广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13273号原告：广州市宝方信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中1105号524房，统一社会信用代码91440101061110991Y。法定代表人：胡保国，系该司总经理。委托诉讼代理人：沈立均，系广东富临国泰律师事务所律师。被告：广州市亿昌物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中1105号1-6层6楼自编601房，统一社会信用代码914401060589190447。法定代表人：潘炜翰，系该司董事长。委托诉讼代理人：张杰，系广东百越律师事务所律师。原告广州市宝方信息科技有限公司诉被告广州市亿昌物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市宝方信息科技有限公司的法定代表人胡保国及其委托诉讼代理人沈立均、被告广州市亿昌物业管理有限公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市宝方信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还2020年2月1日至2月29日期间已支付的全部租金5723元；2.确认租赁合同第8.3条及第8.4条无效；3.被告退还原告2020年3月6日至3月12日断电期间的租金1365元；4.被告赔偿原告2020年3月6日至3月12日断电期间的营业成本损失22248元；5.被告赔偿原告2020年3月6日至3月12日断电期间的营业收入损失29722元；6.被告退还原告2020年1月1日至3月31日的公摊水费240元；7.被告退还原告2020年1月1日至3月31日的电费144元；8.被告退还原告2020年1月1日至3月31日的设施维护费1063元；9.确认原告在租赁合同期间基于租户的身份有权利选择被告所公示的月保停车服务，被告有义务及时配合办理恢复月保卡的正常使用手续；10.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：对于突发的新型冠状病毒感染××疫情，广东省在2020年1月23日启动重大突发公共安全事件一级响应；到2月24日，广东省重大突发公共安全事件省级一级响应调整为二级响应，并强调响应级别的调整，不代表疫情拐点的到来。目前，广州市天河区的风险等级评估为“中风险”。期间，广东省政府于1月28日出台《关于企业复工和学校开学时间的通知》，要求本省内非特定行业的企业复工时间不早于2月9日24时。本次重大突发公共安全事件，是双方当事人在订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力。这在客观上，必然会对于涉案写字楼租赁合同标的物的使用价值产生了重大影响：①按照广东省政府关于企业复工的通知要求，从2020年1月23日至2月9日，被告即不可以向原告提供场所，原告也不可以使用场所；②从2月的10日到24日，广东省仍处于疫情的一级响应期间，包括原告在内的广大市民，均要响应“不出门、不聚集”的防疫措施号召。该期间的涉案场所，对于原告而言，没有使用的价值。③从2月25日到3月5日（被告采取断电行为之前〕，属于二级响应期间，由于外来返岗人员的增加，理论上讲会增加传染的机率，原告很少使用涉案场所。④疫情至今，对于涉案场地使用价值的影响仍未完全消除。对此，被告有责任依法承担疫情期间的部分租金损失。原告在以往的租赁期间，从未发生过任何违约行为。在2020年2月18日，原告与被告的其他租户联名提交了《关于减免租金的申请书》，希望被告参照广州市人民政府和广州市房地产租赁协会关于“减免租金2个月”的相关规定和建议，适当减免疫情期间的部分租金。被告工作人员经请示后，只接受文件，不签收，说等上边回复。事后，被告没有按要求进行对等的书面回复。在此情形下，原告没有按合同的约定在2月29日前支付全部的租金杂费，只是按时支付了水电费、卫生费等费用，共计393元。在3月的5日和6日，被告先后下发了《关于催缴租金及费用的通知函》和停电《通知》。当天，原告与其他租户又联名向物业提交了《关于物业公司在2020年3月6日下发催缴通知的回复》文件，希望妥善处理双方之间的租金争议，不要采取过激方式造成损失的扩大。双方协商未果后，又约定在3月9日共同到珠吉街道办的司法所进行调解。也未成功，且被告同时强调，若本周五仍不缴租的，除断电外，还要锁门拒入，计算滞纳金。为此，司法所建议被告不要采取过激措施，激化矛盾，双方可以走法律途径解决。