江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初3688号原告：南通悦然一生美容美体有限公司，住所地江苏省南通市崇川区人民东路6号王府大厦。法定代表人：余跃奇，执行董事。委托诉讼代理人：吴思齐，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：周超，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：陈玲玲，女，1981年5月15日出生，居民身份证号码411528198105150126，汉族，住浙江省平阳县万全镇姜洋村。委托诉讼代理人：王廷芳，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕波，江苏路泰律师事务所实习律师。原告南通悦然一生美容美体有限公司（以下简称悦然一生公司）与被告南通云中阁美容美体有限公司（以下简称云中阁公司）、陈玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，因云中阁公司注销，原告撤回对云中阁公司的起诉。原告悦然一生公司委托诉讼代理人吴思齐、周超，被告陈玲玲及其委托诉讼代理人王廷芳、吕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦然一生公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截至2020年4月27日的租金141.9738万元；2.判令被告支付截至2020年4月27日的物业管理费5.2593万元；3.判令被告支付截至2020年4月27日的装修装潢和设施设备补偿款114.4669万元；4.判令被告支付逾期付款违约金(自2019年5月24日起，按当年租金的万分之六每天，即906元/天计算至实际支付之日止)；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月20日，被告陈玲玲与原告悦然一生公司签订《房屋租赁合同》，约定，被告承租原告位于南通市人民东路6号王府大厦四楼东北侧房屋，建筑面积约2300平方米，租赁期限自2019年5月20日至2025年2月27日止，本合同签署时陈玲玲正在设立云中阁公司，自云中阁公司注册成立之日起，自动承继租赁合同中承租人的权利和义务，陈玲玲对云中阁公司的履约义务承担连带担保责任。合同签订后，原告将租赁房屋交付给陈玲玲使用，2019年7月17日，云中阁公司在租赁房屋内注册成立，自此，房屋的承租方自动变更为云中阁公司。但自租赁房屋交付使用至今，被告从未向原告支付过租金及物业管理费，仅用经营所得抵扣了100.944万元装修装潢补偿款，原告多次联系被告要求及时支付租金及物业管理费，但被告始终推诿不付。2020年4月24日，原告向云中阁公司邮寄《告知函》，解除双方之间的《房屋租赁合同》，要求云中阁公司限时搬离租赁房屋，付清拖欠的费用，并将注册地址迁出租赁房屋。2020年10月20日，云中阁公司注销，被告陈玲玲作为云中阁公司的控股股东，明知其存在未付款项、未结诉讼的情况下，未对云中阁公司依法进行清算并办理注册登记，应当对云中阁公司的债务承担清偿责任。同时，《房屋租赁合同》约定，陈玲玲作为云中阁公司的法定代表人对云中阁公司的履约义务承担连带担保责任。依据《中华人民共和国担保法》的规定，申请人有权要求陈玲玲在其保证责任范围内，向申请人支付云中阁公司拖欠的租金、物业管理费、装修装潢和设备设施补偿款、逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告陈玲玲辩称，原、被告不存在房屋租赁合同关系，原告的实际控制人游国权、肖快乐在全国多地设立美容美体公司，被告陈玲玲为该二人实际控制的宁波素问道健康管理有限公司的员工，受该二人的委托管理原告公司即南通店，并担任店长，所有行为都是受该二人的管理和支配。游国权和肖快乐游说被告开公司创业，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《交接确认书》为该二人游说被告开公司办理注册登记之用，案涉房屋并未向被告实际交接过，一直由原告占有使用，日常管理也是由原告另行安排人员负责。陈玲玲名下数张银行卡均为原告实际控制，银行卡中收取的营业款均支付给原告法定代表人余跃奇，被告只领取应得的工资报酬。