上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初2193号原告(案外人)：毕景军，男，1970年7月23日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：项荣磊，上海市国雄律师事务所律师。被告(申请执行人)：陈占军，男，1976年10月6日出生，汉族，户籍地河南省禹州市。委托诉讼代理人：辛占营，河南名人律师事务所律师。第三人(被执行人)：蒋岭峰，男，1976年11月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区吴泾镇星火村1组52号。第三人(被执行人)：陆才珍，女，1952年4月3日出生，汉族，户籍地上海市闵行区吴泾镇星火村1组52号。原告毕景军与被告陈占军及第三人蒋岭峰、陆才珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告毕景军及其委托诉讼代理人项荣磊，被告陈占军及其委托诉讼代理人辛占营及第三人蒋岭峰到庭参加了诉讼。第三人陆才珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告毕景军向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行上海市闵行区吴泾镇曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月，第三人蒋岭峰、陆才珍因上海市闵行区吴泾镇星火村XXX队农村宅基地房动迁原因，可安置取得三套动迁房，第三人蒋岭峰、陆才珍自愿将其中一套出售给原告毕景军。为此，第三人蒋岭峰、陆才珍与原告毕景军，双方曾于2016年8月29日签署过《动迁房转让协议书》。2017年9月22日，第三人陆才珍与上海市闵行区吴泾镇投资发展中心签订《集体土地居住房屋补偿安置协议》1份，约定对第三人所属的上海市闵行区吴泾镇星火村1组52号农村宅基地房屋动迁，拆迁人向第三人陆才珍、蒋岭峰提供包括涉案房屋在内的三套安置房。同年12月6日，涉案房屋的开发商开具了订房确定单。2016年8月29日，两第三人作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《动迁房转让协议书》，约定，两第三人于2017年至2019年动迁分得曹家塘路六街坊、七街坊三套房屋，其中面积最大的一套不低于96平方米，两第三人(如果平方数多于96平方米，按28,100元每平方米价格计算)承诺出售给予原告，按每平方米28,100元出售，待第三人拿到钥匙后将房屋交付给原告。原告支付定金50万元。2017年11月28日，原告毕景军(乙方，购买方)与第三人蒋岭峰、陆才珍(甲方，出售方)签订《动迁房转让协议》1份，约定：甲方将其动迁分得的上海市闵行区吴泾镇曹家塘路XXX弄XXX号XXX室动迁房，建筑面积为121平方米转让给乙方。甲、乙双方已经了解该房屋权属状况如下：甲方动迁房按国家规定产证办理后三年内不能交易过户(按国家有关政策办理)。甲方保证其转让的上述房地产权属由本人所有，(并征得同住人同意出售本物业)内容属实。本人承诺承担由此引起的法律责任。甲乙双方协商一致，转让价格3,400,100元整。该房屋价格为甲方净到手价格此房价不受市场价格变动的影响，房屋为装修房。乙方应于签订本协议当日支付定金5万元，同时甲方向乙方出具收款收据，并将相关资料交乙方验证；首期房款120万元于2016年12月22日之前付清，160万元房款于2017年11月22日之前付清，剩余购房款待甲方按国家规定房产证满三年后一个月内，双方签订《上海市房地产买卖合同》并办理房屋买卖交易。过户当天乙方支付10万元。签订本协议后，甲方反悔不出售上述房屋的，应双倍赔偿定金，乙方反悔不购买该房屋的，支付的定金不予返还。合同对于违约责任等亦作了约定。同日，两第三人向原告交付了涉案房屋。关于涉案房屋款项支付事宜。原告于2016年8月29日起陆续向两第三人支付购房款。第三人于2017年11月22日出具收条，确认收到原告购房款330万元。2018年1月4日，原告又支付购房款10万元。两第三人确认已收取全部的购房款。2020年5月20日，原告看到“上海市闵行区人民法院公告”，要求占有房屋的原告自公告之日起十五日内迁出上海市闵行区吴泾镇曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋并将房屋钥匙交于本院。法院在强制执行，被告陈占军与第三人蒋岭峰、陆才珍之间的(2017)沪0112民初33533号民事判决书(执行案号：(2018)沪0112执9663号)过程中，错将原告享有物权期待权的财产，即位于上海市闵行区吴泾镇曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，当作第三人蒋岭峰、陆才珍的财产予以执行。原告认为，原告已付清全部购房款，并实际居住四年之久，原告也无任何过错。故，原告对涉案房屋享有物权期待权，足以排除被告陈占军与第三人蒋岭峰、陆才珍之间(2018)沪0112执9663号执行案件的执行。