上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初5344号原告：徐美香，女，1968年6月22日生，汉族，住上海市崇明区。原告：徐玉美，女，1954年3月11日生，汉族，住上海市崇明区。两原告共同委托诉讼代理人：王津，上海中夏律师事务所律师。被告：王惠艳，女，1967年4月27日生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：胡怀亮。委托诉讼代理人：卢镇，上海市经纬律师事务所律师。第三人：倪小兰，女，1929年7月24日生，汉族，住上海市崇明区长兴镇北兴村XXX号。原告徐美香、徐玉美诉被告王惠艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院依法追加倪小兰为本案第三人。嗣后，本案转适用普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告徐美香、徐玉美及两原告共同委托诉讼代理人王津、被告王惠艳及委托诉讼代理人胡怀亮、卢镇到庭参加诉讼。第三人倪小兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐美香、徐玉美向本院提出请求：1、判令解除原、被告于2013年签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》；2、判令被告返还位于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告向原告赔偿损失500000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月27日，原、被告在居间方上海置联房地产经纪事务所的居间介绍下签订《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》，约定被告购买原告位于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定房款为380000元，签订协议后2日内支付首期房款100000元，2013年5月15日前支付二期房款200000元，过户当日支付尾款80000元。2017年11月17日，系争房屋办理产权登记，登记权利人为徐美香、徐玉美、倪小兰按份共有，其中徐美香占49%、徐玉美占49%、倪小兰占2%。满足过户条件后，原告多次通知被告办理房屋过户手续，被告均拒绝办理。经原告了解，被告属于上海限购对象，系争房屋买卖合同无法继续履行。原告名下有两套房屋，由于系争房屋无法过户至被告名下，导致原告无法再为孙女购买学区房，学区房价上涨给原告带来直接的经济损失。故原告诉至法院，要求解除合同。被告王惠艳辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告既无合同解除权也未达到法定解除条件，应继续履行合同。原告签订系争房屋买卖合同时，符合购房条件；其次，原、被告可以继续履行房屋买卖合同，被告丈夫已经连续缴纳45个月社保，以家庭名义购房，待其满足社保缴纳年限时，可以办理过户；再次，因系争房屋房价上涨，被告曾多次要求增加购房款，被告并未同意。原告已于2013年将系争房屋出售给被告，2017年原告办理产权登记却未通知原告，擅自将系争房屋登记至原告及第三人名下，影响被告的合法权益。故要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2013年2月27日，原告徐美香、徐玉美作为甲方与被告王惠艳作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议约定：乙方购买甲方位于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积58.78平方米，房款总价为380000元。房款支付方式：签订本协议贰日内乙方向甲方支付100000元；2013年5月15日前，乙方支付甲方贰期房款共计200000元。待双方满足国家规定要求并赴房地产交易中心办理过户手续当日，乙方支付甲方尾款80000元，尾款不再支付利息。协议同时约定，甲方收到贰期房款的同时，将房屋钥匙交给乙方，双方签订《房屋交接书》。自交付房屋之日起确定房屋相关水电设施设备的交接。交付后，水电设施维护责任交给乙方。物业费归责也由房屋交接日起移交乙方。乙方应根据国家法律、法规等规定承担本交易所产生的税费及过户手续费，但甲方办理一手产权证的相关费用由甲方自行承担。同日，原、被告签订《动迁安置房补充协议》，协议约定：第七条甲方承诺在过渡期间，因下列情形导致甲方未在交易限制期满后将房屋过户给乙方的，除乙方未按期支付价款外，甲方不得以任何理由向乙方抗辩，应无条件为甲方办理过户，超过三个月仍未过户的，乙方有权解除合同。同时甲方应无条件向乙方赔付房屋总价款的100%，同时以购房款为基数，按照同期贷款利率的四倍计算利息支付给乙方。……第九条因乙方自身过错未能及时办理过户手续造成损失的，乙方的损失由乙方自行承担，给甲方造成的直接损失，由乙方赔付给甲方。该房屋交易限制期满后，因乙方自身过错而不予过户或者迟延过户的，自可以过户之日起，房屋灭失、损毁的风险由乙方承担。