北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8106号原告（反诉被告）：北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇长阳环岛西侧1号楼3层301，统一社会信用代码91110111MA01DLWP4F。法定代表人：李英，总经理。委托诉讼代理人：陆家恩，北京市中经律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京昊业晟世投资管理有限公司，住所地北京市通州区工业开发区合欢南路2号1幢1层001号，统一社会信用代码911101123552322657。法定代表人：刘丽云，经理。委托诉讼代理人：王家利，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田妍卉，北京京翔律师事务所律师。原告（反诉被告）北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司（以下简称圣火公司）诉被告（反诉原告）北京昊业晟世投资管理有限公司（以下简称昊业晟世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）圣火公司的法定代表人李英及委托诉讼代理人陆家恩，被告（反诉原告）昊业晟世公司的委托诉讼代理人王家利、田妍卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣火公司向本院提出诉讼请求：1．昊业晟世公司返还已付定金100万元；2．昊业晟世公司支付延期返还定金的利息（以100万元为本金，自2020年1月8日即双方约定应返还定金之日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．本案诉讼费由昊业晟世公司承担。事实与理由：我公司与昊业晟世公司于2019年5月8日签订《通州张家湾合欢南路2号房屋及土地使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》），我公司按照合同约定于2019年5月15日向昊业晟世公司支付了100万元定金。按照合同第六章第十五条第4款的约定：“本合同签订后在约定的移交日期2019年12月31日前，经过双方共同努力未取得通州区（含以上）政府关于开展‘设计园区’或区政府允许开展的其他经营业务的同意建设和改造文件时，本合同自动终止，甲方需在7日内一次性无息退还乙方已支付的定金300万元，双方互不追究其他责任。本条款的生效不与其他条款冲突，时间到未取得即生效。”2019年12月16日，我公司曾向昊业晟世公司发函询问文件取得情况，其未予回复。截止到本诉提起之日，双方均未取得相关文件。依据上述约定，合同自动终止，昊业晟世公司应向我公司返还定金，故诉至法院，望判如所请。昊业晟世公司辩称，我公司不同意退还定金，涉案《租赁合同》已于2019年9月6日解除，圣火公司提前解除合同构成违约，定金尚不足以弥补我公司损失，故我公司不同意退还定金并支付利息。昊业晟世公司提出反诉请求：1．圣火公司支付补充协议中约定的租金311335．2元；2．圣火公司支付五号楼自2019年6月8日起至2019年8月31日止的租金83776元；3．圣火公司支付保安楼自2019年5月23日起至2019年12月31日止的租金119706．4元；4．圣火公司支付欠付的水电费108044元；5．圣火公司赔偿提前解除合同的违约金500万元；6．本案诉讼费由圣火公司承担。事实和理由：2019年5月8日，我公司和圣火公司签订了《租赁合同》，圣火公司承租我公司位于通州区张家湾合欢南路2号北京市通县钢窗总厂（以下简称钢窗总厂）、北京市良利达建筑设备租赁中心（以下简称良利达租赁中心）、北京三韩万方科技发展有限公司（以下简称三韩公司）三家单位的房屋、场地使用权，院内所有建筑物、空场地、绿地、停车位、楼顶的冠名权、院门冠名权等，租赁物占地约35000平方米。