北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初40320号原告：屠素萍，女，1968年10月11日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘桂梅，北京润朗律师事务所律师。被告：北京市大红门服装商贸城市场中心，住所地北京市丰台区南苑路15号。法定代表人：顾爱军，董事长。委托诉讼代理人：韩强，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔颖茜，女，北京济和律师事务所实习律师。原告屠素萍与被告北京市大红门服装商贸城市场中心（下称大红门服装中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告屠素萍及其委托诉讼代理人刘桂梅，被告大红门服装中心委托诉讼代理人韩强、乔颖茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠素萍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》；2.要求被告退还保证金3000元及利息损失1617元（以3000元为基数，自2008年1月3日起，计算至实际支付之日止，暂计11年，按照人民银行贷款利息4.9%计算，为1617元）；3.要求被告退还已支付未履行期间的租金17760元及利息损失870元（租金自2018年5月31日至2019年1月14日，每日租金为77.54元，计算229日，为17760元；利息自2018年5月31日至2019年5月30日，暂计1年，按照人民银行贷款利息4.9%计算，为870元）；4.要求被告退还代收款31500及利息损失1544元（以31500元为基数，自2017年11月27日，计算至实际支付之日止，暂计1年，按照人民银行贷款利息4.9%计算，为1544元）；5.要求被告向原告赔偿损失20万元（自2018年5月31日至2025年1月14日止，计算6年7个半月，每年3万元计算，七个半月按照2万元计算）；6.要求被告向原告赔偿货物积压损失50000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年12月2日，原告与被告签订《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》。由原告承租被告位于商贸城三期的四层3D4329号摊位经营，建筑面积约3.8平方米，租赁期限为20年，自2005年1月15日开业之日起计算。租金前五年一次性缴纳为人民币9万元，第六年起，每三年交纳一次租金，三年租金一次性交付，并约定每次年租金的上调幅度不超过上一次年租金的15%。2008年1月2日，被告向原告收取保证金人民币3000元。合同签订后，原告一直按照合同约定，按时缴纳租金，积极配合被告方的经营管理。2018年5月30日，被告在未与原告协商一致的情况下，擅自单方强行关停市场，致使本合同根本无法履行。且至今未将未履行期间的租金及保证金等返还原告，并且未给予原告任何赔偿。原告认为，根据相关法律法规，被告已经构成根本违约，应向原告退还保证金和未履行期限的租金等，并应向原告赔偿经营损失及其他损失。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告大红门服装中心辩称：答辩人与被答辩人于2004年签订期限为20年的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，截至大红门服装商贸城（三期）（以下简称大红门三期）关停之日，合同已履行14年。党中央国务院于2015年颁布《京津冀协同发展规划纲要》，从此京津冀协同发展上升为一项国家战略，北京非首都功能区疏解纳入日程。随着政策逐步落实，北京市西城区、朝阳区批发市场先后进行疏解。根据政府要求，大红门三期应于2018年8月15日彻底关停。大红门三期2004年建成并于2005年开业，经过十多年的发展，逐渐形成了“大红门”的品牌，在商户中拥有极高的口碑。本次非首都功能区疏解，答辩人损失商户资源，多年积累的“北京大红门”品牌随之失去，对答辩人来说损失巨大。然而，为了国家发展战略的落实，也为了能拥有一个更好的首都，答辩人愿意承担社会责任、牺牲自身利益，全力配合政府完成疏解。答辩人认为，由于不可归责于合同当事人的原因，即国家政策的原因，导致合同缔约时的基础丧失，合同目的无法实现，答辩人唯一的选择就是解除合同。基于此，答辩人向大红门三期的商户发布市场关停公告及疏解退费说明，要求商户们办理合同解除手续。截至2018年8月15日大红门三期彻底关停，绝大多数商户已经办理完成合同解除手续，并已退还保证金及合同未履行部分租金。对于被答辩人的诉讼请求答辩如下：第一、答辩人同意解除租赁合同，退还保证金3000元，退还未履行期间租金，但被答辩人主张退还租金数额错误。