北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4467号原告：王振啟，男，1948年8月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王金霞（王振啟之女），1974年8月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张峻，北京市公恒律师事务所律师。被告：李荣朝，男，1968年5月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刁朝艳（李荣朝之妻），1979年3月8日出生，汉族，户籍地山东省即墨市，住顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘琳琳，北京智勇律师事务所律师。原告王振啟与被告李荣朝确认合同效力纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告王振啟及其委托诉讼代理人王金霞、张峻，被告李荣朝及其委托诉讼代理人刁朝艳、刘琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振啟向本院提出诉讼请求：1.确认原告王振啟与被告李荣朝于1995年9月13日签订的《买卖房屋草契》无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王振啟与妻王淑英（已于1987年8月20日去世）系原顺义县×镇×村村民，育有子女三人王金霞、王金成、王金凤。1974年4月经相关部门批准，王振啟户在×镇××（现坐落号为顺义区×镇×村×路×号）宅基地上建房，证载房屋及宅基地总面积为392.45平方米。1990年左右，经同村雒克生反复请求，原告王振啟碍于情面，同意将涉案房屋借给雒克生居住使用并负责维护看管，此后原告多年未回村居住。2019年因涉案房屋列入棚户区改造拆迁范围，原告才发现被告伪造买卖合同将原告涉案房屋非法占为己有，并领取相关拆迁安置补偿利益，此前原告与被告素不相识，更没有签订任何书面协议。原告认为被告，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国侵权责任法》相关规定原告依法享有涉案房屋的所有权及涉案房屋拆迁应享受的各种利益，现被告非法占有拆迁安置补偿利益拒不归还，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李荣朝辩称，我方认为不宜确认合同无效，原因有二，一是原被告在1995年9月13日即签订了买卖房屋草契，在该草契签订后原告将涉案房屋交付被告，同时将集体土地建设用地使用证证书交付被告，自买卖房屋草契之日起至拆迁之前涉案房屋一直由被告实际占有使用，且被告向相关部门缴纳了契税，而买卖房屋草契中也有×镇地区×村及人民政府的公章，认可其买卖行为合法有效，同时被告在签订买卖合同之后将其户口迁入至涉案宅院内，在其迁入前也是农业户口，涉案房屋中除了李荣朝及其家庭成员之外，原告及其家庭成员户口均不在涉案宅院内。二是依据北京市集体土地拆迁管理办法第三条第二款的规定，本办法所称的被拆迁人是指对房屋享有合法所有权的人，目前拆迁公司已经与被告签订了拆迁协议，认定了被告属于合法的被拆迁人，所以不宜认定涉案的合同无效。第三，原告在与被告签订买卖房屋草契至其起诉前从未向被告主张任何权利，说明该买卖行为合法有效，但是在拆迁后房屋灭失的情况下原告向被告主张涉案的合同无效，应属恶意的诉讼，严重违背了合同的诚信原则，仅是为了想要分割拆迁利益。本院经审理查明认定如下事实：北京市顺义区×镇地区×村×路×号宅院（以下简称涉诉宅院）处宅基地登记的使用权人为原告。现涉诉宅院已经因拆迁被拆除，被告作为被拆迁人已经签订了相关拆迁补偿协议。被告提交了《买卖房屋草契》、收据、北京市房屋契证，以证明双方之间存在房屋买卖合同关系。《买卖房屋草契》内容为：“卖房人王振啟今将瓦房壹所计五间，座落顺义县×镇×村，凭中人雒某说合情愿卖与李荣朝名下永远为业，言明卖价每间肆佰元，共计人民币贰仟元正，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭，立此草契为证”。代笔人后为何宝林，中证人后为雒某，监证人后为×村委会于树柏，卖房人后为王振啟，雒某、于树柏、王振啟名字右侧均捺有指印，监证机关处有×镇×村村委会盖章，四至处有顺义县×镇人民政府公章，并手写有日期，右侧空白处有顺义县×镇人民政府土地规划科的公章，该公章处手写有“同意购买”，并手写了日期，最下方的落款日期为一九九五年九月十三日。收据内容为：今收到雒某房款捌仟元，收款人后为王振啟，付款人后为雒某，证明人后为杨某，代笔人后为雒克生，时间为1994年11月16日。被告称雒某是其姐夫，雒克生是雒某的父亲。由于其不是本村人，雒某是本村人，且雒某是中证人，故其把房款8000元交给了雒某由其代交给了王振啟，之后雒某将收据给了他，当时他不在场。原告称，不认可《买卖房屋草契》、收据的真实性。1988年其在顺义区县城分了房，其就在县城住了，王建华系其弟，雒克生通过王建华沟通希望买其房屋，其未同意，后来出现有人推墙、砸玻璃、砸瓦，在此情况下雒克生再次让王建华找其协商，其表示让雒克生住可以，不收房屋租金，就是顺便有人看房即可，1990年8、9月，在×镇×村一饭店内，×村会计何宝林、书记于树柏、雒克生还有其个人共四人一起吃饭，当时雒克生给了其8000元，该款是租金，其没有出具收据，该8000元与被告提交的收据上的8000元不是一回事，此后其直到2019年拆迁前找拆迁办，才知道被告在涉诉宅院住着。