广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1426民初11号原告：胡香平，男，1970年4月10日出生，汉族，现住湖南省衡阳县×××××××塘角组。公民身份号码：430××××××××××××073。委托诉讼代理人：杨文书，广东东冠律师事务所律师。被告：平远平城投资实业有限公司。住所：广东省平远县××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××579X3。法定代表人：黄天城，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：林文胜，男，1969年1月16日出生，汉族，现住广东省平远县×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××433。该公司职员。原告胡香平诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告胡香平的委托诉讼代理人杨文书及被告平城公司的委托诉讼代理人林文胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡香平向本院提出诉讼请求：一、解除2016年10月12日协议书以E区联排别墅E20-1栋以房还债的协议及认购书；二.判令被告向原告赔偿2883702元及从2016年10月13日起按银行年利率6%计算至付清为止的利息损失；三、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告是平城花园开发商，原告为被告第一、二期工程装饰装修及部分零星附属工程提供劳务。施工过程中，被告采用预付代购材料费、工资和生活费的形式，工程于2015年底完工并结算，但被告拖欠费用，直至2016年10月12日双方才签订确认和偿还债务协议书。协议书第一条被告确认欠债务数额，第二条约定被告以平城花园E区联排别墅E20-1栋等房产折价还债，第三、四、五条明确被告尽快为原告办理以房还债的房产转移登记手续。协议签订后，原告与被告办理了E20-1栋别墅认购手续，结抵房款及配套费、产权综合费共2883702元，后因被告不履行协议，原告于2018年2月提起诉讼要求被告还款及产权过户登记，因主办法官要求现金还款和过户登记应分案起诉而撤诉。2018年6月再次起诉要求被告办理转移登记手续，又因涉案别墅未取得初期登记需要变更诉讼请求而撤诉。现经了解，E20-1栋别墅缺乏建筑规划等手续，无法获得初始登记。故原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，望法院批准上述请求。被告平城公司辩称，一、2016年10月12日被告公司与原告签订了《协议书》，该协议书是双方真实意思表示，均应遵照执行，协议书约定的大部分内容已经履行完毕，原告无证据证明被告公司违反协议的前提下单方面提出解除协议、认购书，于法无据。二、双方签订协议中结算工程款为26904612.5元，原告应提供建筑安装工程发票给被告但却一直未提交；三、协议书是双方真实意思表示，原告对该房屋的产权性质、前因后果、法律及政策风险都充分了解后才签订的，现原告在此时房地产价格下降之际提出无效及解除协议，有违诚实信用原则；四、协议书、认购书未约定利息支付情况，原告请求按银行年利率6%计算于法无据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，自2009年起，原告胡香平为被告平城花园提供装饰工程第一期包工工程、第二期包工包料工程等。工程完工后，双方进行了结算，商议由被告平城花园以房屋抵对部分工程款。2016年10月7日，被告平城花园为甲方，原告胡香平为乙方，对用于抵对工程款的平城花园别墅E20-1栋签订了《平城花园认购书》，约定平城花园别墅E20-1栋建筑面积为343平方米，总房款为2874340元，认购定金为全额。上述认购书，由甲方的员工林雪平在协议书落款“甲方代表人”处签名并加盖公司印章，乙方胡香平在协议书落款“乙方”处签名并按指模。同日，被告出具了一张“领导批示”处有黄天城签名及盖有被告公司印章的《销售工作单》，内容为：胡香平认购平城花园别墅E20-1栋按销售原单价8380元签约认购书，经公司天城老板同意，在签约商品房买卖合同时按销售单价0.93折，单价7793元计算进行签约。花园石栏杆一户150000元，土地增加部分15平方米×2800=42000元（以实测后结算为准，多退少补）。另外被告公司于2016年10月8日向原告出具了收到平城花园别墅E20-1栋房款2714999元和配套费164300元、产权综合费4403元的收据，收据上均注明“此款项为胡香平工程款抵对”。2016年10月12日，原告胡香平（作为乙方）与被告平城公司（作为甲方）签订了一份《协议书》，内容为：一、经甲、乙双方确认乙方在甲方平城花园装饰工程中第一期包工工程量结算出来已核定壹仟肆佰零壹万柒仟伍佰元正（14017500元），第二期包工包料工程量核定壹仟壹佰伍拾伍万叁仟零伍拾玖元正（11553059元）,扇灰工程款壹佰叁拾壹万元正（1310000元），41.42.43栋大堂墙面补贴瓷片工程贰万叁仟柒佰伍拾叁元伍角正（23753.5元），2009年7月-2016年8月已支款贰仟贰佰零叁万玖仟陆佰柒拾肆元伍角正（22039674.5元），现结余工程款：肆佰捌拾陆万肆仟陆佰叁拾捌元正（4864638元）。第二条、甲方以平城花园电梯房40栋204号房伍拾贰万陆佰伍拾肆元正（总价520654元）、42栋302号房陆拾伍万玖仟陆佰伍拾捌元正（总价659658元）、43栋704号房伍拾捌万肆仟伍佰捌拾肆元正（总价584584元）、E区联排别墅E20-1栋贰佰捌拾捌万叁仟柒佰零贰元正（2883702元）、42栋负二层16号车库壹拾捌万叁仟贰佰伍拾伍元正（总价183255元），合计肆佰捌拾叁万壹仟捌佰伍拾叁元正（4831853元）抵对乙方工程款，抵对后结余工程款叁万贰仟柒佰捌拾伍元正（32785元）。