广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4411号上诉人（原审被告）：周友爱，女，出生，汉族,住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：莫昔棠（周友爱的丈夫），男，出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：江门市粮油储备调剂有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区高沙中路36号，统一社会信用代码91440703712223181P。法定代表人：汤建强。委托诉讼代理人：刘杨，广东华南律师事务所律师。原审被告：林妙梅，女，出生。上诉人周友爱因与被上诉人江门市粮油储备调剂有限公司(以下简称粮油调剂公司)、原审被告林妙梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5847号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周友爱上诉请求：1.判令驳回粮油调剂公司的起诉；2.判令撤销一审民事判决的第一、二、三项，依法改判确认周友爱与江门市区粮食总公司签订涉案《房屋租赁合同》依法未履行完毕，应继续履行。事实和理由：一、粮油调剂公司与涉案《房屋租赁合同》的甲方江门市区粮食总公司分别系两个独立的法人主体，一审法院认定案件基本事实错误，经一审法院查明，涉案《房屋租赁合同》的甲方江门市区粮食总公司于名称变更为江门市区粮食有限公司(以下简称“粮食有限公司”)。但是，经周友爱查明，粮食有限公司与粮油调剂公司分别是两个独立的法人主体，不可能存在粮食有限公司吸收并入粮油调剂公司的情况，粮食总公司的债权债务更不可能由粮油调剂公司承继。一审法院认定江门市区粮食总公司的债权债务由粮油调剂公司承继没有任何事实和法律依据，且与客观事实相悖，属于认定基本事实错误。涉案《房屋租赁合同》的甲方为江门市区粮食总公司，粮油调剂公司与江门市区粮食总公司并非同一主体，无权继受江门市区粮食总公司的权利义务，依法无权提起本案诉讼。因此，周友爱恳请二审法院依法驳回粮油调剂公司的起诉。二、涉案《房屋租赁合同》未履行完毕，应当依法继续履行，如因无可归责于周友爱的原因导致涉案《房屋租赁合同》无法履行的，粮油调剂公司应当依法赔偿周友爱的损失。周友爱与江门市区粮食总公司于签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。涉案《房屋租赁合同》第2条“租用期定为伍年，即从至止。如合同期满后，乙方需继续租用，甲方继续租给乙方，租金上调5%，如乙方不再租用，应提前60天通知甲方”的约定，虽然合同约定的租赁期限已届满，但根据上述约定，如合同期满后，乙方需继续租用，应当在租金上调5%的情况下继续租给乙方。因此，应视为在租赁期满后，甲方江门市区粮食总公司有义务与周友爱协商确定续租期限。并且协商的期限应当与周友爱对涉案租赁标的物上建设的总投资相适应。租赁合同的租赁期限届满，不意味着租赁合同的全部权利义务已经履行完毕，因此，一审法院判决确认涉案《房屋租赁合同》已于履行完毕没有任何事实及法律依据，依法应予改判纠正。涉案租赁标的物原为一个臭气熏天的垃圾场，因当时江门市创建文明城市需要将原有的垃圾场清理转移。江门市区粮食总公司与周友爱协商，希望由周友爱给原有垃圾场的承包人提供新址，将原有垃圾场转移，并由周友爱承租涉案租赁标的物。周友爱为配合政府工作，同意江门市区粮食总公司提出的方案，为尽快清退垃圾场，江门市政府特批签订涉案《房屋租赁合同》，并特许其不需要经过政府国有资产平台招投标即由周友爱承租。周友爱承租涉案租赁标的物后，在江门市区粮食总公司的授意下对租赁标的物进行了大规模的建设、改造，周友爱出资超过500万元，才将涉案租赁标的物由烂地建至现有规模，周友爱的上述建设已经江门市区粮食总公司的负责人白荣光同意。