上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初3903号原告(反诉被告)：上海生活书店有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：武昊，执行董事。委托诉讼代理人：郭西，上海市大明律师事务所律师。被告(反诉原告)：王波，男，1978年10月27日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：薛雪娟，泰和泰(上海)律师事务所律师。第三人：上海程华物业管理有限公司，住所地上海市长宁区长宁路XXX号XXX层。法定代表人：王洪宝，总经理。委托诉讼代理人：蒋小兴，男。原告上海生活书店有限公司与被告王波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告王波提出反诉，本院予以受理，并于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海生活书店有限公司的原委托诉讼代理人黄磊、被告(反诉原告，以下简称被告)王波的委托诉讼代理人薛雪娟到庭参加诉讼。本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序独任制审理。本院于2020年10月26日组织原、被告进行证据交换。根据原告上海生活书店有限公司的申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称中世公司)对上海市长宁区855号顶楼维修工程尚未完成审价部分继续进行审价。此后，本院依法追加上海程华物业管理有限公司为第三人参加诉讼，并于2020年12月3日组织当事人进行证据交换。中世公司于2021年2月18日出某《工程造价鉴定意见书》，本院于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告上海生活书店有限公司的委托诉讼代理人郭西、被告王波的委托诉讼代理人薛雪娟到庭参加诉讼。第三人上海程华物业管理有限公司经本院传票传唤未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告上海生活书店有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告支某原告为屋顶维修垫付的费用共计173,882.35元；2.被告赔偿原告机房搬迁费120,000元；3.被告赔偿原告垫付的物业维修费15,677.34元(包括2019年8月2日向第三人支某的维修费6,569.34元，2019年2月28日向案外人支某的管道疏通费280元、2019年4月19日支某的垃圾清运费50元、2019年3月12日支某的水电工出勤劳务费、耗材费8,778元)。审理中，原告变更第一项本诉诉讼请求为：被告支某原告为屋顶维修垫付的费用共计136,284元，另确认不再主张第三项本诉诉讼请求中的垃圾清运费。事实和理由：2015年5月4日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告于2015年4月19日至2020年8月31日期间承租上海市长宁区长宁路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)，被告保证涉讼房屋及其附属设施处于正常的可使用状态，发生损坏或者故障的，被告应当在收到原告通知后3日内维修，逾期不维修的，原告可以代为维修，费用由被告承担；被告不及时维修造成原告损失的，被告应当赔偿。合同另对租金、违约责任等作了约定。租赁期间，原告及承租上海市长宁区长宁路XXX号XXX室(以下简称23A室房屋)的案外人上海荧星影视艺术有限公司(以下简称荧星公司)要求被告修缮，但被告置若罔闻。2015年7、8月间，因夏季多雨、台风，造成涉讼房屋及23A室房屋大面积漏水，室内吊顶大面积坍塌、墙面脱落，室内进水被淹，办公家具被浸泡，网络主机进水瘫痪，原告日常工作停滞。原告及荧星公司开始搬迁并进行紧急抢修，暂时原地恢复部分工作，并拒付当时的租金以抵充相关费用。被告据此提起诉讼，案号为(2015)长民三(民)初字第1784号。