江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初4096号原告：无锡市金南物业管理有限责任公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：徐华叶，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁亦毅，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。被告：江苏新桥建工有限公司，住所地江苏省江阴市新桥镇。法定代表人：邓黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆铭，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文豪，北京市炜衡（无锡）律师事务所律师。原告无锡市金南物业管理有限责任公司（以下简称金南公司）与被告江苏新桥建工有限公司（以下简称新桥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告金南公司的委托诉讼代理人郁亦毅，被告新桥公司的委托诉讼代理人陆铭、朱文豪（第一次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金南公司向本院提出诉讼请求：1.判决新桥公司返还车位租金621500元；2.判令新桥公司支付车位管理费130750元。事实和理由：唐明园三期物业管理单位自2011年1月1日起至今为金南公司。新桥公司为唐明园三期项目建设方合作单位之一。根据合作协议约定的新桥公司应分配的185只车位无法律依据，在此情况下，新桥公司私自做道闸违法违规进行管理，收取2016年至2019年的车位租金，应返还金南公司，即返还租金621500元（130个车位*100元/个/月*12个月*4年），并同时支付应归新桥公司所有的55只车位的管理费130750元（55个*50元/个/月*12个月*4年）。其第一项诉请中的车位租金621500元由车位管理费310750元和车位收益310750元构成。其主张的车位租金少核算2500元，管理费少核算1250元，为2016年度相关费用，其不再主张少核算的租金2500元及管理费1250元，并放弃追诉权利。新桥公司辩称：金南公司第一项诉请中的返还车位租金621500元包括车位管理费310750元和车位收益310750元，第二项诉请为返还55个车位管理费130750元。关于管理费，双方在2016年至2019年度对车位管理达成合意，金南公司、新桥公司对各自的车位实行各自管理，各自收费，自负盈亏的管理模式。在2016年至2019年度，新桥公司确实对185个车位进行管理。金南公司在收取新桥公司的租金后，主动向新桥公司返还86300元，可以认为金南公司自认没有收费的权利。2020年4月底，新桥公司被法院强制执行退出唐明园小区车位管理，证明2016年-2019年度案涉车位由新桥公司管理。故金南公司无权要求新桥公司支付管理费。关于车位收益，车位收益是基于车位所有权产生的。根据《合作项目投资回报分配协议书》，唐明园小区的地下车库属于开发商所有，即使有权属纠纷，也是小区业主与开发商之间的纠纷，与金南公司无关，金南公司要求新桥公司支付车位收益，主体资格不适格。且部分车位收益权关乎到全体小区业主的共有利益，并不宜在本案中进行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年7月2日，无锡通宝房地产有限公司（以下简称通宝公司）作为唐明园三期的开发商与金南公司签订《前期物业服务合同》1份，委托金南公司对唐明园三期提供前期物业管理服务，并约定：1.在物业管理区域内，金南公司提供的前期物业管理服务包括以下内容:①物业共用部位的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业档案资料管理。2.停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位100元/个/月，车库车位50元/个/月的标准向金南公司缴纳停车费（根据市物价局文件精神随时调整），金南公司从停车费中按照露天车位50元/个/月，车库车位50元/个/月的标准提取停车管理服务费。停车场属于通宝公司所有的、委托金南公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按照露天车位0元/个/月，车库车位50元/个/月的标准向金南公司缴纳停车费。