湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1474号上诉人（原审被告）：武汉市一览网络有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区东一产业园光谷大道金融港后台服务中心二期B4栋15层。法定代表人：张海东，该公司总裁。委托诉讼代理人：童亚灵，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧灿辉，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉交游科技有限责任公司，住所地武汉东湖新技术开发区关山大道465号创意产业基地二期办公楼301号。法定代表人：于章涛，该公司CEO。委托诉讼代理人：吴梦雅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：甘海英，湖北国涵律师事务所律师。上诉人武汉市一览网络有限公司（以下简称一览公司）因与被上诉人武汉交游科技有限责任公司（以下简称交游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。一览公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回交游公司要求一览公司退还租赁保证金167691元的诉请；3.一审、二审诉讼费由交游公司承担。事实与理由：一、交游公司存在“拖欠租金达10天以上”、“未经甲方（一览公司）书面同意擅自装修”、“合同租期未满提前退租”多项违约行为，故依据《房屋租赁合同》第10条及第13.1条第2款、第7款、第8款约定，一览公司有权不退还租赁保证金。1.根据《房屋租赁合同》第13.1条，交游公司对承租房屋的租金仅交付至2020年3月11日，在合同履行期内直至合同解除，交游公司均未按照合同约定支付下一季度租金，已经逾期一个月，已构成严重违约。2.根据《房屋租赁合同》第13.1条和第10条约定，交游公司如需对房屋进行装修，须获得一览公司的书面同意，但交游公司在进行彩绘装修之前及之后，并未获得一览公司的书面同意或书面追认。另外，一审法院已查明2020年5月15日交游公司给一览公司通知函发出了一份《回函》的事实，可证明交游公司对墙面有装修行为，且对未取得一览公司书面同意的事实予以了自认。默认许可是交游公司自以为的授权许可，其形式不符合合同约定，故交游公司已构成违约，一览公司不予退还保证金具有事实和合同约定依据。3.根据《房屋租赁合同》第13.1条，交游公司无论是从2020年3月28日表露退租意愿，还是2020年4月9日向一览公司发出所谓合同解除通知函，均属于合同租期未满、提前退租的违约行为。交游公司是否构成违约直接影响本案租赁保证金是否应予退还，但一审法院对交游公司三项违约行为并未进行审查，也未发表认定意见，就直接作出退还全部租赁保证金的判决，缺乏事实与法律依据；交游公司已在合同解除前确实构成上述三项违约事实，故一览公司不予退还租赁保证金167691元也具有事实及法律依据。二、交游公司在2020年3月12日至2020年4月11日实际占用案涉房屋期间，未支付租金或占用费已是事实，故即使租赁保证金予以退还，也应扣除交游公司一个月的租金或占用费72989元，但一审法院并未对该事实在判决结果中予以考虑，对一览公司有失公平。交游公司辩称，一、交游公司不构成违约，一览公司也未就此提出反诉或另行起诉向交游公司主张权利，一览公司的上诉请求不应得到支持。交游公司的房屋租金虽然只交到2020年3月11日，但当时武汉还没有解封，交游公司无法办公，这属于不可抗力，并非交游公司主观恶意拖欠房租。交游公司还是安排工作人员和一览公司的行政人员郑露进行了沟通，一览公司也同意交游公司延缓到3月底交纳，这是一览公司和交游公司双方在特殊情况下达成的新的房租支付协议，所以交游公司不构成违约。二、关于彩绘，彩绘在百度百科的解释是一组装饰画，不属于装修的范畴，未对房屋结构和使用造成任何影响，所以交游公司不构成违约，而且交游公司对房屋进行彩绘已经有两年之久，交游公司在十五楼，一览公司在十四楼，就是楼上楼下的关系，一览公司经常来交游公司，完全知晓交游公司对部分墙体进行了彩绘，但其一直没有提出任何异议。目前一览公司将该房屋另行出租给做互联网项目的案外人，案外人也在进行使用，该彩绘的商业价值已经得到体现。三、关于解除合同的问题。根据房屋租赁合同第十五条不可抗力条款约定，交游公司提出解除合同，合情合理。一览公司要求从应退还保证金中扣除2020年3月12日-2020年4月11日的房屋租金有违公平原则，首先，这段期间交游公司受疫情影响并没有实际使用该房屋；其次，按房屋租赁合同第十五条的约定，一览公司应向交游公司退还2020年1月23日-2020年3月11日的房屋租金，交游公司在一审起诉状中也明确提出了该项诉讼请求，但一审法院未予支持。所以一审法院充分考虑了一览公司的利益，才作出公平判决，交游公司对此没有异议。综合以上两点，交游公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。交游公司向一审法院起诉请求：1.确认交游公司、一览公司双方《房屋租赁合同》已于2020年3月28日解除；2.判令一览公司返还2020年1月23日至2020年3月11日已付但未使用房屋的租金111916.74元；3.判令一览公司返还租赁保证金167691元；4.判令一览公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月12日，交游公司与一览公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定一览公司将位于武汉东湖新技术开发区光谷大道77号光谷金融港B4栋15楼的房屋（建筑面积993.05平方米）出租给交游公司作为办公场所，租赁期限自2018年3月12日起至2021年3月11日止，按季支付租金，租赁保证金为208540.50元等内容。上述合同签订后，交游公司使用了案涉房屋，向一览公司支付到了2020年3月11日的租金。2020年3月28日，交游公司向一览公司发出终止合同的通知。2020年4月6日，交游公司向一览公司发送了一份《通知函》电子邮件，通知一览公司其于3月28日已通知一览公司终止合同并提出依据已超过60天未使用该房屋的原因，双方互不承担违约责任，请一览公司在收到本函之日起3日内将交游公司从1月23日至3月11日未使用的预付租金111916.74元、租赁保证金208540.50元返还至交游公司指定账户，交游公司将于区新冠××疫情防控指挥部同意复工……三日内交还该房屋。