宁夏回族自治区固原市中级人民法院执行裁定书 （2021）宁04执异26号异议人(被执行人)：固原某某房地产开发有限公司，住所地:固原市。法定代表人:张某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈某，宁夏顺悦（西吉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。申请执行人:马某，宁夏固原市人，住固原市。本院在执行马某与固原某某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人固原某某房地产开发有限公司对固原市中级人民法院(2019)宁04执51号之一至之七所有法律文书以及对涉案商铺的腾空交付不服，于2021年3月18日向本院提出书面异议。本院于2021年3月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称：马某与固原某某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，固原市中级人民法院于2019年3月11日作出的(2019)宁04民初21号民事调解书已发生法律效力。在执行本案过程中，固原市中级人民法院于2019年5月27日将异议人固原某某房地产开发有限公司名下某某广场三楼3002号登记证号XX面积1757.46平米、三楼3003号登记证号XX面积2527.85平米予以查封，但是于2019年11月20日才将查封裁定送达至异议人固原某某房地产开发有限公司。后于2020年3月16日做出(2019)宁04执51号之六执行裁定书，裁定将某某广场三楼3002号登记证号XX面积1757.46平米，三楼3003号登记证号XX面积2527.85平米，折抵申请执行人马某债务13441980元。固原市中级人民法院执行局于2021年1月27日做出(2019)宁04执51号之七“限期履行通知书”，限期异议人固原某某房地产开发有限公司及商铺承租人陕西某某管理有限公司于2021年1月31日前迁出上述商铺，而且限陕西某某管理有限公司与2021年2月28日之前腾空商铺。现异议人固原某某房地产开发有限公司认为固原市中级人民法院执行局执行存在以下错误之处:(1)应在查封冻结财产时立即通知异议人，但直到2019年11月20日才送达至异议人固原某某房地产开发有限公司，于是导致2019年6月28日异议人固原某某房地产开发有限公司将某某为更好经营整体转租陕西某某管理有限公司，将包括(2019)宁04执51号之六执行裁定书涉及的商铺在内的某某广场内商铺全部出租陕西某某管理有限公司，而陕西某某管理有限公司作为目前商场经营者又将涉案商铺再次转租给其他人，实际经营者在涉案摊位上已投资大量资金进行经营，故固原市中级人民法院执行局要腾空交付将会导致损害他人利益，同时造成对异议人固原某某房地产开发有限公司损失继续扩大，请求贵院予以纠正执行错误之处。(2)异议申请出租某某属于完全不知情。(3)涉案商铺虽被法院裁定分割，但至今异议申请人固原某某房地产开发有限公司和被申请人马某对商铺边界存在争议，而且贵院所委托的鉴定机构作出的鉴定结论明显不专业，在2019年异议人固原某某房地产开发有限公司认为当时固原委托的鉴定评估公司对异议人固原某某房地产开发有限公司名下房产某某3002号3003号商铺估计大低，异议人固原某某房地产开发有限公司向你院执行局申请另选鉴定评估机构，但未被固原市中级人民法院专业选择鉴定部门准许，故异议人固原某某房地产开发有限公司认为本案虽然属于一件民间借贷案件，但实质内部存在很多不利于异议人固原某某房地产开发有限公司的法律方面错误，异议人固原某某房地产开发有限公司某某广场属于固原市繁华地带，销售单价都在九千至一万左右，而委托的评估机构所作出的评估价异议人固原某某房地产开发有限公司认为属于明显超低，异议人固原某某房地产开发有限公司曾经申请重新评估又未得到固原市中级人民法院准许，该行为无形中无意识在评估方面给异议人固原某某房地产开发有限公司造成难以避免的损失。(4)固原市中级人民法院所做(2019)宁04执51号之一有两个，内容不同但案号完全一致，异议人固原某某房地产开发有限公司认为固原市中级人民法院在执行本案过程中程序违法、裁定相互矛盾。综上所述，因异议人固原某某房地产开发有限公司在固原市中级人民法院送达查封裁定以及做出以物抵债裁定书前早于2019年6月28日将涉案商铺出租给陕西某某管理有限公司，依据“买卖不破租赁”之规定以及相关法律规定，现贵院法院通知异议人固原某某房地产开发有限公司及陕西某某管理有限公司撤场腾空3002号、3003号商铺的行为严重违背了我国相关法律规定，应当依法予以撤销执行错误，请求贵院依法审查秉公裁决，并停止执行，特向固原市中级人民法院提出异议申请。