江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初66号原告（反诉被告）：武汉隆策房地产营销策划有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区积玉桥和平大道716号武汉航天首府19栋3层旭晟俊采企业孵化器B82。法定代表人：翁玮，该公司总经理。委托代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。委托代理人：熊承，湖北天明律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西星河房地产开发有限公司，住所地：江西省武宁县交通路。法定代表人：程七星，该公司总经理。委托代理人：周升武，江西康润律师事务所律师。原告武汉隆策房地产营销策划有限公司（以下简称武汉隆策公司）与被告江西星河房地产开发有限公司（以下简称江西星河公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，被告在法定期限内对原告提起反诉，本院依法予以受理。后依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉隆策公司委托代理人赵小美及熊承、被告（反诉原告）江西星河公司委托代理人周升武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉隆策公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《全程营销策划与销售代理合同》；2、依法判令被告支付原告代理佣金8766733元；3、依法判令被告支付原告服务费400000元；4、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月7日，原告武汉隆策公司与被告江西星河公司签订《全程营销策划与销售代理合同》，合同约定，被告将“沐阳海景”项目（推广名为：星河˙翡翠湾）交由原告独家销售，销售代理佣金住宅部分按销售总额的3%计取。销售代理佣金的支付时间为按月结算。合同还约定被告必须保证委托可售物业不存在设定抵押而影响销售及办理备案登记、银行按揭的情形；不存在司法冻结等强制性措施而致使原告无法进行正常销售的情形（如有以上情形发生，被告视同原告已完成全部合同任务并予以结算）。合同签订后，原告认真履行了合同约定的义务，但被告却没有依约向原告支付代理佣金。直至2019年7月6日原告与被告达成《补充协议》后，被告也仅向原告支付了人民币350000元代理佣金，补充协议约定的月服务费分文未付，至今为止被告尚欠原告代理佣金8766733元、服务费400000元。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告江西星河公司辩称：1、原告起诉的案由错误，本案正确案由应为“商品房委托代理销售合同纠纷”，因为案由不同，案件的性质归类不同，法律适用也就不同，民事案由规定中，明确将因履行商品房委托代理销售合同产生的纠纷规定为“商品房委托代理销售合同纠纷”，正确确定案由的意义在于确保准确适用法律。2、原告的诉讼请求均不能成立，理由：①原告与被告签订了《全程营销策划与销售代理合同》属实，但原告并未按合同约定完成代理事务，并早已单方面解除合同，故其第一项诉请不成立；②原告自签订营销代理合同，到其单方无故解除合同，共销售商品房39套，却要求被告支付上千万元的代理佣金，且原告通过各种手段导致被告支付给原告的佣金早已超过了其应得的代理报酬，故第二项诉请不能得到支持；③原告与陈宗立个人签订补充协议，虽将被告与陈宗立并列作为甲方，但被告并未签章，陈宗立只能代表个人，对被告不生效，且陈宗立无权代理原告，后原告也未要求被告追认协议的效力，被告亦未明确追认，故该协议对被告不成立，原告的第三项诉请不成立。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。