广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初2800号 原告（反诉被告）：陈**娣，女，1955年3月9日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县， 委托诉讼代理人：林伟，广东格林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州市全华实业有限公司，住所地广州市白云区同泰路松园北一号之一。 法定代表人：赖志光。 委托诉讼代理人：黄锦辉，广东中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭迎柏，广东中天律师事务所律师。 原告陈**娣（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市全华实业有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈**娣及其委托诉讼代理人林伟、吴相茂，被告广州市全华实业有限公司的委托诉讼代理人黄锦辉、谭迎柏，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈**娣向本院提出诉讼请求：1.被告将位于广州市白云区（辖区范围内）房屋过户至我名下；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年8月29日，我与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于广州市白云区同和镇同泰路松园北街14号房屋出售给我，交易价格100万元。合同签订后，我依约支付了相应购房款并实际占用房屋。但被告至今未为我办理房屋过户手续。综上，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 对于被告广州市全华实业有限公司反诉，原告陈**娣辩称，（一）办证是购房者的权利，被告无权以逾期办证为由解除合同。在房屋买卖合同关系中，购房者的主要义务是支付还款主义务，不是交付房屋，包括事实上的交付和法律的交付。在我已足额支付购房款的情况下，被告无权以逾期办证为由解除合同，这是权利义务对等性的要求。且涉案房屋的买卖合同是被告为售房重复使用而预先约定的，未与购房者协商属于格式合同，尤其全华公司依据的合同第八条，明显加重了我的责任，排除了我的权利，而被告也没有采取合同的方式尽提醒义务，故该条款无效，不应适用本案。（二）被告逾期行使解除权，即合同解除权消灭方面，被告提供了广州市国土公告文件显示，有关松园山庄项目楼盘进入二级市场，市场交易的政策最迟在2010年12月，结合合同的约定，被告自2011年7月12日享有合同解除权，但被告直至我提起本案诉讼后，才通过提起反诉的方式要求解除合同，该合同解除权早已届满。（三）案涉房屋未能过户的原因在于被告拒不开具发票，不是我的原因造成，我没有违约，在起诉前我多次与被告沟通办证事宜，但房管部门要求提供购房发票才能办理过户，经我多次催促，被告至今都拒不开购房发票，导致我无法自行办理房屋的过户手续，故不存在我不配合过户的情形。（四）被告主张的违约金与损失赔偿已超过诉讼时效。如前所述，被告主张违约金与赔偿损失的诉讼时效应自2011年7月12日届满，故原告的上述主张已过诉讼时效。（五）被告要求我承担律师费没有依据。房屋买卖合同中没有约定律师费，且根据法律规定，违约金和损失只能择其一主张。律师费也不属于当事人维权的必要支出。综上，被告的反诉主张没有事实和法律依据，请求予以驳回。 被告广州市全华实业有限公司辩称，房屋未能办理过户的责任完全不在我司，是因原告怠于办理过户，造成现在因限购政策的原因导致没有购房资格。我司已经发函三次，通知了三次，要求原告办理过户，原告都没有理。现原告在没有购房资格的情况下，已属于履行不能，故双方的合同应予以解除。故现我司提出如下反诉请求：1.解除我司原告签订的《房地产买卖合同》，原告向我司返还涉案房屋，并由我司向原告退回房款100万元；2.原告向我支付违约金10万元，并从已付房价款100万元中直接扣除；3.原告赔偿我支付的律师费5000元；4.本诉诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年8月29日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：本合同内买卖的房地产坐落于广州市白云区（辖区范围内）号（以下简称涉案房屋）；总建筑面积237.35平方米；双方议定房屋交易价为100万元，签订合同的当天即向卖方支付定金3万元，买方在2006年9月15日前向卖方支付房款60万元，在2007年3月15日前向卖方支付房款20万元，余下房款20万元整，待该房屋在广州市房地产交易登记中心办理房地产过户登记后的7个工作日内，买方向卖方一次性付清；卖方收到买方购房款60万元后，即将房屋交付买方使用；卖方应在有关农村集资房允许进入二手市场流通的政策出台后的一年内与买方一起为该房屋办理房地产过户登记手续（第六条）；因卖方原因导致该房屋的过户登记手续未能按合同第六条规定的时间办理的卖方违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期在20日以内，自本合同第六条规定的应办理房地产过户登记手续期限之第二天起至实际办理房地产过户登记手续之日止，卖方按日向买方支付已付房款0.1%的违约金，合同继续履行。