山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初12111号原告（反诉被告）：王娉，女，1978年11月25日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张和宾，山东荣法律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东景盛置业有限公司，住所地：山东省聊城市东昌西路**。法定代表人：陈专，执行董事兼经理。被告（反诉原告）：聊城市嘉豪商务信息咨询有限公司，，住所地：聊城市东昌府区西关街观澜一品小区商铺**法定代表人：谢磊，执行董事兼经理。二被告委托诉讼代理人：张瑜，女，1985年6月22日出生，汉族，山东景盛置业有限公司工作人员，住聊城市。二被告委托诉讼代理人：王**成，山东永圣律师事务所律师。原告（反诉被告）王聘与被告（反诉原告）山东景盛置业有限公司（以下简称景盛置业）、聊城市嘉豪商务信息咨询有限公司（以下简称嘉豪信息咨询公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，王聘委托诉讼代理人张和宾，景盛置业及嘉豪信息咨询公司委托诉讼代理人张瑜、王**成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告山东景盛置业有限公司观澜一品商铺买卖合同；2、请求判令被告景盛置业退还原告购房款1549949元及资金占用期间的利息损失；3、请求判令被告嘉豪信息咨询公司支付主2018年8月11日至合同解除之日的商铺租金暂定400000元件；4、请求判令被告景盛置业对上述第三项请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告景盛置业有限公司于2017年签订商铺买卖合同，并按照合同约定支付款商铺首付款1549949元，后因客观原因原告无法办理贷款，原告多次向景盛置业要求退款无果。另原告与被告及嘉豪商务信息咨询公司、景盛置业三方于2017年签订了《商品房租赁经营管理合同》，约定由嘉豪公司租赁原告购买的商铺并支付租金，但嘉豪公司至今一直未支付租金，原告多次催要未果，现原告为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。景盛置业、嘉豪商务信息咨询公司答辩称，原告所诉与事实不符。事实上原告选择银行按揭贷款方式支付购房款，由于原告自身征信不良，个人信用不足，银行拒绝为其办理按揭贷款手续，故原告没有按照商品房买卖合同的约定支付购房款。为此景盛公司多次通知原告补交房款或解除合同并承担违约责任未果。原告享受商铺租金的前提和基础是购买观澜一品的商铺取得商铺的所有权。原告因个人信用不足，未能办理银行按揭贷款，没有按照商品房销售合同的约定支付房款，已经违约。由于原告没有依据合同履行交纳房款的义务，所以原告没有享受商铺租金的权利。景盛公司也没有向原告交付商铺。原告没有取得商铺的占有、使用、收益、处分的权利。因此，原告根本不具备享受商铺租金的基本条件。综上景盛置业、嘉豪商务信息咨询公司请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。景盛置业、嘉豪商务信息咨询公司向本院提出反诉请求：依法判令王娉承担逾期支付购房款日万分之二的违约金376380元（2017年7月12日至2020年11月27日）；请依法判决解除本案商品房买卖和商品房租赁经营合同。事实和理由：景盛公司于2017年5月份与王娉签订商品房买卖合同一份，双方约定王娉购买景盛公司3幢S3-13号商业用房，房屋价款3079949元，首付款1549949元，余款153万元由王娉用银行贷款支付。2017年5月11日原告支付了首付款1549949元。之后王娉向聊城农商银行申请贷款，因为其银行征信不良，个人信用不足，银行拒绝为其办理贷款。其后景盛置业多次通知王娉交纳房款或办理解除合同并承担违约责任，王娉始终没有回应。现景盛置业要求王娉依据商品房买卖合同第八条及其补充第一条第二款的约定支付违约金，并解除商品房买卖合同。景盛置业、嘉豪商务信息咨询公司于2017年8月11日与王娉签订了商品房租赁经营合同一份，约定王娉将所购买的商业用房租赁给嘉豪商务信息咨询公司经营。合同第三条第一款约定，经三方协商嘉豪商务信息咨询公司首年租金196592元于王娉购买该房时在总房款中扣除，第二年支付租金时间为王娉购买该房屋后全款到位之日起的次年计算。由于王娉个人信用不足未能办理银行贷款，因没有依合同额交纳房款而已经构成合同违约。由于王娉没有依合同履行付款义务，已经丧失享受房屋租金的权利。因此景盛置业没有向王娉交付商铺，王娉没有占有、使用、收益、处分商铺的权利。王娉根本不具有享受商铺租金的基本条件。即便是按照商品房租赁经营合同的约定，由于王娉没有足额交纳房款，也同样没有取得租金的权利。王娉对反诉辩称，一、王娉无法办理银行贷款并非王娉的自身原因，王娉经济能力有限，无力支付剩余房款。王娉按照合同约定办理贷款时，被银行工作人员告知无法办理贷款，银行工作人员并未告知是王娉征信不良、个人信用不足的原因。王娉月均工资5200元，无力支付剩余全部1530000元房款。二、王娉与景盛置业签订的商品房销售合同已经于2018年8月6日解除。根据王娉与景盛置业签订的合同补充协议第一条第6款的约定，买受人逾期付款的，按照商品房销售合同第八条第1项约定执行。根据商品房销售合同第八条第1项约定，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同。结合景盛置业公司于2018年8月1日向王聘作出《通知函》及景盛置业公司于2018年8月2日向王聘发送的手机短信内容，《通知函》及手机短信内容已经在2020年12月11日庭审中由景盛置业公司提交，王聘确认2018年8月2日收到并知悉通知函及短信内容，王娉与景盛置业签订的商品房销售合同已经于2018年8月6日解除。三、景盛置业要求王娉支付违约金的标准、期限无事实及法律依据。结合上述第二条答辩意见，景盛置业于2018年8月1日作出的《通知函》明确要求王娉于2018年8月6日前将剩余房款补齐，说明景盛置业向王娉变更了付款时间，即使景盛置业要求王娉承担违约责任，王娉承担违约责任的期限也应当截止到2018年8月6日。