广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24147号原告：简剑影，女，1969年7月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××549。委托诉讼代理人：陈叶兴，广东灏创律师事务所律师。被告：中山春源供应链管理有限公司，住所地中山市西区金穗路19号金叶广场三区××××、6、8号，统一社会信用代码914××××××××175305P。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘建文，系该公司员工。原告简剑影诉被告中山春源供应链管理有限公司（以下简称春源公司）、中山市追鲜商业策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后原告简剑影申请撤回对被告中山市追鲜商业策划有限公司的起诉，本院予以准许（已另行作出民事裁定），并依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告简剑影的委托诉讼代理人陈叶兴，被告春源公司法定代表人刘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简剑影向本院提出诉讼请求:1、没收被告租赁履约保证金75000元；2、被告支付所拖欠2020年7月1日至2020年8月21日租金共计44032.26元（26250元+26250元/31天×21=44032.26元）及违约金4436.25元（1.七月份租金的违约金：以26250元为基数，每逾期一日按所欠租金的1‰计算违约金，从2020年7月6日起算至付清之日止，2.八月份租金的违约金：以17782.26元为基数，每逾期一日按所欠租金的1‰计算违约金，从2020年8月6日起算至付清之日止）；3.被告支付原告代垫7、8、9月水电费用15771.86元；4、被告返还中山市石岐区××××××“12幢首层1、2、3卡及11幢首层17、18、19卡”共六卡商铺给原告，并支付自2020年8月22日起算至被告将商铺返还原告之日止的场地占用费，按租金26250元/月标准计算，暂计至2020年10月14日共53天占用费44879.03元。诉讼中，原告明确诉讼请求4的场地占用费计算至2020年10月21日金额为50806元。事实与理由：原告（出租方）与中山市追鲜商业策划有限公司（承租方，以下简称追鲜公司）于2018年5月30日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所有位于中山市石岐区××××××“12幢首层1、2、3卡及11幢首层17、18、19卡”共六卡商铺租赁给追鲜公司，建筑面积合计350平方（为计算租金面积），租期六年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止，2018年6月1日至2020年5月31日月租金标准为25000元（贰万伍仟元正）；2020年6月1日至2022年5月31日月租金标准为27560元（贰万柒仟伍佰陆拾元正），履约保证金为75000元。如承租方逾期交纳租金，出租方有权按所欠租金的1‰每日计付违约金，逾期超过10天，出租人有权解除合同、收回商铺并没收履约保证金，且有权追讨所欠租金、水电费、物业管理费等费用，并依法要求承租方承担全部损失。2019年7月30日原告（出租方）与追鲜公司（转租方）及被告（转承租方）三方签订《商铺租赁合同补充协议》，约定原告同意将追鲜公司承租的上述商铺转租商铺后，前期尚能如约支付租金和水电费，但自2020年7月开始拖欠租金及水电费。原告多方催收无果，无奈于2020年8月19日委托律师出具律师函，通知被告解除合同，催告被告收函后三日内支付拖欠的租金及垫交的水电费、七日内搬离等，但被告2020年8月21日收函后至今不交租金、水电费、场地占用费、返还商铺，致使原告权益严重受损。被告春源公司辩称：1.确认拖欠租金、水电的金额，在被告未参与的情况下，6个卡位商铺原告已经在10月21日强行收回并且已经换锁，收铺时我方在外地出差，原告短信通知我方，原告补充提交的短信证据有明确记载。2.原告在2020年7月28日对店铺进行强制停电，导致被告中止经营。3.原告在没有被告工作人员在场的情况下对店铺资产进行清点，我方需要工作人员清点后再进行核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于中山市石岐区××××××××××××××卡、18卡、19卡以及12幢首层1卡、2卡、3卡的不动产产权人为简剑影，建筑面积合计为349.7平方米。