北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6336号原告（反诉被告）：北京京龙酒店管理有限公司，住所地丰台区南四环西路188号十五区11号楼。法定代表人：韩冰，经理。委托诉讼代理人：彭勃，北京首信（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中咨兰德工程技术开发有限公司，住所地海淀区车公庄西路32号。法定代表人：任群星，执行董事。委托诉讼代理人：张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宏生，北京市瑞银律师事务所律师。原告（反诉被告）北京京龙酒店管理有限公司（以下简称京龙酒店）与被告（反诉原告）北京中咨兰德工程技术开发有限公司（以下简称中咨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。本案原告京龙酒店委托诉讼代理人彭勃，被告中咨公司委托诉讼代理人张汝义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京龙酒店向本院提出诉讼请求：1、中咨公司返还押金362522元；2、中咨公司赔偿装修损失1680000元；3、中咨公司给付上述两项的利息，按照年利率24%为标准，自我司付款之日至付清之日；4、中咨公司给付违约金652540.28元；5、诉讼费用由中咨公司承担。事实和理由：2018年2月，我公司与中咨公司签订租赁合同，我公司承租丰台区南四环西路188号总部基地12区6号楼、7号楼（以下简称诉争房屋）。我公司于12日签章后将合同交付中咨公司。但中咨公司迟至2018年8月才将签章后的合同交付给我公司。期间，中咨公司阻挠我公司进行装修改造，并拒绝协助我公司办理相关工商注册手续。2018年6月，中咨公司向我公司提出解除租赁合同。我公司为履行租赁合同与案外人签订了装修合同，现因中咨公司原因，我公司损失部分装修费用。综上，我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告中咨公司辩称：租赁合同由于京龙酒店原因解除，押金应当予以没收，不同意支付违约金、利息以及装修损失。反诉原告中咨公司向本院提出反诉请求：京龙酒店给付2018年6月1日至8月31日的租金1096506.05元并负担反诉费用。事实及理由：2018年2月12日，我公司与京龙酒店签订《房屋租赁合同》，京龙酒店承租诉争房屋。合同签订后，我公司、京龙酒店以及诉争房屋原承租人七天酒店先后三次组织交接，京龙酒店均以各种理由予以拒绝。同时，京龙酒店亦未依约支付租金。2018年6月5日，我公司向京龙酒店送达《合同解除通知书》。后，双方多次进行协商，京龙酒店同意继续履行《房屋租赁合同》，但要求租期延长5年，我公司表示拒绝。我公司认为，虽然我公司于2018年6月提出解除合同，但此后双方又同意继续履行合同，对现状接收房屋以及从6月1日起支付租金达成共识。因京龙酒店未能依约履行上述义务，故诉至法院提出上述反诉请求。反诉被告京龙酒店辩称：不同意反诉请求。《房屋租赁合同》已经于2018年6月5日解除。中咨公司已经明确不需要我公司继续给付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月，中咨公司（甲方）与京龙酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，京龙酒店承租诉争房屋，用于经营住宿业酒店及酒店相关配套（如餐饮、会议、小商品销售）。合同第三条约定“由乙方直接与原承租商七天快捷酒店管理（北京）有限公司（以下简称七天酒店）办理本租赁房屋/物业的交接手续；乙方申明在乙方本租赁房屋/物业交付前对现有配套状况充分了解并表示认同……”；合同第四条约定“本合同承租期自2018年3月1日至2028年5月31日止，其中2018年3月1日至5月31日完成交接、拆除、装修，租金支付期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止。