徐州市铜山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0312民初297号 原告:朱俊江，男，1998年10月27日出生，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。 被告:吴令，男，1981年9月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现居住地江苏省睢宁县。 原告朱俊江诉被告吴令房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告朱俊江及委托诉讼代理人赵博涵、被告吴令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱俊江的诉讼请求为：1、判令确认原、被告双方所签订的《门面房租赁合同》于2020年10月22日解除；2、判令被告向原告返还2020年10月23日至10月31日的租金2902.5元、2020年11月租金1万元、2020年12月租金1万元，合同保证金1万元、转让费3.9万元，以上共计71902.5元；3、判令被告赔偿原告违约金1万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月16日，原、被告双方签订《门面房租赁合同》一份，约定被告将坐落于徐州市铜山区南京路门面房178号商铺的其中一部分（约20平方米)出租给原告使用，租赁期限自2020年5月16日至2022年10月18日止，租金为每年12万元，首次付7.5万元至2020年12月31日。此外，合同还约定原告需向被告支付转让费3.9万元、合同保证金1万元。合同签订后，原告依约向被告支付了租金7.5万元、转让费3.9万元、保证金1万元，共计124000元，被告也将该门面房交付给原告使用。2020年10月4日，被告突然联系原告，并告知原告称：被告与房屋真实产权人的租赁合同已近交租期限，被告不打算再继续租赁，且强令原告也不能再继续履行原、被告间《门面房租赁合同》。原告此时方才得知被告与房屋产权人之间所签的租赁合同中明确约定了房屋禁止转租。原告迫于无奈只得将钥匙交给房屋产权人。此后，原告就此事多次与被告进行沟通，被告均推脱敷衍且态度恶劣。原告认为，被告为套取原告的转让费及租金等费用，将涉案门面房恶意转让给原告，之后被告又主动拒绝履行其与房屋产权人之间的租赁合同，亦必然性的导致原、被告间的《门面房租赁合同》因丧失租赁基础而实际不能履行，该涉案合同根本目的不能实现。被告的行为已构成根本违约，给原告造成了巨额财产损失。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告吴令辩称：1、2020年8月15日原告表示不想再继续租，发微信明确告知被告想两家一起转让。2020年10月4日，双方又就继续租还是于10月19日一起退租的问题进行沟通，原告当天晚上询问被告若19日原告不再续租，房租怎么退，被告回复要求恢复原样，把隔板拿掉，玻璃恢复，尽量退两个月房租。但10月19日原告又称对面的新店没有装修好暂时不搬了。被告告知其房东当天收房，如果耽误了交房时间，房东不退被告押金和疫情期间关门房租损失。10月19日22:26原告给被告发微信说明天搬完，但10月20日原告仍然没有搬离。10月21日原告将其东西搬完，但隔板和玻璃没有恢复，并向被告索要2万元，称不给钱就不归还钥匙。2020年12月20日至2021年1月4日期间，被告曾三次到现场拍摄四段视频和五张照片，可以证明原告依然霸占着店面，房门紧锁。被告认为原告支付租金至2020年12月31日，双方签订的房屋租赁合同应于2020年12月31日解除。