安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初571号原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林外史国际大酒店。法定代表人：林光义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张学琴，该公司员工。被告：曹**刚，男，1976年11月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告曹**刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司的委托诉讼代理人张学琴，被告曹**刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即支付房屋欠款50000元；2.请求依法判决被告支付到期违约金7300元（计息时间从计租时间起2017年1月1日,计息止时间2020年12月31日，按日万分之一计算到期金额7300元，共计57300元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月15日签订《全椒县商品房预售合同》，原、被告双方约定了协议的主要内容：被告向原告购买位于全椒县，房价每平方13685.69元人民币，总建筑面积11.46平方米，总价人民币156838元，首付人民币106838元，余款50000元未付。合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，原告已经按照合同全面履行约定的义务，被告拒付购房余款已构成根本违约，被告理应承担违约赔偿责任。据上所述，原、被告订立的合同是合法有效的且已进入了合同履行阶段，现被告理应支付所欠房款，为此，为维护原告合法权益特向贵院起诉，请求法院支持原告诉请。曹**刚辩称，原告计息从2014年1月1日开始，我付的首付是在2014年12月17日开始，但原告调解给的抵付房租的方案是从2017年1月1日开始，这很不合理。我反诉要求解除我与原告之间的商品房买卖合同，原告返还我已支付的购房款106838元以及利息，利息按照支付时间开始计息，按照拆借中心3.75的利率计算至原告将款项付清止。在我买房之初，原告向我承诺每年百分之八的房租收益，但现在连百分之四都无法保证，原告是存在重大过失。因为原告账户被封导致银行贷款办理不下来，我的个人征信是没有问题的，这也是原告方合同履行过程中的一个重大过失。我不认可原告的第一、二项诉请。合同上明确规定我50000元是贷款支付，我始终没有收到银行不放贷款的相关材料，所以原告违约金的计算时间也不合理，我不同意按照原告要求给付。相反，根据最高院司法解释，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款因一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房贷款合同不能继续履行，我方可以要求解除合同并要求原告赔偿我损失。瑞祥公司与我签订合同时知道贷款办不下来的，还与我签订让我办贷款是恶意欺诈。合同贷款办不下来履行不下去的责任不在被告，是因为原告的原因。我提供的材料能够证明买房时瑞祥承诺房子百分之八收益的，现在不能兑现，房屋本身的价款也不值合同上约定的房价。经审理查明：2014年12月17日，曹**刚（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，双方明确约定曹**刚购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县，房屋建筑面积11.46平方米，每平方米建筑面积单价为13685.69元，总价款156838元，付款方式为分期付款，于2014年12月17日支付首付款106838元，余款50000元办理商业贷款；房屋的交付条件为经验收合格，交付时间为2014年1月1日前。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。合同补充条款第九条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。《全椒县商品房预售合同》签订当日，曹**刚作为甲方就位于全椒县与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒公司）签订《街铺委托经营管理合同》。合同第三条约定：委托经营期自2014年1月1日起至2034年1月1日止，委托经营期限为二十年。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内无需支付该商铺租金，第四至第十年每年保底租赁收益按《商品房买卖合同》总价加31.58%的8%支付给甲方，于次年2月15日前结算。上述合同签订后，瑞祥公司按约将全椒县移交给渝嫣全椒公司经营管理。曹**刚支付瑞祥公司购房款106838元，余款50000元至今尚未支付，瑞祥公司也未向曹**刚催要。庭审中，瑞祥公司认可办理按揭时，因瑞祥公司账户被查封，导致曹**刚无法办理按揭。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，原告举证的《全椒县商品房预售合同》、《百货商铺委托经营管理合同》、曹**刚的个人征信报告等证据予以证明，本院经审查予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曹**刚与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。本案涉及的商铺，曹**刚在购买时其本意并不是自己经营，在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒公司签订了《街铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述原因，瑞祥公司将曹**刚所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒公司交付，视为已交付给房屋买受人，曹**刚应按照合同约定履行支付剩余房款的义务。曹**刚就下剩的购房款50000元向银行申请商业贷款，未获银行批准。但曹**刚在无法办理按揭贷款时，既未要求解除合同，也不支付购房款，现瑞祥公司要求曹**刚一次性支付下剩购房款50000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。瑞祥公司诉请曹**刚支付逾期付款违约金，因曹**刚申请按揭贷款未获批准系瑞祥公司账户被查封等原因导致，且瑞祥公司长期以来一直未向曹**刚催要房款，怠于行使权利，造成自身损失扩大，故本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。庭审中，曹**刚提出反诉请求，但未能在规定时间内缴纳反诉费用，故对曹**刚的反诉请求不予审理。至于曹**刚提出的租金收益等问题，涉及委托方出租方渝嫣全椒公司，属于另外一个法律关系，可另案诉讼。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第六百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹**刚于判决生效之日起三十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款5万元；二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计616.5元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担116.5元，被告曹**刚负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  高家斌二〇二一年三月二十九日书记员  石宛玉附相关法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十九条??当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百二十六条??买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。