上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初11465号原告：辽宁容大物流有限公司，住所地辽宁省本溪市。法定代表人：姚强，董事长。委托诉讼代理人：李龙江，辽宁平正律师事务所律师。被告：上海和平茶叶市场经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：余俊英，执行董事。委托诉讼代理人：李坚，系该公司员工。原告辽宁容大物流有限公司(以下简称容大物流公司)与被告上海和平茶叶市场经营管理有限公司(以下简称和平公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赖弈萱独任审判，并公开开庭进行了审理。容大物流公司的委托诉讼代理人李龙江，和平公司的委托诉讼代理人李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容大物流公司向本院提出诉讼请求：1、判令容大物流公司与和平公司之间的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2、要求和平公司立即腾空房屋并归还；3、要求和平公司向容大物流公司支付自2020年1月1日起至实际归还房屋为止的房屋占用费；4、要求和平公司偿还欠付至2019年12月31日止房屋租金392万元并承担违约责任。审理中，容大物流公司将诉讼请求变更为：1、确认容大物流公司与和平公司之间的《房屋租赁合同》于2020年1月22日解除；2、判令和平公司按照每日5,000元的标准，向容大物流公司支付自2020年1月23日起至判决生效之日止的房屋占用费；3、判令和平公司偿还自2016年7月1日起至2020年1月22日止的房屋租金403万元。事实和理由：2013年3月18日，和平公司与案外人上海明玖实业有限公司(以下简称明玖公司)签署《房屋租赁合同书》,案外人明玖公司将其当时所有的位于上海市虹口区大连路XXX号和平商厦商用裙房101、201、301(1-3层)(以下简称系争房屋)出租给和平公司使用，并约定租期至2031年3月31日，租金为每月15万元。2016年6月16日，因诉讼执行案件，辽宁省本溪市中级人民法院(以下简称本溪中院)作出(2013)本执字第00054-6号执行裁定书，将包含系争房屋在内的房屋裁定给容大物流公司以抵偿上海明玖实业有限公司欠付容大物流公司的欠款本金及利息。系争房屋已于2017年2月7日过户至原告名下。容大物流公司已经向和平公司告知了系争房屋产权转移情况，并对于原《房屋租赁合同》的履行及租金给付方式进行了确认。但自2016年7月起至今，在容大物流公司多次发出律师函催要租金的情况下，和平公司仅缴纳了238万元租金，仍尚欠392万元租金未付。2019年4月2日，容大物流公司再次向和平公司发出律师函，并要求其在收到律师函后5日内支付全部未付租金，但和平公司至今未付。被告和平公司辩称，租赁合同的相对方是明玖公司，2016年本溪中院到上海执行，和平公司才知道系争房屋的权利人变更为容大物流公司。和平公司出具过承诺书，承诺书中明确欠付房租300万元，其中150万元是支付给明玖公司的。从2016年11月开始，和平公司将租金支付给容大物流公司。因为容大物流公司从未向和平公司开过发票，故从2019年8月开始，系争房屋租金系交给本溪中院的，因为发生新冠疫情，和平公司才停止支付租金。本院经审理认定的事实如下：2013年3月18日，明玖公司(出租方，甲方)与和平公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定：出租房屋为上海市虹口区大连路XXX号和平商厦商用裙房101、201、301(1-3层)，建筑面积4,461.85平方米。租赁期限自2013年4月1日起至2031年3月31日止，房屋免租期为三个月，租金起算日期为2013年7月15日，房屋租金每月15万元，全年为180万元；租金采用押一付一的方式支付，合同签定后，支付一个月的租金为定金，合同履行时所付的定金转为押金，并支付另一个月的租金作为押金。租金支付时间按每月15日支付当月租金。乙方违反合同规定，在租赁期内解除合同的，给甲方造成损失的，则按实际损失额补偿甲方。合同期内遇不可抗力造成根本无法履行的，可解除合同，双方互不承担责任。合同期满或合同解除，甲乙双方决不再续签的，乙方应在合同期满或解除合同日后15天将租赁房屋交还甲方。案外人辽宁容大投资有限公司与案外人高远控股有限公司、明玖公司、上海舒拉电脑刺绣有限公司在本溪中院曾涉诉，各方在该院组织下达成调解，案号为(2012)本民二初字第000107号。辽宁容大投资有限公司多次申请执行，并委托本溪中院将明玖公司所有的系争房屋评估、拍卖、变卖均未果，容大物流公司对系争房屋享有抵押权及优先受偿权，故向本溪中院申请接受被执行人明玖公司所有的系争房屋抵偿债务,申请执行人辽宁容大投资有限公司对此表示同意，故2016年6月16日，本溪中院出具(2013)本执字第00054-6号执行裁定书，裁定系争房屋交付给容大物流公司抵偿债务，房屋财产权自裁定送达容大物流公司时起转移。2017年2月7日，容大物流公司办理了系争房屋的产权变更手续。