广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初11769号原告：李进，男，1988年5月4日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：刘冠中，系广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓茗，系广东金山石律师事务所律师。被告：广州西捷企业管理有限公司，住所地广州市天河区花城大道760号地下一层01房F168单元，统一社会信用代码9144010134748506XL。法定代表人：葛昱含。被告：广州宏瀚房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山五路219号十层01单元之自编1019C6房，统一社会信用代码914401016184808518。法定代表人：董建刚。委托诉讼代理人：何雪莹，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：余剑光，广东广大律师事务所律师。原告李进与被告广州西捷企业管理有限公司（以下简称为西捷公司）、广州宏瀚房地产开发有限公司（以下简称为宏瀚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告李进的委托诉讼代理人刘冠中、许晓茗，被告宏瀚公司的委托诉讼代理人何雪莹到庭参加诉讼。被告西捷公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告李进向本院提出诉讼请求：1.判令被告西捷公司退还租赁保证金20100元、基建服务费30000元及利息（以50100元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月5日起计算至被告西捷公司返还完毕全部款项之日止）；2.判令被告西捷公司赔偿装修费损失41600元、中介费损失8500元、消防费用损失3500元、加盟费损失78000元、进货材料损失10183.43元、搬迁费1600元、营业损失13890元及利息（以157273.43元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月5日起计算至被告西捷公司返还完毕全部款项之日止）；3.判令被告宏瀚公司对被告西捷公司上述债务承担连带清偿责任；4.两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月13日，原告李进与被告西捷公司签署《商铺租赁合同》，约定由原告李进向被告西捷公司租赁位于广州市天河区花城大道760号地下一层F168单元“零度青春”商城F138A铺（以下简称涉案商铺），租赁期限自2019年11月14日至2022年11月13日。合同签订后，原告李进如约向被告西捷公司支付了租赁保证金及基建服务费。另外，原告李进为承租和使用涉案商铺，还支付了装修费、中介费、消防费、加盟费及进货材料款，并实际产生了营业损失。自2020年3月5日起，原告李进发现涉案商铺被上锁无法进入，之后就再也未能正常使用涉案商铺。原告李进找到被告西捷公司工作人员了解情况，但其工作人员一直以各种理由推脱。2020年3月底，被告西捷公司遣散了全部员工并搬离了现场。2020年4月10日，被告宏瀚公司发出《通告函》并通过广东广大律师事务所发出律师函，称因被告西捷公司拖欠其2019年11月至2020年3月的租金及2019年12月至2020年3月的管理费、水电费等费用，其与被告西捷公司之间的租赁合同关系将于2020年3月31日终止，其将于2020年4月30日关闭商场，并要求原告李进退场。2020年4月28日，原告李进迫于无奈唯有退场。被告西捷公司的行为已构成违约并严重损害了原告李进的合法权益，被告宏瀚公司一直知悉并放任被告西捷公司的违约行为，导致原告李进的合法权益严重受损，故其应承担连带责任。被告西捷公司没有答辩，亦没有提交证据。被告宏瀚公司辩称：原告李进与被告西捷公司签订的商铺租赁合同及被告西捷公司与被告宏瀚公司签订的租赁合同分别形成的租赁关系属于两个独立的法律关系，根据合同相对性原则，被告宏瀚公司无须向原告李进承担任何责任或义务，原告李进要求被告宏瀚公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，请求驳回原告李进对被告宏瀚公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审情况，本院认定本案事实如下：宏瀚公司系广州市天河区花城大道760号地下一层01房的产权人，涉案商铺在上述房产内。