贵州省册亨县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2327民初1352号原告：黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司,住所地:贵州省黔西南州册亨县纳福小区。统一社会信用代码：91522327MA6E9ECL6C。法定代表人：唐利南，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄登宽，贵州年成律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：岑松进，男，1987年1月8日生，布依族，贵州省册亨县人，教师，住贵州省册亨县。第三人：册亨县亨达房地产开发公司，住所地：册亨县者楼街道办顺城路财富广场。统一社会信用代码：9152232707602675XY。法定代表人：尹勇军，系该公司董事长。第三人：册亨县住房和城乡建设局，住所地：册亨县者楼街道河滨路6号。统一社会信用代码：11522327009620265R。法定代表人：罗元斌，系该局局长。第三人：册亨县人民政府纳福街道办事处，住所地：册亨县纳福街道振兴路。统一社会信用代码：11522327MBOP55258N。法定代表人：张雪,系该街道办事处主任。委托诉讼代理人:何正龙。代理权限：特别授权。原告黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司（以下简称“卓凡册亨物业分公司”）与被告岑松进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案。2021年1月11日，为查明案件事实，本院依职权追加册亨县亨达房地产开发公司（以下简称“亨达公司”）、册亨县住房和城乡建设局（以下简称“册亨县住建局”）、册亨县人民政府纳福街道办事处（以下简称“册亨县纳福街道办”）作为本案第三人参加诉讼。2021年1月29日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓凡册亨物业分公司的委托代理人黄登宽，被告岑松进，第三人册亨县纳福街道办的委托诉讼代理人何正龙到庭参加诉讼，第三人亨达公司、册亨县住建局经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓凡册亨物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费1759元和违约金105.54元[以1759元为基数计算的两个月（60日）的违约金105.54元，实际应计算至被告支付完所有物业服务费为止]；2.请求人民法院依法判令被告支付原告律师费1500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司将纳福春天小区委托原告进行管理。2019年1月19日，册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司作为甲方与原告作为乙方签订《纳福春天小区物业管理合同》，合同明确约定管理的期限为2019年1月19日起至纳福春天小区业主委员会重新组建另行签订合同止。物业管理服务费为：（1）电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；（2）步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；（3）商业用房由乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。合同同时约定物业服务费按季度缴纳，从逾期之日起每天按照费用的千分之一缴纳滞纳金，欠费满三个月，原告有权发律师函或者起诉，发律师函或起诉产生的律师费、交通费、通信费等费用由欠费业主或物业使用人承担。综上所述，被告的房屋面积为125.03平方米，单价1.2元，除第一季度405元外，每季度为450元，被告至今尚欠物业管理费为1755元，违约金暂按两个月（60日）计算为105.3元。根据合同约定，被告除支付尚欠的物业管理费外，还应当支付律师费、交通费、通讯费等费用。按照《黔西南州律师服务收费行业指导标准》第十四条的规定，被告还应支付律师费1500元。由于被告不支付物业管理费才导致本次诉讼的发生，应由被告承担本案的诉讼费。原告为维护自己的合法权益，根据法律有关规定起诉，望判决支持原告诉请。被告岑松进辩称，1.请原告提供相关法律依据来证明与他方签订的物业合同对被告具有有效的法律约束力，物业管理合同已经背离了合同的相对性原则,此合同对被告不具有法律约束力,根据法律规定,第三人册亨县纳福街道办、亨达公司、册亨县住建局无权代替被告选聘物业服务和签订物业合同，纳福春天原业委会已与聚鑫物业签订过物业合同，由于前期物业与新物业公司交接仓促，工作上出现分歧再加上亨达公司种种阻难，导致其不能进驻我小区进行服务。基于上述三单位与原告所签订的物业合同对被告不具备法律约束力，原告对于违约金的诉请不能得到支持；2.