上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初704号原告(反诉被告)：柳成婷，女，1984年4月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：梁志宏，男，1961年6月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告柳成婷与被告梁志宏房屋租赁合同纠纷一案，上海市徐汇区人民法院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序。因被告梁志宏系该院人民陪审员，为公正审理，该院报请上海市第一中级人民法院对该案指定管辖。上海市第一中级人民法院于2020年9月22日作出(2020)沪01民辖327号民事裁定：该案由本院审理。本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告梁志宏提出反诉，本院予以受理，于2021年1月20日组织当事人进行证据交换，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)柳成婷、被告(反诉原告，以下简称被告)梁志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳成婷向本院提出诉讼请求：被告返还押金4,602元。事实和理由：原、被告于2017年12月11日签订租房合同，原告向被告租赁上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)，月租金5,000元，租赁期至2018年12月10日，原告为此向被告支付押金5,000元。租期届满后又续约一年，租赁期至2019年12月10日。2019年8月，原告因孩子读书等原因通知被告商量提前终止合同事宜，被告当时同意了，表示原告配合被告办理网签终止事宜后将押金归还原告，并要求原告于同年9月底返还涉讼房屋。原告提出可以帮助被告寻找新的租客，被告予以拒绝。此后，被告通知原告有人看房，原告也极力配合。2019年9月8日，原告搬离涉讼房屋，被告及其妻子在当日对各项费用进行结算。原告应承担水电煤费用1,397.60元、钟点工清洁费150元，被告应承担热水器购置费999元、安装服务费150元。以被告应返还的押金5,000元加上被告应承担的热水器购置费999元、热水器安装服务费150元，扣除原告应承担的水电煤费1,397.60元、钟点工清扫费150元，被告还应向原告返还押金4,601.40元，被告妻子当场写下4,602元的金额。因当时没有找到空调和热水器的保修卡，被告妻子提出待找到保修卡后同意将押金4,602元返还原告。此后，原告找到保修卡，通过微信发送给被告妻子，但其拒绝返还押金，故原告提起诉讼。被告梁志宏辩称，2017年12月，原告带着孩子和老人，希望被告当场签订租赁合同，且再三强调要长期租赁涉讼房屋。被告出于同情，匆忙自网上下载了合同版本并与原告签订租赁合同，并要求原告爱护房屋内的装修和设施，不得损伤。但原告在办完其和孩子的居住证和孩子读书的事情后就毁约。原告入住不久称空调损坏、无法修理，被告遂购买了新空调，并要求原告保管好发票、保修单、说明书及遥控器等，再三告知空调滤网要经常清洗，以免空调再次损坏。2019年1月，原告称洗衣机损坏，要求更换。被告怕麻烦就让原告自行购买，钱由被告出，并同样告知原告需保管好发票、保修单、说明书。2019年6月，原告又称热水器不太好用，要求更换新的，被告考虑到原告要长期租赁，就同意原告自行购买，钱由被告出。当时说好全部换新，但被告后来发现热水器的三个阀门都是旧的，且原告没有将发票、保修单和说明书给被告。此外，租赁合同约定，解除合同必须满足三个条件，有特殊情况、提前一个月书面通知对方、当事人协商一致解除合同。但原、被告并未协商一致提前解除租赁合同，也没有办理过涉讼房屋的交接手续。原告在2019年8月9日突然电话告知被告不再租赁涉讼房屋，且已经租赁了其他房屋并签订合同，称可以帮助被告介绍房客，于9月底入住，要求被告免除其违约金。被告认为如果这样，基本同意，但是必须注销网签合同。之后虽有客人看房，但均未能在9月底前签订租赁合同，由此造成被告经济损失。