反诉原告江西星河公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认2019年7月16日陈宗立与反诉被告签订的《补充协议》无效（或撤销该协议）；2、要求反诉被告承担无故终止合同的违约责任，支付违约金500000元；3、要求反诉被告返还多收的佣金500000元（具体金额待按营销代理合同结算后再确定）；4、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与陈宗立签订的补充协议虽将陈宗立与反诉原告并列为甲方，但反诉原告并未在该协议上签章，亦未授权陈宗立代理签订，故该协议对反诉原告不生效。反诉被告与反诉原告签订了《全程营销策划与销售代理合同》，但反诉被告并未按约定完成代理事务导致项目营销失败，在其向反诉原告提出无理要求被拒后即使用撤场、查封等手段向反诉原告施压，且其早已单方解除合同，应按约向反诉原告承担无故解除合同的违约责任。反诉被告自签订营销代理合同到其单方无故解约，共销售商品房39套，其通过预借、要求预付佣金、要求代付工资及通过向反诉原告施压索要等方式所得到的佣金早已超过了其应得的代理报酬，故要求反诉被告返还多收的佣金。综上，请求法院驳回反诉被告的全部诉请，支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告武汉隆策公司辩称：1、反诉被告有充分理由相信陈宗立有权代表反诉原告江西星河公司签订协议，其代理行为有效，故2019年7月16日签订的《补充协议》合法有效，理由：①反诉被告与反诉原告签订的《江西武宁项目全程营销策划与销售代理合同》上，陈宗立代表反诉原告签订确认；②反诉被告向反诉原告申请付款的佣金结算表中，陈宗立代表反诉原告签字确认；③反诉原告作为证据提交的收款单据、工资发放明细表、提成表中陈宗立代表反诉原告签字确认；④反诉被告向反诉原告递交的部分联系函中，陈宗立代表反诉原告签字确认；⑤反诉原告虽未在《补充协议》上盖章，但其于2019年11月14日向反诉被告邮寄送达的回复函上追认了《补充协议》的效力，且该回复函有反诉原告公章；⑥反诉原告作为证据提交的预付（借支）佣金明细表中明确认同了2019年7月17日由孙张飞洋向反诉被告员工姜红梅支付的250000元（实际支付350000元）为佣金组成部分，该部分佣金系《补充协议》签订后，反诉原告为履行其义务向反诉被告支付的第一期佣金，通过反诉原告提交的证据，已经充分证实了其自认《补充协议》并开始履行，应视为对《补充协议》的追认。即使没有反诉原告盖章确认《补充协议》效力的文件，根据法律规定，反诉被告均有充分理由相信陈宗立代理反诉原告签订协议的行为合法有效。2、反诉被告并未无故终止合同，不应承担违约责任，理由：①因2019年7月16日签订了补充协议，故反诉被告截至2019年11月19日前仍在履行销售义务；②反诉被告撤场原因系反诉原告经催告后仍未履行其付款义务。故反诉被告并未无故终止合同。3、反诉被告并未多收佣金，理由：①根据《江西武宁项目全程营销策划与销售代理合同》、《补充协议》的约定，反诉原告已经认同了已付及应付反诉被告的佣金金额；②反诉被告系全程独家代理，除因反诉原告自身债务抵房外，所有销售房屋均应计入反诉被告销售房屋数量，不存在仅销售39套商品房一说；③反诉原告在向反诉被告实际支付佣金过程中，也是按照反诉被告提交的月佣金结算表及补充约定进行签字确认及支付，反诉原告的确认及付款行为均表明反诉被告未多收佣金。综上，法院应驳回反诉原告全部反诉请求，本案反诉费用应由反诉原告承担。为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）向本院提交了证据如下：一、《江西武宁项目全程营销策划与销售代理合同》1份。证明：1、原告与被告具有合法生效的销售代理合同关系；2、被告应按照合同约定向原告支付销售代理佣金。二、工作联系函、星河翡翠湾佣金结算表及明细各1份。证明：1、沐阳海景项目推广名为星河˙翡翠湾；2、被告签字确认结算后未付销售代理佣金为3018948元；3、被告拒绝签字确认的应付销售代理佣金为164496元。三、星河翡翠湾定购书及明细各1份。