上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0104民初98号 原告：梁冠珍，女，1957年5月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。 被告：刘裕柏，男，1946年9月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被告：王菊珍，女，1949年9月26日出生，汉族，住址同上。 两被告共同委托诉讼代理人：刘某，男，汉族，住上海市徐汇区。 两被告共同委托诉讼代理人：匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。 原告梁冠珍诉被告刘裕柏、王菊珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。除原告梁冠珍未到庭参加诉讼外，其他当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁冠珍向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告就上海市徐汇区XXX村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议已于2020年12月1日解除；2.判令被告支付违约金750,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：上海市徐汇区XXX村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)属于原告所有。2020年8月7日，原被告双方就涉案房屋签订《房地产买卖居间合同》，约定房屋总价375万元，两被告并于当日支付定金10,000元。次日，原被告就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，根据合同约定，被告支付的定金10,000元转为房款，被告于2020年8月31日前支付40,000元，过户当日支付剩余370万元。后被告提出因其儿子不同意购买该房屋故不再履行合同。原告给予被告时间，希望继续履行合同，但被告拒不履行。2020年11月30日原告向被告发送解除函，单方解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，并要求被告支付75万元违约金，被告次日收函后未做任何回应。故诉至法院，请求判如所请。 刘裕柏、王菊珍辩称，不同意原告的诉请，请求法院撤销2020年8月8日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》。2020年8月7日双方签订的房地产买卖协议实质上是定金协议，这份协议是双方自愿签订。2020年8月8日的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》是房产中介在两被告不知所签材料内容的情况下催促两被告签订，整个过程不是在沟通、协商一致、自愿的前提下签订的，签完字房产中介就离开，未留下任何材料，中介和原告这种行为属于欺诈；至两被告收到法院传票等文书，两被告才看到网签合同及补偿协议，中介和原告利用两被告处于危困状态、缺乏判断能力等情形，在非真实意思表示情况下，未协商达成合意情形下，基于重大误解签字，显失公平。被告未履行定金协议，同意将支付的1万元定金由原告没收，对于原告主张的解除合同和支付违约逾期付款违约金，希望法院查明事实，驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区XXX村XXX号XXX室(即涉案房屋)系原告所有，被告刘裕柏与王菊珍系夫妻关系。2020年8月7日，原告(出售方、甲方)与二被告(承购方、乙方)及上海翔飞房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖协议》，合同约定：一、甲乙双方约定定金总额为人民币(大写)伍万元整，乙方于签订本协议时支付甲方定金人民币(大写)壹万元整，剩余定金(若有)人民币(大写)肆万元整，乙方于签订本协议后2020年8月12日之前补足。……四、交易条件：1、该房地产出售总价为人民币(大写)叁百柒拾伍万元整。…….5、付款方式：(1)乙方在签订本协议支付甲方定金人民币壹万元整；(2)乙方在2020年8月12日支付甲方定金人民币肆万元整；(3)乙方在2021年2月28日支付甲方房款人民币叁佰陆拾捌万元整；(4)乙方在2021年3月5日前支付甲方房款人民币贰万元整，交房当天。……9、甲、乙双方应于2021年2月28日之前，至该房产所属房地产交易中心办理房屋过户手续。……五、买卖合同的签订及违约责任：1、甲乙双方签署本协议后买卖关系成立,为办理过户手续之需,双方同意在本协议签署生效后2020年到丙方指定地点按照本协议约定条件签署《上海市房地产买卖合同》,并依约履行各自的义务。……合同尾部甲方处有梁冠珍签字，王菊珍、刘裕柏在乙方处签字，丙方处有上海翔飞房地产经纪有限公司盖章。 2020年8月8日，原告(出售方、甲方)与二被告(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币2,500,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三约定，乙方于2020年8月7日支付甲方定金人民币10,000元整(大写：人民币壹万元整)，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2020年8月31日之前，将房款人民币40,000元整(大写：人民币肆万元整)直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；待上海市相关房地产交易中心出具以乙方为权利人的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》之前，由乙方将房款人民币2,450,000元整(大写：人民币贰佰肆拾伍万元整)直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。