2019年9月8日，被告对涉讼房屋进行验收，发现空调不制冷，北卧室与客厅之间移门、南卧室与阳台之间移门、南卧室与客厅之间开合门的门扇及门框，北卧室、南卧室、客厅的地板，厨房地砖，卫生间大理石台盆的包框，北卧室书柜顶部，北卧室床的后挡板，客厅装饰柜表面及抽屉门隔板，南卧室左边床头柜、电视柜、大衣柜、床头灯损坏，北卧室、南卧室墙面有铅笔和水彩笔留下痕迹，另遗留有粘贴物，一旦撕下将造成墙面损坏。原告表示由被告请人修理，费用自押金中扣除。因当时需对房屋进行维修，被告被迫拿了原告放在餐桌上的一套钥匙，并请原告尽快将另外两套钥匙归还被告。因当日未找到空调遥控器，故未能发现空调故障。此后，被告请物业人员上门看过，大致需维修费2万多元。被告又请正规装修公司上门查看，维修费报价为25,000元。被告还另行支付800元用于维修空调，另行支付300元用于装配北卧室书柜顶部装饰条、维修移门轨道。被告曾多次与原告就维修费用进行沟通，原告不予理睬。综上，在原告先行赔偿被告损失后，被告才能向原告返还押金，对水电煤费用、钟点工费用、热水器购置费及安装服务费，同意在本案中一并处理，但不同意在押金中扣除，同时对安装服务费提出异议。被告另提出反诉诉讼请求：1.原告赔偿违约损失15,000元；2.被告赔偿房屋维修费25,000元、空调维修费800元；3.被告支付水电煤费用和钟点工清扫费1,547.60元。原告柳成婷反诉辩称，租赁合同中没有约定违约金，原告已经提前一个月与被告沟通解除合同，双方是协商一致解除合同的，故不同意赔偿违约损失。原告在租赁涉讼房屋期间没有损坏屋内装修及空调，如果被告在收房时就发现有损坏，当时就应该提出，故不同意赔偿维修费。对水电煤费用和钟点工清洁费予以认可，原告已经先行在押金中扣除并要求被告返还押金余额。如法院认定上述费用不应自押金中扣除而应由原告另行支付的，则要求被告返还押金5,000元，并同意在本案中一并对热水器购置费、安装服务费等一并进行处理。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于房地产权证、《房屋租赁合同》、转账凭证、银行账户交易明细、广东增值税电子普通发票、安装档案详情、微信记录、短信记录、被告妻子书写的算式、照片、缴费通知单、电费明细、空调维修费收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告另提供案外人上海琅丽建筑装饰工程有限公司(以下简称琅丽公司)出具的专项维修报价单，证明原告所造成的室内损坏进行修复需要25,000元。因琅丽公司是被告未与原告协商即自行委托，且原告对该报价单也不予认可，故仅凭该报价单难以证明被告主张的维修费金额成立。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋权利人，该房屋建筑面积95.69平方米。2017年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼房屋出租给原告，居住面积80平方米。被告提供：冰箱二只、电视机一台、微波炉一台、洗衣机一台、空调二台，南房衣柜一组、床+床头柜(2)、餐桌一只、活动圆桌一只、沙发3+1、半圆茶几一只、电视柜2、电脑桌1。租赁期限为2017年12月11日至2018年12月10日，月租金5,000元，按季度以现金支付。原告另付押金5,000元，租房终止，原告结清费用，房屋内物品完整无损，被告验收无误后，将押金退还原告，不计利息。租赁期内所产生的水、电、煤气、电话、有线电视、网络、生活垃圾运费和卫生治安费用以及其它由原告居住而产生的费用均由原告缴付，物业管理、房屋修缮费用由被告支付。租赁期内，原告有下列情况之一的，被告可终止合同，收回房屋使用权，原告需承担全部责任并赔偿被告损失：(1)原告擅自将房屋转租、分租、转让或转借的；(2)原告利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的，储藏违法物品或危险物品；(3)原告无故拖欠房屋租金达10天；(4)原告居住人口为夫妻二人、孩子以及夫妻一方的双亲共五人，若违约，本合同失效。正常的房屋大修理费用由被告承担；日常的房屋维修费用由原告承担。因原告管理使用不当造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由原告承担。在租赁期内，原、被告双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。