大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初818号原告：杨金波，女，1977年2月9日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫艳朋，辽宁朋达律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室，统一社会信用代码：912102315655331039。法定代表人：胡京徽，该公司董事长。委托诉讼代理人：范荣，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵星宇，上海君澜（大连）律师事务所实习律师。原告杨金波与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨金波的委托诉讼代理人宫艳朋、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人范荣、赵星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金6,365元（自2015年5月2日至2015年6月29日止、按日万分之一的标准计算）；2.判令被告支付自2015年9月28日起至2016年9月28日止期间供水、电不合格违约金40,165元；3.判令被告支付逾期办理产权证违约金（以1,097,400元为计算基数，自2017年6月29日起至可以办理产权证止，按日万分之一的标准计算，暂计算至2020年4月28日为113,581元）。事实与理由：原、被告于2014年4月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于大连商品房，房屋建筑面积91.45平方米，总金额1,097,400元。合同第八条约定在2015年5月1日前将符合国家规定的房屋交付给原告，第九条约定逾期交房按已付购房款的日万分之一承担违约金；第十四条约定水、电等设施应在交付之日或视为交付之日起的90日内迖到使用条件，如再逾期则被告自第91日起按已付放款的日万分之一承担违约责任。合同第十五条约定办理房屋权属证书的期限720日，自房屋交付之日开始计算，如逾期按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部房款。被告于2015年6月29日才实际交房给原告，2016年9月28日白来水才正式接通，现电还是临时电，电压不稳，经常停电。至今被告无法为原告办理房屋权属证书。被告已严重违反《商品房买卖合同》约定，构成违约，应承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告中合（大连）置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：不同意原告的诉讼请求。对于第一项、第二项诉讼请求，均已过诉讼时效。对于第三项诉讼请求，逾期办理权属证书并非被告原因导致的，故不应当承担逾期责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的商品房买卖合同及补充协议、购房发票，被告提供的商品房买卖合同及补充协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供了《大连高新区中国供销集团东北基地项目合作框架协议书》及《大连高新区中国供销集团东北基地项目补充协议》，拟证明案涉房屋由高新区管委会承担项目所在地块七通一平等基础设施配套的义务。原告对该证据的真实性有异议，认为该证据与本案不具有关联性。本院认为，上述证据仅显示大连高新技术产业园区管委会与相关单位签订的合同情况，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。2.被告提供了工程竣工验收报告，拟证明案涉房屋已于2015年6月26日通过了竣工验收，符合交付条件，但逾期办证非被告原因导致，是因为外线电没有接通，故被告不承担违约责任。原告认为该验收报告系被告单方出具的，没有效力性，故不予认可。本院认为，上述证据仅显示大连高新技术产业园区管委会与相关单位签订的合同情况，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。3.被告提供了《关于申请中合大连置业有限公司项目正式用电的函》，拟证明涉案项目的电力外线工程由大连高新技术产业园区负责建设，而至今配置的外电无法使用，不能履行正式电的竣工验收程序，导致至今不能办理产权证。原告认为，无论何种原因，被告应对交付未达合同约定标准的房屋承担相应责任。本院认为，上述证据仅显示大连高新技术产业园区管委会与相关单位签订的合同情况，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。4.被告提供了《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，拟证明被告于2014年6月17日之前已将应缴纳的城市基础设施配套费16,450,242元全部缴纳完毕。原告认为缴纳配套费是被告应尽的义务，与本案不具有关联性。本院认为，上述证据仅显示了被告已缴纳城市基础设施配套费，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。5.被告提供了办理房屋初始登记提交材料及被告具备的办证材料（商品房预售许可证、预售明细、中华人民共和国规划许可证、规划设计图纸、办公室文件关于门牌号码的批复、中合置业凌水湾行政街号对照表、国有土地使用证、房屋管理号报告、关于凌海湾F地块建设项目证明房屋面积测绘报告、房屋面积明细表、建筑营业图、房屋面积测绘成果报告、公有面积信息表、房屋面积明细表），拟证明除了房屋竣工验收备案证以外的所有材料被告均已齐备，故逾期办证的责任不在被告。原告认为原告并没有达到所要求的办证标准。本院认为，上述证据仅显示了被告提供了相关办理房屋权属证书的材料，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。6.被告提供了交房通知书、EMS快递单，拟证明被告按照合同约定已向原告发出了交房通知书，并没有逾期交房。原告认为没有收到上述快递。本院认为，被告提供的EMS快递单无法证明已向原告发出交房通知书，且被告称并未收到，故本院不予采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连房屋，建筑面积为91.45平方米，房屋总价款为1,097,400元，房屋用途为公建。合同第六条约定，买受人于2014年4月15日交付首付款557,400元，余款540,000元于2014年6月30日之前付清。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.……；2.……；3.……；4.……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）……。