陕西省甘泉县人民法院 民事判决书                              (2020)陕0627民初959号 原告甘泉县XX街道办事处XX村XX小组，住所地：甘泉县。负责人杨某，组长。委托诉讼代理人崔某某，陕西树众律师事务所律师。委托诉讼代理人赵某，陕西树众律师事务所实习律师。被告陕西某某房地产开发有限公司，住所地延安市宝塔区。法定代表人张某某，该公司董事长。委托诉讼代理人李某某，陕西嘉岭律师事务所律师。委托诉讼代理人韩某某，陕西嘉岭律师事务所实习律师。原告甘泉县XX街道办事处XX村XX小组（以下简称某某二组）与被告陕西某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某二组负责人杨某及其委托诉讼代理人崔某某、赵某，被告某某公司委托诉讼代理人李某某、韩某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告根据原、被告双方于2014年6月5日签订的《关于联合开发甘泉县城关镇某某二组农民住宅安置房协议书》及甘泉县住房和城乡建设规划局、XX队XX组、三组、四组、五组于2016年9月5日签订的《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》约定，向原告返还位于甘泉县铁路靠东侧老区办及看守所处土地上修建的住宅房222套（每套建筑面积100㎡）；2、请求依法判令被告根据原被告双方于2014年签订的《关于联合开发红旗村二组农民住宅安置房的补充协议》及甘泉县住房和城乡建设规划局、XX队XX组、三组、四组、五组于2016年9月5日签订的《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》约定，向原告返还位于西门坪超出规划的土地面积12亩的无偿补偿住宅房屋84套（每套建筑面积100㎡）或该土地上建起的市场商铺，按4：6比例向原告返还40%的商铺；3、请求依法判令被告向原告支付迟延交付违约金1380000元（暂从2016年12月15日计算至2020年10月14日，按每月30天计算，每天1000元，具体以实际交付房屋之日为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月5日，原告与被告签订了关于《联合开发甘泉县城关镇某某二组农民住宅安置房协议书》（以下简称《联合开发协议书》），该协议书第六条约定：根据已审批的XX村XX小区建设内容，被告无偿向原告返还住宅222套，每套建筑面积不少于98㎡（具体面积以房产局实际测量和房产登记面积为准）。返还的住宅房为两梯四户，户型从住宅楼一层起垂直返还。协议第七条约定了工期两年半，从2014年6月15日起计算至2016年12月15日建成并交付使用。协议第十一条约定了违约责任：被告如不能按期竣工交付使用，逾期一天，向原告交付1000元/天的违约金，并承担由此造成的一切损失（若因不可抗拒的因素造成不能按时交工，应视情况顺延交付期限）。后原被告双方于2014年签订了《关于联合开发红旗村二组农民住宅安置房的补充协议》（以下简称《补充协议》），第一条约定了经双方协商认定，原告在原规划审批土地基础西门坪邦畔超出规划土地面积12亩，超出土地面积按每亩7套住宅房的比例计算，被告应无偿向原告返还住宅房84套。2016年9月5日，甘泉县住房和城市建设规划局、XX队XX组、三组、四组、五组签订了《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》，协议第一条约定XX村XX村XX小组XX房，每套建筑面积为100㎡，其中原告306套。现因高铁征收该地块，经合同三方当事人协商将给村民返还的住宅安置房位置调整至铁路靠东侧老区办及看守所处，返还的户数、每套房的建筑面积及内部设施不变，XX村XX村XX小组原先签订的《联合开发协议书》执行，只做位置的调整。以上两份协议签订后，被告在约定的竣工期限内并未向原告交付应当交付的房屋，原告多次催促被告并进行协商，一直得不到解决，故诉至本院。  被告辩称，1、原被告双方于2014年6月5日签订的《联合开发协议书》及同年签订的《补充协议》，于2016年9月5日经友好协商达成《解除协议》，《联合开发协议书》解除后，双方权利义务终止，任何一方无权再就该协议向对方主张任何权利；2、协议解除当日，原、被告及甘泉县住房和城乡建设规划局三方签订了包括原告在内的《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》，被告认为依据该三方协议约定的项目开工条件并未具备、房屋交付时间并未届满，应当驳回原告的全部诉讼请求。