山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0591民初93号原告：东营信丰置业有限公司，住所地：山东省东营市东营区顺河路16号，统一社会信用代码：91370502081750400H。法定代表人：李世新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马永花，女，1982年9月9日生，汉族，现住东营市，系东营信丰置业有限公司员工。委托诉讼代理人：吴尧，男，1996年1月14日生，汉族，住北京市朝阳区，系东营信丰置业有限公司员工。被告：刘冬冬，男，1987年1月15日出生，汉族，住东营市东营区。被告：付应心，女，1987年10月19日出生，汉族，住东营市东营区。原告东营信丰置业有限公司诉被告刘冬冬、付应心商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营信丰置业有限公司委托诉讼代理人马永花到庭参加诉讼，被告刘冬冬、付应心经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营信丰置业有限公司向本院提出诉讼请求1、请求人民法院判令解除原告与被告签署的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号：YS0150410）；2、判令被告配合原告办理解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号：YS0150410）的备案登记手续；3、判令被告向原告支付原告向兴业银行股份有限公司东营分行垫付的按揭贷款本息8195.72元；4、判令被告向原告支付原告垫付按揭贷款本息所产生的违约金5696.03元（暂计算至2020年12月24日）；5、判令被告向原告支付解除预售合同的违约金127755元；6、判令被告因承担第3、4、5项诉讼请求中的金钱给付义务与原告应向被告返还的购房款中直接扣除；7、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月27日签署《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称“该合同”），约定被告购买原告开发的东亚?清风小镇项目4号楼1-302号房屋（以下简称“该房屋”），合同价款为638775元，其中，128775元为首付款，被告于2017年8月25日支付，剩余510000元由被告申请银行贷款支付。2017年9月20日，被告向兴业银行股份有限公司东营分行申请贷款510000元，用于支付剩余房款，三方签署了《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：371705072201000），原告作为担保人，为被告在借款合同项下的还款义务承担连带保证责任。由于被告逾期向银行偿还借款，导致原告代为偿还了银行借款本息共计8195.72元。依据预售合同附件十一《补充协议》，被告逾期偿还贷款本息致使原告承担了代为偿还贷款本息保证责任的，则原告有权要求被告支付代还贷款本息日千分之五的违约金。原告垫付月供款超过15日或两期以上的，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付商品房总价款20%的违约金，计127755元。原告认为，根据我国民法通则、合同法的相关规定，原告代为偿还的款项与原告因解除商品房买卖合同而应向被告返还的购房款，应做抵扣，差额部分向被告返还。原告请求贵院查明事实、分清责任，支持原告的诉讼请求。被告刘冬冬、付应心未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月27日，原告东营信丰置业有限公司（出卖人）与被告刘冬冬、付应心（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为YS0150410，合同约定两被告购买原告开发的东亚?清风小镇4幢1单元302，总价款为638775元；买受人于2017年8月25日前支付首期房价款128775元，余款510000元由被告申请银行贷款支付。买受人逾期偿还贷款本息致使出卖人承担了代为偿还贷款本息（包括但不限于月供款、贷款本金、罚息、违约金、追款费用等）保证责任的，则出卖人有权向买受人追偿代为偿还的贷款本息，并自出卖人代为偿还贷款本息日起至买受人向出卖人偿还全部贷款本息之日止，由买受人向出卖人支付代还贷款本息日千分之五计算的违约金。出卖人为买受人垫付/代偿月供款之日起超过15日或出卖人为买受人垫付/代偿月供款累计达到两期以上（含两期）的，则出卖人有权单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。出卖人在买受人配合办理完成预售合同登记备案注销手续且将该商品房实际退还给出卖人后，出卖人将（扣除违约金、代垫月供款、罚息等费用）剩余款项无息退还买受人。2017年9月20日，东营信丰置业有限公司（保证人）与兴业银行股份有限公司东营分行（债权人）、刘冬冬、付应心（主债务人、共同债务人）签订个人购房抵押（保证）借款合同，双方约定，被告向兴业银行股份有限公司东营分行贷款510000元，贷款期限360个月，自2017年9月20日至2047年9月20日止。保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。2020年8月7日，因被告未按时还款，原告代被告偿还兴业银行股份有限公司东营分行8195.72元。本院认为，原告东营信丰置业有限公司与被告刘冬冬、付应心签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。一、关于解除合同的问题。本院认为被告逾期偿还贷款本息致使原告承担了代为偿还贷款本息保证责任，双方约定的出卖人为买受人垫付/代偿月供款之日起超过15日，出卖人有权解除合同的条件已成就，所以原告东营信丰置业有限公司要求解除与被告刘冬冬、付应心签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告有义务协助原告办理解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续。二、关于原告要求被告返还垫付的款项8195.72元问题。按照法律规定，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。同时，根据双方的合同约定，买受人逾期偿还贷款本息致使出卖人承担了代为偿还贷款本息（包括但不限于月供款、贷款本金、罚息、违约金、追款费用等）保证责任的，则出卖人有权向买受人追偿代为偿还的贷款本息，该约定亦符合法律规定，对原告的该项请求予以支持。三、关于原告主张违约金问题。1、因原告代被告垫付按揭贷款本息的违约金。双方合同约定，自出卖人代为偿还贷款本息日起至买受人向出卖人偿还全部贷款本息之日止，由买受人向出卖人支付代还贷款本息日千分之五计算的违约金，因此，被告应向原告支付该违约金。本案系按当事人约定的送达地址送达相关法律文书，未联系到被告被退回，虽然按照法律规定视为送达，但被告并不知悉起诉内容，未能提出答辩意见。基于该实际情况，本院认为双方约定的违约金过高，本院酌情下调违约金。原告代被告偿还借款后，在其未举证证明有其他损失的情况下，其损失为利息损失，违约金可下调为按一年期贷款市场报价利率的四倍计算，根据原告的诉求，计算至2020年12月24日为481元（8195.72×15.4%÷365×139）。2、解除合同的违约金。按照合同约定，被告违约，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付该商品房总价款20%的违约金，对原告的该项请求予以支持。四、关于原告主张的被告应支付原告的金钱给付义务在与原告应向被告返还的购房款中直接扣除问题。合同解除，原告应返还被告购房款，但是双方在合同中约定了返还条件，即出卖人在买受人配合办理完成预售合同登记备案注销手续且将该商品房实际退还给出卖人后，出卖人将（扣除违约金、代垫月供款、罚息等费用）剩余款项无息退还买受人。合同虽然解除，但根据合同法的规定，该条款效力不受影响。到目前为止，双方约定的返还购房款条件未成就。审理中，本院询问原告是否同意合同解除时返还被告购房款，原告表示坚持诉讼请求，无法回答该问题。因购房款返还条件未成就，返还数额本院不作评判，因此，原告要求款项相抵扣问题无法在本案实现，对原告的该项请求不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告东营信丰置业有限公司与被告刘冬冬、付应心于2017年8月27日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号：YS0150410），被告刘冬冬、付应心于本判决生效之日起十五日内协助原告东营信丰置业有限公司办理解除上述合同的备案登记手续；二、被告刘冬冬、付应心于本判决生效之日起十日内支付原告东营信丰置业有限公司代付款8195.72元；三、被告刘冬冬、付应心于本判决生效之日起十日内分别支付原告东营信丰置业有限公司违约金481元（计算至2020年12月24日）、127755元；四、驳回原告东营信丰置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10188元，减半收取计5094元，由原告东营信丰置业有限公司负担42元，由被告刘冬冬、付应心负担5052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二一年三月二十五日书记员  李梦琪