证明：原告已完成了合同约定的代理销售任务（签订认购书），被告应向原告支付销售代理佣金5933290元。四、《补充协议》1份。证明：1、经原、被告确认，被告按期付款则仅需向原告支付3183444元；2、任一期未足额付款，则被告应向原告支付销售代理佣金为9116733元；3、被告应按月向原告支付100000元服务费。五、《关于支付代理佣金的联系函》1份、《对的回复》1份、《关于销售退场及支付代理佣金的联系函》1份。证明：1、原、被告双方通过往来函件，进一步确定了《补充协议》的合法有效性；2、被告仅支付了350000元，故被告仍需向原告支付销售代理佣金8766733元；3、被告应向原告支付4个月服务费共计400000元。经质证，第一组证据，被告对真实性无异议，对关联性有异议，其认为：该代理合同为有名合同，属民事代理关系。原告能否收取佣金应根据原告是否完成代理数来确定，而不是签订了合同就应该支付代理佣金。第二组证据，被告对工作联系函的真实性没有异议，对关联性有异议，其认为：被告在函中已经明确完全满足了代理公司的销售要求，工程的部分进度对销售无直接影响，且全力配合销售公司的工作。对代理佣金结算表有被告单位人员签字且提供了原件的部分真实性没有异议，对关联性有异议，其认为：该部分房源涉及共192套，被告相关工作人员签字确认只是对完成任务的确认，并不是对整个销售代理事项完成的确认。该192套除原告列在2018年4月份的53套已经开具票据和付款外，其余均未对佣金进行结算，原告提交的材料也明确注明未结算，故不能作为支付佣金的依据，且这192套房源中大多数是债权人抵款购房，合同对债权人抵款购房有明确约定，应当按合同办理结算。对没有签字确认的数据，原告应提供完成代理事务的相关证据予以证实。第三组证据，对定购书的真实性没有异议，对关联性有异议。对佣金汇总表等明细的真实性、合法性、关联性均有异议。认为：该汇总表未经被告确认，认购书只是有购房意向并没有正式办理购房手续，原告要求按已售房源支付佣金亦无道理，订购书中所付定金最低的5000元，最高为10000元，其中有172套支付的定金合计不到150万元，原告却要求被告支付463万多元的销售佣金毫无道理，也不符合合同约定。第四组证据，对补充协议的真实性无法确认，认为：该协议是一份对被告不具有法律效力的协议，原告应收取多少佣金最终应当以其完成的代理工作任务和合同约定的佣金计算标准进行计算。补充协议中，陈宗立并非以被告名义签订合同，而是以其自己名义签订合同。第五组证据，对函件是否依法送达不清楚。《关于支付代理佣金的联系函》中对于佣金的支付要求不符合合同约定。《对的回复》由于印章模糊真实性不能确认，就内容来说也不能达到原告的证明目的，被告始终未对补充协议进行确认，相反，明确对补充协议提了异议。原告提交的材料中有一份寄送函件清单，在该清单中明确注明2019年6月27日通过顺丰快递向被告发出了解除合同的通知函。经审查，对第一组证据，该合同来源形式合法，内容明确，本院予以采信。对第二组证据，被告对其真实性无异议，本院亦予以采信。对第三组证据，对其中定购书真实性予以采信，对汇总表，因属原告一方统计，无被告确认，故本院不予采信。对第四组证据，对于该补充协议陈宗立个人签字确认的事实，被告并没有提出异议，本院对该协议真实性予以采信。对第五组证据的真实性，本院予以采信。为支持其诉讼主张，被告（反诉原告）向本院提交了证据如下：一、全程营销策划与销售代理合同1份。证明：1、原、被告双方形成了商品房委托代理销售合同关系，被告是委托方，原告是受托方即商品房营销策划销售的代理人；2、合同约定的原告应当完成的代理事务包括全程营销策划及销售代理，代理方式为独家代理。代理任务为自签订合同之日起至2017年10月31日止，完成销售任务150套，自2017年11月1日至2018年2月28日止，完成销售任务150套；3、双方约定了详细的代理报酬；4、合同约定，原告负责所有房款的催收工作；5、合同特别约定，对单位或个人，以债权或工程款抵扣购房款而购买房产的，计入原告销售业绩，需要原告办理相关手续的，按每套500元的标准向原告支付佣金；6、双方约定了关于溢价部分的计算方式；7、代理期间，双方均不得无故终止合同，如有违反，则赔付对方50万元违约金。