汉中市南郑区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0703民初2464号原告：王春丽，女性，1966年12月03日出生，汉族。原告：张福庆，男性，1965年10月01日出生，汉族。二原告系夫妻。委托诉讼代理人：熊小林，南郑区城关法律服务所法律工作者。被告：陕西有色置业有限公司。法定代表人：谭永祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海芳、王彦栋，陕西标典律师事务所律师。原告王春丽、张福庆与被告陕西有色置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春丽、张福庆的委托诉讼代理人、被告陕西有色置业有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春丽、张福庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告尽快向原告交付符合国家规定条件及合同约定的住房；2、判令被告支付从2019年7月31日至2020年10月12日的延期交房违约金87518.47元（按已付付款664529元的日万分之三，共439天计算），2020年10月12日之后的违约金继续按上述计算方法计算至交付之日止；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月2日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：1、原告购买被告开发的位于南郑区大河坎镇店子村“有色家苑”第x幢xxxx室房屋一套，房屋面积131.59平方米，单价每平方5050元，总价款664529元；2、出卖人应当在2019年7月31日前依照国家和地方政府的规定，将验收合格、并符合本合同其它约定的商品房交付买受人使用；3、逾期交付，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告履行了合同约定的全部义务，但被告不能按期交房，从2019年7月31日开始，原告多次找被告要求按照合同约定交房，但被告拒不履行交房义务，现提起诉讼，依法维护原告的合法权益。陕西有色置业有限公司辩称：1、涉案商品房早已满足交付条件，合同约定被告应当在2019年7月31日前取得竣工验收备案表，交付原告使用，被告于2019年9月20日取得了竣工验收备案表，原告拒不接收房屋，造成的逾期天数增加的责任应该由原告承担，原告按照合同提供了住宅质量保证书、住宅使用说明书，但原告拒不交接；2、被告对原告购买的商品房确有延期，被告愿意以违约金抵物业费；3、合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。本案争议的焦点为：1、被告何时取得房屋交付条件，原告是否存在拒绝接收房屋的事实，拒绝接收是否有正当理由；2、逾期交房的时间如何确定；3、被告要求降低违约金是否符合法律规定。本院对当事人没有争议的事实予以认定。对当事人争议的焦点问题本院查明：焦点1、被告何时取得房屋交付条件，原告是否存在拒绝接收的事实，拒绝接收是否有正当理由。合同第八条约定：出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第1种条件为：该商品房经验收合格；第5种条件为：取得《房屋交付使用通知书》。审理中查明，该楼盘于2019年9月20日经南郑区住建局对被告报送的竣工验收备案表审查后，认为符合要求，准予备案，故2019年9月20日为被告具备了合同约定的交付条件1。交付条件5，根据汉中市人民政府下发的《汉中市新建商品房交付使用管理办法》，被告2020年3月9日从南郑区住建局取得该楼盘《汉中市商品房交付使用通知书》，该通知书是合同约定的第5种交付条件，对被告认为2019年9月20日即取得了交付条件的意见不予采纳，也就是2020年3月9日被告具备了合同约定的两种交付条件。但原告购买的精装修商品房，合同第十三条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人负责完善至约定的标准。但合同附件三只对装饰材料和设备的品牌进行了约定，对工艺质量无约定，按照一般要求，被告应给原告交付应不影响原告居住使用的房屋,2020年4月29日原告前往看房时发现的问题达17项，原告要求被告整改并无不当，如果原告接收房屋后再由被告维修处理显然对原告不利。再者被告也未提交向原告出示了符合交付条件的证明文件，故原告2020年4月29日有权拒绝接收房屋。焦点2、逾期交房时间如何确定。2020年4月29日，原告看房后，要求对存在的问题整改，被告何时完成了整改，完成整改后何时通知原告前往验房，庭审中被告称2020年7月14日打电话通知了原告，原告没有前往，虽然提交了一张业主联系表复印件，但没有相应的音频、通话记录等资料佐证，业主联系表的真实性不能确定，也不能证实被告已将通知原告收房的意思表示有效告知了原告。2020年10月20日原告向本院起诉，2020年11月20日，被告才向原告送达了书面催告函，要求原告收房，但原告至今未去看房并办理交接手续，开庭前，本院到该房屋现场对原告2020年4月29日提出的17项问题进行查看，除次卧和书房阳台飘窗石材裂缝未处理、阳台金属护栏（护栏两处开裂，原告要求拆除）未拆除外，其余无明显瑕疵，目前存在的瑕疵不影响原告居住使用，原告接收后仍可按照合同的保修条款要求被告维修处理。故本院对延期交房时间从2019年8月1日计算至2020年11月20日，共478日,2020年11月20日之后未交付房屋的责任应由原告承担。庭审时被告已提交了住宅使用说明书和住宅质量保证书。焦点3，被告要求降低违约金是否符合法律规定。合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任，第1款第（2）项约定：逾期60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计支付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。原告选择继续履行合同，主张的违约金的计算标准符合合同约定，合同约定的违约金的计算办法是双方真实意思表示，也符合商品房预售合同的一般惯例，被告要求降低违约金标准没有法律依据。本院认为：原告、被告签订的商品房预售合同出于双方自愿且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应全面、忠实履行合同义务。本案中，原告按照合同约定交清了购房款664529元，但被告未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约。但2020年11月20日，经被告书面通知，原告至今未前往接收房屋，2020年11月20日后被告不存在拒绝交付房屋的事实，现原告可随时接收房屋，故对原告要求判令被告限期交付房屋的诉讼请求不予支持。逾期交付房屋的期限从2019年8月1日计算至2020年11月20日，共478日，对原告要求2020年11月20日后继续计算违约金的诉讼请求不予支持。双方在合同中约定的违约金的计算办法是双方真实意思表示，也不违反法律规定，被告要求降低违约金计算标准的意见没有法律依据，本院对该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陕西有色置业有限公司在本判决书生效后10日内给付原告王春丽、张福庆逾期交房违约金95293.46元；（违约金计算方法：按照原告已支付房款664529元，日违约金万分之三，从2019年8月31日计算至2020年11月20日，共478天）二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1993元，减半收取996元由陕西有色置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  杨能军二〇二一年三月九日书记员  刘 静