北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初11199号原告：王秋峰。原告：胡文理。二原告委托诉讼代理人：李二健，北京广墨律师事务所律师。被告：北京林贵佳海棉制品厂，住所地北京市昌平区崔村镇西辛峰村。法定代表人：刘建林。原告王秋峰、胡文理与被告北京林贵佳海棉制品厂（以下简称棉制品厂）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告王秋峰、胡文理之委托诉讼代理人李二健，被告棉制品厂之法定代表人刘建林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王秋峰、胡文理向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法判令被告支付原告各项拆迁补偿包括房屋重置成新价300000元，装修、设备及附属补助价393905元，综合腾退补助705500元，搬家费35275元；2．依法判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告在北京市昌平区西辛峰工业园南六区二号院内，有厂房出租，2017年1月1日前原告胡文理租赁被告部分场地，之后被告要将西辛峰工业区南六区二号院内南区共计4亩土地及地上房屋一次性转让，原告胡文理没有资金实力，经和表哥王秋峰商量，由原告王秋峰承租该院场地，2017年1月1日原告王秋峰与被告达成协议，将位于北京市昌平区西辛峰工业区南六区二号C门院内所有房屋和场地出租给原告使用，双方商定：房屋租金为130万元。房屋租赁期限从2017年1月1日起至2033年5月31日止，付款期间为一次性支付。按照合同约定：原告按照合同的约定交纳了全部的租金，在合同履行过程中，原告租赁的房屋遇到拆迁，国家给付了补偿款151万余元。另外照双方在合同中第十二条其他约定事项3中约定在本合同约定的租赁期限内厂房被拆迁或者被征收征用甲方必须帮助和乙方完成工作，所得一切拆迁与补偿费用均由乙方所得。承租后，原告王秋峰与胡文理达成约定中，王秋峰提供玻璃原料，由胡文理在该院落进行监督加工制成钢化玻璃，拆迁后，被告仅退还了租金130万元，拒绝按照合同支付所有的补偿和二倍金额的补偿。之后原告起诉，贵院依法判令合同无效，但是对于国家给的各项赔偿，因为属于给原告造成的损失，各项补偿应当由原告取得，故现在特向被告主张各项赔偿。综上所述，被告拒不按照合同约定履行义务的行为严重违反了《合同法》及其相关法律的规定，损害了原告的合法权益。被告棉制品厂辩称，不同意原告的诉讼请求，与原告没有关系了，原告提到的补偿因为合同已经无效了，被告所收的租金已经全额返还原告了，不存在其他费用。经审理查明：2015年7月11日，北京昌平腾达玻璃钢厂（以下简称腾达厂，承租人，乙方）与棉制品厂（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于北京市昌平区西辛峰工业区南六区二号院内，建筑面积约1000平方米且均为厂房，以及相应院落均归乙方使用。房屋所有人为刘建林，棉制品厂法人刘建林。房屋租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日。租金为每年四万，五年共计二十万元，乙方已于2015年5月31日前交清。就上述《房屋租赁合同》履行，2021年3月21日腾达厂出具《权利转移及情况说明》，写明腾达厂2015年7月11日与棉制品厂签订《房屋租赁合同》，但实际经营人一直是胡文理，而且签订合同的代表人也是胡文理，故我公司在此处的生产、经营及管理，都是胡文理在此负责，故在租赁期间的所有房屋修建、维护，都是胡文理出资修建。故在本次诉讼中涉及胡文理修建所涉及款项，我公司未实际出资，故权利全部让与胡文理，待胡文理修建的部分得到赔偿后，我公司不会再向棉制品厂或者刘建林主张任何民事权益。2017年1月18日，棉制品厂（出租人，甲方）与王秋峰（承租人，乙方）签订《土地厂房租赁合同》，约定甲方将工业区六区2号南侧的4亩土地及地上房屋，一次性转让给乙方使用。东西长54米，南北长50米。厂房东至本区水泥1．5米，西至本厂房西墙边，南至六区6号厂房0．4米，北至六区2号F门南墙。租赁期限自2017年1月1日至2033年5月31日。