山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1174号上诉人（原审原告）：苏某,住太原市。委托诉讼代理人：李某1，山西平略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵某，住太原市。委托诉讼代理人：王某，山西晋泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某2，住太原市。委托诉讼代理人：赵某，系被上诉人李某2母亲，住太原市。上诉人苏某因与被上诉人赵某、李某2合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏某上诉请求：1、撤销山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初164号民事判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院未认定上诉人与李建生所签《联合建房协议书》无效，属认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。本案涉案《联合建房协议书》是李建生（甲方）与苏某（乙方）签订的，该协议书约定在李建生享有使用权的农村宅基地上建造楼房，李建生提供宅基地，上诉人苏某提供资金、建造。该合作建房协议应属无效。由于本案是在宅基地上建房，要正确认定协议的效力应从宅基地的性质、目的和现行的法律法规出发来综合分析。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有该集体经济组织成员身份；宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能；宅基地无偿取得，使用期限上无限制。基于以上特点，我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中上诉人苏某户籍在城市，没有该村集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。我国实行房地一体原则，房屋所有权和宅基地使用权不可分割，由于双方合作建房协议约定了房屋的产权分配，上诉人按协议就应享有相应的宅基地使用权，但我国严格限制流转制度，使上诉人的城镇身份无法登记享有宅基地使用权，从而无法登记享有房屋所有权。所以，可以认定合作建房协议因为违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效。一审法院及贵院在之前审理的是本案上诉人、被上诉人与购房人之间的房屋买卖合同纠纷。法院在审理期间并未对《联合建房协议书》作出全面的效力认定，而仅仅是与房屋买卖相关的问题作出了认定。《合作建房协议书》明确约定了“分配完毕后双方各自均有各自所分的物的使用权、所有权、销售权”，一审法院却臆想出合同当事人的合同目的是“为了获取涉案房屋居住，使用权益”。协议约定明确，一审法院却断章取义，属事实认定错误。因此，一审法院对《合作建房协议书》的效力未能全面结合法律规定及协议约定的内容进行判断与认定，作出的判决是错误的。《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效。合作建房协议认定无效后的财产返还问题。根据合同法第五十八条规定，宅基地使用权人应返还建房款并加上房屋增值部分的损失一并补偿给投资人。上诉人按约定全额出资200余万元将楼房建造完毕，并依约进行了分配。后太原市小店区营盘街道狄村社区居民委员会和山西凯狄投资有限公司（甲方征收人）与赵某（乙方被征收人）签订了《宅基地征收安置补偿协议》，被上诉人获取1000多万元补偿。随即，上诉人所建、所分楼房在未获得任何补偿的情况下被全部拆除。上诉人合法权益受损，却未曾给予相应的补偿。上诉人依法应得的合法权益未能如愿，故特向贵院提起上诉，请二审法院支持上诉人的上诉请求。赵某、李某2共同辩称，一、《联合建房协议书》系有效协议。上诉人苏某向案外人王丽霞等八人出售涉案部分房屋，要求确认相关《售房协议》无效，并要求上诉人苏某、被上诉人赵某、李某2返还购房款纠纷案件经太原市小店区人民法院一审、太原市中级人民法院终审，判决已经生效。在生效判决中，太原市小店区人民法院、太原市中级人民法院对《联合建房协议书》的效力进行了审查，认定《联合建房协议书》中约定苏某拥有联建房屋中的部分房屋所有权和处置权，该约定条款违反法律规定，属无效条款，因此，确认《联合建房协议书》部分无效。太原市中级人民法院（2017）晋01民终1196号、1198号、1200号、1201号、1204号、1205号、1206号、1207号判决书认定“《售房合同》的基础是《联合建房协议书》，审查《售房合同》离不开审查《联合建房协议书》，在《联合建房协议书》中，李建生（已去世）作为宅基地的合法使用人，约定苏某拥有联建的一部分房屋的所有权和销售权，约定建房施工手续、房产证的分证手续等由其办理，同意作为非集团经济组织成员的苏某处置宅基地上的房屋。这些均违反了相关法律的禁止性规定，以致造成《联合建房协议书》部分无效”。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效不影响其他部分的，其他部分仍然有效，也就是说《联合建房协议书》中部分条款无效并不必然导致《联合建房协议书》整体无效。前已述及，已发生效力的判决书，对本案已产生既判力，上诉人主张《联合建房协议书》无效显然无据。二、案外人王丽霞等八人案件判决生效后，被上诉人赵某及李某2返还了购房人的购房款，《联合建房协议书》中无效条款所涉房屋纠纷已经处理。三、《联合建房协议书》中关于联合建房行为及联合建房后上诉人苏某拥有部分房屋使用权的约定并不违反法律强制性规定。