山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终372号上诉人（原审被告）：徐好莲，女，1968年1月5日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人（原审被告）：董传利，男，1972年3月1日出生，汉族，住山东省济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李庆国，山东华剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵磊，女，1954年5月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董志刚，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董传忠，男，1956年10月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。上诉人徐好莲、董传利、赵磊因与被上诉人董传忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐好莲、董传利上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并依法改判，驳回董传忠的诉讼请求；2.本案诉讼费等相关费用由董传忠承担。事实和理由：一、根据合同的相对性，徐好莲、董传利不属于董传忠订立的宅基地转让合同的相对方，董传忠要求徐好莲、董传利赔偿因无效合同造成的损失无法律依据。徐好莲、董传利于2006年2月28日与赵磊签订了房屋买卖协议和宅基地转让协议，没有与董传忠签订的协议，双方不存在合同关系，董传忠不是协议的合同相对方，故要求徐好莲、董传利赔偿因无效合同而造成的损失，没有事实及法律依据，徐好莲、董传利对董传忠的经济损失不应承担赔偿责任。二、即使赔偿，原审法院判决徐好莲、董传利独自承担70%的赔偿责任，赔偿比例过高，有失公允。徐好莲、董传利认为合理的比例应当是徐好莲、董传利、原审被告、董传忠按照3:4:3的比例共同承担损失。董传忠在翻建房屋时未按照法律规定办理相关审批手续，应承担更大的责任。依据《物权法》、《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应首先四邻签字同意，向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后到当地的房管或土地部门办理审批手续。翻建完成后还需要相关部门到实地检查，符合要求的则可以凭规划许可证办理房屋的所有权证。董传忠在翻建房屋时未按照法律规定办理相关审批手续，应承担更大的责任。董传忠在明知原审被告赵磊不是本集体经济组织成员，无权购买涉案宅基地及地上房屋的情况下购买，且未取得集体土地建设用地使用证情况下翻建房屋，应当承担更大的过错责任。董传忠在徐好莲、董传利阻止其翻建房屋的前提下强行翻建，应当承担更大的过错责任。原审法院（2017）鲁0112民初999号民事判决书记载，2016年4月2日董传忠将该处宅基地上的房屋拆除，并新建房屋及院落期间徐好莲、董传利多次警告，董传忠仍然在没有任何手续的情况下，推倒徐好莲、董传利所有宅基地上的房屋，砍掉院里的三棵几十年的核桃树，重新自建房屋。可以证实徐好莲、董传利多次阻止董传忠翻建，已经尽了最大努力，应承担较小的责任。赵磊将涉案宅基地出卖给董传忠，未采取任何措施阻止董传忠翻建房屋，应当承担较大的责任。参照各级人民法院案例，一般出卖人与买受人按照主次责任承担损失。本案是有三方原因共同导致，合理比例应当是徐好莲、董传利与原审被告赵磊共同承担主要责任即70%，鉴于徐好莲、董传利已尽了最大努力阻止，应承担比赵磊更小的责任，董传忠承担次要责任即30%的比例。原审法院判决徐好莲、董传利独自承担70%比例有失公允。徐好莲、董传利认为合理的比例应当是徐好莲、董传利、原审被告、董传忠按照3:4:3的比例共同承担损失。三、鉴定费3000元全部由徐好莲、董传利承担有失公允，应该按照比例承担。综上所述，根据合同的相对性，徐好莲、董传利不属于董传忠订立的宅基地转让合同的相对方，董传忠要求徐好莲、董传利赔偿损失无法律依据。即使承担，原审法院判决徐好莲、董传利独自承担70%比例有失公允。请求二审法院支持徐好莲、董传利的诉讼请求。董传忠辩称，一审法院认定各方当事人的过错比例符合客观事实，董传利、徐好莲违背诚信原则，骗取政府颁发新土地证，因法院认定买卖无效造成董传忠经济损失应当承担过错赔偿责任。上诉状中所称的董传忠翻建房屋未履行审批手续属于董传忠违反行政管理法规的行为，与本案合同纠纷没有关联性。