广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初17586号原告：潘广杰，男，1994年8月29日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘雅莉，系广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：何紫兰，系广东百健律师事务所律师。被告：黄耀兵，男，1977年8月15日出生，汉族，身份证住址：广东省丰顺县。原告潘广杰诉被告黄耀兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告潘广杰的委托诉讼代理人刘雅莉、何紫兰到庭参加了诉讼，被告黄耀兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告潘广杰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的租赁费用人民币125400元及违约金（违约金以125400元为本金，自2020年7月15日起至款项还清之日止，每月按2%计算，暂计至2020年9月15日，违约金为人民币5016元）；2.被告向原告支付拖欠的电视费人民币661.5元、水电费人民币44930.5元，共计45592元及逾期利息(逾期利息以45592元为本金，自2020年7月15日起至款项还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算，暂计至2020年9月15日，逾期利息为人民币282.8元；以上合计人民币176290.8元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月1日至2020年4月1日止，每月租金为8000元，原告父亲潘健东与被告签订《租赁合同》（以下简称“合同”)，约定由被告承租位于广州市番禺区大学城贝岗村荣阳坊九巷四号的房屋，租赁期为6年即2014年4月1日至2020年4月1日，每月租金8000元，2017年4月1日起由原来的8000元的租金增加10%即8800元。合同签订后，原告父亲依约将上述房屋交付给被告使用，但被告经常拖欠租金及水电费，在合同期届满后，被告于2020年7月14日出具《欠条》，确认承租上述房屋，并自2017年2月开始逾期支付租金及水电费。《欠条》出具后，被告分文未付拖欠的租金和水电费，经原告多次催促，被告仍拒绝支付。原告认为，被告的行为已构成根本违约，另潘健东于2020年5月17日死亡，而原告作为潘健东上述房屋的唯一继承人，对上述房屋具有处分权，有权依据合同约定要求被告支付拖欠的租金及水电费，为维护原告的合法权益，现根据有关法律规定依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告黄耀兵无答辩亦无提交证据。原告为证明其诉讼请求，提交了以下证据：《租赁合同》、《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》、《（2018）粤广番禺第48270号公证书》、《居民死亡医学证明书》、《证明》、《财产分配协议》、《（2020）川德市旌证民字第4429号公证书》、《欠条》及《（2021）粤广番禺第1832号公证书》。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利。本院经核对证据原件，结合当事人陈述，认定事实如下：案涉租赁物位于广州市番禺区大学城贝岗村荣阳坊九巷四号。该租赁物于1988年9月20日取得《集体土地建设用地使用证》[番府集建总字第06-000268号、字（1998）第06-000268号]和《房屋所有权证》（粤房字第××号），证件载明：土地使用者及房屋权属人潘汝基；房屋系混合结构二层建筑。原告陈述称，案涉租赁物在《房屋所有权证》的基础上修缮并加建，成为四层建筑。经查，潘汝基系原告潘广杰的祖父，于2013年2月21日死亡；原告潘广杰的祖母为关燕珍，于2015年6月8日死亡；原告潘广杰的父亲为潘健东，于2020年5月17日死亡；原告潘广杰的母亲为冯雪平，于2011年10月12日与原告父亲潘健东离婚；潘健东与冯雪平离婚后没有再婚，育有一子一女，女儿系案外人潘秋红，儿子即原告潘广杰。2008年4月25日，潘健东、冯雪平、潘秋红及原告潘广杰签订《财产分配协议》，主要内容包括：经协议，贝岗村荣阳大街九巷四号房屋由潘健东、冯雪平分配给潘广杰与潘秋红共同拥有，当潘广杰满十八岁时，贝岗村荣阳大街九巷四号赠送给潘广杰所有。2014年4月1日，潘健东（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》。