广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤09民终202号上诉人（原审原告、反诉被告）：周**，男，1971年12月19日出生，汉族，住广东省茂名市电白区××××××××。上诉人（原审原告、反诉被告）：周日金，男，1977年11月21日出生，汉族，住广东省茂名市电白区××××××××。两上诉人共同委托诉讼代理人：李玉贤，广东泽森律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓海浪，女，1981年11月16日出生，汉族，住广东省茂名市电白区××××××××。上诉人周**、周日金因与被上诉人邓海浪租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周**、周日金上诉请求：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3409号民事判决，并依法发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院判决认为：“虽然被告邓海浪提供租赁房屋8月至9月电费31.66元证明其在2018年8月就不使用原告房屋，但被告自认其于2018年9月份才将涉案房屋的钥匙交回给原告，因此，应认定被告使用原告房屋至2018年9月份止。”是错误的。实情是：被上诉人邓海浪至今从没有将涉案房屋的钥匙交回给上诉人，也没有将堆放在上诉人房屋内的餐具及杂物清空搬走，致使上诉人不能正常涉案房屋。上诉人于2019年10月24日在电白区公证处进行公证的情况下，才得以打开门锁进入涉案房屋。就算被上诉人邓海浪在2018年8月就不使用上诉人的房屋，但被上诉人邓海浪从没有将涉案房屋的钥匙交回给上诉人，被上诉人邓海浪行为也属于继续占有上诉人房屋。一审法院不能以“被告自认其于2018年9月份才将涉案房屋的钥匙交回给原告”，便认定“被告使用原告房屋至2018年9月份止”。这岂不是成了被上诉人邓海浪的“一言堂”，被上诉人邓海浪可以随意颠倒是非黑白。故一审法院对上述事实的认定实在荒唐可笑，明显错误。2.一审法院适用法律错误。被上诉人邓海浪向一审法院申请对涉案房屋二层建造的简易房屋形成附合的装饰装修物进行现值损失评估没有任何法律依据。被上诉人邓海浪没有充分证据证明涉案房屋二层建造的简易房屋形成附合的装饰装修物哪些是其出资购买，哪些又是其所建。上诉人由始至终并不同意被上诉人邓海浪申请所谓的“现值损失评估”，也不认可评估机构作出《评估报告》所谓的“邓海浪建造的简易房屋形成附合的装饰装修物评估价值为人民币贰万玖仟伍佰捌拾柒元整(￥29587.00元)”的结论。本案审理过程中，被上诉人邓海浪没有任何证据予以证明“邓海浪建造的简易房屋形成附合的装饰装修物”这一事实。故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定判决上诉人赔偿被上诉人邓海浪因建造的简易房屋形成附合的装饰装修物损失29587元属于适用法律错误。综上，一审法院如此置事实和法律于不顾，不仅有失法理逻辑性、判决的公正性，还有损人民法院的公信力。3.在一审庭审时法官强烈要求上诉人调解，上诉人见到被上诉人基本上没有调解意愿，而且同意给付给上诉人的资金非常低，所以上诉人不同意调解，被上诉人在庭审中口出狂言说：如果你不同意我们的要求，你就千万别后悔。这个时候上诉人感到一审的法官有偏袒被上诉人并申请一审法官回避，但是一审法官没有进行回避，上诉人对这一点表示不认可的，影响了本案的公正审理结果。4.一审判决将所有的房屋附着物都视为被上诉人投入建造的，事实上有部分是上诉人房屋自有的附着物，在一审时上诉人提出要一审法官区别进行鉴定，而且在一审中被上诉人也自己承认有大约3000元左右的附着物是上诉人建造的，但是一审法官完全没有理会这个事实，直接将评估的所有附着物的价值判决扣抵被上诉人应该支付给上诉人的房屋使用金。5.退一万步来说，全部房屋附着物都是被上诉人建造的，那么依法也应当以过错的比例来判决上诉人与被上诉人之间的责任承担，因为被上诉人租赁上诉人房屋的时候，非常清楚上诉人的房屋是没有相关的房产证的，只因为被上诉人经营不善所以无法经营的前提下将房屋锁门，被上诉人至今没有将钥匙交还给上诉人。被上诉人现在以上诉人房屋没有房产证为由推卸应支付给上诉人的租金和责任。没有房产证这个事实，被上诉人是知情的，而且多年没有提出过异议，所以如果合同无效的话都应该根据双方的过错来判决双方承担损失的比例，但是一审判决全部由上诉人来承担，这是不符合法律规定的。一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判!被上诉人邓海浪没有应诉、答辩。周**、周日金向一审法院起诉请求：一、依法判令邓海浪支付周**、周日金2018年7月份至2018年10月份的房屋占有使用费共计人民币40000元；二、本案诉讼费由邓海浪负担。邓海浪向一审法院提出反诉请求：一、请求判决周**、周日金赔偿邓海浪因合同无效，造成邓海浪受到的经济损失暂定为人民币98755元(以申请法院司法鉴定评估的经济损失价值为准)；二、请求依法判令本案的诉讼费及相关费用由周**、周日金承担。