上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初16099号原告(反诉被告)：戴海燕，女，1984年11月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人；王锡满(系原告戴海燕外祖母)，住上海市徐汇区乌鲁木齐中路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人；廖康，上海市友林律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄淑华，女，1976年11月24日生，汉族，住江西省丰城市。原告戴海燕诉被告黄淑华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序审理。被告黄淑华于2020年12月9日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并分别于2021年1月13日、1月26日公开开庭进行了两次庭审。原告戴海燕的委托诉讼代理人王锡满、廖康及被告黄淑华均到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告戴海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年5月、6月房租12,642元；2.判令被告返还被骗减免房租4,500元；3.判令被告支付水电费384.39元；4.判令被告支付因水管未接好造成渗水而导致墙壁损坏的装修费1,500元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2017年2月17日签订的《租赁合同》于2020年8月5日解除；2.判令被告支付2020年5月18日至2020年8月5日的租金16,645元(按月租金6,321元计算)；3.判令被告退还原告减免的租金4,500元；4.判令被告支付2020年5、6、7月的水费51.98元及电费372元；5.判令被告赔偿原告墙面修复费1,500元；6.判令被告支付违约金5,460元(被告已付押金5,460元予以抵销)。事实和理由：2017年2月，原、被告签订租赁合同，约定：原告将位于上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用。2017年至2019年被告均能向原告支付房租，但在2020年2月至5月，被告以种种借口为由拖欠房租，经原告多次催讨，被告提出疫情影响，要求原告减免房租，原告为了能拿到房租与其协商，原告提出如给其减免房租，以后房租要按时交付，被告承诺以后保证按时交付房租。但后2020年5月至7月，被告又拖欠房租，原告多次催讨，但被告采取推诿哄骗的手段，迟迟不付房租，最后人就跑了。另，被告未按合同约定，提前通知原告退租，原告至2020年7月底确认被告违约已不再使用房屋，就在门上贴出招租启示，于2020年8月6日与案外人签订租房合同，原告认为被告违约，双方签订的《租赁合同》解除，解除日为2020年8月5日，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告黄淑华辩称，1.对解除合同无异议，但认为合同应于2020年5月25日解除；2.不同意支付2020年5月18日至8月5日的租金，被告已于2020年5月25日关闭店铺，原告在2020年6月13日已在系争房屋张贴出租事宜；3.认为是原告同意减免之前的租金，被告不存在欺骗行为，现不同意返还已减免的租金；4.同意支付2020年5月的水电费，但因其已搬离，不同意支付2020年6、7月的水电费；5.原告需举证证明是被告造成其墙面损失；6.已提前跟原告沟通过解除合同的事情，故不同意支付违约金。审理中，被告黄淑华向本院提起反诉请求：1.判令原告返还2017年2月18日至2017年3月9日的租金3,458元；2.判令原告返还押金5,222.15元(已扣除2020年5月的水费182.87元、电费51.98元)。事实与理由：按租赁合同的约定，被告于2020年4月13日与原告沟通协商，因疫情影响无法继续经营而导致无法继续租赁事宜。原告给予不退押金的答复。在沟通过程中，被告提出疫情影响减免部分房租诉求，原告同意对于2020年3月19日至2020年5月18日的三个月租金减免4,500元，被告就于沟通当日支付了上述三个月的租金共计14,462元。减免租金针对的事实已发生部分，被告不存在欺骗行为。后在租赁押金无法退还的情况下，被告于2020年5月25日关闭店铺，同时跟原告电话沟通退还押金事宜，但原告明确不予退还，协商未果。对水管未接好造成渗水导致墙面损坏产生的维修费用，要求原告提供维修费用票据，从押金中扣除。另，被告是从案外人人某某让系争房屋，2017年2月18日至2017年3月9日的租金，之前的租客已经支付给了原告，在租赁合同签订已生效，被告物品进场后，原告提出要么租要么搬走，要求修改合同的起租时间。故被告提出如上反诉请求，请求判如所请。原告戴海燕针对被告黄淑华的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。原告没有收到2笔租金，在2017年2月17日已将系争房屋交付给了被告；被告违约在先，押金不予返还。经审理查明：原告系系争房屋的权利人之一，系争房屋登记的用途为店铺。2017年2月17日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积63.12平方米，仅作为商铺使用；租赁期为5年，自2017年2月18日起至2022年2月17日止；月租金为5,460元，每3个月支付一次，提前7天支付下次房租；押金为5,460元，在租赁期满后，乙方迁空、清点，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；合同第九条第1点约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约则向对方支付违约金5,460元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。另该合同补充条款约定：物业管理费由甲方支付，水、电、宽带(清洁、保安费)由乙方支付；第一年(2017.2.18-2018.2.17)租金为5,460元，第二年(2018.2.18-2019.2.17)租金为5,730元，第三年(2019.2.18-2020.2.17)租金为6,020元，第四年(2020.2.18-2021.2.17)租金在第三年基础上递增5%……。另查明，系争房屋就本案所涉租赁的相关事宜均由原告授权其委托诉讼代理人王锡满代为处理；被告已付押金5,460元；被告因疫情原因要求减免租金，后原告同意减免4,500元，被告于2020年4月13日向原告的委托诉讼代理人王锡满支付系争房屋自2020年2月18日起至2020年5月17日止的租金14,462元；原告已支付系争房屋电费共计372元、水费共计51.98元，审理中，被告对此无异议并表示同意支付。