宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院执行裁定书（2021）宁0106执异17号异议人（被执行人）：宁夏富地房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：王生兵，系该公司总经理。委托代理人：许宝贵、杨玉君，宁夏兴业律师事务所律师（特别授权）。申请执行人：中建安装集团有限公司。住所地：江苏省南京市。法定代表人：田强，系该公司董事长。委托代理人：孙继伟，宁夏综义律师事务所律师（特别授权）。本院在执行申请执行人中建安装集团有限公司（以下简称中建安装公司）与被执行人宁夏富地房地产开发有限公司（以下简称富地公司）建设工程合同纠纷一案的（2018）宁民初3号民事判决书过程中，应申请执行人的申请，本院对已经查封的、登记在被执行人富地公司名下的位于XXX公寓楼（以下简称涉案房屋）进行了第一次拍卖。本次拍卖以涉案房屋评估价的百分之七十作为第一次拍卖保留价。对此执行行为，异议人富地公司向本院提出书面执行异议，请求本院按照涉案房屋的评估价作为第一次拍卖保留价进行拍卖。本院受理后依法组成合议庭进行公开听证，现已审查终结。异议人富地公司称，一、金凤区法院按照评估价值的70%作为拍卖房屋的起拍价，违反法律规定。根据2021年1月1日开始施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条：“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”之规定，在金凤区法院进行拍卖时，在本案被拍卖标的物已经进行了评估的前提下，金凤区法院应当以评估价作为第一次拍卖的保留价，也即应当将评估价作为第一次拍卖的起拍价。金凤区法院严重违反法律规定，按照被拍卖标的物评估价的70%作为起拍价，严重减损了异议人财产的价值，严重损害了异议人的合法利益。二、金凤区法院应当按照规定，设置保留价，评估价与保留价一致，出现流拍时，才可以降价，但是降价幅度也不应当低于保留价的百分之二十。按照前述规定，金凤区法院应当按照法律规定，设置保留价，保留价与评估价应当一致，若最终成交价低于保留价，不得成交。当出现流拍情形，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，而非直接将第一次拍卖的起拍价设置为评估价值的70%，该价款的设置严重违反法律规定。三、按照评估价值的70%作为拍卖房屋的起拍价，严重扰乱了周边商品房的市场价格。按照被拍卖标的物评估价的70%作为起拍价，严重扰乱了被买卖标的物周围销售的商品房价格市场，被拍卖标的物位于XXX号，拥有优越的地理位置和环境，处于银川市重点小学的学区，房屋价格本就高于银川市其他位置销售的商品房价格，金凤区法院直接按照评估价的70%作为拍卖标的物的起拍价，严重降低了涉案房屋的价值，进而导致扰乱周边房屋的销售价格，对周围商品房的销售造成了巨大影响。四、被拍卖标的物周围的房屋大部分为拆迁安置房屋，远低于市场价的拍卖价格会导致周围房屋价格的下跌，容易引发群体性事件。综上所述，请求金凤区法院依法调整对于XXX号公寓楼所有被拍卖公寓的起拍价，均调整为按照评估价进行拍卖。为支持其异议请求，异议人富地公司向本院提交以下证据：证据一：宁夏高院作出的（2018）宁民初3号民事判决书1份、《执行和解协议》1份。证明目的：1.2018年1月4日，中建安装公司以富地公司为被告，向宁夏高院提起诉讼，要求富地公司支付工程款等。宁夏高院于2019年11月15日作出判决，判令：一、宁夏富地房地产开发有限公司向中建安装集团有限公司支付工程款252220085.59元及利息（利息以252220085.59元为基数自2018年1月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至确定的给付之日）；二、中建安装集团有限公司在252220085.59元范围内享有就其承建的工程折价或者拍卖的价款优先受偿权。2.判决生效后，中建安装公司向金凤区法院申请了强制执行，执行过程中，中建安装公司与富地公司达成执行和解，双方约定：如兴庆区政府在和解协议签订后不久向富地公司支付2亿元欠款，富地公司同意在符合政府付款使用条件情况下支付给中建安装公司。如政府付款超过5000万元，富地公司同意在符合政府付款使用条件情况下，将所付款项的80%直接支付给中建安装公司。3.本案所涉工程系政府安置代建工程，现因政府一直欠付富地公司代建工程款导致其无法向中建安装公司按时支付工程款，并非故意拖延支付工程款。证据二：《评估报告》2份（XXX号、XXX号）。证明目的：1.2020年11月17日，金凤区法院委托宁夏旭瑞房地产土地资产评估有限公司分别对富地公司名下的位于XXX、XXX、XXX、XXX号商业用途房地产市场价值；富地公司名下的位于XXX号公寓式办公楼办公用途房地产市场价值进行评估。