河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0403民初3414号 原告（反诉被告）：陈敏，女，1972年10月21日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：胡立军、李玉金，系河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张建勤，男，1993年7月15日出生，汉族，住邯郸市磁县。 委托诉讼代理人：郭叔平，系河北大品律师事务所律师。 原告(反诉被告)陈敏与被告（反诉原告）张建勤为房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈敏及其委托诉讼代理人胡立军、李玉金，被告（反诉原告）张建勤及其委托诉讼代理人郭叔平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈敏向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除房屋出租委托合同；2、判令被告给付原告2019年11月19日至2020年4月17日房屋租金8220元；3、判令被告给付原告2019年12月19日至2020年3月25日逾期交付房屋租金滞纳金3240元（以滞纳金的最高金额不超过房租租金的15%计算）；4、判令被告支付房租逾期利息（以1800元为基数，自2019年11月19日起支付至实际给清之日止，按年利率6%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月5日原告与被告签订了房屋出租委托合同，约定被告代理原告出租坐落于邯郸市丛台区的原告房屋，被告每年向原告交租金21600元（月租金1800元），半年一交，每半年提前一个月支付下半年度租金，被告向原告交付租金至2019年11月19日就不再向原告交付租金，按合同约定被告应提前一个月给付原告2019年11月19日至2020年5月19日的租金，目前被告已逾期4个多月未给付原告租金，被告严重违约，原告已通过电话、短信等形式通知被告解除委托合同，被告却置之不理。原告暂以2019年11月19日至2020年4月17日计算，被告应给付原告房屋租金8220元，给付原告2019年为维护原告的合法权益，11月19日至2020年4月17日逾期交付房屋租金滞纳金3240元（以滞纳金的最高金额不超过房租年租金的15%计算）。根据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张建勤辩称，1、原告存在严重的违约行为，原告的违约行为是导致被告不能按期支付房租的直接和主要原因，被告对未按期交纳房租无过错，对原告要求解除合同，贵院不应支持；2、根据民法诚实信用原则，原告与被告的租赁合同不应解除；3、原告应赔偿被告损失14000元；4、原告应当赔偿因其违约行为给被告造成的经济损失108000元；5、原告要求的滞纳金及逾期利息不应得到法院支持。 反诉原告张建勤向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行《房屋（出租委托合同）》；2、判令反诉被告支付违约金108000元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年5月5日签订了《房屋出租委托合同》，按照合同约定，反诉被告将位于邯郸市丛台区狮城阳光1号楼1单元902号房出租给反诉原告，承租期为五年，租金为每年21600元，免租期为15天，免租期用于装修、施工，寻找承租客户，反诉原告对房屋享有收益权。2019年7月在反诉原告承租期间，反诉被告向原告提出涨房租的要求，在反诉原告明确拒绝后，反诉被告自2019年10月开始便采取报案、撬房屋门锁、私自换锁等方式干扰反诉原告正常经营，并通过发微信等方式要求单方解约，被告的行为已严重影响了合同的正常履行，也给原告造成严重经济损失。 反诉被告陈敏辩称，1、反诉被告向反诉原告支付违约金依据合同约定第16条数额高达108000元，属于明显高于贷款市场报价利率数额，依法不予支持；2、合同中并没有约定在租赁期间内对涉案房屋的租金不得上涨的约定，反诉原告与反诉被告协商上涨事宜，是基于涉案房屋和市场价值综合考量，不违反合同约定的，2019年10月9日是反诉原告向反诉被告缴纳下一个年度房租的期限，反诉原告在否认房屋租金上涨的情况下，理应按照合同约定履行合同义务，换句话说反诉被告即便对租赁房屋房费上涨也不阻碍反诉原告按照原合同向反诉被告支付租金的义务；3、反诉原告无证据证明在2019年9月19日导致租赁房屋无法使用的相关证据，早在2018年5月，反诉被告向反诉原告提出解除合同并转租他人，结果2019年10月19日至今，未按约定向反诉被告支付租金，远远超出合同约定第18条第一项约定，故反诉原告违约在先，反诉被告有权解除合同。 