上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初25413号原告：上海美业电器有限公司，住所地上海市青浦工业园区。法定代表人：黄粤，执行董事。被告：上海玖分鲜食品有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：唐文智，经理。委托诉讼代理人：赵辛，男。原告上海美业电器有限公司(下称“美业公司”)诉被告上海玖分鲜食品有限公司(下称“玖分鲜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告法定代表人黄粤、被告委托诉讼代理人赵辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海美业电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2020年2月28日就上海市青浦工业园区漕盈路XXX号部分房屋(下称“系争房屋”)所签订的《租房意向书》终止履行，并没收被告押金人民币(以下币种均为人民币)1万元；2、判令被告搬离其在系争房屋的物品，恢复原状，交还租赁房屋；3、判令被告支付实际占有厂房期间的未付租金、物业费、卫生管理费(自2020年10月1日期到实际交还房屋之日止)；4、判令被告支付未缴纳的水电费及产生的滞纳金。审理中，原告撤回第四项诉请。事实与理由：原、被告于2020年2月28日签订《租房意向书》，约定原告将系争房屋出租给被告。双方未约定租赁期限，约定免租期为2020年3月1日到31日，租金自2020年4月1日起计算。2020年2月28日被告支付意向金15,000元(后来其中1万元转为押金，另5,000元转为房租)，2020年5月8日支付了半年房租、物业费和卫生费共计48,550元。被告在进行了部分施工并在租赁房屋中放置了一些物品后，即于2020年6月起撤离了现场，在此之间产生的水电费用一直没有缴纳，经多次催缴都没有答复，且至今一直无法取得联系。原告认为，双方的《租房意向书》未约定期限，原告有权随时终止并收回房屋。而被告在实际占用房屋后，仅交付半年租金，未支付2020年10月1日的房租且一直无法取得联系，显然租赁意向书也无继续履行的必要。被告上海玖分鲜食品有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、被告在承租系争房屋后，原告未能提供正常使用的水电，导致被告无法使用房屋，被告是借用隔壁承租人的水电进行了装修；期间被告一直催促原告提供水电，原告一直拖延，直至合同签订后两三个月被告自行将水电接好，但后来原告无正当理由又把被告水电断掉，导致迄今为止系争房屋内均未通电；2、被告对系争房屋进行了投入，故要求继续履行案涉合同。经开庭审理查明：2020年2月28日，美业公司(甲方)与玖分鲜公司(乙方)签订《租房意向书》，约定：房屋地址为青浦区漕盈路XXX号(约200平)；经甲乙双方商定单价按平方米1.10元/天，开收据为凭证，物业费按每平方1.50元/月，垃圾费：厂房52周*40元/周+宿舍52周*60元/周=5,200元/年；用电量按实际用量计算；按实际隔完后的面积计算；租金从2020年4月1日起算，交房后30天免租期，自2020年3月1日至2020年3月31日；2020年2月28日乙方付给甲方15,000元意向金；宿舍两间，月租金为1,500元；厂房高度为3.5米。意向书签订后，玖分鲜公司向美业公司支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的厂房租金40,150元、宿舍租金9,000元、物业费1,800元、垃圾费2,600元，合计53,550元及押金1万元。审理中，双方当事人确认承租房屋交付时为毛坯状态，计租面积为200平方米，现系争厂房仍由玖分鲜公司占用。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租房意向书予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。原告表示，1、原、被告签订的租赁意向书并未约定租赁期限，应为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同，结合被告支付租金至2020年9月30日，之后租金未再支付，故双方租赁合同应于2020年9月30日解除；2、被告承租系争房屋后进行了装修，原告为被告提供了独立的电表及正常的供电，但由于被告未提供生产经营所用的许可证等材料，原告按照政府要求在2020年6月份将系争房屋电力切断；3、现房屋仍由被告占用，被告应将其放置在系争房屋内的物品予以搬离；原告是将一间大厂房的其中部分出租给被告，合同解除后被告应将系争房屋恢复到毛坯状态后将房屋返还原告，并按照合同约定向原告支付相应费用；4、押金1万元同意在本案中予以处理，但由于被告违约，应予以没收。