山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终1574号上诉人（原审原告）：孙建喜，男，1955年1月11日生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：张郑，男，1993年5月20日生，汉族，住山东省平度市。上诉人（原审被告）：王佳明，男，1957年11月28日生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：李云鑫，平度瑞强法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张峰，男，1979年5月24日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：王洪磊，平度胜德法律服务所法律工作者。上诉人孙建喜、王佳明与被上诉人张峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5626号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙建喜向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销一审法院(2020)鲁0283民初5626号判决，发回重审或依法改判由被上诉人张峰支付上诉人租赁费16000元。二、依法改判一审案件受理费为100元。三、本案的一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：本案的基本事实是被上诉人张峰与被上诉人王佳明自2017年2月签订涉案房屋每年6000元共租赁三年的租赁合同，上诉人经(2017)鲁0283执299号执行裁定书，自2017年10月26日拥有涉案房屋的所有权、收益权等合法权益，即被上诉人张峰应向上诉人孙建喜支付自裁定之日起至合同终止之日的租赁费16000元。一审法院判决显然与事实不符，于法无据，属于适用法律错误。一、程序违法：一审法院诉讼费计算错误，一审庭审中上诉人只主张16000元租赁费，同时本案适用的是简易程序，诉讼费减半收取，最多应当收取诉讼费100元。其余应予以退回。二、认定事实错误：1.租赁费时间计算问题，一审法院断章取义，以庭审中上诉人自认租赁费从2018年2月1日开始计算是错误的，因为上诉人从2018年2月1日收取租赁费的前提条件是先交钱后用房，当时被上诉人张峰同意续租但是一直没交租金，不符合优惠的条件，因此租赁费应从2017年10月26日开始计算。合同的终止只有二种情形，一是，合同的双方当事人自愿解除；二是，法院判决解除。在双方自愿继续履行合同的情况下，一审法院却以不产生电费为由解除合同，该认定既无法律依据，也不合乎常理。2.租赁费由谁支付问题，根据民法典第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”应当理解为上诉人自2017年10月26日拥有该房屋所有权后，依法享有该房屋收益权。在一审庭审中被上诉人张峰自认知道以及被上诉人王佳明自述告诉被上诉人张峰上诉人孙建喜通过执行拥有涉案房屋所有权一事。应当理解为上诉人孙建喜与被上诉人张峰之间因所有权变更而产生的租赁合同即时生效。被上诉人张峰应当按照合同约定给付上诉人租赁费。综上所述，一审法院判决适用法律错误，判决显失公平，请求二审法院发回重审或依法改判。王佳明答辩称：王佳明与孙建喜之间并不存在房屋租赁合同关系。关于合同租赁时间的计算问题，在一审庭审过程中，上诉人孙建喜明确表示租赁期起始时间为2018年2月1日，在2018年5月底6月初，张峰就不再继续租赁使用该涉案房屋，对此孙建喜也知情，并且张贴了房屋出租公告。张峰答辩道：我方从王佳明租赁房屋时，将3年的租赁费18000元，全部支付给了王佳明。2018年5月底6月初，我方不再租赁交出钥匙，孙建喜自己贴出了出租信息，充分说明孙建喜已经在2018年5月底已知道了我不再租赁的事实。并且孙建喜在一审庭审中，自认说过从2018年2月1日起开始交房租之前的钱我不要了。该说法不存在任何前提条件。因此孙建喜要求我方支付房租租赁费16000元于法无据，与事实不符。王佳明向本院提出上诉请求：1.依法撤销山东省平度市人民法院(2020)鲁0283民初5626号判决，将该案发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定涉案房屋的房租4000元应当由上诉人支付属于认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销。