福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0602民初347号原告：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地漳州市城区胜利东路5号，统一社会信用代码913506028565938195。负责人：杨炜强，行长。委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈典，福建泾渭明律师事务所律师。被告：孟娟，女，1982年11月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告：吴磊，男，1984年7月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告：漳州市万科滨江置业有限公司，住所地漳州市芗城区金峰南路101号万科城滨江府1-1幢D226室，统一社会信用代码913506020843306632。法定代表人：阙福平，总经理。委托诉讼代理人：刘晓清，女。原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）与被告孟娟、被告吴磊、被告漳州市万科滨江置业有限公司（以下简称万科公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行芗城支行的委托诉讼代理人陈典，被告万科公司的委托诉讼代理人刘晓清到庭参加诉讼，被告孟娟、被告吴磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行芗城支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除农行芗城支行与孟娟、吴磊签订的编号为35020120170038683号《个人购房担保借款合同》；2、依法判令孟娟、吴磊偿还农行芗城支行借款本金605832.18元及相应的利息、罚息、复利【截止至2020年12月1日利息、罚息、复利为28286.16元，自2020年12月2日起至借款本金实际付清之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的相关计算方法及标准计算，以上各项截止2020年12月1日合计634118.34元】；3、依法判令万科公司对上述第二项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；4、农行芗城支行对孟娟、吴磊提供的抵押物（址于城区金峰南路以东，江滨路以北漳州万科城01地块1幢1904号房屋）折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。事实与理由：2017年5月27日，农行芗城支行与孟娟、吴磊、万科公司签订编号35020120170038683号的《个人购房担保借款合同》，约定孟娟、吴磊向农行芗城支行借款63万元，用于购买址于芗城区××路××，江滨路以北漳州万科城xxx地块xx幢xx号房屋，借款期限为360个月，从2017年6月1日起至2047年5月31日止，还款方式为等额本息还款法，担保方式为阶段性保证担保＋抵押，抵押物为址于芗城区××路××，江滨路以北漳州万科城xx地块1幢xx号房屋，保证人万科公司为孟娟、吴磊借款提供阶段性担保，担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。上述《个人购房担保借款合同》签订之后，农行芗城支行依约向孟娟、吴磊指定的银行账户发放贷款63万元。但孟娟、吴磊从2019年2月1日开始未按期如数还款，2020年2月1日以后按揭项均已逾期，已构成违约，农行芗城支行有权提前收回已发放的借款并提前行使担保权。农行芗城支行因此诉至法院。万科公司辩称，1、农行芗城支行应当先行处分案涉房产，其仅对案涉房产处分后不足以清偿的债权承担保证责任。根据其与农行芗城支行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》第十条10.7.1款的约定：“购房人不按约定借款合同约定履行还款义务时，甲方应先行处分借款人所购买的房产清偿，乙方该房产处置后仍不足以清偿贷款本息部分承担连带保证责任。”本案中，孟娟、吴磊已就该借款向农行芗城支行提供了房产抵押，并且也已办理了“预购商品房抵押权预告登记”，因此，即使孟娟、吴磊存有逾期还款的违约行为，其仅对案涉房产不足以清偿的债权承担保证责任有合同依据。此外《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，故农行芗城支行应当就孟娟、吴磊的涉案房产进行拍卖，其仅对案涉房产不足以清偿的债权承担保证责任有合同依据。2、退一步说，即使其承担了连带担保责任，其有权向孟娟、吴磊追偿。《民法典》第三百九十二条规定“提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，第七百条规定“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”综上所述，万科公司请求支持其答辩请求，依法驳回农行芗城支行要求其承担连带担保责任的诉讼请求。孟娟、吴磊均未作答辩。本案经审理认定事实如下：1、孟娟与吴磊于2013年11月19日登记结婚。2017年5月27日，农行芗城支行作为贷款人与孟娟作为借款人及抵押人、万科公司作为保证人、吴磊作为抵押人签订一份编号为35020120170038683的《个人购房担保借款合同》，约定（摘要）：（1）借款金额为63万元，借款用途为购买住房，购买的房产位于芗城区××路××东，江滨路以北漳州万科城01地块1幢1904号，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；（2）借款利率为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；（3）还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；（4）借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；（5）借款人未按约定按期足额还款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等；（6）本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人万科公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续后贰年止，为借款人的债务承担连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；（7）抵押人提供址于芗城区××路××东、江滨路以北漳州××幢××号房屋作为借款抵押物，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。