福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1794号上诉人（原审被告）：施友安，男，1975年8月5日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：施銮，福建伟洲律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路70号。法定代表人：吴海英，董事长。委托诉讼代理人：念静如，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曾辉，福建大佳（平潭）律师事务所执业律师。原审被告：俞华，女，1982年12月12日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人施友安因与被上诉人福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）、原审被告俞华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初3962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。施友安上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回星海公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由星海公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误,违反法定程序。一、星海公司与施友安签订的《附件六：合同补充协议》系星海公司为了重复使用而预先拟定的格式条款,该条款均是星海公司单方面制作,在订立合同时也未与施友安进行任何协商。《附件六：合同补充协议》第六条“...每逾期一日,按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金”的约定明显加重施友安的义务,而星海公司却未对该条款尽到任何的说明提示义务,根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容；二、《附件六：合同补充协议》第四条不合理地加重施友安的责任，减轻星海公司自己责任,明显对施友安不公平,对施友安无效。本案中星海公司为案涉房产按揭贷款提供抵押加阶段性保证,即星海公司向银行保证施友安会按时履行办证义务，但星海公司自认其仅是向中国建设银行交付购房款总额1316662元的5%金额，即65833.1元作为保证金,即使施友安未按时办理房产过户手续,导致星海公司不能按时使用该笔资金,其损失也仅是以65833.1元计算该期间的资金占用违约金,可星海公司却以购房款1316662元为基数计算逾期违约金，明显对施友安不公平，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定,星海公司的实际损失并不会达到这么多；三、施友安在2020年3月份才接到星海公司的办证通知,而当时正处于全国疫情爆发期间,导致施友安不能按时前往平潭不动产权中心办理不动产权证,一直拖到疫情相对稳定的时间才去办理,根据最高人民法院的相关司法解释,本次新冠肺炎疫情属于不可抗力因素,施友安系因不可抗力原因才未前往办证,不构成违约,根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。星海公司辩称，一、施友安认为《附件六：合同补充协议》系无效，缺少事实及法律依据。《附件六：合同补充协议》第四条、第六条约定系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务；二、施友安提出由于疫情原因未按星海公司通知履行办证义务，可不承担违约责任，缺乏事实及法律依据。星海公司于2018年1月16日起，曾多次发函通知施友安履行办证义务，施友安有充足的时间履行却迟迟不履行，现施友安却以疫情原因作为自己未按时办证的抗辩理由明显缺乏事实依据。根据一审法院认定的事实，施友安于2020年1月18日签收星海公司的第三次办证催告，此时我国疫情并未爆发，且在疫情期间平潭县一直处于低风险地区且未发现任何新冠病例，政府机关、企业等单位均井然有序地运行，并非施友安所述的不可抗力影响其办证。俞华未作陈述。星海公司向一审法院起诉请求：1.判令施友安、俞华立即与星海公司共同办理坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第8幢23Ａ02号商品房的所有权转移登记手续；2.判令施友安、俞华向星海公司支付逾期办证违约金（按已付购房款1316662元的日万分之三计算，自2018年2月18日起计至案涉房产所有权转移登记手续办结之日止）；3.判令施友安、俞华赔偿星海公司因本案而支出的律师代理费2000元；4.判令施友安、俞华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月23日，施友安、俞华（买受人）与星海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款为1316662元购买星海公司开发的坐落于平潭县××路××北侧（星海湾1号）第8幢XXXX号商品房。《合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要义务的内容。《合同》附件六合同补充协议第四条约定，买受人以《合同》所填写的通讯地址与通讯方式作为接收通知的地址和方式。……出卖人按照地址寄发通知后5日，即视为送达；第六条约定，若因买受人原因造成无法办理产权登记，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。买受人应于出卖人通知办理产权之日起三十日内办理相关产权手续，不得延误。每逾期一日，按购房款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。2018年1月19日，平潭综合实验区不动产登记中心向星海公司发放首次登记通知，通知其申请的星海湾1号Ａ1区的住宅部分（1-3幢、6-10幢）的房产所有权首次登记已办结。