江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5746号上诉人（原审原告）：苏州市节能技术服务中心。委托诉讼代理人：刘宏伟，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：启迪网联智能科技有限公司。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆莹娟，该公司员工。被上诉人：李立根。委托诉讼代理人：葛成，浙江天册律师事务所律师。上诉人苏州市节能技术服务中心（以下简称节能中心）、启迪网联智能科技有限公司（以下简称启迪公司）因与被上诉人杭州达健信息技术有限公司（以下简称达健公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。达健公司于2020年6月23日注销，本院依法确定达健公司的股东李立根作为被上诉人参与诉讼。本案现已审理终结。节能中心上诉请求：1.维持原判第一、二、三、四项，撤销原判第五项，改判支持节能中心的全部诉讼请求（即另外判令启迪公司赔偿节能中心资金占用损失、全部装修费用4374522.48元及利息损失、装修设计费99500元的利息损失、物业费214281.58元及利息损失、房屋上涨差价损失，达健公司对启迪公司的付款义务承担连带保证责任）；2.一、二审诉讼费由启迪公司、达健公司负担。事实和理由：一、合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。1.节能中心支付购房款后便丧失对该笔资金的占有，启迪公司应赔偿节能中心对购房款的占有利益损失，一审判决仅支持房屋总价款17%的违约金，明显低于节能中心逾8年的资金占用损失。违约方启迪公司获得该笔资金的占有利益，也有违公平。2.装修费用、物业费、装修设计费系节能中心为购置涉案房屋的支出，因启迪公司违约导致节能中心丧失对上述资金的占有，节能中心主张该三笔款项及对应的利息损失有事实和法律依据。节能中心作为从事检验检测的事业单位，在涉案房屋未取得产权登记之前难以使用涉案房屋，且节能中心也未实际使用涉案房屋。3.园区各类房屋近年快速上涨，节能中心购置同类型的房屋势必支出更多费用，这也是节能中心的实际损失。二、达健公司当时系启迪公司股东，当时的股东均在涉案《补充协议》上签字，故达健公司在《补充协议》上签字能够代表达健公司的真实意思表示。达健公司作出的担保意思表示是否经过股东会或董事会决议属于其内部治理和决策问题，要求节能中心对此予以审核过于苛责。启迪公司辩称，合同解除的损失不应全部由启迪公司承担。节能中心称房屋不能办产证所以不能使用，与事实不符。另，房价上涨不是合同解除直接导致的损失，不应支持。李立根辩称，按照公司法相关规定，为他人提供担保应经董事会或股东会决议，达健公司从未出具过同意担保的决议。且按照九民纪要精神，担保行为必须经股东大会或董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源，故达健公司的担保行为不能成立，请求驳回对达健公司的请求。启迪公司上诉请求：1.撤销原判第三、四项，改判启迪公司无需承担违约金及损失；2.一、二审诉讼费由节能中心负担。事实和理由：一、涉案房屋不能办理产证的原因绝非启迪公司故意，而是不可抗拒的政府行为所致。目前无法办理过户是政府区划调整导致的政策变化所致，属于双方在签订合同时无法预见、在现实中无法克服的困难，系不可抗力。合同解除后应恢复至之前的状态，不应该追究合同解除导致的损失及违约责任。启迪公司可以返还房款，但不应承担违约责任及相关损失。二、即使启迪公司需承担违约金或损失，一审判决的金额也远超合法合理的范围。1.本案应由节能中心证明其损失及损失与合同解除具有直接因果关系。且一审判决启迪公司承担违约金并赔偿损失属于重复计算。2.启迪公司2012年就将房屋交付节能中心，节能中心装修后占用至今，实际享受了房屋的使用权利，该部分的权利价值（按同地段同时期租金标准暂算至2020年4月底金额高达4163558元）应从损失中直接抵扣。3.节能中心称其实际未使用该房屋没有依据。