上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21629号原告(反诉被告)：佳钢电子商务(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴腾飞，执行董事。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海豪里特窗饰有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林立忠，总经理。被告：林立忠，男，1961年2月25日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐巧月，上海普世律师事务所律师。原告佳钢电子商务(上海)有限公司(以下简称“佳钢公司”)诉被告上海豪里特窗饰有限公司(以下简称“豪里特公司”)、林立忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法简易程序审理。审理中，豪里特公司向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2020年11月18日、2021年1月18日两次公开开庭进行了审理，佳钢公司的法定代表人吴腾飞及其委托诉讼代理人万树祥、豪里特公司的法定代表人林立忠及其委托诉讼代理人徐巧月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳钢公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除佳钢公司与豪里特公司于2020年5月27日签订的《房屋租赁协议》；2、要求豪里特公司返还佳钢公司保证金人民币58万元；3、要求豪里特公司支付佳钢公司违约金175万元；4、要求林立忠对上述诉讼请求2、3项付款义务承担连带责任。事实与理由：2020年5月27日，佳钢公司与豪里特公司签订《房屋租赁协议》，约定豪里特公司将其名下位于上海市青浦区练塘镇新松蒸路XXX号房屋(建筑面积15,574.91平方米)及土地使用权，包括生产厂房8栋(各二层)、综合办公楼1栋(四层)、宿舍楼一栋(四层)，以及生产、生活配套设备设施，出租给佳钢公司。租赁期限为12年，自2020年12月1日起至2032年12月1日止，免租期6个月(2020年6月1日起至2020年12月1日)，租金从2020年12月1日起算。租金每年350万元，租期内，每3年在上年基础上递增9%，先付后用，每6个月付一次。租赁保证金58万元，在协议签订后3日内支付，否则协议不生效。2020年5月28日交房，在佳钢公司验收可正常使用接收后，当日支付第一期租金(2020年12月1日至2021年5月31日)。协议还约定，任何一方不得违约，若违约致协议无法继续履行的，守约方有权解除协议，并可要求违约方承担违约责任，过失方赔偿守约方6个月租金作为违约金。佳钢公司按约于2020年5月28日向林立忠支付了保证金58万元。佳钢公司在房屋交接前查看涉案租赁房屋，发现存在大量问题无法达到正常使用条件，即要求两被告完善后再交接，并于2020年6月9日向两被告发《催告通知函》再次明确要求两被告在7日内解决消防设施缺失、主要线路电线断裂、漏水等问题以符合使用条件后再办理交接。然豪里特公司在未将涉案租赁房屋存在的问题进行整改以达到正常使用条件的情况下，却于2020年8月1日向佳钢公司发出一份《关于要求限期接收租赁厂房的催告函》，要求佳钢公司于2020年8月5日前接收涉案租赁房屋并支付第一期租金，否则租赁合同于2020年8月5日起解除。佳钢公司同意被告在上述问题解决好后于8月5日前交房，并分别于8月3日、5日均到现场要求办理交接，但豪里特公司均始终未出现，也未将佳钢公司提出的问题进行整改，再次未能办理交接。