退还租金的具体计算方式如下：被答辩人于2015年10月17日缴纳的2016年1月15日至2019年1月14日（共计1096天）摊位费共计人民币84906元，按照大红门三期停业的时间2018年7月31日计算合同解除日，合同未履行部分为167天。因此答辩人同意退还被答辩人未履行部分租金共计12937元。疏解开始后，答辩人多次以张贴公告和致信方式提示未解约商户尽快解除合同办理退款，被答辩人均置之不理。答辩人又通过向被答辩人邮寄通知的方式，告知被答辩人疏解解约事宜，被答辩人也未予回应。答辩人在解约退款上不存在过错，被答辩人怠于行使权利履行义务致使合同未解除，退款未办理。第二、答辩人同意退还代收转租租金及利息，但被答辩人主张金额错误。2017年11月26日，被答辩人与刘爱平签署协议，将被答辩人的3D4329号摊位转租给刘爱平，期限自2018年春节开市至闭市（即2018年3月6日至2019年1月25日，共计326天），租金为45000元。协议签署后，刘爱平向被答辩人支付13500元，剩余31500元款项被答辩人委托答辩人代为收取。答辩人于2017年11月26日，收到刘爱平支付的剩余31500元租金。疏解开始后，根据被答辩人与刘爱平签订的转租协议及答辩人制定的疏解方案，答辩人将转租合同未履行部分（2018年8月1日至2019年1月25日，共计178天）租金24571元扣除水、电、管理及保险费后退还给刘爱平。鉴于答辩人己退还了刘爱平合同未履行部分租金，答辩人应退还被答辩人代收转租租金本金共计6929元。根据银行活期存款利率0.3%，答辩人应支付被答辩人利息为：6929*0.3%/365*365=20.79元（止息日按照被答辩人起诉书中止息日2018年11月26日计算）。第三、被答辩人主张支付保证金及租金的利息损失、赔偿损失、赔偿货物积压损失，于法无据，应予以驳回。答辩人与被答辩人的《租赁合同》签订于2004年，合同签订时，答辩人对国家针对首都区位业态调整不能预见；非首都功能区疏解要求大红门三期市场关停，答辩人不能避免且无法改变；合同履行期间，答辩人不存在任何违约行为。因此，在不可归责于答辩人的原因的情况下解除合同，答辩人不应承担赔偿责任。首先，被答辩人要求支付保证金利息损失，于法无据，应予以驳回。被答辩人签订合同时缴纳的保证金是用于担保商户在租赁合同期间遵守市场经营管理、卫生与安全协议等条款的履行。该保证金在租赁合同终止或解除时退还给商户。双方在缴纳保证金时并未约定答辩人在退还保证金时应支付利息。因此在无法律规定及双方约定情况下，被答辩人要求退还保证金利息应予以驳回。其次，被答辩人要求支付租赁合同未履行部分租金利息损失，于法无据，应予以驳回。鉴于答辩人解除合同时不存在过错，答辩人解除合同的行为也非违约，双方在《租赁合同》中也未约定合同解除时答辩人应向被答辩人支付未履行部分的利息，因此被答辩人要求支付租赁合同未履行部分租金利息的请求，应予以驳回。再次，被答辩人主张答辩人赔偿自2018年5月30日至2025年1月14日的损失，于法无据，应予以驳回。被答辩人于2017年已将摊位转租给刘爱平，自2017年至市场关停，被答辩人并未实际经营该摊位，不存在经营损失的问题。最后，被答辩人于2017年己将摊位转租给刘爱平，被答辩人不存在货物积压问题。且答辩人在向商户发送解约退款通知后，给与商户充足的时间进行存货处理。商户在与答辩人解除合同后，答辩人仍允许商户做后续的清场工作，目的就是为了降低疏解给商户们带来的影响。被答辩人在无任何证据的情况下，要求答辩人赔偿货物积压损失，于理不合、于法无据。因此被答辩人主张赔偿其货物积压损失，应予以驳回。综上，答辩人同意解除合同，退还保证金3000元及未履行部分租金12937元，退还代收转租租金6929元及利息20.79元，被答辩人其他诉讼请求于法无据，望予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月2日，原告屠素萍（承租方、乙方）与被告大红门服装中心（出租方、甲方）签订《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》约定，乙方承租摊位为商贸城三期市场摊位，该摊位为四层3D4329号摊位，建筑面积约3.8平方米。上述合同第二条关于租赁期限约定为租赁期限为20年，自年月日开业之日计算。开业时间由甲方确定并以甲方正式通知为准。第三条关于租金标准、租金支付时间、方式约定为，租期第一至第五年租金标准为（按一个标准摊位计算，标准摊位面积为3.80平方米/摊）：第一至第五年每个标准摊位“每年租金”为18000元人民币。乙方应于本合同签订之日起一次性支付甲方五年租金，共计90000元。第六年度起，每三年交纳一次租金，三年租金一次性交付。交纳租金的具体时间由甲方确定，以甲方通知为准。