签约时双方就清楚房屋交付后至少前五年是没有产证的，实际上是否办理产证不影响使用，园内其他企业都正常使用至今，即使节能中心自愿放弃实际使用房屋也不能否认其事实上享有房屋使用权的事实。在启迪公司无法办证的情况下，节能中心也有止损义务，法院应考虑其行为导致的损失扩大责任。4.对于装修以及设计部分的投入，相关证据不能证明这些设计和装修完全用于涉案房屋上，即使完全用于涉案房屋上，因节能中心已经实际享受了该设计及装修的价值，且按照会计准则的折旧已达到折旧年限，节能中心并无损失。节能中心辩称，1.涉案合同解除是启迪公司违约所致，不存在不可抗力的情况。2.启迪公司认为违约金与损失赔偿不可同时主张，没有法律依据，且节能中心的实际损失远大于违约金金额。3.节能中心系事业单位，开展工作应有产权证明，但启迪公司未能办证，故节能中心没有实际使用涉案房屋。4.即使考虑节能中心占有使用的情况，也不应扣减该部分占有利益以及装修费用、装修设计费。5.启迪公司主张的扩大损失也没有法律依据。一审中双方一直在磋商是否能够继续履行合同，在启迪公司明确不能办证的情况下节能中心提出解除合同，没有过错。李立根辩称，对启迪公司的上诉请求没有异议。节能中心向一审法院起诉请求：1.启迪公司将涉案的苏州工业园区、亭青路西青剑湖科技园28幢房屋的不动产权转移登记至节能中心名下，并将不动产权登记证书交付给节能中心。2.启迪公司承担本案全部诉讼费用。后节能中心的诉讼请求变更为：1.解除节能中心、启迪公司于2012年2月27日签署的房产转让协议；2.启迪公司返还节能中心已支付的7739868元购房款；3.启迪公司向节能中心支付违约金1461975.01元（房屋总价款8599853元*17%）；4.启迪公司赔偿节能中心购房款的资金占用损失（以7739868元为基数，自2012年2月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利息的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至实际付款之日止）；5.启迪公司赔偿节能中心装修损失4374522.48元及装修费用的利息损失（以1640000元为基数，自2012年2月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利息的1.3倍计算；以592642.31元为基数，自2013年6月9日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；以800000元为基数，自2014年12月17至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算；以597680.17元为基数，自2015年5月29日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算；以4374522.48元为基数，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至实际付款之日止）；6.启迪公司赔偿节能中心装修设计费损失99500元及装修设计费的利息损失（利息损失以99500元为基数，自2012年11月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；7.启迪公司赔偿节能中心物业费损失214281.58元及物业费的利息损失（以64685.44元为基数，自2013年12月6日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算；以84554.34元为基数，自2015年7月14日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算；以65041.8元为基数，自2016年12月15日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算；以214281.58元为基数，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；8.