江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初6530号原告：无锡文汇酒店有限公司，统一社会信用代码91320206596921002M，住所地无锡市惠山区洛社镇洛城大道111号。法定代理人：许某，执行董事。委托诉讼代理人：过春凌，江苏可德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伟，江苏可德律师事务所律师。被告：南通恒诺大酒店有限公司，统一社会信用代码91320612MA1MUDHP02，住所地南通市通州区川姜镇志浩村金川大道158号。法定代表人：陈洪兵，董事长。被告：陈平，男，1971年3月21日生，汉族，住南通市通州区。两被告委托诉讼代理人：殷红芬，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：陈晓宇，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。原告无锡文汇酒店有限公司（以下简称文汇酒店）与被告南通恒诺大酒店有限公司（以下简恒诺酒店）、陈平物权纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法进行了证据交换，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文汇酒店委托诉讼代理人过春凌、吕伟、被告恒诺酒店、陈平共同委托诉讼代理人殷红芬、陈晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒诺酒店向本院提出诉讼请求：判令两被告支付房屋占有使用费（自2019年4月1日计算至判决确定的给付之日止，按169.56万元/年计算）。2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告依法通过拍卖取得了南通市通州区川姜镇志浩村金川大道158号13、14层房产所有权及土地使用权。2016年10月28日无锡市梁溪区人民法院作出协助执行通知书和执行裁定书，裁定上述房产归原告所有，并通知房屋登记部门将上述房产过户给原告。2018年1月18日原告取得上述房产的《不动产权证书》。但上述房产被被告陈平擅自占有、装修并用于酒店经营。2019年3月15日贵院下达（2018)苏0612民初2719号民事判决书，判决被告恒诺酒店支付房屋占有使用费（自2017年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按169.56万元/年标准计算）。在执行过程中，被告陈平确认其系被告恒诺酒店的实际控制人，并与原告达成和解协议。但2019年4月1日起至今的房屋占有使用费未作为双方协商的内容，且被告至今仍继续占用上述房产用于酒店经营，却拒不支付房屋占有使用费。原告认为被告陈平在执行案件中自愿承担债务，该行为属债务加入。且被告陈平擅自对案涉房屋进行装修、经营，并在执行案件中自认其系被告恒诺酒店的实际控制人，故应对被告恒诺酒店的债务承担责任。被告恒诺酒店辩称：1、本案案由应为债权纠纷，而非物权纠纷。2、答辩人并未实际占有、使用案涉房屋，原告无权主张其支付房屋占用使用费。在法院作出（2018）苏0612民初2719号民事判决书后，答辩人于2019年3月26日通知原告，要求原告收回房屋后，就不再占有案涉房屋，但原告接到函告后至今未予回应，故因此造成的损失应由原告自行承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。被告陈平辩称：1、不管答辩人是否在（2018）苏0612民初2719号民事判决书的执行过程中说过“其系被告恒诺酒店的实际控制人”，原告均不能以此来要求答辩人对被告恒诺酒店的债务承担责任。因为答辩人基于被告恒诺酒店的授权或履行管理职责，处理与原告的执行事务，并不能代表答辩人在一年后仍有同样的授权。且亦无证据和法律规定要求“实际控制人”对有限公司承担无限责任或连带责任。2、答辩人在被告恒诺酒店担任高管职务，其在履行职权范围内的职务，其行为是为了被告恒诺酒店利益，其职务行为产生的民事法律责任应由被告恒诺酒店完全责任。3、原告主张答辩人在（2018）苏0612民初2719号民事判决书的执行案件中的行为属于债务加入，亦无法律依据。综上，答辩人不是适格被告，请求法院驳回原告的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉位于南通市通州区川姜镇志浩村金川大道158号1幢14层、22幢13层的房产原系案外人无锡市汇元工贸有限公司（以下简称无锡汇元公司）所有。2013年5月10日，无锡汇元公司向案外人中国工商银行股份有限公司无锡城南支行（以下简称工行无锡城南支行）借款，并以上述财产为借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续。因上述借款未能得到清偿，工行无锡城南支行诉到原无锡市南长区人民法院，并申请执行。2015年4月3日，工行无锡城南支行将上述债权转让给原告。后经原告申请由无锡市梁溪区人民法院（原无锡市南长区人民法院被撤销，该案由无锡市梁溪区人民法院）作出执行裁定，变更本案原告为申请执行人。2016年10月28日，无锡市梁溪区人民法院作出了协助执行通知书和执行裁定书，裁定将案涉房产归原告所有，并通知房屋登记部门将上述房产过户给原告。2018年1月18日原告取得案涉房产的《不动产权证书》。2018年4月，原告诉至本院，要求被告恒诺酒店搬离案涉房屋，恢复原状，并支付房屋占用费。