上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52248号原告：上海方沁信息技术有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张洁，总经理。委托诉讼代理人：张国良，男。被告：上海仁映企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘晓巧，执行董事。委托诉讼代理人：王伟，男。委托诉讼代理人：邵晹，男。原告上海方沁信息技术有限公司(以下简称方沁公司)诉被告上海仁映企业管理有限公司(以下简称仁映公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告方沁公司的委托代理人张国良、被告仁映公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方沁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年7月25日至2020年10月24日期间的欠付租金120,000元及逾期付款滞纳金(以120,000元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年7月25日计算至被告实际支付之日)；2.判令被告支付2020年10月25日至2020年12月31日期间的欠付租金171,387元(按照77,000元/月计算，77,000元×2个月+77,000元/31天×7天)及逾期付款滞纳金(以171,387元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年10月25日计算至被告实际支付之日)。事实和理由：2018年上半年，原告经人介绍，知悉被告有经营精品酒店之意向，但需要由原告提供经营场地，为此双方于2018年5月23日就上海市静安区北京西路XXX弄XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)签署《房屋租赁合同》，租期为2018年5月25日至2020年12月31日。然，合同履行期内，被告存在以下违约事实：单方面擅自改变经营用途为办公、未经原告同意以上海希映文化传播有限公司为实际经营人、将部分楼层转租他人、以疫情为由要求免除3个月租金且在原告未同意的情况下欠付至今。鉴于此，原告多次与被告商榷未果，且原告已经为被告免除100,000元租金，被告仍不予支付其余欠付租金。原告为此提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告仁映公司辩称，愿意支付2020年10月25日至12月31日期间的租金171,387元；2020年7月25日至10月24日的租金因受疫情影响应全部予以免除，故不同意支付；不同意支付逾期付款滞纳金，原告处还有被告押金未返还，原告亦表示可以抵扣欠付租金，故不存在逾期付款导致原告的损失，且原告主张的逾期付款滞纳金标准过高，要求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月23日，原告方沁公司(甲方)与被告仁映公司(乙方)就系争房屋签署《房屋租赁合同》,约定由甲方作为系争房屋的承租人与乙方建立租赁关系，乙方承租用于经营精品酒店及酒店配套；租期自2018年5月25日起至2020年12月31日止，甲方交付日期为2018年5月25日；租金标准：第一年年租金为880,000元，乙方按每3个自然月为一个付款周期支付租金，即220,000元，租金含物业管理费，租金递增方式为每满2年递增5%，即2018年10月25日至2020年10月24日年租金为880,000元，2020年10月25日至2022年10月24日年租金为924,000元；乙方应于付款周期届满前十日内向甲方支付下一付款周期的租金；乙方应在合同签订之日起至交房前，向甲方交纳租赁房屋履约保证金100,000元，待甲方与产权人在约定期限内签署合法的租赁合同给乙方后，乙方在五日内交纳剩余房屋履约保证金46,666.67元,即完成相当于二个月的履约保证金金额；租赁期满或合同提前终止时，在乙方交还系争房屋，并结清相关应由乙方承担的费用后，甲方须在30日内将保证金无息归还乙方；乙方违约迟延交付或补足租金、保证金的经甲方发出书面催缴通知后超过10天的，甲方不解除合同的，乙方应补足逾期天数租金每日向甲方支付应付未付金额千分之三的逾期付款滞纳金；如因不可抗力造成一方或双方无法履行合同的，双方互不追究责任；在不可抗力发生后，不能履行合同一方应在十四日内通知对方，并向对方提出不可抗力发生地区的政府的有效书面证明，以证明合同不能履行或部分不能履行或合同的履行需要迟延的原因；合同履行过程中，如遇重大情势变更(如疫病的大规模传播等)致使合同无法正常履行，双方应视具体情况适当变更合同，以保持履约双方利益上的基本公平。