山东省武城县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1428民初256号原告：王某，男，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人：冯建明，山东益联律师事务所律师，代理权限，特别授权代理。被告：张某，男，汉族，住山东省武城县。第三人：德州某建筑有限公司，住所地山东省德州市经济开发区。法定代表人：张某，该公司董事长。原告王某与被告、张某、第三人德州某建筑有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人冯建明、被告张某到庭参加诉讼、第三人某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除对原告对龙溪庄园小区6号楼1单元501室房产财产的查封；2.判令被告申请查封上述房产给原告造成的损失（自查封至解除每月600元）。事实和理由：原告于2018年8月以德州博达建设集团有限公司的名义为第三人在位于三十里铺龙溪庄园的6号、8号按照楼门、车库及室内套装门，工程完工后给付了部分工程款，剩余的工程款225000元没有给付。第三人以资金困难与原告协商以龙溪庄园小区6号楼1单元501室房产抵偿工程款。协议签订后我又给付第三人多出的56250元房款。于2019年1月我与第三人签订《房屋买卖合同》，该房产所有权归我。2020年贵院（2020）鲁1428执1310号裁定查封了上述房产，我作为案外人提出异议，贵院（2020）鲁1428执异149号裁定驳回我的异议申请。2020年10月7日我与李荣成签订《房屋租赁合同》将上述房屋以每月600元租赁费的价格出租，在贵院将查封封条贴在房屋门口后，承租人因被查封无法居住为由搬走解除了租赁合同，被告申请执行查封了我的房产无法出租，造成的损失与应当由被告承担。综上所述，我认为我用工程款抵偿的房产在2019年1月我与第三人签订《房屋买卖合同》，该房产应当归我所有。《房屋买卖合同》及结算房款都在贵院裁定查封以前，贵院（2020）鲁1428执1310号裁定查封了上述房产是错误的应当予以解除，被告申请执行查封给我造成的损失应当赔偿。为维护我的合法权益，请贵院查清事实依法判决。被告张某辩称，我对房屋买卖合同的真实性有异议，原告自己承认是抵账，至于抵账的金额是多少也无法证实，且除抵账金额之外的56250元也没有证据证明已支付，就具体支付也应以银行对账单为准，不是以收据为准。德州某与德州博达签订的协议书真实性及关联性有异议，德州博达建筑工程有限公司的股东及法人代表是杨海龙与德州某建筑公司的前股东为同一人，双方是关联的公司，且该协议与本案没有关联性。不认可原告的诉讼请求。根据国家法律小产权房不能向非集体成员第三人出售的，只能在集体成员内部销售或者置换，非集体人买卖小产权房产是没有任何法律效力的，如非集体人员购买应由相关部门认可才能视为合法。第三人某公司未到庭应诉，亦未作答辩。本院认定事实如下：张某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，武城县人民法院于2019年8月14日作出(2020)鲁1428民初1276号民事调解书，调解书表明：某公司在2020年8月31日之前付给张某75000元，9月30日之前付的70000元，如不按时履行，承担15000元违约金。调解书生效后，张某申请武城县人民法院强制执行，在案件的执行过程中，武城县人民法院查封了由某公司建设的三十里铺龙溪庄园小区（暂定名）内的房产，包括案涉6号楼1单元501室。在张某申请强制执行某公司过程中，王某向武城县人民法院提出执行异议，认为该房屋已经抵顶给王某，查封错误。武城县人民法院于2020年12月24日作出（2020）鲁1428执异137号民事裁定书，驳回了王某的执行异议，王某提起案外人执行异议之诉。2020年11月11日本院执行人员向德州市德城区三十里铺社区书记张金瑞作调查笔录，在笔录中张金瑞称“龙溪庄园小区小区共盖了8栋楼，1、3、5、7号楼归社区所有，2、4、6、8号楼归某公司所有，土地所有权归社区所有”。某公司的涉案房屋买卖合同表明：合同所称房屋是指项目投资单位德州某建筑有限公司与德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室达成合作协议，为保证投资款的回收，由投资单位负责建设并销售的房屋。德州某建筑有限公司和德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室共同合作及物业管理。三十里铺龙溪庄园小区住宅楼性质属于集体土地所有权。王某、张某、某公司均未能提供德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区龙溪庄园项目的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续，该项目和案涉房屋至今未办理产权初始登记。王某并非德城区黄河涯镇三十里铺社区集体经济组织成员。