海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼01民终939号   上诉人（原审原告）：张爱晨，女，1998年3月18日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：黄星豪，海南业茂律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南华侨商业有限公司，住所地海口市秀英区滨海大道129-1号华侨大厦D座0503室，统一社会信用代码91460000284020125X。   法定代表人：刘云媛。   委托诉讼代理人：殷金钊，该司员工。   被上诉人（原审被告）：海南诺赢科技信息服务有限公司，住所地海口市龙华区海秀中路52-6号昌海商务大厦11层加速区5号，统一社会信用代码91460100MA5RHAPL15。   法定代表人：刘云媛。   上诉人张爱晨因与被上诉人海南华侨商业有限公司(以下简称华侨公司）、海南诺赢科技信息服务有限公司（以下简称诺赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院作出的（2020）琼0106民初1647号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   张爱晨上诉请求：1.依法改判由诺赢公司对海口市（2020）琼0106民初1647号民事判决第二项的判决结果承担共同连带的返还责任；2.撤销（2020）琼0106民初1647号民事判决第三项；3.依法改判华侨公司、诺赢公司向张爱晨承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任568336元；4.依法判令一、二审的全部诉讼费用由华侨公司、诺赢公司承担。事实和理由:一审法院对《房屋买卖合同》符合解除条件，以及对华侨公司向张爱晨返还购房款、税款和利息的认定正确，但对张爱晨主张诺赢公司承担共同连带的返还责任，以及华侨公司、诺赢公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任等事实和法律适用认定错误。   一、一审法院认定张爱晨“未能举证证明诺赢公司存在出资不到位或抽逃注册资本的情况，”故不予支持诺赢公司对华侨公司的债务承担赔偿责任，属于法律适用错误。张爱晨主张由诺赢公司承担共同连带赔偿责任，是基于华侨公司属于一人有限责任公司，诺赢公司为华侨公司的100%股东。首先，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，诺赢公司作为华侨公司的唯一股东，华侨公司出卖房屋，款项却进入诺赢公司的账户，华侨公司、诺赢公司不仅应当证明销售款项的去处，还应提供会计报告等证明双方之间财产独立。这与诺赢公司是否存在出资不到位或抽逃注册资本没有任何关系。其次，从《中华人民共和国公司法》第六十三条也可得知，证明财产独立的举证责任在于华侨公司或诺赢公司，而非张爱晨。一审法院对举证责任的分配也是错误的。一审中无论是华侨公司还是诺赢公司，没有提供任何证据，诺赢公司更是缺席审理，华侨公司、诺赢公司在整个一审中从未进行过任何举证。故，华侨公司、诺赢公司提供不出任何证据证明两个公司财产独立，应当承担财产混同的不利后果，诺赢公司对华侨公司的债务承担共同连带赔偿责任。   二、一审法院认定张爱晨“在涉案合同中确认已知悉了解涉案房屋的情况并同意购买，所提交的证据证明不了华侨公司存在故意隐瞒所售房屋已抵押”，故承担举证不能的不利后果，不予支持张爱晨主张已付购房款一倍的赔偿责任，属于事实认定错误和法律适用错误。首先，一审法院认定张爱晨购买前已经知悉房屋存在抵押，属于事实认定错误。《房屋买卖合同》中虽写明出卖人向买受人充分释明该房屋的情况，但纵观整个合同，并没有任何一处写明该房屋存在抵押，华侨公司也无法证明通过其他方式告知存在抵押，即应当理解为华侨公司的释明中不包含抵押。实际上，华侨公司就是故意隐瞒抵押进行销售才会导致后续无法办证产生纠纷，许多业主提起诉讼。若华侨公司充分告知，更应在合同中写明涉案房屋存在抵押，从而在后续出现纠纷时规避风险。其次，一审法院举证责任分配错误，应由华侨公司承担告知房屋存在抵押的举证责任。未告知是一种没有发生的事实，让张爱晨证明没有发生的事实是不合理的，应由华侨公司来证明已经发生的事实，即华侨公司证明已经告知过张爱晨涉案房屋存在抵押的事实；若华侨公司无法证明，应承担不利后果。再次，与张爱晨同时开庭的陈家豪案件中，已通过录音资料举证证明了华侨公司在销售时存在故意隐瞒抵押的事实。陈家豪当庭播放手机录音，录音中销售人员李明柳明确表示涉案房屋不存在抵押，可以办理分割的不动产证，从手机上可以得知录音时间，不存在造假，且庭审中华侨公司代理人仅是否认李明柳为其公司销售人员，对于其他事实没有否认。