广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初37480号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：何超华。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：钟昌亮，男，汉族，1973年9月6日出生，身份证登记住址广东省平远县。原告广东康景物业服务有限公司与被告钟昌亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告的委托诉讼代理人曾景熙到庭参加诉讼，被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求判令：1.被告支付拖欠的自2020年1月至2020年7月的管理费3594.5元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额千分之一的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为197.7元）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月25日，被告因购买位于广州市海珠区合生广场E栋某单元，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2020年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2020年7月止共拖欠原告物业管理费3594.5元。原告多次催要，被告均拒不缴纳，为维护原告的合法权益，故诉请法院判如所请。被告钟昌亮未作答辩，亦没有向本院提交证据。经审理查明，2012年6月25日，广州市溢晟房地产开发有限公司与被告签订一份《广州市商品房买卖合同》，约定被告向广州市溢晟房地产开发有限公司购买位于海珠区叠景路某号某房，建筑面积为103.59平方米，该商品房的用途为办公等。根据广州市规划和自然资源局出示的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》记载，坐落合生广场海珠区叠景路某号自编E栋某层某房的预告登记权利人为被告钟昌亮，房屋建筑面积为103.59平方米，房屋用途为办公（市场化商品房）。原告为证明其对涉案房屋所在小区进行前期物业管理，提交一份其与广州市溢晟房地产开发有限公司（开发商）于2018年11月1日签订的《物业管理委托合同（住宅）》，约定：广州市溢晟房地产开发有限公司（作甲方）委托原告（作乙方），甲方将合生广场北区项目委托给乙方进行物业管理，物业类型为写字楼公寓，物业坐落于广州市海珠区广州大道南叠景路，物业服务的内容包括房屋建筑共用部分的维修、养护、管理，公共设施、设备的日常维修等；委托管理期限从2018年11月13日起至本小区经业主大会法定程序选聘新的新物业管理企业正式进驻本小区及本协议委托期间内所有业主所拖欠物业费及其他费用全部清缴结束之日止。住宅由乙方按建筑面积每月每平方米4.80元向业主或物业使用人收取等。2013年12月25日，原告（甲方）与被告钟昌亮（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房坐落广州市海珠区叠景路某号E栋某单元，建筑面积为103.59平方米，甲方为乙方物业（包括房屋共用部位、共用设施、环境卫生、秩序维护等）提供物业服务，并有权向乙方收取物业管理费用；办公楼单元按建筑面积每月每平方米4.8元（不含公共能源费用分摊），已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同或本协议约定的建筑面积为准；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；如乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；乙方确认该物业地址为其送达地址，甲方有任何函件送达该地址即视为送达，本协议自双方签名或盖章之日起生效等。2013年12月25日，广州市溢晟房地产开发有限公司向原告发出《交楼通知单》，通知原告协助被告办理收楼手续。同日，被告在《收楼资料册》签名确认收取收楼通知书、房屋钥匙、住宅使用说明书、质量保证书、用户手册等文件，并填写《紧急联络记录表》。因被告自2020年1月起停止交纳物业管理费，原告于2020年4月30日分别向被告的购房地址广州市海珠区广州大道南叠景路某号合生广场E某房及身份证地址广东省××柘镇平城西区某号邮寄送达《法律函》（落款日期为2020年4月2日），要求被告支付拖欠的物业管理费2054元、公共分摊水电费125.9元、代垫水电1494元等。但被告仍没有交纳拖欠的物业管理费。根据原告出示的《合生广场E栋某单元欠费明细表》显示，截至2020年7月，被告尚欠物业管理费3594.50元未付（按每月物业管理费513.50元为计，计算至2020年7月，拖欠的物业管理费为3594.5元）。本院认为，被告钟昌亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提供证据反驳原告主张的事实，视为其放弃答辩和质证的权利，本院在审核原告证据的基础上，对本案依法进行裁判。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，服务协议内容亦体现了缔约双方的合意，故服务协议依法成立生效，并对原、被告双方产生约束力，双方当事人在协议生效后均应恪守遵行。被告在履行协议过程中未能按约向原告支付2020年1月至2020年7月期间的物业管理费的行为构成违约，根据《前期物业管理服务协议》及《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》记载的房屋建筑面积，原告应付2020年1月至2020年7月期间的物业管理费为3480.62元（计算公式：4.8元/㎡/月×103.59㎡×7个月=3480.62元）。原告主张按建筑面积106.97元计算物业管理服务费没有事实依据，本院予以适当调整。至于违约金的计付问题。涉案《前期物业管理服务协议》约定被告自逾期交纳物业管理费之日起按每天1‰计收违约金，但该约定的标准明显偏高，本院基于公平、等价有偿的原则，对上述违约金的计算标准予以适当调整。因2019年8月20日起，中国人民银行启用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率替代同期贷款基准利率，故自2020年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应每两个月合并交纳一次物业费，故违约金亦应分段计算，2020年1月1日至2020年2月29日的逾期付款违约金，以当期应交物业管理费994.46元为基数（每两个月为一期，497.23元/月×2个月=994.46元）计算，自第三个月的1日起至被告实际付清之日止的违约金亦按上述标准每两个月累加计收，故本院对原告主张的违约金计算方式予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告钟昌亮向原告广东康景物业服务有限公司支付2020年1月1日至2020年7月30日欠付的物业管理费3480.62元及逾期付款违约金[逾期付款违约金以两个月一期应交物业管理费994.46元为基数，自第三个月的1日（例：2020年3月1日至2020年4月30日的违约金，自2020年5月1日起计算；2020年5月1日至2020年6月30日的违约金，自2020年7月1日起计算，以此类推）,计付至实际清偿之日止，标准为：按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计]；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告钟昌亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈永华二〇二一年三月二十六日法官助理刘澜书记员钟伟标