江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终3212号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵进，男，1982年8月3日生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：刘嘉、陈峰,江苏大扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：泰州盈航商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91321204MA1MLEWPXG，住所地泰州市姜堰区罗塘街道姜堰大道**。法定代表人：张亚萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘监华、朱芳芳，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。上诉人赵进、泰州盈航商业运营管理有限公司（以下简称盈航公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵进上诉请求：撤销原审判决第三、四、五项，判令盈航公司承担赵进全部损失，依法承担违约金、律师费，驳回盈航公司全部反诉请求。事实与理由：一、一审认定赵进在“租赁涉案商铺后进行装饰装修的过错中对消防问题未尽到谨慎义务，判令赵进承担30%的损失，无事实和法律依据，应由盈航公司承担全部损失。案涉房屋未能通过消防验收，无法投入使用的根本原因是盈航公司将原一整体房屋分割开来单独进行出租，单独经营的房屋客观上无法通过改造符合两个安全出口至剪刀疏散楼梯间的距离均小于10米。盈航公司在租赁过程中享有更高的信息、资源优势，其明知分割出租客观上无法通过消防验收，仍与赵进签订合同，交付不合格房屋，应由其承担全部损失。二、赵进主张的违约金107658元及律师费45000元应予支持。房屋租赁合同条款约定了赵进应向盈航公司承担违约金、律师费损失的情形，房屋租赁合同是盈航公司提供的格式合同，根据双方权利义务对等性，一审认定盈航公司存在违约，理应按照对方的义务承担责任。三、一审判决赵进全额承担自2018年12月29日至2019年9月18日租金、物业管理费，有违公正公平。1.根据泰州市公安消防支队姜堰大队出具的《不同意投入使用、营业决定书》，赵进于2019年1月4日开始不得投入使用，此时赵进已经完成装修装饰，如不投入经营势必造成损失扩大，赵进在承担风险的情况下进行经营活动，在盈航公司违约的情况下，判令赵进承担2018年12月29日至2019年9月18日期间的租金不当，即便赵进应承担租金，也应仅承担10%的租金，而非全额承担。2.一审计算管理费面积依据错误。双方虽签订了补充协议，但盈航公司并未实际交付增加的28平方米米，故管理费计算面积应为264平方米，而非292平方米。盈航公司针对赵进的上诉答辩称：1.涉案房屋无法投入使用经营根本原因并非是盈航公司将整体房屋分割单独出租，而是赵进装修设计不到位，扩大占用面积，将疏散通道封闭占用，如赵进寻找有消防资质的装修公司设计，可以告知其哪种方案可以通过消防验收。根据房屋租赁合同第37.2、21.8条及消防安全责任书第二条第七款的约定，二次消防验收是否通过的责任由赵进承担。故涉案房屋开业前的消防验收不通过是赵进原因导致，与盈航公司无关，应由赵进承担全部损失。2.本案应当是赵进存在违约行为。根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议，赵进装修计算时间应当从2018年5月7日的交付日开始计算，且2019年9月18日之后赵进虽未营业，但一直占用案涉房屋，未支付租金也未将物品搬离，应该继续计算占用费直至全部搬离。盈航公司提出上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判支持盈航公司的一审诉请；2.一、二审诉讼费由赵进承担。事实与理由：一、本案事实不清。1.上海开艺设计集团有限公司消防设计图未被一审法院确认，赵进未能通过消防验收是由于自身装修设计和施工原因导致。泰州市姜堰区市场监督管理局信访事项处理意见书中也明确内部装修未能通过消防验收由承租户负责。2.补充协议证明赵进增加了装修面积28平米，导致消防过道被赵进装修占用。3.2019年9月4日盈航公司委托江苏圣典（泰州）律师事务所出具律师函，要求其支付欠付租金，赵进是由于经营不善放弃经营。