海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼01民终306号   上诉人（原审原告）：张夜枫，男，1986年10月15日出生，汉族，住海口市，公民身份号码XXX。   被上诉人（原审被告）：海口中税房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区龙昆南路东侧奔龙大厦第五层A502房，现地址海口市琼山区新大洲大道璀璨滨江售楼处，统一社会信用代码91460100201426980R。   法定代表人：周经良，董事长。   委托诉讼代理人：林尤程，该公司员工。   上诉人张夜枫因与被上诉人海口中税房地产开发有限公司（以下简称中税公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   张夜枫上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院作出的（2020）琼0107民初2521号民事判决，依法改判支持张夜枫一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用均由中税公司承担。事实与理由：   一、一审判决存在严重的枉法裁判行为。张夜枫于2019年3月27日与中税公司签订了编号为L00407805的《海口市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），购买了中税公司开发的粤泰·滨江花园3#5楼508房，合同约定的房屋交付时间为2019年12月31日前，张夜枫按照《商品房买卖合同》约定，支付了全部购房款，履行了全部合同义务，而中税公司违反诚信原则，挪用资金至他处，未能及时给施工队支付工程款，导致工程停工虽经包括张夜枫在内的全体业主多次维权及直播海南节目的数次报道，截止到一审判决下达时逾期交付长达10个多月，仍然未达到符合法律规定及合同约定的交付条件，按照《商品房买卖合同》第十四条逾期交付责任，第二款“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，张夜枫完全有权利解除合同并要求赔偿，中税公司以新冠疫情影响导致施工延误的抗辩，完全是诡辩，没有任何事实及法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠疫情是发生在中税公司逾期交付之后，不能成为中税公司的抗辩事由。反观一审判决，随意发挥司法裁量权，错误引用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》以及与本案毫无关联的《海南省政府关于新冠肺炎帮扶中小企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》偏袒中税公司，甚至在中税公司未提交任何证据的情况下，就认定中税公司的工人来自省外。涉诉项目在疫情爆发前处于后期收尾阶段，试问一审法院，既然在疫情爆发前处于后期收尾阶段，为何10个月后还不具备交付条件？一审判决中提到为中小企业营造良好的营商环境，避免因诉讼引发恶性循环，依照公平原则对新冠疫情期间产生的部分违约金及违约责任予以免除扣减，对中税公司逾期交房达十个月，使用木板当墙，用伪劣装修材料，这些严重侵犯购房人合法权益的行为，视而不见。而中税公司代理人当庭明确表示其基于新冠疫情可部分免责，张夜枫可以追究其逾期交房的违约责任，只是对解除合同持有异议，且事实上中税公司私下已经向很多业主支付了违约金。张夜枫实在难以理解，中税公司自认其应承担违约责任，一审法院却驳回了张夜枫的全部诉讼请求。中税公司不仅不诚信，还存在诸多违法行为，海口市住建部门答复案涉项目的装修工程属于二次装修，没有在住建局报建，没有报建就是违建。   二、一审法院认定中税公司于2019年12月31日逾期交房，违约免除90天，至庭审时2020年6月24日庭审时尚未超过90天，张夜枫无权解除合同，属于事实认定错误，适用法律错误。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年12月31日前，而海南省人民政府启动海南省突发公共卫生事件1级响应的时间为2020年1月25日，海口市发出关于强化落实疫情防控1级响应措施的通告是1月28日，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”也就是说，中税公司延迟履行后才发生的不可抗力，不能成为本案的抗辩事由。退一万步讲，假设中税公司可以引用新冠疫情进行抗辩，一审法院的认定也是错误的，海南省房产企业2月份就可以复工了，应从2020年1月29日开始计算免责期间。即使按照中税公司代理人庭上承认的中税公司在2020年3月中旬复工，按3月底来计算，1月29日前的28天加上4月1日至本案一审开庭审理的6月24日的85天。中税公司逾期交房已经超过113天，远远超过合同约定的90天。且一审法院在同类型案件(海口正茂豪庭项目)的判决中，认定自2020年2月9日至2020年3月13日为合理复工期限，属于不可抗力情形，为何在本案中却认定的免责扣减期限为90天   三、中税公司至本案上诉时，仍然未达到符合法律规定和买卖合同约定的交付条件，并存在加害给付行为，致使合同目的不能成立，理应判决支持张夜枫的全部上诉请求。