2019年8月24日，双方就主合同未尽事宜签订了《通州张家湾合欢南路2号房屋及土地使用权租赁合同的补充协议A》（以下简称《补充协议》），将租赁期限提前至实际承租日，即租赁期限从实际承租日起至2019年12月31日，自2020年1月1日起并入主合同。《补充协议》还约定圣火公司提前交接并承租我公司的五块场地并分别一次性支付租金至2019年12月31日，租金合计311335．2元。合同签订后，圣火公司应支付押金300万元，5月15日前支付100万，9月8日前支付100万，11月8日前支付100万。上述租赁合同第三条租赁用途约定：1．乙方租赁上述租赁物用途:文创设计、影视拍摄、办公、展厅、银行、酒店、餐饮、娱乐、仓储、商业综合体、商住物业经营及法律法规未禁止经营的业务。（上述经营项目以政府审批为准，经营项目审批手续由乙方自行办理，甲方配合办理相关手续）；2．甲方不承担租赁物适用于乙方租赁经营的风险；乙方独立自主经营，乙方应自行根据承租物情况选择与租赁物相适应的经营项目并办理相关手续，乙方有义务维修、维护并保证租赁物适用于自身经营用途。租赁合同第七条约定，乙方改建、扩建时，应告知甲方并取得政府相关部门审批；乙方未经甲方书面同意不得私自拆除、扩建租赁物；无论甲方是否同意，乙方改建租赁物及租赁物增加设施的一切风险由乙方自行承担。租赁合同第八条第5款约定，乙方自行承担与租赁物有关的水费、电费、取暖费、消防设施维护费、物业管理费、卫生费、环境、排污等全部费用。租赁合同第13条约定，乙方提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，在甲方同意后，乙方应向甲方一次性支付500万元违约金，且乙方投入的装修、改扩建部分、附属设施不得拆改，乙方投入的可移动设备、设施由乙方自行拆移。双方签订了合同及补充协议后，我公司积极配合圣火公司办理各项交接手续，如约为圣火公司腾空了合同涉及范围内各个场地，并全力配合圣火公司工作。圣火公司分别于2019年5月23日占用了我公司保安楼（488平米），于2019年8月27日交接了我公司美利达自行车库房（840平米），于2019年6月8日占用我公司5号楼（896平米）。圣火公司在入住我公司整个园区后，利用该场地举办了大型招商活动，直至起诉仍未搬离园区。2019年9月6日，我公司突然接到圣火公司发来的函件终止履行合同。我公司认为，双方公司签署近35000平米的涉多个场地的租赁合同，是经过双方周全考量的，绝非一时冲动，双方签署的合同是双方的真实意思表示，应当受到法律保护，任何一方均应当严格按照合同约定善意的、完全的遵守合同约定履行合同义务，任何一方单方根本性违约拒绝履行合同，一定会给合同相对方造成不可估量的巨大损失。我公司为履行上述租赁合同，就上述众多场地提前半年时间与原租户协商解除租赁关系，并婉言拒绝多个意向租户承租请求，只为妥善履行与圣火公司签订的整体大型的租赁合同，我公司亦始终信任圣火公司能够履行合同。然而，圣火公司在应当缴纳第二笔100万押金的前一日，突然以莫须有的理由通知我公司“合同已不具备履行基础，终止合同”，此行为给我公司造成巨大经济损失，我公司仅以占地35000平米的多个场地的腾退和再出租至少需要半年时间来核算，按照与圣火公司出租的租金计算也至少是750万元的租金损失。但遗憾的是，双方多次协商未果，无奈将圣火公司诉至贵院，请贵院依法裁决。圣火公司对反诉辩称，1．昊业晟世公司在补充协议履行过程中存在违约行为，其无权要求我公司支付租金。按照双方约定，昊业晟世公司将五号楼无偿提供给我公司使用。为保证租赁合同能够履行，我公司在签订合同后投入50多万元的策划费，聘请行业顶尖策划公司对园区进行梳理、定位、策划、路演，并积极邀请昊业晟世公司参与策划分析会，并主动地投入了大量资金对五号楼进行了布展、装修、安装空调及LED电子显示屏、改造卫生间等，并将园区泥土路路面铺装路基改造为柏油路面，同时铺设自来水管道、雨水管道、排污管道以及带来的沟槽及土方处理、安装园区照明等工程，期间我公司以园区名义参加展会、推介会，邀请意向客户参观、邀请企业家参加内蒙乌兰察布100名贫困学生捐资助学活动，做了大量推介园区和扩大知名度的工作，重要客户北京电视台演播厅落址园区工作也取得了阶段成果（见证据一），后因昊业晟世公司要求我公司提前接收部分空租库房一事双方协商未果。