广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初28896号原告（反诉被告）：甄吉祥，男，1976年2月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）：梁芝敏，女，1978年4月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：李小林、高诗韵，均系广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶健豹，男，1985年7月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：夏治咪，女，1988年6月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：肖松明，广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏与被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏的共同委托诉讼代理人李小林、高诗韵，被告（反诉原告）叶健豹及其与被告（反诉原告）夏治咪的共同委托诉讼代理人肖松明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏共同诉称：原、被告双方于2020年1月4日签订《存量房买卖合同》，约定原告向被告出售广州市天河区*大道*街3号402房，交易价4050000元，被告以公积金与商业贷款结合的方式购入房屋。合同第九条第2、3款约定，“乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。”2020年3月7日，原告甄吉祥与被告签订《广州市天河区*大道*街3号402房买卖合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定原告延期至2020年3月9日完成提前一次性还款申请。《补充协议》签订后，原告于2020年3月9日向招商银行申请提前一次性还款。2020年3月31日，被告向原告出具《收条》，约定原告向被告转账70000元用作被告支付首期款项，被告承诺如未能按约定存入首期款项，则于2020年4月30日前向原告返还70000元。因被告自2020年2月起多次表示自身资金存在问题，无法按期将首期楼款存入公积金监管账户，考虑到交易风险及交易成本，经原告多次催促，被告于2020年4月7日回复原告，同意继续交易并要求原告向银行申请延期至2020年4月15日还款。为此，原告于2020年4月14日存入提前还贷款项。随后，原告于2020年4月28日取得了涂销抵押资料及房地产权证。但在原告提前一次性还贷后，被告突然反悔，以各种理由拒绝继续交易，始终未将公积金首付部分存入监管账户，导致房产至今未能顺利过户。随后，虽经原告多次催促，被告仍然拒绝购入房屋，为此原告不得已向被告发出解除通知。为维护自身的合法利益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告于2020年1月4日签订的《存量房买卖合同》及于2020年3月7日签订的《补充协议》；二、被告向原告支付398000元违约金；三、被告因逾期存入首期监管资金所产生的向原告返还70000元；四、被告向原告赔偿中介服务费40500元；五、被告向原告赔偿提前还贷产生的利息损失350010元；六、被告协助原告办理交易房产网签撤销手续；七、被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪共同辩称：一、被告并未拒绝购买房屋，原告解除合同的理由不成立，其无权解除合同。事实上，是原告想单方解除合同，而不是原告所述被告拒绝购买房屋。在原告起诉解除合同之前，被告与原告正协商继续交易，交易价格保持为3980000元，且被告在原告起诉解除合同之前已经具备过户的全部条件并通知原告配合过户、继续完成交易，但原告拒绝配合过户，随后原告起诉解除合同。在原告起诉前两天，被告还通知原告起诉前一天办理过户。虽然原告发出通知解除合同，但双方仍在继续协商处理继续履行合同的补充协议，且被告后来都答应原告的条件，原告却在2020年6月初不同意签订补充协议，拒绝继续交易。在原告拒绝配合被告过户之后，被告再次通知原告配合过户，均遭原告拒绝配合过户、拒绝完成交易。随后，原告以各种理由随意提高交易价格至4200000元、4150000元不等，均远高出双方合同约定的3980000元交易价格。二、被告并未拒绝购买房屋，原告解除合同的理由不成立，被告无需支付398000元违约金。三、原告的第三项诉讼请求70000元是属于原告支付的违约金，不应归还给原告。上述70000元是原告由于未能在2020年2月10日前一次性还清贷款而承担的违约金。双方在2020年3月7日协商一致，将原房价4050000元变更为3980000元，由原告退还给被告70000元。现房价双方均确认为3980000元，因此该款项无需返还给原告。