广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3117号原告：张思兰，女，1978年12月25日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市新陂镇新陂社区×××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××卡，统一社会信用代码914×××××××××××552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告张思兰与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张思兰的委托诉讼代理人王美舟，被告富裕达公司的委托诉讼代理人谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张思兰向本院提出诉讼请求：1.被告富裕达公司支付延迟交楼违约金给原告张思兰（以总房款378785元为本金，按照每日万分之一的标准，从2016年11月16日计至2016年11月23日止，计为265元）。2.被告富裕达公司支付延迟办理产权登记违约金给原告张思兰（以总房款378785元为本金，每日按照万分之一的标准，从2018年5月4日起计至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2020年11月30日为35644元）。事实与理由：2015年4月21日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于中山市×××××××××汇泰都城花园3期20幢1302房。合同约定被告应于2016年11月15日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用。原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但被告迟迟没有具备交付条件，没有将房屋交付给原告使用。此外合同约定被告应在该房屋交付之日起360个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款万分之一的标准支付违约金给原告。原告收楼后，已有数年，被告至今没有为原告办理房产证。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告张思兰对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.发票；3.借款凭证；4.汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书；5.中山市商品房销售登记备案表。被告富裕达公司辩称，一、原告请求富裕达公司支付逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据《民法典》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，原告请求富裕达公司支付从2016年l1月16日起至2016年11月23日的逾期交房违约金，原告提起本案诉讼前逾期交房违约金已超过诉讼时效，原告没有提供生诉讼时效中止、中断的证据，原告请求支付逾期交房违约金缺乏依据。二、原告请求从“2018年5月4日起至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日”计算逾期办证违约金的起算点、截止计算时间点缺乏依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1、即使计算逾期办证违约金，原告请求逾期办证违约金的起算时间应从原告实际收楼时间后360个工作日起计算，合同约定收楼时间为2016年11月15日，原告实际收楼时间为2016年11月23日，违约金的起算时间立从原告实际收楼时间2016年11月23日的次日起计算360个工作日后的次日即2018年5月5日起计算，原告请求从2018年5月4日起计算逾期办证违约金错误。2、即使计算逾期办证违约金，按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，违约金的截止计算时间应到富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，涉案房屋属富裕达公司开发兴建的汇泰都城花园三期项目(13-22幢)，三期项目富裕达公司已向中山市自然资源提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，中山市自然资源局于2021年2月24日已核准同意三期项目办理不动产首次登记，因此，逾期办证违约金应计算至2021年2月24日。三、逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%。1、原告与富裕达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第4点约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，该约定是富裕达公司与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式进行了明确约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行。按合同约定，即使富裕达公司违约，违约金最高金额也不应超过原告累计已付房价款的1%。2、本案中，《商品房买卖合同》第十四条第4点并非格式条款，且合法有效，富裕达公司已将该合同条款通过添加下划线、字体加粗加黑等方式对原告进行特别提示，原告与富裕达公司签订《商品房买卖合同补充协》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其件的所有内容及文义”，富裕达公司已采取合理的方式提示原告注意其中除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除富裕达公司责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效。3、原告在签订《商品房买卖合同》时对违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%的计算方式没有异议，即使原告认为该条款显示公平，但其在签订《商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申青撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准。4、本案不符合《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，原告请求调整违约金缺乏依据。(1)商品房最重要的功能是居住，本案中，涉案的房地产在2016年11月23日已交付给原告占有并使用，已实现了原告购买房地产的主要目的，裕达公司逾期办证没有对原告占有、使用房屋造成阻碍，富裕达公司的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。(2)原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于富谷达公司逾期办证实际造成原告的损失，本案不存在对违约金数额予以调整的事实基础，不符合《合同法》第一百一十四条第二款规定、《最高人民院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条定的情形，原告请求增加违约金没有事实与法律依据。(3)根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若问题的指导意见》第3条的规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持”，本案中，原告并未举证证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失，无法确定富裕达公司的逾期办证行为给原告造成的损失数额，原告请求的违约金金额高于合同约定的已付购房款总额的1%，原告要求增加违约金，法院应不予以支持。被告富裕达公司向本院提交证据：关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知、核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记明细表。本院经审理认定事实如下：2015年4月21日，张思兰（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1501026942），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市×××××××××汇泰都城花园3期20幢1302房的商品房，总房价款378785元；付款方式为银行按揭贷款付款。出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司向张思兰开具发票，确认张思兰已经足额支付购房款，张思兰与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。富裕达公司已于2016年11月23日向张思兰交付了商品房。再查明，富裕达公司于2021年2月24日取得中山市自然资源局出具的《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》，该通知核准同意中山市×××××××××汇泰都城花园3期17至22幢办理不动产首次登记。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。张思兰与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。张思兰已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司未能在约定的期限内交付商品房，亦未能在交付商品房后360个工作日内为张思兰向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于计付违约金的起算时间，张思兰要求富裕达公司向其支付从2016年11月16日起至2016年11月23日的逾期交房违约金，本院于2021年1月19日立案受理，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，逾期交房违约金已超过三年诉讼时效，且张思兰未举证证明具有中止、中断事由，本院对富裕达公司主张逾期交房违约金诉讼时效已过的抗辩意见予以采纳,对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以驳回。其次，合同约定涉案商品房的交楼时间为2016年11月15日，实际交房时间为2016年11月23日。虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2016年11月24日起360个工作日内即2018年5月4日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为张思兰向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则计付逾期办证违约金的起算时间应为2018年5月5日。关于计付逾期办证违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司辩称逾期办证违约金只应计算至2021年2月24日之日止，但富裕达公司提交的《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》仅系核准同意中山市×××××××××汇泰都城花园3期17至22幢办理不动产首次登记，但其并未完成上述合同中约定的本案案涉房产的递件义务。如若逾期办证违约金若只计算到2021年2月24日之日止，违反双方的约定，显失公平，故本院对富裕达公司的该项意见不予采纳，逾期办证违约金应计算至被告富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。现张思兰主张逾期办证违约金按已付房价款按日万分之一计算，符合合同约定，本院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题。本案逾期办证行为持续至今，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，本案中虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了1000天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定具体何时才能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与张思兰支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补张思兰的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司因怠于办证应负有的长期违约责任，容易造成双方的权利义务明显不对等，故基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，而应以实际违约天数计算逾期办证违约金，即逾期办证违约金的计算方式为以378785元为基数，从2018年5月5日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算，且不以累计已付房价款的1%为限。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张思兰支付逾期办证违约金（以378785元为基数，按每日万分之一，从2018年5月5日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，且不以累计已付房价款的1%为限）；二、驳回原告张思兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，减半收取349元（原告张思兰已预交），由原告张思兰负担3元，被告中山市富裕达房地产有限公司负担346元（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告张思兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇二一年三月二十九日书记员 阮美程陈奇