山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终588号上诉人（原审被告）：李某1，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：高某，北京市天理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，北京市金台（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：金某，上海兰迪（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温某，上海兰迪（太原）律师事务所律师。上诉人李某1因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某1上诉请求：撤销一审判决中关于资金占用费的判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院以李某1未按合同约定时间为陈某办理更名手续构成违约，支持陈某解除《房屋买卖协议》的诉求，属于事实认定错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陈某在签订《房屋买卖协议》时明知李某1未取得房屋权属证书，无法办理房屋过户手续，约定采取违法手段让开发商与陈某办理虚假的网签合同更名手续，该约定无效，而且李某1在客观上也无法依法为陈某办理网签合同更名手续，故李某1不存在违约行为，一审法院据此认定李某1构成违约属于事实认定错误。二、李某1不存在占用陈某资金的事实，一审法院判决李某1承担资金占用费没有依据。合同签订时陈某知悉该房屋存在按揭贷款，为了更好的履行合同双方约定先期付款用于偿还该房屋的按揭贷款、利息及违约金。合同签订后，陈某分两次将350万元房款直接打入李某1的贷款账户偿还房屋的按揭贷款、利息及违约金，并实际解除了该房屋上的抵押权，李某1从未占用该笔资金。陈某明知李某1多方努力依然无法按合同约定为其办理网签合同更名手续，仍然于2020年7月20日向李某1账户汇入5万元的网签合同更名费用，并于21日找李某1取出该笔5万元费用并交给了开发商，至今开发商并未退还该5万元，李某1并不存在占用陈某5万元资金的事实。三、即使一审法院认定李某1违约，也不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》判令李某1支付资金占用费。首先，李某1并没有违约，也不存在占用陈某资金的事实，即使一审法院认定违约，李某1也不应承担资金占用费的违约责任。其次，即使李某1构成违约，李某1与陈某之间为房屋买卖合同法律关系并非民间借贷合同关系。依据最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条关于认定约定违约金是否过高的意见，买卖合同解除后违约金给付并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》处理房屋买卖合同纠纷，属于适用法律错误。四、即使一审法院认为李某1构成违约，依法应当承担违约责任，李某1承担的违约责任也不得超过该房屋的租金收益。一审认定在李某1与陈某签订《房屋买卖合同》时房屋已经出租的事实。因此陈某很清楚合同履行后所获得的利益就是房屋租金。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”陈某在签订合同时已知房屋的出租现状，明知该协议履行后可以获得的收益即为该房屋的租金收益。因此一审法院即使判决解除买卖合同，李某1承担陈某的损失也应当以该房屋的租金收益为限。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。但李某1同意解除与陈某之间的房屋买卖合同，返还陈某已付房款350万元及5万元不动产登记费用。对于一审法院判决李某1支付该两笔费用的资金占用费，系适用法律错误，应当按照合同订立时能够预见的利益为限作为损失进行赔偿（即房租收益，按陈某实际付款350万与合同约定的房屋转让价格876万的比例计算租金收益）。特请二审法院查明事实，依法改判。陈某辩称，一、李某1未履行合同义务，陈某有权解除合同并要求李某1承担合同约定的违约责任。陈某按约将350万元定金转入李某1账户中，不管李某1是存放在账户中或是用于偿还该房屋的按揭贷款，都是李某1在实际占有和支配，现合同解除，李某1非但没有实质性地与陈某协商赔偿方案，反而在一审后提起上诉继续拖延债务的履行，导致陈某资金迟迟不能退回,其应当向陈某返还350万元定金和5万元过户费，并承担合同约定的违约责任。二、一审法院认定李某1构成违约适用法律正确，李某1的上诉请求和理由没有任何事实和法律依据。双方签订的合同中的全部约定都是根据国家相关规定去交纳税款，合同合法有效。陈某购买房屋本是需要在短期内得到交付后投入商业运营，但李某1既没有按照约定办理更名手续，又违反约定的交房日期，随后再次出租，李某1的种种违约行为造成陈某的实际损失远远大于民间借贷利息的上限和房屋租金。一审判决并未填补陈某的实际损失，在仅参照民间借贷利率上限支持了陈某的部分请求情况下，李某1仍欲继续拖延履行，望法庭依法驳回李某1上诉请求并判令李某1按照合同约定承担相应的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。陈某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋买卖协议》；2、依法判令李某1向陈某返还定金350万元，退还陈某办理不动产登记税费5万元，向陈某支付房产租金收益50万元，向陈某支付资金占用1122793元，向陈某支付逾期交房违约金92万元，以上共计6092793元；3、依法判令李某1承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月7日，山西鸿升房地产开发集团有限公司（出卖人）与李某1签订了合同标号为20160029273的《商品房屋买卖合同》（网签合同），约定李某1购买山西鸿升房地产开发集团有限公司开发的的位××路房；该商品房用途为办公，建筑面积649.11平方米；该商品房总金额10129621元；李某1于2016年6月6日向出卖人支付总房款的70%即7149621元，剩余房款298万元办理银行按揭；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，李某1不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按李某1不退房，出卖人按已付房价款0.01%向李某1支付违约金的方式处理。