上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6677号原告：上海青翼建设工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王辉,执行董事。委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。被告：上海尤氏实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：尤正明，经理。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。原告上海青翼建设工程有限公司(以下简称“青翼公司”)诉被告上海尤氏实业有限公司(以下简称“尤氏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2021年3月26日公开开庭进行了审理，青翼公司的委托诉讼代理人谢静宇，尤氏公司的法定代表人尤正明及其委托诉讼代理人康军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青翼公司向本院提出诉讼请求：1、判令尤氏公司返还青翼公司青翼公司租赁押金人民币250,000元；2、判令尤氏公司支付青翼公司厂房征收补偿款3,046,400元，包括(1)室外污水检测井1个40,000元、化油池1个8,000元，合计48,000元，(2)厂房6室内涂料粉刷工程143,680元、1-3层钢化玻璃和柚木扶梯30,000元、双层环氧地坪244,080元，合计417,760元，(3)厂房6的室内装饰装潢费用2,602,008元，(4)可恢复使用设备的搬迁费242,450元，(5)无法恢复使用设备设施补偿费用306,291元，(6)库存物资搬迁费用150,000元，(7)停产停业损失1,379,664元[(系争厂房评估价7,893,002+全部土地使用权估价20,726,420/12,561.5*3,577.97)*10%]，(8)速签奖励费942,627元[(48,000+417,760+2,606,008+242,450+306,291+150,000)*25%]，上述合计6,092,800，要求尤氏公司支付其中的一半计3,046,400元。事实与理由：2014年8月18日，尤氏公司与青翼公司签订《上海市房屋租赁合同》，将其所有的上海市青浦区盈秀路XXX号1号厂房(评估报告中标为6号厂房)的一半1,788.985平方米出租给青翼公司(另一半出租给案外人上海易壳照明有限公司，两家承租单位的法定代表人均为王辉，两家公司使用承租房屋)，租期自2014年9月8日至2020年9月7日。2019年5月，双方签订补充协议，将租期延长至2022年9月7日。2020年7月，上海市青浦区盈秀路XXX号1号厂房所在地块被政府部门列入征收范围。尤氏公司已于2020年10月就上述厂房与青浦区盈浦街道房屋土地征收补偿安置办公室签订《国有非居住房屋征收补偿协议》，并已领取部分征收补偿款项。青翼公司与尤氏公司交涉，要求尤氏公司将征收补偿款中属于实际承租人所有的附属设施及装修补偿、设备搬迁补偿、停产停业损失补偿等支付给青翼公司，却遭到尤氏公司拒绝。尤氏公司辩称，不同意青翼公司诉请。1、针对250,000元押金，确认收到，其中200,000元租赁保证金，同意返还；50,000元是因青翼公司在装修时拆除了2楼部分楼面，为了保证青翼公司恢复原状而收取的保证金，应待青翼公司恢复原状后返还。现在因为拆迁了，没有恢复原状，且会造成尤氏公司房屋价值和装修评估价受到影响，故不愿意返还。2、针对补偿款，双方签订的租赁合同约定租赁期限至2020年9月7日届满，租赁期限届满后承租方所做固定装修均无偿归出租方所有，虽然双方于2019年签订补充协议约定租期延长至2022年9月7日，但第一份合同租期已届满，故青翼公司和易壳公司所做固定装修均已摊销完毕，补偿款均应全部归尤氏公司所有。(1)室外污水检测井、化油池，确认是青翼公司和易壳公司做的。(2)厂房6室内涂料粉刷工程、1-3层钢化玻璃和柚木扶梯、双层环氧地坪有异议，青翼公司和易壳公司提供的预算清单中没有涂料这一项，木扶梯的预算是15米，支付的价款是12,000元，而评估报告中木扶梯是45米，评估残值是30,000元，环氧地坪青翼公司和易壳公司的预算清单中是139.40平方米，但是评估报告中的是2,712平方米，由此可见青翼公司和易壳公司即使做了装修，也只是做了一部分。