太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初454号原告：周某，住太原市。被告：山西和信摩尔商业有限公司，统一社会信用代码：91140100767133909M。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：孙某1，住太原市。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91140000736304314Q。法定代表人：孙某2，董事长。原告周某与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称“和信摩尔”）、山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“山西恒实”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某，被告和信摩尔的委托诉讼代理人孙某1到庭参加诉讼，被告山西恒实经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付租金111317.48元（支付租金的计算从2018年8月1日至10月底止）；2.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2004年12月15日就自己名下的位于太原市××街、2B356的面积（均）为18.03平米的商铺并于当天与被告和信摩尔签订了一份《合同书》。《合同书》中第三条均约定：“每个租赁年度的租金为人民币：24737元，本合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之曰起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付乙方租金。原告自《合同书》签订之后被告正常履行至2016年11月之后便不按时给付租金，至今已拖欠了整整18.5个月加27个月（18.5个月的76273.09金额在第一次太原市小店区人民法院民事判决书已判決，至今未收到）。原告多次找二被告协商要求解决租金问题，可被告一直拖延不付，现二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，为此本人向贵院提起诉讼。被告和信摩尔辩称，1、根据（2018）晋0105民初7051号民事判决书显示2018年7月31日之前的租金已判决。我方从2018年8月1日至2020年10月31日尚欠付原告租金27个月，月租金4122.87元，共计4122.87元×27月＝111317.46元；2、不认可原告主张的违约金的计算方法，具体数额按照合同约定依法裁判，诉讼费不同意支付。2020年因新冠肺炎疫情爆发，根据八部委联合印发关于小微企业及个体工商户租金减免事宜，我方已经给租户进行了3个月的租金减免，现我方要求减免3个月租金，实际为24个月，金额实际应计算为98948.88元。被告山西恒实未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交答辩状及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周某系位于太原市××街、2B356所有权人，商铺的建筑面积均为18.03㎡。原告周某（商铺业主、乙方）与被告和信摩尔（商业管理单位、乙方）于2004年12月15日签订了编号为00066462、00066463号《合同书》，合同约定为了充分发挥甲方商业管理的资源优势，实现乙方商业房屋的商业价值，维护全体业主及经营者的公共利益，甲方对位于太原市××街的“和信商业广场”项目实施统一的商业经营管理；商铺的编号为商业广场××层，商铺的建筑面积为18.03平方米，每个租赁年度的租金为人民币24737元，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金自本合同签订满30日后起算；商铺的租赁期限为16年，至2021年12月31日止；本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日为自本合同签订之日起算；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁合同，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有限；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；《合同书》中还对其他事项进行了约定。同日，原告周某（丙方）与被告和信摩尔（乙方）、被告山西恒实（甲方）就上述2份《合同书》分别签订了《保证合同》，约定甲方保证的金额为乙方根据《合同书》约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币24737元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上述所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付，甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项。合同签订后，原告依约交付了商铺，被告和信摩尔支付租金至2016年11月。另查明，原告于2018年9月就二被告欠付2017年-2018年度租金诉至本院。本院于2018年11月12日作出（2018）晋0105民初7051号民事判决书，判决二被告支付原告2B355号、2B356号房屋截止到2018年7月31日的租金及违约金。从2018年8月1日至2020年10月31日止，被告和信摩尔共计欠付原告27个月的租金111316.41元未付。上述事实，有原告提交的《合同书》、《保证合同》、房屋所有权证、中国银行个人账户明细单复印件、（2018）晋0105民初7051号民事判决书、（2019）晋0105执1235号执行裁定书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告周某与被告和信摩尔签订的《合同书》以及原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的《保证合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，原告依约将涉案商铺交由被告和信摩尔实施统一的商业经营管理，原告已按约定履行合同义务，被告和信摩尔应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付原告租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求被告支付从2018年8月1日截止至2020年10月31日租金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告和信摩尔辩称的因新型冠状病毒感染的肺炎要求减免3个月租金的主张要求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调整；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。在本案中，考虑到原、被告租赁合同存续期间发生了疫情，确属不可抗力，根据公平原则，本院酌定减免被告一个月租金，故租金具体计算为：4122.83元×26个月＝107193.6元。原告与被告和信摩尔、山西恒实签订的《保证合同》中被告山西恒实承诺对被告和信摩尔的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，被告山西恒实对以上债务承担连带保证责任。山西恒实经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周某自2018年8月1日至2020年10月31日的租金107193.6元；二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）项承担连带保证责任；三、驳回原告周某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1263元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担1216元，由原告周某负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵红秀二○二一年三月五日书记员 胡 晋