北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45628号原告（反诉被告）：杨阳，男，1981年2月28日出生，汉族。原告（反诉被告）：蒲建，男，1986年12月2日出生，汉族。两原告之共同委托诉讼代理人：王毅，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽君（张长山之女、兼张长山之委托诉讼代理人），1966年3月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：张云鹏，北京硕恒律师事务所律师。被告：张长山，男，1931年11月18日出生，汉族。原告（反诉被告）杨阳、蒲建与被告（反诉原告）张丽君、被告张长山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨阳及其与蒲建之共同委托诉讼代理人王毅，被告（反诉原告）兼张长山之委托诉讼代理人张丽君及其委托诉讼代理人张云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨阳、蒲建向本院提出诉讼请求：1.请求确认房屋租赁合同于2019年12月26日解除；2.请求判令两被告返还已收取未发生的租金31068元（2019年12月26日至2020年2月5日，共计42天）；3.请求判令两被告就上述第2项诉请向两原告支付资金占用费，起算时间为自2019年12月26日至2020年12月31日止，按照年利率6%的标准计算；自2021年1月1日起按照一年期贷款市场报价利率标准计算，付至实际付清之日止；4.请求判令两被告按照拆迁补偿标准，向两原告支付被拆迁房屋停产停业损失补偿；5.请求判令两被告按照拆迁补偿标准，向两原告支付搬家费、移机费、装修补偿费；6.请求判令两被告就上述第4、5项诉请向两原告支付资金占用费，自被告收到补偿款之日起算至2020年12月31日止，按照年利率6%的标准计算；自2021年1月1日起按照一年期贷款市场报价利率标准计算，付至实际付清之日；7.请求判令两被告返还立约定金10万元；8.请求判令两被告就上述第7项诉请向两原告支付资金占用费，起算时间为2019年12月6日至2020年12月31日止按照年利率6%的标准计算；自2021年1月1日起按照一年期贷款市场报价利率标准计算，付至实际付清之日；9.本案两被告对上述所有请求承担连带责任；10.请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告于2018年7月28日承租了两被告位于北京市X号的房产用于合伙经营餐厅，双方口头约定租期5年，年租金为27万元，即月租金2.25万元，房租按季支付，2018年12月6日补签房屋租赁合同。当时，涉案房产已设立X餐厅，原告沿用被告的营业执照用于餐厅经营，对外名称为X。因两被告当时与第三人张某1另有一份租赁合同将于2018年12月5日到期，通过原、被告及张某1三方沟通，涉案房屋的实际使用权提前交接给两原告。2018年7月28日蒲建向被告支付了10万元立约定金，被告表示为避免发生纠纷需等与张某1的合同到期后，再与两原告补签正式合同，被告于同日收到原告定金，并手写了收据以示证明。双方口头租赁合同订立后，原告为未来5年经营计划投入巨大：装修改造投入约30万元，设备设施购买、更新、维修金额超过12万元，线上线下综合口碑宣传推广、补贴投入约24万元，邀请吴某于2019年4月到店用餐公关费用5万元，仅此几项投入即超过人民币70万元。“X”在周边区域及网络上均有极高的口碑评价，此为原告重要的无形资产。且两原告一直如约给张丽君交付房租，转账操作人为蒲建的妻子白某1。两原告于2018年12月初与张丽君联系补签租赁合同事宜，其当即表示因听闻拆迁的消息，现在不愿签署书面合同了。