上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21151号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江运洪，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：上海财昌实业发展有限公司，住所地上海市长宁区。原告上海弼俊电子商务有限公司(以下简称“弼俊公司”)诉被告上海财昌实业发展有限公司(以下简称“财昌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理，依法适用简易程序。因无法用其他方式直接向被告送达有关诉讼文书，本院向被告公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2021年2月25日公开开庭进行审理，原告弼俊公司的委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼，被告财昌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告弼俊公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年11月1日至2017年5月31日租金(2017年3月1日至2017年4月30日免租)人民币57,891元及逾期利息(以57,891元为本金，按每日千分之一，自2017年6月1日计算至实际支付之日止)；2、被告支付原告2017年1月1日至2017年5月31日物业管理费7,377.80元及逾期利息(以7,377.80元为本金，按每日千分之一，自2017年6月1日计算至实际支付之日止)；3、被告向原告支付违约金26,107.20元；4、被告向原告支付空置期损失39,160.80元；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月14日，上海莎欧科技发展有限公司(下称莎欧公司)与被告签订《租赁合同》,约定被告租赁莎欧公司位于上海市华徐公路XXX号B座602室，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日，月租金11,578.20元，物业管理费每月1,475.40元。后莎欧公司与原告签订《债权转让协议》,将被告欠付莎欧公司的租金、物业费、违约金、空置期损失以及《租赁合同》相关权利义务等全部转让于原告，并通知被告。同时,物业管理公司出具《情况说明》表示相关物业管理费同意由原告一并主张。被告拒不支付租金和物业管理费的行为属根本违约,故原告诉至法院。被告财昌公司未到庭答辩。经开庭审理查明，莎欧公司系上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号房地产权人。2016年3月14日，莎欧公司(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，将上海市华徐公路XXX号B座602室(下简称案涉房屋)出租给乙方。租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。租金每月11,578.20元，物业管理费每月1,475.40元，每2个月支付一次，支付时间为每2个月的首月前五日。4.5条，乙方向甲方支付等同于2个月租金即23,156.40元作为履约保证金；甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金等欠费及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利。4.7条，如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金。10.1条，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足以抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。10.3.1条，因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除而形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。等。合同附件一优惠及免租期约定：除合同正文3.4.3条约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年60日、第二年60日、第三年60日的免租期。其中，2017年3月1日至2017年4月30日为免租期。以上免租期内甲方免收乙方租金，但不免除物业管理费和其他费用。2017年5月22日，被告向莎欧公司出具退租申请，表示因公司发展需要，被告决定于2017年5月31日不再续租602室，请莎欧公司办理相关手续。2020年5月8日，欧莎公司(债权转让人，甲方)与原告(债权受让人，乙方)签订债权转让协议书，约定截至本协议签署之日，债务人财昌公司欠甲方2016年11月1日至2017年5月31日(2017年3月1日-4月30日免租)的57,891元及逾期利息、2017年1月1日至2017年5月31日物业费管理费7,377.80元及逾期利息、违约金26,107.20元、空置期损失39,160.80元。现将全部债权131,723.45元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。”同日，欧莎公司向被告寄送债权转让通知书，告知被告上述债权转让事宜，并要求被告将债务款全部直接支付给原告。被告未签收。2020年5月8日，上海一通世界投资管理有限公司出具《情况说明》，载明：我公司受莎欧公司委托对上海市华徐公路XXX号B座602室进行物业管理，物业管理费由我公司收取并开具物业管理费收费凭证，对华徐公路XXX号B座602室即被告拖欠的物业费，我公司授权莎欧公司一并主张，我公司不再主张，对莎欧公司将物业费的债权转让给原告予以认可。以上事实，由原告陈述、产权证、租赁合同、债权转让协议书、债权转让通知书、邮寄凭证、情况说明等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：被告租金支付至2016年10月31日，物业费支付至2016年6月30日。被告支付过23,156.40元的保证金。被告于2017年5月31日搬离后，案涉房屋一直空置，直至2018年4月27日，案外人承租系争房屋。原告同意用保证金抵扣空置期损失，不同意抵扣欠付的租金和物业费。莎欧公司出具情况说明，同意用保证金23,516.80元抵扣空置期损失。根据庭审查明的事实，本院认为，莎欧公司及被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，于法无悖，应属合法有效，双方均应按约履行。根据原告陈述及在案证据，被告理应支付莎欧公司2016年11月1日至2017年5月31日期间租金。后莎欧公司将其对被告的上述债权转让给原告，并经本案诉讼通知被告，故原告向被告主张系争租金，于法无悖，本院予以支持。一通公司同意由莎欧公司向被告主张系争物业费，且认可莎欧公司与原告之间的债权转让协议，故原告向被告主张2016年11月1日至2017年5月31日的物业费，于法无悖，本院予以支持。虽债权转让协议约定莎欧公司转让给原告的债权除确定数额的租金、物业费、违约金、空置期损失外，还包括租金和物业费的逾期利息，但债权转让的标的应为履行期已届满的确定债权。债权转让协议签订时，租金和物业费逾期利息并非确定债权，对原告主张租金和物业费逾期利息的诉请，本院不予支持。原告同时向被告主张违约金和空置期损失，经本院释明，原告表示就高主张。原告及莎欧公司均同意用保证金23,156.40元冲抵空置期损失租金，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十九条，第八十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海财昌实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司2016年11月1日至2017年5月31日的租金57,891元；二、被告上海财昌实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司2017年1月1日至2017年5月31日的物业管理费7,377.80元；三、被告上海财昌实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司空置期损失16,004.40元(已扣除保证金23,156.40元)；四、对原告上海弼俊电子商务有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,934.50元，减半收取计1,467.25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年三月二十九日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。