福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终280号上诉人（原审被告）：林永岩，男，汉族，1990年6月20日出生，住福建省漳浦县。被上诉人（原审原告）：漳州牛庄物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区漳响路108号，统一社会信用代码91350602335729346R。法定代表人:黄岁进，总经理。委托诉讼代理人：林秋玲，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：许国钦，福建泾渭明律师事务所实习律师。上诉人林永岩因与被上诉人漳州牛庄物业服务有限公司（以下简称漳州牛庄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。林永岩上诉请求：1.撤销一审判决，改判其无需支付案涉房屋的租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费及违约金等费用。事实和理由：（一）漳州牛庄公司并非案涉房屋的所有权人，无权转租案涉店面，案涉合同无效。1.址在漳州市芗城区漳响路108号的土地权属为漳州金龙客车有限公司所有，而漳州金龙客车有限公司于2014年10月1日将该土地使用权及附属物出租给厦门根深智业文化创意产业集团有限公司，后双方产生纠纷，福州仲裁委员会于2019年9月9日已裁决：解除双方的《租赁合同》、厦门根深智业文化创意产业集团有限公司应返还土地及附属物等。2.林永岩收到一审诉讼材料时，上述仲裁裁决已生效，因漳州牛庄公司系厦门根深智业文化创意产业集团有限公司指定的物业服务公司，已无权出租案涉店面，又漳州牛庄公司仅有工商营业执照，没有相关部分有效的物业备案资质，该合同属无效，故漳州牛庄公司无权收取租金等费用。（二）漳州牛庄公司在案涉合同履行中，存在先行违约。1.双方签约时，漳州牛庄文创园尚未通过消防验收，且案涉店面所在2#楼层于2019年2月3日才通过消防验收，而漳州牛庄公司签约时隐瞒事实，将不符合标准的房屋出租给林永岩经营酒吧，已违反《消防法》等法律的强制性规定，案涉合同应属无效；即使有效，漳州牛庄公司也已构成违约。2.案涉店面系作为酒吧等用途，按规定需经公安消防部门二次消防验收，但漳州牛庄文创园没有通过消防验收，造成其无法办理二次消防验收、建筑消防审批及演出备案等手续，进而导致酒吧无法正常经营。3.案涉店面交付后长达三个月，仍没有配套水电入户设施，漳州牛庄公司交付的店面已严重不符合使用条件，影响了其正常营业。（三）漳州爱谷文化传媒有限公司系房屋实际使用人，是合同的实际权利义务人，林永岩作为股东之一，仅需按持有公司股份比例承担责任。1.漳州爱谷文化传媒有限公司住所地登记在案涉店面，该公司有侯凌峰、厦门十双筷子文化传媒有限公司、林永岩、辜自励等股东。一审诉讼中，其已申请追加公司及其他股东为共同被告，且漳州牛庄公司当庭同意，但一审没有追加其他股东参与共同承担责任，明显不当。2.根据公司法司法解释及漳州牛庄公司提供的“合同签订前置审批表”材料，可证明林永岩仅作为发起人及代表人与漳州牛庄公司签约，案涉店面系漳州爱谷文化传媒有限公司的经营场所，合同权利义务应由该公司承担，再由股东按持有股份分摊，故其仅需按持公司的股份比例承担责任。（四）2019年1月1日起，漳州爱谷文化传媒有限公司已停止营业，但一审判决林永岩需支付后续的租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费及滞纳金等，明显错误。1.从案涉店面2019年1月之后产生水电费的明细看，酒吧已停止营业。且林永岩在2018年12月16日，已通知漳州牛庄公司的招商部经理肖万清从2019年1月起酒吧停止营业，2019年1月24日又告知漳州牛庄公司营运部的郭丽媛转达关闭供水总阀，故自2019年1月起酒吧停止经营后不应再支付后续租金。