贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终265号上诉人(一审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：龙群美，女，1983年9月25日出生，苗族，住贵州省凯里市。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）因与被上诉人龙群美，一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。上诉人享有涉案房屋的抵押权，且已经过法院确认。本案被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“但司法解释另有规定的除外”权利。二、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权不能对抗具有物上优先权的受偿权，不能排除法院执行优先债权。上诉人对涉案房屋享有抵押权。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人于一审时未提供证据证明其符合商品房消费者的身份和具备商品房消费者权利，不符合以上规定，故一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人龙群美庭审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。被上诉人与一审被告大地联创公司所签的购房合同合法有效，购房款亦已付清，以及合法占有，使用涉案房屋。虽未办理过户登记，但错不在被上诉人。一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定所做的判决合理合法。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告龙群美系凯里市住房业主。被告大地联创公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创公司共同签订《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创公司就债务重组事宜分别签订《债务重组协议》与《抵押协议》，约定华融贵州分公司对大地联创公司的债务重组，大地联创公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创公司办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括7栋13层1302号住房在内）。龙群美得知自己所购的“大地春城”小区7栋13层1302号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔（2601执异130号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创公司未到庭参加诉讼，未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2014年4月10日，以大地联创公司为出卖人、龙群美为买受人就商品房买卖事宜签订编号为2012-Ｚ-266的《商品房买卖合同》。合同约定：1、龙群美购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积173ｍ2，总价款555849元；2、买受人应在合同签订之日向出卖人支付首期房款355849元，余款200000元以银行按揭支付。3、大地联创公司在2014年12月31日前交付所售房屋；4、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，大地联创公司于同日将涉案商品房买卖合同交由凯里市房地产事业管理局备案。龙群美于2014年10月28日已全部交清购房款。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于龙群美对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，龙群美在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《收据》、《转帐凭证》、《刷卡凭条》、《借款合同》、大地春城物业服务中心出具的《接房证明》等，足以证明龙群美与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在一审法院查封之前，且房屋由龙群美居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，龙群美对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司辩称涉案房屋买卖合同签订时间系在办理在建工程抵押证之后。一审法院认为龙群美足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，则龙群美为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。大地联创公司经传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，被上诉人向本院提交贵州省不动产登记查询结果一份证据材料，拟证明被上诉人名下除涉案房屋外并无其他房产，涉案房屋是其唯一住房。经质证，上诉人对该证据材料的真实性无异议，但认为该证据材料不能证明是其唯一住房的事实。经审查，本院对该证据材料予以采信。本院二审查明的事实除与一审查明的事实基本一致外，另查明，被上诉人在凯里地区除了购买的涉案房屋外，无其他住房。本院认为，本案二审的主要争议焦点：被上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已在法院查封涉案房屋之前就与一审第三人大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，并且支付了全部购房款，被上诉人除了所购的涉案房屋外，并无其他住房，完全符合以上第二十九条规定的三种情形。因此，被上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年三月五日法官助理梁红云书记员汪玲