大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初1718号原告（反诉被告）：孙建华，女，汉族，1974年10月24日出生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：刘显亮，系辽宁诉之家法律顾问有限公司推荐。被告（反诉原告）：鹿建美，女，汉族，1962年12月15日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：孔羽，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琦，系北京市世纪（大连）律师事务所实习律师。第三人：大连百信邦经贸有限责任公司，住所地辽宁省大连市中山区虎滩路290号。法定代表人：李玉春。第三人：中国工商银行股份有限公司大连中山广场支行，住所地辽宁省大连市中山区中山广场1号。法定代表人：高鹏，系该行行长。委托诉讼代理人：石琦，系该行职员。委托诉讼代理人：张丹枫，系该行职员。原告孙建华（反诉被告）与被告鹿建美（反诉原告）、第三人大连百信邦经贸有限责任公司（以下简称百信邦公司）、中国工商银行股份有限公司大连中山广场支行（以下简称工商银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘显亮，被告及其委托诉讼代理人孔羽、王佳琦，第三人工商银行委托诉讼代理人石琦、张丹枫到庭参加了诉讼，第三人百信邦公司经合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、请求判决被告提供与房主的房屋租赁合同；2、请求判决被告返还多支付的房租30000元；3、诉讼费用由被告承担；4、请求判决被告承担租赁期间的水电费和电缆更换费共31159.8元。事实与理由：2019年6月17日，原告从案外人郝庆钰手中转租大连市中山区1层1号房屋，案外人告知原告房主是鹿建美，原告当日把房屋转让费80000元交于案外人郝庆钰，房屋装让费包括2019年6月至12月房屋租金和兑店费用。2019年9月，原告要办理营业执照，又重新与被告签订了房屋租赁合同，租赁期间从2020年1月1日至2020年12月31日，租金为年8万元，被告提供了一份与第三人之间的房屋租赁合同，告知原告房主是第三人百信邦公司。2020年7月份，原告到电业局要求开电费收据，电业局告知原告，不是房主本人不给开发票，原告找被告要求开发票，被告答复称房主是第三人工商银行，找第三人工商银行开发票，原告和被告找到第三人工商银行，第三人工商银行称与原告没有合同关系，不认可原告与被告之间的租赁合同。原告在经营店铺期间产生电缆改造14500元及水电费16655.8元，共计31155.8元。由于相邻其他业户电费也计入原告电表中，因此原告主张被告承担这部分费用。故原告诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。2016年3月24日，被告与案外人郝庆钰签订房屋租赁合同，将其承租的案涉房屋进行转租，用于经营使用，租金标准为12万元/年，即1万元/月。在双方签订的房屋租赁中，被告明确披露房屋权利人为工商银行。租赁期满后双方未续签书面合同，但案外人郝庆钰继续占有使用房屋并按原标准12万元/年继续支付租金，双方形成不定期租赁合同。2018年11月25日，案外人郝庆钰向被告支付了2019年1月1日至12月31日全年租金12万元。2019年6月案外人以8万元价格将店铺出兑给原告，出兑价格包括当年6月至12月房租7万元及店内用品、装修1万元。案外人郝庆钰带领原告至被告处，原告与被告重新签订案涉房屋租赁合同。双方签订的房屋租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金为12万元/年，合同文本由原告提供，且关于租金的约定由原告手写“租金壹拾贰万元整”。由于2019年全年房租已经由案外人向被告支付完毕，原告的8万元直接向案外人交付，并未给被告。后原告以办理营业执照需要为名，要求被告提供房屋相关手续进行配合。因被告与工商银行的租赁合同原件当时未在身边，原告又多次催促办理手续，被告便以同一地址上，权利人为百信邦经贸有限责任公司的另一房屋的手续为原告提供了备案登记，即原告承租的房屋与百信邦经贸公司的房屋无任何关系。按合同约定，原告在租期届满后如继续承租房屋，应当于租期开始前一个月一次性支付全年房租。2019年12月，原告口头提出继续承租，但因经济压力，申请分期支付租金。双方就此达成一致，但未签订书面合同。原告于2019年12月5日支付了7万元，并在2020年3月至6月分期支付共计4万元的租金。累计支付11万元。原告使用房屋，理应负担电费，且案涉房屋分割为多家店面经营，每个店面均使用不同的电表计费，原告主张其承担了其他业户的电费并无依据，即使电费计量有误，原告也应当是向其他不当得利人主张权利，而不应当主张被告承担赔偿责任。