江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4284号上诉人（原审被告）：沈辉，男，1984年9月10日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈波，江苏信阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通果品食杂有限公司，住所地南通市人民中路45号。法定代表人：卢燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡杰，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪燕，江苏山水律师事务所律师。原审被告：周旭晴，女，1986年2月6日出生，住南通市崇川区。原审被告：姚燕，女，1988年2月14日出生，住南通市崇川区。上诉人沈辉因与被上诉人南通果品食杂有限公司（以下简称果品公司），原审被告周旭晴、姚燕房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回果品公司的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定沈辉构成违约错误。沈辉承租案涉房屋后，由于案涉房屋属于古旧房屋改造，未经过建设工程投入使用前的第一道消防验收手续，为此双方在履行合同过程中一直存在争议，沈辉多次要求解决消防验收问题未果，艰难维持经营。2020年4月底，政府管理部门陆续开始联合检查，开始审批恢复营业，此次审批极为严格，对于消防不达标、无办学许可证的一律取缔。沈辉多次要求果品公司解决“一消”问题，但果品公司明确称无法解决，导致合同目的不能实现，彻底无法履行租赁合同。果品公司未经消防验收即将案涉房屋投入使用，违反了消防法的强制性规定，沈辉提出解除合同，应予支持，不构成违约。2.一审判决沈辉承担高额违约金的同时，又承担租金标准1.5倍的房屋占用费，适用法律错误，对沈辉极不公平。3.一审判决沈辉承担自2020年5月22日起至实际交还房屋之日止期间按租金标准1.5倍支付房屋占用费错误。一审查明案涉房屋中部分房屋已经经过果品公司同意而出租给周旭晴、姚燕，且该两人仍在占有使用房屋。而沈辉于2020年5月即已将自己使用的部分房屋清退，沈辉无法全面交还房屋存在客观障碍，对此果品公司也是明知的，却故意刁难以要求沈辉整体交付为由拒绝接收房屋，此时扩大损失的部分应由果品公司自行承担。而一审判决既判决周旭晴、姚燕与沈辉一并承担退房义务，却又判决由沈辉承担占用费至交房之日显然矛盾。4.沈辉另有2万元保证金在果品公司处，一审中沈辉即要求一并结算，但一审法院未予理涉。合同解除后，返还财产、赔偿损失等应在一案中一并解决，不应增加当事人讼累再行主张，请求二审法院一并处理。被上诉人果品公司辩称，一审判决认定事实清楚，沈辉构成违约，应当承担相应的违约责任，按照双方的合同支付相应的违约金以及房屋占用费以及相应的律师费。原审被告周旭晴、姚燕未作陈述。果品公司向一审法院起诉请求：1.确认果品公司与沈辉、南通高博教育咨询中心（以下简称高博中心）于2020年5月19日解除案涉房屋租赁合同，并判令沈辉、高博中心、周旭晴、姚燕立即腾退案涉房屋；2.判令沈辉、高博中心支付违约金113850元（按照三年租金总额569250元的20%计算）；3.判令沈辉、高博中心支付迟延交还房屋的房屋占用费（按照原租金标准550元/日的150%，自2020年5月22日起计算至实际交还房屋之日止，截止2020年7月15日为44550元）；4.判令沈辉、高博中心支付律师代理费15000元；5.本案诉讼费用由沈辉、高博中心、周旭晴、姚燕承担。一审法院认定事实：2018年11月22日，沈辉以“南通市崇川区高博课外培训中心有限公司”名义（乙方）与果品公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，双方约定甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营教育培训；租期自2018年11月22日起至2021年11月21日止；房屋通水通电，乙方对租赁房屋现状等情况已充分了解、予以确认并自愿按现状承租该房屋；除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋结构及用途，乙方在租赁期间不得经营