贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0302民初1297号原告：北京品城商业管理有限公司遵义分公司住所地贵州省遵义市新蒲新区林达阳光城13-24-2。负责人：杨明，总经理。委托诉讼代理人：江雪婷，贵州悠南律师事务所律师。被告：喻以忠，男，1986年12月1日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。被告：遵义市雅希酒店有限公司住所地贵州省遵义市新蒲新区林达阳光城九号楼8/9/10层。法定代表人：喻以忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永锏，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司与被告喻以忠、遵义市雅希酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司的委托诉讼代理人江雪婷，被告喻以忠、遵义市雅希酒店有限公司的共同委托诉讼代理人李永锏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《林达时代中心商业管理协议》；2、请求判令被告支付原告2020年1月1日至2020年8月31日的商业管理费共计724243.7元，此后的管理费以35元/平方米/月的标准计算管理费至合同解除之日止；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）由被告承担。事实及理由：2017年原告与9号楼全体业主签订《商业房屋租务委托管理合同》（下称“合同”），合同约定9号楼的全体业主将所购买的物业统一委托给原告对外招租并进行管理，同时还约定全体业主应向原告支付的商铺租务委托管理费，由承租人以商业管理费的形式直接支付给原告，业主方不再另行支付，如若承租人拒不缴纳的，原告有变更承租人的权利，即，有权代表全体业主行使解除业主与承租人之间所签订的租赁合同。2018年9月29日，原告与被告一签订《林达时代中心商业管理协议》，将所承租的9号楼8层/9层整层商铺物业的管理监督权委托给原告进行管理协议，第二条约定委托管理期限自2019年1月1日至2026年12月31日止。后被告一因经营需要成立酒店经营公司被告二，又于2019年8月20日，原告与被告二签订《林达时代中心商业管理协议》，将所承租的9号楼10层整层商铺物业的管理监督权委托给原告过行管理，第二条约定委托管理期限自2019年2月15日至2026年12月31日止。两被告均同意在一方出现违反管理协议情形时，由原告代表全体商铺业主依法追究被告的违约责任。第七条约定每年的管理费被告应当提前15日向原告支付，并在协议中将每年应支付的管理费进行明确。受疫情原因影响，被告特向原告申请对所承租的三层商铺管理费延迟至2020年9月15日之前向原告缴纳，原告考虑到客观特殊性，特准许被告缓交管理费的申请，但时止今日，被告仍未向原告缴纳商铺管理费。为维护原告的利益，诉至法院。为证明其主张，原告提交如下证据：1、《林达时代中心》商业管理协议两份：第一份为原告与喻以忠于2018年9月29日签订，第二份是与雅希酒店于2019年8月13日签订，喻以忠系雅希酒店独资企业个体工商户。证明原、被告双方之间的关系由原告对被告所承租的商铺进行统一管理与规划，被告按照每月35元每平方米的标准向原告支付管理费；2、缴费通知书：证明在此期间原告分别于2020年7月27日、9月15日向被告送达缴费通知书，证明原告已履行了催缴义务；3、收据：证明2020年期间被告缴纳了10万元管理费，该费用包含在我方起诉的金额中，起诉金额是从2020年1月1日至2020年8月31日，现要求计算至协议实际解除之日。同时收取了被告10万元保证金；4、《林达时代中心项目9号楼商业房屋租务委托管理合同》：原告向被告行使管理义务，收取管理费用权限的来源。二被告共同辩称，合同可以继续履行，不具备解除条件。被告迟延交纳租金，是因疫情发生属于不可抗力。被告租用原告物业开办酒店，开业不久遭遇疫情，复工后收入明显减少。被告已积极向原告汇报损失情况并协商减免租金事宜，但均未达成一致，所以被告才未向原告支付酒店租金，如达成一致后被告一定会按协商结果履行支付义务。酒店装修花费尽数百万元，遭遇疫情一直亏损，继续按原合同履行对被告明显不公。若解除双方的管理协议，将会导致被告遭受重大经济损失，更会造成社会资源的浪费及新蒲林达商圈酒店管理的混乱。另，其它酒店经营者与出租户达成了较大幅度的减租范围，有的高达33%。原告并未履行管理合同中统一打造管理义务，原告没有理由变相收取管理费用。即便被告应交纳租金，根据双方的协议，2020年的租金时间也应在2020年12月15日。为证明其主张，提交如下证据：1、停业通知：证明被告因疫情影响从2020年1月28日停业；2、复工审批表：证明被告按照疫情规定，允许复工的时间是2020年3月10日，但因为疫情复工审批手续繁琐，及复工物资紧缺，实际停业时间达到三个月之久；3、资产负债表及营业报表：证明被告自营业以来长期处于亏损状态，每月亏损达数万元。被告在2020年2月至3月营业收入为零。被告在2020年每年损失数近100余万元的事实；4、装修材料购入合同：证明被告因装修酒店购买家电、空调、其它设备及聘请装修公司、装修工人花费达到400余万元；5、装修完毕的酒店照片：证明被告就酒店装修投入巨大；6、周边同行业减租证明：证明在林达商圈同行业之间，其他酒店经营者已向承租户申请减免租金高达33%，如继续按原、被告双方的合同支付管理费将对被告明显不公平，也会造成林达酒店商圈混乱，加剧恶意竞争；7、原告管理合同：证明原告的精装修单身公寓现对外出租仅为22元每平方米，被告租赁的原告毛坯房单价都为30元每平方米，明显过高。该单身公寓与被告所承租的房屋在同一栋，不同楼层。本院认定事实如下：原告与林达时代中心9号楼全体业主签订《商业房屋租务委托管理合同》，代表业主行使租务管理服务。