福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽02民终5616号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐清秀，女，1985年3月7日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴真华，男，1982年7月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：谢飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芷瑶，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人齐清秀因与被上诉人吴真华房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初10339号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年11月4日立案后，依法适用独任制进行了审理。上诉人齐清秀、被上诉人吴真华的委托诉讼代理人谢飞、赵芷瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐清秀上诉请求：1、判决吴真华、吴证伟、古清华、吴天勋退还齐清秀292500元，分别是:合作费用180000元,保证金75000元，2020年2月租金25000元，2020年3月前半个月租金12500元，计:292500元。（齐清秀共付的有:合作费18万元＋保证金7.5万元十2019年6月15日到2020年3月15日租金22.5万元,共计:48万元）。2、判决吴真华、吴证伟、古清华、吴天勋承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人夫妇为了把菲律宾纯朴、自然的原木纯手工制作的家居用品引进中国，十余年默默付出，一步一个脚印把产品不断改良升级，所以上诉人产品在中山路是最有特色的,大众周知。上诉人大陆工厂在泉州（泉州市森雅装饰工程有限公司），实体店选择了厦门繁华的中山路，至今已有六年。二、2019年5日，上诉人开在讼争房屋（3××6号）正对面的店倒了，这个时候上诉人才认识吴真华他们，吴真华他们经营的旅游店面维持不下去,又听说3××6号二楼要拆，等了很久，也不知道具体什么时候拆。所以他们先向上诉人开出昂贵的转让费18万元，再由吴证伟拟一份《商铺合作协议》，让吴真华和上诉人签。签完后，和吴真华约好2019年6月12日上午一起去工商所办营业执照，吴真华提前去了,上诉人还没有到工商所，营业执照已经在他的名下办好了。三、为了开这家3××6号店面,上诉人向同在中山路开店的黄木英借了30万，每个月2分利息6000元。因为疫情，经营困难，人都有良心，共渡难关，黄木英还是没有要上诉人的利息。而吴真华他们，不仅不管上诉人的店面，疫情还没有结束，就去法院告上诉人。这就是恶人先告状,这就是做实事与不做实事人的为人处事区别。四、吴真华他们拿了上诉人18万之后，在2019年9月到10月期间，多次和吴天勋、吴证伟，古清华来店里警告上诉人:要对外讲店租4万，如果楼上找上诉人谈，先要过他们那关。因为店里的营业执照在他们名下，和上诉人是合作关系，签的就是《商铺合作协议》。他们每次来的态度都是非常恶劣的，左右开店的邻居都看不下去。由古清华带头冲到店里找上诉人的那次是吵得最厉害的，上诉人就跑出来，到街上骂古清华，赶他们出去。上诉人是借钱开这个店，转让费18万，押金7.5万，租金交了两次就是15万，装修花了近15万。实际开店不到3个月花了近60万,这些都是血汗钱，吴真华居然说搬出去给楼上装修也没有关系。五、➀吴真华在起诉状写:与案外人签订《租赁合同》...,这个案外人就是吴天勋，吴天勋不是案外人，是本案的关键人物，幕后操作高手。他与吴真华签了两份合同，一份是租金4万，一份是租金2.5万。租金2.5万是给实际承租人的，租金4万是对付3××6号二楼业主的，还有就是房屋能卖一个好价钱，在上诉人还没有接手3××6号前，吴天勋就已经拿着租金4万元的合同把房屋以一千万高价卖给新业主黄先生。然后吴天勋再向黄先生以每月4万租金返租到2021年8月15日，说这样不影响租户，吴天勋由业主变成了租户。吴真华与吴天勋配合，才把房屋多卖了几百万出来，吴真华他们得了多少好处，上诉人不知道。