广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终265号 上诉人（原审被告）：柳州市银河房地产开发有限公司，住所地：柳州市文昌路3号，统一社会信用代码：91450200771713383K。 法定代表人：文耀辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁子强，广西众维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘素君，女，1976年12月7日出生，壮族，公民身份住址：广西柳州市柳江区三都镇三都一中61号，现住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 上诉人柳州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房开）因与被上诉人刘素君商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银河房开的委托诉讼代理人梁子强、被上诉人刘素君的委托诉讼代理人周超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人银河房开上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未将上诉人的实际交房时间认定为2020年5月20日错误。2020年1月发生××的不可抗力事实众所周知，上诉人在一审中已经提交的柳州市住建委的相关文件以及柳州市柳南区广电社区居民委员会《关于建议交房期间加强疫情防控工作的函》，都有关于减少和防止大量人员聚集的相关要求，并明确指出实行预约制，分批分次分时段交房的要求。上诉人正是遵守相关部门关于疫情期间的要求，才采取分批分次交房的工作，因此具体的交房时间应该认定为2020年5月20日。二、一审法院认定上诉人逾期交房违约天数为105.5天无事实依据，且被上诉人所购买的3号楼依照双方合同约定，实际可以顺延的天数应该为158天，加上××疫情导致的90天不可抗力期间，共计248天，一审法院对此未予以认定错误。（一）一审法院从双方合同签订之日开始计算应顺延的天数不符合双方合同的约定。上诉人提供的施工许可证、竣工验收备案表均可证明3号楼的施工期间为2016年12月5日至2019年9月29日止，施工开始时双方虽然尚未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的合同有该内容（施工期间）的约定，属于双方共同确认和认可整个施工期间的雨天、中高考和噪音天数均应计算为顺延天数,且根据上诉人提交的施工日志和监理日志的统计，该情形应顺延的天数为158天。（二）一审法院未将监理和施工日志中记载为室外停工、室内做工的情况认定为顺延天数错误。上述情况一是发生在高考噪音控制期间，二是发生在主体工程完工之后。首先，高考噪音控制期间，由于所有影响噪音的工作全部停工，正常情况下两天可以完成的工序，拖延了十天才完成，因此该期间应该依照合同约定给予顺延。其次，主体工程完工后，因雨天影响了外墙墙砖的铺设和后期脚手架的拆卸，虽然室内有工作情况，但仅限于打扫卫生、清理杂物，并不属于工程施工的内容，重要的施工内容均在室外，因此一审法院只要室内做工便不予以顺延工期错误。（三）关于疫情期间是否应予以扣除的问题。第一，从合同第八条约定的来看，“2019年12月31日前”只是双方暂定的交房时间，合同附件四第六条所约定的可顺延交房情况的天数也应该计算在交房期限内，因此2020年1月发生的疫情应该认定为在合同约定的交房期限内予以扣除。第二，××疫情属于不可抗力，且该不可抗力发生在合同履行期限内，依照合同法的规定也应该予以扣除。（四）一审法院将被上诉人是否缴纳住房维修基金的举证责任分配给上诉人严重错误。住房维修基金是被上诉人向政府住建部门缴纳费用，是否已经缴纳的凭证只有被上诉人可以出具，上诉人并非收取款项的主体，肯定无法提供被上诉人未缴纳或者何时缴纳的凭证，一审法院将该举证责任分配给上诉人，并以上诉人举证不能而不予认定错误。三、一审法院以《商品房买卖合同》约定的条款显失公平为由，将合同约定的逾期交房违约金调整为按已付购房款的日万分之一进行计算没有事实和法律依据。首先，前面已述，上诉人并不存在违约的事实。其次，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第九条的约定为有效的条款，若显失公平，依照《合同法》的规定，被上诉人应当在一年内主张撤销。但被上诉人并未行使撤销权，该条款仍属于有效条款，因此被上诉人主张该条款无效不能成立。第三，上述条款为有效条款，且被上诉人无证据证明其损失超过了该条款约定的范围，因此一审法院按照每日万分之一的标准判决上诉人承担违约责任无事实与法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。 被上诉人刘素君辩称，一、关于上诉人实际交房的时间。根据《商品房买卖合同》附件四第八条“房屋交接”第1款的约定：“买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接受房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。”