三、1、甲方保证上述抵对工程款的房产没有被查封、抵押或出售，也无房屋产权上的争议；2、甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因导致抵工程款的商品房被查封、抵押致使乙方权力无法实现；3、甲方保证抵对工程款后的房屋无产权上的争议，尽快启动房地产权证办理程序；4、甲方保证在未征得乙方书面通知情况下，不得出售抵工程款的房屋。四、本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权，乙方可以自由出租、转让、抵押等，甲方应积极配合乙方办理房屋买卖手续。五、本协议书签订后，乙方有权立即办理房屋订购手续，如暂不办理登记手续时免费更名一次。乙方委托第三人签订订购合同时，应书面通知甲方，甲方应协助乙方办理房屋买卖手续。……八、合同有效期至所有抵对工程款的房屋办理完毕《房地产权证》为止。……十、如抵对工程款的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，乙方有权要求甲方支付不能交付房屋价款30%的违约金，提供其他房屋抵偿或赔偿一切损失。如果乙方违反以上条款约定，同样承受房屋价款30%的违约金。……上述协议，由甲方的法定代表人黄天城在协议书落款“甲方”处签名并加盖公司印章，乙方胡香平在协议书落款“乙方”处签名并按指模。2018年7月，原告向本院提起诉讼，请求判令被告办理平城花园别墅E20-1的不动产权转移登记在原告名下的相关手续。2018年9月10日原告撤诉。2020年12月4日，原告再次向本院起诉，起诉书副本于诉前调解阶段即2020年12月8日送达被告。另查明，涉案平城花园别墅E20-1栋房屋已取得预售许可证，但至今尚未办理首次登记（即初始登记）。以上事实有原告提交并经过开庭质证的原告身份证复印件、被告工商登记信息、《协议书》、《平城花园认购书》、《收据》、《销售工作单》、（2018）粤1426民初613号案件民事起诉状及民事裁定书，被告提交并经开庭质证的《预售许可证》，本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的2016年10月7日《平城花园认购书》及2016年10月12日签订的《协议书》是双方自愿签订，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《平城花园认购书》及《协议书》合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案双方于2016年10月7日自愿签订的平城花园别墅E20-1栋《平城花园认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告所付房款是以工程款进行抵对，被告也向原告开具了收款收据，故应认定为原、被告之间订立的商品房买卖合同成立。本案的争议焦点为：1.原告请求解除双方于2016年10月7日签订的平城花园别墅E20-1栋《平城花园认购书》及要求被告赔偿损失2883702元应否支持；2.原告要求被告支付相应利息应否支持。关于原告请求解除双方于2016年10月7日签订的平城花园别墅E20-1栋《平城花园认购书》及要求被告赔偿损失2883702元应否支持的问题。本院认为，双方签订的《平城花园认购书》及《协议书》对办理涉案房屋所有权登记的期限虽无明确约定，但原告曾于2018年7月起诉请求判令被告办理平城花园别墅E20-1的不动产权转移登记手续，应视为在2018年7月已对被告提出了办理不动产权转移登记手续的期限请求，被告本应在之后的合理期限内办理初始登记，并将办理涉案房屋所有权转移登记所需要的材料提交登记机关并协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记，现涉案房屋至今尚未办理初始登记，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，原告所提解除2016年10月12日协议书中以E区联排别墅E20-1栋以房还债的协议、平城花园别墅E20-1栋《平城花园认购书》及要求被告赔偿损失2883702元的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付利息的问题。原被告双方于2016年10月12日签订的《协议书》第十条对违约责任约定为：如抵对工程款的房屋因甲方（即被告）原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，乙方有权要求甲方支付不能交付房屋价款30%的违约金，提供其它房屋抵偿或赔偿一切损失。现原告请求被告支付按年利率6%计算的利息作为违约损失的补偿，本院认为，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。虽原告未举证证明其损失，但被告违约给原告造成的损失实际是利息损失，原告请求被告按年利率6%计算利息已调整降低了双方约定的违约金计算标准，且该请求并不违反法律规定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：一、原告胡香平与被告平远平城投资实业有限公司于2016年10月12日签订的2016年10月12日协议书中以E区联排别墅E20-1栋以房抵债的协议、平城花园别墅E20-1栋《平城花园认购书》于2020年12月9日起解除。二、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告胡香平返还平城花园别墅E20-1栋的购房款2883702元，并支付自2016年10月13日起至付清款项之日止以2883702元元为基数按年利率6%计算的利息。如果被告平远平城投资实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29869.62元，减半收取14934.81元（原告已预交），由被告平远平城投资实业有限公司负担并于本判决生效之日起三十日内迳行支付给原告胡香平。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 李秀兰二〇二一年三月二十九日法官助理 廖 明书 记 员 谢 圣