原告主张的对案涉房屋进行电缆改造，事先没有经过被告同意，事后也未向被告告知，其是否进行改造及实际花费均无证据可以证明，被告不认可该项支出。被告经权利人同意，向原告转租案涉房屋。双方签订房屋租赁合同，形成房屋租赁法律关系。被告已经履行了租赁物交付义务和适租义务，保证原告在租赁期内行使案涉房屋使用权没有任何障碍。至于被告与工商银行之间的租赁合同，原告既非合同相对人，也非利害关系人。在被告披露案涉房屋权利人，且明确被告系有权转租的前提下，原告仍要求披露被告与工商银行之间的合同，缺乏法律依据。另根据原被告之间签订的租赁合同，双方就案涉房屋年租金标准的真实意思表示为12万元/年，即月租金1万元，原告实际支付2020年房租11万元，并占有房屋至今。原告主张返还房租3万元有悖意识自治和诚实信用原则。第三人工商银行辩称：原告的诉求与我方无直接关系，但是案涉房屋归我方所有，租赁权由我方行使。第三人百信邦公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。反诉原告鹿建美向本院提出的反诉请求如下：1、判令反诉被告腾退房屋；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金及占用费暂定2万元（2020年12月房屋租金1万元，房屋占用费自2021年1月1日至实际腾退之日，参照房租标准8334元/月计算）。事实与理由：反诉原告从中国工商银行股份有限公司大连中山广场支行处以10万元/年（折合8334元/月）的标准承租中山区鲁迅路15号临建房屋，经权利人同意，反诉原告将案涉房屋转租获利，租金为12万元/年。2019年6月17日，次承租人郝庆钰将其使用的案涉房租以8万元的价格出兑给反诉被告，其中包括当年6月至12月共计7个月房屋租金7万元。反诉被告承兑店铺后与反诉原告签订了案涉房屋租赁合同，约定租金为12万元/年，租期至2019年12月31日。反诉原、被告之间签订的租赁合同到期后，仅口头达成一致，反诉被告继续租赁房屋，但未签订书面合同，双方之间形成不定期租赁关系。按合同约定反诉被告应当于2019年12月一次性支付2020年全年租金12万元。反诉被告因资金周转困难，经反诉原告同意先行支付7万元，剩余5万元逐月支付，但其只支付了11万元，尚欠12月房租1万元，经多次催要始终未支付。2021年1月反诉原告多次对反诉被告进行催促，通知其合同到期，要求腾退房屋，反诉原告收到通知但拒绝腾退房屋，并占用至今。反诉被告辩称：不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告没有收取租金的权利，案涉房屋的权利人是工商银行，反诉被告没有证据证明自己有权转租房屋，所以没有权利收取租金。另外双方签订的合同租金是8万元/年。第三人工商银行辩称：案涉房屋权利人是我方，我方将案涉房屋出租给了反诉原告并签订了合同，对于反诉原告转租的事情我们不清楚。第三人百信邦公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷作证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山区鲁迅路15号的案涉房屋权利人系第三人工商银行。被告鹿建美从权利人处以年租金10万元承租案涉房屋用于转租获利，租期自2018年11月20日至2020年11月19日。被告将该房屋以年租金12万元转租给案外人郝庆钰，案外人郝庆钰于2018年11月25日支付了2019年全年租金12万元。2019年6月案外人郝庆钰将案涉房屋以8万元价格出兑给原告，费用包含当年6月至12月的房屋租金7万元以及屋内物品和装修1万元。原告向案外人支付了8万元。原告（乙方）承兑店铺后与被告（甲方）签订案涉房屋租赁合同，合同约定：甲方将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，租用期限自2019年1月1日至2019年12月31日；乙方需一次性支付租金，乙方必须依约至少提前一个月缴纳租金；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋完好地交给甲方；承租期间水费、电费、宽带费由乙方自行缴纳；租金部分由原告手写“壹拾贰万元整”。原告实际占有使用案涉房屋的时间是从2019年6月开始。合同到期后，原、被告未再签订书面合同，原告继续占有使用房屋，并于2019年12月5日向被告支付租金7万元、2020年3月至6月每月支付1万元，合计支付11万元。因受疫情影响，原、被告于2020年7月曾一同前往第三人工商银行处就案涉房屋租金问题进行协商，但未谈妥。因被告与第三人工商银行约定的租赁期限到期后，被告于2021年1月9日以短信方式通知原告合同到期，要求原告腾退房屋。被告于1月18日再次以短信通知原告腾退房屋。第三人工商银行于2021年1月21日向被告发函告知租赁合同到期，要求被告办理交接事宜，逾期被告承担相应责任。另查，原告提交的《房屋租赁合同》中，手写“租金捌元整”。