具体理由如下：1、原告签订《动迁房转让协议》在前，闵行法院的司法查封在后；2、原告已经支付了全部房款，并且早在2017年11月28日涉案房屋已经交付给了原告，原告实际占有房屋至今；3、原告购买涉案房屋时间段的售价是符合市场行情的，原告完全属于“善意购房者”；4、整个买房过程中原告无任何过错，是善意购房者，房屋没有及时过户，也不是由于原告的原因造成的，现被司法查封，原告才是受害者；5、原告支付的3,400,100元房款，大部分是向亲戚借款所得，原告系一名普通工厂职员，经济收入不佳，家里还有两名90多岁老人(父母)，需要照料。根照《合同法》第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十二条第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关法律，原告的物权期待权可以对抗本案申请执行人的执行。综上所述，被告作为申请人向法院申请对原告房产的强制执行，侵犯了原告合法权益。原告向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，以切实维护原告合法权益。被告陈占军辩称，本案房产买卖事实为虚构。在出卖方可能置换的房屋尚不存在时，就其地理位置、建筑结构、房产户型、面积等都不确定，第三人动迁协议尚未签订，原告即支付了近三分之二的购房款，违反一般交易常识。原告自己未支付任何购房款，令人怀疑，不合常理。而房屋付款人王传学支付的款项更像是借款，而非购房款。原告并没有付清全部房款，付款数额与购房合同不一致，存在恶意串通的合理怀疑。债务不转移不符合法律规定。原告自始自终也未占有涉案房屋。房屋没有过户也是因为本案房屋买卖违反法律规定，依法不能过户。涉案房屋由法院查封在先，原告确认之诉在后，没有对抗强制执行的法律依据。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人蒋岭峰辩称，2016年8月，第三人所有的老房屋传出动迁消息，其联系王传学联系下家，欲将安置的动迁房出售。王传学找来其亲戚即原告，第三人和其母亲陆才珍在王传学办公室与原告签订协议，并由原告妹妹至工商银行代付了50万元。后因为第三人缺钱，又通过王传学要求原告先行支付房款，后来原告陆续将房款支付给第三人，最后一笔房款是在2018年第三人从珠海回来后收到的，原告已经将全部房款付清。第三人在一拿到系争房屋钥匙后就在王传学办公室将房屋钥匙交付给对方。第三人与被告之间也有老房屋宅基地纠纷，在其与被告的诉讼时，被告就知道第三人将房屋出售给了原告的事情。第三人陆才珍未到庭答辩也未提供证据。经审理查明，本院在审理陈占军与蒋岭峰、陆才珍房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年1月29日预查封了属蒋岭峰、陆才珍所有的登记在上海汉石唐鑫置业有限公司名下的上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋。同年7月6日，本院作出(2017)沪0112民初33533号民事判决，判决被告蒋岭峰、陆才珍于本判决生效之日起十日内支付原告陈占军补偿款120万元。判决生效后，申请执行人陈占军依据该判决向本院申请执行，本院立(2018)沪0112执9663号执行案件。2020年5月19日，本院发出公告，责令被执行人在2020年5月26日之前履行付款义务，否则被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出案涉房产并将房屋钥匙交于本院。逾期本院则依法强制执行，由此引起的费用及后果由被执行人承担。案外人认为对房屋享有租赁等权利而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，本院将通过上海市高级人民法院委托评估、拍卖机构对上述房产在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖或变卖，以清偿债务。执行过程中，原告毕景军对执行行为提出异议，本院于2020年11月13日作出(2020)沪0112执异359号执行裁定书，裁定驳回案外人毕景军要求停止执行上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋的异议请求。毕景军不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，本院于2019年11月14日受理毕景军与蒋岭峰、陆才珍确认合同有效纠纷一案，案号为(2019)沪0112民初45462号，该案中毕景军为原告，蒋岭峰、陆才珍为被告。该案查明：“2017年9月22日，被告陆才珍与案外人上海市闵行区吴泾镇投资发展中心签订《集体土地居住房屋补偿安置协议》1份，约定对被告所属的上海市闵行区吴泾镇星火村1组52号农村宅基地房屋动迁，拆迁人向被告陆才珍、蒋岭峰提供包括涉案房屋在内的三套安置房。同年12月6日，涉案房屋的开发商开具了订房确定单。