法院经审理，判决原告向被告支某租金，被告向原告支某维修费、机房搬迁费等，但未涉及漏水问题。2016年7月至10月期间，原告及荧星公司多次致函要求被告对涉讼房屋及23A室房屋屋顶进行修缮，但被告推诿。2016年8月、10月，原告及荧星公司先后与案外人森某(上海)防水工程有限公司(以下简称森某公司)签订合同，对顶层楼面进行维修、防水、筑漏。因维修期间产生费用，故原告停止支某当时的租金。被告再次提起诉讼，案号为(2018)沪0105民初11547号。该案审理中，经审价，已经完成的部分顶层楼面维修、防水、筑漏工程造价为76,044.02元。法院经审理，判决原告向被告支某租金，被告向原告支某已完工部分的维修费、机房搬迁费等。该案审结后，原告完成全部机房搬迁，产生搬迁费120,000元，还垫付了物业维修费15,677.34元。森某公司完成了顶层楼面维修、防水、筑漏工程，原告及荧星公司共计支某407,000元，荧星公司同意由原告代为向被告追讨剩余款项。经鉴定，长宁路XXX号楼顶维修工程施工合同中尚未完成的部分(为混凝土保护层)，金额50,801元；原告主张其维修的(前案鉴定报告出某之后2018年12月至2019年6月)部分，金额85,483元。上述两项合计136,284元，均应由被告承担，故原告提起诉讼。被告王波本诉辩称及反诉诉称，1.关于屋顶维修费用，50,801元所涉工程系原告在鉴定过程中自认其未完成的工程，鉴定单位也确定该部分工程未完工，故被告无需承担该费用。85,483元所涉工程在原告之前提出的本诉诉讼请求中并未包含在内，属于原告新的请求，且从原告陈述的该部分维修期间和未完工部分的维修期间看，自相矛盾，故被告不同意承担该费用。2.关于机房搬迁费，原告的证据不能证明机房搬迁的事实，故不同意承担该费用。3.关于物业维修费用，原告应根据合同约定先行通知被告，如被告拒绝再由原告进行维修。但上次诉讼之后发生的维修，被告从未收到过原告的通知。此外，房屋虽有渗漏，但对房屋使用影响不大，原告夸大了渗漏情况。且原告在2016年进行维修，又陈述其在2018年12月至2019年1月又进行维修，至2020年仍要求被告维修，说明原告所做维修存在问题，责任不应由被告承担，故不同意承担该费用。被告王波另提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告之间签署的《上海市房屋租赁合同》；2.原告支某2019年3月26日至2020年3月25日的租金551,689.20元。审理中，被告主张，因租赁合同于2020年8月31日到期，而原告未能按期搬离涉讼房屋，直至2020年12月12日才将涉讼房屋返还原告，故变更反诉诉讼请求为：1.原告支某2019年3月26日至2020年8月31日的租金781,559.70元；2.原告支某违约金45,974.10元；3.原告支某2020年9月1日至12月12日的占用费160,909.35元(按每月45,974.10元的标准计算)。原告上海生活书店有限公司反诉辩称，同意支某2019年3月26日至2020年8月31日的租金，但被告交付的房屋一直在漏水，造成房屋屋面损坏，被告先行违约，导致租赁合同的目的无法完全实现。此外，原告主要从事室内影视拍摄工作，受疫情影响，原告直至2020年8月31日仍未复工。综上，原告并未违约，不同意支某违约金，并要求按照租赁合同约定租金标准的50%向被告支某上述期间的租金。原告曾经发函通知被告，于2020年8月31日停止使用涉讼房屋，被告不予理睬，客观上造成双方未能办理交接手续，之后产生的相关费用应由被告自行承担，原告不应支某占用费。第三人上海程华物业管理有限公司述称，第三人曾与案外人河南省建安防水防腐工程有限公司上海分公司(以下简称建安公司上海分公司)签订合同，委托该分公司完成亨通国际大厦屋面渗水维修工程，合同价155,000元。合同约定的施工期为2019年6月20日至8月20日，因为期间遇到台风，实际完工是在2019年9月份。