辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5531号原告：孙继涛，男，1971年6月16日出生，满族，住庄河市。原告：孙惠，女，1976年1月11日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：孙继涛，身份信息同原告孙继涛。被告：大连景泰置业有限公司，住所地：庄河市城关街道龙王庙村，统一社会信用代码：912102835655028777M。法定代表人：景晓伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕天杰，系辽宁环胜律师事务所律师。原告孙继涛、孙惠与被告大连景泰置业有限公司（以下简称景泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙继涛（原告孙惠的委托诉讼代理人）、被告委托诉讼代理人吕天杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照原《住宅回迁安置补偿协议书》约定，给付原告以市场价值为标准计算的2套6平方米厦子补偿款62000元；2.请求判令被告按照3500元/㎡为标准收取原告回迁房屋超出面积中可享受该公司小区楼房销售价基础上再优惠500元/㎡优惠条件的20㎡面积房款；3.请求判令被告按照2011年10月30日前同期房屋市场平均售价4000元/㎡为标准收取原告按照该小区楼房销售价补交的房屋回迁超出部分面积房屋款；4.请求判令被告给付原告因被告未能按时交付回迁房屋致原告回迁所得房屋无法及时出售所造成的房屋出售价值利息损失452000元；5.请求判令被告给付原告2020年9月至2020年12月的安置补助费9600元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2010年3月，二原告在（原初定为东方明珠小区）的共同共有房屋面临动迁，原该区域拟开发单位大连长波房地产开发有限公司（以下简称长波公司）与二原告就动迁相关事宜进行了协商。协商期间，原告为保护自己后续正当权益，向动迁单位长波公司提出了对于该公司给予原告房屋动迁相关条件及相关优惠事宜和相关承诺必须有书面保证的要求，以确保该公司与原告协商一致后签订的动迁协议条款及对于动迁相关事宜承诺的落实，以此确保原告正当权益不受损失。该公司应原告要求，于2010年3月26日向原告送达该公司动迁《承诺函》，作出公司文件式书面动迁承诺。原告在接受其《承诺函》后，同意该公司动迁条件，于2010年4月1日与该公司签订了《住宅回迁安置补偿协议书》，双方在协议书中约定：1.动迁安置补偿标准为1:1。2.一个产权户可按1000元/㎡的价格标准购买一个厦子，每个厦子面积为5-6平方米。如需另外购买厦子按本小区厦子的销售价购买。3.回迁房屋交付日期为2011年10月30日前，临时过渡期限为17个月。现长波公司已将该开发项目转让给被告景泰公司，原告动迁区域开发项目涉及后续动迁、发放安置补助及相关补偿费、项目开发、项目宣传、该项目动迁群众上访处理、项目建设等诸多事宜均以被告为主体主办，庄河市自然资源局也已将该开发区域土地使用人确定为被告景泰公司，且在原告诉景泰公司给付安置补助费一案中被告对景泰公司负责该小区动迁、回迁安置、开发建设事宜等事实均没有异议，以上事实足以证明长波公司已将此开发项目实质性转让给被告，其项目转让行为是权利、责任、义务的共同转让。被告既承接了该项目，且现已作为开发项目动迁安置、开发建设和销售主体承担动迁及回迁安置、开发、建设、验收、销售等所有后续工作，就应当接续履行并兑现长波公司关于此开发项目涉及的动迁协议中确定的所有动迁及回迁安置承诺的责任和义务。被告在协议履行过程中未按照协议条款履行约定给付原告厦子，反而按照《住宅回迁安置补偿协议书》中给予原告购买厦子的优惠政策价格每平方米1000元的标准给予原告每个厦子5000元（按每个厦子5平方米计算，2个厦子合计给付10000元）补偿，不领取补偿就不能选择回迁房屋。《住宅回迁安置补偿协议书》中，原告与长波公司约定“一个产权户可按1000元/㎡的价格购买一个厦子，每个厦子5-6㎡，如需另外购买厦子按本小区厦子的销售价购买”。