上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19403号原告：上海寰宇汇商业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王林林，该公司董事长。委托诉讼代理人：华丹薇。委托诉讼代理人：范娇。被告：荟宝餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：黄天来，职务不详。被告：黄天来，男，1981年10月28日出生，汉族，户籍地南京市。原告上海寰宇汇商业管理有限公司(原名为上海中海海轩房地产有限公司，以下简称寰宇汇公司)与被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司(以下简称荟宝餐饮公司)、黄天来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人华丹薇、范娇到庭参加诉讼。被告荟宝餐饮公司、黄天来经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。寰宇汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认寰宇汇公司与荟宝餐饮公司签订的房屋租赁合同于2020年1月20日解除；2.荟宝餐饮公司向寰宇汇公司支付欠付租金15,593.96元；3.荟宝餐饮公司向寰宇汇公司支付欠付物业管理费2,716.16元；4.荟宝餐饮公司向寰宇汇公司支付欠付水电费6,212.9元；5.荟宝餐饮公司向寰宇汇公司支付逾期付款违约金28,929.99元(以18,310.12元为基数，按照5‰/日，暂计至2020年10月31日，应计算至实际偿付之日止)；6.荟宝餐饮公司向寰宇汇公司支付房屋装修恢复费用27,660.49元；7.荟宝餐饮公司向寰宇汇公司支付房屋占有使用费257,286.62元(自2020年1月21日起至2020年6月12日止，其中：2020年1月21日起至2020年1月25日止按原租金和物业管理费标准计算，2020年1月26日起至2020年6月12日止按原租金和物业管理费的2倍标准计算)；8.黄天来对荟宝餐饮公司上述2至7项的给付义务承担连带清偿责任；9.荟宝餐饮公司在寰宇汇公司处的租赁保证金80,424.33元，由寰宇汇公司予以没收；10.租赁房屋内遗留的荟宝餐饮公司的物品，归寰宇汇公司所有。事实和理由：2018年5月，原告与黄天来签订了《上海中海海轩房地产有限公司与黄天来关于租赁上海中海环宇荟购物中心B1层B135-5单元之房屋租赁合同》(以下简称房屋租赁合同)，合同约定黄天来向原告承租上海市黄浦区黄陂南路838弄地下一层B135-5单元(以下简称涉案房屋)，计租面积49.53平方米，租赁期间自2018年6月20日起至2021年6月19日止。2018年6月，原告与荟宝餐饮公司、黄天来签订了《租赁合同主体变更补充协议》，约定自荟宝餐饮公司注册成立之次日起(即2018年7月3日起)，原合同项下的权利义务转移至荟宝餐饮公司，黄天来对荟宝餐饮公司履行房屋租赁合同的全部义务承担连带保证责任，保证期间2年。合同约定租赁期限自2018年6月20日至2021年6月19日，共计36个月。合同对租金、租赁保证金、逾期付款滞纳金计算方式、违约金、合同解除权以及交还期届满后涉案房屋内遗留物品的所有权及相应处置费用的负担等进行了约定。被告自2019年12月起未支付涉案房屋的租金、物业管理费、水电费等费用，并于2020年1月在未告知原告的情况下擅自停止营业并离场。2019年12月20日原告向黄天来寄送《租金催缴通知书》，要求被告履行合同义务并支付逾期利息；2020年1月20日原告向黄天来寄送《合同解除通知书》，解除了房屋租赁合同，并要求被告支付欠付费用以及相应违约金，但其一直未履行相应义务；2020年1月24日原告向黄天来寄送《限期清场通知函》，要求被告自收到通知书之日起3日内按照房屋交还程序返还房屋。被告逾期支付各项费用的行为已造成原告严重损失，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。荟宝餐饮公司未作答辩。黄天来未作答辩。审理中，寰宇汇公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.房屋租赁合同、租赁合同主体变更补充协议(附黄天来身份信息)。证明2018年5月原告(甲方)与黄天来(乙方)签订房屋租赁合同(当时荟宝餐饮公司尚在筹备设立期间。后承租人变更为荟宝餐饮公司)，甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方统一以饼神壹男商号或名称对外经营饼神壹男品牌，并约定租期36个月，自2018年6月20日至2021年6月19日，固定标准月租金24,170.64元(若每月累计营业收入提成金额高于当月固定租金标准，则乙方还需向甲方支付每月营业额收入提成金额与当月固定租金之间的差额)，月物业管理费4,210.05元，乙方须于每月的20日前支付下月的租金及物业管理费，如逾期支付，则按应付未付金额的千分之五每日计算逾期付款滞纳金。