上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23881号原告：上海森新实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐贵珍，总经理。委托诉讼代理人：栗小东，上海疁城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑，上海疁城律师事务所律师。被告：吴玉强，男，汉族，1977年10月11日出生，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：吴小燕(被告的妻子)，女，1978年4月4日生，汉族，户籍地江西省南昌市。第三人：上海市嘉定区教育资产管理中心，住所地上海市嘉定区复华路XXX号。法定代表人：王浩，主任。委托诉讼代理人：殷益。原告上海森新实业有限公司(以下简称森新公司)与被告吴玉强、第三人上海市嘉定区教育资产管理中心(以下简称教育资产管理中心)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森新公司的委托诉讼代理人栗小东、黄剑参加了第一、二次庭审。被告吴玉强的委托诉讼代理人吴小燕、第三人教育资产管理中心的委托诉讼代理人殷益参加了第二次庭审。被告吴玉强经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告立即携其财产从上海市嘉定区塔城路XXX号XXX幢一层房屋内搬离(共6间店面)，并将上述房屋返还给原告；2、被告支付房屋占有使用费，自2020年1月1日起至搬离之日止,按照每月37,000元的标准计算,暂计算至2020年8月31日为296,000元。事实与理由：被告与原告于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于嘉定区塔城路XXX号一层的6间商铺(以下简称涉案商铺)出租给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日到期。合同到期后，原告未与被告续签合同。2020年6月1日，原告收到大房东本案第三人教育资产管理中心的通知，要求原告在2020年6月30日前将涉案商铺返还给教育资产管理中心。2020年6月10日，原告向被告当面送达了书面告知书，告知被告应于2020年6月30日之前搬走，但被告仍未搬离。涉案商铺仍由被告实际使用。原告无奈起诉。被告吴玉强在第二次庭审中辩称：被告的房屋使用费支付至2020年1月30日。2020年6月10日原告通知被告2020年6月30日前搬离，但被告根本来不及搬，且被告对店铺进行了装修，如果原告要求被告搬离，则原告应对被告的损失进行补偿。第三人述称：第三人与原告间有合同关系，与被告间无合同关系，被告如果要装修补偿应当向原告主张，与第三人无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，森新公司(出租人、甲方)与吴玉强(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方在嘉定区塔城路XXX号有房屋出租，乙方因业务需要向甲方承租房屋一间。经双方商定，租赁期限暂定1年，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日。乙方所租房屋仅作经营使用。乙方承租的房屋，年租金为445,000元。乙方使用房屋时，需先付三押一给甲方，使用满三个月后交付年租金25%给甲方，以后各期租金按此类推交付。为提高乙方对所租房屋的使用责任心，甲方在始租时向乙方收取房屋的使用保证金2万元。乙方在承租期满退房时，甲方须对乙方所租房屋进行验核，如乙方所租房屋确属完好，甲方则将乙方交付使用的保证金如数退回；如乙方所租的房屋有损坏，乙方必须将房屋维修以后退回甲方，若乙方拖延不修，甲方未能及时将退房完好出租，要自行维修，其发生的房屋修理费按照“多退少补”的原则在甲方退给乙方房屋使用保证金时予以结算。关于违约责任，该合同约定，任何乙方因违约造成对方损失的，均应按合同法规予以赔偿：1、乙方在承租期内不按照本合同有关规定或经营不善造成的，提前解除本合同的，甲方不承担乙方原有所发生的装潢费用。乙方装潢损失全部由自己承担。经甲方同意，乙方有权转让该项目。2、乙方有下列情形之一的，甲方可以随时提前解除合同，并追究乙方的违约责任：不按期支付租金，经甲方催告后10天内仍未缴纳；利用承租房屋进行违法活动。3、在承租期内，乙方退租需提前2个月以书面形式告知甲方，否则视为违约，保证金没收。本合同期满后，甲方房屋仍作出租安排，乙方仍继续承租，甲方应给乙方租借优先权，并另行商谈和签订续租合同。本合同有效期内若遭甲方房屋动拆迁或政府收回另作他用，乙方必须无条件服从并解除租赁关系，所涉及装潢损失全部由乙方承担。