广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初8642号原告：广州市御都影视体育文化发展有限公司，住所地广州市天河区天河体育中心健身拳击运动中心首层之二、负一层。法定代表人：李春久，执行董事。委托代理人：陈浩、张文龙，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州体育学院，住所地广州市广州大道中1268号。法定代表人：刘永东。委托代理人：管长林，系广东卓信律师事务所律师。委托代理人：李力，系广东国政律师事务所律师。第三人：广州市御都文化影视有限公司，住所地广州市天河区天河北路163号首层3号商铺之一。法定代表人：刘书强，执行董事。委托代理人：陈浩、张文龙，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市御都影视体育文化发展有限公司（以下简称“御都体育公司”）诉被告广州体育学院（以下简称“体育学院”）、第三人广州市御都文化影视有限公司（以下简称“御都文化公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告御都体育公司、第三人御都文化公司的委托代理人张文龙，被告体育学院的委托代理人管长林、李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御都体育公司称：2005年8月1日，被告与案外人广州市天河仓市场发展有限公司（以下简称“天河仓公司”）签订《房屋租赁合同》，天河仓公司向被告整体承租了广州市天河北路163号物业，结果在履行该租赁合同过程中天河仓公司由于与被告的租赁纠纷导致被告和天河仓公司双方有诉讼发生，当时原告向天河仓公司转租了诉争物业中的部分物业。在原告承租期间天河仓公司向原告借贷了巨额的款项，该款项本息以及足以抵消原告应该支付给天河仓公司的租金，原告本来不需要支付租金给天河仓公司。2016年底，鉴于案外人天河仓公司实际已经没有支付巨额租金的能力，为了避免被告的巨额租金损失，被告主动找原告协商，提出由原告直接向被告承租诉争物业，然后恳求原告不要抵消租金。原告本来是不愿意的，因为诉争物业的出租情况一直不好，天河仓公司因此也才亏损无法运营，剩余三年租期没有盈利的，但是被告提出租赁合同2019年12月30日到期后会继续出租给原告5年，让原告计算长远的收益。在此情况下，原告答应了被告的请求，承租人与被告及天河仓公司一起签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，合同中写明原告将本来应该抵扣借款的租金1300万元直接支付给被告。为了弥补原告的损失，当时各方在该补充协议的第八条专门约定了该情况下，被告承诺在租期届满前6个月，被告根据相关法律文件和相关文件将物业对外出租。在2019年6月27日也就是租期届满前6个月时，原、被告双方还开会协调工作，双方的会议纪要中还写明：1、依约启动合同商谈。根据现有合同约定，房屋租赁合同将于2019年12月31日到期，到期前六个月双方应启动相关会谈协商工作，形成会议纪要。在此情况下，原告继续准备根据《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》规定按照五年租期以及根据市场的租金水平与被告签订租赁合同。结果在2019年9月底被告突然毁约向原告发出《房屋租赁到期收回告知函》。被告的行为严重违反了双方补充协议中第八条规定和双方2016年6月27日的会议纪要约定，导致原告无法按照原来预计的可以继续按市价承租使用该物业五年，给原告造成了巨大损失。为此，原告依据法律规定，提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告就广州市天河北路163号物业的租赁期至2025年1月1日，被告根据《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》办理将上述物业继续出租给原告5年的手续，租金与市场水平保持一致（租金标准以法院评估结果为准）；2、被告承担本案诉讼费用。被告体育学院答辩称：原告所提诉请存在多方面程序性问题，且缺乏事实及法律依据，应予驳回。具体如下：一、从程序上来讲，原告所提第一项诉请不符合确认之诉的可支持范围、不具可执行性、且存在诉讼请求无法明确之问题，依法应不予支持。具体如下：（一）原告请求确认涉案物业的租赁期限一直到2025年1月1日，该请求完全不属于确认之诉的可支持范围，应予以驳回。确认之诉是当事人对现存或过去的民事法律关系或民事权益或者特定法律事实是否存在或者是否合法有效而提起的诉讼。显然，在涉案租赁合同已于2019年12月31日到期且双方并未达成续租合同的情况下，原告请求人民法院确认双方租赁期限一直到2025年1月1日，其请求确认的事项并不存在，明显不属于确认之诉的可支持范围，应不予支持。