江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初14380号原告：芦海荣，男，汉族，1975年1月3日生，住昆山市。委托诉讼代理人：邵军，江苏六典律师事务所律师。被告：葛忠奎，男，汉族，1959年4月8日生，住昆山市。被告：顾桃英，女，汉族，1960年3月15日生，住昆山市。委托诉讼代理人：葛忠奎，系被告顾桃英配偶。被告：昆山市阳澄湖房产有限责任公司，住所地昆山市巴城镇新澄路**，统一社会信用代码91320583138150490D。法定代表人：潘震前，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者。原告芦海荣与被告葛忠奎、顾桃英、昆山市阳澄湖房产有限责任公司（以下简称阳澄湖公司）、第三人蒋红弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2020年10月29日、2021年3月29日公开开庭进行审理。庭审结束后，原告芦海荣申请撤回第三人蒋红弟的起诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。原告芦海荣及其委托诉讼代理人邵军、被告葛忠奎（同时作为被告顾桃英委托诉讼代理人）、被告阳澄湖公司委托诉讼代理人庄学元到庭参加诉讼。第三人蒋红弟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告芦海荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令葛忠奎、顾桃英以及阳澄湖公司协助办理位于昆山市××城镇××楼××室房屋（建筑面积77.77平方米）以及16号楼001室车库（建筑面积23平方米）、16号楼009室车库（建筑面积14.53平方米）的产权过户登记手续；2、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：葛忠奎、顾桃英系夫妻关系。据两被告所述，2004年5月两被告向阳澄湖公司购买位于昆山市××城镇××楼××室、××楼××、××号车库的房屋（以下简称“涉案房屋”）。同年，阳澄湖公司向葛忠奎、顾桃英交付涉案房屋，并由两被告居住使用至2007年。2007年1月，芦海荣与顾桃英达成《房屋买卖协议书》，双方约定被告将涉案房屋出售给芦海荣，房屋价款为21万元整，并约定付款方式。其中协议书第三条约定“底楼车库待甲方老人过世后交给乙方，乙方同时交房款1万元整”。双方达成协议后，芦海荣依约支付房款，葛忠奎向原告出具房款收条，并于2007年6月将房屋交付给芦海荣。芦海荣购买涉案房屋后，一直居住使用至今。购房后，经多次催促，葛忠奎和顾桃英始终未能协助办理房屋转让过户手续，目前涉案房屋仍登记在阳澄湖公司名下。经芦海荣多次向葛忠奎、顾桃英询问不能办理过户的原因，葛忠奎告知芦海荣，涉案房屋原拟拆迁安置给蒋红弟，但蒋红弟拆迁时并未选择产权置换而是选择货币补偿，并已得到拆迁补偿款，故当时葛忠奎是从阳澄湖公司处直接购买涉案房屋，现阳澄湖公司告知葛忠奎办理过户手续需要蒋红弟配合。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至贵院。被告葛忠奎、顾桃英共同辩称：对芦海荣的起诉没有异议。我因工作调动到巴城后，母亲在巴城没有房子住，我与房产公司协商买一套房子给我母亲住。房产公司同意后，我就带钱去付款；当时款项是以蒋红弟名义交的，房产公司经理说没有问题，我就将款项交付给房产公司。当时房产公司什么都没有给，只是给了房屋钥匙。我拿到房子进行装修后就让母亲住了进去，后来因为母亲身体不好而芦海荣要买房子。我说要卖也要等母亲去世，芦海荣也说无所谓的，因为我母亲住楼下的车库，可以将房子先签协议买下来，房屋先交付，车库等母亲去世后再交付。后双方就签订了协议，将全装修的房屋出售给了芦海荣。过了几个月等我母亲去世，将车库交付给了芦海荣，芦海荣支付了剩余尾款1万元。关于过户的事情，我也多次问过房产公司的张总，当时他说是能过户的，后来又说要蒋红弟签字。但蒋红弟夫妇拒绝签字，认为房子并不是他们的，所以导致该房屋一直未过户。被告阳澄湖公司辩称：昆山市巴城镇年丰新村系阳澄湖公司开发建造，其房屋性质为动迁安置房。该房屋竣工验收后，按昆山市巴城镇人民政府拆迁办公室的安置通知，将位于巴城镇××楼××室房屋一套，面积为77.77平方米以及年丰新村16号楼001号汽车库一间，面积为23平方米和年丰新村16号楼009号自行车库一间，面积为14.53平方米安置（买卖）给葛忠奎、顾桃英所有。另了解，蒋红弟于2003年9月30日与当时的昆山市巴城镇人民政府拆迁办公室签订了巴城镇房屋拆迁补偿协议，协议约定，蒋红弟为货币补偿，放弃安置房安置。嗣后，葛忠奎、顾桃英借用被拆迁户蒋红弟的安置房指标，出资96058.50元整购买上述房屋。2007年6月葛忠奎、顾桃英将该房屋及车库转让给芦海荣所有。本案属于历史遗留问题，由于当时拆迁、安置工作刚启动，有好多手续或程序尚不规范，以至于葛忠奎、顾桃英借用蒋红弟的安置房指标取得涉案房屋，但客观上阳澄湖公司确实也收取葛忠奎、顾桃英的房款。