二、1、抵债还款购房的收据、原告现场销售主管签字确认抵债购房并报被告销售经理签字确认的单据、银行电子回单228份；2、原告提交的佣金结算表及汇总表；3、被告对原告数据的核实。证明：1、原告主张结算佣金的销售情况，根据其提交的数据，共计为439房，原告认可已开票结算的53房，被告已签字但未开票、未结算的139户，达到结算佣金标准8户，只交了定金或首付款，还没有放款的239房，其中只交定金5000元至10000元的172户，经被告核实，原告实际完成销售的，可以按3%全额结算佣金的39户，只交定金不能进行佣金结算的172户，其余228户为抵债购房户，只能按原告办理了相关手续每户500元结算；2、根据被告核实，被告应支付给原告的代理佣金及溢价分成共计597874.3元。三、1、预付销售代理佣金支付凭证1组；2、代发原告销售人员工资发放凭证13张。证明：1、原告在未完成销售代理任务的情况下，被告便开始预付原告佣金的事实，原告还通过借支佣金的方式提前收取佣金，所以被告没有拖欠原告佣金；2、至2018年12月24日，被告已向原告预支佣金1974718元，由于原告一直未能完成代理任务，项目销售一直不正常，在原告的代理下，房子根本卖不动，只好发动债权人抵款购房，双方没有及时结算，导致被告已付佣金早已超过了原告应得佣金；3、原告在预收近200万元佣金后，连公司员工的工资都不发放，要求被告代付工资；4、被告多付的佣金有权要求原告返还。四、1、诉前财产保全申请书1份；2、（2019）赣0423财保19号民事裁定书1份及执保88号执行裁定书1份；3、关于紧急现场解决相关问题的函1份；4、撤场通知函1份。证明：1、原告在多次要求被告超出合同约定支付佣金遭拒后，利用各种手段向被告施压，特别是2019年6月份后，以撤场、诉讼、查封等手段给被告施压；2、被告为不使项目形象受影响，要求原告单位负责人来现场协商，原告置之不理，并于2019年6月27日单方解除了营销代理合同，6月28日向被告发来撤场通知函，并告诉被告，有事找其律师，给被告施压；3、原告在被告实际未欠付佣金的情况下，以被告拖欠佣金为由单方解除合同，应当按合同约定向原告支付50万元违约金。五、1、关于解决销售合同执行过程中有关问题的约定；2、姜红梅出具的借条1张；3、星河翡翠湾结算清单1份；4、九江银行电子交易回单4张；5、陈宗立个人与原告签订的补充协议1份；6、中国工商银行电子银行回单7张。证明：1、2019年7月3日，原告单位负责人借法院保全给被告有压力之机，到被告处要钱，却被其自己的员工围困讨薪；2、被告一直在为协商做努力，同意借款20万元给原告用于解决员工讨薪问题，原告承诺一周内来协商解决合同履行过程中的分歧，并承诺维持售楼部现状，但之后再没有销售发生，被告实际是受到了原告的欺骗；3、2019年7月16日，原告趁保全查封之机，再次到被告处要求付款，并以继续履行合同，完成全部未回款房源后续签约回款手续为诱饵，骗取陈宗立与其签订补充协议。该补充协议没有得到被告的盖章确认，被告不认可该补充协议的效力，原告之后也未履行该所谓的补充协议。经质证，第一组证据，原告（反诉被告）对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为：如果是江西星河公司存在违约行为，即使武汉隆策公司单方面提出解除合同，也不应承担违约责任。关于反诉原告想证明的合同内容，整个合同的履行不仅仅是合同约定的内容，还有在合同履行过程中发生的证据进行结合来予以认定。第二组证据，原告（反诉被告）对真实性、关联性均有异议，其认为：1、按合同约定，以及从合同的相对性来说，应该是江西星河公司欠外面的单位和个人的债务，从反诉原告提供的证据来看，均不是其欠其他单位和个人的债务，所以这个证据不能证明是江西星河公司欠他人的债务，同时江西星河公司也没有提供其欠他人债务的凭证，如借款合同或借条，或欠工程款的依据。从被告（反诉原告）提供的证据来说，均显示是江西星河公司介绍他们来买房，不属于江西星河公司以债抵款或以工程款抵款；2、合同的约定是即使以债抵款和以工程款抵款，也要记录销售业绩，但合同并没有约定不予提取代理佣金，且合同还有约定，如果除了提取佣金之外，要原告协助办理相关手续，还有给500元一套的手续费。