广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7079号原告：陈伟球，男，1959年11月2日出生，香港特别行政区居民，联系地址广州市。委托诉讼代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。被告：广州市东迅房地产发展有限公司，住所地广州市天河区体育西路天河体育中心棒球馆。法定代表人：何伯雄，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙，该公司员工。委托诉讼代理人：黄景濠，该公司员工。被告：广州坤信商场经营有限公司，住所地广州市越秀区东风西路140号二楼自编221房。法定代表人：陈志安，总经理。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。被告：广州爱芽母婴用品有限公司，住所地广州市滨江东路31、33、39、41、43、49、51号首层、二层（部位：31、39号一楼自编1A10部分号铺）。法定代表人：陈少珊。原告陈伟球与被告广州市东迅房地产发展有限公司（下文简称东迅公司）、广州坤信商场经营有限公司（下文简称坤信公司）、广州爱芽母婴用品有限公司（下文简称爱芽公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁雨田，被告东迅公司的委托诉讼代理人乐云龙，被告坤信公司的委托诉讼代理人王明伟，被告爱芽公司的法定代表人陈少珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将座落广州市海珠区滨江东路47号1B47号铺间隔好（面积为13.09平方米）完好交回给原告使用；2.赔偿原告租金损失436800元（每月租金400元/每平方米，月租金为5200元，从2012年10月1日开始计算暂计至起诉日），至交回涉案房屋时止；3.三被告互相承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告东迅公司于1997年9月23日签订《房地产预售契约》，由原告出资购买坐落在海珠区滨江东路海珠广场花园商铺1B47的房屋（现房产证地址为海珠区滨江东路47号1B47号商铺），原告已交齐款项，并于2019年5月30日取得房产证。被告东迅公司应根据合同约定将涉案商铺交付给原告，但其于2012年9月将涉案商铺出租给被告坤信公司，而被告坤信公司将商铺墙体拆除，连同其他房屋一起出租，涉案商铺出租给被告爱芽公司使用。三被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告曾到商铺附近中介机构咨询相关房屋租金标准，告知现租金为400元/平方米。为此，提起本案诉讼，诉请被告交还商铺，赔偿损失。被告东迅公司辩称，我方于1994年与原告签订合同，将我公司名下广州市海珠区滨江东路147号1C59号商铺出售给原告。1997年，原告现场收楼时，提出变更商铺申请。我方同意后，将交付标的从1C59号商铺变更为1B47号商铺。1999年11月23日，我方通知原告办理房产证所需材料，2001年11月通知原告开业营业，2015年9月17日原告委托我方办理房产证并签订补充协议，我方于2019年6月13日交付房产证给原告。2011年7月14日，我方将广州市海珠区滨江东路47号商场第一层内的33个商铺出租给被告坤信公司，并与坤信公司签订买卖合同，但其中的商铺不包括原告主张权利的涉案1B47号商铺，此后该商场由坤信公司自行管理经营，至于坤信公司是否对原告的商铺实施侵权行为，我方不知情。原告主张我方承担侵权责任，缺乏事实依据。被告坤信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，东迅公司交付包括涉案1B47号商铺在内的场地给我方时，已存在承租人广州市域迅置业发展有限公司（以下简称域迅公司），涉案商铺系域迅公司交付给我方，交付时即现在布局，我方从未做任何改动。且交付时并未明确告知1B47号商铺产权人是原告，我方亦无法得知，所以，我方主观上无侵权过错。第二，原告于2001年11月20日收到被告东迅公司的《商铺试营业通知书》，证明其已经知晓涉案房屋情况，但其自始至终未向被告东迅公司主张租金或任何诉求，2015年9月17日、2019年多次向东迅公司提出办理产权要求，2019年6月13日签收《房地产权证》，不可能对商铺状况一无所知，且至今长达16年之久，2012年原告接收场地后，未对我方占有1B47号商铺提出任何异议。