广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17396号原告：钟旺洁，女，1980年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：于荣明，广东豪昭盈律师事务所律师。被告：张叶各，男，1979年10月5日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，营业场所广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301-304房、401、402、404房。负责人：吴华治,行长。委托诉讼代理人：何燕清，女，1994年4月17日出生，汉族，系公司员工。第三人：冼沛弟，女，1979年12月31日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原告钟旺洁诉被告张叶各、第三人中国工商银行股份有限公司广州云山支行、冼沛弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通诉讼程序，由审判员独任审理。原告钟旺洁的委托诉讼代理人于荣明、被告张叶各的委托诉讼代理人曾祥彬、第三人中国工商银行股份有限公司广州云山支行的委托诉讼代理人何燕清均到庭参加了诉讼。第三人冼沛弟经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟旺洁诉称：原告预出售广州市白云区机场路1346号302房，中介方广州市祈安依家地产代理有限公司找到被告与原告签约买卖房屋，于是原被告双方签订了【（2019Ｑ）房买卖字第××号】《房屋买卖合同》，约定：原告将面积为93.89平方米的广州市白云区机场路1346号302房，以248万元的价格出售给被告，2020年1月8日前支付定金10万元，首期款65万元（不含定金）递件成功受理后支付，余款173元由贷款银行直接划给卖方。上述合同签订后，被告又要求原告签订一份《房产代持协议书》约定：原告房产交由被告代持，被告为房产实际所有人，将房产的所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利归属于被告等。原告处理本案房屋买卖之前，一直居住在澳大利亚农村，对国内的房地产买卖政策不了解，整个交易过程都依赖中介公司提供的指引进行。后在他人的提醒之下才认识到，本次房屋买卖过程，原告落入一个“炒房陷阱”，本次交易被告的各种做法和要求签署的各种文书等行为，只不过是炒房客的惯用套路，套取原告的房产转卖第三人。被告隐瞒购房资格与原告签约，为达到炒房目的置原告利益于不顾的做法，完全违背了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。故请求法院判令：1、判令解除原告与被告之间的《房屋买卖合同》和《房产代持协议》；2、判令原告无需返还被告购房定金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告张叶各辩称,被告张叶各具备广州市的购房资格，亦无“炒房”的意图，原告钟旺洁的起诉纯属意图违约，不应该得到支持。张叶各愿意以合适、保证交易安全的方式支付购房余款（及偿还机场路1346号302房的银行贷款）。因此，被告不同意解除《房屋买卖合同》、《房产代持协议》。请求法院判令原告继续履行上述合同并协助被告办理涂销抵押及办理过户手续。第三人中国工商银行股份有限公司广州云山支行陈述，原被告之间的争议与第三人无关。截止到2020年9月1日，争议房屋贷款余额为1636693.6元。若借款人结清贷款，第三人愿意配合办理涉案房屋的涂销抵押手续。第三人冼沛弟陈述，2020年8月20日，第三人冼沛弟向原告出借借款100万元，原告后将涉案房屋抵押给第三人冼沛弟并办理抵押登记，债权数额为132万元，双方约定2020年12月原告连本带息向第三人冼沛弟支付156万元。现要求法院将涉案房屋判令归第三人冼沛弟所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋买卖合同、房产代持协议、公证委托书（办成）、公证委托书（未办成）、房产证【粤（2018）广州市不动产第04214341号】、不动产查询证明、收据、银行流水、购房资格证明及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区机场路1346号302房房屋（以下简称涉案房屋）的产权人为钟旺洁，建筑面积为93.89平方米，产权登记时间为2018年8月31日。抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州云山支行，债权数额为168万元，抵押权登记时间为2018年8月31日。2020年8月11日，涉案房屋再次设立抵押权，抵押权人为第三人冼沛弟，债权数额为132万元。涉案房屋暂无查封。2020年1月8日，原告（卖方）与被告（买方）、广州市祈安依家地产代理有限公司（经纪方）三方签订《房屋买卖合同》，约定：一、买卖房地产的地址位于广州市白云区机场路1346号302房，建筑面积为93.89平方米（房产证号：04××41登记字号：18登记10011810）。四、成交价为2480000元。六、卖方于收齐房款之同时将该房地产及钥匙交付给买方装修、使用。十、买方税费由买方支付，卖方税费由买方支付。十一、若买卖任何一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约。十二、若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过三天仍然未履行合同的，则属违约。