江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初860号原告：连云港华都房地产开发有限公司，住所地:连云港市海州区兆隆大厦二单元202室。法定代表人：洪少华,执行董事。委托诉讼代理人：孔祥翔、陈浩，江苏念黎律师事务所律师。被告：江苏凯玛特商业有限公司，住所地：连云港市东海县牛山北路59号。法定代表人：陈海呈，执行董事。委托诉讼代理人：蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。第三人：尚锦滨，男，汉族，住连云港市海州区建设东路188号中央华府A6号楼一单元1302室。委托诉讼代理人：顾杨斌，江苏明亮律师事务所律师。第三人：陈球昌，男，汉族，住连云港市新浦区。第三人：仇丽芳，女，汉族，住东海县。原告连云港华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）诉被告江苏凯玛特商业有限公司（以下简称凯玛特公司）、第三人尚锦滨、第三人陈球昌、第三人仇丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华都公司的法定代表人洪少华及委托诉讼代理人陈浩，被告凯玛特公司委托诉讼代理人蒋海荣，第三人尚锦滨及委托诉讼代理人顾杨斌，第三人陈球昌、仇丽芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华都公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2018年3月31日-2018年9月29日期间的租金1095034.76元、违约金328510.428元（按本金的30%计算）；2018年9月30日-2019年3月30日期间的租金1642700元、违约金492810元（按本金的30%计算）。二、判令被告支付律师代理费124671元；三、本案诉讼费由被告承担。原告于2019年5月14日向本院申请变更诉讼请求：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议，依约将房屋交还原告并支付一年租金3449700元。二、判令被告支付2018年3月31日至2018年9月29日期间的租金1038934.76元，违约金311680.428元（按本金的30%计算）；2018年9月30日至2019年3月30日的租金1642700元，违约金492810元，按本金的30%计算。三、判令被告从2019年3月31日起按照每月287483元支付房屋使用费，直至被告全部搬离房屋为止。四、判令被告支付律师代理费124671元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年12月9日，原、被告签订一份房屋租赁合同，原告将位于东海县××街道×××路××号×层商用房屋（产权证面积：10201.73平方米）出租给被告经营大型综合超市，租赁期15年，自2010年4月1日起至2025年3月31日止；2015年12月7日，双方签订补充协议一份。2016年6月15日，案外人江苏农垦建设有限公司申请执行原告，连云港市中级人民法院向被告发出（2016)苏07执56号协助执行通知书，要求被告停止向原告支付租金。2018年8月17日，连云港中级人民法院向原告送达了（2016)苏07执56号结案通知书，该案己经全部执行完毕。执行案件结案后，被告应当依约向原告支付租金,但原告多次催要，被告拒不支付。原告于2019年3月28日向被告发出了解除合同通知书,解除原告与被告签订的房屋租赁合同。特诉，望判如所请。被告凯玛特公司辩称，原告的请求依法不能成立。2009年12月9日，答辩人与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于东海县×××路××号的华都现代城一至三层面积共计10201.73平方米的房屋出租给答辩人用于经营，租赁期限至2025年3月31日。2011年5月18日，原告将上述房屋转让给第三人尚锦滨并同意第三人尚锦滨对外出租。合同履行期间，双方于2015年12月7日和2017年3月30日签订补充协议，将2015年至2018年9月30日应付的房租分别下调至年租金2300000元。2018年3月6日，连云港市中级人民法院作出(2016)苏07执56之五《执行裁定书，裁定将华都现代城二层面积783.96平方米的房屋所有权归第三人陈球昌所有。2018年8月22日，在原告与房产共有人陈球昌关于租赁费用的分配问题尚未达成一致的情况下，答辩人按照连云港市中级人民法院的协助执行通知的要求，提前支付了2018年9月至2019年3月期间的租金606465.24元,2019年1月第三人尚锦滨提起诉讼，请求答辩人支付租金，2018年12月底第三人陈球昌要求答辩人支付租金，为此，答辩人在2019年3月9日书面通知原告限期商定租金调整方案，否则将按照第三人陈球昌要求的租金标准缴纳房屋租金，并将该项费用从答辩人应支付给原告的租金总额中作相应扣除。上述事实，均有证据予以证实。