北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初12009号原告（反诉被告）：唐婷，女，1983年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩春明，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛鹏置业有限公司，住所地北京市房山区良乡镇邢家坞村委会东330米。法定代表人：董毅，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）唐婷与被告（反诉原告）北京盛鹏置业有限公司（以下简称盛鹏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依职权将案由变更为商品房预售合同纠纷，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐婷及其委托诉讼代理人韩春明，被告（反诉原告）盛鹏公司的委托诉讼代理人王国鹏、杨洪越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除唐婷与盛鹏公司签订的《北京市商品房预售合同》（住宅类）；2.判令盛鹏公司返还唐婷首付款866000元；3.本案诉讼费用由盛鹏公司承担。事实和理由：2019年11月12日，唐婷根据盛鹏公司销售员发出的要约，与盛鹏公司签订了《北京市商品房认购书》《北京市商品房认购书补充协议》，约定唐婷认购的标的商品房的套内面积为56.18平方米，唐婷支付首付款866000元。2019年11月15日，唐婷已付完上述款项，多次前往所购商品房实地考察，经查实，唐婷所购商品房的实际情况与盛鹏公司销售员描述存在重大差异：其一，标的商品房与地铁站实际距离太远，与盛鹏公司描述严重不符。签约前，盛鹏公司承诺近期标的商品房附近准备建轻轨，交通便利，但签约后，盛鹏公司否认该承诺，系其利用购房人对当地信息匮乏的弱势，采取虚假宣传的方式，诱导唐婷违背真实意愿与其签约；其二，标的商品房套内面积与实际面积相差甚远，认购协议约定的套内面积为56.18平方米，但经唐婷实地测量，实际套内面积不足49平方米，严重影响居住，严重违背购房初衷；其三，盛鹏公司利用其缔约强势地位，一次性将多份书面材料交由唐婷签署，并未释明重点条款或格式条款，唐婷多次要求盛鹏公司交付《商品房预售合同》文件以查看具体条款，确定是否签署，如何签署，盛鹏公司始终拒绝交付，已构成违约。为此，唐婷拒绝继续与盛鹏公司签订正式合同，要求退房，盛鹏公司一再拖延，拒不配合。综上，唐婷多次要求盛鹏公司退房而其一再推脱，拒不退还首付款，已严重侵犯唐婷的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。盛鹏公司辩称，不同意唐婷的全部诉讼请求。2019年12月15日，唐婷与盛鹏公司签定《北京市商品房预售合同（住宅类）》及《变更付款方式之补充协议》，该合同为有效合同，应当继续履行。唐婷未能举证证明盛鹏公司存在虚假宣传，且合同签订后，双方的权利义务应以合同约定为准，唐婷所称房屋套内面积不足缺乏依据，涉案房屋具有专业房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书》，套内建筑面积误差比绝对值并未超出3%。另，唐婷主张盛鹏公司逾期交房，但依据合同明确约定，盛鹏公司交付房屋的前提为唐婷付清房屋全款，在唐婷未付清全部房款的情形下，盛鹏公司无义务交房，不存在违约情形，请求法院驳回唐婷的全部诉讼请求。盛鹏公司向本院提出反诉请求：1.判令唐婷支付剩余购房款1590000元；2.判令唐婷支付逾期付款违约金，以1590000元为基数，每日按万分之三计算，自2020年1月25日起至实际付清之日止；3.本案诉讼费由唐婷承担。事实和理由：2019年12月15日，唐婷与盛鹏公司签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）草稿，预售合同约定，唐婷购买盛鹏公司位于北京市房山区某镇某地块某号住宅楼某层某单元某号商品房，房屋预测建筑面积75.86平方米，商品房总价款2456000元，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时约定，买受人应于2019年12月15日前付清所购商品房总价款的35%，金额为866000元，剩余房款1590000元，买受人以组合贷款方式支付。若自本合同签订之日或该房屋所在楼栋具备银行要求的放贷条件之日起30日内，出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第八条逾期付款责任及补充协议约定承担违约责任。截至目前，唐婷仅支付购房款866000元，尚欠1590000元未按照协议约定支付，虽经多次催告，唐婷至今仍未能足额履行付款义务。综上，为维护盛鹏公司的合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。唐婷针对盛鹏公司的反诉辩称，不认可盛鹏公司的反诉请求。双方对于付清尾款的约定不明，无法确定付款的最终时间，且双方签订的合同为格式条款，排除了买受人进行选择的权利，唐婷为在职学生，有可能申请不下来贷款，对此盛鹏公司是知悉的，盛鹏公司未就该条款进行说明和提示，对于唐婷的权利影响极大，该条款应属无效。另，如果存在违约责任的话，违约金标准过高，申请法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月15日，盛鹏公司（出卖人）与唐婷（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）草稿（以下简称《预售合同》），约定唐婷购买盛鹏公司开发的位于北京市房山区某镇某项目中的某住宅楼某层某单元某号房屋（以下简称某号房屋），该商品房规划性质为住宅，预测建筑面积75.86平方米，其中套内建筑面积56.18平方米，分摊共有建筑面积19.68平方米。该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米43716.63元，总价款2456000元。关于付款方式和期限，《预售合同》附件四第三条约定：买受人应当在2019年12月15日前付清所购商品房总价款的35%，金额为866000元（含定金100000元），剩余房款1590000元，买受人以按揭贷款方式支付。