不但如此，张丽君于2019年5月7日持续联系白某1索要10万元定金收条原件，在不想与张丽君公然对立的情况下，原告不得不将收条原件以快递的方式递送给张丽君。原告认为，被告在得知拆迁信息后拒绝签署合同的做法严重违反了双方约定及《合同法》之规定，导致原告的合法租赁权益无法得到保护。后因X体育馆Ⅱ期及综合楼项目占地，海淀区人民政府于2019年1月9日张贴出拆迁公告。现涉案房屋己于2019年12月26日被停水停电，于2020年4月13日拆除。故为维护两原告自身合法权益，现诉至法院。张丽君辩称，我于2013年将房屋出租给张某1用于餐厅经营，租赁合同期限自2013年10月6日至2018年12月5日。在合同到期前白某1、蒲建说想在张某1合同到期后租赁我的房屋经营餐厅，并支付了10万元定金。2018年10月海淀区人民政府房屋征收办公室张贴房屋征收暂停办理事项公告，涉案房屋被列入征收范围（该通知是蒲建发给我的），暂停办理期限为自公告发布之日起至2019年10月29日止。在与张某1合同到期前，我即明确表示房屋在2019年10月29日将被征收。蒲建对此明确知晓，并同意租用房屋至征收限期自动搬离。因此是蒲建和白某1与我方存在租赁关系，协商定金和交租金都是蒲建和白某1，我方与杨阳之间不存在租赁关系。11月5日之后我就未再收取租金了，也向蒲建说了不收房租。但2019年11月11日，杨阳突然给我转了三个月房租（也即2019年11月6日至2020年2月5日的租金），我当即就告知蒲建，要求其马上搬离。我方认可合同解除日期是11月5日，最后一期房租也是交到11月5日。从2019年11月6日至2020年4月13日原告一直在占用房屋，故其要求我方返还租金没有法律依据。相反，根据房屋租赁司法解释的规定，原告依法应向我交纳房屋占有使用费。2020年4月13日，我与原告联系询问其在房屋内的物品是否还要，原告说不要了，于是才把门撬开，物品由拆迁公司进行处理。两原告向我主张资金占用费没有法律依据。房屋的被拆迁人是张长山，他也是房屋的所有人和营业执照的法人，拆迁政策针对的是被安置人和被拆迁人，也即房屋的所有权人和营业执照的法人，无论原告是否承租房屋，我方应得的综合补助款和补偿费不受影响。原告以在此经营为由主张相关损失，也无法律依据。2018年7月28日我方确实是收到了10万元定金，2018年10月因涉案房屋要拆迁，客观情况发生变化，无法继续签订合同，故双方协商租期到公告期前后，合同条款按原来执行。2019年5月双方就定金和房租折抵事宜协商一致，如果真如原告所述，我应当双倍返还定金，那么在到期时原告就应当提出主张，但在起诉之前原告从未主张过，我认为原告是恶意诉讼。综上，原告的各项诉求均依法不应支持，请求法院予以驳回。我不拖欠原告任何款项，反而是其应向我支付未结清的各项费用，并承担本案的诉讼费和反诉费。张长山辩称，我的答辩意见同张丽君一致。张丽君向本院提出反诉请求：1.判令杨阳、蒲建立即支付我拖欠的费用5000元；2.判令杨阳、蒲建支付我房屋占用费50250元（按照每天750元的标准，从2020年2月6日计算至2020年4月13日，共计67天）；3.判令杨阳、蒲建承担全部诉讼费用。事实和理由：两原告在我与张某1的租赁合同期限届满前已明确知晓涉案房屋已被列入拆迁范围，对于房屋状况、拆迁期限是明确知晓的，其在拆迁期限届满时本应按承诺及时搬离房屋，但是却始终拒绝搬离，意图通过占用我方房屋以阻止腾退拆迁，从而达到索要非法补偿的目的。鉴于两原告在租赁期间拖欠各项费用未结清，且未支付房屋占有使用费，故我提起反诉请求。杨阳、蒲建对张丽君的反诉辩称，首先，张丽君所提交的相关缴费单据与其主张的金额无法吻合；且单据中没有显示交费时段，故不能证明这些费用发生在我方的承租期内。其次，张丽君要求支付房屋占用费50250元无事实依据。