广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初7035号原告：刘蓉蓉，女，1985年11月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何梓亮，系广东诚联律师事务所律师。被告：秦虹，女，1967年1月31日出生，汉族，住广州市天河区。被告：颜海，男，1965年7月3日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：张亮、杜剑薇，均系广东天杰律师事务所律师。原告刘蓉蓉诉被告秦虹、颜海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘蓉蓉的委托诉讼代理人何梓亮，被告秦虹、颜海的委托诉讼代理人杜剑薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘蓉蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年12月6日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：16104232）及《补充协议》；2.判令两被告向原告返还双倍定金60万元；3.返还原告已支付购房款120万元及占用资金期间产生的利息（利息以购房款120万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率4.75%为标准，自2016年12月9日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按银行间同业拆借中心发布的利率计算至实际支付之日止，暂计至2020年2月26日为185725元）；4.判令两被告赔偿涉案房屋升值损失，升值损失暂按照129.2万元计算（即以总面积76平方米为基准，按每平方米升值1.7万元计算），最终以法院判决认定的升值损失为准；5.判令两被告赔偿中介服务费75000元；6.判令本案诉讼费用、评估费用由两被告承担。事实和理由：两被告为夫妻关系，双方名下用于位于广州市天河区XX路XX号XXXXX房。2016年11月下旬，原告经广州信仁房地产销售代理有限公司（下称“中介公司”）的推荐，得悉两被告正在出售案涉房屋。该房屋位置距离原告住所较近，且房屋面积大小等均符合原告母亲居住的需求，原告对案涉房屋有强烈购买意愿，并希望两被告降低案涉房屋的售价以促成交易。在中介公司的协商和促成之下，最终原告与两被告在248万元的交易价格上达成一致，但两被告要求原告前期须先支付150万元，并承诺该150万元将用于办理案涉房屋的银行抵押贷款还款手续。2016年12月6日，原被告与中介公司三方就上述约定共同签署了《存量房买卖合同》及《补充协议》。根据上述协议约定，原告己依约于2016年12月8日、2016年12月9日分别向被告秦虹支付了案涉房屋的定金30万元和首期购房款120万元，而两被告也应当在协议签订之日起一个半月之内（即2017年1月20日前）办理招商银行抵押贷款还款手续并拿到涂销资料。但是，两被告收到共计150万元的款项后，却以各种理由逃避或拖延办理招商银行抵押贷款还款手续。在2017年1月20日之前，中介公司多次联系被告秦虹表示尽快配合办理还款手续，但被告秦虹以其不在广州为由而无法按时办理；2017年1月20日之后，原告和中介公司继续联系被告秦虹，但被告秦虹仍以不在广州、工作繁忙等理由或者定好办理时间却临时爽约的方式，一再拖延办理还款手续的时间。在此期间，两被告一直安抚原告表示会办理还款手续，但依然在其承诺办理的时间将至前出尔反尔，占用原告巨额的购房款长达数年之久。更为恶劣的是，两被告在拖延了快一年时，却以原告为炒房者等捏造的虚假事实为由，请求贵院撤销《存量房买卖合同》及《补充协议》。诉讼过程中还调查发现，两被告居然在未告知原告的情况下，擅自将案涉房屋进行二次抵押，恶意对案涉房屋的过户转让设置障碍，其违约意图十分明显。最终贵院作出的（2017）粤0106民初25051号《民事判决书》对两被告陈述的虚假事实均不予认可，驳回了两被告的诉讼请求。上述判决生效之后，原告依然不断要求两被告办理抵押贷款还款手续，但两被告始终拒绝原告的请求，并继续占用着原告的购房款。基于两被告以上的种种行为，原告有理由认为，两被告真实目的并非出售房屋，而是通过假意出售房屋的方式获得原告的巨额资金以用于其个人用途，一再拖延办理还款手续只是为了有充裕时间利用该资金。鉴于两被告目前的财务情况己处于不安全状态（被告秦虹的个人账户己被深圳市福田区人民法院冻结3708989元，案号【2019】粤0304财保4801号），更加充分证实两被告在此前的时间确实需要资金用于其个人周转，假意出售案涉房屋获得资金只是权宜之计。原告认为，原、被告所签署的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。