广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终168号 上诉人（原审原告）：王宏宇，女，1975年11月2日出生，汉族，住海南省儋州市洋浦经济开发区。 委托诉讼代理人：黄思斌，海南外经律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西东兴市源振达实业有限责任公司，住所：广西东兴市万尾京岛旅游度假区NO：103-1#地块（金滩民族大道中段），统一社会信用代码：91450681791315809H。 法定代表人：陈海，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：防城港市四海一家酒店投资管理有限公司，住所：广西东兴市金滩东盟民族风情园金滩华府度假村1幢2层1223号房，统一社会信用代码：91450681MA5KBMD90F。 法定代表人：陆芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 上诉人王宏宇因与被上诉人广西东兴市源振达实业有限责任公司（以下简称源振达公司）、防城港市四海一家酒店投资管理有限公司（以下简称四海一家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2020）桂0681民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后， -2- 依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 王宏宇上诉请求：撤销原审判决并改判支持上诉主张的除维修基金外的全部一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误，裁判理由不成立。一审法院以所谓“房屋所涉工程项目未通过验收、未交付”为由，认为本案《物业委托经营管理合同》生效的条件尚未成就，从而驳回上诉人的诉讼请求。该裁判理由严重背离事实，无视双方合同已实际履行的情况，无视涉案房屋已投入使用的情况，无视受委托方源振达公司已构成根本违约的情况，作出偏向被上诉人的判决。一审裁判错误认定《物业委托经营管理合同》第三条第1款为本案合同效力的“附生效条件”，而实际上此条款仅为物业“交付时间和委托期限”的说明，并非合同附带的生效条件，合同并没有明确约定必须达到《商品房买卖合同》约定的交付条件才能使该《物业委托经营管理合同》发生法律效力，而主要为了说明按照《商品房买卖合同》约定的时间交房，从而委托源振达公司经营管理。按照商品房买卖合同，该房产交付的时间为2018年12月31日之前，源振达公司虽未与上诉人办理交房手续，但其已将房屋交付四海一家公司经营，四海一家公司亦承认经营期间未及时依约支付收益金给上诉人，并于2019年8月出具《承诺书》，承诺该公司经营期间所产生的收益金将按时支付，如逾期将承担违约责任。源振达公司辩称房屋所涉项目工程未通过验收，但房屋事实上已投入使用。源振达公司在房屋所涉工程项目未全部通过验收的情况下，投入使用和经营，存在严重安全隐患，上诉人保留向政府行政管理部门举报的权利。二、上诉人请求解除《物业委托经营管理合同》，符合合同约定，依法应予支持。按照双方《物业委托经营管理合同》的约定，上诉人于2018年10月8日起委托源振达公司对涉案房屋进行经营管理，其应于2019年7月起按季度支付收益金给上诉人，但至今仍未支付一 -3- 分钱给上诉人，经催告被上诉人仍不理不睬，逾期长达1年多的时间，严重违反诚信原则。根据双方《物业委托经营管理合同》第七条第1款有关违约责任的约定，如逾期超过6个月未支付收益金，上诉人可以单方解除《物业委托经营管理合同》，源振达公司还应支付所欠收益金及剩余使用年限的保底收益。四海一家公司辩称受疫情影响，未及时支付收益金，但众所周知新冠疫情是在2020年元月下旬开始全面暴发，波及至湖北之外的其他省份范围，从2019年7月起至2020年元月止期间，源振达公司逾期未支付收益金已超过6个月，上诉人可以单方解除合同。鉴于源振达公司的行为已构成根本违约，作为业主上诉人有权终止委托合同并要求其交还房屋。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”上诉人有权解除双方《物业委托经营管理合同》，要求源振达公司交还房屋，并依约赔偿违约金。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法撤销并改判。 四海一家公司辩称，根据法律规定，商品房必须要验收合格后才能交付，案涉的房子没有通过五方验收，源振达公司还未能交付给王宏宇。四海一家公司使用涉案房屋不是基于《委托经营管理合同》的约定而使用，而是源振达公司出借或无偿使用，装修费用由四海一家公司承担。由于源振达公司没有将该房子交付给王宏宇，因此《物业委托经营管理合同》没有生效。王宏宇的诉请没有事实和法律依据。 源振达公司未到庭参加举证、质证并接受本院询问。 王宏宇向一审法院起诉请求：1．解除王宏宇与源振达公司签订的《金滩华府 -4- 物业委托经营管理合同》（合同编号JTHF-0001608），并要求四海一家公司将东兴金滩东盟民族风情园金滩华府度假村第1幢16层1608号房退还交付给王宏宇；2．源振达公司归还王宏宇预交的房屋维修基金2637元；3．源振达公司、四海一家公司共同向王宏宇赔偿违约金326,400元；4．本案诉讼费用由源振达公司、四海一家公司共同承担。 一审法院认定事实：2018年9月，王宏宇经房产中介以320000元总价款向源振达公司认购了位于东兴市。 王宏宇分别于2018年9月29日、10月8日向源振达公司各支付了购房款50,000元、270,000元。源振达公司相应地向王宏宇出具收款单确认收到王宏宇支付的购房定金50,000元、房款270,000元（包含装修款），收款单上均盖有源振达公司财务专用章。