山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1305号上诉人（原审被告）：冯成海，男，1974年12月25日出生汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：李海南，山东圣和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：济宁毅德家商业运营管理有限公司，住所地：济宁市任城区安居豪德商贸城C区4街1栋002号，统一社会信用代码：91370811MA3F8J3M0Y。法定代表人：张朝晖，董事长。委托诉讼代理人：孙西周，山东民桥律师事务所律师。上诉人冯成海因与被上诉人济宁毅德家商业运营管理有限公司（以下简称毅德家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初10933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯成海上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项；2.一、二审诉讼费用由毅德家公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致作出的判决不公平。一、毅德家公司存在商业欺诈行为。1、招商主体为银座家居公司，实际经营人是毅德家公司。2019年案涉商场进行招商时，现场招商人员明确表示是山东银座家居有限公司（以下简称银座家居公司）经营管理的商场，上诉人基于对银座家居公司品牌的信任才决定在入驻该商场经营。在此情况下，上诉人在招商人员提供的合同中签字，但当时合同甲方并未填写，也未加盖公章，在上诉人签字后，招商人员就将合同拿走，声称回公司盖章。后经上诉人多次索要合同，才得知合同中加盖的是毅德家公司的印章，上诉人对此多次提出异议，要求必须与银座家居公司签订合同，但商场管理人员均不给于配合变更合同主体。但因上诉人已对租赁场地花费巨资进行装修，在不变更合同的情况下，进退两难。毅德家公司依靠其强势地位在上诉人事先签好的合同中盖其自己的印章的行为，不能视为双方已经对涉案合同达成合意。2、承诺开业率一直未达到，并且现在入驻商户日益减少，商场并未采取任何措施进行控制。案涉商场在前期招商时向上诉人承诺在商家入驻率达到70%时方可开业，该条件至今未达到。作为一家大型商场，商场达到一定入驻率后才进行开业既是商业习惯，也是商业惯例，只有达到一定入驻率商场才具备基本营业的标准。合同中虽然没有开业率的约定，但上诉人是为营业而租赁涉案商铺，毅德家公司作为出租人也是涉案商铺所在商场的经营公司，其交付的商铺应适于营业。因商场至今达不到招商时承诺的入驻标准，毅德家公司要求租金不能成立。3、招商时承诺的商场东西两侧的停车场，现被建设及规划成公寓。众所周知，大型商场必然需要配置大面积的停车场方便客户停靠车辆，开阔的停车场也是商场的重要形象，毅德家公司私自将东西两侧建设的公寓住宅楼不仅打破了原有的招商时的格局，占用了大量的停车场地，同时也将商场的形象变的更加低级，严重不利于下一步的发展。同时，商场的地下停车位也已经被毅德家公司对外进行租赁用于仓储、个体经营等方式使用。按照毅德家公司现在对停车位的管理方式，正常经营后银座家居商场现存的停车位仅商户经营者的车辆都将不够停放，前来采购的客户的车辆将无处停放。二、商场现在不具备开业条件，不应当收取上诉人的任何费用。毅德家公司作为商场经营管理者在商场服务方面应提供诸如消防、照明、空调、电梯、收银、开发票、清洁等最低层面的服务，但目前上诉人从未见到过毅德家公司提供的消防验收合格的证明材料、去年商场未未提供供暖、电梯长期关闭、收银处无人员上班、清洁工也都看不到，从来不给开具发票。对于商场是否通过消防验收是商家入驻的基本条件，未通过消防验收的商场因具有重大消防隐患，在此情况下的入驻因不具备使用条件，不应收取任何费用。并且，毅德家公司对此信息应当向入驻商铺进行公示公开，以证明商品是否符合入驻条件。三、在合同签订后，案涉商场旁就开始建设环城高架桥，造成商场周边道路不通，至今未达到通车标准，非因上诉人的原因，在案涉合同期内无法实现上诉人的合同目的，按照合同履行明显对上诉人不公平，对于合同中的租赁费用、滞纳金应当依据情势变更原则以及毅德家公司的不规范营运行为产生的影响全部进行免除。7日1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条中合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。2、被答辩人承诺对于案涉合同的租赁期限内免除四个月的租赁费用及一个月的装修期应当在租赁期内扣减。同时今年因疫情原因，迟迟不能开门营业，按照政府相关疫情防控情况，至少三个月无法正常营业，该期限应在租赁期限中扣除。