2017年12月11日，原告向被告妻子转账20,000元，包括押金5,000元及租金15,000元。租赁期内，原告以转账方式将涉讼房屋的租金、水费、电费、煤气费等费用支付给被告妻子。2018年11月19日，原告向被告妻子发送微信，提出涉讼房屋内洗衣机损坏。被告妻子回复，由其购买新的洗衣机，原告收货，同时要求原告保管好发票、保修单。2018年12月1日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼房屋出租给原告，租赁期限为2018年12月11日至2019年12月10日，其余合同条款与双方2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》条款一致。2019年3月19日，原告向被告妻子发送微信，提出涉讼房屋内热水器无法使用。被告妻子回复，要求原告先找人维修。2019年6月16日，被告妻子向原告发送微信，告知原告其选定的热水器型号，其出费用由原告购买。同日，原告根据被告妻子指定型号购买热水器一台，并支付货款999元及服务费150元。2019年8月9日，原告通知被告，要求提前解除《房屋租赁合同》。2019年8月10日，被告向原告发送短信，内容为：你当时说要长租的，所以没有涨你的租金，我们约定一年租期的，现在你中途不能履约，我们也不与你计较这个细节对我已经造成的损失……。现在你提出提前解约，我们不能要求你继续履约，但是你需要配合我们把网签合同解除，并且希望你在月底把房子交还我们并保持原样。原告回复短信，表示愿意进行配合。2019年9月4日至9月6日期间，原告与被告妻子通过微信联系，双方就原告返还涉讼房屋的时间及案外人看房等事宜进行沟通，原告还同意另行向被告支付钟点工清扫费150元。2019年9月8日，被告妻子至涉讼房屋与原告办理房屋交接手续。被告妻子当场书写以下内容：133+992.10=1,125元+272.60=1,397.60；热水器：999+150=1,149；150元钟点工+248=398元。当日，原告将涉讼房屋返还被告。2019年9月15日，上海菱渡空调技术工程有限公司向被告开具收款凭证，该凭证载明的地址为涉讼房屋，金额为800元，系主板更换费用。2019年9月30日，原告将热水器的电子发票发送给被告妻子，并告知被告妻子，原告没有找到洗衣机的保修卡，但与出售方联系，有购买记录即可整机质保一年。2019年10月8日，原告询问被告妻子何时可以退押金。被告妻子回复称：按合同法，你没有住满合同约定的一年，属于违约行为，故押金的意义之一就是支付这个违约金用的。所以，你目前还欠我600多元水电煤等费用。原告当即提出异议称：我是提前一个月和你先生协商好后才提出终止合同的，当初你先生也是同意我终止合同并归还押金的，请在这周内把押金归还给我。此后，双方未能达成一致意见。另查明，原告租赁涉讼房屋期间，房屋的装修及室内设施有如下损坏：移门、朝南卧室的门扇及门框、客厅装饰柜、朝南卧室一个床头柜、电视柜及大衣柜、朝北卧室床的后挡板、厨房储物柜部分漆面剥落；朝南卧室床头灯部件脱落；朝北卧室书柜顶部装饰条脱落；朝南卧室、朝北卧室、客厅的部分地板有划痕；厨房部分地砖有裂痕；卫生间大理石台面下部防水条部分脱落；朝南卧室原粘贴在墙面上的透明胶带撕去后，部分墙面起壳；朝北卧室部分墙面有黑色笔、彩色笔涂写痕迹。审理中，被告确认，被告于2020年10月8日与案外人签订合同，将涉讼房屋出租给案外人，案外人于2020年10月16日入住涉讼房屋。本院认为，原、被告于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告认为原告提前解除《房屋租赁合同》构成违约，据此要求原告赔偿损失15,000元。本院认为，租赁合同约定，在租赁期内，原、被告双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除该协议。原告因个人原因，于2019年8月9日通知被告，要求提前解除《房屋租赁合同》，并于2019年9月8日将涉讼房屋返还被告，自通知被告之日至返还涉讼房屋之日正好为一个月，可以认定原告是按约与被告协商提前解除合同一事。被告2019年8月10日向原告发送短信，同意提前解除合同，并与原告就交还房屋的时间、要求以及需要原告配合办理的事项进行确认。就此可以认定，原、被告经协商，对提前解除《房屋租赁合同》达成一致意见，且被告并未认定原告违约并以此为由追究原告的责任。