上诉人于2020年5月11日向被上诉人发出书面交房通知书，通知2栋业主2020年5月20日-5月26日、3栋业主2020年5月27日-6月2日、5栋业主2020年6月3日-6月9日、6栋业主2020年6月10日-6月16日、7栋业主2020年6月17日-6月23日办理房屋交接手续。因此各栋业主实际领取房屋钥匙的时间如果在上诉人要求的时间段内，应以实际领取钥匙时间为交房时间；如果实际领取房屋钥匙的时间在上诉人要求的时间段以后的，则应按照各栋领取钥匙时间段的最后一天作为实际交房时间，一审法院对此认定正确。二、关于上诉人逾期交房的合理顺延天数。（一）合同对缔约双方行为的约束应发生在合同生效之后，案涉《商品房买卖合同》签订前的工期延误的事实已经发生，对被上诉人不具有约束力，停工天数不能计入本案可予以扣减的工期顺延天数，因此可顺延的天数应当从合同签订之日起算。且案涉小区的所有商品房的五方单位验收合格时间均在合同约定的交房日期之前，因此可顺延天数时间段的截止时间应为涉案工程竣工验收合格之日。一审法院对上诉人逾期交房的合理顺延天数的认定是正确的。（二）室内室外只要有其一未停，则该日就不应当予以扣减。根据合同的约定，除了出现合同约定的特殊事由外，还必须达到造成停工的严重程度，且实际上也造成了停工的后果。因此只要室外或室内有施工，说明上诉人已按照进度完成涉案工程，则该天数不应当予以顺延，一审法院对此认定正确。（三）根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。我国××疫情爆发于2020年1月，虽然政府部门于2020年2月4日要求停工，2月17日要求复工，但本案案涉商品房买卖合同约定的交房时间是2019年12月31日，且在该日期前案涉工程已经取得五方单位验收合格，因此上诉人未将商品房交付给被上诉人是因其自身原因所导致，××疫情发生在上诉人违约之后，并不能成为上诉人延期交房的抗辩理由。（四）就专项维修资金的问题，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金系为保障住宅公用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专门要求商品住宅、非住宅的业主缴纳的资金，其所有权归属业主共有，若未按该办法缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。且本案案涉合同附件四补充协议第十五条：“专修维修资金交存”第四点约定：“买受人没有交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。”及第五点第（二）项约定：“如买受人因没有交存首期住宅维修资金而不能按时接收该商品房，出卖人不必承担由此产生的逾期交房的违约责任。”适用以上约定的前提是案涉房屋在合同约定的交房期限内（2019年12月31日前）已经符合交付条件并通知买受人接收房屋，但本案系上诉人逾期交房的违约行为在前，故上诉人不能以上述约定为由主张其无需承担逾期交房责任。三、一审法院将本案逾期交房违约金计算标准调整为按已付总房款的日万分之一具有合理性。案涉商品房买卖合同第九条约定，如确因上诉人责任造成房屋延期交付使用，......上诉人须以被上诉人已交房款额的万分之二计赔被上诉人。按照上述约定，100万总价款的房屋，无论上诉人逾期交房多久，被上诉人仅能获得200元左右的违约损失。上诉人逾期交房的违约行为给被上诉人造成持续性损失，该条款却约定仅支付一次性违约金，且明显过低，不足以弥补被上诉人损失（包括但不限于已交付房款的利息、按揭贷款的利息以及其他可预期利益等），亦不能实际约束上诉人履行合同义务，与合同第七条约定的被上诉人逾期付款需要承担的违约责任（逾期30日内按日万分之四、逾期超过30日按日万分之五计赔）明显不对等，因此一审法院依法行使自由裁量权将上诉人逾期交房违约金计算标准酌情调整为按已付房款的日万分之一合情合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 刘素君向一审法院起诉请求：一、判令银河房开向刘素君支付逾期交房违约金48216.72元；二、判令银河房开承担一审全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于柳州市系银河房开开发建设。刘素君与银河房开签订《商品房买卖合同》，合同签订日期为2018年2月8日。该合同中约定刘素君购买柳州市万佳濠庭3栋33-2号房屋，购房金额735011元，刘素君已依约履行了付款义务。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……6.该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格……（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他约定详见附件四：第六条……”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之二计赔买受人，若逾期交付超过365天，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内退还买受人已付款，并按买受人已交款额的万分之二计赔买受人。