北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10434号原告：北京足间道健康科技有限公司，住所地北京市昌平区城北街道政府街西路9号院1号楼1层5号。法定代表人：杨守卫，董事长。委托诉讼代理人：贾文胜，北京市律通律师事务所律师。被告：北京驻友邦房车投资股份有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路37号院16号楼2层C2301。法定代表人：石建立，董事长。委托诉讼代理人：蒋楠，男，该公司副总经理。原告北京足间道健康科技有限公司（以下简称足间道公司）与被告北京驻友邦房车投资股份有限公司（以下简称驻友邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告足间道公司的委托诉讼代理人贾文胜、被告驻友邦公司的委托诉讼代理人蒋楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。足间道公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付违约金266667元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年11月25日，原被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于北京市昌平区某号院内房屋，包括1175.9平方米的行政楼，716.9平方米的电子车间，合计建筑面积1892.8平方米。租期20年，自2020年4月1日起至2040年3月31日止（免租装修期3个月），租金每年160万元，合同签订后30日内支付，押金20万元，合同签订后3日内支付。被告应于2019年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告按期交纳了押金和租金，被告至今没有向原告交付房屋。根据合同第9.3.1条的规定，被告迟延交付房屋超过30天的，原告可以解除合同。现被告迟延交付早已超过30天，故原告有权申请解除合同。另根据合同第9.3条的规定，违约导致合同解除的，违约方向守约方支付月租金两倍的违约金。现原告依据法律规定和合同约定，请求法院解除合同，并要求被告支付违约金，请法院支持原告的诉讼请求。驻友邦公司辩称，被答辩人诉答辩人房屋租赁合同纠纷一案，提出如下答辩意见：一、答辩人非房屋所有权人无权对《房屋租赁合同》项下房产进行出租，所以答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》无效，答辩人应当及时退还被答辩人实际交付的房屋押金及部分租金。2019年11月15日，北京旭帆波建筑工程有限公司向答辩人支付了房屋押金人民币20万元，双方于2019年11月25日签订了《房屋租赁合同》。2019年12月12日被答辩人法定代表人向答辩人支付了半年租金80万元，2019年12月16日答辩人将20万押金及80万半年租金进行原路退款，并明确告知该《房屋租赁合同》因答辩人无权处置房产等原因为由予以解除。2019年12月16日下午，被答辩人向答辩人发出律师函，已明确知悉该合同解除，无法继续履行。二、该《房屋租赁合同》项下租赁房产属于工业用地的工业用房，几十年来一直在经营生产型企业，《房屋租赁合同》签订后，得知被答辩人要将足疗业务全部迁入租赁地址，经答辩人与建委、工商局等部门沟通，最终反馈无法允许在该场地经营足疗、康体等项目。鉴于此，因国家政策、地方政府及相关行政部门要求，《房屋租赁合同》项下场地属于工业用地，房产属于工业及配套用房不能用作其他用途，工商执照及相关手续也无法办理，导致租赁行为受不可抗力影响，因此视为租赁行为无法继续，租赁合同解除。三、我国法律规定，一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，根据合同法第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。被答辩人支付半年房租的4天后，答辩人即将款项退回，并明确告知合同因签约主体资格及土地房屋性质问题无法继续履行，被答辩人诉讼请求要求答辩人支付两个月的违约金，明显偏高不符合法律规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决，但因合同效力及不可抗力问题，被答辩人已经及时退款，并及时告知答辩人无法继续履行终止合同，未造成被答辩人任何经济损失。综上所述，被答辩人所述与事实严重不符，恳请法院查明事实情况，依法秉公驳回被答辩人诉讼请求，维护答辩人合法经济利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月15日，足间道公司向驻友邦公司支付了20万元押金。2019年11月25日，驻友邦公司作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的足间道公司签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和公平互利的基础上，经协商一致，就甲方将拥有合法出租权的房屋出租给乙方事宜，订立本合同。一、出租房情况1.1甲方出租给乙方的房屋位于北京市昌平区某号院位置（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为行政楼1175.9平方米，电子车间716.9平方米（可隔两层），合计1892.8平方米。该房屋的产权证、地形位置图见本合同附件。二、租赁用途2.1甲乙双方同意，乙方租赁行政楼作为孵化企业办公、教育培训及与其相关配套经营使用，电子车间作为健康养生会馆及相关配套经营使用，并遵守国家法律和房屋所在地有关房屋使用的管理规定。三、交付日期和租赁期限3.1甲、乙双方约定，甲方于2019年12月31日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租期自2020年4月1日（起租日）起至2040年3月31日止共计20年，甲方给予乙方免租金装修期为3个月，自2020年1月1日起至2020年3月31日止。如果经甲、乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。3.2甲方应按本合同约定时间将全部租赁房屋交付给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书。四、租金、支付方式和期限4.1甲、乙双方约定，租金为1600000元/年（大写：壹佰陆拾万元/年），租金每三年递增5%。4.2在签订本合同后3个工作日内，乙方支付房屋押金20万元，甲方收取房屋押金后应向乙方开具收款凭证；租赁期满，甲方验房无异议全额无息退还。4.3乙方按如下方式支付租金：房屋租金为半年一付，第一个半年租金缴纳应于本合同签订后30日内缴足，其余每半年租金缴纳于每半年租期开始前十日内一次性支付。九、解除本合同的条件9.