协议签订后，被告积极履行了协议约定的前期规划、设计、勘测等工作，但甘泉县国土资源局直至2019年1月18日才对合同约定返还地块进行为期十天的“国有土地使用权挂牌出让活动”，土地挂牌后被告积极筹措资金进行土地竞拍并于同年1月28日取得该地块的建设用地使用权，被告虽然形式上取得了土地使用权，但土地出让人甘泉县国土资源局至今未完成土地使用范围内（铁路东侧老区办及看守所处）的全面拆迁工作，合同约定的返还房屋土地位置内仍有他人建筑物存在，致使被告无法全面开工建设；协议约定的建设资金高铁征收款并未到位，政府也未积极筹措资金，被告经济能力受限无法全额垫资，为了减少双方损失，被告积极筹措资金对具备施工条件的部分楼宇进行修建，但面对庞大的修建资金被告实在无力承担。协议约定自项目开工之日起两年半交付使用，但因上述多项不可归责于被告的原因致使项目至今未全面开工，依据上述约定房屋交付时间并未届满，被告不存在违约，不应当承担任何违约责任。综上，原告的主张无事实及法律依据，应当驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的村民意见征求书80份、会议纪要2份、陕西省XX村委会换届选举当选证书、杨某身份证明真实性无异议，但认为其中的村民征求意见书、会议纪要是内部程序，与本案无关；被告对原告提交的《联合开发协议书》、《补充协议》、《解除协议》、《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》真实性无异议，对证明目的均有异议，认为双方于2014年6月5日签订的《联合开发协议书》及2014年签订的《补充协议》，已经于2016年9月5日被双方解除，该两份协议的权利义务终止，《联合开发协议书》是主合同，《补充协议》是从合同，其公司对应该返还原告306套房屋是认可的，按照最后一个协议约定，项目还没有全面开工，交付时间起算点是项目开工2年半，起算点没有开始，现在并未达到交付的时间，被告不存在违约，故原告的证明目的不能成立；被告对原告提交的《说明》有异议，认为该《说明》形式上存在瑕疵，甘泉县住房和城市建设规划局没有具体的经办人签字，2018年5月1日仅仅是一个计划时间，在后期的实施过程中，因为土地的出让、铁路的征迁等原因，导致并未按照计划进行实施，涉案的项目到现在为止也没有全面开工，原告的证明目的不能成立。原告对被告提交的《联合开发协议书》、《补充协议》、《解除协议》真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为《解除协议》只是解除了2014年6月5日签订的《联合开发协议书》，没有解除《补充协议》，《补充协议》的内容是在12亩基础上另外一个独立的返还84套房屋，内容中没有特别说明《补充协议》解除，在《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》里说的内容，包括《补充协议》里的84套房，还有之前的222套房屋，总共是306套房屋；《联合开发协议书》是主合同，《补充协议》也是主合同，是独立的合同，不是主合同和从合同关系，这两个合同都是主合同，补充协议是具有法律效力的；原告对被告提交的《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的“铁路征迁土地资金至今未到位，政府至今也未筹措资金，导致项目资金未落实”有异议，认为没有建成住房的原因是政府建设资金不到位的原因，被告应当向政府主张权益，但是被告与原告签订该合同，应当向原告履行按期交付房屋的义务，否则承担违约责任。原告对被告提交的《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》的合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为在该《成交确认书》的第一个内容中2018-03-02地块是否与本案原告有关联性，无法核实；双方签订的《联合开发协议书》约定的具体的交房时间是2016年12月15日，2014年6月5日至2016年12月15日，被告应该进行土地招拍挂，但被告没有履行自己的义务。被告特别强调没有全面开工，现在能确定的事实是已经开工了，只要开工了就要在2年半内完成，合同上并未约定全面开工、部分开工，原告认为已经开工了；原告对被告提交的视频光盘1张、照片6张、图纸1张的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为照片恰恰证明原告的房屋已经开工建设了，被告违约要承担责任。被告从2014年签订合同，2018年5月1日开工建设，到2020年11月13日要完成房屋修建并交付，原告的306套房屋并没有交付，被告应当承担违约责任，高铁征迁补偿款是否到位是被告的义务，与原告无关。本院认为，原告提交的村民意见征求书80份、会议纪要2份与本案无关，不予涉及；原告提交的陕西省XX村委会换届选举当选证书、原告负责人杨某身份证明，来源合法、客观真实，依法予以认定。