广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2852号上诉人(原审原告)：黄日天，男，汉族，1965年10月11日出生，住广东省化州市******。被上诉人(原审被告)：广东鸿基房地产开发有限公司，住所地：化州市**********。法定代表人：张启胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟东，男，汉族，1968年7月31日出生，住广东省化州市**********。系该公司业务经理。委托诉讼代理人：叶欣荣，男，汉族，1943年12月1日出生，住广东省珠海市香洲区****************。系该公司的协调员。上诉人黄日天因与被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2020）粤0982民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄日天、被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张伟东、叶欣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄日天上诉请求：一、依法撤销一审法院(2020)粤0982民初208号民事判决。二、依法改判被上诉人退还上诉人办证费8142元(8222-80=8142)和维修基金费122.40元，合计8264.40元。三、一二审所有诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对本案认定事实没有查清，认定事实缺乏充分的理由和充足的证据。判决书“黄日天与鸿基地产公司签订合同和协议后，鸿基地产公司代购房业主办理房屋抵押贷款的前期手续工作(鸿基地产公司为数位业主批量办理)”与事实不符。《商品房买卖合同》附件四“3、买受人需办理银行按揭贷款的，在签订本合同后15天内，买受人应向经办银行递交办理银行按揭贷款所需的全部手续，并到银行签字确认。若买受人逾期15天未完成前述手续的，则视作买受人违约及放弃购房，出卖人有权解除合同，并有权将买受人购买的商品房另售他人，买受人应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”9、选择银行按揭付款方式的，银行按揭额度、利率及年限由买受人直接与银行商定，办理银行按揭所需的费用由买受人承担。”所以，在办理按揭贷款的过程中，从始至终都是业主亲力亲为，业主逾期没办完手续还被视为违约，还要向鸿基地产公司缴纳10%的违约金。鸿基地产公司在业主办理抵押贷款中，只充当了担保人，并没“代购房业主办理房屋抵押贷款的前期手续工作”。判决书“同年(指2013年)6月20日，鸿基地产公司前往化州市房地产局办理黄日天等人预购商品房抵押权预告登记”纯属捏造。6月20日，农业银行完成我的商业贷款抵押预告登记，申请人姓名为“中国农业银行股份有限公司化州支行”，预告义务人姓名黄日天(原审法院调取的证据)。由此可见，在办理商品房抵押预告登记中，申请人为农业银行，上诉人我只是义务人。而作为担保人的鸿基地产公司，根本就无权利去办理业主的预购商品房抵押权预告登记(因我没委托其去办理)。在一审的4次庭审中，被告也从没说过其去为业主办理抵押权预告登记。本页倒数第8行“2014年11月6日，黄日天向鸿基地产公司交付购房维修基金5000元和代办房地产权属证等费用8222元”中的一个，“等”字有悖于事实。鸿基地产公司开具的收据清晰地写明收取的是“办证费”，属专项费用，并不包含其它费用，被上诉人也从不说过这办证费用还包含评估费等其它费用。判决书“鸿基地产公司已代黄日天交付了房地产评估费用1028.13元”缺乏理由和证据。房地产评估费与办证费是两个独立的收费项目，两者没有任何的因果关系，不会因没评估而不能办证(与维修基金不同，不交维修基金是不能办理产权证的)；房地产评估费也不是原告的诉讼内容；被上诉人在《橘洲一号办证费用明细表》中，所列办证费用共10项，评估费并不在其中，而是作为另一独立的收费项；前面也陈述过，被上诉人收取的办证费并不包含评估费等其它费用。所以就证据的三性来说，评估费与办证费没有丝毫的关联性，不属本案的审理范围，应剔除。上诉人也从不委托过鸿基地产公司代支维修基金费和办证费余外的任何费用。