上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16665号原告：窦肖萌，男，1993年3月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：章林霞(系原告窦肖萌之妻)，住安徽省安庆市。被告：上海蓝硕房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张志强。原告窦肖萌与被告上海蓝硕房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦肖萌的委托诉讼代理人章林霞到庭参加诉讼。被告上海蓝硕房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。窦肖萌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告自2020年9月20日起至2021年5月7日止的租金人民币22,800元；3.判令被告退还原告押金3,000元；4.判令被告支付违约金3,000元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年5月2日，原、被告就位于上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》，约定租赁期限自2020年5月8日起至2021年5月7日止，月租金3,000元。原告于2020年5月2日向被告一次性支付一年租金36,000元、押金3,000元，共计39,000元。系争房屋系案外人奚佩华所有，房屋产权人于2020年9月18日告知原告，因被告未如期支付租金，其与被告之间的房屋租赁合同已经解除，要求原告搬离。原告多次联系被告协商，但被告拒绝沟通，故原告诉至本院。上海蓝硕房地产经纪有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年5月2日，原告作为承租方(合同乙方)与作为出租方(合同甲方)的被告签订《租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告；租赁期限自2020年5月8日起至2021年5月7日止；月租金3,000元，租约内总支付费用36,000元，每十二个月支付一次，每期租金需提前七日支付，先付后租。该合同第三条约定：“租金、押金及支付方式……(2)在签订租赁房屋合同后当日，乙方另向甲方支付壹个月的房屋租金作为押金，计3,000元。该押金于双方租赁关系终止时，除用以终止合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分将无息在7个工作日内退还乙方。”第十一条约定：“租赁期限内，房屋资产出租人(甲方)强制回收房屋，甲方应提前30个自然日通知(通知方式包括但不限于电话、短信等方式)。甲方并同意支付乙方一个月的租金的违约金后可回收房屋，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金。”合同还就其它事宜进行了具体的约定。合同签订后，被告向原告交付了系争房屋，原告向被告支付了押金3,000元，以及自2020年5月8日起至2021年5月7日止的租金36,000元。2020年9月19日，原、被告签订《租赁合同解约协议》，约定双方协商一致同意于2020年10月15日提前终止合同，乙方共支付租金与押金39,000元，现扣除2020年5月8日起至2020年10月15日的租金15,700元，共需退还乙方23,300元，于10月15日之前退还，款到生效。现因被告未按约退款，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供其与奚佩华于2020年9月30日签订的《房屋租赁合同》及支付凭证，证明因被告拖欠系争房屋产权人的租金，产权人要求收回系争房屋，故原告于2020年9月19日向奚佩华支付了自2020年9月20日起至同年9月30日止的租金1,000元，并自2020年10月1日起自奚佩华处承租系争房屋。以上事实，由原告递交的《租赁合同》《租赁合同解约协议》、账单详情、《房屋租赁合同》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同签订后，原告已按约向被告支付了一年的租金，但因被告与产权人之间的纠纷导致涉案租赁合同未能正常履行，原告为继续实现其使用房屋的目的，另行向产权人支付了系争房屋自2020年9月20日起的房屋使用费及租金，故原告要求解除其与被告之间的《租赁合同》，本院予以准许。根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院确认双方签订的《租赁合同》于被告签收起诉状副本之日，即2021年2月11日解除。虽原、被告曾签订《租赁合同解约协议》，对合同解除日期、退款金额及日期进行约定，但根据“款到生效”的约定，因被告未按期退还相应款项，故上述约定内容不具有法律约束力。原告诉请要求被告退还自产权人要求收回系争房屋之日起至2021年5月7日止的租金22,800元及押金3,000元,具有事实和法律依据，本院予以支持。因系争房屋被产权人提前收回，原告根据合同约定要求被告支付违约金3,000元，本院予以支持。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩和对原告所递交证据予以质证的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告窦肖萌与被告上海蓝硕房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁管理服务合同》于2021年2月11日解除；二、被告上海蓝硕房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告窦肖萌自2020年9月20日起至2021年5月7日止的租金22,800元；三、被告上海蓝硕房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告窦肖萌押金3,000元；四、被告上海蓝硕房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告窦肖萌违约金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取计287.50元，由被告上海蓝硕房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年三月十七日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。