安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0881民初821号原告：熊国军，男，1989年10月23日，汉族，住安徽省宿松县高岭乡社坛村孙岭组28号。委托诉讼代理人：余川，安徽正维律师事务所律师。被告：黄晨鸣，男，1980年2月29日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：吴朝晖，男，汉族，1978年1月7日出生，住安徽省安庆市迎江区，系被告黄晨鸣同学。被告：安徽独秀房地产经纪有限公司，住所地安徽省桐城市龙腾街道钱庄社区新东方世纪城114号门面，统一社会信用代码91340822MA2PBR496L。法定代表人：黄志刚，执行董事。原告熊国军与被告黄晨鸣、安徽独秀房地产经纪有限公司（以下简称独秀房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊国军及其委托诉讼代理人余川、被告黄晨鸣及其委托诉讼代理人吴朝晖到庭参加诉讼，被告独秀房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊国军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄晨鸣于2020年10月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告支付违约金10万元，双倍返还定金4万元，共计14万元；3、本案诉讼费、律师费、差旅费等由两被告负担。事实与理由：原告通过被告安徽独秀房地产经纪有限公司的居间服务，和被告黄晨鸣于2020年10月26日签订了一份《房屋买卖合同》。原告与被告黄晨鸣双方在上述合同中约定，由被告黄晨鸣出卖其名下位于桐城市金色阳光城小区9幢3003室的住宅给原告，房款总价为71万元。原告已于合同签订前通过其妻蔡娟的支付宝账户向被告安徽独秀房地产经纪有限公司支付购房定金2万元，并早已按被告安徽独秀房地产经纪有限公司的要求，提供用于办理银行按揭贷款的全部材料。两被告履行合同约定义务的期限已经届满。被告黄晨鸣怠于履行合同义务的行为显属违约，应当按照合同约定支付违约金10万元，双倍返还定金4万元，并负担原告主张权利而支付诉讼费、律师费、差旅费等各项费用。被告安徽独秀房地产经纪有限公司作为专业从事房屋买卖的有偿服务机构，在居间服务过程中存在过错，理应负担原告的上述各项损失。原告为了维护合格权益，具状诉至贵院，诚望判如请。黄晨鸣辩称，一、被告黄晨鸣在本案中并未违约，违约的是原告，根据合同约定，原告应在2020年10月26日前支付定金2万元，但被告黄晨鸣仅在2020年10月18日收到1万元，2020年10月29日收到2900元，合计12900元。被告黄晨鸣有权行使自己的先履行抗辩权。因原告违约，根据定金条款，黄晨鸣有权没收原告已经支付的12900元的定金。二、即使黄晨鸣违约导致合同被解除，无论是按照该法律发生时有效合同法，还是根据现行实施的民法典规定，违约金和定金只能选择一项进行主张，而不能一并主张。三、如果原告选择主张定金，那么定金的计算依据应为被告黄晨鸣实际收到的金额。四、如果原告主张违约金，那么约定的10万元违约金显属过高，被告黄晨鸣主张按照最高人民法院合同法解释二的规定予以调整。独秀房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告身份证，被告黄晨鸣户籍证明、被告安徽独秀房地产经纪有限公司公示信息各一份、房屋买卖合同一份、不动产登记信息一份（加盖了公章）、结婚证复印件一份、委托代理合同一份，律师费发票一份、律师收费标准一份、律师费转账记录两份、收入明细两张，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交了户名为蔡娟的支付宝转账记录一份，证明原告按约支付购房定金2万元。被告黄晨鸣质证认为该支付宝转账记录没有显示转账户名，也不能证明2万元转给了被告黄晨鸣。因此对其真实性和关联性不予认可。本院经审查认为该支付宝转账记录仅能显示蔡娟的账户于2020年10月17日转账了2万元，至于转账的对象无法显示，故对于原告的证明目的本院不予认可。2、被告提交了说明一份，证明同一小区同样户型的房屋售价未发生波动。原告方没有房屋差价损失。其起诉违约金过高。原告对其真实性有异议，仅有出证单位的盖章，而无相关工作人员的签名，从证明的内容看，仅列明了一处房产的售价不能代表同地段同类型房屋的均价水平。本院审查认为该证明仅能证明其中列举的房产的委托售价，不能达到被告的证明目的。故对该组证据不予认定。经审理查明：2020年10月26日原告熊国军与被告黄晨鸣签订房屋买卖合同一份，独秀房地产公司作为居间方在合同中盖章。合同约定:黄晨鸣将金色阳光城9幢3003室出卖给熊国军，总价款为710000元，2020年10月17日熊国军支付黄晨鸣购房定金2万元，在银行放款日一次性支付购房款69万元。原被告双方必须在2020年11月10日前配合办理申请银行按揭贷款及抵押登记等相关手续。中介服务费由黄晨鸣承担，并于三方签订合同当日付清。原被告双方未能交易成功的，中介服务费不予减免。合同第八条约定了违约责任，其中第1点是若熊国军中途违约，则无权要求黄晨鸣返还购房定金；若黄晨鸣中途违约，其应在违约之日起七日内双倍返还购房定金给熊国军，并且违约方必须支付守约方100000元的经济损失赔偿。若违约方在双方合同所规定的时间里不配合或者拖延时间不办理相关约定好的手续将按照2000元/日违约金赔付守约方。2020年10月18日独秀房地产公司通过其法定代表人黄志刚的账户向黄晨鸣的账户转账10000元（备注为购房定金），于10月29日转账2900元（备注为购房款）。后双方未按合同继续履行。原告于2021年1月18日诉至法院请求：1、判令解除原告与被告黄晨鸣于2020年10月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告支付违约金10万元，双倍返还定金4万元，共计14万元；3、本案诉讼费、律师费、差旅费等由两被告负担。另查明，2021年1月6日熊国军与安徽正维律师事务所签订委托代理合同，该所指派余川律师担任熊国军与黄晨鸣买卖合同纠纷一案的第一审代理人，约定代理费为7000元。熊国军于1月10日向安徽正维律师事务所汇款5000元，于3月8日向安徽正维律师事务所汇款2000元。该所于3月9日开出7000元的发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方于2020年10月26日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，真实合法有效。合同约定的价款、支付方式以及违约责任对双方当事人均有法律约束力。合同约定了2020年10月17日熊国军支付黄晨鸣购房定金20000元。黄晨鸣仅认可收到独秀房地产公司转账的12900元购房定金及购房款。原告认为通过其妻子蔡娟的账户向独秀房地产公司转账2万元已经履行了支付定金的义务，但是其提交的转账记录无法显示收款人为独秀房地产公司，即使收款人为独秀房地产公司，该转账行为与合同约定由熊国军支付黄晨鸣购房定金20000元也不相符。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中原告负有先履行的义务，但原告未能证明其履行了该义务，故被告有权拒绝其履行要求。对于原告要求解除合同，双倍返还定金4万元，支付违约金10万元的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告承担律师费的诉讼请求，首先因原告诉请本院未能支持，故该项费用不应由被告承担，且双方在合同中对于律师费未作约定，因此对于原告该诉求没用事实和法律上的依据，本院亦不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告熊国军的全部诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告熊国军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  江京红二〇二一年三月十八日书记员  蒋昌莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。