湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初48号原告谭小梅，女，1976年7月11日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托代理人夏明敏，湖南方廉律师事务所律师。被告邵阳市万基房地产开发有限公司，住邵阳市西湖路万锦花园4号门面。法定代表人易招军，系该公司经理。委托代理人宋金正，男，湖南刚正律师事务所律师。原告谭小梅与被告邵阳市万基房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法由审判员唐步城适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏明敏、被告的委托代理人宋金正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是承建邵阳市大祥区××路××花园综合楼（又称万基银座小区）的开发商，原告于2010年9月在被告处购买了该综合楼二单元1303顶屋住房，并付清各种款项。被告当时就将房屋交付给原告使用。后因房屋的质量及消防设施等问题，直到2016年7月被告才将不动产权证发给原告。由于被告建房质量问题，被告也曾派人来维修过，但房顶及外墙漏水问题一直没有解决好，为此，原告及其他各业主曾多次向市信访办、邵阳市住房和城乡建行局口头和书面反映，要求被告来维修，被告总是口头答应来维修，2019年9月份还书面承诺一定维修好顶层及外墙漏水问题，但却没有行动，正由于被告总是采取欺上瞒下的态度，现造成居住在顶屋的原告家中破烂不堪，无处安身，原告有家不能住，现马上已进入秋季，冬天就要来临，雨季将要到达，为了能保证原告能在家正常生活，原告现特诉诸法院，请求：1、判令被告立即修理原告房屋顶层及外墙漏水问题；2、判令被告因房顶及外墙漏水造成原告家中墙壁、家具、吊顶等损坏恢复原状或赔偿由此造成的损失5000元人民币；3、本案的诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的主体资格。2、组织机构统一社会信用代码复印件1份，拟证明被告的主体资格。3、不动产权证书复印件1份，拟证明原告系这套住房的所有权人的事实。4、照片复印件1份，拟证明因房屋质量问题房顶及外墙漏水造成原告家中墙壁、家具、吊顶等不同程度的损坏情况的事实。5、报告、物业移交协议书、信访受理告知书、承诺书、情况说明复印件1份，拟证明①因房屋漏水的问题，原告及该小区的业主曾多次向有关部门反映，有关部门也责令被告维修，可被告没有履行承诺的事实；②2018年3月18日，被告与原告及该小区业主委员会达成物业移交协议时，承诺在同年6月3日前到位解决房顶及外墙漏水等有关问题，可被告仍未履行义务的事实。6、民事调解书复印件1份，拟证明被告所建的万基花园小区房子有质量问题，该小区曾有业主诉讼法院的事实。7、收款收据复印件1份，拟证明西湖物业与被告是一起的，原告业委会还未与被告签订物业移交协议，西湖物业就于2017年7月收取物业费的事实。8、邵阳市建设工程安全和质量监督站出具的《关于万基银座住户袁英华女士诉访的情况说明》复印件1份，拟证明被告交付给原告的房子存在质量问题，该房子至今未在安监部门备案。被告辩称，一、本案原告以房屋存在质量问题提起诉讼，不符合本案客观事实，也不符合法律规定。1、案涉楼栋业主于2010年入住，房屋并无质量问题。根据我国法律规定，房屋防水的质量保证期为五年，至原告起诉时止，该楼栋已远远超出了质量保证期。2、造成房屋漏水的原因是多方面的，除了年久老化外，部分业主在不作任何防水的情况下在屋顶种菜，也是造成屋顶漏水的非常重要的原因；由于业主多年来拒缴物业费，该楼栋缺乏日常管理和维护，造成屋顶积水等情况也有可能造成屋顶漏水。3、从原告等顶楼业主的房屋室内漏水情况可以看出，大多集中在外墙窗户处和室内吊灯处。可以看出室内的野蛮装修和屋顶的种菜积水是造成顶楼漏水的根本原因。4、如果房屋在质量保证期内确实存在质量问题，原告的起诉也超过了法定的诉讼时效。2017年以前，法律规定一般民事纠纷的诉讼时效为二年，从知道或者应当知道权力被侵害之日起计算。