广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11722号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹汝盛，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李蔚汉，广东睿国律师事务所律师委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区×××××××沙股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：范景信。委托诉讼代理人：何淑桢，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美心，广东高木律师事务所律师。上诉人邹汝盛与被上诉人佛山市南海区×××××××沙股份合作经济社（以下简称大沙股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初8273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹汝盛上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判大沙股份社赔偿邹汝盛损失386860元；2.大沙股份社赔偿邹汝盛搬迁费80000元；3.撤销一审判决第四项，改判驳回大沙股份社的诉讼请求；4.一、二审诉讼费用由大沙股份社承担。事实和理由：一、一审法院判令邹汝盛支付场地使用费缺乏依据。首先，大沙股份社自始并未提供证据证明其对涉案租赁物享有收益处分的权利。此外，即便大沙股份社对涉案租赁物享有收益处分的权利，因涉案租赁物于2020年1月已被行政机关列入拆除的范围并要求搬离，大沙股份社客观上已丧失对该租赁物的收益处分权利，其无权要求邹汝盛缴纳场地使用费。其次，一审中，邹汝盛要求对涉案租赁物的装修价值进行评估，但一审判决称“涉案租赁物已被相关政府部门列入整治拆除范围，不具备鉴定可能性”，即一审法院一方面以行政机关对该租赁物拆除的行为而不同意评估，另一方面又在明知该租赁物“列入整治拆除范围”的情况下，判令邹汝盛支付场地使用费，明显存在前后矛盾。再次，根据一审法院查明的事实，佛山市南海区国土城建和水务局大沥水务管理所于2020年1月10日发出《通知》要求邹汝盛搬离涉案租赁物，并于2020年1月13日对涉案建筑物进行停电、厂房周边已被铁皮围蔽，该租赁物根本无法正常使用，结合邹汝盛早已实际搬离涉案租赁物的事实，一审法院却依然判令邹汝盛支付场地使用费缺乏事实依据。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。首先，一审判决称“经有资质的评估机构对所进行的装饰装修的现值进行评估，折旧评估价值仅为139956元。”在一审庭审中，邹汝盛对该评估报告发表的质证意见中已明确该评估报告并未对邹汝盛投入的全部装修部位进行全面评估，且该报告中的评估项目已全部包含于邹汝盛举证的装修范围之内（且并非邹汝盛对涉案租赁物投入装修的全部）。一审法院在庭审过程要求双方对于评估报告中哪些项目包含于邹汝盛的装修范围内进行核对确认，但由于大沙股份社拒不配合导致无法确认，该不利后果本应由大沙股份社承担。其次，邹汝盛举证证明的装修项目中，“清运淤泥”实质是指该租赁物因长年累月未经使用而被他人堆积于此处的淤泥，与邹汝盛改建厂房无关，一审法院却错误认为该项目属于改建扩建项目。其次，一审法院以大沙股份社提供的评估报告为基础，酌定装修项目的现值为50000元明显有误。不论大沙股份社提供的评估报告是否全面、客观反映涉案租赁物的装修价值，邹汝盛于2019年7月开始使用涉案租赁物至2020年1月大沙股份社及行政机关通知搬迁止使用周期仅为6个月，使用期间占整个租赁期限的1/6，但一审法院却仅以评估报告的1/3来酌定装修损失明显过低。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于邹汝盛承租涉案租赁物后部分自用、部分转租予第三人，但2020年1月后邹汝盛未再收取第三人租金且未使用涉案租赁物，不存在获利行为。