安徽省宿松县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0826民初34号 原告：闫孝会，女，1983年7月5日生，汉族，户籍地山东省济南市槐荫区，经常居住地安徽省宿松县。 原告：孙世鑫，男，1975年11月28日生，汉族，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 上述二位原告共同委托诉讼代理人：熊小东，安徽文征律师事务所律师。 上述二位原告共同委托诉讼代理人：熊剑，安徽文征律师事务所律师。 被告：罗光顺，男，1967年4月8日生，汉族，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 被告：虞海荣（系罗光顺妻子），女，1979年9月1日生，汉族，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 上述二位被告共同委托诉讼代理人：邓必胜，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。 被告：宿松县恒达房地产经纪有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民中路50号。 法定代表人：李秀华，该公司负责人。 委托诉讼代理人：李四民，安徽皖松律师事务所律师。 原告闫孝会、孙世鑫与被告罗光顺、虞海荣、宿松县恒达房地产经纪有限公司（简称恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告闫孝会、孙世鑫及其委托诉讼代理人熊小东，被告虞海荣及其与被告罗光顺共同的委托诉讼代理人邓必胜，被告恒达公司委托诉讼代理人李四民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 闫孝会、孙世鑫向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2020年9月3日签订的购房定金协议和2020年9月10日签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即返还原告给付的购房定金款26万元及利息（利息自2020年9月10日起按年利率6%的标准计算至还清之日止）并承担相应的违约责任；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审时原告明确诉讼请求为违约金17.2万元；上述款项由罗光顺、虞海荣告承担和返还，恒达公司承担连带责任，对中介费承担返还责任。事实与理由：2020年9月3日，原告闫孝会与被告罗光顺经被告恒达公司介绍就被告罗光顺称其名下的位于宿松县××镇××路××小区××幢××室××平方米的套房签订了购房定金协议书，原告按约给付了购房定金款5万元。2020年9月10日原、被告三方在平等、自愿的基础上签订了房屋买卖合同，合同约定涉案房屋的交易价格为86万元。原告在签订合同之日继续按照合同约定向被告支付了首付款26万元，但由于被告故意隐瞒了涉案房屋有纠纷的事实，导致被告至今仍未向相关政府部门提交涉案房屋的过户手续、资料，更没有将涉案房屋产权过户到原告名下。根据该房屋买卖合同关于权属关系和违约责任的约定，被告显然已构成根本违约。时至今日，虽经原告多次催促，被告在长达3个多月还是没有履行原合同约定的义务。被告恒达房产公司作为从事该房屋交易的中介机构，在该房屋买卖合同纠纷案中没有履行尽职调查和如实告知义务，对该房屋买卖合同不能及时办理过户登记也具有过错，故应当承担连带责任。为维护残疾人的合法权益，原告遂依法提起民事诉讼，请支持原告的诉讼请求。 罗光顺、虞海荣共同辩称，一、虞海荣主体不适格，其不是房屋的所有权人和使用权人。二、原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，对原告和罗光顺双方具有约束力。在签订合同时，罗光顺、虞海荣已明确告知二原告“房屋共有人之一已死亡，必须待罗光顺同享有继承权的继承人协商或者起诉分家析产问题解决后再交房”，所以在签订《房屋买卖合同》时未约定交房时间，也获得了二原告的认可。现罗光顺已起诉分家析产，案件正在审理中。三、罗光顺在签订《房屋买卖合同》时就将《房屋所有权证》原件交给了二原告和中介方，二原告完全知道房屋问题，且中介方也明确告知了二原告。被告没有隐瞒事实。依据《民法典》第301条的规定，案涉房屋罗光顺享有绝大部分所有权和使用权。故请求人民法院依法驳回二原告的起诉或依法判决待第一被告进行的分家析产案件判决生效后再交房。 