广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9308号上诉人（原审被告）：惠州市××××商业管理有限公司，住所地：惠州市××××××人乐居4层0xx号。法定代表人：沙某兰，总经理。委托代理人：陈帝帆，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州人乐居物业管理有限公司，住所地：惠州市xx20号xx。法定代表人：彭某芳，执行董事。原审被告：惠州市××××商业管理有限公司江北分公司，住所地：惠州市××××××人乐居1—4层。负责人：罗某俐。上诉人惠州市××××商业管理有限公司（以下简称xx家居公司）与被上诉人惠州人乐居物业管理有限公司（以下简称人乐居公司）、原审被告惠州市××××商业管理有限公司江北分公司（以下简称xx家居江北分公司）因租赁合同纠纷一案，广东省惠州市惠城区人民法院于2019年8月22日作出（2019）粤1302民初10062号民事裁定，惠州人乐居物业管理有限公司不服提起上诉，本院于2019年12月27日作出（2019）粤13民终7483号民事裁定，裁定撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10062号民事裁定，指令广东省惠州市惠城区人民法院继续审理。广东省惠州市惠城区人民法院于2020年9月25日作出（2020）粤1302民初3616号民事判决，原审被告惠州市××××商业管理有限公司不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告惠州人乐居物业管理有限公司不服一审判决，上诉请求：1、依法将原审判决书第二项改判为“xx公司向人乐居公司支付租金1、738，498.29元及违约金1，088，597.62元（上述费用应先抵扣xx公司支付的保证金562，200元）”，不服一审判决部分的上诉请求数额人民币1，088.597.62元；2、请求判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院忽视xx公司已于2019年7月2日将涉租赁物业返还给人乐居公司，及xx公司享有2019年2月份免租优惠的事实，错误的判决xx公司应向人乐居公司支付2018年3月1日至2019年7月1日（共17个月）租金共计人民币2，827，094.91元，严重缺乏事实与法律依据，恳请二审法院依法改判。一、xx公司已于2019年7月2日将涉租赁物业返还给人乐居公司，故xx公司无义务支付当月租金人民币544，298.81元。因人乐居公司于2019年7月1日向xx公司送达《关于停水停电通知函》，要求xx公司应于2019年7月1日腾空、交回案涉租赁物业，xx公司依人乐居公司上述要求于2019年6月30日腾空、交还案涉租赁物业，并及时撤场。此外，人乐居公司于2019年7月2日对案涉租赁物业采取锁门及停水、停电措施，致使xx公司无法进出案涉物业，此时，人乐居公司已经全然收回并控制案涉租赁物业。因此，在xx公司依约撤场，返还租赁物业，更未租用案涉物业的情况下，xx公司无义务向人乐居公司支付2019年7月份的租金人民币544，298.81元。二、依据xx公司与人乐居公司之间《补充协议》约定，xx公司享有2019年2月份的免租优惠。xx公司与人乐居公司于2018年3月13日签订《补充协议》，《补充协议》第四条（“关于原合同第二条期限定义条款作如下修改:；2.免租期:考虑到商场经营每年约30％的铺位因调整而容易出现空置期和装修期，甲方同意就铺位调整出现的空置期、装修期给予乙方两个月的免租期支持，即2019年月、2020年2月分别给予乙方免租月。…”）该约定明确约定xx公司享有2019年2月的免租优惠。因此，xx公司应免于向人乐居公司支付2019年2月份的租金人民币544，298.81元。因xx公司案已于2019年7月2日将涉租赁物业返还人乐居公司，及xx公司享有2019年2月份免租优惠，xx公司实际应向人乐居公司支付租赁期间的租金应当扣减上述两个月份的租金共计1，088，597.62元，即租赁期间的租金应自2018年3月1日起算至2019年6月30日（共15个月）止共计人民币1，738.498.29元。原审法院忽视上述重要事实，错误的判决xx公司应向人乐居公司支付2018年3月1日至2019年7月1日（共1个月）租金共计人民币2，827，094.91元，严重缺乏事实与法律依据。综上所述，为维护xx公司的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法将一审判决书第二项改判为“xx公司向人乐居公司支付租金1，738，498.29元及违约金1，088，597.6元（上述费用应先抵扣xx公司支付的保证金人民币562，200元）”。被上诉人惠州人乐居物业管理有限公司辩称，一、被答辩人在答辩人于2019年4月1日解除租赁合同后，继续占有、使用涉案商铺是不争的事实。