新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初2582号 原告：克拉玛依鑫盛有限责任公司，住所地新疆克拉玛依市油建路26号。法定代表人：俞宏，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：敬明芳，新疆荣远律师事务所律师。被告：克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司，住所地新疆克拉玛依市油建北路8-5-1号。法定代表人：曹苏琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵程涛，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庚园，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。原告克拉玛依鑫盛有限责任公司（以下简称鑫盛公司）诉被告克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司（以下简称宝融公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告克拉玛依鑫盛有限责任公司法定代表人俞宏及其委托诉讼代理人敬明芳，被告克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人赵程涛、张庚园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盛公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付补偿款2500000元；2．判令被告赔偿原告合同期内经营损失5600000元，工期延误经营损失8850000元（工期延误59个月：2014年4月至2020年11月共79个月-建设工期16个月-冬季停工期4个月，59个月×30天×5000元/日=8850000元），以上合计16950000元；3．判令被告赔偿以5000元/日为标准，自2020年12月1日至实际交付商铺日止的原告损失。事实及理由：2014年1月21日，原告与被告签订《开发协议》及《补充协议》，约定原告以油建路26号、土地宗号030×××000使用权、地面资产（商铺面积5100平方米，市场内摊位面积4200平方米）作为合作条件，被告承担全部开发建设费用，负责项目的策划、规划、立项、施工招标、办理施工许可证、施工质量、监理、安全、工期、开工、竣工验收管理，办理建成后房屋的土地证、产权证及全方位管理等一切开发需要。原告不参与项目建设的管理，全部项目由被告全权负责并承担全部经济责任及全部费用。项目完成后原告取得总面积为5000平方米的20套商铺，被告另外支付现金补偿款250万元。《开发协议》同时约定了项目建设工期为16个月，双方都不得延误工期，如有一方施工期延误，双方均同意每天赔偿对方损失5000元，违约条款约定，被告违约赔偿原告市场经营收入560万元，财产损失1000万元，项目保证金600万元不予返还，无条件退出该项目的开发权等内容。上述协议签订后，原告按合同约定完全履行了自己的义务，但被告自2014年4月1日接收市场起，至今未能按协议约定交工、完成工程项目的验收并向原告交付商铺，因被告延误工期的行为，已经给原告造成了严重的经济损失，经多次催告，被告以各种借口推拖，至今工程项目仍未完工，故原告诉至法院。被告宝融公司辩称，一、《补充协议书》无效，《开发协议》应依法转性认定为土地使用权转让合同。1．原告与被告签署《开发协议》、《补充协议书》时，案涉土地属于划拨用地性质，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定，双方签署《开发协议》、《补充协议书》的行为，应属以合作开发为名，行土地使用权转让之实。此行为属于民法总则第146条规定的虚伪表示，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；2．开发协议因被双方列为转让合同的从合同，而应依法被转性认定为土地使用权转让合同。《民法总则》第146条第2款规定，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，结合本案中双方签订的转让合同的从合同--《开发协议》约定的内容可知：本案原告仅提供案涉土地的土地使用权，被告对合作项目全权负责并承担全部经济责任及全部费用，项目完成后原告分得商铺12套。即原告不承担本项目的任何经营风险，只是拟收取固定利益。双方之前签署的开发协议，仅仅作为主合同-《转让合同》的从合同中土地使用权转让金额条款的补充内容。本来《开发协议》应属无效，但因其依法被转性认定，从而对双方发生转性认定的合同关系所对应的、双方之间的权利义务关系。因此，应当认为原告与被告之间的合同为土地使用权转让合同。