北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25477号原告（反诉被告）：北京仁和永顺宾馆有限公司，住所地北京市通州区梨园东里2号。法定代表人：郑瑞建，执行董事。委托诉讼代理人:李龙海，北京凯理律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京福樱兰餐饮有限公司，住所地北京市通州区梨园东里2号。法定代表人：丁重勤，经理。委托诉讼代理人：杜喜文，北京普庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：李乔英，女，1956年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜喜文，北京普庆律师事务所律师。原告北京仁和永顺宾馆有限公司（以下简称仁和永顺公司）与被告北京福樱兰餐饮有限公司、被告李乔英（以下分别简称福樱兰公司、李乔英）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁和永顺公司的委托诉讼代理人李龙海，被告福樱兰公司、被告李乔英的委托诉讼代理人杜喜文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。仁和永顺公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令福樱兰公司、李乔英连带向仁和永顺公司支付拖欠的房屋租金233425元（自2020年3月15日起计算至2020年8月3日，共计142天）及滞纳金12045元（自2020年2月15日起计算至实际支付之日，按万分之三计算，暂计算至2020年8月15日，共计172天）；2．请求判令福樱兰公司、李乔英连带向仁和永顺公司支付拖欠的水费108元，电费1603．20元；3．请求判令福樱兰公司、李乔英连带向仁和永顺公司赔偿损失300000元（按六个月租金标准支付提前解约给仁和永顺公司造成的损失及另行出租的免租期）；4．诉讼费由福樱兰公司、李乔英承担。事实和理由：仁和永顺公司与福樱兰公司、李乔英在2011年12月15日、2019年1月5日先后签订了《商业用房租赁合同书》《商业用房租赁合同书补充协议》，约定：仁和永顺公司将北京市通州区XX楼下的280平方米商业用房租赁给福樱兰公司、李乔英商业使用；租赁期限为2019年3月14日至2021年9月15日，2019年3月14日至2021年9月15日期间的年租金为600000元；租金每半年支付一次，每期租金于上期租金到期前一个月交纳；若逾期15日未能交纳租金等费用的，福樱兰公司、李乔英须自逾期之日起按照未付费用万分之三交纳违约金；逾期超过30天的，仁和永顺公司有权解除合同，并要求福樱兰公司、李乔英承担违约责任。按照上述约定，福樱兰公司、李乔英应在2020年2月15日前支付2020年3月14日至9月13日的房屋租金。但经多次催促，福樱兰公司、李乔英仍以各种理由拖延，拒绝支付上述应支付的房屋租金。2020年7月20日，福樱兰公司、李乔英向仁和永顺公司发送了《关于解除的函》，通知仁和永顺公司于2020年8月1日正式解除双方签订的房屋租赁合同。2020年8月3日，双方办理了房屋交接手续。仁和永顺公司认为，双方签订的《商业用房租赁合同书》和《商业用房租赁合同书补充协议》系双方真实意思表示，依法成立，具有法律效力，对合同双方均有拘束力。现福樱兰公司、李乔英单方无故拖欠房屋租金，并提前解除合同，系严重违约行为，严重损害了仁和永顺公司的合法权益。对于福樱兰公司、李乔英的反诉请求，仁和永顺公司认为：1．案涉房屋不属于京内市及区属国有企业房产，仁和永顺公司无法定义务为福樱兰公司、李乔英减免房租，且房屋的提供者许武也没有给仁和永顺公司减免房租，仁和永顺公司也全额缴纳了房租费用，福樱兰公司、李乔英应当按照合同约定支付实际占用期间（2020年3月15日至2020年8月3日）的房屋租金，其关于不可抗力的免责抗辩及退还、免除租金的反诉请求无事实及法律依据。2．福樱兰公司的其他店铺均正常营业，但福樱兰公司、李乔英仍无正当理由拖欠租金，特别是在仁和永顺公司已作出附条件减免、缓交租金等重大让步（如在2020年8月1日前支付拖欠的房租，可以为其减免1．