山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终955号上诉人（原审被告）：周永刚，男，1965年6月30日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：周鑫，女，系周永刚之女。委托诉讼代理人：李硕，山东润宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵佳佳，男，1989年9月25日出生，汉族，住山东省嘉祥县。被上诉人（原审被告）：张苗，女，1979年11月9日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。上诉人周永刚因与被上诉人赵佳佳、张苗房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周永刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回赵佳佳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵佳佳承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。（一）一审法院以“转让费中包含屋内设施、装饰装修等，现涉案房屋及物品已由周永刚交付案外人姬张岭使用”，判决周永刚退还赵佳佳房屋转让费23,000元，认定事实不清、适用法律错误。1.退还以收取为前提，周永刚未收取赵佳佳的转让费，不存在退还情形。2.根据合同的相对性及《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款规定，涉案转让合同项下的当事人为赵佳佳与张苗，双方应按该协议约定履行各自的权利义务，涉案转让合同仅对赵佳佳与张苗具有约束力，不涉及周永刚。3.本案系租赁合同纠纷，转让费系转让合同纠纷，转让法律关系与租赁合同关系是相互独立的两个法律关系，不宜在同一案件中审理。4.转让费是对附着于商铺的装修、设备设施等有形财产，以及基于商铺所处地段、原先经营时打下的良好人脉基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产的对价的支付，不仅仅表现为物品等有形资产，且涉案物品系因无人收取，故存放于涉案房屋内，赵佳佳可以随时取回。（二）根据周永刚与赵佳佳签订的《商铺租赁合同》约定，承租人未按时交纳房租的，出租人可单方解除合同。赵佳佳未按时交纳房租，周永刚解除合同另租给他人于法有据，不应退还其押金及赔偿其装修损失。赵佳佳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：（一）本案为租赁合同纠纷，并非转让合同纠纷，在租赁合同纠纷中周永刚作为房屋出租方发生违约行为，造成赵佳佳损失，一审法院审判周永刚赔偿赵佳佳转让费的损失合法合理。1.周永刚的上诉理由存在偷换概念的诡辩行为，周永刚主张“退还以收取为前提”，但是一审法院判决结果是周永刚“赔偿”赵佳佳房屋转让费23,000元，转让费属于周永刚违约导致赵佳佳无法取得房屋租赁使用权，且无法实现经营收益而产生的损失，属于损失赔偿，并不属于转让费退还。2.一审判决并未违反合同相对性原则，也未违反《中华人民共和国民法典》第四百六十五条的规定。本案案由为租赁合同纠纷，合同当事人就是房屋出租方周永刚和承租方赵佳佳。关于赵佳佳和张苗之间的转让合同事宜，一审法院已经查明事实并且认定准确，一审法院认定张苗履行完毕了转让合同中作为转让方应当履行的义务，赵佳佳作为受让方履行完毕受让方的义务，故转让合同合法有效并且履行完毕。一审法院并非是依据转让合同的约束和法律效力要求周永刚退还赵佳佳转让费，判决内容也不是适用转让合同的约束力针对非转让合同主体的周永刚履行义务的情况，而是以租赁合同中周永刚违反出租方的义务，要求违约方对守约方承担的违约损失赔偿的法律责任。3.一审法院单独审理了关于租赁合同纠纷事宜，针对转让合同并未给出任何审判结果，且因为赵佳佳作为租赁合同中的承租方和转让合同中的受让方而存在了两个合同身份主体的重合问题，才牵涉出来转让合同事宜，但是一审法院是按照租赁合同纠纷审判的，赵佳佳之所以在一审中将张苗作为被告，其主要目的是为了查明因周永刚的违约给赵佳佳造成的损失金额的认定问题。4.