2.漳州牛庄公司于2019年9月10日才提起诉讼，请求支付后续租金等费用的损失，该损失系漳州牛庄公司已明知酒吧没有营业，而没有采取适当减损措施导致损失扩大，应由漳州牛庄公司自行承担。3.租赁合同捆绑15元/月/㎡的高额物业费，而该物业费标准没有通过备案审批，并远超漳州市区其他物业公司收费标准，又园区存在乱收水电费情况，漳州牛庄公司应赔付履约保证金，并退还不合理费用。4.漳州牛庄公司承诺以50000元的酒吧消费券，抵扣三个月租金的优惠，2018年10月1日至2018年12月31日的租金应以优惠券抵扣，但一审判决其仍需支付该期间的租金，明显错误。（五）合同履行中，双方均有违约，但一审判决履约保证金45000元不予退还，并确认归漳州牛庄公司所有，明显错误。（六）漳州牛庄公司于2019年7月30日已邮寄《店面租赁合同解约函》，即使案涉合同有效，也于收到解约函件之日即2019年8月1日合同解除。漳州牛庄公司辩称：（一）漳州牛庄公司系经工商登记具有民事权利义务的法人，在漳州牛庄文化创意产业集团有限公司合法占用涉案店面后，已委托漳州牛庄公司进行运营，漳州牛庄公司依法有权出租涉案店面。（二）案涉合同合法有效，林永岩违约在先，漳州牛庄公司不存在违约。1.案涉店面签约时没有取得消防验收，但参照相关规定，在本案一审辩论终结前案涉店面楼层消防已验收合格，合同属合法有效。2.林永岩签约前已对租赁物现状及权属进行充分了解，并认可适合经营，案涉店面并不存在水电设施配套不足情形，又林永岩接收店面后，已进行装修并投入使用，漳州牛庄公司不存在违约。3.从合同履行情况看，林永岩接收店面后已投入经营，合同目的已实现，但没有按约支付相关费用，明显违约在先，一审判决其应支付相关费用，并无不当。（三）本案系双方因履行租赁合同而产生的纠纷，漳州牛庄公司在一审时已明确不同意追加公司及其他股东，又林永岩承担责任后可另案提起诉讼，请求其他股东分摊责任，一审没有追加其他诉讼主体，并无不当。（四）合同依法成立后，林永岩应诚信履行义务，但合同履行中，其从未向漳州牛庄公司发出退租通知，却拒不按约支付租金，漳州牛庄公司为防止损失扩大，而于2019年9月底已对案涉店面上锁，在一审组织双方交接时，林永岩仍堆放大量桌子、椅子、酒杯、相框、灯具、风扇、空调、酒瓶等物品在案涉店面，故本案损失显然不能归责于漳州牛庄公司。（五）案涉店面属商业性经营场所，考虑到经营成本，双方协商确认的物业费标准及水电费、垃圾清运费等收费，合法有效，双方应按约履行，现林永岩反悔，有违诚信原则。另外漳州牛庄公司从未同意以50000元消费券抵扣三个月租金，一审判决林永岩应支付租金、物业管理费等费用，并无不当。（六）林永岩已构成违约，根据合同约定，漳州牛庄公司有权没收履约保证金。（七）在移交店面前，林永岩尚有大量物品占用店面，即使在林永岩收到解约函时合同已解除，林永岩也应支付店面的后续占用费。综上事实，应驳回林永岩的上诉，维持原判。漳州牛庄公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的合同编号为ZZNZDM-20170220-01《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》；2.判令林永岩腾还位于漳州市芗城区漳响路（腾飞路）108号漳州牛庄2号楼A150、A151号店面；3.判令林永岩支付自2018年10月1日起至实际腾退之日止的租金（租金计算至2020年5月19日为331,483.35元，自2020年5月20日起至2020年6月30日租金为87.48元/㎡/月，自2020年7月1日起以94.47元/㎡/月计算）；4.判令林永岩支付自2018年7月1日起至实际腾退之日止的物业管理费（物业管理费计算至2020年5月19日为63,338.71元，自2020年5月20日起至实际腾退之日以15元/㎡/月计算）；5.