上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14937号原告(反诉被告)：上海新游会务服务有限公司,住所地上海市嘉定区。法定代表人：林飞，执行董事。委托诉讼代理人：李占兵，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜艳，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海韵星实业有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：潘文瑶,执行董事。委托诉讼代理人：肖一，北京市世纪(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蕾蕾，北京市世纪(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海新游会务服务有限公司与被告(反诉原告)上海韵星实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，上海韵星实业有限公司于2020年8月18日提出反诉，本院予以一并审理,均依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海新游会务服务有限公司的委托诉讼代理人杜艳、被告(反诉原告)上海韵星实业有限公司的委托诉讼代理人周蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新游会务服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年4月24日解除;2、要求被告返还租赁保证金23,193元;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月21日,原、被告签订《租赁合同》,被告将位于上海市徐汇区宜山路XXX号XXX层XXX商铺出租给原告,租赁面积23.58平方米,租赁期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止。月租金为6670.19元,每月物业管理费1061元。原告依合同约定向被告支付了租赁保证金23,193元。原告租赁上述地址用于经营“锦江旅游”。由于2020年年初国内及全球大范围爆发的新冠病毒疫情,使得国内及国际旅游业、航运业受到重大冲击,导致原告经营严重困难,致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,原告可以依法解除与被告的《租赁合同》。2020年4月23日,原告向被告发送了解除《租赁合同》通知,通知被告解除双方之间《租赁合同》并要求被告返还租赁保证金23,193元。次日,被告收到律师函。但被告不配合原告办理房屋清场手续。故原告诉至本院，要求依法判决。上海韵星实业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告擅自搬离房屋，未与被告协商，原告不享有合同解除权，被告2020年4月24日收到函件后于2020年5月15日回函确认解除合同，故合同解除日期应是2020年5月15日。原告经营困难并不是合同目的不能实现，原告要求解除合同并无依据。依据合同4.3条、10.3条，原告擅自解除合同构成违约，则保证金作为违约金赔偿给被告，不予退还。另外，原告尚欠租金、物业管理费、电费。基于以上事实与理由。上海韵星实业有限公司向本院提出反诉请求：1、要求原告支付2020年3月1日至5月15日的租金16,629.79元；2、要求原告支付2020年3月1日至5月15日的物业费2645.48元；3、要求原告支付2019年12月1日至31日的电费261.62元、2020年1月1日至31日的电费239.99元、2020年2月1日至29日的电费117.42元、2020年3月1日至31日的电费109.59元、2020年4月1日至30日的电费101.76元；4、要求原告支付违约金23,193元(即保证金作为违约金没收，不再退还)；5、要求原告支付迟延支付租金、物业费、电费的滞纳金，按日千分之三计算，租金、物业费均从2020年5月15日起算，以欠付的金额为本金，计算至实际支付之日，电费分段计算，从2019年12月31日起以每月最后一天起算，以当月欠付金额为本金，计算至实际支付之日。上海新游会务服务有限公司辩称，根据上海市相关规定，系争房屋属于国有企业性质，应当免除2020年2月、3月的租金。原告已经支付了2020年2月的租金，则从后续未缴纳的租金中进行抵扣，所以2020年3月、4月的租金原告无需再支付。且租赁合同于2020年4月24日解除，则原告无需支付2020年4月25日至5月15日的租金。物业费的意见与租金相同。原告愿意承担2020年4月24日之前的电费，但是被告应当提供电费单据。原告并未违约，也非擅自解除合同，原告是依据法律规定的不可抗力解除合同，不应承担违约金。被告从未催讨款项，不同意支付滞纳金，滞纳金与违约金重复，且违约金、滞纳金标准过高，应予以调低。