福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0823民初317号原告：上杭县源丰房产中介服务有限公司，统一社会信用代码91350823MA32DN0H7M，住所地：上杭县临城镇城北村北园路6-3号（一层1号）。法定代表人：吴联初，职务：执行董事。委托诉讼代理人：钟华英，女。委托诉讼代理人：张著学，福建龙航律师事务所律师。被告：林文生，男，1968年12月6日出生，汉族，住上杭县。被告：林龙伟，男，1988年8月8日出生，汉族，住上杭县。两被告共同委托诉讼代理人：邱永元，上海市捷华（龙岩）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄玉峰，上海市捷华（龙岩）律师事务所律师。原告上杭县源丰房产中介服务有限公司（以下简称源丰中介公司）与被告林文生、林龙伟中介合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源丰中介公司的委托诉讼代理人钟华英、张著学与被告林文生及被告林文生、林龙伟的共同委托诉讼代理人黄玉峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。源丰中介公司向本院提出诉讼请求：请求判决林文生、林龙伟支付中介报酬39750元。诉讼过程中，源丰中介公司变更诉讼请求为：请求判决林文生、林龙伟支付中介报酬33750元。事实与理由：林文生与林龙伟系父子关系，其为了家中孩子上学，欲购买学区房，为此，共同来到源丰中介公司处，请求介绍和帮忙寻找合适的房源。根据林文生、林龙伟的需求，源丰中介公司为其适配了四套房源，分别是紫金财富X号楼XX室、紫金财富X号楼XX室、紫金财富X号楼XX室、紫金财富X号楼XX室；经源丰中介公司介绍房源信息后，林文生、林龙伟请求源丰中介公司工作人员带其到现场察看。根据行业要求，源丰中介公司请求林文生、林龙伟签订《看房确认书》，并向林文生、林龙伟介绍了看房确认书的内容，明确约定了应承担的中介报酬为成交价的2.5%及违约应承担的法律责任。林文生、林龙伟明白看房确认书的内容后，林龙伟在《看房确认书》上签字确认，正式与源丰中介公司签订了中介合同。合同成立后，源丰中介公司工作人员即带林文生、林龙伟及家人去看房，提供了优质的中介服务。经过源丰中介公司提供中介服务后，林文生、林龙伟对紫金财富3号楼1303室的房屋表示满意，有购买意向，为此，源丰中介公司与转让方沟通，在多次沟通协商后，双方基本达成转让条件。在正式签订不动产转让合同前，林文生、林龙伟请求源丰中介公司列出受让不动产可能产生的费用，其中一项费用为中介费3万元；林文生、林龙伟取得源丰中介公司提供的费用清单后，便到上杭县鑫乐居房产中介有限公司（以下简称鑫乐居中介公司）咨询中介费用的承担及数额；鑫乐居中介公司工作人员知悉林文生、林龙伟欲购买的房屋后，表示可以少收中介费，按26980元计收，让林文生、林龙伟在其公司成交，实施不正当的撬单行为；而林文生、林龙伟为了节省中介费，便不诚信地在鑫乐居中介公司成交，产生跳单行为。2020年11月23日，被告林文生绕开中介方与房屋转让方邱欣签订《房地产转让合同》；源丰中介公司获悉林文生、林龙伟的跳单行为后，请求林文生、林龙伟依约支付中介报酬，林文生、林龙伟竟以房地产买卖是在其他中介公司成交的，拒绝支付中介报酬，从而产生争议。我国法律明确规定了诚实信用原则，《民法典》更是明确了中介报酬支付的规定，该法典第九百六十五条规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”本案中，林文生、林龙伟所购买的房屋系由源丰中介公司提供的交易机会和媒介服务，合同成立后依法应支付报酬。但林文生、林龙伟为了节省费用，竟绕开作为本案房屋转让的中介人，与转让方签订合同，是不诚信的行为，应受法律的谴责和制裁。