福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽02民终5660号上诉人（原审原告）：厦门光莆电子股份有限公司，住所地厦门市思明区岭兜西路608号。法定代表人：林瑞梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾凌，福建勤贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小涵，福建勤贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门市万驿光莆投资管理有限公司，住所地厦门市思明区岭兜西路608号。法定代表人：苏汉清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：厦门市莲前驿投资管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔东路481-491号。法定代表人：苏汉清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：厦门市寓驿投资管理有限公司，住所地厦门市思明区晃岩路35-6号D单元。法定代表人：吴迪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓康，福建旭丰律师事务所实习律师。上诉人厦门光莆电子股份有限公司（以下简称光莆电子公司）与上诉人厦门市万驿光莆投资管理有限公司（以下简称万驿光莆公司）、厦门市莲前驿投资管理有限公司（以下简称莲前驿投资公司）、被上诉人厦门市寓驿投资管理有限公司（以下简称寓驿投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光莆电子公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判：（1）万驿光莆公司、莲前驿投资公司向光莆电子公司支付房屋占用费的利息暂计至2019年5月11日为52,249.13元（利息以580,545.88元为基数自2019年2月21日起计至实际支付之日止。其中，利息标准参照合同约定的逾期付款违约金标准，即：逾期60日内按照日万分之五的标准；超过60日的，按千分之三的标准计）；（2）万驿光莆公司、莲前驿投资公司向光莆电子公司支付房屋占用费（租金）差价损失12480171.92元（暂计至2025年4月19日）；（3）寓驿投资公司对万驿光莆公司、莲前驿投资公司的所有义务承担连带责任。2.本案一审、二审的诉讼费、保全费等全部费用由万驿光莆公司、莲前驿投资公司、寓驿投资公司承担。事实和理由：一、万驿光莆公司、莲前驿投资公司应对其过错导致合同无效的损失承担全部赔偿责任。第一，万驿光莆公司、莲前驿投资公司在对涉案房屋及土地的用途、厦门市旧厂房改造为创客空间等政策明确知晓的情况下，主动与光莆电子公司协商要求租赁案涉房屋，并承诺负责办理各项审批手续。但此后，万驿光莆公司、莲前驿投资公司并未依约按照讼争合同所约定的用途对房屋进行改造使用，而是欲将房屋改造成为住房公寓用于对外租赁使用，这才是导致万驿光莆公司、莲前驿投资公司所称之未能通过政府审批的根本原因（若其有向政府申请审批的话）。第二，案涉合同约定装修期为6个月，即万驿光莆公司、莲前驿投资公司本应于2017年3月8日前将房屋改造完毕并投入使用，若其依约进行改造使用讼争房屋，办理审批手续，则其主张的三份政策文件仍可适用，其改造工作完全可以顺利进行（假如其所述被政府叫停属实的话）。但在案涉房屋交付后，其方迟迟未完成相应的装修、改造工作，也未按约定于2017年6月30日前完成光莆电子公司自用楼层五楼的恢复性装修，交付光莆电子公司使用，甚至2019年4月案涉房屋仍处于整体结构及消防设施被大面积破坏、恢复难度极大的状态。综上，万驿光莆公司、莲前驿投资公司的单方过错导致案涉合同无效，光莆电子公司因此遭受的损失应由其承担全部赔偿责任。二、万驿光莆公司、莲前驿投资公司对合同无效存在过错，并迟延支付房屋占有使用费，依法应向光莆电子公司支付房屋占用费的利息。经原审法院释明，案涉合同无效，光莆电子公司已将诉讼请求中的逾期付款违约金变更为房屋占用费的利息，计算标准参照案涉合同约定。但原审法院错将光莆电子公司主张的房屋占用费的利息认定为房屋占用费的逾期付款违约金，显然对光莆电子公司变更后的诉讼请求认定错误，造成法律适用错误。光莆电子公司认为，案涉合同的无效系由万驿光莆公司、莲前驿投资公司的过错导致，且自2019年2月21日其至今未向光莆电子公司支付房屋占有使用费，应当参照合同约定的逾期支付租金的违约金标准向光莆电子公司支付其未支付房屋占有费的资金占用利息。三、光莆电子公司主张的房屋占用费（租金）差价损失属于信赖利益损失，万驿光莆公司、莲前驿投资公司应承担全部赔偿责任。案涉合同无效，本案案由依法应由房屋租赁合同纠纷变更为缔约过失责任纠纷，原审法院并未对本案案由进行变更，属于适用法律错误。如上所述，案涉合同的无效系由万驿光莆公司、莲前驿投资公司的过错导致，因此万驿光莆公司、莲前驿投资公司应当共同对缔约过失承担全部赔偿责任，即应当向光莆电子公司赔偿因案涉合同无效而产生的房屋占用费（租金）差价损失12480171.92元。而原审法院错将光莆电子公司主张的房屋占用费（租金）差价损失认定为合同有效并履行后的可得利益损失，不予支持该项主张，同样属于适用法律错误。四、寓驿投资公司应当对万驿光莆公司、莲前驿投资公司的所有债务承担连带责任。万驿光莆公司、莲前驿投资公司均系寓驿投资公司的全资子公司，因此，寓驿投资公司应承担证明其自身的财产独立于万驿光莆公司、莲前驿投资公司财产的举证责任，否则应承担连带责任。但原审法院在适用前述规定时仅凭光莆电子公司与万驿光莆公司、莲前驿投资公司之间款项往来的记录，就认定寓驿投资公司与万驿光莆公司、莲前驿投资公司不存在财产混同的情形，显然是毫无根据的，上述两者之间更是不具备任何的因果关系，属于严重的适用法律错误。此外，寓驿投资公司仅提供了莲前驿投资公司2017年的审计报告，该证据属于孤证，无法证明其财产独立于万驿光莆公司、莲前驿投资公司的财产。除此之外，根据国家企业公示信息系统显示，在人员方面，万驿光莆公司、莲前驿投资公司、寓驿投资公司的监事同为杨晓毅，此前三家公司的法定代表人、执行董事兼总经理同为吴迪，现同为苏汉清。在业务方面，三家公司的经营范围也基本一致，因此，寓驿投资公司无法证明其与万驿光莆公司、莲前驿投资公司之间的财产相互独立，应对万驿光莆公司、莲前驿投资公司的所有债务承担连带责任。万驿光莆公司、莲前驿投资公司答辩称：一、1、无论按法律规定、土地出让合同约定还是厦门政策规定，光莆电子公司作为土地使用权人，在改变土地用途前均应先行履行申请及报批义务，使租赁物符合租赁合同约定的使用用途，案涉合同因其作为土地使用权人未履行在先报批义务而无效，无效过错完全在于光莆电子公司。