广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20511号原告（反诉被告）：翁庆欢，男，汉族，1992年9月13日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：梁树权，系广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，系广东博敦律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：范芳萍，女，汉族，1977年10月1日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：谢成秋，系广东博厚律师事务所律师。原告翁庆欢（反诉被告）诉被告（反诉原告）范芳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁树权，被告范芳萍及其委托诉讼代理人谢成秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的租赁合同于2020年3月15日解除；2、判决被告向原告退还租金20286元、押金9200元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率4.05%计算，从2020年3月15日开始计算至实际退还全部款项之日止），共计29486元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年5月19日，原告翁庆欢通过中介方广州市德才房地产代理有限公司与被告范芳萍签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市海珠区xxx号丽园雅庭D座的1104房，每月租金为4600元，租房押金为9200元。双方于事后再次签订了《补充协议》，被告同意原告将涉案房屋用于民宿出租，原告承诺每年的月租金以上一年度月租金的5%递增，目前每月租金为5072元。2020年1月始，因疫情防控管制措施等不可抗力因素，原告不能正常出租被告的房屋获得收入，且原告也因疫情原因不能正常复工收入减少，但为了防止己方违约，原告于2020年2月17日向被告支付租金20286元。后因广州持续加强疫情防控措施，原告仍无法进入该小区出租该房屋民宿，导致原告亏本入不敷出，无能力继续承租被告的房屋，遂原告于2020年3月4日与被告商量退租事宜，请求被告按照《房屋租赁合同》第七条第4点规定解除合同，双方互不承担违约责任，由被告向原告退还押金及提前支付的4个月租金。但被告态度极其恶劣，不同意原告的协商方案,故意克扣押金及提前支付的4个月租金。原告的合法权益受到被告的侵害，双方不能就关于涉案房屋退租事宜达成协议。直至起诉之日，原告也未收到过被告退还的任何一分钱。原告认为，被告的行为显然损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵法院，请法院支持原告的全部诉请。针对被告的反诉请求答辩如下：1、我方愿意承担2020年3月15日之前的水电费、物业费，之后的我方不愿承担，请求法院驳回被告的诉请。2、被告的诉请1是被告收回涉案房屋之后自行进行装修，与原告无关；3、诉请2是原告自行购买行为，与原告无关；4、诉请4还未实际发生，同时与本案无关；5、诉请5中介费双方均有支付，我方不应该承担被告的中介费；6、诉请6我方不认可。综上所述，请求法院驳回被告的诉请。被告辩称：不同意原告的诉请。我方认为原告的诉请没有任何依据，在2020年3月，我方只是协商退租事宜，但是协商没有结果，在2020年5月24日，双方还就涉案房屋的交接进行沟通，但是未果。交接房屋的时候发现涉案房屋有损害，原告答应我们维修，也没有维修，并且涉案房屋的水电费、煤气费也没有缴纳。押金是履行五年以上合同期限的保障，我方认为原告存在违约，我方不需要退还押金给原告。另外，我方认为合同解除之日为起诉之日。