河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初4529号原告王耀辉（反诉被告），男，汉族，生于1979年6月12日，住河南省禹州市。被告赵营军（反诉原告），男，汉族，生于1971年5月17日，住河南省禹州市。委托诉讼代理人张轶，河南金泰律师事务所律师。原告王耀辉（反诉被告）诉被告赵营军（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王耀辉和被告赵营军及其委托诉讼代理人张轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王耀辉诉称，2014年3月30日，我与被告赵营军签订场院租赁协议，约定2018年的租金为13万元，2019年的租金为14万元，均在当年的5月20日前交纳，但被告在2018年仅支付租金12万元（少支付1万元），2019年5月20日仅交纳6.5万元（少支付7.5万元），共欠租金8.5万元至今未予支付，且租赁到期后，被告至今未将所租赁场院腾出。诉讼请求：要求被告支付租金8.5万元（2018年租金欠付1万元，2019年5月20日至2020年5月20日欠付7.5万元）及利息（其中1万元自2018年5月21日起、7.5万元自2019年5月21日起至支付之日止，按年利率6%支付）。不再要求法院处理：被告立即从所租赁的场院中腾出，及支付自2020年5月21日起至腾出之日止的租金。反诉被告王耀辉辩称，我不存在违约逾期交付场院，若逾期，在2014年赵营军就应该提出，但其一直没有提出，证明赵营军对当时我交付的场院是没有异议的，且赵营军一直承租到2020年合同到期。我出租标的物与签约时的租赁物相符，地面平坦不需要填平，不存在填平材料费。出租场院门前大路封闭是市政府在维修公路，据说是三个月的工期，且道路也不是全封闭，政府是在合理的维修道路，是政府行为。我没有接到夏都办南五里社区整理道路两旁环境治理、清理、维修的通知，在2014年我租给赵营军场院的时候，门口环境漂亮，整洁干净，即使后来需要整顿，也是租赁人自己造成的环境不达标，应由其自己承担。我交付的场院三通一平，一直得到赵营军的认可，3月份签订的合同，他5月份交的钱，每年顺延到6月份到期，被告反诉的请求已经超过诉讼时效，提出的违约行为均不能成立，希望支持原告诉讼请求。被告赵营军辩称，被告不应支付原告8.5万元及利息，因为经双方及其家人协商，原告同意不涨租金，以年租金12万元计算，被告仅欠原告2.5万元租金。反诉原告赵营军反诉称，2014年3月30日，原被告签订“场院租赁协议”，原告支付被告租金:￥120000元后，被告逾期不交付原告场院。在原告多次要求被告退还租金并解除租赁协议的前提下，被告才同意将租赁协议场院尽快交给原告。于是，2014年5月10日，原、被告在原“场院租赁协议”的基础上，签订“场院租赁补充协议”，原告一次性支付被告自2014年03月30日至2016年06月10日场院房租金：￥240000元。2014年05月20日，被告给原告出具：￥240000元租金收据。当被告于2014年06月10日交付原告场院，原告进场院后才知道，被告已将该案场院内填平的所有煤渣全部挖走卖掉，院内是个大坑，与此前场院租赁协议和补充协议及缴纳房租金时的场院现状严重不相符，导致原告不能正常使用该场院进行汽车维修和停车场服务后，便向被告讨要房租金，被告拒不返还。无奈，原告只好购买填坑材料、租赁工程机械填平该场院，并支付填坑所需材料和工程机械费用。自原、被告签订“场院租赁协议”起至2014年9月30日原告填平场院内大坑历史6个月后，才占用场院开始生产经营。2019年06月01日起因被告违约拒绝履行场院出入道路畅通义务，被告仍不履行协议约定义务，原告不得不又一次垫付维修出入场院道路维修费：￥23100元。2019年6月01日，禹州市人民政府、禹州市交通运输管理局，对原告承租场院门前的梁北至禹襄路段维修，至到2019年12月底历史7个月才正常通车，期间，严重影响了原告的正常生产经营业务，给原告造成了实际生产经营性损失及开支损失。据此，依据被告诉原告支付租金之诉和被告违约履行义务的行为，原告特反诉被告赔偿各项损失，望判如所请。诉讼请求：（1）、请求依法判令被告王耀辉赔偿我承租人（赵营军）因出租人（王耀辉）违约逾期交付我场院所造成承租人（赵营军）2014年03月30日起至2014年06月10日经营性承租、房租金：23666.43元。（2）、请求依法判令被告王耀辉支付我因出租人（王耀辉）违约逾期履行交付场院所造成我自2014年03月30日起至2014年06月10日经营性员工工资损失款：50800元。