2、光莆电子公司签署的土地出让合同明确约定改变土地用途必须履行报批义务。3、厦门市人民政府虽在2012年出台了《厦门市人民政府批转市国土房产局等部门关于推进工业仓储国有建设用地自行改造实施意见的通知》（厦府〔2012〕399号）（2017年亦已被厦府〔2017〕214号通知废止），推进工业、仓储国有建设用地依法自行改造为办公、商业等用途，但该通知及配套政策并未突破法律规定，同样明确应由土地使用权人先行申请政府批准，符合相关条件下才能获批，获批后需办理变更手续、补缴纳土地出让金，才能依法改变用途。根据厦府〔2012〕399号规定，变更土地和房屋用途应当依法履行审批手续，补缴纳土地出让金，以及原则上应无偿提供不少于土地房屋权属登记20%的用地面积由政府安排用于建设城市基础设施。而根据厦府〔2014〕69号、厦府〔2014〕78号文的规定，上述具体的报批程序包括向规划局提出申请由规划局出具批复及建设用地规划界址图、向国土房产管理部门、环保部门、市发改委等申请核准、补缴纳土地出让金、重新签署《国有土地使用权出让意向书》以及办理项目用地批文及重新申领《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》等手续。上述报批义务均属于上诉人作为土地使用权人的法定义务。4、光莆电子公司就案涉房屋另与案外人两岸梧桐公司签署的房屋租赁合同中，特别加上了一条“乙方（即两岸梧桐公司）全力协助配合甲方（即光莆电子公司）办理租赁厂房所在地块的工改商（工业用地变更为商业用地）手续，所有费用由甲方承担，乙方对申请办理的结果不承担责任”，证明光莆电子公司明确知道履行报批义务是其法律义务。5、光莆电子公司称万驿光莆公司、莲前驿投资公司曾承诺办理各项审批手续，以及称如果万驿光莆公司、莲前驿投资公司、寓驿投资公司能够在6个月装修期内完成装修，就可以依约使用讼争房屋的说法不符合合同约定，不符合客观事实，该理由均不能成立。万驿光莆公司、莲前驿投资公司履行的报批是指具体装修方案报政府相关管理部门审批（指消防部门），而非土地和房屋改变用途义务，而约定的装修期6个月只是光莆电子公司给予万驿光莆公司、莲前驿投资公司免租期间的通常说法而已。二、在明知案涉合同无法继续履行，且万驿光莆公司、莲前驿投资公司已于2018年12月19日补发出书面解除合同通知后，光莆电子公司仍拒不接收案涉房屋，对损失扩大存在故意。在万驿光莆公司、莲前驿投资公司已实际支付“租金”至2019年3月7日的情形下，原审法院判决万驿光莆公司、莲前驿投资公司参照租金标准再支付2019年3月8日至2019年4月15日的占有使用费不符合法律规定，也显失公平。而且在合同无效下，光莆电子公司参照合同约定逾期支付租金的违约金标准要求支付占用费的逾期付款违约金很显然于法无据，其该上诉请求应当予以驳回。1、2019年3月8日至2019年4月15日期间，万驿光莆公司、莲前驿投资公司并未使用案涉房屋，案涉房屋未移交是因为光莆电子公司拒绝移交导致的扩大损失，该损失应当由其自己承担。原审法院已查明万驿光莆公司、莲前驿投资公司于2018年12月19日发出了书面解除合同通知，该书面解除通知明确载明了“由于该房屋的规划审批性质与租赁合同约定的租赁用途不符，致使我方在施工过程中多次被政府叫停。……以致于出租房屋至今无法按照合同约定进行施工、经营”，且载明为避免损失进一步扩大，希望双方共同就善后事宜进行友好协商。而光莆电子公司的回函回应为“在与我司签署租赁合同时，已明确知悉租赁标的为厂房”“鉴于上述约定，贵司无法使用租赁反诬非我司责任造成”，即光莆电子公司明知道本案的客观事实是在发出该书面解除通知之前，万驿光莆公司、莲前驿投资公司早就因政府叫停而被迫停工。而在停工期间万驿光莆公司、莲前驿投资公司一直不断与光莆电子公司沟通希望得到解决方案，但始终无果，最终光莆电子公司工作人员以其系上市公司为由，要求万驿光莆公司、莲前驿投资公司发送正式书面函件，故万驿光莆公司、莲前驿投资公司才在2018年12月19日向光莆电子公司补发出书面的《通知函》。也就是说，早在光莆电子公司收到万驿光莆公司、莲前驿投资公司发出的书面解除合同通知前，就明知万驿光莆公司、莲前驿投资公司早已停工，案涉合同因无法继续履行而已无可避免的要被迫终止，但光莆电子公司接到发函后，仍拒绝接收案涉房屋，应当认定光莆电子公司对2018年12月之后的全部损失扩大存在故意。因此，原审法院判决万驿光莆公司、莲前驿投资公司再支付至2019年4月15日的占有使用费不符合法律规定。2、就占用使用费计算标准本身，租赁合同约定的租金标准远高于“生产车间”的租金市场标准，且万驿光莆公司、莲前驿投资公司因尚在装修期即被迫停工，占有案涉房屋并未获得利益，属占有而无使用之情形，因此，就本案特殊性原审判决参照租金标准计算占有使用费显失公平应予酌减。3、在合同无效下，光莆电子公司参照合同约定逾期支付租金的违约金标准要求支付占用费的逾期付款违约金很显然于法无据。三、光莆电子公司以其出租给案外人两岸梧桐公司的租金差价来主张房屋占用费（租金）差价损失，姑且不论该出租给案外人的行为已明显违法，而且其主张的是合同有效项下的履行利益损失。在合同无效下，该主张不能得到支持，合同无效下的缔约过失责任为信赖利益损失（且仅限于直接损失），光莆电子公司并未举证证明受有损失，实际上，光莆电子公司将市场租金标准仅为14-20元/平方米的的工业车间以近3倍的商业用途标准38-40元/平方米出租，目前已经实际收取了答辩人1365万元以上的款项而饱受利益，何来损失？故其该项上诉请求应当予以驳回。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第32条对合同无效后的法律效果作了明确的规定，根据最高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用关于该条载明：“三、关于缔约过失责任的性质与范围关于合同不成立、无效或者被撤销时，有过错的一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其范围为信赖利益损失，主要是缔约费用的损失。在确定其范围时，要注意以下几点：一是信赖利益损失限于直接损失。一般包括：因信赖对方邀约邀请或邀约而与对方联系、赴实地考察等支出的合理费用；为缔约做各种准备时支出的合理费用；为谈判而支出的合理费用。信赖利益损失一般不包括因此而错失的机会损失等间接损失，否则，信赖利益就可能会漫无边际，不当地加重了当事人的责任。二是不能参照合同约定来确定信赖利益的范围。一方面，合同无效情况下，约定的违约金等条款自然无效，不得作为确定缔约过失责任的依据。另一方面，约定的违约责任不以发生实际损失为必要，非违约方也无须举证证明遭受了实际损失。而在合同不成立、无效或者被撤销的情况下，一方请求另一方承担缔约过失责任的，必须要举证证明遭受了实际损失。这也是为什么不能参照合同约定来确定缔约过失责任的原因”。