海 南 省 琼 海 市 人 民 法 院        民事判决书             （2021）琼9002民初108号    原告：吴琼，女，1961年11月14日出生，汉族，住北京市海淀区。    委托诉讼代理人：孟飞（系原告的丈夫），住所地为北京市宣武区，现住海南省琼海市嘉积镇。    被告：琼海大兴投资有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区。    法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。    委托诉讼代理人：陈泽玮，男，该公司员工。    委托诉讼代理人：吴淑盈，女，该公司员工。    原告吴琼与被告琼海大兴投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴琼及其委托诉讼代理人孟飞，被告琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）的委托诉讼代理人吴淑盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告吴琼向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付自2015年1月1日至2017年12月25日期间的逾期交房违约金33706元给原告；2.判令被告协助原告办理琼海市嘉积镇海逸广场A-3#幢14层1401号房的不动产权证书。事实与理由：原告于2014年 1月18日向被告购买琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场A3楼1401室，交付房屋全款309236元。合同定于2014年12月31日交房，被告未按期交房，直到2017年12月26日交房。根据合同第十一条关于“出卖人应按逾期日数每日向买受人支付已付房款部分万分之一的违约金”的约定，被告应按原告购房全款309236元自2015年1月1日至2017年12月25日（共1090天）计付违约金33706元给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。    被告大兴公司答辩称,一、原告主张的逾期交房违约金没有法律依据。原告主张的逾期交房违约金的计算时间从2015年1月1日起至2017年12月25日止，依据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，被告应在2014年12月31日前交房，且逾期交房在60日之内，每逾期一天每日按已付房价款的万分之0计算逾期交房违约金。原告实际收房时间为2017年12月26日，所以原告主张的逾期交房违约金计算时间应自2015年3月2日至2017年12月26日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院你请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”和“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，该逾期交房违约金的诉讼时效应自2015年1月1日起算，原告主张的逾期交房违约金已经超过上述法律规定的三年诉讼时效期间，所以被告不予支付,故应当依法驳回原告的诉讼请求。二、原告于2017年12月26日收房，根据双方签订的买卖合同第十五条的约定，被告为原告办理房屋权属证书的期限至2021年12月25日届满，被告未存在逾期办证的事实。三、案件诉讼费用由原告承担。综上，原告应承担其行为所导致的一切不利后果，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.《销售不动产统一发票》《海南增值税普通发票》，3.《房屋交接验收表》，4.光盘（内存有照片和视频），5.《税收完税证明》，6.《海南省住宅专项维修资金专用收据》。被告没有提交证据。被告对原告所举证据1-3、5、6和证据4中2020年12月14日拍摄的照片和视频的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告所举证据4中其他照片，因与本案事实不具有关联性，故对其关联性不予确认。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2014年1月18日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢14层1401号房，建筑面积53.23平方米，房价款为309236元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款309236元，被告于2017年12月26日向原告交付房屋。为此，原告于2020年12月23日向本院提起诉讼，并申请本院委派调解员进行诉前调解。本院经委派诉前调解失败后，于2021年1月6日立案受理本案。    另查明，本院向琼海市不动产登记中心核实，截止2021年2月4日15时20分，案涉房屋所属的被告大兴公司名下位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢项目尚未办理首次登记。    再查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。    本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：1.被告应否向原告支付逾期交房违约金33706元；2.原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；3.被告应否协助原告办理案涉房屋不动产权证书。    原告已按合同约定支付购房款309236元给被告,被告应在2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告至2017年12月26日向原告交付房屋，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付自2015年1月1日起至2017年12月25日止的逾期交房违约金33706元，被告则以原告主张的违约金超过诉讼时效为由提出抗辩。根据双方签订的合同约定，被告未能按约定期限交房，其逾期在60日之内不计付违约金，逾期超过60日后，按逾期日数每日以已付房款万分之一计付违约金，故被告应自2015年3月1日起计付违约金给原告。原告于2020年12月23日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期交房产生的自2015年3月1日起至2017年12月22日止期间的违约金已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间,原告主张被告支付此期间的逾期交房违约金，本院依法不予支持。故现被告仅需支付自2017年12月22日起至2017年12月25日止（共计3天）的逾期交房违约金92.77元给原告。被告已将房屋交付给原告，被告应当按合同第十五条约定为原告办理房地产权属证书。根据合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后730日内为原告办理土地使用权证。虽然合同中约定了被告应为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，在《不动产登记暂行条例》2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。双方合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款不符合现行法律法规的规定,而必须以办理不动产权登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1460日内。被告于2017年12月26日向原告交付房屋，从交房之日起计算，被告为原告办理不动产权证期限至2021年12月25日才届满。并且，截止2021年2月4日15时20分涉案房屋所属的琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢项目尚未办理首次登记,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记”的规定,只有在办理首次登记后,涉案房屋才具备为买受人办理产权证书的法定条件。故原告请求判决被告协助办理案涉房屋的不动产权证书，缺乏事实根据和法律依据，依法予以驳回。    综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：    一、被告琼海大兴投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金92.77元给原告吴琼。    二、驳回原告吴琼的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费321元，由原告吴琼负担296元，被告琼海大兴投资有限公司负担25元。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                                      审判员 符小丽 [院印]二〇二一年三月二十五日[核对位置]法官助理 钟兴珠书记员 陈灿