陕西省汉中市汉台区人民法院      民事判决书      (2021)陕0702民初1015号      原告：陈晨，女，汉族，1990年11月25日出生，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXX011250523。    委托代理人：张红涛，陕西锐博律师事务所律师。   委托代理人：靳文越，陕西锐博律师事务所律师。   被告：汉中市金典商业运营有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区北，统一社会信用代码：91610700338588366C。   法定代表人：尹霞丽。   委托代理人：周秋波，该公司员工。   委托代理人：张汉荣，该公司员工。   原告陈晨诉被告汉中市金典商业运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告陈晨及其委托代理人张红涛、靳文越，被告汉中市金典商业运营有限公司的委托代理人周秋波、张汉荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告陈晨向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告陈晨与被告汉中市金典商业运营有限公司签订的《商铺租赁合同》；2、请求人民法院依法判令被告向原告退回20000元履约保证金；3、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金6140元；4、请求人民法院以法判令被告向原告赔偿损失86470元；5、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月26日，原告陈晨与被告汉中市金典商业运营有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告将其位于汉中市汉台区XX镇XX城XX区XX、XX号面积共计85.28平方米的商铺出租给原告，租金每月每平方米12元，租期自2020年1月1日起至2023年12月31日止，被告给予原告18个月的免租期。合同签订后，原告向被告缴纳了第一年租金6140元和履约保证金20000元，并对商铺进行了装修，2020年1月1日起正式营业。2020年6月20日，原告发现房屋开始漏水，便联系被告和物业公司要求解决，物业公司表示是二楼水管破裂导致漏水，修复后可正常使用。7月初，原告发现房屋依然漏水，自己找专业施工人员进行查看，发现是房屋外墙漏水，联系物业公司修补了外墙，但此时商铺内的线路被全部损毁，导致原告没法正常营业。7月26日，原告发现房屋还在漏水，且漏水面积进一步扩大，便联系被告要求解决，但被告一直采取回避和拒绝的态度不予处理。现在商铺内一直不断漏水，原告已经无法正常营业，不能实现合同目的。综上所述，被告无法保障原告在租赁期间正常使用商铺，且经原告催告仍不履行维修义务，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，现原告特依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。   被告汉中市金典商业运营有限公司答辩称：1、关于原告陈晨要求解除合同属于单方面违约。根据《租赁合同》第二条第一款规定合同租赁期限为4年，自2020年1月1日起至2023年12月31日，目前仅一年多时间，未到合同约定期限。原告要求解除合同则属于单方面违约应承担违约责任。2、关于原告陈晨解除合同要求返还履约保证金20000元与合同约定相悖。根据《租赁合同》第13条第三款因乙方即原告违约导致解除本合同的，履约保证金不予返还，原告应当向被告支付本合同租赁期内的全部租金30%作为违约金。3、关于原告陈晨起诉书中所说的房屋漏水问题，我们鑫瑞物业公司和张汉荣得知后在第一时间进行了维修处理，已经尽到了维修维护义务（有证人证言、维修发票等证明）其能够正常经营。根据《租赁合同》第六条第二款和第三款的规定，该商铺原有设备的日常管护由原告负责，发现问题双方及时沟通解决，根据责任进行维修维护与保养。原告装修及自行安装的设施设备管护及维修责任由原告负责。至于其内部装修导致的问题要自行承担责任，并且原告因个人经营不善长期不开门营业属于自己应该承担的责任范畴，与汉中金典商业运营有限公司无关。4、根据《租赁合同》第四条第一款和第十三条第六款的规定，关于原告陈晨《租赁合同》中免租期的规定非常明确，我们给商户较低的租金费用并给予较长的免租期目的在于让商家可以长期经营，但现在原告单方面要解除合同，被告要求取消免租期并按租赁期限缴纳全额租金。5、本案的诉讼费由原告承担。   原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：1、原告陈晨身份证复印件；2、被告汉中市金典商业运营有限公司企业信用信息公示报告；第二组:1、商铺租赁合同复印件；2、收据复印件；第三组:1、案涉商铺内现状照片；2、微信聊天截图；第四组:1、汗蒸房合同复印件；2、装修合同及三张收据复印件；补充证据：第一组:1律师函；2、律师函签发凭证；第二组：1、电费缴纳凭证及电表照片；2、汗蒸房设备付款凭证；3、结婚证复印件。   被告对以上证据质证如下：第一、二组证据真实性，证明目的无异议；第三组中的证据1真实性有异议，证据2真实性无异议；第四组中的证据1真实性有异议，证据2真实性有异议且与本案无关；补充证据：第一组证据被告未收到；第二组证据1被告需庭下核实，证据2真实性有异议，证据3真实性无异议。   被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、被告公司营业执照；2、商铺租聘合同；3招商委托合同；4、付款申请单；5、付款发票；6、证人证言(未以证人形式出庭，属于书证)。   原告对以上证据质证如下：证据1、2无异议；证据3和本案没有关联性，证明目的也有异议；证据4、5真实性无异议，证明目的有异议，维修时间应是2020年8月份；证据6真实性无异议，证明目的有异议。   