广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2315号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市阳东华美居房地产有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：蔡雪斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王紫萱，该公司员工。被上诉人（反诉被告）：邱秀钦，男，1979年8月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关渊文，广东德良（阳江）律师事务所律师。上诉人阳江市阳东华美居房地产有限公司（以下简称华美居公司）因与被上诉人邱秀钦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华美居公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判邱秀钦向华美居公司支付违约金85946.5元。二、判令邱秀钦承担一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认为“补充协议中对邱秀钦的逾期付款责任的约定单方面减轻了华美居公司的责任，而加重了买受人的责任，排除了邱秀钦的主要合同权利”，并据此认定补充协议第三条第2款是无效条款，这没有事实和法律依据。补充协议第十一条第13点已明确华美居公司已就本补充协议内容向邱秀钦特别解释说明，买受人已知悉并认可补充合同并认可补充合同的全部条款内容，本补充协议条款为双方真实意思表示的反映。第十三条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致，以本补充协议为准（粗体字醒目提示）。据此，华美居公司已针对补充协议的全部内容向邱秀钦进行了合同提示说明，邱秀钦亦在落款处签字捺印，是对补充协议条款的认可。补充协议经双方签字盖章后发生法律效力，真实有效。另外，虽然前述条款为格式条款，但并非必然无效，该条款既没有排除邱秀钦的主要权利，也不违反法律的强制性规定。所以，前述条款应认定为有效条款。二、一审法院依据《商品房买卖合同（预售）》第八条第（1）款第2项认定违约金标准为应付款的1%，没有法律依据。《商品房买卖合同（预售）》第八条第（三）款第2项约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。而补充协议第三条约定：双方同意本合同第八条补充如下：2、买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。《商品房买卖合同（预售）》签订后，邱秀钦共实际支付购房款171893元，但怠于支付2019年3月18日到期款171893元，2019年6月18日到期款257840元，共687573元，且逾期已超过180天。华美居公司多次通过函件、电话等方式通知邱秀钦及时还款，否则将按补充协议约定扣除违约金。邱秀钦既未对此提出任何异议，又拒不履行付款义务。邱秀钦长期无故拖欠购房款的行为，严重地违反了合同的约定，损害了华美居公司的合法权益，应当按照补充协议的约定承担违约责任。一审判决完全无视补充协议第三条第2款的约定，直接依据《商品房买卖合同（预售）》第八条第（三）款第2项的内容认定违约金计算标准，这是错误的，不符合我国合同法的意思自治原则。综上，请求支持华美居公司的上诉请求。邱秀钦答辩称：一、《补充协议》第三条第2款属于无效条款，邱秀钦应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定承担违约责任。《补充协议》是华美居公司提供的格式条款，第三条第2款虽然没有排除邱秀钦的主要权利，但大大加重了邱秀钦的责任，邱秀钦与华美居公司的权利义务并不对等，已经违反了合同的公平原则，且属于《中华人民共和国合同法》第四十条中关于无效约定的情形。另外，华美居公司作为格式合同的提供者，就《补充协议》第三条地2款加重邱秀钦责任的约定，既没有以口头、书面的形式，也没有采取字体加粗的形式向邱秀钦作出明确说明，华美居公司未尽提示、说明义务，该加重邱秀钦责任的条款亦不发生效力。再者，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条：“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，既然《补充协议》第三条第2款的约定属于不合理的加重邱秀钦（买受人）责任的情形，那么双方关于逾期违约的责任的约定应按《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。二、华美居公司向邱秀钦发函，函件的内容是华美居公司的单方意思表示，邱秀钦仅确认双方解除《商品房买卖合同（预售）》事宜，并未确认及同意函件中华美居公司主张邱秀钦应按已付款的50%支付违约金的事宜。三、华美居公司主张的违约金过高。涉案的房屋尚未交付给邱秀钦使用、装修，涉案房屋的价值没有贬损，华美居公司仍可按照正常的价格出售该房屋，华美居公司建设涉案房屋的预期利益没有遭受损害；华美居公司已收取了邱秀钦支付的171893元，对上述资金占有、使用较长一段时间，也获取了一定的经济利益。华美居公司未能举证证明因邱秀钦的违约行为给其造成的具体损失数额。关于违约金过高的认定标准问题，应当以当事人遭受的实际损失为基础，而华美居公司未提供证据证明其具体损失数额。因此，结合当事人的过错及本地区物价收入等实际情况，一审判决认定按照累计应付款的1%支付违约金的标准公平公正。综上所述，华美居公司在签订商品房买卖合同过程中处于强势地位，随意使用《补充协议》大大加重买受人责任的约定无效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。邱秀钦向一审院起诉请求：一、华美居公司退还171893元购房款给邱秀钦；二、一审案件诉讼费由华美居公司承担。华美居公司反诉请求：一、解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》；二、判令邱秀钦向华美居公司支付违约金，以已付房款171893元为基数，按50%计算为85946.5元；三、华美居公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月19日，邱秀钦（作为乙方、买受人）与华美居公司（作为甲方、出卖人）签订一份《阳江恒大帝景商品房认购书》，约定邱秀钦向华美居公司认购阳江恒大帝景楼盘X房。