四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初5584号 原告（案外人）：潘成荣，男，1965年11月24日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：张一江，四川得助（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李学敏，四川得助（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行。住所地：四川省乐山市市中区。 负责人：兰斌，该行行长。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高雪，四川高贸律师事务所律师。 第三人（被执行人）：峨眉山市宏吉煤业有限责任公司。住所地：四川省峨眉山市高桥镇。 法定代表人：李金龙，执行董事。 委托诉讼代理人：曾健，四川乐嘉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：乐山雪龙置业有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：王立志，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨波，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李金龙，男，1970年7月19日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：曾健，四川乐嘉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蔡萍，女，1972年7月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：曾健，四川乐嘉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李辉，男，1964年5月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：王丽萍，女，1974年3月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：徐晓军，男，1971年6月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：胡晓斌，女，1975年2月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：鲁灵，女，1990年10月6日出生，汉族，住四川省青神县。 第三人（被执行人）：宫庆，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：周洪彬，男，1967年12月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：李伟，男，1965年11月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：罗冰如，女，1979年3月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：陈建材，男，1974年3月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：唐丽，女，1976年8月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告潘成荣与被告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称商业银行市中区支行），第三人峨眉山市宏吉煤业有限责任公司（以下简称宏吉公司）、乐山雪龙置业有限公司（以下简称雪龙公司）、李金龙、蔡萍、李辉、王丽萍、徐晓军、胡晓斌、鲁灵、宫庆、周洪彬、李伟、罗冰如、陈建材、唐丽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日立案受理，适用普通程序于2021年2月20日公开开庭进行了审理。原告潘成荣及其委托诉讼代理人李学敏，被告商业银行市中区支行的委托诉讼代理人陶俊宏，第三人宏吉公司、李金龙、蔡萍共同的委托诉讼代理人曾健，第三人雪龙公司的委托诉讼代理人杨波，第三人唐丽，第三人陈建材到庭参加诉讼。第三人李辉、王丽萍、徐晓军、胡晓斌、鲁灵、宫庆、周洪彬、李伟、罗冰如经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告潘成荣向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于四川省乐山市市中区的房产［权证号：川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号］；2、确认位于四川省乐山市市中区的房产［权证号：川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号］归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与第三人唐丽金融借款合同纠纷一案在乐山市市中区人民法院执行，在执行过程中，依据（2020）川1102执213号之二执行裁定书查封了在第三人唐丽名下位于四川省乐山市市中区的房产【权证号：川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号】，原告于2020年8月26日提出书面执行异议，主张该房屋归原告所有，法院不得执行，并要求解除查封措施。2020年9月4日乐山市市中区法院作出（2020）川1102执异56号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告不服该裁定，特起诉。2012年11月12日原告与第三人唐丽签订《房屋买卖协议》约定原告购买其位于乐山市市中区的房产【权证号：川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号】，房屋总价331000元，签订协议当日支付301000元，余款30000元在房屋过户当日支付。签订协议次日原告按照约定支付唐丽购房款301000元，唐丽向原告出具了收条载明了上述内容。随后原告收房并于2013年3月13日与乐山盛祥物业服务有限公司签订《“城市之星”装饰装修管理服务协议》，对该房屋进行了装修，并交纳相应的装修管理费、建渣清运费、施工许可证、人员出入证等费用，并且2012年12月1日至今的物业服务费均是由原告交纳。装修完毕后原告一家人入住该房屋至今。后原告一直催促第三人唐丽配合原告办理过户手续，但唐丽一直推脱。2017年在原告一直催促的情况下，第三人唐丽在2017年4月14日将案涉房屋办理了抵押，抵押给原告的儿子潘伟。期间原告将剩余房款的25000元支付给第三人唐丽的爱人陈建材。原告认为，该房屋系由原告2012年签订买卖合同购买，已支付购房款326000元，且原告已实际入住，房屋的物业费、燃气费等均是以原告名义办理交纳的，房屋未过户的原因在于第三人唐丽，并不在原告。