山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021）鲁01民终2052号 上诉人（原审被告、反诉原告）：顾明，男，1961年5月25日出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：于鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉恒，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：任陵柏，男，1957年9月8日出生，汉族，住陕西省西安市。 委托诉讼代理人：曹长金，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 上诉人顾明因与被上诉人任陵柏房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 顾明上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件全部诉讼费由任陵柏负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案系任陵柏单方严重违约导致商品房买卖合同目的多年得不到履行又未能解约，任陵柏的单方解除合同、严重违约行为应依法承担责任。顾明已经履行合同义务，支付购房款100万元，取得了房屋并出资10余万元装修房屋，居住了2年多后因任陵柏的突然单方违约行为,造成了顾明事实上的严重家庭财产损失，顾明合法权益受到了严重侵害。任陵柏应该承担相应民事赔偿责任，依法对顾明做出经济赔偿。一、一审法院在认定事实方面存在有证不认的程序错误，对事实严重认定不清。1.顾明一审时向法庭提出要求关键证人曲某、齐某到庭作证，以证明涉案房屋买卖合同的约定内容、任陵柏违约的事实、顾明自支付购房首付款至今一直要求任陵柏履约过户的事实，但法庭未说明缘由也没有履行证人到庭作证程序，有证不认。一审法院放任了任陵柏因房价上涨获利的恶意违约，又把顾明没有及时维权判为其默认对方违约，这与事实严重不符。本案真实情况是，2011年1月16日齐某带顾明看涉案房屋，顾明决定购买涉案房屋，与任陵柏订立以下口头约定“购房价格为120万元，先期支付100万元，待房产过户时再支付余款20万元；考虑到任陵柏不在本地又与顾明是多年的朋友关系，在当时无法签订书面合同的情况下任陵柏应交付房产证（后经协商留存房产证复印件）；任陵柏承诺在半年内完成房产证过户手续;顾明拿到房屋钥匙后立即将100万元购房款汇入任陵柏指定的开户行和银行账户。”2011年1月16日齐某将任陵柏的房屋钥匙和房产证复印件交付顾明，顾明在2011年1月17日将100万元购房款汇入任陵柏指定的银行账户。拿到钥匙后顾明投入10余万元对房屋重新进行了装修，于2011年5月1日入住。后顾明多次催促任陵柏来济南办理房产过户手续，任陵柏以各种理由推拖不来。2013年3月任陵柏在未与顾明协商一致的情况下，擅自违约要求退房，并给顾明先后转账90万元。一直以来顾明不同意解除双方原定购房协议，后经中间人曲某多次协商如退房必须赔偿之事宜未果，任陵柏擅自违约的行为给顾明造成重大家庭经济损失。关键证人曲某出具了证言，也同意出庭作证，望二审法院予以准许。2.对事实认定严重不清。一审法院认为顾明与任陵柏于2013年3月25日合意解除合同，没有任何事实和法律依据，比依法解除合同整整提前了7年，导致顾明7年合法的房屋占有权、居住使用权被非法剥夺。顾明没有违约行为并始终要求继续履行合同，这也是一审法院确认过的事实。然而，一审法院一方面认为“顾明表示其未曾同意过解除合同，不清楚任陵柏为何向其汇款”，另一方面又认为“顾明与任陵柏于2013年3月25日合意解除合同”，自相矛盾。之所以双方一直未达成合意解除合同是因为：2013年春节双方就房屋买卖合同履行又进行了电话沟通，顾明提出继续履行合同或就前期的损失赔偿后协议解除合同，损失赔偿包含10万元装修费、两年利息损失12万元、房屋涨价部分收益约10万元。任陵柏提出返还购房款100万元双方解除合同。