在施工前，原告与案外人荧星公司曾对屋面进行修补，屋面为黑色防水层，但之前做的不是很好，第三人认为不保险，故第三人又进行了维修，在原防水层基础上加了一层防水层再铺了水泥，故屋面维修工程并非由原告单独完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对(2015)长民三(民)初字第1784号民事判决书、(2016)沪01民终6388号民事判决书、(2018)沪0105民初11547号民事判决书、(2019)沪01民终8477号民事判决书、(2018)沪0105民初11657号民事判决书、(2019)沪01民终8301号民事判决书、原告及荧星公司发送的函件、通知、出某的证明、上海增值税普通发票、银行业务回单、交接书、付款凭证、付款凭单、亨通国际大厦23楼零星维修耗材清单、第三人出某情况说明、《工程造价鉴定意见书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋产权人，该房屋建筑面积373.05平方米。2015年5月12日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼房屋出租给原告使用，房屋租赁期自2015年4月19日起至2020年8月31日止。每日每平方米建筑面积租金为3.80元。月租金为43,335元。租金3年内每年上调3%。自第4年起，双方可协商对租金进行适当调整。原告应于每月30日前向被告支某租金。无故逾期支某的，逾期一日，则原告需按日租金的0.03%支某违约金。租赁期间，原告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知被告修复；被告应在接到原告通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担。房屋交付时存在缺陷的，被告应自交付之日起的3日内进行修复、逾期不修复的，被告同意减少租金50%并变更有关租金条款。租赁期间，被告不及时履行本合同约定的维修、养护、消防责任，致使房屋停止使用、损坏，造成原告财产损失或人身伤害的，被告应承担赔偿责任。2015年9月29日，被告提起诉讼，要求原告支某2015年4月19日至2016年3月18日的租金及违约金。原告则提出反诉，要求被告赔偿因房屋漏水造成的经济损失112,750元，包括空调维修费750元，吊顶和地面维修费52,000元及计算机机房搬迁费60,000元。本院经审理，于2016年4月8日作出(2015)长民三(民)初字第1784号民事判决：一、原告应于该判决生效之日起十日内支某被告涉讼房屋2015年4月19日至2016年3月18日的租金366,903.00元；二、被告应于该判决生效之日起十日内赔偿原告110,750.00元；三、驳回被告的其余本诉请求。原告不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理，于2016年7月28日作出(2016)沪01民终6388号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月至2016年9月，原告及荧星公司多次向被告及其代理人徐进发出公函，涉及涉讼房屋屋面防水维修工程费用的支某方式、至全部屋面修缮竣工之日的租金减免等事项。2016年7月1日，案外人上海生活传媒网络有限公司(以下简称生活传媒公司)向原告发出机房部分应急关闭的通知。对此，被告以邮件和书面快递形式多次回函，函称：2016年8月1日被告已委托维修人员与原告就涉讼房屋检修及维修事宜进行沟通，原告拒不告知房屋受损部位，也没有提供已签订的维修合同，被告已委托上海至聿建筑装饰有限公司对涉讼房屋屋顶全面检修；被告确定于2016年8月31日至2016年9月2日期间对涉讼房屋进行检修及消防检查，要求原告配合，并寄送经公证的委托书，委托史连伟、周新艳代为办理房屋租赁的检修、维护、查验等事宜。2016年8月1日，原告、荧星公司与森某公司签订《楼面防水维修施工合同》，约定：项目名称：上海亨通国际大厦23楼600平方米屋面防水工程。项目内容：600平方米屋面沥青防水工程、大楼高层材料搬运、垃圾清运。工程期限：2016年9月1日至2016年10月10日(如遇特殊原因，顺延工期)。工程合同价420,000元，工程款支某：材料进入工地，支某40%工程款，工程结束后支某45%工程款，剩余15%质保金一年后付清。2016年9月1日，被告代理人去涉讼房屋查验检修遭拒，要求原告配合。2016年9月9日，原告、荧星公司与森某公司签订《补充协议书》，约定：1、新增女儿墙、建筑墙面防水工程面积170平方米。