山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6012号原告：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：周琛洁，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被告：李桂芳，女，1964年3月4日出生，汉族，户籍地山东省高唐县。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）与被告李桂芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用小额速裁程序进行了审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十一条的规定，并经本院院长审批后，依法转化为简易程序，进行了审理。后因难以寻找被告李桂芳，又经院长审批依法转换为普通程序，依法由审判员丁哲适用独任制审判，公开开庭进行了审理。原告安和物业的委托诉讼代理人魏燕到庭参加诉讼。被告李桂芳经本院公告送达起诉状、开庭传票等诉讼材料，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付物业服务费8761.6元，违约金1000元；2、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2009年7月16日，原告与山东群盛置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告作为群盛华城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业服务；原告于同年7月开始入驻小区并提供物业服务。根据合同约定，住宅物业费为1.26元/平方米/月，业主应按季度交纳；如业主逾期支付的，需按日向原告承担3%的违约金。被告作为群盛华城6号楼2单元1102号的业主，房屋建筑面积95.64m?，拖延支付2012.7.1日-2018.7.22日期间的物业服务费，原告曾多次通过口头、电话、书面等方式要求其支付物业服务费，但均未果。综上，万般无奈之下，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。李桂芳未作答辩。安和物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《物业管理委托合同》1份、房屋权属状况信息1份、日常巡查表一宗、保安交接记录表一宗、公共照明、路灯、电梯维修保养表等群盛华城小区提供物业服务照片各一组、物业费催单1份。本院组织当事人进行了证据质证。李桂芳未到庭对安和物业公司提交的上述证据予以质证，对当事人提交的证据，经本院审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2009年7月16日，山东群盛置业有限公司（以下简称群盛置业公司）与安和物业公司签订《物业管理委托合同》，约定群盛置业公司选聘安和物业公司对群盛华城提供物业管理服务，包括以下内容：1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2、房屋建筑共享部位的日常维修、养护和管理。3、共享设施设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共设施的维修、养护和管理。5、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。6、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。7、公共环境卫生。8、维持公共秩序。9、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。10、消防管理服务。11、电梯的运行和日常维护管理。12、房屋装饰装修管理服务；13、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护等。……。本合同有效期内，已交付使用的物业管理费由物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定，按住宅房屋每月每平方米1.26元向业主或使用人收取。群盛置业、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。业主应于群盛置业发出交房通知，确定的办理入住时间之日起交纳物业服务费用。物业管理服务期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。双方还对其他事项进行了约定。双方签订的该《物业管理委托合同》经济南市住房保障和房产管理局审核后，加盖了“济南市住房保障和房产管理局物业管理服务合同备案”公章。合同生效后，安和物业公司依约于2009年7月在小区提供物业服务。安和物业公司提交群盛华城生活泵房日常巡检表、日常巡检表、保卫科交接班记录表等证据一宗，证明为群盛华城小区提供了物业服务。安和物业公司提交李桂芳的房屋权属状况信息，证明李桂芳为群盛华城6号楼2-1102号室业主，房屋建筑面积95.64平方米。李桂芳自2009年入住该小区后，接受了安和物业公司的服务。现因李桂芳拖欠安和物业公司自2012年7月1日至2018年7月22日止共计72个月零22天的物业费，按照1.26元/每平方米/每月、房屋建筑面积95.64平方米计算，李桂芳共计欠物业费8764元，安和物业公司只要求李桂芳支付物业费8761.6元，经催要未果，为此，安和物业公司诉至本院要求处理。另查明，2018年7月3日，安和物业公司委托山东豪才律师事务所律师向李桂芳邮寄了催费律师函，但李桂芳并未按照安和物业公司的要求支付物业费。本院认为，安和物业公司与群盛置业公司签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对业主均具有约束力。李桂芳作为业主既有权利接受物业服务，有义务交纳物业费等费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，李桂芳未交纳自2012年7月1日至2018年7月22日止的物业费，此期间仍然接受着物业服务，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。安和物业公司要求李桂芳支付自2012年7月1日至2018年7月22日止，共计72个月零22天的物业费8761.6元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于安和物业公司要求李桂芳支付违约金1000元的请求，本院认为，根据其他业主提交的证据，安和物业的物业服务确实存在一般的不周到、不及时的瑕疵问题，对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处；故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《物业服务收费管理办法》第5条，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第7条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李桂芳于本判决生效之日起十日内支付原告山东安和物业有限公司自2012年7月1日起至2018年7月22日止的物业服务费8761.6元；二、驳回原告山东安和物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东安和物业有限公司负担10元，被告李桂芳负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇二一年三月二十九日书记员 张涵琦