山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初9523号 原告：周军，男，1970年3月20日出生，汉族，居民，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：董云峰,山东天蓝律师事务所律师。 被告：党玉杰，男，1972年3月24日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：邢茂彦,日照高新河山法律服务所法律服务工作者。 第三人：郭峰，男，1980年12月14日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘培淑,山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于青,山东文科律师事务所律师。 原告周军与被告党玉杰及第三人郭峰债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周军及其委托诉讼代理人董云峰，被告党玉杰的委托诉讼代理人邢茂彦，第三人郭峰的委托诉讼代理人刘培淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周军向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告与第三人于2017年12月签订的不动产转让协议的过户登记行为；2.判令被告与第三人对不动产权证号为××号不动产进行的相关过户登记行为无效；3.本案律师代理费由被告与第三人承担。事实与理由：2017年10月11日，被告与其配偶李宗美从原告处借款500000元，并给原告出具借条，借款时双方约定借款期限为40天，利率为月息5分，被告承诺于同年11月21日前一次性还清借款本息。但借款到期后，被告没有履行自己的承诺，且于2017年12月8与第三人串通，以明显不合理的低价1060740元（交易时市场交易价为200余万元），将登记在被告名下的不动产权证号为××号不动产一处出卖给第三人（2020年9月5日，原告委托律师到日照市不动产登记中心查询被告名下的不动产登记信息资料时才知悉），出卖价竟然不到该不动产总价值的50%，其行为严重影响了原告的债权实现，客观上导致被告的责任财产减少。在审理过程中，周军补充意见为涉案房屋经日照市不动产办理房屋转让产权过户登记后，以106万元的价格处分涉案房屋，后郭峰于2018年1月21日到岚山农商银行抵押贷款221万元，其中近115万元属于郭峰无权处分的份额，而且，庭审中被告党玉杰并没有向法庭提交所谓的让与担保的相关证据，结合2020年4月27日9时（2020）鲁1102民初74号案件庭审，第三人郭峰在诉状中自认被告党玉杰与其将该房产抵顶了借款本息，第三人郭峰在两个案件中不同审理时期，分别做出了相互矛盾的陈述，实际上第三人郭峰对案涉房产与被告党玉杰恶意串通，利用原告善意的同意其延缓偿还借款的期限，对案涉房屋实施了第一项转让的行为，尤其是第三人郭峰与被告以案涉房产抵顶借款本息的约定是无效的，而且被告和第三人实施的低价转让案涉房产的行为影响了原告的债权实现，为了保护原告的合法利益，被告党玉杰及第三人郭峰应当对自己的主张提供客观、真实、合法的证据予以证明。现原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 党玉杰辩称，被告与第三人系借贷关系，被告应借了第三人的资金用于生意周转，并将位于日照市［产权证号为鲁（2015）日照市不动产权第0311093号］以抵押担保的方式将该涉案房屋暂时过户到第三人名下，在被告还清第三人借款后，涉案房屋产权归被告所有，原告起诉被告的民间借贷纠纷已经（2020）鲁1102民初9524号判决，被告认为其没有恶意延续还款期限，每次还款的延续时间是经过原告自愿同意后进行延续的；原告给与被告借款时对涉案争议没有约定，对该房屋去不动产进行抵押担保登记，而且双方也没有签订书面的过抵押担保约定协议，被告认为其虽与原告存在借贷关系未偿还完毕，双方没有特定约定下，被告有权对自己名下所有的房产作出处分，被告与第三人存在借贷关系，因此被告有权将房产已抵押担保的方式过户给第三人，该行为合法有效，因此该案不存在恶意拖延时间以及恶意低价转让给第三方的行为，该房屋是以抵押担保的方式过户给第三人在偿还第三人的借款后，该房屋产权所有人还归被告所有。原告与被告没有对该涉案房屋进行抵押登记，被告有权对该涉案房屋进行处分。被告与第三人之间存在债务纠纷，将房屋暂时抵押到郭峰名下，该行为合法有效；被告与第三人不存在恶意串通。