如果原告10月19日就将房屋腾空，被告同意退还10月剩余租金及11月、12月租金，但原告持续违约霸占房屋至年底，即使原告没有使用房屋也未将房屋钥匙交还给被告，故原告的第二项诉请不应支持，被告也不应支付违约金。2、保证金是对履约的保证。被告2020年8月11日催促原告支付房租，原告违约未交，后续原告存在两次交房违约情形，故1万元保证金不应退还。3、被告租赁涉案门面后支出12万元进行装修，并将其中三分之一的门面租给原告，收取的3.9万元是装修折价，且让了1000元，不应退还。4、2020年3月26日到4月29日，因为疫情影响店面关店，到五月份才慢慢恢复，在管控期间吴令多次与房东沟通，要求减免房租或者转租减轻负担，同时请求房东帮忙介绍租户，房东对于转租没有提出异议和反对意见。转租给朱俊江后房东多次到店，2020年7月，房东到朱俊江奶茶店隔壁淮南牛肉汤交接另外一间店面，9月也去过一次，房东没有向吴令和朱俊江提出过转租的任何意见。综上，请求法院依法判决。 经审理查明，2019年10月15日，案外人田扬琳（出租方、甲方）与被告吴令（承租方、乙方）签订门面房租赁合同书一份，约定的主要内容为：甲方将铜山新区南京路门面房178#中间两间租赁给乙方用于经营时尚小商品店，租赁期限自2019年10月19日至2022年10月18日，租金29万元。第一面第六条约定如乙方擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，并按合同总租金的2%的额度向甲方支付违约金。第二面第七条同时约定乙方擅自将房屋转租给第三方甲方有权单方解除合同收回房屋，房屋内外固定装修设施无偿交甲方所有。如租赁期内，乙方如需第三者使用本房屋，须及时通知甲方，须甲方同意。保证金25000元，如乙方违约，甲方有权抵扣违约金与损失。 原告朱俊江述称2020年5月在南京路步行街找门面房时看到178号门面房挂着转租的牌子，当时门面字号为“满库Morkoo”，系全场10元的时尚小商品店，门面外临街都安装了透明玻璃。朱俊江根据牌子上的联系方式与吴令取得联系。5月9日，双方添加了微信好友，吴令将其营业执照以及与房东田扬琳签订的上述租赁合同第一面前五条内容以照片形式发送给朱俊江，告知朱俊江他租的是两间29万元，朱俊江称想租靠近淮南牛肉汤的那一间门面，想和房东确认一下，向吴令要房东的电话，吴令称见面后用吴令的电话打给房东，房东称租赁期内不希望人打扰，有事找吴令就行。5月9日晚，两人在某咖啡店内见面，吴令称将其与房东的租赁合同、营业执照以及身份证都出示给朱俊江查验，朱俊江主张材料是装在文件袋内的，只看到了租赁合同的第一页。当日晚，朱俊江通过微信给吴令转账1万元。 2020年5月12日，朱俊江（承租方、乙方）与吴令（出租方、甲方）签订门面房租赁合同一份，约定的主要内容为：1、租赁位置：铜山新区南京路门面房178号一间（长6.5米宽3.15米）。2、租赁期限：本合同期限2年5个月，自2020年5月16日起至2022年10月18日止。3、租赁通途为品牌奶茶店。4、租金金额为12万元每年。5、付款方式：年付。合同签订日首次付7.5万元至2020年12月31日，第二次于3个月后付剩下4.5万元尾款，以后为一次性付12个月房租。6、转让费：3.9万元。8、乙方应及时足额向甲方缴纳本合同约定的租金总额，按时缴纳每月水电费。乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并按合同总租金2%的额度向甲方支付违约金：拖欠租金或水电费达15天。10、租赁期满或租赁合同终止后，依附于房屋的装潢设施归甲方所有，乙方不得拆除，所租房内外固定装修设施无偿交由甲方所有。12、合同保证金约定：为确保乙方全面履行合同各项义务，本合同生效时，乙方应向甲方缴纳合同保证金1万元。