江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1380号上诉人（原审原告）：海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司，住所地江苏省海门市海门街道张謇大道179号。负责人：周平平。委托诉讼代理人：汪菁菁，女，公司职员。委托诉讼代理人：姜培培，女，公司职员。上诉人（原审被告）：丁晓勇，男，1977年12月24日出生，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：崔益华，江苏东亭律师事务所律师。上诉人海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司（以下简称中南公司）、丁晓勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由丁晓勇承担。事实和理由：1.一审法院对租赁合同解除原因认定不清。中南公司作为出租方最主要的合同义务是提供租赁场所。从整个合同履行情况来看，双方于2016年8月9日签订交付确认书，明确双方已对案涉房屋进行了验收交接，确认中南公司已经正式按照合同约定向丁晓勇交付了案涉房屋，且丁晓勇经营的餐厅于2016年10月27日开业，于2018年12月30日之后关闭店铺，停止营业。在此期间丁晓勇一直在营业，即便存在营业额波动的情况，并不影响其商铺可以正常经营之事实。丁晓勇租赁该房屋经营餐饮的租赁目的已正常实现。由于购物中心的开放式结构，为了给商户和消费者更好的购物体验，中南公司决定在购物中心内加装挡风墙。由于丁晓勇的商铺位置正好在楼层的外侧，挡风墙施工期间对其商铺外观产生一定影响，但在这期间顾客仍然可以正常到店铺内就餐。施工期间，中南公司通过市场宣传微信号、宣传活动、补贴等多种方式积极对丁晓勇进行各种扶持，以实际行为消除施工带来的不利影响。从丁晓勇反馈的销售数据来看，挡风墙施工期间丁晓勇仍处于正常经营状态，故其擅自闭店与商场施工无关。丁晓勇要求提前解除租赁合同，不仅缺少合同和事实依据，且中南公司明确表示反对，丁晓勇的解约理由不能成立。丁晓勇作为租赁合同的承租方，支付租金是最主要的合同义务，然其两年多的经营期间内，一直以各种理由拖欠租金、物业费、水费及仓库电费。其欠费周期长，数额高，且未与中南公司协商一致的情况下擅自停止营业，不仅严重违反合同约定，也背离了诚实信用原则，更直接影响了中南公司作为商场运营方的正常经营活动。故一审法院认为双方对于租赁合同的解除均存在过错，各自损失应各自承担，实属于租赁合同解除相关事实认定不清。2.一审法院对丁晓勇应付费用认定不清。首先，一审法院在判决中明确丁晓勇应当给付拖欠房屋租金及物业管理费，但是对于租金及物业费的金额计算有误。对于双方补充协议中约定的中南公司给丁晓勇6万元支持一事，在庭审及中南公司提供的费用明细中均可见该6万元实际已经抵扣了丁晓勇应付的租金及物业管理费，中南公司诉讼请求中的租金及物业管理费的金额系抵扣6万元之后的金额。一审法院将该6万元重复扣除，明显错误。其次，根据租赁合同约定，丁晓勇在实际经营过程中产生的水电费应当由其自行承担。就水电费具体金额，中南公司不仅提供了费用明细，还提供了每月的读表明细，足以证明丁晓勇水电实际使用情况和应付费用数额。且就现场状态来看，丁晓勇的货品已实际占用了中南公司的仓库，由此产生的能耗费用理应由丁晓勇承担。3.一审法院关于房屋交还问题认定不清。根据双方租赁合同12.1条约定，在合同终止或提前解除的情况下，丁晓勇应当在合同解除后7日内将系争商铺恢复原状后交还中南公司，未经中南公司同意逾期占用该房屋的，每逾期一日，丁晓勇应按日租金的两倍向中南公司支付逾期占用使用费，并承担逾期占用期间所发生的其他费用，故在丁晓勇持续占用案涉商铺、未按约定归还的情况下，中南公司主张房屋占用费有充分的合同依据。同时租赁合同12.1条明确约定，中南公司因处置案涉商铺内的装饰装修产生的费用由丁晓勇承担。然一审法院仅因丁晓勇明确表述放弃承租房屋内现有一切装修及其他物品为由，对于案涉商铺交还一事和占用费的问题均未予裁决。丁晓勇辩称，中南公司严重违约，擅自更改设计图纸，在屋顶破坏性施工，导致交付的房屋在丁晓勇经营期间长期漏水，丁晓勇租赁经营目的不能实现。故丁晓勇主张解除合同，具有法律依据。双方合同已经解除，丁晓勇不欠付中南公司相关费用。丁晓勇上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.