江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初549号原告（反诉被告）：刘汉云，男，1989年7月13日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：姜亚旭，江苏宏亮律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿迁恒鑫房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫泰山路豫苑小区。法定代表人：周恒庆，该公司董事长。原告刘汉云(反诉被告)与被告宿迁恒鑫房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称恒鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘汉云及其委托诉讼代理人姜亚旭、被告恒鑫公司法定代表人周恒庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉云向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告购房款57.5万元；2.依法判令被告赔偿房屋差价损失、房屋装修损失（待评估后确定）；3.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的合同；判令被告支付利息及赔偿损失853392元。事实和理由：2012年10月11日，原告和被告双方签订的《豫苑小区商品房购销合同》，约定被告将自己开发的豫苑小区门面房沿街A段三间门面上下两层即103、104、105、203、204、205号共计249.03平方米房屋以1195344元的价格出售给原告，在合同签订后，被告将该三间门面房交付给原告，原告已经装修完毕并使用。被告因资金周转需要向民丰银行借款，在原告所购三间房屋上设置了的抵押权，后因未偿还到期借款直至起诉之日该抵押权尚未注销，并且因被告的其他债务纠纷被债权人保全，导致无法将房屋过户至原告名下。现涉案房屋即将被拍卖，原告多次要求被告偿还债务以解决房屋被抵押、查封问题，被告拒不配合。原告现起诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告恒鑫公司辩称，本案房屋未过户至原告名下，原因在于原告未履行购房人主要义务，未按合同约定支付房款，且在被告多次催告下，拒绝按合同交纳房款，属于根本违约，被告不应承担任何赔偿责任。对于原告主张解除合同返还购房款，被告无异议，但是被告不应承担违约责任。反诉原告恒鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失870000元；2.判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告在与原告于2012年签订房屋买卖合同后，未按照合同约定支付购房款，并导致原告无法以购房款归还贷款。因房屋于2012年已交付被告使用，被告应赔偿原告租金、银行贷款利息、罚息等经济损失。反诉被告刘汉云辩称，本案是由于反诉原告违约造成，所有损失应由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下：2012年10月11日，刘汉云（乙方）与恒鑫公司（甲方）签订《豫苑小区商品房购销合同》，约定刘汉云购买恒鑫公司开发的豫苑小区门面房东沿街A段103.104.105.203.204.205号，销售面积249.03平方米。售价每平方米4800元，总价为壹佰壹拾玖万伍仟叁佰肆拾肆元。合同第三条约定，付款时间及方式：一、乙方已付清首付房款壹拾伍万元整（￥150000）；二、2012年12月份付伍万元正（￥50000），2013年3月之前付房款壹拾万元整（￥100000），剩余捌拾玖万伍仟叁佰肆拾肆元（￥895344）乙方必须于2013年8月30日前付清，否则该房屋不予使用，并按合同第五条执行。合同第五条约定，乙方退房和逾期付款的违约责任若非甲方原因，乙方提出退房，按已付款的20%向甲方支付违约金。乙方如未按合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限次日起至实际付款之日止，月利息按同期贷款利率双倍计算。逾期超过30日后，则视为乙方不履行本合同，甲方有权追究乙方的违约责任，并赔偿房款的10%违约金，合同继续履行。以上甲方实际损失超过约定的违约金时，实际经济损失的由乙方据实赔偿。合同第六条约定交房日期为2013年12月30日前。