福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0102民初422号原告：福建金帝物业有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇梅亭路50号大儒世家花园八区一层。法定代表人：庄文新，职务总经理。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。被告：李晨钟，男，汉族，1991年1月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：方少琳，女，汉族，1965年11月5日出生，住福建省福州市鼓楼区，系被告母亲。原告福建金帝物业有限公司（以下简称金帝物业公司）与被告李晨钟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金帝物业公司委托诉讼代理人雷杜坚、被告李晨钟委托诉讼代理人方少琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金帝物业公司向本院提出诉讼请求：1.李晨钟向金帝物业公司支付自2019年8月至2020年5月的物业服务费2580元，并按照每日万分之五支付自每月欠费当月至实际结清全部物业管理费止的违约金；2.李晨钟向金帝物业公司支付金帝物业公司代缴的自2019年12月1日至2020年5月31日的公摊电费164.1元；3.本案诉讼费由李晨钟承担。事实和理由：李晨钟系金帝物业公司所管理的大儒世家江语城小区xx#1xxx5单元业主。2010年4月28日，李晨钟与福建仁文建设有限公司签定了《前期物业服务合同》。合同约定业主自交房之日起缴纳物业服务费，公共水电费用由小区全体业主共同公摊，业主应在每月10日前交纳物业管理费，逾期付款从逾期之日起按每日万分之五支付违约金。李晨钟每月应交物业费258元，于2019年8月至2020年5月共拖欠物业服务费2580元；另外，李晨钟还欠金帝物业公司代缴自2019年12月1日至2020年5月31日的公摊电费164.1元。经金帝物业公司工作人员多次催促未果。李晨钟的行为违反了合同约定，并且严重损害了金帝物业公司的权益。为维护金帝物业公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请！李晨钟辩称，1.李晨钟住在19号楼xx05单元，购房时开发商仁文建设奖励3000元额度，承诺可抵扣物业费，因李晨钟成功介绍其他业主买房获得了奖励，因仁文建设逾期交房李晨钟起诉违约金，仁文建设因此拒绝抵扣VIP卡抵扣物业费事宜。2.案外人仁文建设与金帝物业公司是关联公司，其指定金帝物业公司处理前期物业事宜，沟通中，金帝物业公司工作人员明确表示双方是关联企业，VIP卡已有其他业主办理了转抵物业费事宜，因此，李晨钟认为仁文建设的承诺是有效的，金帝物业公司应当抵扣物业费，为查明此事宜，庭审中，李晨钟申请追加福建仁文建设有限公司参加本案诉讼。李晨钟没有主观拖欠物业费的故意，且VIP卡为3000元，高于金帝物业公司诉请，足以抵扣，李晨钟至今未缴纳物业费系仁文建设和金帝物业公司存在手续衔接问题，因此金帝物业公司诉请没有事实和法律依据。3.案涉房屋至今未办理入住，未办理门禁卡，未产生任何垃圾费用，已减少了金帝物业公司的损耗，法庭应综合考虑情况，减少或免除李晨钟所缴纳的物业费。综上，仁文建设与李晨钟签订了有效合同，金帝物业公司应配合办理物业费转抵，金帝物业公司要求违约金没有依据，物业费也应与相应减免。另外，诉请水电公摊费没有任何依据，证据中也未列明。本院经审理查明如下事实：2010年4月28日，金帝物业公司与福建仁文建设有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由金帝物业公司为仁文大儒世家原厝南地块提供前期物业管理服务，合同期限自2010年5月1日至业主委员会成立之后代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2017年7月22日，金帝物业公司与李晨钟签订一份《前期物业服务合同》，约定由金帝物业公司为仁文大儒世家原厝南地块提供前期物业服务，高层住宅按每月每平方米1.8元收取物业服务费用，物业服务费按月进行交纳，合同期限至业主委员会成立之后代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。相应合同签订后，金帝物业公司为仁文大儒世家原厝南地块提供物业服务至今。另查，李晨钟系福州市鼓楼区洪山镇国光路cc号仁文大儒世家原厝南地块xx楼1xxxc单元业主，产权面积为143.36平方米，李晨钟自2019年8月起至2020年5月未缴纳物业费共计2580元。本院认为，金帝物业公司系仁文大儒世家原厝南地块小区的物业管理企业，李晨钟系该小区业主，金帝物业公司与福建仁文建设有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与李晨钟签订的《前期物业服务合同》均合法有效，金帝物业公司向李晨钟提供了物业服务，李晨钟亦负有按时缴纳物业管理费及其他费用的义务。金帝物业公司主张的物业费于法有据，本院予以支持。金帝物业公司另主张违约金，综合本案情况，李晨钟未按时支付物业费用，金帝物业公司亦存在相应过错，故其违约金诉请本院不予支持。关于金帝物业公司主张的公摊电费，金帝物业公司未提交相应证据证明代缴事实，该诉请本院不予支持。李晨钟辩称与福建仁文建设有限公司、金帝物业公司存在抵扣物业费的约定但未提交充分证据予以佐证，本院不予支持，李晨钟另辩称未入住房屋应减免物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、李晨钟于本判决生效之日起十日内向福建金帝物业有限公司支付自2019年8月起至2020年5月的物业管理费2580元；二、驳回福建金帝物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由李晨钟负担。本判决为终审判决。审 判 员 袁文伟二〇二一年三月二十六日法官助理 郑文欢书 记 员 王 耀附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。