上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1967号原告(反诉被告)：刘文影，女，1986年4月3日生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：张戈，上海市尚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：籍兆森，上海市尚法律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵根连，男，1971年12月13日生，汉族，户籍所在地浙江省。被告(反诉原告)：陈珍亚，女，1973年1月14日生，汉族，户籍所在地浙江省。上述两被告共同委托诉讼代理人：马淑清，浙江信大律师事务所律师。原告(反诉被告)刘文影与被告(反诉原告)赵根连、陈珍亚之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘文影及其委托诉讼代理人张戈、两被告共同委托诉讼代理人马淑清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《租赁合同》于2020年10月15日解除；2.两被告向原告支付解除合同赔偿金人民币(以下币种同)7万元；3.两被告退还原告押金2,800元。事实与理由：原告与两被告于2019年12月27日签订《租赁合同》，约定两被告将毛坯状态的上海市嘉定区外冈恒荣路589弄恒荣府邸206号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租金2,800元/月，原告承租系争房屋后进行了精装修，花费十余万元，并对外出租。合同签订后，原告按时支付各期租金。2020年8月22日，被告赵根连正式通知原告，其欲对外出售系争房屋。此后原告与被告赵根连就解约及解约赔偿事宜进行了多次协商，双方于2020年9月29日最终就解约事宜达成一致，原告于2020年10月15日向两被告交回系争房屋，两被告于当日支付解约赔偿金7万元。原告将系争房屋交还两被告后，两被告拖延至今未支付解约赔偿金。为维护合法权益，原告故涉诉。两被告辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求。理由如下：第一，两被告虽答应过支付原告7万元补偿金，但是存在两被告欠款被法院执行、急于卖掉房子还款的紧迫情况。在买家要求两被告马上解除原有租赁关系，立即清空搬离后才签订合同的情况下，两被告提出给原告5-7万元补偿，以快速解除租赁合同。双方租赁合同约定四年内两被告要回系争房屋的，需赔偿原告5万元违约金。原告并未对系争房屋精装修，只对隔墙、卫生间及厨房进行简单处理。所以原告要求两被告支付7万元补偿金系乘人之危。两被告同意的前提是原告返还的系争房屋应当符合系争房屋正常使用后的状态。第二，两被告与原告沟通补偿事宜时，要求原告将能拆除的全部拆除。但原告在搬离系争房屋后，没有拆除隔墙、厨房劣质无用装修等严重影响房屋正常使用的障碍物，因此造成两被告拆除时实际支付人工费、垃圾清理费、垃圾搬运费用共计28,000元。双方由于沟通未果，两被告才拒绝支付7万元补偿款。第三，原告与两被告已就押金作了抵扣，原告也未就押金向两被告进行催讨。被告赵根连、陈珍亚提出反诉请求：1.原告支付两被告装修拆除款28,000元；2.原告支付两被告2020年9月15日至2020年10月15日租金2,800元。事实与理由：2019年2月27日，两被告与原告签订的《租赁合同》约定系争房屋仅作为住房使用，未经两被告同意不能改变所租赁房屋的结构、装修并应爱护使用系争房屋，原告不得转租，如因原告过失或过错使房屋及设施受到损坏，原告应负责赔偿。后补充约定原告不破坏墙结构，如四年内两被告要回此房，需赔偿原告5万元违约金。双方约定大厅可隔一间房，毛坯可装修，可转租。合同并未对添附装修的归属及拆除费用承担进行约定，两被告认为根据《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条及《民法典》第733条的规定，原告应当将系争房屋恢复原状。针对两被告的反诉，原告辩称，不同意两被告的所有反诉请求，理由如下：第一，原告在2020年10月19日用视频拍摄房屋状况，发送并告知两被告已经将系争房屋打扫好、钥匙放在何处。