上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1946号原告：上海启耀金属有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许莉艳，执行董事。委托诉讼代理人：孙永明，上海市华通律师事务所律师。委托诉讼代理人：何若希，上海市华通律师事务所律师。被告：上海星朵花卉工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郝利。被告：上海嘉定上封汽车修理厂，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李雪彬。被告：李雪彬，男，1979年8月12日出生，汉族，住安徽省宿州市。原告上海启耀金属有限公司(以下简称启耀公司)与被告上海星朵花卉工程有限公司(以下简称星朵公司)、上海嘉定上封汽车修理厂(以下简称上封修理厂)、李雪彬土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告启耀公司委托诉讼代理人孙永明、被告星朵公司法定代表人郝利、被告李雪彬(即被告上封修理厂法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启耀公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告星朵公司迁出位于上海市嘉定区XXXX、XX路口的租赁场地，并将租赁场地交还给原告；2、被告星朵公司支付拖欠的租金3,298,150元；3、被告星朵公司支付违约金1,936,350元；4、被告星朵公司已付的押金645,450元归原告所有；5、被告星朵公司支付自2020年10月20日起至迁出租赁场地之日止的土地使用费，按照31,380元/天计算；6、被告上封修理厂、李雪彬对被告星朵公司的上述金钱给付义务承担连带责任。事实和理由：2019年9月23日，原告与三被告签订《场地租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区XXXX、XX路口的59.58亩土地出租给被告星朵公司使用，租期自2019年10月20日起至2020年10月19日止，每月租金及管理费合计322,725元，押二付三，先付后用。被告上封修理厂、李雪彬承诺为被告星朵公司承担连带保证责任。2019年9月25日，原告将租赁场地交付给被告星朵公司，并签署了交接书。时至今日，被告星朵公司除支付了押金645,450元外，仅支付租金574,550元，拖欠租金达3,298,150元。经原告多次催讨，均无果，且租赁期满后被告星朵公司仍占有、使用租赁土地进行经营活动，拒不搬迁。原告认为，被告星朵公司已构成严重违约，故诉至法院，要求判如所请。诉讼中，原告称，被告星朵公司已于2021年1月5日搬离了租赁场地，故撤回了第1项诉请，并将第5项诉请变更为要求星朵公司支付2020年10月20日至2021年1月5日期间的土地使用费，按照31,380元/天计算，合计2,482,740元。被告星朵公司辩称，其已于2021年1月5日将租赁场地交还给了原告。被告承租的场地用作停车场，2020年1月下旬爆发疫情，至春节过后，原告都不允许被告进入租赁场地，并派保安24小时不让被告方车辆、人员进出，期间持续2个月。被告承租后将其中10亩对外转租，受疫情影响，没多久原告就让租户搬走了。疫情过后，被告与原告达成口头协议，约定被告按照80,000元/月的标准支付租金。被告一直支付到2020年10月19日，同年10月，原告上涨租金，要求被告缴纳90,000元，被告就按要求缴纳了90,000元。2020年12月15日，原告告知被告不再收取11月份的租金，12月至元旦期间要求被告缴纳40,000元，并要求被告搬离。原告告知被告，如果2021年1月5日之前不搬离，不退还剩余50,000元保证金(双方达成口头协议之前，被告已付的押金和租金均不退还给被告，之后按照80,000元/月的租金标准执行，2020年12月9日，被告又向原告缴纳了50,000元保证金，保证被告于1月5日前搬离)。2021年1月5日，被告搬离了租赁场地。2021年1月20日，原告退还了该保证金50,000元。被告认为，至此双方的权利义务均已履行完毕，故不应再支付租金、使用费，不同意支付违约金，也不存在连带责任的问题。被告上封修理厂、李雪彬共同辩称，在合同上担保方一栏的签字属实，但被告星朵公司法定代表人郝利当时称这只是为了走个形式，故不同意承担连带责任，也无力承担。经审理查明，2019年9月23日，启耀公司(甲方、出租方)与星朵公司(乙方、承租方)、上封修理厂(丙方、担保方一)、李雪彬(丁方、担保方二)签订一份《场地租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市嘉定区XXXX、XX路交叉口的场地(以下简称系争场地)出租给乙方作为车辆停放使用，面积约为59.58亩，租赁期限为一年，自2019年10月20日至2020年10月19日。