《不同意投入使用、营业决定书》中的情形完全可以整改。4.赵进未委托有消防设计资质单位进行设计，无法通过消防检查验收，也无法进行消防备案。5.对泰州安信房地产评估咨询有限公司资产评估报告采信错误，该报告与法院委托评估范围及申请评估范围不一致，评估结果是依据未有任何证据证明的收据作为依据。二、适用法律错误。1.赵进存在违约，对其违约行为依法应承担违约责任。2.违约解除合同的责任应由赵进承担。盈航公司按照合同约定交付通过消防验收房屋，赵进未能通过消防验收的责任在于其自身。二次消防验收责任方为赵进，与盈航公司无关。房屋租赁合同约定了消防改造由赵进处理，盈航公司不承担合同义务，本案并非盈航公司将房屋出租时不符合消防安全要求。3.出租人交付出租房屋时，租赁物已经过消防验收，合同约定承租人承担消防验收责任，一审无限放大了出租人的风险，无事实和法律依据。4.一审按照过错判决承担赔偿责任错误。按照《不同意投入使用、营业决定书》中第一项厨房与其他部位未完全分割，装修损失应由赵进承担全部责任。如因二次消防验收不能通过无法营运，2019年1月4日赵进应退回租赁房屋，或委托有资质单位重新设计，由于赵进不退回房屋，占用损失应由其承担。赵进针对盈航公司的上诉答辩称：1.对一审查明事实部分无异议。综合一审相关证据材料，能够证明盈航公司违约，其交付的涉案店铺不符合餐饮经营的消防要求，一审中消防部门明确提出涉案房屋因分开出租导致任一承租方没有办法达到两个安全出口至剪刀疏散楼梯间的距离均小于10米的消防验收合格条件，涉案房屋只有与邻近的商铺打通调整布局才能达到验收合格标准，因此本案中致使合同无法履行的责任应该归于盈航公司。2.双方签订的补充协议提及的28平方米，实际并未交付给赵进，不存在赵进占用消防过道的事实。赵进向一审法院起诉请求：1.解除赵进、盈航公司于2018年2月签订的房屋租赁合同；2.判令盈航公司返还赵进租赁保证金52734元，赔偿赵进损失879237.1元。诉讼过程中，赵进变更诉讼请求为：1.解除赵进、盈航公司于2018年2月签订的房屋租赁合同，判令盈航公司承担违约金107658元；2.判令盈航公司返还保证金，赔偿损失共932171.1元；3.鉴定费28600元由盈航公司承担。盈航公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2018年2月11日签订的房屋租赁合同，赵进立即清空搬离，并支付从2018年5月7日至实际搬离之日所欠租金和物业费暂计算至2020年9月6日为643262元；2.赵进支付违约金164250元，并承担反诉诉讼费及律师费。一审认定事实如下：一、2018年2月11日，盈航公司与赵进签订租赁合同一份。合同约定：盈航公司将位于泰州万家福广场四层409号商铺租赁给赵进在营业执照规定的餐饮经营范围内经营“吾家良牛”品牌。商铺面积332.75平方米，计租面积264平方米，合同项下所有费用按计租面积计算；商铺交付日为2018年5月7日，开业日暂定为2018年9月6日，租赁期限自开业起算至2024年9月5日，共72个月；装修免租期为商铺交付之日至开业日前一天截止；租赁保证金52734元于合同签署之日起五个工作日内支付；租金计租方式为2.1元/平方米/天×365天×计租面积，前两年不变，第三年开始每年递增5%，盈航公司给予赵进经营初期租金优惠具体为第1-24月月租金为47.9元/平方米/月，租金按季度缴纳，于每季度首月提前15日预付，租金起算日为约定的开业日，等等；管理费按36元/平方米/月按季度计缴，于每季度首月提前15日预付，管理费起算日为约定的开业日，等等。二、2018年8月27日，盈航公司与赵进签订补充协议一份，约定：赵进经营品牌吾家良牛替换为蛙鲜，赵进原经营实际面积为264平方米，由于物业结构调整，现增大为292平方米，增大部分28平方米只收取物业管理费（36元/平方米/月），等等。三、合同签订后，赵进向盈航公司支付了租赁保证金52734元、租金50589元、物业管理费38016元、装修物业费4752元、装修保证金20000元、施工出入证费用40元。四、案涉商铺于2018年12月29日开业，于2019年9月18日停业。五、2019年1月4日，泰州市公安消防支队姜堰大队下发了泰姜公消安不字[2019]第0002号《不同意投入使用、营业决定书》，内容为：“姜堰区蛙鲜炭火牛蛙店：根据你单位（场所）关于姜堰区蛙鲜炭火牛蛙店（地（地址：姜堰区姜堰大道**万家福广场**409入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2019年1月2日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1.