故原告才是四川省乐山市市中区的房产【权证号：川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号】的实际权利人，被告不得就该房屋申请执行，现原告愿意将房屋剩余价款5000元交付人民法院执行。 被告商业银行市中区支行辩称，案涉房产归唐丽所有，人民法院有权对其查封并执行，原告没有法定事实和法律依据排除执行。假定原告的诉讼请求可以得到法院的支持，本案诉讼的产生是由于原告及第三人的原因导致，本案的诉讼费用应该由原告及第三人承担。 第三人宏吉公司、李金龙、蔡萍共同辩称，因为没有参与原告与第三人唐丽之间的房屋买卖的事情，请法院查明事实依法判决。 第三人雪龙公司辩称，因为没有参与原告与第三人唐丽之间的房屋买卖的事情，请法院查明事实依法判决。 第三人陈建材、唐丽共同辩称，唐丽与陈建材系夫妻关系，房子确实是原告买的，不应该查封。 第三人李辉、王丽萍、徐晓军、胡晓斌、鲁灵、宫庆、周洪彬、李伟、罗冰如未应诉答辩。 本院经审理查明，商业银行市中区支行依据本院已经发生法律效力的(2018)川1102民初5994号民事判决书，于2020年2月27日向本院申请强制执行。本院于同日立案，案号为（2020）川1102执213号。根据该生效法律文书,一、宏吉公司应向商业银行市中区支行支付借款本金999万元及利息、罚息、复利；二、宏吉公司应向商业银行市中区支行支付律师代理费5000元；三、蔡萍、李辉、宫庆、周洪彬、李伟、王丽萍、胡晓斌、罗冰如对商业银行市中区支行支付借款本金999万元及利息、罚息、复利并支付律师代理费5000元承担连带清偿责任；四、雪龙公司、李金龙、徐晓军、陈建材、鲁灵、唐丽在该生效判决第一、二项债务范围内承担连带清偿责任，案件受理费50013元、保全费5000元、公告费260元，由上述宏吉公司、雪龙公司、李金龙、蔡萍、徐晓军、陈建材、鲁灵、唐丽、李辉、宫庆、周洪彬、李伟、王丽萍、胡晓斌、罗冰如负担。 在该案执行过程中，本院于2020年4月1日作出（2020）川1102执213号之二执行裁定，裁定继续查封登记在唐丽名下位于四川省乐山市市中区【权证号：川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号】，查封期限为三年。2020年4月14日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2020）川1102执213号之二执行裁定书和协助执行通知书。2020年5月7日，本院作出（2020）川1102执213号执行裁定，裁定终结该案本次执行程序。 另查明，1.唐丽与陈建材系夫妻。潘成荣经人介绍购买案涉房屋。2012年11月12日，唐丽作为甲方与潘成荣作为乙方签订《房屋买卖协议》，主要约定：唐丽将其位于四川省乐山市市中区的房产出售给潘成荣，建筑面积为88.35平方米，房产总价为331000元。潘成荣于2012年11月12日、2012年11月13日、2017年3月15日分三次向唐丽交付购房款326000元。唐丽、陈建材各出具收条一张。潘成荣陈述房款以现金方式交付，款项来源是自己的存款（银行取款55000元及现金109000元）以及自家亲友的借款（父亲、妹妹、妻弟、姐姐、弟弟共计借款162000元）。唐丽、陈建材认可潘成荣以现金方式向其交付了上述购房款，并陈述将上述款项用于装修等。 2.潘成荣从2013年至2020年每年均向乐山盛祥物业服务有限公司缴纳物业服务费848元（2015年向乐山盛祥物业服务有限公司缴纳物业服务费为1060元），并从2013年至2018年每年缴纳代收垃圾处理费72元，2019年缴纳代收垃圾处理费6元。 3.潘成荣陈述其于2017年3月15日交付了购房款25000元后，多次催促办理过户手续。 再查明，1.2017年4月27日，本院作出（2017）川1102民初1918号民事裁定，裁定查封包括案涉房产在内的唐丽名下12套房产及一宗土地，以390万元为限，查封期限为三年。同时，该裁定还查封了唐琳雅、胡晓斌、徐晓军、蔡萍、李金龙、李辉、李伟、罗冰如、王丽萍、周洪彬、陈建材、雪龙公司名下房产、车辆，冻结了宏吉公司在峨眉山市人民政府的关闭煤矿“以奖代补”款项。 2.《房屋信息摘要》载明，案涉房产座落在四川省乐山市市中区，建筑面积为88.35平方米，登记权利人为唐丽，权证号为川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号，登记事项为换证，房产来源为拆迁安置。限制登记信息栏载明首次查封时间为2017年4月28日，续查封时间为2020年4月28日。抵押信息栏载明抵押权人为潘伟，债务人为唐丽。潘成荣的儿子潘伟陈述，唐丽夫妻未及时办理过户手续，其让陈建材退还购房款，陈建材便提出办理案涉房产的抵押登记。由于其父潘成荣忙于工作，其便和唐丽、陈建材一起去办理抵押登记手续，故抵押权人便是潘伟。陈建材对此认可。 庭审后，潘成荣表示自愿在交付剩余房款5000元的基础上再向商业银行市中区支行支付5000元并承担本案案件受理费。 以上事实，有各方当事人的身份证明，《房屋买卖协议》《收条》《消防安全责任书》《“城市之星”装饰装修管理服务协议》《房屋信息摘要》《乐山盛祥物业服务有限公司收款收据》《燃气用户证》《四川省土地出让金专用票据》《不动产权登记证书》《不动产登记证明》《销售不动产统一发票（代开）》《四川省地方税务局契税减免申报表》《中华人民共和国税收完税证明》、存折复印件、（2020）川1102执异56号执行裁定书，证人潘某1、邹某、赵某、潘某2、潘某3的证言以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 本案中，一、关于潘成荣对案涉房屋享有的权利能否排除执行的问题。潘成荣提供的证据能够证明在本院查封案涉房屋之前，其从唐丽处购买案涉房屋并签订《房屋买卖协议》以及支付绝大部分价款并实际占有使用案涉房屋。《房屋买卖协议》不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。潘成荣与唐丽签订书面买卖合同后，非因自身原因未办理备案登记。对于未办理产权登记，则系唐丽未履行办证义务，非因潘成荣自身原因所致。结合潘成荣本人的存折、证人证言以及其子潘伟的陈述来看，潘成荣支付绝大部分房款的事实具有高度盖然性。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，本院认为潘成荣对案涉房屋享有实体权利并足以排除对执行标的的执行。 二、关于确认案涉房屋归潘成荣所有的问题。本案中，潘成荣对案涉房屋享有的权利实质是物权期待权，而非物权。物权的设立尚需办理案涉房屋权属变更登记，系潘成荣与唐丽《房屋买卖协议》中双方尚未履行的义务，包括唐丽协助潘成荣办理案涉房屋的权属变更以及潘成荣按照规定承担相应税费的义务；根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”之规定，本院对潘成荣的该项请求不予支持。 综上，潘成荣的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2020〕21号第二十八条之规定，判决如下： 一、停止执行位于四川省乐山市市中区的房产【权证号：川（2017）乐山市不动产权第XXXXX号】； 二、驳回原告潘成荣的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告潘成荣负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  赵浏渊 人民陪审员  周楠侠 人民陪审员  侯风顺 二〇二一年三月十二日 书 记 员  王海铃