贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民初725号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。负责人：黎明，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐彤，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚永梅，贵州公达律师事务所律师。被告（案外人）：李寿春，男，汉族，1966年10月12日出生，住贵州省湄潭县。被告（案外人）：黎福新，女，汉族，1968年5月12日出生，住贵州省湄潭县。第三人（被执行人）：湄潭县鹏达房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江镇环西路5号。统一社会信用代码：91520328573305055R。法定代表人：罗长青。第三人（被执行人）：贵州沁春堂药业连锁有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区白杨小区C8、C9栋一层营业房。统一社会信用代码：91520300322047637U。法定代表人：骆卢。第三人（被执行人）：遵义汇川沁春堂中医门诊部有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路天赐花园一层三号门面。统一社会信用代码：91520303MA6DJYXB6Q。法定代表人：骆书碧。第三人（被执行人）：罗长青，女，1949年4月19日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。第三人（被执行人）：高登富，男，1947年5月12日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。第三人（被执行人）：郭廷明，男，1965年12月15日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：饶瑜琼，女，1965年11月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：刘洪，男，1964年5月26日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：陈季君，女，1964年3月5日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：骆卢，男，1992年3月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：骆书碧，女，1965年11月15日出生，汉族，住贵州省桐梓县。第三人（被执行人）：高鹏，男，1973年3月31日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。第三人（被执行人）：骆书云，女，1980年9月12日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司贵州分公司）诉被告李寿春、黎福新、第三人湄潭县鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达房开公司）、贵州沁春堂药业连锁有限公司（以下简称沁春堂药业公司）、遵义汇川沁春堂中医门诊部有限公司（以下简称沁春堂中医门诊部）、罗长青、高登富、郭廷明、饶瑜琼、刘洪、陈季君、骆卢、骆书碧、高鹏、骆书云申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司贵州分公司的委托诉讼代理人龚永梅、被告李寿春到庭参加了诉讼，被告黎福新、第三人鹏达房开公司、沁春堂药业公司、沁春堂中医门诊部、罗长青、高登富、郭廷明、饶瑜琼、刘洪、陈季君、骆卢、骆书碧、高鹏、骆书云经依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告长城公司贵州分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续遵义市中级人民法院（2020)黔03民初334号民事裁定书中对位于湄潭县湄江镇环西路5号鹏达国际城（西城区南片区棚户区改造项目）住宅房4号楼2-3-4室的保全执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉鹏达房开公司、沁春堂药业公司、沁春堂中医门诊部、罗长青、高登富、郭廷明、饶瑜琼、刘洪、陈季君、骆卢、骆书碧、高鹏、骆书云金融不良债权转让纠纷一案审理过程中，原告提出财产保全申请，请求贵院在人民币52435163.48元价值范围内冻结鹏达房开公司、沁春堂药业公司、沁春堂中医门诊部、罗长青、高登富、郭廷明、饶瑜琼、刘洪、陈季君、骆卢、骆书碧、高鹏、骆书云的银行存款或者查封、扣押同等价值的其他财产。2020年4月28日，贵院作出（2020)黔03民初334号民事裁定书，裁定：“……二、如银行存款不足，则查封以下房屋：湄潭县鹏达房地产开发有限公司所有的以下房屋：1.（2016)湄潭县不动产证明第0005245号《不动产登记证明》证下26套房屋，总面积2658.61平方米；2.(2018)湄潭县不动产证明第00009445号《不动产登记证明》证下92套房屋，总面积11483.27平方米；3.(2018)湄潭县不动产证明第00013327号《不动产登记证明》证下39套房屋，总面积3483.39平方米……”。2020年5月14日，贵院作出(2020)黔03执保42号协助执行通知书送达湄潭县住房和城乡建设局不动产登记事务中心，查封了登记在鹏达房开公司名下的前述房产，其中包括湄潭县湄江镇环西路5号鹏达国际城（西城区南片区棚户区改造项目）4号楼2-3-4室住宅（以下简称涉案房屋）。后李寿春就涉案房屋的查封提出异议。2020年8月17日，贵院作出（2020)黔03执异500号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的保全执行。