出卖人逾期超过365天起的60天内买受人未以书面方式向出卖人做出是否退房的决定的，视为买受人放弃退房的权利。”合同附件四《合同补充协议》第六条约定：“对‘交付期限及交付条件’的补充约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……5、施工期间气象部门记录有降水的（以气象部门证明为准）日高温超过40度（含40度）……9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修基金之日起30日内……”合同附件四《合同补充协议》第八条约定：“房屋交接1、买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已验收和交接……” 银河房开于2020年5月11日向刘素君邮寄交房通知书，告知刘素君3栋定于2020年5月27日-2020年6月2日期间办理交房手续，同时银河房开还于2020年5月12日在柳州日报刊登交房通知，通知业主万佳濠庭2-3栋、5-7栋已通关相关部门验收、达到交房条件，商品房定于2020年5月20日起正式交付，业主于交房之日起40日内预约交房。现刘素君主张交房时间为2020年6月12日。银河房开则主张分批次交房是因疫情防控的需要，交房时间应为2020年5月20日。 通过比对广西建工集团第二建筑工程有限责任公司第二分公司对万佳濠庭3号楼及地下室制作的《施工日志》及南宁品正建设咨询有限责任公司对万佳濠庭3号楼及地下室制作的《监理日志》，并结合柳州市气候评价所2019年11月16日出具气象资料服务的柳州市逐日降水情况，从刘素君、银河房开合同签订日（2018年2月8日）至工程竣工验收日（2019年9月29日)，刘素君所购买的万佳濠庭楼盘在建设过程中因雨停工33.5天，因中高考停工12天，因噪音管控停工2天。 另查明，广西建工集团第二建筑工程有限责任公司第二分公司为广西建工集团第二建筑工程有限责任公司的下属分公司。万佳濠庭3号楼已于2019年9月29日通过五方验收合格，取得竣工验收意见书。2019年12月20日,银河房开向刘素君发出《延期交房通知书》，通知刘素君交房时间力争在2020年5月左右，具体交房日期在实际交房前另行通知。2019年12月18日，银河房开取得竣工验收备案证明。 一审法院认为，刘素君、银河房开签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：1、出卖人是否构成违约，违约金计算的标准如何确定；2、关于交房时间的认定；3、关于可顺延交房情形及可顺延交房天数的认定。 关于争议焦点一。《商品房买卖合同》中对合同双方的权利义务均作了明确的约定。刘素君作为买受人应承担按时支付房款的义务，银河房开作为出卖人应承担按时交付商品房的义务。现刘素君已按约履行了付款义务，银河房开未能在合同约定期限内向刘素君交付商品房已构成违约。《商品房买卖合同》中将出卖人逾期交房的违约责任约定为“按买受人已交款额的万分之二计赔买受人”，该约定与合同中对买受人逾期付款的违约责任所作的约定严重不对等，显失公平且极不合理。刘素君要求增加违约金合理且合法，应予支持，但增加后的违约金数额应以不超过实际损失额为限。因刘素君未举证证明其实际损失额，故一审法院酌情调整为按已付购房款的日万分之一进行计算。 关于争议焦点二。银河房开主张受××疫情防控工作的影响才作出分批办理交房手续的通知，交房时间应以登报公告载明的2020年5月20日进行认定。但根据双方《商品房买卖合同》附件四第八条的约定：“房屋交接1、买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已验收和交接……”，银河房开向刘素君发出的交房通知书上明确载明了办理交房手续的时间为2020年5月27日至2020年6月2日，现刘素君主张至起诉时仍未领取钥匙、正式交房时间为2020年6月12日，因刘素君主张的正式交付日期晚于交房通知书上载明办理交房手续的最后一日，故认定2020年6月2日作为银河房开实际交房时间。 关于争议焦点三。《商品房买卖合同》附件四第六条对延期交付事由进行了约定。刘素君主张针对雨天、中高考等，都应属于在合同签订前可以预见的事由，银河房开在签订合同时应予以考量，因此不能作为顺延交房的理由。对于××疫情，刘素君主张该不可抗力发生在当事人迟延履行的违约行为之后，不能作为延期交房的理由。同时，合理的延期天数需综合气象部门记录、施工日志、监理日志及工期延误索赔表等数据对应才能全面证明银河房开所要证明的问题。 根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条约定：“对‘交付期限及交付条件’的补充约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……5、施工期间气象部门记录有降水的（以气象部门证明为准）日高温超过40度（含40度）……9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修基金之日起30日内……”刘素君在签订合同时,对于该条款中所约定的上述导致工期延长可以据实延期的事由，并未提出异议，故应当视为银河房开可逾期交房的合法事由。