……十二条因相关法律法规或者国家和本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致此次交易不能及时过户或者不能过户而造成的损失，双方自行承担损失。如果地方政府的政策发生变动致使动迁房交易限制期发生变化，则时限按照相关变动作相应的延长或缩短处理，合同其他条款约定不变。2013年5月15日，原告将系争房屋交付被告。2017年11月17日，系争房屋办理产权登记，由徐美香、徐玉美、倪小兰按份共有，其中徐美香占49%、徐玉美占49%、倪小兰占2%。上海市不动产登记薄载明：“2018年1月4日，具体门牌号：长兴镇长橘路XXX弄XXX号……35-39号……根据崇长府(2016)121号崇明县长兴镇政府关于免于长兴镇江南滨江苑小产证交易过户三年限制的请示、崇府办函(2016)231号崇明县人民政府办公室公文办理便函及关于办理长兴镇江南滨江苑房产交易备案事宜的申请，备案如下：待开发商办理大产证、动迁户办理小产证后，对于拆迁安置协议满三年的，可办理交易登记手续。”原告认可收到被告房款300000元，并表示如果合同解除，愿意退还被告购房款，被告坚持不同意解除合同。审理中，本院于2020年11月9日至第三人倪小兰家中，征询第三人对于原、被告间房屋买卖的意见，第三人表示清楚系争房屋买卖的事实，同意两原告要求解除合同的意见。另查明，被告王惠艳与胡怀亮系夫妻关系，王惠艳2013年4月在上海市建立临时基本养老保险缴费账户，上海高美物业管理有限公司为其缴纳了2013年4月至2015年5月的社保费。2017年4月，该人员养老保险账户转往外省市。胡怀亮目前社保未连续缴纳满5年。以上事实，由《房屋买卖协议》、《动迁安置房补充协议》、银行流水明细、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、不动产权证书、上海市不动产登记簿、微信聊天记录、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、房屋照片、物业管理费发票、水、电及燃气票据、装饰装修施工合同、收条、录音等证据证实。本院认为，原告徐美香、徐玉美与被告王惠艳签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。对于原、被告签订的房屋买卖协议是否应当解除的争议，原告认为被告属于限购对象，而且在房屋买卖协议约定的过户期限届满后，涉案房屋的产权无法完成过户登记，故主张要求解除合同并返还房屋。被告认为双方签订房屋买卖协议时，被告具备购房资格，且被告属于家庭购房，其丈夫已经连续缴纳社保，合同可以继续履行，原告无权解除合同。本院认为，对于限购资格的认定，本案中系争房屋为动迁安置房，双方签订房屋买卖协议的时间为2013年2月27日，此时上海市的住房限购政策关于非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限为从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。2016年3月25日上海市公布的住房限购政策将上述非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限调整为从购房之日前连续缴纳满5年及以上。从被告的缴纳社保情况可见，被告王惠艳自2013年4月在本市建立临时缴费账户，仅缴纳2013年4月至2015年5月的社保，且在2017年4月其缴费账户已经转往外省市，结合前后的房地产限购政策，均说明被告的社保缴纳记录上均不符合当时及目前的住房限购政策，属于限购对象，且合同上写明王惠艳一人购房。即使以家庭名义购房，其丈夫仍不符合目前的住房限购政策，故系争房屋的买卖合同因被告王惠艳的限购而无法继续履行。故本院对原告要求解除与被告签订《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除的时间以被告王惠艳收到法院送达的起诉状副本之日即2020年7月11日为准。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。故被告王惠艳应当将系争房屋返还原告。审理中，原告表示合同解除的同时，愿意退还购房款300000元，本院予以确认。对于原告主张的损失500000元，未提供充分的证据予以证明，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告徐美香、徐玉美与被告王惠艳于2013年2月27日签订的《房屋买卖协议》及《动迁安置房补充协议》于2020年7月11日解除；二、被告王惠艳于本判决生效之日起十日内将位于上海市崇明区长兴镇长橘路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告徐美香、徐玉美及第三人倪小兰；三、原告徐美香、徐玉美于本判决生效之日起十日内返还被告王惠艳购房款300000元；四、驳回原告徐美香、徐玉美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11739元，由原告徐美香、徐玉美负担5800元，被告王惠艳负担5939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王秋红人民陪审员  张 艳人民陪审员  黄 磊书 记 员  杨羽敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。