大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0293民初402号原告：大连和生物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区顺港路8-3号，统一社会信用代码：912102315598215201。法定代表人：郑广言，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：裴盈欣，北京市世纪(大连)律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹章兵，北京市世纪(大连)律师事务所实习律师。被告：李诗乐，男，1985年1月13日出生，汉族，住辽宁省大连市高新区。被告：张靖，女，1986年11月11日出生，汉族，住辽宁省大连市高新区。委托诉讼代理人：李诗乐(张靖丈夫)，1985年1月13日出生，汉族，住辽宁省大连市高新区。原告大连和生物业管理有限公司与被告李诗乐、张靖物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连和生物业管理有限公司的委托诉讼代理人裴盈欣、尹章兵，被告李诗乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告物业费5,642.56元，电梯费1,540元，逾期违约金2,154.77元，合计9,337.33元。事实与理由：被告系“海尚明珠”小区业主，房屋行政街号高新园区顺龙园3号2单元11层1号，建筑面积56.37平方米。“海尚明珠”系大连聚达房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。大连聚达房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为海尚明珠提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为每月每平方米（建筑面积）1.30元；电梯费为每人每月10元，业主逾期交纳，每逾期一日应按应交纳费用的3‰的标准支付违约金。被告自2014年3月3日起欠付物业费，截至2020年8月3日欠付物业费5,642.56元，电梯费1,540元，逾期违约金2,154.77元，合计9,337.33元。原告多次向被告催收欠付物业费，被告拒不履行交费义务。故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、电梯费收费标准不合理。双方曾约定的电梯费标准为4.00元/月/人，现原告未经与被告协商一致自行提高费用标准至10.00元/月/人；二、被告未收到原告的催款函，原告主张的物业费及电梯费均已过诉讼时效；三、原告物业服务不达标。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人对真实性无异议的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2011年11月10日，原告与案外人大连聚达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于大连市高新园区顺龙园的“海尚明珠”小区提供前期物业服务事宜，案涉住宅物业收费标准为1.30元/月/平方米，电梯费收费标准为10元/月/人。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费时，每逾期一日应按应缴纳费用的3‰的标准向原告支付违约金。合同同时约定了其他权利义务。二被告系大连高新技术产业园区海尚明珠小区业主，案涉房屋建筑面积为56.37平方米。二被告未向原告交纳自2014年3月3日至2020年8月3日的物业费5,642.64元（1.30元/平方米/月×56.37平方米×77个月）及电梯费1,540元（10元/月/人×77个月×2人）。另查，原告于2021年1月22日向本院提交起诉状要求二被告交纳物业费和电梯费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对原告（物业服务企业）、二被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。原告已按合同约定履行了物业服务义务，现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理按照合同约定应交纳物业费和电梯费。关于物业费的诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2018年1月23日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故本院认定二被告应支付原告自2018年1月23日至2020年8月3日期间的物业费2,227.74元（1.30元/平方米/月×56.37平方米×30个月12天）和电梯费608元（10元/月/人×30个月12天×2人）。关于二被告抗辩原告物业服务不达标一节，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，二被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，二被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。双方均应站在全体业主的利益层面，积极地沟通解决在合同履行过程中存在的问题，故对于被告该节抗辩意见，本院不予采纳。关于二被告抗辩电梯费未经与被告协商一致提高费用标准一节，原告已提交《前期物业服务合同》证明电梯费收费标准，二被告提供的证据不足以证明其抗辩意见，故对被告该节抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金一节，二被告拖欠物业费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，判决如下：一、被告李诗乐、张靖于本判决生效之日起十日内给付原告大连和生物业管理有限公司自2018年1月23日至2020年8月3日物业费2,227.74元和电梯费608元；二、驳回原告大连和生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李诗乐、张靖负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇二一年三月二十五日法官助理李纯书记员胡婉莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。