福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0603民初34号原告：游少君，男，1955年6月22日出生，汉族，户籍地福建省平和县，现住福建省漳州市龙文区。原告：游梅花，女，1962年2月25日出生，汉族，户籍地福建省平和县，现住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所律师。被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处，统一社会信用代码：913506007053741096。法定代表人：黄立辉，总经理。被告：荣昌（福建）投资集团有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路荣昌花园荷韵华庭57幢，统一社会信用代码：91350603705374096U。法定代表人：王秀雅，经理。委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所律师。原告游少君、游梅花与被告漳州永大房地产开发有限公司（以下简称“永大房地产公司”）、荣昌（福建）投资集团有限公司（以下简称“荣昌投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游少君、游梅花的委托诉讼代理人蓝潮永、被告永大房地产公司的法定代表人黄立辉、被告荣昌投资公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游少君、游梅花向本院提出诉讼请求：1、判令永大房地产公司、荣昌投资公司向游少君、游梅花支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付游少君、游梅花的违约金37913.16元；2、判令永大房地产公司、荣昌投资公司向游少君、游梅花返还因产权面积不足所产生的差价1393.92元。事实和理由：位于漳州市龙文区永大星城系永大房地产公司和荣昌投资公司联合开发、营销并以永大房地产公司名义与游少君、游梅花签署《商品房买卖合同》的楼盘。2009年8月8日,游少君、游梅花与永大房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：游少君、游梅花向永大房地产公司购买永大星城2幢804室房屋；建筑面积134.42m2,总价为425843元（单价3168元）；游少君、游梅花于签订合同当日向永大房地产公司支付购房款127843元，余款办理银行按揭；交房期限为2010年12月31日前等内容。游少君、游梅花依照合同的约定向永大房地产公司付清了全部购房款428979元（含办理房屋交付手续时补交面积差价3136元），履行了合同义务。永大房地产公司于2011年1月1日与游少君、游梅花办理房屋交付手续。根据《商品房买卖合同》第14条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。”永大房地产公司应依约于2011年4月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付游少君、游梅花，但直到2019年4月26日永大房地产公司才交付办理游少君、游梅花所购房屋权属登记需由出卖人提供的资料（逾期2946天），导致游少君、游梅花不能在约定期限内取得房屋权属证书，永大房地产公司依约应向游少君、游梅花支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付游少君、游梅花的逾期办证违约金37913.16元（购房款428979元×2946天×0.003%）。《商品房买卖合同》第5条约定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”《商品房买卖合同》约定建筑面积为134.42m2，办理房屋交付手续时补交面积差价3136元（0.99m2），合计135.41m2，但永大房地产公司向游少君、游梅花交付房屋的实际建筑面积（产权登记面积）仅为134.97m2，减少0.44m2（面积误差比绝对值在3%以内），应当向游少君、游梅花返还因产权面积不足所产生的差价1393.92元（0.44m2×3168元／m2）。鉴于永大星城系永大房地产公司、荣昌投资公司联合开发、营销的楼盘，故永大房地产公司、荣昌投资公司应共同承担违约责任。因永大房地产公司、荣昌投资公司均拒绝向游少君、游梅花支付逾期办证违约金和返还因产权面积不足所产生的差价，为此游少君、游梅花请求法院依法裁判。永大房地产公司辩称，1、免责期间计算有误。游少君、游梅花计算逾期办证的期限是从交房之日起90日后，但双方有签订一份补充协议，该协议约定了有关“商品房交付使用后”的90日修改为“商品房交付使用后”700日内，即该购房之日起700日内免责。2、游少君、游梅花所主张的2017年10月29日之前的债权已经超过诉讼时效，违约金的计算应从2017年10月30日起计算至2019年4月26日共计543日。