北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初29867号原告：北京曼悦空间体育发展有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路****。法定代表人：向阳，董事长。委托代理人：梅菁华，北京京创律师事务所律师。委托代理人：符卫华，北京京创律师事务所律师。被告：博雅燕园（北京）物业管理有限公司，住所地北，住所地北京市海淀区曙光花园嘉豪大厦地下****v>法定代表人：张文宁，执行董事。委托代理人：姬克霞，女，1979年9月20日出生，博雅燕园（北京）物业管理有限公司员工，住北京市海淀区。委托代理人：王一婷，北京市正平律师事务所律师。原告北京曼悦空间体育发展有限公司（以下简称体育公司）与被告博雅燕园（北京）物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告体育公司之法定代表人向阳、委托诉讼代理人梅菁华、符文华，被告物业公司之委托代理人姬克霞、王一婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告体育公司向本院提出诉讼请求：1．判令减免原告2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金，2020年6月15日至2020年7月31日的供冷费、2020年2月16日至2020年7月31日的公摊水费；2．判令免除原告因未缴纳2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金、2020年6月15日至2020年9月15日的供冷费、2020年2月16日至2020年7月31日的公摊水费以及未及时缴纳2020年1月、8至12月房屋租金所产生的滞纳金；3．如经法院判决确认原告仍需缴纳部分房屋租金、供冷费、公摊水费，请求法院判令从原告依据《嘉豪国际中心入住合同》已向被告缴纳的押金175344．54元中抵扣。4．判令原告临时租赁嘉园国际中心x座x座的租金共计2250元由被告承担；5．判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年4月开始承租北京市海淀区紫竹院路x号嘉豪国际中心x座（以下简称“大厦”)x层经营瑜伽馆。原告于2019年9月与被告签订了最新一期的租赁合同（租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止），即《嘉豪国际中心入住合同》（以下简称“《租赁合同》”)(合同编号：写x号）、《专项支待补充协议》（以下简称“《补充协议》”)及《嘉豪国际中心入住合同》（合同编号：写x1号）、《专项支待补充协议》。2020年2月份开始，因防控新冠疫情，被告对大厦进行异常严格的管理：周六日采取封闭管理，任何单位人员不得入内：工作日大厦开放办公时间为8:30-20:00,非办公时间任何单位人员不得入内。非大厦办公人员一律不准进入大厦即使在北京市已逐步将重大突发公共卫生事件应急响应级别调至二级和三级，明确访客可通过出示“健康宝”进入商务楼宇之后，被告仍然坚持执行上述管理制度。原告的会员无法进入大厦，导致原告无法营业，原告因此遭受了巨大的损失。自2020年2月起至7月底原告一直无法正常营业，既不能吸收新的会员，原有会员也因为无法上课要求退款。期间，原告多次尝试与被告进行协商，希望解决会员出入大厦的问题，帮助原告度过难关，但被告一直未予以答复，原告面临的无法正常经营问题一直未得到解决。原告因无法经营没有收入，每季度的租金就成了原告最大的负担，同时还要支付员工工资及社保等，直接导致原告的生存难以为继。根据不可抗力、公平原则及情势变更原则，根据国家及北京市支持中小微企业应对疫情影响保持平稳、健康发展的精神及若干具体措施等文件精神，望对原告的诉讼请求判如所请。被告物业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。不同意减免相关费用或免除相关的滞纳金；不同意抵扣，合同里明确了押金不能抵扣租金。根据我方提交的补充证据，对方一直在实际使用案涉房屋，不应该免除其相关责任。本案也不适用不可抗力，疫情发生之前原告就没有按期交纳租金，至今也没有交纳，存在巨大过错；原告实际使用房屋并获得收益，却不交纳租金，不应对其适用公平原则或情势变更原则；案涉房屋属于集体所有，不属于国家规定的减免房租的房屋类型范围；原告之前就欠缴房租，在合同履行中存在过错。原告也不是可以适用减免政策的企业；原告《补充证据目录一》中自认不属于享受减免政策的企业范围。双方签订的《入住合同》及其补充协议是双方真实意思表示，符合法律要求，合同正在履行期间内，博雅公司不存在任何违约行为，原告要求解除合同没有依据，现博雅公司要求原告继续履行合同。博雅公司与原告于2019年9月签署的《入住合同》，租赁期间为2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止。合同签订后，博雅公司巳按约定将该房屋交给原告使用，原告开始掌管和使用承租房屋至今。因此原告要求解除合同没有任何事实和法律依据。博雅公司认为无须向原告返还承租房屋的房屋押金及电费保证金。双方租赁合同现正处于履行期，博雅公司不存在任何违约行为，且原告至今依然正常使用承租的房屋，现原告要求退还押金及电费保证金没有任何依据，且依据双方签订的入住合同及补充协议，博雅公司没有任何义务退还押金及保证金。博雅公司认为无需向原告退还递增租金。依据双方签订的《入住合同》及《补充协议》原告应当按照合同约定向博雅公司支付递增租金，双方合同正处于正常履行期，原告支付递增租金符合合同之约定。现原告恶意违约且要求退还递增租金的行为没有任何事实和法律依据，博雅公司无需向原告退还任何费用。根据《入住合同》第三条第一款约定的租金标准，第五条第二款约定的付款方式，以及第八条第一款约定的应由原告支付的其他费用等相关约定，原告应守约按时、足额交纳租金及各项费用。