江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1104民初1068号原告：费田，男，1996年1月18日生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：饶明海，江西时空律师事务所律师。被告：江西欣凯房地产开发有限公司，住所地江西省上饶高铁经济试验区，统一社会信用代码9136110007426333ＸＧ。法定代表人：施小荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林上鑫，系该公司法务总监。委托诉讼代理人：林志朋，系该公司法务。被告：李德明，男，1978年3月15日生，汉族，住江西省上饶高铁经济试验区。被告：史小炎，男，1964年3月6日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告费田与被告江西欣凯房地产开发有限公司、李德明史小炎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告费田及其委托诉讼代理人、被告江西欣凯房地产开发有限公司法定代表人施小荣及其委托诉讼代理人林上鑫、林志朋、被告史小炎到庭参加诉讼，被告李德明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告费田向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决三被告共同返还原告购房款170,000元，违约金68,000元（违约金从2019年3月1日起算至2020年10月31日止共20个月），合计人民币23.8万元，从2020年11月1日起至购房款付清之日止以购房款170,000元为基数按月利率2%继续计算违约金；2、本案诉讼费、律师费由三被告承担。事实与理由：原告于2019年3月1日与被告江西欣凯房地产开发有限公司签订《认购协议书》，约定购买欣凯?龙湾家园小区30号楼1单元401室房屋，总价款为774,570元，当日交纳定金20,000元，原告又分别于2019年4月30日、同年6月16日和同年6月17日共计交纳购房款170,000元。因被告至今尚未取得预售证，无法为原告办理备案登记，又因被告对外举债，房产又被其他债权人查封，导致原告无法实现合同目的，三被告于2019年8月5日共同向原告出具承诺书，承诺在2019年8月30日前退还原告购房首付款170,000元，逾期则从首付款交款之日起按每月2%违约金进行赔偿，并承担相应诉讼费、保全费和律师费。从三被告出具承诺书后至今已一年有余，虽经原告多次催讨，三被告也未兑现承诺。综上，原告认为，因原告无法实现合同目的，三被告向原告作出的承诺合法有效，应当予以履行。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告江西欣凯房地产开发有限公司辩称，1、实际欠款人为被告江西欣凯房地产开发有限公司，案涉承诺书明确载明公司退还原告费田购买首付款，故原告请求三被告共同承担还款责任的诉请没有事实与法律依据；2、承诺书所约定的月利率2%的违约金已经高于一年期贷款市场报价利率四倍，故依法应当予以核减；3、违约金的起算日期应该从2019年9月1日起而不是起诉书中的2019年3月开始，理由为承诺书所约定的还款退款之日是2019年8月30日，即从2019年9月1日起才产生逾期付款的事实；4、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条规定，不能推定被告李德明、史小炎为承担保证责任。被告李德明未到庭答辩，未提交证据。被告史小炎辩称，其系为被告江西欣凯房地产开发有限公司主管工程的副总经理，被告李德明系公司主管销售的副总，两人系以公司经办人的身份在案涉承诺书中签名，故应当驳回原告要求被告史小炎、李德明承担还款责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告费田和被告江西欣凯房地产开发有限公司于2019年3月1日签订《认购协议书》，约定原告向被告江西欣凯房地产开发有限公司购买欣凯?龙湾家园小区30号楼1单元401室房屋，总价款为774,570元。认购协议书签订当日，原告向被告江西欣凯房地产开发有限公司交纳定金20,000元，后原告又分别于2019年4月30日，同年6月16日和同年6月17日各交纳购房款50,000元，共计缴纳170,000元。后经协商，双方同意解除《认购协议书》，被告江西欣凯房地产开发有限公司2019年8月5日出具承诺书，承诺书载明：“我公司承诺在2019年8月30日前退还购房者费田购房首付款壹拾柒万元整。如未对（兑）现承诺，按首付款交款之日起按违约金月2%赔偿。若造成诉讼的则由我公司承担诉讼费、保全费、律师费等所有费用”。被告江西欣凯房地产开发有限公司在落款处加盖公司印章，被告李德明、史小炎亦在承诺书中签字。原告因未收到任何退回的购房款及违约金，故诉至法院。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的认购协议书一份、收款收据四份、承诺书一份等证据相佐证，且经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原告费田与被告江西欣凯房地产开发有限公司是签订《认购协议书》，双方形成房屋买卖合同关系，该合同关系合法有效，后双方协议解除房屋买卖合同关系，被告江西欣凯房地产开发有限公司承诺返还170,000元购房款，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，被告江西欣凯房地产开发有限公司未按约履行付款义务，已经构成违约，故本院对原告要求被告江西欣凯房地产开发有限公司返还原告购房款170,000元的诉讼请求予以支持。关于被告李德明、史小炎共同还款的问题。房屋买卖合同的主体，案涉房屋买卖合同关系发生在原告与被告江西欣凯房地产开发有限公司之间，案涉承诺书也载明“我公司承诺”，给基于合同的相对性，原告只能向被告江西欣凯房地产开发有限公司主张权利；被告李德明、史小炎虽在承诺书上签名，但未并表明被告李德明、史小炎有承担共同还款责任的意思表示，原告又未提供其他证据可推定被告李德明、史小炎应当承担还款责任，综上，本院对原告要求被告李德明、史小炎承担共同还款责任的诉讼请求不予支持。关于违约金的问题，被告江西欣凯房地产开发有限公司承诺未按约退还购房款则从首付款交款之日起按月利率2%支付违约金，系其真实意思表示，该违约金并不过分高于原告的损失，且违约金的起算日期亦不违反法律规定，故结合原告实际交款日期，本院认定违约金为：20,000元为基数从2019年3月1日起按月利率2%计算至购房款还清之日止；50,000元为基数从2019年4月30日起按月利率2%计算至购房款还清之日止；50,000元为基数从2019年6月16日起按月利率2%计算至购房款还清之日止；50,000元为基数从2019年6月17日起按月利率2%计算至购房款还清之日止。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此《中华人民共和国民法典》虽然自2021年1月1日起施行，但因本案纠纷系民法典施行前的法律事实引起，仍应当适用当时的法律、司法解释的规定。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西欣凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告费田购房款170,000元并支付违约金（违约金，从2019年3月1日起以20,000元为基数按月利率2%计算至购房款还清之日止；从2019年4月30日起以50,000元为基数按月利率2%计算至购房款还清之日止；从2019年6月16日起以50,000元为基数按月利率2%计算至购房款还清之日止；从2019年6月17日起以50,000元为基数按月利率2%计算至购房款还清之日止）；二、驳回原告费田的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,870元，减半收取2,435元，由被告江西欣凯房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状的同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号14×××14），上诉期满后七日内仍未预交的，则按自动撤回上诉处理。本案的申请执行的期限为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  占昊鹏二〇二一年三月三十日书记员  余小红