双方就损失赔偿金额差距较大，未达成一致意见。2013年3月，在任陵柏既不履行过户手续又不同意协议解除合同的情况下，正值顾明的夫人身患癌症，顾明就向任陵柏提出，如果买其他人类似的房屋首付40万即可，能否返还10至15万元用于其夫人治病，任陵柏同意后顾明将自己的银行卡号提供给对方，任陵柏在一天之内打回60万，也没说定或注明是返还房款。自2013年1月至今顾明从未与任陵柏就解除房屋买卖合同及支付相应补偿金达成一致过意见。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院将房屋买卖合同纠纷混同于房屋租赁纠纷，应予以纠正。顾明自支付首笔购房款至任陵柏提起诉讼期间，一直要求任陵柏履约过户，双方并未谈及该房屋租赁事宜，一审法院却将房屋买卖合同纠纷混同于房屋租赁纠纷。2.一审法院适用“房屋占有使用费”相关司法解释错误。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。这是房屋占有使用费第一次出现在法条中，也是当事人主张房屋占有使用费的法律依据。当事人主张“房屋占有使用费”的前提是在租赁合同无效的情形下，而一审法院却把“房屋占有使用费”适用在了房屋买卖合同纠纷审理中，实属错误。双方从未达成解除房屋买卖合同的一致意见，故该房屋系顾明所有、合法使用，不应支付房租或房屋占有使用费。3.一审判决认为在合意解除合同的情况下对双方权利义务进行安排，存在错误。根据法律规定，合同基于协商解除的应由双方当事人自行协商如何返还、是否赔偿等事项，但在本案未达成合意的情况下，一审判决对合同解除后的结算和清理事项作出判决不当，有失公平。《合同法》第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。4.一审法院在双方既不能协商一致，又没有任何一方诉求法院依法解除房屋买卖协议的情况下，推定“合意解约”，严重适用法律错误。 任陵柏辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审法院应当依法维持原判，驳回顾明的上诉请求。理由：一、双方形成的只是房屋预约合同，没有签订书面房屋买卖合同，根据法律规定，买卖房屋应当签订书面合同。任陵柏与顾明之间没有就涉案房屋交易价格形成合意；没有约定何时签订正式房屋买卖合同；支付100万元仅是顾明预付房款行为，合同性质是购房预约合同；顾明虽然搬入涉案房屋，但因未交易过户，任陵柏始终是涉案房屋所有权人。二、是顾明主动向任陵柏提出不购买房屋并要求退还房款的请求。2013年3月下旬，顾明因其妻患病，通过电话主动向任陵柏提出不购买涉案房屋并退还房款的请求，任陵柏随即表示同意。2013年3月25日任陵柏向顾明转款60万元，2013年5月28日任陵柏委托朋友戴鹏通过银行转账方式向任陵柏转款30万元。顾明称剩下10万元购房款抵占用房款即租金，不再转付。鉴于上述客观事实，一审法院认定2013年3月25日涉案房屋买卖合同解除，事实清楚，证据充分。该购买房屋预约合同解除行为是双方自愿，不存在一方强迫另一方。三、任陵柏退还顾明90万元房款之后，顾明从未向任陵柏有过还要买涉案房产的意思表示。自2013年3月25日双方购房预约合同解除后，双方未再就继续交易涉案房屋有过意思表示。至本案起诉之前，顾明从未再提出过购买涉案房产事宜。任陵柏二审中提供证据证明，2016年5月25日顾明购买了槐荫区恒大翡翠华庭A-8地块13号楼201室房产。四、顾明主张任陵柏承担装修费用没有事实和法律依据。在买卖双方没有签订书面合同也没有约定房屋交易价格情形下，顾明擅自改装他人房屋是为了自用，要求房屋权利人承担装修费用，没有事实和法律依据。且顾明在庭审中没有证据证明哪些是其装修、何时装修、为何要进行装修或是与任陵柏协商一致等。况且，任陵柏购买房产之后已经进行精装修，购置了家用电器，厨房、餐厅、客厅、卧室、卫生间日用家具一应俱全。五、一审时顾明没有向法庭申请证人出庭作证。根据法律规定，申请证人出庭作证应当在规定的时间向法庭提交证人出庭作证申请。顾明开庭时仅有一装修工人出庭作证（系当庭提出），但未能证明装修内容及装修费用，顾明没有要求曲某、齐某出庭作证。