（3）、请求依法判令被告王耀辉违约履行义务后，出租标的物与签约时的租赁物严重不相符，赔偿我代为其王耀辉（出租人）垫平、填平场院材料费、工程机械租赁费：72400元。（4）、请求依法判令被告王耀辉赔偿我因其违约履行义务，自2019年06月01日起至2019年12月30日，因出租场院的唯一通道门前道路封闭的经营性员工人身意外险及中高端医疗保险费和员工工资损失款：253973元。（5）、请求依法判令被告王耀辉赔偿我因其违约履行义务所造成的自2019年06月01日至2019年12月30日止，因场院门前道路封闭经营性房租金损失：71332.62元。（6）、请求依法判令被告赔偿我因其（王耀辉）违约履行义务所造成的自2019年06月01日至2019年12月30日止，因场院门前道路封闭经营性损失、电费损失：6501.87元。（7）、请求依法判令被告赔偿我因其（王耀辉）违约履行义务所造成的自2019年06月01日至2019年12月30日止，因场院门前道路禹州市人民政府、禹州市夏都办南五里社区整理道路两旁环境治理、清理、维修经营性损失款：23100元。上述损失共计：23666.43元+50800元+72400元+253973元+71332.62元+6501.87元+23100元=506832.05元。（8）、反诉费用被告承担。原告（反诉被告）王耀辉向本院提供的证据为：场院租赁协议复印件一份，证明我把场院租给被告，被告未按合同交付租金的事实。被告赵营军（反诉原告）向本院提供的证据为：第一组证据：（1）场院租赁协议、场院租赁补充协议、赵营军（以下简称原告）交付王耀辉（以下简称被告）租金收到条、背书各一份；（2）原告依约自2016年6月10日至2019年6月10日，支付被告及其父亲的租金收到条；证明目的：（1）被告应当依据原被告双方于2014年03月30日交付原告承租场院，被告依约应当保证出租场院内外道路畅通，如因四邻纠纷，由被告负责解决并承担费用的约定事实；（2）直到2014年5月10日，被告在没有交付原告承租场院的前提下，双方达成补充协议，约定：原告对该场院享有转租权，被告保证门前道路畅通的义务；否则，被告自愿承担一切经济损失赔偿的约定事实，且该补充协议并没有对双方2014年03月30日场院租赁协议作出任何实质变更的事实；（3）时隔一月另二十天后，在被告没有向原告履行交付出租场院的前提下，即：2014年5月20日，原告向被告交付租金24万元，被告在收到租金条中注明：此场地5月30号清理完，6月10日正式生效，到2016年6月10日交下次租金，被告签名并注明2014年5月20日，被告出具的该租金收到条及其上述内容，在原告没有签名的前提下，系被告单方意思，被告所注明“6月10日正式生效”，对原告没有约定或法定的约束力；尽而证明：被告已自认2014年6月10日才能够交付原告场院，耽误原告依约使用承租场院二个月零十天损失的事实。（4）无论是场院租赁协议、场院租赁补充协议，被告单方在收到租金条中书明变更原场院租赁协议的生效时间，对原告不具有约束效力；原被告原有协议，仍应当依据双方约定的生效条件生效，双方应当依约全面履行原有协议权利义务的事实；（5）原告已依约向被告履行租金义务的事实。二个月零十天租金损失计算明细如下：2014年03月30日缴纳房租金后至2014年06月10日被告违约造成原告租金损失共计：71天；1、原告租金损失为：2014年03月30日起至2014年04月30日共计：30天。2、承租人房租金损失为：2014年05月01日起至2014年05月31日共计：31天。3、承租人房租金损失为：2014年06月01日起至2014年06月10日共计：10天。综上共计：30天＋31天＋10天＝71天，原告年交纳租金为：120000元／年÷12个月＝10000元／月÷月30天＝333.33元×71天＝23666.43元。第二组证据：证人陈某、刘某1、任某当庭证言及维修人员资格证；原告支付陈某、刘某1、任某的工资流水帐薄、原告个体工商户营业执照、道路运输经营许可证；证明目的：原告员工：陈某、刘某1、任某在被告迟延履行场院二个月零十天的工资损失的事实；陈某、刘某1、任某二个月零十天的工资损失计算明细如下：（1）2014年原告员工陈某全年工资为103320元，月保底工资10000元；原告2014年02月10日开工，员工全年一般工作10个月，原告实际支付陈某2014年全年工资为：103320元／年÷10个月＝10332元／月的事实。