湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初478号 原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星北路3段399号。 法定代表人：任千里，董事长。 委托诉讼代理人：何俊，湖南维毅律师事务所律师。 被告：李轸，男，1979年10月13日出生，汉族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：金伟，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）诉被告李轸物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人何俊，被告李轸及其委托诉讼代理人金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李轸向原告南山物业公司支付物业管理费6945.2元；2.判令被告李轸向原告南山物业公司支付逾期付款违约金1158.69元（自2016年5月1日暂计算至2020年8月31日，2020年9月1日开始，以实际欠款为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；3.判令被告李轸承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告李轸系原告所管理的望城县星城镇金星大道旁XX小区的业主，房屋建筑面积121.42平方米。原告与长沙南山房地产开发有限公司于2007年1月1日签订了《南山?苏迪亚诺一期前期物业服务合同》，合同约定，由原告为被告小区物业提供物业管理服务。并约定，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，分别为多层洋房住宅按1.1元/月/平方米、联排别墅按1.65元/月/平方米，双拼别墅按1.65元/月/平方米，独栋别墅按2月/月/平方米计收取物业管理费。合同还约定若业主未按照合同约定足额交纳物业管理费应支付违约金。同时，合同还就其他事项进行了约定。合同订立后，原告按照约定向被告小区物业的公共秩序维护、绿化、保洁及公用设施设备维护等进行了系列的物业管理和服务工作。但是，被告自2016年5月1日起至今未按照合同约定向原告支付物业管理费。截至2020年8月30日，被告尚欠原告缴纳物业管理服务费为6945.2元。现被告未按照约定支付物业管理费已经严重违约，应当按照合同约定支付逾期付款违约金1158.69元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，恳请法院在查明事实后，支持原告的全部诉讼请求。 被告李轸辩称，1、原告未按物业服务合同的约定提供物业服务，被告有权拒绝支付物业管理费，或请求法院减免部分物业管理服务费；2、南山物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，所以，原告主张逾期付款违约金，无事实和法律依据。 经审理查明,2007年1月1日,南山物业公司作为乙方，案外人长沙南山房地产开发有限公司作为甲方，双方签订的《南山?苏迪亚诺一期前期物业服务合同》约定，甲方将其开发的南山?苏迪亚诺一期委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2007年月1日1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制；物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，分别为多层洋房住宅按1.1元/月/平方米、联排别墅按1.65元/月/平方米，双拼别墅按1.65元/月/平方米，独栋别墅按2月/月/平方米计收取物业管理费；业主或物业使用人应在每月15日之前履行当月交纳义务；未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2019年1月25日，原告与长沙市望城区南山?苏迪亚诺业主委员会签订了《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，物业服务收费标准按照前期物业服务合同的标准收取，物业服务期限为三年，合同一年一续签。 被告所有的房屋为XX小区XX栋XXX房，房屋建筑面积121.42平方米，按多层洋房住宅1.1元/月/平方米标准交纳物业服务费。被告自2016年5月1日起未向原告交纳物业服务费。 另查明，南山物业公司在案涉小区服务期间，对公共设施设备的维护等方面存在服务瑕疵。南山物业公司于2020年8月31日停止对南山?苏迪亚诺小区的物业服务。 以上事实有不动产登记证、《南山?苏迪亚诺一期前期物业服务合同》、《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》、律师函、照片及原、被告的当庭陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。南山物业公司与案外人长沙南山房地产开发有限公司签订的《南山?苏迪亚诺一期前期物业服务合同》及南山物业公司与长沙市望城区南山?苏迪亚诺业主委员会签订了《南山?苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南山物业公司依协议提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业服务费，原告要求被告支付物业管理费用的主张成立，本院予以支持；但原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，本院对原告主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即被告应向原告缴纳2016年5月1日至2020年8月31日的物业费6251元（121.42m2×1.1元/月/m2×52个月×0.9＝6251元,四舍五入取整）。关于南山物业公司主张违约金的问题，结合被告拖欠物业服务费的具体情况及南山物业公司的服务质量，对原告该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告李轸于本判决生效之日起十日内支付原告长沙南山物业管理有限公司自2016年5月1日起至2020年8月31日止的物业服务费6251元； 二、驳回原告长沙南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告李轸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  周健成 二〇二一年三月九日 代理书记员  陈** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。