贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初341号原告：彭弢,男,汉族,1964年9月26日出生,贵州省遵义市人,住贵州省遵义市汇川区。原告：杨香维，女，汉族，1965年6月11日出生，贵州省遵义市人,住贵州省遵义市汇川区。二原告共同委托诉讼代理人：翁静，贵州悠南律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：谢国昌，贵州悠南律师事务所律师。被告：遵义方圆泽鹏房地产顾问有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区珠海路广场A栋7-08号，统一社会信用代码：91520302MA6DUTBNOM。法定代表人：李典鸿。职务：总经理。被告：胡林，男，汉族，1990年12月24日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区。被告：方锺轮，男，汉族，1989年1月10日出生，贵州省人，住贵州省。委托诉讼代理人：毛秋淳，贵州君磊律师事务所律师。第三人：遵义碧桂园房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处共青大道碧桂园3-18号门面，统一社会信用代码：91520390MA6E5LU81G。法定代表人：张进锐。职务：总经理。委托诉讼代理人：陈帆，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄敏，系该公司员工。原告彭弢、原告杨香维与被告遵义方圆泽鹏房地产顾问有限公司（以下简称“方圆泽鹏公司”）、被告胡林、被告方锺轮以及第三人遵义碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“遵义碧桂园房开”）不当得利纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法由审判员梁娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭弢、原告杨香维的共同委托诉讼代理人谢国昌，被告方圆泽鹏公司的法定代表人李典鸿，被告胡林，被告方锺轮及其委托诉讼代理人毛秋淳，以及第三人遵义碧桂园房开的委托诉讼代理人陈帆、黄敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭弢向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决三被告返还不当得利17万元；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2018年，原告欲购买第三人开发的遵义碧桂园城央壹品项目的商铺。被告方圆泽鹏公司系第三人开发的遵义碧桂园城央壹品项目的销售置业顾问单位，被告胡林系被告方圆泽鹏公司的员工。原告在与被告方圆泽鹏公司商谈购房事宜时，被告胡林告知原告，购房模式为原告将购房款的一部分支付至第三人，另一部分由三被告代收后再支付给第三人。基于对第三人及其合作的置业顾问单位的信任，原告选购了遵义碧桂园城央壹品项目S1栋1层1-3号商铺一套（建筑面积为54.67平方米）。原告为此支付了购房款为883,632.00元，其中713,632.00元支付至第三人，另外17万元由被告胡林收取2万元，被告方锺轮收取15万元。合同签订后，因三被告一直未通知原告办理商品房产权手续，原告便前往营销中心询问情况，从第三人工作人员处得知，被告确系第三人的销售置业顾问，但是并不存在被告所述的销售模式，第三人也仅收取了713,632.00元的购房款，且涉案房屋总价款也仅为713,632.00元。原告便找到被告，望弄清事情原委，但三被告避而不见。原告认为，与原告产生商品房买卖合同关系的系第三人，而三被告以并不真实存在的销售模式额外收取原告17万元，没有法律上的依据。根据相关法律规定，得利人没有法律依据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。综上，为维护原告自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告方圆泽鹏公司辩称：我公司确实是第三人委托销售置业顾问单位，本案原告确系在我公司当时的工作人员胡林的促成下，和第三人签订的《商品房买卖合同》。至于原告诉请的17万元，我公司并未向原告收取过该款，因此我公司与此是没有关系的。在我公司与第三人的合作过程中，第三人根据房产销售情况向我公司支付佣金。