江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终638号上诉人（原审原告）：殷士文，女，1972年2月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：陈林，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾奚竹，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王茂德，男，1952年4月21日出生，汉族，住宝应县。被上诉人（原审被告）：徐爱珍，女，1953年3月1日出生，汉族，住址。被上诉人暨王茂德、徐爱珍的共同委托诉讼代理人（原审被告）：王俊，男，1979年12月20日出生，汉族，居民身份证号码321023197912205212，住址同王茂德。被上诉人（原审被告）：贾莉，女，1978年12月2日出生，汉族，住址。原审第三人：于万清，男，1969年9月8日出生，汉族，住宝应县，暂住扬州市。上诉人殷士文因与被上诉人王茂德、徐爱珍、王俊、贾莉、原审第三人于万清房屋买卖合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2020）苏1023民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人殷士文上诉请求，1.撤销（2020）苏1023民初2713号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.被上诉人支付给于万清16万元，上诉人不认可其是购房款，给付行为发生在他们之间、存在哪些债权债务，上诉人不知情，一审法院要求上诉人承担举证不能责任不符合法律规定。2.一审法院机械的以合同主体认定房屋出卖方是上诉人和第三人，而上诉人提交的通话录音证明已告知被上诉人房屋买卖与第三人无关，被上诉人予以认可。签订房屋买卖合同时，上诉人已出示并告知与于万清房屋买卖契约及建房手续给被上诉人，因为小产权房所以被上诉人要求第三人作为原房主在合同上签订确认。被上诉人出具的欠条，也写明只欠上诉人房屋尾款99万元，之前房款一直是现金给付上诉人，证明被上诉人清楚房屋交易相对方只有上诉人，第三人是见证人的身份而非出卖方，没有权利单独收取房款。如果被上诉人给付第三人的是案涉房款，他们属于恶意损害上诉人利益。二、一审判决违反法定程序。一审法院对被上诉人延迟给付行为是否构成违约没有判定说理，就直接驳回该诉讼请求。一审法院找第三人做笔录时，有王家人在场，故陈述内容不是真实意思表示，应以第二次开庭时提交的情况说明为准。上诉人申请一审法院向第三人核实出具情况说明所涉内容，尤其向被上诉人核实是否收到上诉人出示的其与第三人之间的房屋买卖契约，一审法院未作回应。一审法院单方面采纳被上诉人举证及第三人违背真实意愿的陈述，而对上诉人的举证只字未提，导致认定案件事实错误，程序违法，依法应当予以撤销。被上诉人王茂德、徐爱珍、王俊、贾莉共同辩称，1.我方和于万清、殷士文签订房屋买卖合同的时候，于万清是船闸村集体组织成员，房屋的土地性质也是大集体的。于万清在卖房时告诉我们，他和殷士文是夫妻，所以，卖房时甲方才会是他们夫妻二人。2.房屋买卖后给付房屋款都有甲方的收条，收条的总金额和房屋买卖合同的金额一致，足以证明我方已全额给付房屋款项。3.我方和于万清、殷士文除房屋买卖外，没有任何的生意往来，也没有任何的债权债务。请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人于万清述称，宝应法庭找我做的笔录调查时，由于王茂德、王爱民弟兄在现场，本人所说相关内容不是事实，第二次开庭前提交的情况说明是事实。一审法院没有就该情况说明内容与我核实就判了。上次情况说明所述“房款”，由于本人生意周转需要而借“房款”之名借用，并不是房款，本人承诺借用的16万元待生意好转逐步还给王家。殷士文向一审法院起诉请求：1、判令王茂德等四人向殷士文支付购房款16万元；2、判令王茂德等四人支付16万元违约金（以16万元为基数，自2017年9月20日至实际给付之日止，按月利率2%计算）；3、本案诉讼费用由王茂德等四人承担。事实与理由：殷士文将位于宝应县产）出售给王茂德等四人，并签订了《房屋买卖契约》。约定：房款为149万元；付款方式为分期给付；其中，定金10万，余款在2017年6月20日前给付40万，2017年9月20日前付清尾款99万元。双方还约定，逾期给付房款的，每逾期一月，支付房屋价款2%的滞纳金。截止目前，王茂德等四人仍有16万元尾款未给付殷士文。为维护殷士文合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。一审法院查明：于万清、王茂德、徐爱珍、王俊、贾莉系宝应县安宜镇船闸村村民。殷士文不是宝应县安宜镇船闸村村民。2016年12月6日殷士文与于万清订立房屋买卖契约，约定：由于万清将船闸村8号房产出售给殷士文，房屋价款为160万元，该契约已完成房屋交付和款项支付。