河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初4108号原告：河南嘉祥置业有限公司，住封丘县产业集聚区。法定代表人：张海通，经理。委托代理人：朱建远，男，汉族，1968年8月20日出生，住河南省封丘县。公司经理。委托代理人：王运国，河南循界律师事务所律师。被告：孙金鸽，女，汉族，1976年12月13日出生，住河南省封丘县。委托代理人：董文杰，河南宇华大众律师事务所律师。原告河南嘉祥置业有限公司（下称嘉祥公司）与被告孙金鸽确认合同无效纠纷一案，原告嘉祥公司于2020年10月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理，原告嘉祥公司的委托代理人朱建远、王运国到庭参加诉讼，被告孙金鸽及委托代理人董文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉祥公司向本院提出诉讼请求：确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019-0109013）无效。事实与理由：原告方售楼部于2019年1月24日和被告方签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019-0109013）。涉案房屋位于嘉祥名郡19幢2单元101号，房屋总价款395000元。原告上级相关部门在审查合同时发现涉案房屋规划用途为商铺，而售楼部是以商品房住宅用途出售，合同签订存在重大错误和误解。违反了法律规定，房产证也无法办理。期间原告方多次和被告协商，希望能找出一个共赢的解决办法。但被告以种种理由拒绝协商，只能提起诉讼，请人民法院判如所请。被告孙金鸽辩称：2019年1月9日原被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不存在任何误解及错误，案涉商品房买卖合同完全符合法律规定，合法有效，并且合同已经办理备案登记，被告已经按照商铺缴纳了契税，办理房产证属于行政行为，不属于人民法院民事案件的受理范围，并且与本案不具有关联性，对该部分不应进行审理，故应驳回原告诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实根据和法律依据。针对争议焦点，原告嘉祥公司向本院提交的证据有：证据一、原被告签订的《商品房买卖合同》一份，证据二、封丘县房产测绘服务中心出具的《商品房面积预测成果报告书》；证据三、封丘县价格监督检查局《价格备案表》；证据四、案涉房屋所在地块的不动产权证书（复印件）。综合商铺和商品住宅的土地使用年限是法律强制性规定，商铺是40年土地使用年限，住宅是70年土地使用年限，故双方签订的合同违反了法律的强制性规定，案涉房屋是一个商铺，签订合同载明土地使用年限是70年，价格也是按照商品住房的价格，原来的土地使用证及现在的不动产证书均明确载明商铺是40年土地使用年限，商品住宅是70年土地使用年限，商铺和住宅的价格也是不同的，故案涉合同违背了公平原则，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。被告孙金鸽的质证意见为：对证据一真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，被告购买的系商铺，原告出售的也是商铺，合同价款是双方协商确定的，即便按照一万元确定合同的价款，也不违反任何的法律规定，合同合法有效；对证据二真实性无异议，但是该证据第七页的签字划横线的部分不能证明是案涉房屋的数据，与本案无关；对证据三真实性有异议，合同约定的建筑面积为118.71平方米，而该证据载明的“19-铺101”建筑面积为134.43平方米，与合同不一致，并且备案的单价及总售价为原告单方报备，不具有任何效力，不能证明原告的证明目的，且与本案无关；对证据四真实性有异议，系复印件，即便是真实的，合同约定的地块是位于世纪大道西××路南，而该证据显示地块位于北干道西××北，并且合同约定的土地使用面积与该证据载明的土地使用面积不一致，且原告于2017年11月1日已经取得不动产登记证书，假如案涉房屋位于原告举证的不动产登记证书载明的土地范围，而合同是在2019年1月9日签订的，那么合同应当载明的土地数据信息应以不动产登记证书载明的为准，而不是封国用（2015）第20150108号，故该证据不是案涉房屋所在的土地证书，不能证明原告的证明目的。