启迪公司赔偿节能中心房屋上涨差价损失，暂定500000元（案涉合同解除之日与案涉合同签订之日之间的房屋市场价值差额，以评估价值为准）；9.达健公司对前述支付义务承担连带保证责任；10.本案诉讼费用由节能中心、启迪公司承担。一审法院认定事实：2012年2月27日苏州新达科技发展有限公司（以下简称新达公司）（甲方、转让人）与节能公司（乙方、受让人）签订《房产转让协议》，约定：甲方经江苏省苏州工业园区经济贸易局苏园经投登字（2010）5号批准，同意甲方在，亭青路以西，娄中路以北建设科技园项目。甲方与苏州市国土房产局签订了协议编号3205032009CR0070《苏州市国有土地使用权出让合同》，依法以出让方式取得位于，亭青路西宗地编号25014地块的土地使用权，号码为苏土园国用（2010）第0112号，该地块面积104342.58平方米，土地用途科教用地，使用年限自2009年12月1日至2059年11月30日，甲方经批准在上述地块建设研发办公用房，项目暂定《青剑湖科技园》建设用地规划许可证号码为苏工园建2009字第CR0070号，建设工程规划许可证号码为建字第20101662号，建设工程施工许可证号码320××××010101。房屋转让条件，乙方对前述条款的事实和相关文件确认无误，同时乙方已经充分了解青剑湖科技园认购须知，对甲方转让的房屋具体状况充分了解，并自愿买受该房屋。甲方将下列房屋转给乙方：第28幢，用途为办公，框架结构，建筑面积1084.03平方米。计价方式及价款：该房屋转让总价款8599853元。付款方式及期限，乙方于2012年2月27日前第一期支付7739868元，接到甲方办理产权通知后，七个工作日内付清余款859985元。房屋交付时间：甲方定于2012年6月30日前交付给乙方。附件三该房屋补充协议约定：转让人已经向受让人解释，该房屋权属转移登记时，受让人应为经过苏州工业园区科技局批准并经苏州工业园区工商行政管理局注册的科技型企业。受让人如为自然人的，应在本协议签订之日起30日内，向苏州工业园区有关政府部门申请成立符合上述条件的科技型企业。受让人保证，在该房屋的房地产权属转移登记时，受让人将符合上述条件的科技型企业作为登记主体，并配合转让人办理相应的房地产权属的转移登记手续。4.如受让人在转让人办理房地产权属转移通知之日起30日内未能提交合格的科技型企业作为登记主体，转让人有权发出书面通知解除本合同，转让人应当自解除协议通知寄出之日起30天内，在扣除房屋转让总价款20%后作为违约金，并退还剩余全部已付款。第十四条，关于权属的约定，在收到甲方办理产证过户通知后（以甲方发出的通知办理房屋产证的挂号信为准），乙方应及时备齐所有相关办理产证所需材料。甲方应当在乙方提交所有相关办理产证所需材料及支付所有房款后，以及甲方获得相关政府部门的转让批准手续后的180天内，办妥该房屋产权的过户手续，费用和税收由甲乙双方按有关规定缴纳，若因甲方原因未能在前述条件成就下办妥过户手续的，按逾期时间分别处理：逾期超过90天，乙方有权解除协议，乙方解除协议，甲方应自乙方解除协议通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按该房屋转让总价款的10%向乙方支付违约金。乙方愿意履行协议，协议继续履行，自本条规定的最后期限之第一天起至实际办妥过户手续之日止，甲方应向乙方支付乙方已交付房价按一年期贷款利率计算的逾期相应利息作为违约金，该违约金以房屋总价款的10%为限。同日，节能中心、新达公司、达健公司、上海信雅达恒诚投资有限公司、杭州江海计算机科技有限公司签订的《补充协议》约定：一、甲方交付房屋时候应提供如下材料：1.政府主管部门的竣工验收合格证明；2.政府测绘部门对房屋面积的测绘报告；3.房屋主体建筑结构图纸。二、本协议项下的房屋自交付之日起，由于乙方的原因包括使用和装修等造成的房屋使用和装修等造成的房屋损坏和灭失的的风险由乙方承担。因不可抗力和第三方原因造成本合同项下的房屋损坏和灭失的风险在该房屋产权由甲方过户至乙方之前由甲方承担，但在本房屋产权证由甲方过户至乙方后由乙方承担。