这也是他们一再警告上诉人要对外说店租4万元的原因之一。吴天勋电话里说，吴真华店租给上诉人，每个月都在亏钱;吴真华电话里说，他告我是要拿租金25万的，不是拿租金4万的合同，告二楼业主就拿租金4万的合同。这些上诉人都有录音。有一次吴天勋一个人来店里找上诉人，并交待上诉人说:二楼业主来,就报警;要是问黄先生（386业主）电话，也不要给他（二楼业主）。➁上诉人从2019年5月31日到2019年12月,半年时间支付48万元。吴真华在2020年5月18日起诉状上的诉讼清求的第一、二、四、五条明确就是要把上诉人赶走，要把店面还给他们。上诉人的店被打，不能营业，他们作为出租方，不但不出面处理，还要赶上诉人走。为了这家店，上诉人不只是欠黄木英钱，还有其他几笔小数目的,上诉人背负几身债务，没有安心做一天生意,现在还被告上法庭。上诉人告诉律师让对方把合作费保证金等退还给上诉人，上诉人就搬出去。上诉人是在不知情的情况进入这一伙恶人圈，里面关系太复杂了，上诉人还得给自己留半条命逃出这个恶人圈，来还欠下的债务。上诉人的状词是卜永法律师让上诉人在一叠空白Ａ4纸右下角先签字按手印，然后卜永法再把自己的想法补充进去，具体写什么，上诉人都不知道。上诉人把店被打后的一些证据都给了卜永法，他有没有交到法院，上诉人也不知道。接着后面吴真华又来了一份《变更诉讼请求申清书》。因为只有上诉人知道吴真华与吴天勋同一房屋签了两份合同，所以他们要把上诉人这个眼中钉尽快白白赶走。好拿着4万租金合同找3××6号二楼业主赔偿。在吴真华、吴天勋这伙人的眼里心里只有自己的利益,看不见别人的存在。那么急着把上诉人赶走，什么目的，只有他们自己里清楚。六、3××6号店面上诉人是2019年6月10号进场装修，7月份营业。开业不到一个月，一个大概50岁左右男人，多次来店里，拿着一个卷尺左量右量，说他是政府部门进行危房改造，上诉人当时也没在意。后来才知道，他就是二楼业主找来的包工头，也就是这个包工头在2020年3月中旬带着一群民工利用疫情期间关着门，私自敲打乱拆。这个时候，上诉人是准备要交店租的，但是眼睁睁看着店里的墙被打裂的。当时楼上最大一根混凝土柱子被敲倒的时候，上诉人店里还有隔壁店都有很多人在场，所有人者被吓的魂飞魄散，地动山摇，以为地震了。上诉人赶紧报警，十分钟不到，一群穿制服的政府人员赶到，才把二楼给制止住。直到现在没有再动工，也没有人来管。上诉人告诉吴真华，他说现在楼上又没有施工，如果再不交租金,就要搬出去，要不就去法院告上诉人。上诉人就只能找新业主黄先生，黄先生与上诉人多次去找各个政府部门，每次都是包工头出来应付，业主至始至终也没有出面，并放话出来，业主把房子也卖掉了。2020年7月28日上午，吴天勋和上诉人一起到386店面还有二楼看了现场，他说房屋裂，是二楼业主的原因。比刚打的时候裂处更多!七、上诉人这么高档的店，就这样无辜地被打得乱七八糟。整个店面的墙体开裂的地方有十余处,更严重的是还经常掉泥土下来。这种状况,谁还有胆子进来开店,万一压到游客，谁来赔？就算店面没有水电,吴真华都要来负责处理的，现在上诉人的店被打成泥帘洞了。吴真华、吴天勋他们不处理，正说如果觉得危险，让上诉人自己去找人签定，天底下真有这样不讲理的人。还到法院起诉上诉人,这属于恶意诉讼。吴真华答辩称，1、本案当事人是吴真华与齐清秀，与他人无关。2、18万元的性质双方明确为转让费，在上诉人上诉状中也有体现。3、本案除了被上诉人吴真华外，上诉人认为还有其他人涉案。吴真华认为，本案租赁关系的出租人是被上诉人吴真华，承租人为上诉人齐清秀，不存在上诉人主张的其他人与本案标的存在关系。4、本案讼争店面交付给上诉人时完好无损，符合合同约定，符合租赁店面使用功能，对方称相应的损害造成其不能正常使用，没有证据，亦无相关机构确认。5、根据上诉人陈述，讼争店面即使存在损坏，侵权人也与被上诉人无关。6、上诉状中陈述的案外人与本案无关，亦有证据证明。至于上诉人提到的为了承租店面发生的借贷融资行为，与本案无关。本案一审判决鉴于疫情已经减免了租金三个月。故维持一审判决，驳回上诉。吴真华向一审法院提起诉讼，请求判令：1.齐清秀支付自2020年3月15日起至2020年6月14日止的租金7.5万元，并按日百分之一的标准支付2020年3月10日起至实际支付之日止的违约金；2.齐清秀支付自2020年6月15日起至2020年9月14日止的租金7.5万元，并按日百分之一的标准支付自2020年6月10日起至实际支付之日的违约金；3.齐清秀承担承租期间的水电费（目前金额不明确）。