贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0330民初109号原告：贵州科为物业管理有限公司。住所：贵州省贵阳市观山湖区北大资源梦想城1,2号地块第2-A02栋（A02）1单元3层20号房。统一社会信用代码：91520115MA6DWGR69G。法定代表人：闵燕。委托代理人：王欢，贵州多年律师事务所律师。一般授权。委托代理人：廖建飞，男，1986年11月12日出生，汉族，贵州省习水县人，住本县。特别授权。被告：杨刚生，男，汉族，1969年8月15日出生，贵州省贵阳市云岩区人，住贵阳市云岩区。被告：黄素芬，女，汉族，1970年12月6日出生，贵州省贵阳市云岩区人，住贵阳市云岩区。被告：习水爱唯酒店有限责任公司。住所：贵州省遵义市习水县杉王街道大榜村响水组223号。统一社会信用代码：91520330MA6EC9J01Y。法定代表人：李安彬。委托代理人：周远财，贵州名城（习水）律师事务所律师。一般授权。被告：李安彬，男，汉族，1985年10月21日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县。被告：翁兴梅，女，汉族，1967年9月23日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县。被告：钟小飞，男，汉族，1982年3月24日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县。原告贵州科为物业管理有限公司（以下简称“科为公司”）与被告杨刚生、黄素芬、习水爱唯酒店有限责任公司（以下简称“爱唯酒店”）、翁兴梅、钟小飞、李安彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科为公司、被告杨刚生、爱唯酒店、翁兴梅、钟小飞、李安彬到庭参加诉讼，被告黄素芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告立即向原告支付1、物业管理费51100.2元（2018年1月1日至2020年12月30日）；2、以17033.40元为本金，2019年1月1日为始期至本息还清之日止按日千分之三计算支付违约金，暂时计算至2021年1月21日，按总违约金30%计：11497.54元；3、以17033.40元为本金，2020年1月1日为始期至本息还清之日止按日千分之三计算支付违约金，暂时计算至2021年1月21日，按总违约金30%计：5902.07元；4、以17033.40元为本金，2020年1月1日为始期至本息还清之日止按日千分之三计算支付违约金，暂时计算至2021年1月21日，按总违约金30%计：306.60元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月6日，被告所居住的小区习水县成悦公馆小区业主委员会将小区的物业管理服务交与原告，并签订了《成悦公馆物业服务合同》，根据合同第六条约定：物业服务费按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.5元/月．平方米；商业物业2.5元/月．平方米。第九条约定：物业服务费按季度收取，在当季度首月1-15日预交，业主或物业使用人应在约定的缴费时间内履行交纳义务。第三十三条约定：业主未按期交纳无故拖欠物业服务费的，应按欠费总额每日3%的标准向乙方（原告）支付违约金。被告系原告所管理服务的习水县成悦公馆小区商业业主，房屋面积为567.78㎡，应支付诉请所请求的物业服务费和违约金，但因其至今未予支付，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告杨刚生辩称：1、原告未尽到管理职责，服务不到位；2、原告对我房产周边未尽到管理义务，只是对小区内进行了管理义务，对商业部分并没有进行管理；3、我虽是业主，但与爱唯酒店签订《房屋租赁合同》时已约定物业服务费由承租人爱唯酒店承担。被告爱唯酒店辩称：1、原告未按照《物业服务合同》履行服务职责，爱唯酒店未享受到原告物业公司提供的物业服务；2、原告主张的物业费和逾期违约金不应得到支持；3、原告擅自将小区垃圾堆放点设置在爱唯酒店主入口处，其行为严重影响了爱唯酒店环境卫生和正常经营活动，原告应立即排除妨碍，被告爱唯酒店对因此遭受的损失保持追溯权；4、与杨刚生签订的《房屋租赁合同》确实约定物业服务费由爱唯酒店方承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告翁兴梅辩称：1、我只是现在酒店的经营者，不应承担责任；2、原告管理期间没有对酒店周边环境卫生进行清扫，现在的福和物业公司接手后才对酒店周围环境进行了冲洗、清扫、垃圾清运。被告钟小飞辩称：爱唯酒店是几个人合伙开的，我不应当承担责任，应由爱唯酒店承担。被告李安彬辩称：追加我个人为被告，我个人不承担责任，应由爱唯酒店承担责任。