2018年9月29日，原告与被告喻以忠签订《林达时代中心商业管理协议》，被告喻以忠承租林达时代中心面积2242.84平方米商铺用于经营酒店；2019年2月22日，原告与被告喻以忠签订《林达时代中心商业管理协议》，被告喻以忠承租林达时代中心面积1121.42平方米商铺用于经营酒店。2018年12月25日被告喻以忠成立遵义市雅希酒店有限公司（个人独资），2019年8月13日，被告遵义市雅希酒店有限公司与原告重新签订了两份《林达时代中心商业管理协议》，分别由被告遵义市雅希酒店有限公司承租9号楼8层、9层2242.84平方米，租赁时间为2019年1月1日至2026年12月31日；由被告遵义市雅希酒店有限公司承租9号楼10层1069.08平方米，租赁时间为2019年2月15日至2026年12月31日，用于经营酒店。庭审中双方均认可原告与被告喻以忠于2018年9月29日、2019年2月22日签订两份的《林达时代中心商业管理协议》作废。原告在于2019年8月13日与被告遵义市雅希酒店有限公司签订的两份《林达时代中心商业管理协议》协议第七条约定每年的管理费被告应提前15日向原告支付。在协议签订后，被告向原告支付了2019年全年的管理费用。2020年7月23日，被告向原告下达了《缴费通知书》，要求被告缴纳2020年1月1日至2020年8月31日的管理费用。经核算，2020年1月1日至2020年12月31日，被告遵义市雅希酒店有限公司共欠原告租赁管理费用1020492.2元（被告遵义市雅希酒店有限公司租赁商铺面积为3364.26平方米）。本院认为，原告与被告遵义市雅希酒店有限公司于2019年8月13日签订的《林达时代中心商业管理协议》，可以明确双方实为租赁关系，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”的规定，该协议合法有效。协议中双方并未约定缴纳租金的时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”的规定以及本院审理的(2021)黔0302民初1299号案件的庭审调查事实（被告遵义市雅希酒店有限公司认为2020年租金缴纳时间应为2020年12月15日，原告认为2020年租金缴纳时间应为2019年12月15日，无论按照原告所述时间还是被告抗辩的时间，至起诉之日（2021年1月6日），被告遵义市雅希酒店有限公司仍未向原告足额交纳租金）。原告按照合同约定履行了义务，被告遵义市雅希酒店有限公司并未按约定向原告履行合同的义务。因被告于2020年1月1日起未足额交纳房屋租金，按照双方合同约定并根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”、第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除双方于2019年8月13日签订的《林达时代中心商业管理协议》，符合法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外”、第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付”、第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”的规定，原告要求被告遵义市雅希酒店有限公司支付租赁费用符合法律规定，本院予以支持，金额计算如下：1、2020年1月1日至2020年12月31日应付租金：1020492.2元（2020年1月1日至2020年12月31日租金）-100000元（保证金）-170082.03元（结合新冠疫情系不可抗力的事实，扣减被告2020年两月租金）=750410.17元；2、2021年租金：以年租金1020492.2元为基数，从2021年1月1月起计算至合同解除之日止。考虑本案有可能存在上诉情形，若被告对解除合同无异议，本院建议被告及时向原告交付租赁房屋，以免产生后续房屋租赁费用。庭审中被告辩称双方的租金过高，要求降低双方约定的租金费用。因被告的该抗辩系另一法律关系，被告可另行主张权利，本案不作处理。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，因被告遵义市雅希酒店有限公司系个人投资有限公司，因被告喻以忠无证据证明公司的财产独立于自己的财产，故原告要求被告喻以忠对公司债务承担连带责任的诉求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百一十条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、解除原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司与被告遵义市雅希酒店有限公司于2019年8月13日签订的两份《林达时代中心商业管理协议》；二、由被告遵义市雅希酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司支付2020年1月1日至2020年12月31日租金750410.17元；三、由被告遵义市雅希酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司支付2021年租金（以年租金1020492.2元为基数从2021年1月1月起计算至《林达时代中心商业管理协议》解除之日止）。四、被告喻以忠对上述款项承担连带责任。五、驳回原告北京品城商业管理有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5520元（已减半收取），由被告遵义市雅希酒店有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  黄瑾静二〇二一年三月二十九日书记员  刁孝娟