广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初37610号原告（反诉被告）武汉市兴叶联合物流有限公司，住所地武汉市东西湖区汇通大道西、走马岭南十四支沟南3号厂房-1栋1-5层106号（13），统一社会信用代码91420112303526587Y。法定代表人叶凌峰。委托诉讼代理人段良慧，广东信通律师事务所律师。委托诉讼代理人李肇新，广东信通律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市金华航物流有限公司,住所地深圳市龙岗区平湖街道平安大道乾龙物流园6栋101-105，统一社会信用代码91440300777180311D。法定代表人刘建平。原告武汉市兴叶联合物流有限公司与被告深圳市金华航物流有限公司的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人段良慧及李肇新、被告的法定代表人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还保证金余额34443.15元（人民币，下同）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告、被告于2019年10月17日签订一份《货代市场仓储服务合同》，合同约定：被告将位于深圳市龙岗区仓库提供给原告使用；使用期限自2019年11月8日起至2020年7月31日止；月仓储费21100元；保证金为60000元等。合同签订后，原告按约向被告交纳保证金并如数支付使用费，履行了全部合同义务。在合同期满前，原告向被告提出合同到期后不续租，要求被告协助办理到期退租结算，在扣除7月总费用（仓储费、市场管理费、水电费）25556.85元后退还保证金余额34443.15元。但被告以曾协商过续租为由，无理要求原告自行对外招租并在新的承租人接手前继续支付使用费用。为避免矛盾激化，原告向华南城维稳中心申请调解，遭被告拒绝。2020年7月21日，原告承租的仓库前突然堆满了不明来历的货物，致使原告无法正常经营。次日，原告被迫提前搬走并向被告移交了仓库钥匙。被告应退还给原告的保证金，至今未予退还。被告答辩原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1、原告支付被告2020年7月租金、管理费以及6、7月份电费共计26135.4元；2、被告不退还原告保证金60000元；3、原告支付被告2019年11月至2020年6月逾期支付被告租金的滞纳金暂计3736.5元（以24910元为基数，自2019年11月6日至2019年11月27日，2019年12月6日至2019年ｌ2月13日，2020年1月6日至2020年1月15日，2020年2月6日至2020年4月2日，2020年4月6日至2020年5月9日，2020年5月6日至2020年5月25日，2020年6月6日至2020年6月24日，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的1年期贷款市场报价利率的4倍计算）；4、原告支付被告2020年7月逾期支付被告租金的滞纳金暂计2989.2元（2020年7月6日起计算至原告付清之日止，以24910元为基数，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的1年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）的4倍计算，暂计至2020年10月30日，金额为2989.2元）；5、原告支付被告租金损失63932.05元；6、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、根据双方签订的《货代市场仓储服务合同》第七条约定，被告有权不退还原告保证金60000元，原告反而应支付被告2020年7月份租金、管理费以及6、7月份电费等26135.4元，2019年11月至2020年7月逾期支付被告租金的滞纳金暂计6625.7元。具体理由为：1、被告与原告于2019年10月17日签订一份《货代市场仓储服务合同》，合同约定被告将位于深圳市龙岗区仓库提供给原告使用。合同约定原告每月应向被告支付租金21100元、管理费900元，水电费等也应由原告支付。另外，原告向被告支付了保证金60000元。2、原告向被告支付租金、水电费、管理费的时间具体为：2019年11月27日、2019年12月12日、2020年1月15日、2020年4月2日、2020年5月9日、2020年5月25日、2020年6月24日。2020年7月租金，原告至今未向被告支付。原告2019年11月逾期支付租金的天数为22天，12月逾期支付租金的天数为7天，2020年1月逾期支付租金的天数为10天，2020年2月逾期支付租金天数为57天，2020年3月逾期支付租金天数为27天，2020年4月逾期支付租金的天数为34天，2020年5月逾期支付租金的天数为20天，2020年6月逾期支付租金的天数为19天，2020年7月逾期支付租金的天数为112天。