广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34835号原告（反诉被告）：骆少冰，女，1967年7月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹涵、郭泽平,分别系广东正大方略律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州市珠江新城商贸广场有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西188号，统一社会信用代码914401067315624370。法定代表人：袁嘉利，系该司副总经理。委托诉讼代理人：余啟兵，系北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢泳瑜，系该公司职员。原告（反诉被告）骆少冰诉被告（反诉原告）广州市珠江新城商贸广场有限公司（以下简称“商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骆少冰及其委托诉讼代理人曹涵、郭泽平、被告（反诉原告）商贸公司的法定代表人袁嘉利及其委托诉讼代理人余啟兵、卢泳瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）骆少冰向本院提出诉讼请求：××、被告返还原告已交的236号铺管理费保证金××0800元、质量保证金××0000元、履约保证金32400元、水电周转金5400元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：20××7年，骆少冰与商贸公司分别签订编号为WJS-G-235-20××7、WJS-G-236-20××7的《租赁合同》，由骆少冰租赁商贸公司位于广州市黄埔大道西××88号“维家思广场”二层236号的商铺，用于经营穂宝品牌的床垫。租赁期限自20××7年7月××日起至202××年6月30日止。双方协商一致由商贸公司聘请的物业公司对租赁商铺进行管理，后骆少冰与广州市优米物业管理有限公司（以下简称“优米公司”）签订了《物业管理合同》，约定骆少冰就236号铺每月缴纳物业管理费5400元。编号为WJS-G-236-20××7的《租赁合同》约定骆少冰承租该236号商铺租金为固定租金的方式收取，其中第三个租金计收年度（自20××9年7月××日至2020年6月30日）骆少冰应向商贸公司缴纳的每月固定租金为××8360元。上述合同签订后，骆少冰于20××7年××0月××日支付了236号铺的管理费保证金××0800元，20××7年××0月3××日支付质量保证金××0000元、租赁保证金32400元、水电周转金5400元，共计58600元。此后，骆少冰一直按约租赁商铺并缴纳租金、管理费等各种费用，直至2020年××月23日，广东省因新型冠状病毒感染的××疫情防控需要启动重大突发公共卫生事件一级响应，骆少冰的店铺已无法正常营业，且骆少冰所经营的家具店并不属于复工复产范围，非满足群众生活所必须，所经营的店铺受到了近三个月的严重影响。骆少冰以新冠××疫情影响其无法继续经营为由于3月初通知商贸公司解除合同，商贸公司同意骆少冰的租期至2020年3月3××日结束，骆少冰于3月3××日同物管人员前往电房抄表后截止营业。双方协商一致解除合同后，骆少冰尚有保证金共5万余元在商贸公司处，骆少冰向商贸公司主张返还，但商贸公司不予退还。由于疫情原因，骆少冰于2、3月份均未能正常营业，无营业收入，因此未能及时缴纳租金。2020年4月，商贸公司向骆少冰送达关于236铺催收欠费的函以及解除合同的函，通知骆少冰结清2、3月份的租金等费用共计47520元并交还商铺。后骆少冰向商贸公司申请减免2月份的租金、管理费，商贸公司同意减免2月份的租金，但管理费还是需要补缴。骆少冰于6月××2日支付了236铺3月份租金××8360元和物管费等费用。因疫情爆发属于不能预见、不能避免并不能克服，且广州属于疫情重灾区，符合因不可抗力致使不能实现合同目的的法律解除事由，骆少冰享有单方解除权且已通知商贸公司解除合同，发生合同解除的法律后果。另根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5、6条的规定，在双方达成一致解除合同的情形下，商贸公司又以骆少冰未按照约定期限支付2、3月份租金为由主张单方解除租赁合同，并由骆少冰承担违约责任实属错误。