5个月的租金等）情形下仍不履行，并提前单方解除合同的行为，已构成根本违约。3．福樱兰公司、李乔英基于经营需要自行投资安装的天燃气管道及交纳的燃气费应当自行承担投资费用与损失，与仁和永顺公司无关，还应支付拖欠的水电费；仁和永顺公司自始至终并非天燃气管道及天燃气的实际使用及受益人，也未收取过天燃气费。综上，福樱兰公司、李乔英的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求依法驳回其反诉请求。福樱兰公司、李乔英辩称：1．新冠肺炎疫情是不可抗力事件，根据双方合同中的免责条款，双方互不承担责任；2．水费108元、电费1603．20元应在返还给我方的燃气费中扣除；3．仁和永顺公司要求赔偿损失300000元没有事实和法律依据，应当予以驳回；4．李乔英系福樱兰公司的股东之一，且曾系福樱兰公司的法定代表人，其行为代表公司，个人不应承担民事责任。自今年年初以来，手全国新冠肺炎疫情的影响，根据政府的要求，该门店一直关闭，不能营业，北京市政府关于权力减轻疫情对企业的影响，特别是免除上半年房租的政策，以及双方《商业用房租赁合同书》第四款第四条中关于不可抗力的约定，仁和永顺公司应当免除我方6个月的房租。此外，因配合市场整体规划，我方投资120000元安装了天燃气管道，按照双方关于天燃气安五年期折旧的约定，仁和永顺公司应当返还相应的投资款。综上，提出反诉请求如下：1．请求判令仁和永顺公司免除疫情防控期间停止经营的6个月房租300000元（其中2020年2月至3月14日已交纳的房租75000元应退还给福樱兰公司、李乔英，3月15日至8月3日未交纳的房租225000元应予免除）；2．请求判令仁和永顺公司给付福樱兰公司、李乔英投资安装天燃气管道费用84700元；3．请求判令仁和永顺公司返还福樱兰公司、李乔英天燃气费用4614．46元；4．诉讼费由仁和永顺公司负担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年12月15日，仁和永顺公司（出租方甲方）与李乔英（承租方乙方）签订《商业用房租赁合同书》，主要约定内容为：1．甲方将坐落于北京市通州区XX商业用房租赁给乙方用于餐饮服务。2．乙方承租甲方房屋的租赁期限为7年零90天（2011年12月15日至2012年3月14日为乙方前期装修免租期，该期间免付房租，但水费、电费由乙方承担），租赁期限为2011年12月15日至2019年3月14日。3．年租金430000元，租金按360天计算折合每日每平方米4．27元，均含物业管理费；从租期的第三年起至租赁期满，租金按每二年递增一次，每次每平方米租金上涨5%；租金每半年支付一次，每期租金于上期已交租金到期前一个月交纳。4．乙方逾期15日未能交付租金等费用，乙方须自逾期之日起按照未付费用的万分之三向甲方交纳滞纳金；如乙方逾期30天仍未能交付，则甲方有权解除合同（合同解除之日为甲方解除合同的书面通知送达之日），并视作乙方单方面终止本合同，乙方已支付的租金及押金，甲方不予返还。5．合同期满前三个月，甲、乙双方就合同的续签进行协商，双方续签合同的年租金应按当时房屋租赁行情商议确定。6．由于地震、暴雨、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条件履行时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以书面形式通知另一方，并在15日内提供不可抗力详情及本合同不能履行、或部分不能履行，或者需要延期的理由的有效证明文件，造成的损失甲、乙双方互不承担责任；因上述原因而终止合同时，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。7．因不可抗力的因素，包括重大瘟疫导致乙方必须停止经营，则乙方停业期间的租金及装修损失应按双方约定、政府规定或有关法规的规定，由甲方或相关单位给予乙方补偿。8．双方均应遵守合同的约定，任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿全部经济损失。卢续鹏、董本库在合同甲方仁和永顺公司法定代表人处签字，李乔英在合同乙方处签字，双方开始对合同予以履行。2012年6月21日，福樱兰公司在该地址注册成立，李乔英为公司法定代表人。