该楼栋于2010年7月交房，质量保证期到2015年7月止，如果在此期限内就发现有质量问题，原告应该在2017年7月前提起诉讼。5、事实上，该楼栋顶楼黄桂花和康赞的购房时间均为2018年，如果当时就存在漏水问题，其怎么可能还购买该房屋，这足以证明，到2018年时，漏水还只是个别现象。二、如果原告是基于2018年3月18日答辩人与该楼栋业主委员会签订的《物业移交协议》而要求答辩人履行协议义务，则原告的起诉也不符合法律规定。1、根据合同相对性原则，该协议约束的是签订合同的双方，原告并非该合同当事人，无权以该合同提起诉讼，即原告不是本案的适格主体。2、答辩人签署该合同是基于移交物业，但合同中并未约定由答辩人出资维修和完善相关设施。为履行合同，答辩人积极联系了西湖物业（该楼栋业委会于2018年1月14日签订了物业管理协议），作为施工方，答辩人根据西湖物业的预算，将30万元支付到了西湖物业公司，答辩人在三方协议中的义务已履行完毕。事实上，西湖物业公司也将屋顶的泥土、垃圾及油毡进行了清理并铺设了钢筋准备做防水工程，但因业主未依合同约定缴纳物业管理费，西湖物业被迫停工，至今已近两年，造成大量渗水，从而扩大了损失，该责任依法应该由该楼栋全体业主承担。3、关于物业移交协议的履行，万基公司于2019年6月7日签订了《承揽协议书》，将甲方的维修工作全部交付业委会委托的物业公司完成，此后，万基公司与业委会委托的西湖物业公司签订了《物业整体移交协议书》，将该物业已全部移交给了业委会委托的西湖物业公司，万基公司有理由相信西湖物业的行为是代理业委会的行为（表见代理），万基公司与该物业已无任何法律关系。三、本案如果进行审理，则应该追加未按时缴纳物业管理费和物业维修基金的业主及业委会委托的物业公司为被告，否则本案遗漏了必要的当事人。综上所述，答辩人不是维修该楼栋的义务人，原告对答辩人的起诉没有事实和法律依据，因此，原告的全部诉讼请求应该依法驳回。被告为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：1、物业服务合同复印件1份，拟证明业主委员会与物业公司签订物业服务合同。2、承诺书复印件1份，拟证明物业公司承诺维修屋顶。3、支付凭证复印件1份，拟证明万基公司支付了30万元作为维修屋顶费用，三方协议万基公司已履行，物业已正式移交物业公司。4、照片复印件1份，拟证明屋顶种菜是造成漏水的根本原因。5、承揽合同复印件1份，拟证明被告将维修工程承包给业委会委托的物业公司。6、物业整体移交合同复印件1份，拟证明被告将案涉物业整体移交业委会委托的物业公司。原告提供的证据，被告提出以下质证意见：对1.原告身份证真实性无异议，但其不是合同相对人，与案件没有关联性。其不是适格的诉讼主体。2.组织机构代码的真实性没有异议，但被告已将物业整体移交给该楼栋业主委员会委托的西湖物业公司，全部义务履行完毕，不是适格的被告。3.不动产权证的真实性没有异议，但该证据证明了作为开发商的被告就商品房买卖合同的全部义务履行完毕，不是本案的适格被告，同时证明该商品房质量合格。4.照片的真实性没有异议，但不能证明该现象是由房屋质量问题造成。因为房屋早已过了质量保证期，房屋顶层漏水是正常现象。同时屋顶的种菜和室内的野蛮装修也是造成顶楼漏水的原因。5.住建局的处理意见书不是民事证据的形式，其内容不具客观性。根本不存在维修队的问题，维修的是业委会委托的西湖物业公司，被告已支付了30万元维修基金给物业，并与物业签订了整体移交协议，故该意见不真实不客观。告知单只能证明原告非法信访。物业移交协议的真实性无异议，但被告的协议义务已转移给业委会委托的物业公司。报告不是合法的证据形式，只能证明业委会部分人非法信访的事实。业委会的情况说明不是合法的证据形式，且没有任何人签名，甚至连签署的时间都没有。承诺书的真实性无异议，该承诺书证明了业主需要解决的问题已由其委托的物业公司在做，至于为什么没有完成，根本原因是业主欠缴物业费。6.《关于万基银座住户袁英华女士诉访的情况说明》对真实性不发表意见，因为这只是一个内部文件。该说明也不能从事实和法律的角度证明房屋存在质量问题。《证明》没有说明证明人身份，也无法了解其是如何知道相关情况，且因其未出庭作证，其证人身份待查。7.对调解书的真实性无异议，但调解是因为被告息事宁人，并不能证明房屋存在质量问题。