广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1763号原告：邓宝琳，男，1979年5月11日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区×××××。原告：邓鉴芳，女，1978年2月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区×××××。两原告的共同委托诉讼代理人：吕灿、伦瑞霞，均是广东山丰律师事务所律师。被告：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区××××××恒裕海湾自用综合楼四层1号商场，统一社会信用代码914×××××××××××222Q。法定代表人：黄瑞添，该公司总经理。委托诉讼代理人：余琛，广东冠略律师事务所律师。原告邓宝琳、邓鉴芳与被告肇庆市海湾花城房产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案，因广东省高级人民法院（2020）粤民申2313号案件的处理结果与本案有利害关系，本院于2020年5月21日裁定中止本案诉讼。之后，本案于2021年3月1日恢复审理。本院依法适用普通程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告邓宝琳、邓鉴芳的共同委托诉讼代理人伦瑞霞，被告肇庆市海湾花城房产发展有限公司的委托诉讼代理人余琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按合同约定完善商品房交付条件，即办理建设工程竣工验收备案证明文件；2.判令被告赔偿原告因涉案房屋未能如期取得建设工程竣工验收备案证明文件所导致的损失109882.2元（原告的损失以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算，从2017年3月14日起暂计至2020年3月20日；以后发生的损失按前述标准另计至涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止）；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金103912.54元（以已付购房款总额为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2017年5月13日起暂计至2020年3月20日；以后所发生的违约金按照前述标准另计至原告取得涉案房屋的不动产权证之日止）；4.判令被告承担原告支出的律师费1000元；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告因被告已为其办理房产证遂对其诉求作如下变更：1.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金35659.95元（以已付购房款总额607084为基数,按年利率2%计算，从2017年5月12日起计至涉案房屋不动产权证登记之日2020年4月17日）；2.判令被告承担原告支出的律师费1000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月2日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售)》。案涉合同约定两原告以房屋总价607084元向被告购置了位于端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区中的B6幢4层404房，被告应当在2016年12月31日前向两原告交付涉案房屋。签订合同后，两原告已依约支付全额房款，但在合同履行过程中，被告出现了以下违约行为：一、被告交付的涉案房屋不符合合同约定的交付条件。虽被告交付了涉案房屋，但涉案房屋至今未到达合同约定的交付条件，未取得建设工程竣工验收备案证明文件。两原告花费巨额资金向被告购置了涉案房屋，但涉案房屋至今仍未办理竣工验收，其能否通过竣工验收也是未知之数。这样的交易对两原告而言毫无保障，显失公平。而且，被告自涉案房屋交付至今一直怠于履行合同义务，没有完善涉案房屋的交付条件，无视法律规定，不遵守合同约定，对两原告造成不可估量的损失。根据广东省高级人民法院相关办案指引规定，对于被告未达合同约定条件的交付，两原告可以要求被告按合同约定完善涉案房屋的交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。二、被告逾期为两原告办理涉案房屋不动产权证。按涉案房屋第二十条第二款的约定，因被告原因导致两原告未能在涉案房屋交付之日起60日内取得涉案房屋不动产权证的，被告按已付房款1%向两原告支付违约金。被告逾期为两原告办理不动产权证，应当承担违约责任，但两原告自接收涉案房屋后至今己有数年，如仍依合同约定按己付房款的1%计付违约金，两原告认为违约金过低，不足以弥补因逾期办理不动产权证造成的损失。根据广东省高级人民法院相关办案指引规定，两原告认为逾期办理不动产权证的违约金不应为固定数额，而应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。综上所述，被告在履行案涉合同过程中严重损害两原告利益，为维护两原告合法利益，特向法院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。被告辩称：一、原、被告关于逾期办证的违约责任的约定是双方的真实意思表示，合法有效，法院应予以尊重和维持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”约定“……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，买卖双方明确约定了关于逾期办证的违约责任，即按已付房价款的1%支付违约金，可见，双方明确约定的违约金计算条款，是双方对将来可能出现的违约情形所作出的预先安排，被告认为，根据《民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，该条款属于买卖双方的真实意思表示，合法有效，法院应予以尊重和维持。