综上，原告所诉事实证据不足，没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 郭峰述称，第三人与被告之间涉案房屋过户行为系被告向第三人借款，通过不动产让与的方式提供担保的行为，在被告还清向第三人的借款本息后，房产所有权仍为被告所有，该事实在（2019）鲁1102民初4279号以及（2020）鲁1102民初764号庭审过程中均有陈述，因此原告在本案中要求认定被告与第三人之间过户登记行为无效以及撤销该过户行为的请求没有事实和法律依据，被告与第三人进行的案涉房屋让与担保行为发生在原被告债务履行期限届满前，并非被告与第三人建立了真实的买卖法律关系，过户行为系被告用其自有的房屋向第三人担保债权本金230余万元及债务利息；且原告实现债权的方式并非仅有完全依赖被告房产一种方式，不存在影响其债权实现的法定情形；所以原告请求撤销被告和第三人之间的让与担保行为，没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周军围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、借条一份，证明党玉杰、李宗美于2017年10月11日借取原告50万元的事实，以及案涉借款到期后，党玉杰、李宗美连续两次恶意延长还款期限，为其恶意而低价处分位于日照市［产权证号为鲁（2015）日照市不动产权第0311093号］房产创造时间，从而严重影响原告的债权实现的事实； 2、（2020）鲁1102民初9524号民事判决书一份，证明两被告借取原告人民币50万元后，经日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初9524号民事判决书判决确认两被告借取原告人民币50万元及拖欠借款利息的事实； 3、不动产转让协议一份，证明党玉杰于2017年12月8日与郭峰恶意低价转让日照市家居城019幢01单元01-113商号［产权证号为鲁（2015）日照市不动产权第0311093号］房产的事实，转让价格为1060740元； 4、日照市不动产登记中心查询结果证明一份，证明案涉房产于2017年12月8日由党玉杰以1060740元低价转让给郭峰后，郭峰于转让后的第37天以221万元的抵押金额向日照岚山农村商业银行股份有限公司套现的事实；短短37天的时间，案涉房产价格就暴涨48%，也就是说党玉杰与郭峰于2017年12月8日恶意以1060740元的交易价格低价转让案涉楼房后，第三人于转让后的第37天即2018年1月15日，以221万元的抵押金额向日照岚山农村商业银行股份有限公司套现221万元，37天的价值差额高达115万元，严重影响原告的债权实现； 5、案件受理费票据一张，证明原告为实现自己的合法债权，向人民法院依法行使债权人撤销权而支出的诉讼费用情况； 6、民事裁定书一份、保全费单据一张、担保费单据一张，证明原告为保障自己的合法债权能够实现，依法向日照市东港区人民法院申请财产保全措施的事实及费用支出情况； 7、律师代理费发票一张，证明原告为维护自己的合法债权，不得已采取司法救济措施，委托诉讼代理人而支出的律师代理费； 8、不动产平面图一份，证明被告借款时将涉案房地产平面图交付原告，目的是让原告放心放款，被告有履行还款的财产能力。 党玉杰经质证认为，对证据1的真实性无异议，但是打款有异议，周军就给他打了48万元；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，双方没有约定利息，利息过高;对证据3真实性无异议，这个房子是抵押给郭峰、周伟、马超三个人了，不存在买卖关系,这三个人有公司专业放贷;对证据4真实性无异议，马超去岚山农村信用社去贷款，郭峰用党玉杰的房子担保，马超去贷的款;对证据5、6、7不清楚；对证据8无异议。 其代理人经质证认为：对证据1真实性无异议，该欠条的延长时间是在原告同意的情况下做出的延长，不存在恶意拖延时间；对证据2的判决书真实性无异议；对证据3、4，因党玉杰与郭峰存在多笔借款，党玉杰用自己的房屋作为抵押担保，过户给郭峰，不存在恶意低价处分该房屋的行为；对证据5、6、7，被告认为该相关费用应由原告自行承担；对证据8不动产平面图复印件不能证实双方在发生借款时，将该房屋抵押给原告，而且原被告之间没有在不动产登记中心做过抵押登记，即使该证据系原件，被告认为被告没有与原告约定抵押房屋的担保情形，被告有权利处分自己所有的房产。 郭峰经质证认为，对证据1记载的事实其不了解，但通过证据1记载的原、被告之间的借款约定的还款日期为2017年11月21日，被告与第三人房产过户登记时间发生在该时间之后，由此可见，原告从出借款项到约定款项归还均未涉及涉案房产，也并没有以涉案房产作为借款担保的约定，该份证明证实了被告与第三人之间因借款实施的让与担保行为并未侵害原告债券权益，通过该借款条后续还款展期，同样可以证明在在案涉房产已经过户给第三人的情况下，原告仍同意了其对两被告债权实现的展期要求；对证据2真实性无异议，但认为该份证明不能证实原告主张的被告与第三人就涉案房产过户行为侵害其债权实现的事实；对证据3、4无异议，但不认可原告根据该两组证据主张的证明事项，原告向被告借款并未涉及两被告的房产权利，且两被告偿还借款也并非仅仅依靠两被告拥有的涉案房产，被告将房产通过让与担保的方式过户给第三人，向第三人举债，并未影响原告对被告的债权实现，实现债权的方式有多种形式，通过房产处分，用以归还借款仅仅是在其他方式无法达到归还借款时实现债权的一种，原告主张涉案房产的过户行为影响了其债权实现，通过原告提交的证据显然无法证实该主张；对证据5、6、7、8无异议，但认为本案诉讼原告缺少法律依据和事实基础，其支出的费用应当由原告自行承担。 