广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终566号上诉人（原审被告）：杨进康，男，侗族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙瑞荣，男，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：蔡林，广东海迪森律师事务所律师。原审被告：曾蔚，男，汉族，住贵州省清镇市。原审第三人：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广东省广州市。负责人：徐建叶。上诉人杨进康因与被上诉人孙瑞荣、原审被告曾蔚、原审第三人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中国银行番禺支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初25745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨进康上诉请求：1.撤销一审判决第二项及第三项中有关杨进康应承担过户费用及违约金的内容，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由孙瑞荣承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院认为“涉案《房屋买卖合同》所约束的合同相对人，本院确认为原告与被告杨进康”是错误的。杨进康是代理案外人梁某1与孙瑞荣签订《房屋买卖合同》，代付定金，并配合将涉案房产过户至曾蔚名下。在涉案房产交易过程中．孙瑞荣与曾蔚签订了新的房屋买卖合同，则新签订的合同已经替代了原《房屋买卖合同》的法律效力，原《房屋买卖合同》的义务已履行完毕，应按新合同继续履行义务。故约束的合同相对人，应为孙瑞荣与曾蔚。（二）新的房屋买卖合同签订后，孙瑞荣与曾蔚于2019年6月10日办理涉案房产的过户手续。同日，曾蔚向孙瑞荣以银行转账方式支付购房首期款46万元，有银行转账凭证佐证，但在一审法院审理过程中，孙瑞荣隐瞒其收取曾蔚支付的购房款46万元的事实，一审法院也并未就涉案首期款46万元作出判决，判决孙瑞荣退还购房款46万元，故一审法院认定事实不清。（三）涉案合同未能继续履行的原因是中国银行番禺支行没有发放贷款，杨进康及曾蔚均没有过错，不应承担违约责任。在中国银行番禺支行确定不放款后，杨进康积极配合孙瑞荣要求曾蔚将涉案房产转回孙瑞荣，孙瑞荣在本案中没有产生经济损失。但一审法院判决杨进康向孙瑞荣支付违约金10万元，另孙瑞荣收取曾蔚支付的购房款46万元，一审法院没有要求孙瑞荣退还已支付的购房款或抵扣违约金，款项合计56万元远远高于孙瑞荣的损失。（四）新合同签订后，原《房屋买卖合同》的义务已履行完毕，应按新合同继续履行义务。因新合同的签订人为孙瑞荣及曾蔚，故杨进康不需向孙瑞荣支付违约金。（五）涉案房产是由孙瑞荣直接过户至曾蔚名下，也由曾蔚向银行申请贷款手续，故将涉案房产重新过户给孙瑞荣名下，杨进康可协助办理过户手续，但过户所产生的费用应由曾蔚承担。二、一审法院适用法律错误。合同法第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。本案中，孙瑞荣并没有任何证据证实其损失的前提下，杨进康认定违约金过高的请求并没有得到法院的认可。一审法院滥用自由裁量权。三、孙瑞荣在一审中仅申请解除杨进康与孙瑞荣之间签订的房屋买卖合同，并未申请解除曾蔚与孙瑞荣签订的买卖合同，一审判决曾蔚过户房屋给孙瑞荣。在孙瑞荣与曾蔚合同未解除的情形下，不应将涉案房屋转回给孙瑞荣；四、若法院认定杨进康与孙瑞荣签订的买卖合同是有效且履行完毕，双方之间的合同已履行主要义务，已办理房屋过户手续，则不应解除合同。五、一审法院要求解除合同及房屋过户给孙瑞荣没有合同和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查清案件事实，依法改判或发回重审。