原告之委托代理人张峻在庭审中称，《买卖房屋草契》并非原告的真实意思表示，之前原告就涉诉宅院的房屋对雒某的父亲雒克生有过赠予的意思表示，在此期间原告不认识被告，当天因为原告喝多了，在失去意识、不知情的情况下签订了草契，签名不是原告本人所签。原告本人称在拆迁后其看到《买卖房屋草契》时，进行回想，才想起来当时其在雒克生家喝酒，当时还有四个年轻人，其中包括雒某、于振山，其他两个人不认识，当时喝多了，而且黑灯瞎火的，有人拽其胳膊和手，当时确实签了个东西，不认可收条上的签名和指印。被告在1994年的户口位于顺义区×镇×村，属于农业家庭户。被告申请证人雒某、杨某出庭作证。雒某称，其系李荣朝的姐夫，其与王振啟系同村村民，收据系由其父雒克生在其家里所写，杨某系同村村民，也是证明人，8000元钱是李荣朝给的，由其转交给王振啟的，所有字均由雒克生代写包括名字，当时在场的人有雒某、雒克生、杨某、王振啟，但是名字后面的指印系各自所摁，李荣朝应该也在，《买卖房屋草契》上的字及签名均是代笔人何宝林代笔写的，但指印是各自所摁，当时于树柏、王振啟和其都在，于树柏是村干部，先给钱后写的《买卖房屋草契》，其家里和王振啟家关系很好，其和雒克生就撮合王振啟和李荣朝成交，8000元是双方说好的，写成2000元系为了少交税，其和王振啟家无亲无故，不认可王振啟有将房屋赠与雒克生的说法，少要房款倒是有可能，对于王振啟称的喝多了有人拽胳膊拽手的事实不认可，确实喝过酒，但是是否在签约或者交款当天记不清了，再说当时也有村干部在场，即使喝酒也在签约之后，在拆迁前王振啟没找其要过房，不认可王振啟所述的1990年左右将房屋交给雒克生居住并维护的陈述，雒克生未在涉诉宅院住过。证人杨某称，知道原告这个人，知道其弟叫王建华，但是说不上名字，其与双方均无亲属关系，当时李荣朝从原告处买房，其算是中证人，也签字了，见证买卖房屋，由于李荣朝不是×村人，雒某是李荣朝的姐夫，所以由雒某代李荣朝给房款，其看到了付款的过程，其认可收据，当时雒某的父亲、王振啟也都在场，字是雒某父亲写的，指印是其摁的，其未参与双方商谈买卖房屋的过程，其家就在涉诉宅院的北侧，离得很近，买完房后李荣朝和其家人在此居住，王振啟不在这居住。原告称不认可雒某的证人证言，雒某与被告存在亲属关系，其证言不具备公正性和中立性，杨某的证言与常理明显不符，而且其也未参与买卖草契签订的过程。被告认可雒某、杨某的证人证言，称根据证人证言可看出，无论是签订合同还是付款，原告均未受到胁迫，雒某虽系被告亲属，但是其也是介绍人、中证人，由其代为转交房款符合常理，如原告认为是受胁迫，在长达26年之久从未向任何人和机关主张返还房屋，故可以看出系其真实意思表示。原告称涉诉宅院内有北正房五间、西厢房三间，西厢房南边还有猪圈和厕所，宅院朝东开门。被告称，当时只有北正房五间，还没有门和窗户，西边不叫厢房，没有顶了，就有一堆砖，1995年其将涉诉宅院内的正房全部拆除，翻建为北正房六间、西厢房六间、南倒座房六间、东厢房（含门道）共六间，雒克生并未在此住过。原告称认可被告翻建了西厢房六间、南倒座房六间、东厢房（含门道）共六间，但称北正房被告并未翻建。原告提出涉诉宅院的房屋系其与妻子的夫妻共同财产，在其妻子去世后，涉及到遗产继承的问题，其他继承人认为其属于无权处分，故《买卖房屋草契》也应属无效。被告称2015年11月26日其在涉诉宅院内注册了公司。双方均表示同意在本案中仅处理协议效力问题。被告户口于2007年迁入到涉诉宅院，户别为非农业家庭户。被告称在签订《买卖房屋草契》后原告就将涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件交给其了。原告称其未拿到过集体土地建设用地使用证原件，不清楚是否在被告手中。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《买卖房屋草契》、收据、派出所证明信、宅基地登记卡、户口簿等证据在案佐证。本院认为：本案中，虽然原告对于被告提交的《买卖房屋草契》、收据均不认可，并否认将房屋出售，但原告及其委托诉讼代理人在庭审中亦提到过原告喝多被人拽胳膊拽手、确实有这回事等，且原告亦称收到过雒克生给的8000元租金，并将房屋租给雒克生，其自1990年直至2019年拆迁将近30年的时间里未控制和管理涉诉宅院，另外李荣朝已经在涉诉宅院内新建了不少房屋，综合本案查明的事实，结合证人证言及生活常理，本院对双方之间存在房屋买卖合同关系予以确认，对原告所称将涉诉宅院交给雒克生居住管理并收取了8000元租金的事实主张不予采信。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，不予支持，故原告以该理由认为《买卖房屋草契》无效缺乏事实和法律依据，本院不予采信。宅基地属于集体经济组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。被告在购房时并非该村集体经济组织成员，不具备购买该集体经济组织宅基地上房屋的资格，因此双方达成的买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告王振啟与被告李荣朝于一九九五年签订的《买卖房屋草契》无效。案件受理费三十五元，由原告王振啟负担二十四元五角（已交纳），由被告李荣朝负担十元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陶小超二〇二一年三月二十九日书记员  王丹丹