福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0322民初5681号原告：郑俊录，男，1948年6月1日出生，汉族，住福建省仙游县。原告：李**，男，1967年7月12日出生，汉族，住福建省仙游县。二原告的委托诉讼代理人：李琳肖，福建邹鲁律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。二原告的委托诉讼代理人：王莹，福建邹鲁律师事务所执业律师，代理权限为特别代理。被告：陈文，男，1988年12月27日出生，汉族，住福建省仙游县。第三人：林腾飞，男，1994年2月14日出生，住福建省仙游县。第三人：陈理金，男，1967年10月3日出生，住福建省仙游县。原告郑俊录、李**与被告陈文、第三人林腾飞、陈理金房屋租赁合同合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑俊录、李**向本院提出诉讼请求：1.判令确认郑俊录、李**与陈文于2017年11月3日签订的《地下室租赁合同》于2020年8月29日解除；2.判令陈文立即支付给郑俊录、李**拖欠的租金439214元及逾期违约金（逾期违约金计算方式：以月租金28455（5×1.05×5420）元为基数，自起诉之日起按每日0.42‰计至实际还清之日止）；3.判令陈文立即返还郑俊录、李**位于福建省仙游县××小区××＃××＃××＃××＃楼××室共计5420平方米并支付原告房屋占用费（房屋占用费飞计算方式为：自2020年8月29日起以月租金28455元计算至陈文实际搬离福建省仙游县××小区××＃××＃××＃××＃楼××室为止，截止起诉之日为1195110元）；4.本案诉讼费用和保全费由被告承担。事实与理由：2017年11月3日，原告郑俊录、李**与被告陈文签订《地下室租赁合同》，双方约定：郑俊录、李**出租给陈文的房屋位于仙游县××小区××＃××＃××＃××＃楼××室；出租地下室面积共7020平方米．．．．．．该地下室租赁期共十年，自2018年3月1日起至2028年2月28日止。该地下室每月租金为5元／㎡计算：地下室租金支付方式为按季度支付。第一次季度租金再本合同签订后5日内付清；以后每季度支付一次，租金在每季度的前一月10天内付清。3、地下室租赁押金为人民币50000元．．．．．陈文有下列行为之一的，郑俊录、李**有权解除合同，并收回出租地下室：（7）拖欠房租累计在1个月以上．．．．．租赁期间，陈文有下列行为之一的，郑俊录、李**有权终止合同，并没收地下室租赁押金50000元并按照合同第一年总租金的50%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补郑俊录、李**损失的，陈文还应当负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。拖欠房租累计1个月以上。如陈文逾期支付租金，没逾期一日，则陈文须按日租金的2倍支付滞纳金。租赁期满，陈文应当交还地下室，陈文逾期归还，则没逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，陈文还应承担因逾期归还给郑俊录、李**造成的损失；等等。合同签订订后，双方一致同意按实际面积5420平方米履行合同义务，原告依约交付租赁物但被告自2018年9月1日起就未支付租金，原告多次催告被告支付租金并于2020年8月4日以律师函催告被告按照合同约定支付租金，但被告仍拒不履行合同义务。原告无奈之下只得于2020年8月27日向被告发出解除租赁合同的通知，通知被告解除双方的租赁合同，通知已于2020年8月29日送达。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，依法应当予以保护，原告已经依约向被告交付租赁物，但被告无正当理由拒不支付租金，故原告只能解除双方的租赁合同以避免损失继续扩大，现原、被告双方的租赁合同关系已解除，而被告既不支付拖欠的租金也不搬离涉案的房屋，是故特诉至贵院，望判如所请。庭审中两原告补充陈述，在两原告起诉后，被告有支付到郑俊录指定的账户61000元，支付至李**指定的账户8万元。陈文辩称，2017年11月3日原、被告签订《地下室租赁合同》是事实。