上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初27039号原告(反诉被告)：卢贇，男，1984年1月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：司功卓，上海锦名律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙杰，男，1985年9月19日生，汉族，户籍地福建省。原告(反诉被告)卢贇与被告(反诉原告)孙杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卢贇及其委托诉讼代理人司功卓、被告(反诉原告)孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢贇向本院提出诉讼请求：1，要求确认卢贇与孙杰就上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2020年8月20日解除；2，要求孙杰支付2020年8月7日至2020年8月20日的租金人民币1,633.24元(以下币种均为人民币，按每日116.66元计算)；3，要求孙杰支付违约金4,666.4元(按每日233.32元计算，从2020年8月1日计算至2020年8月20日止)；4，要求孙杰支付2020年8月21日至2020年11月6日的使用费13,260元(按每日170元计算)。事实和理由：2015年10月6日，卢贇(甲方)与孙杰(乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同。合同第4.2条约定，乙方应于2015年10月7日前付清第一期租金，以后租金按三个月为一期支付，煤气租金支付时间应提前七天；合同第7.5条约定，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日……则视为乙方擅自终止本合同。现孙杰在付清2020年8月6日前的租金后，应于2020年8月1日前支付2020年8月7日至2020年11月6日期间的租金，但孙杰一直未付，且双方就续租无法达成一致意见。故为维护自身合法权益，卢贇起诉至本院，并提出上述诉讼请求。孙杰辩称，不同意卢贇的全部诉讼请求。迟延支付租金的原因是卢贇未经其同意，在2020年7月12日就到系争房屋内与其房客达成了之后的租赁合同，该行为直接导致孙杰没有及时收到房客的租金，系卢贇违约，故向本院提出反诉请求：1，要求卢贇赔偿三个月租金损失15,300元及租客未付租金7,100元；2，要求卢贇开具租金发票；3，要求卢贇返还系争房屋内的空调共4台，并由其自行搬走。卢贇针对反诉辩称，孙杰提出赔偿没有依据，本案系孙杰违约导致。对于发票，合同中没有约定，且开发票系税务局的职权范围。对于空调四台，同意由孙杰自行搬走。本院经审理，查明如下事实：卢贇为系争房屋产权人之一。2015年10月6日，卢贇(出租方，甲方)与孙杰(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方居住使用。合同第3条，租赁期限为五年，2015年11月7日至2020年11月6日止。甲方应于2015年10月7日前将该房产腾空交付给乙方使用。合同第4.1条租金数额：每月3,200元。合同第4.2条，付款方式：乙方于2015年10月7日前付清第一期租金，以后租金按三个月为一期支付，每期租金支付时间应提前7天(余下条款在空格处均未填写并被划除)。合同第7.5条，租赁期限内，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经得甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任。第12条备注，手写内容为：前三年租金为每月3,200元，第四年为每月3,350元，第五年为每月3,500元。此等同托管合同。此房为精装修房无家具家电，返还房屋时应保证装修不破坏。同日，双方又签订一份授权租赁管理委托书，载明卢贇同意将系争房屋出租给孙杰(承租方)，租赁期自2015年11月7日至2020年11月6日止。同时本人同意并委托承租方可根据实际情况将该房屋转租给第三方实际居住/经营使用。期限原则上不得超过原《房屋托管合同》期限，但本人同意原《房屋托管合同》的期限可以以承租方(受托方)与第三方的协议期限为准，最长不得超过原《房屋托管合同》期限的3个月，即自2015年11月7日至2021年2月7日止。租赁期限内，孙杰有权收取定金、租金及押金并行使出租人其他权利。缓冲期甲方向乙方收取租金才能使用，否则甲方有权收回，孙杰保证不改变甲方房屋结构，不破坏装潢，否则按价赔偿。后，双方均按约履行，孙杰收房后就进行了转租。2020年7月12日，卢贇(出租方，甲方)与虞秀翠(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定卢贇将系争房屋出租给虞秀翠使用。