陕西省西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0116民初2003号 原告：西安市沙鑫物业管理有限公司。法定代表人：伍卫刚，系该公司总经理。委托代理人：雷建普，陕西维恩律师事务所律师。委托代理人：关益，陕西维恩律师事务所律师。被告：张建军。委托诉讼代理人：左未玲，被告之妻。原告西安市沙鑫物业管理有限公司（以下简称沙鑫物业公司）诉被告张建军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙鑫物业公司之委托诉讼代理人雷建普、被告张建军之委托诉讼代理人左未玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沙鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告物业公司立即支付2017年10月1日至2020年第二季度的物业费2629元、垃圾费198元、电梯费1155元、公摊费165元，共计4147元，并支付暂至立案之日共计970天逾期付款的违约金20112.95元，合计24259.95元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由： 被告系圣合家园二期1号楼1单元11003号房屋的业主，房屋建筑面积为88.67平方米。2012年9月17日，原告物业公司与被告张建军签订了一份《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告物业公司为被告房屋提供服务和管理，被告自愿缴纳物业费。但被告仅将物业费缴纳至2017年9月底，之后再未继续交纳。原告多次催收无果，遂起诉以维护其权利。被告张建军辩称，其确实拖欠物业费未交纳，拖欠原因在于：1.其对原告公司的物业服务不满意，原告公司在服务期间小区保安形同虚设、业主交纳物业费时原告不提供税票、小区公益收费从未公布账目、小区内乱摆摊位无人管、绿化未进行养护等；2.双方所签订的物业服务合同只约定了对业主的违约责任，而未约定物业公司的违约责任，且物业公司先有违约行为，无权要求业主承担违约金。综上同意交纳拖欠的物业费，但拒绝向原告支付违约金。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 本院经审理认定事实如下：被告系圣合家园二期9号楼1单元11003室的业主，其房屋建筑面积为88.67平方米。2012年9月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为圣合家园二期提供物业服务。该协议约定，甲方的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方；依据本协议向乙方收取物业管理服务费用等。乙方的权利和义务为：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用等。物业服务的内容为：房屋共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生、公共绿地、花木、建筑小品的管理和养护；公共秩序维护等。物业服务费的缴费标准为高层、小高层按住宅面积0.9元/㎡/月。乙方交纳费用时间为每个季度第一个月15日前。该协议第十一条约定了违约责任，即甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五交纳违约金。圣合家园二期业主手册记载小区服务收费标准为：住宅0.9元/㎡/月，电梯运行费10-12层35元/户/月，生活垃圾处置费为6元/户/月。西安市物业服务及代收代缴价费公示牌载居民生活公摊电费收费标准为0.0567元/㎡/月。协议签订后，原告为涉案小区提供了物业服务。被告自2017年10月1日起，未交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费。现原告诉至本院，被告以对原告所提供的物业服务不满意，且其提出的问题未得到及时解决为由进行抗辩。庭审中，被告同意支付拖欠的物业费，但不同意支付违约金。双方对此各坚持己见，本案未能调解。上述事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、业主手册、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌、物业费发票等证据在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告在平等、自愿的基础上签订了《前期物业管理服务协议》，在该合同中就物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业管理服务期限、其他有偿服务费用、违约责任等有明确的约定。原告在该小区提供了物业服务，被告应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。被告李建军自2017年10月开始未向原告沙鑫物业公司支付物业费，故本院对原告要求被告立即支付2017年10月1日至2020年第二季度的物业费2629元、垃圾费198元、电梯费1155元、公摊费165元，共计4147元的诉请依法予以支持。对于被告所辩称的物业公司服务有暇疵等问题，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别未能及时解决的问题不能说明原告没有尽到合同约定的服务义务；物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，会影响物业公司的正常运转，势必损害了那些按时足额交费业主的利益。故本院对其辩称意见不予采纳。原告主张被告承担违约金一节，因被告现同意向原告支付物业费用，且被告未交纳物业费用的原因系对原告提供的物业服务质量存有异议，并与原告公司进行过交涉，而原告作为该小区的物业服务单位，对于业主反映问题未能妥善解决或有效沟通，原告公司在履行物业服务合同的过程中也有需要完善之处。物业公司与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方产生纠纷后，理应加强沟通、履行各自的义务，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决书生效后十日内，被告李建军支付原告西安沙鑫物业管理有限公司物业费2629元、垃圾费198元、电梯费1155元、公摊费165元，共计4147元；二、驳回原告西安市沙鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，原告已预交，减半收取，本院退回原告203元，由原告承担169元，由被告承担34元，被告于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  员     徐向云 二0二一年 三 月 二十三 日 书  记  员     杨悦童