广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18278号原告：文礼平，男，1985年11月7日出生，汉族，住广东省仁化县，被告：练丽琼（曾用名梁丽琼），女，1970年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区，第三人：广州市惠成贸易有限公司,住所地广州市海珠区江南大道中318号首层。法定代表人：潘惠文。委托诉讼代理人：梁汉斌、崔洁玲，系第三人职员。原告文礼平诉被告练丽琼、第三人广州市惠成贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告文礼平、被告练丽琼，第三人广州市惠成贸易有限公司委托诉讼代理人梁汉斌、崔洁玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还押金人民币38514元；2、被告支付因违约的双倍押金差额人民币38514元；3、被告依法返还原告收取的装修费用人民币30400元；4、被告承担无依时缴纳租金，造成原告经营档口货物损失10730元。事实和理由：2019年9月2日原告与被告就宝岗大道92号之三档的铺位签订《租赁协议声明》，租金12838元，加每月300元管理费，共13138元，约定租期从2019年9月2日至2022年8月31日，同日原告依约支付了按金38514元，同时给被告支付装修费30400元，但被告并没有为原告进行装修。2019年12月31日，原告提前以微信支付的方式向被告支付2020年1月租金。2020年2月24日，被告以1月31日至2月24日的租金未缴交为由，向原告发出《收铺通知》限定于26号前要原告缴交，否则收回铺位。2月24日被告不顾原告在店的员工反对，将铺位的《营业执照》（广州市海珠区海幢丽成百货店，统一社会信用代码：92440101MA59PEBD5B）取走。2020年3月1日，广州市惠成贸易有限公司向原告下达收铺通知，3月2日广州市惠成贸易有限公司前来原告经营铺面，称因2020年1月的租金仍未缴交，故收回铺位，并关下电闸和锁上铺面，原告即联系被告，并言明内里食品容易变质和过期，要被告配合取出，但被告不予回复至今。后原告经查得知，涉案商铺属广州市惠成贸易有限公司（以下简称惠成公司），被告向（以下简称惠成公司）承租时合同约定不得转租，被告至今业主收铺时仍未缴交2020年1月的租金，故业主才收回涉案铺位，而2020年2月的租金可在3月15日前支付。后经询工商部门，营业执照亦不得转租，故被告以代持执照可认定为变相出租。原告认为被告行为违反双方约定和公平诚信原则，不符合我国法律规定，对原告造成的损失应依法承担。被告辩称：文礼平在2017年3月份已经开始接手档口，当时刚开始创业，没有钱，我刚好装修好档口，就无条件给他经营发展，那时只收了他一个月租金押金，由于我的营业执照是百货店，食品流通证是不能经营熟食，文礼平要卖牛杂，就要变更食品流通证的经营范围，惠成公司和街道还协助和办理好，为此我附上办理的文件、收据复印件，所以惠成公司是知道文礼平是实际经营者，由于当时没有微信，交租都是现金，我还保留收租收据，直至2018年才开始有微信支付，才开始微信转账租金，直至2019年9月1日到期，文礼平继续经营，我就收回当年装修档口的费用，为何已经经营几年，才告我非法转租和代持？文礼平在2019年12月31日转了租金给我，一直到2月底都没有交租过来。我1月31日催他交租，他说回家乡微信的钱用完了，过几天回来再交，到了2月3日我再催交，他又说元宵节回来再交，当时已经发生疫情，他就要我免租，无钱交租，一直催到2月23日都不交租，档口继续经营，直至公司通知要收铺，都不理我，我发下收铺通知给他，叫他2月26日前交齐租金、水电，否则一切经济损失由他自己承担，他收到通知也不理我，继续开档，直至公司3月2日来收铺锁门，他里面的货物和设备都给公司锁了，这一切都是他自己造成的。公司收铺后，联系我叫文礼平交这几个月租金、水电，就给他回来继续经营，我打电话问他，他说不做了，没钱。第三人辩称：原告诉请由法院依法处理。经审理查明：2019年9月1日，被告（承租人、乙方）与第三人（出租人、甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于宝岗大道路92号自编三地下铺出租给乙方作百货、零售经营使用，建筑面积为16平方米，双方协定上述商铺租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日，共计叁年；第一年商铺每月租金人民币6419元，从第二年起每年每月租金递增上一年租金的5%，租金按月结算，由乙方在每月5号前到甲方办公室缴纳当月租金给甲方；未经甲方同意乙方不得将商铺转租，转让或分租或承包，否则视作乙方违约处理。同日，双方签订的《补充协议》另约定：乙方除每月壹号前向甲方交纳协议商定当月租金外，同时每月向甲方交纳设施折旧使用费，第一年商铺每月设施折旧使用费为人民币7189元，从第二年起每年每月设施折旧使用费递增上一年设施折旧使用费的5%，设施折旧使用费按月结算，由乙方在每月5号前到甲方办公室缴纳当月设施折旧使用费给甲方；补充协议与原租赁协议具有同等法律效力，签订后同时生效，原租赁协议中其他条款继续生效；等。2019年9月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议声明》，约定：甲方练丽琼将宝岗大道92号之三档租给乙方文礼平，时间从2019年9月1日至2022年8月31日止，在租赁期间，乙方的一切债权、债务都和甲方无关，甲方只给乙方代持营业执照，在租赁期间，发生失火、失盗等安全事故因此引起的一切损失均由乙方负责。同日，原告向被告支付了押金38514元、装修费30400元。