广西壮族自治区凤山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1223民初684号 原告：黄德华，男，1970年10月15日出生，壮族，住凤山县。 委托诉讼代理人：罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。 被告：凤山县平乐瑶族乡人民政府。住所地：凤山县平乐瑶族乡力那村。 法定代表人：侯俐周，该乡政府乡长。 委托诉讼代理人：罗国英，广西凤山律师事务所律师。 原告黄德华与被告凤山县平乐瑶族乡人民政府（以下简称平乐乡政府）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月23日作出（2019）桂1223民初960号民事判决。原告黄德华不服该判决，向河池市中级人民法院提起上诉。河池市中级人民法院于2020年8月12日作出（2020）桂12民终1197号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告黄德华及其委托诉讼代理人罗挥得、被告委托诉讼代理人罗国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄德华向本院提出诉讼请求：1.确认1999年10月30日原告黄德华与被告平乐乡政府形成的宅基地转让合同合法有效；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告因住房困难等原因，向被告打报告修建房屋居住。被告于1999年10月8日加盖平乐乡政府公章作出通知：黄德华同志，经乡党委、政府研究，同意你关于在企业主楼左侧一间修建房屋的报告，请自行安排施工事项。为此，凤山县平乐瑶族乡乡镇企业办于1999年10月30日加盖财务专用章给原告出具收款收据：今收到黄德华同志交来补交购买企业旅社款项人民币1000元。一切手续由乡企业办办理。备注：原已交定金5000元，总值为6000元全部交清。此据是班子讨论定价；1999年12月26日，凤山县平乐瑶族乡土地管理所的黄锦豪给原告出具收条：今收到黄德华同志交来与乡府购买宅基地办证费等费用128元整。收到证后此白发票同时作废。因双方没有约定被告为原告办理物权证件的具体截止期限，所以被告在收取原告地款及办证费用共计6128元后，一直没有办理相关物权手续给原告，而原告从1999年10月30日受让被告的前述宅基地后就于2000年使用该宅基地建成自有房屋一直居住、管理和使用。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，并参照《中华人民共和国民法通则》第七十二条等规定，可以肯定本案宅基地转让合同法律关系成立的1999年10月30日开始，原告黄德华就合法享有案涉土地的物权，被告平乐乡政府虽未办理相关证件给原告，但不影响原告黄德华对该合法物权享有的占有、使用、收益和处分等合法权利。为维护自己的合法权益，原告向人民法院提起民事诉讼，恳请判决支持原告诉讼请求。 被告平乐乡政府辩称，一、被告与原告没有签订有转让平乐乡乡镇企业办房子的宅基地合同。根据民事诉讼法第64条的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告向人民法院提起民事诉讼，请求确认合同效力，却没有提供合同原件，如何确认合同是有效或者无效呢？原告应承担举证不能的法律责任；二、原告举出被告于1999年10月8日加盖平乐乡人民政府的通知书，从内容上看是一份同意原告修建企业主楼左侧一间房屋，并不是同意转让给原告。因为平乐乡乡镇企业办主楼的宅基地包括乡府所占用的宅基地是国家无偿划拨的，根据当时国务院颁布的《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，对划拨土地使用权，不得转让、出租、抵押，故被告不可能违反法律规定，转让该房给原告使用。依照法律规定，被告也无权转让该房的宅基地给原告；三、被告没有收到原告补交购买企业旅社6000元的款项，而是平乐乡乡镇企业办收取并加盖平乐乡乡镇企业办财务专用章，被告不承担由此产生的法律后果。平乐乡政府的干部工人的工资奖金、福利的发放全靠财政拨款，而企业办的班子和工人是靠企业的效益来发放工资、奖金、福利，两个单位不能混为一体。当时平乐乡乡镇企业办的班子为什么要出卖企业旅社，以多少价钱出卖给原告，被告根本不知情；四、平乐乡土管所黄锦豪为原告黄德华出具一张收款白条，是黄锦豪个人行为，不是平乐乡土管所的行为，更不是被告的行为，该行为所产生的法律后果由其本人承担；五、原被告的关系不适用民法典所调整的关系，是行政管理关系。