广东省连州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1882执异13号 异议人（案外人）：欧建生，男，1980年9月30日出生，汉族，住广东省连州市。 委托代理人：唐贵团，系广东北湖律师事务所律师。 申请执行人：王湘，男，1988年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 被执行人：黄剑波，男，1980年10月21日出生，汉族，住广东省阳山县。 被执行人：刘国华，男，1980年4月20日出生，汉族，住广东省连州市。 被执行人：黄志初，男，1970年1月19日出生，汉族，住广东省连州市。 本院在执行申请执行人王湘与被执行人黄剑波、刘国华、黄志初追索劳动报酬纠纷一案中，异议人于2021年3月8日向本院提出书面异议，要求解除对连州市连州镇东源路86号名汇花园A12幢1403室不动产的查封。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行审查，现已审查终结。 异议人欧建生称，贵院因王湘与黄剑波、刘国华、黄志初追索劳动报酬一案，查封了黄剑波、赖秀娟名下位于连州市连州镇××花园××室不动产（案号：（2020）粤1882执1492号之二），因上述被查封的不动产，被执行人已出售给廖光妹，之后廖光妹于贵院查封前出售给申请人，申请人认为上述查封应当解除，为此申请人现对贵院的上述查封行为提出异议，具体事实与理由如下：一、申请人提出对登记在被执行人黄剑波及赖秀娟名下的不动产被查封存在异议，且异议有充分的事实和法律依据。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申请人作为买受人对于本案所涉不动产被查封提出异议符合上述规定；1、贵院对于本案所涉的不动产查封是于2021年1月14日下午作出的，申请人作为买受人购买上述不动产在此之前已签订合法有效合同。2020年8月8日以黄剑波、赖秀娟为卖方（黄剑波、赖秀娟是名义上的卖方），以廖光妹作为卖方代理人（廖光妹与其前夫吴海波为真正卖方），以申请人欧建生作为买方，以连州市珮祺房地产中介服务中心为经纪方，签订《房地产买卖合同》，合同约定：由申请人购买位于连州市连州镇××花园××室不动产。2020年12月23日，申请人与黄剑波、赖秀娟在连州市不动产登记中心签订编号为：清存理房合字202029013号《清远市存量房买卖合同》。另外，涉案被查封房产已于2017年8月5日，由被执行人黄剑波及其妻子赖秀娟出售给廖光妹、吴海波，并于2018年1月7日补签《二手房买卖合同》，黄剑波、赖秀娟出售上述房产行为，因开发商原因短时间无法未颁发权产证，故导致无法办理转移登记（过户），于是廖光妹对双方签订的《二手房买卖合同》到广东新拓律师事务所进行律师见证，该所执业律师李学松为其出具律师见证书，证实双方房产转让属实。申请人提出异议的上述事实符合最高院规定排除执行第一个条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、黄剑波、赖秀娟把上述房屋出售给廖光妹后，就把房屋交付给即廖光妹于2018年就合法占有本案所涉被查封不动产。廖光妹购买上述房屋需要出售该房产，于是在中介挂牌转让。于是申请人与廖光妹一齐看过该房屋，三方于2020年8月8日签订房屋买卖合同，后廖光妹与吴海波于2020年9月4日签订离婚协议，申请人为了更顺利完成交易，尽快拿到交易房产，于是和吴海波、廖光妹协商，双方同意变更交楼时间，由收齐所有房款当日交付提前至2020年12月8日，以便申请人准备装修。于是申请人于2020年12月8日与吴海波签订《房地产买卖合同补充协议》，补充协议约定：经双方协议房屋交接时间为2020年12月8日交接。因此无论是作为第一手买受人廖光妹、吴海波，还是作为第二买受人的申请人合法占有被查封的时间皆在贵院查封前（2021年1月14日），故申请人提出异议的上述事实符合最高院规定排除执行的第二个条件：在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、黄剑波、赖秀珍与廖光妹于2018年1月8日签订《二手房产买卖合同》后，廖光妹、吴海波按照合同约定把20万元支付给黄剑波、赖秀娟，并转账给赖秀娟按揭供楼，同时于2020年12月22日还清银行按揭，解除抵押，至此相当于第一手买受人已把全部房款支付给了黄剑波、赖秀珍。而申请人作为涉案房产第二买受人，于合同签订后，于2020年8月17日前支付20万元给廖光妹，同时按照补充协议约定于2020年12月23日即在不动产登记中心办理转移登记时支付房款35万给吴海波。