北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初4213号原告：赵佳聪，女，1990年3月27日出生，满族，北京三快在线科技有限公司职员，住北京市海淀区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司法务。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，该公司法务。原告赵佳聪与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵佳聪，被告自如公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵佳聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵佳聪与自如公司签订编号BJGYWLD189304073的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司向赵佳聪补齐租金至判决作出之日，并依据合同7.3条支付两个月租金标准的违约金且支付利息；3.本案诉讼费由自如公司承担。事实和理由：赵佳聪为北京市丰台区紫芳园一区11号楼4层407号房屋（以下简称407号房屋）的所有权人。2018年8月17日，赵佳聪与自如公司签订编号为BJGYWLD189304073的《资产管理服务合同》，约定赵佳聪将407号房屋授权自如公司进行管理，合同期限为2018年8月22日起至2021年12月9日止，预计租金为7725元/月。合同生效后，赵佳聪依约交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年9月11日之前的付款账期内，自如公司一直正常按时支付租金。2020年10月以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求降租或解约，但从未得到赵佳聪同意。自如公司应于2020年10月14日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。自如公司并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由；赵佳聪也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除、仍然有效的前提下，赵佳聪为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。自如公司辩称，同意解除合同，租金算至判决落款并支付两个月租金作为违约金不同意。我方不认为我方违约，如果法院认为我方违约，希望考虑我方对房屋进行了装修，法院可以酌减违约金，房屋装修我们放弃。一、双方于2018年8月17日签署《资产管理服务合同》，房屋为78平米两居室。为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与赵佳聪进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋三个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我方评估房屋三个卧室对外出租的收益后给其确定的房租预期收益为7725元。2019年7月8日隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋三个卧室对外出租的客观条件丧失，两间卧室我方收到的房租为6880元，远小于我方给赵佳聪支付的房租预期收益，每月亏损额为854元。加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我方已不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因此我方本着合理、公平的原则与对方进行协商重新调整房租预期收益，对方均拒绝，无奈之下我方只能解除合同。合同的解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于可出租房屋减少的事实，因此我方不同意承担违约金。退一步讲，如果法院认定我方违约，也请考虑疫情、隔断间拆除的事实等因素予以酌减。二、我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理407号房屋，合同不适宜强制履行。我方向赵佳聪发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知合同无法继续履行，其后我方依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行了解约结算，腾空房屋，给赵佳聪发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋。赵佳聪作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。三、合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益。一则自2019年7月隔断间拆除后，我方按照未拆隔断的标准向赵佳聪正常支付租金预期长达一年半之久，而我方在承担亏损额；二则即使在2020年上半年疫情对我方对外出租造成重大影响时，我方仍没有停止或减少向赵佳聪支付房租；三则在合同履行期内，我方从未有过延迟支付租金或毁损房屋等其他违约行为。基于以上三点事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方对房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵佳聪系407号房屋的登记所有权人。2018年8月17日，赵佳聪（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋为407号房屋，标的资产的用途为居住；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住；本协议管理期限自2018年8月22日起至2021年12月9日止；甲方应当在本合同约定的交付日即2018年8月22日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7725元/月；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家的安全管理规范。合同第6.2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情况；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一约定：407号房屋建筑面积78平方米，居室数量为3室1起居室。合同签订后，赵佳聪向自如公司交付了407号房屋，自如公司将客厅打了隔断，将房屋变成三居室对外出租。自如公司向赵佳聪支付了7725元服务质量保证金且支付租金至2020年11月18日，并结算支付了至该日的水、电、燃气等生活费用。庭审中，自如公司提交系统截图，证明该公司收到居委会要求拆除隔断墙的通知后，于2019年6月6日将由客厅改造的03卧室租客清退，并称居委会于2019年7月8日将隔断墙拆除；此后，自如公司从01卧室和02卧室收取房租共6880元，但该公司每月向赵佳聪支付7725元，月亏损额845元。2020年10月14日，自如公司通过顺丰速运向赵佳聪的户籍地址发送了解约通知函，大致内容为合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，自如公司决定于2020年11月18日与赵佳聪解除服务合同。赵佳聪称其以地址有误拒收了该快递。2020年11月19日，自如公司通过系统小程序向赵佳聪发送解约结算协议，并于2020年12月4日向赵佳聪支付了解约结算协议所结算至2020年11月18日的租金及生活费用。赵佳聪称其未打开小程序查看协议内容。2020年12月29日，自如公司向赵佳聪发短信：自如网二次提示，您尾号为BJGYWLD189304073的合同已解约完成，房屋电子锁密码为XXXXXX，请您及时收回房屋，避免造成损失，祝您生活愉快。赵佳聪认可收到密码，但其并未收房。本院认为，赵佳聪与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司单方向赵佳聪发送解约通知函并要求解除双方合同行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。然自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自2019年7月起407号房屋不具备双方合同约定以三居室出租的条件，二是该公司以收取房租共6880元但每月向赵佳聪支付7725元的状态坚持到2020年11月18日，三是2020年疫情确实对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽然作为违约方，但其不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行。赵佳聪作为守约方，起诉要求解除双方签订的《资产管理服务合同》，本院予以支持，因赵佳聪于2021年3月8日当庭提出解除合同，本院以开庭当日作为解除合同之日。但在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知赵佳聪房屋密码的情况下，赵佳聪应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故本院对赵佳聪主张自2020年11月19日至2020年12月29日的租金10300元予以支持，超出部分，不予支持。赵佳聪主张自如公司支付2个月租金标准的违约金，符合合同约定，本院予以支持。赵佳聪主张利息，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、赵佳聪与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2021年3月8日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵佳聪自2020年11月19日至2020年12月29日的租金10300元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵佳聪违约金15450元；四、驳回赵佳聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2523元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二一年三月二十八日书记员  郭欣欣