寓驿投资公司答辩称，一、同意万驿光莆公司、莲前驿投资公司答辩意见。二、根据公司法规定，公司可以设立子公司，而且子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。而关于公司人格混同，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》第10条【人格混同】规定，认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产，最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。故股东是否要对子公司债务承担连带责任，取决于公司财产是否独立于股东自己的财产，寓驿投资公司和万驿光莆公司、莲前驿投资公司都是上市公司的子公司，显然不可能存在财产混同的情形，光莆电子公司仅凭管理人员相同和经营范围相似就认为应当承担连带责任显然不符合客观事实，也不符合法律规定。而且寓驿投资公司已举证了审计报告证明经专业会计师事务所审计，寓驿投资公司的财产完全独立于子公司，故光莆电子公司对寓驿投资公司的上诉请求应当予以驳回。万驿光莆公司、莲前驿投资公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项。2、改判驳回光莆电子公司一审全部诉讼请求3、光莆电子公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决万驿光莆公司、莲前驿投资公司参照租金标准支付2019年3月8日至2019年4月15日的占有使用费事实认定错误，显失公平。（一）在明知案涉合同无法继续履行，且万驿光莆公司已于2018年12月19日补发书面解除合同通知后，光莆电子公司仍拒不接收案涉房屋，对损失扩大存在故意。在万驿光莆公司已实际支付“租金”至2019年3月7日的情形下，原审法院判决万驿光莆公司再支付2019年3月8日至2019年4月15日的占有使用费不符合法律规定，也显失公平。万驿光莆公司在前面的答辩中已陈述，万驿光莆公司于2018年12月19日发出了书面解除合同通知，且显然光莆电子公司明知道本案的客观事实是在发出该书面解除通知之前，万驿光莆公司就因政府叫停而被迫停工。而且在停工期间万驿光莆公司一直不断与光莆电子公司沟通希望得到解决方案，但始终无果，之后，才又按光莆电子公司要求补发了书面的《通知函》。因此，光莆电子公司在收到书面解除通知后仍拒绝接收案涉房屋，应当认定光莆电子公司对2018年12月之后的全部损失扩大存在故意。在万驿光莆公司已支付租金到2019年3月7日的情况下，原审法院判决万驿光莆公司再支付至2019年4月15日的占有使用费不符合法律规定。（二）就占用使用费计算标准本身，就本案特殊性，原审判决参照租金标准计算占有使用费显失公平。司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，该规定为“一般应予支持”而并非“应当予以支持”，将自由裁量权赋予审理案件的法官根据具体情况进行”。本案中，光莆电子公司将市场租金标准约14-20元/㎡的工业车间在未经政府批准变更用途的情况下，以近3倍的商业用途标准38-40元/㎡出租，目前实际收取占用了万驿光莆公司超过1365万的款项，而万驿光莆公司在装修期间即被迫停工，自始至终未从占用案涉房屋获得任何利益，支付的占用费加上装修费和水电费用等累计损失约2000万，在案涉租赁合同已被依法确认无效，且光莆电子公司对合同无效具有明显过错的情形下，如按照原审判决，光莆电子公司却仍可按照商业用途的租金标准收取占有使用费，很显然万驿光莆公司和光莆电子公司双方利益显失衡平。二、原审法院认为“根据厦门市公证处2019年4月4日的现场视频，至2019年4月4日，案涉房屋仍处于装修未完成的状态，5楼的天井改造部分也未恢复”，属于事实认定错误。事实上，该公证书恰恰证明，5楼的天井改造已经完成，天井采光玻璃已安置妥当，天井下方的安全隔离均已完成，1-4楼处于装修停滞的情况下，5楼有独立通行的电梯、楼梯，也有相应的水电、通信管线，完全具备使用条件。即使5楼确实存在闲置，均系因光莆电子公司自身原因导致，因此，原审判决按照1-4楼商业租金的标准，支付5楼的闲置损失，属于认定事实错误、适用法律不当。1、根据生活经验，同一栋楼某一楼层装修，除非敲打墙体的阶段存在噪音影响其他楼层，其余绝大部分时间都不会对其他楼层的办公造成影响，更不可能导致其他楼层无法使用。光莆电子公司在一审第四次提交证据中，通过《高压供用电合同》、《厦门增值税专业发票》，自述其按照楼层比例承担整栋楼五分之一的电费，属于自认了该使用该楼栋5层的事实。2、5楼开辟天井工程早已施工完毕，五楼早已恢复至可以正常办公状态，原审法院事实认定错误。（1）关于“开辟天井”和天井处恢复性装修。所谓每层开辟天井，是指在每层地面中间位置敲开一个长方形的洞口（面积约180-250平方米，占每层面积的6.5%~9%），目的是使楼栋的中间部位可以从天井出采光，使楼层内部更为明亮。故5楼的天井打开的位置是需要永久保留的，否则开天井就没有任何意义，而且很显然开辟天井工程并不复杂。而所谓的5楼天井处恢复性装修，并非是把5楼的开天井处又重新填平，而是天井开口完毕后，对开口处安装符合标准的采光玻璃后避免雨水等进入即可，对案涉房屋5楼与天井相邻部分进行安全隔断，即可恢复正常办公使用。不可能导致5楼长达2年半时间无法使用（2016年9月8日—2019年4月15日）。（2）根据光莆电子公司一审证据公证书中的照片和视频来看，很显然5楼早已完成了恢复性装修，可以正常使用。该公证书显示，案涉房屋1-5层（含天台）开天井工程均已施工完毕，5楼开天井相邻处安装了隔离墙体进行了有效的安全隔离，隔离墙体上安装了透光的玻璃窗户；5楼用电正常（视频11分02秒处），5楼电梯正常上下（视频11分02秒处）；天台（即楼顶）的采光玻璃安装完毕，整个视频中的5楼的水电、地面和吊顶也都处于正常状态，并未出现影响使用的情形(事实上，该视频为光莆电子公司刻意录制，若确实存在未修复问题光莆电子公司定会重点强调进行录制、拍摄)。（3）回归合同本意，案涉合同已明确约定开天井仅会对五楼使用造成影响，而非无法使用。案涉合同对于开天井的约定：⋯⋯因乙方进行装修时需要开天窗，将对甲方自留的5层部分的使用和整体结构造成影响，乙方在此承诺最迟于2017年6月30日前乙方完成对5层改造天井部分进行恢复性装修（包括吊顶、水电、通信管线、地面、立柱等乙方装修可能影响到的部位）。此外根据案涉合同第1.2条“租赁期内甲方与乙方原则上不共用一个出入口，且由甲方独立使用原有供货梯及货梯厅”的约定，五楼留有相对独立的出入方式，以保障5楼可以正常使用，与光莆电子公司保安的陈述相互印证。从上述合同约定很明显可得如下结论，在签订合同时，双方本意即明知开天井时仅会对五楼使用造成影响，而非不能使用。