福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0602民初2514号原告：杨毅珊，女，1989年1月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：刘正伟，福建达峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。被告：余阿真，女，1986年7月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告：高志清，男，1985年4月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。原告杨毅珊与被告余阿真、被告高志清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨毅珊及其委托诉讼代理人刘正伟、刘玲玲，被告余阿真、高志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1．确认原告与两被告签订的《房地产租赁合同》（编号：×××21）于2020年11月20日解除；2．判令两被告返还原告租金、押金共计22500元并赔偿利息损失（利息以22500元为基数，自起诉之日起至款项还清之日止按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3．本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年8月20日，原告与两被告签订《房地产租赁合同》（编号：×××21），约定：1.原告向两被告承租位于漳州市芗城区××＃××的房屋；2.租期自2020年8月21日起至2023年8月20日止，共计36个月；3.租金每月2500元，采取先付后租的方式，每12个月支付一次，租金必须于付租金当月14日之前支付；4.被告收取乙方房屋及设备押金2500元；5.在租赁期限内，任何一方须提前终止合同的行为，均属违约行为，违约方须赔偿相当于一个月的租金作为违约金给守约方，同时在结清已发生的物管、水电、有线电视等费用后本合同自行终止等内容。合同签订后，原告依约向两被告支付了押金2500元、租金30000元。后因讼涉房屋存在安全隐患及原告工作调动等原因，原告无法继续承租讼涉房屋，遂于2020年10月31日告知两被告自2020年11月20日起不再承租，即《房地产租赁合同》于2020年11月20日终止，但两被告却拒绝退还租金及押金。根据双方签订的《房地产租赁合同》第14条、第15条的约定，原告有权提前终止合同，被告已收的租金应当予以退还，据此，原告为了维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告余阿真、高志清辩称，出租房屋已于2021年1月7日收回并出租；因原告要租三年，被告余阿真才降低租金出租，并特意为原告重新装修厨房；原告没有爱护房屋，在墙上钉铁钉，造成损害，两被告要求原告用租金赔偿损失；原告违约在先，本案的诉讼费用应当有原告承担。通过庭审举证、质证及本院的认证，查明如下事实：一、2020年8月20日，原告杨毅珊（乙方）与被告余阿真（甲方）签订《房地产租赁合同》，合同编号：×××21，合同约定（摘要）：1.甲方将座落于漳州市芗城区××＃××的房产出租给乙方……。2.租期：自2020年8月21日至2023年8月20日止，共计36个月时间。3.月租金：每月租金为人民币（大写）贰仟伍佰元整（￥2500元）。4.支付方式（1）每12个月付租金壹次，租金必须于付租当月14日之前支付。采取先付后租的方式，每次支付租金逾期超过7天，属乙方违约，甲方有权终止合同，同时扣留一个租金作为违约金并收回房屋。5.甲方收取乙方房屋及设备押金人民币（大写）贰仟伍佰元整（￥2500元）（含水、电、煤气、闭路、宽带及屋内设备等押金）。待合同终止时，所有费用结算完毕后，甲方把押金不计利息如数归还乙方。……15.在租赁期间内，任何一方须提前终止合同的行为，均属违约行为。违约方须赔偿相当于一个月的租金作为违约金给守约方，同时在结清已经发生的物管、水电、有限电视等费用后本合同自行终止。二、合同签订当日，原告杨毅珊向被告余阿真支付2020年8月21日至2021年8月20日的租金30000元以及押金2500元，被告余阿真出具两张收条交原告杨毅珊收执。2020年10月31日，原告杨毅珊通过电话联系被告余阿真表示，由于工作调动，将于11月20日之前搬走，要求退还9个多月的房租22500元和押金2500元，被告余阿真表示需要问一下再处理。2020年11月20日，原告杨毅珊到福建省漳州市佳信公证处办理公证，向被告余阿真、被告高志清邮寄一份材料，信内载明：“房东（余阿真、高志清）：你好！本人租赁了您的房屋，在正得格林兰庭B区3栋804室。目前由于个人原因，只租赁到2020年11月20日，不再继续租赁。目前我已经从该房屋搬走。请您这边于2020年11月23日来该地址拿钥匙，并且请归还剩下九个月房租共计人民币两万两千伍佰元整，本人按合同约定将押金给你，并且结清水电燃气费用。”2020年11月23日，原告杨毅珊通过微信联系被告高志清表示：“高志清房东，你好，我在2020年10月31日有跟你老婆（余阿真）打电话，在2020年11月9日跟你打电话说了我租赁格林兰庭B区3栋804室，只租到2020年11月20日，也已经于2020年11月15日搬出，目前房子已经空置。我发给你的视频里（2020年11月23日拍摄）可以看到我的东西已经全部搬出。而且我也书信通知你不继续租赁的事并于2020年11月23日前来格林兰庭交接。也请你在2020年11月24日归还我已经交给你的剩下的九个月房租及租金总共为人民币两万五千元整”。2021年1月7日，原告杨毅珊与被告余阿真、高志清办理房屋交接。同日，被告余阿真又将案涉房屋出租。三、2014年7月22日，被告余阿真向福建正晨房地产有限公司购得址于漳州市芗城区××路××号××幢××室房屋。2021年1月14日，被告余阿真与被告高志清办理结婚登记。本院认为，原告杨毅珊与被告余阿真之间的租赁合同合法有效，受法律保护。原告杨毅珊系违约方，并非合同解除权人，其要求确认2020年11月20日已经解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。但被告余阿真于2021年1月7日收回房屋钥匙并重新出租出去，应当视为被告余阿真此时已同意解除房屋租赁合同，据此应认定原告与被告余阿真签订的《房地产租赁合同》（编号：×××21）于2021年1月7日解除。合同解除后，已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。双方合同于2021年1月7日解除，房屋租赁时间为2020年8月20日至2021年1月7日，共计4个月18天，应付租金为11500元，计算方式为：2500元／月×4个月＋2500元／月×18／30天＝11500元。原告杨毅珊已经支付租金30000元，扣除实际产生的租金11500元，被告余阿真应返还租金18500元以及押金2500元，合计21000元。原告在诉讼请求中同意扣除一个月租金作为解除合同的赔偿，本院予以认可，故被告余阿真应返还原告杨毅珊18500元，计算方式为21000元-2500元＝18500元。故原告杨毅珊要求被告余阿真返还租金及押金部分有据，本院予以支持。原告要求被告支付以应返还的租金、押金为基数，自起诉之日起至款项还清之日止按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息，该诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。原告杨毅珊要求被告高志清与被告余阿真共同偿还，由于被告高志清未在《房地产租赁合同》中签字，不属于合同当事人，同时案涉房屋系被告余阿真一人购买，且被告余阿真与高志清系在合同解除后，才办理结婚登记，本案不属于夫妻共同债务。故原告杨毅珊要求被告高志清与被告余阿真共同偿还的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于被告余阿真主张原告杨毅珊对房屋造成损害以及2021年1月7日前的物业费、水电费等费用，由于被告未提出反诉，本案不予处理，被告余阿真可另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告杨毅珊与被告余阿真签订的《房地产租赁合同》于2021年1月7日予以解除；二、被告余阿真应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告杨毅珊租金及押金18500元；三、驳回原告杨毅珊的其他诉讼请求若被告余阿真未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币181元，由原告杨毅珊负担22元，被告余阿真负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 蔡伟中二〇二一年三月二十六日法官助理 苏泽峰书 记 员 孙通妹附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。