湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终165号上诉人（原审原告）：熊思雅，女，汉族，1992年10月16日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：郭秋红，女，汉族，1964年11月6日出生，住湘潭市雨湖区，系熊思雅之母。上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，汉族，1983年12月10日出生，湖南三鑫车业有限公司员工，住湖南省株洲市天元区。上诉人熊思雅与上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫车业公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊思雅上诉请求：1.撤销原审判决或变更原判，不核减三鑫车业公司6个月的违约金，并改判三鑫车业公司全额赔付因逾期交房而向上诉人支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计人民币叁万零伍佰叁拾柒元柒角伍分（小写：30537.75元）（暂计至2020年10月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；2.判令三鑫车业公司赔偿熊思雅代理人因案件往返深圳与湘潭产生的交通费用1474元（单程368元×4）；3.本案一审、二审诉讼费用由三鑫车业公司承担。事实与理由：三鑫车业公司应于2019年6月30日前交房，疫情在交房日期约6个月后发生，故三鑫车业公司违约在前，因疫情导致的延期违约金是不可以减免的。根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，以及湖南高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》的意见，因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但当事人延迟履约在先，不可抗力发生在后的除外。截至上诉日，三鑫车业公司售卖的火炬学府一期土地用途仍然为批发零售用地（商业用地），并非合同约定的住宅用地，且三鑫车业公司未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，达不到交房标准，上诉人认为，三鑫车业公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，其违约行为给上诉人带来金钱和时间以及生活上的多重损失，严重损害了本人的利益。为此，上诉人特提起上诉，请二审法院判令三鑫车业公司立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例支付熊思雅截止2020年10月31日违约金30537.75元，且支付违约金至土地性质变更为止；不给与6个月疫情减免；立即赔偿因此案产生的往返交通费1474元。三鑫车业公司的答辩意见同该公司的上诉意见。三鑫车业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回熊思雅的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由熊思雅承担。事实与理由：一、合同约定的交房期限前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于熊思雅的原因导致没有实际交房，责任在熊思雅。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对三鑫车业公司建设的火炬学府予以竣工公示，且公示期满无异议，说明在合同约定的交房期即2019年6月30日前，熊思雅知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房，熊思雅接到交房通知后应当即时办理交接手续，但熊思雅拒绝接收，由此产生的损失理应由熊思雅自行承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没按合同约定在2019年6月30日将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人应当免去其责任。湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地用途从商业变为商住为由迟迟不予备案。上诉人为此多次找政府相关部门，湘潭市人民政府、岳塘区人民政府建设领域遗留问题处置工作领导小组也多次批示但问题仍不能解决。2020年6月份湘潭市委常委会议就该问题在优化营商环境专题做了专门部署，7月17日湘潭市纪委胡卫兵书记在优化营商环境会议上传达了市委常委会议精神，在市纪委的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。综上所述，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。熊思雅答辩称：不同意三鑫车业公司的上诉意见。熊思雅向一审法院起诉请求：1.判令三鑫车业公司继续履行合同约定的交房义务；2.三鑫车业公司因逾期交房而向熊思雅支付总房款0.1‰/日的违约金（计算至2020年4月30日为20336元，要求计算至实际交付房屋之日止）；3.三鑫车业公司实际履行交房义务前，每月1日向熊思雅支付上月逾期交房违约金2067元。一审法院认定的事实：2017年10月16日，熊思雅与三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定熊思雅购买三鑫车业公司开发的火炬学府商品房，总房款为666763元，合同还约定三鑫车业公司应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付熊思雅使用，逾期交付超过90日，则熊思雅如选择继续履行合同，三鑫车业公司应该自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向熊思雅支付已交房款0.1‰/天的违约金。熊思雅支付首付款后又以银行贷款的方式付清了全部房款，三鑫车业公司该房产所涉工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》，三鑫车业公司在约定的交房时间通知熊思雅收房，遭熊思雅拒绝，截止本案开庭，三鑫车业公司出售的该房产也未取得商品住宅交付使用批准文件，未能达到合同约定交房条件，熊思雅遂诉至法院，提出诉称所述之请求。一审法院认为，熊思雅与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，依法应予以保护。熊思雅按照合同约定向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付熊思雅使用，三鑫车业公司至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，熊思雅要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于熊思雅要求三鑫车业公司继续履行交房义务的诉讼请求，予以支持。《商品房买卖合同》还约定，三鑫车业公司逾期交房超过90日，熊思雅要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向熊思雅支付已交付房款万分之一的违约金。