原告（反诉被告）陈敏为支持其主张，提交如下证据：证据1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；证据2、房屋出租委托合同复印件一份；违约责任约定一份，房屋委托合同一份，证明原、被告租赁关系；证据3、房产证复印件一份，证明房屋属原告所有；证据4、短信截图一张，证明原告向被告催要租金。 被告（反诉原告）张建勤质证，对证据1、无异议，对证据2、3真实性没有异议，对证据4、短信截图的真实性、合法性无异议，相关性有异议，早在2019年9月5日原告便提出涨房租的要求，在被告拒绝后，原告提出单方解约，该份短信聊天记录，在原告多次提出解约后的后续材料，并非首次提出解约，因此对证明目的不予认可。 被告（反诉原告）张建勤举证，证据1、张建勤身份证复印件，证明目的是张建勤符合主体资格；证据2、《房屋委托合同》，证明目的是2017年5月5日，原告与被告签订了名为《委托合同》实际为《租赁合同》的协议，协议约定：张建勤承租被告房屋，租赁期限及每年租金；证据3、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明目的2017年5月5日及2017年10月22日，被告向原告各支付租金12870元及10800元，证明目的：被告按照合同约定按期支付租金；证据4、交通银行个人支付交易清单；证明目的2018年5月11日，郭电伟通过交通银行网银向陈敏支付租金10800元；证据5、2019年4月28日及2018年10月31日，闫艳虎向陈敏支付房租各10800元；证据6、2019年4月28日及2018年10月31日，闫艳虎向陈敏支付房租各10800元，张建勤接到陈敏以卖房子、私自换锁芯、赶租房住户等原因单方解除协议通知后，与闫艳虎协商过程以及陈敏单方解除合同的通知，证明目的：张建勤与合伙人不同意解除租房合同；但陈敏以各种无理理由单方要求解除租房协议；证据7、通话记录（1）2019年9月5日，陈敏单方提出涨房租，并声明不涨房租就解除租房协议；证据8、通话记录（2）2019年9月8日，陈敏再次以逾期交房租为由，要求涨房租，如不答应就解除租房协议，收回房子；证据9、通话记录（3）2019年11月4日，陈敏再次与张建勤联系，要求涨房租，并威胁不涨房租就收房子；证据10、通话记录（4）2019年10月17日，陈敏再次要求被告涨房租，否则，就收回房子；证据11、收款收据及微信聊天记录及支付宝付款凭证，被告为装修支付了各项购买装修材料的费用及家电设备及家具，支付了相关费用；证据12、河北电子法院诉讼平台立案平台，2020年8月25日，张建勤因房屋租赁合同纠纷曾向邯郸市丛台区人民法院起诉；证据13、证人证言，闫艳虎证言：陈敏违约情况及给被告造成的经济损失等；证据14、证人证言，孔得法证言：陈敏单方违约情况及给被告造成的经济损失等；证据15、房屋出租图片，2021年1月陈敏已将涉案房屋挂在58同城网站对外出售，目的：陈敏已构成实质违约，导致被告无法继续经营。 原告（反诉被告）陈敏质证，对证据1、2、3无异议，对证据4、5、对转账数额认可，对证据4中2018年5月11日和证据7结合印证被告在2018年5月11日已向原告解除合同转给他人属违约行为；对证据6、对证明目的不认可，其证明的事实不具有关联性，同时对证明目的对原、被告的合同有差异，反诉原告与闫艳虎协商的事，原告对闫艳虎这个人不认识，并且不真实与本案无关；证据7、8、9、10、该证据有剪辑，不完整，不客观，不具有真实性，断章取义，并且直至今天被告也未向原告缴纳房屋和租金，且原告至今也未收回房屋，被告没有正式给原告交接过房屋，被告在2019年10月拒付租金，属严重的违约行为，应承担相关责任；证据11、12真实性、关联性不予认可，与本案无关；证据13、14、证人证言与被告有利害关系，所以真实性不予认可；对证据15、的客观性认可，对证明目的有异议，被告欠原告长达400天的房租，是违约在先，原告根据合同约定，该房屋是原告的，原告有权出售。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）陈敏作为委托方（甲方）与被告（反诉原告）张建勤作为受托方（乙方）于2017年5月5日签订《房屋委托合同》及《房屋出租委托合同》各一份，主要内容为：甲方将丛台区狮城阳光1号楼1单元902房屋委托乙方出租自2017年5月20日至2022年5月19日，租金为每年21600元，免租期为15天，房租半年以转账方式支付，每半年提前一个月付款，押金1000元整，终止合同时在费用结清情况下返还乙方。甲方或乙方违约提前解除合同的，按照合同中约定总租期中租金总额的100%向守约方支付违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一天支付月租金的0.4%作为滞纳金，但滞纳金的最高金额不超过房租的年租金的15%。