源丰中介公司多次请求林文生、林龙伟依法律规定和双方合同约定支付中介报酬，被无理拒绝，还威胁源丰中介公司。为此，源丰中介公司为了维护自身的合法权益和中介行业的正常秩序，现依《民法典》的有关规定和《民事诉讼法》第119条的规定，提起诉讼，请求作出公正的判决。林文生、林龙伟辩称，一、其不存在“跳单”违约的事实。根据林龙伟与源丰中介公司签订的《看房确认书》第1条约定，源丰中介公司带其看房后，只有其与源丰中介公司提供的房地产权利人私下成交的，其才需按案涉房产报价的3%向源丰中介公司支付佣金。本案中，其并未与源丰中介公司提供的案涉房产权利人私下成交，而是在鑫乐居中介公司的中介服务下，与卖方邱欣达成了交易。此外衡量买方是否“跳单”违约的关键，要看买方是否利用了房产中介公司提供的房源信息、机会等条件，如果没有，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买成合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，卖方邱欣通过上杭县航程房地产经纪有限公司（以下简称航程经纪公司）将其拟出售的案涉房产房源信息发布在上杭房源群、房产中介精英群等微信群，向各房产中介公司推介，再由各房产中介公司挂牌出售。因此，案涉房产房源信息并非由源丰中介公司独家掌握，而是各房产中介公司共享，均可促成交易。也就是说，其并不存在利用源丰中介公司单一信息来源和服务后又故意绕开源丰中介公司而与鑫乐居中介公司交易的违约“跳单”行为，而且还有权根据报价低、服务好等方面在源丰中介公司和鑫乐居中介公司之间作出选择。二、其已就源丰中介公司提供的服务支付了相应的中介费，且双方民事争议已解决，现源丰中介公司再向其主张中介费明显无理。2020年12月1日，源丰中介公司提出只需其支付中介费6750元，双方之间关于案涉房产的民事争议就此终结，之后，其于同年12月17日向源丰中介公司支付了中介费6000元（中介费总计27000元，客源费13500元扣除鑫乐居中介公司代办房产过户等费用1500元后的一半）。另外，因房屋买卖的中介服务包括提供房源信息、带领看房、沟通成交意向、促成双方签订合同、办理网签备案、协助办理贷款、办理过户、房产交接等内容，居间方只有在全面提供服务后，才能全额取得佣金报酬。本案中，源丰中介公司仅提供了带领看房的服务，并未提供其他服务，故其向源丰中介公司支付中介费6000元已对源丰中介公司提供的服务作了相应的补偿，且该金额已远超源丰中介公司提供服务的内容，现源丰中介公司再次向其主张案涉房屋的中介费明显有违公平与诚实信用原则。综上，其不存在“跳单”违约的事实，且其已就源丰中介公司提供的服务支付了相应的中介费，现源丰中介公司再向其主张中介费明显没有事实和法律依据。源丰中介公司围绕诉讼请求向法庭提交出示了以下证据：1.营业执照、房地产经纪机构备案证，证明源丰中介公司具备经营房产中介的主体资格；2.看房确认书，证明源丰中介公司提供了中介服务，与林文生、林龙伟之间成立了中介服务合同，源丰中介公司对中介费用双方有书面的约定，按2.5%计算佣金，同时还约定不得跳单；3.房地产转让合同，证明林文生、林龙伟绕开中介人直接订立房地产转让合同；4.光盘一张，证明源丰中介公司提供中介服务的情况，林文生、林龙伟都接受了源丰中介公司的中介服务，林文生虽然没在看房确认书上签字，但是一同去看的；5、林文生与钟华英微信聊天记录，证明源丰中介公司与林文生、林龙伟间存在中介合同关系，且有约定应支付的费用。林文生转了6000元的中介费给源丰中介公司员工钟华英，这是其单方行为，双方没有达成一致意见。林文生、林龙伟围绕其抗辩主张在法庭上出示了以下证据：1.上杭县房源群房源信息发布复印件，证明案涉房源信息是由航程经纪公司提供、发布，并向上杭多家房产中介推介、出售，并非由源丰中介公司单独掌握，而是由各房产中介公司共享；2.不动产产权复印件，证明林龙伟并非是案涉房屋的购买方，最终成交方是林文生，本案当中，将林文生列为被告是明显错误的；3.