三、乙方作为房屋转让的受让方在签订本协议前已经由甲方审查确认为符合苏州市政府及园区管委会规定的入住青剑湖科技园户主条件。本协议签订后，甲方不得再以房产转让协议附件三所载内容主张权利和免责，自本协议生效后，如还因乙方不符合入园条件而不能取得本协议项下的房屋产权证及相应土地使用权证，乙方有权解除本协议，甲方应当支付房屋总价的17%的违约金，同时甲方无条件退还乙方已支付的购房款，并同意赔偿因解除本协议给乙方造成的经济损失。四、由于政府要求甲方对青剑湖科技园的开发周期为三年，甲方在三年内完成科技园的整体同意办理房屋产权证并同时进行分户办证。鉴于此，甲方承诺自交房之日起五年内为乙方办妥依据本协议购买的房屋产权证及相应的土地使用权证并提交给乙方。办证过程中乙方应当按照甲方的书面通知及时备齐所有相关办理产权证所需材料交于甲方。同时，相关费用和税收由甲乙双方按照有关规定缴纳。如甲方在上述时间内不能办妥并提交该房屋的产权证及相应土地使用权证，甲方同意乙方解除本协议并承担全部责任，包括无条件退还乙方全部房款，同时向乙方支付总房价款17%的违约金。《房产转让协议》格式条款第十四条关于权属的约定项下的内容在《补充协议》双方签字后不再具有效力。第七条本协议中办妥房屋产权证及土地使用证是指乙方取得房屋产权证之日。第八条关于担保条款，上海信雅达恒诚投资有限公司、杭州江海计算机科技有限公司及达健公司同意作为保证人对本协议中因为甲方违约而应承担的退还乙方购房款、应承担支付乙方的违约金及赔偿乙方的经济损失等金额承担连带保证责任，保证人之间也互为连带保证。保证期限自甲乙双方发生争议起六年。上海信雅达恒诚投资有限公司、杭州江海计算机科技有限公司及达健公司共同承诺，三公司在本协议中的保证行为是经过公司董事会及股东大会决议通过，并作出同意为甲方（新达公司）在本协议中提供保证的决议。三保证公司在本协议的签字处盖章必须对本条的承诺内容注明并加盖公司的公章确认。第十二条本协议自甲乙及担保方五公司签字确认后生效。第十三条《房产转让协议》的格式条款中与本补充协议条款有不同之处以本补充协议为准。合同下方甲方处由新达公司盖章，乙方处由节能中心盖章，担保人处由上海信雅达恒诚投资有限公司并载明董事会同意担保、杭州江海计算机科技有限公司盖章并载明董事会同意担保、达健公司盖章并载明董事会同意担保。节能中心按约于2012年2月27日向启迪公司履行支付7739868元。2012年10月24日双方签订青剑湖科技园业主临时管理规约，双方于2012年10月24日完成涉案房屋交接手续，案涉房屋已经交付使用至今，一审中节能中心陈述因案涉房屋并无相应独立的产权证书，其未实际使用该房屋。节能中心分别于2018年7月6日、2019年1月2日、2019年1月4日向启迪公司发出律师函，要求启迪公司履行办证义务。苏州工业园区亭青路西、土地的土地使用权人为启迪公司，原曾用名为苏州新达科技发展有限公司，目前包括诉至房屋在内的房屋并无产权登记信息。启迪公司的原曾用名新达公司，后工商变更为启迪公司。就节能中心的损失，节能中心、启迪公司举证质证如下：1.装修损失：节能中心提交青剑湖科技园装饰装修管理服务协议、中标通知书、装修合同、装修结算报告、付款凭证、发票，主张就案涉房屋经招投标，其分别于2012年12月27日支付装修费用164万元，2013年6月9日支付装修费用592642.31元，2013年12月28日支付装修费用744200元，2014年12月17日支付费用80万元，2015年5月29日支付597680.17元，合计4374522.48元。对该证据启迪公司认为中标通知书及结算报告中载明的地址均为东中路315号，而非案涉装修施工地址。为此节能中心提交说明如下：东中市315号为节能中心注册地址，当时装修时案涉房屋没有任何权证，节能中心系事业单位，合规性要求较高，不可能以没有任何权证的地方作为工程施工地点进行招投标，因此招投标时使用的是节能中心的注册地点,进而装修合同以及结算报告都是在此基础上进行完成的，所以地址均为东中市315号。一审中节能中心提交经由审计单位苏州市永诚建设咨询有限公司、施工单位苏州三英装饰工程有限公司出具的情况说明，表明实际施工地点为案涉房屋。2.