因此，三鑫车业公司应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向熊思雅按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到三鑫车业公司就案涉工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由三鑫车业公司承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，酌情核减6个月的违约金。故熊思雅要求三鑫车业公司支付违约金诉讼请求，因需核减6个月的违约金12001元（666763元×0.1‰/天×180天），则计算至2020年1月31日止的违约金为14268元（666763元×0.1‰/天×214天），2020年7月31日以后至实际交付房屋之日止的违约金，予以支持。熊思雅要求三鑫车业公司每月1号支付上月逾期交房的违约金2067元的诉讼请求，实际与第二项诉讼请求内容重合，不予支持。三鑫车业公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定,判决：一、湖南三鑫车业有限公司继续对熊思雅履行交房义务；二、湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付熊思雅逾期交房违约金14268元（计算至2020年7月31日止），并以总房款666763元为基数，自2020年8月1日起，按0.1‰/日的标准支付违约金至交房之日止；三、驳回熊思雅的其他诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：三鑫车业公司对熊思雅提交的证据1申请公开政府信息处理单（编号50号），证据2湘潭市自然资源和规划局信访答复函，证据3湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》的真实性无异议，本院对该三组证据的真实性予以认可。熊思雅提交的该三组证据中，证据1形成时间为2020年7月15日，只能证明在该日期之前三鑫车业公司开发建设的案涉工程未办理竣工验收及备案，对该日期之后的事实没有证明力，故本院对该证据的关联性不予认可；证据2系湘潭市自然资源和规划局对来信人熊*关于火炬学府一期房屋房产证及土地性质的咨询的网上回复，因本案当事人争议的是熊思雅所购房屋是否符合合同约定的交房条件，交房之后办理房产证事宜当事人可以依合同约定行使权利、履行义务，故对该回复函的关联性不予认可。证据3是湖南省高级人民法院发布的司法性质文件，能否达到证明目的，本院结合全案的事实在本院认为部分再做分析认定。三鑫车业公司对熊思雅提交的证据4湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2853号民事判决书有异议，认为该案件的原告李勇航后来申请撤诉，判决书已经作废了，本院认证认为，熊思雅提交的该证据系未加盖法院印章的判决书，该文书是否生效无法确认，且三鑫车业公司在该案中与李勇航就逾期交房违约金问题达成和解的事实，亦不能作为认定本案事实的依据，本院对熊思雅提交的证据4的真实性、合法性、关联性不予认可。另，三鑫车业公司在庭后提交了竣工验收备案表，熊思雅对案涉工程已经办理竣工验收备案的事实无异议。本院审理查明：三鑫车业公司建设的湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府——1-4#楼、地下室已经竣工验收合格，并于2020年9月14日办理了工程竣工验收备案登记。另，熊思雅确认其在2020年10月10日接到三鑫车业公司通知其收房的电话。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为三鑫车业公司应否承担逾期交房的违约责任，如果需要承担，如何确定违约金的数额。三鑫车业公司与熊思雅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。熊思雅依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。三鑫车业公司称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，但熊思雅拒绝收房，损失应由熊思雅自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故三鑫车业公司向熊思雅交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。三鑫车业公司所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。三鑫车业公司还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，三鑫车业公司作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续。因三鑫车业公司的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故三鑫车业公司认为应当免责的上诉理由亦不成立。因三鑫车业公司已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后三鑫车业公司也通知了熊思雅收房，熊思雅在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任由熊思雅自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定延期交房违约金计算至2020年9月14日往后延期一个月即2020年10月14日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月过长，且与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。熊思雅认为根据湖南省高级人民法院的相关司法文件，三鑫车业公司延期交房后才发生疫情，一审不应该核减6个月违约金的上诉理由部分成立。熊思雅主张的往返湘潭的交通费用系其二审新增加的诉求，且无法律依据，本院对熊思雅的该项诉请不予支持。据此，本院核定三鑫车业公司应支付的违约金为25403.67元〔666763元×0.1‰/天×（471天－90天），从2019年7月1日至2020年10月14日计471天，扣减3个月计90天〕。综上，熊思雅和三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2007号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2007号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付熊思雅逾期交房违约金25403.67元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由湖南三鑫车业有限公司负担。二审案件受理费600元，由熊思雅、湖南三鑫车业有限公司各自负担300元。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 任 莉审判员 曾波毅二〇二一年三月三十一日法官助理刘娇琳书记员何腊冬