判令林永岩支付自2018年7月1日起至实际腾退之日止的垃圾清理费（垃圾清理费计算至2020年5月19日为4,222.58元，自2020年5月20日起至实际腾退之日以200元/月计算）；6.判令林永岩支付至2019年9月19日未缴纳的水电费共计17,230.06元；7.判令林永岩偿还欠付的滞纳金（以每笔逾期金额为基数，每逾期一日，按逾期金额的3‰计算至实际还款之日止，暂计至2020年5月19日为409336.51元，自2020年5月20日至实际付清款项之日以416,274.71为基数按日0.3%计算）；8.判令履约保证金45000元归漳州牛庄公司所有；9.本案的诉讼费用由林永岩负担。一审法院认定事实：2017年2月20日，漳州牛庄公司（甲方）与林永岩（乙方）签订了合同编号为ＺＺＮＺＤＭ-20170220-01的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》,合同约定（摘录）:一、乙方向甲方租赁位于漳州市芗城区漳响路108号漳州××庄××号楼××号店面，租赁面积200㎡（含公摊面积），乙方在该租赁范围内从事合同约定经营活动，乙方确认签订合同前已对合同所指租赁物现状和产权属性均已充分了解，认可该场所地适于自身经营所需，不存在配套不足等问题。合同签订之日起，视同场地达到交付标准，并已完成租赁场地交付；二、乙方承诺在租赁物内仅经营休闲、酒吧产品，经营品牌为谷吧酒吧，乙方负责办理有关经营所需的工商、环保、卫生、消费等与经营相关的审批手续；三、租赁期限为4.3年，自2017年2月20日起至2021年6月30日，甲方同意给予乙方装修免租期70天至2017年4月30日，装修免租期满次日起为计租日，装修免租期间乙方应缴纳物业管理费、水电费、装修垃圾清运费、垃圾处理费等；四、租金标准：2017年7月1日起至2018年6月30日，以￥75元／㎡／月标准缴纳，每月租金15000元；2018年7月1日起每一年按8%递增方式收取租金。租金支付方式为半年付，合同签订当日，乙方支付6个月租金90000元，此后缴纳租金日期分别为2017年12月25日、2018年6月25日、2018年12月25日，以此类推。甲方同意给予乙方免除2个月免租金的优惠期，具体时间2017年5月1日至2017年6月30日。物业管理费按15元／㎡／月收取，物业管理费按半年付，收取时间为乙方每次缴付租金时；五、乙方在签订合同之日向甲方缴纳叁个月的租金作为履约保证金45000元，保证范围包括租金、经营销售、管理费、水电费。因乙方违约行为，甲方有权予以没收履约保证金；六、乙方应按时缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，如逾期缴纳的，则按每日逾期缴纳金额的3‰支付滞纳金。另双方还签订五个合同附件，包括《“漳州牛庄文创园”物业管理服务协议》和《“漳州牛庄文创园”装饰和装修协议书》。其中，《“漳州牛庄文创园”物业管理服务协议》的第四条约定“物业管理费按15元／平方米／月收取（含公摊面积）,物业管理费按年付收取。垃圾处理费餐饮行业101㎡-400㎡为200元／月／户”，《“漳州牛庄文创园”装饰和装修协议书》中对一次性缴纳装修垃圾清运费进行了约定。案涉合同及其附件签订当天,林永岩通过合伙人侯凌峰向漳州牛庄公司支付了半年租金90000元,履约保证金45000元,物业管理费18000元、垃圾清运费1200元。漳州牛庄公司于合同签订当天将约定的店面交付给林永岩。2017年4月6日，林永岩向漳州市芗城区工商行政管理局登记成立漳州爱谷文化传媒有限公司，登记股东为林永岩、侯凌峰、辜自励、厦门十双筷子文化传媒有限公司。之后，林永岩依约在案涉店面经营并支付租金至2018年9月30日止。但2018年7月1日至2018年9月30日的物业管理费4500元、垃圾清运费300元未交。