内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）内04民终713号上诉人（原审被告）：鲁春华，女，1968年6月18日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：房全，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赤峰中龙房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区新城八家组团王府花园二期48#2-201室。法定代表人：汤玉文，经理。委托诉讼代理人：于松波，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人鲁春华因与被上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司（以下简称中龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鲁春华上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判，支持上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人有违约行为，应该继续履行合同。双方主体资格适格，法律关系明确，表意真实，达成合意，房屋买卖合同得到双方的实际履行，合同的内容符合法律规定，绝大部分条款得到落实，从义务、附随义务也得到履行。房屋买卖合同依法成立，合法有效，应受法律保护。二、被上诉人拒收房款。找到一组新的证据：2018年4月14日上诉人与金融机构工作人员的电话录音、2018年9月12日上诉人与开发商的电话录音。上诉人去办理房屋买卖贷款时，被上诉人多次明确表示拒收房款，在案涉房屋的门上张贴催缴房款通知时有：中龙公司把案涉房屋出售他人的内容。并拒绝提供办理贷款的相关手续，致使合同履行出现被上诉人的违约行为，合同履行出现违反诚实信用原则的障碍。被上诉人应该主动消除障碍，继续履行合同，促使合同履行，达到履行合同目的是可行的。三、上诉人并非挖门撬锁强行入住，是案外人张某1交还的B2-19-305面积是84.95平米的房门钥匙。案外人张某12张某12张某12称是中龙公司给的钥匙，中龙公司擅自让案外人入住上诉人的房子，侵犯了上诉人房屋所有权、使用权、知情权实属违约行为。当上诉人给案外人张某1出示了一系列的房产交易手续后，案外人张某1说：中龙公司让我住三年，我住满三年就给你们钥匙。案涉房屋是2014年交工的，2015年在上诉人的手机里出现电费缴费通知。上诉人去案涉房屋时才发现案外人张某1入住。现在案外人张某1正在赤峰监狱服刑，有必要提审案外人张某1查明事实真相，中龙公司违约并负有违约责任。四、被上诉人让案外人张某1入住的违约行为，给上诉人的案涉房屋造成损失、损毁，上诉人进行了必要的修缮、维修，花费资金，上诉人有追偿的权利。五、继续履行案涉房屋买卖合同。现在上诉人已经入住案涉房屋，并没有解除案涉房屋买卖合同的法定情形出现，也没有合同目的不能达到的法定情形。被上诉人有违约行为，负有违法责任，就应继续履行合同。原审判决解除合同返还房屋没有事实和法律依据的支持。根据以上事实和理由，被上诉人的诉讼请求不符合事实和法律，请二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人中龙公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人在上诉状中称绝大部分条款得到落实，从义务、附随义务也得到履行，被上诉人不清楚上诉人所说的条款得到落实，从义务、附随义务又是什么？而上诉人又履行了什么义务，落实了什么条款？上诉人在没有任何本权的情况下，强行入住涉案房屋不说，在这里还强词夺理。三、上诉人称被上诉人明确表示，拒收房款的说法无任何的事实及法律依据，就在一审开庭前本代理人于2020年8月20日亲自给上诉人打电话催要房款，而上诉人找出各种理由推脱拒绝缴纳房款，时至二审开庭，上诉人仍未将案涉房屋的房款交给被上诉人，反而去找被上诉人拒收房款的理由来搪塞。四、上诉人强行入住涉案房屋，这是事实。因被上诉人从未给上诉人出具过相应的入住手续，如领取钥匙通知单等，另外上诉人所说，被上诉人将案涉房屋出租给张某1的事实是上诉人捏造的，被上诉人根本未将案涉房屋出租过，更不认识张某1这个人，而事实是上诉人将涉案房屋占有至今。五、上诉人将案涉房屋在不享有任何权利的情况下，私自进行装修，该部分损失应该由上诉人自行承担。综合以上几点意见，请求二审法院依法查明案件事实，依法驳回上诉人的上诉请求，支持被上诉人的答辩意见，以维护被上诉人的合法权益。 中龙公司向一审法院起诉请求：解除中龙公司与鲁春华签订的房屋买卖合同,由鲁春华返还房屋。一审法院认定事实：2011年10月10日，中龙公司与鲁春华签订的《认购书》（以下简称房屋买卖合同），约定鲁春华购买中龙公司开发建设的松山物流园区认购房屋（商厅）B2-19，面积292.63平方米（最终以房产实测面积为准），认购单价为2980元/㎡，认购总价为872 037.4元，首次认购金261 000元。房屋买卖合同签订后，中龙公司将1、2层商厅另行出售，另出具说明载明：“B2-1-305此房是本人在售楼处购买，房款253 151元未付，在网签前交清首付款”，现该房屋房款鲁春华至今未交付，鲁春华于2020年3月自案外人张某1处取得房屋钥匙并已入住至今。另查明，中龙公司开发建设的松山物流园区物资市场于2018年2月11日取得商品房预售许可证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人之间可以以口头、书面方式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，中龙公司虽未与鲁春华签订正式书面房屋买卖合同，但基于中龙房产公司与鲁春华就××区商厅达成购买意向后，就本案B2-1-305室房屋另行达成购买意向，有鲁春华出具的说明予以佐证，该合意基于双方自愿，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。中龙公司出售房屋的目的为获得房款，在鲁春华承诺于网签前交付首付款，而中龙公司就涉案房屋于2018年取得预售许可证后，多次向鲁春华催要房款，鲁春华仍未交付，其行为已构成根本违约，致使中龙公司合同目的不能实现，鲁春华以其行为表明其不履行主要债务，合同的法定解除条件成就，中龙公司的诉讼请求成立，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，鉴于鲁春华已占有涉案房屋，中龙公司要求鲁春华予以返还的主张，法院予以支持。对鲁春华辩称涉案房屋不具有法定解除条件应当继续履行分期付款的方式履行合同的意见，因在鲁春华交付认购金后，其已将该商厅的一、二层另行出售，又在售楼处另行购买本案诉争房屋，且在与中龙公司达成购买意向时已注明未付房款，故在涉案房屋具备网签条件时仍未履行合同约定义务，且在双方并无分期付款支付房款约定的的情况下，法院对上述抗辩意见不予支持。原审法院判决：一、解除赤峰中龙房地产开发有限责任公司与鲁春华签订的位于松山区物流园区××区位于松山区物流园区××区位于松山区物流园区××区位于松山区物流园区物资市××区房屋买卖合同；二、鲁春华于本判决生效之日立即向赤峰中龙房地产开发有限责任公司退还位于松山区物流园区物资市××区房屋。二审中，双方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，中龙公司与鲁春华于2011年10月10日签订《认购书》，由鲁春华认购中龙公司开发建设的的位××区房屋（商厅）。案涉房屋包含在上述《认购书》约定的B2-19房号范围内，鲁春华依据《认购书》的约定，交纳了包括案涉房屋在内的全部首次认购金261 000元，中龙公司对此亦予以认可。2018年5月12日，鲁春华将其房屋的1、2层转售给案外人，并将其交纳的认购金抵顶了转售商厅的价款，剩余案涉房屋房款未付。因案涉房屋是《认购书》约定的一部分，案涉房款应属于《认购书》约定部分的尾欠款，鲁春华未予支付，中龙公司可向其主张债权。现中龙公司以鲁春华未支付购房款为由提起诉讼要求解除其与鲁春华之间的房屋买卖合同无事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初6778号民事判决；二、驳回赤峰中龙房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由被上诉人赤峰中龙房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张国利审 判 员 周振卿审 判 员 张淑丽二○二一年三月十五日书 记 员 刘 禹