大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初1064号原告：大连购房帮房屋经纪有限公司，住所地大连市甘井子区泉水B5区16—6号，统一社会信用代码：9121021134114933XE。法定代表人：张海涛，系董事长。委托诉讼代理人：康波，系辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍俏，系辽宁征信律师事务所律师。被告：于务云，男，1990年1月1日生，汉族，住址浙江省宁波市鄞州区。原告大连购房帮房屋经纪有限公司与被告于务云中介合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月9日进行了网络开庭审理。原告的委托诉讼代理人康波以及被告于务云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连购房帮房屋经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告中介报酬26,300元；2、判令被告赔偿原告经济损失5,000元。事实与理由：原告系专门从事房地产中介服务的公司，被告于2019年8月委托原告对其所有的位于大连市房屋的出卖提供居间服务。原告进行了发布房源广告、带领客户看房、居中协商等居间活动，于2020年5月28日促成了被告与案外人于昕签订书面合同买卖该房屋，成交价款为2,630,000元，同时约定了买卖双方的其他权利义务关系，其中买方于昕应向原告支付中介报酬5,000元、被告应向原告支付中介报酬26,300元（实际成交价款的1%）。该合同签订后，被告提出反悔不卖，并对于买方于昕按照合同约定和法律规定进行了经济赔偿；而对于原告提出的中介报酬的赔偿问题，其无理拒绝。基于上述事实，原告认为，原告居间促成了被告与他人签订了合同，被告应当按照约定支付中介报酬，因被告原因导致合同未能履行，应由被告承担由此产生的全部法律责任。故，原告诉至贵院，请求贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告于务云辩称，被告确与原告及第三人方和悦、于昕共同签署《房屋买卖意向金协议》（NO.0004361），此协议并非是《房地产买卖合同》，而是协议中规定的甲乙双方签订房地产买卖合同的前置法律行为，属于中介合同，被告认为《房屋买卖意向金协议》（以下称“协议”）成立，但《房地产买卖合同》并未成立。依据《民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，由于协议中的甲乙双方最后并未签订后续的房屋合同且并未完成房屋过户手续，被告后续与其他案外人完成的房屋交易行为也并未利用本案中中介人（即本案原告）提供的交易机会或者媒介服务，因此原告并未最终促成房屋合同的成立，而原告主张的26,300元中介报酬应当以房屋合同的成立为前提，因此其主张的26,300元中介报酬的请求于法无据。被告在原告起诉之前已经按照协议规定主动返还买方（于昕、方和悦）双倍定金，并主动按照协议规定提出赔偿原告中介服务费5,000元。依据《民法典》第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。本案中，协议中规定的5,000元中介服务费应当认定为中介活动支出的必要费用，而非原告所主张的经济损失。被告于原告起诉之前，2020年6月4日就已经主动提出赔偿原告中介服务费5,000元，返还协议中甲方双倍定金，说明被告遵守社会公德和法律要求，主动承担法律责任，秉承了法律要求的诚实信用原则，不给司法系统增加不必要的司法负担。原本此次诉讼可以避免，但原告希望得到不符合其劳动行为的报酬提起此次诉讼，因此本次诉讼费用应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，通过当事人的陈述以及本院对证据的审查，认定如下事实：2020年5月28日，方和悦、于昕（甲方、买方）与原告（乙方、居间方）签订《房屋买卖意向金协议》，约定甲方经乙方居间介绍愿意购买坐落于大连市（以下简称卖方）的房屋，房屋权属为国有产权，面积约为122.31平方米。甲方同意的房屋成交价为人民币2,630,000元。甲方应向乙方支付的居间服务费为5,000元。本协议有效时间为签订之日起至2020年6月1日24时为止。在本协议有效时间内，如果卖方同意出售并签字确认，则乙方居间成功，本协议定金自动转为购房定金，并交于乙方保管。且甲方应于卖方确定时间到乙方处与卖方签订《房地产买卖合同》。如甲方逾期未能前来签订《房地产买卖合同》则视为甲方违约，乙方及卖方有权解除本协议。甲方须按《合同法》的定金罚则的相关规定承担责任，支付定金为卖方作为赔偿。卖方未在本协议签订确认前，本协议定金不能视为购房定金，买房和居间方均不承担违约责任。