广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0122民初797号 原告：广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司，住所地南宁市武鸣区兴武大道167号，统一社会信用代码：91450122061721063Y。 负责人：李荫宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙东生。 委托诉讼代理人：朱军。 被告：刘习江，男，1983年11月3日出生，汉族，户籍住址广西宾阳县，现住南宁市武鸣区。 原告广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司（以下简称金匙物业公司）与被告刘习江物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告金匙物业公司的委托诉讼代理人朱军、孙东生到庭参加诉讼，被告刘习江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 金匙物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘习江向金匙物业公司支付物业管理服务费618.19元（自2018年7月1日至2018年11月20日止），生活垃圾处理费23.33元（自2018年7月1日至2018年11月20日止），费用合计641.52元；2.判令刘习江向金匙物业公司支付违约金115.47元（计算方式：欠费金额*（欠费的平均日长度+欠费结束之日至今时间）*0.003）；3.本案诉讼费用由刘习江承担。 事实与理由：刘习江是恒宁太阳广场2栋3单元3201房屋所有权人，房屋面积为120.43平方米。金匙物业公司与刘习江于2016年6月17日签订《前期物业服务协议》约定由金匙物业公司为刘习江居住的恒宁太阳广场小区提供物业服务管理。合同签订后，金匙物业公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对刘习江所在的恒宁太阳广场小区实施规范的物业管理，为刘习江提供了完善的物业管理服务。但是，刘习江自2018年7月1日起未交纳物业服务费及生活垃圾处理费。截至2018年11月20日，刘习江已拖欠金匙物业公司房屋物业服务费618.19元，生活垃圾处理费23.33元，共计641.52元。根据《前期物业服务协议》第五条第二款第七项约定，乙方应按其欠费全额3‰的标准收取违约金。以此计算，刘习江拖欠5个月的物业费所产生的违约金为115.47元，合计费用为756.99元。金匙物业公司已多次向刘习江催讨物业服务费及其他相关费用，刘习江均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所求。 金匙物业公司向本院提交的证据为：1.营业执照，拟证明有资格管理恒宁太阳广场小区；2.前期物业服务协议，拟证明双方约定提供服务及收费价格；3.刘习江身份证，拟证明业主身份信息；4.商品房买卖合同，拟证明业主所有权；5.住户登记表，拟证明在小区居住；6.收楼确认书，拟证明业主已经收楼；7.交款通知书，拟证明欠费金额；8.催缴通知记录，拟证明业主有收到缴费通知；9.武鸣县物价局及武鸣县住房和城乡规划建设局文件武价【2014】4号，拟证明恒宁太阳广场项目物业服务费收费标准调价的依据；10.南宁市物价局文件南价格【2015】30号，拟证明物业服务收费实行市场调节价，不需另做备案；11.恒宁太阳广场收费申请及备案，拟证明恒宁太阳广场物业服务费收费标准经价格主管部门批准及备案；12.关于协调恒宁太阳广场物业纠纷等问题会议纪要，拟证明恒宁太阳广场物业服务收费符合有关价格法规；13.武鸣县物价局文件武价【2007】3号，拟证明城市生活垃圾处理费收费标准；14.委托书及合同，拟证明有资格代为收取恒宁太阳广场小区生活垃圾处理费；15.垃圾费发票，拟证明物业服务企业已向环卫部门交纳代为收取的生活垃圾处理费。 刘习江未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年6月17日，刘习江（乙方）与金匙物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，协议主要约定：“第五条物业管理服务费（不包括电梯维护保养费和物业共用部分运行即共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共洗手间、差额电量等发生的水电能耗费用）……二、日常管理服务费用，1、住宅楼1.10元/月平方米（按照建筑面积）（不包含政府部门收取的生活垃圾处理费用）；商业物业3.00元/月平方米建筑面积（按照建筑面积）（不包含政府部门收取的生活垃圾处理费用）……4、交费时间：物业管理服务和电梯维护保养费由物业服务企业采用每三个月为一个收费周期的收费方式，物业使用人应以物业正式交付起交纳物业管理服务费。