陕西省榆林市榆阳区人民法院民事判决书                           (2021)陕0802民初324号 原告：吴仰雄，男，汉族，1972年11月16日出生，陕西省子洲县人，现住榆林市榆阳区，工人，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告：马东梅，女，汉族，1978年4月10日出生，陕西省子洲县人，现住榆林市榆阳区，农民，系原告吴仰雄妻子，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。二原告共同委托诉讼代理人：梁凤，陕西秦靖律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行，住所地：榆林市。负责人：刘涛，系该行行长。委托诉讼代理人：常宏，陕西正北律师事务所律师。第三人：吴某甲，男，汉族，1976年1月3日出生，榆林市榆阳区人，住榆阳区，职业不详，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。 第三人：张娜，女，汉族，1975年11月26日出生，榆林市榆阳区人，住榆阳区，职业不详，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告吴仰雄、马东梅与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行、第三人吴某甲、张娜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭于2021年3月2日、3月11日二次公开开庭进行了审理。原告吴仰雄、马东梅及其委托诉讼代理人梁凤，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行的委托诉讼代理人常宏到庭参加了诉讼，第三人吴某甲、张娜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求立即停止对位于榆林市XX巷XX号XX层房屋的强制执行，并解除查封；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年12月 22日，二原告（案外人）收到榆阳区人民法院送达的（2020）陕0802执异214号执行裁定书。原告认为被告所申请执行的财产（榆林市XX巷XX号XX层房屋）为二原告所有，而不属于第三人吴某甲、张娜的财产。2016年2月10日，原告从第三人吴某甲、张娜处购买了涉案的财产，双方签订有《房屋买卖协议》，并结清了购房款。原告在被告所申请执行第三人吴某甲、张娜的案件中已提出执行异议，但被榆阳区人民法院驳回，故为维护原告的合法权益，现提起诉讼。 原告吴仰雄、马东梅向本院提交以下证据：1、《房屋买卖协议》、房屋产权证书复印件各一份，用于证明2016年2月10日，第三人吴某甲、张娜已经将该涉案房屋出卖给二原告，付款方式为借款抵扣，产XX房XX巷XX号、总层数为一、所在层数为一，该案涉案房屋（二层）并未进行产权登记的事实；2、销货清单、收款收据、人工费证明、订货单等票据21支、电卡气卡各一张，用于证明2016年起，二原告已经对涉案房屋进行了装修整理并实际占有并使用，办理了购买了天然气户的事实；3、（2015）子洲民初字第00278号民事判决书一份，用于证明原告吴仰雄为第三人吴某甲的银行借款提供担保并承担了保证责任的事实；4、证明四份，银行转账明细单三份，证明原告已经通过抵账方式对涉案房屋支付合理对价的事实。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行答辩称，涉案房屋登记在被执行人吴某甲、张某某名下，第三人与被告之间的抵押权具有优先权，且抵押在先，是否办理抵押不影响合同的效力，故查封正确，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行向法庭提供了1、承诺书、房地产估价报告，用于证明2013年8月11日第三人吴某甲XX巷XX号房产的一、二层全部作为银行的借款抵押，且吴某甲作为委托方提供的估价报告，且4.3.1中对二层也进行了评估抵押，并约定如发生不良，第二层与一层一并作为清偿且明确说明没有产权证，且该案争议的第二层抵押有效且抵押时间在先的事实。2、（2016）陕0802民初2315号民事判决书一份，用于证明被告执行涉案房屋符合法律规定的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、证明目的均不予认可，认为合同系原告与第三人的个人行为，没有经权力机关确认，时间发生在抵押之后，且在被告与吴某甲之间的借贷案件诉讼中产生；对证据2的购气卡购电卡真实性无异议，对其它的票据真实性、证证明目的有异议，认为与本案无关联性，天然气卡的地址不唯一，票据中无印章，是否已经履行不清楚、对白条不认可，不符合证据的形式要件；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，认为与本案无关联性，不能证明原告的证明目的；对证据4的真实性无异议，证明目的有异议，认为吴仰雄偿还的是银行贷款，并且收款人不是吴某甲，是申温江的转账，与本案没有关联性，对证人证明的真实性、证明目的均有异议，认为证人未出庭作证，吴某甲与吴某乙抵账内容与子洲法院的判决内容不符，故不予认可。原告对被告提供的证据1真实性无异议，证明目的有异议，认为该承诺书无法律效力，不能作为房屋抵押的合法有效的文件，对评估报告4.3.2内容登记为一层，也能证明争议的涉案房产二层并未进行抵押；对2真实性无异议，证明目的有异议，认为无法证明涉案房屋已经被抵押。本院根据原告的陈述、被告的答辩，以及举证、质证，对原被告提供的证据作如下分析认定，对原告提供的第1、2、3、4组证据，经审查，原告提供的证据之间相互关联，能形成证据锁链，具有高度的盖然性，与本案具有关联性，足以证明原告向第三人吴某甲、张娜借款偿还第三人的金某某借款，将未经登记的XX巷XX号房产的第二层交付原告管理、使用，原告已实际占有的事实，本院对上述证据的真实性予以认定。原告对被告提供的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明，中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行与吴某甲、张娜金某某借款合同纠纷一案，本院经审理后于2016年8月17日作出的（2016）陕0802民初2315号民事判决书，判令吴某甲、张娜偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行借款本金人民币667581.06元及利息（从2016年8月17日起至款付清之日止，按逾期年利率9.2625%计算利息），并偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行已发生逾期利息133350.86元；中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行对吴某甲、张娜共同所有的位于榆阳区XX巷XX号的房产（房屋所有权证号为榆林市房权证（2009）字第0051014号，土地使用权证号榆国用（2011）第37476号，他项权证号榆房他证榆林字第059412号），在抵押的价值范围内享有优先受偿权。