如果乙方未按照甲方（通知）规定时间、金额交纳租金，逾期视为乙方自动放弃对该摊位的继续承租权，甲方有权对该摊位另行处理，因此所造成的一切责任和经济损失由乙方自负。每次收取租金时甲方有权根据经济发展及物价上涨情况，在上一次交费时年租金的基础上上调租金价格，每次年租金上调的幅度不超过上一次年租金的15%。第四条约定为，根据市场统一经营管理的需要，甲方有权决定各楼层的经营品种、范围，并有权根据市场经营情况进行调整，乙方应当无条件服从甲方对市场统一管理的要求。对乙方承租的摊位所属的楼层，甲方规定的经营范围为：西裤。甲方有权对本条前款约定的经营范围、种类做出统一调整，乙方应当遵守。乙方不得违反本条的约定进行经营活动，否则甲方有权要求乙方限期整改，如逾期不纠正的，甲方有权单方面终止本合同。因此造成的一切经济损失均由乙方承担，与甲方无关。第五条甲方的权利第4款约定为甲方有权根据市场经营需要，调整市场内部摊位的布局，因调整布局影响乙方摊位的使用或者需要拆除乙方摊位的，乙方须服从甲方安排。双方租赁关系终止，乙方须按实际租赁期限结清租金，甲方将剩余租赁期限的租金返还乙方；第5款约定为，甲方有权根据情况，单方面决定、调整商贸城三期市场的开、闭市时间。第十二条关于摊位的转租、转让约定为，乙方转租、转让摊位，须到甲方相关部门办理手续，并应交纳手续费，手续费标准按甲方规定。第十三条关于不可抗力约定为，本协议履行过程中因不可抗力的原因致使本合同不能履行的，甲乙双方互不承担违约责任。庭审中，双方均认可租赁期限自2005年1月15日起计算；2010年之前每年租金标准为18000元，自2010年1月15日至2013年1月14日止年租金21400元，自2013年1月15日至2016年1月14日止年租金24610元，自2016年1月15日至2019年1月14日年租金28302元。上述合同签订后，被告将商铺交付给原告使用，原告于2008年1月2日向被告支付保证金3000元，原告向被告支付了截至2019年1月14日的租金，其中原告于2015年10月17日向被告支付2016年1月15日至2019年1月14日的租金（即摊位费）84906元。另查，2017年11月26日，原告屠素萍（甲方）与案外人刘爱平（乙方）签订协议约定，甲方（转租出租人）将其承租的北京市大红门服装商贸城市场中心（以下简称“市场”）四层3D4329号摊位转租给乙方（转租承租人），转租期限自2018年春节开市至闭市，租金4.5万元。就租金支付问题，甲方同意按照以下方式处理：1、乙方将70%的租金即31500元，交给“市场”，由“市场”代甲方收取。2、“市场”分三次（即2018年8月31日前转付25%及利息；2018年11月30日前转付25%及利息；2019年1月31日前转付20%及利息）将代收的租金及利息（按银行同期活期存款利率计算）转入甲方下列账号：北京农商银行。3、如因疏解原因，乙方有权单方面解除与甲方的租赁合同，“市场”在收到乙方（与甲方）解除租赁合同的书面通知后，即有权代表甲方按照乙方的实际经营时间结算租金，由“市场”将代收租金的剩余部分直接退还给乙方，不足部分由甲方补足；甲方不得要求“市场”或者乙方承担任何责任或者赔偿任何损失。同时约定，就租金支付等问题，乙方同意按照以下方式处理：1、本文件签订之日，乙方应将30%的租金即13500元，支付给甲方；剩余70%的租金，交由“市场”代收，现金、刷卡均可，“市场”开具的收据编号：D17039362。2、“市场”付款给甲方的银行凭证或者对账单，作为转付给甲方租金的依据。3、如因疏解工作需要，乙方应无条件腾退摊位，并按照实际经营时间结算租金，并不得要求甲方或者“市场”承担任何责任或者赔偿任何损失。上述协议签订后，原告将商铺交付给刘爱平使用至市场疏解关闭。刘爱平于2017年11月26日向被告转账支付代收租金31500元及保证金5000元。原告与被告均认可上述协议中约定的“转租期限自2018年春节开市至闭市”具体是指2018年3月6日至2019年1月25日。庭审中，被告提交刘爱平签署的《确认书》及北京市农商银行丰台支行大红门商贸城分理处出具的《代理业务清单》以证明该公司于2018年7月24日已将2018年8月1日至2019年1月25日期间的租金24571元扣除刘爱平尚欠水、电、管理等费用后剩余款项22721元退还给刘爱平，同时给予刘爱平甩货期，刘爱平实际是2019年8月15日搬离商铺，刘爱平搬离商铺后，该公司于2018年8月15日向刘爱平退还保证金5000元。其中被告提交的刘爱平签署的《确认书》载明，鉴于：商贸城三期四层3D4329号摊位，转租出租人为屠素萍，转租承租人为刘爱平，转租承租人租金支付至2019年1月25日，就有关事项，转租出租人和转租承租人共同确认如下：1、转租出租人已收到2018年7月31日之前的全部转租租金；北京市大红门服装商贸城市场中心（以下简称“甲方”）已将其代收的2018年8月1日-2019年1月25日期间的转租租金24571元退还给转租承租人。