广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0821民初42号 原告：黄云燕，女，1968年5月10日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：李焱，广西李登之律师事务所律师。 被告：平南县工业供销总公司，地址平南县八达街254-1号。企业信用证代码：91450821MA5KKYXA8G。 法定代表人：蒙乘菠，该公司经理。 被告：唐海荣，男，1962年11月1日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：唐子雯，北京大成(南宁)律师事务所律师。 原告黄云燕与被告平南县工业供销总公司（以下简称工业供销总公司）、唐海荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄云燕及其委托诉讼代理人李焱、被告平南县工业供销总公司法定代表人蒙乘菠、被告唐海荣委托诉讼代理人唐子雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄云燕向本院提出诉讼请求并当庭变更为：1.请求法院判决确认原告黄云燕与被告工业供销总公司签订坐落于平南县（房产证号：平房权证统字第××号）的房屋买卖合同合法有效；2.判令被告工业供销总公司、唐海荣协助原告黄云燕办理上述房屋过户手续；3.本案诉讼费由被告工业供销总公司、唐海荣承担。案件审理过程中，原告黄云燕于2021年3月18日向本院申请撤回判令被告工业供销总公司、唐海荣协助原告黄云燕办理上述房屋过户手续的诉讼请求。事实和理由：2000年3月初，被告工业供销总公司将坐落在平南县房屋以13000元价款转让给原告黄云燕，原告黄云燕于同年3月6日、3月15日和3月27日分三次现金交付13000元给被告工业供销总公司。被告工业供销总公司收到转让款后向原告黄云燕出具三张收款收据，并于当月将原属唐海荣名下的房产证（房产证号：平房权证统字第××号）及个人住房档案材料（桂房档ＮＯ。0393747号）交给原告黄云燕收执，但没有协助原告黄云燕办理过户手续。同年3月底，原告黄云燕入住平南县至今，该房屋产权应为原告黄云燕所有。 被告工业供销总公司辩称，原告黄云燕现暂时居住的坐落于平南县工业供销总公司电机厂大院内旧东楼406房面积38.91平方米，房产证号:平房权证统字第××号）是被告工业供销总公司根据平南县住房制度改革领导小组平房改组字（1994）第14号文批复精神，为解决职工住房问题而出售给本单位干部职工的房屋。该房屋由本单位职工被告唐海荣于1994年7月25日以4766.4元人民币购得。购房房产证号:平房权证统字第××号。1999年12月2日被告唐海荣在居住满五周年后，不再居住，并由单位（被告平南县工业供销总公司）以3.3万元收回。原告黄云燕知道后，想购买该房产。被告工业供销总公司便与原告黄云燕口头约定以公司收回该房产的本金3.3万元转让给原告黄云燕。原告黄云燕于2000年3月6日、3月25日、3月27日支付了本金1.3万元后，被告工业供销总公司将该房及房屋所有权证交给了黄云燕临时保管和使用，并约定在其交通余款2万元后再办理相关转户手续。直至2011年原告黄云燕都未能履行支付余下房款2万元的义务，但仍然居住至今。其诉讼所述避重就轻，隐瞒了该房屋真正转让价3.3万元的事实。2011年10月28日由于原告黄云燕未尽合同义务，被告工业供销总公司以被告唐海荣的名义申请上市确认。因此原告黄云燕所述其已交足该房产转让款的依据不能成立。被告工业供销总公司认为原告黄云燕在未交足由公司依法收回并以收回价(3.3万元)转让给其的406房屋房款，属于违约行为，且已超过20年时限，原告黄云燕的购房行为无效，原告黄云燕将该房屋房产证及产权退回给被告工业供销总公司所有，所交1.3万元房屋转让款作为违约金不予以退回。 被告唐海荣辩称，被告工业供销总公司于1999年12月2日以拍卖公司临街铺面需要为由，与其签订了一份《协议书》，约定被告工业供销总公司以退房补偿方式将涉案房屋收回管理使用，且长达几十年，被告唐海荣对原告黄云燕与被告工业供销总公司之间就涉案房屋的交易并不知情，且从合同相对性原则而言，被告唐海荣不是涉案房屋买卖合同关系的当事人，就涉案房屋买卖合同关系其既无权利亦无义务，故被告唐海荣不应成为本案的当事人，不是适格的被告，被告唐海荣不应承担任何责任和费用；原告黄云燕与被告工业供销总公司之间的房屋买卖合同关系违反了法律规定，依法应认定为无效的合同关系。根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》第五条规定:“已购公有住房上市交易应具备下列条件:(一)拥有已购公有住房全产权并已取得《房屋所有权证》和《个人住房档案》;(二)巳按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款;(三)出售、交换、出租、继承、赠与拥有部分产权的已购公有住房，必须按上市当年当地测定的成本价补足房价款，过渡为拥有住房全产权。”