2016年11月，和平公司出具《承诺书》，承诺：“……由于我公司与明玖公司房屋租赁中有纠纷及未结算资金，自2014年11月起至2016年6月止的租金共计300万元，我公司先付150万元，并承诺于2017年1月25日前付清。其余150万元由我公司于2016年11月11日前，与容大物流公司另行协商解决。……自2016年7月至今，我公司还应支付新房东容大物流公司四个月房租(2016年7月-10月)，共计人民币60万元，……本公司承诺按原与上海明玖实业有限公司签订的合同继续履行，每月15日前支付合同约定的房租。……”嗣后，和平公司陆续向容大物流公司支付租金共计238万元。审理中，和平公司称，和平公司对欠付租金行为无异议，但对欠付金额有异议，称其还向本溪中院支付了2016年7月之后系争房屋的租金共计29万元，并提供了向本溪中院执行款转户支付的网上银行电子回单作为证据。容大物流公司称，该笔29万元款项系支付2016年7月之前和平公司与明玖公司之间的未结清资金，与本案无关。容大物流公司分别于2017年2月28日、2018年7月19日、2019年4月2日委托律师向和平公司发出《律师函》，向和平公司催讨其欠付的租金。另查明，和平公司于2020年1月22日收到本案民事起诉状副本。审理中，和平公司称，其欠付租金的理由为因容大物流公司在系争房屋内张贴通知要求小租户限期内搬离致使其经营不善，收入锐减；因容大物流公司在其支付238万元租金后未开具发票导致其税费增加等。上述事实，有容大物流公司提供的(2013)本执字第00054-6号执行裁定书、《房屋租赁合同书》、不动产权证书、律师函、《承诺书》等，和平公司提供的网上银行电子回单、通知等，及当事人的陈述等证据为证。本院认为，系争房屋租赁合同系和平公司、明玖公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告均应恪守履行。根据(2013)本执字第00054-6号执行裁定书，系争房屋产权人变更为容大物流公司，属合同出租人主体变更，容大物流公司承担租赁合同项下属于明玖公司的所有权利义务。现和平公司对其租赁期间欠付租金无异议，其提出欠付租金的理由包含容大物流公司不开具租金发票、执行行为导致其经营不善、收入锐减等均无法构成欠付租金的合理理由，鉴于和平公司无故欠付租金构成违约，故容大物流公司要求解除于和平公司之间的租赁合同与法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，由于容大物流公司未书面通知，直接以提起诉讼方式主张解除合同，故本院确认租赁合同自起诉状副本送达和平公司之日，即2020年1月22日解除。关于和平公司欠付的2016年7月1日起至2020年1月22日的租金数额，根据合同约定，和平公司应付租金总额为6,408,196.72元，双方均认可和平公司已支付238万元。至于和平公司称其向本溪中院支付的租金29万元，容大物流公司并未授权本溪中院代为收取2016年7月以后系争房屋的租金，由于和平公司与本溪中院之间还有其与明玖公司的款项尚未结清，故和平公司提供的向本溪中院支付29万元的证据亦无法证明系支付系争房屋2016年7月之后的租金，故本院不予采纳，至于该笔29万元的款项性质，与本案并非同一法律关系，本院再此不做认定，和平公司可另案主张。关于和平公司提出受疫情或者疫情防控措施影响，要求减免租金的请求，由于和平公司应付租金至2020年1月22日止，不属于政策性减免房租适用范围，故和平公司尚欠容大物流公司租金4,028,196.72元，应予支付。关于要求和平公司按照每日5,000元的标准，向容大物流公司支付自2020年1月23日起至判决生效之日止的房屋占用费。由于双方合同中并未约定房屋占用费的标准，比照租赁合同约定的房屋月租金为15万元，容大物流公司以5,000元每日标准主张房屋占用费计算尚属合理，由于和平公司尚未将房屋交还给容大物流公司，故本院对该项诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、辽宁容大物流有限公司与上海和平茶叶市场经营管理有限公司之间关于上海市虹口区大连路XXX号和平商厦商用裙房101、201、301(1-3层)房屋的《房屋租赁合同书》于2020年1月22日解除；二、上海和平茶叶市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每日5,000元的标准，支付辽宁容大物流有限公司自2020年1月22日起至本判决生效之日止的房屋占用费；三、上海和平茶叶市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付辽宁容大物流有限公司租金4,028,196.72元；四、驳回辽宁容大物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,160元，由上海和平茶叶市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖弈萱二〇二一年三月三十日书记员  高 洒附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。