关于原告主张的律师费。该诉请无法律依据，我国民事诉讼法有明确规定。允许具有完全民事能力的诉讼当事人以自己的名义参与诉讼，并没有要求上述当事人必须由律师代理。所以原告所诉求的律师费只是原告为了弥补法律专业知识不足等主观因素产生。与被告无直接因果关系。原告律师费的产生并不是因被告行为而必然产生。原告提交的证据仅作为律师行业协会指导律师收取服务费的一个准则，以及证明原告交律师费的一个事实。故本案原告所诉请的律师费与被告无关。请依法驳回原告诉请；3.本小区2019年度物业欠费多达200余户，这难道是小区业主本身的问题吗？这是小区物业服务公司及本案原告与业主进行强买强卖的必然产物。一个全心全意服务业主，一切以业主利益为出发点的物业服务公司会有那么多业主迟交和拖欠物业费吗？物业公司从不自我检讨、找出自己的过错并整改，反而使用各种手段催收物业费。如教育局下发的催费红头文件等。原告企图利用与三家单位所签订的不平等、不合法的合同来获取非法暴利，原告严重侵犯我方合法权利。请法院实地勘验、并参照周边小区收费标准以及服务标准，给予被告一个合理合法缴纳物业服务费的标准去缴纳质价一致的物业服务费。并维护好被告的合法权益。册亨县纳福街道办述称，我方并非纳福春天小区的业主，也没有享受卓凡册亨物业分公司提供的物业服务，因此，不具有支付物业管理费的义务，2019年1月19日，我方虽与物业公司签订了《纳福春天小区物业管理委托合同》，但我方是委托物业公司对纳福春天小区的业主提供物业管理服务，对于纳福春天业主不缴纳物业费的行为，根据合同约定，业主才是应当缴纳物业管理费的主体。亨达公司未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见述称，根据《贵州省物业管理条例》及原告与亨达公司于2019年1月20日签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》的补充协议第二条约定：关于卓凡册亨物业分公司管理小区物业是否能够正常收取物业服务费及收费标准的制定与亨达公司无关，所以亨达公司不承担任何责任，请法院驳回原告对亨达公司的诉讼请求。册亨县住建局未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2018年12月29日，册亨县纳福春天小区业主委员会与黔西南州聚鑫物业管理有限公司签订册亨县纳福春天小区物业服务合同，合同约定由册亨县纳福春天小区业主委员会聘请黔西南州聚鑫物业管理有限公司对册亨县纳福春天小区进行物业管理。合同签订后，黔西南州聚鑫物业管理有限公司未实际对该小区物业进行管理。后因纳福春天业主委员会的业主委员工作繁忙等原因分别向纳福春天小区业主委员会辞去业主委员等职务。2019年1月17日，纳福春天小区业主委员会向册亨县纳福春天小区全体业主发出《公告》主要载明：因各业委会成员工作繁忙等问题，无暇顾及业委会工作，经全体业委会成员讨论，决定解散册亨县纳福春天业主委员会。因小区业主委员会已解散，2019年1月19日，委托方（甲方）册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与受委托方（乙方）卓凡册亨物业分公司签订《纳福春天小区物业管理委托合同》主要载明：第一条，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将纳福春天小区委托予乙方实行物业管理，订立本合同；第二条，物业基本情况，物业类型：住宅商业小区，坐落位置：贵州省册亨县纳福新区，建筑面积：约104000平方米；第三条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任……；第十五条，委托管理期限为2019年1月19日至纳福春天小区业主委员会重新组建另行签订合同止……；第十九条，物业管理综合服务费，1.电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……；5.业主和物业使用人逾期缴纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金；从欠费之日起满3个月的，乙方有权聘请律师向欠费业主或物业使用人发送律师函或向法院提起诉讼，发送律师函或诉讼期间所产生的律师费、交通费、通讯费等费用由欠费业主或物业使用人承担……；6.缴纳周期为：季度。该合同签订后，卓凡册亨物业分公司在纳福春天小区实际履行物业管理事宜至2020年12月31日。岑松进入住纳福春天小区7幢1单元1301室的房屋后接受卓凡册亨物业分公司的物业管理服务，自2019年1月起到2019年12月止，岑松进欠物业管理费1705元未付。卓凡册亨物业分公司多次向岑松进催要物业管理费未果后遂于2020年12月31日诉至本院，提出如上诉请。