江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1291民初98号 原告：泰州东方小镇商务管理有限公司，统一社会信用代码913212915602699565，住所地泰州市药城大道北侧东方小镇欧洲街L-2幢001、002室。 法定代表人：张路，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李运杭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李景，江苏圣典（泰州）律师事务所实习律师。 被告：戚军和，男，1974年12月19日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：何月萍，江苏运泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王景阳，江苏运泰律师事务所律师。 原告泰州东方小镇商务管理有限公司（以下简称东方小镇公司）与被告戚军和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方小镇公司的委托诉讼代理人李运杭、李景，被告戚军和及其委托诉讼代理人何月萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方小镇公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《中国医药城东方温莎小镇欧洲街房屋租赁合同》；2.被告腾空租赁房屋并恢复原状后交付给原告；3.被告向原告支付截至2020年10月12日的房屋租金424253.79元、滞纳金（以424253.79元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止，按照每天0.5%计算）及自2020年10月13日起至按原状返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照1809.27元/天计算）；4.被告支付物业费（自2013年11月1日起至2020年10月31日止，按照每年49344元计算为345408元及自2020年11月1日起至按原状返还房屋之日止，按照2元/平方米/月计算）；5.被告支付违约金55032元；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年4月25日，原、被告签订《中国医药城东方温莎小镇欧洲街房屋租赁合同》，原告将位于泰州市全部面积为2056平方米的房屋出租给被告，租期14年并约定了租金标准、支付期限、违约责任等。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，由被告使用至今。在合同履行过程中，被告未按约缴纳租金，按照双方合同约定，自2013年5月1日起至2020年10月12日的租金为828305元，自2013年5月1日起至2017年10月31日免租金，自2017年11月1日起至2018年10月31日的租金为300176元，自2018年11月1日起至2019年10月31日的租金为315184元，自2019年11月1日起至2020年10月12日的租金为313004元，以上合计928364元，被告已交纳422693元，疫情期间减免90天租金81417.21元，则尚欠租金424253.79元。经原告催缴后仍拒不履行，其行为系属违约，符合合同约定的解除条件，原告于2020年10月12日通知被告解除合同,同时要求被告履行合同存续期间的义务并按原状返还租赁房屋。 戚军和辩称，原、被告双方所签订的房屋租赁合同不宜解除，被告承租房屋系用于经营酒店，前期投入成本较大，承租期限较长，到目前为止租赁期限仅仅过半，被告还未收回投资成本；2020年因受疫情影响，被告所经营酒店很长时间未能营业，根据泰州市国资委文件精神，属于减免对象，应给予最低减半收取、最高免除收取上半年租金的优惠待遇；被告经营酒店树立广告牌遭到原告阻止，一定程度上影响了被告的经营及收入；根据合同约定，截至2021年4月30日，被告应当支付租金1018093元，原告同意减免疫情期间租金81417.21元，被告已经支付租金850449元，最终尚欠租金86226.79元亦同意尽快支付，要求继续履行合同；关于物业费，按照原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告使用房屋的物业费由被告自行承担，若原告已替被告垫付，可持相关有效票据待被告核实确认后结算，若未垫付被告无需向原告支付；关于违约金、滞纳金，因为被告于2013年向原告代理人江苏道格拉斯名品村商业管理有限公司（以下简称道格拉斯公司）交付租赁费249000元，原告一直不予认可，为此被告一直在与原告交涉，期间曾多次主动向原告交纳房租，但原告工作人员每次都要求被告再等等，被告迟迟未给付租金的主要责任在于原告。