山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3645号原告：全西美，女，1970年12月28日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：杜飞，山东思雅律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：于向潭，山东思雅律师事务所律师，特别授权代理。被告：山东欧隆投资置业有限公司，住所地：山东省济宁市环城北路12号，统一社会信用代码：91370811668094430A。法定代表人：史军，经理。委托诉讼代理人：王程程，山东佳仕特律师事务所律师，特别授权代理。原告全西美与被告山东欧隆投资置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告全西美的委托诉讼代理人杜飞、于向潭、被告山东欧隆投资置业有限公司的委托诉讼代理人王程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全西美向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2.请求判令被告支付迟延交房违约金117478元（合同约定的交付时间，即2014年11月30日，至实际交房时间2017年10月17日，共计1052天，前180天是用总房款442980元×180天×日万分之0.2，后872天是用总房款442980元×872天×日万分之3，合计117478元）；3.请求判令被告支付迟延办理房产证违约金16567元（从实际交房时间2017年10月17日至立案之日2020年10月15日，扣除720天，违约天数374天，违约金数额：合同总房款442980元×374元×日万分之1）；4.请求判令被告支付原告因延迟交付地下车位和储藏室产生的违约金65452.3元（储藏室的违约时间为自2014年11月30日至立案之日2020年10月15日，共计1591天，储藏室违约金计算方式：储藏室价格37320元×180天×日万分之0.2＋储藏室价格37320元×1411天×日万分之3；车位的违约时间为自2014年11月30日至立案之日2020年10月15日，共计1591天，车位违约金计算方式：车位价格116000元×180天×日万分之0.2＋车位价格116000元×1411天×日万分之3）；5.请求判令被告退还储藏室使用费的差额［12.44×（1-0.1703）-6］×3000＝12962.81元；6.诉讼费等在内的一切相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第五项诉讼请求。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年3月14日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于山东省济宁市高新区房，总金额为人民币442980元。原告依约交纳房款后，被告无故迟延交房，并不予办理房产证。经原告与其多次沟通，至今未果。2013年12月24日和26日，原告向被告交清了车位款116000元及储藏室款37320元。原告多次督促被告按合约定办理上房及车位、储藏室交付手续，但是由于被告自身原因，造成车位、储藏室延迟交接，由此产生的延期交付责任应由被告承担。原、被告双方《储藏室使用协议》约定，储藏室面积为12.44平方米，实际交付储藏室面积为6平方米（变更储藏室面积为7.44平方米），对于多付的储藏室使用价款，应由被告予以返还。基于上述事实，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的各项诉讼请求。被告山东欧隆投资置业有限公司辩称，关于原告第一项及第三项答辩意见如下：1.答辩人目前正在消防验收阶段，正在做验收的准备，整体验收后，就会给业主办理房屋确权手续，所以，还需要等待一段时间。2.原告在本案中并没有受到损失，无权要求延期办证违约金。原告购买涉案房屋的价格并不高，房屋目前升值很多，原告购房的目的是居住，而不是炒房卖房，虽然没有办理房产证，但原告已经办理了上房手续，并没有影响其居住使用。3.假如判决答辩人支付违约金，但原告要求的违约金过高。涉案合同是双方真实的意思表示，合法有效。双方在补充协议第6条第4项中约定如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，所以，假如法院判决答辩人支付延期办证违约金，也应按照该约定。关于第二项逾期交房的答辩意见如下：商品房的签订时间为2015年3月14日，而合同约定的交付时间2014年11月30日，交房时间早于合同签订时间，明显存在笔误，应以合同签订时间2015年3月14日为交付房屋的时间，因合同补充协议第四项第七条约定，原告应给被告60日的宽限期，宽限期满被告仍未交付原告，被告按以交付房款的万分之一向原告交付违约金，故涉案房屋的交付时间应为2015年5月13日，逾期交房违约金为44.298元，同时原告在2020年起诉，也已超出诉讼时效，所以不应支付逾期交房违约金。