（二）原告认为被告应按规定为其办理涉案物业续租五年的手续，该意见完全不具可执行性，应予驳回。可执行性是民事判决的重要考量因素，如果某判项判决后无法执行，则意味着不应作出该判项。现原告要求被告按照《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》的规定为其办理涉案物业续租五年的手续，仅从可执行性角度考虑，由于涉案物业系国有资产，其能否继续对外出租、以何种条件对外出租、对外出租给何人均非被告可以控制或者作出决定的事项。因此，原告的此种要求完全不具有可执行性，更无法通过法院的强制执行程序得到落实，依法应不予支持。（三）原告在诉讼请求部分称“租金与市场水平保持一致”，该表述属于诉讼请求不明确，不应予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，明确的诉讼请求是起码的起诉条件，现原告一方面要求续租五年，另一方面又认为“租金与市场水平保持一致”，何谓市场水平？根本无法确定，租赁市场的租金标准可能随着时间的变化而不断变动。因此，原告该等表述，明显属于诉讼请求不明确，且不具有可执行性，依法应不予支持。二、从实体上来讲，原告所提第一项诉请不仅违反了合同自愿原则及意思自治原则，且明显缺乏事实及法律依据，亦与其此前的回函意见相违背，依法应不予支持。（一）从原告所提第一项诉讼请求的表述来看，原告试图以法院判决的方式，强制确认涉案物业续租五年，但其该意图明显违反了我国合同法确定的意思自治原则及合同自愿原则，超出了司法机关的的审理范围及可支持范围。根据我国合同法的相关规定，是否续约、续约期限多久以及以何种条件续约均属于应当由民事主体自行协商的范围，司法判决不宜越过民事主体的自行协商而直接以民事判决的形式为民事主体确定某种契约或强制要求双方订立某种契约。显然，依法应驳回其诉请。（二）双方从未达成关于租期届满后必须续租五年的合意，原告要求续租五年，缺乏合同依据及事实依据，依法不予支持。由双方所举证据可知，关于涉案物业的租赁问题及租赁期限届满后是否续租的问题，被告一直均表态明确，即：需按法律及相关文件规定办理，虽然原告表达了继续与被告合作的意愿，但合作的前提是依法依规、公开透明，且需遵守省财政厅颁布的《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》的规定，若因为上级政策或其他不可控因素需终止合同，原告需全力配合。原告亦对此明知并同意。换言之，双方从来没有明确过，涉案物业租赁期限届满后必须续租、且必须续租五年。显然，原告的诉请缺乏合同依据及事实根据。（三）原告此前回函意见已确认涉案物业根本无法续租，事实如此明确，其却依然提起本案诉讼要求强制续约，明显有违诚信。由被告所举证据可知，原告在其2019年12月3日及2020年1月2日回函中表示，“我司也积极联系省政府的相关部门和领导进行沟通协商，至l1月底，我司完全确认该物业已不可续租”、“如果不是此次政策调整，相信贵我双方未来的合作一定是充满光明的”。换言之，原告已在其回函中自认，涉案物业确已因政策原因而不得在原租赁期限届满后继续续租，根本不存在办理续租手续的可能性。原告明知不可续租却依然提起本案诉讼，明显有违诚信，其所提诉请应不予支持。（四）原告在其回函中已经明确涉案物业租期届满后客观上无法续租，且其亦接受此种客观现实，其所提诉请明显与其自身已表达的意思相违背，依法应不予支持。由前述两份回函的内容可知，原告在接到被告发出的收回涉案物业的告知函后，其首先向被告申请给予六个月撤场安置过渡期，而后又在2020年1月2日回函中表示，“我司在接到贵院通知后，已经在另行寻址，目前新址已基本确定，拟尽快进入整体搬离”，并提出让被告给予一年整体撤离过渡期。显然，原告不仅明知涉案物业不得续租，且其对到期后不得续租的客观现实亦已认可，其提起本案诉讼实属无理，应不予支持。三、从原告提起本案诉讼的动机来看，其试图以起诉方式拖延时间、对抗被告依法有权采取的强制清场措施，其此种动机明显不合法，恳请贵院尽快作出判决，驳回原告所提的无理要求。如前所述，原告明知其所提诉请缺乏事实及法律依据。在明知无理的情况下，其仍然提起本案诉讼，其不法意图是明显的，即以所谓的双方存在经济纠纷为由，试图对抗被告依法有权采取的强制清场措施，并在租期届满的情况下实现其继续霸占使用涉案物业的不法意图。仅从其此种不法意图来看，原告所提诉请即应予以驳回。第三人御都文化公司的意见为：我方认可原告的主张及关于第三人共同承担租赁合同租金支付义务的表述。经审理查明：位于广州市天河区天河北路163号权属登记人为体育学院，建基面积8794.5平方米，建筑面积19304.61平方米，房屋使用用途为室内体育训练馆，登记日期2004年8月10日。2005年8月1日，体育学院（甲方）、广州市天河仓市场发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河北路163号的房屋（共三层）出租给乙方使用，租赁期为装修期另加8年，自甲方将整体租赁物实际交付乙方之日起计，租赁期满时，由甲方收回租赁房屋及场地，如甲方同意继续出租，在同等条件下，乙方拥有优先承租权等。