2018年10月29日，西捷公司与宏瀚公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定由宏瀚公司将上述房产出租给西捷公司作商业使用，租赁期限为2018年11月1日至2033年10月31日。2019年11月13日，西捷公司（甲方、出租方）与李进（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用（第1.1条租赁物业及用途）。该商铺仅限于商业用途，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该商铺用途，经营业态仅限于至尊披萨（第1.4条租赁物业及用途）租赁期限自2019年11月14日至2022年11月13日（第2.1条租赁期限）。双方签订本合同当日，乙方须以转账形式支付三个月租金20100元给甲方作为保证金。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定交还该商铺后，保证金在三十日内无息退还给乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金（第4.1、4.2条保证金）。租赁期间，若任何乙方无正当理由，擅自改变或提前解除合同，视为违约，违约方需赔偿对方相应的损失（第12.1条违约责任）。2019年11月15日，李进向西捷公司支付租赁保证金20100元，西捷公司出具专用收据及收款证明予以确认。另西捷公司出具收款证明，载明：“现收到F138A店（至尊披萨）基建服务费人民币叁万元（小写：30000元）。合同签订之日起，款项不予退还”。2019年11月19日宏瀚公司出具《产权人同意分租及声明函》，载明同意涉案商铺由西捷公司将涉案商铺分租给李进用于经营“至尊披萨”品牌使用。2020年3月23日，因西捷公司拖欠宏瀚公司2019年11月至2020年3月的租金，宏瀚公司向其发出《通告函》告知将于2020年3月31日收回包括涉案商铺在内的“零度青春”商城所有商铺，并于同日就上述情况向商场各租户发出《通告函》。2020年4月10日，宏瀚公司向涉案商铺所在商场包括李进在内的所有租户发出《关于宏瀚公司提前终止与西捷公司租赁合同关系的律师函》，该函件载明：宏瀚公司与西捷公司之间的租赁合同关系于2020年3月31日终止。宏瀚公司将于2020年4月30日当天关闭商场，并停止所有商铺的水电供应。西捷公司应当在4月30日前将商铺全部空出。在庭审中，宏瀚公司确认其与西捷公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充合同》已经解除，其已于2020年4月30收回包括涉案商铺在内的“零度青春”商城所有商铺。李进主张对涉案商铺进行装修，装修损失为41600元，李进向本院提供装修工程施工合同、交易明细、账单详情予以证明。其中装修工程施工合同由李进作为发包方与作为承包方的谢玖铭签订，合同约定的工程名称为“潭村至尊比萨”，装修施工地点为涉案商铺所在地点，工程造价为48000元，签订合同开工进场支付21600元、水电改造验收支付21600元、验收合格5天内结清4800元；交易明细记载2019年12月2日从账号为62×××73向收款方谢玖铭转账21600元；账单详情记载“2019年12月9日转账-转给谢生|VIP装修20000元”。李进主张为租赁涉案商铺支付中介费8500元，李进提供网上银行电子回单、收款收据予以证明。其中收款收据记载的收款金额为8500元，收款事由为广州市天河区花城大道102F138A室佣金，加盖广州市同联商业房地产有限公司合同专用章。李进主张为租赁涉案商铺支付消防费用3500元，李进提供账单详情予以证明。账单详情记载“2019年12月12日转账-转给刘杰（机电，消防）3500元”。李进主张的加盟费损失48000元，李进提供合作协议书、营业执照副本、支付宝转账电子回单、网上银行电子回单予以证明。合作协议书由佛山市至尊比萨餐饮管理有限公司作为甲方与作为乙方的李进于2019年11月19日签订，由甲方授权乙方在广东省广州市天河区潭村进行佛山市至尊比萨餐饮管理有限公司专营店的产品经销服务，合同期限3年，自2019年11月19日起至2022年11月19日止，服务费为48000元。营业执照副本记载的业户名称为广州市天河区猎德零度比萨店，经营者：李进；注册日期：2019年12月13日；经营范围：餐饮业；经营场所：广州市天河区花城大道760号地下一层01房（零度青春商城）之F138A铺。网上银行电子回单记载2019年11月18日李进向收款方账号62×××24户名谢从真转账48000元。