上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初25097号原告：上海高杨资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐钢，执行董事。委托诉讼代理人：丁龙，上海君恩律师事务所律师。被告：上海龙镝商业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李非凡，执行董事。委托诉讼代理人：李金龙。原告上海高杨资产管理有限公司(以下简称“高杨公司”)与被告上海龙镝商业管理有限公司(以下简称“龙镝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高杨公司的委托诉讼代理人丁龙、被告龙镝公司的委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高杨公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2019年6月27日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月25日解除；2、判令被告立即从上海市宝山区高镜路XXX弄XXX号租赁商铺搬离，并将上述商铺交还原告；3、判令被告支付拖欠的2019年11月1日至2020年5月25日期间的租金625,047.5元(按月租金139,665元计算，已扣除被告前期支付的329,330元)；4、判令被告支付逾期付款违约金122,905元(以139,665元为本金，按千分之一/日，自2019年11月1日算至2020年8月15日；以418,995元为本金，按千分之一/日，自2020年2月1日算至2020年8月15日)；5、判令被告支付自2020年5月26日起至被告实际搬离之日止的房屋占用费(按139,665元/月计算，2021年7月1日起递增6%)；6、判令原告无需退还被告押金418,995元。事实和理由：原、被告于2019年6月27日签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于上海市高境路XXX弄XXX号的商铺出租给被告使用。租期为10年，3个月为一个结算支付周期。上述合同签订后，被告未能及时付清所欠租金。在多次催讨未果后，原告向被告寄发了《解除合同通知书》，于2020年5月25日解除了双方之间的租赁合同关系。故原告为此涉讼，请求判如所请。审理中，原告请求撤回第四项诉讼请求。被告龙镝公司辩称，不同意全部诉请，在装修期间，原告提供的房屋存在问题，如消防未做、房屋屋顶漏水、电量要增容，这些都是被告花时间及费用进行了改建。不同意解除租赁合同，要求继续履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年6月27日，出租方高杨公司(甲方)与承租方龙镝公司(乙方)签署了《商铺租赁合同》，约定如下主要内容：一、甲方提供给乙方使用的商铺位于上海市高境路XXX弄XXX号(目前房屋所有权证处于办理过程中，已有的相关资料附后)，现双方按照房屋主管部门实测面积1,426平米结算租金。二、甲方提供商铺设施以目前的物业现状为准。五、租赁期共10年，从2019年7月1日起至2029年6月30日止，由于合同房屋产权证目前正办理当中，项目外立面的改动审批等须得到有关主管部门及业主方书面同意，租赁期限从双方签署场地交付确认书开始计算，4个月为装修免租期。六、经甲乙双方协商，取得租赁房屋不动产权证前租金为2019年7月1日至2021年6月30日为139,665元/月、2021年7月1日至2023年6月30日为148,045元/月、2023年7月1日至2025年6月30日为156,927元/月……；取得租赁房屋不动产权证之日起，乙方同意租金在原来租金的基础上增加10%；上述费用以每3个月为一个结算支付周期，先付后用，乙方在上期费用支付届满前的7日内一次性付清甲方，其中2019年7月1日起至2019年10月30日为免租装修期；租金每二年在上年的租金基础上递增6%，自2021年7月1日开始递增。甲方有权对房屋定期检查，如遇房屋的重大修缮，甲方按规定进行维修，但乙方改造及乙方自行装修装潢部分，甲方不承担维保责任。七、乙方按时租赁缴纳商铺租金等费用，每迟交一日支付甲方1‰的违约金，若乙方租金迟交1个月甲方有权收回该商铺，乙方所缴纳的押金甲方不予退回；乙方如自身经营需要对租赁场所所需的水电设施进行改造或增容，应报甲方或物业公司的书面同意或征得相关部门同意，增容等费用由乙方承担，手续由乙方负责，甲方需配合办理。九、乙方租赁物业的经营活动，须得到政府主管部门的审批(包括但不限于消防、卫生、工商、税务等)，上述审批由乙方自行负责。若乙方无法获得审批所造成的无法经营，而须解除合同，视为乙方单方面违约，所付定金不予退还，同时乙方须赔偿经济损失。十、若乙方逾期履行本合同的各项义务(包括但不限于支付租金等)、且经甲方通知(包括但不限于书面通知、微信、和短信等方式)之日起仍持续逾期15日以上，则视为乙方严重根本违约；若乙方严重根本违约，则甲方有权单方面解除合同。十一、乙方知晓该商铺的房屋产权证等手续正在办理之中，由此产生的一切经济损失由乙方自行承担，甲方不负任何责任。上述合同乙方签约代表为李金龙。同日，双方签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2019年6月27日签订了租赁协议，甲方已明确告知乙方物业现状及该物业产证正在办理中，此情况可能影响乙方办理消防等手续，乙方已明确知晓。由此产生的一切后果由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。