2019年8月22日，昊业晟世公司突然向我公司发出《通知》（见证据二），要求我公司将五号楼腾出600平方米给其客户使用。由于我公司已经对五号楼进行了相关装修工作，无法腾出，迫于无奈，我公司于2019年8月24日与昊业晟世公司签订了《补充协议》。为了履行《租赁合同》，2019年8月初我公司已经完成新公司名称核准（见证据三）。《补充协议》签订前，我公司曾多次请求昊业晟世公司协助提供注册地址完成新公司注册，但昊业晟世公司迟迟没有回应。《补充协议》签订后，我公司再次催促昊业晟世公司协助办理新公司注册时，昊业晟世公司称公司注册必须由“平台公司”（公司名称“北京鼎森阁企业管理有限公司”）统一办理且收费报价1．2万元一个20平米的注册地址，后经我公司查询，所谓“平台公司”系昊业晟世公司股东张浩于2019年5月29日设立的有限公司（见证据四）。在双方就相关事项协商的过程中，2019年9月5日，昊业晟世公司在未告知我公司的情况下突然停止供电（见证据五），导致我公司无法使用已经交付的房屋，且昊业晟世公司仅向我公司交付了美利达自行车库房，其他三栋房屋并未通知我公司交付，也未实际交付给我公司。我公司签订租赁合同的目的是为了通过协助商户在“设计园区”入驻注册，通过招商引资从而达到经营“设计园区”的目的，昊业晟世公司股东张浩设立“平台公司”收取注册费用，有违租赁合同惯例，导致我公司无法招商，已经交付的房屋因昊业晟世公司断电无法使用。昊业晟世公司的上述行为，有违商业惯例，同时其断电行为导致已经交付的房屋无法使用，其无权要求我公司承担租金及其损失。2．昊业晟世公司无权主张500万元违约金。（1）关于终止执行通知。昊业晟世公司以我公司擅自终止合同为由提出反诉，要求我公司承担违约责任。我公司向昊业晟世公司发出终止执行通知后，昊业晟世公司并未就此发出相应的回复，租赁合同和补充协议处于效力待定状态。从租赁合同第六章第十五条第4款约定来看，该租赁合同属于附条件生效的合同，由于在该条约定的期限内，未能取得“通州区（含以上）政府关于开展‘设计园区’或区政府允许开展的其他经营业务的同意建设和改造文件”，租赁合同已经自动失效，丧失了对双方的法律约束力，昊业晟世公司无权依照已经终止的租赁合同向我公司主张违约金。（2）租赁合同第二章第四条第1款约定，“租赁期限为19年零7个月，暂定2020年1月1日起，至2038年7月31日止，实际起租日期以甲方全部交付租赁物后五个月为计算起租日。”第五章第十三条第2款约定：“租赁期限内，乙方要求提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，在甲方同意后，乙方应向甲方一次性支付违约金500万元……。”由于在2019年12月31日前未取得通州区（含以上）政府关于开展“设计园区”或区政府允许开展的其他经营业务的同意建设和改造文件，依照租赁合同第六章第十五条第4款约定，租赁合同已经终止，未能进入租赁期，昊业晟世公司无权依照该条约定主张违约金。（3）按照双方的设想，租赁地区纳入“设计园区”后，由我公司对相应的园区内的公共设施及房屋进行改造装修后，对外出租经营。此后由于政府政策调整，将整个张家湾地区统一规划统一管理，“加强园区管控力度，对设计小镇范围内的土地、房屋的经营、转让、出租等行为严格管控，停止所有工商登记注册、股权转让等事项办理，停止土地、房屋过户，建立司法拍卖沟通协调机制”（见证据六），由此而导致无法实现租赁合同第六章第十五条第4款约定的条件，因此租赁合同已经终止。（4）租赁合同与补充协议是相互独立的两个合同，补充协议第一条明确约定“自2020年1月1日起并入主合同”，因此，昊业晟世公司无权以我公司违反补充协议约定，要求我公司承担租赁合同项下的违约责任。因此，昊业晟世公司无权依照该条款，向我公司主张违约金。3．关于昊业晟世公司主张的水电费。按照补充协议第3．2款约定，如使用市政自来水，则按照12元/吨支付水费，如使用自备井供水，则免费使用；如使用变压器供电，则按照1．5元/度支付电费。