《房屋出租委托合同》主要内容为：本人声明将合法拥有的位于邯郸市丛台区之房屋委托张建勤代为出租、管理、等相关费用，并于2017年5月5日签订《房屋出租委托合同》、委托时间2017年5月5日至2022年5月19日，张建勤对该房屋拥有出租收益权，特此声明。后被告（反诉原告）张建勤为了租赁方便，按照合同约定对出租房屋进行了改造。被告（反诉原告）张建勤通过自己、郭电伟将租金交付原告（反诉被告）陈敏。2019年9月5日、2019年9月8日、2019年10月17日、2019年11月24日原告（反诉被告）陈敏通过电话要求被告（反诉原告）张建勤要求将房租涨到2000元。2019年11月25日原告（反诉被告）陈敏在出租方门上张贴《通知》一份，内容为：租户您好：因此房已抵押要收回，请联系租给你的中介退房，限本周搬完，周末房东将换房钥匙，不再出租。敬请谅解。后双方通过微信沟通协商此事一直未果，争议成诉，诉至本院。 本院认为，公民之间合法的委托合同关系受法律保护。原告（反诉被告）陈敏委托被告（反诉原告）张建勤之间虽名为租赁合同关系，但实质系委托合同关系。被告（反诉原告）张建勤代原告（反诉被告）陈敏出租房屋，被告（反诉原告）张建勤按照合同约定交纳费用，被告（反诉原告）张建勤赚取中间的差价。原告（反诉被告）陈敏与被告（反诉原告）张建勤签订的《房屋委托合同》及《房屋出租委托合同》不违反法律、行政法规的规定，系双方真实意思表示，合法有效。后原告（反诉被告）陈敏因向被告（反诉原告）张建勤提出涨房租，导致被告（反诉原告）张建勤未按时交纳房租，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第六十八条之规定，原告（反诉被告）陈敏要求涨房租的行为，因协商一直未果，被告（反诉原告）张建勤基于上述事实暂停缴纳2020年上半年的房租，非系违约，故本院对原告陈敏要求被告张建勤支付2019年12月19日至2020年3月25日逾期交付房屋租金滞纳金3240元（以滞纳金的最高金额不超过房租租金的15%计算）和房租逾期利息（以1800元为基数，自2019年11月19日起支付至实际给清之日止，按年利率6%计算）的诉请，依法不予支持。因被告张建勤一直占有原告陈敏的丛台区狮城阳光1号楼1单元902房屋，双方并未交付，故被告张建勤应按照合同约定支付占用丛台区狮城阳光1号楼1单元902房屋期间的房租，因原告陈敏认可2020年12月20日换的锁芯，被告张建勤应支付自2019年11月20日至2020年12月19日期间的租金21600元加上1800元，共计23400元。因原告（反诉被告）陈敏与被告（反诉原告）张建勤签订的系委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，原告（反诉被告）陈敏可以随时解除与被告（反诉原告）张建勤签订《房屋委托合同》，但应赔偿被告（反诉原告）张建勤的损失，故本院对原告陈敏要求解除《房屋委托合同》的诉请，依法予以支持，对反诉原告张建勤继续履行《房屋委托合同》的诉请，依法不予支持。《房屋委托合同》虽然有违约按照总租期中租金总额的100%向守约方支付违约金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，因原告（反诉被告）陈敏认为违约金过高，被告（反诉原告）张建勤未举证其损失，因《房屋委托合同》约定租金过高，且已履行两年，故本院酌定被告（反诉原告）张建勤的损失为21600元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈敏与被告（反诉原告）张建勤签订的《房屋委托合同》于2020年8月18日解除； 二、被告张建勤于本判决生效之日起十日内，支付原告陈敏房租23400元； 三、反诉被告陈敏于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告张建勤违约金21600元； 四、驳回原告陈敏的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张建勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86元，减半收取计43元，反诉费1205元，由原告陈敏负担43元，反诉原告张建勤负担1205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 张 刚 二〇二一年三月十七日 书记员 贾晓娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十八条人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。 双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。 无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。