上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初1719号原告：陈克飞，男，1992年6月4日生，汉族，户籍地江苏省如皋市。委托诉讼代理人：秦涛，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：张璐，女，1984年1月10日生，汉族，户籍地江苏省镇江市。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。原告陈克飞与被告张璐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈克飞及其委托诉讼代理人秦涛，被告张璐的委托诉讼代理人季鹏飞、杨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈克飞向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除；2、判令张璐返还租赁押金人民币102,000元(以下币种均为人民币)；3、判令张璐返还陈克飞已支付未使用的房屋租金121,142.50元；4、判令张璐返还陈克飞物业管理费3,812.50元；5、判令张璐赔偿陈克飞装修损失费60,000元；6、判令张璐支付违约金102,000元。事实和理由：2020年7月24日，双方就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定租期自2020年7月26日至2025年8月25日，每月租金51,000元。合同签订后，陈克飞按约支付了三个月租金及押金共计255,000元，并对房屋进行装修。装修过程中，陈克飞在房屋内二层阁楼西面增设了一副铁艺扶梯，后被城管部门认定该楼梯属于违章搭建。陈克飞在城管限定的时间内对该增设楼梯进行了拆除整改。2020年9月15日，张璐擅自将系争房屋门锁更换并发出解约通知。张璐在租赁期内擅自提前收回房屋，以其行为明示不履行合同，构成违约，故陈克飞提出诉请如上。被告张璐辩称，认可双方租赁合同于2020年9月15日解除，同意返还房屋租金121,142.50元及物业管理费3,812.50元，不同意赔偿装修损失及违约金。租赁合同约定，承租方利用租赁物业进行非法活动损害公共利益的，或者违法或不当使用租赁物业使出租方利益遭受重大损失的，出租方有权解除合同。陈克飞擅自将房屋进行分割，破坏房屋原有楼板加装楼梯且未采取加固措施，增加了楼板及地面负重，使得房屋存在极大安全隐患，该行为损害公共利益也使出租方利益遭受重大损失，其拆除违法搭建后也未将房屋恢复原状，张璐因此才解除合同收回房屋。陈克飞违法搭建构成违约，应承担违约责任，故不同意返还押金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为张璐。2020年7月24日，张璐(甲方)与陈克飞(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为办公、经营店铺使用；租赁起始日为2020年7月26日，装修免租期自2020年7月26日起至2020年8月25日止，租赁期自2020年8月26日至2025年8月25日止；前两年月租金为51,000元，付款方式为付三押二，签合同当日支付三个月租金及两个月押金共计255,000元；如乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除，并且无需乙方同意，乙方必须在接到甲方付款通知后五天内支付上述款项的不足部分并补足保证金。合同第十条第(二)项约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2、乙方利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益的；……4、乙方违法或不当使用租赁物业，使甲方利益遭受重大损失的。第十一条第(二)项约定，乙方根据本合同及法律法规规定应向甲方支付的违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用(包含律师费调查费等)，甲方可于租赁保证金中扣除，不足部分由乙方补足；第(三)项约定，租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的视为甲方违约，承担本合同两个月租金违约金外，退还已支付而未使用的租金，另需赔偿乙方对装潢、电信宽带违约金、办公家具、设施设备费、灯箱广告等。第十三条第(二)项约定，甲方同意租赁期限内乙方可将该房屋的全部或者部分转租给第三方，或者乙方将其对该房屋的承租权转让给第三方。如第三方需要，则甲方应协助第三方办理营业执照、租赁备案等相关事宜。上述合同签订后，陈克飞支付张璐三个月租金及押金共计255,000元，另支付六个月物业管理费15,250.02元。双方于2020年7月27日签订房屋交接书。另查明，陈克飞承租房屋后，将房屋分割，部分自用经营旅游办公，部分转租给案外人周某，并在房屋二层隔层处开挖洞口搭建楼梯。2020年8月20日，上海市宝山区高境镇人民政府向系争房屋业主发出《谈话通知书》，载明该房屋涉嫌擅自搭建建筑物，违反相关法律规定，要求于2020年8月24日到拆违办接受调查询问。