北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38922号原告：陈晓娴，女，1990年4月26日出生，香港居民，住北京市朝阳区.香港居民身份证号R218668（2）。委托诉讼代理人：杨光，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：侯宇龙，男，1989年1月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陶宁，北京格徕宁韬律师事务所律师。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路16号院9号楼805室。法定代表人：施林。委托诉讼代理人：刘芳，辽宁华义律师事务所律师。原告陈晓娴与被告侯宇龙、被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。陈晓娴及其委托代理人杨光，保瑞公司的委托代理人刘芳、侯宇龙及其委托代理人陶宁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈晓娴诉称：2019年8月左右我为了经营幼教机构找门店，就在自己居住的小区找房子，因为侯宇龙是小区物业负责人，他说有个房子，位于北京市朝阳区酒仙桥路26号院晶都国际3号楼C07（以下简称涉案房屋），可以提供给我使用。侯宇龙和他的同事李某与我们夫妇在物业办公室聊了租房的事，当时侯宇龙出示了他与房屋所有人范某签订的租赁合同。我告诉侯宇龙说租房是要办幼教机构，他说后面的事情可以与李某联系，之后我就跟李某沟通。2019年8月8日我把租房定金10万元支付到了侯宇龙的个人账户，李某与侯宇龙确认了。然后我就开始和李某在微信上交流租赁合同的细节，包括装修，李某给我提供了草拟的合同文本，就和我商议怎么修改这个合同。2019年8月9日李某、侯宇龙还在微信上沟通涉案合同的修订。侯宇龙对这个合同进行了修改。2019年8月26日我与李某强调这个房子的用途是经营幼教机构，办理营业执照很重要，需要房主尽快协助办理营业执照。2019年8月28日我爱人找到侯宇龙让他签订了一个收定金的条子，然后把这个收据给李某看。2019年9月11日各方再次协商涉案房屋办照的事，要把办理营业执照这个事写进合同里。当时这个房屋别人还在租用，所以一直也没腾房，从商议到签约的过程比较慢。2019年9月24日在微信上商议说9月26日要进场装修，李某同意。9月25日我看到书面合同的时候发现上面是保瑞公司与我签订的，我经过查询发现保瑞公司是侯宇龙的个人公司，就以为保瑞公司经过侯宇龙同意签订合同。租赁合同没有签订日期是因为当时双方商量的有个免租期的问题，但是上一家租户一直没有腾房，没有商议好，所以就没有签日期。9月26日我与李某商议装修进场的事情，却发现房屋还没有腾空，所以就决定9月27日进场装修。我进场是李某联系我的，到现场的时候京东已经搬走了，房门没有上锁，所以我们就去装修了，我们自己安了锁配了钥匙。我装修前就和物业打过招呼，侯宇龙就是物业工作人员，所以他应该知道我们的装修经过。2019年10月8日我催李某找房主抓紧办营业执照，10月9日李某就催促房主办营业执照，10月11日我与李某商议尽快交房租，他说不用着急，10月15日李某再次催促侯宇龙带房主去办理营业执照，10月23日我告知李某我签过字的合同已经交给侯宇龙了，我与李某商量免租期要延后，告诉李某11月15日装修可以结束，并催促李某尽快办理营业执照。2019年11月5日我向李某询问支付房租的账户要尽快交房租，2019年11月至12月我一直催李某办理营业执照的事，11月的时候装修已经结束了。