因此，申请人提出异议的上述事实符合最高院规定排除执行的第三个条件：已支付全部价款，或者已按照合同约定尺幅部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、廖光妹、吴海波与本案执行人黄剑波及赖秀娟签订《二手房买卖合同》后，由于开发商的原因无法办理出黄剑波、赖秀娟的不动产证。开发商连州市宜家房地产有限公司于2015年12月3日就收齐黄剑波、赖秀珍购买款348124元并出具发票，但该不动产的不动产权书却于2020年12月9日才办理完成。同时，从律师见证书也可以知道，第一手买受人廖光妹、吴海波购买后，并非廖光妹、吴海波自身原因未办理过户登记。而申请人作为第二买受人，登记购房合同后，在黄剑波及赖秀娟不动产证办理出来抵押解除后，于2020年12月23日到不动产登记中心办理转移过户登记，但在登记办理过程中，被贵院查封，无法办理过户，因此申请人提出异议上述事实符合最高院规定排除执行第四个条件：非因买受人自身原因未办理过户登记。二、从本案所涉及不动产由被执行人黄剑波及其妻子赖秀娟出售给第一买受人廖光妹、吴海波，再由廖光妹、吴海波出售给申请人具体情形，与黄剑波和王湘的债务纠纷具体情形（时间节点）来看，买受人廖光妹、吴海波及作为第二买受人的申请人皆没有过错，上述买受人作为善意第三合法权益应予保护。黄剑波、赖秀娟于2015年向连州市宜家房地产有限公司购买涉案不动产，由于开发商的原因，一直不能办理不动产权属证书。2017年8月5日，黄剑波、赖秀剑与廖光妹、吴海波协商，把涉案房产转让给廖光妹、吴海波，并于2018年1月7日补签《二手房产买卖合同》，同年9月18日上述合同在广东新拓律师事务所作了律师见证，而王湘与黄剑波等人劳动报酬纠纷案发生于2019年，这说明第一手买受人与被执行人的转让房屋行为先于王湘与被执行人的债务纠纷行为，作为买受人廖光妹与被执行人房屋交易行为就不可能存在恶意串通，为此廖光妹是善意第三人。而作为第二手买受人的申请人与廖光妹、吴海波的房屋买卖行为更不存在恶意的情形，没有过错，同样是善意第三人。另外黄剑波在2015年以35万左右购得的房产于2017年以40万元出售，廖光妹、吴海波在2017年以40万元购得房产于2020年以57万元价格出售给申请人，上述售卖房产价格符合交易时间节点连州市区二手房价格，属于正常交易价格。申请人与廖光妹、吴海波签订《房地产买卖合同》及补充协议后，按合同约定支付了55万元房款，并于2020年12月23日到连州市不动产登记中心，申请全款买卖二手房办理登记，不动产登记中心接受申请，之后申请人于2021年1月5日进行了完税登记。连州市不动产登记中心于2021年14日上午10时4分通过申请初审，10时10分通过复审，于10时18分不动产登记中心负责人签署“资料齐全，同意办理”的核准登记意见，申请人的上述申请登记行为已完成申请登记的全部流程，只差打印不动产证书。根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条；对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。申请人认为，申请人购买涉案房产属于核准登记情形（办证部门负责人已核准）。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案所涉房产，属于符合上述规定第二款情形，也是不应当查封的。基于上述事实，申请人欧建生及作为第一手买受人廖光妹在本案所涉房产交易中是善意第三人，没有过错买手的物权期待权依法应受到保护，基于物之交付的债权有限于金钱债权、保护善意第三人、保护交易安全，贵院应对本案所涉不动产予以解封。综上，申请人认为，贵院对涉案不动产的查封行为是错误的，损害了申请人的合法权益，申请人特提出异议，请求贵院解除对商品房的查封。 异议人欧建生提交的证据有：1、异议人欧建生的身份证复印件；2、（2020）粤1882执1492号之二《执行裁定书》复印件；3、（2020）粤1882执1492号之二《协助执行通知书》复印件；4、粤（2020）连州市不动产权第0008900号《不动产权证书》复印件；5、《广东省地方税收通用发票》复印件；6、《中华人民共和国税收完税证明》复印件；7、《二手房买卖合同》复印件；8、《律师见证书》复印件；9、廖光妹《个人活期账户交易明细》复印件；10、《房屋买卖合同》复印件；11、《收据》复印件；12、欧建生银行流水复印件；13、《房地产买卖合同补充协议》复印件；14、吴海波的身份证复印件；15、《收据》复印件；16、欧建生银行流水复印件；17、《清远市存量房买卖合同》复印件；18、《清远市不动产登记综合受理申请书》复印件；19、《广东增值税普通发票》复印件；20、《中华人民共和国税收完税证明》复印件；21、《中华人民共和国印花税票销售凭证》；22、《不动产审批表》复印件；23、《连州市不动产登记中心查询结果证明》复印件；24、《连州市不动产登记中心情况说明》复印件。 