实际上，原告自疫情前2019年12月25日起即开始拖欠租金及各项费用，原告（除2020年底补交小部分欠款外）至今一直未向博雅公司履行相关的交费义务。原告的行为巳经属于违约，有违诚实守信的基本原则。依据《入住合同》约定，原告租赁的房产用途是办公用房，且原告不得改变合同约定的房屋租赁用途。原告自2020年春节后巳为全体员工办理了“一级响应机制”期间的出入证，原告能够正常进入承租的房屋，博雅公司不存在过度防控的行为，原告一直在正常使用办公用房办公和运行至今，根本不存在无法办公的情况。原告公司自2019年12月至今一直正常运营，且对公业务的客户均是稳定的大型企业、国企、央企等，同时原告还开展了线上经营项目。原告巳经根据《关于给予进一步减免支持的申请(x室）》、《关于给予进一步减免支持的申请(x1室）》、《专项支持补充协议（x室）》、《专项支持补充协议（x1室）》）获得了我方给予的包括房屋租金减免在内的总金额为440150．58元的支持，按公序良俗及支持经费使用原则，原告不可重复享受减免支持。且根据相关政策，原告承租的房屋并非北京市国有企业所有，是农村集体资产，原告应当按时足额缴纳全部房屋租金及各项费用。依据相关政策要求，根据原告企业类型，如果原告符合条件，应通过指定的受理途径申请“小微、初创型文化企业房租补贴”。综上，被答辨人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，其所述仅仅是为了掩盖其违约的目的，有违诚实守信的基本原则。但是原告的行为却严重侵犯了博雅公司的合法权益，给博雅公司的日常工作带来了不便，同时也给博雅公司造成了巨大的经济损失。为了维护博雅公司的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告承担本案的诉讼费。本院经审理认定事实如下：2019年9月10日，物业公司作为出租人（甲方）与体育公司作为承租人（乙方）签订《嘉豪国际中心入住合同》以及《专项支持补充协议》（以下简统称合同），约定甲方将位于北京市海淀区紫竹院路x号嘉豪国际中心x座x层x1室（以下简称涉案房屋，建筑面积103．65平方米）出租给乙方作为办公使用。租期自2019年10月1日至2021年9月30日；约定房租为7元每天每平米。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告。庭审中，原告主张要求减免2020年2月1日至2020年7月31日的房屋租金，理由如下：一、原告从事的经营业态为健身房这一服务行业，所受新冠肺炎疫情影响较大，无法正常经营；二、被告在北京市下调疫情防控等级以后继续对涉案房屋所在大厦采取更为严格的人员准入措施，不准人员进入大厦，导致其无法继续经营。就上述政策，原告提供了录音、照片、微信聊天记录予以证明。对此，被告不予认可，并主张在疫情期间通过相关核验登记手续，是允许人员进入大厦的，并未采取更加严格的防疫措施。庭审中，原告主张其要求减免租金并未具有合同依据，而是依据不可抗力和公平原则。本院认为，物业公司与体育公司签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。本案争议焦点在于被告是否应当对原告减免租金。原告在庭审中明确表示并无租金减免的合同依据，故本院从是否具有法律依据予以考虑减免。根据现行租赁合同的相关法律规定，承租人可在维修租赁物影响承租人使用时、第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益时、因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损灭失时要求出租人减少租金，对于疫情影响下是否减免租金，并未予以明确规定，但是肯定的是，法律允许承租人提出减少租金的请求，故本案中，从诉讼请求的形式上来看，原告要求提出减免租金这一诉讼请求并无不当。本案中，由于新冠疫情影响导致体育公司的经营确实存在经营困难，不利于合同目的实现，如果要求体育公司按照原租赁合同支付租金确实对其明显不公平，故原告体育公司可以要求减免疫情期间的租金。但考虑被告因为新冠肺炎疫情确实也面临着租金损失，故平衡双方利益考量，根据公平原则，本院认定涉案期间的租金由原告与被告共同负担为宜。至于负担数额，本院根据查明事实，着重考虑到原告的经营业态酌情予以判定。至于原告主张因被告采取过于严格的疫情防控措施致使原告无法正常经营，因被告提供的证据不足以证明原告的上述主张成立，故本院不予采信。至于原告提出减免供冷费、公摊水费的诉讼请求，因考虑到该项费用的公共性，不宜减免，故本院不予支持。至于原告提出的要求减免因未及时交纳租金、供冷费、公摊水费所产生的滞纳金，本院考虑到滞纳金产生与否涉及到违约行为的认定，而在本案中被告并未提起反诉要求确认原告具有违约行为，故本院不宜在本案处理原告是否具有违约事宜以及违约责任问题，故对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告提出用押金抵扣房租租金等费用的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。至于原告提出要求被告承担另行租赁房屋的损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、被告博雅燕园（北京）物业管理有限公司于本判决生效后七日内为原告北京曼悦空间体育发展有限公司减免租金43533元；二、驳回原告北京曼悦空间体育发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元（原告已预交），由原告北京曼悦空间体育发展有限公司负担1300元，被告博雅燕园（北京）物业管理有限公司负担2600元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京曼悦空间体育发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二一年三月十一日书记员  樊高远