周友爱对江门市创建文明城市作出了巨大贡献。根据一般常理，如果涉案租赁标的物的承租期限仅为5年，周友爱不可能在涉案租赁标的物上投资500万元，甚至根本不可能承租涉案租赁标的物，因为以涉案租赁标的物原貌，要达到合同约定的物流仓库的使用条件，除斥巨资建造厂房外，完成相应建设最低限度也需要两年的时间。同时，江门市区粮食总公司一直未改变其国有控股的经济性质，其2012年与周友爱签订《房屋租赁合同》时没有经过招投标，但合同已生效，江门市区粮食总公司不能以现阶段国有资产须经招投标为由拒绝原合同约定确定的义务与周友爱续租。如涉案《房屋租赁合同》客观上无法继续履行，继续出租给周友爱，粮油调剂公司依法应当赔偿周友爱的实际损失。综上，一审法院认定基本事实错误，粮油调剂公司诉讼主体不适格，周友爱依法为维护自身合法权益依法提起上述上诉请求。二审中，周友爱增加上诉理由如下：周友爱于2017年7月18日至律师函给江门市区粮食总公司，并明确表示在租金上调5%继续租赁此标的物，也按照上调的5%上交了2017年6月份租金共计8925元，粮油调剂公司也收了该租金，并无提出来任何异议或者退回该租金，因此，一审法院判决确认涉案《房屋租赁合同》已于2017年5月31日履行完毕没有任何事实及法律依据，依法应予改判纠正。租赁合同第一条注明（1-4号仓库）房屋面积2000平方租给乙方用作物流仓库使用，当时承租前实质没有2000平方房屋，只有500多平方房屋，只有土地2000平方米，其余现有的房屋是周友爱出资500多万投资兴建的。粮油调剂公司辩称，对周友爱的上诉请求及理由，一审判决书已经进行了分析并进行回应，粮油调剂公司认为一审认定事实认定清楚，实体处理正确，请求二审法院维持原判。原审被告林妙梅没有述辩。粮油调剂公司向一审法院起诉请求：1.确认江门市区粮食总公司与周友爱、林妙梅于签订的《房屋租赁合同》已于履行完毕；2.判令周友爱、林妙梅自将位于江门市的房屋交回给粮油调剂公司，从港口二路291号搬出；3.判令周友爱、林妙梅自，按每月人民币66538元支付房屋使用费，直至周友爱、林妙梅实际将房屋交回给粮油调剂公司日止。一审法院判决：一、确认江门市区粮食总公司与周友爱、林妙梅于签订的《房屋租赁合同》于履行完毕；二、周友爱、林妙梅应于判决发生法律效力之日起一百八十日内将位于江门市的房屋交回给江门市粮油储备调剂有限公司；三、周友爱、林妙梅应自每月支付房屋使用费24573元给江门市粮油储备调剂有限公司，直至周友爱、林妙梅实际将江门市的房屋交回给江门市粮油储备调剂有限公司之日止；四、驳回江门市粮油储备调剂有限公司的其他诉讼请求。如果义务人不按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息给江门市粮油储备调剂有限公司。本案一审受理费4793元，评估费14787元和9792元，由江门市粮油储备调剂有限公司负担14686元，由周友爱、林妙梅负担14686元。二审期间，周友爱提交三份证据，1、江门市产权交易中心竞价通知书；2、竞价须知；3、出租商铺成交确认书，证明周友爱承租粮油调剂公司的港口路24号之二首层及二层约263平方米的商铺承租权，成交日期是2010年12月27日，证明本案涉案的标的物是2012年5月11日签的，为何在2010年12月承租的要上平台，2012年5月说不用上平台，证明粮油调剂公司欺骗周友爱去投资帮搞涉案标的物。经质证粮油调剂公司认为，对证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，该三份证据涉及的租赁物并非本案争议的租赁物，且该三份证据所证实的内容与本案的争议焦点也没有法律上的关系。经审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，对周友爱提交上述证据，本院结合本案事实和其他证据予以认定。