昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2020号原告：陈亚萍，女，1996年6月17日生，回族，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：刘晓军，云南子尚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：道永靖，云南子尚律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明然雨商业管理有限公司，住所地：云南省昆明经开区信息产业基地大荣商业中心A幢14层1405号。法定代表人：马进良。委托诉讼代表人：王英雪子，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代表人：陈雷，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告陈亚萍与被告昆明然雨商业管理有限公司（以下简称昆明然雨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。本案依法报延审限六个月。原告陈亚萍的委托诉讼代理人道永靖，被告昆明然雨公司的委托诉讼代理人陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亚萍向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告2017年11月14日签订的《龙斗壹号·海岸购物公园商铺租赁合同》；2.依法判决被告赔偿原告损失195620元（注：损失包括装修费128000元，租金67620元）；3.依法判决被告退还原告保证金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月14日，原告与被告签订了《龙斗壹号·海岸购物公园-商铺租赁合同》，被告将位于昆明市呈贡区出租给原告，合同签订后，一直无法正常经营，被告所出租的租赁物不能满足合同目的，被告的行为属于根本违约，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，诚望判如所请。被告昆明然雨公司辩称，在2018年2月3日起整个商场就已经开业了，起算期应该是从2018年2月3日开始，合同可以正常履行，整个商场的水、电、煤气都已经开通了，商场开业没有任何的阻碍，合同完全可以履行的。被告转租是合法的，是经过同意的。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并附卷佐证，对原、被告双方当事人提交的证据真实性均予以确认，至于能否证实其观点，本院在后文予以综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年11月14日，昆明然雨公司（甲方）与陈亚萍（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方同意将呈贡区兴呈路龙斗壹号海岸购物公园四层N14-4-15号商铺租赁（面积为80.5㎡）给乙方经营使用，租赁期限36个月，自甲方收到物业方移交商铺通知之日起计算，租赁商铺移交时间以甲方通知为准，甲方可采用电话、电子邮件、短信、报纸公告、信函等方式通知乙方，乙方应按照甲方通知时间办理接铺手续。同时，还有如下约定：甲方同意给予乙方六个月的经营免租期，此免租期站第一租约年，在租赁期限届满前三个月，乙方可向甲方提出书面续租的要求；乙方向甲方承诺租赁商铺的经营项目为中餐类，租金自租赁合同约定的装修期届满之日次日起按照商铺套内使用面积租金80.5平方米进行计算，商户第一年的租金单价是70元／月／平方米，自第二年起，每一年在上年度租金基础上递增8%，以每月基本租金方式作为缴纳标准的商户，支付方式为年度支付，（除首年，每个租约年最后一个月10日前支付下年度租金）；物业管理费（含商业管理费），商户第一年的物业管理费是15元／月／平方米，自第二年起每一年在上年度物管费基础上递增8%，（除首年，每个租约年最后一个月10日前支付下年度物业管理费）；合同履约保证金共计1万元，乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方足额缴纳合同履约保证金；在本合同有效期内，乙方如发生违约行为应承担违约责任，甲方有权将违约金直接从合同履约保证金中扣除，保证金被扣除后，不足本条约定的金额，乙方须在接到甲方通知后的三天内补足；由于龙斗壹号海岸城项目是在建项目，因此租赁商铺的开业时间与项目商业的整体开业时间一致，具体开业时间以甲方通知为准，甲方可采用电话、电子邮件、短信、报纸公告、信函等方式通知乙方，但甲方应在开业时间前15天发出上述通知，乙方若需延迟开业，须事先得到甲方书面许可。原告陈亚萍于2017年11月14日向被告支付铺面租金67620元、履约保证金10000元。案涉商铺所在的“龙斗壹号海岸购物公园”项目系云南颐岭置业有限公司委托云南驿策商业运营管理有限公司（以下简称云南驿策公司）经营管理，云南驿策公司将案涉商铺出租给昆明然雨公司签订《龙斗壹号海岸购物公园商铺租赁合同》约定乙方承租本合同项下商铺位于昆明市呈贡区，龙斗壹号海岸购物公园11号楼4层Ｎ14-4-15至21（Ａ-4Ｆ-04）号商铺，租赁商铺面积为508㎡（套内使用面积）。合同附件一《商户红线平面图》显示Ｎ14-4-15（64.43㎡），Ｎ14-4-16（42.47㎡），Ｎ14-4-17（44.18㎡），Ｎ14-4-18（38.04㎡），Ｎ14-4-19（45.74㎡），Ｎ14-4-20（42.40㎡），Ｎ14-4-21（56.44㎡）。