孙瑞荣辩称，同意一审判决，请求驳回杨进康的上诉请求，维持原判。杨进康一审同意解除合同，同意将房屋过户到孙瑞荣名下。曾蔚、中国银行番禺支行未发表答辩意见。孙瑞荣向一审法院起诉请求：1.判决解除孙瑞荣与杨进康于2019年2月27日签订的《房屋买卖合同》；2.判令杨进康、曾蔚协助孙瑞荣将位于佛山市顺德区均安镇均安社区××××××××某某广场三座502不动产过户至孙瑞荣名下；3.判令杨进康、曾蔚承担不动产过户费用56000元；4.判令杨进康、曾蔚赔偿孙瑞荣损失194000元；5.判令杨进康、曾蔚支付本案律师费30000元；6.本案诉讼费用由杨进康、曾蔚承担。一审法院认定事实：2019年2月27日，孙瑞荣与杨进康、佛山市顺德区某某房产中介服务部（以下简称某某中介服务部）签订了一份《房屋买卖合同》，约定杨进康以970000元的价格向孙瑞荣购买位于广东省佛山市顺德区均安镇均安社区××××××××某某广场三座502房屋（原房地产权证号：粤房地权证佛字第0××**，登记产权人为孙瑞荣，以下简称涉案房屋）；杨进康应在签订该合同时向孙瑞荣支付定金30000元，孙瑞荣应在收到定金后7个工作日内提供办理银行贷款所需资料，协助杨进康申请银行按揭贷款；双方于2019年4月27日办理交易过户手续，“……卖方同意买方有权选择权属登记人或公证受托人”；同时约定：“……本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。守约方有权解除本合同，属买方违约的，卖方没收买方已付之定金以外买方必须支付卖方该物业交易总金额的20%作为赔偿，属卖方违约的，卖方双倍返还定金给买方以外卖方必须支付该物业交易总金额的20%作为赔偿，卖方如收了买方楼款，卖方应在二天内全部（48小时内不计息）退还给买方。另外：守约方有权要求违约方赔偿守约方由此产生的直接经济损失。（1）一方拒绝按约定收取或支付楼款的；……如银行批准的贷款金额少于卖方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付齐楼款的同时补完给卖方。……买方需在签注本合同起四个月内成功办理银行按揭并由银行发放该交易余款到卖家账户上，逾期没收定金，本次交易取消”。该合同签订后，杨进康即向孙瑞荣支付定金30000元。2019年6月10日，孙瑞荣根据杨进康的指示将涉案房屋过户至曾蔚名下［不动产权证号：粤（2019）佛顺不动产权第××号］，由曾蔚以购买涉案房屋名义向中国银行番禺支行申请按揭贷款1040000元；曾蔚与中国银行番禺支行办理了涉案房屋的抵押登记手续［抵押权证号：粤（2019）佛顺不动产权证明第××号］。后因曾蔚与孙瑞荣、杨进康均未向中国银行番禺支行提供支付首付款的相应凭证，中国银行番禺支行拒绝发放该笔贷款。此后，杨进康、曾蔚亦未向孙瑞荣支付剩余购房款。各方协商未果。孙瑞荣遂于2019年11月4日委托广东海迪森律师事务所向一审法院递交诉状提起本案诉讼，并为此支出律师费30000元。另查明，庭审期间，孙瑞荣表示：若涉案房屋交易中存在隐名代理情况的，其仍选择杨进康作为合同相对人主张权利。一审法院认为，关于双方争议的上述《房屋买卖合同》的主体及效力问题。首先，杨进康称其代理案外人梁某1与孙瑞荣签订该《房屋买卖合同》，但未提供相应证据佐证；且孙瑞荣在庭审中已明确表示在存在隐名代理的情况下其仍选择受托人即杨进康作为相对人主张其权利。故上述《房屋买卖合同》所约束的合同相对人，一审法院确认为孙瑞荣与杨进康。其次，从上述《房屋买卖合同》中关于买方有权选择权属登记人的约定内容及杨进康在过户前一日与中介方工作人员的微信沟通内容（杨进康称：“明天你过户？首期过46万即可。9:30在行政服务中心见。……过户完再搞啊。他们安排快放”）来看，孙瑞荣将涉案房屋过户至曾蔚名下之举，确系其根据杨进康指示而实施的履约行为。杨进康称孙瑞荣已与曾蔚签订新合同替代原《房屋买卖合同》的意见，理据不足，一审法院不予采纳；上述《房屋买卖合同》对孙瑞荣与杨进康仍具有法律约束力。