其中约定的每平方米1000元的厦子购买价格是长波公司给予原告的优惠政策，而不是厦子的真正市场价值体现，协议书中约定的“如需另外购买厦子按本小区厦子的销售价购买”更是充分印证了其中约定购买价格的内涵。现被告拒不按照协议约定条款履行协议，且未经协商擅自单方面确定每个厦子按5平方米计算，每平方米1000元的标准给予原告补偿，这种补偿价格标准的确定思路纯属是偷换概念，不领取补偿还不让选择回迁房屋，更属于霸王式安置回迁户，于法于情于理不合。现原告认为被告给予原告的厦子补偿处置方式实属不当，要求被告按2套6平方米厦子的现市场价值给予原告货币补偿。被告应按照《住宅回迁安置补偿协议书》中的约定于2011年10月30日前向原告交付房屋，安排回迁，但至今未交付房屋，致原告未能在协议约定的回迁时间节点将房屋出售，丧失了出售房屋最佳市场机遇期。目前，随着庄河市南城区英伦河山、长河悦湖、海港明珠等楼盘区域相关基础设施配套逐渐完善，庄河市房地产市场核心区域已出现明显向南城区转移态势，对原告回迁房屋销售极端不利，给原告造成了实质损失，被告应为此承担责任，赔偿原告因未能及时出售房产所导致的房产出售价值利息损失。原告选择回迁房屋时，被告强制要求原告按照目前其公司商品楼销售价为标准补交回迁房屋超出面积房款，与法理不合。被告应按照协议约定时间回迁而未能按时回迁，是被告自身责任所致，与原告无关，被告应按照约定回迁时间节点以房屋市场价格为基准依据向原告收取超出部分的差价。且被告在该项目开发过程中，将回迁楼与商品楼分开建设，物业等也分区域管理，凸显了回迁楼与商品楼的不同档次。回迁楼与商品楼相比，在小区楼宇规划、房屋户型设计、楼宇设施配套、楼宇位置、小区园林绿化、小区物业管理等诸多层面，均将回迁房屋与商品楼区别对待，回迁楼无论是建设品质还是相关基础设施配套，都与商品楼有天壤之别。纵观以上实际，被告要求原告按现行商品楼销售价格补交超出面积房款纯属无理要求。综上，原告认为，回迁房屋需补交的超出面积差价应根据按照约定的回迁时间节点同期商品楼与回迁楼市场价值差异，再去除按约定中明确给予原告的超出面积其中20㎡每平方米优惠500元，以此方式确定超出面积中给予原告500元/㎡优惠的20㎡面积房款补交标准。超出面积中纯按商品楼销售价补交的补交房款标准也应按约定回迁的时间节点同期商品楼市场平均售价基础上每平方米再下调500元确定，以相对找平商品楼与回迁楼市场价值差异。景泰中央公园建设工程涉及工程建筑质量、燃气、消防、给排水、通信、监理等项目目前均未经各相关职能主管部门进行工程质量验收，回迁房屋北侧规划建筑建设也尚未完工，回迁房屋完全不具备交付入住条件。故请求依法保护原告个人权益，判令被告给付原告2020年9月至2020年12月安置补助费9600元。综上所述，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，也不认可原告陈述的事实，具体理由如下：1、关于厦子的问题属于附条件生效条款。长波公司与原告在《住宅回迁安置补偿协议书》（以下简称回迁协议）中第六条第1项中约定的动迁户可以购买厦子的内容，属于对厦子购买资格的附条件条款，即：有厦子时，回迁人有资格购买厦子，没有规划厦子，也就没有购买厦子的资格，因为在签订回迁协议时，回迁区域的建设规划方案尚未出台，无法确定政府最终审批中是否有厦子，在规划出台后已经确定没有厦子，那么等于确定回迁户没有购买厦子的资格，故原告主张赔偿厦子款没有事实和法律依据。2、原告的2-3项请求客观上尚未形成诉权的事实基础。原告主张的第2-3项诉讼请求中的相关问题均属在履行回迁时相对应的权利义务，但这些权利义务的具体数据需要等实际接受房屋时才能确定，2016年答辩人通知原告回迁后，因原告拒绝回迁并接受房屋，所以就原告所诉的相关权利义务尚无法确定具体内容，其产生当事人诉讼的事实基础尚未发生，法院也无法实际审理，应依法驳回原告的诉讼请求。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年4月1日，案外人长波公司作为甲方与原告孙继涛、孙惠分别签订《住宅回迁安置补偿协议书》，主要内容为：第一条项目名称、地点建设项目名称：长波东方明珠住宅小区建设项目地点：庄河市建设单位：大连长波房地产开发有限公司第二条被拆迁房屋基本情况：乙方房屋坐落于庄河市，建筑面积61.38平方米、60平方米，房屋用途为住宅。