8.收据与本案没有关联性。如果该收据反映的是案涉物业的物业费收据，那可以证明原告欠缴物业费的事实。被告提供的证据，原告提出以下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，对签订时间有异议，签订时间是2018年6月30日，与物业移交协议的同一天写的，但是为了收取物业费，将合同的签订时间提前至2018年1月14日；对证据2的三性均无异议；证据3收款人是乔光辉，而不是乔光亮，所以不能证明该22万元是用于维修房屋漏水；证据4无异议；证据5与本案无关，而且原告不知情，是物业公司与被告签订的合同；证据6与本案无关，是被告与西湖物业公司签订的合同，合同上也没有小区委员会签字，原告方根本不知情。经庭审质证，本院认为，对原、被告双方互无异议的证据，本院予以采信，对双方有异议的证据，能与双方陈述及其他证据相互印证的部分予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告谭小梅于2011年4月在被告邵阳市万基房地产开发有限公司购买了坐落于大祥区××路××花园综合楼二单元1303顶层住房，并付清各种款项。2016年7月20日在邵阳市国土资源局办理了湘（2016）邵阳市不动产权第0××2号不动产权证（建筑面积130.84㎡）。由于房顶及外墙漏水，被告也曾派人来维修过，但房顶及外墙漏水问题一直没有解决好，为此，原告及其他各业主曾多次向市信访办、邵阳市住房和城乡建设局口头和书面反映，要求被告来维修。2018年1月14日，邵阳市万基银座小区业主委员会（甲方）与邵阳市西湖物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，但没有就屋顶和墙面侧墙漏水问题的解决作出约定。2018年3月18日，邵阳市万基房地产开发有限公司（甲方）与邵阳市万基银座小区业主委员会（乙方）签订了《物业移交协议》，相关约定有：“3、顶楼和四楼部分业主种菜、饲养牲畜严重影响卫生，乙方必须协助物业公司清除。屋顶和墙面侧墙漏水严重，由甲方负责防水处理，质量保证五年内不漏水。（材料用雨虹牌和细沙混泥土）。”2019年6月17日，邵阳市万基房地产开发有限公司（甲方）与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处（乙方）签订了《承揽协议书》，约定：“甲、乙双方经过协商，甲方决定将万基银座部分整改交给乙方实施，并达成以下内容：1、整改范围：各楼层过道的地板砖铺设，楼顶防水、防漏及消防器材的更换及补充。项目总造价人民币叁拾叁万元整。双方从签订合同之日起由甲方支付捌万元启动资金给乙方，工程过半后甲方再付壹拾伍万元给乙方。剩余款项扣除叁万元质保金待工程完成验收后一并付清，质保金期限半年。”合同签订后，甲方分别于2019年8月16日、2019年9月10日、2019年9月30日、2019年10月28日分付给乙方40000元、100000元、50000元、30000元，共计220000元。2019年9月邵阳市西湖物业管理有限公司受被告委托对万基银座小区进行整改，其中一项为负责万基银座防水施工。2019年9月21日邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处、乔光亮出具《承诺书》，内容有：“万基银座小区业主：我公司（邵阳西湖物业）受万基银座开发商易总（易建军）委托对小区进行整改、其中一项为负责万基银座防水施工，现对防水工程作出以下承诺：1、按协议约定楼顶防水材料为国标正产“东方雨虹牌”防水材料、保证绝不使用不合格产品或以次充好、以劣充优，如检查发现不是“东方雨虹牌”产品、整个工程报废重做，以后的东方雨虹材料由业主指定地方购买，所产生的材料费、人工费、产品检测等费用由邵阳西湖物业公司承担，由本人负责处理，（注：也可由西湖物业支付3万元／户ｘ10户、合计30万给万基银座十三楼业主自己整改）；2、工程质量期为5年、保证五年无漏水现象（如因人为影响或破坏造成的质量问题，我们不承担质量责任）；3、质量保修期自工程竣工验收合格之日（保证书签订之日）起计算；4、接受业主对工程进行监督、坚决杜绝偷工减料的现象发生！”