广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12270号原告（反诉被告）：广州市白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇长沙埔村。法定代表人：周桂成，社长。委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋泳棋，广东知先后律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘满真，男，1955年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告（反诉原告）：广东广满晟投资有限公司，住所地广东省广州市天河区华夏路30号2001房。法定代表人：朱远城，总经理。二被告的共同委托诉讼代理人：李力维，广东来信律师事务所律师。第三人：杨守忠，男，1973年4月16日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，原告（反诉被告，以下统称原告）广州市白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济合作社（简称长沙埔村第九经济合作社）诉被告（反诉原告，以下统称被告）刘满真、广东广满晟投资有限公司（简称广满晟投资公司）及第三人杨守忠合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告长沙埔村第九经济合作社的委托诉讼代理人宋泳棋、温燕萍，被告刘满真、广满晟投资公司共同委托诉讼代理人李力维到庭参加诉讼，第三人杨守忠经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告长沙埔村第九经济合作社向本院提起本诉请求：1.确认原告与二被告签订的《合作建房协议书》无效；2.二被告向原告返还土地；3.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月26日，原告与被告刘满真、第三人杨守忠签订了《合作建房协议书》，后杨守忠退出原《合作建房协议书》，由被告广满晟投资公司加入继续履行。原告（甲方）与二被告（乙方）在2015年6月1日重新签订《合作建房协议书》（以下称协议书），原《合作建房协议书》作废。协议书约定：“甲、乙双方共同合作兴建住宅楼，合作建房的地址位于白云区钟落潭镇××经济社长××号背后晒谷场。甲方提供建房所需土地，乙方提供建房、装修所需全部资金并负责施工；合作建房的楼层为混凝土框架结构。第一、二层为甲方所有（注：一二层电梯井及楼梯除外）；从第三层及第三层以上全部归乙方所有（含顶层天台）。乙方对于自己的楼层享用使用、转让、出租、继承、赠予、收益等一切权利；今后乙方对于归属自己的楼层进行买卖、转让、抵押、赠予等处理时，无需经甲方同意，如乙方客户需要甲方签名证明，甲方需给予乙方客户配合。今后如许可办理产权手续时，甲乙双方对归属各自的楼层各自进行办理产权手续，所需要由各自承担。”原告认为：1.第三人退出原《合作建房协议书》后，由二被告与原告重新签订协议书并继续履行合同，二被告为本案适格主体。2、按照《协议书》的约定，由原告出地，二被告出资承建房屋，房屋建成后由双方按约定分配房屋所有权，合同期限为70年。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条第一款的规定，原、被告的这种合作方式本质是有偿出让土地使用权的一种特殊形式。被告的这种合作方式将农村集体用地自由流转用于开发建设商品房和住宅，从而取得涉案土地的经营收入，违反了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条的规定。因《协议书》内容约定损害了村民的切身重大利益，且案涉土地用地性质仍未变更为国有土地，因此根据《全国法院第八次民商事审判会议纪要》第20条，《协议书》的内容违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，为无效协议。依据合同法第五十八条的规定，请求二被告返还涉案土地。另就二被告提起的反诉提出抗辩：一、首先，刘满真、广满晟投资公司要求长沙埔村第九经济合作社退还3万元保证金，没有事实和法律依据。根据《合作建房协议书》第3条约定，刘满真、广满晟投资公司向长沙埔村第九经济合作社缴纳3万元保证金，如在两年内不能按时交付房屋一、二层给长沙埔村第九经济合作社使用，则保证金补偿给长沙埔村第九经济合作社。