福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1811号上诉人（原审被告）：魏小晶，女，1992年3月7日出生，汉族，住福建省古田县。被上诉人（原审原告）：刘景瑜，女，1961年1月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**彬，福建航嘉律师事务所律师。上诉人魏小晶因与被上诉人刘景瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初9139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏小晶上诉请求：撤销一审判决，改判刘景瑜自行承担恢复原状的费用。事实与理由：1.魏小晶并未破坏房内电线设施、管道，刘景瑜也没有证据证明魏小晶破坏房内电线设施、管道。2.魏小晶对刘景瑜签署的《群租房拆除协议》中的“强拆费用共计15000元”和“电线线路、管道恢复费用共计7000元”存在质疑，且对该付款存在质疑，要求提供汇款记录。3.魏小晶有渠道以较低的费用整改诉争房屋并于4月7日主动提出整改并承担相应费用，但刘景瑜拒绝，4月13日魏小晶已经将诉争房屋在住人员清空，房屋处于可以被收回的状态，但刘景瑜拒绝收回房屋，上述事实充分说明刘景瑜并无整改之意。《限期整改通知书》要求2020年4月12日前自行拆除恢复原状，直至4月27日上午诉争房屋被相关部门强拆，这期间刘景瑜可自行整改却未整改，在收回诉争房屋后刘景瑜自行签署《群租房拆除协议》并未提前告知魏小晶。出租方可以收回该房屋时却拒绝收回，本案是因出租方原因导致房屋无法被实际收回，该损失不应由魏小晶承担。4.《房租租赁合同》第十条第2点约定“租赁期满，乙方按装修后的结构将房屋交房甲方”；《群租房排查整治的通知》第六条第2点规定“自收到《限期整改通知书》起15日内，由房屋产权人负责自行拆除恢复原状”，第七条第2点规定“整改期限内拒不整改或整改不到位的群租房，由相关部门对违规装修部分实施强制拆除，强制拆除所产生的费用由房屋产权人承担”，因此强拆费用应由房屋产权人承担。5.在《群租房排查整治的通知》出台之前，无法律法规限定群租房，且魏小晶对该房屋投入资金达20万元（其中水、电、油漆、木工等装修不可折现，亏损约14万元），双方互有损失，应当互相赔偿，刘景瑜也应平摊魏小晶不可折现的装修费7万元。刘景瑜辩称，请求驳回魏小晶全部上诉请求。1.刘景瑜系通过微信转账等方式支付强拆费用并已向一审法院提交说明，已提供的增值税普通发票可以证明刘景瑜已实际支付的强拆费用。2.魏小晶已收到《限期整改通知书》，明确得知诉争出租房需要强制拆除装修。刘景瑜已经提前通知魏小晶相关部门上门强拆的时间，不存在没有提前告知的情况，且诉争房屋被强拆之前系魏小晶实际控制，刘景瑜也是在相关部门破坏门锁后才进入诉争房屋。3.魏小晶迄今未归还刘景瑜煤气表，也未赔偿损失。4.即使《群租房排查整改的通知》规定了“强制拆除费用由房屋产权人承担”，其目的是为了有利于行政行为推进，不代表最终民事责任的划分，且《群租房排查整改的通知》属于行政文件，其法律效力低于民事法律及司法解释，也不能作为本案民事责任划定的依据，应根据合同约定及双方实际过错判定双方应承担的民事责任。刘景瑜向一审法院起诉请求：判令魏小晶赔偿刘景瑜房屋隔断拆除费15000元、电线线路、管道恢复费用7000元、恢复房屋原状费用46995.3元、拆除安装房锁费300元、煤气表损失403元，共计69698.3元。一审法院认定事实：2019年4月22日，刘景瑜（甲方）与魏小晶（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市鼓楼区温泉街道湖东路187号隆发大厦1号楼9层501单元出租给乙方；租赁期限6年，从2019年4月22日起至2025年6月15日；租赁期间乙方有权出租该房屋且甲方不得无故干涉；前面三年租金每月7500元，后面三年租金每月8000元；甲方同意自签订本合同至2019年6月15日止作为乙方的装修期，在装修期内甲方不收租金；租金按月支付，支付时间为每月22日前；如乙方未按时全额缴纳房租，按日收取欠费总额1%的滞纳金，经甲方提醒，超出七日仍未缴纳房租，甲方有权单方面终止合同，收回出租房屋，承租押金不予返还；甲方收取乙方押金15000元，待合同终止时，所有费用结清后，甲方在三个工作日内无息一次性归还乙方；乙方应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用公摊及租金水费等实际使用的费用，若乙方未及时缴纳上述相关费用，由此产生的滞纳金由乙方承担；自然灾害等不可抗力因素无法履行合同以及造成损失，双方互不承担责任，租金按实际时间计算，多退少补，甲乙双方不承担任何责任；在租赁期内，乙方有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租，并调整该房产布局、设施、设备等，但不得改变该房产的承重结构；租赁期满，乙方按装修后的结构将房屋交房甲方，但房屋内可移动物品（如空调、冰箱、洗衣机、热水器、床、衣柜、桌椅）乙方可搬走。