西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终117号上诉人（原审被告）：拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司，住所地西藏自治区拉萨市娘热路36号，统一社会信用代码915401006868263409。法定代表人：张付礼，系该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：张付礼，男，1971年3月18日出生，汉族，经商，公民身份号码×××。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：秦升，西藏明亨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏康宏商贸有限公司，住所地西藏自治区拉萨市扎基中路（阿里人行退休基地商品房），统一社会信用代码9154000074190578XQ。法定代表人：谭玉斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赖春梅，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：卜晓月，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司、张付礼因与被上诉人西藏康宏商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭于2021年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司（以下简称拉萨豫翔公司）、张付礼的共同委托诉讼代理人秦升到庭参加诉讼，被上诉人西藏康宏商贸有限公司（以下简称西藏康宏公司）的委托诉讼代理人赖春梅以远程视频方式参加诉讼。本案现已审理终结。拉萨豫翔公司、张付礼上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2020）藏0102民初1416号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.判决由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，显然错误。1.一审判决认定《门面房租赁合同》合法有效不当。一审判决查明案涉门面房产权属于中国人民银行阿里地区分行（以下简称人行阿里分行），即被上诉人在本案中系转租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”之规定，被上诉人将案涉门面房出租给上诉人，应当征得人行阿里分行的同意。但本案并无相关证据体现。一审法院径行认定《门面房租赁合同》合法有效，显然不当。2.一审判决认定双方未形成不定期租赁合同不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，案涉门面房租赁到期后，并无证据显示被上诉人向上诉人提出解除租赁合同等拒绝上诉人继续承租的异议，故原《门面房租赁合同》应继续有效，双方形成不定期租赁合同关系，且被上诉人的一审诉讼请求中也明确说明：“依法解除原告与二被告之间的不定期租赁合同”，故一审法院判决认定双方未形成不定期租赁合同明显不当。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，上诉人依法提起上诉，请法院依法裁决。在庭审中上诉人补充事实与理由：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，占有使用费的支付基数不再是所谓的比照租金，而应依照（2020）藏0102民初2797号民事调解书所确认的占有使用费为基数，按照本案所涉房屋的大小和比例来分配，同时，在假设应支付占有使用费的情况下，也应当只计算至人行阿里分行主张之日。西藏康宏公司答辩称，上诉人的上诉主体错误，一审判决中个体工商户和个人都是作为了被告。房屋占有使用费的相关标准不能以西藏康宏公司与人行阿里分行的标准来计算，应当以双方签订的《门面房租赁合同》为准。综上，一审法院适用法律正确，事实理由清楚，请求驳回上诉人的全部上诉请求。西藏康宏公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与二被告之间的不定期租赁合同，判令二被告及时向原告返还房屋及钥匙；2.判令二被告向原告支付租金5289.54元（2019年4月1日至2019年6月9日）、房屋占有使用费29 900元（2019年6月10日至2020年7月10日）、卫生费700元（自2019年7月至 2020年8月，共计14个月），共计35 889.54元；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：2018年6月10日，西藏康宏公司作为出租方与作为承租方的拉萨豫翔公司的法定代表人张付礼签订了一份《门面房租赁合同》，约定：“甲方将拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房10号（不包括门面房门外的场地）租赁给乙方；合同期限为2018年6月10日至2019年6月9日；租金为每月2300元，双方签订合同后，乙方应每月 1日至3日主动到宾馆二楼办公室交清商品门面房租赁费、水电费和卫生费及其他费用，乙方交费时甲方应向乙方开收据的形式予以确认；电费暂按1.5元 /度，卫生费50元/间/月；特别说明：1.