云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2021）云3102民初47号原告：邵健菠，男，1970年10月30日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈奕，云南格元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：许贞贞，云南格元律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市新安路31号，统一社会信用代码915331025718619633。法定代表人：李致利，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙博，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李雷，建纬（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。原告邵健菠与被告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司（以下简称奥佳煤化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月20日公开开庭进行了审理。原告邵健菠的委托诉讼代理人陈奕、被告奥佳煤化公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《贝叶湾选房确认书》，按照约定交付房屋，并为原告办理瑞丽江花园II期贝叶湾2栋A单元1301号（合同编号：SJB001）房屋不动产权证书。2.本案诉讼费、保全费、保全担保或保险费、公告费、差旅费、律师费以及其他费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：3.确认《贝叶湾选房确认书》效力。事实和理由：2014年11月24日，原、被告签订《贝叶湾选房确认书》，约定：“乙方选取的房源位于2栋A单元1301号，参考建筑面积约128.63平方米。乙方选取房源建筑面积单价为2750元/平米，房屋总价为￥353733元(大写：人民币叁拾伍万叁仟柒佰叁拾叁元整。)”双方在选房确认书中明确：“在乙方缴纳认筹款后，甲方不能将该套房屋转售他人；如甲方违约，则按乙方所缴纳项双倍返还于乙方；甲方将开具收款收据及选房确认书为购房凭证。”原告已以工程款折抵房款的方式履行了合同，在《抵款协议》中确认了这一事实。2015年3月17日被告向原告出具了“购房款”收据。合同签订后至今被告都未将符合合同约定条件的房屋交付合原告，原告的资金被被告长期占用，导致原告对外承担巨额资金成本，同时无法通过行使房屋权利而减少损失。被告长期延迟交房的行为已经构成合同违约并给原告造成巨大经济损失，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告辩称，一、本案并非房屋买卖合同法律关系，且原告也并非本案的适格诉讼主体。在本案中，根据答辩人与昆明安钡佳房地产开发有限公司、云南奥汇建筑工程有限公司、云南筑达建设工程有限公司签订的《抵款协议》约定，答辩人与原告签订《贝叶湾选房确认书》的真实目的是为了抵付云南奥汇建筑工程有限公司欠付云南筑达建筑工程有限公司的工程款，答辩人与原告之间并无房屋买卖的意思表示，仅是将涉案房屋作为代云南奥汇建筑工程有限公司履行工程款债务的一种支付方式，并非通常意义上的房屋买卖，故本案并非房屋买卖合同法律关系。同时，在本案中工程款债务并没有发生转移，答辩人仅是以房屋代为抵偿债务，并非工程款债权债务法律关系的当事人，原告也并未实际向答辩人支付购房款，故原告并非本案的适格诉讼主体。二、因涉案房屋及所坐落的土地存在多轮查封，涉案房屋无法按约定抵付有关工程款债务，导致《抵款协议》及《贝叶湾选房确认书》客观上已无法履行。虽然答辩人与昆明安钡佳房地产开发有限公司、云南奥汇建筑工程有限公司、云南筑达建设工程有限公司及原告等签订了《抵款协议》及《贝叶湾选房确认书》，但因本案涉及房屋坐落于瑞国用(2012)第1398号地块上，该地块及涉案房屋因答辩人涉其他债务纠纷被数家法院查封，故涉案房屋依法不能按约定抵付有关工程款债务，导致《抵款协议》及《贝叶湾选房确认书》客观上已无法履行。三、因涉案房屋目前尚未取得商品房预售许可证明，无法签订《商品房购销合同》。涉案房屋属于答辩人开发建设瑞丽江花园Ⅱ期“贝叶湾”项目，该项目尚未取得商品房预售许可证明，未办理竣工验收备案手续，故答辩人无法按照《抵款协议》及《贝叶湾选房确认书》与原告订立《商品房购销合同》。综上所述，因本案的真实法律关系并非房屋买卖合同关系，答辩人也不是有关工程款债权债务法律关系的当事人，且涉案的《抵款协议》及《贝叶湾选房确认书》只是支付有关工程款的方式，但因前述所列原因导致客观上已无法履行，因此有关当事人应当回归到原来的工程款债权债务关系，由云南筑达建设工程有限公司另行向云南奥汇建筑工程有限公司主张工程款。