答辩人认为：涉案房产因第一层的部分商铺被连云港市中级人民法院依法处置给第三人陈球昌，剩余房产又因为原告与第三人尚锦滨也存在尚未解决的争议。根据买卖不抗租赁的原则，当出现原告因部分房产所有权变动后，在原告尚未与房产共有人陈球昌关于租赁费用的分配问题达成一致的情况下，原告主张答辩人支付租金的诉讼请求既无法明确和具体，也不合法、更不合理。况且，答辩人已经提前支付了2019年3月30日之前的租金606465.24元，即使按照合理原则分配原告和陈球昌的房屋租金，答辩人也不欠原告2019年3月30日之前的租金。因此，原告在租金缴纳期限尚未到达之前起诉请求答辩人向其支付房屋租金的诉讼请求不符合法律规定，其诉讼请求没有事实和法律根据。此外,由于市场行情发生变化，原告与答辩人之间在2009年签订《房屋租赁合同》时约定的租金价格过高，为此，双方于2017年下调了房屋租金，由于现在实体商业零售业受到电商的冲击，使得答辩人的经营状况每况愈下，无力承受过高的租金负担，对此，原告以及第三人陈球昌都应当按照实事求是和诚实守信的原则适当下调租金，以确保租赁双方的合法权益。因为原告关于租金问题尚未与陈球昌达成协议，在这种情况下，要求被告支付租金，既不合理也不合法，原告认为被告应付租金且有合同解除权的诉求没有事实和法律依据，其次原告因其与他人纠纷导致案涉房产被人民法院处分，属于原告违约在先，在这种情况下，原告无权要求解除合同，因此原告的诉求依法不能成立。为了维护答辩人的合法权益，特提出以上答辩，请求人民法院依法查明案件事实并驳回原告的诉讼请求。第三人尚锦滨述称，同意原告的意见。但是应该由第三人尚锦滨收取涉案租金。第三人陈球昌、仇丽芳述称，同意被告的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告华都公司提供的证据如下：证据1：房屋租赁合同。证明原、被告之间存在租赁合同关系，且原告已将租赁房屋交付给被告使用。证据2：租赁房屋的补充协议。证明原、被告对房屋租赁合同内容进行了部分修改。证据3：房屋产权证书。证明原告对出租的房屋享有所有权。证据4：连云港中级人民法院协助执行通知书。证明因江苏农垦建设有限公司申请执行原告建设工程合同纠纷一案，连云港市中院向被告下达协助执行通知书，要求被告向法院支付相应的租金。证据5：连云港中院结案通知书。证明江苏农垦建设公司申请执行原告建设工程合同纠纷一案已经执行完毕，被告应当按照合同约定继续向原告支付租金。证据6：委托代理合同及发票。证明原告因本案支付的律师代理费。证据7：连云港中级人民法院案件标的收交凭证三张、执行款发放审批表一张。证明被告向连云港市中院协助执行支付款项总额为4666465.24元。证据8：通知书。证明原告依据合同约定，书面通知被告与其解除房屋租赁合同，并限期30天迁出房屋，并将房屋交还给原告。证据9：2016年6月3日原告公司股东会决议。证明2011年5月18日原告股东会决议已经被依法撤销。证据10：海州区人民法院(2016)苏0706民初3396号民事裁定书、连云港中级人民法院(2017)年苏07民终50号民事裁定书。证明第三人尚锦滨向法院提起公司决议确认诉讼，要求确认2011年5月18日原告股东会决议合法有效，最终法院驳回了第三人尚锦滨的起诉，这也进一步证明第三人尚锦滨对涉案房屋不享有任何权益。证据11：东海县人民法院(2019)苏0722民初307号民事判决书。证明2019年1月4日第三人尚锦滨向东海法院起诉江苏凯玛特商业有限公司要求凯玛特公司支付租金，被东海法院驳回。这也证明第三人尚锦滨对涉案房屋不享有收益权。证据12：海州区人民法院(2016)苏0706民初4074号民事判决书。证明第三人尚锦滨向法院提起诉讼要求撤销原告公司2016年6月3日形成的股东会决议，最终被法院驳回其诉讼请求，这说明2016年6月3日原告股东会决议有效，这说明该决议已将2011年5月18日的股东会决议撤销。证据13、协议书。证明被告知道涉案门面房中783.97平方米的房屋有因原告不能履行债务而被执行的风险，被告对此风险是明知的，所以原告不存在违约在先的情形。对原告华都公司提供的证据，被告凯玛特公司质证意见为：对证据1、2：三性无异议，但涉案的房产原告又授权给第三人尚锦滨，由第三人尚锦滨与被告签订了房屋租赁合同和相关的补充协议，被告在履行与第三人尚锦滨的合同过程中，原告始终没有提出异议，今天原告提供的证据隐瞒了上述重要事实。对证据3：三性有异议，原告所持有的三本房产证因人民法院的执行而将其中780平方米的房产划归第三人陈球昌、仇丽芳所有，因此原告该组证据不具有真实性、合法性。鉴于原告房产依法被处置给第三人陈球昌以后其房产证应当被注销并重新申请登记，而原告却将被注销的房产证提交给法庭并主张权利，其行为涉嫌妨害诉讼和提供伪证，对此请法庭依法作出处理。对证据4：三性无异议，证实了原告向法庭提交被注销的房产证主张权利的客观事实，也证实了被告答辩中主张的案涉房产属于原告与第三人陈球昌、仇丽芳共有的事实，由于原告与他人之间的纠纷导致案涉房屋产权发生变化，引起被告无法按约支付租金的事实，原告对此负有过错责任，原告主张解除合同诉求不仅不能成立而且该证据还证实了原告违约在先。