卖方在本协议书签订确认后，居间方不能继续带看、洽谈和出售该房屋。但在卖方签订确认前，甲方不能阻止居间方继续带领其他客户进行上述活动。如卖方无法接受买方条件，则本协议解除，本协议定金无息返还。本协议书一式贰份，甲方双方各执壹份，卖方同意甲方购买条件只需在第一联签字即生效。于昕在甲方处签名并代方和悦于昕签名，原告在乙方处加盖公章。双方落款处下方为“卖方确认书”，内容包括：1.本人明确知悉上述买方（即甲方）的所有购房条件并同意成交。确定签约时间为2020年6月1日，本人持相关文件到乙方（居间方）处与上述买方签署《房地产买卖合同》。2.本人同意签订本协议书后上述买房的协议定金自动转为购房定金，并同意该定金无息暂存乙方代为保管，本人签字后如反悔不卖或未按签署时间去签订《房地产买卖合同》，视为违约，愿意依据定金罚则向上述买方双倍返还定金，并向居间方赔偿上述约定居间服务费。被告于务云以及张超群原系大连市房屋所有权人，二人同日在卖方处签名。协议签订后，买方于昕向原告交纳购房意向金20,000元。当日晚间，原告与被告协商被告作为卖方应当支付的中介费收费标准为房款的1%（即26,300元）。后，被告反悔不同意签订《房地产买卖合同》。2020年6月2日，原告返还买方交纳的购房定金20,000元。2020年6月4日，被告通过微信群聊方式向买方和原告提出和解方案，内容为：“为达成最后的和解，根据意向金协议我会双倍退还定金，其中买方已支付的2万定金（购房帮代为保管）由购房帮退还，我会将剩余的2万直接返还给买方，同时支付给居间方（购房帮）5000元，合计2.5万元，以上需尽快回复”。原告工作人员回复：“于你这几天回大连来办理手续么？既然你认可按照原合同赔付，如果你回来我就给这一个解除合同和赔付完毕的手续，对你也有保障。”后，被告赔偿买方的购房定金20,000元于2020年6月9日支付给买方。庭审中，原被告均认可被告与买方签订《房地产买卖合同》，才视为原告居间成功。现双方对于因被告违约拒绝签订《房地产买卖合同》应当向原告支付的款项数额存在争议，原告主张被告应当支付被告应承担的中介报酬263,000元以及5,000元损失，并且主张《房屋买卖意向金协议》中约定被告应当赔偿的居间服务费为全部中介报酬。被告主张违约应当承担的赔偿数额仅为5,000元。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。本案中，原、被告、张超群以及买方签订的《房屋买卖意向金协议》系预约合同，而非《房地产买卖合同》，现原告作为中介人未促成买方与被告签订《房地产买卖合同》，被告最终出售房屋也未利用原告提供的交易机会或媒介服务，依据上述规定，原告主张被告支付中介报酬23,600元，没有依据，本院不予支持。现因被告原因导致未能签订《房地产买卖合同》，原告与被告在《房屋买卖意向金协议》中就被告违约应当向原告承担的赔偿责任明确约定“本人签字后如反悔不卖或未按签署时间去签订《房地产买卖合同》……，并向居间方赔偿上述约定居间服务费。”因该条款中居间服务费未载明数额，现双方对于该约定的居间服务费数额发生争议。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十六条第一款，当事人对合同条款理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”本案中，双方约定中载明“上述约定”居间服务费，结合协议内容，在该条款前出现的居间服务费数额为5,000元，同时该条款内容包含为“上述买房的协议定金”、未按“前述确定时间去签订”、“上述买方双倍返还定金”，该内容的“上述”“前述”均是指向买方与原告先行签订的内容，依据常理以及通用解释，该条款中“上述约定居间服务费”也是指向上文中约定的居间服务费5,000元。因此，被告违约应当向原告赔偿的数额为5,000元。因此，本院对于被告的辩称意见予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十六条、第四百九十五条、第九百六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于务云于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连购房帮房屋经纪有限公司人民币5,000元。二、驳回原告大连购房帮房屋经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费291元（原告已预付,简易程序已减半收取），由原告负担266元，由被告于务云负担25元。被告于务云负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二一年三月二十七日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。