北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初17154号原告：高建民，男，1958年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高建辉（高建民之弟），住北京市海淀区。被告：北京砂轮厂有限责任公司，住所地北京市海淀区清河三街99号。法定代表人：田宝贵，执行董事。委托诉讼代理人：赵枫，男，该公司办公室副主任。委托诉讼代理人：唐鹏，北京市华贸硅谷律师事务所律师。原告高建民与被告北京砂轮厂有限责任公司（以下简称北京砂轮厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高建民之委托诉讼代理人高建辉，被告北京砂轮厂之委托诉讼代理人赵枫、唐鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高建民向本院提出诉讼请求：1.北京砂轮厂退还高建民多收房款45900元；2.北京砂轮厂支付高建民该笔多收房款的时间成本补偿金486843元（以北京市城镇职工年平均工资的增长比例为计算依据，2000年北京市平均工资为15726元，2019年北京市平均工资为166800元）；3.由北京砂轮厂承担本案诉讼费用。事实和理由：高建民与孙京翠是夫妻关系。孙京翠与北京砂轮厂签署了《房屋买卖契约》（以下简称《买卖契约》），其中明确约定北京砂轮厂将北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋），总建筑面积99.95平方米，以1997年度成本价1450元出售给孙京翠，房价款为78298元，但实际收取房款为124198元，多收45900元。高建民在2019年2月自海淀不动产中心查到该房屋真实成交价为78298元，随后多次找北京砂轮厂协商此事，并打了12345电话、咨询了清河街道律师顾问及社区律师、人民调解员，并亲自到海淀法院向律师和法官咨询，并向区人大代表、区建委、区纪委第一巡查组反映了此事。2019年11月25日，北京砂轮厂给了《信访处理单》，对超面积的计算方法进行了说明，此文与京房改办1997（16）文不相符，后者明确规定1997年出售公有住宅楼房的成本价，海淀新建楼房的成本价为每平方米1450元。北京砂轮厂也承认如果按124198元的价格，不动产中心则不给立契、不给房本。北京砂轮厂职代会所谓超面积按每平米2150元的内容，违反了上述房改办文件，违反了已生效的契约，也违反了宪法、民法典等法律的有关规定，欺上瞒下，侵害群众合法利益。高建民主张的赔偿款，是依据北京职工当年社会平均年工资收入和现在北京职工平均年工资收入之比，其依据就是《资本论》中社会必要劳动时间，具体表现就是社会职工平均工资，按社会平均劳动成本，物价上涨、房价上涨，购买力等因素综合考虑。北京砂轮厂辩称，不同意高建民的全部诉讼请求，理由是：第一，高建民起诉状陈述的事实与实际情况不符、诉讼理由不能成立。涉案房屋是高建民妻子孙京翠作为北京砂轮厂职工分配所得的公有住房，而1998年的北京砂轮厂的分房方案规定，购房者必须参加北京市1997年度房改售房，在规定人均使用面积内的面积按照北京市1997年度的房改售房成本价每平方米1450元及其他有关优惠规定计价，超出部分的面积按每平米2150元计价。高建民一家为三口人，分配所得楼房的建筑面积为97.97平方米，而按照上述分房方案，每人有16平方米的使用面积，共48平方米的使用面积，折合建筑面积为63.99平方米，该面积按每平米1450元计价，超出住房分配标准的建筑面积为33.98平方米，该面积按每平米2150元计价，故涉案房屋的参加房改的实际交易价格为124198元，而非《买卖契约》上载明的78298元。高建民有关退还多收房款的主张，没有事实依据，有关支付相应的时间成本补偿金的主张没有法律依据。第二，高建民的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效。我国《民法通则》规定的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外，且诉讼时效期间的计算，从知道或应该知道权利被侵害时起计算。而本案纠纷涉及的房改售房一事，发生在2000年至2001年间。高建民之妻孙京翠在2000年4月7日与北京砂轮厂签署了《买卖契约》并交付了预付款128000元。2001年8月，双方对购房款进行了结算，孙京翠在《房改售房结算表》上签字，并领取了购房款发票，上述材料均载明购房款是124198元。