北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26050号原告：韩学礼，男，1957年8月23日出生，汉族，北京市通州区马驹桥镇姚村农民。原告：李万同，男，1937年1月8日出生，汉族，北京市通州区马驹桥镇姚村农民。原告：姚士全，男，1952年7月21日出生，汉族，北京市通州区马驹桥镇姚村农民。原告：姚华生，男，1955年3月26日出生，汉族，北京市通州区马驹桥镇姚村农民。原告：张会勇，男，1962年6月25日出生，汉族，北京市通州区马驹桥镇姚村农民。五原告共同委托诉讼代理人：谭凯元，北京求远律师事务所律师。被告：姚大庆，男，1965年9月24日出生，汉族，北京市通州区马驹桥镇姚村主任，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘亚从，北京济桓律师事务所律师。被告：北京市姚村经济合作社，住所地：北京市通州区马驹桥镇姚村。法定代表人：张子明，主任。被告：北京市通州区马驹桥镇姚村村民委员会，住所地：北京市通州区马驹桥镇温馨家园东区10号楼851号。法定代表人：姚大庆，主任。原告韩学礼、李万同、姚士全、姚华生、张会勇诉被告姚大庆、北京市姚村经济合作社（以下简称姚村经济合作社）、北京市通州区马驹桥镇姚村村民委员会（以下简称姚村村委会）侵害集体经济组织成员权益纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩学礼、李万同、姚士全、姚华生、张会勇的共同委托诉讼代理人谭凯元，被告姚大庆的委托诉讼代理人刘亚从到庭参加诉讼。被告姚村经济合作社、姚村村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩学礼、李万同、姚士全、姚华生、张会勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告北京市姚村经济合作社与被告姚大庆之间的《转卖房屋协议书》及《补充协议书》无效；2.请求依法确认被告北京市姚村经济合作社与被告姚大庆、北京市通州区兰宇工艺品厂之间的《租赁场地协议书》无效；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：五原告均系北京市通州区马驹桥镇姚村村民，亦为北京市姚村经济合作社社员，该村原有闲置院落一套，上有房屋若干间，为集体公产。然近期村民才得知，1995年7月1日，被告北京市姚村经济合作社与被告姚大庆签订《转卖房屋协议书》，约定将该院落北房十一间、西边楼板房九间、西房一间卖给被告姚大庆，买断期限为1995年7月1日至2005年6月30日。后该二被告又签订《补充协议书》将后院租给被告姚大庆，租期为1997年3月至2006年3月。2001年7月1日，被告北京市姚村经济合作社又与被告姚大庆及其开办的北京市通州区兰宇工艺品厂就该院落签订《租赁场地协议书》，约定租赁期限为20年，即2005年7月1日至2025年6月30日止。原告方认为，被告北京市姚村经济合作社在签订《转卖房屋协议书》及《补充协议书》前，未经村民（社员）会议或者村民（社员）代表会议表决即处置集体公产，违反民主法定程序，造成集体财产损失，严重侵害了村民（社员）合法权益，故《转卖房屋协议书》及《补充协议书》理应无效。因姚村拆迁在即，被告方在协议书买断期限未届满的情况下，为了获得非法利益，恶意串通，于2001年7月签订了《租赁场地协议书》，以此获得高额的拆迁补偿，严重侵害了国家利益及村集体成员（社员）权益，且该租赁协议系被告方私下签订，未履行民主表决程序，故《租赁场地协议书》应属无效。综上，为维护集体及各成员合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第六十三条及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十五条、第三十六条之规定诉至法院，请判如所请。被告姚大庆辩称：被告姚大庆和姚村经济合作社签订协议的行为并未侵害集体经济组织成员的权利。1995年姚的兰宇工厂是政府招商引资进来的，转卖房屋协议中的房屋属于村里闲置的房屋，当时房屋破旧，在1995年出售到3.5万元在当时是很高了。后签订租赁协议书，每亩的租金1500元，此租金也是很高的，与目前租金价格相近。因此，涉案合同并未侵害原告的合法权益。姚大庆于1995年开始在村里办厂，解决了部分村民就业的问题，村民均悉知姚购买了涉案房屋及土地，直至目前合同正常履行，也未有人提出异议。我方认为原告的诉讼已经过了诉讼时效。被告姚村经济合作社、姚村村委会未答辩。本院经审理认定事实如下：1995年7月1日，姚村经济合作社（甲方）与姚大庆（乙方）签订《转卖房屋协议书》，约定：甲方将闲置房屋，北房十一间建筑面积为198平方米，西边楼板房九间，建筑面积为162平方米，西房一间24平方，一并卖给乙方；甲方只卖房屋，该房屋所占用的土地供电、供水设施产权永远归甲方所有；供电、供水设施在买断期使用及维修一切事宜由乙方承担；上述房屋共二十一间，总面积384平方米，保底价为35000元；买断期限为10年，自九五年七月一日起计算；买断期满后，房屋由乙方拆除本协议终止；双方并就合同的其他事宜作出约定。