两被告一直以来逃避办理银行抵押贷款还款手续，恶意对案涉房屋进行二次抵押等行为，严重违反了协议约定并对原告的合法权益造成损害，原告有权根据相关法律规定解除上述协议，同时被告应当对其违约行为承担相应的违约责任，并赔偿原告因此而遭受的各项经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告秦虹、颜海共同辩称：一、合同的解除是由于原告本身没有购房资格，合同在客观上、实际上无法继续履行导致，被告没有违反合同约定，不应承担合同约定的违约责任。二、原告违反诚信原则，明知自己没有购房资格，故意隐瞒和诱导被告签订全权委托公证及指定过户第三方的交易条款，达到转卖给第三方赚取差价的目的，案涉房屋存在交易价格明显偏低情形，原告炒房意图明显，有违国家房住不炒的中央精神和原则，人民法院不应支持和纵容这种行为。三、即使法院认为被告有违约行为，原告也存在过错，不应由被告全部承担责任。四、退一步说，如法院认为被告存在违约行为，原告主张利息、中介费等属于实际损失，应包含在违约定金罚则范围内，不应重复计算。五、本案不适用购房差价损失计算赔偿的规则。经审理查明：2016年12月6日，秦虹、颜海（甲方/卖方）、刘蓉蓉（乙方/买方）与广州信仁房地产销售代理有限公司（丙方/中介方）签订《存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，买卖合同约定：甲方将位于广州市天河区XX路XX号XXX房（以下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积76平方米，甲乙双方同意按买方垫资赎契方式处理，甲方应在签署本合同后三天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后及时书面通知乙方，乙方应在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款150万元存入甲方供楼账户内，乙方款项一旦划入甲方供楼账户即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得挪用；甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为248万元，签订本合同时，乙方向甲方支付30万元作为购房定金，乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付第一期房款（含定金）150万元，乙方应于成功办理公证全权委托并拿到有效委托完成递件过户当天向甲方支付余下的房款95万元，余下三万元交楼当天支付；甲乙双方应于本合同签订之日后100日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，并于合同签订后100日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；补充约定：乙方必须在成功办理有效公证委托书出来当日付清甲方应得的所有购房款款项；如国家征收房地产税，导致该房屋产生的一切税费由买方承担支付，甲方不承担任何中介费，公证书办理有效期为14个月；甲乙双方任何乙方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。补充协议约定：甲方承诺在本协议签订之日起一个半月之内办理招商银行抵押贷款还款手续并拿到涂销资料，若超过1个半月，乙方有权要求甲方将150万元赎契款于3个工作日内无息退回乙方且所签买卖合同立即解除并终止继续履行，三方互不追究责任，乙方也可选择继续等待赎契完成；甲方同意乙方可以指定第三方落名人，直接过户，也可选择以公证委托形式进行交易。2016年12月8日，刘蓉蓉向秦虹转账支付案涉房屋定金30万元，次日，刘蓉蓉向秦虹转账支付案涉房屋首期款120万元。刘蓉蓉称秦虹、颜海拖延办理银行抵押还款手续，并提交以下证据予以证明：1.中介公司业务员姚恩波与秦虹的微信聊天记录及短信记录。上述聊天记录显示：“姚恩波”一方在2016年12月12日至2017年2月20日期间多次希望约见秦虹、通知秦虹出具收据给买方及提交房地产复印件和身份证复印件用于做网签等。2.刘蓉蓉与秦虹的短信聊天记录。聊天记录显示：2017年3月13日至2017年9月期间多次催促秦虹办理案涉房屋提前还款手续，但秦虹多次称其不在广州或没时间。3.刘蓉蓉与颜海的微信聊天记录。聊天记录显示：自2017年2月9日起刘蓉蓉多次向颜海发送微信催促其与秦虹配合办理案涉房屋的提前还款手续。4.律师函。律师函显示：2017年10月10日刘蓉蓉委托广东安华理达律师事务所律师向秦虹、颜海发出律师函，函告秦虹、颜海应于2017年10月20日前办理交易房屋的提前还贷申请手续和涂销抵押登记手续；同时指出其最近通过对案涉房屋查册得知，两被告竟然在2017年8月22日再次办理了案涉房屋的抵押登记。2019年7月29日，刘蓉蓉委托广东信标律师事务所律师向秦虹、颜海发出律师函，函告其不同意解除买卖合同及补充协议，秦虹、颜海应于自收到15天内办理案涉房屋的提前还贷和涂销抵押登记手续等。