河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初8350号原告：南阳市诚发房地产开发有限公司。社会统一信用代码：914113007779556558R法定代表人：李海成，任董事长职务。地址：南阳市。委托代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。委托代理人：孙小博，男，汉族，1988年3月1日出生，住河南省新野县。系该公司员工。被告：李悦，女，汉族，1981年4月8日出生，住南阳市诚发都市。被告：单兴超，男，汉族，1981年12月27日出生，住址同上，与李悦系夫妻关系。二被告委托代理人：李本奇，河南隆翔律师事务所律师。原告南阳市诚发房地产开发有限公司诉被告李悦、单兴超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜松鼎、孙小博，被告单兴超及二被告的委托代理人李本奇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年，原、被告签订《诚发.都市新城商品房认购协议》一份，按照协议约定，被告购买原告开发建设的都市新城小区8号楼1单元20楼2003室，总房价款669924元，被告首付209924元，在被告未付清房款的情况下，原告于2016年3月6日将商品房交付被告使用，对下欠的购房款被告选择分期付款，并签订承诺书一份，承诺“如本人未按承诺日期还清房款和相应手续费的，按每日万分之五向贵公司支付应付房款和手续费的违约金，逾期30日仍未还清的，视为本人根本违约，贵公司有权停水停电，扣除已付房款的20℅作为违约金，无息退还剩余房款并有权另行处分该房屋。若本项目具备贷款条件，则剩余房款业主应转到指定银行办理按揭或公积金贷款，直到还完本息为止。本承诺书与《认购协议》具有同等法律效力”。原告交付房屋后，被告对下欠的手续费65844元及违约金45612元拒绝支付，自2020年9月起原告多次通知被告办理所欠房款34万元的银行按揭贷款，被告仍不办理，原告委托河南鼎新律师事务所向被告送达律师函，要求被告限期办理银行按揭支付房款，否则按照约定解除双方的购房协议，被告仍不办理。被告的行为已经构成了根本性违约，根据合同法的规定，请求人民法院判决解除原、被告双方商品房认购协议，被告退交商品房，并向原告承担约定的违约金65984元，诉讼费由被告承担。原告举证如下：证据1、商品房认购协议及收据一组。证明：2014年原、被告双方签订了商品房认购协议，原告方收取了首付款的事实。证据2、欠条及欠款业主还款承诺书各一份。证明：被告收到房屋后签字认可拖欠的房款余款，并承诺如果不按约定支付余款应承担的法律后果。即，退房退款承担违约责任。证据3、交房收款流程传递单一份。证明：在被告未交足房款的情况下，原告已经把房子暂时交给被告居住使用。证据4、报纸公告及律师函各一份。证明：在原告方多次电话联系、登门通知的情况下，被告仍然不去办理银行按揭贷款手续，故原告委托律师事务所发律师函，要求被告限期办理，逾期解除合同。律师函发出以后，被告方拒绝签收。后原告又通过微信方式发送了律师函，告知被告。证据5、证人谢某当庭作证，证明2020年7、8月份电话联系被告李悦办理银行按揭，被告同意但至今没有办理。二被告质证意见为：对证据1真实性没有异议，但收据不完整。对证据2两份均有异议，被告从未签订过还款承诺书，也从未签订过借条，这两份证据的签字非被告书写。对证据3真实性无异议，对证明方向有异议。按照该证据显示原告购买的房屋采取的是首付+按揭贷款的方式。对证据4报纸公告送达方式有异议，两被告的电话均畅通，也在案涉房屋内居住，在能够找到且也能电话通知被告的情况下，采用比较笼统的报纸公示的方式，显然不妥。对律师函的真实性及证明方向均有异议。两被告均未收到过该律师函。因为被告自2020年的10月份之后一直在办理房屋的网签备案及按揭贷款手续，不存在找不到两被告或者是通知不到二被告的情形。证据5的证人系原告公司的员工，与原告有利害关系，该证人证明见过两被告，这与原告诉状中所称通知不到被告相矛盾，该证人能够证实被告符合办理网签备案以及公积金贷款手续，只是未按照原告的要求缴纳手续费用，从而导致被告的房产未能办理网签备案及按揭贷款手续。二被告辩称，一、原、被告双方签订的《诚发.都市新城商品房认购协议》合法有效，被告已经按照协议约定诚信履行。被告购买商品房的付款方式是首付款30℅+银行按揭贷款，协议签订当日，首付款209924元就缴纳了，2016年3月6日原告交房时，要求被告缴纳的住宅契税13398元、测绘费665元、价格调节基金1675元、维修基金10790元，被告装修入至今。