重庆市渝北区人民法院民事判决书                            (2020)渝0112民初25440号         原告（执行案外人）：左昌亮，男，1953年2月10日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：廖超，四川君尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，四川君尊律师事务所律师。被告（申请执行人）：张红梅，女，1983年5月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告（被执行人）：武胜县渝川金冠房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道，统一社会信用代码91511622579613286J。法定代表人：杨德彦，董事长。委托诉讼代理人：犹双全，公司职工。原告左昌亮与被告张红梅、武胜县渝川金冠房地产开发有限公司（以下简称金冠房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告左昌亮的委托诉讼代理人廖超、被告张红梅、被告金冠房地产公司的委托诉讼代理人犹双全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告左昌亮向本院提出诉讼请求：1.不得执行登记在金冠房地产公司名下的位于四川省武胜县××镇××大道××广场××栋××号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月13日，原告与被告金冠房地产公司签订了《岭秀郡财富广场房屋认购协议》，约定原告定购金冠房地产公司开发建设的四川省武胜县××镇××大道××广场××栋××号房屋，建筑面积为85.31平方米，总价为398 706元，在签订协议时交付诚意金50%即199 353元；在签订《商品房买卖合同》时交付房款45%即179 418元；在交房时交付剩余5%房款19 935元。协议签订后，原告依约向金冠房地产公司交付房款199 353元。张红梅与金冠房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2015年12月8日作出(2015)渝北法民初字第16949号民事调解书，2016年6月1日，本院根据张红梅申请，作出(2016)渝0112执2362-3号执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记在金冠房地产公司名下位于四川省武胜县××镇××大道××广场××栋××号房屋。在执行过程中，原告对执行标的提出书面异议，本院于2020年8月14日作出(2020)渝0112执异291号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告购买用于居住的商品房在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，且原告名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案涉房屋虽然在金冠房地产公司名下，但原告对案涉房屋的异议足以排除执行。为维护原告的合法权益，特起诉来院。被告张红梅辩称，2015年11月10日，本院作出的（2015）渝北法民初字第16949-1号民事裁定书，查封金冠房地产公司名下的房屋，查封时间在原告购买涉案房屋之前，执行查封时武胜县房管所向本院提出查封异议，说查封的房屋中有部分进行了网签手续，但案涉房屋并未进行网签，系依法查封。被告金冠房地产公司辩称，1.原告诉称的购房经过属实，该房屋经测绘只有82.7平方米，房屋总价款为386 507.55元。2.2015年1月21日，岭秀郡财富广场6栋楼取得商品房预售许可证。3.2016年6月，本院对案涉房屋进行查封。4.由于签订协议时涉案房屋没有取得预售许可证，所以我方与原告签订的是《岭秀郡财富广场房屋认购协议》，但案涉房屋在人民法院查封前就取得预售许可证，且该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，所以该认购协议属于合法有效的商品房买卖合同，我方与原告之间是真实的房屋交易行为，案涉房屋属于原告的财产。因此，我方认可原告的异议请求，请求人民法院不执行案涉房屋。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了有执行裁定书、《岭秀郡财富广场房屋认购协议》、收据、建设银行回执单、证明、不动产登记查询结果通知书、测绘报告、结婚证等证据，经庭审审查后，本院认定如下事实：2015年12月8日，本院作出的（2015）渝北法民初字第16949号民事调解书，达成调解协议：“一、被告重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司欠原告张红梅借款本金500万元及截至2015年12月6日的利息40万元，被告重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司于2015年12月31日之前一次性支付原告借款本金1 260 550元及利息40万元，剩余本金及利息（以重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司未偿还的本金为基数，从2015年12月7日开始，按年利率24%计算至本清为止。）限被告重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司于2016年1月31日之前还清；二、被告杨长闵、陈隆森、重庆长博实业有限公司、武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、贵州凤冈长博屠宰有限公司、贵州凤冈长博饲料有限公司、贵州凤冈长博食品有限公司、贵州凤冈长博冷链物流有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、如果被告重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司、杨长闵、陈隆森、重庆长博实业有限公司、武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、贵州凤冈长博屠宰有限公司、贵州凤冈长博饲料有限公司、贵州凤冈长博食品有限公司、贵州凤冈长博冷链物流有限公司未按本协议履行义务，则原告张红梅有权宣布未到期债务提前到期并有权就全部款项向法院申请强制执行；四、原告张红梅自愿放弃其他诉讼请求。”