2020年1月14日因为我一直不断催李某，李某催侯宇龙，但是办不下来这个事，最后李某带着我找到了范某，范某告诉我不允许侯宇龙转租这个房子。侯宇龙和范某的租赁合同没有就转租事项进行约定，范某不是真实的产权人，也是代别人持有房屋，真实的产权人随时可能收回房子，所以没有办法答应我办理幼教。2020年3月30日我给侯宇龙发送了解除合同的函件。我与保瑞公司之间的合同真实有效，虽然合同中约定法定代表人签字才生效，但是保瑞公司是侯宇龙的一人公司，公章也是侯宇龙一人控制的，盖章就能体现侯宇龙的意思。并且交付房屋实际履行，我基于对合同相对方的信任，进行了房屋装修，投入了巨额的成本，现在侯宇龙、保瑞公司无法满足承诺，致使我产生了巨大的经济损失，合同目的无法实现。现诉至法院，要求1、判令我与保瑞公司签订的房屋租赁合同于2020年3月30日解除。2、判令侯宇龙与保瑞公司连带返还我租房定金10万元。3、判令侯宇龙与保瑞公司连带赔偿我损失509543.2元，包括装修损失、对装修进行评估的费用，评估过程中进行公证的费用。诉讼费由侯宇龙与保瑞公司承担。我方要关于装修损失我方交了一份评估报告，依据的是评估结论，评估过程进行了公证。连带的基本理由是签订合同的公章是保瑞公司，但是保瑞公司实际是侯宇龙所控制，侯宇龙是该公司的法定代表人，唯一的股东也是他。与我签订合同、收取定金的人也是侯宇龙，侯宇龙与保瑞公司存在主体混同。侯宇龙辩称：2019年7月1日之前我确实在保利公司任职，之后我就不在这家公司了。该公司是涉案房屋所在小区的物业管理公司。陈晓娴对于签订合同的过程前后叙述矛盾，与事实不符。整个事件过程中我和陈晓娴没有见过面，而且没有跟她签订过任何合同，但是陈晓娴确实占有了我有权转租的涉案房屋。陈晓娴入住、装修均没有通知过我。我最后一次是2019年7月1日与范某签订的合同。最后一期合同是从2019年9月1日开始的。之前的合同情况我不清楚。2019年8月份李某作为中间人说是陈晓娴要租涉案房屋。2019年8月28日陈晓娴的爱人代表陈晓娴见了我，说是陈晓娴支付了10万元的定金，我确认收到定金，并出具了一个收条给陈晓娴爱人。因为当时涉案房屋还在京东公司的租赁期内，所以这个房子是没有办法交付的，只能等京东公司交房之后再详谈这件事。京东公司是在2019年8月底到9月初到期，我承诺给他们一个月的腾退期。涉案房屋应该是2019年10月份腾空、交付了我。他们走的时候门锁是坏的，因为没人承租，就是一个空房子。2020年1月中旬我发现涉案房屋被装修了之后，就找到装修房子的人，说商谈租房的事情。但是陈晓娴没有理我。然后疫情爆发了，我就不想管这件事了。2020年3月17日我接到了陈晓娴的短信，她要求提供办营业执照的资料，协助办理营业执照，我才知道陈晓娴有办理营业执照的需求，我和陈晓娴之间是有租房意向，而且我认为双方可以商谈，所以短信通知中我方明确表示愿意配合，希望与陈晓娴就房屋租赁协商，并签订正式的房屋租赁合同。陈晓娴在2020年3月17日发完短信后就拒绝与我沟通，而且以没有协助办理营业执照为由要求解除合同。2020年4月25日陈晓娴便搬离了涉案房屋，并没有通知我，也没有办交接。我与李某存在利害关系，李某2019年7月1日至2019年12月底是保利物业公司分公司的负责人，从双方提交的陈晓娴与李某，李某与我的微信往来可见李某与陈晓娴之间曾经就本案诉争事实进行过深入的交流，包括对陈晓娴作出的承诺，但是李某没有将与陈晓娴沟通的情况告知我。陈晓娴在本案中主要联系人是李某，李某的授权陈晓娴没有进行核实，事实上李某没有取得我和保瑞公司的授权。故我认为陈晓娴不应该追究我的责任，而应追究作出相关承诺的个人。工商注册和办理工商营业执照是两个概念，微信中提到的是范某进行工商注册，只需要将范某的身份信息在工商备案登记，办理工商营业执照是需要有合同、产权人授权。陈晓娴与保瑞公司之间也没有合同关系。