作为一家销售置业顾问公司，我公司在实际经营中，对于具体的销售人员的佣金，存在三种模式：一是给销售人员一个底价，销售人员溢价销售之后的溢价款属于销售人员个人，不属于公司收入；另一种是直接按照一定的比例给销售人员固定的佣金；第三种就是前两种情况同时发生，既会给销售人员固定比例的佣金，溢价销售的溢价款也直接归属于销售人员。本案原告和销售人员个人之间，是否因销售人员额外提供了其他服务而达成了什么口头协议，我公司并不清楚，与我公司也无关。此外，原告所诉请的价款17万元从未进入我公司过，原告要求我公司承担责任，我希望原告方先提供相应的证据。被告胡林辩称：我当时确实是被告方圆泽鹏公司的工作人员，在第三人处从事销售置业顾问工作。原告所购买的案涉商铺，确实是由我和原告具体磋商后，原告与第三人达成并签订的《商品房买卖合同》。但是，在原告购买案涉商铺之前，我就已经明确告知了原告，案涉门面是可以享受一定的折扣的特价房，要付清全款才能买到，总价款是多少我也告诉了原告。当时原告也是接受了这个总价，然后才和第三人签订了《商品房买卖合同》并支付了购房款。在2018年签订《商品房买卖合同》时，原告就已经清楚地知晓合同中约定的总价只有七十余万元，我在当时也告知了原告，另外的十七万元是不计入《商品房买卖合同》中的总价的；签订《商品房买卖合同》时，有一个附件是告知购房者，如果对于自己所交的费用有任何疑问的，都是可以打那上面的电话进行投诉。原告隔了这么久的时间后以不当得利来起诉我，我整个人都是懵的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告方锺轮辩称：首先，本案不构成不当得利法律关系，根据《民法典》的相关规定，所谓不当得利，是指没有合法依据，有损于他人而自己却获益的行为。原告在与销售人员协商一致的情形下将款项汇入被告方锺轮等人的账户，系原告当时的真实意思表示，被告方锺轮收取原告的款项具有正当依据，于情于法都具有正当性，不构成不当得利。其次，即便加上原告主张的17万元，原告所购商铺的单价仅为一万五千余元每平方米，而临近案涉商铺的其余商铺的单价均在两万元以上，被告方锺轮在通过被告胡林与原告洽谈的过程中，已经明确告知可以帮助原告获得购买特价房的资格，但是原告需要支付一定的费用，而原告也是在进行了价格对比后才确定购买案涉商铺的，因此，被告方锺轮基于此收取原告一定的费用具有合法性。现在原告要求被告方锺轮返还，明显违反了民法典中的诚实信用原则。综上，被告收取原告的款项具有合法根据，原告也未能举证证明案涉款项是因不当得利而产生的债务，望法院采纳被告的抗辩意见，依法驳回原告对被告方锺轮提起的全部诉讼请求。第三人遵义碧桂园房开述称：我公司仅向原告收取了《商品房买卖合同》中约定的房屋总价713,632.00元，并未收取过原告诉请的17万元，原告方对我方也无诉请，故我方认为本案与我方无关。案涉商铺确实是我公司推出的特价房源，对于特价房源，我公司不会直接投放到市场中，而是做封闭营销，也就是说只告诉内部的一小部分人，不会公开出来让所有人都知道，因为价格悬殊较大。另外，对于原告在诉状中提到的销售模式，我公司并不知情。本院经审理认定事实如下：原告彭弢与原告杨香维系夫妻关系。被告方圆泽鹏公司系第三人遵义碧桂园房开委托的房地产销售代理单位，此前负责代理销售第三人开发的遵义碧桂园·城央壹品项目。被告胡林此前系被告方圆泽鹏公司的员工，被告方锺轮系被告方圆泽鹏公司的员工。2018年12月1日，原告根据被告胡林提供的支付宝账户，向支付宝昵称为“龙本多情”的案外人转账支付了20000.00元；相应的，被告胡林向二原告交付《收条》一张，该《收条》载明：“今收到客户彭弢（身份证号：5221211964××××××××）交来定碧桂园城央壹品项目Ｓ1栋103号门面定金贰万元整（￥20000.00元）。该门面必须在2018年12月4日前来全款一次性办理相关手续，逾期未来办理，定金不予退还。在此期间该门面不得销售他人。”收款人为案外人龚某某。被告胡林表示，案外人龚某某系其当时的主管，被告胡林亦不清楚其姓名。2018年12月4日，二原告与第三人签订了《遵义碧桂园城央壹品认购书》，该认购书对认购商铺的基本情况、认购价格、付款方式等内容均作出了约定。在该认购书最后一条载明：“该单位已按以下顺序享受优惠：①付款方式优惠：派筹95折+购房90折+签约99折+当天认购并100%全款签约90折+2018年商业特惠一层70折+特惠85折。”同日，二原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定由二原告以13,053.45元/平方米的单价，购买第三人开发的遵义碧桂园·城央壹品项目第S1栋1层1-3号房（套内建筑面积：54.67㎡），总价款为713,632.00元。