2、新增旧防水层剥离、清除项目，总面积770平方米。3、新增23楼高层建筑垃圾清运项目。上述新增项目，参照原合同价格，结合现场实际施工状况，增加款项共计9.8647万元。于竣工时一并结算支某。2016年10月10日，原告、荧星公司与森某公司再次签订《楼面防水维修施工合同》，约定：项目名称：上海亨通国际大厦23楼屋面立面建筑全部屋、墙面防水工程。项目内容：约300平方米屋面建筑全部沥青防水工程、材料。工程期限：2016年10月10日至2016年12月30日(如遇墙基大修等特殊原因，顺延工期)。工程合同价700,000元，工程款支某：材料进入工地，支某15%工程款，工程结束后支某83%工程款，剩余2%质保金一年后付清。2016年8月3日至11月期间，原告、荧星公司通过转账方式向森某公司的法定代表人康伟支某涉讼房屋楼屋面维修款，森某公司向原告、荧星公司开具了发票。2017年1月8日，生活传媒公司向原告发出关于传媒机构生活文献数据中心机房因漏水漏电物损需搬迁的批复的文件，决定：1、传媒机构数据中心机房自本文下达之日起安排搬迁……。2、机房搬迁重设所需费用预算约107万元，先由你方预垫，然后依据租赁合同违约和赔偿条款，由你方通过协商或诉讼，统一向房东索赔……。2017年6月至2018年5月期间，原告、荧星公司多次向徐进、被告寄送公函，提出屋面维修结束后，屋面以上各类辅助建筑部分因长期漏水也需要立即进行维修，因被告无回音，拟按照租赁合同约定先行由租金中支某所需款项；要求被告来沪结算租金和处理物业修缮事务；寄送光盘证明预计漏水对室内办公区域造成的损害仍在持续。2017年10月27日，被告委托上海市劉和王律师事务所向原告寄送律师函一份，确认被告于2017年9月28日收到原告公函。以原告拖欠租金为由解除与原告签订的房屋租赁合同，要求原告尽快支某2016年3月18日至2017年10月租金及违约金(日租金0.03%)。2018年3月29日、6月20日，生活传媒公司向原告开具三张服务名称为信息技术服务、信息系统服务、机房搬迁费的上海增值税普通发票，每张发票金额为40,000元，共计120,000元。2018年10月，原告、荧星公司向被告发函，称涉讼房屋屋面一期防水工程已经基本完工，要求被告对因渗漏损坏修缮工程预算进行审定并作出回复。逾期依据租约约定视作同意，原告即签署修缮合同并组织施工，竣工后工程款在租金中冲抵。2018年6月1日，第三人出某《上海亨通国际大厦屋面漏水、房屋漏电损坏证明》，内容为：上海亨通国际大厦因历史原因，没有维修基金。故长期以来23楼(顶层)业主自行承担屋面筑漏维修工作。2016年，23楼租户帮助业主维修了屋面平面部分。而立面部分因维修工程难度大费用高，尚未能维修，故仍造成长期局部严重渗漏，目前，已经漏至大楼15层，给各层用户造成生产、经营和房屋损失。由于23楼业主长期失联，物业方面正与23楼租户协商，共同解决上述问题。2018年6月4日，被告提起诉讼，要求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年10月28日解除；2.原告支某2016年3月19日至2017年10月28日的租金1,145,475元；3.原告支某2017年10月29日至实际搬离之日的房屋占有使用费；4.原告支某逾期支某租金的违约金229,095元。原告则提出反诉，要求：被告赔偿屋顶维修费76,044.02元，室内维修费33,329元、机房搬迁费120,000元。该案审理中，原、被告一致确认：前案中只处理了吊顶坍塌问题，涉讼房屋仍存在渗漏水情况；原告维修前，涉讼房屋确实存在漏水情况；原告维修后，涉讼房屋仍然有漏水现象。此外，本院根据被告的申请，委托中世公司对涉讼房屋楼面防水维修工程造价进行鉴定。该公司于2018年11月21日出某《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：无争议部分造价50,856.18元，有争议部分造价为258,187.84元。本院经审理，于2019年3月25日作出(2018)沪0105民初11547号民事判决：一、原告应于该判决生效之日起十日内支某被告涉讼房屋2016年3月19日至2019年3月25日的租金1,558,975.97元；二、被告应于该判决生效之日起十日内赔偿原告226,044.02元；三、驳回被告的其余本诉请求；四、驳回原告的其余反诉请求。