物业费：节能中心提交物业费发票及付款凭证，主张其分别于2013年12月6日支付物业费64685.44元，2015年7月14日支付物业费84554.34元，2016年12月15日支付物业费65041.8元，合计214281.58元。3.软装设计费：节能中心提交装修设计合同、装修设计付款凭证，主张节能中心于2012年11月27日支付设计费99500元，合同针对的是软装设计，然实际未搬入也未实际购买软装的家具，该设计费支出后未退还。启迪公司对装修设计合同真实性、关联性均有异议。一审中，一审法院组织双方至现场查看，案涉房屋系由原节能中心进行了装修，该房屋为空置状态。以上事实，由房产转让协议、补充协议、权属登记等证据及当事人庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，节能中心、启迪公司签订的《房产转让协议》以及另行签订的《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等其他会导致合同无效的情形，应系合法有效，对双方具有约束力。达健公司辩称《补充协议》仅仅加盖印章，而非未签名加盖章，未产生效力的意见一审法院不予采纳。双方于《补充协议》明确修改了《房产转让协议》第十四条“关于权属的约定”的约定以及《房产转让协议》补充条款的相关约定，系双方真实意思表示且合法有效，故节能中心是否有权解除案涉《房产转让协议》、《补充协议》及本案中违约责任的认定应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定“甲方承诺自交房之日起五年内为乙方办妥依据本协议购买的房屋产权证及相应的土地使用权证并提交给乙方。办证过程中乙方应当按照甲方的书面通知及时备齐所有相关办理产权证所需材料交于甲方。同时，相关费用和税收由甲乙双方按照有关规定缴纳。如甲方在上述时间内不能办妥并提交该房屋的产权证及相应土地使用权证，甲方同意乙方解除本协议并承担全部责任，包括无条件退还乙方全部房款，同时向乙方支付总房价款17%的违约金。”节能中心与启迪公司一致确认案涉房屋于2012年10月24日完成涉案房屋交接手续，故节能中心的合同目的无法实现，且依照上述《补充协议》约定之内容，节能中心有权解除双方之间的《房产转让协议》，启迪公司辩称不同意解除合同的抗辩意见一审法院不予采纳，一审法院对节能中心诉请解除双方之间的《房产转让协议》予以支持。根据《补充协议》第四条的约定，“甲方承诺自交房之日起五年内为乙方办妥房屋产权证交于乙方。如甲方在上述时间内不能办妥并提交该房屋的产权证，甲方向乙方支付总房价款的17%作为违约金，同时乙方可要求甲方解除本协议并无条件退还全部房款。”自2012年10月24日交房起至今已逾九年，启迪公司未能为节能中心办妥房屋产权证书，已构成违约，启迪公司应根据合同约定承担相应的违约责任。节能中心合计支付购房款7739868元，节能中心依约主张启迪公司返还上述购房款一审法院予以支持。启迪公司自2017年10月24日起即逾期办证，逾期时间较长，违约情形较为严重，节能中心按房屋价款的17%主张违约金1461975.01元，并未过分高于节能中心的实际损失，系属合理，故一审法院对此予以支持。针对节能中心主张资金占用利息损失、物业费损失、利息及房屋差价损失的上述诉请，一审法院分析如下：节能中心于签订案涉《房屋转让协议》时即明确知晓涉案房屋所涉土地为科教用地的状况，在此情况下双方约定了房屋过户的条件，并特别注明在产证办理之前，节能中心一直享有涉案房屋的使用权，且双方一致确认案涉房屋于2012年10月24日完成涉案房屋交接手续，并无证据表明案涉房屋不具备使用功能，节能中心因诉争房屋无独立产权证书，据此认为其不具有使用功能，且称其未实际使用该房屋，并主张启迪公司支付相应的物业费损失、资金占用利息损失的意见，一审法院碍难采纳。针对其主张上述房屋差价损失，承前所述，案涉房屋不具备办理独立的权属登记的条件，其在客观上也未能办理独立的权属登记，节能中心办理产权登记的合同目的自始不能实现，且其签订时对案涉房屋不能办理房屋产权应当有预期，且节能中心主张启迪公司承担因无法办理产权证书而产生的违约金一审法院亦予以支持，其另外主张差价损失500000元，并无相应依据，一审法院对此碍难支持。