②逾期超过30日后，买方有权解除合同。买方主张解除合同的，卖方不得有异议，卖方退回买方已付的购房款给买方并承担房价总款的10%的违约金；买方须全力协助卖方办理该房屋的过户登记手续。因买方怠于配合导致该房屋的过户登记手续未能按本合同第六条规定的时间办理，由买方承担全部责任。买方逾期办理该房地产过户登记手续的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期在20日以内，自本合同第六条规定的应办理房地产过户登记手续期限之第二天起至实际办理房地产过户登记手续之日止，买方按日向买方支付已付房款0.1%的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日的，卖方有权解除合同。卖方主张解除合同的，买方不得有异议，且买方还应按房价总款的10%支付违约金给卖方。卖方有权直接从买方已付的房款中扣除违约金后，余款在7个工作日内退还给买方等。 上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，具体支付情况如下：于2006年9月19日向被告支付第一期购房款60万元，于2007年3月16日向被告支付第二期购房款16万元，于2007年9月22日向被告支付第三期购房款4万元，于2011年7月9日向被告支付购房款20万元。被告于2006年9月将涉案房屋交付原告使用。 2020年6月12日，广州市国土资源和房屋管理局向涉案房屋所在的“松园山庄”项目发出《公告》，主要内容为：一、根据市政府《关于处理我是农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号）的规定，你楼盘已完善商品房住宅用地、规划、报建、确权等手续，且已经领取房地产权属证书的房屋可以进入房地产二级市场交易。二、在房地产二级市场交易时，出售人应当按照房屋交易价的5%补交土地出让金，并按照二手房交易的收费项目和标准缴纳相关税费。三、需办理进入房地产二级市场交易手续的，可到房产所在辖区的广州市各区房地产交易登记中心办理。 后被告向原告发出关于涉案房屋可以进入房地产二级市场交易的通知，通知原告到房管部门办理涉案房屋的交易过户手续。此后，双方因过户费用问题存在争议，未到房管部门办理涉案房屋的交易过户手续。 另根据本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的产权、查封、抵押情况的复函显示，经查涉案房屋的现登记产权人为被告，原有查封已解封，无抵押登记。另该函还表示，根据相关文件要求，集资房进入二级市场交易时应按房屋交易价相应比例补缴土地出让金等。 诉讼中，原告表示其愿意承担办理涉案房屋办理房屋过户手续过程中应由其承担的土地出让金和相关税费。 本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。 原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告亦已将涉案房屋交付原告使用多年，根据上述合同约定，被告应在有关农村集资房允许进入二手市场流通的政策出台后的一年内与原告其办理涉案房屋的过户交易手续，而涉案房屋所在的“松园山庄”项目已于2020年6月12日即可进入房地产二级市场交易，故现原告要求被告协助办理涉案房屋的房地产权证有据，本院予以支持。 在房屋买卖关系中，买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付房屋和协助办理产权交易过户手续，现原告作为买受人已经支付了全部购房款，被告亦将房屋交付原告使用多年，双方就房屋买卖的交易已基本完成。根据查明的事实情况，目前涉案房屋本身并不存在客观上无法办理交易过户的障碍，且从双方就办理产权过户问题的经过看，造成涉案房屋至今无法过户的主要原因，是因双方就过户费用的问题未能协商一致才导致，原告无主观上试图通过怠于履行过户登记手续而终止双方的交易的恶意。此外，双方就涉案房屋的交易发生在2006年，且支付大部分购房款的时间也发生在广州市住房限购政策出台之前，故双方的交易并不受广州市住房限购政策的影响。综上，被告以原告怠于配合办理过户手续和目前无购房资格为由要求解除合同并要求原告交还涉案房屋，并由其向原告退还购房款的理据不足，本院不予支持。因被告主张要求解除合同的理由不能成立，故被告要求原告支付合同解除违约金10万元和赔偿律师费5000元的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内，被告广州市全华实业有限公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定协助陈**娣办理位于广州市白云区（辖区范围内）号的房地产权证； 二、驳回被告广州市全华实业有限公司的全部反诉请求。 本案本诉受理费6900元，反诉受理费6922.5元，均由被告广州市全华实业有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖録婷 二〇二一年三月二十五日 书记员  卢 迪