安徽省石台县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1722民初502号原告：宁发兰，女，1952年8月11日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。原告：刘欣明，男，1975年3月22日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。原告：刘慧敏，女，1977年9月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述三原告共同委托诉讼代理人：程千胜，安徽程千胜律师事务所律师。被告：宁春华，男，1963年4月2日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。被告：查书琴，女，1963年4月27日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。上述二被告共同委托诉讼代理人：冯传毅，安徽韩德林律师事务所律师。第三人：石台县城市重点工程建设中心，住所地安徽省池州市石台县仁里镇城东新区石台县住房和城乡建设局一楼。法定代表人：刘玮，该中心主任。原告宁发兰、刘欣明、刘慧敏与被告宁春华、查书琴房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月20日立案受理后，原告于2020年9月7日申请追加石台县城市重点工程建设中心（原石台县城市重点工程项目建设管理办公室）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告宁发兰、刘欣明、刘慧敏的共同委托诉讼代理人程千胜、被告宁春华及宁春华和查书琴的共同委托诉讼代理人冯传毅到庭参加诉讼,第三人石台县城市重点工程建设中心经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁发兰、刘欣明、刘慧敏向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的《关于买卖私有住房协议》合法有效；2.判决确认被告与第三人签订征收协议中的拆迁补偿款327092.76元归原告所有；3.判令被告赔偿原告房屋租金损失20000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告宁发兰与丈夫刘日胜（2018年7月10日病逝）先后出资35500元，向被告购买了位于石台县的房改房给自己父母居住，双方签订了《关于买卖私有住房协议》。宁发兰曾多次要求被告办理房屋过户手续，被告一直以各种理由未予办理。宁发兰考虑母亲尚健在，同时也考虑与宁春华兄妹亲情，未再强求此事。2018年4月，宁发兰母亲去世，办完丧事后不久，宁发兰再次向被告主张办理房屋过户手续，被告予以推脱，一直未予办理过户。2019年10月，被告在原告不知情的情况下将已经出卖给原告的房屋与石台县城市重点工程项目建设管理办公室签订了《城市棚户区改造房屋征收补偿协议》，协议约定货币化补偿金额为327092.76元，以产权置换的方式可获得购房券350013.86元。原告得知被告前述行为后要求被告立即停止违约行为，被告置之不理。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判决支持其上述诉讼请求。宁春华、查书琴辩称，第一、原告陈述不属实。宁春华原系石台县百货公司职工，1999年百货公司房改时，宁春华以工龄折抵并支付了一部分现金购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权证和国有土地使用证。1997年至2003年，宁春华向姐姐宁发兰借款总计22000元用于偿还个人债务。2005年宁发兰向宁春华讨要上述借款，宁春华当时无力偿还，宁发兰夫妇提出将涉案房屋折抵借款，并再行支付宁春华13000元，出于无奈，宁春华夫妇与宁发兰夫妇签订了《关于买卖私有住房协议》并将两证交给宁发兰夫妇。2007年宁春华打算外出务工谋生，便与宁发兰协商让其照顾母亲。宁发兰夫妇为此事来石台与宁春华协商，双方口头达成一致意见，母亲继续随宁春华生活，宁发兰夫妇将涉案房屋返还给宁春华，并将两证一并返还给了宁春华。原告得知宁春华就涉案房屋与石台县城市重点工程项目建设管理办公室签订了《城市棚户区改造房屋征收补偿协议》后，便诉至法院，要求涉案房屋征收补偿款归其所有，原告的行为违背了诚实信用原则。第二、原、被告签订的《关于买卖私有住房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益，属于无效合同。1、双方签订《关于买卖私有住房协议》时，未履行建设部1999年第69号令《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第六条规定，且当时被告儿子作为同住成年人对涉案房屋买卖毫不知情。