甲乙双方约定：租金及管理费先付后用，具体标准为：(1)2019年10月20日至2020年10月19日期间该租赁物租金及管理费以每亩每年65,000元计算，租赁物场地面积为59.58亩，月租金及管理费为322,725元；每季度租金及管理费为968,175元(不含税金额)；年租金及管理费为3,872,700元(不含税金额)。每叁个月为一个季度付款周期。乙方支付租金及管理费方式：押二付三，先付后用。乙方签订本合同后应于签订本合同之日起三日内支付首期租赁押金645,450元，于2019年10月1日前支付首期部分租金及管理费160,000元(不含税金额)。此后乙方应于每个付款周期的前一个月的10日前支付该付款周期的租金及管理费，即第一次在2019年10月10日前支付808,175元(不含税金额)，第二次在2020年1月10日前支付968,175元(不含税金额)，第三次在2020年4月10日前支付968,175元(不含税金额)，第四次在2020年7月10日前支付968,175元(不含税金额)，逾期支付的，每逾期一日，则乙方应按租赁物月租金及管理费的0.5%的标准向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租金累计超过30天，则视为乙方严重违约，甲方有权收回该租赁物，解除合同，并追究乙方的违约责任，乙方应赔偿甲方相当于半年租金和押金之和的违约金并无条件交还土地给甲方，甲方有权不退还全部押金。租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵租赁物租金。租赁关系终止且乙方履行完毕本合同约定的全部义务后十个工作日内，租赁保证金扣除合同约定的费用和违约金(如有)后由甲方无息归还乙方。在租赁期间，甲方有权但非必须从租赁物租赁保证金中扣除以下款项：1、因乙方不恰当使用造成租赁物或其他设施、设备损坏之赔偿金；2、因乙方违约应向甲方支付的违约金或其它赔偿金；3、乙方应付未付的其他任何款项。租赁物租赁保证金被扣除后，乙方应补足差额。如租赁物租赁保证金不足抵付上述款项的，甲方有权另行追偿不足部分。乙方应在甲方通知补付保证金之日起三日内补足。除甲方同意乙方续租并签订续租合同外，乙方应在本合同的租期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还租赁物，未经甲方同意逾期返还租赁物的，每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付租赁物占用期间的使用费。丙方及丁方自愿作为乙方履约的担保方，对本合同项下的乙方责任、付款义务以及赔偿责任等向甲方承担全部法律和经济连带责任。合同另对其他事项作了约定。2019年9月25日，启耀公司将系争场地交付给星朵公司。2020年10月22日，启耀公司在系争场地贴出《告示》：“该停车场因租赁合同到期，定于10月31日关闭。希停在此处的各类车辆于本月底前全部撤出该地。即日起大门将严管控制车辆只出不进，如逾期未撤出，由此而产生的一切后果自行承担。”2020年12月7日，星朵公司向启耀公司出具《承诺函》：“因我方新场地尚未落实，无法按原函承诺于2020年12月10日前全部搬离场地，现需至2020年12月30日全部搬离。特此承诺如下：1、2020年12月9日前，我方向贵司支付保证金50,000元。2、2020年12月15日前，我方向贵司支付场地占用费(2020年12月11日至2020年12月30日期间)40,000元。3、2020年12月20日前，我司向贵司提供新场地的租赁合同。4、2020年12月30日前全部撤离，2020年12月31日与贵司完成租赁场地的交接手续。5、若我方未能按期履行上述任一承诺的，我方同意贵司直接没收我方的保证金并接受贵司采取的一切清退措施。”同日，启耀公司出具《回执》：“若贵方按期履行上述全部承诺的，我方同意在2021年1月5日前返还贵方保证金50,000元。”2020年12月9日，星朵公司支付保证金50,000元。2021年1月5日，星朵公司从系争场地处搬离。同年1月20日，启耀公司向星朵公司退还了保证金50,000元。另查：1、启耀公司系上海市嘉定区谢春路XXX号(系争场地所在)权利人。2、双方确认，截至判决之日，星朵公司支付了租赁保证金645,450元，租金574,550元，合计1,220,000元。2020年12月15日，星朵公司又支付了场地使用费40,000元。3、2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。上述事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、场地租赁合同、告示、承诺函、支付凭证证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期间，承租人应当按照约定的租金标准、期限向出租人支付租金，未经双方协商一致，不得擅自变更合同。