故原告系放弃自身权利，我方没有非法占有的故意，不承担任何侵权责任。第三，原告主张2012年10月1日起按租金400元每平方米计算损失共计436800元，无法律和事实依据。理由是：其一，2012年10月1日至2017年9月30日期间的租金明显超过诉讼时效，依法不应得到支持。其二，原告于2019年6月13日签收《房地产权证》，却从未向我方所谓的“侵占”提出异议，可见其放弃了该房屋收租权。其三，原告主张的400元每平方米租金标准，未提供证据予以证明，该标准甚至高于珠江新城地段。我方将涉案商铺承租给被告爱芽公司为102元每平方米，其中物业管理费35元每平方米，月租金67元每平方米，故1B47号商铺每月租金为877.03元。第四，被告爱芽公司与本案无关，其不应承担任何责任。被告爱芽公司辩称，我方不用承担任何责任，承租涉案商铺时已按期缴纳租金与物业管理费。原告围绕诉讼请求，向本院提交了不动产权证书、房地产预售契约、（2019）粤广海珠第29344号公证书、手机短信记录、2017年广州市房屋租金参考标准等证据。被告东迅公司就抗辩意见，提交交楼通知、换铺位申请报告、商品房预售契约、补充协议、通知、商铺试营业通知书、委托书、关于办证的补充协议、承诺书、业主领取房地产权证之签收条、公证委托书、委托书、房地产买卖合同等证据。被告坤信公司就其抗辩意见提交租赁合同、房屋租赁登记备案证明、广州市房屋租赁合同、滨江壹号租赁情况、关于“滨江壹号”商铺移交的函、关于“滨江壹号”商铺移交的函、管理费转账记录、现场照片等证据。被告爱芽公司就抗辩意见，提交收款收据等证据。本院予以审查并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：1997年9月23日，原告与被告东迅公司签订《房地产预售契约》，约定原告向东迅公司购买坐落在海珠区滨江东路海珠广场花园商铺1B47的房地产，成交价为港币32万元；东迅公司应于1995年12月31日将上述商铺建成并交付给原告。同日，双方签订《补充协议书》，其中约定东迅公司将于1996年2月28日或之前将房地产交予原告，自交付日起，房产的所有权属原告。如遇特殊原因，可延期交付使用。2015年9月17日，原告委托被告东迅公司办理1B47商铺的房产证。2019年5月30日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2019）广州市不动产权第00219749号《不动产权证书》，其中载明：广州市海珠区滨江东路47号1B47商铺的权利人是原告，房屋建筑面积13.09平方米。被告东迅公司提交的《房地产买卖合同》（共33份）显示，2011年7月14日，被告东迅公司与被告坤信公司签订《房地产买卖合同》，被告东迅公司将广州市海珠区滨江东路47号1C01房、1B49房、1B52房、1C77房、1C70房、1C69房、1C68房、1C66房、1C65房、1C63房、1C62房、1C46房、1C45房、1C44房、1C38房、1C32房、1C31a房、1C28房、1C27房、1C26房、1C25房、1C24房、1C22a房、1C20房、1C16房、1C14房、1C13房、1C11房、1C09房、1C07房、1C06房、1C02房以及广州市海珠区滨江东路31、39号一楼房，合计33套房产出售给被告坤信公司。前述出售的房产中不包括涉案1B47商铺。2012年3月1日，被告东迅公司向域迅公司、广州市贵族物业服务有限公司出具《关于“滨江壹号”商铺移交的函》，其中载明：“我司已于2011年1月7日签订关于‘滨江壹号’商铺的销售合同。现购买方广州弘基胜业投资有限公司（下文简称弘基公司）已缴纳购房款本金部分。按照合同约定现在办理交付商铺房产手续，请贵司予以配合处理。”据此，被告坤信公司表示，该证据证明被告东迅公司通过域迅公司将包括涉案商铺在内的场地交付给坤信公司，而坤信公司接收商铺后未改变格局，也无法分辨涉案1B47商铺具体位置。2012年6月1日，被告坤信公司与案外人甄焕炽签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定，被告坤信公司将坐落在广州市海珠区滨江东路31号、39号首层，33、41号二楼，43、51号三楼出租给增焕炽，建筑面积9611.36平方米，2012年6月1日至2012年9月30日为免租期，2012年10月1日至2032年5月31日的月租金为40万元。