2016年9月13日，福樱兰公司的法定代表人变更为丁重勤至今。福樱兰公司为自然人投资或控股公司，李乔英现系该公司股东之一，持股比例6．6667%。仁和永顺公司原系自然人投资或控股公司，股东分别为卢续鹏、董本库，卢续鹏系该公司法定代表人。2014年9月9日，仁和永顺公司变更为自然人独资公司，股东及法定代表人变更为郑瑞建。2019年1月5日，仁和永顺公司（出租方甲方）与福樱兰公司（李乔英）（承租方乙方）就2011年12月15日签订的《商业用房租赁合同》（坐落于北京市通州区XX商业用房）签订《商业用房租赁合同书补充协议》，主要约定内容为：1．原签订的租赁合同到期日为2019年3月14日，现延长至2021年9月14日。2．由于受目前大经济环境下滑影响，乙方餐馆经营也日趋艰难，经甲、乙双方友好协商，从2019年3月14日起至2021年9月15日，房租每年为600000元。3．乙方为了配合市场整体规划将投资121000元安装天燃气管道，由于甲、乙方签订的补充协议租期短，乙方租金压力大，因此在本租赁期终止时，如乙方继续租赁甲方物业，则乙方对天燃气投资的121000元，继续按固定资产折旧率在成本中继续摊销；如甲、乙方不再续签租赁合同，天燃气投资暂定121000元（按实际付款额为准）按固定资产折旧率对乙方天燃气投资予以补偿（如甲方不与许武续签合同，则不需承担天燃气补偿，如甲方继续与许武续签租赁合同，乙方不续签合同，天燃气补偿款由新承租乙方物业方负责补偿天燃气补偿款，天燃气投资按五年期折旧）。郑瑞建、仁和永顺公司，福樱兰公司、李乔英分别在甲方、法定代表人，乙方、法定代表人处签字、盖章。补充协议签订后，仁和永顺公司收取了截至2020年3月13日的租金。2019年1月23日，福樱兰公司以其公司的名义申请天燃气报装，并委托北京市尚然市政公用工程有限公司第一分公司对其天燃气装置进行改造，支付工程费12100元。2020年7月12日、7月13日，仁和永顺公司委托北京凯理律师事务所李龙海律师向福樱兰公司暨法定代表人丁重勤、李乔英送达《律师函》，要求福樱兰公司、李乔英在收到函后5日之内，支付2020年3月14日至9月13日期间的房屋租金300000元及逾期付款的滞纳金（以300000元为基数，按照每日万分之三的标准计算，从2020年2月15日起支付至实际给付之日止）。2020年7月20日，福樱兰公司向仁和永顺公司送达《关于请求免除疫情期间房屋租金的函》，要求仁和永顺公司能够响应国家和政府关于新冠肺炎疫情期间减免租金的相关政策及号召，念及多年合作之情，理解公司目前的实际困难，免除疫情期间4个月的房租，助其公司度过难关。同日，福樱兰公司向仁和永顺公司送达了《关于解除的函》称：福樱兰公司决定于2020年8月1日起解除双方的《商业用房合同书》，望仁和永顺公司于8月1日上午8时派员到房屋现场与福樱兰公司工作人员清点现场物品，协商作价折抵疫情期间应免除的4个月以外的房租并收回该房屋；如仁和永顺公司不能按时派员到场进行接收，福樱兰公司将把房门锁上，并视为已经交付房屋；自2020年8月1日起，出租房屋如有损坏，福樱兰公司概不负责。2020年7月26日，仁和永顺公司向福樱兰公司、李乔英送达《催款函》并告知：1．根据中央和北京市相关文件精神，贵司承租房屋不属于京内市及区属国有企业房产，且房屋的提供者也没有为我司减免房租，因此我司无法定义务为贵司减免房租。2．为给予贵司最大的理解和支持，经我司股东会决议同意给贵司附条件减免房屋租金，共克时艰；如贵司在2020年8月1日前支付拖欠的房屋租金，我司将为贵司减免1．5个月的房屋租金；如2020年8月1日前未支付拖欠的房屋租金，我司将不给予任何减免，并将立即采取向法院提起诉讼等手段在内的进一步的行动。2020年8月3日，仁和永顺公司（甲方）与福樱兰公司、李乔英（乙方）签订《房屋交接确认书》：1．乙方将租赁房屋从2020年8月3日起按现状交付甲方，甲方同意接受；2．交接房屋钥匙2把；3．水表数108元，电表数1603．2元，燃气表数4614．46元；4．双方对上述交接事宜再无争议，甲方保留采用法律手段追究乙方拖欠房屋租金和违约责任的权利。仁和永顺公司、福樱兰公司分别在该《房屋交接确认书》上盖章，但李乔英未在福樱兰公司一方签字盖章处签字。双方房屋交接后，福樱兰公司将燃气卡交与许武，许武将卡内余额返还给福樱兰公司。