双方确认已于2020年3月3××日办理涉案商铺的水电表读数交接，骆少冰已于当日搬离涉案商铺，商铺已从当日起即由商贸公司实际控制，骆少冰已将商铺交还给商贸公司，应认定双方当事人于该日以实际行为解除租赁合同关系。租赁合同第4.4条及6.9条、物业管理合同第4.2条，因此水电周转金及物业管理押金是否退还取决于骆少冰是否欠费。质量保证金是否退还取决于有无消费者投诉，实际上骆少冰已于离场时缴清了水电费、物业管理费，也无消费者投诉的情况，故无论合同履行过程中有无存在违约行为，商贸公司应将上述款项予以退还。被告（反诉原告）商贸公司答辩称：××、本案是骆少冰单方提出的解约申请，并不是骆少冰所说的协商解约，从骆少冰提出的退租说明及租户迁出申请表可以证明，并且骆少冰以疫情期间不可抗力为由认为租赁合同已无法实现目的与事实情况不符，商贸公司已经通过减免租金的方式为骆少冰减少了损失，并且疫情在3月以后已经得到了有效的控制，在政府号召复工复产的情况下，租赁合同早就可以恢复正常履行，疫情不会造成租赁目的不能实现，因此骆少冰以此单方申请解除合同已经构成了根本违约。根据租赁合同的约定骆少冰违约的，应当承担违约责任，并不予退还相应的保证金。2、骆少冰在与商贸公司工作人员沟通过程中已经明确表示押金不用退还，这点从商贸公司提交的证据微信聊天记录可以证明。3、骆少冰主张的物业管理费保证金并非交付于商贸公司，而是交付给了物业管理公司，该管理费保证金不应当向商贸公司主张。4、骆少冰主张3月3××日涉案商铺已经由商贸公司实际控制与事实情况不符，骆少冰在提起解约申请后并没有完全搬离涉案商铺，直到2020年6月××4日才将商铺中的物品全部搬离，在此之前涉案商铺并非由商贸公司实际控制。被告（反诉原告）商贸公司向本院提出反诉请求：××.骆少冰支付2020年4月××日至6月××4日期间的租金45288元；2.骆少冰支付租金违约金××10××60元（相当于6个月的租金）；3.本案的诉讼费、反诉费等由骆少冰承担。事实和理由：商贸公司与骆少冰于20××7年签署《租赁合同》，约定骆少冰承租商贸公司位于广州市黄埔大道西××88号“维家思广场”二层236号商铺，用于经营床垫等；租期自20××7年7月××日至202××年6月30日；约定商铺租金为固定租金的方式收取，其中第三个租金计收年度（20××9年7月××日至2020年6月30日）的每月固定租金为××8360元。合同签订后，商贸公司按约将236号商铺交与骆少冰经营。2020年3月××3日，骆少冰提交《租户迁出申请表》，以“经营严重亏损、疫情期间没有人流、店铺人员变动等”为由，单方提出解除合同，在未结清2020年2月、3月份租金、电费、物管费等款项的情况下，擅自于2020年3月3××日撤走店铺内部分物品后停止营业，但却将剩余货物放置于商铺内直至2020年6月××4日才全部撤出。商贸公司认为，骆少冰无权以疫情属于不可抗力为由单方解除合同，根据《合同法》第94条规定：“因不可抗力不能实现合同目的的，可以解除合同。”也就是说骆少冰作为承租人，如果以不可抗力为由解除合同，除了要证明疫情是不可抗力之外，还需要证明疫情导致了租赁合同目的不能实现。在本次新冠疫情最严重的2020年2月、3月，虽然租赁合同的目的部分未能实现，但是商贸公司已经通过减免租金等方式，减少骆少冰的损失，与骆少冰一起共度难关。况且，在本次疫情经过政府的防疫措施控制后，广大商家、企业在政府复工复产的号召下，租赁合同早已恢复至正常履行的状态，疫情不会造成租赁目的完全无法实现。基于此，骆少冰不能仅凭疫情属于不可抗力，就认为租赁合同的目的完全不能实现进而单方解除合同，因此，其在2020年3月单方解除租赁合同的行为，已经构成根本违约。商贸公司有权根据《租赁合同》第××6.××条约定要求骆少冰支付全部撤场之前的占有使用费，并同时根据《租赁合同》第××3.××条、××3.2条的相关约定，要求骆少冰承担擅自退租的违约责任。原告（反诉被告）骆少冰针对反诉答辩称：一、骆少冰是基于法定的解除权通知商贸公司解除涉案租赁合同，且亦与商贸公司达成了解除合同的合意，所以并不存在骆少冰擅自退租的情形。首先，新冠疫情的爆发是双方在签订涉案租赁合同时不能预见、不能避免、不能克服的事件，符合不可抗力的定义。正因为新冠疫情的爆发和广州市疫情防控措施的需要，骆少冰向商贸公司承租的“维家思广场”236号商铺于2020年2月、3月均未能正常营业，无任何营业收入，因此骆少冰开展商业经营活动、赚取营业利润的合同目的已无法实现。根据《合同法》第94条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”因此，骆少冰通知商贸公司解除合同的行为是依法行使单方解除权，并非违约，不必承担任何违约责任。