2020年9至10月期间，原、被告双方已通过多次协商就延长支付房租的事宜达成一致协议，原告已认可被告由原来的每三个月给付租金变更为每月给付三个月房租以支付完毕欠付房租；自2020年9月以来被告一直按约履行，不存在违约，无需承担违约金和滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2012年5月7日，东方小镇公司出具授权委托书一份，载明：“现委托道格拉斯公司作为我公司合法委托代理单位，享有与第三方签订泰州市房屋租赁合同的权利，若有变动，我公司将以书面形式通知贵公司，被授权人不得转授权”。 2013年8月25日，东方小镇公司出具委托书一份，载明：“东方小镇公司同意速八酒店经营户戚军和对所承租的J-1组团部分门面可进行转租或合作经营，该委托书有效期至2015年12月31日止，如若委托到期后继续转让店铺，需经东方小镇公司书面确认并缴纳20元/平方的综合管理费后，方可转让”。 2015年4月25日，戚军和向东方小镇公司出具申请一份，载明：“本人戚军和自愿将原道格拉斯签订的合同作废后，与东方小镇公司重新签订。注：原租赁合同1F：面积：802平方米，2F:1254平方米，3F：955平方米，租期：2013.11.1-2027.10.31止”。 出租方东方小镇公司（甲方）与承租方戚军和签订《中国医药城东方温莎小镇欧洲街房屋租赁合同》，约定：甲、乙双方就甲方将位于东方小镇“欧洲街房屋”整体出租给乙方的相关事宜进行了友好协商，达成一致意见，乙方承租的房屋地址为一楼J1-03-15，二楼全部，用途为商业，该房屋建筑面积为一楼802平方米，二楼1254平方米，另外三楼955平方米为附属建筑，合约期内赠送乙方免费使用；该房屋产权人为江苏华联东方置业有限公司（以下简称华联公司），甲方受华联公司委托出租，甲方于2013年4月1日将全部房屋交付给乙方；房屋租赁期限为14.5年，自2013年5月1日至2027年10月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房,乙方应如期返还，乙方如需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方书面提出续租要求，经双方协商一致后重新签订租赁合同；甲乙双方一致同意租金标准为自2013年5月1日起至2014年10月31日止，租金为0，备注为基础工程消防改造期，自2014年11月1日起至2015年10月31日止，租金为0，自2015年11月1日起至2016年10月31日止，租金为0，自2016年11月1日起至2017年10月31日止，租金为0，自2017年11月1日起至2018年10月31日止，租金为300176元/年，自2018年11月1日起至2019年10月31日止，租金为315184元/年，自2019年11月1日起至2020年10月31日止，租金为330192元/年，自2020年11月1日起至2021年10月31日止，租金为345200元/年，自2021年11月1日起至2022年10月31日止，租金为360208元/年，自2022年11月1日起至2023年10月31日止，租金为375216元/年，自2023年11月1日起至2024年10月31日止，租金为390224元/年，自2024年11月1日起至2025年10月31日止，租金为405232元/年，自2025年11月1日起至2026年10月31日止，租金为420240元/年，自2026年11月1日起至2027年10月31日止，租金为420240元/年；甲、乙双方一致同意，遵循“先付租金后使用房,享受优惠政策”的原则，乙方在租赁满十四年后,享受2013年11月1日到2017年10月31日止的免租期,乙方需每3个月支付一次租金；乙方在接收房屋后的3日内向甲方支付首期租金175156元（自2018年3月1日至2019年9月30日止，共七个月租金），今后每3个月为一个支付期，付款日为每个支付期末月月初的25号(即10月25、1月25日、4月25日、7月25日)前，如遇节假日则支付期限顺延至节假日后的第一个工作，甲方在乙方汇款到帐后的第三个工作日内提供等额税务发票给乙方，如乙方每逾期一天支付则按应付租金的0.5%交纳滞纳金；租赁期间（包括免租期）乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、环卫、