贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初13089号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司，营业场所：贵州省贵阳市观山湖区世纪金源购物中心商务楼B座24楼1号房，统一社会信用代码：915201903088796567。负责人：吴刚，男，汉族，1976年12月12日生，住所地：重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：冯飞，女，苗族，1983年3月11日生，住所地：贵州省贵阳市白云区，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王一兴，男，汉族，1990年8月28日生，住所地：四川省成都市金牛区，公司员工，特别授权代理。被告：乔金艳，女，1980年07月10日出生，汉族，住所地:贵州省贵阳市观山湖区。被告：程剑，男，1969年10月22日出生，汉族，住所地：武汉市洪山区，现居住：贵州省贵阳市观山湖区，公民身份号码：。委托诉讼代理人：吴廷馥，贵州黔坤律师事务所律师，特别授权代理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称华润物业公司）与被告程剑、乔金艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，因双方分歧较大，本案依法转为简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯飞、王一兴及二被告的委托诉讼代理人吴廷馥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年07月1日起至2020年10月31日的物业服务费20,482元，2017年07月1日起至2020年10月31日的车位管理费2,000元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之一计算的违约金。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：二被告系华润置地贵阳华润国际社区E区E11-1-602号房屋和E区负一楼686号车位业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。被告从2017年1月起开始拖欠物业费用，经原告多次催缴，被告均予以拒绝。被告拖欠物业费的行为已经违反了《前期物业服务合同》的约定，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。二被告辩称，1、被告所购房屋至今未达到交付要求，房开电话通知我去验房，我是在2019年7月去验房，但因房屋存在质量问题，我要求整改，至今我也未收房，原告要求我支付物业费无任何依据。2、从拍摄照片来看，被告在2020年8月10日才开始提供物业服务。3、被告至今未收到交付车位的通知，也没有使用车位，所以原告要求被告支付车位管理费也无依据。4、即使法院认定二被告应当缴纳物业费，2017年7月至12月期间的物业费已经超过了诉讼时效。本院经审理查明，2016年3月25日，被告程剑、乔金艳与华润置地（贵阳）有限公司（以下简称华润置地）签订了商品房买卖合同（前期物业服务合同作为该合同附件），二被告自华润置地处购买了位于观山湖区房屋（层高6层，花园洋房，建筑面积206.38㎡），合同约定华润置地应于2017年6月30日前交付房屋，《前期物业服务合同》为该合同附件十。同时查明，华润置地与华润物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由华润物业公司为华润国际社区提供物业服务。物业费的收取标准为：多层住宅2.5元/月/平方米。合同第十条载明“业主/使用人应于交付通知文书确定的交付日期起交纳物业服务费用，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度10日前履行交纳义务，但业主在办理房屋交付手续时，须向乙方一次性交纳6个月的物业服务费”。第十二条载明“停车场收费含停车费和车辆停放场地服务管理费”。第十三条载明“1、地下机动车停车场车位对购买车位业主，按以下标准交纳车辆停放服务费：标准车位停放服务费50元/个/月。3、交纳时间自买卖（租赁）合同约定的车位交付之日起按年度交纳车辆管理服务费”。2018年8月7日，原告向邮政快递交寄了催费通知函，记录显示该邮件已实际寄出，于8月11日到达。庭审中，被告认可自己在观山湖区拥有一个车位。庭审后，原告向本院补充提交了商品房买卖合同、交付通知及2017年6月24日的贵阳晚报，该报刊登公报载明华润置地要求华润国际社区二期Ｅ区Ｅ1至Ｅ7栋业主于2017年6月30日收房。交付通知还要求业主携商品房买卖合同和车位使用权合同等到现场办理接房手续，同时预缴6个月的房屋物管费和6个月的车位管理费。二被告对原告前述补充证据发表质证意见，其表示虽然报纸刊登了交房时间，但原告查看房屋后未达到交付条件，出卖人也对二被告提出的问题一一进行了登记，并承诺整改完毕之后通知收房。2019年7月，被告接到通知后，发现提出的问题并未整改完毕，二被告也当庭提出存在质量问题的证据。故出卖人没有交付符合合同约定条件的房屋。因此，被告收房之前的物业费不应由被告承担，而应由原告与房屋出卖人协商解决。庭审中，二被告出示了照片12张及检测报告1份，据其陈述该照片形成于2021年3月2日，以证实直至当日，案涉房屋仍存在楼板有裂缝、漏水、外墙空鼓、女儿墙偏差10cm以上、墙体垂直度不够、房屋顶板和钢筋保护层不符合标准等质量问题，所以其一直未收房。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务管理合同、催费函、邮寄面单及记录以及当事人陈述在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，物业费是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。华润置地依法与华润物业公司签订的前期物业服务合同系商品房买卖合同的附件组成部分，对业主具有约束力。案涉前期物业服务合同中，对物业费的交纳时间已作出明确约定，由业主在交付通知文书确定的交付日期起交纳物业管理费，二被告与华润置地已约定于2017年6月30日交房，原告已提交证据证明华润置地已通知其于2017年6月30日前收房，二被告认可原告刊登了交房公告，但其表示被告交付的房屋不符合合同约定条件，因而不愿意承担物管费用。按照前期物业服务合同约定，二被告作为业主，应当承担交纳物业费的义务。另外，本案系物业服务合同纠纷，二被告与华润置地之间的商品房预售合同的纠纷内容，不在本案审理范围，倘若二被告认为案涉房屋存在质量问题，因而导致整改，在整改期间之物业费应由房开商承担，那么其可以另行主张权利。综上，二被告应当从2017年7月1日起交纳房屋物业管理费和车位管理费。关于诉讼时效，二被告提出2017年7月至2017年12月期间的费用已经超过诉讼时效，但从原告提交的催收通知和邮寄记录来看，原告已经进行有效催收，导致诉讼时效中断，即2017年7月至12月期间的房屋车位管理费并未超过诉讼时效。那么2017年7月1日至2020年10月31日期间的房屋物业管理费为：206.38㎡×2.5元/㎡/月×40个月=20,638元，原告主张20,482元，本院从其自愿；车位管理费为：50元/个/月×40个月=2,000元。关于违约金，原告提供了物业服务，作为业主，二被告应当支付相应费用，在原告催收后，二被告仍然未予支付，故其应当承担违约金，为了物业和业主之间长期和谐共存，本院酌情将违约金标准降低为3.85%/年。房屋和车位的物业费标准每月共计565.95元，2.5元/月/㎡×206.9㎡×（0+39）÷2×40×3.85%÷12=1294.42元（通过等差数列求和公式计算）。2020年11月1日后的违约金，以未付款为基数，按照3.85%/年之标准，计算至款项付清为止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告程剑、乔金艳于本判决生效之日三日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司支付2017年7月1日至2020年10月31日的物业管理费22,638元（包含房屋和车位）及违约金1,294.42元，并以未付款为基数，从2020年11月1日起，按照3.85%/年之标准继续计算违约金直至款项付清为止。二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取364元，由被告程剑、乔金艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  蒋霞二〇二一年三月十二日法官助理张兴欢书记员刘若琳