同理，曾蔚并非该合同相对方，孙瑞荣要求曾蔚承担违约责任的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。关于上述《房屋买卖合同》的解除问题。该合同明确约定：“……如银行批准的贷款金额少于卖方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付齐楼款的同时补完给卖方。……买方需在签注本合同起四个月内成功办理银行按揭并由银行发放该交易余款到卖家账户上”。杨进康在第三人中国银行番禺支付拒绝发放贷款的情况下仍拒绝履行支付购房款的主要合同义务，已构成违约，孙瑞荣可依约行使相应合同解除权。因此，孙瑞荣要求解除上述《房屋买卖合同》的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。合同的解除，产生恢复原状的法律后果。孙瑞荣要求杨进康与作为现登记产权人的曾蔚协助其将涉案房屋重新过户至孙瑞荣名下的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持；重新过户所产生的费用，必然发生，亦由杨进康承担；第三人表示其同意出具抵押登记涂销资料以协助办理重新过户，符合自愿合法原则，一审法院予以确认。合同的解除，不影响合同中结算与清理条款的效力。杨进康仍应就其上述违约行为向孙瑞荣承担违约责任。因此，孙瑞荣要求杨进康向其支付违约金的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。但考虑到孙瑞荣在曾蔚申办按揭贷款过程中未向中国银行番禺支行反映真实的交易价格及首付款情况，对此违约行为的发生亦存在一定过错；且上述《房屋买卖合同》所约定的违约金计算方式（“该物业交易总金额的20%”），明显超出了孙瑞荣的实际损失；相应违约金数额，一审法院酌情调整为100000元；违约金与定金罚则依法不能合并适用，故杨进康此前支付30000元作为预付款予以扣除，其在本案中应向孙瑞荣支付违约金70000元。此外，上述《房屋买卖合同》并无约定律师费的承担，该费用亦非双方签订合同时可预见的必然发生的违约损失，因此，孙瑞荣要求杨进康向其支付律师费30000元的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、孙瑞荣与杨进康签订的上述《房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、杨进康、曾蔚应在判决生效之日起十日内协助将位于广东省佛山市顺德区均安镇均安社区××××××××××某某广场三座502房屋重新过户至孙瑞荣名下，过户所产生的费用，由杨进康承担；中国银行番禺支行应在判决生效之日起五日内协助孙瑞荣办理前述房屋的抵押登记注销手续；三、杨进康应在判决生效之日起十日内向孙瑞荣支付违约金70000元；四、驳回孙瑞荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16050元，财产保全费1520元，合共17570元（已由孙瑞荣预交），由孙瑞荣负担2570元，由杨进康负担15000元。（杨进康负担部分，由其在支付上述标的款时一并返还给孙瑞荣，一审法院不另作收退）二审期间，各方均未向本院提交新证据。经审理,一审判决认定事实清楚,本院予以确认。另查明，一审庭审中，经法庭询问杨进康是否同意将涉案房屋协助过户予孙瑞荣名下，其表示同意。二审庭审中，孙瑞荣陈述过户当天收到曾蔚支付的46万元，但已根据杨进康指令立即转给陈明福。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕着杨进康的上诉请求，二审审查的焦点为：1.杨进康与案外人之间就涉案房屋买卖是否构成委托代理合同关系，其是否已退出与孙瑞荣之间的《房屋买卖合同》；2.杨进康应否向孙瑞荣承担违约责任，如应承担，一审法院关于杨进康责任认定是否合理，应否调整。关于争议焦点一。