北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31568号原告：庞进艳，女，1971年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢波，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋骁，北京市京师律师事务所实习律师。原告：韩明哲，男，1995年12月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢波，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋骁，北京市京师律师事务所实习律师。被告：韩玉亮，男，1972年10月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：徐林，男，1963年10月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍青，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：王秀芝，女，1957年4月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍青，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：李木林，男，1952年5月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍青，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告庞进艳、韩明哲（以下分别简称姓名，一并提起时称二原告）与被告韩玉亮、徐林（以下分别简称姓名）返还原物纠纷一案，本院立案后，追加王秀芝、李木林（以下分别称姓名，与韩玉亮、徐林一并提起时称四被告）为本案被告，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人谢波、蒋骁，韩玉亮，徐林、王秀芝及其与李木林之共同委托诉讼代理人陈罡、李妍青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令四被告返还位于北京市朝阳区xx号楼1014号房屋（以下简称1014号房屋）；2.判令四被告支付房屋使用费（自2019年9月9日起至1014号房屋实际交付之日止，按照每月8500元计算）。事实和理由：2010年12月21日，二原告与北京冠城新纪xxxx有限公司（以下简称冠城新纪公司）签订《购房协议书》，购买1014号房屋，并于2019年9月25日取得不动产权证书。2019年9月9日，在未经二原告允许的情况下，韩玉亮将1014号房屋自行出租给徐林，徐林以王秀芝的名义签订协议，该房屋被徐林占有和使用。二原告得知此事后，多次找到徐林要求将1014号房屋腾退，经反复交涉无果。徐林称房屋实际由王秀芝、李木林居住使用，其与本案有直接利害关系。综上，为维护自身合法权益，现二原告诉至法院，望判如所请。韩玉亮辩称：同意二原告的诉讼请求。徐林辩称：不同意二原告的全部诉讼请求，请求保护1014号房屋承租人王秀芝的合法权益。第一，1014号房屋系韩玉亮所购买的回迁房，其与承租人王秀芝签订的租赁合同应受法律保护，且王秀芝已按照合同约定将100万元租金一次性足额支付至韩玉亮收款账户。2019年8月，韩玉亮得知王秀芝和老伴儿为了便于每天前往中日友好医院诊疗，希望能够就近租住的情况，主动提出将其名下1014号房屋出租给王秀芝居住使用，同时向王秀芝出示了《太阳宫A区回迁楼购房协议书》，其中列明1014号房屋购房人为韩玉亮，且在该购房协议书中二原告亦作为其他回迁房屋的购房人出现。在此情况下，王秀芝夫妇就产生了在承租1014号房屋后重新装修并购置全套家具家电长久居住的想法。