北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初4888号原告：冯晴，女，1973年5月4日出生，汉族，鸿坤天城有限公司经理，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎莎，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，统一社会信用代码91110113673842894Q。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，北京合景房地产开发有限公司员工。原告冯晴与被告北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月3日、2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告冯晴及其委托诉讼代理人张巡礼、陈莎莎，被告合景公司之委托诉讼代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯晴向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告经济损失1777871元；2．判令诉讼费、评估费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告从被告处购买坐落于顺义区×××大街北（合景地产地块1）×××房屋（以下简称涉诉房屋）。原告收房装修完成后，在2018年8月7日晚上至次日早晨及2019年1月13日晚上，因地下室厕所地漏、洗脸盆、浴缸、坐便以及厨房洗碗池地漏返水喷出大量粪便、污水、泥沙，导致原告家被粪便、污水长期浸泡，屋内书房、餐厅、厨房、阳光房、卧室、衣帽间、鞋柜、保姆房等装修、家具、家电、物品（包括鞋、衣物、名贵字画等）严重受损以及供电无法使用，屋内长期有寄生虫、蛆虫、大便臭味，无法居住。从2015年7月20日至今，原告遭受污水倒灌共5次，被告始终不能解决。原告与被告协商处理无果，故向法院起诉，恳请判如所请。被告合景公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告积极履行了房屋交付义务，交付的房屋质量符合法律强制性规定及房屋买卖合同的约定，不存在任何违约行为。2014年6月19日，被告向原告交付了涉诉房屋，该房屋在交付前经五方竣工验收及相关政府部门验收合格，被告所交付的房屋质量完全符合法律强制性规定及双方签订的《北京市商品房预售合同》的约定。因此，被告不存在任何违约行为。本案涉诉房屋地下室非房屋买卖合同标的物，原告对涉诉房屋地下室不享有产权，其不在房屋买卖合同出卖人（被告）瑕疵担保或交付范围内，其以房屋买卖合同为依据主张赔偿缺乏事实和法律依据。退一万步讲，即便涉诉房屋地下室系房屋买卖合同标的物（但这并非事实），《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》亦足以证明被告交付的工程质量符合法律规定和合同约定，被告不存在违约行为。二、原告主张被告的工程质量存在问题，毫无事实依据，依法应当予以驳回。原告以顺义区住房和城乡建设委员会信访科（以下简称顺义区住建委信访科）于2016年4月18日出具的《×××西区业主冯晴女士投诉房屋地下室返水及外墙渗漏质量问题的调查回复》（以下简称《调查回复》）主张被告工程质量存在问题，与事实不符，法院不应当予以采纳。首先，顺义区住建委信访科并非专业的工程鉴定机构或质量检测机构，其出具的《调查回复》不能作为对事故原因做结论性分析的鉴定意见或检测报告使用；同时其出具的《调查回复》也不是行政机关的行政决定，不具有法律效力。其次，被告开发的小区只有202#住宅楼北侧存在雨水排水管直接接入污水管线的情况，且已在2015年整改完毕，708#住宅楼根本不存在雨污水混排的情况，该调查与事实严重不符。管道破损、管道堵塞、室外回填土下沉均不是涉案地下室发生返水的主要原因，且根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，给排水管道的保修期限为2年，自竣工验收合格之日起计算。涉案708#住宅楼自2013年12月18日竣工验收合格，截至到《调查回复》的出具之日已过2年的保修期；即使是在保修期内的期间，也应当由物业公司承担维修责任，并且物业公司也履行了自己的义务进行了维修。顺义区住建委信访科简单地认定“业主可以向造成问题的责任方工程开发单位和物业管理公司主张财产损失赔偿”显然结论错误，其企图隐瞒涉案地下室返水的真实原因以达到转嫁矛盾的目的。所以，原告依据这份事实不清、结论错误的《调查回复》来主张被告的工程质量存在问题，显然是毫无事实依据的。三、涉诉房屋地下室返水并非被告的工程质量存在问题，而是由于小区所在路段的市政排水管道不符合设计要求，在暴雨天气时排放能力严重不足，排放不及时所造成的雨污水倒灌。