杨进康上诉主张，其是代理案外人梁某1与孙瑞荣签订《房屋买卖合同》，代付定金及配合将涉案房屋过户至曾蔚名下，孙瑞荣与曾蔚就涉案房屋另签订新的《房屋买卖合同》后，已取代原合同，杨进康已退出原合同关系，孙瑞荣以其作为合同相对方主张权利缺乏依据。经审查，本院认为，杨进康认为其系代理案外人梁某1与孙瑞荣签订《房屋买卖合同》，对此未能提交委托代理合同及举证证明签订该合同之时已向孙瑞荣出示，或履约过程中披露该事实并获得孙瑞荣同意。故此，杨进康主张其并非该合同相对方，不应承担该合同项下的权利义务缺乏依据，本院不予采纳。关于杨进康是否已退出其与孙瑞荣之间的《房屋买卖合同》问题，本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》中，约定买家有权选择权属登记人或公证受托人，结合杨进康在过户前一日与中介方工作人员的微信沟通内容（杨进康称：“明天你过户？首期过46万即可。9:30在行政服务中心见。……过户完再搞啊。他们安排快放”）的内容，上述事实可相互佐证孙瑞荣提出的其将涉案房屋过户至曾蔚名下之举，确系其根据杨进康指示而实施的履约行为。据此，一审法院认定该《房屋买卖合同》仍对杨进康具有约束力理据充分，本院予以维持。杨进康上诉主张称孙瑞荣已与曾蔚签订新合同替代原《房屋买卖合同》，其已退出该合同关系理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。经本院上述认定，杨进康为案涉《房屋买卖合同》相对方，其有关权利义务仍受该合同约束。根据该合同关于付款条件之约定：“……如银行批准的贷款金额少于卖方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付齐楼款的同时补完给卖方。……买方需在签注本合同起四个月内成功办理银行按揭并由银行发放该交易余款到卖家账户上”。杨进康在第三人中国银行番禺支付拒绝发放贷款的情况下仍拒绝履行支付剩余购房款的义务，其行为已构成违约，孙瑞荣依约有权解除合同并要求杨进康承担违约责任。一审法院根据涉案房屋现状及合同履行情况，判令杨进康、曾蔚协助将涉案房屋重新过户至孙瑞荣名下并承担过户所产生的费用合法有据，本院予以维持。杨进康上诉主张因第三人未发放贷款原因导致合同未能依约履行，其对此不构成过错，不应承担协助办理过户及支付违约金之责任缺乏理据，本院不予采纳。关于杨进康应支付的违约金金额认定问题，本院认为，杨进康与孙瑞荣签订合同中，约定属买方违约的，卖方没收买方已付之定金以外买方必须支付卖方该物业交易总金额的20%作为赔偿，属卖方违约的，卖方双倍返还定金给买方以外卖方必须支付该物业交易总金额的20%作为赔偿。在双方关于违约责任承担作为明确约定的情形下，一审法院结合孙瑞荣在曾蔚申办按揭贷款过程中未向中国银行番禺支行反映真实的交易价格及首付款情况，对此违约行为的发生亦存在一定过错，且上述《房屋买卖合同》所约定的违约金计算方式（“该物业交易总金额的20%”），明显超出了孙瑞荣的实际损失等情节，酌情判令杨进康应向孙瑞荣支付100000元违约金公平合理，本院予以维持。杨进康上诉主张该违约金过高，要求再行调整理据不足，本院不予支持。至于杨进康上诉主张的一审法院未对孙瑞荣与曾蔚之间的《房屋买卖合同》关系解除及曾蔚支付的购房款作出认定问题，本院认为，一审判决后，曾蔚并未就其与孙瑞荣之间的买卖合同关系及协助过户问题提起上诉，一审阶段曾蔚亦未明确如承担违约责任，可在46万元购房款中予以抵扣，故对杨进康上述意见，对此本院不予审查，曾蔚如认为其与孙瑞荣之间就该笔款涉及的债权债务尚未结清，有权另行主张。综上所述，杨进康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人杨进康负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年三月二十六日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