被告已经涉案的房屋转租给第三人林腾飞、陈理金。因涉案房子存在漏水，导致无法正常营业，被告找两原告协调，因没有协调好此事，所以才拖欠租金。租金是第三人林腾飞、陈理金在支付，但被告对两原告起诉被告拖欠租金的数额有异议。被告不同意两原告的诉讼请求。两原告如果与第三人续签合同，被告可以与两原告解除合同。林腾飞述称，被告将涉案房屋转租给第三人林腾飞、陈理金，两原告一直都是默认的。这两三年，都是我们直接跟两原告在对接，有聊天记录、通话记录可以证明。在本案诉讼前我们也已与两原告的律师协商好双方续签租赁合同的事宜，但两原告之后却出尔反尔。2019年3月1日至5月30日的租金第三人转账给郑俊录老婆账户上37398元，2019年6月1日至2019年11月30日止，郑俊录在我这购买家具69000元用于抵扣租金，24402元转账给郑俊录老婆账户上，并非两原告所述的自2018年9月1日起没有足额支付租金的事实。截止2020年8月28日尚欠郑俊录租金184136元，截止2020年9月1日尚欠李**230648元。陈理金述称，原本签的合同是租赁面积为7000平方米，因为楼上业主有异议，导致第三人2000平方米无法使用，第三人为此也亏了20万元的装修费。涉案租赁物漏水导致半年时间无法经营，我们的家具也被淹了几万了。两原告起诉被告及第三人，主要也是两原告之间闹矛盾。也是两原告违约在先，不同意两原告的诉讼请求，请求驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈文尚欠郑俊录、李**租赁合同期限内的租金多少钱？本院认为，陈文对其支付租金的事实负有证据责任，其主张截止2020年8月28日尚欠郑俊录租金184136元，截止2020年9月1日尚欠李**230648元。但未能提供证据予以证实，且郑俊录、李**也予以否认，故本院对其该主张不予认定。郑俊录、李**自认截止2020年8月28日陈文尚欠租金439214元，庭审中，郑俊录、李**又自认本案诉讼中陈文有支付到郑俊录指定的账户61000元，支付至李**指定的账户80000元，总计141000元，对该款项亦应予以抵扣租金，故陈文尚欠郑俊录、李**租赁合同期限内的租金为298214元。2.涉案房子是否存在漏水导致陈文无法正常营业？陈文及第三人林腾飞、陈理金主张因涉案房子存在漏水，导致无法正常营业，所以才拖欠租金，但未能提供证据予以证实，且郑俊录、李**也予以否认，故本院对该事实不予认定。3.在本案诉讼前陈文及第三人林腾飞、陈理金与郑俊录、李**是否已达成续签租赁合同的事宜？本院认为，林腾飞虽提供微信聊天记录二份欲予以证实三方已在本案诉讼前达成了续签租赁合同的事宜，但该微信聊天记录的真实性无法确认，且郑俊录、李**亦予以否认，且从其载明的内容也无法表明郑俊录、李**同意续签合同，故对该事实本院亦不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日，郑俊录、李**与案外人仙游兴隆房地产有限公司签订一份《租赁合同》，约定：案外人仙游兴隆房地产有限公司将其位所有于仙游县××小区××＃××＃××＃××＃楼××室，面积共计7017.99平方米出租给郑俊录、李**；租赁期限为15年，自2017年8月30日起至2032年12月30日止等内容。2017年11月3日，郑俊录、李**与陈文签订一份《地下室租赁合同》，约定：郑俊录、李**出租给陈文的房屋位于仙游县××小区××＃××＃××＃××＃楼××室，出租地下室面积共7020平方米。租赁期共十年，自2018年3月1日起至2028年2月28日止。该地下室每月租金按5元／㎡计算。租金支付方式为按季度支付，第一次季度租金再本合同签订后5日内付清，以后每季度支付一次，租金在每季度的前一月10天内付清。租赁押金为50000元。并约定若陈文拖欠房租累计在1个月以上，郑俊录、李**有权解除合同，并收回出租地下室；郑俊录、李**有权终止合同，并没收地下室租赁押金50000元并按照合同第一年总租金的50%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补郑俊录、李**损失的，陈文还应当负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。