江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初3430号原告（反诉被告）：谢元明，男，1976年3月24日生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：吴文伟，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫富成，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州泰富房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村68-1幢7室，统一社会信用代码913204127919841809。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭素伟，该公司员工。委托诉讼代理人：王兆全，该公司员工。原告谢元明与被告常州泰富房地产开发有限公司（以下简称泰富房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序于2020年12月3日和2021年1月20日、同年2月22日公开开庭进行了审理。原告谢元明及其委托诉讼代理人吴文伟和闫富成、被告泰富房产公司的委托诉讼代理人郭素伟和王兆全（未到庭参加第二、第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢元明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2019年9月2日签订的《场地租赁合同》；2.判令被告返还原告已经支付的327180.90元房屋租金、10000元装修押金；3.判令被告赔偿原告装修损失906097.26元；4.判令被告赔偿原告安装中央热水系统损失50000元、购置定作家具损失200000元、智能家具损失11372.10元、赔偿人工费88416.50元、加盟费损失184000元、图纸设计费损失120000元；5.判令被告向原告支付评估费19200元；6.本案诉讼费用被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月2日签订《场地租赁合同》一份，合同约定被告将位于B118-1/4F-6F建筑面积为4009.57平方米的房屋出租给原告。合同签订后，原告向被告支付了337180.90元房租金。原告在装修房屋的过程中发现被告出租房屋中6F没有房产证和消防验收合格证，导致原告无法继续使用该租赁房屋，原告经与被告协商解决未果。由于被告的违约行为导致原告在开设酒店过程中，签订的一系列合同构成对案外人的违约，造成了原告损失，被告应当承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告泰富房产公司辩称，被告是按照合同约定积极履行合同。根据原告签字认可的常州茂业天地的项目招商图纸，图纸是结合项目原有结构给商户看的工程物业结构图纸，包含液态分布的图纸，图纸用途是可以让商户看到面积、结构、周边的液态分布，证明一楼、四楼、五楼加起来面积就是本案所租的面积4009.57平方米。原告租赁的房屋是一楼、四楼、五楼，并不存在六楼。产权证上的B666指的是四-五层，共计3868.93平方米。在原告签名的两份租赁条款确认单上都明确了具体位置是B118-1、B666。6F是没有产权证意义上的六楼，可能是之前违法搭建的，但肯定不是被告搭建的六楼，六楼也不属于租赁面积。我方和原告已经明确房屋的位置以及面积，原告也有义务核实实际的面积和位置。由于原告私自退场，我方不应当承担原告方的诉请标的。被告泰富房产公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原、被告之间的《常州市茂业天地场地租赁合同》于2020年6月11日解除；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费1026449.92元（暂计算至2020年11月30日，以每月192459.36元的标准计算），至反诉被告实际清空场地之日为止；3、请求反诉被告向反诉原告支付提前解约的违约金288689.04元（三个月租金）；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月2日签订一份合同编号为20018889的《场地租赁合同》，约定反诉原告将位于B118-1商铺租赁给被告使用，建筑面积为4009.57平方米，租期自2019年10月1日至2027年9月30日，租金自2020年4月1日至2021年9月30日，月租金96229.68元。合同签订后，反诉原告于2020年6月11日收到反诉被告邮寄的一份解除合同、接收房屋告知函。