中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申1340号再审申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：甘肃省融资担保集团股份有限公司。住所地：甘肃省兰州市兰州新区兴隆山路南段2925号（公航旅大厦）13层。法定代表人：李超，该公司董事长。委托诉讼代理人：王康康，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉彬，北京大成（兰州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、执行案外人、二审上诉人）：安芳孝，男，1964年7月14日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。一审被告、被执行人：兰州金岳装饰有限公司。住所地：甘肃省兰州市红古区大通路七号小区。法定代表人：李耀军，该公司总经理。一审被告、被执行人：李耀军，男，1972年12月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区海石湾镇平安路1056号401。一审被告、被执行人：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。一审被告、被执行人：李玉福，男，1953年10月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区大众市场44号301。一审被告、被执行人：兰州畅浩商贸有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路282号3单元2206室。法定代表人：李奋武，该公司总经理。一审被告、被执行人：李奋武，女，1963年5月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。再审申请人甘肃省融资担保集团股份有限公司（以下简称省融资担保公司）因与被申请人安芳孝及一审被告、被执行人王斌、李奋武、兰州畅浩商贸有限公司（以下简称畅浩公司）、兰州金岳装饰有限公司（以下简称金岳公司）、李耀军、李玉福案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）作出的（2020）甘民终219号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。省融资担保公司申请再审称，原审判决认定事实不清、缺乏证据证明，且适用法律错误，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。再审请求：一、请求撤销原审判决，改判驳回安芳孝诉讼请求；二、由安芳孝承担本案案件受理费。事实与理由：原审判决认定安芳孝符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和126条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者系基本事实认定不清，适用法律错误，省融资担保公司的抵押权应当优先于安芳孝的物权，安芳孝不享有足以排除强制执行的合法权益。一、本案涉案房屋所有权人应当为不动产登记证书载明的王斌。2008年1月28日，王斌将位于兰州市城关区靖远路街道九州大道189号2单元503室房产办理了不动产登记手续，产权证号：兰房（九私）产字第××号。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，涉案房屋的所有权人应当为不动产权利登记证书上记载的王斌。二、原审判决认定涉案真实权利人系兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）无事实和法律依据，且安芳孝不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，如王斌或亨达公司认为不动产登记簿记载的事项错误，应当申请更正登记或向人民法院起诉要求确认涉案房屋产权所属。涉案房屋现登记在王斌名下，在未经生效法律文书确认的情形下，原审判决认定所有权人系亨达公司无事实和法律依据。同时，从安芳孝在庭审中的陈述可明确得知，安芳孝与亨达公司签订《房屋购销合同》是明知涉案房屋登记在王斌名下，亦明知亨达公司系无权处分，安芳孝不构成善意取得。三、原审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认定安芳孝为商品房消费者属于适用法律错误。涉案房屋登记在王斌名下，且亨达公司并非本案被执行人，原审判决简单认定安芳孝系商品房消费者属于适用法律错误。安芳孝虽然是与亨达公司签订的《房屋购销合同》，但该房屋买卖行为实则为二手房买卖，并不能适用125条规定。因此，不能认定安芳孝为商品房消费者。四、商品房消费者的“物权期待权”优先于抵押权是出于生存利益至上原则考虑，仅针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，应当严格把握其适用条件。只有消费者购房人购买一手房的情况下，其物权期待权才可优先于抵押权。本案中，安芳孝并非商品房消费者，且其购买的也并非由房地产开发商开发的一手房，其物权并不存在优先于抵押权的情形。安芳孝、金岳公司、李耀军、王斌、李玉福、畅浩公司、李奋武均未提交书面答辩意见。再审审查过程中，各方当事人均未提交新证据，故对原审法院查明的事实予以确认。本院经审查认为，本案系再审审查案件，应当依据再审申请人的申请再审事由以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定进行审查。本案再审审查的焦点问题是安芳孝是否享有足以排除省融资担保公司强制执行的权利问题。一、案涉争议房屋是否系登记在被执行房地产开发企业亨达公司名下的商品房。就本案的具体情况分析，首先，虽然涉案房屋所有权人为不动产登记证书载明的王斌，但原审法院依据甘肃省兰州市城关区人民法院(2009)城法民一初字第173号案件所涉及的事实，认为王斌既是该公司法定代表人又系房产登记权利人，在亨达公司起诉安芳孝商品房销售合同纠纷一案中，王斌已经办理了房产证，不可能对亨达公司起诉行为不知情，仍以亨达公司名义起诉腾交房屋。在王斌办理不动产权证至安芳孝占有使用案涉房屋十多年间，王斌也无证据证明其提出了异议，王斌亦未提交证据予以证实案涉房屋系其从亨达公司处购买。故原审法院综合认定亨达公司系诉争房产实际所有权人本院不持异议。省融资担保公司关于本案涉案房屋所有权人应当为不动产登记证书载明的王斌、原审判决认定涉案真实权利人系亨达公司无事实和法律依据以及安芳孝不构成善意取得的再审请求，本院不予支持。二、安芳孝向房地产开发企业亨达公司认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。故本案应审查安芳孝关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，案涉当事人均已确认亨达公司（卖方）与安芳孝（买方）于2001年6月20日签订《房屋购销合同》，并约定出售房屋为503室，面积为80.74平方米，房款总价82354元。其次，亨达公司于2009年3月31日将安芳孝诉至兰州市城关区人民法院，请求法院判令解除双方签订的《房屋购销合同》并由安芳孝立即腾交503室等其他诉请。亨达公司的该诉讼行为可以证明亨达公司与安芳孝签订了购房合同。结合上述情形，涉案《房屋购销合同》可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。亨达公司与安芳孝于2001年6月20日签订《房屋购销合同》后，亨达公司随后将房屋交付安芳孝占有使用至今，未办理相关过户登记手续。故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。3.已交付的价款超过合同约定总价款的50%。案涉《房屋购销合同》中约定房屋单价1020元/㎡，最终以产权处鉴定面积为准，即77.23㎡，房款总额应为78774.6元。安芳孝所举证据虽无法证实其已全部支付了购房款，但根据现有证据可以证实已付款金额为54563元(39063元+14000元+1500元)，且满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。原审判决的上述认定，本院不持异议。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，安芳孝与亨达公司签订了房产认购协议并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，原审判决其关于本案的执行异议请求成立并无不当。三、关于安芳孝的权利与抵押权的关系。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。故作为抵押权人省融资担保公司申请执行登记在房地产开发企业亨达公司名下但已销售给消费者安芳孝的商品房，消费者安芳孝提出执行异议的，法院依法予以支持。省融资担保公司关于涉案房屋登记在王斌名下，且亨达公司并非本案被执行人，原审法院简单认定安芳孝系商品房消费者属于适用法律错误以及该房屋买卖行为实则为二手房买卖、其物权并不存在优先于抵押权情形的再审请求，本院亦不予以支持。综上，省融资担保公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回甘肃省融资担保集团股份有限公司的再审申请。审判长 何 波审判员 张 梅审判员 徐 霖二〇二一年三月二十三日书记员 雷婷玉