保瑞公司盖章的事我都不知道。这份合同中没有日期和租赁期限，只是一个意向合同，也没有授权代表人签字，所以这个合同根本就没有生效。保瑞公司辩称：不同意陈晓娴的诉讼请求。2020年4月份侯宇龙卸任本公司法定代表人，转让了公司全部股份。2020年4月23日完成了工商变更登记，对于之前的纠纷现在公司领导一概不清楚。合同上的公章是真的，我公司不清楚签约过程，公章管理混乱，就放在办公室，我们也不知道谁盖的。陈晓娴与我公司签订的合同成立而未生效，因为合同中明确约定了经过法定代表人签字之日起生效。合同中没有约定保瑞公司为陈晓娴办理营业执照，相反，约定了陈晓娴自行办理营业执照。保瑞公司从来没有收到过陈晓娴支付的钱款，并且在陈晓娴提交的合同中约定了装修是她自己承担。她装修应告知我方，但是我方没有接到过陈晓娴的设计方案等，我方也没有同意她进行装修。至于她如何进入涉案房屋的，我方不清楚。李某与我公司无关。陈晓娴缺乏谨慎注意义务，她没核实李某的身份，就自行进场装修，故损失应自行承担。经审理查明：保瑞公司系成立于2014年的有限责任公司（自然人独资），侯宇龙系该公司法定代表人和唯一的股东。2020年4月15日，侯宇龙与案外人施某签订转让协议，将保瑞公司全部股份转让给案外人施某。当日，保瑞公司做出股东决定，同意增加新股东施某，施某成为唯一股东。侯宇龙退出股东会，免去侯宇龙执行董事、总经理职务。2020年4月23日，保瑞公司完成变更登记，法定代表人、唯一的股东、董事均由侯宇龙变更为施某。2019年，保瑞公司作为甲方与乙方陈晓娴签订北京市房屋租赁合同，约定甲方将其拥有出租前的涉案房屋及附属设施、设备出租给乙方，涉案房屋共计266.35平方米。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租金54167元每月，以后每两年递增5%。付款方式押二付三。付款时间为自签订合同之日起5日内，以后每次为租赁期的5日前。签定合同当日乙方应向甲方交纳两个月的租金作为租赁保证金。本合同的签约期限届满后，如乙方在租期内没有出现违约情形并已与甲方结清了租期内所有应付的租金及欠缴甲方的全部费用，并已按本合同约定履行了向甲方交还租赁物及附属设施等合同责任，甲方应在本合同租赁期限届满之日起10天内按本合同约定向乙方退还租赁保证金。乙方应签订合同之日后10个工作日内，按照协议约定交齐首期的房屋租金16.25万元。乙方负责交纳在租赁期内租赁物发生的所有使用费用，包括但不限于水、电、燃气、供暖、通讯、物业管理费、卫生等费用；在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修、改造的，须事先向甲方提交修、改造设计方案，甲方应当在收到设计方案10日内做出书面答复。逾期不予答复则视为甲方认可，乙方可依据甲方认可的方案进行施工。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方在收到乙方解除合同通知之日后的30日内，应返还已经支付但尚来履行部分的租金及租赁保证金，同时须向乙方赔付当年度2个月的租金作为违约金：1、甲方对租赁物无合法出租权；2、甲方迟延交付租赁物超时30日。本合同经甲、乙双方盖章及授权代表签字之日起生效。该合同没有约定具体的租赁起止日期，也没有约定免租期的起止时间以及甲方交付房屋的时间。在合同落款处有陈晓娴签字和保瑞公司盖章，但双方均没有填写签订日期。2019年8月28日，陈晓娴向侯宇龙支付租房定金10万元。后陈晓娴进入涉案房屋进行了装修工作。2020年3月17日，陈晓娴、侯宇龙通过短信联系，双方就协助办理营业执照等合同履行问题发生分歧。2020年3月30日，因陈晓娴同侯宇龙就办理营业执照事宜产生矛盾，陈晓娴向侯宇龙发出短信，要求解除合同。