云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终155号上诉人（原审被告）：王伽月，女，1976年1月26日生，汉族，居民，住云南省建水县。被上诉人（原审原告）：金姜见，男，1986年8月27日生，哈尼族，居民，住云南省建水县。上诉人王伽月因与被上诉人金姜见房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伽月上诉请求：撤销云南省建水县人民法院（2020）云2524民初3078号民事判决；改判被上诉人继续履行2020年10月7日与上诉人签订的《租房协议书》；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由：1.一审判令双方解除租房协议不当。双方于2020年10月7日签订的《租房协议书》真实、合法、有效，且签订协议当天上诉人王伽月就将房屋交付给被上诉人，被上诉人支付租金、保证金及物管费，履行协议过程中，上诉人无任何过错，而合同的解除方式仅有约定解除、协商解除、法定解除，本案中双方均未达到上述合同解除的任何一种情形，上诉人要求继续履行租房协议，故涉案租房协议应继续履行。2.上诉人积极履行了双方《租房协议书》中的合同义务。双方租房协议中未对是否提供热水进行约定，而被上诉人在使用房屋过程中向上诉人提出水压低、热水少，上诉人已及时进行维修，后又购买热水器，在履行租房协议过程中其不是违约方，不同意被上诉人擅自解除租房协议。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人金姜见辩称，1.其于2020年10月7日与上诉人签订租房协议后三天即10月10日才发现屋内水压小、无热水，双方协商后上诉人请人前来维修，但没有修好，双方对是否继续履行租赁协议分歧严重，无法达成一致意见，被上诉人已于10月27日搬离涉案房屋，次日即28日将房屋钥匙放到了上诉人经营的紫陶店里，明确表示不再租赁涉案房屋。2.其认可一审判决的判令其支付实际租用一个月的租金及一个月的物管费，用多支付两个月的租金作为其解除租赁协议承担违约责任的方式，解除双方租赁协议。其实际使用房屋仅20天，已用上述方式承担了相应的违约责任，现上诉人要求继续履行协议，实际系在双方已不可能继续履行协议的情况下扩大损失。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王伽月向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2020年10月7日签订的《租房协议书》；2.要求被告退还原告房屋租金8000元、保证金2000元、物管费600元，合计10600元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年10月7日，被告王伽月作为甲方，原告金姜见作为乙方，双方签订《租房协议书》，约定甲方将建水县房屋出租给乙方使用，租期一年，即从2020年10月7日起至2021年10月6日止；租金每年8000元；合同第4.1条约定，交付租金同时，乙方应另付保证金2000元，物管费600元，第4.3条约定保证金退还必须退还给金姜见；第5条约定房主为承租人提供的家具为日常家具；第6.2条约定乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方。合同签订后，原告向被告交纳房租8000元、保证金2000元及物管费600元，合计10600元；被告向原告提供了租赁房屋。但原告在使用租赁房屋过程中，于10月10日发现屋内水压小、太阳能无热水，经与被告微信协商后，被告分别于10月10日、10月20日联系太阳能安装维修服务站进行维修，并支付了维修费用，因租赁房屋位于5楼（整幢房屋6层），纠纷发生时间段为冷天，无太阳，故水压小、太阳能无热水问题经维修后仍无法达到原告要求，为此，被告又于10月25日订购热水器一台，但因双方矛盾加深，原告拒绝配合安装而未予安装。10月27日，原告提起本案诉讼。审理过程中，经多次询问原告是否愿意继续履行合同，原告明确予以拒绝，并表示其已于10月31日完全腾空租赁房屋，且已另行承租房屋。一审法院认为，原告金姜见与被告王伽月在协商一致的基础上，自愿签订的《租房协议书》，协议内容明确具体，不违反法律规定，合法有效，予以确认。合同签订后，原告已履行租金支付义务；被告已履行交付租赁房屋，并在发生问题后已履行对租赁物的维修义务，故合同履行过程中双方均无过错。中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。