山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初901号原告：龚某某，男，1958年6月5日出生，汉族，住济南市历城区。原告：井某某，女，1969年4月19日出生，汉族，住济南市天桥区。被告：杨某某，女，1979年5月3日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：周诚建，济南市春庭法律服务所法律工作者。原告龚某某、井某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告龚某某、井某某、被告杨某某的委托诉讼代理人周诚建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚某某、井某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告杨某某立即交拿34万元所欠房款；2.请求法院判令被告杨某某立即交拿违约金68万元；3.请求法院判令此次诉讼的一切费用由被告杨某某承担。事实和理由：2017年3月，历城区仲宫镇好望角小区物业管理员杨某某，与我联系并协商购买我在本小区2号楼东单元401室房子，房价定为40万元，10天之内交足房款后签订买卖协气议书，然后我把房子的钥匙及有关材料交给被告。到2017年6月，已过了三个月，被告也没有交足房款，至到2018年7月，被告分5次共交给我19万元。这时发现被告已破门住进去了，我要求被告立即搬出来，否则我要报警，被告再三央求我宽限她两个月，我同意了被告要求，延期到2018年9月18日。见于仲宫镇房价飞涨的情况，我与被告再次协商合理确定房价，房价定为50万元并签订了一个备忘录。两个月后，被告一分钱也没有交给我，按照备忘录规定，2018年9月18日前没有交清房款。2018年9月20日，经朋友介绍68万元把房子卖给了李某并签订了意向书，第二天我通知被告腾房子，让被告把她的银行账号告诉我退给她已交的19万元，被告坚决不肯，并说：“人家68万买，同等价格我有优先购买的权利.....”等等，在被告的再三央求下，我同意68万元卖给被告。之后我不断督促被告交清房款，可是被告无动于衷。2019年8月初，又过去一年的时间，在这期间我催要欠款不下30次，被告又分三次交了15万元，合计共交给我34万元，还欠房款34万元。当时我认为被告真的没有钱，是空手套白狼，是侵占他人房产的一种套路。我要求被告腾出房子我退给她34万元所交的房款，否则我报警或采取法律手段来维权，被告坚持要房说有钱，并出示了中国建设银行2019年8月29日到期壹佰多万元的存单，并说：“银行存款到期提出来一次性结清房款，然后签订买卖房子协议......”我再次相信了被告。2019年9月初，我向被告催要所欠房款，被告电话不接微信不回。直到2020年4月2日才联系到被告，被告写下了保证书：“2020年7月1日前，交14万元；2020年12月1日前，交20万元。如果到期还交不清房款，自愿接受房价一倍的罚款”。至原告起诉起诉之日，被告仍没有交清房款。杨某某辩称，原告起诉与事实不符，被告不欠原告的房款，在2017年被告购买原告的房产时约定的价款是24万元，在被告付款前，原告提出房价32万元，被告也认可该房产价值，并支付了5万元的房款，后原告多次以仲宫的房产涨价，后对该房产单方涨价，开始涨为40万元，后又涨到50万元，原告多次以报警为由，要求被告书写保证书等资料，但保证书的内容与双方的买卖事实明显不一致，被告同意与原告协商处理，并同意以双方签订的房屋买卖备忘录中的房价50万元支付给原告，因已支付34万元，尚欠原告16万元，若协商不成，被告认为原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月4日，井某某、龚某某（乙方）与郭连海（甲方）签订协议书，约定：经甲乙双方充分协商，甲方自愿将仲宫镇终军广场东山坡楼房一套卖给乙方所有，特定协议如下：一、甲方在仲宫镇终军广场东山坡楼房一套(四层)两室两厅，面积103平方米，自愿卖给乙方长期所有，每平方米1300元，共13.3万元(附带储藏室，不另计价)。签字1内乙方付给甲方10万元，其余部分待有关手续及资料办妥后付清。二、甲乙双方签字后生效，甲方把房子(储藏室)门钥匙交给乙方。甲方把房子转让给乙方前发生的一切费用由甲方承担；转让后发生的费用由乙方承担。