北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初15838号原告：任凤，女，1964年12月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭帅，北京大成律师事务所律师。被告：冉金龙，男，1962年3月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨微，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗海鹏，北京市京师律师事务所实习律师。原告任凤与被告冉金龙不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。任凤及其委托诉讼代理人彭帅，冉金龙及其委托诉讼代理人杨微、宗海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任凤向本院提出诉讼请求：要求冉金龙向任凤返还购房首付款450250元、房屋贷款1290548.55元、供暖费50983.41元、物业费54079元。事实和理由：任凤与冉金龙于2006年相识，当时二人关系很好，任凤对冉金龙十分信任。2008年底开始，任凤为在北京落脚各处看房，找到了华侨城。购房时因任凤不能办出贷款证明，而冉金龙称自己有贷款资格，可以用他的名义，为此，任凤用冉金龙的名义签订了买卖合同。整个买卖过程中任凤支付了首付款450250元，偿还了银行贷款130多万元（贷款总额为177万元）。2009年底，房屋交付，任凤进行装修并购买家具。此后，房屋的供暖费、物业费都是任凤支付的。由于任凤和冉金龙关系一直很好，任凤从未对冉金龙产生怀疑，产权证和购房合同原件也就一直放在冉金龙处。2017年年底冉金龙背信弃义，声称房屋是自己租给任凤的，并起诉任凤要求腾房。任凤多方举证，但法院最终认定不足以证明构成借名买房关系，但法院也认为冉金龙声称双方之间是租赁关系不符合常理。法院的判决导致任凤十多年来为房屋支出的首付款、贷款、装修款、物业费、供暖费等全部失去了对价，冉金龙坐收渔利至少1800多万元。现任凤依据民法总则第一百二十二条之规定，要求冉金龙返还任凤支付的首付款、房屋贷款、物业费和供暖费。冉金龙辩称，不同意任凤的诉讼请求。不当得利指没有合法依据，或事后丧失了合法依据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。不当利得的构成要件为：一方获有利益、他方受到损失、取得利益和他方受到损失有直接的因果关系、取得利益没有合法依据。从本案的事实看，任凤与冉金龙之间不存在不当得利的任何构成要件。一、关于一方获利。1、冉金龙不存在无故获利的情况。冉金龙从北京天绿肥羊餐饮有限公司（以下称天绿肥羊公司）账户取款，取的是自己公司的款项，与任凤无关。2、任凤与冉金龙达成了口头租赁协议，任凤占有使用冉金龙的房屋，向冉金龙支付租金合情合理。同时，双方口头约定供暖费和物业费由任凤承担，任凤支付供暖费和物业费是履约行为。二、关于他方受到损失。任凤未举证证明其遭受了损失。1、北京市朝阳区华侨城A区**802号房屋（以下称802号房屋）的所有权人为冉金龙，已生效的（2019）京0105民初29226号民事判决书、首付款流水、支付凭证可以证明，802号房屋的首付款是冉金龙用自有款项支付的。任凤提交的三亚磊鑫房地产开发有限公司（以下称磊鑫公司）向天绿肥羊公司转账的电汇凭证显示，相应款项均是材料款和往来款，并非借款，任凤主张由其支付802号房屋首付款并非事实。2、任凤向冉金龙账户内支付的款项为房屋租金，并非房屋贷款。2009年4月21日，冉金龙与北京世纪华侨城实业有限公司（以下称华侨城公司）签订《商品房预售合同》，约定冉金龙购买802号房屋，冉金龙为此支付了首付款450250元并办理了银行按揭贷款，偿还了部分贷款。2010年5月15日，任凤租用802号房屋，任凤与冉金龙商议由任凤将租金直接支付到冉金龙的还贷账户内，任凤认可并后续将租金直接支付到该账户。任凤向冉金龙账户打款的行为系支付租金，冉金龙再将收到的租金用于偿还银行贷款。3、任凤支付的供暖费和物业费是其租房支出。任凤与冉金龙之间存在房屋租赁合同关系。由于双方是朋友，且任凤长期租赁冉金龙的房屋，因此在2010年5月任凤开始租房时，双方只是口头约定租金，并约定物业费和供暖费由任凤承担。后周边房租大涨，双方协商房租调整为每月12000元。2018年，周边房租已经上涨到每月16000元-18000元，但考虑到双方的朋友关系，并且任凤一直在按约定交纳房租、供暖费和物业费，冉金龙就一直未调整租金价格。