福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0302民初4192号原告：游山妹，女，1966年6月5日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。委托诉讼代理人：李超英，福建骁腾律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张祥勇，福建骁腾律师事务所实习律师。被告：吴加雄，男，1970年9月21日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。被告：陈秋红，女，1973年7月23日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。第三人：中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行，住所地莆田市涵江区新涵街313号。统一社会信用代码：91350303855461734J。负责人：陈国殷，行长。委托诉讼代理人：许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林志广，福建普阳律师事务所执业律师。原告游山妹与被告吴加雄，第三人中国农业银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称“农行涵江支行”）房屋买卖合同纠纷，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了三次审理。第一次庭审时原告游山妹的委托诉讼代理人徐国禧、张祥勇和第三人农行涵江支行的委托诉讼代理人许莉莉到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告游山妹的委托诉讼代理人徐国禧、被告吴加雄及第三人农行涵江支行的委托诉讼代理人许莉莉到庭参加诉讼，之后，游山妹追加陈秋红作为被告并变更其诉讼代理人。第三次庭审时，原告游山妹的委托诉讼代理人李超英，被告吴加雄、陈秋红及第三人农行涵江支行的委托诉讼代理人许莉莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游山妹向本院提出诉讼请求：1、确认游山妹与吴加雄、陈秋红于2019年7月22日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、判决变更支付方式，游山妹自愿按照《房屋买卖合同书》的约定一次性支付给农行涵江支行剩余所欠银行贷款本息822710.09元；3、本案的诉讼费用由吴加雄、陈秋红承担。事实与理由：2019年7月22日，游山妹与吴加雄、陈秋红签订《房屋买卖合同书》，合同约定游山妹向二人购买坐落于莆田市城厢区××广场片区（地块二）编号为ＰＳ拍－2009－27号，商业建筑面积为36.590㎡，套内建筑面积：36.000㎡，商品房买卖合同编号：×××71号，购房款为153万元；合同书还约定：签约本合同当日乙方支付购房款定金人民币伍万元整（￥50000.00）；第二次付款方式需在2019年7月24日甲方办理委托公证时乙方再支付购房款定金肆拾捌万元整（￥480000.00）；第三次剩余购房款为该甲方原农业银行按揭贷款约人民币玖拾柒万元整（￥970000.00）以银行清单为主，每月甲方原农业银行按揭贷款一并移交给乙方偿还，乙方需要在甲方约定的时间每月20号之前偿还银行贷款。合同签订之后，游山妹依约履行了合同，先后按照合同支付共计53万元，并自2019年8月20日起至2020年5月21日止支付共计255000元用于吴加雄偿还银行按揭贷款。但之后因为吴加雄怠于配合致使游山妹无法向农行涵江支行支付剩余贷款。故请求判如所请。陈秋红辩称：合同无效。2019年7月21日，吴加雄说林某要出两百多万买这坎店面，次日签合同时，吴加雄和林某没有通知答辩人，答辩人也没去。同年7月24日答辩人看到合同时，发现该店面才出售153万元，于是答辩人拒绝签字不承认这份合同。因原价600多万元的步行街商铺的合同价是465万元，换成谁都不肯贱卖153万元，林某害怕答辩人阻挠致签字不成，没有经过答辩人同意就把定金5万元汇进吴加雄的银行账户，说定金5万元已收，合同已生效。当天下午答辩人不肯签字，林某骗答辩人将2017年1月10日至2019年7月两年半的房租给她，她另外补57万元房租给我，这样总价仍然是两百多万元。因林某和我们是同村朋友，她是住别墅的，答辩人觉得她有威望不会出尔反尔，故答辩人在卖方的位置签名。又因另外57万元没有汇进来，所以另一份合同答辩人至今还没签字。