本案中，启耀公司、星朵公司、上封修理厂、李雪彬签订的《场地租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应恪守。根据《场地租赁合同》，租赁期间，星朵公司共计应向启耀公司支付租金3,872,700元，星朵公司仅支付574,550元，欠付3,298,150元，本院予以确认。关于星朵公司不付租金的辩称意见，本院认为，第一，星朵公司承租系争场地用于停车场用途，在疫情爆发期间确会受到疫情的影响，故本院酌情给予减免一个月的租金322,725元。第二，星朵公司称其与启耀公司达成口头协议，2020年2月开始按照80,000元/月的标准支付租金，但启耀公司对此予以否认，星朵公司亦未提供证据予以证明，故对该辩称意见，本院不予采信。星朵公司仍应按照《场地租赁合同》约定的租金标准缴纳租金。经核算，星朵公司应支付租赁期间内欠付的租金为2,975,425元。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。经查明，星朵公司已于2021年1月5日将系争场地交还启耀公司，启耀公司也自愿撤回要求星朵公司返还场地的诉请，本院予以照准。星朵公司应于2020年10月19日租期届满后及时返还系争场地，迟延返还的，应当支付占用期间的场地使用费。根据双方确认的《承诺函》，星朵公司应向启耀公司支付2020年12月11日至2020年12月30日期间的场地占用费为40,000元，该款星朵公司已经支付，本院予以确认。关于2020年12月31日至2021年1月5日期间的使用费，从《承诺函》来看，双方达成合意，由星朵公司支付保证金50,000元，保证其在承诺的期限内(12月30日之前)搬离，若星朵公司按期履行承诺，则启耀公司退还该保证金50,000元。星朵公司虽最终在1月5日搬离，但启耀公司在庭审中对此予以认可，且启耀公司也已于1月20日退还了该保证金，其行为可以视为对星朵公司在承诺的期限内搬离之认可，故对2020年12月底至2021年1月5日期间的场地使用费，本院不再予以支持。现并无证据表明启耀公司同意星朵公司免交2020年10月20日至2020年12月10日期间的使用费，故该时间段内的使用费星朵公司仍应支付。关于该使用费的标准，启耀公司要求按照约定租金标准的三倍计算，显属过高，本院认为参照《场地租赁合同》约定的租金标准计算为宜，即10,610元/天。经核算，星朵公司应支付的占有使用费为551,720元。星朵公司关于启耀公司同意免除其2020年11月份场地使用费的辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。针对启耀公司要求没收押金(租赁保证金)645,450元以及要求星朵公司支付违约金1,936,350元(相当于6个月的租金)两项诉请，本院认为，租期已届满，启耀公司也已收回系争场地，该两项金额作为逾期付款违约金，明显过高，应当予以调整。结合合同约定，租赁关系终止且乙方履行完毕本合同约定的全部义务后十个工作日内，租赁保证金扣除合同约定的费用和违约金(如有)后由甲方无息归还乙方。本院认为，星朵公司已付的租赁保证金645,450元可用以抵扣其欠付的租金。抵扣后，星朵公司还应支付租金2,329,975元。针对星朵公司的逾期付款违约行为，本院酌情认定由星朵公司支付启耀公司逾期付款违约金300,000元。根据合同约定，上封修理厂、李雪彬作为星朵公司的履行担保方，应当对星朵公司的付款义务承担连带清偿责任。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海星朵花卉工程有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海启耀金属有限公司租金2,329,975元；二、被告上海星朵花卉工程有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海启耀金属有限公司场地占有使用费551,720元；三、被告上海星朵花卉工程有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海启耀金属有限公司逾期付款违约金300,000元；四、被告上海嘉定上封汽车修理厂、李雪彬对被告上海星朵花卉工程有限公司的上述第一、二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、原告上海启耀金属有限公司的其他诉讼请求，不予支持。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48,441元，减半收取24,220.50元，由原告上海启耀金属有限公司负担9,688.50元，被告上海星朵花卉工程有限公司负担14,532元。被告上海星朵花卉工程有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二一年三月二十三日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。