福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0982民初2911号原告：福鼎市双屿沙场，住所地福建省福鼎市百胜村卢湾31-3号，统一社会信用代码：92350982MA32KC4G2J。经营者：吴阿奇，男，1985年7月8日出生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：卢章照，福建起来律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈冉，福建起来律师事务所执业律师。被告：福建鼎港仓储有限公司，住所地福建省福鼎市桐城街道海丰路303号、305号，统一社会信用代码：913509825729651825。法定代表人：郑以清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林灏，福建闽桐律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张晓清，福建闽桐律师事务所执业律师。原告福鼎市双屿沙场与被告福建鼎港仓储有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，原适用简易程序，因案情较为复杂，于2021年1月7日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎市双屿沙场委托诉讼代理人卢章照、被告福建鼎港仓储有限公司委托诉讼代理人林灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鼎市双屿沙场向本院提出诉讼请求：1．解除福鼎市双屿沙场与福建鼎港仓储有限公司签订的《场地租赁协议》；2．判令福建鼎港仓储有限公司退还租金250,000元及利息（自起诉之日起至退还租金之日止按年利率6%计算）。诉讼过程中，福鼎市双屿沙场变更第一项诉讼请求为确认福鼎市双屿沙场与福建鼎港仓储有限公司签订的《场地租赁协议》无效。事实与理由：2019年4月6日，福鼎市双屿沙场与福建鼎港仓储有限公司签订《场地租赁协议》，约定由福鼎市双屿沙场承租福建鼎港仓储有限公司坐落于前岐镇双屿村鸡角礁场地，租赁期限为5年。租赁期内，第一年度租金为25万元，第二年度租金为30万元……。同时约定“该若因不可抗力或国家、地产政策、政府部门命令导致租赁场地无法继续出租给乙方的，本协议自动终止，双方互不承担责任，乙方已投入的一切费用由其自行承担，剩余租期甲方已收租金的按实际租赁期限计算，无息退回多收取的租金。”2019年11月25日福建鼎港仓储有限公司将场地交付给福鼎市双屿沙场，当日，福鼎市双屿沙场将250,000元租金支付给福建鼎港仓储有限公司（其中2019年3月25日支付预付款50,000元，50,000元汇入李成就账户）。2019年11月28日福鼎市双屿沙场在该场地上安装变压器时，被福鼎市林业局及自然资源局告知，该土地系生态林地且未经省政府农转用审批、征收，不得作为非农建设使用。为此，福鼎市双屿沙场方曾多次要求福建鼎港仓储有限公司退还租金，均遭福建鼎港仓储有限公司拒绝。福建鼎港仓储有限公司辩称，1．对《场地租赁协议》中关于租金、违约责任的约定无异议，但对福鼎市双屿沙场所称的租赁期限起算时间及已支付的租金有意见。租赁期间应从2019年4月16日开始计算，福鼎市双屿沙场仅支付200,000元租金，其支付给李成就的款项与本案无关，保留通过另案诉讼追究福鼎市双屿沙场欠付租金及违约的责任。2．涉案码头用地仅有一小部分是林地，该部分不属于租赁范围，因此该林地是否能用于非农建设使用与本案无关。福鼎市双屿沙场经营者在租赁前到过现场，在合同签订前，就已知晓租赁场地具体范围及功能划分情况。3．福鼎市双屿沙场诉称合同无效没有事实依据，租赁合同协议未违反法律法规的强制性规定。福鼎市双屿沙场诉请退还租金及利息无法律依据。4．退一步说，即使合同无效，福鼎市双屿沙场也应支付实际租赁期内的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下事实无争议：福建鼎港仓储有限公司原名“福鼎市新港仓储有限公司”。2019年4月6日，福鼎市双屿沙场为租赁场地堆放沙石，与福建鼎港仓储有限公司签订《场地租赁协议》，约定福建鼎港仓储有限公司将宁德港沙埕港区鸡母岩作业区（前岐镇双屿村鸡脚礁场地）出租给福鼎市双屿沙场使用，租赁期限为五年，自2019年4月16日至2024年4月15日，租赁期内第一年租金为250,000元，第二年租金为300,000元，第三至第五年度每年租金为500,000元。并约定“双方明确，租赁场地目前尚未正式办理土地和海洋使用权证，已取得的政府部门批文包括……乙方（福鼎市双屿沙场）对租赁场地的状况已充分了解，并自愿承担……若因不可抗力或国家、地方政策、政府部门命令，导致租赁场地无法继续出租给乙方的，本协议自动终止，双方互不承担责任，乙方已投入的一切费用由其自行承担，其余租期甲方（福建鼎港仓储有限公司）已收租金的，按实际租赁期限计算，无息退回多收取的租金”。