原告员工陈某自2014年03月30日起至2014年06月11日工资损失为：10332元／月×2个月＋10332元／月÷30天×10天＝24108元；（2）原告员工刘某1全年工资为月保底工资6000元：2014年1月份至2014年12月30日，全年工作12个月，原告实际支付员工刘某1年工资为：6000元／年×12个月＝72000元／年；二个月零十天的工资为：6000元／月×2个月＋6000元／月÷30天×10天＝14000元；（3）原告员工任某全年工资为月保底工资6000元；原告实际支付员工任某2014年全部工资为：6000元／月×12个月＝72000元；二个月零十天的工资为：6000元／月×2个月＋6000元／月÷30天×10天＝14000元；第三组证据：（1）证人郭某、李某1、王某、杨某1当庭证言；（2）原告雇佣郭某、李某1、王某、杨某1及其平正土地场院挖机、材料款收到条各一份（后附身份证复印件）；证明目的：（1）被告向原告交付场院时，院内原填平的煤渣已被被告挖走卖掉，场院内呈现出一个大坑的现状，被告履行双方协议违约的事实；（2）被告违约将出租场院交付原告后，原告雇佣郭某填平场院损失28000元的事实；（3）原告雇佣李某1及平正土地场院挖机款：7000元损失的事实；（4）原告雇佣王某及平正土地场院材料款共计：35000元损失的事实；（5）原告雇用杨某1及平正土地场院材料款共计：2400元损失的事实；综上共计：郭某挖机款28000元＋李某1挖机款7000元＋王某材料款35000元＋杨某1材料款2400元＝72400元。第四组证据：（1）禹州市人民政府网站上回复网民网页10份；（2）陈某、刘某1、张盘根、任某工资、人身意外保险、高端住院医疗保险、全年保险单若干份；（3）原告支付陈某、刘某1、张盘根、任某工资流水帐薄；（4）原告2019年6月份起至2019年12份底电费票据6张；证明目的：2019年06月份起至2019年12月份底，历时6个月的时间，因涉案租赁场院唯一出入的南四环道路，被禹州市人民政府下令维修的事实；进而证明涉案原被告协议租赁的场院，无法正常经营汽车维修和停车场的事实，导致原告正常经营汽车维修和停车场损失的程度和期间的事实；在被告依约保证涉案场院内外道路畅通的义务前提下，被告没有履行涉案场院道路政府维修的告知义务，原告依法享有请求被告减少租金、赔偿原告员工工资、人身意外保险、高端住院医疗保险、全年保险、租金、电费损失的事实；原告员工工资损失计算明细如下：（1）2019年原告员工陈某月工资为：全年平均工资205000元／年÷12个月＝17080元／月；原告员工陈某6个月工资损失为：17080元／月×6个月＝102480元；2019年原告员工陈某人身意外保险2019年01月20日零时起至2020年01月19日中国人民保险意外伤害险800元；2019年原告员工陈某人身意外保险2019年04月03日零时起至2020年04月02日中国人民保险意外伤害险800元；2019年原告员工陈某人身意外保险2019年01月20日零时起至2020年01月19日中国人寿雇主责任保险全年12人／6000元÷12人＝500元／1人；原告的该项损失500元；2019年原告员工陈某中高端住院医疗保险2019年03月19日00时起至2020年03月19日00时止中国太平洋保险657元。综上：原告员工陈某上述所有固定损失为：102480元＋800元＋800元＋500元＋657元＝105237元。（2）2019年06月份起至2019年12份底，原告员工刘某1月工资为：全年平均工资为：88000元÷11个月＝8000元／月；刘某1工资损失为：8000元／月×6个月＝48000元；2019年原告员工刘某1：人身意外保险2019年01月20日零时起至2020年01月19日中国人民保险意外伤害险800元；2019年原告员工刘某1：人身意外保险2019年4月3日零时起至2020年4月2日中国人民保险意外伤害险800元；2019年原告员工刘某1：人身意外保险2019年01月20日零时起至2020年01月19日中国人寿雇主责任保险全年12人／6000元÷12人＝500元／1人，原告的该项损失500元；2019年原告员工刘某1：中高端住院医疗保险2019年03月19日00时起至2020年03月19日00时止中国太平洋保险437元。综上原告员工刘某1上述所有固定损失为：48000元＋800元＋800元＋500元＋437元＝50537元；（3）2019年原告员工张盘根月工资为：全年平均工资为：22000元÷11个月＝2200元／月；原告员工张盘根工资损失为：2200元／月×6个月＝36000元；2019年原告员工张盘根：人身意外保险2019年03月25日零时起至2020年03月24日中国人民保险意外伤害险400元。