2020年1月19日，刘蓉蓉委托广东诚联律师事务所律师向秦虹、颜海发出律师函，函告秦虹、颜海须于2020年2月7日前办理案涉房屋的涂销抵押登记手续，同时在涂销抵押登记之日携同刘蓉蓉将案涉房屋变更至刘蓉蓉指定的第三人名下。5.刘蓉蓉与秦虹的通话录音（其中2017年3月13日的通话录音显示，刘蓉蓉与秦虹电话沟通，刘蓉蓉表示要过户到家人名下，秦虹表示2017年4月份提前通知刘蓉蓉。2017年5月6日的通话录音显示，原告秦虹致电被告称其在招商银行的房贷如满一年即到2017年6月28日后再提前还贷则无需支付罚息，询问刘蓉蓉能否等待，并表示其知道价格涨了其也没有提出涨价、大家信守承诺等；刘蓉蓉建议签署书面的东西并要求秦虹向中介方提交网签所需资料；秦虹称“……本身就卖得低嘛，是不是？现在打听的价肯定是也要高过这个，大家让一步的话就把这个事办了，如果你要是觉得什么，当然我也没有办法，我签过字的，大家讲信用的”；刘蓉蓉再次要求秦虹将复印件交给中介方、先做网签，并询问是否是6月28日当天扣款；秦虹表示资料的问题让中介方与其联系及告知6月28日可以启动，但其不清楚是不是当天扣款；刘蓉蓉要求秦虹确定何时扣款、给齐其他手续、签署书面资料确认上述情况等；秦虹称“……卖就照着原来卖，不卖就照合同赔嘛，很简单的对吗，但现在你想买，我也不想多赔，那该卖就卖，也差不了多少……差几百万我肯定不卖啦，也不可能的嘛对不对，差这一二十万没有必要搞这些事情……”及表示要其需与银行确认是否在2017年6月28日即可扣款）。秦虹、颜海对证据2、证据3、证据4中2017年10月10日、2020年1月19日发出的律师函、证据5的真实性予以认可。2019年7月26日，秦虹、颜海向刘蓉蓉发出《解除合同通知书》载明：你方并不是真正的购房者，而是通过持有公证授权委托书以我方名义向他人出售房屋，以“低买高卖”方式赚取差价，是一种“炒房”行为……公证处也相应取消了代理人为非近亲属的全权委托出售房屋的公证业务办理，时至今日，你方均从未向我方提出将该房屋过户至你名下的要求，在交涉过程中，你方也承认没有购房资格，并非真实的购房者。现我方正式通知你，解除我们双方签订的买卖合同，请你方提供你本人名下的银行账号，我方将于5日内退还已收取的房款。刘蓉蓉称其签订购房合同是具备过户资格，秦虹、颜海清楚其银行账户，不存在要求其提供银行账户才退还的情况。经刘蓉蓉申请，本院委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司就案涉房屋的现值进行评估，该机构于2020年10月30日作出粤国众联估字[2020]第13-10001号《房地产估价报告》，载明：案涉房屋于价值时点2020年3月10日的评估单价为53000元/㎡，评估市场价值为4059800元。刘蓉蓉为此预付评估费13000元。刘蓉蓉对评估报告、发票的真实性、合法性、关联性予以认可。秦虹、颜海对评估报告、发票的真实性、合法性予以认可，但对其中的评估价值有异议。经本院询问，刘蓉蓉称其于2017年4月购买了两套房产，并提交不动产登记查册表予以证明，秦虹、颜海对上述查册表的真实性无异议，但认为查册表无产权人姓名，不能证明刘蓉蓉签订合同时有购房资格。不动产登记查册表显示登记时间分别为2017年4月6日与2017年4月13日。刘蓉蓉及秦虹、颜海还作出如下陈述：1.刘蓉蓉称签订案涉买卖合同时，刘蓉蓉具有广州市购房资格，为独生子女，待业，此前系银行理财客户经理，丈夫系中国电信子公司的员工，其购买案涉房屋想登记在其母亲名下，其母亲的户口在江西，现在已经落户广东。2.刘蓉蓉称购买案涉房屋时其母亲无购房资格，其找中介公司，中介公司告知可以通过委托公证的方式交易房屋，等其母亲落户广州后可以直接过户至其母亲名下，选择委托公证或者直接过户，是为了节省2次交易的相关费用。3.刘蓉蓉称委托公证方式经过刘蓉蓉及秦虹、颜海双方同意，在签订合同时已明确确定，在2017年12月秦虹、颜海第一次起诉刘蓉蓉之前，其从未向刘蓉蓉表达过不同意委托公证或直接向第三人过户的方式，亦未提出必须将案涉房屋过户至刘蓉蓉名下。4.秦虹称其无业，颜海为牙科医生。5.关于提前还贷，秦虹称其微信及电话咨询过客户经理，但未提交书面申请。其曾就案涉房屋过户至第三人名下这一交易行为提出过异议。另查明，2017年12月4日，秦虹、颜海向本院起诉刘蓉蓉，请求判令撤销其与刘蓉蓉就案涉房屋成立的房屋买卖合同关系，本院以（2017）粤0106民初25051号案件受理。2017年12月15日，本院向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》，载明：案涉房屋的建筑面积为76.6平方米，规划用途为住宅，登记时间为2016年5月13日，产权人秦虹、颜海，占有部分为共同共有等内容；“登记附注”一栏包括“2017年08月21日颜海；秦虹；招商银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2017登记字XXXXX号……存案。