苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0509民初16046号 原告：沈娟，女，1989年8月7日出生，汉族，住苏州市吴江区。 原告：金勇，男，1988年5月12日出生，汉族，住苏州市吴江区。 两原告共同委托诉讼代理人：杨敏，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：张晓婷，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣。 原告沈娟、金勇与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告沈娟、金勇的共同委托诉讼代理人杨敏、张晓婷到庭参加诉讼，被告财智公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈娟、金勇向本院提出的诉讼请求：1.请求判令被告财智公司支付违约金102526.54元；2.本案诉讼费用由财智公司承担。后原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告财智公司支付违约金（以1229888元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年9月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。事实和理由：2018年5月4日，原告沈娟、金勇与被告财智公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定原告沈娟、金勇向被告财智公司购买吴江财智金鹰商业中心第2、3幢3单元1016室的商品房，建筑面积139.75平方，房款1229800元。合同第二十二条对逾期办证违约金作了约定：“因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金”。从原告取得的物业费发票可知，原、被告的实际交接之日早于2018年5月30日。现因被告逾期提供办证资料，原告直至2020年9月30日才取得产证。双方合同中约定的违约金过低，不能客观反映买受人的实际损失，故要求调高。 财智公司提交书面答辩状辩称，第一，被告在2018年5月30日向原告履行交房义务，未给原告造成任何财产损失。因此原告自2019年5月25日起主张逾期办证违约金无合同及法律依据。第二，被告于2020年7月23日通知原告领取办证资料，但原告于2020年9月24日才至被告处领取办证资料，其自身怠于行使申领产证的权利，故逾期办证违约金应计算至2020日7月23日。第三，关于违约金的标准。原、被告双方在合同中明确约定了逾期办证的违约金为每日按房屋总价款的万分之0.5计算，故应首先按合同的约定承担违约责任；原告如主张约定的违约金低于实际损失要求调高违约金，应提供相应的证据加以证明。开发商受疫情影响较大，无力承担过高的违约金，且民间借贷的最高利率也已调低，原告主张的违约金标准明显过高。 经审理查明：2018年5月4日，财智公司（出卖人）与沈娟、金勇（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，合同约定买受人向出卖人购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1016室商品房，建筑面积139.75平方米，房屋总价款1229800元。合同第十七条（房屋交付时间）约定，出卖人定于2018年10月1日前将商品房交付给买受人，最早不得早于2018年5月4日。合同第二十一条（不动产登记）约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。买受人委托申请办理、申领不动产权证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理不动产权证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。合同第二十二条（逾期办理不动产登记的违约责任）约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同第三十八条（送达的方式和地址）约定，任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方在本合同第一部分所列地址，任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。第三十九条（送达）约定，通过面呈或快递方式发出的文件在送到对方的送达地址并由对方签收时视为送达；若对方不能或不愿签收文件，而文件发出方能以公证形式证明送达行为及送达的文件内容的，则在公证机构为该事实出具公证书之日起3日视为送达。不可抗力除外。 沈娟、金勇于2018年5月30日缴纳了涉案房屋的物业费等费用。财智公司于2018年11月17日向沈娟、金勇开具了价税合计金额为1229888元的江苏增值税普通发票（上面注明面积为139.76平方米）。财智公司于2020年7月17日通过特政EMS向沈娟、金勇发出通知函，要求沈娟、金勇于收到通知函之日起五日内至财智公司领取办证所需材料。特快专递于2020年7月18日至达沈娟、金通所在小区的丰巢专递柜，并向沈娟的手机发出取件通知，2020年7月20日再次发出取件通知，后于2020年7月25日发出取消派件提醒,通知包裹已被快递员从丰巢取出，取件码失效。后沈娟、金勇于2020年9月30日取得案涉房屋不动产权证书。 以上事实，有原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、不动产权证书、EMS快递查询、丰巢智能柜通知截图，被告提供的办证明细表（自办）、通知函、EMS邮寄凭证、给其余业主的退件以及当事人的相关陈述予以证实。 本院认为：原告沈娟、金勇与被告财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2018年5月30日交付，按照双方合同约定，如因出卖人财智公司的原因，买受人无法在房屋交付之日起360日内取得不动产权证书的，出卖人应负逾期办证的违约责任。现被告财智公司于2020年7月17日才发出领取办证所需材料的通知，原告于2020年9月30日取得案涉房屋不动产权证书，故被告财智公司存在违约行为，应当承担违约责任，但逾约责任的起算点应为2019年5月26日。 关于逾期办证违约金的截止时点，原告沈娟、金勇主张计算至实际办出产证之日，被告财智公司主张计算至2020日7月23日。本院认为，根据双方合同约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。现被告通过邮政速递于2020年7月17日发出领取资料通知，通知于次日即2020年7月18日到达原告所在小区的丰巢专递柜，但原告沈娟、金勇未领取该通知，后该邮政信件被退件。根据双方合同第三十九条的约定，该通知不能被视为送达。故原告主张逾期办证违约金计算至2020年9月30日，本院予以支持。 关于逾期办证违约金的标准。原告沈娟、金勇要求调高违约金，被告财智公司认为应按合同约定。本院认为，原告沈娟、金勇与被告财智公司在房屋买卖合同中约定每日万分之0.5的逾期办证违约金。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金过低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告沈娟、金勇造成损失，故原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算较为合理，本院予以支持。 综上，经本院核算，逾期办证违约金应为93222.1元。被告财智公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告吴江财智置业发展有限公司应给付原告沈娟、金勇逾期办证违约金93222.1元，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，户名：沈娟；开户行：中国工商银行吴江鲈乡支行；账号：62×××80） 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1068元，由原告沈娟、金勇负担3元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担1065元。被告负担之数于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告沈娟、金勇已经预交的诉讼费1175元由本院退还1172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  沈黎红 二〇二一年三月二十六日 书记员  徐 霞 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。