佳钢公司认为，豪里特公司一系列行为足以证明其并没有履行合同的意愿，合同目的已无法实现，佳钢公司依法依约均享有合同解除权，并有权主张相应的违约责任。由于林立忠系豪里特公司大股东和法定代表人，支付给豪里特公司的款项均由林立忠收取，损害了豪里特公司债权人利益，故林立忠应对豪里特公司的债务承担连带责任。故佳钢公司诉至法院，要求判如所请。豪里特公司、林立忠共同辩称：对诉请1，解除合同日期应为2020年8月5日，或由法院依法裁判。对诉请2不同意，因合同解除系佳钢公司单方违约造成。根据合同，保证金应当在扣除损失后返还，故其认为无需返还。对诉请3，不同意支付，违约责任在佳钢公司，且违约金标准过高，要求调低。对诉请4，不同意林立忠承担连带责任，林立忠非合同相对人，仅是豪里特公司的法定代表人和股东之一，不需要承担连带责任。而对于佳钢公司诉求的事实和理由，豪里特公司对房屋交接的过程不予认可。双方合同约定是2020年5月28日进行交接，然当时豪里特公司联系佳钢公司法定代表人上午交接，但佳钢公司未前来交接，后双方约定2020年6月2日交接。2020年6月2日，佳钢公司来系争房屋取走交接工单，却不接收房屋，说房屋漏水等，恶意拖延交接房屋，还提出将厂房内的升降机改成厢式电梯等无理要求。双方多次沟通无果，豪里特公司才于2020年8月1日向佳钢公司发函，通知佳钢公司于2020年8月5日前交接房屋，否则解除合同。故佳钢公司以各种借口恶意拒绝接收租赁房屋，是以明示方式拒绝履行合同，构成根本违约。豪里特公司向本院提出如下反诉请求：1、确认佳钢公司与豪里特公司于2020年5月27日签订的《房屋租赁协议》于2020年8月5日解除；2、佳钢公司支付豪里特公司违约金175万元。佳钢公司针对反诉辩称：对反诉诉请1，同意解除合同，但豪里特公司不享有解除权，佳钢公司才享有。对反诉诉请2，不同意支付。佳钢公司不存在违约行为，涉案房屋自始至终都由豪里特公司实际控制，佳钢公司也没有获取任何利益，涉案房屋在签订本案租赁合同前长期空置，豪里特公司不存在租金损失，且豪里特公司主张违约金标准过高。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区练塘镇新松蒸路XXX号，产权登记在豪里特公司名下，建筑面积15,574.91平方米，宗地面积16,675平方米，用途工业。2020年5月27日，豪里特公司(作为甲方，出租方)与佳钢公司(作为乙方，承租方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，其中含房屋建筑面积15,574.90平方米及土地使用权，房屋建筑包括生产厂房8栋(各二层)、综合办公楼1栋(四层)、宿舍楼一栋(四层)，也包括生产、生活配套设备设施。甲方允许乙方对房屋进行整租、分租。第三条租赁期限、租金、租赁保证金及承付期约定：1、租赁期限：12年，自2020年12月1日起至2032年12月1日止。考虑乙方在使用前需要装修装饰或者设备安装，甲方同意给予乙方的免租期6个月(2020年6月1日起至2020年12月1日)，房屋租金从2020年12月1日开始计算；2、房屋交付：在乙方支付定金之后3天内，甲乙双方进行租赁房屋及其附属设施的交付手续，并且签订相关交付文件；3、租金：每年共计350万元，甲方开具专用发票(可以抵扣)给乙方，每3年租金在上年的基础上递增9%，以此类推；4、租赁保证金：58万元(相当于两个月租金)，协议签订后3日内支付租赁保证金，否则协议不生效；租赁关系终止时，甲方收取乙方的厂房租赁保证金除用以抵充协议约定有(由)乙方承担的费用外，剩余部分在乙方腾空租赁房屋(含工商注册地址的迁出)并正式交付给甲方后15天内，甲方退还给乙方，该保证金不计息。5、付款方式：实行先付款后租用，每6个月付一次(175万元)，每年付两次(第一年合计350万元，后续租金金额按本协议第三条第3款约定计算)。