重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书 （2021）渝0243民初730号  原告：彭水县江岸国际业主委员会。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江路17号。法定代表人：廖寿川，系该委员会主任。委托诉讼代理人：冉衍兵，系该委员会常务副主任。委托诉讼代理人：刘德均，重庆才学律师事务所律师。被告：重庆高通物业管理有限公司。住所地：重庆市南岸区茶花路29号。统一社会信用代码：9150010806825957X6。法定代表人：陈奎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭飞，系该公司职工。委托诉讼代理人：王子高，重庆渝东律师事务所律师。被告：重庆市琪鑫物业管理有限公司。住所地：重庆市彭水县汉葭街道石嘴社区下街民族路63号附2号。统一社会信用代码：91500243305267005F。法定代表人：李玉玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝东律师事务所律师。原告彭水县江岸国际业主委员会（以下简称江岸国际业委会）诉被告重庆高通物业管理有限公司（以下简称高通物业）、重庆市琪鑫物业管理有限公司（以下简称琪鑫物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。原告江岸国际业委会委托诉讼代理人冉衍兵、刘德均，被告高通物业委托诉讼代理人谭飞、王子高，被告琪鑫物业委托诉讼代理人赵波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江岸国际业委会请求人民法院判决：一、二被告立即停止对彭水县江岸国际小区房屋及配套的设施设备和相关场地的物业管理服务；二、被告一立即将物业管理用房和国务院第379号令《物业管理条例》第二十九条规定的资料交还给原告；三、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年初，彭水县江岸国际小区全体业主召开业主大会成立江岸国际业委会。经征求广大业主意见，采取招投标方式选聘新的物业公司，2018年8月19日，彭水县彬宇物业管理有限责任公司取得第一名。2018年8月25日，原告与彭水县彬宇物业管理有限责任公司签订了《彭水县江岸国际业委会物业委托合同》，其中规定委托管理期限为三年即2018年8月26日起至2021年8月25日止，依照《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。原告之后一度给被告发函要求移交物业资料和物管用房，均被回绝，也分别向绍庆街道、国土房管科反映寻求帮助无果。被告一还擅自将物业服务交给被告二进行管理并收取物业管理费。导致原告与彬宇物业签订合同至今无法履行合同，于是诉至法院，彭水法院于2020年11月28日作出（2020）渝0243民初4693号民事判决书判决原告履行合同义务，然而原告因被告的原因无法履行，原告特提起本诉，望判令如请。被告高通物业辩称：1、原告的诉讼请求不明确，其陈述的物业管理用房和相关设施不明确，诉请移交的《物业管理条例》第二十九条规定的资料也不明确。作为高通物业而言，在履行完前期物业合同之后，后续的物业服务工作由琪鑫物业管理，原告并未解除与琪鑫物业的事实物业合同，径直提出前述诉讼请求理由不能成立。2、对原告业委会的资格不予认可，其成立业委会程序不合法，现以业委会的名义起诉不能代表江岸国际业主的真实意思表示。因此，应当驳回原告的诉讼请求。被告琪鑫物业辩称：1、虽然原告与彬宇物业签订物业合同导致高通物业的前期物业合同终止，但是高通物业并没有实际履行，而是由琪鑫物业在为原告服务，江岸国际业主向琪鑫物业支付相关物业服务费从而形成事实的物业服务合同关系。2、原告未解除与琪鑫物业的事实物业服务合同，径直要求被告停止提供物业服务并交还相关资料的理由不能成立，原告即使提出解除事实的物业服务合同法，也无法定或者约定的解除事由，解除的理由不能成立。3、原告起诉本案实质上是业委会个别成员的私人目的，不能代表江岸国际业主的真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明以下案件事实：2016年5月30日，重庆高通创汇实业有限公司与本案被告高通物业签订前期《物业服务协议》，合同约定由高通物业为本县绍庆街道江岸国际小区提供前期物业服务，占地面积为7666.89㎡。合同签订后，高通物业进驻小区开展前期物业服务，该小区业主陆续接房。2018年3月16日，原告江岸国际业委会经彭水县绍庆街道审核通过并依法成立。2018年5月1日，被告高通物业（甲方）、被告琪鑫物业（乙方）与重庆高通创汇实业有限公司（丙方）三方共同签订《物业前期服务转让协议》，约定如下：“一、甲方同意将江岸国际前期物业管理转让给乙方进行物业管理。二、乙方同意甲方的转让，对江岸国际项目进行前期物业管理。三、转让前期物业管理期限从2018年5月1日至2023年4月31日（若江岸国际成立了业主委员会，业主委员会要求重新选聘物业企业，则终止时间为江岸国际业主委员会终止时间）。四、本合同签订后，甲方向乙方移交江岸国际所有项目资料，主要不限于以下资料......”。该合同签订后，被告琪鑫物业入住该小区开展部分物业服务。2018年8月间，原告开展小区物业服务招标。2018年8月19日，原告公示中标结果，显示被告琪鑫物业作为第三名中标人参与投标。2018年8月25日，原告与彭水县彬宇物业管理有限责任公司签订《彭水县江岸国际业委会物业委托合同》，将江岸国际小区委托给彭水县彬宇物业管理有限责任公司进行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2018年8月26日0时起至2021年8月25日0时止，占地面积为7666.89㎡。该合同签订后，原、被告因终止物业服务撤离小区事宜多次协商无果。原告与彬宇物业公司签订的《彭水县江岸国际业委会物业委托合同》一直无法履行。2020年9月3日，本院立案受理原告彭水县彬宇物业管理有限责任公司诉被告彭水县江岸国际业主委员会、重庆高通物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。