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供照片复印件2张，欲证明系争房屋存在漏水的事实。对此，被告对该证据真实性有异议，不清楚是否为系争房屋的照片；2.原告提供案外人李某的证明1份，欲证明系争房屋钥匙被放在门口脚垫下，是邻居帮原告找到的。对此，被告对该证据真实性无异议，但认为其电话告知原告钥匙在地垫下面；3.原告提供与案外人刘某某签订的《上海市租赁合同》1份，欲证明原、被告至今合同于2020年8月5日解除，系争房屋已出租给案外人。对此，被告对该证据真实性、关联性均有异议，认为与被告无关；4.被告提供物流信息网页截屏2份，欲证明被告已于2020年6月9日从系争房屋搬走。对此，原告对真实性、关联性均有异议；5.被告提供与案外人华强微信聊天记录及照片复印件各1份，欲证明原告于2020年6月13日已在系争房屋张贴了出租信息。对此，原告对该证据真实性均有异议，认为不符合证人证言的证据规则，要求证人出庭作证；6.被告提供的电话通讯记录复印件1份，欲证明被告已电话告知原告要求解除合同，原告不同意退还押金，后又电话告诉原告被告已搬离，钥匙在脚垫下面。对此，原告对该证据真实性有异议，认为没有接到被告电话，是其打给被告的，要求被告支付房租，该记录也不能证明被告的证明目的。审理中，案外人华强到庭陈述，其为房产中介，认识系争房屋的房东老太太(即原告的委托诉讼代理人王锡满)及被告；2020年6月13日，其路过系争房屋，发现门上贴了一个便条，里面东西已搬走，就拍了一张照片，微信问被告是不是房东的电话号码，因为照片拍不清楚，其想做这笔业务，想知道房东的电话，后被告给了XXXXXXXXXXX这个电话；其就打了上述电话，约了房东老太太第二天去看房，但看房后没有谈好就没有租了；出租的便条张贴在系争房屋内部，看房时是房东老太太拿钥匙出来开门的。华强向本院出示其手机内与被告的微信聊天记录，表示与原告提供的微信聊天记录一致，并提供手机通话截屏1份。对此，原告认为其委托诉讼代理人王锡满在华强陈述的第二天没有到过系争房屋，也没有跟华强通过电话；被告对此无异议。案外人李某向法庭提供《证明》1份，载明其于2020年5月或6月在系争房屋脚垫下找到开门钥匙一把……因时间太长，无法准确日期。对此，原告认为该证明时间误差过大，存在误导；被告对此无异议。对于原、被告有争议的证据，本院认证如下：对证据1，因无法核对原件，对其真实性不予以确认；对证据2，属证人证言，证人未到庭接受质询的情况下，本院不予采信；对证据3，真实性予以确认；对证据4，因无法核对原始信息，对真实性不予以确认；对证据5、6，与华强的到庭陈述及手机通话记录，相互印证，对真实性均予以确认；对人李某提供《证明》，属证人证言，证人未到庭接受质询的情况下，本院不予采信。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。现原、被告双方对合同解除无异议，本案争议焦点在于合同解除的原因、解除时间及过错方。根据庭审查明的事实，被告未按约支付系争房屋的自2020年5月18日起的租金，且已搬离系争房屋，而原告对此予以知晓，并在2020年6月13日已收回系争房屋钥匙，自原告收回系争房屋之日，双方对解除合同均无异议，且原、被告在本次诉讼前均未向对方发送解除通知，故本院认定双方之间的租赁合同于2020年6月13日解除。合同解除后，被告应按合同约定的标准支付自2020年5月18日至2020年6月13日止的租金，共计5,594元。因原告已收回系争房屋，要求被告另支付2020年6月14日至2020年8月5日的租金，于法无据，本院不予支持。关于水电费，被告现对此无异议，故原告主张被告支付2020年5月至7月的水电费共计423.98元，于法有据，本院予以支持。另，根据合同约定，被告无特殊情况违约，应向原告支付违约金5,460元，被告已支付的押金予以抵扣，现被告未提供证据证明其有特殊情况需解除合同，且原告予以同意，故原告主张被告支付违约金5,460元(被告已支付的押金5,460元予以抵扣)，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告返还已减免的租金4,500元，因该减免租金，系原、被告双方协商一致，针对已经产生的疫情影响而减免的租金，原告现主张系附条件的减免租金，未提供证据予以证明，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的墙面修复费，未提供证据证明墙面受损原因、损坏方及修复情况、修复具体金额，故原告该项诉请，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因被告于2017年2月18日取得系争房屋的钥匙，与租赁合同约定的起租日期相同，被告要求返还2017年2月18日至2017年3月9日的租金，无事实及法律依据，该反诉请求，本院不予支持。被告反诉要求的返还押金，已根据合同约定，抵扣违约金，该项反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)戴海燕与被告(反诉原告)黄淑华签订的《租赁合同》于2020年6月13日解除；二、被告(反诉原告)黄淑华于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)戴海燕自2020年5月18日至2020年6月13日止的房屋租金5,594元；三、被告(反诉原告)黄淑华于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)戴海燕水电费共计423.98元；四、被告(反诉原告)黄淑华于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)戴海燕违约金5,460元(被告黄淑华已付押金5,460元予以抵扣)；五、驳回原告(反诉被告)戴海燕的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)黄淑华的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费593元，减半收取计296.50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费321.50元，由原告(反诉被告)戴海燕负担213元(已付)，被告(反诉原告)黄淑华负担108.50元(已付25元，余款于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜二〇二一年三月八日书记员 诸金辉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。