2020年8月28日，上海市宝山区高境镇人民政府向张璐发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明系争房屋内擅自搭建的建筑物(构筑物)，系未经批准擅自搭建的违法建筑物(构筑物)，责令于2020年9月7日前自行拆除。2020年9月15日，张璐通过微信向陈克飞发送通知函，主要内容为，陈克飞用虚假装修报备方案欺骗物业，违章搭建、分割、分租、张贴广告招租，承认自己是二房东，张璐方阻止无效，直至被政府城管下达限时拆除令。现在虽已拆除违法搭建，但已经造成门面损毁，商铺楼板的多根承重钢梁被切断，存在重大安全隐患，给张璐方造成重大损失，张璐已于该日收回商铺(换锁)，要求陈克飞尽快联系协商商铺损毁赔偿、租金及各种费用结算等善后事宜。审理中，陈克飞为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、陈克飞出具的声明、装修施工许可证及付款凭证，证明陈克飞委托案外人周某、陈正委办理装修事宜及支付相应费用；2、装修施工合同及付款凭证，证明周某向装修公司支付装修费63,000元；3、装修设计图纸及视频光盘，证明陈克飞装修前已将装修图纸向物业公司报备，报备的图纸与本案中提交的装修图纸一致。张璐针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无法确认，不清楚周某的身份，装修施工许可证上也没有物业公司的盖章；2、真实性无法确认，装修合同内容不明确，即便合同真实，高境镇政府已于2020年8月20日发出谈话通知，陈克飞在2020年9月9日仍然支付装修款，明显不合理，付款对象也非装修公司，此外，陈克飞装修工程量没有6万余元，且装修内容属于违法搭建，不应赔偿装修费。3、陈克飞提供的装修图纸无法体现违章搭建的实际情况。张璐为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、系争房屋违法搭建的照片及视频，证明陈克飞将房屋内钢结构锯掉以及违法搭建情况，现场没有过多装修内容，主要是进行拆除；2、2020年8月22日物业通知函，证明物业公司发函要求陈克飞在8月31日前拆除违法建筑，恢复原有格局；3、工程施工合同、恢复施工的照片及付款凭证，证明张璐委托案外人进行房屋恢复及清理工作，支付了相应费用，造成经济损失。陈克飞针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无异议，证明目的不认可，房屋内隔层本身就是钢结构焊接的；2、真实性不认可，装修图纸是经过物业公司报备的；3、真实性无异议，证明目的不认可，张璐强行收回房屋，相应费用应由其自行承担。庭审中，关于违章搭建的拆除时间，陈克飞表示2020年9月7日前拆除，二楼隔层处开的洞口已用木板铺平，在更改设计方案中房屋被强行收回。张璐表示2020年9月15日收回房屋时，楼梯已经拆除，但隔层处开的洞口并未恢复。本院认为，陈克飞与张璐就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方均认可租赁合同于2020年9月15日解除，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于合同解除的违约责任如何认定。陈克飞主张，张璐在租赁期内擅自提前解除合同、收回房屋，构成违约。张璐主张，陈克飞在系争房屋内进行违法搭建，属于利用租赁物进行非法活动以及违法不当使用租赁物业，在行政主管部门责令限期整改后仅拆除违法搭建，并未将房屋恢复原状，陈克飞的行为损害公共利益，也使出租方利益遭受重大损失，故其有权解除合同。从庭审查明的事实来看，陈克飞承租房屋后，将房屋进行分割转租，并在房屋隔层开挖洞口搭建楼梯，该行为已被相关行政主管部门认定为违法搭建。陈克飞虽在收到责令整改通知书后拆除了搭建的楼梯，但直至张璐收回房屋时尚未将房屋内开挖的洞口和隔墙恢复原状，必然影响房屋的正常使用及结构安全，使房屋权利人利益遭受损害。综上，本院认为，陈克飞在系争房屋内进行分割搭建且未在限定期限内恢复原状，该行为已构成违约，张璐据此行使合同解除权并要求没收押金，符合合同约定，本院予以支持。张璐同意退还陈克飞未使用的房屋租金121,142.50元及物业管理费3,812.50元，与法不悖，本院予以确认。合同因陈克飞违约而解除，其相关装修内容也被认定为违法搭建，故陈克飞要求张璐赔偿装修损失及违约金，相关诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陈克飞与被告张璐就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除；二、被告张璐于本判决生效之日起十日内，返还原告陈克飞房屋租金121,142.50元及物业管理费3,812.50元；三、原告陈克飞支付的租赁押金102,000元，由被告张璐没收，不予退还；四、驳回原告陈克飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,567元，由原告陈克飞负担2,167元，被告张璐负担1,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二一年三月二十四日法官助理 张雨柏书 记 员 周丽丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。