1、合同无效，合同的第三页第七条中的第七小点，明确说明乙方未按合同规定支付购房款的视为乙方违约，第二笔合同约定应付48万元转账456000元，扣除借款56000元，第二笔仅付40万元，有收据为依据；2、合同第四页第八条第三点，明确说明若乙方中途违约，甲方取消乙方已付购房定金5万元与40万元，另支付甲方上述违约金20万元；3、合同第5页第十条中第五小点，明确要求甲方购房款实际收款以乙方银行转账记录凭证或有丙方见证盖章的收款收据为准。实际上甲方并没有收到乙方的转账记录凭证、收款收据，乙方又不肯提供，明显不合常理；4、合同第二页第五条中第三点，明确要求乙方必须在甲方约定的时间每月20号之前偿还银行贷款，若造成甲方黑名单，乙方必须承担违约责任，现有七次逾期记录，答辩人提供债务逾期催收通知书；5、采取欺骗手段骗取合同和在两年半房租签字，房租57万元也是林某，整个也都是林某指使他表弟老婆林贞付款汇款，无中生有中介费2.4万元，2020年11月4日在法庭上伪造证据，因此说明林某从头到尾都在欺骗。林某若想还清贷款，即使没经法院判决，仍然可以到农行涵江支行的柜台还清。七次逾期记录是林某故意逾期，林某在2020年11月5日当天连续还款9次，都可以正常还款。吴加雄辩称：答辩人和林某是在2019年7月22日签合同时，林某说不要通知陈秋红，所以陈秋红没有去。2019年7月22日陈秋红发现这坎店面仅出售了153万元，她就拒绝签字，因为店面原价是六百多万，合同价是465万元，所以我老婆接受不了这么低价的事实，因此，她拒绝配合签字，在这种情况下，林某在7月24日早上直接把5万元定金汇到答辩人的银行账户，并且说定金5万元答辩人已经收到，合同已经生效，在这种情况下，陈秋红还是不肯签字，后来林某就说让我们签上两年半房租，因为开发商原是包租房屋，两年半的房租是57万元给林某后，到时候她另外补57万元房租给陈秋红。在这种情况下陈秋红也做出妥协，因为要补57万元，所以她就同意签字，结果在7月24日房租下方再补签陈秋红的姓名，在主合同下方再补陈秋红的签名。一共有两份合同，当时另外一份合同是约定林某汇入57万元的房租后陈秋红再签，因为57万元林某至今未汇，所以另一份合同至今陈秋红还未签字。另一份合同原件都带过来了。对于林某诉求答辩人代配合还款，其实答辩人早就跟林某说直接到农行涵江支行直接去还，任何情况对还款都不会耽误，是林某故意逾期。农行涵江支行述称：游山妹和吴加雄、陈秋红双方在未经其同意的情况下转让涉案的商品房，损害了其合法权益，至于本案的房屋买卖合同书的效力问题由法院依法审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：游山妹向本院提交以下证据：1、公民身份证，欲证明其诉讼主体适格；2、《房屋买卖合同书》，欲证明2019年7月22日其与吴加雄、陈秋妹签订《房屋买卖合同书》，合同约定游山妹向二人购买坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块二）编号为ＰＳ拍－2009－27号，商业建筑面积为36.590㎡，套内建筑面积：36.000㎡，商品房买卖合同编号：×××71号，购房款为153万元；合同书还约定：签约本合同当日乙方支付购房款定金人民币伍万元整（￥50000.00）；第二次付款方式需在2019年7月24日甲方办理委托公证时乙方再支付购房款定金肆拾捌万元整（￥480000.00）；第三次剩余购房款为该甲方原农业银行按揭贷款约人民币玖拾柒万元整（￥970000.00）；3、中国农业银行银行卡交易明细清单，欲证明2019年7月24日，游山妹按照《房屋买卖合同书》的约定通过案外人林贞的农业银行卡分二笔向吴加雄、陈秋红支付购房款包括定金5万元和房款45.6万元，共计50.6万元；4、客户交易详细信息，欲证明自2019年8月20日至2020年5月21日，游山妹通过其女儿林美的建设银行账户合计支付25.5万元用于偿还诉争房屋的贷款；5、户口本，欲证明林美系游山妹的女儿；6、《商品房买卖合同》（合同编号：×××71），欲证明2012年2月11日，吴加雄与福建省莆田市泽润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：吴加雄、陈秋红购买的商品房坐落于莆田市城厢区××广场××＃幢××号房，商品房建筑面积36.590平方米，单价每平方米126154.41元，购房总价为4615990元；合同还约定，吴加雄、陈秋红签订本合同时缴交购房款2315990元，剩余购房款230万元由二人申请按揭贷款；7、《个人购房担保借款合同》（合同编号：ＡＢＣ（2012）××－1），欲证明2013年3月1日，吴加雄与第三人中国建设银行股份有限公司莆田涵江支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：吴加雄向农行涵江支行借款金额230万元，抵押房屋为莆田市城厢区××广场××＃幢××号房；8、销售不动产统一发票（自开），欲证明福建省莆田市泽润房地产开发有限公司分4次向吴加雄开具预收购房款发票。