2018年8月水电费4932.4元、2018年9月水电费4703.51元、2018年10月水电费2910.71元、2018年11月水电费2290.98元、2018年12月水电费2022.5元、2019年1月水电费32.09元、2019年2月水电费4.69元、2019年3月水电费5.49元、2019年4月水电费24.83元、2019年5月水电费21.37元、2019年6月水电费171.54元、2019年7月水电费36.03元、2019年8月水电费7.21元、2019年9月水电费66.72元，以上水电费合计17230.06元至今未缴纳。林永岩自述自2019年1月1日起停止酒吧经营活动，于2019年10月4日发现案涉店面被漳州牛庄公司另行上锁。漳州牛庄公司自认因林永岩一直拖欠租金，遂于2019年9月底自行对案涉店面进行加锁。诉讼中，经法院组织，双方于2020年6月12日到案涉店面现场，林永岩提供的钥匙无法打开案涉店面的锁，而漳州牛庄公司提出锁不是该公司的。后当场切割开锁，案涉店面内尚有林永岩经营所需的椅子、家具等物品。经询问林永岩，其当场表示该物品其不愿拿回并表示可由漳州牛庄公司自行处理。漳州牛庄公司同意当场接收案涉店面移交，并自行上锁。另查明，案涉店面所在的漳州牛创文化园2＃楼于2019年2月8日经消防验收为合格。一审判决认为，关于林永岩作为诉讼主体是否适格问题。根据合同相对性原则，讼争《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及附件的签约主体系本案双方当事人，林永岩并没有在签约时声明其代表漳州爱谷文化传媒有限公司履行职务行为，即使林永岩签约的行为代表合伙体履行职务行为，也仅能在其合伙体内部产生法律效力，林永岩对外仍应作为合同相对方承担责任，合伙体内部责任如何划分不在本案审理范围，又漳州牛庄公司也不同意追加合伙人作为共同诉讼主体，故林永岩请求追加漳州爱谷文化传媒有限公司等人作为共同被告以及其仅应在相应股份范围内承担责任，不予采纳。但林永岩可在承担责任后另行向其合伙人主张权利。关于合同是否有效以及违约情况。涉案的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》依法成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行义务。林永岩提出案涉房屋未经验收或者验收不合格的，应认定租赁合同无效，根据合同法理论及相关立法精神，依法必须经过公安消防机构验收的房屋，未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同，因违反标的需确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定合同相对无效。但鉴于讼争租赁物在合同履行期间已消防验收合格，租赁标的物符合法律规定，无效合同经补正后已属有效，又效力具有溯及力，自合同成立时发生效力。林永岩关于租赁合同无效的辩称，不予采纳。林永岩提出漳州牛庄公司没有遵循诚信原则，合同签订时隐瞒租赁物存在重大瑕疵的事实，且未通过消防验收，漳州牛庄公司违约在先的辩称，根据合同约定“乙方确认签订本合同前已对合同所指租赁物现状和产权属性均已充分了解，认可该场所地适于自身经营所需，不存在配套不足等问题。本合同签订之日起，视同场地达到交付标准，并已完成租赁场地交付。乙方承诺在本租赁物内仅经营休闲、酒吧产品，经营品牌为谷吧酒吧，乙方负责办理有关经营所需的工商、环保、卫生、消费等与经营相关的审批手续”，故林永岩以消防未经验收交付租赁物存在重大瑕疵主张漳州牛庄公司违约，不予采纳。合同签订后,漳州牛庄公司依约已交付案涉店面给林永岩，而林永岩仅支付租金至2018年9月30日，且自2018年7月1日起的物业管理费、垃圾清运费及自2018年8月水电费共合计17230.06元至今没有缴纳，已严重违约，漳州牛庄公司依据合同约定，有权单方解除合同并没收履约保证金。