广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9329号原告（反诉被告）：陈思玮，女，1978年12月31日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张玉婷，广东永航律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉茵，广东永航律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：罗敏嫦，女，1974年11月16日出生，汉族，住广州市白云区。被告（反诉原告）：邹贺然，男，2000年11月28日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：王伟深，广东弦正律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王丹纯，广东弦正律师事务所实习人员。陈思玮与罗敏嫦、邹贺然合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈思玮的委托诉讼代理人张玉婷、胡嘉茵，罗敏嫦及其与邹贺然的共同委托诉讼代理人王伟深、王丹纯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈思玮向本院提出本诉诉讼请求：1.两被告共同向原告返还原告已垫付的购房款321801.5元及相应利息（利息从原告每笔付款之日起计，标准在2019年8月20日前按银行同期贷款利率，2019年8月21日起至被告返还之日按银行间同业拆借利率计算；2020年2月25日之后以本金321801.5元计算，暂计至起诉时约为27000元）；2.本案全部诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年12月，原告与被告罗敏嫦口头约定以双方合资每人出资一半的方式购买位于广州市番禺区南村镇××路××（××）XX房房屋，原告以自己的名义，被告罗敏嫦以被告邹贺然的名义共同购买，各占50%份额。2019年1月9日，双方与开发商广州悦利房地产开发有限公司签订《楼宇认购书》，约定由双方认购上述商品房，优惠后的总房价为3525849元（不含享有优惠需另支付的团购款8万元）。认购书上由原告及被告邹贺然共同具名。签订《楼宇认购书》后，原、被告双方按照开发商的付款要求以共同出资的方式进行付款。其中，原告分别于2018年12月31日支付了50000元、于2019年1月9日支付了166292.5元（含团购款4万元）、于2019年4月4日支付了352585元，2019年9月26日支付了2924元，合计571801.5元，被告亦支付了房款共1274047.5元。因原告于2019年5月购买了另一房屋，受限购政策的影响，原告无资格再购买该商品房。双方商量后，该商品房由原告与被告邹贺然共同具名购买的方式变更为由被告邹贺然单独一人购买的方式进行。2019年12月，被告邹贺然作为买受人与开发商签订了《商品房预售合同》，办理了网签登记手续。开发商于2019年12月28日开具了购房人为被告邹贺然，已付房款为1765849元的购房发票。之后，被告邹贺然办理了按揭贷款，现每月由被告邹贺然进行供楼还款。原告认为，虽然初始方案是双方以共同出资的方式购买该商品房，由双方共同享有该商品房的权利，但后来在实际履行中双方已变更为由被告进行单独购买。之后的履行情况，亦是由被告邹贺然签订商品房预售合同，办理了网签预告登记手续。商品房预售网签登记具有公示、排他的作用，该商品房实际已由被告邹贺然享有全部产权，原告已不享有任何权利，原告之前垫付的房款，被告应予以返还并计付利息。被告在2020年2月24日已向原告返还了25万元，剩余未付购房款本金为321801.5元。因此，原告提起诉讼，望法院判如所请，支持原告的全部诉讼请求。罗敏嫦、邹贺然辩称，陈思玮的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。事实理由部分，我方对于双方合伙购买涉案房产的事实认可，但合作购房合同没有解除，不同意原告单方退出的行为。罗敏嫦、邹贺然提出反诉请求：1.确认邹贺然与陈思玮共同购买广州市番禺区南村镇XX路X号X栋XX房及各占50%份额的事实；2.