中南公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方签订租赁合同后，中南公司私自更改建设图纸，在案涉商铺的楼顶进行破坏性施工，导致保温层被破坏，屋顶大面积渗漏水，致丁晓勇店内装饰装修腐蚀、发霉，地板和灯具电器及其他装修破坏殆尽。同时在经营中，由于屋顶漏水、滴水致顾客头部及餐盘中经常遭顾客投诉，损失严重。中南公司拒不履行房屋修缮义务，漏水问题至今未能修复，严重违反诚实信用原则，系根本违约，丁晓勇租赁经营目的不能实现，中南公司应承担违约责任及赔偿责任。2.中南公司因消防未通过验收，商场整体延期开业一个多月至丁晓勇租金损失、员工工资、生活费、广告宣传费等合计10900元。中南公司应承担延期开业给丁晓勇造成的损失。3.2017年10月中南公司在丁晓勇店铺前大面积修建挡风墙，拖延一年多时间才竣工，严重影响客流导入量，导致丁晓勇店铺在此期间严重亏损，中南公司应赔偿拖延期间丁晓勇的经营损失。4.由于中南公司的根本违约，导致租赁合同无法继续履行，根据租赁合同15.2条的约定，中南公司应双倍返还保证金。5.一审法院确认双方房屋租赁租金期间是2016年8月27日至2018年12月31日，双方在2017年12月29日订立补充协议，该协议是中南公司对2017年12月29日前已发生的因房屋漏水、空调原因等造成的损失向丁晓勇进行的赔偿，丁晓勇承诺的是对2017年12月9日前的损失不再向中南公司索赔，并非对2017年12月9日后发生的损失承诺放弃索赔请求。一审法院对该证据错误认定，导致中南公司逃避了2017年12月29日后应承担的赔偿责任。一审法院认定事实不清，判决有失公允。中南公司辩称，丁晓勇长期拖欠租金，并且擅自停业，严重违反合同约定以及承租方义务，导致合同解除。双方于2016年8月9日签订交付确认书，明确已经对案涉房屋进行了交接验收，即中南公司已经按照合同约定向丁晓勇交付了房屋，且丁晓勇从开业之日至其闭店期间一直在租赁房屋内正常经营，所以并不存在瑕疵交付问题。虽然可能会有因为天气原因导致的漏水问题，但系由于购物中心的开放式结构导致，而丁晓勇在租赁该房屋前对此是知情和认可的，即其对于承租开放式购物中心的商铺可能存在的天气因素的不利影响是明知的，也愿意承担由此可能带来的风险。合同解除的根本原因是丁晓勇违约，其应当付清拖欠的租金。丁晓勇在擅自闭店后一直未将租赁房屋恢复原状后返还中南公司，导致中南公司一直无法正常使用租赁房屋，按照合同约定，其应当承担占用费。中南公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的租赁合同自2019年1月18日起正式解除；2.丁晓勇支付拖欠的租金及其他各类费用计325705.69元（包括：房屋租金195322.62元、物业费115006.67元、水费3506.2元、电费11870.2元）及逾期付款违约金（按照每日0.2%计算至丁晓勇实际支付之日止）；3.丁晓勇支付违约金70342.65元；4.丁晓勇支付房屋逾期占用使用费，按照1116.55元/天计算，自2019年1月26日起暂计算至实际返还房屋且中南公司能正常使用之日。一审法院认定事实：2016年4月26日，中南公司(甲方)与丁晓勇(乙方)签订《租赁合同》一份，约定中南公司将坐落在江苏省海门市张謇大道以西、北至南海路、南至东海路海门中南购物中心第四层L4009（单元）面积约227.31平方米出租给丁晓勇，约定租赁期限5年，起租日为房屋的交付日与甲方通知的交付日中较早之日；租金第一年每月每平方米55元，以后每年增加5元。物业管理费、水、电、煤气等费用另外计算。第一年免租金8个月；物业费按每月每平方米30元计算，但自起租日起的前两个月按每月每平方米10元计算。合同第12.1条另约定，如果丁晓勇停止经营，应在7日内将房屋恢复原状后交还给中南公司，否则视为放弃屋内装修及物品。双方还约定了违约责任。丁晓勇另交纳保证金6万元。2017年12月29日，双方订立《补充协议》一份，确认丁晓勇实际承租房屋面积为223.31平方米，租金调整为第一年1-9个月每月按人民币1364.67元计算，第10-12月，每月租金按每平方米55元计算；第二年起每月每平方米60元，第三年起每月每平方米65元，第四年起每月每平方米70元，第五年起每月每平方米75元。同一天，双方又订立《补充协议》一份，主要内容为：中南公司给予丁晓勇人民币6万元的支持，但仅用于抵扣丁晓勇的租金及物业费；如中南公司在原合同履行过程中存在房屋漏水、空调原因等给丁晓勇造成的损失，中南公司已通过本协议给予了全部补偿，丁晓勇承诺不再以任何理由向中南公司提出任何索赔主张。