被告黄素芬未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，习水县成悦公馆小区业主委员会与原告科为公司签订《成悦公馆物业服务合同》，将该小区物业交由原告科为公司管理服务。合同第六条第一项约定：“物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：商业物业2.5元/月·平方米。”第九条约定：“物业服务费按季度收取，在当季度首月1-15日内预交。业主或物业使用人应在约定的缴费时间内履行交纳义务。”第三十三条约定：“甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费总额每日3%的标准向乙方支付违约金。”此后，原告科为公司为“成悦公馆”小区提供物业管理服务。被告杨刚生与贵州成悦房地产开发有限公司于2017年12月5日签订《商品房买卖合同》购买习水县“成悦公馆”1栋2层2-2号房屋，建筑面积567.78平方米，未缴纳2018年1月1日至2020年12月30日的物业服务费。2017年10月23日，被告翁兴梅代表爱唯酒店与杨刚生签订《商铺租赁合同》，租赁物业为涉案商铺，该商铺现由习水爱唯酒店有限责任公司经营酒店业务。习水爱唯酒店有限责任公司成立日期为2017年10月17日，法定代表人李安彬。原告科为公司在为“成悦公馆”小区提供物业管理服务期间，未全面履行《成悦公馆物业服务合同》第二章服务内容与质量第二条第（三）项约定的对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通的服务义务。以上事实，有原告提供的《营业执照》、《成悦公馆物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《物业服务委托合同》、物业服务等相关合同、记录表、现场照片和被告杨刚生提供的《商铺租赁合同》，被告爱唯酒店提供的《营业执照》、现场照片及双方当庭陈述等在卷佐证，上述证据经当庭举证质证，本院予以确认。本院认为，原告科为公司与习水县成悦公馆小区业主委员会于2017年6月6日签订的《成悦公馆物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有法律约束力，原、被告双方应依照合同约定全面履行义务。原告主张被告支付物业服务费的诉请，因科为公司为小区业主提供了物业管理服务，被告接受了物业管理服务，理应支付物业服务费。但因原告科为公司在物业管理服务过程中，未全面履行《成悦公馆物业服务合同》第二章服务内容与质量第二条第（三）项：“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通”的约定，针对设置在爱唯酒店主入口旁垃圾堆放点所堆放的垃圾长期未及时进行清理，严重影响了爱唯酒店环境卫生，故原告在履行物业管理服务义务中存在重大瑕疵，根据公平合理原则，本院酌定由被告向原告支付应缴纳物业服务费60%的费用。被告应支付原告2018年1月1日至2020年12月30日的物业服务费为：2.5元/㎡/月×567.78㎡×36个月×60%=30660.12元。对于本案物业服务费承担主体的问题，因业主杨刚生于2017年10月23日与翁兴梅签订了《商铺租赁合同》，并将涉案商铺出租给习水爱唯酒店有限责任公司用于经营酒店业务，该争议商铺承租人应认定为习水爱唯酒店有限责任公司。依据《商铺租赁合同》约定物业服务费由承租人习水爱唯酒店有限责任公司承担，故本案物业服务费承担主体应为习水爱唯酒店有限责任公司，业主杨刚生、黄素芬承担连带责任，被告李安彬、翁兴梅、钟小飞不承担责任。对原告主张违约金的诉请，虽然被告未按约定交纳物业管理费，但因原告也存在违约行为，未全面履行合同约定的物业服务管理义务，结合本案实际情况及综合因素，对原告所主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，根据《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：一、被告习水爱唯酒店有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告贵州科为物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月30日的物业服务费30660.12元。二、被告杨刚生、黄素芬对以上物业服务费承担连带责任。三、驳回原告贵州科为物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案减半收取案件受理费789.00元，由被告习水爱唯酒店有限责任公司负担473.40元，原告贵州科为物业管理有限公司负担315.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。如果未按判决书确定的履行期间给付金钱义务或履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。审判员  陈艳二〇二一年三月五日法官助理张倩书记员陈媛媛