因此，被告认为原告主张的逾期办证违约金应按其已付房价款的1%的标准支付。二、涉案商品房逾期办证完全是因为政府拆迁受阻而致使项目延后所致，而并非被告故意恶意为之，属于不可抗力的因素，依法应对被告因不可抗力导致的逾期行为予以免责。涉案商品房所在的项目小区，由于因政府部门未能按照承诺完成原有住户的拆迁工作，导致小区内遗留的原住户长期占据规划用地，导致项目迟迟未能验收和办理相关的产权证书，被告作为开发商，对于政府拆迁工作不具有主导权，也无法预见拆迁的阻碍因素，由此产生延迟履行交楼和办证的后果均属于不可抗力，依法被告无需承担赔付的责任。退一步而言，即便不构成不可抗力，也显然并非被告主观故意或恶意造成的后果，该不利后果不应由被告承担。三、原告并未举证证明逾期办证产生的损失，主张调整逾期办证的违约金明显没有事实依据。本案原告并未举证其因逾期未办产权证存在损失的证据，而原告在本案向人民法院主张调高双方约定的违约金标准，根据谁主张谁举证的法律原则，依法应当由主张调高违约金的原告承担举证不能的法律后果。四、原告主张被告承担的律师费没有法律和合同依据。本案属于合同纠纷，根据双方签订合同，并未约定产生诉讼一方需支付的律师费由对方承担，因此，原告主张被告承担的律师费没有法律和合同依据，不应予以支持。综上所述，被告认为诉争双方约定的逾期办证违约金条款合法有效，在原告并未提供证据证明造成其损失明显过低的情况下，法院不应支持其调整的请求，另外，在合同双方并未约定由对方承担律师费的情况下也不应支持关于支付律师费的该项请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定两原告购买被告开发的位于端州区52区人民北路东侧人民北回迁住宅小区B6幢404房，建筑面积135.97平方米，总金额607084元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共135.97平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.00的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因……合同签订后，两原告分别于2016年4月2日、2016年5月19日支付了首期房款157084元、房款余款450000元。2017年3月14日，原告邓鉴芳在《海湾花城收楼确认书》中签名确认收楼。此后，原告因被告未能在合同约定的期限内办理房产证遂于2020年5月8日诉至本院。诉讼中，本院因广东省高级人民法院受理了有关人民北回迁住宅小区业主诉肇庆市海湾花城房产发展有限公司（本案被告）商品房预售合同纠纷案件的再审申请，于2020年5月21日裁定本案中止本案诉讼。之后，广东省肇庆市中级人民法院根据广东省高级人民法院的指令对有关人民北回迁住宅小区业主诉肇庆市海湾花城房产发展有限公司商品房预售合同纠纷案件进行再审并作出处理，故本案于2021年3月1日恢复审理。另查明：（一）2017年9月19日，被告开发的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格并出具《建筑工程竣工验收报告》。（二）2020年5月6日，原告与广东山丰律师事务所签订《法律服务合同》，约定原告委托广东山丰律师事务所指派律师参与本案一审阶段诉讼，为此支付律师费1000元。（三）2020年4月17日，原告购买的涉案商品房办理了不动产权登记手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，原告已依约付清全部房款，并于2017年3月14日签收《收楼确认书》，按约定最迟应在2017年5月13日取得房屋所有权证书，但因被告的原因致原告未能按时取得权属证书，已构成违约。但该违约金条款以已付购房款的1%为限，出卖人的违约责任并不随时间推移而加重，有违公平合理原则，不利于督促被告积极履行办证义务，不足以弥补原告因被告逾期办证行为所造成的损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。在逾期办证违约责任条款显失公平、被告单方违约的情况下，原告有权以约定的违约金低于损失为由主张调整，综合考虑房屋产权证书现已办至原告名下，逾期办证长达近3年时间，原告请求以已付房价款607084元为基数计算，从逾期办证之日起按年利率2%计算逾期办证违约金合理合法，本院予以支持。但其计算有误，从逾期办证之日起即2017年5月14日至原告不动产登记之日即2020年4月17日（共1070天），所计得的逾期办证违约金应为35593.42元（607084元×2%÷365天×1070天）。关于律师费的诉讼请求，由于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于因主张权利产生的律师费的承担并无约定，而且律师费用并非原告必然开支，因此原告要求被告承担律师费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第（九）项、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告肇庆市海湾花城房产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓宝琳、邓鉴芳支付逾期办证违约金35593.42元。驳回原告邓宝琳、邓鉴芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费716.5元（两原告已预交4521.92元），由两原告负担20.5元，被告负担696元。被告在本判决发生法律效力之日起七日内向两原告迳付本案受理费696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁凯文审 判 员 黄卓贤审 判 员 覃丽珍二〇二一年三月二十九日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