上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初25096号原告(反诉被告)：金韡，男，1986年7月22日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑渭涛，执行董事。委托诉讼代理人：陈刚，上海普世律师事务所律师。原告(反诉被告)金韡与被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司(以下简称宝和嘉力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金韡、被告(反诉原告)宝和嘉力公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)金韡向本院提出诉讼请求：宝和嘉力公司归还合同保证金30,037.5元。事实和理由：2019年10月30日，金韡与宝和嘉力公司达成续签房屋租赁合同(合同编号：BHJL-XXXXXXXX-ZL-5-140-2)租赁上海市宝山区殷高西路XXX号XXX楼XXX-XXX-XXX室房屋作为旅游咨询使用，租期1年。2020年1月24日，文旅部发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，金韡积极配合闭店停业。同年3月5日，上海市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导办公室发布《关于有序推动本市企业复工复产复市的通知》，其中第一条第三细则明确暂时不宜复工的行业主要包括旅行社、在线旅游企业经营的团队旅游、“机票+酒店”旅游产品。金韡继续闭店停业。同年3月10日，金韡通过微信与商场营运部经理提出同年4月不再续约，并提出减免租金，后提交了书面减免申请，未得到回应。同年3月24日，营运部经理回复无法减免租金。同年3月31日，金韡正式提交书面解约申请。同年4月23日，宝和嘉力公司回复同意解约，并通知金韡办理撤场等事由。金韡认为，新冠肺炎疫情为突发公共卫生事件，宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因此，金韡请求解除合同，并非单方违约，故为此涉讼，请求判如所请。被告(反诉原告)宝和嘉力公司反诉并辩称，不同意返还保证金，金韡单方擅自终止合同，保证金应作为违约金，不予返还。宝和嘉力公司认为，2020年3月租金8,212.5元、物业费1,800元，合计10,012.5元，金韡仅支付了4,358元(其中1,800元为物业费)，剩余租金5,654.5元未付。故宝和嘉力公司提出反诉请求：1、金韡向宝和嘉力公司支付2020年3月租金5,654.5元；2、金韡向宝和嘉力公司支付逾期付款违约金4,715.85元(违约金自2020年2月26日起暂算至2020年11月30日，以5,654.5元为基数，按日千分之三的标准，算至实际结清之日)；3、金韡向宝和嘉力公司支付违约金19,237.5元(已扣除租赁保证金30,037.5元)。原告(反诉被告)金韡针对反诉辩称，金韡于2020年1月支付了同年2月的租金，宝和嘉力公司于同年2月7日发出通知，因疫情停止营业的期间免除租金，并向金韡发送缴费通知明确租金为4,358元，疫情期间免除租金金额5,654.5元，金韡是根据缴费单确认的缴费金额来缴费的，不同意第一、二项反诉请求。疫情是突发事件，金韡因疫情提出提前解约，不属于违约，不同意第三项反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年11月7日，宝和嘉力公司(甲方)与金韡(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：BHJL-XXXXXXXX-ZL-5-140-2)，约定，甲方将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX楼XXX-XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给乙方使用；租赁用途为旅游咨询；租赁期为12个月，自2019年12月1日至2020年11月30日；月租金8,212.5元；每一个月支付一次，先付后用；乙方应在每期租金计租月前一个月的25号前，向甲方预付下一期一个月的租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金；月物业服务费1,800元；保证金30,037.5元；房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，构成乙方的严重违约(但本合同并不因此而解除)，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；若甲方同意乙方中途退租的，乙方应向甲方支付相当于最高月租金6倍金额的违约金等。金韡承租系争房屋后经营旅游业务，并支付了保证金30,037.5元。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。自同年3月24日零时，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。2020年3月31日，金韡向宝和嘉力公司提交书面解约申请。2、审理中，金韡另向本院提供了文件签收单、微信往来、暂停营业通知、付款通知书等，证明宝和嘉力公司通过微信于2020年2月7日发送《关于冠状病毒疫情防控暂停营业通知》，并于同年2月17日发送《关于新冠肺炎疫情期间租金费用公函》，又于同年2月26日发送《新康辉付款通知书202002》，明确2020年3月租金金额为4,357.99元，疫情期间免除租金金额5,654.5元，金韡根据缴费单进行了缴费，宝和嘉力公司又于同年4月22日发送文件签收单，通知金韡于2020年4月24日前签署告知函，完成撤场、注销营业执照等。宝和嘉力公司发表如下质证意见：对真实性不予认可。本院认为，金韡与宝和嘉力公司签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于本诉部分。涉案租赁合同实际已解除，故金韡请求退还租赁保证金30,037.5元，可予准许。至于宝和嘉力公司抗辩认为保证金应作为违约金支付给宝和嘉力公司，本院将在下文就违约金作相应阐述并予认定。关于反诉部分。审理中，金韡认为其因疫情提前解约，宜认定为不可抗力，不应承担违约责任。本院认为，租赁合同的本质系承租方占有使用房屋并交纳租金的合同，疫情及疫情防控，确在一定程度上影响了店铺的正常经营与使用，但随着疫情影响不断减小、相关行业逐步恢复，金韡可通过调整经营模式、经营内容等方式减少疫情带来的损失，或也可与出租方协商适当减免租金、延长租期等方式降低疫情带来的影响，但是，从金韡提供的证据来看，金韡在宝和嘉力公司已免除了2020年3月部分租金后不久即径自要求解除合同，有违诚信原则，也与疫情下各市场经济主体互谅互让、共克时艰的抗疫精神相悖，因此，本院确认金韡对系争合同的解除应承担违约责任。根据约定，乙方擅自中途退租的，乙方应向甲方支付相当于最高月租金6倍金额的违约金。本院根据本案实际情况，依照公平合理原则，结合合同履行情况、当事人过错程度、造成的实际损失及疫情影响程度等因素，酌定违约金的金额为17,000元。审理中，金韡提供了微信往来、暂停营业通知、付款通知书等证据，虽然宝和嘉力公司对真实性不予认可，但金韡当庭出示手机对上述证据进行了演示，结合金韡已支付的2020年3月租金4,358元，该金额与付款通知书的金额高度一致，本院认为金韡主张的事实具有较高盖然性，本院予以采信。因此，宝和嘉力公司在免除了部分租金，且金韡也已根据付款通知书支付了相应金额的租金后，现宝和嘉力公司再行主张该部分已免除的租金及其滞纳金，于法无据，本院不予准许。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)金韡返还租赁保证金30,037.5元；二、原告(反诉被告)金韡于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司支付违约金17,000元；三、驳回原告(反诉被告)金韡的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为275元，由被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担；反诉案件受理费270元，由原告(反诉被告)金韡负担155元，被告(反诉原告)宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二一年三月二十二日法官助理  张紫嫣书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。