另查明，册亨县人民政府纳福街道办事处于2021年2月3日向本院出具的情况说明主要载明：纳福春天小区在2019年1月17日前成立了业主委员会，因未到我单位备案，所以业主委员会成立具体时间我街道不清楚，业主委员会组成人员有龚金刚等……，业主委员会成员并非向我单位辞职，在2019年1月7日至2019年1月17日期间，各委员分别向业主委员提出辞职申请，因我单位不是行业主管部门，小区业主委员会辞职不需要我单位同意；在2019年1月19日签订《纳福春天小区物业管理委托合同》后，纳福春天小区在第一届业主委员会集体辞职后，未成立新一届业主委员会。册亨县民政局于2021年2月3日向本院出具的《关于册亨县人民法院协助调查函的答复》中主要载明：纳福春天小区目前未成立居民委员会，若未成立居民委员会的情况下，根据属地管理原则，纳福春天小区由纳福街道辖区内的原村（居）履行居民委员会的工作职责或纳福街道办直接管理。上述事实，有原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、纳福春天小区物业管理委托合同复印件、州律会〔2017〕5号黔西南州律师协会文件、委托代理合同、发票、纳福春天小区业主拒缴物业服务明细表复印件，被告提交的情况报告、声明，第三人册亨县纳福街道办提交的关于纳福春天小区物业管理委托合同的情况说明，本院依职权向册亨县民政局调取的答复函、向册亨县人民政府纳福街道办事处调取的情况说明、公告、辞职报告及原、被告、第三人的在庭陈述等在卷为据，予以确认。本案争议焦点为：一、原告诉请的物业服务费是否能够得到支持；二、原告诉请的违约金、律师费是否能够得到支持。本院认为，关于本案争议焦点一。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定。2018年12月29日，册亨县纳福春天业主委员会与黔西南州聚鑫物业管理有限公司签订册亨县纳福春天物业服务合同后未实际对纳福春天小区物业进行管理。纳福春天业主委员会于2019年1月17日解散后由册亨县纳福街道办、册亨县住建局、亨达公司与卓凡册亨物业分公司签订的《纳福春天小区物业管理委托合同》是各方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律及行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据合同载明的项目为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。对于岑松进辩称黔西南州聚鑫物业管理有限公司未实际进行管理的原因系前期物业与新物业公司交接时间仓促，工作出现分歧及亨达公司阻难，未提交证据予以证实，对于该辩解本院不予采纳。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。卓凡册亨物业分公司在签订该合同后已对纳福春天小区实施物业管理，罗如生也实际接受了卓凡物业公司提供的物业服务，其理应向卓凡册亨物业分公司支付相应的物业费1705元。诚实、守信系社会主义核心价值观的重要体现，本院受理的涉及欠缴物业管理费用系列案件，欠缴物业管理费用的主体涉及教师、公务员、工人、个体工商户等社会重要组成人员，该部分社会成员更应以身作则，让诚实、守信等社会主义核心价值观得以彰显。关于本案争议焦点二。对于原告所主张的违约金，不违反法律规定，本院根据本案未支付物业服务费的金额、过错程度及卓凡册亨物业分公司实际损失情况，支持以1705元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。对于原告所主张的律师费，首先，原告诉请的标的额为1755元，而律师费为1500元，不具备合理性。其次，原告系具有完全民事行为能力的当事人，亦系专门从事物业管理的公司，能够清楚认识并处理业主欠缴物业管理费用等情况，能以自己的名义参加民事诉讼，是否聘请律师不影响原告正常参加诉讼活动，律师费的产生也并非是本案债权能够实现的前提条件，故对于原告诉请的该费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告岑松进于本判决生效之日起十日内向原告黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司支付2019年度物业服务费1705元及违约金（违约金以1705元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告黔西南州卓凡人力资源服务有限公司册亨县物业管理分公司的其余诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告岑松进承担（原告已垫付，由被告岑松进支付给原告，履行期限、方式同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可在履行期届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  韦正富二〇二一年三月二十四日法官助理卢德正书记员岑星辰附本案引用法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。