针对节能中心主张装修损失及利息、设计费损失及利息，节能中心提交相应中标通知书、装修合同、装修结算报告、付款凭证、发票，主张启迪公司支付诉争房屋的装修费用及利息的意见，一审法院认为，启迪公司虽对上述装修地点提出异议，一审中节能中心提供了装修单位等相关单位作出的说明，上述证据相互印证，装修损失合计4374522.48元系节能中心的支出费用，且合同解除后，节能中心亦未主张拆除上述装修部分，一审法院参照节能中心就案涉房屋的装修金额、案涉房屋交付至今的使用年限、房屋现状等因素，综合考量参照节能中心诉请主张的上述装修损失的60%酌定启迪公司赔偿节能中心因装修产生的损失合计2624713.49元。针对节能中心主张的设计费99500元及利息损失，上述费用系节能中心的实际支出也系节能中心产生的损失，一审法院对节能中心主张启迪公司支付上述设计费99500元予以支持，其另主张该设计费用的利息损失，一审法院不予支持。以上合计2724213.49元。针对节能中心主张达健公司对上述付款义务承担连带清偿责任的意见，一审法院认为，根据法律规定，担保行为非法定代表人能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。上述《补充协议》虽约定“关于担保条款上海新雅达恒诚投资有限公司、杭州江海计算机科技有限公司及达健公司同意作为保证人对本协议中因为甲方违约而应承担的退还乙方购房款、应承担支付乙方的违约金及赔偿乙方的经济损失等金额承担连带保证责任，保证人之间也互为连带保证。保证期限自甲乙双方发生争议起六年。上海新雅达恒诚投资有限公司、杭州江海计算机科技有限公司及达健公司共同承诺，三公司在本协议中的保证行为是经过公司董事会及股东大会决议通过，并作出同意为甲方（新达公司）在本协议中提供保证的决议”，综合案涉证据及各方当事人陈述，签订《补充协议》时达健公司为启迪公司的股东之一，虽合同对相应担保条款予以约定，然节能中心并未能举证证实上述担保行为系通过公司股东会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源，或取得相应授权而为上述担保行为，且达健公司对签订《补充协议》系通过公司股东会、董事会等公司机关的决议不予认可，故现节能中心主张达健公司就上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，一审法院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零四条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除苏州市节能技术服务中心、启迪网联智能科技有限公司之间的关于苏州工业园区、亭青路西青剑湖科技园28幢房屋的《房产转让协议》；二、启迪网联智能科技有限公司于判决生效之日起十日内退还苏州市节能技术服务中心款项7739868元；三、启迪网联智能科技有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州市节能技术服务中心违约金1461975.01元；四、启迪网联智能科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州市节能技术服务中心损失2724213.49元；五、驳回苏州市节能技术服务中心的其余诉讼请求。一审案件受理费71999元，由启迪网联智能科技有限公司负担。二审中，节能中心提交如下证据：1.达健公司工商信息打印件一份，证明签署涉案合同时，达健公司法定代表人陈旭是其执行董事，陈旭在代表公司加盖公章时也是公司决议机构形成意思表示的时候，故达健公司担保行为有效。2.苏州青剑湖科技园苏州楼盘网宣传网站截图一份，证明现在网上公开的参考价格是12000元每平方米，较之涉案房屋当时的交易价格有所上涨，节能中心再去购置同类型房屋势必支出更多费用，故房屋上涨差价损失具有事实依据。希望二审能够考虑对房差价进行评估。启迪公司质证称，对于达健公司工商信息真实性、关联性没有异议。对于网站截图的真实性、关联性均无法确认。