我公司使用已经交付的租赁房屋期间，一直使用的是自备井供水，按照补充协议约定不应当支付水费，且昊业晟世公司主张的电费和水费未能提供相应的证据予以佐证，无法确定具体金额。4．昊业晟世公司应当偿还100万元定金。租赁合同第六章第十五条第4款约定，租赁合同签订后在约定的移交日期2019年12月31日前，未取得通州区（含以上）政府关于开展“设计园区”或区政府允许开展的其他经营业务的同意建设和改造文件时，租赁合同自动终止，甲方需在7日内一次性无息退还乙方已支付的定金，双方互不追究违约责任，本条款的生效不与其他条款冲突，时间到未取得即生效。依照该条的约定，由于2019年12月31日未取得相关同意建设和改造文件，昊业晟世公司应当向我公司返还已经交付的定金。综上所述，请求法院驳回昊业晟世公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、租赁标的物情况良利达租赁中心拥有坐落于北京市通州区工业开发区（以下简称开发区）内工业用地的国有土地使用权，并办理了在上述土地上建设车间、办公楼、工业厂房等的规划审批手续。钢窗总厂拥有坐落于北京市通州区张家湾新镇南侧企业用地的集体土地建设用地的使用权，该厂在上述土地上有厂房、平房若干的房屋所有权。三韩公司拥有坐落于开发区内工业用地的国有土地的使用权，该公司办理了在上述土地上进行厂房扩建等的规划审批手续。良利达租赁中心、钢窗总厂和三韩公司均向昊业晟世公司出具了《授权证明》，将其厂房、场地授权昊业晟世公司经营。二、合同签署情况2019年5月8日，昊业晟世公司作为出租方（甲方）与圣火公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定昊业晟世公司将位于北京市通州区张家湾合欢南路2号和通州工业开发区广聚街8号的钢窗总厂、良利达租赁中心和三韩公司三家单位院内，包括但不限于院内所有建筑物、空场地、绿地、停车位、楼顶的冠名权、院门冠名权等交由圣火公司使用，年租金标准为1500万元，租赁期限为19年零7个月，暂定自2020年1月1日起至2038年7月31日止，实际起租日期以甲方全部交付租赁物后5个月为计算起租日；租赁物总占地约35000平方米，产权证建筑总面积为23501平方米，双方经共同测量确认有产权部分共计23475平方米，无产权部分共计3442平方米，且无产权部分无偿交由圣火公司使用。合同第三条约定租赁用途为文创设计、影视拍摄、办公、展厅、银行、酒店、餐饮、娱乐、仓库、商业综合体、商住物业经营及法律法规未禁止经营的业务（上述经营项目以政府审批为准，经营项目审批手续由乙方自行办理，甲方需配合）。合同第四条约定，租赁期限为19年零7个月，暂定自2020年1月1日起至2038年7月31日止，实际起租日期以甲方全部交付租赁物后五个月为起租日。合同第五条约定，年租金为1500万元，租金每三年在前一年租金总额基础上递增7%；定金为300万元，乙方于签约七日内向甲方支付100万元，4个月内支付100万元，6个月内支付100万元，作为乙方履约的诚意金。该定金300万元于甲方将租赁物交付至乙方后自动转化为押金。合同第十三条约定：1．乙方如不能按约定支付租金，逾期期间，除应当支付租金外，每逾期一天的按年租金的千分之一支付违约金赔偿给甲方，逾期达3个月的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金500万元。2．租赁期限内，乙方要求提前解除合同的，应提前3个月通知甲方，在甲方同意后，乙方应向甲方一次性支付500万元违约金，且乙方投入的装修、改扩部分、附属设施不得拆改，乙方投入的可移动的设备、设施由乙方自行拆移。室内外装饰、装修保持当时现状，乙方不需要恢复至起租状态。3．本合同约定的违约金、赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方应当予以经营赔偿。合同第十五条第4款约定：本合同签订后在约定的移交日期2019年12月31日前，经过双方共同努力未取得通州区（含以上）政府关于开展“设计园区”或区政府允许开展的其它经营业务的同意建设和改造文件时，本合同自动终止，甲方需在7日内一次性无息退还乙方已支付的定金300万元，双方互不追究其它责任。