广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3122号原告：唐佳欣，女，1993年4月8日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告唐佳欣与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐佳欣的委托诉讼代理人王美舟，被告富裕达公司的委托诉讼代理人谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐佳欣向本院提出诉讼请求：被告富裕达公司支付延迟办理产权登记违约金给原告唐佳欣（以总房款471976元为本金，每日按照万分之一的标准，从2017年4月13日起计至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2020年11月30日为62631元）。事实与理由：2014年12月6日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于中山市。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。此外合同约定被告应在该房屋交付之日起270个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款万分之一的标准支付违约金给原告。原告收楼后，已有数年，被告至今没有为原告办理房产证。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。请求贵院支持原告的诉讼请求。原告唐佳欣对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.发票、借款凭证；3.交接书；4.中山市商品房销售登记备案表。被告富裕达公司辩称，一、原告涉案房屋在2020年10月26日已被法院查封，导致原告不能取得房地产权属证书，富裕达公司无需向原告支付逾期办证违约金，原告请求富裕达公司支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。据查，涉案房屋已于2020年10月26日被中山市第一人民法院查封，根据双方签订的《合同补充协议》第六条第3点约定，出现该条款列举的9种情形导致原告不能按合同约定的期限取得房地权属证书的，富裕达公司不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，其中第(9)种情形为属于原告的其他原因导致其产权证迟延办理的，富裕达公司认为，涉案房屋被查封属于因原告的原因导致产权证迟延办理的情形，因该情形导致原告不按合同约定的期限取得房地产权属证书的，富裕达公司应不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，因此，富裕达公司无需向原告支付逾期办证违约金，原告请求从2017年4月13日起计算逾期办证违约金缺乏依据，请求法院依法驳回原告请求支付逾期办证违约金诉讼请求。二、即使支付逾期办证违约金，原告请求从“2017年4月13日起至富浴达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日”计算逾期办证违约金的起算点、截止计算时间点缺乏依据。1、根据《民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，原告请求富裕达公司从2017年4月13日起支付逾期办证违约金，原告提起本案诉三年前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，原告没有提供发生诉讼时效中止、中断的证据，原告请求提起本案诉讼三年前的逾期办证违约金缺乏依据，即使计算逾期办证违约金，也应从原告提起本案诉讼三年前的次日起计算。2、即使计算逾期办证违约金，原告涉案房屋在2020年10月26日已被法院查封，因此导致原告不能取得房地产权属证书的责任应由原告自行承担，富裕达公司不承担任何责任，富裕达公司不应承担2020年10月26日后的逾期办证违约金。三、即使支付逾期办证违约金，逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%。1、原告与富裕达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第4点约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，该约定是富裕达公司与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式进行了明确约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行。按合同约定，即使富裕达公司违约，违约金最高金额也不应超过原告累计已付房价款的1%。2、本案中，《商品房买卖合同》第十四条第4点并非格式条款，且合法有效，富裕达公司已将该合同条款通过添加下划线、字体加粗加黑等方式对原告进行特别提示，原告与富裕达公司签订《商品房买卖合同补充协》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其件的所有内容及文义”，富裕达公司已采取合理的方式提示原告注意其中除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除富裕达公司责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效。3、原告在签订《商品房买卖合同》时对违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%的计算方式没有异议，即使原告认为该条款显示公平，但其在签订《商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准。4、本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，原告请求调整违约金缺乏依据。(1)商品房最重要的功能是居住，本案中，涉案的房地产在2016年11月23日已交付给原告占有并使用，已实现了原告购买房地产的主要目的，裕达公司逾期办证没有对原告占有、使用房屋造成阻碍，富裕达公司的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。(2)原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于富谷达公司逾期办证实际造成原告的损失，本案不存在对违约金数额予以调整的事实基础，不符合《合同法》第一百一十四条第二款规定、《最高人民院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条定的情形，原告请求增加违约金没有事实与法律依据。(3)根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若问题的指导意见》第3条的规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”，本案中，原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失，无法确定富裕达公司的逾期办证行为给原告造成的损失数额，原告请求的违约金金额高于合同约定的已付购房款总额的1%，原告要求增加违约金，法院应不予以支持。被告富裕达公司向本院提交证据：《中山市不动产登记资料查询结果》。本院经审理认定事实如下：2014年12月6日，唐佳欣（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401083535），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市，总房价款471976元；付款方式为银行按揭贷款付款。出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。唐佳欣提交发票、借款凭证证明其已支付了全部购房款，双方办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。2015年3月1日，富裕达公司与覃桂烽签订了汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，富裕达公司于当天将商品房交付给了唐佳欣。另查,根据中山市自然资源局2021年3月22日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2020年10月26日被广东省中山市第一人民法院查封，查封申请人为案外人中山市信诺物业管理有限公司，权属状态为现势。富裕达公司交房后一直未能办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。再查,在富裕达公司其他商品房预售合同系列案中,中山市自然资源局于2021年2月24日已核准同意中山市大涌镇旗山路39号汇泰都城花园三期项目办理不动产首次登记。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。唐佳欣与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。