该约定从性质上看来，属于违约金条款，用于约束刘满真、广满晟投资公司在合同约定的两年期限内交付符合约定的房屋，但很明显，刘满真、广满晟投资公司未能在两年内交付符合约定房屋给长沙埔村第九经济合作社使用，依照《合作建房协议书》第3条的约定，长沙埔村第九经济合作社有权不予返还3万元保证金。其次，刘满真、广满晟投资公司在明知《合作建房协议书》无法履行的情况下，依然强行占用案涉土地三年多，长沙埔村第九经济合作社多次催告要求解除《合作建房协议书》并返还案涉土地，刘满真、广满晟投资公司不予认可导致长沙埔村第九经济合作社不能对案涉土地进行占有使用，给长沙埔村第九经济合作社造成了极大的经济损失，损害了该社集体经济组织内所有成员的利益。应当参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，3万元保证金应当作为土地占用费支付给长沙埔村第九经济合作社。用于弥补签订《合作建房协议书》以来五年无法占有使用案涉土地所遭受的经济损失。二、刘满真、广满晟投资公司在未依法办理相关工程建设许可证件的情况下，自甘风险投入资金建设工程。后案涉工程被政府城管部门依法处置，原告所遭受的损失应当由其自身承担，长沙埔村第九经济合作社对此没有过错，不应当由其承担损害赔偿。1.广满晟投资公司是一家注册资本高达2000多万的房地产开发公司，经营范围包括房地产开发经营，其应当十分清楚了解房屋建设应当办理的规划报建手续，并且应当保证建设工程所需证件齐全再开工，否则极大可能会被行政主管部门依法拆除。但其毫无责任意识，在明知未办理相关审批手续和证件未齐全的情况下冒险施工，后被行政主管部门依法拆除。由此可见，刘满真、广满晟投资公司对所有工程投资款损失都是由其自身过错直接导致，其应自行承担所受损失。2.刘满真、广满晟投资公司在反诉状中称“因被告未能办理证件，导致城管将其已建设的工程全部拆除”纯属虚构，事实上长沙埔村第九经济合作社对于案涉土地上的工程被拆除没有任何过错。首先，涉案《合作建房协议书》并未约定由长沙埔村第九经济合作社办理规划审批手续及相关证据；其次，长沙埔村第九经济合作社在与刘满真、广满晟投资公司合作前，从未处理过建房等相关事宜，不清楚也不了解应当办理何种规划审批手续，况且，《合作建房协议书》上明确约定由长沙埔村第九经济合作社提供土地，刘满真、广满晟投资公司提供资金、负责施工以及聘请有资质的建筑公司和监理公司，刘满真、广满晟投资公司在签订协议书时，也曾表示所有规划审批手续及相关证件均由其负责，所以长沙埔村第九经济合作社才同意与其建立合作关系，但对方不但未依法办理相关审批手续，还隐瞒冒险违法建设，甚至在事情败露之后将所有责任推至长沙埔村第九经济合作社，没有任何诚实信用可言，故要求严格审查对方责任，判决驳回全部反诉请求。3.由于刘满真、广满晟投资公司未办理相关工程建设证件，导致政府主管部门对工程依法拆除。城管部门的拆除行为系正当、合法的行政行为，长沙埔村第九经济合作社无法阻止城管部门的执法行为，对方在反诉状上声称“因被告无法处理政府关系的原因，导致该房屋无法按照双方约定的情况施工”，言下之意暗示要求长沙埔村第九经济合作社以权钱交易方式来掩盖刘满真、广满晟投资公司的违法行为，该要求长沙埔村第九经济合作社无法苟同。三、刘满真、广满晟投资公司夸大损失数额，其所主张的赔偿数额过高且没有事实依据。被告刘满真、广满晟投资公司共同对本诉提出抗辩：一、确认刘满真、广满晟投资公司与长沙埔村第九经济合作社签订的《合作建房协议书》无效。二、根据《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指导》第17条规定：“合作开发房地产合同被确认无效、解除或撤销后，应当对房地产项目进行清算，参照合同约定分担损失、分享利润，并依照合同约定和法律规定认定赔偿责任”。因刘满真、广满晟投资公司在履行合同中进行了地基建设，投入资金达400多万，因此主张长沙埔村第九经济合作社赔偿损失。同时二被告提出反诉，反诉请求为：1、原告向二被告退还合作建房押金3万元及利息（以3万元为本金，从2020年5月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2、原告向二被告赔偿建房损失200万元及利息（以200万元为本金，从2020年5月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由原告承担。