2020年4月8日，东湖高新区新型冠状病毒××疫情防控指挥部批复交游公司同意其复工复产。同日，交游公司通过顺丰速运向一览公司邮寄了一份该《通知函》，一览公司于2020年4月9日签收了该快递邮件。2020年4月10日，一览公司向交游公司发出了一份《通知函》，通知交游公司单方解约属于严重违约行为，一览公司不退还租赁保证金208540.50元、1月23日至3月11日租金111916.74元合计320457.24元，请交游公司缴纳3月12日至4月11日房屋租金合计72989元并承担逾期付款违约金，及时缴清物业费及清算水电费用，于4月12日前完成搬家相关工作，逾期未搬出，一览公司将于4月12日对该房屋进行换锁处理。2020年4月11日，交游公司腾退了案涉房屋，并结清了案涉房屋上的物业费、水电费。2020年5月15日，交游公司对一览公司的通知函发出了一份《回函》，载明交游公司于2020年4月28日收到一览公司发的通知函，提出交游公司不存在违约行为，其粉饰墙面的行为是一览公司明知且未提出异议的，不属于未经允许擅自对房屋进行改建扩建装修的行为等内容。因交游公司要求退还1月23日至3月11日期间的租金、退还租赁保证金未果，故诉至法院，要求判如所请。在本案一审审理过程中，一览公司于2020年7月27日向交游公司退还了40849.50元。一审法院认为：交游公司、一览公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在合同履行中因出现不可抗力事由，导致一览公司不能正常使用房屋，已腾退房屋，交游公司要求确认案涉合同已解除，一览公司亦确认该合同已解除，只是在解除时间上有分歧，一审法院即确认案涉合同已解除。关于双方的损失，可按公平原则进行处理。综上所述，为保护当事人合法权益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认交游公司与一览公司之间于2018年3月12日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、一览公司于一审判决生效之日起十日内向交游公司退还租赁保证金167691元；三、驳回交游公司的其他诉讼请求。如果一览公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3053元，由交游公司负担1526.50元，由一览公司负担1526.50元（此款交游公司已预交，由武汉市一览网络有限公司于本判决生效之日起十日内向交游公司直接支付1526.50元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一览公司向本院提交墙面天花板恢复的维修单据、维修合同，拟证明交游公司在彩绘后一览公司需支出恢复原状费用。经质证，交游公司对签订维修合同的真实性无异议，但认为维修合同并没有实际履行，不能证明一览公司存在实际损失，维修方王龙没有提供相关证据证明有维修资质，合同的合法性不能确定，该证据不能达到一览公司的证明目的。经本院核实，针对该证据一览公司称，目前维修合同只是签订了没有实施，费用金额是预估的。本院认为，因维修单据、维修合同未实际履行，墙面天花板是否确需修复及费用金额无法确定，该证据不能达到一览公司的证明目的，本院不予采纳。交游公司向本院提交交游公司行政人员和一览公司行政人员郑露的聊天记录，拟证明当时交游公司行政人员就延期支付房租与一览公司达成一致，一览公司同意交游公司3月底支付房租。经质证，一览公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据的真实性无法核实，本院不予采信。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，一览公司与交游公司于2018年3月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的房屋租赁合同第十五条不可抗力条款明确约定，非因交游公司造成其不能使用租赁房屋超过60天，交游公司有权单方解除合同。合同履行过程中武汉市发生新型冠状病毒××疫情，武汉市政府于2020年1月23日-2020年4月8日期间采取封城措施，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力情形，至2020年3月28日交游公司向一览公司发出终止合同的通知时，案涉房屋因不能归因于交游公司的原因不能正常使用已超过60天，故根据《房屋租赁合同》第十五条第一款的约定，交游公司有权解除案涉房屋租赁合同并无需承担责任，一览公司应退还租赁保证金。一览公司认为交游公司提前退租而违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。如上所述，交游公司因不可抗力享有合同约定的单方解除权，故案涉合同应自交游公司的解除通知到达一览公司之日起解除。交游公司于2020年3月28日、2020年4月6日分别向一览公司发出解除合同的通知，无证据证明是否以及何时到达一览公司，本院根据交游公司2020年4月8日发出解除合同的顺丰邮件、一览公司于次日签收的事实，认定案涉租赁合同于2020年4月9日解除。交游公司实际于2020年4月11日将房屋腾退完毕，根据前述合同解除时间，交游公司本应继续支付自2020年3月12日起至2020年4月9日期间的租金及其后10日、11日两天腾退期间内占用房屋的费用，但本院鉴于疫情防控期间交游公司确实无法使用房屋，且因疫情导致不能及时行使合同解除权，故对此酌情予以免除，交游公司亦不因此构成迟延支付租金违约。一览公司另上诉主张交游公司进行彩绘属于擅自装修的违约行为。本院认为，本案争议发生之前两年左右的合同履行期间，一览公司未对交游公司进行彩绘提出过异议，一览公司因本案纠纷而在诉讼中以此主张对方违约，不符合诚实信用的诉讼原则，且彩绘属于装饰并非改变房屋结构的装修行为，交游公司并未违约，故本院对一览公司该上诉理由不予采纳。综上所述，一览公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6106元，由武汉市一览网络有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘鑫荣二〇二一年三月八日法官助理杜文书记员肖**