湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初993号原告：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人：林学垒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李花，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓星，湖南联合创业律师事务所实习律师。被告：刘兴作，男，1982年9月30日出生，汉族，住湖南省新化县。原告湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门公司）与被告刘兴作商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福临门公司委托诉讼代理人李花、吴晓星到庭参加了诉讼，被告刘兴作经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福临门公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》及其附件（合同编号为20130378803）；2、判令解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并配合办理涉案商品房抵押权预告登记注销手续；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月6日，原告与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于××乡××路××路××栋××号房，合同价款为400046元，首付款为120046元。合同签订后，被告向原告请求暂欠首付款，并出具了欠条一份，约定了欠款金额及违约责任。2015年7月30日，涉案房屋办理了预告登记。同时，被告向中国建设银行股份有限公司湖南省分行办理了按揭贷款手续，原告为该贷款的担保人。后原告并未按约定支付首付款，且自2016年2月起，停止偿还贷款，导致原告作为担保人一直替被告偿还贷款至今。对被告欠付的款项，原告多次催要，但被告一直无法联系。根据双方所签订的买卖合同的约定，被告逾期付款，原告有权要求解除合同。故原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。案件审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告配合办理涉案商品房抵押权预告登记注销手续，将要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求撤回。被告刘兴作未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认为原告提交的《宁乡县商品房买卖合同》及欠条来源合法，内容真实、与本案相关联，本院依法予以采信。根据所采信证据及庭审调查，本院确认如下案件事实：2015年7月6日，原、被告签订编号为20130378803的《宁乡县商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的坐落于××乡××路××路交汇处（福临门名都-4）第4幢8层803号房屋，总房价400046元，被告以银行按揭方式付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首付款120046元，剩余房款280000元向中国建设银行宁乡支行申请贷款，若被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同。合同另对其他事项进行了约定。同日，原、被告就首付款达成欠款协议，被告向原告出具了一张欠条，载明被告欠付原告涉案房屋的购房款108120元，欠款期限为一年，即于2016年7月7日前还清，如逾期一年未还清，原告有权对涉案房产另行处置。2015年7月30日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记。对欠付的首付款，被告至今未向原告支付。本院认为，一、原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同明确约定了被告的付款时间及逾期付款的违约责任，后原、被告就首付款达成协议，被告向原告出具了一张欠条，该欠条应视为合同双方对首付款支付时间的变更。根据该欠条约定，被告应于2016年7月7日前向原告支付剩余首付款108120元，然被告至今未付，则原告有权依照合同约定要求解除合同。合同解除应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告在起诉前未向被告送达解除通知，故本院确认原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》于2021年2月27日（起诉状副本送达之日）解除。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案《宁乡县商品房买卖合同》解除后，双方当事人的权利义务应回归到合同签订前的状态，涉案房屋的预告登记亦应予以注销。三、以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，原告主张注销涉案房屋的预告商品房抵押权预告登记，该预告登记系因商品房担保贷款合同而产生，担保权人方可主张解除贷款合同及注销抵押权预告登记，然担保权人未作为当事人参加本案诉讼，故对该项请求，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南福临门房地产开发有限公司与被告刘兴作签订的20130378803号《宁乡县商品房买卖合同》于2021年2月27日解除；二、驳回原告湖南福临门房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由被告刘兴作负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  傅海燕二〇二一年三月三十日书记员  周 婕附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。