海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2971号 原告：涂文利，男，1968年11月22日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县,自由职业。 被告：海南宏城鑫泰置业有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇官塘白石岭大道美岭湖八大处办公楼。 法定代表人：李景海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴志花，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张链，海南外经律师事务所实习律师。 第三人：邢世红，女，1968年6月9日出生，住天津市南开区。 第三人：王天宇，男，1992年8月15日出生，汉族，住天津市南开区。 邢世红、王天宇的共同委托诉讼代理人：张猛，天津汇川律师事务所律师。 第三人：中国建筑一局（集团）有限公司，住所地：北京市丰台区西四环南路52号。 法定代表人：罗世威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张科，女，系该公司副经理。 委托诉讼代理人：李圣威，男，系该公司员工。 原告涂文利诉被告海南宏城鑫泰置业有限公司（以下简称宏城鑫泰公司）及第三人邢世红、王天宇、中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院根据被告宏城鑫泰公司的申请依法通知邢世红、王天宇、中建一局作为第三人参加诉讼。原告涂文利、被告宏城鑫泰公司的委托诉讼代理人吴志花、张链，第三人邢世红、王天宇的共同委托诉讼代理人张猛到庭参加诉讼，第三人中建一局缺席。经原、被告申请，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告海南宏城鑫泰置业有限公司对官塘水院E户型35幢E20号房屋墙体进行修复，排除对原告房屋的渗、漏水妨害；2、请求判令被告按300元/日计算向原告赔偿损失，从2019年10月15日起计算至修复完毕验收合格之日止（暂计算至2020年9月15日为100800元人民币）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告增加的诉讼请求为：根据被告提供的维修方案，判令第三人邢世红、王天宇配合被告对原告房屋的维修；被告赔偿原告维修期间不能使用房屋已支付的物业费共2万元。 事实和理由：2016年1月31日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定被告将位于海南省琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧地块的官塘郡项目中E户型35#（幢）1（层）E20（房号）房屋以1612177元的价格出售给原告，合同第二十条约定在保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。原告已取得了涉案房屋的不动产证书。2016年7月原告在验收房屋时，发现与隔壁业主共用的一处墙面存在渗、漏水情况。为解决这一问题，原告不断与被告进行交涉，要求其进行修复，并向有关部门进行了反映，被告亦于2019年10月15日向琼海市住建局质监站出具《情况说明》，表示会对涉案房屋做防水保修并赔偿原告损失。但被告至今没有完成修复工作，导致原告无法正常居住使用涉案房屋。原告认为，被告向原告交付的房屋质量不符合合同的约定，应当履行合同约定的保修义务而不履行，经原告多次催告仍怠于履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告至今未能修复完毕，导致原告一直无法使用房屋，给原告造成了很大的经济损失，也造成了精神上的伤害。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十一条的规定，被告应对原告造成的损失承担赔偿责任，即按照《情况说明》中承诺的300元/日向原告进行赔偿以及因不能正常使用房屋缴纳的物业费2万元。为维护原告的合法权益，请法院判如所诉。 原告为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，2、《不动产证书》【编号：（琼）2018琼海市不动产权第0XXXX号】，3、投诉信，4、《情况说明》，5、照片，6、涉案房屋状况视频及现场照片。上述证据拟证明的问题在卷佐证。 