海南省第二中级人民法院执行裁定书（2021）琼97执异8号案外人：陈鸿伟，男，1961年10月6日出生，汉族，现住江苏省南京市江宁区万科金域蓝湾6幢102室，公民身份号码：XXX。申请执行人：浙江博元建设股份有限公司，住所地浙江省嘉兴市晶晖广场1-2301室。法定代表人：寿才良，该公司董事长。委托诉讼代理人：林超，海南昌宇律师事务所律师。被执行人：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县佛罗镇。法定代表人：陈顺全，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈佳，该公司员工。委托诉讼代理人：孙艳，该公司员工。申请执行人浙江博元建设股份有限公司（以下简称博元公司）与被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年10月9日作出（2017）琼97民初39号民事裁定书，预查封被申请人国信公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的801房、806房、901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，预查封期限为二年。2019年9月23日，本院作出（2017）琼97民初39号之二民事裁定书，续行预查封国信公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，续行预查封期限为三年。本案进入执行程序后，案外人陈鸿伟对本院查封涉案1401房提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈鸿伟称，在涉案房屋被法院查封前，国信公司已经将房屋出卖给陈鸿伟。双方签订了书面房屋买卖合同，陈鸿伟在查封前已经向国信公司支付了大部分房屋价款，该房屋所有权为陈鸿伟。请求解除对涉案房屋的查封。申请执行人博元公司辩称，异议人陈鸿伟对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋仍登记在国信公司名下，属于国信公司所有。陈鸿伟所提及的证据不足以证明书面买卖合同是在法院查封之前签订的，亦不足以证明其在法院查封前已经合法占有该房屋且支付房屋价款。同时，陈鸿伟对于购买法院查封房屋均有明显过错，应承担不利后果。双方合同约定，国信公司应于合同签订之日起30日办理合同备案手续。但此后双方一直未办理网签备案手续，陈鸿伟对此存在明显放任的态度，具有明显过错。被执行人国信公司辩称，同意陈鸿伟的异议请求，涉案房屋在法院查封前已经出售给陈鸿伟，陈鸿伟也支付了房屋价款，应解除查封。本院经审查查明，2016年12月30日，国信公司与陈鸿伟签订《乐东县商品房买卖合同》，约定陈鸿伟购买国信公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋1401号房，房屋价款2249259元。2017年11月19日，国信公司向陈鸿伟开具海南增值税普通发票，载明陈鸿伟支付价款2249259元。2017年5月16日，陈鸿伟与国信公司业务员在《收楼验收记录表》中签字确认房屋交付。同日，第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司乐东分公司出具海南增值税普通发票，载明陈鸿伟支付2017年物业费7283.4元。2018年3月26日，乐东县地方税务局纳税服务管理局出具涉案房屋《税收完税证明》，载明陈鸿伟交纳契税32132.27元。另查明，博元公司与国信公司建设工程施工合同纠纷一案，博元公司于2017年9月28日向本院申请财产保全，本院于2017年10月9日作出（2017）琼97民初39号民事裁定书，预查封被申请人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的801房、806房、901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，预查封期限为二年。2019年9月23日，本院作出（2017）琼97民初39号之二民事裁定书，续行预查封国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，续行预查封期限为三年。再查明，在本案听证中，陈鸿伟认可涉案房屋是因国信公司拖欠其工程款，国信公司以涉案房屋抵偿其工程款。本院认为，本案争议焦点为陈鸿伟对涉案房屋是否享有排除执行的权利。民事执行程序中，在被执行人未履行生效法律文书确定的义务情况下,人民法院有权对被执行人的财产及财产性权益采取强制执行措施，运用国家公权力强制其履行义务。但基于社会经济活动的纷繁复杂、物权公示制度在彰显权利归属上的有限性及近现代以来债权在法律体系中逐渐取得优先地位，社会财富的创造及流转更多的体现为由以静态的物权所有为主导逐步转变为以动态的债权给付、市场流转为常态。法律为了保护交易安全，降低交易成本，赋予了部分市场交易主体的权益在特定范围内享有优先性。故在一般金钱债权的执行中，案外人如对被执行人的特定财产享有所有权、用益物权或其他特定合法权益的足以排除执行的，可以提起案外人执行异议请求中止执行。案外人执行异议的制度安排在于一般金钱债权的债权人与对债务人名下特定财产享有特定合法权益的案外人的利益保护顺序问题，即法律在价值判断过程中对二者的权益保护衡量问题。案外人如对被执行人名下的财产享有所有权、用益物权、租赁权、甚至占有的事实等合法权益的，其权益保护在一定情形下优先于作为一般金钱债权人的申请执行人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条分别从物权期待权和消费者优先权角度规定了排除一般金钱债权执行的特定情形。本案中，国信公司与陈鸿伟在涉案房屋查封前虽签订了《乐东县商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定和公序良俗，合法有效。但该合同并非一般意义上消费者购买商品房的情形，而是国信公司与陈鸿伟双方以房抵债的协议。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除执行的特别规则。购房人的权利在性质上仍属于债权，但基于侧重保护购房人生存权益的价值衡量，法律赋予购房人排除其他金钱债权人强制执行的权利。此属于法律对于生存权的特别保护，但仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需求，对于购买度假型、豪华型房屋或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴，故本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除执行。关于物权期待权的保护，系基于买房人虽未办理房屋过户登记取得所有权，但其已经履行了大部分合同义务，已经支付全部价款并已经占有使用，享有所有权人的合理期待和交易信赖，故法律在特定情形下赋予其类似所有权人的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中陈鸿伟在本院查封前已经签订涉案商品房买卖合同，支付完全部价款并占有使用房屋，陈鸿伟亦已经向税务机关缴纳契税申请办理过户登记手续，此后因法院查封等原因未能办理过户并非陈鸿伟的过错，故陈鸿伟对涉案房屋享有排除强制执行的权利。申请执行人博元公司辩称陈鸿伟提交的证据不足以证明其已经签订合法有效的合同，并已经支付价款及占有房屋，且陈鸿伟具有明显过错。该辩称意见与本案审查查明事实不符，不予支持。综上，案外人的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司名下位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋1401房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 政审判员 张丽华审判员 康文举二○二一年三月八日书记员 刘士彪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记