2018年5月11日，平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告［2018］4号“关于精简新建商品房登记材料”的公告，规定自2018年5月15日起，对新建商品房转移登记业务，开发企业一次性提交申请材料，购房人自行申请转移登记。2018年5月31日，星海公司按公告要求向平潭综合实验区不动产登记中心一次性提交案涉房产转移登记的申请材料。2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照施友安、俞华在《合同》中确认的送达地址，就案涉房产办证事宜向施友安、俞华发函催办，ＥＭＳ邮件详情单显示该函件于2020年1月18日本人签收。2020年10月16日，施友安、俞华申请办妥案涉房产的国有建设用地使用权及房产所有权转移登记手续。另查，2015年3月17日，施友安、俞华（借款人）、星海公司（保证人）与中国建设银行股份有限公司平潭综合实验区支行（贷款人）签订个人住房借款合同，约定星海公司为施友安、俞华为案涉房产申请的按揭贷款包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、为实现债权的费用和借款人所有应付费用承担抵押加阶段性保证。星海公司向建设银行交付的保证金金额为施友安、俞华贷款额的5%。一审法院认为，《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点如下：一、施友安、俞华是否需承担违约责任？首先，案涉房产小区于2018年1月19日取得房产所有权首次登记手续，按照平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告[2018]4号公告，星海公司于2018年5月31日向该中心一次性提交案涉房产转移登记的申请材料。其次，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条约定，施友安、俞华若未按该约定的期间履行办证义务，属不履行合同义务或履行义务不符合合同约定。再次，星海公司为施友安、俞华案涉房产按揭贷款提供抵押加阶段性保证，若施友安、俞华未积极履行办证义务，导致星海公司缴纳的保证金被占用，且可能承担保证责任的预期风险，故施友安、俞华对按期办理房产权属证书负有义务。施友安、俞华至今仍未办理相关权属转移手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的计算标准及计算期间关于违约金的计算标准问题，按《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条约定，施友安、俞华应按购房款总额1316662元的日万分之三向星海公司支付违约金。施友安、俞华主张该标准过高，应予调整降低。从违约的结果看，施友安、俞华未积极履行办证义务，导致星海公司的保证金被占用，星海公司确认其缴纳的保证金金额为业主贷款额的5%，且施友安、俞华未履行办证义务，星海公司可能承担施友安、俞华贷款余额保证责任的预期风险。结合本案讼争合同的实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻施友安、俞华的违约责任，故酌定逾期办证违约金按购房款总额的每日0.0075%标准计算。二、关于违约金的计算期间问题。2020年1月13日，星海公司委托福建大佳（平潭）律师事务所按照施友安、俞华在《商品房买卖合同》中确认的送达地址，就案涉房产办证事宜向施友安、俞华发函催办，ＥＭＳ邮件详情单显示该函件于2020年1月18日本人签收。施友安、俞华于2020年10月16日申请办妥国有建设用地使用权及房产所有权转移登记手续。按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条约定，施友安、俞华应自2020年1月18日的第31日即自2020年2月18日至2020年10月16日（241天），按购房款总额1316662元的日0.0075%计算，向星海公司支付违约金（131×××××241×0.0075%）23799元。星海公司主张其分别于2018年1月16日、2018年6月5日向施友安、俞华送达通知办证函。如前所述，星海公司未提供有效证据证明其已按约定进行上述通知办证函投递及投送详情，故对其主张按上述时间已履行通知办证义务，一审法院不予支持。三、关于律师费承担的问题。星海公司主张施友安、俞华应赔偿其为追索本案债权而支付的律师代理费2000元。一审法院认为，星海公司未举证证明其与施友安、俞华就律师费承担有过约定，故对此项主张，一审法院不予支持。综上，判决：一、施友安、俞华应于本判决生效之日起十日内向福建星海房地产有限公司支付逾期办证违约金23799元；二、驳回福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6632元，由福建星海房地产有限公司负担6237元，施友安、俞华负担395元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《附件六：合同补充协议》第五条及第六条分别约定了星海公司及施友安、俞华的办证义务及违约责任。星海公司已提供证据证明其向施友安、俞华催办的函件于2020年1月18日由“本人签收”，施友安、俞华于2020年10月16日才办妥案涉房产的权属登记手续，已构成违约，故一审法院依据双方之间签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，结合本案实际履行情况，酌定施友安、俞华安按照房款总额的每日0.0075%标准计算其违约金，已臻合理，予以维持。施友安、俞华以其未收到催办函作为抗辩理由不成立，本院不予采信。施友安、俞华主张应以星海公司向银行支付的保证金65833.1元为基数计算违约金，缺乏合同依据，亦未提供实际损失远低于约定的违约金的相应证据材料，故本院不予采纳。根据星海公司提供的邮件详情单显示，施友安、俞华已于2020年1月18日签收催告函，此时福建省尚未启动重大突发公共卫生事件一级响应，故施友安以疫情为由，依据2021年实施的《中华人民共和国民法典》主张其不承担为由责任，本院不予支持。综上所述，施友安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由施友安负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年三月二十二日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