在答辩人已于2019年4月1日解除与被答辩人惠州市××××商业管理有限公司租赁合同并要求被答辩人腾空并在外观完好、场所干净、能正常运转的条件下交回租赁物业、设备、设施、装修物给答辩人的情形下，被答辩人继续占有、使用商铺，应当依照合同约定按每月租金（不含税金）544298.81元双倍支付逾期占用租金（不含税金）给答辩人。一审判决将被答辩人在解除合同后继续占有、使用涉案商铺等同于正常租赁，不支持答辩人请求被答辩人按每月租金（不含税金）544298.81元双倍支付逾期占用租金（不含税金），违背本案的事实与合同约定。二、答辩人请求被答辩人惠州市××××商业管理有限公司支付逾期支付租金违约金与答辩人请求被答辩人惠州市××××商业管理有限公司支付解除租赁合同违约金，分属两项不同的事实与合同约定，答辩人的诉讼请求符合事实与合同约定，也符合法律规定。一审判决将两项违约金视为重复及过高，不予支持逾期支付租金的违约金，违背本案的事实与合同约定。三、在被答辩人惠州市××××商业管理有限公司未按合同约定交回租赁物业、设备、设施、装修物给答辩人的情形下，答辩人提出相应诉讼请求，符合事实与合同约定。四、答辩人请求被答辩人惠州市××××商业管理有限公司支付拖欠的补偿金及违约金，符合事实与合同约定。五、本案纠纷系因被答辩人违约而导致的，答辩人委托律师代理诉讼系合法的权利，由此发生的律师代理费，系答辩人因被答辩人违约导致的财产损失，应当由被答辩人承担。六、答辩人没有提出上诉，系因为答辩人期望早日结束讼类，并非答辩人对一审判决没有异议。综上，答辩人认为一审判决明显偏袒被答辩人，在一审判决偏袒被答辩人的情形下，被答辩人歪曲事实提出上诉，完全没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回被答辩人的上诉请求。原审原告惠州人乐居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告签订的《租赁合同书》（合同编号：2012）、《补充协议》（协议编号：JAJJRLJ2xx8001）已于2019年4月1日解除。二、判令被告惠州市××××商业管理有限公司立即腾空并在外观完好、场所干净、能正常运转的条件下交回租赁物业、设备、设施、装修物给原告。三、判令被告惠州市××××商业管理有限公司一次性支付拖欠至2019年3月31日的租金1189791.49元。四、判令被告惠州市××××商业管理有限公司自应付租金日起至付清租金日止按每日万分之五支付2016年1月至2019年3月租期的逾期支付租金违约金给原告，该项违约金暂计至2019年7月10日为464864.46元。五、判令被告惠州市××××商业管理有限公司一次性支付拖欠的补偿金1422618.4元，并自应付补偿金日起至付清补偿金日止按每日万分之五计算违约金给原告，该项违约金暂计至2019年5月17日为100576.17元。六、判令被告惠州市××××商业管理有限公司自2019年4月1日起至被告按合同约定履行腾空交回义务之日按每月租金544298.81元双倍支付逾期占用租金给原告，该项逾期占用租金暂计至2019年5月17日为1141271.7元。七、判令被告惠州市××××商业管理有限公司一次性支付相当于两个月租金的违约金1088597.62元给原告。八、判令被告惠州市××××商业管理有限公司在公司登记机关变更被告惠州市××××商业管理有限公司登记住所地至租赁物业以外的场所。九、判令被告惠州市××××商业管理有限公司江北分公司在公司登记机关变更被告惠州市××××商业管理有限公司江北分公司登记住所地至租赁物业以外的场所。十、判令被告惠州市××××商业管理有限公司承担并返还原告诉讼代理费（其中一审诉讼代理费为87488元）。十一、本案诉讼费用由被告惠州市××××商业管理有限公司承担。一审法院认定事实：2012年5月8日，原告惠州人乐居物业管理有限公司与被告惠州市××××商业管理有限公司签订《租赁合同书》（合同编号：2012），约定：原告受业主委托并代表业主将位于惠州市××××××与xx南路交汇处的惠州市xx布料城项目xx裙楼1—4层（面积为16276.04平米）出租给被告，租赁期限为十年（自物业交付日起满4个月之次日开始计算租期，如被告开业日期早于上列日期的，则自开业之日起计算租期，原告按本合同约定交付物业后，被告最迟开业时间为2012年10月1日），原告同意给予被告租期内前12个月免租期的优惠，起租日为免租期满之次日。临xx大道方向由被告垫资新增观光电梯一部，被告垫资后，自开始计算租期的第13个月从应付原告租金中分12个月按月扣回，第1至11个月每月扣2万元，第12个月按实际支付款项扣完被告所垫的费用；被告在租赁区域内自行间隔办公区域，原告同意按照300㎡办公面积（按同期租金标准）减半收取租金，此项租金优惠部分在每月支付租金时直接扣除。本合同租赁物业的租金为综合租金，每月8日前被告支付当月租金，第二年至第五年每月按32.2元/㎡计算，其中基本租金26.2元/㎡，物业管理费6元/㎡；第六年至第十年每月按46.7元/㎡计算，其中基本租金38.7元/㎡，物业管理费8元/㎡。