租赁合同10.2条约定提前解除合同应支付3个月的租金作为违约金。另反诉被告提出解除合同后一直未履行商铺返还义务，根据合同9.3条约定，迟延履行商铺返还义务的，自合同终止之日起至商铺返还为止，每逾期一日，按日租金标准的双倍支付房屋占用费。反诉原告认为双方签订的合同合法有效，反诉被告未经反诉原告允许，私自退场，单方解除合同，导致合同无法履行，损害了反诉原告的合法权益，故提起反诉维护自身的合法权益。原告谢元明针对反诉请求辩称，对第一项反诉请求无异议。对第二项反诉请求，反诉被告不存在侵占房屋的情形，无须支付侵占费用。对第三项反诉请求，因反诉被告系依法解除合同，故无须支付违约金。原告谢元明主要举证如下：1、《场地租赁合同》一份、增值税发票一张、收据存根一张，证明2019年9月2日原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定被告将B118-1/4F-6F，建筑面积为4009.57平方米的房屋出租给原告。被告经理徐某作为代理人在合同上签字，原告依约于2019年9月3日向被告支付租金327180.90元并向被告支付装修押金10000元。2、常州市武进区公安消防大队于2010年7月9日出具的建设工程竣工验收消防备案凭证一份，证明案涉房屋只有四层有产权，五至六层均无产权。3、2019年9月2日及9月17日原告与徐某的微信记录各一页，证明原告租赁案涉房屋系用于加盟柏宜酒店及徐某指示原告将案涉房屋内的杂物废物堆放到相应地点并沟通装修、拆除事项的事实。4、2020年6月10日解除合同、接收房屋告知函一份，证明原告在租赁房屋装修过程中存在房屋漏水一直未能解决，后发现房屋中的6F没有房产证和消防验收合格证，导致原告无法继续使用房屋，故通知被告自即日起解除双方签订的《场地租赁合同》，被告自接函之日起应安排接收房屋，如不来接收视为被告怠于行使权利，原告不承担任何责任。庭审中，原告明确表示要求解除合同的理由系因案涉房屋6楼没有产权，无法开设酒店，导致双方的合同目的无法实现。5、溧阳市众诚工程咨询房地产估价有限公司于2020年11月11日出具的文号为溧众价鉴（2020）004号《常州市茂业天地B118-14F-6F装修工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票一张，鉴定意见分三类，工程总价是三类意见的加总合计数，其中确定性意见工程造价为682256.78元，推断性意见造价金额41620.48元，选择性意见造价金额182220元，原告据此主张装修损失金额共计906097.9元及鉴定费19200元。6、芬尼之博空气能中央热水系统销售合同一份及加盖苏州芬尼之博节能设备有限公司财务专用章的收据二份，证明原告在装修房屋过程中支付中央热水系统款项50000元。7、常州柏宜酒店与常州市武进区杰科家具厂签订的常州柏宜酒店定制合同、收条、解除合同协议书，证明原告因案涉租赁合同无法履行导致其与常州市武进区杰科家具厂协商解除定制合同并承担200000元损失。8、原告与常州兰贺芳贸易有限公司签订的智能家居智享生活置业书一份，证明原告购买智能家居的价款计113721元，违约金为价款的10%为11372.1元。9、2019年11月-2020年3月人员培训工资表一份，证明原告因培训工人支付工资88416.5元。10、柏宜（上海）酒店管理有限公司特许加盟合同一份、收据一份、情形变更告知函一份，证明原告因此支付加盟费184000元，现酒店不愿退款也不同意继续加盟的事实。11、装饰工程设计合同一份，证明原告与常泰建设集团有限公司签订设计合同并支付图纸设计费120000元的事实。被告质证意见如下：对上述证据1无异议，对证据2需庭后核实是否有产权及竣工验收消防备案。对证据3，原告进场是对原国都酒店进行相应拆除恢复至毛坯状态，如需装修需经被告方审批通过并给付装修保证金才能进场装修。对证据4无异议，该解除函于2020年6月11日收到。对租赁的6楼，认为6楼只是现实存在而不是存在房产证，且6楼也不包含在租赁面积之中。对证据5，认为鉴定机构对于委托的事项是假设施工合同存在并且有效作为鉴定的前提进行，该前提应当由法院裁决是否存在这样的情形，鉴定意见中存在推断性意见和可供选择意见，都是不确定的意见，我方认为不能作为鉴定结果的依据。对于确定意见空调工程造价，我方认为应当由原告提供相应票据以及合同，我方方可有参考依据。对于确定意见中室内装修部分造价金额，我方认为原告存在未对部分现场比如说卫生间进行装修，那么此金额中应当除去原告未做的一些工作。对原告支付鉴定费19200元无异议。对证据6-11的证据三性均不予认可。被告泰富房产公司主要举证如下：1、原告于2019年7月2日及2019年8月1日签名确认的常州茂业天地商铺租赁条款确认单各一份，证明案涉租赁房屋产权证位置为B118-1和B666。