2018年12月31日，双方确认解除《租赁合同》。除保证金外，丁晓勇总计给付中南公司租金35247.81元。庭审中，丁晓勇明确表示放弃承租房屋内现有一切装修及其他物品，任由中南公司处置。一审法院认为，依法成立的合同，对相对人具有约束力。当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方之间订立的《租赁合同》以及后续的《补充协议》，是双方真实意思的一致表示，并不违反法律规定，应属有效。一审法院认定双方已于2018年12月31日解除了《租赁合同》。根据合同约定及庭审时的表态，丁晓勇遗留在承租房内的物品依法任由中南公司处置。一方面，中南公司出租房屋质量存在瑕疵，且在丁晓勇经营过程中施工改造频繁；另一方面，丁晓勇市场风险意识不强，经营不善，最终导致合同无法继续履行。故对于合同的解除，双方都有过错，各自损失应各自承担。但丁晓勇应当给付拖欠的房屋租金及物业管理费用。租金起算日为2016年8月27日，根据《补充协议》，2017年5月26日前的租金为12282.03元（1364.67×9），2017年5月27日至8月26日的租金为36846.15元（55×223.31×3），2017年8月27日至2018年8月26日的租金为160783.20元（60×223.31×12）,2018年8月27日至12月31日的租金60401.75元(65×223.31×4+2341.15)，以上租金总计人民币270313.13元。扣除已付租金35247.81元及中南公司应给付的6万元，丁晓勇尚欠租金175065.32元。按每月每平方米30元计(前2个月每月每平方米10元)，丁晓勇应付中南公司承租期间的物业管理费总计175262.33元，中南公司自认丁晓勇尚欠115006.67元，法院照准。中南公司主张水、电等费用，并无证据支持，一审法院不予采纳。故中南公司的部分诉讼请求，予以支持，其他请求则不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、丁晓勇给付中南公司房屋租金175065.32元；二、丁晓勇给付中南公司房屋物业管理费115006.67元；三、中南公司返还丁晓勇保证金60000元。上述一、二、三项相抵后，丁晓勇尚应给付中南公司230071.99元，于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回中南公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7321元，由丁晓勇负担4253元，中南公司负担3068元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院另查明，根据中南公司一审中提交的《铺位欠费明细表》及一审陈述，中南公司主张至2018年12月31日丁晓勇欠付租金235285.18元，扣除中南公司协议支持的6万元中的39962.56元后，尚欠195322.62元；丁晓勇结欠物业管理费135044.11元，扣除6万元中剩余20037.44元，尚欠115006.67元。本院认为，双方订立的《租赁合同》及相关补充协议合法有效，双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。丁晓勇因在其租赁期间房屋漏水、中南公司修建挡风墙等导致其客流减少、无法实现经营目的为由要求提前解除合同，此后中南公司以丁晓勇经多次催告后仍欠付租金及物业管理费为由，通知丁晓勇解除合同。关于合同解除的原因，从合同约定及丁晓勇支付租金、物业管理费的数额以及中南公司多次催费的事实看，丁晓勇确实存在逾期给付租金、物业管理费的情形。而根据双方于2017年12月29日签订的《补充协议》看，案涉商铺此前确实存在漏水情形。根据丁晓勇提交的证据，2018年9月17日丁晓勇因天花板漏水而保修，中南公司派单处理，显示系“结构漏水，需安排处理”，后未有处理结果。由此可见在丁晓勇租赁房屋经营期间，确实存在多次漏水的情形，给丁晓勇的经营造成不利影响。由此，一审法院认定双方在合同履行过程中均存在违约行为，对于合同的解除均存在过错，依据充分。丁晓勇主张因漏水问题未能修复且中南公司修建挡风墙时间较长，至其租赁经营目的不能实现，中南公司应承担违约责任及赔偿责任。