，天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初6257号原告：薛磊，1985年7月2日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：白翼，天津星泽律师事务所律师。被告:天津市仁永置业发展有限公司，住所地:天津市河西区绍兴道161号津滨雅都公寓3门3A。法定代表人:龚绍军,执行董事。委托诉讼代理人：林治忱，男，该公司职员。被告:吴纯政，男，1982年10月30日出生，汉族，住天津市河西区。原告薛磊与被告天津市天津市仁永置业发展有限公司（以下简称仁永公司）、吴纯政商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审中薛磊及其委托诉讼代理人张超，仁永公司之委托诉讼代理人林治忱，吴纯政到庭参加诉讼；第二次庭审中薛磊之委托诉讼代理人张超，仁永公司之委托诉讼代理人林治忱，吴纯政，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告仁永公司、吴纯政连带赔偿原告购房款524200元。2、请求依法判令被告仁永公司、吴纯政支付自2017年10月19日至生效判决履行日的利息损失（以524200元为基数，2019年8月19日之前按同期银行贷款利率计算，2019年8月20日之后按ＬＰＲ计算，起至起诉日为63390.09元）。3、本案诉讼费及因诉讼产生的一切费用由被告承担。事实及理由：2017年10月19日，被告吴纯政作为仁永公司的经手人与原告签订《靖博园期房购买协议》，约定仁永公司以坐落于天津市津南区的房屋出售于原告。原告依约按照被告吴纯政的要求向其提供的个人账户支付预购房款总计1474200元，被告吴纯政收到并开具带有仁永公司财务公章的收据。因《靖博园期房购买协议》无法履行，被告吴纯政向原告返还购房款总计900000元，剩余购房款574200元，经原告多次向二被告催要，但二被告至今不予给付。原告认为被告的行为已严重损害原告合法权益。现原告诉至贵院,望判如所请。被告仁永公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，该公司不知道房屋的买卖情况，原告提交的买卖合同和收据都不是该公司开具的，该公司没有收到购房款，请求驳回原告的诉讼请求。被告吴纯政辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告于2017年10月19日在其手中购买房屋，总房款是1424200元，全部房款均由其领导王寓民收走了。由王寓民出具的带有仁永置业公章的合同及收据，房款也由王寓民使用。后来原告说用钱，退还给原告900000元。2019年10月26日王寓民给原告的合伙人出具了574200元的欠条，应由王寓民来协调解决这个事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对于双方均无异议的证据本院予以记录并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院评析如下：1、靖博园购买协议及编号为0003249的收据，经本院依法委托的鉴定机构作出的鉴定意见书确定，该购买协议中加盖的仁永公司合同专用章及收据中加盖的仁永公司财务专用章均与仁永公司在本次诉讼之前留存在第三方的印章不一致，但靖博园小区房屋系仁永公司开发建设，薛磊亦在仁永公司其他项目售楼处签订该协议并按协议支付了相应购房款，且仁永公司认可吴纯政曾为该公司销售多套房屋，故对以上两证据的真实性本院予以确认。2、薛磊提交的转账记录回单和交易记录明细，上述证据符合证据的法定形式，转账的往来的相对方吴纯政亦予以认可，故对上述证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月24日，原天津市建设管理委员会签发了建房［2008］703号关于下达2008年津南区双港镇北马集地块基础设施村民还迁安置住房项目建设投资计划的通知，通知内对于津南区双港镇北马集村地块基础设施村民还迁安置原则要求“拆一还一的安置原则，全部定向安置北马集村拆迁村民，不得面向社会公开销售”。仁永公司系津南区双港镇北马集地块基础设施村民还迁安置住房项目的开发建设方，2017年10月19日，薛磊与吴纯政在位于天津市南开区期房买卖协议，该协议记载售房（甲方）为仁永公司、购房为薛磊（乙方），约定“仁永公司将天津市津南区（范围：1号楼或2号楼不定，25层以下，135平米户型），以总价贰佰壹拾万零陆仟元整（2106000元）出售给乙方。乙方已交纳甲方预付房款壹佰肆拾柒万肆仟贰佰元整（1474200元），有甲方开具财务公章收据为证，剩余房款陆拾叁万壹仟捌佰元整（631800元）待甲方完成工程施工交予乙方并办理入住手续时补交齐全。备注（优先选择户型及楼层）此协议一式两份，双方签字之日起生效，甲乙双方各执一份”。该协议薛磊在乙方处签字按手印，吴纯政作为甲方经手人签字按手印，甲方处加盖了“天津市仁永置业发展有限公司合同专用章”印章。薛磊于2017年9月15日向案外人田冠辰转账80000元用于支付购买诉争房屋定金，后田冠辰将该80000元支付给吴纯政。