其中，2012年11月16日开具3笔预收购房款发票：第1笔1000000元（机打号码×××59），第2笔1000000元（机打号码×××60），第3笔315990元（机打号码×××61），2013年7月5日开具第4笔预收购房款发票230000元（机打号码×××57）；以上合计开票金额为：4615990元；9、证人林某出庭作证的证言（此前开庭的记录）和《收条》，欲证明游山妹依约按照合同第五条第二款向吴加雄、陈秋红转账45.6万元，还按照二人要求，将2.4万元中介费直接支付给林某，合计48万元整，游山妹不存在任何违约的事实。经质证，陈秋红对上述证据的真实性都没有意见，但实际购房者是林某而非游山妹，款项也是由林某的表弟媳林贞汇款，陈秋红系于2019年7月24日才在《房屋买卖合同书》上签名，不存在中介费2.4万元，林某不是中介而是实际购房人。第二次付款456000元中56000元是借款，实际上他只付款40万元，有当时的收据为凭。吴加雄质证认为：上述证据真实，但林某不是中介，是实际的购买人，因为款项都是从林某的表弟媳林贞的账户上汇入的，2020年11月4日开庭时，林某也承认游山妹是她十几年的好朋友。若其是中介，双方肯定会签订中介合同。若林某收到中介费2.4万，游山妹就应该提供2019年7月24日转账2.4万元的银行凭证。农行涵江支行质证认为：除了对证据7《个人购房担保借款合同》真实性、合法性、关联性均没有异议，其余证据的真实性、合法性、关联性由法庭依法审查，特别是《房屋买卖合同书》，涉案房屋在抵押期间未经抵押权人同意，陈秋红、吴加雄和游山妹就转让事宜达成协议，损害了农行涵江支行的合法权益。本院经审查认为，各方对游山妹提供的证据的形式真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。陈秋红向本院提交以下证据：没有“陈秋红”签名的《房屋买卖合同书》和《文献广场商户委托经营管理合同》复印件一份，欲证明林某骗陈秋红签两年半的房租给她后，她会另外补57万元的房租给陈秋红，她至今没有补这57万元，所以房屋买卖合同书陈秋红至今没有签。经质证，游山妹认为陈秋红提供的《房屋买卖合同书》内容与其提供的合同书内容一模一样，故可以证实陈秋红所述均不是事实。前者没有陈秋红的签字，后者陈秋红本人均有签字，该房屋买卖合同是依法成立并生效的。陈秋红的该份《房屋买卖合同书》并不能证明租金是由林某支付，且经核实，2017年1月10日至2019年7月24日的房租游山妹一分都没有收到，这也与陈秋红的陈述是自相矛盾。经营管理合同没有原件，不具备证据的特性，附条件质证认为不能证明其所欲证明的内容。吴加雄对证据无异议并作为其证据提交。农行涵江支行认为陈秋红提供的证据真实性由法庭依法审查，该证明内容也由法庭依法审查。本院经审查认为：对《房屋买卖合同书》的真实性本院予以确认，《文献广场商户委托经营管理合同》无原件核对，故对其真实性本院不予确认。吴加雄向本院提交以下证据：《债务逾期催收通知书》，欲证明实际购买人林某在合同期间逾期七次催收短信，农行涵江支行于2020年11月5日发过来的短信证明林某可以正常还款；租金单据，欲证明林某是其邻居。经质证，游山妹认为其对租金单据不知情，其对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议；债务催收通知书和短信的真实性由法院审查认定，但说明游山妹从2019年8月20日起至2020年5月21日先后多次转账255000元，这些钱大于他应付的按揭贷款，可以证明吴加雄把钱取走，因为钱是汇到吴加雄的账户，其把钱挪走，所以到2020年9月20日累计共欠六期，这不客观、不真实，钱可能被吴加雄挪去其他地方。对短信记录的真实性、合法性没有意见，但关联性和证明内容有意见，不能证明吴加雄所要证明的内容，而且从短信记录可以证实2019年8月份至2020年5月份，游山妹代其偿还的贷款，吴加雄是有收到并且认可的，该付款也已经走到最后一期即第三期，游山妹也代偿第三期的贷款长达10个月，可以证实本案的房屋买售人是游山妹且其不存在违约的行为。陈秋红对吴加雄提供的证据无异议。农行涵江支行对债务逾期通知书没有异议，银行短信是该行扣划了开发商在银行的保证金账户中的金额用于偿还吴加雄按揭贷款合同中的部分贷款。其他证据由法院依法审查。经审查，本院对《债务逾期催收通知书》和催收短信的真实性无异议，因租金单据无原件核对，故对其真实性本院不予确认。但因林某对其系吴加雄邻居的事实无异议，故对吴加雄的该主张予以采信。农行涵江支行向本院提交以下证据：个人借款凭证，欲证明2013年3月22日其依约向吴加雄支付贷款230万元；个人账户冻结登记簿查询，欲证明吴加雄用于偿还按揭贷款的账户尾号为8872的银行账户已于2020年5月13日被法院执行机关查封冻结的事实，故而出现截止至10月份已经逾期6期按揭款未还的情况；房屋他项权证，欲证明涉案的商品房已经依法办理抵押权的预告登记，其为该涉案房屋的预告抵押权人。