贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初13452号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号。负责人：龙梅，系该分行行长。委托诉讼代理人：周红，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐学弟，女，1969年8月12日生，汉族，户籍地贵州省盘县，现住贵州省兴义市。被告：黔西南州瑞峰房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市南环路南环小区108号。法定代表人：王飞。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称“工商银行兴义分行”）与被告徐学弟、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司（以下简称“瑞峰房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2020年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郎太平于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告工商银行兴义分行的委托诉讼代理人周红，被告徐学弟到庭参加诉讼，瑞峰房开公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告徐学弟偿还尚欠原告截至2020年8月21日借款本金119585.84元、利息970.01元、罚息15.42元、复利4.20元，四项合计120575.47元，并以120575.47为基数，自2020年8月22日起在年利率4.9%的基础上上浮50%计付罚息至清偿完毕之日止；3.判令被告徐学弟给付原告为实现债权所产生的律师费4300元；4.判令被告瑞峰房开公司对原告诉请的第二项、第三项确定的款项向原告承担连带清偿责任；5.判令原告对被告徐学弟用于抵押的位于兴义市房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由被告方共同承担。事实及理由：被告徐学弟、因购买兴义市房屋需要向原告申请贷款，并于2015年5月5日与原告签订《个人借款／担保借款合同》，合同约定：原告向被告发放贷款216000元，贷款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，执行利率为年利率4.9%；还款方式为按月等额本息还款；对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；被告徐学弟将购买的位于兴义市的房屋依法抵押给原告，于2015年5月25日办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：市房预兴字第××号）；被告瑞峰房开公司为保证人向原告提供阶段性连带责任保证，保证期限至被告将正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；约定双方发生争议后由原告住所地人民法院管辖；同时合同还约定了双方的其它权利义务关系。2015年5月14日，原告将该笔贷款转账支付至被告指定账户，履行了合同义务。被告徐学弟在履行贷款合同过程中，未按约定归还借款本金和利息，逾期后，经原告多次催要，被告徐学弟未履行还款义务，被告瑞峰房开公司未履行担保责任代为清偿。根据原告与被告、被告签订的《合同》约定，被告构成合同违约，原告有权解除《合同》，被告徐学弟应当归还原告贷款本金及利息，并承担原告为实现债权而支付的诉讼费、律师费等。被告瑞峰房开公司对上述被告徐学弟应当归还原告的款项依法承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告徐学弟辩称，对原告民事起诉状中的借款事实、借款金额以及尚欠金额等属实，但是我现在没有偿还能力，请求人民法院把我的房屋拍卖之后的款项用于偿还银行贷款，并在偿还贷款后将剩余的款项归还给我。被告瑞峰房开公司未提交答辩状。本案争议焦点是：工商银行兴义分行的诉讼请求应否得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月5日，徐学弟向工商银行兴义分行申请个人住房贷款216000元。同日，徐学弟作为借款人及抵押人，工商银行兴义分行作为贷款人，瑞峰房开公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款金额为216000元，借款用途为用于购买兴义市房屋（建筑面积为135.87平方米）；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后基准利率确定并执行新的利率；罚息利率为贷款利率基础上加收50%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；本笔贷款的担保方式为抵押、保证，保证人的保证方式为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押人（即借款人）自愿向贷款人提供购买的房屋用于抵押担保；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除本合同以及要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；同时，合同还对争议解决、合同生效等事项进行了约定。2015年5月14日，工商银行兴义分行按约定向徐学弟指定的瑞峰房开公司的银行账户发放了贷款216000元。另，2015年5月25日，工商银行兴义分行与徐学弟对提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，工商银行兴义分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。贷款后，徐学弟按照双方约定陆陆续续向工商银行兴义分行偿还了贷款，但截至2020年8月21日，徐学弟连续逾期多期，并差欠工商银行借款本金119585.84元、利息970.01元、罚息15.42元、复利4.20元。同时，根据徐学弟偿还借款的情况来看，2015年5月至2015年12月期间，案涉借款执行的借款利率为5.65%，自2016年1月起，案涉借款执行的借款利率为4.9%。上述事实，有当事人的陈述，工商银行兴义分行提交的营业执照、负责人身份证、负责人身份证明书复印件各1份、徐学弟身份证复印件1份、瑞峰房开公司企业信用信息公示报告打印件1份、《中国工商银行个人贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、《委托转账扣款授权书》、《借款凭证》、《个人贷款正常发放通知单》、《抵押权预告登记》、《徐学弟各次还本付息清单》、《个人贷款活动明细查询》复印件各1份等证据在卷佐证，故作认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，案涉贷款行为系发生在民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。