湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘10执异9号异议人（申请人）：江苏华方建设有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道农石路**。法定代表人：李正兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高学文，江苏法舟（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛小标，江苏法舟（上海）律师事务所律师。被申请人：湖南省郴州保盛房地产开发有限公司，，住所地湖南省宜章县城关镇平头岭法定代表人：黄生学，该公司执行董事。被申请人：黄生福。被申请人：黄民华。被申请人：曹欢。被申请人：吴柯伽。被申请人：黄芳香。被申请人：黄生光。被申请人：黄东环。被申请人：黄稼茂。被申请人：刘倩。被申请人：黄生学。被申请人：唐桂爱。被申请人：黄丹霞。被申请人：黄民繁。被申请人：黄民盛。以上被申请人共同委托诉讼代理人：王晓龙，湖南尚友律师事务所律师。在本院审理江苏华方建设有限公司（以下简称华方公司）与湖南省郴州保盛房地产开发有限公司（以下简称保盛公司）、黄生福、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、黄生光、黄东环、黄稼茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛（以下简称保盛公司方）建设工程施工合同纠纷一案中，本院作出（2020）湘10执保43号之一执行裁定，华方公司对本院置换保全财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。华方公司的委托诉讼代理人高学文、保盛公司方的委托诉讼代理人王晓龙到庭参加了听证。本案现已审查终结。华方公司提出异议称：一、贵院未依法审查查明保盛公司方用以替换保全的标的物财产价值，未查明已解封的土地使用权（含地上建筑物）价值，保盛公司方用以替换标的物存在抵押、出租等增加执行难度的情形。二、在明确掌握保盛公司方存在位于宜章县宜章大道以南、县四完小旁裕兴花园1栋145-064YC栋（15489.03m2）、裕兴花园2栋145-065YC栋（16003.46m2）房屋，且该房屋不存在任何权利负担的情况下，在明知保盛公司方提供的房屋、土地存在抵押，相比前述裕兴花园，不利于后续执行的情况下，未经严格依法查明替换保全标的物的权利负担，径直依保盛公司方之申请，不查封更有利于执行的裕兴花园房屋，而违法裁定变更保全标的物为存在抵押、存在租赁的房屋、土地。请求依法撤销（2020）湘10执保43号之一执行裁定书，裁定变更查封保盛公司名下位于宜章县宜章大道以南、县四完小旁裕兴花园1栋145-064YC栋（15489.03m2）、裕兴花园2栋145-065YC栋（16003.46m2）。保盛公司方陈述意见称，因被查封的湘（2020）宜章县不动产权第00***40号宗地已施工建设，有近300购房户已交了认购诚意金，如项目用地长期被查封，无法开盘销售，将直接影响广大购房户、施工方等第三人合法权益的实现。为防止因此引发严重的社会稳定问题，特申请置换保全标的物。在保盛公司方提供保全置换财产与被置换土地均设有抵押担保，但置换财产余值远大于被置换土地余值的情况下，贵院查封保盛公司方提供保全置换的财产，解除对湘（2020）宜章县不动产权第00***40号宗地土地使用权的查封，符合法律规定。华方公司的异议无事实依据和法律依据，依法应予驳回。华方公司向本院提交了三组证据，第一组证据：淘宝网司法拍卖版块宜章房屋拍卖的查询网页及评估报告打印件，拟证明：宜章当地房屋、土地市场价格。与保盛公司方所提供的用于置换的房屋、土地相邻的土地价格是2700元/m2，商业房屋价格8000元/m2，按照这个价格计算，被置换的房屋土地扣除抵押价值后没有任何剩余价值；第二组证据：宜章县不动产登记中心出具的查询证明，拟证明保盛公司方存在其他可供保全的无抵押、无查封的财产；第三组证据：（2020）湘10执保43号执行裁定书、（2020）湘10执保43号之一执行裁定书，拟证明：法院在依华方申请出具保全裁定后变更置换了保全标的物。保盛公司方质证意见：对第一组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。一、1、华方公司所提交的房屋土地所处的位置与保盛公司方用于置换的商业房地产存在实质上的差别，保盛公司方用于置换的商业房屋处于宜章县城关镇最繁华的商业路段，该位置是宜章县城的中心点，而华方公司所提交证据一房屋所处的位置位于宜章县县城与周边农村的交界处，也就是在县城外部；2、华方公司所举证的房屋性质是住宅，而保盛公司方用于置换的门面性质是商业；3、在现实生活中，该两处位置的房地产特别是商业门面在价格上不具有任何可比性，这是当地居民众所周知的事实。二、保盛公司方用于置换的商业门面的价值在2013年初经过了有资质的第三方机构评估，在房地产市场价格一直上涨是众所周知的情况下，保盛公司方用于置换的财产的价值应当高于2013年初评估机构所评估的价值，因此华方公司所提交的第一组证据并不能证明保盛公司方用于置换的房屋没有剩余价值，其不具有相应的证明力；对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。