对于保证金，如乙方违约，甲方有权抵扣违约金与损失。本合同保证金不计息，待乙方履行合同满18个月后凭原始凭证按合同约定清算返还。同日下午，朱俊江向吴令转账11.4万元，备注为转让费3.9万元、2020年5月16日至2020年12月31日租金7.5万元。 2020年5月13日，吴令将上述合同载明的租赁房屋交付给朱俊江，该房屋面积约占吴令租赁田扬琳房屋面积的三分之一。朱俊江拆除了临街两个半玻璃，加装了卷帘门，房屋内加装了隔板与吴令的店铺隔开，屋内的地板和天花板没有改动。吴令述称临街玻璃当时让朱俊江尽量不要动，但朱俊江跟吴令说过拆玻璃和加隔板的事，签完合同后吴令留了一个店长负责经营店面。2020年6月初朱俊江的奶茶店开始营业。 2020年8月11日上午，吴令给朱俊江发微信，让朱俊江这个星期支付剩下的房租4.5万元，朱俊江回复“嗯嗯”。8月15日上午，朱俊江给吴令发微信称“哥，你那边出租把我这边也包括在内了？昨天有人找我问我整体转多少钱，然后他给我说你给他讲的店铺整体转。你那边要是转出去了我这边怎么说？”吴令回复“别听他瞎说”，朱俊江回复“你那边转出去以后我这边和谁对接？问清楚一些不行么，我现在又不知道你那边是什么情况，再加上突然有人给我讲你要全部租出去，是你你不会问清楚？我意思是问清楚，你那边能租出去就租，租不出去想把我这边一起租出去的话，可以商量，今天一个人直接找我说要一起租，我当然要问问。”朱俊江述称自租赁该房屋以来，不时会有人咨询商铺的整租情况并告知朱俊江吴令准备将商铺整体转租，且吴令一直未明确告知朱俊江涉案20平米商铺是否可以合法转租。基数上述两点疑惑，朱俊江对于吴令是否按约履行合同存在合理怀疑，故而依法行使不安抗辩权，没有按照合同约定缴纳剩余4.5万元房租。 吴令述称因受疫情影响，亏损50万元，跟田扬琳协商，田扬琳同意满一年退租，田扬琳让吴令问问朱俊江要不要退租。2020年10月4日，双方微信语音通话5分12秒。吴令述称当时给朱俊江三个选择：第一，朱俊江继续租，吴令就接着租下去；第二，双方于10月19日一起退租；第三，朱俊江可以单方继续租赁。后朱俊江问“如果19号我不租了，房租怎么退？”吴令回复：“房东要求房子恢复原样，我尽量争取给你退2个月房租。”朱俊江回复：“你看着弄，因为我这边你是我的房东。有没动什么，要恢复原样就一个小隔板。”吴令回复“主要是原来那块大玻璃。”10月19日晚朱俊江给吴令发微信称“你后面几天还来徐州么，明天我弄完拍给你，我的房租两万元大概得什么时候给我，明天晚点我收拾完给你拍。”10月21日凌晨12:19，吴令给朱俊江发送微信“按约定10月19日房子到期了，逾期不交房按合同约定的，每超一天需缴纳逾期房租1589元，你不要着急哦。”朱俊江凌晨12:47给吴令发送了一段视频，证明已经搬空。10月21日上午，吴令称“里面隔断要打掉，之前说好的。”朱俊江回复“我还给你打掉，什么时候说好的我给里面打掉。”吴令回复“之前说好的恢复原样，你自己的隔断要打掉，恢复原先玻璃。”朱俊江回复“我说我搬空，别你的房东让我恢复原样你在往我身上甩，我转让费白交的。”当日吴令将田扬琳的电话发送给朱俊江。 朱俊江述称从接手店面开始从来都没有见过房东田扬琳，10月21日吴令才把田扬琳的电话告诉朱俊江，朱俊江10月22日第一次给田扬琳打电话，并约定当日去看涉案房屋，田扬琳要求朱俊江将钥匙交给她，朱俊江遂将钥匙交还，随后电话告知吴令。吴令辩称未接到朱俊江的电话。 2020年10月31日下午5:04，朱俊江给吴令发送微信“吴令：郑重告知你，因你的违约行为，导致你与我之间就南京路178#商铺的租赁合同已丧失租赁基础，你我之间租赁合同已实际无法继续履行。你的上述违约行为，造成我巨大经济损失。我特此向你告知，我已于2020年10月22日将涉案商铺钥匙归还房屋所有权人，并自该日起正式解除与你之间的商铺租赁合同。