新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2020）新2302民初2201号原告：马月梅，女，1968年10月30日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：马百慧（原告马月梅的女儿），住新疆维吾尔自治区。被告：何寿强，男，1978年4月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。原告马月梅与被告何寿强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告马月梅及其委托诉讼代理人马百慧、被告何寿强到庭参加诉讼。因案情复杂，2020年11月30日本院裁定转为普通程序审理。2020年11月27日，经原告申请，本院依法委托新疆美愿双语司法鉴定所对房屋买卖合同公证书中马月梅的签字及捺印、个人借款合同中马月梅的所有捺印、借条中马月梅的签字及捺印进行鉴定。2020年12月24日、12月29日，新疆美愿双语司法鉴定所做出两份司法鉴定意见书，本院向原、被告双方送达了两份鉴定意见书。2021年2月10日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马月梅的委托诉讼代理人马百慧、被告何寿强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马月梅向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2016年10月15日至2020年10月15日的房租360,000元；2．判令被告向原告支付违约金60,000元；3．判令被告搬离案涉房屋，即位于阜康市天池街三合大楼负一层（天池街70号）的商铺；4．判令本案鉴定费10,000元由被告承担。事实和理由：2015年10月15日，原告将位于阜康市天池街三合大楼负一层（天池街70号）租赁给被告，根据双方签订的房屋租赁合同约定，租赁时间为2015年10月15日至2020年10月15日，期限5年；2015年、2016年、2017年三年的房租为每年80,000元，2018年、2019年每年100,000元，共计440,000元；次年房租必须在当年房租到期前一个月交清。合同还对其他内容进行了约定。被告未支付2016年10月至2020年10月的房租，应当承担相应的给付责任及违约金。合同已经到期，因被告违约，原告不再与被告续签房屋租赁合同，要求被告立即搬离房屋，向原告返还案涉房屋。原告为维护自身合法权益，依法起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。何寿强辩称，被告于2010年开始租赁案涉房屋，2015年双方重新签订了房屋租赁合同，被告已将2015至2016年期间的租金付清。2015至2016年期间，原告与其妹妹马月琴在被告处陆续借款本息共计500,000元。2015年9月29日，原告与其妹妹马月琴以及被告在阜康市公证处对房屋买卖合同进行公证，公证时约定原告于2016年9月29日前向被告交房。2016年至2017年期间，因原告在伊犁无法做变更登记，2017年被告联系原告，要求原告做变更登记或偿还借款，但原告无法偿还借款，原告向被告出具委托书，同意被告用案涉房屋抵押借款，被告至今未将贷款还清。原告已经将房屋卖给被告，被告已经依法取得了案涉房屋，只是尚未办理过户手续，原告从未向被告主张过租金，被告不承担租金以及违约金，也不同意搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《房屋租赁合同》一份、限期搬离通知书一份、增值税电子普通发票两张、微信聊天记录一份，被告提交的《房屋租赁合同》、收据各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告何寿强提交的证据：1．个人借款合同、借条、马月琴的身份证复印件各一份，证明截至2015年12月30日，原告与其妹妹马月琴在被告处累计借款本息共计500,000元，出具借款合同及借条的时间为2015年12月30日，约定还款时间为2016年3月30日。经质证，原告对个人借款合同、借条的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关，个人借款合同、借条上的签名及手印均不是原告本人形成的，对马月琴的身份证复印件的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。因该组证据与本案没有关联性，故本院对该组证据不予采信。2．房屋买卖合同公证书一份，证明原告已将案涉房屋抵偿给被告。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为该房屋买卖合同上签名及捺印均不是原告本人形成的。根据新疆美愿双语司法鉴定所作出的司法鉴定意见书，房屋买卖合同上原告的签名及捺印均不是原告本人形成，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。3．委托书公证书一份，证明原告委托被告用案涉房屋进行抵押贷款，原告向被告出具了委托书。