安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1623民初168号原告：周素贞，女，1969年10月20日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：任彰，安徽文州律师事务所律师。委托诉讼代理人：任雪，安徽文州律师事务所律师。被告：利辛县龙腾置业有限公司，住所地安徽省利辛县城关镇建设路水晶郦城。法定代表人：张成军,总经理。委托诉讼代理人：孙鹏，安徽王岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李寒波，安徽王岩律师事务所律师。原告周素贞诉被告利辛县龙腾置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月26日、2021年3月18日两次公开开庭进行了审理。原告周素贞及委托诉讼代理人任彰、任雪，被告利辛县龙腾置业有限公司委托诉讼代理人孙鹏、李寒波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周素贞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的购买利辛县金龙国际商贸港Ｄ区平方米房屋的买卖合同。2、判决被告双倍返还原告支付的定金，合计3314594元。3、判决被告赔偿因合同解除给原告造成的装修款经济损失，合计285万元。本案在审理过程中原告将该项变更为2855414元。4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年7月28日，原告购买被告位于利辛县金龙国际商贸港Ｄ区平方米的房屋，并于当日签订房屋买卖合同。原告于2018年7月31日依合同约定向被告支付定金1657297元。2018年8月被告将房屋交付给原告。后原告对上述房屋进行装修，花费装修费评估折旧后数额2855414元。在将上述房屋出卖给原告前的2016年，被告已将上述房屋抵押给利辛县城投公司，被告向原告隐瞒房屋抵押的事实，被告的行为致原告获得房屋所有权的合同目的不能实现，且给原告造成了经济损失。依据民法典第五百六十三条的规定，原告有权解除与被告签订的房屋买卖合同，并请求被告赔偿因合同解除后给原告造成的装修款损失。利辛县龙腾置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。同时，请求法院判令原告继续履行合同。原被告签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。虽然被告在签约时未向原告如实告知涉案房屋抵押情况，但被告自身也存在过错，致使原告在将来交易过程中面临其在签约时预见的交易风险。但是，交易风险的增加并非必然导致原告的合同目的无法实现，原告不能因上述事实而直接获得合同解除权。在未获得法定或者约定解除权的前提下直接起诉要求解除合同，故其通过起诉而表达的解除意思无法直接发生合同解除的法律效果。因此，原告应当继续履行合同。依据涉案合同第七条约定，虽然在双方签订“协议”之前，涉案房屋进行了抵押，但该涉案房屋在签订协议后已经以“以租代售”的方式交与原告经营使用，不仅没有对原告造成损失，亦未满足双方约定或者法定返还定金的条件，且原告因租用涉案房屋获益，故原告主张无事实和法律依据。对此，被告请求依法驳回原告诉求的同时，保留对原告主张租赁房屋费用的权利。本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，原、被告签订协议，原告购买被告位于利辛县金龙国际商贸港Ｄ区平方米的房屋，双方约定，被告位于利辛县金龙国际商贸港Ｄ区平方米的房屋，由于此房产属于自持物业，暂时无法办理房产过户手续，现以租代售的方式给原告，待解除自持时，被告将该房产的产权证过户给原告。在签订本协议3个工作日内原告支付给被告定金1657297元，自持解除前，房产提前交由原告使用，自持解除时被告将房产产权过户至原告名下，之前原告所支付的所有购房定金转为购房款。支持时间为五年，如五年后被告不能将房产过户与原告将履行此协议事项。原被告双方必须根据合同约定遵守各项款项，被告更应该保证有权利出卖该房产，对该房享有完全所有权，其他人不得对该房主张任何权利，被告必须保证该房屋没有进行抵押、没有“一房数卖”的现象，被告更不准将房屋另行转让给他人。若有上述原因对原告造成损失，则均由被告承担责任，并双倍退还原告之前所支付的购房定金。原告于2018年7月31日按合同约定向被告支付定金1657297元。2018年8月被告将房屋交付给原告。后原告对上述房屋进行装修用于经营医院，涉案房屋装修费经安徽利君价格评估有限公司评估折旧后数额2601476元。另查明，2016年1月29日被告将位于利辛县金龙国际商贸港Ｄ区平方米的房屋抵押给利辛县信宜达融资担保有限公司，2021年1月4日，安徽省利辛县人民法院依据利辛县信宜达融资担保有限公司的申请作出（2020）皖1623执704号之二执行裁定书裁定：拍卖利辛县龙腾置业有限公司名下所有的位于安徽省亳州市利辛县交汇处金龙国际商贸港Ｄ区10号楼3-5层房产。再查明，利辛县人民法院依据原告诉前财产保全申请作出（2020）皖1623财保43号民事裁定书裁定：查封被告利辛县龙腾置业有限公司名下的位于利辛利辛县金龙国际商贸港Ｄ区间（301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313、316、317、318、320、321、323、324、325）。以上事实有原告身份证、购房协议、付款委托书、安徽利君价格评估有限公司评估报告书、医疗机构执业许可证、民办非事业单位登记证书、现场照片、利辛县人民法院（2020）皖1623财保43号民事裁定书、利辛县房地产管理局在建工程抵押登记证明、抵押物清单、安徽省亳州市中级人民法院（2017）皖16民初212号民事调解书、（2020）皖1623执704号之二执行裁定书、原被告的当庭陈述在卷佐证。上述证据均经庭审质证。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。现涉案房屋在签订买卖合同之前就抵押给利辛县信宜达融资担保有限公司致使该房产目前处于法院查封拍卖状态，无法按照协议约定的时间进行所有权转移，原、被告交易房屋的合同目的无法实现，故对原告要求解除双方签订的买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告没有按照合同约定必须保证该房屋没有进行抵押，其行为构成违约，应承担合同约定的双倍退还购房定金的违约责任。原告请求被告双倍返还定金的理由正当，应予支持。原告对该房屋进行装修，装修费经安徽利君价格评估有限公司评估折旧后数额2601476元，原告装修款的实际损失应由被告赔偿，原告周素贞起诉赔偿装修款超出评估数额的部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下:一、解除原告周素贞和被告利辛县龙腾置业有限公司签订的购买利辛县金龙国际商贸港Ｄ区平方米房屋的买卖合同；二、被告利辛县龙腾置业有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告周素贞定金，合计3314594元；三、被告利辛县龙腾置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告周素贞装修赔偿款2601476元。四、驳回原告周素贞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27476元，诉前保全费5000元，合计32476元，由被告利辛县龙腾置业有限公司承担31376元，原告周素贞承担1100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  张美平二〇二一年三月十八日书记员  叶洪影