3、光莆电子公司因在翔安有20多万平方米的产业园区和办公楼，主要办公人员都在岛外，案涉5楼只是进岛内开会时需要用到，故较少使用，但较少使用并不等于无法使用而闲置，这是两个不同的概念。根据一审证据“保安录音”，光莆电子公司在涉案楼栋安排了保安和保洁，该保安明确陈述5楼“他们自己有钥匙”、“一直有在用。有时候一个月来五六次”、“有会议室，有办公室”、“电脑也有全部都有”、“比如说翔安今天没什么事，他就过来这边”，足以证明案涉5楼早已正常使用，不存在闲置。4、假设未在约定日期（2017年7月）修复完毕，按常理，如光莆电子公司长达2年多时间5楼无法使用，至少会向万驿光莆公司、莲前驿投资公司进行催告，或者向万驿光莆公司、莲前驿投资公司主张损失，但光莆电子公司不仅未催告、未主张权利，仅在万驿光莆公司、莲前驿投资公司提出终止合作后才提出，已足以证明光莆电子公司主张5楼闲置明显不符合客观事实。5、即使法院认为光莆电子公司存在一定损失，在案涉租赁合同无效的情况下，也应当按照过错原则判决光莆电子公司承担相应责任。三、莲前驿投资公司仅和光莆电子公司约定对案涉租赁合同承担连带担保责任而非共同承担责任，且该担保条款已因主合同无效而无效，光莆电子公司在原审中对莲前驿投资公司提出的诉讼没有法律依据，应予以改判。案涉租赁合同由莲前驿公司和光莆电子公司签订，之后于2016年12月12日三方就该租赁合同签署了关于《房屋租赁合同》的补充协议，该补充协议约定“甲方（即光莆电子公司）知悉并同意自本协议签订之日起，乙方（即莲前驿投资公司）将原租赁合同项下作为承租方的所有权利和义务转让给丙方（即万驿光莆公司），由丙方在原租赁合同约定的范围内继续全面行使承租方的权利和履行义务，乙方承担连带担保责任”。也即签署补充协议后，莲前驿投资公司已将合同权利义务转让给了万驿光莆公司，莲前驿投资公司仅对案涉租赁合同仅承担连带担保责任，而非共同承担责任。在案涉租赁合同已被确认无效则担保条款亦无效情形下，根据物权法第一百七十二条之规定，应当按照过错各自承担相应的民事责任。庭审中，万驿光莆公司、莲前驿投资公司补充上诉意见称，一、就支付1-4楼2019年3月8日至2019年4月15日期间的占有使用费的计算标准本身。1、在租赁合同无效下，按照法理，承租人支付的占有使用费的性质是“承租人返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益”，就此财产性收益的标准，租赁合同司法解释理解与适用明确载明“应当符合房屋占有使用费用的市场价值”，即应当符合市场租金标准，本案租赁物的规划用途为生产车间，即使参照思明区仓库租金标准，租金标准市场价值也仅为15元/平方米左右。2、前已述及，租赁合同无效不是应当参照原合同标准计算，法官有自由裁量权。且本案中，合同的租赁标准为商业用途的标准，远高于实际用途仓库租金标准的。并且，一审法院一方面认为的双方对合同无效都存在过错，却又简单参照合同约定的租金标准来计算占有使用费，据此得出的判决结果，光莆电子不仅没有任何损失，而且还因合同无效获取近千万元的收益。这实际上就是将无效合同事实上完全按照有效合同处理，显然和上述理解与适用的规定，以及九民纪要第32条载明“不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益”的原则不符。二、如果认为万驿光莆公司、莲前驿投资公司，应当支付五楼房屋闲置损失，该损失参照租赁合同约定的1-4层的租金（占有使用费）标准计算亦明显不合常理。如前述，首先，一审法庭判决的占有使用费标准明显过高。而且五楼并不在合同的租赁范围内，双方并未对五楼的租金或者损失约定计算标准，故光莆电子公司主张五楼闲置损失，实际上属于主张侵权责任赔偿，光莆电子公司除了证明五楼存在闲置，还应当证明其租金标准。在光莆电子公司没有进行举证的情况下，一审法院简单按照案涉租赁合同约定的商业租金标准来简单计算其损失，相当于直接将整个五楼包含在租赁合同范围内出租给万驿光莆公司、莲前驿投资公司，而且是将商业地产楼上的写字楼租金标准直接等同于底层店铺的租金标准，明显有违生活常理。光莆电子公司答辩称，一、原审判决判令万驿光莆公司、莲前驿投资公司应向光莆电子公司支付房屋占用费事实认定清楚、适用法律正确，应当予以维持。第一，万驿光莆公司、莲前驿投资公司一虽于2018年12月19日向光莆电子公司发出《告知函》，但光莆电子公司已回函明确表示万驿光莆公司主张解除合同的理由不能成立，应当继续履行合同。此后，万驿光莆公司未对租赁房屋恢复原状，将租赁房屋以装修状态放置而未加以管理，也未积极履行交还义务直至光莆电子公司收回房屋。此外，在万驿光莆公司表示无法正常使用案涉房屋后，光莆电子公司始终积极与万驿光莆公司、莲前驿投资公司沟通，明确表示愿一同寻求解决方案。但由于万驿光莆公司、莲前驿投资公司缺乏解决问题的诚意，造成双方始终未就合同解除一事协商一致。故万驿光莆公司、莲前驿投资公司应向光莆电子公司支付房屋占用费至房屋由答辩人实际收回之日。第二，莲前驿投资公司在明知案涉房屋性质为厂房的情况下，主动与光莆电子公司协商要求租赁案涉房屋，并承诺负责办理各项审批手续。也正是因此，光莆电子公司出于信赖，与莲前驿投资公司签订了长达十二年的合同。合同中的租金标准也是由光莆电子公司与莲前驿投资公司协商一致而确定的金额，不存在过高的情形。但此后，万驿光莆公司、莲前驿投资公司并未依约按照讼争合同所约定的用途对房屋进行改造使用，而是欲将房屋改造成为住房公寓用于对外租赁使用，这才是导致未能通过政府审批的根本原因。现由于万驿光莆公司、莲前驿投资公司存在严重过错，未按照合同约定使用房屋，也未按照承诺办理审批手续，造成房屋无法正常使用，由此对其产生的损失应由其自行承担，同时还应承担由此对光莆电子公司造成的全部损失，包括但不限于案涉合同无法正常履行所产生的租金差价损失、因万驿光莆公司、莲前驿投资公司大面积破坏房屋所需的修缮费用、自用楼层的闲置费用等。二、原审判决判令万驿光莆公司、莲前驿投资公司应向光莆电子公司支付五楼房屋闲置损失事实认定清楚、适用法律正确，应当予以维持。案涉合同约定装修期为6个月，即万驿光莆公司、莲前驿投资公司本应于2017年3月8日前将房屋改造完毕并投入使用。但在案涉房屋交付后，万驿光莆公司、莲前驿投资公司迟迟未完成相应的装修、改造工作，也未按约定于2017年6月30日前完成光莆电子公司自用楼层五楼的恢复性装修，未交付光莆电子公司使用，甚至2019年4月案涉房屋仍处于整体结构及消防设施被大面积破坏、恢复难度极大的状态，造成光莆电子公司自用楼层五楼始终无法正常使用。故万驿光莆公司、莲前驿投资公司应参照合同约定的租金标准向答辩人支付房屋闲置期间的损失符合客观事实、符合相关法律规定。1、案涉房屋的装修并非小型的一般住宅的装修，更何况开辟天井属于对房屋结构性的改造。公证书显示，至2019年4月4日，1-5楼均存在开凿天井、钢筋裸露，5楼的天井改造部分并未恢复，1-4楼尚处在装修状态，现场遗留大量施工材料，地面裸露等装修未完成的状况。