2019年原告员工张盘根：人身意外保险2019年01月20日零时起至2020年01月19日中国人寿雇主责任保险全年12人／6000元÷12人＝500元／1人，原告的该项损失500元；综上，原告员工张盘根上述所有固定损失为：36000元＋400元＋500元＝36900元；（4）原告员工任某月工资为：全年平均工资88000元÷12个月＝7333.33元／月；原告员工任改工资损失为：7333.33元／月×6个月＝43999.98元；2019年原告员工任某人身意外保险2019年03月25日零时起至2020年03月24日中国人民保险意外伤害险400元。2019年原告员工任某人身意外保险2019年01月20日零时起至2020年01月19日中国人寿雇主责任保险全年12人／6000元÷12人＝500元／1人；原告该项损失为：500元；2019年原告员工任某中高端住院医疗保险2019年03月19日00时起至2020年03月19日00时止中国太平洋保险419元。综上，原告员工任某上述所有固定损失为：43999.98元＋400元＋500元＋419元＝45318.98元；（5）禹州市人民政府下令维修南环路历时6个月的租金损失：2019年06月01日起至2019年12月30日场院租金损失为：120000元／年÷12个月×6个月＝60000元；（6）原告2019年6月份起至2019年12份底电费损失：1182元＋1491元＋1450元＋687.87元＋545元＋1146元＝6501.87元.第五组证据：证人：杨某2、李某2、杨某3、刘某2当庭证言，照片6张；证明目的：（1）原告维修场院门前道路所支付杨某3工程机械、材料损失3100元及收到条一份，系被告违约，原告损失费用；（2）原告维修场院门前道路所支付杨某2、李某2工程机械、材料损失20000元，系被告违约，原告损失费用。赵营军对提供的证据的质证意见为：原告提供的证据系复印件，不能作为定案依据，我方认可原被告存在租赁关系，对原告所诉欠付租金被告不予认可。王耀辉对赵营军提供的证据的质证意见为：对提供的第一组证据均认可。对第二组证据中的原告支付陈某、刘某1、任某的工资流水帐薄不认可。对原告个体工商户营业执照、道路运输经营许可证认可，无异议。对第三组证据均不认可。对第四组证据1、2、4无异议，对支付陈某、刘某1、张盘根、任某工资流水帐薄不认可。对第五组证据中照片6张均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：王耀辉提供的场院租赁协议虽系复印件，但赵营军认可双方存在租赁关系，且与赵营军提供的场院租赁协议内容相符，故本院予以采信。赵营军提供的第二、三、四、五组证据与其所诉因王耀辉违约造成的损失无关联，故在本案中不作为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，王耀辉（甲方）与赵营军（乙方）签订场院租赁协议，双方约定：一、甲方在禹州市里村和罗坡村交界处有场院一处，具体位于新龙公司风井西北300米处占地12亩。二、场院内附属物：1、场院内有平房六间，全部归乙方使用，下雨漏水或其他修理费用归乙方。2、甲方已架好380伏高压线，乙方接表后看表底计费使用。3、场院内有水井一眼可临时使用，甲方提供水泵、无塔供水，以及配套水管，不得丢失。三、甲方场院租给乙方后，在经营和使用过程中甲方不能干涉乙方内务。四、场院四邻与民事，甲方保护场院内外道路畅通，大门外向南能向公路路面东西宽为8米，如果因四邻纠纷，有甲方全权负责解决费用甲方自理。对乙方造成的损失由甲方做出相应的补偿。五、因国家政策的土地收回或其他建设在合同期内所造成的损失甲方不负责，但地面厂房国家所赔损失归乙方，原甲方六间房除外，土地所赔归甲方，退还下余租金。六、合同期限为六年，前四年每年租金为12万元，但先交贰年租金24万元，以后第五年交13万元，第六年交14万元，中间每年不管市场变化多大，地租不再上浮，每年5月20日前交付当年全部租金。七、乙方在厂院盖房，由甲方协调土地问题，各部门收取的土地税费由甲方负责。八、乙方新增的地面设施，其产权归乙方，协议期满若乙方续租，同等条件下优先。八、本合同自双方签字盖章后生效，合同一式两份，双方各执一份，同等效力。2014年5月10日，王耀辉（甲方）与赵营军（乙方）签订场院租赁补充协议，双方约定：因场院内出租或转让，甲方不得干涉。因门前道路不通，甲方负一切经济损失赔偿。2014年5月20日，王耀辉在场院租赁补充协议背面批注：此场地5月30日前清理完，6月10号正式生效，今收到赵营军二年房租24万元，下次到2016年6月10号交下次租金。