北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初10146号原告（反诉被告）：北京昊成谷地传媒文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园19号1号（平房）103室。法定代表人：刘继明，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，北京市华伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：东斓视觉科技发展（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：王峰，执行董事。委托诉讼代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王鹏，被告之委托诉讼代理人黄长勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告于2020年7月1日签订的《房屋租赁合同书》于2020年10月16日解除；2.要求被告立即腾退位于北京市朝阳区甘露园X号X号平房X号厅A号房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋交还原告；3.要求被告向原告支付2020年2月1日至2020年10月16日的租金853333元；4.要求被告向原告支付房屋占有使用费（按照月租金200000元的标准，自2020年10月17日计算至实际返还房屋之日止）；5.要求被告向原告赔偿违约金500000元。事实和理由：2020年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将涉案房屋出租被告，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金1200000元，租金为半年付。合同签订后，被告仅支付租金100000元及押金200000元。经多次催要，被告拒绝支付后续租金。2020年10月16日，原告向被告发送书面通知，正式解除了涉案合同。根据合同约定，如被告违约，则押金不予退还，故不同意押金抵扣欠付款项。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。原告没有取得房屋产权人的授权，其无权出租涉案房屋。涉案房屋交付被告后，一直由被告使用至今。如果法院判决被告支付违约金，被告认为违约金约定过高，要求酌减。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求确认原、被告于2020年7月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；2.要求原告向被告返还租金100000元、押金200000元。反诉理由如下：涉案房屋产权人系案外人北京公交XX集团（以下简称公交集团），原告承租涉案房屋的租期为2008年4月10日至2018年4月9日，而涉案合同的租期为2020年全年，原告不享有该期间涉案房屋的合法出租权，涉案合同应属无效，原告应向被告返还已支付款项。原告针对反诉辩称，原告对涉案房屋享有完全、合法的出租权，原告与公交集团签订了租赁协议。涉案合同是双方真实意思表示，无论原告是否有出租权，均不影响合同的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年7月1日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同书》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为办公。租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金为1200000元，押金200000元，租金支付方式为押二付六，按半年度付租金，乙方应于本合同签订同时支付第一个半年度的租金600000元，于上一半年度房租到期前支付2020年7月1日至2020年12月31日租金600000元。乙方拖欠租金或其他费用的，视同为乙方违约导致的单方解除合同，甲方有权解除本合同。如乙方未依约按时足额交纳租金及各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付未付款项总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。如本合同终止或解除后，乙方未能如期交还房屋的，乙方应自逾期之日起，按照原租金标准的200%向甲方支付房屋占用费。乙方并应按末期租金总额的千分之三/日的标准向甲方支付违约金。如乙方违约造成合同解除的，乙方已缴纳的履约押金不予退还。合同签订后，被告支付押金200000元及2020年1月1日至2020年1月31日期间的租金100000元，此后未再支付后续租金。涉案房屋现由被告占有使用。庭审中，原告称其于2020年10月16日于涉案房屋门口张贴《解除通知》，故主张涉案合同于当日解除，原告据此提交照片打印件一份佐证。被告对此不予认可，表示其从未收到该通知，根据照片内容可以看出，该通知系被人用手按在了门上，被告有理由相信该通知并未进行张贴，只是为了拍照取证。被告称原告在涉案合同租赁期间不享有涉案房屋的出租权，故主张涉案合同无效；原告对此不予认可，并提交《资产有偿使用协议书》两份佐证，上述两份协议书载明：原告有偿使用公交集团管理的位于北京市朝阳区青年路甘露园19号面积共计11000平米的标的，使用期限分别为2020年1月1日起至2020年7月31日止、2020年8月1日起至2020年12月31日止。2020年4月20日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会发布《关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》，主要内容为：本次减免房租的租用房产的性质为京内市属国有企业房产，是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。减免时限及标准为承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3、4月份两个月的租金。承租用于办公用房的，3月和4月给予租金50%的减免。适用范围为：1.符合我市城市功能定位、不在疏解整治范围且经营困难的在京注册的中小微企业及在京取得营业执照且在2019年有完税证明的个体工商户；2.受疫情影响严重且在京注册的餐饮、便利店、美容美发、家政4类生活性服务业企业以分公司形式设立的连锁直营门店，分公司或门店符合本条规定享受房租减免的中小微企业相关条件要求且承担房租费用的，参照中小微企业房租减免政策执行。关于转租行为的规定，转租方为为中小微企业的，市属国有企业按租赁合同和减免标准向转租单位减免租金，并应要求和引导转租企业按政策向实际使用房产的符合条件的中小微企业、个体工商户、分公司、幼儿园进行减免，转租企业对最终承租人的减免金额不低于市属国企对其进行减免的相应租金金额。如转租方将房产转租给不符合减免条件的承租户，市属国有企业不对转租单位进行租金减免。2020年12月7日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会、北京市发展和改革委员会共同发布《关于落实国务院大督查反馈结果进一步开展为服务业小微企业和个体工商户减免房租有关工作的通知》，主要内容为：国务院第七次大督查第一督查组督查意见和国家发展改革委等八部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，为承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营的服务业小微企业和个体工商户减免3个月房租。本次房租整改工作的实施主体为本市市属及区属国有及国有控股子企业，政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。适用承租主体范围为2、3、4月份已享受租金50%减免的服务业小微企业及个体工商户。减免幅度为对已享受2、3、4月份租金50%减免的服务业小微企业及个体工商户实行全额减免。另查，涉案房屋系京内市属国有企业房产。被告称因疫情影响，国营企业都对租金进行了政策性减免，据其了解原告已为被告开具了2020年的租金发票，发票金额为1054794.76元，实际减免租金145205.24元。原告对此予以认可，称根据相关政策规定及原告从公交集团方面承租场地的具体情况计算，如被告不存在违约行为，其可以享受的租金减免金额为145205元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中，原、告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告主张原告不享有涉案房屋出租权，故涉案合同无效，于法无据，本院不予支持。原告主张其于2020年10月16日通过在涉案房屋门口张贴解除合同通知的方式行使单方解除权，被告不认可收到该通知，原告对此亦未充分举证，本院认定涉案合同于租赁期限届满之日自然终止。合同终止后，被告应当将涉案房屋返还原告，并向原告支付2020年2月1日至2020年12月31日的租金。被告主张返还租金，于法无据，本院不予支持。关于被告主张的租金减免一节，本院综合考虑北京市政府相关政策、原告实际享受到的租金减免情况、双方受本次疫情影响所产生的实际损失等因素，酌情认定原告对被告免收2020年2月至2020年4月期间的租金共计146000元。原告主张房屋占有使用费，有事实和合同依据，但合同约定的标准过高，本院调整为100000元/月。被告因不可抗力未能按期支付租金的行为不构成违约，故原告据此主张违约金，于法无据，本院不予支持。被告要求退还押金，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22号平房5号厅A号房屋，并将上述房屋交还原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司；二、被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司支付二〇二〇年二月一日至二〇二〇年十二月三十一日期间的租金九十五万四千元；三、被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司支付房屋占有使用费（按照每月十万元的标准，自二〇二一年一月一日计算至实际搬离房屋之日止）；四、原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司退还押金二十万元；五、驳回原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7800元，由原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担3900元（已交纳），由被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司负担3900元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费7800元，由原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担3900元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）东斓视觉科技发展（北京）有限公司负担3900元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年三月十一日书记员 辛丽颖