一审法院认定事实：2015年9月3日，周**、周日金与邓海浪签订《商铺租赁合同书》，内容为：“现甲方将位于xx镇xx桥向广州方向325国道旁商铺一间出租给乙方，经双方协商，签订下列条款。一、租赁期限从2015年9月3日至2019年9月3日止。二、租金：每月租金为人民币10000元正(壹万元整)，定于每月3日前一次性交付给甲方，甲方提供收款收据给乙方。三、乙方需交付35000元整(叁万伍仟元)押金给甲方，合同期满后，甲方一次性归还给乙方。如乙方中途违约、退租的，甲方没收乙方全部押金。四、乙方必须守法经营(指定经营饮食业)附加：不得经营狗肉店，在租赁期内由乙方引发的一切业务纠纷与甲方无关，乙方当月铺租超期交纳的，甲方有权终止合同，视作乙方自愿退租，甲方没收乙方的全部押金，并有权强行将乙方的货物搬出店铺，收回店铺，还要追收所欠的租金及滞纳金，滞纳金按所欠的金额每日百分之一计。五、乙方在租赁期内所有的固定装修无偿归甲方所有。另外，乙方因人为事故造成商铺的损坏及损失均由乙方承担赔偿。乙方要改建商铺的必须征得甲方同意方可。六、在租赁期内商铺的水、电费以及其它收费均由乙方支付。七、商铺原有2匹柜式格力空调11台，3匹柜式格力空调2台，电视机11台，4门电冷柜1台，柴油炉1台，生猛鱼池3匹空调机1台，495型柴油发电机1台，15千瓦柴油发电机1台，啤酒保鲜柜1台，气炉4台，鱼池抽水机3台，井泵1台，打氧泵1台，床布80张，饭菜桌20张，木椅100张。乙方在使用过程中必须保护，若有损坏，乙方要负责维修或赔偿。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，并起法律效力。甲方签名：乙方签名：2015年9月3日”，周**、周日金在“甲方签名”处签名确认，邓海浪在“乙方签名”处签名确认。签订合同后，周**、周日金与邓海浪按合同约定履行，邓海浪缴交了35000元押金给周**、周日金，并开始经营饭店。周**、周日金在2018年6月15日向一审法院提起诉讼，要求：1.判决解除周**、周日金与邓海浪于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同书》，并限令邓海浪在三日内将货物搬出租赁房屋；2.判令邓海浪支付周**、周日金截止至合同解除之日的租金2018年1月份至2018年6月份的租金及水电费共计人民币51000元；3.判决准许周**、周日金没收邓海浪押金35000元；4.诉讼费由邓海浪负担。邓海浪提出反诉请求：1.确认邓海浪与周**、周日金双方在2015年9月3日所签订的《商铺租赁合同书》无效；2.判令周**、周日金返还邓海浪商铺租赁押金人民币35000元；3.诉讼费及相关费用由周**、周日金承担。2018年9月6日，一审法院作出(2018)粤0904民初1971号民事判决书，判决：一、解除周**、周日金与邓海浪于2015年9月3日签订的商铺租赁合同，邓海浪在本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于茂名市电白区××镇xx桥往广州方向325国道旁的租赁房屋，将房屋交回周**、周日金使用；二、确认周**、周日金有权没收邓海浪缴交的房屋押金35000元；三、限邓海浪在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠周**、周日金2018年1月份至2018年6月份的房屋租金及水电费50362.59元；四、驳回邓海浪的反诉请求。2018年10月22日，周**、周日金以邓海浪从2018年7月份起至2018年10月份仍继续占用涉案房屋为由诉至本院，要求办理。案在审理中，因邓海浪不服一审法院(2018)粤0904民初1971号民事判决，上诉于茂名市中级人民法院，因本案需以该案的二审审理结果为依据，一审法院于2018年12月6日作出(2018)粤0904民初3409号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2019年5月10日，茂名市中级人民法院对邓海浪不服一审法院(2018)粤0904民初1971号判决提出上诉作出(2018)粤09民终2074号民事判决书，认定周**、周日金与邓海浪签订的《商铺租赁合同书》无效，判决：一、维持广东省茂名市电白区人民法院(2018)粤0904民初1971号民事判决第三项；二、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2018)粤0904民初1971号民事判决第一、二、四项；三、确认周**、周日金与邓海浪于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同书》无效；四、限周**、周日金在本判决发生法律效力之日起十日内返还邓海浪缴纳的房屋押金35000元；五、驳回周**、周日金的其他诉讼请求。本案恢复审理后，邓海浪于2019年9月20日向一审法院提起反诉，请求判决周**、周日金赔偿其因合同无效造成的经济损失暂定为人民币98755元(以申请法院司法鉴定评估的经济价值为准)，并向一审法院申请对位于茂名市电白区××镇xx桥往广州方向325国道旁房屋二层由邓海浪建造的简易房屋形成附合的装饰装修物于2020年4月2日的市场价值进行评估。