本院认定事实如下：2019年6月，被告(出租方、甲方)、原告(承租方、乙方)签署《租赁合同》(项目名称光启城时尚购物中心，合同编号GG-Z19-026)，其中约定：第一条租赁范围及其设施1、甲方出租给乙方的商铺位于上海市徐汇区宜山路XXX号XXX层XXX商铺(以下简称系争房屋),该商铺出租的建筑面积23.58平方米，房屋用途为商用。第二条租赁用途及经营范围1、乙方经营范围旅游，品牌名称锦江旅游。第三条租赁期限1、商铺租赁期自2019年9月1日起至2021年8月31日止。2、购物中心每年365天营业,每天的营业时间为10：00-22：00,未经甲方事先书面同意,乙方不应变更营业时间。第四条租金、费用及付款方式1、商铺租赁实行先付后用方式,租金计算年度以合同年为准。2、租金支付明细表，年租金80,042.31元，月租金6670.19元。3、经双方商定,甲方同意免收乙方年/月/日至/年/月/日的租金,在本合同生效之日起五个工作日内,乙方必须提前支付给甲方叁个月租金和叁个月保证金。如乙方在租赁期内出现违约情况,该租赁保证金作为对甲方的赔偿,不再归还乙方。4、租金每叁个月为一个计租期,乙方应于每个计租期的首月十日前向甲方付清该计租期租金。5、乙方装修及承租商铺期间所发生的水、电、通讯、设备(包括装总表与分表之间所产生的差额部分)等费用(以下简称各项费用),由乙方承担。6、该商铺物业管理费每月每平方米为45元(支付方式及支付时间同租金,该金额为含税金额)。7、如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用,甲方有权自应付之日起每逾期一日按应付款的3‰向乙方收取滞纳金。第五条保证金，乙方向甲方首次付款的同时,应向甲方支付该商铺租赁保证金,保证金为首年度叁个月的租金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止或提前解除后10天内,乙方应向甲方提供工商管理部门出具的营业执照注销或变更注册地址的受理通知书(复印件),甲方据此凭证,可退还乙方的保证金。甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外,剩余部分无息归还乙方;如有不足,乙方应在七个工作日内补足差额。第十条解除本合同的条件及违约责任，1、乙方有权解除本合同的条件：⑴甲方交付的商铺不符合本合同的约定,致使乙方不能实现租赁目的,或甲方交付的商铺存在缺陷、危及乙方安全的；⑵租赁期间,非本合同规定的情况,甲方擅自解除本合同,提前收回该商铺的。2、甲方有权解除本合同的条件：……⑸乙方逾期不支付租金或本合同约定的各项费用累计超过十五日的;⑹在租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途退租的……3、租赁期间如发生本条第1、2项违约情形的,除按本合同约定承担违约责任外,违约方应向守约方支付违约金,违约金按当年度叁个月租金水平设定;若乙方非正常退铺,甲方有权将租赁保证金转为违约金。违约金不足抵付守约方损失的,违约方还应支付损失与违约金差额部分。合同另有其他约定。被告将系争房屋交付原告使用，交付时房屋为商场一般空商铺的状态，地面、墙面等已有基本装修。原告取得房屋后并未另行进行固定装修，添置了办公家具设施用品等。原告自行在门上加装了U型锁。原告向被告支付了租赁保证金23,193元，并已支付了至2020年2月29日租金、物业管理费。2020年4月24日，被告收到原告发出的《解除租赁合同通知书》，载明：由于2020年年初国内及全球大范围爆发的新冠病毒疫情，使得国内及国际旅游业、航运业受到重大冲击,导致“锦江旅游”经营严重困难,致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,上海新游会务服务有限公司可以依法解除与贵司的《租赁合同》。为此,特向贵司发函告知,自贵司收到上海新游会务服务有限公司函之日为上述《租赁合同》的解除之日。请贵司收到本函之日起五日内返还上海新游会务服务有限公司支付的租赁保证金23,193元。突如其来的疫情给上海新游会务服务有限公司的业务造成了巨大的经济损失,迫于强大的经济压力不得不关闭“锦江旅游”门店,及时止损,也望贵司给予理解和配合。审理中，被告提交2020年4月28日商场监控照片，以证明当日20：35原告将可移动的物品搬离。原告称2020年4月29日微信通知被告搬场，但是被告不配合、不同意，还说需要各种手续，所以原告仅搬离了电脑设备，具体搬离时间记不清了，办公家具等并未搬走，办公家具原告仍然要的。目前房屋U型锁的钥匙仍在原告处。同时原告提交微信记录，显示2020年4月29日原告发送微信给李经理，希望开具出门证以搬离撤场，李经理称等次日答复。2020年4月30日，李经理询问原告“你们昨晚已经把店铺东西撤了？这个事情移交总部解决了”。被告称商场人流较多，当时并未注意到原告搬离的情况，诉讼之后再查阅监控时才发现2020年4月28日原告在搬离物品，系争房屋内仍有原告的家具设施等，在本案判决生效后，同意原告自行搬离。被告不清楚“李经理”的身份，无法核实。审理中，被告提交《关于解除租赁合同的函》，载明：由于贵司拖欠租金、物业管理费等，并擅自停业闭店，属于单方面严重违约。我司于2020年5月15日起正式解除与贵司的租赁合同，贵司支付的三个月租赁保证金作为违约金不予退还……被告称该函件邮寄并于2020年5月15日张贴在系争房屋。