广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初15882号原告：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市黄埔区映日路9号。法定代表人：王继康。委托诉讼代理人：樊德志，该公司员工。委托诉讼代理人：梁方，该公司员工。被告：马双娣，女，1976年5月5日出生，汉族，住广东省英德市。被告：徐绍恩，男，1971年7月29日出生，汉族，住广东省从化市。原告广州农村商业银行股份有限公司（以下简称广州农商行）与被告马双娣、徐绍恩金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。广州农商行的委托诉讼代理人樊德志、梁方到庭参加诉讼，马双娣、徐绍恩经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。广州农商行向本院提出诉讼请求：1.判令解除广州农商行与马双娣签订的《楼宇按揭合同》(合同编号：0407005201000483)；2.判令马双娣立即偿还剩余贷款本金81936.29元及欠息3813.67元、罚息673.02元和复息167.62元，合计4654.31元，本息合计86590.6元(欠息、罚息和复息暂计至2021年2月22日止)。本笔贷款月利率为3.96‰，贷款利息按月计收；自2021年2月23日起至实际清偿欠款之日止，罚息以借款本金81936.29元为基数、复利以利息3813.67为基数，均按照月利率5.94‰计付；3.判决徐绍恩对马双娣的债务承担连带保证责任；4.判决马双娣承担抵押担保责任，广州农商行对马双娣所有的抵押物位于佛山市南海区大沥镇黄岐北海路怡丰新村D座203房及D203房储物室的物业拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿；5.判决上述全部被告共同承担全部诉讼费。事实和理由：2010年5月7日，广州农商行与马双娣签订了《楼宇按揭合同》(合同编号：0407005201000483)，约定：广州农商行(即乙方)向马双娣提供借款本金18万元(第2条、第19.1条)；贷款期限为15年，具体以借据为准(第19.2条)；甲方(即马双娣)若因还款帐户内存款余额不足未能按时清偿借款本息(包括乙方提前实现债权)，从逾期之日起，乙方按逾期金额和逾期天数，在合同约定的借款利率水平上加收50%的罚息；对不能按时支付的利息，无论贷款合同期内或到期后全部按罚息利率计收复利(第12.3条)；甲方任意一期供款的违约，即对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权(第12.4条)。争议的解决方式约定提交乙方住所地有管辖权人民法院起诉(第13条)。2010年5月7日，徐绍恩与广州农商行签订了《保证合同》(合同编号：0407070201000111)，约定：甲方(即徐绍恩)为马双娣的贷款提供保证担保，担保的债权金额为18万元，担保范围为主合同债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等)、违约金、损害赔偿金和债务人为实现债权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)(第2条)；甲方的保证方式为不可撤销连带责任保证(第3.1条)；争议的解决方式约定提交乙方住所地人民法院起诉(第11.1条)。根据《楼宇按揭合同》第7.1条约定：马双娣自愿以按揭房产向广州农商行提供抵押，作为本合同项下贷款的担保(第1条、第18条)，抵押担保范围包括本合同项下向广州农商行偿还贷款的本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等)(第15.3条)；甲方提供的抵押财产座落于南海区黄岐××房及××房××室(第18条)详见《抵押财产清单》。2010年7月6日，双方办妥了按揭房产的抵押登记手续，领取了粤房地他项权证(详见粤房地他项权证佛字第××号)；根据本合同第8.4条“乙方对处分抵押房产所有价款有权决定其清偿顺序”；根据本合同第14.3条“甲方(即马双娣)违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿”约定，广州农商行对马双娣所有的抵押物××区黄岐××房及××房××室的抵押物业享有优先受偿权。广州农商行与马双娣于2010年5月7日签订借据(编号：0407005201000483001)，2010年5月19日广州农商行向马双娣发放贷款18万元，借款日2010年5月19日，到期日2025年5月19日，期限内利率为月息3.96‰，还款方式为按月等额法。上述借款，马双娣自贷款发放之日至2020年8月30日共归还了本金98063.71元，利息61248.08元，合计159311.79元，其中2018年5月20日至2018年11月20日，连续7期不按时还款；2019年1月20日至2019年12月20日，累计7期不按时还款；2020年1月1日至8月30日分文不还，截至2020年8月30日，贷款已逾期284天，经多次催收，各被告至今未归还贷款。