本案中，根据原告黄云燕提交的证据《个人住房档案》显示，涉案房产于2011年10月28日才取得《个人住房档案》，符合上市交易的条件，而原告黄云燕与被告工业供销总公司早于2000年3月就涉案房产达成口头转让协议，根据上述法律规定，涉案房产在2000年3月进行交易时并不符合上市交易的条件，故已违反法律规定，依法应认定为无效合同；原告黄云燕与被告工业供销总公司就涉案房产的交易存在诸多不符合常理的地方。首先，从房屋转让协议约定的方式来看，原告黄云燕起诉称双方2000年3月是以口头方式约定转让涉案房产的，并未签订书面协议，但被告工业供销总公司在1999年12月收回涉案房产时明确与被告唐海荣签订了书面的《协议书》，其后与原告黄云燕就涉案房产的交易却不签订书面协议，无论从常理还是公司管理的角度而言都不合理。其次，从房屋交易价格来看，被告工业供销总公司与被告唐海荣于1999年12月签订协议书约定以33000元价格作为退房补偿给被告唐海荣，2000年3月却以13000元的低价转让给被答辩人黄云燕，从房屋市场价值和公司利益的角度而言，也不符合常理。其三，从《房产证》和《个人住房档案》等材料的收执情况看，原告黄云燕早已知晓房产登记情况，但此后在长达20多年的时间里，从未向被告工业供销总公司或被告唐海荣提出要求协助办理房屋过户登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院综合全案证据综合认定。 本院认定如下：被告工业供销总公司（甲方）于1999年12月2日以拍卖公司临街铺面需要为由，与被告唐海荣（乙方）签订了回收登记在被告唐海荣名下坐落在平南县房屋（房产证号:平房权证统字第××号）的《协议书》，双方在《协议书》主要约定：“一、公司对乙方所住商品房一间，以退房补偿方式收回公司使用。二、乙方在收到补偿退房款后，即把房产证退给公司，此房属公司所有，从即日起与乙方无关。…”当日，被告工业供销总公司向被告唐海荣支付了房屋补偿费33000元。2000年3月6日，被告工业供销总公司将坐落在平南县房屋（房产证号:平房权证统字第××号）以13000元价款转让给原告黄云燕，原告黄云燕于同年3月6日、3月15日和3月27日分三次现金交付13000元给被告工业供销总公司，被告工业供销总公司出具了三份《收据》给原告黄云燕收执。随后原告黄云燕入住平南县至今。被告工业供销总公司于2000年3月27日出具一份《证明》给原告黄云燕收执，《证明》主要证明内容为“…工业供销总公司又于2000年3月6日将平房权证统字第××号作价壹万叁仟元正转让给特困职工黄云燕。同时，在交款之日公司领导也把该房的产权证书交到黄云燕手上。工业供销总公司领导承诺由公司负责协助办理平房权证统字第××号的产权转到职工黄云燕名下为止。唐海荣口头承诺无条件签名过户。…”2011年10月28日，经被告唐海荣向平南县房改办提交平房权证统字第××号房的《已购公有住房上市交易申请审批表》、《个人住房档案》申请上市交易并获批准。 另查明，登记在被告唐海荣名下坐落在平南县房屋（房产证号:平房权证统字第××号）无抵押查封登记情况。 本院认为，关于合同效力的问题。工业供销总公司于1999年12月2日以退房补偿方式收回登记在单位职工唐海荣名下坐落在平南县房屋（房产证号:平房权证统字第××号）并付清补偿款33000元给唐海荣，同时双方约定涉案房屋所有权归工业供销总公司。工业供销总公司于2000年3月6日以价款13000元转让给黄云燕，黄云燕按约定支付完13000元房款给工业供销总公司后，工业供销总公司于2000年3月底交付给黄云燕使用至今，黄云燕与工业供销总公司虽未签订书面合同，但合同已实际履行，转让款已付清且涉案房屋也交付给黄云燕居住使用了二十余年，表明双方签订合同的真实目的是在于房屋买卖，系双方当事人的真实意思表示。工业供销总公司称合同因黄云燕未付清房款33000元构成违约而无效，但其未提供证据证明房款为33000元且与其出具的《证明》不符，亦从未干预过黄云燕居住，其主张无事实和法律依据，本院依法不予采信。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效时，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”唐海荣称，合同因违反《广西壮族自治区已购公有住房上市交易办法》等规定而无效，无法律依据，本院依法不予采信。涉案房屋未办理过户登记，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故黄云燕主张其与工业供销总公司房屋买卖合同合法有效，有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，判决如下： 原告黄云燕与被告平南县工业供销总公司于2000年3月6日就坐落于平南××××街（工业供销公司院内）的房屋（房产证号为平房权证统字第××号）口头约定的房屋买卖合同合法有效。 案件受理费126元，减半收取63元（原告已预交），由被告平南县工业供销总公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费126元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 龙庆成 二〇二一年三月二十九日 法官助理 赵 珍 书 记 员 莫金池