四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川07民终469号 上诉人（原审原告）：陈林，男，汉族，1986年1月9日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：周丹，女，汉族，1987年8月15日出生，住四川省三台县，系陈林之妻。 上诉人（原审原告）：周丹，女，汉族，1987年8月15日出生，住四川省三台县。 被上诉人（原审被告）：四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司，住所地：四川省三台县北坝镇樟树路10号，统一社会信用代码：915107225534605090。 法定代表人：寇泽林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨刚，四川擎剑律师事务所律师。 上诉人陈林、周丹因与被上诉人四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司（以下简称“亿辉房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2020）川0722民初4548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周丹及被上诉人亿辉房地产公司的委托诉讼代理人杨刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈林、周丹上诉请求:1.请求撤销（2020）川0722民初4548号判决书第二项、第五项判决；2.依法对本案第二项判决进行改判，判决被上诉人立即协助上诉人办理案涉房屋权属的转移登记；3.依法补判上诉人购买的由被上诉人开发的位于××镇××号楼××单元××楼，即2-7-4号商品房归上诉人所有；4.依法补判被上诉人赔偿上诉人延迟办理过户登记手续违约金38641.6元；5.依法补判被上诉人赔偿上诉人延迟办理初始登记手续违约金38641.6元；6.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案未办理产权转移登记的原因在于被上诉人主观上怠于履行义务而非案涉房屋不具备办理产权登记的条件，一审法院认定与客观事实不符；2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定了延迟办理初始登记及转移登记的违约金及其计算方法，但合同为被上诉人提供的格式合同，参照合同通篇，转移登记违约金应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，一审法院错误认定双方对违约金约定不明；3.一审法院适用法律错误，本案中，双方签订的《商品房购买合同》未损害公共利益及他人合法权益，且上诉人支付了全部购房款，应当取得案涉房屋的所有权，不能仅因物权登记公示原则否认物权所有权归属。 亿辉房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。案涉小区均未取得房屋产权登记，不具备办理产权登记的法定条件；双方仅约定转移登记违约金为支付万分之一，计算依据和标准方式均不明确；房屋确权为行政权，本案诉讼为司法权，一审法院驳回上诉人的确权诉讼请求，符合法律规定；上诉人在一审中并未主张初始登记违约责任，其在二审中提出该请求，与法律规定相悖，依法不能成立。请求驳回上诉人的全部诉讼请求。 陈林、周丹向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号×××67）合法有效，并判决原告购买的由被告开发的位于××镇××号楼××单元××层××号商品房归原告所有；2.判令被告立即协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续；3.判令被告赔偿原告延迟交房违约金24067元（2016年6月30日至2018年5月22日），并支付相应资金利息，按照年利率6%计算，从2016年7月10日起计算至款项付清之日止；4.判令被告赔偿原告延迟办理过户登记手续违约金27526元（从2017年9月30日暂计算至2020年5月30日），从起诉之日起至办理产权过户登记之日止，并支付相应资金利息，按照年利率6%计算；5.判令被告返还原告代收办证税费17645元及相应资金利息，按照年利率6%计算，从2018年5月1日起计算至款项全部返还之日止；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:2015年4月28日,陈林、周丹与亿辉房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：亿辉房地产公司将其开发的位于四川省三台县××镇××路××号楼××单元××楼××号房屋出售给陈林、周丹，总价款为352892元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、电、供暖等于2016年6月30日达到入户，燃气于2016年6月30日达到验收标准及使用要求；出卖人未按期交房，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年6月30日届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人支付万分之一的违约金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，陈林、周丹于2015年4月28日支付了购房款105892元，于2015年6月10日按揭付清了剩余购房款247000元，并于2018年5月22日支付了办证税费17645元。案涉小区商品房项目至今未经综合验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护；但陈林、周丹依据该合同享有的是合同之债，并非直接取得了案涉房屋的所有权，且目前案涉房屋尚未经综合验收合格，整体都未取得初始登记，而房屋所有权的变更、转让需经登记才发生效力，故陈林、周丹请求确认案涉房屋归其所有的请求不能成立，一审法院不予支持；陈林、周丹依据商品房买卖合同享有请求交付房产之债权，故其请求判令亿辉房地产公司协助办理案涉房屋的转移登记于法有据，但案涉房屋现在尚不具备办理产权登记的条件，陈林、周丹要求立即办理产权转移登记，因客观原因不能，亿辉房地产公司应在具备办理转移登记条件后予以协助。