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告经与新源县公证处核实，该公证书不存在。因该组证据与本案没有关联性，故本院对该组证据不予采信。4．婚姻登记证明、收入证明、马月梅的身份证复印件、委托书、评估报告、户口本复印件各一份，证明原告同意被告用案涉房屋进行抵押贷款。经质证，原告对婚姻登记证明、收入证明、马月梅的身份证复印件、评估报告、户口本复印件的真实性无异议，对证明的问题有异议，对委托书的真实性、合法性、关联性均有异议，原告并未委托被告用案涉房屋进行抵押贷款。因该组证据与本案没有关联性，故本院对该组证据不予采信。5．房屋所有权证书一份，证明2015年9月29日公证时，原告将房屋所有权证书交给了被告。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但原告并未与被告签订房屋买卖合同，对证明的问题有异议，房屋所有权证书不是原告交付给被告的。因该组证据与本案没有关联性，故本院对该组证据不予采信。6．借条、马月琴的身份证复印件各一份，证明原告的妹妹马月琴向被告借款80,000元，约定如果不能按时偿还，则借款抵偿2017至2018年期间的房屋租金。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为马月琴无权将案涉房屋的租金折抵借款，且该组证据可以证实被告知道案涉房屋并未抵偿给被告，而是租赁给被告。因该组证据与本案没有关联性，故本院对该组证据不予采信。7．证人程秀岩的证人证言，证明原告曾经去过阜康市公证处。经质证，原告对该证人证言的真实性、合法性、关联性以及证明的问题均有异议，2015年，原告确实去过阜康市公证处，原告去公证处不是对房屋买卖合同进行公证，而是为马月琴在被告处的借款提供担保，对担保事宜进行公证，因双方未谈拢，最终未做公证，证人陈述的内容不属实。因证人证言所要证明的问题与本案没有关联性，故本院对证人程秀岩的证人证言不予采信。经原告马月梅申请，本院依法委托新疆美愿双语司法鉴定所对房屋买卖合同公证书中马月梅的签字及捺印、个人借款合同中马月梅的所有捺印、借条中马月梅的签字及捺印进行鉴定。2020年12月24日、12月29日，新疆美愿双语司法鉴定所作出美愿司鉴（2020）文检鉴字092号、美愿司鉴（2020）痕检鉴字093号司法鉴定意见书。经质证，原告马月梅、被告何寿强对两份司法鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述两份司法鉴定意见书予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月15日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于阜康市天池街三合大楼负一层（天山街9号）商铺出租给乙方；租赁时间：2015年10月15日至2020年10月15日止，期限为5年；租金：2015年10月15日至2020年10月15日共440,000元，次年房租必须在当年房租到期之日前一个月交清才可以继续使用，2015年10月15日至2018年10月15日租金240,000元（80,000元×3年），2019年、2020年每年租金100,000元，2020年10月15日以后乙方有优先续租权，房租随行就市；乙方续租时必须在合同到期前一个月签合同，交清租金，如不续签合同、不按时交清租金，拖延时间，甲方有权终止合同；合同期满或者乙方违反以上条款，甲方有权收回房屋，收回房屋时不承担乙方的装修费及其他任何费用；在租赁期间内，甲乙双方不得私自违约，如有一方违约将以500,000元的违约金向对方赔付。2015年8月26日，被告向原告支付2015年10月15日至2016年10月15日期间的租金80,000元。2020年11月27日，原告向被告发出限期搬离通知书，要求被告于2020年12月26日前搬离房屋。2020年12月24日、12月29日，经新疆美愿双语司法鉴定所鉴定，房屋买卖合同上原告的签名及捺印均不是原告本人形成；个人借款合同中第一行乙方：“马月梅”签名字迹、第七行还款时间处“马月梅”签名字迹以及落款乙方：“马月梅”签名字迹是马月梅本人书写，左上方“乙方：”处“马月梅”签名上指印、“还款时间”处“马月梅”签名上指印、左下方“乙方：”处“马月梅”签名上指印不是马月梅本人捺印形成；借条中落款借款人：“马月梅”签名字迹是马月梅本人书写，“借款人：”处“马月梅”签名上指印不是马月梅本人捺印形成。原告支出鉴定费10,000元。本案争议焦点为：1．原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系；2．若原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告的各项诉讼请求能否得到支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，真实意思表示，内容具体确定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守。一、关于原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系的问题原告主张其与被告之间系房屋租赁合同关系，被告辩称原告已于2015年9月29日将案涉房屋抵偿给了被告，并提交房屋买卖合同公证书一份，原告对该房屋买卖合同公证书的真实性有异议，认为该房屋买卖合同上签名及捺印均不是原告本人形成的，并申请鉴定。