根据《楼宇按揭合同》第12.1条约定“甲方(即马双娣)若在还款期内连续三期(即三个月)或累计六期不按时供款”，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权；根据《楼宇按揭合同》第14.3条约定，广州农商行有权单方解除本合同，要求马双娣立即提前偿还贷款；根据《楼宇按揭合同》第8.4条、第14.3条约定，要求对马双娣所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐北海路怡丰新村D座203房及D203房的抵押房产享有优先受偿权。根据《保证合同》第3.1条约定，要求徐绍恩承担连带清偿责任。综上所述，鉴于被告未能按约定和广州农商行要求归还逾期贷款，使广州农商行的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持广州农商行上述诉讼请求。马双娣、徐绍恩未作答辩，亦未向本院提交证据材料。广州农商行围绕诉讼请求提交了《楼宇按揭合同》《保证合同》、房地产他项权利证、借款借据、系统生成的客户还款明细、欠息情况表作为证据，并提交证据原件供法庭核对，上述证据能够相互印证，与本案待证事实密切相关，马双娣、徐绍恩经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其答辩和质证的权利，本院对广州农商行提交的证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月7日，马双娣（甲方、借款人、抵押人、购房人）与广州农商行（乙方，贷款人、抵押权人）签订《楼宇按揭合同》（合同编号0407005201000483），第1条约定甲方按揭房产坐落于南海区黄岐××房及××房××室。第2条约定乙方向甲方提供贷款18万元整，用于甲方向卖房人支付按揭房产之价款；本合同项下贷款期限为15年，具体以借据为准。第3条约定本合同项下贷款月利率为3.96‰，贷款利息按月计收；实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行相关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方。第5条约定还款（供款）方式为第B种方式即等额法：按月等额归还借款本息；甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还借款本息；供款总期数为180期，每月还款日为20日；还款专用活期账户户名为马双娣，账号为06×××36。第7.1条约定甲方自愿以第1条所列之按揭房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；第7.2条约定本合同签订后，甲方委托乙方或乙方认可的机构到房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押登记手续办妥后，乙方有权保管抵押房产的所有权证和他项权证。第8.4条约定乙方对处分抵押房产所得价款有权决定其清偿顺序。第10.2条约定甲方应按本合同按时、足额归还贷款本息。第12.1条约定甲方有下列情况之一的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权：……（5）甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的。第12.3条约定甲方若因还款帐户内存款余额不足未能按时清偿借款本息(包括乙方提前实现债权)，从逾期之日起，乙方按逾期金额和逾期天数，在合同约定的借款利率水平上加收50%的罚息；对不能按时支付的利息，无论贷款合同期内或到期后全部按罚息利率计收复利。第12.4条约定甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。第14.3条约定如出现以下情况之一，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿：（1）甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的；……。第15.3条约定本合同中“实现债权的费用”是指诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用，上述费用由甲方承担。该合同附有《抵押财产清单》，载明抵押物为黄岐北海路怡丰新村D座203房及D203房储物室。同日，广州农商行（乙方、债权人）与徐绍恩（甲方、保证人）签订一份《保证合同》（编号：0407070201000111），约定为确保乙方（广州农商行）与主合同债务人（马双娣）签订的编号为0407005201000483的《楼宇按揭合同》的履行，甲方（徐绍恩）自愿为主合同债务人（马双娣）履行主合同项下的债务向乙方提供保证担保。合同第1条约定担保的主债权为主合同债务人（马双娣）在乙方（广州农商行）办理主合同项下约定业务所形成的债权，主合同项下约定业务种类为二手住房贷款，本金数额为18万元，期限自2010年5月7日始至2025年5月7日止。第2条约定保证担保范围为主合同债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。第3.1条约定甲方（徐绍恩）的保证方式为不可撤销连带责任保证。第3.3条约定若除本合同约定的担保方式外，主合同项下还存在其他担保的，乙方有权选择优先行使本合同项下权利，要求甲方承担连带保证责任。第4.1条约定甲方（徐绍恩）保证期间为自主合同约定的主债务履行期届满之日起两年。