2、宁春华与石台县百货公司签订的《出售成本价公有住宅协议书》明确约定，宁春华出售涉案房屋时石台县百货公司享有优先回购权。宁春华与宁发兰夫妇签订《关于买卖私有住房协议》后，房屋产权未发生变更，且一直由宁春华居住至今，石台县百货公司、石台县人民政府对涉案房屋买卖不知情。3、出售成本价公有住房是为了保障和解决单位职工的住房困难，以具备该单位职工身份为前提，在土地、税收等方面享受优惠政策，价格远低于商品房价格，明显具有福利性质。基于社会公益性目的因而所有权人对公有住房无法享有完整全面的所有权，所有权转移必然受到法律的严格限制。若已购公有住房的职工为牟利而擅自处分该房屋，既违反了国家法律规定，也剥夺了本单位职工解决住房困难的可能性，妨碍了正义的实现，损害了公共利益。第三，涉案房屋物权因拆迁而消灭，原告已无法取得所购房屋的产权。双方虽于2005年签订了《关于买卖私有住房协议》，但至今未办理房屋产权变更登记手续，且宁春华一直占有并使用涉案房屋。宁春华作为涉案房屋所有权人，与石台县城市重点工程项目建设管理办公室签订的《城市棚户区改造房屋征收补偿协议》导致物权消灭，无法继续履行原、被告双方签订的《关于买卖私有住房协议》。综上，恳请法庭依法查明事实，作出公正公平兼人性化的判决。本院经审理认定事实如下：宁发兰与刘日胜系夫妻关系，刘日胜于2018年7月10日病逝。刘欣明、刘慧敏系宁发兰与刘日胜儿子、女儿。宁发兰与宁春华系姐弟关系，宁春华与查书琴系夫妻关系。宁春华原系石台县百货公司职工，1998年12月30日根据房改房政策，宁春华与石台县百货公司签订了《出售成本价公有住宅协议书》，百货公司将位于石台县仁里镇秋浦路胜利巷百货公司宿舍（即涉案房屋）出售给宁春华，宁春华办理了房屋所有权证［石房改（99）字第××号］和国有土地使用证［石国用字第（99）0357号］。2005年9月22日，宁发兰、刘日胜与宁春华、查书琴就涉案房屋签订了《关于买卖私有住房协议》，协议载明：宁春华、查书琴现有一套原单位分配的一楼一底住宅（包括院子和空地）作价3.5万元，卖给宁发兰和刘日胜。同时就房款支付情况作出如下说明：1、在1997年房改时，为了解决两位老人住房问题，宁发兰、刘日胜曾于当时出资1.55万元，将此房买下给两位老人居住至今。2、剩余房款2万元已于2005年9月付清，其中抵欠款0.7万元，实付现金1.3万元。以上两项合计3.55万元。3、房产证、土地证暂不过户。后涉案房屋一直未办理过户手续。2019年10月23日宁春华、查书琴与石台县城市重点工程项目建设管理办公室签订了《城市棚户区改造房屋征收补偿协议》。该协议第二条约定，涉案房屋被石台县城市重点工程项目建设管理办公室征收，采取购房券安置方式，购房券价值共计350013.86元；第四条约定，本协议签订之日起20日内，宁春华、查书琴须将房屋腾空并完成搬迁，房屋交由石台县城市重点工程项目建设管理办公室拆除。后宁春华领取了购房券。2020年5月20日，宁春华与石台县城市投资有限公司签订了《商品房认购协议》，并将购房券交付给了石台县城市投资有限公司。《商品房认购协议》第三条约定，宁春华须在签订认购协议书后15日内缴付商品房首期房款与石台县城市投资有限公司签订《商品房买卖合同》，超过该时限视为宁春华自动放弃认购权。另查明，宁春华、查书琴至今仍居住在涉案房屋，至今未与石台县城市投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购房券也未兑付。石台县城市重点工程项目建设管理办公室现变更为石台县城市重点工程建设中心。本院认为，宁发兰、刘日胜与宁春华、查书琴自愿签订房屋买卖合同，并已按合同约定履行了义务，该房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。宁春华、查书琴与石台县城市重点工程项目建设管理办公室签订了《城市棚户区改造房屋征收补偿协议》，但宁春华、查书琴未按约定腾空交付房屋，购房券也未兑付，宁春华与石台县城市投资有限公司签订的《商品房认购协议》也未完全履行，且未在约定时限内签订《商品房买卖合同》，因此，《城市棚户区改造房屋征收补偿协议》和《商品房认购协议》仍有解除的可能，宁春华、查书琴至今尚未实际取得拆迁利益，故宁发兰、刘欣明、刘慧敏要求宁春华、查书琴支付拆迁补偿款的请求暂不能予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告宁发兰与被告宁春华、查书琴于2005年9月22日签订的《关于买卖私有住房协议》合法有效；二、驳回原告宁发兰、刘欣明、刘慧敏的其他诉讼请求。案件受理费5906元，减半收取计2953元，由原告宁发兰、刘欣明、刘慧敏负担2913元，由被告宁春华、查书琴负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 员  李 伟二〇二一年三月九日法官助理  苏美玲书 记 员  方俊婷