3、原告提交的佣金结算表和汇总表，有签字的部分经被告确认的佣金结算表，已经按照合同约定支付了代理佣金，且签字确认的代理佣金中，均包含被告提供的以债抵款收据中所购买的房屋，且被告已经支付了代理佣金总计232万元，它恰恰证明所谓的以房抵债的事实不能成立，按照被告的说法只给500元一套，为什么在佣金结算表中签字确定，且实际支付了代理佣金；4、被告所谓数据的核对，仅是被告单方行为，不能作为证据使用；5、被告计算的应支付代理佣金597874.3元，没有事实和法律依据，被告已经实际支付的扣除依据补充协议已支付的35万元外，被告已实际支付2324718元。第三组证据，原告（反诉被告）对证据的真实性不予认可，其认为：1、为了法院查明本案的事实，要求被告提供原件；2、从复印件来看，所谓的借是被告自己签字，没有原告工作人员的签字确认，且借款原告已开具了代理费发票，充抵了代理费代理佣金，且预付销售代理佣金支付凭证只有一笔，所以不能证明是预付代理佣金，更不能要求原告返还所谓多付的代理佣金，是被告明明已经签署了佣金结算单，且已经实际支付了签字确认的代理佣金，现在单方没有任何事实和法律依据的推翻，违反了诚实信用，显然属于恶意；3、对代发原告销售人员工资发放凭证13张的真实性、证明目的均有异议。行销人员不属于代理佣金的范畴，按合同约定行销人员工资属于广告费用，从行销人员的工资发放表上也可以看出来是广告费用。派单员工资也属于广告费用。姜红梅的工资如果没有扣的同意抵扣。第四组证据，对真实性无异议，对证明目的有异议，其认为：原告依法向法院主张权利是合法行为，法院的诉讼根本就不存在威胁、胁迫的问题。被告认为有事找律师是施压的行为，当事人找律师是国家赋予当事人的权利。根据双方签订的补充协议，被告没有按照补充协议付款，原告有权行使解除合同的权利，被告作为违约方是无权请求解除合同的，因此，在被告违约的情况下，原告依法行使合同的解除权，这是有事实和法律依据的。第五组证据，原告（反诉被告）对1、2、3、4项的真实性予以认可，对证明目的有异议，其认为：借款20万元同本案无关，属于另一个法律关系。若20万元确实没有偿还，可以抵销。对第5项的真实性认可，对证明目的和理由不予认可，其认为：不能证明合同无效，从协议的内容来看，虽然被告提供的没有加盖原告印章的合同，乙方已履行，视为合同成立，且被告提供了中国工商银行电子银行回单7张，总数额35万元，恰恰是履行双方所签订的补充协议，而且被告回函也认可他履行了支付35万元的义务，原告是依据补充协议收到35万元代理佣金后，才向法院申请撤销诉讼保全。同时，原告将合同加盖印章和私章，是对补充协议的认可，而被告按照补充协议支付35万元代理费，且在回函中明确表示认可，按照相关法律规定，即合同虽然没有加盖公章，但一方已实际履行，一方当事人已接受的，视为合同已成立。经审查，对被告（反诉原告）提交第一、三、四、五组证据的真实性，本院予以采信。对第二组证据，被告仅通过上述证据无法客观真实地反映其证明目的，故对其证明目的不予支持。为支持其抗辩主张，原告（反诉被告）向本院提供证据如下：一、《江西武宁沐阳海景项目全程营销策划与销售代理合同》1份。证明：依法终止合同无需承担违约责任，经纪人即业务员、行销人员工资应纳入广告费由反诉原告自行承担，与佣金无关。二、佣金结算表、银行流水、发票。证明：反诉被告收取的佣金均系实际发生，并未多收，反诉被告收取佣金后均向反诉原告开具了发票。三、补充协议、对《关于支付代理佣金的联系函》的回复。证明：反诉原告对补充协议的效力已经进行了追认，补充协议合法有效，系双方真实意思表示。经质证，第一组证据，反诉原告对合同的真实性无异议，对关联性有异议，其认为：反诉原告没有违约，反诉被告单方解除合同，按照合同约定，应当承担违约责任。反诉被告是开展房地产经纪业务的单位，对于业务员和行销人员的工资，应当由反诉被告承担。第二组证据，反诉原告认为佣金应当支付多少应以原告实际完成销售代理任务的情况据实结算。第三组证据，反诉原告对补充协议的真实性、合法性、关联性均不认可，其认为：补充协议的签章不一样，不是同一份协议，该补充协议是一份无效的协议。