广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终149号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：张婧，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周光林，男，1983年11月20日出生，汉族，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：罗思方，广西中龙律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人周光林商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初23102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判保利公司无需返还50000元定金；2.本案一审、二审诉讼费用由周光林承担。事实与理由：一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款认定《保利拉菲花园认购协议》自起诉状送达之日解除，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据我国合同法领域权威专家的观点，除第（一）项外，该条中的“当事人”是指“非违约方”。即在出现第（二）（三）（四）项中的情形时，守约方才享有合同法定解除权。2019年1月发布的《民法典合同编（草案二次审议稿）》（以下简称二审稿）第三百五十三条第三款在对原草案规定进行修改的基础上，对于违约方请求解除合同进行了规定。此后，2019年11月公布的《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第四十八条亦对违约方起诉解除合同的适用条件进行了明确。根据《九民纪要》第四十八条，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。具体到本案，保利公司已向周光林出示《保利拉菲花园认购须知》，结合认购书中的具体条款，能够证明保利公司对拟购买房屋附近的相关影响因素已经进行了合理告知，周光林称被诱骗有违常理，应对其疏失承担民事后果。周光林签订认购书并支付定金后反悔，没有按照认购书约定按时支付购房款及签订正式的购房合同，属于恶意违约，其不符合适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款单方解除认购书的条件。保利公司作为非违约方，才可适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款行使法定解除权。故自保利公司通知周光林认购书解除之日起，该认购书解除。根据周光林提交的起诉状第4页记载：“2018年6月1日，保利开发商陈平经理回复说，退定金这个事他再次申请一下，大领导否定了，说要按挞定处理。”因此，本案认购书并非是按照一审判决认定的自起诉书到达保利公司之日起解除，而是至少在2018年6月1日前就已经解除了。故一审法院适用法律错误。二、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款判定保利公司返还50000元定金，认定事实及适用法律均错误。1.保利公司与周光林之间签订的认购书合法有效，周光林支付定金50000元也系真实意思表示。而周光林未按该认购书之约定与保利公司签约并支付相应款项，已构成违约，保利公司有权解除认购书、没收定金并将房屋另售。周光林与保利公司于2017年5月12日签订认购书，认购位于佛山市顺德区保利拉菲花园15-1402号物业，并付定金50000元。依据该认购书第5条，周光林须在2017年5月28日前到保利公司指定的签约地点交纳第一期楼款及签署买卖合同。截止周光林起诉之日，周光林尚未缴纳上述楼款及签署买卖合同，已构成违约。依照该认购书第5条，逾期超过10天则认购书自动解除，周光林已付定金和房款不予退还，保利公司有权将房产另行出售而不再对周光林另行通知。2.保利公司已向周光林进行了合理告知，周光林称被诱骗有违常理。购买房屋属重大经济行为，周光林作为完全民事行为能力人，理应在缔约之前对所购房屋进行一定的外围调查。认购协议第一段载明：周光林已充分了解保利拉菲花园认购单元的相关情况，已经认真阅读并同意《保利拉菲花园按揭须知》《保利拉菲花园物业管理及相关一览表》《保利拉菲花园认购须知》等，在此基础上，经自由平等协商一致签订本认购书。正常人看到此类条款一定会要求销售人员出示相关《保利拉菲花园认购须知》，且在仔细阅读的情况下才会签订认购书。因此，周光林称其在不知情的情况下被诱骗签订认购书，有违常理常情，也存在明显疏失，周光林应当对其民事行为承担相应的民事后果。3.周光林以拟购买房屋附近存在变电站为由要求解除认购协议，没有合同依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的一方当事人依法行使解除权的任一情形。周光林认购的房屋已通过竣工验收，并取得了大产证。周光林没有举证证明该变电站构成其能够合理解除认购书的重大瑕疵，应当承担举证不能的法律责任。因此，周光林因自身原因不履行认购书，本案属于“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的情况，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；”综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。周光林辩称，保利公司的上诉请求缺乏事实依据，合同解除时间不在二审的审理范围。周光林与保利公司未就涉案房屋的买卖达成一致意见，亦未签订买卖合同，保利公司应当返还定金50000元。周光林向一审法院起诉请求：1.撤销编号为0001828《保利拉菲花园认购书》；2.保利公司退回周光林定金50000元。一审法院认定事实：2017年5月12日，周光林与保利公司签订一份编号为0001828的《保利拉菲花园认购书》，约定周光林认购保利公司开发的佛山市顺德区某花园的认购书，建设面积为168.59平方米，定价2377150元，在签订认购书时支付50000元定金，周光林须在2017年5月28日前到保利公司指定签约地点交纳第一期楼款及签署买卖合同，保利公司选择按揭贷款的，应在签署买卖合同当日或之前与银行签订按揭贷款合同并递交按揭材料，如周光林未能按约定时间交纳第一期楼款或签署买卖合同或签订按揭贷款合同，即视为周光林违约，周光林每逾期一天，则应向保利公司支付总房款万分之五的违约金，逾期超过10天则本认购书自行解除，周光林已付定金和房款不予退还，保利公司有权将该物业另行出售等内容。