广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26574号原告（反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司，住所地广州市海珠区东晓南路1423号三楼301。负责人：郝宏章。原告（反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福保街道福保社区红柳道2号顺丰工业厂房3层。法定代表人：闫智广。两原告共同委托诉讼代理人：陈志和、罗影萍，分别为两原告的员工。被告（反诉原告）：周尚华，男，1962年6月28日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：姬晓凤，女，1964年12月28日出生，联系地址系海珠区。原告（反诉被告）深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司(下称“金地广州海珠分公司”)、深圳市金地物业管理有限公司(下称“金地公司”)诉被告（反诉原告）周尚华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈志和、被告的委托诉讼代理人姬晓凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费本金4804.55元（2018年11月1日至2020年7月31日期间）及违约金（以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计至付清款之日止）、水电公摊费200.91元（2019年4月至2020年7月期间）；2、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：受广州市海珠区芳草轩业主委员会委托，原告深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司为该小区提供物业服务，物业服务费的标准为2.5元/月/平方米。原告依约为该小区提供了良好的物业服务。被告是广州市海珠区东晓南路1423号芳草轩16栋0601房的业主，自2018年11月1日起开始欠缴物业服务费等费用。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、被告愿意在平等、合理、合法、合规、权利与义务对等的前提下承担该承担的物业服务费。2、芳草轩业委会是与金地公司签订物业服务委托合同，并非金地广州海珠分公司。两原告是两间不同的企业。3、金地公司在进驻芳草轩小区的第一个月起，就未尽到物业合同约定的提供一级物业服务的义务，且在实际运营中严重违反了所作出的书面承诺。4、金地公司未尽物业管理义务在先，却要求业主支付足额的物业服务费，是其在严重违反商业契约条款下却要求继续主张不合理权益的表现。5、金地公司的物业收费及公摊水电费的收费均没有经过当地物价部门的审批或报备手续，是不合法的收费。6、金地公司通过虚假书面承诺骗取广大业主的信任，成功与业委会签订了物业服务委托合同，之后大幅提升物业费、增加公摊水电费、且把小区的绿化用水计入公摊水费中，最后又以各种理由直接不履行或不完全履行物业合同的部分合同条款。7、金地公司在第一年试用期后就已经丧失了继续为小区提供物业服务的资格，其无权要求被告支付物业费。8、根据合同履约双方的权利义务对等性原则，金地公司并无举证证明其已经履行了合同义务，应当承担举证不能的法律后果。9、原告提出的违约金在物业服务合同中并无约定且原告根本不具备收取违约金的资格条件。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告并向本院提出以下反诉请求：1、判令两原告立即向被告支付因违反《物业服务委托合同》第十八条、第二十条第2款、第6款、第9款、第11款、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十五条、第三十六条、第四十七条、第四十九条、第五十条而导致被告无法正常享受《物业服务委托合同》所列明的物业管理服务质量而产生的直接损失费及间接损失费合计10000元；2、判令两原告立即向被告支付在未经被告同意的前提下，私自在住宅电梯里、14栋一楼大堂里安装电子广告屏，所用电源接至电梯公摊用电，由包括被告在内的全体14栋业主支付电费，而广告受益则落入两原告账户，从而导致被告经济受到损失的经济赔偿金150元；3、判令两原告把小区的绿化用水计入公摊水费中属于违法行为，责令两原告立即纠正并需把违规多收取的费用立即退还给已缴费的业主，责令两原告立即核查并纠正在公摊电费收费方面是否存在类似的不合法收费项目；4、判令两原告在第一年试用期结束后的续约是不合法的，需退还试用期后已收取的一切费用，包括但不限于：物业费、公摊水电费、小区公共收益等；5、判令两原告需按《物业服务委托合同》第三十三条规定将投资资金的具体额度和详细使用情况立即向全体业主汇报；6、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：深圳市金地物业管理有限公司广州海珠分公司自2018年11月1日进驻芳草轩小区提供物业服务以来，物业服务质量差，经多次沟通后仍拒不履行竞聘时所作出的各项服务承诺，导致本人一直生活在脏乱差的小区环境中，被告房子的房价也出现下跌，同时在未经业主的同意下私自在住宅电梯内及大堂安装电子广告屏，加重了被告的公摊电费。