不是房屋承租人，不应当承担合同约定的承租人义务。现游国权、肖快乐串通原告法定代表人余跃奇起诉被告，要求被告支付房租、装修补偿款等费用，涉嫌诈骗罪和虚假诉讼罪，法院应裁定驳回原告起诉。即使原、被告租赁关系成立，原告实际于2020年1月2日已收回房屋，相关费用应计算至2019年1月2日。此外，在云中阁公司成立后，租赁合同主体已成为云中阁公司，现该公司注销，主债务人不存在，被告陈玲玲不应再承担保证责任。并且，自云中阁公司成立后就承继了陈玲玲在合同中的义务，在云中阁公司没有按时支付案涉款项时，即应开始计算保证人的保证期间，原告未在保证期间内向被告陈玲玲主张权利，陈玲玲不应再承担保证责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，经质证，本院确认以下事实：南通市人民东路6号王府大厦四层房屋为南通王府物业发展有限公司所有，出租给南通嘉宇国际车业有限公司（以下简称嘉宇公司）。2018年10月26日，嘉宇公司与原告悦然一生公司签订《房屋租赁合同》，将南通市人民东路6号王府大厦四楼东北侧、建筑面积约2300平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2018年10月28日至2025年2月27日止。双方后签订《租赁合同补充协议》，明确原告在租赁期限内，可将房屋转租、转借给第三方使用。2019年5月20日，原告悦然一生公司（合同甲方、出租方）与被告陈玲玲（合同乙方、承租方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告，租赁期限自2019年5月20日至2025年2月27日止，合同期内的房屋租金分段计算：自2019年5月20日至2022年2月27日为151.08万元/年；自2022年2月28日至2025年2月27日为160.1448万元/年。为表示诚意，乙方在签订本合同时向甲方支付租房定金30万元，在乙方支付第一期租金时予以扣除。租金每年结算一次，乙方按本合同起租日计算每年交付的前10日，以现金或转账方式将每年的租金一次性交付给甲方，乙方首次付款日期为在甲方收到乙方定金后三个工作日内。关于装修部分。乙方应就装修装潢和设施设备向甲方予以补偿，补偿金额为1300万元，自2019年6月15日起，乙方于每月15日前向甲方支付18.8406万元，直至付清为止。乙方承诺在租赁后20日内，开具收款专用银行卡，并交付甲方保管，留出乙方运营所必须的费用外，其余向甲方优先支付上述补偿款。在租赁期间，乙方还应支付物业管理费，物业管理费按2元/㎡/月，按年结算，在每年支付房租时一并给付甲方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按当年租金的万分之六向乙方加收滞纳金。乙方逾期交付租金达三十日以上，甲方有权收回该房屋，一切损失由乙方自行承担。合同还约定，鉴于本合同签署时，乙方正在设立云中阁公司，双方同意自该公司注册成立之日起（以营业执照载明日期为准），该公司自动承继本合同约定的乙方权利义务，乙方对该公司依本合同应履行的义务承担连带担保责任。当日，双方签订《交接确认书》，确认原告于2019年5月20日将案涉房屋正式交付被告陈玲玲使用，商铺的基础设施、装修装潢、附送物品完全符合《房屋租赁合同》的约定，商铺的消防及烟感系统合格、相关文件资料齐全、物业交付符合规定。2019年5月23日，陈玲玲在厦门银行莲前支行开立银行账户，用于其经营期间收取营业款，银行卡交原告保管、控制。自2019年7月3日至2019年8月12日期间，原告先后9次从该银行卡扣转被告营业收入100.944万元用于支付装修及设施补偿款。自2019年8月12日之后，该银行账户未再有营业款入账。2019年7月17日，云中阁公司注册成立，公司住所地在案涉租赁房屋所在地，股东为陈玲玲和余新淼，二人股份占比分别为90%、10%，陈玲玲为公司法定代表人。公司成立后，即在案涉租赁房屋内开展经营活动，并在工商银行南通人民路支行开立银行账户，且于经营收支往来，2020年1月7日后，该账户未再有大额款项进出。2020年3月3日，因通过登记的住所或经营场所无法联系，南通市崇川区市场监督管理局将该公司列入经营异常名录。2020年8月，云中阁公司股东一致决定解散公司，此后，公司股东自行成立清算组，并出具《清算报告》，载明，公司无债权债务、无欠税、欠薪等，公司资产1万元按股东出资比例进行分配，陈玲玲分得0.9万元、余新淼分得0.1万元。