安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初64号 原告：姚红庆,男,1973年2月16日出生,汉族,住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：胡奎正，安徽长城律师事务所律师。 被告：安徽凯鸿置业投资有限公司，住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇**楼**，统一社会信用代码913415006897550826。 法定代表人：汪开南，公司执行董事。 诉讼代表人：安徽寻求律师事务所，系被告破产管理人。 委托诉讼代理人：祝林，安徽寻求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高洁，安徽寻求律师事务所律师。 第三人：刘先红，男，1965年10月20日出生，汉族，住安徽省无为市,系被告股东之一。 原告姚红庆与被告安徽凯鸿置业投资有限公司（以下简称凯鸿公司）、第三人刘先红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡奎正，被告凯鸿公司诉讼代表人安徽美林律师事务所的委托诉讼代理人祝林，第三人刘先红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告姚红庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理华润苏果(六安)购物广场3栋1单元21层2103号不动产权属登记手续并将该房产交付原告使用；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:被告系华润苏果(六安)购物广场项目的开发单位,因2014年度房地产市场等低迷,二期开盘后销售不好,而被告因开发产生的借款、工程款又无资金偿还、兑付,2015年7月11日,被告召开股东会,股东汪开南、刘先红参加,并形成决议,主要内容有:就其开发的“华润苏果(六安)购物广场”项目1、2、3号住宅楼的21层和22层(每层都含有等建筑面积、等建筑高度的标准挑空房)的住宅房在公司两股东间进行等量先分配,各股东可根据需要,用作网上销售签约备案,其后,原被告签订《商品房买卖合同》,由原告订购被告开发的华润苏果购物广场3栋1单元21层2103号房屋,房款总价为410582元,然被告一直拖延未能协助原告办理涉案房屋登记手续,2018年5月18日,被告进入破产程序,至原益告起诉时,被告仍然未能履行合同义务,为维护护原告合法权,原告具状，请求支持原告的诉讼请求。 被告凯鸿公司辩称，一、2015年7月11日形成的股东会决议不具有法律效力，股东无权分红。1、根据答辩人公司2015年6月30日的资产负债表及损益表可以看出，截至2015年6月30日，答辩人公司经营仍处于亏损状态，所有者权益合计为-651万元，根据《中华人民共和国公司法》第166条之规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。结合答辩人公司的财务情况，公司处于持续亏损状态，当年利润都无法弥补亏损，更无分配利润之说，故公司不具备盈余分配的实质要件，刘先红及汪开南的行为系在公司严重资不抵债的情况下假借分红之名，实则私分公司财产，损害债权人权益；2、上海沪深诚会计事务所作出的（2019）第0006号《关于对凯鸿公司至今往来专项审核报告》已于2019年4月4日经第一次债权人会议审核表决通过，其中关于第三人刘先红及股东汪开南对公司的负债情况进行的表述，总负债金额接近2亿元，故二人无权行使股东分红权。二、原告与答辩人于2015年8月31日签订了《商品房买卖合同》，原告作为买受人应当履行支付房款的基本合同义务，而原告仅提供收条无法证明其已实际履行支付义务。故在原告未实际支付房款前，管理人有权解除合同，将案涉房产收归答辩人公司所有。综上，原告的诉请无事实与法律依据，请求驳回原告对答辩人的全部诉请。 第三人述称，2015年，被告公司正常经营，我们分房子应该属于合法。认为做人要诚信，收了钱就应该给人家房子。 原告姚红庆提供证据如下： 证据一、原告身份证复印件一份、被告企业信息查询单打印件三份、第三人身份证复印件一份，证明原被告主体身份适格,第三人为被告公司股东,职务为副总经理。 证据二、房屋买卖合同一份、六安市商品房网上备案确认单、收条照片打印件一份，证明1.原被告成立合法的商品房买卖合同关系，涉案房屋已经由被告进行网上备案；2.原告已经支付房款。 