经新疆美愿双语司法鉴定所鉴定，房屋买卖合同上原告的签名及捺印均不是原告本人形成。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证责任的当事人应当承担不利的后果。被告提供的证据不足以证实其抗辩意见，应当承担举证不能的法律后果。据此，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳，原告并未将案涉房屋抵偿给被告，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。二、关于若原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告的各项诉讼请求能否得到支持的问题（一）对于原告要求被告支付房租360,000元的诉讼请求。《房屋租赁合同》签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，原告已按约将商铺交付给被告使用，被告也应当按照合同约定支付租金，逾期则构成违约，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》约定：次年房租必须在当年房租到期之日前一个月交清才可以继续使用，如有一方违约，向对方支付违约金500,000元。被告已向原告支付2015年10月15日至2016年10月15日期间的租金80,000元，尚欠2016年10月15日至2020年10月15日期间的租金360,000元。原告要求被告支付2016年10月15日至2020年10月15日的租金360,000元，合理合法，本院予以支持。（二）对于原告要求被告支付违约金60,000元的诉讼请求。被告认为原告主张的违约金明显过高，提出予以降低的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律及司法解释的规定，违约金应当按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。具体到本案，原告将房屋租赁给被告使用，原告的合同目的是收取租金，被告的合同目的是使用房屋。根据合同约定，被告应当于2016年9月15日前向原告支付2016年10月15日至2017年10月15日期间的租金80,000元。事实上，被告仅向原告支付了2015年10月15日至2016年10月15日期间的租金80,000元，对于剩余四年的租金均未向原告支付。由此可以反映出，原告于2016年便已明知被告违约的事实，原告在明知其合同目的无法实现的情况下，仍然容忍被告违约行为的发生，默许被告继续使用案涉房屋，原告系怠于行使自己的权利，原告怠于行使权利导致了自身经济损失的扩大，对于原告因自身原因导致的损失扩大部分应当由原告自行承担。本院酌定违约金计算期间为六个月，超出部分由原告承担。综上，被告向原告支付的违约金应为2262元（80,000元×4.35%÷12个月×6个月×1.3倍）。（三）对于原告要求被告搬离案涉房屋的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定的租赁期间已经届满，合同到期后，原、被告双方亦未续签合同，被告应当向原告返还房屋。据此，本院对原告要求被告搬离案涉房屋的诉讼请求予以支持。（四）对于原告要求被告承担本案鉴定费10,000元的诉讼请求。经鉴定，被告提交的房屋买卖合同公证书上原告的签名及捺印均不是原告本人形成，本案鉴定程序启动原因在于被告，故本案鉴定费10,000元应当由被告承担。鉴定费已由原告先行垫付，被告应当向原告支付鉴定费10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告何寿强于本判决生效后十日内向原告马月梅支付租金360,000元；二、被告何寿强于本判决生效后十日内向原告马月梅支付违约金2262元；三、被告何寿强于本判决生效后三十日内搬离阜康市天池街三合大楼L40幢负一层9号商铺；四、被告何寿强于本判决生效后十日内向原告马月梅支付鉴定费10,000元；五、驳回原告马月梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由原告马月梅负担1041元，被告何寿强负担6709元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 谢召涧人民陪审员 袁振华人民陪审员 李桂芳二 〇 二 一 年 三 月 二 日书 记 员 金莉梅附本案相关法律条文：1．《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2．《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款 规定的“过分高于造成的损失”。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5．《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。1