对证据5：三性无异议。但是证明了该案的结案是被告协助法院将2019年3月30日之前应付的部分租金提前支付所形成的。印证了被告诚实守信地履行了合同，原告违约在先。对证据6：真实性无异议，但原告如果依据该证据主张权利，还应提供原告遭受该项损失并支付了律师费的客观证据。因原告未提供此证据，其要求支付律师费的诉求没有事实根据。对证据7：三性无异议，观点同对证据4、5的质证意见。对证据8：真实性无异议、合法性有异议，原告因其违约在先要求解除租赁合同的诉求没有事实和法律依据，其通知要求解除合同是其勒索被告的具体表现，对此请求法庭根据原告在庭审期间的提供伪证妨害诉求的行为结合该证据依法作出处理。对证据9-12：证明了原告确实将案涉房产委托给第三人尚锦滨收取租金签订合同，至于原告与第三人尚锦滨之间关于股东权益、案涉房产的权利争议应当以最终生效的人民法院的判决为认定事实的依据。对证据13：原告并未将涉及与本案第三人尚锦滨诉讼的情节向被告披露，该协议仅仅是在原告与案外人江苏农垦建设工程有限公司发生争议的过程中涉及到相关的费用的支付由被告应邀参与，但是被告是在此之前就已经租赁的涉案的房产，并不了解该800平方米左右的房产存在争议，直至参加了诉讼以后才再次参与。需要强调的是本案的房屋租赁合同虽然是2009年签订的，但是在此之前被告已经实际使用和经营。对原告华都公司提交的证据，第三人尚锦滨质证意见为：对证据1：系复印件，因为当时房屋是交付第三人尚锦滨实际签订租赁合同的，所以原告没有原件，但是其内容属实。对证据2：该协议没有经过股东会会议决议，补充协议不能代替第三人尚锦滨与被告所签订的租赁合同，因为补充协议没有表述解除之前所签订的租赁合同，因此对其合法性、真实性均有异议。对证据3：真实性无异议。对证明目的有异议。对证据4、5：无异议对证据6：根据租赁合同律师费用由法院裁决。对证据7：与我方无关，另行向原告主张被扣的资金。对证据8：无异议。对证据9-12：该几组证据被江苏省高院（2018）苏民再224号民事判决书第十页第九行关于原告所主张的5月18日股东会被撤销的问题已经被省高院认定驳回，省高院的认定意见该股东会决议仍然是合法有效的，因此举证目的认为第三人尚锦滨不具备涉案主体资格没有法律依据。对证据13：我方没有参与，与我方主张的没有关系。对原告华都公司提交的证据，第三人陈球昌、仇丽芳的质证意见为：同被告凯玛特公司的质证意见。被告凯玛特公司提交证据如下：证据1：房屋租赁合同及原告的房产证。证据2：变更主体及补充协议。证据3：连云港中院的执行裁定书和协助执行通知书。证据4：第三人陈球昌、仇丽芳的不动产证书。证明第三人陈球昌、仇丽芳依法拥有华都现代城一层面积783.96平方米的房屋所有权。证据5：被告支付租金的明细及付款凭证以及协助执行的通知24-29页。证据6：租金催告函。证据7：通知函及其送达的证明。被告在交纳租金期满以前书面通知原告当面协商确定租金调整方案，解决与陈球昌之间关于一层共有的房屋租金争议，便于合同的履行。在原告与各方就有关争议尚未解决的前提下提起的诉讼没有事实和法律依据。证据8：华都现代城一层租赁协议。证明:被告将承租的华都现代城一层商铺分别发包给入驻超市的经营户，合同完整地反映出一层总收入的实际情况，原告应当将合理的租金收入分配给第三人陈球昌，陈球昌要求支付800000元租金是因原告被法院依法执行造成的，其诉求具有合理性，在原告与陈球昌没有明确租金分配方案之前，该项争议尚未解决，原告无权收取租金。证据9：通知书。证明原告向被告发出解除合同通知，原告因被告无法确定应付给原告租金数额导致无法支付租金，原告借此机会以解除合同为由勒索被告并发出通知。证据10：房地产租赁契约。证明被告在2019年4月30日与第三人陈球昌达成协议，对其所有的房产约定了与原告出租的期限相同的租赁期，其中租金也进行了相应的约定。该合同是由于原告违约，被告为了确保超市正常经营而签订的。虽然合同中约定的租赁数额为750000元，但是考虑到原告与被告以及案外人争议尚未依法解决，被告与陈球昌明确了买卖不抗租赁，具体租金应当尊重原、被告之间通过合法途径解决后的合理处分原则。证据11：补充协议。证明目的同上。证据12：被告向陈球昌支付750000元租金的证据一组。证明被告已经支付给陈球昌750000元的租金，鉴于被告支付租金依据与陈球昌签订的补充协议第二条做了相应的规定，被告该项行为合理合法，应当得到法院确认。证据13：照片一份。证明被告提供的支付750000元租金和与第三人陈球昌签订房屋租赁合同是由于第三人陈球昌多次要求被告支付租金行使其房屋所有权，在原告不予配合的情况下才与第三人陈球昌签订了租赁合同，相关合同的价格从被告提供的一层商铺租赁协议可以证明该价格是优惠的合理的。原告应当从其应收取的租金中将该部分费用予以相应扣除，但原告至今对该事实不予承认，导致本案纠纷发生。对于被告凯玛特公司提交的证据，原告华都公司的质证意见为：对证据1：与原告所持有的一致，三性予以认可。对证据2：其中2015年12月7日签订的补充协议三性不予认可，2011年5月16日签订的变更合同主体协议，2017年3月30日第三人与被告签订的房屋租赁补充协议三性不认可，2011年5月18日原告公司股东会决议已经被原告2016年6月3日股东会决议撤销。