故邹汝盛因涉案租赁合同所取得的财产仅为涉案租赁物，且邹汝盛早已搬离涉案租赁物，大沙股份社认为该租赁物由他人使用而需要收取场地使用费的,应当另行向第三人主张。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。一审法院认定涉案的租赁合同依法无效，但其后又在对涉案合同结算时又认为根据该合同约定“改建扩建需要征得大沙股份社书面通知”而不予支持显然有违法律规定，严重损害了邹汝盛的合法权益。大沙股份社辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，应驳回邹汝盛的上诉请求，维持一审判决。邹汝盛向一审法院提出诉讼请求：1.确认邹汝盛、大沙股份社双方签订的厂房租赁合同无效；2.大沙股份社返还押金45480元；3.大沙股份社赔偿邹汝盛损失386860元；4.大沙股份社赔偿邹汝盛搬迁费80000元；5.本案诉讼费用由大沙股份社承担。大沙股份社向一审法院提出反诉请求：1.邹汝盛支付大沙股份社2020年2月1日至邹汝盛返还厂房和空地之日止的厂房和空地占有使用费（占有使用费计算标准为22740元/月）；2.本案诉讼费用由邹汝盛承担。一审法院认定事实：2019年6月15日，大沙股份社（出租方，甲方）与邹汝盛（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于大沥镇泌冲村某地出租给乙方使用，厂房2163平方米及空地面积222平方米；租赁期限为3年，从2019年7月1日至2022年6月30日止；租金按厂房面积2163平方米，每平方米10元/月，空地面积222平方米，每平方米5元/月计算，月租金为22740元；租金每月5日前交齐；乙方交纳45480元押金，合同期满甲方免息退回乙方；乙方未经甲方同意，一切承租标的物不得擅自转租给第三方；乙方因生产需要扩建、改建时，要征得甲方书面同意，所扩建之建筑物合同终止时无条件属甲方所有；合同期内一切承租标的物的修缮加固，乙方自行负责，甲方不再出资；合同期内如遇征收或开发，乙方无条件服从，终止合同、交齐租金、领回押金，甲乙双方互不补偿；等等。大沙股份社已收取邹汝盛押金45480元。2020年1月7日，大沙股份社向邹汝盛发送关于终止《厂房租赁合同》的通知，告知因上级要求整治地块，大沙股份社将地块进行清理并拟收回作开发之用，故涉案合同于2020年1月31日终止，自2020年2月1日起双方不再履行合同，要求邹汝盛于2020年2月29日前完成搬迁，结清租金和其他费用并领回押金。2020年1月10日，佛山市南海区国土城建和水务局大沥水务管理所、佛山市南海区××××××××民委员会向邹汝盛发出《通知》，载明邹汝盛承租的建筑物没有取得相关审批手续，且年久失修，容易发生厂房倒塌，存在严重的安全隐患，现要求大沙股份社在2020年1月31日前搬离该建筑物，逾期不自行搬离，大沥水务管理所将组织相关职能部门对该建筑物事主进行依法处理。2020年1月13日，佛山市南海区国土城建和水务局大沥水务管理所向邹汝盛发出《关于停止用电的通知》，载明根据市河长办《关于加快清理“四乱”问题督办函》的文件精神，水利部门将在于2020年1月31日对在水利河滩地上的违法建筑进行停电处理。另查明，佛山市南海区XX开发建设有限公司委托广东XX土地房地产评估与工程顾问有限公司对涉案租赁物的建筑物的建构筑物、室内装修折旧评估价值作出了估价，经实地查勘后作出估价结果为139956元。邹汝盛、大沙股份社均确认大沙股份社出租予邹汝盛的厂房为整体出租，未划分区间。邹汝盛述称：邹汝盛在承租厂房后用实心墙隔成6个独立区间，并分别标记为1-6号仓，其中邹汝盛自用6号仓，1-5号仓分租予5个案外人；邹汝盛对厂房进行施工时未向大沙股份社报批；6号仓于2020年2月搬离，邹汝盛口头通知大沙股份社工作人员，厂房并未加锁,1号仓的物品是次承租人遗留的废料，视同搬离，其于2020年4月搬离，2号仓、3号仓均于2020年2至3月搬离，因为疫情期间村不给外来车辆进入，故无法搬迁，4号仓、5号仓分别由何某荣、李艳使用，李艳于2020年7月下旬搬离，何某荣于2020年8月初搬离。另查明，涉案租赁物中的土地为一般农用地区和水利用地区，厂房未办理规划报建手续。