李进主张的进货损失10183.43元，李进提供了“潭村新店开业进货表”予以证明，该进货表记载了包括安佳芝士等商品在内的各种商品进货数量、单价、金额等内容，备注注明的合计金额为10183.43元。李进主张营业损失13890元、搬迁费1600元，李进均没有举证证明。就上述损失中的装修损失、营业损失应当通过评估鉴定确定，经本院释明后，李进没有申请司法鉴定。本院认为:李进与西捷公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于西捷公司拖欠商场产权人宏瀚公司的租金，致使李进与西捷公司之间的租赁合同无法继续履行。李进并无违约的主观恶意亦无违约行为，且已经实际将涉案商铺交还给宏瀚公司，故其要求西捷公司退还租赁保证金20100元，本院予以支持。西捷公司向李进收取30000元基建服务费并出具收款证明，虽然西捷公司在收款证明中注明自合同签订之日起，该费用不予退还，但合同中并无对该费用进行约定，从公平合理的角度出发，结合合同约定的租期以及实际履行情况等，本院对于该费用酌情确定由西捷公司向李进退还25000元。鉴于宏瀚公司已于2020年4月30日收回涉案商铺，双方的合同实际已无法履行，西捷公司应于该日退还租赁保证金及相应的基建服务费，现其未予退还，李进要求其按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应利息，合法有据，本院予以支持，但利息应当自该日起计算。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持”。依据《商铺租赁合同》约定，李进有权对涉案商铺进行装修，且西捷公司也实际收取了李进的装修保证金，应当视为其同意李进进场装修。如前所述，导致合同提前终止的责任在于西捷公司，故西捷公司应当赔偿李进剩余租赁期内装修残值损失。李进提供了装修工程施工合同、交易明细、账单详情，可确认其对涉案物业进行装修共花费了装修款41600元。从公平合理的角度出发，结合合同约定的租期以及实际履行情况等，本院酌情确定西捷公司需向李进赔偿的剩余租赁期内装修残值为35000元，对李进超出该金额部分的主张，本院不予支持。另因装修费用已经实际投入到涉案店铺的装修中，并不存在资金占用损失的问题，故李进要求就装修损失费支付利息，本院不予支持。李进诉请要求赔偿的加盟费损失，根据李进与许可方签订的合作协议书，该费用为李进为加盟餐饮品牌向案外人支付的费用，相关合同亦未限制李进仅在涉诉场地经营使用，李进尚可继续利用该加盟品牌另行从事商业经营，现无证据表明李进无法继续使用该加盟品牌产生相应的损失，且已经超出了在订立租赁合同时西捷公司应当预见到的损失范围，故对李进要求赔偿加盟费损失及其利息的诉讼请求，本院不予支持。李进诉请要求赔偿的中介费损失，中介费是案外人基于提供了居间服务而向李进收取的，该费用的支出不属于本案租赁合同解除导致必然支出的费用，李进要求赔偿中介费损失及其利息的诉讼请求，本院不予支持。李进诉请要求赔偿的消防费、搬迁费、进货材料损失及其利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。李进主张的营业损失，应当通过鉴定才能确定，但经本院释明后，李进并没有申请司法鉴定；虽然通过第三方鉴定并非证明案件事实的唯一途径，但是，对于营业损失，李进并没有提供证据予以证明，李进应承担举证不能的不利后果。因此，李进要求赔偿营业损失及其利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。李进要求宏瀚公司就本案西捷公司的债务承担连带责任，但宏瀚公司与李进之间并无任何合同关系，涉案的所有合同亦无约定其因西捷公司的违约行为承担连带责任的义务。因此，在宏瀚公司没有任何过错的情况下，李进要求其对西捷公司本案的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州西捷企业管理有限公司于本判决发生法律之日起十日内，向原告李进退还租赁保证金20100元、基建服务费25000元及利息（利息以45100元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月30日起计算至款项清偿之日止）；二、被告广州西捷企业管理有限公司于本判决发生法律之日起十日内，赔偿原告李进装修残值损失35000元；三、驳回原告李进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4234元，由原告李进负担2507元，被告广州西捷企业管理有限公司负担1736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二一年三月十一日法官助理张彩莲书记员麦秋菊