新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵1202民初85号 原告：张元翔，男，1977年11月7日出生，住新疆哈密市伊州区。 被告：哈密新佳房地产开发有限责任公司，住所地新疆哈密市伊州区黄田农场全鑫小区48号楼2楼2-3号，统一社会信用代码91652200734458336K。 法定代表人：吴国富，总经理。 委托诉讼代理人：于彬，新疆嘉仁律师事务所律师。代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：姚飞，男，1978年7月28日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。 第三人：中国银行股份有限公司哈密市分行，住所地新疆哈密市伊州区广场北路109号，统一社会信用代码9165220072917999XY。 负责人：唐英杰，行长。 委托诉讼代理人：于建新，男，1964年10月6日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。 原告张元翔与被告哈密新佳房地产开发有限责任公司（以下简称新佳房产公司）、第三人中国银行股份有限公司哈密市分行（以下简称中国银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张元翔，被告新佳房产公司的委托诉讼代理人于彬、姚飞，第三人中国银行的委托诉讼代理人于建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张元翔向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、被告返还原告购房首付款430000元及利息；3、被告支付原告退房违约金7100元；4、被告返还原告已经支付的第三人银行按揭款及利息合计137836.88元；5、由被告承担第三人未归还银行贷款及利息；6、被告返还原告银行按揭款保险费14850元及专项维修基金9911元；7、本案诉讼费用、送达费用均由被告承担。事实和理由：2018年10月14日，原、被告双方签订《商品房订购协议》，约定原告购买被告开发的××镇小区××栋××号商品房，总房价为1420000元。2019年1月23日，双方签订《商品房预售合同》，合同约定：1、合同总价1430000元；2、付款方式为首付款430000元、商业贷款990000元；3、房产交付日期为2019年8月31日前；4、出卖人（被告）逾期交付房产超过90日，买受人（原告）可选择解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还已付房款，并承担累计付款0.5%的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了首付款并且按照约定在第三人中国银行办理完毕按揭贷款手续。被告未按约向原告交付房产已经超过90日，属于原告可以选择解除合同的约定条件。为此，原告要求按约解除合同，并且由于被告过错造成合同解除，原告因此支付的首付款及利息、已经支付的银行按揭款及利息、银行按揭款保险费、专项维修基金均应由被告承担，并且应当承担向第三人支付剩余按揭款及利息的义务。 庭审中，原告张元翔变更第四项诉讼请求为要求返还截至2021年1月12日原告已经支付给第三人银行按揭款及利息合计161113.29元，诉讼请求第六项按揭款保险费为15210元。原告张元翔对第二项诉讼请求的利息进行了明确，自2018年11月21日起至实际支付之日止，以430000元为本金，按年利率4.35%计算。 被告新佳房产公司辩称，1、原被告签订《商品房预售合同》是事实，被告新佳房产公司迟延交房也是事实。2、原被告双方就解除合同多次协商，因原告提出多项超出双方合同约定范围的要求，导致原被告双方未达成一致意见。3、涉案商品房买卖合同是双方协商一致签订的，是双方真实意思表示，合同的内容未违反法律的规定，是合法有效的合同。4、对于原告要求解除合同，退还首付款，赔偿违约金没有异议。但依据法律规定，有约定的从其约定。本案中，双方当事人在合同中约定了延迟交付房屋应当承担的违约责任为0.5%的违约金，双方应按照合同约定承担责任，原告要求支付违约金和利息的损失请求在性质和功能上相当，两者不能并存适用，且在诉讼请求中存在多次重复计算的情形，原告要求支付违约金又要求支付利息的诉讼请求显然违背了双方合同的约定，不符合本案的事实和法律规定，应予以驳回。5、原告诉讼请求中保险费、专项维修基金与被告无关，被告亦没有收取上述费用，故原告要求被告承担返还责任无事实依据和法律依据。6、原告在本案中亦有过错。涉案房屋在2020年1月7日已竣工验收合格，符合交付条件。被告向原告邮寄了入住通知书，但原告一直不予理会，不办理入住手续，对于2020年1月开始至今产生的其他费用属于原告自行扩大的损失，应当由其自行承担。房屋延迟交付使用只是给原告造成某些经济损失或遭受某些不方便，其主张违约赔偿即可获取补救，原告要求的部分诉请既不符合双方约定，也不符合法律规定，依法应当予以驳回。故对于原告超出合同约定范围的请求，被告不应承担。 