广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0104民初12870号 原告：陈小红，女，1956年4月15日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区。 委托诉讼代理人：许琳，广东经国律师事务所律师。 被告：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。 法定代表人：李展鹏。 委托诉讼代理人：曾巍嘉，该公司职员，联系地址。 原告陈小红诉被告广州市广协房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小红及其委托诉讼代理人许琳，被告委托诉讼代理人曾巍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋货币补偿款2810400元（按照48000元/平方米×58.55平方米计算）；2.被告立即向原告支付从1997年11月1日起至判决生效之日止的临时拆迁延期补助费（按326.7元/月×300%计算）以及逾期支付临迁补助费的利息（利息从1997年12月1日开始计算，每月延期补助费从次月1日按照银行同期贷款利率计至付清上述款项之日止）；3.被告立即向原告一次性归还房屋租金收入313701.44元（其中1992年11月1日至1994年12月31日的租金按照5.44元/月×26个月=141.44元；1995年1月1日至2014年12月31日的租金是类似地区楼梯公租房租金标准30元/平方米×43.55平方米×240个月=313560元）；4.被告承担本案诉讼费、诉讼保全申请费、房屋评估费。事实和理由：案外人孔福是被拆迁的原广州市东山区××光东路××号房屋的产权人，原告是该房屋的受遗赠人。孔福与被告于1992年6月30日签订了《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，并于1992年9月1日签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》。回迁安置协议书约定：一、孔福同意于1992年8月30日前迁出广州市东山区××光东路××号房屋；二、孔福以自行解决临时搬迁的方式搬迁，被告应支付孔福临迁补助费至回迁之日；三、被告应在1995年12月31日将文德南路新建回迁楼A4幢第三层房屋交付孔福回迁；四、如被告不按照约定安排回迁，孔福有权要求在属被告所有的房屋中挑选任何部位和楼层，要回同等面积的房屋；五、拆迁补偿的房屋平方数应当在原被拆迁房屋面积43.55平方米之外再加上5平方米的厕所面积，同时租户朱汝玩一家有7-8人，按人数回迁房也应另外增加多10平方米，由孔福按成本价补价取得，合计共58.33平方米。产权补偿协议书第二条约定：以产权调换的方式进行补偿，被告将自有的坐落在东山区珠光东路地段新建回迁楼A4幢（框架结构）第三层楼的房屋，划归孔福所有，以作产权补偿，被告应于1995年12月31日前移交给孔福。孔福和租户迁出原被拆迁房屋后被告一直没有办理回迁，被告仅向孔福支付了1992年10月8日至1997年10月9日的临迁补助费16766.4元及2006年1月26日的1000元，就一直拖欠至今。被告曾承诺，所拖欠的临迁补助费在回迁房多出来的面积中抵扣，以这种方式一起补偿给原告。同时，租户朱汝玩有2年零4个月的租金（即从1992年11月1日至1994年12月31日），被告也应当向原告归还。被告占用这套回迁房屋后以公租房出租二十余年，所得租金，是被告的不当得利，也应当一并返还给原告。孔福与原告原为单位同事关系，原告一直扶养孔福至其2015年11月20日病逝，原告接受了遗赠并办理了公证，获得了孔福回迁房屋的所有权和其他权益。经原告与被告多次沟通，被告均未交付回迁房屋及支付临迁补助费。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。 被告辩称，1.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2.原告主张的房屋面积是错误的，根据产权补偿协议书约定的是43.55平方米。3.根据原告提交的接受遗赠公证书，孔福只是将房屋遗赠给原告，并不是确认原拆迁安置补偿协议都是由原告继承，我方认为相关的拆迁补助费等不应该由原告主张。对于货币补偿款应该由评估为准，但应以约定的回迁时间1995年12月31日作为评估时点。临迁补助费的标准应当是按照临迁安置协议中约定160元/月计算，延期补助费的标准按照合同第五点履行，即每月80元。