被告答辩称，2015年8月4日，被告与第三人中建一局签订《琼海官塘郡南岛低层建筑安装工程施工总承包合同暨补充协议》，约定由中建一局承建被告开发的位于琼海市白石岭官塘郡项目南岛低层建筑工程，并约定项目房屋墙面防渗漏保修期为5年，自被告聘请物业公司接受物业之日起算。项目工程施工过程中，原告于2016年1月31日与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买了官塘郡项目E户型35#20号房（以下简称涉案房屋），合同约定在商品房保修范围和期限发生质量问题，被告承担保修义务。2016年6月27日，项目工程竣工验收并备案。2016年7月9日，被告将涉案房屋交付给原告使用。涉案房屋交付后，原告向被告反映涉案房屋与35#E32号房（业主为邢世红、王天宇）共用的一处墙壁出现渗水情况。接到情况反映后，被告多次派员前往涉案房屋查看渗水情况及原因，并及时通知项目施工单位中建一局针对渗水情况制定具体的维修方案并实际进行了维修。但因渗水墙面系涉案房屋与E32号房屋共用，仅从涉案房屋漏水墙面处维修，根本无法彻底解决墙面渗水问题。如根本解决墙面渗水问题，还须进入E32号房庭院进行外墙防水施工。经被告多次与E32号房业主沟通协调，但该业主邢世红、王天宇拒绝提供必要的便利，致涉案房屋墙面渗水问题至今无法根本解决。原告向被告反映涉案房屋墙面漏水问题后，被告一直积极协调中建一局履行了相应的保修义务，而涉案房屋墙面渗水问题无法根本解决系因E32号业主邢世红、王天宇拒绝为维修提供必要的便利所致。故原告诉请被告按300元/日标准赔偿损失及物业费，缺乏事实及法律依据。请法院查明事实，依法作出判决。 被告为证明其抗辩的事实，提供了以下证据：1、合同编号为YS-TJ-002《琼海官塘郡南岛低层住宅建筑安装工程施工总承包合同补充协议》及附件《房屋建筑工程质量保修书》，2、《海南省建筑工程竣工验收备案证》[备案号：（2016）17号]，3、2016年7月9日《业主房屋交接单》，4、2019年8月渗水墙面现场维修照片共5张，5、2019年8月渗水墙面现场维修视频1份，6、被告向第三人中建一局发送的《关于琼海官塘水院南岛项目工程维修的维修函》及中建一局给被告的《关于琼海官塘水院南岛项目工程维修的回复函》，7、被告向雅克设计有限公司提供的《关于官塘水院南岛E20栋渗水情况说明和防水施工方案》、海口泰阳虹装饰工程有限公司出具的《关于官塘水院南岛E20栋渗水情况说明和防水施工方案》及雅克设计有限公司出具的《关于官塘水院南岛E20栋渗水情况说明和防水施工方案的回复》，上述证据拟证明的问题在卷佐证。 第三人邢世红、王天宇述称，一、本案系原告涂文利与被告之间的商品房预售合同纠纷，与第三人无事实和法律上的关联性。二、即使因第三人系原告的邻居，双方共用一面墙，以此为由追加邢世红、王天宇为第三人亦不符合法律规定。三、按照相邻权的规定，第三人有义务提供履行相邻权的必要性条件，本案中如果从第三人处维修会涉及到拆除第三人温泉池的问题，会对第三人权益造成损害，超出了履行相邻权的必要性条件，原告要求第三人配合相邻权，由法庭裁判。如果仅是拆掉院墙进行维修，只要院墙恢复维修好，物品不丢失，被告应按照每日300元赔偿影响第三人使用期间的损失。如果是拆除温泉池，要求被告重新按照原来的施工工艺浇筑一个温泉池，期间影响第三人使用的损失按照每日300元予以赔偿。如果需要第三人到场，被告还需支付第三人到现场的交通费用，即从天津到海南的来回交通费用，如果维修期间需要管家，被告还需按照当地的工资标准支付管家的费用，另还需向第三人支付保证金20万元，维修结束后没有造成原告的损失再予以退还。 第三人中建一局述称，本案纠纷是因原告与被告之间的房屋买卖合同而引发的纠纷，双方的权利义务是基于原告与被告之间签订的买卖合同，与中建一局无关。依据被告提交的追加第三人申请书的内容来看，被告所依据的是案涉项目的业主单位与中建一局之间签订的建设工程施工合同，本案于被告所申请的事项属于两个完全不同的法律关系，被告无权追加我司作为第三人。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据，当事人质证意见如下：被告对原告证据的真实性、合法性、关联性均无异议；第三人邢世红、王天宇对原告证据1-4、6的真实性无异议，认为证据5只能证实拍照时候的漏水状况，现在是否漏水原告并没有提供证据；第三人中建一局认为原告的证据与其无关，不予认可。被告提供的证据，当事人质证意见如下：原告对被告提供的证据无异议；第三人邢世红、王天宇对被告证据的真实性均认可；第三人中建一局对被告证据均不认可。 