山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0202民初10058号原告：夏淑萍，女，1953年12月19日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：王旭升，男，1955年4月24日出生，汉族，系夏淑萍之夫。被告：程淑萍，女，1963年4月17日出生，汉族，住青岛市市南区。被告：青岛世嘉置业有限公司，住所地青岛市市南区龙羊峡路4号二层。法定代表人：程淑萍，董事长。以上两被告委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。被告：青岛捷能电站工程有限公司，住所地青岛市市北区瑞昌路168号汇通大厦。法定代表人：陈栋，董事长。委托诉讼代理人：智美静、张海娟，系青岛捷能电站工程有限公司员工。原告夏淑萍与被告程淑萍、被告青岛世嘉置业有限公司（以下简称世嘉置业公司）、被告青岛捷能电站工程有限公司（以下简称捷能电站公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏淑萍及其配偶王旭升，被告程淑萍与被告青岛世嘉置业有限公司共同的委托诉讼代理人王彦魁，被告青岛捷能电站工程有限公司的委托诉讼代理人智美静、张海娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏淑萍向本院提出诉讼请求：1、判令程淑萍向夏淑萍按合同约定租金标准每年38081.26元，支付房屋占用期间的租金，支付期间自2018年1月11日至2020年4月20日止，共计租金86634.74元；2、判令程淑萍赔偿夏淑萍将涉案房屋恢复原状的经济损失17906.10元；3、请求依法判令世嘉置业公司、捷能电站公司对程淑萍的以上两项承担连带责任、4本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2013年6月12日，夏淑萍与程淑萍签订《房屋租赁合同》，约定年租金为38081.26元，每年的6月1日和12月1日各付半年。世嘉置业公司向夏淑萍出具担保函，对《房屋租赁合同》承担连带责任担保。捷能电站公司属房屋实际使用单位。2018年1月11日，程淑萍以书面形式向夏淑萍发来《解除（房屋租赁合同）通知书》，单方解除合同。夏淑萍认为，该行为属于合同约定的单方解除合同行为，《房屋租赁合同》约定单方解除合同，应向守约方支付剩余租期租金50%的赔偿金。就程淑萍单方解除合同行为，起诉后青岛市中级人民法院经过二审于2019年7月31日做出（2019）鲁02民终5846号民事判决，程淑萍违约并于2019年11月14日通过市南法院依法赔付夏淑萍违约金32791.81元及一、二审诉讼费。房屋从程淑萍单方解除合同之日起，一直在程淑萍的控制之下，至今没有与我办理房屋交接手续，迫使我不得不在外面租房子住，并且占用期间的租金至今未付。我方无意于被告继续拖延下去，决定以最后一次向被告发出“关于收回房屋申请”的时间（2020年4月20日）为房屋占用期间租金结算截止日期。涉案房屋恢复原状问题，三被告也是互相推诿至今未履行恢复房屋原状的合同义务，夏淑萍为了减少经济损失，决定自行找房屋装修公司按照原政府职能部门批准的房屋平面图恢复房屋原状，三被告作为房屋租用人和实际使用人应共同承担相应费用。程淑萍与世嘉置业公司共同答辩称，一、请求依法驳回要求被告程淑萍向其支付2018年1月11日至2020年4月20日期间的租金88634.74元的诉讼请求。具体理由为：1.（2019）鲁02民终5846号《民事判决书》已认定：夏淑萍与程淑萍所签订的《房屋租赁合同》于2018年1月11日解除的法律事实。因此，夏淑萍诉求程淑萍支付合同解除后的租金明显缺乏法律依据。2.程淑萍、世嘉置业公司已经履行完毕（2019）鲁02民终5846号《民事判决书》所确定全部金钱给付义务。本案中，夏淑萍要求支付2018年1月11日至2020年4月20日期间租金的诉讼请求显然违背了《民法典》第六条“公平原则”以及《民法典》第五百八十四条“违约责任的承担；损失赔偿数额认定”的规定。如若程淑萍支付解除合同后的租金，则《房屋租赁合同》的解除不仅没有造成夏淑萍任何的损失。相反，夏淑萍获取了合同约定租金标准1.5倍的租金（即：50%租金标准的违约金+100%的合同约定租金）。在夏淑萍并未因合同的解除遭受任何损失的情况下，程淑萍自然没有任何的违约情形，也不应支付或赔偿其任何的违约金或赔偿金。