2018年5月28日，原告（甲方、出租方）与追鲜公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将名下位于中山市石岐区××××××“12幢首层1卡、2卡、3卡及11幢首层17卡、18卡、19卡”共6卡商铺出租给乙方，甲方保证在2018年5月30日前交付给乙方；乙方租用“上述6卡商铺”作为经营场地使用，租赁建筑面积合计约350平方米；租赁期共六年，自2018年6月1日起至2024年5月31日止；乙方租赁期内租金采用递增方式，租期6年内，租金计收标准如下（含物业管理费）：第1至2年：（自2018年6月1日至2020年5月31日）月租金为25000元，第3至4年：（自2020年6月1日至2022年5月31日）月租金为26250元，第5至6年：（自2022年6月1日至2024年5月31日）月租金为27560元，以上租金不含其他相关部门应收之各类费用及水电费等；缴纳方式及时间：双方同意自2018年9月1日起计算租金，每月交纳一次，乙方于每月5日前自行到甲方交纳当月之租金（缴纳现金或办理银行扣款），不得拖欠；本合同签订时，甲方按商铺第一阶段计租标准向乙方一次性收取3个月的租金（折合75000元）作为“履约保证金”，同时缴交1个月的首期租金（折合25000元），租赁期满乙方不在续租的，在乙方返还租赁商铺及场地并不存在违约时，甲方将“履约保证金”无息全额退还乙方；乙方逾期交纳租金，应向甲方赔偿所欠租金的1‰作为每天的违约金，乙方拖欠租金10天的，甲方有权收回商铺及没收所交纳的“履约保证金”，并有权追讨所欠租金、水电费及物业管理费以及终止本合同，乙方收到甲方收回商铺通知后三天内必须迁出，该商铺所有装修乙方不得拆除或损坏。合同还约定其他事项。2019年7月30日，原告（甲方、出租方）、追鲜公司（乙方、承租方、转租方）与被告、覃金桃、刘某1（丙方、转承租方）签订《商铺租赁合同补充协议》主要约定：甲方与乙方于2018年5月28日签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有位于中山市石岐区×××××××××××1卡、2卡、3卡及11幢首层17卡、18卡、19卡共六卡商铺物业出租给乙方使用，甲方现同意乙方将以上物业转租给丙方使用；甲方同意乙方将以上物业转租给丙方，丙方可代替乙方履行《商铺租赁合同》中约定的所有义务，丙方违约时，甲方可要求乙、丙方连带承担《商铺租赁合同》中约定的违约责任，2019年7月1日前的租金乙方已经支付完毕，此后租金及相关费用由丙方支付；甲方所收乙方保证金届《商铺租赁合同》期满后，可由甲方退还给丙方；《商铺租赁合同》其他条款不变；备注：此《补充协议》系乙方履行2019年6月27日与覃金桃（身份证45213××××××××9425）的《协议书》约定的配合义务，覃金桃本人为本协议丙方，具体租赁协议内容按原合同执行或甲方与丙方自行协商，乙方不承担任何责任。合同还约定其他事项。覃金桃未在补充协议上签名，刘某1在丙方处签名。上述合同签订后，被告向原告缴纳了保证金75000元，原告依约将上述租赁物提供给被告使用。被告缴纳租金、水电费至2020年6月。2020年7月27日，原告委托北京市京师（中山）律师事务所向被告发出律师函，敦促被告支付拖欠的2020年7月、8月租金等费用。2020年8月21日，原告委托北京市京师（中山）律师事务所向被告通过快递送达律师函，明确解除双方所签订《商铺租赁和》补充协议及相关文件，已经收取的履约保证金不再退还，要求被告于收到本函后三日内付清所欠租金及违约金，并于七日内将商铺内物品搬离及办理退租手续，否则，上述期限届满将采取断水、断电、上锁等手段收回商铺，相应的损失由被告自行承担。函件还载明其他内容。函件快递单显示有人员已经签收，被告不确认收到律师函。2020年8月31日，原告对案涉租赁物停电，被告次日关门停业，2020年9月2日原告对案涉租赁物停水。2020年10月14日庭审中，被告称物品已经搬走，钥匙尚未交还。本院指示双方确定时间对案涉租赁物进行交接，原告表示随时可以，被告称无法确定时间。2020年10月20日，原告通过手机短信方式通知被告法定代表人刘某1次日对案涉租赁物进行交接，被告法定代表人刘某1称其在外地，无人配合。2020年10月21日，原告换锁，自行收回案涉租赁物，并出具《商铺验收单》《店内物品清单》，相应物品目前仍由原告保管。诉讼中，双方确认被告拖欠2020年7-9月份的水电费15771.86元，原告已减免被告租金合计27750元。