诉讼中，一审法院指令双方于2020年8月18日前办理涉案租赁物的交接手续。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据对涉案租赁物的土地性质和建筑物报建情况的审查情况，涉案租赁物不适租，涉案合同依法无效，对邹汝盛要求确认涉案合同无效，一审法院予以支持。涉案合同虽为无效合同，但双方仍应对合同进行清理结算。大沙股份社作为出租方负有提供符合条件租赁物的义务；而邹汝盛作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉案租赁物情况，故双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。一审法院结合双方过错和合同履行情况对涉案合同结算如下：一、关于占有使用费。承租人应举证证明已履行交还租赁物予出租人的义务。邹汝盛虽主张部分厂房的实际使用人已搬离，但邹汝盛将涉案租赁物分租予次承租人，在返还租赁物时应将分租部分一并返还予大沙股份社，邹汝盛自述次承租人何某荣于2020年8月初才搬离，一审法院指定双方于2020年8月18日进行厂房交接，故一审法院认定邹汝盛应支付2020年2月1日至2020年8月18日的占有使用费予大沙股份社。至于占有使用费的标准，首先，从佛山市南海区国土城建和水务局大沥水务管理所发出的《停止用电的通知》和证人证言可反映，涉案租赁物的厂房于2020年2月已被停电，结合厂房周围被铁皮围蔽的情况，该些情况对邹汝盛和次承租人使用涉案租赁物作生产经营产生较大影响；其次，基于2020年年初新冠疫情爆发和政府采取的疫情防控措施，邹汝盛在2020年2月至3月期间确因此无法正常使用租赁租赁物。综上，根据公平原则，一审法院酌定2020年2月1日至2020年8月18日的占有使用费按合同约定的使用费标准减半计算，经核算为74822元{22740元×50%)×[6个月+（18÷31）]}，大沙股份社主张超出部分，一审法院不予支持。二、关于邹汝盛的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据邹汝盛主张的装修项目一审法院具体分述如下：1.整体改造工程中的旧厂房拆墙和清运淤泥、厂房间墙分隔批荡、搭阁楼均属于邹汝盛改建扩建项目，邹汝盛该些改造项目并非邹汝盛承租用途实际需要，且根据涉案合同约定，邹汝盛进行改建扩建需要征得大沙股份社书面通知，对邹汝盛该部分装修费用的赔偿主张，一审法院不予支持。2.邹汝盛主张的其他装修项目属于生产经营所需的装修，邹汝盛自2019年开始使用涉案租赁物，涉案租赁物处于大沙股份社范围，大沙股份社对邹汝盛该些装修项目未提出异议，一审法院认定大沙股份社已同意邹汝盛该些装修项目。鉴于经一审法院指定双方对邹汝盛装修项目进行固定，但双方均未能明确区分邹汝盛装修和大沙股份社原交付的部分，且涉案租赁物已被相关政府部门列入整治拆除范围，不具备鉴定可能性，一审法院综合各方陈述和大沙股份社举证的广东XX土地房地产评估与工程顾问有限公司关于涉案租赁物中建筑物的建构筑物、室内装修折旧评估价值的估价金额，酌定邹汝盛本项装修项目的现值为50000元。合同无效，邹汝盛、大沙股份社作为租赁双方均有过错，应对邹汝盛装修部分的损失按照各半过错承担责任，故大沙股份社应向邹汝盛赔偿装修损失25000元，邹汝盛主张超出部分，一审法院不予支持。三、关于搬迁费。邹汝盛未举证搬迁费用的实际产生，证人证言也反映邹汝盛未存在向次承租人赔偿搬迁费用的事实，对邹汝盛主张的搬迁费，一审法院不予支持。4.关于保证金。涉案合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，邹汝盛已交纳保证金45480元，大沙股份社应退还予邹汝盛，对邹汝盛该项诉请，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认邹汝盛与大沙股份社于2019年6月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、大沙股份社应于判决发生法律效力之日起返还押金45480元予邹汝盛；三、大沙股份社应于判决发生法律效力之日起赔偿装修损失25000元予邹汝盛；四、邹汝盛应于判决发生法律效力之日起支付占有使用费74882元予大沙股份社；五、驳回邹汝盛的其他诉讼请求；六、驳回大沙股份社的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6220.6元（邹汝盛已预交），由邹汝盛负担3110.6元，由大沙股份社负担3110元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予邹汝盛，一审法院不另收退。