四、因被告并未拒绝购买房产，原告要求被告支付中介服务费及利息损失、办理网签手续的诉讼请求，均不应支持。被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪共同反诉称：2020年1月，被告与原告签订了《存量房买卖合同》，约定被告购买原告的广州市天河区*街3号402房，双方应在2020年3月15日前办理产权转移登记手续。后因原告未能按时还清银行贷款，双方于2020年3月7日签订了《补充协议》，约定房款总价由4050000元调整为3980000元。同时，双方约定2020年4月20日前办理产权转移登记手续。但原告由于资金问题，在2020年4月16日才还清银行贷款，2020年4月28日才取得涂销资料和房产证，导致被告不能按期取得产权证。《补充协议》第一条约定，原告不能按期还清该房地产贷款及取得还清贷款证明资料的违约金为100000元；《补充协议》第三条第5款约定，原告应支付100000元及支付自2020年4月21日起每日按100000元的1%支付的违约金50000元。被告通知原告于2020年6月3日过户，但原告却置之不理，并于2020年6月4日向法院提起本案诉讼，要求解除合同，也导致被告不能按期办理产权转移登记手续和取得房地产权证。综上，被告未能按期获得产权证是由于原告资金存在问题导致未能及时拿到涂销抵押资料和原产房证及原告要求解除合同。因此，被告提起反诉，请求法院判令：一、原告支付不能按期还清房地产贷款及取得还清贷款证明资料的违约金100000元；二、原告支付不能按期办理房地产权属转移等手续的违约金100000元及自2020年4月21日起每日按100000元的1%支付的违约金50000元；三、诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏对反诉共同辩称：一、原告始终切实履行提前还贷义务，不存在任何违约行为，被告要求原告支付不能还清贷款及取得还清贷款证明资料的违约金没有事实和法律依据。（一）原告与被告于2020年1月4日签订《存量房买卖合同》，又于2020年1月6日签订《广州市存量房买卖合同》，根据《存量房买卖合同》的约定，原告已于2020年1月6日向银行申请提前还贷。而按照《存量房买卖合同》的附件“付款方式”的约定，被告于合同签订当日应将首期楼款（不含定金）1950000元办理交易资金托管手续。因被告存在资金困难，其未能于合同签订当日将首期楼款进行资金托管，导致双方交易出现延误。（二）2020年3月7日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告同意将交易价格由4050000元降低至3980000元，原告于2020年3月9日再次向按揭银行提出一次性还款申请。随后，原告按照约定于2020年3月9日向招商银行申请提前一次性还款，按照银行操作流程，可于一个月后即2020年4月9日进行银行扣款。鉴于原告需垫付巨额资金进行提前还贷，且被告此前已表示过资金无法到位，为考虑交易安全，原告多次要求被告确认是否继续交易，被告于2020年4月7日回复确认继续交易并要求原告向银行申请延期至2020年4月15日进行扣款。之后，原告再次按照约定于2020年4月14日存入提前还贷款项1230805.58元，银行于2020年4月16日扣款成功。随后，原告于2020年4月28日从银行取得了涂销抵押资料及房地产权证。由此可见，原告在本次交易中一直严格按照双方约定向银行申请提前还贷，因被告自身存在资金困难，要求原告申请银行迟延至2020年4月15日扣款，原告提前还贷资料及交易过户的时间均应相应顺延，被告仍要求原告按照《补充协议》的约定取得提前还贷资料及交易过户缺乏理据。因此，被告要求原告支付不能按期还清贷款及取得还清贷款证明资料的违约金没有事实和法律依据。二、被告多次拒绝继续交易，导致双方无法按期办理交易过户手续，并最终致使原告依法解除合同，被告要求原告支付不能按期办理房地产权属转移等手续的违约金同样是没有事实和法律依据。（一）如前所述，由于被告于2020年4月7日要求原告向银行申请延期至2020年4月15日进行扣款，双方交易已不可能按照《补充协议》关于取得还清贷款资料及办理交易过户的约定而履行。但是，在原告按照被告的要求申请银行延期至2020年4月15日扣款后，被告却反悔，先是于2020年4月16日在微信中表示不愿意继续交易，后又于2020年4月21日以原告未能在2020年4月9日前还款构成违约为由要求原告承担违约责任，并以各种理由拒绝继续交易。此后原告先后于2020年4月25日、4月30日、5月10日多次要求被告继续履行合同，但均遭被告无理拒绝，为此原告不得已于2020年5月27日向被告发出《解除合同通知函》。由此可见，本案因被告拒绝继续履行合同而导致交易不成功，最终解除合同，并非因原告的责任所导致。（二）由于本案中被告选择公积金与商业贷款结合，故其在交易初期就应当将首期房款存入公积金监管专用账户，否则银行将无法出具商业贷款部分的贷款合同，也无法预约办理过户。为此，中介公司与原告多次催促被告将首期房款存入公积金监管专用账户，以便在原告取得还清贷款资料后可以立即进行交易过户。