西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6428号原告（案外人）：西安曲江投资建设有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：赵腾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吕洋波，男，1981年8月24日出生，汉族，该公司法务专员，住西安市新城区。被告（申请执行人）：骆亦强，男，1985年8月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告（被执行人）：吴庆升，男，1957年8月26日出生，汉族，住西安市新城区。被告（被执行人）：郭娟，女，1981年5月16日出生，汉族，住西安市碑林区。原告西安曲江投资建设有限公司（以下简称曲江投资建设公司）与被告骆亦强、被告吴庆升、被告郭娟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲江投资建设公司的委托诉讼代理人吕洋波，被告骆亦强、被告郭娟到庭参加诉讼，被告吴庆升经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告曲江投资建设公司向本院提出诉讼请求：不得执行西安曲江投资建设有限公司所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房产。事实与理由：被告郭娟于2013年2月1日与原告签订登记号为Y13012556的《商品房买卖合同》，郭娟向原告购买西安恒大绿洲49幢11904号商品房一套。后因郭娟违约，原告将郭娟起诉至西安市雁塔区人民法院，主张解除《商品房买卖合同》。西安市雁塔区人民法院经审理，于2018年4月27日作出（2017）陕0113民初11573号民事判决，判令：一、解除曲江投资建设公司与郭娟签订的《商品房买卖合同》（登记号Y13012556）；二、郭娟在判决生效后十日内协助曲江投资建设公司办理《商品房买卖合同》（登记号Y13012556）的备案注销手续。判决生效后，原告向西安市雁塔区人民法院申请强制执行，执行过程中发现西安市莲湖区人民法院已对案涉房屋进行了预查封，原告认为雁塔法院作出的（2017）陕0113民初11573号民事判决虽然在西安市莲湖区人民法院预查封之后，但原告对预查封的房屋享有所有权，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、西安市莲湖区人民法院对案涉房屋的预查封不能限制原告行使合同解除权。预查封的效力限制的是郭娟处分诉争房屋的权利，并不当然等同于限制郭娟与原告关于诉争房屋买卖的合同权利，《商品房买卖合同》及补充协议约定了原告享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺原告的合同解除权。二、西安市莲湖区人民法院对案涉房屋的预查封，依据的是备案登记在郭娟名下的《商品房买卖合同》，案涉房屋至今未办理不动产权证，预查封的对象实质为郭娟基于《商品房买卖合同》所享有的房屋所有权的请求权，在郭娟取得房屋所有权证之前，郭娟的物权期待权基础《商品房买卖合同》已被法院判决解除，郭娟丧失了该请求权，郭娟自始至终无法取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋不享有任何权利，西安市莲湖区人民法院继续查封案涉房屋已无事实和法律依据。被告骆亦强辩称，西安市莲湖区人民法院采取查封措施在先，原告在雁塔法院起诉解除合同在后，原告对案涉房产享有的民事权益不能排除其与郭娟借款案的执行。被告郭娟辩称，其已向原告支付房屋首付款421357元，向中国农业银行西大街支行归还银行按揭款100000余元。后因没有偿付能力，有一段时间未归还银行贷款，其有能力归还时原告拒不让其归还。原告在西安市雁塔区人民法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，其并未参加该案诉讼，西安市雁塔区人民法院缺席作出判决解除合同。目前其只有案涉房产一套住房，认为《商品房买卖合同》不应解除。被告吴庆升未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2017年7月14日，骆亦强就其与郭娟、吴庆升民间借贷纠纷申请诉前财产保全，本院作出（2017）陕0104财保114号民事裁定，并于2017年7月18日查封了郭娟名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房产一套（合同登记号：Y13012556；预售证号：201XXXX）。诉前保全措施作出后，2017年10月24日骆亦强向本院提起民事诉讼，2018年4月25日，本院作出（2017）陕0104民初8349号民事判决，判令郭娟偿还骆亦强借款本金350000元及利息，吴庆升对借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，郭娟、吴庆升未履行生效法律文书确定的义务，2018年9月4日，骆亦强向本院申请强制执行，本院于当日立案，执行案号（2018）陕0104执3035号。2018年10月11日，本院作出（2018）陕0104执3035号执行裁定，继续查封郭娟名下该房产。另查，2013年2月1日，曲江投资建设公司与郭娟签订合同登记号为Y13012556的《商品房买卖合同》，约定，曲江投资建设公司将诉争房屋出售给郭娟，房屋总价款1041357元，郭娟支付首付款421357元，余款办理银行按揭贷款。并约定，在郭娟所购商品房的房屋所有权证办理完毕前，郭娟未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致曲江投资建设公司承担了担保责任的，曲江投资建设公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，郭娟所交的全部款项不予退还。合同签订后，郭娟按合同约定向曲江投资建设公司交纳首付款421357元。后又于2013年2月28日与中国农业银行西安西大街支行签订《个人购房担保借款合同》，向农行西大街支行按揭贷款620000元。中国农业银行西大街支行发放贷款后，郭娟未按约定偿还贷款，截至2018年3月30日，中国农业银行西大街支行从曲江投资建设公司保证金账户扣划本息合计90522.86元。2017年，曲江投资建设公司向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，以其作为担保人履行担保责任代郭娟向中国农业银行西大街支行代付银行贷款为由，诉请解除其与郭娟签订的《商品房买卖合同》。2018年4月27日，西安市雁塔区人民法院作出（2017）陕0113民初11573号民事判决，判令：一、解除曲江投资建设公司与郭娟签订的《商品房买卖合同》；二、郭娟在判决生效后十日内协助曲江投资建设公司办理《商品房买卖合同》的备案注销手续；三、驳回曲江投资建设公司其余诉讼请求。判决作出后，各方均未上诉，该判决已生效。2020年5月14日，曲江投资建设公司向本院提出书面异议，请求不得执行诉争房屋，本院于2020年6月12日作出（2020）陕0104执异67号民事裁定，裁定驳回曲江投资建设公司的异议请求，曲江投资建设公司对该裁定不服，遂提起本案异议之诉。本院认为，本案争议焦点为：曲江投资建设公司依据诉争房屋被查封后作出的另案生效法律文书能否对抗执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定，案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉，在审理时可以参考适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条的规定。第26条第2款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。具体到本案，2017年7月18日，本院即查封了诉争房屋，2017年，曲江投资建设公司在西安市雁塔区人民法院提起诉讼，以其代为履行部分保证责任为由，要求解除其与郭娟签订的《商品房买卖合同》，2018年4月27日西安市雁塔区人民法院作出解除合同的判决，该判决作出时间在诉争房屋被本院查封之后，故曲江投资建设公司依据该判决提出执行异议，要求不得执行案涉房产，不应得到支持。曲江投资公司辩称，本院对涉案房屋的查封是预查封，预查封的效力不能等同于正式查封的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条的规定可知，预查封是在房屋未进行所有权登记的情况下，当满足一定条件时对该房屋作出的执行措施，查封的是被执行人的预期权利，当土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。由此可见，预查封的效力等同于正式查封，曲江投资建设公司以预查封对抗执行的理由亦不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告西安曲江投资建设有限公司要求不得执行位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房产的诉讼请求。案件受理费100元，由原告西安曲江投资建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    长    王  霞审    判    员    岳  鹏审    判    员    冯林林 二〇二一年三月十九日 法  官  助  理    郑晓霞书    记    员    安芯雨 1