中税公司毛坯报建备案而精装修未经报建报监备案审批的情况下，将合同价款提高(买卖合同第六条明确约定房价含装修价款)，并在样板间内贴标表明样板间为交房标准，属于严重的行政违法行为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，张夜枫与中税公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准是精装修交房，而该房屋的精装修从未经过任何有关部门、任何有资质的检验单位或者部门的验收。《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定的交付条件和交付文件，中税公司至今未能全部提供，也未能达到符合法律规定和合同约定的交付标准。张夜枫购买的3栋508房，有一段承重墙是木板做的，直播海南节目也多次报到了项目存在的种种问题，中税公司的代理人在庭审中答辩木板墙是为了美观，把侵害购买人的合法权利说的如此冠冕堂皇，严重危害购房者的居住安全，导致合同目的不能实现。   中税公司辩称，双方合同履约过程中出现不可抗力事由，按照法律规定中税公司应部分免责。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年12月31日。后因施工进度，中税公司存在逾期交付情形，预计逾期3个月。但在2020年1月份全国爆发新冠肺炎疫情，国务院及海南省均发布通知要求企业延长春节假期、暂停复工。海口市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部2020年1月28日发布《关于强化落实疫情防控l级响应措施的通告》。全省除经营日常生活必需用品外，全部处于停工状态。根据海口市琼山区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部关于实施防控疫情十一项措施通告中表明：“全区所有村庄、城中村、居民点、小区、酒店、单位实行封闭式管理，外来人员及车辆一律严控；明确出租人管理主体责任，出租人必须加强对承租人员的管控，对于近14天内外省返琼人员要及时报告所在村、社区，如因未及时报告而发生疫情，将依法追究房屋出租主体单位或个人的责任。”项目施工工人基本都是外省人员，结合各地交通管制，防疫防控要求，工人长时间都不能返岗进行施工，工人基本都是清明假前后返回海口，且对于外省入琼人员需隔离14天，故对于延长逾期交付实属不可抗力事由造成。涉诉项目在疫情爆发前项目进度处于后期收尾工作，剩余部分橱柜未订购安装，疫情爆发后，橱柜工厂因不能复工长时间处于停工状态，中税公司的装修只能等待橱柜工厂复工后生产，待橱柜进场才可进行安装。因疫情导致中税公司不能及时完成装修收尾工作。中税公司在疫情期间未能正常工作情况下，采取员工在家及轮流值班工作方式，第一时间向所有业主邮寄了书面的《关于抗击新冠肺炎合同履行顺延告知书》，文件均是按照合同约定地址、电话、联系人进行邮寄，中税公司根据合同约定履行了告知义务。结合以上事实，中税公司直至2020年4月中下旬才恢复正常施工，逾期交付时间也因此延长。根据《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“疫情或者防疫防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由解除合同的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”受疫情影响，涉案房屋经过中税公司努力后在2020年7月10日取得《建设工程竣工验收备案表》，2020年9月30日达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，中税公司于2020年9月1日邮寄《入伙通知书》告知张夜枫于2020年9月30日办理收房事宜。   综上所述，新冠肺炎肆虐是全国乃至全球共同面对的疫情，中税公司虽然存在逾期交付的情形，但也不能为了赶工期而不顾及法律法规及社会公共安危强制复工。因此次疫情延长了中税公司逾期时间，恳请法院免除中税公司部分逾期交付的法律责任及驳回张夜枫的上诉请求。   张夜枫向一审法院起诉请求：1.判令解除张夜枫与中税公司于2019年3月27日签订的《商品房买卖合同》(编号L00407805，合同备案号HKL2019003880)及《房屋装修施工合同》；2.判令中税公司向张夜枫返还已付购房款683305元，并按照6%年利率向张夜枫支付自付款之日起至全部购房款实际返还之日止的利息(首付款213305元2019年2月19日开始计算，余款470000元自2019年10月15日起计算，暂计至2020年4月15日为29160元)；3.判令中税公司向张夜枫支付逾期交房违约金34165元；4.