反诉的事实与理由：刘满真、广满晟投资公司与长沙埔村第九经济合作社签订《合作建房协议书》后，刘满真、广满晟投资公司向长沙埔村第九经济合作社支付了3万元，并依约履行协议书的约定，将协议约定用于建房的地块进行平整、在施工现场做好通水、通电、通道路、打地基（40多米深）等基础设施，共花费了200万元。完成基础设施后，因长沙埔村第九经济合作社未能办理相关证件，城管部门于2017年1月在没有通知的情况下，将已建成的基础设施全部拆除。刘满真、广满晟投资公司认为在完成基础设施后，因长沙埔村第九经济合作社无法处理政府关系的原因，导致该房屋无法按照双方约定的情况施工，现合同无法继续履行，长沙埔村第九经济合作社存在过错，应赔偿刘满真、广满晟投资公司的损失。第三人杨守忠述称：无陈述意见。经审理查明：2014年12月26日，原告长沙埔村第九经济合作社与被告刘满真、第三人杨守忠签订《合作建房协议书》，由原告提供位于白云区钟落潭镇××经济社长××号背后晒谷场800平方米的土地，刘满真、杨守忠出资合作建房。原、被告主张第三人杨守忠之后退出合作，由被告广满晟投资公司加入合作建房。2015年6月1日，原告与被告刘满真、广满晟投资公司重新签订新的《合作建房协议书》。协议约定：甲（即原告）、乙（被告刘满真、广满晟投资公司）双方经协商一致，决定共同合作兴建住宅楼，达成以下协议：“1.合作建房的地址位于白云区钟落潭镇××经济社长××号背后晒谷场，地面积约800平方米。2.合作方式为甲方提供建房所需土地，乙方提供建房、装修所需全部资金并负责施工；合作建房的楼层为混凝土框架结构。第一层高度为4米，第二层高度为3.2米。3.本合作楼由乙方提供大楼设计图纸，有资质的建筑公司，有资质的测监公司。合作期70年（另两年为建筑期），由乙方负责承建施工，乙方按图施工，并保证工程质量。并在施工前向甲方交纳3万元作为按金；如乙方两年内不能按时交付一、二层给甲方使用，则乙方按金作为补偿给甲方损失，原《合作建房协议书》作废。乙方开工前交三万元给甲方保证金，结构完工退回乙方。4.甲乙双方同意合作楼以下分配：第一、二层为甲方所有（注：一二层电梯井及楼梯除外）；从第三层及三层以上全部归乙方所有（含顶层天台）。5.甲方负责提供施工期间整栋楼房的临时用水用电，施工产生的水电费由乙方负责，合作楼建成后，甲方负责报装水电设施费用由乙方负责。6.施工过程中，如遇政府城管、村社等干涉，甲、乙双方一同解决，所需费用由乙方承担；施工过程中，如出现安全事故，由乙方承担。（另，如本地块出现权属纠纷由甲方承担一切责任）。7.楼房建筑装修标准：保质保量，钢材用国际。乙方施工后交付给甲方使用的楼层为毛胚，水电整栋楼一个总表，甲乙各设分表，整栋外墙瓷砖，窗用铝合金作窗框，楼梯、通道铺地面砖，一、二层地面为水磨石地面、地下三能化粪池，周边建排污下水道。8.建设工期为24个月；按甲方提供施工场地，双方确认施工图纸后，基础动工之日起计算，施工过程中如遇雨水天、停电、四邻关系、政府政策因素等造成误工除外，工期顺延。9.甲方对归属自己的楼层享有使用、转让、出租、继承、赠予、收益等一切权益，乙方对于自己的楼层享有使用、转让、出租、继承、赠予、收益等一切权益；甲乙双方互不干涉，甲乙双方同意对于归属各自的楼层由各自管理，并承担责任。10.今后乙方对归属自己的楼层进行买卖、转让、抵押、赠予等处理时，无需经得甲方同意，如乙方客户需要甲方签名证明，甲方须给予乙方客户配合。11.今后如遇征收拆迁时，有关部门给予归属甲方楼层的补偿归甲方；给予归属乙方楼层的补偿归乙方；办理补偿手续如需甲方配合时，甲方须无偿给予乙方配合。12.今后如许可办理产权手续时，甲乙双方对归属各自的楼层各自进行办理产权手续，所需费用由各自承担，乙方办理时如需甲方给予配合，则甲方需无偿给予配合。13.甲方不得在任何时候以任何理由对归属于乙方的楼层干涉乙方，甲方不得就归属乙方的楼层的使用权、所有权向乙方主张权利；甲乙双方都已晓本协议内容有关法律法规之规定。14.甲方首层必须做停车场供乙方住户使用，甲方按钟落潭市场价格收取费用和进行管理，甲方须对本合作事宜告知本社村民；并履行相关手续取得社员们同意，如召开社员会议，签名等。……”。签订合同后,2016年3月10日，被告刘满真向原告缴纳建房保证金30000元。之后二被告在案涉地块上进行了地基建设。被告提交广州市建设工程施工分包合同、协议书、旋挖钻机租赁合同、收据、银行流水、送货单主张其投入了建设造成了损失。庭审过程中，二被告就工程造价申请鉴定，经鉴定，已建设工程总造价为2076536.5元。