2、加盖被告公司公章的房屋所有权证一份，证明B118-1的建筑面积为140.64平方米，B666是4-5层，建筑面积3868.93平方米。3、原告于2019年8月6日出具的承诺书一份，证明原告将原承租户国都酒店遗留的物品进行拆除，被告并未同意原告进行装修。4、原告于2019年7月2日签名确认的常州茂业天地一层、四层、五层平面图各一份，证明原告明知案涉房屋的楼层是一楼、四楼、五楼，相对应的总建筑面积为4009.57平方米，不存在产权意义上的六楼。5、被告与江苏国都酒店有限公司常州湖塘分公司签订的《常州茂业天地场地租赁合同》，证明原告租赁的房屋与国都酒店租赁的房屋一致。原告质证意见如下：对证据1，租赁条款确认单上的签名确系原告本人所签。对证据2，因被告未提供产权证原件，故对该证据不发表意见。对证据3的真实性无异议，但承诺书是基于租赁合同可以正常履行的情况。对证据4，平面图与房产证无法形成很清晰的对应关系，平面图上也很难找到哪块场地属于B666。平面图上被告圈出部分属于租赁房屋，但没有6楼的平面图。平面图上看不出有多少面积，被告也未明确告知过原告4-5层共有多少面积。对证据5，原告租赁的房屋与原国都酒店租赁的房屋实际场地是一致的，但合同书写不一致。另被告于庭后提供了常公消验[2010]第0039号建设工程消防验收意见书，载明：泰富城B-1区，百货4-5层，建筑面积22707.11平方米，功能为商业；泰富城B-2区，东商铺：地上4-5层，建筑面积13357.69平方米，功能为商业；停车楼：地上4层，建筑面积3830.64平方米；屋顶机房及夹层：建筑面积8382.34平方米；快捷酒店：4-5层，建筑面积3994.35平方米……综合评定该工程消防验收合格。本院经审理认定事实如下：位于常州市武进区湖塘镇花园街176号的房屋于2010年11月2日办理了常房权证武字第0××7号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为被告泰富房产公司。该权证房屋状况一栏载明总层数5层，Ｂ118-1建筑面积140.64平方米，Ｂ666总层数5层，所在层数4-5，建筑面积3868.93平方米。2018年2月1日，被告作为甲方，与乙方江苏国都酒店有限公司常州湖塘分公司（以下简称国都酒店）签订《常州茂业天地场地租赁合同》一份，约定甲方将座落于常州市武进区湖塘镇花园街176号茂业天地，Ｂ666、Ｂ118-1场地出租给乙方使用，场地具体位置在合同附件一（场地位置示意图）中以红色标注，场地建筑面积约为4009.57平方米，合同期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止。场地用途约定乙方只作酒店经营之用，合同对租金、费用及支付方式、场地的交付与验收等事项作了约定。后因国都酒店未能按约支付租金且经营者外出不再经营，被告将上述出租房屋重新对外招租。2019年7月2日，原告在一份常州茂业天地商铺租赁条款确认单上签名，该份确认单载明租户为原告谢元明，商店名称为柏宜酒店，位置／铺号为Ｂ118-1、Ｂ666，建筑面积4009.57平方米，约定的合同期限自2019年8月1日-2027年7月31日。当日，原告在茂业天地一层、四层、五层平面布置图上签名，该平面布置图上用笔圈出了出租房屋。2019年8月1日，原告又在一份常州茂业天地商铺租赁条款确认单上签名，该份确认单载明的内容与前一份确认单载明的内容基本一致，约定的合同期限自2019年9月1日-2027年8月31日。同年8月6日，原告出具承诺书一份，载明：“本人承诺协助常州泰富房地产开发有限公司对原国都酒店遗留的物品进行免费拆除并搬运至其指定的位置，其需要拆除及搬运的物品包括但不限于（空调、电视机、床、桌椅等）；其次，本人承诺在拆除以及搬运物品过程中，一切安全责任由本人承担。”同年9月2日，被告作为甲方，与作为乙方的原告签订《场地租赁合同》一份，合同载明：第一条乙方租赁场地位置、经营范围、租赁期限与装修免租期1.1乙方租赁场地位于甲方Ｂ118-1／4Ｆ-6Ｆ，建筑面积为4009.57平方米。1.2乙方租赁场地经营范围限于生活配套项目。1.3乙方租赁经营期限自2019年10月1日起至2027年9月30日。1.4甲方于2019年10月1日将租赁场地交付乙方，甲方给予乙方180天的装修免租期，装修免租期届满之次日为租金起算日……。第二条租赁条件与费用2.1乙方应于签署本合同之日以现金或转账方式向甲方支付金额相当于……作为租赁保证金，共计人民币500000元……。2.2.1租赁期内，乙方按照本合同约定支付租金，该商铺的租金计算采用如下方案……（1）月基本租金：以日租金乘以365天再乘以该商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准（日租金×租赁面积×365／12），其标准为：自2020年4月1日至2021年9月30日：月基本租金为96229.68元，季租金为288689.04元；自2021年10月1日至2023年9月30日，月基本租金为103928.05元，季租金311784.15元……。