董传利没有证据证明在翻建房屋过程中阻止过董传忠，事实是董传利不仅没有阻止还口头承诺协助董传忠办理过户手续，一审判决董传利、徐好莲承担主要责任并无不当。赵磊述称，造成本案董传忠房屋无法居住所造成损失，系董传利、徐好莲违背基本的诚实信用原则导致的，应当对合同无效负全部责任，赵磊不应承担相关责任。赵磊上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决第二项,赵磊不承担董传忠经济损失,其损失应由董传利、徐好莲承担;2.二审上诉费由董传忠、董传利、徐好莲承担。事实和理由：一、一审法院要求赵磊承担董传忠的损失没有事实和法律依据。造成本案董传忠所建设房屋无法使用、居住造成损失，系董传利、徐好莲违背基本的合同契约精神、不诚信导致，赵磊对上诉损失不应承担责任。2006年2月28日赵磊与董传利、徐好莲签订《房屋买卖协议》和《宅基地转让协议》,后于2013年在赵磊不知情的情况下，董传利、徐好莲违背基本的诚信原则,以证书丢失的名义补办了集体土地使用权证书，并随即两人离婚逃避相应的法律责任。2015年赵磊在不知董传利、徐好莲已经偷偷挂失补办《集体土地使用权证书》的情况下，与本案董传忠签订《宅基地转让协议》。后董传忠在宅基地上修建房屋,董传利、徐好莲加以阻止并阻碍董传忠居住,导致董传忠造成损失。本案中，三方合同因无效解除，赵磊认可将收取董传忠的55000元退还给董传忠，但赵磊作为中间一方,并未影响或阻止董传忠建设、居住、使用房屋,造成董传忠损失系由董传利、徐好莲二人的不诚信、违背基本合同契约的行为引发的,与赵磊并没有关系，一审法院要求赵磊承担董传忠的损失没有事实和法律依据。二、法院认定三方合同因无效解除，按照法律规定因合同取得的财产应当予以返还，董传利、徐好莲应返还赵磊支付的28000元，但一审法院并未作出处理，有失公允，望二审法院一并纠正。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项,赵磊不承担董传忠经济损失，其损失应由董传利、徐好莲承担。董传忠辩称，赵磊对造成合同无效虽然有一定过错，但是其一直恪守诚信原则，对导致董传忠的损失过错相对较轻，鉴于赵磊对一审判决中返还董传忠55000元在上诉状中予以认可，对一审判定其承担10%责任在上诉状中认为应由另一方上诉人承担，而不是董传忠承担，对赵磊上诉理由不做实体答辩。徐好莲、董传利辩称，合同无效造成损失是三方共同造成，一审判决徐好莲、董传利承担的比例过高，徐好莲、董传利与赵磊应当共同承担70%。因为徐好莲、董传利阻止过翻建责任应该更小。董传忠向一审法院起诉请求：1.请求判令被告徐好莲、被告董传利、被告赵磊赔偿原告董传忠损失355000元；2.请求诉讼费用由被告徐好莲、被告董传利、被告赵磊承担。房屋损失变更为按评估价值259200元为准。一审法院认定事实：徐好莲与董传利原系夫妻关系。董传利名下有历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证1份。证载面积为216.32平方米，四至为：东至墙外滴水、西至墙外滴水、南至墙外滴水、北至墙外滴水。2006年2月28日，徐好莲及董传利与赵磊签订房屋买卖协议和宅基地转让协议1份。房屋买卖协议主要内容为：“董传利将柳埠镇小刘家峪村村东地号为历城集建（93）字第2071151号，用地面积216.32平方米，建筑占地82平方米作价28000元卖于赵磊。由赵磊长期使用，房子新旧程度一般，北屋五间，东屋一间，西屋0间，南屋0间，大门情况简易，院落情况树3棵，院子地上物、树等全部一次性卖给新房主赵磊，买方一手交钱，卖方一手交土地使用权证做凭证，一次性交接清楚，钱证全部付清……此房无论是搬迁，国家征地，开发占用，村里扩建、通道、修路等所有补偿、优待全部由新房主享用领取，买主赵磊有继承权、买卖权、转让权等对本房院的所有权力（利）”。徐好莲及董传利在卖方处签字。签字合同当日赵磊支付了28000元，董传利将历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证交给赵磊。赵磊购买该房屋院落后一直闲置。2013年，徐好莲以原集体土地建设用地使用证丢失为由向济南市历城区柳埠镇刘家峪村民委员会要求开具证明补办土地使用权证。该村委会出具了证明，济南市国土资源局历城分局柳埠国土资源管理所依据该证明及董传利向徐好莲出具的赠予协议，将该土地使用权使用人确定为徐好莲，并于2013年12月28日向徐好莲颁发了证号为：历城集用（2013）第1032750252号的中华人民共和国集体土地使用证。该证载明面积为237.57平方米，四至为东至巷道、西至夹道、南至田洪东、北至巷道。2014年6月23日，徐好莲与董传利以感情不和为由在民政机关办理了离婚手续。