……合同尾部甲方处有梁冠珍签字，王菊珍、刘裕柏分别在乙方处签字。合同尾部显示网签时间：2020年8月8日11时30分44秒。合同另就其他事项作了约定。 当日，双方又签署《补偿协议》，约定：甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为人民币2,500,000元整(大写：人民币贰佰伍拾万元整)。另外，双方约定，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款人民币1,250,000元整(大写：人民币壹佰贰拾伍万元整)。该笔补偿款支付方式如下：1、乙方于双方办理产权过户前支付甲方装修补偿款人民币1,250,000元整(大写：人民币壹佰贰拾伍万元整)；本协议约定的补偿款的支付方式由甲、乙双方共同协商决定。 被告于2020年8月9日即表示不再愿意购买涉案房屋。2020年9月5日，上海翔飞房地产经纪有限公司向两被告邮寄《催告函》，通知两被告及时履行合同义务，支付房款，若未能及时付清房款，原告有权按约追究两被告违约责任。 2020年11月30日，原告向两被告邮寄了《解除房地产买卖合同通知函》，告知：1、原告决定行使单方解除权，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2、两被告向原告支付涉案房屋总房价20%的违约金，即75万元。刘裕柏于2020年12月1日签收上述通知函。 审理中，被告申请其邻居顾某某出庭作证。 顾某某陈述，其到两被告家中看到一位中介在两被告家中催促两被告在一份文件上签字，被告王菊珍一边哭一边签字。原告认为证人陈述恰恰证明两被告知晓所签文件的内容。 庭审中，两被告分别提供了刘裕柏和王菊珍的残疾证及病历，证明刘裕柏视力不好，王菊珍头部受过伤，二人认知能力低于正常人。原告对证据的真实性认可，不认可其关联性。 以上事实，根据庭审笔录，另有原告提交的上海市房地产权证、房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同及补偿协议、解除房地产买卖合同通知函、EMS快递面单及快递邮寄状态截图，被告刘裕柏、王菊珍提交的收据、中介名片及手写纸条、催告函及邮寄状态截图、残疾人证及就医记录、到庭证人证言等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现原告认为被告未履行房地产买卖合同及补偿协议，要求予以解除，被告则认为上述买卖合同及补偿协议并非其真实意思的表示。对此本院认为，房屋买卖系大宗交易，牵涉利益巨大，买卖双方均应秉持高度审慎态度行事，遵循公平、自愿、诚信原则，且交易行为不仅要合乎法律规定，也要合乎正常交易习惯。从本案查明事实看，2020年8月7日双方签订《房地产买卖协议》，对房屋总价、付款方式及付款时间等内容进行了详细约定，根据该协议，被告补足定金后，再与原告前往中介处签订买卖合同。现原告提供的《上海市房地产买卖合同》签署时间为2020年8月8日，该合同约定的房屋总价款、付款方式及付款时间等内容与8月7日的《房地产买卖协议》均有实质性变更，房屋买卖系大宗交易，签订房屋买卖合同前，买卖双方势必要经过充分协商，达成一致意见。在被告未按约补足定金的情形下，原告并未提供证据证明双方在签订《房地产买卖协议》后又对协议约定的内容重新进行协商，变更了相应的买卖条件，故本院难以认定《上海市房地产买卖合同》是在双方协商一致的基础上，由两被告自愿签订；其次，《房地产买卖协议》是双方在协商一致的情况下签署，而《上海市房地产买卖合同》由中介拿至两被告家中签署，分开签署买卖合同有违交易习惯；最后，《上海市房地产买卖合同》中未明确约定交房时间，原告称补充条款(一)第3条对交房时间进行了约定，即甲方于收到乙方所有房款后当日内将该房屋交付乙方，交房标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。而《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均未约定明确的付款日期，且《补偿协议》对装修补偿款的支付方式约定由甲、乙双方共同协商决定，显然有违常理。综上，原、被告就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》存在诸多不合理之处，故本院难以认定两被告有签署《上海市房地产买卖合同》的真实意思，故涉案合同应为无效。 因合同被确认无效，原告主张确认原、被告就上海市徐汇区XXX村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2020年12月1日解除及主张违约金的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。现被告认可其违反了《房地产买卖协议》，愿意将已经支付的10,000元由原告予以没收。为减少当事人讼累，本院对此一并予以处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、梁冠珍与刘裕柏、王菊珍就上海市徐汇区XXX村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议无效； 二、刘裕柏、王菊珍就上海市徐汇区XXX村XXX号XXX室房屋买卖支付的10,000元定金由梁冠珍没收； 三、梁冠珍的诉讼请求不予支持。 本案案件受理费减半收取计5,650元，由梁冠珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 陈向红 二〇二一年三月四日 法官助理 李洪阳 书 记 员 李洪阳 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： 行为人具有相应的民事行为能力； 意思表示真实； 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 …… 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ……