苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初16060号 原告：陆云彪，男，1986年6月19日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：周世林，江苏恒渊律师事务所律师。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李薇薇，该公司员工。 原告陆云彪与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月9日公开开庭进行了审理。原告陆云彪的委托诉讼代理人周世林到庭参加诉讼，被告财智公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陆云彪向本院提出的诉讼请求：，1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金95790元(以1314035为基数按日万分之三计算)、迟延办证违约金165345元(以1314035元为基数，自2017年11月23日起计算到2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算为141101元，并从2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算到本案不动产权属登记至原告名下之日2019年12月23日止为24244元)。审理过程中，原告陆云彪明确第一项诉讼请求中逾期交付违约金是指逾期交房违约金，计算方式为与1314035元为基数，自2017年1月1日起按购房款每日万分之三计算到2017年9月1日，共计是95790元；迟延办证违约金是指逾期办证违约金，具体计算方式为以1314035元为基数，自2017年12月2日起计算到2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算，并从2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算到本案不动产权属登记至原告名下之日2019年12月23日止。事实和理由：2016年3月26日，原告与被告签订了三份商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告吴江财智金鹰商业中心第2，3幢3单元903、905、906号房，房价分别为528900元、422297元、362838元。合同约定的房屋交付日期为2016年12月31日，实际交房日期为2017年9月1日。合同第八条、第十五条约定：因被告的原因导致原告没有在合同约定的期限内取得房产证书，被告应当承担违约责任，由于合同内约定的违约金固定且过低，不能客观反映及弥补原告实际遭受的损失。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 财智公司向本院提交答辩状称：1.原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效。涉案商铺均于2017年9月1日完成房屋实际交付，原告于2020年11月16日才通过向法院起诉的方式向财智公司主张逾期交房违约金。2.对于逾期办证违约金，因合同对逾期办证违约金有明确约定，应当按照合同约定计算逾期办证违约金。3.原告主张的违约金标准过高，不符合合同约定和法律规定。 本院经审理查明认定事实如下：2016年3月26日，财智公司作为出卖人（甲方）与陆云彪作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》3份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元903号房、905号房、906号房，房屋价款分别为528900元、422297元、362838元。关于逾期交房，合同第八、九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。 2017年9月1日，财智公司将案涉房屋交付给陆云彪。2017年12月17日,财智公司开具了销售不动产统一发票，金额分别为528900元（903号房）、422297元（905号房）、362902元（906号房）。 审理过程中，陆云彪陈述，财智公司于2019年12月20日向其交付涉案房屋办证资料。后，陆云彪分别于2019年12月23日、2019年12月24日完成案涉房屋的不动产权登记。 以上事实，有《吴江市商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、不动产权证书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。《民法总则》第八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。涉案房屋于2017年9月1日完成交付，案件审理过程中，原告未提供证据证明其在2017年9月1日至2020年9月1日期间向被告财智公司主张过逾期交房违约金。故本院对被告提出原告主张逾期交房违约金的请求已过诉讼时效的抗辩意见予以采信，对原告主张涉案房屋逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期办证违约金，案涉房屋于2017年9月1日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年11月31日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，陆云彪未在约定期限内取得案涉房屋的权属证书，财智公司应当承担违约责任。2019年12月20日，财智公司向陆云彪交付办证资料，可视为按照合同约定完成办证资料的备案，故逾期办证期限为2017年12月1日至2019年12月20日，现陆云彪主张逾期办证违约金起算日为2017年12月2日，本院予以确认。合同约定的逾期办证违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司逾期办证的违约行为客观上会影响原告再次出售房屋、进行融资等，确实会给陆云彪造成直接或间接的经济损失。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。经核算，2017年12月2日至2019年8月19日的逾期办证违约金共计139163.51元；2019年8月20日至2019年12月20日的逾期办证违约金24465.35元。故被告财智公司应支付原告陆云彪逾期办证违约金共计163628.86元。被告财智公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告陆云彪支付逾期办证违约金（2019年8月20日前的逾期办证违约金合计163628.86元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67） 二、驳回原告陆云彪其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2609元,由陆云彪承担972元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担1637元，并于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告陆云彪预交的诉讼费用1637元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 张白帆 二〇二一年三月十日 法官助理 聂艺天 书 记 员 蔡雨青 附相关的法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。