山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3647号原告：金广家，男，1973年12月14日出生，汉族，住济宁市邹城市。委托诉讼代理人：杜飞，山东思雅律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：于向潭，山东思雅律师事务所律师，特别授权代理。被告：山东欧隆投资置业有限公司，住所地：山东省济宁市环城北路12号，统一社会信用代码：91370811668094430A。法定代表人：史军，经理。委托诉讼代理人：王程程，山东佳仕特律师事务所律师，特别授权代理。原告金广家与被告山东欧隆投资置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告金广家的委托诉讼代理人杜飞、于向潭、被告山东欧隆投资置业有限公司的委托诉讼代理人王程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金广家向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告因延迟交付地下车位的违约金41088.3元（自2014年9月30日至2019年7月25日，逾期1759天，违约金计算方式如下：116000元×1759天×4.9%×1.5÷365天＝41088.3元）；2.请求贵院判令本案包括诉讼费等在内的一切相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告给付原告因延迟交付地下车位的违约金20404.8元（自2014年9月30日至2019年7月25日，逾期1759天，违约金计算方式如下：116000元×1759天×0.0001＝20404.8元）。事实及理由：原告于2013年11月5日与被告签订《济宁市商品房买卖合同》，合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于济宁高新区，建筑面积为153.51平方米，总金额508118元。该合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前交付商品房。同日，原、被告签订《地下车位使用协议》，约定原告使用欧隆盛源高层地下Ａ622号车位，需交付车位使用费116000元，签订本协议后即拥有该地下车位使用权，原告对车位无产权，使用年限与地上住房同步。合同签订后，原告向被告交清了购房款508118元和车位款116000元。原告多次督促被告办理上房及车位交付手续，但是由于被告自身原因，该房屋和车位至今没有完成竣工验收，根据《济宁市商品房屋买卖合同》第十一条第一款约定，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由被告承担。根据《地下车位使用协议》中约定车位使用年限与地上房屋同步，也就是说地下车位开始使用时间与商品房一致，因此地下车位的交付时间也应该为商品房交付时间，即2014年9月30日前。该《地下车位使用协议》中未约定延期交付违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第二款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金额：116000（元）×1759（天）×0.0001＝20404.8（元）。原告多次督促被告未果，为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告山东欧隆投资置业有限公司辩称，被告对于车位的交付不存在违约行为，原告无权要求违约金。1、《地下车位使用协议》是根据业主自身需求自愿签订，协议约定的是车位使用权而不是所有权，该协议是独立签订，是双方真实的意思表示。车位使用协议也明确约定签订本协议后即拥有该地下车位的使用权，也就是说原告取得的是车位的使用权不是所有权，地下车位使用协议与商品房买卖合同是两份互相独立的合同，商品房的交付期限不适用于车位的交付期限。假设按照原告陈述，以2014年9月30日视为车位的交付时间，原告在2020年7月11日起诉也早已经超出诉讼时效，应依法驳回。2、地下车位使用协议虽然约定了“使用年限与地上住宅同步”，但是使用年限与开始使用的时间是两个不同的概念，使用年限是根据土地的使用年限进行确定，而不是约定开始使用的年限，开始使用时间也就是交付时间是根据双方的约定进行确定。3、双方签订的车位使用协议中没有对交付期限进行约定，不存在违约行为，且早在2014年年底地下车位就已经施工完毕，可以使用，完全可以达到原告购买车位的预期目的。被告也多次告知原告车位已经可以使用，催促其办理交接手续，小区其他业主已有很多办理了交接手续，已经正常使用，是原告因自身原因一直没有办理交接手续，被告没有违约行为。4、协议中未约定违约金，原告无权要求被告支付违约金。依据《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。也就是说只有在协议中就违约金的数额或计算方法进行约定后，守约方才能要求违约方依据协议约定的违约金数额或计算方式支付违约金。而本案未约定违约责任，所以，退一步讲，即使答辩人存在违约情况，原告要求答辩人支付违约金也缺乏事实根据。5、原告是通过团购的方式购买被告开发的欧隆盛源小区的房源，购买房屋时被告已经对房屋进行了优惠，价格明显低于市场价格，而现在该房屋每平方米的市场价值为9000多元，原告购买的房屋价值已经升值，其购买的房屋并没有为其造成损失反而房屋价值已经增值，且获利颇丰。原告先后就房屋提起了逾期交房、逾期办证违约金，且已经拿到了逾期交房的赔偿款项。原告不管是购买房屋、车位还是储藏室，在本次购房过程中，原告并没有受到损失，其现在又就车位提起本次诉讼，这对于被告来说很不公平合理，不利于企业的发展。综上，被告已经按照协议约定将车位交付原告使用，双方在地下车位使用协议中没有约定车位的交付时间，未约定违约责任。