上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初30615号原告：杨罡，男，1960年1月18日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：钱爱珍，女。委托诉讼代理人：高淑娴，上海市申房律师事务所律师。被告：韩月，女，1956年1月9日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郭旭，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦贇斌，上海敏诚善律师事务所律师。第三人：杨阳，男，1953年8月9日出生，汉族，住上海市奉贤区沪杭公路XXX弄XXX号XXX室。原告杨罡诉被告韩月共有物分割纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年10月12日、2020年12月23日进行公开开庭审理。审理中，本院经审查后认为杨阳与本案存在利害关系，故追加杨阳作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼并于2021年2月24日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人高淑娴，被告韩月及其委托诉讼代理人郭旭到庭参加诉讼。第三人杨阳经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院予以缺席审理。审理中，经本院院长批准，本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告杨罡向本院提出诉讼请求：被告支付房屋折价款人民币(币种下同)137.50万元。事实和理由：原告系被告的弟弟。2014年，原、被告共同出资购买了上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原、被告以及双方的父亲杨经纶于2014年4月20日共同签署《购房与房产处置协议》，约定原、被告各享有系争房屋50%的产权份额。2014年4月24日，被告向原告出具其亲笔书写的《承诺书》，再次明确“原定在(系争房屋)房产证上有杨罡、韩月共同登记，并各占50%产权。现由于韩月考虑将来有买下其中另外50%产权的可能。经与杨罡协商，杨罡同意不上房屋产权证”，被告同时承诺“如韩月购买杨罡之50%产权，则按市场价格现金支付”。然原告近期得知，被告欲私自处置系争房屋，且拒绝按照《承诺书》约定按现市场价格向原告支付房款。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告韩月辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋的购买是为了父亲杨经纶养老。当时父亲出售了平吉路的房屋，其中部分购房款由原、被告大哥获得，剩余部分购房款即94万元由父亲用于购买系争房屋。但在购买系争房屋过程中，购房款还差了64万元。本来被告是可以全款付清的，但原告当时表示愿意垫资，故原、被告及父亲签订了协议并约定按出资比例分配。父亲在世时曾表示大哥拿到了平吉路房屋的部分出售款，原告享受了福利分房政策，故将系争房屋归被告所有。2016年，被告打算自己居住系争房屋，故把原告垫付的款项归还给原告，归还时是征得原告同意的。同时考虑到姐弟情义，被告当时是同意将父亲赠与给被告的94万元(也系父亲出资的94万元)中的一半即47万元给原告。但原告又将款项退还给了被告并表示不缺钱、自家人没关系的。被告认为，父亲出资部分系赠与给了被告，其他款项均是被告出资。原告无系争房屋的产权份额。但被告考虑家庭情义，愿意给原告20%的折价款，且总房价款应以250万元为基数。第三人杨阳于2021年2月4日到庭陈述，原先第三人和父亲杨经纶在他处买了一套房屋。2013年，第三人退休回沪，杨经纶说原先的房子小，故杨经纶提出换房。在换房过程中，本来杨经纶说置换的房子登记在第三人一人名下，但原、被告参与进来表示不同意。故第三人提议，考虑到原先房屋第三人也有出资，为了解决第三人住房，故确定原先房屋的出售款各半享有，第三人将获取的房款买他处房屋，杨经纶获得房款支付给被告，由被告帮杨经纶买房。但因杨经纶买房资金不够，故原、被告各出了部分款项。第三人不常住上海，照顾杨经纶的一直是被告。原、被告及杨经纶签署的三方协议，第三人当时并不清楚，只是事后听杨经纶说过，杨经纶出资94万元部分属于杨经纶。2014年7月，杨经纶写了一个分配系争房屋的材料，说是考虑到原告和第三人都有房，而被告没有放，故把系争房屋给被告。杨经纶让第三人在该材料上签字，第三人对于系争房屋给被告并无意见，但考虑到当时原、被告都不在，第三人认为应该兄妹三人同时在场一起确认系争房屋给被告的事情，故当时未在该材料上签字。现就本案，第三人对杨经纶将对系争房屋所享有的自有份额赠与给被告并无异议。