重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初28682号原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号，统一社会信用代码91500108671008679M。法定代表人：张书兵，总经理。委托诉讼代理人：张杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋明芬，女，该公司员工。被告：王小琴，女，1978年8月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：蔡孝全，男，1971年6月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美公司）与被告王小琴、蔡孝全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告凯美公司的委托诉讼代理人张杰，被告王小琴到庭参加诉讼。被告蔡孝全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告凯美公司向本院提出诉讼请求：判令二被告立即支付原告2019年1月20日至2020年10月31日期间的物业服务费2946.71元（137.78元/月×21个月+137.78元/月÷31天×12天）及违约金1000元，合计3946.71元。事实和理由：原告自2019年1月20日起为二被告居住的江北区悠哉悠宅小区提供物业服务。原告与小区业委会签订的《物业服务合同》约定物业服务费按1.50元/月/平方米计，二被告居住房屋建筑面积为91.85平方米，每月产生物业服务费137.78元。原告为二被告提供了物业服务，但二被告在2019年1月20日至2020年10月31日期间拖欠原告物业服务费2946.71元，且根据合同约定，二被告还应支付原告违约金2603.95元，现只主张违约金1000元。原告多次催收未果，现诉至法院，请求判如所请。被告王小琴辩称，我已在2018年12月29日向涉案小区的前物业服务公司，即重庆伊仕诺物业管理有限公司（以下简称伊仕诺公司）交纳了2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，伊仕诺公司还承诺赠送我一个月物业服务费，即截至2020年1月31日前的物业服务费我已全部缴清；我对原告提供的物业服务不满意，故我不愿意缴纳物业服务费，对原告主张的违约金亦不予认可。被告蔡孝全未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市江北区悠哉悠宅小区的物业服务企业，二被告系该小区1号楼10-2号业主，房屋建筑面积91.85平方米。庭审中，原告举示了2019年1月19日签订的《物业服务代管临时合同》、2019年6月14日签订的《物业服务合同》以及《物业服务合同备案证明》各一份，拟证明原被告双方存在物业合同关系，原告进驻涉案小区的合法性以及物业服务费的收费标准。其中，《物业服务代管临时合同》主要载明了涉案小区业主委员会（委托方、甲方）和凯美公司（被委托方、乙方）约定，由甲方委托乙方临时介入涉案小区开展物业服务；代管服务期限为自2019年1月19日起至业主委员会与新的物业服务公司签订合同时为止；物业服务费维持本项目原物业服务收费标准不变，为1.50元/平米包干；代管期间甲方业主按月向乙方足额缴纳物业服务费及公摊费；甲方依据谁服务、谁得益的原则，监督新、旧物业公司结清所有账目并办好交接手续等内容。《物业服务合同》主要载明了涉案小区业主委员会（甲方）和凯美公司（乙方）约定，甲方委托乙方提供物业服务的主要内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通等；本物业管理区域物业服务收费标准采取包干制（一费制）方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.50元/月/平方米（一费制，含公摊水电能耗）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费用；本合同期限为4年，自2019年6月1日起至2023年5月30日止；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应向乙方支付从逾期之日起按欠费总额每日加收千分之三标准的违约金；本合同在履行中若发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可依法申请调解，调解不成，双方均可向合同履行地人民法院提起诉讼。《物业服务合同备案证明》载明涉案小区《物业服务合同》于2019年6月26日在重庆市江北区住房和城乡建设委员会办理了备案。被告王小琴对上述证据的真实性均不予认可，表示不知道原告是如何进驻小区的。虽被告对上述证据的真实性不予认可，但原告均举示了证据原件，被告未举示相反证据证明，应自行承担不利后果，故本院对上述证据予以采纳。庭审中，原告还举示了《悠哉悠宅小区生化池及公共排污管道清掏、维护合同》、《电梯日常维护保养合同》以及提供物业服务照片、《来访人员登记表》、《岗位值班记录》，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的情况，物业服务的内容及公示情况，其服务也得到了小区业主的认可。《悠哉悠宅小区生化池及公共排污管道清掏、维护合同》系原告与重庆速优管道疏通有限公司（以下简称速优管道公司）签订，主要载明工程名称为悠哉悠宅小区生化池、主排污管网清掏，工程地址为悠哉悠宅小区，承办范围为由速优管道公司负责清掏、维护小区规划内的全部生化池、生化池内清掏的污渍、杂物用编织袋包装妥善处理，使用专用清运车运往政府指定垃圾处理场，清掏、维护小区所述范围内所有地理式主排污管道、井等内容；《重庆市电梯日常维护保养合同》系原告与重庆晨耀电梯有限责任公司（以下简称晨耀公司）签订，约定由晨耀公司为《电梯维保清单以及日常维护保养费》中列明的原告使用、管理的电梯提供日常的维护保养和急修服务等；照片反映了原告在涉案小区提供物业服务的情况；《来访人员登记表》载明了小区来访人员的登记信息；《岗位值班记录》载明了涉案小区的安保巡逻情况。