2017年10月19日，薛磊通过银行转账向吴纯政支付1394200元作为购买诉争房屋的房款，同日吴纯政为薛磊出具了编号为0003249的天津市企业单位往来收据，该收据记载收到薛磊预付款1474200元，收款人吴，加盖了天津市仁永置业发展有限公司财务专用章。2019年10月12日至2019年10月25日期间，吴纯政分5次向薛磊银行转账共计900000元。经仁永公司申请，本院依法委托天津市开平司法鉴定中心对靖博园期房买卖协议及编号为0003249的天津市企业单位往来收据中加盖印章的真伪性进行鉴定，天津市开平司法鉴定中心于2020年12月24日做出了津开平［2020］文书鉴字第148号司法鉴定意见书，鉴定结论为本案中买卖协议中加盖印文的印章与仁永公司在津南区不动产登记中心留存备案合同中加盖的合同专用章不是同一枚印章，本案中往来收据中加盖印文的印章与仁永公司在天津市农商银行档案存放库留存的财务专用章不是同一枚印章。仁永公司出具书面证明该公司合同专用章及财务专用章自2001年起从未更换或丢失。庭审中，薛磊与吴纯政均确认尚未向薛磊返还的购房预付款数额为524200元；仁永公司陈述吴纯政非该公司员工，但为该公司出售30余套房屋。另查明，中国人民银行一年至三年贷款年利率：2017年10月19日至2019年8月19日为4.75%。全国银行间同业拆借中心的市场报价利率一年期为：2019年8月20日至2019年9月19日为4.25%，2019年9月20日至2019年11月19日为4.2%，2019年11月20日至2020年2月19日为4.15%，2020年2月20日至2020年3月31日为4.05%。本院认为，关于本案的责任主体问题，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”代理的法律特征为：一、代理人必须在代理权限内实施民事法律行为。二、代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为。三、代理人是替代被代理人实施民事法律行为。四、代理行为所产生的法律后果直接由被代理人承担。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。吴纯政以仁永公司名义与薛磊协商售卖仁永公司开发建设的房屋，协商、签约过程均在仁永公司开发项目售楼处进行，吴纯政为薛磊出具的购房协议及收据中均加盖带有仁永公司名称字样的印章，虽经司法鉴定确认与仁永公司留存备案的印章不一致，但薛磊作为购房人有理由相信吴纯政出售房屋系征得仁永公司同意，且仁永公司认可吴纯政多年来为仁永公司出售多套房屋，故本院认定吴纯政销售房屋给薛磊系代理仁永公司的行为，对其代理行为应由仁永公司承担相应的法律后果。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，薛磊与仁永公司于2017年10月19日签订的《靖博园期房买卖协议》约定出售的房屋系面对拆迁村民还迁的安置房，明确不能对外销售，该合同应认定无效。根据薛磊的诉讼请求本院评析如下：1、关于薛磊主张的返还购房款问题，根据法律规定无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案所涉房屋买卖协议无效，薛磊缴纳的购房预付款应予以返还，根据本院认定的证据可知尚未返还的房款数额为524200元，故应由仁永公司退还薛磊。2、关于薛磊主张的购房款利息损失问题，根据法律规定无效合同有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，仁永公司作为诉争房屋的建设开发商明知该房屋不得对外出售，仍任由吴纯政出售该房屋，其存在过错，应向薛磊支付占用其预付款的利息损失，薛磊主张以524200元为基数，系主动放弃其部分权利，本院予以支持。其2017年10月19日至2019年8月19日的利息按照银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该利息损失截止至2020年3月31日应为59655.41元。薛磊主张吴纯政对其诉讼请求承担连带责任，但并未提供证据证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津市仁永置业发展有限公司于本判决生效后7日内返还薛磊预付款524200元、支付利息损失59655.41元，以上共计583855.41元，并支付自2020年4月1日起至实际给付之日止利息（以524200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回薛磊的其他诉讼请求。如天津市仁永置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9675元，由天津市仁永置业发展有限公司负担9640元，由薛磊负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  鲁一男审 判 员  赵以娜人民陪审员  王万霞二〇二一年三月十二日书 记 员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。