山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6874号上诉人（原审原告）：王伟，男，1971年10月10日出生，汉族，住山东省济宁高新区。委托诉讼代理人：李殿栋，山东文康（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭腾，山东文康（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩长延，男，1972年11月22日出生，汉族，住山东省济宁高新区。被上诉人（原审被告）：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地济宁高新区杨柳国际新城东四路I区综合楼，统一社会信用代码91370800165956545X。法定代表人：陈岭，董事长。委托诉讼代理人：董烁，山东火天律师事务所律师。原审第三人：张义璇，女，1994年5月2日出生，汉族，住山东省济宁高新区。委托诉讼代理人：滑谦，山东信投律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人韩长延、山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称火炬公司）及原审第三人张义璇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初5269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清。二被上诉人于2010年6月18日签订《合作协议书》。协议第一条约定：“甲方(火炬公司)用于给乙方(韩长延)合作开发建设销售的楼号为杨柳国际新城L区23号楼......由乙方建设，并承担全部工程费用，上述房屋产权归乙方，由乙方自行销售。”第三条第2款约定：“甲方协助乙方及购房户办理房屋销售合同的签订、房产证、土地证的办理......。”由此约定可知被上诉人火炬公司已将杨柳国际新城L区23号楼转让给被上诉人韩长延，被上诉人韩长延是杨柳国际新城L区23号楼的所有人，有权处分该栋楼房，被上诉人火炬公司负责协助办理房产登记事宜。上诉人基于以上《合作协议书》购房前去被上诉人火炬公司查阅了案涉房屋相关情况，并实地查看了房屋状况后，于2015年8月8日与被上诉人韩长延签订《房产转让协议书》，协议约定被上诉人韩长延将杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户的房屋以50万元的价格卖给上诉人，上诉人依约已支付了全部价款，被上诉人韩长延同年9月也已交付房屋，上诉人装修居住至今。二人之间的房屋买卖合同应为合法有效的合同。（二）一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案上诉人与被上诉人之间属于房屋买卖合同纠纷，是确认之诉，而非确权之诉，不符合该项法律规定。火炬公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩长延未作答辩。张义璇述称，（一）在王伟与韩长延签订房屋买卖合同之前，韩长延已与张义璇签订了以房抵债协议，并且通过火炬公司签订了正式的商品房买卖合同，火炬公司也出具了收款收据，一审法院认定王伟与韩长延的合同无效是正确的。（二）韩长延不是房地产开发公司，其没有权利处分火炬公司开发的商品房。王伟向一审法院起诉请求：1.确认原告与韩长延签订的杨柳国际新城L区23号西单元五楼西户的房屋买卖合同有效；2.判决韩长延、火炬公司协助办理房屋过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：王伟主张，2010年火炬公司与韩长延签订合作协议书，双方就杨柳国际新城Ｌ区23号楼合作开发建设销售问题签订协议；2015年8月8日，王伟与韩长延签订《房产转让协议合同书》一份，约定韩长延将位于济宁市杨柳国际新城Ｌ区户的房屋转让给王伟，转让价格为50万元，2015年7月20日、8月14日、8月20日王伟分别向韩长延的会计转款15万元、20万元和10万元，合计45万元，后涉案房屋王伟经装修后于2016年3月居住至今。张义璇主张，2011年1月1日，韩长延与案外人济宁市圣诚机械设备有限公司签订《建筑设备租赁及抵购买合同》一份，约定以房款抵偿租赁费用；2016年7月22日案外人张保贵（张义璇之父）与韩长延签订协议书一份，约定将涉案房产过户给张保贵用于抵偿钢管费；2016年7月26日，张义璇与火炬公司签订《商品房订购合同》二份，张义璇购买杨柳国际城Ｌ区户的两套房屋，合同总价款630960元，2016年7月27日火炬公司向第三人张义璇出具了630960元收据一份。张义璇就涉案房屋于2018年8月向济宁仲裁委员会申请仲裁，后于2019年撤回仲裁请求。另查明，涉案房屋土地被济宁市任城区人民法院查封。一审法院认为，王伟主张与韩长延就涉案房屋签订了《房产转让协议合同书》，房款已支付给韩长延，因房屋的实际买卖关系发生在王伟与韩长延之间，王伟与韩长延存在房屋买卖合同法律关系，王伟未提交有效证据证明韩长延对涉案房屋享有所有权和处分权，故不能认定王伟与韩长延签订的《房产转让协议合同书》为合法有效合同。