第三人中国银行辩称，如果原被告解除《商品房预售合同》，原告所欠银行的贷款也应一次性还完，原告与第三人签订的《抵押贷款合同》也要解除。 本院经审理认定事实如下：2018年10月14日，原告张元翔作为乙方、被告新佳房产公司作为甲方签订《奥林小镇商品房定购协议》一份，协议约定：乙方定购奥林小镇3栋01号商品房，房屋建筑面积为305.31平方米（不含地下室建筑面积206.33平方米），此面积为暂定面积，最终面积以工程竣工验收后测绘面积为准。该房按套计算，总房款为人民币1420000元，不含国家规定的乙方应交纳的相关税费。乙方在签订本协议的同时向甲方支付定金50000元，甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，本定金自动转为购房款。乙方选择的付款方式为按揭，首付款为总房款的30%，余款70%办理银行按揭贷款支付。 2018年10月15日,原告张元翔向被告新佳房产公司交纳了50000元定金。2018年11月20日，原告张元翔按约定向被告新佳房产公司交纳了380000元的首付款。2019年1月23日，原告张元翔作为买受人，被告新佳房产公司作为出卖人签订了《商品房预售合同》一份，合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方法处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第八条约定“交付期限，出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.规划、设计变更导致延期的；3.遭遇停水、停电、风雨等灾害天气及城市管网、市政道路管线施工等导致工期顺延的；4.其他非出卖人责任导致无法按期交付的”。 2019年1月24日，为在中国银行办理贷款，原告张元翔在中国人民财产保险股份有限公司为抵押房屋（本案涉案房屋）购买了家庭财产综合险，支付保险费用15210元。2019年2月1日，原告张元翔作为借款人，被告新佳房产公司作为担保人，第三人中国银行作为贷款人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）一份，合同约定，原告张元翔向第三人中国银行借款990000元用于购买位于哈密市红星大道南侧奥林小镇·公园里3-101房屋（本案涉案房屋），贷款期限为240个月，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率方式，采用的参考利率为定价当日适用的参考利率，浮动周期为每12个月为一个浮动周期，付息方式为按月付息，抵押物为本案涉案房屋，还款周期为每月10日。贷款合同通用条款约定“五、保险；1.若依本合同的规定借款人为抵押物办理保险的，借款人应在贷款实际发放日前，到贷款人与借款人共同认可的保险公司办理抵押物的保险手续，保险险种、保单内容应经借款人和贷款人认可，保险期限应不短于贷款期限，投保金额不得少于抵押物的账面价值，保单内容不得附有任何损害或限制贷款人权益的条件”。2019年2月14日，原告张元翔向十三师房产局缴纳大修基金9911元。2019年2月19日，第三人中国银行向原告张元翔发放贷款，中国银行将贷款将此款中的940000元打入被告新佳房产公司的账户，剩余50000打入被告新佳房产公司保证金账户。之后，原告张元翔向第三人中国银行偿还自2019年3月10日至2021年1月12日房屋借款，共计偿还借款本息合计161113.29元，尚欠借款本金935678.49元。 2020年3月31日，被告新佳房产公司向原告张元翔邮寄送达《奥林大院入住通知书》，2020年4月15日，原告张元翔收到该通知。2020年5月6日，原告张元翔向被告新佳房产公司邮寄解除《商品房预售合同》通知书，2020年5月7日，被告新佳房产公司收到该通知。原被告双方就解除合同事宜多次协商未果，现原告张元翔诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、被告返还原告购房首付款430000元及利息；3、被告支付原告退房违约金7100元；4、被告返还原告已经支付的第三人银行按揭款及利息合计161113.29元；5、由被告承担第三人未归还银行贷款及利息；6、被告返还原告银行按揭款保险费15210元及专项维修基金9911元；7、本案诉讼费用、送法费用均由被告承担。 另查，2018年11月21日始，中国人民银行发布的同期同类贷款利率为4.35%。 再查，本案中为向第三人中国银行送达诉状副本、开庭传票等法律文书，原告张元翔支出邮寄送达费30元。 以上事实，有原告提交的商品房订购协议、商品房预售合同、收据、个人一手住房贷款合同、个人贷款抵押房屋综合保险投保单、保险费付款记录、奥林大院入住通知书、邮件存根，被告提交的邮政回单，第三人提交的还款明细和贷款明细以及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原被告签订的《奥林小镇商品房定购协议》和《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效。