江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初3352号原告：南通奥华国际装饰城有限公司，住所地海安市海安街道三塘村，统一社会信用代码9132062177376036XE。法定代表人：林克文，董事长。委托诉讼代理人：朱爱军，江苏苏律律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯静波，江苏苏律律师事务所律师。被告：江苏艾莱斯制动部件制造有限公司，住所地东台市富安镇工业园区富源大道68号，统一社会信用代码91320981MA1NTJ2L4J。法定代表人：刘长林，董事长。原告南通奥华国际装饰城有限公司（以下简称奥华公司）与被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司（以下简称艾莱斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，于2021年3月17日适用普通程序，公开开庭进行审理。原告奥华公司的委托诉讼代理人冯静波到庭参加诉讼，被告艾莱斯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告奥华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告双方的不定期租赁合同自2020年1月12日起解除。2.判令被告向原告支付自2018年7月20日起至租赁房屋实际返还之日止未缴纳的房租及物业费（暂算至2020年6月29日为172306.08元），并向原告给付因未按约定缴纳租金等的违约金37491.2元；3.判令被告立即腾空并返还租赁物。事实和理由：2018年7月20日，被告艾莱斯公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，由被告承租原告位于海安县南通奥华国际装饰城奥华会展中心21层03号的房屋用于办公经营，租赁期限自2018年7月20日起至2019年7月19日止，每年租金为93728元，先付后用。合同还约定，若被告未按约定缴纳租金、租赁保证金、违约金达15天以上的，需承担违约责任，违约金为总合同价的20%，且原告有权解除合同，已经缴纳的房租、保证金不予退还。被告需于合同终止日晚六点前腾空并搬离房屋，若被告故意拖延，除租赁保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费（使用费），每逾期一天，按合同所定的日租金的五倍计收。合同签订后，被告仅支付费用25000元，尚欠租金及物业费共计76432元，原告多次催要未果。2019年7月19日租期届满后，被告未在期满当日返还租赁物，继续占用且未支付任何费用，构成违约。2020年1月9日，原告委托江苏苏律律师事务所向被告出具律师函，要求被告在收到律师函七日之内支付尚欠租金及物业费共计76432元，立即腾空房屋并给付占用费，逾期将依据《房屋租赁合同》的约定追究被告的违约责任，但被告置之不理。请求支持原告的诉讼请求。艾莱斯公司未作辩称。本院经审理认定事实如下：奥华公司与艾莱斯公司签订房屋租赁合同一份，合同约定奥华公司将位于奥华会展中心21层03室的房屋出租给艾莱斯公司，建筑面积为320.985平方米，租金标准为0.8元/㎡/天，租赁期限为2018年7月20日起至2019年7月19日止，年租金为93728元，实行先付租金后使用。如艾莱斯公司不按期给付租金、保证金、水、电费，每逾期一日，加收5‰的滞纳金。若艾莱斯公司不按约定缴纳租金、租赁保证金、违约金达15天以上，奥华公司有权解除合同，艾莱斯公司缴纳的房租、保证金不予退还，且应立即撤场，违约金为总合同价的20%。合同期满或被解除，双方权利义务终止时，艾莱斯公司应于合同终止日晚六点前将经营的商品及办公用品全部撤离该物业，该物业保持现状或恢复原状移交奥华公司，否则视为放弃对物品所享有的权利，且视为已授权奥华公司处置该物品。艾莱斯公司应承担奥华公司因清除上述物品和将该物业恢复原状的费用，奥华公司直接在租赁保证金中扣除，如艾莱斯公司故意拖延，不按时移交该物业，除租赁保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费，每逾期一天，按本合同所定的日租金的五倍计收。合同还对双方的其他权利义务进行了明确约定。同日，艾莱斯公司与南通海达信市场物业经营服务有限公司（以下简称海达信公司）签订了市场管理及经营服务合同一份，约定海达信公司向艾莱斯公司提供相应的市场设施和管理服务，艾莱斯公司按照7704元/年的标准向海达信公司缴纳管理费，实行先交费后使用。合同对于双方的其他权利义务、违约责任等做了约定。2020年6月3日，海达信公司向奥华公司邮寄送达了债权转让说明一份，海达信公司将基于《市场管理及经营服务合同》享有的对艾莱斯公司收取物业费的债权转让给奥华公司。艾莱斯公司于2020年6月4日签收了该份邮件。奥华公司自认合同签订后艾莱斯公司共计支付了25000元。奥华公司称于2020年1月向艾莱斯公司邮寄送达了律师函，催要相关费用，但未能提供律师函邮寄及送达相应手续。