山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终581号上诉人（原审原告）：贾如卫，男，1987年4月6日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：魏兰峥，山东文思达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦广洋，男，1994年6月22日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：郭华，山东元邦律师事务所律师。上诉人贾如卫因与被上诉人焦广洋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾如卫上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人返还转让费58,000元、支付装修损失10,650元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审中被上诉人提交的与房东签订的《房屋租赁合同》不应作为定案依据。1.从签订时间上看，被上诉人与上诉人是在2019年9月24日签订的《房屋租赁合同》，与房东却是在2019年12月26日签订的《房屋租赁合同》，转租合同的签订时间早于出租合同的签订时间，这明显不符合常理。结合2020年10月2日上诉人与被上诉人的微信聊天记录及2020年10月12日上诉人与房东的通话录音，可以证明被上诉人与房东2019年12月26日签订的《房屋租赁合同》明显不存在。2.通过被上诉人当庭陈述及上诉人提交的录音可以证明，被上诉人与房东之间存在2020年12月31日到期的租赁合同且明确约定了不得转租，上诉人在一审中请求法院责令被上诉人提交书证，被上诉人表示庭后提交但并未提交。实际上，被上诉人提交的与房东2019年12月26日签订的《房屋租赁合同》即便真实，也与本案诉争的租赁合同没有直接关联性，明显是被上诉人在上诉人提起诉讼后，与房东恶意补签，侵犯了上诉人的利益，不具备法律效力。（二）一审中被上诉人提交的与房东2020年12月16日签订的《房屋租赁合同补充协议》不应作为定案依据。被上诉人在与上诉人签订租赁合同时，故意隐瞒涉案房屋不得转租的事实，并且在其剩余租赁期限为一年的情况下，与上诉人签订了租赁期限两年的租赁合同，转租期限超过了其剩余租赁期限。2020年10月初，房东在得知被上诉人擅自将涉案房屋转租后，明确向被上诉人表示“不允许转让，继续转让他会强制收回门面”，被上诉人将这一情况通过微信告知了上诉人，并提供了房东的联系方式。2020年10月12日，经上诉人与房东联系，房东已经明确表示不同意被上诉人与上诉人的之间转租行为，并表示“自己也是受害者，上诉人该维权的维权去”。基于前述情况，上诉人为维护自身合法权益才提起本案诉讼。所以，2020年10月12日房东向上诉人明确作出不同意转租的意思表示之后，应视为房东放弃了对转租行为的追认。因此，被上诉人一审提交的与房东签订的《房屋租赁合同补充协议》即便真实，其签署日期为2020年10月16日，是发生在房东已经向上诉人作出不同意转租的意思表示之后，不能够再发生追认的法律效力，所以本案诉争的《房屋租赁合同》应该被认定为无效合同。（三）被上诉人应承担合同无效的全部责任。上诉人在与被上诉人签订合同时，要求见房东，被上诉人告知没有房东的联系方式；要求被上诉人出示与房东签订的合同，被上诉人以找不到合同为借口拒绝；后在上诉人的强烈要求下，被上诉人在微信上提供了房东的房产证照片，上诉人去物业处核实了户主情况。所以上诉人在签订合同时已经尽到了合理的审慎义务，对合同无效不存在过错，不应承担合同无效的责任，应由被上诉人应承担合同无效的全部责任，即向上诉人返还转让费58000元并支付装修损失10650元。焦广洋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贾如卫向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告转让费58,000元；3.判令被告支付原告装修损失10,650元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：徐延斌将位于济宁高新区门面房出租给焦广洋使用。2019年9月24日，焦广洋将涉案房屋转租给贾如卫用于经营正新鸡排店，同日，贾如卫（乙方）和焦广洋（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限二年，自2020年1月1日起至2022年1月1日止，年租金28000元。该合同同时约定：“备注：空调、冰箱、保温柜、收银台、封口机、薯条工作站3个操作台归乙方，水、电、物业由甲方结清，九月三十日甲方将门面使用权给予乙方，乙方补齐剩余转让费三万八千元。”贾如卫按约将涉案房屋交付焦广洋使用至今，贾如卫向焦广洋支付转让费58000元和一年租金28000元。2020年10月16日，出租人徐延斌与焦广洋签订《房屋租赁合同补充协议》，徐延斌同意焦广洋将涉案门面房租赁给贾如卫，租赁期限自2020年1月1日起至2022年1月1日止。一审法院认为，焦广洋将涉案房屋转租给贾如卫，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同签订后双方均已履行各自的权利义务，且出租人在知晓转租事宜后已对焦广洋的转租行为予以追认，因此该合同合法有效，贾如卫主张该合同无效，要求焦广洋返还转让费及支付装修损失无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告贾如卫的诉讼请求。案件受理费减半收取758元，由原告贾如卫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾如卫提交了以下证据：1.贾如卫与焦广洋2020年9月29日、10月2日的微信聊天截图各一张，2020年9月29日、10月2日焦广洋多次告知贾如卫“房东不允许任何形式的转让...房东会在十一后几天来拿钥匙关闭门面”，拟证明房东明确作出了对转租行为拒绝追认的意思表示。2.贾如卫与焦广洋2020年10月5日的微信聊天截图一张，2020年10月5日，焦广洋让贾如卫“年底与房东签订新一年的合同续租，继续营业或整体转让”，拟证明焦广洋与房东的合同于2020年年底到期，转租期限超过了其剩余租赁期限，焦广洋一审中提交的2019年12月26日与房东签订的房屋租赁合同不存在。3.贾如卫与焦广洋2020年10月9日的微信聊天截图一张，贾如卫、焦广洋与房东三方的微信群聊截图一张，拟证明：因房东不允许房屋转租，要于2020年10月10日关闭门面。4.贾如卫于2021年1月12日拍摄的涉案门面招租公告照片一张，拟证明2021年1月房东在涉案门面张贴了招租公告，焦广洋一审中提交的2019年12月26日与房东签订的房屋租赁合同即便存在，也是虚假的意思表示，不能发生法律效力。焦广洋质证意见：对证据的真实性均有异议，聊天记录与2020年10月16日房东与焦广洋签订的补充协议不相符，且该补充协议签订在聊天之后，应以房东最后的意思表示为准；照片拍摄的虽然是案涉房屋的门牌号和房东的电话号码，但不能证明是房东张贴招租公告，目前为止焦广洋仍在向房东交纳房租。本院认为，焦广洋对贾如卫提供交的微信聊天内容不予认可，贾如卫未提供上述证据的原始载体，不足以证实其证明目的，其拍摄的招租照片也不能证明是房东张贴，故不能认定房东不同意焦广洋转租并收回房屋。即使如贾如卫所言，房东在2020年9月份、10月份曾对焦广洋的转租行为提出异议，但并未起诉要求确认转租合同无效，亦未有影响贾如卫正常经营的行为，而焦广洋在贾如卫起诉前就已与房东签订了期限至2022年1月1日并同意转租的补充协议，故贾如卫要求确认转租合同无效，于法无据。综上所述，贾如卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元，由上诉人贾如卫负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  马 斌二〇二一年三月二日书记员  夏 凯