李立根质证称，对工商信息没有异议，但当时盖章时达健公司有两个股东，杭州信雅达电子有限公司占股90%、郭华强占股10%，故达健公司有股东会，担保也不是陈旭经办的，陈旭当时在公司是监事和法定代表人，没有股份。对网页截图的真实性、关联性无法确认。启迪公司提交如下证据：1.交房通知回执一份，证明涉案房屋2012年10月24日交付节能中心。2.占有使用费计算表格一份、园内同地段的租赁合同八份，证明涉案房屋的市场价值，节能中心不存在如此大的损失。节能中心质证称，对交房通知回执真实性予以认可，但是启迪公司主张的房屋占有利益没有事实和法律依据。对于证据二，占有使用费的表格系启迪公司自行计算，租赁合同系启迪公司与案外人形成，故对真实性和关联性均不予认可。李立根质证称，对上述证据的真实性、关联性、合法性没有异议。二审另查明，达健公司于2020年6月23日注销。节能中心认为，如法院认为达健公司应承担相应法律责任，达健公司的相应法律责任应由其股东李立根承担，但如在清算过程当中，达健公司存在隐瞒相关事实或存在其他违法情况的，节能中心不放弃追究其他责任人员的责任。启迪公司认为，如法院认为达健公司应承担相应法律责任，达健公司的相应法律责任应由其股东李立根承担，前提是达健公司在清算过程中依法合规。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，涉案《房产转让协议》及《补充协议》均系节能中心、启迪公司真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。启迪公司2012年10月24日将涉案房屋交付节能中心后，未能按照《补充协议》约定在五年内办理完成房屋产权证及相应的土地使用权证，且至今仍无法办理，故节能中心的合同目的无法实现，节能中心有权依照《补充协议》约定解除双方签订的《房产转让协议》及《补充协议》。启迪公司主张未能办理房屋产权证及土地使用权证的原因是行政区划调整导致的政策变化，属于不可抗力，其未违约，但启迪公司未提交相应证据予以证实，本院对其主张不予采信。《房产转让协议》及《补充协议》解除后，启迪公司应返还节能中心已支付的房款7739868元，节能中心在启迪公司返还房款的同时亦应将涉案房屋（包括涉案房屋内的装修）返还启迪公司。关于启迪公司违约导致涉案合同解除应承担的违约责任。节能中心主张启迪公司应赔偿其违约金1461975.01元、购房款资金占用损失、装修损失4374522.48元及利息、装修设计费损失99500元及利息、物业费损失214281.58元及利息、房屋差价损失500000元。启迪公司则认为其无需承担上述违约金及利息，即使需承担违约金及利息，一审判决认定的数额也过高。本院认为，首先，《补充协议》第四条约定“如甲方在上述时间内不能办妥并提交该房屋的产权证，甲方向乙方支付总房价款的17%作为违约金，同时乙方可要求甲方解除本协议并无条件退还全部房款”。启迪公司未能按约为节能中心办妥房屋产权证书，逾期时间较长且至今不能办理，违约情形较为严重，自2012年至今房价也上涨较多，一审判决综合合同履行情况、启迪公司的违约程度等因素，认定启迪公司应按《补充协议》约定按房屋价款的17%支付节能中心违约金1461975.01元，在合理范围之内，本院予以维持。节能中心另外主张房屋差价损失500000元，因节能中心未提交充分证据证明，且一审判决已支持上述违约金，故本院对此不予支持。其次，关于节能中心主张的资金占用利息损失、物业费损失及利息。本院认为，涉案房屋虽未办理房产证，但启迪公司2012年10月24日就将涉案房屋交付节能中心，节能中心也对涉案房屋进行了装修，目前并无证据表明涉案房屋不具备使用功能，故节能中心享有涉案房屋的使用权并实际使用了涉案房屋。节能中心主张因涉案房屋无独立产权证书，故不具有使用功能且其未实际使用该房屋，没有事实及法律依据，本院不予采信。在互相返还房款及涉案房屋前，节能中心使用涉案房屋应支付启迪公司的占有使用费与启迪公司占用涉案房款应支付节能中心的利息损失可互相折抵，故对于节能中心主张的资金占用利息损失及启迪公司要求从节能中心损失中扣除的占有使用费，本院均不予支持。