合同签署后，被告支付履约保证金146,666.67元及装修押金15,000元。2020年1月13日，被告支付租金220,000元。2020年5月22日，被告向原告发出《关于的回复函》，载明：被告主营业务为电影院经营，但自2020年1月下旬开始，受新冠肺炎疫情影响，至发函之日，被告所经营的电影院已停业三个多月，陷入经营困境，故向原告申请免除三个月(2020年4月26日至2020年7月25日)的租金，并承诺于2020年7月25日前按时支付下一计费周期(2020年7月25日至2020年10月24日)的租金。2020年5月29日，原告向被告发出《答复函》，载明：被告在疫情期间享受的是国家减免租金的补贴而不是由原告赔偿损失，任何据此疫情受损的“甩锅”行为，同样不是也不能对抗被告在享受国家补贴外应该缴付三个月尚欠租金义务的理由，为此，再次督促被告最迟在2020年6月25日前一次性付清房租。2020年7月13日，被告支付租金220,000元，备注用途为“20.7.25-2020.10.24房租”。此后，仁映公司未再支付租金。2020年12月31日，双方完成系争房屋的交接。另查明，2018年6月28日，上海久昌实业有限公司(甲方、出租人，以下简称久昌公司)与方沁公司(乙方、承租人)签署《房屋租赁合同》，约定甲方根据系争房屋所有人上海市静安区教育局之授权将系争房屋对外出租，房屋用途为商务、商业，租赁期限自2018年7月1日至2020年12月31日。租期届满后，双方重新签署《房屋租赁合同》，租期自2021年1月1日至2025年12月31日。2020年3月3日，久昌公司发出《关于生产经营性承租商户申请减免租金的告知书》，载明：为全力防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，市、区有关部门发布了关于减免中小微企业的经营性房产租金的指导性意见。鉴于指导性意见所涉为国有企业的自持物业，而贵司所承租的房屋为教育性质，我司作为托管人没有直接减免除租金的权限。但是考虑到各企业在疫情中所涉及的经营性困难，建议贵司以书面申请的方式陈述实际且具体经营困难……对于存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策；对于经营合作单位，减免租金应全部落实到实际经营承租人。2020年4月9日，久昌公司(甲方、出租人)与方沁公司(乙方、承租人)签署《补充协议》，约定在乙方完全履行原《房屋租赁合同》权利义务的条件下，甲方减免乙方疫情期间2020年2月份和3月份的房租金额为60,000元，免除金额在2020年第三季度应付租金中减免。2020年8月18日，久昌公司(甲方、出租人)与方沁公司(乙方、承租人)再次签署《补充协议》，约定在乙方完全履行原《房屋租赁合同》权利义务的条件下，甲方减免乙方疫情期间2020年4月份的房租金额为40,000元，免除金额在2020年第三季度应付租金中体现。原告据此认为，其上家给予其疫情期间租金减免金额为100,000元，故其减免被告疫情期间租金亦应为100,000元。再查明，久昌公司的股东为上海九百(集团)有限公司。上海九百(集团)有限公司为国有独资有限责任公司，股东为静安区国资办。受新冠疫情影响，上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，同日，上海市电影局出具《关于全市影院春节期间停止营业的通知》，要求各影院自即日起至春节假期结束，停止开门营业。2020年7月16日国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。审理中，双方均确认《房屋租赁合同》于2020年12月31日到期终止。关于该合同项下房屋租金支付情况：原告表示，被告支付租金至2020年7月24日，7月25日至10月24日的租金，扣除已经减免的100,000元后被告欠付120,000元，10月25日至12月31日的租金171,387元被告未支付。被告表示，租金支付至2020年10月24日，5-7月租金应予以免除，10月25日至12月31日租金171,387元未支付，究其原因，其一是受疫情影响财务状况较差，其二是考虑到还有押金在原告处，欠付租金可从中抵扣。关于被告承租系争房屋的用途，原告表示，缔约时合同约定租赁用途为酒店及酒店配套，但被告实际用于办公，原告曾于2019年发函对此提出异议，并希望与被告重新签署合同，后无果。原告方基于减少双方损失考虑，便未予追究，继续履行《房屋租赁合同》。疫情发生后被告曾在函件中提及其主营业务为电影院经营，原告对此不予认可。