二审期间，粮油调剂公司未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕周友爱的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。结合双方当事人的陈述和抗辩，本案争议焦点为：周友爱的上诉请求应否支持。结合现有证据显示，2012年5月11日，江门市区粮食总公司与周友爱、林妙梅签订《房屋租赁合同》一份，江门市区粮食总公司将涉案物业租赁给周友爱、林妙梅经营。首先，根据江门市粮食局文件江粮财〔2013〕276号、江粮人〔2014〕145号及江门市国资委江国资企管函〔2013〕56号批复，江门市区粮食总公司改制为江门市区粮食有限公司，江门市区粮食有限公司吸收合并到本案粮油调剂公司，江门市区粮食有限公司的全部资产等由粮油调剂公司承接，涉案的租赁物由粮油调剂公司进行经营管理。故粮油调剂公司提起本案诉讼主体适格。其次，涉案《房屋租赁合同》约定有“江门市区粮食总公司提供座落本市港口××（××号仓库）的房屋，面积2000平方米租给周友爱、林妙梅用作物流仓库，租赁期定为五年，即从至止，如合同期满后，周友爱、林妙梅需继续租用，江门市区粮食总公司继续租给周友爱、林妙梅，租金上调5%，如周友爱、林妙梅不再租用，应提前60日通知甲方，每月租金8500元，周友爱、林妙梅需对租用的建筑物装修时，需经过江门市区粮食总公司及市有关部门同意，按规定办理有关手续方可施工。对经营场所的装修不得影响及损坏建筑物结构”等内容。同日，双方还签订一份补充协议，该补充协议约定有“1、因周友爱、林妙梅使用需要，对上述房屋进行维修加固，包括填高地台，通渠排水，天面执漏等，其一切费用由周友爱、林妙梅负担；2、周友爱、林妙梅在施工前须将维修加固方案（包括维修项目、预算造价、安全措施等）报一份给江门市区粮食总公司，须江门市区粮食总公司同意后方可施工；3、周友爱、林妙梅在施工过程中，必须对施工安全、人身安全、防火防盗、环境保护等工作过程负责；4、如果因政府征用、三旧改造等项目开发涉及到江门市区粮食总公司得到地上物补偿的，可考虑以周友爱、林妙梅的维修造价按一定比例进行补偿，但最高补偿额不超过周友爱、林妙梅维修造价的80%；5、合同期内，如遇国家有关政策规定，旧城改造开发或不可抗力等因素影响，致双方无法履行合同时，本合同自行失效，甲方无须向乙方作任何补偿”等内容，上述协议属双方真实意思的表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。从上述约定的内容可知，涉案租赁合同期限为5年，即自至止，虽然涉案租赁合同第二条约定了租赁合同到期后，周友爱、林妙梅可要求以租金上调5%为条件续租，但合同并无明确约定续租的具体期限且粮油调剂公司在合同到期前已发函明确表示不同意续租，本案双方在诉讼期间也未能就续租的期限达成合意，并且一审中粮油调剂公司主张涉案的租赁物属于国有资产，合同届满后依政策规定应通过网上竞价方式确定承租方。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”的规定，涉案《房屋租赁合同》约定合同履行期届满后，本案双方未能就续租期限达成合意且粮油调剂公司明确要求周友爱、林妙梅交还案涉房产，现一审法院作出涉案租赁合同于履行完毕及周友爱、林妙梅应将涉案的房屋交付给粮油调剂公司并按涉案合同约定的租赁物现行评估价格自每月支付房屋使用费24573元直至周友爱、林妙梅实际将江门市的房屋交回给粮油调剂有限公司之日止的判处并无不当，本院予以维持。周友爱上诉主张其基于本案双方对涉案房产有续租的约定而对该房产进行建设改造，粮油调剂公司应赔偿周友爱的实际损失，因该上诉主张不属于本案的审理范围，周友爱可另行救济。