广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤06执异12号 案外人：朱宇冰，女，1998年3月20日出生，汉族，住广东省兴宁市。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州番禺支行，住所广东省广州市番禺区市桥清河东路338号，统一社会信用代码914401011914307316。 负责人：徐建叶，行长。 委托诉讼代理人：李倩雯，广东启源律师事务所律师。 被执行人：彭金城，男，1984年1月4日出生，汉族，住广东省四会市。 被执行人：严学勤，女，1987年6月20日出生，汉族，住广东省四会市。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中行番禺支行）申请执行被执行人彭金城、严学勤金融借款合同纠纷仲裁一案中，案外人朱宇冰于2021年1月21日对本院执行被执行人彭金城名下位于佛山市XXXXXX701房[不动产权证号：粤（2018）XX区不动产权第0XXXXX2号，以下简称涉案房屋]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月19日进行了听证。申请执行人中行番禺支行的委托诉讼代理人李倩雯到庭参加听证。案外人朱宇冰及被执行人彭金城、严学勤经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人朱宇冰向本院提出异议，请求：将涉案房屋带租约拍卖。 事实与理由：朱宇冰于2019年12月2日与彭金城签订了一份《租赁合同》，约定彭金城将涉案房屋[不动产权证号：粤（2018）XX区不动产权第0XXXXX2号]租赁给朱宇冰，租赁期自2019年12月2日起至2030年2月1日止。合同签订后,朱宇冰已向彭金城一次性交付了10年共59000元的租金，且彭金城已于当日将上述房屋交给朱宇冰占有和使用。 现从法院公告获悉，上述房屋即将被法院评估拍卖。根据“买卖不破租赁”的基本原则，恳请法院处理上述房屋时，合法、合理地处理朱宇冰的有效租赁权，并贯彻“带租约拍卖”的法定规则。同时，因朱宇冰的租赁期限较长，若不切实保护承租人的租赁权利，必将造成更大的不公平，破坏市场经济中承租关系的稳定预期，打击租赁关系的长远发展。特此，朱宇冰特向法院提出本异议，恳请法院落实保护。 申请执行人中行番禺支行辩称，一、朱宇冰提出的异议理由不属于本案审查范围，不构成中止执行的法定理由。 朱宇冰要求在执行异议程序中确认其承租行为有效性，应属于其与彭金城之间的房屋租赁合同关系，该法律关系未经生效法律文书予以认可，不属于执行异议程序审查的范围。涉案房屋的权属人依法经登记为彭金城，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，朱宇冰既不是不动产登记簿上登记的权属人，也无法提供另案生效法律文书，不符合上述规定的权利人情形。 因此，朱宇冰提出的异议理由不属于本案审查范围,应当予以驳回。 二、朱宇冰提出的异议理由没有事实及法律依据，应当予以驳回。 中行番禺支行行使的抵押权为担保物权，具有合同及法律依据： 1.中行番禺支行与彭金城于2018年8月28日签订的《个人二手住房贷款合同》附件一第二条第六款约定，在抵押权存续期间抵押人将抵押物出租应当书面通知抵押权人并将抵押事实告知承租人。附件一第三条第二款第八项约定“出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别同时采取下列措施……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权”。双方于2018年10月8日办妥了抵押权登记。彭金城与朱宇冰于2019年12月2日签订房屋租赁合同，在抵押期间擅自将涉案房屋出租给朱宇冰并未书面通知中行番禺支行，已构成违约。 2.本案属于房屋先抵押后租赁的情形，据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动。承租人请求继续履行租赁合同的,人民法院不予支持。”另据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十五条规定，有关担保物权人依约定有权对担保财产进行拍卖、变卖并就所得款项优先受偿的规定，中行番禺支行实现抵押权不影响朱宇冰有关债权的合法权益，朱宇冰可依法向人民法院申报其债权，参与分配涉案房屋拍卖所得款。 