经周军申请，证人周某出庭发表了证人证言，周某述称，其和原、被告都是朋友关系，不认识郭峰；2017年10月11日，党玉杰和配偶李宗美从周军手中借过50万元，借款的时候周某在现场，原告不认识党玉杰、李宗美，是周某介绍的借款平台；周军不认识党玉杰和李宗美还借款是因为当时党玉杰有两层的门头房，用这个门头房作为抵押，抵押给周军，周军可以安装监控看着房子丢不了，周某当时在场说这样没问题，然后周军就同意了，门头房在石臼火车站附近的观海苑，没有办理抵押登记，不记得有没有签订协议；当时房产证拿出来给周军看了，还复印了给了周军，具体时间记不清了；忘了当时约定的借款利息是多少了，后来调解是月息2分；该门面房从2017年10月11日到现在，一直由党玉杰占有使用，周军让周某去找党玉杰要钱的时候，党玉杰都在那经营，他说借了郭峰的钱急着还，不知道什么时候借的，周军这边要延续一下还款期限，延续还款期限一共找周某做了两次工作，后来就不做工作了；周某称其不认识郭峰，他说据党玉杰说是放高利贷的。 周军经质证认为，证人凭自己的记忆陈述完借款的过程，借款时因原告与党玉杰、李宗美不认识，由证人提供了认识的平台，并向原告做工作说党玉杰、李宗美有自己的沿街不动产，有履行还款的能力，并且党玉杰同意原告在其不动产处安装监控进行监督，原告才放心的将款项借给了党玉杰和李宗美，庭前原告在和李宗美微信交流过程中也提到过安装监控的事情，并且原告花费1500元找人安装了监控，这与证人作证时证实的党玉杰欲将自己的不动产向原告进行抵押担保的意向，但证人承认由于证人的原因没有及时对案涉房产进行抵押登记，借款发生于2017年10月11日，借款到期日为2017年11月21日，此时被告党玉杰恶意延续还款期限一个月，至2017年12月21日，被告与第三人却在同年12月8日利用延续还款1个月的期限对案涉房产进行了转让处分，第二次还款期限届满，被告又一次找到原告请求再给延续一个月的还款期限至2018年1月21日，并且承诺一次性还清借款本息，而被告党玉杰和第三人郭峰又恶意利用这一个月的延续还款期限，于2018年1月15日对涉案房产办理了过户，并到日照岚山农村商业银行办理221万元的抵押套现行为，在此，被告和第三人实施的处分案涉房产行为，严重影响了原告的债权实现，根据《中华人民共和国民法典》第538条、539条、540条、541条和542条的规定，原告向人民法院主张债权人的撤销权于法有据。 党玉杰经质证认为，对该证人证言不予认可，因为整个借款的过程，单凭证人的陈述，不能作为证据使用。 郭峰经质证认为，证人出庭作证应陈述其亲历亲见的事实，主观推测不能作为定案的依据，通过刚才的证人证言以及原告提交的9524号民事判决书可以证实原、被告从民间借贷关系到约定还款期满均未就涉案房产依法进行抵押或担保行为，对于原告主张被告与第三人之间的相关行为影响其债权实现，无法通过证人证言得到证实。 本院依法调取了关联案件（2020）鲁1102民初764号的庭审笔录。周军经质证认为，党玉杰在（2020）鲁1102民初764号案件庭审过程中特别说明郭峰长期从事放贷业务，属于职业放贷人，且存在高利转贷，党玉杰和郭峰之间的民间借贷属于无效合同；而且被告辩称郭峰实际收取的超过约定的利息构成不当得利；在庭审中被告和第三人并没有向法庭提供双方之间的清算报告，后因第三人涉嫌套路贷及高利转贷，慑于法律的权威，最后被告撤回起诉；而且被告在庭审中承诺于庭后提交更为详细的银行流水证据来证明本案第三人诉被告还有案外人马超、周伟之间存在民间借贷的往来事实，三名股东以二手车公司为幌子，实际上共同经营高息放贷的业务，并且在放贷业务过程中存在寻找客户发放资金、收款、办理抵押登记、暴力或非暴力讨债等工作的分工，这也是原告申请法院依职权对相关事实调取证据的原因。党玉杰经质证认为，在（2020）鲁1102民初764号案件中，郭峰明确该涉案房屋是被告以抵押担保的方式提供担保，因此该涉案房屋不存在被告与第三人恶意转移财产。郭峰经质证认为，该份庭审笔录与被告在本案中的答辩意见陈述的事实相一致，被告与第三人之间在涉案房产的处分是让与担保，并非是真实的物权交易，不符合民法典第539条规定的债权人享有撤销权的情形。 对周军提交证据1至7、及本院依法调取的关联案件（2020）鲁1102民初764号的庭审笔录与本案具有关联性、真实性，本院予以确认在并卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2017年10月11日，党玉杰、李宗美向周军出具借条，载明：“今借到周军现金人民币50万元整（500000.00），还款日期为11月21日一次性还清。”上述借条有党玉杰、李宗美在借款人处签字捺印；借条上还有手写内容为“还款延续一个月，于2017年12月21日一次性还清。”党玉杰、李宗美在借款人处签字捺印；还有手写内容为“还款延续一个月，于2018年1月21日一次性还清。”党玉杰在借款人处签字捺印。 2017年12月8日，党玉杰（甲方／卖方）与郭峰（乙方／买方）签订不动产转让协议，主要内容为:甲方将坐落在日照市装饰家居城019幢01-113号的不动产产权证号为××号的房屋转让给乙方，乙方对甲方所出售的不动产做了充分的了解，愿意购买该不动产;甲乙双方议定的上述不动产转让价格为1060740元。 