贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初576号原告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心，统一社会信用代码915226007705567349。法定代表人：方加民，职务：总经理。委托代理人：杨晓燕。代理权限：特别授权。被告：施文梅，男，1983年12月15日出生，户籍所在地福建省福清市，现住贵州省凯里市。原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司与被告施文梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告东南州恒丰房地产有限责任公司的委托代理人杨晓燕到庭参加诉讼。被告施文梅经传票传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014005073），并判令被告向原告返还金泉国际新城29栋16层16-3号房屋；2、判令被告向原告支付违约金16783.00元；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告与被告于2014年7月3日签订编号为2014005073《商品房买卖合同》，约定被告以总价款559418.00元向原告购买位于凯里市，付款方式为签订合同之日向原告支付首付款168418.00元，剩余391000.00元以银行按揭方式支付给原告。被告提交的按揭贷款资料经农行凯里金泉支行审查核实后，银行与被告签订《个人购房担保借款合同》，并办理了商品房预告抵押登记。原告作为该借款合同的担保人，按银行要求向银行交纳了贷款金额3%的保证金。2015年10月13日，银行将贷款贷予被告，用以支付其在原告处所购商品房的尾款。但自2019年5月起，被告出现不按时归还按揭贷款的违约行为，导致原告多次为其垫付银行按揭，至今被告仍拖欠原告垫付的银行按揭28071.85元未归还给原告，其中的23849.09元已起诉并进入执行程序。与此同时，贷款人也提起诉讼，要求宣布其与被告签订的《个人购房借款合同》项下贷款提前到期，判令被告偿还剩余贷款及利息，并判令原告承担连带保证责任。经人民法院主持调解达成协议后，被告迟迟不履行调解书确定的给付义务，导致在执行过程中原告的账户被扣划342000.00元，用于支付被告拖欠银行的剩余按揭贷款。至此，该执行案件结案。原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第5款约定，买受人不按与银行签订的借款合同约定按时还款，致使银行书面通知出卖人，要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，因本合同产生的费用和损失全部由买受人承担。买受人还应向出卖人承担本合同总价款3%的违约金。买受人应当在收到出卖人发出的解除合同通知后五日内将合同项下商品房返还出卖人，由出卖人另行出售，所得款项在扣除违约金、手续费等一切相关损失后，剩余价款退还买受人。被告所购买的商品房总价款559418.00元，算上被告前期拖欠原告为其垫付的逾期贷款28071.85元和本次为其清偿的银行按揭尾款342000.00元，共计370071.85，根据合同约定被告并未向原告付清购房款。据此，原告要求解除合同，要求被告返还所购商品房，并按《商品房买卖合同》总价款的3%支付违约金。请人民法院查明事实，依法判决，支持原告的诉讼请求。经审理，本院认定的事实是：2014年7月3日，原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司与被告施文梅签订编号为2014005073《商品房买卖合同》，约定被告以总价款559418.00元向原告购买位于凯里市，付款方式为签订合同之日首付168418.00元，剩余391000.00元以银行按揭支付。此外，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定，买受人不按与银行签订的借款合同约定按时还款，致使银行书面通知出卖人，要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，因本合同产生的费用和损失全部由买受人承担。买受人还应向出卖人承担本合同总价款3%的违约金。买受人应当在收到出卖人发出的解除合同通知后五日内将合同项下商品房返还出卖人，由出卖人另行出售，所得款项在扣除违约金、手续费等一切相关损失后，剩余价款退还买受人。《商品房买卖合同》成立后，被告于当日向原告支付购房首付款168418.00元。2015年9月28日，原、被告与农行凯里金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款391000.00元用于购房；原告为担保人，向银行承担连带责任保证。《个人购房担保借款合同》成立后，银行于2015年10月13日向被告发放贷款391000.00元，贷款转账至原告账户。后因被告未完全按《个人购房担保借款合同》履行还款义务，银行扣划原告保证金为被告偿还逾期贷款，原告于2020年4月2日将被告诉至本院。经本院主持调解，双方达成被告于2020年6月10前偿还原告为其垫付的逾期贷款18222.09元及利息的调解协议。因被告怠于履行还贷义务，债权人农行凯里金泉支行亦于2020年4月17日将原、被告诉至本院，要求提前收回向被告发放的按揭贷款本息，原告承担连带清偿责任。经本院主持调解，双方达成协议，即：被告在2020年6月30日前清偿逾期债务，合同继续履行。如果在继续履行过程中被告再逾期两次不足额归还房贷的，债权人可就剩余本金及利息一并申请强制执行；原告对被告负担的还贷义务承担连带清偿责任。调解书生效后，被告未履行调解书确定的给付义务，债权人农行凯里金泉支行申请执行。本院于2020年11月6日裁定冻结原告存款342000.00元，并于2020年11月23日将冻结款项扣划至本院，执行终结。2020年11月26日，银行又扣划原告保证金4222.76元为被告清偿债务。随后，原告于2020年12月7日短信通知被告尽快到公司处理。否则将提起诉讼，要求被告偿还垫付的342000.00元及被扣划的保证金，或者收回出卖的商品房另行出售。后因原、被告协商不成，原告遂诉至本院，请求本院判如所请。另查明，涉案商品房已于2016年6月1日交付被告使用。该商品房至今未取得不动产初始登记权利证书。上述事实，有原告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》及附件、被告交纳购房首付款的收据、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款发放通知书、业主收楼证明书、本院（2020）黔2601民初3479号民事调解书、（2020）黔2601民初4932号民事调解书、（2020）黔2601执5168号执行通知书、（2020）黔2601执5168号之一执行通知书、结案通知书、业务凭证（保证金支付回单）、业务回单（付款）、短信截屏、原告代理人的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。经审查，原、被告自愿订立的《商品房买卖合同》合法有效。被告已按约定足额向原告支付了购房价款，原告亦按约定将出卖的商品房交付被告使用，虽然该不动产未办理初始登记，但已经不影响双方实现合同目的。故，除权利登记外，原、被告各自的合同义务已经履行完毕。按照合同解除权的一般原理，行使合同解除权，应当在解除事由发生之后，合同未履行完毕之前提出。本案原、被告在履行《商品房买卖》过程中没有发生解除合同的事由，而且各自的合同义务已经履行完毕，合同解除权已经消灭。至于被告不履行借款合同约定的还款义务，导致原告被连带，代为履行了债务清偿义务，该结果属于履行借款合同保证人义务的范畴，不属于履行买卖合同产生的法律后果。原告作为借款合同的保证人，履行保证义务后可以向债务人即被告行使追偿权，而不是行使合同解除权。因此，原告在借贷法律关系中履行保证义务后，以此要求解除与被告之间的买卖法律关系，理由不能成立。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4781.00元，由原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期限内向上级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  曾令义二〇二一年三月二十六日书记员  文光欣