河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初7666号 原告：郭阳，男，1988年3月7日出生，汉族，无业，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：刘建周，河北同骥律师事务所律师。 被告：李红威，女，1987年3月9日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王宝宽，河北圣佑律师事务所律师。 原告郭阳与被告李红威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日作出（2020）冀0104民初1206号民事判决，被告李红威不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）冀01民终5256号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告郭阳及其委托诉讼代理人刘建周，被告李红威委托诉讼代理人王宝宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭阳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行双方2018年2月8日签订的《购房协议说明》并一次性支付剩余购房款80.5万元；2、判令被告向原告支付违约金15万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年2月8日签订了《购房协议说明》，约定将原告名下位于桥西区的房子转让给被告，除银行贷款由被告承担外，再支付150万元房款给原告，分10个季度还清，最长不超过12个季度。如被告违约，应向原告支付总房款10%的违约金。现被告已经支付6个季度购房款69.5万元，拖欠购房款共计35.5万元，经多次催要未果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。庭审中，原告称其起诉后被告在诉讼过程中分别于2019年11月8日向原告转账101310元、2019年11月12日转账20000元，尚有683690元房款未支付。 被告李红威辩称，一、本案的事实为2018年2月份，被告为规避房屋限制购买条例，借用原告名义买房，原告名下没有房屋，可以进行贷款，全部房款由被告支付，原告分文未付，实质上原告没有任何权利。本案涉及的不动产，原告无法证明其是房屋的所有人。二、原告于2016年11月29日离婚，涉案房屋为2016年7月8日所购买，应当认为夫妻共同财产。三、被告在案涉协议上签字是被迫的，违背被告的真实意思，严重损害被告合法权利。四、原告的诉求没有任何依据，支付房款的期限并未届满，被告支付原告的款项已经足额150万元，原告不应要求任何款项。 原告为证实其主张，除原一审提交购房协议说明、银行转账凭证、离婚协议外，现补充提交证据：1、通话录音（时间分别为2019年5月8日、2019年5月27日、2020年1月20日）；2、短信聊天记录；3、交易明细5张，证明原告通过手机银行替被告偿还银行贷款86355.5元。原告当庭补充提交证据：1、乐嘉名苑内部认购协议，证明房屋是原告所购买。2、收据8张，证明购房款是由原告支付也证明该房屋是郭阳单独购买。3、郭阳名下中国农业银行、河北银行转账记录，证明购房款首付款都是由原告支付，部分首付款是原告用信用卡支付。4、贷款担保合同，证明该房屋的贷款是由原告贷款。5、结婚证、离婚证。 被告质证意见为，对通话录音的真实性认可，认为从2019年5月8日的电话录音中可以证明涉及本案李红威曾向郭阳支付过180多万，其他的通话录音认为与本案无关。对短信聊天记录真实性认可，根据该短信记录第46页显示的内容可以证明是李红威借用原告名义购买的房屋，其余聊天内容认为与本案无关。对交易明细的真实性认可，但原告针对车库贷、家居贷、装修贷在本案中未起诉，认为与本案无关。对原告当庭补充提交的证据真实性认可。 被告当庭提交1、交易明细一份，证明李红威转给郭阳相关款项，共计3831957元。2、金额为342074元的收据一张，证明2016年9月14日开发商向李红威开具，交款人一栏明确有李红威的签字也可以证明是借名买房。庭审后被告补充提交：1、pos机签购单（5张）；2、工资表、考勤记录表、考勤汇总表。 原告质证称，对交易明细真实性认可，对证明目的不认可，交易明细中的转款期间是原、被告都在石家庄广恩医疗器械公司工作，之间资金往来很频繁，资金系办业务的款项。