本条款的生效不与其他条款冲突，时间到未取得即生效。合同另就争议解决等进行了明确约定。2019年8月，昊业晟世公司作为出租方（甲方）与圣火公司作为承租方（乙方）签署《补充协议》，约定：由于甲方部分商户提前到期，甲乙方提前交接，租赁期由实际承租日至2019年12月31日，自2020年1月1日起并入主合同（详见附表）。合同第二条约定：甲方应于附表中对应日期前将租赁物按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。合同第三条第3．1款约定：甲乙双方在每个商户合同到期后，双方进行交接，交接完后按照实际面积一次性支付2019年12月31日之前的库房租金。乙方应于甲乙双方签订租赁物交接单后7个工作日内向甲方支付以下租金，详见双方提前交接产权面积租金支付明细表（以下简称明细表）。明细表载明：1．5号楼拟交接日期为2019年9月1日，拟租赁期限为自2019年9月1日起至2019年12月31日止，租赁面积为896平方米，租赁单价为1．1元/平方米，拟收租金为120243．2元；2．美利达自行车库房（以下简称自行车库房）拟交接日期为2019年8月31日，拟租赁期限为自2019年9月1日起至2019年12月31日止，租赁面积为840平方米，租赁单价为1．1元/平方米，拟收租金为112728元；3．路旭阳商贸库房拟交接日期为2019年10月9日，拟租赁期限为自2019年10月12日起至2019年12月31日止，租赁面积为448平方米，租赁单价为1．1元/平方米，拟收租金为39424元；4．福瑞达源库房拟交接日期为2019年10月29日，拟租赁期限为自2019年11月1日起至2019年12月31日止，租赁面积为324平方米，租赁单价为1．1元/平方米，拟收租金为21384元；5．童利商贸库房拟交接日期为2019年10月19日，拟租赁期限为自2019年10月22日起至2019年12月31日止，租赁面积为228平方米，租赁单价为1．1元/平方米，拟收租金为17556元。合同第三条第3．1款备注：甲乙双方在每个商户合同到期后，双方进行交接，交接完按照实际面积和实际交接日期计算租金，由乙方7个工作日内一次性付清在2019年12月31日之前的租金。合同第三条第3．2款约定：因乙方管理、经营使用此租赁物期间产生的水电费，由乙方向甲方支付：（1）乙方如使用市政自来水，水费12元/吨；（2）乙方如使用甲方自备井供水，水免费使用；（3）乙方如使用甲方变压器供电，电费1．5元/度。合同第四条第4．1款约定：如甲方现有合同到期后乙方未及时接收，乙方需向甲方支付违约租金作为补偿，补偿标准为乙方每延收一天，则向甲方支付两天的租金作为违约金。如甲方现有商户到期后乙方未承租，乙方需向甲方支付库房一个月租金作为补偿。双方均在上述协议上盖章确认，昊业晟世公司的落款日期为2019年8月23日，圣火公司的落款日期为2019年8月24日。三、合同履行情况《租赁合同》签署后，圣火公司于2019年5月15日向昊业晟世公司支付了定金100万元。2019年5月23日，昊业晟世公司将保安宿舍楼（以下简称保安楼，系包含在《租赁合同》约定的无产权部分范围内）交付圣火公司使用。2019年6月，昊业晟世公司向圣火公司交付了5号楼，圣火公司对已交付场地进行了装修，并投入宣传使用。双方未就上述房屋的交付办理正式的交接手续。2019年8月22日，昊业晟世公司向圣火公司发出《通知》，要求圣火公司将5号楼中600平方米部分腾清交还昊业晟世公司增租使用。2019年8月27日，昊业晟世公司向圣火公司交付了自行车库房，双方共同签署了《交接清单》。2019年9月5日，昊业晟世公司停止供电。圣火公司称因现场停止供电，其自2019年9月6日起在现场仅留一人看守物品。2019年9月6日，圣火公司向昊业晟世公司发出《关于“通州张家湾合欢南路2号房屋及土地使用权租赁合同”的终止执行通知》（以下简称《终止通知》），载明：“……2019年8月2日贵公司以会议形式通知我公司，因政府有关单位正在着手制定‘张家湾设计小镇’的相关规划，现无法办理前置审批。