上述合同签订后，农行芗城支行与孟娟、吴磊就抵押物芗城区××路××东、江滨路以北漳州××幢××号房屋办理了抵押权预告登记，并取得闽（2017）漳州市不动产证明第0018450号不动产登记证明。诉讼中，经本院询问，涉案抵押房屋尚未办理房地产权属证书。2、2017年6月1日，农行芗城支行向孟娟发放借款63万元，孟娟就此签署一份借款凭证，借款凭证记载执行利率为5.39‰，到期日为2047年5月31日。孟娟从2019年2月1日起拖欠借款本息，且2020年2月1日之后的按揭款项均已逾期，截止2020年12月1日，孟娟尚欠农行芗城支行借款本金605832.18元，利息27045.75元、罚息288.95元及复利951.46元。3、农行芗城支行作为甲方与万科公司作为乙方针对乙方开发的漳州万科城01地块项目签订一份编号为ABC（2012）5005-2号的《一手房贷款业务银企合作协议》，协议第10.3条约定，甲方与购房人签订的借款合同与本协议约定内容冲突的，以本协议约定为准；第10.7.1条约定，购房人不按约定借款合同约定履行还款义务时，甲方应先行处分借款人所购买的房产清偿，乙方该房产处置后仍不足以清偿贷款本息部分承担连带保证责任；针对乙方对抵押物处置不足以清偿贷款本息部分，甲方应事先书面通知乙方，乙方应依约在保证范围内承担连带保证责任。4、诉讼中，根据农行芗城支行提出的申请，本院裁定查封、冻结孟娟、吴磊价值相当于62万元的财产。本院认为，农行芗城支行与孟娟、吴磊、万科公司订立的《个人购房担保借款合同》合法有效，受法律保护。孟娟未依约按期如数还款，从2019年2月1日起拖欠借款本息，且2020年2月1日之后的按揭款项均已逾期，截止2020年12月1日，孟娟尚欠农行芗城支行借款本金605832.18元，利息27045.75元、罚息288.95元及复利951.46元，依照合同约定孟娟的行为已构成违约，农行芗城支行依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定请求解除合同，依法有据，本院予以支持；孟娟应当偿还农行芗城支行借款本金605832.18元，截止2020年12月1日的利息27045.75元、罚息288.95元及复利951.46元，并从2020年12月2日起至借款本金实际付清之日止按《个人购房担保借款合同》的约定继续计付利息、罚息及复利。本案借款发生于孟娟与吴磊婚姻关系存续期间，借款系用于购买住房，吴磊作为抵押人在借款合同上签名捺印，故本案债务应认定为吴磊与孟娟的夫妻共同债务，吴磊应与孟娟共同偿还。孟娟、吴磊提供址于芗城区××路××东、江滨路以北漳州××幢××号房屋作为借款抵押物，并已办理了抵押权预告登记，虽抵押物至今尚未办理不动产权属证书，但已办理所有权首次登记且不存在预告登记失效等情形，依照《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，对农行芗城支行要求对抵押物的折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权的诉求本院予以支持。关于万科公司的保证责任问题，万科公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，经本院询问，案涉抵押房屋尚未办妥抵押登记手续，农行芗城支行主张依照《个人购房担保借款合同》的约定其可以直接要求万科公司承担保证责任；万科公司辩称其仅对抵押物处置后仍不能清偿的债务承担连带保证责任；本院认为，依照万科公司与农行芗城支行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》第10.3条以及10.7.1条的约定，万科公司仅对抵押物处置后仍不能清偿的贷款本息部分承担连带保证责任，且农行芗城支行与借款人签订的借款合同与该协议约定内容冲突的，以该协议约定为准，据此，万科公司依法依约仅应对抵押物处置后不能清偿的本案债务承担连带保证责任，其清偿后依法有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，但不得损害债权人的利益。孟娟、吴磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十九条、第三百九十二条、第三百九十四条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行与被告孟娟、被告吴磊签订的编号为35020120170038683号《个人购房担保借款合同》；二、被告孟娟、被告吴磊应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行借款本金605832.18元，截止2020年12月1日的利息27045.75元、罚息288.95元及复利951.46元，并从2020年12月2日起至借款本金实际付清之日止按《个人购房担保借款合同》的约定继续计付利息、罚息及复利；三、原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行对被告孟娟、被告吴磊提供的抵押物址于漳州市芗城区××路××东、江滨路以北漳州××幢××号房屋的折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；四、被告漳州市万科滨江置业有限公司对抵押物漳州市芗城区××路××东、江滨路以北漳州××幢××号房屋处置后仍不能清偿的本案债务承担连带责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10141.1元，减半收取计5070.55元，财产保全费3620元，均由被告孟娟、被告吴磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 员 邹燕玲二〇二一年三月十五日法官助理 许奕圣书 记 员 林如芳附法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。