夏淑萍通过恶意诉讼获益的行为不应得到法律的支持。3.涉案《房屋租赁合同》解除合同通知与房屋交接的通知是同时送达夏淑萍，且夏淑萍及其配偶王旭升均参加（2018）鲁2018鲁0202民初1508号案件审理庭审，夏淑萍明确知晓：除捷能电站公司外，其他当事人均同意现状交接房屋以及涉案房屋由捷能电站公司控制的事实。程淑萍、世嘉置业公司已经竭尽全力通知、配合房屋权利人前往现场办理房屋交接、通过诉讼及执行方式实现合同的解除、恢复房屋原状义务的履行等。依据涉案《房屋租赁合同》，终止条件已经成就且程淑萍对合同无法继续履行并无任何过错。程淑萍不应承担由此产生的损失，尤其不应承担扩大部分的损失。再退一步讲，被告青岛捷能电站工程有限公司最迟已于2019年3月份、4月份集中进行了恢复房屋原状的装饰装修施工。假设原告夏淑萍没有自行收回房屋，在该时间节点仍然有条件将房屋施工交由被告青岛捷能电站工程有限公司实施，并完成交接，以防止各方损失进一步的扩大。然而原告夏淑萍并未止损且恶意放任损失的进一步扩大，因原告怠于履行权利、未能尽到止损义务所产生损失应当由其自行承担不利后果。4.夏淑萍诉称的事实严重违背客观事实，夏淑萍已经于（2018）鲁0202民初1508号民事判决书送达期间（2018年12月）至该案二审庭审期间实际收回了涉案房屋并进行了装饰装修。在本案中，夏淑萍拟通过发出“关于收回房屋申请”的方式回避其已经收回房屋的客观事实，以“未办理房屋交接手续”为由恶意诉讼，目的为获取不正当的利益。结合程淑萍已支付的按照剩余租期对应租金50%为标准的违约金，其再次要求程淑萍承担2018年1月11日后的房屋租金或相关损失明显缺乏事实基础和法律依据。二、请求依法驳回要求被告程淑萍赔偿涉案房屋恢复原状的经济损失17906.10元的诉讼请求。具体理由为：1.夏淑萍取得房屋所有权并签订涉案《房屋租赁合同》之前，房屋已经由捷能电站公司承租使用。依据已生效的（2014）青民一初字第1284、1288、1282、1286、1285号等多份判决书认定，“捷能公司于2009年租赁使用涉案房屋，现涉案房屋墙面损坏，而捷能公司未能提交证据证明该墙面损坏是租赁之前由他人造成，捷能公司应当承担将涉案房屋恢复原状的责任。”同时，关于涉案房屋恢复原状义务的承担主体，经青岛市中级人民法院审理作出（2019）鲁02民终2797号《民事判决书》，依据该生效判决内容涉案房屋恢复原状义务应由捷能电站公司承担，即：涉案房屋恢复原状所产生的损失应由捷能电站公司承担。2.结合前述答辩意见以及本案相关事实，捷能电站公司已经在2019年集中进行了恢复原状装饰装修工程的施工，但因夏淑萍已经自行收回房屋并单独委托案外人进行装饰、装修，该等装饰、装修的支出显然会因为夏淑萍个性化需求而高于统一施工的造价，该等损失属于扩大部分损失，应由夏淑萍自行承担。三、因程淑萍不应承担起诉状第一条、第二条诉求义务或责任，故夏淑萍要求世嘉置业公司承担连带责任的诉讼请求缺乏事实依据，恳请依法驳回夏淑萍要求世嘉置业公司承担连带责任的相关诉求。综上所述，请求贵院依法驳回原告夏淑萍对被告程淑萍、青岛世嘉置业有限公司所提出的全部诉讼请求。捷能电站公司辩称：1、我们与夏淑萍之间没有直接的合同关系，不承担夏淑萍提出的2018年1月11日到2020年4月20日的租金。2、第二个诉请我公司已经委托装修公司支付2000元的房屋恢复费用。3、在世嘉置业公司和捷能电站公司的曼哈顿房屋租赁事宜二审判决中也已经明确驳回了夏淑萍占有使用费请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对没有争议的证据予以确认并在卷佐证。结合双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2013年6月12日，夏淑萍与世嘉置业公司签订《房屋租赁合同》一份约定：世嘉置业公司承租夏淑萍所有的青岛市市南区户房屋，租金38081.26元／年，租金支付方式为每年6月1日和12月1日各付半年。2013年6月17日夏淑萍与程淑萍、世嘉置业公司签订《租赁合同变更主体协议》一份，载明：涉案房屋的承租人由世嘉置业公司变更为程淑萍。程淑萍享有租赁合同的权利并承担义务。2014年12月5日，世嘉置业公司出具《担保函》一份，载明：其为程淑萍就上述《房屋租赁合同》提供合同履行担保；如因程淑萍未按房屋租赁合同约定履行支付房租等义务，由世嘉置业公司支付房租并承担连带责任。