原告称并未收到该函件，后来未再去过系争房屋所以没有看到该函件。审理中，被告提交上海市房地产权证、2012年5月《同意转租函》，以证明上海市宜山路XXX号房屋的权利人是上海俱进建设实业有限公司，被告从上海俱进建设实业有限公司处整体承租上述房屋，期限2011年10月至2030年12月，上海俱进建设实业有限公司同意被告将上述商业分租、转租。原告对此表示不清楚。审理中，被告称，疫情期间仍向上海俱进建设实业有限公司支付租金，并未获得减免。疫情期间光启城商场正常营业，并未关闭。原告公司经营旅游受疫情影响，停业了一段时间，具体停业多久被告并不清楚，后来原告恢复了营业。原告称，因为疫情原因，旅游的人少了，业务量少了，所以自2020年3月开始未再开门营业，并无相关规定或通知要求原告不得开门营业。审理中，双方确认电费支付流程是由被告出具付款通知书，原告按此单据的金额缴费。原告对于被告主张的电费金额予以认可，但是认为其此前从未收到过付款通知书，导致原告未能缴费，故不应承担相应的滞纳金。审理中，关于调解意见，原告表示押金金额为三个月租金，调解方案希望原告返还一个月租金的金额。被告不同意。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有租赁合同、通知函、付款通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。依据法律规定，租赁合同关系中出租人主要义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。目前并无证据表明疫情期间原告无法使用系争房屋，原告也称并无通知或规定要求其不得开门营业，故原告以疫情因素为由要求解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。原告不享有解除权，其在2020年4月24日发送的《解除租赁合同通知书》并不具有解除合同的效力。现原告明确表示要求解除合同，被告同意于2020年5月15日解除合同，于法无悖，本院予以认可，故双方租赁合同于该日解除。原告已支付租金、物业管理费至2020年2月29日，故被告要求原告支付2020年3月1日至5月15日的租金、物业管理费，于法有据。考虑到疫情因素确实对原告的营业收入等造成了一定的影响，结合原告已支付租金、物业管理费的情况，本院酌情对租金、物业管理费的金额予以调减，租金10,005元(6670.19元*1.5个月)、物业管理费1592元(45元/月/平方米*23.58*1.5个月)。原告主张2019年12月1日至2020年4月30日的电费830.38元，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告逾期支付租金、物业管理费、电费，系事出有因，故对于被告主张的迟延支付滞纳金，本院不予支持。依据租赁合同约定，在租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途退租的、非正常退铺的，甲方有权将租赁保证金转为违约金。现原告擅自提前解除租赁合同，构成违约，被告要求原告支付违约金，于法有据。原告抗辩违约金标准过高，要求法院予以调低，该意见本院予以采信，综合考虑疫情情况、原告违约情节，酌情确定原告承担违约金7731元。租赁合同解除后，原告已支付的租赁保证金23,193元被告应予返还。为避免当事人讼累，本案中予以一并处理。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认上海新游会务服务有限公司、上海韵星实业有限公司签订关于上海市徐汇区宜山路XXX号二层246商铺的《租赁合同》(合同编号GG-Z19-026)于2020年5月15日解除；二、上海新游会务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海韵星实业有限公司2020年3月1日至2020年5月15日的租金10,005元、物业管理费1592元；三、上海新游会务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海韵星实业有限公司2019年12月1日至2020年4月30日的电费830.38元；四、上海新游会务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海韵星实业有限公司违约金7731元；五、上海韵星实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海新游会务服务有限公司保证金23,193元；六、驳回上海韵星实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计230元，由上海韵星实业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计441元，由上海韵星实业有限公司负担235元，由上海新游会务服务有限公司负担206元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二一年三月十日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。