该门面房产权属于中国人民银行阿里地区分行，若阿里人行根据工作需要需收回该门面房，则乙方应无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。2.该房屋若涉及到当地政府拆迁、土地被收回的情况，乙方必须无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。合同项下还约定了其他内容。另，张付礼于2010年9月21日注册成立“拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司”。另查明：租赁期限届满后，拉萨豫翔公司未与西藏康宏公司重新签订房屋租赁合同，但案涉房屋至今由拉萨豫翔公司占有并使用。另，截至2019年3月的租金已付清，截至2019年6月的卫生费已付清。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。在本案中，被告张付礼系本案被告拉萨豫翔公司的法定代表人，其与原告签订《门面房租赁合同》后将承租的房屋用于拉萨豫翔公司的经营，可以确认案涉合同相对人是西藏康宏公司和拉萨豫翔公司，被告张付礼在本案中不应承担责任。西藏康宏公司与拉萨豫翔公司签订的《门面房租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于租期届满后原告西藏康宏公司与被告拉萨豫翔公司之间是否形成不定期租赁合同的问题。双方签订的租赁合同中明确约定的租赁期限为2018年6月10日至2019年6月9日。租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，双方亦未达成继续租赁的合意，且原告亦未从被告处收取任何租金，双方之间未形成不定期租赁合同。故原告要求解除其与被告之间的不定期租赁合同的诉请，无事实和法律依据，一审法院未予支持。关于被告拉萨豫翔公司能否继续使用案涉房屋的问题。在原告与被告拉萨豫翔公司之间的租赁期限届满，在双方当事人无续租合意的情况下，被告拉萨豫翔公司继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告。但被告拉萨豫翔公司一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故被告拉萨豫翔公司应向原告返还房屋及钥匙。关于被告拉萨豫翔公司是否需向原告西藏康宏公司支付租金、房屋占有使用费及卫生费的问题。根据原告提交的两份收款收据，可以证明截至2019年3月的租金付清，截至2019年6月的卫生费付清。2019年4月起被告拉萨豫翔公司至今占有使用诉争房屋，至今未支付租金，应支付自2019年4月1日起至2019年6月9日止的租金5290.03元（按月租金2300元计算），但原告要求支付租金5289.54元，本院予以支持。租赁期限届满后被告拉萨豫翔公司实际占有使用诉争房屋，被告拉萨豫翔公司应向原告支付相应的占有使用费29 900元（2019年6月10日至2020年7月10日，参照案涉《门面房租赁合同》中约定的月租金2300元计算）。对于电费，原告未提交相应的证据予以证实，本院不予支持。对于卫生费，案涉《门面房租赁合同》中对卫生费进行了约定（50元/间/月），案涉一间房每月卫生费为50元，自2019年7月起至 2020年8月止产生的卫生费为700元。综上所述，原告要求依法解除原告与二被告之间的不定期租赁合同，判令二被告及时向原告返还房屋、钥匙，以及判令二被告向原告支付租金5289.54元（2019年4月1日至2019年6月9日）、房屋占有使用费29 900元（2019年6月10日至2020年7月10日）、卫生费700元（自2019年7月至 2020年8月，共计14个月），共计35 889.54元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏康宏商贸有限公司返还房屋（位于拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房，门牌号10号）及其钥匙；二、被告拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏康宏商贸有限公司支付（自2019年4月1日起至2019年6月9日止）租金5289.54元、房屋占有使用费29 900元（自2019年6月10日起至2019年7月10日止）、卫生费700元（自2019年7月起至2020年8月止），共计35 889.54元；三、驳回原告西藏康宏商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费497.24元，由拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司负担。待本判决生效后一审法院将案件受理费497.24元退还给西藏康宏商贸有限公司。拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内向一审法院（开户行：中国银行拉萨市藏热路支行，户名：拉萨市城关区人民法院诉讼，账号：×××）缴纳案件受理费497.24元，逾期不缴一审法院将依法强制执行。二审期间，双方当事人围绕上诉请求，向本院提交了证据。本院组织质证，并认定如下：上诉人与被上诉人均提交了（2020）藏0102民初2797号民事调解书复印件各一份，上诉人用以证明案涉房屋占有使用费的起算日期应为2019年7月1日至2020年7月10日，占有使用费计算标准应以该调解书中确认的包括上诉人房屋在内的十间房屋的占有使用费共计47 030.5元为基数来分配，并按照上诉人占有房屋的实际面积来计算。