四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初305号 原告：四川省崇州市蜀西建筑工程有限公司，住所地四川省崇州市崇阳街道文化东街**。 法定代表人：何强，总经理。 委托诉讼代理人：游磊，四川创新律师事务所律师。 被告：李小松，男，1975年9月10日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：王珉，四川拓泰律师事务所律师。 被告：四川宏诚工程建设开发有限公司，，住所地四川省成都市成华区西林路********** 法定代表人：刘婷婷，董事长。 原告四川省崇州市蜀西建筑工程有限公司（以下简称：蜀西公司）诉被告李小松、四川宏诚工程建设开发有限公司（以下简称：宏诚公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人游磊，被告李小松及其委托诉讼代理人王珉，被告宏诚公司的法定代表人刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的位于金堂县××镇××街××号××栋××层××号××号××号××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案受理费用由被告承担。事实和理由：原告与被告宏诚公司以工程款抵偿房款符合交易习惯和法律规定，金堂县人民法院（2020）川0121执异426号执行裁定书以该《商品房买卖合同》“实际是以房抵债，其合同目的并非购房”为由认为“该合同仅能产生债法上的效力，不能排除执行”属于曲解和扩大司法解释的范围，适用法律错误。金堂县人民法院（2015）金堂执异字第28号和30号执行裁定书对被告宏诚公司以抵偿工程款形式抵偿给重庆玉屏公司的房屋予以了法律上的认可，对案外人的异议予以支持并排除了执行，故对原告提出的诉请应予支持。位于金堂县××镇××街××号××栋的房屋由原告承建，至今未进行验收和交付，未取得房屋合格证书，不具备入住条件，原告依法享有对该栋房屋的留置权和优先受偿权，不宜进行司法拍卖。 被告李小松辩称，原告不是执行异议复议规定的第28条中适格的买受人，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告宏诚公司辩称，与原告（2017）川0121民初1780号案件的判决中明确宏诚公司尚欠原告工程款1200余万元，判决生效一年后，宏诚公司因经营困难未向原告支付上述工程款，故在2018年8月在政府的组织下将案涉的4套房屋出售给原告，原告则从相应的1200余万元工程款中抵消购房款，购买案涉房屋发生在查封的二三年前，故原告购房是合理合法的；案涉4套房屋暂定备案登记在金堂县房地产协会名下，没有办理过户，实际产权属于宏诚公司，宏诚公司销售给了原告。 本院经审理认定事实如下： 李小松与宏诚公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月22日作出（2014）金堂民初字第1863号民事判决书，判决：1.解除李小松与宏诚公司于2011年9月26日签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》；2.宏诚公司于判决发生法律效力后10日内返还李小松购房款1009111.68元及利息（以购房款1009111.68元为基数，从2012年4月30日起至该判决确定的履行期限届满时实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；3.宏诚公司于该判决发生法律效力后10日内赔偿李小松1009111.68元。后因宏诚公司未履行生效法律文书确定的给付义务，李小松向本院申请强制执行。本院于2020年5月26日作出（2020）川0121执恢153号执行裁定书，裁定查封登记在宏诚公司名下位于金堂县××镇××街××号××栋××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋，期限均为3年；又于2020年7月7日作出（2020）川0121执恢153号之一执行裁定书，裁定拍卖登记在宏诚公司名下位于金堂县××镇××街××号××栋××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋。2020年9月30日，本院作出（2020）川0121执恢153号拍卖公告，将于2020年11月2日10时至2020年11月3日10时对登记在宏诚公司名下位于金堂县××镇××街××号××栋××层××号××号××号××号房屋予以拍卖，并向李小松及宏诚公司送达拍卖通知书。原告知晓上述情况后向本院提出书面异议，请求中止对上述4套房屋的执行，本院审查后于2020年11月18日裁定驳回了原告提出的异议请求。 另查明，一、原告蜀西建筑与被告宏诚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年7月6日作出（2017）川0121民初1780号民事判决书，判决：1.宏诚公司于判决生效之日起10日内给付蜀西建筑工程款合计为11757237.10元（含质保金1241387.28元）；2.宏诚公司于判决生效之日起10日内给付蜀西建筑违约金（以工程款10515849.82元为基数，从2016年5月21日起计至付清时止，每日按0.7‰计算）；3.驳回蜀西建筑的其他诉讼请求。宏诚公司不服并向成都市中级人民法院提起上诉，但未交纳二审案件受理费，成都市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）川01民终13126号民事裁定书，裁定按宏诚公司自动撤回上诉处理。二、2018年8月8日，原告蜀西公司（甲方）与被告宏诚公司（乙方）签订《以物抵债协议书》，相关主要内容：根据金堂县人民法院作出的（2017）川0121民初1780号民事判决书，乙方应于判决书生效10日内向蜀西公司支付工程款、质保金及违约金，现该款项全部已经超过支付期限，为逐步解决前述欠款款项，经甲乙双方协商一致达成如下协议：1.乙方自愿以其开发位于金堂县××小区××号“维罗纳”（二期）14栋3楼47号、51号、54号、55号的商铺出售给甲方用以抵偿甲方的2736960元工程款；2.本协议签订后，甲方与乙方另行签订上述4套房屋的商品房买卖合同，因甲方开发的维罗纳项目整体消防、地下室车位、地下室基坑、强电及部分收尾工作未完成，造成安全隐患，在金堂政府的主持及监督下，将上述商铺备案至政府指定人名下，乙方在完成上述收尾工程时，乙方须将约定商铺备案至甲方名下。3.本协议签订后，乙方应严格履行本协议和《商品房买卖合同》的约定，按时办理房屋交房和办理产权证手续。同日，原告就上述4套房屋与被告宏诚公司签订了《商品房买卖合同》，付款方式均为“工程款支付房款”，被告宏诚公司向原告出具4份收据并向原告出具维罗纳项目交房传递书4份，原告出具收条一份：“今收到四川宏诚工程建设开发有限公司工程款2736960元，我公司用工程款购买抵偿支付了维罗纳4套商铺。”原告还就上述4套房屋与案外人成都广夏物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。三、金堂县××镇××街××号××栋××层××号××号××号××号4套案涉房屋现均登记于金堂县房地产协会名下。 上述事实，有各方当事人身份信息，本院（2017）川0121民初1780号民事判决书，四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终13126号民事裁定书，本院（2020）川0121执恢153号执行裁定书、（2020）川0121执恢153号之一执行裁定书、（2020）川0121执异426号执行裁定书，《以物抵债协议书》，《商品房买卖合同》，收据，维罗纳项目交房传递书，收条，《前期物业合同》，商品房现售合同信息摘要，以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，案外人对执行标的请求排除人民法院强制执行的，须以其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为要件。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，阻却人民法院强制执行不动产的当事人须为该不动产的买受人，且该不动产须登记于被执行人名下，而本案原告仅系案涉房屋以物抵债的普通金钱之债权人，不属于上述规定中“买受人”的范畴，且案涉房屋并未登记于其债务人被告宏诚公司名下，故原告享有的债权不能排除本院的强制执行。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告四川省崇州市蜀西建筑工程有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告四川省崇州市蜀西建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗国伟 人民陪审员  廖振义 人民陪审员  叶忠英 二〇二一年三月二十五日 法官 助理  朱俊霖 书 记 员  胡艳梅