被告向本院提出反诉请求：1、请求判决被反诉人立即向反诉人支付房屋墙面及柜盆修复费用人民币4920元；2、请求判决被反诉人立即向反诉人支付跟换门锁费用支出人民币350元；3、请求判决被反诉人立即向反诉人支付物业、水、电费用支出合计人民币846.68元；4、请求判决被反诉人立即向反诉人支付木地板费用支出人民币10875元（以丽园雅庭D1104修地板报价表为准）；5、请求判决被反诉人立即向反诉人支付中介费损失人民币1380元；6、请求判决被反诉人立即向反诉人支付房屋修复期间直至房屋恢复损害之日止的租金损失【暂计至2020年8月3日的租金损失为人民币10144元】；以上请求费用合计人民币17640.68元；7、请求判决本案本、反诉诉讼费由被反诉人承担。庭审中，被告变更其反诉诉请6为请求判决被反诉人立即向反诉人支付房屋修复期间直至法院判决生效之日止的租金损失【自2020年6月3日起暂计至2020年8月3日的租金损失为人民币10144元】。事实和理由：2017年5月19日反诉人范芳萍通过广州市德才房她产代理有限公司放盘，将位于广州市海珠区xxx号1104房的自有房屋（以下简称“案涉房屋”）出租，经中介公司居间服务与被反诉人达成一致，三方签订三方《房屋租赁合同》和《家私电器清单》，租金为每月人民币肆仟陆佰元整(￥4600)，租赁期限自2017年6月3日至2020年6月2日止，共60个月，租赁合同签订后，被反诉人向反诉人支付两个的租赁保证金人民币玖仟贰佰元(￥9200)和首期四个月租金人民币壹万捌仟肆佰元(￥18400)，反诉人向中介公司支付了中介服务费人民币贰仟叁佰元整(￥2300)，随后在被反诉人的强烈要求下，并承诺在原五年租赁期限的基础上转为长期出租及每年以5%递增的情况下，反诉人同意被反诉人将案涉房屋作为民宿作用，双方签订案涉房屋租赁的《补充协议》。2020年3月4日在只要做好疫情登记，便能自由进入案涉房屋的情况下，被反诉人竞以疫情小区封锁，没有收入为由，要求与反诉人解除案涉房屋的《租赁合同》和《补充协议》，完全违背其当初在五年租赁期限基础上长期出租的承诺，不然反诉人也不会同意其将案涉房屋作为民宿使用而进行装修。反诉人本想疫情期间都不容易！息事宁人同意退还已交的一个半月租金解除与被反诉人的租赁合同关系，但被上诉人反而不依不饶，恐吓反诉人报警处理、法庭见，小心侵吞财产罪入狱等！在2020年5月24日去准备收楼时，被反诉人的委托人甚至将反诉人母亲赶出案涉房屋，而且案涉房屋在被反诉人的委托人将墙上的画取下准备拿走时，反诉人发现墙上被钻不少了洞，而且橱柜的门和厕所洗手盆的门以及门锁都是坏的，木地板被泡水翘起，当时交接时的衣柜不见了，电视坏了，水、电、物业费都没有交，甚至给的门锁密码都是不全的，而且被上诉人可以随时能修改！反诉人当时便明确表示，不同意现状交楼，必须予以修复，方能交楼，解除租赁关系，不然租金计算至修复之日止，但被反诉人对反诉人的修复要求却置之不理。经与被反诉人对此沟通无果后，反诉人为了不扩大损失，只能无奈自行找人修复，同时为了节省修复费用，还不敢找正规装修公司修复，免得被说故意扩大损失！综上所述，反诉人认为：反诉人与被反诉人通过中介公司依法协商一致达成的《房屋租赁合同》以及后来自行达成的《补充协议》合法有效受法律保护，被反诉人肆意违背合同约定和承诺的行为已构成根本违约，已经严重侵害了反诉人的合法权益，被反诉人应依法履行对案涉房屋的修复义务，并赔偿反诉人因其违约所导致租金的损失。现反诉人无奈向贵院提起反诉，盼贵院依法维护反诉人的合法权益，支持反诉人所请。经审理查明：据广州市不动产登记查册表记载，位于广州市海珠区xxx号xxx房的产权人为范芳萍，使用性质为居住用房，建筑面积55.2213平方米。2017年5月19日，原告（乙方）与被告（甲方）、广州市德才房地产代理有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年6月3日至2022年6月2日，共60个月；月租金为4600元，租金按月支付，乙方在每月1日前缴付当期租金给甲方；租赁保证金为9200元，首期租金为18400元；乙方应依约按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；因乙方使用房屋不当或人为造成房屋机器设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任；租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；备注部分载明：租金交付方式为4个月交一次，一年3次付清；等。同日，原被告各支付了房屋中介费2300元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方知道并同意乙方将房屋作为民宿使用；租赁结束后，乙方装修入墙部分以及替换的家具保留给甲方；乙方租金每年以5%递增；租赁期间除房屋主体外家电水电等装修由乙方负责；等。