上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初2035号原告：孙梓元，男，1990年4月1日生，汉族，户籍地江苏省张家港市。原告：左华，女，1966年12月21日生，汉族，户籍地江苏省张家港市。上列两原告共同委托诉讼代理人：张炳栋，上海融厚律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张正秋，上海融厚律师事务所实习律师。被告：张建，男，1990年7月16日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：毛建国，上海同本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静，上海同本律师事务所律师。原告孙梓元、左华与被告张建排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告孙梓元、左华的委托诉讼代理人张炳栋、张正秋，被告张建的委托诉讼代理人毛建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙梓元、左华共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市嘉定区宝乐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，恢复两原告对该房屋之占有、使用权；2、判令被告按照每月3,600元标准支付原告自2020年9月6日起至原告实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：两原告系母子关系，共同享有涉案房屋所有权。经原告左华同意，原告孙梓元于2019年7月3日与杭州巢某房地产代理有限公司(以下简称“巢某公司”，现已更名为“杭州适享科技有限公司”)签署一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租于巢某公司，租金每月3,600元，租金押一付三。签约后，原告将涉案房屋交付巢某公司。巢某公司按约向原告支付租金，直至2020年9月5日止。之后，巢某公司因经营不善而一直拖欠租金不付。原告遂于2020年9月18日向巢某公司寄送催款律师函，随后于2020年9月25日向巢某公司寄送解约律师函，由此，原告与巢某公司的房屋租赁合同于2020年9月28日终止。在原告与巢某公司上述租赁合同存续期间，被告与案外人上海寓意物业管理有限公司(以下简称“寓意公司”)于2020年7月19日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告向寓意公司租赁涉案房屋，每月租金2,400元，租期自2020年7月24日至2021年7月23日。签约后，寓意公司将涉案房屋实际交付被告占有、使用至今。基于此，原告左华多次联系被告要求其支付自2020年9月6日之后使用涉案房屋的租金或者立即搬离涉案房屋，但遭被告拒绝。被告长期占用涉案房屋而拒不支付原告租金的行为，致使原告持续遭受经济损失，且侵害原告所有权。为此，原告提起诉讼。被告张建辩称，原告与巢某公司达成的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2022年10月5日期满，目前该租赁合同尚未到期。依据该租赁合同第七条以及后附的《共有权人同意出租声明》，原告对于巢某公司租赁涉案房屋进行管理和转租是明知并同意的。巢某公司与寓意公司是关联公司，两公司的法定代表人系同一人陈挺，且陈挺占有寓意公司95%股权；另外，自2020年5月19日起，系由寓意公司直接将涉案房屋租金支付原告，可见寓意公司对涉案房屋是享有管理权的。被告系在查阅了原告与巢某公司的《房屋租赁合同》后，基于对巢某公司的信赖，与寓意公司签订了自2020年7月24日至2021年7月23日的《房屋租赁合同》，并在签约后即将年租金、保证金及水电费等费用全额支付给了寓意公司。综上所述，被告系在巢某公司正常支付租金于原告期间承租的涉案房屋，在原告与巢某公司租赁合同尚未到期且合同就原告行使单方解除权是否影响次承租人未作约定的情况下，被告作为次承租人享有占有、使用涉案房屋的合法依据，不存在侵害行为。至于原告所诉巢某公司拖欠其租金事宜，原告应当直接向巢某公司主张，与被告无涉。综上，要求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告左华与原告孙梓元系母子关系，共同共有本市嘉定区宝乐路XXX弄XXX号XXX室面积62.12平方米的涉案房屋。2019年7月3日，孙梓元(甲方)与杭州巢某房地产代理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方以每月租金3,600元向甲方承租涉案房屋用以居住，房屋租赁期自2019年7月6日起至2022年10月5日止，共计39个月，其中每一租赁年度首月为免租期，租金按押一付三方式支付至甲方指定收款账户，乙方应于2019年7月6日前支付甲方押金3,600元，于2019年8月5日前支付原告第一笔租金10,800元，之后租金的支付依次类推直至租赁期限届满；并在该合同第七条“转租”中约定，甲方同意乙方在承租期内有权将承租房屋转租给其他第三方，甲方不得影响乙方各下级承租客户或实际使用人(即次承租人)对房屋的正常使用；第九条“甲方的权利义务”约定，甲方应向乙方提供租赁房屋权属证明文件用于乙方及次承租人办理居住证或营业执照，协助乙方或次承租人办理暂住登记等；第十条“乙方权利和义务”约定，甲方提前单方解除合同致使乙方和次承租人合同无法继续履行的，应支付次承租人2个月租金的解约补偿，并应向乙方支付约定违约金(含乙方对次承租人所应支付的违约金)；第十一条“合同的解除”约定，甲方行使单方解除权的情形包括：(1)乙方逾期支付租金超过十五日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；(2)乙方欠缴各项使用水电费用大于当月租金总金额，经甲方书面通知后乙方仍不支付的。