原告嘉祥公司的辩论意见为：原被告双方的合同确定的是商铺，被告予以认可，而商铺的土地使用年限不应是合同上载明的70年，关于证据二，合同备案的时候存在一个面积，但是以房管部门实际测量为准，合同中也有约定；关于案涉房屋的坐落位置，虽然记载不一致，但是实际上是同一位置；关于土地证号，由于国家不动产登记存在新规定，所以将原来的土地证收回后，重新将土地合宗后下发不动产登记证书，合同签订时，新证未颁发，依据我方证据四，商铺使用年限截止到2053年，即40年，而案涉合同载明的土地使用年限是截至到2083年，即70年，证书是行政机关颁发的，土地使用年限是法定的，所以合同违反了法律强制性规定，如依被告所述，案涉房屋所在的土地不在原告举证的产权证书记载的范围内，那么案涉合同又增加了合同无效的有利证据。被告孙金鸽的补充辩论意见为：商品房买卖合同约定了土地使用权终止日期为2083年4月28日，该约定不违反任何法律规定，原告依据与案涉房屋不相关的不动产登记证主张合同无效，没有任何事实及法律依据，依据谁主张谁举证的原则，原告应当提供证据证明案涉合同存在无效的情形，原告现有证据不能证明合同无效，应驳回原告诉讼请求；在（2020）豫0727民初3257号案件第一次庭审后，被告向房管部门了解案涉合同是否正确，房管部门工作人员口头告知，均正确合法，关于案涉房屋的土地使用年限，是房管部门发放房产证时需要审查的内容，属于行政行为，不属于民事案件的受理范围，合同明确约定案涉房屋的土地使用年限至2083年，那么原告应当全面履行合同义务。原告为获取非法利益，多次提起诉讼，意图推翻原告自己制作的商品房买卖合同，违法了诚实信用原则，并且其多次起诉后再撤诉，主观恶意明显，要求法院对其进行相应的处罚。被告孙金鸽向本院提交如下证据：第一组：1、《代收费用清单》1份、2、涉案房屋合同备案信息截屏1份。证明：代收费用清单显示购买房源为商铺（19-2-铺101），建筑面积为118.71平方米，河南嘉祥置业有限公司置业顾问王天天、主管、财物人员均在该清单签字确认，并加盖有售楼部印章，商品房买卖合同约定出售的以及备案的均是嘉祥名郡19幢2单元1层铺101商铺，并且代收费用清单（2019年1月4日）形成于商品房买卖合同（2019年1月9日）及备案登记之前，由此可见嘉祥公司对出售的案涉房屋为商铺是明知的，同时证明案涉买卖合同在房管部门办理了备案登记，可以印证案涉合同记载的内容合法有效；第二组：1、2019年2月27日《发票》1份，2、2019年10月9日《税收完税证明》1份。证明：1、发票明确载明，购买方孙金鸽，销售方河南嘉祥置业有限公司，备注嘉祥名郡19幢2单元1层铺101号；税收完税证明显示，纳税人孙金鸽，房屋坐落位置、房屋面积、合同签订时间、楼层、房间号均与商品房买卖合同约定一致；同时可以证明孙金鸽按照商铺缴纳的契税；第三组：1、《钥匙签领确认书》1份，2、《收款收据》1份，证明：涉案101号商铺的钥匙由嘉祥公司委托封丘县嘉泰物业管理有限公司发放给101号商铺的业主孙金鸽，同被告缴纳了物业费但是原告要求封丘县嘉泰物业管理有限公司暂停提供物业服务，不让被告装修案涉房屋。原告嘉祥公司的质证意见为：对被告方所有证据的真实性无异议，对证明目的有异议。一、双方的合同并没有完全履行完毕，在2019年2月27日交钥匙的时候，原告方发现，商铺卖成了住宅价，所以，被告不能入住，原告通知了物业公司对案涉房屋不供水电，原告要求和被告协商解决，被告拒绝协商，被告采取诉讼的方式解决，第一次诉讼，起诉了封丘县嘉泰物业管理有限公司，第二次诉讼，起诉了封丘县嘉泰物业管理有限公司和原告，在这种情况下，原告也只有采取诉讼的手段解决争议，被告买房的目的是入住或者用于商业经营，但是现在被告并不能行使以上权利；二、被告的证据改变不了案涉房屋是商铺而按照商品住宅的价格出售给了被告，是原告方售楼部工作人员的失误，致使案涉合同无法履行；三、被告的证据也不能证明被告是以商铺的价格购买的案涉商铺；四、商铺的使用年限和商品住宅的使用年限是法定的，本案双方是不能协商的，所以，被告举证不能证明案涉合同合法有效。