周永刚所述“关于涉案的物品系无人收取，存放于涉案房屋内的，可以随时取回”的内容，是无稽之谈，现在房屋及房屋中的物品已经由第三方承租并且占有使用，且转让费的定义其已在上诉状中说的非常清楚：“附着于商铺的装修、设施设备等有形财产”，关于这部分装修的财产基本上和房屋不可分割，设施设备也是按照房屋的尺寸及架构安置的，根本不可能拆除，就算被拆除了也丧失了财产价值利益，且这部分有形财产现在是由周永刚再次出租给第三方时一并交付给第三方使用了，是因周永刚的违约拒租的行为导致赵佳佳无法取得使用权，也是周永刚再次出租的时候获取租金作为直接受益方。“以及基于商铺所处地段、原先经营时打下的良好人脉基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产的对价支付。”现在因为周永刚的违约拒租行为导致赵佳佳并未获得此项无形资产，而是周永刚再次将房屋出租给第三方，第三方向周永刚支付了较高租金，相当于这个无形资产实际获益方是周永刚。故因为周永刚违约拒租行为导致赵佳佳的转让费损失当然应当由周永刚承担。（二）房屋租赁合同解除就是因周永刚反悔违约拒绝将房屋出租给赵佳佳，并且将房屋出租给第三方造成的，属于周永刚单方面违约，一审判决合法合理。在一审中赵佳佳递交了明确的证据证明周永刚严重违约拒不出租给赵佳佳房屋，按照约定赵佳佳应当在2020年9月1日之前支付首期租金，赵佳佳也已经准备好了首期租金的钱款，并在8月10日就要求周永刚女儿提供收款银行账户，但是周永刚及其女儿未提供账户信息，后期也没有向赵佳佳催缴支付租金。另外，赵佳佳已经支付了租房押金，并对房屋的门头进行投资装修，从行为上可看出赵佳佳是需要承租该房屋的，也愿意投资相应的装修、押金、租金等费用的，并且赵佳佳和加盟公司签署有加盟合同，赵佳佳没有理由不支付租金不继续承租房屋。恰恰相反，在合同签署之后，周永刚在2020年8月13日通知周永刚“这个房子已经押了很长时间…这房子肯定没法往外租了”，这属于典型的周永刚不同意继续履行租赁合同的行为，应当由周永刚承担其违约造成的所有责任。张苗辩称，张苗在本案中无违约、无过错，不应承担民事责任，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。（一）周永刚曲解了判决该项23,000元的性质。虽然赵佳佳支付的转让费23,000元，周永刚未收取，但法院并非要求周永刚返还该项费用，而是判决周永刚赔偿赵佳佳房屋转让费23,000元，该转让费23,000元是作为赵佳佳在房屋租赁合同中的损失。（二）转让合同虽然与周永刚并无合同法上的直接关系，但涉及的转让标的与涉案房屋有关。在该转让合同中，赵佳佳向张苗支付的转让费，是以赵佳佳与周永刚签订租赁合同为前提条件的，赵佳佳与周永刚签订了租赁合同并实际履行，赵佳佳占有了房屋，也实质上占有使用了张苗交付的转让费下相应的财产等权利。因此，赵佳佳与张苗之间的转让合同已经生效并履行完毕，张苗在转让合同以及赵佳佳与周永刚之间租赁合同的履行过程中，未有任何过错，不承担任何法律责任。（三）本案确系租赁合同纠纷，但转让费是赵佳佳主张的损失，法庭对涉及转让费的转让合同的事实进行查明，是处理本案必须要查明的事实，不存在不同法律关系在一个案件中处理的问题。（四）转让费包含的范围，系赵佳佳和张苗之间转让合同约定的范围，周永刚并非转让合同的当事人，其提出转让费包含商业价值、品牌价值等无形资产的对价，显然超越了合同相对性原则。退一步讲，周永刚也没有否认该转让费的合理性和客观存在。经过一审查明，转让费包含了未到期租金、店面装修、装饰和设备等附着在房屋上才会价值最大化的有关财产。在赵佳佳与周永刚的租赁合同因为周永刚的原因解除时，赵佳佳已经无法使用该房屋，且上述转让费涉及的有形资产均已由周永刚交付给案外人使用，即使包括周永刚所称的无形资产，赵佳佳均已经无法享有。因此，赵佳佳支付的23,000元转让费，显然属于合同解除后其遭受的损失，该损失应该由违约方承担。（五）至于周永刚提出其与赵佳佳租赁合同解除，系赵佳佳违约。该部分事实，张苗并不清楚，由法院依法审理确定。但该租赁合同因何原因而解除，均与张苗无关。张苗已经履行了转让合同的义务，张苗在本案中不存在过错，不应该承担赔偿赵佳佳损失的法律责任。赵佳佳向一审法院起诉请求：1.判令解除原告同周永刚之间的《商铺租赁合同》，并要求周永刚赔偿原告装修损失1000元，退还押金2000元；2.判令周永刚、张苗赔偿原告支付的房屋转让费23,000元、加盟费损失28,000元；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：济宁市洸河路北科苑路东安置楼2号西起（东闸二期工程2号楼）00单元108（西起第8号）（东数第7间）号（以下简称涉案营业房）房屋所有权人为周永刚，2019年9月26日，张苗（承租方）与周永刚（出租方）签订房屋租赁合同，租赁涉案营业房用于食品经营使用。