为此，原告提供电表照片作为证据。被告主张：1、原被告曾约定合同两年一签，但由于需原告负责人同意故没有写入合同；且原告工作人员曾向被告方发送空白的协议，上面载明的租期也是两年；2、案涉厂房没有钥匙，也从未交付过被告钥匙，而是直至3月23日才将系争房屋内的架子处理好被告才入驻装修，但装修期间原告未向被告提供正常供电，导致被告只能从相邻租户处拉电；6月份被告自行拉好水电，但原告隔天就将被告供电切断了导致被告无法正常使用系争厂房；3、意向书中载明的两间宿舍原告并未提供给被告，虽交付了被告一间宿舍的钥匙，但该宿舍是其他租户使用的，并非被告单独使用，所以被告就将该钥匙交还给了原告，故原告应将被告支付的宿舍租金9,000元予以返还；4、同意押金在本案中一并处理。为此被告提供聊天记录作为证据。原告表示由于员工已离职，无法确认其真实性；即使该聊天记录真实，也不能证明原告拒不提供供电服务，反而可以从被告安装设备及装修等看出原告提供了用电接口；且被告提出的要求超出了出租人的责任和义务。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《租房意向书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效。虽名为意向书，但已具备了租赁合同的主要内容，且原告已将系争厂房交付被告，被告也已支付租金，故本院认定该意向书实际应为租赁合同。合同未对租赁期限进行约定，故为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人即原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人即被告，而原告未提供证据证明其曾于起诉前通知被告解除合同，故本院认定案涉租房意向书于诉讼材料送达被告之日起即2020年12月12日解除。合同解除后，被告应搬离系争厂房，将厂房恢复原状即毛坯状态后返还给原告，并向原告支付占用期间的租金及占有使用费。被告提供的证据材料无法证明原告交付的房屋不符合约定，故本院认定被告应按照约定的租金标准支付自2020年4月1日至2020年6月断电之日的租金。后由于原告将系争厂房供电切断，被告无法正常使用厂房，故本院酌定被告应按照合同约定标准的一半向原告支付租金或占用费、物业费及卫生管理费。结合被告已支付的钱款情况，本院认定被告应向原告支付自2021年2月15日起至实际返还厂房之日止的占用费、物业费及卫生管理费。对于宿舍租金，因原告未提供证据证明其已将宿舍交付被告，故对被告提出的返还宿舍租金9,000元的主张本院予以支持。原告主张没收被告押金1万元，于法无据，本院不予支持，原告应将该押金返还被告。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十二条、2014年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海美业电器有限公司与被告上海玖分鲜食品有限公司签订的《租房意向书》于2020年12月12日解除；二、被告上海玖分鲜食品有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦工业园区漕盈路XXX号厂房内的物品，并将上述房屋恢复至毛坯状态后返还给原告上海美业电器有限公司；三、被告上海玖分鲜食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美业电器有限公司占有使用费(按照110元/天的标准，自2021年2月15日起算至实际返还厂房之日止)；四、被告上海玖分鲜食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美业电器有限公司物业费(按照150元/月的标准，自2021年2月15日起算至实际返还厂房之日止)；五、被告上海玖分鲜食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海美业电器有限公司卫生管理费即垃圾费(按照20元/周的标准，自2021年2月15日起算至实际返还厂房之日止)；六、原告上海美业电器有限公司的其余诉讼请求不予支持；七、原告上海美业电器有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海玖分鲜食品有限公司押金1万元、宿舍租金9,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835.30元，减半收取计417.60元，由原告上海美业电器有限公司负担377.60元，被告上海玖分鲜食品有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年三月一日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。