没有任何法律、法规规定，人民法院只能保全无抵押、无查封的财产，不能保全有抵押的财产，该组证据中所载明的房屋都是购房户已经交纳认购诚意金的房屋，如果对其保全不当将严重影响当地社会稳定，也将严重阻碍保盛公司方正常的生产经营活动；对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能够证明人民法院的保全是不适当的。保盛公司方向本院提交了一组证据：《致估价委托人函》、《宜章县自然资源局不动产登记信息表》、《不动产登记证书》、《最高额抵押合同》、《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明：1、用于保全置换位于宜章县城关镇文明北路114-276号101号、102号、103号、201号、301号、302号商业房地产2013年1月5日的抵押价值为8703.92万元，实际抵押贷款4000万元，余值4703.92万元；2、用于保全置换位于宜章县玉溪镇曹排县党校保盛公司名下的湘（2019）宜章县不动产权第00***25号宗地，2019年3月21日湖南嘉禾农村商业银行股份有限公司最高额借款合同时作价3900万元，现抵押贷款1930万元，余值1970万元；3、前述用于保全置换的房屋、土地余值6673.92万元；4、保盛公司方请求解除查封的湘（2020）宜章县不动产第00***40号宗地面积22203.03平米，2018年7月30日出让价为每平方米1200.13元，总价2664.65万元；5、综上，置换房屋、土地与被置换土地均设有抵押担保，但置换财产的价值远远大于被置换土地的价值。华方公司质证意见：对《致估价委托人函》的真实性、证明目的不认可，复印件上所显示的时间是2013年1月，根据中国资产评估协会发布的《资产评估职业准则-资产评估报告》的规定，评估报告应当载明有效期，且一般不超过一年，2013年至今已逾8年，评估报告载明的价格不应当由任何的参照性，不能证明所示的商业房地产的价值；对《宜章县自然资源局不动产登记信息表》的真实性予以认可，该证据显示累计贷款4000万元，对保盛公司方所称的余值还剩余4703.92万元不认可；对《不动产登记证书》的真实性认可，该证据显示土地抵押贷款为1930万元；对《最高额抵押合同》的真实性不认可，没有原件，该证据证明土地价值为3900万元不认可，我们向法庭强调的是该土地所在位置与被解除查封的土地湘（2020）宜章县不动产权第00***40号土地只有一条马路之隔，两块土地的单价应当是基本相当的；对《国有建设用地使用权出让合同》的真实性认可，保盛公司方称该土地总价2664.65万元（该宗土地现已贷款4000万元，这是混淆视听），按照证据所显示的土地出让总价是7800余万元，后来该份土地被分成三张土地证，也就是法院最初查封的三张土地证，被解除查封的土地也不是如保盛公司方所说的4000万元，被解除查封的湘（2020）宜章县不动产权第00***40号土地不存在权利负担。以上证据总的意见是，根据我方所举证的第一组证据做参照，保盛公司方用于置换的房屋、土地不存在任何的余值。本院审查查明：本院受理华方公司与保盛公司、黄生福、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、黄生光、黄东环、黄稼茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛建设工程施工合同纠纷一案后，华方公司向本院提出财产保全申请，本院作出（2020）湘10执保43号执行裁定书，裁定：“冻结被申请人湖南省郴州保盛房地产开发有限公司、黄生福、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、黄生光、黄东环、黄稼茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛银行存款人民币15,395.59万元或查封、扣押其价值相当的其他财产。”据此，本院查封了保盛公司、黄生福、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、黄生光、黄东环、黄稼茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛的财产，其中包括保盛公司名下位于宜章县玉溪镇曹排村、江波头村一块土地【产权证：湘（2020）宜章县不动产权第00***40号（土地面积：22203.03平方米）】。之后，保盛公司方向本院申请置换保全标的物，本院作出（2020）湘10执保43号之一执行裁定书，裁定：“1、解除对被申请人湖南省郴州保盛房地产开发有限公司位于宜章县玉溪镇曹排村、江波头村一块土地的查封【产权证：湘（2020）宜章县不动产权第00***40号（土地面积：22203.03平方米）】。2、查封被申请人湖南省郴州保盛房地产开发有限公司名下宜章县玉溪镇曹排村县委党校旁一块土地【产权证：湘（2019）宜章县不动产权第00***25号（土地面积：9872.02平方米）】。3、查封被申请人黄生光、黄东环名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋101【产权证：湘（2017）宜章县不动产权第00***65号】、201【产权证：湘（2017）宜章县不动产权第00***35号】、301【产权证：湘（2017）宜章县不动产权第00***32号】。