广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初29929号原告：黄超洪，男，1962年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区，被告：粱雪玲，女，1962年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：郭苑媚，女，1992年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：郭志鹏，男，1995年2月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述三被告共同委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。原告黄超洪诉被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄超洪、被告粱雪玲、郭苑媚及被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏的共同委托诉讼代理人刘柏纯均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告黄超洪向本院提出诉讼请求：1、判令三被告按照评估价格1307109元返还原告房屋款项；2、判令三被告返还原告补贴款3.5万元及利息（利息从1994年4月8日起即原告向被告支付之日计至三被告向原告实际返还之日止，按照民间借贷利率即每年24%的利率计算）；3、判令三被告承担本案评估费41800元及诉讼费。事实和理由：1994年4月8日，郭汝钿（甲方）与原告（乙方）签订了《合建房屋合同书》，约定：甲乙双方在广州市白云区石井鹅掌坦村以甲方姓名共同兴建一栋五层房屋，双方协定由甲方出地皮，乙方出资金，共同合建，房屋建成后，乙方占房屋一半永久使用权，房屋交付使用后，甲方无条件协助乙方办理永久使用公证手续等。1995年11月21日，郭汝钿与原告签订《赠与合同》，约定郭汝钿将广州市白云区石井镇同德鹅掌坦第十六队房屋（现地址为鹅掌坦西乡15巷34号）首层北面套间、第四、第五层全层业权赠与受赠人所有，同日办理了（95）穗白内民证字第1690号公证书。郭汝钿于2014年去世，由三被告继承其财产。2019年11月20日，三被告以原告为被告，广州市白云公证处为第三人向广州市白云区人民法院提起民事诉讼，请求人民法院确认郭汝钿与原告签订的《赠与合同》无效。2020年2月14日，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111民初35396号民事判决，确认该《赠与合同》无效。黄超洪向广州市中级人民法院提起上诉，2020年5月28日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终8345号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年7月29日，广州市白云区人民法院作出了（2020）粤0111民初16988号民事判决书，确认郭汝钿与原告签订的《合建房屋合同书》无效，根据合同无效后相互返还的原则，判令原告自判决书生效之日起三十日内将位于广州市白云区石井同德鹅掌坦第十六队的首层北面套间，第四层，第五层房屋腾空并交还给被告。涉案房屋从设计到施工共花费四十八万元，现原告每年出租涉案房屋收入为八万壹仟元，并以每年5%向上递增。现被告只同意支付八十万元的房屋价值给原告，原告认为被告故意压低价值，请求法院通过第三方评估该宅基地上的房屋价值。1994年4月8日及1995年11月21日，原告按照《合建房合同书》的约定共支付郭汝钿补贴款三万五千元，请求法院判令被告归还补贴款并按民间借贷每年24%支付利息。综上事实与理由，请求法院判如所请。被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏共同辩称，第一、三被告同意按照原告所称以房屋建筑物价值予以返还的诉请，但不包括案涉宅基地的价格，因案涉宅基地使用权属于三被告，故应按照房屋价值的一半即653554.5元（1307109元/2）返还原告；第二、三被告不同意支付补贴款35000元及利息。该35000元已经包含在房屋价值之内，且该诉讼请求已经超过诉讼时效，故原告该诉请应予以驳回；第三、诉讼费、评估费应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的（95）穗白内民证字第1690号《公证书》、《合建房屋合同书》、广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35396号民事判决书、广州市中级人民法院（2020）粤01民终8345号民事判决书、广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初16988号民事判决书、户籍证明、户口簿、户口注销证明、结婚证、宅基地使用证及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据已生效的本院作出的（2020）粤0111民初16988号民事判决书查明及认定的事实，确认郭汝钿与黄超洪签订的《合建房屋合同书》无效，黄超洪需向粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏返还位于广州市白云区石井同德鹅掌坦第十六队的首层北门套间、第四层、第五层房屋。根据原告申请，本院通过摇珠选定广东证诚价格评估有限公司对位于广州市白云区鹅掌坦十五巷34号房屋的现值及土地价值进行评估。2020年12月9日，广东证诚价格评估有限公司出具《评估报告书》，称现场勘查可知涉案宅基地房屋一层至五楼（含夹层）均已出租，具有预期收益能力和剩余收益时间，房地产出租风险可货币化即可通过市场调查和经济形势分析选用适当的报酬率或资本化率量化风险，本案房地产具有收益法评估条件，故采用收益资本化法对本案房地产价值评估。经评估，在评估基准日2020年11月3日（现场查勘时间），位于广州市白云区鹅掌坦十五巷34号房屋建筑物价值（含内外装修）评估为1307109元，宅基地价值为685147元。原被告双方对上述《评估报告书》均表示同意。由此产生评估费41800元。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。根据已生效的本院作出的（2020）粤0111民初16988号民事判决书查明及认定的事实，郭汝钿与黄超洪签订的《合建房屋合同书》无效，根据合同无效后的相互返还原则，被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏应向原告返还分成房屋的现值。根据《合建房屋合同书》可知，原告分得涉案宅基房屋一半的使用权，故被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏应向原告返还涉案宅基地房屋一半的价值653554.5元（1307109元/2），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。对于原告主张三被告支付补贴款3.5万元及利息的诉请，因原告并未举证证实三被告需向其支付该笔费用，应承担举证不能的法律后果，故原告该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏向原告黄超洪返还房屋款项653554.5元；二、驳回原告黄超洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8627.59元，由原告黄超洪负担4426.29元，由被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏负担4201.3元并于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。本案评估费41800元，由原告黄超洪负担20900元，由被告粱雪玲、郭苑媚、郭志鹏负担20900元并于本判决生效之日起5日内径付给原告黄超洪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年三月二十三日书记员  陈春燕