但被告自2020年2月起多次表示资金压力大、筹款困难，无法按期将首期房款存入监管专用账户，直至原告于2020年5月27日发出《解除合同通知函》前，被告一直未将首期房款存入公积金监管专用账户。由于可见，本案是由于被告资金无法到位，一直未将首期房款存入公积金监管专用账户，才导致双方无法办理交易过户手续。同时，被告存在严重的认识错误．一直误称原告为违约方，意图将责任转嫁于原告，并以此拒绝继续交易，故被告要求原告支付不能按期办理房地产权属转移等手续的违约金的诉讼请求同样是不成立的。三、被告严重缺乏诚信，多次出尔反尔，并意图人为制造原告违约的假象，导致双方交易失去信任和基础。在整个交易过程中，原告一直配合并切实履行义务，在被告未能将首期房款存入监管专用账户导致第三方不愿垫资后，原告为了顺利交易，不惜向其他人借款而付出高额利息，甚至在被告声称不够钱存入首期楼款时，还同意将前期收取的100000元定金出借70000元给被告。由此可见，原告已尽最大的诚意和努力，认真、切实地推进本次交易。相反，被告迟迟没有将首期房款存入公积金监管账户，甚至意图将责任推卸给原告，谎称原告存在资金问题，主张原告不能按期还清贷款构成违约。事实上，有资金问题的应当是被告，原告延期至2020年4月15日还款是经被告在2020年4月7日确认的，并且，被告也在2020年4月14日再次明确双方在2020年4月15日同步进行存款操作。然而到了2020年4月21日，被告却出尔反尔，以原告未能在2020年4月9日前还款构成违约、合同目的无法实现为由，要求原告承担违约责任，并以各种理由拒绝继续交易。正是由于被告多次出尔反尔，严重违反诚信原则，且原告借款提前还贷而一直无法交易、多次向被告催促无果，在此情况下，原告不得已于2020年5月27日依法发出了解除合同通知。退一步讲，即便被告确实为小孩入学而购买本案房屋的，如被告能积极履行合同义务，提前将首期楼款存入公积金监管账户，亦根本不存在被告所称的“合同目的无法实现”的情形。在原告于2020年4月28日取得还清贷款证明资料后，双方可以在2020年4月29日、30日办理交易过户手续，即可以于2020年5月1日前办妥交易过户手续，更何况根据被告的陈述，还存在学校增补报名的情形。但被告一直不积极履行合同义务、不向原告透露真实情况，而三番四次以“合同目的无法实现”为由，意图要求原告再次降价或承担违约责任，被告的行为严重违反了诚实信用原则。四、在被告无理拒绝继续交易后，原告多次积极与被告进行协商沟通，但未能协商一致的情形下，原告依法有权就被告的严重违约行为提出解除合同。本案在原告向他人借款提前还贷后，被告突然以合同目的无法实现为由拒绝继续交易，为此原告先后于2020年4月22日、4月30日、5月10日，多次要求被告办理交易过户手续，但被告先后于2020年4月27日、5月4日、5月14日回函，明确拒绝继续交易。后原告为促成交易，于2020年5月9日委托律师与被告当面沟通，但被告仍然不愿意按原合同继续交易，坚持认为原告构成违约，要求原告降价170000元才同意继续交易，导致双方无法协商一致。后双方又于2020年5月26日进行协商，但仍因被告拒不承认其存在违约行为而导致无法协商一致。因此，在双方多次协商而无法达成一致意见，且被告一直未能将首期楼款存入公积金监管账户的情形下，原告有权针对被告的严重违约行为解除合同，并追究被告的违约责任。综上所述，被告的反诉请求没有任何的事实与法律依据，请法院依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：2020年1月4日，甄吉祥、梁芝敏（甲方/卖方）与叶健豹、夏治咪（乙方/买方）及广东合富房地产置业有限公司（丙方/房地产中介服务机构，下简称合富公司）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将广州市天河区*大道*街3号402房（下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积为108.28平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额为4050000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为过户成功当天；甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理产权转移登记，丙方应当于2020年3月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，该违约金为该房地产成交价的10%；甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担上述违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应按每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲方明确同意在合同签订之后2020年2月10日前一次性还清所欠银行贷款并自行领取抵押银行出具还清贷款证明等资料等。