原告不服该判决，提起上诉。二审审理中，原告曾提交新证据，旨在证明一审审理时尚未完工部分现已完工，其垫付工程款186,882.35元等，因上述证据所涉及的费用均为原告在一审中没有主张和提交相关证据的，且被告明确表示上述费用超出一审审理范围，不同意在该案中处理，故上海市第一中级人民法院对超出一审审理范围的费用不予支持。该院经审理，于2019年10月9日作出(2019)沪01民终8477号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年6月5日，被告提起诉讼，要求：1.判令其与荧星公司签订的《房屋租赁合同》于2017年10月28日解除；2.荧星公司支某2016年3月19日至2017年10月28日的租金516,741元；3.荧星公司支某2017年10月29日至实际搬离之日的房屋占有使用费；4.荧星公司支某逾期支某租金的违约金103,348.20元。荧星公司则提出反诉，要求：被告赔偿屋顶维修费464,613.84元，室内维修费20,680元、机房搬迁费120,000元。该案审理中，荧星公司与被告一致确认：前案中只处理了吊顶坍塌问题，涉讼房屋仍存在渗漏水情况；荧星公司维修前，涉讼房屋确实存在漏水情况；荧星公司维修后，涉讼房屋仍然有漏水现象。此外，本院根据被告的申请，委托中世公司对23A室房屋楼面防水维修工程造价进行鉴定。该公司于2018年11月21日出某《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：无争议部分造价100,242.85元，有争议部分造价为56,830.78元。本院经审理，于2019年3月25日作出(2018)沪0105民初11657号民事判决：一、荧星公司应于该判决生效之日起十日内支某被告23A室房屋2016年3月19日至2019年3月25日的租金928,265.01元；二、被告应于该判决生效之日起十日内赔偿荧星公司297,073.63元；三、驳回被告的其余本诉请求；四、驳回荧星公司的其余反诉请求。荧星公司不服该判决，提起上诉。二审审理中，荧星公司曾提交新证据，旨在证明一审审理时尚未完工部分现已完工，其垫付工程款186,882.35元等，因上述证据所涉及的费用均为荧星公司在一审中没有主张和提交相关证据的，且被告明确表示上述费用超出一审审理范围，不同意在该案中处理，故上海市第一中级人民法院对超出一审审理范围的费用不予支持。该院经审理，于2019年10月9日作出(2019)沪01民终8301号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月3日，原告、荧星公司向第三人发出《关于亨通国际大厦筑漏筹资的通函》，内容为：截止2019年上半年，已经连续大修两次，小修无数次，均因资金有限，无法根本解决问题。请第三人依据有关法规协调各业主、管理专项筹资、负责长期屋面筑漏修缮事务。所筹资金委托第三人管理和负责安排2019年下半年雨季前的筑漏方案和有关事务。同时要求第三人将该函转被告等业主。2019年6月24日，生活传媒公司向原告开具两张服务名称为信息技术服务、信息系统服务、机房搬迁费的上海增值税普通发票，发票金额分别为40,000元、80,000元，共计120,000元。2019年7月2日，原告向生活传媒公司支某120,000元，银行业务回单备注栏载明：机房搬迁费。2019年8月2日，第三人向原告及荧星公司出某证明，内容为：上海恒通国际大厦23层屋面本次防水复修工程，其砂石覆盖隐蔽工程等，已经验收合格。2020年7月7日，原告、荧星公司出某《关于亨通国际大厦筑漏的公函》，内容为：亨通国际大厦23楼全层房屋再次出现大面积严重渗漏情况，并已累及22楼用户。第三人已经进行现场勘验，该屋面虽多次修缮仍未根本解决问题，证明其结构性缺陷，筑漏工作需继续进行。同时以被告从未修缮为由，要求给予租金半价减免。2020年8月31日，原告及荧星公司出某《关于停租的函》，内容为：2020年8月开始大雨、暴雨连日，亨通国际大厦23层出租房屋屋面虽经其组织修缮，但仍旧四处漏水，证明该房屋的确存在结构性缺陷，特函保修。