上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初21034号原告(反诉被告)：上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：马虎平，执行董事。委托诉讼代理人：梅春令，男。委托诉讼代理人：沈凯石，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：康峰，男，1960年8月28日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县王市，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘飞，上海其明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳丽，上海其明律师事务所律师。上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司(以下简称藏宝楼公司)与康峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，康峰提起反诉，本院合并进行了审理，本案依法适用普通程序(独任制)，由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理，藏宝楼公司的委托诉讼代理人梅春令、沈凯石，康峰及其委托诉讼代理人刘飞、徐艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。藏宝楼公司向本院提出诉讼请求：1.要求康峰支付自2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金人民币(以下币种均为人民币)20550元；2.要求康峰支付逾期支付租金的滞纳金(以20550元为基数，自2018年9月26日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算)；3.要求康峰支付自2019年1月1日起至2019年8月7日止逾期交还租赁场所的场地占用费49094.79元；4.要求康峰支付自2019年8月8日起至实际搬离物品期间的存放费用，按照每月106元计算。事实与理由：2018年1月，藏宝楼公司与康峰签订《上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司经营合同》，约定：藏宝楼公司将本案系争的上海市黄浦区方浜中路XXX号藏宝楼工艺品市场摊位号SG-4商铺出租给康峰；租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；月租金为6850元；鉴于该地块已被相关部门列入动迁地块，如动迁、政府部门或上级部门对市场进行调整、变动市场用途等不可抗拒的，藏宝楼公司有权提前一个月通知康峰，合同自然解除，康峰按时间节点搬迁，甲方不承担任何责任。2018年11月28日，藏宝楼公司多次以书面及租赁场所张贴公告的形式提前通知康峰，到期后合同自然终止不再续签，通知康峰合同到期后及时办理离场手续。合同到期后，康峰未交还租赁场所。藏宝楼公司于2019年1月17日委托律师向康峰发出《律师函》，要求康峰在2019年1月20日前将租赁场所内全部物品撤场并返还租赁房屋，逾期未取走的，视为康峰放弃物品，藏宝楼公司将依法进行清理撤场。2019年5月24日，藏宝楼公司再次发出公告，通知尚未办理撤场手续的租户务必在2019年5月31日前全部撤场完毕，逾期未办理的，视为各租户放弃市场内遗留的全部物品，藏宝楼公司将安排统一清场。因康峰未按照要求搬离，藏宝楼公司在2019年8月7日对租赁场所内的物品进行了清理撤场，全部存放在案外人上海景鸿贸易有限公司的仓库。康峰未支付自2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金和2019年1月1日起至2019年8月7日止的场地占用费，应当按照约定支付费用，并赔偿藏宝楼公司租赁场所存放康峰物品的损失，故诉至法院。康峰辩称，康峰自1997年租赁系争商铺，合同一年一签，从未拖欠租金，为藏宝楼市场的发展做出了贡献。藏宝楼市场2018年列入征收范围，藏宝楼公司在租期结束前一个月告知康峰不再续签合同，一个月时间内找不到新的场地装修入驻。2018年11月28日的公告告知最后三个月租金是给租户的奖励，已经支付的予以退还，故康峰未支付2018年10月至12月的租金并非违约，本案系双方对于征收补偿未达成一致引起的纠纷。2018年12月，康峰离开系争商铺，但是找不到新店铺无法将物品搬走。2019年1月20日后，康峰无法进入藏宝楼市场将物品取出。藏宝楼公司也没有向上海沪南电表厂支付2019年租金，无权要求康峰支付2019年的场地占用费。