租赁期限为一年，自2020年11月1日至2021年10月31日止，月租金为5,100元。双方约定首期付三个月，另付5,100元押金，以后按三个月计算一次，提前5天支付房租，押金不变。2020年8月5日，卢贇向孙杰催讨2020年8月7日至2020年11月6日的租金并要求其承担违约责任。孙杰回复称，对方于7月12日以欺骗的方式与其客户签署租房合同的做法给其造成的不必要的麻烦与损失，要求先解决此事。审理中，双方一致确认，孙杰已经付清截至2020年8月6日止的全部租金；孙杰已付保证金3,200元，卢贇同意根据合同约定返还给孙杰。另，卢贇提供案外人储某某与虞秀翠签订的租赁合同，以证明孙杰将房屋转租，且该租赁合同的期限至2020年11月6日止，因此不应适用双方约定的缓冲期，双方合同期限至2020年11月6日止。且因卢贇与虞秀翠也签订了租赁合同，实际也由虞秀翠在系争房屋居住使用，故在本案中不要求孙杰返还系争房屋，但因本案纠纷未处理完毕，故虞秀翠还未支付过租金。孙杰对该租赁合同的真实性没有异议，并表示储某某系其妻子，目前虞秀翠仍居住在系争房屋内。对于虞秀翠支付给孙杰的租金情况，孙杰表示双方约定最后半年的租金为每月5,100元，2020年7月27日虞秀翠付清了8月、9月的租金；但虞秀翠仅支付10月租金中的800元，并自行表示剩余的租金用她已付的保证金4,300元冲抵，且并未付全。本院认为，卢贇与孙杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，孙杰应提前7日支付最后一期租金即2020年8月7日至2020年11月6日止，但孙杰一直未付。孙杰表示系因卢贇在合同履行期间擅自与其次承租人签订房屋租赁合同，直接导致孙杰收不到次承租人的租金才迟延支付，但其本人又确认次承租人已经于2020年7月27日付清了其8、9月的租金等，根据合同相对性，若虞秀翠未付清租金，孙杰有权向其主张相关权利，但不能以此作为向卢贇拒付租金的理由。故孙杰不付租金的行为构成根本违约。但卢贇未提供证据证明其于2020年8月20日向孙杰发出过书面解除合同通知。本院确认双方合同未提前解除，而是已经于2020年11月6日到期。卢贇要求确认双方合同于2020年8月20日解除的请求，本院不予准许。孙杰应付清2020年8月7日至2020年11月6日止的租金10,500元。卢贇要求孙杰支付2020年8月21日之后的使用费，无合同及法律依据，本院不予准许。卢贇要求孙杰按照日租金的二倍支付逾期付款违约金4,666.4元，该标准过高，本院根据本案实际情况，酌情将违约金金额调整为1,000元。对于保证金，卢贇同意予以返还，本院予以确认。针对反诉，孙杰主张双方合同期限应该至2021年2月7日届满，但孙杰又确认其妻子与次承租人虞秀翠的合同期限至2020年11月6日，故并不符合双方签署的授权租赁管理委托书中约定的缓冲期的条件。孙杰要求卢贇赔偿租金损失15,300元及虞秀翠未付租金7,100元，无合同及法律依据，本院不予准许。关于发票，双方在合同中未予以约定，本院亦不予准许。对于空调，卢贇同意返还，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孙杰于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)卢贇支付2020年8月7日至2020年11月6日的租金10,500元；二、被告(反诉原告)孙杰于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)卢贇支付违约金1,000元；三、原告(反诉被告)卢贇于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)孙杰租赁保证金3,200元；四、原告(反诉被告)卢贇于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)孙杰上海市宝山区富联路XXX弄XXX号XXX室房屋内的挂壁式空调三台，立式空调一台，由被告(反诉原告)孙杰自行搬走；五、驳回原告(反诉被告)卢贇的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)孙杰的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元、反诉案件受理费减半收取计180元，共计205元，均由被告(反诉原告)孙杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二一年三月五日法官助理 茅海灵书 记 员 张霜霜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、1999《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。