判令中税公司承担本案的全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2019年3月27日，张夜枫作为买受人与中税公司作为出卖人就购买中税公司开发的位于海口市琼山区滨江街道铁桥社区林村路9号粤泰·滨江花园小区3#5楼508房而签订《商品房买卖合同》，此合同主要约定的内容：“出卖人：中税公司；通讯地址：海口市琼山区滨江街道铁桥社区林村路9号；买受人：张夜枫；通讯地址为海口市龙昆北路38号华银大厦23层……第三条，该商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……第四条，该商品房基本情况。1.……5.……建筑面积为43.12平方米，其中套内建筑面积为35.06平方米。……第六条，该商品房计价方式及价款。当事人双方约定按列第1种方计算该商品房价款（含装修价格）：1.按建筑面积计算，单价为15846.59元/平方米……总金额为683305元（其中毛坯房总价款为683305元，装修总价款为0元）……。第七条，该商品房付款方式及期限。1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金在本合同签订时抵作该商品房价款。2.出卖人同意买受人按下列第3种方式支付房款：……（3）贷款方式付款公积贷款。首付款：买受人应于2019年2月20日前支付全部房价款的31%为213305元，余款470000元向住房公积金管理局申请贷款并按贷款规定付款。……第十二条，该商品房交付条件。该商品房完成国家法律、法规、规章规定的建设工程质量……满足供水、排水、供电等必要居住条件。……第十三条，该商品房交付时间及手续。1.出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十四条，逾期交付责任。因不可抗力等原因导致交付延期，出卖人在事实发生之日起10日内(不超过10日)书面告知买受人所发生的事实、延误时间，且买受人没有提出异议的,出卖人可据实予以延期。出卖人未按照本合同第十三条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)累加)。（1）逾期在90日之内(该期限应当不多于第九条第一款第1项中约定的期限),自第十三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.01%的违约金(该违约金比率应不低于本合同第九条第1款第(1)项中的违约金比率)。(2)逾期超过90日(该逾期期限起始日应与本条款第(1)项中的起始日相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%(该比率应不低于本合同第九条第一项(2)中约定的违约金比率)向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款0.01%(该比率应不低于合同第九条第一项(1)中的违约金比率)的违约金，直至该商品房交付止。2.出卖人逾期交房或逾期办理不动产权证而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的5%。……第二十五条，关于通知的约定。1.合同当事双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、电子邮箱的，应在变更之日起10日内(不超过10日)书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。……”同日，张夜枫与中税公司就上述房屋签订了《房屋装修施工合同》此合同其中载明：中税公司应在2019年12月31日前完工交付装修工程。2019年4月16日，上述《商品房买卖合同》进行了备案登记。2019年2月13日，张夜枫向中税公司支付定金50000元；2019年2月19日，张夜枫向中税公司支付购房款120000元、43305元；2019年10月15日，张夜枫通过公积金贷款向中税公司支付购房款470000元。中税公司向张夜枫开具了发票。   2020年1月20日，因中税公司未依合同约定时间向张夜枫交付房屋，张夜枫通过12345提问涉案房屋逾期交房的原因，此平台回复“已告市民：2020年1月20日海口市住房和城乡建设局答复：经核实，该项目因工程进度无法按时办理竣工验收备案，即无法按时交房。……”   2020年2月28日，中税公司向张夜枫作出的《关于抗击新冠肺炎合同履行顺延告知书》，书面告知中税公司预计2020年3月底完成房屋装修工作，因新型冠状病毒肺炎传播原因，房屋具体交付时间结合疫情的发展等另行通知。中税公司通过邮寄方式向张夜枫在《商品房买卖合同》中注明通讯地址进行邮寄，此邮单显示2020年3月2日签收，并显示中税公司的地址为琼山区凤翔街道五岳村委会铁龙北路福嘉花园售楼处。   2020年3月24日，张夜枫因收到中税公司于2019年12月20日向张夜枫作出的《告知书》“不能按合同约定交付房屋”，张夜枫通过邮寄方式向中税公司的地址琼山区凤翔街道五岳村委会铁龙北路福嘉花园售楼处寄出《催告交房通知书》“要求中税公司即时交房”，此邮单显示同月25日签收。   2020年4月1日，张夜枫通过邮寄方式向中税公司的地址琼山区凤翔街道五岳村委会铁龙北路福嘉花园售楼处寄出《滨江花园3号楼508房解除合同通知书》“以逾期交付超过90日为由，通知解除《商品房买卖合同》等”，此邮单显示同月2日签收。   