藏宝楼公司清场前未通知康峰，存放物品的仓库条件很差不适合存放工艺品，双方于2020年11月21日去仓库交接，康峰发现因为藏宝楼公司打包方式不当造成部分物品损毁，故康峰未将物品取走，亦不同意支付仓储费用。康峰向本院提出反诉诉讼请求：1.要求藏宝楼公司返还租赁押金4000元；2.要求藏宝楼公司返还《财产清单》上的物品；3.要求藏宝楼公司赔偿物品损毁、丢失导致的损失181700元；4.要求藏宝楼公司支付征收补贴300000元。事实与理由：康峰自1997年租赁方系争商铺经营工艺品，对系争商铺进行多次装修，维持了20多年的良好经营，办理了个体工商户营业执照，按时支付租金及其他费用，为藏宝楼市场的发展做出了贡献。2017年12月30日，康峰与藏宝楼公司续签《上海藏宝楼工艺品市场进场经营合同》一份，约定康峰继续承租系争商铺。续签后，康峰及时支付租金及其他费用，在系争场地内继续经营。租赁期内，上海市黄浦区人民政府于2018年5月31日发布(黄府征〔2018〕1号)房屋征收决定，将系争商铺所在地块列入征收范围。上海市黄浦区住房保障和房屋管理局于2018年5月31日发布的《黄浦区547地块个体工商户非居住房屋征收补偿方案》第7条第4项规定，对持有注册在被征收房屋范围内有效工商营业执照(店铺)的个体工商者，给予一次性补贴300000元。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号)第37条规定，康峰作为次级房屋承租人应当获得征收补偿。藏宝楼公司在取得征收补偿后，应当将属于康峰的证照补贴部分支付给康峰。藏宝楼公司擅自将康峰经营的物品搬至他处并造成部分毁损，应该返还物品并赔偿损失，故提起反诉。藏宝楼公司辩称，不同意返还押金，押金应用于抵扣康峰拖欠的租金。藏宝楼公司要求康峰取回物品但遭到拒绝，康峰可以随时取走物品。物品不存在丢失和损毁的情况，康峰亦未证明物品的价值，即使物品存在损坏也是康峰违反合同逾期搬离引起的，不同意赔偿损失的诉请。藏宝楼市场的征收适用企事业单位征收方案，康峰要求按照个体工商户补偿方案取得证照补贴无事实和法律依据，双方租赁关系是租期届满后自然终止不存在停产停业和装修等损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：藏宝楼公司由案外人上海豫园(集团)有限公司和上海沪南电表厂出资设立，藏宝楼公司和上海沪南电表厂实际控制人均为上海豫园(集团)有限公司。藏宝楼公司向上海沪南电表厂租赁上海市黄浦区方浜中路XXX号房屋(面积5033.20平方米)用于经营藏宝楼工艺品，双方最后一份《房屋租赁协议》签订于2017年12月27日，租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金XXXXXXX元。1997年起，康峰向藏宝楼公司租赁本案系争的上海市方浜中路XXX号藏宝楼工艺品市场SG-4号摊位，每年签订一次合同，康峰亦按照约定支付租金。2001年5月，康峰以方浜中路XXX号藏宝楼工艺品市场SG4号摊位作为经营场所注册个体工商户营业执照。2006年3月15日，康峰向藏宝楼公司支付押金4000元。2017年12月30日，藏宝楼公司(甲方)与康峰(乙方)签订《上海藏宝楼工艺品市场进场经营合同》，约定乙方承租藏宝楼工艺品市场内SG-4摊位场地；租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金6850元，租金按季度现金结算，先付后用，每季度开始前一个月25日前支付下一季度的租金；乙方延期支付租金或保证金的，每逾期一日，则按应付租金总额的千分之三支付滞纳金，逾期超过25天的，甲方有权按照本合同约定和法律规定，解除本合同；租赁期满未能续租或合同解除等原因提前终止的，乙方必须在租赁期满日或合同终止后3天将租赁的场地、库房和配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；鉴于甲方所属地块已被相关部门列入动迁地块，如甲方所属地块动迁、政府部门或上级部门对市场进行调整、变动市场用途等不可抗拒的，甲方有权提前一个月通知乙方，合同自然解除，乙方按时间节点搬迁，甲方不承担任何责任。2018年5月31日，因黄浦区547地块旧城区改建(单位)项目，上海市黄浦区人民政府作出房屋征收决定，方浜中路XXX号房屋位于征收范围内。同日，上海市黄浦区住房保障房屋管理局发布《黄浦区547地块企事业单位非居住房屋征收补偿方案》和《黄浦区547地块个体工商户非居住房屋征收补偿方案》。《黄浦区547地块企事业单位非居住房屋征收补偿方案》规定被征收人、公有房屋承租人为企事业单位，房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人(公有房屋承租人)签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容。