且上诉人苏某建房后通过售房及抵顶工程款，收取了134.8万元，收回的售房款远超过其联合建房的投资。剩余房屋其居住使用近15年时间，实现了居住使用权益，上诉人在联合建房中并未受损。四、根据《太原市小店区营盘街道狄村城中村改造拆迁安置补偿方案》，被上诉人得到的安置补偿款系对被上诉人宅基地的补偿，补偿以核定的宅基地证所载面积进行补偿，对于被拆迁宅基地范围内的建筑不论层数、房屋面积和地下室，均按核定的宅基地面积为准进行补偿。表明补偿系对宅基地面积的补偿，与地上建筑物的多少无关。相同宅基地上无论房屋多少，补偿金额相同。补偿系对村集体经济组织成员失去宅基地的补偿，上诉人无权就该补偿款主张权益。五、《联建房协议书》没有对房屋居住使用的期限进行约定，上诉人不仅收回了联合建房的投资款，同时实现了居住使用权益，由于涉案宅基地被征收，标的物已灭失，上诉人无权向被上诉人主张权益。综上，依法应当驳回上诉人的上诉请求、维持原判。苏某向一审法院起诉请求：1、依法确认2001年5月2日李建生与苏某签订《联合建房协议书》无效;2、判令赵某、李某2共同返还苏某工程款（含设计费）1467114元;3、判令赵某、李某2返还苏某所付的办理联建房手续费50000元;4、判令赵某、李某2赔偿苏某损失1892611.76元;5、赵某、李某2承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：赵某系李建生（2015年11月去世）的配偶，李某2系李建生与赵某之子。2001年5月2日，李建生与苏某签订《联合建房协议书》，双方约定由李建生负责提供狄村77号院宅基地一处并负责办理施工手续，苏某负责提供资金及施工，双方联合建房，房建好后苏某分得两间地下室及楼房的三至六层，李建生分得其余地下室及楼房的一、二层，双方可各自处分所分房屋的使用权、所有权、销售权，但物业管理由李建生负责。房屋建好后，李建生与苏某按约对房屋进行了分配。庭审中，苏某表示涉案房屋每层3户，面积376㎡左右，苏某分得3-6层，每层3间共12间，另有地下室2间，共卖了9套，顶出去2套，自己住1套和2间地下室。因城中村改造拆迁，2015年11月30日，太原市小店区营盘街道狄村社区居民委员会、山西凯狄投资有限公司与赵某就涉案宅基地及地上建筑签订了狄村2015010277号宅基地征收安置补偿协议，之后李翠英领取了现金补偿款2899853元（含奖励668340元）。另查明，2016年6月，从苏某处购买了相关房屋的王丽霞等八人向一审法院起诉，要求依法确认相关《售房协议》无效，并要求苏某、赵某、李某2共同返还购房款并赔偿损失。该八起案件一审法院均已判决，且判决已生效。在上述案件的判决中，一审法院及太原市中级人民法院均认定涉案联建协议中约定苏某拥有联建的一部分房屋的所有权和处置权，该部分条款违反法律规定，系无效条款，以致造成该联建协议部分无效。现苏某诉至法院，要求确认《联合建房协议书》无效并返还工程款、手续费等损失。赵某、李某2认为苏某按照联合建房协议书将建成房屋出售和抵顶工程款收取了房屋的对价134.8万元并自己居住使用房屋近15年，实现了居住使用权益，苏某诉求没有事实与法律依据，应予驳回。一审法院认为，该案中，双方争议的焦点及苏某诉求能否成立的前提为涉案《联合建房协议书》的效力问题。对此问题，首先，根据此前一审法院及太原市中级人民法院就苏某出售涉案部分房屋引起纠纷产生的判决中，对涉案联建协议中关于苏某对房屋所有权、处置权的约定系无效条款已作出明确认定，但对联合建房行为的约定并不违反法律强制性规定；其次，结合双方签订《联合建房协议书》的目的来看，苏某主要是为了获取涉案房屋居住、使用的权益，本案中，苏某按照联合建房协议书将建成房屋出售和抵顶工程款收取了房屋的对价并自己居住使用房屋近15年，已实现了居住使用权益，而《联合建房协议书》中部分条款的无效并不必然导致《联合建房协议书》整体无效，且根据前述理由，苏某已通过联合建房实现了居住使用的权益，故苏某仅凭现有证据要求确认《联合建房协议书》无效的诉求，证据不足，不予支持。同时，苏某以该协议无效为由要求返还工程款、手续费及损失等诉求，事实与理由均不成立，不应支持。综上，一审法院判决：“驳回原告苏某的诉讼请求。案件受理费减半收取18144元，由原告苏某负担。”本院二审期间，当事人均未提交新证据，对于一审认定的事实均表示无异议，本院予以确认。本院认为，关于案涉《联合建房协议书》的效力问题。上诉人主张该协议无效，其理由为该协议内容为两部分，一部分系苏某出资设计、施工建房；另一部分为苏某与李建生分配所建房屋；两部分的内容均违反国家强制性法律规定，应属无效。本院（2017）晋01民终1196、1198、1200、1201、1204、1205、1206、1207号民事判决均已发生法律效力，前述判决已认定《联合建房协议书》中关于苏某拥有联建的一部分房屋的所有权和销售权，建房施工手续、房产证的分证手续等由李建生办理，李建生同意作为非集体经济组织成员的苏某处置宅基地上房屋的约定，违反了相关法律的禁止性规定，以致该协议部分无效；该协议中其他关于苏某出资建房的约定系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定；《中华人民共和国合同法》规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。故苏某主张《联合建房协议书》全部无效，一审法院未予支持并无不当。关于上诉人提出的返还工程款及手续费并赔偿损失的主张，均是以《联合建房协议书》无效为前提，该前提不成立，其主张本院不予支持。综上所述，苏某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18144元，由苏某自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 成志刚审判员 李 哲二〇二一年三月二十九日法官助理 王兆宇书记员 王 唯