庭审后，本院查勘涉案现场，涉案墙体留存有渗水的痕迹，故本院对原、被告证据的真实性、关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于海南省琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧的官塘郡项目系被告开发建设。2016年1月31日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于海南省琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧地块的官塘郡项目中E户型35#（幢）1（层）E20（房号）房屋，房屋总价款为1612177元，合同第二十条约定“在保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务”。2016年7月9日，被告向原告交付了上述房屋，2018年11月23日，原告取得了上述房屋的不动产证书，不动产证记载为：琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧“官塘水院”E户型35幢E20房。 被告上述项目的施工单位为第三人中建一局，该工程于2016年6月27日通过竣工验收备案，双方签订的《琼海官塘郡南岛低层建筑安装工程施工总承包合同补充协议》约定“……有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年……”双方签订的《房屋建筑工程质量保修书》约定“承包人在质量保修期内承担本工程质量保修责任，质量保修范围包括……屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等……保修期为5年等等”。原告接收房屋后，因房屋的次卧部分墙体渗水，多次向被告反映并要求进行维修，被告通知第三人中建一局履行维修义务，中建一局进场对原告涉案房屋的墙体进行了维修，但维修一段时间后，该墙体又出现渗水漏水情况。经工作人员现场查勘分析，彻底解决渗水问题需在墙体外施工，被告通知第三人中建一局制定维修方案并与原告相邻的业主沟通协调，中建一局回复被告称：……对于E20号房外墙渗水事宜，我司在2019年6月对其进行维修，已维修完成，近期雨水检验至今已不存在漏水现象，同时属地质检验部门已对其进行验收，不存在漏水现象，如该房外墙再出现渗水现象，我司将按照保修协议履行维保工作等等。 另查明，与原告涉案房屋的相邻房屋为E户型35#E32号房屋（即E32号），该相邻房屋的业主系第三人邢世红、王天宇，原告次卧渗水的墙体与第三人邢世红、王天宇E32号房屋共用一面墙，第三人这头是院落中紧邻温泉池的墙体。被告及第三人邢世红、王天宇均认可双方曾共同协调进入第三人房屋对共用墙体进行维修，因第三人要求支付20万元保证金被告不同意，协调未果，被告未能进入第三人房屋对涉案渗水墙体进行维修。 本案审理过程中，被告提供了海口泰阳虹装饰工程有限公司出具的《关于南岛E20卧室渗水情况和防水施工方案》及项目设计单位雅克设计有限公司的回复（简称回复），方案认为从防水做法规范迎水面做防水效果较好，可以根除外墙渗水等等；回复主要内容为：防渗水在迎水面和背水面均有可行的做法，通常是迎水面防渗水方案比背水面防渗水方案更容易达到较好的效果等等。 经本院主持调解，第三人同意被告进入其E32号房屋对与原告的共用墙体进行维修，但被告应按照每日300元标准赔偿维修期间影响第三人使用房屋的损失、支付第三人从天津到海南的交通费用及施工期间第三人委托管家的费用（按照当地工资标准），并提供保证金20万元。被告同意支付第三人从天津到海南的交通费用及施工期间第三人委托管家的费用（每日70元），但不同意支付保证金及每日300元标准赔偿维修期间影响第三人使用房屋的损失。被告不同意原告主张赔偿的诉讼请求。调解无法达成协议。 本案审理过程中，本院组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋（即次卧）墙体留存有渗水的痕迹。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，被告对原告墙体存在渗水无异议，对原告要求其对涉案房屋墙体进行修复，排除对原告房屋的渗水、漏水的妨害没有异议，其认为已多次从原告房屋内的墙体进行维修，没有彻底修复好是相邻人即第三人邢世红、王天宇不同意被告进入其房屋对原告涉案墙体维修所致，不是其没有履行维修义务，不同意赔偿原告的经济损失。本案的争议焦点是：一、原告房屋的墙体渗水是否必须从原告房屋墙体的迎水面即从与第三人邢世红、王天宇房屋共用的墙体进行维修；二、原告主张被告从2019年10月15日起计算至修复完毕验收合格之日止按300元/日向原告赔偿损失，以及因不能正常使用房屋已缴纳的物业费2万元是否有依据；三、被告进入第三人邢世红、王天宇房屋对涉案房屋墙体维修时应否向第三人邢世红、王天宇提供保证金、支付相关费用并赔偿损失。 