广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27437号原告：广州市蓝色康园业主委员会。法定代表人：刘达，职务主任。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。被告：广州市瑞丰物业管理有限公司。法定代表人：刘福田。委托诉讼代理人：杨吉军，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告广州市蓝色康园业主委员会诉被告广州市瑞丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本院于2020年9月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈美贤独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭宇、被告的委托诉讼代理人杨吉军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退出广州市蓝色康园小区物业管理区域的管理；2、被告按照《广东省物业管理条例》第51条所规定的内容向原告移交资料和材料。事实和理由：2004年1月起广州蓝色康园小区建成入住，被告是该小区的前期物业服务公司，与开发商签订物业服务合同，自2004年1月起，在小区为小区业主提供服务。原告选举产生后，于第二次业主大会上通过合法程序决定解聘被告，并要求其移交小区公共收益，但被告不予理睬也拒绝退出小区物业管理，原告随后向政府部门多次反映，但协调无果。原告在已经召开的业主大会经过表决，表决通过了《公共管理方案》，该方案有通过诉讼的方式，要求被告退场的内容。原告认为自己的合法权益受到侵害，故提起本案诉讼。被告辩称：一、蓝色康园小区业主大会至今未作出解聘被告和选聘新的物业企业的决定，被告不符合办理移交并退出的法定条件。蓝色康园小区至今仅召开过两次业主大会，第一次是表决《管理规约》和《业主大会议事规则》以及选举产生首届业委会，第二次是表决《业主大会议事规则（修改版）》和《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案》，但业主、业主大会从未表决通过及作出解聘被告、选聘新的物业企业的决定，故被告不符合办理移交并退出的法定条件。二、解聘、选聘物业企业的重大事项应当由业主大会决定，原告仅是业主大会决定的执行者，而非决定者。广州市海珠区住房和建设水务局（以下简称“海珠住建局”）曾于2018年11月29日向被告发出《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》、2018年12月20日向被告作出《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字[2018]3号），要求及责令被告退出。被告对前述行政决定不服，向广州市住房和城乡建设局提起行政复议，该局分别作出“穗建行复[2019]3号”、“穗建行复[2019]4号”《行政复议决定书》，均认为“业主委员会通过授权委托方式选聘物业企业违法……业主委员会成为选聘、解聘物业服务企业的实际决定者，行使了属于全体业主的共同决定权利，违反了《物权法》第七十六条的规定”，并最终撤销了海珠住建局的两份行政决定。在海珠区人民法院作出的(2020)粤0105民初2685、2689号物业服务合同纠纷两案的《民事判决书》中，亦认为原告通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未作出解聘、选聘物业服务企业的有效决议。三、本案系原告第三次以相同事实和理由起诉被告移交和退出，明显存在恶意，浪费司法资源，增加当事人的诉讼负担。其行为明显存在恶意，浪费司法资源，增加当事人的诉讼负担，主要目的在于向小区业主宣传因存在诉讼而不交纳物业费，为被告正常的物业管理活动不断制造障碍。综上所述，请法院依法查明事实，判决驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2008年9月25日，被告（乙方）与广州瑞丰岭南房地产有限公司（甲方，以下简称为岭南公司）签订《蓝色康园前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对蓝色康园提供前期物业管理服务事宜；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护报养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、项目批准、用地批准等产权资料；甲方应于2003年9月1日前按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积不少于200平方米；本合同期限自2008年9月26日起至2013年9月26日止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管；等。2013年9月16日，被告（乙方）再与岭南公司（甲方）签订《蓝色康园前期物业服务合同》，约定：本合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》及时移交资料和财物；等。2018年6月12日，原告作出《关于第二次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：二、依法表决通过了《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案》。而《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案（表决版）》的内容为：四、授权业主委员会与中标单位签署《物业服务合同》后，如中标者不是广州市瑞丰物业管理有限公司（以下简称瑞丰公司），则要求瑞丰公司依法与业主委员会办理物业退出小区及相关交接手续；九、业主委员会执行本方案上述相关规定，与中标的物业公司签署合同后，如中标物业公司非瑞丰公司，而瑞丰公司拒绝依法退出小区管理，办理移交手续的；授权业主委员会对瑞丰公司提起诉讼，要求其退出蓝色康园小区管理，并且根据法律规定与业主委员会办理移交手续；等。2018年10月30日，原告（甲方）与雅居乐雅生活服务股份有限公司签订《广州市蓝色康园物业服务项目》，约定：按照业主大会决议，由乙方向小区提供专业服务；本物业服务合同经双方签署同意并经甲方批准后，自批准之日起有效期共【1+N】年，自2018年11月30日至2019年12月1日，后续按本合同约定续期；等。2019年4月19日，广州市住房和城乡建设局作出穗建行复【2019】3号《行政复议决定书》，查明：2018年10月31日，原告向被告发出《终止物业服务关系及办理移交手续告知书》(穗蓝康业委(2018)011号），《告知书》载明：“1、贵司与蓝色康园小区的所有物业服务关系已经终止；2、请贵司在2018年11月20日起根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定按照先移交资料（包括但不限于《广州市物业管理暂行办法》第七十条第二款及第七十七条规定建档保存的资料等）再移交设备、物业管理用房、财务等，与我会办理相关退出管理手续，并且要求贵司在2018年12月1日下午2点正式退出蓝色康园小区管理。”2018年11月20日，广州市海珠区住房和建设水务局（以下简称海珠住建局）会同赤岗街、赤岗派出所和赤岗司法所等部门组织申请人和原告协调蓝色康园小区物业管理资料移交协调会，会议纪要显示，被告拒绝交接小区物业管理资料。2018年11月29日，海珠住建局向被告作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》。因被告不服该《移交通知》要求，遂向该局申请行政复议。该局认为：㈡业主委员会通过授权委托方式选聘物业企业违法。《公共管理方案》第一条约定……实际上是用授权委托业主委员会选聘业服务企业的方式代替了法定的业主共同决定程序。事实上在后来的选聘物业企业全过程中，未经过业主大会共同决定，即由业主委员会直接确定了新的物业服务企业并与之签订合同，在此过程中业主委员会成为选聘、解聘物业服务企业的实际决定者，行使了属于全体业主的共同决定权利，违反了《物权法》第七十六条的规定……原告通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，海珠住建局依据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第㈠项的规定，以“业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出”为由作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》(海建局函【2018】1713号），属主要事实不清、证据不足。该局决定：撤销海珠住建局作出的海建局函【2018】1713号《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》。诉讼中，原告表示：涉案小区现仍由被告在提供物业服务；本案中要求被告移交的资料和财物为《广东省物业管理条例》第51条规定的资料。被告表示：其从开发商手上承接的资料有部分是不完整的。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：㈣选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支付。第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。原告依据第二次业主大会表决通过的《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案》中第九条的内容提起本案诉讼，但该条规定为“如业主委员会执行本方案上述相关规定，与中标的物业公司签署合同后，如中标物业公司非瑞丰公司，而瑞丰公司拒绝依法退出小区管理”，即被告拒绝退出小区管理的前提是原告执行该方案的规定，现广州市住房和城乡建设局作出的穗建行复【2019】3号《行政复议决定书》已经认定原告通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，也即上述前提已被行政机关认定为违反法律规定，非有效决议。现被告与岭南公司签订的《蓝色康园前期物业服务合同》约定的履行期限并未届满，故原告要求被告退出涉案小区的管理并移交相应资料和财物的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市蓝色康园小区业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年三月五日书记员  招佐文冯琬晴