综上，被告的该项反诉诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被告另主张原告赔偿房屋维修费25,000元、空调维修费800元。本院认为，《房屋租赁合同》约定：因原告管理使用不当造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由原告承担。虽然被告妻子曾书面写下押金扣除水电煤费用、钟点工清洁费用、热水器购置费及服务费结算的公式等，但根据被告提供证据及本院现场勘查情况可以认定，原告在租赁涉讼房屋期间，确实对该房屋的装修及部分家具、设备造成损坏，故原告应承担赔偿责任。对赔偿金额，被告仅提供了琅丽公司出具的专项维修报价单，因被告并未实际委托该公司进行维修并支付维修费，而原告对此也不予认可，故仅凭该报价单难以认定维修费金额为25,000元。此外，被告收回涉讼房屋后为减少损失另行出租，不代表其放弃维修，考虑到受损的地板、地砖、墙面及移门、家具、卫生间台盆防水条等均未进行修复即另行出租的情况，可以认定上述损坏尚未达到严重影响正常生活的程度。综上，本院结合现有证据，酌情确定原告需赔偿被告房屋维修费5,000元。对空调维修费，被告提供了维修单位出具的维修费收据，且收据中载明的地点即涉讼房屋，故被告要求原告支付该维修费800元的主张合法有据，本院予以支持。被告还主张原告支付水、电、煤费用1,397.60元、钟点工清扫费150元，原告对上述费用并无异议，但主张自被告应返还的押金中予以扣除。因《房屋租赁合同》并未就以押金抵充上述费用作出约定，故原告应另行向被告支付上述费用。被告的该项反诉诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告主张被告返还押金。本院认为，《房屋租赁合同》约定，租房终止，原告结清费用，房屋内物品完整无损，被告验收无误后，将押金退还原告。因原告确对涉讼房屋的装修及设施造成损坏，且还有水、电、煤费用等未与被告结算完毕，故被告应于原告付清维修费用5,800元及水、电、煤费用1,397.60元、钟点工清扫费150元之日将押金5,000元返还给原告。对原告主张的热水器购置费999元、服务费150元，原告提供的证据足以证明上述费用已实际产生，而被告妻子在与原告微信联系中也确认该费用由被告支出，在其书写的计算公式中，也将上述费用列入应由被告承担费用之范围，故上述费用应由被告承担。鉴于原、被告均同意在本案中就上述费用作出处理，故被告应另行向原告支付热水器购置费999元、服务费150元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)柳成婷应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)梁志宏支付房屋维修费5,000元；二、原告(反诉被告)柳成婷应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)梁志宏支付空调维修费800元；三、原告(反诉被告)柳成婷应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)梁志宏支付水费、电费、燃气费共计1,397.60元；四、原告(反诉被告)柳成婷应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)梁志宏支付钟点工清扫费150元；五、被告(反诉原告)梁志宏应于原告(反诉被告)柳成婷付清上述第一、二、三、四项所确定的费用之日向原告(反诉被告)柳成婷返还押金5,000元；六、被告(反诉原告)梁志宏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)柳成婷支付热水器购置费999元、服务费150元；七、驳回被告(反诉原告)梁志宏的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告(反诉原告)梁志宏负担。反诉案件受理费429.35元，由原告(反诉被告)柳成婷负担74.50元，被告(反诉原告)梁志宏负担354.85元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇二一年三月十二日书记员  饶婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。