湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1102民初132号 原告：永州市国宇房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区河西工龙路，统一社会信用代码：914311005549312965。 法定代表人：唐丽芳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志坚，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。 被告：李井善，男，1974年12月14日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师。 原告永州市国宇房地产开发有限责任公司（以下简称国宇公司）与被告李井善确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市国宇房地产开发有限责任公司的法定代表人唐丽芳、委托诉讼代理人王志坚，被告李井善及其委托诉讼代理人李跃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市国宇房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、确认永州市零陵区房产局房屋买卖网络管理系统网上预告登记被告李井善购买原告永州市国宇房地产开发有限责任公司编号为20150004801、20150004802的两份认购合同无效；二、判令本案的诉讼费用由被告李井善承担。事实与理由：2015年11月10日，原告股东唐国民为解决其个人债务问题，向被告借款1,400,000元，被告为了保证其借款的安全并确保其债权实现，要求唐国民将原告开发建设的零陵区“西山名流汇”小区八套商品房销售给被告，被告承诺借款全部还清后，将所购买的八套住房无条件退回并积极配合办理解除网签等一切退房手续。随后，唐国民利用原告股东身份这一便利条件，办理了八套商品房的个人预购商品房预告登记[未上传]。办理了网签手续后，原告无法再出售这八套商品房，迫于无奈，原告与被告协商代唐国民归还1,400,000元借款，被告则配合原告解除这八套商品房的网签手续。2017年2月27日，原告向被告支付了1,400,000元，被告却出尔反尔，只解除了其中六套商品房的预告登记（网签）手续，对于编号为20150004801、20150004802的七栋7-1-801号、7-1-802号商品房网签手续拒不解除。因此，为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。 被告李井善辩称：原告所诉不符事实，涉案房屋虽然登记在原告名下，但原告不是涉案房屋的真实权利人，涉案房屋的真实权利人为原告公司的原股东周秋花；2014年3月18日，因开发西山名流汇项目的需要，周秋花向被告借款500,000元，2015年11月10日，周秋花再次向被告借款1,400,000元，该笔借款根据周秋花要求转到原告公司的账户内，由周秋花出具收条，用分配到周秋花名下的八套住房做抵押并办理了网签手续；2017年2月27日，原告代为偿还被告的借款1,400,000元后，由于还有500,000元及利息周秋花无力偿还，双方协商周秋花通过以房抵债的方式将涉案的两套商品房转让给被告。因原告税务的原因，无法办理涉案两套商品房的过户手续，所以被告一直没有给办理抵押的另六套商品房解除网签手续。2017年11月份，周秋花退出原告公司。因该六套商品房都在原告名下，如不解除与被告的网签则不好出售处理。2019年7月1日，被告与原告独资股东唐丽芳签订了一份协议书，被告将另外六套房解除网签，并写明双方以前存在的债权债务全部结清，双方没有任何异议。所以，涉案房屋已与原告无关。综上所述，原告所诉不符事实，涉案房屋的所有权不属于原告，原告不是本案的适格主体，请求法院依法驳回原告的诉请。 经审理本院查明以下事实：2014年3月18日，因开发西山名流汇项目的需要，周秋花向被告借款500,000元，2015年11月10日，周秋花再次向被告借款1,400,000元，该笔借款根据周秋花要求转到原告的账户内，周秋花签订承诺书，约定同意将其在西山名流汇项目退股所分到其名下的八套住房在12号之前网签到被告名下，并办理一切购房手续，而且原告当时的法定代表人唐建国以担保人的身份在上面签了字，也按了手印。2015年11月11日，被告向原告出具一份退房承诺书，承诺：待周秋花或永州市国宇房地产开发有限责任公司将购房款退还李井善后，李井善将所购买的西山名流汇住房（含阁楼）无条件退回，与永州市国宇房地产开发有限责任公司所签订的网签商品房买卖合同自动无效且退回撕毁，李井善应积极配合办理解除网签等一切退房手续。2017年2月27日，原告代为偿还被告的借款1,400,000元。2017年6月30日，周秋花与被告达成协议同意以房抵债的事实。2019年7月1日，被告与原告独资股东唐丽芳签订了一份协议书，被告将另外六套房解除网签，并写明双方以前存在的债权债务全部结清，双方没有任何异议。本院另查明，2017年11月份，唐建国、唐国民、唐少华以及周秋花将股份全部转让给唐丽芳。 以上事实有原告提交的退房承诺书、转账支票存根及银行进账单，被告提交的三份借条、收条、周秋花的承诺书、周秋花的股东房屋分配协议、协议书、工商登记及双方当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。本案中，被告未能提供购买西山名流汇小区七栋7-1-801号、7-1-802号两套商品房的《商品房买卖合同》，而且这两套商品房预告登记的时间为2015年11月11日。同日，被告向原告出具了《退房承诺书》，《退房承诺书》写明被告购买了7-1-801号、7-1-802号等八套商品房，总面积为1,254.85平方米，总价款为1,900,000元，单价每平方米为1,514元，同时写明：待周秋花或原告将购房款退还被告后，被告将所购的西山名流汇住房（含阁楼）无条件退回，与原告所签订的网签商品房买卖合同自动无效且退回撕毁，被告应积极配合办理解除网签等一切退房手续。且被告并未否认原告将7-1-801号、7-1-802号等八套商品房进行预告登记是为了周秋花向其借款提供抵押担保。原、被告之间的关系名为房屋买卖实为民间借贷担保。因此，对原告请求确认认购合同无效的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认永州市零陵区房产局房屋买卖网络管理系统网上预告登记被告李井善购买原告永州市国宇房地产开发有限责任公司编号为20150004801、20150004802的两份认购合同无效。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告李井善负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  柏松 二〇二一年三月二十四日 法官助理董凌冰 书记员尹倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。