第三条被拆迁人搬迁及回迁时间：1.甲、乙双方签订协议书后，乙方的搬迁时间以“住宅回迁安置补偿协议书”中确定的时间为准。乙方搬家交房时间为2010年4月15日前。乙方不得拆除房屋及附属物的设备和建筑材料，乙方应将房屋及室内附属设施、门、窗、电表、水表等完好无损地交予甲方，经甲方验收合格后10日内，由甲方支付给乙方各项补偿费。2.乙方应在领取各项补偿费的同时，将被拆迁房屋的产权证交付甲方。3.甲方回迁房的交付日期为2011年10月30日前。从乙方搬迁交房之日起计算过渡期限，至甲方回迁交付之日，临时过渡期限为17个月。……5.乙方回迁时按搬迁交房时间先后顺序，在甲方统一规划建设的回迁楼中选择回迁房的楼号、单元、楼层及房号。6.因不可抗力造成回迁安置的房屋建设延期的，乙方同意甲方逾期交付回迁房屋，且甲方不构成违约。逾期安置阶段的临时安置补助费，仍按附表中的标准按月计发。第四条选择回迁楼标准：……3.乙方原产权房屋面积多于47㎡的，无偿补贴5㎡，再超出部分20㎡以内的按照1000元/㎡的价格购买，其他超过部分20㎡以内在本小区楼房销售价基础上每个楼层再优惠500元/㎡，再超过部分按本小区楼房的销售价购买。乙方原产权房屋面积61.38㎡、60㎡，选择回迁房面积100㎡左右各壹套……第六条其他约定：一个产权户可按1000元/㎡的价格购买一个厦子，每个厦子面积为5-6㎡，如需另外购买厦子按本小区厦子的销售价购买。……第七条违约责任：……2.甲方因本协议第三条第6款以外的原因，未能按时交付回迁房屋，从逾期之日起，甲方向乙方支付临时安置补助费每月500元，按月计发。……协议签订后，原告按约定履行了搬迁义务。2014年，长波公司将其竞得的位于庄河市城关街道新兴委的国有建设用地使用权经庄河市人民政府审批转让给被告景泰公司。原由长波公司开发的楼盘建设（长波东方明珠住宅小区）由被告景泰公司开发建设，二原告与长波公司签订的《住宅回迁安置补偿协议》由被告景泰公司履行拆迁方义务。2016年10月16日，被告景泰公司通知原告选择回迁楼号并交付回迁房屋，原告选定回迁房屋为A4号楼6-302、1-301室，但其认为案涉小区未经过综合验收，不具备交付条件，至今拒绝接收房屋。诉讼中，二原告述称被告已按照一个产权户给付5㎡厦子、每平方米1000元的标准给付其厦子补偿款，不领取补偿款就不能选择回迁安置房屋，并提供了景泰广场动迁户入住缴费清单、庄河市国土资源局《关于市政府督查信访件答复意见》、2018年10月22日被告景泰公司出具的《关于信访内容的情况说明》予以佐证。被告对原告提供证据的真实性不予认可，认为没有厦子补偿方案，因为没有建设厦子所以《住宅回迁安置补偿协议书》的相关条款作废，双方没有实际履行。另查，2020年6月8日，孙继涛、孙惠曾作为原告以景泰公司为被告起诉，要求判令被告景泰公司给付2016年10月16日至2020年10月16日安置补助费144000元（计算方式为：1500元/月×2户×12个月×4年）。该案经审理查明：……诉讼中，被告提供了案涉A4#楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、《地基与基础工程验收报告》、《主体工程验收报告》，拟证明其已取得销售案涉楼盘的“五证”，原告选择回迁的A4#楼已经办理了基础和主体验收合格。关于临时安置补助费的发放一节，原告称其领取了被告支付的2016年10月16日之前的临时安置补助费，按照每个月1200元的标准领取。经审判员询问，被告称即使按照每月1200元标准发放临时安置补助费，也是双方自愿的，但如果发生争议，应按照合同约定的标准每月500元支付。另查，2018年9月，案涉小区的回迁户董俊杰、董佳瑶、姚宇丹作为原告起诉大连景泰置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月14日作出（2018）辽0283民初6930号民事判决书，该判决查明：“原告自认被告已按临时安置补助费每月每套房屋1200元和停业损失每年20000元给付至2017年4月份。