涉案房产的预约交易行为仅是在任陵柏与顾明之间进行，任陵柏从没有委托过曲某或齐某代为出售涉案房产。六、顾明主张任陵柏构成违约没有事实依据。如前所述，涉案房屋预约合同是应顾明的请求协商解除，任陵柏没有违约行为。一审诉讼中顾明主张承担违约责任、赔偿经济损失的反诉请求因没有事实及法律依据而被一审法院判决驳回。合同解除之后顾明占用房屋拒绝退还，其行为侵犯了任陵柏的房屋所有权，给任陵柏造成了巨大经济损失。济南市房价自2017年至今处于逐年下降中，如果任陵柏选择是2017年或2021年卖出涉案房屋，选择2021年售出仅价差而言则损失高达60至70万元。鉴于顾明的侵权行为，一审法院参照济南市同区域同类型房屋租金的标准（通过鉴定后进行认定），判决自合同解除之日起顾明向任陵柏支付占用涉案房屋费用（至腾清交付之日止），合法又合乎情理。 任陵柏向一审法院起诉请求：1.判令顾明返还位于济南市天桥区田庄东路6号舜景花园*号楼*-701室房屋及1-112储藏室；2.判令顾明返还房屋占有使用费（自2011年1月1日起至2019年10月31日止，为218000元；自2019年11月1日起至腾房之日止，按每月3000元计算）。 顾明向一审法院提出反诉请求：1.判令任陵柏返还购房款10万元；2.判令任陵柏赔偿装修费10万元；3.判令任陵柏赔偿购房款利息损失180408.89元；4.判令任陵柏赔偿房屋增值损失50万元。 一审法院认定事实：一、2011年1月份左右，任陵柏与顾明就涉案房屋及储藏室达成购买意向。2011年1月17日，案外人张丽萍用自己账户向任陵柏汇款100万元，任陵柏、顾明均认可该款系顾明支付的购房款，任陵柏通过案外人齐某向顾明交付了房屋钥匙。2013年3月25日，任陵柏通过银行转账方式向顾明账户转款三笔计60万元；2013年5月28日，任陵柏委托案外人戴鹏通过银行转账方式向顾明转款30万元。诉讼中，任陵柏主张顾明主动提出不再购买涉案房屋并要求转回房款，上述90万元即为退还房款，另有10万元房款双方同意抵作房屋租金；顾明表示其未曾同意过解除合同，不清楚任陵柏为何向其汇款。顾明至今仍居住于涉案房屋，涉案储藏室也仍由其使用。 二、经任陵柏申请，一审法院委托正衡资产评估（山东）有限公司对涉案房屋及储藏室的市场租金价值进行评估，该公司于2020年6月2日出具正衡（鲁）评报字[2020]第059号资产评估报告，载明“……对涉及的济南市天桥区田庄东路6号舜景花园*号楼*-701室商品房及1-112储藏室房屋租金价值进行了评估，评估结果汇总如下：……2、自2013年3月26日至2020年4月7日期间的房屋租金评估价值为244170.00元，……3、2020年房屋月租金为3150.00元”。任陵柏交纳评估费8000元。 三、经顾明申请，一审法院委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案房屋及储藏室在各价值时点的市场价值进行估价，该公司于2020年7月28日出具众合评（鉴）字（2020）第622号房地产估价报告，载明济南市天桥区田庄东路6号舜景花园*号楼*-701住宅及1-112储藏室于2011年1月17日的房地产市场价值为120.51万元，于2013年3月的房地产市场价值估价为139.12万元。 四、经顾明申请，一审法院委托山东得惠价格评估有限公司对涉案房屋室内装修现价值进行评估，该公司于2020年7月15日出具DHJG（JN2020）第0076号价格评估结论书，载明“在价格评估基准日2020年7月8日，济南市天桥区田庄东路6号舜景花园*号楼*-701室房屋室内装修现价值为：￥11664元”。 一审法院认为，2011年1月，任陵柏与顾明达成对涉案房屋及储藏室的买卖意向后，顾明支付了房款100万元，任陵柏交付了房屋钥匙，双方履行了主要合同义务，对方均已接受，双方间房屋买卖合同成立并合法有效。2013年3月份，任陵柏将过半房款60万元汇入顾明账户，2013年5月，任陵柏又将30万元汇入顾明账户，顾明未提异议亦未退还款项，同时，顾明的收款账户与其向任陵柏汇房款时所用的账户并非同一账户，依常理该账号应为顾明自己提供，结合上述事实，一审法院认为任陵柏与顾明已于2013年3月25日合意解除合同。 