当即，周光林通过刷POS机向保利公司支付了定金50000元。但保利公司向周光林出示不利因素提示后，周光林认为不能接受该不利因素，在知道楼盘与一变电站相距约100米后更加不愿意接受，遂没有签认内容包含有完全清楚楼盘不利因素的销售服务确认表，并提出不再购买商品房。周光林与保利公司销售代表沟通后，过了十多天，保利公司通知周光林交回《保利拉菲花园认购书》和定金收据，并提供银行收款账户和周光林身份证复印件，再向保利公司申请退款，周光林遂依此向保利公司交齐了上述资料，但一直没有退款结果。此后，周光林不断与保利公司人员沟通询问情况。至2018年4月2日，保利公司人员在微信中回复周光林，是因没有接到退款的资料，所以在保利公司系统中将此作为超期“挞定”（违约）处理，后来更明确表示不能退款了。而周光林在2018年5月12日在微信中陈述申请退款的理由是“不接受楼盘里面的不利因素，而且你们公司后面提供的不利因素告知书我都没有签字”。因双方对是否应退回定金发生矛盾，至今未能协商解决，周光林于2020年8月16日向一审法院提起诉讼。另查明，保利公司现已将案涉商品房出售他人。一审法院认为，周光林与保利公司签订的《保利拉菲花园认购书》，其性质是为签订本约合同而在之前所签的预约合同，该《保利拉菲花园认购书》没有违反法律规定，应为有效。本案争议焦点是没有签订本约合同即《商品房买卖合同》的原因是什么。按照周光林提供双方对真实性均无异议的微信记录反映，周光林后来在2018年5月12日说不签订《商品房买卖合同》的理由是“不接受楼盘里面的不利因素，而且你们公司后面提供的不利因素告知书我都没有签字”，因在此时双方尚未发生冲突，气氛还是融洽，故对话应较为真诚，内容的可信度也较高。还结合周光林提供了没有签名的内容包含有完全清楚楼盘不利因素的销售服务确认表，与之佐证。因此，一审法院认定是周光林不同意保利公司的《商品房买卖合同》的内容，并已当即表示不接受有关不利因素，即尚未与保利公司就《商品房买卖合同》的内容协商达成一致意见才没有正式签订买卖合同，该未能协商一致属于不可归责于当事人双方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故周光林请求保利公司返还定金50000元，一审法院予以支持。对于《保利拉菲花园认购书》，应依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项来作解除，解除时间为一审法院于2020年8月22日向保利公司邮寄送达起诉状之时。另外，周光林不久后已及时按保利公司人员要求交回认购书、定金收据等材料申请退回定金，但按照微信内容，是保利公司后来交接时遗失上述材料因此按超期挞定（违约）才不能退款，在此保利公司亦有过错。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、周光林与保利公司在2017年5月12日签订编号为0001828的《保利拉菲花园认购书》于2020年8月22日解除；二、保利公司应于判决发生法律效力之日起十日内向周光林返还定金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由保利公司负担。二审期间，保利公司、周光林均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，周光林在起诉状中称2017年5月24日，保利公司职员刘耀华通知周光林带齐材料到涉案楼盘销售部申请退回定金。周光林在一审庭审中称最早跟保利公司确定不再签订商品房买卖合同的时间是2017年5月24日。保利公司在一审庭审笔录第7页确认周光林在签订认购书后立即提出退回定金。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：保利公司应否向周光林返还定金50000元。保利公司与周光林签订的《保利拉菲花园认购书》为商品房买卖合同的预约合同，为双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《保利拉菲花园认购书》约定周光林应于签订认购书时支付50000元定金，于2017年5月28日前交纳第一期楼款及签署买卖合同。根据一审查明事实，保利公司于周光林签订《保利拉菲花园认购书》后才告知涉案楼盘的不利因素；二审中，保利公司亦确认交给周光林的文件签署顺序为先签署认购书再阅读《保利拉菲花园不利因素及风险提示》。其后双方未能就不利因素的内容达成一致意见，故未能签订商品房买卖合同。本院认为，认购书约定的定金为立约定金，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，保利公司与周光林未能就商品房买卖合同的内容协商一致而最终未能签订正式买卖合同，属因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，保利公司应将50000元定金返还予周光林，一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。关于《保利拉菲花园认购书》解除的时间。一审法院认定认购书的解除时间为2020年8月22日有误。本案中，周光林在起诉状中称2017年5月24日，保利公司职员刘耀华通知周光林带齐材料到涉案楼盘销售部申请退回定金。周光林在一审庭审中称最早跟保利公司确定不再签订商品房买卖合同的时间是2017年5月24日。保利公司在一审庭审笔录第7页确认周光林在签订认购书后立即提出退回定金。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故本院确认《保利拉菲花园认购书》的解除时间为2017年5月24日。综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但保利公司未针对一审判决第一项提出上诉请求，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二一年三月三日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