2、2018年1月11日，程淑萍向夏淑萍发出《解除通知书》后双方发生纠纷，夏淑萍向本院提起诉讼，经本院审理于2018年12月12日作出（2018）鲁0202民初1508号民事判决书判决：一、被告程淑萍、被告青岛世嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏淑萍支付2017年12月12日至2018年1月11日期间的房屋租金，按照38081.26元／年的标准计算。二、被告青岛捷能电站工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将青岛市市南区户房屋恢复原状。三、被告程淑萍、被告青岛世嘉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将青岛市市南区户房屋恢复原状。四、驳回原告夏淑萍的其他诉讼请求。上述判决做出后，夏淑萍、程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司均不服向青岛市中级人民法院提起上诉，经审理青岛市中级人民法院于2019年7月31日做出（2019）鲁02民终5846号民事判决书判决：一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初1508号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初1508号民事判决第四项；三、上诉人程淑萍、上诉人青岛世嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人夏淑萍支付违约金32791.8元；四、上诉人程淑萍、上诉人青岛世嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人夏淑萍返还租金7626.26元；五、驳回上述人夏淑萍的其他诉讼请求。经查，在上述两判决中确认了2013年6月12日夏淑萍与世嘉置业公司签订的《房屋租赁合同》解除合同时间为2018年1月11日，程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司对上述恢复夏淑萍所有的青岛市市南区户房屋均负有义务。而且在该次诉讼中，夏淑萍提交涉案房屋的平面设计图证明平面设计图纸上明确显示涉案房屋的内部结构，并按照该平面设计图纸的结构进行恢复原状。另外，经查在（2018）鲁0202民初1508号案件审理过程过程中，2018年12月6日，夏淑萍曾向本院提交《关于收回房屋的申请》一份。从2018年1月12日至2019年5月12日，捷能电站公司称各房间为打开状态，统一修缮恢复房屋原状的时间为2019年4月12日。但夏淑萍陈述，房屋是2019年5月12日能进入的，进入后于5月底开始装修，7月底装修好。另查明，在夏淑萍装修时，捷能电站公司已经给付修复费用2000元。夏淑萍在装修过程中购买木质门花费3150元，因室内装饰装修花费14756.1元。因本案被告程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司就涉案的山东路18号曼哈顿广场1幢18号存在多个诉讼，本院查询了相关案件，经查世嘉置业公司及程淑萍就本案的房屋占有使用费曾起诉捷能电站有限公司及青岛捷能汽轮机集团有限公司，案号为（2019）鲁0202民初4979号，在该案中世嘉置业公司及程淑萍的第三项诉讼请求中为“3、判令捷能公司支付逾期返还房屋期间的占有使用费2947123.29元（暂计算至2019年7月1日，实际计算至房屋具备返还条件且办理交接之日止）。”该案件经审理，本院支持了世嘉置业公司及程淑萍向捷能电站公司主张占有使用费的诉讼请求，即在该案中判决“被告青岛捷能电站工程有限公司于判决生效之日起十日内向原告程淑萍、原告青岛世嘉置业有限公司支付2018年4月18日至2019年7月1日期间占有使用费2947123.29元”。后世嘉置业公司及程淑萍不服上述判决，上诉后青岛市中级人民法院做出（2020）鲁02民终7184号民事判决书维持了上述本院一审判决结果。上诉判决中支持世嘉置业公司及程淑萍的2018年4月18日至2019年7月1日期间占有使用费包含本案夏淑萍起诉的要求占有使用费期间。