因此，鸿基地产公司无权代我支付我不知情的房地产评估费。在一审的四次庭审中，被上诉人始终坚持说办理商品房抵押贷款需要评估，在其提供的《房地产评估业务委托协议》中的“评估目的”为“抵押”；《房地产评估报告书》中“估价目的”是“为确定房屋(期房)抵押贷款额度提供参考依据而预评房地产抵押价值”。但在原审法院向中国农业银行化州市支行提取的“证据一”中，化州支行是这样答复的：“我行办理一手房按揭贷款时，无需提供房地产价值评估报告，我行对一手房贷款的抵押额房屋价值认定，以当地房产管理部门备案的商品房买卖合同交易价为准，不需要评估”。所以我与银行签订《个人购房担保借款合同》时，是无需提供《房地产评估报告书》的。因此，这份所谓的“《房地产评估报告书》”对办理一手商品房(上诉人注：橘洲一号的房都是一手房)抵押贷款是没有半点价值的、是多余的。判决书“2013年6月3日，原告黄日天在化州市桔城房地产估价事务所提供的《房地产评估业务委托协议》委托方栏签名(黄日天)并盖指模(即视为同意评估)”认定理由不足。在开发商组织业主签名盖指模时，《房地产评估业务委托协议》为空白，协议上的内容(除签名、指模外)，均为后来补上，什么时候补上，补上的内容是什么，业主概不清楚。原审法院向化州市桔城房地产估价事务所提取的“证据5”也证明了这点。因业主并不清楚抵押借款要不要评估，开发商也没明确说明，这明显是开发商给业主设的陷阱，并非业主的真实意愿。既然银行“办理一手房按揭贷款时，无需提供房地产价值评估报告”，为什么还进行评估？判决书“由于原化州市房地产局在2013年至2015年期间办理房屋抵押贷款预告登记，需提供房地产评估报告”没获有效证据支撑。在原审法院向中国农业银行化州市支行提取的“证据一”中，化州支行是这样答复的：“我行收取了橘洲一号楼盘按揭贷款客户黄日天、张位权、李任远的评估报告书，以提供给抵押登记部门办理抵押登记用的。该三客户办贷款抵押登记时(上诉人注：是农行办，不是客户办)，根据抵押登记部门的要求，需提供房屋价值评估报告作为申请抵押登记资料的必备资料”；化州市住房和城乡建设局在回复原审法院(证据三)时说：“经我局了解，2013年至2015年间，市原房产局在办理抵押登记时，将房地产评估报告作为办理抵押登记时的侧面材料之一”。但农业银行和住房和城乡建设局均不能出示登记部门(房产局)的文件或通知作为佐证，两单位的旁证缺乏法律依据。原审法院为什么不直接到化州市自然资源局(原房产局已合并资源局)求证呢(文件是有存档的)，根据《关于规范与银行信贷业务相关的房地产3抵押估价管理有关问题的通知》(建住房20068号)“(二)商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构进行评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押评估报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。”既然农业银行办理一手商品房抵押贷款不需评估，房地产管理部门又不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，房地产管理部门怎会要求一手商品房提供评估报告呢，原审法院到化州市自然资源综合档案馆提取证据时，在档案馆并没找到我和李任远的《房地产评估报告书》，只找到张位权的《房地产评估报告书》。这也从一个侧面说明办理一手商品房的抵押预告登记，《房地产评估报告书》是可有可无的，并非硬性要求。就算化州市房产局有有关的文件或通知，那也是违规的、违法的。当然，除一手商品房外，要求其它的房地产抵押贷款提供评估报告是合理的。但原房产局的具体要求如何，一审没证据证明。被上诉人提供的《房地产评估报告书》为桔城房地产估价事务所伪造的。农行与住建局均说评估报告是为登记部门进行抵押预告登记用，但《房地产评估报告书》的“估价目的”是“为确定房屋(期房)抵押贷款额度提供参考依据而预评房地产抵押价值”。按农行和住建局的说法，《房地产评估报告书》的“估价目的”应是“为房地产抵押预告登记提供材料”，可谓评估目的不对号；《房地产评估报告书》第6、7页的图片为样板房图片，也就是说评估的标的是样板房，并非我所购买的商品房，这评估报告只不过是挂羊头卖狗肉在电脑上生成的假材料，不具有真实性、合法性。总之，被上诉人提供的《房地产评估报告书》与本案既没关联性，也没真实性和合法性，而且是弄虚作假的违法勾当。