即原、被告双方之间所建立的法律关系应属于土地使用权转让的法律关系。根据民事案件案由规定第77条第2款规定，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。二、《开发协议》不能解除，原告不享有约定、法定单方解除权，且该协议已经履行，事实上已经无法解除，部分房屋已进行预销售，有些办理了抵押。三、原告无权要求被告支付补偿款。原、被告在补充协议书中约定原告转让给被告的案涉土地使用权时，案涉土地还属于划拨用地，并未向土地管理部门交付土地出让金，以达到可以转让的法定条件。因此，双方签署补充协议书约定被告给付原告250万元补偿款的行为，应属以合作开发为名行划拨土地使用权转让之实，根据民法总则第146条第1款规定，该行为应属无效行为，而对该转让标的的对价约定也应属无效约定，不应得到法律保护，对被告无法律约束力。四、原告无权要求被告支付合同期内经营损失，工期延误损失。原告与被告之间建立的国有土地使用权转让法律关系中，原告的义务就是向被告交付拟转让之土地使用权及协助办理权属变更登记，被告的义务就是向原告支付土地使用权转让之对价。因此《开发协议》中关于经营损失、工期延误违约金等，均与双方土地使用权转让之民事法律行为无关，应属双方之间虚假的意思表示，该虚假的意思表示对双方不应产生任何法律约束力。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，原告鑫盛公司作为甲方与作为乙方的被告宝融公司就“测井市场改造项目”事宜签订《开发协议》，约定：甲方以位于油建路××号，土地宗号030×××000的土地及土地使用权、地面资产（商铺面积5100平米，市场内摊位面积4200平米）作为合作条件，并承担开发建设该宗土地需要缴纳的土地出让金20%，乙方承担该项目的全部建设费用、税费、土地出让金80%、各类规费等，同时负责本项目策划、规划方案、立项、施工、土地权属变更、水务、环评、施工图审查、消防审查、施工招投标、办理施工许可证，施工质量、监理、安全、工期、开工、竣工验收管理，办理建成后的房屋土地证、产权证及全方位管理等一切开发条件的需要。甲方给乙方出具项目必要委托书，甲方不参与项目建设中的一切管理费用，全部项目由乙方全权负责并承担全部经济责任及全部费用。项目完成后，甲方分得商铺12套，共计3000平方米，剩余所有面积归乙方所有。第三条建设工期约定，项目建设工期16个月（含竣工验收时间），甲乙双方都不得延误工期，如有一方使工期延误，双方均同意每天赔偿对方5000元。第六条第4项交付条件及交付时间约定，甲方分得的商铺交付时间为建设期满60天内，延期交付的每天赔偿1000元损失。第十二条违约责任约定，甲方违约则赔偿乙方三倍已投入资金；乙方违约则赔偿甲方市场经营收入560万元，财产损失1000万元，项目保证金600万元不予返还，无条件退出该项目的开发权，乙方在该项目的所有投入归乙方所有，必须在180天内对所有投入资产作出处理结果，承担甲方经济赔偿损失及法律责任，甲方有权和第三方签订开发合同完成该项目。同日，原、被告在上述《开发协议》的基础上签订《补充协议书》，约定乙方在《开发协议》基础上给甲方支付现金250万元补偿费，于项目场地交付给乙方前三日内付清；在分得12套商铺基础上，另行给甲方分得临街商铺8套独立门面，共计面积2000平米，位置连着已补偿的12套商铺。上述协议还对双方其他权利义务进行了约定。2014年3至4月，原、被告就涉案项目地产存在的相关问题进行协商后于4月底前完成交接，被告书面确认原告所交付的地面资产2013年11月5日的市场评估价值为10558900元。同年6月24日，被告缴纳土地出让金1750万元，原告于同年7月3日以出让方式取得案涉地块的国有土地使用权证地类用途商服用地，使用权面积12713.45平方米。同年8月24日，原、被告签订《国有土地使用权转让合同》，约定转让的土地使用权面积为10075.85平方米，被告受让的土地使用权年限为原告出让合同规定的年限减去已使用年限的剩余年限，即39年7月，自2014年10月10日至2054年5月5日止。该合同“转让金额”一项划去。同年10月15日，被告取得国有土地使用权证，使用权面积为10075.85平方米。2015年6月19日，被告取得涉案地产的商品房预销售许可证。后经原告多次催促被告至今未交付承诺的商铺并支付补偿款，故原告诉至本院。另查，2014年9月19日，被告出具“有关土地分摊面积和其他情况的说明”，对于开工竣工时间载明调整为2014年5月至2017年4月。庭审中，原告对该交工时间予以认可。庭审中，原告出示2012年1月至12月期间的原告收取的房屋租金及摊位费的会计账目及缴款凭证原件，拟证实因被告逾期交工造成原告每日的实际经营损失高于5000元。被告对此不予认可。经审查，该证据能够证实原告在2012年正常经营期间的实际收入情况，本院对此予以采信。本院认为，本案争议焦点有二，一是涉案《开发合同》及《补充协议书》的性质和效力如何认定；二是原告的各项诉请是否能得到支持。