危险品、有污染、噪音大或其他政府部门禁止利用该房从事经营的项目；第一年租金173250元，第二、三年每年198000元；该房屋履约保证金为20000元；租金按年结算，采取先交租金后使用房屋的办法，每半年支付一次，即每年11月22日、5月22日前乙方需将下个半年期租金通过银行转账支付到甲方账户上；房屋租赁期间，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，须向对方支付三年租金总额20%的违约金；租赁期满或协议解除后，乙方迟延交房或拒不交房的，甲方有权按照原租金标准的150%收取乙方的房屋占用费，甲方因主张权利支付的律师代理费等费用亦由乙方承担等合同事项（该合同，仅有沈辉个人签字签约）。上述合同签订后，沈辉向果品公司交付履约保证金20000元，并将案涉房屋租金支付至2020年5月21日。2019年4月2日，果品公司作为甲方、沈辉以高博中心名义作为乙方、周旭晴作为丙方签订三方协议，约定甲方同意乙方将案涉房屋中的部分房屋转租给丙方使用；乙、丙之间的合同权利义务由乙、丙双方另行协商确定；乙、丙之间的租赁期限不得超过甲、乙双方合同约定的期限；乙方违反甲、乙双方合同约定或法律法规规定，甲方有权行使合同解除权，丙方不得以已向乙方交纳租金、租赁未到期或不存在违约行为等理由对抗甲方行使合同解除权，丙方应及时交还承租房屋，丙方因此所受到的损失可向乙方主张，但当乙方不付（延付）租金情形下甲方行使合同解除权的，丙方可代乙方支付租金和违约金而要求甲方继续履行租赁合同；甲方合同解除权成就时，乙、丙方均应及时搬离甲方并交房，逾期交房的应按租金标准的150%支付房屋使用费；丙方不得再次将承租房屋对外转租等合同事项（该协议由沈辉签字并加盖高博中心公章）；同日，果品公司作为甲方、沈辉以高博中心名义作为乙方、姚燕作为丙方签订与前述周旭晴所签内容相同的三方转租协议。2020年5月19日，沈辉及高博中心向果品公司提出解除案涉房屋租赁合同。2020年6月16日、20日及26日，果品公司通过所属人员杨建琪微信向沈辉催要房租，沈辉于2020年6月26日回复“消防问题你们不解决不可能打款的”。2020年6月4日，果品公司通过所属人员杨建琪微信向沈辉发送函件，要求沈辉及高博中心按合同约定履行提前解除合同通知义务并承担合同约定的违约责任，并要求确定提前解除合同的交房时间、交接手续以及转租承租人一并交房等。另查，果品公司系案涉房屋的所有权人。果品公司因本案诉讼委托江苏山水律师事务所派员代理，约定代理费15000元。高博中心工商登记设立于2016年8月1日，系沈辉出资设立的个人独资企业，于2020年7月7日注销登记。一审法院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，对案涉双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1.高博中心是否为案涉房屋租赁合同的当事人；2.原告主张的各项请求成否成立。关于争议焦点1问题。根据案涉房屋租赁合同约定，合同签署时，乙方公司未设立，公司正式成立后可加盖公章，合同内容约束于公司；沈辉个人作为共同承租人，对合同的履行与乙方公司共同向甲方果品公司承担责任。结合本合同签订主体，以及果品公司与次承租人签订的协议书和果品公司向沈辉、高博中心发出的函，均可以看出果品公司认可高博中心、沈辉作为共同承租人，二人均应承担合同义务。现高博中心已注销，不具备诉讼主体资格，果品公司对其提起诉讼，一审法院予以驳回。根据《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。故在沈辉未举证证明企业已依法进行清算的情况下，高博中心的合同债务应由沈辉一并承担。沈辉、高博中心抗辩高博中心不承担案涉房屋租赁合同项下债务的意见，予以采纳。关于争议焦点2问题。1.关于果品公司主张确认于2020年5月19日解除其与沈辉、高博中心之间的案涉房屋租赁合同，并要求沈辉、高博中心、周旭晴、姚燕腾退案涉房屋的请求问题。现有证据表明，沈辉、高博中心于2020年5月19日向果品公司提出解除案涉房屋租赁合同，果品公司对此不持异议，一审法院予以确认。合同解除后，沈辉、高博中心无继续占用案涉房屋的合同权利，另，根据“乙方违反甲、乙双方合同约定或法律法规规定，甲方有权行使合同解除权，丙方不得以已向乙方交纳租金、租赁未到期或不存在违约行为等理由对抗甲方行使合同解除权，丙方应及时交还承租房屋”的三方转租协议约定，周旭晴、姚燕亦无继续占用部分案涉房屋的合同权利。