但一方面，双方合同中第16.2条明确约定“甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改建、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道。乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿”，由此可见中南公司出于购物中心经营需要修建挡风墙，并未违反合同约定；另一方面，从丁晓勇经营商铺2017年至2018年的销售额看，该商铺始终处于营业状态，每月均有营业收入，年销售额均达一百余万元。由此可见，虽然房屋存在漏水的现象，购物中心也存在施工情形，但丁晓勇开设的商铺在合同解除前一直处于经营状态，并不存在其租赁房屋目的不能实现的情形，故其主张中南公司双倍返还保证金缺乏依据。丁晓勇要求中南公司赔偿其因消防未通过验收商场整体延期开业一个多月产生的损失、修建挡风墙期间的营业损失以及2017年12月29日后因房屋漏水给其造成的损失，但其在一审中并未就上述损失数额提出明确的主张，亦未提交证据证明商场延期开业，故本院对此不予理涉。关于丁晓勇欠付金额的认定问题。丁晓勇应付租金总计270313.13元，已付租金35247.81元，尚应支付租金235065.32元，扣除中南公司协议支持的6万元中的39962.56元后，尚欠195102.76元；其应付物业管理费数额为179728.53（223.31×10×2+223.31×30×26+223.31×30×5／31），中南公司自认应缴数额为179666.1元，本院据此计算应缴数额，扣除已经支付的44621.99元，尚应支付135044.11元，扣除6万元中剩余20037.44元，尚欠115006.67元。中南公司在起诉时已经将协议中约定的6万元予以扣除，一审法院重复抵扣不当，本院予以纠正。关于中南公司主张的水电费，因其仅提交了自行制作的表格证明其主张，而丁晓勇对此不予确认。中南公司亦未提交其他证据予以佐证，故对该主张本院不予支持。关于房屋返还的相关问题。丁晓勇主张其搬离物品时遭到物业阻止，后即表态放弃案涉商铺内的物品，而中南公司在一审中亦陈述案涉商铺后门能够打开，可见丁晓勇闭店撤场后，案涉商铺实际处于中南公司控制之下。结合双方对于合同的解除均存在过错，故一审法院未支持逾期占用费，亦无不当。关于中南公司主张的处置案涉商铺内的装饰装修产生的费用，因其在一审中并未对此提出主张，故本院不予理涉。综上所述，中南公司的上诉请求部分成立。丁晓勇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3361号民事判决第二项，即丁晓勇给付海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司房屋物业管理费115006.67元；二、维持江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3361号民事判决第三项，即海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司返还丁晓勇保证金60000元；三、撤销江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3361号民事判决第四项；四、变更江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3361号民事判决第一项为：丁晓勇给付海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司房屋租金195102.76元；综合上述一、二、四项相抵后，丁晓勇尚应给付海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司250109.43元，于判决生效后十日内履行完毕。五、驳回海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7321元，由海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司负担2929元，丁晓勇负担4392元；二审案件受理费7321元，由海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司负担1465元，丁晓勇负担5856元。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二一年三月十五日书记员 张佳琦