事实上，一至四楼的大面积拆除和改造以及天井的开辟均严重影响了五楼的使用，五楼亦未完成恢复性装修，其中包括房屋的消防设施已被全部拆除，始终未进行消防验收等。万驿光莆公司、莲前驿投资公司试图以天井处安装玻璃视为完成了恢复性装修，显然是以偏概全、毫无依据。而电梯的使用也仅仅能保证人员可进出通道，并不能等同于楼层已恢复了正常使用状态，且可依法使用。2、根据合同约定，五楼的恢复性装修由万驿光莆公司、莲前驿投资公司负责，如若早已完成，则万驿光莆公司、莲前驿投资公司必然早已通知光莆电子公司对五楼进行验收，并将五楼交付光莆电子公司，但自始至终万驿光莆公司、莲前驿投资公司均未表明其已完成了对五楼的恢复性装修，更未通知光莆电子公司接收五楼，显然万驿光莆公司、莲前驿投资公司很清楚五楼尚不具备交付条件。3、根据案涉合同第二条第2.3款约定：“C、变压器、配电柜基本电费、年检费和二次供水系统年检费、清洗费、电梯维保费等公共费用按使用面积分摊费用缴纳。甲方保留的物业部分按照使用面积应分摊缴纳的上述费用，由乙方代收相关费用并统一向相关部门缴纳，在甲方收到付费通知和相关证明资料后7天内支付予乙方。”另根据光莆电子公司与厦门电业局的《高压供用电合同》第二条约定：“双方确定用电方受电设备的总容量：1260千伏安”以及第六条约定：“计算基本电费的容量为1260千伏安”。因此，光莆电子公司虽未使用自用楼层，但每月仍应按照面积比例承担变压器、配电柜基本电费等公共费用，故每月应支付252（1260÷5=252）千伏安的电费，每千伏安的单价为24元，即每月的基本电费为6048元（252×24=6048）。由此可见，正是由于光莆电子公司并未使用五楼，才会仅产生固定的用电费用，否则每月电费应高达数万元且不可能是一个固定数值6048元。4、虽光莆电子公司于翔安有产业基地，但没有任何证据显示光莆电子公司只能在翔安产业基地和案涉房屋五楼之间二选一，光莆电子公司在合同中已明确和万驿光莆公司、莲前驿投资公司约定保留案涉房屋五楼作为自用。此外，万驿光莆公司、莲前驿投资公司以真实性不能成立、不具备证明力的所谓的“保安录音”主张五楼并未闲置显然依据不足。5、案涉合同无效和闲置损失没有因果关系，万驿光莆公司、莲前驿投资公司应向光莆电子公司赔偿因延迟交付五楼所造成的全部损失，而不应当按照过错原则承担责任。无论案涉合同是否有效，五楼都并非约定的租赁范围，万驿光莆公司、莲前驿投资公司始终未完成案涉房屋的装修，也未对五楼进行恢复性装修，造成了五楼的闲置损失，应承担全部赔偿责任。退一步说，即便是按照过错原则划分责任，五楼闲置的发生也是由于万驿光莆公司、莲前驿投资公司的单方过错造成，万驿光莆公司、莲前驿投资公司也应当承担全部赔偿责任。三、万驿光莆公司、莲前驿投资公司对案涉合同无效均存在过错，应共同承担全部赔偿责任。案涉《房屋租赁合同》系光莆电子公司与莲前驿投资公司签订的，莲前驿投资公司按照合同约定向光莆电子公司缴纳了履约保证金及第一期租金。此后，光莆电子公司与莲前驿投资公司及万驿光莆公司又于2016年12月12日签订《关于的补充协议》，自此案涉房屋系由万驿光莆公司实际占有、使用房屋并支付费用。现案涉合同无效，担保合同无效，但莲前驿投资公司系基于先行与光莆电子公司成立的租赁合同关系并已实际履行部分合同义务而承担保证责任，且万驿光莆公司、莲前驿投资公司对于合同无效均存在过错，另根据工商资料及《关于的补充协议》显示的二者关联性，万驿光莆公司、莲前驿投资公司应当共同对光莆电子公司遭受的损失承担全部赔偿责任。寓驿投资公司述称，同意万驿光莆公司、莲前驿投资公司的上诉意见。光莆电子公司向一审法院起诉请求：1.万驿光莆公司、莲前驿投资公司共同向光莆电子公司支付房屋占用费580545.88元并支付利息（以上述所欠金额为基数，自2019年2月21日起计算至实际支付之日，计算标准参照合同约定的逾期付款违约金标准，逾期60日按照日万分之五的标准，超过60日的按照千分之三的标准）；2.万驿光莆公司、莲前驿投资公司共同向光莆电子公司支付房屋占用费（租金差价损失）12480171.92元；3.万驿光莆公司、莲前驿投资公司共同向光莆电子公司支付自用楼层5楼的闲置损失2388460.72元（自2017年7月1日起计至2019年4月15日）；4.寓驿投资公司对万驿光莆公司、莲前驿投资公司的上述义务承担连带责任；5.三被告承担案件受理费、保全费。一审法院认定事实：案涉的厦门市思明区岭兜西路608号（厂房）登记于光莆电子公司名下，总层数5层，建筑面积13798.17平方米，批准土地用途为工业，批准房屋用途为生产车间。该房屋土地房屋权证（厦国土房证第01048235号）备注事项载明“权属人有权将本宗土地使用权整体转让、整体抵押、整体或部分出租”。光莆电子公司（受让人）与原厦门市国土资源与房产管理局（出让人）就案涉房屋所在土地所签订的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：35020020121227CX63）约定，本合同项下出让宗地的土地用途为工业。国有建设用地使用权出让年期为2005年7月18日至2055年7月18日止。受让人应当按照本合同约定的土地用途利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，应当经国土资源管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地建设用途的，在报批前，应当先经规划管理部门同意。签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。2016年9月8日，光莆电子公司（甲方、出租方）与莲前驿投资公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋系厂房，位于厦门市思明区岭兜西路608号，其中乙方租赁的部分为该厂房1-4层，租赁地上面积约11095平方米。乙方租赁的面积不包含甲方保留自用的5楼、门卫室、一楼临近主建筑扩建部分、地上停车位约20个及其保留厂房面积相对应的20%房屋面及外墙使用权。出租房屋的租赁用途：创客空间、联合办公及上述用途的配套。如乙方在租赁期限内，因政府批准的土地、房屋用途与本合同约定的用途不符或其他原因造成乙方无法经营的，甲、乙双方共同负责协商解决。如协调不成，甲、乙双方仍应按照本合同约定继续履行。如甲方拒绝履行或解除本合同的，除租金及其他费用据实结算外，甲方需对乙方的装修投入按照租赁使用年限十年折旧分摊赔偿。如乙方拒绝履行或解除本合同的，除租金及其他费用据实结算外，甲方还有权要求乙方按照未履行的租赁期的租金总额的20%（但不得少于陆个月租金，按解除合同时租金标准计算）向甲方支付违约金。如在本协议约定的装修期内解除的，对于已经进行的装修部分，甲方有权要求乙方恢复原状。