2.2020年12月4日，宁夏旭瑞房地产土地资产评估有限公司出具《评估报告》，确认XXX号公寓式办公楼XXX、XXX、XXX、XXX号商业用途房地产评估总价值为75943386元，XXX号公寓式办公楼评估总价值为186898787元。证据三：《XXX号楼明细表》1份、金凤区法院网络拍卖的部分房屋截图11张。证明目的：金凤区法院在对于被执行人所有的XXX号进行网络拍卖时，将起拍价设定为评估价的70%，该起拍价严重违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”在已经进行了评估的情况下，应当按照评估价作为起拍价，但金凤区法院按照评估价的70%作为起拍价，严重违反法律规定，导致被拍卖的424套房屋在起拍时直接降价78852654.9元，数额巨大，严重损害了被执行人的利益。证据四：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。证明目的：根据上述规定，在标的物已经进行评估的情况下，金凤区法院应当以评估价作为第一次拍卖的起拍价，现按照评估价的70%没有任何法律依据。经质证，申请执行人中建安装公司对证据一的三性及证明目的均予认可。对证据二的三性予以认可，对证明目的不予认可，理由是：该份报告在申请执行人收到时已向评估机构提出异议，当时申请执行人作过市场调研，涉案房屋当时市场价位在4000元左右，而评估机构所出具的报告中载明的房屋单价平均在7000元左右，明显高于市场单价，申请执行人由于请求金凤区法院尽快进入评估、拍卖环节，此事也就不再追究。对证据三的三性予以认可，对证明目的不予认可，理由是：本案执行采用网络司法拍卖程序，应当适用《最高人民法院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定》，而不应适用异议人所提出的人民法院执行拍卖的一般规定。对证据四的三性予以认可，对证明目的不予认可。理由是：《最高人民法院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定》属于特别规定，应当优先适用。申请执行人中建安装公司辩称，一、金凤区法院按照评估价值的70%作为拍卖房屋的起拍价，适用法律正确。异议人富地公司请求金凤区法院按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》来执行，这显然没有道理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》是一般规定，而本案应适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》来执行本案，是特别规定。根据该规定第二条：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或本案不宜采用网络拍卖的除外。”根据网络司法拍卖优先原则，本案应当按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》来执行。二、异议人称按照评估价值的70%作为起拍价，严重扰乱周边商品房的市场价格没有事实和法律依据。拍卖房屋不存在扰乱周边商品房的市场价格，通过法院拍卖的房屋不能与商品房的销售价格同日而语。异议人提出的所谓理由，纯属拖延金凤区法院执行时间，扰乱司法程序，浪费司法资源。涉案房屋的评估价值也是高于市场价格的，申请执行人中建安装公司为了进快实现债权，此事也就不再追究。三、金凤区法院依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》执行本案，符合法律规定。中建安装公司系国务院国资委下属的企业，尽快拍卖执行收回工程款本息，以减轻企业巨额资金压力和银行贷款利息损失，同时也系防止国有资产流失的必要举措。因涉案的债权拖延长达四年之久且金额特别巨大。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，按照评估价值的70%作为拍卖房屋的起拍价，就是为了更好的维护债权人的利益，尽快让债权人的债权得到实现，也符合立法的本意。异议人富地公司寻找种种借口和理由企图拖延执行时间，扰乱法院依法拍卖执行本案。综上所述，金凤区法院按照评估价值的70%作为拍卖房屋的起拍价，符合法律的规定，请求金凤区法院依法驳回异议人的异议请求。申请执行人中建安装公司未向本院提交书面证据材料。经审查查明，申请执行人中建安装公司与被执行人富地公司建设工程合同纠纷一案，本案在审理阶段，应申请执行人的财产保全申请，宁夏高院于2018年1月15日作出（2018）宁民初3号民事裁定书，查封了被执行人富地公司名下涉案房屋的产权产籍。