另，经本院就案涉土地性质、权属、报建情况等向广州市规划和自然资源局调查，该局函复：该地已核发《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区钟落潭镇长沙埔经济联合社农民集体，现行利用现状为建设用地，在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地，无农转用批复文件、《建设工程规划许可证》、《建筑工程规划许可证》信息。以上事实，有合作建房协议书、照片、企业信用信息公示报告、农村财务专用收据、广州市建设工程施工分包合同、协议书、收据、旋挖钻机租赁合同、收据、银行流水、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与二被告签订《合作建房协议书》，约定双方共同合作建房，由原告提供建房所需土地，二被告出资建设，并约定对建成房屋进行分配由各方享有。以上约定实际是将农民集体所有的土地使用权进行非法转让，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。至此，原告与二被告签订的《合作建房协议书》违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应当将二被告支付的3万元建房保证金予以退回，二被告也应将案涉地块交回原告。另，签订合作建房协议书后，被告已投入了房屋基础建设，产生实际损失。该损失应当由双方根据过错比例予以承担。至于双方的过错比例分配，本院认为，双方明知土地管理法对农村土地转让已作出明确的禁止性规定，但为获取相应利益而放任损失的发生，双方对损失的造成具有同等的过错，应对二被告投入建设因此产生的损失各承担一半。经鉴定，已建工程总造价为2076536.5元，故原告应当对二被告以上损失承担一半的赔偿责任，应向二被告赔偿损失款1038268.25元。至于二被告主张原告承担利息损失的请求，本院认为，双方签订协议后，原告提供了土地，被告提供资金，在建设期间，原告的土地无法用于其它用途产生实际使用收益损失，被告因资金投入也导致资金被占用的利息损失，因此双方对对方投入资源或资金的损失均需承担赔偿责任而相互抵消，因此被告再主张利息损失的请求，本院依法不予支持。第三人杨守忠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见，视为放弃己方权利，不利后果由其承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济合作社与刘满真、广东广满晟投资有限公司于2015年6月1日签订的《合作建房协议书》无效。二、于本判决生效之日起十五日内，刘满真、广东广满晟投资有限公司向广州市白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济合作社退还位于白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济社长钟路四号背后晒谷场800平方米的土地。三、于本判决生效之日起十五日内，广州市白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济合作社向刘满真、广东广满晟投资有限公司退还建房保证金30000元。四、于本判决生效之日起十五日内，广州市白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济合作社向刘满真、广东广满晟投资有限公司赔偿经济损失1038268.25元。五、驳回刘满真、广东广满晟投资有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，反诉受理费11520元，鉴定费32200元，由原告广州市白云区钟落潭镇长沙埔村第九经济合作社负担本诉受理费50元、反诉受理费5760元，鉴定费16100元，被告刘满真、广东广满晟投资有限公司共同负担本诉受理费50元、反诉受理费5760元、鉴定费16100元（本诉受理费已由原告预交，反诉受理费已由被告预交，本院均不作退回，被告负担的本诉受理费由其于本判决生效之日起五日内向原告迳付，原告负担的反诉受理费由其于本判决生效之日起五日内向被告迳付，鉴定费由被告预交，原告负担的鉴定费由其于本判决生效之日起五日内向被告迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  常康华二〇二一年三月二十三日书记员  李 丹