合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日起十天为履约期限。十三、卖方不按本合同约定将房地产出售给卖方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。二十四、其它事项：经双方友好协商，买方知悉该物业须房产证满两年后（即到2020年9月1日后）方可办理买卖交易手续，如在此期间，由于国家政策调整房产证期满两年以上才可交易，双方再另行协商延长递件过户时间。如果在递件过户之前，由于国家政策原因导致该物业拆迁或征收，则该物业的收益归买方所有，但须把2480000全部付清给卖方。委托公证书壹年内有效。附件：付款方式：买方须在签订本合同之同时支付100000元作为部分定金，定金余款于2020年1月8日或之前付清。买方应在签署本合同后捌个月内签署银行按揭贷款文件以及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后柒日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。卖方必须按银行有关规定提供必要的资料及协助买方办理有关手续。买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后伍个工作日内办理网上预约递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理交易递件手续。在成功受理后由买方将首期房款650000元（不包含定金）支付给卖方。房价余款1730000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。卖方同意在收取定金后柒日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起柒日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后按约定的付款方式履行合同。同日，原告出具收据称收到被告交来购买广州市白云区机场路1346号302房定金100000元。同月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产代持协议》，约定：甲方于2020年1月8日向钟旺洁购买房产一处。经双方协商，乙方同意代甲方持有该房产，而甲方为该房屋的实际所有权人。一、甲方购买并委托乙方代持的房屋：广州市白云区机场路1346号302房，购买价为2480000。二、甲方以乙方名义申请的贷款用于还款的账户，该按揭款的实际借款人为甲方，由甲方负责偿还截止2020年1月8日后剩余每期的按揭款。现甲方已支付上述房产的首付款并按时归还银行按揭贷款。现甲乙双方共同将房产证、土地使用权证等办理在乙方名下。上述房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于甲方，乙方仅代甲方持有该房产不享有房产的任何权利。甲方要求将房产过户的，房产过户完成协议解除。自双方签订本协议当天起一年内有效，并且甲方保证一年内将房产转名。否则，视为甲方违约，并承担房价的20%作为违约金赔偿给乙方。同日，原告出具收据称收到被告交来购买广州市白云区机场路1346号首期楼款727062.47元。2020年9月1日，广州市白云区不动产登记中心出具购房资格证明称：截至2020年8月31日止，张叶各具备在本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，第三人中国工商银行股份有限公司广州云山支行称，截止到2020年9月1日，涉案房屋的贷款余额剩1636693.6元。被告表示同意向第三人中国工商银行股份有限公司广州云山支行偿还上述贷款。但对于涉案房屋再次抵押给第三人冼沛弟而产生的债权数额被告表示无法承担，且原告存在恶意抵押的行为，被告将另案起诉。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。原告与被告签订的《房屋买卖合同》和《房产代持协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。合同签订后，被告按照约定向原告支付了定金及首期房款，代原告向第三人偿还了部分贷款，并不存在违约行为。鉴于涉案房屋于2020年8月11日进行二次再抵押，且债权数额较大，被告已无偿还能力，案涉《房屋买卖合同》和《房产代持协议》继续履行的合同目的无法实现，故原告主张解除其与被告签订的《房屋买卖合同》和《房产代持协议》的诉请，本院予以支持。解除时间为本判决生效之日起解除。对于原告称被告签订《房屋买卖合同》时故意隐瞒其不具备购房资格，且在原告被误导情况下又与被告签订《房产代持协议》，被告存在欺诈，因此被告支付的定金10万元应归其所有的诉请，原告在签订《房产代持协议》时已知被告暂无购房资格，在此情况下其仍与被告签订《房产代持协议》，由此产生的法律后果应由其自行承担。对于被告是否存在欺诈，因原告未举证证实，本院不予采信。案涉《房屋买卖合同》因涉案房屋进行二次再抵押而无法继续履行，根据合同解除后的相互返还原则，原告应将收取的定金10万元返还给被告，现其要求没收被告支付的定金10万元于法无据，本院不予支持。第三人冼沛弟经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、原告钟旺洁与被告张叶各签订的《房屋买卖合同》及《房产代持协议》自本判决生效之日起解除；二、驳回原告钟旺洁的其他诉讼请求。本案受理费26640元，由原告钟旺洁负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二一年三月九日书记员  陈春燕