2016年8月29日，两被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《动迁房转让协议书》，约定，两被告于2017年至2019年动迁分得曹家塘路六街坊、七街坊三套房屋，其中面积最大的一套不低于96平方米，两被告(如果平方数多于96平方米，按28,100元每平方米价格计算)承诺出售给予原告，按每平方米28,100元出售，待被告拿到钥匙后将房屋交付给原告。原告支付定金50万元。2017年11月28日，原告毕景军(乙方，购买方)与被告蒋岭峰、陆才珍(甲方，出售方)签订《动迁房转让协议》1份，约定：甲方将其动迁分得的上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室的动迁房，建筑面积为121平方米转让给乙方。甲、乙双方已经了解该房屋权属状况如下：甲方动迁房按国家规定产证办理后三年内不能交易过户(按国家有关政策办理)。甲方保证其转让的上述房地产权属由本人所有，(并征得同住人同意出售本物业)内容属实。本人承诺承担由此引起的法律责任。甲乙双方协商一致，转让价格3,400,100元整。该房屋价格为甲方净到手价格此房价不受市场价格变动的影响，房屋为装修房。乙方应于签订本协议当日支付定金5万元，同时甲方向乙方出具收款收据，并将相关资料交乙方验证；首期房款120万元于2016年12月22日之前付清，160万元房款于2017年11月22日之前付清，剩余购房款待甲方按国家规定房产证满三年后一个月内，双方签订《上海市房地产买卖合同》并办理房屋买卖交易。过户当天乙方支付10万元。签订本协议后，甲方反悔不出售上述房屋的，应双倍赔偿定金，乙方反悔不购买该房屋的，支付的定金不予返还。合同对于违约责任等亦作了约定。同日，两被告向原告交付了涉案房屋。另查，原告于2016年8月29日起陆续向两被告支付购房款。被告于2017年11月22日出具收条，确认收到原告购房款330万元。2018年1月4日，原告又支付购房款10万元。庭审中，两被告确认已收取全部的购房款。”2019年12月5日，本院结合上述查明的事实，作出(2019)沪0112民初45462号民事判决，判决主文为：“原告毕景军与被告蒋岭峰、陆才珍就上海市闵行区吴泾镇曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房转让协议》有效。”该案已生效。再查明，上海圆外物业管理有限公司出具证明1份，载明：“兹有曹家塘路XXX弄XXX号XXX室已经入住，往贵处理天然气开通手续，望贵处予办理为感。业主姓名：毕景军”。还查明，第三人蒋岭峰、陆才珍出具收条2份，载明分别收到毕景军房款330万元和10万元，房款已全部付清。以上事实，由本院(2017)沪0112民初33533号民事判决书、(2019)沪0112民初45462号民事判决书、(2020)沪0112执异359号执行裁定书、上海市不动产登记簿、动迁房转让协议、银行明细、物业证明、《上海市房地产买卖合同》、收条等证据以及当事人的陈述并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本院于2018年1月29日对系争房屋采取了预查封措施，而根据本院已生效的(2019)沪0112民初45462号民事判决，已认定原告与第三人之间就系争房屋签订的《动迁房转让协议》合法有效，且在该案中已查明的双方之间签订《动迁房转让协议》的时间为2016年8月29日和2017年11月28日，早于本院查封系争房屋。同时该案还查明了2017年11月28日，第三人将系争房屋交付于原告，上海圆外物业管理有限公司出具的业主入住证明也能与判决书查明的事实相印证。被告对原告支付房款的事实产生合理怀疑，认为违反一般常识，本案中原告提供了王传学与毕景秀为其代付房款的转账凭证等材料，也证明了毕景秀系原告亲妹妹，王传学与毕景秀为夫妻关系，故原告让其妹及妹夫代为支付房款也属合理，此外原告还提供了其出售自有房屋后归还妹妹、妹夫代付房款的证据，也能客观反映出毕景秀、王传学在为原告代付房款的事实，况且本院已生效的(2019)沪0112民初45462号民事判决亦查明了原告已支付全部房款的事实，加之第三人也出具了已收到全部房款的收据，而被告也无法提供毕景秀、王传学与第三人之间的款项并非属于支付房款，系其他法律关系的证据。故结合上述证据材料、第三人在本案中确认收到全部房款的意见以及本院已生效法律文书查明的事实，能证实原告已支付全部房款。至于系争房屋不能过户的原因，房屋上有法院司法限制措施，本案中也没有证据能证明房屋不能过户的过错在原告方，故系争房屋不能过户的过错不能归责于原告。综上，原告主张的诉讼请求，已经满足了法律规定的条件，其主张要求排除对系争房屋的执行，于法有据，本院予以支持。第三人陆才珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第(一)项之规定，判决如下：不得执行上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋。案件受理费46,800元，由第三人蒋岭峰、陆才珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  曹文进人民陪审员  孙美芳书 记 员  黄志诚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。