可见高建民一家人对参加房改售房购买的房屋的实际交易价格是124198元的事实，在2001年就是知晓并认可的，而高建民在时隔二十年之后才提起诉讼，显然超出了法定的诉讼时效。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：高建民与孙京翠于1983年9月26日登记结婚，婚后生育一女高璇。孙京翠于2013年8月21日去世。1998年3月31日，北京砂轮厂公布《北京砂轮厂向职工出售自管公有住宅楼房实施方案》（以下简称《实施方案》），其中载明：“根据（97）京房改办字第016号文《关于1997年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（以下简称16号文）经厂务会及厂职代会研究决定向职工出售自管公有住宅楼房，实施方案如下：一、售房范围：1、北京砂轮厂所属产权的公有单元式住宅楼房。2、向职工出售的楼房有：（1）新建的5号住宅楼，即新5及新建的×小区4号楼、6号楼，即新4、新6。（2）新调到原有住宅楼1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的住户。（3）现住楼房未购房者本次可申请购房。二、购房对象及条件：1、购房坚持自愿原则，新分配符合售房范围的本厂公有住宅楼房均可购买。新调到1、2、3、4号楼的住户也可购买。三、售房价格：按成本价出售新建楼房为每建筑平方米1450元。旧楼按新建楼房的标准给予成新折扣、年折旧率为2%。四、工龄折扣：职工以成本价或标准价购买公有现住房，根据购房职工夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予折扣，成本价购房职工每一年工龄折扣率为0.9%，标准价购房职工每一年工龄折扣率为0.6%，工龄核定以购房职工夫妇所在单位的人事或劳资部门出具的证明为准。五、现住房折扣：职工以成本价或标准价购买现住房（指1991年6月30日以前进住的）给予现住房折扣，97年现住房折扣率为3%。六、教师优惠：……十、本次售房付款方式为一次性付清，全部预售房价款待签发《房产所有权》证时多退少补。单位不贴息。十一、购房职工和售房单位在房屋产权转移过程中，必须签定《买卖契约》双方都要认真履行约定中的各自的权利和义务。……十五、本方案截止日期为1998年5月31日。十六、本方案经北京市机械局房改办批准后执行。”2000年4月7日，孙京翠（买方、乙方）与北京砂轮厂（卖方、甲方）签订《买卖契约》，其中约定：“甲、乙双方根据1997年4月1日北京市人民政府房改办公室（97）京房改办字第16号文件精神，就下列房屋买卖订立本契约共同遵守。一、甲方将坐落在海淀区清河镇毛纺路19号院4号楼4单元602号单元房总建筑面积99.95平方米，以1997年度成本价1450元/平方米售给乙方，房价款78298元整。二、甲方根据文件规定同意乙方享受的优惠条件。三、乙方应按售房的有关规定交纳房屋买卖过户手续费，房屋所有权登记费、测绘费、印花税、工本费等项费用。四、甲、乙双方应按文件规定交纳购房建筑面积42元/平方米公共维修基金。五、甲、乙双方签订契约后，由甲方到房屋所在地交易管理部门办理过户手续，领取《北京市房产所有证》。待乙方向甲方付清全部房价款后，甲方将房产证交给乙方。……十、本契约一式三份，甲乙双方各持一份，房管管部门持一份。……”2000年9月6日，涉案房屋核发《房屋所有权证》，登记的所有权人为孙京翠。2001年8月13日，北京砂轮厂向孙京翠开具发票，内容为房款和维修金，金额分别为124198元和2098.8元，合计金额为126296.8元。2017年3月8日，高建民在北京市方圆公证处办理继承权公证，继承涉案房屋。2017年3月10日，涉案房屋核发《不动产权证书》，登记的权利人为高建民。2019年11月25日，北京砂轮厂高建辉作出《信访处理单》，其中载明：“上访人：高建辉。时间：2019年10月22日。接待部门：北京砂轮厂综合办公室。接待人：刘松利、赵枫。上访事由：高建辉为我厂退休职工孙京翠的爱人高建民的弟弟，孙京翠已故，高建辉受其兄高建民委托，就孙京翠当年购房款《买卖契约》与实际交付房款不符一事，向我厂上访，要求给予解释，并质疑我厂可能涉嫌腐败行为。……情况说明：（一）经过查阅档案及向当年退休职工了解，孙京翠购房面积为：1、房屋面积95.99㎡，阳台面积3.96㎡（按照50%计算），合计为97.97㎡。