安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初1938号 原告：刘婉钰，女，1991年4月2日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县经济开发区。 被告：安徽省欧陆置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧，统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：王成，该公司执行董事。 第三人：中国银行股份有限公司阜南支行，住所地：阜南县鹿城镇淮河西路北侧鹿城花园1号楼，统一社会信用代码：91341225564992180D。 负责人：顾晓玲,该公司经理。 原告刘婉钰与被告安徽省欧陆置业有限公司（以下简称：欧陆置业公司）、第三人中国银行股份有限公司阜南支行（以下简称：中国银行阜南支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，于同年3月18日公开开庭进行了审理，原告刘婉钰到庭参加了诉讼，被告欧陆置业公司、第三人中国银行阜南支行经本院送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘婉钰向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;二、依法判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》;三、依法判令被告返还原告购房首付款90000元,另从2018年4月26日起以90000元为基数按日利率万分之五支付原告利息至债务清偿日止;被告返还原告偿付第三人贷款本息(暂截止至2021年1月1日为31731元)；四、依法判令被告支付原告违约金430元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年8月22日,原告交付定金3000元用以购买被告开发的欧陆翡翠湾小区31幢2405室房屋。后应被告通知要求,原告又于2018年4月14日支付购房款42000元以及2018年4月26日支付购房款45000元,至此原告的首付款交付完成,余款340000元通过向第三人贷款支付。数日后,原、被告补签正式商品房买卖合同。商品房买卖合同约定被告应于2019年5月30日之前在房屋达到交付条件后交付原告。但时至今日,涉案房屋仍未通过综合验收并达到交付条件。原告认为,依照商品房买卖合同约定及相关司法解释的规定,原告依然有权利单方解除与被告的商品房买卖合同及与第三人的贷款合同。因如何退房退款事宜协商无果,原告依法提起民事诉讼。 被告安徽省欧陆置业有限公司、第三人中国银行阜南支行未到庭，视为放弃质证权。 本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，原告刘婉钰与被告欧陆置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘婉钰购买欧陆置业公司开发的位于××路××号楼××幢××层××号××，预测建筑面积86.23平方米，商品房单价为每平方米4986.66元，总价为430000元。第七条付款方式及期限，贷款方式付款，于2018年5月3日前支付首期房价款90000元，余款340000元办理银行按揭贷款；第九条商品房交付条件，该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.经综合查验合格；第十一条交付时间和手续，出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 2018年5月16日，原告刘婉钰作为借款人与第三人中国银行阜南支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额340000元，年利率5.485%,并以其购买的涉案房产为抵押，并办理预购商品房预告及抵押预告登记，该笔借款340000元全部转入安徽省欧陆置业有限公司的账户。截止至2021年1月1日，原告刘婉钰已偿还借款本息31731元。 另查明，原告刘婉钰于2017年8月22日交付安徽省欧陆置业有限公司定金3000元；2018年4月14日交付安徽省欧陆置业有限公司定金42000元；2018年4月26日交付安徽省欧陆置业有限公司首付款45000元。 安徽省欧陆置业有限公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未向刘婉钰交付房屋。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告与第三人中国银行阜南支行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，为合法有效合同，对各方当事人具有法律约束力。 原、被告在合同中约定被告应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，但被告至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给原告使用，逾期交付时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告与中国银行阜南支行签订案涉借款合同是为了向中国银行阜南支行贷款用于支付其购买被告开发的案涉房屋的购房款，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款、担保合同》的请求，应当予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案原告已付被告购房款90000元，已偿还第三人中国银行阜南支行贷款本息31731元（计算至2021年1月1日），该两笔款项被告安徽省欧陆置业有限公司应返还给原告。原告于2018年4月26日付齐首付款90000元，合同解除后，根据合同约定，被告安徽省欧陆置业有限公司应当支付原告首付款利息，从2018年4月26日起，以90000元为基数，按每日万分之五计算。违约金按双方约定，按照全部房价款的0.1%支付，即430元（430000元×0.1%）。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，第三人中国银行阜南支行知晓其作为有独立请求权的第三人可以提出相应请求，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对与第三人中国银行阜南支行相关权利，本案一并处理，被告安徽省欧陆置业有限公司应当将原告至2021年1月1日的剩余房款返还中国银行阜南支行，并从2021年1月2日起，参照中国银行阜南支行与原告在《个人购房借款／担保合同》中约定的利率，以尚欠贷款为本金，支付中国银行阜南支行利息至债务清偿完毕之日止。原告以涉案房产作抵押，现涉案合同均已解除，原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于被告安徽省欧陆置业有限公司，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，被告中国银行阜南支行依法仍系抵押权人，虽然原告与被告中国银行阜南支行签订《个人购房借款／担保合同》，但贷款资金由被告中国银行阜南支行被告安徽省欧陆置业有限公司账户，故如被告安徽省欧陆置业有限公司不能按期履行其向被告中国银行阜南支行的债务，被告中国银行阜南支行应按与原告签订的抵押担保合同约定的内容依法处置抵押物即位于阜南县××路××号楼××幢××层××号××，被告中国商银行阜南支行应按与原告签订的抵押担保合同约定的内容对上述房屋享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘婉钰与被告安徽省欧陆置业有限公司于2018年5月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘婉钰交纳的购房首付款90000元及首付款利息（从2018年4月26日起算，以90000元为基数，按每日万分之五计算至履行完毕之日止）； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘婉钰已偿付贷款本息31731元（计算至2021年1月1日止，原告刘婉钰2021年1月1日以后偿还的被告中国银行股份有限公司阜南支行借款本息，在履行时一并返还）； 四、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘婉钰违约金430元； 五、解除原告刘婉钰与第三人中国银行股份有限公司阜南支行于2018年5月16日签订的《个人购房借款/担保合同》； 六、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国银行股份有限公司阜南支行剩余购房款及利息（从2021年1月2日起，按照银行同期同类贷款利率计算，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如被告安徽省欧陆置业有限公司逾期履行本项判决债务，第三人中国银行股份有限公司阜南支行有权按照与原告刘婉钰签订的抵押担保合同的内容，依法处置抵押物即位于阜南县××路××号楼××幢××层××号房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1372元（原告预交），由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  余光武 二〇二一年三月三十日 书记员  张光明 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知事项 本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的每个履行期间的最后一日起计算；逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，并请通知主审法官。