经审理查明，原告杨罡、被告韩月、第三人杨阳系兄妹关系，杨经纶(已故)系前述三人的父亲。2014年4月20日，原告杨罡、被告韩月与杨经纶签订《购房与房产处置协议》。该协议记载，为保障老年人的合法权益，避免由于政策的不确定性而产生税费问题，避免今后的财产纠纷，此次购房的共同出资人达成如下协议：一、此次购房目的，由于杨经纶(父)与杨阳(子)位于平吉一村XXX号XXX室共有住房因杨阳在他处购房而出售，故需另购房产一处作为杨经纶住所。二、购房范围，根据杨经纶愿望，所购房产在闵行区韩月(女儿)住所附近，便于今后生活上的照顾，现已购闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室一室一厅二手商品房一套。三、购房款构成：本套房产153万元，税费5万元，总计158万元，其中杨经纶出资94万元(平吉一村售房款的50%)其中缺口部分由韩月、杨罡(子)各承担32万元。四、房产产权比例，在产权证上，韩月、杨罡各占产权的50%(为保障各出资人的权益，每人按实际出资比例占有房产份额)杨经纶户口投入该处房产，其他人户口不进户，该处房产非杨经纶意愿，不得出租，出售或另作他用。由于平吉一村XXX号XXX室购买时总价26万元，其中杨经纶出资21万元，杨阳出资5万元，现售价188万元，而售出后杨经纶与杨阳各分得94万元，且此次购房杨阳未出资，故本处房产与杨阳无任何经济利益关系。五、房产的损益责任，按实际出资比例分配。六、房产的处分权利，杨经纶可以依据此协议处置自己的房产份额。七、子女应尽赡养、照顾老人的义务，子女若有违反相关法律、不尽责任或违反本协议相关条款，杨经纶可以收回自己的实际产权。2014年4月24日，韩月出具《承诺书》一份。该文书记载“由杨经纶、杨罡、韩月共同出资购买的上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室原定在房产证上杨罡、韩月共同登记，并各占有50%产权。现由于韩月考虑将来有买下其中另外50%产权的可能，经与杨罡协商，杨罡同意不上房屋产权证。为保证杨罡的实际权益，韩月承诺：一、2014年4月20日杨经纶、杨罡、韩月共同签署《购房与房产处置协议》的法律效力不变。二、如韩月购买杨罡之50%产权，则按市场价格现金支付。三、如届时韩月不考虑购买，则由两人共同协商处置，韩月无权单独处置。”2014年4月24日，韩月作为购买人与案外人就系争房屋的买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》。2014年6月9日，系争房屋被核准登记至韩月一人名下。2014年7月2日，杨经纶书写材料一份，材料记载“我无多房产，仍向能分给你们一室半间。宁波路XXX号内的房子已经给罡了。如今阳知情退休回沪。我将平吉一村XXX号XXX室卖掉，我与阳平分卖款，各自买房。如此，阳也算分到了房，唯月尚无。我所买房就给月了。”2016年3月15日，被告通过女儿黄旻向原告支付33万元。黄旻同时向杨罡短信告知“正峰苑XXX号XXX室首期房款33万已汇出，收到回复一下，剩余47万再分期补齐”。原告回复“收到了，不急”。2016年3月18日，原告向被告退还33万元。2020年1月2日，被告曾向原告的妻子钱爱珍表示“买房时钱不够你我分别出了33万(包括简单装修)。但是考虑到姐弟关系我也愿意94万各人一半，14年为了表示我的诚意写了一份承诺书。如果将来卖了就一人一半。16年初黄旻为了与我们住的近一点有买下来的想法，与你商量的时候我提出就按14年买价给你一半即33万元加47万给你，还特意关照听听你的意见，……我还说现在一下子拿不出80万元就先把33万给你们，杨罡说不要紧又把33万退过来了，我也很感激的，……”。2020年5月7日，原、被告及案外人进行沟通，原告表示按照协议和承诺书、要求被告按市场价格一半进行兑现。被告表示协议约定按照实际的出资比例进行分配，杨经纶是94万元，原、被告各32万元，其所做承诺仅针对原、被告的份额，不涉及杨经纶的份额，被告既然出资32万元，就按照32万的市场价或者什么样来算。另查明，就系争房屋购买、装修等费用的支出，韩月曾出具《购房及装修清单(含家具及生活用品)》，该清单记载，装修及家具、生活用品支出共计17,339.70元-老杨10,000元=7,339.70元。购房153万元，中介费1.53万元，税3万元，印花税366元，超面积税863元，合计1,576,529元-老杨94万元=636,529元。两项支出共计643,868.70元。平均每户承担321,934.35元。小罡已出34万元，退还18,065.65元。再查明，被告缴纳了系争房屋2014年度房产税431.95元、2015年度863.90元、2016年度至2019年度各822.77元。以上事实，由原告提供的《购房与房产处置协议》、《承诺书》、《上海市房地产买卖合同》、上海市不动产登记簿、33万元收取及返还凭证、录音光盘、《购房及装修清单(含家具及生活用品)》，被告提供的杨经纶书写的材料、短信记录、房产税缴纳凭证等证据以及双方当事人当庭陈述所证实。