对《关于支付代理佣金的联系函》的回复的真实性没有异议，关联性有异议，其认为：函中并未明确对补充协议予以确认，被告支付的35万元也不是履行该协议，该35万元付款的付款人为孙张飞洋，收款人为姜红梅。经审查，本院对第一、二、三组证据的真实性均予以采信。经审理查明：2017年7月7日，原告（反诉被告）武汉隆策公司与被告（反诉原告）江西星河公司签订《江西武宁项目全程营销策划与销售代理合同》，合同约定：“…三、代理形式为全程独家代理：甲方亦不再委托任何单位和个人参与销售工作，在代理期限内甲方以任何形式售出的单信亦纳入乙方的销售任务（除抵工程款客户以及甲方以房抵账的客户）。四、销售任务：1、销售任务的确定：以签订《商品房认购书》，并缴纳壹万圆大定款为准。…六、销售代理佣金的提取标准及计算方法发放，广告费：1、乙方在双方确定的代理基价基础上。确认每栋各楼层各户按房产编号形式以书面形式确定各房产销售底价，并报甲方批准。2、乙方销售代理佣金由以下部分组成：a.住宅商品房销售佣金。b.商铺（车库）销售佣金。C.商品房及商铺（车库）溢价佣金。d.商铺招商佣金。e.广告费的节余部分。3、销售代理佣金计算的标准和方法为：a.住宅商品房销售佣金：乙方按照各住宅商品房销售总额的3%提取销售代理佣金。b.商铺（车库）销售佣金：乙方按照各个商业门面（或车库）实际销售总额的3%提取销售代理佣金。c.住宅商品房及商铺（或车库）溢价佣金：各住宅商品房（或商铺、车库）销售单位实际销售合同单价高于销售代理基价以上的溢价部分，甲方得其中70%，乙方得其中30%。d.商铺招商租金：乙方按各个租赁单位实际签约租金的5个月的月租金提取招商租金。e.按月计算销售代理佣金，结算时间为：每月5日之前为结算日；并不得超过五个工作日支付佣金。f.按上月实际到账金额为结算标准（甲方及任何人不得同意客户拖欠应交房款）。g.乙方的销售佣金以及广告费总计提标准为：总销售额的4%。其中乙方完成合同任务时销售佣金按照销售额的3%计提，广告费为销售额的1%。4、销售代理佣金的发放：a.到10月31日，乙方完成销售套数低于50套，则甲方暂不予乙方结算销售佣金；乙方完成销售套数50套以上至80套区间，则暂按销售额的1.5%计提销售佣金；乙方完成销售套数80套以上至100套区间，则暂按销售额的2.2%计提销售佣金；乙方完成销售套数100套以上至150套区间，则暂按销售额的3%计提销售佣金。b.乙方如在后期销售过程中，按时完成甲、乙双方约定的合同任务，甲方应全额补足乙方暂未结算的销售佣金。c.到2018年2月28日止。乙方完成全部销售任务，即300套。则甲方按本合同期限内完成销售额的3%计提乙方销售佣金。5、销售代理佣金不含任何形式的广告费用。…八、销售代理业绩考核及奖惩：1、业绩的考核以本合同双方确认的销售任务，即到2018年2月28日止，完成300套（间）的销售任务为最终考核目标。2、如没有完成本合同规定的销售任务，则甲方有权终止本合同。甲方将乙方应结佣金一次性与乙方结清，结算完毕后乙方按合同要求退场。甲方预留乙方的销售代理押金不予退还。3、如乙方完成此合同任务达到300套，则甲方按本合同期限内实现销售额的2%一次性奖励乙方。…十二、违约责任：1、在代理期间双方均不得无故终止本合同。如有违反，则赔付对方50万元违约金。2、在代理期间双方均不得违反本合同的所有约定，如有违反给对方造成的极不良影响和经济损失的，可以终止合同，并要求对方赔偿经济损失。3、在代理期间如甲方聘用乙方在职或离职六个月时限内的员工，则视为甲方违约，甲方向乙方支付贰拾万元的违约金。…”。合同签订后，原告进场进行委托代理销售工作。2019年7月16日，被告江西星河公司项目管理人陈宗立与原告武汉隆策公司销售副经理姜红梅签订补充协议，内容为：“一、目前按照合同约定乙方累计销售佣金为人民币11091451元，甲方已经支付1974718元，未支付的有9116733元。现乙方同意甲方只支付乙方人民币3183444元，支付时间为：在本协议签订后于2019年7月17日支付35万元；8月15日前支付35万元；8月31日前支付30万元；剩下2183444元，甲方必须在2019年12月31日之前支付给乙方。