唐佳欣已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在交付商品房后270个工作日内为唐佳欣向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于计付逾期办证违约金的起算时间，合同约定涉案商品房的交楼时间为2016年3月15日，实际交房时间为2015年3月1日。虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2016年3月16日起270个工作日内即2017年4月13日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为唐佳欣向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，故计付逾期办证违约金的起算时间应为2017年4月14日。富裕达公司辩称原告提起本案诉三年前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。本院于2021年1月19日立案受理，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，据此2018年1月18日前的逾期办证违约金已超过三年诉讼时效，且张思兰未举证证明具有中止、中断事由，本院对富裕达公司主张2018年1月18日前的逾期办证违约金诉讼时效已过的抗辩意见予以采纳,故被告富裕达公司应从2018年1月19日起支付逾期办证违约金。关于计付逾期办证违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司辩称涉案商品房于2020年10月26日被查封，因此其无法为原告办理涉案商品房的产权转移登记备案手续,逾期办证违约金应计算至2020年10月26日。但富裕达公司系于2021年2月24日才办理三期项目的不动产首次登记，其时间晚于涉案房产查封之日，且富裕达公司未提供证据证明系因唐佳欣的房地产被查封才导致其无法办理涉案房地产的权属登记，故其抗辩意见，理据不足，本院不予采纳，逾期办证违约金应计算至被告富裕达公司可持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日即2021年2月24日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。现唐佳欣主张逾期办证违约金按已付房价款按日万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题。本案逾期办证行为持续至今，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定.本案中虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了1000天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定具体何时才能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与唐佳欣支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补唐佳欣的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司因怠于办证应负有的长期违约责任，容易造成双方的权利义务明显不对等，故基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，而应以实际违约天数计算逾期办证违约金。因此，富裕达公司应向唐佳欣支付逾期办证违约金53475元（471976元×0.0001×1133天）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐佳欣支付2018年1月19日至2021年2月24日期间的逾期办证违约金53475元,且不以累计已付房价款的1%为限；二、驳回原告唐佳欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，减半收取683元（原告唐佳欣已预交），由原告唐佳欣负担115元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担568元（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告唐佳欣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇二一年三月二十九日书记员 阮美程陈奇广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3122号原告：唐佳欣，女，1993年4月8日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告唐佳欣与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐佳欣的委托诉讼代理人王美舟，被告富裕达公司的委托诉讼代理人谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐佳欣向本院提出诉讼请求：被告富裕达公司支付延迟办理产权登记违约金给原告唐佳欣（以总房款471976元为本金，每日按照万分之一的标准，从2017年4月13日起计至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2020年11月30日为62631元）。事实与理由：2014年12月6日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于中山市。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。此外合同约定被告应在该房屋交付之日起270个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款万分之一的标准支付违约金给原告。原告收楼后，已有数年，被告至今没有为原告办理房产证。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。请求贵院支持原告的诉讼请求。原告唐佳欣对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.发票、借款凭证；3.交接书；4.中山市商品房销售登记备案表。被告富裕达公司辩称，一、原告涉案房屋在2020年10月26日已被法院查封，导致原告不能取得房地产权属证书，富裕达公司无需向原告支付逾期办证违约金，原告请求富裕达公司支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。据查，涉案房屋已于2020年10月26日被中山市第一人民法院查封，根据双方签订的《合同补充协议》第六条第3点约定，出现该条款列举的9种情形导致原告不能按合同约定的期限取得房地权属证书的，富裕达公司不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，其中第(9)种情形为属于原告的其他原因导致其产权证迟延办理的，富裕达公司认为，涉案房屋被查封属于因原告的原因导致产权证迟延办理的情形，因该情形导致原告不按合同约定的期限取得房地产权属证书的，富裕达公司应不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，因此，富裕达公司无需向原告支付逾期办证违约金，原告请求从2017年4月13日起计算逾期办证违约金缺乏依据，请求法院依法驳回原告请求支付逾期办证违约金诉讼请求。二、即使支付逾期办证违约金，原告请求从“2017年4月13日起至富浴达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日”计算逾期办证违约金的起算点、截止计算时间点缺乏依据。1、根据《民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，原告请求富裕达公司从2017年4月13日起支付逾期办证违约金，原告提起本案诉三年前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，原告没有提供发生诉讼时效中止、中断的证据，原告请求提起本案诉讼三年前的逾期办证违约金缺乏依据，即使计算逾期办证违约金，也应从原告提起本案诉讼三年前的次日起计算。2、即使计算逾期办证违约金，原告涉案房屋在2020年10月26日已被法院查封，因此导致原告不能取得房地产权属证书的责任应由原告自行承担，富裕达公司不承担任何责任，富裕达公司不应承担2020年10月26日后的逾期办证违约金。三、即使支付逾期办证违约金，逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%。1、原告与富裕达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第4点约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，该约定是富裕达公司与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式进行了明确约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行。