上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初85315号原告：咪咕视讯科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区云桥路XXX号XXX幢。法定代表人：王斌，董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙传翠，女。被告：张文杰，女，1974年1月1日出生，满族，住上海市浦东新区。原告咪咕视讯科技有限公司诉被告张文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告咪咕视讯科技有限公司委托诉讼代理人孙传翠，被告张文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咪咕视讯科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租赁保证金人民币18,700元；2.被告支付原告未退还租赁保证金产生的违约金19,400元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2017年，原、被告就上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋签署了编号为CSZ-XXXXXXX的《房屋租赁合同》，租赁期限为1年，自2017年4月17日起至2018年4月16日止，每月租金为9,350元。后原、被告双方又续签编号为CSZ-XXXXXXX的《房屋租赁合同》，租赁期限为1年，自2018年4月17日起至2019年4月16日止，每月租金为9,700元。现租赁期限已届满，原告在承租期间严格按照两份合同相关约定支付完全部约定租金和租赁保证金，且已于2019年4月16日与被告进行房屋交接。依据合同第5.3条款，“甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。”被告需退还原告前期已支付的租赁保证金人民币18,700元。然经原告多次交涉催告和委托律师发送律师函催告，截至起诉之日，被告仍未退还。被告在无任何合同约定或其他合法理由的前提下，拒绝退还原告租赁保证金的行为已严重违反本合同约定义务，故原告诉至法院，要求判如所请。张文杰辩称，1.退还租赁保证金是有前提的，原告应该履行其应尽义务，交割好房屋及付清房租、水电煤、卫生保洁费、房屋内损坏部分费用、延迟交付房屋给被告造成的损失。2.不同意支付违约金，原告未履行合同义务，尚未返还房屋构成违约，被告曾多次主动找原告，甚至到原告办公地点寻找，但原告方从未有人沟通且拒绝接待，由保安将被告赶出来。原告违约在先导致被告无法退还租赁保证金而非被告违约不退租赁保证金构成违约。3.不同意支付诉讼费，是原告违约诉讼费应该由其支付。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，以原告为甲方(出租方)，被告为乙方(承租方)，案外人上海中原物业顾问有限公司为居间方签订《房屋租赁合同》(合同编号：CSZ-XXXXXXX)，约定甲方将上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1902室)出租给乙方使用；租赁期限自2017年4月17日起至2018年4月16日止；租金数额每月9,350元，租赁保证金为18,700元。合同另约定了其他事项。2018年4月，以原告为甲方(出租方)，被告为乙方(承租方)，案外人上海中原物业顾问有限公司为居间方就1902室房屋续签《房屋租赁合同》(合同编号：CSZ-XXXXXXX)，约定租赁期限自2018年4月17日起至2019年4月16日止；租金数额每月9,700元，租赁保证金为18,700元。合同第5.3条款约定，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。合同其他约定手写载明“甲乙双方属于续租，上一次租约已付押金计人民币壹万捌仟柒佰元整转入该合同作为本次租赁保证金。”文字尾部由被告签字确认。合同另约定了其他事项。该合同后还附有署名为1902室权利人沈瑜秋(SIMEECHIEW)出具的委托被告出租房屋、同意被告作为承租方转租系争房屋的《委托书》《转租确认书》，其中《转租确认书》载明沈瑜秋与被告签订了包租合同，沈瑜秋同意将1902室出租给被告，租期自2016年2月1日至2019年1月31日，同意被告依据实际情况将该房屋转租第三方居住，租赁期限原则上不得超过原包租期限的陆个月，即2016年2月1日至2019年7月31日止，(期间租金不变)承租期内被告有权收取租金并行使出租人其他权利。合同签订后，原告向被告支付12个月租金。因原告认为合同已履行完毕，被告应当返还租赁保证金18,700元，双方发生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2017年5月18日，原、被告就上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称2302室)签订《房屋租赁合同》(合同编号：CSZ-XXXXXXX)，租期自2017年5月5日至2018年5月4日，月租金为9,350元。该合同到期后，双方未续签。审理中，原告表示1902室续期之后，其员工未能正常入住，与被告协调之后继续使用2302室，被告要求原告最晚于2018年12月16日搬离2302室至同小区3号1002室房屋(以下简称1002室)，实际因员工出差于2018年12月17日搬离2302室，同日领取1002室钥匙搬入。2019年4月16日，原告将1002室返还被告，签订《交房清单》。对此，被告表示在1902室门锁被撬时，被告明确多次要求原告员工立即报警，但原告及其员工均无所作为，且被告于2018年5月17日报警后，警察要求实际居住人到场，原告方拒绝履行相应的配合义务；被告多次寻找原告，原告均置之不理；双方未能就2302室及1002室的实际居住来代替1902室的租赁合同的履行达成书面一致，原告未履行1902室、2302室的房屋交割义务，被告代房东沈瑜秋向案外人退还了押金，且为房屋购买了沙发、五金等、并支付刷墙等费用，已付租金无法弥补被告的损失。原、被告双方确认就1002室未签订合同。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现原告主张合同履行完毕，要求被告退还租赁保证金。被告辩称房屋未返还，且未结清水电煤等费用，亦未承担延迟交房的损失，故不符合退还条件。根据庭审查明的事实，原、被告就上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋续签《房屋租赁合同》后，因该房屋无法正常使用，由原告方继续使用2302室，后又搬入1002室，且按照合同约定付清租金，即本案合同约定的房屋地址虽有变化，但实际已履行。现合同履行完毕，原告付清了租金，双方于合同到期之日2019年4月16日就最终实际使用的1002室签订了《交房清单》，即原告在合同履行完毕之后，履行了返还房屋的义务。被告表示原告未结清相关费用，但未在本案中就具体数额予以主张及证明，且无证据证明其主张的损失系原告所致，被告认为租赁保证金退还条件尚未成就的主张，本院不予采纳。据此，对原告要求被告退还租赁保证金18,700元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的未退还租赁保证金产生的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告张文杰于本判决生效之日起十日内返还原告咪咕视讯科技有限公司租赁保证金18,700元；二、驳回原告咪咕视讯科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，减半收取计376元，由原告咪咕视讯科技有限公司负担191元、被告张文杰负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年三月二十三日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。