申请事项：请求依法撤销固原市中级人民法院依法作出的（2019）宁04执51号之一至之七所有法律文书，并停止对涉案商铺的腾空交付。申请执行人马某提出如下答辩:一、某某公司提出的“买卖不破租赁”的理由，是在正常交易行为的-般原则，在执行案件过程中，“买卖不破租赁”效力受到严格限制，本案不适用“买卖不破租赁”。1、人民法院对执行不动产在查封后未经法院允许不能租赁。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。本案查封是在2019年5月27日，被执行人提供的《租赁合司》签订日期是2019年6月25日，实际租赁日期起始为2019年10月1日(这是租赁合同上的，实际日期更迟)，因此其租赁在查封之后。2、即便是在查封之前租赁，明显不合理的低价租赁，执行过程中，依法也不支持异议。(1)根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。上述规定，阻止执行至少有二个条件，一是在法院之前签的租赁合同;二是向受让人移交占有不动产;不支持阻止的情形有二个，一以明显不合理低价，二是伪造交付租金证据。本案中，某某公司与中瑞公司提供的《租赁合同》，如果在查封之前签订，也要有移交占有。本案在查封后，评估期间，人民法院委托鉴定人员、评估鉴定人员、某某公司人员、答辩人等人均到现场勘察，有评估报告中照片为证，评估查看现场时间为2019年8月23日，该日现场租赁场地不是本案的承租人，而是儿童游乐场所，同时某某公司向评估机构提供了房屋产权证及平面图等，说明某某公司在此时还没有给现在的承租人移交占有被执行标的;另外，某某公司与中瑞公司的租金，有采取分解为联营、运营费、物业管理费等方式逃避执行，而且，答辩人有证据证明被执行人给购买商铺的人返租合同约定的租金是40元到50元每平方米，某某公司与中瑞公司的3元每平方米的租金，100平方米300块钱的租金合理不合理，而且还要租10年，不用任何审理，用常识判断，就不符合一般常识常理，是明显的不合理低价。为此，某某公司应当提供与中瑞公司所有的往来账务以及支付租金的凭据，提供中瑞公司与某某公司控制的物业公司的所有往来账务凭据。在本案执行过程中，执行局执行人员也要求某某公司及中瑞公司提供，但至今没有提供。同时其在执行过程中提供的租赁合同，是一至五楼的全部，没有独立的涉及本案不动产的租赁价格。上述情形都是假设《租赁合同》在查封执行之前的行为，就是在查封之前，就本案而言因租赁价格超低，明显不合理也是依法腾退执行的，更不要说本案租赁是在查封之后。3、查封是否必须通知被执行人?(1)查封不动产的公示效力。查封不动产，只要法院向相关不动产登记管理部门，不动产查封登记、限制不动产交易的登记行为，具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否，以及是否向被执行人送达，均不影响不动产查封登记的公示效力，本案既有查封裁定，有向登记机关查封通知登记，有公告等等，至于向被执行人送达裁定，即便不送达也不影响查封效力。(2)涉案房产在2019年5月27日被法院查封并登记公示某某与中瑞公司签订租货合同，占有房产系在法院封期间，未经人民法院准许，占有、使用涉案标的物，人民法院依职权解除其占有和使用状态，要求其在合理时间内搬离，符合法律规定。4、执行裁定书(2019)宁04执51号之一至之六均是在执行标的执行终结后，被执行人在本次提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，应当在执行标的执行终结之前提出，现执行标的不动产所有权已经裁定给答辩人，并且已经办理了产权变更登记，被执行人某某公司也配合办理了相关登记机关的办理过程，因此，应当驳回其异议申请。5、本案应当按照《民事诉讼法》第225条审查并依法驳回被执行人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查:(一)查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施;(二)执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序;(三)人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为”，本案是基于程序问题作出的裁定，要求腾退，按照法律规定是以民事诉讼法225条规定审查并作出裁定。综上，请求依法驳回被执行人某某公司的执行异议请求，依法维护答辩人的合法权益。