重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民再69号二审上诉人（一审原告）：重庆丰源房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区美专校街66号鑫隆达大厦A座15-5，统一社会信用代码：915001037688739333。法定代表人：章清海，董事长。委托诉讼代理人：邱明哲，重庆允直律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱添，重庆允直律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：王伦，男，1965年8月19日出生，汉族，住重庆市合川区。二审上诉人重庆丰源房地产开发有限公司（以下简称：丰源公司）与二审被上诉人王伦商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月19日作出（2013）渝一中法民终字第05189号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年6月22作出（2020）渝01民监60号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人丰源公司的委托诉讼代理人邱添到庭参加了诉讼。二审被上诉人王伦经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理，本案现已审理终结。丰源公司称，其再审请求为：一、撤销本院作出的（2013）渝一中法民终字第05189号民事判决，依法改判由王伦立即支付该公司所欠购房款（公建公摊费）3073元，并自2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算逾期利息至付清时止；二、本案一审、二审案件受理费均由王伦负担。庭审中，丰源公司明确逾期利息即资金占用损失，逾期贷款利率标准为按中国人民银行同期贷款利率标准上浮30%计算。事实和理由：1、原判认定丰源公司不能证明该公司向王伦邮寄信函主张权利的内容与事实不符。因丰源公司在起诉时即已提交所交寄挂号信信函内容以及封面复印件，同时还提交了部分被退还信函原件当庭拆阅，能够证明函件中提出要求的内容属实；2、丰源公司提交的2011年7月15日五部门联合建房办公室（以下简称：五部门联建办）印发的《联合建房五部门及开发商、律师事务所联席会会议纪要》以及《企业询证函》，能够证明该公司曾于2011年7月15日通过五部门联建办向包括王伦在内的业主要求支付公建公摊费，鉴于五部门联建办系丰源丽景小区所有业主的全权代理人，丰源公司通过五部门联建办向提出给付公建公摊费的要求，五部门联建办在当时并未解散，依法应该产生诉讼时效中断的法律效力。二审判决不采信该证据，导致事实认定错误，适用法律不当，判决结果有失公允。王伦未到庭，也未提交书面答辩意见。丰源公司向一审法院起诉请求：判令王伦立即支付该公司所欠购房款（公建公摊费）3073元，并自2010年6月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期利息至所欠款项付清时止；本案诉讼费用由王伦承担。一审法院认定事实：2005年1月4日，以重庆现代家庭服务公司（以下简称：现代公司）为甲方，丰源公司为乙方，签订了《联合建房协议书》，约定双方拟合作开发重庆市经济技术开发区鸳鸯组团D58、D59号地块约110亩，用于建设房屋。2006年7月8日，双方再次签订《补充协议书》，约定现代公司是受重庆市人口计生委、市人事局、市编委办、市社科院、市监狱管理局等五部门共1162户职工的委托，与丰源公司签订的上述《联合建房协议书》，现联建项目丰源丽景小区建设工程已经启动。双方特别约定：公共建筑的建设费用和设施设备费用等（包含：幼儿园用房、物管用房、消防指挥室、设备用房建筑费用及设施设备费用等），由双方共同投资，进入公摊面积，产权归双方共同所有，利益由业主共享。公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定，造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。