两被告在原告发送视频后没有提出任何异议，说明两被告是认可原告将房屋打扫后按照实际现状返还的。第二，原告于2020年10月15日返还了系争房屋，两被告在2020年12月14日才提出异议，两被告提出异议的行为并未在合理期限之内作出。所以即使原告并未履行相应义务，两被告也对此存在主要过错。第三，无论是双方间租赁协议还是双方在解约之前的约定，都没有约定返还房屋的交付标准。从双方微信聊天记录来看，双方对返还系争房屋时的交付标准及交付方式都没有作出任何约定，原告主动将系争房屋打扫干净后以拍摄并发送视频的方式将系争房屋的交付现状告知两被告，两被告也是认可、未提出异议的。所以原告认为已尽到了交付应尽的义务。第四，原告于2020年9月11日通过微信转账的形式向两被告支付了三个月房租8,400元，但两被告拒不收取。原告已经履行了给付租金义务，两被告没有收取租金的过错在于两被告自己。本院经审理认定事实如下：1．2019年12月27日，赵根连、陈珍亚(甲方、出租方，其中陈珍时为系争房屋产权人)与刘文影(乙方、承租方)签订1份《租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积共150平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住房使用；租赁期限为四年，自2020年3月15日起至2024年3月14日止；月租金为2,800元整，租金以转账方式支付，双方议定首期付三个月，另付2,800元押金以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方收到乙方租金(包括押金)后，必须开具收据予乙方；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；补充条款约定物业费由甲方支付，其他费用乙方支付，乙方不破坏墙结构，如四年内甲方要回此房，需赔偿乙方5万元违约金，大厅可隔一间房，毛坯可装修，可转租；合同另约定了其他内容。合同签订后，赵根连、陈珍亚向刘文影交付了系争房屋，刘文影向赵根连、陈珍亚支付了押金2,800元并支付租金至2020年9月14日。刘文影对系争房屋进行装修后，将系争房屋转租他人。2.2020年8月22日，赵根连通过微信向刘文影表示“我自己的房子可能要把它卖掉了”，刘文影回复称“这个房子你卖掉了吗？如果没卖掉的话能不能过两年再卖啊？因为说实话，这个房子我装修的投进去的钱，我基本上没有收回来。才刚刚回来一点你就卖了，这个不就是亏了吗？”，赵根连表示“我跟你讲现在这个房子可能会掉价……可能它价值15年16年的时候就去买回来的话，价格可能会掉得很厉害，反正房子买在那里我都不住了……这个房子呢，我失业了，肯定要卖掉的……”，刘文影回复称“这个房子我是刚拿过来才几个月，我装修都花了将近10万块。我的本钱还没有上来呢，你哪怕赔我违约金，合同上面写了5万，你赔5万块钱够什么用呢？”。2020年8月4日，赵根连通过微信向刘文影表示“我们就按合同上违约来处理”，刘文影回复称“可以呀，按照合同上面可以呀，违约金5万，装修费你总要赔偿我，如果合同到期，那我什么都不说”，其后双方就装修补偿款项发生争议，赵根连表示“给你差不多就行了，合同里5万，我现在给你5万—7万”。2020年9月27日，刘文影通过微信向赵根连表示“房子你收回去，付我7万块钱，这个钱你怎么付？微信、支付宝还是现金？这个我们都要说清楚”“那要不你就把钱直接转给我，10月15号，我把房子交给你”“有空你就过来一趟，没有空的话你就直接转7万给我，你把钱转给我了，我不可能不搬走，凭证都在”，赵根连未表示异议。2020年9月29日，刘文影通过微信向赵根连催讨补偿款，称“你好房东，恒荣府邸206号，这套别墅你收回去，是不是赔付我7万元”，赵根连回复称“你放心，我在外地，说好了就这样办，10月15日钱要给你的”。2020年10月15日，刘文影通过微信向赵根连表示“你好房东，我们约定好的15号交房给你，7万元15号打给我，今天什么时候打给我，你什么时候来”，赵根连回复称“我知道等我回来”，其后刘文影不断催讨7万元补偿款，赵根连并未对数额表示异议。3.2020年10月19日，刘文影通过微信向赵根连发送1段视频，并称“你好房东，这个房子我打扫好了啊，可以交给你了，钥匙的话我放在中介那里了，你有空去拿一下”，赵根连回复称“你两个月用了水电费没付”，刘文影表示“你让我租客搬走的时候，我是10月1号之前就搬走了。