2020年10月20日，云中阁公司被核准注销。2020年4月24日，原告向云中阁公司寄送《告知函》一份，函中载明，因云中阁公司自租赁房屋使用至今，从未支付过租金、补偿款等费用，自2020年4月24日起解除双方之间的《房屋租赁合同》，云中阁公司应自解除之日起7日内立即搬离租赁房屋，同时付清拖欠的所有费用。该《告知函》于2020年4月27日送达被告陈玲玲，但云中阁公司和被告陈玲玲均未支付相应的款项。原告遂向本院起诉。诉讼中，被告陈玲玲主张案涉房屋租赁合同并未实际履行，房屋仍由原告使用，被告系受委托管理门店并领取工资报酬，原告于2019年12月底向其催缴费用，并收回门店，为证明其主张，被告向本院提交以下证据：1、南通市崇川区市场监督管理局作出的崇市监案字[2019]172号行政处罚决定书，证明原告在合同签订后仍使用案涉房屋开展经营活动，并受到处罚，案涉房屋未实际交给被告。2、陈玲玲的厦门、民生、中国银行等银行账户的交易明细、原告及其关联公司的企业信用公示报告及相关人员的关系图。该组证据反映出原告让被告办理数张银行卡，并全部由原告控制，各地门店的营业收入通过以上银行卡转入关联人员账户或用于发放员工工资，被告的中国银行卡收到来自余跃奇等人账户的款项，系原告向被告发放的工资。证明陈玲玲并非独立开展经营活动，而是原告的雇员。3、云中阁公司的企业信用公示报告及被告与嘉宇公司签订的《房屋租赁合同》，该组工商登记信息反映，云中阁公司和原告在地址、经营范围上高度一致，不可能在同一经营地址开展相同的经营活动，且被告与嘉宇公司之间签订的合同中的房屋面积与案涉租赁合同差距很大，证明案涉租赁合同并未履行。4、证人许名连、王彦明证词，证人许名连到庭陈述，其与陈玲玲曾系宁波素问道宣苏健康管理有限公司同事，2019年10月，陈玲玲让其到南通店任店长，陈玲玲为区域经理，在南通店期间的工资由陈玲玲发放。2019年12月30日接到素问道公司通知，2020年1月2日收回门店。证人王彦明到庭陈述，其于2019年3月到悦然一生公司工作，因店内装修，直至2019年6月再回公司，陈玲玲于2019年6月25日左右到店，负责店内所有事情，包括发放工资、店内日常开销等，2019年底，听说店要被收回，陈玲玲不干了，其于2020年1月3日将门店钥匙交给陈煜涵。原告对以上证据质证认为：1、《行政处罚决定书》系针对原告在2019年3月至4月的相关行为进行的处罚，均发生在案涉合同之前，与本案没有关联。2、陈玲玲的厦门银行账户系双方合同约定的共管账户，以此担保装修补偿款支付；民生、中信、平安、招商等银行账户交易明细所反映的交易相对方并非为原告，而被告提供的关联企业工商信息不足以证明原告与相关企业存在关联；被告自认其中国银行卡收到的资金为其工资收入，而被告提供的中国银行账户明细截止日期为2019年5月份，反而能证明被告在此之后自行经营，没有工资入账。3、原告将门店转租后交由被告经营，被告在相同地址注册新的公司并不能证明案涉合同没有履行；工商登记中的租赁合同真实性无法确认，被告作为云中阁公司法定代表人，有义务说明该合同的具体情况，且该合同与本案没有关联性。4、两位证人均陈述陈玲玲是案涉门店的实际经营者，并非被告自称的门店代管人，证明案涉门店系由陈玲玲控制。但证人关于收回门店的陈述均缺乏必要的证据佐证。原告虽曾以收店为由督促被告支付费用，但被告一直不予回应，因为疫情影响，原告直至2020年4月才前往案涉房屋查看，发现被告已停止经营，证人王彦明陈述其将钥匙交给陈煜涵不是事实，陈煜涵并非原告公司员工，亦未得到原告授权，即使其将钥匙交给了陈煜涵，也与原告无关，原告从未收到被告交付的钥匙，合同解除后，原告是从消防通道进入租赁房屋的。本院认为，1、《行政处罚决定书》查明认定原告存在的违法行为最迟发生于2019年4月，而案涉租赁合同签订于2019年5月20日，故该证据与本案缺乏关联性。2、被告提供的银行明细均系陈玲玲个人银行账户明细，除厦门银行账户，双方认可为共管账户外，其余账户，本院均无法认定实际为原告所控制，更难以据此认定经营收入全部由原告控制。3、云中阁公司在工商备案的租赁合同与案涉租赁合同在同一地点，但是面积不同，如被告主张其实际履行的租赁合同为工商备案的合同，尚需进一步提供房屋交接及租金交付等证据，仅凭合同本身尚不足以说明该合同是否实际履行，更不足以反驳原告提供的《交接确认书》所证明的案涉租赁房屋已交接的事实。4、被告申请证人到庭，意图证明，被告系受雇佣而非独立开展经营活动，且原告已于2020年1月2日将房屋收回。