该公司还将小区的绿化用水非法计入公摊水费中。原告对被告反诉请求的答辩称：两原告并不存在《物业服务委托合同》的违约行为，根据证据规则，被告主张两原告违约应当举出相应证据，被告提交的证据无法证明两原告违反了合同的相关规定，应当承担举证不能的不利后果。根据《物业服务委托合同》的相关约定，小区涉及公共收益的合同均由三方共同签订，收益先进芳草轩业委会账户，再由业委会通过提取合理成本转到原告公共账户，不存在被告所说的我司侵占公共收益。关于绿化水费公摊，合同中并未约定绿化用水包含在物业费中，应当按照谁受益谁分摊的原则，绿化用水分摊形式改变会涉及物业管理费的收费标准，涉及到整个小区全体业主的共同利益，应由业主大会决定，且两原告不存在物业服务质量有重大瑕疵的情形。经审理查明：2018年10月8日，原告深圳市金地物业管理有限公司（受托方、乙方）与广州市海珠区芳草轩业主委员会（委托方、甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将其管理的芳草轩住宅商业小区项目委托乙方进行物业管理服务；委托服务期限自2018年11月1日起至2021年10月31日，为期三年；自乙方正式进驻实施物业服务之日起，物业服务费用由乙方分三类标准计付，向业主或物业使用人收取，住宅按照2.5元每月每平方米收取；业主或物业使用人按月交纳物业服务费代收代缴费用，本项目的物业服务费、代收代缴费用每次缴纳时间为每月11日前；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交纳合同违约金；等。原告向被告催收管理费等无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，原被告确认:原告自2018年11月1日起进驻涉案小区，被告从2018年11月1日起没有支付物业管理费。另原告表示：为涉案小区实际提供物业服务的是金地广州海珠分公司；被告表示涉案房屋是其与妻子共有，愿意以个人承担本案民事责任。原告为证明被告欠缴2019年4月至2020年7月期间公摊水费的事实，提交证据如下：1、欠费明细表（2019-04水电公摊费17.97元、201905-202007公摊电费55.98元、201905-202007公摊水费126.96元，合计200.91元）；2、水电表抄表记录；3、水电公摊明细公示表；4、水电费发票。对此，被告的质证意见是：不清楚费用计算的依据。根据原告的水电公摊明细公示表，涉及大量法律法规禁止纳入公摊水电费的部分，故不同意支付公摊水电费用。被告为证明其主张提供了以下证据：1、《物业服务委托合同》；2、深圳市金地物业管理有限公司、原告营业执照拍照件、原告在国家企业信用信息公示系统查询页面截图；3、《金地【芳草轩】物业服务竞争性谈判响应方案》；4、《【金地物业宣讲版】芳草轩物业服务方案》；5、《广州市【芳草轩】项目现场品质提升整改方案-金地物业》；6、2019年9月21日芳草轩业委会副主任-业委会委员-业主们与金地物业开会沟通的现场拍照；7、芳草轩小区周边小区的物业费一览表；8、芳草轩住宅电梯内、一楼大堂内物业私自安装电子广告屏拍照；9、业主在小区内张贴“反对涨物业费维护广大业主利益”的大字；10、芳草轩小区业主群里业主的讨论截图；11、信访事项受理告知书；12、芳草轩业主致政府主管部门的请求函；13、2018年10月28日，业主代表与街道、深圳市金地物业管理有限公司开会；14、2018年11月1日金地物业进驻以来芳草轩小区绿化环境脏乱差图片、视频汇总；15、芳草轩小区出入口门禁系统拍照；16、原告向缴费业主提供的物业费、停车费收据；17、金地物业APP工单截图；18、原告提供的室内楼道、电梯间卫生保洁效果差的图片、视频；19、芳草轩小区公共设施木平台损坏严重但与原告没有及时修复、水池长期污水滋生蚊虫害图片；20、芳草轩小区住宅楼天台脏乱差情况图片；21、芳草轩小区内公共设施瓷砖破裂剥落情况拍照，严重威胁住户出入安全；22、芳草轩小区地下室-楼道-走道灯公共区域布满垃圾，虫害不断的图片；23、芳草轩外墙、大堂外围玻璃脏乱差图片；24、原告在芳草轩小区内及小区门口均有安排商业性质摆摊行为照片、通信运营商租用小区公摊地方设置在小区建筑上的通信桅杆及天线、室内分布系统；25、芳草轩业委会公布的2019年上半年收入情况；26、深圳市金地物业提供的公摊水电费收费公示单，证明原告乱收费；27、金地物业芳草轩物业主要人员一览表、外包保洁人员拍照、原告2019年年审报告截图；28、穗发改[2016]992号文；29、《芳草轩物业服务委托合同》；30、《撤场通知书》；31、《2018年2020年广州市海珠区芳草轩物业服务采购项目竞争性谈判公告》；32、2019年9月21日上午众多业主去服务中心开会谈判的照片（二份）33、《关于进一步加强小区物业管理工作的函》；34、深圳市金地物业管理有限公司广佛分公司的“候选物业介绍”宣传彩页；35、《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》；36、《芳草轩服务竞争性谈判响应文件》电子版打印件（部分）。