公共建设公摊可简称为公建公摊或共建公摊。2007年9月，上述五部门联建办通知所有购房户与丰源公司签订《商品房买卖合同》，并再次明确丰源丽景小区物管用房、幼儿园、设备用房和备用发电机组进入业主公摊另行收费，由所有业主共同出资，共同享有。2008年3月19日，以丰源公司为甲方，王伦为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定王伦购买“丰源丽景”小区5幢1单元2层2号房屋，总成交金额为216804元，王伦于2008年3月19日一次性付款。该合同附件四《补充协议》第二条特别约定：小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由“重庆市五部门联合建房办公室”审核后结算，多退少补。后，王伦实际缴纳了房款，其中公建公摊费缴纳了4963元。2008年3月10日，以现代公司和五部门联建办为甲方，丰源公司为乙方，签订了《联合建房补充协议书（二）》，明确五部门委托现代公司代表1162户职工与丰源公司就丰源丽景项目签订《联合建房协议书》及《补充协议书》，并进一步约定了丰源丽景小区的有关权益、工程进度、规划设计、建设资金和交房时间等。2008年9月，丰源丽景小区竣工验收合格，交付使用。2010年3月30日，五部门联建办与丰源公司召开联席会议，听取工作报告，讨论项目清盘结算等事宜，并明确五部门联建办将于2010年4月底前撤销。之后，王伦取得了房屋产权证书，房屋建筑面积为124.66平方米。2010年4月22日，丰源公司向五部门联建办、现代公司发出《关于请求聘请审计机构审核确认丰源丽景项目公建公摊的紧急函（渝丰源函[2010]07）》，请求五部门联建办选择聘请重庆嘉豪工程造价咨询有限公司、重庆致通建设工程造价咨询有限公司、中煤国际工程集团重庆设计研究院工程造价咨询所（以下简称：中煤研究院）中的一家对丰源丽景小区的公建公摊进行审计。五部门联建办在该函件上盖章并批注建议选择甲级资质的中煤设计研究院咨询所予以审核确认。2010年5月，中煤研究院作出第一份《重庆丰源丽景工程项目公用建筑、公摊面积相关费用决算审核报告书》，五部门联建办在报告书上签署修改意见，根据修改意见，中煤研究院作出第二份《报告书》。《报告书》载明：“重庆丰源丽景工程项目公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计9402375.33元，开发商应分摊费用总计为1425706.59元”。据此，5月20日，丰源公司向五部门联建办、现代公司发出《关于送达审计机构对公建公摊的决算审核报告书及批复1162户业主办理公建公摊决算补差的函（渝丰源函[2010]08-1号）》，请求五部门联建办批示按照审计报告决算公建公摊，即业主按照所购房屋建筑面积乘以每平方米64.46元标准缴纳公建公摊费。5月31日五部门联建办工作人员徐枫签收。2010年5月25日，丰源公司在《重庆晨报》上刊登了《通告》，通知含王伦在内的丰源丽景小区业主于2010年5月31日前按照上述审核结果到售楼部完清公建公摊费用。2011年7月15日，联合建房相关单位代表与丰源公司召开联席会议，交换意见，但对公建公摊费用结算问题没有达成一致意见。2012年5月28日，丰源公司使用中国邮政挂号信件，按照房屋买卖合同上的通讯地址向王伦邮寄了律师函，要求王伦按照审计结果补交公建公摊费。一审法院判决：驳回丰源公司的诉讼请求。本案受理费50元，由丰源公司承担。丰源公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，改判主张其一审诉讼请求。本院二审认定事实：1、2010年3月30日，《五部门联建房联席会会议纪要》渝五联办（2010）2号载明：“……（4）五部六联合建房办公室的工作在今年4月底前全部结束，机构撤销、人员解散，届时，五部门联建办将所有账目、票据移交开发公司长期保存。……抄送：五部门及重庆丰源房地产开发有限公司……”。2、2011年7月15日，《联合建房五部门及开发商、律师事务所联席会会议纪要》载明：“今天请原重庆市五部门联合建房单位的各位联系人、原五部门联建办工作人员、……开一个联席会……三、田恒轩最后小结：1、今天的目的是交换意见不是作决策，现在看来也无法达成一致意见。大家就当前面临的矛盾和意见书所提问题的回顾和讨论都要以过去会议讨论形成的文件为依据，至于会上谁又说了什么和表了什么态只能做参考……3、公建公摊费结算问题：这才是焦点问题。