侯宇龙当日即收到短信。2020年4月14日，陈晓娴同北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司（以下简称世诚公司）签订房地产土地市场价值委托评估合同，约定陈晓娴因保全证据需要，委托世诚公司对涉案房屋装修项目进行重置诚信价值评估。当日陈晓娴支付世诚公司评估费5000元。2020年4月15日陈晓娴向中华人民共和国北京市长安公证处（以下简称长安公证处）申请，以拍照摄像方式保全其租赁场地现状及所委托世诚公司工作人员对其承租场所开展重置成新价值评估服务的过程，并申请对该过程中拍摄的照片和视频资料进行保全证据。陈晓娴自行支付公证费5000元。当日下午，长安公证处公证人员会同陈晓娴到现场进行了拍照和摄像。2020年4月17日，世诚公司出具房地产估价报告，结论为在2020年4月15日，涉案房屋的装修重置成新价为499543.2元。2020年4月20日，长安公证处出具（2020）京长安内民证字第5147号公证书，兹证明申请人陈晓娴上述保全证据的过程本公证员和公证员助理陈某某均在现场；本公证书所附照片共2张系公证员在上述过程中现场拍摄所得，照片内容与实际情况相符；现场保全所得视频文件经本处刻录保存至光盘内，光盘内视频文件内容与保全现场情况相符。经陈晓娴申请，证人李某、范某分别到庭作证。李某述称：2019年8月的时候，陈晓娴和她爱人通过中间人介绍到物业公司找我，我和侯宇龙都是物业公司的职工。涉案房屋是6月份的时候由侯宇龙承租的，当陈晓娴找我的时候，侯宇龙也在场。双方谈好了之后，陈晓娴拟了一份合同发给我，我拿给侯宇龙，侯宇龙改了之后发给我，我再给陈晓娴看，这样来回有两三次，后来双方达成共识之后，就签订了合同。签订合同的时候我不在，侯宇龙就和陈晓娴签订了合同。签完之后侯宇龙还跟我打电话说已经签完了。营业执照为什么没有办下来。当时我也不清楚，现在也是听范某说不给办。陈晓娴与保瑞公司签订的书面租赁合同，我没有见过，我只负责传递电子版合同。与侯宇龙签完合同之后陈晓娴才进场装修的。租下来的这个房屋是个空房，是我让侯宇龙给陈晓娴钥匙进去装修的。陈晓娴对该证人证言无异议。侯宇龙与保瑞公司不认可证人证言，表示李某、陈晓娴、侯宇龙三人当面协商是不存在的。本案的书面租赁合同李某说他没见过，手里没有，但是他认可陈晓娴的证据16和被告的证据8，双方记载的事实是冲突的。2019年9月23日在李某与陈晓娴的微信交谈中认可合同已经盖完章了。2019年9月25日与侯宇龙的聊天记录中提及说要求侯宇龙盖章，而且他说就是本案的合同。2019年9月26日与侯宇龙的聊天中还在讨论合同的主体。侯宇龙没有见过陈晓娴，也没有把合同交给过陈晓娴。这份合同侯宇龙就没有打印过。2019年11月9日，李某发微信让侯宇龙先跟陈晓娴把合同签了，陈晓娴好使用房屋，当日李某还说要把陈晓娴电话给侯宇龙，说明在此之前，侯宇龙没有陈晓娴联系方式。李某说范某办执照，实际上是李某约的范某去办理工商注册备案，不是办照。陈晓娴和李某关于装修进行了深入沟通，侯宇龙没有给过陈晓娴钥匙。证人范某到庭作证称：我和侯宇龙、李某当时是代表保利物业公司，侯宇龙和李某要租我的房子，这个房子实际上是公司的资产，但是挂的我的名字。他们想要租这个房子作为物业公司的办公室。当时协商的是25万元一年的租金，我和侯宇龙签订的租赁合同：合同约定租期5年，从2019年9月份左右开始，谁违约就赔偿三个月租金。签订合同之后我就把涉案房屋交给侯宇龙了。后来侯宇龙付过我一次租金，之后的租金就没给过我。我印象中有人找我说过在这个房屋上办营业执照的事情，具体时间、是谁找的我，我都记不清楚了。我不同意这个事，因为合同中没约定办照的事情，而且这个房子是公司资产。我与侯宇龙签订合同的时候没有同意侯宇龙转租。