对此，原告的质证意见是：对证据1、2的真实性无异议，但对关联性有异议，原告金地广州海珠分公司只是为了属地管理才开设的分公司；对证据3、4、5、8、24、25的真实性、合法性、关联性均不予确认，涉及公共收益的合同均由三方签订，其中甲方为芳草轩业主委员会，商家为乙方，原告为丙方，由业委会转账收益给原告，被告所说的临时摆摊和移动设备均有合同依据，不存在侵占公用收益的行为；对证据6-13的真实性、合法性、关联性均不予确认，原告是芳轩业主委员会经过招投标并且双过半选出来的物业公司，且合法合规进场，合同在海珠区住建局办理了备案；对证据14-23、27-28的真实性、合法性、关联性均不予确认，本案的争议焦点在我司提供的物业服务有无存在重大瑕疵，物业公司是对小区的各个方面提供服务，包括房屋公共部位、公共设施、公共秩序、公共环境卫生，提供的服务具有公用性和整体性，对于业主的诉求会存在众口难调的情形，法律上也允许物业服务在合理范围内存在滞后性。被告提供的证据是片段式的截取，不足以还原整体小区的情况，且涉案小区是属于老旧小区，具有复杂性和多变性，原告与芳草轩业主委员会的合同也印证了存在垫资改造，也得到了业主们的认可；对证据26的真实性、合法性、关联性均不予确认，原告一直有公示公摊水电费的计算方法，被告对公示予以确认，在物业服务合同中并未约定绿化用水包含在物业费中，按照谁受益谁分摊的原则，且绿化用水的分摊形式一旦改变会涉及物业管理费收费标准的变更，也会影响其他按时缴纳分摊水电费业主公共利益，是否调整、如何调整应由业主大会进行决议；对证据29-36认为与前述证据有重复，质证意见与原告对被告反诉请求抗辩意见一致。另查，根据广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》记载：广州市海珠区梦轩北街20号601房的产权人为周尚华（本案被告）、姬晓凤，建筑面积为91.5235平方米，登记时间是2009年8月20日。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告金地公司与芳草轩业委会签订的《物业服务委托合同》，对作为业主的被告具有约束力。虽然两原告确认为涉案小区实际提供物业管理服务的是原告金地广州海珠分公司，但两原告没有提供证据证明业主知晓并同意两公司共同对涉案小区提供物业管理服务的事实，依据合同相对性原则，原告金地公司根据芳草轩业委会的委托对涉案小区包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向原告金地公司支付物业管理费用。原告金地广州海珠分公司提起本案主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。物业管理服务是一个动态的长期的过程，物业管理服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，被告认为原告的服务存在问题应当及时向原告提出，原告应予以积极回应和改进，但不能成为被告拒绝缴纳物业管理费的理由。故对被告以原告服务质量存在问题为由抗辩不缴纳物业管理费意见，本院不予采纳。因此，原告要求被告按每月每平方米2.5元标准支付2018年11月1日至2020年7月31日期间物业管理费的诉请有理，本院予以支持。关于违约金的问题。根据被告提交的证据可知，原告在涉案小区进行物业管理服务过程中确存在瑕疵，被告迟延交纳管理费事出有因，故原告主张被告迟延支付物业服务费违约金的请求，本院不予支持。关于原告主张的2019年4月至2020年7月期间公摊水电费的诉请。被告已实际入住涉案房屋，理应按实际发生的公摊水电费缴费。原告主张被告欠交上述期间公摊水电费200.91元并已向供水供电部门垫付费用的事实，提供了欠费明细表、水电表抄表记录、水电公摊明细公示表、水电费发票等证据证明，被告对上述证据有异议，但被告提交的证据不足以证明其抗辩事实，故对上述费用是被告实际发生的公摊水电费数额事实，本院予以合理采信。关于被告的反诉请求。被告反诉的第2-5项诉讼请求与本案非同一法律关系，被告可另循法律途径解决。对第1项反诉请求，本院意见是被告提交的证据不足以证明其存在损失的情况，亦不足以证明其主张的损失与原告存在因果关系，故被告主张原告支付其直接及间接损失10000元的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周尚华在本判决生效之日起10日内支付2018年11月至2020年7月的物业服务费给原告深圳市金地物业管理有限公司（每月按91.5235平方米×2.5元/平方米标准计算）。二、被告周尚华在本判决生效之日起10日内支付2019年4月至2020年7月期间公摊水电费200.91元给原告深圳市金地物业管理有限公司。三、驳回原告其他的诉讼请求。四、驳回被告全部的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费75元（其中受理费50元、反诉费25元），由原告金地公司负担25元、被告周尚华负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二一年三月二十六日书记员  王静贤黄艾婷