一审法院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所进行评估，2020年7月27日该所作出《评估报告》，评估结论：邓海浪建造的简易房屋形成附合的装饰装修物评估价值为人民币贰万玖仟伍佰捌拾柒元整(￥29587.00元)；评估基准日为2020年4月2日。邓海浪提供租赁房屋2018年8月至9月电费31.66元，10月至11月电费通知单电费42.96元，拟证明其在2018年8月前就不使用周**、周日金房屋。庭审中，邓海浪称2018年9月份将涉案房屋的钥匙交回给周**，周**、周日金不予确认。案在审理中，周**、周日金变更诉讼请求“依法判令被告支付原告租金2018年7月份至2018年10月份的租金共计人民币40000元”为“依法判令被告支付原告2018年7月份至2018年10月份的房屋占有使用费共计人民币40000元”。一审法院认为，周**、周日金与邓海浪签订的《商铺租赁合同书》经茂名市中级人民法院作出的(2018)粤09民终2074号民事判决书确认为无效合同。邓海浪2018年5月停业后，未及时将商铺钥匙交还给周**、周日金，致周**、周日金不能使用商铺，造成周**、周日金经济损失，应予赔偿。虽然邓海浪提供租赁房屋8月至9月电费31.66元证明其在2018年8月就不使用周**、周日金房屋，但邓海浪自认其于2018年9月份才将涉案房屋的钥匙交回给周**、周日金，因此，应认定邓海浪使用周**、周日金房屋至2018年9月份止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，房屋占有使用费应参照双方签订的《商铺租赁合同书》约定每月租金10000元，邓海浪应支付2018年7月至9月的房屋占有使用费给周**、周日金，故周**、周日金主张邓海浪支付2018年7月份至2018年10月份的房屋占有使用费共计40000元，应不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”和第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，由于本案涉案合同无效是因周**、周日金出租给邓海浪的商铺未取得建设工程规划许可证建设的房屋，导致双方于2015年9月3日所签订的《商铺租赁合同书》无效，故周**、周日金应赔偿邓海浪受到的经济损失。邓海浪申请其在二层建造的简易房屋形成附合的装饰装修物进行现值损失评估，经一审法院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所进行评估，确定评估价值为29587元，故周**、周日金应赔偿邓海浪因建造简易房屋形成附合的装饰装修物损失29587元。而邓海浪反诉请求周**、周日金赔偿损失98755元，对超出29587元的部分，一审法院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第(六)项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款的规定，判决：一、限邓海浪在本判决发生法律效力之日起十日内向周**、周日金支付房屋占有使用费30000元；二、限周**、周日金在本判决发生法律效力之日起十日内向邓海浪赔偿经济损失29587元；三、驳回周**、周日金的其他诉讼请求；四、驳回邓海浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由周**、周日金负担100元，邓海浪负担300元；反诉案件受理费1134.44元，由周**、周日金负担339.88元，邓海浪负担794.56元。鉴定评估费2000元，由周**、周日金负担。二审中，上诉人周**、周日金提交以下证据：《公证书》，拟证明：被上诉人锁到上诉人的房屋门，一直不肯将钥匙交回给上诉人，直到2019年10月14日上诉人被逼才委托公证处到现场公证，打开出租房屋的门，直到2019年10月24日上诉人才正常使用。本案周**、周日金起诉时间是2018年10月份，而公证书证明开门的时间是2019年10月14日，也就是说在本案一审起诉时上诉人房屋的门还是被被上诉人反锁的，不能进入使用。所以，一审判决认定被上诉人使用至2018年9月份，是错误的，而且一审认定2018年9月份被上诉人已将钥匙交给周**、周日金，这个事实从始至终被上诉人都没有提供证据证明，一审判决采信被上诉人自认，可想而知一审法官是如何偏袒被上诉人的。被上诉人邓海浪没有应诉、质证。对此，本院认定如下：该《公证书》不足以证明邓海浪何时将案涉房屋交回给周**、周日金。被上诉人邓海浪没有提交新证据。本院审理查明，确认一审判决认定的事实。本院认为，本案是租赁合同纠纷。争议焦点有：一、邓海浪应否支付案涉房屋2018年7月至2018年10月期间占有使用费共40000元给周**、周日金；二、周**、周日金应否赔偿邓海浪29587元。