双方并签订《补充协议书》，约定：现租给姚大庆办厂（特艺厂）的后院经双方协商租给姚大庆使用，租期10年，作价八千元整。其中院内有房筒四间、机井房一间，东西长29米，南北宽15.74米。其中院内有杨树一棵，归大队所有。租用期限自1997年3月至2006年3月。款已付清，到期后回复地貌。出租单位：姚村经济合作社。上述协议履行过程中，姚村经济合作社（甲方）与姚大庆（乙方）于2001年7月1日签订《租赁场地协议书》，约定：姚村经济合作社与姚大庆经过友好协商，于一九九五年七月一日达成房屋买断协议，因承租人生产及厂务办公的需要，改建了一些厂房，而原有的厂房也需翻修，为此投入了大量的资金。为提高生产能力，促进经济发展，其经济投入与一九九五年原“转卖房屋协议”中土地使用期限等，有了实质性的变化。甲方双方本着平等互利，有偿使用的原则，根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，经双方协商，就乙方租用场地一事特定补充协议：该地块位于姚村大队部北侧，养殖基地东侧，面积为3亩；院内所有地上建筑物所有权全部归乙方所有；租赁期限为20年，即二〇〇五年七月一日至二〇二五年六月三十日止；租金每年每亩1500元，每年乙方向甲方上交4500元，付款方式，每五年乙方一次性付给甲方五年全部租金22500元；本协议期满后，地上建筑物归乙方所有，如协议继续承包，在同等条件下优先由乙方使用；双方并就合同其他事宜作出约定。北京市通州区兰宇工艺品厂在该协议乙方落款处加盖公章。经核实，北京市通州区兰宇工艺品厂系个人独资企业，投资人为姚大庆，该企业现已注销。另查，2005年12月，姚村经济合作社以买卖合同纠纷为由将姚大庆诉至本院，要求：终止双方签订的《转卖房屋协议书》；姚大庆自行拆除全部地上建筑物；对协议中的21间房屋原告依法补偿，对被告私建建筑依法不予补偿。该案审理过程中，经北京市价格认证中心鉴定，姚大庆所述地上物的市场价格为1359691元，姚大庆地上物补充项目市场价格为24600元。后双方当事人达成调解协议并由本院出具（2006）通民初字第00211号民事调解书，调解协议内容为：一、原告北京市姚村经济合作社与被告姚大庆于一九九五年七月一日签订的《转卖房屋协议书》和二〇〇一年七月一日签订的《租赁场地协议及补充协议书》终止；二、被告姚大庆将坐落在北京市通州区马驹桥镇姚村村内所承租的三亩地内所有的房屋及建筑物（以京价字2006第30031号财产价格鉴定结论书为准）返还给原告北京市姚村经济合作社，于二〇〇六年三月二十一日前执行清；三、原告北京市姚村经济合作给付被告房屋折价款、搬迁费、停业损失费一百八十万元，于二〇〇六年三月八日前给付五十万元，于同年三月二十五日前给付一百三十万元。本院认为，本案争议的焦点为北京市姚村经济合作社与被告姚大庆签订的《转卖房屋协议书》、《补充协议书》及《租赁场地协议书》是否存在法律规定之无效情形。涉案合同的签订时间均早于2010年，而《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998修订）并未明确规定对于村集体财产的处分必须提请村民会议讨论决定。《中华人民共和国村民委员会组织法》关于需经村民会议讨论决定方可办理之事项的规定系农村集体组织的内部管理行为，其性质应属管理性禁止规范，违反该规范并不当然产生合同无效之法律后果；其次，韩学礼、李万同、姚士全、姚华生、张会勇主张涉案合同改变耕地性质及姚大庆、北京市通州区兰宇工艺品厂、姚村经济合作社存在恶意串通，损害村集体利益，但未能提供相应的证据予以证明，韩学礼、李万同、姚士全、姚华生、张会勇依此主张合同无效，并无事实依据，本院不予支持。需要指出的是，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。姚村经济合作社与姚大庆在原有合同尚在履行期限内即于2001年7月1日签订《租赁场地协议书》，并约定合同租期自2005年7月1日至2025年6月30日，该行为变相导致双方的实际租赁期限已超过20年，已违反法律规定，故该协议租赁期限超过20年的部分，即2021年7月1日至2025年6月30日的部分应属无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、姚村经济合作社与姚大庆于2001年7月1日签订《租赁场地协议书》中租赁期限自2021年7月1日至2025年6月30日的部分无效；二、驳回原告韩学礼、李万同、姚士全、姚华生、张会勇的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告韩学礼负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  叶福勇二〇二一年三月十五日书记员  张 鹏