西藏自治区拉萨市中级人民法院   民事判决书   （2021）藏01民终167号   上诉人（原审被告）：蒋天宝，男，1980年12月17日出生，汉族，现住四川省井研县。   被上诉人（原审原告）：多占，男，1969年8月8日出生，藏族，现住西藏当雄县。   原审被告：拉巴旺杰，男，1974年12月5日出生，藏族，现住西藏当雄县。   上诉人蒋天宝因与被上诉人多占原审被告拉巴旺杰房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区当雄县人民法院（2020）藏0122民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋天宝，被上诉人多占到庭参加诉讼，原审被告拉巴旺杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。   蒋天宝上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回多占一审中的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由多占承担。事实和理由：一、一审法院认定蒋天宝于2018午6月15日签订合同后只支付了4000元的押金属认定错误。蒋天宝与多占签订房屋租赁合同时因多占要求提前支付2018年10月1日至2019年10月1日的房租，当天支付了105 330元和押金4000元，因为当时只有这么多钱，支付时有收款收据并多占按手印为证。剩余22 700元于2018年11月20日全部支付给多占，因其不识汉字不会写收据，所以22 700元没有收据。二、2020年1月22日至2020午4月30日因受疫情影响而不能正常营业，2020年没有营业一天，疫情是不可抗拒的力量，根据最高人民法院涉新冠疫情案件的指导意见，解除合同并减免受疫情影响的全部房租，房租太高根本没有能力支付2020年的房租，请人民法院给予支持减免。三、蒋天宝在店里余留的电器、餐台、厨房设施及装修费用折合30 000元抵扣2020年房屋租金。四、多占欺骗法院和法官获取非法利益行为根据相关法律给予严惩。   多占辩称，蒋天宝所说的已付房屋租金是2017年的房租，2018年10月1日之前的房租确已付清，但是蒋天宝尚欠2018年10月至2019年10月1日的房屋租金至今未付。2019年10月以后蒋天宝失去联系直到现在租赁房屋被他占有又不付租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回蒋天宝的全部上诉请求。   拉巴旺杰未提交书面答辩意见。   多占向一审法院起诉请求：1.解除多占与蒋天宝之间的《房屋租赁合同》。2.蒋天宝支付所欠房租85 333元（暂截止至2020年5月31日）。3.认定蒋天宝与拉巴旺杰之间的房屋转租事项无效。4.本案诉讼费用由蒋天宝和拉巴旺杰承担。   一审法院认定事实：多占与蒋天宝于2018年6月15日签订了《房屋租赁合同》，合同内容为：“多占将自己位于当雄县友谊街的房屋租给蒋天宝使用经营，租期为三年，自2018年10月1日至2021年10月1日止，每年的租金为128 000元。房屋租金每年一次性付清，每年6月底一次性全部付清。另约定不允许转让，如转让另加百分之三十房费，提前半月通知多占商量”签订合同后蒋天宝支付给了多占4000元押金。截至目前蒋天宝向多占只支付了押金4000元。   另查明，蒋天宝将部分房屋转租给了拉巴旺杰，而多占于2019年10月左右得知蒋天宝将房屋转租给了拉巴旺杰。   一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，多占与蒋天宝签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律的规定，该合同合法有效。蒋天宝在合同租赁期内，未按约定向多占按时支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任，多占要求解除与蒋天宝的房屋租赁合同，符合法律规定，且蒋天宝在答辩状中也同意解除合同，故对多占的该诉讼请求，一审法院予以支持。关于多占要求蒋天宝支付2018年10月1日至2019年10月1日的房租128 000元及2019年10月1日2020年5月31日止的房租85 333元，共计213 333元的诉讼请求，一审法院认为多占与蒋天宝的合同中明确约定房屋租金每年为128 000元，截止2020年5月31日租金共计为213 328元，扣除多占已收到的押金4000元，故蒋天宝应支付多占租金209 328元，多出部分一审法院不予支持。关于多占提出判令蒋天宝与拉巴旺杰之间的房屋转租事项无效的诉讼请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，多占在知道拉巴旺杰从蒋天宝处转租了案涉房屋的六个月内并未提出异议，故对该诉讼请求一审法院不予支持。但在多占与蒋天宝的租赁合同依法解除后，蒋天宝与拉巴旺杰的转租合同也就丧失了继续履行的基础，且蒋天宝与拉巴旺杰的转租合同如何处理并不影响房屋出租人收回房屋的权利。