被告王小琴对上述证据的真实性均不认可。因原告举示的《悠哉悠宅小区生化池及公共排污管道清掏、维护合同》、《电梯日常维护保养合同》系证据原件，被告未举示相反证据证明，本院予以采纳；对于其他证据，因原告未向本院提交证据原件，被告对此亦不认可，故本院不予采纳。庭审中，原告还举示了《物业管理服务催收函》、国内挂号信函收据、邮政快递查询、缴费通知张贴照片，拟证明向二被告催收过物业服务费。《物业管理服务催收函》主要载明1号楼10-2业主，我是重庆凯美物业法律事务部，定期对公司所管辖的各项目的欠费进行清理，在清理的过程中发现您户至今仍未完清相关费用；按照合同约定应交纳费用3‰的违约金；截止于2020年10月所欠物业管理服务费3084.49元，违约金2603.95元，共计5688.44元（截算日期：2020年10月31日）。该催收函于2020年10月30日通过挂号信方式邮寄给二被告，邮政快递查询显示2020年10月31日已签收。此外，照片证据显示，原告还在门牌号数显示为“10-2”的入户门上张贴了《缴费通知》。被告王小琴对上述证据的真实性均不予认可，陈述其并没有收到过催费函，对张贴照片亦不予认可，但并未举示相反证据证明，张贴《缴费通知》的入户门门牌号数与本案涉案房屋门牌号一致，故本院对原告举示的上述证据亦均予以采纳。庭审中，原告还陈述，虽二被告自2019年1月20日起欠缴物业服务费，但原告仅自2019年3月1日起以该月所欠的物业服务费为基数开始向二被告主张违约金，每月累计计算。上述事实，有房屋产权证明、《物业服务合同》、《物业服务代管临时合同》、《物业服务合同备案证明》、《悠哉悠宅小区生化池及公共排污管道清掏、维护合同》、《电梯日常维护保养合同》、《物业管理服务催收函》、国内挂号信函收据、邮政快递查询、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告还举示了《每日千分之三计算表》，主要载明了房号、业主姓名、房屋面积、违约金比率及违约金的计费时间、计算方式等，拟证明二被告尚欠的违约金金额。被告王小琴对上述证据的真实性不予认可。因该计算表系原告自行制作，被告对此亦不予认可，故本院对该计算表不予采纳。庭审中，被告王小琴举示了2019年1月1日至同年12月31日物业服务费和公摊水电费收款单据，以及2019年1月1日至同年3月31日的车位管理费收款单据，拟证明其已向涉案小区的前物业服务公司伊仕诺公司缴清了上述期间的相关费用，且伊仕诺公司还承诺多赠送一个月的物业服务费，故其已缴清截至2020年1月31日的物业服务费。原告对上述证据的真实性认可，但认为上述费用是交给伊仕诺公司的，与原告无关，被告可以找伊仕诺公司退还已交费用。因被告举示的上述证据系其向伊仕诺公司交纳物业服务费和车位管理费后，由伊仕诺公司向其开具的收款单据，与本案无关，故本院对上述证据均不予采纳。本院认为，原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力，原被告均应依约各自履行合同义务。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告自2019年1月19日起，受涉案小区业主委员会委托为涉案小区提供物业服务，后双方正式成立物业服务合同关系，原告对小区实施了日常管理、维护维修和巡逻安保等管理，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，二被告理应按照合同约定，履行向原告支付物业服务费的义务。被告王小琴主张其已向涉案小区的前物业公司伊仕诺公司缴纳了2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，因与本案原告主张的二被告应支付的物业服务费系不同民事主体之间产生的不同民事法律关系，故对于向伊仕诺公司已缴纳的2019年1月20日至2019年12月31日期间的物业服务费，二被告可另案主张权利。二被告未举证证明向原告缴纳物业服务费的情况，应自行承担不利后果。故二被告应支付原告2019年1月20日至2020年10月31日期间的物业服务费2946.71元（137.78元/月×21个月+137.78元/月÷31天×12天），本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于违约金的问题，按照双方合同约定，二被告未按时交纳物业服务费的，应向原告支付从逾期之日起按欠费总额每日加收千分之三标准的违约金。二被告未按时交纳物业服务费，故其应向原告支付违约金。因合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情确定为300元。对于原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告蔡孝全、王小琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆凯美物业管理有限公司支付2019年1月20日至2020年10月31日期间的物业服务费2946.71元。二、被告蔡孝全、王小琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆凯美物业管理有限公司支付违约金300元。三、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡孝全、王小琴负担。本判决为终审判决。审 判 员 施荣鑫二〇二一年三月十六日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