上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初20269号原告：周宏俊，男，1987年8月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴胜男，上海观庭观盛律师事务所律师。被告：上海豫园商贸发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：石琨，董事长。委托诉讼代理人：竺培艺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐。原告周宏俊与被告上海豫园商贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告周宏俊的委托诉讼代理人吴胜男、被告上海豫园商贸发展有限公司的委托诉讼代理人竺培艺、李乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宏俊向本院提出诉讼请求：被告退还原告保证金164,431.25元；2、被告支付原告违约金974,587.50元(162,431.25元*6)。事实和理由：2018年7月、2019年1月，原告与上海豫园旅游商城股份有限公司就黄浦区豫园老街“九狮楼”LJ46商铺签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定原告向豫园旅游公司承租上述商铺，租期至2020年9月11日，原告缴纳履约保证金162,431.25元、质量保证金2,000元。如一方擅自解除合同，需支付守约方履约保证金6倍的违约金。2020年1月17日，原被告与上海豫园旅游商城股份有限公司签订《出租方变更三方协议书》，出租方变更为被告。2020年3月27日，被告向原告发出《提前终止租赁合同之通知书》，提前于4月10日终止租赁合同并强行要求原告撤场。原告已被迫搬离，因此产生较大经济损失，原告多次向被告索赔无果。原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉如所请。被告上海豫园商贸发展有限公司辩称：对原告诉状所述的事实无异议。保证金收到了164,431.25元，同意退还保证金，不同意支付违约金。原告多次签订过租赁合同，在之前的租赁合同中有对调改条款作出特别明示，且让原告签字确认，原告也经历过一次调改，原告对调改的事项有预见性。出租人解除租赁合同并不是违约解除，根据合同第10.3.7条行使解除权，这条也不是文本格式条款，是可协商的条款。豫园商铺存在一定的城市名片、城市地标，故在合同上增加了调改，承租人对调改的发生是有可预见性的。合同约定的违约金过高，原告并没有实际损失。本院经审理认定事实如下：2018年7月，上海豫园旅游商城股份有限公司作为甲方(出租人)与作为乙方(承租人)的原告签订《商铺租赁合同》，约定将坐落于上海市黄浦区豫园老街(冠名为“九狮楼”)的相应区域中面积为18平方米、楼层为1F的LJ46商铺出租给原告；合同有效期自2018年8月22日至2020年8月21日；商铺交付日暂定为2018年8月22日，自商铺交付日起算，乙方享有7日的装修免租期，该装修免租期届满之次日即为该商铺的租金计算日；租期内，乙方以月固定租金与月营业额抽成租金两者取其高值方式计算并向甲方支付租金，其中固定租金为：自起租日起至2019年8月21日时段，租金单价(元/平方米/日)105，提成比例20%、自2019年8月22日至2020年8月21日时段，租金单价(元/平方米/日)110，提成比例20%；乙方每一个月为一期，每期支付一个月租金；自合同生效之日起三个工作日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金175,972.50元、质量保证金2,000元；除非受不可抗力影响，否则一方只要违反本合同的约定，即视为违约，违约方应承担违约责任。守约方要求违约方承担违约责任时，应对违约行为进行举证；一方不对非因自身过错引致的任何后果向另一方承担赔偿或法律责任；有下列情形之一的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任：1、该商铺占用范围内的土地使用权被依法提前收回。2、该商铺因社会公共利益被依法征用。3、该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围。4、该商铺损毁、灭失或者被鉴定为危险房屋(双方有过错除外)。5、发生不可抗力导致该商铺无法继续正常使用；经双方协商一致并签订相关解除合同后，本合同可提前终止；甲、乙双方在此明确同意，甲方在下列任何情况下不必对乙方或任何其他人士作出赔偿或租金减免或负其他法律责任。除本合同另行约定或甲方书面同意外，本合同项下之租金、物业管理费及约定的其他费用不得减免或终止支付。若下述情况由第三方导致，则乙方同意直接选择向侵权的第三方提起侵权之诉和/或进行索偿，而免除甲方的责任或放弃向甲方追究责任。10.3.1、因不可抗力或非甲方过错造成的烟、水及火灾、各种机电系统及设备的失灵或故障或给排水、电力的泄露或供应中断而引起的一切后果。10.3.2、乙方因被其他客户牵连而蒙受的损害。10.3.3、因该商铺以外的范围需要进行维修、改建、装修工程而需要暂时闲置或更改公共通道而导致的干扰或不便。10.3.4、政府有关供水、电、煤部门因日常检查、维修或地区性事故而造成该商铺停水、电、煤，甲方除应及时通知乙方外，无须承担任何责任。10.3.5、甲方对商场或该商铺提供的保安、管理人员、任何性质的机械、电子防盗系统(如有)，不构成甲方有义务负责该商铺及其内财物的保安、保管以及该商铺内人员的人身安全。乙方在任何时间内应自行对该商铺或其内财物及人身安全负责。10.3.6、遇豫园灯会等重大活动及节假日期间政府采取任何限流措施，如封堵道路、改变客流游览线及限制人流等，甲方除应及时通知乙方外，无须承担任何责任。10.3.7、甲方如需对本商场进行整体规划调整(指整体商品结构调整、功能调整等)，甲方有权提前终止本合同，乙方对此表示理解和同意，双方互不承担违约责任，但甲方应提前14天书面通知乙方。