上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6827号原告：叶欣怡，女，1989年8月22日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。原告叶欣怡诉被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告叶欣怡、被告委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶欣怡向本院提出诉讼请求如下：1、确认双方签订的《房屋托管租赁合同》于2020年6月1日解除；2、判令青客公司向叶欣怡支付2020年4月26日至2020年5月31日的租金人民币1,854.72元(按照每月1,545.60元的租金标准计算1个月6天)、欠付的电费241.48元；3、判令青客公司向叶欣怡支付违约赔偿金16,758.72元(系剩余租期租金标准的一倍，自2020年6月1日至2021年4月5日止按照第五年每月1,545.60元的租金标准计算，自2021年4月6日起至2021年4月24日止按照第六年每月1,628.40元的租金标准计算)。事实与理由：双方于2016年1月2日签订了《房屋托管租赁合同》及其补充协议，约定叶欣怡将位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代嘉苑XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给青客公司，租期为五年零二十天，自2016年4月5日起至2021年4月24日止；前三年租金为每月1,380元，第四年租金为每月1,462.80元，第五年租金为每月1545.60元，第六年租金为每月1,628.40元；支付方式为付三押零，先付后用。自2020年1月以来，青客公司出现延迟支付租金的情形，本应于2020年1月25日前支付第一季度的租金，但迟迟未予支付。叶欣怡于2020年2月21日向青客公司发出律师函，要求立即支付拖欠的租金，但青客公司直至2020年4月7日才支付2020年第一季度的租金。后青客公司一直未支付后续租金，并且拖欠电费241.48元(计算至2020年5月23日)。在此期间叶欣怡多次要求青客公司支付拖欠的租金及电费，但青客公司始终未予支付。鉴于青客公司已严重违反约定，迟延履行合同主要义务，经叶欣怡多次催告仍未履行，叶欣怡于2020年5月26日再次向青客公司发出函件，要求付清拖欠的所有款项，并提出于2020年6月1日解除《房屋托管租赁合同》。根据《房屋托管租赁合同》一般条款第九条之约定，青客公司应按提前归还房屋天数(即自2020年6月1日起至2021年4月24日止，共计10个月零24天)的租金1倍向叶欣怡支付违约金。故叶欣怡诉诸法院。被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司辩称：同意第一、第二项诉讼请求，不同意第三项诉讼请求。因为受新冠肺炎疫情影响，青客公司无力履行合同，属于不可抗力，且合同约定的违约责任过高，要求据实予以调低。经开庭审理查明：2016年1月6日，叶欣怡(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》，约定由甲方将系争房屋租赁给乙方，房屋租赁期限为8年，自2016年4月5日至2024年4月24日止，前三年租金每月1,380元，第四年起每年每月租金递增82.80元；付三押零，交房日后10个工作日内支付20天租金920元；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金；乙方非合理理由擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。合同另对其他内容进行了约定。后，叶欣怡(甲方)与青客公司(乙方)签订《补充协议一》，约定该房屋托管合同期限为5年又20天(即2016年4月5日起至2021年4月24日)，若甲方需自用该套房屋，提前2个月通知乙方，则可解除该房屋的托管合同并互不承担违约责任。合同签订后，双方按约履行。但青客公司于2020年1月起延付租金，经叶欣怡发函催讨，于2020年4月才支付叶欣怡2020年第一季度租金，且经叶欣怡发函催讨，至今仍未支付2020年4月26日起至2020年5月31日的租金1,854.72元、电费241.48元。以上查明的事实，由以下证据证明：双方的陈述，叶欣怡提供的房屋租赁托管合同及补充协议、通知及邮寄凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，叶欣怡称，发送催讨及解除函后，青客公司没有回应，故叶欣怡于2020年6月中旬自行收回房屋，后于2020年9月另行出租。系争房屋系居住用房，新冠肺炎疫情不会影响房屋使用，且新冠肺炎疫情出现之前青客公司已经出现延付租金情况，故不同意调整违约金。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋托管租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。青客迟延履行租金支付义务，导致叶欣怡出租系争房屋的合同目的无法实现，故叶欣怡有权解除案涉租赁合同及补充协议，且青客公司应承担金钱债务的继续履行及支付违约金等违约责任。双方对合同解除时间、欠付的租金和电费金额无异议，本院予以照准。关于青客公司提出的因新冠肺炎疫情不可抗力导致合同不能履行，故其不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。关于叶欣怡主张的违约金，综合考量实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定违约金金额为4,636.80元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、原告叶欣怡与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司签订的《房屋托管租赁合同》及补充协议于2020年6月1日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶欣怡租金1,854.72元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶欣怡电费241.48元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶欣怡违约金4,636.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271.30元，减半收取计135.65元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二一年三月三十一日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。