房屋交付时间以三方签字确认的房屋交接确认书日期为准，如原承租商七天酒店交付日期推迟，本合同起租日及租赁期限相应顺延”；合同第五条约定“在签署本合同单日，乙方须向甲方支付相应于一个月租金标准的房屋押金362522元……在交付日，甲方和乙方一起与原承租商七天酒店办理该房屋/物业的交接手续，三方签署交付凭证后即视为甲方已履行将该房屋/物业合格的交付给乙方的义务”；第八条约定“乙方承租该房屋/物业首次的租金，应在三方签署交付凭证后10天内支付”；第十条约定“租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违反本合同项下任一项规定的，甲方可没收乙方的押金，押金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”；合同第十六条约定“因为下列原因导致乙方不能实现租赁目的（造成乙方不能正常经营下去的）而解除本合同的，甲方应补偿乙方的装修费用（标准以装修发票金额并按照十年均摊值乘以尚未履行的合同年数），还须支付合同解除日所对应年度租金总额的15%作为对乙方的赔偿，在甲方未支付违约金前，乙方有权延期免费使用承租的房屋，直至甲方支付违约金。（1）甲方擅自解除合同的……”；合同第十七条约定“在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提出解除本合同并合法的提前收回该房屋/物业或其任何部分，同时乙方还须支付合同解除日所对应年度租金总额的15%作为对甲方的赔偿：（1）乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金或其他费用的日期后的14天仍未支付该租金或其他应支付的费用的。（2）乙方严重违反本合同中乙方必须遵守或履行的其他规定”。附件四《房屋租赁安全协议书》第四条约定“1、在租赁期限内如乙方须对租赁物业进行装修、改建，须事先取得政府主管部门的批准或同意，并向甲方提交装修、改建设计方案，否则甲方有权解除租赁合同……”。京龙酒店于2018年2月12日签章后将合同交付中咨公司，中咨公司于2018年8月将签章后的合同交付京龙酒店。合同签订前，京龙酒店给付中咨公司竞租保证金300000元，转为押金。2018年3月，京龙酒店、中咨公司、七天酒店三次到现场进行房屋交接但均未完成。2018年5月29日，京龙酒店给付中咨公司押金62522元。2018年6月5日，中咨公司向京龙酒店送达《合同解除通知书》，中咨公司提出京龙酒店无正当理由拒绝接收房屋、未依约给付押金及租金、未经同意擅自装修，故要求解除《房屋租赁合同》。京龙酒店当日收到上述通知。2019年，京龙酒店向北京仲裁委员会申请仲裁，要求北京同济同仁装饰工程有限公司（以下简称装修公司）扣除前期费用180000元后，返还定金1500000元、工程预付款1100000元。2019年10月23日，北京仲裁委员会作出裁决，装修公司返还工程预付款1100000元。京龙酒店主张中咨公司在没有解除权的情况下擅自解除合同系违约，要求返还押金并赔偿上述装修损失1680000元、给付上述两项费用的利息，并依据《房屋租赁合同》第十六条给付违约金。中咨公司称京龙酒店有三点违约：1、无正当理由拒绝接收诉争房屋；2、未依约给付押金及租金；3、未经同意擅自装修，因此依据《房屋租赁合同》第四条、第十七条及附件四第四条的约定，中咨公司享有解除权。同时，依照《房屋租赁合同》第十条，有权没收押金。中咨公司对上述主张提交录音资料予以佐证。录音资料显示2018年5月30日，双方人员谈话中京龙酒店工作人员称“从上周四我们就有人看着，周三我们把门封起来，不让他们看到里面，周四我们就安排施工了……”。京龙酒店对录音资料真实性不持异议，但对中咨公司上述主张不予认可。京龙酒店称1、因七天酒店仅一名工作人员持钥匙及电梯合格证前来交接，没有携带设备设施图纸、物品清单等文件，故京龙酒店拒绝接收房屋。2、押金已经足额交纳，未交纳租金理由有二，一是中咨公司直至2018年8月才将《房屋租赁合同》交付，且期间告知公司合同尚未签章。二是合同约定交接后10日内给付租金，但双方并未完成交接。3、京龙酒店并未进行装修改造，录音中的对话只是一种谈判技巧，“周四就安排施工了”说明实际尚未施工。京龙酒店对主张合同未签章提交短信记录予以佐证。短信记录中中咨公司人员在2018年5月17日的短信中提到“合同没有最终签署”。中咨公司认可短信记录真实性，但解释称“合同没有最终签署”指“京龙公司三次无正当理由拒绝接收房屋后，中咨公司提出签署补充协议，要求无论是否完成交接，京龙公司均须于2018年6月1日起给付租金。在双方没有就起租签署补充协议达成一致前，中咨公司不会单独在《房屋租赁合同》上盖章，也不会单独将盖章的《房屋租赁合同》交付京龙公司”。审理过程中，经本院询问，京龙酒店称自2018年3月起，已经安排装修公司进场测量，并提交《施工组织设计》、《总部基地方案及效果图》等予以佐证。经核对，上述文件载明的出具时间为2018年3月。中咨公司主张双方在《房屋租赁合同》解除后又多次进行协商，京龙酒店同意撤销解除合同的意思表示，愿意继续履行《房屋租赁合同》，故京龙酒店应当继续给付2018年6月1日至8月31日的租金。中咨公司对上述主张提交双方在2018年6月5日之后的往来文件予以佐证。