之后至2020年3月20日，赵营军合计支付42.5万元，共计支付66.5万元。2020年8月24日，赵营军提交鉴定申请，申请对被申请人违约耽误其正常经营汽车维修站和停车场12个月的营业损失。2021年2月7日，河南科健资产评估有限公司出具退卷通知，因申请人未能提供营业收入相关资料以及利润明细表，无法估算营业损失，评估程序无法继续进行，故退卷。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，按照合同约定，租赁期限为6年，第五年交13万元，第六年交14万元，赵营军应支付王耀辉租金共计75万元，已支付租金共计66.5万元，差额为8.5万元。王耀辉要求赵营军支付租金8.5万元的请求，本院予以支持。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王耀辉在场院租赁补充协议背面批注“下次到2016年6月10号交下次租金”，应视为王耀辉对交付租金的时间重新进行了确认，依此类推，赵营军交付租金的时间为每年6月10号前，合同到期后，赵营军仍欠租金8.5万元，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因双方对违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法没有约定，故王耀辉要求的利息损失应当以8.5万元为基数，自2019年6月11日起按年中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2020年8月19日、自2020年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。三、第一、如赵营军所述，王耀辉实际交付时间是2014年6月10日，其即明知权利已被侵害，但赵营军于2020年8月10日向本院递交反诉状主张权利，已超过法定诉讼时效。第二、从场院租赁补充协议背面批注“此场地5月30日前清理完，今收到赵营军二年房租24万元，下次到2016年6月10号交下次租金”。从内容看，双方对场院交付进行了重新约定，赵营军支付了两年的租金，应视为赵营军对该约定的认可。第三、王耀辉交付场院，赵营军接受场院并支付租金，使用至合同期满，视为其认可接受场院时的现状。鉴于以上述，赵营军要求王耀辉赔偿逾期交付场院所造成2014年03月30日起至2014年06月10日经营性承租、房租金、经营性员工工资损失、垫平填平场院材料费、工程机械租赁费的请求，本院不予支持。四、赵营军自称“2019年6月01日，禹州市人民政府、禹州市交通运输管理局，对原告承租场院门前的梁北至禹襄路段维修，至到2019年12月底历史7个月才正常通车，期间，严重影响了原告的正常生产经营业务”，“场院门前道路禹州市人民政府、禹州市夏都办南五里社区整理道路两旁环境治理、清理”，且双方对环境治理、清理、维修门前路费用的承担没有约定。据此，赵营军要求王耀辉赔偿自2019年06月1日起至2019年12月30日经营性员工人身意外险及中高端医疗保险费、员工工资损失款、场院门前道路封闭经营性房租金损失、经营性损失、电费损失、整理道路两旁环境治理、清理、维修经营性损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赵营军于判决生效之日起十日内支付原告王耀辉8.5万元及利息（以8.5万元为基数，自2019年6月11日起按年中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2020年8月19日、自2020年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告王耀辉的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告赵营军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费963元，由被告赵营军负担。反诉案件受理理费8868元，由反诉原告赵营军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，经本院上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长 ：靳炳奎审 判 员 ：齐克功人民陪审员 ：郝春营二〇二一年三月十一日法官 助理 ：赵予华书 记 员 ：王艳琳