江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0803民初3614号原告：王素珍，女，1959年10月27日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵宏扬（系原告丈夫），男，1961年10月10日生，汉族，住淮安市淮安市清江浦区。被告：淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区流均镇北街道。法定代表人：乐海涛，该公司董事长。被告：黄雄，男，1964年8月2日生，汉族，住淮安市淮安区。被告：张万梅，女，1973年12月20日生，汉族，住淮安市淮安区。被告黄雄、张万梅两人共同委托诉讼代理人：李明，江苏普非特律师事务所律师。原告王素珍诉被告淮安市广和置业有限公司(以下简称广和公司)、黄雄、张万梅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王素珍及其委托诉讼代理人赵宏扬，被告广和公司法定代表人乐海涛,被告黄雄、张万梅的共同委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、请求依法确认被告间签订的关于流均小区3号楼604室的房屋买卖合同无效，被告黄雄、张万梅将房屋返还给被告广和公司；2、被告承担诉讼费。事实与理由：在原告诉被告广和公司民间借贷案件的执行过程中，原告经过调查发现被告广和公司曾经与他人签订了十六个虚假房屋买卖合同，以骗取银行按揭贷款，本案被告广和公司与黄雄、张万梅签订的关于3号楼604室房屋买卖合同就是其中的一笔。原告认为被告广和公司与被告黄雄、张万梅签订虚假房屋买卖合同，骗取银行按揭贷款是破坏金融监管秩序的行为，违反法律强制性规定，而且因为现房屋不是登记在被告广和公司的名下，导致原告对该房屋执行产生法律上的障碍，也损害原告作为被告广和公司债权人的利益。所以原告提起诉讼，要求确认被告广和公司与黄雄、张万梅签订的关于3号楼604室房屋买卖合同无效，并要求被告黄雄、张万梅将房屋返还给被告广和公司，以便于原告申请执行被告广和公司的执行案的顺利执行。被告广和公司辩称，涉案房屋是公司十六套虚假按揭房之一，房屋买卖合同是虚假的，属无效合同。我同意被告黄雄、张万梅将涉案房屋返还给我公司。被告黄雄、张万梅辩称，1、原告不是两被告签订的商品房买卖合同的一方当事人，原告作为合同之外的第三人无权要求确认被告之间签订的合同无效，所以原告不具备诉讼主体资格。2、被告之间签订的商品房买卖合同没有合同法第五十二条规定的任何一种无效情形，且被告之间签订商品房买卖合同是真实的意思表示，也没有违反法律的规定，所以该合同是有效的。3、涉案房屋的购房款被告黄雄、张万梅已经支付给被告广和公司,双方已实际履行了合同。4、被告黄雄、张万梅以案涉房屋做抵押的方式向相关银行贷款是真实的行为，不存在骗取银行贷款的问题，银行认定被告黄雄、张万梅的贷款系虚假按揭是错误的。即使被告黄雄、张万梅的贷款被银行认定为虚假按揭贷款，也只会导致贷款合同的无效，而不会导致被告之间签订的商品房买卖合同无效。5、被告之间的房屋买卖合同发生在原告与被告广和公司民间借贷关系之前，所以不存在侵害原告人权益的问题。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告黄雄、张万梅系夫妻关系，被告广和公司系从事房地产开发的有限责任公司。2015年12月，被告广和公司向原告王素珍借款数百万元。借款逾期后，原告于2017年12月向本院起诉，要求被告广和公司还本付息。本院于2018年1月作出（2017）苏0803民初6865号民事判决书，判决被告广和公司偿还借款3476000元并承担利息。该判决生效后，原告申请本院执行。2014年7月29日，被告广和公司与被告黄雄签订《商品房买卖合同》一份，约定广和公司将自己开发的流均小区3号楼604室房屋卖给被告黄雄，价款为27.8万元。合同签订后的当天，办理了备案手续并获取了《淮安市商品房买卖合同备案证明》、被告黄雄获得了5479元的维修基金收据。2014年7月30日，被告黄雄获得了4170元的购房契税发票。2014年8月5日，被告广和公司向被告黄雄出具了27.8万元的购房款发票。2014年8月18日，被告黄雄以涉案房屋设立抵押向江苏淮安农村商业银行申请按揭贷款，并办理了抵押登记手续。此后，被告广和公司提以被告黄雄的名义分数次归还了按揭贷款。