综上所述，周友爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4793元，由周友爱负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年三月十六日法官助理  杨倩瑜书 记 员  黄巧明广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4411号上诉人（原审被告）：周友爱，女，出生，汉族,住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：莫昔棠（周友爱的丈夫），男，出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：江门市粮油储备调剂有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区高沙中路36号，统一社会信用代码91440703712223181P。法定代表人：汤建强。委托诉讼代理人：刘杨，广东华南律师事务所律师。原审被告：林妙梅，女，出生。上诉人周友爱因与被上诉人江门市粮油储备调剂有限公司(以下简称粮油调剂公司)、原审被告林妙梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5847号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周友爱上诉请求：1.判令驳回粮油调剂公司的起诉；2.判令撤销一审民事判决的第一、二、三项，依法改判确认周友爱与江门市区粮食总公司签订涉案《房屋租赁合同》依法未履行完毕，应继续履行。事实和理由：一、粮油调剂公司与涉案《房屋租赁合同》的甲方江门市区粮食总公司分别系两个独立的法人主体，一审法院认定案件基本事实错误，经一审法院查明，涉案《房屋租赁合同》的甲方江门市区粮食总公司于名称变更为江门市区粮食有限公司(以下简称“粮食有限公司”)。但是，经周友爱查明，粮食有限公司与粮油调剂公司分别是两个独立的法人主体，不可能存在粮食有限公司吸收并入粮油调剂公司的情况，粮食总公司的债权债务更不可能由粮油调剂公司承继。一审法院认定江门市区粮食总公司的债权债务由粮油调剂公司承继没有任何事实和法律依据，且与客观事实相悖，属于认定基本事实错误。涉案《房屋租赁合同》的甲方为江门市区粮食总公司，粮油调剂公司与江门市区粮食总公司并非同一主体，无权继受江门市区粮食总公司的权利义务，依法无权提起本案诉讼。因此，周友爱恳请二审法院依法驳回粮油调剂公司的起诉。二、涉案《房屋租赁合同》未履行完毕，应当依法继续履行，如因无可归责于周友爱的原因导致涉案《房屋租赁合同》无法履行的，粮油调剂公司应当依法赔偿周友爱的损失。周友爱与江门市区粮食总公司于签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。涉案《房屋租赁合同》第2条“租用期定为伍年，即从至止。如合同期满后，乙方需继续租用，甲方继续租给乙方，租金上调5%，如乙方不再租用，应提前60天通知甲方”的约定，虽然合同约定的租赁期限已届满，但根据上述约定，如合同期满后，乙方需继续租用，应当在租金上调5%的情况下继续租给乙方。因此，应视为在租赁期满后，甲方江门市区粮食总公司有义务与周友爱协商确定续租期限。并且协商的期限应当与周友爱对涉案租赁标的物上建设的总投资相适应。租赁合同的租赁期限届满，不意味着租赁合同的全部权利义务已经履行完毕，因此，一审法院判决确认涉案《房屋租赁合同》已于履行完毕没有任何事实及法律依据，依法应予改判纠正。涉案租赁标的物原为一个臭气熏天的垃圾场，因当时江门市创建文明城市需要将原有的垃圾场清理转移。江门市区粮食总公司与周友爱协商，希望由周友爱给原有垃圾场的承包人提供新址，将原有垃圾场转移，并由周友爱承租涉案租赁标的物。周友爱为配合政府工作，同意江门市区粮食总公司提出的方案，为尽快清退垃圾场，江门市政府特批签订涉案《房屋租赁合同》，并特许其不需要经过政府国有资产平台招投标即由周友爱承租。周友爱承租涉案租赁标的物后，在江门市区粮食总公司的授意下对租赁标的物进行了大规模的建设、改造，周友爱出资超过500万元，才将涉案租赁标的物由烂地建至现有规模，周友爱的上述建设已经江门市区粮食总公司的负责人白荣光同意。