第7条约定发生下列情形之一的，乙方有权要求甲方履行保证责任：（1）主合同债务履行期限届满，债权人未受清偿；……（6）其他严重影响债权实现的情形。2010年7月6日，广州农商行与马双娣就马双娣名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北海路怡丰新村D座203房及D203房储物室办理了抵押登记（粤房地他项权证佛字第××号），债权数额为18万元，权利人为广州农商行，附记载明房产证号：粤房地权证佛字第××号；土地证号：佛府南国用（2010）第0702430号。上述合同签订后，广州农商行于2010年5月19日向马双娣发放了18万元借款，并出具《借款借据》（编号：0407005201000483001），借款借据上载明借款月利率为3.96‰，还款方式为按月等额法，借款金额18万元，借款日2010年5月19日，到期日2025年5月19日。马双娣在《借款借据》上签名确认。广州农商行陈述马双娣自2018年5月20日开始出现逾期未偿还贷款本息的情况。庭审中，广州农商行提交的还款记录表、欠息情况表记载，截至2021年2月22日马双娣仍欠广州农商行本金81936.29元、利息3813.67元、罚息673.02元、复利167.62元。本院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定进行裁判。广州农商行与马双娣签订的合同编号为0407005201000483的《楼宇按揭合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。广州农商行履行了发放贷款的义务，马双娣多次逾期还本付息，已构成根本违约，应当承担违约责任，广州农商行有权根据《楼宇按揭合同》第14.3条之约定，解除《楼宇按揭合同》，要求马双娣提前偿还借款。本院于2021年1月26日将本案的起诉状副本等应诉材料公告送达马双娣，应视为广州农商行于2021年1月26日向马双娣宣布贷款到期并要求提前还款，故涉案《楼宇按揭合同》应自2021年1月26日起解除。广州农商行要求马双娣提前偿还所有借款本息及逾期罚息、复利符合合同约定及法律规定，本院予以支持。广州农商行主张的马双娣截至2021年2月22日所欠本金、利息、罚息、复利的数额，符合合同约定和法律规定，马双娣也未提出异议，本院予以采信确认。自2021年2月23日起，还应支付所欠本金81936.29元按罚息利率（即月利率3.96‰上浮50%）计算的罚息、所欠利息3813.67元按罚息利率计算的复利，罚息不计复利。广州农商行与徐绍恩签订的《保证合同》亦是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。徐绍恩自愿为马双娣向广州农商行借款产生的债务提供连带责任保证。现广州农商行在保证期间内向徐绍恩主张权利，徐绍恩应对马双娣的上述债务承担连带清偿责任。徐绍恩承担保证责任后，有权向马双娣追偿。关于广州农商行主张对马双娣位于佛山市南海区大沥镇黄岐北海路怡丰新村D座203房及D203房储物室（房产证号：粤房地证佛字第××号；土地证号：佛府南国用（2010）第0702430号；他项权证号：粤房地他项权证佛字第××号）享有优先受偿权的诉讼请求，广州农商行与马双娣签订的《楼宇按揭合同》中约定马双娣自愿以上述房产向广州农商行提供抵押作为该合同项下贷款的担保，并依法办理了抵押登记，该抵押担保符合法律规定，依法有效。广州农商行因马双娣不履行债务，有权按该合同约定主张对抵押物佛山市南海区大沥镇黄岐北海路怡丰新村D座203房及D203房储物室行使优先受偿权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州农村商业银行股份有限公司与被告马双娣签订的《楼宇按揭合同》(合同编号：0407005201000483)自2021年1月26日起解除。二、被告马双娣在本判决生效之日起十日内，偿还原告广州农村商业银行股份有限公司借款本金81936.29元，并支付利息及罚息、复利（截至2021年2月22日，利息为3813.67元、罚息673.02元（不含复利）、复利为167.62元；自2021年2月23日起至实际清偿欠款之日止，以所欠本金81936.29元为基数，按照月利率5.94‰计付罚息，以利息3813.67元为基数，按照月利率5.94‰计付复利；罚息不计复利）。三、被告徐绍恩对被告马双娣上述判决主文第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告徐绍恩承担保证责任后，有权向被告马双娣追偿。四、被告马双娣不履行上述判决主文第二项所确定的义务时，原告广州农村商业银行股份有限公司对被告马双娣名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北海路怡丰新村D座203房及D203房储物室的房产折价或者拍卖、变卖的所得价款，在上述债权范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由被告马双娣、徐绍恩共同负担，该案件受理费原告已预缴，被告马双娣、徐绍恩应在履行本判决时迳付给原告广州农村商业银行股份有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡梓苑二〇二一年三月十六日书记员  谢昭植附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。