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第十五条约定，办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日起开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能再该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。《合同补充协议》第十二条第一款约定，买卖双方一致同意出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。第二款约定，因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告向被告支付案涉房屋的全部购房款，被告于2020年3月26日向原告出具了发票。案涉房屋于2015年6月29日交付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付房屋。如因出卖人的责任，未按合同约定时间商品房交付，逾期不超过60日，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至实际交付之日，合同继续履行。而被告未能举证证明其履行了上述义务，致使原告在2015年5月1日前交付房屋，故应认定被告的行为构成违约，被告应承担违约责任。根据上述条款的约定，交付房屋的最后期限为2015年5月1日前。案涉房屋实际交付时间为2015年6月29日，被告理应承担逾期交付房屋违约责任。但被告认为上诉主张已过诉讼时效。双方约定房屋最后交付时间为2015年5月1日，自约定交房次日起即2015年5月2日起已构成逾期交付，但双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任为按日支付违约金，逾期交房违约金的诉讼时效应按日计算。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定2015年5月2日至2015年6月29期间的逾期交房违约金适用此前两年诉讼时效的规定，即至2017年6月28日在施行民法总则前诉讼时效期间已届满，故2015年5月2日至2015年6月29日期间案涉房屋虽已构成逾期交付，但因逾期交房违约金已过诉讼时效，原告诉请该时间段的逾期交房违约金不应得到支持。现原告主张2015年5月2日至2015年6月29日期间的逾期交房违约金，于法无据，因此，被告此点主张于法有据，本院予以采信。关于供水、供电不合格违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电：房屋交付时具备使用条件；。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.在自房屋交付之日或视为交付之日起的90日内达到使用条件，如再逾期仍未达到使用条件，则自第91日起出卖人应按照买受人已付房款的日万分之一承担违约责任，但因非出卖人原因导致的除外；。而被告未能举证证明其履行了上述供水义务，致使原告在交付之日起的90日内达到供水使用条件，故应认定被告的行为构成违约，被告应承担供水不合约定的违约责任。因被告已为原告提供临时供电，采取替代措施，解决了日常生活用电问题，故被告对供电不合约定不承担违约责任。根据上述条款的约定，案涉房屋实际交付时间为2015年6月29日，向后计算90天开始理应承担供水未达使用条件违约责任至2016年9月28日止。但被告认为上述主张已过诉讼时效。案涉房屋交付时间为2015年6月29日，自交付之日后第91日起已构成逾期达到供水使用条件，但双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期达到供水使用条件为按日支付违约金，逾期达到供水使用条件违约金的诉讼时效应按日计算。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，原告主张自2015年9月28日至2016年9月28日期间的供水未达使用条件违约金，其中2015年9月28日至2015年10月1日期间适用诉讼时效两年的规定、2015年10月2日至2016年9月28日期间适用诉讼时效三年的规定，诉讼时效期间届满时间分别为2017年9月30日、2019年9月28日，故原告该项主张均已过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期办证违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日起开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能再该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。而被告未能举证证明其履行了上述义务，致使原告在房屋交付后的720日内取得房屋权属证书，故应认定被告的行为构成违约，被告应承担违约责任。根据上述条款的约定，办理房屋权属证书的最后期限为自“房屋交付之日”计算720日。案涉房屋实际交付时间为2015年6月29日，故被告承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期限应自2015年6月29日向后计算720天，现原告要求被告自2017年6月29日起开始承担违约责任，本院予以确认。鉴于被告逾期办证的违约行为仍在继续中，本院仅支持违约金计算自2017年6月29日起至2020年4月28日止；自2020年4月29日至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，将待案涉房屋具备办证条件后，由原告另行诉讼解决。据此，被告应向原告支付的违约金数额为113,581元（1,097,400元×日万分之一×1035天）。但被告主张案涉房屋逾期办证系因市政工程未施工完毕，被告依约应免责的意见。本院认为，市政工程是否施工完毕系被告与案外人大连高新园区管委会签订的框架协议中所涉及的双方权利义务内容，与本案认定被告在原、被告签订的相关合同中能否免责，不具有关联性。被告逾期办理权证是不争的事实，现在应重点审查原、被告签订的相关合同中是否有关于被告免责条款的约定。与之相关的是《合同补充协议》第十二条第二款的约定，因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。而本案中被告主张免责的原因不符合上述合同约定，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》一百八十八条、一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨金波自2017年6月29日起至2020年4月28日止期间逾期办证违约金113,581元；二、驳回原告杨金波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,502元，原告杨金波负担930元，被告中合（大连）置业有限公司负担2,572元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  高琳琳人民陪审员  杨 梓人民陪审员  池春花二〇二一年三月三十日法官助理孙艺书记员张旭附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。