贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1580号上诉人（原审被告）：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地：桐梓县燎原镇蟠龙大道耀辉骏逸天下**商业楼**。法定代表人：段昌俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：令狐荣云，桐梓县松坎镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴群群，女，1987年12月22日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：李元洪，贵州大娄山律师事务所律师。上诉人贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称耀辉房开）因与被上诉人吴群群合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院(2020)黔0322民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人耀辉房开的委托诉讼代理人令狐荣云、被上诉人吴群群的委托诉讼代理人李元洪到庭参加了诉讼。现已审理终结。耀辉房开上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实及理由：一、原审人民法院认定事实不清，明显违反公平公正原则，适用法律不当作出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益。（一）上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中第二十二条第三项第五款2条明确约定：买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料给上诉人，否则延误办理转移登记的责任由被上诉人承担”，但时至今日，被上诉人未向上诉人提交任何办理产权登记资料，导致上诉人办理不能，该违约责任应由被上诉人自行承担。其次，《商品房买卖合同》第二十二条第三项第四款明确约定，被上诉人仅是委托上诉人办理案涉房屋的产权转移登记，双方系委托关系，但被上诉人至今未向上诉人出具书面授权委托书，导致上诉人办理不能，该违约责任应由被上诉人自行承担。同时，被上诉人至今未支付购房款，构成违约；造成涉案房屋无法办理产权登记原因系政府未能如约拆迁涉案房屋旁房屋导致整个小区无法验收从而无法办理产权登记。再次，在一审庭审过程中，被上诉人未提交任何证据证明其因涉案房屋未办理产权转移登记而造成任何损失，故不应支持其逾期办证违约金的诉讼请求。而原审法院在被上诉人未提交任何证据证明未办理不动产权证造成损失的情况下，径直按日万分之零点五计算违约金明显错误。且涉案房屋的购买方式系被上诉人通过银行按揭贷款方式购买，涉案房屋的产权本身已抵押给银行，被上诉人即便取得涉案房屋的产权转移登记，也无任何意义。最后，涉案商品房合同约定办理不动产产权转移登记时间为2016年4月30日前，但被上诉人于2020年7月14日提起诉讼之前从未向上诉人主张任何权益，被上诉人的诉请已过诉讼时效。吴群群辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴群群向一审法院起诉请求：一、判决耀辉房开立即退还燃气开户费2917元；二、判令耀辉房开立即为其办理房屋产权转移登记，并自约定交付转移登记期限起按照房价的每日万分之三支付违约金至办理转移登记时止，起诉时暂计188183元；三、案件受理费由耀辉房开承担。一审法院认定事实：吴群群与案外人何然作为买受人，耀辉房开作为出卖人，于2015年8月30日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015002551）一份，约定耀辉房开将其在桐梓县以408384元的价格出售给吴群群、何然。合同第三章第八条约定，以贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款128384元，余款280000元以银行按揭支付。合同第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2016年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订前，吴群群于2015年8月25日支付了购房定金20000元，合同签订后，吴群群于2015年8月30日支付房款13384元，于2015年9月22日支付了房款95000元，后以银行按揭方式支付了尾款280000元，于2018年6月28日缴纳了契税，并向耀辉房开交纳了办理产权证工本费、维修基金等。但耀辉房开至今未为吴群群办理前述房屋的转移登记手续，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴群群。吴群群在一审庭审理期间自愿放弃第一项诉讼请求。另查明，经桐梓县不动产登记事务中心查询，耀辉房开开发的四号楼未办理首次登记。再查明，吴群群与何然系夫妻关系，何然向本院提交书面说明，明确表示放弃诉讼权利，由吴群群参加诉讼。一审法院认为，吴群群与耀辉房开签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。吴群群按约缴纳了购房款，耀辉房开交付房屋后，应按约定在2016年4月30日前将商品房所有权转移登记在买受人名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但耀辉房开至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。即耀辉房开应从2016年4月30日起，向吴群群支付逾期办证违约金。现耀辉房开提出违约金诉讼时效抗辩，因双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，在性质上属继续性债权，耀辉房开的违约行为持续至今，故对吴群群从起诉之日倒推三年起算的违约金，应予支持。对起诉之日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。故吴群群要求耀辉房开支付2017年7月14日以前的违约金的主张，超过了法律规定的诉讼时效，不予支持，本案违约金起算时间为2017年7月14日。对于吴群群起诉之日以后的违约金，因案涉房屋何时具备办理转移登记的条件尚不确定，现在不宜处理，吴群群对今后产生的违约金可另行主张权利，故认定案涉逾期办证违约金支付截止时间为2020年7月14日。对于违约金的计算标准，因吴群群未举证证明其实际损失情况，结合耀辉房开的过错程度，酌定从2017年7月14日起至2020年7月14日期间以408384元为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金，故耀辉房开应支付吴群群2017年7月14日至2020年7月14日的违约金22379.44元（408384元×1096天×0.05‰）。关于吴群群请求耀辉房开立即为其办理房屋产权转移登记的请求，结合查明的事实，由于截止到开庭时，案涉房屋仍未办理初始产权登记，吴群群主张立即为其办理转移登记，客观上不能实现，故对该请求不予支持。若具备办证条件后，耀辉房开仍然拒不办理，吴群群可另行提起诉讼。关于吴群群要求耀辉房开立即退还燃气开户费2917元的诉讼请求，因吴群群在本案审理过程中自愿撤回该项请求，系吴群群对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。据此判决：一、贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付吴群群2017年7月14日至2020年7月14日期间逾期办理房屋产权转移登记的违约金22379.44元；二、驳回吴群群的其他诉讼请求。案件受理费2061元（已减半），由贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，耀辉房开已交付案涉房屋，吴群群已顺利入住，但耀辉房开就该房屋所在楼盘至今未办理权属初始登记，故双方就办理转移登记需要购买人提交相应资料并办理委托以及购买人是否完成相应事宜上所存争议并不改变耀辉房开客观上不能履行合同的事实。耀辉房开应依约向吴群群承担逾期办证的违约责任。耀辉房开关于不应当承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。耀辉房开关于诉讼时效的主张，因该公司持续违约，相应的逾期办证违约金属持续性债权，吴群群在一审起诉前三年内即2017年7月14日至2020年7月14日之间的违约金未超过诉讼时效，本院对该期间的违约金依法予以支持。2017年7月14日之前产生的违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，耀辉房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4122元，由贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  刘娟娟二〇二一年三月二十三日法官助理杨颜穗书记员汪建霞