该合同的附件中约定，甲乙双方选择自行交割房款，定金100000元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方；买卖双方应在签署本合同后五日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年2000000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方应在签署本合同后3日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用；卖方同意由银行接受还贷申请之日起30日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取抵押银行出具还清贷款证明等资料；首期楼款（不含定金）1950000元，买方按办理交易资金托管手续的方式支付等。2020年2月17日，中介人员向甄吉祥发出微信截图（夏治咪向中介人员表示目前借款不到位，资金回不来，还差400000元；夏治咪与中介人员沟通中，表示筹集款项要到4月底，中介人员则表示如果后面来不及报名不要怪他，夏治咪则表示其款项有进展了第一时间保持沟通），并表示夏治咪表示首付还差400000元，估计要4月底才可以到位，5月中才可以过户，并询问甄吉祥、梁芝敏的扣款时间能否推迟，否则客户钱不到位公积金那边监管不了，监管不了就出不了贷款合同，出不了贷款合同就过户不了。甄吉祥则表示把首期改为1000000元其就先处理，后面叶健豹、夏治咪到账可以过户，就不耽误叶健豹、夏治咪小孩上学，如果叶健豹、夏治咪不同意其就通知银行取消。2020年3月3日，中介人员向甄吉祥微信表示叶健豹、夏治咪表示楼款缺口比较大，要求中介人员和甄吉祥、梁芝敏说一下能否降价一些，这样叶健豹、夏治咪筹钱压力就小点。甄吉祥表示不同意。2020年3月7日，甄吉祥（甲方/卖方）与叶健豹、夏治咪（乙方/买方）签订《补充协议》，约定鉴于甲乙丙三方已于2020年1月4日签订《存量房买卖合同》，并于2020年1月6日签订《广州市存量房买卖合同》，经三方协议一致，同意对原合同中有关甲方一次性还清贷款并自行取得抵押银行出具的还清贷款证明等资料等内容进行修改；三方同意将原合同第十九条中的“甲方明确同意本合同签订后2020年2月10日前一次性还清贷款并自行取得抵押银行出具的还清贷款证明等资料”修改为“甲方明确同意本补充协议签订后2020年3月9日向该房地产按揭银行完成提前一次性还款申请，2020年4月9日前（以银行2020年3月10日前回复同意还款时间为准）一次性还清该房地产贷款并自行取得抵押银行出具的还清贷款证明等资料，如甲方无法按期完成还款申请，甲方无法按期还清该房地产贷款及取得还清贷款证明资料视甲方为违约，甲方需向乙方支付100000元违约金”；丙方应当于2020年4月20日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；三方同意将原合同约定的房款总价4050000元调整为3980000元，甲方同意于本补充协议签订之日后2020年3月30日前向乙方支付70000元总楼款差价，作为乙方支付楼款的首期款项，否则视甲方为违约，并向乙方支付违约金70000元；乙方收到甲方还清该房地产贷款并取得房地产权属证明资料的信息后，按丙方通知将资金存入指定银行账号；如因甲方原因造成不能按期（该房地产按揭一次性还清贷款的扣款之日起10日内）取得房地产权属证明文件的，甲方在逾期后的10天内（2020年4月30日之前）向乙方支付总违约金70000元，甲方并在逾期后的5天内（2020年5月25日之前）配合乙方完成有关该房地产网签合同等购房手续的注销手续办理；如因乙方之前办理的该房地产购房手续超过规定有效期，或需要乙方重新办理有关手续等情况，造成乙方不按期办理相关手续，甲丙方明确同意不视乙方违约并同意免除乙方相关责任，并配合乙方继续办理相关手续；如因乙方原因造成不能按期取得原合同所指物业的房地产权属证明资料登记、转移文件的，甲方明确同意免除乙方责任，乙方无需向甲方支付违约金；如无法按期办理该房地产产权转移等手续，甲方于本补充协议约定的过户时间后的第1天内（2020年4月21日前）向乙方全额退还100000元定金，如甲方无按期向乙方足额退还100000元定金，甲方每日按总定金款项1%的标准向乙方支付违约金；如乙方未按期办理相关手续，乙方违约金为100000元；除本补充协议修改的条款外，原合同的其余条款保持不变，仍然持续有效；除非双方另有约定，如本补充协议的条款与原合同条款发生冲突，以本补充协议的条款为准；本补充协议未约定事项，按照原合同规定执行等。2020年3月9日，甄吉祥、梁芝敏在交易沟通微信群中发出《个人贷款提前还款申请书》的照片；中介人员于2020年3月26日在该群中向叶健豹、夏治咪表示请其于3月31日前存款1850000元到公积金还款账号进行资金监管，最迟4月2日存款到账。