但根据“据实”的约定，应比对施工日志与监理日志中记载的实际停工天数予以顺延。对日志中记载室外停工，室内有做工情况的天数，不应予以顺延。关于银河房开对疫情应予顺延的主张。我国××疫情爆发的时间在2020年1月，而合同约定的交房时间为2019年12月31日，对于在约定交房日之后发生的疫情，无法适用合同中“关于发生重大疫情可据实予以延期”的约定进行约束。同时，对银河房开提出的由于刘素君没有提交专项维修基金的缴费凭证，无法证明均是在2019年12月31日之前已经缴纳专项维修基金，所以未缴纳期间也应当予以顺延的主张，一审法院认为根据谁主张谁举证的原则，银河房开应举证证明刘素君未按时交纳专项维修基金的证据，由于银河房开未举证证明，故一审法院对此不予采信。 关于可顺延交房的天数。银河房开主张计算可顺延交房天数的起止时间应从工程开工之日（2016年12月5日）开始计算至工程竣工验收之日（2019年9月29日）止。一审法院认为，工程开工之日原、银河房开双方尚未签订合同，双方的权利义务未有相应的合同进行约束，双方在签订《商品房买卖合同》后，权利义务才在合同中予以明确，故计算可顺延交房天数的时间段应从合同签订之日开始计算，因工程竣工验收时间在约定交房之日2019年12月31日之前，故对银河房开主张截止时间计算至工程竣工验收之日，一审法院予以准许。根据银河房开提供的气象资料并比对施工日志与监理日志的记载，在此期间，因雨导致停工33.5天，中高考导致停工12天，噪音管控导致停工2天，共计47.5天。 因此，综合全案证据、当事人的陈述以及一审法院已查明的事实，银河房开从合同约定交房的次日即2020年1月1日起计算至实际交房之日即2020年6月2日共计逾期153天。从当事人实际签订合同日(2018年2月8日)至工程竣工验收日（2019年9月29日）的因合同约定事由停工天数共计47.5天，应当作为符合合同约定延期交房事由的天数，并从逾期天数中予以扣除，则银河房开实际应当承担违约责任的逾期交房天数为105.5天，故银河房开应当支付刘素君逾期交房违约金7754.37元。对刘素君超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：柳州市银河房地产开发有限公司向刘素君支付逾期交房的违约金人民币7754.37元。案件受理费已减半收取503元（刘素君已预交），由刘素君负担422元，柳州市银河房地产开发有限公司负担81元并迳付刘素君。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：一、《签证单》三份，拟证实案涉项目2、3、5、6、7号楼施工期间因雨天、高考等事项延期的具体天数，其中2、3号楼延期158天，5号楼延期183天，6、7号楼延期143天。二、柳南区广电社区函件，拟证实案涉项目所辖社区因疫情防控要求上诉人实行预约制，分批次、分时段交房，因此本案的交房时间应认定为2020年5月20日。三、照片，拟证实因新冠疫情不可抗力导致延期交房，上诉人已经通告被上诉人的事实。四、《关于印发进一步促进柳州市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，拟证实因新冠疫情，政府给与建筑企业顺延的政策。 被上诉人质证认为：上诉人提交的上述四份证据都不是二审期间产生的新证据，对证据一的的真实性、关联性不予认可，《签证单》上的建设单位和监理单位工地代表处没有签名，且该《签证单》记载的工期顺延是依据施工单位与建设单位之间签订的施工合同来计算，与本案无关；对证据二的证明目的不予认可，上诉人发出的《交房通知书》已经清楚的载明办理交房手续的时间，并且××疫情爆发于2020年1月，该不可抗力发生在上诉人违约行为之后，依法不能作为延期的抗辩理由；对证据三的真实性和证明目的不予认可，被上诉人至今未见过该公告，且公告的原件与照片拍摄的公告不一致，落款盖章位置均不同；对证据四的关联性不予认可，该通知第8条规定“新建商品房开发项目因疫情影响不能按期开工或者竣工的，开工或者竣工时间可以按施工合同约定期限相应顺延3个月。”但本案中，疫情爆发时案涉小区已经竣工验收合格，并未受到疫情影响，因此该政策不能适用于本案。 本院对上诉人提交证据的分析和认定：上诉人在二审中提交的四份证据系在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据，上诉人对此未给出合理事由，且上诉人提交的证据一、二、三并不足以证实其主张，证据四与本案无直接关联，因此本院对上诉人提交的四份证据及其证明观点不予采纳。 被上诉人向本院提交了《交房通知书》、《专项维修资金交存通知书》、《住宅专项维修资金专用收据》，拟证实上诉人于2020年5月11日向被上诉人发出交房通知，通知被上诉人按照房屋实测面积缴纳住宅专项维修资金，被上诉人住宅专项维修资金的缴纳时间为2020年8月6日。 上诉人对被上诉人提交的证据予以认可。 本院对被上诉人提交证据的分析和认定：被上诉人提交的以上证据来源合法，且上诉人对此予以认可，因此本院对被上诉人提交的上述证据予以采信，并由此查明新的事实：上诉人于2020年5月11日向被上诉人发出交房通知，通知被上诉人按照房屋实测面积缴纳住宅专项维修资金，被上诉人于2020年8月6日缴纳案涉房屋的住宅专项维修资金。 