二审认为：按理应由产权人主张占有使用费，从请求权角度看，产权人主张占有使用费系基于物权关系，而世嘉置业、程淑萍主张占有使用费系基于合同关系，且因涉案房屋产权人人数较多，亦有部分产权人在前述诉讼中提出占有使用费请求，仅因世嘉置业、程淑萍、捷能公司间的案件处于审理状态、责任划分未确定为由未作处理，要求另行主张，为保持尺度相统一并综合案情，一审法院认为应依据相对性原则，由捷能公司向世嘉置业公司、程淑萍支付占有使用费，如产权人要求该费用，由世嘉置业公司、程淑萍统一处理较为妥当。故一审法院认为世嘉置业公司、程淑萍要求占有使用费的请求并无不当，一审法院予以支持。本院认为，本案涉案的2013年6月12日夏淑萍与世嘉置业公司签订的《房屋租赁合同》已经本院（2018）鲁0202民初1508号及（2019）鲁02民终5846号民事判决书认定合法有效，且合同的解除合同业已经上述判决确认为2018年1月11日。本案系合同解除后双方因未及时腾空并恢复原状而产生的纠纷，就此根据双方当事人提交的证据及在庭审中的陈述，本案争议的焦点系程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司是否应当向夏淑萍支付房屋占有使用费及支付的期限、数额。首先，本案涉案的房屋租赁合同已于2018年1月11日解除，且经（2018）鲁0202民初1508号及（2019）鲁02民终5846号民事判决书确认，程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司对于夏淑萍的涉案出租的房屋均负有恢复原状的义务。因此从2018年1月12日起，程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司就应当将房屋恢复原状交付给夏淑萍占有使用，但实际情况系双方均未提交证据证明房屋已经恢复原状并交付夏淑萍，直至夏淑萍自己恢复房屋原状，在此情况下不能认定程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司履行了《房屋租赁合同》解除后的恢复原状的义务，在此情况下造成损失，夏淑萍有权要求赔偿损失。其次，根据本院查明的事实，租赁关系解除后，世嘉置业公司及程淑萍负有返还涉案租赁物的义务，否则应承担相应期间的占有使用费。捷能公司作为涉案房屋的实际占有使用人，在租赁合同解除后尚未返还租赁物，权利人可请求其支付占有使用费。本案的实际情况是世嘉置业公司及程淑萍在本案夏淑萍未起诉前已向本院提起诉讼，要求捷能电站公司支付了涉案夏淑萍主张的部分期间的房屋占有使用费，基于世嘉置业公司、程淑萍统一处理具体业主的房屋占有使用费较为妥当的原则，本院审理后支持世嘉置业公司及程淑萍主张的占有使用费的诉讼请求，二审亦维持了上述本院判决。现世嘉置业公司与程淑萍就上述房屋占有使用费并未进行理顺，也未与夏淑萍协商一致，导致夏淑萍仍向法院单独提起诉讼主张房屋占有使用费，统一处理的效果并未达到。故根据上述已决的判决已经支持世嘉置业公司、程淑萍向捷能电站公司主张涉案房产部分期间的占有使用费及世嘉置业公司、程淑萍及捷能电站公司就涉案山东路18号曼哈顿广场1幢18号的房产诸多因房屋租赁而产生的纠纷未捋顺等多种因素，就上述的房屋占有使用费，本着保护产权人权益的原则应根据本案审查的捷能电站公司实际占有房屋的时间确认由世嘉置业公司、程淑萍及捷能电站公司共同支付给房屋所有人夏淑萍。世嘉置业公司、程淑萍及捷能电站公司之间的房屋占有使用费的处理其可依照本院已经生效的判决协商处理。再次，根据双方当事人在庭审中提交的证据、当庭陈述，其一，从2018年1月11日双方解除房屋租赁合同至2018年12月6日夏淑萍向本院提交《关于收回房屋的申请》，夏淑萍未实际占有房屋。故对于该段期间应当认定系由程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司实际占有房屋。其二，从2018年12月7日至2019年7月，双方均未提交房屋的占有使用为何人。但捷能电站公司在本次诉讼中认可，其统一为市南区山东路18号曼哈顿广场1幢18号恢复原状的时间为2019年4月12日，故而在此之前无法认定夏淑萍占有使用房屋。其三，因夏淑萍与捷能电站公司双方未能就恢复原状达成一致意见，夏淑萍自述其2019年5月12日方进入自己的房屋，后重新安装门进行恢复原状装修至2019年7月底。因装修恢复亦需要时间，夏淑萍陈述装修至2019年7月亦属合理，在此过程中虽然夏淑萍已实际占有该房屋，但实际上其系恢复房屋原状，在此过程中其实际无法使用该房屋，故而该段期间不能认定房屋已经恢复原状，具备使用功能。