证据三、收条复印件、营业执照复印件、经营场所照片打印件，1.证明原告向被告缴纳了购房款。2.证明原告长期从事个体经营,具有款项支付能力。 证据四、债权申报受理通知书，证明原告已经向被告申报债权，被告以资料缺失为由拒绝履行协助原告办理不动产权属证书的事实。 证据五、六安市金安区人民法院民事判决书复印件2份，证明2014-2015年,被告公司经营良好,被告公司召开股东会,将被告公司部分房产等量分配到两股东汪开南、刘先红名下,两股东有权自行进行销售,原告所购买房产属于股东刘先红有权自行销售的房产范围。 证据六、民事裁定书一份，证明被告2015年7月11日股东会决议有效。 被告凯鸿公司质证意见，对证据一无异议；对证据二买卖合同的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原被告虽然签订了书面的商品房买卖合同，但原告没有证据反映已经支付合同项下的购房款，无权主张房屋的所有权；对备案确认单的三性无异议，但证明目的有异议。备案确认单只是房管部门行政管理的程序，不能确认原告享有案涉房屋所有权的法律效力，无法达到证明目的；对证据三的收条复印件三性均有异议，是复印件无法与原件核实，即便是真实的，该款由刘先红个人收取，且没有对应转账支付凭证，不能证明收条项下的款项已经实际支付，且被告公司的财务账上也没有该笔款项的收入记录，不排除原告与第三人存在恶意串通转移被告公司资产的可能性；对营业执照和经营场所照片，与被告无关，与本案不具有关联性，更无法达到其证明目的；对证据四的三性无异议，对证明目的有异议。该份通知书只能反映原告曾向管理人申报债权，但经过被告第一任管理人审核，并未确认原告的债权，无法达到证明目的；对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该两份判决虽然已经生效，但不代表判决内容绝对公正合法，公司的经营状况应当以被告公司的经营资料、财务报表反映的数据及结果为准，且在答辩中答辩人已经阐述了2015年7月11日股东会决议形成的背景和财务状况，因此该组证据不能达到其证明目的；对证据六持有异议。由于是打印件，没有省高院的印章，不具有真实性和合法性，具体内容代理人需要庭后核实。 第三人质证意见，对原告所有证据均无异议。 被告凯鸿公司提供证据如下： 证据一、民事裁定书、决定书，证明被告已经进入破产清算程序且被告诉讼代表人主体适格； 证据二、《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司至今往来专项审核报告》、资产负债表、损益表、移交记录，该组证据均来源于上一任管理人移交给本届管理人的资料，证明1.该份审计报告显示，被告公司账户流入股东刘先红个人账户********.6元，流入股东汪开南账户×××20.72元；2.截至2015年6月30日，被告公司经营仍旧处于亏损状态，所有者权益合计为-651万元；3.上述材料均系经过正当程序合法移交，具有合法来源。 原告质证意见：对证据一无异议；对证据二的移交明细表真实性请法庭予以核实，对负债表和损益表的三性均有异议，该两份证据系由被告单方提供，资产负债表没有制表人签名，也无相关审计进行确认，无法反映被告公司的真实财务状况；对被告提交的审计报告的三性均有异议，通过该报告书也明确载明被告公司在审计时提供的银行流水信息不完整，在审计过程中发现了部分已经销户的银行账户，报告中也明确提到审核存在不确定的事项，被告以2019年形成的会计报告不能反映2015年被告公司经营的状况。通过在之前诉讼中被告法定代表人汪开南对该份报告的质证，也明确说明该报告中很多的内容都不具有真实性，具体见2019皖15**民初2458号民事判决书，达不到被告所能证明的2015年被告公司存在负债的情况，被告公司通过召开股东会将案涉房产等量分配应当认定为合法有效。 经审理本院认定事实如下：被告凯鸿公司于2009年5月21日成立，股东为汪开南、刘先红，注册资金4200万元。2009年，被告凯鸿公司开始投资开发“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3、4号住宅楼及商业5号楼项目，至2013年10月一期开始对外预售，2014年10月二期开始对外预售。因2014年度房地产市场低迷，二期开盘后销售不好，而凯鸿公司因开发产生的借款、工程款等又无资金偿还、兑付，2015年7月11日，由公司股东汪开南、刘先红参加，召开股东会并形成决议，主要内容有：就其开发的“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3号住宅楼的21层和22层（每层都含有等建筑面积、等建筑高度的标准挑空房）的住宅房在公司两股东间进行等量先分配，各股东可根据需要，用作网上销售签约备案。