周友爱对江门市创建文明城市作出了巨大贡献。根据一般常理，如果涉案租赁标的物的承租期限仅为5年，周友爱不可能在涉案租赁标的物上投资500万元，甚至根本不可能承租涉案租赁标的物，因为以涉案租赁标的物原貌，要达到合同约定的物流仓库的使用条件，除斥巨资建造厂房外，完成相应建设最低限度也需要两年的时间。同时，江门市区粮食总公司一直未改变其国有控股的经济性质，其2012年与周友爱签订《房屋租赁合同》时没有经过招投标，但合同已生效，江门市区粮食总公司不能以现阶段国有资产须经招投标为由拒绝原合同约定确定的义务与周友爱续租。如涉案《房屋租赁合同》客观上无法继续履行，继续出租给周友爱，粮油调剂公司依法应当赔偿周友爱的实际损失。综上，一审法院认定基本事实错误，粮油调剂公司诉讼主体不适格，周友爱依法为维护自身合法权益依法提起上述上诉请求。二审中，周友爱增加上诉理由如下：周友爱于2017年7月18日至律师函给江门市区粮食总公司，并明确表示在租金上调5%继续租赁此标的物，也按照上调的5%上交了2017年6月份租金共计8925元，粮油调剂公司也收了该租金，并无提出来任何异议或者退回该租金，因此，一审法院判决确认涉案《房屋租赁合同》已于2017年5月31日履行完毕没有任何事实及法律依据，依法应予改判纠正。租赁合同第一条注明（1-4号仓库）房屋面积2000平方租给乙方用作物流仓库使用，当时承租前实质没有2000平方房屋，只有500多平方房屋，只有土地2000平方米，其余现有的房屋是周友爱出资500多万投资兴建的。粮油调剂公司辩称，对周友爱的上诉请求及理由，一审判决书已经进行了分析并进行回应，粮油调剂公司认为一审认定事实认定清楚，实体处理正确，请求二审法院维持原判。原审被告林妙梅没有述辩。粮油调剂公司向一审法院起诉请求：1.确认江门市区粮食总公司与周友爱、林妙梅于签订的《房屋租赁合同》已于履行完毕；2.判令周友爱、林妙梅自将位于江门市的房屋交回给粮油调剂公司，从港口二路291号搬出；3.判令周友爱、林妙梅自，按每月人民币66538元支付房屋使用费，直至周友爱、林妙梅实际将房屋交回给粮油调剂公司日止。一审法院判决：一、确认江门市区粮食总公司与周友爱、林妙梅于签订的《房屋租赁合同》于履行完毕；二、周友爱、林妙梅应于判决发生法律效力之日起一百八十日内将位于江门市的房屋交回给江门市粮油储备调剂有限公司；三、周友爱、林妙梅应自每月支付房屋使用费24573元给江门市粮油储备调剂有限公司，直至周友爱、林妙梅实际将江门市的房屋交回给江门市粮油储备调剂有限公司之日止；四、驳回江门市粮油储备调剂有限公司的其他诉讼请求。如果义务人不按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息给江门市粮油储备调剂有限公司。本案一审受理费4793元，评估费14787元和9792元，由江门市粮油储备调剂有限公司负担14686元，由周友爱、林妙梅负担14686元。二审期间，周友爱提交三份证据，1、江门市产权交易中心竞价通知书；2、竞价须知；3、出租商铺成交确认书，证明周友爱承租粮油调剂公司的港口路24号之二首层及二层约263平方米的商铺承租权，成交日期是2010年12月27日，证明本案涉案的标的物是2012年5月11日签的，为何在2010年12月承租的要上平台，2012年5月说不用上平台，证明粮油调剂公司欺骗周友爱去投资帮搞涉案标的物。经质证粮油调剂公司认为，对证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，该三份证据涉及的租赁物并非本案争议的租赁物，且该三份证据所证实的内容与本案的争议焦点也没有法律上的关系。经审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，对周友爱提交上述证据，本院结合本案事实和其他证据予以认定。