北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初15478号原告（反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。被告（反诉原告）：朱晓龙，男，1980年1月15日出生，汉族，住天津市武清区。被告（反诉原告）：唐雪梅，女，1982年6月18日出生，汉族，住天津市武清区。北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与朱晓龙、唐雪梅居间合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法由审判员李戍环独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人董珊珊，被告兼被告唐雪梅的委托诉讼代理人朱晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令朱晓龙、唐雪梅共同支付居间服务费160920元；2．请求判令被告支付逾期支付居间服务费违约金（每逾期一日按未付款的1％计算，自2019年7月1日起至付清之日止）；3．判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：朱晓龙与唐雪梅系夫妻关系。2019年7月1日，经我爱我家公司居间，朱晓龙与案外人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：朱晓龙购买位于北京市昌平区北七家镇x号的房屋。同日原告与朱晓龙、案外人签订《居间服务合同》，约定：于签订《北京市存量房房屋买卖合同》当日朱晓龙向原告支付居间服务费160920元。后由于朱晓龙的个人原因，案外人与朱晓龙于2019年7月10日签订补充协议，约定买受方由朱晓龙变更为唐雪梅，唐雪梅完全承担并无条件履行朱晓龙签订的《买卖合同》及附属合同、补充协议中约定的所有责任和义务。随即，在原告居间下案外人与唐雪梅顺利完成网签。根据《中华人民共和国合同法》第424条、426条，居间人为委托人提供订立合同的媒介服务并促成合同成立，委托人应按照约定向居间人支付报酬，若迟延履行，委托人应承担违约责任。现《北京市存量房房屋买卖合同》已成立原告多次催告要求被告支付居间服务费，被告拒绝支付。被告不支付原告居间服务费的行为严重违反了相关法律规定及合同约定，损害了原告的合法权益。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼。朱晓龙、唐雪梅辩称，不同意原告诉讼请求。我方认为原告属于虚假承诺，销售员说房屋多人等着买，也知道我要卖房之后交首付，但是她还是告诉我可以延长付款时间从而达成交易。当时没有签订购房意见书就诱导我签订买卖合同交付5万定金。我认为定金及违约责任定价都过高。我在10月1日之前陆续给了房主85万元，没有给我收据。原告没有让我把钱打到第三方托管处，直接让我把钱打给了房主，属于违规操作。我认为原告没有帮我把我的房子卖出去导致无法交付后续房款，原告不应当急于向我追缴。后续我与房主在中介见证下商量了解除房屋买卖合同。我给了房主18万元违约金，在2019年11月16日签了解除协议。当时店长李博说中介费不要了，我一直没有给过中介费。我认为我不应当支付居间费和违约金。朱晓龙、唐雪梅向本院提出反诉请求：1．判令我爱我家公司赔偿朱晓龙、唐雪梅房产交易违约损失18万元，赔偿朱晓龙、唐雪梅精神损失2万元，两项共计20万元；2．本案的全部诉讼费用由我爱我家公司承担。事实与理由：1．我有换房想法后，我爱我家公司在明知房产市场行情下房子不好卖，且本人只有买了现有房产才有能力支付新房首付款的情况下，引诱本人与周勇签署了房屋买卖合同，服务过程中存在行业违规行为。2．引诱行为包括谎称多人盯着看房，虚假承诺，促诱交易，为了逼单，将房屋购买合同的定金订到70万元，解除合同违约金订到了房屋成交总价20%，公司没有履行将我已交房款存放在第三方资金存管专用账户的义务职责，任由我的房款打到房主账户，导致资金风险，同时丧失了因未成交赔付房主违约金额的谈判主动权。3．合同不能履行的根源是我爱我家公司没有成功卖掉我的房子。4．我爱我家公司没有成功卖掉我的房子不承担我的损失，反而向我主张中介费用有失社会公平原则。因为公众认知及房地产中介行业默认做法是中介只有协助买家成功买下房屋并拿到房产证，完成全过程的手续办理后，中介的服务才能结束，而不是仅仅刚签的买卖合同就要付全部中介费，“双方签订买卖合同当日支付16万中介费”的条款明显示我爱我家主张权利又不愿意付出义务逃避责任的证明，在制定合同是存在合同欺诈，违背行业规则，条款的规定显失公平，应依法撤销。5．居间服务合同相应条款违反了2011年8月31日北京市发改委下发的《关于降低本事住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，收费标准应当为1．5%，政府还规定完成网签服务之后才能收中介费，因此居间合同相应两处条款均违反了政府相关规定，应予撤销或废除。6．我爱我家门店店长多次协调公司撤诉，愿意不收取中介费并协调法务部门撤诉。7．我和周勇在我爱我家门店，在李博和吴其范的见证下签订了解除买卖合同的约定，双方一致同意合同解除，合同失效后，意味着居间服务合同同时失效，因此原告丧失了执行依据。我爱我家公司对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，我公司不存在违约行为，被告应依照合同约定向我司支付居间服务费160920元。事实与理由：1．自2020年5月至2020年7月间，我司成交房屋几千余套，不存在楼市行情不好的情况。