2020年6月10日，森新公司向吴玉强发出告知书，称双方租赁合同到期后未续签，涉案商铺目前仍由吴玉强使用，现森新公司收到大房东教育资产管理中心的通知，要求森新公司在2020年6月30日前将涉案商铺返还给教育资产管理中心，故通知吴玉强应于2020年6月30日前将房屋内属于其的一切财物清理搬走，并将房屋退还给森新公司，逾期不清理，视作自愿放弃财物所有权，森新公司有权将其作为废弃物处理，一切损失由吴玉强承担。森新公司认可吴玉强支付租金至2020年1月30日。之后，吴玉强未支付过租金。2020年8月31日，森新公司委托律师向吴玉强发出律师函，要求吴玉强在收到律师函后五日内将房屋内属于其的一切财物清理搬走，并将房屋退还给森新公司；若未在五日内将房屋退还给森新公司，森新公司将采取法律手段，届时吴玉强除退还房屋之外，还要承担因诉讼带来的诉讼费、保全费、律师费、执行费等其他额外费用。另查明，1、涉案商铺的权利人为上海市嘉定区教育局。2、2018年1月2日，教育资产管理中心(甲方、出租方)与森新公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于嘉定区塔城路XXX号中光高级中学门口共18间商铺，面积1020平方米房屋出租给乙方。租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方书面提出续租要求。甲、乙双方约定，该房屋年租金784,129.5元。自2015年起，租金每五年递增5%。乙方每半年支付一次租金，先付后用，每期房屋租金应于实际使用前一个月交付给甲方。如乙方未按约定及时支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金50%支付违约金，经甲方书面催缴仍未支付的，甲方可解除本合同。乙方所租房屋，只限自用，不得转租他人；若甲方发现乙方有转租行为，即视为违约，并将乙方所租房屋全部收回，保证金不予退还。3、2018年10月16日，教育资产管理中心向森新公司发出告知书，告知其经区教育局研究决定合同期届满后收回该校舍，不再续约，要求森新公司依约在合同期满后将房屋返还。4、森新公司认可吴玉强支付了保证金20,000元，但不认可吴玉强支付过房屋租赁的押金。吴玉强庭审中称其支付过房屋租赁的押金，但未提供相应证据。5、森新公司向教育资产管理中心支付租金至2018年12月31日，之后未支付过房屋使用费。6、庭审中，吴玉强与森新公司均确认涉案商铺的位置是上海市嘉定区塔城路XXX号中光高级中学12幢一层由东向西沿街第2、3、4、5、6、7间商铺，共6间。本院认为，森新公司与吴玉强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同于2017年12月31日到期后，双方并未续签，但吴玉强继续使用涉案商铺，且森新公司未提出过异议，故双方之间形成不定期租赁法律关系，当事人可以随时解除合同。2020年6月10日，森新公司曾向吴玉强发出过告知书，告知吴玉强应在2020年6月30日前搬离并返还房屋，该告知书成功送达。故应当确认双方的不定期租赁关系于2020年6月30日解除。不定期租赁关系解除后，吴玉强应携财产搬离并将涉案商铺返还森新公司。若吴玉强仍然继续占有使用涉案商铺，则应当向森新公司支付房屋使用费。森新公司主张按照37,000元/月的标准支付可予支持。庭审中，双方确认吴玉强实际支付租金至2020年1月30日。故吴玉强需向森新公司支付2020年1月31日至2020年6月30日的租金185,416元。自2020年7月1日起，吴玉强需按37,000元/月的标准向森新公司支付房屋使用费至实际返还房屋之日止。吴玉强支付的20,000元保证金，森新公司应予以退还。被告吴玉强无正当理由未参加第一次庭审，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等权利，应承担相应法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海森新实业有限公司与被告吴玉强之间的不定期租赁关系于2020年6月30日解除；二、被告吴玉强应于本判决生效之日起十日内携财产从位于上海市嘉定区塔城路XXX号XXX幢1层6间商铺搬离，并将上述房屋返还原告上海森新实业有限公司；三、被告吴玉强应于本判决生效之日起十日内向原告上海森新实业有限公司支付房屋租金人民币185,416元；四、被告吴玉强应于本判决生效之日起十日内向原告上海森新实业有限公司支付房屋使用费，按照37,000元/月的标准，从2020年7月1日支付至实际返还房屋之日止；五、原告上海森新实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告吴玉强保证金人民币20,000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,740元，减半收取2,870元，由被告吴玉强负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇二一年三月二十九日书记员 梅丽霞附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。