故原告在本案的诉讼请求没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据真实性均无异议即原告邵健菠提交的邵健菠身份证、户口簿复印件各一份，奥佳煤化公司企业信用信息打印件一份，《贝叶湾选房确认书》（编号SJB001）、收据原件各一份，《百富琪电影城室内装饰设计及室外广告宣传合同书》《云南筑达环境艺术工程公司装饰工程施工合同》《昆明百富琪影院室内装饰工程结算审核报告》《瑞丽水岸香堤售楼部室内装饰工程结算审核报告》复印件各一份（原件当庭核对后退还），《抵款协议》原件一份，瑞丽市行政审批局回复原件一份；被告奥佳煤化提交的《抵款协议》《贝叶湾选房确认书》（编号SJB001）、奥佳煤化公司土地查封情况表复印件各一份。本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证，各自证明目的是否采纳结合案件争议焦点在说理部分予以综合评判。原告庭后提交一份由云南筑达建设工程有限公司（以下简称为筑达公司）于2021年2月24日出具的书面意见。筑达公司陈述认可其作为乙方签订《抵款协议》；其知晓并同意邵健菠与被告签订五份《贝叶湾选房确认书》，认筹款共计1701792.88元；其知晓被告于2015年3月17日向其出具票面金额1701792.88元的购房款收据；其知晓并同意邵健菠以个人名义对被告提起本案诉讼；其认可由邵健菠向被告主张被告履行《贝叶湾选房确认书》对应义务，五份选房确认书中涉及的房屋对价已抵消其在《抵款协议》中确认享有的工程款债权1701792.88元，该公司享有的抵款协议所涉工程款债权在被告出具购房款收据时已实现，故其不再享有工程款债权而由邵健菠个人享有《贝叶湾选房确认书》合同权利。经质证，被告奥佳煤化公司对该组证据三性无异议，但对证明目的不认可；认为筑达公司签订《抵款协议》及《贝叶湾选房确认书》的真实目的是为了抵付奥汇公司欠付筑达公司的工程款，因此被告与原告之间并无房屋买卖的意思表示，仅是将涉案房屋作为代奥汇公司履行工程款债务的一种支付方式，并非通常意义上的房屋买卖，故本案并非房屋买卖合同法律关系；因涉案房屋及所坐落的土地存在多轮查封，涉案房屋无法按约定抵付有关工程款债务，导致《抵款协议》及《贝叶湾选房确认书》客观上已无法履行；因涉案房屋目前尚未取得商品房预售许可证明，未办理竣工验收备案手续，故被告无法按约定与原告订立《商品房购销合同》；有关当事人应当回到原来的工程款债权债务关系，由筑达公司另行向奥汇公司主张工程款。本院认为，该书面陈述系原告提交加盖有筑达公司即原云南筑达环境艺术工程有限公司公章的原件，且本院已与该公司法定代表人核实确为该公司真实意思表示，对真实性、关联性及证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告奥佳煤化公司系案涉房屋贝叶湾2栋A单元1301号的开发商。2014年11月24日，原告邵健菠作为乙方与被告奥佳煤化公司作为甲方签订《贝叶湾选房确认书》（合同编号：SJB001），约定乙方选取的房源位于2栋A单元1301号，参考建筑面积约128.63平方米；乙方选取房源建筑面积单价为2750元/平米，房屋总价353733元，乙方在选房当天缴纳选房认筹款353733元；在乙方缴纳认筹款后，甲方不得将该套房屋转售他人，如甲方违约，则按乙方所缴纳项双倍返还于乙方；甲方将开具收款收据及选房确认书为购房凭证；乙方应在接到甲方通知之日起七日内办理《商品房购销合同》及后续购房手续，如未按时办理相关手续，视为乙方违约，甲方有权将该套房屋另行处理；签订《商品房购销合同》后，本选房确认书自行作废，其他详细约定按签订的《商品房购销合同》内容执行等内容。同日，原、被告之间就另外四套同项目房屋签订内容相似的选房确认书。2015年1月22日，被告奥佳煤化公司作为丁方与甲方案外人安钡佳房地产开发有限公司、乙方筑达公司、丙方云南奥汇建筑工程有限公司共同签订《抵款协议》。该协议中确定：乙方为甲方下属公司丙方承建装饰工程，截止2014年5月12日丙方仍欠乙方工程款1701792元；甲方同意由其子公司丁方所开发的德宏州瑞丽市瑞丽江花园Ⅱ期—贝叶湾1栋A单元1301号、1302号，2栋A单元1302号、1201号、1301号房屋共5套，总计651.65平方米计人民币1792039元；该房屋总价格经双方确认，不因任何因素而另行调整，用于抵付其下属公司丙方所欠乙方工程款，差额部分待甲方开盘时订立正式商品房购销合同后一次性支付。丁方保证房产合法、权属清楚、无权利瑕疵并拥有绝对所有权，丁方保证在该房屋过户时积极提供协助。丁方与乙方或乙方指定的自然人邵建波（即本案原告邵健菠）另行订立商品房购销合同，合同内容与本协议保持一致。丁方与乙方或乙方指定的自然人邵建波订立正式商品房购销合同后，丁方提供相应购房发票给乙方或乙方指定的自然人邵建波，乙方提供相应工程发票给丙方，双方工程款项结清。该房屋买方应交的税费及配套费等由乙方或乙方指定的自然人邵建波自行缴纳。该协议所涉各方均在协议文本中加盖公章，原告邵健菠作为乙方筑达公司的委托代理人进行签名。2015年3月17日，被告奥佳煤化公司向案外人筑达公司出具收据，载明已收到五份选房确认书涉及的款项1701792.88元。