北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4385号原告：北京市天可达电子技术有限公司，住所地北京市海淀区香山红门村**,统一社会信用代码：91110108721468658K。法定代表人：张子强，经理。被告：赵立波，男，1958年5月31日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市京哲律师事务所律师。北京市天可达电子技术有限公司（以下简称天可达公司）与赵立波房屋租赁合同纠纷一案，由北京市第一中级人民法院发回重审后，本院依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。天可达公司之法定代表人张子强与赵立波之委托诉讼代理人刘婷婷到庭应诉。本案现已审理终结。天可达公司向本院提出诉讼请求：1.赵立波向我方支付2016年10月1日至2019年10月23日期间欠付的租金735123.29元；2.赵立波向我方支付合同约定的违约金及合同到期后其未支付的租金及违约金产生的利息178828.42元以及以913951.71元为计算基数按银行贷款年利率4.75%的双倍支付自2019年10月24日至实际给付之日的利息；3.诉讼费赵立波承担。事实与理由：我方与赵立波于2016年4月1日签订房屋租赁协议，我方将拥有使用权和转租权的北京市海淀区四季青香山红门村24号（以下简称24号）南楼租赁给赵立波，双方约定了租金和腾退事宜。合同生效后赵立波仅支付租金至2016年9月底。2016年房屋出租方将我方诉至法院，要求我方腾退24号我方租用的全部房屋和场地，经法院审理判决我方腾房并支付房屋使用费，赵立波占有的房屋一并判决腾退。判决生效后赵立波并未履行合同义务，持续占据该房屋至2019年执行完结，并未支付房屋租金，造成我方经济损失。现该房屋已被拆除，故诉至法院。赵立波辩称，不同意天可达公司的诉讼请求，我方主体不适格。与天可达公司签订合同的是北京碧浪缘娱乐中心（以下简称碧浪缘中心），房屋由碧浪缘中心使用，我是代表该中心签订的合同。涉案房屋是碧浪缘中心出资修建的，其无权收取租金，该房屋没有取得建房许可证，即便法院认定是租房合同，该合同也无效。我在2016年4月1日缴纳12万元租金后，因断水断电导致碧浪缘中心无法经营。经了解出租方早就通知天可达公司不再续租。碧浪缘中心5月接到腾退通知。碧浪缘中心交了半年租金但是一直没有正常使用房屋。侯×去世后碧浪缘中心倒闭了，房屋也腾空了。其主张的租金已有生效判决判令其向原出租方支付，碧浪缘中心使用的房屋面积仅占比20%，即便支付租金也应按13万元的20%支付。不同意支付违约金及利息。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1996年5月，北京市海淀区北坞小学（甲方,以下简称北坞小学）与北京市海兰汽车配件厂（乙方、负责人张子强）签订了《房屋租赁协议》，约定将北坞小学红门校园租给乙方作为生产用房，使用租期为1996年5月1日起至2011年4月30日止。2002年6月，北坞小学（甲方）与天可达公司（乙方、负责人张子强）签订《房屋租赁变更延期协议》，约定原甲方出租给北京市海兰汽车配件厂的房屋变更为天可达公司使用，并在此基础上延期5年至2016年4月30日止。2008年3月，北坞小学更名为陶行知小学；2014年4月，陶行知小学并入海淀西山小学；2014年8月，西山小学更名为北京市海淀区教师进修学校附属实验小学（以下简称实验小学）。2011年4月1日，张子强（甲方）与碧浪缘中心（乙方）签订《租房协议》，该协议约定甲方同意将24号南平房租给乙方做库房或其它用途。租用期为一年，于2011年4月1日至2012年3月31日，年租金165000元。甲方由张子强在协议落款处签名。乙方由赵立波签名并加盖碧浪缘中心的印章。后双方续签《租房协议》，租期自2012年4月1日至2013年3月30日，年租金181500元。在该协议落款处甲方由张子强签名并加盖天可达公司印章，乙方由赵立波签名并加盖碧浪缘中心印章。另查，碧浪缘中心营业执照显示投资人为张子强，类型为个人独资企业。碧浪缘中心娱乐经营许可证中载明法定代表人张子强，主要负责人侯×。2015年4月10日，赵立波向张子强出具《收条》，载明：（张子强）今收到赵立波交来歌厅碧浪缘中心全年房租为241576元，全年房租分两次付清。上半年房租现金为120788元，交款时间为2015年4月1日至2015年9月30日为上半年房租。注:欠下半年房租金为120788元,交款时间为2015年10月30日至2016年3月30日为下半年房租。赵立波及张子强在该收条上签名。2016年，张子强（甲方）与赵立波（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方同意将24号南楼租给乙方做库房做其他用途。租期半年，于2016年4月1日至9月底。年租金24万元。赵立波缴纳租金至2016年9月30日。2016年，实验小学将天可达公司、北京市天可达电子技术有限公司天天可达上网服务分公司（以下简称天可达分公司）、第三人碧浪缘中心诉至法院，要求天可达公司、天可达分公司、碧浪缘中心拆除自建房屋、室内临时隔断并腾退24号房屋和场地，支付1998年5月1日至2016年4月30日期间拖欠的房租777359.5元及场地使用费。