综合一审中各方陈述足以认定，涉案房屋五间在法院抵顶给孙建喜之前，王佳明已经与张峰建立了合法的租赁关系，并且张峰己经支付了租赁费。而在法院抵顶给孙建喜之后，孙建喜与张峰之间就产生了租赁关系，两个租赁关系之间是独立的，不具有关联性。依据合同相对性，王佳明与孙建喜之间不具有租赁合同关系，一审判决王佳明支付租赁费没有任何事实及法律依据。请二审法院查明事实，依法判决。孙建喜答辩称：1、张峰是否给付王佳明租赁费并不影响孙建喜向张峰主张租赁费的权利。根据《中华人民共和国民法典》“第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”参照一审庭审笔录足以认定，自裁定之日起该房屋的所有权人应该是孙建喜，承租人为张峰，即孙建喜与张峰之间产生租赁关系。2、依据合同相对性，王佳明与张峰之间不具有租赁合同关系，但是本案的关系是王佳明拒不偿还孙建喜的债务后涉案房屋被执行,导致涉案房屋的所有权发生改变，进而导致房屋租赁费的收益者发生转变，因此房屋租赁收益自裁定之日起应该归孙建喜所有，即张峰应该支付租赁费给孙建喜。3、王佳明所诉一、二审诉讼费问题，孙建喜认为自己的行为并无过错，一切行为都在合理合法的范围内，只是在积极地维护自身的合法权益，诉讼费应该由侵权方承担。综上所述，孙建喜的一切行为均合情合理、合规合法并无不当，请求人民法院查明事实，维护答辩人的合法权益。张峰答辩称道：张峰已经把租赁费全部支付给了王佳明，一审判决结果正确。孙建喜向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令王佳明、张峰给付租赁费32000元（自2017年10月26日至起诉之日），庭审中孙建喜明确主张16000元；2.诉讼费用由王佳明、张峰承担。事实与理由：2016年，在孙建喜与王佳明民间借贷纠纷案件中，山东省平度市法院作出（2016）鲁0283民初4544号民事判决书，判决王佳明承担偿还义务。在执行过程中，平度法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0283执299号执行裁定书，将王佳明的房产强制执行给孙建喜抵顶债务。其中门头房由张峰租赁使用5间，根据当初王佳明、张峰之间签订的租赁合同约定，租赁费为每年6000元（每年每间1200元，共5间）。根据买卖不破租赁的原则，该房屋过户给我方后，仍由原租赁户即张峰继续租赁，但至今未向我方交过租赁费，经我方多次催要无果。我方根据相关规定特诉至法院，请依法判如所请。王佳明在一审中辩称，孙建喜所诉的房子在被法院强制执行之前我就已经租给张峰还有老曹、小段使用了，我和他们签订了合同，价格是每间每月100元。张峰租我房子加工铝合金用，是给我交了3年的租赁费，共计18000元。因为我和孙建喜的借贷纠纷，后来法院执行过程中就把涉案的房子强制执行用房子抵顶给孙建喜了，对此我也与张峰、老曹、小段说明了，说房子已经不属于我，再续租就跟孙建喜续租就可以了。张峰不想再租这个房子了，把房子腾出后给我说来，说把钥匙留下了，我就让老曹、小段等见着孙建喜时候给孙建喜说说。张峰交的租金我也没给他退。老曹、小段还继续在那租赁房屋使用，从2018年5、6月份开始我把多余租金就退给他们了，从2018年5、6月份孙建喜接了房子，另外两户就自己和孙建喜续租了。张峰在一审答辩中称道，我是2017年2月份从王佳明处租赁的房屋，租期三年，每年每间1200元，一共5间，一共6000元/年，在签合同的时候我把三年的租赁费18000元都给王佳明了。后来房子归孙建喜，我知道知道这个事之后大约是在2018年5月底、6月初时候，因为房子没有电使了，我就没办法继续用了，我就另外租的地方经营，把房子腾出来了，钥匙放在窗台上。我当面跟王佳明说我已经把房子腾出来了，因为我找不到孙建喜就没给他说，但我确实把房子腾出来了。因为是我自己主动搬走的，是我违约，剩下的租金我就没问王佳明要。一审法院认定事实如下：王佳明原系平度市平南物资印刷厂负责人。2017年2月9日，王佳明与张峰签订《门头房出租合同》，约定王佳明出租给张峰门头房5间使用，每年每间1200元，租期3年。王佳明向张峰收取了2017年2月9日至2020年2月9日期间的租赁费共18000元。另查明，王佳明、平度市平南物资印刷厂等人因欠孙建喜借款未还，孙建喜起诉后，一审法院经审理作出（2016）鲁0283民初4544号民事判决书，确定由王佳明以及平度市平南物资印刷厂等偿还孙建喜借款。上述判决在执行过程中，申请执行人孙建喜与被执行人平度市平南物资印刷厂达成以物抵债协议，双方同意以平度市平南物资印刷厂所有的位于平度市驻地的土地使用权、房产（包括前述5间门头房）等财产作价归孙建喜，抵顶部分债务，对此一审法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0283执299号执行裁定书予以确认。