河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0922民初256号原告：清丰县众安驾驶员培训有限公司。统一社会信用代码：91410922MA44WD9Y35。住所地：河南省濮阳市清丰县城关镇产业集聚区（106国道中断路东）负责人：耿祖攀，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军勇，河南卓诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马倩倩，河南卓诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：清丰县应急管理局。统一社会信用代码：11410922MB1920589P。住所地：河南省清丰县安康路与建设路交叉口向南200米路东，负责人：孙彦强，该局书记。委托诉讼代理人：朱晓阳，河南金谋律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：赵茹君，河南金谋律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：清丰投资集团有限公司。统一社会信用代码：91410922094787455P住所地：河南省濮阳市清丰县企业服务中心三楼。负责人：王宏伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩廷伟，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杜英学，该公司员工，代理权限为特别授权。原告清丰县众安驾驶员培训有限公司与被告清丰县应急管理局、清丰投资集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清丰县众安驾驶员培训有限公司法定代表人耿祖攀及其委托诉讼代理人王军勇、马倩倩，被告清丰县应急管理局委托诉讼代理人朱晓阳、赵茹君，被告清丰投资集团有限公司委托诉讼代理人韩廷伟、杜英学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清丰县众安驾驶员培训有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告赔偿损失共计309205元；2.请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确称其诉讼请求309205元中包括评估报告中的直接损失289205元及搬迁补助费用20000元。评估报告明细中显示具体资产损失，主要是地上构筑物的损失。搬迁补助20000元是根据评估报告中损失预估的。事实及理由：清丰县应急管理局于2020年12月5日向原告下发了《限期搬迁通知书》，该通知书所述清丰县文化路与兴华路交叉口西北角（原春韵食品厂）厂房东侧的13.84亩（9228.33平方米）建设用地使用权为我局单独所有，被原告占用要求限期搬迁。原告于2017年5月20日从出租人河南省春韵食品有限公司处租的该地块，租赁期限为2017年5月20日至2021年5月19日。在承租期内出租人于2019年7月30日将该地块出卖给清丰投资集团有限公司，严重侵害原告的承租人利益，无视承租人的优先购买权。首先，中华人民共和国合同第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院民通意见第119条私有房屋在租赁期内因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人继续有效。依据该买卖不破租赁的原则，该地块的买卖不能影响承租人的租赁，但是现在租期尚未届满，被告强行拆除原告的地上附着物，不进行任何赔偿和协商，致使原告不能正常运营，并且不能正常使用该租赁地块，严重侵害了原告的合法权益。其次，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，承租人可以获得因房屋征收造成的搬迁、临时安置费用。搬迁补助费和临时安置补助费的标准由省、自治区、直辖市人民政府具体规定。因征收房屋造成的停产停业损失由作出征收决定的市、县人民政府给予补偿。本案中，原告从事的是驾校经营，地上附着物应当予以赔偿，但是被告无视法律规定，不仅不补偿，还强行拆除申请人的房屋和地上设施，如此行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，被告清丰县应急管理局对原告作出的限期拆除通知书，没有法律依据，属于滥用职权行为，现向法院提起诉讼，请求依法判令被告赔偿原告因其强拆行为造成的损失。被告清丰县应急管理局辩称，一、众安驾校起诉清丰县应急管理局没有法律依据。涉案土地使用权现由被告享有。