因一楼商铺第一年开始按年2.5%计付租金，被告在总租金不变的前提下，第一年每月付给原告人民币12万元整，在第二至五年按第一年实际已付租金总额平均后在每月租金中扣除人民币3万元。如被告未能按约定向原告支付租金，每逾期一天，按所欠租金的万分之五支付滞纳金。如被告连续欠交租金超过两个月或累计拖欠租金额达到同期两个月租金，原告有权解除本合同，收回租赁物业，且被告应当向原告支付相当于三个月租金的款项作为违约金（此违约金优先在履约保证金中扣除），并赔偿原告的一切经济损失。自本合同生效之日起10个工作日内，被告向原告支付人民币125万元作为履约保证金，双方签署意向书时已经支付的意向定金30万元自动转为本合同保证金，履约保证金总额相当于三个月租金即155万元。租赁期间发生被告违约行为，则原告有权直接从履约保证金中扣除包括违约金、损失赔偿金等在内应由被告承担的费用。如被告经营不善需提前终止本合同，需要提前三个月通知原告，并在补偿原告三个月租金的前提下终止合同，此三个月的租金作为被告对业主恢复铺位间隔的补偿金，补偿金以合同解除当月的租金标准计算。2012年12月4日，原告（甲方）惠州人乐居物业管理有限公司与被告（乙方）惠州市××××商业管理有限公司签订《补充协议》（协议编号：JAJJRLJxx18001），载明：一、本协议签署时尚有13户(见清单附件）小业主未完成签署《委托经营合同》，甲方在乙方商场开业后采取书面通知的方式告知未签业主，并办理未签业主的租金收款账户，按照租赁合同约定的租金支付方式支付租金到相应账户。关于上述未签业主善后事宜按原租赁合同及其补充协议约定的规则处理。1-07小业主经过双方多次沟通，但一直未能达成一致意见，小业主的要求超出甲乙双方能承受的范围，经协商，甲乙双方同意接受上述业主可能采用的诉讼途径解决争议，双方愿意按照租赁合同及其补充协议的约定的原则处理。二、租赁面积变更及租金总额扣减方案：1、鉴于1-12、1-13周某燕，1-39黄某云、杨某佶，1-41朱某松、蔡某英四铺户业主是以年租金方式支付，2012年10月份至2013年9月份年租金182000元整由甲方全额支付，2013年10月份至2022年9月份每完整年度的年租金182000元整由乙方在每个完整年度的起始年9月份支付给甲方。自第二年起乙方提前支付的租金在每月应付甲方租金中扣除。2、甲方同意乙方选择放弃租赁1-97、98、99三个铺位，1-97、98、99三个铺位及1-12、1-13、1-39、1-41四个铺位租金解决方案见附表（人乐居商铺业主特殊情况租金处理方案表）。在执行原租赁合同及其补充协议约定的租金支付方式的前提下，2013年10月份至2022年9月份共九个完整年度内乙方每月从应支付给甲方的租金中扣除28785.69元。（其中仅在2013年10月份乙方扣除23125.2元，其余扣款方式不变。）3、上述所称“完整年度”为每年的10月份至次年的9月份。三、乙方因商家需要打通二、三楼地板做楼梯使用，涉及铺位有1-41、2-62、2-63、3-67、3-68共五个铺位，征得了甲方同意。乙方在租赁期满后将上述铺位楼板恢复原状。四、本协议与租赁合同共同执行，自双方签署之日起生效，与租赁合同具同等法律效力。原告向本院提交人乐居商铺业主特殊情况租金处理方案表，显示1—1006段利华由xx承担的十年总租金差额为27062.14元，1—102/103周某燕由xx承担的十年总租金差额为–1048.03元，1—039黄某云、杨某佶由xx承担的十年总租金差额为38006.03元，1-041朱某松、蔡某英由xx承担的十年总租金差额为19646.88元。原告向本院提交人乐居商铺业主廖芸娴特殊情况处理方案xx从第二年至第十年（2013.10.1—2022.9.90）每月应分摊的租金表，显示1-007廖芸娴由xx承担的50%总租金差额111255.5元。2017年6月，原告（甲方）惠州人乐居物业管理有限公司与被告（乙方）惠州市××××商业管理有限公司签订《协议书》，载明：鉴于甲乙双方签订人乐居《租赁合同》时，业主孙宇安未就其名下人乐居项目二楼94号、95号及四楼01号商铺委托出租。为解决这一遗留事项，经与业主孙某安联系、沟通，甲乙双方达成协议如下：1、孙某安三个商铺每月每商铺增加租金500元、合计每月增加租金1500元。2、起租日起（二楼商铺，四楼商铺的起租时间为2013年10月）至签订委托租赁协议当月即2017年6月的月增加租金总和中由乙方承担的份额在签订委托租赁协议后4天内付清给甲方，甲方收到款后付清给孙某安。后续的增加租金随当月的租金一起支付给甲方（由甲方统一付给业主孙宇安）。3、上列增加租金由甲乙双方各承担50%并按上列时间付清。其中2013年10月至2017年6月，共44个月，合计增加租金66000元，双方各自承担50%即33000元。如在2017年6月之后与业主孙宇安签订委托租赁协议的，则顺延至签订委托租赁协议当月及金额对应增加。4、由甲方按其他业主签订的文本及上列增加租金内容与孙某安签订委托租赁协议同意出租给乙方使用。