恒达公司辩称，对二原告起诉的2020年9月3日签订的购房定金合同和2020年9月10日签订的购房买卖合同及交付了26万元的首付款没有异议，5万元包括在26万元里了。对原告诉请恒达公司故意隐瞒的问题是第一、二被告隐瞒的原因，对涉案房屋的具体情况恒达房产并不清楚。违约应不包括恒达公司。作为房产机构没有法定义务对房屋进行如实调查，但就房产机构所知道的都在第一时间告知了二原告。请求法庭依法驳回二原告对第三被告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2020年9月3日，闫孝会与罗光顺经恒达公司介绍就被告罗光顺称其名下的位于宿松县××镇××路××小区××幢××室××平方米的套房签订了购房定金协议书，约定闫孝会支付罗光顺定金5万元，双方于2020年9月11日前到恒达公司签订房屋买卖合同并办理相关交易手续。闫孝会于2020年9月10日按约给付了罗光顺购房定金款5万元。2020年9月10日，闫孝会、孙世鑫作为甲方，罗光顺、虞海荣作为乙方签订了房屋买卖合同，合同约定涉案房屋的交易价格为86万元，付款方式为首付26万元，其余房款待甲方将上述房屋产权过户到甲方名下后，以按揭方式付清购房尾款；房屋过户税费全部由乙方承担。甲方保证房屋产权清晰；交房时间为甲方收到全部房款7天内。任何一方违约，除承担全部经济损失外，另向对方支付房屋实际总价20%的违约金。甲乙双方必须在签订购房合同的当天，向所涉及到的相关部门提交房屋的过户手续、资料（根据相关部门、单位要求提供），如不配合视为违约。原告在签订合同之日按照合同约定向罗光顺支付了首付款26万元（含定金5万元），罗光顺于当日向闫孝会出具了收条。但至今罗光顺仍不能将涉案房屋产权过户到原告名下。原告多次催促未果，故起诉。另查，二位原告系夫妻关系。二位被告系夫妻关系，但罗光顺系再婚，讼争房屋系罗光顺与前妻共同所有，罗光顺不能举证其前妻继承人同意将该房屋出卖给二位原告。庭审中，罗光顺表示违约金只能按照已付房款按年利率3.85计算利息。 上述事实，有原告提交的原告的身份证、结婚证、残疾证、购房定金协议书及房屋买卖合同、银行转账凭证及收条、李秀华出具的情况说明、微信聊天记录打印件（2020年12月1日-3日）、委托代理合同、律师费发票、短信以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”罗光顺将讼争房屋出卖给闫孝会，因该房屋罗光顺并未取得全部的所有权，致使闫孝会不能取得所有权，闫孝会可以解除合同并要求罗光顺承担责任。因二位原告均认可该房屋是由二位原告共同购买，故二位原告享有上述权利。故对原告诉请解除原告闫孝会与被告罗光顺于2020年9月3日签订的购房定金协议和2020年9月10日签订的房屋买卖合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，原告诉请罗光顺立即返还原告给付的购房定金款26万元并赔偿损失符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”原告诉请被告承担利息损失（利息自2020年9月10日起按年利率6%的标准计算至还清之日止）并支付房屋实际总价20%的违约金（17.2万元）过分高于原告的损失，本院酌情予以支持违约金8万元并自2020年9月10日起按年利率3.85%的标准计算至还清之日止，原告主张的其余损失以及代理费损失，不予支持。对于中介费，因收据原告已收回，且恒达公司庭审中表示同意退款，故本案不予处理。原告诉请虞海荣以及恒达公司承担责任无事实与法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第五项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告闫孝会与被告罗光顺于2020年9月3日签订的购房定金协议和原告闫孝会、孙世鑫与被告罗光顺、虞海荣于2020年9月10日签订的房屋买卖合同； 二、被告罗光顺于本判决生效后五日内退还原告闫孝会、孙世鑫购房款26万元，赔偿原告闫孝会、孙世鑫违约金8万元，并自2020年9月10日起以26万元为本金按年利率3.85%的标准支付利息至还清之日止； 三、驳回原告闫孝会、孙世鑫的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7780元，减半收取3890元，由原告闫孝会负担890元，被告罗光顺负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 董应国 二〇二一年三月十二日 法官助理 陶家香 书 记 员 曹 蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。