湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1128民初1632号 原告：何雄兵，男，汉族，湖南省新田县人。 被告：永州市鸿丰房地产开发有限公司。 法定代表人：李湘伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏琼，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭晓露，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 原告何雄兵诉被告永州市鸿丰房地产开发有限公司(以下简称鸿丰公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日作出（2020）湘1128民初307号民事判决，被告不服提起上诉，湖南省永州市中级人民法院于2020年9月30日作出了（2020）湘11民终2173号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何雄兵、被告永州市鸿丰房地产开发有限公司的法定代表人李湘伟及其委托诉讼代理人苏琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何雄兵向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理不动产权证并交付给原告；2、判决被告承担自2018年2月16日起至不动产权证书实际交付之日止，以购房总价款379000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，按日向原告支付逾期办证违约金（暂算至2020年3月20日违约金为：57835.4元）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：经协商，被告永州市鸿丰房地产开发有限公司将其所建位于新田县龙泉镇锦绣天下住宅小区21栋504号、面积141.15平方米、总价款379000元的商品房出售给原告。双方于2016年8月29日签订了《商品房买卖合同》。合同约定“出卖人应当在2016年9月30日前，将竣工并验收合格，条件符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“买受人委托出卖人办理该商品房产权证，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用证交付给买受人”。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定一次性付清购房款379000元，履行了合同约定的所有义务。依合同约定，被告应当在2016年9月30日后360个工作日（504个自然日）即2018年2月26日前，为原告办理好所购商品房不动产权证并交付给原告，但至今被告仍未履约，其行为构成违约。综上，被告依法应立即履行为原告办理所购商品房不动产权证的义务，并向原告支付逾期办证违约金。 鸿丰公司辩称，购房系客观事实，未办证也系客观事实，但未办证的责任不在被告，法律后果应由原告承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告与原告是受托人与委托人的关系，是一种代理行为，由此产生的法律后果及法律责任，应当由委托人也就是原告承担。合同未约定违约金，未办证也未对原告造成实际损失，诉请违约金无事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告永州市鸿丰房地产开发有限公司系新田县锦绣天下住宅小区项目的开发商,该项目规划审批为：第一期为1-10号楼计57915㎡，第二期为11-18、20、23、24号楼计62507㎡，第三期为19、21、22、25、26、27、28号楼及地下车库和车管房计67500㎡，三期工程总建筑面积为187922㎡，其中计容面积为182000㎡，不计容面积为5922㎡。该项目于2010年动工建设，于2014年12月竣工。在开发过程中，被告于2013年3月以“建筑面积未用完”为由申请调整未建设的25号楼规划方案。2013年5月27日，新田县住房和城乡规划建设局向被告复函：1、请你司找有资质的单位对小区已建建筑进行建筑面积核实，经核实后按剩余可建建筑面积申报；2、原则同意25号楼的设计方案，但必须满足国家现行相关规范要求，不超出审批的总建筑面积，并报规划委审批后方可实施。2013年10月，新田县规划委会议对25号楼规划方案的调整意见为：方案按南北两栋布局可行，北栋与已建房屋的间距必须满足相关规范要求。2015年1月6日，新田县住房和城乡规划建设局通过审查认为，鸿丰公司未按建设工程规划许可证的规定建设，向鸿丰公司下达《行政处罚预先告知书》，拟对鸿丰公司作出如下决定：1、责令停止建设；2、没收超建的建筑面积12780.48㎡；3、并处罚款3033592元。2015年1月8日，新田县住房和城乡规划建设局作出新规监（2015）停改字第18号《停止建设限期整改决定书》，决定：责令鸿丰公司立即停止建设，并在收到本决定书之日起五日内自行整改违规部分，使建设工程与《建设工程规划许可证》的规定相符。整改到位后，方可复工建设。鸿丰公司认为在建设锦绣天下住宅小区项目中不存在超建行为，并要求新田县住房和城乡规划建设局向其下发复工通知，但新田县住房和城乡规划建设局不予回复。2020年3月4日，鸿丰公司以新田县住房和城乡规划建设局不履行法定职责为由向道县人民法院提起诉讼，道县人民法院作出了（2020）湘1124行初27号行政判决书，判决：限被告新田县住房和城乡规划建设局于本判决生效之日起三十日内对鸿丰公司的复工申请依法作出处理。2020年6月24日，新田县住房和城乡规划建设局向鸿丰公司作出答复：你公司未履行停止建设限期整改决定书》要求履行的义务，未达到复工决定“整改到位后，方可复工建设”所规定的复工条件。我局不能向你公司发给复工通知及准许复工。25号楼北栋目前处于停止建设状态。 