我方与原告签订的合同没有要向原告支付租户的租金，我方不同意支付该租金。 经审理查明，据广州市房地产管理局1990年9月5日核发的穗房证字第××号《广州市房屋所有权证》记载，孔福是原广州市东山区××光东路××号房屋的所有权人，该房屋为砖木结构2层，总建筑面积43.55平方米。 1992年6月30日，被告（用地单位、甲方，原称广州市广协房地产开发公司）与孔福（被安置业主、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定：甲方经市城市规划局（89）城地批字第182号文批准，并经市房地产管理局（91）房征字第××号通告征（拨）地，需拆除乙方坐落在东山区珠光路新建巷16号二楼房屋，其中自住使用面积17.14平方米；乙方同意于1992年8月30日前迁出原址房屋，并同意自行解决临时搬迁，甲方按乙方有常住户口的实际居住人口1人发给乙方临迁补助费（即全户合计每月补助费160元），该项补助费的发给应从乙方搬出原住房之日起计，至甲方通知乙方回迁之日止，从本协议生效之日起，甲方先预付十二个月共1920元给乙方，余下的补助费额则应到期按月续付；甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1995年12月31日在文德南路新建回迁楼自编A4西起第四单元第三层产权属于乙方所有的房屋中南北向安排使用面积17.14平方米的套间租给乙方回迁居住；双方同意严格履行本协议，乙方如不依期迁出原址房屋的，甲方罚乙方滞迁费每月50%，甲方如不依期安排乙方回迁的，则乙方罚甲方的滞迁费每月80元；如甲方不按本协议规定的房屋面积安排给乙方回迁的，乙方可依照法律程序，有权要求在属甲方所有的房屋中选择任何部位和楼层，要回同等面积的房屋作回迁安置；有独立厕所，面积另计等。该协议经广州市公证处（92）穗证内经字第35522号《证明书》公证。 1992年9月1日，被告（用地单位、甲方）与孔福（被拆迁房屋业主、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：甲方经市城市规划局（89）城地批字第182号文核准，并经市房地产管理局（91）房征字第××号通告，征（拨）珠光东路地段的土地；乙方同意甲方拆除坐落在东山区××光东路××号的房屋，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积43.55平方米；甲方将自有的东山区珠光东路地段新建回迁楼A4幢（框架结构）第三层楼的自有房屋，建筑面积43.55平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿，并于1995年12月31日前移交给乙方；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由双方负责；原出租部分（租住户朱汝玩）合约期为四年（91年1月1日-94年12月31日），期满后如有条件收回的，仍属乙方所有等。该合同于同日在广州市房地产管理局办理了备案手续。 2003年7月9日，孔福与原告签订《遗赠扶养协议书》，约定：孔福是广州市旅业公司属下新时旅店退休鳏寡老工人，现年83岁，多年来多得工友陈小红（即本案原告）照顾，现双方自愿达成如下遗赠抚养协议：一、孔福生前的衣、食、住、行疾病治疗由陈小红负责并照料，经济上给孔福支助，在孔福生病不能自理时，由陈小红负责或由其雇人予以照料，孔福的后事亦交由陈小红操办；二、在孔福百年归老且陈小红尽了上述扶养义务后，孔福的个人财产广州市珠光路新建巷16号（回迁房：广州市珠光东路新建回迁楼A4幢第三层房屋）房屋全间遗赠交由陈小红一人承受，其他人不得争议。该《遗赠扶养协议书》于同日经广州市东山区公证处（2003）穗东内证字第2716号《公证书》公证。 2017年1月11日，广东省广州市广州公证处作出（2016）粤广广州第092807号《接受遗赠公证书》，载明：申请人陈小红因承受关系人孔福的遗产，于2016年5月17日向该公证处申请办理接受遗赠公证；孔福于2015年11月20日在广东省佛山市死亡；孔福生前于2003年7月9日在东山区公证处与陈小红签订公证遗赠扶养协议，该遗赠扶养协议明确陈小红在履行了该协议规定的扶养义务后，在孔福去世后将广州市东山区××光东路××号（回迁房：广州市珠光东路新建回迁楼A4幢第三层房屋）遗赠给陈小红；陈小红表示愿意接受孔福遗赠的上述遗产，但上述回迁房屋仍未补偿，故遗赠的遗产为上述回迁房的权益，陈小红愿意接受遗赠人的上述回迁房的权益……遗赠人签订的上述遗赠扶养协议中处分的财产为其遗产，上述遗赠扶养协议真实、有效，受赠人陈小红已尽上述遗赠扶养协议规定的扶养义务，遗赠人的上述遗产应按照上述遗赠扶养协议的指定由受赠人陈小红承受等。 