反诉受理费894.88元（大沙股份社已预交），由邹汝盛负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予大沙股份社，一审法院不另收退。二审期间，邹汝盛、大沙股份社未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、邹汝盛应否支付大沙股份社占有使用费，若应，具体金额认定问题；二、大沙股份社赔偿邹汝盛损失金额的认定问题。对此，本院作如下分析：涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，大沙股份社已收取的保证金45480元，应退还予邹汝盛。大沙股份社作为出租方未提供合法适租的租赁物，邹汝盛作为承租方审查上未尽合理注意义务，故双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。一、关于邹汝盛应否支付大沙股份社占有使用费，若应，具体金额认定问题大沙股份社将涉案租赁物整体出租予邹汝盛，邹汝盛返还涉案租赁物时亦应将其全部返还予大沙股份社。根据邹汝盛自述次承租人何某荣于2020年8月初才搬离，一审法院指定双方于2020年8月18日进行厂房交接，因此邹汝盛应支付该时间前未支付的占有使用费。因涉案租赁物的厂房于2020年2月已被停电，且厂房周围被铁皮围蔽，以及2020年年初新冠疫情爆发和政府采取的疫情防控措施，均影响邹汝盛正常使用租赁物。一审法院根据公平原则并参照合同约定的占有使用费标准，酌定2020年2月1日至2020年8月18日的占有使用费按合同约定的使用费标准减半计算为74822元并无不当，本院予以维持。大沙股份社出租的涉案租赁物未取得建设规划许可证，涉案租赁合同无效，但邹汝盛占有使用该租赁物期间仍应向大沙股份社支付费用，故邹汝盛上诉称涉案租赁物于2020年纳入行政机关拆除范围无需支付占有使用费，缺乏理据，本院不予采纳。二、关于大沙股份社赔偿邹汝盛损失金额的认定问题其一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对于邹汝盛主张的旧厂房拆墙、清运淤泥、厂房间墙分隔批荡、搭阁楼之损失费用，因其未提供证据证明大沙股份社同意其对此进行装饰装修及扩建，因该项目产生的费用，应由邹汝盛自行承担，故本院对邹汝盛上述项目的赔偿主张，不予支持。其二，对于邹汝盛主张的其他装修项目属于生产经营所需的装修，因双方均未能明确区分邹汝盛新增装修部分和大沙股份社原交付部分，及涉案租赁物已被相关政府部门列入整治拆除范围，不具备鉴定的条件，一审法院综合各方陈述和大沙股份社举证，酌定邹汝盛本项装修项目的现值为50000元并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”邹汝盛、大沙股份社作为租赁双方均有过错，一审认定双方对邹汝盛装修部分的损失按照各半过错承担责任，即大沙股份社应向邹汝盛赔偿装修损失25000元并无不当，本院予以维持。邹汝盛上诉称酌定的装修损失明显过低，但其未能提供有效证据予以证明，故本院对其该上诉理由不予采纳。其三，邹汝盛未举证搬迁费用实际产生，本院对其主张的搬迁费，不予支持。综上，邹汝盛上诉请求不成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7927.9元，由上诉人邹汝盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年三月十二日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力