原告向被告返还被告多垫付的首期购房款357448.37元及利息，其中2018年12月24日多垫付4988.87元的利息，从2018年12月24日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算；其中2019年7月5日多垫付352585元的利息，从2019年7月5日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止，按银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算；其他多垫的款项利息按银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算，从被告实际垫付之日起计至实际清偿之日止；3.原告向被告返还被告每月多垫付的供房款29287.33元及利息，利息按银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算，从被告实际垫付每期供房款之日起计至实际清偿之日止；4.原告向被告返还预支的购房款25万元及利息，利率按银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算，从2020年2月24日起计至实际清偿之日止；5.原告按被告邹贺然与中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，于2019年12月18日签订《个人购房借款/担保合同》（编号：08120190764）约定履行还贷义务，每月24号前向该银行偿还贷款4881.22元，直至还清88万元贷款的本息为止；6.本案的全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年12月，原告与被告口头约定，共同购买位于广州市番禺区南村镇XX路X号X栋XX房，双方各出资一半，各占50%份额。共同购房过程中，被告与原告各自向发展商支付了第一期、第二期和第三期50%的首期款。在交纳第四期首期款时，原告因经济困难无力支付，被告被迫垫付了第四期首期款。其后，原告再无支付购房款。原告为解决资金困难问题，曾与被告协商退出，但因被告无力承接，最终协商无果。后来原告又提出，由被告将其50%份额的贷款预先给原告，日后全部贷款交由原告一人月供，以缓解原告短期资金困难局面。被告没有预支50%份额贷款的经济能力，没有答应原告的要求，但为了帮助原告缓解短期资金压力，被告还是于2020年2月24日向原告预支了25万元供房款，希望能帮助原告度过难关。然而原告收到25万元后，拒不向银行支付月供款，被告只得独自每月向银行供款至今。综上所述，原、被告共同购买涉案房屋后，原告因资金困难拒不支付首期购房款和月供款，已构成严重违约。据此，为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，望法院支持被告如上诉请。陈思玮针对罗敏嫦、邹贺然的反诉辩称，不同意全部反诉请求。关于第一项诉讼请求，该房屋目前在房管部门备案登记的购买人是被告邹贺然一人，房屋登记的权利人也是其一人，根据物权法的相关规定，不动产物权以公示为原则，不动产以登记为准，现在该房屋对外公示的购买人是邹贺然，原告并不是该房屋备案登记的权属人，根本无法取得该房屋50%的产权。现房屋的贷款人、还款人均是邹贺然，每月也是由其供楼还款，从履行的事实和相关的法律规定来看，原告均无法享有该房屋50%的份额。该房屋的权属人是被告邹贺然一人，被告要求确认原告占有房屋50%产权的主张无法实现，应予驳回。至于第二至第六项的诉讼请求，基于上述第一项事实与理由，原告根本无法享有房屋的产权份额，因此不应该承担该房屋50%的房款及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年1月9日，广州悦利房地产开发有限公司（发展商、甲方，以下简称悦利公司）与邹贺然、陈思玮（认购方、乙方）签订《楼宇认购书》，约定认购单位为珠江铂世湾G3（X栋）XX号住宅，建筑面积95.03平方米；乙方在清楚了解在销售现场公示的文件、《认购须知》、《按揭须知》全部内容和现行的相关限购、限贷政策及该政策对其购房可能产生影响的基础上，同意按甲方公示的合同条款签订《商品房买卖合同》；该物业原价格为3902242元，乙方选择一次性付款方式，获9.04折优惠，优惠后总房价为3525849元；乙方应于签署本认购书时支付10万元作为定金，于签署《商品房买卖合同》时缴纳住宅专项维修金9978元等，于2019年1月10日前交付房款252585元，于2019年4月4日前交付房款705170元，于2019年7月4日前交付房款705170元，于2019年10月4日前交付房款881462元，于2020年1月4日前交付房款881462元；若相关法规、政策对购房人购房或贷款有资格限制的，乙方签署购房合约（包括协议、补充协议及买卖合同等）前已知悉上述法规、政策，确信满足相关购房及贷款的资格要求并保证如实填写、提供有关的购房及贷款信息、资料；认购书一经签订即不得更改，认购书的相关内容将作为即将签署的《商品房买卖合同》的依据，乙方如要求更名（加名、减名或换名）、换房或变更付款方式的，需提出书面申请并获得甲方同意，交回原认购书且向甲方支付手续费，更名后的新买受人需按照认购流程重新办理认购手续，等等。