对证据3：三性认可。对证据4：真实性由法庭核实，关联性不予认可。对证据5：被告公司租赁原告房屋支付租金清单系被告单方制作，真实性不予认可。对证据6：三性不予认可，与本案无关对证据7：三性不予认可且不能实现其证明目的。对证据8：真实性、关联性不予认可，与本案无关。对证据9：三性认可，证明原告已向被告发出解除房屋租赁合同的通知，并且被告已经签收。对证据10-12：三性不认可，与本案无关。对证据13：三性不予认可。在证据里被告多次提到因原告与第三人陈球昌未达成租金分配协议所以导致被告无法向原告支付租金，其抗辩不能成立。根据合同约定涉案房屋是先交付租金后使用房屋，我方要求支付租金的支付节点在第三人陈球昌取得房屋所有权证书之前，被告不能以自己的违约行为导致的结果来对抗原告的租金支付请求权。对于被告凯玛特公司提交的证据，第三人尚锦滨质证意见如下：对证据1：三性无异议；对证据2：无异议；对证据3、4、5：真实性无异议，另案向原告主张。对证据6、7、8：与第三人无关。对证据9-12：无异议。对证据13：三性不予认可。对于被告凯玛特公司提交的证据，第三人陈球昌、仇丽芳的质证意见如下：无异议。第三人尚锦滨提交证据如下：证据1：参加诉讼申请书。证据2：2011年5月18日原告公司股东会决议。证明第三人合法取得涉案租金的依据。证据3：房屋租赁合同。证明第三人合法取得租赁权。证据4：2017年3月30日房屋补充协议。证明目的同上。证据5：2011年3月25日租金发票及意见。证明原告出具给被告的授权。证据6：2011年5月16日变更合同主体协议。证明原告与第三人签订同意变更租赁主体。证据7：2016年6月7日律师函。证明第三人向被告主张租金的事实。证据8：原告公司执行异议材料。证明原告非法以华都公司的名义收取租金的事实。证据9：被告支付租金的清单的一份。证明被告欠付租金的事实。证据10：判决书5份。证明第三人有权收取租金的合法依据。对第三人尚锦滨提供的证据，原告的质证意见如下：对证据1：不应算作证据，详见异议书。对证据2：2011年5月18日股东会决议已被原告2016年6月3日股东会决议撤销，其证明目的不能实现。对证据3：原、被告签订的房屋租赁合同与原告手中所持相一致，三性认可。第三人尚锦滨与原、被告签订的租赁合同三性不予认可，第三人尚锦滨无权就涉案房屋与原、被告签订合同。对证据4：三性不认可，不能实现其证明目的。对证据5：关于提供租金发票和支付租金的意见，真实性认可，意见中仅指出将2011年3月被告应支付的租金由第三人尚锦滨代收，此后的租金并未指定第三人尚锦滨代收，根据该意见的内容记载看更加可以证明原告并未在此前将涉案的房屋收益权转让给第三人尚锦滨。对证据6：三性不予认可。对证据7：三性不予认可，638号判决书已被省高院224号判决书撤销，请法院查实。对证据8：原告公司的函三性认可，执行异议的材料三性不认可，并且连云港中院对第三人尚锦滨提出的执行异议予以驳回。对证据9：被告支付租金的清单三性不认可。对证据10：真实性予以确认，但不能证明其证明目的，其中海州区2016-2442号判决与本案无关，其中海州区2016-3396号、中院2017-50号裁定书恰恰可以证明第三人尚锦滨向法院提起公司决议确认诉讼被法院驳回起诉。其对涉案房屋不享有任何权益，省高院2018-224号判决书可以证明涉案房屋归原告所有。对第三人尚锦滨提供的证据，被告凯玛特公司的质证意见如下：对证据1：由法院依法确定。对证据2：真实性无异议，其中的合法性问题涉及到原告将涉案的房产转让给了第三人尚锦滨，证明了案涉房产对于原告和尚锦滨之间存在分产转让的争议，对于该问题不能以股东会议决议的方式予以撤销，所以其合法性、及关联性由法院核实。对证据3、4：三性无异议，证明原告与第三人尚锦滨之间客观存在租赁权行使的变化，鉴于案涉房产原告与第三人尚锦滨之间存有争议，对以后的租赁权和租金的收取权利也由人民法院依法核实。对证据5：是合同履行过程中原告与第三人尚锦滨发生争议导致履行出现障碍，与本案没有关联性。对证据6：无异议。对证据7：第三人尚锦滨发出的律师函存在与原告尚未解决的争议，应由法院处理后才能确认与本案的关联性，而且该组证据印证了对被告履行合同存在的客观障碍。对证据8：与本案无关。对证据9：三性无异议。对证据10：三性无异议，但其中224号判决第十页确认了5月18日股东会决议中原告与第三人尚锦滨存在转让案涉房屋的客观事实，根据证据规则的规定，案涉房屋目前仍然存有争议，在未依法解决之前原告及第三人尚锦滨无权提起诉讼。对第三人尚锦滨提供的证据，第三人陈球昌、仇丽芳的质证意见如下：同被告凯玛特公司的质证意见。第三人陈球昌、仇丽芳提供的证据如下：证据1：房产证。证明第三人陈球昌从2018年3月6日收到连云港中院执行裁定书以后办理了房产证。证据2：于2019年4月30日与被告签订的房地产租赁契约和协议书各一份。证据3：连云港中院执行裁定书及协助执行通知书各一份。证据4：2018年4月8日中院关于协助执行有关问题的审查建议的复函。证据5：2018年12月11日的租金催告函。