惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初210号原告：惠州大亚湾湘兑实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大温坝。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：罗利民，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓杰，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。被告：钟新辉，男，汉族，1985年1月15日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××334。原告惠州大亚湾湘兑实业有限公司与被告钟新辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邓某1及委托诉讼代理人罗利民、林晓杰被告钟新辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2013）07351】；2.请求法院判令原告没收被告定金31,490元；3.请求判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及预告登记手续，并承担相关费用；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年5月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴南路88号中富大厦第3栋17层04号房，购房总金额为人民币314,900元，被告采取按揭贷款方式支付购房款：2013年5月7日付清总房款的30%，即94,900元。2013年5月15日办成银行按揭贷款，由银行支付总房款的70%，即220,000元。《补充协议》第二条约定，因买受人自身原因或者按揭银行原因导致按揭贷款未获批准，买受人应在出卖人通知之日起10日内以其他方式付清房款，逾期未付房款，出卖人有权解除合同，买受人按照总房款的10%支付违约金。合同签订后，被告至今未向原告支付上述房款，且由于被告自身原因，其按揭贷款未获银行批准，原告亦无法取得相应房款。经原告方多次催讨，被告拒不履行还款义务，严重违反合同约定。综上所述，鉴于被告的上述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为依法维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉诸贵院，望判如所请。原告向法庭提交以下证据：1.企业营业执照；2.身份证；3.《商品房买卖合同》、补充协议；4.房地产预告登记证明；5.催告函、邮单；拟证明其诉称事实。被告辩称，被告于2013年5月7日与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：大亚湾（2013）07351），以总金额314,700元购买中富大厦第3栋17层04号房，其中总房款30%即94,900元于2013年5月7日付清，剩余70%房款220,000元按照合同约定以银行贷款的形式支付。在签订该《商品房买卖合同》之前，被告已经按照开发商销售人员要求提交个人身份证信息、银行流水证明等资料，经开发商销售人员与其合作银行（建设银行）确认得到“贷款许可”后，方进行后续付清首付、签订合同等步骤进行房产买卖交易。此后，被告于2015年购买东莞市商品房时，依旧申请了建设银行的房贷并得到批准、放款，所以原告提出的“因售卖人自身原因导致按揭贷款未获批准”与事实不符。事实是因开发商债务纠纷等原因造成经营恶化、预售款专用账户被冻结、银行停止贷款放款、产权年限变更承诺未如期兑现、消防水电等停工、楼盘面临烂尾风险、楼盘被查封、预售证被收回等一系列问题导致开发商处于非正常运营（管理混乱、无实际负责人或责任人不清）状态，被告多次联系自称为开发商负责人的邓新理协商解决问题，其以各种理由推脱，或不愿见面、或无法提供任何实际解决办法。请求驳回原告所有诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：1.被告身份证明；2.《商品房买卖合同》及补充协议；3.购房贷款申请时的银行流水证明；4.2013年5月7日建行银行进港支行开卡证明；5.广东省惠州市中级人民银行（2017）粤13民终3940号民事判决书；6.被告2015年于东莞市购房向建行贷款合同以及放款证明；7.被告2020年工资收入证明；8.开发商发送的《催告函》；9.存在严重错误的《民事起诉状》；10.中富大厦周边区域二房租房价格查询；11.滴滴打车价格截图；12.被告2015年与2020年到中富大厦处理问题被拒视频资料；拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月7日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴南路88号中富大厦第3栋17层04号房，建筑面积为73.76平方米，总房价款为314,900元。关于付款方式及期限，合同第六条约定总房款的30%即94,900元于2013年5月7日付清，余额70%即220,000元于2013年5月15日前以银行按揭贷款。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。补充协议第二条约定：买受人购房需要办理银行按揭贷款手续的，出卖人仅代为联络按揭银行，并按照银行要求为买受人办理贷款手续提供必要协助，买受人应在签订《商品房买卖合同》的同时提交符合按揭放款要求的个人住房贷款资料；自签订《商品房买卖合同》之日起7日内与银行办理完成按揭贷款手续。贷款额度和年限以银行最终审批为准。如银行要求买受人提高首期款或补齐其他资料时，买受人在收到出卖人电话或短信通知后7日内补交首期款或者补齐资料，若因买受人自身原因或者按揭银行原因导致其按揭贷款未获批准，买受人应当在出卖人通知之日起30日内以其他方式付清购房款，逾期未付清购房款，出卖人有权解除合同，买受人按照总房款的10%支付违约金，并承担因解除合同所发生的任何费用。合同及补充协议还就其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告于2013年4月14日向原告支付定金10,000元，于2013年4月15日支付房款20,000元，于2013年5月7日支付房款32,000元，于2013年5月7日支付维修基金、律师费、印花税、查格费、登记费、评估费共计8,434元；被告向原告出具相应的收据。2013年5月7日，被告向案外人中国建设股份有限公司惠州进港路支行申请个人开户与电子银行服务以办理按揭贷款。庭审中，被告称其按揭贷款未审批通过的原因为“中富大厦”预售证被收回，资金断裂，被迫停工，导致银行不放款。庭审中，被告称其能一次性支付剩余房款。另查明，（2017）粤13民终3940号民事判决书已发生法律效力，该生效判决查明事实如下：原告于2012年8月29日取得编号为惠湾房预许字[2012]第022号的商品房预售许可证，有效期至2013年6月18日。2012年5月，大亚湾房产管理局向原告发出《关于暂停“中富大厦”项目预销售的通知》。2016年1月6日大亚湾房产管理局的网页查询显示，上述许可证已被大亚湾房产管理局锁定，预售证过期1238天，开发资质过期1042天。2016年6月15日，原告向中富大厦全体小业主出具一份《承诺书》承诺：我公司开发建设的中富大厦曾因法人代表总经理个人债务纠纷导致在建楼盘被查封烂尾。……原告法人邓某1及、政府相关机关工作人员及部分业主该份《承诺书》中签名确认。上述事实，有庭审笔录及原被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于涉案合同是否解除的问题。根据合同第六条约定，被告应在2013年5月7日前向原告支付首付款94,900元，于2013年5月15日前以银行按揭贷款方式支付房款220,000元。在合同履行过程中，被告于2013年4月14日支付定金10,000元，于2013年4月15日支付房款20,000元，于2013年5月7日支付房款32,000元，共计支付房款62,000元。此后，被告按揭贷款未审批通过且未向原告支付剩余购房款，被告称其按揭贷款未审批及未继续付款是因原告经营状况严重恶化，即2013年5月份，原告因原法定代表人邓新栋的个人债务纠纷导致“中富大厦”后继工程因资金问题被迫停工，面临被查封烂尾的风险，同时“中富大厦”项目预售许可证被大亚湾区房管局锁定。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;……”因原告的经营状况出现严重问题，被告在支付购房款62,000元后，基于不安抗辩权，未按合同约定支付剩余购房款，不构成违约。原告并未提交充分证据证明其在经营状况恢复后，及时催告被告在合理的期限内支付剩余购房款，应承担举证不能的法律后果。且在庭审的过程中被告明确表示其有能力一次性支付剩余购房款，合同可以继续履行，不存在合同目的不能实现的情形，故原告主张与被告解除合同、承担违约金及撤销备案登记及预告登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告惠州大亚湾湘兑实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3,011.75元，原告惠州大亚湾湘兑实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年三月三十一日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