鉴于被告5年来拒绝一切室内因漏损坏的维修，长期漏水造成室内破败不堪，水电等安全事故隐患严重，不维修已经完全不能使用，经研究决定：2.自2020年9月1日起，上海长宁区855号23楼全层，全部停止使用……；3.在即将进行的维权诉讼没有结束，或双方没有签署续约合同之前，该房屋物业一切费用因停用而停止支某……。2020年9月1日，原告及荧星公司出某通知，内容为：为停止损害，自2020年9月1日起，长宁路XXX号23楼全层各长期租赁单位全部停止使用，相关租赁和物业费用、公共安全及房东义务，即日起由被告承担。现场除监控系统和留守人员监察外，一律作为被告侵权证据予以封存和保全。因传媒科研机构用房，对封存的侵权证据和现场造成任何破坏和改变者承担法律责任。2020年10月9日，原告及荧星公司出某《关于停租善后事务的函》，内容为：两司2020年8月31日发函，但过去月余未见被告回复，请被告接函后尽快联系，协商上海市长宁路XXX号23层因漏严重损坏，于2020年9月1日起全面停用后的善后事宜。但原告并未将涉讼房屋钥匙交还被告，也未将其物品搬离涉讼房屋。2020年11月1日，生活书店总汇出某《关于局部复工和企业、职工债务纾困的通知》，告知各单位：凡演播厅密闭作业环境、全国性邀请人员聚集性节目，仍旧不能全面复工复产，恢复正常拍摄和制作。经研究，自本通知下达之日起，凡可以在室外拍摄、制作节目的大内，允许局部复工复产。凡室内演播厅节目制作及全国嘉宾邀请的节目，仍旧禁止开工。2020年12月12日，原、被告签署《交接书》，原告将其遗留物品全部搬离涉讼房屋并将涉讼房屋的钥匙交付被告。另查明，一、2019年2月28日，原告制作付款凭证，载明：23楼B座维修费，金额280元。同日付款凭单载明：受款人为上海佳敏管道疏通服务有限公司，付款用途为通下水道，金额为280元。同日，上海佳敏管道疏通服务有限公司出某收据，确认收到上述280元。二、2019年3月11日，案外人张志红出某亨通国际大厦23楼零星维修耗材清单，确认截至2019年3月10日其领取的耗材名称、数量、金额等，总计778元。2019年3月12日，张志红签署付款凭单，确认：受款人为张志红，付款用途为长宁路XXX号23层室内维修人工+材料费，金额为8,778元。2019年8月1日，原告及荧星公司共同向传媒行政中心提交汇报，称：长宁路XXX号亨通国际大厦23楼全层办公区域权属房东长期失联，无法正常维持房屋内设施的日常维修养护，两司协商采取聘请钟点水电工的方式，由一名水电工担任23楼全层物业养护维修工作，每周保证一天巡察和维修，每周/次劳务费用200元。自2018年6月4日至2019年3月10日止，水电工出勤40周/次，劳务费8,000元，耗材878元。上述工作实施和费用支某，由原告统一负责，年终企业间拆账分摊。三、2019年6月，第三人与建安公司上海分公司签订《维修合同》，约定：项目名称为亨通国际大厦屋面渗水维修，工程地点为长宁路XXX号亨通国际大厦，合同价款为155,000元。2019年6月3日，第三人向业主发出亨通国际大厦屋顶大修情况说明，要求亨通国际大厦全体业主按面积分摊上述155,000元。亨通国际总面积14,778.04平方米，单价10.49元/平方米。第三人另列明各业主应承担费用清单，其中23楼面积607.32平方米，含税金额为6,569.34元。2019年8月2日，第三人向原告开具服务名称为企业管理服务、屋顶通风口损坏漏水维修的上海增值税普通发票，发票金额为6,569.34元。原告于同日向第三人支某6,569.34元，银行业务回单备注栏载明：23楼屋顶维修费。2019年11月12日，建安公司上海分公司向第三人开具服务名称为建筑服务、工程服务的上海增值税普通发票，金额为97,554元。2019年11月27日，第三人向建安公司上海分公司支某屋顶改造工程费48,777元。本案审理中，根据原告申请，本院委托中世公司对上海市长宁区长宁路XXX号顶楼维修工程尚未完成审价部分继续完成造价审价。中世公司于2021年2月18日出某《工程造价鉴定意见书》。鉴定意见为：本项目确定项目造价为188,344元，有争议部分造价为85,483元。《工程造价鉴定意见书》中另附汇总表一份，载明：一、确定项目造价：1.1长宁路XXX号楼顶维修工程施工合同中尚未完成的部分(为混凝土保护层)，金额50,801元；1.2物业公司主张其维修的(2019年8月至9月)，金额137,543元；小计188,344元。