广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初4991号原告：中山市东区库充股份合作经济联合社，住所地中山市东区库充××××××，统一社会信用代码N244×××××××××××621。法定代表人：陈健雄，社长。委托诉讼代理人：李舒青，广东弘力律师事务所律师。被告：刘清梅，女，1973年3月1日出生，汉族，身份证住址江西省宜春市袁州区×××××，公民身份号码362××××××××××××026。原告中山市东区库充股份合作经济联合社（以下简称库充经联社）与被告刘清梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告库充经联社及其委托诉讼代理人李舒青到庭参加诉讼，被告刘清梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告签订的租赁合同已于2020年11月5日解除，被告立即搬离租赁物即东裕路4号首层第1卡，东裕路4、6号第2层；2.被告向原告支付2020年5月至10月的租金共计63841元及占用费（其中东裕路4号首层第1卡参照租赁合同约定的每月租金2274元，东裕路4、6号第2层参照租赁合同约定的每月租金11231元，计付至被告实际搬迁之日止）；3.被告向原告支付违约金36831元；4.被告向原告支付因诉讼支出的律师费损失3000元。事实与理由：2018年9月10日，原、被告签订两份《东区库充经联社物业租赁合同书》，被告向原告承租位于东裕路4号首层第1卡和东裕路4、6号第2层两处物业，租期为2018年9月1日至2022年8月31日。东裕路4号首层第1卡租金为每月2067元，自2020年9月1日起为每月2274元；东裕路4、6号第2层租金为每月10210元，自2020年9月1日起为每月11231元，被告应于每月五日之前缴纳租金。合同约定，被告未能按时缴纳租金的，原告可即时解除合同，收回房屋使用权，原告由此所引起的任何损失均由被告承担；同时，任何一方违约的需向对方支付违约金。截止至原告起诉之日，被告尚欠原告东裕路4号首层第1卡的2020年3月至10月租金，东裕路4、6号第2层的2020年4月至10月租金共计76118元未予支付，原告经多次追缴，均未果。原告为此起诉。原告库充经联社围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘清梅未提交证据。根据原告库充经联社的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：库充经联社系位于中山市东区××××××××的物业的登记产权人。2018年10月12日，库充经联社（出租方、甲方）与刘清梅（承租方、乙方）签订了两份东区库充经联社物业租赁合同书，约定：甲方将位于东裕路4号首层第1卡及东裕路4、6号第2层的物业出租给乙方，租赁期自2018年10月1日起至2022年8月31日止。合同生效后，乙方应向甲方缴纳东裕路4号首层第1卡的押金6201.6元；东裕路4、6号第2层的押金30630元，该押金在合同期满后，如乙方未违反合同且未对甲方造成损失，甲方如数归还乙方。东裕路4号首层第1卡的租金为2067元/月，由2020年9月1日起租金递增为2274元/月；东裕路4、6号第2层的租金为10210元/月，由2020年9月1日起租金递增为11231元/月。甲乙任何一方不履行合同或者不按约定履行合同，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如甲乙任何一方违约，需向对方支付东裕路4号首层第1卡6201.6元违约金、东裕路4、6号第2层30630元违约金，不足清偿对方损失部分，可向违约方继续追偿。由于乙方未按时缴纳租金或擅自转租或从事非法活动等违反本合同约定之情况，甲方有权即时解除合同，限期乙方腾空房屋，收回房屋使用权，如果乙方逾期未腾空房屋，则视为乙方放弃房屋内所有财产的所有权，该财产所有权归甲方所有，甲方有权处置。2020年9月24日，库充经联社向刘清梅发出缴租通知，催缴东裕路4号首层第1卡2020年1月至9月的租金，共计16536元，东裕路4、6号第2层2020年1月至9月的租金共计91890元，并声明在2020年9月30日前无法缴清所欠租金，库充经联社将有权按照租赁合同要求对涉案商铺进行停水停电并收回。2020年11月4日，库充经联社向刘清梅发出解除合同通知书，通知书载明：刘清梅承租涉案租赁物业已拖欠2020年4月至10月的租金共计76118元。库充经联社已多次向刘清梅追缴，但截至发出通知之日止，刘清梅仍未缴纳相应租金，因此，库充经联社通知刘清梅：1.即日起解除库充经联社与刘清梅于2018年10月12日签订的两份《东区库充经联社物业租赁合同书》；2.刘清梅应于合同解除后10日内搬离租赁物；3.逾期未搬离库充经联社将对物业进行停水停电处理，由此造成的损失由刘清梅自负。该通知书于次日送达刘清梅。库充经联社为本案诉讼支付律师费3000元。