云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终485号上诉人（原审被告）：泸西县洪剑房地产开发有限责任公司。住所地：泸西县中枢镇迎宾路中段。法定代表人：卢艺文，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄琦超，云南明彰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘建红（，男，汉族，1969年7月8日生，住泸西县。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：肖玉林，女，1984年7月16日生，汉族，农民，住泸西县。委托诉讼代理人：肖云峰（系肖玉林之弟），男，汉族，1987年8月20日生，住泸西县。代理权限为特别授权。上诉人泸西县洪剑房地产开发有限责任公司（以下简称洪剑公司）因与被上诉人肖玉林商品房预售合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2020）云2527民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。洪剑公司上诉请求：1.撤销云南省泸西县人民法院（2020）云2527民初2519号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人至今未为被上诉人办理房屋产权转移登记手续错误。被上诉人所购买的商品房，上诉人已于2014年前将相关办理产权转移登记的材料向相关部门提交，只是该套房屋的相关产权证暂未办理完成。2014年年初，相关办证部门通知上诉人办理“洪剑财富中心”相关产权证时，上诉人便向国土部门申请办理了所售房屋的土地证，办理完土地证后，上诉人又向房屋管理部门申请办理洪剑财富中心所售房屋的产权证。2020年7月10日泸西县自然资源局作出《泸西县自然资源管理局关于洪剑财富中心小区办证情况的回函》（泸自然资函[2020]57号）明确说明：土地证尚未发放；因该小区属于不动产统一登记前办理小区，房产证办理情况建议向住建部门进行核实。上诉人开发的“洪剑财富中心”共有住宅254套、商铺120套，截止2015年10月28日，“洪剑财富中心”所销售的住宅已办理产权转移登记手续219户。二、一审法院认定上诉人未按合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关的行为构成违约，因此应承担支付违约金责任错误。1.上诉人不存在违约情况，不应当支付违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“1、甲方自房屋交接手续办理完成后300个工作日内，向房产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续……”并没有约定在300个工作日内办理完毕产权登记转移登记手续。上诉人早在2014年前将各购买者办理产权转移登记所需的相关材料向国土及房管部门进行了报送，并不存在超出合同约定300个工作日的情况。2.对于上诉人应补缴的相关费用问题。2020年7月10日泸西县自然资源局作出《泸西县自然资源管理局关于洪剑财富中心小区办证情况的回函》（泸自然资函[2020]57号）所述，上诉人开发的“洪剑财富中心”尚未补缴容积率超标的土地出让金844.09万元，并不是最终上诉人应补缴的数据。自2014年办理该小区相关产权证起，上诉人便一直与泸西县自然资源管理局进行协调补缴相关费用的问题，但截止本案一审庭审后，对于应补缴的具体数据尚未确定。因此，应当缴纳的相关费用，并不是上诉人不缴纳，系费用未确定而无法缴纳。综上所述，上诉人并不存在违约的情况，也不存在未为被上诉人办理房屋产权转移登记手续的情况，请依法判决支持上诉人的全部上诉请求。肖玉林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。肖玉林向一审法院起诉请求：1.请求泸西县人民法院依法判令被告履行《商品房购销合同》所约定的义务，在本判决生效后三十日内将符合办理不动产初始登记条件的全部材料及费用交至不动产登记中心为原告办理位于泸西县房屋的不动产权登记证书；2.请求泸西县人民法院依法判令被告向原告支付逾期办理国有土地使用证、房屋所有权证的违约金46457元（该违约金暂计算至2020年5月31日止，之后的违约金计算至原告领到国有土地使用证、房屋所有权证之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：洪剑公司成立于2009年5月21日，经营范围为房地产开发经营。后洪剑公司依法取得了位于泸西县的宗地土地使用权，并用于开发建设“泸西县洪剑财富中心”商品房。2011年11月5日，洪剑公司（甲方）与肖玉林（乙方）签订《商品房购销合同》，明确：洪剑公司以出让方式取得位于泸西县地块的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权证号：泸国用（2010）第××号、泸国用（2010）第××号。经批准，洪剑公司进行开发建设商品房，项目名称：泸西县洪剑财富中心，建设工程规划许可证号：建字532527201000062号，商品房预售许可证号：预许红字（201108）号。并约定：乙方购买甲方位于泸西县房屋。该房屋建筑面积为147.78㎡（房屋的参考套内建筑面积为117.5175㎡），销售单价2603.48元，总价款为384743元。同时，合同第十二条关于产权登记的约定为：1.甲方自房屋交接手续办理完成后300个工作日内，向房产产权登记机关报送申办产权登记相关手续。2.乙方可选择委托甲方代办产权登记手续，但乙方应满足以下条件：①乙方已支付全部款项（房款、维修基金、配套费、税费、办理房屋产权证的费用，如契税、测绘费、工本费等，由乙方缴纳并由甲方代收）；②乙方须向甲方出具委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文书；③乙方提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的材料；3.如乙方原因不能按时完成上述义务，甲方有权拒绝办理向房产产权登记机关报送申报产权登记的相关手续。同日，双方还签订《合同补充协议》，对有关问题作出了约定。2011年11月22日，该合同经泸西县房地产交易中心登记备案，登记号为：20110951号。合同签订后，肖玉林向洪剑公司按约支付了全部购房款，其中2012年1月9日支付订金20000元，2011年11月5日支付首付款96505元，购房余款270000元按约办理了房屋按揭贷款。2012年8月3日，肖玉林向洪剑公司交付了代收国有土地使用权办证费88元、配套费1400元、房屋维修基金8295.65元、垃圾处理费300元、代收物管费913.44元、印花税1923.72元、契税11542.29元。2012年8月3日，肖玉林接收了房屋。