瑞峰房开公司经本院依法传唤无正当理由据不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。关于工商银行兴义分行要求解除《个人购房借款/担保合同》以及要求徐学弟偿还借款本金119585.84元、利息970.01元、罚息15.42元、复利4.20元的问题。首先，徐学弟向工商银行兴义分行借款216000元，并以借款人及抵押人身份与工商银行兴义分行作为贷款人、瑞峰房开公司作为保证人签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，合同约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效，生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面地履行各自的义务；其次，签订合同后，工商银行兴义分行已按照合同约定向徐学弟指定的瑞峰房开公司的银行账户发放了贷款216000元，工商银行兴义分行已按照合同约定履行了贷款人的义务，徐学弟作为借款人，应按照合同约定履行还款的义务，但徐学弟并未按照合同约定履行还本付息的义务，截至2020年8月21日，徐学弟已连续逾期多期，其行为已构成违约，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，工商银行兴义分行可要求解除合同，并宣布贷款立即到期以及要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；第三，关于工商银行兴义分行主张的罚息、复利的问题，复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，虽我国禁止利滚利，但允许金融机构计收复利，本案中，当事人在《个人购房借款/担保合同》中对于罚息和复利均有明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，徐学弟未按合同约定的还款计划期限足额偿还借款，应按照合同约定支付罚息、复利，故对于工商银行兴义分行主张的罚息15.42元、复利4.20元，本院应予以支持。综上，对于工商银行兴义分行要求解除《个人购房借款/担保合同》以及要求徐学弟偿还借款本金、利息、罚息、复息共计120575.47元（其中借款本金119585.84元、利息970.01元、罚息15.42元、复利4.20元）的诉请，于法有据，本院予以支持。关于工商银行兴义分行主张的2020年8月22日起在年利率4.9%的基础上上浮50%计付罚息至本息清偿完毕之日止的问题，根据各方当事人在《个人购房借款/担保合同》中“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利”的约定，本案中，案涉《个人购房借款/担保合同》已满足双方约定的提前解除合同以及宣布贷款提前到期的条件，故2020年8月22日之后的利息亦应按照双方约定按罚息利率即年利率7.35%（在基准年利率4.9%基础上上浮50%）为标准，以尚欠借款本金及利息之和即120555.85元（其中借款本金119585.84元、利息970.01元）为基数计算至清偿完毕之日止；同时，虽工商银行兴义分行主张按照借款各方当事人约定的利率并将罚息、复利再次累计计算利息，但这与双方合同约定不符，亦违反了法律规定，对此，本院不予支持。关于工商银行兴义分行诉请要求对用于抵押的位于兴义市房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题，虽然工商银行兴义分行与徐学弟在《个人购房借款／担保合同》约定将贷款购买的房屋抵押给工商银行兴义分行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但工商银行兴义分行并未提供证据证实涉案抵押物的产权证已经办理，房屋所有权已转移至徐学弟名下，故根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，工商银行兴义分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故工商银行兴义分行对涉案房屋抵押权预告登记不享有优先受偿权，其主张对徐学弟以其抵押物拍卖、变卖价款优先偿还所欠上述债务缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费4300元的问题，虽其向本院提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，且律师费不属于因违约所产生的必然损失，故对其请求，于法无据，本院不予支持。关于瑞峰房开公司是否应对徐学弟所欠上述债务承担连带清偿责任问题，虽各方当事人在《个人购房借款/担保合同》中约定“保证人的保证方式人为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任”，但本案中，工商银行兴义分行与债务人徐学弟仅于2015年5月25日办理抵押权预告登记手续，并未完成抵押物的抵押登记，抵押权未生效，故徐学弟所欠债务尚处于瑞峰房开公司保证期间，因此，瑞峰房开公司作为涉案债务的连带责任保证人，应对徐学弟所欠上述债务承担连带清偿责任，但瑞峰房开公司承担连带保证责任后，有权向徐学弟追偿。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与徐学弟、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限徐学弟于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年8月21日止所欠借款本金、利息、罚息、复息共计120575.47元，并以120555.85元为基数按照年利率7.35%从2020年8月22日起计付利息至清偿完毕之日止；三、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司对前述债务承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向徐学弟追偿。四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，减半收取1449元，由徐学弟、黔西南州瑞峰房地产开发有限公司共同负担（向中国工商银行股份有限公司兴义分行直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郎太平二〇二一年三月十五日法官助理郝明翠书记员冯明星