诉讼中，库充经联社称涉案租赁物业于2018年10月1日交付刘清梅使用，刘清梅承租后按照合同约定向库充经联社支付租金，但自2020年5月起至今都没有支付东裕路4、6号第2层的租金，自2020年6月起至今都没有支付东裕路4号首层第1卡的租金，刘清梅应于每月5日前将当月的租金交付给库充经联社。库充经联社已于2020年11月4日向刘清梅发出了解除租赁合同通知书，刘清梅亦于2020年11月5日收到了该通知，故库充经联社主张涉案租赁合同于2020年11月5日解除。刘清梅现在还一直在经营，库充经联社有通过电话、书面通知的方式向刘清梅催讨，但刘清梅一直拖延。库充经联社已收取刘清梅两份合同押金36831元，未退还刘清梅。刘清梅违约，库充经联社表示没收押金与要求库充经联社支付违约金择一即可，不重复主张。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉解除合同协议书签订于2018年10月12日，相关的纠纷亦产生于2020年，本案依法适用租赁合同及解除租赁合同协议书签订及纠纷发生时的法律。本院认为，库充经联社与刘清梅签订的两份东区库充经联社物业租赁合同书系双方的真实意思表示，合法有效。一、关于解除合同的问题。双方签订的涉案租赁合同约定“由于乙方未按时缴纳租金或擅自转租或从事非法活动等违反本合同约定之情况，甲方有权即时解除合同，限期乙方腾空房屋，收回房屋使用权”，刘清梅逾期支付租金，且库充经联社已于2020年11月5日将解除合同通知书送达刘清梅，故库充经联社主张双方于2018年10月12日签订的两份东区库充经联社物业租赁合同书于2020年11月5日解除，合法有据，本院予以支持。因双方的租赁关系已于2020年11月5日解除，故本院对库充经联社要求刘清梅搬离涉案租赁物业的主张亦予以支持。二、关于拖欠租金的问题。库充经联社主张刘清梅自2020年5月起拖欠东裕路4、6号第2层的租金，自2020年6月起拖欠东裕路4号首层第1卡的租金，并提供了东区库充经联社物业租赁合同书、缴租通知及解除租赁合同通知书予以佐证，亦无相反证据予以反驳，本院予以采信。前述本院已确认涉案租赁合同于2020年11月5日解除，故刘清梅应向库充经联社支付拖欠的东裕路4、6号第2层2020年5月起至2020年11月5日止的租金及东裕路4号首层第1卡2020年6月至2020年11月5日止的租金共计76302元。三、关于占用费的问题。库充经联社称涉案租赁物业尚未完成交接，刘清梅仍在租赁物业经营，库充经联社为此主张刘清梅向其支付占用租赁物业期间的占用费。根据现有证据，无相反证据对库充经联社的主张予以反驳，故本院采信库充经联社的主张，刘清梅仍在租赁物经营，即涉案租赁物业仍由刘清梅实际控制，故刘清梅应向库充经联社支付自2020年11月6日起至搬离涉案租赁物之日止的占用费（占用费支付标准：东裕路4号首层第1卡按每月2274元计算；东裕路4、6号第2层按每月11231元计算）。四、关于违约金及律师费的问题。双方签订的租赁合同约定“甲乙任何一方不履行合同或者不按约定履行合同，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如甲乙任何一方违约，需向对方支付东裕路4号首层第1卡6201.6元违约金、东裕路4、6号第2层30630元违约金，不足清偿对方损失部分，可向违约方继续追偿”，刘清梅逾期支付租金，已构成违约，故库充经联社主张刘清梅向其支付违约金36831元及律师费合法有据，本院予以支持。为减少诉累，且库充经联社明确表示没收押金及支付违约金不重复主张，因此刘清梅已向库充经联社缴交的押金36831元用于抵扣上述违约金，刘清梅无需另行再支付违约金。刘清梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市东区库充股份合作经济联合社与被告刘清梅于2018年10月12日签订的两份东区库充经联社物业租赁合同书于2020年11月5日解除，被告刘清梅于本判决生效之日起七日内搬离东裕路4号首层第1卡及东裕路4、6号第2层的物业；二、被告刘清梅于本判决生效之日起七日内向原告中山市东区库充股份合作经济联合社支付尚欠租金76302元、违约金36831元（该违约金以被告刘清梅缴交的押金36831元抵扣，被告刘清梅无需再向原告中山市东区库充股份合作经济联合社支付，原告中山市东区库充股份合作经济联合社不予返还被告刘清梅押金36831元）及律师费3000元；三、被告刘清梅于本判决生效之日起七日内向原告中山市东区库充股份合作经济联合社支付自2020年11月6日起至搬离上述租赁物业之日止的占用费（占用费支付标准：东裕路4号首层第1卡按每月2274元计算；东裕路4、6号第2层按每月11231元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7108元，减半收取3554元（原告中山市东区库充股份合作经济联合社已预交），由被告刘清梅负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二一年三月二十四日书记员 马雪君黄慧珍