对争议焦点，评判如下：一、周**、周日金与邓海浪于2015年9月3日签订《商铺租赁合同书》，周**、周日金是出租人，邓海浪是承租人，合同标的是案涉房屋。2018年6月15日，周**、周日金作为原告，以邓海浪为被告，向一审法院另案起诉，请求解除《商铺租赁合同书》，邓海浪在三日内将货物搬出租赁房屋，邓海浪支付2018年1月至2018年6月租金及水电费，周**、周日金没收邓海浪押金等。一审法院于2018年9月6日作出（2018）粤0904民初1971号民事判决。邓海浪不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月10日作出（2018）粤09民终2074号民事判决。要求邓海浪将货物搬出案涉房屋、将案涉房屋交还周**、周日金是周**、周日金前诉诉讼请求包含的内容，该争议在2018年6月15日至2019年5月10日期间处于诉讼过程中。本案中，周**、周日金请求邓海浪支付案涉房屋占有使用费的2018年7月至2018年10月期间处于前诉诉讼过程中。邓海浪主张已于2018年9月将案涉房屋交还周**、周日金，没有提供证据证明，周**、周日金否认；对该待证事实，由负举证证明责任的邓海浪承担不利后果，本院认定该待证事实不存在。因此，本院认定2018年7月至2018年10月，邓海浪仍占有使用案涉房屋，应当参照约定租金标准，支付占有使用费40000元给周**、周日金。一审判决不支持周**、周日金要求邓海浪支付2018年10月占有使用费10000元，是错误的，应予纠正。二、已经发生法律效力的本院（2018）粤09民终2074号民事判决确认周**、周日金与邓海浪于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同书》无效，相关判决理由是：“周**、周日金因未办理任何手续建设涉案房屋，也未办理涉案房屋的任何产权证件，其与邓海浪签订的《商铺租赁合同书》应属无效。”根据一审法院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所进行评估作出的《评估报告》，邓海浪建造的简易房屋形成附合的装饰装修物评估价值为29587元。周**、周日金不认可该《评估报告》，但没有提供证据足以推翻该《评估报告》，本院采信该《评估报告》，认定邓海浪因《商铺租赁合同书》无效遭受损失为29587元。周**、周日金将未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的房屋出租，与邓海浪签订《商铺租赁合同书》，周**、周日金对《商铺租赁合同书》无效有过错。邓海浪在签订《商铺租赁合同书》时，完全有条件先核实周**、周日金是否取得建设工程规划许可证、是否经批准建设案涉房屋而不核实，对于《商铺租赁合同书》无效同样有过错。本院酌定周**、周日金负有50%过错，邓海浪负有50%过错。因此，周**、周日金应赔偿邓海浪上述损失29587元的50%即14793.5元。一审判决判令周**、周日金赔偿邓海浪29587元，是错误的，应予纠正。综上所述，上诉人周**、周日金的上诉请求部分成立，应予支持；其余部分不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条第二款、第十三条规定，判决如下：一、变更广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3409号民事判决第一项为：限被上诉人邓海浪在本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人周**、周日金房屋占有使用费40000元；二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3409号民事判决第二项为：限上诉人周**、周日金在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被上诉人邓海浪经济损失14793.5元；三、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3409号民事判决第三、四项；四、驳回上诉人周**、周日金的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人邓海浪的其他反诉请求。一审案件受理费400元，由被上诉人邓海浪负担。反诉案件受理费1134.44元，由上诉人周**、周日金共同负担169.94元，被上诉人邓海浪负担964.5元。鉴定评估费2000元，由上诉人周**、周日金共同负担1000元，被上诉人邓海浪负担1000元。二审案件受理费800元，由上诉人周**、周日金共同负担16元，被上诉人邓海浪负担784元。上诉人周**、周日金预交的二审案件受理费800元中的784元，不予退还；由被上诉人邓海浪迳付784元给上诉人周**、周日金。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二一年三月五日法官助理 阮树本法官助理 陈 苗书 记 员 郑子妍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。