审理中，本院根据原告申请委托上海城市房地产估价有限公司就系争房屋分别于2020年1月31日、2020年10月31日市场价值进行评估。2020年11月16日，上海城市房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，报告记载“(1)估价对象于价值时点2020年10月31日估价结果：房地产总价为2,750,000元；(2)估价对象于价值时点2020年1月31日估价结果：房地产总价为2,500,000元。”为此次评估，原告预交鉴定费16,300元。经质证，原、被告对该份报告均无异议，原告认为应采取2020年10月31日的价格，被告认为应采取2020年1月31日的价格。本院认为，原告杨罡、被告韩月与杨经纶签订《购房与房产处置协议》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效。根据该份协议订立目的“为保障老年人的合法权益，避免由于政策的不确定性而产生税费问题”及订立的内容即第四条“房产产权比例，在产权证上，韩月、杨罡各占产权的50%(为保障各出资人的权益，每人按实际出资比例占有房产份额)”、第五条“房产的损益责任，按实际出资比例分配”、第六条“房产的处分权利，杨经纶可以依据此协议处置自己的房产份额”，可见，无论系争房屋是否如约定登记于杨罡、韩月两人名下亦或如实际情况登记于韩月一人名下，系争房屋的登记人实际仅是名义持有人，系争房屋的实际权属仍归属杨罡、韩月与杨经纶三人共有，并按三人各自出资比例享有房产份额。现根据双方所确认的《购房及装修清单(含家具及生活用品)》所列支出，系争房屋购买、装修等费用共计1,593,868.70元(17,339.70元+1,576,529元)，杨经纶出资95万元，原、被告各出资321,934.35元，故杨经纶享有系争房屋59.60%的产权份额，原、被告各享有系争房屋20.20%的产权份额，三人均有权处分自有份额。至于韩月出具的《承诺书》，本院认为，该《承诺书》是在《购房与房产处置协议》基础之上形成的，如前所述，协议本身约定系争房屋归属原、被告及杨经纶三人并按份共有，而该《承诺书》中所约定的内容实际涉及了杨经纶对系争房屋所享有的该部分产权份额，所作相关约定属效力待定，只有在杨经纶生前未处分其自有份额的情况下，原、被告才能如《承诺书》所载各按50%的份额享有系争房屋产权并按该份额对系争房屋进行分割。然从杨经纶2014年7月2日书写的材料可见，杨经纶生前实际已处分了其对系争房屋所享有的份额，将其所享份额赠与给了被告，该赠与亦已完成，故《承诺书》中有关杨经纶对系争房屋所享有的该部分产权份额所作约定内容无效。鉴于杨经纶生前对其所享份额的处分，现原告享有系争房屋20.20%的产权份额，被告享有系争房屋79.80%的产权份额。鉴于原告要求分割系争房屋并要求被告支付相应折价款，被告亦表示同意。故本院根据前述双方各自对系争房屋所享有的份额及系争房屋的市价，确定被告应支付给原告的折价款。对于系争房屋的市价，上海城市房地产估价有限公司已出具了《房地产估价报告》，原、被告双方对该份报告并无异议，仅就估价时点的选取上有争议。本院认为，虽然本案起诉前，被告有支付原告款项的意思表示，但是款项支付的基础，双方存有争议，至本案第一次庭审，被告始终否认原告对系争房屋享有产权，坚持认为原告对系争房屋的出资系原告出借给被告的，并对给予原告款项解释为：一方面是归还原告垫付的款项，另一方面是考虑到姐弟情义，将父亲赠与的部分分给原告部分。被告并无购买原告产权份额的意思表示。故被告要求按2020年1月的市价进行分割，并无依据。鉴于原告于2020年10月明确表示分割系争房屋，故本院认为，选取2020年10月的市价较为合意。鉴于此，被告应付原告折价款555,500元。就本案鉴定费16,300元，鉴于被告不同意原告所主张的市价，故才引发本案的鉴定，而实际原告所主张的市价与本院最终采纳的价款极为接近，故该笔鉴定费，应由被告负担。第三人杨阳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、2007年《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告韩月于本判决生效之日起七日内支付原告杨罡房屋折价款555,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,587.50元，原告杨罡负担3,910元，被告韩月负担4,677.50元。鉴定费16,300元，由被告韩月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年三月二十九日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、2007年《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。