贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初205号原告：李文萍，女，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：遵义市汇川区私立文丰小学，地址：遵义市上海路荷花池，教民152030350000101号。校长：王孝和。委托诉讼代理人：余汛，贵州义遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊朝勇，男，汉族，公民身份号码：522128196208066539，系该校工作人员。原告李文萍诉被告遵义市汇川区私立文丰小学（以下简称文丰小学）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李文萍、被告文丰小学的委托诉讼代理人余汛、熊朝勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年9月3日至2021年3月1日拖欠原告的房租共计112500元；2、违约金从2021年3月5日起以未付租金112500元为基数按照年利率6%计算支付至租金付清之日止；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告租用原告位于遵义市上海路荷花池的房屋办学，该房屋系原遵义市汇川区人民法院上海路法庭办公房,依据2010年9月8日遵义市汇川区财政局发布{遵汇财综字-2-（2010）44号}文件：《关于区人民法院高桥法庭旧办公楼处置的通告》，由于高桥人民法庭新建办公楼已建成使用，区人民法院要求对闲置旧办公楼进行处置。财政局同意处置该资产,由汇川区人民法院与区国资公司联系，国资公司按照国有资产处置的有关定，委托中介机构评估后，通过拍卖公司公开拍卖。2010年11月26日，李文萍与遵义市拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》,确认标的名称：汇川区上海路荷花池原上海路法庭用房,成交价470000元（肆拾柒万元整）。2010年12月13日，李文萍与遵义市拍卖有限责任公司及遵义市汇川区人民法院共同签定了《拍卖上海路法庭办公房移交清单》。2010年12月15日，遵义市汇川区财政局向遵义市房屋产权处出具《资产证明》，证明汇川区人民法院上海路法庭办公房，为汇川区的国有资产。已委托拍卖公司将办公房中的158.01平方米资产卖给购买人李文萍。2010年12月21日，李文萍与遵义市汇川区人民法院签定《资产出让协议书》明确上海路法庭办公房国有资产，已经汇川区财政局委托拍卖公司公开拍卖，李文萍通过拍卖依法取得上述资产。被告遵义市汇川区私立文丰小学自2015年租用原告所述房屋进行办学。约定年租金为45000（肆万伍千元整），付款方式为按季度给付，每季度给付11250元（壹万壹仟贰佰伍拾元整）。租金给付给李文萍的丈夫吴晓红（身份证号：520103196910041236）。被告租赁该房屋后最后一次给付房租日期为：2018年6月4日,从2018年9月起未交房租。2020年10月19日，遵义市汇川区上海路街道办事处开具证明，证明遵义市汇川区私立文丰小学租用房东李文萍上海路荷花池（原老法-3-庭办公室）作为校舍，从2018年7月1日至今，该小学一直在上海路荷花池（原老法庭办公室）正常招生、正常办学。综上，原告合法取得诉争房屋，将该房屋出租给被告，被告使用房租至今尚未付清房屋租金，原告为维护自身合法权利诉至贵院，望法院支持原告诉请。被告辩称：1、原告主体资格不适格，不同意支付租金，请求驳回原告起诉；2、既然原告和征收人签订了征收补偿协议，该协议没有被解除之前，对双方都有约束力，至于征收人未支付原告的征收补偿款，那是违约的问题；3、征收人合法取得该房屋的实际占有，那么对被告来说是无权占有，属于占有法律关系，该费用应当支付给征收人，不是支付给原告；4、因为征收事实的介入，所以本案租赁法律关系不存在，那么租金就无从谈起，违约金也没有事实和法律依据；5、涉案房屋虽然没有被拆除，但是政府的介入行为和征收行为即原告的租赁关系就消灭了，该占用问题是征收人和被告的关系。本院经审理认定事实如下：2010年，位于遵义市汇川区上海路荷花池的原遵义市汇川区人民法院高桥法庭办公房（原上海路法庭用房）由遵义市汇川区财政局发布{遵汇财综字（2010）44号}文件同意拍卖处置。2010年11月26日，李文萍与遵义市拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》，确认汇川区上海路荷花池原上海路法庭用房成交价470000元（肆拾柒万元整），李文萍愿按该场拍卖会“拍卖规则”及“特殊说明”之规定，如期持该“成交确认书”与遵义市拍卖有限责任公司办理结算移交手续。2010年12月13日，李文萍与遵义市拍卖有限责任公司及遵义市汇川区人民法院共同签定了《拍卖上海路法庭办-4-公房移交清单》，清单中明确移交房屋名称为汇川区法院上海路法庭办公房，移交面积为一楼140.355平方米（包括楼梯及通道27.27平方米，买受人须保证入户楼梯及通道畅通）、二楼17.655平方米，合计建筑面积158.01平方米，移交房屋所在地为上海路荷花池。