贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终17号上诉人（原审原告）：刘启敏，女，1989年1月21日生，汉族，住贵州省开阳县高寨乡石头村许家坝组。委托诉讼代理人：王明明，贵州商筑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪艳,女，1981年7月5日生，汉族，住湖南省隆回县高坪镇凤形村****。委托诉讼代理人：尹旭，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄贝玲，贵州宏贯律师事务所实习律师。原审第三人：张勇，男，1986年8月12日出生，汉族，，住贵州省修文县大石布依族乡大寨村田湾组**上诉人刘启敏、上诉人汪艳与原审第三人张勇租赁合同纠纷一案，二上诉人均不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘启敏上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判支持其原审诉请违约金及装修损失15万元中未获支持的118640元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院调整的违约金较低，请求二审法院参照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定增加。二、一审法院认定的房屋装修损失17500元较低，上诉人承租被上诉人房屋后，经过两次装修，按照一般装修市场的行情，每次房屋装修的价格均不低于5万元，且上诉人承租房屋的门头就价值8千元左右。因此一审法院认定上诉人的房屋装修损失较低。三、一审法院未支持上诉人桌椅损失上诉人一审提供证据被上诉人将上诉人经营所用的座椅搬出门面，但被上诉人并未提供证据其将桌椅全部搬回门面内，被上诉人仅是口头陈述搬回，因此上诉人针对桌椅存在损失。综上所述，一审法院认定的赔偿金额较低，且未支持上诉人的座椅损失，因此请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。汪艳答辩称，汪艳与刘启敏之间并未签订《租赁合同》，一审法院以刘启敏提交的《租赁合同》复印件认定汪艳与刘启敏之间存在租赁合同关系无事实及法律的依据，系认定事实不清。《门面租赁合同》系真实有效合同，应根据《门面租赁合同》确定双方的权利及义务。汪艳与原审第三人张勇之间为不定期租赁合同关系，在此事实基础上双方都具有任意解除权，故汪艳当然享有随时解除合同的权利，其通知刘启敏及张勇在合理期限内搬离并无不当，汪艳并无违约行为，不应承担违约金及房屋装修损失。刘启敏私自装修的行为给房屋造成了损害，上述费用应当在押金中予以扣除。张勇述称同意刘启敏的上诉意见。汪艳上诉请求：1、依法撤销原判，并依法改判驳回原审原告刘启敏全部诉讼请求；2、判令原审原告承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与原审被告之间存在租赁合同关系并无事实及法律依据，系认定事实不清。一审中原审原告提交的《租赁合同》为复印件，质证过程中未提交原件进行核对。该份证据并不具备真实性，根据民事诉讼法的相关规定，原审原告在举证过程中不能对其主张提供真实有效的证据，应当承担举证不能之后果。其主张的《租赁合同》（2017.04.01）系无法与原件核对的复制件，上诉人认为该证据系由原审原告伪造。因此，一审法院认定上诉人与原审原告之间存在租赁合同关系无事实依据。本案基本事实不清，证据不足。二、《门面租赁合同》（2016.10.10）系真实有效合同，应根据《门面租赁合同》（2016.10.10）确定双方权利及义务。2016年10月9日，上诉人与原审第三人张勇签订《门面租赁合同》（2016.10.10），合同期限为三年，每月租金4620元，2016年10月10日，原审第三人张勇以现金形式支付租金27720元，2017年4月3日原审第三人向上诉人转账150000元，该15万元系上诉人向原审原告借款，期间上诉人向原审原告及原审第三人提出返还借款，原审原告及原审第三人主动要求抵扣租金，经核算该笔款项应抵扣期间为2017年4月3日至2019年12月24日。租赁期于2019年10月9日届满后，上诉人与原审第三人再无签订合同，原审原告提出由于房租抵扣期未到想再租赁房屋半年，2019年12月2日，原审原告在未与上诉人提前商议情况下，自行支付租金16320元，上诉人对原审第三人继续使用房屋之行为未提出异议，原租赁合同终止，事实租赁行为视为不定期租赁合同，合同双方均具有任意解除权。2016年10月10日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当被认定合法、有效。双方权利均受法律保护，双方义务亦受法律制约。三、上诉人无违约行为不应承担违约金及房屋装修损失，根据《中华人民共和国合同法》第232条，原审原告所提交微信聊天记录经其删减，隐瞒了部分事实，真实性具有瑕疵。