2020年3月31日，叶健豹出具《收条》，内容为依据2020年3月7日签订的《补充协议》相关约定，收款人叶健豹近期将收到甄吉祥转账70000元，收款人将按约定转为首期款，如未按约定存入，叶健豹将于2020年4月30日如数奉还。2020年4月2日，甄吉祥在交易沟通微信群中向叶健豹、夏治咪询问是否已经把款项存进去，但叶健豹、夏治咪没有回应。2020年4月3日，甄吉祥在该群中再次向叶健豹、夏治咪询问，并表示现在叶健豹、夏治咪这种情况其就停止转款了。2020年4月3日，中介人员向甄吉祥发出微信截图（中介人员表示业主不同意，业主建议取消交易；夏治咪询问是否可以退回定金；中介人员则表示业主说因为叶健豹、夏治咪资金问题导致交易不能继续，是叶健豹、夏治咪违约）。2020年4月4日，中介人员向甄吉祥微信表示客户昨天给电话表示继续往下走，在10日左右会把钱存进去。2020年4月7日，中介人员在交易沟通微信群中向叶健豹、夏治咪表示招商银行的还款要延期还是取消2点前回业主；夏治咪表示晚点回复。同日，中介人员在该群中向甄吉祥表示客户回复了，麻烦甄吉祥向招商银行申请延迟到4月15日扣款；甄吉祥表示“收到”，夏治咪表示“不好意思”。2020年4月9日，叶健豹向中介人员微信表示其有点担心，需要对方写一份保证书或承诺书，在其存钱进去后确保在指定时间完成过户，没有按时过户需要在规定时间内配合把公积金款项退回。2020年4月10日，中介人员在交易沟通微信群中向叶健豹、夏治咪表示其要4点前存款进去，不然今天扣款不了，后面问题就比较多。同日，中介人员在该群中表示没有收到叶健豹、夏治咪存款进去的通知，业主4月15日也无法垫资成功了。2020年4月10日，叶健豹整理了资料要求中介人员帮忙把关，中介人员表示不用整理了，叶健豹现在没有存钱进去，扣款不了，15日业主也无法完成垫资扣款。2020年4月13日，甄吉祥向中介人员询问买家那边怎么样了；中介人员表示不知道、不知道为什么买家一定要甄吉祥承认违约，估计也是不想买了，违约也是买家违约不存在业主违约；甄吉祥表示退还70000元、按合同办。2020年4月16日，合富公司向甄吉祥发出《知会函》，要求甄吉祥尽快办妥本次交易的涂销抵押手续并支付中介代理费等。2020年4月16日，中介人员在交易沟通微信群中向叶健豹、夏治咪表示业主方还款今天会扣款，要求叶健豹、夏治咪在业主发截屏扣款成功后存款1850000元到公积金监管扣款账号上。夏治咪向中介人员询问时间是否来得及，中介人员则表示根据业主提供的拿涂销资料的时间29日应该可以过户。同日，中介人员表示业主已经一次性还清招商银行欠款。2020年4月20日，中介人员在交易沟通微信群中向叶健豹、夏治咪表示其迟迟不存款监管，报名来不及不是其违约的理由，同时也是其自己造成的。2020年4月21日，叶健豹、夏治咪向甄吉祥发出《有关我方此次购房主要目的及重大需求和双方约定事宜的通知书》（下简称《通知书》），表示甄吉祥违反《补充协议》相关规定，未按约定在2020年4月9日前还清贷款，导致无法在合同约定的过户时间前完成该房产过户事宜，无法确保双方约定的该房屋须按约定时间节点完成房产过户、确保叶健豹、夏治咪小孩在2020年5月1日前具备幼儿园升小学（旭景小学2020年小学一年级）所需房产证及落户等报名条件；叶健豹、夏治咪通知甄吉祥接到本通知书2天内，进行联系沟通协商，逾期协商造成的一切后果全部由甄吉祥负担等。2020年4月22日，甄吉祥向叶健豹、夏治咪发出《通知函》，表示双方签订《补充协议》后，甄吉祥已于2020年3月9日向招商银行申请提前还贷；《补充协议》虽然约定甄吉祥应于2020年4月9日前还清贷款并取得还清贷款证明等资料，但双方已于2020年4月7日协商一致，同意甄吉祥向招商银行申请延迟到2020年4月15日还款；为此，甄吉祥于2020年4月14日将还清贷款的资金存入银行账户中，招商银行亦已扣款成功；在本次交易中，甄吉祥不存在任何违约行为，相反是叶健豹、夏治咪自2020年2月以来多次表示可能存在资金问题，可能无法继续交易等，叶健豹、夏治咪发出《通知书》是意图毁约的具体表现，甄吉祥要求叶健豹、夏治咪继续完成有关交易手续等。2020年4月27日，叶健豹、夏治咪向甄吉祥发出《有关无法按照合同约定时间完成过户后合同履行相关事宜的复函》，要求甄吉祥正视违约行为，履行合同约定的违约责任，并按照合同相关约定协商相关事宜等。2020年4月27日，中介人员在交易沟通微信群中表示业主的涂销资料明天可以拿到，29日可以正常过户。2020年4月28日，甄吉祥在该群中发出《个人贷款还清证明书》等资料的照片。2020年4月30日，甄吉祥向叶健豹、夏治咪发出《再次通知函》，表示甄吉祥已还清房贷，招商银行已于2020年4月24日出具《个人贷款还清证明书》，并已于2020年4月28日取得房地产权属证明资料；甄吉祥要求叶健豹、夏治咪于收到本函后2日内存入公积金首付部分监管，并继续按双方约定进行交易，否则将承担违约责任等。