湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2801民初3291号原告：恩施州民安物业管理有限责任公司，住所地：恩施市航空路**。统一社会信用代码：91422800798791613P。法定代表人：张敏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师。被告：尹学松，男，1944年1月13日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：尹华，男，1976年3月5日出生，汉族，湖北省恩施市人，住武汉市青山区。原告恩施州民安物业管理有限责任公司（以下简称民安物业公司）与被告尹学松物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告民安物业公司的委托诉讼代理人黄典、被告尹学松的委托诉讼代理人尹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年6月1日至2020年5月31日拖欠的物业费3435.84元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月18日，原告与龙凤镇教师安居小区业主委员会签订了《物业管理委托合同书》，依据前述合同约定，原告自2017年6月1日至2020年5月31日期间一直为龙凤镇教师安居小区提供物业服务，提供服务的受益人为龙凤镇教师安居小区的全体业主和物业使用人，小区内多层住宅房的业主按0.8元/㎡/月的标准向原告缴纳物业服务费。被告系原告管理龙凤教师安居小区3-1-603号房的业主，该房屋建筑面积为119.3㎡。根据前述合同约定，被告应向原告缴纳自2017年6月1日至2020年5月31日拖欠的物业费3435.84元。原告已通过电话、公告、短信多次催缴，被告均以各种理由推脱。原告为维护自己的合法权益，现根据相关法律诉至法院，请求判如原告所请。被告尹学松辩称，一、原告进驻小区不合法，《物业管理条例》第十一条规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。意味着选择哪个物业公司为小区提供服务由业主大会决定，业委会只有执行权没有决策权，业委会仅可代表业主与物业公司签订服务合同。恩施州民安物业管理有限责任公司进驻本小区之前，业委会没有召开业主大会且没有征求业主意见，根本不知晓，业委会私自与恩施州民安物业管理有限责任公司签订的服务合同，违反了《物权法》第七十六条第四项之规定，与原告签订的服务合同非法无效。二、原告进驻本小区以来，仅派3个60多岁的老年人在小区，没有任何的服务管理，最严重的是消防管道内无水、小区监控损坏、垃圾满地、车辆乱停乱放、墙面损坏等等。三、由于原告没有任何管理，导致我家到处漏水，墙面、地板损坏严重，根本没法住人，致使我不得不另外在外面租房，已在外租房快2年。四、综上所述，一是原告与本小区业委会签订的合同无效，二是根本没有任何的管理，导致整个小区公共设施的严重损坏及我家里的严重损失，是我拒绝缴纳物业管理费合法、合情、合理的理由。原告民安物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据一、被告的经济适用房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），证明被告的房屋面积。证据二、物业管理委托合同书复印件一份（与原件核对），证明原告与龙凤镇教师安置小区的物业服务合同关系，物业费的收取标准及服务范围。证据三、原告的法定代表人张敏给被告发送的短信截屏打印件三页，证明原告已通过书面方式向被告催缴物业费。证据四、2017年9月29日原告给安居小区业委会的关于龙凤镇教师安居小区存在问题报告、2017年12月26日关于龙凤镇教师安居工程配电箱发生供电故障的情况报告、2018年7月11日龙凤镇教师安置小区的业委会的龙凤教师安置小区维修专题会议记录、告知函及告示复印件各一份，证明原告已经尽到对于小区漏水、消防、墙面漆出现脱落、车辆管理、电梯等问题多次向业委会及龙凤镇中心学校和龙凤镇相关部门进行过沟通协调，并不是不作为，业委会也只能起到协调作用，费用开支及事项的具体审批执行，作为物业公司无能为力，不属于被告不交物业费的理由。被告尹学松为支持其抗辩理由依法向本院提交了证据一、照片打印件三份，证明一年前涉案房屋漏水严重，已受损坏。证据二、照片打印件四份，证明涉案房屋所在小区公共设备的情况，原告未对其进行管理。本院认为，原告民安物业公司提交的证据来源和形式合法，与本案待证事实相关联，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据无其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月18日，原告民安物业公司与龙凤镇教师安居小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定由原告民安物业公司为恩施市龙凤镇教师安居小区提供物业服务，服务期限自2017年6月1日至2020年5月31日，约定物业服务费收费标准多层住宅房为0.8元/㎡/月、高层电梯房为1元/㎡/月，未装修业主装修前多层住宅房为0.4元/㎡/月、高层电梯房为0.5元/㎡/月收取物业费。自2017年6月1日至2020年5月31日止，原告民安物业公司在该小区提供物业服务。原告民安物业公司法定代表人张敏曾通过短信方式向被告催收物业费。庭审中，原告明确其所主张的物业费系按多层住宅的标准0.8元/㎡/月计算而来，即3435.84元（119.3㎡×0.8元/㎡/月×36个月）。被告认可其居住的房屋属于多层住宅，已在原告进驻小区前入住，未向原告缴纳过物业费。另查明，2014年3月1日，被告与恩施市龙凤镇初级中学签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定被告购买的房屋位于恩施市龙凤镇教师安居工程小区3幢1单元6层3号房，建筑面积为119.3平方米。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告与龙凤镇教师安居小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》合法有效，对业主即被告尹学松具有约束力，且被告对原告主张的事实并无异议。虽然被告辩称根本没有任何的管理，导致整个小区公共设施的严重损坏及其家里的严重损失，但被告未提交证据足以证明系原告所为，故原告主张被告尹学松支付物业费具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告尹学松于本判决生效之日起五日内向原告恩施州民安物业管理有限责任公司支付所欠2017年6月1日至2020年5月31日物业服务费3435.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告尹学松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 申 宝二〇二一年三月二十四日书记员 张丽琼