北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初202号原告：夏锋，男，1960年6月10日出生。委托诉讼代理人：王吉顺（原告之岳父），1938年8月15日出生。被告：北京英城绿谷果蔬产销专业合作社，住所地北京市平谷区马坊镇英城东路78号。（统一社会信用代码：93110117592326644Y）法定代表人：徐长国，经理。委托诉讼代理人：马宝泉，男，1963年2月28日出生。委托诉讼代理人：纪晓华，北京稳正律师事务所律师。原告夏锋与被告北京英城绿谷果蔬产销专业合作社（以下简称绿谷合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏锋的委托诉讼代理人王吉顺，被告绿谷合作社的委托诉讼代理人马宝泉、纪晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏锋向本院提出诉讼请求：1．要求确认双方签订的两份《北京英城绿谷蓝莓基地加盟协议》（B1-22、B2-22）、两份《北京英城绿谷蓝莓基地物业管理协议》（B1-22、B2-22）及2014年3月30日《协议》均无效。2．退还租金380000元。3．要求被告赔偿经济损失100000元（包含蓝莓苗圃及相应产量）。事实和理由：原告通过平谷区马坊镇蓝莓基地招商信息了解到被告建有样板大棚，且每个大棚配带32平方米看护房。2014年3月30日，双方签订了《北京英城绿谷蓝莓基地加盟协议》，原告租用被告已建成大棚两座，每座大棚各带一座已建成的32平方米看护房（砖瓦结构），租期20年。此后，原告一次性给付被告租金380000元。承租后，看护房作为蓝莓育苗实验室，原告岳父王吉顺在看护房内居住，并负责经营管理蓝莓育种栽培项目。2014年10月25日，双方再次签订了《北京英城绿谷蓝莓加盟协议补充协议》，该协议约定被告确保原告B1-22号、B2-22号两座大棚看护房各32平方米、一座128平方米的阳光棚，各种生活设施不变；如发生变动，被告负经济后果责任。2014年8月，平谷区马坊镇以违法建筑为由，将被告所建，且由原告承租的两户大棚看护房全部拆除。由于看护房拆除，双方签订的《北京英城绿谷蓝莓基地加盟协议》合同目的无法实现，原告因租期20年而交付给被告的380000元租金，应扣除不足4个月租金后返还给原告。绿谷合作社辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1．双方签订加盟协议属实。此后，我合作社已将租赁物交付给原告。因原告擅自改变大棚的结构，被政府强拆，应由原告个人承担责任。原告主张的合同无效不能成立。2．根据合同约定，我合作社有权按期收取水电费、物业费等权利，如果原告没有按期缴纳，超过2个月应双倍收取，超过6个月我合作社有权解除合同，加盟费不退。原告物业费只缴纳至2016年3月。3．我合作社法定代表人徐长国与原告签订协议约定上级政府认定是违章建筑被拆除的我合作社不承担任何责任。本院认定事实如下：1．2014年3月30日，原、被告签订《北京英城绿谷蓝莓基地加盟协议》两份（B1-22、B2-22），该协议约定：原告加盟被告蓝莓基地，从事蓝莓生产经营。原告大棚单元B1-22号，占地面积660平方米；B2-22号，占地面积660平方米。加盟期限为20年，自2013年2月6日至2033年2月5日，本种植大棚土地使用费20年内不变，20年后土地使用费按照国家标准的市价，被告承诺在同等条件下原告为第一加盟方。每个大棚加盟费190000元，一次性付清。被告有监督原告生产经营的权利；负责土质监测，提供符合栽培的蓝莓种苗、技术及销售；负责原告蓝莓基地种植计划安排，及时提供种植计划及收购的质量标准、品种、数量、价格等相关资料；负责原告的技术培训，以及生产过程中的技术指导，及时有效的解决原告生产过程中存在的困难（主要是施肥、病虫害防控等方面的事项）；负责国际、国内市场开拓及创立品牌及品牌维护；保证水、电等接入日光温室及正常使用；有权按期收取物业费、水电费等相关费用的权利，如果原告逾期2个月未缴纳物业费，被告有权收取双倍的费用，如果原告逾期6个月未缴纳物业费，被告有权解除合同，加盟费不退；物业费每年1500元。