租赁期限12个月，自2019年10月1日起至2020年9月30日止；租金每月1600元，按月付款，每季度15日前付款，另付房租押金500元，水电押金500元，共计押金1000元。合同第四条约定：1.租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋；2.若甲方对外转让出售房屋，应提前半个月通知乙方即可，乙方享有优先购买权。2020年8月1日，张苗微信与周永刚女儿沟通，协调将涉案房屋转租给赵佳佳。2020年8月3日，张苗将店内的饮水机1台、康佳消毒柜1台、简易床1个、床垫1个、不锈钢水池、暖气片2组和换热器一台、热水器一台及店内整体装修等折价23,000元，经协商，赵佳佳于同日将转让费23,000元通过微信转给张苗。2020年8月6日，赵佳佳（承租方）与周永刚（出租方）签订房屋租赁合同，租赁涉案营业房用于经营炸鸡汉堡。合同载明：“三、租赁期限载明：1.租赁期限：自2020年9月1日起至2021年9月1日止，共计12个月。2.交房日期为：2020年8月5日之前，交房日期与租赁起始期之间为免租期。第四项租金与押金载明：1.租金每月1,600元。2.押金2,000元。3.支付时间：2020年9月1日前支付首期租金与押金共计人民币11,600元，对应租期为自2020年9月1日起至2021年3月31日止；2021年3月31日前支付第二期租金共计人民币9,600元，对应租金为自2021年4月1日起至2021年8月31日止；以后依此类推。十、甲方有权自主决定将该商铺进行转让、出售、抵押等处分，但应提前向乙方告知，乙方具有优先购买权。十一、合同解除：1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。4（3）租赁期间，甲方不得无故收回出租房屋，如收回，提前3个月告知乙方。”同日，赵佳佳之妻宋阳通过微信将押金2,000元转给周永刚女儿。2020年8月10日，赵佳佳对涉案营业房进行了门头装修，花费1,000元。2020年8月13日，周永刚女儿电话通知赵佳佳之妻宋阳，称涉案营业房因抵押将被拍卖，无法履行租赁合同。周永刚在庭审中认可涉案房屋租赁的事宜均是其女儿和妻子操作。2020年8月3日，济宁市任城区蓝世餐饮管理有限公司（甲方）与赵佳佳（乙方）签订《麦赛客炸鸡汉堡合作协议书》，协议书载明“三、合作范围：2、开店地址为山东省济宁市任城区东闸；3、本合同有效期一年：自2020年8月3日起至2021年8月3日止。四、合作费用1.甲方向乙方收取单店品牌授权使用费，合计金额人民币（大写：壹万捌仟元整，小写：18,000元）（3）加盟店供货保证金人民币1万元（大写：壹万元整）。六、乙方的权利义务9.乙方须在合同生效日起三个月内找到合适的门脸房，以确保店面正常营业，否则视为乙方单方面违约自动解除合作协议，所有合作项目金额不予退还。”同日，赵佳佳向济宁市任城区蓝世餐饮管理有限公司支付了加盟费及供货保证金共计28,000元整。2020年10月13日，周永刚与案外人姬张岭签订了《商铺租赁合同》，将涉案房屋租赁给姬张岭，用于科苑推拿，房屋租赁期限为：自2020年11月1日至2021年10月31日。周永刚自认张苗转让给赵佳佳的饮水机1台、康佳消毒柜1台、简易床1个、床垫1个、不锈钢水池、暖气片2组和换热器一台、热水器一台及店内整体装修现在均在涉案房屋内。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：（一）赵佳佳请求解除与周永刚所签订的房屋租赁合同，是否应予支持；（二）如解除合同，赵佳佳要求周永刚赔偿装修损失1000元，退还押金2000元是否应予支持；（三）赵佳佳要求周永刚、张苗支付房屋转让费23,000元、加盟费损失28,000元是否应予支持。对于焦点问题一，一审法院认为，周永刚系涉案房屋的所有权人，赵佳佳与周永刚于2020年8月6日所签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行相关义务。合同签订后，赵佳佳对房屋进行了门头装修，花费1,000元。2020年8月13日，周永刚之女通知赵佳佳房屋因抵押将被拍卖无法再租赁，并于2020年9月7日书面通知赵佳佳要求解除与其签订的《商铺租赁合同》。结合涉案房屋已另行租赁并交付给案外人姬张岭的事实，继续履行《商铺租赁合同》已无实际意义。且赵佳佳与周永刚均同意解除《商铺租赁合同》，故赵佳佳要求解除《商铺租赁合同》的请求，应予支持。对于焦点问题二，周永刚辩称，因赵佳佳不缴纳房屋租金才通知其解除合同，违约责任在赵佳佳，周永刚不应承担赔偿责任。