辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初530号原告：王淇，男，1982年12月7日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被告：沈阳中铁阅湖置业有限公司，住所地沈阳市于洪区松山西路160-1号四层。法定代表人：于亚洲，该公司经理。委托诉讼代理人：邓肯，男，1990年5月9日出生，汉族，该公司员工，现住沈阳市铁西区。原告王淇与被告沈阳中铁阅湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淇与被告委托诉讼代理人邓肯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签署《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》（以下简称认购书），被告存在消费欺诈行为，解除该认购书；2、请求判令被告返还首期房款10万元，定金3倍赔偿9万元，合计19万元；3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2020年8月23日原告与被告签署《认购书》，双方约定：1.原告当日支付定金3万元，待签订《商品房买卖合同》后转为购房款。2.原告以商业按揭方式支付房款，首付款分期支付。2020年8月30日前支付首期房款10万元，2020年11月30日前支付剩余部分。首期房款原告已于2020年8月26日支付给被告。2020年9月6日沈阳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈房发【2020】14号文件，其第八条规定：第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。由于国家政策改变首付比例提高，导致原告无能力支付首付款。原告于2020年9月7日与被告代表人沟通，被告代表人表示无法退还。由于原告与被告签署《认购书》并未书面体现首付款分期支付与事实相违背，被告存在隐瞒欺诈行为。在被告了解原告为贷款购买第二套商品房的情况下，此行为可造成原告定金罚没，存在主观故意。为此提起诉讼。被告辩称，一、答辩人与被答辩人基于公平、自愿原则，根据法律规定签订《认购书》，双方约定了房屋价款、定金及违约金条款等，《认购书》完全为双方真实意思表示行为，答辩人不存在任何欺诈行为；二、本案中，被答辩人迟延交付首付款属于违约行为，我公司不应该退还定金。2020年8月23日双方签订《认购书》，被答辩人认购阅香湖11号4-12-2号房屋（房屋总价款为2641414元），双方约定签订《认购书》后七日内（2020年8月30日前），被答辩人至项目售楼处签订《商品房买卖合同》，同时缴纳全部购房首付款，如被答辩人违约，定金罚没、房源答辩人可另售。2020年8月23日，被答辩人缴纳定金3万元；2020年8月26日，被答辩人缴纳房款10万元，其后，被答辩人未缴纳任何款项，经多次催要，被答辩人拒绝，我公司对11号4-12-2号房屋进行3万元定金罚没、房源另售处理，并要求退还被答辩人10万元房款，但被答辩人迟迟未办理退款事宜。2020年9月6日沈阳市房产局牵头九部门发布《沈阳市关于进一促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈房发（2020）14号），明确2020年9月6日后签订《商品房买卖合同》的二套房屋首付款比例提升至50%。本案中答辩人与被答辩人《认购书》签订时间为2020年8月23日，约定被答辩人交付首付款时间为2020年8月30日前，被答辩人在签订《商品房买卖合同》前或同时，按照政策要求缴纳购房首付款至最低比例，被答辩人拒不缴纳，造成合同不能履行的责任在被答辩人，其应当承担相应违约责任，按照《认购书》的约定承担违约责任。答辩人在合同签订和履行过程中，不存在欺诈被答辩人的行为，被答辩人要求答辩人赔偿9万元的主张没有任何事实依据和法律依据。本案中，因被答辩人不如期缴纳首付款原因，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，按照《认购书》约定，答辩人不应退还定金3万元。三、答辩人无任何涉及“首付贷”“首付分期”行为。1、《住建部等七部委关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房（2018）58号），整治重点投机炒房行为。通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。2、住建部等七部委出台《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房（2017）215号），严禁违规提供“首付贷”等购房融资，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或者采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不能组织“众筹”购房。答辩人不存在任何违背法律及政策规定的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月23日，原告（乙方，认购方）与被告（甲方）签署《认购书》，约定：认购物业为11#4-12-2房屋，建筑面积127.83㎡，总价款2641414元；付款方式为商业按揭付款，乙方签订本认购书后，于7日内到甲方指定地点付清首期房款，逾期未办理视为乙方违约，本认购书自动终止，甲方有权将该物业另行出售，并无须退还乙方定金；乙方同意签订本协议时交付定金3万元，作为甲乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金正式转为购房款；甲方以电话的形式通知乙方签订商品房买卖合同之日起，乙方须在7日内持本协议、交款凭证、身份证，到甲方指定地点签订商品房买卖合同，所交定金将自动转入总房款中等等。认购书签订后，原告于当日支付定金3万元。2020年8月26日原告支付被告购房款10万元。另查明，2020年9月6日，沈阳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈房发【2020】14号文件，其第八条规定：第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。自2020年9月7日开始，原告与被告就首付款及退还定金之事多次协商未果。2020年10月29日，被告向原告邮寄《关于房屋另售定金罚没的通知》，通知内容为：按照阁下与我公司签订的认购书之约定，阁下应于2020年8月23日前签署商品房买卖合同，我公司已多次催告，但阁下至今尚未办理签约手续，阁下的行为已构成违约并导致认购书自动终止；按照认购书的约定，我公司收取的定金不予退还，房屋另行出售。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案原告与被告自愿签订《认购书》，该认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合同有效，双方应按照约定履行相应的义务。认购书约定：“付款方式为商业按揭付款，乙方签订本认购书后，于7日内到甲方指定地点付清首期房款，逾期未办理视为乙方违约，本认购书自动终止，甲方有权将该物业另行出售，并无须退还乙方定金”。“甲方以电话的形式通知乙方签订商品房买卖合同之日起，乙方须在7日内持本协议、交款凭证、身份证，到甲方指定地点签订商品房买卖合同……。”被告主张其电话通知原告交付购房首付款并签订商品房买卖合同，对此原告否认，且被告亦未提供相应的证据予以证明，故被告的该主张，本院依法不予支持。原告未提供证据证明被告存在欺诈行为，故原告要求被告三倍赔偿的诉讼请求，本院依法不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”国家房地产政策的重大调整，对购房者和开发商来说都是无法预料的。因国家政策调整而引起无法支付首付款的情况不属于违约，可依据情势变更原则处理。本案中，原告与被告签订认购书后，沈阳出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将第二套商品住房首付比例提高到50%。原告购买案涉房屋为第二套商品住房，现因国家政策调整而引起无法支付首付款的情况不属于违约，可依据情势变更原则处理。因此被告提出原告违约不退还定金的主张，依法不予支持。现原告要求解除认购书，由被告退还购房款及定金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王淇与被告沈阳中铁阅湖置业有限公司签订的《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》；二、被告沈阳中铁阅湖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还给原告王淇首付购房款10万元及定金3万元；三、驳回原告王淇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2050元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 王 敏二〇二一年三月三十日书记员 王艺宁