广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初19169号原告：陈景芝，女，汉族，1944年4月20日出生，身份证住址：黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：林宇，男，汉族，1972年10月30日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系原告的儿子。被告：深圳市茂宝实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区文锦北路茂名大厦**601—**，工商注册号：19226263-7。法定代表人：马维林。上述当事人所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林宇到庭参加了诉讼。被告深圳市茂宝实业发展有限公司（以下简称茂宝公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判定深圳市龙岗区房归原告所有；2.将深圳市龙岗区两套房产过户到原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告茂宝公司开发的茂宝大厦于1996年1月10日取得深圳市房地产预售许可证，1998年2月24日竣工验收。原告于1998年6月16日、6月18日向被告购买402号房产（购房款244300元）和1211号房产（购房款项176000元），并将该两套房产的购房款全部付清。在签订房屋买卖合同时，茂宝公司称房屋买卖合同已经用完，需要去深圳市龙岗区房地产交易中心领取，暂时签订集资建房合同作为凭证，同时茂宝公司承诺合同生效后6个月内给原告办理好402房和1211房的商品房产权证。但6个月后，茂宝公司不仅没有兑现承诺，还以各种理由推托，直至后来茂宝公司搬离原办公地址再无法联系。在此期间，茂宝公司因自身原因导致资产被法院查封，原告所购买的上述两套房产也因茂宝公司未及时在国土部门办理产权转让更名登记造成产权不清而受到牵连。房产被法院查封后，原告提出申诉。深圳市中级人民法院于2019年8月21日出具（2019）粤03执异650号执行裁定，裁定中止对涉案茂宝大厦402房、1211房的执行。现原告提起诉讼，请求依法判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。经审理查明：1998年6月16日甲方茂宝公司与乙方陈景芝签订集资建房合同书一份，约定的主要内容是：原宝安县布吉镇人民政府向甲方转让了位于布吉镇××××商住楼宇用地，甲乙双方为了共同开发该用地，采取集资形式解决建楼所需部分资金；甲方提供给乙方选定的集资房为402房，建筑面积约97.72平方米（以图纸建筑面积为准），每平方米2500元；动工兴建起25个月内甲方将集资房交付给乙方使用，即1992年8月1日开始动工兴建，1994年9月30日竣工交付使用，如遇停电停水等原因影响施工，可相应延迟交付使用时间（按甲方与施工单位核定时间为准）；签订合同10日内乙方预付总房款的35％给甲方，大厦建设主体完成一半时收第二次集资款，按总房款的25％给甲方，大厦建设主体封顶时再收第三次集资款，按总房款的20％给甲方，最后大厦竣工验收20日内乙方付剩余的集资款给甲方；甲方负责完善土地转让手续，包括用地批文、红线图手续；甲方委托设计院设计施工图纸，办好报建手续，承包给施工队，完成施工任务，处理有关事务，保证按图施工，保证质量，按期交付乙方使用；甲方保证乙方楼房的水电设备安装按图施工，保证乙方入住后能正常通水通电；甲方处理大厦建设的有关民事纠纷；甲方负责收集资款及筹集建设所需全部资金；甲方按政策尽能力排除障碍，确保乙方的集资房使用50年以上，在力所能及的情况下，尽可能协助乙方办理房产手续，费用由乙方支付。1998年6月18日甲方茂宝公司与乙方陈景芝再签订集资建房合同书一份，约定甲方提供给乙方选定的集资房为1211房，建筑面积约80平方米（以图纸建筑面积为准），每平方米2500元。合同约定的其他内容与上述合同内容一致。1998年6月13日，原告向被告茂宝公司付清了全部购房款项244300元。被告茂宝公司于1998年6月13日向原告出具了收款收据及房款付清证明，载明原告已全部付清402房的购房款。1998年6月16日，原告向被告茂宝公司支付了购买1211房的定金4万元。1998年6月18日原告再向被告茂宝公司支付购房款136000元。被告茂宝公司于1998年6月18日向原告出具了收款收据及房款付清证明，载明原告已全部付清1211房的购房款。另查，茂宝公司于2004年被吊销营业执照。庭审时原告陈述：签订涉案合同时，涉案房屋实际已经建成，原告签订涉案合同、支付全部购房款后，被告就将涉案房屋交付给了原告，原告一直居住至今。为此，原告提供了物业费、水电费等相关缴费票据。原告另陈述，交付涉案房屋后，被告承诺半年左右可以办证，但因被告原因，涉案房屋从1998年开始就一直被查封，而且，从1998年开始原告就无法联系被告。