此后，原告缴纳了两座大棚加盟费共计380000元。2014年4月13日，双方签订《北京英城绿谷蓝莓基地物业管理协议》两份（B1-22、B2-22），该协议再次明确物业费为每棚每年1500元，每年6月1日交纳下一年度物业管理费；再次明确按照《北京英城绿谷蓝莓基地加盟协议》约定执行有关逾期缴纳物业费的法律后果。双方均认可每座大棚房都配有一个32平方米的看护房。2．庭审中，原告向本院提供一份2014年10月25日，原告与被告法定代表人签订的补充协议。该协议约定：被告确保两座大棚看护房各32平方米，一座12×8㎡的阳光棚，各种生活设施不变，如发生变动，被告负经济后果责任。从协议文本上看，关于被告负经济后果责任中“甲方（被告）”有明显涂改痕迹。被告认可其法定代表人签字的真实性，但认为原告故意将自己承担经济后果责任，涂改为被告承担经济后果责任，故对于证明目的不予认可。3．庭审中，被告向本院提供2014年3月30日，原告与被告法定代表人签订的协议，该协议约定：原告改造大棚前须向被告提供设计水、电结构图纸一份；原告改造大棚时上级相关部门认定为违章建筑被拆除的，被告不承担任何责任。原告表示认可签字的真实性，但认为该协议应为无效。4．庭审中，被告表示原告已交纳物业费至2016年3月31日。原告对此虽不予认可，但认可被告提交的原告交纳物业费收据。5．经本院向北京市平谷区马坊镇人民政府调查确认，涉案大棚拆除时间为2017年8月7日；拆除原因为：大棚内建造生活设施；看护房面积超过规定标准；规定标准为15平方米。6．经本院现场勘查，确认原告改造的阳光房位于西侧大棚看护房的东侧，东西长度为11．40米，原告认可在上述位置将原有大棚改造为阳光棚的事实，且阳光棚内有卫生间及简易做饭设施；阳光棚内铺设了地板砖。原告对于上述改造解释为蓝莓育苗的必要措施，坚持认为阳光棚实际为育苗实验室，而非居住生活区。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的两份《北京英城绿谷蓝莓基地加盟协议》（B1-22、B2-22）、两份《北京英城绿谷蓝莓基地物业管理协议》（B1-22、B2-22）及2014年3月30日《协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，且该合同从实际约定内容看，除有明显加盟合作特点外，亦存在被告向原告出租涉案大棚土地使用权及转交大棚之约定。根据现场勘查情况及相关拆除标准，涉案大棚的基本使用功能并未发生变化。因此，原告要求确认双方签订的两份《北京英城绿谷蓝莓基地加盟协议》（B1-22、B2-22）、两份《北京英城绿谷蓝莓基地物业管理协议》（B1-22、B2-22）及2014年3月30日《协议》均无效，本院不予支持。基于此，原告要求被告返还租金的主张，本院亦不予支持。原告提供2014年10月25日，原告与被告法定代表人签订的补充协议，因该协议有明显变更痕迹，且被告对变更内容不予认可，原告亦未对此提供证据证明变更基于双方真实意思表示，故该协议不能作为本案定案依据。基于以上认定，原告对基于大棚改造而导致的拆除损失，不能确定为被告责任。根据现场勘查情况及本院向马坊镇人民政府调查拆除涉案大棚看护房的情况可知，被告为原告提供的看护房确实在面积上存在超标情况。双方签订的基础合同虽然为加盟协议，但协议内容亦涉及租赁法律关系，因此被告应承担对出租标的物不合格而导致的损失赔偿责任。现原告主张的损失数额虽然缺乏相关证据，且计算标准亦缺乏客观性，但从现场情况看，看护房的拆除确给原告生产经营造成较为严重的影响，故本院根据案件具体情况确定原告损失数额。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条之规定，判决如下：一、被告北京英城绿谷果蔬产销专业合作社于本判决生效后七日内赔偿原告夏锋损失100000元；二、驳回原告夏锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取计4250元，由原告夏锋负担3357元（已交纳），由被告北京英城绿谷果蔬产销专业合作社负担893元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱政二〇二一年三月十九日书记员代 晓玉