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：9.3.1甲方未按时向乙方全部交付该房屋，延迟30日仍未交付的；9.3.2甲方交付的该房屋无法使用，或甲方交付的房屋存在质量缺陷，危及乙方安全的；9.3.3乙方未按时缴纳本合同约定和法律规定由乙方缴付的费用超过30天之久的；9.3.4因乙方原因造成房屋主体结构损坏无法修复的；9.3.5乙方未按照约定经甲方书面同意而擅自整体转租房屋、转让该房屋全部承租权且其转租结果无法挽回的；9.3.6乙方每次延迟支付租金，延期累计达30天之久的；9.3.7本合同签订后，非本合同约定的情况下，若甲方无故单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向乙方提出，并支付违约金后方可解除合同；9.3.8本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方无故单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并支付违约金后方可解除合同，乙方对房屋所做的不可分离的固定装修归甲方所有。合同中还约定了其他事项。合同签订后，足间道公司于2019年12月12日向驻友邦公司支付了半年租金80万元。2019年12月16日，驻友邦公司将足间道公司支付的20万元押金和80万元半年租金退还给了足间道公司，并通知足间道公司解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。足间道公司对驻友邦公司解除双方之间《房屋租赁合同》的行为提出异议，并于当日向驻友邦公司发送了一份《律师函》，载明：“驻友邦公司：北京丹文律师事务所受足间道公司的委托，就贵司2019年12月16日口头告知单方解除双方2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》一事，郑重函告贵司。一、委托人足间道公司不同意贵司单方面无故解除双方签订的《房屋租赁合同》，并敦促贵司按照《房屋租赁合同》第三条3.1的规定，将租赁房屋在2019年12月31日前如期交付给委托人。二、委托人足间道公司依据《房屋租赁合同》第四条的租金及支付方式和期限的约定，于2019年11月15日缴纳押金（保证金）20万元；于2019年12月12日缴纳半年租金80万元，贵司已确认熟悉；委托人已严格按合同约定履行了自己的付款义务；截止下午15点20分左右，贵司擅自将上述100万元费用单方退回，委托人不认可贵司的单方解除行为。三、委托人足间道公司已为履行本《房屋租赁合同》进行了大量前期投入工作，也投入了大量的投资。四、贵司口头告知单方面解除《房屋租赁合同》的行为已构成根本违约，违反了我国民法总则及合同法的相关法律规定，违背了诚实信用原则。根据我国《民法总则》第一百七十九条承担民事责任主要形式：继续履行；《合同法》第一百一十四条第三款：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此针对贵司的违约行为，委托人足间道公司要求贵司继续履行《房屋租赁合同》的各项权利与义务；如果贵司执意违约下去，委托人继续坚持要求履行《房屋租赁合同》并按合同约定要求支付违约金，如果违约金不足以弥补委托人的投入损失，委托人可以要求贵司继续赔偿相应的差额。五、如果本案涉诉，委托人在起诉的同时必然会采取申请诉讼财产保全的法律手段，根据诉讼财产保全的法律规定，法院有权利查封、扣押、冻结贵司名下财产，势必给贵司的正常经营造成麻烦。综上所述，委托人足间道公司认为，双方在洽谈《房屋租赁合同》时，双方都互有诚意，委托人前期也投入大量的工作及资金，同时又按约定支付了押金及半年房租，已完成了付款义务，虽然贵司单方退回，委托人也不认可贵司单方解除合同的效力。因此，委托人要求贵司继续履行《房屋租赁合同》的各项义务及承担相应的违约金，否则，贵司应当承担所有不利的法律后果及责任。”经本院询问，足间道公司向驻友邦公司发送《律师函》后，驻友邦公司并未继续履行双方之间的《房屋租赁合同》，故足间道公司以驻友邦公司迟延交付房屋超过30日为由诉至本院，主张解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求驻友邦公司支付违约金。关于解除双方之间的《房屋租赁合同》，足间道公司未向驻友邦公司发出过解除通知。另查，包含涉案房屋在内的坐落于昌平区某号等21幢楼登记的所有权人为北京某有限公司，该地址现已调整为昌平区某号。上述事实，有中国银行业务回单、中国农业银行交易明细单、《房屋租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单、《律师函》、不动产权证书、昌平松园派出所证明及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，足间道公司、与驻友邦公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效。驻友邦公司关于双方之间的《房屋租赁合同》无效的意见，于法无据，本院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方《房屋租赁合同》第九条的约定，驻友邦公司无权单方解除双方之间的租赁合同，故其行使解除权的行为应属无效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方《房屋租赁合同》第三条的约定，驻友邦公司应于2019年12月31日前将涉案房屋交付给足间道公司，其在收到足间道公司发送的《律师函》后仍未继续履行合同，未将涉案房屋按照约定交付给足间道公司使用，应当认定其构成违约。根据双方合同第九条第9.3款的约定，驻友邦公司延迟交房超过30日的，足间道公司有权解除合同并要求驻友邦公司按照约定的标准支付违约金。本案中，足间道公司并未向驻友邦公司发出过解除合同的通知，而是以诉讼方式要求解除合同，本院于2021年1月20日向驻友邦公司送达了起诉状，故本院确定双方之间的租赁合同于2021年1月20日解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。驻友邦公司以双方之间合同无效、其系因不可抗力解除合同、足间道公司没有实际损失为由，主张免除其支付违约金责任的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、北京足间道健康科技有限公司与北京驻友邦房车投资股份有限公司于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除；二、北京驻友邦房车投资股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京足间道健康科技有限公司违约金266667元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由北京驻友邦房车投资股份有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  徐国海人民陪审员  李福新二〇二一年三月二日书 记 员  杨 蕊