本案中，原告金姜见因租赁房屋时，未尽审查义务，致租赁房屋经维修后仍不能达到其使用要求，在合同履行期限届满之前，其选择自行腾退房屋，并另行承租房屋，已构成违约，应当承担违约责任。现原告已明确表示并以其行为表明不再继续履行合同，双方形成合同僵局，继续履行合同对原告已无必要且显失公平，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案合同解除后，双方的租赁合同终止履行，原告金姜见应返还被告租赁房屋，赔偿合同不能继续履行给原告造成的损失，因双方未约定违约金的计算方式，结合被告重新出租房屋需一定时间的实际，酌情考虑其损失按照3个月的租金计算，即2000元。被告应将收取的保证金2000元及未使用的租金、物管费退还原告，至起诉时，原告实际使用租赁房屋一个月，扣除其使用期间的租金667元（8000元／12）、物管费50元（600元／12）后，余款7883元应当予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：“一、解除原告金姜见与被告王伽月于2020年10月7日签订的《租房协议书》；二、由原告金姜见于本判决生效之日起三日内将位于建水县房屋返还被告王伽月；三、由被告王伽月于判决生效之日起三日内返还原告金姜见房屋租金5333元、保证金2000元、物管费550元，合计7883元。案件受理费65元，减半收取计32元，由原告金姜见负担”。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实除“金姜见于10月31日完全腾空租赁房屋”外，其余事实与一审审理查明的事实一致。另查明，被上诉人金姜见于2020年10月27搬离涉案房屋，次日（10月28日）将涉案房屋的钥匙交至上诉人王伽月经营的紫陶店内，王伽月收到该房屋钥匙后确认房屋及屋内设施正常。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：2020年10月7日签订的《租房协议书》是否应当解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人经平等、自愿、协商一致签订《租房协议书》，上诉人交付房屋，被上诉人交纳租金、保证金、物管费合计10600元，涉案合同已实际履行。依法成立有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。双方当事人对是否继续履行租房协议未能协商达成一致意见情况下，被上诉人金姜见于合同约定履行期限届满前自行腾退房屋，其行为已构成违约。诉讼中上诉人王伽月坚持涉案租房合同应继续履行。鉴于本案被上诉人已搬离涉案房屋，且明确表示不再承租房屋，双方实际形成合同履行僵局，一审判决解除双方租房协议，符合本案客观实际情况，本院予以确认。经审查，被上诉人金姜见实际租住涉案房屋20天，其明确表示不再要求王伽月返还两个月的租金计2000元。王伽月不再返还金姜见两个月的租金，已足以体现对金姜见违约行为的惩罚。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定。上诉人已收到涉案房屋钥匙，房屋设施正常，未造成王伽月的实际损失。本案双方签订的租房协议书未明确约定违约金的具体金额或计算方式，诉讼过程中上诉人王伽月亦未提起赔偿损失的反诉请求，一审判令解除租房协议的同时，判令上诉人向被上诉人返还各项费用合计7883元，符合客观实际情况。另，被上诉人金姜见已将涉案房屋腾退，上诉人王伽月已收到房屋钥匙并确认屋内设施正常，故一审判令金姜见返还涉案房屋已无必要。综上所述，上诉人王伽月的上诉请求不能成立，予以驳回，一审审理程序合法，适用法律正确，鉴于涉案房屋已腾退，再判令返还房屋已无必要，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持云南省建水县人民法院（2020）云2524民初3078号民事判决第一项、第三项，即“一、解除原告金姜见与被告王伽月于2020年10月7日签订的《租房协议书》；三、由被告王伽月于判决生效之日起三日内返还原告金姜见房屋租金5333元、保证金2000元、物管费550元，合计7883元”。二、撤销云南省建水县人民法院（2020）云2524民初3078号民事判决第二项，即“二、由原告金姜见于本判决生效之日起三日内将位于建水县房屋返还被告王伽月”。一审案件受理费65元，减半收取计32元，由被上诉人金姜见负担；二审案件受理费65元，由上诉人王伽月负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二一年三月十五日书记员 卢俊维