厨房与其他部位未完全分隔，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.2.3条；2.安全出口至剪刀疏散楼梯间的距离大于10米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.10条；3.疏散走道两侧耐火等级不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.2条。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业”。此后，盈航公司在赵进商铺疏散通道的上方顶棚安装了两排喷头。六、2019年9月18日，赵进与盈航公司相关联的房屋开发公司的经理彭光忠进行短信联系，彭光忠要求赵进“把你的营业执照注销，该区位由我司一个营业执照申请，分多档口经营”，赵进回复“这样不行，不符合法规”。七、2019年9月23日，赵进向泰州市信访局反映姜堰万家福广场经营用房存在消防隐患，导致店铺关门停业，造成经济损失的问题。泰州市姜堰区市场监督管理局于2019年10月21日作出信访事项处理意见书，建议：赵进与万家福广场协商解决，如协商不成，可通过诉讼渠道解决。泰州市姜堰区人民政府于2019年10月30日作出编号201935的信访事项复查不予受理告知书，告知：赵进提出的信访事项复查申请，不符合信访复查受理的条件，决定不予受理。八、2019年12月4日，赵进与江苏大扬律师事务所签订委托代理合同一份，委托江苏大扬律师事务所处理其与盈航公司租赁纠纷事宜，并支付律师费45000元。九、盈航公司委托江苏圣典（泰州）律师事务所代理其与赵进租赁合同纠纷一案，签订了委托代理合同一份，并支付律师费10000元。审理中，一审法院到现场勘查，在赵进经营商铺向东相隔一间商铺再向南处有一疏散楼梯，距离大于10米，在赵进经营商铺向北相隔两三间商铺后有一疏散楼梯，距离远远大于10米。审理中，一审法院依法向泰州市公安消防支队姜堰大队就其作出的泰姜公消安不字[2019]第0002号《不同意投入使用、营业决定书》中“2.安全出口至剪刀疏散楼梯间的距离大于10米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.10条”的相关消防标准以及案涉店铺的消防问题进行了咨询。泰州市公安消防支队姜堰大队答复：需要两个安全出口至剪刀疏散楼梯间的距离均小于10米才能消防验收合格；万家福土建消防验收是合格的，但分割成小商户可能没有考虑相关问题，可能存在不合格的情形；案涉商铺面积小于300平方米，营业之前不需要消防验收，是在消防安全检查时发现的问题。案涉商铺要与邻近的商铺打通调整布局，可以统一品牌经营，合并后两个安全出口至剪刀疏散楼梯间距离均小于10米才能合格。审理中，赵进申请对姜堰区姜堰大道380号万家福广场4层409室姜堰区蛙鲜炭火牛蛙店内的所有装饰、装修、管道、设备等造价以及扣除使用期内的装修折旧进行鉴定。一审法院依法委托泰州安信房地产评估咨询有限公司对上述鉴定事项进行鉴定。泰州安信房地产评估咨询有限公司于2020年9月7日作出泰安评报字（2020）第SFJD012号资产评估报告，评估结论为：上述资产在评估基准日2019年9月18日所表现的评估价值为527353元。同时，鉴定机构在资产评估报告中注明：本委估资产，一是无独立获利能力，二是较难在市场上找到类似二手资产市场正常交易价格，而资产原购置资料比较齐全、投入使用时间比较明确，经反复研究论证，本次评估宜采用成本法。计算公式为：评估值=重置价*成新率。赵进为该次评估缴纳了鉴定费28600元。一审法院认为，赵进与盈航公司于2018年2月11日签订的租赁合同、物业管理合同以及2018年8月27日的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于赵进要求解除案涉租赁合同、物业管理合同、补充协议的诉请，双方合同约定案涉店铺系用于餐饮经营，泰州市公安消防支队姜堰大队在赵进经营后检查发现案涉店铺不符合《建筑设计防火规范》，决定不同意案涉店铺投入使用、营业，经一审法院咨询泰州市公安消防支队姜堰大队意见并结合现场实际，案涉商铺若单独品牌经营客观上无法通过改造而符合两个安全出口至剪刀疏散楼梯间距离均小于10米的《建筑设计防火规范》即不符合法律关于房屋使用条件的强制性规定，盈航公司的管理机构亦在2019年9月18日与赵进的沟通中要求赵进注销营业执照，由该司申请一个营业执照，分多档口经营，赵进未予同意并停止营业，应视为赵进已于当日放弃经营案涉商铺终止履行合同，盈航公司作为案涉商铺综合体的管理运营者对赵进停止营业应当明知，故案涉租赁合同应于2019年9月18日解除。