3、合同第七条约定，每月租金、仓储费、市场管理费等必须于每月5号前支付给被告。每逾期一日，原告应按未付金额的百分之三支付滞纳金，逾期达三十日（累计），被告有权终止合同，并不予退还原告已交保证金，原告仍需支付被告滞纳金。因此，根据双方签订的合同约定，逾期达三十日（累计），被告有权不退还原告已交保证金，原告仍需支付被告滞纳金。二、原告违反诚实信用原则，本来谈好要与被告续签合同，但原告反悔，造成被告损失，原告应承担因不续租合同给被告造成的租金损失63932.05元。具体原因如下：在本案合同到期前，被告与第三方的仓储合同也同时到期，因原告在微信聊天记录中明确表示续租并要求租赁ｌ02、103、104、105仓厍（原租赁合同为101、102、103号仓库），因此，被告决定与第三方签订续租合同。同时，因为原告是老客户，所以被告拒绝了其他人的租赁请求，在被告与第三方确定签订续租合同后，被告将拟好的续租合同发给原告，原告明确回复：好的。结果过了8天，到2020年7月11日，原告却明确表示不续租了，致被告仓库至今未租出去，但被告仍需向第三方支付每月房屋租金。如果原告在原合同到期前明确向被告表明不续租了，那被告就不会与第三方续租合同，就不会产生相应的租金。因此，被告的相应租金损失应由原告承担。三、原告所谓的因仓库前堆满货物导致其无经营，才向被告移交钥匙以及申请调解，遭到被告拒绝系虚构事实。事实上是，被告并未在2020年7月21日将货物堆在原告仓库前，原告在申请调解时，被告也与原告进行了调解，只是双方未达成一致。2020年7月21日，被告发现原告已搬走，还特意发了信息给原告说：搬走都不通知一下我。第二天，原告主动过来把钥匙交给了被告，并非被告将货物堆在原告仓库前，导致无法正常经营而向被告移交的。从原告举示的照片看，虽然原告仓库前堆满货物，但照片上显示的时间为2019年7月22日，非2019年7月21日。此外，被告也与原告进了积极的调解，只是未与原告达成一致。原告针对被告的反诉辩称，一、被告请求判令原告支付“租金”，没有事实依据。原告与被告双方签订的《货代市场仓储服务合同》中，并没有支付“租金”的约定。本案合同约定被告向原告提供仓储报务，原告按月向被告支付的仓储费用中，并无“租金”项目。原告在2020年7月1日至7月20日期间实际使用了本案仓储合同项下的物业，原告已在与被告商谈以及接受人民调解和委托律师发出律师函时，明确确认支付，不存在拖欠“租金”的事实。二、被告不退还60000元保证金的反诉请求，理由不成立。原告主张不退还保证金的理由是原告逾期支付“租金”的时间累计达到三十日。但事实上，原告并未逾期支付“租金”。本案合同是被告提供的格式合同，该格式合同载明支付“仓储费用、市场管理费、上月水电费”的时间为“每月5日”也是格式条款。在合同实际履行过程中，系按被告向原告发出账单后由原告向武汉总部请款再支付的方式履行，在整个合同期内，双方对此履行方式均无异议，由于被告发账单的时间不一，原告支付的时间也有差异。不存在原告逾期支付“租金”累计超过30天事实，被告以此主张不退还保证金，没有事实和法律依据。三、被告主张2019年11月至2020年6月期间的逾期滞纳金，没有事实依据。以第一期费用支付过程为例，被告于2019年11月20日以微信的形式向原告发了当月应付费用的账单及其银行收款账户信息，原告工作人员收到该信息后发武汉总部财务，原告即及时于2019年11月27日向被告支付。之后，原告按此模式足额支付了2019年11月至2020年6月应付仓储费及相关费用。在履约过程中，双方对格式条款载明的付款时间己作变更，均己明确认该支付方式，不存在原告逾期支付“租金”的事实，被告以此主张逾期滞纳金，没有事实和法律依据。需要说明的是2020年2月、3月的费用，因新冠疫情不可抗力影响，身处重灾区武汉的原告公司停工停业，无法如期支付，但公司复工的第一时间，尽管没有实际使用仓储合同项下物业及相应车等设备，在被告不愿意减免的情况下，原告仍按被告的账单全额支付了仓储费用。被告却在反诉状中计算此期间内的所谓滞纳金，实属无理。四、被告主张2020年7月逾期滞纳金，理由不成立。2020年7月是合同期满结算月，该月的仓储费用，原告已明确支付，不存在故意拖欠的事实。在2020年6、7月，双方就是否续约事宜磋商未果。因被告拒绝合同期满正常结算及返还保证金，原告在收到月的账单后，曾主动与被告协商，协商不成后，曾请求华南城维稳中心主持调解，再次要求被告进行正常结算，但被告拒绝了原告提出的正当要求。随后，原告委托律师向被告发出律师函，在该律师函中亦明确支付该月费用。可见，不是原告违约不支付该月费用，而是被告无理拒绝进行正常结算以及拒绝收取该月费用的方式。五、原告第5项反诉请求，主张租金损失，没有依据。被告以原告表示过“续租”，在其与第三方确定续租合同后“不续租”致其“仓库至今未租出去”为由，要求原告承担其租金损失，该主张没有事实和法律依据。关于是否续租，双方人员通过微信有过多次沟通。期间，原告工作人员有表示过同意，也有明确表示过否定。被告向原告发送“续租合同”，原告回复“好的”，是在2020年7月3日，此时被告明知还须原告公司正式决定。而被告回复第三方公司“肯定续租呀”，却早在2020年7月2日。可见，被告与第三方公司的续约，与原告是否续约并无因果关系和其他关联。