福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0603民初45号原告：郑清华，男，1963年10月13日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。原告：郑瑞香，女，汉族，1964年6月7日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所律师。被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处，统一社会信用代码913506007053741096。法定代表人：黄立辉，总经理。被告：荣昌（福建）投资集团有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路荣昌花园荷韵华庭57幢，统一社会信用代码91350603705374096U。法定代表人：王秀雅，经理。委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所律师。原告郑清华、郑瑞香与被告漳州永大房地产开发有限公司（下称永大房地产公司）、荣昌（福建）投资集团有限公司（下称荣昌投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑清华、郑瑞香的委托诉讼代理人蓝潮永、被告永大房地产公司的法定代表人黄立辉、被告荣昌投资公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑清华、郑瑞香向本院提出诉讼请求：判令1、永大房地产公司、荣昌投资公司向郑清华、郑瑞香返还因产权面积不足所产生的差价23932.1元；2、本案诉讼费由永大房地产公司、荣昌投资公司承担。事实和理由：位于漳州市龙文区永大星城系永大房地产公司和荣昌投资公司联合开发、营销并以永大房地产公司名义与购房者签署《商品房买卖合同》的楼盘。2010年12月7日,郑清华、郑瑞香与永大房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：郑清华、郑瑞香向永大房地产公司购买永大星城x幢3xx1室房屋；建筑面积139.23m2,总价为748779元（单价5378元）；郑清华、郑瑞香于签订合同当日向永大房地产公司支付购房款228779元；交房期限为2011年3月31日前等内容。郑清华、郑瑞香依照合同的约定向永大房地产公司付清了全部购房款748779元，履行了合同义务。永大房地产公司于2011年1月1日与郑清华、郑瑞香办理房屋交付手续。《商品房买卖合同》第5条约定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”《商品房买卖合同》约定建筑面积为139.23m2，但永大房地产公司向郑清华、郑瑞香交付房屋的实际建筑面积（产权登记面积）仅为134.92m2，减少4.31m2（面积误差比绝对值为3.1%），超出0.1%，超出面积0.14m2，应当向原告返还产权面积不足所产生的差价23932.1元。鉴于永大星城系永大房地产公司、荣昌投资公司联合开发、营销的楼盘，故永大房地产公司、荣昌投资公司应共同承担违约责任。因永大房地产公司、荣昌投资公司均拒绝向郑清华、郑瑞香返还因产权面积不足所产生的差价，为此郑清华、郑瑞香请求法院依法裁判。永大房地产公司辩称，对因产权面积不足所产生的差价没有异议。荣昌投资公司辩称，1、《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%（含本数）以内的，据实结算房价款。根据郑清华、郑瑞香提供的合同和产权登记材料显示，合同约定的建筑面积为139.23m2，产权登记的建筑面积134.92m2，合同约定的公摊面积26.15㎡，产权登记的公摊面积25.09㎡。公摊面积登记比合同约定减少，对于公摊减少部分，郑清华、郑瑞香受益应当补足相应的价款。2、抛开前述问题，荣昌投资公司认为，就民事责任承担而言，郑清华、郑瑞香诉请荣昌投资公司支付违约金及返还因产权面积不足所产生的差价，缺乏事实与法律依据。理由：①根据有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明以及主张法律关系存在的当事人对产生法律关系的基本事实承担举证举证责任。郑清华、郑瑞香虽称所谓的联合开发、营销…等，但其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由郑清华、郑瑞香负举证不能的法律后果。②退一步，即使郑清华、郑瑞香有充分的证据证明永大房地产公司、荣昌投资公司存在联营、合作或其他法律关系，这种法律关系仅系双方内部法律关系。但本案讼争的法律关系系商品房预售合同纠纷，而不是联营或者合作开发当事人之间的合同纠纷。债权属于相对权，相对权是债权的基础。本案商品房买卖合同（预售）项下的当事人双方即买受人为郑清华、郑瑞香、出卖人为永大房地产公司，该合同仅对合同当事人产生约束力，对合同以外的人不发生法律效力。因荣昌投资公司并非本案商品房预售合同项下的当事人，不应对商品房预售合同承担义务，为此荣昌投资公司请求依法驳回郑清华、郑瑞香对荣昌投资公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2010年12月17日，郑清华、郑瑞香与永大房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），由郑清华、郑瑞香向永大房地产公司购买位于漳州市龙文区××幢××室房屋，建筑面积139.23ｍ2,总价为748779元（单价5378元）。郑清华、郑瑞香付清房款748779元之后，永大房地产公司于2011年1月1日交付了上述商品房。《商品房买卖合同》第五条约定：……。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理:1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。本案双方当事人争议的焦点为：关于荣昌投资公司是否承担民事责任的问题。本院认为，虽郑清华、郑瑞香提供宣传海报、项目合作开发协议用以证明永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销永大星城楼盘及《商品房买卖合同》中的出让人实际是永大房地产公司与荣昌投资公司，因永大房地产公司与荣昌投资公司对此不认可，鉴于郑清华、郑瑞香提供的宣传海报仅能证明永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销的意向，无法证明永大房地产公司与荣昌投资公司是否已联合开发、营销之事实。另项目合作开发协议属于内部协议，且无法证明《商品房买卖合同》中的出让人实际为永大房地产公司与荣昌投资公司。为此郑清华、郑瑞香主张荣昌投资公司承担本案民事责任的请求，缺乏事实及法律依据,本院不予支持。综上所述，本院认为，郑清华、郑瑞香与永大房地产公司签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然永大房地产公司与荣昌投资公司曾有过联合开发、营销楼盘的意向，永大公司与荣昌公司签订的项目合作开发协议属于内部协议，且《商品房买卖合同》系永大公司与郑清华、郑瑞香签订，现郑清华、郑瑞香以永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销为由要求荣昌投资公司承担民事责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，故郑清华、郑瑞香要求荣昌投资公司承担民事责任的请求，本院不予支持。因永大房地产公司对郑清华、郑瑞香主张的面积差没有异议，故郑清华、郑瑞香要求永大房地产公司返还因产权面积不足所产生的差价23932.10元的请求，没有违反有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款规定，判决如下：一、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑清华、郑瑞香返还因产权面积不足所产生的差价23932.10元；二、驳回郑清华、郑瑞香对荣昌(福建)投资集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取计199元，由漳州永大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 王井根二〇二一年三月十五日法官助理 翁志鸿书 记 员 黄钰婷执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。