合同签订后，出卖人向李某1交付了房屋，李某1作为出租方于2018年7月1日与作为承租方的北京超峰融汇信息咨询有限公司签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋进行了出租，房屋租赁期限为期五年，自2018年7月1日起至2023年7月1日。2019年8月27日，陈某与李某1签订《房屋买卖协议》，约定李某1同意将其位于集阜路1号第1幢(鸿升时代广场)11层1101号房屋(建筑面积649.11平方米)转让给陈某，转让含税价格为8763000元；李某1承诺并保证上述所售房屋产权为李某1单独所有，其无任何抵押、质押、买卖等权利限制及产权纠纷，且该房屋现承租人已书面放弃优先受偿权；鉴于李某1已与开发商签订了商品房屋买卖合同，李某1承诺本协议生效后，本协议第一条项下的房屋所有权即归陈某所有，自本协议生效之日起上述房屋租金收益即归陈某所有；李某1负责自本合同生效之日起150日内，为陈某办理完毕网签合同更名手续，办理更名所发生的一切税费陈某只承担5万元，其余部分全部由李某1承担；李某1未能在上述约定时间为陈某办理更名的，为李某1违约，陈某有权单方面解除合同，也有权要求继续履行合同；陈某因此单方面解除合同的，李某1除应在解除合同后2日内全额退还原告已支付的定金，还须向陈某支付以下费用：（1）支付陈某本合同项下第六条约定的自该协议生效之日起至解除合同之日的该房产租金收益；（2）全额支付陈某资金占用费，资金占用费自陈某支付定金之日起至李某1退还陈某全部定金之日，每日资金占用费为2900元；李某1承诺在2020年6月30日前与现承租人解除租赁合同关系并将上述房屋交由陈某使用；如李某1不能在2020年6月30日前解除与现承租人的租赁合同关系，导致无法向陈某按期交房，每逾期交房一日，李某1向陈某支付违约金1万元；本合同签订后三个工作日内，陈某向李某1支付定金350万元，李某1为陈某办理完毕网签合同更名手续，在陈某与开发商正式签订的《商品房买卖合同》生效后五个工作日内，陈某支付李某1购房款5063000元，李某1向陈某交付房屋之日（2020年6月30日），或陈某、李某1、现承租方三方签订关于解除李某1和现承租方租赁协议之日，陈某向李某1支付剩余房款20万元；上述房屋自本协议生效之日起至2020年6月30日的租金由李某1按照5万元/月支付给陈某，该笔费用在陈某支付第二笔房款时从应支付房款中一次性扣除，如因非陈某原因导致该协议解除或李某1不能将房屋按时交付陈某，上述租金收益仍归陈某所有。《房屋买卖协议》签订后，陈某于2019年8月29日分两笔向李某1支付定金150万元，2019年9月17日分两笔向李某1支付定金200万元。2020年7月20日，陈某再次向李某1转账支付5万元用于办理网签合同更名手续。后李某1未按《房屋买卖协议》约定的时间为陈某办理网签合同更名手续，故陈某诉来一审法院，要求与李某1解除《房屋买卖协议》，返还陈某已付定金350万元、不动产登记税费5万元，并要求李某1支付房产租金收益50万元，支付资金占用费1122793元及逾期交房违约金92万元。一审法院认为，《房屋买卖协议》是陈某、李某1在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》约定李某1未能在约定时间为陈某办理更名的，为李某1违约，陈某有权单方面解除合同。本案中，李某1未按约定时间为陈某办理更名手续，李某1已构成违约，故对陈某要求解除《房屋买卖协议》的诉求，本院予以支持。《房屋买卖协议》解除后，李某1应当返还陈某已付房屋定金350万元、不动产登记税费5万元。关于陈某主张的资金占用费，虽然双方在《房屋买卖协议》中约定了合同解除后，自定金交付之日起按每日2900元支付资金占用费，但该约定明显超过法律规定的范围，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，酌情按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。关于陈某主张的逾期交房违约金、房产租金收益，未提供足够证据证明，且陈某已付定金的损失已在资金占用费中获得了相应补偿，故对陈某主张的逾期交房违约金及租金收益，本院不予支持。综上，判决如下：“一、李某1在本判决生效后十日内返还陈某定金350万元，并按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付陈某至本判决确定的给付之日止的资金占用费（其中150万元从2019年8月30日起开始计算，200万元从2019年9月17日起开始计算）；二、李某1在本判决生效后十日内返还陈某不动产登记税费5万元，并按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付陈某自2020年7月20日起至本判决确定的给付之日止的资金占用费；三、驳回陈某的其他诉讼请求。案件受理费54450元减半收取计27225元、诉讼保全费5000元，由陈某负担6725元，李某1负担25500元。”本院二审期间，当事人均未提交新证据，对于一审认定的事实，李某1与陈某均表示无异议，本院予以确认。本院认为，关于合同效力及上诉人是否违约的问题。本案所涉的法律事实发生于我国民法典施行之前，原则上应适用当时的法律规定。当时我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，本案双方当事人签订的《房屋买卖协议》系在平等自愿的基础上签订的，可以确认出自双方当事人的真实意愿。现上诉人以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款即未依法登记领取权属证书的房地产不得转让为由主张无效，该规定属于对物权转移行为的规定，不应系影响合同效力的强制性规定，上诉人以此规定主张合同无效，不应支持。上诉人李某1未按合同约定履行义务构成违约，一审认定并无不当。关于资金占用费有无法律依据的问题。案涉《房屋买卖协议》中约定的违约金及资金占用费超过法律规定的范围，一审法院调整参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，酌情按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，相应补偿了陈某已付款项的损失，一审判决并无明显不当。综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费11658元，由李某1自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 成志刚审判员 李 哲二O二一年三月十日法官助理 王兆宇书记员 苏 慧