沈辉、高博中心虽抗辩其对案涉房屋中其自用部分房屋已腾空，但在未有证据显示因转租使用其他部分房屋的次承租人周旭晴、姚燕亦腾空房屋的情况下，并不能免除沈辉、高博中心将案涉房屋整体腾空并交还果品公司的合同责任。故果品公司主张沈辉、高博中心、周旭晴、姚燕腾退案涉房屋的请求，于法有据，亦予以支持。2.关于果品公司主张沈辉、高博中心向其支付违约金113850元请求问题。依照合同约定，沈辉、高博中心应于2020年5月22日之前向果品公司支付2020年5月22日起半年期的房租99000元，然而沈辉、高博中心于2020年5月19日以主张解除合同的方式拒付前述约定房租。沈辉、高博中心以案涉房屋不能满足其开办教育培训经营项目的消防要求为由解除合同，对此，沈辉、高博中心并未能举证证明，并且在未有证据显示双方补充约定了果品公司应负该项合同义务的情况下，对照“房屋通水通电，乙方对租赁房屋现状等情况已充分了解、予以确认并自愿按现状承租该房屋”的合同约定，沈辉、高博中心的该项解除合同理由不成立。至于沈辉、高博中心提出解除合同的第二个理由，即因疫情影响其无法恢复营业。疫情的发生依法属于不可抗力，客观上造成沈辉、高博中心经营的教育培训项目无法正常营业，但该理由并非双方约定的解除合同情形。况且，目前疫情已得到有效控制，影响沈辉、高博中心正常经营的外在因素已不存在，故沈辉、高博中心据此主张不再履行合同的理由亦不成立。虽然沈辉提出解约，果品公司亦表示同意，但因沈辉无合同依据和法律依据提出解约，故该行为构成违约。果品公司与沈辉、高博中心在合同中约定“房屋租赁期间，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，须向对方支付三年租金总额20%的违约金”、“租赁期满或协议解除后，乙方迟延交房或拒不交房的，甲方有权按照原租金标准的150%收取乙方的房屋占用费”，均为合同双方对违约责任的约定。现果品公司同时主张违约金和房屋占有使用费，一审法院认为合同双方约定的违约责任承担方式不应过分高于实际造成的损失。在案涉房屋租赁合同于2020年5月19日解除前，沈辉、高博中心已将合同约定的租期内租金付至2020年5月21日，果品公司并无实际损失。合同解除后，果品公司因此造成的损失主要由案涉房屋腾退之前的房屋占用费以及房屋闲置期间的租金损失两部分组成。房屋占用期间租金损失通常参照合同租期内租金标准计算。现果品公司已另行向沈辉、高博中心主张房屋占用费损失请求。果品公司再主张113850元违约金，明显过分高于其实际损失。参照案涉房屋租期内租金水平15812.5元/月〔（173250元+198000元+198000元=569250元）÷36个月〕，在果品公司未举证还有其他合同解除后损失的情况下，一审法院以果品公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调减为60000元。沈辉、高博中心抗辩要求调减果品公司主张的违约金数额的意见，予以采纳。3.关于果品公司主张沈辉、高博中心向其支付自2020年5月22日起至实际交还房屋之日止期间、按原租金标准550元/日的150%计算的房屋占用费请求问题。果品公司主张该项请求依据的是“租赁期满或协议解除后，乙方迟延交房或拒不交房的，甲方有权按照原租金标准的150%收取乙方的房屋占用费”的合同约定，且果品公司因合同解除后未能及时收回房屋客观上存在房屋被占用期间的租金损失，该合同约定亦说明沈辉、高博中心对果品公司的该损失事先预知。根据以上核算的租期内租金水平15812.5元/月，折算每日的租金应为527元（取整），果品公司主张按550元/日的150%计算计算有误，依法应予调整。即果品公司的该项请求应按自2020年5月22日起至实际交还房屋之日止期间、按790.5元/日（527元×1.5）计算。果品公司仅向沈辉、高博中心主张逾期退房的损失，沈辉、高博中心作为合同相对人应承担相应的责任。至于沈辉、高博中心抗辩系次承租人周旭晴、姚燕未履行退房义务，沈辉、高博中心可另行依据其与次承租人之间的合同约定主张相关合同权利，并不妨碍其依据与果品公司之间合同承担相关合同责任。4.关于果品公司主张沈辉、高博中心向其支付律师代理费15000元请求问题。果品公司主张该项请求依据的是“租赁期满或协议解除后，乙方迟延交房或拒不交房的。甲方因主张权利支付的律师代理费等费用亦由乙方承担”的合同约定，沈辉、高博中心对此在订立合同时应当预见，于法有据，予以支持。