某公司系房屋建筑业企业，公司经营范围为：建筑工程；建筑装饰装修工程；钢结构工程；建筑施工劳务作业；市政公用工程；园林绿化工程；土石方工程；防水防腐保温工程；建材批发兼零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。王某主张以下事实：2018年8月21日王某与德州博达建筑工程有限公司签订建筑工程施工班组管理协议，由德州博达建筑工程承建的三十里铺龙溪庄园小区6#8#楼门安装工程由王某班组施工。2018年11月1日某公司与德州博达建筑工程有限公司签订协议书，协议书表明某公司尚欠德州博达建筑工程有限公司2759500元工程款，由德州博达建筑工程有限公司对剩余未出售楼房及应收房款进行监督，所回款项优先支付所欠工程款。2018年11月25日某公司、德州博达建筑工程有限公司、王某签订抵账协议书，协议书约定：某公司应向王某支付6#8#楼门安装工程款255000元，已经支付30000元，尚欠工程款225000元。某公司用案涉三十里铺龙溪庄园小区6号楼1单元501室房产抵顶此工程款，6号楼1单元501室房款及储藏室、配套费等共计281250元。扣除所欠工程款后，王某需向某公司支付56250元。2019年1月25日王某与某公司签订编号为;201901250601501的房屋买卖合同，该合同表明：合同所称房屋是指项目投资单位德州某建筑有限公司与德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室达成合作协议，为保证投资款的回收，由投资单位负责建设并销售的房屋。德州某建筑有限公司和德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室共同合作及物业管理。三十里铺龙溪庄园小区住宅楼性质属于集体土地所有权。张某对王某的以上主张并不认可。2021年1月10日某公司向本院出具说明，该说明表明：案涉号楼1单元102室房产已经交由王某使用，某公司并未向任何单位出具过该小区办房产证的楼房号、户名、电话等信息的表格。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本院认为，本案争议焦点如下：一、王某是否享有足以排除强制执行的民事权益。1．从本案的法律适用来看。王某主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定自己享有排除执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议……”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议……”上述规定均有一个前提即不动产已登记，根据本案已经查明的事实，案涉房屋没有在不动产登记机关办理过登记，某公司也并非房地产开发企业，因此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定不适用于本案。2.从权利人判断上看。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉执行标的系不动产，对权利人的判断应以享有所有权为基本原则，以享有特殊债权为例外情形。案涉房屋尚未登记确权，也并未在不动产登记部门进行备案手续，王某并未取得案涉房屋所有权。3.从权利比较上看。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是买受人的物权期待权，并认为买受人的物权期待权优先级高于一般金钱债权。而案涉房屋被人民法院查封前，尚未符合过户登记至王某名下的条件，王某要求取得物权的权利尚无法实现，其对案涉房屋并不享有物权请求权，其享有的民事权益并不优先于一般金钱债权。其次，王某与某公司之间签订的房屋买卖合同、抵账协议书系以物抵债的协议。设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。综上，王某对案涉房屋不享有阻却法院强制执行的权利。其主张不能成立，本院依法不予支持。二、王某要求张某赔偿损失是否有依据。王某主张因张某申请查封，李荣成与其解除租赁合同，张某应赔偿其租金损失。本院认为，本案为执行异议之诉，执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。王某对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，武城县人民法院查封该房产是采取的执行强制措施，并无不当，王某要求赔偿其租金损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，王某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋解除查封并要求张某赔偿租金损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费5519元，由原告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  国洪杰人民陪审员  桑树娥人民陪审员  郭宝亮二〇二一年三月二十三日法官 助理  于树剑书 记 员  付美娇