为了避免损失的扩大，原告在3月12日（周四）暂时先支付了所争议的3月份租金5723元，被告在当天下午3点左右恢复通电。停电期间共计7天。退一步讲，即便本次重大公共安全事件不属于不可抗力的，但基于众所周知的新冠××疫情，及原告因响应政府部门阻断疫情传播的要求而停止使用场地的事实，根据公平原则，原告主张减免疫情期间的部分租金，也是合情合理的诉求。另外，原告发现被告所提交的2020年各月份的租金费用清单中，电费公摊系数每个月均有不同，且公摊用电量远远大于原告的实际用电量，这不符合常理，也不符合事实。原告每月所承担的公共分摊水费80元（注：主要是厕所用水，还有花盆浇水），这对应的用水量接近20吨，明显与事实不符。定额的“管理（设施维护）费”434元和每月变动的“供用电设施维护费及服务费”项目，本质上都属于公摊费用，内容上明显存在重复收费的嫌疑，且没有提供公摊的前提事实依据。对于这些异议，被告至今也没有回应原告。在原告已经按照涉案租赁合同第4.1条约定支付了17169元的履约保证金前提下，对于合同中第8.3条的格式条款内容，约定了支付每天3%的逾期付款违约金，设定“断水断电”的催收特权，甚至设定被告可以重复计算高额违约金的权利。这些约定内容，明显超出了被告逾期收款的可能损失，更是严重加大广原告的民事责任，且违反了诚实信用的法律原则，有悖于法治社会的公序良俗，应当属于无效条款。被告应当赔偿其断电期间所造成的原告损失，包括并不限于营业收入损失29722元和营业成本损失22248元。被告广州市亿昌物业管理有限公司答辩称：一、原告关于要求减免租金5723元的诉求没有事实和法律依据。1.被告已经采取必要的防控措施，保障租户在疫情期间能够正常使用租用的场所。2.在疫情期间，原告可以而且能够正常使用租用的场所。2020年1月24日至30日是春节假期，2月1日至9日，系原告公司不复工，在前述期间，被告都一直提供正常的服务，也未封闭大厦或原告的办公场所，原告可以并能够正常使用。即便是因为规定复工不早于2月9日，原告能够抗辩的期间也仅为2020年2月1日至2月9日。事实上，原告的法定代表人胡保国在2020年2月2日就回到办公室办公了。2020年2月10日至24日，即便广东省仍处于一级响应期间，也不影响原告正常使用办公场所，原告所谓该期间的涉案场所没有使用价值，仅仅是其主观臆断。3.疫情期间，原告不存在不能履行民事义务的情形。即便本次疫情被认定为不可抗力，原告要求减免租金并无法律依据。二、涉案合同第8.3条款合法有效，该条款系双方真实的意思表示，并没有违反合同法关于合同无效的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。1.除法律另有规定外，合同可以自由约定违约金。违约金过高或过低，发生时，当事人可以请求人民法院予以调整，但与该条款效力无关，不是判断条款效力的标准。2.该条款约定的承租人逾期缴交租金时，出租人有权停止供水供电，系出租人在承租人违约时的自救行为，且该约定已经充分考虑了承租人违约的严重性，即在逾期5日后才有权停水停电，并在停电前已经告知了原告，公平合理。3.所谓“公序良俗”，指的是公共秩序和善良风俗，其与诚实信用是一致的。无论违约金还是停水停电都是违约所应当承担的责任，不存在原告所称的违反诚实信用，有悖公序良俗。三、原告要求被告退还断电期间的收费和赔偿其营业成本损失、营业收入损失没有依据。首先，正如前述，被告停水停电是根据合同约定，是一种自救行为，依法不应当承担责任。而且，合同已经明确约定由此造成的损失由承租人自行承担。其次，停电时间仅7天，现原告要求赔偿其所谓的营业成本损失22248元和营业收入损失29722元，并未有证据证实。而且按照原告的逻辑，从2月25日至3月5日，属于二级响应期间，原告很少使用涉案场所。那么，3月6日开始，仍然是二级响应，原告如何在被告停电时就突然开始正常使用涉案场所了？如果原告仍然很少使用涉案场所，何来经营成本损失和和营业收入损失。四、原告要求被告退还2020年1至3月份的公摊水费、公摊电费、设施维护费没有依据。在双方签订租赁合同时，被告已经告知原告有关公摊水费、公摊电费、设施维护费的收取及计算方式，原告并没有异议，并且签字确认。在涉案合同履行期间，被告严格按照公告的内容收取相关费用，并没有多收，现原告违反自己的承诺，要求退还相关费用，显然是没有道理的。五、因为疫情原因，被告投入大量人力物力，为了管理涉案场地，投入的成本比平时高。在疫情期间，被告也承受着巨大经济压力，被告也是承租方，出租方并没有给予被告租金减免。对于原告提出的租金减免问题，被告是不予同意的。但对于原告提出的请求及出示的联名申请，被告已多次与原告进行沟通，并对租户个人单独出具的申请进行了回复。六、是否减免租金，被告认为应在公平、公正、合理合法的基础上，是可以的。