重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2020)          渝0112民初26712号 原告（反诉被告）：徐锦，女，1967年5月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘儒，重庆融策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任龙龙，重庆融策律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：彭世伟，男，1976年2月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张捍伟，重庆市江北区大石坝法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）徐锦与被告（反诉原告）彭世伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法由审判员李逸豪独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐锦的委托诉讼代理人刘儒，被告彭世伟、及其委托诉讼代理人张捍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐锦向本院提出诉讼请求：1. 判决被告向原告支付欠付租金29 172元；2.判决被告向原告支付水电费及物业费损失18 566.6元；3.判决被告向原告支付房屋占用费58 344元（按每月9724元标准，从2019年12月计算至2020年8月扣除疫情期间三个月总共六个月）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求第一项为支付租金33 968元，并增加诉讼请求第五项，判决被告向原告支付搬迁费用7230元。事实和理由：2014年12月6日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于重庆市渝北区重庆XXXXXXXX商业街X-X-X和X-X-X号门面出租给被告，被告按每半年为周期支付租金，租期为2014年12月1日至2019年11月30日止。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，被告将该房屋用作经营儿童钢琴培训学校之用。从2019年9月开始，被告便以各种理由拖欠租金、水电及物管费。合同租期届满后，被告虽表示愿意租赁该房屋，但其既未清偿各种欠付费用又拒绝将钢琴、桌椅等各种物品搬离，反而继续占用该房屋至今。被告违反协议约定，欠付租金、水电费、物业费等各项费用，且违法占用该房屋导致原告无法继续出租而产生了巨大经济损失；被告相应行为损害了原告合法利益，应依法承担支付租金及赔偿损失等违约责任。原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告彭世伟辩称: 1. 2019年8月房租已支付，2019年9月的房租支付了5千元，只差4724元；2.2019年9月15日原告将房屋锁了，被告不能对房屋进行使用，被告要求原告将房屋打开，让被告经营，但一直未果，2019年9月15日锁门后，不应再支付租金及物业费；3.不存在房屋占有费;4.搬迁应由自己搬离，不认可原告诉请搬迁费用。反诉原告彭世伟向本院提出诉讼请求：1请求判令被反诉人全部退还扣押的反诉人的所有物品、办公设备、教学教具等（清单附后，价值72万元），若被反诉人退还所有物品等，则从中扣除实际退还物品金额，若被反诉人侵占、挪用、损坏或贱卖，则要求按实际损失照价赔偿；2.请求法院依法判令被反诉人赔偿给反诉人造成的实际经济损失包括物品损失费，暂定5万元，以实际核定损失为准，以及经营损失费暂定6万元；3.请求法院依法判令被反诉人退还房押金5000 元；4.请求法院依法判决反诉人应付房屋租金；5.请求法院判决本案诉讼费、反诉费用由被反诉人承担。庭审中经法院释明，反诉原告撤回第四项诉讼请求，明确诉求第一项应返还物品指存盘存表中记载的物品清单，明确诉讼请求第二项中的物品损失费指诉讼请求第一项中未返还物品的折价损失。事实及理由：反诉人与被反诉人于2012年11月26日签订房屋租赁合同，承租奥林匹克环宇畅谷商业街F-2-3和F-2-5号门面，租期两年，期满后于2014年12月6日双方又续签了五年房屋租赁合同，押金5000元延续，约定2019年11月30日合同到期。2019年10月12日左右由于反诉人未付9月份房租，被反诉人把租房加锁，反诉人几次与被反诉人及其代理人协商，希望其先把锁打开正常营业，收到学费后马上支付给被反诉人未果。