合同解除后，双方未相互返还房屋及剩余房款，亦未举证证实双方对合同解除后的后续问题处理做出约定。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，顾明应将涉案房屋及储藏室返还任陵柏，任陵柏应将10万元房款退还顾明。关于双方损失,合同解除前，双方相互合法占有房屋及房款，房屋占有价款与资金占用费相互抵销。合同解除后,双方应依法相互赔偿对方损失。顾明未将涉案房屋及地下室返还给任陵柏，存在过错，其应赔偿任陵柏2013年3月25日后的房屋占用损失。参考任陵柏诉请及正衡（鲁）评报字[2020]第059号资产评估报告，一审法院酌定顾明赔偿任陵柏自2013年3月26日至2019年12月31日房屋占用损失224000元，并自2020年1月1日起至房屋返还之日止，按每月3000元赔偿相应房屋占用损失。任陵柏未将剩余房款返还顾明，亦存在过错，且该剩余房款的资金占用损失系由买卖合同产生的连续性债务，未超出诉讼时效，故任陵柏应予赔偿，一审法院酌定任陵柏以40万元为基数，自2013年3月25日起至2013年5月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以10万元为基数，自2013年5月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以10万元为基数，自2019年8月20日起至款项实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，赔偿顾明的相应损失。顾明要求任陵柏赔偿其房屋增值损失，经审查一审法院认为，顾明未能证实任陵柏退回房款90万元系违约行为，亦未能证实该房屋增值损失由任陵柏造成，故一审法院对顾明该反诉请求不予支持。顾明主张的装修费损失，因双方未对装修内容未达成一致，且顾明装修系为个人使用，故一审法院不予支持。任陵柏为评估涉案房屋及储藏室的市场租金价值交纳评估费8000元，该评估费应由顾明承担。顾明为评估涉案房屋及储藏室在各价值时点的市场价值，以及评估涉案房屋装修现价值支付的评估费，均由顾明自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决:一、顾明于判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区田庄东路6号舜景花园*号楼*-701室房屋及1-112储藏室返还任陵柏；二、顾明于判决生效之日起10日内赔偿任陵柏自2013年3月26日起至2019年12月31日止的房屋占用损失224000元，并自2020年1月1日起至房屋返还之日止，按每月3000元赔偿房屋占用损失；三、顾明于判决生效之日起10日内支付任陵柏评估费8000元；四、反诉被告任陵柏于判决生效之日起10日内返还反诉原告顾明购房款100000元；五、反诉被告任陵柏于判决生效之日起10日内赔偿反诉原告顾明利息损失（利息损失以400000元为基数，自2013年3月25日起至2013年5月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以100000元为基数，自2013年5月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以100000元为基数，自2019年8月20日起至款项实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回反诉原告顾明的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元，由顾明负担。反诉案件受理费6203元，由反诉原告顾明负担4703元，反诉被告任陵柏负担1500元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任陵柏提交房屋权属状况信息原件一份，证明2016年5月25日顾明购买了位于槐荫区恒大翡翠华庭A-9地块13号楼201房屋，房屋面积162.05平方米，顾明与任陵柏于2013年5月份解除了涉案房屋买卖关系。