湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初804号原告：唐海兰，女，1975年7月26日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：肖兆朝，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州大众朝阳房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路458号。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：陈炜，女，1989年4月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，管理人工作人员，代理权限为特别授权。原告唐海兰诉被告永州大众朝阳房地产开发有限公司（以下简称大众朝阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告唐海兰及委托诉讼代理人肖兆朝，被告大众朝阳公司委托代理人陈炜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐海兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《舜德湘江商品房买卖合同》有效并继续履行，确认原告所购房屋13栋101号房的所有权归原告所有，并判令被告立即为原告所购房屋办理不动产权属登记；2.请求判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告与被告大众朝阳公司签订了商品房买卖合同，购买了舜德湘江商品房，并已付清购房款，双方在合同中约定了交房期限、逾期交房的违约责任、大众朝阳公司应为原告办理房屋所有权证和国有土地使用证等内容。原告与被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告应予以履行，原告已获得所购房屋产权，被告应为原告办理不动产证。自合同签订后，被告陆陆续续停工。2019年6月5日，双方签订《舜德湘江小区13栋101号交房协议》，约定了按现状交付房屋、延期交房违约金的结算等内容。现被告公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条经营状况严重恶化、丧失商业信誉等情形，原告有权行使不安抗辩权，要求被告公司替原告办理不动产权属登记。综上，为维护原告合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，诚望判如所请。被告大众朝阳公司辩称，1.被告2016年9月24日与石卫军就涉案房屋签订了房屋买卖合同，石卫军向银行借款127万元，并办理了按揭，被告无法履行与原告的买卖合同；2.原告请求办理不动产权证，因为房屋没有竣工，没有达到交付条件，无法办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院确认的证据和庭审时双方当事人的陈述，查明如下法律事实：原告唐海兰于2016年11月22日向湖南省湘汇置业发展有限公司转账28万元，于2016年11月22日向姚小玲转账72万元。同日，被告大众朝阳公司向原告唐海兰出具一张《收据》，载明“今收到唐海兰交来舜德湘江13栋101号首付壹佰万元”，该收据加盖了被告大众朝阳公司公章。原告唐海兰于2017年1月17日向湖南省湘汇置业发展有限公司转账18万元，于2017年1月17日向姚小玲账户转账52万元。同日，被告大众朝阳公司向原告唐海兰出具一张《收据》，载明“今收到唐海兰交来舜德湘江13栋101号房70万元”，该收据加盖了被告大众朝阳公司公章。2019年3月4日，原告唐海兰（乙方）与被告大众朝阳公司（甲方）签订一份《舜德湘江商品房买卖合同》，由原告唐海兰购买被告大众朝阳公司开发的舜德湘江13栋101号房。合同约定，1.该商品房单价为每平方米10,579.38元，总金额为170万元，前述房价款未含房产过户、土地分户的契税及公共维修基金；2.乙方签署商品房买卖合同时即支付购房总价款的100%；3.甲方应当在2017年8月31日前将乙方所购商品房交付乙方使用；4.交房叁年内甲方代为乙方办理房屋所有权证和国有土地使用证。同日，被告大众朝阳公司向原告唐海兰出具了金额为90万元、80万元的增值税发票。2019年3月12日，原告唐海兰缴纳契税24,285.71元。2019年6月5日，唐海兰（乙方）与大众朝阳公司（甲方）达成《舜德湘江小区13栋101号交房协议》，载明“根据甲乙双方于2016年11月22日签订的13栋101号《商品房买卖合同》，并到相关职能部门进行了备案登记。依照甲、已双方签订的商品房买卖合同约定，甲方应当于2017年8月31日开始向乙方交付商品房。由于多方原因，乙方所购买的商品房工程建设进展缓慢，至今日仍未能达到按商品房买卖合同约定的交房标准。依照甲乙双方于2019年6月5日签订的《舜德湘江小区9-24栋交房协议》约定，双方就商品房交房事宜达成一致”。该协议约定：1.