合同第二十一条补充条款约定，备注：甲方同意乙方先支付50%房款（陆拾万元整）将此房免租金给予乙方使用，在此期间如乙方退房，乙方将支付使用期间房租，甲方将不承担任何利息。待此房可办证之时，乙方必须支付剩余50%（或办理银行按揭贷款），否则甲方将停止乙方使用，并收回此房屋！（每年租金为叁万）。对于合同中“备注”部分，是在签订合同后补签的。合同签订后，刘汉云缴纳房款共计525000元（2012年10月12日已付首付150000元、2013年1月7日支付5万元、2013年2月1日支付5万元，2013年9月17日支付150000元，2014年1月29日支付75000元），恒鑫公司向刘汉云交付涉案房屋，刘汉云接收后即装潢使用。另查明，涉案房屋第一次抵押时间为2011年12月29日至2012年12月28日；2012年12月25日又在涉案房屋上继续设定5年抵押。2017年3月16日在涉案房屋上再次设立抵押，时间至2017年12月25日。2012年12月25日，民丰银行与周恒庆、祁某（借款人）、恒鑫公司（抵押人）签订《最高额抵押担保借款合同（个人）》，借款人向贷款人申请借款，抵押人自愿为借款人自2012年12月25日起至2017年12月25日止不超过八百万元的借款提供抵押担保。2017年3月16日，民丰银行取得豫苑小区A段105、205等商铺的不动产登记证明；2017年3月17日取得103、203和104、204两套商铺的不动产登记证明。民丰银行于2019年1月28日向我院申请实现担保物权，我院于2019年2月25日作出（2019）苏1311民特4号民事裁定书，裁定民丰银行对上述担保物享有优先受偿权。后民丰银行向我院申请执行，在执行过程中对包含涉案房屋在内的财产进行拍卖。2020年5月25日原告以2048736元价格拍下涉案房屋。再查明，根据刘汉云申请，本院于2019年11月29日依法作出（2019）苏1311财保202号民事裁定书，查封恒鑫公司名下的位于宿迁市宿豫区豫苑小区门面房东沿街A段102/202号、106/206号、108/208号、109/209号的房产，保全金额分别为60万元，共计240万元。后根据恒鑫公司申请，本院于2020年7月14日依法作出（2020）苏1311民初549号民事裁定书，裁定查封刘汉云名下位于江苏省宿迁市宿豫区豫苑小区A段商铺商103-203、104-204号商铺同等价值财产，保全价值共计为90万元。在审理过程中，恒鑫公司申请对刘汉云就涉案位于宿豫区豫苑小区东门A段103、203、104、204、105、205共6间商铺从2012年10月11日至2020年5月30日期间的房屋占有使用市场价值进行评估，本院依法委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司（下称中恒公司）对上述申请事项进行鉴定评估，后中恒公司于2021年1月21日作出房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：本次评估确定该房地产于2012年10月11日至2020年5月30日期间在价值时点2020年11月10日的房屋占有使用市场价值为66.22万元，大写人民币陆拾陆万贰仟贰佰元整。恒鑫公司支出评估费12000元。2020年4月14日的开庭审理过程中，刘汉云与恒鑫公司对于解除合同均予以认可。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告刘汉云于2020年4月14日开庭时提出解除涉案合同，被告恒鑫公司当庭予以认可，同意解除涉案合同，对此本院予以确认即涉案合同解除时间为2020年4月14日。对于涉案房屋刘汉云已交付的房款数额，刘汉云主张已付款为570000元，恒鑫公司不予认可，根据其提供的证据仅能证实付款的数额为525000元，故本院认定刘汉云已付房款的数额为525000元，因合同已解除，恒鑫公司应返还刘汉云已付房款525000元。关于交房时间，双方在第二次庭审中均认可是在2012年年底，故本院确认涉案房屋交付的时间为2012年年底，对于恒鑫公司主张是2012年10月份交房，但未提供证据证明，本院对该主张不予支持；对于刘汉云主张2013年年初交房，其陈述与前次庭审陈述相互矛盾，且未提供证据证实，本院对该主张亦不予支持。对于合同付款条款适用问题，刘汉云在知晓涉案房屋存在抵押的事实后与恒鑫公司协商，在合同上增加“备注”部分的内容，该条约定的付款方式是对合同第三条内容的补充与变更，故对于付款方式等内容应以合同第二十一条即备注部分的内容为准，双方均应按签订的合同及补充的条款履行各自的义务。根据备注的条款约定，刘汉云应先支付50%的房款，本案房款合同价共计1195344元，50%房款即为597672元，原告已付525000元，还余72672元未支付给恒鑫公司，刘汉云未按约定足额支付房款，存在违约。