对于第一个争议焦点问题。依据2020年12月最新修订的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第十条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。本案中，原告与被告签订的《开发合同》及《补充协议书》约定，原告投入涉案土地，不参与项目建设中的一切管理费用，全部项目由被告全权负责并承担全部经济责任及全部费用，并明确约定支付原告2500000元补偿费，原告在项目完成后分得商铺12套及临街商铺8套，该利益不受双方合作项目盈亏限制和影响，原告不参与管理，除应取得的固定合作利益外，合作开发项目所产生的所有债权债务及收益均归被告，与原告无关，因此涉案合同名为合作开发，但其实质内容是原告在此合作开发项目中只收取固定收益，既不按照投资比例进行利润分成，也不承担该项目开发经营风险，双方之间的法律关系已经不具备合作开发房地产所应具备的共担风险特征，当事人的真实意思是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，原告所收取的固定利益已经成为投入的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系的权利义务内容一致。《开发合同》及《补充协议书》是双方在自愿基础上签订的，原告就投资转让事宜已取得相关政府及主管部门的审批同意，且以出让方式取得土地权证，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当依法认定该《开发合同》及《补充协议书》有效，其性质为补偿性质的合同，双方均应遵守诚实信用原则全面履行合同义务，享有合同权利。对于第二个争议焦点问题。关于原告诉讼请求被告支付补偿款2500000元，该项诉请符合双方签订的《开发合同》及《补充协议书》约定，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告赔偿合同期内经营损失5600000元。结合《开发协议》第十二条违约责任的约定内容，该赔偿损失适用的前提是因一方违约导致合同解除，系因违约导致解除的法律后果，而本案原告并未主张解除，且从本案的履行情况亦不适宜解除。故原告此项诉请本院依法不予支持。关于原告主张自2014年4月起至实际交付商铺之日止，按每日5000元计算工期延误损失，该诉请涉及计算标准及起算时间的问题。对于计算的标准，本案中，原、被告《开发合同》中第三条及第六条既对工期延误的赔偿标准每日5000元进行了约定，又对延期交付商铺赔偿标准每日1000元进行了约定，探究双方真实意思，原告对于工期延误赔偿的约定实质系防止商铺延误交付作出的限制性约定，涉案工程是否工期或竣工验收延误，对于原告来说直接影响主要在于商铺经营收益的影响，且同前所述，涉案合同名为合作开发，而实为土地使用权转让，合同性质已发生改变，原告要求被告仍然按照双方对于工期延误的约定按每日5000元标准向其支付违约金于法无据，工期延误赔偿并非双方真实意思，而延期交付商铺按1000元/日计算符合双方签订合同时的真实意思。同时，根据原告出示的2012年度正常经营期间的收入情况，1000元/日赔偿标准并未超出原告实际损失。因此延误交付的标准以1000元/日计算合法有据。对于起算时间，本案《开发合同》约定“商铺交付时间为建设期满60天内”，“项目建设工期16个月（含竣工验收时间）”，结合庭审中原告对于开工竣工时间调整为2014年5月至2017年4月的认可，因此可以认定被告商铺交付的时间最晚应不超过2017年6月，因此原告主张自2017年7月1日起算至实际交付商铺日止的工期延误损失应按1000元/日计算，至判决之日为1353000元（1000元×1353天）合法有据，对于超出的部分本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依鑫盛有限责任公司支付补偿款2500000元；二、被告克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依鑫盛有限责任公司支付至判决之日的工期延误经营损失1353000元。对于判决日后至实际交付商铺日止的经营损失按1000元/日计算；三、驳回原告克拉玛依鑫盛有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123500元、保全费5000元，由原告克拉玛依鑫盛有限责任公司负担97230元，被告克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司负担31270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  长   李   晓   凌人民 陪 审员   赵   书   香人民 陪 审员   乌鲁布吉尔·乌塔松二 〇 二 一 年 三 月 十 五 日书  记  员   卡   米   拉