甲方交付全部土地、厂房后，乙方在2017年5月31日前向甲方支付租金共计130万元，该费用包括了甲方应向西辛峰工业区政府每年缴纳的土地租赁费、税、物业管理费、环境卫生费等应支付的所有费用。2017年5月16日，王秋峰向刘建林支付合同租金130万元。2017年9月，北京市昌平区崔村镇西辛峰村委会向租户送达了告知书，通知西辛峰工业大院已被昌平区政府列入自主腾退范围内。2018年5月，涉租赁厂房场地被拆迁腾退，涉案工业大院土地被北京市昌平区崔村镇西辛峰村委会收回。2018年5月，刘建林退还王秋峰合同租金130万元。另，2015年6月1日，甲方棉制品厂与乙方刘杨俊男签订《厂房场地转让协议》，约定棉制品厂将西辛峰工业园区六区2号厂房场地转让给刘杨俊男。2018年5月3日，刘杨俊男与北京市昌平区崔村镇西辛峰村委会签订《解约协议》，确定应得腾退补偿款数额为6212456元。2018年10月18日，刘杨俊男与北京市昌平区崔村镇西辛峰村委会签订《补充协议》，约定资产、测绘堆积物补偿款项计262626元。根据算账单，4688．54平方米房屋重置成新价为2974007元（按通知单70%补偿），装修及附属物为772565元，腾退综合补助2344270元（每平米500元），搬家费117214元（每平米25元），空调4400元。棉制品厂法定代表人刘建林认可已收到全部腾退补偿款。王秋峰以要解除双方当事人签订的《土地厂房租赁合同》为由提起诉讼，本院出具（2018）京0114民初16768号民事判决书，确认王秋峰与棉制品厂签订的《土地厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，应为无效，驳回了王秋峰的诉讼请求。王秋峰不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终5820号民事判决书维持一审判决。关于房屋部分的建设情况。对照现场草图的房屋标号，双方当事人均认可，12、14号是胡文理、王秋峰新建设的。13号是棉制品厂建设棚顶及一面墙，胡文理、王秋峰则安装了门窗、吊顶、三面围墙，做了地面硬化。关于房屋部分的交付情况。除了以上建设房屋外，双方当事人均认可，棉制品厂交付了11、16、17、18、19、20号房屋，15号房屋有5分之2因还有别人使用未交付，10号房屋按合同约定应交付，但棉制品厂与胡文理、王秋峰商量可以先把棉制品厂的东西放在里面。关于装修、设备及附属物添附情况。双方当事人均认可，《非住宅房屋腾退估价结果通知单》（以下简称通知单）中复彩隔断、锦砖贴面、狗窝、葡萄、仿古屋檐、坐式大便器、室外上水管、化粪池、铁板门、方砖院地、动力电表、防盗门、电缆、房中房、缸砖地面、不锈钢池、蹲式大便器、暖气、室外下水管、渗井、普通灯、水泥院地（两处）、雨搭、石棉瓦棚、花椒树、正棚、樱桃树、香椿均是王秋峰、胡文理的。关于原告主体问题。王秋峰、胡文理主张，两人是合作关系，胡文理给王秋峰代加工，王秋峰也是经营玻璃的，其注册了北京润峰玻璃钢有限公司。2017年之前胡文理在经营自己的业务，之后开始给王秋峰代加工。棉制品厂则认可二人的关系，认可腾退的时候是胡文理在经营。双方当事人均认可王秋峰、胡文理在本案中共同提起主张。另查，根据《崔村镇西辛峰村工业大院自主腾退实施方案》确定，腾退综合补助的支付情形为，2010年12月6日之前建筑的房屋和2010年12月6日之后建设的具有相关审批手续的房屋，依法从事生产经营活动，因拆除造成经济损失，且符合下列条件的，给予被腾退人腾退综合补助费。（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。补助标准为：（1）在腾退期限内签订自主腾退协议的，可按房屋建筑面积×500元/平方米的标准内给予补助费。另查，北京林贵佳海棉制品厂，法定代表人为刘建林，该公司注册地为北京市昌平区崔村镇西辛峰村。北京润峰玻璃钢有限公司，法定代表人为王秋峰，该公司注册地为北京市通州区宋庄镇任庄村西侧。北京昌平腾达玻璃钢厂，法定代表人为胡存合，该公司注册地为北京市昌平区平西府镇东沙各庄村。双方当事人均认可，腾退时系王秋峰、胡文理在案涉院落内经营。