重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初3892号原告：冯娜，女，1987年3月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄黎，重庆兴瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢良友，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：朱艳，女，1982年8月5日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：罗应健，男，1977年9月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告冯娜与被告朱艳、罗应健不当得利纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯娜及委托诉讼代理人黄黎，被告朱艳到庭参加诉讼，被告罗应健经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯娜向本院提出诉讼请求：判决朱艳、罗应健返还冯娜租金114387元[（200000元/年÷365天÷543平方米×135.27平方米×838天（2018年8月11日至2020年11月25日）]；2.判决朱艳、罗应健支付冯娜资金占用损失（以114387元为基数，从2018年8月11日起至付清之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2014年11月26日，朱艳、罗应健与案外人罗林森签订《房屋租赁合同》，将其位于重庆市江北区观音桥东环路X号X楼X号房、X号房、X号房共计543平方米的房屋租赁给罗林森，双方约定上述房屋每年租金200000元，租赁期限为16年（2014年11月26日至2030年11月25日），付款方式为一次性缴清6年房租，6年到期后提前一个月缴纳下一年房租。罗林森依约向朱艳、罗应健支付了1200000元的6年房租。2018年8月10日，冯娜通过司法拍卖的方式取得了重庆市江北区观音桥东环路X号X-X号房屋的所有权，房屋建筑面积为135.27平方米。根据“买卖不破租赁”原则，罗林森与朱艳、罗应健签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，故冯娜与罗林森于2019年9月6日签订《房屋租赁合同》，继续将上述房屋租赁给罗林森使用，并约定了租赁期限、租金及支付方式等内容。因涉案房屋的所有权人已于2018年8月10日由朱艳、罗应健变更为冯娜，相应的房租应由冯娜收取，朱艳、罗应健收取2018年8月10日之后的租金构成不当得利，应当予以返还，故提出上述诉讼请求。被告朱艳辩称，本案不构成不当得利，冯娜没有受到任何损失，朱艳也没有得到任何利益。朱艳、罗应健原系夫妻关系，朱艳与罗应健婚后购买重庆市江北区观音桥东环路X号X楼X号、X号、X号三套房屋，朱艳、罗应健与罗林森签订《房屋租赁合同》后，罗林森支付了6年共计1200000元租金，之后朱艳与罗应健协议离婚。重庆市江北区观音桥东环路X号X-X号房屋已经司法拍卖，拍卖公告载明带租拍卖，冯娜知晓房屋已出租给他人的情况。2019年，冯娜与罗林森已经签订租赁合同。请求驳回冯娜的诉讼请求。被告罗应健未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年11月26日，朱艳、罗应健（甲方）与罗林森（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区观音桥东环路X号X楼X号房、X号房、X号房共计543平方米的写字楼出租给乙方使用，租赁期限为16年（2014年11月26日至2030年11月25日），每年租金为200000元，付款方式为乙方一次性缴清6年房租，6年到期后提前一个月缴纳下一年房租。因该房屋系清水毛坯房，免半年房租。之后，罗林森支付朱艳、罗应健6年房租1200000元。2018年5月25日，重庆市长寿区人民法院发布竞买公告，主要内容为：重庆市长寿区人民法院将于2018年6月11日10时至2018年6月12日10时止在重庆市长寿区人民法院淘宝司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现公告如下：拍卖标的：重庆市江北区观音桥东环路X号X-X房屋，标的房屋已出租，租赁期为2014年11月26日至2030年11月25日，共16年，标的房屋与X-X、X-X共三套房，已于2014年11月26日由被执行人一次性收取了6年的房租共1200000元，并且承租人又将标的房屋转租给次承租人亿德风尚文化传媒作办公用房，转租期为2015年11月1日至2020年10月31日，共5年，每月租金85元/平方米，自2018年11月1日起每年递增5%，评估价：156.24万元，起拍价124.992万元，保证金12万元，增价幅度：3000元（以及其整倍数）。2018年6月12日，冯娜在上述网络拍卖中竞买成功，涉案房屋网络拍卖成交价格1591920元。2018年8月10日，涉案房屋变更登记至冯娜名下，房屋产权证号，房屋建筑面积135.27平方米。2019年9月6日，冯娜（甲方）与罗林森（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定因涉案房屋产权人变更，涉案房屋原业主朱艳、罗应健与乙方所签订的房屋租赁协议中的相关权利和义务变更为甲方享有和履行。为保障双方合法权益，甲乙双方协商一致订立此合同，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方与原业主朱艳、罗应健所签订房屋租赁协议关于涉案房屋的部分自动终止。乙方每年支付甲方租金49823元。租期9年半（2021年5月26日至2030年11月25日）。本案审理中，本院就本案对罗应健进行询问，罗应健陈述其与朱艳于2006年登记结婚，双方在婚姻关系存续期间购买重庆市江北区观音桥东环路X号X楼X号房、X号房、X号房，其中1号房登记在罗应健名下，2、3号房登记在朱艳名下。2014年11月26日，朱艳、罗应健与罗林森签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋租赁给罗林森使用，租金为200000元/年，罗林森已支付朱艳、罗应健6年租金1200000元。朱艳、罗应健已离婚。冯娜、朱艳质证对上述询问笔录的真实性无异议。以上事实，有房屋租赁合同、竞买公告、网络竞价成功确认书、房产证、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，朱艳、罗应健与罗林森签订的《房屋租赁合同》约定，重庆市江北区观音桥东环路X号X楼X号房、X号房、X号房有6个月的免租期即2014年11月26日至2015年5月25日，故罗林森已支付的6年租金1200000元实际系2015年5月26日至2021年5月25日期间的租金。冯娜于2018年8月10日通过司法拍卖取得重庆市江北区观音桥东环路X号X-X房屋的所有权，故朱艳、罗应健收取2018年8月11日之后的租金无法律依据，构成不当得利，应当予以返还，故对冯娜要求朱艳、罗应健返还涉案房屋2018年8月11日至2020年11月25日期间租金的诉讼请求，本院予以支持，故朱艳、罗应健应返还冯娜上述期间的租金114388.62元（200000元/年÷365天÷543平方米×135.27平方米×838天），冯娜仅主张114387元，系其处分自身权利的行为，本院予以支持。冯娜要求朱艳、罗应健支付资金占用损失，本院予以支持，但资金占用损失的起算时间应为冯娜主张权利之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、朱艳、罗应健于本判决生效之日起十日内返还冯娜租金114387元。二、朱艳、罗应健于本判决生效之日起十日内支付冯娜资金占用损失（以114387元为基数，从2020年2月28日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以年利率6%为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2587.74元，减半收取计1293.87元，由朱艳、罗应健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王昭锦二〇二一年三月三十一日书记员  何旭阳