关于第四项的答辩意见如下：1、《地下车位使用协议》及《储藏室使用协议》是根据业主自身需求自愿签订，协议约定的是车位、储藏室使用权而不是所有权，该协议时独立签订，是双方真实的意思表示。两份使用协议也明确约定签订本协议后即拥有地下车位和储藏室的使用权，也就是说原告取得的是使用权不是所有权，地下车位及储藏室使用协议与商品房买卖合同是两份互相独立的合同，商品房的交付期限不适用于车位、储藏室的交付期限。假设按照原告陈述，以商品房的交付期限开始计算车位及储藏室的违约金，原告在2020年起诉已经超出了诉讼时效的约定，应依法驳回。2、地下车位及储藏室使用协议虽然约定了“使用年限与地上住宅同步”，但是使用年限与开始使用的时间是两个不同的概念，使用年限是根据土地的使用年限进行确定，而不是约定开始使用的年限，开始使用时间也就是交付时间则是根据双方的约定进行确定。3、双方签订的车位使用协议中没有对交付期限进行约定，不存在违约行为，且早在2014年年底地下车位就已经施工完毕，可以使用，完全可以达到原告购买车位的预期目的。原告也多次告知被告车位已经可以使用，催促其办理交接手续，小区其他业主已有很多办理了交接手续，已经正常使用，是原告因自身原因一直没有办理交接手续，被告没有违约行为。4、双方签订的储藏室使用协议第四条明确约定：交付时间以甲方（乙方提供的电话或地址）通知时间为准，被告在2017年10月17日为原告办理上房手续时已经告知被告办理储藏室移交手续，且原告已经办理了储藏室的交接手续，使用了储藏室，不存在被告违约的情形，原告无权就储藏室交付主张违约金。5、两份协议中未约定违约金，原告无权要求被告支付违约金。依据《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。也就是说只有在协议中就违约金的数额或计算方法进行约定后，守约方才能要求违约方依据协议约定的违约金数额或计算方式支付违约金。而本案未约定违约责任，所以，退一步讲，即使答辩人存在违约情况，原告要求答辩人支付违约金也缺乏事实根据。6、原告是通过团购的方式购买被告开发的欧隆盛源小区的房源，购买房屋时被告已经对房屋进行了优惠，价格明显低于市场价格，而现在该房屋每平方米的市场价值为9000多元，原告购买的房屋价值已经升值，其购买的房屋并没有为其造成损失反而房屋价值已经增值，且获利颇丰。原告先后就房屋提起了逾期交房、逾期办证违约金。原告不管是购买房屋、车位还是储藏室，在本次购房过程中，原告并没有受到损失，其现在又就车位提起本次诉讼，这对于被告来说很不公平合理，不利于企业的发展。综上，被告已经按照协议约定将车位及储藏室交付原告使用，双方在地下车位使用协议中没有约定车位的交付时间，未约定违约责任。原告没有证据证明其在涉案协议履行过程中受到了什么损失，损失额度是多少，其仅依据另外的《商品房买卖合同》的约定向被告主张违约金是没有事实与法律依据的，应依法驳回其诉讼请求。关于第五项答辩意见如下：不存在储藏室面积差异问题，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月24日，原告全西美（乙方）与被告山东欧隆投资置业有限公司（甲方）签订《地下车位使用协议》，约定：乙方使用欧隆盛源高层地下BC-597号车位，车位使用费为116000元；签订协议后即拥有该地下车位使用权，乙方对该地下车位无产权。使用年限与地上住房同步，属政府行为、不可抗力等因素应无偿退出。乙方在使用期间不得擅自改变该车位用途，否则甲方将无偿收回，并将该车位使用权另行处置。原告于当日交纳车位使用费116000元。2015年3月14日，原告全西美（买受人）与被告山东欧隆投资置业有限公司（出卖人）签订了《济宁市商品房买卖合同》（编号：20150314015），合同约定：原告购买被告开发的位于济宁市高新区房屋，商品房单价每平方米2760元，总价款442980元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条、第十五条分别对逾期交房和逾期办证的违约金均约定按补充协议的相关约定执行。同日，原告全西美（乙方）与被告山东欧隆投资置业有限公司（甲方）签订《补充协议》，该协议第四条约定，房屋的交付时间为2014年11月30日前；如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金。协议第六条第四项约定，出卖人应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述两份合同签订后，原告向被告交纳购房款442980元，原告已于2017年10月17日上房。2015年3月14日，原告全西美（乙方）与被告山东欧隆投资置业有限公司（甲方）签订《储藏室使用协议》，约定：乙方使用欧隆盛源-1-58号储藏室，建筑面积12.44平方米，储藏室的使用单价为每平方米3000元，总金额为37320元；乙方缴清全部款项并签订本协议后即拥有该储藏室的使用权，但乙方对该储藏室无产权，使用年限与地上住宅同步，属政府行为、不可抗力、战时应无偿退出；交付时间以甲方（乙方提供的电话或地址）通知时间为准。