上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初40157号原告：顾智平。委托诉讼代理人：王某(系原告顾智平妻子)。委托诉讼代理人：张建勋，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司。负责人：李某。委托诉讼代理人：彭某。被告：深圳市彩之家房地产策划有限公司。法定代表人：陆某。委托诉讼代理人：彭某。原告顾智平与被告深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司(以下简称彩之家上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因原告顾智平申请，本院依法追加深圳市彩之家房地产策划有限公司(以下简称彩之家公司)作为本案被告参加诉讼，并于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告顾智平的委托诉讼代理人王某、张建勋，两被告的共同委托诉讼代理人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾智平向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付房屋占用使用费10,703元(按照每月1,900元租金标准计算)及利息(自2020年4月20日起计算至实际偿还之日为止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令两被告共同向原告支付逾期交房违约金32,109元。事实与理由：原告、被告彩之家上海分公司于2016年11月1日签署了《上海市居住房屋租赁合同》，约定了原告将坐落于上海市闵行区XX路XX弄A小区XX号XXX室房屋出租给被告彩之家上海分公司，租期自2016年11月1日至2019年10月31日，租金分别约定2016年11月1日至2017年10月31日期间月租金为1,600元；2017年11月1日至2018年10月31日期间月租金为1,700元;2018年11月1日至2019年10月31日期间月租金为1,800元。然而，租赁合同履行期间，被告彩之家上海分公司将原告房屋的窗户损害，租赁合同到期后尚未予修复，且迟迟未完成房屋的交付，经过原告的不断催促一直到2020年4月19日才将房屋钥匙交付给原告。经原告现场查验，涉案房屋杂乱不堪。原告多次要求被告彩之家上海分公司支付房屋占用使用费及违约金未果，为维护合法权益，原告提起本案诉讼要求判如所请。被告彩之家上海分公司、彩之家公司共同辩称，不同意原告的全部诉请。合同于2019年10月底到期，原告明确不续签，双方于2019年11月初进行正常交接，不存在占用费。当时原告因为房屋窗户的一个把手损坏，拒收房屋，直至2020年4月才收房。且窗户系年久失修，并非人为损坏。双方已不存在合同关系，故按照1,900元计算占用费没有依据，故也不存在利息。被告没有违约，不存在逾期交房，故不认可违约金，也不认可违约金的计算标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2016年11月1日，原告顾智平(作为签约人，签约甲方)与被告彩之家上海分公司(作为承租人，签约乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，甲方将坐落在上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的居住房屋出租给乙方。该房屋为毛坯房出租，建筑面积为74平方米。租赁期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止。甲方于2016年11月1日前将该房屋交付给乙方，由乙方验收。月租金为1,600元，付款方式为月付。甲方应确保该房屋交付时符合规定的安全条件、租赁期间，乙方发现该房屋及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修或委托乙方进行维修。甲方逾期不维修，也不委托乙方进行修缮的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。乙方应对该房屋的使用安全负责。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋。9-2条，乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金3倍向甲方支付违约金。9-3条，除本合同附件另有约定外，乙方返还该房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态。经甲方书面验收认可后，相互结清各自应当承担的费用。