而恰好同案开庭的其他当事人，包括袁艳、张荔、张磊、周小慧等人，都当庭作证也是通过李明柳购买的房屋，这也是当庭才得知的事实，该点在陈家豪案一审判决，即（2020）琼0106民初1644号民事判决书第5页中也有所体现。以上事实可以充分证明华侨公司在对张爱晨等业主销售房屋时存在故意隐瞒抵押，张爱晨已经尽了举证责任，华侨公司应当承担赔偿责任。综上，在应当由华侨公司承担告知抵押的举证责任，而华侨公司未能举证，且存在证据证明华侨公司虚假承诺、故意隐瞒的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”本案中，张爱晨主张不超过已付购房款的一倍的赔偿责任有理有据；一审法院不予支持属于事实和法律认定错误，应当予以改判。   三、《房屋买卖合同》中强制要求张爱晨与海南生生国际购物中心有限公司（以下简称生生公司）签订《租赁管理合同》，将所购买的商铺返租给生生公司，而生生公司再将商铺转租给其他人以获取租金。经查，生生公司是一人有限责任公司，华侨公司为100%股东，本案中，购房款进入诺赢公司，租金进入生生公司，华侨公司无法办理不动产证的情况下涉案房屋仍登记在华侨公司名下，华侨公司企图通过这种欺骗业主、利用公司独立人格的方式获取多重利益又不承担任何责任，这也导致出现了一系列不良社会反映。且在华侨公司、诺赢公司占用张爱晨资金的这段时间内，地价、房价不断上涨，若仅是返还购房款和支付利息，没有给予过错方一定的惩罚赔偿，对于过错方百利而无一害，会导致后续其他公司效仿而为之，不符合公平公正的司法原则。   华侨公司辩称，华侨公司早在1996年4月22日完成了验资，并由海南会计事务所出具了中达所内验字1996第0042号验资报告，华侨公司是依法成立的独立主体和法人，不存在张爱晨所说的出资不到位或者抽逃注册资本，华侨公司没有向张爱晨隐瞒该涉案房屋的情况，双方在该房屋买卖合同中明确张爱晨了解知悉涉案房屋的所有情况下并同意购买，张爱晨提交的证据无法证明被张爱晨存在故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，应承担举证不利的后果。张爱晨主张按已付房款一倍承担的事实依据不足，不应支持。华侨公司没有李明柳这个人，也从未委托李明柳销售过该涉案商铺，张爱晨提到的陈家豪提交的录音资料也没有提及到地点是在华侨公司销售处，该录音中根本没有提到华侨公司与陈家豪买卖该涉案商铺，故华侨公司不应承担赔偿一倍购房款的责任。张爱晨称自2018年至今房屋价格上涨没有事实依据，由于连续两年疫情及政府限价，涉案商铺一直在贬值。综上，华侨公司请求二审法院依法驳回张爱晨的全部上诉请求。   诺赢公司未发表答辩意见。   张爱晨向一审法院起诉请求：1.请求判令解除张爱晨与华侨公司签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令华侨公司、诺赢公司立即返还张爱晨购房款568336元、契税加印花税34416元，并向张爱晨支付利息30530.89元（以40000元为本金，自2018年6月28日起至2019年8月19日止；以10000元为本金，自2018年6月29日起至2019年8月19日止；以50000元为本金，自2018年7月3日起至2019年8月19日止；以50000元为本金，自2018年7月4日起至2019年8月19日止；以452752元为本金，自2018年7月26日起至2019年8月19日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以602752元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；以上利息现合并暂计至2020年1月13日，为30530.89元）；3.判令华侨公司、诺赢公司向张爱晨承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任568336元；4.本案案件受理费、保全费等诉讼费用由华侨公司、诺赢公司承担。以上款项共计1201618.89元。   一审法院认定事实：2018年7月27日，张爱晨与华侨公司签订一份《房屋买卖合同》（编号：000194），主要内容约定：“第一条·房屋基本情况”：华侨公司将坐落于海口市滨海大道26-1号“海南生生国际购物中心项目”四层428号铺位、建筑面积为23.26平方米出售给张爱晨；“第三条·房屋购买价格”：每平方米的交易单价为59158.16元，总价款为1376019元，折后成交总价为1128336元；“第四条·付款方式”为：银行按揭付款，张爱晨于2018年4月27日向华侨公司支付（含定金）50000元，应于2018年6月28日向华侨公司支付（含定金）人民币50000元整；张爱晨应于2018年7月28日前支付给华侨公司50%的房款（含定金）作为首付款、即568336元整；首付款付清后，张爱晨应在华侨公司指定期限内与华侨公司或华侨公司指定的第三方签署《租赁管理合同》，剩余款项张爱晨以在华侨公司指定银行办理按揭手续，签订按揭合同获取贷款的方式支付，如张爱晨未能获取银行贷款或未能获得与申请金额相同的贷款的，按本合同第七条“违约责任”中的第2款执行。