齐清秀向一审法院提起反诉，请求判令：1.吴真华退还齐清秀2020年1月25日至2020年3月14日期间的租金42500元；2.吴真华协助齐清秀处理房屋危险问题，并协助齐清秀向案涉房屋楼上业主索赔；3.吴真华退还齐清秀合作费用18万元及经营场地履约保证金7.5万元。一审法院认定事实：吴天勋、郑安中系址于厦门市思明区中山路3××**第**房屋的权利人。2018年7月29日，吴天勋、郑安中与吴真华签订一份《租赁合同》，约定将讼争房屋出租给吴真华经营使用，租期3年，自2018年8月16日起至2021年8月15日止，月租金为2.5万元。2019年6月5日，吴真华（甲方）与齐清秀（乙方）签订一份《商铺合作协议》，约定甲方同意将讼争房屋按现状提供给乙方作为商业用途使用，合作日期为2019年6月15日至2021年8月15日，月租金2.5万元，付款方式为每季度付款，每季度付租金应提前5天，逾期每日乙方应付月租金百分之一的滞纳金，逾期超过15天甲方有权解除合同并没收保证金，收回经营场地；甲方合作费用分三次支付，2019年6月30日支付6万元，2019年7月10日支付6万元，2019年8月19日支付6万元；乙方应向甲方缴交经营场地履约保证金为三个月的保底租金7.5万元，履约保证金不得抵扣租金或其他费用，租赁期满，在乙方交还租赁场地及缴清应承担的各项租赁费用后两天内由甲方无息退还给乙方。2019年5月至2019年12月期间，齐清秀向吴真华转账支付了履约保证金7.5万元、合作费18万元、租金22.5万元（2019年6月15日至2020年3月14日期间共9个月租金）。另查明，齐清秀曾向厦门市信访局、厦门市思明区中华街道办事处等部门信访、反映讼争房屋楼上违法施工，导致墙体开裂处于危险状态，无法正常经营。一审法院认为，从吴真华与齐清秀签订的《商铺合作协议》内容分析，可以认定系双方当事人就讼争房屋达成的租赁协议。吴真华与齐清秀之间成立房屋租赁关系，齐清秀应向吴真华支付租金。鉴于因新冠肺炎疫情期间采取的防控措施，必然影响到齐清秀的经营活动。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。结合《厦门市财政局关于贯彻落实应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》（厦财综[2020]3号）规定：承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，2020年2月租金全免，2020年3月、4月租金减半；《厦门市财政局关于延续执行中小企业房租减免政策的通知》（厦财综[2020]20号）又规定：对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，2020年5月、6月租金减半。因此，本案中齐清秀因受疫情影响，其2020年2月份应缴交的租金可以全免，2020年3月至6月期间应缴交的租金可予以减半。故对于吴真华要求齐清秀支付2020年3月15日至9月14日期间租金的主张以及齐清秀要求吴真华退还2020年1月25日至3月14日期间租金的请求，基于公平原则，结合实际案情，本院酌定按如下方案处理：齐清秀已缴交的2020年2月份租金，用于抵扣2020年4月、5月应缴交的租金，其已缴交的3月份前半月的租金，直接抵扣当月应缴交的租金，齐清秀还需向吴真华支付2020年6月份半个月租金及7月1日至9月14日期间的租金（2020年6月份的租金1.25万元、2020年7月1日至9月14日期间的租金6.25万元，）合计7.5万元。对于吴真华要求齐清秀支付违约金的主张，考虑到齐清秀受疫情影响经营收入明显减少，并非恶意违约，故吴真华的该项诉求本院不予支持。吴真华要求齐清秀支付承租期间水电费的主张，缺乏依据，本院亦不予支持。齐清秀提出的吴真华协助处理房屋危险问题并向楼上业主索赔的请求系另一法律关系，应另行处理。齐清秀要求吴真华退还合作费用及履约保证金，因目前双方合同关系尚未解除，故该项主张亦缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、齐清秀于本判决生效之日起十日内向吴真华支付2020年3月15日至2020年9月14日的租金7.5万元；二、驳回吴真华的其他诉讼请求；三、驳回齐清秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2788元，由吴真华负担2054元，齐清秀负担734元；反诉受理费2881元，由齐清秀负担2155元，吴真华负担726元。