自2019年10月9日起，上诉人与原审第三人之间为不定期租赁合同关系，在此事实基础上双方均具有任意解除权，上诉人当然享有随时解除合同的权利。其通知原审原告及原审第三人在合理期限内搬离承租房屋并无不当。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第12条，上诉人与原审第三人租赁期间于上诉人通知解除合同之日届满，且上诉人不存在任何违约行为，因此原审原告无主张房屋装修损失的请求权基础。四、原审原告至今未缴清物业费、水费等相关费用，其私自装修行为对房屋质量造成损害，上述费用应在押金中予以扣除。根据《中华人民共和国合同法》第219条及《租赁合同》第四条、第六条约定，房屋租赁协议中押金目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。而原审第三人在装修商铺时，未经上诉人允许即在承重墙开挖2个用于排烟的洞口，造成房屋质量严重损坏。截止至2020年11月14日，原审第三人物业费、水费仍未缴清。因此，押金应当在上述两笔费用扣除后予以返还。综上所述，原审判决认定事实不清，上诉人不存在违约行为，敬请二审法院依法查清本案完整案件事实，依法改判支持上诉人全部上诉请求。刘启敏答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人汪艳违约，应当承担违约责任，赔偿我方损失。张勇述称，水费查不到的原因是因为十多间门面用的同一块表，是统一缴纳的水费。刘启敏向一审法院起诉请求：1、判令依法解除租赁合同；2、依法判决被告支付原告10万元的违约金；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失5万元；4、判令被告赔偿原告桌子和椅子损失2000元；5、判令被告退还原告押金5000元；6、判令本案所有的费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人张勇和原告刘启敏系夫妻关系。2013年10月10日，第三人张勇（承租方、乙方）和被告汪艳（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于贵阳市南明区红岩路52号中天世纪新城佳园第1栋负1层13号（共用面积28.05平方米）租赁给乙方使用。二、租赁期为3年，2013年10月10日至2016年10月9日，租赁期满，乙方有优先租赁权，甲方应由乙方继续第二个三年合同租用，调整租金不超10%。三、乙方需每月交纳4200元的房租，缴款方式为半年一付，交押金5000元。”双方在合同上签字。当日，被告向原告出具收款收据，载明：张勇交来门面押金5000元。后租期届满，2016年10月10日，第三人与被告汪艳再次签订《门面租赁合同》，合同约定租期三年，从2016年10月10日至2019年10月9日止，租金变为每月4620元。2017年4月1日，原告刘启敏（承租方、乙方）与被告汪艳（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：“一、甲方自愿将其位于贵阳市南明区红岩路52号中天世纪新城佳园第1栋负1层13号（共用面积28.05平方米，该门面只有购房合同，无产权证）出租给乙方作为经营用房；2、租期6年，从2017年4月1日起至2023年3月31日止；3、租金为每月4620元，六年共计332640元，乙方在合同生效后十日内先支付甲方租金15万元，该款项汇入甲方账户62284811960********，剩余租金在乙方已经支付的15万元租金租期届满后由乙方向甲方每半年支付一次租金，乙方须向甲方支付5000元押金，租期届满后甲方需全额退还给乙方。5、租赁期间，非因乙方原因导致门面毁损，由甲方自行承担责任，非因乙方原因导致门面需要维修，由甲方负责维修，维修期间不计算在租赁期内，从租赁期内扣除。6、甲方必须配合乙方办理门面租赁涉及的全部手续，租期内甲方不得干涉乙方的正常经营活动，除遇政府征收外不得违反合同约定以其他理由收回门面，否则视为甲方违约。10、如一方违约，需向对方支付10万元的违约金并赔偿相关损失。”合同签订后，2017年4月3日，第三人张勇通过农业银行6228481198530101774账户向被告汪艳的6228481196005875567账户转账15万元。2019年12月2日，第三人向被告汪艳支付16320元，第三人张勇陈述15万元是只到2019年12月的租金，16320元是截止到2020年4月1日的租金。2019年12月被告汪艳微信中告知原告门面要涨价，原告不同意，被告汪艳明确表示要收回门面，双方协商不成，被告微信通知原告于2020年4月10日前搬离门面，后因原告未按被告要求搬离门面，被告将门面里面的物品放到门外。被告陈述，后原告又将物品搬回门面，第三人陈述只是将肉类、粉面搬走，门口没有看见桌椅。后因双方对门面是否到期产生争议，曾向南明分局水口寺派出所报警，民警告知应向法院起诉解决纠纷，故原告起诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。