诉讼中，原被告确认原告已经支付了2020年2月3日至2020年6月2日期间的租金20286元，之后未再支付租金。原告表示：我方认为是在2020年3月14日双方达成一致协商同意解除合同。我方在2020年3月发送信息给被告要求解除合同，被告也同意，双方约定在2020年3月15日到涉案房屋看房，并且双方也在2020年3月15日到现场验房，在2020年3月15日晚上，被告回复我方信息，被告没有提出任何异议，在2020年3月30日，我方将涉案房屋密码告知被告，到了2020年5月份，被告又联系我方要看房，原告在2020年5月24日就安排了人员协助被告进入涉案房屋验房，验房完毕之后我方就没有进入涉案房屋了，但是被告在2020年6月3日又联系我方说要收回涉案房屋。冰箱电视被告并没有向我方提出异议，墙体水印被告也没有提出异议，墙体上的洞只是挂画的，橱柜门坏了我方无异议，确认被告向我方提出过，厕所门坏了被告并没有向我方提出异议。被告表示：我方认为合同解除之日是在2020年6月2日，原告要支付我方租金损失至房屋损害恢复为止。我方在2020年3月15日确认到涉案房屋看房，但是只是同意看房并没有同意原告退租，我方也要求原告如果要退房的话要依据家具清单交接，但是原告并没有出具家具交接清单，原告确实在2020年3月30日将涉案房屋密码告知我方，但是密码是错误的，我方根本无法进入涉案房屋，2020年5月24日我方在原告的陪同下进入涉案房屋，原告要取回涉案房屋墙体上的画时候，我方发现墙体上出现大量洞，我方要求原告要恢复原状之后交接。涉案房屋在2020年6月30日才交还。原告为证明其主张还提供了以下证据：1、房屋租赁合同、中介费收据、补充协议;2、转账记录，显示原告于2020年2月17日支付20286元租金给被告;3、房屋租赁合同、收据、app截图;4、微信聊天记录（原被告关于合同解除的意见）；5、视频及对话文本。被告质证意见：对证据1房屋租赁合同以及补充协议真实性、合法性无异议，关联性不认可，在租赁合同第六条第三款有约定，原告需要恢复涉案房屋的现状，我方才同意收回的，同时，我方是基于原告长期承租涉案房屋，我方才同意让原告去做民宿的。中介费收据真实性、合法性无异议，关联性不认可，我方也支付了中介费，而且原告没有承租五年的话，是需要承担我方中介费的损失。证据2真实性无异议，我方确认收到该款项。证据3真实性、合法性、关联性不认可，我方不清楚案外人与本案的关系。证据4、5真实性、合法性无异议，关联性不认可，我方一直跟原告协商，但是双方没有达成一致，双方一直都在微信上沟通，最初沟通的时间是2020年3月份，双方一直协商至2020年5月份，但是一直协商未果。被告为证明其主张还提供了以下证据：1、《房屋租赁合同》（NO.8126045）及《收款收据》；2、《家私电器清单》（NO.0035974）；3、《收款收据》；4、《补充协议》；5、与原告微信沟通记录；6、物业收款收据NO.0011766及付款记录，显示被告支付了涉案房屋2020年1月至6月的管理费、公摊水电费、垃圾处理费共计643.9元；7、水及污水票据，拟证明被告支付了2019年11月27日至2020年3月27日的水费43.95元；8、电费票据及付款记录，拟证明被告支付了2020年2月1日至2020年6月30日期间的电费，其中2020年2月份的电费为34.72元、3月份的电费为31.73元、4月份的电费为30.35元、5月份的电费为32.02元、6月份的电费为30.01元；9、修复协议和收据发票以及付款记录；10、与被原告其他沟通记录；11、丽园雅庭管理处出具的《证明》；12、丽园雅庭D1104修地板报价表；13、照片三张。原告质证意见：证据1房屋租赁合同三性无异议，收款收据与本案无关。证据2三性不认可，并非是我方原告的签字。证据3三性无异议。证据4三性无异议，证明涉案房屋的装修是经过被告同意的，同时该房屋是作为经营使用，有别于居家使用。证据5真实性无异议，但是被告只是截取对自己有利的截图，我方也提供了详细的双方微信沟通记录。证据6真实性无异议，但是关联性不认可，管理费的计算时间我方有异议，我方认为2020年3月15日之后产生的水电费以及水电费公摊与原告无关。证据7-8真实性、合法性无异议，关联性不认可，我方只认可截止至2020年3月15日的水电费。