一审法院认为，双方所签订的《商铺租赁合同》未对赵佳佳延迟缴纳租金赋予周永刚合同解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，赵佳佳应当支付首期租金与押金的时间为2020年9月1日前，赵佳佳已于2020年8月7日支付了押金2,000元，并于8月10日向周永刚的女儿微信“给我个卡号吧，我把房租转过去”，说明赵佳佳在积极履行缴纳租金的合同义务。但周永刚未提交证据证明其女儿已经将卡号告知赵佳佳，也未提交证据证明在赵佳佳未缴纳租金期间向其发出过催缴租金并给与缴纳租金合理期间的相关证据。赵佳佳未能缴纳租金系周永刚的女儿在合同签订后的缴纳租金宽限期即2020年8月13日通知“这个房子已经押了很长时间了，这房子肯定没法往外租了”，未缴纳租金的责任不在赵佳佳。赵佳佳在签订《商铺租赁合同》后对涉案房屋门头进行装修并花费1,000元，且未实际使用，形成损失，周永刚理应赔付。对于赵佳佳支付的房屋押金2,000元，因《商铺租赁合同》已经解除，周永刚应退还该款项。关于焦点问题三，张苗将正在经营的店面转让给赵佳佳，赵佳佳支付给张苗转让费23,000元，该转让费23,000元包括未到期房租、店面装修、装饰及设备等。现赵佳佳已经向张苗支付了转让费，赵佳佳在与周永刚重新签订《商铺租赁合同》后，收到店内物品及涉案房屋并进行了门头装修。张苗已经履行完相关义务，赵佳佳未能继续履行《商铺租赁合同》的原因与张苗无关，故赵佳佳要求张苗返还房屋转让费23,000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。赵佳佳向张苗支付转让费是为了租赁涉案房屋，实现经营收益，因周永刚的违约行为，导致赵佳佳的合同目的不能实现。且转让费中包含屋内设施、装饰装修等，现涉案房屋及物品已由周永刚交付案外人姬张岭使用，故赵佳佳主张的转让费23,000元损失应由周永刚承担。关于加盟费损失28,000元，根据赵佳佳签订的《麦赛客炸鸡汉堡合作协议书》，载明“乙方须在合同生效日起三个月内找到合适的门脸房，以确保店面正常营业，否则视为乙方单方面违约自动解除合作协议，所有合作项目金额不予退还。”庭审中，赵佳佳已自认找到了合适的门面房，炸鸡汉堡已正常营业，该损失并未实际发生，故对赵佳佳要求周永刚、张苗承担加盟费损失28,000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，赵佳佳要求解除与周永刚所签订的《商铺租赁合同》，要求周永刚退还押金并赔偿装修费及房屋转让费的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。但对于其要求的加盟费，不予支持。张苗在本案中无过错，不应承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、限被告周永刚于本判决生效之日起十日内退还原告赵佳佳押金2000元，赔偿原告装修费1000元，房屋转让费23,000元，以上合计26,000元；二、驳回原告赵佳佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告周永刚负担277元，由被告赵佳佳负担298元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，周永刚与赵佳佳签订的租赁合同约定支付首期租金与押金11,600元的支付时间为2020年9月1日前，赵佳佳2020年8月6日就支付了押金2,000元，并向周永刚之女索要银行账户以支付租金，而周永刚之女2020年8月13日告知赵佳佳案涉房屋无法再对外出租，周永刚未提供证据证实其向赵佳佳提供了收款账户，亦未提供证据证实其在赵佳佳未按时支付租金时催交租金，而是在2020年10月13日就案涉房屋与姬张岭签订了租赁合同，故租赁合同解除的原因是周永刚违约，而非赵佳佳违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张苗经周永刚同意将案涉房屋使用权转让给赵佳佳，收取了赵佳佳转让费23,000元，无论该转让费仅是物品及装修的对价，还是包含其他费用，因赵佳佳已实际支付该费用，该23,000元均是赵佳佳的损失，应当由周永刚予以赔偿。综上所述，周永刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人周永刚负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  马 斌二〇二一年三月二十四日书记员  夏 凯