终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初748号原告：卓詠，女，1958年1月14日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：马瑛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：吴平高，男，1971年1月29日出生，汉族，住广州市花都区。被告：马艳芳，女，1976年1月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告卓詠诉被告吴平高、马艳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马瑛、曹伟君，被告吴平高到庭参加诉讼，被告马艳芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓詠向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与马艳芳签订的《房屋租赁协议书》已于2020年11月26日解除；2、判决被告吴平高、马艳芳立即向原告卓詠返还广州市荔湾区带河路xxx房；3、判决原告卓詠无需返还被告吴平高、马艳芳押金6000元；4、判令被告吴平高、马艳芳负担本案全部诉讼费用。事实和理由：两被告是夫妻关系，就广州市荔湾区带河路xxx房的租赁事宜，原告卓詠与被告马艳芳签订了《房屋租赁协议书》，双方对租期、租金、缴纳租金时间、违约责任等进行约定。被告在租赁房屋期间多次逾期缴纳租金，原告两次致函被告，督促被告支付租金，并通知被告须按时、足额支付租金，否则将严格按照《房屋租赁协议书》之约定解除该协议，被告分别于2020年11月3日、2020年11月15日签收该函。但被告仍拒不按时、足额支付租金，态度跋扈，并试图单方、擅自减少房屋租金价格，已给原告造成了极大的精神伤害和经济损害。2020年11月25日，原告根据合同法第九十三条的规定，根据《房屋租赁协议书》第三条的约定，向被告发出《解除协议通知函》，被告于2020年11月26日签收该函，原告与被告签订的《房屋租赁协议书》已于2020年11月26日解除。请依法支持原告诉请。被告吴平高辩称：合同在正常履行中，不存在2020年11月26日解除，被告一直按时按合同约定缴纳租金；不同意返还原告房屋。合同到期后，押金房屋基础建设费必须返还，原告无理取闹的诉讼，被告不承担任何诉讼费。被告马艳芳没有提交答辩意见。经审理查明：卓詠是广州市荔湾区带河路xxx房的共有权人。据该房屋的不动产权证书记载，该房屋建筑面积92.13平方米，附记另有8.2133平方米未申请权属登记。2009年5月11日，卓詠（出租方、甲方）与吴平高（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁房产为荔湾区带河路xxx房（建筑面积100.34平方米）（以房地产证面积或商品房买卖合同为准），甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，同时乙方已实地察看该房产，对该放出的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；租期为五年，从2009年6月1日至2014年5月31日止等。吴平高与马艳芳是夫妻关系。在上述合同租期届满后，卓詠（甲方）与马艳芳（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将广州市带河路xxx房（建筑面积100.34平方米）租给乙方以作居住使用，期限为2019年6月1日至2022年5月31日；每月租金3000元在使用前5天交纳，押金为6000元；乙方必须安全交纳租金和上列各项费用，逾期超过半个月，当乙方违约论，甲方有权终止合约，收回房屋，押金不退，乙方弃置在房屋内的物品当放弃论处等。2020年8月5日，卓詠以吴平高、马艳芳未足额交纳2020年6月租金为由，向本院提起诉讼，要求解除上述租赁协议，吴平高、马艳芳返还房屋并支付拖欠租金等。本院于2020年10月23日作出（2020）粤0103民初8301号民事判决书，认为疫情期间，卓詠与吴平高、马艳芳曾对免租和减租进行过协商，但没有对减免租金至何时达成一致意见，卓詠在6月1日告知要求从6月起按3000元交纳租金，吴平高、马艳芳存在异议属合情，从其支付2500元租金的行为看，并非故意拖欠租金，况且吴平高、马艳芳后来也及时补足了500元租金，表达出希望继续履行合同的意愿，由于吴平高、马艳芳拖欠租金是因对租金标准由争议所致，不符合合同约定的解除条件，故判决驳回卓詠的全部诉讼请求。