2020年5月4日，叶健豹、夏治咪向甄吉祥发出《关于贵方违约致使我方无法实现本次买卖合同目的的复函》，表示叶健豹、夏治咪多次提醒各方按照合同约定时间完成约定事项，甄吉祥在2020年4月中旬前坚持要求叶健豹、夏治咪必须在2020年4月9日前完成资金监管，以此为由，拒绝按期还清贷款，且拒绝履行违约责任；由于甄吉祥违约且拒绝协商，导致叶健豹、夏治咪小孩在2020年5月前无法具备旭景小学报名条件，无法实现叶健豹、夏治咪本次买房目的，由此造成的一切责任及后果均由甄吉祥负责；叶健豹、夏治咪要求甄吉祥在收到本函后2天内，继续履行违约责任等。2020年5月10日，甄吉祥向叶健豹、夏治咪发出《通知函》，表示甄吉祥已于2020年4月28日取得房地产权属证明资料，具备房屋过户的全部办理条件，但因叶健豹、夏治咪怠于履行合同义务，导致房产至今未能顺利过户；甄吉祥要求叶健豹、夏治咪收到本函后三个工作日内配合甄吉祥完成房屋过户手续，否则将视为叶健豹、夏治咪同意解除合同，取消本次交易，叶健豹、夏治咪应承担一切违约责任并于2020年5月20日前配合甄吉祥办理网签手续的注销工作等。叶健豹、夏治咪向甄吉祥发出《关于贵方提出注销网签合同等事宜的函》，表示由于甄吉祥违约导致本次买卖已经无法实现叶健豹、夏治咪小孩在5月份完成旭景小学一年级报名目的，叶健豹、夏治咪将按合同约定配合甄吉祥完成注销房产网签合同手续，保留追究甄吉祥所有违约责任的权利等。2020年5月27日，甄吉祥向叶健豹、夏治咪发出《解除合同通知函》，表示由于叶健豹、夏治咪未存入首期公积金监管，导致至今无法交易，甄吉祥向叶健豹、夏治咪发出本解除合同通知函，要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，叶健豹、夏治咪按合同约定向甄吉祥支付违约金并赔偿甄吉祥因此造成的全部损失等。2020年6月2日，叶健豹向甄吉祥发出《关于配合我方完成房屋产权过户有关事宜的函》，表示经双方协商一致同意继续完成本次交易，叶健豹已经将资金存入指定银行账户，预约过户时间为2020年6月3日上午，请甄吉祥于2020年6月3日上午配合叶健豹完成房屋产权过户等。2020年6月3日，甄吉祥在交易沟通微信群中表示由于买家逾期存入公积金首期，存在严重违约行为，经其多次催促，买家仍多次表示拒绝购买房屋，其已于2020年5月27日发出解除合同通知；鉴于叶健豹、夏治咪已明确拒绝继续交易，叶健豹、夏治咪已将后续事宜转交李律师处理。2020年6月5日，叶健豹向甄吉祥发出《关于配合我方完成房屋产权过户的再次通知》，要求甄吉祥收到本通知后4个工作日内配合完成房屋产权过户等。在上述双方当事人相互发送函件的过程中，双方还多次通过微信等方式进行沟通，但均未能协商一致解决纠纷。现甄吉祥、梁芝敏向本院提起诉讼，叶健豹、夏治咪提起反诉。诉讼过程中，甄吉祥、梁芝敏主张叶健豹、夏治咪的违约行为是在2020年4月21日就发函拒绝交易，甄吉祥、梁芝敏于2020年4月22日就回函给叶健豹、夏治咪，要求继续履行合同完成交易，叶健豹、夏治咪在2020年4月27日仍以合同目的无法实现为由，拒绝继续交易；甄吉祥、梁芝敏在2020年4月30日进行催告，但是叶健豹、夏治咪于2020年5月4日、5月14日两次回复不愿意继续交易。叶健豹、夏治咪主张按照《补充协议》约定，甄吉祥、梁芝敏应该在2020年4月9日前还清贷款并取得涂销抵押证明等资料，但是抵押银行直至2020年4月16日才进行提前还贷扣款，该行为存在迟延；按照《补充协议》约定，甄吉祥、梁芝敏应在2020年4月20日前与叶健豹、夏治咪办理过户手续，但是甄吉祥、梁芝敏直至2020年4月28日才取得涂销抵押证明等资料，所以导致无法在约定的期限2020年4月20日前办理过户手续；最终会导致叶健豹、夏治咪无法在2020年5月10日前取得案涉房屋的产权证，并进行入读小学报名，合同目的无法实现，但是叶健豹、夏治咪也没有向甄吉祥、梁芝敏明确表示解除合同，只是要求双方当面协商。甄吉祥、梁芝敏主张其为提前清偿全部贷款而向案外人借款，为此遭受了巨额利息损失。为予证明，甄吉祥、梁芝敏提交了多份借款合同、转账记录作为证据。叶健豹、夏治咪对上述证据的真实性不予确认，认为还清房贷是甄吉祥、梁芝敏的义务，与叶健豹、夏治咪无关。另，本院向合富公司调查以下问题：一、你司及原、被告于2020年1月4日签订了《存量房买卖合同》、于2020年3月7日签订了《补充协议》后，原告甄吉祥、梁芝敏及被告叶健豹、夏治咪是否按照约定履行义务？二、《存量房买卖合同》签订前，被告叶健豹、夏治咪是否已明确向你司及原告甄吉祥、梁芝敏表示要确保小孩在2020年5月1日之前具备幼儿园升小学（旭景小学2020年小学一年级）所需房产证及落户等报名条件？三、原告甄吉祥、梁芝敏是否在2020年3月9日向按揭银行申请提前一次性还款，按揭银行是否通知原告甄吉祥、梁芝敏于2020年4月9日前存入还贷款项？三、原告甄吉祥、梁芝敏是否实际上于2020年4月9日前存入还贷款项？还是向按揭银行申请推迟至2020年4月15日还贷？四、若原告甄吉祥、梁芝敏申请按揭银行推迟至2020年4月15日还贷，其原因是否是由于被告叶健豹、夏治咪要求而推迟？五、被告叶健豹、夏治咪是否按照约定期限支付首期款，其实际支付的首期款金额及支付时间？若被告叶健豹、夏治咪未按照约定期限支付首期款，是否经过原告甄吉祥、梁芝敏同意？