2020年5月28日交房，在乙方验收可正常使用接收后，当天支付第一期租金(2020年12月1日至2021年5月31日)，当天乙方需付清租赁保证金跟第一期租金。之后的每期租金按每6个月付一次，每个结算期到期日提前10日一次性支付。乙方应保证按期付款，凡任何款项逾期未付足超过60日，甲方有权单方终止协议并按约定收回出租房屋。但是，乙方自逾期之日起，应按照未付款项的千分之五/日支付逾期付款违约金，直至付清欠款；如果乙方付不了租金，需由法定代表人支付租金给甲方。第四条乙方对租赁物的使用和维护约定：5、乙方在租赁期间，享有租赁厂房和设施的使用权，乙方合理使用房屋，并对租赁厂房设施和消防设施负有安全使用及维护的责任，对可能发生的安全隐患应及时消除，并对产生的一切后果和损失承担一切责任；如果是房顶漏水的，由甲方负责维修。第六条违约责任约定：3、若甲乙双方导致合同无法履行的，过失方赔偿守约方六个月租金作为违约金。合同另对其他事项作出约定。2020年5月28日，佳钢公司向林立忠账户转账支付保证金58万元。后佳钢公司法定代表人吴腾飞微信联系豪里特法定代表人林立忠，要求林立忠本人到场办理交接手续，林立忠拒绝到场，称钥匙和交接单已放在系争房屋门卫保安处。2020年6月2日，吴腾飞微信联系林立忠，提出系争现场存在消防带缺失、垃圾未清除、墙面全部漏水、石膏板隔间未拆除、主电线被剪短、荒草未清理及升降机存在安全隐患等问题，要求豪里特公司将上述问题抓紧解决(尤其是需要将升降机改为电梯)，然后双方再进行交接。林立忠回复，消防带、主电线问题、废铁等垃圾问题会尽快帮忙解决，但房屋已十几年了，墙面起皮很正常，对方粉刷一下即可，荒草对方也可以自行清理。本来房租就偏低，当时租房时对方已经看房几次，未约定将系争房屋重新装修后再交付，若有问题对方在签约时就应提出来，把升降机改为电梯，耗资巨大，费用谁来担。之后豪里特公司称已解决了消防带问题、主电线问题，并拆除部分隔板，将设备移至室外，但佳钢公司坚持要求解决其余问题才能交接房屋。2020年8月1日，豪里特公司向佳钢公司发送《关于要求限期接收租赁厂房的催告函》，催告佳钢公司于2020年8月5日之前，对合同涉及的厂房等物业进行接收，并于接收当日支付第一期租金；若佳钢公司未能于上述期间内对合同涉及的厂房等物业进行接收的，视为佳钢公司明确拒绝履行《房屋租赁协议》，租赁合同于2020年8月5日起解除；若《房屋租赁协议》因此解除的，佳钢公司还需承担违约责任等。佳钢公司认为豪里特公司依然未完全解决其提出漏水、升降机等问题，故而诉至本院，要求判如诉请。以上查明的事实，由以下证据证明：佳钢公司、豪里特公司的陈述，佳钢公司提供的《房屋租赁协议》、付款凭证、微信聊天记录、通知函、催告函，豪里特公司提供的房地产权证、房屋租赁协议、微信聊天记录，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方争议焦点在于：违约责任归属。佳钢公司称，1、签约前，佳钢公司并未看到过房屋内部，只看过房屋的外观，对系争房屋存在的问题其是不知情的，也向对方提出过要看房屋的内部才行，故双方在合同第3.5条约定需经乙方验收可正常使用。2020年6月2日处于双方约定交接日期内，佳钢公司到现场查看，发现诸多问题，如消防泵无法启动，升降机没有安检报告，主电线被剪短，系争房屋内遗留物品、垃圾，尤其每幢房屋都有漏水的地方，升降机作为特种设备，涉及安全问题，是出租方的法定义务，没有电梯，二楼以上的房屋均不能使用。豪里特公司对漏水和升降机问题至今未予处理，在整个交接过程基本不予配合，仅委托保安进行验收不合常理，说明豪里特公司根本就不想交接。双方合同约定的是验收交接不是现状交付，在接收系争房屋之前，佳钢公司没有支付租金的义务，只有在验收房屋后才有支付第一期租金的义务。