2017年8月30日被告缴纳房款23000元，2020年10月26日，被告又缴纳房款100000元，2020年11月8日，被告缴纳房屋面积差费用3784元，原告给被告开具了正规的房地产住宅增值税发票。之后，被告准备办理网签备案以及按揭贷款手续时，原告单方违约收取手续费，导致网签和按揭手续至今未能办理。二、原告诉称的分期付款承诺书不属实，被告从未签订过；原告诉称的律师函被告也从未收到过。因此，请求法院驳回原告的起诉。被告举证如下：证据1，商品房认购协议书一份、收据七份、不动产房地产开发住宅增值税发票一份。证明：原、被告双方签订商品房认购协议书后，被告严格按照能够协议书的约定如期缴纳了首付款及部分房款，并且有原告开具正规的不动产增值税发票，证明原告一直是在按约定履行。证据2，个人征信报告及公积金个人缴存情况表各一份。证明：被告李悦符合公积金贷款的条件，并将该材料提交给了原告。证据3，结算单一份，该结算单是原告公司人员书写的。证明：被告到原告公司办理网签备案以及公积金贷款手续时，原告方违规收取所谓的手续费用，致使本案涉案房产未能办理网签备案手续，即公积金贷款。证据4,诚发商业公司2016年3月25日承诺书一份。内容为：本人代表诚发公司承诺2017年春节前，协调土地局、银行、房管局为都市新城业主办理按揭手续，如到时无法办理按揭，业主2016年所欠的房款直至按揭手续办理后再交；现场分期欠款的业主必须于3日内把所欠本金和利息交齐，本承诺方可有效。诚发商业公司签章并由冀红宛签名。原告质证如下：对证据1真实性均无异议。证据2与本案没有关系。对证据3不予认可，不是我公司出具的。对证据4不予认可，不是我公司出具的，且是复印件，而且该承诺书明确的条件是：现场分期欠款的业主必须于3日内把所欠本金和利息交齐，本承诺方可有效。很显然是基于收欠款才作出的其他承诺。本院对原、被告双方无异议的证据真实性认可，对双方存有异议以及对证明观点有异议的，在评析中予以综合认证。经审理查明，2014年1月25日，原告南阳市诚发房地产开发有限公司（甲方）与被告李悦（乙方）签订《诚发.都市新城商品房认购协议》一份，主要内容为：一、乙方认购该项目8号楼1单元20楼2003室，建筑面积139.73㎡，二、付款方式及期限（3）、银行按揭贷款，合同总款669974元，乙方首付209924元（总房款30℅），余款46万元，乙方须于接到甲方通知7日内带齐相关资料到指定银行办完住房按揭贷款手续，并按时还贷。三、四（略），五、…，3、乙方采取银行按揭贷款或公积金贷款付款方式的，须通过指定银行或公积金管理机构的资质审查。符合条件的，按时办理贷款手续，不符合的，乙方须于接到甲方通知15日内现金缴纳房款。4、因行政不可抗力、政策调整、乙方自身原因等情况造成乙方按揭贷款或公积金贷款无法办理的，乙方须变更为其他付款方式并按时付款。5、乙方如未按本协议约定准时足额向甲方支付房款，或违反3、4款约定，均视为违约，乙方应按逾期天数支付违约金，甲方有权暂不予交房或解除本协议，解除协议的，乙方应向甲方支付已交房款20℅的违约金。协议签订当天，被告缴纳首付款209924元，2016年3月6日，原告向业主交付房屋，当日,被告又向原告缴纳了住宅契税13398元、测绘费665元、价格调节基金1675元、维修基金10790元。同日，二被告向原告出具了欠条一份，内容为：李悦、单兴超认购住宅房号8-1-2003，今欠南阳市诚发房地产开发有限公司房款人民币肆拾陆万元整（460000元），此款按《都市新城欠款业主还款承诺书》承诺内容进行还款。2016年3月6日，双方签订的《都市新城欠款业主还款承诺书》约定，李悦认购的诚发.都市新城8号楼1单元2003号房屋总价款669924元，已付款209924元，总欠房款460000元整，自签订本承诺书之日起本人申请还款20年平均还清总欠房款额及相应手续费（手续费参照中共人民银行规定的同期房贷基准利率计算），每年为一个还款周期。本人承诺还款时间和金额如下：2017年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费16100元；2018年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费；2019年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费；2020年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费；2021年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费；2022年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费；2023年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费；2024年3月6日前向贵公司还房款23000元，同时还清当年总欠房款额的手续费。