2018年3月13日，原告惠州人乐居物业管理有限公司又与被告惠州市××××商业管理有限公司签订《补充协议》（协议编号：JAJJRLJ20xx001），约定：在原合同（2012年5月8日签订的《租赁合同书》）的基础上，达成如下补充协议：原告同意被告按照原合同十年租赁期间的平均租金标准，向原告支付三个月租金作为补偿金，具体金额待双方核算确认之后按本协议约定支付，作为被告针对变更原合同租金调整而导致原告及全体业主预期利益减少所做的补偿，该补偿金数额，由被告签订本协议后一年内平均分成四期支付（每季度末支付一期），乙方逾期付款的，每逾期一天，按应付未付金额每日万分之五支付滞纳金给原告。经双方核算确认，被告已支付的原合同履约保证金为155万元，2017年12月租金中的欠款65.82万元被告于2018年2月10日前已付清给原告，2018年1月1日至2018年2月28日租金145.21万元；原被告同意将原合同的保证金155万元冲抵被告2018年1月1日至2018年2月28日租金145.21万元，完成冲抵后，剩余保证金9.79万元用于等额冲抵2018年3月份租金中的9.79万元。被告按本条约定履行上述支付义务后，即向原告付清了2018年3月1日前所有租金。签订本协议后，被告在2018年3月31日前支付本协议约定的新租金期履约保证金中的56.22万元整及在2018年3月8日前支付2018年3月租金56.22万元，即被告合计应向原告支付112.44万元。如被告未履行上述付款义务的，则本协议自动终止，按原合同执行。关于原合同第一条“租赁物业定义”不变，但是计租面积修正为16063.23平方米（原合同面积为16276.04平方米，扣除1—97号铺48.73平方米，扣除1—98号铺58.33平方米、扣除1—99号铺105.75平方米而得出16063.23平方米），此租赁物面积修正双方不因计租面积减少而需退补原合同及本协议约定的租金及其他费用。新租金起租日从2018年3月1日期计算至2024年2月29日，自新租金日起三年内每月按35元/㎡计算，从第四年起每年的月综合租金在前一年月综合租金基础上按3%每年递增。因原、被告根据本协议约定将被告缴纳的原合同约定的全部履约担保金冲抵被告所欠租金，被告在新租金起内按两个月的新租金标准另行向原告支付履约保证金，被告于2018年3月31日前向原告支付一个月新租金标准的履约保证金56.22万元整，新租金日起第34个月被告向原告再支付另外一个月新租金标准的履约保证金56.22万元，两个月的履约保证金合计112.44万元。自新租金期起租日起36个月内（2018年3月1日至2021年2月28日期间），提前三个月书面通知对方解除合约（含原合同及本协议）的，双方互不承担违约责任，不支付违约金。原、被告违约责任按原合同约定执行，但违约金支付标准均从“相当于三个月租金”改为“相当于两个月租金”，被告连续拖欠租金超过两个月或累计拖欠租金额达到同期两个月租金的，原告除有权向被告追讨所欠租金外，被告还须按拖欠租金额每日万分之五支付滞纳金给原告，且不影响原告解除合约（含原合同及本协议）的权利。2018年9月20日，原告向被告惠州市××××商业管理有限公司送达《工作联系函》，载明：根据贵我双方签订的《租赁合同书》及补充协议，贵公司应付我公司2018年8月份租金544298.81元、2018年9月份租金544298.81元，该两个月租金合计1088597.62元。贵公司于2018年9月19日通过“叶亿”付来租金246001.37元。因此，贵公司还欠2018年8月租金298297.44元、2018年9月租金544298.81元，合计842596.25元未付。请贵公司在2018年9月20日前付清该项未付租金842596.25元及《租赁合同书》及补充协议约定的滞纳金给我公司，以便我公司转付给业主。另一，贵公司在未支付2018年8月、2018年9月两个月租金的情形下而对上列付来租金注明支付2018年9月租金尾款的行为，我公司不予认可。我公司特此向贵公司声明：无论过去、现在或者将来，我公司对贵公司未足额付清发生在先租金的情形下，而将某项租金单方指定用于支付发生在后租金的行为不予认可，无论贵公司何时支付的租金，我公司均按租金发生的先后顺序来结算租金。贵公司未在每月8日前足额付清当月租金的，均应按《租赁合同书》及补充协议的约定承担违约责任。另二，我公司再次重申，在未征得业主书面同意之前，无论过去、现在或者将来，贵公司未在每月8日前足额支付租金的行为，均属违反《租赁合同书》及补充协议的约定。我公司收取贵公司支付的租金，不代表我公司或者业主认可贵公司的行为。请贵公司严格遵守《租赁合同书》及补充切、议的约定，务必于每月8日前足额付清当月租金给我公司，以减少贵公司与业主的矛盾。