(3)厂房6的室内外装饰装潢费用，青翼公司和易壳公司只做了室内部分，青翼公司和易壳公司装修面积为1,211平方米，而出租厂房面积是3,578平方米，青翼公司和易壳公司最多装修了三分之一，具体由法院判决。对(4)(5)(6)没有异议，同意支付。(7)停产停业损失的构成是有证房屋7,186.13平方米、价值为15,376,326元和土地面积是1,2561.5平方、价值20,726,420元，总和36,102,746元乘以10%。青翼公司和易壳公司不应当得到停产停业损失，如果法院认为青翼公司和易壳公司应得，由法院判决。就算青翼公司和易壳公司能够得到停产停业损失，土地部分应当是以建筑占地面积除以土地总面积，而不是以建筑面积除以土地总面积得出的比例。青翼公司和易壳公司是因为来不及在原合同期内搬入新厂房才要求延长租期的，故其本来就要搬离的，征收并未实质影响青翼公司和易壳公司生产。(8)速签奖励费是针对尤氏公司在期限内签约所得的奖励费，青翼公司和易壳公司不是签约主体，没有资格主张速签奖励费。对青翼公司和易壳公司主张的本案合同所涉速签奖励费的计算方式是认可的。经开庭审理查明，位于上海市青浦区盈秀路XXX号工业厂房产权登记在尤氏公司名下，本案系争房屋为其中的1号厂房,全幢两层共计3,577.97平方米。2014年8月18日，尤氏公司(出租方、甲方)与青翼公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋中的一半1,799.985平方米出租给乙方使用，租期自2014年9月8日至2020年9月7日；第九条约定，甲乙双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益被依法征收的；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。补充条款第5条约定，在装修期间乙方经得甲方同意后方可拆除原装饰，但后装饰固定的财物如租期满后归甲方所有。合同另对其他事项作出约定。后双方按约履行。青翼支付尤氏公司租赁押金200,000元，青翼公司另因拆除系争房屋二楼地面而支付尤氏公司保证恢复原状的装修押金50,000元。2019年，双方签订补充协议，将租期延长至2022年9月7日。2020年7月24日，上海市青浦区人民政府盈浦街道办事处向青浦区土地征收补偿工作指挥部发送青盈街函〔2020〕24号文件即《关于盈浦街道胜利路东侧地块国有土地企业协议征收补偿方案的函》，就盈浦街道胜利路东侧地块企业征收补偿任务制定方案进行请示。2020年8月10日青浦区人民政府出具青房土征补〔2020〕54号文件即《关于〈关于盈浦街道胜利路东侧地块国有土地企业协议征收补偿方案的函〉的办理意见》，原则同意上述方案。上述方案中规定，四、房屋补偿的部分：(一)评估报告部分；(二)政策规定部分：1、停产停业损失补偿：(被征收合法有效房屋的建安重置价结合成新+相应的土地使用权取得费用)*10%；2、营业执照更改费用5,000元/张。五、奖励费设置：(二)奖励期限及幅度：1、2020年9月1日－2020年10月31日签约的，给予速签奖为评估价(不含无证建筑评估价)的25%。2020年10月15日，上海金虹房地产估价有限公司对尤氏公司厂区内房屋的价值、装修附属物的价值、绿化苗木移栽费用及资产设备搬迁和安置费用出具评估报告。其中6号厂房3,577.97平方米评估总价取整为7,893,002元，厂区内房屋有证面积共计7,186.13平方米，土地面积12,561.5平方米，土地评估价为20,726,420元。房屋室内外装修及附属物评估明细中：污水检测井单价40,000元、化油池单价8,000元；6号厂房装修合计3,501,328元，其中室内涂料粉刷工程143,680元，1－3层不锈钢工艺扶梯(大理石踏步)30,000元，双层环氧地坪244,080元(单价每平方米90元，共2,712平方米)，室内外建筑装饰装潢工程(建善装饰2015年)2,606,008元。青翼公司可恢复使用机器设备搬迁费242,450元、无法恢复使用机器设备设施搬迁费306,291元、库存物资搬迁费150,000元。