证据9三性不认可，该份证据是被告自行装修与购买行为，与原告无关。证据10真实性无异议。证据11、12、13三性不认可，与本案无关。本院认为：原告与被告签订《租赁合同》及《补充协议》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除问题。原告主张涉案合同于2020年3月14日解除，但根据原被告双方的微信聊天记录，在原告向被告提出解除合同时，被告并未明确表示同意，且双方之后一直就解除合同的事宜进行协商，原告另主张因为疫情原因导致经营受到影响，但其并未就此充分举证证明，且根据被告提交的电费发票可知，涉案房屋在2020年2月至6月期间均有产生电费，原告实际是有使用涉案房屋，故原告上述主张依据不足，本院不予采纳。被告主张涉案租赁合同于2020年6月2日解除亦缺乏依据，本院不予采信。被告表示其于2020年6月30日实际收回涉案房屋，对此原告并未提交反证，根据被告提交的6月30日的聊天记录，本院认定涉案租赁合同的解除时间为2020年6月30日。关于租金及租赁保证金的问题。诉讼中，双方确认原告已经支付了2020年2月3日至2020年6月2日期间的租金20286元，如前所述，双方的合同解除时间为2020年6月30日，故原告要求被告退还租金20286元的请求，本院不予支持。租赁合同约定被告应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给原告，现租赁合同已经解除，被告应将租赁保证金9200元退还给原告。被告逾期未退还，原告必然产生利息损失，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算利息，并无不当，本院予以支持。但利息的起算时间应自2020年7月1日起。租赁合同约定租金为每4个月支付一次，但并未约定每次支付的时间，被告以原告拖欠租金为由主张没收原告的租赁保证金，依据不足，本院不予支持。同时被告主张租赁保证金为履行5年以上合同期限的保障故不需要退还亦缺乏依据，本院不予确认。关于房屋墙面及柜盆修复费用、更换门锁、木地板修复费用的问题。庭审中，原告确认墙面有洞且橱柜门有损坏，但被告提交的证据不足以认定其实际的损失金额，本院酌情认定原告需赔偿被告损失为500元。被告主张原告支付更换门锁的费用350元缺乏依据，本院不予支持。关于木地板的修复费用，本案中，被告提交的证据不足以证明其该项损失系因原告导致，故对于被告的该项诉请本院不予支持。关于物业费、水电费的问题。根据被告提交的物业费及水电费的支付记录、收款收据、发票等，本院确认被告支付了上述费用共计846.68元，原告应将该款项支付给被告。关于中介费损失的问题，被告该项请求缺乏依据，本院不予支持。关于房屋修复期间至法院判决生效之日止的租金损失问题，原告确认其支付租金至2020年6月2日，故在合同解除后其仍应支付2020年6月3日至6月30日的租金给被告，该期间的租金按照5071.5元/月（20286÷4）计算，同时鉴于被告已于2020年6月30日收回房屋，故被告要求原告支付6月30日之后的租金损失依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告翁庆欢与被告范芳萍签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告范芳萍在本判决生效之日起十日内退回租赁保证金9200元并支付利息（自2020年7月1日起至实际付清之日止，以9200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算）给原告翁庆欢；三、原告翁庆欢在本判决生效之日起十日内支付2020年6月3日至2020年6月30日期间的租金（按5071.5元/月计算）给被告范芳萍；四、原告翁庆欢在本判决生效之日起十日内支付拖欠的水电费、物业费共计846.68元给被告范芳萍；五、原告翁庆欢在本判决生效之日起十日内支付房屋修复损失500元给被告范芳萍；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费537元，由原告负担369元，被告负担168元。本案反诉受理费256元，由原告负担53元，被告负担203元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年三月二十九日书记员  李敏燕陈丹纯