2019年4月1日，原告通过EMS邮政特快专递向被告送达《通知》，称因贵公司拖欠2018年12月（还欠506895.06元）、2019年1月至3月租金及拖欠补充协议约定的补偿金，业主代表一致决定解除与贵公司的租赁关系，为此，我公司正式通知贵公司自2019年4月1日起解除我公司与贵公司于2012年5月8日签订的《租赁合同》及于2018年3月12日签订的《补充协议》，请贵公司在2019年4月15日前履行完毕下列义务：一、付清拖欠的租金、补偿金、违约金、滞纳金、水电费及其他应由贵公司承担的费用给我公司。二、腾空并在外观完好、场所干净、能正常运转的条件下交回租赁物业、设备、设施、装修物给我公司。原告向本院提交中国建设银行个人账户收入交易明细，显示被告委托案外人叶某向原告法定代表人彭某芳转账的情况：2018年3月16日转账支付2018年3月租金446459.85元、2018年4月13日转账支付2018年4月部分租金200000元、2018年4月24日转账支付2018年4月租金344898.81元、2018年5月22日转账支付2018年5月租金300000元、2018年5月23日转账支付2018年5月租金220298.81元、2018年5月24日转账支付2018年5月租金22000元、2018年5月25日转账支付2018年5月租金尾款2000元、2018年6月20日转账支付2018年6月部分租金300000元、2018年7月2日转账支付2018年6月租金尾款51702.56元、2018年8月1日转账支付2018年7月租金70000元、2018年8月3日转账支付租金70000元、2018年8月6日转账支付租金100000元、2018年8月7日转账支付60000元、2018年8月14日转账支付100000元、2018年9月19日转账支付2018年8、9月租金尾款246001.37元、2018年10月10日转账支付2018年10月部分租金100000元、2018年10月23日转账支付2018年10月部分租金100000元、2018年11月10日转账支付2018年10月租金尾款133702.56元及2018.11月部分租金100000元、2018年11月26日转账支付2018年11月部分租金50000元、2018年12月3日转账支付2018年11月租金50000元、2018年12月6日转账支付2018年11月部分租金50000元、2018年12月18日转账支付2018年11月部分租金100000元，合计3217063.96元。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交招商银行账户历史交易明细表、转账汇款电子回单，显示被告委托案外人叶某向原告法定代表人彭某芳转账的情况：2018年10月3日转账支付200000元、2018年12月21日转账支付2018年11—12月租64298.81元、2018年12月25日转账支付2018年12月部分租金100000元、2018年12月28日转账支付2018年12月部分租金100000元、2019年1月3日转账支付2018年12月租金100000元、2019年1月18日转账支付2018年12月部分租金200000元、2019年1月31日转账支付2019年1月部分租金84500元、2019年3月22日转账支付2019年1月租金50000元、2019年3月23日转账支付2019年1月租金50000元、2019年3月26日转账支付2019年1月部分租金80000元、2019年3月30日转账支付2019年1月部分租金30000元、2019年4月10日转账支付2018年12—2019年1月租金500000元、2019年4月17日转账支付2019年1月租金100000元、2019年4月30日转账支付2019年3月1—3楼租金300000元，合计1958798.81元。原告向本院提交中国建设银行单位客户专用回单，显示被告惠州市××××商业管理有限公司于2018年6月23日向原告转账支付2018年6月部分租金344898.81元、2018年6月25日转账支付108297.44元、2018年6月30日转账支付50000元、2018年7月13日转账支付192596.25元、2018年10月8日转账支付2018年10月租金50000元、2018年10月30日转账支付100000元、2018年11月3日转账支付2018年10月租金42596.25元、2018年11月16日转账支付100000元、2018年12月13日转账支付2018年11月租金50000元，合计1038388.75元。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交交通银行回单，显示被告于2019年1月31日向原告转账支付2019年1月租金15500元、2019年2月22日向原告转账支付2019年1月部分租金50000元、2019年4月4日向原告转账支付2019年1月租金50000元，合计115500元。原告向本院提交中国建设银行个人账户收入交易明细，显示2018年7月2日被告委托案外人叶某向原告法定代表人彭某芳转账支付补偿金费用200000元。