2018年8月期间，顺义地区多次下暴雨，特别是2018年8月7日晚上雨量非常大，小区所在路段铺设的临时市政排水管道严重不符合设计要求和实际需求，管径太小，在遇到暴雨天气时，排放不及时的积水便顺着小区的污水管道往回灌，进而导致涉案地下室发生返水事故。如设计图纸所显示，已完成管道为直径3．8m、高度1．77m的大管道，而现状井（即临时管道）却成了直径为0．8m的小管道，所以由大管道所接纳的雨污水将排入到相差巨大的小管道中，显然会造成排水不及时，而在雨量较小的时候，该处管道也存在排水不顺畅的情况也验证了这一点。综上，结合上述多种事实已经可以形成完整的证据链证明：涉诉房屋地下室发生返水是由于小区所在路段的市政排水管道存在问题，与暴雨的不可抗力因素相结合所造成，与被告的工程质量无关。因此，原告主张由被告承担损害赔偿责任是毫无事实依据的。虽然2018年8月30日北京市顺义区人民法院曾作出判决，被告赔偿过原告2015、2016年因返水所造成的相应财产损失，但从案件事实上分析，被告所交付的房屋无质量问题，也未对原告的房屋实施过任何侵权行为，被告非本案原告财产损失的侵权责任人，不应当承担赔偿责任。四、被告为彻底解决涉诉小区雨污水倒灌问题，在2019年委托中国建筑科学研究院对涉诉小区雨污水倒灌原因进行鉴定，鉴定结论显示：雨污水倒灌原因系市政排水管道积水、业主院内雨污水排入污水检查井、排水管堵塞所造成。因涉诉小区市政排水管道未按设计管径进行安装和施工，直接导致涉诉小区雨量较大天气下，排水管道积水后就会直接倒灌进小区内的排水管道，小区内的雨污水不能排出，所以直接导致倒灌发生。被告为解决以上雨污水倒灌难题，在2018年、2019年花费巨资进行污水提升井的施工，目的是为了在市政管道积水倒灌到涉诉小区时，先进入污水提升井，通过污水提升井进行储存并通过水泵向外进行排放，避免市政管道积水直接倒灌进小区排水管道内，而且被告对涉诉小区的污水管道进行了全范围的疏通，避免污水管道被堵现象发生。五、本案涉诉房屋地下室并非房屋买卖合同的标的，原告支付的房屋对价只包括地上一层。原告对本案的财产损失，自身有较大过错，需要承担与其过错程度同等的责任。本案发生倒灌的地下室，因非产权面积，本身就不具备使用和居住功能。原告在其明知地下室有使用功能限制的情形下，擅自装修改造后进行居住和使用，原告本身就有重大过错。而且2015、2016年涉诉房屋地下室曾经发生过倒灌，被告也对其进行过司法赔偿，但原告仍然在曾经发生过倒灌且不具备使用和居住功能的地下室放置大量家具、家电、专业体育器材、贵重衣物、字画等。因此，原告对本案的财产损失，以及财产损失的扩大应承担与其过错程度同等的责任。涉诉房屋房本面积只有地上一层，地下室属于配套用房，发生返水事件以后并不影响地面一层的使用，即便水电因为返水造成故障，维修后也具备使用功能，所以被告对原告租房损失的合理性质疑，一层完全具备使用条件和居住条件。综上，涉诉房屋地下室发生返水并非由于被告的工程质量存在问题，并且原告对本案的财产损失，自身有较大过错，需要承担与其过错程度同等的责任。故原告主张由被告承担相关损失毫无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对冯晴提交的《北京市商品房预售合同（住宅类）》、（2018）京03民终14812号民事判决书、视频光盘、评估费发票，《鉴定意见书》，《价格鉴证评估报告》，异议答复，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2013年1月15日，冯晴作为买受人，合景公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由冯晴购买涉诉房屋，该商品房所在楼栋的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为12层，其中地上11层，地下1层。涉诉房屋预测建筑面积共151．78平方米，其中套内建筑面积129．71平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22．07平方米。2014年6月19日，合景公司将涉诉房屋交付给冯晴，双方办理了交接手续。2015年7月20日、7月21日以及2016年9月10日，涉诉房屋地下一层（以下简称地下室）出现返水，地下室被污水浸泡。后冯晴以合景公司为被告在本院提起诉讼，本院作出（2017）京0113民初12520号民事判决，判决：一、被告合景公司于本判决生效之日起七日内向原告冯晴赔偿财产损失一百三十七万九千八百零四元；二、驳回原告冯晴的其他诉讼请求。后冯晴、合景公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终14812号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）京03民终14812号民事判决书本院认为的部分内容为：冯晴与合景公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合景公司主张涉诉房屋地下室并非合同约定的标的物，对此本院认为，冯晴能够取得涉案地下室的使用权系双方履行房屋买卖合同的结果，双方在本案二审诉讼前对此并不存在争议，现合景公司以此为由进行抗辩，缺乏诚信，本院对其意见不予采纳。