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、市场管理及经营服务合同、债权转让通知书、EMS查询通知及到庭当事人的陈述等在卷证实。本案在审理过程中，奥华公司向本院申请保全，请求冻结艾莱斯公司的银行存款250000元或查封、扣押其相应价值的财产，并提供了担保。本院已依法采取了相应的保全措施。本院认为，奥华公司与艾莱斯公司签订的房屋租赁合同，以及海达信公司与艾莱斯公司签订的市场管理及经营服务合同均系合同双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方应恪守合同约定，自觉履行各自的义务。合同约定的租赁期限届满后，艾莱斯公司继续使用案涉租赁物，奥华公司没有提出异议，双方之间形成不定期租赁合同。奥华有权随时解除合同。奥华公司在2020年11月26日向本院提交增加诉讼请求申请书，要求解除与艾莱斯公司之间的租赁合同关系，本院于2020年12月14日将增加诉讼请求通知书通过公告方式向艾莱斯公司送达，根据现行规定，该送达于2021年2月12日公告期满。故艾莱斯公司与奥华公司签订的租赁合同应当于2021年2月12日解除。合同解除后，艾莱斯公司应当及时腾空房屋交还给奥华公司。根据合同约定，艾莱斯公司应当按照93728元/年的标准向奥华公司缴纳租金，向海达信公司缴纳管理费7704元/年。海达信公司已经将案涉管理费的债权转让给奥华公司，并已经通知艾莱斯公司，故奥华公司有权向艾莱斯公司收取管理费7704元/年。奥华公司自认合同签订后艾莱斯公司已经给付25000元，应当从艾莱斯公司应当支付的费用中予以扣减。截止2019年7月19日，艾莱斯公司尚欠奥华公司房租、管理费合计76432元。艾莱斯公司没有及时腾空房屋并交还给奥华公司，奥华公司主张要求按照原租金和管理费的标准支付自2019年7月20日起至实际交付之日止的房租、占用费及管理费，符合法律规定，亦不违反双方约定，本院予以支持。艾莱斯公司没有及时缴纳房租，已经构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，违约金为合同总价款的20%。双方签订的合同期限为一年，合同总价款是93728元。本案中奥华公司未能举证证明其除利息损失外还存在其他损失，故结合双方合同约定，兼顾公平原则，考虑奥华公司的实际损失，本院支持艾莱斯公司向奥华公司支付违约金18745.6元。被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、举证和质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款、第七百二十一条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、原告南通奥华国际装饰城有限公司与被告被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司签订的房屋租赁合同自2021年2月12日解除。二、被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司将位于海安市南通奥华国际装饰城奥华会展中心21层03号房屋腾空并交还原告南通奥华国际装饰城有限公司。三、被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司给付原告南通奥华国际装饰城有限公司截止2021年2月12日的房租、管理费235249元，并以101432元/年的标准，自2021年2月13日起至实际交房之日止向原告南通奥华国际装饰城有限公司支付占用费、管理费。四、被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司偿付原告南通奥华国际装饰城有限公司违约金18745.6元。上述二至四项，被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告南通奥华国际装饰城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4822元，诉讼保全费1770元，合计6592元，由被告江苏艾莱斯制动部件制造有限公司负担，于本判决发生法律效力后十日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，受理费账户：32×××16-027911，保全费账户：32×××16-027912）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4822元。审 判 长  刘晶晶人民陪审员  王维祥人民陪审员  胡建生二〇二一年三月十七日法官 助理  吴 瑾书 记 员  张秋洁附适用法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款合同因违约金解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十四条第一款租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。