第三人张勇与被告汪艳分别于2013年、2016年签订三年期的租赁合同，2016年签订的合同应于2019年10月9日到期，后被告汪艳于2017年与张勇之妻刘启敏签订租赁合同，租期为6年，合同到期日为2023年，现原告主张解除双方签订的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，被告汪艳微信告知原告刘启敏要增加租金，原告不同意，且限原告在2020年4月10日搬离门面，并于2020年4月11日将门面换锁，导致原告与第三人无法继续经营，被告以其行为表示不再继续履行租赁合同，故原告诉请解除合同一审法院予以支持。原告主张被告支付10万元的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，合同中虽约定违约一方应支付对方10万元的违约金，但该约定标准明显高于法律规定，被告收回门面应给予原告合理期限搬离，故调整为3个月的租金损失即4620元×3个月=13860元，超过部分一审法院不予支持。原告主张被告支付房屋装修损失及退还押金，根据2019年被告与原告的微信聊天记录显示二人做生意六年半了，且没有原告老公微信、不想再与二人联系等信息，应视为被告汪艳一直知道原告刘启敏与第三人张勇系夫妻关系，且第三人张勇与其签订的2013年、2016年的二份合同及原告刘启敏与其签订的2017年的合同所租用的门面均是用于夫妻二人经营使用，故对被告辩称原告不具备主体资格的辩称不予采信。对此原告主张被告返还押金5000元，一审法院予以支持。原告主张2017年的房屋装修费用5万元，未提供票据证明，但被告庭审中认可2013年租给原告与第三人时是毛坯房，最后一次合同是2023年3月31日到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”之规定，认定原告及第三人2013年装修费用为5万元，10年租期，剩余3年半，装修残值损失应为17500元，原告主张超过部分不予支持。原告主张被告赔偿桌椅损失2000元，未提供证据证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘启敏、汪艳于2017年4月1日签订的《租赁合同》；二、被告汪艳于本判决生效之日起十日内支付原告刘启敏违约金13860元、房屋装修损失17500元、押金5000元共计36360元；三、驳回原告刘启敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1720元，由被告汪艳负担1220元，由原告负担500元。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、汪艳向本院提交涉案房屋现场照片，拟证明刘启敏未经汪艳同意在房屋外墙开挖了两个排烟的洞口，破坏了房屋的主体结构，且涉案租赁房屋装修已经破旧不堪，其租赁房屋的装修价值得到完整体现，已无装修残值。刘启敏质证称，对涉案房屋现场照片三性均不认可，刘启敏认为做餐饮必然会涉及到排烟，上诉人刘启敏与原审第三人张勇使用租赁涉案房屋长达七年有余，被上诉人汪艳在刘启敏与张勇使用期间并未对该问题提过任何异议，并且按照日常习惯装修，装修必然经过被上诉人汪艳的同意。案涉租赁房屋内的装修的残值与使用年限有关，与新旧无关。张勇质证称其质证意见与刘启敏意见一致。经本院询问，刘启敏认可该照片是涉案租赁门面的照片。二、汪艳向本院提交录音材料，拟证明15万元系汪艳向刘启敏的借款，与《租赁合同》中约定的租金不符合，因此《租赁合同》不能作为实际履行合同的依据。刘启敏质证称，对录音材料真实性、合法性认可，关联性不认可，该录音证明无法体现该证据材料的证明目的。张勇质证称其质证意见与刘启敏质证意见一致。三、汪艳向本院提交汪艳与中铁二院贵阳勘察设计研究院有限责任公司于2016年4月1日、2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》，拟证明汪艳和贵阳勘察设计研究院有限责任公司签订的租赁合同中租金每年都是递增10%，故汪艳与张勇签订租赁合同都是三年涨10%，已经很优惠了。涉案合同与汪艳与贵阳勘察设计研究院有限责任公司签订的租赁合同时间一致，且汪艳的银行流水可以证明汪艳不缺这个钱，没有必要和刘启敏再签订合同。上述两份与贵阳勘察设计研究院有限责任公司签订的租赁合同可作为本案涉案合同中汪艳本人签字的笔迹比对材料。刘启敏质证称，上述两份合同的当事人不是刘启敏，与本案没有关联性，且上述两份合同约定的租金交纳方式与本案涉案合同没有参照性，因此刘启敏对于上述两份合同均不认可。张勇质证称，其质证意见同刘启敏意见一致。二审审理中，各方当事人均认可涉案门面于2013年交付后即一直用于刘启敏与张勇经营餐饮。汪艳在审理中撤回要求用未退还的押金5000元抵扣电费的理由，且表示其要求抵扣的水费数额无法确定，经本院指定其提交主张扣除费用数额证据的举证期限，汪艳未提交相关证据。