原告认为，中止对涉案房屋的保全执行无事实和法律依据，更有失公平：其一、原告对涉案房屋享有的抵押权设立在前，李寿春、黎福新的购买行为发生在后，其所主张权利不能对抗原告的抵押杈，无法排除执行。其二、原贷款银行在签订抵押合同时，已办理抵押登记，对外已发生公示效力，原贷款银行和原告无任何过错，李寿春、黎福新因疏忽或故意购买了有抵押的房产以至无法过户的责任在其自身，若因此中止对涉案房产的查封对原告显失公平。其三、本案中止保全执行将会造成不良的社会影响。在抵押权人无过错，而购房人有过错的情况下，若法院为保护购房人的权利而解除抵押权人对抵押房产的查封将会造成极其恶劣的社会影响。被告李寿春辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的是在人民法院查封之前签订有合法有效书面买卖合同，并没有抵押权先后的规定，原告的主张无法律依据。被告与鹏达房开公司签订的房屋买卖合同，符合上述司法解释的规定，足以排除原告的保全执行。被告黎福新、第三人鹏达房开公司、沁春堂药业公司、沁春堂中医门诊部、罗长青、高登富、郭廷明、饶瑜琼、刘洪、陈季君、骆卢、骆书碧、高鹏、骆书云未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年11月10日，鹏达房开公司与贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司迎红桥支行签订红农商迎红桥支行（2016）固借字第065号《固定资产借款合同》，合同约定，鹏达房开公司向贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司迎红桥支行借款人民币1250万元。同日，鹏达房开公司与贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司迎红桥支行签订《抵押合同》，鹏达房开公司以其建设的工程为双方签订的红农商迎红桥支行（2016）固借字第065号《固定资产借款合同》项下债务的履行提供抵押担保。合同所附的抵押物清单载明：土地使用权证为湄国用（2013）第D-01-86号，建设工程规划许可证为建字第520000201202691号、建字第520000201202694号、建字第520000201202689号。抵押物为：湄潭县西城区南片区棚户区改造项目27套商业用房，建筑面积为2775.51平方米，评估价值为25035324元。2016年12月26日，鹏达房开公司与贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司迎红桥支行签订编号2202016122700006的《固定资产借款合同》，约定鹏达房开公司向贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司迎红桥支行借款人民币1750万元。同日，鹏达房开公司与贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司签订《抵押合同》，鹏达房开公司以其建设的工程为双方签订的2202016122700006号《固定资产借款合同》项下债务的履行提供抵押担保。抵押物名称为湄国用（2014）第D-01-35号土地使用权证，520000201622710号建设工程规划许可证；抵押物明细表载明4幢的134套房产，建筑面积共计为12383.6平方米，评估价值为35045598元。2017年9月29日，鹏达房开公司与贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司南关支行签订编号2202017092900005的《固定资产借款合同》，约定鹏达房开公司向贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司南关支行借款人民币3100万元。同日，鹏达房开公司与贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司南关支行签订《抵押合同》，鹏达房开公司以其建设的工程为双方签订的2202017092900005号《固定资产借款合同》项下债务的履行提供抵押担保。抵押物清单载明：湄潭县西城区南片区棚户区改造项目99套房产，建筑面积共计为12207.77平方米，评估价值为62126590元。鹏达房开公司前述抵押给贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司的在建工程均已办理抵押登记，并办理如下《不动产登记证明》：遵（2018）湄潭县不动产证明第××号（载明抵押在建建筑面积为3483.39平方米，抵押土地面积8736.48平方米,520328100012ＧＢ01795Ｆ00030140等39套，担保债权3793860元）、遵（2018）湄潭县不动产证明第00009445号（载明抵押在建建筑面积为11483.27平方米，抵押土地面积8736.48平方米,520328100012ＧＢ01795Ｆ000400008等92套，担保债权28396682元）、黔（2019）湄潭县不动产证明第0005245号（载明抵押房屋总面积为2658.61平方米，在建工程抵押现为26套，担保债权1250万元）。2019年11月5日，贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司与原告长城公司贵州分公司签订遵义农信2019-1-75号《不良贷款债权转让协议（分户协议）》，将前述债权转让给原告，截至2019年8月20日，本金为43770542.5元，利息3157634.34元，并约定从权利一并转让。2020年1月9日，原告长城公司贵州分公司在《贵州日报》上发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》，将包括本案债权在内的债权转让通知了各债务人。