2013年8月12日，陕西诚信房地产评估有限公司对吴某甲抵押的财产作出评估，估价报告显示，吴某甲房屋所有权证号为榆林市房权证（2009）字第0051014号的房产待估层为一层，建筑面积为93.5平方米、59.4平方米，登记用途为住宅，估价结果为抵押价值为105.5万元。后案件进入执行程序，本院于2020年11月9日作出（2019）陕0802执恢806号公告，责令被执行人吴某甲、张娜在2020年11月24日前迁出位于榆阳区XX巷XX号的房产。另查明，案外人吴某甲、张娜位于榆阳区XX巷XX号的房产（房屋所有权证号为榆林市房权证（2009）字第0051014号，土地使用权证号榆国用（2011）第37476号，他项权证号榆房他证榆林字第059412号），房屋所有权证登记的房屋总层数为1，所在层数为1层，建筑面积共计152.9平方米。2013年8月11日，被执行人吴某甲出具承诺书，内容为：位于榆阳区XX巷XX号的房产，本次在中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行进行贷款，第2层现未办理产权证，第2层与第1层一并作为本次贷款物一并抵押，如发生不良贷款第2层与第1层一并作为清偿对象。还查明，陕西子洲农村商业银行股份有限公司于2015年5月5日以金某某借款合同纠纷为由以吴某乙、马某某、张娅、吴仰雄、吴某甲为被告提起诉讼。2015年9月30日陕西省子洲县人民法院作出（2015）子洲民初字第00278号民事判决书，判决由吴某乙、马某某偿还陕西子洲农村商业银行股份有限公司本金50万元及利息；张娅、吴仰雄、吴某甲承担连带清偿责任。经吴某甲、张娜与吴仰雄、马东梅2016年2月10日协商，以第三人吴某甲、张娜所有的位于榆阳区XX巷XX号的第二层房产（面积为93.5平方米）转让给吴仰雄、马东梅。后第三人吴某甲、张娜将房屋交给实际占有使用，2019年10月10日，马东梅在此房间安装了天然气，居住至今。2016年2月20日，吴某丙通过银行转账（账号为2710082201109000318857）的方式两次向申温江（账号为2710082201109000663750）转款100000元；吴仰雄通过银行转账（账号为2710081801109001028803、2710082201109000037362）的方式两次向申温江（账号为2710082201109000663750）转款190000元，现金给付8000元，共计298000元，偿还吴某乙在陕西子洲农村商业银行股份有限公司的贷款。2020年11月9日，本院作出（2019）陕0802执恢806号公告，责令吴某甲、张娜在2020年11月24日前迁出榆阳区XX巷XX号的房产。2020年12月4日，本院查封了位于榆阳区XX巷XX号的房产（房屋所有权证号为榆林市房权证（2009）字第0051014号，土地使用权证号榆国用（2011）第37476号，他项权证号榆房他证榆林字第059412号），房屋所有权证登记的房屋总层数为1，所在层数为1层，建筑面积共计152.9平方米，产权证上未显示二层（建筑面积93.5平方米）。2020年12月10日，原告在被告所申请执行第三人吴某甲、张娜的案件中已提出执行异议，经审理，2020年12月18日，本院作出（2020）陕0802执异214号执行裁定书，驳回异议人吴仰雄、马东梅的异议申请。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，本院查封房屋的一层登记为被执行人吴某甲、张娜所有，二层未登记，原告与第三人吴某甲、张娜之间的转让关系事实清楚，证据确凿，有房屋买卖协议、转款凭证、证人吴某甲、吴某乙、吴某丙的证言、陕西子洲农村商业银行股份有限公司出具的证明、陕西省子洲县人民法院作出（2015）子洲民初字第00278号民事判决书相互佐证，印证一致，足以证明原告与第三人吴某甲、张娜在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;并且在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；因该房产没有产权证，未办理过户登记非因买受人自身原因，故本院对原告与第三人吴某甲、张娜之间的涉案财产的转让关系依法予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属实施，按照土地使用权登记薄、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”及《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定。本案中，所涉及的未登记的二层建筑物，独立于土地使用权登记薄、房产证上的登记，且被告与案外人在贷款时就该二层建筑物未办理抵押登记，虽有吴某甲的承诺，但该承诺不能产生抵押权效力，故原告吴仰雄、马东梅作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，故应判决不准许执行该执行标的。原告要求立即停止对位于榆林市XX巷XX号XX层房屋的强制执行，并解除查封的诉讼请求，有必要的事实和法律依据，故案外人吴仰雄、马东梅的异议请求成立，本院予以支持。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行关于原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回的抗辩意见，经查，涉案房屋并未登记，被告对第三人关于本案的涉案财产并未产生抵押权，虽然抵押在先，但查封该涉案财产在原告与第三人签订合同之后，且原告已实际占有该房产，并已履行了合同对价，未办理产权登记的原因系该房产没有产权无法进行过户登记，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对被执行人吴某甲、张娜名下位于榆林市XX巷XX号XX层房屋的强制执行，解除查封措施。案件受理费50元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司榆林市乡企城支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审  判  长      王富强人民陪审员      加永平人民陪审员      边兵兵    二〇二一年三月十六日 书  记  员     王  琼  1