治安、物业管理等费用由乙方承担，其中，水费、电费、煤气费由甲方或甲方指定单位代收代付，乙方应在甲方发出收款通知后的两天内向甲方支付上述费用，甲方在收到款项后应即向乙方开具收款收据；在房屋租赁期间,如乙方逾期30天未按本合同约定支付租金的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，对乙方由此遭受的损失不予赔偿，因以上原因解除合同的，自甲方方发出书面通知之日起的一个月内乙方应腾空房屋退还甲方，甲方所收保证金不退；甲、乙双方一致同意，在合同签订生效后双方均应全面履行，任何一方违约应按本合同约定承担违约责任；甲方违反本合同的约定单方解除本合同，则乙方有权选择要求甲方继续履行本合同或者解除本合同；若乙方出现未按合同约定缴纳租金超过30天，经甲方催告仍未付款的，甲方有权解除本合同没收回该房屋，乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当期月租金的两倍，如本合同约定的违约金不足以弥补甲方因此而发生的实际损失，则甲方有权要求乙方就未弥补损失进行赔偿，甲乙双方一致同意，如有发生本合同所列违约情形的，守约方可书面通知违约方解除本合同；在本合同到期之后，如乙方未获得甲方同意而继续占用（包括人员占用或以物品占用），则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于两倍日租金的房屋占用费，同时，甲方有权向乙方收取乙方占用房屋期间水、电费及使用该房屋所产生的一切费用。双方还就上述合同进行补充条款约定如下：租期为14年，租赁位置为一楼J1-03-15，二楼全部；为了补贴乙方封洞、楼梯改建、防火隔墙、防水等费用，特增加免租期4个月（自2017年11月1日至2018年2月28日止）；此租赁合同的补充条款作为租赁合同的附加条约真实有效，具有法律效应，此补充条款与主合同相抵触之处，以此补充条款为准。 2020年3月9日，泰州市政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）印发泰国资[2020]10号文件，主题系国资委关于抗击疫情期间市属企业落实减免中小企业房屋租金政策有关事项的通知，减免对象为承租市属国有企业自有营业性房产从事生产经营活动且受疫情影响较为明显的中小微企业和个体工商户；减免标准为疫情期间，市属国有企业对符合条件的减免对象减半收取2020年度一个季度的租金，最高可以免收2020年度一个季度的租金。同年5月18日，市国资委印发泰国资[2020]26号文件，主题系国资委关于落实减免服务业企业房屋租金的补充通知，减免对象为承租市属国有企业或国有控股企业经营用房且受疫情影响较为明显，从事批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅行等行业的服务业企业和个体工商户，在按照泰国资[2020]10号文已落实减免相关房租政策的基础上，可延长减免期限，由于自身原因仍未恢复营业的承租人不得列为延长减免期限对象；减免标准为市属企业对符合条件的减免对象可减半收取2020年度上半年（或6个月）的租金，最高可以免收2020年度上半年（或6个月）的租金，市属企业可视承租人的具体情况研究确定减免标准。 合同签订后，戚军和于2013年1月6日、2013年4月18日、2020年9月11日、2020年10月13日、2020年11月18日、2020年12月8日、2021年1月5日、2021年1月26日、2021年2月23日、2021年2月23日分别支付房屋租金249000元、6156元、24961元、78796元、78796元、78796元、78796元、82548元、86300元、86300元，合计850449元，其中除2013年1月6日、4月18日的汇款系向道格拉斯公司账户支付之外，其余汇款均是由戚军和委托泰州东方之珠酒店管理有限公司（以下简称东方之珠公司，戚军和系东方之珠公司持股比例20%的股东）向东方小镇公司账户汇款。庭后，东方之珠公司于2021年3月12日向东方小镇公司转账支付租金90000元。根据合同约定，截至2021年1月25日戚军和共应交纳自2013年5月1日起至2021年4月30日止的租金合计1018093元，已经交纳940449元，而东方小镇公司同意根据国资委文件精神减半收取2020年度上半年的租金81417.21元，最终截至2021年3月12日戚军和已不欠付到期租金。 庭审中，戚军和陈述，2018年底其主动要求向东方小镇公司要求交纳房租，但因东方小镇公司对于其之前交纳给道格拉斯公司的租金不予承认，双方一直处于协商之中，直至2020年9月起其才陆续分八次交纳房租。