涉诉房屋于2014年6月19日交付冯晴使用，但在2015年7月20日、21日和2016年9月10日涉诉房屋地下室出现返水，导致地下室被污水浸泡，而使得地下室内的物品受损。顺义区住建委信访科出具的《调查回复》显示，2015年7月20日发生返水事件后，工程建设单位、施工单位、物业公司以及业主本人共同多次进行原因调查，并且对可能造成地下室返水的隐患进行了逐一维修。顺义区住建委作为专门的房屋管理部门，在与工程建设单位、施工单位、物业公司及业主本人共同进行现场勘验调查后作出的关于地下室返水原因的分析，具有客观性，可以作为认定地下室返水原因的依据。《调查回复》排除了冯晴个人装修使用不当的因素，本案系房屋买卖合同纠纷，因冯晴购买的房屋尚在质保期内，故合景公司应就此承担瑕疵担保责任，对冯晴的合理损失予以赔偿。合景公司主张冯晴的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。关于冯晴因涉诉房屋地下室返水及外墙渗水造成的损失数额认定的问题，合景公司主张应当按照装修装饰、家具家电等的修复费用计算损失，对此本院认为，一审中经过鉴定，合景公司就上述理由对鉴定报告提出异议，北京京评价格评估有限公司对其异议进行回复，家具、家电无法出具具体的修复价格，且家具、家电购买时间距评估基准日不足一周，有的尚未使用，按全新计算。而就涉诉房屋地下室的装修，因涉诉房屋交付至第一次返水刚一年时间，扣减地下室装修期间、装修完毕至开始入住的期间，装饰装修使用时间较短，鉴定报告所采用的评估方式并无不当，一审法院结合冯晴提供的装饰装修合同、订货单、付款凭证、照片等证据，根据鉴定报告认定的冯晴的财产损失数额，尚属合理。关于冯晴主张房屋租金损失是否应当支持的问题，本案因地下室返水、长期停电无法居住，给冯晴的居住造成了不便，但涉诉房屋地上一层面积为152平方米，能够满足其居住使用，冯晴提供的证据不足以证明其需要另行租房居住，并且冯晴亦未提交租金支付凭证，故本院对冯晴关于租金损失的上诉意见，不予采纳。2018年8月7日晚至8日晨、2019年1月13日，涉诉地下室出现返水，地下室被污水浸泡。诉讼中，为支持其辩解，合景公司提交竣工验收备案表，涉诉小区所在路段的市政管道设计图纸，顺义区水务局关于顺恒大街市政排水不畅存在防汛隐患的复函，×××污水提升井支护工程初衬支护方案，北京×××东、西区地下室倒灌维修工程施工合同，污水提升井现场施工照片，×××小区雨污水倒灌原因咨询报告，证明合景公司向冯晴交付的房屋质量符合法律强制性规定及买卖合同的约定；由于市政管道管径太小，在遇到暴雨天气时排放能力严重不足，因市政管道排水不畅造成积水，无法及时排出的污水回灌至涉诉小区，是造成涉诉地下室返水的主要原因；2017年8月，合景公司为提升业主满意度，彻底解决涉诉小区地下室返水的发生，委托北京市市政三建设工程有限责任公司在涉诉小区设计污水提升井的支护方案，合景公司并委托该公司对地下室倒灌维修工程施工、污水提升井施工；合景公司委托的咨询公司出具报告表明×××小区雨污水倒灌原因主要系市政排水管道积水、业主院中雨水排入污水检查井、排水管道堵塞。冯晴认可竣工验收备案表的真实性，不认可证明目的，不认可其余证据的真实性、证明目的。诉讼中，为支持其诉请，冯晴提交如下证据：1．照片、网络截图打印件、付款凭证一组，证明冯晴遭受的财产损失的相关情况。冯晴表示除了其已经提交的付款凭证以外，对其余主张的损失部分无法提交付款凭证。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。2．2018年8月8日、2018年8月9日、2019年1月13日视频光盘，证明冯晴房屋发生倒灌、返水遭受财产损失的现场情况。合景公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。3．房屋租赁合同3份及冯晴向马文彬转账记录，马文彬出庭证言，证明由于涉诉房屋返水导致无法居住，冯晴另行租房产生损失。冯晴称部分租金其以现金方式支付，马文彬系其生意上的朋友，双方在生意上也有资金往来。马文彬出庭陈述称其与冯晴仅为朋友关系，没有其他债权债务关系，租金开始给的现金后为转账支付。合景公司认可冯晴向马文彬转账记录的真实性，不认可该证据其余部分及证言的真实性、证明目的。4．供暖费缴费记录及测温记录表，证明涉诉房屋一层北卧没有暖气，大龙供热测的温度不达标，所以涉诉房屋一层不具备居住条件。合景公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称供暖涉及大龙供热，与本案无关。诉讼中，冯晴申请对因两次污水倒灌导致涉诉房屋内被浸泡、损毁的全部财产的价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号，由北京京评价格评估有限公司作为评估机关，冯晴为此交纳评估费33000元。评估期间，北京京评价格评估有限公司出具说明函，提出需对损失清单中的奢侈品及字画类项目明确真伪。