双方一开始就约定物业费和供暖费由任凤承担，任凤自2010年租房开始至2019年双方产生纠纷一直在支付上述费用，期间并未提出异议。综上，冉金龙用自有资金购房与任凤无关；冉金龙获得利益（租金、物业费、供暖费）是基于与任凤之间的租赁合同关系。任凤的诉讼请求缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：任凤与冉金龙曾系朋友关系。冉金龙系天绿肥羊公司的股东，持股比例为96.6667%。任凤主张其借用冉金龙的名义购买802号房屋，其通过磊鑫公司的账户向冉金龙担任法定代表人的天绿肥羊公司账户支付了90万元购房款，冉金龙用其中的450250元支付了首付款；购房后任凤通过冉金龙的账户陆续向银行还贷共计1290548.55元，并支付了房屋2010年至2018年期间的供暖费50983.41元和物业费54079元。就借名买房一事，任凤曾于2019年3月以房屋买卖合同纠纷为由将冉金龙诉至本院，要求：1、确认任凤与冉金龙之间存在借名买房的合同关系；2、判令冉金龙协助任凤将802号房屋转移登记至任凤名下。在该案庭审中，为证明还贷情况，任凤提交了银行存款回单若干，其中包括2009年9月24日存入2万元的回单、2009年11月15日存入3万元的回单、2010年5月15日存入5万元的回单以及2010年5月以后的部分存款回单。冉金龙并未对上述存款回单的真实性提出异议，但主张相关款项是任凤使用冉金龙房屋的租金，同时冉金龙表示任凤于2009年9月向其银行卡内存入5万元，但时间久远，记不清款项用途了。冉金龙在该案中也提交了银行存款回单若干，用以证明其还贷情况，回单对应的期间自2009年5月22日至2010年3月17日，但不包括2009年9月24日存入2万元的回单和2009年11月15日存入3万元的回单。就该案，本院于2019年12月28日作出（2019）京0105民初29226号民事判决，查明如下事实：2009年4月21日，冉金龙作为买受人与华侨城公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，约定：房屋总价款为2220250元，买受人于当日交付房款450250元，余款177万元买受人通过银行按揭方式贷款。现802号房屋登记在冉金龙名下。关于首付款支付情况，冉金龙提交华侨城公司出具的定金收据及发票，证明冉金龙于2009年4月16日交纳定金3万元、于2009年4月21日交纳首付款450250元。任凤主张802号房屋首付款来源于任凤向磊鑫公司的法定代表人陈某某的借款，其要求陈某某将出借款项支付至冉金龙担任法定代表人的天绿肥羊公司，并就此提交了电汇凭证四张，显示：2007年12月28日，磊鑫公司向天绿肥羊公司转账30万元，用途为材料款；2008年4月14日，磊鑫公司向天绿肥羊公司转账10万元；2008年10月15日，磊鑫公司向天绿肥羊公司转账30万元，用途为往来款；2009年9月11日，磊鑫公司向天绿肥羊公司转账20万元，用途为往来款，以上共计90万元。任凤还申请陈某某出庭作证，陈某某称：磊鑫公司转给天绿肥羊公司的90万元系陈某某以磊鑫公司的名义出借给任凤的，当时任凤因买房向陈某某借款，陈某某按照任凤指示将上述款项转账至天绿肥羊公司账户；虽转账凭证上写明用途为往来款、材料款，但陈某某与天绿肥羊公司没有任何关系。冉金龙认可收到上述款项，主张系任凤多次带陈某某至天绿肥羊公司吃饭、购买海鲜大礼包、酒品等花费的款项。经任凤申请，本院调取了天绿肥羊公司账户明细及冉金龙账户明细，显示：2009年4月17日，天绿肥羊公司账户余额为1326139.44元；2009年4月20日，天绿肥羊公司账户支出60万元；2009年4月20日，冉金龙账户内存现60万元；2009年4月21日，冉金龙账户以POS机消费方式支出450250元。2010年1月7日，冉金龙作为借款人与中国银行签订贷款合同，约定冉金龙贷款177万元，借款用途为支付其购买802号房屋购房款，贷款期限自2009年5月26日至2027年5月26日。关于还贷情况，冉金龙称其通过银行自助机向还贷账户存现以偿还贷款，并提交银行存款回单若干，后于2010年5月，其将802号房屋出租给任凤居住，每月租金为12000元，任凤每月将租金支付至冉金龙还贷账户用于偿还贷款。任凤对此不予认可，称其曾给付冉金龙10万元现金用于还贷，数月之后冉金龙将还贷银行卡还给任凤，任凤通过银行自助机偿还贷款，对此任凤提交银行存款回单若干。本院经审理认为，虽任凤提交证据证明其向天绿肥羊公司账户转入90万元，但从该90万元依次转入的时间及具体金额来看，802号房屋首付款是否系使用该笔款项支付，或者任凤与冉金龙之间是否存在其他关系及双方就该笔款项用途是否有其他约定，任凤未提交证据予以证明。