林永岩主张漳州牛庄公司在2018年11月21日与其商定以50000元消费券抵扣三个月租金的优惠政策，但未能提供相应证据，不予采纳。关于欠付的租金、水电费、物业管理费等金额计算问题。鉴于双方一致同意解除合同及附件，故漳州牛庄公司的该请求，予以支持。合同解除后，林永岩负有及时腾空案涉店面并返还的义务，但林永岩并没有举证证明其将案涉店面腾空并交付给漳州牛庄公司的具体时间，又截止至法院于2020年6月12日到案涉店面进行现场勘验时，案涉店面尚有林永岩经营所需椅子、家具等物品闲置，应视为林永岩没有履行相应的义务，而漳州牛庄公司于2019年9月底自行对案涉店面进行加锁，也影响了林永岩之后对该店面进行使用及收益，但林永岩对2018年10月1日至2019年9月30日止的租金，仍应按合同约定支付，而2019年10月1日起的租金，漳州牛庄公司无权请求支付，并应自行承担该部分损失。故林永岩应支付的租金为：15000×（1+8%）×9+15000×（1+8%）×（1+8%）×3=198288元。漳州牛庄公司已举证自2018年8月起至2019年9月的水电费17230.06元，林永岩至今未缴纳，而林永岩虽对2018年8月-2018年12月营业时产生的电费有异议，并认为漳州牛庄公司存在电费乱收费，但没有提供相应的证据，对于2019年1月-9月产生的水电费，因该费用属于林永岩未合法移交案涉租赁物期间产生的，林永岩不能举证证明该期间漳州牛庄公司有占用案涉店面，应承担举证不能的责任，该费用应由林永岩自行承担。至于物业管理费、垃圾清理费，有双方合同约定，林永岩辩称物业管理费过高，缺乏依据，且有违诚实信用原则，不予采纳，但物业管理费及垃圾清理费仅能计至2019年9月30日止，故林永岩应支付2018年7月1日起至2019年9月30日止的物业管理费为：4500+9000×4=40500元，垃圾清理费为：300+600×4=2700元。关于滞纳金问题。双方合同约定的若逾期缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，按每日逾期缴纳金额的3‰支付滞纳金，实际应为违约金，该约定明显过高，且双方在合同中已约定若林永岩存在违约行为导致合同解除，漳州牛庄公司依法有权没收履约保证金，该履约保证金的性质亦属于违约金的性质，故漳州牛庄公司再主张滞纳金有违公平原则，不予支持。综上，漳州牛庄公司的诉讼请求，部分合法有据，予以支持；其余请求应予驳回。林永岩的辩称，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:一、解除双方签署的合同编号为ZZNZDM-20170220-01的《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》;二、林永岩应于判决发生法律效力之日起十日内支付漳州牛庄公司租金198288元；三、林永岩应于判决发生法律效力之日起十日内支付漳州牛庄公司物业管理费40500元；四、林永岩应于判决发生法律效力之日起十日内支付漳州牛庄公司垃圾清理费2700元；五、林永岩应于判决发生法律效力之日起十日内支付漳州牛庄公司水电费17230.06元；六、林永岩缴纳的履约保证金45000元归漳州牛庄公司所有；七、驳回漳州牛庄公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8115元，由漳州牛庄公司负担2259元，林永岩负担5856元。二审中，林永岩提交证据1：漳州金龙客车有限公司于2020年11月9日出具的《说明函》，欲证明漳州牛庄公司并非合法转租人，无权转租案涉店面；证据2：漳州爱谷文化传媒有限公司于2017年5月10日向漳州牛庄公司出具的《工作联系函》，欲证明案涉店面没有达到交付标准；证据3：漳州牛庄公司于2019年7月30日的《店面租赁合同解约函》，欲证明案涉合同最迟于2019年7月31日已终止。