湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终651号上诉人（原审原告）：李青，女，汉族，1971年10月31日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人（原审原告）：刘惠民，男，汉族，1968年8月24日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：李青，女，汉族，1971年10月31日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。系刘惠民之妻。上诉人（原审被告）:湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道**。法定代表人：谭风强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，汉族，1983年12月10日出生，住湖南省株洲市天元区。上诉人李青、刘惠民因与上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李青、刘惠民上诉请求：1.依法撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020)湘0304民初2295号民事判决，改判被上诉人全额赔付因逾期交房而向上诉人支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计人民币23220元（暂计至2020年10月30日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据三鑫车业公司与上诉人2019年6月30日前签订的房屋买卖合同第一条项目建设依据中，上诉人与三鑫车业公司签订的是住宅用地商品房，但是三鑫车业公司在商业土地尚未变更成住宅用地的情况下进行房屋销售，属于诈骗销售行为。三鑫车业公司违约在前，因疫情导致的延期违约金是不可以减免的，按照合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。湖南省高级人民法院在关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答中也明确，全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。但当事人延迟履约在先，不可抗力发生在后的除外。截止上诉日，三鑫车业公司售卖的火炬学府一期土地性质问题，湘潭市自然资源和规划局“领导信箱”回复“用途仍然为批发零售用地（商业用地）”，并非合同约定的住宅，且三鑫车业公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，达不到交房标准，本人认为，三鑫车业公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给本人带来金钱和时间以及生活上的多重损失，严重损害了本人的利益。综上所述，上诉人请求依法撤销原审判决，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，以及当事人双方签订的合同第十条、第十一条之约定，判令三鑫车业公司立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例，立即支付李青、刘惠民截至2020年10月31日违约金23220元，且支付违约金至达到土地性质变更为止，并不给6个月疫情减免。三鑫车业公司辩称：一、三鑫车业公司已按照商品房买卖合同约定，在2019年6月30日前将房屋建成并经验收合格，这一关键事实一审法院并没有查明。一审时，三鑫车业公司向法院提交的《建设工程消防验收合格意见书》《竣工检查综合评价报告》《建设工程档案预验收意见书》，充分证实了三鑫车业公司在2019年6月30日前已建成房屋并经验收合格。二、2019年6月30日前，三鑫车业公司已通知李青、刘惠民收房，李青、刘惠民拒绝收房，延期交房的责任不在三鑫车业公司。一审、二审时，李青、刘惠民承认三鑫车业公司在约定的交房时间通知李青、刘惠民收房，遭李青、刘惠民拒绝，延期交房的责任完全在李青、刘惠民。三、三鑫车业公司在2019年6月30日前未取得《建设工程验收备案表》，责任不在三鑫车业公司，应属于政府的行政行为导致的，对三鑫车业公司来说应属于不可抗力。三鑫车业公司未及时取得《建设工程验收备案表》并非是三鑫车业公司工程本身问题，三鑫车业公司在2019年6月30日前已完成了竣工验收、消防验收、规划验收等工作。但由于项目应补缴的土地出让金等款项未明确，《规划条件核实证书》无法下发，导致竣工的房屋未备案（上述事实，见岳塘区建设领域历史遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组，岳处置组〔2019〕12号文件）。追溯源头，三鑫车业公司于2010年取得包括火炬学府项目用地（21亩）在内的河东大道168号地块，用地性质为商业用地，用于开发湖南三鑫国际汽车文化广场（汽车城），为支持湘潭汽车物流中心项目建设，当时各级部门对汽车城项目予以大力支持，并同意项目享受提高容积率不增收各项费用的优惠政策（2010年原市规划局批准汽车城建筑综合容积率由0.46调整为1.82）。但因为省广播电台2**台中波发射保护要求，规划批准的汽车城D、E两栋的建设，并未对项目的商住比、建筑密度等部分规划指标进行调整，三鑫车业公司才开始在原规划汽车城D、E栋土地上启动火炬学府项目建设（见岳处置组〔2019〕12号文件）。因火炬学府原来商业用地调整为商住用地，该块土地不再符合政府的物流产业发展优惠政策的范畴，湘潭市自然资源和规划局要求三鑫车业公司补缴提高容积率后土地出让金及商改住比例调整的土地价款，才予以核发《规划条件核实证书》。三鑫车业公司认为除火炬学府项目用地调整为商住性质，河东大道168号地块其余土地已于2016年建成汽车城投入使用，并发展成为汽车销售、租赁、服务、登记的一站式汽车服务市场，该部分土地符合物流产业扶持政策的要求。并考虑到非企业原因导致土地闲置多年，给三鑫车业公司带来的经济损失，三鑫车业公司提出按实际比例补缴土地出让金等款项的诉求。专题会上未能形成处置意见（见岳处置组〔2019〕12号文件）。为此，岳塘区建设领域历史遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组向湘潭市人民政府建议并请示：“将火炬学府项目纳入城市建设领域历史遗留问题进行处置，协调市自然资源和规划局按照尊重历史、兼顾现实的原则，按照税费追缴与办证分离的原则，先行颁发《项目规划条件核实证书》”，湘潭市人民政府组织了专门会议，湘潭市常务副市长、副市长签字指示：同意上述建议，抓紧落实。后因疫情及政府的原因，该指示迟迟不能落实到位。2020年在湘潭市市长主持召开的全市优化营商环境专题会中，市纪委书记专门指出三鑫车业公司的问题。为此，三鑫车业公司历史遗留问题彻底解决，2020年9月份三鑫车业公司取得了《竣工验收备案证》。从以上情况来看，三鑫车业公司未能及时取得《竣工验收备案证》并非自身原因造成的，完全是政府行政行为造成的，政府行政行为对三鑫车业公司而言应属于不可抗力情况，应当予以免责。综上，请二审法院依法作出公正合理的判决。三鑫车业公司上诉请求：1.依法撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020)湘0304民初2295号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定的交房前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于李青、刘惠民的原因导致没有实际交房，责任在李青、刘惠民。2019年6月17日，湘潭市自然资源和规划局将三鑫车业公司建设的火炬学府竣工公示，公司期满无异议，说明合同约定的交房前（2019年6月30日）李青、刘惠民知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房。李青、刘惠民接到交房通知后应当及时办理交接手续，但李青、刘惠民拒绝收房，由此产生的损失理应由其承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没有按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案属于不可抗力，上诉人应当免除责任。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示证实火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案。为此，上诉人多次找政府相关部门，湘潭市政府、岳塘区人民政府建设领域遗留问题处置工作领导小组也多次批示（见一审证据七），但问题仍不能解决。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。