涉案房屋是经营用房，我方在此开设了“X”面馆，房屋因拆迁于2019年12月26日被停水停电，面馆被迫停业等待拆除。房屋停止经营导致我方合同目的无法实现，虽然房屋内一直存放着面馆的财产，但张丽君在此期间从未主张过收回房屋，因此其主张房屋占用费无事实依据。我方和拆迁办的人员联系说可以随时拆除，拆迁人员说他们都回家了，等回来再拆。后来是张丽君通知我方，我方才知道拆除的。本院经审理认定事实如下：杨阳、蒲建就其主张的与张丽君、张长山存在房屋租赁法律关系一节，向本院提交如下证据予以证明：证据一、张丽君于2018年7月28日出具的收据，内容为：今收到蒲建支付X餐厅房屋租赁定金10万元，如蒲建变故，定金不予退还，到期补正式协议，定金抵房屋租金。交款人：蒲建。证据二、张丽君与白某1的微信聊天记录。证据三、杨阳名下、X1银行尾号X的账户交易明细，显示：杨阳于2019年11月11日向张丽君分别转账45000元和22500元，总计67500元。张丽君与张长山认可上述证据的真实性，但是不认可证明目的，其表示：收据日期为2018年7月28日，当时并无拆迁通知，且原告也知晓张丽君与张某1的租赁合同未到期，双方只是约定到期后补签协议，但之后因拆迁我方房屋被列入征收范围；双方在知晓通知后已就租金支付、定金折抵及使用房屋期限达成新的约定；从收据和微信聊天记录的内容来看，是蒲建和白某1与我方达成租赁关系，与杨阳之间不存在法律关系；11月11日白某1通过微信突然告知我方转了三个月房租，我方当时即联系白某1，明确表示不同意且要求退回租金，让其尽快搬离，但此后白某1微信一直未回复，明显是杨阳故意为之。张丽君就其主张的与张某1之间存在租赁法律关系一节，向本院提交其（甲方）与张某1（乙方）于2013年12月6日签订的《租赁协议》，其中包括如下内容：一、甲方将其于X号建筑总面积253平方米的一所餐厅交付乙方经营；二、租赁时间为5年，自2013年12月6日起至2018年12月5日止；四、乙方应付给甲方场地租金计16万元；五、付款方式为房租半年一付，银行转账或现金支付。九、其他责任：租赁期内，如发生重大自然灾害、国家法律、政府政策改变、城市建设、拆迁等，均视为不可抗拒因素。一旦发生不可抗拒因素，甲方必须退还乙方剩余的房租费，乙方无条件搬出，其他损失各自承担。如有争议的问题，双方可协商解决，如在签订此合同前，甲方接到政府部门拆迁通知，没有告知乙方，视违约，须赔偿乙方交付剩余房租。张丽君亦提交了其与蒲建和白某1之间的微信聊天记录。1月9日，张丽君通过微信向白某1发送《北大附中征收项目致居民的一封信（一）》，其中包括如下内容：广大居民朋友们，海淀区人民政府征收办公室发布了X体育馆Ⅱ期及综合楼项目的《房屋征收暂停办理事项公告》，本项目各项前期工作的顺利开展离不开广大居民朋友们的支持与配合。下阶段我们将开展入户调查工作，调查内容包括家庭基本情况和房屋基本情况。入户调查工作也是制定房屋征收补偿方案的基础，入户调查时间为2019年1月14日-2019年1月21日；需要准备的材料为：1、房屋产权证明原件及复印件；2、房屋产权人或公房承租人户口本原件及复印件；3、房屋产权人或公房承租人身份证原件及复印件；4、营业执照副本原件及复印件；5、电话、空调、有线电视、热水器、宽带等凭证原件及复印件；6、其他房屋产权证明文件原件及复印件。5月8日的聊天内容同前述杨阳、蒲建提交的白某1与张丽君的微信聊天记录。5杨阳、蒲建认可上述微信聊天记录的真实性。针对要求张丽君、张长山支付停产停业损失补偿、搬家费、移机费、装修补偿费等费用一节，杨阳、蒲建向本院提交《海淀区关于XⅡ期及综合楼项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》、涉案房屋装修平面图、宽带安装业务登记单、X综合报价清单、支出凭单、发票、收据、外卖平台单店托管合同等。张丽君、张长山对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。