文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3763号原告：上海吾诚物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈锦兰，董事长。委托诉讼代理人：褚庆敏，男。被告：周鹏，男，1982年4月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海吾诚物业管理有限公司诉被告周鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海吾诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人褚庆敏、被告周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海吾诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)6,583.68元；2.判令被告支付滞纳金7,406.64元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的业主，原告系系争房屋所在小区的物业服务单位，被告无理由拒付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费，经原告多次催讨未果，故原告现起诉来院，要求判如诉请。周鹏辩称，不同意原告的全部诉讼请求。主要原因如下：一、原告主张的物业服务费缺乏依据。(一)《物业服务合同》到期后，物业服务关系不存在。被告于2018年3月入住涵合园小区并交纳了当年物业服务费。入住后，被告逐步了解了原告对于涵合园小区未按合同约定和有关规定提供服务的现状，以及原告及其工作人员在业委会换届过程中所扮演的不光彩角色。同时被告了解到，原告提供的原《物业服务合同》于2016年5月20日到期后，业委会一直未代表涵合园小区业主与原告续签《物业服务合同》，也未就合同的继续履行作出任何形式的公开承诺，且上百名业主向12345及当地街XXX委会并投诉原告的不尽责服务给小区带来的不利影响，可见大多数业主是明确表示对原告合同履行是存在异议的。故，物业服务合同的权利义务已终止，原告以过期的《物业服务合同》要求被告向其支付物业服务费并交纳滞纳金的诉讼请求不合法。(二)原告所谓“事实物业服务”属违法的强行服务。原《物业服务合同》已于2016年5月20日期满，但原告拒绝退出涵合园小区，非法霸占涵合园物业四年多，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业服务费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物业服务单位的权利。二、原告未按照《物业服务合同》的约定全面履行物业服务。(一)原告未按照合同约定公开相关信息，如：1.原《物业服务合同》第十二条、第十五条约定的公共区域、公共部位、公共设备、公共设施的收益明细，包括但不限于电梯轿厢广告、楼道广告、地面停车费、临时停车费及其他公共区域的合同、收益明细账等材料(2018年至今)；2.原《物业服务合同》第十五条约定的物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告(2018年至今)；3.原《物业服务合同》“附件二、附件三、附件四、附件五”约定的公共设备、公共设施养护记录，包括但不限于房屋结构检查情况记录、公共电气柜、水泵、消防泵等设备的检查记录、绿化养护记录、外墙楼顶防水的养护记录等(2018年至今)；4.原《物业服务合同》“附件七”约定的综合管理服务内容，包括但不限于涵合园管理处人员基本情况和职责分工、管理处经理上岗证、三年以上国内高档小区管理处经理任职经验证明材料、装修管理制度、财务管理制度、档案管理制度、维修资金管理制度等，以及2018年至今物业管理与物业服务工作计划、业主满意度的调查表、满意度明细等。(二)原告未按照《物业服务合同》及其附件的约定提供小区物业服务。原《物业服务合同》及附件二、三、四、五、六、七约定了原告应履行的物业服务，然而原告并未按照合同及其附件约定全面履行物业服务(详见“附件2未执行服务项目明细”)，小区业主多次通过直接或间接方式要求原告进行整改，但至今仍然未改善。原告要求收取物业服务费却不按照约定提供服务，对业主的合理要求置之不理，其行为明显严重违反了相关规定，也侵犯了业主的合法权益。三、原告主张的滞纳金缺乏依据。原、被告之间不存在物业服务合同关系，更未对“未按时缴纳的物业服务费用，每天收取3‰的滞纳金”进行约定。因此，原告主张的滞纳金缺乏合同和法律的依据。四、原告物业服务费调整程序不合法。《上海市住宅物业管理规定》第四十八条规定：实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。