沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13130号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行，住所地：沈阳市和平区太原北街17号，统一社会信用代码：91210102817790764H。负责人：张猛，系该行行长。委托诉讼代理人：张健慧，系辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：代兴亮，系辽宁华轩律师事务所实习律师。被告：于洪雨，男，1989年3月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。被告：宁月娟，女，1988年12月15日出生，满族，住辽宁省沈阳市于洪区。被告：沈阳军辉房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈北新区常州路40号甲，统一社会信用代码：91210113793151107M。法定代表人：马建平，系该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告于洪雨、宁月娟、沈阳军辉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张健慧、代兴亮，被告于洪雨到庭参加诉讼，被告宁月娟、沈阳军辉房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告于洪雨、宁月娟于2014年10月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告于洪雨、宁月娟偿还原告借款本金188880.81元、利息5077.47元、罚息137.94元，合计194096.22元（以上本金及利息截止日为2019年6月14日）,并自2019年6月15日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令被告于洪雨、宁月娟、沈阳军辉房地产开发有限公司协助原告办理抵押权登记手续；4.请求法院判令原告对被告于洪雨、宁月娟名下位于沈阳市于洪区蒲北中路18-14号3-27-3，建筑面积79.57平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳军辉房地产开发有限公司对被告于洪雨、宁月娟应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告于洪雨、宁月娟赔偿原告律师费10675.29元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一、贷款合同成立及生效情况：1.2014年10月29日，原告与被告于洪雨、宁月娟签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210380098-2012-20140300091号]；2.贷款本金：债权本金22万元；3.贷款期限：2014年10月29日-2034年10月29日；4.合同执行利率：执行月利率，在基准利率水平上浮或下调，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；5.逾期利率标准：合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；6.还款方式：按月还款，还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有借款发放日的对应日期，则当月最后一日为对应日期，每月归还本息合计1646.74元，到期利随本清；7.欠款情况：截止至2019年6月14日，被告于洪雨、宁月娟尚欠原告本金188880.81元，利息5077.47元，逾期利息137.94元。二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2014年10月29日，原告与被告于洪雨、宁月娟签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210380098-2012-20140300091号]；2.主债务：贷款本金22万元及利息、逾期利息；3.担保范围：借款人所借借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；4.抵押物：沈阳市于洪区蒲北中路18-14号3-27-3号，面积79.57平方米的房屋；5.抵押登记手续：2014年11月6日，经沈阳市房屋登记中心办理抵押登记手续，编号为：沈房预中心字第××号（等级为商品房抵押权预告登记）。三、保证合同成立及生效情况：1.2014年10月29日，原告与被告沈阳军辉房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210380098-2012-20140300091号]；2.主债务：贷款本金22万元及利息、逾期利息；3.担保范围：借款人所借借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；4.保证责任方式：连带保证责任；5.保证期间：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。四、其他情况：律师费，原告委托辽宁华轩律师事务所处理本次诉讼，支出律师费10675.29元。被告于洪雨辩称：我现在没有钱，拿不出那么多钱，律师费太高了。被告宁月娟、沈阳军辉房地产开发有限公司均未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：被告于洪雨、宁月娟为购买被告沈阳军辉房地产开发有限公司销售的房产，向原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行申请贷款，三方于2014年10月29日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：210380098-2012-20140300091）；2.借款本金：人民币22万元整；3.借款期限：240个月，自2014年10月29日至2034年10月29日止；4.还款方式：等额本息偿还法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金人民币1646.74元；5.所购（抵押）房产：沈阳市于洪区蒲北中路18-14号3-27-3，建筑面积79.57平方米；6.抵押期限：自2014年10月29日至2034年10月29日止；7.保证人：沈阳军辉房地产开发有限公司；8.保证责任方式：连带责任保证；9.抵押及保证范围：本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；10.保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。二、贷款合同其他主要条款：第七条还款，借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应付款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。第十二条保证条款，如果本合同项下贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。第十三条抵押条款，三.抵押登记，本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。八.抵押权的实现（一）借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。第十六条违约情形，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。第十七条违约救济措施，出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。第二十五条通知，本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址、联系电话或其他联系方式进行。借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的法律后果由变动方承担。贷款人按照本合同中记载的借款人、担保人通讯地址、联系电话（如有变动，以有效书面通知指定的地址为准）发送相关书面函件、通知等，均视为已履行送达义务。第四十一条费用承担，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、律师费、公告费等），由借款人承担。三、贷款合同履行情况：2014年11月6日，办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为：沈房预中心字第××号，被告于洪雨、宁月娟至今未办理房屋所有权证及抵押权登记。2014年11月10日，原告将22万元借款支付到合同约定的账户内。被告于洪雨、宁月娟从2019年5月10日起，未按期足额偿还原告借款本息。截止至2020年11月30日，被告于洪雨、宁月娟已还清逾期贷款本息。另，原告为处理本次诉讼委托辽宁华轩律师事务所，支出律师费10675.29元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款申请表、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、对账单、被告身份证、户口本、结婚证、抵押预告登记证、委托代理协议、律师费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据我国法律规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告宁月娟、沈阳军辉房地产开发有限公司经本院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的现有证据，并结合原告与被告于洪雨的当庭陈述，对本案的案件事实予以确认。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告于洪雨、宁月娟、沈阳军辉房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。依据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，本案被告于洪雨、宁月娟未按期履行偿还原告借款本息义务的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。但鉴于被告已将逾期贷款本息还清，综合其还款情况，有继续履行合同的意愿，从维护交易稳定的角度出发，双方继续履行合同更有利于实现合同目的，故对原告在本案中主张解除借款合同及相关诉讼请求，本院不予支持。但因被告逾期还款产生本案的诉讼相关费用，应由被告于洪雨、宁月娟负担，其中的律师费数额应予酌减，本院酌定被告支付原告律师费8000元。依据《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，抵押物为不动产的，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，而只有为抵押物办理抵押权登记，债权人才对该抵押物享有抵押权。本案被告于洪雨、宁月娟于2014年11月6日办理商品房抵押权预告登记后，至今未办理抵押权登记，因此，原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行作为该商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该商品房办理抵押权登记的请求权，而并非对该商品房享有现实抵押权，故原告要求对该商品房行使抵押权，并在债权范围内优先受偿的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。另依据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定及《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告沈阳军辉房地产开发有限公司作为阶段性的连带责任保证人，在被告于洪雨、宁月娟办妥抵押登记手续且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日前，应承担保证责任，故本院对原告要求被告沈阳军辉房地产开发有限公司对本案欠款承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第五百八十三条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下:一、被告于洪雨、宁月娟于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行律师费8000元；二、被告沈阳军辉房地产开发有限公司在抵押房产办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日前对被告于洪雨、宁月娟应支付的上述款项承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告于洪雨、宁月娟追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4372元，保全费1544元，均由被告于洪雨、宁月娟、沈阳军辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 君人民陪审员  王淑娟人民陪审员  赵淑媛二〇二一年三月二十四日法官 助理  门紫薇书 记 员  岳 岩本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。