其后双方无法达成共识，房屋一直空置，被反诉人在2020年8月底在没有通知反诉人到场的情况下，把反诉人租房的门锁给撬了，又分几次把反诉人租房里的所有东西给搬走，并拆除房里的所有装修物，贱卖物品，为了保障反诉人的正当合法权益，故提出反诉，望判如所请。反诉被告徐锦辩称：反诉请求无事实和法律依据，其理由和事实部分提到的并非实际事实，反诉原告的违约行为是本次纠纷损失扩大的主要原因，反诉原告应自行承担自己的损失。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本诉中，对徐锦举示的房屋租赁合同、结婚证、房产证、微信聊天记录、照片2张（张贴告知书）、催缴欠费通知、交费凭证截图、水电费、物管费发票，彭世伟举示的物管费转账凭证、房租转款微信记录凭证、2012年、2014年签订的两份房屋租赁合同等证据，双方当事人对其真实性均无异议，本院对前述证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：徐锦系重庆市北部新区XXXXX路XXX-X-X号房屋（XXXXXXXX商业街X-X-X号门面）所有人，汪波系重庆市北部新区XXXXX路XXX-X-XX号房屋（XXXXXXXX商业街X-X-X号门面）所有人，双方为夫妻关系。2014年12月6日，原告徐锦（甲方、出租人）与被告彭世伟（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定被告续租原告徐锦及其配偶汪波所有的位于重庆市渝北区重庆XXXXXXXX商业街X-X-X和X-X-X号门面，租期为2014年12月1日至2019年11月30日止；按每半年为周期支付租金，2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金为9724元/月；原合同乙方缴纳的保证金5000元延续；乙方不续租房屋前，需结清房屋所有的物管费、水电气等费用...。合同签订后，双方如约履行，被告将该房屋用作经营儿童音乐培训学校之用。原告徐锦委托何铭代为处理案涉房屋租赁事宜，双方对此均表示认可。自2018年12月起，彭世伟未按约定支付下一个半年期的租金，而是改为按月支付，徐锦收款后未就此提出异议。2019年9月12日，彭世伟微信转账给何铭5000元，支付了2019年8月部分租金，至2019年9月16日，因被告未足额支付8月剩余租金，何铭向彭世伟发微信称：“今天多久打款，明天锁门”，彭世伟回复：“我在催收学费，稍晚点”。后因彭世伟未补足租金，何铭将案涉房屋通过增加一把锁的方式上锁，之后彭世伟通过支付宝支付租金3800元，并抵扣徐锦女儿学费后将8月租金结清，徐锦开锁恢复经营。至2019年10月13日，何铭向被告发微信称：“9月份租金好久付，如果不付钱，下午就锁门”。因彭世伟未支付2019年9月租金，何铭于2019年10月14日将案涉房屋上锁，直至双方租赁合同到期，案涉房屋未再开锁经营，门上有两把锁，分别是徐锦及彭世伟上锁。2019年11月30日，双方签订的房屋租赁合同到期。2019年12月10日，徐锦在案涉房屋门口张贴《告知书》，主要载明：“彭世伟先生...现该合同期限已届满，你从2019年8月起就拖欠房屋租金及水电物管费至今...综上所述，请你于三十日内搬离房屋并将上述款项付清且完成交接手续，逾期则视为你自动放弃房屋内全部物品所有权...”2020年8月19日，徐锦支付案涉两房屋物业费及水电费9165.44元及9401.16元，重庆融创物业管理有限公司于2020年8月21日开具发票两张，编号42238880发票载明：名称汪波，物业管理服务费，13个月，单价515.99元，金额8007.88元,另载明水电费用若干。编号42238881发票载明：名称徐锦，物业管理服务费，13个月，单价515.99元，金额8007.85元,另载明水电费用若干。发票中未载明水电费收费的时间段。本院于2021年2月1日组织双方至物品保管现场，对徐锦将彭世伟物品搬离后保管的物品进行清点，并形成物品清单由双方签字确认。 庭审中，徐锦陈述：催缴欠费通知单中载明的的水电费无法区分，具体时间以及金额以提交的票据为准。2020年8月将彭世伟物品搬离，一共搬过三次，现已将案涉商铺出租他人。彭世伟缴纳的押金5千元可抵扣租金。彭世伟陈述：盘存表登记的是在门面整个经营过程中投入过的东西。本诉中，徐锦另向我院举示收条、身份证复印件一组，拟证明原告将被告物品搬离花费搬迁费7230元，彭世伟认为该证据系徐锦单方面制作，对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可；彭世伟另向我院举示与物业人员湛霞通话录音，拟证明物业费缴纳至2019年7月，水电费缴纳至2019年6月，徐锦认为该证据系彭世伟单方面制作，对真实性、合法性、关联性均不予认可。