如陈文逾期支付租金，每逾期一日，则陈文须按日租金的2倍支付滞纳金。租赁期满，陈文应当交还地下室，陈文逾期归还，则没逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的满纳金，陈文还应承担因逾期归还给郑俊录、李**造成的损失等内容。2017年11月3日，案外人仙游兴隆房地产有限公司出具确认书，同意郑俊录、李**在双方签订的租赁合同不变的情况下将租赁物转租给陈文。合同签订后，原、被告一致同意按实际面积5420平方米履行合同义务，郑俊录、李**依约交付租赁物，但陈文自2018年9月1日起就未支付租金，郑俊录、李**多次催告陈文支付租金并于2020年8月4日以律师函催告陈文按照合同约定支付租金，但陈文仍拒不履行合同义务。郑俊录、李**于2020年8月27日向陈文发出解除租赁合同的通知，通知陈文解除双方的租赁合同，并于2020年8月29日送达陈文。本院认为，郑俊录、李**与陈文签订的《地下室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应按照合同约定全面履行。陈文辩称涉案房屋存在漏水致其无法经营，经双方协商未果，才拖欠租金及已将涉案房屋转租给第三人，但陈文未能提供证据予以证实涉案房屋存在漏水致其无法经营，故其应承担举证不利的法律后果。陈文将涉案房屋转租给第三人林腾飞、陈理金，并未经原出租人仙游兴隆房地产有限公司同意，故其转租行为无效，且陈文的转租行为亦不影响郑俊录、李**基于原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的权利义务向陈文主张合同权利。本案中，郑俊录、李**已按照合同约定将房屋交付给陈文使用,陈文应当按照合同约定支付房屋租金。陈文没有按约及时、足额支付租金,已构成单方违约,应承担本案违约责任，故陈文应支付给郑俊录、李**租赁合同期限内尚欠的租金298214元及自2020年10月10日起按以月租金28455元为基数按每日0.42‰计的逾期违约金。另，因陈文长期拖欠房屋租金,经郑俊录、李**多次催告后仍未支付,郑俊录、李**于2020年8月29日向陈文送达《福建邹鲁律师事务所律师告知函》解除原、被告双方签订的《地下室租赁合同》,由此,双方之间的房屋租赁合同于该通知送达当日，即2020年8月29日解除。在2020年8月29日之后,陈文继续占有和使用涉案房屋于法无据,应及时将涉案房屋使用权返还给郑俊录、李**,故对郑俊录、李**要求陈文腾空涉案房屋并交还郑俊录、李**的诉讼请求,本院予以支持;在租赁合同解除后,陈文一直占用该房屋至今,未及时将该房屋交还给郑俊录、李**,给郑俊录、李**造成租金损失,故陈文应当向郑俊录、李**支付自2020年8月20日起按月租金28455的标准至其实际搬离涉案房屋之日止的房屋实际占用费。综上，郑俊录、李**的诉讼请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、郑俊录、李**与陈文于2017年11月3日签订的《地下室租赁合同》于2020年8月29日解除。二、陈文应在本判决生效之日起十日内支付给郑俊录、李**拖欠的租金298214元及逾期违约金。逾期违约金计算方式：以月租金28455元为基数，自2020年10月10日起按每日0.42‰计至实际还清之日止。三、陈文应在本判决生效之日起十日内将其承租的位于福建省仙游县××小区××＃××＃××＃××＃楼××室共计5420平方米的房屋交还给郑俊录、李**。四、陈文应在本判决生效之日起十日内向郑俊录、李**支付自2020年8月29日起以月租金28455元计算至其实际交还涉案房屋给郑俊录、李**之日止的房屋占用费。五、驳回郑俊录、李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19509元，由郑俊录、李**负担1269元，陈文负担18240元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  林少华人民陪审员  李金模人民陪审员  林俊季二〇二一年三月三十日书 记 员  陈 添附：一、引用的主要法律条文内容：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：×××11。