后合富公司函复本院称：一、我司及原被告签订《存量房买卖合同》及《补充协议》后，原告甄吉祥、梁芝敏及被告叶健豹、夏治咪均未按协议的约定按时履行义务；原告甄吉祥、梁芝敏应于2020年4月9日前一次性还清银行贷款，其实际还清银行贷款的时间为2020年4月15日；被告叶健豹、夏治咪应在接到我司的通知后将首付款存进公积金监管账户，其实际于2020年5月28日才将首付款存进公积金监管账户；原被告约定于2020年4月20日前办理产权转移登记手续，至今仍未办理；二、《存量房买卖合同》签订前，被告叶健豹、夏治咪已明确向我司及原告表示要确保小孩在2020年5月1日前具备幼儿园升小学（旭景小学2020年小学一年级）所需房产证及落户等报名条件；三、原告甄吉祥、梁芝敏在2020年3月9日向按揭银行申请提前一次性还款，按揭银行通知原告在2020年4月9日前存入还贷款项；四、原告甄吉祥、梁芝敏并未在2020年4月9日前存入还贷款项，其向按揭银行杨申请推迟至2020年4月15日；五、原告甄吉祥、梁芝敏申请按揭银行推迟至2020年4月15日还贷的原因：原告因资金不足需找垫资公司借钱还贷，被告的贷款方式为公积金贷款及商业贷款组合；根据广州住房公积金管理中心规定，买方需将不低于其购房交易资金首付款的90%，按规定存入住房公积金贷款购房交易资金监管账户；垫资公司为确保交易能顺利进行，遂要求买方将首付款存进公积金监管账户才向原告发放还贷资金；我司将此情况告知被告，为促成交易，在2020年3月底建议被告叶健豹、夏治咪于2020年4月2日前将首付存进公积金监管账户，但被告表示首付不足需再筹款要推迟；直到2020年4月10日，被告也未存首付且需要原告自认违约在先才肯存首付；原被告双方在哪方先履行合同方面无法达成一致，其后垫资公司不予向原告放款，原告另找途径处理，遂推迟在2020年4月15日才筹到资金还贷；六、被告叶健豹、夏治咪未按约定期限支付首付款，根据《补充协议》第三条第2点，被告应按我司通知将资金存入指定银行账户；首先，在2020年3月20日，我司建议被告最迟于2020年4月2日存首付；其次我司在2020年4月16日得知原告已一次性还清贷款后，要求被告在2020年4月17日前存首付；此前被告要求在2020年5月1日前取得旭景小学报名资格，因此我司要求其必须尽快办理，否则无法在5月1日前报名旭景小学，被告则以原告不回复电话等为由拒绝存首付；被告实际支付的首期款金额为1850000元，于2020年5月28日存进公积金监管账户；被告叶健豹、夏治咪未按照约定期限支付首期款，未经原告同意。本院认为：甄吉祥、梁芝敏与叶健豹、夏治咪签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。但双方当事人在合同履行过程中产生纠纷且不能协商解决，导致交易未能最终完成，并产生本案诉讼。对于本次交易过程中哪方当事人存在违约行为，交易不成的法律责任该如何处理的问题，本院作如下分析：一、对于甄吉祥、梁芝敏是否存在逾期提前还贷的违约行为的问题。根据《补充协议》约定，“甲方明确同意本补充协议签订后2020年3月9日向该房地产按揭银行完成提前一次性还款申请，2020年4月9日前（以银行2020年3月10日前回复同意还款时间为准）一次性还清该房地产贷款并自行取得抵押银行出具的还清贷款证明等资料”。而根据已查明的事实可知，甄吉祥、梁芝敏已于2020年3月9日申请了提前还贷并在交易沟通微信群中发出《个人贷款提前还款申请书》的照片，中介人员通知叶健豹、夏治咪于3月31日前存款1850000元到公积金还款账号进行资金监管，但叶健豹、夏治咪并未存入。其后，叶健豹、夏治咪要求甄吉祥、梁芝敏申请延迟到2020年4月15日扣款，后抵押银行于2020年4月16日进行扣款。在上述过程中，甄吉祥、梁芝敏是由于叶健豹、夏治咪的要求而推迟还款，并不存在违约行为。二、对于叶健豹、夏治咪是否存在逾期存入资金监管款项的违约行为问题。虽然中介人员于2020年3月9日要求叶健豹、夏治咪于2020年3月31日前存入1850000元到公积金还款账号进行资金监管，其后亦多次催促叶健豹、夏治咪存入款项，但是，根据《补充协议》中关于“乙方收到甲方还清该房地产贷款并取得房地产权属证明资料的信息后，按丙方通知将资金存入指定银行账号”的约定，叶健豹、夏治咪在未收到甄吉祥、梁芝敏还清贷款并取得房地产权属证明资料的信息前，并无存入监管资金的合同义务。然而，根据已查明的事实可知，甄吉祥、梁芝敏及中介人员已于2020年4月16日向叶健豹、夏治咪告知已一次性还清招商银行欠款的事实，且甄吉祥、梁芝敏已于2020年4月28日在交易沟通微信群中发出了《个人贷款还清证明书》等资料照片，但叶健豹、夏治咪经中介人员催促仍未存入监管资金，该行为已违反了合同约定。三、对于交易不成的责任认定问题。根据《存量房买卖合同》及《补充协议》约定，甄吉祥、梁芝敏应一次性还清所欠银行贷款。而根据《补充协议》约定，叶健豹、夏治咪收到甄吉祥、梁芝敏还清该房地产贷款并取得房地产权属证明资料的信息后，按合富公司通知将资金存入指定银行账号。因此，自行还清抵押借款本是甄吉祥、梁芝敏的义务，而叶健豹、夏治咪在甄吉祥、梁芝敏还清贷款并取得房地产权属证明资料后才负有将资金存入监管账户的义务。