双方当事人对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决认定本案的实际交房时间是否正确？二、一审判决认定上诉人逾期交房的天数是否正确？三、一审判决本案逾期交房违约金的计算标准是否正确？ 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于本案交房时间的认定问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条“房屋交接”第1点的约定，买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋，买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。本案上诉人向被上诉人发出的《交房通知书》上明确载明了办理交房手续的时间为2020年5月27日至2020年6月2日，被上诉人主张实际交房时间为2020年6月12日，该时间晚于《交房通知书》上载明的办理交房手续的最后一日，故一审认定本案的交房时间为2020年6月2日合理有据，并无不当。上诉人主张受××疫情防控工作的影响才做出分批办理交房手续的通知，本案的交房时间应认定为案涉小区第一批开始办理交房手续的时间2020年5月20日。上诉人的该主张并无合同与法律依据，本院依法不予支持。 关于上诉人逾期交房天数的认定，亦即如何认定本案可顺延交房情形及天数的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条对“交付期限及交付条件”的约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……5、施工期间气象部门记录有降水的（以气象部门证明为准）日高温超过40度（含40度）……9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修基金之日起30日内……”因此本案若出现了上述合同条款约定的可顺延交房情形，且《施工日志》与《监理日志》中记载实际停工的，则应当予以顺延。上诉人对该问题提出了四个方面的异议，本院逐一进行分析评述。一、关于上诉人主张计算可顺延天数应从工程开工之日开始计算至工程验收之日止，对此本院认为，合同对缔约双方行为的约束应发生在合同生效之后，本案工程开工之日双方当事人尚未签订合同，因此合同签订前的工期延误不能计入本案可予以顺延的天数，上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。一审认定计算本案可顺延天数自合同签订之日开始至工程竣工之日止并无不当，本院对此予以维持。二、关于上诉人主张《监理日志》和《施工日志》记载室外停工，室内做工的情形应认定为可顺延交房的情形，对此本院认为，本案要适用合同约定的顺延交付案涉房屋情形应当要以“据实”为前提，即必须考量该约定情形对于案涉房屋工程的施工是否造成实际影响，因此室外停工，室内做工并不能认定为可顺延交房情形，一审对此认定正确，本院予以维持。三、关于上诉人主张××疫情期间属于不可抗力，应当予以扣除。对此本院认为，我国××疫情发生于2020年1月，而案涉合同约定的交房时间为2019年12月31日，对于在约定交房日之后发生的疫情，不适用合同中“关于发生重大疫情可据实予以延期”的约定，因此上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。四、关于上诉人主张被上诉人未按时缴纳住宅专项维修资金属于合同约定上诉人可延期交房的情形，应将未缴纳期间予以扣除。本院认为，双方签订的合同附件四第六条第9点约定：“买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修资金之日起30日内。”按照上述条款，若被上诉人未缴纳住宅专项维修资金，上诉人可以延期向其交付房屋，但本案上诉人向被上诉人交付房屋时并未行使该抗辩权，应视为其放弃了该权利。现上诉人提起该主张，本院对此不予支持。综上所述，一审判决认定本案的可顺延交房情形及天数并无不当，并由此计算出本案的逾期交房天数正确，本院予以维持。 关于本案逾期交房违约金计算标准的认定，根据双方签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人逾期交房需要承担的违约责任的约定，不论上诉人向被上诉人逾期交房时间多久，上诉人只需按照被上诉人已付总房款的2%支付违约金，可见上诉人的违约成本明显过低，且与合同中对被上诉人逾期付款的违约责任所作的约定严重不对等，显失公平，被上诉人亦主张对此进行调整，因此一审法院依据公平、对等原则将本案逾期交房违约金的计算标准调整为按被上诉人已付购房款的日万分之一公平合理，且依据充分，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（柳州市银河房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州市银河房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 蓝丽霜 审 判 员 孙书文 二〇二一年三月二十三日 代书记员 苏阳晶