大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初1096号原告：大连中岳物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中山路572号25层11号，统一社会信用代码：91210204MA0QEA5R7T。法定代表人：崔媛源，总经理。委托诉讼代理人：王楠，辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，辽宁金石律师事务所律师。被告：大连天河大厦有限公司，住所地大连市沙河口区西安路22-38号，统一社会信用代码：91210200604802530Y。法定代表人：刘震海，总经理。委托诉讼代理人：范荣，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵星宇，上海君澜（大连）律师事务所实习人员。原告大连中岳物业管理有限公司与被告大连天河大厦有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王楠、被告的委托诉讼代理人范荣、赵星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空违法占用的物业管理场地；2、判令被告支付2018年8月1日至实际腾退之日的场地占用费暂至2020年8月为40万元。事实与理由：原告于2018年8月1日与中山公园街道永顺社区居委会签订了《天河公寓物业服务合同》，约定由原告对天河公寓提供物业管理服务。天河公寓坐落位置为大连市沙河口区，管理区域四至为：东至抚顺街，南至永胜巷，西至永长街，北至民权街。合同第八条约定，小区所有公共收益归原告所有，用于补充物业费不足。天河公寓建于1995年左右，属于老旧物业，物业费标准为0.6-0.8元。该公寓存在两个突出问题：电梯严重老化，已经严重影响安全使用；整个公共下水管道已经严重腐蚀。急需资金进行维修。因物业费过低，原告进驻前的其他物业公司因无力维修已经对小区弃管，居委会找到原告后，同意公共收益补充物业费不足，进而依靠公共收益对公共设施、设备进行维修。原告进驻场地时发现天河公寓东侧空地被被告占用经营，出租给了案外人，该场地依法属于天河公寓全体业主共有。场地使用收益依据合同应归原告所有，用于补充物业费不足。原告多次找被告腾退未果，故提出如上诉请。被告辩称，原告不具有本案的诉讼主体资格，无论是要求腾退违法占用的物业管理场地，还是要求支付占用使用费，原告均不是适格的主体。原告的诉讼没有全体业主的特别授权，没有主体资格要求腾空及支付占用使用费。原告提起诉讼依据的物业服务合同本身也是无效合同，该份合同没有经全体业主同意也没有召开全体业主大会，居委会无权以自己的名义与原告签订物业服务合同，居委会对物业的基本情况并不了解，其在物业合同中填写的建筑面积不知从何而来，而且在合同中约定小区所有公共收益归原告所有，侵害了业主的合法权益，更属无效条款，原告依据无效合同提起的诉讼更加不具备资格。物业服务企业所能收取的就是物业服务费，其没有权利要求腾退及支付占有使用费。案涉的锅炉房是独立的不动产，同时还具有市政公用设施的属性，在供暖期间承担的供暖任务包括了二百大楼、天河百盛、消防队和天河公寓等几处地方，并非仅为天河公寓服务，由此可见，案涉地块并非为天河公寓的业主所有，如业主在购买房屋时，未与开发商就权属进行过约定，未分摊面积，未缴纳锅炉房的费用，则该锅炉房不能认定为归业主所有。原告举证的土地使用权证证明土地使用人为被告，场地应认定为归开发商即被告所有。案涉场地也并非天河公寓的配套设施和公共用地，而是一直由被告使用，并未侵犯其他业主的权利，被告有权利经营使用。另外天河公寓电梯的电费也一直是由被告承担的。原告在庭上自述向案外人主张过物业费，遭到案外人的拒绝后，并没有通过诉讼继续主张，可见原告自身也认为案涉地块并不在他的物业管理区域内。原告与社区居委会签订的合同，约定的是社区居委会向原告移交红线内的区域，该合同对被告不具有约束力，因此原告的诉讼于法无据。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供的《天河公寓物业服务合同》、证明、天河大厦煤场租赁合同、大连市沙河口区市场监督管理局档案、国有土地使用证复印件、图纸复印件、照片、被告提供大连市商品房价格审批复印件与本案待证事实具有关联性，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年10月12日，被告取得沙河口区民权街地块国有土地使用证，该地四至为西至永长街，南至永胜巷，北至民权街，东至长兴街道办事处办公楼、住宅区。被告在该地块上建设天河大厦公寓楼。据原告提供的建设图纸记载，该大厦东侧有地下锅炉房一处。本案双方所争议的场地为地下锅炉房顶部经回填覆盖形成与地表齐平的空场，该场地在锅炉房使用期间做煤场使用。之后，由于供暖并网，该锅炉房弃用，该处场地于2017年9月由被告租赁给案外人经营使用。2018年8月1日，大连市沙河口区中山公园街道办事处永顺社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订《天河公寓物业服务合同》，合同载明天河公寓建筑面积24525.12平方米，建筑结构为24层框架结构，1栋楼，2个单元，共4部电梯，可收费户数220户。双方约定甲方将天河公寓全权委托给乙方进行物业管理服务，本物业的全体业主、物业使用人均应履行本合同并承担相应的义务。合同第六条约定，乙方有权向业主或物业使用人按照本合同约定的物业管理服务标准收取物业服务费、电梯使用费，有权使用物业管理办公用房及永顺社区居委会移交给乙方的所有用房及地下场所，并对有关用房及场所（地）依法经营、租赁及相关管理。合同还约定了双方的其他权利义务。之后，原告进驻提供物业服务。被告在本案庭审中提供《大连市商品房价格审批表》一份。根据该审批表记载，天河大厦公寓楼总建筑面积24700平方米，其中住宅22024平方米，公建2051平方米，其他625平方米。被告陈述本案所争议的地下锅炉房面积是计算在“其他625平方米”的面积中，未计算在天河公寓的住宅面积中。本院认为，本案双方所争议的场地为地下锅炉房顶部经回填覆盖形成与地表齐平的空场，该场地在锅炉房使用期间做煤场使用，由于供暖并网，该锅炉房弃用后被告将案涉场地出租给案外人使用。在本案中，原告认为案涉场地属于全体业主共有，被告主张案涉锅炉房及场地应归被告所有，被告具有使用、收益的权利，但双方均未提供证据证明案涉争议标的物的物权归属，致使案涉场地是属于被告的专有部分还是属于全体业主共有不明确。而按照物权法律规定，所有权人对自己的不动产享有收益的权利，原告作为物业服务企业，对案涉场地不享有所有权，故其也不享有以所有权为基础的收益的权利，故其主张被告向其给付案涉场地的使用收益，无事实及法律依据，本院不予支持。关于案涉场地的物权归属争议，因与本案不属于同一法律关系，相关权利人可以另行通过建筑物区分所有权予以认定。关于原告主张被告腾空案涉场地的诉请一节，本院认为，原告基于与中山公园街道永顺社区居民委员会签订的《天河公寓物业服务合同》，对天河大厦公寓及相关场地进行物业管理，原告也实际提供物业服务，合同约定移交给原告进行物业服务的区域包括案涉场地，原告作为天河大厦的物业服务企业，对妨害物业服务与管理的行为，具有恢复原状、停止侵害、排除妨害等请求权。被告将案涉场地出租给他人进行商业经营，改变了原场地用途及原状，现原告要求被告腾空场地并恢复为原始空场状态，具有法律及事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告大连天河大厦有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于大连天河大厦东侧场地（原煤场）腾空并恢复原状；二、驳回原告大连中岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3650元（原告已预交），已减半收取，由原告负担1825元、被告负担1825元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 孙 莹二〇二一年三月二十九日书记员 张彦勃附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。