山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1502民初926号原告：肖某，男，2008年12月27日出生，汉族，学生，住聊城经济技术开发区。法定代理人：孙某，女，1981年6月20日出生，汉族，聊城经济技术开发区。系原告肖某之母。委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忠运，山东鲁风律师事务所律师。被告：刘金恩，男，1970年3月28日出生，汉族，住聊城经济技术开发区。委托诉讼代理人：田明，山东光岳律师事务所律师。原告肖某与被告刘金恩排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告肖某之法定代理人孙某及委托诉讼代理人林树智、王忠运，被告刘金恩及其诉讼代理人田明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2000年10月23日，原告之父肖文泉（已因病去世）通过拆迁安置取得久和社区单光屯新村住宅楼29号楼2单元5楼西户504号房屋和1号车库、9号储藏室。因与被告系亲戚关系，该房屋现由被告居住。肖文泉生前于2019年12月1日将该房屋赠与原告，现原告因需入住该房屋而被告拒不搬离。现要求：一、判令被告刘金恩停止侵害、排除妨碍、立即搬出久和社区单光屯新村住宅楼29号楼2单元5楼西户504号房屋和1号车库、9号储藏室；二、判令被告赔偿原告经济损失15000元；三、诉讼费用由被告承担。被告刘金恩辩称：原告不是涉案房屋、车库及储藏室的所有权人，其诉求无事实及法律依据。一、涉案房屋及储藏室是答辩人在单光屯所建房屋拆迁补偿的一部分；二、肖文泉将取得的涉案房屋所有权转让给答辩人并交付不违反法律的强制性规定；三、原告要求赔偿经济损失的诉求于法无据，原告无任何证据证明答辩人对其所有的物权实施了侵害行为。答辩人对于涉案房屋的取得是基于合法有效的协议，并且该协议已经履行完毕。原告以物权所有权人的身份主张权利没有任何的事实及法律依据。其诉求不应得到支持，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告肖某提交的证据有：1、常住人口登记卡及常住人口登记卡索引表，证明原告及法定代表人的身份信息情况，同时证明原告与肖文泉系父子关系；2、房屋拆迁产权调换协议、单光屯楼房安置清单、限期结算通知书各一份、聊城经济技术开发区东城街道办事处单光屯村委会出具的情况证明和情况说明各一份，证明2009年10月23日肖文泉与聊城市兴业经济开发有限公司签订房屋拆迁产权调换协议，2019年11月5日聊城市兴业经济开发有限公司向肖文泉发出包含29号楼2单元5楼西户及相应车库、储藏室即案涉楼房在内的楼房限期结算通知，2011年11月肖文泉进行了结算，取得了29号楼2单元5楼西户及相应车库、储藏室的所有权；3、2019年12月1日聊城经济技术开发区东城街道办事处单光屯村委会出具的产权登记证明复印件一页，证明肖文泉将29号楼2单元5楼西户504房号房屋（121.36平方米）及相应车库（储藏室25.10平方米）的所有权赠与其子肖某并将产权登记在肖某名下；4、聊城市中医医院出具的居民死亡医学证明书一页，证明肖文泉已于2020年2月24日死亡。被告刘金恩对上述证据的意见为：原告提交的常住人口登记卡及常住人口登记卡索引表真实性及证明目的无异议。产权调换协议、安置清单虽为复印件，但对真实性无意义，但不能证明原告所要证明的问题，原告亲属肖文泉名下的拆迁权益是被告购买肖文泉宅基及所翻建房屋拆迁所得的权益，实际的权利人应为被告刘金恩。村委会出具的两份证明真实性有异议，从产权调换协议可以看出财产调换的房屋面积应为162.96平方米，以及安置费用，根本不存在就本案房屋零星交纳款项的问题。对于产权登记证明书真实性与证明内容均有异议，不动产登记的证明应该由政府主管部门出具的产权证明来确定物权的归属，而村委会没有出具产权证明的权利。并且肖文泉在取得案涉房屋后已经按照与被告的协议向被告进行了交付和使用，在这种情况下房屋的产权人应为被告，而非肖文泉以及原告所有。聊城市中医医院出具的居民死亡医学证明无异议。肖文泉将案涉房屋登记在原告名下是在处分给被告并向被告交付时间之后所进行，该行为应该认定为无处分权无效行为。原告的补充意见：原告方认为被告方的质证意见不能成立，对案涉房屋归原告所有的事实原告举出了产权调换协议、安置清单，后期补交案涉房屋差价款的结算清单、村委会的证明材料以及肖文泉生前将案涉房屋赠与给原告的产权证书，这一系列证据足以证实案涉房屋归原告所有。被告言称系购买肖文泉的宅基地及房屋然后进行拆迁得来在事实方面及法律方面均不成立。被告的答辩及质证意见与日常生活经验法则不符，被告称2006年双方就签订了购买宅基及房屋的协议，在2009年拆迁没有直接向有关组织和部门说明被拆迁房屋已归其所有使用的事实，在肖文泉生前十余年间也没有处理该问题，却在肖文泉死后向原告的母亲来说明该问题，不符合日常的生活经验法则。从肖文泉生前的本意来讲案涉房屋的归属是清楚的，归肖文泉家庭所有，肖文泉在生前病重时将该房屋赠与原告。从其一系列的行为看根本不存在将案涉房屋转让给被告的这一事实。