“第五条·房屋交付”：华侨公司房屋交付标准为现状交付，张爱晨付完全款且本合同生效当天即视为交付日；“第六条·关于产权登记的约定”：1.华侨公司承诺在本合同及《租赁管理合同》生效后360个工作日完成产权登记；如因华侨公司原因未能办理房屋产权登记，张爱晨有权单方解除合同，华侨公司应无息退还张爱晨已缴纳的购房款；2.本合同签订时，由华侨公司代为收取张爱晨按税法规定所应承担的契税、印花税；“第七条·违约责任”作了约定；“第八条·争议解决方式”：因履行本合同所产生的争议，各方应协商解决；如协商不成，任何一方均可依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；“第九条·生效及其他”：本合同自双方签字盖章之日起生效；等等。   根据华侨公司的要求，张爱晨向诺赢公司账户支付了共计568336元首付款和34416元契税加印花税。其中，2018年6月28日支付了40000元定金；2018年6月29日支付了10000定金；2018年7月3日支付了50000元房款；2018年7月4日支付了50000元房款；2018年7月26日支付了418336元房款和34416元税款，即共计452752元。诺赢公司出具了相应的《收据》。   另查，华侨公司为涉案房屋的所有权人，房屋买卖合同签订前，华侨公司已将涉案房屋抵押给案外人，至本案审理终结前（自房屋买卖合同生效之日起算已超过360个工作日）涉案房屋仍处于抵押和被查封状态；华侨公司并未提交证据证明已向相关房管部门递交办理产权登记的完整资料，也未提交证据证明《租赁管理合同》已实际履行。   张爱晨要求退还购房款及税款未果，遂成讼。   一审法院认为，张爱晨与华侨公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，张爱晨依约履行了支付购房款的义务，但华侨公司至今未能解除房屋抵押，事实上也无法在合同生效之日起360个工作日内向相关房管部门递交办理产权变更登记的完整资料，致使张爱晨不能实现合同目的，华侨公司已构成违约，应承担相应的违约责任。   一、关于合同解除及购房款、税款、利息的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十四规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十五规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。张爱晨在约定解除权行使期限主张解除与华侨公司签订的《房屋买卖合同》符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。   合同解除后，作为违约方的华侨公司应向张爱晨返还其已收取的款项并赔偿损失，张爱晨主张华侨公司返还购房款568336元及税款34416元，合计602752元，并赔偿资金占用期间的利息损失，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。利息计算方式：以40000元为本金，自2018年6月28日起至2019年8月19日止；以10000元为本金，自2018年6月29日起至2019年8月19日止；以50000元为本金，自2018年7月3日起至2019年8月19日止；以50000元为本金，自2018年7月4日起至2019年8月19日止；以452752元为本金，自2018年7月26日起至2019年8月19日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以602752元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。   诺赢公司虽代华侨公司收取购房款，但其并非合同一方当事人，张爱晨也未能举证证明诺赢公司存在出资不到位或抽逃注册资金的情况，故张爱晨主张诺赢公司对华侨公司的债务向张爱晨承担赔偿的责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。   二、关于张爱晨主张华侨公司向其赔偿已付购房款一倍的损失568336元的问题。