节能中心实际使用涉案房屋，享受了涉案房屋所在园区提供的物业服务，其缴纳的物业费不属于因合同解除造成的损失，本院对节能中心主张的物业费及利息不予支持。最后，关于节能中心主张的装修损失及利息、设计费损失及利息。本院认为，节能中心一审中提交了相应中标通知书、装修合同、装修结算报告、付款凭证、发票以及装修单位等相关单位作出的说明，上述证据相互印证，可证明节能中心就涉案房屋的装修支出了装修费用4374522.48元。因合同解除后节能中心未主张拆除上述装修部分，且节能中心需将包括该装修在内的涉案房屋归还启迪公司，启迪公司应就上述装修赔偿节能中心相应损失。考虑节能中心在装修后已实际使用涉案房屋，一审判决综合涉案房屋的装修金额、使用年限、房屋现状等因素，酌定启迪公司应赔偿节能中心上述装修费用的60%即2624713.49元，并无不当，本院予以确认。关于设计费99500元，因该费用系节能中心的实际支出也即实际损失，一审判决认定启迪公司应予赔偿，并无不当。至于节能中心主张设计费的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，启迪公司应支付节能中心违约金1461975.01元，装修损失及设计费损失2724213.49元。关于达健公司应否对上述付款义务承担连带保证责任。本院认为，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。综合案涉证据及各方当事人陈述，达健公司虽在《补充协议》上签章并手写“董事会同意担保”，但不能因此免除节能中心审查达健公司董事会决议等公司机关决议的义务。节能中心未举证证明上述担保行为系通过达健公司股东会、董事会等公司机关的决议，也未能证明其在订立《补充协议》时对达健公司股东会、董事会等公司机关的决议进行了审查。现达健公司对签订《补充协议》系通过公司股东会、董事会等公司机关的决议不予认可，故节能中心、启迪公司、达健公司之间形成的担保合同关系无效，节能中心要求达健公司承担连带保证责任，没有依据。但因主合同有效而担保合同无效，债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一，节能中心要求达健公司承担连带保证责任，含括了要求达健公司赔偿因担保合同无效而造成损失的主张，故本院对此一并处理。节能中心在订立《补充协议》时未对达健公司股东会、董事会等公司机关的决议进行审查，达健公司在未经股东会、董事会等公司机关决议的情况下在《补充协议》上加盖公章并同意担保，双方对担保合同的无效均有过错，故就启迪公司应支付节能中心的上述债务，达健公司应对启迪公司不能清偿部分承担二分之一的赔偿责任。企业法人解散的，应依法清算后予以注销。作为诉讼参与人的企业法人，未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。达健公司明知存在本案诉讼，却在未告知节能中心、启迪公司和法院，且本案涉诉债务责任尚未处理完毕的情况下，即在二审期间予以注销，应由其股东李立根继受作为被上诉人参与诉讼，达健公司的上述赔偿责任也应由李立根承担。综上所述，节能中心、启迪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初4355号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初4355号民事判决第五项及案件受理费部分；三、李立根对启迪网联智能科技有限公司上述债务的不能清偿部分承担二分之一的赔偿责任。四、驳回苏州市节能技术服务中心的其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71999元，由启迪网联智能科技有限公司负担。二审案件受理费143998元，由上诉人苏州市节能技术服务中心负担71999元，上诉人启迪网联智能科技有限公司负担71999元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二一年三月二十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。