并于2020年11月28日作出（2020）渝0243民初4693号民事判决，判决被告彭水县江岸国际业主委员会履行与原告彭水县彬宇物业管理由有限责任公司于2018年8月25日签订的《彭水县江岸国际业委会物业委托合同》。该判决生效后，各方仍无法协商解决小区物业服务事宜。至今，涉案小区仍然由本案被告高通物业、琪鑫物业实际、共同履行物业服务管理。被告琪鑫物业自认小区开发商依法移交的小区物业资料，均在其处保管、使用。以上事实，有《物业服务协议》、《物业前期服务转让协议》、《彭水县江岸国际业委会物业委托合同》、《关于江岸国际物管交接工作无故受阻的函》、《关于江岸国际物管交接工作无故受阻的再次报告》、《文件签收确认单》、《重庆高通物业管理有限公司收款单据》、《彭水自治县绍庆街道办事处关于对江岸国际业主委员会备案申请书认定的批复》、（2020）渝0243民初4693号《民事判决书》，以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷，争议焦点在于：1.前期物业服务合同是否终止；2.琪鑫物业在小区履行物业服务的性质；3.原告的诉讼请求是否应予支持。现分别评述如下：针对争议焦点一：根据《物业管理条例》第二十六条之规定，前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，小区开发商与被告高通物业签订的前期物业服务合同，并未约定履行期限，应当视为无固定期限前期物业服务合同。在2018年8月25日，小区业委会与彭水县彬宇物业管理由有限责任公司签订的《彭水县江岸国际业委会物业委托合同》生效之日起，被告高通物业在原告小区的前期物业服务合同即法定终止。对此，被告高通物业辩称，物业小区的车库、商业大部分尚未出售，产权属于开发商，业主委员会选聘新物业公司侵害了产权方的权益，故只同意撤离居住物业小区，不同意撤离商业和车库。本院认为，业主委员会依法定程序选聘的普通物业服务合同，对全体业主具有约束力。且涉案小区的前期物业服务合同与普通物业服务合同约定的小区占地面积一致。尽管开发商尚有未出售物业，其在建筑物区分所有权中仅系一般业主地位，并不能排除业委会依法签订物业服务合同的约束力。针对争议焦点二：根据《物业管理条例》第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，就被告高通物业琪鑫物业与开发商三方于前期物业服务合同期间签订的《物业前期服务转让协议》的性质而言。第一，从该合同约定的具体内容和意思表示来看，系高通物业将全部前期物业服务合同的权利义务一并转让的约定。显然，该转让行为有违法律之规定，且侵害了已接房业主选任物业公司的权益。该合同仅在高通物业与琪鑫物业之间产生合同权利义务关系，对小区业主不产生合同约束力；第二，江岸国际部分业主缴纳了物业管理费，但相关收款单和公章仍为高通物业。则两被告实际履行的内容，原告小区仍然是以高通物业的名义收取物业管理费，其物业服务主体并未发生改变，被告琪鑫物业只是以高通物业的名义在小区实际履行相应的物业管理服务。故，无论在原告小区履行服务的主体为谁，其性质均为前期物业服务合同关系，并负有履行前期物业服务合同法定范围内的权利义务。因此，被告琪鑫物业的事实物业服务行为仅在合同相对方形成权力义务关系。综上，被告琪鑫物业以在小区履行物业服务形成事实合同关系为由，拒不履行前期物业服务法定义务的辩称理由，本院不予支持。针对争议焦点三：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第九百四十九条、《物业管理条例》第三十八条之规定，本院于2020年11月28日作出的（2020）渝0243民初4693号生效民事判决，确认了彭水县江岸国际业主委员会彭水县彬宇物业管理由有限责任公司在2018年8月25日签订的《彭水县江岸国际业委会物业委托合同》已生效，则被告高通物业的前期物业服务合同已经法定终止。故二被告应当立即停止对该小区的物业服务并办理物业承接相关手续。但二被告并未在合理期限内依法交接物业小区的物业服务。故本院对原告要求被告撤离小区，交还物业资料的诉讼请求，予以支持。对此被告提出：一是业主未缴纳物业费而拒绝推出，二是提出合同并未终止的抗辩。本院认为，被告对物业费请求权的抗辩理由是合同履行过程中的抗辩权。在前期物业服务合同已经法定终止的前提下，该项抗辩并不能产生对退出、交接义务的否定，在普通物业服务合同是否终止有争议的情况下，可以由当事人通过诉讼确认合同是否解除。但本案被告所形成的是前期物业服务合同关系，且法定终止的情形已成就，故应当径直认定合同终止。故而原告有权要求被告退出服务，依法交接。根据《物业管理条例》第二十九条规定；“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。因此，二被告应当移交上述相关资料。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条，《物业管理条例》第二十六条、二十九条、第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆高通物业管理有限公司、重庆市琪鑫物业管理有限公司立即停止对江岸国际小区及其相关配套设施和场地的物业管理服务，并退出物业服务区域；二、被告重庆高通物业管理有限公司、重庆市琪鑫物业管理有限公司立即向原告彭水县江岸国际业主委员会移交物业服务资料（包括：江岸国际小区竣工总面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）；三、驳回原告彭水县江岸国际业主委员其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元（原告彭水县江岸国际业主委员会已预交40元），由被告重庆高通物业管理有限公司、重庆市琪鑫物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。  审  判  员   石朝晶   二〇二一年三月二十三日 法 官 助 理   丁江琴    书  记  员    豆婷婷 -1-