请你自即日起，3日内返还我2020年11、12月房屋租金2万元、合同保证金1万元、转让费3.9万元，共计6.9万元。如你拒不返还我上述费用，我将通过司法途径维护自己的权益，届时将要求你赔偿除上述费用之外的违约金及其他损失。望你妥思慎处。”吴令5:17回复“朱俊江：郑重告知你，因你的二次违约行为，第一次未按合同约定于2020-8-18前需交纳房租4.5万元（至今未交），第二次主动要求于2020-10-19提前搬离，但至今未搬离，导致你与我之间就南京路178#商铺的租赁合同已丧失租赁基础，你我之间租赁合同以实际无法继续履行。你的上述违约行为，造成我巨大经济损失。我特此向你告知，你于2020年10月22日将涉案商铺钥匙擅自归还房屋所有权人，并自该日起正式解除与你之间的商铺租赁合同。请你自即日起，3日内主动缴纳合同约定4个半月房屋租金4.5万元、合同违约金1万元、房屋修复费用3万元，共计8.9万元。如你拒不返还我上述费用，我将通过司法途径维护自己的权益，届时将要求你赔偿除上述费用之外的违约金及其他损失。望你妥思慎处。” 朱俊江10月中旬在涉案门店斜对面又租赁了房屋，租期至2021年6月，11月份开始营业。 案件审理过程中，本院拨打田扬琳的电话，田扬琳陈述其与吴令签订的租赁合同明确约定不能转租，吴令将部分门面转租给朱俊江并未事先通知田扬琳，直至2020年7月底8月初，旁边的门面到期了，去看时才知道吴令将部分门面转租给朱俊江经营奶茶店，考虑到朱俊江的投入以及疫情因素，没有让朱俊江离开。快10月底的时候朱俊江给了田扬琳一把卷帘门的钥匙。2021年1月起，已经将租赁给吴令的门面全部租赁给他人了。 朱俊江提交了两段通话录音，对方号码尾号为5222，与10月21日吴令发送给朱俊江的房东号码一致。其中2020年10月28日的通话中，朱俊江询问“姐，我想问一下，当时是满库找你退的房，说他不租了是吧”，对方回复“是的，他找我说不租了。早都说了，说他不干了。你们两家怎么说的现在，他钱给你了么。”朱俊江回复“没有。”对方询问“那个你给他说了么，钥匙给我了。”朱俊江回复“我给他说过了。咱们上次见面当天我就给他打电话了不是么，我说我已经把钥匙给这个姐了，然后你赶紧把押金条寄过来不是么，22号吧我记得。”对方回复“你那天说的是吧，好的。行行。他指什么不退给你，他因为什么原因扣你钱不给？” 吴令为证明其主张，提交了与田扬琳的微信聊天记录，其中2020年4月29日朱俊江发送微信给田扬琳，称店里生意受疫情影响太大，大学也迟迟不开学，实在撑不住了，让田扬琳问问其朋友愿意接手么。 以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的门面房租赁合同、微信聊天记录、电话录音、照片、微信转款记录，被告提供的微信聊天记录、照片等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原告朱俊江与被告吴令签订的门面房租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告应按约全面履责。 一、关于原告诉请的解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，朱俊江于2020年10月21日凌晨发送腾空门面房的视频给吴令，2020年10月31日，朱俊江向吴令发送微信，主张因吴令违约导致涉案租赁合同无法继续履行，朱俊江已于2020年10月22日将房屋钥匙交给房东，双方签订的租赁合同应于10月22日解除。同日，吴令微信回复朱俊江，主张因朱俊江违约导致涉案合同无法继续履行，朱俊江擅自将房屋钥匙于10月22日交给房东，自该日起双方签订的租赁合同正式解除。另，案外人田扬琳亦认可朱俊江已于2020年10月22日交还门面房钥匙，并于2021年1月将涉案房屋整体对外出租。