上述合同签订后，同年7月，高杨公司将涉案物业交付给龙镝公司，龙镝公司对涉案物业进行了装饰装修。2020年5月11日，高杨公司发出告知函，主要内容为：截止4月30日，龙镝公司已逾期4个月未付房租，经多次催款无果，请龙镝公司于见函之日起三日内，缴纳所欠租金，否则高杨公司将单方面解除合同。当日，龙镝公司收悉上述告知函。同年5月25日，高杨公司发出通知书，主要内容为：龙镝公司未按约定支付租金，已构成根本违约，现通知《商铺租赁合同》于龙镝公司收到本通知书之日终止；龙镝公司应在收到本通知之日起3日内向高杨公司支付尚欠款项675,047.5元和滞纳金；收到此通知书之日起10天内，清空租赁房屋物品。当日，龙镝公司收到上述通知书。2、关于付款情况。龙镝公司于2019年6月28日支付了押金30万元；于同年7月28日支付了押金118,995元；于同年11月6日支付了139,665元；于同年11月8日支付了139,665元；于2020年6月15日支付了5万元。本案审理中，龙镝公司于2020年9月30日支付了8万元；于同年10月13日支付了7万元；又于同年12月8日支付了20万元。3、审理中，高杨公司另向本院提供了不动产权证，证明涉案物业于2020年6月24日取得房地产权证。龙镝公司不持异议。高杨公司另表示，次承租人由其自行处理。4、审理中，龙镝公司向本院提供了照片，证明龙镝公司对涉案物业进行了改建及漏水情况。高杨公司对真实性无异议，但认为漏水的原因从照片中看不出来，即使属实也不是拒付租金的理由。龙镝公司还表示，高杨公司承诺承担电量增容、漏水修复及消防费用，但无证据提供，就上述费用，龙镝公司另行处理。本院认为，原、被告就涉案物业签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据约定，租金每3个月为一个结算周期，先付后用，被告应在上期费用支付届满前的7日内付清。被告在承租了涉案物业后，理应按约支付租金，但是直至原告于2020年5月25日发出解除通知书前，被告仅支付了2个月租金，显已构成根本违约。根据约定，乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同。原告于2020年5月25日通知被告解除涉案租赁合同，被告于当日收悉，故本院确认涉案租赁合同及补充协议于2020年5月25日解除。关于被告抗辩的涉案物业的产权证及消防问题。本院认为，根据涉案合同及补充协议约定的内容可见，被告对涉案物业的产证正在办理过程中，且可能影响办理消防等手续均系明知的，被告亦确认了由此产生的一切经济损失及后果均由其自行承担。故被告以此为由逾付租金，理由不成立，本院不予采纳。关于电量增容。根据约定，增容等费用由被告承担，故被告以此为由逾付租金，理由亦不成立。关于装修期间屋顶漏水。首先，被告并未提交充足的证据予以证明；其次，若屋顶确有漏水，被告自行修复，相关修复费用亦可依约处理，以此为由长期拖欠大额租金不付，本院实难采纳。涉案租赁合同解除后，被告应立即搬离并将涉案物业返还给原告，并向原告支付2019年11月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋占有使用费。审理中，被告抗辩疫情原因应减免3个租金。本院结合疫情对合同履行、合同目的实现等实际影响，酌情对疫情期间租金予以适当减免。被告已付租金共计679,330元，亦应予扣除。因此，本院酌情确认截止至2020年12月31日，被告欠付的租金及房屋占有使用费的金额为100万元。2021年1月1日起的房屋占有使用费，按每月139,665元标准计算。原告另主张若2021年7月1日后被告仍未搬离，则按每月148,045元标准计算，符合合同约定，亦可予准许。根据约定，若被告租金迟交1个月，原告有权收回该商铺，被告所缴纳的押金不予退回。故原告主张被告已付押金418,995元作为违约金，不予退还，符合合同约定，本院予以准许。至于逾期付款违约金，原告已撤回相关诉请，本院不作处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海高杨资产管理有限公司与被告上海龙镝商业管理有限公司于2019年6月27日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年5月25日解除；二、被告上海龙镝商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内，立即搬离上海市宝山区高境路XXX弄XXX号商铺，并将上述商铺返还给原告上海高杨资产管理有限公司；三、被告上海龙镝商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海高杨资产管理有限公司支付截止至2020年12月31日的租金及房屋占有使用费共计100万元，并支付自2021年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(2021年6月30日之前按139,665元/月计付，2021年7月1日之后按148,045元/月计付)；四、被告上海龙镝商业管理有限公司已付押金418,995元不予返还；五、驳回原告上海高杨资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为11,804元，由原告上海高杨资产管理有限公司负担2,262元，被告上海龙镝商业管理有限公司负担9,542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二一年三月二十四日法官助理  张紫嫣书 记 员  胡 雁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。