乙方违反支付义务，经甲方书面催讨后超过30天，或三次拖延履行支付义务等的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除房屋租赁合同。房屋租赁保证金80,424.33元，若乙方违约导致甲方解除合同，或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收保证金。乙方若交还房屋期届满弃场的，或届满仍未清空房屋的，均视为乙方放弃对租赁房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，甲方有权自行处理前述物品或设备，由此产生的处置费用，包括但不限于搬运费等，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿。无论何种原因，交还期限届满次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金(按照合同终止前12个月的平均日租金)和日管理费之和的双倍向甲方支付房屋使用费。黄天来对荟宝餐饮公司房屋租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证期间2年。2.上海市房地产权证。证明涉案房屋的产权权利人为原告。3.水电费付款通知单及费用统计表。证明荟宝餐饮公司欠缴2019年11月、12月水电费共计6,212.9元。4.2019年12月20日催缴通知书1份及其快递底单、物流信息。证明因荟宝餐饮公司逾期支付租金、物业管理费等费用，寰宇汇公司向被告寄送催款书要求其履行合同义务并支付滞纳金。5.2020年1月20日租赁房屋解约通知书及快递底单、物流信息。证明因荟宝餐饮公司未经寰宇汇公司书面同意擅自停止营业并欠缴各项费用的违约行为，寰宇汇公司向被告寄送了解除通知书，解除了房屋租赁合同并要求被告支付欠款、违约金及履行其他合同义务。6.2020年1月25日限期清场通知函。证明因被告未按照解约通知书的要求返还房屋，寰宇汇公司向被告邮寄限期清场通知函，限期被告按照合同约定返还房屋。7.工程承包施工合同书及发票。证明因被告未按照解约通知书的要求返还房屋，寰宇汇公司自行办理房屋恢复工作以及产生的费用数额。8.水费、电费账单、付款凭证及回单。证明被告水、电费欠费情况。9.租赁保证金付款凭证。10.店铺物品清单台账、物业公司出具的说明。证明原告于2020年6月13日收回涉案房屋及涉案房屋内遗留物品情况。荟宝餐饮公司未有证据提供。黄天来未有证据提供。上述证据本院经审查后予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，原告与黄天来签订房屋租赁合同(当时荟宝餐饮公司尚在筹备设立期间)。后2018年6月签订的租赁合同主体变更补充协议将承租人明确变更为荟宝餐饮公司。原告(甲方)将涉案房屋租赁给荟宝餐饮公司(乙方)，乙方统一以饼神壹男商号或名称对外经营饼神壹男品牌，并约定租期36个月，自2018年6月20日至2021年6月19日，固定标准月租金24,170.64元(若每月累计营业收入提成金额高于当月固定租金标准，则乙方还需向甲方支付每月营业额收入提成金额与当月固定租金之间的差额)，月物业管理费4,210.05元，乙方须于每月的20日前支付下月的租金及物业管理费，如逾期支付，则按应付未付金额的千分之五每日计算逾期付款滞纳金。乙方违反支付义务，经甲方书面催讨后超过30天，或三次拖延履行支付义务等的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除房屋租赁合同。房屋租赁保证金80,424.33元，若乙方违约导致甲方解除合同，或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收保证金。乙方若交还房屋期届满弃场的，或届满仍未清空房屋的，均视为乙方放弃对租赁房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，甲方有权自行处理前述物品或设备，由此产生的处置费用，包括但不限于搬运费等，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿。无论何种原因，交还期限届满次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金(按照合同终止前12个月的平均日租金)和日管理费之和的双倍向甲方支付房屋使用费。黄天来对荟宝餐饮公司房屋租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证期间2年。后履约中，被告于2019年12月起开始拖欠租金、物业管理费等。原告多次催讨欠款未果，于2020年1月20日向被告发出解除合同通知书，并要求被告承担违约金、搬离房屋清场等。