对于第三人陈球昌提供的证据，原告华都公司的质证意见为：对证据1：真实性无异议，但是登记时间为2018年12月20日。对证据2：真实性不予认可，被告与第三人陈球昌签订的房屋租赁合同对于租金的约定远远高于市场价格，如按照被告所述扣除该租金，严重损害原告的合法权益。关于如何扣除或扣除多少应由法院裁决。对证据3-4：真实性认可。对证据5：三性不予认可。对于第三人陈球昌、仇丽芳提供的证据，被告凯玛特公司的质证意见为：三性无异议，该证据充分证明了原告的违约行为导致本案纠纷发生，原告应当对此承担相应的法律责任，在其与第三人陈球昌、仇丽芳关于第三人所有的房屋租金未形成完全一致意见的情况下无权向被告提起诉讼或者主张本案所提出的权利。对于第三人陈球昌、仇丽芳提供的证据，第三人尚锦滨的质证意见为：对证据1、3、4：无异议。对证据2：三性有异议，根据买卖不破租赁原则，因为涉案房产是由于法院强制执行将产权划到第三人陈球昌、仇丽芳名下，在产权过户之前已经存在合法的租赁法律关系。所以后来签订的租赁合同不能对抗之前已经存在的租赁关系。根据双方的举证质证意见，本院认定事实如下：2009年12月9日,华都公司（甲方）与凯玛特公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于东海县×××路××号××××××层，其中第一层2245.72平方米，第二层3965.69平方米。第三层3990.32平方米，共计10201.73平方米，作为被告营业用房，租赁期限为15年，自2010年4月1日起至2025年3月31日止。租赁期间，甲方不得以任何方式将房屋的使用权转移或租赁给其他第三方使用。第四条租金与递增：1、租金（1）实行先付租金后使用房屋的原则，租金每半年支付一次。其中第9租赁年限为2018年4月1日至2019年3月31日，租金的支付时间和金额为2018年3月31日支付1642700元，2018年9月30日支付1642700元。第五条双方权利义务及违约：（九）费用延付：乙方应按合同约定缴付租金和其他约定费用，否则，每逾期一日，应向甲方支付相当于所欠费用5‰的违约金，逾期超过30日，视为乙方单方面违约，除应付的违约金外，甲方有权解除合同，乙方装修装潢、设施等无偿归甲方所有，并且甲方有权向乙方追讨当期一年的租金作为甲方的补偿费用。2011年3月25日，华都公司向凯玛特公司发送《关于提供租金发票和支付备用金的意见》，内容如下：1、关于我公司应开具的第一年租金发票，我公司拟尚锦滨的名义开具，请你公司给予配合。2、鉴于我公司拟将房产转让给尚锦滨，请你公司将今年3月份的应付租金付给尚锦滨。2011年5月16日，华都公司(甲方)、凯玛特公司(乙方)和尚锦滨(丙方)签订《变更合同主体协议》，该协议约定：1、三方一致同意将2009年12月9日甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》中出租方变更为尚锦滨。2、本协议签订后《房屋租赁合同》的出租方的权利和义务由尚锦滨承担。协议签订后，尚锦滨收取凯玛特公司的房屋租金至2014年3月。2011年5月18日华都公司股东会议决议，内容为：“一、华都公司已将位于东海县××镇×××路××号×层商场房屋（10200平方）转让给尚锦滨，一致同意尚锦滨对外出租该房屋。二、一致同意将华都公司于2009年12月9日与江苏凯玛特公司签订的合同中的出租方变更为尚锦滨，该合同的出租方权利义务由尚锦滨承担”。后凯玛特公司与尚锦滨重新签订了房屋租赁合同，内容和日期与2009年12月9日的房屋租赁合同一致。2014年5月26日，华都公司致函凯玛特公司，内容为：致江苏凯玛特商业有限公司：本人洪少华持有连云港华都房地产开发有限公司94.3%股份,有绝对控股权，同时任华都公司法人和公司经理。今就与贵我双方2009年12月9日《房屋租赁合同》项下到期租金一事致函贵公司确认如下事项：1.洪少华已电话请贵方暂缓支付房屋租赁合同项下2014年3月31日到期应付租金156.45万元，由此不造成贵方的费用延付违约责任。特此确认。2.请贵方见本函支付房屋租赁合同项下2014年3月31日到期应付租金156.45万元到如下户名账号，相应租金合规发票后补。户名：洪少华。账号：4563××××7691。开户行：中国银行连云港分行。3.从今后尚锦滨无权代表华都公司与贵方接洽交涉。华都公司执行董事洪少华已登报声明作废连云港华都房地产开发有限公司原公章启用公安备案新公章。华都公司执行董事洪少华依据连云港华都房地产开发有限公司章程第六章第二十八条第九款之款之规定，已解聘尚锦滨公司经理的职务。华都公司经理由洪少华担任。此日后，被告凯玛特公司将房屋租金交至洪少华账户。2015年12月7日,华都公司（甲方）与凯玛特公司（乙方）签订《补充协议》，部分内容为：“今就2009.12.09《房屋租赁合同》近两年部分(下称合同)达成补充协议如下：一、甲乙双方同意从今日起废除2014.7.29《补充协议》，不再执行。二、甲乙双方同意2015年9月30起至2017年9月29日止不含税租金总额484万元，并且免除甲方的开票义务。甲乙双方同意实行先付租金后使用，若有逾期，先付违约金后付本金的原则。