2、其中享有优惠价格政策面积为：21.33/人×3人=63.99㎡。超出优惠价格面积为：97.97-63.99=33.98㎡。（二）根据北京市人民政府房改办公室（97）京房改办字第16号文件精神和《实施方案》，并根据（94）京房改办字第054号文件规定的房价计算公式，确定孙京翠的房价如下：1、成本价购房的实际房价=[（成本价-标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄和）×（1+调节因素之和）×（本套楼房建筑面积+阳台面积×系数）+装修设备价]×（1-已竣工年限×2%）-负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积+阳台面积）。把各项数据代入公式，计算结果如下：房价（优惠）=[（1450-1363×0.9%×45）×（1-11%）×（62.01+3.96×50%）+0]×（1-0×2%）-565.65×0×（62.01+3.96）=51141.00。2、超出面积的房价：2150×33.98=73057.00。3、合计房款金额：51141.00+73057.00=124198.00。因《买卖契约》的约定单价要统一，才可以办理房产证，故《买卖契约》的立契价为：（51141÷63.99×97.97=78298.00，此价格非实际交易价格。（三）综上所述，得出以下结论：1、孙京翠与我厂房屋的实际交易金额为124198.00，此金额是根据北京市人民政府房改办公室（97）京房改办字第16号文件精神，并依据孙京翠夫妻的工龄、人口及其他各种调节因素，在享有各项优惠政策的条件下计算出来的。2、124198.00的房款已经全部入账，无任何腐败行为的存在。”另查，孙京翠为购买涉案房屋预交的费用合计为128000元，经核算后应退回1561元，孙京翠领取该退费并签字确认。庭审中，经询问，双方当事人均表示无法确认孙京翠预交及结算费用的具体时间。另查，16号文有如下规范内容：“经市政府批准，现将1997年出售公有住宅楼房的成本价、标准价格及有关政策通知如下：一、1997年出售公有住宅楼房的成本价。城近郊区（东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山）新建楼房的成本价为每建筑平方米1450元。远郊区县新建楼房的成本价，由区县房改办会同区县有关部门按规定测定，报市房改办批准后执行。二、1997年出售公有住宅楼房的标准价。城近郊区新建楼房的标准价为每建筑平方米943-1363元；……各单位可上述价格幅度内确定本单位售房的标准价。……三、其他有关政策。1.出售公有住宅楼房的房价计算公式，付款方式，以及成新折扣、工龄折扣、现住房折扣、调节因素、装修设备价、提前付款折扣计算等办法，均按（94）京房改办第054号文件的规定执行。”双方对于涉案房屋的计价方式存有争议。高建民主张依据16号文及《买卖契约》约定，涉案房屋中的97.97平方米的建筑面积均应按1450元的标准计算，而北京砂轮厂则主张根据16号文件及单位分房政策，涉案房屋中的63.99平方米的建筑面积按1450元的标准计算，超过部分的33.98平方米的建筑面积应按2150元的标准计算。北京砂轮厂向本院提交如下证据：《北京砂轮厂第五次分（调）房方案》（以下简称《第五次方案》），其中载明：“一、分调房原则和基本方法：……二、分（调）房的基本条件：……三、分（调）房打分办法：……四、申请人现住房的处理规定：……五、申请人人均住房面积计算中居住人口和使用面积的统计方法：……六、其它计分的规定：……七、凡此次分（调）得楼房的户均必须参加北京市一九九七年度房改售房，申请人分（调）得的楼房人均使用面积在下列规定之内的面积按北京市一九九七年度房改售房成本价（1450元/平方米）及其它有关优惠规定买房，超出下列规定的人均住房面积，其总超出面积按2150元/平方米购买（无其他任何优惠）：1.三口人（含）以上的人均使用面积标准为16平方米/人。2.二口人人均使用面积标准为20平方米/人。3.一口人人均使用面积标准为30平方米/人。本规定中住房人口的统计按《五-1》办法执行。已明确分（调）得住房的申请人，在15天内按草算购房款总额的90%将购房款交与厂，逾期不交者视为该申请人放弃已分（调）得的住房并将该住房分与其他申请人。……十三、本方案的解释权归分房委员会。十四、本方案经北京砂轮厂第四届十四次职工代表大会审议通过，即日起生效。”，该方案落款处加盖有“北京砂轮厂”的公章，落款时间为“一九九八年六月十三日”。