二审期间，粮油调剂公司未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕周友爱的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。结合双方当事人的陈述和抗辩，本案争议焦点为：周友爱的上诉请求应否支持。结合现有证据显示，2012年5月11日，江门市区粮食总公司与周友爱、林妙梅签订《房屋租赁合同》一份，江门市区粮食总公司将涉案物业租赁给周友爱、林妙梅经营。首先，根据江门市粮食局文件江粮财〔2013〕276号、江粮人〔2014〕145号及江门市国资委江国资企管函〔2013〕56号批复，江门市区粮食总公司改制为江门市区粮食有限公司，江门市区粮食有限公司吸收合并到本案粮油调剂公司，江门市区粮食有限公司的全部资产等由粮油调剂公司承接，涉案的租赁物由粮油调剂公司进行经营管理。故粮油调剂公司提起本案诉讼主体适格。其次，涉案《房屋租赁合同》约定有“江门市区粮食总公司提供座落本市港口××（××号仓库）的房屋，面积2000平方米租给周友爱、林妙梅用作物流仓库，租赁期定为五年，即从至止，如合同期满后，周友爱、林妙梅需继续租用，江门市区粮食总公司继续租给周友爱、林妙梅，租金上调5%，如周友爱、林妙梅不再租用，应提前60日通知甲方，每月租金8500元，周友爱、林妙梅需对租用的建筑物装修时，需经过江门市区粮食总公司及市有关部门同意，按规定办理有关手续方可施工。对经营场所的装修不得影响及损坏建筑物结构”等内容。同日，双方还签订一份补充协议，该补充协议约定有“1、因周友爱、林妙梅使用需要，对上述房屋进行维修加固，包括填高地台，通渠排水，天面执漏等，其一切费用由周友爱、林妙梅负担；2、周友爱、林妙梅在施工前须将维修加固方案（包括维修项目、预算造价、安全措施等）报一份给江门市区粮食总公司，须江门市区粮食总公司同意后方可施工；3、周友爱、林妙梅在施工过程中，必须对施工安全、人身安全、防火防盗、环境保护等工作过程负责；4、如果因政府征用、三旧改造等项目开发涉及到江门市区粮食总公司得到地上物补偿的，可考虑以周友爱、林妙梅的维修造价按一定比例进行补偿，但最高补偿额不超过周友爱、林妙梅维修造价的80%；5、合同期内，如遇国家有关政策规定，旧城改造开发或不可抗力等因素影响，致双方无法履行合同时，本合同自行失效，甲方无须向乙方作任何补偿”等内容，上述协议属双方真实意思的表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。从上述约定的内容可知，涉案租赁合同期限为5年，即自至止，虽然涉案租赁合同第二条约定了租赁合同到期后，周友爱、林妙梅可要求以租金上调5%为条件续租，但合同并无明确约定续租的具体期限且粮油调剂公司在合同到期前已发函明确表示不同意续租，本案双方在诉讼期间也未能就续租的期限达成合意，并且一审中粮油调剂公司主张涉案的租赁物属于国有资产，合同届满后依政策规定应通过网上竞价方式确定承租方。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”的规定，涉案《房屋租赁合同》约定合同履行期届满后，本案双方未能就续租期限达成合意且粮油调剂公司明确要求周友爱、林妙梅交还案涉房产，现一审法院作出涉案租赁合同于履行完毕及周友爱、林妙梅应将涉案的房屋交付给粮油调剂公司并按涉案合同约定的租赁物现行评估价格自每月支付房屋使用费24573元直至周友爱、林妙梅实际将江门市的房屋交回给粮油调剂有限公司之日止的判处并无不当，本院予以维持。周友爱上诉主张其基于本案双方对涉案房产有续租的约定而对该房产进行建设改造，粮油调剂公司应赔偿周友爱的实际损失，因该上诉主张不属于本案的审理范围，周友爱可另行救济。综上所述，周友爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4793元，由周友爱负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年三月十六日法官助理  杨倩瑜书 记 员  黄巧明