4、查封被申请人唐桂爱、黄生学名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋102【产权证：湘（2017）宜章县不动产权第00***88号】、103【产权证：湘（2017）宜章县不动产权第00***10号】、302【产权证：湘（2017）宜章县不动产权第00***36号】。”华方公司对（2020）湘10执保43号之一执行裁定不服，向本院提出执行异议。另查明，申请人华方公司根据导航认可置换的土地位置与其提交的第一组证据土地位置距离7.5公里。本院认为，本案系执行行为异议。本案审查的焦点问题是保盛公司方提供的用于置换担保财产的财产价值与被置换的财产价值是否等值、是否更有利于执行。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。”本案中，保盛公司方提供黄生光、黄东环名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋101、201、301号房产和唐桂爱、黄生学名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋102、103、302号房产以及保盛公司位于宜章县玉溪镇曹排村县委党校旁一块土地【产权证：湘（2019）宜章县不动产权第00***25号（土地面积：9872.02m2）】（以下简称置换财产）用于置换保盛公司名下位于宜章县玉溪镇曹排村、江波头村一块土地【产权证：湘（2020）宜章县不动产权第00***40号（土地面积：22203.03m2）】（以下简称被置换财产），根据双方提供的证据，本院对置换财产的价值与被置换财产的价值评判如下：华方公司提供其通过淘宝网司法拍卖板块查询到宜章县商住综合底层房屋在2020年8月时点的评估价格是8000元/m2，土地价格是2500元/m2，因该地块房屋、土地的位置、用途、房产年龄与被置换的房屋、土地的位置、用途、房产年龄均不同，华方公司提供的房屋、土地价格不能作为本案计算置换与被置换财产价值的参考依据。保盛公司方提供了置换财产即黄生光、黄东环名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋101、201、301房产和唐桂爱、黄生学名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋102、103、302的房产于2013年1月5日为抵押贷款而由湖南志成房地产评估有限公司作出的《评估报告》，证实上述房产于2013年1月5日的房地产市场价格为8703.92万元，众所周知，房地产价格从2013年至今是上升行情，故湖南志成房地产评估有限公司作出的《评估报告》可以作为本案计算置换房产价值的参考依据。据此，黄生光、黄东环名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋101、201、301号房产和唐桂爱、黄生学名下位于宜章县玉溪镇文明北路114-276栋102、103、302号房产市场价格为8703.92万元价值，上述房产已抵押贷款4000万元，余值为4703.92元；保盛公司名下位于宜章县玉溪镇曹排村县委党校旁一块土地【产权证：湘（2019）宜章县不动产权第00***25号】，保盛公司方提交其于2019年3月21日向湖南嘉禾农村商业银行股份有限公司贷款时，湖南嘉禾农村商业银行股份有限公司出具《抵押财产清单》，证实上述土地评估值或原值为3900万元，该《抵押财产清单》可以作为本案计算置换财产价值的参考依据，上述土地已抵押贷款1930万元，余值1970万元。保盛公司方提交宜章县国土局与保盛公司于2018年7月30日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，证实被置换土地湘（2020）宜章县不动产第00***40号土地出让价为1200.13元/m2，《国有建设用地使用权出让合同》中土地出让价可以作为本案计算被置换土地价值的参考依据，上述土地面积为22203.03m2，按1200.13元/m2计算，上述土地市场价格为2664.65万元，上述土地抵押贷款1845万元，余值819.65万元。综上，置换财产余值为6673.92元（4703.92元+1970万元），被置换财产余值为819.65万元，置换财产余值大于被置换财产余值，而置换财产与被置换财产均设定了抵押，根据上述法律规定，本院根据保盛公司方的申请作出（2020）湘10执保43号之一执行裁定并无不当。华方公司提出用保盛公司位于宜章县宜章大道以南、县四完小旁裕兴花园1栋145-064YC栋（15489.03m2）、裕兴花园2栋145-065YC栋（16003.46m2）的房屋进行置换，因上述财产不是保盛公司方提供用于置换的财产，本院对此不予审查。综上，华方公司提出异议申请理由不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回江苏华方建设有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审 判 长 张友荣审 判 员 王梅英审 判 员 杨爱华二〇二一年三月三十一日法官助理 朱丹嫔书 记 员 段玲凤附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。