原告也有转给被告款项。342074元是原告向开发商交付的房款，李红威去拿的收据，因此她在该收据上面签的字。对POS机签购单真实性认可，3张信用卡是郭阳名下的，另外两张（尾号6935）是被告名下的。对工资表、考勤记录表、考勤汇总表不认可，没有郭阳的签字是自己制作的，广恩公司系李红威和郭阳共同创立。 结合原、被告提交的证据，本院认定事实如下： 原告郭阳与被告李红威曾系夫妻关系，二人于2011年8月8日结婚，2016年7月7日协议离婚；后于2016年10月21日结婚，于2016年11月29日协议离婚。 2016年7月18日，原告郭阳与案外人河北茂盛房地产开发有限公司签订《乐嘉名苑内部认购协议》，约定原告购买乐嘉名苑3号楼1单元602室房屋一套，建筑面积235.06㎡，单价10501.73元每平米，价款2468536元；以及地下室一个，面积19.79㎡，单价2200元每平米，价款为43538元。总价款共计2512074元。该协议约定原告于2016年7月23日前交购房款首付款542074元，剩余房款197万元办理银行按揭贷款。交房时间为2016年8月18日。上述合同签订后，原告依约交纳首付款，剩余房款197万元由原告郭阳、中国银行股份有限公司石家庄市裕华支行及河北茂盛房地产开发有限公司三方签订《个人一手住房贷款担保合同》，由河北茂盛房地产开发有限公司提供阶段性担保在银行办理按揭贷款后全额交付茂盛公司。2016年9月29日案涉房屋备案登记在郭阳名下。 2018年2月8日，原告郭阳（卖方）与被告李红威（买方）签订《购房协议说明》，载明：“关于郭阳名下的房子桥西区振岗路48号（乐嘉名苑3号楼1单元602的房子、2间小房、1间车库）愿意卖给李红威，双方经协商达成以下共识：一、基本条款1、房子作价为150万元（壹佰伍拾万）卖给李红威。相关贷款（房贷、车库贷）都由李红威承担（房屋里所有的东西都不带走除卖方随身衣物以及生活用品）后期卖方郭阳不再承担任何的费用。2、卖方协助买方办理更名手续，更名费用50000元由买方李红威自行承担。3、关于楼下邻居后期维修费用都由李红威来承担，与郭阳再无任何关联。4、办理更名手续前买方需要支付卖方郭阳10万元的预付款。5、手续的装修贷和家具贷款都转移给买方李红威来承担。与卖方郭阳再无关联。二、关于150万的付款方式：房子总的房款为150万元（壹佰伍拾万元），分为12个季度还清，每个季度还款为12.5万元，此还款条件作为最大限度不能超出10个季度还清，买方会尽最大努力和最短时间尽快还清总房款，买方如在还款期间内有足够的资金，将第一时间还给卖方郭阳，绝不拖欠。如最终特殊情况出现，买方李红威没能按着最大期限还清房款，中间产生的利息都有李红威来偿还。此协议签订后生效，如买方李红威发生违约，将支付卖方郭阳总房款10%的违约金（15万元），房子归还给卖方郭阳。本协议一式两份，双方各持一份……”。上述《购房协议说明》签订后，原、被告办理了案涉房屋更名手续，由被告李红威与河北茂盛房地产开发有限公司于2018年3月13日签订了《石家庄市商品房买卖合同》，案涉房屋按揭贷款偿还义务人仍为原告未进行变更。被告李红威通过银行转账方式分别于2018年2月9日、3月12日、5月8日、8月14日、11月8日、2019年2月1日、2月8日、5月9日、6月17日、11月8日、11月12日向原告郭阳转款共计816310元。被告称银行按揭贷款都是其将款项打给原告或原告的还款账户。自2020年2月之后，被告未向原告转账，原告亦未偿还银行贷款。现案涉房屋由被告李红威居住使用。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于案涉房屋的购房首付款是否系被告实际支付。被告称其以原告名义买房，并以郭阳名义贷款，为此提交5张POS签购单，其中2016年7月18日郭阳名下银行卡尾号0489金额为20000元和5000元的签购单各一张、2016年8月2日李红威名下卡号尾号为6935金额70000元签购单、2016年9月14日郭阳名下卡号尾号8052金额为342074元的POS签购单、2016年10月19日李红威名下卡号尾号6935金额为62920元的签购单，以上证明被告实际支付了购房款。原告对上述签购单真实性无异议但对被告证明目的不认可。根据原告提交的收据显示河北茂盛房地产开发有限公司分别于2016年7月18日收取原告房屋定金20000元，于2016年8月2日收取房款70000元，于2016年9月7日收取房款50000元、60000元，2016年9月14日收取房款342074元，以上共计542074元，并分别向原告郭阳开具了收据。