乙方于2019年7月17日收到35万元后，撤回相关诉讼请求，配合司法机关解除相关财产的查封。但如果甲方任意一次未按照此协议约定时间足额支付代理佣金给乙方，则甲方应支付乙方的代理佣金仍为人民币9116733元。二、剩余已签约销售，但未全部回款的房源，乙方安排工作人员继续办理后续签约、回款手续，甲方承担此部分销售项目经理和置业顾问应得提成部分的费用。直至协议签订之日起，期满180天后，乙方人员撤离并终止项目一切后续服务工作。三、在上述180天周期内，甲方按月支付乙方服务月费：100000元/月，每月月费在当月25日之前支付给乙方。乙方人员基本工资及社保由乙方承担，乙方人员在此期间取得的销售及回款业绩，应得提成由乙方造表呈报甲方，甲方审核后实发给乙方工作人员。甲方不再就该部分销售回款业绩，支付销售代理佣金给乙方。四、双方履行完上述协议约定事项后，双方就《沐阳海景》项目（推广名：星河翡翠湾）再无任何债权、债务关系。五、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份。其他事宜仍按照原代理合同执行。本协议与原代理合同具有同等法律效应。”。后陈宗立和姜红梅分别将对方签字的协议带回各自公司。补充协议签订后，被告向原告支付了销售佣金35万元。因被告未依补充协议约定按期给付原告相应款项，原告向被告发出日期标注为2019年11月11日的《关于支付代理佣金的联系函》，内容为：“…但贵司除支付35万元外，其余款项至今没有支付，同时补充协议还约定双方在协议签订后的180天内，我司继续安排工作人员处理相关销售事宜，贵司须按月支付我司10万元每月的月费，但贵司至今已经未付一笔月费，已经连续4个月。鉴于贵司以上行为，严重违反2019年7月16日双方《补充协议》的相关约定。我司要求：一、我司于2019年11月14日起撤出留守项目的工作人员，贵司派员与我司交接相关工作。如贵司未按时办理交接手续，则因此所产生的一责任均由贵司承担。二、请贵司于收到此函后3日内一次性向我司付清剩余2833444元的销售代理佣金，以及4个月共计400000元的月费。如果贵司逾期付款，则我司有权按照协议约定，要求贵司支付我司销售代理佣金8766733元，并采取一切必要措施，维护我司合法、正当权益！”。后被告江西星河公司向原告发出日期标注为2019年11月14日的《对的回复》，内容为：“你司《关于支付代理佣金的联系函》，我司于2019年11月14日上午收悉，为了维护你我双方于2019年7月16日达成《补充协议》的良好初衷，公平对待和维护双方的合同利益，现根据你司的来函，我司作如下回复：一、因你司未处理好欠薪事宜，是导致我司无法按约向你司付款的直接原因。你司因拖欠员工工资，导致你司项目负责人上次来我司时，遭你司员工集体围堵讨薪，为协助你司妥善处理，在你司承诺尽快付清员工工资的情况下，我司项目负责人向你司员工作了承诺。之后，你司一直未与员工结清工资，在收到我司按补充协议支付的第一笔款后，仍未支付员工工资，导致你司员工向我司讨薪，极大地影响了我司项目的正常工作。因你司又未确认欠薪金额，也未委托我司代为付款，我司无法处理，希望你司尽快处理好此事，以便我司能够顺利按补充协议履行。二、补充协议约定，我司须每月支付你司月服务费10万元，作为你司安排工作人员继续办理后续签约、回款手续的应得提成，然而，双方补充协议第一条约定的付款金额，已覆盖你司应得代理佣金的全部，后续签约、回款是你司应完成的工作内容，我司再按月支付服务费，则属于重复计费，我司不同意再另外支付你司每月10万元。三、根据补充协议，你司留守人员应工作至补充协议签订后的180天，现突然来函要求本月14日即我司收到函的当天撤场，既不合协议约定，也没有给予我司合理的准备时间。我司认为，你司这一做法很不合理，而且会给我司造成不可预估的损失。我司会尽快组建或寻找新的销售团队与你司办理交接手续，希望你司给予我司合理的准备时间，在我司新的销售团队未进场之前，你司须按补充协议约定继续履行。”。后原告于2019年11月19日撤场并停止代理销售的后续工作。