但洪剑公司至今未为肖玉林办理房屋产权转移登记手续。2020年7月10日，泸西县自然资源局作出（泸自然资函〔2020〕57号）《泸西县自然资源管理局关于洪剑财富中心小区办证情况的回函》：“一、目前，洪剑公司未向我局不动产登记机构提供完毕洪剑财富中心小区办证所需资料。二、经我局调查核实，该小区尚未补缴容积率超标土地出让金844.09万元，土地证尚未发放。因该小区属于不动产统一登记前办理小区，房产证办理情况建议向住建部门进行核实。”一审法院认为，洪剑公司与肖玉林签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，故该合同合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。本案涉诉合同约定的洪剑财富中心小区4幢4层404号房屋，洪剑公司已于2012年8月3日交付给肖玉林使用。根据《商品房购销合同》，该合同明确约定本案涉诉的商品房系预售商品房，故本案应为商品房预售合同纠纷，应依法适用商品房预售合同法律规范进行调整和处理。关于肖玉林主张的办理房产权证请求问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，肖玉林于2012年8月3日接收了涉诉房屋，并按约向洪剑公司支付了契税、办证费等费用。洪剑公司作为房地产开发公司，应按照合同约定在房屋交付后300个工作日内向不动产登记中心提交符合办理不动产首次登记的全部资料，依法缴纳相关费用，及时为肖玉林办理洪剑财富中心小区4幢4层404号房屋转移登记手续。但洪剑公司至今未依法提供符合办理不动产首次登记的全部材料及交纳有关费用，导致涉诉房屋至今未能办理房屋转移登记。因不能办理房屋产权转移登记的原因在于洪剑公司，故洪剑公司应依法承担违约责任，并继续履行为肖玉林办理房屋转移登记手续的义务。因此，肖玉林的该项诉讼请求，理由成立，符合法律规定，应予支持。关于肖玉林主张的违约金请求问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，洪剑公司未按照合同约定，在房屋交付后300个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关，且庭审时仍未向不动产登记部门提供洪剑财富中心小区办证所需材料，为肖玉林办理房屋所有权转移登记手续，故洪剑公司的行为构成违约，应依法承担违约责任。因双方在合同中没有对逾期办证违约金作约定，现肖玉林主张应自交房日起300个工作日（自然天数425日）为起算日即2013年10月3日，按购房总价款384743以日利率0.05‰计算违约金，洪剑公司对该起算时间未提出抗辩，故该诉求主张理由正当，且符合法律规定，一审法院应予支持。但该违约金只应计算至洪剑公司将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心时止。本案中，洪剑公司以违约金不应支付、应抵扣物业费为由进行抗辩，但本案洪剑公司并未提供证据证明欠付物业管理费数额等情况。因物业管理费问题系其他的法律关系，并不属于本案的审理范围，且原告未予同意，故该问题双方应依法另案进行处理。因此，本案洪剑公司的抗辩请求理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，肖玉林的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泸西县洪剑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心，为肖玉林办理泸西县房屋（商铺）转移登记手续。二、泸西县洪剑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，以房款384743元为基数、按日利率0.05‰从2013年10月3日起向肖玉林计付逾期办证违约金至其将符合办理不动产首次登记的全部材料及费用交至不动产登记中心之日止。案件受理费960元，减半收取计480元，由泸西县洪剑房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人提交泸西县自然资源局于2021年3月9日出具的情况说明一份，欲证明上诉人2014年已经向泸西县自然资源局申请对涉案小区进行产权登记，上诉人并不存在违约行为。被上诉人未向本院提交新证据。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上诉人提交的上述证据，系由行政机关作出，对证据的真实性、合法性，关联性本院予以采信，但根据该情况说明的内容，不能证明其证明目的，故对其证明目的本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2021年3月9日，泸西县自然资源局出具《关于泸西县办证的情况说明》：“一、我局于2014年受理该小区土地登记，由于该小区尚未补缴超容积率需补缴的土地出让金844.09万元，土地证尚未发放。二、因机构改革和职能划转，泸西县不动产登记中心于2015年底成立。在房产档案资料移交过程中，由于住建部门只移交了归档后的房屋档案资料，尚未归档的房屋档案资料仍在住建部门保管。通过向住建部门核实，该小区已于2015年大部分完成房屋登记，主要是由于开发商尚未缴纳住房维修基金，造成不能及时领取房屋产权证。”归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否违约，应否承担违约责任？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人已经履行了支付房款及契税、办证费、配套设施费等的义务，上诉人在收取被上诉人的契税、办证费等费用后，因其未补缴超容积率的土地出让金，未缴纳住房维修基金，造成被上诉人至今未能领取涉案房屋产权证书，应认定上诉人未能完成申办涉案房屋的转移登记手续，上诉人的行为构成违约，依法应承担违约责任。上诉人未在合同约定期限内履行为被上诉人申办涉案房屋的转移登记手续的义务，其应承担迟延办理涉案房屋的转移登记的违约责任。鉴于涉案《商品房购销合同》未对逾期办理房屋的产权转移登记的违约行为作出约定，且被上诉人未提交证据证明其因上诉人逾期办理房屋权属证而给其造成的损失，一审综合涉案房屋已实际交付被上诉人使用，且具备转移登记的条件，以及本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，确定上诉人承担按购房总价款为基数，以每日0.05‰计算的逾期办证违约金并无不当。综上所述，上诉人泸西县洪剑房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由上诉人泸西县洪剑房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 刘玉芳审判员 李 涌二〇二一年三月二十九日书记员 蒋松琦