上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41240号原告(反诉被告)：闵煜麒，男，1987年10月6日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，上海肃澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：王晓斌，男，1975年12月10日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。原告(反诉被告)闵煜麒与被告(反诉原告)王晓斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告王晓斌提出反诉，本院受理后与本诉合并进行审理，并于2020年11月12日公开开庭。审理中，经本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限一个月。原告(反诉被告)闵煜麒的委托诉讼代理人刘扬、被告(反诉原告)王晓斌及其委托诉讼代理人曹锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)闵煜麒向本院提出本诉请求：1.确认闵煜麒与王晓斌之间签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；2.判令王晓斌支付拖欠的2018年8月28日至2020年6月12日期间租金789,040元；3.判令王晓斌按照月租金的三倍支付违约金381,600元；4.判令王晓斌支付免租期租金160,000元；5.判令王晓斌支付提前退租违约金967,992元。事实和理由：2016年8月27日，闵煜麒与王晓斌就上海市静安区恒丰路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年8月28日起至2021年8月27日止，月租金采递增方式，2018年8月28日起至2020年8月27日期间月租金为127,200元等。租赁期限内，王晓斌累计拖欠租金达789,040元，抵扣其已支付的租赁保证金360,000元，尚欠租金429,040元未予支付。2020年6月12日，闵煜麒因王晓斌长期拖欠租金书面通知其解除合同，双方于当日结清水电费用，并约定于2020年6月14日晚8时清空房屋。王晓斌拖欠支付租金行为已构成违约，导致双方合同无法继续履行。闵煜麒经与王晓斌协商未果，现诉至法院，要求判如所请。被告(反诉原告)王晓斌辩称，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除，不同意闵煜麒的其余诉讼请求。理由：1.关于欠付租金，确认闵煜麒主张的金额和计算方式，但减免租金是双方口头协商一致的结果，故自2017年起闵煜麒从未向王晓斌进行过催讨。2018年5月4日前减免租金系因经营初期存在困难，2018年5月4日后减免租金系因所在地块施工导致人流量下降对经营造成影响。2020年1月后，受新冠疫情影响，王晓斌经营困难，闵煜麒曾口头承诺免除两个月租金。2020年6月后，闵煜麒向王晓斌提出解除合同，双方于2020年6月12日办理了房屋交接手续；2.关于违约金，若法院认为王晓斌应补足租金，请法院考虑疫情影响和合同履行中面临的客观情况，免除王晓斌支付违约金的责任；3.关于支付免租期租期和提前退租违约金，合同约定擅自解除合同或者中途退租才应承担违约责任，本案系由闵煜麒提出解除合同，故王晓斌不应承担违约责任。被告(反诉原告)王晓斌向本院提出反诉请求：1.判令闵煜麒减免租金789,040元；2.判令闵煜麒返还押金460,000元；3.判令闵煜麒返还转让费350,000元；4.判令闵煜麒支付违约金381,600元。事实和理由：2016年8月27日，闵煜麒与王晓斌就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定内容同闵煜麒所述。自2018年5月4日起，系争房屋所在地块昌平路-恒通路跨苏州河桥新建工程开工，严重影响王晓斌的经营，为此王晓斌与闵煜麒协商减免租金，闵煜麒对王晓斌实际支付的租金金额未提异议。在租赁期限内，闵煜麒违反合同约定，将邻近商铺租赁给其他商户进行同业态经营，亦对王晓斌的经营造成巨大影响。故王晓斌诉至法院，要求判如所请。原告(反诉被告)闵煜麒辩称，不同意王晓斌提出的全部反诉请求。理由：1.关于减免租金，闵煜麒从未同意减免租金，王晓斌就其主张更未提交任何证据材料，认可法院对疫情期间的租金予以适当调整；2.关于押金，确认收到押金460,000元(租赁保证金360,000元和执照押金100,000元)，根据合同约定，该笔押金应优先用于抵扣王晓斌应当支付的租金，故闵煜麒在提出本诉诉请时将相应费用予以抵扣，且2017年8月6日王晓斌在实际经营过程中受到行政处罚，判令罚款50,000元，该笔费用由闵煜麒先行垫付，应在执照押金100,000元中予以抵扣；3.