2016年8月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的第21栋504号面积为141.77㎡的住房一套。根据该合同第十三条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务的纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。本协议项内的商品房产权登记按以下第2种方式办理：1、商品房交付使用后，出卖人提供产权总登记资料报产权登记机关备案，由买受人自行办理产权证登记，有关税、费均由买受人承担。2、买受人委托出卖人办理该商品房产权证的，出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用权证交付给买受人，……。”按此约定，被告应当在2018年3月14日前办好证件交付原告。合同签订后，原告按约支付了全部购房款379000元及水电分户费、维修基金、物业管理费、办证费，同时将办理不动产权证所需的相关资料提交给了被告。被告按合同约定于2016年9月30日前将房屋交付原告使用。 原告所购买的房屋与目前处于停工状态的25号楼北栋同属锦绣天下住宅小区项目第三期范围。新田县住房和城乡规划建设局经核实认定鸿丰公司存在超建且鸿丰公司尚未整改到位，导致整个第三期项目至今未能办理竣工规划核实表（总证），进而无法分证到户。 另查明，中国人民银行规定的金融人民币贷款基准利率2015年10月24日以后3至5年期年利率为4.75%，逾期贷款罚息利率在贷款基准利率水平上加收30--50%。 上述事实，有《商品房买卖合同》《湖南省增值税普通发票》《收据（房款）》《税收完税证明》《收据（水电分户费、物业管理费）》《现金缴款单》《新田县自来水公司应收记录》《新田县明典物业管理有限公司购电记录》《行政处罚预先告知书》《停止建设限期整改决定书》《复函》《关于李湘伟信访事项的答复意见书》《行政判决书》《关于恢复施工请求的答复》及原、被告的陈述加以证明。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿协商一致的情形下签订的，该合同内容真实全面，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行。合同第十三条第二款“买受人委托出卖人办理该商品房产权证的，出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理好产权证及国有土地使用权证交付给买受人，……”的约定，根据不动产实行登记主义的交易规则，办理产权登记是房屋买卖的必经程序，而在办理产权登记的过程中，作为销售方应当承担的职责更大，某些工作是买方无法取代，无力完成的，销售方应当做到所销售的商品房手续齐全、质量合格，并能办理相关权属证书，这是作为房屋销售者应尽的基本责任，所以原、被告双方在合同上约定办证的“委托”关系，与本案的实际情况和房屋买卖合同的特殊性质不相符，被告提出系代理行为，由此产生的法律后果及法律责任，应当由委托人承担的辩解意见，不符合法律的规定，本院不予采纳。被告提供的与不动产登记相关的行政机关的往来证据，以证明未办证的责任不在被告，属于诉讼审查的范围，本案不予审理。原告已经按约支付了购房款、水电开户费、维修基金、物业管理费、办证费，提供了办证所需购房者提供的资料，因被告方面的原因，导致该房产办证不能，其责任在被告一方，故原告要求被告办理证件、承担违约责任的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于本案的具体情况，被告排除办证障碍问题需要较长时间，本院酌情给予被告一定时间用于整改。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二)……；（三)……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告应当从2018年3月14日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息承担违约金；故原告请求从2018年2月16日起计算逾期办证的违约金的诉讼请求，本院部分予以支持；逾期贷款年利率按6.175%[4.75%×（1+30%）]计算，计算至2020年3月20日为47127元（379000元×6.175%×2+379000元×6.175%÷365×5），原告的诉讼请求超过部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告永州市鸿丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后六个月内为原告何雄兵办理好不动产权证（原告应该提交或补充的资料和费用被告可要求原告提交，原告应当积极配合）； 限被告永州市鸿丰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后一个月内支付原告何雄兵违约金47127元，并支付以购房款总额379000元为基数从2020年3月21日起至不动产权证办理好之日止按年利率6.175%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1245元，减半收取622.5元，由被告永州市鸿丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人应向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，以分期履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  吴运民 人民陪审员  郑 邦 人民陪审员  刘桃生 二〇二一年三月十日 法官 助理  李金星 代理书记员  李金星 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。