四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10191号 原告：成都复地明珠置业有限公司，住所地：成都高新区大源南二街25号1层。 法定代表人：唐冀宁，职务不详。 委托诉讼代理人：田相英，男，1982年8月25日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 被告：马友谊，男，1985年9月11日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 被告：张燕，女，1981年10月4日出生，汉族，住四川省平昌县。 二被告共同委托诉讼代理人：袁雪，四川原石律师事务所律师。 原告成都复地明珠置业有限公司（以下简称复地置业公司）与被告马友谊、张燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告复地置业公司的委托诉讼代理人田相英，被告马友谊、张燕的共同委托诉讼代理人袁雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 复地置业公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除复地置业公司与马友谊、张燕于2016年7月14日签订的《商品房买卖合同》；2.马友谊、张燕立即向复地置业公司支付违约金520382.8元；3.马友谊、张燕在合同解除后立即腾退房屋并配合复地置业公司前往成都市不动产权登记中心办理注销商品房买卖合同备案手续。事实与理由：2016年7月14日，复地置业公司与马友谊、张燕签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由马友谊、张燕购买复地置业公司开发的位于成都高新区金融岛项目12幢23层3号房屋，面积149.2平方米，总价2601914元，支付方式为按揭付款。还约定由复地置业公司为马友谊、张燕按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内如因马友谊、张燕原因，导致银行提前收贷，解除与马友谊、张燕的抵押贷款协议，或要求复地置业公司承担连带清偿责任时，复地置业公司有权解除合同，同时由马友谊、张燕承担总房款20%的违约金并有权在应退还的首付款房款中直接扣除。合同签订后，马友谊、张燕向复地置业公司支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款。2020年3月起，贷款银行中国农业银行成都光华支行要求复地置业公司履行保证担保责任。复地置业公司收到要求后多次联系马友谊、张燕处理断供问题，但一直未处理。 马友谊、张燕辩称，1.我方认为合同有效，依法应当继续履行。首先，复地置业公司已经收到了房屋的全款，已将房屋交付给马友谊、张燕，合同已经真正履行，无法进行解除。其次，由于涉案房屋已被多家法院查封，并且存在抵押权，其合同客观上无法被解除，倘若被解除将严重侵害第三人的合法权益。并且合同继续履行是原则，撤销是例外，为了维护交易的稳定也应当确认合同继续履行；2.违约金以补偿性为主，复地置业公司没有证据证明由于我方的所谓违约导致的损失达到52万元，应当由人民法院依法予以调低；3.由于合同客观上无法被解除，也无法办理商品房买卖合同注销手续，更无从说立即腾退。同时，在复地置业公司没有真正向银行进行代偿之前，是无法向马友谊、张燕进行追偿，其追偿的生效条件并未成就。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年7月14日，复地置业公司（出卖人）与马友谊、张燕（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，其中主要约定：1.该商品房为“复地金融岛”项目12幢1单元23层2303号，建筑面积149.2平方米，总价款2601914元；2.贷款方式付款：买受人于2016年7月15日前支付首期房价款651914元，余款1950000元向中国农业银行股份有限公司成都光华支行申请贷款支付，期限20年；3.出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；4.无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后10日内配合出卖人撤销预售备案。 合同附件四为“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”，主要约定：1.出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内若出现以下情形：1）如因买受人逾期还款导致出卖人存在代偿风险的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应承担总房价款20%的违约金，该违约金由出卖人在合同解除后从应退给买受人的房款中相应扣除；2）如买受人逾期还款导致出卖人已承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代偿款，……同时出卖人有权解除本合同；3）如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同或提前收贷，并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金，同时出卖人有权解除本合同。 合同签订后，马友谊、张燕向复地置业公司支付了首付款651914元，中国农业银行股份有限公司成都光华支行向马友谊、张燕发放了个人住房贷款1950000元。 2020年3月28日，中国农业银行股份有限公司成都光华支行向复地置业公司发出《履行担保责任通知书》，载明：马友谊于2016年8月4日同我行签订《个人购房担保借款合同》，向我行借款，按揭购买高新区环岛路1200号12幢1单元23层2303号住宅，由贵公司为该笔借款提供连带担保责任。截至2020年3月28日，借款人已连续多期未按期足额偿还我行借款本息，根据合同约定及法律规定，要求贵公司承担连带保证责任。请于2020年3月31日前支付该笔借款逾期贷款本息73063.93元。 2020年8月5日，中国农业银行股份有限公司成都光华支行向成都市青羊区人民法院提出诉讼，以马友谊、张燕、复地置业公司为共同被告。要求马友谊、张燕归还借款本金，承担利息、罚息等费用，复地置业公司承担连带保证责任。