2017年1月11日，体育学院（甲方）、广州市天河仓市场发展有限公司（乙方一）、广州市天河仓博览有限公司（乙方二）、御都体育公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：鉴于2005年8月1日甲方与乙方一签署了广州市天河北路163号《房屋租赁合同》，2007年7月11日，甲方与乙方共同签订了《房屋租赁合同补充协议》，2010年4月22日乙方二与丙方签订了《房屋租赁合同》，现甲、乙、丙三方协商一致，就位于广州市天河北路163号物业包括前广场及该房屋三楼加建部分房屋的租赁事宜达成补充协议：一、目前甲方和乙方就上述租赁物之间的纠纷正在广州市天河区法院审理【发回重审：（2016）粤0106民初20254号】，尚未作出生效的终审判决，为避免甲方的损失继续扩大，现经友好协商并一致同意，原甲乙双方签订的天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》于2017年1月1日起原甲乙方的责权和义务改由甲丙方履行，丙方了解知悉原甲乙双方签订的天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的具体条款和内容，甲方和乙方向丙方承诺：甲方和乙方的租赁纠纷以及由此所产生的各种法律判决或文书，不影响本协议的法律效力及本协议各项条款的正常履行。本协议生效且甲方收到丙方支付的本协议第四条约定的全部款项后，甲方保证在发回重审的程序中，撤回关于解除天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，甲方对乙方所欠租金保留追讨权利；二、从2017年1月1日起，天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》中乙方的各项责权和义务由丙方全部承接，并按照合同约定由丙方全面履行上述合同的各项条款等。三、2017年1月1日后（含当日）本协议租赁物所发生的任何债权债务及任何法律纠纷由丙方负责；四、本协议签订后五个工作日内，丙方必须一次性向甲方支付：乙丙方签订的广州市天河北路163号房屋三楼《房屋租赁合同》从2015年3月1日至2016年12月31日的租金13219200元，甲方直接向丙方开具租赁发票，该租金用于冲抵乙方拖欠甲方的部分历史租金、保证金300万元（合同期满后丙方退回场地且无违约行为，甲方如数不计利息退回）。上述款项如不按本协议约定履行，本协议自动废止。本协议生效后，乙方丙方同意从2017年1月1日起就广州市天河北路163号房屋三楼签订的《房屋租赁合同》自动解除…八、甲方考虑本协议只有三年时间，同时考虑到在乙方欠丙方大量资金可能无法收回的情况下，丙方将本应抵扣的乙方租金直接转付给甲方，甲方承诺天河北路163号《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》及本协议至2019年12月31日期满前六个月，就该物业的对外租赁事宜按法律及相关文件规定办理等。附件一甲方与乙方一签订的《房屋租赁合同》、附件二甲方与乙方签订的《房屋租赁合同补充协议》，附件三乙方二与丙方签订的《房屋租赁合同》。2017年1月17日，体育学院出具发票确认收取御都体育公司合计13219200元。2018年7月3日，御都体育公司（乙方）、体育学院（甲方）、御都文化公司（丙方）签订《房屋租赁合同三方协议》，约定：鉴于2017年元月甲方与原租赁方广州市天河仓市场发展有限公司、广州市天河仓博览有限公司及乙方共同签订《房屋租赁合同补充协议二》，现三方协商一致，就位于广州市天河北路163号物业达成一致协议，自2018年7月1日，丙方按照甲、乙双方签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》约定直接向甲方支付租金，丙方了解知悉原甲乙双方签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》的具体条款和内容，如丙方逾期支付租金或者违反约定，甲方有权追究乙、丙的违约责任，天河北路163号物业项目租赁过程中所发生的任何债权债务及其他任何法律纠纷均由乙、丙方负责等。2019年6月27日，御都体育公司、体育学院达成《会谈纪要》，体育学院提出依约启动合同商谈，租赁合同将于2019年12月31日到期，到期前六个月双方应启动会谈协商工作，形成会谈纪要，合作的前提是依法依规、公开透明，根据省财政厅《广东省省直行政事业单位国有资产对外出租出借管理暂行办法》规定，学校必须遵照上述文件规定执行，如果上级政策或其他不可控因素需要终止合同，请御都公司及总公司全力配合。御都体育公司回应表示愿意按照相关法律法规的规定执行办理，希望学院充分考虑继续合作的意愿。