其次，骆少冰早在今年3月初就与商贸公司沟通解除合同的事宜，商贸公司从未向骆少冰明确表示拒绝解除合同或者要追究骆少冰违约责任的意思。相反，商贸公司长期配合骆少冰办理退场的手续，如指导骆少冰提交退场的申请表、安排物业管理人员帮助骆少冰抄水电表、配合退铺验收等。足以见得，商贸公司用自己的行为表明同意与骆少冰协商一致解除合同，现其又以骆少冰擅自退租为由主张违约责任明显有违诚实信用原则。二、涉案合同解除后，骆少冰与商贸公司仍在沟通今年2、3月份租金、管理费等减免的事宜，商贸公司以上述款项未结清为由，扣留了骆少冰的部分货物，并直到5月27日才告知骆少冰需要缴纳的款项金额，到6月××4日才给骆少冰出具放行条，准许骆少冰撤出全部货物。因此骆少冰认为，合同解除后未能及时腾空商铺的责任并不在于骆少冰，正是商贸公司扣留货物的行为导致骆少冰无法清空商铺。而且，骆少冰主张减免2、3月份的租金费用也是于法有据的，符合涉案合同第4.8条约定：“维家思广场暂停营业期间，乙方不需向甲方交纳租金及物业管理费。”及新冠疫情背景下的情势变更和公平原则，并非恶意拖欠租金。因此，骆少冰在3月底抄水电表、停业之时就已实际向商贸公司交还了商铺，商铺处于商贸公司控制使用中，故商贸公司不能向骆少冰主张扣留货物的场地占用费。三、涉案合同系商贸公司提供的格式合同，合同条款明显扩大了骆少冰的责任。在商贸公司无证据证明实际遭受了损失以及已经取得骆少冰预交的履约保证金等款项的情况下，仍主张六个月租金的违约金有违合同法的相关规定，也与公平原则不符。首先，商贸公司系专业的商铺出租公司，在与骆少冰签订涉案合同之时并未就合同条款与骆少冰进行详细沟通，因此涉案合同属于格式合同。在合同中，商贸公司为扩大骆少冰的义务、责任，既规定了履约保证金又规定了违约金条款，相当于对骆少冰的违约责任进行了双重约定，而且从未向骆少冰进行说明或者在合同中以合理方式进行提示。依据《民法典》、《合同法》相关规定，骆少冰认为商贸公司设置的违约金条款不合理地加重了骆少冰责任，并且商贸公司未向骆少冰履行提示和说明义务，故该违约金条款无效，商贸公司不得以此主张六个月租金的违约金。其次，违约责任实质是补偿性质，基于公平原则的考量，违约方承担的赔偿责任应以守约方实际遭受的损失为限，而且要充分考虑损益相抵规则。本案中，即使认为骆少冰存在违约行为，但是商贸公司并未举证证明自己遭受的实际损失金额，而且一方面，在骆少冰退还商铺后，商贸公司完全可以再次出租以获取收益，因此其主张的损害赔偿中应扣除因不必将租赁物出租给骆少冰所获取的收益；另一方面，商贸公司已经没收了骆少冰预交的履约保证金32400元、质量保证金××0000元、物业管理费保证金××0800元及水电周转金5400元等款项，故其主张的损害赔偿中还应扣除其没收的全部款项。综上所述，本案中商贸公司主张六个月租金的违约金不仅没有事实依据，而且明显超过其实际遭受的损失，有违公平原则。经审理查明：20××7年，商贸公司（出租方，甲方）与骆少冰（承租方，乙方）签订《维家思广场商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方向乙方出租的商铺位于广州市黄埔大道西××88号“维家思广场”二层236号；乙方租赁该商铺的用途为床垫，品牌穗宝；该商铺的租赁期限为4年，自20××7年7月××日起至202××年6月30日止；签订本合同时，乙方应向甲方支付共计5400元的水电费周转金，水电费周转金由甲方保管，待合同期限届满或提前终止解除之日起的30日内由甲方向乙方无息返还（扣除乙方应向甲方支付的费用）；若因维家思广场经营状况需调整整体布局暂停营业的，则乙方商铺的租赁期间相应顺延，维家思广场暂停营业期间，乙方不需向甲方交纳租金及物业管理费，甲方也无需对乙方进行任何形式的补偿或赔偿；甲、乙双方同意，乙方承租该商铺租金为固定租金的方式收取，固定租金按乙方承租商铺的建筑面积计算，固定租金是固定日历月租金的金额，具体数额如下……第三个租金计收年度（自20××9年7月××日至2020年6月30日）的乙方应向甲方缴纳的每月固定租金为每平方米××02元（按建筑面积计算），月固定租金为××8360元……乙方应于本租赁合同签订时或甲方将该商铺交付乙方时（以日期在先者为准），向甲方预付该商铺首月的租金，其后各月，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，若上述约定支付日遇节假日，则支付日顺延至节假日后的首个工作日；为确保其全面履行本合同，乙方应于该商铺交付时向甲方支付履约保证金32400