此后，双方于2018年9月21日正式签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同主要约定：一、买受人向出卖人购买位于阳江市阳东区东城镇广雅东路X号恒大帝景X房，该商品房为预售商品房，商品房合同约定的套内建筑面积99.88平方米。二、计价方式与价款。按套内建筑面积计价，单价为每平方米8604.99元，总价款为859466元。三、付款方式及期限。分期付款：买受人应当在2019年9月18日前分5期支付该商品房的全部价款，首期房价款人民币42973元于2018年9月20日前支付；于2018年12月18日前支付人民币128920元；于2019年3月18日前支付人民币171893元；于2019年6月18日前支付人民币257840元；余款257840元于2019年9月18日前支付。四、逾期付款责任。逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。五、逾期交付责任。逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权选择解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。六、补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理减轻或免除本合同约定应当有买受人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述合同中还对面积差异处理、保修责任等其他权利义务作出了约定。诉讼中，华美居公司提供的上述合同附件十一《补充协议》（不可备案）第三条（买受人的逾期付款责任）载明：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。据此，华美居公司主张邱秀钦应支付已付购房款的50%（即85946.5元）违约金。邱秀钦对此不予认可，主张上述约定是华美居公司提供的格式条款，且明显加重了买受人的负担，应按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定计算违约金。另，上述补充协议第六条（出卖人的逾期交房责任）载明：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。邱秀钦对于上述补充协议的约定有异议，主张上述约定的违约金过高，实际加重了买受人的责任，应按《商品房买卖合同》约定按应付购房款的1%计算违约金。上述《商品房买卖合同》签订前，邱秀钦依约支付了首付款42973元，签订后依约支付了第二期购房款128920元，合共171893元，并由华美居公司开具了收据交邱秀钦收执。后因邱秀钦的个人原因，其未能依约支付其余购房款。华美居公司在本案中提供一份其于2019年3月22日制作的《催款通知书》，拟证实其已向邱秀钦催款的事实。该通知书的主要内容为：邱秀钦，根据您与我司签订的合同约定，您应于2019年3月18日前付清171893元，截至发函之日您已逾期4天，累计违约金为69元。依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一支付违约金。华美居公司主张已送达上述通知书给邱秀钦，但未举证证实。此后，因邱秀钦逾期180日未支付所欠购房款，华美居公司于2019年11月25日制作一份《关于解除的通知书》，该解除合同通知书的主要内容为：邱秀钦，你于2018年9月21日与我司签订《商品房买卖合同》及补充协议，以859466元的价格购买阳江市阳东区华美居房地产有限公司（阳江恒大帝景）楼盘X房，根据《商品房买卖合同》的约定，你应于2018年9月20日前支付首期房款42973元，于2018年12月18日前支付人民币128920元，于2019年3月18日前支付人民币171893元，于2019年6月18日前支付人民币257840元，余款257840元于2019年9月18日前支付。根据附件十一补充协议的约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。合同签订后，你方至今未支付于2019年3月18日到期的应付房款171893元，且逾期已超过180天，根据合同约定，现郑重通知：解除双方签订的上述《商品房买卖合同》及补充协议，请收到本通知之日起7天内到阳江恒大帝景销售中心办理相关退款手续，若该房源已办理合同备案手续需在办理退款手续前协助我司到房管局办理注销合同备案的手续。此后，华美居公司将上述解除合同通知通过EMS邮寄给邱秀钦，华美居公司对此提供了快递单拟证实。经查，上述通知已于2019年11月27日送达给邱秀钦，邱秀钦在庭审中亦确认其已收到上述解除合同通知，涉案商品房买卖合同已于2019年11月25日解除，并主张其在收到通知后已与华美居公司沟通退还房款事宜，华美居公司亦于2019年9月份将涉案房屋出售给他人，但未能举证证实。另查明，涉案商品房位于邱秀钦开发的恒大帝景项目，预售编号为：东预许字[2017]第049号。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。邱秀钦与华美居公司于2018年9月21日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同全面履行各自的义务。本案中，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案合同的解除问题；二、逾期付款的违约金计算标准问题。关于合同的解除问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，邱秀钦应分五期付清购房款给邱秀钦，如未按照约定时间付款,逾期超过180日后，华美居公司有权解除上述合同。上述合同约定邱秀钦应于2019年3月18日前支付第三期购房款171893元。但邱秀钦没有依约支付第三期后的购房款，截至2019年11月25日华美居公司发出《关于解除通知书》时，邱秀钦逾期付款已超过180日。据此，华美居公司依据合同的约定行使合同解除权，理据充分。