江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0829民初214号原告：谢生求，男，1970年8月10荣出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县。原告：周红秀，女，1972年7月18日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县，系原告1妻子。以上两原告的委托诉讼代理人：何思，女，1991年4月15日出生，汉族，江西省宜春市人，无业，住安福县，系原告儿媳。被告：江西陆度空间置业有限公司，住所地：安福县工业园区，统一社会信用代码：91360829558490352U。法定代表人：谢卫安，该公司总经理。原告谢生求、周红秀与被告江西陆度空间置业有限公司（以下简称陆度空间公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢生求、周红秀及其委托诉讼代理人何思，被告陆度空间公司的法定代表人谢卫安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢生求、周红秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即返还多交的购房款32450.76元，逾期利息5000元，并支付违约金5000元，合计42450.76元，并从起诉之日（2020年11月13日）按照6%年息，直至付清为止；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年5月28日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，按照合同约定，由原告购买被告开发的位于安福县世纪城（城北农贸市场内）2栋14号商铺，约定的建筑面积为115.08平方米，价款为880060元（单价为7708.21元／平方米）。另外，还约定了购买房屋面积误差的处理方式，即在误差3%之内的房屋面积部分，购房款按照多退少补原则处理，超过在误差3%的房屋面积，则由被告方双倍返还购房款。对逾期交房办证的违约行为，也进行了约定，等等。事后原告全面履行了自己的付款义务，于2013年12月30日前全部付清房款887060元。2018年10月22日，原告拿到涉案的商铺的不动产证，这时才发现登记的商铺建筑面积仅为110.87平方米；与合同约定的建筑面积为115.08平方米相差了4.21平方米。由此发现原告多交房款32450.76元，对以上款项，被告应立即向原告支付，并应承担相应利息，酌定5000元；至起诉之日（2020年11月13日）应按照年息的6%计算，直至付清为止。另外，被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为，应对此承担违约责任，据原告根据双方购房合同相应条款规定计算，被告应向原告支付逾期交房办证的违约金5000元（酌定）陆度空间公司辩称，1、被告认为今天的开庭程序不合法，因为我方提交了延期开庭和鉴定的申请；2、不存在违约金和利息，因为涉案房屋已如期竣工并交付使用办理了相关证件；3、请求法院终止此案的审理。经审理查明，2012年5月28日，被告陆度空间公司（出卖人）与原告谢生求、周红秀（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于安福县的商铺,建筑面积：115.08㎡，单价7708.21元／㎡，房款合计887060元。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。以上合同约定：商品房性质为预售商品房，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按本合同约定成交单价实行多退少补，本合同继续履行。除特殊情况外，出卖人如未按期交房于买受人，按逾期时间，分别处理，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，该商品房综合验收180天后办理房产证，因政府有关部门的原因造成延误则按实际天数顺延，属出卖人原因，出卖人向买受人每月支付100元违约金。合同签订后，两原告依约向被告支付了购房款。另查明，两原告购买的上述商铺产权证号为：赣（2018）安福县不动产权第0006417号，权利人：谢生求、周红秀，共有情况：共同共有，用途：综合用地/商业服务，房屋建筑面积：110.87㎡。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的商品房买卖合同、赣（2018）安福县不动产权第0006417号登记证复印件、付款收据，被告提供的工程竣工验收报告等证据材料在卷佐证，本院予以确认。对于被告提供的承诺书，原告方对其真实性有异议，该证据系复印件，较为模糊，被告未提供原件予以核对，不符合证据的形式要件，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，如一方履行义务不符合约定，则应承担相应的违约责任。关于案涉房屋面积误差的问题，案涉房屋的性质为预售商品房，故其在合同中约定的建筑面积与实际面积难免存在偏差，一般情况下，应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。根据审理查明情况，案涉商铺在合同中约定的建筑面积为115.08㎡，但其产权登记的建筑面积为110.87㎡，合同还约定，房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按本合同约定成交单价实行多退少补。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，在有合同约定的情况下应按约定处理，故被告应返还购房款32451.56元［7708.21元/㎡×（115.08㎡-110.87㎡）］，但现原告诉请要求被告返还32450.76元，该数额未超过被告应返购房款范围，本院予以支持。原告诉请的多交购房款逾期利息5000元，双方无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。关于逾期交房、逾期办证违约金问题，本院认为，根据审理查明情况，案涉商铺具体何时交房原告不清楚，原告也未举证证明是否存在逾期交房问题，故原告主张的逾期交房违约金本院不予支持。对于逾期办证违约金，合同约定，应于商品房综合验收180天后办理房产证，但原告未举证证明案涉房屋的综合验收情况，对其主张的逾期办证违约金，本院不予支持。被告申请延期开庭，没有法定事由，本院不予准许。对于被告的鉴定申请，因涉案不动产权证上登记的面积，系行政机关的行政发证行为，被告如对其记载的面积有异议，应通过行政程序解决，本案系民事诉讼,不能对行政机关的行政行为进行更改，为此,对被告的鉴定申请,本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告江西陆度空间置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谢生求、周红秀返还购房款差价32450.76元；二、驳回原告谢生求、周红秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，减半收取431元，由原告谢生求、周红秀负担102元，被告江西陆度空间置业有限公司负担329元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘小凤二〇二一年三月十二日书记员  倪青兰附本案适用的法律：1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。2．《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。