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交《收据》三张，显示2012年6月19日向原告交纳业主签约保证金71784元、2012年7月24日向原告交纳业主押金60000元、2018年3月28日向原告交纳履约保证金562200元，合计693984元。原告向本院提交本院提交xx江北签约保证金表、业主签约补偿费、补充协议、意向书、收据，拟证明被告同意支付13户商铺业主签约保证金（由xx承担在恢复间隔保证金）71784元及2户商铺业主签约保证金（由xx承担在恢复间隔保证金）60000元，已由原告先垫付给业主，款项用途不是支付租金。原告向本院提交中国建设银行网上银行转账汇款电子回单，显示原告法定代表人彭某芳于2018年10月8日向朱运松转账65000元、向黄某云转账62000元、向周瑜燕转账55000元，合计182000元。原告向本院提交委托代理合同，拟证明原告委托广东百德律师事务所指派律师应诉出庭，需支付律师费87488元，已支付律师费43744元。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交核准注销登记通知书，显示2019年9月26日惠州市惠城区××监督管理局核准惠州市××××商业管理有限公司江北分公司的注销申请。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交落款日期为2019年9月27日的《协议》，拟证明被告存放在人乐居物业商场的产品折价人民币15万元，用于冲抵被告欠款中的15万元。2019年3月18日，被告惠州市××××商业管理有限公司通过EMS邮政特快专递向原告送达《xx商场撤场沟通函》，称春节前后经与物业及业委会沟通，我司去年底提出退四楼诉求，因得不到回复，后提出撤场申请也未正面回应，造成我司后续工作开展难度。近期得到透露会出现小业主不稳定因素、法院干涉等不利于商场过渡期经营问题，只会将商场推向立即空场命运。请物业及业委会谨慎处理。经我司多次内部测算，在四楼不退情况下，即便①自2019年1月1日起，租赁期间内每月综合租金水平将至20元/平方米；②增加六个月的免租期，在剩余租赁期间每年分摊使用；③对《补充协议》（协议编号：JAJJxxJ2018001）第一条所约定的补偿金予以一半减免。我司未来依然每年亏损一百多万。为保留惠州市××××品牌和考虑物业延续性，如贵司对以上的基本条件能达成共识，我司促成股东会同意继续保留经营。如未达成共识我司将2019年6月30日撤场。①自2019年1月1日起过渡期内，按原合同补充协议标准按撤掉四楼缴纳一至三楼租金，直到过渡期结束；②过渡期结束后，如贵司仍未找到第三方接盘，我司可继续协助维持商场运作但不超过2019年8月31日，2019年7月1日至8月31日协助期间的租赁费用，我司不予支持。最后严正重申，如贵司在2019年3月25日前就上述问题仍未书面明确回复，我司将视贵司同意撤场申请，并按撤场承诺履行相关义务。2019年3月19日，被告惠州市××××商业管理有限公司向惠州市惠州公证处申请对邮寄《xx商场撤场沟通函》的过程进行保全证据，惠州市惠州公证处作出（2019）粤惠惠州第1xx2号《公证书》。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交2019年7月1日原告向被告送达的《关于停水停电通知函》，称因贵司未按合同约定支付租金、补偿费及其他应付费用，我司已于2019年4月1日通知贵司解除与贵司的租赁关系，并要求贵司付清各项应付费用及按合同约定履行腾空、交回义务，但贵司拖欠费用并占用商铺至今。为此，我司再次催告贵司：要求贵司务必在2019年7月1日前付清拖欠的各项费用并按合同约定向我司履行腾空、交回义务。否则7月2日停止水电供应。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交照片，拟证明因原告单方的锁门及停水停电行为，场地已于2019年7月2日由原告收回并实际控制。被告惠州市××××商业管理有限公司向本院提交聊天记录，拟证明被告持续与人乐居业主沟通租赁事宜，各方正处于协商的过程。庭后经本院传唤，原告在询问笔录中称第二项诉请的设备、设施、装修物是指合同约定原有的电梯、场所、水电设施及另一部分被告租赁期间增设的设备、设施。上述设备还在租赁场所内，被告已搬走了没有正式交接，现在业主们自己上锁。按照约定每月租金单价为35元平方米，面积为16063.23平方米计算，扣减办公室优惠5250元（按照合同约定300平方米办公室的月租金按同期租金标准减半收取）、预付年租金15166.67元（补充协议约定2013年10月至2022年9月每年的年租金182000元由被告支付给原告，被告提前支付的租金在每月应付原告的租金中扣除，故是182000元除以12个月所得），加上1—1006、1007、012/013、039、041、2—094/95、4—001增加的租金2502.43元，计算得出每月租金为544298.81元。