河北省内邱县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0523执异5号 异议人（案外人）：王淦，男，1999年10月12日出生，汉族，职工，住邢台市信都区。 申请执行人：苗春彩，女，1961年4月1日出生，汉族，无业，住任县。 被执行人：刘桂闵，男，1982年3月27日出生，汉族，个体，住内丘县。 被执行人：刘晓伟，女，1984年8月22日出生，汉族，个体，住内丘县。 本院在执行（2020）冀0523执116号案件中，案外人王淦向本院提出书面申请,请求依法裁定解除（2020）冀0523执116号执行裁定书中合同编号为YS2016004051房屋的查封。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。 异议人（案外人）王淦异议称：异议人于2018年12月14日与被执行人刘晓伟通过邢台市恒天房地产经纪有限公司签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，其中包括了《房屋买卖合同》、《房间费用确认书》、《房屋买卖合同补充协议》等文件，双方约定：被执行人刘晓伟将位于邢台市信都区房屋以69万元的价格卖给异议人，异议人按照合同约定向刘晓伟支付了首付款，剩余购房款继续由异议人使用刘晓伟的银行账户按月偿还银行按揭贷款（每月由异议人将贷款转到刘晓伟指定的银行账户），刘晓伟亦收到首付款后向异议人交付了该房屋，异议人收房后已实际入住。又因当时该房屋的不动产登记证尚未办理，双方约定待不动产登记证办理后，刘晓伟再协助异议人办理不动产登记手续。 但是，2020年法院在办理苗春彩与刘桂闵、刘晓伟执行案件中，于2020年6月23日作出（2020）冀0523执116号执行裁定书，裁定：“查封被执行人刘晓伟名下合同编号为YS2016004053、YS2016004051、YS2015005819的房屋，查封期限为三年”。该裁定中合同编号为YS2016004051的房屋即为申请人购买刘晓伟的房屋，贵院所查封的房产属于异议人的资产，法院查封异议人的资产侵犯了异议人的合法权益。依据民事诉讼法及相关司法解释的规定，特向法院提出异议申请，请求人民法院依法查明事实，解除对申请人所有财产的查封。 申请执行人苗春彩称，异议人王淦异议不成立。根据最高院《执行异议司法解释》第二十八条案外人第三人对其购买的登记在被执行人名下不动产提出异议应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。 目前，异议人虽然提交了买卖合同，但不能证明在查封前已经合法占有该房产，且根据其提交的证据并未支付全额房款，达不到上述规定的全部条件，不能排除对相应查封房产的执行。 请求法院查明其是否存在虚假交易情况，如确系真实交易，则还应责令其提供查封之前已合法占有该房产的证据，并将剩余房款交付法院，否则请继续采取拍卖措施，以使申请人的执行权利得到保护。 本院查明,苗春彩与刘桂闵、刘晓伟民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月22日依法作出（2019）冀0523民初230号民调解书。本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、经双方协商约定两个还款时间如下：第一个约定时间，在2019年8月1日前，二被告刘桂闵、刘晓伟还款原告苗春彩本息共计250000元。第二个约定时间，如若第一约定未履行，就在2020年2月1日前，二被告刘桂闵、刘晓伟还款原告苗春彩本息共计280000元。约定还款账户为原告苗春彩委托诉讼代理人韩永河农行邢台县支行（62×××73）账户；二、若以上约定被告刘桂闵、刘晓伟都未履行，被告刘桂闵、刘晓伟将按280000元及月息2分至偿还日计算还款给原告苗春彩；三、案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告苗春彩负担。 2020年6月23日，本院在执行苗春彩申请刘桂闵、刘晓伟合同、无因管理、不当得利纠纷一案中，作出（2020）冀0523执116号执行裁定书，裁定：“查封被执行人刘晓伟名下合同编号为YS2016004053、YS2016004051、YS2015005819的房屋，查封期限为三年”。案外人王淦于2021年3月5日向本院提出异议申请，请求解除对其所有财产的查封。 本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,被执行人转让尚在按揭贷款还款期内的房屋时,案外人以代还银行按揭贷款作为购房款的支付方式,只是基于双方的房屋买卖合同关系而分期支付给被执行人的对价,不能视为其已经付清了二手房买卖合同的全部价款,其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款的条件。案外人王淦与被执行人约定以代偿按揭贷款方式转让抵押房屋,在未经抵押权人银行同意办理按揭转贷手续情况下,不能认定其已经付清全部购房款,其要求解除涉案房产的查封的请求,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的条件,本院不予支持。综上,本院依法查封刘晓伟名下合同编号为YS2016004051的房屋一套，依据合法,程序得当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下: 驳回异议人（案外人）王淦的异议申请。 案外人、当事人对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  杨继军 审判员  刘志军 审判员  邓国鹏 二〇二一年三月十四日 书记员  冀英杰 附相关法条: 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。