但原告入驻涵合园小区以来，从未公开经审计的物业服务费用收支情况，因此原告的物业服务费调整程序不合法。本院经审理认定事实如下：2015年5月21日，上海市浦东新区涵合园小区业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《涵合园物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX-XXX号，1233-1279(单号除1251、1255、1269、1273号)，杨高南路XXX号，东绣路1393-1425的涵合园小区提供物业管理服务，合同期为自2015年5月21日起至2016年5月20日止，本合同期限届满前2个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，在达成协议时甲方应考虑上涨物业费事宜，双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业；物业服务费收费标准为高层及别墅1.9元/月/平方米(底层1.6元/月/平方米)；物业服务费用按月交纳，业主应在每月15日提前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务；合同还约定了其他事宜。2016年7月20日，上海市浦东新区涵合园小区业主委员会出具《公告(关于提高物业费征询结果)》，载明：“……本次物业费提高从2016年6月1日开始实行，无电梯商品房提高至2.1元/平方米。有电梯商品房提高至2.4元/平方米、商铺提高至3.7元/平方米。…….”被告系系争房屋的业主，房屋建筑面积为114.30平方米。《涵合园物业服务合同》订立后，原告依约入涵合园小区，为涵合园小区提供物业管理服务至今，现因被告欠付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费，原告诉至法院。以上事实由原告递交的上海市不动产登记薄、《涵合园物业服务合同》、《公告(关于提高物业费征询结果)》、《证明》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.涵合园保洁部楼道消毒记录表、涵合园保安部巡视记录表、涵合园保安部交接记录表、涵合园保安部访客登记表、涵合园保安部监控室工作日志记录表，证明原告为涵合园小区提供了物业管理服务。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，被告认为该组证据系原告自行制作，其中笔迹雷同，应是原告后补的，且其中原告代理人名字书写有错误，说明是伪造的。2.公告，涵合园业主大会、业主委员会印章使用申请表，证明原告通过征询全体业主后，自2016年6月1日对物业服务费进行调价。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，被告表示公告发布时其尚未搬入涵合园小区。3.《保安外包协议》、《电梯维修保养合同》、《弱电维护服务合同》、《绿化养护合同》，证明原告为涵合园小区提供了保安、维修、绿化养护等物业管理服务。经质证，被告对该组证据的真实性无法确认，被告表示其不是合同的订立主体。4.保洁用工情况说明、原告与案外人王某某的《劳务合同》及考勤记录表，证明保洁人员系原告公司聘请的保洁部工作人员，原告为涵合园小区提供了保洁服务。被告对该组证据的真实性不予确认，被告认为该组证据是第一次庭审后原告补的。被告提供如下证据：1.公共收益收支汇总表一份(2020年10月1日—2020年12月31日)，证明原告每季度划给业主的停车收益为5万元，但实际上小区的停车收益远超过5万元，原告违反了《涵合园物业服务合同》第12条的约定。经质证，原告对该份证据的真实性认可，原告表示每季度打入维修基金账户的金额确实为5万元，高出5万元的部分都在原告公司账上，作为物业服务开支分成。2.照片(于2020年10月至2021年2月7日期间拍摄)，证明房屋结构损坏，原告未予修理，楼道堆放垃圾没有清理，墙面脱落，屋顶堆放杂物，小区路灯损坏未达到亮灯率标准，休闲椅损坏，天窗玻璃未清理，排水管道未清理导致滴水，公共部位地砖损坏，树木绿化病死、树根裸露，小区违章搭建未予禁止，车库未及时清理，门卫未立岗，花坛有杂物，小区水景有漂浮物，89号楼大堂地砖未清洁，多处门禁损坏形同虚设。