二、争议项目造价：2.1生活书店主张其维修的(前案鉴定报告出某之后2018年12月至2019年6月)金额85,483元。本案审理中，原告确认，其所主张的屋面维修费所涉工程包含在与森某公司签订的合同所涉工程范围内。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张被告支某屋面维修费用136,284元，被告对此不予认可。就该项争议，本院认为，在(2018)沪0105民初11547号、11657号案件审理过程中，原、被告与荧星公司均确认，原告与荧星公司维修前，涉讼房屋与23A室房屋确实存在漏水情况，原告与荧星公司维修后，上述房屋仍然有漏水现象。据此，维修确有必要。2019年6月3日，原告及荧星公司出某的《关于亨通国际大厦筑漏筹资的通函》中提及，截止2019年上半年，其已经连续大修两次，小修无数次。2019年8月2日，第三人出某的证明中确认，上海亨通国际大厦23层屋面本次防水复修工程，其砂石覆盖隐蔽工程等，已经验收合格。本案审理中，第三人陈述，在其与案外人建安公司上海分公司签订合同前，原告与荧星公司确对屋面进行过维修。而原告及荧星公司确实在前案二审期间提供过新的证据、主张过相应费用。综上可以认定，前案鉴定时确有部分工程尚未完工，在鉴定后，施工方陆续进行施工。原告及荧星公司与被告之间因漏水产生纠纷，双方多次沟通，始终未能协商一致，原告及荧星公司遂委托森某公司先行维修。本案所涉工程包含在原告及荧星公司与案外人森某公司签订合同所约定的施工范围内，生效判决已经认定被告需就之前已完工工程向原告及荧星公司支某费用，而被告在确认仍存在漏水的情况下，在前案鉴定后仍未对楼顶进行维修，故其应就该部分新完工的工程支某相应费用。现荧星公司并未就新完工工程的费用提出主张，而是由原告在本案中一并主张，该意见于法不悖，本院予以准许。中世公司出某的《工程造价鉴定意见书》所附汇总表载明：原告主张其维修的(前案鉴定报告出某之后2018年12月至2019年6月)金额85,483元，该鉴定意见本院予以采纳。据此，被告还应就新完工的工程向原告支某85,483元。汇总表另载明：长宁路XXX号楼顶维修工程施工合同中尚未完成的部分(为混凝土保护层)，金额50,801元。根据第三人陈述，第三人委托建安公司上海分公司对屋面维修前，屋面为黑色防水层，据此可以认定，鉴定意见确认该部分混凝土保护层尚未完成并无不当，原告主张该部分费用缺乏依据，本院不予支持。原告另主张被告支某管道疏通费280元、水电工出勤劳务费及耗材费8,778元、第三人收取的维修费6,569.34元，被告对此不予认可。就该项争议，本院认为，原告就管道疏通费仅提供了付款凭证、付款凭单及案外人出某的收据，上述证据虽能证明原告确实支某了管道疏通费280元，但不能证明该费用产生的原因及其与被告之间的关联，故原告要求被告支某该费用缺乏依据，本院不予支持。原告就水电工出勤劳务费及耗材费提供了案外人张志红签署的领取耗材清单及付款凭单，可以证明原告确实支某了该费用。结合生效判决，可以认定，漏水问题并未彻底解决，原告确实因漏水而需对室内设施进行日常维修养护，故原告要求被告支某该费用合法有据，本院予以支持。就第三人收取的维修费6,569.34元，原告提供了第三人发出的情况说明及业主应承担费用的清单，可以证明上述维修费用系第三人因屋顶漏水必须进行维修而向业主收取，原告另提供了银行业务回单及发票，可以证明第三人代为支某了该费用。因原告系房屋承租人，实际占有使用该房屋，在第三人未能与被告取得联系的情况下，原告代被告履行业主付款义务并无不当，现原告要求被告支某该费用，本院予以支持。原告还主张被告支某机房搬迁费120,000元，被告对此不予认可。就该项争议，本院认为，原告提供了发票及银行业务回单等证据，足以证明机房搬迁费确实产生，被告除抗辩意见外未能提供反驳证据，故原告的该项主张合法有据，本院予以支持。综上，被告应向原告支某维修费100,830.34元、机房搬迁费120,000元。被告主张原告未按期支某租金构成违约，要求原告支某违约金45,974.10元，原告以房屋漏水造成屋面损坏，合同目的无法完全实现为由拒绝承担违约金。就该项争议，本院认为，在前案鉴定报告出某之后，原告仍对屋面进行维修，而第三人也在原告维修基础上再次进行维修，说明漏水问题未能得到彻底解决。