三、乙方购买后，使用的水、电、煤气等享受和其他居住者同等待遇；如有原始纠纷或异议时甲方负责协调。四、此协议未尽事宜，甲乙双方可以进行协商。协议签订后，井某某向郭连海支付房款壹拾叁万元叁仟元正。2018年7月17日，卖方龚某某与买房杨某某签订《关于好望角房子买卖备忘录》一份，约定：自2017年3月，买卖双方口头协议商定：“卖方以30万元把仲宫镇好望角小区2号楼东单元401室(103平方米)房子卖给买房(杨某某)，10内交足房款并签订协议、把房子交给买方.....”。但是到6月仍没有交足房款，于是买卖双方再次商定：“根据仲宫镇房子价格飞涨的情况，该房子重新定价为50万元.....”。直到2018年7月8日(一年多的时间里买方陆续交房款19万元)，发现买方杨某某破门而入住了一年多了。见此以上情况，卖方龚某某坚持报警处理，买方杨某某央求再宽限一周时间一定交齐全部房款并签合同，卖方再次同意了。一周后买方再次食言，卖方表示“如果真的没钱可以退换已交的房款，买方腾出房子，卖方另卖他人”，卖方坚持买这套房子并且再次央求卖方宽限2个月，到2018年9月18日，把所欠的全部房款交清。到时如果再不能交够全部房款，就参照当地房价重新定价，或卖方如数退还已交的房款给买方杨某某，买方腾出房子交给卖方龚某某，卖方另作处理。买方占用房子一年多的时间按每月2千元房租处理。2020年4月2日，杨某某向原告出具欠条一份，载明：今欠到购买龚某某在仲宫镇好望角小区2号楼东单元401室的房款34万元(总房款陆拾捌万元)，我保证今年分两次还清：1、到2020年7月1日前，还14万元；2、到2020年12月1日前，还20万元。另查明，1、井某某与龚某某系夫妻关系。2、截止原告龚某某、井某某起诉之日，被告杨某某已经支付购房款34万元。3、杨某某已将涉案房屋转卖他人，涉案房产现由他人占有、使用。本院认为，原告龚某某、井某某将座落于仲宫镇好望角小区2号楼东单元401室的房产卖给被告杨某某，双方签订关于好望角房子买卖备忘录承诺书，原被告之间形成农村房屋买卖合同法律关系。原告龚某某、井某某称：涉案房屋系建设在集体土地上的小产权房未提交涉案房屋的合法产权证明，但在一审法庭辩论终结前，政府规划行政主管部门未作出涉案房屋系违法建筑的结论，且原被告也未举证证实涉案房屋是建设在农民宅基地上的房屋，仅能在集体组织成员之间转让。故，原被告签订的《关于好望角房子买卖备忘录承诺书》，系原被告真实意思的表示且不违反法律、法规强制性的规定，该备忘录合法有效。双方约定：涉案房屋重新定价50万元，到2018年9月18日，把所欠的全部房款交清。到时如果再不能交够全部房款，就参照当地房价重新定价，或卖方如数退还已交的房款给买方杨某某，买方腾出房子交给卖方龚某某，卖方另作处理。被告杨某某未按备忘录约定履行全额支付50万元的购房款仅支付34万元。依据备忘录的约定原被告双方在2020年4月2日对涉案房屋重新定价为陆拾捌万元，杨某某向龚某某出具欠条一份，承诺在2020年12月1日前偿还欠款34万元，如到期仍不还清，自愿接受总房价一倍的罚款。该欠条是依据备忘录承诺书所出具，被告杨某某虽辩称，出具欠条是受到了龚某某的威胁所出具，但杨某某未提交证据证实受到胁迫的事实，该借条是杨某某真实意思的表示，合法有效，杨某某应按照欠条约定及时履行还款义务，逾期未偿还构成违约，应支付剩余购房款34万元并承担逾期还款违约责任。关于逾期还款违约金，原告主张按照欠条约定未付房款一倍主张，杨某某认为违约金过高请求法院予以调减。本院认为，龚某某未举证证实因杨某某逾期付款造成的实际损失，且原被告因涉案房屋价格上涨已经重新定价，弥补了原告龚某某、井某某的预期利益，本院酌情将违约金调减为以34万元为基数，自2020年12月2日起至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨某某于判决生效之日起十日内支付原告龚某某、井某某剩余购房款34万元；二、被告杨某某于判决生效之日起十日内支付原告龚某某、井某某逾期付款违约金（以34万元为基数，自2020年12月2日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；三、驳回原告龚某某、井某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6990元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 仪 挺二〇二一年三月九日书记员 马秀菊