张爱晨在涉案合同中确认其已知悉了解涉案房屋的情况并同意购买，其所提交的证据证明不了华侨公司存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，应承担举证不能的不利后果，故张爱晨主张华侨公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉求，一审法院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、解除张爱晨与华侨公司于2018年7月27日签订的000194号《房屋买卖合同》；二、限华侨公司于本判决生效之日起五日内向张爱晨返还购房款及税款合计602752元并赔偿利息损失（利息计算方式：以40000元为本金，自2018年6月28日起至2019年8月19日止；以10000元为本金，自2018年6月29日起至2019年8月19日止；以50000元为本金，自2018年7月3日起至2019年8月19日止；以50000元为本金，自2018年7月4日起至2019年8月19日止；以452752元为本金，自2018年7月26日起至2019年8月19日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以602752元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息）；三、驳回张爱晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15614.57元，由张爱晨负担5786.57元，由华侨公司负担9828元；诉讼财产保全费5000元，由华侨公司负担。   本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。   本院二审查明，华侨公司系一人有限责任公司，注册资金5000万元，诺赢公司系其唯一股东，出资比例100%。两公司的法定代表人均为刘云媛。   本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本院二审的争议焦点是：1.诺赢公司是否应对华侨公司承担的向张爱晨返还购房款、税款以及赔偿利息损失承担连带清偿责任。2.华侨公司、诺赢公司是否需向张爱晨承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任568336元。   一、关于诺赢公司是否需要承担连带清偿责任的问题。本案中，华侨公司系一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。从上述规定可知，一人有限责任公司的股东只有在可以证明自己财产独立于公司财产的情况下才可以不用对债务承担连带责任。本案中，诺赢公司作为华侨公司的唯一股东，虽非案涉买卖合同的当事人，但其收取了张爱晨的购房款，而且未提交证据证明该司与华侨公司的财产相互独立，因此，应认定华侨公司和诺赢公司存在财产混同，应对华侨公司返还购房款、税款以及相应利息损失的债务承担连带清偿责任，一审判决以张爱晨未能举证证明诺赢公司存在出资不到位或抽逃注册资金的情况，不支持诺赢公司对华侨公司的债务向张爱晨承担赔偿责任，适用法律错误，应予纠正。   二、关于华侨公司、诺赢公司是否应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任问题。本案中，张爱晨主张与其同时开庭的另案中的当事人陈家豪提交一份录音材料，可以证明华侨公司存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。而华侨公司否认该份证据所提到的李明柳为该司员工。即便李明柳系华侨公司的员工，其在销售房屋的过程中曾表示过房屋没有抵押，张爱晨也应向有关部门进一步了解后才签订购房合同，但张爱晨未尽到审慎注意义务，应自行承担相应责任。而且，销售人员的只言片语，不足以证明华侨公司有故意隐瞒所售房屋已经抵押的行为。因此，张爱晨主张华侨公司、诺赢公司承担已付购房款一倍的赔偿责任568336元的诉求，理据不足，应不予支持。   综上所述，张爱晨的上诉请求部分成立。本院依照《中华人   民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1647号民事判决第一项、第二项；   二、撤销海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1647号民事判决第三项；   三、海南诺赢科技信息服务有限公司对一审判决第二项所确定的海南华侨商业有限公司的债务承担连带清偿责任；   四、驳回张爱晨的其他诉讼请求。   一审案件受理费15614.57元，由张爱晨负担7385.30元，由海南华侨商业有限公司、海南诺赢科技信息服务有限公司负担8229.27元；诉讼财产保全费5000元，由海南华侨商业有限公司、海南诺赢科技信息服务有限公司负担。二审案件受理费15614.57元，由张爱晨负担7385.30元，由海南华侨商业有限公司、海南诺赢科技信息服务有限公司负担8229.27元。   本判决为终审判决。   审判长 陈桂华   审判员 何姿玲   审判员 陈淑良      二〇二一年三月十九日   法官助理 汪 伟   书记员 俞承志   附相关法律条文：   《中华人民共和国公司法》   第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。