该案经审理，本院查明，2014年6月18日，南通家纺城大酒店（甲方）与陈平（乙方）签订《租赁投资合作协议》，约定：因甲方缺少后续资金投入无力自行经营，故将其未装潢的毛坯房（位于南通家纺城大酒店一层、二层、十二、十三、十四、十五层）的房屋租赁给乙方，乙方出资进行较好档次装修，租金优先充抵装修费用，盈利与甲方按五五分成；乙方负责进行租赁经营管理，经营项目由乙方自行决定，乙方根据经营需要出资进行装潢，装潢的所有财产包括添附到房产上的附着物合作期限届满前归乙方所有，乙方装修费用附相应凭证复印件报甲方备查；乙方承担相应的物业管理费用和相关管理人员的薪酬；乙方租赁房屋如出现亏损由乙方独自承担，无权要求甲方补偿；乙方经营产生的利润首先用于支付乙方的装修投资，在付清乙方全部投资后，利润由双方五五分成，乙方经营期间财务甲方可要求检查；租赁合作期限为二十年，如甲方提前解除或终止协议，乙方有权撤回房产上的附着物，并要求甲方按装潢投资总额对乙方进行赔偿；如乙方提前解除或终止协议，乙方的装潢全部归甲方所有；协议对争议解决方式等事项亦作出约定。2016年9月14日被告成立后，双方将租赁投资合作协议的乙方主体由陈平变更为本案被告。2017年下半年，被告开始对案涉房屋进行装修，原告发现被告在装修后，与案外人陈平就案涉房屋的使用问题等进行协议，但未能达成一致意见。本案经审理后，本院认为被告与南通家纺城大酒店签订租赁投资合作协议时，案涉不动产上已存在抵押权，故该租赁关系不能对抗原告因实现抵押权所取得的不动产物权，故本案不适用“买卖不破租赁”。现原告作为权利人同意由被告使用案涉不动产，系其对自身权利的处分，本院照准。但被告实际占用房屋期间，应支付相应的房屋占有使用费。根据鉴定结论，案涉不动产自2017年7月1日至2018年11月30日，毛坯房租金价格为240.21万元，折合每年度租金价格约为169.56万元。据此，本院于2019年3月15日作出判决，判决：一、被告南通恒诺大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告无锡文汇酒店有限公司房屋占有使用费（自2017年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按169.56万元/年标准计算）。二、驳回原告无锡文汇酒店有限公司的其他诉讼请求。原告和被告恒诺酒店双方均未提起上诉。该判决生效后，原告申请执行被告恒诺酒店支付自2017年7月1日至2019年3月31日的房屋占用使用费及案件受理费、鉴定费共计301.31万元。在执行阶段，被告恒诺酒店向被告陈平出具的授权委托书。被告陈平在与原告进行调解时，陈述其系被告恒诺酒店的实际控制人，并与原告达成先履行639348.9元，其余款项分期付款的和解协议。另查明，2019年3月26日被告恒诺酒店向原告当时的法定代表人黄文伟邮寄了一份函，内容载明：我司无力承受你司要求和法院判决的年租金169万，特此通知你司收回房屋，同时请你司将我公司已经装修的13屋、14层按评估价退还我司投资款。如你司不退装修费用，请你司按法院委托鉴定报告确定的已准修租金减去毛坯租金，从下月起支付我司差价租金。庭审中，原告否认其收到该函件。庭审中,本院为核实被告恒诺酒店是否占用案涉房产,依职权打通了被告恒诺酒店客房经理刘宇的电话，刘宇在电话中陈述，案涉房产目前处于经营状态,该房产从经营客房起至今一直由其公司经营管理。平时的经营模式系先安排客人入住12层和15层，然后再安排客人入住13层、14层。原告和两被告对此不持异议，但两被告认为刘宇在电话中亦陈述了春节期间没有使用案涉房屋，系在春节之后才使用。且刘宇的陈述并不证明被告陈平参与经营，故刘宇的陈述不能代表被告陈平。本院认为，生效法律文书已认定，被告恒诺酒店占有案涉不动产，属无权占有。虽然被告恒诺酒店在法院判决之后向原告发出要求原告收回案涉不动产的函件，但根据本院与被告恒诺酒店经理刘宇的谈话，可以认定案涉房屋至今仍由被告恒诺酒店在使用，被告恒诺酒店的行为侵犯了原告的用益物权，故本案的案由定为物权纠纷，并无不当。被告恒诺酒店占用案涉不动产，应向原告支付房屋使用费。原告主张自2019年4月1日起至判决给付之目，按169.56万元/年标准支付房屋占用使用费，于法不悖，本院予以支持。《公司法》第216条规定，实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。本案中，被告陈平虽在执行案件中自认其系被告恒诺酒店的实际控制人，但被告陈平是否属法律规定的实际控制人及承担责任应根据法律规定，且该举证义务应在原告。原告未能提供其他证据予以证明，故原告以被告陈平陈述其系实际控制人承担责任的主张，本院不予支持。在生效法律文书的执行案件中，被告陈平作为被告恒诺酒店的委托代理人与原告达成和解协议，履行的是委托行为，原告主张该行为属于债务加入，亦无法无据。综上，原告主张被告陈平对被告恒诺酒店的债务承担责任的诉请，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用中华人共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、被告南通恒诺大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告无锡文汇酒店有限公司房屋占有使用费（自2019年4月1日起至本判决确定给付之目，按169.56万元/年标准计算）；二、驳回原告无锡文汇酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34118元，由被告南通恒诺大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  吴晓萍人民陪审员  钱志冲人民陪审员  蒋伯平二〇二一年三月三十一日书 记 员  吴金英