《黄浦区547地块个体工商户非居住房屋征收补偿方案》规定被征收人、公有房屋承租人为个人，且持有注册在被征收房屋范围内有效工商营业执照的个体工商者，给予一次性补贴300000元。2018年11月28日，藏宝楼公司在工艺品市场张贴两份公告。《公告1》内容为：藏宝楼市场已被列入征收范围，藏宝楼公司与租赁户签订的《上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司进场经营合同》于2018年12月31日到期后正式终止；为做好腾退工作，藏宝楼公司从2019年1月1日起关闭市场，不对外营业，从2019年1月1日起至2019年1月20日，给予商户时间整理各自的物品，及时办理离场手续。《公告2》内容为：鼓励租赁户在2018年12月30日前提前办理腾退手续，给予一次性奖励；一至三楼(含广场、夹层)摊位，按摊位月租金标准给予三个月的奖励，对于已付第四季度租金的租赁户给予退还；四楼地摊，按摊位月租金标准给予三个月的奖励；未在规定时间腾退及办理手续的，视自动放弃奖励。2018年12月17日，藏宝楼公司张贴《公告3》，对租赁户要求营业执照补偿、装潢费、搬场费、停产停业补偿等事项作出回复：藏宝楼公司是被征收对象，市场内租赁户不是被征收对象，营业执照无补偿；藏宝楼公司与租赁户是租赁关系，合同于2018年12月31日自然终止，租赁户无合同约定以外的补偿；藏宝楼市场清退与区内其他区域的市场整治和拆违没有可比性。2018年12月28日，藏宝楼公司张贴《公告4》，通知全体租赁户在2018年12月30日前尽快办理摊位清退手续，各租赁户在2018年12月31日前将各自贵重物品、商品带离本市场，并在2019年1月20日前自行将其余物品和商品全部带离市场并向藏宝楼公司返还租赁场地，合同到期后，如有物品遗失、损坏等情况，一切后果及法律责任由各租赁户自负，藏宝楼公司不承担任何责任。2019年1月1日起，藏宝楼工艺品市场停业。2019年1月15日，藏宝楼公司张贴《告知书》，内容为：藏宝楼公司与原租赁户签订的经营合同于2018年12月31日到期后，仍有部分租赁户未撤场，现再次告知2019年1月20日为最后离场时间，原租赁户务必在上述日期前尽快将各自物品清理出本市场，此后藏宝楼公司将对留存在市场的物品采取相关措施，一切责任和风险均由原租赁户自行承担；未在上述期限内搬离的，藏宝楼公司将追究原租赁户违约的责任，包括追索场地占用费；藏宝楼公司对租赁户一视同仁，未支付过公告2以外的任何奖励。康峰按照《上海藏宝楼工艺品市场进场经营合同》约定支付了2018年1月至9月的租金，未支付2018年10月至12月的租金，亦未在2019年1月20日前将系争商铺腾空交给藏宝楼公司，商铺内留有其经营的商品。2019年4月起，藏宝楼公司向案外人上海景鸿贸易有限公司租赁上海市黄浦区小桃园街XXX弄XXX号房屋(面积150平方米)专门用于仓库，每季度租金30000元，藏宝楼公司按约定向上海景鸿贸易有限公司支付了租金。2019年8月5日，藏宝楼公司向上海市新黄浦公证处申请对康峰租赁的方浜中路XXX号SG-4摊位内的物品进行证据保全公证。2019年8月7日上午，上海市新黄浦公证处派公证员至方浜中路XXX号SG-4摊位，监督清点人员对摊位内物品进行清点并制作《财产清单》一份，监督拍摄人员对现场进行拍摄，居委干部在场见证。根据《公证书》[(2019)沪新证经字第406号]所附《财产清单》，康峰租赁SG-4摊位橱柜中物品包含工艺品24件一包，工艺品13件，纸制品一包，石制品3件，石制品5件一包，工艺品13件一包，石制品9件一包，木制品1件。清点完毕后，藏宝楼公司将康峰留在摊位内的物品同藏宝楼市场内其他租户遗留的物品一并存储在小桃园街XXX弄XXX号房屋。2020年6月9日，藏宝楼公司(乙方)与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收实施单位)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(企事业单位房屋)》(征收编号：单征非-019号)。2020年8月5日，藏宝楼公司签署《黄浦区547地块(企事业单位)结算单》一份，被征收人沪南电表厂(藏宝楼公司)获得方浜中路XXX号房屋征收补偿款XXXXXXXXX元，含房屋价值补偿XXXXXXXXX.20元，签约奖励费600000元，搬迁奖励费800000元，房屋搬场补贴110064元，搭建补贴XXXXXXXX元，无法恢复的设备费用117000元，补充协议费用XXXXXXXX元。审理中，藏宝楼公司表示愿意返还康峰遗留的物品，双方于2020年11月21日至小桃园街XXX弄XXX号房屋办理物品交接手续，康峰以物品存在丢失、毁损为由拒绝接收。审理中，藏宝楼公司确认其与上海沪南电表厂的租赁合同2018年12月31日到期，2019年未向上海沪南电表厂缴纳费用。