景盛置业公司要求王娉承担违约金的期限自2017年7月12日至2020年11月27日无事实及法律依据。另外景盛置业公司主张日万分之二的违约金无事实及法律依据，涉案商铺自交付使用后一直在对外出租，景盛置业公司并未因王娉未按时支付剩余房款而遭受损失。王娉不应向景盛置业、嘉豪商务信息咨询公司支付违约金。景盛置业应向王娉支付资金占用期间的利息损失（自2018年8月6日起至实际退还全部首付购房款1549949元之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），结合上述第二项，景盛置业与王娉之间的商品房销售合同已经于2018年8月解除，根据双方签订的商品房销售合同第八条之约定，景盛置业公司解除合同的，应当同时退还已付全部房款，即景盛置业应当在解除合同之日退还王娉首付款1549949元，但景盛置业至今未退还。参照民间借贷司法解释第二十八条第二款第一项之规定，景盛置业公司应向王娉支付资金占用期间的利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：景盛公司于2017年5月份与王娉签订商品房买卖合同一份，双方约定：王娉购买景盛公司3幢S3-13号商业用房，房屋价款3079949元，首付款1549949元，余款153万元由王娉用银行贷款支付。2017年5月11日原告支付了首付款1549949元。剩余1530000元以按揭贷款的形式支付。后王娉未能办理银行贷款手续。也没有缴纳剩余房款。该合同第八条逾期付款责任中约定：……（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的4.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。景盛置业、嘉豪商务信息咨询公司于2017年8月11日与王娉签订了商品房租赁经营合同一份，约定王娉将其购买的S3-13号房租赁给嘉豪商务信息咨询公司经营。合同第三条第一款约定，经三方协商嘉豪商务信息咨询公司首年租金196592元于王娉购买该房时在总房款中扣除，第二年支付租金时间为王娉购买该房屋后全款到位之日起的次年计算，后期租金支付时间依次顺延。因王娉未缴纳剩余房款，该合同实际未履行。王娉没有依照合同约定缴纳剩余房款，景盛置业于2018年8月1日向王聘送达《通知函》，通知王聘于2018年8月6日前将缴纳尚欠房款1530000元，逾期未办理则该房屋认购权自动解除。同时，认购人应按照协议约定承担未交款项5%的违约金。景盛置业公司委托诉讼代理人张瑜分别于2018年8月2日、2018年12月14日分别向王娉发送短信，催租王娉缴款，并明确告知：因王娉未在指定的期限内缴纳剩余房款，案涉房产认购权已于2018年8月6日自动解除，所产生的一切法律后果由王娉自负。王娉向法庭提交案涉商品房现场的照片，证明案涉商品房一直处于出租状态，因王娉已缴纳案涉房产首付款，王娉要求被告给付租金400000元。景盛置业公司及嘉豪商务咨询公司对王娉的主张认为其未缴纳完毕购房款，不能取得房屋所有权。王娉、景盛置业公司及嘉豪商务信息咨询有限公司均同意解除之间的商品房买卖合同及商品房租赁经营管理合同。本院认为，王娉与景盛置业签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，因王娉未按合同约定将剩余的1530000元支付，景盛置业于2018年8月1日通过邮寄方式向王聘送达《通知函》及2018年8月2日景盛置业工作人员通过手机短信向原告发送短信，限王娉于2018年8月6日前将1530000元进行缴纳，逾期未办理该房屋认购权自动解除。原告认可收到该《通知函》及短信内容，也未在规定期限内交纳1530000元，可以证明王聘与景盛置业签订的涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》于2018年8月6日解除。该合同约定：出卖人解除合同，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起10日内按照应付款的4.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），故，对王娉要求景盛置业退还已交购房款1549949元的请求，本院予以支持。被告景盛置业公司没有及时退还房款，被告景盛置业公司应给王娉支付相应利息，自2018年8月16日至2019年8月19日，按照同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于王娉要求嘉豪商务信息咨询公司支付2018年8月11日至合同解除之日的商铺租金并要求景盛置业承担连带责任的请求，因王娉未缴纳完毕房款，涉案房产未实际交付，王娉未占用、使用涉案房屋，王娉的该项主张，证据不足，对此本院不予支持。被告景盛置业公司已书面通知王娉解除案涉商品房买卖合同，因王娉未及时缴纳剩余房款，按照合同约定，王娉应支付违约金68850元（1530000×4.5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王聘与山东景盛置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同于2018年8月6日解除；二、解除王聘与山东景盛置业有限公司、聊城市嘉豪商务信息咨询有限公司签订的《商品房租赁经营管理合同》；三、山东景盛置业有限公司于本判决生后十日内退还王聘房款1549949元及利息（以1549949元为基数，自2018年8月16日至2019年8月19日，按照同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、王聘于本判决生效后十日内给付山东景盛置业有限公司违约金68850元；五、驳回王聘的其他诉讼请求；六、驳回山东景盛置业有限公司、聊城市嘉豪商务信息咨询有限公司的其他反诉请求。案件受理费11175元，王聘负担2292元，山东景盛置业有限公司负担8883元；反诉费3473元，王聘负担695元，山东景盛置业有限公司、聊城市嘉豪商务住处咨询有限公司负担2778元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  宋义军二〇二一年三月二十五日书记员  邢丽燕