原告提交的《说明》，只能证明被告某某公司计划于2018年5月1日开工修建村民安置房，无法证明案涉工程项目已于该日实际开工，本院依法不予采信。被告提交的视频光盘1张、照片6张、图纸1张、《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》来源合法，客观真实，本院依法予以确认。双方提交的2014年6月5日签订的《联合开发协议书》已通过2016年9月5日签订的《解除协议》解除，协议约定的当事人权利义务关系终止，对该事实依法予以认定；双方提交的2014签订的《补充协议》涉及的房屋套数及相关内容，已随《联合开发协议》一起，被纳入双方于2014年6月5日与甘泉县住房和城市建设规划局签订的《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》之中，该协议对被告应当返还原告306套安置房已确认，对该事实依法予以认定。双方对另一方提交的《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》无异议，均认可该协议的效力，本院依法予以认定。本院经审理查明认定事实如下：2014年6月5日，原告与被告签订了《联合开发协议书》，约定原、被告联合开发甘泉县XX镇XX村XX组XX房建设项目。被告向原告无偿返还住宅222套，每套建筑面积不少于98㎡。工期两年半，从2014年6月15日起计算至2016年12月15日建成并交付使用。同时协议第十一条约定了违约责任：被告如不能按期竣工并交付使用，逾期一天，向原告交付1000元/天的违约金，并承担由此造成的一切损失（若因不可抗拒的因素造成不能按时交工，应视情况顺延交付期限）。同年，双方签订了《补充协议》，约定原告在原规划审批土地基础西门坪邦畔超出规划土地面积12亩，超出部分按每亩7套住宅房计算，被告无偿向原告返还住宅房84套。后因西延高铁征收该拟建住宅安置房地块，致使《联合开发协议书》无法继续履行，2016年9月5日，原被告双方签订《解除协议》，一致同意解除《联合开发协议书》，终止该协议中双方的权利义务关系，任何一方无权再就该协议向对方主张任何权利；双方一致同意与甘泉县住房和城市建设规划局签订三方协议，并自愿承受协议所约定的权利义务。同日，甘泉县住房和城市建设规划局、被告与原告、红旗三组、四组、五组签订了《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》，约定将案涉安置房地块调整至铁路东侧、看守所老区办地块，共给原告某某二组返还306套安置房，每套建筑面积为100㎡，房屋内部设施不变，XX队XX小组的农民住宅安置房协议执行，只做位置的调整；协议同时约定工期为：自项目开工之日起两年半交付使用，若被告不能按期交工，将按原协议中的规定赔付原告、红旗三组、四组、五组损失；资金来源：以高铁征收该地块土地款为建设资金，不够的部分由政府筹资解决。现建设资金高铁征地款项尚未到位，被告自筹资金修建了部分房屋。本案在诉讼过程中，原告自愿撤回第二项诉求中要求被告按4：6比例向原告返还该土地上建起的40%的市场商铺的诉讼请求。本院认为，原被告签订的《联合开发协议书》及《补充协议》涉及的地块，因被西延高铁建设占用，致使上述两份协议无法履行，故原被告双方又自愿签订了《解除协议》，同时双方一致同意就原告村民待返还房屋补偿事宜，与甘泉县住房和城乡建设规划局签订三方协议，并自愿承受协议所约定的权利义务。甘泉县住房和城乡建设规划局、被告与原告、红旗三组、四组、五组于2016年9月5日签订的《甘泉县XX队XX组、三组、四组、五组农民住宅安置房建设协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定该协议合法有效。该三方协议约定将安置房地块调整至铁路东侧、看守所老区办地块，共给原告返还安置房306套，同时约定西延高铁征迁款作为该项目的主要资金来源，因目前资金尚未到位，导致三方签订的协议无法履行，故原告要求被告返还306套住宅房缺乏事实和法律依据；因原被告签订的《联合开发协议》已经解除，三方协议因资金问题无法履行，本案中被告并不存在违约，故原告按照《联合开发协议》约定的交工时间要求被告支付违约金的诉讼请求于法无据。综上，对原告的诉讼请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告甘泉县XX街道办事处XX村XX小组的诉讼请求。案件受理费17220元，由原告甘泉县XX街道办事处XX村XX小组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审 判 长     张桂林人民陪审员     马玉成人民陪审员      高莲琴 二〇二一年三月二十五日  书 记 员      李  辛 1