2020年12月8日，法院作出（2020）川0105民初9893号民事判决，判决：马友谊、张燕偿还中国农业银行股份有限公司成都光华支行借款本金1744340.87元及相应的利息、罚息、复利；复地置业公司对马友谊、张燕的上述第一项支付义务承担连带担保责任，复地置业公司承担责任后，有权向马友谊、张燕追偿。目前该案已生效。 另查明以下事实： 1.2016年8月1日，复地置业公司为涉案房屋进行了商品房买卖合同签约备案登记，备案至马友谊、张燕名下。 2.根据2020年12月28日，案涉房屋的信息查询记录显示，案涉房屋上存在巴中市巴州区人民法院、四川省平昌县人民法院、成都市青羊区人民法院的多个案件查封。 3.复地置业公司截止法庭辩论终结前，未向中国农业银行股份有限公司成都光华支行进行代偿，表示拟在（2020）川0105民初9893号民事判决生效后进行代偿。 4.目前案涉房屋已交付马友谊、张燕，尚未办理产权证。 以上事实有双方当事人身份信息、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《履行担保责任通知书》、民事判决书、信息查询结果以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，复地置业公司与马友谊、张燕签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1.本案的法律适用；2.双方约定解除合同的条件是否成就；如果判决支持解除购房合同时，约定的赔偿金是否支持。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定 二、双方约定解除合同的条件是否成就 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定。复地置业公司与马友谊、张燕在合同中约定：“如因买受人逾期还款导致出卖人存在代偿风险的，出卖人有权解除本合同；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同或提前收贷，并要求出卖人承担代偿责任的，……出卖人有权解除本合同”。中国农业银行股份有限公司成都光华支行于2020年3月28日向复地置业公司发出《履行担保责任通知书》，要求复地置业公司承担保证责任；并于2020年8月5日提出诉讼，要求马友谊、张燕归还全部借款本金，承担利息、罚息等费用，复地置业公司承担连带保证责任。最终经法院判决确定马友谊、张燕偿还中国农业银行股份有限公司成都光华支行借款本金1744340.87元及相应的利息、罚息、复利；复地置业公司承担连带担保责任。虽目前复地置业公司尚未履行代偿义务，但也满足了合同约定的“存在代偿风险”与“借款合同提前收贷”条件，故约定的解除合同的条件已成就，复地置业公司有权解除合同。 关于案涉房屋被查封能否影响复地置业公司行使解除权的认定。本院认为，由于马友谊、张燕与案外人间的纠纷，案涉房屋被人民法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因马友谊、张燕尚未取得案涉房屋所有权，故本案所涉查封均为预查封。预查封的基础在于马友谊、张燕依约可能取得案涉房屋所有权，即马友谊、张燕基于案涉《商品房买卖合同》而享有的物权期待权，而该权利的实现是以双方当事人对《商品房买卖合同》的正常履行最终完成为前提。如马友谊、张燕依约取得案涉房屋所有权，则预查封转为正式查封，如马友谊、张燕不能依约取得案涉房屋所有权，则预查封不能转变为正式查封。因此，预查封并不当然限制《商品房买卖合同》的各方相对人对合同权利义务的行使，而是受案涉《商品房买卖合同》相对人行使合同权利或履行合同义务的影响。在现行法律并未明确规定存在预查封时合同相对人就不能依约行使合同解除权的情况下，人民法院进行的预查封并不能导致复地置业公司约定解除权的丧失。故复地置业公司有权解除案涉合同，载有解除合同意思表示的起诉状副本于2020年12月24日送达马友谊、张燕，合同于此时解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，复地置业公司基于解除合同后请求马友谊、张燕腾退房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。同时复地置业公司与马友谊、张燕在合同中约定：“无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后10日内配合出卖人撤销预售备案”，该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对复地置业公司要求马友谊、张燕协助其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续的请求予以支持。 关于复地置业公司要求马友谊、张燕支付违约金问题。合同约定因马友谊、张燕未能按期偿还贷款，导致复地置业公司解除本合同的，马友谊、张燕应支付总房款的20%的违约金，即520382.8元。本院认为，违约金以补偿性为主，惩罚性为辅。从本案房屋购买的2016年至今，房价已大幅上涨，复地置业公司收回房屋的价值不止购买价格，不存在损失，因此本院对复地置业公司主张的违约金不予支持。 关于马友谊、张燕已经支付的首付款以及已经偿还的贷款是否应返还的问题，因马友谊、张燕未向本院提起反诉主张返还，本案中不能进行处理。马友谊、张燕可与复地置业公司另行处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都复地明珠置业有限公司与被告马友谊、张燕于2016年7月14日签订的位于成都高新区环岛路1200号“复地金融岛”项目12幢1单元23层2303号房屋的《商品房买卖合同（预售）》于2020年12月24日解除； 二、被告马友谊、张燕于本判决生效之日起十日内腾退案涉房屋并向原告成都复地明珠置业有限公司返还； 三、被告马友谊、张燕于本判决生效之日起十日内协助原告成都复地明珠置业有限公司办理备案号为2374953的《商品房买卖合同（预售）》备案注销登记； 四、驳回原告成都复地明珠置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取13808元，由被告马友谊、张燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年三月二日 书记员  曾娜