具体住宅分配方案如下：股东刘先红：1号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房），3号住宅楼1单元：2101、2103、2104、2201、2202、2203、2204共7套（另含7套等面积挑空房）。股东汪开南：2号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房），3号住宅楼2单元：2105、2107、2108、2205、2206、2207、2208共7套（另含7套等面积挑空房）。 刘先红将其分得的“华润苏果（六安）购物广场”3栋1单元21层2103号（建筑面积70.79-＋-平方米）出卖给姚红庆，刘先红于2015年7月26日出具收条确认收到姚红庆购买六安凯鸿公司的购房款现金410582元（刘先红当庭再次确认2015年7月收取了姚红庆购房款现金410582元），姚红庆于2015年8月31日与被告凯鸿公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告凯鸿公司于合同签订当日在六安市住房和城乡建设局办理了商品房网上备案登记手续，网上备案合同号2015016748，商品房网上备案确认单显示，购房人为姚红庆（身份证号321283197302××××），售房单位为安徽凯鸿置业投资有限公司，房号为皖西路与梅山路交叉口西南角华润苏果（六安）购物广场3栋1单元21层2103号，建筑面积70.79平方米，房屋总购房价410582元，付款方式为一次性付款。 2018年5月，因被告凯鸿公司被宣告破产，原告姚红庆遂向被告凯鸿公司破产管理人申报债权，破产管理人经审查后作出（2018）凯鸿破管字第1-423号《申报债权初审结论通知书》，结果为：1、本案破产申报人主体不适格；2、管理人解除《商品房买卖合同（预售）》，所涉华润苏果（六安）购物广场3栋2103号住宅属于凯鸿公司所有。后原告诉至本院。 本院认为，被告凯鸿公司的设立股东为汪开南及第三人刘先红，该两股东根据公司盈余状况，于2015年7月11日召开股东会并形成一致决议，对其开发的华润苏果（六安）购物广场项目的部分房屋予以处置，进行等量先分配，用于两股东偿还经营期间所借债务及工程款等，该行为发生在被告正常生产经营期间，不违反法律规定，且已实际履行，依法应为有效。第三人刘先红根据股东会决议，对其取得的案涉房屋进行处置出卖予原告姚红庆，收取了全部购房款，得到了被告凯鸿公司的确认并签订了《商品房买卖合同（预售）》，办理了商品房网上备案确认登记手续，案涉房屋已经管理部门备案登记在原告姚红庆名下，使原告姚红庆所购买的房屋对外具有公示的效力，案涉房屋应为原告姚红庆所有。本案房屋买卖合同形成时间是2015年8月31日，人民法院受理凯鸿公司破产申请在2018年5月，公司处分资产的行为不违反《中华人民共和国企业破产法》关于禁止公司处分资产的相关规定，且也超过了破产法关于撤销公司处置资产应在人民法院受理破产申请前一年规定的范围，被告管理人现仅以沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》来否认其效力，对原告申报的债权不予确权并单方面解除合同，无事实和法律依据，本院不予采信。原告姚红庆要求被告协助其办理不动产权属登记证书并交付房屋，被告应予以协助并交付房屋。因原告在本案中未提出要求第三人刘先红履行义务的具体诉请，故第三人刘先红在本案中不承担民事责任。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告安徽凯鸿置业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告姚红庆办理位于六安市××路××路××华润苏果（六安）购物广场3栋1单元2103室房屋的不动产权登记手续，并将该房屋交付原告姚红庆。 案件受理费1000元，减半收取500元，由被告安徽凯鸿置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  何修胜 二〇二一年三月八日 书记员  全美燕 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国企业破产法》第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。