成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11048号 原告：四川蜀鑫投资有限公司，住所地成都市成华区建设南路160号1栋1层7号。 法定代表人：程耀贵，职务董事长。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 被告:黄义国，男，汉族，1979年10月19日出生，住四川省绵阳市涪城区。 被告：唐长秀，女，汉族，1988年7月10日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：黄义国，男，汉族，系唐长秀丈夫。 原告四川蜀鑫投资有限公司（以下简称：蜀鑫公司）与被告黄义国、唐长秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告蜀鑫公司的委托诉讼代理人王朕重，被告黄义国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 蜀鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签自编号：075-2170，含《补充协议》及其它附件），并判决二被告向原告返还位于成华区崔家店路52号蓝光·东方××幢××层××号房屋，协助原告注销前述房屋预告登记（成房预中心城区字第0××6号）、撤销商品房买卖合同备案（2254452）以及网签；2、判决二被告向原告支付由原告代为清偿的贷款本息144430.5元，以及《商品房买卖合同》项下违约金34957.4元，前述两项合计179387.9元，并由原告从二被告已支付的购房款中直接扣收前述款项。事实与理由：2015年9月1日，原告与二被告签署《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：075-2170，含《补充协议》及其他附件），约定被告购买原告开发的位于成华区崔家店路52号蓝光·东方××幢××层××号房屋（以下简称“房屋”），建筑面积48.06平方米，总价款349574元，采用贷款方式付款：如因被告原因，导致银行解除与被告的抵押贷款协议，并要求原告承担连带清偿责任时，原告有权解除合同，若原告解除合同，原告可在合同解除后从应退给被告的房款中扣除与原告代被告清偿银行贷款同等金额的款项，同时被告应承担总房款10%的违约金。（附件四第三条第（三）款）。按照法律规定或合同约定解除合同的，被告应配合原告办理《四川省商品房买卖合同（预售）》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在被告已接房的情况下）将该房屋的占有转移与原告（附件十三第十九条第（二）款）。此后，二被告（借款人）、原告（保证人）与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称“贷款人”）签订《个人购房借款／担保合同》，由贷款人向被告发放个人购置商用房贷款174000元用于购买房屋，二被告应按月还款，并由原告提供阶段连带责任保证。因二被告贷款连续逾期，贷款人于2019年11月27日向原告出具《履行保证责任通知书》，要求原告履行连带担保责任，代为清偿二被告所欠全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用。据此，原告向贷款人支付了前述款项。综上，二被告未按约定向贷款人履行还款义务，导致原告就有关贷款承担连带保证责任，已构成严重违约，且原告向被告多次催收未果，因此原告有权要求二被告支付原告代偿款项和违约金，并有权解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及要求被告协助注销商品房买卖合同备案登记等并返还房屋。 黄义国、唐长秀辩称，1、我方是按揭贷款的方式，已经履行了购房款的合同义务，双方已经履行了各自的义务，根据合同法第91条，债务以及按照约定履行的，合同权利义务终止，我们的合同已经履行完毕，开发商没有权利解除买卖合同。2、合同已经履行完毕，双方不存在违约，开发商和银行签订了担保合同，开发商和银行有担保关系，我方没有向银行履行按时还款义务，这个是开发商向银行履行的担保义务，开发商可以向我方追偿，我方是认可的。开发商不应该解除合同和要求支付10%的违约金，我方可以在一定时间内支付开发商的担保追偿款。 经审理本院认定事实如下：2015年9月1日，蜀鑫公司（出卖人）与黄义国、唐长秀（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》载明：第一条（商品房项目建设依据）出卖人以出让方式取得坐落于成华区××路××号××地块的建设用地使用权。第四条（商品房基本情况）该商品房为预售许可证9859号下第7幢3层327号，房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置；该商品房的预测建筑面积共48.06平方米，其中套内建筑面积32.12平方米，分摊的共有建筑面积15.94平方米。第八条（计价方式及价款）该商品房单价为每平方米10883.37元，总价款为349574元。第九条（付款方式及期限）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于合同签订时抵作商品房价款，买受人于2015年9月1日前支付首期房价款175574元，占全部房价款的50%，余款174000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款机构）申请贷款支付，期限壹拾年。第十八条（交付时间和手续）出卖人在2016年2月28日前向买受人交付该商品房。《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第（三）项载明：若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。2015年11月11日，案涉房屋进行了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都草市支行，债务人为黄义国、唐长秀。2015年12月18日，案涉房屋进行了预购商品房预告登记，预告登记权利人为黄义国、唐长秀，预告登记义务人为蜀鑫公司，合同备案号：2254452。 另查明，案涉房屋地址变更为成华区××路××号××栋××单元××楼××号；现案涉房屋已被成都市锦江区人民法院查封并限制登记。 庭审中，经原、被告双方确认，被告向原告支付房屋首付款175,574元，原告履行连带担保责任，代被告向中国工商银行股份有限公司成都草市支行清偿144，430.5元。庭审中，被告陈述，案涉房屋由其占有使用；被告还陈述，原告代为向银行付款后，曾联系被告要求还款，被告表示没有能力一次性支付。 上述事实，有经庭审质证的以下证据予以证实：1.原、被告身份信息；2.《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）；3.《个人购房借款/担保合同》、《履行保证责任通知书》、转账凭证，还款凭证；4.房屋预告登记证、网签信息查询记录、房屋买卖合同摘要；5.庭审笔录等。 本院认为，蜀鑫公司与黄义国、唐长秀签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。现因黄义国、唐长秀违反合同约定，贷款连续逾期，导致蜀鑫公司向中国工商银行股份有限公司成都草市支行承担连带清偿责任。故原告诉请解除与被告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其它附件），并要求被告支付清偿款144430.5元诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告有义务向原告返还现位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋。对于原告主张的违约金34957.4元，不违反法律和合同约定，本院予以支持。对于原告主张将被告应承担银行清偿款144430.5元及违约金34957.4元，共计179387.9元，与被告支付给原告的房屋首付款175574元直接进行抵扣的诉讼请求，因案涉房屋已被其他机关查封，直接进行抵扣可能涉及案外人利益，且不予抵扣并未影响原告的实际利益，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请被告协助原告办理注销商品房预告登记、撤销合同备案及网签手续，由于案涉房屋被其他机关查封，原告的诉讼请求存在法律上的障碍，暂不具备履行条件，本院不予支持，原告可待该履行障碍消除后，另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告四川蜀鑫投资有限公司与被告黄义国、唐长秀签署的《四川省商品房买卖合同(预售)》（含《补充协议》及其它附件）； 二、被告黄义国、唐长秀于本判决生效之日起十日内向原告四川蜀鑫投资有限公司返还位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋； 三、被告黄义国、唐长秀于本判决生效后十日内支付原告四川蜀鑫投资有限公司代为清偿的贷款本息及违约金共计179,387.9元； 四、驳回原告四川蜀鑫投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,055元，减半收取计4,527.5元，保全费2，268元，均由被告黄义国、唐长秀承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张鹏 二〇二一年三月十九日 书记员  陈莉