重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2020）渝0112民初14781号        原告：樊世平，女，1975年4月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。   委托诉讼代理人：叶春凤，重庆中钦国彦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李炯，重庆中钦国彦律师事务所律师。   被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路8号2幢商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。   法定代表人：王洪辉，执行董事。   委托诉讼代理人：胥毅，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。   原告樊世平与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案。后因被告远香公司提出管辖权异议，本案中止审理。本案恢复审理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告樊世平及其委托诉讼代理人叶春凤、李炳，被告远香公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告樊世平向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年1月6日解除；2.判令被告向原告退还购房款1 666 889元及逾期支付利息，该利息以1 666 889元为基数从2020年2月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；3.判令被告向原告赔偿因购房而产生的印花税25元、维修基金9948元、信用卡手续费165元、税费30 034.03元，合计40 172.03元及逾期支付利息，该利息以40 172.03元为基数从2020年2月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；4.判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金170 706.1元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月30日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，就位于重庆市两江新区×房屋价款、交房条件、交房时间、双方权利义务及违约责任等进行了约定。其中第七条第一项约定交付时间为2019年9月30日，第九条第一项约定如逾期交房超过60日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约支付了全部房款等费用。截止2020年1月5日被告逾期交房已达96日，原告分别于2020年1月5日、2020年1月16日、2020年1月20日向被告发送《解除合同通知》，被告均已收讫。根据双方的约定，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告已付房价款百分之十向乙方支付违约金。因被告未退还已付购房款并承担违约责任，原告为维护合法权益，故提起诉讼。   被告远香公司辩称，1.案涉项目已经通过竣工验收，已取得竣备证，完全符合交付条件，符合居住目的，且项目也整体进行了实际交付，合同目的可以实现，商品房买卖合同不存在解除的必要，不认可合同已解除。2.竣备证客观上存在逾期取得，但原因在于业主在房屋交付前的大面积群诉，并提出多项合同之外的诉求，包括增加玻璃门，外墙面整改，绿植升级等，作为开发商实际就上述超过合同的内容进行了增加和调整，实际工期增加，客观上延长交付条件的达到。原合同约定的交房时间不应当构成对开发商的实质性约束。3.业主及业主代表通过短信电话微信等方式向建委及相关领导施压，导致政府迫于压力一直没有出具竣备证，业主的行为阻止了竣备证的取得，按照原合同法第四十五条规定，应视为合同条件已成就，本案应视为交付条件已成就。4.被告从项目开始到交付一直善意履约，在业主提出诸多超过合同范围的情况下，仍增加巨额费用、精力时间，尽量满足业主要求，虽然客观上存在逾期交付，但房屋的品质在原有基础上有大幅提升，即使存在时间上的违约，也是因各种因素造成，不是被告的恶意违约，情形显著轻微，按照九民纪要47条规定，不应判决解除合同。5.本案项目共计1000余业主，均已具备交付条件，大部分已实际交付，若本案判决解除，必将使已有稳定的法律关系处于不稳定状态，极可能引发社会不稳定因素。6.本案原告主张的维修基金、印花税、契税等费用，被告已实际向相关政府部门缴纳，原告应向相关部门主张费用。7.原告主张的违约金也过高，应当调低，且与其主张的利息系重复主张。   