依照法律规定，双方当事人在合同或协议中约定如发生纠纷，解决纠纷的方式是以申请仲裁的方式解决纠纷，不得直接向人民法院起诉，当事人应向仲裁机构申请仲裁。本案系房屋买卖合同纠纷，张义璇与火炬公司于2016年7月26日签订的《杨柳国际新城商品房订购合同》中第八条约定的争议解决方式为：在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交济宁市仲裁委员会仲裁。该约定系双方当事人书面仲裁协议约定，是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。张义璇在仲裁庭审理过程中自行撤回仲裁申请，径行向人民法院提起诉讼，不符合法律规定，张义璇的请求权依法应予驳回。张义璇可依据商品房订购合同的约定向济宁仲裁委员会申请仲裁，如一方对仲裁裁决不服，另行主张权利。根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案中，济宁市任城区人民法院已对涉案房屋所属土地进行了查封，王伟及张义璇对该房屋主张权利，应当通过执行异议或执行异议之诉等程序予以解决。故王伟关于韩长延、火炬公司协助办理房屋过户登记手续的诉求依法应予驳回。张义璇的独立请求权依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条第（二）项、第一百五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条和《最高人民法院〈关于执行权合理配置和科学运行的若干意见〉法发〔2011〕15号》第26条之规定，判决：一、驳回原告王伟关于确认其与被告韩长延签订的杨柳国际新城L区23号西单元五楼西户的房屋买卖合同有效的诉讼请求；二、驳回原告王伟关于被告韩长延、山东火炬房地产开发集团有限公司协助其办理房屋过户登记手续的起诉；三、驳回第三人张义璇关于请求确认其与本案被告山东火炬房地产开发集团有限公司签订的《商品房订购合同》有效、请求确认其对济宁市高新区杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户的房产享有所有权、判令本案原告王伟返还济宁市高新区杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户的房产并承担经济损失的起诉。案件受理费8800元，由原告王伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年6月18日，火炬公司（甲方）与韩长延（乙方）就杨柳国际新城L区23号楼合作开发建设销售等问题签订《合作协议书》，约定地上建筑面积约为11566平方米，乙方按每平方米2000元支付甲方投入土地及手续费用，乙方承担全部工程建筑费用，房屋产权归乙方，由乙方自行销售，甲方协助乙方及购房户办理房屋销售合同的签订、房产证土地证的办理。2015年8月8日，韩长延与王伟签订《房产转让协议合同书》，约定韩长延将杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户房屋出售给王伟，面积178平方米，价格50万元。2016年7月22日，韩长延与张宝贵签订协议，约定将杨柳国际新城L区23号楼一单元一楼西户和东二单元五楼西户房屋过户给张宝贵抵偿钢管租赁费。2016年7月26日，张宝贵之女张义璇与火炬公司就上述两套房屋签订商品房订购合同，火炬公司向张义璇出具了收款收据。本院认为，王伟与韩长延签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。韩长延对案涉房屋是否有所有权和处分权，影响的是物权能否变动，即合同能否履行，而非合同效力。故，一审法院认定王伟与韩长延签订的合同无效，显然是错误的，本院予以纠正。杨柳国际新城L区23号楼的建设手续由火炬公司办理，虽然约定房屋由韩长延自行销售，购房户亦应与火炬公司签订商品房买卖合同，方能要求火炬公司协助办理产权变动手续。而王伟未与火炬公司签订商品房买卖合同，且杨柳国际新城L区23号楼的土地使用权已于2015年被法院查封，故王伟要求韩长延、火炬公司协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，不能得到支持。综上所述，上诉人王伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初5269号民事判决第二、三项；二、撤销山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初5269号民事判决第一项；三、王伟与韩长延签订的杨柳国际新城L区23号楼西单元五楼西户房屋买卖合同为有效合同；一审案件受理费8800元，由王伟、韩长延各负担4400元。二审案件受理费8800元，由王伟、韩长延各负担4400元。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  马 斌二〇二一年三月三日书记员  夏 凯