广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初2359号 原告：蓝海文，男，1970年2月3日出生，瑶族，住上林县。 原告：周小娟，女，1973年1月4日出生，汉族，住上林县。 二原告共同委托诉讼代理人：李德明，广西东博律师事务所律师。 被告：李道界，男，1981年2月7日出生，住上林县。 被告：苏妍，女，1980年8月27日出生，住上林县。 原告蓝海文、周小娟与被告李道界、苏妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝海文、周小娟及其委托诉讼代理人李德明到庭参加诉讼，被告李道界、苏妍经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蓝海文、周小娟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2018年8月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.要求被告李道界、苏妍协 2 助将位于上林县屋（不动产权证为桂（2020）上林县不动产权第××号）变更登记到原告蓝海文、周小娟名下；3.被告办理房屋不动产权证及把房屋不动产权证过户给原告所发生的税费由被告承担；4.判令被告返还原告多支付的银行按揭款16490元；5.依法判令被告向原告支付违约金20000元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月11日被告以按揭贷款的方式向广西泉景昊房地产开发有限责任公司购买位于上林县，房屋预告登记证号为：桂（2017）上林县不动产证明第0001800号，产权人：苏妍、李道界。房屋未取得不动产权证。2018年8月5日原告与被告签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告名下的尚书楼一单元1502号房产，合同约定：房屋成交价为430326.00元人民币；双方签订合同后原告应向被告支付购房款159085.00元，剩余的银行按揭贷款由原告每月通过被告李道界的农业银行上林县支行帐户偿还银行按揭月供；待开发商办得房产证（不动产权证）后，6个月内，双方当事人共同到政府房产管理部门办理房屋产权登记手续并到贷款银行进行解压，由于被告的原因导致房屋产权登记不能的办理的按照本合同违约规定处理；在办理手续过程中所发生的个人所得税、营业税、增值税、交易税等其他税费均由被告缴纳。合同签订后，原告分别于2018年8月6日、8月7日通过银行转账方式向被告支付共159500元购房款，随后原告与被告进行房屋交接，原告收到房屋后马上对房屋进行水电与防盗网安装。从2018年9月份至2019年7月1日，原告按合同约定共向被告李道界的农业银行帐户转入25894元，供农业银行上林县支行按月扣还按揭贷款。2019年1月，被告因欠案外人蒋元华的借款未履行而被法院强制执行，法院查封被告名下的该套房产，并冻 3 结了被告李道界的银行帐户，致使农业银行无法从李道界的帐户划扣每月的按揭款，对此，原告毫不知情，依然每月按时将按揭款汇入李道界的银行帐户，从2019年1月至2019年7月，原告共向被告李道界的银行帐户汇入16490元，2019年8月2日，原告得知被告李道界的银行帐户被冻结，银行无法扣款时，即停止了向李道界银行帐户汇入按揭款，同时向法院提交执行异议，申请中止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封。2019年8月，农业银行向法院起诉要求解除与李道界、苏妍的按揭贷款合同，在案子审查程中，2019年12月20日法院通知原告将该套房屋所欠的银行按揭贷款本金和利息交至法院执行，后原告于2019年12月27日-29日共将24.9万元交至法院，2020年5月6日，上林县人民法院作出（2019）桂0125执异9号执行裁定书，中止对上林县产的执行，该裁定已于2020年5月25日生效。因无法从被告李道界的银行账户划扣按揭款，从2019年6月27日起，农业银行通过划扣广西泉景昊房地产开发有限公司的担保金偿还了李道界从2019年1月至2020年6月份的按揭款，共计43039.29元。2020年8月11日，原告将广西泉景昊房地产开发有限公司代垫的43039.29元转至其银行帐户，据此，原告重复支付了2019年1月至2019年7月份的按揭款共16490元，此款在被告李道界的银行帐户截留。同日，原告将案涉房屋所欠的银行贷款全部结清。截止2020年8月11日，原告已经支付完案涉房屋的全部价款。2020年5月尚书楼一单元1502号房产已具备办证条件，广西泉景昊房地产开发有限公司已经通知各业主提交材料办理不动产权证资料，原告多次联系被告办理不动产权证事宜，但被告一直推脱不予配合。原告认为，被告怠于履行办证和过户义务已构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益，因此特诉至法 4 院，请求法院依法判决。 被告李道界、苏妍未作答辩，亦未提交相关证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.