重庆市涪陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0102民初6376号 原告：重庆市涪陵区电影发行放映公司，住所地重庆市涪陵区人民东路**，统一社会信用代码915001022085018405。 法定代表人：陈德于，该公司经理。 委托诉讼代理人：游小强，重庆山语律师事务所律师。 被告：重庆市聚鑫久投资有限公司，，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**&ldquo锦天龙都”C栋商业1、2层10号，统一社会信用代码91500102584273693Y。 法定代表人：崔明，该公司经理。 原告重庆市涪陵区电影发行放映公司（简称涪陵电影公司）与被告重庆市聚鑫久投资有限公司（简称聚鑫久公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告涪陵电影公司于2020年10月15日诉至本院。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了缺席审理。原告涪陵电影公司的委托诉讼代理人游小强（特别代理）到庭参加了诉讼。被告聚鑫久公司经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涪陵电影公司请求本院依法判决：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年8月30日解除；二、被告返还租赁物涪陵区滨江路涪州宾馆第三层、第四层；三、被告支付拖欠的租金1544616.25元，并支付从2020年8月31日起至返还之日止按每日1547.32元标准计算的房屋使用费；四、被告支付原告违约金200000元；五、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年8月30日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于涪陵区滨江路涪州宾馆第三层、第四层房屋，租赁期限为2013年9月1日起至2018年8月30日止。合同还对租金标准、支付原则、违约责任进行了约定。合同到期后，双方未续签书面合同，但被告一直使用原租赁房屋。因被告拖欠租金，原告先后于2016年11月29日、12月16日，2017年1月18日、6月5日、8月24日，2018年2月6日，2020年4月14日向被告发出催款通知、欠费催收通知，并于2020年8月25日委托重庆山语律师事务所向被告发出律师函，告知其解除合同并催收欠付租金。截止2020年8月30日，被告欠付租金1544616.25元。请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告聚鑫久公司未作答辩。 审理查明：2011年6月15日，因涪陵城市拆迁工作需要，涪陵区人民政府将原涪州宾馆四、五、六楼产权无偿划归涪陵电影公司。2012年12月17日，重庆市涪陵国有资产投资经营集团有限公司将原涪州宾馆二、三、四层移交给涪陵电影公司。 2013年8月30日，涪陵电影公司（甲方）与聚鑫久公司（乙方）就涪陵区滨江路涪州宾馆第三层、第四层房屋分别签订了《房屋租赁合同》。第三层房屋租赁合同约定：一、甲方将位于滨江路涪州宾馆第三层整层房屋出租给乙方使用，面积830平方米，房屋租金单位为每平方米24元，今后每年房租按年租金的5%递增，租期五年，从2013年9月1日起至2018年8月30日止。租期届满，甲方有权无条件收回房屋，在同等条件下乙方有优先租赁权；二、租金及缴款方式。第一年（2013年9月1日至2014年8月31日）年租金239040元，后按年租金每年递增5%。第二年（2014年9月1日至2015年8月31日）年租金250992元。第三年（2015年9月1日至2016年8月31日）年租金263542元。第四年（2016年9月1日至2017年8月31日）年租金276719元。第五年（2017年9月1日至2018年8月31日）年租金290555元。实行先缴款后用房原则，按季提前十天缴纳下季度租金，如不按时交纳房租，按违约处理，甲方有权终止合同，所造成的一切经济损失和装饰费用由乙方自行承担；……八、如一方违约，应向对方支付违约金200000元。第四层房屋租赁合同约定：一、甲方将位于滨江路涪州宾馆第四层整层房屋出租给乙方使用，面积760平方米，房屋租金单价为每平方米20元，今后每年房租按年租金的5%递增，租期五年，从2013年9月1日起至2018年8月30日止。租期届满，甲方有权无条件收回房屋，在同等条件下乙方有优先租赁权；二、租金及缴款方式。第一年（2013年9月1日至2014年8月31日）年租金182400元，后按年租金每年递增5%。第二年（2014年9月1日至2015年8月31日）年租金191520元。第三年（2015年9月1日至2016年8月31日）年租金201096元。第四年（2016年9月1日至2017年8月31日）年租金211151元。第五年（2017年9月1日至2018年8月31日）年租金221709元。实行先缴款后用房原则，按季提前十天交付下季度租金，如不按时交付房租，按违约处理，甲方有权终止合同，所造成的一切经济损失和装饰费用由乙方自行承担；……八、如一方违约，应向对方支付违约金200000元。两份合同还约定了其他相关事项。 合同签订后，涪陵电影公司将标的物交付给聚鑫久公司使用。2017年8月31日前，聚鑫久公司按约履行了支付租金的义务。2017年9月1日至2018年8月31日期间两层房屋应付租金共计512264元，聚鑫久公司仅支付了70000元，其余租金拖欠未付。