源丰中介公司员工钟华英与林文生的聊天记录以及工商银行转账凭证，证明双方已就案涉房屋中介费的争议达成合意，林文生、林龙伟只需向源丰中介公司支付中介费6000元，双方民事争议就此终结；4、情况说明，证明案涉房源信息是由航程经纪公司发布，一半是航程经纪公司收取，另一半是中介公司收取。经庭审质证：一、源丰中介公司提供的证据。林文生、林龙伟质证认为，对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性无异议，但认为不能证明源丰中介公司的主张，双方建立合同关系是林龙伟，而不是林文生，最终成交是林文生与卖方邱欣之间。看房确认书关于中介费佣金的约定是在源丰中介公司提供了房源信息、看房、沟通成交意向、促成双方交易、代办过户等完成这些事项之后能获取的佣金，且源丰中介公司的房产报价明显高于鑫乐居中介公司的报价。本案中不存在看房确认书第一条当中的跳单行为，林文生与出卖人邱欣是在鑫乐居中介公司提供的服务下达成交易的，不存在跳开中介公司，与房源方私下成交。对证据3的真实性无异议，但不能证明源丰中介公司的主张。房屋房源信息是由航程经纪公司发布，并向各房产中介公司推介，再由各房产中介公司挂牌出售，不是由源丰中介公司单独掌握，因此，林文生、林龙伟有权在多家中介公司中选择报价低、服务好的促成房产交易。其不存在源丰中介公司所称的绕开中介公司，其最终选择了报价低、服务好的中介公司完成交易，不存在跳单。对证据4的真实性没有异议，但不能证明源丰中介公司的主张。按照买房的习惯，肯定是有亲戚朋友一起看房，因此，看房确认书中甲方是林龙伟，源丰中介公司将林文生列为被告明显错误。同时，源丰中介公司只提供了看房服务，没有提供后续的服务，佣金是在双方促成交易的情况下才需支付，但源丰中介公司并未提供该服务，因此，林文生与林龙伟也无需支付中介费用。对证据5的真实性无异议，但不能证明源丰中介公司的主张。微信聊天记录第一页第二张图，列明中介费是所有房屋中介公司在带客户看房后都会提供的服务，是一个预估的费用，不是源丰中介公司所称的已经促成交易达成的价格。同时，2020年12月1日源丰中介公司提出林文生只需向其支付中介费6750元，双方之间民事争议就此终结，林文生出于息事宁人的角度，也认可源丰中介公司提出的方案向其支付了6000元，源丰中介公司在收取费用后并未提出异议，也未退回该费用，表明双方之间已经达成协议，源丰中介公司再次向林文生、林龙伟主张中介费有违公平和诚实信用原则。二、林文生、林龙伟提供的证据。源丰中介公司质证认为，对证据1的真实性无异议，大家发布的房屋价格都是159万元，而不是林文生所说的鑫乐居中介公司报价152万元，最终的成交价是由房东决定的；对证据2的真实性无异议，但林文生与林龙伟是父子关系，当时签订看房确认书时，林龙伟代表一家，第二次看房时，没有再叫其继续签看房确认书，这是市场的诚信行为；对证据3的工商银行转账凭证没有异议。其提出6750元中介费用是本着双方协商提出的，但是当时林文生、林龙伟没有同意，而真正转钱过来是12月17日，且转的是6000元，其明确表态没有达成这个金额；对证据4认为根据交易习惯，没有跳单违约的情况下确实是这种状况，不能根据市场行情到处去选择撬单和跳单，产生违约情况下其有权利按约定要求支付中介费用。本院对上述证据认证如下，上述证据真实、合法，证明的内容结合双方当事人的陈述及本案其他证据，综合认定事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月间，原产权人邱欣到航程经纪公司挂牌出售涉案房屋。航程经纪公司在上杭房源群和房产中介精英群发布涉案房屋的出售信息后，多家房产中介公司对该房源信息进行转发。林文生与林龙伟系父子关系。林文生、林龙伟到源丰中介公司请求介绍和帮忙寻找适合的房源。林文生看到源丰中介公司的员工钟华英发布的涉案房屋的出售信息后，请求源丰中介公司的工作人员带其看房。