房屋买卖合同，证明2018年8月5日原告向被告购买被告名下位于上林县产的事实；2.收据、3.农业银行业务凭证，证明原告已按合同约定支付给被告第一期购房款159500元的事实；4.农村信用社对账单，证明被告李道界的农业银行账户于2019年1月被法院冻结，按揭贷款银行无法自动从该账户划扣案涉房屋的银行按揭款，原告不知情，从2019年1月至2019年7月，共汇入16490元的事实；5.李道界一手房贷款逾期扣收开发商保证金还款明细、6.保证金存续回单，证明按揭贷款银行通过划扣广西泉景昊房地产公司的保证金以偿还李道界从2019年1月至2019年6月的按揭款共计43039.29元，2020年8月11日原告已把广西泉景昊房地产公司代垫的43039.29元存到广西泉景昊房地产公司的银行账户，证明原告重复支付了案涉房屋2019年1月至2019年7月的按揭款共计16490元的事实；7.农业银行业务凭证，证明截止2020年8月11日，原告已把案涉房屋的银行按揭贷款全部结清的事实；8.上林县人民法院执行裁定书（2019）桂0125执异9号，证明上林县人民法院中止对上林县产的执行，该裁定已于2020年5月25日生效的事实。本院认为，被告李道界、苏妍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，对原告提交的证据，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月11日，被告李道界、苏妍以按揭方式向广西泉景昊房地产开发有限责任公司购买位于上林县的房屋，并办理了商品房预告登记，预告登记号为：桂（2017）上林县不动产证明第00 5 01800号。 2018年8月5日，原告蓝海文、周小娟（乙方）与被告李道界、苏妍（甲方）签订《房屋买卖合同》。合同主要条款约定：甲方自愿将上林县，以430326元总价转卖给乙方。乙方同时应付给甲方购买按揭房屋时的相关费用以及房子差额：1.甲方已付首付84111元；2.甲方已付8个月银行贷款18760元；3.房子差额56214元。双方同意在本合同签订后乙方应向甲方支付购房房款159085元，甲方并将所有与按揭房屋相关凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。甲方支付过户费用包括房产过户及过户税费。双方在签订合同之日起，由乙方负责偿还该房屋以甲方名义在银行贷款的按揭月供。甲乙双方约定在本合同生效后，待开发商办得房产证（不动产证）后，6个月内，双方共同到政府房地产管理部门办理房屋产权登记手续并到贷款银行进行解押，由于甲方的原因导致房屋产权登记不能办理的按照本合同违约规定处理。房款的支付方式为转账方式，甲方收到乙方的买房定金及房价款后必须出具收据。甲乙双方当事人一致同意在本合同签订之日起，甲方将房屋交付乙方居住和使用，该转移占有即为该房屋的所有权的转移。在办理手续过程中所发生的个人所得税、营业税、增值税、交易税等其他税费均由甲方缴纳，如果因甲方不能过户，甲方承担乙方所交房款（含银行按揭款）半个月内归还，并由甲方按照合同约定的违约行为给予乙方赔偿。具有下列情形之一，导致房屋买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的乙方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求甲方承担10万元的经济赔偿责任：1.甲方未告知乙方又将该房屋抵押给第三人；2.甲方又将该房屋出卖给第三人；3.甲方又将该房屋出租给第三人。 2018年8月6日、8月7日，原告周小娟以银行转账方式向被告李道界分别支付128500元、30500元，8月7日被告李道界向原告周小娟出具159500元的收据。之后，原告与被告进行了房屋交接，原告收到房屋后对房屋进行水电与防盗网的安装。原告周小娟按合同的约定，从2018年9月起至 6 2019年7月1日，向被告李道界的农业银行转入款项共计25894元，供农业银行按月扣还按揭款。 2018年，案外人蒋元华与被告李道界有民事纠纷诉至本院，同年8月8日本院作出（2018）桂0125民初1101号民事裁定，保全查封被告李道界位于上林县屋，查封期限二年。同年12月14日，本院作出（2018）桂0125民初1101号民事判决：李道界于判决生效之日起十五日内偿还蒋元华借款本金100000元，并支付逾期利息（逾期利息计算：以借款本金100000元为基数，按年利率6%，从2018年4月15日起计付至偿清借款本金之日止）。判决发生法律效力后，因被告李道界未履行民事判决书确定的义务，案外人蒋元华向本院申请执行。本院在执行被告李道界案件的过程中，于2019年1月冻结了被告李道界的农业银行账户，致使原告周小娟在2019年1月至7月向被告李道界的农业银行账户转入的16490元无法偿还银行按揭。2019年8月2日，原告在知晓被告李道界的涉案房屋被执行后就停止向被告李道界的农业银行账户存入按揭款，并向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。在执行异议的审查过程中，本院于2019年12月20日书面通知原告将尚欠的合同价款247776交至本院，原告分别于2019年12月27日、12月28日、12月29日将共计24.9万元交至本院。