安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖16民终256号 上诉人（原审原告）：刘廷斌，男，汉族，1987年5月18日出生，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王媛媛，系夫妻关系。 上诉人（原审原告）：王媛媛，女，汉族，1990年6月1日出生，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）：中农批(亳州)市场建设开发有限公司，住所地涡阳县南环西路北侧。 法定代表人：张寿颖，总经理。 被上诉人（原审被告）：涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司,住所地涡阳县城东S307线南侧、向阳河北侧。 法定代表人：余智，总经理。 两被上诉人委托诉讼代理人：王庆国，安徽王岩律师事务所律师。 上诉人刘廷斌、王媛媛因与被上诉人中农批(亳州)市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）、涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司（以下简称涡阳中农批公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院(2020)皖1621民初6724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王媛媛，被上诉人中农批公司、涡阳中农批公司的共同委托诉讼代理人王庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘廷斌、王媛媛上诉请求：1.撤销安徽省涡阳县人民法院(2020)皖1621民初6724号民事判决，将本案发回重审或者改判；2.本案的上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人未按约定交付19栋102房屋，后双方协调至19栋104号商铺，在该商铺中上诉人使用了一个月，因上诉人不能将102号商铺交付给上诉人，上诉人便搬离104号房屋，至此双方租赁关系解除。上诉人所使用的22栋101号商铺是从他人处租赁的，与被上诉人无关。19栋102房屋和22栋101号商铺面积不同，位置不同，一审法院认定上诉人自愿调换与事实不符，也不符合常理。与我签订合同的是涡阳中农批公司，但是收款的是中农批公司，合同主体不一致，我方认为合同无效，应支持我方的诉讼请求。 中农批公司辩称，答辩人不是房屋租赁合同的相对人，不是本案的适格主体。本案涉案合同不符合法律规定的合同无效的情形。 涡阳中农批公司辩称，上诉人已认可实际使用答辩人经营管理的电商物流园19栋104,22栋101，期限为2018年-2020年3月，上诉人主张其使用22栋101商铺为另一合同应就其主张存在该事实承担举证责任。否则承担举证不能的法律后果。实际上上诉人对22栋101商铺的使用是对合同内容的部分变更，应对双方均具有约束力。本案涉案合同不符合法律规定的合同无效的情形。 刘廷斌、王媛媛向一审法院起诉请求：一、判令解除刘廷斌、王媛媛与中农批公司、涡阳中农批公司之间的房屋租赁合同；二、判令中农批公司、涡阳中农批公司返还房屋租金、保证金、物业管理费共计34672元；三、判令中农批公司、涡阳中农批公司支付违约金6181元(自2017年8月9日至2018年12月31日按租金24285元的日万分之五计算)；四、本案诉讼费用由中农批公司、涡阳中农批公司承担。 一审法院认定事实：中农批公司开发建设中国供销涡阳农产品电商物流园项目，并对外销售。之后，由涡阳中农批公司和购房户签订商铺委托经营管理协议，由涡阳中农批公司统一对外出租管理。2017年6月19日，刘廷斌、王媛媛与涡阳中农批公司签订商品房租赁合同,刘廷斌、王媛媛承租涡阳中农批公司经营管理的涡阳农产品电商物流园19栋102号商铺用于经营蔬菜，该商铺建筑面积为313.35平方米。双方约定租赁期限为17个月，自2017年8月9日起(如不能按期开业，则起租日顺延至开业日期)至2018年12月31日止，其中自2018年1月1日至2018年12月31日为免租期。2017年8月9日至2017年12月31日的租金标准按每月每平米人民币15.5元计算，每月租金为人民币4856.925元，共计24285元。物业费按照每月每平米1元计算，以该商铺建筑面积313.35平方米收取，共计4387元。保证金6000元。刘廷斌、王媛媛向中农批公司支付了上述款项，涡阳中农批公司亦以实际履约行为认可上述款项收付事宜。租赁合同签订后刘廷斌、王媛媛于2017年10月28日签署了临时管理规约、管理服务协议书以及入住声明。因涡阳中农批公司和102户房主之间的矛盾，致使涡阳中农批公司无法向刘廷斌、王媛媛交付约定的涡阳农产品电商物流园19栋102号商铺。后，涡阳中农批公司经与刘廷斌、王媛媛协商并经其同意将刘廷斌、王媛媛调至涡阳农产品电商物流园19栋104号商铺。刘廷斌、王媛媛在2018年1、2月份实际使用该104号商铺1个月后，又调至涡阳农产品电商物流园22栋101号商铺继续使用，直至2020年3月该商铺由涡阳中农批公司收回。 一审法院认为，刘廷斌、王媛媛与被告涡阳中农批公司之间的房屋租赁合同关系成立，双方应按照合同约定履行义务。涡阳中农批公司履约时虽没有交付约定房屋，但与刘廷斌、王媛媛协商并经其同意且其也实际使用了调换的房屋，视为对合同内容的部分变更，对双方均有约束力。刘廷斌、王媛媛依约从2018年1、2月实际使用涡阳中农批公司经营管理的涡阳农产品电商物流园19栋104号商铺、22栋101号商铺至2020年3月。刘廷斌、王媛媛诉称，其调至涡阳农产品电商物流园22栋101号商铺属于另一合同，却无其他证据佐证，应承担举证不利责任。故涡阳中农批公司提供合同约定期限房屋的义务已经履行完毕，不存在违约行为，本院对刘廷斌、王媛媛请求返还租赁期间的租金24285元、物业费4387元及支付违约金的诉请不予支持。合同履行完毕后租赁保证金6000元应由涡阳中农批公司退还，故对刘廷斌、王媛媛诉请退还保证金6000元的诉请予以支持。根据合同相对性，中农批公司并非该租赁合同的当事方，故刘廷斌、王媛媛对中农批公司的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还刘廷斌、王媛媛房屋租赁保证金6000元；二、驳回刘廷斌、王媛媛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元，减半收取411元，刘廷斌、王媛媛承担351元，涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司承担60元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明事实同一审。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉租赁合同的效力如何认定；案涉租赁合同有无实际履行。 关于案涉租赁合同的效力问题。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘廷斌、王媛媛称因和其签合同的是涡阳中农批公司，收款的是中农批公司，合同主体不一致，但在本案中涡阳中农批公司对其与刘廷斌、王媛媛租赁合同关系是认可的，合同主体并无争议。刘廷斌、王媛媛主张案涉合同主体不一致，合同应为无效，不符合法律规定的合同无效情形，本院对其主张不予支持。 关于案涉租赁合同是否履行问题。涡阳中农批公司称刘廷斌、王媛媛从2018年-2020年3月使用其经营管理的电商物流园19栋104、22栋101房屋，至2020年3月停止使用。刘廷斌、王媛媛亦认可使用上述房屋，但其称22栋101房屋不是涡阳中农批公司交付给他们的，系从王媛媛母亲处取得。刘廷斌、王媛媛不能提供相关证据证明其使用22栋101房屋的合法依据，应承担举证不能的不利后果，一审认定涡阳中农批公司已经履行合同约定的交付房屋义务并无不当。 综上所述，刘廷斌、王媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费821元，由刘廷斌、王媛媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 沙启峰 审 判 员 王艳东 审 判 员 孙 曼 二〇二一年三月三十日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李遨宇