乙方保证依支付表按时支付租金到甲方指定账户、而无需甲方催告。第四条、甲乙双方同意修改《合同》第八条争议解决如下：因本补充协议或《合同》发生任何争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可以向海州区人民法院提起诉讼，相关诉讼费及律师费由败诉方支付。2016年6月3日，华都公司作出股东会决议，部分内容为：1、2011年5月18日《股东会决议》因规避法律而无效，现决议撤销，尚锦滨以个人名义而收取的租金之所有权归公司，责成尚锦滨于2016年6月10日前足额交给公司之法定代表洪少华。3、追认洪少华作出的撤销尚锦滨总经理职务的决定。2017年3月30日，尚锦滨（甲方）与凯玛特公司（乙方）签订《补充协议》，就2017年、2018年房租达成协议，约定2017年租金为230万元及支付时间，2018年租金为230万元，租金的支付时间为2018年3月31日支付115万元，2018年9月30日支付115万元。2019年以后的房屋租金双方另行商定。其他条款按原合同执行。2019年3月9日，凯玛特公司致函华都公司要求协商租金事宜。2019年3月28日，华都公司向凯玛特公司发出通知书，通知凯玛特公司解除2009年12月9日的《房屋租赁合同》，并要求凯玛特公司于收函后30日内迁出该房。2019年1月11日，华都公司支付律师费124671元。另查明，2015年9月28日，华都公司曾向连云港市海州区人民法院起诉，请求尚锦滨归还涉案的三套房屋产权证书及车辆等财产。2018年8月13日，江苏省高级人民法院（2018）苏民再224号民事判决书作出终审判决，维持一审法院判决内容，即判令尚锦滨返还华都公司涉案三套房屋所有权证书及“荣威750”车辆一辆，同时该判决认为：“5.18股东会决议含有华都公司和尚锦滨转让案涉房屋的内容，该内容具有民事交易关系的性质，并非单纯的公司经营方针、投资计划等《中华人民共和国公司法》第三十七条规定的股东会决议职权事项。华都公司以公司股东会决议方式撤销该房屋交易关系，依据不足。其次，关于尚锦滨是否已依据5.18股东会决议取得案涉房屋所有权的问题。本院认为，虽然5.18股东会决议具备形式上的真实性，但尚锦滨以此对抗华都房地产公司要求其返还房屋权属证书的依据尚不充分。理由是：（一）案涉房屋一直登记在华都房地产公司名下，并未办理产权过户登记手续，华都房地产公司仍是案涉房屋的登记权利人。（二）华都房地产公司和尚锦滨均称案涉房产系华都房地产公司自建，价值约五、六千万元。案涉房产如确系转让，却并未约定转让价款，尚锦滨也未支付相应对价。对此，尚锦滨解释称其实际经营公司多年，为公司作出了贡献，故和公司法定代表人洪少华达成过以房产给予其补偿的口头约定，但该辩解意见未得到华都房地产公司认可，也无相应证据证明。且尚锦滨作为华都房地产公司股东，其仅持有公司3%的股份，而华都房地产公司现有资产除案涉房产外并无其他大额资产，尚锦滨关于公司已将房产转让给其却未收取对价的辩解意见欠缺合理性。（三）在双方发生纠纷后，华都房地产公司实际收取租金，表明案涉房屋实际上由华都房地产公司进行管理，实际控制案涉房屋。因此，尚锦滨提出的依据5.18股东会决议涉案房产已转让给其的辩解理由依据不充分，不能成立。第三、《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，涉案三套房屋均登记在华都房地产公司名下，而房屋权属证书作为华都房地产公司享有该不动产物权的证明，华都房地产公司主张尚锦滨返还房屋权属证书具有事实和法律依据。”2016年6月13日，尚锦滨向连云港市海州区人民法院起诉请求撤销2016年6月3日股东会决议，该院经审理认为公司法尊重公司自治，公司内部法律关系原则上由公司自治机制调整，司法机关原则上不介入公司内部事务，在公司决议撤销纠纷案件中，对决议内容的审查主要是审查协议内容是否符合章程的约定，而不是审查其内容是否合法，依法判决驳回了尚锦滨的诉讼请求，尚锦滨提起上诉后，连云港市中级人民法院（2017）苏07民终294号民事判决书，维持了原判决。2018年3月6日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之五执行裁定书，裁定位于东海县××镇×××路××号××××××室房地产（面积783.96㎡，丘号：74011038-75）归陈球昌所有。（2016）苏07执56号之五协助执行通知书同时要求东海县不动产登记局、东海县房管局协助执行：将该房产权登记在陈球昌名下。2018年7月12日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之六号民事裁定书，并向凯玛特公司发出《协助执行通知书》：因江苏农垦建设有限公司申请执行华都公司建设工程施工合同纠纷，提取凯玛特公司租赁华都公司涉案房产2018年度租金中的606465.24元至该院账户用于抵偿所欠工程款。被告凯玛特公司于2018年8月14日履行了上述裁定书的协助执行的义务。2019年1月4日，尚锦滨向东海县人民法院起诉凯玛特公司，要求凯玛特公司向其支付2018年9月30日应付租金115万元。