原告提交电费交费证明金额为15643.8元，水费1012元。原告提交微信转账记录证明维修电缆费用14500元。原告一直持续占有案涉房屋至今。本院认为，本案争议的焦点一是被告是否有权利收取原告租金；二是案涉房屋的租金金额的确定。首先，被告承租第三人工商银行的房屋后进行转租，虽未取得权利人书面同意，但权利人在承租人与次承租人与之协商租金问题时，已经知晓承租人的转租行为，对此行为截止本案庭审权利人并未提出异议，已经超过六个月，应当视为其对转租的认可。被告在权利人许可的情况下对房屋进行转租的行为有效。原告作为次承租人与被告订立合同，被告已经向其披露权利人且保证其占有使用房屋的权利不受影响。原告在被告与房屋权利人签订的租赁合同中既非合同相对人，也非利害关系人，且被告已当庭提交了其与工商银行的租赁合同，故原告请求被告提供该合同，被告已实际履行，本院不再支持；其次，被告以年租金10万元标准承租房屋后以年租金12万元转租获利。原告在双方签订的租赁合同上自书租金为“壹拾贰万元整”，且按照转租租金标准实际支付了2019年6月至12月房租7万元，2020年1月至11月房租11万元，可以视为案涉房屋租金12万元/年系双方真实意思表示，且实际履行。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告提供的年租金为8万元的房屋租赁合同低于被告承租成本，且与原告履行行为相佐，结合本案其他证据，不具有合理性，无法证明系双方真实意思表示，对该份合同的真实性本院不予认可，故原告主张被告返还租金3万元，事实不清，证据不足，本院不予支持；关于原告请求的电费及维修电缆的费用，根据原被告签订的《房屋租赁合同》的约定，原告应承担租赁期间的水电费，现原告无证据证明其负担了其他住户的水电费；原告在承租期间自行维修电缆，该费用应由其自行承担，故原告请求被告返还水电费、维修电缆费用的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求，反诉原告与第三人工商银行之间的租赁合同到期后双方未签订书面租赁合同，但第三人工商银行并未立即主张合同到期，且庭审中第三人明确反诉原告没有交接案涉房屋应当按双方约定标准支付房租，故截止第三人工商银行2021年1月21日解除通知函到达反诉原告之日，双方之间存在不定期租赁关系。反诉原被之间的租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同，且原告实际占有使用房屋并支付租金，双方之间存在不定期租赁关系。反诉原告于2021年1月9日以短信的方式向反诉被告发出解除合同通知，因双方合同已到期且反诉被告存在拖欠租金的情况，故反诉原告依法可以解除案涉合同，解除时间为2021年1月9日。因案涉租赁合同已解除，反诉被告应将案涉房屋腾退。如前所述，反诉原被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金为每年12万元，反诉被告欠付原告2020年12月的租金1万元，故反诉原告请求反诉被告支付租金1万元，事实清楚，证据充分，本院予以支持；因租赁合同到期后，反诉被告仍实际占有案涉房屋，应依法向反诉原告支付房屋占有使用费，支付标准应以年租金12万元为基数，自2021年1月1日起至反诉被告实际腾退之日止。第三人百信邦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十五条、七百零七条、七百一十八条、七百三十三条、七百三十四条，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告孙建华全部诉讼请求；二、解除反诉原告鹿建美与反诉被告孙建华签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2021年1月9日；三、反诉被告孙建华于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于大连市中山区房屋腾退至反诉原告鹿建美；四、反诉被告孙建华于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告鹿建美支付2020年12月的房屋租金1万元；五、反诉被告孙建华于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告鹿建美支付房屋占有使用费（支付标准为：自2021年1月1日至反诉被告实际腾退之日止，按年租金12万元标准计算）；上述四、五项，反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1140元，由本诉原告孙建华负担。反诉案件受理费150元，由反诉被告孙建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 张 弘人民陪审员 张 平人民陪审员 辛淑芹二〇二一年三月二十六日书 记 员 周思雨