但被告认为减免的基础是疫情对原告的租赁行为是有实质性的影响，疫情确实导致原告无法使用租赁场所的情况下，被告同意减免租金。但从本案的实际情况看，作为原告，其一直在正常使用涉案场地，作为被告也没有限制原告使用场地，无论在春节期间、还是在疫情期间，被告一直开放涉案场地，并在疫情期间加强对涉案场地的防护，并没有阻止原告使用涉案场地，且在加强防护的情况下，使用涉案场地是没有问题。从春节开始到春节结束（2020年2月2日），2月3日至2月9日为政府规定不允许复工期间，原告只在2月3日至2月9日期间受到影响，因为其员工确实不能复工。原告的法定代表人从2月1日开始在涉案场地办公，所以在2月3日至2月9日期间13273号案原告也是在正常办公的。七、对于原告主张的相关公摊费用及设施维护费用，我方认为在签订合同时双方已经明确约定了如何支付，在合同附件有各项列表，原告是同意缴纳的，并非被告随意增加的各项费用。原告在疫情爆发前也一直正常缴纳费用，没有提出过异议。所以我方认为原告要求退还2020年1月至3月的公摊水电费、设施维护费缺乏依据。1.对于水费，因为整栋大楼是作为办公使用，除了大面积的房间外，其余的均没有独立的水表，在合同收费项目中也列明因两涉案房屋面积比较小，所以水费直接按间为单位计算。2.对于电费，因为所有的建筑物都有公共区域的用电，公共区域用电需要平摊到每个用户的身上，公摊是有公摊系数的，公摊系数是根据总的公共区域用电量除以总的出租面积（含已出租、未出租）得出每个月的公摊系数，公摊系数乘以每个租赁单位的面积得出当月应支付的公摊费用，因为每个月的公摊区域用电量不固定，所以每个月的公摊系数也会有所变动，公摊系数的计算方式对每个租户来说都是公平的。3.对于月保问题，在公司规划的范围可以自由选择，但需符合公司对车位的整体布局和规划，被告之所以取消原告月保资格，应该是被告基于经营状况和规划作出的决定，被告愿意与原告进一步协商。八、对于断电期间相关损失，原告没有提供充分的证据予以证明其断电损失，断电行为是双方在合同中约定的，断电是企业在原告违约的情况下一种自救的行为，且在断电前已经告知了原告，所以被告认为断电行为具有正当性和合法性。即使在疫情期间，双方未就减免达成一致意见，原告也应按原约定支付租金，尚未达成一致的情况下，原告没有支付租金构成违约。经审理查明：2019年10月1日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意按现状将位于广州市天河区中山大道中1105号和安堡商业大厦524房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积81.76平方米的物业（含公共面积分摊）出租给乙方作办公室使用；甲、乙双方商定该写字楼租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日止；从2019年10月20日至2020年9月30日止，月租金为5723元……；甲、乙双方特别约定租用该写字楼是以先交租后使用的租赁方式，乙方必须在每月25日至30日（二月份为25日至月底）北京时间16:00前向甲方支付下月租金、设施维护费、保洁费及当月水、综合电费等相关费用（费用列表见附件一，若日后当地有关部门调升水费、综合电费的，水费、综合电费按相应调升的幅度进行调升），否则，乙方理解并同意甲方届时有权不再为乙方提供该写字楼及水电供应等服务，直到乙方缴清相关的费用时止；本合同所称的“综合电费”包括基础电费、供用电的设施维护及服务费用，综合电费每月结算时，基础电费单价以供电部门公布的收费标准为准，其与部分为供用电的设施维护及服务费单价，基础电费开具电费发票，供用电的设施维护及服务费开具服务发票，乙方清楚明白“供用电的设施维护及服务费用”的含义，并同意甲方收取该费用；在签订本合同时，乙方必须向甲方支付17169元作为承租该写字楼的履约保证金，在租赁期内，履约保证金不得当租金及其它相关费用抵扣；甲方负责提供该写字楼所在大厦主体结构、公共通道、公共电梯和其它公共区域设施设备的日常维护保养；（8.3）乙方逾期缴纳租金、设施维护费、水、综合电费及其他应缴费用的，每逾期一日，每日须按照应付款的3%向甲方支付违约金，拖欠租金、设施维护费、水、综合电费及其他应缴费用5天以上，乙方除应按约定支付违约金外，乙方理解并同意甲方可以采取必要措施强制停止乙方一切经营活动或禁止乙方及相关人员进入该写字楼（包括但不限于停止供电、供水等），直到乙方缴清上述费用为止，乙方知悉并同意，当发生上述情况时，因甲方采取必要措施限制乙方经营时，所造成的一切损失及责任由乙方自行承担，拖欠租金、其他费用15天以上，乙方除应承担上述责任外，甲方还有权单方解除合同，而无论甲方是否选择解除本合同，乙方均应当向甲方支付与保证金同