我与侯宇龙签订合同的时候，房屋是没有租户的，空房子。陈晓娴认可证人证言，侯宇龙和保瑞公司表示：不认可证人证言，交房的时候就带有租户的。当时范某没有跟我说过不能转租。范某说我们拿这个房做物业办公室，这个是不可能的，当时我和他谈合同的时候不是物业公司的人。案件审理过程中，陈晓娴申请对涉案房屋内装修的残值进行评估，侯宇龙表示涉案房屋内装修已经改变，陈晓娴遂撤回了申请。上述事实，有北京市房屋租赁合同、房地产估价报告、微信聊天记录、门诊病历、当事人陈述等在案佐证。本院认为：陈晓娴提交的北京市房屋租赁合同上面仅有保瑞公司的盖章，没有侯宇龙签字。因此应当认为是其与保瑞公司签订的合同。该合同虽然约定“经甲、乙双方盖章及授权代表签字之日起生效”，且合同中对于交房日期、租赁起止日期等没有具体约定，但履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。并且签约后侯宇龙作为保瑞公司法定代表人已经收取了陈晓娴支付的定金10万元，双方实际已开始履行合同内容，因此陈晓娴同保瑞公司签订的北京市房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同的权利义务应当属于陈晓娴和保瑞公司。现由于保瑞公司既不是涉案房屋的所有人，又没有取得实际权利人的转租许可，导致合同履行中出现问题，陈晓娴提出解除合同并无不妥，解除日期应当以保瑞公司收到解除通知的2020年3月30日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。陈晓娴支付的全部定金理应依照约定全部退还。陈晓娴主张的损失赔偿主要针对的是其自行进行装修的开支。侯宇龙是涉案房屋的承租人，应当对涉案房屋具有管理的义务，特别是在租赁开始或结束时应当进行交接工作，交房、收房、验房，而保瑞公司当时是他作为法定代表人的独资公司。陈晓娴承租后如果没有得到保瑞公司、侯宇龙的同意或许可，根本不可能进入涉案房屋，遑论进行装修，现侯宇龙仅以自己完全不了解装修情况，陈晓娴进入前房屋门锁坏了作为抗辩理由，本院无法采信。因此本院有理由判断陈晓娴的装修行为是得到了出租方许可的。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现租赁场地已不再由陈晓娴使用，装修现场已不复存在，无法进行评估鉴定，本院依据陈晓娴提交的公证书、录像光盘、评估报告等酌情确定其损失为49万元。陈晓娴主张的公证费和评估费损失属于证据保全的费用，不是违约造成的直接损失，也非必要的支出，本院不予支持。保瑞公司履行本案判决确定的义务后，如与侯宇龙之间就本案处理结果存有争议，可以另行解决。侯宇龙现已不再担任保瑞公司法定代表人，也不是保瑞公司股东、高管。陈晓娴要求其承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、确认原告陈晓娴与北京保瑞投资管理有限公司签订的北京市房屋租赁合同于二〇二〇年三月三十日解除。二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告陈晓娴定金十万元。三、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起七日赔偿原告陈晓娴损失四十九万元。四、驳回原告陈晓娴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万七千二百七十八元，由原告陈晓娴负担一千二百三十八元（已交纳），被告保瑞公司负担二万六千元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二一年三月二十九日书记员  刘菁菁