关于蒋天宝提出按照合同约定已经支付了2019年10月1日之前的房屋租金及要求减免2020年1月到5月的房租的辩称，一审法院认为，蒋天宝并没有提交相关证据予以证明，故对此辩称一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除多占与蒋天宝的房屋租赁合同；二、蒋天宝于判决生效后十日内向多占支付房屋租赁费209 328元；三、驳回的其他诉讼请求。案件受理费4793.32元，由多占负担96.32元，由蒋天宝负担4697元。   本院二审期间，蒋天宝围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.《收条》一份，欲证明蒋天宝于2018年6月15日已向多占支付至2019年的房屋租金105 330元。多占质证称，其不识汉字不会用汉字写收条，也从未在汉字名字上按过手印，若是给我的租金我会写藏文收据，故这个收据不是我写的不予认可。2.《银行转账凭证》一份，欲证明蒋天宝于2018年6月16日通过银行转账方式向多占转款50 000元的事实。多占质证称，其收到这笔款项，但是该款项是2017年的房屋租金非本案所涉2019年的租金，证明目的不予认可。本院认为，蒋天宝提交的证据《收据》上的金额是105 330元，多占对该证据的三性均不予认可的情况下，蒋天宝未提交能够与该收据相互印证的相关证据予以佐证，故本院对该证据的真实性及证明目的不予采信。蒋天宝提交的证据《银行转账凭证》上显示的转款时间是2018年6月16日，与双方所签《房屋租赁合同》及多占认可的押金收条上的时间相吻合，故本院对该证据的真实性及证明目的予以认可，多占不予认可该证据证明目的之抗辩理由于法无据，本院不予支持。   本院认为，针对蒋天宝的上诉请求及多占的答辩意见，本案二审的争议焦点是，蒋天宝是否尚欠多占房屋租金 209 328元的问题，本院评析如下：   本院认为，蒋天宝以其于2018年6月15日向多占支付了房屋租金105 330元及押金4000元，于2018年11月20日将剩余22 700元房屋租金支付给多占为由，主张一审判决认定事实错误。根据查明的事实及本案证据《农业银行转账凭证》，能够证实蒋天宝于2018年6月16日通过银行转账方式向多占转款50 000元，结合双方于2018年6月15日所签订的《房屋租赁合同》约定：“租期为三年，自2018年10月1日至2021年10月1日止，每年的租金为128 000元。房屋租金每年一次性付清，每年6月底一次性全部付清”能够相互印证，蒋天宝向多占转账支付的50 000元系2018年的房屋租金的主张，本院予以确认。蒋天宝主张已分别向多占支付105 330元及22 700元房屋租金，但未提交相应证据予以证明，故对该主张本院不予采信。蒋天宝的该项上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定蒋天宝向多占支付房屋租金209 328元的事实，被二审新证据《农业银行转账凭证》推翻，根据二审查明的事实，一审法院认定蒋天宝尚欠多占房屋租金209 328元中应扣除蒋天宝于2018年6月16日向多占转账支付的50 000元。蒋天宝要求在店里余留的电器、餐台、厨房设施及装修费用折合30 000元抵扣2020年房租的主张，多占不予认可，鉴于蒋天宝明确表示不愿意调解，该项上诉理由不属于本案审理范围。蒋天宝主张因受疫情影响，请求根据最高法院涉新冠疫情案件的指导意见，解除合同并减免受疫情影响的全部房租的主张。本院认为，根据蒋天宝自称其于2019年10月离开当雄回四川的事实，结合西藏自治区的疫情风险等级一直处于低风险，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解……”蒋天宝自2019年10月起并未进行经营何来营业收入或者营业收入明显减少之事，故蒋天宝的该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，蒋天宝的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，第一百四十四条规定，判决如下：   一、维持西藏自治区当雄县人民法院（2020）藏0122民初84号民事判决第一项（解除多占与蒋天宝的房屋租赁合同）；   二、维持西藏自治区当雄县人民法院（2020）藏0122民初84号民事判决第三项（驳回多占的其他诉讼请求）；   三、撤销西藏自治区当雄县人民法院（2020）藏0122民初84号民事判决第二项（蒋天宝于判决生效后十日内向多占支付房屋租赁费209 328元）；   四、变更西藏自治区当雄县人民法院（2020）藏0122民初84号民事判决第二项为蒋天宝于本判决生效后十日内向多占支付房屋租赁费159 328元   二审案件受理费4439.92元（蒋天宝已预交），由上诉人蒋天宝负担3389.92元；由被上诉人多占负担1050元。   本判决为终审判决。   审  判  长   索朗德吉  审  判  员   尼玛卓嘎  审  判  员   常 德 鹰   二〇二一年三月三十一日   书  记  员   次仁达娃