北京市海淀区人民法院于2018年9月7日出具（2016）京0108民初34081号民事判决书，该判决书中碧浪缘中心述称：“2008年4月1日，赵立波、侯×、张子强签订协议，由赵立波、侯×出60万元经营歌厅，张子强知识名义上的法定代表人”，该判决书认定的事实中载明：“对于碧浪缘中心各方关系，碧浪缘中心提交了《合作协议书》，由赵立波、侯×、张子强三方签订。天可达公司称其将公司转租给碧浪缘中心。”该案判决由天可达公司将其承租的24号院内全部房屋及场地、天可达分公司及碧浪缘中心将其使用的24号的全部房屋及场地全部腾空后交还实验小学，天可达公司向实验小学支付自1998年5月1日起至2016年4月30日止拖欠的房租并支付2016年5月1日之后的房屋及场地使用费。天可达公司将其自行建设的房屋拆除。天可达公司不服向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提出上诉，一中院于2018年12月18日出具（2018）京01民终9078号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。赵立波认为该生效文书已经确认实际承租并使用24号房屋并交纳费用的是碧浪缘中心，而非赵立波个人。另查，（2016）京0108民初34081号判决书生效后，天可达公司尚未向实验小学支付案款，其称赵立波实际占有使用承租房屋经营至2018年底，但仅交纳租金至2016年9月。赵立波称自2016年9月后因为实验小学断水断电，所以无法经营，就陆续搬离了，但将房屋上锁后，房屋钥匙在其掌握中。天可达公司对其所述停业及腾退时间不予认可，认为赵立波一直在经营。赵立波认为其并非租赁合同的相对方，承租案涉房屋的为碧浪缘中心，对此其提交了北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同、碧浪缘香山土建工程合同、北京消防工程施工合同及施工图纸，天可达公司对上述证据均不予认可。但庭审中，赵立波称张子强为碧浪缘中心的名义法人，其与侯×为实际出资人与经营人，赵立波在24号院内经营使用碧浪缘中心的营业执照。碧浪缘中心的实际负责人是侯×（于2017年9月去世），赵立波只是作为碧浪缘中心的代表在协议中签字。经询问，碧浪缘中心的印章在赵立波处，但赵立波称其是替侯×保管。张子强亦表示赵立波想在案涉房屋处经营歌厅，需其协助办理营业执照，张子强就让其在此先经营，赵立波系借用的碧浪缘中心的营业执照。另查，案涉房屋已经于2019年10月23日经法院强制执行程序完成腾退并交还实验小学，赵立波当时在腾退现场并签字确认部分材料。赵立波称当时之所以联系他是因为侯×已去世且执行人员找不到张子强。本院认为，双方之间签订的租房协议均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。赵立波关于合同无效的主张，没有依据，本院不予采信。根据当事人双方的陈述可知，张子强、赵立波及侯×之间有合作协议，张子强仅为碧浪缘中心的名义法定代表人，赵立波、侯×系实际出资人及经营人。即赵立波、侯×系作为实际承租人承租的案涉房屋。现赵立波虽表示侯×为实际经营人，但双方多次签订的《租房协议》中并未体现侯×的名字，且印章在赵立波处保管，赵立波关于实际经营人系侯×的陈述与交易习惯不符，对此本院不予采信。综上，赵立波应为《租房协议》的合同相对方，其关于主体不适格的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张子强与赵立波于2016年签订的《租房协议》约定的租期至2016年9月底。截止2016年9月30日，租房协议已经履行完毕。赵立波交纳租金至2016年9月30日，至租房协议履行期满，其并不存在欠付租金事宜。租房协议履行期满后，天可达公司与赵立波之间的房屋租赁关系终止，故赵立波之后并无再行支付租金的义务。另，根据《房屋租赁变更延期协议》的约定，实验小学将案涉房屋出租给天可达公司的租期至2016年4月30日届满。届满后，双方未续签租赁合同，且实验小学同年将天可达公司等诉至法院要求其腾退并交还房屋。故天可达公司此时对于该房屋的占有属于无权占有，虽（2016）京0108民初34081号民事判决书中判令天可达公司向实验小学支付2016年5月1日之后的房屋及场地使用费，但在天可达公司尚未向实验小学实际履行上述支付义务的情况下，其依据赵立波实际占用该房屋向赵立波主张2016年10月1日至腾退之日的相应费用，亦没有依据，本院不予支持。在赵立波不存在欠付租金的情况下，天可达公司关于违约金及逾期利息的主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回北京市天可达电子技术有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8180元（北京市天可达电子技术有限公司已支付），由北京市天可达电子技术有限公司负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周 红人民陪审员  陈月娥人民陪审员  魏 婙二〇二一年三月二十九日书 记 员  张慧聪