元；履约保证金不计利息，不得冲抵任何乙方应付的租金或本合同规定的其他费用；履约保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金或其他费用且无其他违约行为，并乙方办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，甲方在乙方搬出商铺之日起三十天内将履约保证金退还乙方（不计利息），乙方应同时提供履约保证金收据原件给甲方，否则，甲方有权拒绝退还履约保证金，如经甲方判断，乙方所销售商品或提供的服务的保修期或承诺期超过上述三十天的期限，甲方退还履约保证金的时间顺延至该保修期或服务承诺期满后的三十天内，租赁期满后如乙方续租的，则该履约保证金继续作为续租期内的履约保证金；乙方出售的货物质量应符合国家规定的标准，为保证消费者的权益，乙方应向甲方支付质量保证金，乙方应于签订本合同之日向甲方支付××0000元的质量保证金；质量保证金由甲方保管，待本合同期限届满之日起满××年之内，乙方商铺无任何消费者质量投诉问题的，则甲方应于本合同期限届满之日一年后的××0日内无息向乙方返还；乙方同意，由甲方聘请的物业管理公司对租赁商铺进行物业管理，乙方同意遵守甲方聘请的物业管理公司不时制定的物业管理规约等管理制度，并物业公司制定的相关管理规约制度与本合同具有同等效力；物业管理费的交付时间：起租日期后的物业管理费应在支付租金的同时向甲方支付，具体支付时间和支付办法根据乙方与甲方聘请的物业管理公司签订的物业管理合同确定；乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过25天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和支付违约金，所交一切款项不予以退还，并应当赔偿由此给对方造成的损失；（××3.××）乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同第××3.2款处理；（××3.2）出现本合同规定情形，甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方己支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金，违约金为当年六个月租金及物业管理费或经甲方同意的赔偿金额，同时，甲方还有权根据本合同其他条款或法律规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约而遭受的损失向乙方索赔；乙方逾期支付金额，每逾期一天，则应按逾期款项的百分之三向甲方支付违约金。如逾期交纳（包括全部和部分逾期）每逾期一天则加收欠交费用的3%作为滞纳金，以此类推，逾期超过25天仍未交付款的，甲方有权解除本合同，并根据本合同的有关规定追究乙方应付的违约责任和赔偿责任，乙方所交款项（包括但不限于履约保证金）不予退还；乙方向甲方交还该商铺前应使该商铺处于完好和可出租状态，乙方应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该商铺交还甲方，甲方有权要求乙方将商铺恢复原状、按甲方要求界面交还商铺，由此发生的费用由乙方承担；如乙方在租赁期届满之日或本合同提前终止之日没有按时向甲方交还该商铺，则甲方有权在租赁期满届满之日或本合同提前终止之日起七天后在公证人员在场的前提下开启该商铺的门锁并更换门锁，将商铺内的物件搬出该商铺并制作物品清单，将该商铺腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在该商铺内的物件，甲方在搬出后有权就该等物件向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，甲方应及时通知乙方领取该物品，如乙方在甲方书面通知发出后十日未领取物品，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处理该等物件，并将处理所得（如有）用于偿还乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的或即将发生的损失，甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担等。上述《合同》签订后，骆少冰向商贸公司支付租赁保证金32400元、水电周转金5400元及质量保证金××0000元，商贸公司就此开具相应收据。