上述事实，由双方当事人陈述，藏宝楼公司提供的《上海藏宝楼工艺品市场进场经营合同》、公告及张贴照片、《房屋租赁协议》及租金发票、《公证书》《财产清单》、清场照片、光盘、藏宝楼市场清退信息统计表、《黄浦区547地块企事业单位非居住房屋征收补偿方案》和《黄浦区547地块个体工商户非居住房屋征收补偿方案》《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(企事业单位房屋)》《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(补充)》《黄浦区547地块(企事业单位)结算单》，康峰提供的收据、营业执照、照片、录像等证据予以证实。本院认为，藏宝楼公司和康峰于2017年12月30日签订的《上海藏宝楼工艺品市场进场经营合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《公告2》明确告知仅2018年12月30日前腾退房屋的租户可免除三个月的租金，康峰未在上述期限内搬离，无权享受免除租金的优惠，故藏宝楼公司要求康峰支付2018年10月至12月租金的诉请，本院依法予以支持，藏宝楼公司同意押金抵扣租金，故康峰还应支付藏宝楼公司租金16550元。康峰未按照约定支付租金构成违约，藏宝楼公司要求其支付滞纳金符合合同约定，藏宝楼公司主张的滞纳金标准远低于合同约定，于法不悖，本院依法予以支持，数额根据康峰应付的租金予以调整。关于藏宝楼公司要求康峰支付场地占用费的诉请，藏宝楼公司2019年1月关闭市场，亦未向上海沪南电表厂支付租金或场地占用费，该诉请不予支持。关于藏宝楼公司要求康峰按照每月106元的标准支付存放费用的诉请，康峰等原租赁户未将经营物品搬离系争商铺，导致藏宝楼公司为存放物品租赁仓库并支付费用，其要求的数额尚属合理，本院依法予以支持。康峰反诉要求藏宝楼公司返还押金和《财产清单》上的物品，本院认为，押金已抵扣其欠付的租金无需返还，藏宝楼公司愿意交还《财产清单》上的物品，康峰在诉讼中拒绝领取，故康峰应及时领取。关于康峰要求藏宝楼公司赔偿物品损毁、丢失导致损失的反诉诉请，康峰未证明损失存在，即使存在损失亦系康峰违约将物品遗留在系争商铺所致，无权要求藏宝楼公司赔偿。关于康峰要求藏宝楼公司支付征收补贴的反诉诉请，双方的租赁关系系合同期满后自然终止，康峰无权要求补偿，且藏宝楼工艺品市场征收适用的是《黄浦区547地块企事业单位非居住房屋征收补偿方案》，藏宝楼公司与征收单位签订的征收补偿协议和结算单中亦无营业执照和停产停业补贴，康峰根据《黄浦区547地块个体工商户非居住房屋征收补偿方案》要求停产停业和证照补贴无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告康峰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司租金人民币16550元；二、被告康峰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司上述租金的逾期付款利息，以人民币16550元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.5倍自2018年9月26日起计算至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍自2019年8月20日起计算至实际支付之日止的利息；三、反诉被告上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将(2019)沪新证经字第406号《公证书》所附《财产清单》上的物品交付反诉原告康峰，反诉原告康峰应配合领取；四、被告康峰应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币106元的标准支付原告上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司自2019年8月8日起至实际领取上述第三项物品期间的仓储费用；五、原告上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司其余诉讼请求，不予支持；六、反诉原告康峰其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1635元，由原告上海藏宝楼工艺品市场经营管理有限公司负担人民币1080元，由被告康峰负担人民币555元。反诉案件受理费人民币5860元，由反诉原告康峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 常彩玲二〇二一年三月十二日法官助理 杨明志书 记 员 殷莉萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。