被告刘金恩提交的证据有：1、2006年4月7日肖文泉证明一份，证明肖文泉将单光屯自有宅基地及其上房屋以3万元的价格转让给被告，并承诺负责办理翻建房屋的手续及一切相关事务，房屋建成后的使用权和所有权归被告所有；2、2006年4月7日肖文泉收到条一份，证明肖文泉收到了被告的房屋转让款3万元；3、2009年10月23日肖文泉保证书一份，证明2009年单光屯拆迁，在证明人见证的情况下肖文泉承诺将拆迁补偿中的117平方米的房屋一套转让给被告所有，承诺将房产证办理在被告名下；4、2010年5月21日单光屯村委会保证书一份，证明被告所见院落应得产权调换房屋162.96平方米，搬迁安置费118400元；5、被告与原告法定代理人谈话时的录音，该录音能够明确说明117平方米的房子已经由肖文泉处分给被告是明知的。以上证据能够证明从2006年肖文泉处分给被告老宅基及房屋以后被告进行了翻建，所有翻建手续由肖文泉办理，在2009年拆迁时肖文泉书写证明将117平米的房屋一套转让给被告，并于2013年向被告进行了房屋交接，根本不存在原告所主张的肖文泉将案涉房屋交付给被告使用违反日常法则的情形。整个案件事实可以说明被告所建房屋的拆迁必须依据肖文泉的名字才能进行拆迁补偿手续，肖文泉应将拆迁所得的所有权益向被告交付。在2013年交付后于至2019年经过七八年的时间再将产权处分给其亲属，明显的是无权处分行为。原告对被告提交证据的质证意见为：证据1、2真实性、客观性有异议，该证据如果是客观的，被告在拆迁时就应向有关部门主张自己的拆迁补偿权益。在肖文泉去世后起诉期间到法庭主张该权益我方认为该证据是不真实的。对合法性有异议，应不予采信。证据3无法查证是不是肖文泉本人书写，即便是真的，肖文泉当时尚未取得房屋的权利，无法做出保证，因此做出该保证是不合法的。证据4是复印件，在没有原件印证的情况下依法不应采信，该保证书内容无法证明与案涉房屋有关。证据5录音的内容并不能证明被告所称的原告的母亲明知案涉房屋肖文泉在生前已转让给被告的事实。另证据1、2、3恰恰证明了老宅基及拆迁后得到的楼房当时的所有权人系肖文泉。证据2中收到条证明的事实与被告的答辩意见相悖，因为其答辩意见称欠其3万元修理费，而收到条却是收到现金3万元与事实不符。被告所举出的上述证据证明效力明显低于原告所举证据效力，无法推翻原告举证所要证明的案件事实。证据3上面的证明人肖学廷是刘金恩妹夫、刘保有系刘金恩亲侄子，具有法律利害关系，没有证明力。被告的补充意见：关于原告主张被告应向拆迁主管部门主张权利的事宜，因农村房屋所有权的转移只限于经济组织成员范围内，鉴于这种情况，所以在2006年4月7日肖文泉出具的证明中明确载明被告翻建房屋由肖文泉负责办理手续，这一法律的禁止性规定也恰恰能够说明被告不可能以自己的名义向拆迁主管部门主张权益，虽然建筑物都是被告翻建的。涉案房屋是2009年开始拆迁，2013年肖文泉取得涉案房屋，如果不存在肖文泉向被告转让的事实，肖文泉就应该不可能向被告交付，不可能不向法庭主张权利，在原告于2021年向法庭提起诉讼时，距离交房时间已达七年有余，该事实恰恰能够说明原告及其法定代理人对肖文权转让涉案房屋的事实是明知的。关于肖文泉2009年出具保证书转让案涉房屋的效力问题，该保证书应是合法有效的行为，因为案涉房屋是肖文泉取得的拆迁权益，肖文泉具有合法的处分权，并不能说房屋没有建成，其保证书就没有法律效力。肖文泉向被告交付房屋后该转让行为已经履行。被告所举的上述证据其证明力符合客观事实及日常法则，上述证据能够证明肖文泉的转让行为并不违反土地管理法的禁止性规定，证明的效力远远高于原告所提交的证据。综合上述证据，可以认定的事实：2006年4月7日，肖文泉将单光屯自有宅基地及其上房屋以现金3万元及拖欠的修车费转让给被告，并承诺负责办理翻建房屋的手续及一切相关事务，房屋建成后的使用权和所有权归被告所有。被告对买受的房屋进行了翻建，该处房产于2009年进行了拆迁，并置换了案涉楼房一处。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。聊城经济技术开发区东城街道办事处单光屯村民委员会不是不动产登记机关，其出具的产权证明不具有产权登记效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。禁止非本集体经济成员购买农村宅基地及房屋。肖文泉与被告刘金恩的宅基地房屋转让协议违反了强制性效力性规定，应属无效合同。但因出卖人肖文泉明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后原告又以案涉房产于2019年12月1日受赠与为由主张停止侵害、排除妨碍、搬出诉争房屋并赔偿损失，对本案被告买受人刘金恩的信赖利益造成了损失，对于该损失，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。综上，案涉房屋的权属不明，原告的诉讼请求，本院不予支持，原告可依据相关法律关系另行诉讼以维护相应的合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：驳回原告肖某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告肖某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  王洪民二〇二一年三月二十三日书记员  田 振