贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初4027号原告：越友明，男，汉族，1991年5月8日出生，住址：贵州省平坝县。委托诉讼代理人：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张競，贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方洪伟(特别授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告越友明与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月25日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告越友明的委托诉讼代理人吴敏，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告以223,029元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2017年9月19日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告之日止的违约金（暂计算至2018年12月22日，为17,559.35元）；二、本案诉讼费用由被告负担。本院查明如下案件要素：原告与招商局地产（贵州毕节）有限公司（以下简称：招商局地产公司）于2017年5月25日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买招商局地产公司位于毕节市百里杜鹃路招商花园城酒店式公寓（编号为ＢＪＤ2011-15-Ａ号）第Ａ区，建筑面积51.76平方米，房屋总价款为223029元，双方未对招商局地产公司取得涉案商品房初始登记的时间及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，也未对约定日期起180个工作日以后，原告不退房的招商局地产公司应如何计算违约金进行约定。原告与招商局地产公司双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约按期向招商局地产公司支付了全部购房款。在合同履行过程中，招商局地产公司向原告代收了公共维修基金等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2017年6月21日，招商局地产公司向原告交付涉案房屋。毕节市住房和城乡建设局于2015年10月9日为涉案房屋所属的酒店式公寓颁发了商品房备案证明书。2018年9月23日，原告签署委托书，委托招商局地产公司代为办理不动产权证，并提交了不动产登记申请书。涉案商品房的《不动产权证书》，于2018年12月22日颁发。另查明：2019年4月15日，被告作出《招商局地产（贵州毕节）有限公司被招商商置（贵州毕节）投资有限公司吸收合并债务清偿及担保情况说明》，涉案商品房产生的债务由被告清偿。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条：“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”的规定，招商局地产公司的全部债权债务应由被告承继，故被告是本案的适格主体。当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原告与招商局地产公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，招商局地产公司应于交房之日（2017年6月21日）起90日内即2016年9月19日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。招商局地产公司未在2016年9月19日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告于2020年12月23日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年12月23日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，原与招商局地产公司签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给招商局地产公司，招商局地产公司亦代为收取并出具相应收据的行为，原告与招商局地产公司双方已达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。虽招商局地产公司无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。招商局地产公司具备办理涉案房屋转移登记的条件后，2018年9月23日，原告签署委托书，委托招商局地产公司代为办理不动产权证，并提交了不动产登记申请书。如前所述，原告的违约金诉请从2017年12月23日起开始保护，则计算违约金的起止时间应为2017年12月23日至2018年9月23日。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180个工作日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告越友明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以223,029元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年12月23日起计算至2018年9月23日止）；二、驳回原告越友明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币119元，由原告越友明负担55元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  潘兴荣二〇二一年三月二十五日书记员  聂 熙