四、乙方出租物业时，交纳物业管理服务费、公用水电费分摊及单元水电费用的责任仍旧由乙方承担。五、已达到交楼条件但仍处于空置状态的物业，乙方仍须按其拥有物业的建筑面积按时全额交纳物业管理服务费、电梯维护保养费、公用水电费公摊及单元水电费公摊……七、物业管理服务费的追缴及滞纳金的计收。乙方应按时全额交纳物业管理服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。如乙方逾期两个月未交纳物业管理服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴拖欠的物业管理服务费及滞纳金。第十一条违约责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并收取滞纳金，或采取法律赋予的权利予以追收。”同日，刘习江签署《恒宁太阳广场业主收楼确认书》。合同签订后，金匙物业公司对恒宁太阳广场小区进行了物业管理服务。2015年5月22日，金匙物业公司到物价部门备案恒宁太阳广场小区物业管理服务费为1元/月/平方米，向上浮动10%，实际收费为1.1元/月/平方米（含电梯维护费）。刘习江系南宁市武鸣区兴武大道167号恒宁太阳广场2栋3单元3201房业主，房屋类型为住宅，建筑面积120.43㎡。刘习江未缴纳自2018年7月1日至2018年11月20日期间的物业管理费、生活垃圾处理费。 本院认为，金匙物业公司与刘习江签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，各方当事人均应依约全面履行各自的义务。金匙物业公司进驻小区提供了物业管理服务，刘习江作为业主应依合同约定交纳物业管理费、生活垃圾处理费等相关费用。 关于金匙物业公司请求的物业管理费等费用，确认如下：①物业管理费，应按住宅每月1.1元／㎡标准计算，自2018年7月1日至2018年11月20日期间共计5个月的物业管理费刘习江未缴纳，故刘习江应支付的物业费为618.19元（120.43㎡×1.1元／㎡×5个月），本院予以确认；②生活垃圾处理费，按5元/户/月征收，自2018年7月1日至2018年11月20日期间共计5个月的垃圾处理费刘习江未缴纳，现金匙物业公司诉请刘习江支付23.33元垃圾处理费，有事实与法律依据，本院予以确认。 关于刘习江是否应当向金匙物业公司支付逾期付款违约金问题，金匙物业公司、刘习江双方签订的《前期物业服务协议》第五条物业管理服务费中，日常管理服务费用第七项约定的滞纳金，应为迟延履行的违约金，按双方约定的应缴额3‰/日的标准支付。刘习江不缴纳物业服务费等相关费用，已构成违约，应当承担违约责任，金匙物业公司诉请刘习江支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。但合同约定的日3‰的违约金过高，本院予以调整，刘习江应付的违约金以不超出金匙物业公司损失的30%为限。现金匙物业公司未能证实其因刘习江的违约行为造成的损失具体数额，故本院确定刘习江应支付的违约金以中国人民银行规定的贷款基准利率基础上浮30%计算，自刘习江应付物业费之日起计算。另外，自2019年8月20日起,中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR),取消了中国人民银行贷款基准利率。故自2019年8月20日起，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率基础上浮30%计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告刘习江支付原告广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司2018年7月1日至2018年11月20日期间的物业服务费618.19元、生活垃圾处理费23.33元； 二、被告刘习江支付原告广州市金匙房地产物业服务有限公司南宁分公司逾期付款违约金（违约金的计算：①以每月应付垃圾费、物业服务费为基数，2018年7月1日至2018年11月20日期间每月的1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的贷款基准利率上浮30%计算；②以641.52元为基数，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率基础上浮30%计算）。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘习江负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  黄 斯 二〇二一年三月三十日 法官助理  钟小琴 书 记 员  梁晓程