合同签订当日，原告杨香维向第三人支付了购房款713,632.00元及其他费用3,159.00元。与此同时，原告杨香维向第三人方锺轮银行转账交付了150,000.00元。另查明，与案涉商铺紧邻的遵义碧桂园·城央壹品项目第S1栋1层1-2号房（套内建筑面积37.76平方米）的出售单价为22,647.72元，总价款为855,178.00元；案涉项目第1栋1层1-5号房（套内建筑面积11.03平方米）的出售单价为25,175.52元，总价款为277,686.00元。审理中，原告陈述其在2019年4月才知晓第三人就案涉商铺仅收取713,632.00元的购房总款。同时，原告陈述其在购买案涉商铺时，被告胡林告知其案涉商铺的购房款总价一共为883,632.00元。基于此，原告才先后向被告胡林指定的昵称为“龙本多情”的支付宝账户、被告胡林指定的被告方锺轮的账户以及第三人共计交付了前述883,632.00元。本院认为：鉴于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，且法律、司法解释对本案的法律适用另无特殊规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法总则》及相应的司法解释来进行评价。本案原告以被告获得不当得利为由诉至本院，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，构成不当得利应当具备以下四个要件：（1）须一方受益。（2）使他方受损。（3）受益和受损之间存在因果关系。（4）受益没有合法根据。从审理查明的事实来看，二原告实际支付的总购房款为883,632.00元，第三人收取的总购房款仅为713,632.00元，两个价款之间确实存在170,000.00元的差额。被告系基于原告的给付行为受益17万元，原告基于该给付行为减损了17万元的财产也属实，本案被告的受益与本案原告的财产减损之间也确实存在因果关系。各方当事人争议的焦点在于被告的受益是否具有合法根据，也就是说被告方锺轮等人受益17万元是否具有合法根据？对此，本院具体分析如下：要界定不当得利有无合法根据，应从受益方获得利益的具体缘由来进行分析。审理中，二原告自认在达成购房意向时，被告胡林告知其总购房款为883,632.00元。也就是说，二原告在当时对于被告胡林告知的总购房款数额是清楚知晓并愿意接受的。此后，二原告才与第三人签订了《商品房买卖合同》，并向被告胡林指定的账户以及第三人账户，先后交付了20,000.00元、713,632.00元以及150,000.00元，实际履行了被告胡林告知的总购房款883,632.00元的支付义务。由此可以看出，由二原告以883,632.00元的总购房款购买案涉商铺的合意，是二原告当时的真实意思表示；被告胡林及其背后的被告方锺轮等人亦接受该意思表示，各方当事人达成的合意并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故被告方锺轮等人系基于合法有效的合同依据而取得案涉的差价170,000.00元，其受益具有合法根据。需要说明的是，案涉房源系第三人采用封闭营销方式推出的特价房源，并不对外公开销售，这也就意味着二原告非经特定人员向其提供订立合同的媒介服务，是无法知晓案涉特价商铺在售信息的。并且，无论是对比案涉商铺临近的第1栋1层1-5号房的套内建筑面积单价25,175.52元/㎡，还是对比案涉商铺的隔壁商铺S1栋1层1-2号房的套内建筑面积单价22,647.72元/㎡，二原告购入案涉商铺的套内建筑面积单价仅为16,163.01元/㎡（计算式为883,632.00元÷54.67㎡），远低于前述两个商铺的套内建筑面积单价。再次，从原告与第三人签订的《遵义碧桂园城央壹品认购书》最后一条“付款方式优惠”，也可以看出二原告在购买案涉商铺时，就已清楚知晓其所享受的折扣情况，并且知道即便加上本案诉请的17万元，其购买的案涉商铺单价也是远低于市场价的。从以上事实，可以进一步说明二原告在购买案涉商铺时，对于被告胡林告知的总购房款883,632.00元是明确知晓并愿意接受的，故被告方锺轮等人的受益既是具有合法根据的，也是符合情理以及各方当事人的预期的。综上，二原告的诉讼请求没有事实依据，不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定的不当得利的构成要件，本院难以支持。故本案判决如下：驳回原告彭弢、杨香维的全部诉讼请求。案件受理费2,030.00元（已依法减半收取），由原告彭弢、杨香维自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 员  梁 娟二〇二一年三月二十三日法官助理  韩光凤书 记 员  赵 旭