原告称案涉协议书约定临时安置补助费每月800元，但自2014年12月起，被告已实际按每月每套房1200元给付，被告认可临时安置补助费的数额是1200元，但是按户每月1200元，而不是按每套房计算。诉讼中，原告申请证人王某出庭作证，证明内容：王某自称也是案涉小区回迁的住户，被告给付回迁户的临时安置补助费为每套房屋（即以房照为准，每个房照给一份临时安置补助费）每月1200元。”该判决已发生法律效力。该案认为：二原告与大连长波房地产开发有限公司之间签订的两份《回迁补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。诉讼中，原、被告对大连长波房地产开发有限公司开发的楼盘由被告接手，案涉两份《回迁补偿安置协议书》由被告履行均不持异议，原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。原告按照协议约定进行了搬迁，被告应于2011年10月30日前向原告孙继涛、孙惠交付回迁房屋。被告于2016年10月16日通知原告交付回迁房屋，系逾期交付，应按照合同约定承担相应的违约责任。原告称被告已支付2016年10月16日前的临时安置补助费。关于2016年10月16日之后的临时安置补助费被告是否应当向原告支付问题，本院认为，根据相关法律规定，被告交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记。被告交付的房屋未经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记的，原告有权拒绝接收。2016年10月16日被告通知原告交付房屋后，原告虽然已经选定了回迁房屋，但是认为被告向其交付的房屋不具备交付入住条件拒绝接收房屋。因被告提供的竣工验收报告仅为地基与基础工程和主体竣工验收，并不能证明其完成建设工程竣工验收备案登记，不符合法定的房屋交付条件，原告有权拒绝接收房屋。至本院作出判决前，案涉楼房仍未经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记，因此，根据双方签订的协议书第七条第2款的约定被告仍应自2016年10月至2020年8月支付原告临时安置补助费。关于临时安置补助费支付标准问题，庭审中原告称2016年10月16日前被告按照每月1200元标准支付，被告既未承认也未否认，亦未提供其此前按何标准向原告支付的证据，可视为其对该事实的承认。另外，从本院已经发生法律效力的另案判决查明被告在2014年末及以后向案涉小区其他回迁户支付的临时安置补助费亦为1200元的标准看，原告主张被告已按照每月1200元标准向其支付安置补助费的事实具有高度的盖然性，本院予以采信。因此，被告应自2016年10月起按照每月1200元的标准支付原告临时安置补助费，原告主张被告按每月1500元的标准支付，没有事实和法律依据，对其主张的合理部分，本院予以支持。综上，被告应支付二原告两套房屋临时安置补助费112800元[1200元/月×47个月（2016年10月至2020年8月）×2]。2020年9月4日，本院作出（2020）辽0283民初3024号民事判决书，判决：被告大连景泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日给付原告孙继涛、孙惠住房安置补助费112800元（2016年10月至2020年8月）。该判决书已经发生法律效力。本院所确认的上述事实，有《住宅回迁安置补偿协议书》、（2020）辽0283民初3024号民事判决书、庄河市人民政府土地批件庄政地字［2014］116号、长波汽贸及其周围地块国有建设用地使用权出让成交确认书及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与案外人长波公司签订的《住宅回迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则及诚实信用原则，应为有效。被告景泰公司对长波公司开发的楼盘由其接手、案涉两份《住宅回迁补偿安置协议书》由其继续履行的事实予以认可，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。