2020年10月31日，青浦区盈浦街道房屋土地征收补偿安置办公室(甲方)、尤氏公司(乙方)签订《盈浦街道胜利路东侧(盈秀路两侧)国有土地非居住房屋征收补偿协议》，约定尤氏公司所有的非居住房屋坐落于上海市青浦区盈秀路XXX号，经评估，乙方房地产市场评估总价为36,102,746元(其中房屋补偿价格为15,376,326元、土地使用权补偿价格为20,726,420元)，其他补偿合计22,818,197元(其中停产停业损失3,610,275元)，速签奖励费13,702,807元，应补偿乙方合计72,623,750元；六、乙方在签订本协议后于2021年2月28日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。协议另约定了其他事项。审理中，双方当事人一致确认：青翼公司于2021年1月7日搬离系争房屋，本案租赁合同于当日解除，租金算至2020年12月底。目前尤氏公司已获得60%的补偿款。以上事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，青翼公司提供的产权证、房屋租赁合同及补充协议、押金收据、转账凭证、政府文件、评估报告、补偿协议、大堂照片，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，青翼公司称，一、青翼公司和易壳公司承租系争厂房后，对房屋进行装修。在合同到期前租赁双方延长了租赁期限，故征收发生时，合同期限未届满，承租人可取得装修补偿款。停产停业损失是对承租人停止经营的补偿，应归承租人所有。速签奖励费以各项补偿款为计算基数，承租人对此有贡献，应得到补偿。故青翼公司和易壳公司分别起诉，各自主张一半。易壳公司起诉案件法院亦已受理，立为(2021)沪0118民初6696号。为此，青翼公司提供如下证据：1、建筑装饰工程施工合同、造价书、费用汇总表、预算单，以证明青翼公司于2014年8月20日委托上海建善建筑装饰工程有限公司对系争房屋进行装修，合同总价3,400,000元，上述装修工程包括了室内涂料粉刷和扶梯项目(柚木扶手和钢化玻璃)。无法提供付款凭证。2、付款申请单、费用报销单、付款回单、建筑业发票、装修清单，以证明青翼公司于2015年2月至2015年5月委托上海昂保装饰工程有限公司进行墙面涂料、环氧地坪及拆除车间地砖的施工，支付施工费用98,508元。环氧地坪共计2,300平方米。没有签订书面合同。3、2015年大堂和厂房照片，以证明系争厂房的室内涂料粉刷和环氧地坪均由青翼公司进行施工以及青翼公司装修的扶梯样式。尤氏公司发表如下质证意见：证据1形式真实性认可，但是根据预算清单，装修面积只有1,211平方。工程款高达3,400,000元，青翼公司和易壳公司却没有提供任何付款凭证，故无法确认青翼公司和易壳公司确实装修过。证据2真实性不予认可，因为没有施工合同，无法确认装修地点，可能是在其他地方做的环氧地坪。证据5真实性认可，大堂和办公区域的走廊的确是青翼公司和易壳公司装修的，车间的照片跟尤氏公司提供给青翼公司和易壳公司时的状况是一致的。尤氏公司称，即使青翼公司和易壳公司确实装修过，也只是在尤氏公司的装修基础上进行了部分加装，且原合同约定的租期届满后装修全部归尤氏公司所有，故不同意支付青翼公司和易壳公司装修补偿款。停产停业损失是以有证房屋和土地补偿款作为计算基础，与青翼公司和易壳公司无关。速签奖励费是对征收对象即尤氏公司早日签约的奖励，与青翼公司和易壳公司无关。为此，尤氏公司提供如下证据：建设工程施工合同、工程结算书(A栋厂房)和发票，以证明：尤氏公司方对系争房屋进行了装修，包括环氧地坪、粉刷、铁艺扶梯。尤氏公司并称评估报告中对扶梯的描述是不锈钢工艺扶梯，既不是玻璃，也不是铁艺，但是铁艺与不锈钢更接近。根据青翼公司和易壳公司提供的照片，大堂二楼围栏的扶手是玻璃和柚木的，但是楼梯没有照片，应该就是尤氏公司装修的；环氧地坪的单价，尤氏公司的单价为每平方米80元，评估报告中为每平方米90元，而青翼公司和易壳公司的单价却是每平方米28元，可见青翼公司和易壳公司只是在尤氏公司所做的环氧地坪基础上加装了一层而已。青翼公司发表如下质证意见：证据是尤氏公司和案外人之间形成的，真实性无法确认。即便合同和发票是真实的，建设工程施工合同和装修合同应该分别签订，现在提供的证据显示建设施工合同中包括装修项目，故不能证明尤氏公司对系争厂房进行了装修。即便尤氏公司有装修，也是在2004年装修的，到2014年双方之间签订租赁合同时已经过去10年，交接时厂房内破败不堪，尤氏公司装修已折旧，没有价值。根据青翼公司和易壳公司提供的现场照片，这么新的装修不可能是10年前的装修，相应的补偿应该是归青翼公司和易壳公司所有。