反诉中，彭世伟（反诉原告）另行举示：1、物品清单盘存表一份，拟证明屋内原物品情况；2、屋内装修拆除前后对比照片、房屋拆除装修时的录像3段，拟证明反诉被告撤除装修的情况；3、重庆XXXXXXXX商业街物管中心调取录像4段，拟证明反诉被告搬运案涉房屋屋内物品的情况；4、2019年11月20日与原告徐锦、徐锦助手何铭、物业人员湛霞、保安人员唐某的通话录音，拟证明是原告方将被告物品搬离，无其他人员动过；5、与培训机构老师的转账记录，拟证明经营损失情况；6、咖啡机销售服务合同，拟证明反诉被告搬离物品中包括咖啡机。徐锦（反诉被告）认为证据1-5均系被告单方制作，证据6为复印件，无原件，对前述证据，真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为：本诉中，徐锦举示的收条系单方面制作，无转款凭证等证据佐证，本院不予采信；彭世伟举示的与物业人员湛霞通话录音，系其单方制作，无法确定真实性，本院不予采信。反诉中彭世伟举示的证据1，系其单方制作，且并非徐锦搬离物品时屋内物品清单，而是彭世伟在门店经营全过程中产生的物品记录表，无法确定与案件的关联性，本院不予采信；对彭世伟举示的证据2系其单方制作，照片仅反映了房屋装修拆除前后的静态情况，3段拆除装修现场录像的内容无法确认系徐锦拆除案涉房屋装修，与案件关联性无法确认，本院不予采信；对彭世伟举示的证据3及证据4，证据3录像不连贯，无法完整反映搬离物品的过程，且显示内容模糊，距离远，无法据以识别搬离物品种类、数量，证据4系彭世伟单方制作，结合双方陈述及我院组织清点物品的情况，仅能证明徐锦组织搬离过被告物品，无法证明物品具体种类、数量，本院不予采信；对彭世伟举示的证据5，系其单方制作，且缺乏其他佐证证明系发放培训老师工资，与其主张的经营收入损失关联性无法确认，不予采信。对彭世伟举示的证据6，系复印件，无法确认真实性与关联性，不予采信。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律规定。本院认为，徐锦与被告彭世伟签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彭世伟应按合同约定及时、足额支付租金，彭世伟未按约支付租金的行为，构成违约，应当向徐锦承担相应的违约责任。现本案本诉争议焦点为：徐锦采取上锁方式催要租金是否恰当，该行为是否对其主张权利构成阻碍。对此本院评述如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。可见,租赁合同的目的是出租人向承租人让渡租赁物的占有、使用及收益的权利,并以此收取租金。徐锦在无法按期足额收取租金后,对案涉房屋进行了锁门,该行为已经排除了彭世伟对租赁物的占有、使用及收益,能够产生阻却承租人实现合同目的的后果，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定。双方自2012年起建立房屋租赁关系，合同约定的租期到期时间为2019年11月30日，在长期的租赁关系中，双方履行合同顺利并均从中受益。2019年10月14日据合同到期只有1个半月，相较双方已履行了近8年的租赁关系占比甚微，徐锦于此时采取锁门方式催要租金欠妥。锁门以后,徐锦本可通过催收、解除合同、及时招租等其他救济途径更妥善的处理彭世伟拖欠租金问题,但其未及时采取其他救济方式,直到2020年9月才诉至法院,该行为显属不妥，并造成了损失扩大，故本院对其要求彭世伟支付2019年10月15日之后租金的主张不予支持。徐锦于2019年12月10日张贴的《告知书》中要求彭世伟于三十日内搬离房屋，逾期则视为自动放弃房屋内全部物品所有权，结合本案案情，并未有明显障碍导致其无法收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”。故对徐锦要求彭世伟按租金标准支付2019年12月起共6个月房屋占用费用的主张，本院不予支持。考虑到彭世伟未自行搬离，徐锦搬离案涉房屋屋内物品需要另行联系场地、人员等，本院酌情认定彭世伟应参照租金标准支付徐锦45日的房屋占用费用14 586元。保管物品产生的费用，因原告未在法律规定期限内向本院主张，根据法律规定，本案不予评价。本案反诉的争议焦点为：如何认定徐锦搬离屋内物品的种类、数量、价值。对此彭世伟主张：徐锦搬离物品时未通知其到场，负有重大过错，导致屋内物品丢失，应承担返还及赔偿责任。徐锦主张：已张贴告知书告知对方，不应承担任何责任。本院认为，彭世伟作为承租人,负有依约按时支付租金义务，其未按约定交租导致徐锦对案涉房屋采取锁门措施,此后彭世伟本可通过支付租金或提出解除合同等协商方式解决问题,但直到徐锦提起本案本诉为止，彭世伟都未支付2019年8月之后的租金,其违约行为一直处于持续状态。