广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9090号原告：陈少兰，女，1972年4月3日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。被告：黄烈河，男，1978年5月21日出生，汉族，住广东省惠来县。原告陈少兰诉被告黄烈河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告陈少兰到庭参加诉讼，被告黄烈河经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年4月13日签订的《房产租赁合同》（合同编号NO.0007958）；2.请求判令被告支付原告所拖欠的租金9000元、管理费1800元及租金违约金2500元，合计13300元；3.请求判令被告归还原告物业钥匙和门禁卡，并恢复物业内原貌；4.请求判令被告支付本次诉讼费。庭审中，原告明确上述第2项诉讼请求中的租金为自2019年10月15日开始计算至其起算的时间为共9个月的租金；第3项诉讼请求是主张要求被告腾空、交还物业。事实和理由：原告于2019年4月13日经中原地产公司业务员李杰先生介绍，将原告一处位于番禺区东环××街××房屋出租给被告使用，该房屋为未装修毛坯房结构，双方约定的租金为1000元/月，租赁期限为2年，合同保证金为2000元，租赁期内该房屋一切的小区水电公摊费及物业管理费由被告负责，被告当时报称用途为红酒仓库，合同签订当日被告通过微信转账的方式一次性向原告支付了6个月的租金（即2019年4月15日至2019年10月14日租赁时段的租金）6000元和合同保证金2000元，原告当时也随即向被告交付该物业房间的钥匙和门禁卡，双方约定每月该物业的管理费按月向被告实报实销结付。之后原告于2019年10月中旬和11月中旬两次向被告电话催缴租金，被告当时报称业务忙和未到交租时间为由拒付了，后来原告于2019年12月13日通过微信再向被告联系催缴租金事项，被告报称在外出差不方便支付，等回广州后再付，结果没有支付。再后来至2020年1月3日至9日中旬期间原告再次通过微信与被告联系，要求被告支付从2019年10月15日之后拖欠的租金及物业管理费，被告当时报称节前业务繁忙，没时间办理为由未支付，直至2020年1月10日原告再次通过微信与其联系，得到被告微信回复是因其酒驾被拘无法支付，再后来原告拨打被告手机关机，微信发信息不回复，发电子邮件不回复，被告所拖欠的租金及管理费至今一直未归还。被告这种欠租行为已严重侵害原告的合法权益，严重违法合同的契约精神，为此原告起诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告黄烈河无到庭及作出答辩。陈少兰围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：位于广州市番禺区东环××街××的房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为陈少兰，建筑面积52.67平方米，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第××××号。2019年4月13日，陈少兰作为出租方（甲方），与黄烈河作为承租方（乙方）签订一份《房产租赁合同》（NO.0007958），约定：甲方同意将涉讼房屋出租给乙方作商业用途使用，租期为2年，从2019年4月15日至2021年4月14日止；甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付给乙方使用；甲乙双方约定月租金为1000元，租金按月结算，乙方在每月的第5日前结清本月租金；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金；乙方以现金支付方式交付租金；乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金2000元，以及半年租金6000元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。“双方约定的其他事项”处手写约定：一、乙方提前退租并已结清物业水电费，甲方应退还保证金；二、乙方不得存放假冒伪劣产品、违禁品；三、签合同当天转交钥匙及楼卡。另有一种笔迹签写“已收到门卡及锁钥”字样内容。2020年6月12日，陈少兰以黄烈河拖欠租金及管理费等费用为由提诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它送达方式无法与黄烈河取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见黄烈河与本院联系。