现仁和永顺公司与许武的合同仍在履行中，仁和永顺公司于2020年11月16日将案涉房屋出租给他人，租金从2021年2月15日开始起算，期间三个月为免租期、装修期。庭审中，仁和永顺公司陈述，由于福樱兰公司的提前退租，导致案涉房屋空置，故主张六个月的租金损失共计300000元，其主张的滞纳金即为违约金。福樱兰公司经本院释明，认为双方约定的违约金过分高于仁和永顺公司的实际损失，要求予以降低。仁和永顺公司未就其实际损失不限于贷款利息损失向本院提供证据。另查，位于北京市通州区XX的980平方米经营场所的产权人系北京市通州区梨园地区三间房村民委员会。仁和永顺公司从该村许武处承租后，将其中的280平方米转租给李乔英。李乔英于2011年12月15日向卢绪鹏转账支付了合同签订后的第一笔租金210000元，之后的租金均由福樱兰公司通过支票向仁和永顺公司转账支付。仁和永顺公司工商登记注册档案记载显示：2006年12月28日，北京市通州区人民政府通政发［2006］265号文件授权梨园镇政府为入驻企业提供住所使用证明。仁和永顺公司《企业住所（经营场所）证明》记载显示：北京市通州区梨园镇人民政府确认仁和永顺公司承租的980平方米房屋的产权人为北京市通州区梨园地区三间房村民委员会，该场所（经营场所）建设审批手续齐全，不属于违法建设。仁和永顺公司于2012年3月8日以该住所办理了营业执照。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。因法律上或者事实上不能履行，致使不能实现合同目的的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，仁和永顺公司、福樱兰公司、李乔英就案涉房屋签订的《商业用房租赁合同书》《商业用房租赁合同书补充协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。自2020年1月，新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，北京市行政辖区采取了诸如限制人员聚集等严格的疫情防控措施。但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，该疫情是否必然构成合同解除的事由，则应结合案件情况具体分析，综合合同的履行期限、内容、受疫情影响程度、疫情与影响间的因果关系，以及是否必然导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。由于新冠肺炎疫情的影响，客观上确实导致了服务行业的顾客数量的减少，但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市的防控措施也逐渐予以解除，且自2020年7月20日之后，本市疫情防控等级调整为三级，故新冠肺炎疫情及其防控措施并未导致双方《商业用房租赁合同书》和《商业用房租赁合同书补充协议》的必然不能履行，且疫情防控措施也并未导致房屋的损坏，故福樱兰公司、李乔英以新冠肺炎疫情不可抗力而要求免除单方解除合同违约责任的辩解意见和相应的反诉请求，本院不予采纳和支持。根据福樱兰公司的工商登记档案材料以及该公司与仁和永顺公司之间的租金交纳记录，福樱兰公司的性质为自然人投资或控股公司，李乔英系该公司的股东之一，虽然李乔英与仁和永顺公司于2011年12月15日签订了《商业用房租赁合同书》并支付了相应的第一笔租金，但通过该公司之后与仁和永顺公司签订《商业用房租赁合同书补充协议》的主体以及租金的给付情况，应当确认李乔英与仁和永顺公司签订《商业用房租赁合同书》以及给付的第一笔租金，系以福樱兰公司的发起人名义实施的、代表福樱兰公司的行为，且仁和永顺公司并无证据证明福樱兰公司存在公司人格混同的情形，故对于仁和永顺公司要求李乔英承担给付责任的请求，本院不予支持。根据现有证据查明的事实，仁和永顺公司在合同履行过程中，并无法定解除合同的违约事实，仁和永顺公司与福樱兰公司之间也无合同约定的解除合同条件的成就，虽然福樱兰公司向仁和永顺公司送达了解除合同通知，但由于其不具有合同的解除权，送达的解除合同通知不具有合同解除的效力。2020年8月3日，福樱兰公司与仁和永顺公司办理了房屋交接，双方签订的合同事实上已不能履行，仁和永顺公司订立的合同目的无法实现，故双方之间的合同应当于2020年8月3日解除。