申请执行人王湘在举证期限内无答辩，亦无提交证据。 被执行人黄剑波答辩称，1、答辩人黄剑波及其妻子赖秀娟于2017年8月5日将涉案被查封房产出售给廖光妹、吴海波，并于2018年1月7日补签《二手房买卖合同》，因开发商原因短时间内无法办理《房地产权证》，故导致无法办理转移登记（过户），于是廖光妹对双方签订的《二手房产买卖合同》到广东新拓律师事务所进行律师见证，该所执业律师李学松为其出具律师见证书，证实双方房产转让属实。答辩人黄剑波、赖秀娟与廖光妹于2018年1月7日签订《二手房产买卖合同》后，廖光妹、吴海波按照合同约定把20万元支付给答辩人黄剑波、赖秀娟、房屋尾款廖光妹每月以转账方式给赖秀娟继续按揭供楼，双方约定待开发商办理《房地产权证》后由廖光妹还清按揭并办理房屋过户。2、答辩人黄剑波、赖秀娟把上述房屋出售给廖光妹后，就把房屋交付给廖光妹。3、答辩人认为答辩人及赖秀娟共同所有的本案所涉及案房屋已于2017年出售交付给案外人廖光妹，该房产已不属于答辩人所有的财产。根据相关法律，贵院不得当对不属于答辩人即被执行的财产进行查封，因此贵院的查封不符合法律及相关的司法解释的规定。贵院应对本案所涉不动产予以解封。至于，答辩人与申请执行人的债务纠纷应当寻求其他途径解决，不得当伤害无辜的且是善意的案外人廖光妹、吴海波及申请人欧建生的合法权益。综上，答辩人认为，申请人欧建生提出对登记在答辩人即被执行人黄剑波及赖秀娟名下的不动产被查封存在异议，并要求解除查封，有充分的事实和法律依据，贵院应当解除对本案所涉商品房的查封。 被执行人黄剑波没有提交证据。 被执行人刘国华、黄志初在举证期限内无答辩，亦无提交证据。 本院经书面审理查明，原告王湘与被告黄剑波、刘国华、黄志初追索劳动报酬纠纷一案，本院于2019年12月31日作出（2019）粤1882民初1960号民事判决，判决：一、被告黄剑波、黄志初、刘国华应于本判决发生法律效率之日起十五日内连带向原告王湘支付从2015年11月起至2016年9月15日止的劳动报酬244500元及利息（利息以244500元为本金，从2018年8月14日期按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。判决作出后，被告黄剑波、黄志初不服该判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2020年9月14日作出（2020）粤18民终1970号民事判决，判决:一、维持广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1960号民事判决第二项；二、变更广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1960号民事判决第一项为：限黄剑波、黄志初、刘国华于本判决发生法律效力之日起十五日内连带向王湘支付劳动报酬244500元及利息（利息以244500元为本金，自2018年8月14日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算本院确定的履行期限届满之日止）。判决生效后，因黄剑波、刘国华、黄志初未主动履行生效判决确定的给付义务，王湘向本院申请强制执行，本院于2020年12月8日立案执行，执行案号为（2020）粤1882执1492号。2021年1月14日，本院作出（2020）粤1882执1492号之二《执行裁定书》，裁定：查封被执行人黄剑波、赖秀娟二人名下的连州市连州镇××花园××室房产（注：产权证号：粤（2020）连州市不动产权第0008900号，建筑面积104.62平方米）。同日，本院向连州市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，要求协助办理查封被执行人黄剑波、赖秀娟二人名下的连州市连州镇××花园××室房产。2021年3月8日，异议人欧建生向本院提出书面异议，要求解除对连州市连州镇××花园××室不动产的查封。 另查明，连州市连州镇××花园××室（不动产权证号：粤（2020）连州市不动产权第0008900号）现登记在黄剑波、赖秀娟名下，共有情况为共同共有。2018年1月7日，赖秀娟（甲方）与廖光妹（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定将黄剑波、赖秀娟名下连州市东源路86号名汇花园12栋1403室转卖给廖光妹，双方约定转让总价款为人民币40万元，合同载明：“该房产目前未能办理相关产权证书及房屋过户手续，乙方从2017年9月20日期，该房产以甲方名义在银行的按揭由乙方缴交。