广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初94号原告：中国工商银行股份有限公司恩平支行，住所地：恩平市×××××××锦江国际广场**商铺**。统一社会信用代码：914×××××××××××852B。负责人：邱小燕。委托诉讼代理人：冯松永，男，1967年9月27日出生，住广东省恩平市××××××××××。身份证号码：440×××××××********。系该行员工。委托诉讼代理人：刘永泉，1975年5月26日出生，住广东省恩平市×××××××××××。身份证号码：440×××××××********。系该行员工。被告：郑超强，男，1989年8月30日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××。身份证号码：440×××××××********。被告：恩平市锦江明珠房地产有限公司，住所地：恩平市良西镇政府大院。统一社会信用代码：91440××××××××3813E。法定代表人：余某1。两被告共同委托诉讼代理人：李淑芬，广东科扬律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行（以下简称工行恩平支行）诉被告郑超强、恩平市锦江明珠房地产有限公司（以下简称锦江明珠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告工行恩平支行的委托诉讼代理人冯松永，被告郑超强、锦江明珠公司的委托诉讼代理人李淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告郑超强签订的2014年恩商房按字276号《个人购房借款/担保合同》，被告郑超强立即偿还贷款本金2538693.16元及相关利息14918.01元，合计2553611.17元（相关利息暂计至2020年11月23日，从2020年11月24日起至该笔贷款还清之日止的相关利息，按借款合同约定利率计算）；二、判令被告郑超强如不按期偿还上述债务，原告对拍卖、变卖座落于“恩城锦安街90号明珠花园商铺13、14号”抵押物的处置所得享有优先受偿权；三、判令被告恩平市锦江明珠房地产有限公司对郑超强上述债务承担连带清偿责任；四、请求法院判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:被告郑超强于2014年5月6日与原告签订合同为：2014年恩商房按字276号《个人购房借款/担保合同》一份，其向原告申请个人商用房贷款514万元用于购买座落于恩城锦安街90号明珠花园商铺13、14号，期限自2014年5月16日至2024年5月16日。郑超强同意将其购买的位于：“恩城锦安街90号明珠花园商铺13、14号”为上述贷款提供抵押担保并已办妥预抵押登记手续（预抵押登记号：恩平市预售商品房抵押备案证明书№0005344号）。上述合同签订后，原告依照合同约定于2014年5月16日向被告郑超强发放了个人商用房贷款514万元，履行了借款合同约定的原告义务。被告郑超强现因经济收入来源困难，还款出现逾期，现贷款实际违约期数为连续1个月（累计17次）未依据合同约定按时足额偿还原告贷款本息。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定：违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的,贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等约定条款，被告郑超强已经构成违约，原告宣布本合同项下贷款全部提前到期并向被告催收清偿上述贷款全部余额及相关利息，但被告郑超强未能履行其义务。被告恩平市锦江明珠房地产有限公司于2014年2月26日与原告签订编号为：2014年江门按揭协议第004号《按揭贷款业务合作协议》，约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押之前提供连带责任担保。综上所述，原告认为，原告与被告所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告现已构成严重违约，依法应承担违约责任，并立即偿还贷款本金2538693.16元及相关利息14918.01元，合计2553611.17元（相关利息暂计至2020年11月23日，从2020年11月24日起至该笔贷款还清之日止的相关利息，按借款合同约定利率计算）。为防止国有银行资产损失，特向法院提出诉讼，请法院依法判决。原告工行恩平支行为其陈述在举证期间提供了如下证据：1.身份证、户口本、营业执照；2.原告营业执照；3.个人购房借款/担保合同；4.中国工商银行个人贷款借据；5.预售商品房抵押备案证明书；6.自营历史明细列表；7.按揭贷款业务合作协议；8.逾期贷款催收函、履行担保责任的函、国内标准快递回执。被告郑超强、锦江明珠公司辩称，对原告诉讼请求中的本息无意见，但原告未享有抵押权，因本案当中只进行抵押权登记备案，并不等同于抵押登记。根据民法典规定，抵押权于登记时生效是指在不动产登记簿上记载并发放他项权利证明，而本案只是进行了备案登记，未产生抵押权效力。原告对于本案进行了抵押权备案登记的商铺并未享有优先受偿权。被告郑超强、锦江明珠公司没有为其答辩向本院提供证据。本院依法确认原告工行恩平支行的所主张的事实。另查明，2014年2月26日，中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方）与锦江明珠公司（乙方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，约定在借款人办妥正式抵押登记（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交给甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。庭审中，工行恩平支行向本院出具一份由中国工商银行股份有限公司江门分行作出的《情况说明》，主要说明中国工商银行股份有限公司江门分行同意由工行恩平支行行使《按揭贷款业务合作协议》约定的诉讼权利。再查明，经原告申请，本院于2020年12月14日作出（2020）粤0785财保83号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人郑超强、恩平市锦江明珠房地产有限公司名下价值2553611.17元的财产。冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产的期限为三年。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告工行恩平支行与被告郑超强签订的《个人购房借款/担保合同》（2014年恩商房按字276号）是双方真实的意思表示，内容没有违反法律规定，为有效合同。签订合同后，原告工行恩平支行按照约定向郑超强发放了贷款，被告郑超强连续1个月（累计17次）未按合同约定的期限足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，根据合同约定，郑超强的违约行为已经达到解除合同的条件，原告工行恩平支行主张解除《个人购房借款/担保合同》，本院予以支行。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，原告工行恩平支行以诉讼的方式主张解除《个人购房借款/担保合同》，被告郑超强于2021年1月22日收到本院邮寄的起诉状副本，应视为解除通知到达被告郑超强，双方签订的《个人购房借款/担保合同》于2021年1月22日解除。涉案合同解除后，被告郑超强应将所欠贷款本息全额返还给原告工行恩平支行，被告郑超强对原告工行恩平支行主张偿还的贷款本金2538693.16元及相关利息14918.01元（相关利息暂计至2020年11月23日，从2020年11月24日起至还清贷款本金之日止的相关利息，按借款合同约定利率计算）没有异议，本院予以支持。被告锦江明珠公司与中国工商银行股份有限公司江门分行签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，由被告锦江明珠公司对借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，中国工商银行股份有限公司江门分行出具《情况说明》，说明《按揭贷款业务合作协议》约定的诉讼权利由原告工行恩平支行行使，被告锦江明珠公司对本案被告郑超强的债务承担连带清偿责任亦无异议，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条第一款第（一）项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，原告工行恩平支行与被告郑超强仅就恩城锦安街90号明珠花园商铺13、14号办理了预售商品房抵押备案手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告工行恩平支行亦未取得涉案房屋他项权证，故原告工行恩平支行请求就该抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条第一款第（一）项、第四百零二条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司恩平支行与被告郑超强签订的《个人购房借款/担保合同》（2014年恩商房按字276号）于2021年1月22日解除；二、被告郑超强应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金2538693.16元及相关利息14918.01元（相关利息暂计至2020年11月23日，从2020年11月24日起至还清贷款本金之日止的相关利息，按《个人购房借款/担保合同》约定利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司恩平支行；三、被告恩平市锦江明珠房地产有限公司对被告郑超强的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13614.45元、保全费5000元，合计18614.45元（原告中国工商银行股份有限公司恩平支行已预交），由被告郑超强、恩平市锦江明珠房地产有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行已预交的诉讼费18614.45元，本院予以退回；被告郑超强、恩平市锦江明珠房地产有限公司应向本院补缴18614.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 卢健云二〇二一年三月十八日法官助理 朱健明书 记 员 伍丽滢