漳州牛庄公司质证认为：漳州金龙客车有限公司与漳州牛庄创意有限公司存在另案诉讼，证据1与本案无关；证据2证明的内容不能成立，因案涉店面的水电设施已符合约定交付条件，漳州牛庄公司并没有同意给予顺延免租金三个月，且我司也没有收到该联系函；证据3没有异议，但解约函说明漳州牛庄公司已尽到减损义务，又合同在2019年7月31日解除，林永岩也应支付后续的占用费。对林永岩提交的证据，本院分析认定如下：证据1系漳州金龙客车有限公司单方出具与厦门根深智业文化创意产业集团有限公司纠纷的情况说明，相关内容并没有经厦门根深智业文化创意产业集团有限公司确认，且说明的内容也与本案无关，故不予采信；证据2系漳州爱谷文化传媒有限公司于2017年5月10日以水电未入户、电压不稳为由，函请漳州牛庄公司给予顺延三个月免租期。而函请事由仅是漳州爱谷文化传媒有限公司单方主张，漳州牛庄公司并不确可，又双方签约时，林永岩已确认案涉店面不存在配套不足等问题，故该证据不予采信；证据3因漳州牛庄公司没有异议，且二审中双方确认林永岩于2019年8月1日收到该函件，故该证据予以采信。经二审审理查明，双方对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、本案店面租赁合同是否有效；二、漳州牛庄公司在合同履行中是否存在违约；三、本案店面租赁合同解除时间应如何认定；四、一审认定林永岩拖欠租金、物业管理费、水电费及垃圾清理费的数额是否有误；五、林永岩是否仅需按持有漳州爱谷文化传媒有限公司的股权比例承担责任；六、林永岩支付的履约保证金45000元是否应予退还。具体分析评判如下：一、本案的店面租赁合同是否有效关于店面权属是否影响合同效力问题。漳州牛庄公司虽不是案涉店面的所有权人，但法律行政法规并没有将出租人应为所有权人作为合同生效要件，又案涉合同签订后，漳州牛庄公司已按约交付店面给林永岩使用，而林永岩使用期间，从没有案外人向其提出异议，故林永岩主张漳州牛庄公司并非案涉店面所有权人，无权出租店面，合同无效，与法不符，不予采纳。至于林永岩提出漳州牛庄公司的物业资质问题，因漳州牛庄公司系依法设立的企业法人，具有民事权利能力，依法可从事相应的民事活动，其物业资质是否有向相关部门备案，与案涉合同的效力无关。关于消防验收是否影响合同效力问题。双方签约时，案涉店面虽尚未通过消防验收，但《中华人民共和国消防法》并没有将房屋未经消防验收投入使用产生的法律后果规定为合同无效，且案涉合同并没有损害国家和社会公共利益，又漳州牛庄公司提起本案诉讼前，案涉店面所在2#楼已通过消防验收，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，应认定案涉合同没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效，故林永岩主张双方签约时店面尚未通过消防验收，合同无效，与法不符，不予采纳。二、漳州牛庄公司在合同履行中是否存在违约本案合同签订后，漳州牛庄公司依约已将店面交付给林永岩使用，林永岩接收并装修后，作为酒吧场所已进行正常营业。虽双方签约时，案涉店面尚未通过消防验收，但林永岩经营期间并没有因消防验收问题而受到影响，且合同也没有约定“消防验收”作为交付条件；至于林永岩提出店面水电配套设施不完善问题，并没有提供相关证据予以证实，且从案涉合同约定来看，林永岩在签约时已确认店面现状“适合经营所需，不存在配套不足等问题”，故林永岩主张漳州牛庄公司隐瞒事实及店面水电设施配套不足已构成先行违约，与事实不符，不予采纳。三、本案店面租赁合同解除时间应如何确定二审诉讼中，双方均确认案涉店面的《店面租赁合同解约函》于2019年8月1日已送达林永岩，且漳州牛庄公司送达该解约函时合同已具备解除条件，故案涉合同于2019年8月1日已解除，林永岩的该上诉理由成立。