关于原告的第一项诉讼请求，原告主张的依据是基于《住宅回迁安置补偿协议书》第六条第一款“一个产权户可按1000元/㎡的价格购买一个厦子，每个厦子面积为5-6㎡，如需另外购买厦子按本小区厦子的销售价购买”的约定，本院认为，该条款系附生效条件的民事法律行为约定，现回迁安置房屋所在小区并未建有厦子，则该条款所附生效条件未成就，原告不能依据约定购买厦子，但是被告景泰公司应当基于诚信原则予以补偿。原告自认已收到被告给付的每套房屋5000元的补偿款，应视为其对补偿款数额的认可，虽然其提出被告要求领取补偿款才能选择回迁安置房屋，但未向法庭提供相应证据，其提供证据亦不足以证明案涉回迁安置小区厦子的价值。结合上述，对原告要求被告给付厦子补偿款62000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告第二项和第三项诉讼请求，原告在庭审中认可至今未接受回迁安置房屋，即原告支付回迁房屋超出面积部分的差价款的条件未成就，原告基于尚未发生的事实主张权利，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告第四项诉讼请求，案涉《住宅回迁安置补偿协议书》签订后，原告已按照约定进行了搬迁，被告亦应依约于2011年10月30日前向原告交付回迁房屋。被告于2016年10月16日通知原告交付回迁房屋，且回迁房屋至今尚不符合法定的房屋交付条件，系逾期交付，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”从该条规定可以看出，当事人可以因一方违约而主张赔偿损失，赔偿损失包括直接损失和间接损失，赔偿损失的请求权基础是法律直接规定或由当事人双方约定，在法律没有特殊规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则赔偿全部损失，即赔偿直接损失与间接损失。原告主张被告应给付因未及时交付回迁房屋致使房屋未出售所造成的出售价款利息损失452000元，系对间接损失的主张。间接损失的主张应以存在违约行为且不能有效补救为前提。本案中，双方对合同的状态选择为继续履行，双方在合同中对逾期交付回迁安置房屋的违约责任进行了明确约定，即从逾期之日起，支付临时安置补助费，从上述事实可以得出，双方通过约定临时安置补助费的方式对违约行为进行了补救。另外，间接损失应是订约时能够合理预见的与违约行为具有必然因果关系的确定性损失，本案中，双方订约时的预期是获得回迁安置房屋，回迁安置房屋的意义应为保障居住，而并非出售。故原告主张出售房屋价款的利息损失，不符合《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定应保护的间接损失的范围，亦不符合合同约定，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告第五项诉讼请求，虽然双方约定“临时安置补助费每月500元，按月计发”，但临时安置补助费标准已经本院生效判决确定为每月1200元，应按该标准计付。现回迁安置房屋仍未符合法定的交付条件，故对原告要求给付2020年9月至2020年12月两套房屋的安置补助费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第一百五十八条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条之规定，判决如下：一、被告大连景泰置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告孙继涛、孙惠住房安置补助费9600元（2020年9月至2020年12月）。二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费4515元，由二原告负担4490元、被告负担25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘轶华二〇二一年三月十八日书记员  李 敏附相关法律条文《中华国华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。