关于第一个焦点问题。本案中，原告房屋墙体渗水问题，被告已通知维修单位多次从原告房屋内墙进行维修，但未能彻底维修好，根据专业的防水单位维修方案以及设计单位的意见，从迎水面做防水效果较好，可以根除外墙渗水。渗水的墙体是原告与第三人邢世红、王天宇（E户型35#E32号房）房屋共用，原告渗水墙体的迎水面系第三人邢世红、王天宇房屋的庭院（庭院里有家庭温泉池），根据维修单位的维修方案以及多次维修未果的实际情况，涉案墙体从迎水面进行维修比从背水面维修效果较好，因此，涉案墙体的维修应从原告房屋墙体的迎水面即从与第三人邢世红、王天宇房屋共用的墙体进行维修。关于第二个焦点问题。根据查明的事实，涉案房屋出现渗水后，被告履行维修义务通知施工单位即中建一局，该施工单位也进行了维修，同时也与相邻的第三人邢世红、王天宇沟通协调进入第三人邢世红、王天宇房屋对原告房屋渗水部分进行维修，因与第三人邢世红、王天宇无法达成一致意见而维修未果，渗水问题没有解决不是被告不履行义务造成，另原告房屋的其他房间（包括主卧、客厅、厨房等）可以正常使用，原告未能提供证据证明其每日300元的经济损失，因此，原告主张被告从2019年10月15日起计算至修复完毕验收合格之日止按300元/日向原告赔偿损失，以及因不能正常使用房屋已缴纳的物业费2万元，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百八十八条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第二百九十二条“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”因此，区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝。因本案被告必须进入第三人邢世红、王天宇的房屋对原告与其共用的墙体进行维修，因此，第三人应提供维修便利。《民法典》第二百九十六条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。”涉案房屋在保修期内，被告应提供免费维修，如果提供维修便利一方因此遭受了损失应由被告负担。第三人现居住在天津，其提供便利所造成的合理损失有交通费用、误工费等，被告也同意承担该笔费用，因本案审理时该笔费用尚未产生，具体金额无法确定，而双方也没有对此达成一致意见，故本案不予处理，维修时或者维修后，双方再协商或者该笔费用产生后第三人再另案向被告主张；关于第三人要求被告提供保证金的问题，被告维修时应尽量避免对第三人财产造成损害，维修结束后应对第三人房屋恢复原状，如果造成第三人的财产损失，应给予赔偿，因此，第三人主张被告提供保证金20万元，缺乏法律依据，本院不予采纳，如果维修期间造成第三人财产损失被告不予赔偿，第三人可另行向被告主张；至于第三人邢世红、王天宇要求被告按照每日300元的标准赔偿维修期间不能使用房屋的损失问题，如果维修期间确实发生不能使用房屋，造成第三人经济损失的，第三人可再向被告主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十二条、第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告海南宏城鑫泰置业有限公司自本判决生效之日起30日内，对原告涂文利位于海南省琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧“官塘水院”E户型35幢E20房的墙体渗、漏水部位进行维修（从该墙体的迎水面进行维修）； 二、被告对原告上述涉案墙体维修施工时，第三人邢世红、王天宇应提供海南省琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧“官塘水院”E户型35幢E32号房屋开门等维修便利； 三、驳回原告涂文利的其他诉讼请求。 案件受理费1158元，由被告海南宏城鑫泰置业有限公司负担50元，原告涂文利负担1108元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 伍书兰 二〇二一年三月二十三日 法官助理 梁 茵 书 记 员 黄小蕾 附相关法律条文: 《中华人民共和国民法典》 第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第二百九十二条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。