甲方规划调整完成后，乙方若符合调改后甲方商场的经营业态，以甲方书面通知为准，双方协商订立新的租赁合同；本合同有效期内，如发生下列情形之一的，视为违约方根本性违约，守约方有权即刻单方面解除本合同，有权要求违约方支付相当于履约保证金六倍的违约金。如乙方根本性违约的，甲方有权停止该商铺公用事业供应，有权阻止乙方相关人员进入，有权阻止乙方转移该商铺内的财物。违约方因违约行为给守约方造成损失的，违约方应予赔偿。10.4.1、非本合同约定的情形，甲方擅自解除本合同。10.4.2、非本合同约定的情形，乙方擅自解除本合同。10.4.3、甲方交付的商铺无法实现本合同的目的，且甲方在接到乙方书面通知后合理期限内未整改的。2018年9月6日，上海豫园旅游商城股份有限公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的原告签订《商铺租赁合同之补充协议》，约定就甲方出租位于上海市豫园老街XXX号LJ46铺位(18m2)予乙方，甲乙双方于2018年8月22日已签署了《商铺租赁合同》；就调整原合同租赁面积、履约保证金等事宜达成一致，订立补充协议，约定：原合同租赁商铺的位置以及实际范围不发生变化，租赁面积由18平方米现变更为17平方米；原合同约定的履约保证金为175,972.50元，现经双方确认调整为162,431.25元，自本协议生效之日起三个工作日内，由乙方向甲方缴纳；除本补充协议上述条款对原合同约定的变更外，原合同的其他条款继续有效。2019年1月17日，上海豫园旅游商城股份有限公司与原告又签订《商铺租赁合同之补充协议一》，就《商铺租赁合同》中附件二内容变更：合同有效期自2018年9月12日起至2020年9月11日；该商铺交付日暂定为2018年9月12日，自该商铺交付日起算，乙方享有44日的装修免租期，该装修免租期届满之次日(即2018年10月26日)为该商铺的租金计算日；在租赁期限内，乙方以月固定租金与月营业额抽成租金两者取其高值方式计算并向甲方支付租金，其中固定租金为：自2018年9月12日起至2019年9月11日时段，租金单价(元/平方米/日)105，提成比例20%、自2019年9月12日至2020年9月11日时段，租金单价(元/平方米/日)110，提成比例20%；除本补充协议上述条款对原合同约定的变更外，原合同的其他条款继续有效。同日，上海豫园旅游商城股份有限公司作为甲方(原出租方)、原告作为乙方(承租方)、被告作为丙方(新出租方)签订《出租方变更三方协议书》，约定：就乙方承租位于上海市黄浦区豫园老街XXX号九狮楼LJ46商铺事宜，甲乙双方已于2018年8月22日签署了《商铺租赁合同》及后续与租赁事宜相关的协议；现甲、乙、丙三方经协商一致，就出租方由甲方变更为丙方事宜，达成协议：三方一致同意自2019年1月1日起，原租赁合同及相关协议中的出租方由甲方变更为丙方，即原租赁合同及相关协议中甲方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方继承，并由丙方继续履行原租赁合同及相关协议；乙方按原租赁合同及相关协议已向甲方缴纳之保证金自动转为乙方向丙方所缴纳的保证金，乙方应当在本协议生效之日向甲方交还原甲方向乙方开具的保证金收据，甲方在收到乙方的保证金收据后，由丙方向乙方开具新的保证金收据；除上述约定外，原租赁合同及相关协议中的所有条款及约定，在出租方变更为丙方后保持不变。2020年3月27日，被告向原告出具书面通知，告知原告因对案涉商铺所在区域进行整体规划调整的需要，拟于2020年4月11日起关闭案涉商铺所在区域启动相关整改工程，通知原告租赁合同于2020年4月10日提前终止，按租赁合同相关约定及通知书要求提前做好相关各项撤场准备，按时于2020年4月10日将案涉商铺及其附属设施交还、结清所有应付未付费用。审理中，原、被告双方均确认：1、案涉商铺月租金不固定，约54,000元左右，原告租金付至2020年2月；2、原告于2020年4月10日清空房屋，商铺租赁合同于2020年4月10日解除。另，原告称《商铺租赁合同》第10.4条约定，违约金里包含了装修残值损失、遣散员工损失、产品滞销损失、预期利益损失。上述事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、《出租方变更三方协议书》、《商铺租赁合同之补充协议》、《商铺租赁合同之补充协议一》及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：根据原、被告双方提供的证据及各自的陈述，双方租赁关系合法有效，原、被告均认可租赁合同于2020年4月10日解除，可视为合同终止，现被告同意退还保证金164,431.25元，并无不当，可予准许。被告辩称其系根据《商铺租赁合同》10.3.7条款约定有权提前终止合同而无需承担违约责任，对此原告不认可，本院认为，被告以上述合同约定事由向原告主张合同解除权的同时，应附相关事实依据，而被告并未提供符合上述合同条款约定的情形的相关证据，故被告的行为属于擅自解除合同，视为违约，应当向原告承担违约责任。关于违约金，合同约定标准过高，原告表示《商铺租赁合同》中约定了违约金包含装修残值、员工遣散费等费用，无事实依据，本院结合案件事实综合考虑，酌情调整。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海豫园商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周宏俊保证金164,431.25元；二、被告上海豫园商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周宏俊违约金162,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,051元(原告已预缴)，由原告周宏俊负担8,855元，由被告上海豫园商贸发展有限公司负担6,196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕二〇二一年三月十二日法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。