我记得在去年3月份召开的联建会议上，就是在这个会议室说得很清楚。五部门联建办这个松散的组织从此解散，人员回原单位上班。当时已经表明因业主和开发商签了正式的购房合同，法律关系发生了变化，对于该不该交，我们说了不管用，应该按法律依据办事。……抄送：市人口计生委、市人事局、市监狱局、市编办、市社科院、重庆丰源房地产开发有限公司、重庆龙行律师事务所”。3、丰源公司举示的《企业询证函》、《支付市丰源公司购房款明细表》上加盖了联建办印章，明细表中载明的编表单位为“计生委联建房办公室”，该司举示的EMS特快专递单上载明的寄件时间为2011年12月12日，寄件单位为重庆市计生委。4、2010年5月20日，丰源公司向五部门联建办和现代公司发函，请五部门联建办对审计报告和公建公摊决算审核计算执行表进行批示。至2010年5月31日，五部门联合建房办公室工作人员徐枫在该函上签字确认签收，此时丰源公司应当知晓其权利被侵害。本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为丰源公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。现评析如下：根据2010年3月30日《五部门联建房联席会会议纪要》渝五联办（2010）2号文件，以及2011年7月15日《联合建房五部门及开发商、律师事务所联席会会议纪要》载明的内容可知，五部门联建办已于2010年4月底结束全面工作，机构撤销、人员解散回原单位上班。在2011年7月15日的联席会议上，主持人田恒轩对此再次予以明确，参会人员中的徐枫的身份也变更为原五部门联建办工作人员。丰源公司的工作人员沈毓明参加了这两次会议，且两次会议形成的会议纪要均以“抄送”方式送达给了丰源公司。也即是说，丰源公司对于联建办已经撤销，不再履行涉案房屋相应职责一事是明知的。2010年5月20日丰源公司向五部门联建办和现代公司发函，请联建办对审计报告和公建公摊决算审核计算执行表进行批示，2010年5月31日，五部门联建办工作人员徐枫在该函上签字确认签收，这应视为五部门联建办在行文撤销后对近期相关后续工作的处理和完善。故一审法院确认丰源公司请求王伦承担相应公建公摊费的诉讼时效应从2010年6月1日起算至2012年5月31日止并无不当。本案中，丰源公司举示了一份《企业询证函》、EMS特快专递单、《支付市丰源公司购房款明细表》，称在《企业询证函》和《支付市丰源公司购房款明细表》上均加盖了五部门联建办印章，证明五部门联建办仍然存在。本院认为，该明细表中载明的编表单位为“计生委联建房办公室”，而非“五部门联建办”，EMS特快专递单上载明的寄件时间为2011年12月12日，寄件单位为重庆市计生委。虽然在《企业询证函》和《支付市丰源公司购房款明细表》上有所谓联建办的印章，但是综合三份证据的其他内容来看，印章名称与明细表编表单位、EMS特快专递单寄件单位并不一致，再结合前述分析，丰源公司早在参加2010年3月30日召开的五部门联建房联席会，以及2011年7月15日召开的联合建房五部门及开发商、律师事务所联席会时就明确知晓五部门联建办已经撤销，该司在时隔五部门联建办撤销一年多后以收到加盖五部门联建办印章的函件为由认为五部门联建办仍然存在与常理不符，更与客观事实不符。本院对丰源公司的此项上诉理由不予支持。至于丰源公司提出的向王伦邮寄了律师函主张相关权利导致诉讼时效中断的异议，因丰源公司并未举示证据证明该邮件已到达或应当达到王伦本人，亦未举示证据证明该律师函的内容就是其请求王伦支付公建公摊费的内容，本院对此上诉理由不予支持。据此，一审法院判决丰源公司于2012年12月25日提起诉讼，请求保护其民事权利已经超过诉讼时效，对其请求不予支持并无不妥，本院予以维持。故判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由丰源公司负担。本院再审查明，丰源公司于2012年12月21日向一审法院提起本案诉讼。本院再审查明的其他事实与本院二审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，根据丰源公司与现代公司签订的《联合建房补充协议书》的约定，丰源丽景小区的公摊面积由双方共同委托法定测绘机构测定，公摊面积的造价依照适用性受益原则按房屋包干价分摊。