上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4680号原告：陈培松，男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地址浙江省。原告：吴刘标，男，1969年8月5日出生，汉族，户籍地址浙江省。两原告共同委托诉讼代理人：陆秀芸，上海瑾之润申达律师事务所律师。被告：李荣富，男，1945年10月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李思婕，女，1985年4月18日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：孙小燕，女，1952年5月25日出生，汉族，住址同上。第三人：上海市普陀第一房屋征收房屋服务事务所有限公司，住所地上海市普陀区中宁路107(甲)。法定代表人：朱春耀，总经理。委托诉讼代理人：王少彦。原告陈培松、吴刘标与被告李荣富及第三人上海市普陀第一房屋征收房屋服务事务所有限公司(以下简称“第一征收所”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈培松、吴刘标及两原告的共同委托诉讼代理人陆秀芸、被告李荣富的委托诉讼代理人李思婕、孙小燕到庭参加诉讼。第三人第一征收所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈培松、吴刘标共同提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿两原告解除租赁合同的损失人民币293055.06元(以下币种均为人民币)，包括停业损失98932.40元、装修装潢损失30000元、搬迁损失51866.20元、营业执照损失100000元、租金损失12256.46元。事实与理由：2014年5月，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁上海市普陀区武宁路XXX号一楼门面房用于开设餐饮店，租期为2014年6月底至2023年5月底。鉴于9年租期，原告租赁房屋后投入大量费用用于餐饮店装修、厨房改造及设备添置。餐饮店开业不到两年时间，系争房屋因上海市政修建14号线东新路地铁站，施工对原告的经营造成严重影响，最终因入不敷出关门歇业。经法院判决及执行程序要求两原告一直支付租金至2019年9月。现原告得知被告于2018年6月已与第一征收所签署了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《征收补偿协议》)并领取了相应的补偿款项，故应当向其返还2018年6月至2019年9月的租金(使用费)。但被告一直拒绝与原告协商解除租赁合同相应的赔偿事宜，故原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告李荣富辩称，《房屋租赁合同》所涉及的租赁房屋由上海市普陀区武宁路XXX-XXX号一楼1103室、1120-1134室组成，合计面积237平方米，李荣富系1127室房屋的产权人，建筑面积12.64平方米。李荣富与1133室房屋的产权人李某某作为上述房屋产权人的共同委托代理人与陈培松签订《房屋租赁合同》，鉴于租赁房屋系作为一个租赁标的物整体出租，共有16名产权人，原告不能向租赁房屋中部分面积的产权人提起诉讼。租赁合同无法继续履行的责任不在被告，而是由于政府动拆迁所致，被告在合同有效期内不存在任何违约行为，亦未恶意妨碍原告的正常经营。根据《租赁合同》第16条的约定，被告不应承担任何赔偿责任。就原告诉请中提出的“因解除租赁合同而造成的相关损失”，法院在(2017)沪0107民初14969号及(2019)沪02民终4704号案件中已充分考虑了动迁因素对原告正常经营造成的影响，在原告应当支付的拖欠租金数额上予以大幅度酌减，对原告进行了很大程度上的经济补偿。原告在2016年5月获悉房屋所处地块即将被政府纳入征收范围后，长期恶意拖欠房租并继续实际占用房屋，按照前述案件的判决结果及执行程序要求，原告支付拖欠房屋租金至2019年7月，而非2019年9月。原告的餐饮服务许可证于2017年到期，证照到期之后原告并未正常价经营，被告未实际收到10万元的营业执照补偿款。综上，不同意原告的全部诉讼请求。第三人第一征收所述称，李荣富、李思婕系本次征收的主体，原、被告之间的纠纷应由其自行协商解决，与第三人无关。征收补偿款的发放对象为被征收人李荣富、李思婕，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、上海市普陀区武宁路XXX号一楼由1103室、1120室-1134室组成，建筑面积237平方米，产权人包括李荣富、江岷娟等在内共十六户业主。