有大半个月的押金没有住完”“剩下的租金抵水电费了”。2020年12月14日，刘文影催讨7万元补偿款，赵根连于次日回复“你里面没搬干净”“你房子里面没有搬干净，他们都在自己敲”，刘文影表示“我们当初说好的，我们能拆走的，我们拆走，我们拆不走的我们都不拆，是你同意的，而且卫生我也给你们打扫好了，当时你着急让我们搬，我们着急给你腾房子，你现在又这样说”。2020年12月25日，赵根连通过微信向刘文影表示“我和你讲，拆费用、运输、倒垃圾等费用出来和你算一算付款”，刘文影回复称“你说的费用我不认，当初我们是说好的，能拆走的我们拆，拆不走的我们不拆。我们没有带走的都是拆不走的。你如果一开始跟我说全部拆完，我不可能会同意的”，赵根连表示“不可能的，和你有关的费用出来，你要出的哦”，其后双方围绕装修拆除费用由谁承担产生争议，未能达成一致。本院另查明，2020年10月15日，刘文影将系争房屋返还赵根连、陈珍亚。2020年12月31日，陈珍亚将系争房屋出售案外人。审理中，刘文影撤回了第三项诉讼请求。赵根连、陈珍亚撤回了第二项反诉诉请。以上事实，有《租赁合同》、微信聊天记录、《上海市不动产登记信息》等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，刘文影与赵根连、陈珍亚签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。赵根连、陈珍亚在合同约定的租赁期限届满前要求刘文影返还系争房屋的行为构成违约，现刘文影请求确认《租赁合同》于2020年10月15日解除，赵根连、陈珍亚亦表示同意，故对于该项诉讼请求本院予以支持。就《租赁合同》解除的相关事宜，双方一致确认赵根连、陈珍亚支付刘文影赔偿金7万元，故本院对刘文影主张的要求赵根连、陈珍亚支付赔偿金7万元的诉请予以支持。庭审中，赵根连、陈珍亚表示刘文影得知其失业要卖房、被其他法院强制执行、系争房屋要掉价等情况，看准其急于解约的心态，所以要求将违约金数额调整为7万元，刘文影的行为构成乘人之危。然而赵根连、陈珍亚并未提供证据予以证明，故本院对该抗辩意见不予采信。关于系争房屋返还时遗留装修的归属及拆除费用问题，经本院审理查明，租赁合同补充条款约定刘文影可以对系争房屋进行装修，刘文影返还系争房屋时已将可移动的装饰装修物移除，返还时系争房屋内遗存的装修物已与系争房屋发生附合，故遗存装修物已归属当时系争房屋产权人陈珍亚所有。双方在系争房屋返还时虽然并未对返还标准进行约定，但刘文影将系争房屋返还赵根连、陈珍亚时，已将系争房屋返还时的状态以视频方式发送赵根连，而赵根连、陈珍亚并未对遗存装修物提出异议并要求刘文影拆除。故本院认为刘文影已妥善履行其返还义务，赵根连、陈珍亚要求刘文影支付装修拆除费用的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持。审理中，双方确认押金2,800元已抵扣未付租金及水电费，就此，刘文影撤回了要求赵根连、陈珍亚返还押金2,800元的诉讼请求，赵根连、陈珍亚撤回了要求刘文影支付2020年9月15日至2020年10月15日租金的反诉诉请，本院均予以照准。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘文影与被告(反诉原告)赵根连、陈珍亚于2019年12月27日签订的《租赁合同》于2020年10月15日解除；二、被告(反诉原告)赵根连、陈珍亚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘文影赔偿金7万元；三、被告(反诉原告)赵根连、陈珍亚的反诉请求，不予支持。本案本诉受理费1,550元，减半收取775元，由被告(反诉原告)赵根连、陈珍亚负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费500元，减半收取250元，由被告(反诉原告)赵根连、陈珍亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二一年三月二十九日法官助理  罗宇驰书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。