顾明质证称，对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明双方于2013年5月解除买卖关系。 顾明申请证人曲某出庭作证。曲某作证称：其与任陵柏、顾明都是朋友。任陵柏要调走后涉案房屋空着，顾明联系要买房子，双方如何协商的其不清楚。两人产生纠纷后，案外齐某建议其出面协调。其2019年给双方进行过调解，任陵柏想要回房子，顾明想要补偿。其陆续从双方得知双方的纠纷，本想调解，但由于双方差距太大没有再调解了。关于买卖房屋，双方协商过两次，第一次没有成功，第二次协商一致，买房价格不清楚，隐约记得顾明打了100万元。据任陵柏所说因手头没钱没有退还剩余的10万元房款。顾明质证称，根据证人陈述，可看出本案中双方并未合意解除买卖合同关系，且双方直到起诉前就房屋补偿等问题没有达成一致，更谈不上2013年就解除，另外任陵柏也承认还有10万元没有支付，当时也并未有所谓的房租或占用费的诉求。任陵柏质证称，证人并不知道涉案房屋交易的具体情形，涉案房屋也只去过一次，后来并非双方当事人委托其进行调解，而是第三人出于热心，知晓顾明与任陵柏因房屋交易产生矛盾，建议证人出面协调，该证人证言对本案合同签订及解除没有任何证明意义，也就是说证人证言与本案无关，不能作为本案裁判依据。 二审中，顾明认可其2013年将中国建设银行尾号4807的账户提供给任陵柏。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一是顾明与任陵柏之间的房屋买卖合同关系是否已解除；二是顾明主张的装修费、房屋增值损失应否得到支持。 关于争议焦点一，根据一审查明的事实，2011年1月双方对涉案房屋及储藏室达成买卖意向，顾明交付购房款100万元，任陵柏交付房屋钥匙，履行了房屋买卖合同的主要义务，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定双方成立合法有效的房屋买卖关系，并无不当，本院予以确认。2013年3月25日、5月28日，任陵柏将90万元款项转入顾明向其提供的中国建设银行尾号4807的账户，顾明收到款项后未向任陵柏提出异议、未退还款项，亦未提交有效证据证实其在收到上述款项后仍向任陵柏作出过继续购买涉案房屋的意思表示，一审法院据此认定双方的房屋买卖合同已于2013年3月25日合意解除，并无不当；顾明主张双方未达成解除房屋买卖合同的一致意见，与本案查明的事实不符，对其该项上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方并未约定合同解除后的责任承担问题，合同解除后，顾明应返还涉案房屋及储藏室，任陵柏应退还房款，相互赔偿对方损失。顾明未将涉案房屋返还给任陵柏，存在过错，应承担合同解除后的房屋占用费；任陵柏未将剩余10万元购房款退还给顾明，亦存在过错，应承担合同解除后的资金占用损失。一审法院依据上述法律规定判令顾明返还涉案房屋，并结合正衡（鲁）评报字（2020）第059号资产评估报告判令顾明向任陵柏支付合同解除后的房屋占用费，任陵柏退还剩余10万元房款并支付合同解除后资金占用期间的利息，并无不当，本院予以确认。顾明主张其不应支付房屋占用费，于法无据，本院不予支持。 关于顾明主张的装修费损失，系其为改善个人居住条件而进行的支出，在房屋所有权未变更且其未提交证据证明任陵柏存在违约的情况下，对其该项上诉请求，本院不予支持。关于顾明主张的房屋增值损失，本案系双方合意解除房屋买卖合同，任陵柏对此没有过错，顾明未提交证据证明任陵柏存在违约行为，对其该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，顾明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8848元，由上诉人顾明负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李莎莎 二〇二一年三月二十九日 法官助理 杨志颖 书 记 员 林子煜