2018年2月11日，被告黄雄、张万梅办理了案涉房屋的产权登记、领取了房屋所有权证书。诉讼中，原告对被告举证的《商品房买卖合同》、契税收据、维修基金收据、备案证明等证据的真实性均不持异议，但是不认可买卖的真实性、合法性。另查，被告广和公司实际股东为乐海涛、谈玉荣，谈玉荣为公司经理并负责公司的房屋建设和销售。广和公司的实际股东谈玉荣认可实际收取了被告黄雄交付的购房款。以上事实，有民事判决书、合同书、收据、调查笔录等证据以及庭审笔录在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告广和公司作为具有房地产开发建设资质的企业法人于2014年7月29日与被告黄雄签订的《商品房买卖合同》体现出双方明确的意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应当推定合同有效；同时，被告黄雄举证的备案登记证、契税缴纳收据、维修基金缴纳收据、房屋所有权证书，都符合正常的商品房买卖合同的特征，均在相当程度上印证了该《商品房买卖合同》履行的真实性，也印证了该合同系当事人的真实意思表示、真实的内心意思表达和涉案房屋法律意义上所有权的界定，从而进一步证实了合同的有效性。诉讼中，原告与被告广和公司均认为本案中的房屋买卖合同是虚假的房屋买卖合同，目的是骗取银行按揭贷款，破坏了金融监管秩序，违反了法律强制性规定，也损害了原告的权利，应当认定为无效。对于该观点，第一，即使按揭抵押贷款合同的签订是骗取银行按揭贷款、破坏了金融监管秩序，那么有可能导致贷款合同的无效，而不应当导致房屋买卖合同本身的无效。按揭抵押贷款合同的合法与否，与房屋买卖合同的合法与否不具有直接的因果关系。第二，房屋买卖合同本身而言，原告及被告广和公司未能就被告黄雄所举证据的“三性”提出合理的否定意见，也未能否定证明过程的逻辑推导。第三，诉讼中原告举证的《关于淮安市广和置业有限公司借用他名虚假按揭部分房屋情况说明》和被告广和公司法定代表人乐海涛向法院提供的用以证明虚假买卖合同的交易记录等，只能单方面反映出被告广和公司的意见，对于涉案的房屋买卖合同真实性定性尚不具有决定性作用；而被告黄雄、张万梅举证的被告广和公司的经理谈玉荣的《证明》及调查笔录表明，由于广和公司没有专门的会计和完善的财务账册，谈玉荣认可自己实际收到被告黄雄购房款的事实；结合谈玉荣为广和公司的经理并负责公司的建设和销售工作，及被告广和公司向被告黄雄出具的购房款收据及发票，本院有理由相信谈玉荣向被告黄雄实际收取了购房款是实施了有效的职务行为，也足以证明双方之间签订的房屋买卖合同是真实有效的合同。第四，法律规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。原告作为房屋买卖合同缔约人之外的第三人，在主张买卖合同损害自己权益并主张该合同无效时应当以合同缔约人在缔约时存在针对原告本人的恶意串通的合意。本案中，房屋买卖合同签约于原告的借款债权发生之前，理应不存在针对原告本人的恶意串通的合意，原告确认无效之诉请缺乏该特定诉请成立所必要的主观要件。所以，原告主张合同无效的诉请缺乏必要的事实依据和法律依据，本院不予支持。相反，被告黄雄的相应的抗辩意见，本院予以采纳。我国法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原告王素珍是被告广和公司的债权人，被告广和公司的责任财产数额与原告债权的实现存在密切的联系，原告与广和公司之间存在重大利益关系。当广和公司与他人恶意串通减少自己责任财产时可能造成原告的利益受损。所以，原告作为广和公司的债权人在认为广和公司有恶意串通他人减少自己责任财产并有可能对债权实现造成损害时，以自己的名义提起诉讼，符合民事诉讼法起诉的条件。被告黄雄、张万梅辩称原告无诉权，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下：驳回原告王素珍的诉讼请求。案件受理费3500元（原告已预交3500元），由原告王素珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张锦武人民陪审员  王泓淞人民陪审员  武学林二〇二一年三月十二日法官 助理  周思宇书 记 员  吴 双附：裁判依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。