上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6070号原告欧建旗，男，1963年5月10日出生，汉族，住上海市。委托代理人解焕宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告代子全，男，1985年5月3日出生，汉族，户籍地安徽省，暂住上海市。原告欧建旗与被告代子全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告欧建旗的委托代理人解焕宇，被告代子全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧建旗诉称，2018年10月5日，双方签订了房屋租赁合同，合同约定欧建旗将上海市枣阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给代子全居住。租期三年，自2018年10月10日起至2021年10月9日止。月租金为人民币9300元(以下币种均为人民币)，付三押一。合同约定，未经欧建旗同意，代子全不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，不得将承租房屋转租，如因代子全的过失或过错使房屋及设施受到损坏，代子全应负责赔偿。合同签订后，双方办理了房屋交接。2019年12月10日，欧建旗发现代子全已擅自改变系争房屋的结构，将客厅、厨房改成房间，且转租并由多人分租，已构成群租。当月18日，街道相关部门向代子全下发整改通知书，要求限期整改，欧建旗曾多次通知代子全解除合同，将房屋恢复原状予以返还，遭拒。现向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同：2、代子全赔偿欧建旗损失1500元(装修、家具)；3、代子全支付违约金9300元；4、代子全支付水费151.8元、电费114.22元、燃气费1069.8元、物业费705元，共计2040元；5、代子全支付自2020年1月10日至2020年5月20日的房屋使用费，共计38000元；6、本案诉讼费由代子全承担。被告代子全辩称，2020年2月13日合同已解除并将系争房屋交付给欧建旗，1月10日至2月13日的租金以押金抵扣。屋内原有一套旧布艺沙发(3+1)和一张旧的小床同意返还。搬离前已对系争房屋进行了清扫并粉刷了墙壁，不应再承担违约金。系争房屋由四、五个朋友合租并分别支付租金给代子全，且收取的租金总额已超过欧建旗收取的租金，但水电费由代子全支付。对欠付的水电费同意按实结算。物业费在合同中虽未作具体约定，但初期也支付过一年，欧建旗曾口头承诺支付，现不同意承担物业费。经审理查明，系争房屋权利人为欧建旗。2018年10月5日，欧建旗(甲方)与代子全(乙方)签订了《租赁合同》，合同约定欧建旗将系争房屋出租给代子全居住。租期三年，自2018年10月10日起至2021年10月9日止。月租金9300元，付三押一，后租金每三个月结算一次。在乙方的义务中约定，乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎法律及该地点管理规定，不作任何违法行为。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，不得将承租房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。设施设备中约定家具各一套。在补充条款中约定以后的房租看行情，涨幅递增。在合同中双方还约定了其他事宜。合同签订后，欧建旗即交付房屋，代子全支付租金及押金共计27900元。2019年9月，双方经商议同意租金自2019年10月起月租金上调至9500元。代子全按月租金9500元，支付了三个月的租金。同年12月10日，欧建旗察觉系争房屋客厅和餐厅部位的结构已被代子全改造并分割供多人居住使用，交涉未果后于2019年12月13日以微信方式告知代子全终止合同并要求清退租客，清洁房间以收回系争房屋，双方产生纷争。期间，12月18日，公安派出所、街道等相关部门联合向该户下发整改通知书，要求限期整改。自2020年1月10日始，代子全止付租金。因代子全违反合同约定，构成违约，欧建旗诉至本院，请求判决如其诉请。2020年5月20日，双方签署的《房屋钥匙交付确认书》确认：系争房屋的钥匙于2020年5月20日交付给欧建旗。另，截止2020年5月20日，代子全欠付系争房屋水费151.80元、电费114.22元、燃气费1069.80元、物业费705元。庭审中，欧建旗称，代子全违反合同约定擅自改变房屋结构并且转租、群租，已经构成违约，欧建旗依据约定可以解除合同并主张违约金。若代子全将缺少的家具返还，欧建旗也不再主张物品损失。对代子全所称2月13日已返还钥匙之事实不予认可，双方未到场办理交接手续。2020年5月20日，代子全将钥匙返还给欧建旗并签署了《房屋钥匙交付确认书》。欧建旗要求代子全承担2020年1月10日至同年5月20日的房屋使用费及水电燃气费和物业费。代子全认为，收房后，只是用木板在屋内进行分割，对缺少的家具可以返还，水电费愿按实结算，物业费由法院裁判。2020年2月13日已搬离了系争房屋返乡，后以微信方式告知钥匙已放置在门口，同意将押金9300元抵付一个月的租金，差额200元愿意补足，之后的房屋使用费及违约金不同意支付。庭审后，2020年6月2日，双方结清了家具。以上事实，有欧建旗提供的上海市房地产权证、租赁合同、费用凭证。照片、相关部门下发的整改告知书、《房屋钥匙交付确认书》、微信信息及双方结清家具收据等证据予以证明。本院认为，双方就系争房屋签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应恪守履约。根据合同约定，未经欧建旗同意，代子全不得改变所租赁房屋的结构、装修，将房屋转租、分租，现有证据足以证明代子全承租房屋后，对房屋内部进行改建、分割房间，代子全的行为，已符合合同约定的解除条件，欧建旗有权行使合同解除权。根据法律规定，解除合同自通知到达对方时解除，现有证据证明，欧建旗于2019年12月13日通过微信，已告知代子全终止合同，故本院确认双方的《租赁合同》应于2019年12月13日解除。合同解除后，双方并未及时办理返还系争房屋手续，因代子全欠付租期的租金、公用事业费及物业费，故对代子全所称其已于解除日退房之事实，既不符合约定又不符合法律规定，况且双方又于2020年5月20日办理了钥匙交接手续，故欧建旗要求代子全承担违约责任及房屋使用费，本院应予支持。鉴于代子全同意押金冲抵租金并补足差额及同意按实结清水电燃气费，本院予以准许。关于物业费，双方在合同中未作详细约定，初期虽由代子全支付，但并不能证明物业费应由代子全承担，故对欧建旗要求代子全支付拖欠的物业费，本院难以准许。因双方已结清了家具，欧建旗表示不再主张家具损失，本院应予准许。据此，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、原告欧建旗与被告代子全于2018年10月5日签订的《租赁合同》于2019年12月13日解除：二、被告代子全应于本判决生效之日起十日内支付原告欧建旗房屋租金人民币200元；三、被告代子全应于本判决生效之日起十日内支付原告欧建旗人民币1335.82元(其中水费151.80元、电费114.22元、燃气1069.80元)；四、被告代子全应于本判决生效之日起十日内支付原告欧建旗2020年1月10日至2020年5月20日的房屋使用费人民币38000元；五、被告代子全应于本判决生效之日起十日内支付原告欧建旗违约金9300元；六、对原告欧建旗其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币1071元(已预收人民币10元)，减半收取人民币535.50元，由原告欧建旗负担人民币10元，被告代子全负担人民币525.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二一年三月十二日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。