2015年11月16日，董传忠与赵磊签订宅基地转让合同，内容为“甲方赵磊同意将历城区柳埠镇刘家峪村的宅基地使用权及地上建筑物、树木、建材等附属物品有偿转让给乙方，原证件号为历城集建（93）字第2071151号，双方协商总价格为伍万伍仟元整人民币（￥55000.00）。”当日董传忠向赵磊支付了55000元，赵磊向董传忠交付了董传利名下的历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证。董传忠即日占用和使用了该宅基地及地上房屋。2016年4月2日，董传忠将该处宅基地上的房屋拆除，并新建房屋及院落。2017年3月1日，徐好莲以物权保护为由，起诉董传忠及第三人赵磊，案号为（2017）鲁0112民初999号。该案经审理，法院认为董传利、徐好莲与赵磊之间签订的房屋转让协议本质上属于宅基地使用权的转让，因赵磊不属于本村集体经济组织成员，且宅基地使用权的转让也未经本村集体经济组织同意，双方之间签订的房屋转让协议无效。徐好莲在2013年12月28日取得涉案房屋的集体土地使用证，是该集体使用证范围内的合法使用权人。赵磊未获得证号为历城集建（93）字第2071151号土地的宅基地使用权，无权处分。且董传忠在本村另有宅基地，违反了一户一宅以及宅基地不得买卖的强制性规定。因此，董传忠与第三人赵磊签订的宅基地转让合同为无效合同。徐好莲要求返还历城集用（2013）第1032750252号，使用权面积216.32平方米，实测面积237.57平方米的土地使用权，该证载面积与历城集建（93）字第2071151号宅基地使用权证四至及面积不相符，但该证系历城集建（93）字第2071151号土地的宅基地使用权的延续，颁发于2013年，此时旧房仍存在，且该证载明了坐标，可以确认四至范围。因此，争议宅基地使用权人仍为徐好莲。现徐好莲要求董传忠停止建房、返还宅基地使用权符合法律规定，一审法院予以支持。遂作出如下判决：一、董传忠停止在争议宅基地上建房；二、限董传忠于本判决书生效之日起三十日内返还位于济南市历城区柳埠镇刘家峪村证号为历城集用（2013）第1032750252号集体土地使用证所载明四至范围内的土地。（2017）鲁0112民初999号判决生效后，徐好莲申请法院强制执行，执行案号为（2018）鲁0112执2742号。此时董传忠已在新建房屋内居住，经法院强制执行，董传忠于2019年4月8日从房屋内搬出，房屋钥匙经徐好莲同意放至村委会。对于董传忠在涉案土地上建设的房屋价值，董传忠申请评估。经一审法院委托，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出编号为鲁贵估字（2020）694号房地产估价报告，估价对象总价为259200元。董传忠为本次鉴定支付鉴定费3000元。关于徐好莲明知已将房屋及院落出售给赵磊，为何又将集体土地建设用地使用证挂失重新办证的问题，徐好莲的回答是：其与赵磊签订的房屋买卖协议是无效的，当时村里都在办证，就去村里开了个证明，补办了宅基地使用证，董传利也同意将证办到徐好莲名下。在一审法院（2017）鲁0112民初999号案件中，徐好莲提交刘家峪村民委员会出具的一份证明，该村证实2013年换发集体土地使用证时，因需收回原集体土地使用证，董传利说证丢失，国土所依据土地登记单审批表办理了相关换证手续。关于赵磊将涉案房屋及院落再次出售给董传忠的问题，赵磊陈述：因购买该院落后无法翻盖，一直闲置，听人介绍同村人买卖不违法，正好董传忠两个儿子，需盖房，就与董传忠签订了上述协议，与董传忠签订协议时，不知道集体土地建设用地使用证已重新补办到徐好莲名下。另查明，董传忠在庭审中陈述，董传利同意其翻盖房屋并承诺协助其办理过户手续，董传利及徐好莲对其陈述均不认可，董传忠未能提交证据证实。董传利陈述，董传忠建房时已告知徐好莲与赵磊对涉案的宅基地及房屋存在争议，徐好莲准备将出让的宅基地及房屋要回，不同意董传忠翻建房屋。董传利对此不予认可，董传利亦未提交证据证实。上述事实，有历城集建（93）字第2071151号集体土地建设用地使用证，2006年2月28日董传利、徐好莲与赵磊签订的房屋买卖协议书，董传利、徐好莲向赵磊出具的收到条，2015年11月16日赵磊与董传忠签订的宅基地转让合同和当日赵磊向董传忠出具的收条，一审法院（2017）鲁0112民初999号民事判决书，（2018）鲁0112执2742号结案通知书及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的两份合同经法院审理认定均无效，对于无效合同的产生各方当事人均有过错。董传忠基于无效合同主张的55000元转让费损失，该部分款项系由赵磊收取，因合同无效，赵磊应予返还。董传利、徐好莲对于董传忠主张的该部分损失不应承担责任。