该案于2019年11月15日下判，判令：一、被告（反诉原告）宁夏富地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）中建安装集团有限公司工程款252220085.59元及利息（利息以252220085.59元为基数自2018年1月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日）；二、原告（反诉被告）中建安装集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向（反诉原告）宁夏富地房地产开发有限公司交付案涉已完工程全部资料；三、原告（反诉被告）中建安装集团有限公司在252220085.59元范围内享有就其承建的工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿权；四、驳回原告（反诉被告）中建安装集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宁夏富地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2221621元，由原告（反诉被告）中建安装集团有限公司负担918721元，由被告（反诉原告）宁夏富地房地产开发有限公司负担1302900元。保全费15000元，由原告（反诉被告）中建安装集团有限公司负担5000元（退回5000元），由被告（反诉原告）宁夏富地房地产开发有限公司负担5000元。鉴定费310万元，由原告（反诉被告）中建安装集团有限公司负担1302000元，由被告（反诉原告）宁夏富地房地产开发有限公司负担1798000元。反诉案件受理费25825元，由被告（反诉原告）宁夏富地房地产开发有限公司负担。判决生效后，宁夏高院于2020年7月20日作出（2020）宁执17号执行裁定书，指定本案由本院执行，本院于2020年7月24日立案执行。本案在执行过程中，本院于2021年1月11日作出（2020)宁0106执3111号之三执行裁定书，续行查封了涉案房屋的产权产籍，于2020年11月6日委托宁夏旭瑞房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，评估价值为262842173元，于2021年2月8日在互联网司法拍卖平台对涉案房屋进行了第一次公开拍卖，本次拍卖以涉案房屋评估价的百分之七十作为第一次拍卖保留价。对此执行行为，异议人富地公司向本院提出书面执行异议，请求本院按照涉案房屋的评估价作为第一次拍卖保留价进行拍卖。本院认为，本案争议的焦点问题为：本院拍卖涉案房屋的执行行为，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005年1月1日起施行，2020年修正，以下简称《拍卖规定》）还是应当适用《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（2017年1月1日起施行，以下简称《网拍规定》）。首先，《拍卖规定》与《网拍规定》均属于规范性司法解释，它们在适用时的效力位阶是平行的，二者不是一般规定与特别规定的关系。其次，《拍卖规定》与《网拍规定》均明确了人民法院在拍卖被执行人财产时如何确定拍卖保留价，区别在于，《拍卖规定》确立了采取传统拍卖方式处置财产时拍卖保留价的确定原则，《网拍规定》确立了采取网络司法拍卖方式处置财产时拍卖保留价的确定原则，二者并不冲突，不存在新的一般规定与旧的特别规定不一致的情形。因此，要解决本案焦点问题，需首先明确处置涉案房屋应当采取何种拍卖方式。网络司法拍卖方式相较于传统拍卖方式具有更加公开透明、更加高效便捷、成本更加低廉、覆盖面更加宽广、参与度更加广泛等优势，基于此，《网拍规定》第二条确立了网拍优先原则。该条规定：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。”本案中的拍卖标的物为房屋，相关法律、行政法规和司法解释未明确规定必须通过其他途径处置，且房屋不存在不宜采用网络拍卖方式处置的情形，故本院拍卖涉案房屋应当采取网络司法拍卖方式，与其对应的司法解释应当适用《网拍规定》。最后，《网拍规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”故本院以涉案房屋评估价的百分之七十作为第一次拍卖保留价于法有据。综上，本院拍卖涉案房屋程序合法，适用法律及司法解释正确，异议人的异议请求不成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人宁夏富地房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十日内，通过本院向银川市中级人民法院申请复议，也可以直接向银川市中级人民法院申请复议。审判长 沈天宇人民陪审员 马学仁人民陪审员 付惠琴二〇二一年三月二十五日书记员 田兴梅附：相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。