甲方将乙方所购舜德湘江小区13栋101号商品房，按建设现状交付给乙方；自交房之日起，本商品房产权归之于乙方名下；2.若甲方确认无法完成工程建设时，书面告知乙方并由乙方自行商定组织工程建设工作，按双方共同确认的未完工工程量计算完成建设所需资金，以现金、实物等方式支付给乙方，由乙方自行组织完成的工程建设只需符合国家标准即可，所有由甲方完成的工程部分的债务及纠纷由甲方自行承担和解决，与乙方无关；3.甲方确保（包括后续建设的代言、代理、代表人等），在任何情况下均应满足、支持、协助乙方办理不动产权证等有关确权事项的需求；4.本协议为甲、乙双方前期签订的《商品房买卖合同》的补充协议，与商品房买卖合同有冲突的，以本协议为准，本协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。后被告大众朝阳公司向舜德湘江叠别墅区购房人发放《叠别墅区业主筹集复工资金协议书》，由舜德湘江叠别墅区购房人共同筹集资金购买舜德湘江叠别墅区1701栋别墅，并以此款促进叠别墅区的复工建设。该协议还约定：1.协议签字人必须在3天内将附表所确定的筹资金额汇入业主代表李晓红中国邮政储蓄银行永州市分行舜德城支行账户内，由业主代表李晓红向汇款人出具“舜德湘江叠别墅区复工集资款”的收据；2.所有叠别墅业主必须参与进来，独栋别墅每户最低出资15万元，叠墅每户最低出资10万元，如果有个别业主确实有困难允许赞助2万元，但不参与资产分配；3.如在2020年12月10日前筹资金额达到300万元或者虽未达到300万元但实际筹资业主一致同意继续购买资产用于叠别墅建设时，则本次筹资款仍按本方案继续执行，投入叠别墅区的后期建设。如在2020年12月10日前筹资金额没有达到300万元且实际筹资业主不同意继续购买资产用于叠别墅建设的，本协议即行终止，本协议签字业主已缴纳的资金原途无息返回至筹资业主账户，各业主筹资原途退回后，“舜德湘江叠别墅区复工集资款”的收据废止，双方互不追究责任。该协议书上有原告唐海兰签名，原告唐海兰亦按照协议约定于2020年12月10日将10万元转入业主代表李晓红账户，业主李晓红向原告唐海兰出具了收据。因被告大众朝阳公司未按约定进行交房、办理不动产权证而酿成本纠纷。另查明，2016年9月24日，被告大众朝阳公司（甲方）与案外人石卫军（乙方）签订一份《商品房买卖合同》，约定由石卫军购买大众朝阳公司所开发的舜德湘江13栋101号房，即与本案原告唐海兰所购买的系同一套房屋。石卫军就购买舜德湘江13栋101号房向华融湘江银行贷款127万，石卫军的配偶姚小玲作为共同借款人。石卫军、姚小玲共同与华融湘江银行签订了《个人购房贷款/担保合同》，约定：1.该笔贷款的担保方式为抵押、质押、保证，抵押人为石卫军，抵押物共有人为姚小玲，质押人与保证人为大众朝阳公司，该担保合同办理了预抵押登记；2.贷款期限为13年，自2016年9月29日起至2029年9月28日。该担保合同签订后，华融湘江银行向石卫军发放了127万的贷款。上述事实，有庭审笔录、商品房买卖合同、税收完税证明、发票两张、收据两张、交房协议、银行流水、汇款业务凭单、收据、筹集复工资金协议书、商品房买卖合同、个人购房贷款/担保合同、借款借据等在卷佐证。本院认为，1.原告唐海兰与被告大众朝阳公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告大众朝阳公司虽已进入破产重整程序，但其在破产重整程序中仍与原告唐海兰履行了相应合同义务。因此，对于原告唐海兰诉请要求被告大众朝阳公司继续履行双方签订的《舜德湘江商品房买卖合同》，本院依法予以支持。2.原告唐海兰要求确认涉案房屋的所有权归其所有，因原告唐海兰享有的是合同请求权，故对于该项诉请，本院依法不予支持。3.被告大众朝阳公司辩称，因为涉案房屋没有竣工，没有达到交付条件，无法办证。原告唐海兰已于2017年1月17日将涉案房屋购房款支付完毕；被告大众朝阳公司与原告唐海兰签订的《舜德湘江小区13栋101号交房协议》亦是双方的真实意思表示，该协议约定“甲方确保（包括后续建设的代言、代理、代表人等），在任何情况下均应满足、支持、协助乙方办理不动产权证等有关确权事项的需求”，故被告大众朝阳公司应该按照协议约定为原告唐海兰办理不动产权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告唐海兰与被告永州大众朝阳房地产开发有限公司签订的《舜德湘江商品房买卖合同》有效，并继续履行；二、被告永州大众朝阳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内为原告唐海兰办理位于永州市冷水滩区文昌××路××路××栋××单元××层××号房屋的不动产权过户手续；三、驳回原告唐海兰的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告永州大众朝阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  成向阳二〇二一年三月十七日法官助理郑兰君书记员蒋露艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。