2010年12月15日，遵义市汇川区财政局向遵义市房屋产权处出具《资产证明》，证明汇川区人民法院上海路法庭办公房，为汇川区的国有资产，已委托拍卖公司将办公房中的158.01平方米资产卖给购买人李文萍。2010年12月21日，李文萍与遵义市汇川区人民法院签定《资产出让协议书》明确上海路法庭办公房国有资产，已经汇川区财政局委托拍卖公司公开拍卖，李文萍通过拍卖依法取得上述资产。2012年12月30日，被告文丰小学与原告李文萍签订《租赁合同》租用原告所述房屋原汇川区法院上海路法庭办公房进行办学，约定租用时间15年，从2012年12月30起至2027年12月30日止，每年租金为45000元，半年交一次。被告租赁该房屋作为文丰小学校舍，从2018年7月1日至今，该小学一直在上海路荷花池（原老法庭办公室）正常招生、正常办学。被告从2018年9月起至今尚未支付房屋租金，原告遂诉至法院请求支持原告诉请。另查明，2018年10月14日，原告李文萍（乙方）与遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心签订《征收与补偿安置协议》（委托实施单位：遵义市汇川区高桥街道办事处）（甲方），约定甲方对乙方房屋即涉案原汇川区法院上海路法庭办公房（文丰小学）进行征收，乙方自愿选择货币补偿安置方式，被征收房屋补偿、奖励、补助金额共计1312224.00元，甲方于本协议-5-签订之日起至签约期限届满15日内乙方补偿款1058134.80元，乙方搬迁完毕将房屋交付后7日内甲方支付乙方奖励条款中款项254089.20元，逾期未搬迁交付房屋将不予支付此款项，乙方在收到第一笔补偿款后15日内自行搬迁完毕并将房屋交予甲方拆除。协议还约定了其他内容。上述协议签订后，至今征收房屋尚未拆除。2012年1月29日，遵义市汇川区上海路街道办事处出具证明，证实涉案房屋征收补偿安置协议未真正履行，该户征收补偿款至今未兑付，在房屋补偿款未兑付之前该房屋租金应由产权人李文萍收取。2012年3月12日，遵义市汇川区上海路街道办事处出具情况说明，证实根据《遵义市汇川区部分街道办事处管辖范围调整实施方案》（汇办发[2020]47号）文件要求，高桥街道办事处于2020年10月将上海路荷花池棚户区改造项目房屋征收资料移交于上海路街道办事处并开展后续工作。本院认为，原告李文萍通过拍卖依法取得位于遵义市汇川区上海路荷花池的原遵义市汇川区人民法院高桥法庭办公房，将该房屋租赁给被告文丰小学办学并签订了《租赁合同》，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应恪守。关于原告主张的租金，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，被告应当按约履行支付租金。根据双方合同-6-约定，每年租金为45000元，半年交一次。被告租赁该房屋作为文丰小学校舍，从2018年7月1日至今一直在正常招生、正常办学，被告从2018年9月起至今未支付房屋租金，故被告欠原告2年6个月租金为112500元，现原告主张被告支付2018年9月3日至2021年3月1日拖欠的房租共计112500元，本院依法予以支持。关于被告的辩解，原告和征收人签订了征收补偿协议，涉案房屋虽然没有被拆除，但是政府的介入行为和征收行为使原被告的租赁关系消灭，该协议没有被解除之前，对双方都有约束力；征收人合法取得该房屋的实际占有，那么对被告来说是无权占有，属于占有法律关系，该费用应当支付给征收人，不是支付给原告；原告主体资格不适格，请求驳回原告起诉。经查，遵义市汇川区上海路街道办事处出具证明，证实涉案房屋征收补偿安置协议未真正履行，该户征收补偿款至今未兑付，在房屋补偿款未兑付之前该房屋租金应由产权人李文萍收取。事实上，涉案房屋至今没有拆除，涉案房屋征收补偿安置协议至今未实际履行，涉案房屋所有权未发生变动，仍属于原告李文萍所有，涉案《租赁合同》对原被告双方具有约束力，被告所持辩解无法律依据，本院不予采信。审理中，原告自愿放弃要求支付违约金的诉请，系原告对自己权利的处分，本院予以准许。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：被告遵义市汇川区私立文丰小学于本判决生效后十日内支付原告李文萍租金112500元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加-7-倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275.00元（已依法减半收取），由被告遵义市汇川区私立文丰小学承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  李晓倩二〇二一年三月二十九日法官助理田霖书记员蔡竟宁