大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0293民初314号原告（反诉被告）：大连龙海物业管理有限公司，住所地：大连高新技术产业园区瑞丰园7号，统一社会信用代码：91210231740931273M。法定代表人：马慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑海青，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永娟，辽宁兴中律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连联祥悦网络科技有限公司，住所地：大连高新技术产业园区广贤路137号智业广场B1座16层1604、1605室，统一社会信用代码：91210200MA0QF4BW5C。法定代表人：石俊峰，男，1973年10月24日出生，汉族，该公司执行董事、总经理，住大连市沙河口区。原告（反诉被告）大连龙海物业管理有限公司与被告（反诉原告）大连联祥悦网络科技有限公司物业服务合同纠纷一案（以下以本诉称谓行文），本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连龙海物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑海青、李永娟、被告大连联祥悦网络科技有限公司的法定代表人石俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付大连高新技术产业园区广贤路137号智业广场e港大厦16F房屋自2019年10月1日至2020年6月23日期间的物业服务费50,909元；2.被告支付以欠费总额50909元为基数按照千分之三标准的滞纳金152.7元。事实与理由：2018年4月23日，原、被告签订了《大连市智业广场e港大厦物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），被告委托原告对其租赁的高新园区广贤路137号智业广场e港大厦16F(489.51㎡)办公地点进行物业管理服务，合同期限至2020年12月31日。协议约定：物业管理服务费标准按建筑面积0.4元/日/平方米，由原告向被告收取；被告交纳物业费时间为每季度缴纳一次，每季度的第一个月前10日内缴纳；如因被告原因（包括不按时、按要求交纳物业服务费和代收代缴的其他费用）影响协议约定的服务标准，原告有权要求被告按照应缴费用3‰支付滞纳金。原告已按约定为被告提供了物业服务，被告自2019年7月起持续拖欠该房屋物业服务费。原告曾多次发函向被告催索物业服务费，被告均未实际履行，至今仍拖欠2019年10月1日至2020年6月23日期间的物业服务费50,909元，未予缴纳。故原告诉至贵院。请贵院支持原告的诉讼请求，依法保护原告的合法权益。被告辩称，被告同意支付自2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费；不同意支付自2020年1月1日至2020年6月23日期间的物业服务费。案涉合同的有效期至2020年12月31日，在合同有效期内，原告违背约定对被告采取不合理的措施，原告应赔偿违约金。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金50,000元；2.原告向被告支付案涉房屋自2020年6月24日至2020年12月15日期间的装修未使用部分损失39,333.49元;3.原告向被告支付案涉房屋自2020年6月24日至2020年8月21日期间的租金损失34,657.31元。事实与理由：2018年4月23日，原、被告签订《服务协议》，约定原告对案涉房屋提供物业服务，服务期限至2020年12月31日。原告以被告欠缴物业费为由于2020年6月24日，对原告采取断电的极端措施，违反了《服务协议》的约定，造成被告无法使用租赁房屋。被告与产权单位协商后于2020年8月21日解除租赁合同，搬离办公地址。按照《服务协议》的约定，原告单方面提前终止合同，应赔偿违约金50,000元，对被告造成的损失应予以赔偿。被告承租案涉房屋至2020年12月15日，未使用期间为自2020年6月24日至12月15日，共计175天，被告装修案涉房屋共花费246,340元，损失为39,333.49元（246,340元÷1096天×175天）。根据房屋租赁合同，租金1.2元/日/平方米，自原告采取断电措施（6月24日）到被告正式解除房屋租赁合同（8月21日），计59天，损失计34,657.31元（59天×1.2元/日/平方米×489.51平方米）上述违约金及两项损失，原告均应予以赔偿。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，房屋的租赁损失、装修损失、违约赔偿损失均没有法律及合同依据，根据双方签订的《服务协议》，被告应按照约定缴纳物业费及相关费用，被告无故拖欠物业费在原告屡次催交时被告均签字认可欠交的物业费，原告在被告拒不履行缴纳物业费的情况下，于2020年6月23日提供了物业服务合同，依据双方的协议主张自己的权利，原告没有违约行为，因此不同意被告的反诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的《服务协议》、服务照片、催费通知单回执4份、驻厦单位物业费缴纳联系单，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.关于被告提供的《房屋租赁合同书》，拟证明房屋的租金及使用期限。原告认为该证据是复印件，原告并非合同签订主体，故对真实性无法确认，但是从内容看该证据是房屋租赁合同，与本案无关联性。该证据系大连高新技术产业园区凌创资产管理中心与被告签订的案涉房屋的《房屋租赁合同》。本院认为，该证据因涉及案外人的权益，故不予采信。2.关于被告提交的装修报价单，拟证明原告违反物业合同的管理约定给被告造成的装修的损失。原告认为该证据系被告单方制作的，而且装修价值与物业服务之间没有因果关系，即便原告不提供物业服务或提供物业服务不符合要求也不影响原告适用案涉房屋，不会对被告的租金造成损失。该装修报价单内容为案涉房屋的装修报价，总价款为246,340元。本院认为，该证据系被告单方面制作，且没有其他证据予以作证，故本院不予采信该证据。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，原、被告签订《服务协议》，约定由被告将租赁的高新园区广贤路137号智业广场e港大厦16F委托原告实行物业管理，期限为3年，自2018年1月3日至2020年12月31日；物业管理服务费标准按建筑面积每日每平方米0.4元，由原告向被告收取，被告交纳物业费时间为每季度交纳一次，每次为每季度的第一月前10日内；违约责任：双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方违约金50,000元，造成对方经济损失的，应给予赔偿；如因被告原因（包括不按时、按要求交纳物业服务费和代收代缴的其他费用）应向协议约定的服务标准，原告有权要求被告按照应交费用3‰支付滞纳金，直至解决为止。被告未向原告交纳自2019年10月1日至2020年6月23日的物业服务费50,909.05元（489.51平方米×0.4元/天/平方米×267天-1,370.63元）。本院认为，原、被告签订的《服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同约定的服务期内，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。现原告要求被告交纳自2019年10月1日至2020年6月23日的物业服务费50,909元的主张合理，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，本院不宜支持原告的违约金请求。关于被告主张因原告采取断电的方式向被告催缴物业服务费，属严重违约，导致被告无法继续使用案涉房屋，应承担相应的违约责任的反诉请求，因被告未提供证据证明原告在合同履行过程中存在严重违约的情况，且原告亦不予认可，故本院不予支持被告的反诉请求。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连联祥悦网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连龙海物业管理有限公司自2019年10月1日至2020年6月23日的物业服务费50,909元；二、驳回原告大连龙海物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告大连联祥悦网络科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元（已减半收取），反诉受理费1,390元，由原告大连龙海物业管理有限公司负担10元，被告大连联祥悦网络科技有限公司负担1,918元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇二一年三月三十日法官助理张可馨书记员张旭附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。