经清丰县人民政府作出清政文[2020]72号文件批准，由清丰县自然资源局于2020年10月10日作出豫(清丰)划(2020年)第00155号《国有建设用地划拨决定书》，决定划拨给答辩人使用，建设项目为清丰县应急救援物资储备中心;2020年10月30日清丰县自然资源局为答辩人颁发了涉案地的《不动产权证书》。因此，答人与众安驾校之间没有租赁合同关系，答辩人取得土地使用权的方式属于原始取得，而不是受让取得，因此不适用“买卖不破租赁”的原则。答辩人作出《限期搬迁通知书》，系基于对土地享有的物权，而依法排除妨害的行为，既没有损害众安驾校的任何利益，也不存在滥用职权的情形。二、众安驾校对其主张的地上建筑物、构筑物不享有合法权益。依据《土地管理法》第五十六条之规定，建设单位使用土地，改变土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。依据《城乡规划法》第四十条、第六十四条之规定，在城市规划区内进行建筑物构筑物建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的，由城乡规划主管部门责令限期拆除。依据《物权法》第二百三十一条之规定，合法建造的事实行为才会设立物权。在本案中，首先，众安驾校与河南省春韵食品有限公司签订租货协议，约定在工业用地上建设驾校，属于未经批准擅自改变土地用途，违反前述《土地管理法》的规定，属于违法用地。其次，众安驾校在该地块上未取得建设工程规划许可证擅自建设建筑物、构筑物，违反前述《城乡规划法》的规定，属于违法建设。再次，违法建设不能产生物权，因此众安驾校对违法建成的建筑物、枃筑物不享有物权，更不会有权益受到侵害之说。实际上，清丰县自然资源局和清丰县城市理综合执法局就众安驾校违法用地、违法建设的行为多次进行查处，均责令其拆除这些违法建筑。综上，原告起诉没有事实根据和法律依据，请求驳回原告诉请。庭审中，又补充答辩意见称涉案土地权属变更情况是土地使用权原属于春韵食品厂，经投资公司收购该土地使用权权利人变更为投资公司，后该土地使用权由自然资源局收回，收回后经县政府批准，将该块土地使用权以划拨的形式划拨给应急管理局，因此原被告之间均无合同关系，原告起诉没有事实根据。被告清丰投资集团有限公司辩称，原告起诉主体错误。原告所述的在承租期内出租人于2019年7月30日将该地块出卖给被告严重侵害了申请人的承租人利益，无视承租人的优先购买权。被告收购河南省春韵食品有限公司的资产(包括土地使用权)合法有效，原告应向河南省春韵食品有限公司主张优先购买权。原告其起诉状中所述租赁的土地及土地使用权已于2020年8月17日被清丰县自然资源局收回，并于2020年9月17日对收回土地办理了新不动产权证(豫2020清丰县不动产权第00004号)。原告所述于2020年12月5日后受到侵害与被告无关。综上所述，被告不是适格被告主体。原告起诉主体错误，其请求没有法律依据，请求法院查明事实，驳回原告对答辩人的起诉或诉讼请求。庭审中，被告清丰投资集团有限公司补充答辩称，原告所述的是2017年5月20日从出租人河南省春韵食品有限公司承租的该地块，但根据我司与河南省春韵食品有限公司核实其租赁期限是2019年5月到2021年5月，而不是其所述的2017年5月；第二，原告依据中华人民共和国合同法第229条与最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见试行第119条适用法律错误，本租赁属于土地租赁而不是房屋租赁。关于土地使用权转让时，土地承租人是否享有优先购买权的问题，目前法律法规及司法解释并无明文规定，合法的土地使用权承租人已不必然享有优先购买权。本院经审理认定本案事实如下：2017年5月20日，河南省春韵食品有限公司（甲方）与原告清丰县众安驾驶员培训有限公司（乙方）签订《协议书》一份，协议中甲方职责部分约定：一、甲方将甲方厂区自南大门进入厂区的柏油马路（南北向）最东边边沿始至东边围墙止（宽度）计50米，长度以南大门东边的南围墙始至北边围墙方向计120米，合计面积为6000平方出租给乙方，出租时间自2017年5月20日至2021年5月19日止，共计肆年；二、价格甲方以每年每月每平方壹元的价格计算将上述空地出租给乙方即每月计6000元人民币，每年度合计72000元人民币；……四、甲方不负责乙方所租赁场地里的地下和地面上的所有各项设施，由乙方根据其自身需要进行场地平整，但不得违反相关法律法规和相关职能部门的规划、涉及甲方的企业形象等。协议终止和免责条件部分约定：二、本协议履行期间，甲方若因政策等第三方原因不能继续履行本协议的，甲方只需退还未履行部分的租金给予乙方（甲方无需承担任何责任），本协议即终止；三、本协议甲乙双方签订后，如因人力不可抗的原因导致本协议不能正常履行的，甲乙双方各自承担自己的损失，且互相不再追究对方的责任。《协议书》签订后，原告清丰县众安驾驶员培训有限公司实际占有并使用了河南省春韵食品有限公司厂区土地。2019年7月30日，被告清丰投资集团有限公司与河南省春韵食品有限公司签订《资产收购合同》，将包括原告清丰县众安驾驶员培训有限公司占用范围内建设用地使用权等资产予以收购。