上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初23324号原告：上海高地物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：田佐平，总经理。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇锋，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海中星虹达置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：葛晓初，总经理。委托诉讼代理人：张笑含，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨可欣，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海高地物业管理有限公司与被告上海中星虹达置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告上海高地物业管理有限公司的委托诉讼代理人王宇峰、被告上海中星虹达置业有限公司的委托诉讼代理人张含笑、杨可欣到庭参加诉讼。经当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告上海高地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年10月至2019年12月拖欠的物业服务费545,171.80元；2.被告支付拖欠物业服务费应缴违约金173,035.20元。后，原告变更诉讼请求为：被告支付2017年8月1日至2017年12月31日拖欠的物业服务费69,325元。事实和理由：被告系上海市虹桥路XXX弄XXX号别墅(以下简称涉案房屋)的权利人。原告与被告所在小区的业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业管理，并由业主支付物业服务费，别墅物业服务费为每平方米20.80元/月。后，原告将涉案房屋出租给案外人上海颢融实业发展有限公司(以下简称颢融公司)使用，物业服务费实际由该公司向原告支付。经核查，2017年8月1日至2017年12月31日，颢融公司仅按每平方米10.80元/月标准向原告支付物业服务费；2018年1月1日至2020年12月31日，颢融公司按每平方米20.80元/月标准向原告支付物业服务费，上述期间共计支付物业服务费1,113,082.20元。因被告为涉案房屋的产权人，颢融公司与被告有关物业服务费的责任承担约定与原告无关，故原告提起本案诉讼，要求被告支付2017年8月1日至2017年12月31日拖欠的物业服务费差额部分。被告上海中星虹达置业有限公司辩称，确认原告所述的2017年8月1日至2020年12月31日期间物业服务费的支付情况，但原告主张的物业服务费差额部分69,325元，颢融公司已于2017年6月27日向前期物业公司支付完毕，视为原告已履行付款义务，不应重复支付，原告可另行向前期物业公司主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市不动产登记簿信息、上海市房地产买卖合同、《中星美华村前期物业服务合同》、《中星美华村物业服务合同》、转账凭证、(2020)沪0105民初4921号民事判决书、(2020)沪0105民初13429号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月，被告与戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司(以下简称戴德梁行公司)签订《中星美华村前期物业服务合同》，约定：戴德梁行公司为上海市长宁区虹桥路1168弄中星美华村小区提供物业服务。物业服务费标准为，高层住宅6.80元/月·平方米，别墅10元/月·平方米，会所5.40元/月·平方米。合同期限自2013年11月1日起至2015年12月31日止……。2012年6月26日，涉案房屋权利人登记为原告，建筑面积为1,386.50平方米，房屋类型花园住宅，用途均为居住。2015年11月，被告与戴德梁行公司再次签订物业服务合同，合同期限延续至2017年12月31日止，物业服务费标准未变。2017年4月28日，案外人上海市长宁区中星美华村业主大会(以下简称中星美华村业主大会)就选聘物业服务企业方案发起表决，其中载明物业收费标准为高层住宅不超过6.80元/月/平方米，别墅不超过26元/月/平方米，会所不超过26元/月/平方米。被告书面回复意见书，对物业费标准表示反对并说明了理由。2017年7月10日，中星美华村业委会公布《关于选聘物业服务企业的表决结果公告》，选择原告作为中标候选人。2017年7月11日，原告与中星美华村业主大会签订《中星美华村物业服务合同》，约定：第一条：本合同所涉及的物业名称为中星美华村，座落位置为上海市长宁区虹桥路1168弄，总建筑面积80,724.30平方米。第七条：原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：(一)住宅：高层6.8元/月·平方米(含税)，别墅20.8元/月·平方米(含税)；(二)会所：10.8元/月·平方米(含税)。第八条：自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向原告交纳物业服务费。第三十四条：本合同为期贰年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止。此后，原告为中星美华村小区提供物业管理服务，包括公共区域的清洁、绿化养护、秩序维护等。2019年7月8日，中星美华村业委会发布《关于续聘物业服务企业表决结果的公告》，主要内容为：同意票继续聘用原告(含视为同意回收票中多数业主的意见)229票，建筑面积66,377.55平方米，占小区业主的93%，占建筑总面积94%，获专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中星美华村业主大会作出如下决议：本小区继续聘用原告，物业服务合同期限为2年(2019年8月1日至2021年7月31日)。此后，原告与中星美华村业主大会再次签订《中星美华村物业服务合同》，该合同为期贰年，自2019年8月1日起至2021年7月31日止，关于物业名称、座落位置、总建筑面积、原告提供的物业管理服务事项、原告向业主收取物业服务费的标准、业主交纳物业服务费的期限、逾期交纳物业服务费的违约责任等所作约定与双方2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》中相应约定一致。2020年3月，被告向本院提起诉讼，要求确认原告与中星美华村业主大会于2017年7月11日签订的《中星美华村物业服务合同》第七条中有关别墅及会所的物业服务费收费标准条款无效。本院经审理，于2020年10月29日作出(2020)沪0105民初4921号民事判决，驳回被告的全部诉讼请求。2020年7月，被告再向本院提起诉讼，要求确认原告与上海市中星美华村业主大会于2019年7月签订的《中星美华村物业服务合同》中的物业服务费收费标准条款无效。本院经审理，于2020年11月6日作出(2020)沪0105民初13429号民事判决，驳回被告的全部诉讼请求。另查明，2017年6月27日，颢融公司向戴德梁行公司支付83,190元。银行付款回单摘要一栏写明：23号别墅物业费(7月至12月)。对此，被告认为，涉案房屋2017年8月1日至12月31日的物业费69,325元已经支付给戴德梁行公司，不应再行向原告支付。因涉及新老物业公司的物业费结算及交接事宜，该笔款项原告可另行向戴德梁行公司主张。原告认为，因自2017年8月1日起，中星美华村小区由原告提供物业服务，故相应期间的物业费应当由被告向原告支付。若存在被告重复付款的问题，其可自行与戴德梁行公司结算。本院认为，原、被告对2017年8月1日至2017年12月31日期间未向原告支付物业费差额部分的金额不持异议，且被告亦未否认其为物业服务费支付的责任承担主体。现本案的主要争议在于，案外人颢融公司就该笔款项已向戴德梁行公司支付的行为是否可视为被告相应的付款义务已履行完毕，原告无权再向被告予以主张。对此，本院认为，根据原告与中星美华村业主大会签订的《物业服务合同》约定，该合同生效之日的当月起发生的物业服务费用由业主承担，且业主应按新合同约定标准(别墅每平方米20.80元/月)向原告交纳物业服务费。经查，原告于2017年8月1日起为中星美华村小区提供物业管理服务，故根据前述合同约定，原告有权向被告收取自2017年8月1日开始的物业服务费。至于被告所述其已向戴德梁行公司支付了相应物业服务费的意见，根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，物业服务合同权利义务终止的，业主有权要求物业服务企业退还预收的尚未提供服务期间的物业费。因此，被告与戴德梁行公司之间的付款纠纷与本案属不同法律关系，被告以此拒绝向原告支付剩余物业费的抗辩意见，缺乏法律依据，本院难以支持；原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2009年《最高人民法院》、2007年《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告上海中星虹达置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海高地物业管理有限公司支付上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号全幢房屋2017年8月1日至2017年12月31日拖欠的物业服务费69,325元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1,533.12元，因本案适用简易程序审理，减半收取计766.56元，由被告上海中星虹达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二一年三月十五日书记员  王宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院》第九条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。四、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。