等数额的违约金，并赔偿因此给甲方造成的一切损失；（8.4）甲方依据法律规定或本合同约定等原因行使单方解除合同权而单方解除合同的，或者因乙方原因导致本合同无法履行的，乙方应赔偿甲方的损失，双方同意，甲方的损失固定为当年全年的租金一倍数额，如甲方不行使单方解除合同权，而选择继续履行合同的，乙方除继续支付因延期缴纳应缴款项所产生的违约金外，还应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金；本合同的全部条款甲乙双方均已确认已仔细阅读并完全理解所有条款的含义，双方均确认，对方已经对本合同条款作了详尽解释，本合同不存在违背任何一方真实意思、不存在显失公平、不存在任何一方对本合同内容有重大误解的情形等。同日，原、被告双方还签署《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》，载明：房号为524房，水费为80元/间/月（此单价不包含损耗，日后如有更改，按和安堡商业大厦收费标准执行），综合电费为1.6元/度（按每间配有独立电表计算外，此单价包括基础电费、供用电的设施维护及服务费，不包含损耗，日后如有更改，按和安堡商业大厦收费标准执行），垃圾处理费为60元/间/月（指整栋大楼的公共分摊地面卫生，其他方面产生的垃圾应自行与环卫站联系或自行处理），设施维护费为425元/间/月（如日后需要调整则按和安堡商业大厦收费标准进行调整，并另行以书面形式通知为准）；电费分摊包括两个部份：1.用户实际用电量220V的5%、380V的10%的损耗费，2.公共用电分摊包括楼层通道灯、楼层公厕灯、保安室、大堂、电梯、水池、停车场、节日灯等，3.综合电费每月结算时，基础电费单价以供电部门公布的收费标准为准，其余部分为供用电的设施维护及服务费单价，基础电费开具电费发票，供用电的设施维护及服务费开具服务发票；水费：安装独立水表使用的办公室，除公摊水费外还需加收独立水表产生的费用，按实际使用吨数6.5元/吨计算费用，日后如有更改，按和安堡商业大厦收费标准执行（特殊行业按国家规定收费标准收取）；备注：和安堡商业大厦拥有本费用列表上述费用收取方式的最终解释权，如与此费用列表相关的租赁合同期满后，而出租方须对该费用列表进行修改时，则无须提前通知承租方。上述《合同》及《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》签署后，原告向被告支付涉案房屋的租金至2020年9月30日《合同》期限届满之日。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月18日，原告向被告提出租金减免申请。被告表示其对原告的减免申请进行了回复，并提交显示由被告于2020年2月20日向案外人广州市好伙伴食品有限公司作出的《复函》。经质证，原告对该复函的真实性无异议，但表示并非向原告作出，且原告系于2020年5月21日才收到该证据。2020年3月6日，被告向原告发出《通知》，称截止至2020年3月6日，原告仍未缴纳2020年3月租金、水电费用及其他相关费用，根据双方签订的《合同》相关条款约定，原告拖欠租金、水电费及其他应缴费用，已违反合同相关约定，现特别告知原告，请于3月6日上午11:00时前到被告处缴交相关费用，3月6日上午11时起，原告承租的涉案房屋将停止供电使用，直至原告缴清租金及相关费用时止，由此产生的一切损失与法律责任由原告自行承担。同日，原告向被告发出《关于物业公司在2020年3月6日下发催缴通知的回复》，称被告于2020年3月6日上午向未交3月份租金的租户下发催缴租金、水电费及其他应缴费用的《通知》，要求在今天下午14:30时前结清全部费用，否则将采取停电手段，并要租户承担由于停电所产生的一切损失和法律责任，对此，回复如下：一、该《通知》所陈述的租户种种违约行为，与事实完全不符，到目前为止，租户并未欠缴2020年3月份之前的水电费，和安堡商业大厦众多租户于2020年2月18日联名提交《关于减免租金的申请书》，但至今未收到被告的书面回复，租户及被告就当前租金的减免问题存在争议；二、未缴纳2020年3月份租金的租户，本着协商处理的想法，申请如下事项：其一，再次要求被告酌情减免租户的部分租金，其二，对于被告下发给租户的租金单中的某些项目内容，存有异议，请被告书面回复，其后原告就清单中“管理（设备维护）费”和“供用电设施维护费及服务费”、“电费公摊系数”、“水费公共分摊”等提出了异议。2020年3月6日，被告对涉案房屋进行断电处理。2020年3月12日，原告向被告支付涉案房屋2020年3月租金5723元，被告对涉案房屋恢复供电。本案审理过程中，原告为证明其相关主张提交由被告向其发出的费用清单数份，显示如下内容：1.