经质证，原告对该份证据的真实性认可，原告表示：因小区比较老，有些零件没有了，但原告一直在维修；30%到50%的小区楼道都有剥落，如需粉刷需要动用维修基金，业委会未向原告拨款；87号一楼及屋顶、3号楼、4号楼因房屋沉降导致屋顶和底楼大理石开裂，当时业委会还在的时候原告也曾打报告报修，但业委会没有通过，2017年下半年业委会换届选举，还未成立新的业委会；89号、90号屋顶确实有杂物堆放，均系小区业主放的，原告每季度都有清理，但过后又有业主堆放；13号、14号、别墅区、水景池的路灯在2015年开始就有损坏，就此原告打报告给业委会审批维修，但未通过；小区椅子因没有维修基金而未修理；路面不平整也系沉降导致；天窗玻璃系架空层，原告每季度清洗一次，但屡有业主往上面仍东西；原告对绿化有日常维护，请绿化公司小面积补种过茶花、杜鹃等；车库边上的人防的防火门边上是有沙袋堆放；花坛垃圾每天都在清理，但难免某一时间有垃圾，水景每周都有清理，大堂一天两次、楼道一天一次清理；小区有23个门禁是坏的，因维修基金无法动用，原告只能尽力把监控修好。3.2017年6月6日上海事诚会计师事务所有限公司对涵合园小区出具的《审计报告》、经营性收入、支出明细表相关事项说明，证明原告违反合同约定，账目不明，侵占业主公共收益。经质证，原告对该组证据的真实性不予认可，原告表示该报告系小区一业委会成员托熟人制作，制作后用了业委会的名义，变成了业委会委托，原告对审计结果不予认可。4.照片(于2020年2月期间拍摄)，证明85号楼下大厅下雨天地面潮湿，93号楼室外走道栏杆拆除后没有安装，造成小朋友撞伤，地下车库入口坡道路面渗水严重，长期无修理，小区监控多处损坏多年未维修，1-501室业主车子反光镜被损坏、7-1404业主车子被划伤，但都无法调取监控，说明原告物业服务不到位。经质证，原告对该份证据的真实性认可，原告表示：85号下雨天大厅潮湿的情况是存在的，所有楼栋都是这样，系房屋结构及设计导致；93号楼室外走道栏杆并非被拆除而是时间长了腐烂了，并不存在危险性；地下车库入口坡道确实存在路面渗水，这是因为地库和地面两种不同结构导致沉降，拉扯了密封圈，造成渗水；小区有十几处是监控盲区，1-501室车辆被损坏的地方正好是监控盲区，原告对7-1404室业主的车辆被划情况不清楚。5.2021年2月19日被告与案外人胡某某(原业委会副主任)的访谈记录，证明业委会曾就物业服务工作对原告提出了一些要求，但原告未按要求去做，导致一些事情无法落实，该维修的没有维修。经质证，原告对该份证据的真实性不予认可，原告表示对胡某某阐述的内容不认可，原告称胡某某原系小区原业委会副主任，因房产证上并没有胡某某的名字，导致其无法成为业委会主任，故其无法用章，导致很多工作无法开展，2015年3月第一届业委会成立，2017年年底业委会解散，至今未成立业委会。本院认为，原告与上海市浦东新区涵合园小区业主大会签订的《涵合园物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。虽然《涵合园物业服务合同》约定的合同期为自2015年5月21日起至2016年5月20日止，但现被告并无充分证据证明《涵合园物业服务合同》到期后，上海市浦东新区涵合园小区业主委员会已告知原告不再续聘，并要求其搬离涵合园小区、归还物业管理用房及设施设备等，以及被告亦无充分证据证明上海市浦东新区涵合园小区业主大会为涵合园小区聘请其他物业服务单位并签订新的物业服务合同，故原告在此期间对涵合园小区业主提供物业服务，构成事实上的物业服务关系，现原告主张的《涵合园物业服务合同》到期后至2020年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持。本案原告作为物业服务单位，为系争房屋所在的涵合园小区提供物业管理服务，被告理应按照《涵合园物业服务合同》及上海市浦东新区涵合园小区业主委员会发布的《公告》载明的物业服务费标准交纳物业服务费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在物业服务不到位的问题，但被告并未提供充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费6,583.68元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为浦明华庭小区的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的滞纳金，缺乏合同依据，且被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告周鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吾诚物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费6,583.68元；二、驳回原告上海吾诚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由上海吾诚物业管理有限公司负担40元，被告周鹏负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二一年三月二十六日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。