房屋租金按地上建筑面积计价，第一年租金标准为38.33元/平方米/月，月租金总额425308.33元；第二年租金标准为40.25元/平方米/月，月租金总额为446573.75元；第三年租金标准为40.25元/平方米/月，月租金总额为446573.75元；第四年租金标准为50.72元/平方米/月，月租金总额为562682.93元；第五年租金标准为50.72元/平方米/月，月租金总额为562682.93元。出租房屋在租赁期限内的租金前五年租金按上述标准计算，自第六年起，租金在前一年租金标准的基础上按每两年递增5%。甲方给予乙方出租房屋6个月的装修期，自出租房屋全部移交之日起计算。在出租房屋全部移交给乙方前，水电等费用由甲方承担。租金按每三个月为一期结算，首期租金（2016年9月8日-2016年12月8日）1275925元于本合同签署后15个工作日内支付，以后各期租金乙方应于每期开始前的15日内付清该期的租金。本合同签订后5个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金51万元。甲方收取履约保证金后1个工作日内应向乙方开具收据。租赁期限届满或租赁合同解除时，在乙方交清了全部应付的租金、水电费及因本租赁行为产生的一切费用，并按本合同规定履行了向甲方交还出租房屋等本合同所约定的全部责任，不存在任何违约情形的，乙方向甲方书面申请退还保证金，甲方收到乙方申请后5个工作日内，将向乙方一次性无息退还租赁保证金。租赁期限从2016年9月8日至2028年9月7日，甲方交房时间如有迟延，则租期相应顺延，且顺延不得超过1个月。在不影响出租房屋建筑主体结构质量的情况下，甲方同意乙方可对出租房屋进行改造装修（包括但不限于每层开辟约180-250平方米的天井、墙体开窗等）。因乙方进行装修时需要开天窗，将对甲方自留的5层部分的使用和整体结构造成影响，乙方在此承诺最迟于2017年6月30日前乙方完成对5层改造天井部分进行恢复性装修（包括吊顶、水电、通信管线、地面、立柱等乙方装修可能影响到的部位）。合同第8.3条约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……（4）拖欠租金或其他任何费用累计达30日的。合同第九条“违约责任”9.2条约定，乙方逾期付款的，每逾期一日，应按照逾期未付款总额的万分之五向甲方支付逾期违约金；逾期超过60日的，每逾期一日，应按照当月租金总额的千分之三向乙方支付逾期违约金。第9.6条约定，甲方因本合同第8.3条约定而解除合同的，除有权要求乙方按照本合同第2.1条以及第9.6条约定的数额向甲方缴纳租金（计至甲方收回房屋时止）外，并有权要求乙方按照未履行的租赁期的租金总额20%（但不得少于陆个月租金，按解除合同时租金标准计算）向甲方支付违约金（本合同第2.2条所述履约保证金可直接抵扣）。2016年12月12日，光莆电子公司、莲前驿投资公司及万驿光莆公司(作为新承租方)签订《关于前述合同及补充协议签订后，光莆电子公司将案涉房屋交付承租人装修使用，莲前驿投资公司向光莆电子公司支付履约保证金51万元，万驿光莆公司（含莲前驿投资公司支付的部分）亦依约向光莆电子公司支付2016年9月8日至2019年3月7日期间的租金，并缴纳案涉房屋其承租部分的水电等费用。2019年3月8日之后，万驿光莆公司未再支付租金或房屋使用费。2018年12月19日，万驿光莆公司向光莆电子公司发出《通知函》，告知由于案涉房屋的规划审批性质与租赁合同约定的租赁用途不符，致使其施工过程多次被政府叫停，合同目的已无法实现，原租赁合同应予解除。并表示愿意共同就合同解除的善后事宜进行友好协商。光莆电子公司于2018年12月27日向万驿光莆公司发出《回复函》，认为万驿光莆公司无法使用租赁房屋并非光莆电子公司造成，万驿光莆公司主张解除合同的理由不能成立，要求按照原租赁合同约定履行相关租赁事项。此后，双方对于合同解除后责任如何承担等问题进行了协商，但未能达成一致。2019年4月4日，光莆电子公司向厦门市公证处申请对案涉厦门市思明区岭兜西路608号厂房的现场状况进行保全证据。厦门市公证处公证人员与光莆电子公司工作人员对上述厂房的相关现状进行指认，并对现场状况进行拍照和录像。厦门市公证处出具（2019）厦证内字第6862号公证书，证明附于该公证书的光盘1张为2019年4月4日在厦门市思明区岭兜西路608号厂房的现场拍照和录像后刻录所得，其内容与当时现场实际状况相符。根据该录像显示，2019年4月4日，厦门市思明区岭兜西路608号厂房1至5楼均存在开凿的天井，钢筋裸露。1至4楼均未完成装修，现场遗留大量装修施工材料，地面裸露，部分楼层铺设有管道，部分存在墙体砌隔和敲打。案涉厂房电梯及楼梯均可通往5楼。5楼亦存在开凿的天井，天井部分与其他部分有建筑物隔离，当日5楼为空置状态，未见使用。2019年4月12日，光莆电子公司向万驿光莆公司、莲前驿投资公司发出《通知函》，通知因万驿光莆公司、莲前驿投资公司未能支付租金，故自万驿光莆公司、莲前驿投资公司收到本通知之日解除租赁合同及相关补充协议。该《通知函》分别邮寄万驿光莆公司、莲前驿投资公司的多个地址（包含万驿光莆公司确认的送达联系地址）。2019年4月15日，万驿光莆公司、莲前驿投资公司签收前述通知。光莆电子公司确认于2019年4月20日左右自行收回案涉房屋。2019年4月20日，光莆电子公司将案涉房屋另行出租给案外人两岸梧桐（厦门）中小企业创业投资管理有限公司，出租房屋的租赁用途为大健康、区块链等产业、商业、科创、文创及上述用途的配套。租赁期限为6年，即2019年4月20日至2025年4月19日。第一年租金标准为38元/平方米/月，月租金总额为421610元，之后租金在前一年租金标准的基础上按每两年递增5%。另查明，万驿光莆公司、莲前驿投资公司均为寓驿投资公司的全资子公司。莲前驿投资公司向本院提交厦门欣洲会计师事务所出具的审计报告一份，拟证明其财产完全独立于其股东寓驿投资公司。审理中，厦门市自然资源和规划局根据本院的协助调查需要，向本院出具《关于厦门市思明区岭兜西路608号有关情况的复函》。复函内容主要为：1.根据《建设工程规划许可证》【（2005）厦规建设第0172号】记载，该项目建设工程性质为“工业”，建筑功能为“一层：停车库、车间、门厅、配电室等”；二~四层：车间；五层：车间、局部行政管理用房。门卫。”2.创客空间、联合办公及上述用途的配套不符合该项目的土地及房屋用途。3.2017年6月15日，厦门市人民政府《关于废止工业仓储国有建设用地自行改造实施意见等有关文件的通知》（厦府〔2017〕214号）决定废止《厦门市人民政府批转市国土房产局等部门关于推进工业仓储国有建设用地自行改造实施意见的通知》（厦府〔2012〕399号）、《厦门市人民政府办公厅转发市规划局市国土房产局关于厦门市工业仓储建筑使用功能临时变更审批管理办法和土地年租金征收管理暂行规定的通知》（厦府办[2014]69号）和《厦门市人民政府办公厅印发厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案的通知》（厦府办[2014]78号）等3份相关政策文件。