我司经纪人对交易房屋依据实际情况进行陈述及推荐，相关的房屋交易信息由被告进行判断，被告作为完全民事行为能力人对自身支付情况及交易信息有足够的判断能力；2．关于定金数额问题，被告及案外人作为房屋买卖合同的签订主体，定金数额由双方协商确定，涉诉房屋总价款745万元，依据法律规定，定金不得超过合同标的额的20％，约定的定金数额70万符合法律规定，双方认可且签字捺印；3．关于房款是否存放至资金存管账户中，房款的交接方式由被告及案外人协商确定，双方于2019年9月18日变更合同，将除定金外第一笔房款15万元和第二笔房款115万元的交接方式由资金存管变更为自行交接，且双方在我司进行法务见证（见补充证据），我司已尽到风险提示义务。自行交接房款是被告自己选择的，与我司无关；4．《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行系由于被告自身无支付能力，导致违约，我司不存在过错；5．原告已促成被告与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，按照《居间服务合同》第二条、第三条约定及《合同法》第424条、第426条，被告应向原告支付居间费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月1日，周勇（甲方，出售方）与朱晓龙（乙方，买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由朱晓龙购买涉案房屋，房屋成交价款合计为人民币7450000元；乙方向甲方支付定金共计人民币700000元，第一笔定金人民币50000元于本合同签订当日支付，通过资金自行划转方式划转。第二笔定金人民币650000元于网签后当日支付，通过资金自行划转方式划转。合同签订后，朱晓龙于当日向周勇支付定金50000元。同日，周勇（甲方，出售方）、朱晓龙（乙方、买受方）、和与我爱我家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，约定：第二条居间服务确认：甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息：乙方确认丙方己按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方己提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为北京市昌平区北七家镇美树假日嘉园26号楼3单元102的《北京市存量房屋买卖合同》。第三条居间服务费：乙方向丙方支付居间服务费160920元。甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第二条约定的丙方居间服务已完成。甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。第五条违约责任：甲乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的1%的标准向丙方支付迟延违约金；延迟超过5个工作日的，丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助事项，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担。甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。同日，周勇（甲方，出售方）、朱晓龙（乙方、买受方）、和与我爱我家公司（丙方，见证方）签订《补充协议》，约定：由于乙方未按《居间服务合同》约定支付佣金等服务费，乙方于本协议签署后的20个工作日内支付上述全部服务费。若未按本条款约定支付上述费用，则视为未支付方违约，每逾期一日按未付款1％的标准向丙方支付迟延违约金；若上述服务费在甲乙双方向有关部门缴纳相关税费时仍未向丙方支付完成，则丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助义务，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担。2019年7月12日，周勇（甲方，出售方）、朱晓龙（乙方、买受方）、和我爱我家公司（丙方，见证方）签订《补充协议》：约定涉案《房屋买卖合同》由于乙方个人原因，需要在网签前变更买受方。现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前买受方由原乙方姓名新乙方姓名唐雪梅，变更后的新乙方完全承担并无条件履行原乙方在编号为：WAE1906300023的《买卖合同》及附属合同、补充协议中约定的所有责任和义务。上述《房屋买卖合同》及补充协议签订后，双方开始履行合同，办理了了房屋产权核验、网签等手续。2019年9月18日，周勇（甲方，出售方）、唐雪梅（乙方、买受方）、与我爱我家公司（丙方，见证方）签订《补充协议》，约定：第四条甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款50000元，在网签后自行支付甲方购房款195万元……甲乙双方已充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。2019年10月31日，三方另签订了《补充协议》：约定因甲乙双方要求丙方协助撤销该标的房屋的网签合同并延期再网签，丙方已明确告知甲乙双方撤销网签存在资金安全性等交易风险，甲乙双方已充分理解并要求丙方协助撤销。