由于项目报批停止无法按照合同约定进行政府审批和政府出台相关政策时间不确定、规划细则不确定，且我公司8月1日开始在当地设立新运营公司，8月26日通过工商核名，名称为‘广聚八号（北京）设计创新园区有限责任公司’，期间一个多月贵公司一直也未能提供相关资料予以配合。2019年9月5日下午在没有任何口头或书面通知，也没有经过双方高层领导沟通的情况下，给我公司办公区停电，极大影响我公司办公秩序和员工士气。我公司认为，合同已经不具备履行基础，经我公司办公会慎重研究，合同执行有重大风险，根据第六章十五条第4款决定终止于贵公司上述合同及‘补充协议A’的租赁合同……”自2019年11月18日起至2019年12月12日止，圣火公司陆续将物品自现场搬离。2019年12月16日，圣火公司向昊业晟世公司发送《询证函》，询问昊业晟世公司是否取得“通州区（含以上）政府关于开展‘设计园区’或区政府允许开展的其它经营业务的同意建设和改造文件”，称如无法在2019年12月31日前取得相关文件，《租赁合同》自动终止，昊业晟世公司应向其返还已付定金。另查：自2019年6月6日起至2019年12月10日止，圣火公司欠付电费累计15471元、水费累计480元。本案审理过程中，经本院释明，圣火公司称其认为涉案《租赁合同》已终止，故其不再要求解除合同。昊业晟世公司则表示认可涉案合同已于2019年9月6日圣火公司发出解除通知之日解除。另昊业晟世公司称圣火公司有逾期支付租金及提前解约的违约行为，故其依据《租赁合同》第十三条第1、2款的约定主张违约金500万元。经本院询问，昊业晟世公司称其为履行与圣火公司签订的租赁合同及补充协议，提前向租户收回了部分涉案场地，故其实际损失是涉案场地空置期间的租金损失、为履约而进行装修改造的损失及中介费损失，并向本院提交了租金损失明细、装修改造的合同、发票等予以佐证。圣火公司对此不予认可，并要求张调低违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订《租赁合同》及《补充协议》，均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。从双方履行合同的情况来看，其一，依《租赁合同》的约定，圣火公司应在该合同签订后4个月内（即2019年9月8日前）向昊业晟世公司支付第二笔定金100万元，但圣火公司未支付，其行为构成违约。其二，按照双方签署的《补充协议》的约定，圣火公司应在双方签署租赁物交接单后7个工作日内向昊业晟世公司支付租金，双方在2019年8月27日签署《交接清单》，就昊业晟世公司向圣火公司交付自行车库进行了确认，故圣火公司最迟应于2019年9月5日向昊业晟世公司支付租金，但圣火公司至今未向昊业晟世公司支付租金，亦已构成违约。其三，在合同履行过程中，圣火公司于2019年9月6日向昊业晟世公司发出《终止通知》，截止到2019年12月12日，圣火公司已完全搬离了涉案场地，故其已经以行为明确表示不再继续履行合同义务，亦已构成根本违约。针对上述行为，圣火公司辩称昊业晟世公司未在约定的2019年12月31日前取得“通州区（含以上）政府关于开展‘设计园区’或区政府允许开展的其它经营业务的同意建设和改造文件”，合同应予终止，但圣火公司上述违约行为均发生于上述约定期限届满之前，故其辩解意见本院不予采信。另，圣火公司还以昊业晟世公司停止供电、未协助办理营业执照等理由抗辩，但昊业晟世公司系在圣火公司逾期支付租金的情况下停止供电，且合同亦未约定昊业晟世公司有协助办理营业执照的义务，故圣火公司上述辩解意见，均依据不足，本院不予采信。关于应付租金问题，双方签署《补充协议》，明确约定应在交接完后按照交付实际面积和实际交接日期计租。经查，昊业晟世公司提前向圣火公司交付了三处场地，分别为保安楼、5号楼和自行车库房。其中，关于保安楼，属于《租赁合同》约定的无产权面积部分，属于无偿提供使用的部分，故昊业晟世公司要求支付租金依据不足，本院不予支持。关于5号楼，《补充协议》约定该部分拟交接日期为2019年9月1日，并约定了拟收租金，但昊业晟世公司实际在2019年6月已实际交付了该部分场地，即双方并未约定圣火公司应支付拟交接日期之前的租金，但鉴于涉案合同系因圣火公司的违约行为导致无法继续履行，昊业晟世公司要求按照实际交付使用的期限计租，理由正当，本院依法予以支持。