2019年9月25日，体育学院向御都体育公司发出《房屋租赁到期收回告知函》，称租赁期于2019年12月31日届满到期，按上级有关部门指示要求，该房屋不再对外出租，学院决定租赁到期后收回，现提前告知，做好如期交接房屋的准备工作，要求在租期届满时搬出房屋等。2019年12月3日，御都体育公司向体育学院发出《关于＜房屋租赁到期收回告知函＞的复函》，称时间仓促，短期内无法解决撤场的所有问题，至11月底，我司完全确认该物业已不可续租，此时，留给时间已不多了，要在剩余的一个月解决公司撤场和安置的所有问题几乎不可能，公司部分股东对“到期收回不再续租”的决定无法理解并持有不同意见等，善后问题的处理面临诸多困难，为保证顺利移交，妥善处理内部问题和员工安置问题，实现平稳移交，并在不影响不违反上级要求的情况下，申请给予六个月撤场安置过渡期，过渡期内依时交纳相关租金等。2019年12月26日，体育学院向御都体育公司发出《广州体育学院关于房屋租赁到期收回事宜告知函》，告知房屋租期将于2019年12月31日届满到期，自2020年1月1日起收回房屋，要求于2020年1月1日起关闭门店，停止对外经营活动，要尽快清点物品，并于2020年2月28日前完全搬离撤场等。2020年1月2日，御都体育公司向体育学院发出《关于天河北路163号物业善后问题的处理意见回复函》，内容为：经多次协商贵院仍坚持终止租赁收回房屋，短期内无法解决员工安置问题，几百名员工突然失去工作，又恰新春佳节，必须妥善处理和安置好员工等，在接到通知后，已在另行寻址，新址已基本确定，拟尽快进入整体撤离。我司合作多年，诚信经营并向贵院支付了1300万元资金，以时间换空间，如果不是政策调整，相信合作充满光明等。综上，请求给予一年整体搬离过渡期，以便有充分时间妥善处理善后问题，使企业活下去。2020年1月9日，体育学院向御都体育公司发出《关于天河北路163号房屋租赁到期收回的复函》，称收到《关于天河北路163号物业善后问题的处理意见回复函》，称按指示要求，房屋到期后学院立即收回用于教育教学和人才培养，不得再用于对外出租出借，合同已于2019年12月31日租赁到期，贵司须从2020年1月1日起关闭门店，停止经营，考虑贵司搬离需要一定时间，可宽限至2020年2月28日前完全整体撤场搬离，贵司提出一年整体搬离过渡期与指示要求相违背等，要求如期在2020年2月28日前整体撤场搬离。庭审期间，御都体育公司出示其与广州市天河仓博览有限公司的《房屋租赁合同》、《合同书》、《借款合同书》等，请求追加广州市天河仓博览有限公司为本案第三人，另申请体育学院原负责人到庭参加诉讼及申请对2020年1月1日至2025年1月1日期间的租金标准进行评估。另查：体育学院另案【（2020）粤0106民初17166号】在本院起诉御都体育公司、御都文化公司，请求返还涉案物业及支付占用费等，案件正在审理中。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。体育学院为涉案物业的权属登记人，依法享有出租的权利，其于2017年1月10日与御都体育公司、广州市天河仓市场发展有限公司、广州市天河仓博览有限公司签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，确定自2017年1月1日起，涉案物业的租赁承租方为御都体育公司，另本案三方当事人于2018年7月3日达成《房屋租赁合同三方协议》就承租主体再次约定，即涉案物业的承租人为御都体育公司、御都文化公司。依据当事人约定，涉案物业租期至2019年12月31日，并约定合同届满前六个月前就物业租赁事宜进行磋商，当事人曾于2019年6月27日进行磋商，但最终未能达成一致意见并签订书面协议约定续租并约定具体租金标准，体育学院在合同届满后提出收回物业，并无不当。当事人举证的往来函件亦印证御都体育公司知悉体育学院在合同届满不再续租的意思表示，御都体育公司单方请求延期交还物业亦未经体育学院承诺同意。现有证据无法确定当事人在租赁合同届满后就续租达成一致意见，御都体育公司请求确认双方达成续租五年事项缺乏事实依据，不予采纳。御都体育公司申请体育学院原负责人到庭参加诉讼及申请追加广州市天河仓博览有限公司等为本案第三人缺乏法律依据，不予采纳。鉴于当事人未就续租达成一致意见，御都体育公司请求对租金标准进行评估无诉讼必要，不予采纳。故此，御都体育公司的诉讼请求均缺乏合同及法律依据，依法驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市御都影视体育文化发展有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市御都影视体育文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  尹小阳人民陪审员  张建红二〇二一年三月十六日书 记 员  何靖文