不适用合同法纠纷规定。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交了平乐乡政府1999年10月8日《通知》、平乐乡镇企业办1999年10月30日《收款收据》、黄锦豪《收条》、《证明》等证据。被告质证认为，《通知》是被告作为对使用土地建房的行政审批行为，与合同无关；《收款收据》是企业办的行为，被告不知情；《收条》、《证明》只能证实是黄锦豪的个人行为。 被告就其抗辩主张，依法向本院提交了凤山县委员会凤发[2001]37号文件、凤山县工信局《关于平乐乡镇企业固定资产归属问题情况说明》、平乐乡企业办土地登记申请书（编号010）。原告质证认为，文件没有讲清楚乡镇企业办的撤并情况；情况说明不能否认被告对乡企业办的主管职能；土地登记申请材料与涉案土地无关。 本院依职权调取了平乐乡企业办公楼土地登记申请书（编号006）。原告质证认为，对证据无异议，乡企业办转让给原告的土地就在该宗土地登记范围内。被告质证认为，对证据无异议，但不能证实被告是本案的适格主体。 本院认为，原、被告对以上证据的真实性均无异议，仅对其证明目的有争议，由本院结合全案证据综合予以认定。 本院经审理查明：1999年间，平乐乡乡镇企业办（以下简称企业办）与原告达成关于转让企业办公楼旅社西侧一间房屋的口头协议。后，企业办向原告出具收款收据，主要内容为：今收到黄德华同志交来补交购企业旅社款项人民币1000元。一切手续由企业办办理。备注：原已交定金5000元，总值为6000元全部交清。此据是班子讨论定价。该收据加盖平乐乡乡镇企业办财务专用章。原告在与企业办达成协议后，向被告申请在涉案土地上修建房屋，被告于1999年11月8日书面通知原告“黄德华同志，经乡党委、政府研究，同意你‘关于在企业主楼左侧一间修建房屋的报告’，请自行安排施工事项”。随后，原告拆除在涉案土地上的旧房，新建住宅一幢，该房屋所占用土地的一部分为旧房所在土地，一部分为原告与他人转让所得。房屋建成后由原告使用至今。 1999年12月26日，黄锦豪向原告出具收条，主要内容为：今收到黄德华同志交来与乡府购买宅基地办证费等费用128元整。收到证后此白发票同时作废。该收条未加盖单位公章。 另查明，平乐乡企业办公楼由企业办于1981年投资建成，曾用于经营旅社，所占用土地为农村集体土地。后因土地问题与当地村民发生争议，平乐乡政府于1988年与力那村第四生产队签订协议书，完善征地手续，并报县人民政府同意补办土地使用权登记。在《地籍调查法人代表身份证明书》中注明：刘金刚任凤山县平乐乡企业办公室主任，系法人代表。在《土地登记审批表》中登记信息为：土地使用者为平乐乡镇企业办，单位性质为全民所有制，土地所有权性质为国有，土地来源为划拨。经原告质证确认，企业办转让给原告的房屋，位于宗地图中企业楼西侧与龚永团户之间的土地上，原为企业办经营的粉店，占用土地面积不详。 再查明，凤山县委员会于2001年12月24日下发《关于党政机关和乡镇事业单位机构改革的实施意见》（凤发[2001]37号），明确“三、做好县委、县政府各部门的‘三定’工作……（六）乡镇事业单位的‘四定工作’：1、农业技术推广站、农机管理站、农业经济经营管理站、乡镇企业办公室合并为农业服务中心，由乡镇人民政府与各主管部门协商后，由乡镇人民政府进行‘四定’工作，具体职能在‘四定方案’中明确”。 本院认为，本案是确认合同效力纠纷。本案的争议焦点为：一、被告的主体是否适格；二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 一、被告主体是否适格的问题。平乐乡企业办公楼的土地使用权登记材料证实，在兴建办公楼及补办登记的行为中，企业办作为独立的法人机构开展相关的活动，平乐乡政府作为乡一级人民政府土地征用审批机关实施相关行为，由此不能得出双方属于行政隶属关系的结论，且涉案土地使用权人登记为企业办而非平乐乡政府，故不能认定平乐乡政府是涉案转让合同的当事人。但凤山县委员会[2001]37号文件证实，乡镇企业办公室于2001年合并至农业服务中心，由平乐乡政府作“四定方案”，即接受乡政府行政管理,已不具有法人资格,且属于平乐乡政府的内设机构,故企业办应承担的民事责任依法由平乐乡政府承担，被告的主体适格。被告认为其不是企业办的主管单位、不是本案适格主体的意见，与查明事实不符，本院不予支持。 二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。 首先是合同是否存在的问题。