2013年12月26日，原告向被告支付37320元储藏室款。2015年3月16日，被告山东欧隆投资置业有限公司出具《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》，被告承诺欧隆盛源小区01#、3-1#、5#、6#、8#、9#、11#、15#楼，山东欧隆投资置业有限公司保证在2015年6月15日前交付，具备水、电、路通、业主装修必须条件；欧隆盛源小区1#、10#、16#、17#楼，山东欧隆投资置业有限公司保证在2015年6月15日前交付，具备水、电、路通、业主装修必须条件；如果未按照第1条约定的时间交付，按双方签订合同第八条规定的交付日期和第九条第1款规定的逾期180天后，其违约金按照合同实际交总房款的日万分之三支付给业主。如果按照第1条约定时间交付，按双方签订合同有关条款规定支付违约金。2019年4月9日，原、被告签订《欧隆盛源车位交接清单》。另查明，案涉小区尚未通过消防验收。本案原告在网上提交立案的时间为2020年10月15日。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案有如下争议焦点问题：1.案涉房屋是否具备办证条件；2.原告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金是否有事实和法律依据，如有，是否应予调整、如何调整；3.原告主张被告迟延交付储藏室和车位的事实是否成立；4.若成立，违约金应如何计算。针对第一个争议焦点问题。案涉小区尚未通过消防验收，案涉房屋暂不具备房屋产权证书的条件。故，原告要求被告为原告办理房屋产权证书，暂不具备实际履行基础，故本院不予支持。针对第二个争议焦点问题。原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。本案中原、被告在合同中约定被告应在2014年11月30日前向原告交付房屋，但被告于2017年10月17日向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准，原告主张按照《补充协议》和《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》的标准计算；被告主张该违约金过分高于给原告造成的损失，请求本院予以调整，且违约金的主张已超过诉讼时效。本院认为，逾期交房造成的损失，根据已生效的法律文书【（2019）鲁08民终426号民事裁定书】确认，应按同地段同类房屋租金标准确定。该违约金非约定可分期履行的同一债务，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，即每日违约金应独立计算诉讼时效。原告知道或者应当知道其权利受到侵害的时间为2014年12月1日，因原告并未提供证据证明其向被告主张过延迟交付房屋违约金，故延迟交付房屋违约金应当从原告在网上向本院提交诉状之日即2020年10月15日倒推三年，即从2017年10月16日起算，2014年11月30日至2017年10月15日的违约金已经超过三年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩于法有据，本院予以采纳。（2018）鲁0891民初2395号案件中，本院已对该小区同地段同类房屋租金标准进行评估，2017年年度租金为每月1100元，本案中，2017年10月16日至2017年10月17日的逾期交房违约金应为73.3元（1100元/月÷30天×2天）因原告上房后，被告至今未向产权登记机关报送办理权属登记所需资料办理房屋产权证书，构成违约，故原告有权主张逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准，原告主张按照《补充协议》约定的日万分之一计算；被告主张原告要求的违约金过高。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，具体到本案，综合考虑违约损失、房屋价款、违约时间、房屋交付情况等因素，本院认为，《补充协议》中关于按已付房款的日万分之一支付违约金的约定过高，结合合同履行情况、违约方过错程度、合同预期利益、双方权利义务、社会经济发展等因素，依照公平原则和诚实信用原则，本院酌定按照逾期之日起按已付房款的日万分之零点四计算逾期办证违约金。据此，鉴于原告上房时间为2017年10月17日，扣除720天，截至原告主张的2020年10月15日止，共计违约374天，故被告应支付原告逾期办证违约金6626.98元（442980元×374天×0.00004/天）。针对第三个争议焦点，原、被告签订的《储藏室使用协议》和《地下车位使用协议》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,本院依法予以确认。关于储藏室的问题。