庭审中，经本院询问，杨阳、蒲建有如下陈述：张某1和蒲建是好朋友，张某1说不想做了，蒲建说想租，张某1说跟张丽君联系；7月蒲建联系的张丽君，希望把房子直接租下来，张丽君不同意，说张某1的合同未到期，不想解除合同，很麻烦，让我们直接用，交租金就行，所以7月28日定金收据说的是到期补合同；我们只知道张丽君与张某1的合同年底到期，但不知道具体日期；2018年10月30日我们发现拆迁公告贴在门上，当时就发给张丽君了；2018年12月双方应该签合同，但张丽君说不签，定金也不退，说如果继续租的话，定金就抵作租金，因为房子也装修完了，我们就继续用了；本案的房屋租赁关系是我们与张丽君和张长山之间的，承租人是杨阳和蒲建；2019年12月26日餐厅经理给我们发了停水的视频，当时周围的房屋已经拆了很多，我们认为是拆迁公司停的水；2020年元旦后我们离开的房屋，没有做交接，因为被告也不要了，我们把房屋上了锁，钥匙没有给被告，后张丽君给杨阳打电话，杨阳说可以直接撬，里面东西也不要了；我方经营餐厅用的是张丽君的执照。张丽君在庭审中有如下陈述：蒲建说他是给张某1打工的，2018年5月蒲建跟我说，如果到期，他们转租，我说可以，但是要等到张某1合同到期后我们才能签协议；但不到12月就接到了拆迁通知，7月份蒲建给我的钱相当于是定金；后来因为要拆迁，我跟蒲建说合同不可能再签了，如果继续做房租就继续交，我让他们搬走，他们也一直不搬；认可最后一期租金交到2020年2月5日，但不认可杨阳是承租人。另，杨阳在庭审中还有如下陈述：我是餐厅老板，与蒲建是合伙人，每次打款我和白某1在微信上都有确认。张丽君就其主张的蒲建在使用房屋期间拖欠费用一节，向本院提交自来水发票、污水处理费票据、缴费通知书等予以佐证，但杨阳、蒲建对上述票据与本案的关联性均不予认可。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照相关法律规定仍不能明确的，视为不定期租赁。对于杨阳、蒲建要求本院确认房屋租赁合同于2019年12月26日解除之诉请，从2018年7月28日定金收据的交款人、收款人，以及本案相关微信聊天记录的内容来看，意图与张丽君建立房屋租赁法律关系的主体系蒲建。杨阳虽主张自己亦为租赁法律关系的主体，但其所提交的相关证据不足以证明其存在直接与张丽君建立房屋租赁法律关系的意思表示，故本院对此不予采信，杨阳并非本案适格的权利主体。至于其于2019年11月11日向张丽君转账67500元的行为，鉴于杨阳当庭明确表示每次打款都和白某1在微信上有确认，故在付款方明知所付款项性质及金额的情况下，应当视为杨阳系代蒲建履行交纳房租的义务。该代付行为所产生的相应权利应由蒲建行使，相应法律后果亦应由蒲建承担。同理，无论张长山是否案涉租赁房屋的权利人，在其从未表示过自己要与蒲建建立房屋租赁法律关系，亦无证据显示张丽君仅为其出租代理人的情况下，其亦非本案房屋租赁法律关系的主体，不应承担本案相关的法律责任。综上，本案房屋租赁法律关系的主体应为蒲建和张丽君，且双方之间系不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据张丽君提交的其与白某1的微信聊天记录截图可知，张丽君于2019年12月15日通过微信告知白某1：请通知店老板马上搬离，18号是最后期限。上述通知内容应当视为张丽君作出的要求解除不定期租赁合同的意思表示，因蒲建对上述微信聊天记录的真实性不持异议，故在该解除通知已成功送达蒲建的情况下，其与张丽君之间的不定期租赁合同法律关系已解除，解除时间应为通知载明的期限届满之日，也即2019年12月18日。