无果后，原告只能于2020年6月13日在第三方物业公司见证下单方面自行收回了租赁房屋。另查明原告企业名称原为上海中海海轩房地产有限公司，于2020年9月1日变更为现用名上海寰宇汇商业管理有限公司。再查明，黄天来对荟宝餐饮公司房屋租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任的保证期间2年的时效未过。本院认为，原告与荟宝餐饮公司、黄天来签订的房屋租赁合同及主体变更补充协议书均系当事人的真实意思表示，且与法无悖，理应受法律保护。依据合同约定，如逾期支付租金，荟宝餐饮公司应承担应付未付金额5‰/日的滞纳金，如逾期经催讨超过30日以上，则视为荟宝餐饮公司单方面违约，原告有权提前解除合同，并收回房屋。合同解除后，荟宝餐饮公司应及时将租赁场所归还原告，如逾期，则应支付相应房屋占有使用费，同时原告有权处置荟宝餐饮公司遗留的物品，因此现原告在合同已提前解除、荟宝餐饮公司单方面弃场的情况下，在第三方物业公司见证下自行强行收楼的行为并无不妥之处。综上，原告请求荟宝餐饮公司支付拖欠租金、物业管理费及相应的逾期违约金，房屋占有使用费(2020年1月21日起至2020年1月25日止按原租金和物业管理费标准计算，2020年1月26日起至2020年6月12日止按原租金和物业管理费的2倍标准计算)，房屋装修恢复费用等，因均有事实和法律依据，本院当予以支持。对于原告请求的荟宝餐饮公司在原告处的租赁保证金80,424.33元由原告予以没收的主张，因也有合同依据，依据本案的事实和被告缺席的情况，与法无悖，本院依法亦予以认可。同时依据我国担保法的相关规定，在保证期间内黄天来对上述荟宝餐饮公司的给付义务承担连带保证责任，有相应的事实和法律依据，本院一并予以采信。由于本案被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司、被告黄天来经本院合法传唤，未到庭应诉，均属放弃答辩，应承担其不利的法律后果，本院依法予以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海寰宇汇商业管理有限公司与被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司就上海市黄浦区黄陂南路838弄中海环宇荟购物中心楼B1层B135-5单元签订的房屋租赁合同于2020年1月20日解除。二、被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海寰宇汇商业管理有限公司欠付租金15,593.96元。三、被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海寰宇汇商业管理有限公司欠付物业管理费2,716.16元。四、被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海寰宇汇商业管理有限公司欠付水电费6,212.9元。五、被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海寰宇汇商业管理有限公司逾期付款违约金28,929.99元(以18,310.12元为基数，按照5‰/日，暂计至2020年10月31日，应计算至实际偿付之日止)。六、被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海寰宇汇商业管理有限公司房屋装修恢复费用27,660.49元。七、被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告上海寰宇汇商业管理有限公司自2020年1月21日起至2020年6月12日止的房屋占有使用费257,286.62元。八、被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司在原告处的租赁保证金80,424.33元，由原告上海寰宇汇商业管理有限公司予以没收。九、上海市黄浦区黄陂南路838弄中海环宇荟购物中心楼B1层B135-5单元内遗留的被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司的物品，归原告上海寰宇汇商业管理有限公司所有，由原告自行处理。十、被告黄天来对被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司上述二至七项的给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,582元(原告已预缴)，由被告荟宝餐饮管理(上海)有限公司、黄天来共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杜荣良二〇二一年三月五日书记员  廖慧琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。