原告确认目前其没有深圳的购房资格。再查，广东省高级人民法院（2003）粤高法民四终字第16号民事判决判令茂宝公司、茂名市深宝房地产公司（以下简称深宝公司）应向中国银行（香港）有限公司（原名称国华商业银行香港分行）偿还借款港币11251377.65元及相应利息。在该案一审诉讼过程中，深圳市中级人民法院于2000年12月28日对包括案涉房产在内的多套房产予以保全查封。深圳市中级人民法院在执行（2003）粤高法民四终字第16号民事判决过程中继续查封上述房产至今。因该债权先后被转让给广州资产管理有限公司、邹愉，深圳市中级人民法院于2019年7月3日作出（2017）粤03执恢145号之四执行裁定书，裁定变更邹愉为申请执行人。在案件执行过程中，深圳市中级人民法院拟处分所查封的房产，并于2019年5月14日在现场张贴公告。原告遂向深圳市中级人民法院提出执行异议。2019年8月21日深圳市中级人民法院作出（2019）粤03执异650号执行裁定，认为原告提交的证据能够组成一条完整的证据链，证明原告在案涉房产被法院查封前，向茂宝公司购买了案涉房产，已付清全部价款并实际占有、使用至今。案涉房产登记在茂宝公司名下，因茂宝公司多年前即被吊销营业执照、停止经营，案涉房产未能办理产权证书至林红名下，并非林红自身的过错。故裁定中止对案涉茂宝大厦402、1211房的执行。案件审理过程中，深圳市不动产登记中心复函本院称：一、402、502、1211房在不动产登记系统中查无产权登记记录。二、402、502、1211房的抵押、查封登记情况：1、自1998年至今，上述三套房产查无抵押登记记录。2、1998年8月18日，广东省茂名市中级人民法院以（1998）茂中法保全字第8号法律文书对上述三套房产进行查封，后该三套房产陆续有相关法院作出的查封及轮候查封登记记录。截至目前，仍存在一条有效查封登记，查封法院为广东省茂名市中级人民法院，查封文号为（1999）茂中法执字第37号恢字第1－1号。三、项目属历史遗留问题楼盘，存在欠缴地价、违规改（扩）建等诸多问题。来函所询402、502、1211房在转让前须具备以下条件：1、完善用地手续；2、对于经规划部门核实存在违规改（扩）建的房产已经处理完毕。符合上述条件，我中心可依据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定办理相关的房地产转移登记。另关于深圳市住房限购资格事宜，建议向深圳市住房和建设局咨询。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案系对案涉房屋的实际归属发生争议,故适用所有权确认纠纷案由。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。1998年6月16日、6月18日茂宝公司与原告陈景芝签订的集资建房合同书，实质是双方就案涉402房、1211房达成的房屋买卖合同，属于转让不动产物权的合同。双方买卖的案涉房屋尽管尚未转移登记至原告名下，但该合同是双方在平等自愿、协商一致基础上签订的，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。签订合同后，原告陈景芝即向被告茂宝公司付清了全部购房款项并实际占有、使用该房屋至今。原告陈景芝向被告茂宝公司购买案涉房屋、支付购房款及占有使用房屋，均发生在法院查封前，但此后因茂宝公司与他人发生纠纷、且多年前即被吊销营业执照、停止经营等原因，案涉房产一直未能办理产权证书至林红名下，此系被告茂宝公司的过错，并非原告陈景芝自身过错所致。深圳市中级人民法院作出的（2019）粤03执异650号执行裁定已认定原告陈景芝的此种情形可以排除法院的强制执行，原告有权对案涉茂宝大厦402房、1211房行使占有、使用、收益、处分的权利。原告陈景芝虽未取得案涉房产的不动产权证书，但根据深圳市不动产登记中心的复函，案涉房屋在不动产登记系统中尚无产权登记记录。也就是说，不存在茂宝公司已将案涉房产合法出售并办理产权登记给他人的情形。现原告所举证据足以证明其已合法购买并占有使用案涉房产至今，现无证据证明他人对案涉房产的权属存在争议，故可认定案涉房产归原告陈景芝所有。但根据深圳市不动产登记中心的复函，案涉房屋仍存在有效查封登记的情形，且项目存在欠缴地价、违规改（扩）建等诸多问题，需完善相关手续才能依据相关规定办理房地产转移登记手续。因此，原告陈景芝可按上述复函要求完善相关手续后，再依相关规定依法向不动产登记部门申请办理案涉房产的转移登记手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认案涉深圳市龙岗区402房、1211房归原告陈景芝所有；二、驳回原告陈景芝的其他诉讼请求。案件受理费7604元（原告已预交），由被告茂宝公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  黄健明人民陪审员  洪晓萍二〇二一年三月二十五日书 记 员  张锦煌