关于转让费，交付系争房屋时有基础设施设备供王晓斌使用，其亦实际使用四年多，不存在返还的合同和事实依据；4.关于违约金，王晓斌经营自助式中式快餐，邻近的恒通小酒馆是菜单点菜式的中式餐厅，两者之间根本不存在业态竞争，故闵煜麒不存在违约行为，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.系争房屋权属性质。上海市静安区恒丰路XXX号102室房屋权利人为李玲正、林峰华，建筑面积1028.39平方米。2016年8月19日，林峰华、陈素芬(作为委托人)签署《委托书》一份，载明：委托人俩系夫妻，坐落于上海市闸北区(原)恒丰路XXX号102室的房屋【产权证编号：沪房地闸字(2006)第014929号】系委托人与李玲正、柳玉秀共有。因委托人忙，兹委托朱学新(公民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)为我们的代理人，办理下列事项……出租前述房屋，签订房屋租赁合同，并收取房租款……。同日，浙江省温岭市公证处出具(2016)浙温证字第7780号《公证书》一份，载明：兹证明林峰华、陈素芬在前面的《委托书》上签名、捺指印。2016年7月28日，李玲正(甲方，出租人)、朱学新(丙方，代理人)与闵煜麒(乙方，承租方)签订《商铺租赁协议书》，约定：甲方将位于恒丰路XXX号现代交通大厦102室的商铺整租赁给乙方；租赁期内，乙方有权决定向第三方转租、分租或出借，转租或转让费用等由乙方收取而无需额外向甲方支付；合同另对其他内容进行了约定。2.原、被告租赁合同的缔约过程及约定内容。2016年8月28日，闵煜麒(甲方，出租方)和王晓斌(乙方，承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：(1)出租房屋情况和租赁用途，甲方将系争房屋出租给乙方用作商业用途，建筑面积为340平方米；(2)租金、交付方式和期限，租赁日期自2016年8月28日起至2021年8月27日止；2016年8月28日起至2018年8月27日月租金120,000元，2018年8月28日起至2020年8月27日月租金127,200元，2020年8月28日起至2021年8月27日月租金134,832元，乙方应每期提前10个工作日向甲方支付下期租金，每逾期一日，则乙方须按当时日租金标准的100%支付违约金，逾期超过30日，甲方可解除合同，第一期租金于签署本合同时与保证金同时支付，乙方支付租金的方式每次支付二个月，先付后用；(3)保证金，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金360,000元，租赁期内如乙方违反本合同之任何规定，甲方有权直接在租赁保证金直接抵扣乙方应付款项、违约金和作为甲方因此而遭受损失之赔偿金；(4)解除本合同的条件，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金，前述违约金不足抵付给守约方造成损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付保证金、租金等其他费用、违约金或其他任何应付款项累计超过30日或累计欠付租金数额达到三个月租金数额的……；(5)违约责任，租赁期间，非本合同约定或者法律规定的情况，乙方擅自解除本合同，中途退租的，乙方应向甲方支付相等于提前退租天数全部租金的0.5倍作为违约金以及支付免租装修期的全部租金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同另对其他内容进行了约定。2016年8月29日，闵煜麒(甲方，出租方)和王晓斌(乙方，承租方)就系争房屋签订《合同条款补充协议》，约定：1.在乙方有效租赁期内甲方不得招租自助式同类中式快餐(“自助式同类”为手写并捺手指纹印)、大食堂、汤包馆的经营业态入驻此物业，反之视为合同违约；2.甲方给乙方免租期四十天，即2016年8月28日—2016年10月6日期间为免租期；3.如乙方办不出经营所需证件，甲方承诺将无偿提供营业所需合法证件(营业执照、食品卫生许可证、税务登记证等)给乙方经营使用，……在使用过程中发生有关食品安全问题由乙方全权负责，甲方概不承担任何赔偿和法律责任，担保金乙方支付100,000元，若甲方执照被注销，则无须向乙方提供执照，且无甲方任何责任；……；5.甲方与原产权方李玲正签订的商铺租赁合同作为本合同的附件；6.乙方承租该商铺同意一次性支付给甲方转让费350,000元。协议另对其他内容进行了约定。3.租赁合同的履行情况。合同签订后，王晓斌按约支付租赁保证金共计360,000元和转让费350,000元。2017年2月6日，上海市静安区市场监督管理局(以下简称静安区市监局)出具《行政处罚决定书》【静市监案处字(2017)第XXXXXXXXXXXX号】，载明：当事人上海正宏餐饮管理有限公司，经营场所恒丰路XXX号102室，法定代表人闵煜麒，当事人在餐饮服务许可证超过有效期限的情形下，未依法取得许可，擅自在恒丰路XXX号102室经营快餐餐饮服务活动。