以此类推，直到全部还清总欠房额及相应手续费为止。本人承诺：如本人未按本承诺书承诺日期还清应还房款和相应手续费的，按每日万分之五向贵公司支付应付房款及手续费的违约金（如提前还款不收取违约金），逾期30日仍未还清应付房款和相应手续费的，视为本人根本违约，贵公司有权对该房屋停止水、电、气等能源供应，扣除本人已付房款的20%作为违约金，无息退还已付剩余房款并有权另行处分该房屋。另外，如本人转售该房屋前，本人承诺付清该房屋剩余房款及相应手续费，或由买方承诺继续还清剩余房款及相应手续费并签署《还款承诺书》、欠条及相关手续后，再办理更名转让手续。本承诺书作为本人与贵公司签订《诚发都市新城商品房认购协议》的附件，具有同等法律效力。承诺人李悦签字（按押），落款日期2016年3月6日。被告收到房屋之后，即对房屋进行了装修并入住至今。2017年8月30日被告缴纳房款23000元，2020年10月26日，被告又缴纳房款100000元，2020年11月8日，原告给被告开具了增值税发票一份，金额336708元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是涉案房屋买卖合同是否达到解除条件。一、依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告在平等、自愿基础上签订《诚发都市新城商品房认购协议》，该协议性质为商品房预约合同，系原、被告双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效合同。双方当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。二、根据《中华人民共和国民法典》第六百三十四条第一款规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》（2020年12月30日最高人民法院第1823次会议修正）第二十七条规定“分期付款买卖合同的约定违反民法典第六百三十四条第一款的规定，损害买受人的利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持”。本案中，商品房认购协议是为合同双方签订正式商品房买卖合同而约定相关权利义务的预约合同，待双方签订正式的商品房买卖合同时，商品房认购协议自动失效。本案原、被告双方在已签订商品房认购协议并未正式签订商品房买卖合同的情况下，原告已经实际履行了正式商品房买卖合同的房屋交付义务，被告已经入住并履行大部分交纳房款义务。为此在无正式商品房买卖合同约束的情况下，原、被告双方签订了《诚发都市新城商品房认购协议》中关于房屋坐落位置、付款方式等主要合同条款仍对双方具有约束力。在原告不具备办理网签备案的情况下，被告无法获得银行按揭贷款。为此，被告又向原告签订了《欠款业主还款承诺书》视为对房款交付方式的变更，由住房按揭贷款或公积金贷款变更为被告分期付款。该承诺书对双方均有约束力，被告出具的承诺书和欠条时间与原告向被告交房的时间系同一天，被告否认签订承诺书显然不符合事实和情理。虽然被告存在未如约支付房款等的违约行为，但被告的行为不符合“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一”的法定解除条件。另，案涉房屋现被告已经装修入住，且愿意支付尾款，被告的行为并未表示要根本违约。为了保护市场交易的诚信及稳定性，现原告以被告逾期支付房款、拒绝履行合同义务为由主张解除合同，理由不充分，故本院对于原告诉请不予支持。被告应当履行诚信义务，按时如约向原告交付房款及相关费用，被告如未依法履行约定义务，原告可以另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第六百三十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告南阳市诚发房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为725元，由原告南阳市诚发房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郜付林二〇二一年三月十八日书记员  王昱栋