江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0424民初494号原告：叶尧，男，1988年12月24日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。委托诉讼代理人：舒雄超，江西问章律师事务所律师。被告：江西秦臣建筑劳务有限公司，住所地江西省宜春市上高县城沿江路1号，注册号360923210019499。法定代表人：刘军华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李友强，江西强宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新根，男，1970年3月4日出生，汉族，住江西省宜春市上高县，该公司副总经理。被告：江西辉运实业有限公司，住所地江西省九江市修水县吴都工业园，统一社会信用代码9136042457879189X6。法定代表人：陈安源，该公司总经理。委托诉讼代理人：瞿小海，男，1976年11月26日出生，汉族，住江西省九江市修水县，该公司部门经理。原告叶尧与被告江西秦臣建筑劳务有限公司（以下简称秦臣公司）、被告江西辉运实业有限公司（以下简称辉运公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告叶尧的委托诉讼代理人舒雄超、被告秦臣公司的委托诉讼代理人李友强及黄新根、被告辉运公司的委托诉讼代理人瞿小海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶尧向本院提出诉讼请求：请求撤销修水法院（2020）赣0424执恢210号之二执行裁定书，停止对坐落在修水县义宁镇欧景名城小区9-1-1701号房屋的强制执行。事实和理由：2016年4月11日签订了《欧景名城住宅置业计划书》，约定9-1-1701室总价378000元，并于当日支付了购房款158000元和杂费11619元。修水法院于2020年11月10日作出（2020）赣0424执恢210号之二执行裁定，裁定拍卖上述房屋。后原告向修水法院提出执行异议，修水法院于2020年12月18日作出（2020）赣0424执异50号之一执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告依据相关法律规定，特向法院提出上述请求，恳请法院予以支持。被告秦臣公司辩称：1.涉案不动产的权利人系本案第二被告辉运公司，并非执行异议人。2.原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十五条、第二十八条的规定，原（2020）赣0424执异50号之一执行裁定书认定事实清楚、证据确定充分，应当予以维持。综上，原告的诉请于理于法无据，应当予以驳回。被告辉运公司辩称：涉案房屋于2016年已经出售，因为原告的征信有问题，按揭贷款迟迟没有办下来。后来又因为房屋被查封，房屋产权证一直未能办下来。本院经审理认定事实如下：本院于2020年5月21日作出（2019）赣0424执1068号执行裁定，裁定对登记在被执行人辉运公司名下的修水县宁州镇工业大道127号欧景名城小区9#-1701室【权证号：赣2018修水县不动产权第0012714号】等房屋进行查封。本院于2020年11月10日作出（2020）赣0424执恢210号之二执行裁定，裁定对修水县宁州镇工业大道127号欧景名城小区9#-1-1701室房屋【权证号：赣2018修水县不动产权第0012714号】等不动产进行司法拍卖。后叶尧后向本院提出执行异议，本院于2020年12月18日作出（2020）赣0424执异50号之一执行裁定，裁定驳回叶尧的异议请求。另庭审中辉运公司向本院提交了《欧景名城住宅置业计划书》及收据两张。该计划书载明：房号为9-1-1701，房屋总价378000元，首付158000元，按揭付款220000元；该计划书落款时间为2016年4月11日。两张收据显示，叶尧向辉运公司支付了首付款158000元及税费11619元。另查明，案涉房屋的开发商系辉运公司。庭审中辉运公司的代理人陈述称，因叶尧的征信问题导致案涉房屋的按揭贷款手续未能正常办理。庭审中叶尧的代理人陈述称，叶尧并未实际入住房屋，亦未对房屋进行装修。以上事实，有当事人庭审陈述、（2020）赣0424执恢210号之二执行裁定书、（2020）赣0424执异50号之一执行裁定书等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点是：叶尧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评述如下：首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和《异议复议规定》第二十五条第一款第（一）项规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”具体到本案中，案涉房屋至今仍登记于辉运公司名下，故叶尧非涉案房屋所有权人。其次，辉运公司系案涉房地产开发企业，亦系被执行人；叶尧起诉之时并未明确依据《异议复议规定》那条规定主张权利。根据庭审查明的事实及辉运公司的双重身份，本院应依据《异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定对本案进行审查。《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均是对一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人和买受人之间的利益平衡，这也赋予了第三人债权的排他性，即“债权物权化”。该两条规定是对我国不动产物权变动登记原则的突破,也会对现行不动产物权公示秩序造成冲击，故对保护这类第三人利益应持“从严”态度，法院对此类案件应当从严审查。接着，《异议复议规定》第二十八条规定买受人排除强制执行需满足四个条件，其中一个条件为“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。该条规定的合法占有的公示外观，需要强烈地反映出买受人已对不动产进行了事实上的管理和支配，尽管买受人对不动产占用层面的管理和支配并不以入住或者使用为必要，但是不可否认的是，由于入住或使用是最为直观的占有样态，且也足以引起第三人的怀疑，故本院认为应当将入住或使用作为合法占有的一般判定标准。另外《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十二条规定：“对《异议复议规定》第二十八条第二项规定的‘合法占有’，应当从对占有的事实和行为两方面进行审查判断：（1）人民法院判断买受人是否‘占有’不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用。买受人有证据证明其向他人以出租或出借等形式对不动产进行了管理的，可以视为其已经占有该不动产；（2）人民法院判断买受人是否为‘合法’的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价，如买受人未经出卖人同意擅自占有的，其对不动产现实地控制，不属于‘合法’的占有。”该条对如何界定“合法占有”的问题进行了较为明确的规定。从该条规定来看，人民法院对于“合法占有”的认定必须有确切的证据证实，而不能推定占有。庭审中叶尧的代理人陈述称，叶尧未实际入住该房屋，也未对该房屋进行装修，且无证据显示其在人民法院查封前已合法占有该不动产。综上，本院认为无法认定本案满足《异议复议规定》第二十八条规定的全部条件，故原告无法依据《异议复议规定》第二十八条的规定主张排除强制执行。最后，《异议复议规定》第二十九条规定买受人排除强制执行需满足三个条件，其中一个条件为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，叶尧仅支付了首付款158000元，而《欧景名城住宅置业计划书》载明的房屋总价378000元，故本案无法认定叶尧已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。另外《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十四条规定：“金钱债权执行中,商品房消费者对登记在被执行人名下的不动产提起案外人执行异议之诉的，应当按照《异议复议规定》第二十九条规定的条件进行审查，符合下列情形的，应予支持：（1）商品房消费者在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的商品房买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；（2）商品房消费者签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业；（3）商品房消费者已经支付了百分之五十以上的价款；（4）商品房消费者个人名下及其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋。商品房消费者，是指为生活居住而购买由房地产开发企业销售的商品房的个人。”具体到本案中，叶尧未提交证据证实其名下及其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋。综上，本院认为无法认定本案满足《异议复议规定》第二十九条规定的全部条件，故原告无法依据《异议复议规定》第二十九条的规定主张排除强制执行,对于其诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条等相关法律法规，判决如下：驳回原告叶尧的全部诉讼请求。案件受理费6782元，由原告叶尧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  陈济瑛人民陪审员  樊慰慰人民陪审员  李光连二〇二一年三月二十六日书 记 员  丁婷玲