关于盈航公司辩称赵进可以通过改造使案涉店铺符合消防要求并提供了上海开艺设计集团有限公司的图纸，赵进不予认可，且与泰州市公安消防支队姜堰大队的咨询意见不一致，不予采信。关于赵进主张盈航公司返还其缴纳的相关费用的诉请，赵进缴纳的租赁保证金52734元、装修保证金20000元按约应予返还，至于其要求返还的其他费用，无相关法律规定，不予支持。关于赵进要求盈航公司赔偿损失的诉请，经赵进申请一审法院依法委托泰州安信房地产评估咨询有限公司对案涉商铺内所有的装饰装修、管道、设备等资产进行市场价值评估，评估基准日2019年9月18日所表现的评估价值为527353元，盈航公司作为专业的商业综合体营运公司应当知晓商铺消防的相关要求，其在将案涉商铺划分出租时未考虑消防安全问题，致赵进租赁案涉商铺后无法投入经营，应承担相应的赔偿责任，赵进在租赁案涉商铺后进行装饰装修的过程中对消防问题未尽到谨慎注意义务，对损失的发生亦有过错。根据本案的实际情况，酌定由盈航公司承担该损失的70%即369147.1元，由赵进自行承担该损失的30%。关于赵进主张的违约金107658元、律师费，合同未有约定，不予支持。关于盈航公司主张赵进清空搬离案涉商铺并支付从2018年5月7日起计算至实际搬离之日止的租金及管理费643262元，本案系因盈航公司违约即交付的案涉店铺不符合餐饮经营的消防要求致赵进不能经营进而导致租赁合同解除，故盈航公司要求赵进给付装修免租期的租金，无事实和法律依据，不予支持。赵进实际经营期间即从开业时2018年12月29日至案涉商铺停业时2019年9月18日的租金109595.2元（47.9×264×8+47.9×264×20/30）、物业管理费91104元（36×292×8+36×292×20/30）应按约支付给盈航公司，扣除赵进已缴纳的租金50589元、物业管理费38016元，赵进尚应支付租金、物业管理费共计112094.2元。至于盈航公司主张的2019年9月18日以后的租金及物业管理费，赵进在收到泰州市公安消防支队姜堰大队2019年1月4日作出的泰姜公消安不字[2019]第0002号《不同意投入使用、营业决定书》后多次就案涉店铺的消防问题与盈航公司沟通，盈航公司在知晓赵进系因其交付的案涉商铺无法整改通过消防验收并停业后，未采取相应减损措施而产生的租金、物业管理费损失应由其自行承担，故对盈航公司的该部分诉请，不予支持。关于盈航公司主张的赵进逾期给付租金违约金，因泰州市公安消防支队姜堰大队下发《不同意投入使用、营业决定书》时即2019年1月4日，赵进实际并未欠付租金，此后由于盈航公司交付的案涉店铺无法投入使用已构成违约，且赵进此后与盈航公司沟通解决未果，在盈航公司先行违约的情况下，赵进有权停止支付后续租金及物业管理费，故对盈航公司的该诉请，不予支持。至于盈航公司主张的律师费，无相关法律依据，亦不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条规定，判决：一、赵进与泰州盈航商业运营管理有限公司2018年2月11日签订的租赁合同、物业管理合同、2018年8月27日签订的补充协议于2019年9月18日解除；二、泰州盈航商业运营管理有限公司于判决生效后十日内返还赵进租赁保证金52734元、装修保证金20000元，合计72734元；三、泰州盈航商业运营管理有限公司于判决生效后十日内赔偿赵进损失369147.1元；四、赵进于判决生效之日起十日内支付泰州盈航商业运营管理有限公司租金、物业管理费共计112094.2元；五、驳回赵进的其他诉讼请求；六、驳回泰州盈航商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13120元，由赵进负担6900元，盈航公司负担6220元；反诉案件受理费11876元，依法减半收取5938元，由盈航公司负担5114元，由赵进负担824元；鉴定费28600元，由赵进负担8580元、由盈航公司负担20020元（赵进、盈航公司一致同意其预交的案件受理费由败诉方直接向其支付，一审法院不再退还，上述案件受理费相互扣减后，盈航公司于判决生效后十日内向赵进支付案件受理费5396元，并支付赵进垫付的鉴定费20020元）。