经审理查明，刘启敏在一审中提出鉴定申请，申请对2017年4月1日签订《租赁合同》后其再次对涉案租赁门面的装修于2020年4月1日时的残值进行鉴定，汪艳不同意进行鉴定。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律规范。本案中，双方上诉人之间是否于2017年4月1日签订了《租赁合同》，系确定双方之间权利义务的关键事实，虽然刘启敏提交的该合同系复印件，但该合同载明的15万元租金支付期限、收款账户内容等与张勇实际履行的情形一致。汪艳称其于2017年4月3日收到的15万元系其向刘启敏与张勇的借款，汪艳既未提交签订的借款合同、借据等证据证明双方之间成立借款合同关系，也未举证其向刘启敏、张勇支付过借款的利息，故在刘启敏、张勇对汪艳主张的借款事实不予认可的前提下，汪艳未能举证证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张的借款事实不予采信。并且，汪艳认可涉案房屋自2013年交付后就由刘启敏与张勇共同经营餐饮的事实，且汪艳与刘启敏之间通信记录内容能够印证汪艳对刘启敏与张勇共同承租使用涉案房屋的事实明知且未就承租人身份在合同履行期间提出过异议，汪艳在其陈述中也认可刘启敏向其提出续签合同的事实。综上，足以认定2017年4月1日签订的《租赁合同》系客观事实，该《租赁合同》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方合同当事人均具有法律约束力。由此，对汪艳所持双方合同到期，成立不定期租赁合同关系的主张，本院不予采信。涉案《租赁合同》约定的履行期限未届满，汪艳即单方要求提高租金标准且在未获对方同意时要求对方搬离系违约行为，刘启敏依据涉案《租赁合同》约定，请求解除涉案《租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，一审法院予以支持并无不当，依法应予维持。涉案合同解除后，应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，处理刘启敏的其余诉请。关于违约金，虽然涉案《租赁合同》载明有违约方支付10万元违约金的约定，但汪艳在审理中提出了不支付违约金的辩解，概括包含了违约金约定过高的意见，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定予以调减并无不当。并且，刘启敏自认租金支付至2020年4月1日，故至其实际搬离之日，未有多支付的租金被汪艳占用，其因汪艳违约遭受的损失系其合同未到期即搬离产生的费用及需要另行与案外人缔结租赁合同关系产生的非预期多支出费用等，刘启敏在审理中并未举证其实际损失的数额，本院认定一审法院按照3个月租金标准予以支持违约金不违反法律规定，且足以弥补刘启敏实际损失数额。刘启敏所持参照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定调整违约金标准的理由无事实与法律依据，本院不予采纳。关于装修损失，刘启敏主张其在接收了租赁房屋后进行过两次装修，但未提交任何与案外人签订的装修合同、装修费用支付凭证等证据，因汪艳认可交付的租赁物系毛坯房，且刘启敏、张勇自接收租赁房屋即用于餐饮经营系客观事实，汪艳对涉案房屋用于餐饮经营系明知，足以认定刘启敏、张勇于2013年接收涉案房屋后进行装修的事实且汪艳未对承租人的装修提出异议，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，酌情支持装修残值损失并无不当。刘启敏提出对2017年其再次装修涉案租赁房屋的价值进行鉴定，但未举证证实其于2017年再次装修涉案租赁房屋的事实，且汪艳不同意进行鉴定，一审法院对刘启敏的鉴定申请不予准许并无不当。关于刘启敏主张的桌椅损失，刘启敏提供的证据不能证明桌椅在汪艳搬出门面后的去向，即不能证明相应损失实际产生，一审法院不予支持并无不当。并且，刘启敏上诉请求请求并未要求赔偿该损失，本院从其自愿。关于押金5000元，涉案《租赁合同》未约定不予退还的条件，汪艳主张用押金扣除欠缴的物业费、水费，未在本院指定的期限内提交证据证明欠缴的物业费、水费的具体数额，虽然以上费用依约依规均应由承租人负担，但本案中因数额不明无法扣除，汪艳应依法另行主张权利。汪艳称涉案租赁房屋未经其允许被承租人在承重墙上开了2个用于排烟的洞口，首先，汪艳未举证证实排烟洞口经有资质机构鉴定，确系开在涉案租赁房屋的承重墙上，其次，汪艳对刘启敏、张勇于2013年接收涉案房屋后进行装修的事实明知且未提出异议，应认定汪艳认可刘启敏、张勇开排烟通道洞口的行为。故，对汪艳所持承租人开排烟通道洞口造成房屋质量严重损坏的理由，本院不予采纳。综上，双方上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取6113元，刘启敏预交的2673元由刘启敏自行负担，汪艳预交的3440元由汪艳自行负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二一年三月十一日书记员 罗 艳