山东省宁津县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1422民初235号原告：宁津县爱民物业管理有限公司，住所地宁津县东关村西段路东。法定代表人：王爱健，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丰召辉，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭冬梅，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：张健，男，1984年8月22日出生，汉族，住宁津县，现住宁津县。委托诉讼代理人：刘杨（系张健之妻），1985年7月17日出生，汉族，住高唐县，现住宁津县。原告宁津县爱民物业管理有限公司（以下简称爱民物业）与被告张健物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱民物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费1235.1元（截止2020年12月31日）及利息损失；2.判令被告向原告支付本案诉讼期间产生的物业服务费；3.本案案件受理费等诉讼相关费用由被告承担。本案审理过程中，爱民物业撤回了第二项诉讼请求。事实与理由：爱民物业为宁津县正阳温泉小区物业服务人，被告为该小区X号楼X单元X室的业主，被告长期拖欠物业费，截止2020年12月31日，被告共计拖欠物业服务费1235.1元。经爱民物业多次催收，被告以种种理由推诿，现原告为维护自身合法权益诉至贵院，望贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。张健辩称，1.自2018年5月份起，由于物业管理不善，致使车辆在我小区乱停放，严重侵占消防通道，影响我的车辆正常入库。我曾多次找物业寻求帮助，至今未果。2.我北侧卧室的墙外有一水槽，常年淤堵，排水不畅，加之水槽内防水没做好，导致我北侧卧室内墙壁严重受潮，致使墙皮脱落、发霉。造成上述现象是因为物业部门没有维护好公共设施、设备。3.我北侧卧室窗外楼下，常年有垃圾存放，影响我的正常生活。2019年4月份在我楼道口有十多件生活垃圾存放长达半年之久，致使我及家人出入不便，绊倒摔伤。4.个别业主占用公共烟道私搭乱建，不仅威胁小区安全，也造成我单元东侧主烟道排烟不畅。我家住一楼，楼上做饭时，烟道内的油烟都会压入我家厨房，肉眼就可以看到烟随油烟机的出风口及室内厨房墙缝排出。我被迫更换了油烟机并安装防逆阀，厨房墙壁各缝隙及角落打上密封胶，纵然这样也无法从根本上解决问题。多次找物业协商解决，至今未果。5.对安全隐患采取放任态度。我单元楼道电箱直接蹲放在楼道地面上，无任何警示标语，电表及高压线裸露在外，存在严重安全隐患。2021年1月27日在宁城街道办事处物业管理部门的帮助下，将高压线捆绑起来，电箱也贴上了警告标语。但电箱依然蹲放在地上，电表、高压线依然裸露在外，无任何防护措施。6.我储藏室至今未通电，多次找物业协商未果。综上所述，被告不应缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2012年9月28日爱民物业与宁津县正阳温泉小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定由爱民物业为正阳温泉小区提供物业服务，住宅物业服务费为每月每平方米0.25元，合同自2012年9月30日始至2016年8月30日止，爱民物业自2012年9月30日开始为正阳温泉小区提供物业服务至今。2020年5月8日宁津县发展和改革局出具了关于正阳温泉小区普通住宅前期物业公共服务费备案情况的通知，该通知载明正阳温泉小区普通住宅前期物业服务公共服务费备案标准为每月每建筑平方米0.35元（按房屋产权面积计）。自2020年1月起，爱民物业公司将正阳温泉小区物业服务费收费标准调高为每月每平方米0.35元，交费方式由按月交费变为按年交费，并在正阳温泉小区张贴公示。张健为正阳温泉小区X号楼X单元X室业主，房屋产权面积为138平方米，张健未交纳2018年6月至2020年12月的物业服务费。2021年1月4日爱民物业委托北京市京师（德州）律师事务所郭冬梅律师向张健以中国邮政EMS专递形式发送催交物业服务费律师函，该律师函已经张健本人签收。另查明，宁津县正阳温泉小区多数业主已按照每月每平方米0.35元的标准按年交纳物业服务费。以上事实由原告提交的物业服务合同、宁津县发展和改革局关于正阳温泉小区普通住宅前期物业公共服务费备案情况的通知、宁津县爱民物业管理有限公司通知、照片一组、律师函等证据及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，爱民物业公司作为提供物业服务的公司，与正阳温泉小区业主委员会签订《物业服务合同》，并实际履行了为该小区提供物业服务的义务。