判后，双方均无提出上诉。2020年11月2日，卓詠向吴平高、马艳芳邮寄《致函》，内容有：涉案房屋系回迁安置房，根据惠城花园项目回迁安置工作办公室出具的《房源摇珠结果确认书》载明，建筑面积是100.34平方米，虽然该房屋的《不动产权证书》载明的房屋面积系92.13平方米，但也同时也载明该房屋另有8.2133平方米未申请权属登记，该部分面积由卓詠等人共同使用，房屋的总面积并未因未申请权属登记而有所减少；阁下至今未向本人支付2020年10月的租金，已逾期半月，阁下的行为已构成违约，请于收到本函之日起三日内，向本人付清房屋租金，否则依约解除与阁下的房屋租赁法律关系，收回房屋，押金不退。该邮件显示于2020年11月3日本人签收。2020年11月10日，卓詠向吴平高、马艳芳邮寄《致函》，内容有：2020年11月6日收到阁下转账的2020年10月的部分租金2754元，根据双方签订的《房屋租赁协议书》，房屋每月租金为3000元，每月发租金在前5天缴纳，但截止发函日，阁下未足额支付2020年10月的租金，亦未支付2020年11月的租金，现再次致函通知阁下，请阁下在2020年11月15日之前向本人缴纳2020年10月未支付的租金246元，并足额缴纳2020年11月的租金3000元，也再次敦促阁下此后严格按照约定每月按时、足额缴纳租金及各项费用，否则按违约处理，解除协议。该邮件显示于2020年11月15日本人签收。2020年11月25日，卓詠向吴平高、马艳芳邮寄《解除协议通知函》，内容有：截止发函日，阁下未足额支付2020年10月、11月的租金，因阁下多次违反合同约定，阁下的行为已经构成违约，现本人正式通知阁下，阁下与本人于2019年5月28日签订《房屋租赁协议书》自阁下收到本通知函之日解除，押金不退等。该邮件显示于2020年11月26日本人签收。本案中，卓詠主张按约定应在每月5号前交当月的租金，但两被告缴纳租金情况如下：2020年11月6日支付2020年10月租金2754元；2020年11月15日支付2020年11月租金2754元；2020年12月16日支付2020年12月租金2754元；2021年1月15日支付2021年1月租金2754元；2021年2月15日支付2021年2月租金2754元。吴平高陈述，在前案诉讼中才知道房产证登记的房屋建筑面积为92.13平方米而非100.34平方米，故租金应为2754元，另合同约定每月5日前交租，在20日前交租都不属于逾期半个月，且疫情当下，哪怕拖延几天缴纳租金也是情有可原的，故没有违约，不同意解除合同。本院认为：卓詠与马艳芳签订的《房屋租赁协议书》合法有效。本案争议的焦点集中于《房屋租赁协议书》是否解除，对此本院分析评判如下：一、吴平高、马艳芳使用该房屋多年，对于租赁物的使用范围和对价租金应有基本预判，《房屋租赁协议书》虽有载明出租房屋建筑面积100.34平方米，但并没有约定以面积作为计算租金依据，吴平高单方主张变更每月租金为2754元缺乏依据，该房屋每月租金应为3000元。二、根据卓詠的两份《致函》可见，双方因房产证与租赁协议书记载的面积不一致，从而对租金标准产生争议，马艳芳未足额支付租金事出有因，且马艳芳已交纳大部分租金，履行了合同的大部分义务，不属于恶意违约，没有达到根本违约的程度。三、根据《房屋租赁协议书》约定结合双方陈述可见，双方约定交租时间为每月5日前，逾期超过半个月才可以解除合同，从缴交租金的情况看，马艳芳2020年11月6日缴交2020年10月的租金虽然逾期超过半个月，但当时双方在前案诉讼中，且在2020年11月3日收到卓詠的《致函》催告后，马艳芳已在2020年11月6日支付2020年10月的大部分租金，而此后交租虽有延迟，但并没有逾期超过半个月，不符合合同约定的解除条件。综上，马艳芳在履约中虽有瑕疵，但没有达到根本违约的程度，不符合合同解除的法定事由，卓詠发出的《解除协议通知函》不发生合同解除效力，卓詠的诉讼请求因缺乏依据，本院不予支持。马艳芳经本院传票传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告卓詠的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告卓詠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张智荣二〇二一年三月十一日书记员  张 丹陈晶晶