董传利、徐好莲将涉案房屋院落出售给赵磊，并将涉案集体土地建设用地使用证交付给赵磊后，又以丢失为由将集体土地建设用地使用证补办到徐好莲名下，董传利、徐好莲的行为违背诚信原则。如按徐好莲陈述其事后得知其与赵磊之间签订的协议无效，想收回涉案房屋院落，应通过合法方式解决，不应通过欺瞒的方式补办涉案土地的集体土地建设用地使用证，董传利、徐好莲两人的不诚信最终导致董传忠建设的房屋不能居住、使用，给其造成经济损失。对该项损失的产生，董传利、徐好莲应负主要责任。赵磊在明知其与董传利、徐好莲之间签订的房屋买卖协议无效，且明知董传忠购买涉案房屋院落系为盖房居住的情况下，将涉案房屋院落转售给董传忠，对于董传忠建房损失的产生亦应负一定责任。董传忠在未取得集体土地建设用地使用证的前提下，即建设房屋，对于该损失的产生应自行承担一定的责任。综合以上分析，董传利、徐好莲承担70%的赔偿责任，赵磊承担20%的赔偿责任，董传忠自行承担10%的责任为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限赵磊于判决生效之日起十日内返还董传忠转让费55000元；二、限赵磊于判决生效之日起十日内赔偿董传忠经济损失51840元；三、限董传利、徐好莲于判决生效之日起十日内赔偿董传忠经济损失181440元；四、驳回董传忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6013元，由董传忠负担601元，董传利、徐好莲负担4209元，赵磊负担1203元；鉴定费3000元，由董传利、徐好莲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董传利、徐好莲向本院提交董传利报警的函一份，证明2017年1月11日董传忠翻建涉案宅基地上的房屋时，董传利报警阻止过。赵磊质证称，对证据真实性无异议，本案证据可以显示并非是赵磊阻止董传忠翻盖房屋。董传忠质证称，对证据真实性无异议，不能证明董传利、徐好莲的证明目的，董传忠在涉案宅基地翻建房屋的时间是2016年4月2日，而报警时间为2017年1月11日，是在翻建房屋事后，不能证明是拆除和重建过程中阻止过董传忠。经审查本院认为，董传利、徐好莲提交的派出所出具的函载明“董传利报警称自己长期在外跑长途，回家发现有人将自家房产拆了，盖上了房子”，可见董传利自认其报警时涉案房屋已经加盖，故仅凭该证据并不能证明董传利的证明内容，本院对此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、关于董传忠的经济损失，一审确定的赔偿主体及比例是否得当；二、本案是否应对赵磊的购房款进行处理；三、鉴定费的负担问题。关于争议焦点问题一，关于董传忠的经济损失，一审确定的赔偿主体及比例是否得当。董传利将涉案房屋转让与赵磊，赵磊又转让与董传忠。董传利与董传忠之间虽无直接的合同关系，但董传利、徐好莲在将涉案房屋出售给赵磊，并将集体土地建设用地使用证交付给赵磊后，又以丢失为由将集体土地建设用地使用证补办至徐好莲名下，并直接起诉要求董传忠返还涉案房屋土地，且生效判决已经判决董传忠停止在建争议宅基地建房、返还集体土地使用证所载土地。根据权利义务对等原则，董传忠当然有权就其新建房屋而遭受的经济损失直接向董传利、徐好莲主张权利。同时，赵磊作为合同相对方，亦应承担相应赔偿责任。关于损失赔偿比例问题，本案董传利与赵磊以及赵磊与董传忠之间的两份房屋转让合同已由生效判决认定无效，相关损失赔偿比例应按照各自的过错程度予以确定。一审综合考虑各方对合同无效的过错程度、诚信守信原则以及最终导致董传忠经济损失发生的责任大小，酌定由董传利、徐好莲承担70%的赔偿责任，赵磊承担20%的赔偿责任，董传忠自行承担10%的责任，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点问题二，关于赵磊要求返还购房款问题，因其本案并未提出相关诉求，一审对此未予处理并无不妥。对此，赵磊可另行主张权利。关于争议焦点问题三，关于鉴定费的负担问题，一审根据本案双方的过错程度及实际情况，判定鉴定费3000元由董传利、徐好莲负担，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，董传利、徐好莲、赵磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7721元，由上诉人董传利、徐好莲负担6625元，上诉人赵磊负担1096元。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二一年三月十二日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利