金南公司从停车费中按露天车位0元/个/月、车库车位50元/个/月的标准提取停车管理服务费。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位0元/个/月，车库车位50元/个/月的标准向金南公司交纳停车管理服务费。3.合同期限为2011年1月1日至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，通宝公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，金南公司对唐明园三期实施物业管理至今。2008年8月30日，无锡市人民政府新区管理委员会物价管理办公室向通宝公司出具《关于制定唐明东园商品房销售价格的通知》，该通知载明地下汽车库（位）3000平方米建造费用未纳入商品房成本。2012年6月25日，通宝公司作为甲方与新桥公司作为乙方、江阴市新星房地产有限公司（以下简称新星公司）作为丙方签订《合作项目投资回报分配协议书》1份，就三方联合开发建设的唐明园三期项目投资回报分配事宜等进行协商并签订该协议，其中就车位（库）等具体约定为：1.本项目现有车位（库）517个，其中地上254个，地下263个；2.车位（库）的划分：上述车位（库）地上254个归物业所有；地下车位（库）通宝公司占30%即78个，新桥公司、新星公司合占70%即185个，各方根据共有份额有权独立经营及依法处置分得的车位（库），具体划分方法为：附图地下阴影部分的78个车位归通宝公司所有，其余非阴影部分的185个车位归新桥公司、新星公司所有；3.三方有权自行经营或委托物业管理单位具体负责对车位（库）的经营管理；若地下车库具备销售条件，三方按照本协议约定的车位划分明细销售车库，销售所得归各自所有。本协议书附件2对唐明园三期地下车位的位置及归属进行标注。2014年8月5日，通宝公司与金南公司签订《前期物业服务合同补充协议》1份，约定：本合同期满前业委会尚未成立或者已经成立但并未选聘新的物业管理企业的，仍由金南公司依据本合同相应条款对唐明园三期提供物业服务，服务期限顺延至业委会成立并聘请新的物业管理企业为止。2015年10月，新桥公司对唐明园三期（唐明东园）部分地下车位安装地锁，在唐明园三期地下车库入口处安装道闸，并在唐明园三期张贴公示，明确地下车库70%的车位归新桥公司所有，任何单位或个人包括物业公司无权将上述车位出售、出租和占用。2015年11月13日，金南公司向新桥公司支付其收取的车位租金86300元。2015年12月10日，新桥公司在唐明园三期张贴公告，载明：自新桥公司管理地下车库以来，地下车库的设备已基本完工，现告知车主凡已交费的汽车，请到地下库新桥公司管理办公室领取道闸出入卡，关闸时间定为2015年12月20日。当时，唐明园三期地下车库实际有一个出入口，地下车库有263个车位，除新桥公司主张归其所有的185个车位的车辆由该出入口进出外，其余78个车位所停放的车辆也从该出入口进出。因金南公司与新桥公司就唐明园三期地下车位管理权产生争执，2016年初，无锡市物价局、后宅派出所等机构多次组织双方协商，均未能达成一致。2016年1月15日，金南公司唐明园物业管理处作为甲方与新桥公司、新星公司作为乙方与签订合作协议书1份，明确因唐明园三期地下车库车位管理权限尚未有明确定论，本着方便业主、减少双方管理的各种消耗、摩擦，经双方友好协商达成如下协议：1.甲方应乙方要求为地下车库车辆办理车辆门禁卡的通行权限（南门卫汽车门禁），通行卡由乙方提供；2.在管理车辆时，原则上甲方收费的车辆由甲方管理、乙方收费的车辆由乙方管理，乙方管理的车辆在影响到甲方的管理时，甲方可通知乙方的管理人员进行协商、管理。2016年6月12日，金南公司诉至本院，要求判令新桥公司停止侵害金南公司的物业管理权并退出管理区域。本院于2017年6月21日作出（2016）苏0291民初3353号民事判决书，判决新桥公司于本判决发生法律效力之日起十日内退出唐明园三期（唐明东园）地下车库的管理。新桥公司不服该判决，提出上诉。江苏省无锡市中级人民法院于2017年12月7日作出（2017）苏02民终3948号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，金南公司、新桥公司均确认以2017年12月31日作为新桥公司应履行法院判决载明的退出唐明园三期（唐明东园）地下车库的最后日期。2020年4月，新桥公司实际退出唐明园三期地下车位的管理。诉讼中，金南公司表示根据物价部门的通知，未纳入商品房成本的地下车库面积为3000平方米，属于开发商所有。