3、对因产权面积不足所产生的差价没有异议。荣昌投资公司辩称，1、《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第2款约定了案涉商品房交付使用700日后起算逾期办证违约金，而游少君、游梅花主张从交付之日起90日开始起算，与合同约定不相符。《商品房买卖合同》第九条约定按日计算违约金，即每日为一个债权，游少君、游梅花于2020年10月29日提起诉讼，故自2017年10月29日之前的债权已超过诉讼时效期间。游少君、游梅花举证《不动产登记公告》证实案涉商品房于2019年4月26日具备办证条件，故从2017年10月30日至2019年4月26日仅543日,游少君、游梅花诉请2946日，不应予以支持。2、《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积、套内面积误差比绝对值均在3%（含本数）以内的，据实结算房价款。根据游少君、游梅花提供的合同和产权登记材料显示，合同约定的建筑面积和套内建筑面积分别为134.42m2、111.28m2，产权登记的建筑面积和套内建筑面积分别为134.97m2、112.02m2。据此可见，登记建筑面积及套内面积均超出合同约定面积，对于超出部分，游少君、游梅花应当根据合同约定补足相应的价款。3、抛开前述问题，荣昌投资公司认为，就民事责任承担而言，游少君、游梅花诉请荣昌投资公司返还因产权面积不足所产生的差价，缺乏事实与法律依据。理由：①根据有关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明以及主张法律关系存在的当事人对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。游少君、游梅花虽称所谓的联合开发、营销…等，但其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由游少君、游梅花负举证不能的法律后果。②退一步，即使游少君、游梅花有充分的证据证明永大房地产公司、荣昌投资公司存在联营、合作或其他法律关系，这种法律关系仅系双方内部法律关系。但本案讼争的法律关系系商品房预售合同纠纷，而不是联营或者合作开发当事人之间的合同纠纷。债权属于相对权，相对权是债权的基础。本案商品房买卖合同（预售）项下的当事人双方即买受人为游少君、游梅花、出卖人为永大房地产公司，该合同仅对合同当事人产生约束力，对合同以外的人不发生法律效力。因荣昌投资公司并非本案商品房预售合同项下的当事人，不应对商品房预售合同承担义务，为此荣昌投资公司请求依法驳回游少君、游梅花对荣昌投资公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2009年8月8日，游少君、游梅花与永大房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），由游少君、游梅花向永大房地产公司购买位于漳州市龙文区××幢××室房屋，建筑面积134.42ｍ2,总价为425843元（单价3168元）。交房期限为2010年12月31日前；等等。《商品房买卖合同》第五条约定：……。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理:1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第二十二条约定：……。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件；相关约定详见附件六。附件六：《商品房买卖合同》补充协议。该补充协议第四条第2项、购房合同第十四条中，有关“商品房交付使用后”60日、90日内的约定，经出卖人与买受人协商同意，均修改为“商品房交付使用后”700日内。该补充协议第六条第12项、对《商品房买卖合同》第二十二条的补充约定：有关本项目的所有广告宣传〔包括但不公（仅）限于海报、模型、图册等〕均属于要约邀请，不作为合同依据。买受人与出卖人的交易条件以及权利义务以双方签订的购房合同及其它书面协议约定的内容为准。《商品房买卖合同》（含补充协议）签订后，永大房地产公司于2011年1月1日向游少君、游梅花交房，游少君、游梅花也于当日补交面积差价3136元（0.99m2）。永大房地产公司于2019年4月26日向游少君、游梅花交付办理所购房屋权属登记的资料。游少君、游梅花取得房屋权属登记证上的房屋建筑面积为134.97m2，其中专有建筑面积112.02m2，分摊建筑面积22.95m2。本案双方当事人争议的焦点为：一、本案逾期办证违约金的起算时间。二、本案是否超过诉讼时效。三、关于荣昌投资公司是否承担民事责任的问题。关于本案逾期办证违约金起算时间的问题。本院认为，案涉《合同补充协议》第四条第2项系格式条款。