去年商场通知因商场没有通暖气，商场承诺免除一个月的租赁费，该费用应当在租赁期限中扣除。3、虽然商场与上诉人签订的补充协议中免除了部分租赁费，并且在2020年再次承诺在补充协议的基础上再进行减半收取费用，但基于以上情形，一审法院酌情免除的3个月的租金，仍不能彰显法律的公平公正。因本案案涉合同名为《租赁合同》，但实质应为商场管理服务合同。毅德家公司作为经营主体应当积极履行其招商时的承诺，让商场尽快的进入良性运营状态。在客观条件发生变化后，更应积极采取一切措施为商场招揽客源尽力避免给商铺造成更大的损失。但是因为实际运营主体并非是银座家居，毅德家公司并未采取任何措施提升商场的运营能力，反而在丝毫不顾及商铺的合法权益的情况下以各种方式节约开支，例如停电、无收银员、减少清洁人员、将地下停车场对外租赁等，致使商场日益惨淡，现在没有任何客户上门。上诉人为进入该商场不仅投入了大量资金用于装修、备货，同时还雇佣销售人员、支付水电费等，但至今几乎没有任何营业额，在出现以上种种的情况下，毅德家公司不作为、乱作为的方式，使上诉人蒙受了巨大的经济损失。毅德家公司辩称，一审中对答辩人和被答辩人之间的事实认定客观、准确，适用法律正确。一、答辩人享有“银座”商业品牌使用权，有权以“银座”商业品牌资源负责银座毅德店商场的日常管理活动，诉讼主体适格，签订的协议是双方真实意思表示，成立并生效，具有法律效力。1、毅德家商业运营管理有限公司经山东银座家居连锁管理有限公司授权并有权以“银座”商业品牌资源负责商场的日常管理活动，具有法律规定的主体资格。济宁毅德物流城开发有限公司与山东银座家居连锁管理有限公司于2016年3月28日签订合同，约定由毅德物流城开发有限公司成立子公司毅德家商业运营管理有限公司用于商场（即银座家居毅德店）运营；由银座家居连锁管理公司派驻管理团队担任子公司总经理、副总经理、招商部长、财务部长、运营部长、企划管理人等管理岗位，并以“银座”商业品牌资源负责商场的日常管理活动，包括布局、策划、招商、租赁、企划、广告、运营、和售后服务等。被答辩人陈述的诉讼主体不适格问题与事实不符，不符合法律规定。2、答辩人、被答辩人双方签订的租赁合同、补充协议显著位置明确载明，合同签订一方为毅德家商业运营管理有限公司，不存在被答辩人所称隐瞒欺诈情形。无论是答辩人、被答辩人签订的《济宁毅德家商业运营管理有限公司租赁合同》，还是双方签订的《补充协议》，均在合同的抬头显著位置标明了双方签订的协议是“济宁毅德家商业运营管理有限公司租赁合同”，不存在被答辩人单方陈述的隐瞒合同主体的情形，被答辩人单方违反租赁合同约定不付租金的理由不能成立。二、银座家居毅德店是济宁市、济宁市任城区重点招商引资项目，是运河新城50个“重点项目”之一，地处是运河新城规划核心地带，符合西部发展规划。1、银座家居毅德店的运营是由银座家居连锁管理公司派驻专业的管理团队负责商场的日常管理活动，无论是前期的布局、策划、招商、租赁、企划、广告、运营、和售后服务等工作，均付出了大量的人力、物力。2、2018年1月份即开始宣传运作，招商运营，进行了多次大型广告宣传，营造良好氛围，各大品牌入驻银座家居毅德店。无论是开业前的岗位培训活动，还是商场组织的各个品牌的试营业活动，均开展的如火如荼，受到一致好评；3、2019年5月1日银座家居毅德店进入试营业模式正式开门纳客，促销活动、优惠活动、内购会活动收到良好效果；2019年5月30日，在各项审批手续齐全，商户整体入驻符合正式开业的条件下，银座家居毅德店盛大开业。三、答辩人、被答辩人双方签订该租赁合同前，各商户陆续到商场进行考察，对银座家居毅德店周边的环境和地理位置认可、认知，对经营中的风险进行过评估。1、被答辩人对商场周边所处的环境和地理位置认知、认可，对自身店铺的经营状况和前景完全有风险把控能力。各商户陆续到商场进行过考察，事前经过利弊权衡，对经营中的风险进行了评估，不能将后期部分自身经营状况的不好，归结为答辩人的原因，即使再好的位置，如果自身管理欠缺，不主动开拓客源，也难以盈利；以后会出现情况和变化诸如：修路、疫情等其他因素，不是答辩人所控范围之内，不能将该种风险归结为答辩人，营业风险与机遇是并存。2、答辩人给予了被答辩人免租2个月政策的同时，还在补充协议对被答辩人给予免租半年的政策。答辩人已经对各被答辩人均给予了2019年12月（供暖原因）、2020年2月份（疫情原因）的免租共计2个月的照顾，被答辩人又要求再免除1个月通暖气的租赁费与事实不符；涉案商铺装修期限未计入租赁期间，被答辩人所述与事实不符。另外一审判决书中又对各被答辩人酌情确定商铺减免了3个月份租金，事实上对答辩人不公平，最大程度上照顾了被答辩人的利益；在被答辩人实际占用商铺未续签租赁合同的前提下，应当按照原租赁协议交纳租赁费用，但是判决确定给予被答辩人在补充协议的优惠了一半的基础上再进行减半收取费用，又一次照顾了被答辩人的利益。