上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1312号原告：高光月。委托诉讼代理人：周云涛，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅璠，上海正策律师事务所律师。被告：上海鸿州房地产有限公司。法定代表人：李金英，执行董事。委托诉讼代理人：魏峰，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松竹，上海中联律师事务所律师。原告高光月与被告上海鸿州房地产有限公司(以下简称鸿州公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告高光月及委托诉讼代理人周云涛、被告的委托诉讼代理人魏峰、陈松竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告购买的上海市嘉定区德富路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)办理房地产权证(小产证)；2、判令被告赔偿逾期交房违约金(以人民币897,703元为基数，以下币种同，按每日万分之一的标准，自2015年11月30日起计算至2016年5月17日)；3、判令被告赔偿逾期办理小产证的损失209,529.49元(以897,703元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%上浮50%即5.775%为标准，自2016年9月1日起计算至2020年9月16日)。事实与理由：2015年10月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买建筑面积为84.92平方米的系争房屋，总价897,703元；被告定于2015年11月30日前交付房屋；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后180日内，由甲、乙双方共同签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备手续。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，被告于2016年5月17日才将房屋交付给原告。2020年9月16日，被告才通知原告已办理大产证，如办理小产证，需接受其提出的违约赔偿标准。双方至今未能就逾期交房、逾期办理小产证的赔偿事宜达成一致。原告认为根据合同约定，被告应于实际交房后180天内办理小产证，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告表示已经办理了系争房屋的小产证，故申请撤回第1项诉讼请求。被告辩称，1、逾期交房违约金应从2015年12月1日计算至2016年5月17日，且该违约金是基于被告未按合同约定期限交房的违约行为而产生，故被告逾期交房的行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。原告至早于2020年10月25日向法院提交了诉状，具体起诉日期由法院审核为准，由此往前推算三年即2017年10月26日之前的逾期交房违约金均已超过诉讼时效，而本案逾期交房违约金计算至2016年5月17日即结束，故原告诉请的逾期交房违约金均已超过诉讼时效，请求法院依法驳回该诉请。2、关于逾期办理小产证的损失，对原告主张的计算基数没有异议，对起始日期有异议。根据合同第十条、第十四条及补充条款一第六条的约定，被告办理小产证的期限为合同约定的交房日期往后推6个月再加上360天，本案中被告最迟应于2017年5月26日协助原告办理系争房屋的小产证，在此之后，被告仍未协助的，应向原告支付违约金直至被告办出大产证之日。而大产证办出后，需要买卖双方协助才能完成小产证的办理，非被告单方义务，故不应再计算违约金。被告实际于2020年9月16日取得了大产证，故本案计算逾期办理小产证损失的起止时间应从2017年5月27日起至2020年9月16日止。且，自法院收到原告起诉状之日往前推算三年的损失均已超过诉讼时效。关于损失的计算标准，鉴于逾期办理大产证有建设单位不配合竣工验收及上海市清理、整顿类住宅等客观原因，故本案中计算逾期办理小产证损失利率的标准应就低适用，即最高不应超过同期LPR利率上浮30%。另，2020年2月至5月期间，由于受新冠肺炎疫情影响，不动产交易中心实际上是暂停受理、接受办理大产证的相关资料，故该期间应予扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年10月23日，高光月(乙方、买方)与鸿州公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼(太湖世家环球大厦)》商品房事宜，订立本合同；乙方向甲方购买系争房屋，规划用途为办公，总房价款897,703元；合同第十条约定，该房屋交付时甲方须取得《建设工程竣工验收备案表》。第十一条约定，甲方定于2015年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、继续履行本合同，甲方向乙方支付违约金，超过180天部分违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，并且双方同意上述违约金已包含了乙方所有的损失……。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款一第六条对合同第十条中房地产权证取得的日期补充约定为，自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，且逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同。合同另对其他权利义务作出约定。合同签订后，高光月按约支付了预售合同约定的全部房款，鸿州公司亦出具了相应的购房款发票。2016年5月17日，鸿州公司将系争房屋交付给高光月。2020年5月11日，系争房屋所在的嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼项目通过了综合竣工验收。2020年9月16日，鸿州公司取得了系争房屋所在太湖世家环球大厦项目(德富路XXX号房屋)的不动产权证书(大产证)，并向高光月发出《办证告知函》，通知高光月办理系争房屋的小产证。另，高光月于2020年10月20日诉至本院。审理中，高光月表示在起诉之前未向鸿州公司主张过逾期交房违约金及逾期办理小产证违约金。本院认为，高光月与鸿州公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，高光月按约履行了支付房款的义务，鸿州公司亦应按约交付房屋并协助办理系争房屋的小产证。关于逾期交房违约金，合同约定鸿州公司应于2015年11月30日前将系争房屋交付给高光月，然鸿州公司直至2016年5月17日才交房，显属违约，按照合同约定应承担自2015年12月1日起至2016年5月17日止的逾期交房违约金。鸿州公司认为上述逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，对此本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，故本案适用三年的诉讼时效期间。逾期交房违约金系基于鸿州公司未按合同约定期限交房的违约行为而产生，故鸿州公司逾期交房的违约行为一经发生，其侵害高光月合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。高光月于2020年10月20日向本院提交诉状主张逾期交房违约金，并表示在此之前未向鸿州公司主张过该项权利，显然其该项主张均已超过诉讼时效，故鸿州公司的该项抗辩意见成立，本院予以采纳。高光月主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办理小产证违约金，根据合同约定，鸿州公司应于2015年11月30日前交付房屋，且交付时须取得《建设工程竣工验收备案表》；自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，鸿州公司办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；鸿州公司在取得大产证后180日内与高光月签署《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日起180天内办理过户手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。由此可以确定，鸿州公司至迟应于2017年5月26日协助高光月办理小产证。然鸿州公司直至2020年9月16日才取得系争房屋的大产证，符合办理小产证的条件，显属违约。本案中，鸿州公司应承担自2017年5月27日起至2020年9月16日止的逾期办理小产证违约金。高光月主张从2016年9月1日起算该项违约金，于法无据，本院不予支持。鸿州公司主张自法院收到高光月起诉状之日往前推算三年逾期办理小产证违约金已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为逾期办证违约金系基于鸿州公司未按合同约定之期限办证的违约行为而产生，故鸿州公司逾期办证的违约行为一经发生，其侵害高光月合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。根据法律规定，本案适用三年的诉讼时效期间，高光月于2020年10月20日向本院提交诉状主张逾期办理小产证违约金，并表示在此之前未向鸿州公司主张过该项权利，故2017年10月19日前的逾期办理小产证违约金均已超过诉讼时效，鸿州公司的该项抗辩意见成立，本院予以采纳，本案的逾期办证违约金应从2017年10月20日起算至2020年9月16日。关于违约金的计算标准，虽然双方合同中对此未作明确约定，然根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，本院酌定鸿州公司应偿付高光月逾期办理小产证违约金130,720元。至于鸿州公司主张受新冠肺炎疫情影响，要求扣除2020年2月至5月间违约金的抗辩意见，本院认为鸿州公司自2016年起即迟延办理系争房屋大产证，该违约行为的持续发生并非疫情所致，其迟延办理大产证与疫情并无因果关系，故对于鸿州公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。审理中，高光月撤回要求鸿州公司办理系争房屋小产证的诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2009年《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2018年《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海鸿州房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告高光月逾期办理小产证违约金人民币130,720元；二、原告高光月的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,685元，减半收取2,342.50元，由原告高光月负担985.50元，被告上海鸿州房地产有限公司负担1,357元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年三月三十一日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。五、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……七、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。