二、2014年5月1日，李荣富、李某某作为上述十六户房屋产权人的共同委托代理人(委托内容为代理出租管理、委托期间至2023年5月31号止)以出租方(甲方)名义与陈培松(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于上海市普陀区武宁路XXX号一楼，租赁房屋建筑面积237平方米；租赁房屋已经产权人书面同意；租期自2014年6月1日起至2023年5月31日止，为期9年，2014年6月1日至2017年5月31日月租金为55000元整，2017年6月1日至2020年5月30日月租金57750元，房租三个月为一期，先付后用；乙方租赁房屋用于开设餐饮；乙方租赁房屋后，可对房屋进行相应装饰装修，乙方进行装饰装修活动前必须征得甲方同意后方可动工；本合同终止、解除时，乙方应将租赁房屋返还给甲方，由双方现场验收确认；乙方的动产由乙方搬离租赁房屋，乙方对租赁房屋进行装饰装修产生的财产，除可移动设施由乙方自行拆除，其余固定装修、设施归甲方所有；乙方无正当理由未支付或者延迟租金超过二十天的，甲方应当书面通知乙方在十天内支付，乙方在十天内仍不支付的，甲方有权在提前30天书面通知乙方的情况下解除本合同并要求乙方按本合同约定承担违约责任；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，并以平等互利的原则，协商解决。三、上述合同签订后，原告开始租赁使用包括系争房屋在内的普陀区武宁路XXX号一楼房屋，吴刘标在系争房屋上注册成立上海市普陀区培松小吃店，并办理了相关餐饮许可。四、2017年4月29日，案外人李某某与本案被告李荣富以陈培松、吴刘标为被告向本院提起诉讼【案号：(2017)沪0107民初14969号】，要求解除与陈培松签订的《房屋租赁合同》；陈培松向其支付自2016年6月起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，按每月47608元计算并支付违约金115100元；吴刘标迁出系争房屋等。该案中，陈培松、吴刘标提起反诉，要求李某某、李荣富支付停产停业损失425000元、设备折旧费70000元、装潢补偿100000元、营业执照补偿费100000元。同时，第三人江岷娟主张解除李某某、李荣富与陈培松签订的《房屋租赁合同》，陈培松向其支付自2016年至其实际搬离之日止的租金及房屋使用费，按每月7392元计算并支付违约金，吴刘标迁出系争房屋，并将上述房屋归还李某某、李荣富。该案查明，李某某、李荣富作为房屋产权人的共同委托人与陈培松签订《房屋租赁合同》，陈培松自2016年6月起未再向李某某、李荣富支付租金。2017年6月，上海市普陀区人民政府作出房屋征收决定，决定征收上海市武宁路227、231号范围内的房屋。该案中，法院认为，陈培松、吴刘标未按时支付租金系因地铁建设导致经营环境发生重大改变，不构成违约；至于陈培松、吴刘标反诉要求赔偿损失之诉讼请求，系基于反诉被告(李某某、李荣富)从案外人处获得相应属于承租人的动迁利益，因目前产权人尚未与案外人签订相关征收协议，产权人实际所获得的补偿数额无法确定，待相关利益确定后，陈培松、吴刘标可另行主张。2018年12月28日，该案作出一审判决：1、原告李某某、李荣富与被告陈培松于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；2、被告陈培松应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某、李荣富租金(自2016年6月1日起至本判决生效之日止，按每月人民币12984元计算)；3、原告李某某、李荣富应于本判决生效之日起十日内退还被告陈培松押金人民币55000元；4、被告陈培松、吴刘标应于本判决生效之日起十日内结清上海市普陀区武宁路XXX-XXX号一楼1103室、1120室-1134室房屋实际占用期间的相关费用，并将上述房屋返还原告李某某、李荣富；5、对原告李某某、李荣富其余诉讼请求不予支持；6、对反诉原告陈培松、吴刘标反诉请求均不予支持；7、被告陈培松应于本判决生效之日起十日内支付第三人江岷娟租金(自2016年6月1日起至本判决生效之日止，按每月人民币2016元计算)；8、对第三人江岷娟要求被告陈培松支付违约金的诉讼请求不予支持。后江岷娟不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉【案号：(2019)沪02民终4704号】。该案审理过程中，江岷娟称，2018年6月，江岷娟已与征收单位签署了征收补偿协议，但因陈培松、吴刘标未交还房屋，故未将房屋交给征收单位。陈培松、吴刘标表示，承租系争房屋用于开设餐饮，房屋是打通作为一个整体使用。陈培松的合同相对方是李某某、李荣富，无论有多少产权人都是委托李某某、李荣富一起出租的，不存在与江岷娟之间独立的合同权利义务关系。上海市第二中级人民法院经审理认为，本案中的房屋租赁合同，是包括江岷娟在内的产权人一致授权委托李某某、李荣富与陈培松签订，系争房屋是作为一个租赁标的物整体出租，并由陈培松占有使用的，故合同的相对方是李某某、李荣富与陈培松，江岷娟并不具有单独的合同权利义务。江岷娟主张其具有产权的1134室可独立行使相应的合同权利，缺乏事实及法律依据。鉴于李某某、李荣富就江岷娟主张的租金同意在本案中由陈培松直接结算给江岷娟，故一审法院判决由陈培松直接支付江岷娟租金，可予以准许。最后判决驳回上诉、维持原判。五、上述判决于2019年7月25日生效。六、2019年9月24日，李荣富、李某某向本院申请执行【案号(2019)沪0107执4850号】。