现蒲建要求本院确认房屋租赁合同已解除之诉请，于法有据，但其主张的解除时间有误，具体应以本院认定的上述时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于蒲建要求张丽君返还已收取未发生的2019年12月26日至2020年2月5日期间的租金31068元一节，结合张丽君于2019年12月15向白某1发送的微信聊天内容以及蒲建提交的相关视频可以认定，案涉房屋在2019年12月26日之后因涉及拆迁，确实已不具备正常、合理的使用条件，故蒲建的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。但蒲建要求张丽君给付该应退还租金的资金占用费之诉请，于法无据，本院不予支持。关于蒲建要求张丽君和张长山向其支付房屋停产停业损失补偿、搬家费、移机费及装修补偿费等费用之诉请，首先，现无证据显示因蒲建对案涉房屋的何种经营行为或者添附、装修行为使张丽君或张长山获得了上述利益。其次，即便张丽君或张长山确实基于蒲建的添附行为或者经营行为而获得了相应的利益，但在蒲建与张丽君对于该利益的归属并无任何约定的情况下，蒲建要求获得上述利益，明显依据不足。最后，从蒲建所提交证据载明事项发生的时间来看，大部分均在蒲建向张丽君支付10万元租赁定金之前，此时双方尚未建立租赁法律关系，故相关支出亦与租赁合同的履行无关。综上，蒲建要求张丽君及张长山向其支付房屋停产停业损失补偿、搬家费、移机费及装修补偿费等费用之诉请，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。相应地，其要求张丽君及张长山支付资金占用费之诉请，亦于法无据，本院亦不予支持。关于蒲建要求张丽君返还立约定金10万元，并支付资金占用费之诉请，从本案已审理查明的事实可知，2018年7月28日蒲建向张丽君交纳10万元房屋租赁定金时，双方尚不知晓案涉房屋将要面临拆迁的情况，但蒲建知晓张丽君与张某1的租赁合同将于年底到期。后蒲建于2018年10月30日知晓案涉房屋的拆迁公告，并发送给张丽君。故在前一租赁合同到期前蒲建与张丽君即知晓案涉房屋将要面临拆迁的情况下，双方最终未能签订正式的房屋租赁合同确因客观原因所致，张丽君对此并不存在主观恶意。况且，在事后双方的沟通过程中，蒲建亦自愿同意该10万元定金抵作房租。现蒲建提出的该项诉讼请求，违反了诚实信用原则，亦无相应法律依据，故本院对此不予支持。关于张丽君要求杨阳、蒲建立即支付其拖欠的费用5000元之反诉请求，首先，张丽君所提交的票据并不能当然证明相关费用均全部产生于其与蒲建的房屋租赁法律关系存续期间；其次，现亦无证据证明张丽君与蒲建对相关费用的负担主体问题存在明确且一致的约定。故在此情况下，其该项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张丽君要求杨阳、蒲建支付2020年2月6日至2020年4月13日期间的房屋占用费50250元之反诉请求，如前所述，根据本案的相关证据可以认定，案涉房屋在2019年12月26日之后因涉及拆迁，确已不具备正常、合理的使用条件，故张丽君的该项反诉请求，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、蒲建与张丽君之间的房屋租赁合同于二〇一九年十二月十八日解除；二、张丽君于本判决生效后七日内退还蒲建房屋租金31068元；三、驳回杨阳、蒲建的其他诉讼请求；四、驳回张丽君的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，由杨阳、蒲建负担213元，已交纳；由张丽君负担200元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费591元，由张丽君负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黄 杨二〇二一年三月三十日书记员 姚媛媛