上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25176号原告：严品德，男，1955年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：严国富，男，1967年12月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱银杰，上海全辉律师事务所律师。原告严品德与被告严国富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告严品德、被告严国富及其委托诉讼代理人朱银杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严品德向本院提出诉讼请求：1.严国富返还上海市黄浦区某某街XXX号一楼、二楼(以下简称“涉案房屋”)；2.严国富立即支付自2019年11月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月7,200元计算；3.严国富承担本案诉讼费。事实与理由：严品德和严国富间租赁合同已到期，(2020)沪0101民初4559号民事判决书、(2020)沪02民终7358号民事判决书均已生效。严国富为了继续收取房客房租，至今未搬离，故严品德提起诉讼。严国富辩称，涉案房屋没有产权，在前案中被认定为临时建筑，不能转让买卖。据查，涉案房屋由黄浦分局交警大队管理，目前已被收回。严品德提供的购房合同系虚构，章系伪造，严品德不应享有产权人的收益权。如果法院支持了占有使用费，之后涉案房屋实际管理人出现，又向严国富主张占有使用费，将会出现二次支付，严国富的权利得不到保障。房屋租赁合同已被认定无效，严品德无权主张占有使用费。另，严国富自2019年12月不与严品德签订合同。因双方矛盾，严品德多次举报。2020年4月涉案房屋门已经上锁，二楼201、202、203与严国富无关，二楼住户2019年就已搬离，一楼的住户还在使用。严国富没有使用涉案房屋，谈不上支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月25日，严品德(出租方、甲方)与严国富(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》，主要内容如下：甲方将其合法拥有的坐落在本市黄浦区某某街XXX号一、二楼出租给乙方使用，建筑面积共100平方米；租赁期一年，自2018年9月25日起至2019年9月25日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求继续续租，则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；该房屋的月租金为7,200元，租金以付三押一方式支付；双方议定首期付叁月，另付7,200元押金，以后按每叁个月结算一次，提前叁天支付下一次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；补充条款：严国富代二楼租房代收代付房租，201室每月房租2,000元、202室每月房租1,850元、203室500元。乙方签字处为严国富，后有“代201.202.203室租客”字样。2018年10月31日严品德出具的《收条》记载：“收到2018年10月27日房租28,800(肆个月)”。2019年2月25日严国富出具的《承诺书》记载，本人承诺在2019年2月25日至2019年8月25日上海市黄浦区某某街XXX号房产2019年8月25日结清。承诺书下有“黄浦区某某街XXX号二楼201.202.203由严国富代收付严品德”字迹。2019年8月23日，张丽芳(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)向严品德跨行汇款35,200元。诉讼中，严品德陈述，严国富未支付过押金，其于2018年10月31日支付了自2018年9月25日至2019年1月25日四个月的租金28,800元；于2019年2月出具前述《承诺书》，欠付一楼6个月的租金;二楼自2019年1月26日至2019年9月25日租金(共计八个月，每月4,350元)严品德已收到；严国富第二笔付款35,200元，包括《承诺书》确认的一楼租金17,400元、自2019年8月25日至11月25日的一楼租金8,700元、自2019年9月26日至11月25日的二楼租金8,700元，以及双方之前的欠款400元。2019年1月26日至2019年2月25日的一楼租金未收到，在本案中不主张。严国富陈述，至2019年11月25日的一、二楼的租金均已付清。收条写了四个月的租金，其中包括一个月的押金，严品德未退还押金。严国富曾于2020年3月17日向本院起诉严品德，要求1.严品德提供涉案房屋房产证明系严品德所有；2.自2019年11月解除双方租赁合同；3.严品德返还自2015年6月25日至2019年11月止已交的房租380,000元。本院于2020年7月10日作出(2020)沪0101民初4559号民事判决，经审理认为，涉案房屋未见规划意见，属于临时性建筑。依据规定，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。故双方的租赁合同应为无效。同时规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般予以支持。原、被告双方依据租赁合同建立租赁关系，且双方的租赁合同并未就提供涉案房屋权属作租赁关系建立的条件。就租金而言，原告从承租该房屋(2015年6月25日至2019年11月)实际占用使用至今，在长达四年多时间内从未对被告收取租金提出过质疑，现以承租房屋为无权证为由据此要求被告退还租金，不具有事实依据和理由。故而判决：严国富的所有诉讼请求，不予支持。严国富不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年9月3日作出(2020)沪02民终7358号民事判决：驳回上诉、维持原判。另，双方当事人确认，涉案房屋尚未被拆除。本院认为，前案中，双方签订的租赁合同已被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，严品德要求严国富返还涉案房屋，并无不当。严品德请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，亦应予以支持。就严国富提出的答辩意见，本院认为，根据合同关系的相对性原理，严品德要求严国富向其支付房屋使用费并无不当；双方合同标的物为上海市黄浦区某某街XXX号一、二楼建筑面积100平方米的临时建筑，严国富基于该合同取得一楼、二楼房屋，现其辩称与二楼租户系代收代付关系、仅就一楼房屋与严品德产生租赁关系，本院难以采纳。关于押金，虽合同中约定了押金，但严品德表示未收到过押金，严国富提出其支付的四个月租金中包括押金，依据不足，因其未能提供已支付押金的证据，故本院无法就其所述“严品德未退还押金”一节作出处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告严国富应于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区某某街XXX号一楼、二楼返还给原告严品德；二、被告严国富应于本判决生效之日起十日内支付原告严品德房屋使用费，按每月7,200元的标准，自2019年11月26日起计算至实际返还上述房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,600元，减半收取计800元，由严国富负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  焦明静二〇二一年三月九日书记员  王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。