2.2.5乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方预先支付3个月的基本租金即288689.04元，该租金为2020年4月1日起至2020年6月30日止的月基本租金，该期间内的每月设施服务费应于上月20日前支付。从2020年7月1日开始每月基本租金及设施服务费须于上月20日前支付……。2.3租赁期内，乙方同意向甲方交纳设施服务费，按3.2元／㎡／月的标准支付，即乙方每月应交纳的设施服务费为12830.62元……。2.4乙方须于装修前，向甲方商场管理单位提出书面装修申请及装修设计图，并向甲方交纳装修／施工保证金10000元……。第九条商铺返还9.1租赁期限届满或本合同提前解除或终止时，乙方应在15天内将商铺返还给甲方并履行完毕如下义务：9.1.1结清应付的租金及其它费用。9.1.2自行负担费用将该商铺内的属于乙方的所有动产撤除、清理、清扫，恢复交接时原状或确保商铺适于验收交接状态……。9.2若乙方逾期15日仍未能如上述约定或甲方的要求及时履行商铺返还义务的，且经甲方书面催促后，乙方仍未在甲方指定的期间内清空遗留的设施、设备及物品，则甲方有权自行处置相关遗留物品，无论甲方如何处置上述遗留物品，乙方均不得要求甲方予以赔偿……。9.3若乙方延迟履行商铺返还义务的，除本合同其他相关约定外，乙方还应自本合同终止之日起直至商铺返还甲方为止，每逾期一日，乙方按租期届满或提前解除前一个月的日租金标准的双倍向甲方支付占用期间的占用费……。第十条合同的解除10.1如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同……。10.2合同期内，乙方若提前解除合同，应提前三个月书面通知甲方并不影响甲方租赁场地的持续不间断经营。同时，乙方应于撤场前5日向甲方支付相当于当时租赁年度三个月租金作为违约金……。合同签订后，原告于2019年9月3日向被告支付了3个月即2020年4月1日起至2020年6月30日期间的租金288689.04元及三个月的设施服务费即物业服务费38491.85元，合计327180.9元，被告向原告开具了增值税发票。另原告支付的意向金10000元转为装修押金，并由被告于2019年9月3日出具了收据。同年9月中旬，原告进场拆除原国都酒店经营的老旧设施并同时进行装修。装修过程中，原告发现案涉房屋6楼没有房屋产权和消防验收合格证，便停止装修并于2020年6月10日向被告邮寄一份解除合同、接收房屋告知函，被告于次日收到该函后未向原告作任何回复。诉讼中，原告向本院申请对其装修损失进行造价鉴定。经本院委托，溧阳市众诚工程咨询房地产估价有限公司于2020年11月11日出具文号为溧众价鉴（2020）004号《常州市茂业天地B118-14F-6F装修工程造价鉴定意见书》，鉴定意见分三类，工程总价是三类意见的加总合计数，其中确定性意见工程造价为682256.78元，推断性意见造价金额41620.48元，选择性意见造价金额182220元。为此，原告支付了鉴定费19200元。庭审中，被告明确表示不同意利用原告的装饰装修。另原告为证明被告将原国都酒店经营的4-6楼出租给原告经营的事实，申请证人贾某到庭作证。证人陈述其系被告物业的负责人，原告多次去看过原国都酒店经营的场所，其本人也陪同原告看过一楼及楼上4、5、6三层，6楼原国都酒店也是作客房使用的，国都酒店的物业费是按租赁合同上计算好的金额收取的。1楼及4-6楼都是整体对外出租的，其陪同原告一起看场地时并未涉及到房产证的问题。本院认为，本案主要争议焦点为：一、案涉租赁房屋是否包含6楼；二、原、被告各自的诉讼请求应否支持。针对焦点一、结合现有证据，应确认案涉租赁房屋面积不包含双方争议的6楼。理由如下：首先，从被告提供的房屋产权证来看，案涉房屋的总层数仅有5层，并不存在有6层。其次，庭审中双方均明确案涉租赁房屋与原国都酒店租赁经营的房屋一致，根据国都酒店与被告签订的租赁合同，国都酒店系租赁B666、B118-1面积共计4009.57平方米的房屋。结合房产证及双方陈述，可以确认B118-1即指一楼140.64平方米的大厅，B666系4-5层计3868.93平方米，合计面积即为4009.57平方米，故被告出租给国都酒店经营的房屋也并不包含6楼。第三、根据原告在签订书面合同前已签名确认的租赁条款确认单及第一、四、五层平面布置图分析，原告对房屋位置系B666、B118-1及对应平面图的具体位置应该是明知的。其作为房屋租赁合同的一方，有义务对案涉房屋的产权情况进行核实了解，且也无证据证明其签署了六层的房屋平面布置图。第四、根据合同约定，租金系根据租赁面积计算。