且系争房屋为办公用房，不存在受疫情影响无法使用之情况。被告表示，签署合同时原告承诺系争房屋可用于酒店经营，但承租后由于房屋土地性质及质量结构等因素无法从事酒店经营。被告曾与原告口头协商变更租赁用途为影院配套办公用房，原告未明确表示反对，双方亦按照合同继续履行。疫情发生后，自2020年1月通知影院全线关停至7月允许有序开放，被告损失巨大，截至4月中旬，被告大部分员工居家办公，无法正常使用系争房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。审理中，双方均确认《房屋租赁合同》于2020年12月31日到期终止，本院对此予以确认。对于原告所陈述的改变经营用途、转租等情况，因本案中原告并未主张相应的违约责任，对此本院不作认定。本案的争议焦点为受新冠疫情影响，原告应给予被告租金减免的时限及金额。原告认为，根据有关政策规定，对承租国有房屋用于经营且出现困难的企业，承租人享受三个月租金的全额免除，鉴于此，久昌公司免除原告三个月租金100,000元，原告亦已将该100,000元在被告应付租金中予以扣除，原告并非国有企业，要求免除的租金不应包括原告转租的溢价部分，故其余120,000元被告仍须支付。被告认为，根据相关政策规定，国有企业对外出租房屋的，应免除上半年三个月租金，存在间接承租情形的，原则上转租人不享受减免政策，免租应惠及最终承租人，故原告应免除被告三个月租金，即220,000元。本院认为，首先，根据相关政策指导意见规定，国有房屋相关租赁主体对于承租国有房屋用于经营且出现困难的承租人，免除上半年三个月租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。其次，疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。对于确由新冠疫情影响所造成的损失，应当由当事人基于公平原则分担。结合被告承租系争房屋后的用途，被告此次受疫情影响的期间也已远超过三个月，被告要求减免三个月的租金，是疫情下各市场经济主体共克时艰、分摊损失精神的体现，根据公平原则，结合本案实际情况等因素，本院酌情确定免除被告三个月的租金，故对于原告要求被告支付2020年7月25日至10月24日租金120,000元及逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于2020年10月25日至12月31日租金171,387元，被告亦表示愿意支付，故原告相应的诉讼请求，本院予以支持。该期租金被告确实存在逾期支付的情况，因此应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任，根据合同约定，被告应于付款周期届满前十日内向原告支付下一付款周期的租金，现原告主张自2020年10月25日计算逾期付款滞纳金，本院予以支持。关于该部分租金的逾期付款滞纳金的标准问题，原告主张按照合同约定的日千分之三计算，被告抗辩过高要求调整，考虑到合同系到期自然终止，被告已交还系争房屋，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，酌情将逾期付款滞纳金的计算标准调整为日万分之三。关于履约保证金及装修押金，合同终止后，原告应将收取的履约保证金146,666.67元及装修押金15,000元返还被告，但应在被告的欠付款项中予以冲抵。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海仁映企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海方沁信息技术有限公司支付租金171,387元及逾期付款滞纳金(以171,387元为本金，按照日万分之三的标准，自2020年10月25日计算至实际支付之日)；二、原告上海方沁信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海仁映企业管理有限公司履约保证金146,666.67元、装修押金15,000元，该款应优先抵扣被告上海仁映企业管理有限公司欠付的租金；三、原告上海方沁信息技术有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,034元，减半收取计3,517元，由原告上海方沁信息技术有限公司负担2,069元，被告上海仁映企业管理有限公司负担1,448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟法官助理  乔续宁书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。