2017年12月14日，日照市不动产登记中心为郭峰办理了不动产产权证，载明：涉案房产位于日照市，产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0030201号，登记产权人为郭峰；该房屋的登记抵押权利人为日照岚山农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2018年1月15日至2021年1月7日，抵押金额为221万元。 周军于2020年9月21日向本院提起诉前财产保全申请，请求将郭峰名下位于日照市［产权证号：鲁（2017）日照市不动产权第0030201号］的房产予以查封，保全标的额为100万元。本院于2020年9月21日作出（2020）鲁1102财保770号民事裁定，裁定查封上述财产。周军为此支出保全费5000元，保全担保费2000元。 关于周军与党玉杰、李宗美民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月14日作出（2020）鲁1102民事判决，该判决认定事实部分载明党玉杰、李宗美与周军之间借款50万元的事实属实；判决为：“一、被告党玉杰、李宗美于本判决生效起三十日内偿还原告周军借款本金481015.76元及利息（利息以481015.76为基数，自2017年12月21日至2020年8月19日按照年利率24%计算，扣除已支付的利息1万元；自2020年8月20日起按年利率15%计算至实际付清之日止），原告应返还被告的19081.64元予以折抵；二、驳回原告周军本案其他诉讼请求。” 周军主张其为维护自己的合法债权，不得已采取司法救济措施而支出的律师代理费57100元。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”在本案审理过程中以及之前的关联案件（2020）鲁1102民初764号案件庭审笔录中，党玉杰和郭峰皆认可其房屋过户行为是让与担保，而非房屋买卖行为。故应认定涉案房产系被告与第三人之间建立的让与担保关系，而非买卖合同关系。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。让与担保要想实现担保的功能，就必须把房屋过户到债权人名下，而要实现过户的目的，就必须签订转让协议，涉案《不动产转让协议》是让与担保协议履行过程中的一个形式上必须的合同书，即让与担保协议是阴合同，系双方真实意思表示，而该不动产协议是阳合同，是为了过户需要而签订的。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上，转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。但债权人要请求参照法律关于担保物权的规定，对于财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人应到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价、偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院以应依法予以支持。”党玉杰与郭峰签订的不动产转让协议的真实意思不是买卖，而是为借款提供的担保，双方皆认可在党玉杰还清郭峰债务时，涉案房屋所有权仍归党玉杰所有，涉案房屋虽登记在郭峰名下，但不属于郭峰。且周军与党玉杰没有对该房屋办理过抵押担保手续，党玉杰有权处分自己名下的财产。故党玉杰将涉案房产转移登记至郭峰名下的行为，不属于原告主张的以明显不合理价格出卖给郭峰的买卖合同行为，而是一种担保行为。被告获得的只是在执行过程中的优先受偿权而非涉案房产的所有权，而且周军提交的证据难以证实党玉杰不具备偿还债务的能力,难以认定党玉杰让与担保的行为对周军造成了损害。原告的权利只能在执行让与担保的财产过程中一并解决。故周军主张党玉杰让与担保的行为对其造成损害,理由不充分,不予支持。退一步讲，即使撤销了本案，由于涉案房产后期已被郭峰抵押给日照岚山农村商业银行用于贷款221万元，产生了另一个贷款及抵押合同，原告也不能实现自己的撤销权目的。关于原告判令被告与第三人对不动产权证号为××号不动产进行的相关过户登记行为无效的主张，不动产相关过户登记行为系行政机关的行政行为，不属人民法院民事案件受案范围，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十九条、五百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回周军要求撤销党玉杰与郭峰于2017年12月签订的不动产转让协议的过户登记行为的诉讼请求； 二、驳回周军要求判令被告与第三人对不动产权证号为××号不动产进行的相关过户登记行为无效的诉讼请求； 三、驳回周军本案的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告周军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王邱信 人民陪审员  郭 娜 人民陪审员  安 康 二〇二一年三月二十九日 法官 助理  魏 萍 书 记 员  王洁杰