而原、被告对维修责任的承担、维修费用的支某等问题多次交涉，始终未能达成一致。据此，双方纠纷始终未能解决，原告并非恶意拖欠被告租金，尚不构成违约。被告的该项主张缺乏依据，本院难以支持。被告主张原告按照合同约定租金标准支某2019年3月26日至2020年8月31日的租金781,559.70元，原告以房屋漏水造成屋面受损及疫情影响原告经营等为由，要求按照合同约定租金标准的50%支某上述期间的租金。就该项争议，本院认为，2020年4月6日，国务院办公厅所发通知中建议低、中、高风险地区暂不开业的场所为密闭式娱乐、休闲场所；2020年4月7日，生活书店总汇发出通知中严禁开业的场所为节目制作演播厅、咖吧等密闭和聚集性质作业环境，而原、被告在房屋租赁合同中约定，涉讼房屋用途为办公，并非上述通知中涉及的密闭式娱乐、休闲场所。原告主张其使用涉讼房屋从事影视拍摄等经营活动，显然与合同约定的房屋用途不符。且原告在之前的诉讼中就已经多次提出涉讼房屋漏水，影响正常使用，但从未提及其曾在涉讼房屋内拍摄影视作品且拍摄活动因漏水而遭受影响。即使原告确实曾在涉讼房屋内开展影视拍摄等经营活动，原告也未能提供证据证明其曾据此通知被告并征得被告同意，故原告以疫情影响经营为由要求2019年3月26日至2020年8月31日的租金减半收取的意见缺乏依据，本院难以采纳。考虑到漏水对原告造成的影响、屋顶维修工程所需时间及2020年春节假期因疫情延长等因素，本院酌情确定原告可就二个月的租赁期限按合同约定租金标准的50%向被告支某租金，其余租赁期限则应按合同约定租金标准向被告支某租金。综上，原告应向被告支某2019年3月26日至2020年8月31日的租金744,654.46元。原、被告签订的房屋租赁合同约定，租赁期自2015年4月19日起至2020年8月31日止。除被告同意原告续租外，原告应于租期届满后的10日内返还房屋，未经被告同意逾期返还房屋的，应向被告支某使用费。原告直至2020年12月12日才将其物品全部搬离涉讼房屋，将涉讼房屋钥匙交还被告，故其应向被告支某2020年9月1日至12月12日期间的占有使用费。被告主张按照合同约定月租金标准计算占有使用费尚属合理，本院予以准许。据此，原告应向被告支某2020年9月1日至12月12日期间的占有使用费156,060元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王波应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海生活书店有限公司维修费100,830.34元；二、被告(反诉原告)王波应于本判决生效之日起十日内支某原告(反诉被告)上海生活书店有限公司机房搬迁费120,000元；三、原告(反诉被告)上海生活书店有限公司应于本判决生效之日起十日内支某被告(反诉原告)王波上海市长宁区长宁路XXX号XXX室2019年3月26日至2020年8月31日的租金744,654.46元；四、原告(反诉被告)上海生活书店有限公司应于本判决生效之日起十日内支某被告(反诉原告)王波上海市长宁区长宁路XXX号XXX室2020年9月1日至2020年12月12日的占有使用费156,060元；五、驳回原告(反诉被告)上海生活书店有限公司的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)王波的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费8,215元，由原告(反诉被告)上海生活书店有限公司负担5,650.45元，被告(反诉原告)王波负担2,564.55元。本诉案件受理费5,738.67元，由原告(反诉被告)上海生活书店有限公司负担1,078.06元，被告(反诉原告)王波负担4,660.61元。反诉案件受理费6,842.22元，由原告(反诉被告)上海生活书店有限公司负担6,234.94元，被告(反诉原告)王波负担607.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇二一年三月三十日书记员  饶婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。