本院查明，马某与固原某某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月11日作出（2019）宁04民初21号民事调解书。该调解书发生法律效力后，马某于2019年4月3日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年5月5日冻结了被执行人中国农业银行294120621000XXXX账户，2019年8月16日冻结了被执行人3600014030000XXXX号账户。后又依据（2019）宁04执51号之一执行裁定书查封了被执行人固原某某房地产开发有限公司位于固原市原州区西关路某某广场一层1818号营业房（不动产登记证号:XX）、西关路某某广场一层1819号营业房（不动产登记证号:XX）、西关路某某广场二层商铺（不动产登记证号:XX）、西关路某某广场三层3002号商铺（不动产登记证号:XX）、西关路某某广场三层3003号商铺（不动产登记证号:XX）。2019年6月19日申请执行人马某申请对被执行人位于固原市原州区西关路某某广场二层商铺（不动产登记证号:XX）、西关路某某广场三层3002号商铺（不动产登记证号:XX）、西关路某某广场三层3003号商铺（不动产登记证号:XX）查封房产进行评估拍卖。2019年7月3日执行局将以上房产移送本院对外委托管理办公室进行委托评估。2019年9月3日，申请执行人马某申请撤销了对被执行人位于固原市原州区西关路某某广场二层商铺（不动产登记证号:XX）的评估拍卖，对剩余房产继续评估。经过评估，3002号商铺评估价为11247744元、3003号商铺评估价为16178240元。2019年11月29日本院对被执行人位于固原市原州区西关路某某广场三层3002号商铺（不动产登记证号:XX）、3003号商铺（不动产登记证号:XX）在淘宝网进行网络司法拍卖，经过一拍和二拍，以上房产因无人竞买，均流拍。2020年3月18日申请执行人马某与异议人双方签订了“以物抵债协议书”。本院于作出（2019）宁04执51号之六裁定书，裁定：一、将被执行人固原某某房地产开发有限公司位于固原市原州区西关路某某广场三楼三楼3003号（不动产登记证号：XX）面积2527. 85㎡，以流拍价3584／㎡折抵价款9059814.4元交付申请执行人马某抵偿债务及其他费用共计9059814.4元；二、将被执行人固原某某房地产开发有限公司位于固原市原州区西关路某某广场三楼3002号商铺（不动产登记证号：XX）面积1757.46㎡中的1222.7㎡，以流拍价3584／㎡折抵价款4382165.6元，交付申请执行人马某抵偿债务及其他费用共计4382165.6元。综上合计，商铺面积3750.55㎡，折抵价款13441980元。该商铺的所有权自本裁定书送达申请执行人马某时起转移；三、申请执行人马某可持本裁定书到登记机构办理相关登记手续。本院认为，生效的法律文书确定的义务应积极履行，被执行人未积极履行的，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中本院对被执行人固原某某房地产开发有限公司位于固原市原州区西关路某某广场三层3002号商铺（不动产登记证号:XX）、西关路某某广场三层3003号商铺（不动产登记证号:XX）采取查封措施的裁定书，虽然异议人公司经理梁仁于2019年11月20日签收该裁定书，但本院对查封标的进行委托评估、拍卖等程序异议人均参与，异议人并未在2020年3月18日双方签订“以物抵债协议书”之前提出异议，且在2020年5月份双方均自愿在不动产登记机构相互配合办理产权过户登记手续。因异议人拒不履行交付义务，2021年1月27日本院作出（2019）宁04执51号之七“限期履行通知书”。综上所述，本院(2019)宁04执51号执行裁定书及（2019）宁04执51号之七“限期履行通知书”适用法律正确，程序合法。异议人的异议理由不能成立，请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人固原某某房地产开发有限公司的异议请求。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向宁夏回族自治区高级人民法院申请复议。审 判 长   王凤萍 审 判 员   石 磊 审 判 员   柳 林二〇二一年三月三十日书 记 员   海宁港附：相关法律规定一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第十七条 人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或部分成立。