原告承租涉案房屋后，用于经营餐饮小吃、牛杂粉面。另外，双方口头约定每月租金13800元，每月月底前交纳下个月的租金，原告已向被告支付租金至2020年1月。另查，被告向第三人支付租金至2019年12月。2020年2月24日，第三人发出《收铺通知》，内容为：“宝岗大道92号之三铺，贵铺承租我司位于宝岗大道92号之三铺的2020年1月租金和水电费15097元至今未交……现我司通知您，我司将会在2020年2月27日按合约收回该铺”。2020年2月26日，第三人发出《通知》，载明：尊敬的宝岗大道路92-3练丽琼租户：因新冠××疫情对市场的影响，现我司作以下减租决定，2月租金五折，在2020年3月15日前交租，逾期不享受此优惠；3月租金八折，在2020年4月5日前交租，逾期不享受此优惠；4月租金正常缴纳。2020年2月29日前没交齐租的则作为违约处理，不享受此优惠。2020年3月1日，第三人再次发出《收铺通知》，内容为：“宝岗大道92号之三铺，贵铺承租我司位于宝岗大道92号之三铺的2020年1月租金和水电费15097元至今未交，我司已于2020年2月25日通知贵铺交租，……根据合同约定，租户如逾期满三十天未能交付租金和水电费的，我司有权单方面停水、停电、收回商铺，终止协议并不退回保证金。现我司在2020年3月2日按合约收回该铺，特此通知！”2020年3月2日，因被告未向第三人缴纳租金，第三人收回涉案商铺。据原告与被告丈夫之间的微信聊天记录反映，2020年1月31日被告向原告催缴租金，原告表示钱不够用，过两天再给。2020年2月10日，原告向被告提出向第三人争取优惠、暂缓交租的诉求，2020年2月21日，被告再次向原告催缴租金、水电费用，2020年2月23日，原告发送微信“一月份租金我们已经交给你，公司也明确说交了一月份租金的可以暂不交二月份租，等通知下来享受优惠，……对于你的多次催租我只能抱歉的说暂时无能为力”；2020年2月25日，被告向原告发出《收铺通知》，要求原告在2020年2月26日前交纳租金，否则收回商铺。2020年2月27日，原告发送微信“刚收到业主方公司的通知，我档口一月份的租金，已交给你了，你还没有交给公司吗？”；2020年3月3日，原告发送微信“练丽琼：你好，因为你没按时交1月份的租，昨天下午业主把铺锁了，关了电源总闸。这样里面的食品会过期变质，如不急时拿出，会导致损失扩大，请配合我们拿出里面的食品和所有物品。”原告为证明其诉讼主张还提供了送货单，经质证，被告表示：2020年1月25日过年，但原告提供的一张送货单日期显示是2020年1月21日，此时原告已经回乡下过年，要到年初八才回来开档，在过年前还收8000多块钱的货不合理；原告提供的送货单日期有2020年2月25日，但原告明知被告已经在2月24日发出收铺通知，此外，原告提交的送货单编号是连号的，送货单上收货单位及经手人都没有人签名。诉讼过程中，原被告确认原告自2016年3月8日开始使用涉案商铺，双方此前曾签订租赁合同，租赁期限从2016年3月8日至2019年8月31日，该合同已经履行完毕。2019年9月2日签订涉案租赁合同后，被告没有为原告进行装修。被告表示其2016年将商铺交付原告使用时商铺带装修，故需收取装修费。另，原被告及第三人均确认涉案房屋没有产权证明，也没有规划报建手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原被告及第三人均确认涉案房屋未取得规划报建手续，原、被告签订的《租赁协议声明》无效。造成该合同的无效，双方当事人均有责任。原告要求被告支付违约的双倍押金差额依据不足，本院不予支持。合同无效后，原告应将涉案房屋及时腾空交还给被告，被告应将押金返还给原告。现第三人已经收回涉案房屋，故原告要求被告退还押金38514元合法有理，本院予以支持。关于原告支付的装修费30400元问题。根据原被告陈述，原告于2016年3月8日至2019年8月31日期间一直使用涉案房屋，双方此前已按租赁关系合作多年。2019年双方重新签订涉案《租赁协议声明》时，被告并未给原告重新装修，但以装修费名义收取了原告30400元。被告辩称其在2016年将商铺交付原告使用时商铺带装修故需收取装修费，原告对此不予认可，对此，本院认为，原告使用涉案房屋已经3年，2019年签订《租赁协议声明》时，被告并未给原告提供装修，此时再主张收取3年前的房屋装修费用不合常理，该30400元实际是在被告占据市场优势地位的情况下，原告为了获得继续承租涉案房屋的机会而另行给付的费用，被告的抗辩意见依据不足，本院不予采信。合同无效原被告双方均有过错，鉴于原告已实际使用涉案房屋共计184天（2019年9月1日至2020年3月2日），从公平角度考虑，本院酌情扣减5108元（30400元÷3年×184天）］，被告应向原告返还的装修费金额为25292元。关于原告主张的货物损失问题。原告虽提供了送货单作为证据，但庭审中原告自认该单据是其自行经营的其他档口开具，原告也未能提供相应的转账支付凭证。即使当时商铺里面存在货物，在第三人收铺时，虽然时间紧迫，原告也有时间从商铺里面搬出货物，且原告知悉其货物是容易变质的食品，在明知其与被告存在争议，被告已明确提出收回商铺的情况下，更应该积极采取措施。据此，原告要求被告赔偿货物损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告练丽琼在本判决生效之日起十日内退还押金38514元给原告文礼平；二、被告在本判决生效之日起十日内退还装修费25292元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2663元由原告文礼平负担1225元，被告练丽琼负担1438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年三月十六日书记员  颜姣吴晓菁