另，合同中约定解除合同应采取书面的形式，华美居公司已通过EMS快递的方式将上述书面解除合同通知书送达给邱秀钦，邱秀钦亦确认收到，应予认定在邱秀钦收到上述解除合同通知书之日，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除。经查，上述通知已于2019年11月27日送达给邱秀钦，即涉案商品房买卖合同及补充协议已于2019年11月27日解除，现华美居公司又起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同的解除事实基础已丧失。因此，对于华美居公司的该项主张不予支持。关于逾期付款的违约金计算标准问题。本案中，邱秀钦与华美居公司签订的《商品房买卖合同》约定，邱秀钦逾期支付购房款超过180日，解除合同后，邱秀钦应当按应付购房款1%支付违约金；华美居公司逾期交付房屋超过180日，解除合同后，华美居公司按照全部购房款的1%支付违约金。而附件十一《补充协议》中第三条则约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。第六条（出卖人的逾期交房责任）则约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。从补充协议的上述约定来看，对邱秀钦的逾期付款责任和华美居公司的逾期交付责任并未进行对等约定。附件十一《补充协议》中对于邱秀钦的逾期付款责任的约定单方面减轻了华美居公司的责任，而加重了买受人的责任，排除了邱秀钦的主要合同权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，属无效约定。且双方在《商品房买卖合同》中也明确约定，补充协议中含有不合理的减轻免除合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以合同约定为准。故双方关于逾期违约责任的约定应按《商品房买卖合同》的约定为准。邱秀钦已支付了前二期购房款171893元给华美居公司，还应支付的购房款为687573元，根据合同约定，合同解除后邱秀钦应按累计应付款的1%支付违约金给邱秀钦，因此，邱秀钦应当支付给华美居公司的违约金数额为6875.73元（687573元×1%）。邱秀钦请求华美居公司支付的违约金超过一审法院计算的部分，不予支持。本案合同已解除，华美居公司应将已收取的购房款返还给邱秀钦，扣除上述邱秀钦应当支付给华美居公司的违约金后，华美居公司应当返还给邱秀钦的购房款数额为165017.27元（171893元-6875.73元）。华美居公司请求按已付房款171893元的50%计算违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、华美居公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款165017.27元给邱秀钦；二、驳回华美居公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3738元，由邱秀钦负担150元，华美居公司负担3588元；反诉案件受理费6627元，由邱秀钦负担48元，华美居公司负担6579元。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，华美居公司与邱秀钦签订《商品房买卖合同（预售）》约定华美居公司于2019年10月31日交付涉案的商品房给邱秀钦。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点是：双方签订的补充协议约定的逾期付款的违约责任条款是否有效，应否按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定确定逾期付款的违约责任。本案《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》均为华美居公司提供的格式合同，双方在合同中约定：邱秀钦逾期支付购房款超过180日，解除合同后，邱秀钦应当按应付购房款1%支付违约金；而双方在《补充协议》中约定买受人付款逾期超过180日，出卖人有权解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该法条所确立的违约金制度不是具有惩罚性的违约金制度，而是赔偿性的违约金。故该《补充协议》明显加重了因买受人逾期付款致合同解除的违约责任，即属于加重对方责任的情形。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，根据上述法律规定，应认定《补充协议》该解除合同的违约条款无效。该条款无效自始不具有法律效力。除该条款无效外，《补充协议》其他条款有效，原审判决认定《补充协议》该条款无效正确，并适用双方合同约定的违约条款判决邱秀钦支付逾期付款的违约金正确，应予以维持。由于双方合同约定分期付款，邱秀钦在支付第二期购房款后开始逾期付款，其逾期支付第三期购房款超过180日还未达合同约定的房屋交付时间，可见双方约定的交房期限较长，华美居公司在实际交房前实际是无偿占用买卖受人已支付的购房款用于建设；涉案的商品房至华美居公司通知邱秀钦解除合同时尚未交付邱秀钦使用，且华美居公司未能提供证据证实涉案房屋已经办理商品房预售登记备案手续，即华美居公司与邱秀钦的商品房买卖合同尚未履行完毕，华美居公司亦未能举证证明因邱秀钦违约造成其实际损失。华美居公司虽在补充协议向邱秀钦作解释说明，并称买受人已知悉并认可补充合同并认可补充合同的全部条款内容，该补充协议中逾期付款违约责任条款应为有效条款。因华美居公司作为商品房售卖方，处于强势地位，其提供的补充协议亦是格式条款，作为买卖受方要想购买商品房只能按其提供的格式合同及补充协议签订，上述已述明该《补充协议》中约定的买方逾期付款致解除合同的违约条款属加重对方责任的条款，属无效条款。故华美居公司上述上诉主张理据不足，应不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1949元，由阳江市阳东华美居房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二一年三月五日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。