河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1081民初610号原告郭小娜，女，生于1972年11月6日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人周晓群，河南天广律师事务所律师。被告陈书胜，男，生于1960年11月30日，汉族，住禹州市。被告韩丽萍，女，生于1963年5月15日，汉族，住禹州市。二被告委托诉讼代理人郝艳丽，河南禹曦律师事务所律师。原告郭小娜诉被告陈书胜、韩丽萍建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭小娜的委托诉讼代理人周晓群，被告陈书胜、韩丽萍的委托诉讼代理人郝艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭小娜诉称，二被告系夫妻关系。2005年11月份，原被告经协商，二被告自愿将其享有所有权及使用权的位于禹州市侧的原房产证号为禹州市房权证禹房字第××号、土地使用权证号为禹国用（2004）第12-0305号、使用权面积为158.36平方米的房地产，以295000元价格出售给原告。原告于2005年12月1日将295000元购房款一次性支付给了被告，二被告于同日将上述房地产交付给了原告。2005年12月4日，原被告共同到原禹州市房产管理工作局办理房权变更登记手续时，双方依据该房产的评估价格签订了房地产买卖契约一份，明确约定二被告自愿将上述房产的所有权及土地使用权出售给原告，双方同意于2005年12月1日由二被告将上述房地产正式交付给原告，房屋移交给原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。2005年12月15日，禹州市房产管理局就二被告出售给原告的上述房产，为原告办理了产权变更登记，并为原告颁发了禹州市房权证禹房字第××号房屋所有权证。后原告多次请求二被告履行合同义务，协助原告到产权部门办理土地使用权变更登记证书，二被告均以多种理由推托至今不予协助办理。综上，原被告签订的房地产买卖契约合法有效，并已实际履行，依照《民法典》第509条之规定，二被告作为房地产的出卖人，负有协助原告办理土地使用权证变更登记的合同义务，故诉请求人民法院判如所请。1、依法判令二被告立即协助原告办理位于禹州市土地使用权证号为禹国用（2004）第12-0305号、使用权面积为158.36平方米的土地使用权变更登记证书（即将禹国用（2004）第12-0305号使用权人陈书胜变更登记为郭小娜）；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈书胜、韩丽萍辩称，二被告不同意原告的诉讼请求，理由为，二被告将自有房屋卖给原告时，并非像原告诉称29万元的价格，当时二被告急需用钱，双方说好的房屋价格为35万元，因为根据当时当地以及房屋的位置，买卖价格均在40多万元，因急需用钱才降低至35万元，双方约定是过户后全部给完，最后只给了29万元，下欠6万元未付。根据《民法典》的有关规定，建设用地使用证转让应当采用书面形式订立，双方未签订任何建设用地转让合同，原被告仅是对房屋建筑达成了合意并进行了买卖过户，但对于建设用地使用权双方没有达成合意，也未签订任何的书面合同，原告也未足额支付房款，故原告诉讼请求要求协助办理使用权转让没有法律的依据，应当驳回原告的诉讼请求。原告郭小娜向本院提供的证据为：一、原告的身份证、结婚证。证明原告的基本情况及诉讼主体资格。二、调取自禹州市不动产登记交易中心档案12页，收到条两份，禹州市房产管理局于2005年12月1日为原告颁发了禹州市禹房权证禹房字第××号房屋所有权证，原告就案涉房屋办理变更登记时于2005年12月14日向禹州市税务局缴纳的契税完税证各一份。证明原、被告就原属被告所有的位于禹州市侧，原房产证号禹州市房权证禹房字第××号，土地使用权证号禹国用（2004）第12-0305号房地产存在房屋买卖合同关系，原告于2005年12月3日及2005年12月23日分两次将购房款290000元支付给了被告，其中2005年12月3日支付285000元，12月23日支付5000元。双方于2005年12月4日共同到原禹州市房产管理局办理房权变更登记手续时，依据案涉房产的评估价格签订有房地产买卖契约一份，约定二被告自愿将其享有所有权及使用权的上述房地产出售给原告，双方同意于2005年12月1日由二被告将上述房地产正式交付给原告，房屋移交给原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。