东海县人民法院于2019年2月25日作出(2019)苏0722民初307号民事判决书，判决驳回尚锦滨的诉讼请求，该判决书认为：“尚锦滨依据华都公司2011年5月18日华都公司股东会议决议主张其作为涉案房屋的合法占有不动产物权主体，并享有租赁权。关于尚锦滨是否已依据5.18股东会决议取得案涉房屋租赁权的问题。一审法院认为，虽然尚锦滨持有5.18股东会决议，但江苏省高院（2018）苏民再224号民事判决书明确认定，涉案房屋并未转让给尚锦滨。理由是案涉房屋一直登记在华都房地产公司名下，并未办理产权过户登记手续，华都房地产公司仍是案涉房屋的登记权利人。华都房地产公司和尚锦滨均称案涉房产系华都公司司自建，价值约五、六千万元。案涉房产如确系转让却并未约定转让价款，尚锦滨也未支付相应对价。在双方发生纠纷后，华都房地产公司实际收取租金，表明案涉房产实际上由华都房地产公司进行管理，实际控制案涉房屋。并且，涉案房屋的2018年之前的部分租金被连云港中院作为华都公司的财产依法执行，并且其中部分房产因华都公司的债务纠纷被法院裁定过户给案外人陈球昌，也表明尚锦滨并不是涉案房屋的合法权利人。因此，尚锦滨提出的依据5.18股东会决议其是合法占有涉案房产物权主体的理由不能成立。既然尚锦滨未取得涉案房屋的所有权，其主张租赁权也没有依据，虽然其持有房屋租赁合同，但该合同是依据5.18股东会决议而变更，其前提条件是房屋转让给尚锦滨，而目前尚锦滨并未取得涉案房屋权属证书，也未实际控制该房屋，且华都公司后来于2016年6月3日又作出了撤销5.18股东会决议的决议。不动权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有公示公信的效力，为了维护交易的稳定，保护交易相对方的合法权益，尚锦滨主张涉案房屋租金的诉讼请求不能成立。”后尚锦滨不服该判决，上诉至连云港市中级人民法院，该院（2019）苏07民终2129号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书认为：“二审期间，本案争议焦点为尚锦滨是否享有涉案房屋租赁权。尚锦滨主张享有租赁权的依据为5.18股东会决议，该决议从内容来看可以分为两部分，一部分是华都公司作为所有权人将涉案房屋产权转让给尚锦滨，另一部分是华都公司同意将涉案房屋租赁合同中的出租房变更为尚锦滨，由此尚锦滨获得了涉案房屋的出租权。后双方发生争议，华都公司6.3股东会决议撤销5.18股东会决议，双方对于6.3股东会决议效力及涉案房屋产权归属分别诉讼，经审理，生效法律文书确认6.3股东会决议不引起撤销5.18股东会决议的效力，但5.18股东会决议中关于涉案房屋产权变更的内容也未实际履行，涉案房屋所有权人并未从华都公司变更为尚锦滨。因尚锦滨的出租权来源于涉案房屋所有权，在所有权主体未变更的情况下，尚锦滨亦不享有涉案房屋的出租权，无权要求凯玛特公司交纳租金。”再查明，2018年12月10日，第三人陈球昌、仇丽芳取得东海县××镇×××路××号××××××室(783.96平方米)的不动产权证。2018年12月11日，第三人陈球昌向凯玛特公司发函，要求凯玛特公司按照年租金80万向其缴纳租金。2019年4月30日，凯玛特公司（乙方）与第三人陈球昌、仇丽芳（甲方）签订《房地产租赁契约》，约定由甲方陈球昌、仇丽芳将东海县××镇×××路××号××××××室(783.96平方米)出租给凯玛特公司使用，2018年3月6日至2021年3月5日每年租金为75万元等，租金按半年结算，凯玛特公司在每年的2月6日和8月6日前一次付清此后半年的租金。2019年5月13日，凯玛特公司向第三人陈球昌支付租金75万元。经原告申请，本院委托评估，2020年9月27日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具了两份估价报告，评估结果为：在2020年7月30日时点上，案涉第三人陈球昌、仇丽芳所有的783.96平方米房屋年租金为600000元，出租给凯玛特公司使用的一至三层10201.73平方米房屋租金为3280000元，房屋年租金比例为600000元÷3280000＝18.29%。以上事实，有当事人陈述，原告举证的房屋租赁合同、补充协议、房屋产权证书、连云港中级人民法院（2016）苏07执56号协助执行通知书、结案通知书、委托代理合同及发票、（2019）苏0722民初307号民事判决书；被告提供的房屋租赁合同、主体变更协议、补充协议、陈球昌、仇丽芳房产证复印件、连云港中级人民法院（2016）苏07执56号之五裁定书及协助执行通知书；第三人尚锦滨提供的2011年5月18日华都公司股东会议决议、房屋租赁合同、补充协议、变更合同主体协议书、律师函、执行异议材料、判决书；第三人陈球昌提供的房地产租赁契约、协议书、房屋产权证书等证据予以证实。本院认为，原告华都公司与被告凯玛特公司签订的房屋租赁合同及补充协议系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人应该按照合同约定履行各自的义务。关于涉案房屋的租金应归谁所有的问题。