二审中，盈航公司申请证人丁某出庭作证，证人丁某陈述其是泰州市公安消防支队姜堰大队的工程师，消防大队作出的《不同意投入使用、营业决定书》指出消防存在三个问题，如果能够整改就可以验收合格。从盈航公司提供的上海开艺设计集团有限公司的图纸看，图纸上安全出口设置在牛蛙店的东墙和西墙，距离楼梯间安全出口门都不超过10米。现场实际不一定与图纸相符，其仅针对图纸进行陈述。如果东墙隔壁是其他商铺，需要隔壁商铺留出大概1.4米宽的安全通道，不能放置任何东西也不能有任何遮挡。一审中泰州市公安消防支队姜堰大队的答复与其陈述并不矛盾，答复内容是方法之一。盈航公司认为其提供上海开艺设计集团有限公司的消防设计图可以通过消防验收，赵进是由于自身装修设计施工的原因导致验收不合格，另外隔壁商铺与其是一同装修，都是商铺营业者自行装修，如赵进找的是有消防资质的装修公司，公司会告知其怎样的装修能通过消防验收，赵进的店铺没有通过消防验收过错责任在其自身。赵进对上海开艺设计集团有限公司的图纸不予认可。一审中，泰州市公安消防支队姜堰大队的答复是两个安全出口到疏散楼梯的距离都需要小于十米，但该图纸不能实现这一条件，证人证言不能证明消防可以通过改造达到符合验收的条件。本院认证认为，对丁某证言的证明效力，本院综合全案案情及双方所举证据予以认定。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.房屋租赁合同解除的原因；2.赵进的装修损失由双方分摊是否恰当；3.房屋租金和管理费应如何计算，计算到何时；4.赵进主张的违约金和律师费应否支持？关于争议焦点一，赵进与盈航公司于2018年2月11日签订的租赁合同、物业管理合同以及2018年8月27日的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因泰州市公安消防支队姜堰大队出具了《不同意投入使用、营业决定书》，导致案涉房屋无法投入使用，合同目的无法实现，赵进诉请解除合同，原审对其诉请予以支持，符合法律规定。根据原审查明的事实，泰州市公安消防支队姜堰大队作出的《不同意投入使用、营业决定书》涉及安全出口至剪刀疏散楼梯间的距离大于10米，经一审法院咨询泰州市公安消防支队姜堰大队意见、现场勘验情况，结合赵进与盈航公司经理的短信内容，案涉房屋无法通过改造达到消防要求的原因主要在于盈航公司分多档口出租给不同商户导致，故原审认定因盈航公司的违约行为导致合同解除，符合事实。二审中，盈航公司申请证人丁某出庭作证，但证人仅是针对盈航公司提供的上海开艺设计集团有限公司的设计图纸看，能够达到消防验收，无法确认现场能否实现，且根据证人陈述及设计图纸，涉案商铺隔壁尚有其他商铺，要求赵进在东墙设置安全出口，隔壁商铺空出1.4米消防通道，显然难以实现，故盈航公司主张未能通过消防验收的原因系赵进未能请有资质的装修公司进行装修导致，显然与事实不符，对其该上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二，盈航公司作为出租方将案涉商铺分为多个商铺出租，未能考虑到各商铺的消防安全及消防验收问题，导致涉案房屋无法经营使用，对赵进产生的损失应承担主要赔偿责任。赵进在承租房屋时未能对房屋消防问题尽到注意义务，即进行投资装修，其自身对损失的产生亦存在一定的过错，原审根据损失产生的原因酌情确定由赵进承担30%的责任，盈航公司承担70%的责任，并无不当。关于争议焦点三，双方签订的租赁合同及补充协议，对租赁面积、租金和管理费的标准、起算时间进行了约定，根据查明的事实，案涉房屋实际经营至2019年9月18日停业，在此期间，因赵进实际使用了房屋，原审按照合同约定计算租金和管理费，有合同依据，亦符合事实。赵进主张补充协议约定增加的28平方米未实际交付，与补充协议约定不符，且其未能提供证据证明，对其该主张本院不予支持。对于2019年9月18日之后的租金，因房屋出现消防问题后，盈航公司未能解决，导致房屋无法继续经营，赵进有权不支付后续租金，盈航公司主张后续租金及违约金无任何依据，对其该主张，本院不予支持。关于争议焦点四，赵进主张盈航公司支付违约金和律师费，因租赁合同中并无约定，原审对其主张不予支持，并无不当。综上，赵进、盈航公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24996元，由赵进、泰州盈航商业运营管理有限公司各半负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  缪翠玲审判员  顾春旺二〇二一年三月十六日书记员  刘 非