承诺一定维修好顶层及外墙漏水问题，2019年11月3日，邵阳市万基房地产开发有限公司（甲方）与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处（乙方）签订了《物业整体移交协议书》，其中约定：“六、自本协议签订之日起，物业的供水、供电、人员工资、物业维修（如：设备、设施、防水、道路、绿化）等一切事宜由乙方负责并承担所需费用。以后该小区范围之内发生任何维修问题都由乙方负责，所有的保修期结束后，如在发生各项需要维修的适宜，开发商和甲方不承担任何责任和费用。”此后邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处也将屋顶的泥土、垃圾及油毡进行了清理并铺设了钢筋准备做防水工程，但邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处以业主未依合同约定缴纳物业管理费为由，停止施工至今已近两年没有复工，造成大量渗水，造成原告谭小梅家中墙壁、家具、吊顶等损坏，因而原告诉来本院，但原告谭小梅没有依法对造成的损失进行评估。本院认为，本案是一起合同纠纷，原告谭小梅购买了被告邵阳市万基房地产开发有限公司出售的万基银座小区房屋，并办理了不动产权证，是该不动产的业主，也属于邵阳市万基银座小区业主委员会的成员之一，被告邵阳市万基房地产开发有限公司与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，系双方真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，应确认有效，双方应全面履行合同的约定，被告因没有履行该协议约定的因屋顶和墙面侧墙漏水，由被告负责防水处理、质量保证五年内不漏水（材料用雨虹牌和细沙混泥土）的义务，系违约行为，应承担本案的相应责任。原告的第一项诉讼请求，符合合同的约定和相关法律规定，理由成立，本院予以支持；但原告的第二项诉讼请求，因此项承担责任方式不适用恢复原状，且原告谭小梅没有依法进行评估，损失额不能确定，本院不予支持，原告可评估后另案诉讼。被告辩称的意见，因原告房屋的屋顶和墙面侧墙漏水问题被告已经认可，且双方约定由被告负责维修，原告作为业主和业主委员会成员之一，有诉讼主体资格提起诉讼；被告委托邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处负责维修，并签订了《承揽协议书》，邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处未履行《承揽协议书》约定的合同义务，是被告与邵阳市西湖物业管理有限公司万基银座管理处之间的法律关系，与本案不是同一法律关系。被告未履行其与邵阳市万基银座小区业主委员会签订的《物业移交协议》，其违约责任依法仍应由被告向原告承担，原告持续主张权利，也未超过诉讼时效，故被告的辩称不符合合同的约定和相关法律规定，本院不予采信。据此，本案经调解未果，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第(六)项、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百八十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十三条之规定，判决如下：一、被告邵阳市万基房地产开发有限公司在本判决生效后90日内修理完原告谭小梅位于邵阳市大祥区××路××花园综合楼二单元1303室的房屋顶层及外墙漏水问题，确保修复后五年内不再渗水、漏水。二、驳回原告谭小梅的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员 唐 步 城二〇二一年三月二十九日书记员 肖露樱芝附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换;(七)继续履行;(八)赔偿损失;(九)支付违约金;(十)消除影响、恢复名誉;(十一)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。