该房产的一切过户费用由乙方承担。”2018年9月18日，广东新拓律师事务所出具见证书，见证书载明：“经审查，双方签订的《二手房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其房产转让属实。”广东新拓律师事务所出具的2018年9月18日对廖光妹的问话笔录中载明，因开发商房地产权证尚未办理完成，故暂不能办理房屋过户手续。根据廖光妹中国建设银行个人活期账户交易明细显示，从2017年9月20日开始，廖光妹每月向赖秀娟转账人民币2000元。 又查明，2020年8月8日，黄剑波、赖秀娟作为卖方，廖光妹作为卖方指定代理人，异议人欧建生作为买方签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋转让给买方。2020年12月23日，黄剑波、赖秀娟与欧建生于2020年12月23日在连州市不动产登记中心签订编号为：清存理房合字202029013号《清远市存量房买卖合同》，双方约定以人民币50万元将涉案房屋转让给欧建生。廖光妹于2020年8月8日出具收据，收据载明：“欧建生交来购买连州市连州镇××花园××室房屋定金10000元”。2020年8月17日，廖光妹出具收据，收据载明：“今收到欧建生交来购买赖秀娟、黄剑波位于连州市连州镇××花园××室房屋首付款190000元”。2020年12月12日，吴海波出具收据，收据载明：“今收到欧建生交来购买连州市连州镇××花园××室购房款350000元”。 再查明，廖光妹与吴海波原为夫妻，双方于2020年9月4日签订离婚协议，并于离婚协议中约定：“男女双方在婚姻存续期间，以女方名义向赖秀娟、黄剑波购买了位于连州市连州镇××花园××号房屋，现该房屋以57万元的价格出售，女方已于前期收取了购房者20万元购房款，剩余37万元归男方所有，该房产剩余贷款约20万元。” 本院认为:案外人提出的排除执行异议成立需要满足三个条件：一是案外人系权利人；二是该权利系合法且真实的；三是该权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，黄剑波、赖秀娟与廖光妹签订的《二手房买卖合同》为2018年1月7日，因开发商原因无法办理房屋转让登记。此项有银行转账记录与律师见证书予以佐证。后欧建生向廖光妹购买涉案房屋，因无法办理房屋转让登记，涉案房屋产权人黄剑波、赖秀娟作为卖方，廖光妹作为卖方指定代理人，异议人欧建生作为买方签订《房屋买卖合同》。黄剑波、赖秀娟与欧建生于2020年12月23日在连州市不动产登记中心签订编号为：清存理房合字202029013号《清远市存量房买卖合同》，无证据证明上述合同系伪造。而本院于2021年1月14日作出（2020）粤1882执1492号之二《执行裁定书》，三方已在本院查封之前签订了合法有效的房屋转让的书面合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定。其次，在本院查封涉案房屋前，三方通过交付行为已合法占有涉案房屋。再次，在黄剑波、赖秀娟与廖光妹签订的《二手房买卖合同》中，廖光妹已按照签订的合同支付了房屋价款并还清按揭。在黄剑波、赖秀娟作为卖方，廖光妹作为卖方指定代理人，异议人欧建生作为买方签订《房屋买卖合同》中，异议人欧建生亦已按照合同约定支付了房屋价款并于2020年12月23日向连州市不动产登记中心申请办理了房屋所有权转移登记（二手房）。最后，在涉案房屋两次转让行为中，无法办理过户登记的原因是开发商未办理《房地产权证》，该原因并不属于买受人自身原因。综上所述，欧建生提起执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其主张阻却对本涉案房产执行的理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条裁定如下： 中止对连州市连州镇东源路86号名汇花园A12幢1403室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向连州市人民法院提出执行异议之诉。 审判长  雷克兰 审判员  唐贯忠 审判员  张 龙 二〇二一年三月二十二日 法官助理董娴静 书记员谭海婷 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对异议人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）异议人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。