最后，虽然程淑萍及世嘉置业公司在答辩中称夏淑萍已经于（2018）鲁0202民初1508号民事判决书送达期间（2018年12月）至该案二审庭审期间实际收回了涉案房屋并进行了装饰装修。在本案中，夏淑萍拟通过发出“关于收回房屋申请”的方式回避其已经收回房屋的客观事实，已“未办理房屋交接手续”为由恶意诉讼，目的为获取不正当的利益。但其未提交证据予以证明。故而对于其抗辩意见本院不予采纳。另外，虽然（2019）鲁02民终5846号民事判决书支持了夏淑萍要求程淑萍及世嘉置业公司支付违约金的诉讼请求，但该部分诉请系针对程淑萍及世嘉置业公司提前解除房屋租赁合同违约行为而承担的惩罚性责任。因此，不能认定为系其支付的房屋占有使用费，故对于程淑萍及世嘉置业公司辩称的支持夏淑萍房屋占有使用费及夏淑萍通过恶意诉讼获益的行为不应得到法律的支持的抗辩意见本院不予采纳。综上，在夏淑萍、程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司未进行具体的交接的情况下，根据本案实际情况应以夏淑萍实际占有并自己完成房屋恢复原状的时间作为程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司交接时间及实际占有使用的截止时间。故综合本案案情，本院确认双方房屋恢复原状实际的交接时间为2019年7月11日。程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司应当支付按照房屋租赁合同约定的年租金38081.26元计算的从2018年1月12日至2019年7月11日期间的占有使用费共计57121.89元。其次，对于夏淑萍主张的恢复房屋原状的经济损失17906.1元。该费用部分中，其中的14756.1元为夏淑萍室内装修所花费的费用，该部分费用应确认为恢复房屋原状的费用，对此应予以确认；而夏淑萍购买木门所花费的3150元，其在本案中陈述原房屋系锁着其不能进入，因此夏淑萍提交的证据不能证明其更换木门的必要性，故对于该部分损失本院不予认定。因捷能电站公司已经向夏淑萍支付了2000元的房屋恢复原状费用，故综合分析，对于夏淑萍在本案中实际因恢复原状的损失本院确认为12756.1元。而根据（2018）鲁0202民初1508号及（2019）鲁02民终5846号民事判决书确认，程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司对于夏淑萍的涉案出租的房屋均负有恢复原状的义务，且在上述（2018）鲁0202民初1508号查明的事实中，夏淑萍所有的房屋收回后确需进行恢复原状，故恢复房屋原状的费用应由程淑萍、世嘉置业公司及捷能电站公司共同赔偿夏淑萍。案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十七条，第五百七十七条，第五百八十三条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，判决如下：一、程淑萍、青岛世嘉置业有限公司及青岛捷能电站工程有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付夏淑萍从2018年1月12日起至2019年7月11日至的房屋占有使用费57121.89元；二、程淑萍、青岛世嘉置业有限公司及青岛捷能电站工程有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付夏淑萍房屋恢复原状费用12756.1元；三、驳回夏淑萍其他的诉讼请求。如果程淑萍、青岛世嘉置业有限公司及青岛捷能电站工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。夏淑萍预交的案件受理2391元，简易程序减半收取1196元，由夏淑萍负担296元，由程淑萍、青岛世嘉置业有限公司及青岛捷能电站工程有限公司共同承担900元，程淑萍、青岛世嘉置业有限公司及青岛捷能电站工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将需交纳的案件受理费直接支付给夏淑萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 瑛二〇二一年三月二十七日书记员 戴欣怡