另查明:原告武汉隆策公司于2019年12月23日向本院提起诉前财产保全，请求依法查封被告江西星河公司开发建设的“沐阳海景”项目价值人民币9166733元的房屋，后本院依法裁定准予对被告开发建设的“沐阳海景”项目价值人民币9166733元的房屋予以查封。本院认为，原告武汉隆策公司与被告江西星河公司签订的《江西武宁项目全程营销策划与销售代理合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，合同双方均应依约履行合同义务。合同签订后，被告已将合同约定的标的物交由原告进行代理销售。现原告要求解除与被告的销售代理合同，而被告在庭审中亦同意解除合同，故对原告要求解除与被告签订的《江西武宁项目全程营销策划与销售代理合同》的诉请，本院予以支持。关于被告是否欠付原告销售代理佣金的问题。本院认为，合同履行过程中，原、被告在涉诉房屋代理销售中的管理人员蒋红梅、陈宗利分别代表双方签订了《补充协议》，后被告在给原告的回函中“为维护你我双方于2019年7月16日达成《补充协议》的良好初衷”及“在收到我司按补充协议支付的第一笔款”等表述均可视为被告对其工作人员陈宗利代表其签订《补充协议》行为的追认，且被告亦已实际按补充协议履行了第一笔款项，故该《补充协议》对被告具有法律约束力，对反诉原告要求确认《补充协议》无效的诉请，本院不予支持。因原、被告在《补充协议》中已就销售代理佣金进行了结算，并就撤场时间及后期服务费达成一致意见，原告要求被告继续按《补充协议》支付余欠代理佣金的要求于法有据。根据《补充协议》约定，被告未支付的代理佣金为9116733元，但原告同意被告支付3183444元，但如被告任意一次未按照协议约定实际足额支付代理佣金，则仍需按9116733元支付欠付的佣金，现被告已违反协议约定未按期支付代理佣金，故依约应按9116733元的结算金额支付全部欠付代理佣金，减扣被告已支付的350000元，被告还应支付原告代理佣金8766733元，对原告要求被告支付代理佣金8766733元的诉请，本院予以支持。因反诉原告并未提供充分证据证明其主张，故对反诉原告要求反诉被告返还多收佣金500000元的诉请，本院不予支持。关于反诉被告是否存在违约的情形。根据《补充协议》“直至协议签订之日起，期满180天后，乙方人员撤离并终止项目一切后续服务工作。”的约定，反诉被告依约可以撤离涉诉代理项目的时间为2020年1月12日，现反诉被告以反诉原告未付清销售佣金为由在该时间节点前擅自离开代理的销售项目，因此时双方合同并未解除，故反诉被告未按协议约定履行义务的行为亦已构成违约，根据合同约定，违约方应赔付对方500000元，对反诉原告要求反诉被告支付违约金500000元的诉请，本院予以支持。因原告于2019年11月19日撤离项目，根据双方约定的被告每月支付原告10000元后续服务费，从补充协议签订之日起计算，原告已在该项目后续服务了4个月，故对原告要求被告支付服务费40000元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十二、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告武汉隆策房地产营销策划有限公司与被告江西星河房地产开发有限公司签订的《江西武宁项目全程营销策划与销售代理合同》已依法解除。二、被告江西星河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉隆策房地产营销策划有限公司代理佣金8766733元及服务费400000元。三、反诉被告武汉隆策房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江西星河房地产开发有限公司违约金500000元。四、驳回反诉原告江西星河房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75967元，由被告负担；反诉案件受理费6900元，由反诉原告负担3450元，反诉被告负担3450元；保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘梦三人民陪审员  黄莉莉人民陪审员  吴庭生二〇二一年三月一日书 记 员  余卢香