虽然双方签订的《物业服务合同》已到期，但是爱民物业按照合同约定提供物业服务至今，正阳温泉小区业主委员会及各业主对此并未提出异议也未选举新的物业服务企业。业主在享受物业服务的同时,也应当承担交纳物业服务费的义务，多数业主亦仍然按照合同约定交纳物业费，因此应视为双方以默认形式订立了无固定期限的口头合同。张健作为正阳温泉小区业主，应依约按时交纳物业费，逾期交纳应当承担相应违约责任。张健已交纳2018年6月之前的物业服务费，其与爱民物业已形成物业服务合同关系，现张健拖欠爱民物业公司物业服务费，爱民物业公司已书面向张健催交，故爱民物业公司诉求张健支付物业服务费，应予支持。关于张健拖欠的2018年6月至2019年12月的物业服务费的数额，其应按照《物业服务合同》每月每平方米0.25元的约定计算，即138㎡×0.25元×19个月=655.5元。关于张健拖欠的2020年1月至2020年12月的物业服务费如何计算的问题。本院认为，应当按照调整后的0.35元每平方米每月计算，理由如下：一方面，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定：“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据上述规定，爱民物业公司上涨物业费应当由业主共同决定，应当经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据本院查明的事实，正阳温泉小区多数业主已经按照调整后的收费标准及交费方式交纳了物业服务费，表明多数业主已经同意爱民物业公司的调整方案，该调整方案不违背上述法律规定。同时，爱民物业已将上涨物业服务费及变更交费方式的通知张贴公告，爱民物业亦已将上涨后的物业服务费在宁津县发展和改革局处备案。另一方面，鉴于目前日益飞涨的物价以及人工费用,物业管理企业的管理成本也日渐增长,若物业管理企业收费不足,服务水平也就下降,这就会进入一个恶性循环，0.35元/月/㎡的收费标准在本地区也属合理收费范围内。故张健拖欠的2020年1月至2020年12月的物业服务费应按照每平方米每月0.35元计算，即138㎡×0.35元×12个月=579.6元。综上，张健拖欠爱民物业公司2018年6月至2020年12月的物业服务费1235.1元。至于张健主张的爱民物业提供的物业服务不到位问题，张健提供的照片等证据虽能证明爱民物业公司提供服务期间，案涉小区存在公共环境脏乱、车辆乱停放、电线裸露等情形，但张健提供的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。爱民物业公司按照合同约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，爱民物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成张健拒不履行合同义务的法定情形，不能因此成为张健长期拒交物业费的理由。本院认为，物业公司提供的物业服务是由众多已交费业主所交纳的物业服务费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务质量，就拒付或者少付物业费，则极有可能损害那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的认可和鼓励。因此，张健以爱民物业公司提供的物业服务不到位等为由拒交物业服务费，缺乏事实及法律依据。如张健认为爱民物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定或者法律规定，其有权请求爱民物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的合法权益。关于爱民物业主张的逾期交费利息问题，本院认为，目前张健仍在案涉小区居住，爱民物业亦继续为其提供物业服务，同时考虑到张健未按约支付物业服务费系不满爱民物业的服务质量，并非恶意拖欠，且爱民物业在履行物业服务合同过程中亦有需要完善之处，逾期交费利息的支付对促进小区物业服务质量以及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对爱民物业的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第七十六条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张健于本判决生效之日起三日内支付给原告宁津县爱民物业管理有限公司物业服务费1235.1元（自2018年6月起至2020年12月止）；二、驳回原告宁津县爱民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张健负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 朱 磊二〇二一年三月十日书记员 路国美