依照双方合同约定，亿辉房地产公司应当在2016年6月30日前向陈林、周丹交房，虽然亿辉房地产公司于2016年6月张贴了接房公告，但因亿辉房地产公司原因未能达到交付条件，陈林、周丹拒绝接受房屋理由正当，陈林、周丹实际接房日期为2018年5月22日，按照双方合同约定亿辉房地产公司应自约定的交付期限届满之次日（2016年7月1日）起至实际交付之日（2018年5月22日）止，按日计算向陈林、周丹支付全部已付款万分之一的违约金，故陈林、周丹请求亿辉房地产公司支付延迟交房违约金24067元的理由成立，一审法院予以支持；亿辉房地产公司辩称双方约定的违约金过高理由不能成立，一审法院不予采信；陈林、周丹主张违约金利息无法律依据，一审法院不予支持。对陈林、周丹主张的延迟办理过户登记违约金，双方在合同中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人支付万分之一的违约金”，该约定对计算方法约定不明，导致无法计算，一审法院不予支持。关于返还办证税费的问题，双方就案涉房屋办证事宜达成合议，陈林、周丹委托亿辉房地产公司代为缴纳办证税费，陈林、周丹将办证税费交给亿辉房地产公司后，因亿辉房地产公司原因至今无法缴纳办证税费，现陈林、周丹不愿再委托亿辉房地产公司代为缴纳，要求亿辉房地产公司返还办证税费17654元的理由成立，一审法院予以支持；但陈林、周丹主张该费用利息，双方并无约定，也无法律依据，一审法院不予支持。 综上所述,陈林、周丹的部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》笫八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,遂判决：一、陈林、周丹与四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于2015年4月28日签订的合同编号为×××67的《商品房买卖合同》合法有效；二、四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司在取得案涉房屋楼栋的初始登记后十五日内，协助陈林、周丹办理案涉房屋权属的转移登记；三、四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向陈林、周丹支付逾期交房违约金24067元；四、四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向陈林、周丹返还代收的办证税费17654元；五、驳回原告陈林、周丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半收取计765元，由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及双方诉辩理由，对本案争议焦点分述如下： 一、关于上诉人要求被上诉人立即协助其办理案涉房屋权属的转移登记，因案涉小区商品房项目至今未经综合验收合格，即尚不具备办理产权登记的条件，故对其该项上诉请求暂不予支持，被上诉人应在具备办理转移登记条件后予以协助。 二、关于上诉人要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法院另有规定的除外”、第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，确认物权以存在物权归属争议为前提，案涉商品房买卖合同尚未履行完结，上诉人仅享有合同之债，其在本案中要求确认案涉房屋的所有权归属不符合上述法律规定，本院不予支持。 三、关于被上诉人是否应向上诉人支付逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，现无证据表明该合同违反法律法规的规定，应属有效，双方应当按照合同履行各自的义务。双方在合同中对初始登记和转移登记的时间及违约责任均作了规定。合同第二十条产权登记约定：出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人支付万分之一的违约金。被上诉人未按照合同约定按时取得楼栋初始登记及未按时协助上诉人取得房屋产权转移登记属实，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。且鉴于办理初始登记违约行为与转移登记违约行为均系逾期办证违约行为，根据上诉人在一审的起诉请求及事实理由，其也对上述两项违约金一并进行了主张，故本院将本案初始登记违约金及转移登记违约金作为逾期办证违约金一并进行评判。鉴于上诉人未提交证据证明其具体损失额度，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，确定该违约金自2017年9月30日起,以上诉人已付房款为基数，按年利率1%的标准计算至被上诉人为上诉人办理案涉房屋权属转移登记之日止。 综上所述，上诉人陈林、周丹的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省三台县人民法院（2020）川0722民初4548号民事判决第一项“陈林、周丹与四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于2015年4月28日签订的合同编号为×××67的《商品房买卖合同》合法有效”；第二项“四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司在取得案涉房屋楼栋的初始登记后十五日内，协助陈林、周丹办理案涉房屋权属的转移登记”；第三项“四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向陈林、周丹支付逾期交房违约金24067元”；第四项“四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向陈林、周丹返还代收的办证税费17654元”； 二、撤销四川省三台县人民法院（2020）川0722民初4548号民事判决第五项“驳回原告陈林、周丹的其他诉讼请求”； 三、四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向陈林、周丹支付延迟办理房屋过户手续的违约金，违约金的计算方法为：以352892元为基数，按照年利率1%的计算标准，自2017年9月30日起计算至四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司协助陈林、周丹办理案涉房屋权属转移登记之日止； 四、驳回陈林、周丹的其他诉讼请求。 一审案件受理费1530元，减半收取765元，由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费766元，由陈林、周丹负担566元，四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司负担200元。 本判决为终审判决。本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 刘 颖 审判员 李 俊 审判员 马翰霖 二〇二一年三月十九日 书记员 廖子颖