2017年1月8日，案外人甄焕炽与被告爱芽公司的法定代表人陈少珊签订《租赁合同》，其中约定：陈少珊承租广州市滨江东路31、39号滨江宏岸LANDMARK一楼自编1A10号部分商铺，建筑面积为234平方米，使用面积为117平方米；首年租金为24000元每月（已含物业管理费），租金收取的日期从2017年6月1日开始计收，各月租金和物业管理费如下：租赁期限2017年4月1日至2020年3月31日；2017年4月1日至2017年5月31日免租金，管理费8190元，合计8190元；2017年6月1日至2018年3月31日月租金24000元，月物业管理费/，合计24000元；2018年4月1日至2019年3月31日月租金25200元，月物业管理费/，合计25200元；2019年4月1日至2020年3月31日月租金26460元，月物业管理费/，合计26460元。被告坤信公司明确表示，前述《租赁合同》涉及的场地，包括陈少珊承租的涉案1B47商铺。被告爱芽公司提交的收款收据亦载明，2019年5月11日，其交纳“滨江宏岸”购物商场之1A10号铺2019年5月租金26460元。2012年11月1日，被告坤信公司向被告东迅公司作出《承诺书》：“本公司施工人员于2012年10月29日，因装修期间遇到的特殊原因，未经广州市贵族物业服务有限公司海珠半岛花园物业服务中心装修登记备案，拆除了位于商场一楼1B47、1B48、1B50、1C36号四个独立产权铺位，本公司承诺承担拆除、使用上述铺位所引起的一切经济及法律责任。上述商铺拆除后的相关物业管理费由我司按正常收费标准按月支付。”原告提交的手机短信记录显示，2019年6月间，其通过手机短信要求被告爱芽公司从1B47号商铺迁出，并支付租金。审理过程中，原告确认被告坤信公司已将涉案1B47商铺进行间隔好，并于2021年2月8日接收被告坤信公司向其交付的1B47商铺。为此，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，即撤回诉讼请求“被告立即将座落广州市海珠区滨江东路47号1B47号铺间隔好（面积为13.09平方米）完好交回给原告使用。”原告提交《2017年广州市房屋租金参考价》，其中显示“滨江东路2（东至广州大道，西至中信君庭）的月租金为251元每平方米。”原告主张参照该标准计算房屋占有使用费，被告坤信公司认为该地段商铺为临街铺，不能作为计算涉案1B47号铺使用费的参考依据，1B47号铺位于商场内，位置不好，与被告爱芽公司签订的月租金为67元每平方米。庭审中，各方当事人有如下陈述：1.被告东迅公司表示，其与弘基公司签订买卖合同，将其名下一楼、二楼、三楼所有商铺出售给弘基公司，弘基公司指定其将一楼其名下所有的33个商铺办证至被告坤信公司名下。2.被告爱芽公司称，其每月按照《租赁合同》支付租金和物业管理费，租金每年递增，而管理费是固定的。3.原告陈述称，其自2012年底就向被告东迅公司、坤信公司持续追讨租金。对此，两被告予以否认。本院认为，原告是香港特别行政区居民，本案是涉港物权保护纠纷，应当参照涉外民事审判程序进行审理。涉案不动产在广州市海珠区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条关于侵权责任，适用侵权行为地法律的规定，本院以中国内地法律作为裁判本案的准据法。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。引起本案纠纷的法律事实是被告坤信公司、爱芽公司占有使用原告的商铺，该事实持续于《中华人民共和国民法典》（下文简称《民法典》）施行后，故本案应当适用《民法典》的相关规定。《民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告是涉案1B47商铺的所有权人，依法对1B47商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。被告坤信公司未经原告许可，擅自拆除1B47商铺，并对外出租获得租金收益。依据《民法典》第二百三十五条、第二百三十八条的规定，被告坤信公司应当返还无权占有的1B47商铺，并赔偿原告的损失。原告确认被告坤信公司已于2021年2月8日返还商铺，且撤回要求被告坤信公司将1B47号铺间隔好并返还的诉讼请求。所以，本案争议焦点在于如何计算被告坤信公司无权占有商铺给原告造成的使用费损失。“滨江东路2（东至广州大道，西至中信君庭）”地段商铺与涉案商铺位置、性质不一，原告主张参照“滨江东路2（东至广州大道，西至中信君庭）”商铺租金计算使用费，不具有合理性，本院不予采纳。