西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初21469号原告：范红英，女，汉族，1961年1月22日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心心，陕西法智律师事务所律师。被告：范珊瑞，男，汉族，1939年4月13日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李博，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：史岳伟，陕西博硕律师事务所律师。原告范红英与被告范珊瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序,由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告范红英的委托诉讼代理人王禾、周心心，被告范珊瑞的委托诉讼代理人史岳伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范红英诉称，原、被告于2010年底达成口头协议，由原告出资购买被告单位的位于西安市雁塔区XX学院XX号楼XX房屋，建筑面积119.37平方米。原告先后多次向被告支付房款共计413276元，并对房屋进行了装修入住。近年因房价上涨，被告反悔并于2018年7月向人民法院起诉，要求原告返还房屋，经两审终审判决，法院认定原被告之间房屋买卖合同无效。根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告范珊瑞作为西安XX学院的退休职工，与西安XX学院签订的《西安XX学院职工住房购房协议书》，对于该协议的内容，原告无从知晓，而被告在明知该房屋不得出售的情况下，仍将该房屋转让给原告，具有明显过错。在房价上涨的情况下，被告向法院起诉要求原告返还房屋，其行为属于恶意毁约，违背诚实信用原则。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法利益，被告是过错方，应返还原告购房款413276元，并赔偿原告因此遭受的损失，资金占用费及装修费等共计30万元。故诉至法院，请求：1、判令被告返还原告购房款413276元；2、判令被告赔偿原告因合同无效受到的各项损失共计30万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告范珊瑞辩称，原告请求判令被告返还购房款413276元缺乏事实和法律依据。被告拥有涉案房屋的购房资格，是《购房协议书》的购买主体，被告于2008年1月28日、2009年1月15日、2009年5月25日、2010年3月11日分四次向西安XX学院交付购房款6440元、32230元、68042元、82365元，以上共计247097元，每次付款西安XX学院都出具了收款收据并加盖公章，充分说明实际出资购房人为被告。购房总额为274551元，原告一直强调自己出资40多万元，不仅数额不符，亦没有证据证明涉案房屋购房款为其实际支付，所以原告要求被告返还其购房款完全没有事实和法律依据。原告曾在2011年1月20日使用现金存入的方式，将27456元存入到李某某的账户，并在2011年1月20日在西安XX学院消费27456元，西安XX学院出具了商户签购单。上述事实证据说明原告曾经代替被告去领取涉案房屋钥匙，并不是该房屋的实际出资人和所有权人。即使当时因为领取钥匙需要，原告先行垫付了27456元，也不能等同于原告支付了全部房款。原告要求被告赔偿30万损失缺乏请求权基础。涉案房屋购房款实际为被告出资，因此不存在被告占有原告资金的事实根据，亦无须向原告支付资金占用费。而关于原告要求被告赔偿装修费等，被告认为原告此项要求违背了诚实信用原则和公平原则。首先，双方就此事项进行了事先约定。在被告不知情的情况下，原告领取钥匙后自行装修涉案房屋，原告当时声称自己因房屋被拆迁无处居住，想暂时居住在涉案房屋中，并承诺将来被告需要居住时无条件向被告交付涉案房屋。基于亲情考量并经双方协商一致，被告同意原告可以将涉案房屋进行装修并居住，装修等所产生的费用折抵原告使用涉案房屋期间的房租。被告认为，原告在涉案房屋居住期间，对房屋进行装修系为实现居住目的而自愿作出的行为，并且双方已经约定原告对房屋进行装修，被告不再收取租金。从2011年至今将近十年，租金已远高于原告当时所支出的装修费用，从此角度来看，原告并未损失，反而还节省了房租，因此原告现要求被告支付其装修费用缺乏依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告依法请求法院驳回其诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费用。经审理查明，被告范珊瑞与原告范红英之父系同胞兄弟，被告范珊瑞系西安XX学院职工。本案争议房屋位于西安市雁塔区XX路XX号XX学院XX号楼XX室（以下简称案涉房屋），属于被告所在单位西安XX学院福利房，2009年4月被告通过购买方式取得，房款采取分期支付，共计274551元。在另案中，范珊瑞作为原告将范红英诉至本院，要求范红英返还案涉房屋，本院认定原、被告达成房屋买卖合意，双方存在口头的房屋转让合同关系，但因该房屋为经济适用房且被告未取得所有权，被告私自转让行为已违反我国关于购买经济适用房的相关规定，损害社会公共利益，亦损害西安XX学院优先购买的权利，故认定原、被告之间形成的经济适用房买卖关系无效，判决范红英向范珊瑞返还案涉房屋。该判决现已生效，原告已向被告腾交案涉房屋。现原告要求被告返还购房款，诉至本院，形成本诉。庭审中，原告提交以下证据：1、中国农业银行业务凭证一份，证明其向被告2010年7月14日支付购房款27万元。经原告申请，本院工作人员前往中国农业银行西安翠华路支行调取存款凭证。后查明，2010年7月14日，系被告范珊瑞本人向其本人账户（26-XXXXXXXXXXX1766）存入27万元。2、中国农业银行银行卡存款业务回单，证明原告于2013年5月3日将100000元存入被告农业银行卡中（账户为XXXXXXXXXXXXXXX0712）。对此，被告表示其确实收到原告存入的100000元，但此款为原告为被告代收的房屋租金，并非购房款。3、西安XX学院收款收据及POS刷卡凭证，证明原告于2011年1月20日向西安XX学院支付第四次房款27456元，对此，被告予以认可。4、无折现金存款客户回单，收据2份，证明原告向被告女儿转款8900元及缴纳社保均系支付购房款，对此，被告不予认可。以上事实，有（2018）陕0113民初13573号民事判决书、（2019）陕01民终15302号民事判决书、中国农业银行已销户活期账户明细清单、无折现金存款客户回单、收据两张、POS机刷卡凭证、西安财经学院收据等证据及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，在另案中，本院已认定原、被告存在口头经济适用房买卖合同关系，但因此合同关系损害公共利益导致合同无效，该案判决范红英应向范珊瑞返还案涉房屋，现该判决已生效，范红英亦已履行返还房屋的义务，故被告范珊瑞亦应向范红英返还购房款，因双方未签订书面的房屋买卖合同，亦就购房款金额无法达成一致，故本案的争议焦点为原告已支付的购房款金额。根据法庭调查，2010年7月14日，被告自行将27万元存入其农业银行账户，原告亦未提交其他证据证明该款系其支付，故在本案中该款不应认定为购房款；对于2013年5月3日原告存入被告银行账户中的100000元，因时间与购房时间吻合，虽被告表示该款为租金，但其未提交相关证据予以佐证，故该款应认定为购房款；对于原告于2011年1月20日向西安XX学院支付的27456元，因被告无异议，故该款应认定为购房款；对于原告陈述其向被告女儿转账及代被告女儿缴纳的社保费用为购房款，因证据不足，本院不予采信。综合原、被告提交的证据，本院依法认定案涉房屋的购房款为127456元，被告应向原告返还上述购房款。对于原告诉请的各项损失30万元，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告范珊瑞应于本判决生效之日起十日内向原告范红英返还购房款127456元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告范红英的其他诉讼请求。本案案件受理费10933元，由被告范珊瑞承担2000元，剩余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      杨      冉 二〇二一年  三  月二十二日 书  记  员      康      黎打印：相丽华           校对：王 维          年  月  日送达 1