中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1139号 上诉人（一审原告、执行案外人）：芦伟萍，女，1969年3月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区长河小区中段。 委托诉讼代理人：刘向前，男，1973年3月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区迎水镇杨渠村五队53号。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：赵海川，男，1956年1月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿梦炜，甘肃恒亚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地:宁夏回族自治区中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园综合楼4号楼9号营业房。 法定代表人：马仲林，该公司董事长。 上诉人芦伟萍因与被上诉人赵海川、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2020）甘民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人芦伟萍委托诉讼代理人刘向前，被上诉人赵海川委托诉讼代理人倾兆滨、瞿梦炜，到庭参加诉讼。被上诉人楚雄公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 芦伟萍上诉请求：一、撤销甘肃省高级人民法院（2020）甘民初12号民事判决，改判中止对位于宁夏回族自治区中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期50号楼130号、230号房屋的执行；二、本案一、二审诉讼费由赵海川、楚雄公司承担。事实及理由：一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条以及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，芦伟萍已经取得案涉房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。芦伟萍和楚雄公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，芦伟萍自2017年4月24日已经实际占有房屋，应受法律保护。芦伟萍属于本案商品房的消费者，一审判决以案涉房屋是商铺、芦伟萍没有居住为由，认为芦伟萍不是房屋消费者，系对商品房消费者理解错误。 赵海川辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，请求维持原判。《商品房买卖合同》签订之前，楚雄公司已将案涉房屋抵押给赵海川且办理了抵押登记。抵押登记具有物权公示作用，可见芦伟萍在购买房屋时未尽审慎义务。即使芦伟萍实际占有房屋，因未办理物权登记，芦伟萍并不享有案涉房屋的所有权，其对案涉房屋的权利仍属于债权。赵海川对案涉房屋享有担保物权，优先于普通债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，芦伟萍主张的权利不能排除本案执行。 芦伟萍向一审法院起诉请求：一、撤销（2019）甘执异190号执行裁定，中止对位于中卫市沙坡头区怀远路东侧黄河花园三期50号楼130号、230号房屋的执行；二、本案诉讼费由赵海川和楚雄公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月29日，楚雄公司与赵海川签订了《借款合同》，约定向赵海川借款2000万元，以中卫市黄河花园三期50号楼25套房屋（包括案涉130号、230号房屋）作为抵押，并签订了《抵押合同》，办理了抵押登记和他项权证。2017年4月18日赵海川向一审法院起诉楚雄公司要求还款，一审法院作出（2017）甘民初50号民事调解书确认，“楚雄公司偿还赵海川2018年1月5日前的借款本息合计26149495元，2018年1月5日后的利息以17574880元为本金按照年息24%支付至实际付清之日”。楚雄公司未履行还款义务，赵海川申请强制执行，一审法院于2018年7月24日作出（2018）甘执62号《协助执行通知书》、2019年7月9日作出62号之一《执行裁定书》，依法查封、拍卖上述房屋。芦伟萍提出2016年9月28日其与楚雄公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋，并交清房款，楚雄公司也交付房屋由芦伟萍占有使用。芦伟萍认为查封错误，向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年10月12日作出（2019）甘执异190号执行裁定，驳回了芦伟萍的异议请求。芦伟萍不服，提起本案诉讼。庭审中芦伟萍陈述楚雄公司与其存在借款关系，房款是以抵顶楚雄公司借款的方式支付。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为芦伟萍对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。案涉房屋系楚雄公司开发的楼盘，至今仍登记在楚雄公司名下。芦伟萍主张其与楚雄公司之间通过以房抵债的形式购买了该房屋，但因未办理产权登记，不发生物权变动效力，房屋所有权人仍为楚雄公司。芦伟萍提交的《商品房买卖合同》、收据、发票和《租赁合同》等证据仅能证明其与楚雄公司之间存在房屋买卖合同关系，仍然属于债权性质，不能据此证明已取得所有权，其证明目的不能成立，不予确认。因此，芦伟萍提出其对案涉房屋享有所有权的主张于法无据，不予支持。赵海川就案涉房屋已办理抵押登记和他项权证书，对案涉房屋享有抵押权。上述事实已经生效法律文书确定，予以确认。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”故赵海川对案涉房屋的抵押权应优先于芦伟萍的债权。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。同时，根据《全国民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第126条的规定，只有商品房消费者权益优先于抵押权。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，只有同时满足以下三个条件的商品房购买人才构成商品房消费者：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋是商铺，芦伟萍并未用于居住，而是租赁给他人经营，且其并未提供证据证明其名下无其他房屋用于居住。因此，不满足上述关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，不符合商品房消费者认定标准，不能对抗赵海川的抵押权。综上，芦伟萍主张阻却执行的诉讼请求不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，一审法院判决：驳回芦伟萍的诉讼请求。案件受理费100元，由芦伟萍负担。 二审中，芦伟萍提交了借款出资证明、银行转账流水、楚雄公司于2012年9月27日出具的借款借据、还款承诺书、委托支付证明，用以证明芦伟萍与楚雄公司的借款时间早于赵海川与楚雄公司的借款时间。赵海川质证认为，对上述证据的真实性认可，但与本案没有直接关系。对此本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，芦伟萍与赵海川的债权发生的先后顺序不影响芦伟萍的相关民事权益能否阻却本案强制执行的判断，因此上述证据与本案无关，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，本案需要判断芦伟萍对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 楚雄公司以案涉房屋作为其向赵海川借款的抵押，双方签订了抵押合同并办理了抵押权登记，赵海川对案涉房屋享有担保物权，该权利已经甘肃省高级人民法院（2017）甘民初50号民事调解书确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，一审判决认定芦伟萍对案涉房屋不享有足以排除本案强制执行的民事权益正确。 案涉房屋系商铺，芦伟萍将其出租，并未用于居住，芦伟萍不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，芦伟萍关于其系商品房消费者的上诉理由不能成立，本院不予支持。 案涉房屋办理抵押登记后，楚雄公司将案涉房屋抵债给芦伟萍，双方签订《商品房买卖合同》。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。因芦伟萍并未办理案涉房屋的所有权变更登记，故芦伟萍关于其已取得案涉房屋所有权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，芦伟萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由芦伟萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾宏伟 审判员  何 波 审判员  杨 卓 二〇二一年三月二十九日 法官助理赵静 书记员张洋