被告孙金鸽的辩论意见为：合同不存在无法履行的情形，原告应全面履行合同义务，同时，被告已经全额缴纳了购房款、契税、增值税等，并缴纳了物业费，原告要求嘉泰物业暂停物业服务，构成侵权，案涉房屋的售价是双方协商确定的，与本案合同效力不具有关联性，案涉合同土地使用年限的约定也不违反法律约定。原告嘉祥公司的补充辩论意见为：房子是商铺，但是按照商品住宅的性质及价款签订的合同，合同本身明显违反国家强制性规定，存在无效情形。对原被告提交的证据，本院分析如下，原告的证据一、证据二和被告的第一组证据、第二组证据，对方当事人均不持异议，本院予以采信。原告的证据三中载明的“19-铺101”建筑面积为134.43平方米，与案涉合同中载明的房屋面积不一致，故对该组证据本院不予采信，原告提交的证据四系复印件，且被告不予认可，故不能作为本案定案依据。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院对案件事实确认如下：2019年1月9日，原告嘉祥公司作为出卖人，被告孙金鸽作为买受人，双方签订了合同号为2019-0109013的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2083-04-28，该商品房的规划用途为商品住宅，该商品房为第一条规定项目中的嘉祥·名郡19幢2单元1层铺101号，其预测建筑面积共118.71平方米，其中套内建筑面积114.53平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3327.44元的价格，总价款为人民币395000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币395000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。2019年1月4日，被告孙金鸽向原告嘉祥公司缴纳公共维修基金、测绘费等各项代收费用共计11335元，代收费用清单显示购买房源是19-2-铺101。2019年2月27日，原告嘉祥公司给被告孙金鸽开具395000元的增值税普通发票，备注为嘉祥·名郡小区19幢2单元1层铺101号；2019年2月27日，被告孙金鸽缴纳物业费1210.8元，并自物业管理公司处签领房屋钥匙。2019年10月9日，被告孙金鸽向国家税务总局封丘县税务局缴纳了印花税、契税共计15898.82元，完税证明载明房间号为铺101。本院认为，原告嘉祥公司以案涉《商品房买卖合同（预售）》签订存在重大误解、合同约定的土地使用权年限违反法律规定为由主张商品房买卖合同无效的理由不能成立，具体分析如下：依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人在签订合同时存在重大误解并非属于导致合同无效的法定情形，原告嘉祥公司以案涉合同签订时存在重大误解而要求认定合同无效的主张缺乏法律依据；另，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第(四)项规定商业用地使用权出让及转让最高年限为40年，案涉商品房买卖合同约定商铺的土地使用权终止日期为2083年4月28日,超出了前述法规规定的40年期限，但本案中原被告双方签订合同的目的在于转让案涉房产的所有权及房产所涉商业用地的土地使用权,而土地使用权年限的约定违反法规规定的期限并不会动摇案涉商品房买卖合同的基础,亦不必然导致合同无效。故原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。本案商品房买卖合同中关于约定土地使用权年限超过法定期限的问题应由行政管理部门依法予以处理。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告河南嘉祥置业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告河南嘉祥置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  孙玲玲审 判 员  翟新华人民陪审员  刘庆杰二〇二一年三月十五日书 记 员  赵志阳