2020年××月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月××3日，骆少冰向商贸公司提交《租户迁出申请表》，载明：铺号为235-236；商铺名称为穗宝床垫；承租人为骆少冰；迁出时间为2020年3月30日-3××日；退场原因为因经营严重亏损，疫情期间更是没有货源，没有人流，店铺人员变动等，实在支撑不下去。该申请表下方“招商部意见”栏手写“按合同条款执行”字样及签名和日期2020年3月××3日；“财务部填写”栏手写“按合同需通知商户按合同结清费用及通知缴纳6个月违约金，否则不允许撤场”字样及签名和日期2020年3月××3日，同时注明“合同202××.6.30到期”；“物业商务中心意见”栏手写“须结清水电费、租金，请领导批示”字样及签名和日期2020年3月××3日；“副总经理审批”栏显示签名及日期2020年3月××8日。骆少冰表示并不清楚上述申请表的审批情况，商贸公司未予告知。2020年3月30日，骆少冰向商贸公司提交《退出说明》，内容为：其租赁的235-236《穗宝床垫》，因经营不下去，决定于2020年3月30日退出租赁，铺内物品放置于店内，于4月××日起停工。商贸公司收到该说明。2020年3月3××日，骆少冰及商贸公司工作人员共同签署《商铺退铺验收流程表》，该流程表载明如下内容：商铺号235-236，承租人骆少冰；租金、物管费、电费截至2020年3月3××日；验收情况（核对验收标准按照收铺表数据）为卫生情况合格、门牌号××个合格、商铺电话线××条合格、商铺玻璃门合格、消防设施……工程部固定设施……风口百叶……商铺实际撤场日期3月3××日，“验收情况”栏目下方“工程部”、“消防中心”、“物业商务中心”栏目均显示有工作人员签名及日期2020年3月3××日；“截止表数”栏目显示电表读数……表身号码……“截止表数”栏目下方“工程部”、“物业商务中心”栏目均显示有工作人员签名及日期2020年3月3××日；“财务部”栏目显示有应退押金、应收款项等项目，均为空白。2020年4月××3日，商贸公司向骆少冰发出《关于236铺催收欠费的函》，函称：骆少冰于2020年3月3××日搬走铺内部分物品后便停止营业，至今尚欠2020年2月份和3月份的租金、电费、物管费等款项（具体见缴费通知书）；现正式致函给您……您已构成违约，请于2020年4月20日之前结清所欠费用；同时根据《合同》约定，骆少冰应自行搬出铺内物品，向商贸公司交还该商铺，并使其处于完好及可出租状态，如逾期未交还，还应支付商铺占用使用费等。函件后附《维家思广场交费通知单》载明涉案商铺2020年2月××日至2020年3月3××日租金总计36720元，物管费总计××0800元。骆少冰已收到上述函件。2020年4月29日，商贸公司向骆少冰发出《关于235、236铺解除合同的函》，函称骆少冰于2020年3月3××日搬走铺内部分物品后便停止营业，现已逾期缴纳2020年2月份和3月份的租金、电费、物管费等款项；现正式致函骆少冰，根据《合同》约定，骆少冰已构成严重违约，商贸公司现正式单方解除租赁合同；请骆少冰于2020年5月××5日之前结清所欠费用，承担相应的违约责任，同时办理退铺手续等。骆少冰已收到上述函件。2020年6月××2日，骆少冰向商贸公司支付涉案商铺2020年3月租金××8360元。双方均确认骆少冰已支付涉案商铺2020年××月3××日前以及2020年3月的租金，并结清2020年3月3××日前的水电费。2020年6月××4日，商贸公司开具物品放行条，骆少冰将涉案商铺内的剩余物品搬离。骆少冰另为证明其支付管理费保证金的情况，向本院提交如下证据：××.显示由骆少冰（乙方）与优米公司（甲方）签订的《维家思广场物业管理合同》[约定甲方受维家思广场业主的委托，依照政府有关法律法规，对维家思广场的整体经营、商业形象、公共设施、经营秩序等事务行使管理权；签订该合同时，乙方应向甲方支付××0800元的物业管理押金，物业管理押金由甲方保管，物业管理合同期限届满或提前终止解除的，则甲方应于合同期限届满或提前终止解除之日起30日内无息向乙方返还（扣除乙方应向甲方支付的费用）等]；2.《维家思广场交费通知单》（落款处打印有“广州市嘉扬企业管理有限公司”字样并加盖商贸公司收款专用章，载明请236骆少冰于20××7年××1月6日前向指定账户缴纳物管费保证金××0800元，收款账户的开户名称为“广州市嘉扬企业管理有限公司”）；3.显示由案外人广州市嘉扬企业管理有限公司于20××7年××0月××日出具的《收款收据》（载明收到236铺骆少冰管理费保证金××0800元）。