虽冉金龙关于转入天绿肥羊公司账户90万元款项用途的陈述及其将802号房屋出租给任凤居住，任凤支付租金用于偿还房贷的解释，有未充分举证及不符合常理之处，但任凤证据尚不能充分证明任凤与冉金龙之间构成借名买房的法律关系，故判决驳回任凤的诉讼请求。任凤对（2019）京0105民初29226号民事判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2020年7月28日作出（2020）京03民终6775号民事判决，驳回上诉，维持原判。任凤称其在本案中要求冉金龙返还上述90万元中用于支付首付款的450250元，剩下的449750元其已另案主张返还。关于物业费和供暖费，任凤主张其支付了802号房屋2010年至2018年期间的供暖费50983.41元和物业费54079元，就此提交了物业费发票及收据、供暖费发票及收据。冉金龙对该组证据的真实性认可，但表示任凤与冉金龙口头约定任凤承租802号房屋，承租期间的物业费和供暖费均由任凤负担。关于银行贷款，任凤主张其自2009年6月至2018年4月期间通过冉金龙的还贷账户向银行还款1290548.55元（含还贷银行卡被注销时的余额29134.21元），就此任凤提交了冉金龙名下的中国银行账户（还贷账户，卡号为45635**********178）的交易明细及中国银行存取款回单，其中账户交易明细显示：该账户于2009年5月22日开户，当日交易金额为1元，余额为1元；后账户内陆续存入款项，第一笔还贷金额为10222.47元，还贷日期为2009年6月18日；自2009年7月至2011年5月期间，每月还贷金额为11653.51元；自2011年6月至2012年5月期间，每月还贷金额为12160.49元；自2012年6月至2013年5月期间，每月还贷金额为12300.3元；自2013年6月至2015年5月期间，每月还贷金额为12033.78元；自2015年6月至2016年5月期间，每月还贷金额为11624.12元；自2016年6月至2019年5月期间每月还贷金额为11315.5元；其中，2010年4月19日还贷11653.51元，当日余额为1891.92元，2018年4月18日还贷11315.5元，当日余额为10339.21元，2018年4月25日存入20000元，当日余额为30209.21元，2018年4月28日、4月30日分别支出771元、304元，至此账户余额为29134.21元。存取回单显示：该账户于2009年9月24日存入2万元、于2009年11月15日存入3万元、于2010年5月15日存入5万元、于2010年9月2日存入3万元等等。任凤称，2018年4月30日之前，冉金龙的还贷银行卡一直由任凤持有并实际使用，账户的存取款主体均是任凤，自2009年6月至2018年4月期间的还贷数额共计1289473.55元，至2018年4月30日，该账户内的余额为29134.21元，上述款项均来源于任凤，2018年5月之后冉金龙将还贷银行卡注销，故任凤无法继续还款。冉金龙对该组证据的真实性认可，但不认可证明目的，表示任凤与冉金龙口头约定，任凤自2010年5月起承租802号房屋，任凤将租金直接支付至冉金龙还贷账户内，冉金龙用以还贷，一开始由冉金龙向任凤提供卡号，任凤向账户内存款，后为方便操作，冉金龙直接将还贷银行卡交给任凤保管，任凤向该账户内支付的款项均是租金，任凤支付租金至2018年4月，后因双方产生纠纷，冉金龙于2018年5月将上述银行卡注销重新办卡，此后其自行向账户内存款以偿还贷款。经询，冉金龙认可自2010年5月至2018年4月30日期间，还贷账户的交易主体均不是冉金龙。冉金龙主张其自2010年5月起将802号房屋出租给任凤，关于租金标准，冉金龙称，一开始双方口头约定租金每月最低1万元，后随着市场租金价格上涨，双方口头约定将租金调整为每月12000元，因冉金龙要求任凤将租金支付至还贷账户内，故只要任凤保证账户内的款项足以偿还贷款即可。任凤对此不予认可，否认双方存在租赁合同关系，表示若任凤支付的款项系租金，不可能每月的金额不固定。关于802号房屋的占有使用情况，任凤称2009年12月其与冉金龙一起去办理的收房，收房后其对802号房屋进行了装修，装修后房屋一直由其占有使用。冉金龙称，其于2010年1月自行收房，于2010年5月将房屋出租给任凤居住，后房屋一直由任凤占有使用。另查，冉金龙曾于2019年10月以排除妨害纠纷为由将任凤诉至本院，要求：1、任凤搬出802号房屋；2、任凤支付2018年5月7日至实际腾房之日止的房屋使用费（按每月16000元计算）。