2019年12月18日，邹贺然（借款人、抵押人）、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（贷款人）与悦利公司、罗敏嫦、邹毅生（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定邹贺然借款1760000元用于购买坐落于番禺区南村镇××路××（××）XX房（以下简称涉讼房屋），贷款期限360个月，并以涉讼房屋作为担保。2019年12月28日，悦利公司（甲方、卖方）与邹贺然（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定由乙方购买涉讼房屋，总金额3525849元；乙方以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同签订之日支付1765849元，剩余房款1760000元须于2020年2月28日前申请办理银行按揭手续。同日，悦利公司出具发票确认收到涉讼房屋房款1765849元。2020年2月24日，中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行发放贷款1760000元。陈思玮分别于2018年12月31日向悦利公司支付50000元，于2019年1月9日支付76292.5元，于2019年4月4日支付302585元和50000元，于2019年9月26日支付2924元。双方确认陈思玮另曾支付房款50000元及团购费40000元，合共已付款项573138.5元。罗敏嫦于2018年12月24日支付涉讼房屋物业专项维修资金9977.73元，并分别于2018年12月31日向悦利公司支付50000元，于2019年1月9日支付126292.5元，于2019年4月4日支付352585元、于2019年7月5日支付705170元。另，罗敏嫦分别支付商品房买卖法律服务费、办理抵押贷款法律服务费2400元、印花税等费用273元。罗敏嫦于2019年11月12日通过微信向陈思玮支付1337元，分别于2020年1月9日向陈思玮转账支付33000元，于2020年2月24日转账支付250000元。邹贺然于2020年3月至12月期间，每月支付按揭贷款9762.44元。陈思玮与罗敏嫦的微信聊天记录显示，2020年2月21日，陈思玮表示：“三期共付568877.5，另办按揭2924，律师费1336.5，共573138.5你算一下对不对”，罗敏嫦回复“对的”；2020年2月23日，罗敏嫦表示：“我明天银行开门就转25万给你，然后第二笔可能会迟点……”、“昨天问了可能过两周开始就开始供了”，陈思玮回复：“我负责供吗”，罗敏嫦表示“是的”；3月20日，陈思玮表示：“原计划你开学可以给果些钱我，然后贷款下来我每月去供，证满二年就出售……”；3月21日，陈思玮表示：“考虑了两天，按目前我真的无办法解决……或者你帮忙供住先，等我挨过这个困难再来供……”；3月26日，罗敏嫦表示：“供楼的钱还没打到账上吗？”“近些天，泊世湾催缴费的信息，还有银行的工作人员来电话，泊世湾的周律师也来电话，这样可不行的，严重影响了我儿子的学习生活，更严重的是，迟迟没有供楼款进账的话，会影响我和我儿子的征信的……接到我的信息今天就把这件事办妥吧”、“我有25万房款在你手中，明年我就还我欠发展商的钱还有这一年的利息，我就完全没事，以后你爱怎样就你自己搞定，但是前提是不能影响我和我儿子的征信……”，陈思玮表示：“当初贷款因为我需要用钱就贷175万，多贷了的528877元是给我急用，你只给了25万，还有278877元没给，怎么变成给我的25万是你的房款呢？”