落款时间为2019年12月20日的费用清单载明涉案房屋2020年1月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2019年12月份的电费具体费用为2020年1月当月实收租金5723元、管理（设备维护费）425元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额62元（本月度数4647，上月度数4580，本月实际用电67，公摊系数0.41，公摊度数33.52，线损度数3.35，合计用电103.87），供用电设施维护费及服务费104元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6454元；2.落款时间为2020年1月5日的费用清单载明涉案房屋2020年2月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2020年月份的电费具体费用为2020年2月当月实收租金5723元、管理（设备维护费）425元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额0元（本月度数4647，上月度数4647，本月实际用电0，公摊度数0，线损度数0，合计用电0），供用电设施维护费及服务费0元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6288元；3.落款时间为2020年2月29日的费用清单载明涉案房屋2020年3月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2020年1、2月份的电费具体费用为2020年3月当月实收租金5723元、管理（设备维护费）0元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额106元（本月度数4741，上月度数4647，本月实际用电94，公摊系数0.73，公摊度数59.68，线损度数4.7，合计用电158.38），供用电设施维护费及服务费147元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6116元；4.落款时间为2020年3月20日的费用清单载明涉案房屋2020年4月租金、水费、垃圾处理费、设施维护费以及2020年3月份的电费具体费用为2020年4月当月实收租金5723元、管理（设备维护费）0元，卫生处理费60元，电费（按供电局收费电价单价计算）本月应收金额48元（本月度数4780，上月度数4741，本月实际用电39，公摊系数0.37，公摊度数30.25，线损度数1.95，合计用电71.2），供用电设施维护费及服务费66元，水费本月应收金额80元（公共分摊80元），收费合计6977元。经质证，被告对上述证据的真实性无异议。另，原告为证明其向被告办理了月保停车服务手续并支付了相应的停车费用，向本院提交和安堡商业大厦月保卡、中国工商银行网上银行电子回单和停车场照片。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。原告为主张被告断电给其造成的营业成本损失及营业收入损失，还向本院提交显示由案外人广州市端明企业管理咨询有限公司代理记账的预缴税申报表。经质证，被告对该证据的真实性不予认可，表示系原告自行申报。被告为证明其出租权属来源及涉案房屋所在商业大厦对迎亚运期间特殊历史背景下的BRT复建工程，系采用边建边报的方式尽快完成建设，向本院提交如下证据：1.显示由案外人广州市天河区东圃珠村经济发展公司（出租方，甲方）与案外人李日恩（承租方，乙方）于2012年7月18日签订的《综合楼租赁合同书》（约定甲方将位于中山××××层综合楼租赁于乙方使用，本租赁物为中山大道BRT改造复建房，租赁期限自2012年8月1日起至2032年7月31日止等）；2.显示由广州市天河区东圃珠村经济发展公司（甲方）、李日恩（乙方）及被告（丙方）于2013年3月7日签订的《合同主体变更协议》（约定自该协议生效之日止，将《综合楼租赁合同书》中原承租方李日恩变更为丙方，丙方将取替乙方作为上述合同新的承租主体等）；3.《关于协调科韵路高压走廊及中山大道BRT沿线环境综合整治问题的会议纪要》；4.显示由广州市珠村实业有限公司于2011年6月22日向广东电网公司广州天河供电局作出的《关于中山大道BRT拆迁复建楼报建情况的说明》；5.显示由广州市珠村实业有限公司于2012年4月23日向广州供电局有限公司天河供电局作出的《关于中山大道BRT拆迁复建楼永久用电送电的请示》。经质证，原告对上述证据的真实性无异议。另，被告为证明其未获得业主方租金减免优惠，向本院提交如下证据：1.