后因唐雪梅无法继续履行付款义务，2019年11月16日，周勇与唐雪梅签订《关于周勇、唐雪梅解除买卖合同的约定》，载明：双方于2019年7月1日了买卖合同并分别了其他相关补充协议，且乙方支付了甲方房款合计85万元整，现在因乙方无力承担后，双方共同协商达成如下外议：乙方同意支付甲方人民币18万元整作为违约金，从已经支付房款中扣除；甲方同意于2019年11月18日前退还乙方剩余款人民币67万元；双方同意欠款退清后，以前双方签订的所有合同条款及补充协议失效。朱晓龙和唐雪梅当庭陈述已向周勇退款67万元。本案审理中，朱晓龙和唐雪梅主张的中介费用和违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，我爱我家公司、唐雪梅与周勇签订的《居间服务合同》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。关于本案的争议焦点一，我爱我家公司、唐雪梅和周勇签订《居间服务合同》中第三条居间服务费的约定，即“甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第二条约定的丙方居间服务已完成。甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费”，该条款是否显失公平，应予撤销。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。由此可见，显失公平的构成应包括以下三个方面：第一，主观上造成显失公平的结果是由于一方当事人没有经验或者情况紧迫；第二，客观上须有财产上的对待给付或对待给付的约定；第三，合同内容明显违反公平原则。本案中我爱我家公司已促成合同成立，买受人应予支付居间费用，所涉条款的约定并不存在违反公平原则的情形，唐雪梅亦未提交证据证明其存在情况紧迫情形，故涉案条款不构成显失公平，唐雪梅该项辩称本院不予采信。关于本案的争议焦点二，我爱我家公司是否应免除唐雪梅中介费并赔偿损失？唐雪梅辩称我爱我家公司居间服务内容未履行完毕，且居间费用超过政府指导定价要求减免居间费用。本院认为，唐雪梅与周勇签约后并没有履行合同，之后经协商解除合同，导致我爱我家公司无法就后续的贷款、房屋交接等诸多事宜协助买卖双方完成。首先该部分居间服务内容是否存在服务费用？在居间合同履行过程中，帮助双方办理贷款手续、房屋交接、物业交割等过程中需要居间人的投入时间成本和体力成本，所以应当存在相应的对价；其次是否应当退还该部分居间费用，需要考虑未履行该居间服务内容的违约责任问题。如果未履行该义务的违约责任系居间人，那么相对应价款应当予以退还；如果未履行该义务的违约责任系买受人，那么该部分居间费用应当由买受人自行承担。同时《居间服务合同》第五条违约责任约定，甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。本案中因唐雪梅违约在先，其行为导致我爱我家公司无法继续履行上述居间服务，故依据上述分析和合同约定，该部分居间费用应当由唐雪梅自行承担。唐雪梅主张居间费用超过政府指导定价，并提交《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，经查上述规定现已失效，故其主张辩称证据不足，本院不予采信。现我爱我家公司主张唐雪梅支付居间服务费的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。我爱我家公司主张唐雪梅支付违约金的诉讼请求，根据《居间服务合同》及《补充协议》的约定，未按时支付的，应支付违约金。原告主张的违约金应从2019年7月1日起算，因《补充协议》约定由于买受人未按《居间服务合同》约定支付佣金等服务费，买受人于本协议签署后的20个工作日内支付上述全部服务费。若未按本条款约定支付上述费用，则视为未支付方违约，每逾期一日按未付款1％的标准向我爱我家公司支付迟延违约金，故违约金应自2019年7月30日起算；关于违约金计算标准，唐雪梅主张违约金过高，本院在综合双方合同履行情况、双方损失情况等因素基础上，本院依法予以调整降低。我爱我家公司基于朱晓龙和唐雪梅夫妻关系，主张朱晓龙承担共同付款义务，证据充分，本院予以支持。关于朱晓龙、唐雪梅反诉要求我爱我家公司赔偿交易损失18万元及精神损失2万元的主张，唐雪梅主张我爱我家公司未帮助双方进行资金存管，故中介服务中存在过错。本院认为因2019年9月18日三方以《补偿协议》的方式明确了唐雪梅自行支付周勇购房款，而非资金存管，故唐雪梅主张我爱我家公司存在过错并赔偿损失证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱晓龙、唐雪梅于本判决生效之日起7日内给付北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务费160920元；二、朱晓龙、唐雪梅于本判决生效之日起七日内给付北京我爱我家房地产经纪有限公司违约金（以160920元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月30日起2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止）。三、驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回朱晓龙、唐雪梅全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1759元，由朱晓龙、唐雪梅负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费2150元，由朱晓龙、唐雪梅负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李戍环二〇二一年三月二十九日法官助理 赵财华书 记 员 徐 萌