2019年11月30日，双方合同到期后，彭世伟应按徐锦告知书的要求于2020年1月10日前及时将屋内物品搬离，其作为负有搬离物品，腾空房屋的义务人，并未主动联系徐锦要求对方开锁以便搬离屋内物品，直至2020年9月徐锦诉至法院，才提出反诉要求对方返还物品，赔偿损失，其怠于搬离、保管自身物品的心态、事实显著，徐锦为避免损失进一步扩大，自行将屋内物品搬离并无不妥。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据彭世伟的陈述及其举示的证据，现无法证明徐锦搬离物品的准确种类、数量，故对其要求徐锦按照存盘表所载返还全部物品并赔偿相应物品损失的主张，本院不予支持。现本院已组织双方对物品进行清点，并形成物品清单由双方签字确认。故本院酌情认定徐锦依物品清单所载，将相应物品现状返还给彭世伟。双方实际返还时发现物品缺失所涉的责任问题，双方可另行处理，本案中不再评述。本院对双方其他请求分别评述如下：关于本诉水电费、物业费。合同约定，彭世伟不续租房屋前，需结清房屋所有的物管费、水电气等费用。故彭世伟应支付其租赁期间产生的水电费、物业费。同时如前文所述，徐锦将案涉房屋上锁的行为，排除了彭世伟对租赁物使用，故本院认定彭世伟应支付徐锦截至2019年10月14日的水电费、物业费。徐锦于2020年8月19日支付案涉两房屋物业费及水电费，对应发票于2020年8月21日开具，发票中未明确水电费收费的起止时间，无法认定截至2019年10月14日的欠费金额，故徐锦要求彭世伟支付相应水电费损失的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。物业发票载明物业费缴费月份为13个月，开票日期为2020年8月21日，此13个月应为2019年8月1日至2020年8月31日期间的物业费，故本案认定彭世伟需支付2019年8月1日至2019年10月14日期间的物业费共计2546元。关于本诉搬离费用，结合双方陈述、本案证据及物品现场清点情况，原告搬离被告物品确有费用支出，本院酌定搬离费用3000元。关于彭世伟主张的实际经营损失，因其未举示相应证据，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）彭世伟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）徐锦2019年9月1日至2019年10月14日的租金14 262元（四舍五入取整），彭世伟已缴纳的押金5000元可抵扣该部分租金；二、被告（反诉原告）彭世伟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）徐锦物业管理费损失2546元；三、被告（反诉原告）彭世伟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）徐锦物品搬离费用3000元；四、被告（反诉原告）彭世伟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）徐锦房屋占用费用14 586元；五、原告（反诉被告）徐锦于本判决生效后立即将保管物品清单中载明的物品按现状返还给被告（反诉原告）彭世伟；六、驳回原告（反诉被告）徐锦的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）彭世伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2421.66元，减半收取1210.83元，由原告（反诉被告）徐锦负担610.83元，由被告（反诉原告）彭世伟负担600元；反诉案件受理费5525元（已减半收取），由原告（反诉被告）徐锦负担525元，由被告（反诉原告）彭世伟负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一 中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方 上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决 的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以 向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文 书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的， 从规定的每次履行期间的最后一日起计算。  审 判 员    李 逸 豪                                    二〇二一年三月十五日 书 记 员    柯 雪 梅 - 1 –