2019年9月8日，王秀芝与韩玉亮签订房屋租赁合同，约定韩玉亮将1014号房屋出租给王秀芝，租赁期限自2019年9月9日至2039年9月8日，共计20年，租金共计100万元，由承租人一次性支付，租赁期内所有的相关费用均由承租人自行承担，王秀芝有权对房屋进行重新装修。2019年9月11日，王秀芝委托他人向韩玉亮约定账户汇款100万元，韩玉亮出具收条。第二，韩玉亮与庞进艳为夫妻关系，与韩明哲为父子关系，三人为家庭共同生活的成员，二原告知晓韩玉亮将1014号房屋出租给王秀芝一事。另1014号房屋自2011年交付以来，一直由韩玉亮对外出租收取租金，本案租赁合同签订后，韩玉亮将全部房屋钥匙交付王秀芝，后王秀芝委托女婿徐林对房屋重新装修，装修持续三个月之久，期间二原告住所与1014号房屋为同一小区，知晓房屋装修进度等相关情况，但从未提出过异议。现王秀芝无辜陷入本案二原告与韩玉亮的恶意诉讼中，请求保护承租人的合法权益。王秀芝、李木林共同辩称：同意徐林的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：庞进艳与韩玉亮原系夫妻关系，韩明哲系二人之子，2010年9月20日，庞进艳与韩玉亮离婚。2010年12月21日，北京太阳宫房地产开发有限公司（以下简称太阳宫房地产公司）作为拆迁人与被拆迁人高某、韩玉亮、韩明哲等人签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定太阳宫房地产公司需要拆迁被拆迁人位于朝阳区太阳宫18号的房屋27间，在册人口10人，分别为户主高某，户主庞进艳，之子韩明哲，户主韩玉亮等人，拆迁补偿款、补助费合计10364187元。当日，冠城新纪公司与高某、韩玉亮、韩明哲等人签订《太阳宫A区回迁楼购房协议书》，约定：购房人1高某，楼号x单元x楼层2房号3022，购房人3韩玉亮，楼号x单元x楼层1房号1014，购房人4庞进艳、韩明哲。二原告称购房人3处房屋即为案涉1014号房屋。冠城新纪公司与二原告签订《购房协议书》，约定由二原告购买1014号房屋，购房款359798.4元，已支付购房款359798.4元。协议显示签订时间为2010年12月21日。二原告称该协议书系2017年办理房本时所补签，时间写为2010年12月21日，签订《太阳宫A区回迁楼购房协议书》时未签订过《购房协议书》。2017年7月1日，冠城新纪公司与二原告签订《补充协议书》，约定双方对2010年12月21日签订的《购房协议书》有关条款进行修订，二原告应支付购房款金额342665.14元、增值税金额17133.26元，合计359798.4元。后1014号房屋登记至二原告名下，建筑面积97.28平方米，共有情况为按份共有，二人各占有50%份额。二原告称1014号房屋于2010年交付，装修后由二原告、韩玉亮居住，后庞进艳、韩玉亮将该房屋出租，2017年以二原告名义购买了该房屋。查，韩玉亮、韩明哲与冠城新纪公司曾签订《购房协议书》，约定二人购买位于朝阳区太阳宫南街x号院x号楼3单元3022号房屋。后该房屋登记至韩玉亮、韩明哲名下。二原告、韩玉亮称实际购房情况与《太阳宫A区回迁楼购房协议书》中约定购房情况不一致，韩玉亮未购买其他房屋。本院自冠城新纪公司调取的拆迁档案材料显示，2017年7月1日，二原告、韩玉亮、韩桂庄等人签署《房屋权属确认书》，载明该确认书作为今后办理圣馨家园房屋权属登记及房产证的唯一依据，不得再做变更，并约定x号楼x单元3022号房屋归韩玉亮、韩明哲所有，4号楼1014号房归二原告所有等。2019年9月，韩玉亮签署《北京市住房租赁合同》，合同显示出租人为韩玉亮，承租人为王秀芝，其中约定：房屋坐落为北京市朝阳区xx号楼0单元1层1014，房屋所有权人为韩玉亮；租赁期自2019年9月9日至2039年9月8日，共计240个月，出租人应于2019年9月9日前将房屋按约定条件交付承租人，同时双方当事人签订《房屋验收表》；租金标准4167元/【月】【季】【半年】【年】，租金总计100万元，租金一次性支付，租金支付日期2019年，当事人选择银行汇款；押金0。