原审法院以在化州市桔城房地产估价事务所提取的一张99000元的房地产评估费票据就认定鸿基地产公司已代上诉人交付了房地产评估费用1028.13元是十分牵强的，没有确凿证据的。橘洲一号一期共904户，若按800户需要按揭贷款，按成交金额的2.5‰计算，需缴交评估费90多万元。如果批量办理，统一出具票据，则至少有9张这样的发票。但原审法院在化州市桔城房地产估价事务所只提取到一张99000元的收据，发票号码为00264526，日期为2015年3月2日。也就是说，化州市桔城房地产估价事务所根本就没收到橘洲一号800多户业主(需按揭贷款的)的评估费!而这张发票号码为00264526的收据，是鸿基地产公司自己的还是业主的鸿基地产公司也要向银行借款呀。若是业主的，这张票里收了哪些业主的评估费？各是多少？黄日天、张位权、李任远是否在这一批次？这些业主的评估费总和能等于99000元这样的整数吗？如此之多的疑点，显然事实不清，证据不足。原审法院单凭这张99000元的发票，就认定被上诉人代我支付了1028.13元的评估费(还认定代张位权1472.28元、代李任远交了1068.29元，实质上等于凭一张票据就认定了被上诉人代约800户的业主支付了90多万元的评估费)，是十分草率的，极不负责任的!判决书“根据《广东省收费许可证》(粤2013化经106号)和化州市房产综合档案馆出具的电子收费票据(统一出具收费票据)，鸿基地产公司已代黄日天交付了出具房产证明费50元”实属指鹿为马，认定错误。被上诉人后来所主张的是“房屋登记查档出具房产证明费50元”、“房地产抵押贷款查档出具房产证明费50元(上诉人注：在《橘洲一号办证费用明细表》中两项均是300元，且按300元的标准收了大部分业主的钱。因上诉人不申请房屋预告登记，此项已被原审法院否定)”。上诉人与银行签订房地产抵押贷款合同后，2013年6月20日，中国农业银行化州支行完成抵押预告登记。而被上诉人提供的化州市房产综合档案馆出具的电子收费票据发票号码05946214，金额40600元，开票日期为2015年12月7日。从2013年6月20日至2015年12月7日，前后相距2年多。大家都知道，档案馆的收费流程一般是：收费-查档-出具证明。试问：房产综合档案馆查档出具证明后，相隔2年多才收费符合事实吗？如果说是统一出具的收费票据，那么就是档案馆把2013年以来的查档费累计到2015年12月7日才收取，这符合情理吗。橘洲一号约800户的抵押贷款业主就40600元的查档费票据，其余的钱落入了谁的口袋(若已全代交，工作人员就贪污了)。再说，办理抵押预告登记只向申请人(农业银行)收取80元/宗，并不收取查档费。银行办理抵押预告登记是为保护银行的合法权益，降低信贷风险，银行是申请人，也是受益人。若说要收查档费，也是向申请人(农业银行)收取，与借款人无关(进行抵押预告登记对借款人没任何益处)。出具房地产证明种类繁多，而这张收据收的是什么类型的证明费，是否与业主有关，均不得所知。所以原审法院认定“鸿基地产公司已代黄日天交付了出具房产证明费50元”是没有事实依据的，是错误的。判决书第9页第2行“由于黄日天主张全额退还预收办证费，鸿基地产公司代黄日天办理房屋权证过程中，已支付了各项办证费用需扣除而产生纠纷”，上诉人认为这是原审法院断章取义、认定错误。上诉人在“诉讼请求1”中要求退还办证费8222元时，注明包含办证所需费用的发票，并不是要求全额退还现金。上诉人在“事实与理由”中说“被告应退还办证费8222元给原告”的前提是被告拒出示发票。所以说“黄日天主张全额退还预收办证费”乃原审法院断章取义。引起纠纷的原因是鸿基地产公司不如实凭单结算，还巧立名目列举了11项进行扣费。所以被上诉人鸿基地产公司应负引起纠纷的全部责任，一、二审的受理费应全部由被上诉人承担。被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司辩称,一、上诉人所诉，对法律条文断章取义，进行狡辩；歪曲事实，强词夺理；无理指责及否认原审判决对本案客观事实的认定。原审法院判决认定被上诉人代上诉人黄日天支付了房地产转移登记费80元、房地产评估费1028.13元和出具房产证明费50元，是正确的，无可非议。并非上诉人所说“认定错误”“没有确凿证据”。二、原审法院判决、认定事实清楚，证据充分，运用法律适当，判决正确，应依法予以维持。