2、转租承租人尚欠甲方水、电、管理等费用1850元，应支付给甲方；转租承租人腾空摊位后，甲方将其交纳的保证金无息退还。3、转租承租人承诺在2018年7月31日前将摊位清空并直接返还给甲方，逾期未返还的，视为放弃摊位内全部物品的所有权，甲方有权自行清空并收回摊位，造成损失的，由转租承租人自行承担。4、自2018年8月1日起，转租承租人与转租出租人的租赁关系解除，双方无任何纠纷，转租出租人及转租承租人均不得要求甲方承担任何责任或者赔偿任何损失，不得向甲方主张任何权利。特此确认。原告对此不予认可，其认为首先被告于2018年5月31日启动关停工作，故应从2018年5月31日起退还租金；其次，被告代收的刘爱平的租金31500元应该退还给原告，不应直接退还给刘爱平。再查，2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》，该公告载明，大红门服装商贸城三期商户：为支持非首都功能疏解，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，公告如下：1、自即日起，正式启动关停工作。2、2018年5月31日-2018年6月10日，接待商户咨询和答疑，地点：商贸城写字楼一层客服大厅。3、2018年6月11日-2018年6月30日，集中办理相关手续。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》，该说明载明，现将大红门服装商贸城“三期”疏解退费的具体问题说明如下：一、解约手续办理时间：2018年6月11日-6月30日，请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理。合同最终终止日期为2018年7月31日。二、2018年8月15日下午13:00市场正式关停。三、商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。四、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅。2018年7月10日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《通知》。该通知载明，大红门服装商贸城三期商户：您好！为贯彻落实京津冀协同发展规划纲要，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，通知如下：1、根据疏解工作部署决定，市场将于2018年8月15日下午13：00正式关停；2、请商户尽快到北京大红门服装商贸城办理相关手续；3、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅；4、请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理；5、咨询电话：010-67226658；010-67223900。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。现大红门服装商贸城“三期”市场已关停，原告与被告均同意解除《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，因退还租金等事宜双方产生争议以致形成本诉。庭审中，原告主张因被告违约解除合同，故要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付保证金、租金及代收租金的利息损失；另要求被告赔偿因合同解除造成原告无法通过转租获得的损失20万元；同时要求被告赔偿货物积压损失。但原告未提供相应证据证明其损失，同时原告认可其本身没有货物积压，亦未向案外人刘爱平（即次承租人）支付过损失费用，上述主张的损失数额为估算的。被告对此不予认可。本院认为：原告屠素萍与被告大红门服装中心签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》及《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》已告知市场商户，为支持非首都功能疏解，大红门服装商贸城“三期”市场需要进行疏解关停，合同最终终止日期为2018年7月31日，2018年8月15日下午13:00市场正式关停，商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。因此，大红门服装商贸城“三期”市场于2018年8月15日因疏解非首都功能而关停。