湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初481号原告：罗明，女，1983年3月1日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：康合伍，株洲市渌口区维权法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解，代收法律文书等。被告：株洲湘耀置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区渌江路336号恒大名都会所。法定代表人：谢小强。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。系公司员工，代理权限为一般代理。原告罗明与被告株洲湘耀置业有限公司（以下简称湘耀置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法由审判员吴辉适用简易程序独任审理，实习法官助理郭娟协助审理，书记员刘洁担任法庭记录。本案于2021年3月4日、2021年3月22日两次公开开庭进行了审理，两次开庭原告罗明及其委托诉讼代理人康合伍、被告湘耀置业公司的委托诉讼代理人刘丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗明向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的商品房认购协议；2、要求被告退还原告已缴纳的房款358527.25元及利息6734元（利息以已交房款为基数，自2020年10月1日起至2021年1月31日止，后续利息继续计算至实际付清之止日）。3、被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为1、解除原告与被告的商品房认购协议；2、被告退还原告已缴纳的房款1062385元；3、被告支付逾期退还购房款的资金占用期间的利息41905.8元（利息自2020年10月1日起暂算至2021年3月31日，以已交房款为基数，按月利率5.635厘的标准计算至实际付清之止日）；4、被告支付原告已支付给银行按揭利息58884.35元；5、被告支付原告提前偿还银行贷款金额1%的违约金7811元；6、被告承担原告自2021年4月1日起向中信银行股份有限公司株洲分行支付涉案按揭贷款的支付责任；7、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年10月9日，原告与被告签订了《株洲恒大悦珑台商品房认购书》和《商品房买卖合同》，被告将位于天元区栗合路1515号恒大悦珑台2栋1002号房屋卖与原告，房屋面积114.97平方米，房屋价格为1062385元。同日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》，约定原告在履行《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2020年9月底，原告提出协商退房无果，原告为了维护自己的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告湘耀置业公司辩称：被告没有在原告提供的证据清单中看到无理由退房的广告。且在本案中原、被告双方未签署无理由退房协议。即便湘耀公司发布过相关广告，根据商品房司法解释的相关规定，商品房广告应当视为要约邀请，因此在没有签订具体无理由退房协议的前提下，所谓的商品房广告中存在的无理由退房承诺不能作为商品房买卖合同的条款，因此，对买卖双方不具有约束力，且本案中原告所提出的退房理由不具有合法性，也不符合原、被告双方业已签订的房屋买卖合同中约定的合同解除条件，因此，我方不同意解除认购协议和房屋买卖合同。另外，主合同不能解除，车位买卖合同作为从属关系的从合同自然也不能解除，请求法院依法裁判。本院经审理查明：株洲恒大悦珑台系被告湘耀置业公司开发的楼盘。2018年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：9000572065），主要内容如下：1、买受人向出卖人购买天元区栗合路1515号恒大悦珑台2栋1002号房屋，房屋建筑面积共114.97平方米，其中套内建筑面积91.71平方米，分摊共有建筑面积23.26平方米。2、该商品房单价为7640.54元/平方米，总金额为878432.88元，装修单价为1600元/平方米，装修总价为183952元，总房款为1062385元；3、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元。买受人于2018年10月11日前支付首期房款212385元整，余款84万元由银行提供按揭贷款，买受人需在2018年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。4、出卖人应当于2021年6月30日前向买受人交付该商品房等等。合同签订后，原告当日向被告支付了该房屋首付款222385元，余款840000元通过向中信银行按揭贷款，该款项已于2018年10月19日支付给被告。同时，2018年10月9日，原告罗明（乙方）与被告湘耀置业公司签订了《无理由退房协议书》。该协议大致约定：鉴于甲乙双方于2018年10月9日签订恒大悦珑台楼盘2幢1002房《商品房认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，双方在平等、自愿的原则下签署本协议。1、如乙方按《商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。2、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕等等。原、被告双方在该协议书上签名盖章予以确认。2020年9月底，原告向被告提出退房申请。但经原、被告双方多次协商退房事宜未果，遂诉至本院，请求判如所请。以上事实有原告提交的原告身份信息、被告企业信息、《商品房买卖合同（预售）》、《株洲恒大悦珑台商品房认购书》、《无理由退房协议》、《中信银行个人购房借款合同》、收款收据、银行流水以及庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据。具体分析如下：本院认为，原、被告双方签订的《无理由退房协议书》作为《商品房买卖合同（预售）》的一部分系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行了付款义务，被告承诺自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。故原告要求与被告解除《商品房买卖合同（预售）》，退还原告房款1062385元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付逾期退还购房款的资金占用期间的利息41905.8元（利息自2020年10月1日起暂算至2021年3月31日，以已交房款为基数，按月利率5.635厘的标准计算至实际付清之止日）的诉讼请求。本院认为在原告向被告申请退房退款的情况下，被告应依约在合理的履行内履行退款义务。但被告至今未退款。因原告在诉前何时向被告主张退款未提交充分证据材料，因此，本院酌情参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款之规定，支持被告支付原告支付逾期退款利息，利息以未退房款为基数从起诉日（2021年1月22日）起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准（3.85%）的基础上加计50%（即年利率5.775%）计算至实际付清之日止予以支持，超过部分不予支持。逾期退款利息计算至2021年3月22日为10055元【计算公式为：1062385元×5.775%÷360天×59天（2021年1月22日至2021年3月22日）】。原告主张被告承担银行按揭利息损失58884.35元及违约金7811元,本院认为被告对合同的解除并无过错，而且原、被告双方签订的《无理由退房协议书》中明确约定了被告将原告所缴纳的楼款本金金额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。因此，对于原告主张被告支付银行按揭利息损失及违约金的诉讼请求以及由被告自2021年4月1日起承担原告向中信银行股份有限公司株洲分行支付涉案按揭贷款的支付责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案经本院组织调解不成，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案原告主张的利息、费用持续至民法典施行后，故依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告罗明与被告株洲湘耀置业有限公司于2018年10月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000572065）；二、被告株洲湘耀置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告罗明退还房款1062385元和利息10055元（利息暂计算至2021年3月22日，后续以已交房款为基数，自2021年1月22日起按年利率5.775%标准计算至实际付清之止日）；三、驳回原告罗明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15338元，减半收取7669元，由原告负担645元，被告株洲湘耀置业有限公司负担7024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  ：吴辉二〇二一年三月二十二日实习法官助理：郭娟书记员  ：刘洁附本案适用的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。