云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2021）云0111执异66号案外人：张莉，女，白族，1986年7月4日生，住大理市。委托代理人：訚莺，云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。保全申请人：赵波，女，汉族，1990年11月16日生，住云南省昆明市官渡区，公民身份号码：5304241990××××××××。委托代理人：段姝宇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。保全被申请人：黄彦淞，男，汉族，1988年3月9日生，住云南省昆明市官渡区，公民身份号码：5325261988××××××××。在本院执行保全申请人赵波与保全被申请人黄彦淞财产保全一案，案外人张莉对本院查封黄彦淞名下位于大理市房屋的执行提出书面异议，请求依法解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人张莉称，案外人于2020年11月得知，黄彦淞与赵波民间借贷纠纷一案，法院查封了黄彦淞名下位于大理市，调解书案号（2020）云0111民初3491号，查封裁定书案号为（2020）云0111执保209号。该套房屋黄彦淞已于2018年卖给案外人，目前已由案外人装修并居住，特向法院请求依法裁定解除对该房屋的查封保全措施。案外人与黄彦淞于2018年1月19日签订《购房协议》，协议约定黄彦淞将其名下单独所有的位于大理市集资经济适用房以580666元卖给案外人，双方约定因该房属于经济适用房，在签订完该协议时案外人拥有该房屋的实际使用权，并约定应于2019年5月办理房产过户登记。上述购房协议签订后，案外人于2018年1月5日微信向黄彦淞转账13000元，2018年1月19日微信向黄彦淞转账666元，2018年1月20日向黄彦淞银行转账支付387000元，其后于2019年4月17日向黄彦淞微信转账支付30000元，共计付款430666元，剩余购房款根据协议约定在双方办理完过户手续后60天内交付。黄彦淞于协议签订当日向案外人交付了房屋和国有土地使用权证原件（原件因按揭贷款抵押在银行）。案外人于2018年5月25日与大理市天润装饰签订装修合同，工程造价预算100368.31元，目前房屋装修完毕并由案外人自2018年居住至今，期间该房屋产生的水电费、物业费均由案外人在承担。至2019年约定的过户时间到，案外人多次催促黄彦淞配合办理过户手续，但黄彦淞以各种理由推诿、拒绝，直至2020年11月，案外人才知晓该房产已被法院查封的情况。综上所述，案外人为维护自身合法权益，根据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向法院提出异议，请求法院解除对该房屋的查封保全措施。保全申请人赵波答辩称，申请人赵波申请查封涉案房屋大理市大理创新工业区火车站天景园一期A1幢1单元2402号房屋合法有据。2018年6月，黄彦淞因资金周转向赵波借款，2019年6月16日，赵波与黄彦淞签订《欠条》，双方确认截止2019年6月5日，黄彦淞使用工商银行信用卡的金额为99404.69元，使用交通银行信用卡的金额为65353元，使用中信银行信用卡的金额为44389元。借款到期后，申请人多次要求黄彦淞还款，均未还款。赵波向法院起诉黄彦淞，并申请了财产保全，查封了涉案房屋。赵波与黄彦淞一案，已达成调解，但黄彦淞未履行还款义务，已向法院申请强制执行。赵波申请查封涉案房屋基于双方之间的民间借贷关系，合理合法。涉案房屋的所有权人为黄彦淞，并不是案外人张莉。黄彦淞于2014年取得涉案房屋所有权，根据《房屋信息查询摘抄表》查询，涉案房屋所有权为黄彦淞且无其他共有人。涉案房产实际登记在黄彦淞的名下，黄彦淞为涉案房屋的所有权人。根据相关的法律规定，申请人保全涉案房屋于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人张莉请求法院解除涉案房屋的查封并不成立，不能排除执行。案外人张莉与黄彦淞在查封之前虽然签订了买卖合同，但因涉案房屋属于经济适用房，根据经济适用房的买卖规定，黄彦淞违反《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”根据《民法典》第一百五十三条之规定，涉案房屋黄彦淞于2014年取得，可上市交易应于2019年后，但是黄彦淞与案外人却于2018年1月就签署《购房协议》进行交易，已经违反了法律的强制性规定，该《购房协议》无效；其次案外人并没有支付全部价款，对于剩余未支付的房款，案外人张莉还未支付也未按照人民法院的要求交付执行，综上，案外人张莉并不能排除本案的执行，案外人的理由并不能成立，请求法院予以驳回。保全被申请人黄彦淞未进行答辩。本院查明，本院在审理赵波与黄彦淞民间借贷纠纷一案过程中，赵波向本院申请财产保全，本院于2020年4月8日作出（2020）云0111民初3491号民事裁定书，裁定对被申请人黄彦淞名下位于大理房屋予以查封。本院于2020年4月15日向大理市不动产登记中心创新工业园区分中心送达上述民事裁定书及（2020）云0111执保209号协助执行通知书查封了该房屋。赵波与黄彦淞民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月17日作出（2020）云0111民初3491号民事调解书已发生法律效力。另，座落于大理房屋，登记的所有权人为黄彦淞，房产证号为Ｓ2××17。现案外人张莉向本院提交身份证复印件、购房协议、房屋所有权证、国有土地使用权证、微信转账截图三张、中国工商银行自助终端凭条一张、室内装饰工程施工合同、房屋现状照片、物业费收据等证据材料，欲证明2018年1月19日，黄彦淞与张莉签订《购房协议》，约定黄彦淞将其所有的位于大理市房屋出售给张莉，房屋成交总价为580666元。张莉通过微信转账、银行转账方式共向黄彦淞支付购房款合计430666元。案外人张莉对该房屋进行了装修入住，并缴纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，案外人张莉与黄彦淞已签订了《购房协议》。但合同约定的房屋成交总价款为580666元，其中案外人主张已支付的购房款项是430666元，案外人张莉并未支付全部款项，也未将剩余款项交付法院执行。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋四个条件，故案外人张莉的权利不能够排除本院对黄彦淞名下的位于理创新工业园区火车站天景园一期Ａ1幢1单元2402号房屋（房产证号为Ｓ2××17）的执行，案外人张莉主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人张莉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王恒刚审判员  马 军二〇二一年三月二十六日书记员  李亚玲