原告主张因被告违约，原告行使单方解除权，合同于2020年8月21日解除，被告认为双方属于协商解除合同。另查，2020年间，被告因未履行多个生效裁判而成为被执行人。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉合同及租赁关系的事实行为发生在2021年1月1日之前，本案于2020年8月24日立案，本案依法适用案件事实发生时的法律。原告与被告确认双方系合同相对方，案涉《房屋租赁合同》《商铺租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方均确认合同于2020年8月21日解除，被告确认拖欠2020年7月1日至2020年8月21日的租金44032.26元及7、8、9月份水电费15771.86元，本院依法予以认定，该款被告应当支付。原告确认已经收回案涉租赁物，本案的争议焦点问题为：一、被告应否支付场地占用费；二、被告是否构成违约及违约责任的承担。根据已查明的事实，结合各方的陈述及提供的证据，本院对上述焦点问题作如下分析论证：关于焦点一，占有使用费应结合使用人实际使用及返还租赁物时间计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案为房屋租赁合同，系转移房屋使用、收益权换取租金收益的继续性合同，双方当事人履行合同需遵守诚信义务，提高房屋利用率，避免房屋空置产生损失。即使承租人出现违约行为引起损失，但在损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能的采取相应措施以减少损失的扩大。合同约定被告接到原告收回商铺通知后三天必须迁出。原告于2020年8月21日向被告送达律师函催告被告付清租金及违约金，并于7日内将商铺内物品搬离及办理退租手续，后原告于2020年8月31日对案涉租赁物停电，2020年9月2日停水，2020年10月20日通过手机短信方式通知被告法定代表人刘某1进行租赁物交接，2020年10月21日自行换锁，收回案涉租赁物。原告已经采取相应措施，避免损失扩大，被告拖延交接所扩大的损失应由被告承担。但原告采取停水停电措施后，被告虽然未交还钥匙，但客观上已经无法正常使用案涉租赁物，故原告停水停电后的占有使用费标准应予以调整，故本院认定被告应支付原告2020年8月22日至2020年10月21日的占有使用费26250元。关于焦点二，合同明确约定，乙方逾期交纳租金，应向甲方赔偿所欠租金的1‰作为每天的违约金，乙方拖欠租金10天的，甲方有权收回商铺及没收所交纳的“履约保证金”，并有权追讨所欠租金、水电费及物业管理费以及终止本合同，乙方收到甲方收回商铺通知后三天内必须迁出。被告自2020年7月1日起逾期交租，已经构成违约。本案中，被告已经因未履行多个生效裁判而成为被执行人，在被告出现拖欠租金的情况下，原告完全有理由认为被告已经没有能力继续履行合同，根据合同的约定，被告已经构成违约，原告依法享有合同解除权，故被告主张系双方协商解除合同的辩解没有法律依据，本院不予支持。原告主张的违约金和押金不予退还均系违约责任的承担，原告已经减免被告租金27750元，根据原告的损失情况、被告的违约程度、合同履行期限及当前经济形势等情况，依照诚实信用、公平原则，本院酌定保证金26250元归原告所有，剩余保证金应抵扣尚欠租金等费用，在此情况下，对违约金不予支持。剩余保证金抵扣尚欠租金、水电费及部分占有使用费后，被告尚欠原告水电费、占有使用费37304.12元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告中山春源供应链管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告简剑影支付尚欠水电费、占有使用费合计37304.12元；二、原告简剑影收取的保证金75000元不予退还；三、驳回原告简剑影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2876元（原告简剑影已预交），由原告简剑影负担876元，被告中山春源供应链管理有限公司负担2000元（被告中山春源供应链管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告简剑影）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  谢绍勤人民陪审员  莫晓雯二〇二一年三月十二日书 记 员  区佩雯雷绮婷