商贸公司对上述证据的真实性无异议，但表示相关费用系由物管公司收取，与其无关。骆少冰为证明其与商贸公司就涉案商铺租赁事宜的沟通情况，向本院提交其与商贸公司工作人员的微信聊天记录，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容（聊天双方分别简称为“骆少冰”及“商贸公司”）：××.2020年2月××1日，商贸公司发出“骆小姐，把你的租金诉求交个书面申请走流程”，骆少冰回复“我要写份申请吗？”、“我们员工都说2月都不敢出门”、“真的很想结束店铺算了”，商贸公司回复“写好，盖个章，摁个指模，扫描或者拍照给我”，骆少冰于2020年2月××2日将申请书发送给商贸公司；2.2020年3月××2日，商贸公司发出“物业张经理”的手机号码并表示“办理相关手续，看审批”、“物业会跟进您的事情的了”；3.2020年3月××7日，骆少冰发出数条语音，商贸公司回复“还是得按物业那边的规定办理，不然你的货物搬不走”、“租金商户3月份都有出租金单的”、“就是您接着和物业沟通，没拖一天，租金还是照样算的”；4.2020年3月20日，商贸公司发出“另外关于您撤铺的事情，我还是要回复您，您撤铺的话还是需要把租金、管理费结清才可以撤场。如果有最新的讯息，我再和您沟通，但目前沟通的讯息是这样”，骆少冰回复“张经理，其实我真的希望贵司能网开一面”；5.2020年3月25日，骆少冰询问“怎么啦，我可以撤吗？”，商贸公司回复“我回复您了，您是可以撤的，撤铺的话还是需要把租金、管理费结清才可以撤场。如果有最新的讯息，我再和您沟通，但目前沟通的讯息是这样”；6.2020年5月27日，商贸公司发出“骆小姐，我之前帮您申请的批复下来了，你之前向我申请的是减免2月份的租金、管理费，3月份的租金、管理费正常缴交，现在公司批复是同意减免2月份的租金；2月份的管理费还是需要补缴，你看如何？”、“你考虑一下，尽快回复我”、“缴清之后我们就办理好撤场的手续了”，骆少冰回复“张经理您好，我之前跟您讲得很清楚，2月份全部品牌未开门营业，所以2月份租金、管理费全免，愿意交3月份租金，然后撤走店铺货品，是这样说的。不过现在我仓库都没有了，店铺的货撤走也没有地方放了，这些货就抵3月租金吧。所有压金不要了”，商贸公司回复“我知道，我这边也尽能力的帮您争取了”、“现在就是按上述所说的缴清费用，您铺内货物都拉走，我们是不需要您货物的”；7.2020年5月29日，商贸公司发出“商场这边确实已经做了让步，我也尽能力帮您争取了，您看看有无其他同行喜欢的？”、“缴清费用之后货物暂时可以给您放存一段时间，您看看怎么处理”；8.2020年6月2日，骆少冰询问“张经理，我想问下你，我搭进个押金就肯定啦，但是质保金能不能退回”，商贸公司回复“因为你是挞定，我们会没收你的押金，这个前期已经沟通过了，一个质量保证金要返还的话真的没有办法”，骆少冰回复“这样啊那能够理解了，好吧”；9.2020年6月3日，商贸公司发出“您有一个××6年××1月的促销活动押金还没有退，但由于您这边没有收据原件，到时候您过来的时候写份遗失证明，带上您的身份证、银行卡，我们这边走个流程，大概一周后退回给您银行卡账号”、“快点解决撤铺的事情”；××0.2020年6月××0日，商贸公司发出“骆小姐店铺的物品安排一下尽快清理哦”，骆少冰回复“张经理您好，我明天去撤场了，麻烦您帮我通传一下，谢谢”。本案审理过程中，双方就相关问题发表如下意见：××.关于2020年3月3××日时涉案商铺的状况，骆少冰表示双方当日到场对电表读数进行抄表，对商铺内设施设备进行清点，骆少冰搬离部分货物，从当日起停止经营；商贸公司对骆少冰上述陈述予以确认；但表示其同意骆少冰搬离商铺并不代表同意解除合同，其同意骆少冰搬离部分货物是为了方便将商铺另行出租，但因骆少冰存在欠付费用情况，故其不允许骆少冰将全部货物搬离；骆少冰则表示因其一直在等待商贸公司的租金减免批复，所以暂未缴纳2月及3月的租金及管理费，商贸公司在其未缴清上述费用的情况下不允许其将货物搬离；双方均确认在当日后骆少冰曾以微信的方式向商贸公司提出要求搬离涉案商铺内剩余物品，但商贸公司要求其缴清2月、3月的租金及管理费才可以搬离；2.关于涉案商铺的场地状况，双方均确认涉案商铺为开放式场地，并未配置钥匙。本院认为：骆少冰与商贸公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于骆少冰与商贸公司之间《合同》解除的具体时间问题，就此本院作出如下认定：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。