上述被告所提交的5张POS签购单的金额共计4999994元与原告提交收据显示的首付款金额542074元不符，且定金20000元和房款342074元系原告名下银行卡所支付。庭审中被告称在支付342074元之前其将316300元转至原告账户，后在庭审结束后又称“342074元是我用农业银行的卡2016年11月30日转给了原告0376卡号10万元，2017年4月18日农业银行卡转给原告两个5万。还有一个10万在离婚协议中有体现，剩下的零碎的没有证据”，其前后陈述不一致，且被告认可曾向原告哥哥借款。该银行转款凭证中对交易金额未标注资金的性质，结合原告于2017年12月18日与被告的短信内容“你承认是郭阳和李红威创建的广恩医疗吧？”以及被告回复内容“承认，从来没有否认过你的存在”，并且被告交的工资表、考勤汇总表中未有原告本人签字。而双方2018年1月25日的离婚协议中也未记载关于10万元的内容。因此被告于2016年11月30日、2017年4月18日向原告所转款项不能证实与原告所支付342074元的房款有关。关于62920元，被告称是其支付的房款，而根据开发商向原告就收取的房款所出具的收据中并未显示该笔款项，且被告对其提交的5000元的POS机签购单也不清楚是什么款项，而根据原告提交的银行转款凭证，能够证实通过李红威名下的信用卡所支付了62920元和70000元后，原告于2016年10月19日至2016年11月24日期间共计向被告转款134800元，对于超出的部分原告亦作出合理的说明，被告未进一步提交证据证实其主张，并且在原、被告签订购房协议说明后，被告亦一直按协议约定履行了5个季度的付款义务，因此，对于被告的抗辩意见，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《购房协议说明》系双方当事人的事实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告出卖房屋价款为150万元加剩余银行贷款。双方签订合同后，原告依约向被告交付了房屋，被告应当按照合同约定向原告支付购房款150万元也未将贷款义务人进行变更。被告抗辩称其名下有房屋因此受本市房屋限购政策的影响不能再买房但未提交相关证据，而被告所称的借用原告名义购房，如前所述，不能证明购房首付款542074元是其所付。根据原被告之间的短信内容显示，原、被告签订上述《购房协议说明》之前，双方曾经共同成立公司并于2016年11月29日双方离婚后仍共同经营，原告提交的通过录音及短信内容能够证明双方之间存在其他业务往来，被告不能证实其向原告所转款项性质用于购买案涉房屋，被告的主张的事实与协议内容相矛盾。被告已向原告支付房款816310元，故被告应当向原告支付剩余房款683690元。关于原告所述的房贷、车库贷等相关贷款及具体的金额，未在诉讼中明确，应依法另行解决，本院不予处理。原告购买案涉房屋时原、被告已不存在婚姻关系，故被告辩称案涉房屋系夫妻共同财产，本院不予采信。关于原告主张的违约金150000元，根据《购房协议说明》载明的“……如买方李红威发生违约，将支付卖方郭阳总房款10%的违约金（15万元），房子归还给卖方郭阳……”，该约定为解除合同后的违约条款，而原告要求继续履行合同，因此不适用上述的合同约定，但被告未按约履行支付义务也存在违约，因此，综合原、被告曾系夫妻关系、双方合同履行情况以及原告名下现在银行仍有贷款，被告未支付款项即为原告造成的损失等因素，酌情由被告向原告支付利息，以683690元为基数，自2019年11月13日起（最后一次付款日之次日）至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告李红威于本判决生效后十日内给付原告郭阳剩余房款683690元并支付利息（以683690元为基数，自2019年11月13日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告郭阳的其他诉讼请求。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13350元，由原告郭阳负担3793元，被告李红威负担9557元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050051，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  赵子平 人民陪审员  路秀申 二〇二一年三月八日 书 记 员  丁云鹏