《场地租赁协议》签订后，福鼎市双屿沙场分别于2019年3月25日、2019年11月25日向福建鼎港仓储有限公司法定代表人郑以清银行账户转账50,000元和150,000元。在本案租赁前，福建鼎港仓储有限公司于2014年2月底为建设码头泊位，未经林业部门批准，在前岐镇双屿村03大班030小班（地名牛头仔山场）取土填海，改变沿海防护林使用性质，毁坏林地面积925平方米，于2014年8月13日被福鼎市林业局处以53,650元罚款。因福鼎市双屿沙场于2019年12月开始，在涉案租赁地块实施填海造地行为，2020年1月8日，福鼎市自然资源局向福鼎市双屿沙场的经营者吴阿奇出具《责令停止违法行为通知书》，要求立即停止在涉案租赁地块填海造地的行为。对当事人有争议的事实和证据，本院分析如下：福建鼎港仓储有限公司所提交的《关于鸡母岩码头群建设的会议纪要》（〔2012〕35号，2012年4月17日）虽系复印件，但经本院核对，与原件无异。《关于鸡母岩码头群建设的会议纪要》显示经福鼎市政府专题会议决定，鸡母岩通用码头区9号泊位下首顺延200米即涉案租赁地块拟建设为灰窑码头，福建鼎港仓储有限公司（原福鼎市新港仓储有限公司）是建设项目业主单位；提交的福鼎市百胜新区建设指挥部办公室与福建鼎港仓储有限公司签订的《协议书》（2013年12月17日）、《前岐镇双屿码头群征地及地面物补偿款汇总发放表》以及本院依职权调取的安置补偿协议书（被征地户李成就），能够相互印证福鼎市百胜新区建设指挥部办公室和福鼎市前岐镇双屿码头及疏港公路建设指挥部协助福建鼎港仓储有限公司征用前岐镇双屿村鸡脚礁周边（约180米）岸线后方土地（即涉案租赁地块），由福建鼎港仓储有限公司承担支付给村民的土地补偿款、安置补偿款和地面物补偿费及土地农转用等有关费用，和相关征地补偿款已发放的情况。福鼎市国土资源局《关于宁德港沙埕港区鸡母岩作业区码头泊位工程意见的复函》（鼎国土资函〔2014〕25号，2014年1月28日）显示拟在涉案租赁地块建设的项目用途属交通运输用地-港口码头用地。福建鼎港仓储有限公司通过政府征地、代为支付征地补偿费的方式取得涉案租赁土地的使用权，且该地块用途将为港口码头用地。关于《场地租赁协议》的效力问题。福建鼎港仓储有限公司虽未取得涉案租赁土地的土地使用权证、海域使用权证及签订土地出让合同的情形。但福建省宁德港务局《关于征求沙埕港区鸡母岩作业区福建鼎港仓储有限公司码头工程项目预审意见的函》（宁港函笺〔2014〕21号，2014年8月25日）、福鼎市人民政府《关于要求办理鸡母岩码头区灰窑段相关报批报建手续的函》（鼎政函〔2014〕150号，2014年12月12日）显示涉案租赁地块的码头项目尚在审批过程中，相关政府职能部门未否认福建鼎港仓储有限公司作为该项目的业主单位。福建鼎港仓储有限公司至今未能取得涉案租赁地块的使用权证，并非其过错，且未因此影响福鼎双屿沙场即承租方租赁并实际使用该地块。而且《场地租赁协议》约定“双方明确，租赁场地目前尚未正式办理土地和海洋使用权证，已取得的政府部门批文包括……乙方（福鼎市双屿沙场）对租赁场地的状况已充分了解，并自愿承担”，福鼎双屿沙场明知福建鼎港仓储有限公司尚未取得场地的土地使用权证和海域使用证，仍然同意与其签订租赁协议，并在使用过程中，在有关职能部门对其填海造地等行为进行制止的情况下，仍然继续支付所欠租金，因此福鼎双屿沙场租赁涉案地块系其真实意思表示。且本案双方当事人于庭审中均确认福鼎双屿沙场租赁涉案地块的用途为堆放沙子或沙石。虽然在租赁前后发生有关职能部门对相关行为进行制止或处罚的事实，但均是因福建鼎港仓储有限公司或福鼎双屿沙场未经审批毁坏林地、填海造地或安装变压器的行为而产生的行政管理行为，与正常堆放沙石的民事行为有本质区别，且法院对租赁合同效力的认定并不影响主管机关对违反行政管理规定的违法行为的处理，因此本案对租赁合同关系的处理不适用《中华人民共和国海域使用权管理办法》和《福建省沿海防护林条例》的相关条文规定。综上，福鼎双屿沙场与福建鼎港仓储有限公司签订的《场地租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应按协议履行。福鼎双屿沙场请求确认租赁协议无效及退还已支付租金的主张缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回福鼎市双屿沙场诉讼请求。本案受理费5,050元，由福鼎市双屿沙场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  李显清人民陪审员  王恒厚人民陪审员  吴董邦二〇二一年三月二十四日法官 助理  董 虹书 记 员  杨 影附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。官方