北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0113民初4459号原告：解清梅，女，1977年7月22日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：马睿，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓文，北京市易行律师事务所实习律师。被告：北京宝鼎祥安物业管理有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼101室-992，统一社会信用代码911102283529600727。法定代表人：魏东，总经理。委托诉讼代理人：李震，男，1987年3月31日出生，汉族，北京宝鼎祥安物业管理有限公司经理。被告：北京澄通光电股份有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金益街7号，统一社会信用代码91110113754684920G。法定代表人：李玉刚，总经理。委托诉讼代理人：李中鹏，男，1987年5月12日出生，瑶族，北京澄通光电股份有限公司经理。原告解清梅与被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司（以下简称宝鼎公司）、北京澄通光电股份有限公司（以下简称澄通公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解清梅及其委托诉讼代理人马睿、胡晓文，被告宝鼎公司委托诉讼代理人李震、被告澄通公司委托诉讼代理人李中鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解清梅向本院提出诉讼请求：1.被告宝鼎公司、澄通公司共同返还原告合同款579810元；2.被告宝鼎公司、澄通公司共同赔偿原告损失57981元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年12月27日，原告与被告一签订《房屋使用权转让合同》，合同约定被告一将宝澄恒安项目中4栋3层324号房屋的使用权转让给原告，使用期限41年，自2018年12月31日至2059年3月11日，总价款579810元。被告一于2018年12月31日前向原告交付房屋。双方约定了违约责任，逾期交付超过90工作日的，原告有权解除合同，并要求按照原告已交纳房款的10%支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部房款。交付时间到期后，被告一直没有交付房屋，至今未能履行交付房屋义务。原告认为，被告一转让使用权的房屋系被告二开发建设的项目，是被告二授权被告一予以转让。被告一应承担违约责任。因二被告之间存在委托关系，故二被告应当连带承担返还义务和违约责任。故起诉。被告宝鼎公司辩称，对于原告主张的房款及违约金数额没有异议，但是因现在公司资金紧张，我公司同意分六期于2021年9月30日给付原告，前五期每个月10万元，余款137791元于2021年9月30日前付清。被告澄通公司辩称，认可原告主张的金额，如果原告同意调解解决，我公司同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，宝鼎公司（甲方）与解清梅（乙方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：……鉴于1.宝澄恒安项目坐落于顺义中心空港区……2.基于甲方与澄通公司之间的合作，甲方受澄通公司委托对宝澄恒安项目经营及管理……第一条房屋情况。1、使用权转让房屋位于北京市顺义区空港中心宝澄恒安项目中的4栋3层324号房，建筑面积约为75.3平方米……3.按照甲方与澄通公司相关约定，该房屋在甲方经营管理范围内，乙方同意按照甲方及相关物业管理单位的要求使用该房屋。如乙方拟以该房屋用作办公场所及其他用途，乙方应事先按照政府相关部门要求办理必要的手续并报甲方及澄通公司审批备案。第二条房屋情况确认。在签订合同前，甲方已向乙方明示本合同内容及房屋现状，项目周边情况等，同时按照乙方要求对可能限制影响乙方权利的条款及内容作了合理说明。乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状，工程进度及房屋相邻建筑，设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前物理状况，法律状况，周边环境等因素均予以认可……房屋使用年限为41年，自2018年12月31日至2059年3月11日……第五条使用权转让价格及付款方式。1.本项目房屋按套转让并计算转让费用，总转让金为579810元。2.支付方式。分期付款，2017年12月27日，乙方应向甲方支付总金额的百分之五十，即人民币289905元，2018年5月1日乙方向甲方支付总金额的百分之五十即289905元……第七条房屋的交付及返还……2.甲方应于2018年12月31日前按照本协议附件所列标准向乙方交付该房屋……第十四条合同的解除。1.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1）未按约定时间交付该房屋达九十日的……第十五条违约责任。1.甲方未按照本合同第七条第2款约定的时间交付该房屋的，逾期在90工作日（含90工作日）内甲方将每天按已缴纳总转让金万分之二向乙方赔付违约金，超过90工作日不累加。逾期交付超过90工作日的，乙方可选择解除合同，甲方应按照已交纳的转让金的百分之十（10%）向乙方支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，解清梅支付房款共计579810元，其中有289905元系由国宇瑞鑫（北京）房地产经纪有限公司出具收据，但宝鼎公司认可全部房款实际由其收取。澄通公司系涉诉项目的土地使用权人及建设方，建设工程规划许可证上记载为厂房项目。宝鼎公司、澄通公司表示，宝鼎公司与澄通公司合作开发涉诉项目，澄通公司授权宝鼎公司招商、招租和售后管理，涉诉房屋没有取得商品房预售许可证，至今未交房。上述事实，有原告提交的合同、收据、确认函、土地使用证、建设工程规划许可证附件及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉诉合同签订及履行均发生于民法典施行之前，故应适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）相关规定。根据庭审查明情况以及《房屋使用权转让合同》的内容，解清梅与宝鼎公司之间达成的实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉诉房屋销售未取得商品房预售许可证，故依法解清梅与宝鼎公司签订的《房屋使用权转让合同》应属无效。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，澄通公司授权宝鼎公司出售澄通公司开发建设的涉诉房屋给解清梅，对此三方均知晓，故澄通公司亦应就涉诉房屋的买卖承担责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉合同无效后，宝鼎公司应当将收取解清梅的款项579810元返还给解清梅，澄通公司应就此共同承担返还责任，宝鼎公司、澄通公司对于解清梅主张的损失赔偿额亦无异议，故对于解清梅要求二被告共同返还房款及赔偿损失之诉请本院均予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京澄通光电股份有限公司、北京宝鼎祥安物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同返还原告解清梅五十七万九千八百一十元；二、被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司、北京澄通光电股份有限公司于本判决生效之日起七日内共同赔偿原告解清梅损失五万七千九百八十一元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零八十九元，由被告北京澄通光电股份有限公司、北京宝鼎祥安物业管理有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖承生二〇二一年三月十六日书记员  何星星