黄日天向一审法院起诉请求：1、请求判令被告退还维修基金122.40元，退还办证费8222元(含办证所需费用的发票)，支付滞纳金3629.81元，三项共11974.21元给原告。2、请求判令被告承担本案件受理费。一审法院认定事实：黄日天于2013年3月27日与鸿基地产公司签订《商品房买卖合同》，向鸿基地产公司购买位于化州市鉴江开发区*********************套间房一套，同日，双方签订《补充约定》(即附件四)一份。《补充约定》约定：第1点，选择银行按揭额度、利率及年限等由乙方(即黄日天、黄日天与广东鸿基房地产开发有限公司、黄日天向一审法院提出)直接与银行商定，办理银行按揭所需的费用由乙方承担。黄日天与鸿基地产公司签订合同和约定后，鸿基地产公司代购房业主办理房屋抵押贷款的前期手续工作(鸿基地产公司代为数位业主批量办理)。由于原化州市房地产局在2013年至2015年期间办理房屋抵押贷款预告登记，需提供房地产评估报告。中国农业银行股份有限公司化州市支行办理预登记抵押贷款需要鸿基地产公司作为担保人。2013年6月3日，黄日天在化州市桔城房地产估价事务所提供的《房地产评估业务委托协议》委托方栏签名(黄日天)并盖指模(即视为同意委托评估)。同日，化州市桔城房地产估价事务所出具《房屋(期房)抵押预评报告》(该评估报告由鸿基地产公司代领)。之后黄日天向银行申请抵押贷款，同年6月20日，鸿基地产公司前往化州市房地产局办理黄日天等人预购商品房抵押权预告登记。2013年7月1日，中国农业银行化州市支行向黄日天发放贷款，鸿基地产公司作黄日天抵押贷款担保人。2014年11月6日，黄日天向鸿基地产公司交付购房维修基金5000元和代办房地产权属证等费用8222元。2017年5月25日，化州市国土资源局向黄日天发放《不动产权证书》[证号：粤(2017)化州市不动产权第20019553号]。根据《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)，“(二)商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；(三)房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。”及《广东省收费许可证》[粤费(2014)化经10号]和化州市桔城房地产估价事务所出具的收费票据(统一出具票据)，鸿基地产公司已代黄日天交付了房地产评估费用1028.13元(按估价事务所出具的收费票据按5‰计算收费。而鸿基地产公司代理人代理意见中要求按2.5‰计算代收取黄日天评估费用，即按评估价411250.00元×2.5‰=1028.13元。)根据广东省物价局《关于理顺房地产业管理收费的复函》粤价函[1999]532号)规定，“2、房地产转移登记费，每宗不超过80元，具体收费标准由各市人民政府确定”、《广东省收费许可证》(粤[2013]化行68-1号)和化州市*******出具的收费票据(统一批量出具票据)，鸿基地产公司已代黄日天交付了不动产登记费80元。根据《广东省收费许可证》(粤[2013]化经106号)和化州市房产综合档案馆出具的电子收费票据(统一出具收费票据)，鸿基地产公司已代黄日天交付了出具房产证明费50元。综上，黄日天应缴纳3项费用，即房地产转移登记费80元、出具房产证明费50元、房地产评估费用1028.13元，合计1158.13元。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷，黄日天与鸿基地产公司签订的《商品房买卖合同》和《补充约定》是双方的真实意思表示，合同和协议均合法有效，应受法律保护。根据《补充约定》第1点约定及黄日天预付各项办证费用合计8222元的事实，黄日天委托鸿基地产公司代办理《房地产权属证》予以认定。黄日天于2013年3月27日签订合同购买鸿基地产公司商品房一套，之后办理抵押贷款及《房地产权属证》，鸿基地产公司为黄日天按相关规定代支付了房地产转移登记费80元、出具房产证明费50元、房地产评估费用1028.13元，合计1158.13元。因此，鸿基地产公司应退预收办理产权证费7063.87元(8222元-1158.13元)和预收维修基金122.40元。黄日天陈述办理房屋抵押贷款预告登记不须评估报告，及要求鸿基地产公司提供显示为其个人交付各项费用的票据。鸿基地产公司代购房业主办理各项业务缴交的费用均是批量办理，收费部门统一出具收费票据是合理的，黄日天要求提供显示为其个人交付各项费用的票据为依据欠理。