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条规定：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”据此，虽然案涉合同订立于民法典施行前，但仍应溯及适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”案涉条款对主合同的起算逾期违约之日进行了变更，减轻了作为开发商的永大房地产公司的责任，加重了购房人的义务，属于上述规定中的与对方有重大利害关系的条款。永大房地产公司未能举证证明其就该条款向游少君、游梅花履行了法定的提示及明确说明义务，故该条款不应作为本案定案依据。据此游少君、游梅花与永大房地产公司就逾期办证违约金的起算时间应当以《商品房买卖合同》约定进行计算。因游少君、游梅花于2011年1月1日接收商品房，而永大房地产公司直至2019年4月26日才完成涉讼商品房权属登记需由出卖人提供的资料，已经超过《商品房买卖合同》约定的90日内的时间，故永大房地产公司应自2011年4月2日起至2019年4月26日期间承担逾期办证违约责任。永大房地产公司、荣昌投资公司抗辩应以交房满700日后作为计算违约金起算时间的主张，与上述《商品房买卖合同》的约定不符，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然游少君、游梅花提供了信访事项受理告知单及信访事项答复，但该证据仅能证明游少君、游梅花于2016年7月25日就办理两证问题主张权利，而办理两证与逾期办证违约金是基于不同的请求权基础，且该证据不能证明其就逾期办证违约金主张过权利。因游少君、游梅花未举证证明其在本案诉讼之前已向永大房地产公司主张过逾期办证违约金，故违约金应从游少君、游梅花起诉之日倒推三年开始计算，即自2017年10月29日开始起算。自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，已丧失胜诉权。关于荣昌投资公司是否承担民事责任的问题。本院认为，虽然游少君、游梅花提供宣传海报、项目合作开发协议用以证明永大房地产公司与荣昌投资公司联合开发、营销永大星城楼盘及《商品房买卖合同》中的出卖人实际是永大房地产公司与荣昌投资公司，并主张该海报及协议系当年永大房地产公司、荣昌投资公司在宣传楼盘时提供给游少君、游梅花的。鉴于首先游少君、游梅花在签订《商品房买卖合同》时应当已明确知晓合同的相对方、出卖人仅有永大房地产公司。其次，项目合作开发协议属于内部协议，游少君、游梅花仅有手机中的相片，且其未举证证明该协议是永大房地产公司、荣昌投资集团公司在宣传楼盘的时候提供给其。因此，游少君、游梅花要求荣昌投资公司对永大房地产公司的逾期办证违约金及面积差价承担民事责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，游少君、游梅花与永大房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因永大房地产公司未按约定在涉讼商品房交付之日起90日内协助游少君、游梅花办理权属登记手续，永大房地产公司行为已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。因游少君、游梅花未及时主张权利，致2011年4月2日起直至2017年10月28日期间所产生的逾期办证违约金，已超过诉讼时效而丧失胜诉权。为此，永大房地产公司应向游少君、游梅花支付自2017年10月29日起直至2019年4月26日期间的逾期办证违约金计7000.94元（428979元×0.003%×544天），对游少君、游梅花该部分的主张，予以支持，超过的部分，不予支持。关于返还产权面积不足的差价问题。因永大房地产公司对游少君、游梅花主张的面积差没有异议，故游少君、游梅花要求永大房地产公司返还因产权面积不足所产生的差价1393.92元的请求，没有违反有关法律规定，本院予以支持。关于游少君、游梅花要求荣昌投资公司对永大房地产公司的上述债务承担民事责任的问题，如前所述，游少君、游梅花合理部分的请求予以支持，不合理部分的请求不予支持。永大房地产公司与荣昌投资公司上述合理部分的辩称意见，本院予以采纳，不合理部分的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向游少君、游梅花支付逾期办证违约金7000.94元；二、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向游少君、游梅花返还因产权面积不足所产生的差价1393.92元；三、驳回游少君、游梅花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费783元，减半收取计391.5元，由游少君、游梅花负担307.5元，漳州永大房地产开发有限公司负担84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 陈仙莺二〇二一年三月二十四日法官助理 郑惠燕书 记 员 张秋红韩萌静执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。