经质证，游山妹、吴加雄和陈秋红对以上证据均无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：吴加雄、陈秋红从福建省莆田市泽润房地产开发有限公司处以4615990元的价格购买坐落于莆田市城厢区××广场××＃幢××号房，商品房建筑面积36.590平方米，单价每平方米126154.41元，购房总价为4615990元。该二人与农行涵江支行签订《个人购房担保借款合同》并贷款230万元。2019年7月，吴加雄（作为卖方）与游山妹签订《房屋买卖合同书》，约定二人将诉争商品房以153万元的价格出售，购房款分期支付，即签订合同当日支付购房定金5万元，在2019年7月24日吴加雄办理委托公证时再支付48万元（定金可抵购房款），余款即为按揭款97万元由游山妹每月20号之前偿还，剩余购房款2万元及贷款余款过户时偿还，等等。该合同书的落款时间为“2019年7月22日”，合同第十条第7项载明“本合同一式三份，由甲、乙、见证方三方各执一份，具有同等法律效力，自甲、乙、丙三方签字（或盖章）之日起生效”。陈秋红在该合同书的“卖方”处签名捺印。该合同书还注明“本人承诺2017年1月10日-2019年7月24日的房租与本人无关，归游山妹所有。承诺人：吴加雄陈秋红2019.7.24”。本案证人林某在“见证方”处签名捺印。在陈秋红持有的《房屋买卖合同书》上，“卖方”一栏没有“陈秋红”的签名捺印，也没有上述合同注明内容。游山妹持有落款时间为“2019年7月24日”由林某出具的《收条》一份，内容为：”收到游山妹代吴加雄支付的转让莆田市城厢区文献广场片区（地块二）商品房的中介费人民币24000元整，即吴加雄的中介已付清。此据！收款人：林某2019年7月24日。”另查明，2019年7月24日，案外人林贞向吴加雄转账共计50.6万元。此外，游山妹的女儿林美自2019年9月至2020年5月期间共向吴加雄尾号为“8872”的账户汇款10次，每次金额为25500元，共计255000元。吴加雄的该账户系偿还涉案房屋按揭贷款的账户，于2020年5月13日被司法机关冻结。农行涵江支行曾向吴加雄发出《债务逾期催收通知书》和催收按揭还款的短信，通知吴加雄已拖欠涉案房屋的按揭贷款。本院认为：游山妹持有的落款时间为“2019年7月22日”的《房屋买卖合同书》上“卖方此（甲方）”处落款有“陈秋红”的签名，该合同书的“备注承诺人”部分亦有“陈秋红”的签名，此可以推定陈秋红在签字时已作出同意出售涉案房产的意思表示具有高度的盖然性。陈秋红和吴加雄主张其因林某未转账57万元故未签订合同，但因《房屋买卖合同书》中载明合同一式三份具有同等效力，且合同书中若无持有人一方的签名、捺印或者无法达到完全一致系常理且符合逻辑，因此游山妹持有的具有各方签名的合同书原件即具有了约束签字方的法律效力。吴加雄和陈秋红抗辩称房屋买卖合同的实际购买人并非游山妹而是林某，是林某用再支付57万元的借口欺骗了他们。首先，因合同“买方”系游山妹签字，林某系作为“见证方”签字，故从合同的形式上明显林某非买方；其次，即使首付款系从林某的亲戚处转出，但款项的来源方并非影响合同当事人的直接因素，而林某亦出庭陈述系其用林贞的卡代游山妹转款，在吴加雄、陈秋红未能提供相反证据的情况下，林某对于并非其购房的自认性陈述本院予以采信；第三，游山妹女儿林美在较为固定的时间向吴加雄转账固定的金额长达10个月之久，此恰符合游山妹按照合同约定代吴加雄偿还银行按揭贷款的约定；此外，吴加雄、陈秋红主张林某曾承诺签订合同后支付房租补偿款57万元但未提供任何证据证明涉及57万元的款项，故若双方存在此方面的纠纷，可另行主张权利。综上，吴加雄、陈秋红的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于游山妹请求变更吴加雄偿还银行按揭贷款的支付方式并自愿代为偿还本息822710.09元的诉求，但因该诉求涉及吴加雄、陈秋红与农行涵江支行之间签订的《个人购房担保借款合同》，且农行涵江支行在本案中主张吴加雄尚欠的贷款本息不止822710.09元，游山妹并非该合同的当事人，根据“合同相对性”原则，其未经合同当事人同意的情况下无权继受借款合同的义务，故其该诉求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、确认游山妹与吴加雄、陈秋红签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、驳回游山妹的其他诉讼请求。案件受理费18570元，由吴加雄、陈秋红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 妍人民陪审员  郑梅娟人民陪审员  叶丽爱二〇二一年三月三日书 记 员  郑雅雅附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。