本院在审理长城公司贵州分公司诉鹏达房开公司、沁春堂药业公司、沁春堂中医门诊部、罗长青、高登富、郭廷明、饶瑜琼、刘洪、陈季君、骆卢、骆书碧、高鹏、骆书云金融不良债权转让纠纷一案过程中，长城公司贵州分公司向本院提出财产保全申请，请求在52435163.48元内冻结鹏达房开公司、沁春堂药业公司、沁春堂中医门诊部、罗长青、高登富、郭廷明、饶瑜琼、刘洪、陈季君、骆卢、骆书碧、高鹏、骆书云的银行存款或查封、扣押等同价值的其他财产，本院于2020年4月28日作出（2020）黔03民初334号民事裁定书，裁定：……二、如银行存款不足，则查封以下房屋：（一）湄潭县鹏达房地产开发有限公司所有的以下房屋：1.（2016）湄潭县不动产证明0005245号《不动产登记证明》证下26套房屋，总面积2658.61平方米；2.（2018）湄潭县不动产证明00009445号《不动产登记证明》证下92套房屋，总面积11483.27平方米；3.（2018）湄潭县不动产证明00013327号《不动产登记证明》证下39套房屋，总面积3483.39平方米……。本院（2020）黔03执保42号协助执行通知书送达湄潭县住房和城乡建设局不动产登记事务中心后，于2020年5月15日查封了登记在鹏达房开公司名下上述房产，其中包括涉案房屋（包含在遵（2018）湄潭县不动产证明第0013327号《不动产登记证明》证中）。李寿春、黎福新以前述涉案房屋系其合法财产为由，向本院提出执行异议，申请本院解除对涉案房屋的查封。本院于2020年8月17日作出（2020）黔03执异500号执行裁定书，裁定：中止本院（2020）黔03民初334号民事裁定书中对位于湄潭县湄江镇环西路5号鹏达国际城（西城区南片区棚户区改造项目）住宅房4号楼2-3-4室的保全执行。长城公司贵州分公司遂提起本案诉讼。另查明，李寿春、黎福新于2017年9月4日与鹏达房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定李寿春向鹏达房开公司购买鹏达国际城（西城区南片区棚户区改造项目）住宅房4号楼2-3-4室，购房款为299799元。李寿春、黎福新向鹏达房开公司支付了全部购房款，鹏达房开公司向李寿春、黎福新出具了收款收据。李寿春、黎福新在缴纳购房款后，已接房装修入住。还查明，通过向湄潭县自然资源局不动产中心查询，李寿春、黎福新名下有位于湄潭县住房一套，面积116.33㎡，李寿春陈述与黎福新现居住于该房内，案涉房屋由其女儿、女婿一家居住。以上事实，有原告提供的《固定资产借款合同》、《抵押合同》、不动产登记证明、《不良贷款债权转让协议（分户协议）》、《债权转让通知暨债务催收联合公告》、《执行异议裁定书》以及被告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、照片、贵州省不动产查询证明等证据以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点系李寿春、黎福新对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，鹏达房开公司向贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司贷款，用其名下房屋进行抵押并办理了抵押登记，其中包含了涉案房屋。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条关于“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，涉案房屋抵押权依法设立并有效。因担保债权发生转移，原告取得了贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司对涉案债权设置的抵押权,因此，原告对涉案房屋享有抵押权。原告称其对涉案房屋享有的抵押权设立在前，李寿春、黎福新的购买行为发生在后，李寿春、黎福新所主张权利不能对抗原告的抵押权，无法排除执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,通常情况下,抵押权具有优先受偿效力,但是在法律、司法解释另有规定情况下,特殊债权可优先于担保物权。《执行异议和复议规定》第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定即属于第二十七条的例外性规定，故判断李寿春、黎福新对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，须审查其是否满足《执行异议和复议规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。本案中，李寿春、黎福新与鹏达房开公司在本院查封前已就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同，且李寿春、黎福新已按照《商品房买卖合同》的约定付清了购房款。但通过向湄潭县自然资源局不动产中心查询，李寿春、黎福新名下在湄潭县内另有一套住房，李寿春自述与黎福新现居住于该房内。即李寿春、黎福新在湄潭县有其他用于居住的房屋，因此，李寿春、黎福新不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，不属于商品消费者，在案涉房屋已有抵押权的情况下，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第二百四十一条、第三百一十三条第（一）项的规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：继续对本院（2020）黔03民初334号民事裁定书中位于湄潭县湄江镇环西路5号鹏达国际城（西城区南片区棚户区改造项目）住宅房4号楼2-3-4室的保全执行。案件受理费100元，由李寿春、黎福新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院(2020)黔03执异500号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年三月三十日法官助理周晓易书记员王艳莉书记员吴明英