该3000平米除以地下车库总面积10213平米乘以地下车库总车位263个等于77个车位，77个车位乘以0.7等于53.9个，为新桥公司所有，但其认可新桥公司享有55个车位。新桥公司认为一个车位15平方米，3000平方米一共为200个车位，其认为其所有的185个车位包含在200个车位之内。诉讼中，新桥公司提供2016年-2019年成本支出清单，以证明新桥公司管理案涉185个车位的成本支出；提供收据15份，以证明金南公司在2014年至2017年5月1日期间收取了新桥公司控制车位的租金，该部分租金仅作为意见提出，不作为反诉请求要求法院在本案中处理。金南公司对成本支出清单有异议，认为与本案无关，对收据真实性无异议，认为该15份收据对应的租金包含在金南公司于2015年11月13日向新桥公司支付86300元之内。本院认为，物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，并不因此当然取得收取停车费的权利。物业服务企业停车位的收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人或者使用权人的委托。本案中，双方当事人对案涉185个车位的权属存在争议。新桥公司基于其与通宝公司之间《合作项目投资回报分配协议书》认为其为案涉185个车位的所有权人。金南公司提供物价部门《关于制定唐明东园商品房销售价格的通知》，认为地下车库总车位263个中的77个车位属于开发商所有，新桥公司可依据《合作项目投资回报分配协议书》享有55个车位的所有权，剩余车位应归全体业主所有。本案双方对案涉车位的所有权存在争议，但车位所有权涉及到开发商及全体业主的利益，在未获授权的情况下，金南公司作为物业服务公司无权代表全体业主解决车位所有权归属事宜。同时，金南公司的物业管理权来源于其与通宝公司之间的《前期物业服务合同》，而通宝公司以《合作项目投资回报分配协议书》的方式将案涉185个车位权利分配给新桥公司及新星公司。车位租金中的收益部分应归车位所有权人所有，虽通宝公司并非当然具备案涉185个车位的所有权并进行分配，但在案涉车位所有权存有争议且尚未解决的情况下，金南公司要求新桥公司返还案涉130个车位2016年至2019年期间租金中的车位收益310750元，本院不予支持。2016年1月15日，金南公司唐明园物业管理处与新桥公司、新星公司签订有合作协议书1份，明确了双方对案涉地库中各自车位的管理。在金南公司、新桥公司对于案涉车位的管理权纠纷尚未经法院生效判决解决之前，新桥公司实际占有并管理案涉185个车位且得到金南公司的认可，在此期间案涉185个车位管理费用不应由金南公司收取。后法院生效判决明确了新桥公司退出唐明园三期（唐明东园）地下车库的管理，且本案诉讼中双方均确认新桥公司退出管理的最后履行日期为2017年12月31日。那么，金南公司自2018年1月1日起有权依据前期物业合同的约定向新桥公司收取新桥公司实际控制案涉185个车位期间每月50元的管理费用。现金南公司主张的2016年至2019年期间的费用，本院认为新桥公司应支付金南公司案涉185个车位2018年、2019年期间的管理费222000元。关于新桥公司辩称金南公司收取其控制的185个车位的部分租金的意见，因新桥公司举证的收据并未涉及到2018年1月1日之后的费用，且金南公司明确就该部分租金事宜在本案中不作处理，故对新桥公司的该抗辩意见，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、江苏新桥建工有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市金南物业管理有限责任公司185个车位2018年、2019年期间的车位管理费222000元。二、驳回无锡市金南物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11323元（此款已由无锡市金南物业管理有限责任公司预交），由无锡市金南物业管理有限责任公司负担7981元，由江苏新桥建工有限公司负担3342元（无锡市金南物业管理有限责任公司同意其预交的案件受理费3342元由江苏新桥建工有限公司向其直接支付，本院不再退还，由江苏新桥建工有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市金南物业管理有限责任公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 王 帆人民陪审员 王 妤人民陪审员 周金生二〇二一年三月二十九日书 记 员 戴 军本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。