3、答辩人是企业，进行大量的线上、线下宣传，每天要付出更多的管理成本和宣传费用。一是商场内的人工工资，物业工作人员管理费用、保洁费用、公共照明、夏季空调使用等各项费用均需要支付；合同中明确约定：仅仅是收取的场地租赁费，未收取管理费用，并且夏季的空调制冷费用、卫生管理费用都一直没有收取。二是，线上、线下宣传费用：如在万达对过东悦城、秀水城对过西银座、新贵和等显著位置的大型液晶显示屏上作广告推广宣传，在济宁广播1042重点时段投放广告，在优质小区物业门禁处设置广告牌进行宣传推广，线上银座家居毅德店公众号每月都推出优惠促销活动吸引广大顾客及购物群体。第三，关于被答辩人缴纳的质量保证金：合同中第一章第六条明确约定：为了确保向消费者“先行赔付”制度的切实实行，由被答辩人在进场时向答辩人交付；双方约定在被答辩人撤场后满一年，（被答辩人对消费者承诺的商品或者服务质量保证期超过一年的，从其承诺期终结次日起算），经答辩人核实，所售商品无任何质量问题且顾客反馈满意后，被答辩人在不存在欠费的前提下，答辩人将质量保证金、履约保证金无息返还。综上，答辩人与被答辩人签订的合同是双方真实意思表示，基于诚信、自愿原则签订的协议，合同已经成立并生效，具有法律效力，被答辩人应当按照双方合同约定支付租赁费用，赔偿损失，并且按照约定支付相关违约金；一审法院判决中对事实认定客观、准确，适用法律正确，为维护答辩人的合法权益请求法院驳回被答辩人的上诉请求，上诉费用由上诉人承担。毅德家公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付拖欠的租金233,844.9元及滞纳金70,153.47元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月20日，原、被告签订《济宁毅德家商业运营管理有限公司租赁合同》，被告向原告租赁建材商场一楼1-Ｆ1-003、二楼1-Ｆ2-003／008、三楼1-Ｆ3-005货区，面积1371平方米，租赁期限自2019年5月30日起至2020年5月29日止共计366天，其中一楼租赁费为每平方米每天1.9元，二楼1.5元、三楼1.2元，租赁期内场租赁费总额746164.2元，租赁费支付方式为以三个月为一个付款期，分四期付款，每期费用按具体天数计算，被告首期费用在本合同生效之日起三日内支付，后几期费用应于每期费用起算之日上月25号前以现金或转账方式支付。当日，双方又签订《补充协议》，实际场地租赁费总金额为335923元。合同签订后，被告按《补充协议》约定，一楼向原告交纳租金至2020年3月31日，二楼拖欠2019年5月30日至9月30日租金44032.33元，已交纳2019年10月1日至2020年3月31日租金，三楼拖欠2019年7月1日至9月30日租金26250元，已交纳2019年10月1日至2020年3月31日租金（被告2019年12月份已交纳，原告为其免除2020年1月、2月租金）。另查明，原告为吸引商户入驻，除签订《济宁毅德家商业运营管理有限公司租赁合同》外，又另外签订《补充协议》对租赁价格予以调整，大致按减半收取。因商场周边修路原因免除2019年12月份租金，因××原因免除了2020年2月份租金，2020年6月起订立或续签的新合同大致再减半收取租金至2021年2月底。本案争议的焦点问题有。1、原告是否存在商业欺诈行为。一审法院认为，2016年3月28日，济宁毅德物流城开发有限公司与山东银座家居连锁管理有限公司签订合同书，约定由济宁毅德物流城开发有限公司成立子公司即本案济宁毅德家商业运营管理有限公司，用于商场运营，由山东银座家居连锁管理有限公司派驻管理团队担任子公司总经理、副总经理、招商部长、财务部长、运营部长、企划管理人等管理岗位，并以“银座”商业品牌资源负责商场的日常管理活动，因此，原告以“银座家居毅德店”的名义进行招商，不存在商业欺诈行为。2、被告拖欠租金的具体数额及计算方式。一审法院认为，原、被告签订的《济宁毅德家商业运营管理有限公司租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方本应按协议严格履行。但鉴于本案特殊的实际情况，本案所涉商场周边大范围修路导致交通不畅，再加之2020年初以来爆发的××疫情，出于非主观因素、不可抗力影响，导致商场内商铺多数处于未营业状态，即使有少数商铺开门营业也是生意惨淡。商场管理者与商铺经营者对不可抗力产生的不利后果应共同承担和面对，因此，一审法院以公平合理原则为前提，酌情确定为商铺减免2020年4-6月份租金及违约金。合同到期后占用期间的租金，按原告2020年6月起订立或续签的新合同再次减半收取的方法计算。被告应再向原告补齐2020年3月31日前租金70282.33元（二楼拖欠2019年5月30日至9月30日租金44032.33元，三楼拖欠2019年7月1日至9月30日租金26250元），还应再向原告支付2020年7-12月份租金83980.75元（335923元／年÷2÷2），以上共计154263.08元。