综上，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李青、刘惠民辩称：一、三鑫车业公司在2019年6月30日前未取得建设工程竣工备案表，所以没有达到交房条件。二、三鑫车业公司虽然在2019年6月30日前通知收房，但未达到法律规定的交房条件，李青、刘惠民未收房，延期交房的责任在三鑫车业公司。三、三鑫车业公司提出是政府的原因导致的，那是他们自己认为的。四、三鑫车业公司提出的疫情是在2020年1月发生的，而交房时间是2019年6月30日，是三鑫车业公司违约后才发生的疫情。李青、刘惠民向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计6335元（暂计至2019年10月31日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3.判令被告实际履行完交房义务前，每个月1号应按时向原告支付上月逾期交房的约定违约金1548元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，原告李青、刘惠民与被告三鑫车业公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：两原告购买被告开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积为104.13平方米，购房款总额为516277元；两原告于2017年11月24日之前将首付款156277元存入指定监管账户，余款360000元于2017年12月24日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用；如被告逾期交房超过90日，两原告有权解除合同，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，两原告按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，被告三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》，因此，涉案房屋至今未能达到法定交房条件。2019年6月24日，被告通知两原告于2019年6月29日至2019年6月30日收房，两原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。双方多次协商解决未果，两原告遂向法院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。一审法院认为，原告李青、刘惠民与被告三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。两原告已依约向被告支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用，但被告至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于两原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，法院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，两原告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向两原告按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到被告三鑫车业公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由被告承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，法院酌情确定核减6个月的违约金。故两原告要求被告支付自2019年7月1日至2020年7月30日的违约金20124元的诉讼请求，因需核减6个月的违约金9288元，法院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。两原告要求被告按已付房款万分之一每日的标准支付从2020年7月30日以后至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。两原告要求被告每月1号支付上月逾期交房的违约金1548元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。被告三鑫车业公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，被告不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，法院不予采纳。被告三鑫车业公司辩称合同约定的违约金过高，应予以减少的辩解意见，与事实不符，法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，一审法院判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续履行交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告李青、刘惠民逾期交房违约金10836元（计算至2020年7月31日止），并以总房款516277元为基数，自2020年8月1日起，按万分之一每日的标准支付违约金至交房之日止；三、驳回原告李青、刘惠民的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由湖南三鑫车业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：结合涉及三鑫车业公司的其他系列案，2020年9月14日，根据三鑫车业公司的申请，湘潭市住房和城乡建设局对案涉房屋办理了备案登记。此外，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任。李青、刘惠民与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。李青、刘惠民依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。三鑫车业公司称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，李青、刘惠民拒绝收房，损失应由李青、刘惠民自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格……”，故三鑫车业公司向李青、刘惠民交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。三鑫车业公司所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。三鑫车业公司还称竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，三鑫车业公司作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因三鑫车业公司的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能按时完成竣工验收，不属于不可抗力，故三鑫车业公司认为应当免责的上诉理由亦不成立。因三鑫车业公司已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，李青、刘惠民在二审中要求三鑫车业公司支付赔偿金至2020年9月14日，本院认定延期交房违约金计算至2020年9月14日。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全部由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，三鑫车业公司应支付李青、刘惠民的逾期交房违约金为18121.32元〔516277元×0.0001×（441天-90天）〕。综上，李青、刘惠民、湖南三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2295号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2295号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李青、刘惠民逾期交房违约金18121.32元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由湖南三鑫车业有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人李青、刘惠民负担50元，湖南三鑫车业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 朱卫平审判员 周 粵二〇二一年三月三十一日法官助理张成东书记员陈石