（二次抵押；已正式收件）”等内容；“他项权利摘要”其中一栏包括“权利人为招商银行股份有限公司广州分行，登记时间为2017年8月22日，他项案号为2017登记XXXXX”“最高债权额为1660000元”等内容，另一栏包括“权利人为招商银行股份有限公司广州分行，登记时间为2016年5月13日”“最高债权额为1500000元，他项案号为2016登记XXXXXX”等内容。另，案涉房屋最早于2003年3月5日登记于秦虹、颜海名下。2019年5月31日，本院作出（2017）粤0106民初25051号民事判决，认定案涉买卖合同约定的成交价并非明显不合理的低价，故判决驳回秦虹、颜海的诉讼请求。该判决已于2019年6月19日发生法律效力。本院认为：刘蓉蓉与秦虹、颜海签订的买卖合同及补充协议合法有效，签署人应依约履行。本案争议焦点为：一、两被告是否构成违约；二、如构成违约，违约责任该如何认定及承担。关于是否构成违约的认定。首先，两被告在补充协议中承诺在该协议签订之日起一个半月之内办理招商银行抵押贷款还款手续并拿到涂销资料，但其并未在约定时间内履行该义务，已经构成违约。虽然刘蓉蓉愿意等待两被告还贷并涂销抵押，但从双方沟通的过程及内容来看，两被告多次拖延履行上述义务，且秦虹虽当庭陈述其在家带孩子未外出工作，但又经常以其出差不在广州为由推迟与原告见面沟通、办理相关手续，足见其不愿履行上述义务的主观故意。其次，两被告于2017年8月21日将案涉房屋上的贷款清偿并涂销抵押后，又重新办理最高债额为166万元的抵押贷款，且并未告知原告，致使案涉房屋交易重新产生障碍，其行为有违诚信，恶意十分明显。再次，两被告以原告炒房、无购房资格、国家禁止办理全权委托公证作为不履行合同的抗辩，但其并未举证证明原告恶意炒房，且购买房屋进行投资并未被法律所禁止；而原告是否有购房资格并不影响合同的继续履行，因补充协议中已明确约定案涉房屋可依原告指示过户至第三名下，该约定亦未被法律所禁止；至于国家禁止办理全权委托公证，亦不应成为其不履行买卖合同的抗辩事由，因补充协议中确约定案涉房屋交易过户的方式并非仅此一种，通过指定过户至第三人名下亦可继续履行买卖合同。而且，在未履行其偿还贷款及涂销抵押的先行义务的情况下，两被告即以此抗辩显然理据不足。综上，两被告的行为已经构成根本违约，其无权解除案涉合同，原告请求解除买卖合同及补充协议理据充分，本院予以支持。基于合同解除，原告请求两被告返还已付购房款以及占用款项的利息，理据充分，本院予以支持，利息应该以占用的资金120万元为本金，自2016年12月9日至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。至于两被告提出的原告未告知其账号的抗辩，根据日常经验可知，通过查询收取定金及购房款的银行转账记录即可得知对方即原告的银行账号，故该抗辩毫无理据。关于违约责任的认定及承担。首先，买卖合同约定购房定金为30万元，两被告根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告请求两被告双倍返还定金60万元理据充分，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，合同因两被告根本违约被解除，原告作为守约方可以要求两被告赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。根据评估结果，案涉房屋于本案起诉之日市场价为4059800元，与合同约定总价的差价为1579800元，综合考虑两被告占用被告资金占合同价款的比例、原告知晓案涉房屋被重新设定抵押权的时间、原告自认于2017年另行购置房屋的事实、房屋所在区域的房价走势以及双倍返还定金的金额，本院酌定两被告还应赔偿原告因合同解除而遭受的损失90万元。至于中介服务费，原告所举证据仅为收款收据，并无支付凭证、发票予以佐证，不足以证明其实际支付该费用，应自担举证不能之责，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘蓉蓉与被告秦虹、颜海于2016年12月6日签订的《存量房买卖合同》（合同编号16104232）及《补充协议》；二、被告秦虹、颜海于本判决发生法律效力之日起5日内向原告刘蓉蓉返还双倍定金60万元；三、被告秦虹、颜海于本判决发生法律效力之日起5日内向原告刘蓉蓉返还购房款120万元并支付利息（利息以120万元为本金，自2016年12月9日至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、被告秦虹、颜海于本判决发生法律效力之日起5日内赔偿原告刘蓉蓉损失90万元；五、驳回原告刘蓉蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33622元，由原告刘蓉蓉负担4682元，由被告秦虹、颜海负担28940元；保全费5000元，由被告秦虹、颜海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  卓燕君人民陪审员  李俊霞二〇二一年三月十六日法官 助理  滕 悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