上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初15525号原告：上海见畅物业有限公司,住所地上海市金山区金山大道3888号301室。法定代表人：夏乾昌，执行董事。委托诉讼代理人：徐春兰，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳丽，上海金亭律师事务所律师。被告：应上亮，男，1963年1月7日生，汉族，住址浙江省丽水市。委托诉讼代理人：应俊，男，1990年5月13日生，汉族。原告上海见畅物业有限公司诉被告应上亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告上海见畅物业有限公司委托诉讼代理人黄佳丽，被告应上亮及其委托诉讼代理人应俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2015年7月1日起至2020年12月31日的物业管理服务费8965元。事实和理由：被告系上海市金山区金山大道3898弄103号商铺(以下简称案涉商铺)的产权人，建筑面积45.27平方米，2013年1月，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供前期物业管理服务，被告按楼下商铺建筑面积3元每月每平方米的标准、楼上建筑面积1元每月每平方米的标准向原告缴纳物业管理服务费。协议生效后，原告依约为被告提供了前期物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年7月1日拖欠至今。被告拖欠物业费的行为已侵犯了原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，被告不缴纳物业费是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，构成违约，也违背了《中华人民共和国合同法》第60条适当履行原则，原告从未提供合适、完整的物业服务，店铺物业费收费标准超过国家法律收费标准3倍。第一，原告从未进行道路维修，道路破烂不堪，绿化几乎没有，环境卫生差，车辆乱停放，毫无秩序等，原告从未对楼板、屋顶外墙、楼梯、走廊进行过维护，外墙破旧、内墙渗水、楼顶渗水、墙体开裂、维修基金不知去向等，原告也从未解决排水系统下水管问题，导致店铺内物品淹没造成巨大损失得不到及时赔偿，原告没有对市场环境卫生进行清理，市场内没有保洁人员，市场没有保安巡逻值班，原告还把小区中间的广场花苑停车位拆除私自改建作为露天仓库出租，车辆停放无序，原告至今未对财务收支进行公布，物业费提前支付不符合规定，因原告提供的服务未达到标准，2015年起业主有权选择和推荐物业管理企业，与原告无关；第二，被告本人从未签订过任何物业服务协议合同，原告属于伪造合同。本院经审理查明：被告系案涉商铺权利人。2013年1月1日，被告(作为甲方)与原告(作为乙方)签订《前期物业服务协议》一份，约定甲方按照商铺前期管理服务协议的约定，接受物业服务企业提供的服务，甲方根据协议按时向乙方交纳物业管理服务费等，乙方的义务包括对房屋共用部位、共用设备设施的小修；对绿化、环境卫生、秩序维护、小区道路等项目进行维护、服务，编制物业管理服务及财务年度计划，共用部位的维护为房屋的小修项目，共用部位是指房屋主体承重结构部件(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯前厅、配电间、电梯机房、水泵房、消防监控室、共用机房等；共用设施设备的维护为房屋公用设施设备的小修项目，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管……和共用设施设备使用的房屋、绿化浇灌设施等。物业管理服务费用按年缴纳，首次缴费时间为交房当日起，之后为每年的1月1日至1月30日。房屋按建筑面积楼下商铺3元每月每平方米，楼上套房1月每月每平方米标准计算。业主委员会或业主代表大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效后，前期物业服务协议自然终止。因被告未缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，原告催讨无着，遂涉讼。以上事实，由原告提交的《前期物业服务协议》、上海市房地产权证、通知函、物业保修信息表、业主报修信息、维修审批申请单、修理及日常维护照片、《上海市消防设施检测合同》及付款凭证、《建筑消防设施维修保养检测报告》、《电梯(自动扶梯)保养合同书》及付款凭证、《电(扶)梯维修合同》及付款凭证、检测报告、《保洁服务合同书》及付款凭证、保洁清扫维护道路照片、《单位生活垃圾清运处理服务合同》、《保安服务合同》、保安值班表、消防控制室值班记录本、保安值班及保安辅警巡逻照片、《物业费收费标准》、有偿维修服务人工费价目表、通知、业主物业费发票、(2015)金民三(民)初字第2203号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第3499号民事判决书，被告提交的《物业费收费标准》、(2020)沪01刑终1064号刑事裁定书、发票(照片)、房屋租赁合同(照片)、市场环境及房屋漏水渗水照片、视频资料，本院制作的本案庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告在庭审中辩称该协议上的签名并非系其本人所署，经本院释明后，被告表示不申请笔迹鉴定，故该抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原、被告双方间的《前期物业服务协议》仍在履行，原告对被告所有的房屋提供物业管理服务，被告应依约支付相应的物业管理服务费。关于收费标准，被告提交的物业收费标准系其自在网络自行下载资料，对原、被告双方不具约束力，本院对被告抗辩物业费标准过高的意见不予采纳，被告应按照《前期物业服务协议》中明确约定的标准向原告支付，自2015年7月1日起至2020年12月31日的物业管理服务费为8963元(即45.27平方米*3元每月*66个月)。关于被告抗辩原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，诸如停车、安保、绿化、保洁等物业服务不到位的问题，本院认为，被告提交的证据系某一时间段市场环境的状态，不足以证明原告未履行合同约定的义务，且针对被告提出的问题，原告也提交了部分证据以证明其提供了相应的物业服务。考虑到物业服务具有长久性、持续性等特点，且案涉房屋所在五金建材市场所需服务内容和范围也较广泛，业主对物业服务需有一定的容忍度，因此被告以此要求减免物业费的抗辩理由尚不充分，本院难以支持。关于被告提到的房屋公共设施、排水管道维修问题，其未举证曾向原告报修，或者原告收到报修后怠于履行维修义务，故该抗辩不予采纳。关于被告提交的刑事裁定书，本院认为，该裁定书所载明的虚开发票行为与原、被告之间的合同缺乏关联性，被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于被告提出的企业管理费、市场综合服务费，该费用并非支付给原告，且与本案缺乏关联性，该抗辩本院不予采纳。关于被告抗辩其与承租人约定物业费由承租人承担，因合同具有相对性，前述约定对原告不产生约束力，本院不予采纳。另需指出的是，原告作为物业服务企业，应自觉接受广大业主的监督，虚心听取业主的合理化建议，不断提高自身的管理和服务水平，与业主构建和谐稳定的合同关系。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告应上亮应于本判决生效之日起十日内向原告上海见畅物业有限公司支付自2015年7月1日起至2020年12月31日的物业管理服务费8963元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元(原告已预缴)，由被告负担，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二一年三月五日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……