安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终832号 上诉人（原审原告）：徐艳艳，女，汉族,1986年9月27日出生，住安徽省。 上诉人（原审原告）：邓浩，男，汉族，1992年12月10日出生，住涡阳县。 上诉人（原审原告）：庄志强，男，汉族,1989年12月10日出生，住安徽省。 上诉人（原审原告）：孙丽，女，汉族，1985年5月7日出生，住住安徽省。 上诉人（原审原告）：袁涛，男，汉族，1985年7月12日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张星芳，女，汉族，1986年6月6日出生，住安徽省。 上诉人（原审原告）：苗政，男，汉族，1997年7月28日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张士豪，男，汉族，1997年5月15日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：韩杨杨，男，汉族，1983年12月28日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：赵飞龙，男，汉族，1991年7月10日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：陈丽燕，女，汉族，1992年3月17日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：段体斌，男，汉族，1984年7月21日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：姜维，女，汉族，1997年8月21日出生，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：王凯凯，男，汉族，1988年10月3日出生，住安徽省利辛县。 以上各上诉人共同委托诉讼代理人：陈学振，涡阳县城关街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：涡阳圣火房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县乐行路南侧河畔铭城项目部。 法定代表人：张名浩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁学哲，该公司员工。 上诉人徐艳艳、邓浩、庄志强、孙丽、袁涛、张星芳、苗政、张士豪、韩杨杨、赵飞龙、陈丽燕、段体斌、姜维、王凯凯与被上诉人涡阳圣火房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。不服安徽省涡阳县人民法院(2020)1621民初7812号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐艳艳、邓浩、庄志强、孙丽、袁涛、张星芳、苗政、张士豪、韩杨杨、赵飞龙、陈丽燕、段体斌、姜维、王凯凯上诉请求：一、撤销涡阳县人民法院一审判决书，并依法改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决按照延期交房的租金判决错误。以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。调整违约金的关键是实际损失，认定房屋租金损失，不能涵盖原告的实际损失。约定违约金具有督促履行、填补损失和和惩罚违约方的功能，双方约定的违约金系惩罚性违约金性质，应当按照诚信原则对约定义务承担责任。故被上诉人申请调整违约金理由不足，不应当得到法院支持。双方约定违约金并不存在过高的情形，圣火公司主张约定违约金过高，按照房屋租金请求法院予以调整，没有法律依据。 圣火公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审，其余意见同一审答辩意见。 上诉人一审诉讼请求：1、依法要求被告按照合同约定交付房屋同时支付违约金（2019年12月31日至2020年6月30日）剩余违约金至交房为止；2、本案诉讼费由被告承担。具体诉讼请求：徐艳艳、邓浩违约金为37419元，庄志强、孙丽违约金为37763元，袁涛、张星芳违约金为36828元，苗政违约金为36140元，张士豪违约金为36614元，韩杨杨违约金为26838元，赵飞龙、陈丽燕违约金为34963元，段体斌的违约金为26292元，姜维的违约金为36442元，王凯凯的违约金为25272元。 一审法院认定事实：1、徐艳艳、邓浩与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款212960元购买了位于河畔铭城小区6#1单元22层2203号的房屋，建筑面积为115.49平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 2、庄志强、孙丽与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款359332元购买了位于河畔铭城小区9#1单元20层2001号的房屋，建筑面积为120.70平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 3、袁涛、张星芳与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款212000元购买了位于河畔铭城小区9#2单元23层2307号的房屋，建筑面积为116.45平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 4、苗政与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款209263元购买了位于河畔铭城小区9#2单元19层1904号的房屋，建筑面积为113.93平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 5、张士豪与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款208042元购买了位于河畔铭城小区7#1单元15层1503号的房屋，建筑面积为115.49平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 6、韩杨杨与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款150000元购买了位于河畔铭城小区5#2单元21层2105号的房屋，建筑面积为89.59平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 7、赵飞龙、陈丽燕与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款407471元购买了位于河畔铭城小区9#2单元14层1404号的房屋，建筑面积为111.93平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 8、段体斌与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款166889元购买了位于河畔铭城小区5#1单元6层602号的房屋，建筑面积为91.97平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 9、姜维与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款204860元购买了位于河畔铭城小区7#1单元16层1603号的房屋，建筑面积为115.49平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前； 10、王凯凯与被告签订了商品房买卖合同（预售），以首付款150000元购买了位于河畔铭城小区5#2单元12层1206号的房屋，建筑面积为89.59平方米，并办理银行按揭手续，双方约定交房期限为2019年12月31日前。 双方有争议的要素为合同约定的违约金是否过高，是否应予以调整；是否应当扣除因新冠疫情不可抗力因素逾期交付期限三个月。 一审法院认为：根据庭审举证、质证意见，确定本案争议的焦点是合同约定违约金是否过高，应否调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。根据该院委托的安徽百友房地产土地资源价格评估有限公司对涡阳县河畔铭城小区6幢1单元2301室同地段同类房屋月租金价格评估结论认定，同地段同类型房屋每月每平方米租金为7,85元，而合同约定按全部购房款每日万分之三计算违约金，合同约定的违约金明显过高，予以调整降低。本案违约金确定为涉案房屋每月每平方米租金为7,85元上浮30%，违约金按每月每平方米10.2元计算。被告以约定违约金过高应予以调整的理由成立，予以支持。被告提出的应扣除疫情因素影响的违约期限，因交付时间是2019年12月31日，并未在疫情期间，因此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告徐艳艳、邓浩违约金7068（115.49平方米×10.2元／月×6个月）元；二、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告庄志强、孙丽违约金7387（120.70平方米×10.2元／月×6个月）元；三、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告袁涛、张星芳违约金7127（116.45平方米×10.2元／月×6个月）元；四、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告苗政违约金6973（113.93平方米×10.2元／月×6个月）元；五、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告张士豪违约金7068（115.49平方米×10.2元／月×6个月）元；六、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告韩杨杨违约金5483（89.59平方米×10.2元／月×6个月）元；七、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵飞龙、陈丽燕违约金6850（111.93平方米×10.2元／月×6个月）元；八、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告段体斌违约金5629（91.97平方米×10.2元／月×6个月）元；九、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告姜维违约金7068（115.49平方米×10.2元／月×6个月）元；十、被告涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王凯凯违约金5483（89.59平方米×10.2元／月×6个月）元；十一、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费分别为368元、372元、361元、352元、358元、236元、337元、229元、356元、216元（已减半收取），由原告徐艳艳、邓浩负担343元,庄志强、孙丽负担347元,袁涛、张星芳负担336元,苗政负担327元,张士豪负担333元,韩杨杨负担211元,赵飞龙、陈丽燕负担312元,段体斌负担204元,姜维负担331元,王凯凯负担191元，被告负担250（25×10）元。 本院查明事实同一审。 本院认为，综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审调整违约金是否适当。关于违约金的调整问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，在上诉人所举证据不足以证明其实际损失的情况下，一审法院参照同地段同类房租确定案涉逾期交房损失较为符合实际。同时，综合合同的实际履行情况、逾期利益等因素，将案涉违约金以评估租金为基础上浮30%予以调整并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求、理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4713元，由上诉人徐艳艳、邓浩负担559元,庄志强、孙丽负担560元,袁涛、张星芳负担543元,苗政负担529元,张士豪负担539元,韩杨杨负担334元,赵飞龙、陈丽燕负担503元,段体斌负担317元,姜维负担534元,王凯凯负担295元。 本判决为终审判决。 审 判 长 安翠香 审 判 员 王艳东 审 判 员 沙启峰 二〇二一年三月三十日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李遨宇