但是，在合同履行过程中，由于甄吉祥、梁芝敏未能自行还清贷款而需采取垫资方式还贷，其与中介人员多次催促叶健豹、夏治咪存入监管资金以便于甄吉祥、梁芝敏办理垫资还贷手续，显然加重了叶健豹、夏治咪的义务。对此，叶健豹、夏治咪并未提出异议，只是以自身资金原因而要求甄吉祥、夏治咪推迟还款，其后叶健豹、夏治咪亦未能按照甄吉祥、梁芝敏及中介人员的要求提早存入监管资金，并最终由甄吉祥、夏治咪于2020年4月中旬才自筹资金还贷，导致能否于2020年5月1日前完成交易存在很大不确定性。另外，根据已查明的事实可知，在签订《存量房买卖合同》之前，叶健豹、夏治咪确实已经向甄吉祥、梁芝敏表示购买案涉房屋的目的是为了小孩子从幼儿园入读旭景小学一年级，需要确保在2020年5月1日前具备幼儿园升小学（旭景小学2020年小学一年级）所需房产证及落户等报名条件，但双方当事人并未将上述内容在合同中予以明确约定，存在疏忽责任。又，由于房屋买卖交易中存在各种不确定性风险及需要办理各种手续，特别是本案中还要涉及卖方需要办理提前还贷、涂销抵押登记手续，买方需要办理贷款申请手续等，双方当事人在明知道需要在2020年5月1日前完成交易的情况下，仍然于2020年3月7日签订《补充协议》将原约定的提前还贷、涂销抵押登记等手续期限予以延后至2020年4月9日前，从而导致后续的各项手续均延期，给在2020年5月1日前完成交易造成了严重的不确定性，并最终导致了叶健豹、夏治咪对能否在上述期限前完成交易存在担忧、双方最终未能完成交易。综合本项以及第一、二项的分析，本院认为叶健豹、夏治咪对交易不成应承担主要责任，甄吉祥、梁芝敏亦应承担部分责任。四、对于本诉、反诉各项诉请的处理问题。如上分析，鉴于双方当事人在交易过程中已经丧失了互信基础，甄吉祥、夏治咪要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》并要求叶健豹、夏治咪协助办理交易房产网签撤销手续的诉讼请求合理有据，本院予以支持。对于合同解除的法律责任，《补充协议》约定，“如因乙方原因造成不能按期取得原合同所指物业的房地产权属证明资料登记、转移文件的，甲方明确同意免除乙方责任，乙方无需向甲方支付违约金；如无法按期办理该房地产产权转移等手续，甲方于本补充协议约定的过户时间后的第1天内（2020年4月21日前）向乙方全额退还100000元定金，如甲方无按期向乙方足额退还100000元定金，甲方每日按总定金款项1%的标准向乙方支付违约金；如乙方未按期办理相关手续，乙方违约金为100000元”。据上约定，结合叶健豹、夏治咪对于合同解除应承担主要责任、甄吉祥、梁芝敏对于合同解除亦应承担部分责任的责任分配，本院判令叶健豹、夏治咪向甄吉祥、梁芝敏返还楼款差价70000元，并根据公平原则酌情判令其向甄吉祥、梁芝敏支付违约金70000元；对于甄吉祥、梁芝敏要求叶健豹、夏治咪支付398000元违约金、赔偿中介服务费40500元、赔偿提前还贷产生的利息损失350010元的诉讼请求，以及叶健豹、夏治咪要求甄吉祥、梁芝敏支付不能按期还清房地产贷款及取得还清贷款证明资料的违约金100000元、支付不能按期办理房地产权属转移等手续的违约金100000元及自2020年4月21日起每日按100000元的1%支付的违约金50000元的反诉请求，本院均不予支持。另，对于叶健豹、夏治咪已向甄吉祥、梁芝敏支付的定金100000元，甄吉祥、梁芝敏应向叶健豹、夏治咪返还该款项，但由于叶健豹、夏治咪并未提出要求退还上述定金的诉讼请求，故本院对此不予审处，当事人可另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏与被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪于2020年1月4日签订的《存量房买卖合同》及于2020年3月7日签订的《广州市天河区*大道*街3号402房买卖合同补充协议》；二、被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏办理广州市天河区*大道*街3号402房的网签撤销手续；三、被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏退还70000元；四、被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏支付违约金70000元；五、驳回原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费38640元，由原告（反诉被告）甄吉祥、梁芝敏负担6975元，被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪负担31665元；反诉受理费2525元，由被告（反诉原告）叶健豹、夏治咪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  王伟雄人民陪审员  张献收人民陪审员  李 红二〇二一年三月三十一日书 记 员  邱莉晶黄谱兰唐薇