一般而言，储藏室作为房屋的附属用品和配套设施，应在交付商品房的同时交付给业主使用,但双方对交付时间另有约定的应从其约定。本案中，根据原、被告签订的《储藏室使用协议》的约定，储藏室的交付时间以被告通知时间为准，原告未举证证明其储藏室的交付时间，无法证实被告逾期交付储藏室的事实，且该储藏室原告已实际使用，故原告要求被告支付延迟交付储藏室的违约金，证据不足,本院不予支持。关于车位的问题。原、被告签订的《地下车位使用协议》约定：“签订本协议后即拥有该地下车位使用权”，即2013年12月24日，但双方签订的《济宁市商品房买卖合同》和《补充协议》约定了房屋的交付时间应为2014年11月30日前。虽然《地下车位使用协议》约定“签订本协议后即拥有该地下车位使用权”，原告主张案涉车位应于2014年11月30日前与房屋一并交付，并无不当，本院予以采纳。而被告在2019年4月9日才将涉案车位交付给原告，构成迟延交付，因此，原告要求被告支付迟延交付违约金的诉求，应予支持。针对第四个争议焦点，原告主张迟延交付车位违约金的计算标准应参照《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议》和《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》中关于逾期交房违约金的计算标准，即日万分之三计算；被告主张《地下车位使用协议》系独立的合同，双方对违约责任并未约定，《济宁市商品房买卖合同》和《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》是对延迟交房的承诺，不具有参照性。本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》中未有对车位使用权的约定，双方也未签订车位使用权的附属合同，而是双方通过签订单独的《地下车位使用协议》来约定车位使用权；其次，车位使用是业主根据自身需要与开发商签订协议，并不是所有业主在购买房屋的同时必须购买车位使用权，因此，案涉《地下车位使用协议》系独立的合同，并非附属合同。由此，原告以《济宁市商品房买卖合同》及《致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书》中约定的延迟交付房屋违约责任主张车位使用权延迟交付违约责任，并无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。通过上述法律规定可知，违约金应以损失为基础，综合双方对合同的履行程度、当事人的过错程度及预期利益等综合因素进行考量。本案中，《地下车位使用协议》并未约定迟延交付车位的具体违约责任，也未约定违约金的计算方式，因此，本案延迟交付车位违约金，宜参照案涉住宅小区车位租金市场价格来确定。经实地走访欧隆盛源小区、海亮公馆小区等地周边房产中介了解，相关小区车位月租金150元-200元不等。参考上述市场价格，综合考虑案涉时间区间，酌定涉案车位的平均租金标准为2000元/年。对于被告提出的诉讼时效的抗辩意见，本院认为，鉴于双方并未约定违约金，案涉违约金亦非约定可分期履行的同一债务，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，即每日违约金应独立计算诉讼时效。原告理应在2014年11月30日前享有涉案车位的使用权，原告知道或者应当知道其权利受到侵害的时间为2014年12月1日，因原告并未提供证据证明其向被告主张过延迟交付车位违约金，故延迟交付车位违约金应当从原告在网上向本院提交诉状之日即2020年10月15日倒推三年，即从2017年10月16日起算，2014年11月30日至2017年10月15日的违约金已经超过三年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩于法有据，本院予以采纳。2017年10月16日至2019年4月9日的违约金应为2964.3元（2000元/年÷365天×541天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告全西美支付迟延交房违约金73.3元；二、被告山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告全西美支付逾期向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约金6626.98元；三、被告山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告全西美支付迟延交付车位违约金2964.3元；四、驳回原告全西美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2243元，由被告山东欧隆投资置业有限公司负担25元，原告全西美负担2218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 笑二〇二一年三月二十六日书记员 李忠珊