之后，昆明然雨公司将案涉商铺转租给原告陈亚萍经营。2017年11月14日，昆明然雨公司向原告交付商铺，并由原告在租赁场所交付确认书上签字。2019年9月10日，云南驿策公司向昆明然雨公司的法定代表人马进良发出《关于解除龙斗壹号购物公园广场商铺租赁合同的通知》载明，贵方与我公司于2017年8月15日签订龙斗壹号购物公园四层N14-4-15至21（A-4F-04）号商铺的租赁合同。根据租赁合同第13.1.3条约定，未经我公司同意，贵方擅自长期停止营业，鉴于贵方的上述违约行为，我公司现通知你以下事宜，第一，根据租赁合同第13.1.3条约定，自2019年9月12日起，你与我公司的龙斗壹号购物公园商铺的租赁合同解除，即日生效；第二，根据租赁合同第14.2条约定，在2019年9月12日前，你应向我公司支付57150元的违约金。若您未能在上述期限内支付该违约金，我公司将从租赁保证金中扣除该违约金；第三，请您于2019年9月13日18点前搬离清空龙斗壹号购物公园四层N14-4-15至21（A-4F-04）号商铺。若您未能在上述时间内清空上述商铺内物品，我公司将视为您放弃该物品的所有权，我公司有权丢弃任意处置该物品，若您在搬离清空商铺是造成商铺损毁或者我公司造成其他损失，我公司将从租赁保证金中扣除损失费用，不足部分请您在2019年9月12日前补足。2019年12月3日，昆明然雨公司向陈亚萍发出通知载明，贵方与我司于2017年11月14日签订龙斗壹号购物四层N4-4-13-14号商铺租赁合同。根据租赁合同第十三条规定，未经我公司书面同意，贵方擅自长期停止营业，鉴于贵方的上述违约行为，我公司现通知您以下事宜：第一根据租赁合同第十三条约定，自2019年12月3日起，您与我公司签订的商铺租赁合同解除即日生效；第二，根据合同约定，在2019年12月5日前理应向我公司支付欠下12个月的租金67620元，欠下24个月物业费36225元，合计103845元，若您未能在上述期限内支付上述金额，根据合同约定，我公司将追诉违约责任，违约金按三倍计算，可以累计计算；第三，请您于2019年12月9日18点前搬离清空龙斗壹号购物公园N4-4-15号商铺，若你未能在上述时间内清空上诉物品，将视为您放弃该物品的所有权，我有权由其任意处置该物品……。昆明然雨公司于2019年12月9日收回涉案商铺。2018年1月9日，昆明市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》载明，云南颐岭置业有限公司，你单位申报的海岸城海逸名苑项目（KCC2011-39号地块）-11号楼地上部分（含局部装修）工程，地上4层（地上1-4层1-30号商铺、公共走道部分已装修，其余部分均不含装修）……按照建设工程消防验收评定规则进行综合评定，该工程消防验收合格……。本院认为，对于案涉租赁合同的解除问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”2019年9月10日云南驿策公司向昆明然雨公司的法定代表人马进良发出《关于解除龙斗壹号购物公园广场商铺租赁合同的通知》载明自2019年9月12日起双方租赁合同解除即日生效，昆明然雨公司并未提出异议，并于2019年12月3日向原告发出解除合同的通知，并于2019年12月9日收回了原告承租的案涉商铺，故，本院确认案涉的租赁合同已于2019年12月3日解除。对于合同解除的责任问题，第一，租金的起算点，原告主张租金起算点应当从开业时间2019年12月28日开始，对此，双方签订的租赁合同并未约定租金起算点为开业之日，且签订合同交纳租金时，原告已经明知商铺为在建项目，商铺开业时间应与项目商业的整体开业时间一致，对于承租之后达不到营业预期目标的风险应当自行承担，故，原告的主张本院不予采纳。案涉商铺于2018年1月9日通过消防验收，即使从此时开始计算租金，至2019年12月9日，原告并未按约定支付租金也未积极采取措施减少损失而是一直占用商铺至2019年12月9日，原告存在拖欠租金的违约行为；第二，云南驿策公司与昆明然雨公司签订《龙斗壹号海岸购物公园商铺租赁合同》附件《商户红线平面图》显示N14-4-15的套内面积仅为64.43㎡，昆明然雨公司与原告签订的租赁合同约定的套内面积为80.5㎡，租赁物的面积出入较大，昆明然雨公司存在违约行为；第三，鉴于原、被告双方均存在违约，原告主张的损失，于2017年11月14日支付铺面一年租金67620元，即使从通过消防验收之日开始按照64.43㎡计算租金，原告交纳的租金也不足以覆盖至被告收回商铺之日2019年12月9日，故，原告主张返还租金的诉请不予支持。对于装修损失，原告仅提交一份装修预算书作为证据，并不足以证实装修的实际损失，且原告同样存在违约行为，合同解除导致的部分损失也应自行承担，故，该项诉请本院不予支持。对于履约保证金，因被告然雨公司存在违约行为，并且商铺已经收回，履约保证金10000元由被告公司予以退还，如被告认为，原告尚拖欠租金，可另寻其他法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、2017年11月14日原告陈亚萍与被告昆明然雨商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月3日解除；二、由被告昆明然雨商业管理有限公司在本判决生效后十日以内向原告陈亚萍退还履约保证金10000元；三、驳回原告陈亚萍的其余诉讼请求。案件受理费收取4384元，由原告陈亚萍承担4126元，被告昆明然雨商业管理有限公司承担258元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二一年三月二十五日书记员 黄馨漫