因此，我市目前没有工业项目临时改为办公用途的相关政策。另，根据前述厦府〔2012〕399号通知，符合自行改造政策区范围并列入自行改造项目清单，已办理土地房屋权属登记的工业、仓储国有建设用地的原土地使用权人，在符合城市规划、环保要求的前提下，可申请将原有工业仓储用地改变用途为办公、商业、酒店等用途，但用于经营性商品住宅、法律规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。自行改造项目的原土地使用权人原则上应当无偿提供不小于土地房屋权属登记20%的用地面积，由政府安排用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。一审法院认为，根据前述《房屋租赁合同》及《关于《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定，国家实行土地用途管制制度；第四款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。该法第二十五条规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途；第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。本案中，案涉土地系光莆电子公司通过与原厦门市国土资源与房产管理局签订的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》，以有偿出让的形式取得的国有土地，该土地用途为工业用途。即便根据《厦门市人民政府批转市国土房产局等部门关于推进工业仓储国有建设用地自行改造实施意见的通知》（厦府〔2012〕399号文），允许工业仓储国有建设用地自行改造的前提亦是经相关行政主管部门批准后方可实施。光莆电子公司未经批准擅自改变土地用途和房屋性质，将其中的1至4层房屋出租给莲前驿投资公司、万驿光莆公司经营创客空间、联合办公及上述用途的配套。根据厦门市自然资源和规划局的复函，厦门市并无工业项目临时改为办公用途的相关政策。因此，光莆电子公司与莲前驿投资公司、万驿光莆公司先后建立的租赁合同关系，违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，规避了国家对土地用途的监督，属无效合同。经本院释明后，双方当事人对于案涉租赁合同关系无效并无异议。本案争议焦点为合同无效后损失的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万驿光莆公司先后与光莆电子公司就案涉房屋建立租赁合同关系。《房屋租赁合同》明确载明案涉房屋系厂房，土地用途为工业，并明确约定，如在租赁期限内，因政府批准的土地、房屋用途与合同约定的用途不符或其他原因造成承租人无法经营的，双方共同负责协调解决。双方当事人在建立租赁合同关系之时，对于案涉房屋及土地的用途均是明确且知晓的，亦了解案涉土地用途可能存在因与政府批准用途不符而无法使用的法律后果。在此情形下，双方仍然签订租赁合同，并由承租人投入装修使用。对于合同无效所导致的损失，双方当事人均存在过错，应当各自承担相应的责任。关于光莆电子公司主张的房屋占用费。案涉房屋自2016年12月12日起由万驿光莆公司以承租人的身份实际占有使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准中支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。万驿光莆公司应参照租金标准向光莆电子公司支付实际占用期间的费用。根据前述查明事实，万驿光莆公司虽于2018年12月19日向光莆电子公司发函，告知由于案涉房屋的规划审批性质与租赁合同约定的租赁用途不符，无法继续使用房屋。但光莆电子公司仍然要求万驿光莆公司继续履行合同。在双方协商合同是否履行、违约责任如何承担期间，万驿光莆公司虽未再继续使用租赁物，但既未对租赁物恢复原状，将租赁物以装修状态放置而未加以管理，也未积极向光莆电子公司履行租赁物的交还义务。案涉房屋直至2019年4月20日才由光莆电子公司自行收回。因此，万驿光莆公司应当按照合同约定的租金标准支付2019年3月8日至2019年4月15日期间的房屋占用费580545.88元（446573.75元/30天×39天）。案涉租赁合同无效且双方均存在过错，光莆电子公司要求参照合同约定的逾期支付租金的违约金标准由万驿光莆公司支付占用费的逾期付款违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于光莆电子公司主张的租金差价损失。光莆电子公司主张的租金差价属合同有效并履行后的可得利益损失。在案涉租赁合同无效的情形下，光莆电子公司依据合同约定主张可得利益损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于光莆电子公司主张的自用楼层5楼的闲置损失。根据厦门市公证处2019年4月4日的现场视频，至2019年4月4日，案涉房屋仍处于装修未完成的状态，5楼的天井改造部分也未恢复，也无证据证明在1-4楼处于装修状态的情况下，5楼的水电、通信管线均能正常供应，5楼具备使用条件。5楼的闲置均系因万驿光莆公司的原因导致。因此，光莆电子公司主张万驿光莆公司还应参照合同约定的房屋租金标准支付2017年7月1日至2019年4月15日期间5楼的闲置损失，符合法律规定，本院予以支持。案涉厂房总建筑面积为13798.17平方米，扣除租赁合同约定的1-4楼面积11095平方米，5楼自用楼层面积约为2703.17平方米，参照合同约定的租金标准，万驿光莆公司应向光莆电子公司支付5楼闲置损失2334572.04元（2703.17平方米×38.33元/平方米/月/30天×69天+2703.17平方米×40.25元/平方米/月×19个月+2703.17平方米×40.25元/平方米/月/30天×8天）。莲前驿投资公司自愿为万驿光莆电子公司履行案涉租赁合同提供担保。现租赁合同无效，担保合同作为从合同，亦无效。但莲前驿投资公司系基于其与光莆电子公司先行成立的租赁合同关系对万驿光莆电子公司的履约行为承担保证责任。莲前驿投资公司对于主合同的无效及担保合同的无效均存在过错。光莆电子公司要求莲前驿投资公司共同承担占用费支付责任及5楼闲置损失，本院予以支持。根据《公司法》第十四条第二款规定，公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。本案中，莲前驿投资公司、万驿光莆公司虽为寓驿投资公司的全资子公司，但根据本案莲前驿投资公司、万驿光莆公司与光莆电子公司的款项往来，并不存在莲前驿投资公司、万驿光莆公司与寓驿投资公司财产混同的情形。