所以本着实事求是的态度，妥善处理历史遗留问题，依据本案诉讼结果，阳澄湖公司同意协助办理房屋过户手续，但对本案不承担任何经济责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：葛忠奎与顾桃英系夫妻关系。2003年9月30日蒋红弟与昆山市巴城镇人民政府拆迁办公室签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，就蒋红弟位于昆山市××××组房屋拆迁补偿达成协议。蒋红弟选择了货币补偿。2004年葛忠奎、顾桃英以蒋红弟的名义向阳澄湖公司购买了施工编号为昆山市巴城镇10号楼401室房屋以10号楼001号车库、009号车库，2004年5月7日葛忠奎向阳澄湖公司支付购房款96058.5元，其中房屋价格为900元/平方米，大车库价格为750元/平方米，小车库价格600元/平方米。涉案房屋及车库交由葛忠奎、顾桃英居住使用。2017年1月11日芦海荣与顾桃英签订《买卖房屋协议书》，约定顾桃英自愿将巴城镇年丰小区10号楼401室房屋以18万元，底楼南北车库两间3万元，以上合计21万元的价格出售给芦海荣。芦海荣付款20万元，顾桃英将401室房屋交给芦海荣使用；底楼车库待顾桃英老人过世后交给芦海荣，芦海荣同时交付房款1万元。2007年6月9日葛忠奎出具收条，确认收到芦海荣支付的购房款21万元。后芦海荣占有使用涉案房屋至今。涉案房屋及车库不动产权已登记至阳澄湖公司名下，登记坐落为昆山市××城镇××楼××室，建筑面积77.77平方米；昆山市巴城镇年丰新村16号楼001室车库，建筑面积23平方米；昆山市巴城镇年丰新村16号楼009室车库，建筑面积14.53平方米。庭审中，葛忠奎和顾桃英陈述自愿按照当时市场价格向阳澄湖公司补足差价。阳澄湖公司提供昆山市商品房购销合同以及对外销售明细载明的2005年左右相似面积以及相似楼层的房屋单价为1600元/平方米。2006年相同地段碧波苑小区住宅单价为2218元/平方米，自行车库1220元/平方米，汽车库1620元/平方米。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应当适用当时的法律及司法解释的规定。阳澄湖公司同意葛忠奎、顾桃英以安置价格购买拆迁安置房屋，后葛忠奎和顾桃英以该价格向阳澄湖公司支付了相应价款，故应认定葛忠奎、顾桃英与阳澄湖公司之间存在房屋买卖合同关系。葛忠奎、顾桃英在不符合相关安置政策的情况下以安置价格购买动迁安置房屋，对阳澄湖公司而言显失公平。阳澄湖公司未就上述买卖合同主张自己的权利且现葛忠奎和顾桃英同意按当时市场价补足差额，阳澄湖公司的损失已经予以弥补，故本院认定双方房屋买卖合同的效力。葛忠奎、顾桃英与芦海荣之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。涉案房屋及车库已经交付葛忠奎和顾桃英，后再交付芦海荣使用至今，现已办理了初始产权登记，具备了房屋过户条件，各方均应按约履行。根据房屋合同的交易惯例，葛忠奎和顾桃英首先应当向阳澄湖公司支付足额购房款，本院根据阳澄湖公司主张的相近时期房屋市场价格计算涉案房屋的价格为124432元。因双方均未提供证据证明相近时期相同小区车库的市场价格，本院参照相近时期涉案房屋相同地段住宅价格和车库价格的差额比例按1168元/平方米计算汽车库价格为26864元；按880元/平方米的价格起算自行车库的价格为12786.4元。综上，葛忠奎和顾桃英应支付阳澄湖公司的购房款总额为164082.4元，扣除已经支付的96058.5元，还应支付68023.9元。阳澄湖公司在葛忠奎、顾桃英支付上述款项后将涉案房屋及车库不动产权转移登记至葛忠奎、顾桃英名下。二人在涉案房屋及车库不动产权登记至名下后协助芦海荣办理不动产权转移登记手续，将涉案房屋及车库不动产权转移登记至芦海荣名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告葛忠奎、顾桃英于本判决生效之日起十日内支付被告昆山市阳澄湖房产有限责任公司房屋差价款68023.9元。二、被告昆山市阳澄湖房产有限责任公司在收到上述房屋差价款后十日内将位于昆山市巴城镇年丰新村16号楼501室房屋及16号楼001室车库、009室车库的不动产权转移登记至被告葛忠奎、顾桃英名下。三、被告葛忠奎、顾桃英在上述房屋及车库不动产权登记至其名下后十日内协助原告芦海荣办理不动产权的转移登记手续，将上述房屋及车库不动产权转移登记至原告芦海荣名下。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取2225元，由被告葛忠奎、顾桃英负担。该费原告已经预交，本院予以退还，被告葛忠奎、顾桃英于本判决生效之日起十日内交纳至本院；逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：32250198643600000811164673）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李加好二〇二一年三月三十日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。