据此对当事人作出罚款50,000元的行政处罚决定。2018年1月8日，静安区市监局颁发《食品经营许可证》，载明：经营者名称上海市静安区禾佳餐厅，法定代表人(负责人)王晓斌，住所和经营场所上海市静安区恒丰路XXX号102室B区。合同履行期间，昌平路—恒通路跨苏州河桥新建工程施工，施工路段名称昌平路(江宁路-西苏州路)，恒通路(光复路-恒丰路)，路段长度853米，开、竣工日期2018年5月4日至2020年6月30日。庭审中，闵煜麒制作《房租支付明细》表单一张，列明应付月租金、实付月租金、少付月数和共计差额，显示自2017年3月28日起王晓斌存在欠付租金行为，共计欠付金额计789,040元，抵扣其已支付的租赁保证金360,000元后，仍欠付租金计429,040元。对此，王晓斌确认闵煜麒陈述的计算方式和欠付租金金额，但认为双方之间曾对租金之减免事宜达成口头协议，约定减免相应租金金额，故其未予支付。2020年6月12日，闵煜麒向王晓斌发送《关于解除租赁合同的告知函》，载明：2016年8月，你我双方就系争房屋签订《房屋租赁合同》，后我方依约履行合同义务，但你方未支付租金金额达30天以上，经多次催缴仍未付，构成根本性违约。……1.2020年6月12日，我方解除与你方的《房屋租赁合同》。2.责令你方自合同解除之日起7日内，注销或迁出该房屋注册的营业执照等其他行政许可文件，逾期注销，迁出相关证照的，我司按照房租3倍标准收取房屋占有费。3.责令你方自合同解除之日2日内将房屋内非固定式设备搬离，搬离时间乙方提前1天通知甲方，在甲方在场的情况下方可搬离。逾期搬离的设备物品等，我方将根据协议视为乙方丢弃物品，归甲方所有。甲方自行清理内有设施设备，并按照房租3倍标准收取房屋占有费。4.截止至本函发出之时，你方仍未支付拖欠租金。我方多次催告你方缴纳，但贵方至今未履行交付义务。我方保留追究你方违约责任的权利。4.房屋交接和其他情况。2020年6月12日，闵煜麒(甲方)和王晓斌(乙方)委托之人员签署房屋交接文件，载明：关于恒丰路XXX号(店招和家乐1号饭堂)通过甲乙双方友好协商就该店进行交接，交接时间2020年6月12日下午12时，水度数1401，金额1,017.90元(已结清)，电度数47795，金额4,890元(已结清)，经友好协商，乙方于2020年6月14日晚20时之前将店内所属乙方物品进行搬离。2020年6月23日，静安区市监局向王晓斌出具《准予个体工商户注销登记通知书》，载明：你提交的上海市静安区禾佳餐厅注销登记申请材料齐全，符合法定形式，我局准予注销登记。庭审中，(1)关于建筑面积，王晓斌称：系争房屋的实际建筑面积仅170平方米，其自行在系争房屋内搭建阁楼，王晓斌确认其知晓搭建阁楼后系争房屋的建筑面积才到340平方米；闵煜麒称：王晓斌做餐饮行业需要较大面积，故闵煜麒允许其自行搭建阁楼，搭建阁楼后建筑面积达340平方米，王晓斌租赁系争房屋多年，从未对建筑面积提出异议。(2)关于租金欠付事宜，王晓斌称：合同签订后因王晓斌刚入驻系争房屋，收益不佳，闵煜麒同意一年扶持期租金为每月90,000元，后其称不再扶持并将租金调整为每月110,000元，再后来按照每月120,000元标准支付租金，其称双方达成一致意见即可，无须另行签订书面文件，王晓斌便按照双方口头约定之内容支付租金。2020年1月起，因受疫情影响，王晓斌欲与闵煜麒协商减免租金，闵煜麒仅同意减免一个月租金，且不同意按照每月65,000元标准收取租金，双方未达成一致意见，后双方协商一致解除合同，确认2020年期间欠付部分租金。闵煜麒称：其从未同意过减免租金，王晓斌支付租金较为混乱，通过不同银行账号分批次支付金额不等租金，闵煜麒曾多次口头催缴，但其均未予理睬，无奈之下闵煜麒提出解除合同，在解除函中再次强调欠付和催缴事宜，该函件由王晓斌本人签收，其亦未提异议。本院认为，原、被告双方之间签订的合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应信守并依约履行。就本案的争议焦点，本院逐条分析如下：1.关于合同之解除。王晓斌表示，双方之间存在口头协议减免租金，因此其并未欠付租金。而对于口头协议一节，闵煜麒予以否认，王晓斌又未提供相应证据，对此抗辩本院不予采信。庭审中，针对2020年3月起之租金，王晓斌确认其在未与闵煜麒协商一致的情形下，欠付或未付租金。支付租金系王晓斌作为承租人的合同主要义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此王晓斌之欠付租金行为已构成违约，闵煜麒有权要求解除合同。审理中，双方一致确认合同解除日期为2020年6月12日，于法无悖，本院予以确认。王晓斌主张闵煜麒将邻近商铺出租给同类业态租户，构成违约。