被告至今未向孔福或原告交付产权调换（补偿）房屋。 本案审理过程中，原告申请对约定的回迁房“广州市越秀区珠光东路新建回迁楼A4幢3层”，建筑面积58.55平方米，在2019年6月4日（本案第一次庭审时）的市场价值进行评估。被告申请增加同地段住户实际回迁的时间即2007年6月为评估时点进行评估。对此，经摇珠，本院依法委托深圳市世联土地房地产评估有限公司（以下简称世联公司）承担本次评估工作。经协商，原被告共同确认评估对象现地址为广州市越秀区福行街18、20、22号三楼，南北向，用途住宅，装修标准为窗户钢窗、地砖地面、墙面批荡、木门、通水通电等。2020年11月25日，世联公司出具《房地产估价报告》，评定上述评估对象按双方设定的标准在价值时点2019年6月4日的市场价值单价为36500元/平方米。该公司还于次日发出《工作联系函》，称无法调查到涉案房产2007年的可比实例成交情况，故无法适用评估方法进行评估该房屋在2007年6月的市场价格。被告因此撤回对该房屋以2007年6月为时点的评估申请。原被告对上述《房地产估价报告》无异议。原告已向世联公司交纳评估费7843元。 本院认为，根据《遗赠扶养协议书》及《接受遗赠公证书》的内容，孔福将其因原有的新建巷16号房屋被拆迁而能够获得的补偿房屋的权益遗赠给原告，原告因此取得涉案《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中乙方的权利。孔福已将原址房屋交付被告拆除，但被告至今未向孔福或原告交付产权调换补偿房屋，已构成违约，原告要求被告按照约定回迁房在2019年6月4日的市场价值支付货币补偿款即进行赔偿于法有据，本院予以支持。对于赔偿数额，孔福原有的被拆迁房屋总建筑面积为43.55平方米，孔福与被告签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》亦约定被告应将“建筑面积43.55平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿”，故回迁产权补偿房屋的价值亦应按照建筑面积43.55平方米计算。原告主张按照58.55平方米计算损失缺乏证据支持，本院不予采纳。再根据世联公司出具的《房地产估价报告》，赔偿数额应为36500元/平方米×43.55平方米=1589575元。 对于原告其他诉讼请求，首先，孔福于2015年11月20日死亡，在此之前因涉案房屋拆迁而产生临迁补助费、延期补助费、租金收入等即使被告应当支付，亦属于孔福享有的债权，不属于《遗赠扶养协议书》约定遗赠给原告的范围，原告无权主张。其次，根据孔福与被告签订拆迁协议时正在施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十三条的规定，延期补助费是指由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的情况下增加支付临时安置补助费。该办法第三十四条还规定，被拆除房屋使用人是指在市房地局发布拆迁公告前，在拆迁范围内具有正式户口并实际居住在该屋的公民和已经开业的持有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。而原告并非当时与孔福共同居住在被拆迁房屋的同户籍人员，不属于拆迁安置对象，故其关于2015年11月20日以后延期补助费的诉讼请求亦于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条条、第五百八十四条、第一千一百二十条第一款、第一千一百二十三条之规定，判决如下： 一、被告广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告陈小红支付货币补偿款1589575元及评估费7843元； 二、被告广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告陈小红支付财产保全申请费5000元； 三、驳回原告陈小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33714元，由原告陈小红负担17784元、被告广州市广协房地产开发有限公司负担15930元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  杜轶群 人民陪审员  何美好 人民陪审员  陈玉枝 二〇二一年三月十日 书 记 员  梁 涛