原告孙梓元与巢某公司分别在该合同落款出租人处签名、承租人处盖章予以确认。该合同后附《共有权人同意出租声明》一份，原告左华作为声明人在该声明中明确，其作为涉案房屋权利人同意将涉案房屋委托巢某公司管理，原告孙梓元在该声明“房屋委托人”字样处签名确认并承诺：“本声明由本人提供给相关方且声明人亲笔签署，本声明真实、准确、有效。……。”签约后，原告将涉案房屋交付巢某公司。原告指定账户显示：2019年7月8日，案外人周逸转账支付涉案房屋租房押金3,600元；2019年8月5日、2019年11月5日，案外人杭州巢某遇家科技有限公司通过超级网银转账支付涉案房屋租金各10,800元；2020年3月6日，案外人巢某(苏州)公寓管理有限公司转账支付涉案房屋租金10,800元，交易附言中注明“代付上海寓意物业公司租金阳光葡提公馆宝乐路58弄3-1703租金”；2020年5月19日、2020年8月7日，寓意公司分别转账支付涉案房屋租金7,200元、3,600元。杭州巢某房地产代理有限公司更名为杭州适享科技有限公司，该公司与上海寓意物业管理有限公司系关联企业，法定代表人同为陈挺。2020年7月19日，上海寓意物业管理有限公司与被告张建签订《房屋租赁合同》，约定寓意公司将涉案房屋租赁给被告居住，房屋租赁期间自2020年7月24日起至2021年7月23日止，租金每月2,400元，押金2,400元，租金按年付方式支付。次日，上海西砚电子科技有限公司代被告向寓意公司全额支付该租赁房屋保证金2,400元、年租金28,800元及水电费936元。被告租住涉案房屋至今。2020年9月18日，原告委托律师向杭州适享科技有限公司(杭州巢某房地产代理有限公司)邮寄律师函，催要自2020年9月6日起拖欠的涉案房屋租金。该函件因“原址查无此人”被退回。2020年9月25日，原告又委托律师向该公司邮寄解约律师函，通知解除双方之间的《房屋租赁合同》。该函件仍因“原址查无此人”被退回。之后，原告联系被告，要求被告支付自2020年9月6日起的房屋租金并搬离涉案房屋，遭被告拒绝，遂引起诉讼。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、银行交易明细、EMS快递单、《律师函》、微信聊天记录，被告提供的《房屋租赁合同》、银行单位客户专用回单、银行交易明细等证据为证。经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与巢某公司签订的《房屋租赁合同》系原告真实意思表示，无证据证明该合同存在无效情形。依据该合同第七条“转租”条款约定及合同后附《共有权人同意出租声明》，原告同意巢某公司“在承租期内有权将承租房屋转租给其他第三方”、“委托巢某公司管理”，该部分条款内容对原告具有约束力。虽然原告以巢某公司拖欠房屋租金为由曾于2020年9月25日委托律师向该公司邮寄解约函，通知对方解除双方之间的《房屋租赁合同》，但该解约通知因“原址查无此人”被退回，实际并未到达对方。根据法律关于“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……。”的规定，尚不足以证明原告已与合同相对方解除了《房屋租赁合同》。现原告在该合同未到期亦无证据证明该合同无效或已解除的情形下，向次承租人主张恢复原告对涉案房屋占有、使用权之诉求，受原告与巢某公司间《房屋租赁合同》第七条“转租”条款内容的制约。原告拒绝依据其与巢某公司间《房屋租赁合同》的相关约定及法律途径，进一步向其合同相对方主张相应权利，转而执意要求次承租人即被告搬离涉案房屋并支付房屋使用费，缺乏事实及法律依据，本院无从支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第五百六十五条第一款、第七百一十六条第一款、第七百一十九条、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：驳回原告孙梓元、左华的全部诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由原告孙梓元、左华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐丹红二〇二一年三月三十日法官助理 朱 霞书 记 员 李嘉诚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百五十八条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。……。第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。