齐清秀于二审中提交如下证据：1、微信转帐定金与聊天记录；2、微信记录；3、微信记录；4、微信转帐与聊天记录。吴真华质证如下：证据1-3中，➀上诉人与被上诉人聊天记录真实性无异议，吴证伟、古清华非本案当事人，其与上诉人聊天记录真实性无法确认。➁本案讼争租赁合同当事人为上诉人与被上诉人，其他人员与本案租赁关系不具有关联性。➂聊天记录显示，上诉人明确18万元系转让费。证据4真实性无法确认，即使真实，也与本案不具有关联性。二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，中山路382-3××6号二楼于2020年3月中旬进行修缮过程中与中山路384号一楼及中山路3××6号一楼发生矛盾。思明区政府对反映的情况答复：2020年4月1日，思明区城管局中华中队前往查看，现场见中山路382-3××6号二楼、三楼木制楼板虫蛀腐坏，业主使用钢质材料进行加固修缮，未发现破坏承重结构和违规扩建的情况。经了解，中山路382-3××6号二楼、三楼系危房，业主自行解危排险。至今，齐清秀、吴真华均未就中山路382-3××6号二楼于2020年3月进行修缮造成讼争店面损失提起诉讼。二审过程中，吴真华称其于2021年向齐清秀发出解除合同通知书，并通过报警打开讼争店铺，里面只有几个塑料的架子，没有其他物品。齐清秀称店铺里有价值几百万物品，吴真华未经其同意将锁换掉，里面的情况齐清秀也不清楚。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕齐清秀的上诉请求进行审理。首先，程序方面，1、齐清秀于一审提起反诉，反诉被告仅为吴真华，其于二审中将案外人吴证伟、古清华、吴天勋列为被上诉人，不符合法律规定，不能成立，吴证伟、古清华、吴天勋不是本案当事人。2、齐清秀于一审中提起的反诉请求为：1.判令吴真华退还齐清秀2020年1月25日至2020年3月14日期间的租金42500元；2.判令吴真华协助齐清秀处理房屋危险问题，并协助齐清秀向案涉房屋楼上业主索赔；3.判令吴真华退还齐清秀合作费用18万元及经营场地履约保证金7.5万元。齐清秀于二审中的上诉请求为判决吴真华、吴证伟、古清华、吴天勋退还齐清秀292500元，分别是:合作费用180000元,保证金75000元，2020年2月租金25000元，2020年3月前半个月租金12500元，计:292500元。(齐清秀共付的有:合作费18万元+保证金7.5万元十2019年6月15日到2020年3月15日租金22.5万元,共计:48万元)。以上超出一审反诉请求的部分，依法不属本案审理范围。其次，实体方面，1、关于齐清秀应支付的租金。根据法律规定，出租人有义务在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，齐清秀于2020年3月中旬因楼上修缮，造成店面墙体出现开裂情况，虽然吴真华不是讼争店面的房屋业主，但其作为出租人，仍负有在租赁期限内进行维修，保持租赁物符合约定的用途的义务，否则，应相应减少收取的租金。根据齐清秀提供的照片，以及思明区政府答复修缮未发现破坏承重结构，本院认为，讼争店面虽有受到损害，但仍可使用，但应相应减少租金。同时，讼争店面不是政府性资产，法院可以引导当事人就疫情期间的租金减免进行调解，调解不成的应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更。一审法院综合以上两方面情况，在最终处理上将本案租金完全按政府性资产给予共计免除三个月租金的政策共计免除了齐清秀三个月的租金，判决结果正确，但在法律适用上阐述不够充分，本院予以补充。齐清秀要求退还2月份及3月份前半个月租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。2、由于双方的合同关系至2020年9月仍未解除，齐清秀于本案中诉求吴真华退还合作费用及保证金等，条件尚未成就，本案中不予审理。综上，齐清秀的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5687元，由齐清秀负担。本判决为终审判决。审判员  曾聆二〇二一年三月二十九日书记员  陈源附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。