但两位证人到庭接受质询过程中，未确认被告系接受雇佣，均认为，被告陈玲玲为南通店负责人，负担员工工资、日常开销等，故证人证词难以证明陈玲玲仅系受原告雇佣。证人虽陈述门店人员于2019年12月底离店，2020年1月3日交还钥匙。但是，原告否认接受门店钥匙的事实。被告陈玲玲作为云中阁公司法定代表人，在与原告结束租赁合同关系时，应当办理好房屋的交接手续，在缺乏交接记录、不能证明接受钥匙人员身份及其是否享有原告授权等事实的情况下，仅凭其员工证词难以充分证明交还房屋的事实。综上，对被告主张的，租赁房屋实际由原告控制使用及2020年1月3日交还房屋的事实，本院不予认定。本院认为，原告南通悦然一生美容美体有限公司与被告陈玲玲签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。2019年7月17日，云中阁公司成立后，承继该合同权利义务，成为承租人，并在租赁房屋内开展经营活动。根据合同约定，云中阁公司作为承租人理应按约交纳房屋租金、装修补偿费、物业管理费等，其未能及时足额交纳各项费用是本案纠纷发生的原因，原告悦然一生公司据此解除合同符合合同约定和法律规定，案涉合同自解约通知送达被告陈玲玲时解除。依照合同约定，云中阁公司应当支付自2020年5月20日交房之日至2020年4月27日合同解除之日的租金、物业管理费以及自2020年6月15日至2020年4月27日的装修设备补偿款。但是，2020年初，受新冠肺炎疫情这一突发性社会公共卫生事件影响，各地疫情防控部门均发布了暂停部分行业经营的通告，各级政府为此也陆续出台房租减免政策，考虑到云中阁公司在租赁房屋中的实际经营情况及疫情防控必然对其经营造成影响等因素，本院酌定减免2020年2月1日以后的房租。案涉装修及设备补偿款本质上是与房屋租赁附随的租赁使用费，亦应同步减免。即云中阁公司应支付房租1059629.60元（151.08万元/365天*256天），装潢设施补偿款403605元（188406元/月*7.5月-1009440元），物业管理费51673元（4600元/月*11月+4600元/月/30天*7天），共计1514907.6元。根据合同约定，被告拖欠租金还应承担逾期付款的违约责任，但违约责任的确定应当综合考虑合同性质、过错程度、违约造成的损失等因素。本案中，被告逾期付款给原告造成的损失为资金占用的损失，不应过分高于融资成本，对于违约金计算标准，本院依法调整为银行贷款基准利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍。被告陈玲玲自愿为云中阁公司在案涉租赁合同中的义务承担连带担保责任，原告要求被告陈玲玲对云中阁公司上述付款义务承担清偿责任，于法有据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。云中阁公司自2019年7月17日成立后，承继租赁合同中的权利义务，因陈玲玲未按约给付第一年度的租金及物业管理费，云中阁公司自其成立之日即应履行其所承继的债务，被告陈玲玲自认原告曾于2020年12月底向其催交各项费用，未超过六个月保证期间，被告抗辩认为，原告主张权利超过保证期间的意见，与事实不符，本院不予采信。被告虽主张原告系虚假诉讼，其与原告并非房屋租赁合同关系，但并未就此充分举证，亦与本案已查明的事实不相符，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告陈玲玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南通悦然一生美容美体有限公司支付房屋租金1059629.60元、物业管理费51673元及装修装潢和设施设备补偿款403605元，合计1514907.6元。二、被告陈玲玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付逾期付款违约金（以1510800元为基数，自2019年5月24日至2019年8月19日按同期银行借款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30353元，由原告负担12783元、被告负担17570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费30353元。审 判 长  蔡抒晨审 判 员  顾 狄人民陪审员  马 莉二〇二一年三月二十二日法官 助理  吴 帅书 记 员  朱 君