王伦与丰源公司签订的《重庆市商品房买卖合同》之附件四即《补充协议》，其第二条也约定王伦同意丰源丽景小区内规划建设的物管房、幼儿园、设备房（含设备）等特殊资产的建设成本按照建筑面积据实进行分摊后，在签订本合同时单独预收成本费用，最后由五部门联建办审核后结算，多退少补的内容。故王伦与丰源公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件四《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律和行政法规的禁止性规定，应确认合法有效，双方均应严格履行，王伦理应向丰源公司给付案涉房屋的公建公摊费。王伦虽曾交纳了公建公摊费4963元，但因王伦所购买的丰源丽景小区设计规划方案变更的原因，该小区房屋的代建单位丰源公司由此向五部门联建办请求对公建公摊费用进行审计，五部门联建办对此予以同意并选定了中煤研究院作为鉴定机构进行审计，中煤研究院进行审计后亦出具了审计结论，载明公用建筑工程、公摊面积相关费用，业主应分摊费用总计为9402375.33元……其中1-12号楼（不含9、10号楼加层面积）145872.81平方米，开发商应分摊费用总计为1425706.59元”等内容。根据该审计报告，应分摊到每个购房户的费用为64.46元/平方米（即9402375.33元÷145872.81平方米=64.46元/平方米)。按此计算王伦应交纳的公建公摊费额应为8036元（即64.46元/平方米*124.66平方米=8036元），王伦曾交纳的公建公摊费4963元尚不足额，还应向丰源公司交纳其要求交纳的不足部分3073元，并依法从丰源公司向人民法院起诉主张该费用之日起，按中国人民银行同期（6个月内）贷款利率标准上浮30%支付该款的资金占用损失至付清之日止。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。根据现代公司、丰源公司签订的前述《联合建房协议书》以及《补充协议书》的约定，通过合作建设的方式委托丰源公司代建1162套房屋，原人口计生委、原人事局等五家单位成立的五部门联建办，其在联建过程中的行为对五单位的1162户业主均具有法律约束力。2010年4月，五部门联建办根据丰源公司的申请，同意并选定鉴定机构中煤研究院对丰源丽景小区的公建公摊费进行审计，中煤研究院经审计亦出具了审计结论。2010年5月20日，丰源公司向五部门联建办、现代公司发出《关于送达审计机构对公建公摊的决算审核报告书及批复1162户业主办理公建公摊决算补差的函（渝丰源函[2010]08-1号）》，请求五部门联建办批示同意业主按照所购房屋建筑面积乘以每平方米64.46元的标准交纳公建公摊费。五部门联建办工作人员徐枫于同年5月31日签收，后五部门联建办和现代公司并未代表1162户业主作出是否同意的意思表示。根据前述法律规定，丰源公司于此时并不知晓其权利被侵害。因五部门联建办一直未对丰源公司请求决算公建公摊费的函件作出回复，怠于履行其职责，故丰源公司有权按照五部门联建办选定的审计单位所出具的审计结论，向人民法院起诉主张公建公摊费的不足额部分。由此，丰源公司于2012年12月21日向一审法院提起诉讼，向王伦主张尚欠的公建公摊费3073元，并未超过前述法律所规定的诉讼时效。综上，丰源公司的再审理由成立，其再审请求本院予以部分主张。据此，二审判决认定的基本事实清楚，但对诉讼时效的法律适用不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）渝一中法民终字第05189号民事判决和重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第907号民事判决；二、由二审被上诉人王伦于本判决送达后十日内向二审上诉人重庆丰源房地产开发有限公司支付公建公摊费3073元，并从2012年12月21日（起诉之日）起按照中国人民银行同期（6个月内）贷款利率标准上浮30%支付该款的资金占用损失至付清之日止；三、驳回二审上诉人重庆丰源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各50元，均由二审被上诉人王伦负担。本判决为终审判决。审判长  孔繁树审判员  曹 亮审判员  蔺 莉二〇二一年三月三日书记员  李 靓