王佳明认可出租给张峰的5间房屋已抵顶给孙建喜，并且告知了张峰，但未将已收取的房屋租金交付孙建喜或退还张峰。一审法院认为，通过庭审调查来看，张峰从王佳明处租赁的5间房屋已抵顶给孙建喜，孙建喜在取得房屋权利后有权收取房屋租金。本案争议焦点一是房屋租金的计算，二是应由谁来支付。对于第一个问题，孙建喜主张自（2017）鲁0283执299号执行裁定书作出之日起计算房屋租金，对此王佳明、张峰不认可，孙建喜未举证证明房屋交付时间；在庭审中孙建喜自认跟张峰等租户说的是“从2018年2月1日开始交房租，之前我就不要了”，该系孙建喜对自己权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持，因此孙建喜主张的房租应从2018年2月1日起计算。关于张峰退租的时间，王佳明、张峰称，张峰在2018年5月底、6月初时候因为房子没有电已告知王佳明退租，此后不再使用；对此孙建喜不认可并称，张峰所租赁的房屋是在2018年9月份之后再未产生电费，但张峰未告知孙建喜退租，要求张峰支付租金至起诉之日。一审法院认为，王佳明、张峰虽称张峰已于2018年5月底退租并告知了王佳明，但因房屋权利已转移给孙建喜，王佳明、张峰均未明确告知孙建喜退租；而原告作为权利人发现涉案房屋自2018年9月份之后再无电费产生，也应联系张峰确定房屋是否继续租赁使用；张峰租赁房屋系经营使用，无电费产生表明其不再此继续经营使用，根据公平合理的原则，张峰主张的租赁费应计算至2018年9月，对于孙建喜主张的此后租赁费一审法院不予支持。据此计算，孙建喜主张的房屋租赁费应为2018年2月1日至9月底期间的4000元（即100元/间×5间×8个月）。对于第二个问题，王佳明、张峰均认可张峰已缴纳3年租金18000给王佳明；王佳明在明知涉案房屋已抵顶给孙建喜的情况下，既未将租赁费交付孙建喜，也未退还给张峰，因此王佳明应当承担付款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王佳明于判决生效后十日内支付孙建喜房屋租赁费4000元；二、驳回孙建喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由原告孙建喜负担250元，被告张峰负担50元。二审中王佳明提交以下证据：照片一宗，证人证言三份，证明张峰在5月底6月底已经不再使用房屋，孙建喜已将房屋对外出租。孙建喜质证后认为：对证人身份无异议，但对证人证言的真实性不认可；对照片的拍摄时间、证明事项有异议。张峰质证后认为，对王佳明证据真实性及证明事项均无异议。二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。本院认为，本案的争议焦点在于房屋租赁费计算的起始时间与费用应由谁支付。关于租赁费计算的起始时间，本院认为，孙建喜在诉讼中主张以执行裁定书的日期为计算时间，但其在一审笔录中明确陈述：“我当时就跟张峰等三租户说从2018年2月1日开始交房租，之前我就不要了，价格按照之前合同价格交纳，先交钱后用房”，上述陈述系孙建喜对自己权利的处分，因此一审按照2018年2月1日作为租金计算起始时间并无错误，本院予以维持。关于租金计算的截止点，虽然张峰、王佳明主张其系2018年5月搬离，但并未明确告知孙建喜，因此王佳明、张峰主张以该日作为截止点，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，孙建喜作为房主，对租赁房屋具有管理义务，在租户提前解除合同时具有减损义务。依据一审查明的事实，涉案房屋在2018年9月已不再产生水电费，孙建喜对此应为明知，亦应及时收回房屋减少损失的产生，因此一审法院以该时间作为租金计算的截止时间，符合法律规定及公平原则，本院予以维持。关于租金给付主体问题，因王佳明、张峰均认可在房屋顶债法律行为发生前，王佳明已收取3年18000年租金，且之后未退回张峰，也未给予孙建喜，因此应由王佳明将相应款项支付给孙建喜。关于诉讼费，上诉人一审中明确诉讼主张为16000元，其按照32000元交纳诉讼费，对多交纳部分应予退回。且在张峰、王佳明之间，应由王佳明负担诉讼费用。本院对一审诉讼费用依法予以调整。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费应交200元，实交600元，其中400元退还孙建喜；剩余200，减半收取100元，由孙建新负担75元，由王佳明负担25元，剩余100元予以退还。二审案件受理费共计250元，由两上诉人各自负担己方预交部分。本判决为终审判决。审判长  王颖颖审判员  谷林平审判员  于 梦二〇二一年三月二十二日法官助理徐鹏书记员王珩霖