关于具体计租时间，双方均认可于2019年6月交付5号楼，但均未就具体交付日期提供证据，鉴于交付租赁物是出租人的合同义务，该部分举证责任应由昊业晟世公司承担，故本院酌情确定应自2019年6月30日开始计租，并计算至圣火公司实际腾清租赁物为止。关于自行车库房，双方于2019年8月27日签订《交接清单》，至圣火公司腾清搬离现场，圣火公司应按《补充协议》约定标准支付该部分租金。关于昊业晟世公司要求圣火公司支付其他部分租金的诉求，因相应场地未实际交付，故依据不足，本院不予支持。对于昊业晟世公司要求支付的水电费，以其提供证据载明金额为准。关于已付定金的退还及应赔偿违约金的问题，均应根据违约方应承担的违约责任及守约方合理损失认定。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据上文论述，在涉案《租赁合同》及《补充协议》履行过程中，圣火公司之行为已构成根本违约，故昊业晟世公司作为守约方有权选择适用违约金或定金条款，现昊业晟世公司反诉要求圣火公司赔偿违约金，其已选择适用违约金条款，故应退还相应定金。故对于圣火公司要求退还定金之诉求，本院予以支持。关于圣火公司应赔偿违约金的具体金额，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签署的《租赁合同》约定在承租人逾期支付租金等情况下，应赔偿出租人违约金500万元，圣火公司认为约定过高，要求调低，就此，本院认为，其一，从双方所签订的合同约定及双方陈述来看，合同暂定出租人在2020年1月1日才能向承租人交付租赁物，故可以得知，《租赁合同》签订时，大部分租赁物并非可立即交付状态；其二，从实际交付租赁物情况来看，昊业晟世公司仅实际向圣火公司交付了三处场地，其中有产权部分面积共计1700余平方米，不足约定租赁物面积的8%，其余部分尚未交付；其三，圣火公司在2019年9月6日即发出《终止通知》，明确表示不再履行合同义务，昊业晟世公司此时应及时采取措施止损。综上，本院以昊业晟世公司的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定圣火公司应赔偿昊业晟世公司违约金250万元。对于杨昊业晟世公司过高部分的诉求，依据不足，本院不予支持。关于圣火公司要求昊业晟世公司支付利息的诉求，因其为违约方，无权要求守约方承担违约责任，故依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司给付北京昊业晟世投资管理有限公司租金263401．6元，于本判决生效之日起三十日内给付清；二、北京昊业晟世投资管理有限公司退还北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司定金1000000元，于本判决生效之日起三十日内给付清；三、北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司给付北京昊业晟世投资管理有限公司电费15471元、水费480元，以上共计15951元，于本判决生效之日起三十日内给付清；四、北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司赔偿北京昊业晟世投资管理有限公司违约金2500000元，于本判决生效之日起三十日内给付清；五、驳回北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京昊业晟世投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）32802元，由北京太阳圣火广场科技发展有限责任公司负担14517元，其中6900元已交纳，剩余7617元于本判决生效之日起三十日内交纳；由北京昊业晟世投资管理有限公司负担18285元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二一年三月十九日书记员  崔雨桐