租期届满后，涪陵电影公司与聚鑫久公司未签订书面续租合同，但涪陵电影公司同意聚鑫久公司继续租用案涉房屋，续租期间的租金，聚鑫久公司仍未支付。涪陵电影公司多次向聚鑫久公司催收欠付租金无果。2020年8月26日，涪陵电影公司向聚鑫久公司工商登记住所地寄送律师函，通知聚鑫久公司：双方2013年8月30日签订的房屋租赁合同于2020年8月30日解除。该函件因“原址查无此人、迁移新址不明”被退回，涪陵电影公司又委托律师到租赁物所在地张贴该律师函，未得到聚鑫久公司的回应。因无法与聚鑫久公司取得联系，涪陵电影公司遂诉至本院。本院受理本案后，于2020年12月27日在《人民法院报》上刊登公告，向聚鑫久公司送达起诉状副本，公告载明自公告之日起经过60日即视为送达。 本院确认的上述事实，有原告的法庭陈述记录、涪陵区政府办公室（2011）93号议事纪要、资产移交协议、租赁合同2份、涪陵区电影公司房租水电气清运费收缴情况表、缴款通知、催款通知、欠费催收通知、银行转账凭证、律师函及送达回执、张贴律师函现场照片等证据在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。租赁期间届满后，原告同意被告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可随时主张解除合同。被告未按约定履行向原告支付租金的主要合同义务，属根本性违约，被告依法应当承担违约责任。原告请求被告返还租赁物，支付欠付租金和按租金标准计算的房屋使用费，以及支付违约金200000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。 关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案被告拖欠租金的法律事实从民法典施行前持续至民法典施行后（民法典施行后租金仍在产生，被告仍未支付），应适用民法典第五百六十五条、第七百三十条和第七百三十四条第一款有关租赁期限和合同解除的规定。 关于本案解除权行使问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除......当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案原告虽享有合同解除权，且已向被告寄送了通知解除合同的律师函，并在案涉房屋处张贴了律师函，但原告并无证据证明被告已收悉该函件，而原告张贴律师函的行为无公告送达效力，因此，案涉合同解除时间，应为本案起诉状副本送达被告之日即2021年2月25日。 关于原告主张的欠付租金和解除合同后的房屋使用费计算问题。依据本案查明的事实，被告欠付租金应按如下方式计算： 1.2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为两层房屋应付租金290555元+221709元-70000元＝442264元；2.2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金为290555元+221709元+（290555元+221709元）×5%＝537877.20元；3.2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金为537877.20元+537877.20元×5%＝564771.06元；4.2020年9月1日至2021年2月25日期间的租金为564771.06÷365天×177天＝273875.28元（原告主张的计算标准，未超过合同约定）。4项合计1818787.54元。 对案涉合同解除后的房屋使用费，原告请求按解除前一年的租金标准计算，即每日1547.32元（564771.06÷365天），未超过合同约定，本院予以准许，故被告应当支付原告自2021年2月26日起至返还房屋之日止按每日1547.32元计算的的房屋使用费。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆市涪陵区电影发行放映公司与被告重庆市聚鑫久投资有限公司2013年8月30日签订的两份《房屋租赁合同》于2021年2月25日解除。 二、被告重庆市聚鑫久投资有限公司在本判决生效后10日内返还原告重庆市涪陵区电影发行放映公司涪陵区滨江路涪州宾馆第三层、第四层房屋。 三、被告重庆市聚鑫久投资有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆市涪陵区电影发行放映公司欠付租金1818787.54元，并支付原告自2021年2月26日起至返还房屋之日止按每日1547.32元计算的的房屋使用费。 四、被告重庆市聚鑫久投资有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆市涪陵区电影发行放映公司违约金200000元。 五、驳回原告重庆市涪陵区电影发行放映公司的其他诉讼请求。 如未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16208元，由被告重庆市聚鑫久投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行本判决的期限为二年，该期限从本判决书确定的履行期限的最后一日起计算。 审 判 长  杨烈辉 人民陪审员  张 颖 人民陪审员  吴 燕 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  李 萌