合同其他约定事项内容为：如果甲方违约，甲方必须返还己方人民币100万元，壹佰万元整和装修费，如果己方违约，按自己放弃，不予退还。韩玉亮在合同每页签名捺印，落款出租人处空白，承租人处签有王秀芝姓名，签订时间为2019年9月8日。2019年9月11日，张某尾号4387邮储银行账户向韩玉亮尾号8881建设银行账户转账100万元。当日，韩玉亮出具《收条》，内容为：今收到租房费壹佰万元整（1000000）。徐林提交《代付款声明》，显示系张某于2019年9月11日出具，内称上述转款系代王秀芝向韩玉亮支付1014房屋租金。韩玉亮尾号8881建设银行账户交易明细显示：2019年9月12日，韩玉亮向韩某转账28万元，向魏某转账20万元，向杨某转账16万元，向胡某转账20万元，向徐林转账10万元；2019年9月17日，韩玉亮向徐林转账16万元；2019年9月23日，韩玉亮向徐林转账49000元，向魏某转账8万元；2020年1月19日，韩玉亮向徐林转账10万元；2019年6月18日，郭某向韩玉亮转账30万元，附言借款。韩玉亮称徐林在朝阳区光熙门北里xx号楼102室经营棋牌室，其自2018年开始参与赌博，是其侄子韩某将其带去的，参与赌博的很多人都不认识，参赌过程中其借过徐林几十万元，约定月息10分，其交易明细中付给徐林的款项均系赌债，郭某是徐林朋友，其借过郭某30万元，韩某是其侄子，其转给韩某钱用于网上玩牌，韩某帮其上分，其向魏某、杨某、胡某转的账都是玩牌输的钱。关于租赁合同，韩玉亮称具体签订日期不清，合同在棋牌室与徐林签订，其输了很多钱想捞回来，因没有资本，就自行把1014号房屋租给徐林，其拿到钱后再去赌博，其不认识王秀芝，从未见过王秀芝夫妇，合同中王秀芝签名由谁签订不清楚，其不认识张某。二原告称拆迁后所得房屋及拆迁款由韩明哲爷爷分配，当时给了韩玉亮500万元，韩玉亮未经其允许将1014号房屋出租。韩玉亮称所得500万元拆迁款都在徐林的棋牌室输了。王秀芝与李木林系夫妻，徐林系二人女婿。徐林称其在光熙门北里xx号楼1门302经营有棋牌室，2018年年底、2019年年初韩玉亮去那儿玩牌，韩玉亮输赢情况不清，其借给过韩玉亮钱，但不是玩牌借的，是韩玉亮家有事，韩玉亮说他爸看病什么的，2019年6月韩玉亮跟徐林朋友郭某说借款的事，郭某问的徐林，之后徐林出借30万元，后来还出借过5万元和7万元现金，韩玉亮拿到房屋租赁款后都还了，当初打过的借条都没有了，韩玉亮在芍药居上班，什么工作不清楚，知道其是回迁户，借给韩玉亮钱是因韩玉亮说有房；其认识韩某、魏某、杨某、胡某，他们都是玩牌的人，不清楚该人与韩玉亮有无赌博、借贷等关系。关于本案租赁合同，徐林称系在圣馨家园门口饭店签订，当时王秀芝已在酒仙桥家中签完字，之所以租20年是为了看病，而且装修花销很大，租短期不划算，租金也是合理的，因为一次性支付100万元有很大的资金占用费，而且物业费、供暖费由承租人支付，也是很大一笔费用。就为何不选择年付等其他支付方式，徐林称如果按年支付，每年会有递增，一次性支付能便宜。徐林称王秀芝支付了大量租金，怕将来有问题，就让韩玉亮在每页签字捺印，但王秀芝没有在每页签字，其他约定事项由其书写，甲方是韩玉亮，己方是王秀芝。徐林称张某与王秀芝系多年好友，当时张某刚拆迁完手头有钱，王秀芝手头紧，且老伴儿身患癌症常年就医，该100万元是王秀芝向张某的借款，是否偿还不清，后又称不清楚张某款项来源。王秀芝、李木林称其二人为至中日友好医院就医需要而租赁1014号房屋，其二人原来在酒仙桥居住。王秀芝称租赁合同是王秀芝在酒仙桥家中所签，韩玉亮未在场，其未见过韩玉亮，其签字时韩玉亮已在租赁合同上签字，其他约定事项内容是谁书写不清楚；租房时候其手里没有100万元存款，因其着急给李木林看病就租了1014号房屋，张某是其朋友，张某款项来源不清，现其还没有偿还给张某，给20年租金是韩玉亮要求的。徐林称王秀芝、李木林在1014号房屋居住，其有房屋钥匙，偶尔在1014号房屋居住。王秀芝、李木林称其装修完即在1014号房屋居住，徐林偶尔会去照看房子。