显示由被告于2020年2月14日向广州市天河区东圃珠村经济发展公司作出的《关于减免租金的申请书》（原件）；2.显示由广州市天河区东圃珠村经济发展公司于2020年2月17日作出的《租金减免申请的复函》（原件，内容为该司目前暂未收到政府相关减免租金的正式文件，且该司属于农村集体组织，减免租金属于重大事项，需要征得全体集体成员同意，因此，该司不能接受被告减免租金的申请等）。经质证，原告对上述证据的真实性有异议。本案审理过程中，为查明案情，本院分别向广州市规划和自然资源局天河区分局、广州市天河区建设工程项目代建局发函查询下列事项：1.位于广州市天河区中山大道1105号和安堡商业大厦405房、524房（自编号）的产权或该房屋所在楼栋的产权及规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？上址建筑物是否存在未经规划部门批准的加建、扩建或改建行为？2.被告称广州市天河区中山大道中1105号和安堡商业大厦为BRT复建工程，且建设时政府部门批示采取边建边报的方式尽快完成建设。被告上述陈述是否属实？如和安堡商业大厦确属BRT复建工程，相关部门对于该类工程的规划报建手续是否曾作出特殊规定？若有，该规定的具体内容如何（包括办理报建手续的期限要求、程序要求以及未按照相关规定办妥规划报建手续的法律后果如何等）？根据广州市规划和自然资源局出具的《协助司法查询复函》）[穗规划资源协查（2020）816号、穗规划资源协查（2020）1327号]显示未查询到和安堡商业大厦的建设工程规划审批记录及许可或申请记录，该大厦是否曾向贵单位申请规划审批？如有，当事人申请时间、事项等情况及审批情况如何？如审批未通过，原因为何？后广州市规划和自然资源局向本院作出穗规划资源协查（2020）816号《协助司法查询复函》，函称：根据来函提供地址，未查询到该建设工程规划审批记录及“广州市天河区中山大道1105号和安堡商业大厦405房、524房”的产权登记资料。广州市规划和自然资源局还向本院作出穗规划资源协查（2020）1327号《协助司法查询复函》，函称：该局未查询到广州市天河区中山大道中1105号和安堡商业大厦的建设工程规划许可或申请记录，无法确认该大厦是否为BRT复建工程。广州市天河区建设工程项目代建局向本院作出穗天代建函（2021）15号《广州市天河区建设工程项目代建局关于协助司法查询的复函》，函称：查无广州天河区中山大道1105号和安堡商业大厦是否属于中山大道BRT沿线环境综合整治工程珠村段拆迁补偿协议及其补充协议内的实施范围相关佐证材料。双方还就涉案纠纷相关问题发表如下意见：1.双方均确认原告承租涉案房屋用于办公，具有经营性质，现涉案房屋仍由原告占有使用；2.关于原告在被告采取断电措施前后的经营状况，原告表示其于2020年3月1日复工，经营范围主要是软件开发及APP开发，在3月1日至3月5日期间正常办公，但因疫情影响，暂无营业收入，在3月6日仍有客户上门洽谈，3月12日恢复供电后，其正常办公，经营状况有所改善；被告表示原告在承租涉案房屋期间，房屋内常驻办公人员仅为2人；3.关于原告第七项诉讼请求“被告退还原告2020年1月1日至3月31日的电费144元”的计算方式，原告表示系根据被告向其发出的缴费通知单上相应期间的公摊电费度数的总和乘以1.6元/度的单价得出的总金额；关于原告第八项诉讼请求“被告退还原告2020年1月1日至3月31日的设施维护费1063元”的计算方式，原告表示系根据被告向其发出的缴费通知单上相关期间的设施服务费及供用电设施维护费及服务费金额计算得出，被告收取的供用电设施维护费应涵盖在管理设施维护费里面；被告回应称“管理（设施维护）费”在合同附件中有明确约定每月按固定标准收取，“供用电设施维护费及服务费”是涵盖在附件中综合电费1.6元/度中，被告并没有单独收取，被告发出的缴费通知单中按供电局收费电价单价计算得出的应缴电费加上“供用电设施维护费及服务费”的总数即为原告的当月实际用电数乘以1.6元/度的综合用电单价；双方均确认在发生本案争议前，原告均按照被告发出的缴费通知单的要求支付各项费用，并未提出异议；4.关于被告收取原告支付的各项费用的转付情况，被告表示设施维护费由其自行收取，水费由其向广州市珠村实业有限公司支付，电费向广州市柏瑞物业管理有限公司（为广州市珠村实业有限公司设置的物业公司）支付，涉案房屋所在和安堡商业大厦的物业管理服务除了高压房外，其他均由被告提供物业服务，被告支付电费的单价为1.16元/度，该单价与被告收取租户电费单价的差额为被告为低压房等相应设施进行维护所收取的费用，被告就公摊水电费部分仅向各租户发单，并未进行公示，涉案房屋均设置有独立电表，根据每月抄表数及公摊和损耗情况计算得出原告每月电费，水费则按照固定标准进行收取；原告表示涉案房屋的独立电表均统一设置在电房内，其无法查看，租户领取的缴费单明显是租赁面积内的用电量，并无法显示公摊电费的产生情况。