本院认为原被告提交的证据，经当庭举证质证，与当事人陈述事实基本吻合，本院予以确认。根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定以下主要案件事实：2019年11月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：由原告承租被告统一经营管理的位于汉台区XX镇XX城XX区XX号商铺，商铺建筑面积85.28㎡，商铺用途为商业用途，原告承租用于经营汗蒸养生、浴足；商铺租赁期限为4年（含装修免租期），自2020年1月1日至2023年12月31日，双方签订本合同且原告按照约定交付第一期租金及履约保证金后，被告将商铺交付原告使用，被告给予原告自2020年1月1日至2023年12月31日共计24个月的免租期，免租期内无需缴纳租金，但应缴纳物业、水电等费用，租金自装修免租期满次日起开始计算，租赁期限内，第一年租金12元/月/㎡，半年租金为6140元，自第五年起每年的租金以上一年租金为基数，每年递增5%；原告自合同签订之日，向被告支付20000元履约保证金；原告可根据实际需要，在不破坏商铺整体建筑框架结构的前提下，对商铺进行装修、修缮或者改造及安装必要的设施设备，相关费用由原告自行承担；原告如需装修，需向被告提交装修方案，并经过被告同意后可进行；被告保证原告在承租期间内可以正常使用该商铺，如因被告违约，原告的装修损失由被告以使用时间折算补偿，并向原告支付本合同租赁期限内全部租金的20%作为违约金 ，若原告违约导致解除本合同的，履约保证金不予退还，且需向被告支付全部租金20%的违约金；合同签订后，原告向被告缴纳了第一年租金6140元以及履约保证金20000元，之后，原告按照汗蒸经营需要，采购了汗蒸设备并对所租商铺按照函证经营要求进行了装修，花费83000元，并于2020年1月1日正式营业，从6月开始，商铺房顶开始漏水，原告进行了维修，但未解决漏水问题，后被告对A区1号楼外阳台进行了防水处理，基本解决了漏水问题，但漏水问题导致原告无法正常营业进而关门。   本院认为，合法有效的租赁关系受到法律保护，本案租赁物为商铺，作为出租人的被告，应当负有向原告交付符合原告经营要求并使原告达到合同目的的商铺，但通过本案查明的情况来看，房屋漏水系不争事实，被告对漏水问题也并不否认，虽然有证据显示，被告曾就漏水问题履行了维修义务，但前期效果并不明显，直到被告对租赁房屋的室外的露出阳台进行了防水处理后，才基本解决了漏水问题，本院在实地调查后，确实发现室外的露出阳台与屋内漏水存在关联，且房屋内漏水部位，依然潮湿导致表面物存在脱落现象，室内霉味较明显，基于此原因，可以认定被告向原告租赁的房屋存在质量问题，导致原告无法正常合理的使用商铺，致使合同目的无法完全达到，被告存在违约，符合双方的合同约定解除条件以及法定解除条件，故本院对原告诉请解除原被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持；对被告收取原告的履约保证金20000元 ，被告应当予以退还；对原告诉请的违约金标准，双方合同约定为租赁期内全部租金的20%， 经查，双方合同签订的租赁期限为4年，自2020年1月1日至2023年12月31日，但该四年租赁期间包含了24个月的免租期，即每年缴纳合同约定的单价租金12元/㎡/月(全年：12280元)的一半，即6140元，即可使用一年租赁房屋，故如双方正常履行合同，原告需向被告缴纳的租金为24560元，故违约金应以24560元的20%确定，即4912元；对于原告提出的损失，经查，原告诉请的86470元包含83000元的装修损失（53000元装修费以及30000元设备采购费）、3070元的租金以及电费400元，对于装修损失，双方合同约定，如因甲方违约导致解除合同的，乙方的装修损失以使用时间折价补偿，首先，原告从事汗蒸馆经营，采购相应的设备和进行特定装修必然发生，原告提交的证据基本能够证明其支出，但考虑到双方合同约定以及原告已经经营过一段时间，需对该项费用进行时间以及使用程度、价值利用上的折旧，且相关装修和设备已经与租赁物形成附合，本院酌情以该笔费用结合正常的租赁期48个月，折算其6个月的使用价值和折旧费用10375元（83000÷48×6），由被告向原告赔偿装修及设备损失72625元，对于剩余租金，本院认为，原、被告合同约定的免租期，从实质上看，属于被告为打开市场、招商引资而采取的一种经营模式，也是变相降低租金的一种方式,即通过约定免租期而降低租金吸引承租人，故在原告租赁第一年缴并纳了第一年租金6140元后，仅对租赁物使用了半年， 剩余半年租金应当予以退还；对于剩余的电费400元，属于租赁物的附属价值，租赁关系解除后，被告应当予以退还；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：   一、解除原告陈晨与被告汉中市金典商业运营有限公司于2019年11月26日签订的《商铺租赁合同》；   二、被告汉中市金典商业运营有限公司向原告陈晨退还保证金20000元；   三、被告汉中市金典商业运营有限公司向原告陈晨支付违约金4912元；   四、被告汉中市金典商业运营有限公司向原告陈晨赔偿装修及设备损失 72625元，退还剩余租期租金3070元，电费400元，共计76095元；   （以上判项涉及金钱给付义务限被告汉中市金典商业运营有限公司于本判决书生效之日起三十日内履行清结）   五、驳回原告陈晨其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。    本案受理费2652元，减半收取1326元，由被告汉中市金典商业运营有限公司1200元，原告陈晨负担126元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。         审 判 员   胡 喆      二〇二一年六月七日      书 记 员 张顺帆         1