原告没有证据证明其在涉案协议履行过程中受到了什么损失，损失额度是多少，其仅依据另外的《商品房买卖合同》的约定向被告主张违约金是没有事实与法律依据的，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月5日，原告金广家（买受人）与被告山东欧隆投资置业有限公司（出卖人）签订《济宁市商品房买卖合同》（编号：20131105015）。合同约定：原告金广家（买受人）购买被告山东欧隆投资置业有限公司（出卖人）开发的位于济宁高新区房屋，商品房单价每平方米3310元，总价款508118元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同还对逾期付款、逾期交房的违约责任等内容进行了约定。同日，原告金广家（乙方）与被告山东欧隆投资置业有限公司（甲方）签订《地下车位使用协议》，约定：乙方使用欧隆盛源高层地下A622号车位，车位使用费为116000元；签订协议后即拥有该地下车位使用权，乙方对该地下车位无产权。使用年限与地上住房同步，属政府行为、不可抗力等因素应无偿退出。乙方在使用期间不得擅自改变该车位用途，否则甲方将无偿收回，并将该车位使用权另行处置。原告当日交纳车位使用费116000元。2015年3月16日，被告山东欧隆投资置业有限公司出具《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》，载明：关于合同第九条约定责任的时间明确：如果未按照第1条约定时间交付，按双方签订合同第八条规定的交付日期和第九条第1款规定的逾期180天后，其违约金按照合同实际交总房款的日万分之三支付给业主。如果按照第1条约定时间交付，按双方签订合同有关条款约定支付违约金。2019年7月25日，原、被告签订《欧隆盛源车位交接清单》。另查明，本案原告在网上提交立案的时间为2020年7月11日。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案有如下争议焦点问题：1.原告主张被告迟延交付车位的事实是否成立；2.若成立，违约金应如何计算。针对第一个争议焦点，原、被告签订的《地下车位使用协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,本院依法予以确认。该《地下车位使用协议》约定：“签订本协议后即拥有该地下车位使用权”，即2014年8月19日，但双方签订的《济宁市商品房买卖合同》约定了房屋的交付时间应为2014年9月30日前。虽然《地下车位使用协议》约定“签订本协议后即拥有该地下车位使用权”，原告主张案涉车位应于2014年9月30日前与房屋一并交付，并无不当，本院予以采纳。而被告在2019年7月25日才将涉案车位交付给原告，构成迟延交付，因此，原告要求被告支付迟延交付违约金的诉求，应予支持。针对第二个争议焦点，原告主张迟延交付车位违约金的计算标准应参照《济宁市商品房买卖合同》和《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》中关于逾期交房违约金的计算标准，即日万分之三计算；被告主张《地下车位使用协议》系独立的合同，双方对违约责任并未约定，《济宁市商品房买卖合同》和《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》是对延迟交房的承诺，不具有参照性。本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》中未有对车位使用权的约定，双方也未签订车位使用权的附属合同，而是双方通过签订单独的《地下车位使用协议》来约定车位使用权；其次，车位使用是业主根据自身需要与开发商签订协议，并不是所有业主在购买房屋的同时必须购买车位使用权，因此，案涉《地下车位使用协议》系独立的合同，并非附属合同。由此，原告以《济宁市商品房买卖合同》及《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》中约定的延迟交付房屋违约责任主张车位使用权延迟交付违约责任，并无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。通过上述法律规定可知，违约金应以损失为基础，综合双方对合同的履行程度、当事人的过错程度及预期利益等综合因素进行考量。本案中，《地下车位使用协议》并未约定迟延交付车位的具体违约责任，也未约定违约金的计算方式，因此，本案延迟交付车位违约金，宜参照案涉住宅小区车位租金市场价格来确定。经实地走访欧隆盛源小区、海亮公馆小区等地周边房产中介了解，相关小区车位月租金150元-200元不等。参考上述市场价格，综合考虑案涉时间区间，酌定涉案车位的平均租金标准为2000元/年。对于被告提出的诉讼时效的抗辩意见，本院认为，鉴于双方并未约定违约金，案涉违约金亦非约定可分期履行的同一债务，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，即每日违约金应独立计算诉讼时效。原告理应在2014年9月30日前享有涉案车位的使用权，原告知道或者应当知道其权利受到侵害的时间为2014年10月1日，因原告并未提供证据证明其向被告主张过延迟交付车位违约金，故延迟交付车位违约金应当从原告在网上向本院提交诉状之日即2020年7月11日倒推三年，即从2017年7月12日起算，2014年9月30日至2017年7月11日的违约金已经超过三年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩于法有据，本院予以采纳。2017年7月12日至2019年7月25日的违约金应为4076.7元（2000元/年÷365天×744天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金广家支付迟延交付车位违约金4076.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计414元，由被告山东欧隆投资置业有限公司负担25元，原告金广家负担389元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 笑二〇二一年三月二十六日书记员 李忠珊