合同约定甲方将案涉房屋一至四层租赁给乙方使用，租赁期限从2014年4月1日至2020年4月1日；租赁押金20000元，月租金8000元，首年月租金15000元，自2017年4月1日起月租金增加10%；水费3元/吨，电费0.65元/度；如乙方不按时交付租金，每逾期一天，按所欠租金的每月10%向甲方交付违约金。合同还约定了其他内容。2018年12月3日，广东省广州市番禺区公证处做出（2018）粤广番禺第48270号继承《公证书》。其主要内容包括：1.被继承人潘汝基、关燕珍分别于二〇一三年二月二十一日、二〇一五年六月八日死亡；2.被继承人潘汝基、关燕珍遗有原××县新××荣阳坊的房屋产权及土地使用权[房屋所有权证粤房字第××号，集体土地建设用地使用证：番府集建总字第06-000268号、字（1998）第06-000268号]，该财产依法属于被继承人潘汝基、关燕珍的夫妻共有财产，二人在2012年4月25日的（2012）粤广番禺第11399、11400号公证遗嘱中表示在其去世后将上述房产所有份额指定由儿子潘健东继承；3.潘健东是潘汝基、关燕珍的儿子，被继承人潘汝基、关燕珍的上述遗产由潘健东继承，继承后潘健东占有上述房产全部份额，特此证明。2020年5月17日，潘健东死亡。2020年7月12日，四川省德阳市旌湖公证处出具《公证书》，证明潘秋红于2020年7月9日在《放弃继承权声明书》上签名按指印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。潘秋红在《放弃继承权声明书》中声明自愿放弃对潘健东的遗产的继承权，其中包括“原××县新××荣阳坊的房屋产权及土地使用权[房屋所有权证粤房字第××号，集体土地建设用地使用证：番府集建总字第06-000268号、字（1998）第06-000268号]”。2020年7月14日，被告出具《欠条》。载明：黄耀兵于2014年4月1日至2020年4月1日承租潘健东自有的坐落在大学城贝岗村荣阳坊九巷4号房屋一至四层，自2017年2月份开始逾期交付租金及水电费，截至2020年5月31日尚欠租金及水电费174312元：其中2017年2月至12月欠房租水电费共计133822元；2018年1月至2月欠房租水电费共计19318元；2019年10月至2020年5月欠房租水电费共计17852元；上述欠款黄耀兵同意由潘健东的儿子潘广杰代为收取。2021年1月22日，广东省广州市番禺区公证处出具（2021）粤广番禺第1832号继承《公证书》。其主要内容包括：1.被继承人潘健东于二〇二〇年五月十七日死亡；2.坐落在原××县新××荣阳坊的房屋产权及土地使用权[房屋所有权证粤房字第××号，集体土地建设用地使用证：番府集建总字第06-000268号、字（1998）第06-000268号]，依法属于被继承人潘健东的个人财产；3.被继承人潘健东的上述遗产由潘广杰一人继承，继承后潘广杰占有上述房产的全部份额，特此证明。庭审中，原告陈述称：1.截至答辩之日，案涉房屋的三、四层未取得规划许可证，但根据现有法律，可以办理房屋产权证明；2.2018年4月开始，被告仅租赁案涉房屋中的一、二层，双方协商按每月2200元计付租金，2019年10月开始被告擅自将案涉房屋转租给案外人使用；3.2020年4月1日案涉《租赁合同》租赁期限届满后，潘健东及原告未与被告续签租赁合同，被告继续占有使用案涉房屋一、二层；4.原告通过自行制作的《诉求明细表》确认被告拖欠的是2017年2月至2018年2月、2019年10月至2020年5月31日的租金及占有使用费，其已在诉请的租金和使用费金额中主动扣减了2018年2月被告支付的部分租金5000元；5.被告每月交纳的费用包括电视费（31.5元/月），该费用虽然没有在合同中约定，但一直都有交纳，被告在《欠条》中将电视费与水电费、租金合并计算，未单列说明；6.被告在潘健东生前已与潘健东签订另一欠条，确认所欠租金、水电费和电视费的具体数额，潘健东死亡后，被告按照与潘健东签订的《欠条》金额于2020年7月14日再次出具《欠条》，并将与潘健东签订的《欠条》收回撕毁；《欠条》第四行的金额174312元是被告所拖欠的租金水电费及其妻子所欠借款的总数，本案中仅对欠付租金水电费170992元进行主张；7.原告主张，在本院认定合同无效时将无效部分的租金变更为占用费；8.被告自2020年6月1日起按时交纳案涉房屋一、二层的租金，但一直拖欠2017年2月至2020年5月的租金，2020年7月14日《欠条》出具以后，至今仍未还款，故原告诉至我院。