2020年11月7日，源丰中介公司带林文生、林龙伟等人察看了涉案房屋，同日，与林龙伟签订了《看房确认书》。该确认书约定林龙伟欲购买紫金财富3#1303报价159万元，本房地产佣金由林龙伟承担成交价的2.5%；……；第1条，林龙伟保证不与源丰中介公司提供的房地产权利人私下成交，如果林龙伟（包括授权代理人及其亲属、配偶、朋友等）与权利人私下成交的，同意按私下成交房地产上述报价的3%支付给源丰中介公司佣金。2020年11月23日，林文生在鑫乐居中介公司居间下与卖方签订了《房地产转让合同》，成交价1529000元。后买卖双方办理了过户手续，林文生向鑫乐居中介公司支付中介佣金26980元，鑫乐居中介公司将26980元佣金的一半13490元支付给房源方即航程经纪公司。2020年12月1日，源丰中介公司与林文生协商中介费6750元，林文生未明确答复。2020年12月17日，林文生向源丰中介公司的员工钟华英账户转入6000元，附言为付上杭建设路2号3幢1303室看房带看费。双方对中介佣金产生争议，诉至本院。本院认为，源丰中介公司与林龙伟签订的《看房确认书》系双方的真实意思表示，双方成立了居间合同关系。林文生虽未在《看房确认书》上签字，但根据庭审陈述，林文生全程参与案涉房源信息的了解、察看等，与源丰中介公司亦成立居间合同关系。林文生不能以未在《看房确认书》上签字而否认其为中介合同的相对方，故林文生提出其不是适格被告的抗辩，理由不当，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第965条的规定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的交易机会或媒介服务。本案中，根据林文生陈述，其从源丰中介公司的员工钟华英处获知案涉房源信息，虽然该房源并非源丰中介公司独家掌握，但其系通过该公司了解到该信息，且接受了该公司提供的看房服务，在其了解到鑫乐居中介公司的报价低、中介费低、不需要代办费和过户费的情形下，转而通过鑫乐居中介公司与卖方签订合同，属利用源丰中介公司的信息、机会，绕开该公司通过其他中介公司订立合同的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约应支付的金额，需考虑中介公司提供服务的程度，而不是要求买方支付约定的全部报酬。本案中，源丰中介公司提供了有用的房源信息并带买方看房，本院酌情认定买方应向中介方支付6000元的报酬。鉴于林文生已支付该款，故源丰中介公司要求林文生、林龙伟支付中介报酬33750元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。林文生、林龙伟辩称其不存在“跳单”违约，但其自述房源信息从源丰中介公司处获取，且未提供证据证明其系利用其他中介人提供的交易机会或媒介服务促成合同成立，因此应承担举证不能的法律后果。关于本案双方民事争议是否已解决的问题，因双方的意思表示并未达成一致，故林文生、林龙伟主张争议已解决的抗辩，理由不当，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上杭县源丰房产中介服务有限公司的诉讼请求。案件受理费644元，减半收取计322元，由上杭县源丰房产中介服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 赖  小  华二〇二一年三月四日书记员 蓝丽娜(代)书记员 蓝丽娜(代)附相关法条：第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人的合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人的合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。