东方小镇公司陈述，因为当时道格拉斯公司的账目没有留给东方小镇公司，所以其对于事实上格拉斯公司收取了戚军和多少租金数额不确定。 另查明，坐落于泰州市的房屋所有权人为华联公司。华联公司出具委托授权书一份，载明：“因我公司需要，现委托东方小镇公司作为我司合法委托授权单位，享有与第三方签订泰州市房屋租赁合同和代收租金的权利，在此期间，所产生的一切经济责任和法律后果由我公司承担，若有变动，我公司将以书面形式通知贵公司，如果我公司未及时通知贵公司，所造成的一切经济责任和法律后果由我公司承担”。 以上事实有授权委托书、委托书、申请、房屋租赁合同、国资委文件、银行付款回单、收据、房屋产权证、当事人陈述等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行己方义务。原告主张因被告未按约交纳租金超过30天，经催告后仍未交纳，系属违约，原告有权按约解除合同，要求被告返还房屋并承担相关违约责任，对此本院不予支持，理由如下： 1.原告作为出租房屋管理人，其先委托道格拉斯公司代为与承租方签署租赁合同并向承租方收缴租金，但在其与道格拉斯公司解除合作后，仅与被告补签租赁合同一份，却未及时与被告就之前已经交纳的租金账目进行结算。原告解释称系因道格拉斯公司离开后未将账目留下，导致其无法确认被告已经支付过的租金数额。但被告的合理诉求应当得到原告的重视，原告也应当及时妥善加以解决。道格拉斯公司系经由原告委托代为收缴租金并与被告签订租赁合同的合法主体，被告将前期租金交纳给道格拉斯公司符合双方合同约定，原告对于被告之前交纳租金不予认可，又未能充分说明理由，导致承租人无法按约继续履行租金交纳义务，相关延迟交纳租金的后果应由原告自行承担；基于上述理由，原告主张在被告欠付租金后其曾向被告进行过催缴，在被告仍未交纳的情况下，其才向被告送达解除合同的通知。双方账目不清，原告仅以一己之见强行要求被告缴纳租金，也有违公平合理之精神，故本院对此亦不予采信； 2.案涉合同中约定的租金支付方式为现付租金后使用房屋，每三个月为一个支付周期，而自2020年9月11日起，原告每个月均交纳与合同中所约定的三个月房屋租金相当的费用，并且截至2021年3月12日被告已不欠付案涉房屋租金，上述交纳租金的行为能够与被告所称的迟延交纳租金系因与原告之间未能就前期交纳给道格拉斯公司的租金数额对账确认，据此表明被告不存在拖欠租金的恶意； 3.2020年上半年发生新冠××疫情，被告使用案涉房屋用于酒店经营必然深受疫情影响，根据泰州市国资委于2020年3月及5月分别下达的关于落实减免服务业企业房屋租金文件的精神，被告所经营的酒店符合减免对象条件，应当给予最低减半收取、最高免除收取2020年上半年（6个月）租金的优惠条件，而原告一直未能就是否给予被告减免优惠以及减免标准作出明确答复，直至本案庭审过程中才同意给予减半收取2020年上半年租金的优惠，因此被告并非故意拖欠该期限内的租金； 4.案涉租赁协议约定的租赁期限为自2013年5月1日至2027年10月31日止，共计14.5年，而目前被告仅使用案涉租赁房屋八年之久，原告作为出租人亦知晓且同意被告承租房屋用于经营酒店，必然会产生大量的装饰装修及消防设施改造等的前期经营成本投入，现距离合同约定的租赁期限到期还有六年多时间，若此时同意原告解除合同收回房屋势必会造成被告前期投入的经营成本付之一炬，无法收回，更不论获得收益，对于被告这样的个体经营者显失公平。 综上，被告未按合同约定期限交纳租金并非因其主观恶意拖欠，而是原告未能及时理清被告向道格拉斯公司交纳租金的数额所致，迟延支付租金的主要责任在于原告，其应承担相应不利后果，况且自2020年9月起被告已以每月支付三个月租金的方式对前期迟延支付的租金及时予以补足，截至2021年3月12日被告已支付完毕到期应交纳租金，不存在欠付情况，原告要求解除案涉租赁协议，被告返还房屋并承担相应违约责任，包括支付滞纳金、房屋占有使用费、违约金，均于法无据，本院不予支持。至于原告要求被告向其支付的物业费，根据合同约定该部分费用应当由被告自行交纳，且原告未有证据证明其已代为垫付，故该请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回原告泰州东方小镇商务管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费39340元，减半收取19670元，由原告负担（此款原告已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 员  吴 兵 二〇二一年三月二十九日 法官助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。