如果租赁面积包含有6楼，则合同约定的租赁面积明显超出产权证登记的4009.57平方米，故即使原国都酒店客观上使用了所谓的6楼房屋，但该部分面积也并不属于双方合同约定的租赁面积，且原告也无证据证明该部分面积需支付租金。综上，虽双方合同约定的租赁场地系B118-1/4F-6F，但被告实际出租的房屋面积仅为一楼140.64平方米及4-5层3868.93平方米，合计面积为4009.57平方米的房屋，双方争议的6楼房屋不属合同约定的租赁面积。针对焦点二、对原告要求解除原、被告于2019年9月2日签订的《场地租赁合同》的请求，因原告寄出的解除合同通知于2020年6月11日到达被告，被告对原告解除合同的请求也予以认可，故确认双方签订的《场地租赁合同》已于2020年6月11日解除。对原告要求被告返还已付的327180.90元房屋租金、10000元装修押金的请求，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。本案原告通知被告解除合同的理由是基于案涉房屋的6楼没有产权证和消防验收合格证从而导致其合同目的不能实现，而现有证据能证明虽六楼客观存在不具有合法产权的建筑物，但该部分建筑物的面积并不属于双方约定的租赁面积。原告因认知错误导致其通知与被告解除合同的理由既不符合约定解除的情形，也不符合法定解除的情形，应属原告单方违约解除合同，故对其要求返还已付租金（含物业费）的请求不予支持，但装修押金10000元在合同解除后被告应予返还。对合同解除前的租金及物业费，经核算，确认自2020年4月1日至2020年6月11日期间的租金为227743.57元，物业费为30365.8元。对原告要求被告赔偿其装修损失906097.26元、安装中央热水系统损失50000元、购置定作家具损失200000元、智能家具损失11372.10元、人工费损失88416.50元、加盟费损失184000元、图纸设计费损失120000元及评估费19200元的请求，同样因原告解除合同系其单方违约解除，故对该部分请求不予支持。对被告反诉要求原告承担三个月租金作为违约金的请求，虽合同系因原告单方违约解除，但因合同载明的租赁房屋位于4Ｆ-6Ｆ，从一般人的认知能力和常理分析，即为4楼至6楼。从原告与被告方工作人员徐某的微信内容及被告的庭审陈述分析，被告也并不否认有6楼的事实，从证人贾某的当庭陈述来看，原国都酒店将6楼也是作为客房使用，故6楼在客观上是存在可以使用但不具有合法产权的建筑物，否则双方合同也不可能明确为6Ｆ。被告认为合同载明的6Ｆ系笔误明显与事实不符，本院不予采信。被告的上述行为客观上导致了原告对租赁范围的错误认知，故认定被告对本案合同的解除也存在较大过失，对其违约金的请求不予支持。对被告要求原告按租金标准的双倍支付房屋占有使用费的请求，合同解除后，原告应当将租赁物返还给被告。因原告在合同解除后未能将房屋交还被告，其应当承担租赁房屋的占有使用费。虽原告在解除合同的告知函上通知被告接收房屋，但因其未能将房屋恢复原状，故不符合双方合同约定的交还房屋的情形，不能认定原告已完成了房屋交还。被告认可其在收到原告的解除合同函后双方合同已解除，但其在原告未能按约交还房屋的情形下也未能按合同约定向原告书面催促或采取其他有效的止损措施，故双方对该部分损失均有过错，本院酌定原告应承担的占有使用费为自合同解除之次日起至原告实际交还房屋之日止按租金标准的50%计算。经计算，自2020年6月12日至2021年3月11日期间的占有使用费为433033.56元。因合同解除前的租金为227743.57元，原告在合同解除前已付租金288689.04元及装修押金10000元，故剩余的70945.47元可在房屋占有使用费中扣除，确认截至2021年3月11日原告应支付的占有使用费为362088.09元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、谢元明与常州泰富房地产开发有限公司于2019年9月2日签订的《场地租赁合同》于2020年6月11日解除；二、谢元明于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋腾空后交付给常州泰富房地产开发有限公司；三、谢元明于本判决生效之日起三十日内给付常州泰富房地产开发有限公司截至2021年3月11日期间的房屋占有使用费362088.09元，自2021年3月12日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费按月租金96229.68元的50%计算；四、驳回谢元明、常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取11024元，由谢元明负担；反诉案件受理费8319元，由常州泰富房地产开发有限公司负担6029元，谢元明负担2290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二一年三月十八日书记员  羊容萱