河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初680号原告：交通银行股份有限公司河南省分行。住所地:郑州市金水区郑花路11号。负责人:杨**，行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，女，该单位工作人员。被告：河南乾跃置业有限公司。住所地:郑州经济技术开发区航海东路1394号富田财富广场3号楼2511号。法定代表人:姜丙新，董事长。委托诉讼代理人：蔡亚南，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：白之一，河南荟智源策律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司河南省分行与被告河南乾跃置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵冲、王静，被告的委托诉讼代理人蔡亚南、白之一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还我方424423.5元所购房屋面积差价款；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年4月2日，交通银行股份有限公司郑州分行与河南中信中原置业有限公司签订了合同编号为08216993、08216988、08217033的《商品房买卖合同》，购买了位于郑州市××和××交叉口东北角方圆创世项目房屋。2009年1月18日，经批准，交通银行股份有限公司郑州分行正式更名为交通银行股份有限公司河南省分行。2011年9月15日，交通银行股份有限公司河南省分行与河南中信中原置业有限公司签订了合同编号为11890206的《商品房买卖合同》。2016年9月21日，河南中信中原置业有限公司正式更名为河南乾跃置业有限公司。原告与被告签订的四份《商品房买卖合同》第5条第1款均约定“以政府部门最终测算的产权面积为准，但对于本合同约定的因大厅内楼梯拆除并恢复楼板而产生的新增面积，买受人对此不再向出卖人支付房款。其他原因致使的面积差异按本条第2款方式处理”，在合同第2款亦载明“……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%……”。经政府部门最终测算，合同编号为08216993对应的房屋产权登记面积较合同约定面积减少42.42平方米，合同编号为08216988对应的房屋产权登记面积较合同约定面积减少22.94平方米，合同编号为08217033对应的房屋产权登记面积较合同约定面积减少了19.16平方米，误差比均超过了3%。因此按照约定，前述产生的面积差异应按照《商品房买卖合同》第5条第2款约定处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款被告应当返还；绝对值超出3%部分的房价款由被告应当双倍返还我方。经核算前述房屋绝对值超出3%部分的款项，因原告为办证足额支付了全部购房款，故被告尚应当返还我方424423.5元。为此原告和被告多次沟通无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，2008年4月2日原、被告签订《商品房买卖合同》前即2008年4月1日双方签订《房屋销售协议》，协议中第四条、第七条对签约条件的12号房屋和不具备签约条件的15号房屋的合同签订、面积计算、付款进行了明确的约定。后双方按照面积据实结算、多退少补进行结算后，确认被告还应当向原告支付购房尾款1822665元及四套房产的办证费用11077元，两项共计1833742元。原告于2018年6月支付了购房尾款1822665元，被告未收取84.52平方米的面积差价款，故不存在返还该款一说。2008年4月2日签订的《商品房买卖合同》系房管部门的格式文本，第五条中关于面积差异的处理条款并非是双方签订合同时充分协商后确定的，并非双方真实意思表示的《房屋销售协议》中确定的付款条件、结算原则履行相关的义务，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认，本院认定事实如下：2008年4月1日，河南中信中原置业有限公司（甲方）与交通银行股份有限公司郑州分行（乙方）签订《房屋销售协议》，主要约定：1.甲方向乙方出售方圆创世商业步行街的12号和15号（暂定名）两套房屋；2.两套房屋的自测面积为：12号房屋1874.17平方米，15号房屋约150.87平方米，两套共计约2025.04平方米，最终面积确定依房管局颁发的房屋所有权证为准；3.房屋销售价格为15000元/平方米，两套房屋的销售总价为3037.56万元；4.乙方分三期支付完毕两套房屋的全部价款：本协议及12号房屋的商品房买卖合同签订后十个工作日内，支付全部房款的60%即1822.54万元，房屋交付给乙方后十个工作日内，支付全部房款的30%即911.27万元；待房产证和土地证办理完毕交付乙方后十个工作日内，将剩余房款303.75万元一并付清（具体数额以房产证确定面积后计算的价款为准，多退少补），乙方应按约定支付房款，每逾期一天应向甲方支付应付金额的万分之五的违约金。2016年9月18日被告分别向原告出具领取房产证及支付购房款的通知、关于交通银行所购房屋相关款项问题的情况说明，2018年4月12日，被告向原告出具关于支付购买紫荆山支行办公大楼尾款的申请，显示上述12号房屋调整为1层23号、2层22号、3层21号，15号房屋调整为3层19号。调整后预测面积合计2060.31平方米，总房款为30904550元。原告已按照调整后的面积支付总房款的90%即27814185元，剩余10%的房款即3090465元尚未支付。根据协议约定最终价款按房产证确定面积多退少补的约定，原告所购房屋产权记载面积为1975.79平方米，比预测面积减少84.52平方米，被告应退的面积差价款为1267800元，剩余房款与面积差价款抵扣之后，原告还应向被告支付购房款1822665元。2018年6月20日，原告向被告支付了上述房屋的尾款1822665元。上述协议签订后，河南中信中原置业有限公司作为出卖人与交通银行股份有限公司郑州分行作为买受人签订了《商品房买卖合同》，其中第五条关于面积确认及面积差异处理。约定以政府部门最终测算的产权面积为准，但对于本合同约定的因大厅内楼梯拆除并恢复楼板而产生的新增面积，买受人对此不再向出卖人支付房价款。其他原因致使的面积差异按买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。另查明，2008年12月7日，交通银行股份有限公司郑州分行更名为交通银行股份有限公司河南省分行，2016年9月21日，河南中信中原置业有限公司更名为河南乾跃置业有限公司。本院认为，原、被告签订的《房屋销售协议》系当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上述协议中，对于面积差的处理原则是据实结算、多退少补，后原、被告均依协议履行完毕相应义务，原告对被告出具的通知、情况说明、申请均未提出异议，且已按照约定支付完毕款项，现原告又以房屋备案的商品房买卖合同对此不同约定主张双倍返还房款，证据、理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告交通银行股份有限公司河南省分行的诉讼请求。案件受理费7666元，减半收取计3833元，由原告交通银行股份有限公司河南省分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 逸二〇二一年三月四日书记员 贺佩佩