骆少冰及商贸公司通过订立《合同》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，商贸公司已于双方签订《合同》后履行了交付涉案商铺的义务，骆少冰亦持续占有使用涉案商铺,此外，骆少冰亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于骆少冰经营涉案商铺的影响程度存在一定的时效性，即骆少冰所受影响的程度可能会得到好转，故新冠××疫情的影响未达到骆少冰无法实现合同目的的程度。另骆少冰于2020年3月先后向商贸公司提交《租户迁出申请表》及《退出说明》，商贸公司对于骆少冰解除《合同》的意思表示应是清楚知悉的，在此情况下，双方于2020年3月3××日前往涉案商铺进行水电读数的确认及场地内物品的清点，同日骆少冰亦搬离涉案商铺内部分物品，可以视为双方于当日达成解除《合同》的合意，仅是对于《合同》解除的法律后果存在争议，故本院认定双方间就涉案商铺成立的租赁合同关系实际于2020年3月3××日解除。关于《合同》解除法律后果的处理问题。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《合同》完全无法履行，骆少冰在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，商贸公司有权没收其已支付的租赁保证金。但根据查明事实可知，骆少冰承租涉案商铺系经营床垫，在其于20××7年签订《合同》后已按约定履行支付租金的义务至2020年××月3××日，但广东省于2020年××月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于家居行业的经营造成了影响，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，疫情防控措施的贯彻落实对于经营主要业务为客户到店选择商品的骆少冰来说更是严重限制其经营业务的开展，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情判令商贸公司按照50%的比例向骆少冰退还租赁保证金××6200元（32400元×50%），对于骆少冰超出上述金额的诉讼请求不予支持。对于骆少冰要求商贸公司返还质量保证金××0000元及水电周转金5400元的诉请予以支持。至于管理费保证金的问题，本案为房屋租赁合同纠纷，上述费用亦非商贸公司收取，故骆少冰诉请要求商贸公司返还管理费保证金理据不足，本院不予支持。关于商贸公司的反诉请求，本院作出如下认定：××.双方间就涉案商铺成立的租赁合同关系实际于2020年3月3××日解除，且根据查明事实可知，骆少冰未于同日腾空及搬离涉案商铺系因商贸公司不同意其搬离全部物品，商贸公司虽表示其不同意的理由为骆少冰尚存在欠付费用的情况，但骆少冰已于2020年2月××1日向商贸公司提出减免申请，商贸公司一直未予回复，直至2020年5月27日才将其内部审批结果告知骆少冰，故综合上述情况，骆少冰的部分物品滞留于涉案商铺内应归责于商贸公司一方，且在双方已解除《合同》的情况下，商贸公司上述行为导致其损失扩大的应由其自行承担相应的责任，故对于商贸公司要求骆少冰支付2020年4月××日至6月××4日期间的租金的反诉请求不予支持；2.涉案《合同》并非因商贸公司单方行使合同解除权而解除，故商贸公司依据《合同》相关条款要求骆少冰支付六个月租金的违约金的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告（反诉原告）广州市珠江新城商贸广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）骆少冰退还租赁保证金16200元、质量保证金10000元及水电周转金5400元；驳回原告（反诉被告）骆少冰的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）广州市珠江新城商贸广场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1265元，由原告（反诉被告）骆少冰负担585元，被告（反诉原告）广州市珠江新城商贸广场有限公司负担680元；本案反诉受理费1705元，由被告（反诉原告）广州市珠江新城商贸广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  苏 琴二〇二一年三月九日书 记 员  谢丽军