青翼公司和易壳公司的环氧地坪便宜可能是工艺进步导致价格下降。尤氏公司解释称，系争厂房装修后10年间处于出租状态，租客肯定进行维修的，交付青翼公司和易壳公司时肯定是可用状态的，不可能是坏的。本院认证如下：青翼公司提供的证据1缺乏付款凭证，难以查实其实际支出，证据2缺乏施工合同，难以确认其施工地点，但是尤氏公司对证据3现场照片的真实性无异议，根据现场照片显示的状态，房屋装修较新。据此，本院确认青翼公司和易壳公司确实对系争房屋进行过装修，包括墙面粉刷、环氧地坪和楼梯扶手的装修。尤氏公司提供的证据构成证据链，本院予以采信。据此，本院确认尤氏公司于2004年、2005年期间对系争房屋进行了装修，包括墙面粉刷、环氧地坪和扶梯的装修。审理中，青翼公司与易壳公司针对营业执照补偿款5,000元，一致同意由易壳公司在另案中主张。根据庭审查明的事实，本院认为，青翼公司与尤氏公司签订的租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。根据补充协议，双方在原合同期限届满前一致同意延长合同期限至2022年9月7日届满，故对尤氏公司认为双方合同已于2020年9月7日届满的意见，本院不予采纳。双方一致确认因系争厂房涉及政府征收，青翼公司已于2021年1月7日搬离，合同于同日解除，故尤氏公司应向青翼公司返还相应押金、支付相应补偿。关于50,000元押金，是针对恢复二楼地面而设定的押金，但因系争房屋涉及征收，恢复原状已无必要，青翼公司对此并无过错，不构成违约，故尤氏公司应予返还。至于尤氏公司所称对房屋价值、装修价值的影响，亦有其合理性，本院将在相关补偿中予以考虑。故对青翼公司要求尤氏公司返还押金250,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于各项补偿款。双方对(1)室外污水检测井1个40,000元、化油池1个8,000元，合计48,000元，(4)可恢复使用设备的搬迁费242,450元，(5)无法恢复使用设备设施补偿费用306,291元，(6)库存物资搬迁费用150,000元，均无异议，上述合计746,741元，本院予以确认。关于(2)厂房6室内涂料粉刷工程143,680元、1-3层不锈钢工艺扶梯(大理石踏步)30,000元、双层环氧地坪244,080元，合计417,760元，(3)厂房6的室内装饰装潢费用2,602,008元，根据双方证据，青翼公司和易壳公司在尤氏公司装修的基础上进行了部分新装修，综合考虑装修面积、成新等因素，本院酌情确认青翼公司和易壳公司应得1,500,000元。关于(7)停产停业损失和(8)速签奖励费，本院认为，出租人与承租人对系争房屋均有经营行为，应共同分割停产停业损失，即使青翼公司和易壳公司在他处亦有厂房，征收行为也必然对其造成停产停业损失，故青翼公司和易壳公司可分得部分停产停业损失；速签奖励费是对征收对象快速签约所设的奖励，应与承租人无关。但是本案中，停产停业损失计算基数为有证部分的房屋和土地使用权补偿款，并未考虑承租人的因素，而速签奖励费的计算基数中却考虑了实际使用人应得的补偿费用，故本院综合考虑后，酌情确认青翼公司和易壳公司应得两项费用共计540,000元。上述补偿款合计2,786,741元，青翼公司和易壳公司可各得一半计1,393,370.50元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第(四)项之规定，判决如下：一、被告上海尤氏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海青翼建设工程有限公司押金250,000元；二、被告上海尤氏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青翼建设工程有限公司补偿款1,393,370.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,171.20元，减半收取计16,585.60元，由原告上海青翼建设工程有限公司负担8,292.80元，被告上海尤氏实业有限公司负担8,292.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二一年三月三十一日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。