双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即樊世平举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、收据三张及转账凭证三张、完税证明、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、个人贷款借款借据、《个人购房借款及担保合同》、《关于×项目延期交付通知书》、《×交付通知书》、《解除合同通知书》及快递回执二份、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、竣工验收报告，远香公司举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、工程竣工规划核实确认书、因完成业主诉求签订的相关合同、整改后的项目呈现照片、《×交付通知书》及相应公证书、维修基金专用收据，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：远香公司举示的公众号内容公证书、业主群体照片、会议纪要均系原件或与原件相印证，本院对其形式上的真实性予以确认，业主群短信打印件与本案无关，对该证据的关联性本院不予确认。   本院经审理认定事实如下：2018年4月30日，以远香公司为甲方，樊世平为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区×商品房，该房屋属于预售商品房，总成交金额为1 666 889元；乙方于签订本合同之日向甲方一次性支付首期房款1 166 889元，余款500 000元于签订本合同之日向银行申请办理按揭贷款。第七条约定，（一）属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用……逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。   上述合同附件五《补充协议（一）》中，第6.2条约定：除本补充协议6.1约定的情形外，甲方未按照约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，甲方应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：6.2.2 逾期超过90日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。   2018年4月30日，远香公司出具收据，分别载明收到樊世平支付的首期款1 166 889元、POS机手续费165元、维修基金9948元、印花税25元。   2018年5月9日，樊世平与招商银行股份有限公司重庆分行签订《个人购房借款及担保合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定樊世平以案涉房屋作为抵押，向该行贷款500 000元。2018年5月9日，招商银行股份有限公司重庆分行将贷款 500 000元发放至远香公司的收款账户中。   2019年9月23日，远香公司向樊世平等业主出具《关于×项目延期交付通知书》，主要内容是：因项目工程施工期间持续雨季天气等方面原因的影响，项目工程施工进度受到影响，故计划推迟原商品房买卖合同约定的交付日期，并同意按照合同约定承担相应的违约责任。樊世平收到该通知书。   2019年12月31日，远香公司就×项目（6#楼、9-17#楼、44-48#楼、65#及相应地下车库）取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。   2020年1月5日，樊世平以远香公司作为收件人，以重庆市渝中区×为收件地址邮寄《解除合同通知书》，主要内容为：根据双方签订的合同，交房时间为2019年9月30日，截止2020年1月5日，贵司已逾期96日，故要求解除双方签订的商品房买卖合同并退还相应的费用及承担违约责任。若贵司有切实可行的交房计划和品质整改提升计划，确保尽快交付，在得到合理赔偿的前提下，可重新评估退房申请，若贵司在收到本通知之日起，15日内未收到本通知的书面回复，视为贵司接受本《解除合同通知》。该邮件于2020年1月6日送达。   2020年1月16日，樊世平向远香公司邮寄《解除合同通知》，主要内容为：根据双方签订的合同，交房时间为2019年9月30日，截止2020年元月16日，贵司已逾期107日，严重违反合同约定，达到合同约定的解除条件，故要求解除《重庆市商品房买卖合同》，贵司按合同约定退还房款及利息，并退还大修基金、预收的水电气开通费用、国家收取的税费等相关费用以及按合同约定应当支付的违约金和赔偿金。该《解除合同通知》尾部备注：“本解除合同通知为第二次寄出，第一次2020年元月5日寄出，我方本来是给贵方留有机会对延期交房事件进行补救的，但是十天了贵方没做任何回应，所以再次向贵方寄出本解除合同通知。”该邮件的邮寄存根上有朱绍兴手写“与寄出文件一模一样，（邮件号）”。   2020年1月20日，樊世平以王洪辉为收件人，以重庆市渝中区×重庆远香房地产开发有限公司为收件地址邮寄送达《解除合同通知》，主要内容为：根据双方签订的合同，交房时间为2019年9月30日，截止2020年元月20日，贵司已逾期111日，严重违反合同约定，达到合同约定的解除条件，故要求解除《重庆市商品房买卖合同》，贵司在2020年2月10日前按合同约定退还房款及利息，并退还大修基金、预收的水电气开通费用、国家收取的税费等相关费用以及按合同约定应当支付的违约金和赔偿金。该《解除合同通知》尾部备注：“本解除合同通知为第三次寄出，第一次2020年元月5日寄出，第二次元月16日寄出，我方本来是给贵方留有机会对延期交房事件进行补救的，但是十五天了贵方没做任何回应，所以第三次向贵方寄出本解除合同通知。”该邮件于2020年1月22日送达。   2020年1月20日，远香公司向樊世平发送了《×交付通知书》，通知樊世平于2020年1月31日起前来办理案涉房屋的接房手续。庭审中，樊世平认可其收到该通知书。   