综上所述，恳请合议庭依法驳回朱宇冰的异议请求。 被执行人彭金城、严学勤未作答辩。 案外人朱宇冰向本院提交了如下证据： 2019年12月2日《租赁合同》复印件1份。 经质证，申请执行人中行番禺支行发表如下意见： 对证据的真实性、合法性、关联性不予确认。 申请执行人中行番禺支行及被执行人彭金城、严学勤未向本院提交证据。 经审查，本院对案外人朱宇冰提交的证据作如下认定： 朱宇冰提交的证据没有原件核对，中行番禺支行对证据三性不予确认，本院对其真实性不予确认。 本院经审查查明：申请人中行番禺支行与第一被申请人彭金城、第二被申请人严学勤金融借款合同纠纷仲裁一案，广州仲裁委员会于2020年10月12日作出（2020）穗仲案字第6125号裁决书，裁决如下：（一）解除中行番禺支行与彭金城于2018年8月28日签订的《个人二手住房贷款合同》（合同编号为JK2018200031249492）；（二）彭金城向中行番禺支行偿还借款本金1996818.32元及利息、罚息；（三）彭金城补偿中行番禺支行律师费78900元、财产保全费5000元；（四）中行番禺支行对彭金城名下涉案房屋[不动产登记证明编号：粤（2018）XX区不动产权第0XXXX2号]拍卖、变卖的价款在本案债权范围内优先受偿；（五）本案仲裁费32879元，由彭金城承担；（六）严学勤对上述第（二）、（三）、（五）项裁决由彭金城承担的债务承担共同清偿责任。上述裁决彭金城、严学勤应付中行番禺支行的款项，自本裁决书送达之日起五日内一次性支付给中行番禺支行。逾期支付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。该裁决书还查明涉案房屋于2018年10月9日办妥抵押登记手续。裁决书已发生法律效力。因彭金城、严学勤未履行生效裁决书确定的义务，中行番禺支行向本院申请执行，本院于2020年11月2日立案，案号为（2020）粤06执1669号。 仲裁期间，中行番禺支行向广州市番禺区人民法院申请财产保全，该院以（2020）粤0113财保112号案立案，并于2020年3月13日查封了彭金城名下的涉案房屋，查封期限至2023年3月12日。 执行过程中，本院于2020年11月27日作出（2020）粤06执1669号公告，内容如下：本院决定评估、拍卖（变卖或抵债）登记于彭金城名下涉案房屋。涉及其合法权益的，请于公告张贴之日起七日内向本院书面提出。朱宇冰遂提出本案异议。 另查明，朱宇冰提交的其与彭金城于2019年12月2日签订的《租赁合同》复印件，载明彭金城同意将涉案房屋租赁给朱宇冰使用，租赁期自2019年12月2日起至2030年2月1日，朱宇冰向彭金城一次性交付10年6万元租金。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案是案外人朱宇冰以其对执行标的涉案房屋享有租赁权为由请求排除移交占有，该异议符合上述法律规定的案外人执行异议的审查范围，本院予以立案审查合法有据，并无不当。中行番禺支行抗辩称朱宇冰在执行异议程序中请求确认其承租行为有效性，应属于其与彭金城之间的房屋租赁合同关系，该法律关系未经生效法律文书予以认可，不属于执行异议程序审查的范围缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该法律规定，抵押财产成立在后的租赁关系不得对抗在先登记的抵押权，案外人据此提出排除执行异议的，人民法院应不予支持。本案中，中行番禺支行与金城武是于2018年10月9日办理涉案房屋的抵押登记手续，而朱宇冰主张其与彭金城基于《租赁合同》成立的租赁关系发生于2019年12月2日，显然后于登记在先的抵押权。因此，朱宇冰主张的租赁关系即使成立亦不能对抗中行番禺支行抵押权的实现，其提出本案异议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，朱宇冰的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人朱宇冰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李海荣 审判员  李蔚婕 审判员  陈秀武 二〇二一年三月二十二日 书记员  邓素兰