徐林提交收据、订货单、销售合同等一组，证明王秀芝为装修涉1014号房屋及购买家具家电支付大量款项。二原告对该证据不予认可。经询，二原告称徐林在1014号房屋居住，韩明哲曾去找过徐林几次，1014号房屋进行过装修，也添置了家具家电。韩玉亮认可徐林对1014号房屋进行过装修。王秀芝、李木林提交费用清单一组，证明李木林长期在中日友好医院就诊看病；提交照片一组及光盘一张，证明1014号房屋现状。经询，徐林称不清楚韩玉亮婚姻情况，租赁中未征求过韩玉亮配偶及其他家属的意见，其没有见过韩玉亮一家关于拆迁安置房屋的分配协议，除《太阳宫A区回迁楼购房协议书》外，韩玉亮没有给其看过其他有关1014号房屋的材料。二原告未提交涉案房屋租金价值的证据。本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，二原告作为《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》的在册人口，与冠城新纪公司签订《太阳宫A区回迁楼购房协议书》，二原告、韩玉亮及其他被安置人享有购买回迁房屋的权利。虽然《太阳宫A区回迁楼购房协议书》记载1014号房屋购房人为韩玉亮，但该协议书并非确认回迁房屋权属的依据，需要由被安置人等相关权利人另行签署《购房协议书》，被安置人等相关权利人共同签署权属确认文件，就回迁房屋归属加以分配，并最终由不动产登记部门登记为权利人及享有份额，所有权方得以固定。本案1014号房屋系二原告与冠城新纪公司签署《购房协议书》并最终取得不动产登记证书，该房屋所有权人为二原告，韩玉亮并非该房屋的所有权人。根据本院查明的事实，徐林以王秀芝名义与韩玉亮签署《北京市住房租赁合同》，其承租该1014号房屋未经权利人二原告同意，韩玉亮未取得二原告的授权，其该行为构成无权处分，二原告对此不予追认，王秀芝或徐林不能依据租赁合同占有该房屋。根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。王秀芝、李木林作为无权占有人，二原告有权要求其返还1014号房屋。经查徐林持有1014号房屋钥匙并在房屋有过居住，其亦负有返还1014号房屋的义务。二原告要求韩玉亮返还房屋，但该房屋并非韩玉亮占有，其该项主张没有事实依据，本院不予支持。关于二原告主张的房屋使用费，王秀芝、李木林、徐林作为无权占有人，其占有1014号房屋妨害了二原告所有权权能的行使，二原告主张其支付占有期间的房屋使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持。就具体的房屋使用费标准，二原告未能就此提供证据，且二原告作为房屋的所有权人，亦负有管理职责，对于损失的发生存在一定过错，综合以上因素及本案实际情况，对于王秀芝等人应付的房屋使用费，本院酌情确定为每月4000元。韩玉亮作为无权处分人，对于王秀芝等人的支付义务应负连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告徐林、王秀芝、李木林于本判决生效后十五日内返还原告庞进艳、韩明哲位于北京市朝阳区太阳宫南街7号院4号楼1层1014号房屋；二、被告韩玉亮、徐林、王秀芝、李木林于本判决生效后十五日内支付原告庞进艳、韩明哲房屋占有使用费（自二〇一九年九月九日起房屋返还之日止，按照每月四千元的标准计算）；三、驳回原告庞进艳、韩明哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23303元，由原告庞进艳、韩明哲负担266元（已交纳），由被告徐林、王秀芝、李木林负担22497元（原告庞进艳、韩明哲已交纳1107元，被告徐林、王秀芝、李木林于本判决生效后七日内支付给原告庞进艳、韩明哲；余款21390元，被告徐林、王秀芝、李木林于本判决生效后七日内交至本院），由被告韩玉亮、徐林、王秀芝、李木林负担540元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 韩 龙二〇二一年三月二十四日书记员 徐川涵