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋所在和安堡商业大厦的建设并未向相关行政主管部门申请规划报建，即属于上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故原、被告就涉案房屋签订的《合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告通过订立《合同》就涉案房屋成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，被告已于双方签订《合同》后履行了交付涉案商铺的义务，原告亦持续占有使用涉案商铺，此外，原告亦未提交证据证明因涉案房屋所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案房屋。但根据查明事实可知，原告承租涉案房屋系用于办公，新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于其办公经营造成了影响，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合原告已付涉案房屋占用费的情况，本院判令被告向其返还2020年2月1日至2020年2月29日期间已付占用费的50%即2861.5元（5723元×50%），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于2020年3月6日至2020年3月12日断电期间的占用费问题，因被告于上述期间采取断电措施确会导致原告无法正常占有使用涉案房屋，故被告应将上述期间占用费1292.29元（5723元÷31日×7日）退还原告，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告退还的各项费用问题：1.被告收取公摊水费系按照《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》所列标准予以收取，故原告要求其退还上述费用依据不足，本院不予支持；2.关于公摊电费，《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》中已明确公共用电分摊的涵盖范围，原告作为涉案房屋所在大厦的租户亦应对该部分费用进行分摊，故原告要求被告退还上述费用依据不足，本院不予支持；3.关于设施维护费[原告称包括管理（设备维护费）及供用电设施维护费及服务费]的收取，其中设施维护费系于《和安堡商业大厦写字楼费用明细表》中进行明确约定，该明细表亦约定综合电费按照1.6元/度的标准收取，同时备注有该单价包含基础电费、供用电的设施维护及服务费，原告并未提供证据证明被告收取上述设施维护费超出双方约定范围，故对其要求被告退还设施维护费的诉请亦不予支持。至于原告要求被告赔偿的断电期间营业成本损失及营业收入损失的问题，结合上述期间属于疫情期间，原告亦未提交充分证据对其上述损失的实际存在予以证明，故对其该项诉请不予支持。至于原告要求被告确认其基于租户身份有权选择被告所公示的月保停车服务等的诉请，因本案系房屋租赁合同纠纷，该诉请与本案不属于同一法律关系，本案对此不予审处，原告可另循法律途径解决。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告广州市宝方信息科技有限公司与被告广州市亿昌物业管理有限公司于2019年10月1日签订的《写字楼租赁合同》为无效合同；被告广州市亿昌物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市宝方信息科技有限公司返还2020年2月1日至2020年2月29日期间的已付占用费2861.5元；被告广州市亿昌物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市宝方信息科技有限公司返还2020年3月6日至2020年3月12日期间的占用费1292.29元；驳回原告广州市宝方信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1413元，由原告广州市宝方信息科技有限公司负担1223元，被告广州市亿昌物业管理有限公司负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  卓燕君人民陪审员  杨春梅二〇二一年三月三十日书 记 员  谢丽军