2005年12月15日禹州市房产管理局就上述房产为原告办理了变更登记，并为原告颁发了禹州市禹房权证禹房字第××号房屋所有权证，原告缴纳契税6035.20元。三、调取自禹州市档案馆土地使用权人为被告陈书胜、编号为禹国用（2004）12-0305，土地使用权初始登记档案材料26页，禹州市国土资源局于2004年5月26日为被告陈书胜颁发的禹国用（2004）12-0305土地使用权证，四、录音光盘及根据录音内容整理的书面材料各一份。证明二被告出售给原告的位于禹州市地产的、土地使用权证号为禹国用（2004）12-0305的土地使用权至今仍登记在被告陈书胜名下，原告丈夫郅国强找二被告要求协助办理土地使用权变更登记，二被告拒绝履行协助义务的事实。被告陈书胜、韩丽萍未向本院提供证据。二被告对原告提供的证据的质证意见为：对第一组证据均无异议。对第二组证据中调取自禹州市不动产登记交易中心档案12页、房屋所有权证、契税完税证各一份真实性均无异议，两份收到条中陈书胜名字不是陈书胜本人所签，指印也不是陈书胜的指印，且陈书胜不同意以29万元价格卖掉。韩丽萍的名字是本人所签，但陈书胜是谁签的不知道。对房地产买卖契约，该合同为不动产交易中心提供的格式合同，被告当时为了降低交易税，双方才把房产的价格写成150880元，并非像原告诉称的价格评估的房产价格，且该契约中也没有写清土地使用面积，对建设使用权证双方没有约定清楚，故该组证据只能证实原被告仅对房产进行了买卖，并没有对土地使用权证进行协商。对第三组证据中档案材料26页、土地使用权证无异议。对第四组证据原告书面材料没有写全，只写与自己有利的部分，对没利的部分没有以书面材料形成。当时双方没有签订任何书面的买卖房产的合同，只说卖房子，没有说土地使用权证，也没有签订转让土地使用权合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供的第一组、第二组中的档案12页、房屋所有权证、契税完税证各一份及第三组证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提供的第二组证据中的两份收到条韩丽萍的名字是本人所签，可以证明原告支付购房款的事实，本院予以采信。证据四根据被告的质证意见，对录音的真实性未提出异议，故对该证据的真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月8日，陈书胜（乙方）与禹州市国土资源局（甲方）签订国有土地使用权租赁合同，约定甲方出租给乙方位于东关村二组地块，租赁年限为4年，有效期自2004年3月8日至2008年3月8日。2004年5月26日，陈书胜办理土地使用权证（禹国用（2004）第12-0305号），座落：大同路西段北侧东关村二组，用途：住宅，使用权类型：租赁（国有），面积：158.36平方米。现土地使用权证由郭小娜持有。2005年12月3日、12月23日，韩丽萍收到郭小娜买房款29万元。2005年12月4日，原被告签订房地产买卖契约，约定：二被告将座落在颍川办事处大同路西段北侧的房地产（禹州市房权证禹房字第××号、房屋建筑面积284.68平方米）出售给原告，成交价格为150880元。2005年12月16日，禹州市房产管理局为郭小娜办理了产权变更登记，房屋所有权证号为禹州市房权证禹房字第××号。案涉房屋已交付郭小娜。后郭小娜找韩丽萍、陈书胜协商办理土地使用权证变更登记，双方因对出售价格发生争议，韩丽萍、陈书胜未予协助办理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行。本案中，案涉地块租赁年限为4年，有效期自2004年3月8日至2008年3月8日，现使用年限已经届满，陈书胜亦没有申请续期，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条、第三十二条之规定，原告要求被告协助办理该块土地使用权变更登记，已不能履行，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条、第三十八条的规定，判决如下：驳回原告郭小娜的诉讼请求。本案受理费100元，由原告郭小娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，经本院上诉于许昌市中级人民法院。审 判 员 ：靳炳奎二〇二一年三月三十一日法官助理 ：赵予华书 记 员 ：王艳琳