京龙酒店认可双方确实就签订新合同进行协商，但最终未能达成一致，未签订新的租赁合同。中咨公司认可双方未能签订新的租赁合同，但坚持认为双方已经协商一致撤销了解除合同的意思表示，《房屋租赁合同》应当继续履行，并基于该点提出反诉请求。审理过程中，双方均认可《房屋租赁合同》于2018年6月5日解除。本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。一、中咨公司是否享有解除权。1、中咨公司作为出租人，应当向承租人交付符合合同约定用途的房屋，并保证房屋在租赁合同履行期间始终符合合同约定用途，此系中咨公司的主要义务。换言之，接收房屋系京龙酒店的权利，无正当理由拒绝接收房屋仅构成受领迟延，中咨公司因此并无法定解除权。中咨公司所引《房屋租赁合同》第四条、第十七条并不能理解为赋予中咨公司约定解除权，故本院对中咨公司以京龙酒店无正当理由拒绝收房为由要求解除合同，不予支持。2、京龙酒店认可未依约给付租金，本院予以认定。京龙酒店称未给付租金理由有二，本院作出如下认定：（1）中咨公司未依约交付诉争房屋。房屋交付的主要内容应为转移占有，现京龙酒店以七天酒店交接人为“一名工作人员”为由拒绝接收，显属不当。京龙酒店所述财产清单、设备设施情况等文件属于附随文件的交接。参考《房屋租赁合同》第三条可知京龙酒店承租前对诉争房屋亦有充分了解，此时仅以未交付财产清单、设备设施文件为由拒绝接收房屋，本院亦不予支持。京龙酒店称其未接收诉争房屋。但从《施工组织设计》、《总部基地方案及效果图》以及京龙酒店自述内容来看，京龙酒店在2018年3月就已经进入房屋，进行装修的前期准备工作。因此，本院认定京龙酒店无正当理由拒绝接收房屋在先，而后亦于2018年3月实际占有房屋并着手装修，故对京龙酒店以中咨公司未依约交付房屋为由，拒绝给付租金，不予支持。（2）中咨公司合同未签章。合同自双方签字、盖章之日起成立，依法成立的合同，自成立时生效。但合同在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依短信记录可知，至2018年5月时，中咨公司未将签章后的合同交付京龙酒店。但如前所述，中咨公司在2018年3月三次向京龙酒店交付房屋履行主要义务，京龙酒店亦于该月实际占有诉争房屋，视为接受京龙酒店的履行。因此，本院认定即使中咨酒店直至8月才将合同签章、交付，但《房屋租赁合同》已于2018年3月成立。京龙酒店以合同未签章为由，未依约给付租金，本院不予支持。本院依照《房屋租赁合同》第八条、第十七条，认定虽然双方未签订交接手续，但可以视为京龙酒店最迟于2018年3月底已经接收房屋，最晚应于2018年4月10日前给付租金。超过14日后，中咨公司享有解除权。3、京龙酒店对中咨公司提交的录音资料真实性不持异议，本院予以认定。从文字解释并结合京龙酒店已委托装修设计的情节，本院有理由相信京龙酒店已经开始装修，对京龙酒店所做辩解，不予采信。依照附件四《房屋租赁安全协议书》第四条，中咨公司享有解除权。因此，在中咨公司享有解除权的情况下，中咨公司于2018年6月5日向京龙酒店送达解除通知，《房屋租赁合同》于该日解除。二、京龙酒店的诉讼请求。如前所述，因京龙酒店有违约行为并导致合同解除，故依照《房屋租赁合同》第十条、第十六条，本院对京龙酒店要求中咨公司返还押金、赔偿违约金，不予支持。同时，因未经中咨公司同意即装修，且因京龙酒店原因导致合同解除，故对京龙酒店要求赔偿装修损失，不予支持。进而，对京龙酒店要求给付押金及装修损失的利息的请求，亦不予支持。合同的解除权属于形成权，合同自通知到达时解除，解除的意思表示不得撤销。换言之，一方面，中咨公司送达解除通知后合同已经解除，合同解除已不可逆转；另一方面，中咨公司亦未提交证据证明双方已建立新的合同关系，权利义务与《房屋租赁合同》相同。因此，本院对中咨公司以已经协商一致撤消了解除合同的意思表示，《房屋租赁合同》应当继续履行为由，要求给付2018年6月1日至8月31日的租金，本院不予支持。本院需要强调的是，本案中驳回给付租金的反诉请求是基于中咨公司称双方协商一致恢复原合同履行、撤销了解除合同的意思表示，如基于其它事实主张，可以另行起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回北京京龙酒店管理有限公司的诉讼请求；二、驳回北京中咨兰德工程技术开发有限公司的反诉请求。本诉受理费28360元，反诉受理费7334元，由北京京龙酒店管理有限公司负担28360元（已交纳），由北京中咨兰德工程技术开发有限公司负担7334元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年三月二十九日书记员  刘雨