本院于2020年12月18日作出（2019）京0105民初84251号民事判决，认为现有证据能够证明802号房屋归冉金龙所有，任凤占有使用802号房屋缺乏法律依据，故判决如下：一、任凤于本判决生效之日起十日内向冉金龙腾退802号房屋；二、任凤于本判决生效之日起十日内向冉金龙支付房屋占有使用费（按每日400元的标准，自2018年5月7日起计算至任凤实际腾退之日止）；三、对任凤的反诉请求不予受理；四、驳回冉金龙的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。关于前述磊鑫公司向天绿肥羊公司转账的90万元，任凤称，其中2009年9月11日转账的20万元与首付款无关，系任凤为偿还房屋贷款从陈某某处借的钱，因陈某某出借的款项来源于磊鑫公司，磊鑫公司只能向对公账户付款，故任凤要求陈某某将该20万元支付至天绿肥羊公司账户内。经询，任凤表示其并未向冉金龙要过上述20万元，其想着该20万元先给冉金龙使用，等802号房屋转移登记至其名下后，其再统一向冉金龙要。关于电汇凭证上备注的用途，任凤表示款项系磊鑫公司会计支付的，其不清楚会计为何如此备注。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，任凤主张天绿肥羊公司收到磊鑫公司支付的90万元构成不当得利，任凤应就其主张承担举证责任。但根据本案查明的事实，磊鑫公司向天绿肥羊公司支付的90万元均备注了用途系“材料款”或“往来款”，故天绿肥羊公司获得该90万元并非无法律上的原因，且任凤就款项性质未能作出合理解释，任凤称90万元为购房款，但其中前三笔款项的支付时间分别为2007年12月28日、2008年4月14日、2008年10月15日，早于802号房屋的购买时间长达半年至一年多，且任凤表示其向陈某某的借款金额由陈某某确定，上述陈述均不符合常理；对于2009年9月11日的20万元，任凤主张系其为偿还房屋贷款向陈某某的借款，若该陈述为真，相应款项应支付至任凤账户或冉金龙的还贷账户，而没有理由支付至天绿肥羊公司账户内，故该陈述亦不符合常理。综上，天绿肥羊公司收到90万元并非无法律上的原因，任凤主张该90万元系购房款缺乏依据，该90万元并不符合不当利得的构成要件，任凤以不当得利为由要求天绿肥羊公司和冉金龙返还相关款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业费和供暖费，双方均认可任凤支付了2010年至2018年期间的物业费和供暖费，本院不持异议，根据查明的事实，上述期间涉诉房屋由任凤实际控制使用，故其理应负担该期间的物业费和供暖费，其主张该部分款项构成不当得利并要求返还缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于任凤主张的贷款，根据本案查明的事实，冉金龙认可2010年5月至2018年4月30日期间还贷账户并非由其控制，亦认可其将还贷银行卡交给任凤保管，任凤也举证证明其通过还贷账户进行了交易，故本院认定自2010年5月15日至2018年4月30日期间还贷账户内的交易资金均来源于任凤。任凤主张还贷账户自开户起即由其控制，但未能就此举证，且任凤在另案的庭审中陈述冉金龙系在数月后将银行卡交给其保管，冉金龙在另案中亦提交了其于2010年3月之前向还贷账户内存款的银行回单，故对任凤有关2010年5月前房屋贷款亦由其偿还的主张本院不予采信。但对于2009年9月24日存现的2万元和2009年11月15日存现的3万，因任凤持有相应的银行存款回单，冉金龙在另案庭审中亦认可任凤曾于2009年向其账户内存入5万元，故本院认定该两笔款项来源于任凤。冉金龙主张任凤向还贷账户内支付的款项均系租金，但其未就双方存在租赁合同关系进行举证，其就双方对于租金的约定的解释明显不符合常理，且（2019）京0105民初84251号案件也仅以任凤系无权占有802号房屋为由判令任凤腾房，并未认定任凤与冉金龙就802号房屋存在租赁合同关系，故冉金龙有关相关款项系租金的抗辩缺乏依据，本院不予采信。综上所述，冉金龙获得相应款项并无法律根据，其行为构成不当得利，任凤要求冉金龙返还相关款项具有事实和法律依据，本院予以支持，经核算，该部分款项数额为1210824.06元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冉金龙于本判决生效后七日内向原告任凤返还1210824.06元；二、驳回原告任凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10706元，由原告任凤负担2857元（已交纳），由被告冉金龙负担7849元（于本判决生效后七日内给付原告任凤）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇二一年三月二十六日书记员 徐梦桥