被告主张二楼、三楼拖欠的租金原告已同意不再交纳，但原告不予认可，被告亦未提供相应证据予以证明，对被告的主张不予支持。一审法院认为，2016年3月28日，济宁毅德物流城开发有限公司与山东银座家居连锁管理有限公司签订合同书，约定由济宁毅德物流城开发有限公司成立子公司即本案济宁毅德家商业运营管理有限公司，用于商场运营，由山东银座家居连锁管理有限公司派驻管理团队担任子公司总经理、副总经理、招商部长、财务部长、运营部长、企划管理人等管理岗位，并以“银座”商业品牌资源负责商场的日常管理活动，因此，原告以“银座家居毅德店”的名义进行招商，不存在商业欺诈行为。2、被告拖欠租金的具体数额及计算方式。一审法院认为，原、被告签订的《济宁毅德家商业运营管理有限公司租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方本应按协议严格履行。但鉴于本案特殊的实际情况，本案所涉商场周边大范围修路导致交通不畅，再加之2020年初以来爆发的××疫情，出于非主观因素、不可抗力影响，导致商场内商铺多数处于未营业状态，即使有少数商铺开门营业也是生意惨淡。商场管理者与商铺经营者对不可抗力产生的不利后果应共同承担和面对，因此，一审法院以公平合理原则为前提，酌情确定为商铺减免2020年4-6月份租金及违约金。合同到期后占用期间的租金，按原告2020年6月起订立或续签的新合同再次减半收取的方法计算。被告应再向原告补齐2020年3月31日前租金70282.33元（二楼拖欠2019年5月30日至9月30日租金44032.33元，三楼拖欠2019年7月1日至9月30日租金26250元），还应再向原告支付2020年7-12月份租金83980.75元（335923元／年÷2÷2），以上共计154263.08元。被告主张二楼、三楼拖欠的租金原告已同意不再交纳，但原告不予认可，被告亦未提供相应证据予以证明，对被告的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告冯成海于本判决生效之日起七日内给付原告济宁毅德家商业运营管理有限公司2020年12月31日前租金154,263.08元；二、驳回原告济宁毅德家商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2930元，由被告冯成海负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冯成海提交照片四张，拟证明2021年3月14日案涉商场内存在大量的商铺无人经营，大量商铺被装修的幕布进行遮盖，并且商场内的通道内空无一人，不能满足商场内商铺的营业需求；商场东侧原规划的停车场正在进行公寓楼的建设。因公寓楼建设，造成原商场东面停车场变为狭窄的小路，冯成海的商铺东大门也辩称了小路中的入口，给冯成海的商铺的正常经营及店面形象造成了重大不利影响，该变更违背了冯成海入住时向其承诺的相关条件。毅德家公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性有异议，该组证据不是新证据，不是一审未能收集的证据，没有在法定举证期限内举证，应承担举证不能的后果，不能成为拒付少付租金的理由。公寓规划符合相关规划要求，审批手续齐全，该组照片拍摄时上诉人单方选取的时间点，具有片面性，同时在租赁合同以及补充协议中给与冯成海优惠政策。经审查本院认为，该证据不能证明租赁场地不符合合同约定的交付条件，本院不予采信。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，毅德家公司与冯成海签订的《济宁毅德家商业运营管理有限公司租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效协议。冯成海主张合同不是与毅德家公司签订，证据不足，本院不予支持。关于租金支付标准，一审法院根据租赁物所在商场周边高架建设、疫情影响及合同履行情况，酌情确定为商铺经营者减免2020年4-6月租金及违约金，合同到期后占有期间的租金按2020年6月起订立或续签合同再次减半收取的方法计算，已经充分考虑情势变更和不可抗力的影响。冯成海主张开业率不足70%，商场服务不到位，两侧商场停车场被改造公寓、地下停车位对外租赁不能满足经营需要，不应支付租金，没有事实和法律依据，不应支持。综上所述，冯成海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3395元，由上诉人冯成海负担。本判决为终审判决。审 判 长 张思平审 判 员 扈 琳审 判 员 史海洋二〇二一年三月二十六日法官助理 王 瑞书 记 员 亓雅楠