2020年4月22日，张夜枫向一审法院提起本案诉讼。庭审中，张夜枫明确以中税公司逾期交房超过90日依《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项主张其诉讼请求。   另查，2020年1月份全国爆发新冠肺炎疫情，国务院及海南省均发布通知要求企业延长春节假期、暂停复工。海口市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部于2020年1月28日发出《关于强化落实疫情防控l级响应措施的通告》。全省除经营日常生活必需用品外，全部处于停工状态。海口市琼山区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部关于实施防控疫情十一项措施通告中表明：“全区所有村庄、城中村、居民点、小区、酒店、单位实行封闭式管理，外来人员及车辆一律严控；明确出租人管理主体责任，出租人必须加强对承租人员的管控，对于近14天内外省返琼人员要及时报告所在村、社区，如因未及时报告而发生疫情，将依法追究房屋出租主体单位或个人的责任。”本案涉案项目施工工人有来自外省的人员，因各地交通管制，防疫防控要求，工人不能返岗进行施工，后陆续返回海口，且对于外省入琼人员需隔离14天。涉诉项目在疫情爆发前项目进度处于后期收尾工作，剩余部分橱柜未订购安装，疫情爆发后，中税公司的装修收尾工作也受到橱柜工厂停工后复工的影响。   一审法院认为，张夜枫与中税公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方均应依照约定全面、诚信地履行各自的合同义务。张夜枫已依约支付了购房款。中税公司应当依约向张夜枫交付房屋。中税公司因自身原因未能依合同约定于2019年12月31日前的期限交付房屋，中税公司已自此时起构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。中税公司自2019年12月31日起承担违约责任。但是，在中税公司违约过程中，因2020年1月25日武汉突然爆发新冠疫情，全国各地施工工地因此停工且暂停复工，而涉案项目工地的工人大多数来自外省，在全国疫情之下，只能待疫情稳定后才能复工，且当时的疫情防控政策要求来海南人员需要十四天的隔离时间。加之涉案房屋系精装修交房，存在定制的橱柜等因疫情的原因延期制作，综上，两方面的原因导致中税公司的房屋继续延期交房，不可抗力的疫情客观上加长了中税公司延期交房的期限，故中税公司持续违约存在不可抗力的因素。且中税公司已依约向张夜枫告知了此不可抗力的事实。按照法律规定和合同约定，不可抗力是法定免责事由，新冠疫情的爆发客观上阻碍了中税公司交房，中税公司违约期限的延长非中税公司主观因素导致。中税公司作为房地产开发中小企业，确实遭受疫情引发的各行业链受损的影响。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“疫情或者防疫防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”一审法院结合案件实际情况，为保障中小企业良好的营商环境，避免因诉讼引发的恶性循环，依照公平原则，对新冠疫情期间产生的部分违约责任及违约金予以免除扣减。该免除扣减的期间，应结合全国新冠疫情爆发的时间及海南的疫情防控程度及涉案项目建筑工地的人员来自外省的情况，参照海南省政府《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》中对承租国有房屋的各类小微企业和个体工商户租金减免三个月的规定，酌情认定自爆发新冠疫情起算90天为免责扣减期间。据此，张夜枫以中税公司逾期交房超过90日依《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项主张其诉讼请求。依《商品房买卖合同》第十四条第1款第2项“(2)逾期超过90日(该逾期期限起始日应与本条款第(1)项中的起始日相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%(该比率应不低于本合同第九条第一项(2)中约定的违约金比率)向买受人支付违约金。”约定，中税公司逾期交房超过90日，张夜枫有权解除合同及返还购房款及利息并按照全部价款的5%支付违约金。本案中，中税公司于2019年12月31日起逾期交房，依上述应当给予中税公司的违约免除90天，显然，至庭审时即2020年6月24日，中税公司逾期交房违约尚未超过约定90日，张夜枫无权据此合同约定解除《商品房买卖合同》《房屋装修施工合同》及返还购房款及支付利息并支付违约金的请求。因此，张夜枫的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张夜枫的诉讼请求。案件受理费5650元，由张夜枫负担。   中税公司二审向本院提交：证据1.入伙通知书，拟证明中税公司书面告知张夜枫收房事宜；证据2.快递单号及签收记录，拟证明中税公司按照合同约定地址邮寄通知张夜枫收房事宜；证据3.竣工备案表，拟证明中税公司项目已经竣工验收，并验收合格。