综上，黄日天请求全部退还办证费8222元没有事实依据，不予支持。另外，鸿基地产公司辩称还代黄日天交付了其他项目的款项，经查，没有事实依据，亦不予采纳。关于原告黄日天请求被告鸿基地产公司支付违约金的问题。由于黄日天主张全额退回预收办证费，鸿基地产公司代黄日天办理房屋产权证过程中，已支付了各项办证费用需要扣除而产生纠纷。因此，本案件的发生，双方均存在过错，并且双方也没有约定违约金的处理。故黄日天请求鸿基地产公司支付违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条之规定，判决：一、被告广东鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还办证预收费人民币7063.87元和维修基金费122.40元，合计7186.27元给原告黄日天。二、驳回原告黄日天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费99元，由原告黄日天负担59元，被告广东鸿基房地产开发有限公司负担40元。本院二审期间，被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司提供新证据：一、(1)广东省地方税收通用发票(电子)发票号码：05470989，(2)广东省地方税收通用发票(电子)发票号码：05946214，拟证明：说明被上诉人代上诉人从上诉人预交的办证费中向化州市房产综合档案馆支付了上诉人应交的查档出具房产证明费。二、(1)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：00622498,(2)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：03257343,(3)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：00264526,(4)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：00159425,拟证明：说明被上诉人代上诉人从上诉人预交的办证费中向桔城房地产估价事务所支付了上诉人应交的房地产评估费。三、(1)广东省非税收入(电子)票据C159775795财政,(2)广东省非税收入(电子)票据C169115497财政,(3)广东省非税收入(电子)票据C169017372财政,拟证明：说明被上诉人代上诉人张位权、李任远、黄日天从其预交的办证费中向化州市*******支付了上诉人应交的不动产转移登记费各80元。上诉人黄日天质证称，2013年的单据2月4日，橘洲一号是2013年1月19开始售楼，从19日至2月4日15天时间，由售楼和向银行申请贷款，银行审批、银行办理预抵押登记，15天时间是不可能的。证明被上诉人的证据与上诉人无关。本院审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，对于上诉人的上诉意见，经查，根据《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)的规定，以及原化州市房地产局在2013年至2015年期间办理房地产抵押贷款预告登记，需提供房地产评估报告，鸿基地产公司依据黄日天的委托，为黄日天办理商品房抵押权预告登记过程中，支付了评估费用1028.13元。除此之外，鸿基地产公司还在办理其房地产权属证过程中，代黄日天支付了房地产转移登记费80元，出具房产证明费50元，以上合计共实际支付1158.13元，该费用应由黄日天承担。上诉人黄日天上诉称办理房地产抵押贷款预告登记不需进行房地产评估，要求全部退还办证费8142元缺乏事实和法律依据，本院对黄日天的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人黄日天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由上诉人黄日天负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二一年三月四日法官助理  叶秀福书 记 员  李松龄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。