双方还签订《补充条款》约定，2018年11月1日至2019年10月31日期间，租金为1,800元每月。在合同期内，为便于乙方出租经营，甲方同意乙方对该房屋进行适当的装修改造及添置相应的家具家电和软装。甲方同意乙方装修，不可破坏房屋原始结构，不可群租，由于承租人使用不当的赔偿或维修费用由乙方负责，所有维修由乙方负责(装修)，费用由乙方承租。双方还对合同其他权利义务作了约定。上述合同签订后，原告将房屋以毛坯状态出租给被告彩之家上海分公司，由被告彩之家上海分公司对房屋进行简装后对外转租使用。上述租期届满后，被告彩之家上海分公司搬离涉案房屋，并与2019年11月初与原告进行房屋交接，但原告发现卫生间的外墙窗户损坏、房间未进行打扫等问题，要求被告彩之家上海分公司对卫生间的窗户进行修复，故未接收房屋钥匙。之后，涉案房屋处于空置状态。2020年4月6日，原告通过短信联系被告彩之家上海分公司员工余子鑫称“让你处理的窗户等问题处理好了没有，已经好几个月了，修个窗有这么难吗？打扫房间有这么难吗？”余子鑫回复：“原来那个人不知道去哪里了。我现在把你电话给物业的维修师傅，我拜托他今天给你弄好。”原告回复：“你不管是谁修，我只和你对接，好没好你负责验收，你觉得好了告诉我。”2020年4月18日，案外人余某某通过短信表示：“卫生间窗户早已维修好，如要拿钥匙请联系。由于近期在金山我将安排人送钥匙。”原告回复：“你既然今天告诉我修好了，那我明天下午13：30就去聚缘庭拿钥匙，至于窗户是否修好，明天看了才知道。2019年11月至今的违约金怎么算，我需要一个说法。”2020年4月19日，原告接收了涉案房屋。2020年7月2日，原告家人及律师与被告员工余子鑫见面就逾期交房违约金事宜进行沟通，余子鑫表示需回公司走流程，要先请示，请示完会把流程发给原告。嗣后，被告彩之家上海分公司不同意支付违约金等费用，原告催讨未果，遂成讼。庭审中，就卫生间外墙窗户的问题，原告认为当时窗户玻璃完好，但有个大于45角度开着，不能开关，并认为如果外墙窗户未修理好，会影响后面租客的生活使用。以上事实，由原告顾智平提供的《上海市居住房屋租赁合同》、微信记录、录音等证据以及各方当事人的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，原告顾智平与被告彩之家上海分公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。双方约定的租期于2019年10月31日届满，被告彩之家上海分公司已经结清租赁期间的租金，但直至2020年4月19日，双方才完成了房屋交接手续。就原告主张的要求被告彩之家上海分公司支付自2019年11月1日至房屋返还之日即2020年4月19日止的房屋占有使用费及利息，本院注意到，双方实际于租期届满后立即进行过房屋交接，仅因卫生间外墙窗户问题、房屋未清扫等原因，原告未予收房。就双方主要争议的卫生间外墙窗户损坏问题，双方各执一词，本案中，原告未能提供外墙窗户在其交房时、其拒绝收房时以及其接收房屋时的照片，被告彩之家上海分公司虽抗辩原告以窗户问题恶意拒收房屋，但也并未采取行动及时归还房屋钥匙，且结合双方短信往来记录，被告彩之家上海分公司员工并未拒绝就窗户问题予以维修，然其又未能及时维修并尽快交还房屋钥匙，原则上应承担房屋占用使用费。本院亦注意到，尽管被告彩之家上海分公司在返还房屋时未清理房屋确也存在履行瑕疵，但原告作为出租人，亦有防止损失扩大的义务，理应积极采取措施要求彩之家上海分公司限期履行，或者主动清理房屋、修复窗户后主张相应保洁及修复费用损失，况且原告拒绝接收房屋的主要理由不能成立，故原告对于房屋返还时间拖延近半年亦负有责任。本院综合本案实际情况、过错程度，酌定被告彩之家上海分公司需支付原告的房屋占有使用费，参照每月租金1,800元的标准后，计5,000元。鉴于被告彩之家上海分公司系被告彩之家公司的分支机构，不具备独立法人资格，依法不能独立承担民事责任，故相应的民事责任应由该分公司与彩之家公司共同承担。因导致双方未能于租期届满后及时完成房屋交接的原因，亦不属于可单纯归责于彩之家上海分公司的情况，故原告主张的利息损失、逾期交房违约金，均缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内共同向原告顾智平支付房屋占有使用费5,000元；二、驳回原告顾智平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870.30元，减半收取计435.15元，由原告顾智平负担383.12元，由被告深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司共同负担52.03元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒书记员 许婵娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。