张夜枫质证认为，对证据1、2的真实性予以认可，合法性和关联性和证明目的不予认可，因为双方所约定的房屋交付标准为精装修交付，实际上中税公司对房屋进行的装修工程没有相应的报建手续，属于违建，根本不具备交付条件，张夜枫不同意对房屋进行接收。对证据3，因没有原件，故对三性及证明目的均不予认可。张夜枫二审未提交新证据。   本院对中税公司提交的上述证据认证如下：张夜枫虽对证据3的真实性不予认可，但并没有提交相反证据予以反驳，故本院对三份证据的真实性均认可，予以采信。   本院二审查明，案涉滨江花园项目于2020年7月10日通过竣工验收备案。2020年9月1日，中税公司对张夜枫发出入伙通知书，通知张夜枫购买的3号楼508房于2020年9月30日开始交付。2020年9月7日张夜枫签收了该入伙通知书。   本院查明的其他事实与一审一致。   本院认为，本案的争议焦点系：1.一审判决以新冠肺炎疫情作为中税公司逾期交房免责事由并给予90天免责期是否妥当；2.案涉房屋买卖合同、房屋装修施工合同是否应予解除，中税公司是否应向张夜枫返还购房款及支付相应利息；3.中税公司是否应向张夜枫支付逾期交房违约金。   一、关于新冠肺炎疫情是否为中税公司逾期交房免责事由的问题。2020年发生新冠肺炎疫情是客观事实而非主观因素所导致。受新冠疫情影响，各行业确有延迟开工的情况，并且建筑工地的工人大多数来自外省，开工过早确有风险，疫情防控措施又确实会产生14天的隔离时间。中税公司作为房地产开发中小企业，确实遭受了疫情引发的各行业链受损的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项的规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”一审法院依照公平原则，结合全国新冠疫情爆发的时间、海南省的疫情程度以及外省建筑工地人员等情况，综合认定应从中税公司逾期交房期间中扣除90天的期间，对中税公司请求减免新冠疫情期间的部分违约金的主张予以支持，并无不当。   二、关于案涉合同是否应予解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张夜枫和中税公司签订的房屋买卖合同约定，出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。同时约定，因不可抗力等原因导致交付延期，出卖人在事实发生之日起10日内书面告知买受人所发生的事实、延误时间，且买受人没有提出异议的，出卖人可据实予以延期。逾期超过90日，买受人有权解除合同。出卖人应退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息。由于中税公司没能在约定的时间即2019年12月31日前交房，故构成逾期交房。根据二审查明的事实，案涉项目于2020年7月10日通过竣工验收备案，而此后，中税公司通知张夜枫于2020年9月30日交付房屋，故案涉房屋的交付时间应为2020年9月30日。自2020年1月1日至2020年9月30日止共273天，扣除新冠肺炎疫情的90天免责期间，中税公司实际逾期交房273－90＝183天。根据双方合同的约定，逾期交房超过90天，即可解除合同，因此，张夜枫主张解除案涉房屋买卖合同、房屋装修施工合同有事实和法律依据，应予支持。合同解除后，中税公司应向张夜枫退还全部已付房款，并按照6%年利率向张夜枫支付自付款之日起的利息。   三、关于中税公司是否应支付逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉房屋买卖合同约定，出卖人逾期超过90天，买受人解除合同的，出卖人按照全部房款的5%向买受人支付违约金。如前所述，中税公司逾期交房183天，因此，中税公司应向张夜枫支付逾期交房违约金34165.25元（683305元×0.05）。张夜枫主张中税公司向其支付逾期交房违约金34165元，本院予以照准。   综上所述，张夜枫的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初2521号民事判决；   二、解除海口中税房地产开发有限公司和张夜枫于2019年3月27日签订的《海口市商品房买卖合同》和《房屋装修施工合同》；   三、海口中税房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还张夜枫购房款683305元及利息（其中首付款213305元自2019年2月19日起至实际付清之日止，余款470000元自2019年10月15日起至实际付清之日止，均按6%年利率计算）；   四、海口中税房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张夜枫支付逾期交房违约金34165元。   一审案件受理费5650元，二审案件受理费11300元，均由海口中税房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 陈桂华   审判员 何姿玲   审判员 陈淑良      二〇二一年三月二十五日   法官助理 汪 伟   书记员 俞承志   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。