根据双方签订的《房屋交接确认书》的约定，仁和永顺公司在办理房屋交接后，并未放弃采用法律手段追究福樱兰公司拖欠房屋租金和违约责任的权利，故《房屋交接确认书》不能确认双方协商一致解除合同，福樱兰公司仍应就提前解除合同承担相应的违约责任，即向仁和永顺公司支付2020年3月14日至8月3日期间的租金并承担相应的违约责任。现经本院核算，仁和永顺公司主张的租金数额并无不当，本院予以确认。福樱兰公司提前退租的违约行为导致案涉房屋空置，福樱兰公司应当对其违约行为给仁和永顺公司造成的实际损失予以赔偿，其损失的赔偿额由本院综合合同剩余的租期、房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，酌定为按照《商业用房租赁合同书补充协议》中约定的四个月的租金的标准为宜，对于仁和永顺公司与新租户约定装修、免租期部分的租金损失由该公司自行承担。关于仁和永顺公司主张的给付滞纳金的请求，其实系福樱兰公司迟延支付租金的违约金，应当按照合同法中违约金的相关规定予以调整。现福樱兰公司未就约定的违约金（滞纳金）过分高于仁和永顺公司的实际损失提供证据，仁和永顺公司亦未就其因福樱兰公司迟延支付租金不限于贷款利息损失向本院举证证明，双方约定的违约金（滞纳金）经本院审查过分高于仁和永顺公司的贷款利息损失，且福樱兰公司迟延支付租金的行为发生在新冠肺炎疫情发生之后的2020年2月15日，故本院依法对迟延支付租金的违约金予以调整，酌定福樱兰公司自2020年7月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1．3倍向仁和永顺公司支付迟延支付租金的利息。因案涉房屋的产权人系村民自治组织，不在新冠肺炎疫情租金减免政策要求必须减免的范围内，且双方也未能就减免租金协商一致，故本院对福樱兰公司、李乔英要求减免租金的抗辩意见不予采纳，对其减免租金及返还租金的反诉请求，本院亦不予支持。但需要指出的是，如仁和永顺公司、福樱兰公司、李乔英有证据证明房屋产权人因本市疫情防控措施对承租人施以租金减免，均不妨碍各方再行主张权利。关于福樱兰公司、李乔英反诉主张的天燃气管道费用84700元的请求，因未出现双方均不再续签合同的情形，故本院对于其该项反诉请求不予支持。福樱兰公司、李乔英均自认已将燃气卡交与许武，许武也已将燃气卡中的余额退还，且仁和永顺公司既未实际使用天燃气，也未实际收取燃气费，故本院对于福樱兰公司、李乔英反诉主张退还燃气费4614．46元的请求亦不予支持。福樱兰公司在《房屋交接确认书》中已对所欠水电费的金额予以确认，其要求从燃气费中抵扣并无法律依据，故本院对于仁和永顺公司要求福樱兰公司给付水、电费的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、北京福樱兰餐饮有限公司给付北京仁和永顺宾馆有限公司租金233425元及违约金（违约金以233425元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1．3倍为标准，自2020年7月20日起计算至实际给付之日止），于本判决生效后七日内执行清；二、北京福樱兰餐饮有限公司赔偿北京仁和永顺宾馆有限公司房屋空置损失200000元，于本判决生效后七日内执行清；三、北京福樱兰餐饮有限公司给付北京仁和永顺宾馆有限公司水费108元、电费1603．20元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回北京仁和永顺宾馆有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京福樱兰餐饮有限公司、李乔英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4609元，由北京仁和永顺宾馆有限公司负担709元（已交纳），北京福樱兰餐饮有限公司负担3900元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费3570元，由北京福樱兰餐饮有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇二一年三月十八日书记员  龙闪闪