本院经审查认为，原告提出解除对涉案房屋查封的主张成立，于2020年5月6日作出（2019）桂0125执异9号执行裁定：中止对上林县屋的执行。2020年10月，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，农业银行因被告李道界的账户被冻结而无法从该账户划扣按揭款，故从2019年6月27日起至2020年6月30日，农业银行通过扣划广西泉景昊房地产开发有限责任公司在该银行账户内的保证金共计43039.29元，清偿了被告李道界自2019年1月至2020年6月的按揭款。2020年8月11日，原告蓝海文向广西泉景昊房地产开发有限责任公司的农业银行保证金账户存入43039.29元，清偿了广西泉景昊房地产开发有限责任公司被扣划的保证金。同日，原告蓝海文还向被告李道界的农业银行 7 账户存入13776.32元，全部结清了被告李道界的银行按揭款。 再查明，诉讼中，上林县屋在上林县自然资源局取得了不动产登记，登记的证号：桂（2020）上林县不动产权第××号。 本院认为，原告蓝海文、周小娟与被告李道界、苏妍签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已将涉案房屋交付给原告，原告对涉案房屋进行装修使用，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。原告蓝海文、周小娟诉请确认与被告李道界、苏妍签订的房屋买卖合同有效，符合法律规定，本院予以支持。 《 中华人民共和国合同法 》第 一百三十五条 规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。根据房屋买卖合同的性质，房屋所有权的转移，除了交付还需办理相关的房屋权属转移登记，以实现物权的变动，而办理房屋产权转移登记非买受人单方能够办理，需要出卖人的协助才能够实现，因此，出卖人负有协助买受人办理房屋产权转移登记的合同义务。本案中，原告按照合同的约定向被告支付了159500元首付款，并自2018年9月起至2019年7月1日，向被告李道界的农业银行转入款项共计25894元，供农业银行按月扣还按揭款。在涉案房屋因为被告的其他民事纠纷被本院执行查封后，原告于2019年12月27日、28日、29日将剩余的购房款24.9万元交至本院，以偿还被告欠案外人的债务，2020年8月11日原告蓝海文还向被告李道界的农业银行账户存入13776.32元，全部结清了被告李道界的银行按揭款。至此，涉案房屋的全部购房款，原告已经支付完毕。被告应依照合同的约定，协助原告将涉案房屋的所有权变更登记至原告的名下。现涉案房屋已经在上林县自然资源局进行了不动产登记，而被告不履行合同义务已构成违约，原告请求被告协助原告办理不动产权变更登记手续至原告名下，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据合同的约定，办理变更登记所产生的税费由被告负担，故原告请求由被告承担办理变更登记所产生的税费，本院亦予以支持。 因被告李道界的农业银行账户被冻结，原告向被告李道界账户存入的16490元，既不能用于扣划按揭款，而该时段内的按揭款，从广西泉景昊房地产开发有限责任公司存的保证 8 金扣除后，原告再向广西泉景昊房地产开发有限责任公司支付，故原告的16490元属于重复支付，因该款在被告账户被冻结，所以该款应由被告予以返还，原告请求被告返还16490元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告支付违约金2万元，因合同中未对怠于协助办理产权变更登记手续的违约责任作出约定，且涉案房屋是在诉讼中才取得不动产登记，故原告以被告怠于履行办证义务为由要求被告支付违约金，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《 中华人民共和国合同法 》第八条、第 四十四条 第一款、第 六十条 、第 一百零七条 、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告蓝海文、周小娟与被告李道界、苏妍于2018年8月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告李道界、苏妍于本判决生效之日起三十日内，协助原告蓝海文、周小娟将位于上林县屋〔桂（2020）上林县不动产权第××号〕的不动产产权变更登记至原告蓝海文、周小娟名下，办理不动产产权变更登记所产生的税费，由被告李道界、苏妍负担； 三、被告李道界、苏妍向原告蓝海文、周小娟返还16490元； 四、驳回原告蓝海文、周小娟的其他诉讼请求。 案件受理费812元，由被告李道界、苏妍负担712元，原告蓝海文、周小娟负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费812元（开户名称：南宁市中级人民法院， 9 开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何 健 人民陪审员  石立贵 人民陪审员  杨雪英 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  蓝雪瑜