2020年8月3日至5日，豪里特公司工作人员已经不让佳钢公司人员进入了。2、佳钢公司未向豪里特公司发送过解除函，合同解除之日应为豪里特公司收到起诉状副本之日。要求林立忠承担连带责任是因为林立忠以个人账户收取佳钢公司的保证金款项，林立忠滥用了公司法人地位，林立忠收取的款项未用于公司，存在人格混同的事实。为此，佳钢公司申请证人卢某某出庭作证(主要内容为：晓齐是本案房屋租赁协议的中介公司工作人员，佳钢公司是做房屋转租的。签约当日是先去吴腾飞的办公室，之后坐了吴腾飞的车去现场看了下，但是天晚了，吴腾飞等人在厂房外面的路上转了一圈就走了，因系争房屋空置时间太久，水电停了，就没有去看厂房内部结构。因为当时看房的人很多，卢某某就有了私心，催促双方快点成交。在其陪同下，双方一共两次看房，第一次是签合同前去看厂区，看房当天就签了合同。签好合同之后，双方就说房子能保证正常使用就是验收标准。第二次就是签合同之后的验房，佳钢公司提出诸多问题。其本人出庭作证并非因为收取了佳钢公司1万元费用，而是因为作为中介需要作证把情况说清楚)。佳钢公司对卢某某证言无异议。豪里特公司和林立忠对卢某某陈述的第一次看房过程不予认可，认为卢某某和双方均有利害关系，1万元超过正常误工补偿范围。豪里特公司和林立忠称，关于验收标准，不能由佳钢公司单方决定，应根据商业规则和房屋正常使用状态进行判断，只要水电消防可以正常使用即可。交付标准就是现状交付，何况签约前，佳钢公司已经看过系争房屋好几次了。签约当天，林立忠先至佳钢公司吴腾飞办公室，再至厂区是下午三点左右，不是傍晚，当时厂房里里外外都看了，包括墙皮脱落、升降机的部分都看到了，之后双方就至吴腾飞办公室洽谈合同细节。豪里特公司已经给予佳钢公司6个月的免租期，足以使得佳钢公司对系争房屋的小瑕疵进行修补。系争房屋不存在漏水，只是因为年代久远粉刷起皮。豪里特公司门卫一直都在，钥匙也在门卫处，是可以进行交接的。为此，豪里特公司和林立忠提供如下证据：1、林立忠与卢某某的聊天记录[主要内容为：(1)、2020年6月7日，林立忠称“你就跟他说，签合同前你们都已经勘查过没有问题，房屋就是按照现状交付”，卢某某称“我说过好多遍的，就说现场看过的，也知道是升降机，那他说现在不让用升降机，危险系数太高了”“我刚给吴总打完电话就说这个事情，他说，当时第一次去就刚开始看的时候就觉得升降机就升降机了，但那天去验收的时候，那个升降机看着老化的好厉害，就是担心出什么问题……”；(2)、2020年11月24日、25日，林立忠要求卢某某帮忙做个真实的证人，林立忠给卢某某1万元中介费，证明2020年5月19日吴腾飞看过厂房，经过讨价还价，而卢某某则要求5万元中介费，林立忠要求卢某某保证帮林立忠说话，卢某某称收了钱肯定帮林立忠尽最大努力减少损失，不要套话，林立忠则称因卢某某称已与吴腾飞联系过，所以要考虑风险，后双方不了了之]、2、豪里特公司门岗记录(2020年5月19日，双方人员共四人看房)，以证明佳钢公司在签订合同前看过系争房屋内部，对系争房屋的情况进行确认。佳钢公司对上述证据1，真实性予以认可，但对证明目的有异议，认为该微信聊天记录只是部分，并不能反映双方全部的语音、电话及文字内容；系争租赁协议系由豪里特公司起草，房屋确实存在如升降机、墙壁粉刷层翘起等问题；是豪里特公司主动提出给中介费用要求卢某某帮其作证。对证据2，系豪里特公司自行制作，不予认可，但是对2020年5月19日看过系争房屋外面的事实予以确认。本院认证如下，1、卢某某的证人证言，因卢某某曾与林立忠沟通如何帮林立忠就第一次看房的作证事宜协商报酬但未谈妥，现又作为佳钢公司证人出庭作证并收取1万元费用，虽然其自述1万元为居间报酬，但厂房租赁交易中一般是出租人支付全部中介费，故卢某某向佳钢公司收取中介费不合理，且1万元在本案中作为证人出庭费用又过高，故本院对卢某某证言中关于双方当事人存在争议的第一次看房过程的陈述不予采信。