同日，魏小晶向刘景瑜支付押金15000元。2019年4月26日，魏小晶向物业报备后，开始对上述房产进行分隔装修，用于群租。2019年6月22日，刘景瑜（甲方）与魏小晶（乙方）签订《补充议定书》，约定：乙方在租赁期间不能改变卫生间格局，不能更改排污地下水管道；甲方同意免租期适当延长至6月30日，交租时间改为每月15日前，即先交租后使用。2020年3月23日，福州市开展五城区群租房整治百日攻坚专项行动。2020年3月29日，福州市鼓楼区温泉街道办事处向魏小晶、刘景瑜发出《限期整改通知书》，认定上述房屋存在改变房屋结构等问题，要求在2020年4月2日前清退租户，于2020年4月12日前自行拆除恢复原状。因刘景瑜、魏小晶未按期整改，刘景瑜于2020年4月26日通过微信通知魏小晶“接社区电话，我的房子明天要被强拆，通知明天早上10点强拆”。2020年4月27日，社区相关部门人员开锁后，对房屋内的违规结构进行强制拆除，刘景瑜更换门锁，魏小晶当天未到场。2020年4月24日，魏小晶向一审法院提起诉讼，请求刘景瑜返还押金15000元、2020年4月14日至4月15日租金500元，一审法院于2020年7月20日作出（2020）闽0102民初4067号民事判决，确认上述事实及以刘景瑜收回房屋之日即2020年4月27日为合同解除之日，并判决刘景瑜向魏小晶退还押金11332.36元。刘景瑜、魏小晶均不服上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2020年10月20日作出（2020）闽01民终5924号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，刘景瑜为拆除案涉群租房并恢复案涉房屋原状，与福州博园雅居装饰工程有限公司分别签订《群租房拆除协议》、《群租房恢复原状工程补充协议》，并支付拆除费15000元、电线线路管道恢复费7000元、将房屋恢复至租赁前格局的分割、砌墙、粉刷等费用46995.3元。另，刘景瑜支付燃气表安装费403元、房锁费300元。一审法院认为，刘景瑜与魏小晶签订的《房屋租赁合同》、《补充议定书》，系双方真实意思表示，合法有效。因案涉房屋被认定为群租房并被强制拆除，致使合同无法继续履行，合同已于2020年4月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《房屋租赁合同》第十条关于“乙方有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租”的约定，双方对合同不能履行均存在过错，故刘景瑜关于其并不知群租用途的主张，缺乏依据，一审法院不予采信。对于合同的解除双方均存在过错，故案涉房屋恢复原状产生的费用，刘景瑜与魏小晶应平均分担。刘景瑜主张的房屋隔断拆除费15000元、电线线路、管道恢复费用7000元，上述费用属于恢复原状的合理费用，且提供了相应合同及正式发票，一审法院予以认定，魏小晶应分担上述二分之一的费用，即11000元。其他费用系刘景瑜继续使用案涉房产的支出，不能认定为恢复原状的合理费用，一审法院不予支持。魏小晶辩称刘景瑜应归还房屋押金及租金，魏小晶已在（2020）闽0102民初4067号房屋租赁案件中提出诉请，一审法院及福州市中级人民法院均作出判决，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、魏小晶应于本判决生效之日起十日内向刘景瑜支付房屋隔断拆除费、电线线路、管道恢复费共计11000元；二、驳回刘景瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1542元，减半收取计771元，由魏小晶负担37.5元，刘景瑜负担733.5元。二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋被认定为群租房并被强制拆除，致使合同无法继续履行，经生效判决确认，案涉《房屋租赁合同》已于2020年4月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘景瑜提交相应合同及凭证诉请魏小晶支付房屋隔断拆除费15000元、电线线路、管道恢复费用7000元等费用，而根据《房屋租赁合同》第十条关于“乙方有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租”的约定，案涉双方对合同不能履行均存在过错，鉴于上述费用属于恢复原状的合理费用，一审法院据此判决魏小晶分担上述二分之一的费用，已臻合理，本院予以维持。综上，魏小晶的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费771元，由魏小晶负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年三月十八日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君