被上诉人用以证明该调解书确认西藏康宏公司需向人行阿里分行支付包括上诉人房屋在内的十间房屋的占有使用费共计47 030.5元，上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费。双方对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可对方的证明目的。本院认为，该证据系生效法律文书，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性以及被上诉人需向人行阿里分行支付包括案涉房屋在内的十间房屋自2019年7月1日起至2020年7月10日期间的占有使用费47 030.5元的证明目的予以确认，但以该证据不能直接证明被上诉人应当按照其向人行阿里分行应当支付的占有使用费标准从上诉人处收取相应的占有使用费。本院经审理查明：2020年11月30日，西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2020）藏0102民初2797号民事调解书中人行阿里分行与西藏康宏公司共同确认，西藏康宏公司应于2021年4月30日前一次性向人行阿里分行支付自2019年7月1日至2020年7月10日期间包括案涉房屋在内的十间房屋的占有使用费 47 030.5元。本院经审理查明的其他事实和所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《门面房租赁合同》是否有效；二、上诉人是否应向被上诉人支付案涉房屋的占有使用费；三、房屋占有使用费的计算标准。本院评析如下：一、双方当事人签订的《门面房租赁合同》是否有效上诉人主张被上诉人未经人行阿里分行同意转租案涉房屋，故《门面房租赁合同》无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人与上诉人自2018年6月10日签订《门面房租赁合同》直至2019年6月9日期间，人行阿里分行并未对被上诉人就案涉房屋转租的事实提出过异议，应视为人行阿里分行知道被上诉人的转租行为，且被上诉人的转租期间未超过其与人行阿里分行的租赁期限，故被上诉人的转租行为有效，《门面房租赁合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，也应为合法有效。该租赁合同约定的租赁期限为2018年6月10日至2019年6月9日止，被上诉人已依约向上诉人交付了房屋。房屋租赁期限届满后，上诉人与被上诉人之间并未对案涉房屋重新达成租赁合意，也没有继续履行租赁房屋的行为表示，因此双方未形成不定期租赁关系。综上，上诉人有关双方之间的《门面房租赁合同》无效以及双方之间形成不定期租赁关系的上诉理由不成立，本院不予支持。二、上诉人是否应向被上诉人支付案涉房屋占有使用费本院认为，上诉人在《门面房租赁合同》的期限届满后继续占有房屋，无事实和法律依据，并导致被上诉人的合法权益受损，故上诉人应向被上诉人返还房屋并支付逾期占有房屋的使用费的损失。上诉人提出被上诉人于2019年6月30日之后无权再收取房屋占有使用费，故不应向被上诉人支付房屋占有使用费，而应向人行阿里分行支付。对此，本院认为，虽然被上诉人自2019年7月1日起失去对案涉房屋的承租权，但上诉人在《门面房租赁合同》届满后仍继续占有使用案涉房屋，导致被上诉人因无法向人行阿里分行履行房屋返还义务而需要承担2019年7月1日至2020年7月10日期间的房屋占有使用费，因此被上诉人有权向上诉人主张截至2020年7月10日的房屋占有使用费，上诉人应当向被上诉人承担自2019年6月10日至2020年7月10日期间的房屋占有使用费。综上，上诉人的相应上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。三、案涉房屋占有使用费的计算标准上诉人提出房屋占有使用费应依据（2020）藏0102民初2797号民事调解书中确认的被上诉人应向人行阿里分行支付的包括案涉房屋在内的十间房屋占有使用费47 030.5元为基数，再结合上诉人占有房屋的面积大小来计算。对此，本院认为，被上诉人与人行阿里分行在（2020）藏0102民初2797号民事调解书中对包括案涉房屋在内的十间房屋的占有使用费达成一致调解金额，系双方在相互妥协和让步的基础上形成，是人行阿里分行对其与被上诉人之间就房屋租赁合同关系作出的权利让渡，故不应依照该调解书中被上诉人支付的房屋占有使用费为计算依据。根据合同的相对性及双方当事人签订的《门面房租赁合同》中并未载明案涉房屋的面积，而是直接约定了房屋租金的情况，本院认为应当参照双方在《门面房租赁合同》中约定的租金标准计算案涉房屋的占有使用费，即上诉人应向被上诉人支付自2019年6 月10日至2020年7月10日的房屋占有使用费29 900元。一审法院对此认定正确，本院予以维持，另，一审法院根据双方在《门面房租赁合同》约定和查明的事实，对于被上诉人应向上诉人支付案涉房屋的租金、卫生费作出的认定并无不当，本院予以维持。综上，一审判决未认定上诉人张付礼承担支付租金、房屋占有使用费、卫生费等义务，但上诉人张付礼仍与上诉人拉萨豫翔公司共同上诉的相应上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费497.24元（拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司、张付礼已预交），由拉萨豫翔汽车租赁咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长    索 朗 卓 嘎审  判  员    永 青 措 姆审  判  员   白   玛二〇二一年三月二十九日法 官 助 理   王    静书  记  员   希娜索朗曲珠