后冯晴申请对被浸泡损坏的字画、衣服、鞋子的真伪进行鉴定，双方协商就此由中国检验认证集团北京有限公司进行鉴定。冯晴为此交纳鉴定费6000元。真伪鉴定期间，中国检验认证集团北京有限公司要求对除书画类以外的鉴定标的物进行整体清洁。双方均不同意清洁，后仅对“老子出关图”真伪进行鉴定。中国检验认证集团北京有限公司出具《鉴定意见书》，认定鉴定结果为伪。双方对《鉴定意见书》予以认可。合景公司表示其不清楚冯晴主张的相关受损物品的新旧程度、受损程度，对此其不予答复。后北京京评价格评估有限公司出具《价格鉴证评估报告》，认定：鉴定标的在价格鉴定基准日所体现的损失金额为1409386元。冯晴对此提出异议，认为部分项目鉴定金额过低，部分项目鉴定金额错误。评估公司对此出具异议答复，部分内容为：此次评估的价格为标的物在未受损之前的市场价格，故所有价格包含其使用折旧；由于计算失误，对价格检定项目清单中第五类女装中的第18项、第129项做出修改，合计金额更改为1414751元。冯晴提交银行交易明细3张，称字画部分的三幅作品其不认可评估结论中的4000元、2000元、4500元，表示系其分别支付50000元、27000元、50000元购买。冯晴对其他评估结论不认可部分，表示应以其提交的付款凭证作为损失认定依据。合景公司认可银行交易明细3张的真实性，不认可证明目的，称不能证明该款用于购买了字画。合景公司不认可评估结论，并提出异议。评估公司对此出具异议答复：由于评估基准日与事发时间相隔较远，我司无法确定成新率，鉴定标的受损前成新率由鉴定申请方提供；由于我司不具备评估标的的真伪评定资质，对于中国检验认证集团北京有限公司无法确认项目，按正品作价。本院认为，冯晴与合景公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。冯晴依约向合景公司支付了购房款，合景公司有义务向冯晴交付符合质量要求的房屋，并保证和完善小区公用设备、设施，以避免因公用设备、设施的质量问题造成冯晴无法正常使用房屋。据已查明的事实，合景公司于2014年6月19日向冯晴交付房屋及地下室，冯晴家地下室于2015年7月20日、2015年7月21日、2016年9月10日已出现返污水，且经法院判决合景公司就此赔偿。现地下室于2018年8月7日晚至8日晨、2019年1月13日再次出现返水，导致地下室被污水浸泡，致使地下室不能使用，该返水并非冯晴的原因造成，且返水问题在涉诉房屋质保期间已经产生，合景公司并未提交证据证明其对此予以完全解决，合景公司作为出卖人应就此承担瑕疵担保责任，对冯晴的合理损失予以赔偿。合景公司主张冯晴的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。本案中，双方对《鉴定意见书》予以认可，本院对此予以确认。合景公司虽对冯晴主张的相关物品的真伪、受损程度、新旧程度提出质疑，但并未提出其明确意见，且就修复方案、真伪与否并未申请鉴定，相应不利后果应由其承担。北京京评价格评估有限公司出具的《价格鉴证评估报告》、异议答复，双方均未完全认可，但就各自异议亦未提交充分而有效的证据予以证明，故本院对《价格鉴证评估报告》、异议答复予以采信。考虑到冯晴主张的相关物品所涉费用数额较大，而其并未就此提交逐一对应的付款凭证，且其提交的照片、视频亦不足以证明其所主张的物品均系在涉诉返水事故中受损，且评估机构评估时采用的成新率系根据冯晴的自述，故本院对冯晴主张的财产损失根据本案查明情况并结合评估结论，酌情支持54万元。冯晴诉讼请求过高部分，本院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然涉诉房屋地下室返水给冯晴的居住造成了不便，但涉诉房屋地上一层面积较大，基本能够解决居住需求，冯晴提供的证据不足以证明其需要另行租房居住，且考虑到冯晴主张的租房对象是其朋友马文彬，而冯晴与马文彬的陈述存在相互矛盾，故本院对冯晴主张的租金损失不予支持。冯晴称涉诉房屋一层供热存在问题不宜居住从而主张其租房具有必要，但即使该事实成立，亦非返水所致，不能据此要求合景公司赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告北京合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告冯晴经济损失五十四万元；二、驳回原告冯晴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零八百零一元，由原告冯晴负担一万一千六百零一元（已交纳），由被告北京合景房地产开发有限公司负担九千二百元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费六千元，由原告冯晴负担（已交纳）。评估费三万三千元，由原告冯晴负担一万八千四百零五元（已交纳），由被告北京合景房地产开发有限公司负担一万四千五百九十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周益二〇二一年三月二十六日书记员  朱颖