尽管双方就续约问题进行过磋商，但并未最终达成协议，并不因此构成必须向被告承担不续约的法律义务和合同义务。经审理查明，2019年10月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《货代市场仓储服务合同》。第一条约定，甲方将位于深圳市龙岗区（以下简称“货代市场”）6栋101、102、103号仓库（以下简称“仓库货代市场仓库”）交于乙方使用；第2.3条约定、乙方须在本合同终止或提前终止日当日，把该货代市场仓库连同第2.1条所述的附属设施，按合同规定恢复原状，交还甲方。第三条约定货代市场仓库用途为普通货物运输仓储。第四条约定：合同履行期限为2019年11月8日至2020年7月31日；合同期限届满后，甲方有权按市场情况调整该货代市场仓库的仓储费等费用及经营类别。如甲方继续将本合同约定货代市场仓库用以提供仓储服务的在当时仓储市况的同等条件下，乙方有权优先续约。乙方须于2020年6月30日前（即提前1个月事先通知）向甲方书面提出续约要求，过此期限则视乙方放弃该优先权，甲方有权将该货代市场仓库收回使用或交给任何第三方使用。第五条约定仓储服务保证金：5.1、保证金为60000元，在合同期间内，该保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；5.2、合同期内，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项；5.3、下列条件全部具备后60天内，甲方无息返还乙方保证金或其余额（如有）：本合同终止、乙方将货代市场仓库及其附属设施设备按约定返还甲方、乙方付清了所有应付款项并履行了所有应负义务和责任；5.4、乙方单方终止合同，甲方将不予退还上述保证金，乙方承诺对此无异议。第六条约定：6.1、甲、乙双方同意该货代市场仓库的仓储费用每月合计为21100元，乙方还须按月支付水电费及其他应付款项（如有）；6.2乙方每月须向甲方支付市场管理费每月合计900元；6.3、乙方同意，甲方可按实际情况调整以上市场管理费及水电费。第七条约定仓储费及其它费用的支付方式：7.1、按“先付后用”的原则，每月仓储费、市场管理费及上月水电费必须于每月5号前支付；7.3、逾期未支付仓储费或任何应付款项，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的百分之三支付滞纳金，该滞纳金计算至相应款项结清为止。逾期达三十日（累计），甲方有权终止本合同，收回该货代市场仓库，并不予退还乙方已交保证金，但乙方仍需支付上述滞纳金。第八条为关于装修和不得改变房屋结构的约定。上述合同签订后，被告于2019年10月24日向原告出具一份《收款收据》，其中记载：租档口保证金60000元。双方依照合同，被告向原告交付仓库，原告向被告支付相应费用。另查，2020年6月25日原告向提出合同到期后不续签，被告表示同意。后原告表示想续签合同，提出租赁的档口从原来101、102、103调整到102、103、104、105。2020年7月3日11:37被告将一份空白的仓储服务合同发给原告的人员，并发信息告知让其盖章后，被告再盖章，双方各持一份。原告人员回复：好的。2020年7月3日14：57原告的人员：“我们叶总说加一间那2万押金能不能不交了，因为我们已经押了6万押金”，被告：“押金是2万一间，我押了10万在乾龙，租叉车我没有收押金”。2020年7月11日原告的人员向被告发信息表示决定不续租。2020年7月13日原告向被告表示于7月31日合同到期后正常办理退租手续，被告回复：原告已于7月2日确定续租，如果确实不用了，为减少损失原告应尽快对外招租，由此产生的损失应由原告负担。双方就此产生矛盾，2020年7月20日原告向华南城维稳中心申请调解，诉求被告按合同约定到期正常办理退租手续，并退还押金60000元。双方在该中心未能协商达成一致意见。原告于2020年7月21日搬离涉案的仓库，并于2020年7月22日将仓库的钥匙归还给被告。另查，被告于2020年7月23日向原告寄送《催告函》，告知：依照合同约定，原告在2020年7月5日前向被告支付2020年7月1日至7月31日期间的费用25556.85元，经多次催告，原告仍未支付，通知在收到函后三日内一次性付清所欠的费用及滞纳金；若仍未履行，视为根本违约，被告将依合同约定单方面行使解除权，并通过法律手段要求原告支付应付的各项费用。原告于2020年7月24日针对被告的《催告函》作出了《律师函》，告知：原告不愿意续约的情况下，被告无权要求原告对外招租承担招租实现前的租赁费用；原告已于2020年7月22日将上述仓库钥匙全部移交给被告；双方合同期满后不再续期，所交纳的保证金依法予以退还；原告从未有意拖欠任何费用，被告扣除2020年7月应付费用25556.85元后，将余款34443.15元于2020年8月1日前退还原告。庭审时，被告陈述其每月10日向原告有发送账单，该日期系其制作账单的日期；原告否认被告每月10日向其发送账单，并提交被告向其工作人员发送账单的微信聊天记录予以佐证。聊天记录显示，2019年11月20日发送2019年11月的账单，2020年1月12日发送2020年1月的账单、2020年2月27日发送2020年2月的账单、2020年4月27日发送2020年4月的账单、2020年5月14日发送5月的账单、2020年6月15日发送6月的账单、2020年7月12日发送7月的账单。