对此，本院认为，双方在补充协议中特别约定“不得招租自助式同类中式快餐、大食堂、汤包馆”，其中“自助式同类”五字以手写并捺手指纹印方式标注，按照公众的一般认识标准，“自助式同类”系指自己动手为自己服务式的餐饮方式。王晓斌主张其邻近的商铺亦采用该经营模式，然其提供的视频无法证明上述观点，本院对其主张不予支持。2.合同解除后的各项费用结算。(1)关于欠付租金，庭审中，王晓斌确认闵煜麒关于欠付租金的计算方式和计算结果，即2017年3月28日至2020年6月12日期间，王晓斌欠付租金共计789,040元。但疫情期间的租金损失全部由出租人承担或者全部由承租人承担均不符合公平原则，本院综合合同履行情况、餐饮行业的经营特点、疫情影响程度、闵煜麒在庭审中的答辩等因素，酌情确定租金减免的金额，认定2017年3月28日起至2020年6月12日期间王晓斌应支付租金661,840元。为免讼累，闵煜麒将已支付的租赁保证金360,000元用以抵扣王晓斌应支付之租金，符合合同约定，本院予以支持，故王晓斌仍需支付租金计301,840元。(2)关于违约金，闵煜麒主张王晓斌按照月租金的三倍支付违约金计381,600元，具有合同依据，本院予以支持。但其同时主张免租期租金和提前退租违约金，本院认为，以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。但合同自由并不是绝对的，法律赋予当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，以实现合同自由与合同正义之间的平衡。本案中，闵煜麒未就损失提供证据予以证明，亦未就违约金是否过分高于损失提供证据予以佐证，本院认为其前述以三倍月租金标准主张违约金已能弥补相应损失，故对其主张的该两项诉讼请求，本院不予支持。(3)关于王晓斌提出的反诉请求。王晓斌要求减免2017年3月28日起至2020年6月12日期间欠付租金共计789,040元，本院对此已予以论述，不再赘述；其支付的房屋租赁保证金360,000元，已用以抵扣应付租金；其支付的执照押金100,000元，闵煜麒确认收到上述押金，但主张王晓斌曾收到行政处罚被罚款5万元，该笔罚款已由闵煜麒先行垫付，应以执照押金予以抵扣，然通观闵煜麒提供的证据材料，无法确定该行政处罚与王晓斌之间存在关联性，闵煜麒的该项抗辩本院难以采信，故闵煜麒应返还执照押金100,000元；关于转让费，闵煜麒认为王晓斌支付转让费系基于租赁时系争房屋有基础装修和设施等因素而支付的对价，且王晓斌已实际使用四年多，故不应返还，但其对上述陈述并未提交证据材料，故缺乏事实依据。鉴于王晓斌向闵煜麒支付350,000元转让费是基于双方之间的房屋租赁法律关系，在双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限未届满之时，合同因承租人原因解除，本院综合考虑合同解除之原因、合同未能履行时间段和转让费总金额等因素，酌情认定闵煜麒应返还王晓斌转让费70,000元。综上，王晓斌应支付闵煜麒租金301,840元和违约金381,600元；闵煜麒应向王晓斌返还转让费70,000元和执照押金100,000元。为免当事人讼累，抵扣双方应当返还或支付的相关费用后，王晓斌应支付闵煜麒租金301,840元，违约金211,600元(应返还的转让费70,000元和执照押金100,000元已予以抵扣)。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)闵煜麒与被告(反诉原告)王晓斌就上海市静安区恒丰路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；二、被告(反诉原告)王晓斌应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)闵煜麒2017年3月28日至2020年6月12日期间租金计301,840元；三、被告(反诉原告)王晓斌应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)闵煜麒违约金211,600元(闵煜麒应返还王晓斌的转让费70,000元和执照押金100,000元已予以抵扣)；四、驳回原告(反诉被告)闵煜麒的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)王晓斌的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,427.69元，减半收取计11,213.85元，由原告(反诉被告)闵煜麒负担4,598元，被告(反诉原告)王晓斌负担6,615.85元；反诉案件受理费11,312.88元，由原告(反诉被告)闵煜麒负担453元，被告(反诉原告)王晓斌负担10,859.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二一年三月一日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。