本案审理中，本院通知招商银行股份有限公司重庆分行可以有独立请求权第三人身份参加诉讼，其未在本院指定期限内提出参加诉讼并提交材料。   另查明，案涉房屋已于2018年6月25日缴纳契税30 034.03元，于2019年11月18日缴纳专项维修基金9948元。   本院认为：本案所涉法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律规定。原告樊世平与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。   根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，被告应当于2019年9月30日将案涉房屋交付给樊世平，交付条件是通过竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；逾期超过60日，樊世平即具有合同解除权。合同补充协议第6.2.2条还约定，远香公司逾期交房超过90日的，樊世平应在该90日期限届满后30日内书面解除买卖合同。远香公司直至2019年12月31日才取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，其辩称因业主群诉所导致，但未举证证明该情况与其逾期取得竣工验收备案登记证有关，故对该意见本院不予采纳，远香公司已构成违约。截至樊世平最早邮寄《解除合同通知》之时即2020年1月5日，远香公司逾期交房超过60日，樊世平有权解除合同。樊世平分别于2020年1月5日、2020年1月16日、2020年1月20日向远香公司邮寄《解除合同通知》，但对于2020年1月16日的《解除合同通知》，其未举示证据证明已送达给远香公司；其余两份解除合同通知，远香公司虽然分别于2020年1月6日收到，但根据其记载的内容，樊世平于2020年1月6日邮寄的《解除合同通知》的目的是给远香公司留有机会对延期交房事件进行补救，其于2020年1月20日邮寄的《解除合同通知》才是其要求与远香公司解除合同的真实意思表示，且其通知解除合同的时间并未超出补充协议约定的逾期交房后90日+30日期限，符合双方约定，故樊世平与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年1月20日的《解除合同通知》送达之日即2020年1月22日解除。樊世平要求确认《重庆市商品房买卖合同》于2020年1月6日解除的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在合同解除后，远香公司应退还原告支付的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，房款中的贷款部分涉及樊世平与担保权人招商银行股份有限公司重庆分行的借款合同关系，而该行未参加诉讼，故对贷款部分本院在本案中不予处理，远香公司应将首付款1 166 889元退还樊世平，对樊世平该部分诉讼请求本院予以支持，超出部分不予支持。   根据本案证据，远香公司已代樊世平向主管部门缴纳契税30 034.03元、维修基金9948元，因《重庆市商品房买卖合同》已解除，上述已缴纳的费用樊世平应向相关收取部门申请退还，故对于樊世平要求远香公司赔偿契税30 034.03元、维修基金9948元的诉讼请求，本院不予支持。樊世平因履行合同而支付的POS机手续费165元，系樊世平的实际损失，远香公司应予以赔偿。樊世平支付的税费25元，远香公司未举示相应的证据证明已向相关部门缴纳，故应当退还给樊世平，对樊世平要求赔偿POS手续费165元、退还税费25元的诉讼请求本院予以支持。樊世平主张对POS手续费损失再计算逾期利息损失于法无据，本院不予支持。   《重庆市商品房买卖合同》中约定了解除合同则远香公司应按已付房价款百分之十支付违约金，远香公司虽抗辩违约金过高，但并未举证证明，本院对违约金不予调整。樊世平已付房款共计1 666 889元，故对樊世平要求远香公司支付违约金166 688.9元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。   因樊世平主张的违约金得到支持，在其未举证证明实际损失的情况下，违约金应已足以弥补其因购房款及税、费资金占用产生的损失，故对樊世平要求远香公司支付购房款及税、费的逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：   一、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告樊世平购房款1 166 889元；   二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告樊世平POS机手续费165元，退还原告樊世平税费25元；   三、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告樊世平违约金166 688.9元；   四、驳回原告樊世平的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费20 163.50元，减半收取10 081.75元，由原告樊世平负担1547.25元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担8534.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员 陈吉彦            二○二一年三月二十六日      法官助理 易雁蛟   书 记 员  马 瑞            1