每个月的账单列有仓储费（21100元/月）、管理费（900元/月）、公摊服务费（181.50元/月）、叉车租金费（2900元/月）、电费（个别月份未显示有电费金额），其中7月的账单显示电费为475.35元，总金额为25556.85元。原、被告确认，原告于2019年11月27日支付11月的费用19090元，2019年12月12日支付12月的费用25179.75元、2020年1月15日支付1月的费用25156.55元、2020年4月2日支付2月及3月的费用47263元、2020年5月9日支付4月的费用25156.55元、5月25日支付5月的费用25148元、6月24日支付6月的费用25300元。被告提交了涉案仓库所在物业的不动产权证。被告提交的其与第三方公司即深圳市乾龙物流有限公司所签订的《仓储服务协议》显示的签订时间为2020年8月1日，期限自2020年8月1日至2021年7月31日。本院认为，虽原、被告所签订的合同名为仓储服务合同，但根据合同约定的服务地点、交付标准、期限、权利义务等条款、保证金的收款收据所载明的内容及原、被告沟通续签合同的聊天记录来看，该合同实为房屋租赁合同，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告反诉原告支付2020年7月的仓储费即租金、管理费及6、7月的电费共计26135.4元，但未能提供凭证予以证明该金额，故本院对原告所确认的25556.85元予以支持。关于被告诉请的2019年11月至2020年6月逾期支付租金的滞纳金问题，虽双方签订的合同中约定租金等费用的支付时间为每月的5日，但根据双方实际的履行来看，被告系每月先将账单发给原告，原告依据账单再进行付款，且按被告关于其每月10日制作账单的自述，该时间晚于合同约定的付款时间，另结合被告实际每月发送账单的时间来看，原、被告对租金等费用的支付时间进行了变更，故被告诉请上述期间的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。对于被告诉请的2020年7月份款项的滞纳金，因合同5.2条约定合同期内原告不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项，故原告在被告于2020年7月22日向其发出《催告函》后，仍不缴纳该月的款项，构成了迟延履行，应向被告支付滞纳金，合同约定的滞纳金标准过高，本院调整为以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的二倍为准，自《催告函》告知的付款之日起算至本判决之日，经核算滞纳金为15671元（24910元×3.85%×2×8.17个月）。关于保证金，因双方的合同已到期，故被告所收取的保证金60000元应退回给原告，因原告存在未支付的6、7月的费用25556.85元及滞纳金15671元，故扣除上述款项后被告应将剩余的保证金18772.15元返还给原告。对于被告反诉请求的租金损失，被告提交的证据不足以证明其实际产生了租金损失及该损失系由原告所造成，故本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告武汉市兴叶联合物流有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市金华航物流有限公司支付2020年7月份租金、管理费及6、7月的电费共计25556.85元；二、原告武汉市兴叶联合物流有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市金华航物流有限公司支付滞纳金15671元；三、被告深圳市金华航物流有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告武汉市兴叶联合物流有限公司返还保证金60000元；四、上述第一、二项与第三项相抵扣，被告深圳市金华航物流有限公司应内向原告武汉市兴叶联合物流有限公司返还保证金18772.15元；五、驳回原告武汉市兴叶联合物流有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市金华航物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费662元（原告已预交）,由原告负担298元，由被告负担364元。原告已预交的662元，由本院予以退回364元。反诉受理费1718元（被告已预交），由原告负担739元，由被告负担979元。被告已预交的1718元，由本院予以退回739元。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件反诉受理费739元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费364元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年三月十一日书记员 方雯婷