按照合同约定，果品公司享有向沈辉、高博中心主张违约金113850元、自2020年5月22日起暂计算至2020年7月15日期间房屋占用费43477.5元（790.5元×55天），合计157327.5元的约定权利，果品公司按该标的数额主张相关诉讼权利，并无不当。按照江苏省律师收费指导意见相关规定，157327.5元中100000元部分最高可按7000元（7%）计收、57327.5元部分最高可按3440元（6%，取整，四舍五入）计收，即使考虑到果品公司在本案中提出了腾退房屋这一非财产性诉讼标的请求，果品公司在2500元-10000元规定幅度内加收4560元，未明显超出相关律师收费标准。沈辉、高博中心抗辩果品公司主张的该项请求15000元数额超出相关规定收费上限、不应超过12000元左右的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、确认果品公司与沈辉于2018年11月22日签订的位于南通市唐闸镇街道南市街20号的房屋租赁合同于2020年5月19日解除；二、沈辉、周旭晴、姚燕于判决生效之日起三十日内腾空并交还果品公司所属上述房屋；三、沈辉于判决生效之日起三十日内支付果品公司违约金60000元、律师代理费15000元，以及自2020年5月22日起至实际交还房屋之日止期间、按790.5元/日计算的房屋占用费；四、驳回果品公司对高博中心的起诉；五、驳回果品公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元（减半计收），由果品公司负担12元，沈辉负担1800元，周旭晴负担36元，姚燕负担36元。二审中，上诉人沈辉提交一审判决后双方已经办完了房屋交接的房屋交接单，以证明2020年11月9日双方已经就案涉房屋交接完毕。果品公司质证称，真实性合法性没有异议，双方于2020年11月9日实际办理了相应的房屋交接手续，该证据也证明了沈辉在一审过程中所称的已经实际交还房屋不是事实。果品公司提交2020年11月9日的房屋交接单，以证明双方已于2020年11月9日实际办理了房屋交接手续，相应的房屋占用费应当计算至2010年11月9日，另外在原审中沈辉陈述的已经实际交付房屋不是事实；提交一审法院（2020）0611民初1919号民事裁定书及相应的支付保函费用凭据，以证明果品公司已经办理了相应的保全手续，相应的保全费用应在本案中一并处理；提交律师代理费的增值税专用发票，以证明果品公司在本案二审的律师费用实际支出，该费用应当由沈辉承担。沈辉质证称，房屋交接单是一审判决后双方协商一致办理了交接，交接也是在周旭晴、姚燕仍然继续租用原分租部分的情况下完成的部分交接。在一审中沈辉也一直强调果品公司对于沈辉无法全面交接是明知的。对民事裁定书的真实性没有异议，但没有必要，属于扩大的损失。代理费发票的真实性没有异议，但一审中果品公司已经主张了律师费。本院经审查，对双方提交证据的真实性予以确认。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方合同中“房屋通水通电，乙方对租赁房屋现状等情况已充分了解、予以确认并自愿按现状承租该房屋”的约定，沈辉对房屋现状应有充分的了解，其签订租赁合同即应视为对房屋现状的接受。其上诉主张房屋未经过消防验收手续以致不能实现合同目的，但其既未能提交充分证据证明其主张，亦与其实际已在案涉房屋进行经营的事实相悖，故其以此作为解除合同的理由不能成立。在沈辉并无法定或约定解除合同的权利的情况下，其以主张解除合同的方式拒付依约应付的租金构成违约，一审认定沈辉违约正确。沈辉依法应承担相应违约责任，同时在腾退房屋前亦应支付合同约定的房屋占用费，一审判决已经对果品公司主张的违约金数额予以调整，调整后的违约金数额并未过分高于所受损失，本院对此予以确认。因果品公司系与沈辉签订的租赁合同，基于合同的相对性，果品公司要求沈辉支付房屋腾退之前的房屋占用费于法有据。关于2万元保证金，因双方合同约定了返还保证金的条件，是否符合返还条件尚难以确定，且鉴于一审判决对此未予理涉，本院亦不予理涉。果品公司二审主张的保全费及二审律师费系一审判决后新增的费用，沈辉未同意在二审中一并处理，本院对此亦不予理涉。综上，沈辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3768元，由上诉人沈辉负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年三月二日书记员 盛姝玲