同时根据该条约定，“待此房可办证之时，刘汉云支付剩余50%的房款”，本案恒鑫公司自2011年至2017年期间不间断在涉案房屋上设立抵押，且没有涤除抵押权，导致涉案房屋一直未能达到办证条件，恒鑫公司存在违约。综上，刘汉云未足额交付50%的房款，该行为并未严重到致使合同目的无法实现，也不属于双方约定的解除合同情形。而恒鑫公司将案涉房屋设置抵押且未清偿贷款，导致涉案房屋无法办理权属证书，后案涉房屋又被法院查封拍卖，恒鑫公司存在严重违约，应对给刘汉云造成的损失承担赔偿责任。对于恒鑫公司辩称系因刘汉云未给付剩余房款才导致其无法清偿银行贷款进而无法办理权属证书，对此本院认为，根据双方合同约定，刘汉云在房屋可以办证之时才负有给付剩余房款的义务，而不负有先给付房款涤除涉案房屋抵押权的义务，故对于恒鑫公司该辩解意见本院不予支持。对于刘汉云于2020年8月18日向本院提出的要求恒鑫公司支付已付房款利息的请求，本院认为刘汉云该请求系增加的诉讼请求，且在法庭辩论终结后即庭审结束后提出，故对于刘汉云该主张本院不予理涉。综上，就本案具体赔偿数额，原告刘汉云主张其损失为853392元（拍卖成交价格2048736元-合同约定价格1195344元），因确系刘汉云实际损失，故本院依法予以采信。但考虑刘汉云在履行合同中确有未足额缴纳购房款的情况及合同其他具体履行情况，对原告主张的损失853392元酌情支持682714元。反诉原告恒鑫公司以反诉被告刘汉云未按合同约定交付房款存在违约为由，主张反诉被告给付租金及贷款利率等合计870000元，对此本院认为，双方通过备注已经对涉案合同原约定的付款方式进行变更，双方应按补充变更后的合同履行各自义务，故恒鑫公司以合同原约定的付款方式主张刘汉云违约，本院不予支持。又因刘汉云确有未完全履行的行为，故对于恒鑫公司主张其给付房屋占有期间的租金损失本院予以支持，但刘汉云仅就其违约部分对上述租金损失承担责任。关于租金计算标准，恒鑫公司主张租金按80000元/年计算，刘汉云不予认可，且恒鑫公司亦未提供证据证实，故本院不予采信。审理过程中，根据恒鑫公司申请，本院依法委托中恒公司对案涉房屋的房屋占有使用市场价值进行评估，接受委托的中恒公司及其鉴定人员具备法定的鉴定资格，鉴定程序符合司法部《司法鉴定程序通则》的规定。且，中恒公司出具的估价报告依据充分、客观公正，双方均未提出异议，故本院依法认定该估价报告作为本院的定案证据，确认案涉商铺于2012年10月11日至2020年5月30日期间的房屋占有使用市场价值为66.22万元。关于反诉被告就案涉房屋的使用期间，根据法庭调查及相关事实，本院认为应自2012年12月31日算至2020年5月25日为宜，经计算房屋占有使用市场价值为641773.46元，根据刘汉云违约行为的过错程度，酌情支持128355元（取整）。对于恒鑫公司主张刘汉云承担银行贷款利息、罚息等，对此本院认为，恒鑫公司向银行申请贷款，且双方合同中并未约定恒鑫公司向银行贷款本息等应由刘汉云偿还，故对于恒鑫公司该主张本院不予支持。综上，双方互负的损失冲抵后，恒鑫公司还应给付刘汉云已付购房款525000元及损失554359元（682714-128355）。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2012年10月11日原告（反诉被告）刘汉云与被告（反诉原告）宿迁恒鑫房地产开发有限公司签订的《豫苑小区商品房购销合同》于2020年4月14日解除；二、被告（反诉原告）宿迁恒鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）刘汉云购房款525000元及赔偿损失554359元合计1079359元；三、驳回原告（反诉被告）刘汉云其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宿迁恒鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）19485元、案件受理费（反诉）12500元、保全费10000元、鉴定费12000元，合计53985元（其中刘汉云预付24485元、恒鑫公司预付29500元），由刘汉云负担10797元，被告宿迁恒鑫房地产开发有限公司负担43188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡 萌人民陪审员  罗绪明人民陪审员  王伦章二〇二一年三月十日法官 助理  杨园园书 记 员  李 梦附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。