上述事实，有《土地厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》、《收条》、《厂房场地转让协议》、《解约协议》、《补充协议》、《权利转移及情况说明》、《崔村镇西辛峰村工业大院自主腾退实施方案》通知单、算账单、（2018）京0114民初16768号及（2019）京01民终5820号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因无效合同取得的财产，应当返还对方，不能返还的，应根据双方各自的过错责任，承担其相应的赔偿责任。本案双方在租赁合同场地内各自所有的建筑物及附属物，在《非住宅房屋腾退解约协议》、腾退结算清单、《房地产估价报告》中，给予本案土地及地上物腾退的补偿款，系对本案租赁合同场地及地上物权利人的补偿。本院认为，（2018）京0114民初16768号及（2019）京01民终5820号民事判决书已确认王秋峰与林贵佳海棉厂签订《土地厂房租赁合同》无效，本次腾退的各项补偿款，应依据双方在租赁合同场地上的享有的建筑物、附属物的权利及经营的事实，确认租赁合同当事人在本次自主腾退拆迁补偿的权利。对于王秋峰、胡文理提出的要求棉制品厂支付房屋重置成新价300000元的诉讼请求。对照现场草图的房屋标号，双方当事人均认可，12、14号是胡文理新建设的。13号棉制品厂建设棚顶及一面墙，胡文理、王秋峰则安装了门窗、吊顶、三面围墙，做了地面硬化。12、14号房屋按通知单重置价格为15985．9元。13号房屋按双方当事人对房屋的修建情况，本院酌定棉制品厂应支付王秋峰、胡文理61272．54元。故棉制品厂总计应支付王秋峰、胡文理房屋重置成新价77258．44元。超出部分，本院不予支持。对于王秋峰、胡文理提出的要求棉制品厂支付装修、设备、附属物补偿费393905元的诉讼请求。双方当事人均认可，复彩隔断、锦砖贴面、狗窝、葡萄、仿古屋檐、坐式大便器、室外上水管、化粪池、铁板门、方砖院地、动力电表、防盗门、电缆、房中房、缸砖地面、不锈钢池、蹲式大便器、暖气、室外下水管、渗井、普通灯、水泥院地（两处）、雨搭、石棉瓦棚、花椒树、正棚、樱桃树、香椿均是胡文理后期添附，根据通知单计算，其价值已超王秋峰、胡文理主张。故对于王秋峰、故文理的该项诉讼请求，本院予以支持。对于王秋峰、胡文理提出的要求棉制品厂支付腾退补助款705500元的诉讼请求。根据《崔村镇西辛峰村工业大院自主腾退实施方案》确定，腾退综合补助的支付情形为，2010年12月6日之前建筑的房屋和2010年12月6日之后建设的具有相关审批手续的房屋，依法从事生产经营活动，因拆除造成经济损失，且符合下列条件的，给予被腾退人腾退综合补助费。（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。补助标准为：（1）在腾退期限内签订自主腾退协议的，可按房屋建筑面积×500元/平方米的标准内给予补助费。刘建林作为法定代表人的北京林贵佳海棉制品厂，公司注册地为案涉房屋所占用的土地。棉制品厂向王秋峰、胡文理交付房屋及王秋峰、胡文理自行建设的房屋，面积总计1200．714平方米，腾退时，王秋峰、胡文理实际在房屋内经营。本院依据涉案房屋的建设情况以及涉案房屋内办理的营业执照、实际经营等因素，酌定棉制品厂应向王秋峰、胡文理支付综合腾退补助350000元。本项诉讼请求超出部分，本院不予支持。对于王秋峰、胡文理提出的要求棉制品厂支付搬家费的诉讼请求。截至腾退之前，一直都是王秋峰、胡文理在此经营并占有使用房屋，根据王秋峰、胡文理所占房屋的面积，本院确认棉制品厂应向王秋峰、胡文理支付搬家补助30017．85元。本项诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所诉，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京林贵佳海棉制品厂于本判决生效之日起十日内，向原告王秋峰、胡文理支付77258．44元，装修、设备及附属物补偿费393905元，综合腾退补助350000元，搬家补助费30017．85元；二、驳回原告王秋峰、胡文理的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17712元，由原告王秋峰、胡文理负担5400元，已交纳；由被告北京林贵佳海棉制品厂负担12312元,于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 颖二〇二一年三月二十七日书记员 李虹莹