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉第三、四层在庭审答辩前未取得合法报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，潘健东与被告于2014年4月1日订立的《商铺租赁合同》中关于案涉房屋第三、四层租赁的部分应属无效。潘广杰依（2021）粤广番禺第1832号《公证书》继承案涉房屋及土地，其属于适格的原告，有权向被告主张案涉租金、占有使用费及违约金。《租赁合同》约定的租赁期限至2020年4月1日届满，此后潘健东及原告没有与被告续签租赁合同，但被告仍未交还案涉房屋一、二层，因此被告在2020年4月2日至2020年5月17日期间与潘健东之间成立不定期租赁关系，在2020年5月18日后与原告成立不定期租赁关系。潘健东与被告关于案涉房屋一、二层的租赁约定合法有效，被告应依约支付案涉房屋一、二层的租金。案涉房屋三、四层的租赁关系无效，但被告在2017年2月至2019年9月期间占有使用该部分场地，亦应向原告支付相应占有使用费。原告陈述，2018年4月以后被告仅租赁案涉房屋一、二层，租金标准下调至2200元/月，该陈述对原告不利，构成自认，本院予以确认。被告通过《欠条》确认被告拖欠2017年2月至2018年2月、2019年10月至2020年5月31日的租金、占有使用费及水电费共计170992元（133822元+19318元+17852元），原告通过其自行制作的《诉求明细表》进一步解释计算过程，被告对此未提出异议，本院予以采纳。对于《欠条》正文第四行中的金额174312元与《欠条》中欠款明细加总之和相差3320元的矛盾，原告进行了合理解释，并在本案中放弃主张，属于合法处分其民事权利，本院亦予以确认。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。因此原告依据《欠条》主张被告支付2017年2月1日至2020年5月30日期间所欠付的租金、占用费和水电等费用共计170992元，合法有据，本院予以支持。关于违约金及利息标准的认定。首先，案涉房屋三、四层的租赁协议无效，故关于案涉房屋三、四层的逾期交租违约金的约定亦无效，本院对原告所主张的案涉房屋三、四层的逾期交租违约金不予支持。其次，案涉房屋租赁期限届满后，双方未重新续签合同，故租赁期届满（2020年4月1日）以后的逾期交租违约金，没有合同依据，本院不予支持。第三，案涉《租赁合同》未对水电、电视费的逾期交纳利息或违约金进行约定，故原告主张被告支付水电、电视费的逾期支付利息，缺乏合同依据，本院亦不予支持。第四，案涉《租赁合同》约定的逾期交租违约金标准为每月10%，超过了法律规定的上限，本院依法下调，标准为：2017年2月至2019年8月按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算；2019年9月开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。第五，案涉合同约定自逾期交租之次日起计违约金，原告诉请违约金起计时间为2020年7月15日，属于对己民事权利的合法处分，本院予以确认。最后，依据原告自认，案涉房屋一、二层的租金为2200元。故被告应支付的逾期交租违约金的本金计算方式为2200元×19个月（2017年2月至2018年2月+2019年10月至2020年3月）=41800元。综上，被告应向原告支付的逾期交租违约金为：以41800元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，自2020年7月15日起计至本金付清为止，所付违约金以41800元为限。被告黄耀兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄耀兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘广杰支付2017年2月至2020年5月期间拖欠的租金、占用费及水电费用共计170992元；二、被告黄耀兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘广杰支付逾期交租违约金（以41800元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，自2020年7月15日起计至本金付清为止，所付违约金以41800元为限）；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3826元，由原告潘广杰负担45元，由被告黄耀兵负担3781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  肖陈翔二〇二一年三月二十日书记员  李周宁