在此情况下，大红门服装中心系不可归责于双方的原因关停市场，双方之间就涉案商铺签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》无法继续履行，原告与被告之间的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于2018年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现市场已关停，合同已解除，原告要求退还保证金3000元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。依据现有证据，原告将涉诉商铺转租给案外人刘爱平使用至疏解闭市，刘爱平签署《确认书》确认于2018年8月1日起解除租赁关系，被告已将2018年8月1日至2019年1月25日期间代收转租租金退还给刘爱平，原告亦未提交相应证据证明涉诉商铺的实际使用人刘爱平在2018年5月31日前已搬离并腾退涉诉商铺，故原告要求被告退还自2018年5月31日起至2018年7月31日止的房屋租金，缺乏依据，本院难以支持。原告要求退还未履行期间租金的诉讼请求，合理部分（即2018年8月1日至2019年1月14日期间），本院予以支持。现双方合同因不可归责于双方当事人原因解除，在合同解除后，因双方产生争议导致保证金及剩余租金尚未退还，故原告要求偿付保证金、未履行期间租金的利息的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于原告主张的代收款及利息一节，本院认为，原告与案外人刘爱平签订的协议明确约定，如因疏解原因，刘爱平有权单方面解除与原告的租赁合同，被告有权代表原告按照刘爱平的实际经营时间结算租金，由被告将代收租金的剩余部分直接退还给刘爱平，原告不得要求被告或者刘爱平承担任何责任或者赔偿任何损失，同时约定按照中国人民银行同期活期存款利率计算代收租金的利息。现被告已将刘爱平未履行期间（即自2018年8月1日起至2019年1月25日止）的代收转租租金24571元退还给刘爱平。故原告要求被告返还代收款及利息的诉讼请求，其中合理部分本院予以支持。即被告代收款项31500元扣除已退还刘爱平的24571元，剩余6929元应当返还给原告，同时应按照协议约定以6929元为基数支付自2017年11月26日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。另，对于已退还刘爱平的款项24571元，应按照协议约定以24571元为基数向原告支付自2017年11月26日起至被告退还刘爱平上述款项之日2018年7月24日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。因双方合同解除系不可归责于双方当事人原因，原告要求被告赔偿损失及货物积压损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、确认原告屠素萍与被告北京市大红门服装商贸城市场中心于二〇〇四年十二月二日签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于二〇一八年七月三十一日解除。二、被告北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还原告屠素萍保证金3000元及利息（以3000元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算）。三、被告北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还原告屠素萍剩余租金12949元及利息（以12949元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算）。四、被告北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还原告屠素萍代收款利息57.09元（以24571元为基数，自二〇一七年十一月二十六日起至二〇一八年七月二十四日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算的利息）。五、被告北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还原告屠素萍代收款6929元及利息（以6929元为基数，自二〇一七年十一月二十六日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算）。六、驳回原告屠素萍其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2945元，由屠素萍负担2705元（已交纳），由北京市大红门服装商贸城市场中心负担240元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 梁 艳人民陪审员 王 玲人民陪审员 毛 峰二〇二一年三月二十五日书 记 员 杨舒淇