，罗敏嫦回复：“你一定要记住25万元是房款，不是给你的……我欠50多万是发展商的钱，不是你的钱，我给你的25万是房款，总的来说就是我现在欠发展商27万左右”；3月27日，陈思玮表示：“……大家先完善一份购房协议书，房屋产权各占50%，几时出售，房贷1481123我供，剩下278877你供，计好数大家各自每月供多少”，罗敏嫦回复：“可以，方案可行”，陈思玮表示：“但房产证出来我要加名”，罗敏嫦回复“但是中途有征信问题我不会加名的，但是我不同意加你家孩子的名字，尽可能可以卖就把它卖掉”，陈思玮表示“加我的名是不可能的，你也很清楚”；3月27日，罗敏嫦表示：“那么你还我25万，一起供”，陈思玮表示：“当时贷款征得你同意我贷多52万，然后你给我，如果当时你不同意也不可能只写你仔一个名”，罗敏嫦表示：“你愿意多贷款没关系啊，我就让你多点股，但是转给你的25万，就是房款来的，那么我就只有2万多房款，是不是这个意思？”，陈思玮表示：“不要你的股”“你要搞清楚，我是征得你同意贷款多52万，然后给你，大家都是占有50%”；5月15日，陈思玮表示：“当初大家遵守口头协议，你给27万我是愿意继续供下去的，事情就不会发展到依家甘样了”。诉讼中双方均确认，基于投资目的，双方口头约定由陈思玮、罗敏嫦合作购买涉讼房屋，每人各占50%份额，后因陈思玮另行购买其他房屋，涉讼房屋登记在邹贺然名下；罗敏嫦表示其另行支付税费7000元。双方当事人对合作购房协议继续履行的问题存在争议。陈思玮认为，双方约定购买楼花后转手，但签订认购书后未能转手，故以邹贺然名义去购买房屋；因陈思玮没有购房名额，罗敏嫦不同意房屋登记在陈思玮指定人员名下，故双方协商陈思玮退出合作，罗敏嫦退还房款，罗敏嫦已退还25万元，剩余房款未退还。罗敏嫦则认为，双方合作购房，因陈思玮于2019年另行购买房屋没有购房资格，双方同意房屋登记在邹贺然名下，两年后取得房产证后再出售，按出资比例分配；陈思玮因资金困难不能按期支付进度款，故提出退出合作协议，但罗敏嫦未同意，为免影响征信，罗敏嫦只能继续供房；罗敏嫦预借25万元房款给陈思玮周转，并要求由陈思玮负责后续供楼；涉讼房屋未办理产权登记，而合作购房协议应继续履行。本院认为，《中华人民共和国民法典》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”。陈思玮与罗敏嫦基于投资炒卖的目的合作购房，干扰了正常的市场交易秩序，实属不当，陈思玮因另购其他房屋而不再具备购房资格，双方确认合作过程中，故由邹贺然与开发商签订《商品房预售合同》购买涉讼房屋，邹贺然亦已按月偿还贷款，由此可见，合作购房双方已以实际行为变更合作购房协议的内容。因陈思玮与罗敏嫦未能就变更后的合作购房协议继续履行的问题达成一致，故陈思玮主张协议已无法继续履行并请求罗敏嫦返还购房款，并无不妥，本院予以支持。双方确认以陈思玮名义支付的相关购房款项为573138.5元，而罗敏嫦在合作过程中曾向陈思玮支付1337元、33000元及250000元，故罗敏嫦仍应返还购房款288801.5元。邹贺然并非合作购房协议的相对方，故陈思玮请求邹贺然返还购房款缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方对于合作购房协议无法继续履行均有责任，应各自承担相应的损失，故陈思玮关于支付利息的诉请，本院亦不予支持。陈思玮与罗敏嫦、邹贺然共同购买涉讼房屋属事实行为，无须判决予以确认。因合作购房协议已缺乏继续履行的基础，且涉讼房屋未办理产权登记，故罗敏嫦、邹贺然请求确认涉讼房屋由陈思玮与罗敏嫦、邹贺然各占50%份额，缺乏依据，本院不予支持。罗敏嫦、邹贺然基于继续履行合作购房协议而请求陈思玮返还购房款、每月垫付购房款并支付利息，及按《个人购房借款/担保合同》约定履行还贷义务，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第八条、第五百零九条、第五百零六十三条、第五百零六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、罗敏嫦应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈思玮返还购房款288801.5元；二、驳回陈思玮的其余诉讼请求；三、驳回罗敏嫦、邹贺然的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6532元，由陈思玮负担1124元，罗敏嫦负担5408元；反诉费9325元，由罗敏嫦、邹贺然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  肖淑儿人民陪审员  刘石伟二〇二一年三月十二日书 记 员  杜嘉华