西安市碑林区人民法院民事判决书(2020)陕0103民初5890号原告：张伟，男，1989年3月4日出生，汉族，理发师，住陕西省扶风县。委托诉讼代理人：王嘉，陕西合恒律师事务所律师。被告：西安福润德餐饮管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：郭弋。原告张伟与被告西安福润德餐饮管理有限公司(以下简称福润德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告张伟到庭参加诉讼，被告福润德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还押金20000元、租金160000元，共计180000元；2、判令被告向原告赔偿营业损失131189.5元、装修损失225491.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将西安市碑林区XX大街XX号XX层“咖啡陪你”东边面积为160平米的房屋出租给原告，用于经营西安和礼时尚美发服务有限公司，租赁期限4年，自2018年6月1日起至2022年6月1日，租赁押金20000元，第一年租金为160000元，后续租金为180000元。原告向被告支付了押金20000元及第一年房屋租金160000元。合同签订之前，被告向原告承诺该房屋具有合法手续可以保证正常经营。2019年2月20日，原告在经营过程中接到碑林区城市管理局通知，告知该场地系违法建筑需要拆除，原告遂配合执法搬离至新址，于2019年5月13日才恢复营业，共计82天。在此期间，原告多次请求被告退还剩余租金、押金、赔偿营业损失及装修损失均未果。原告认为，双方签订的合同违反法律规定，属无效合同，而被告在签订合同时明知是违法建筑仍向原告虚假承诺导致合同目的不能实现，其行为构成违约且违反诚实信用原则。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告福润德公司未到庭答辩。经审理查明：2018年5月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于西安市碑林区XX大街XX号XX层“咖啡陪你”东边面积为160平米的房屋出租给原告，租赁期限4年，自2018年6月1日起至2022年6月1日止，第一年租金为160000元，租金为半年付，租赁押金20000元，后续每年租金为180000元。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告于2018年5月8日向被告支付押金20000元，于2018年5月27日向被告支付房屋租金50000元，于2018年5月29日向被告支付房屋租金30000元。原告称其将2018年下半年的房租80000元交由案外人赵某某向被告代交，经本院向赵某某核实，赵某某对此事实予以认可，赵某某称其收到张伟的80000元后应福润德公司的指示直接转交给陕西芭莎商贸有限责任公司，并认可该笔钱系代张伟交付给福润德公司的2018年下半年房租。赵某某称其系从福润德公司处承租西安市碑林区XX大街XX号场地用于经营火锅店，其经福润德公司的指示于2018年11月24日将给张伟代交的2018年下半年房租80000元连同自己的应交房租一起转账支付给陕西芭莎商贸有限责任公司，陕西芭莎商贸有限责任公司系其火锅店及张伟所经营的理发店所承租房屋的所有权人(大房东)，福润德公司系转租人（二房东）。原告亦认可上述赵某某陈述之事实。原告对所租赁房屋进行装修后用于开办西安和礼时尚美发服务有限公司，并于2018年7月中旬开业经营。2019年2月20日，原告收到西安市碑林区城市管理局印发的《告知书》，载明：“西木头市‘听锅来’火锅旁发廊：我区决定于2月21日上午对你单位所租用的场地进行强制拆除，我局已多次告知，现再次书面告知，请你们于2月20日下午6点前将违法建设内所有违法物品搬离，逾期不搬离者，造成的损失由你单位自行承担。”原告称收到该通知后其立即对美发店内部分物品进行了搬离，执法单位于2019年2月21日开始对西安市碑林区XX大街XX号芭莎大楼的违法建设进行了强行拆除。据原告与被告公司股东郭戈、王雁来的微信聊天信息显示，双方就本案争诉房屋租金及押金一事曾进行过协商，原告提出被告退还其剩余三个月房屋租金40000元及押金20000元，还提出其不知道所租房屋为违建及其为此房屋装修费30万元等事宜，被告公司股东郭戈及王雁来在微信聊天中对原告提出的上述事宜未予明确同意或否认，仅是承诺会积极协商解决。另查，据原告提交的证据显示，原告与案外人严某某于2018年7月5日签订了一份《订购合同》，约定原告向严某某订购货物，货物名称为定制家具，总金额为270590元。原告称合同签订后其通过微信、支付宝、银行转账、现金结算材料款等方式向严某某支付费用共计270590元。严某某于2018年7月5日分别向原告出具了两份《收款收据》，一份载明“装修施工”费用为117390元，一份载明“整体软装采购”费用为153200元。经本院向严某某核实，严某某称其与张伟签订了《订购合同》属实，其按合同约定为张伟承租的碑林区XX大街XX号XX层东边160平米的理发店进行了装修，装修金额共计270590元，其已全部收到张伟支付的该笔装修费属实。再查，西安和礼时尚美发服务有限公司于2018年7月20日注册成立，法定代表人为原告张伟，注册地址位于西安市碑林区XX大街XX号芭莎大楼5F。被告西安福润德餐饮管理有限公司于2014年10月13日注册成立，法定代表人为郭戈，住所地位于西安市碑林区XX大街XX号XX层。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《告知书》、招商银行股份有限公司西安南大街支行银行流水、招商银行户口历史交易明细表、手机银行转账截图、西安和礼时尚美发服务有限公司营业执照、原告身份证复印件、西安银行股份有限公司南门支行银行流水、订购合同、招商银行股份有限公司西安南大街支行银行流水、微信转账记录截图6份、收款收据2份、原告与被告法人及大股东王雁来微信聊天记录、西安和礼时尚美发服务有限公司注册地工商变更信息、照片视频光盘、银行转账记录、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的房屋租赁协议是否有效，如合同无效，被告应退还原告租金数额如何认定；二、被告是否应当向原告赔偿损失，如应赔偿损失数额如何认定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据西安市碑林区城市管理局印发的《告知书》内容，涉案被告出租给原告的房屋系违法建设，且已被强制拆除，故依法认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，但本案中，原告已实际占有使用所租赁的房屋进行经营，且取得经营收益，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告主张全额退还已支付的房屋租金之请求，不符合法律规定，被告应在扣除相应房屋占有使用费后退还原告剩余的房屋租金及押金，原告在与被告公司股东微信沟通过程自认剩余三个月的房租40000元及押金20000元，被告两名股东对此金额并未提出异议，据此，本院依法认定被告应退还原告租金及押金合计60000元。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告作为完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同时应对租赁物的产权、性质、用途等尽到一定的审查注意义务，而双方对此均未尽到相应的审查义务，都存在过错，应当各自承担相应的责任。双方在合同中对装修事项并无约定，据原告提交的证据显示，其花费的装修款合计270590元。因本案所涉房屋已经被拆除，无法评估现值损失，综合本案实际情况，本院酌情认定被告依法应赔偿原告装修损失60000元。关于原告主张被告赔偿其营业损失之请求，无事实依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告西安福润德餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告张伟房屋租金及押金共计60000元。二、被告西安福润德餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张伟损失60000元。三、驳回原告张伟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理9167元、公告费260元，由原告张伟与被告西安福润德餐饮管理有限公司各自负担4713.50元(此款原告张伟已预交，被告西安福润德餐饮管理有限公司于支付上述款项时一并直付原告张伟4713.50元)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员   刘 曼 二〇二一年三月三十日 法  官  助  理      彭  悦书  记  员   叶 泳1