2、卢某某与林立忠的聊天记录，佳钢公司对内容予以认可，本院对内容予以确认，故本院确认在签约前，佳钢公司已查看过升降机；3、豪里特公司门岗记录，系豪里特公司自行制作，佳钢公司不予认可，故本院对该证据不予采信。据此，本院确认如下事实：签约前，佳钢公司查看过升降机。审理中，佳钢公司曾要求鉴定系争房屋是否存在漏水现象，后佳钢公司撤回鉴定申请。本院前去系争房屋现场查看，确认系争房屋存在部分墙面墙皮脱落的情况。根据庭审查明的事实，本院认为，佳钢公司与豪里特公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且签订合同次日佳钢公司即将租赁保证金支付豪里特公司，故双方所签协议合法有效，双方均应按约履行。针对争议焦点，本院认为，佳钢公司从事房屋转租业务，对房屋应该较常人有更专业的判断能力，其在签约前查看过升降机，可见其已查看过系争房屋内部，必然也看到过墙皮脱落的情况，在此情况下依然选择与豪里特公司签约，说明其对于墙面、升降机等问题是知晓且可接受的。退一步讲，即使佳钢公司签约前未查看过房屋内部，且房屋确实存在漏水，但是本案租赁协议明确约定房屋及设施由佳钢公司负责维护，若屋面漏水则由豪里特公司维修，豪里特公司称为此才给予佳钢公司长达6个月的免租期，符合情理，故墙面粉刷脱落、升降机亦应由佳钢公司自行维修，佳钢公司无权以此为由拒绝收房。现佳钢公司拒绝收房导致双方合同无法继续履行，构成根本违约。而豪里特公司作为房屋出租方，应当保障租赁物可正常使用。现升降机老化、墙皮部分面积脱落，另消防设施和电力设施存在问题、系争房屋内遗留物品及垃圾等情况，在一定程度上影响房屋使用，亦存在不妥之处。审理中，双方一致要求解除合同，本院对此予以确认。关于合同解除时间，因佳钢公司根本违约，豪里特公司曾向佳钢公司发函要求于2020年8月5日解除合同，故本院确认合同解除时间为2020年8月5日。合同解除后，豪里特公司应返还佳钢公司支付的租赁保证金58万元。因豪里特公司与佳钢公司对合同无法继续履行均存在过错，参考实际情况，本院酌情确认佳钢公司应支付豪里特公司违约金29万元，对佳钢公司要求豪里特公司支付违约金的诉请不予支持。另，佳钢公司并未举证证明林立忠滥用豪里特公司法人独立地位和股东有限责任，并损害佳钢公司的利益，故对佳钢公司要求林立忠承担连带责任的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第二十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)佳钢电子商务(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海豪里特窗饰有限公司于2020年5月27日签订的《房屋租赁协议》于2020年8月5日解除；二、被告上海豪里特窗饰有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告佳钢电子商务(上海)有限公司租赁保证金58万元；三、驳回原告佳钢电子商务(上海)有限公司其他诉讼请求；四、反诉被告佳钢电子商务(上海)有限公司应于本判决生效之日十日内支付反诉原告上海豪里特窗饰有限公司违约金29万元；五、驳回反诉原告上海豪里特窗饰有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25,440元，减半收取计12,720元，由原告佳钢电子商务(上海)有限公司负担6,360元，由被告上海豪里特窗饰有限公司负担6,360元；反诉受理费10,275元，由反诉原告上海豪里特窗饰有限公司负担5,137.50元，由反诉被告佳钢电子商务(上海)有限公司负担5,137.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。