故，涉案门面房租赁合同已于2020年10月22日解除。 二、关于原告诉请被告返还租金、保证金及转让费的问题。首先，涉案门面房租赁合同于2020年10月22日解除，朱俊江支付租金至2020年12月31日，故吴令应退还2020年10月23日至10月31日的租金2902.5元（10000元÷31天×9天）、2020年11月租金1万元以及2020年12月租金1万元，合计22902.5元。其次，虽然涉案租赁合同约定签订合同3个月后朱俊江支付2021年1月1日至2021年5月16日的租金4.5万元，吴令也于2020年8月11日通过微信催要该款，但结合朱俊江与吴令的微信聊天记录以及吴令与田扬琳的微信聊天记录可以看出，从2020年4月底开始，吴令因受疫情影响店面生意较差，想让田扬琳帮忙转租，最终于2020年10月19日协商提前退租。朱俊江一直对吴令是否将其租赁的门面房一同整体转租出去持有疑问，一直在询问吴令是否连同其租赁的三分之一门面一同转租，在此种情形下，朱俊江并非恶意拖欠支付4.5万元租金。房东田扬琳称2020年7月底去门店后才知道吴令将部分房屋转租给朱俊江，此前并不知情，此后吴令也未再向朱俊江催要该款，且涉案门面已于2021年1月由田扬琳租赁给他人。故综合双方合同履行过程来看，朱俊江并不存在违约情形，吴令应退还保证金1万元。第三，关于转让费。涉案租赁合同中约定的租赁期限为两年五个月，自2020年5月16日起至2022年10月18日止，朱俊江支付了转让费3.9万元，吴令主张该款系朱俊江支付的门面三分之一的装修费用，但因吴令与田扬琳之间的纠纷导致朱俊江不能在继续租赁涉案房屋，过错方不在于朱俊江，朱俊江仅承租门面5个月，却支付了两年半时间的转让费，有失公平，涉案租赁合同于2020年10月22日解除，故本院酌定朱俊江应支付转让费6724元（3.9万元÷29个月×5个月），吴令应返还转让费32276元。 三、关于原告诉请的违约金的问题。吴令从田扬琳处租赁涉案房屋，应知晓租赁合同中明确约定涉案房屋在未取得田扬琳同意的情况下不能对外转租，其在未取得田扬琳同意的情况下将三分之一的门面转租给朱俊江，虽然田扬琳在得知门面被部分转让后未让朱俊江办理，但吴令对此存在过错。朱俊江租赁涉案房屋后为经营奶茶店进行了投入，导致朱俊江不能继续经营奶茶店的直接原因系吴令退租，主要责任不在朱俊江，但从双方签订涉案租赁合同前的磋商过程看，朱俊江认可只看到了吴令与田扬琳签订的租赁合同的第一页，而该合同第一页明确约定了吴令未经田扬琳同意不得转租，对此朱俊江也未尽到谨慎注意义务，未及时联系房东，确认房东是否同意吴令转租，亦存在一定过错，故本院结合原、被告合同履行过程，酌定吴令支付朱俊江违约金3000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告朱俊江与被告吴令于2020年5月12日签订的《门面房租赁合同》于2020年10月22日解除； 二、被告吴令于本判决生效之日起十日内退还原告朱俊江2020年10月23日至2020年12月31日的租金合计22902.5元； 三、被告吴令于本判决生效之日起十日内退还原告朱俊江保证金1万元； 四、被告吴令于本判决生效之日起十日内退还原告朱俊江转让费32276元； 五、被告吴令于本判决生效之日起十日内支付原告朱俊江违约金3000元； 六、驳回原告朱俊江的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取为1450元，由被告吴令负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。 审 判 员  刘 娟 二〇二一年三月二十五日 法官助理  蒋孟洋 书 记 员  张欣然