乡企业办与原告作为平等的民事主体，虽然未订立书面合同，但从乡企业办收取转让费、原告建房使用至今的事实看，双方确已达成转让乡企业办旅社部分房屋的口头合同。因转让合同的成立及履行均发生在民法典施行前，故本案应适用民法典施行前的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）以及相关法律规定。 其次是关于涉案转让合同的内容。企业办收款收据中虽未明确是否一并转让土地使用权，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年５月１９日中华人民共和国国务院令第55号）第二十四条“……土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号）第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，再结合原告建房使用至今的事实看，合同内容应包括涉案土地上建筑物及土地使用权的转让。原告认为企业办的收据中注明的“一切手续由企业办办理”以及黄锦豪的收据，证明企业办和平乐乡政府作出了办理土地登记等手续的承诺。本院认为，“一切手续由企业办办理”的内容未具体指向土地登记手续，原告也无证据证实双方事后达成与办证内容有关的协议，本院对此不作认定；黄锦豪的收据和说明不能证实其实施的是职务行为。故涉案转让合同不包括有关土地登记义务的内容。综上，涉案合同的内容，是企业办向原告转让其企业办公楼西侧一间房屋及所占的土地使用权，转让费为6000元。 最后是关于涉案转让合同是否有效的问题。本院认为该合同合法有效，理由为： 1.达成转让合同时,企业办系涉案房屋的所有权人。土地登记材料证实该房屋由企业办于1981年间建成使用，企业办依法对涉案房屋享有所有权,其有权与原告协议转让房屋。 2.涉案转让合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。企业办与原告达成的包括地上建筑物和土地使用权的转让合同，不违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定。关于合同效力，《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。涉案土地性质为国有划拨，从《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”、第三十九条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的内容看，均未直接规定违反后的行为无效，因此属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。且原告已在涉案土地上拆除旧房新建房屋使用近20年，其与企业办达成的转让合同应认定为有效。 综上，企业办是涉案土地的合法使用权人对自己在该地上所建房屋进行处分，房屋所占用土地的使用权依法同时转让，企业办与原告达成的转让合同是双方真实意思表示，不违反效力性强制性规定，内容合法有效。本院支持原告关于请求确认合同有效的诉讼请求，但平乐乡政府作为企业办在机构改革后的主管单位，依法应如何履行涉案合同的权利以及负有何种义务，不是本案审理的内容，原告认为平乐乡政府是该合同当事人的主张，与查明事实不符，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第十条、第四十四条之规定，判决如下: 原告黄德华于1999年与凤山县平乐瑶族乡乡镇企业办公室口头订立的转让企业办公楼一间房屋及土地使用权的合同有效。 案件受理费100元，由被告凤山县平乐瑶族乡人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  蒙丽君 人民陪审员  周 娜 人民陪审员  罗桂芳 二〇二一年三月三十一日 书 记 员  梁晓华 附： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（１９９０年５月１９日中华人民共和国国务院令第５５号） 第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号） 第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十七条下列房地产，不得转让： 9 （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。