被告坤信公司将1B47商铺出租甄焕炽，甄焕炽又将场地出租给被告爱芽公司，有关《租赁合同》是各方真实意思表示，符合市场行情，故应当以《租赁合同》约定的租金标准计算原告的商铺使用费损失。被告坤信公司与甄焕炽签订的《租赁合同》显示2012年10月1日至2032年5月31日的月租金为40万元，建筑面积9611.36平方米，即月租金约为42元每平方米。甄焕炽与被告爱芽公司法定代表人签订的《租赁合同》载明，2017年6月至2018年3月的月租金24000元；2018年4月至2019年3月的月租金25200元；2019年4月至2020年3月的月租金26460元。前述租金均含管理费8190元，承租场地建筑面积为234平方米，扣除管理费后，实际租金是：2017年6月至2018年3月的月租金约为68元每平方米，2018年4月至2019年3月的月租金约为73元每平方米，2019年4月至2020年3月的月租金约为78元每平方米。每年租金大约以每平方米5元的数额递增。参照前述两份《租赁合同》租金标准，本院确定1B47商铺自2012年10月至2021年2月的使用费，按照如下标准计算：2012年10月1日至2017年5月31日的月租金为550元（42元×13.09平方米）；2017年6月1日至2018年3月31日的月租金为890元（68元×13.09平方米）；2018年4月1日至2019年3月31日的月租金为956元（73元×13.09平方米）；2019年4月1日至2020年3月31日的月租金为1021元（78元×13.09平方米）；2020年4月1日至2021年2月28日的月租金为1086元（83元×13.09平方米）。原告主张被告坤信公司赔偿2012年10月1日以来的租金损失，该损失实际为房屋占有使用费损失，本院予以支持。由于被告坤信公司已于2021年2月8日交还商铺给原告，故使用费应自2012年10月1日计算至2021年2月8日。按照前文确定的使用费计算标准，被告坤信公司应当向原告赔偿使用费共计74574元[550×56＋890×10＋956×12＋1021×12＋1086×10＋290]=74574元。被告东迅公司与被告坤信公司签订的《房地产买卖合同》显示，2011年7月14日，东迅公司向坤信公司出售的房产不包括涉案1B47商铺。坤信公司向东迅公司作出的《承诺书》进一步证明，坤信公司在2012年10月29日自行拆除了包括1B47在内的四个独立产权铺位，且承诺承担由此造成的法律责任。不难发现，2012年10月至2021年2月期间，占有、使用涉案1B47商铺的主体是被告坤信公司，与被告东迅公司无关，原告主张东迅公司赔偿房屋占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。被告爱芽公司按照《租赁合同》约定，在租赁期间有权占有、使用1B47商铺，已履行向被告坤信公司支付租金的义务，主观上无侵权过错，原告要求被告爱芽公司支付房屋占有使用费亦无事实依据，本院予以驳回。《民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告于1997年9月23日与被告东迅公司签订《房地产预售契约》，购买1B47商铺，但因多方原因，迟至2019年5月30日才办妥1B47商铺产权证。因此，原告作为1B47商铺的所有权人于产权登记之日被确定，也只有在该日，原告才能以权利人身份向占有、使用商铺的义务人主张权利。所以，原告主张占有使用费的诉讼时效期间应自2019年5月30日开始计算，其于2020年1月22日提起诉讼，尚未超过诉讼时效期间。被告坤信公司提出的原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十八条、第二百三十五条、第二百三十八条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告广州坤信商场经营有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈伟球支付房屋占有使用费74574元；二、驳回原告陈伟球的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7852元，由原告陈伟球负担3256元，被告广州坤信商场经营有限公司负担4596元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 周  萍人民陪审员 曲 怡 倩二〇二一年三月十一日法官助理王晓燕书记员叶荣幸