江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0902民初1606号原告：江西济民可信房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区府北路8号红林世界城1号楼7楼，统一社会信用代码：91360900581613146P。法定代表人：罗松，该公司董事长。委托诉讼代理人：万磊，江西济民可信房地产开发有限公司职员，住江西省南昌市西湖区。被告：翁慧玲，女，1989年5月2日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市进贤县。原告江西济民可信房地产开发有限公司与被告翁慧玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西济民可信房地产开发有限公司（以下简称原告）的委托诉讼代理人万磊、被告翁慧玲（以下简称被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金3197.1元（以359225元为基数，从2020年11月4日起暂计算到2021年1月31日，按日万分之一计算，实际要求计算至合同解除之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月7日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以分期付款的方式向原告购买位于宜春市房屋，建筑面积为120.88平方米，单价为每平方米人民币6603.87元，总价款为798276元人民币，首期房价款79828元人民币应于2019年11月7日前支付，剩余房款应于2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日前分别支付119741元人民币，于2020年11月3日前支付359225元人民币。同时合同第三章第八条第二款还约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金”。被告在2020年8月3日支付了第四期房款后，最后一期房款359225元本应于2020年11月3日向原告支付，但被告却于2020年10月26日向原告寄出《解除合同告知函》，要求单方面解除合同，同时拒绝按期支付最后一期款项，被告单方面不履行合同的行为严重损害了原告的现实利益和依赖利益，已构成严重违约。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称，同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但对原告主张的违约金数额有异议。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定以分期付款的方式向原告购买位于宜春市房屋，建筑面积为120.88平方米，单价为每平方米人民币6603.87元，总价款为798276元人民币，首期房价款79828元人民币应于2019年11月7日前支付，剩余房款应于2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日前分别支付119741元人民币，于2020年11月3日前支付359225元人民币。本人已交纳房款共计439051元，因疫情原因，本人经济情况不佳，导致最后一期房款359225元未能按约交纳。本人于2020年10月向原告寄出《解除合同通知书》，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求原告将本人已经支付的购房款项退回，可原告迟迟没有将相应款项返还本人，也没有催促本人将合同剩余款项向其支付并继续履行合同，只是无限期的拖延时间，将逾期付款的违约金无限制的增加。按照合同约定，出卖人同意解除合同的，买受人应当按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，即3592.25元，并于15日内退还扣除违约金后的剩余款项。综上，请求法院判令驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明：2019年11月3日，被告欲购买原告开发的宜春市宜阳西大道689号宜春恒大绿洲小区房屋，向原告交付定金50000元。2019年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同约定，被告购买原告开发的宜春市房屋，该商品房总价为798276元。被告选择的付款方式为分期付款，被告应当在2020年11月3日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款79828元于2019年11月7日前支付，于2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日前分别支付119741元人民币，于2020年11月3日前支付剩余房款359225元人民币。同时合同第八条对买受人逾期付款的违约责任约定：1、买受人选择银行按揭付款方式和一次性付款方式，如买受人未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。2、买受人选择分期付款方式，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。合同签订后，被告于2019年11月7日向原告交付房款29828元、于2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日分别交付房款119741元，累计被告已向原告交付房款439051元（含定金50000元）。2020年10月26日，被告因疫情原因导致资金困难，故向原告邮寄《解除合同告知函》，欲解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。2020年11月3日，被告未按《商品房买卖合同（预售）》约定，支付最后一期房款359225元。此后，原、被告对合同解除相关事宜未达成一致意见，原告故诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方的商品房预售法律关系成立，各方均应按合同约定履行义务，被告未按合同约定期限支付房款，应按双方约定及法律规定承担违约责任。一、关于原、被告于2019年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告诉请解除合同，被告在庭审过程中表示其于2020年10月26日就向被告表示要求解除合同，并且在庭审中也明确表示同意解除合同，故本院确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、关于被告应支付违约金多少的问题。原告要求被告支付违约金的理由是《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款规定：买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。被告辩称原告按照合同第八条第2款计算违约金不合理，《商品房买卖合同（预售）》第八条第1款（2）规定：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，本案原告同意解除合同，故应按该款约定计算违约金。本院认为，原告诉请的违约金计算方式是在双方履行合同而被告逾期付款情形下的违约金计算标准，而本案中原、被告已协商解除合同，应当适用合同解除情形下的违约金计算标准，故本院采信被告的辩称意见，被告应向原告支付违约金是3592.25元（359225元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告江西济民可信房地产开发有限公司与被告翁慧玲于2019年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、限被告翁慧玲于本判决生效后十日内向原告江西济民可信房地产开发有限公司支付违约金3592.25元。三、驳回原告江西济民可信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11815元，减半收取计5907.5元，由被告翁慧玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 陈凤二〇二一年三月二十九日代书记员 彭玲