经质证，高建民的质证意见为：真实性不认可，孙京翠在1998年已经入住涉案房屋，不可能再出分房方案，该方案是编造的，应该按照《实施方案》进行分房。经询问，北京砂轮厂表示，《第五次方案》形成于《实施方案》之后，《实施方案》是框架性、原则性的规范，用于上级部门审批，而《第五次方案》是针对全体职工的，内容更加细化具体，是单位实际实施的分房依据。本院对该证据的认证为：高建民虽不认可该证据的真实性，但其据以否认的理由缺乏证据佐证，且根据本案查明的事实，《实施方案》与该证据的颁布时间不一致，故即便两者的内容不一致，亦不足以否认该证据的真实性，本院采信该证据的真实性，而有关该证据的合法性、关联性，本院结合其他庭审内容另行评述。另庭审中，北京砂轮厂明确：因涉案房屋存在超住房分配标准的情况，而《买卖契约》不能体现该超标部分的内容，只能全部按每平米1450元计价，这样才能立契过户，故《买卖契约》的成交价并非双方的真实交易价格。另庭审中，高建民表示：因购房是孙京翠经办，相关《买卖契约》等材料也由孙京翠保管，高建民对此不知情，直到2019年，高建民要出售涉案房屋，通过查档时才知道《买卖契约》的内容，才发现北京砂轮厂收取的房款与《买卖契约》约定的房款不一致。本院认为，本案相关法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释。本案中，根据双方的诉辩内容，本案的争议焦点为：一、孙京翠所购涉案房屋的购买价如何认定；二、高建民现提起诉讼是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本院论述如下：第一，《第五次方案》的生效时间晚于《实施方案》，且《第五次方案》经北京砂轮厂职工代表大会审议通过，适用于北京砂轮厂全体职工，而高建民所主张的北京市人民政府的16号文，系对1997年出售公有住宅楼房的成本价、标准价及房价计算公式等政策内容的规范，并未对职工所享有的优惠购房面积及超优惠购房面积的计价标准作出规范，《第五次方案》与此并未存在矛盾和违反之处，故应以《第五次方案》作为涉案房屋购买价的认定依据；第二，根据《第五次方案》的确定内容，家庭人口三口之上（含）的，人均使用面积标准为16平方米/人，未超人均住房面积的按成本价每建筑平米1450元及其他优惠政策计价，超过人均住房面积的按每建筑平米2150元计价，故孙京翠所享有的优惠购房面积为使用面积48平方米，折合建筑面积为63.99平方米，而高建民虽以16号文为依据主张孙京翠所享有的优惠购房面积为97.97平方米，但如前所述，16号文并未规范优惠购房面积内容，故高建民的该项主张，缺乏事实依据，本院不予采信；第三，《买卖契约》所约定的购房价格系以97.97平方米均作为优惠购房面积计算得出，此与孙京翠实际所享有的优惠购房面积不符，北京砂轮厂有关《买卖契约》的单价要统一、否则无法立契过户的解释，符合房改售房的实际情况，具有合理性，故《买卖契约》所约定的价格，并非系北京砂轮厂与孙京翠的实际交易价格。因此，本案孙京翠所购涉案房屋的购买价为124198元。关于争议焦点二，本院认为，根据法律规定，在民法总则实施之前的一般诉讼时效为两年，在民法总则实施之后的一般诉讼时效为三年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，根据本案查明的事实，孙京翠签署《买卖契约》的时间为2000年4月7日，而北京砂轮厂向其开具发票的时间为2001年8月13日。由此，孙京翠在2001年8月13日之时，即应当知道《买卖契约》所约定的购买价与其实际交纳的房价款不一致的事实，而购买房屋系一般家庭极其重大的事项，高建民作为孙京翠的配偶，其亦应对此明知。现高建民主张对于孙京翠购房事宜完全不知情，显然不符合生活常理。退一步，即便因高建民不是《买卖契约》的签约方，客观上无法向北京砂轮厂主张权利，但孙京翠于2013年8月21日去世，高建民作为法定继承人，承继了孙京翠的合同权利和义务，其亦应当在继承之后积极主张权利。因此，高建民现提起民事诉讼，已超过法定诉讼时效。综上所述，对于高建民要求北京砂轮厂退还多收房款并支付相应时间成本补偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：驳回高建民的全部诉讼请求。案件受理费9128元，由高建民负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇二一年三月二十六日书 记 员  蔡云飞