鉴于一审仅判决双方解除合同，而对解除时间没有作出具体认定，且二审确认的解除时间也没有影响林永岩的义务负担，故一审确认双方解除合同的判项，可予维持。四、一审认定林永岩拖欠租金、物业管理费、水电费及垃圾清理费的数额是否有误关于租金问题。林永岩主张2018年10月1日至2018年12月31日的租金已以50000元的消费券抵扣，因漳州牛庄公司不予认可，其又未能提供相关证据予以证实，该主张缺乏依据；主张自2019年1月1日酒吧已停止营业无需支付租金，因租赁关系没有依法解除之前，店面是否营业属林永岩对经营权的自主决定，又林永岩也从未向漳州牛庄公司提出解除通知或要求移交店面，而在2019年1月之后其仍继续占用案涉店面，故该主张与事实和法律均不符，不予采纳。如上所述，案涉店面租金仅支付至2018年9月30日止，而合同于2019年8月1日才解除，且合同解除后，林永岩又没有移交店面，并将酒吧经营的大量物品堆放在该店面，导致漳州牛庄公司无法正常使用，直至漳州牛庄公司于2019年9月底擅自上锁。故林永岩仍应支付自2018年10月1日至2019年9月30日止的租金及占用费。合同解除后，林永岩继续占用房屋而支付的款项性质应为占用费，一审定性为租金不当。鉴于占用费标准可参照租金计算，且一审确定的数额又无不当，故一审关于林永岩应支付租金198288元的判决可予维持。关于物业管理费、垃圾清理费问题。案涉合同已明确约定物业管理费为15元/月/㎡、垃圾处理费101㎡-400㎡为200元/月/户，但至2019年9月30日止，林永岩已拖欠物业管理费40500元，垃圾清理费2700元。案涉合同系合法有效，双方均应按约全面履行，而林永岩拒不按约履行支付义务，已构成违约。故林永岩主张物业管理费标准过高，没有经相关部门审批，不能作为计算依据，与法不符，不予采纳。关于水电费问题。漳州牛庄公司在一审诉讼中，已提供相应的水电抄表记录等材料，而林永岩主张漳州牛庄公司在园区内存在水电乱收费问题，但没有提供相关证据予以证实，应承担举证不能的后果，故林永岩主张一审确认的水电费数额有误，缺乏依据，不予采纳。五、林永岩是否仅需在持有漳州爱谷文化传媒有限公司的股权比例承担责任本案《“漳州牛庄文创园”店面租赁合同》及其附件的签约双方为林永岩与漳州牛庄公司，且签约时林永岩也没有向漳州牛庄公司披露系履行职务行为，又漳州爱谷文化传媒有限公司在双方签约后才登记设立，根据合同相对性原则，案涉合同主体应为本案双方，林永岩作为承租人应按约全面履行合同义务。至于漳州牛庄公司交付店面后，林永岩在租赁期间如何处分店面的使用权，系其自身享有的合法权利，不能以店面使用人作为认定承租人的依据，故林永岩主张并非合同的实际承租人，仅需在持有漳州爱谷文化传媒有限公司的股权比例承担责任，与事实和法律均不符，不予采纳。六、林永岩支付的履约保证金45000元是否应予退还合同履行中，林永岩没有按约履行支付租金、水电等费用，已构成违约。案涉合同已约定“林永岩违约，漳州牛庄公司有权没收履约保证金”，如上所述，漳州牛庄公司并没有违约，故林永岩主张该履约保证金45000元应予退还，与事实和法律均不符，不予采纳。综上所述，林永岩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽对合同解除时间认定不当及合同解除后林永岩支付款项的定性有误，但没有影响本案实体处理结果，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5856元，由林永岩负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年三月十七日法官助理 陈 燕书 记 员 王 静附本判决相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。