因于万清为宝应县安宜镇船闸村村民，而殷士文非该村村民，致该房屋产权未办理变更手续。2017年6月16日，殷士文、于万清与王茂德、徐爱珍、王俊、贾莉签订房屋买卖契约。约定：由殷士文、于万清将前述房屋出售给王茂德、徐爱珍、王俊、贾莉，房屋价款为149万元；付款方式为分期给付，其中，定金10万元在买卖双方订立房屋买卖契约前的2017年6月14日已由王茂德等四人交付给于万清；余款在2017年6月20日前给付40万，2017年9月20日前付清尾款99万元。双方还约定了逾期给付房款，每逾期一月，支付房屋价款2%的滞纳金等内容。实际履行中，王茂德等四人在2017年6月16日、2017年10月12日、2017年11月2日、2017年12月13日、2018年2月12日累计支付给殷士文、于万清123万元。2017年10月10日、2017年11月10日、2018年6月6日，王茂德等四人累计支付16万元给于万清。因殷士文认为王茂德等四人尚欠房屋尾款16万元未支付而提起本诉。上述事实，有房屋买卖契约、汇款凭证、收条、当事人陈述等予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，殷士文、于万清与王茂德、徐爱珍、王俊、贾莉签订的房屋买卖合同，经审查，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。合同签订后，各方应按合同的约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点：一、王茂德等四人支付给于万清16万元的法律性质，即该16万元是否属于房款？二、于万清是否有权单独收取房款16万元？王茂德等四人延迟履行是否构成违约？针对第一个争议焦点，殷士文不认可其是购房款，但未尽到相应的举证责任。王茂德等四人辩称，给付于万清16万元款项时，于万清出具的收条也是房款，且其与于万清不存在其他债权债务关系。于万清在诉讼内自认也是收到的王茂德等四人房款。因此，一审法院认定王茂德等四人给付于万清的16万元属于购房款。针对第二个争议焦点，殷士文称该16万元的收取是于万清的个人行为，并未得到殷士文认可，且于万清只是见证人，并不是房屋的出卖方。王茂德等四人认为，房屋买卖契约中的出卖方是殷士文、于万清，并且涉案房屋的“个人建设房屋用地许可证”的户主为于万清，家庭人口为五人。因此，其有理由相信于万清是该房屋买卖的适格主体。于万清接收16万元房款的行为不仅合法，而且通知我方延迟履行，所以我方迟延履行不构成违约。对此，一审法院认为，从当事人订立的合同条款分析，房屋出卖方的主体是殷士文和于万清，在房屋买卖合同中双方并没有特别约定，收款人仅限于殷士文。且从当事人数次交付房款来看，于万清也单独作为收款人或者共同收款人立下过字据。综上，一审法院对殷士文的诉讼请求，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回殷士文的诉讼请求。案件受理费5962元、保全费2070元，合计8032元，由殷士文负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明，一审法院审理认定的事实基本属实，本院予以确认。另查明，王茂德、徐爱珍、王俊、贾莉是一家人，王茂德、徐爱珍是夫妻，王俊、贾莉是王茂德的儿子、儿媳。涉案房产的个人建房用地报批表载明的申请人为于万清、个人建房用地许可证载明的土地性质为集体。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在判断不动产的权属时，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。此外，非农村集体经济组织成员不得自由买卖农村居民在农村集体土地上所建房屋。本案中，第一，王茂德一家与于万清均为船闸村村民，涉案房产由于万清申请建设、房产占用的土地为集体所有性质，王茂德一家完全可以相信涉案房产的不动产物权属于于万清所有。第二，本案房屋买卖契约由王茂德一家与于万清、殷士文签订，于万清作为合同签订的一方当事人并多次出具房款收条，王茂德一家完全可以相信支付给于万清房款即为支付本案合同购房款；且因于万清通知延迟履行，故涉案房款尾款的延迟履行不构成违约。第三，于万清作为完全民事行为能力人、房屋买卖契约签订一方当事人，在本案中前后陈述矛盾，明显缺乏诚信；一审法院与其制作谈话笔录时，无论王家人是否在场，不影响该谈话笔录的法律效力；如果因为有对方当事人在场而否认人民法院调查笔录的法律效力，将得出否认人民法院庭审笔录效力的谬论。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法不应予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5962元，由上诉人殷士文负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  叶 露审判员  孙建瑢二〇二一年三月十九日书记员  朱爱娟