第三人尚锦滨认为涉案房屋的租金应由其收取。因2019年1月4日，第三人尚锦滨曾起诉凯玛特公司要求向凯玛特公司其支付租金，后经两级法院判决驳回了尚锦滨的诉讼请求，且认定“涉案房屋所有权人并未从华都公司变更为尚锦滨。因尚锦滨的出租权来源于涉案房屋所有权，在所有权主体未变更的情况下，尚锦滨亦不享有涉案房屋的出租权，无权要求凯玛特公司交纳租金。”故本院认为，涉案房屋的租金仍应由原告华都公司收取。关于被告凯玛特公司是否违约及其与原告华都公司签订房屋租赁合同、补充协议是否应解除的问题。2018年3月6日，连云港市中级人民法院已经裁定将案涉房屋部分所有权划归第三人陈球昌、仇丽芳所有，因此房屋部分所有权的主体已变更，第三人所有的房屋应当占整个房屋租金的比例，是必须解决的问题，这个问题不解决，被告无法确认该缴纳多少租金给原告，该缴纳多少租金给第三人，缴纳的租金数额不明确，被告无法履行缴纳租金的义务。而之后原告和第三人陈球昌、仇丽芳一直无法达成收取租金比例的协议，导致被告无法明确该缴纳给原告具体的租金数额，导致被告无法履行租金合同，另外，连云港市中级人民法院要求被告停止缴纳租金给被告，并要求被告协助将2018年部分租金缴纳给法院，也影响了被告按合同履行将租金缴纳给原告的义务。所以，被告迟延缴纳租金的原因原告也有责任，所以对原告诉求解除合同并由被告支付违约金的主张，不予支持。关于被告凯玛特公司尚欠被告华都公司租金的具体数额问题。2011年原、被告双方变更了主体，但2016年原告又通知被告变更回了主体。故被告和第三人尚锦滨对租金的变更不予采信，仍应按2009年12月9日的《房屋租赁合同》约定的金额支付，被告凯玛特公司应于2018年3月31日支付2018年3月31日至2018年9月29日的租金1642700元，2018年9月30日支付2018年9月30日至2019年3月30日租金1642700元。因2018年3月6日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之五执行裁定书，裁定位于东海县××镇×××路××号××××××室房地产（面积783.96平方米，丘号：74011038-75）归陈球昌所有。根据物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故自2018年3月6日起，涉案房屋的783.96平方米归第三人陈球昌、仇丽芳所有。该面积出租所得的租金应从合同约定的租金内扣除。扣除方法按评估公司评估出的比例18.29%，合同约定的租金，扣除第三人陈球昌、仇丽芳占有的18.29%，即原告得合同约定租金的81.71%。又因2018年8月14日被告凯玛特公司履行连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执56号之六号民事裁定书，2018年度租金中的606465.24元被连云港市中级人民法院提取用于折抵原告所欠工程款，故该笔款项亦应从被告所欠租金中扣除。综上，被告凯玛特公司所欠原告租金为：2018年3月31日应付租金：1642700元×81.71%-606465.24元=735784.93元。2018年9月30日应付租金1642700元×81.71%=1342250.17元，共计2078035.10元。关于被告凯玛特公司是否应支付律师费的问题。2015年12月7日原、被告签订的《补充协议》约定，相关诉讼费及律师费由败诉方支付。原告提供了委托代理合同及律师费发票124671元，故关于原告要求被告凯玛特公司支付律师费124671元的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。关于评估费的承担问题。因评估的目的是算出第三人的房产与原告的房产的租金比例，造成产权变动的责任在原告，评估费27000元原告已经预交给鉴定机构，原告应承担评估费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，判决如下：一、被告江苏凯玛特商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告连云港华都房地产开发有限公司2018年3月31日至2019年3月30日期间的租金2078035.10元；二、被告江苏凯玛特商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告连云港华都房地产开发有限公司律师代理费124671元；三、驳回原告连云港华都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65248元，由原告负担47490元，被告江苏凯玛特商业有限公司负担17758元（先由原告垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  曹 建人民陪审员  马长宜人民陪审员  吕继婷二〇二一年三月二十四日书 记 员  葛志洁法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。