，“出卖人未能在规定时间内，未办理商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人申请退房的按照银行同期贷款基准利率赔偿”，该项约定符合《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，本院依法予以支持。应以原告所支付房款687315元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自应当办证之日2019年10月31日计算至房款697315元付清之日止。因为原、被告之间产生的法律事实引起的民事纠纷，发生在民法典施行之前，但原告所主张的利息及合同的解除持续至民法典实行之后，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故上述两份合同均在本院将原告的起诉状分别送达于被告及第三人时解除。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十四条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，判决如下：一.原告陈军田、顾玉梅与被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司签订的SDF-2015-0001合同编号为：201802336号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》自原告起诉状副本送达于被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司时解除；二.原告陈军田、顾玉梅与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行签订的住房按揭贷款合同自原告起诉状副本送达于第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行时解除；三.被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内，将收受原告陈军田、顾玉梅的购房款301170.35元（含已经给付第三人的按揭贷款本息）、因购房支出的其他费用6420元及起诉后原告给付第三人银行按揭贷款的本息（以起诉后第三人出具的银行流水为准）返还给原告陈军田、顾玉梅；四.被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内，将收受第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司的购房贷款清算后返还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司乐陵市支行；五.被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内，赔偿原告陈军田、顾玉梅相应的利息（以购房款687315元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，给付原告陈军田、顾玉梅自2019年10月31日起至被告实际给付之日止）；六.驳回原告陈军田、顾玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10673元，减半收取5336.5元，由被告乐陵市鲁班房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王祁生二〇二一年三月二十九日书记员  王述鑫