买受人应当在本合同签署后3日内向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第八条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。附件四第三条同时明确，尽管有其他约定，但若自本合同签订之日或该房屋所在楼栋具备银行要求的放贷条件之日（以时间较晚者为准）起30日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《预售合同》第八条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。《预售合同》第八条逾期付款责任约定：1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。《预售合同》第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。《预售合同》第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2020年8月30日前向买受人交付该商品房。另，《预售合同》附件十二补充协议第四条约定：出卖人按合同正文约定日期将该房屋交付给买受人的前提条件是买受人已付清全部房价款、违约金、税和费用、向出卖人清偿担保债务（如有），否则买受人除按合同约定承担相应责任外，出卖人还有权拒绝交付该商品房且交付时间和产权办理时间相应顺延，而不承担任何违约责任。2019年12月15日，唐婷与盛鹏公司签订《变更付款方式之补充协议》，将首付款由一次性支付变更为分期支付，变更后的付款方式为：买受人于2019年10月8日前支付第一期首付款，金额为370000元（含定金50000元），于2019年12月15日前支付第二期首付款，金额为496000元。本案审理过程中，唐婷与盛鹏公司一致认可唐婷已交纳房屋首付款866000元，未办理剩余房款1590000元的银行按揭贷款手续。关于未办理银行按揭贷款手续的原因，唐婷认可系因其尚在学校就读，无法出具个人收入证明，其未向银行提交贷款申请手续。因未能办理银行按揭贷款手续，唐婷与盛鹏公司签订的《预售合同》草稿，未进行网签备案。唐婷未向盛鹏公司支付剩余购房款，盛鹏公司亦未向唐婷交付某号房屋。2020年8月28日，盛鹏公司向唐婷发出律师函，要求其缴纳某号房屋剩余购房款1590000元，并按照日万分之三的标准支付2020年1月4日至2020年8月28日的违约金113526元。另查，盛鹏公司于2018年6月10日取得某项目商品房预售许可证，某号房屋所在楼栋于2019年3月25日完成楼栋主体结构封顶，2019年12月18日通过竣工验收，2020年1月20日取得了《工程竣工验收备案表》，2019年12月13日，北京市规划和自然资源委员会出具了涉案项目符合2017规（房）建字0053号《建设工程规划许可证》的建设工程规划核验意见。2020年10月19日，北京某科技有限公司出具涉案房屋所在楼栋的《房屋面积测算技术报告书》，依据其中房屋建筑面积分户计算明晰表显示，涉案某号房屋的实测建筑面积为76.06平方米，其中套内建筑面积56.18平方米，分摊共有建筑面积19.88平方米。本院认为，盛鹏公司与唐婷签订的《预售合同》及其附件均为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。唐婷主张盛鹏公司未就相关条款进行说明提示，但从《预售合同》来看，合同文本中有关房屋价款、交付条件、贷款不能的处理办法等内容，均通过加印下划线的方式予以突出显示，且上述内容处亦有唐婷的签字和捺印予以确认，据此，唐婷关于贷款不能的处理办法条款应属无效的主张，本院不予采信。本案中，唐婷要求解除《预售合同》，并于庭审过程中明确，其解除合同的事由为涉案某号房屋面积差超过3%以及盛鹏公司逾期交房。关于某号房屋面积误差一节，依据《房屋面积测算技术报告书》，涉案某号房屋的实测建筑面积为76.06平方米，套内建筑面积为56.18平方米，分摊共有建筑面积为19.88平方米，均未超过3%的误差范围。关于盛鹏公司逾期交房一节，《预售合同》中虽约定涉案房屋的交付日期为2020年8月30日，但合同中亦明确约定盛鹏公司交付涉案房屋的前提为唐婷已交纳全部房屋价款，在唐婷未缴纳全部房款的情况下，盛鹏公司顺延向唐婷交付涉案房屋，符合合同约定，唐婷主张盛鹏公司逾期交房，缺乏依据。据此，唐婷所持两项合同解除事由，均无法成立，其请求解除《预售合同》以及要求盛鹏公司返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。唐婷和盛鹏公司双方均应按照《预售合同》约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现唐婷因自身原因，未按照合同约定办理银行按揭贷款手续、亦未支付剩余购房款已经构成违约，应当承担违约责任。盛鹏公司要求唐婷支付剩余购房款及逾期付款违约金，理由正当，本院予以支持。关于违约金的起算时间，依据《预售合同》附件四第三条的约定，唐婷在无法办理银行按揭贷款的情况下，应于2020年1月24日前一次性交纳剩余房款，故逾期付款违约金应自2020年1月25日起算。唐婷主张双方约定的违约金标准过高，要求调整。本院考虑到合同履行的具体情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，依法将违约金标准酌情调整为按日万分之一计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、唐婷于本判决生效之日起十日内向北京盛鹏置业有限公司支付购房款1590000元及违约金（以1590000元为基数，按照日利率万分之一计算，自2020年1月25日起至实际给付之日止）；二、驳回唐婷的诉讼请求；三、驳回北京盛鹏置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6230元，由唐婷负担（已交纳）。反诉案件受理费10309元，由北京盛鹏置业有限公司负担1266元（已交纳），由唐婷负担9043元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二一年三月三十一日书记员  甄伟超