后重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司等未自动履行债务，张红梅向本院申请强制执行。2016年6月1日，本院作出的（2016）渝0112执2362-3号执行裁定书，查封了金冠房地产公司名下的位于四川省武胜县××镇××大道××广场××栋××号房屋，并于当天向四川省武胜县房产管理所送达了该执行裁定书及协助执行通知书。2019年4月19日，本院对该房屋进行了续查封。在执行过程中，案外人左昌亮对执行位于四川省武胜县××镇××大道××广场××栋××号房屋提出书面异议。2020年8月14日，本院作出的（2020）渝0112执异291号执行裁定书裁定：“驳回案外人左昌亮的异议请求。”左昌亮于2018年8月19日收到后，对（2020）渝0112执异291号执行裁定书不服，于2020年9月1日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年3月13日，以金冠房地产公司为甲方，以左昌亮为乙方签订《岭秀郡财富广场房屋认购协议》，该协议约定，一、定购标的情况说明，1、乙方定购标的，乙方订购甲方在武胜县弘武大道开发建设的“岭秀郡财富广场”项目××幢××层××号房，建筑面积为85.31平方米（最终以武胜县房屋测绘队出具测绘报告面积为准）。2、该标的的价格、金额，该标的建筑面积单价为5096元/平方米，优惠后成交单位为4673.61元/平方米，优惠后房屋总价为人民币398 706元整。二、付款方式……2、签订本协议时交付诚意金50%即199 353元整，签订《商品房买卖合同》时交付房款45%即179 418元，交房时交付房款5%即19 935元。三、商品房买卖合同签订时间，正式签订《商品房买卖合同》时甲方以电话、信函、短信等形式另行通知，乙方在接到通知后30日内到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》且交清应付款项或选择退房，超过约定期限，乙方仍未前来签订《商品房买卖合同》，视为乙方已放弃该套住宅的定购权，甲方有权将此房源对外重新定价销售并无息退还乙方已经缴纳的履约诚意金。四、其他约定……。2014年3月13日，原告左昌亮通过中国建设银行向金冠房地产公司转账支付购房款198 353元，当天，被告金冠房地产公司向原告左昌亮出具了收据，收据金额为199 353元。2020年10月19日，武胜县住房和城乡建设局出具证明1份，载明：“兹证明，武胜县渝川金冠房地产公司开发的岭秀郡财富广场项目6号楼，于2015年1月21日在我局办理了预售许可，证号：2015001。”再查明，原告左昌亮与余万容于1978年6月6日登记结婚。庭审中原告提交了两份加盖有武胜县不动产登记中心信息查询专用章的《不动产登记查询结果通知书》，其中显示，1.截止2020-11-12 15:22:25未查询到左昌亮的房屋登记信息，2.截止2020-11-19 08:58:50，未查询到余万容的房屋登记信息。又查明，武胜县住房和城乡建设局于2021年2月7日出具证明1份，载明：“兹证明，武胜县渝川金冠房地产开发有限公司开发的岭秀郡财富广场项目，其××房未进行网上签约及备案。同时，该房屋已被重庆市北碚区、渝北区人民法院查封。”审理中原告及被告金冠房地产公司均陈述，案涉房屋尚未竣工验收，还未达到交付条件，未交付原告。本院认为，案外人左昌亮对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告在法定期间内向本院提起诉讼，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条均规定了可以排除金钱债权执行的物权期待权，不同的是第二十九条规定的是房地产开发企业出售商品房时的消费者物权期待权，其标的限于住房，而第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权，其标的为所有不动产，二者效力上均优于一般金钱债权，但第二十九条的效力优先于第二十八条的效力。本案中，原告主张其所购买的房产为房地产开发企业开发的商品房，故应优先适用第二十九条的规定审查其是否可得排除执行，但若其不符合第二十九条的规定而符合第二十八条规定的条件时，依然可以使用第二十八条阻却普通金钱债权的执行。上述两条规定均要求买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其规定的书面买卖合同应当指正式的买卖合同的本约，预约不应包括在内，预约是指约定在将来一定期限内订立买卖合同的合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告左昌亮虽在签订认购协议时交付了近50%的购房款，但从协议书的内容来看，该协议仅对房屋坐落、价款及付款方式进行约定，而未对房屋交付条件、交付使用日期、办理产权证事宜等作出明确约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且双方约定将来需签订统一的《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》后该协议作废，故该协议系双方当事人就将来订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，本案的协议书性质上是商品房买卖预约合同。在仅签订预约而未签订本约的情况下，其能否签订本约即具有不确定性，而取得案涉房屋的所有权则具有更大的不确定性，而案涉房屋至今尚未签订商品房买卖合同本约。故不能认定原告在法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，不论是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定还是第二十九的规定，原告均不符合可以排除强制执行的条件，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，无权要求停止对案涉房屋的执行。为此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告左昌亮的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由原告左昌亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长  钟  骁人民陪审员    何兴专人民陪审员    陈  郁                                二Ｏ二一年二月二十四日             法 官助 理 陈志房书 记 员  罗  萌1