按合同约定，即使富裕达公司违约，违约金最高金额也不应超过原告累计已付房价款的1%。2、本案中，《商品房买卖合同》第十四条第4点并非格式条款，且合法有效，富裕达公司已将该合同条款通过添加下划线、字体加粗加黑等方式对原告进行特别提示，原告与富裕达公司签订《商品房买卖合同补充协》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其件的所有内容及文义”，富裕达公司已采取合理的方式提示原告注意其中除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除富裕达公司责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效。3、原告在签订《商品房买卖合同》时对违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%的计算方式没有异议，即使原告认为该条款显示公平，但其在签订《商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准。4、本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，原告请求调整违约金缺乏依据。(1)商品房最重要的功能是居住，本案中，涉案的房地产在2016年11月23日已交付给原告占有并使用，已实现了原告购买房地产的主要目的，裕达公司逾期办证没有对原告占有、使用房屋造成阻碍，富裕达公司的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。(2)原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于富谷达公司逾期办证实际造成原告的损失，本案不存在对违约金数额予以调整的事实基础，不符合《合同法》第一百一十四条第二款规定、《最高人民院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条定的情形，原告请求增加违约金没有事实与法律依据。(3)根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若问题的指导意见》第3条的规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”，本案中，原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失，无法确定富裕达公司的逾期办证行为给原告造成的损失数额，原告请求的违约金金额高于合同约定的已付购房款总额的1%，原告要求增加违约金，法院应不予以支持。被告富裕达公司向本院提交证据：《中山市不动产登记资料查询结果》。本院经审理认定事实如下：2014年12月6日，唐佳欣（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1401083535），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市，总房价款471976元；付款方式为银行按揭贷款付款。出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。唐佳欣提交发票、借款凭证证明其已支付了全部购房款，双方办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。2015年3月1日，富裕达公司与覃桂烽签订了汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，富裕达公司于当天将商品房交付给了唐佳欣。另查,根据中山市自然资源局2021年3月22日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2020年10月26日被广东省中山市第一人民法院查封，查封申请人为案外人中山市信诺物业管理有限公司，权属状态为现势。富裕达公司交房后一直未能办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。再查,在富裕达公司其他商品房预售合同系列案中,中山市自然资源局于2021年2月24日已核准同意中山市大涌镇旗山路39号汇泰都城花园三期项目办理不动产首次登记。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。唐佳欣与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。唐佳欣已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在交付商品房后270个工作日内为唐佳欣向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于计付逾期办证违约金的起算时间，合同约定涉案商品房的交楼时间为2016年3月15日，实际交房时间为2015年3月1日。虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2016年3月16日起270个工作日内即2017年4月13日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为唐佳欣向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，故计付逾期办证违约金的起算时间应为2017年4月14日。富裕达公司辩称原告提起本案诉三年前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。本院于2021年1月19日立案受理，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，据此2018年1月18日前的逾期办证违约金已超过三年诉讼时效，且张思兰未举证证明具有中止、中断事由，本院对富裕达公司主张2018年1月18日前的逾期办证违约金诉讼时效已过的抗辩意见予以采纳,故被告富裕达公司应从2018年1月19日起支付逾期办证违约金。关于计付逾期办证违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司辩称涉案商品房于2020年10月26日被查封，因此其无法为原告办理涉案商品房的产权转移登记备案手续,逾期办证违约金应计算至2020年10月26日。但富裕达公司系于2021年2月24日才办理三期项目的不动产首次登记，其时间晚于涉案房产查封之日，且富裕达公司未提供证据证明系因唐佳欣的房地产被查封才导致其无法办理涉案房地产的权属登记，故其抗辩意见，理据不足，本院不予采纳，逾期办证违约金应计算至被告富裕达公司可持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日即2021年2月24日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。现唐佳欣主张逾期办证违约金按已付房价款按日万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题。本案逾期办证行为持续至今，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定.本案中虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了1000天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定具体何时才能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与唐佳欣支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补唐佳欣的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司因怠于办证应负有的长期违约责任，容易造成双方的权利义务明显不对等，故基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，而应以实际违约天数计算逾期办证违约金。因此，富裕达公司应向唐佳欣支付逾期办证违约金53475元（471976元×0.0001×1133天）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐佳欣支付2018年1月19日至2021年2月24日期间的逾期办证违约金53475元,且不以累计已付房价款的1%为限；二、驳回原告唐佳欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元，减半收取683元（原告唐佳欣已预交），由原告唐佳欣负担115元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担568元（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告唐佳欣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇二一年三月二十九日书记员 阮美程陈奇