因为被告一直都有逾期支付，只是原告从2016年1月开始诉请被告逾期支付租金，所以原告诉请被告支付逾期租金的违约金从2016年1月开始计算，从原告提交的2020年6月26日的xx租赁商铺租金计算说明中附件一2012年10月至2019年3月xx租金应付实付明细表可以体现2012年10月份开始存在逾期支付租金的行为。截至2018年12月的租金被告已付清。被告未足额向原告支付租金，原告有催缴，详见2018年9月20日原告向被告送达工作联系函，平时也有电话催缴租金。2018年7月2日案外人叶某代被告支付至彭某芳账户的200000元是被告支付第一期补偿金430228.96元的200000元。被告惠州市××××商业管理有限公司称，被告的登记住所地仍登记在租赁物业的住所。被告2019年3月19日向原告发出解除合同通知书，约定2019年6月30日撤场，2019年7月1日原告已经将大门上锁，被告无法进出相关场所，都全部移交给原告，相关物品遗留在租赁场所。2018年10月3日转账支付的20万元，其中182000元为预付2018年10月—2019年9月部分小业主的租金，其中30333.34元已抵扣应付原告2018年10月至11月租金，剩余的款项18000元是用于支付租金。被告已向原告支付了租金本金，关于原告诉请2016年的逾期付款违约金已过诉讼时效。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告惠州人乐居物业管理有限公司与被告惠州市××××商业管理有限公司签订的《租赁合同书》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，受法律保护，原告已按约定将涉案的场地提供给被告使用，被告应履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。鉴于被告惠州市××××商业管理有限公司经原告多次催告后未及时交清租金，因此，原告依法可以解除与被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》，本院确认涉案《租赁合同书》及《补充协议》已于2019年4月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告惠州市××××商业管理有限公司2018年3月1日至2019年7月1日应支付的租金为9253079.77元（544298.81元×17个月），扣除被告已支付租金6577651.52元（3217063.96元＋1958798.81元＋1038388.75元＋115500元＋97900元＋150000元），因被告确认2018年10月9日转账支付的20万元中仅有48333.34是用于支付原告租金，被告还应向原告支付租金2827094.91元。关于原告主张被告自应付租金日起至付清租金日止按每日万分之五支付逾期支付租金违约金和主张被告支付相当于两个月租金的违约金1088597.62元。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的规定（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。的规定，原、被告约定的违约金及滞纳金是相同性质的处罚条款，该两项处罚条款属于重复计算，原告主张的违约金金额已远远超过了上述的规定，因此本院仅支持双方约定被告支付相当于两个月租金的违约金1088597.62元的诉请。关于原告诉请被告立即腾空并在外观完好、场所干净、能正常运转的条件下交回租赁物业、设备、设施、装修物的问题，因涉案场地已于2019年7月2日被原告上锁并停水、停电，且涉案的设备、设施、装修物仍在租赁场所内，被告存放在涉案场地的产品亦与原告达成协议，故原告的该项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付拖欠的补偿金1422618.4元及违约金，根据原、被告签订的《补充协议》约定原告同意被告按照原合同十年租赁期间的平均租金标准，向原告支付三个月租金作为补偿金，具体金额待双方核算确认之后按本协议约定支付，但原告向本院未提交证据证明双方已对该补偿金的具体金额进行核算确定，故原告的该项诉请，本院不予支持。原告诉请的律师费87488元，原告向本院提交的证据不足以证明双方对该费用的承担有所约定，故原告的该项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告惠州市××××商业管理有限公司、被告惠州市××××商业管理有限公司江北分公司登记的住所地应变更至租赁物业以外的场所，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，公司变更住所地的，应该向工商行政部门申请，由工商部门进行登记处理，因此原告应向工商部门投诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的规定（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州人乐居物业管理有限公司与被告惠州市××××商业管理有限公司签订的《租赁合同书》（合同编号：2012）及《补充协议》（协议编号：JAJJRLJ20xx001）已于2019年4月1日解除。