安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1323民初1432号原告:程威，男，1982年5月4日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告:张艳灵，女，1985年11月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。两原告共同委托诉讼代理人：卢磊，安徽知秋（灵璧）律师事务所律师。被告：宿州铭威房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧县灵城镇迎宾大道中段，统一社会信用代码91341323062474172P。法定代表人：杨成安，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘争，安徽健翔律师事务所律师。原告程威、张艳灵与被告宿州铭威房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宿州铭威公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程威、张艳灵的共同委托诉讼代理人卢磊，被告宿州铭威公司的委托诉讼代理人刘争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程威、张艳灵向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理涉案房屋不动产登记证书；2、判令被告支付违约金25647.6元（从2019年10月17日暂计算至2021年1月4日共440天，每天违约金58.29元，违约金继续计算至不动产登记证书办出之日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定以贷款方式购买中央名府商品房9幢603室，面积129.64平方米，价格4496.93元/m2，总价款582982元。合同第二十条第二款约定：买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告按照约定支付首付款182982元，余款400000元贷款支付。原告购买的房屋，被告于2019年7月16日交付。交付当日，原告缴纳了契税等各种费用，但至今原告没有取得房屋所有权证书。被告的行为构成违约，应当按照约定尽快为原告办理产权证书并按日计算向原告支付总房价款万分之一的违约金。综上所述，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条之规定，具状起诉，恳请法院支持原告诉请。被告宿州铭威公司辩称：1、原告要求被告为其办理房产证的诉讼请求应予以驳回。被告是公司法人，不是办理房屋登记的机关，被告仅有协助原告办理房产证的义务；2、逾期办证非被告原因，系政府行为导致，应适用情势变更原则，组织双方重新协商，变更或解除合同或免除出卖人责任。3、2013年4月13日，被告与灵璧县人民政府签订《新汴河大桥工程项目投资合同书》及补充协议，由被告代建新汴河两座大桥，首期净地90亩于大桥正式开工1个月内净地出让。后因拆迁等原因，政府迟延交付土地，导致被告拖延工程开发进度，影响了整体竣工验收工作，该情形被告不能预见、不能避免且不能克服，被告没有主观过错，亦不属于商业风险，继续履行合同显失公平。应适用民法典情势变更原则，请求组织双方重新协商解决。本院经审理查明以下事实：两原告系夫妻关系。2016年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定：买受人（程威、张艳灵）购买出卖人（宿州铭威房地产公司）开发的位于灵璧县房屋，房屋总价款582982元。出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该房屋。合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付房屋全部价款，被告于2019年7月16日向原告交付涉案房屋。同日，被告向原告代收契税、维修基金、办证费等费用。至今案涉房屋未办理房屋不动产权证。本院认为：依法成立的合同,受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法、有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定履行了付款义务,被告交付了房屋,但未按照合同约定为原告办理房屋所有权转移登记，构成违约。对原告请求判令被告为其办理涉案房屋不动产登记证书并支付违约金本院予以支持。被告辩称，其不是办理房屋登记的机关，仅有协助办理房产证的义务。根据《房屋登记办法》第三十条、第三十一条规定，出卖人即商品房开发公司在商品房建设完成后，应办理房屋所有权初始登记，即办理房屋所有权初始登记的义务主体是商品房开发公司，而所有权初始登记的完成是商品房开发公司向买受人转移所有权登记的前提。现原告已按照办证要求，提供相关材料并交纳相应费用，被告应履行向原告交付房屋并转移所有权的义务。故，对被告该辩解本院不予采信。被告辩称，其未能依约为原告办理不动产权证，系第三方原因造成工程施工滞后，无法完成整体验收，应适用情势变更原则。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定，影响合同履行基础条件的重大变化应发生于原、被告签订《商品房买卖合同》之后，被告提供的证据无法证明该主张，且在2019年时房屋仅经工程竣工验收，未经整体验收情况下即向原告交付，并收取了办理房屋所有权登记所需的相关费用。故，对被告该辩解本院亦不予采信。依据合同约定，案涉房屋在2019年7月16日交付，应在2019年10月16日前办理房屋产权证书，被告支付违约金的时间应自2019年10月17日起每日按全部房价款万分之一（582982×1‰×违约天数）计算至商品房权属登记手续办妥之日（2021年1月4日前共445天，应为25939元，原告请求25647.6元本院予以支持，自2021年1月5日起按此约定继续计算）。综上，依照《中华人民共和国民法典法》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告宿州铭威房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内为原告程威、张艳灵办理房屋不动产权登记证书；二、被告宿州铭威房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内向原告程威、张艳灵支付逾期办证违约金（自2019年10月17日起，每日按总房价款582982元万分之一计算，2021年1月4日前为25647.6元，自2021年1月5日起按前述标准继续计算至商品房权属登记办妥之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，减半收取221元,由被告宿州铭威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 赵 芸二〇二一年三月十七日书记员 余鹏程附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条??依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条??依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。?第五百三十三条人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。第五百七十七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另附：灵璧县人民法院执行款、赔偿款、保全担保金缴存账户户名：灵璧县人民法院执行款专户账号：12×××23开户行：中国农业银行灵璧县支行营业部汇款备注栏请注明案号