庭审中，陈少兰主张其与签订合同当日已将毛坯状态的涉讼房屋交付给黄烈河，黄烈河当时报称承租涉讼房屋用作仓库、放货，但因其没有到现场查看，不清楚黄烈河的具体使用情况，现涉讼房屋仍由黄烈河管业，钥匙也在黄烈河手上，黄烈河尚未交还涉讼房屋给其方，庭审前一段时间其曾在房屋门口看过，但没有进去；虽然合同约定每月5日支付租金，但在实际履行中是半年付一次租金，合同是由中介帮忙起草的，其方、黄烈河与中介在签订合同现场协商一年支付租金，但是黄烈河不同意，就口头协商为半年支付一次租金，但没有约定具体支付租金的时间；涉讼房屋是先缴租、后使用的，签约当日，黄烈河支付了保证金2000元以及半年的租金，即为2019年4月15日至2019年10月14日期间的租金，黄烈河本应在2019年11月份支付下半年的租金，但黄烈河没有再支付自2019年10月15日之后的租金；另，水电费、物业管理费等是每月支付的，由管理处给其开具单据，其转发给黄烈河支付，黄烈河支付管理费至2019年8月31日，自2019年9月1日起的管理费、2019年8月1日起的水电费没有再缴纳，该部分拖欠的费用已有其代缴。陈少兰并提交了微信聊天记录、物业管理费单据予以证实。庭审后，陈少兰主张其根据合同约定有权没收黄烈河的保证金。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。陈少兰与黄烈河就租赁涉讼房屋签订的《房产租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。陈少兰已依约向黄烈河交付了涉讼房屋，黄烈河作为承租人理应按照合同约定租期履行承租的义务。现陈少兰主张黄烈河拖欠自2019年10月15日之后的租金，黄烈河未举证证实其已缴纳租金，已构成违约。依据合同约定，承租方（乙方）拖欠租金或相关费用超过十五天的，出租方（甲方）有权终止本合同。陈少兰据此请求解除双方签订的《房产租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于合同的解除时间，考虑到本案系通过公告送达方式于2020年9月29日向黄烈河发出应诉公告以送达起诉状副本等诉讼材料，公告经过六十天即视为送达，故案涉《房产租赁合同》的解除时间以公告期限届满之日（公告期限届满之日为法定节假日，顺延至假期后第一日）的次日即2020年12月1日为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现陈少兰主张涉讼房屋仍由黄烈河管业，黄烈河未能举证证实其已交还涉讼房屋。因此，陈少兰主张黄烈河返还涉讼房屋，理据充分，本院予以支持。针对陈少兰诉请黄烈河支付所拖欠的租金的问题，黄烈河仅支付了涉讼房屋的租金至2019年10月14日止，而涉讼房屋至今仍由黄烈河占有使用。现陈少兰主张要求黄烈河支付自2019年10月15日起9个月的租金，理据充分，本院予以支持。因此，黄烈河应向陈少兰支付租金共计9000元（1000元/月×9个月）。另，陈少兰主张黄烈河支付物业管理费、水电费共1800元的诉请，陈少兰提交了物业管理费单据等证据证实其实际缴纳了涉讼房屋2019年9月1日起的物业管理费以及2019年8月1日起的水电费等费用，理据充分，黄烈河对此亦未能举证证实其已实际缴纳了上述费用，应承担举证不能的不利后果，故对于陈少兰的该诉请，本院予以支持。对于保证金问题，陈少兰确认黄烈河已支付保证金2000元，鉴于黄烈河存在拖欠租金的违约行为，依据合同约定，陈少兰有权没收该保证金，故对于陈少兰提出没收保证金的主张，本院予以采纳。基于陈少兰在本案中未就此提出相应的诉讼请求，故本院不作判决处理。至于陈少兰提出黄烈河支付违约金2500元的诉请，本院已支持陈少兰没收保证金，该保证金足以弥补陈少兰的损失，故本院对陈少兰的该诉请，不再予以支持。黄烈河经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈少兰与被告黄烈河于2019年4月13日签订的《房产租赁合同》及相应的房屋租赁法律关系于2020年12月1日解除；二、被告黄烈河应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市番禺区东环街××街××的房屋交还给原告陈少兰管业；三、被告黄烈河应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈少兰支付租金9000元、物业管理费和水电费1800元；四、驳回原告陈少兰的其余诉讼请求。如被告黄烈河未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元，由原告陈少兰负担63元，被告黄烈河负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年三月十七日书记员  徐倩雯