二、被告惠州市××××商业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州人乐居物业管理有限公司支付租金2827094.91元及违约金1088597.62元（上述应付费用应先抵扣被告已交纳的保证金562200元）。三、驳回原告惠州人乐居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50266.45元（原告已预交47690元），由原告惠州人乐居物业管理有限公司负担12140.91元，被告惠州市××××商业管理有限公司负担38125.54元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2018年3月13日惠州人乐居物业管理有限公司（甲方）与惠州市××××商业管理有限公司（乙方）签订的《补充协议》（协议编号：JAJJRLJ20xx001）第四条第2项约定，考虑到商场经营每年约30%的铺位因调整而容易出现空置期和装修期，在乙方没有拖欠租金的情况下，甲方同意就铺位调整出现的空置期、装修期给予乙方两个月的免租期支持，即2019年2月、2020年2月分别给予乙方免租月（在乙方没有拖欠租金的情况下，免租期当月全部综合租金免收）。免租期过后，如乙方拖欠租金并经甲方书面催告后七天内仍未缴付的，乙方须向甲方返还之前已享有的免租期全部综合租金，并自当月应付租金日起至乙方付清租金给甲方日止按应付未付金额每日万分之五支付滞纳金给甲方。本院认为，本案系租赁合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人应否向被上诉人支付2019年7月的租金；上诉人主张2019年2月的免租应否获得支持。具体评析如下：对于上诉人应否向被上诉人支付2019年7月的租金的问题。上诉人认为2019年7月2日被上诉人对案涉租赁物业单方锁门及停水停电，故主张其无需支付2019年7月的租金544298.81元。对此，本院认为，一审认定上诉人应向被上诉人支付2018年3月1日至2019年7月1日的租金并无不当，本院予以维持，但一审法院计算2018年3月1日至2019年7月1日应付租金9253079.77元（544298.81元×17个月）不当，本院予以纠正，实际应为2018年3月1日至2019年7月1日应付租金8708780.96元（544298.81元×16个月）。上诉人主张其无需支付2019年7月的租金544298.81元，本院予以支持。综上，上诉人还应向被上诉人支付租金2282796.1元（2827094.91元-544298.81元）。对于上诉人主张2019年2月的免租应否获得支持的问题。依据2018年3月13日惠州人乐居物业管理有限公司与惠州市××××商业管理有限公司签订的《补充协议》第四条第2项的约定，在上诉人没有拖欠租金的情况下，被上诉人就铺位调整出现的空置期、装修期给予2019年2月及2020年2月免租期支持。在上诉人拖欠租金的情况下，上诉人主张扣减2019年2月租金544298.81元，本院不予支持。综上所述，原审判决处理不当，依法应予纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3616号民事判决书第一、三项；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3616号民事判决书第二项为：惠州市××××商业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向惠州人乐居物业管理有限公司支付租金2282796.1元及违约金1088597.62元（上述应付费用应先抵扣惠州市××××商业管理有限公司已交纳的保证金562200元）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50266.45元（惠州人乐居物业管理有限公司已预交47690元），惠州人乐居物业管理有限公司负担16495.31，惠州市××××商业管理有限公司负担33771.14元。二审受理费14597.38元（惠州市××××商业管理有限公司已预交），由惠州市××××商业管理有限公司负担7298.69元，惠州人乐居物业管理有限公司负担7298.69元，惠州市××××商业管理有限公司多缴纳的诉讼费7298.69元，待执行时予以抵扣，本院不予退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年三月三日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。