依法成立的合同受法律保护,双方当事人应按照合同约定的内容全面履行义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了定金和首付款，并办理了商业贷款。原被告双方合同约定于2019年8月31日前交房，被告于2020年3月31日向原告邮寄入住通知书，根据双方约定，交房逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告逾期交房已超过90日，现原告要求与被告解除《商品房预售合同》，符合双方约定，且被告也同意解除合同，故对原告请求解除与被告签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向被告交纳了购买房屋的首付款，合同解除后，被告应当返还该首付款并赔偿原告的损失。原告首付款的损失为利息损失，应以银行同期贷款利率为准，自原告向被告支付之日起计算至被告实际给付原告之日止。根据查明的事实，截至2018年11月20日，原告向被告交纳了430000元的首付款。2018年11月21日始，中国人民银行发布的同期同类贷款利率为4.35%。被告应当向原告返还购房首付款430000元及利息（自2018年11月21日起至实际支付之日止，以430000元为本金，按年利率4.35%计算），故对原告要求被告返还购房首付款430000及利息（自2018年11月21日起至实际支付之日止，以430000元为本金，按年利率4.35%计算）的诉讼请求，本院予以支持。 截至2021年1月12日，原告已经支付给第三人中国银行按揭款本金及利息合计161113.29元，用于偿还涉案房屋的贷款及利息，故对原告要求被告返还其偿还的银行按揭款本金及利息161113.29元的诉讼请求，本院予以支持。 原告为履行《商品房预售合同》向第三人中国银行贷款，根据贷款合同通用条款第五条的约定，购买了保险，产生了保险费用15210元，该费用为原告的损失，被告应当赔偿。2019年2月14日，原告为涉案房屋向十三师房产局缴纳大修基金9911元，《商品房预售合同》解除后，被告应当将该笔费用返还给原告。故对原告要求被告返还原告银行按揭款保险费15210元及专项维修基金9911元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金7100元的诉讼请求。原被告双方合同约定，合同解除后，被告向原告支付一次性违约金为已交房款的0.5%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告已经请求了实际损失，被告因违约给原告造成的损失均已弥补，且原被告双方约定的违约金低于造成的损失，故对原告再要求被告承担违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。庭审中，第三人中国银行未提出解除贷款合同的诉讼请求，对贷款合同，本院不予处理。涉案《商品房预售合同》解除后，贷款合同没有解除，剩余贷款以及利息应当由被告直接偿还，原告已经偿还的，被告应当返还给原告。故对原告要求被告承担剩余的贷款及利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除2019年1月23日原告张元翔与被告哈密新佳房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》； 二、被告哈密新佳房地产开发有限责任公司向原告张元翔返还购房首付款430000元及利息（自2018年11月21日起至实际支付之日止，以430000元为本金，按年利率4.35%计算），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告哈密新佳房地产开发有限责任公司向原告张元翔支付原告张元翔已向第三人中国银行股份有限公司哈密市分行归还的贷款本金及利息（以被告哈密新佳房地产开发有限责任公司实际支付时，第三人中国银行股份有限公司哈密市分行当月出具的还款明细清单为准，截至2021年1月12日止为161113.29元），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告哈密新佳房地产开发有限责任公司承担原告张元翔支付的保险费14850元、交纳的专项维修基金9911元，合计24761元，于本判决生效后十日内付清； 五、被告哈密新佳房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起向第三人中国银行股份有限公司哈密市分行偿还原告张元翔就《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中剩余的贷款本金及利息； 六、驳回原告张元翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4899元、邮寄费30元，合计4929元，由被告哈密新佳房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。 当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 审判员  张继华 二〇二一年三月三日 书记员  杨姗姗