上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27665号原告：黄嘉莉，女，1955年10月8日出生，住浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：徐天洛，上海申渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鹏飞，上海申渝律师事务所律师。被告：耿进中，男，1974年9月17日出生，汉族，户籍地江苏省。原告黄嘉莉与被告耿进中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案于2021年3月12日公开开庭进行了审理，原告黄嘉莉的委托诉讼代理人徐天洛到庭参加诉讼。被告耿进中经本院公告送达开庭传票等，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄嘉莉向本院提出诉讼请求：一、判令自起诉之日起解除原、被告签订的租赁合同;二、判令耿进中按照每月7,200元计算，支付自2018年5月17日起到判决生效之日止所拖欠的租金；三、判令耿进中以208,800元(按每月7,200元计算自2018年5月17日至2020年10月16日的租金)为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付自起诉之日起至实际清偿之日止的违约金；四、判令耿进中赔偿损坏的大门、地板、墙上挂画等共计50,000元；五、判令耿进中支付欠缴的燃气费用共计4,215.40元；六、判令耿进中立即搬离本市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。事实与理由：2015年8月16日，原、被告签订《租赁合同》,约定黄嘉莉将其名下的涉案房屋出租给耿进中居住使用，月租金为6,000元,每三个月支付一次，首期于2015年8月16日支付，合同期限为2015年8月16日起至2017年8月15日止，若耿进中要求续租，则应提前一个月书面提出，耿进中还应承担其在租用房屋期间的水电煤等费用。此外，耿进中应支付6,000元作为押金,如耿进中违约,则押金不予退还,且另需支付6,000元作为违约金。2017年8月17日，双方在原合同文本之上重新签订租赁合同,将合同期限延长至2019年8月14日，房屋月租金为7,200元，耿进中仍按照每三个月支付一次。此外,双方还口头约定,如耿进中逾期支付房租的,则每逾期一日,应向黄嘉莉支付2‰的违约金。2018年2月16日，耿进中未能按时支付租金,后于2018年3月18日才支付了三个月的房租以及按照日2‰计算的违约金。但自2018年5月16日起，耿进中至今再未支付过任何租金,却仍一直居住在涉案房屋内。黄嘉莉认为，耿进中的行为已构成根本违约,黄嘉莉有权解除租赁合同,故黄嘉莉为维护自身合法权益,向法院提起诉讼,望判如所请。耿进中未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月，黄嘉莉作为出租方(甲方)与耿进中作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，编号为XXXXXXX，约定甲方将本市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋租赁期自2015年8月16日起至2017年8月15日止，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同，月租金为6,000元，以现金方式支付，双方议定首期付三个月，另付6,000元押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变。关于“押金与其他费用”的条款约定，乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。关于“违约处理”的条款约定，“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续；如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约则向对方支付违约金人民币(大写)陆仟元整；若甲方违约,除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。”2017年8月17日，原、被告在上述《租赁合同》的“补充条款”中约定，“续租，自2017.8.15至2019.8.14，每月租金为柒仟贰佰元正(￥7200.00)，每三月一付。”上述内容下方，有耿进中的签名。根据黄嘉莉的中国银行账户明细显示，耿进中曾于2017年2月20日向黄嘉莉转账18,180元、于2017年5月19日向黄嘉莉转账18,144元(附言：刚回上海。晚了4天，共计18144。收到请回短信。谢谢。)、于2017年8月17日向黄嘉莉转账21,600元、于2017年11月19日向黄嘉莉转账21,730元、于2018年3月18日向黄嘉莉转账22,940元。审理中，黄嘉莉表示其收到耿进中支付的6,000元押金，但不要求在本案中处理。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有租赁合同、燃气缴费通知单、银行账户明细等证据证明，本院予以确认。为证明违约金约定，黄嘉莉提交其与耿进中的短信及微信记录截屏，称其多次向耿进中催讨房租及煤气费等。其中短信记录显示，耿进中曾于2018年3月18日向黄嘉莉发送短信“已经汇出22940，请查收。21600*2‰*31天=1339.2+21600=22939.2”。为证明煤气费欠缴情况，黄嘉莉提交燃气缴费通知单若干，时间为2015年9月至2018年7月以及2020年11月，金额共计为4,297元(含违约金)。为证明挂画损失，黄嘉莉提交照片一张。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同及相关补充条款均系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效。根据租赁合同及补充条款的约定，耿进中应当按约履行支付租金的义务，但其自2018年3月18日后便再未付款，亦未将房屋交还给黄嘉莉，故黄嘉莉根据合同约定主张租赁合同解除并要求耿进中搬离涉案房屋的诉请，具有合同及事实依据，本院予以支持。关于租赁合同的解除日期，因补充条款中重新约定了租赁期，而在新的租赁期届满后，耿进中仍继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，现黄嘉莉主张租赁合同自起诉之日起解除，本院予以支持。关于租金，根据补充条款的约定，涉案房屋月租金调整为7,200元，故耿进中应当以该金额为标准，支付自2018年5月17日起至租赁合同解除之日止的租金以及自合同解除次日起至判决生效之日的房屋使用费。关于违约金，鉴于双方在租赁合同中并未明确约定违约金的支付情形，而耿进中所支付的租金金额亦不具有规律性，无法印证黄嘉莉的主张，故本院对此不予支持。关于欠缴的煤气费，黄嘉莉提交了缴费通知单，故其主张具有合同及事实依据，本院予以支持。关于大门、地板、挂画等损失，因黄嘉莉未提供充分证据予以证明，故本院对此难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄嘉莉与耿进中签订的《租赁合同》于2020年11月9日解除；二、耿进中于本判决生效之日起十日内从上海市XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离，并将上址房屋交还黄嘉莉；三、耿进中于本判决生效之日起十日内按照每月7,200元的标准支付黄嘉莉自2018年5月17日起至本判决生效之日止的租金及房屋使用费；四、耿进中于本判决生效之日起十日内支付黄嘉莉欠缴的煤气费4,215.40元；五、驳回黄嘉莉的其余诉讼请求。案件受理费5,538元，由黄嘉莉负担238元、耿进中负担5,300元。公告费560元，由耿进中负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，黄嘉莉可以在判决书送达之日起三十日内、耿进中可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  任培君二〇二一年三月二十九日书记员  于 晗附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。