2019年10月11日，被执行人陈培松、吴刘标到庭陈述：本人吴刘标对判决的租金不承担责任，仅对房屋的返还及实际占用期间的相关费用承担责任。现判决涉案房屋已清空，内已无任何物品，可以向申请人予以返还。另承诺如涉案房屋内有任何物品亦与陈培松、吴刘标无关，可由申请人自行处置。至于占用期间的相关费用均已结清。本人陈培松对上述租金444503元无异议，但现无一次性履行的能力，准备分期履行，每月支付2万元，直至付清止。李某某、李荣富表示，据被执行人承诺的涉案房屋已清空，可以返还，故我们就直接去收房了。本案可以视为判决第四条已履行完毕，涉案房屋内已无任何物品，如有亦和被执行人无关，可由申请人自行处置，无任何法律责任。后双方达成一致意见：1、拒执标的共计480000元；2、自2019年10月起，每月月底前支付20000元，直至付清止；3、涉案房屋已返还，占用期间的相关费用均已结清；4、双方本案无其他争议；5、和解长期履行，终结执行；6、执行款由李某某个人受领。六、2019年10月28日，李某某与陈培松自行达成执行和解协议(以本协议为准)：1、执行标的共计446667元；2、对已冻结的被执行人陈培松账户的余额11万元整予以扣划，转入李某某账户；3、余款自2019年11月起每月月底前支付不低于人民币贰万元整，并于2020年5月底前将余款一次性付清，申请人放弃利息、逾期利息等的主张；4、执行款由李某某个人领；5、如有任何一期未履行，则恢复原判决的执行；6、双方无其他争议；7、本案以和解长期履行，终结执行。2019年12月5日，执行案件以执行完毕结案。另查明，2018年6月2日，李荣富、李思婕作为被征收人或公有住房承租人(乙方)，与第一征收所(甲方的房屋征收实施单位)签订《征收补偿协议》，主要内容为：乙方的房屋坐落于武宁路227、231号1127，属于征收范围。房屋类型商场，房屋性质私房，房屋用途商业。非居住房地产市场评估单价为79400元/平方米(建筑面积)。根据相关规定及本基地征收补偿方案，被征收房屋价值补偿款为市场评估价格，计989324元，计算公示如下：79400×12.46。停产停业损失为98932.40元，计算公示如下：79400×12.46×0.1，该停产停业损失作为乙方停产停业损失补偿，该款项包含乙方处理租赁关系所需的费用。根据本基地征收补偿方案，被征收房屋装潢补偿为30000元。签约奖励费79145.92元、搬迁奖励费49466.20元、搬场补贴2400元、水电等设施移装补贴2200元、自行购房补贴197864.80元，奖励及补贴合计331076.92元。双方约定采用货币补偿方式。2018年6月2日，李荣富、李思婕将系争房屋移交第一征收所，并签订《承诺书》，载明其原与味之佳签订的商铺租赁合同，因租赁方2016年自动毁约，于2016年8月31日已作废，至今无新的租赁关系。同年11月1日、11月29日，李思婕、李荣富分两次领取了房屋征收协议约定的款项。本案审理过程中，陈培松、吴刘标表示，李荣富、李某某接受所有商铺产权人的委托，作为其他产权人的代理人与其签订房屋租赁合同，实质的权利义务应当由被代理人即李荣富承担。李荣富既是房屋的产权人，也是租赁合同的签订方，房屋拆迁时各个商铺分别与第一征收所签订补偿协议。因此，租赁合同的出租方应当为李荣富，其可依据各商铺的征收补偿协议向产权人分别主张解除合同后的损失。同时，原告表示，其诉请赔偿款的依据是根据被告与第三人签订的补充协议中约定的停产停业损失98932.40元、装潢补贴30000元、搬场补贴2400元和搬迁奖励补贴49466.20元。李荣富表示，原告就本案起诉的租赁合同中的出租方应当为合同的相对方，即李荣富及李某某。至于补偿协议中约定的停产停业损失及相关补贴并非针对原告，而是给被告的补偿与奖励，被告出租房屋也是一种经营。以上事实有《房屋租赁合同》及委托书、征收补偿协议、(2017)沪0107民初14969号民事判决书、(2019)沪02民终4704号民事判决书、营业执照等证照及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方争议的焦点在于，原告是否可依据产权人与征收单位签订的征收补偿协议分别向各产权人主张《房屋租赁合同》解除后的损失。根据查明的事实，本案中的《房屋租赁合同》，是包括江岷娟在内的数位产权人一致授权委托李某某、李荣富与陈培松签订，所涉及的房屋是作为一个租赁标的物整体出租，并由原告占有使用的。就原告陈培松而言，合同的相对方是李某某、李荣富或所有产权人，李荣富只是所有产权人之一，其并不具有单独的合同权利义务。故原告现根据李荣富、李思婕与第三人签订的征收补偿协议向李荣富单独主张《房屋租赁合同》解除后的损失，依法无据，本院不予支持。至于原告主张的返还租金之诉请，鉴于该部分租金系已经生效判决一案的判决内容，本案中不能重复处理。如原告认为该部分租金应当返还，应采取其他救济途径。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条的规定，判决如下：对原告陈培松、吴刘标全部诉讼请求不予支持。本案受理费人民币5696元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二一年三月三十日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。