当日，王宏宇（甲方）与源振达公司（乙方）签订了《物业委托经营管理合同》，约定甲方将全款购买的1608号房委托给乙方进行统一经营管理，由乙方以乙方的名义出租给第三人或用于自己合法经营；乙方按照《商品房买卖合同》将该物业交付给甲方的同时，甲方将该物业直接委托乙方经营管理，甲乙双方办理相关的移交书面手续；甲方委托乙方经营管理的期限为2018年10月8日至2031年5月7日。 2018年11月19日，源振达公司向王宏宇出具一张收款单，确认收到王宏宇支付的维修基金2,637元；当月21日，王宏宇与源振达公司正式签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201811050048），约定以总价3,200,000元的价格购买上述房产。当日，双方办理了预售备案登记手续登记至王宏宇名下。但1608号房所涉工程项目至今未通过验收，未交付。 -5- 2019年8月23日，四海一家公司向王宏宇出示承诺书，承诺该公司在经营案涉1608号房期间所产生的收益全由其公司按时向王宏宇支付，如逾期将按合同条款承担违约责任，并承担相应的法律责任。 一审法院认为，王宏宇与源振达公司签订的物业管理合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。王宏宇与源振达公司在物业管理合同中约定，源振达公司按《商品房买卖合同》将1608号房交付给王宏宇的同时，王宏宇将该房直接委托源振达公司经营管理。该条款是物业管理合同的生效的条件，即1608号房达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，源振达公司将该房交付给王宏宇使用后，物业管理合同才生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，物业管理合同生效的条件尚未成就，王宏宇主张源振达公司构成违约并要求解除合同，于法无据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，物业管理合同因条件未达成而未生效，但该合同已依法成立，王宏宇不得擅自解除合同。至于源振达公司逾期交房的责任，王宏宇未在本案主张，不在本案审理范围之内，本案不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条之规定，判决：驳回王宏宇的诉讼请求。案件受理费6,236元，减半收取3,118元（王宏宇已预交），由王宏宇负担。 本院二审期间，上诉人王宏宇向本院提交了如下证据：1涉案房屋的现场照片（一审庭审结束后拍摄，共3张）；拟证明源振达公司已依据双方签订的《物业委 -6- 托经营管理合同》约定将王宏宇所购的涉案房屋用于经营使用；2、涉案房屋所在酒店外观图片（2张），拟证明涉案房屋正在经营使用；3、通话录音，拟证明涉案房屋已经营使用，源振达公司未支付收益金构成根本违约。经质证，四海一家公司对证据1、2的真实性没有意见，但关联性有异议；证据3如果录音中的陈总的声音是源振达公司的法定代表人陈海以及另一个声音本案的上诉人王宏宇的话，可以证实源振达公司还没有将案涉的1608号房交付给上诉人王宏宇。源振达公司未到庭参加质证，视为其放弃质证的权利。本院认为，四海一家公司对上述证据1、2的真实性无异议，本院予以采纳；经本院核实，王宏宇一方表示不清楚通话录音中相对方“陈总”的姓名等身份情况，故不予采纳。 一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，《物业委托经营管理合同》第三条第1点约定：乙方（源振达公司）按照《商品房买卖合同》将该物业交付给甲方（王宏宇）的同时，甲方将该物业直接委托乙方经营管理，甲乙双方办理相关的移交书面手续。 本院认为，王宏宇与源振达公司签订的《物业委托经营管理合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉的《物业委托经营管理合同》对合同的效力并无约定附条件，一审判决认定《物业委托经营管理合同》的生效条件尚未成就无事实和法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，案涉的《物业委托经营管理合同》自成立时（即2018年10月8日）生效。王宏宇依据《物业委托经营管理合同》取得收益金的前提条件之一是其已取得案涉的1608号房的权属，而取得案涉的1608号房的权属的依据则是其与源振达公司于 -7- 2018年11月21日所签订的《商品房买卖合同（预售）》。现案涉的1608号房所涉工程项目至今未通过验收，源振达公司并未将该房交付给王宏宇，双方亦未依照《物业委托经营管理合同》第三条第1点的约定办理相关的移交书面手续。因此，王宏宇尚未取得案涉的1608号房的权属，源振达公司在履行《物业委托经营管理合同》过程中不存在违约的情形，故王宏宇要求源振达公司、四海一家公司赔偿违约金326,400元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因王宏宇与源振达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》尚未解除，故双方签订的《物业委托经营管理合同》尚有继续履行的基础条件，且如前所述源振达公司在履行《物业委托经营管理合同》过程中不存在违约的情形，故王宏宇要求解除案涉的《物业委托经营管理合同》缺乏法律依据，本院不予支持。至于源振达公司在履行《商品房买卖合同（预售）》过程中可能存在的逾期交房违约责任，王宏宇可另行主张。 综上所述，王宏宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对王宏宇的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,236.00元，由上诉人王宏宇负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 -8- 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月三十一日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