2020年8月15日，清丰县自然资源管理工作委员会联席会议纪要【2020】6号研究决定将包括原告清丰县众安驾驶员培训有限公司占用范围在内的土地按照无偿划拨方式提供给被告清丰县应急管理局筹建清丰县应急救援物资储备中心项目。2020年8月17日，清丰县自然资源局与被告清丰投资集团有限公司达成《清丰投资集团有限公司国有建设用地使用权收回补偿协议》，有偿收回包括原告清丰县众安驾驶员培训有限公司占用范围内的被告清丰投资集团有限公司的部分土地使用权。2020年10月30日，清丰自然资源局向被告清丰县应急管理局颁发不动产权证书，被告清丰县应急管理局以划拨方式获得原告清丰县众安驾驶员培训有限公司占用范围在内的国有建设用地使用权。2020年11月12日，被告清丰投资集团有限公司向原告清丰县众安驾驶员培训有限公司发出《关于驾校搬迁的通知》要求原告清丰县众安驾驶员培训有限公司于2020年11月20日之前搬迁完毕。2020年12月5日，清丰县应急管理局向原告清丰县众安驾驶员培训有限公司再次发出《限期搬迁通知书》，要求原告清丰县众安驾驶员培训有限公司三日内搬迁完毕。2020年12月5日，河南远东资产评估有限公司接受原告清丰县众安驾驶员培训有限公司委托对其租用土地上的混凝土路面等地上附着物的补偿价值评估后出具评估意见为289205元。后因原告清丰县众安驾驶员培训有限公司租用土地后所建的混凝土路面等设施被拆除，本案成讼。上述事实，有《协议书》、《资产收购合同》、《清丰投资集团有限公司国有建设用地使用权收回补偿协议》、《关于驾校搬迁的通知》、《限期搬迁通知书》等在卷予以证实，并已经质证可作为定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告明确以其与被告存在租赁合同关系请求被告赔偿所建设施及搬迁损失。首先，关于原被告之间是否存在租赁合同关系。原告与河南省春韵食品有限公司签订《协议书》租用其厂区土地，双方成立租赁合同关系。被告清丰投资集团有限公司对原告与河南省春韵食品有限公司所签订的《协议书》中租赁时间的真实性等提出质疑，但未提交相关证据证明。河南省春韵食品有限公司将规划工业用地出租给原告用于驾校培训虽不符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，但并不违反法律、行政法规的强制性规定。原告与河南省春韵食品有限公司之间的租赁合同合法，有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”河南省春韵食品有限公司案涉厂区土地使用权等资产被被告清丰投资集团有限公司收购后案涉土地使用权转移，但案涉土地使用权的转移不影响《协议书》的约定效力，被告清丰投资集团有限公司应依法承继《协议书》约定的权利义务，被告清丰投资集团有限公司与原告成立租赁合同关系。清丰县自然资源局按照规划发展需要与被告清丰投资集团有限公司达成协议收回了案涉土地使用权，并将其划拨给被告清丰县应急管理局，被告清丰县应急管理局基于政府划拨获得案涉土地使用权系原始取得，不负担案涉土地的之前的相关权利义务。原告与被告清丰县应急管理局不存在租赁合同关系。原告请求被告清丰县应急管理局赔偿损失缺乏法律依据，本院不予支持。其次，清丰县自然资源局与被告清丰投资集团有限公司达成协议收回了案涉土地，被告清丰投资集团有限公司已实际无法履行对原告的出租义务，双方《协议书》因履行不能而终止。因租赁关系终止，原告所受损失系《协议书》未到期终止的经营损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，租赁合同终止后，租赁双方可对增设设施的归属、处置进行约定。在双方无明确约定的情况下，对原告租赁期内增设的混凝土路面等设施，被告清丰投资集团有限公司并不当然负有赔偿等义务。原告以自行评估的混凝土路面等地上附着物的补偿价值请求被告清丰投资集团有限公司赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，原告称其增设的混凝土路面等地上附着物系二被告拆除。二被告庭审中予以否认。原告提交的拆除视频证据中称视频显示的拆除人员系濮阳市远达工程安装有限公司人员。被告提交的河南省审计厅《专项审计调查报告》也显示清丰县相关执法部门已对案涉土地的驾校拆除，故现有证据不能证明二被告实际拆除了原告所称的相关混凝土路面等设施。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告清丰县众安驾驶员培训有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2969元，由原告清丰县众安驾驶员培训有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  邵高冲二〇二一年三月二十六日书记员  冯亚静