案外人云南筑达环境艺术工程有限公司（现更名为云南筑达建设工程有限公司）向本院陈述《抵款协议》系该公司签订；该公司授权原告邵健菠与被告奥佳煤化签订五份《贝叶湾选房确认书》并对原告邵健菠提起本案诉讼无异议，同意由邵健菠向被告奥佳煤化公司主张《贝叶湾选房确认书》所涉权利；《抵款协议》所涉的1701792元工程款债权在被告奥佳煤化于2015年3月17日出具1701792.88元购房款收据时已实现。另查明：被告奥佳煤化公司开发的瑞丽江花园Ⅱ期“贝叶湾”项目于2016年2月4日取得《建筑工程施工许可证》，现尚未办理竣工验收备案手续。该项目至今未取得《商品房预售许可证》和《商品房现售前备案》。截止本案法庭辩论结束时，原被告就案涉房屋未签订商品房购销合同，也未交付房屋。再查明：截止本案法庭辩论终结时，案涉商品房及房屋坐落的整宗土地因其他案件处于查封状态。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系《民法典》施行前的法律事实引发的民事纠纷，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定进行规范。本案系商品房预约合同纠纷，立案时案由选择为房屋买卖合同纠纷不当，予以纠正。双方当事人之间主要争议为《贝叶湾选房确认书》的性质、效力及该协议是否具备实际履行的条件，本院综合评判如下：原、被告双方对《贝叶湾选房确认书》（以下简称为选房确认书）与被告奥佳煤化公司、案外人昆明安钡佳房地产开发有限公司、筑达公司、云南奥汇建筑工程有限公司共同签订的《抵款协议》具有关联不持异议。该抵款协议约定案涉房屋的对价用于抵付被告奥佳煤化公司的关联公司差欠筑达公司的工程款、差额部分在房屋开盘时订立正式商品房购销合同后一次性支付即建立新的预约购买商品房债权债务关系以消灭原有的工程款债权债务关系。原告邵健菠、案外人筑达公司均确认选房确认书中认筹款已按抵款协议约定由工程款抵付，被告奥佳煤化公司也于2015年3月17日开具收到该五份选房确认书涉及的1701792.88元购房认筹款收据。案外人筑达公司亦向本院表明在奥佳煤化公司出具收条之时其享有的工程款债权已被邵健菠享有的选房确认书合同权利取代并同意邵健菠以其个人名义向奥佳煤化以提起诉讼方式主张权利，《抵款协议》中的工程款债权已消灭。故《抵款协议》《贝叶湾选房确认书》均系各方当事人真实意思表示，不具备无效情形，合法有效，五份选房确认书中买方的1701792元支付义务已通过消灭筑达公司1701792元工程款债权予以履行。该选房确认书虽对当事人的姓名或名称、房号、暂定建筑面积、暂定价款等进行了约定，但未对交房及办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款予以明确。同时还约定，邵健菠在接到奥佳煤化通知后办理《商品房购销合同》及后续购房手续，在合同签订后选房确认书自行作废。上述情况表明原、被告有将来订立正式商品房预售或销售合同的意思表示，双方签订选房确认书是为将来签订正式合同所做的预约，性质上应为预约合同。预约合同不是商品房预售合同，也不是商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，是针对商品房预售合同作出的规定，商品房预约合同并不以出卖人取得预售许可证明为前提条件。因此，本案选房确认书乃是原、被告双方自愿平等协商签订的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告一致确认案涉商品房尚未竣工验收，尚无商品房预售许可及人民法院多轮查封的权利负担。故，订立正式商品房预售或买卖合同的合同目的尚不具备履行的客观条件，原告不要求解除该预约合同退还已付款项而选择确认合同效力系其对自身民事权利行使方向的自由决策，本院予以支持。诚如前述，目前案涉项目还不具备签订商品房预售或买卖合同的客观条件，案涉合同虽有效但不具备强制履行内容，本院仅对合同效力予以确认，有关给付部分的诉讼请求不予支持，原告可待合同履行客观条件成就后另行提起给付诉讼。双方在合同中未约定原告诉讼请求中涉及的差旅费、律师费等由被告承担，故对应诉讼请求于法无据，不予支持。被告关于原告不是本案适格诉讼主体的抗辩主张于法不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告邵健菠与被告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司于2014年11月24日签订的《贝叶湾选房确认书》（合同编号：SJB001）合法有效；二、驳回原告邵健菠其他诉讼请求。案件受理费6606元，由被告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费6606元，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长  雷 丹审 判 员  朱湘林人民陪审员  杨艾妮二〇二一年三月九日法官助理余小培书记员董婷婷附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。