莲前驿投资公司也提供了其公司审计报告。光莆电子公司主张莲前驿投资公司、万驿光莆公司的财产不独立于寓驿投资公司，缺乏依据，对于光莆电子公司要求寓驿投资公司对莲前驿投资公司、万驿光莆公司的义务承担连带责任的诉求，本院不予支持。案涉租赁合同无效，万驿光莆公司支付的履约保证金51万元，光莆电子公司应当予以返还。该履约保证金51万元，可从万驿光莆公司应承担的占用费中抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市万驿光莆投资管理有限公司、厦门市莲前驿投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门光莆电子股份有限公司支付2019年3月8日至2019年4月15日期间的占用费580545.88元及2017年7月1日至2019年4月15日期间五楼房屋闲置损失2334572.04元（厦门光莆电子股份有限公司应返还的履约保证金51万元可用于抵扣该占用费及损失）；二、驳回厦门光莆电子股份有限公司的其他诉讼请求。各方于二审中均未提交新证据。二审中，各方对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。同时，光莆电子公司认为一审遗漏查明：1、2019年4月4日公证保全的厂房现状中，万驿光莆公司、莲前驿投资公司展示的样板间打造成公寓性质的房屋。2、莲前驿投资公司提交的证明其财产完全独立于其股东寓驿投资公司的审计报告是2017年的审计报告。3、厦门当地的一些政策内容应予以摘录。一审判决书仅提到废止的政策，但现行有效的政策未在查明中摘录。包括国务院、福建省政府出台的政策。政策1是厦门市人民政府印发关于提升厦门岛环境品质若干规定的通知，政策2是国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见，政策3是福建省人民政府关于大力推进大众创业、万众创新十条措施的通知。4是福建省人民政府关于深入推进新型城镇化建设的实施意见，5福建省政府办公厅关于进一步加快我省创意产业发展实施意见的通知。6、厦门市人民政府关于印发全面推进大众创业万众创新创建小微企业创业创新基地示范城市实施意见的通知，厦府2015年277号。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕光莆电子公司和万驿光莆公司、莲前驿投资公司的上诉请求进行审理。首先，万驿光莆公司于2018年12月发出解除合同的通知函，但之后双方仍在协商中，万驿光莆公司仍占有使用着讼争房屋，没有证据证明在2019年4月15日之前已将房屋交还给光莆电子公司，因此，一审判决万驿光莆公司仍应支付2019年3月8日至2019年4月15日的占用费，本院予以支持。其次，根据法律规定，我国实行土地用途管制制度，任何单位和个人必须严格按照规划用途使用土地，确需改变的，需经政府有关部门批准。本案中，讼争地块土地用途为工业，批准房屋用途为生产车间。光莆电子公司和莲前驿投资公司在未经批准的情况下，签订的租赁合同擅自将房屋的租赁用途确定为：创客空间、联合办公及上述用途的配套。且合同中明确约定，如乙方在租赁期限内，因政府批准的土地、房屋用途与本合同约定的用途不符或其他原因造成乙方无法经营的，甲、乙双方共同负责协商解决⋯⋯。可见，双方对不可擅自改变土地用途是明知的，因此，对合同的无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任。光莆电子公司上诉主张是万驿光莆公司、莲前驿投资公司单方过错导致合同无效，缺乏事实和法律依据，不能成立。讼争租赁合同是莲前驿投资公司与光莆电子公司签订的，系因之后光莆电子公司、莲前驿投资公司与万驿光莆公司签订了补充协议，莲前驿投资公司才改为对万驿光莆公司承担连带担保责任，基于无效合同系莲前驿投资公司与光莆电子公司签订的，一审法院判决莲前驿投资公司应与万驿光莆公司共同承担相应法律责任，并无不妥，莲前驿投资公司上诉认为其不应共同承担责任，该主张本院不予采纳。讼争合同无效，光莆电子公司要求万驿光莆公司、莲前驿投资公司支付房屋占用费利息及房屋占用费（租金）差价损失，缺乏法律依据，本院不予支持。讼争房屋的5楼原先约定改造恢复后交还光莆电子公司使用，虽然由于万驿光莆公司未经审批对房屋做了较大改动，目前为止没有证据证明已经消防等有关部门的验收可以正常使用，给光莆电子公司造成了损失，但是前已论述，讼争租赁合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任，因此，光莆电子公司无法正常使用该5楼，由此造成的损失，应由其自行承担，一审判决万驿光莆公司支付2017年7月1日至2019年4月15日期间五楼房屋闲置损失2334572.04元不妥，本院予以纠正。万驿光莆公司和莲前驿投资公司虽是寓驿投资公司的全资子公司，莲前驿投资公司提供了证据证明其财产独立于寓驿投资公司，光莆电子公司亦无证据证明万驿光莆公司、莲前驿投资公司、寓驿投资公司存在财产混同的情况，光莆电子公司主张寓驿投资公司应对万驿光莆公司、莲前驿投资公司的所有债务承担责任，本院不予支持。综上，光莆电子公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立。万驿光莆公司、莲前驿投资公司上诉请求有部分成立，本院予以支持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11183号民事判决；二、厦门市万驿光莆投资管理有限公司、厦门市莲前驿投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门光莆电子股份有限公司支付2019年3月8日至2019年4月15日期间的占用费580545.88元；三、驳回厦门光莆电子股份有限公司一审其他诉讼请求；四、驳回厦门光莆电子股份有限公司上诉请求；五、驳回厦门市万驿光莆投资管理有限公司、厦门市莲前驿投资管理有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费114809元，由厦门光莆电子股份有限公司负担103328元，厦门市万驿光莆投资管理有限公司、厦门市莲前驿投资管理有限公司共同负担11481元。财产保全申请费5000元，由厦门市万驿光莆投资管理有限公司、厦门市莲前驿投资管理有限公司共同负担。二审案件受理费114809元，由厦门光莆电子股份有限公司负担103328元，厦门市万驿光莆投资管理有限公司、厦门市莲前驿投资管理有限公司共同负担11481元。本判决为终审判决。审 判 长 （曾聆）审 判 员 （章毅）审 判 员 （陈璟）二〇二一年三月二十二日书记员（ 陈 源 ）附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。