山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1159号上诉人(原审被告)：中建一局集团安装工程有限公司。法定代表人：沙某，董事长。委托诉讼代理人：闫某。被上诉人(原审原告)：山西优沣科技服务有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：贾某，山西华炬律师事务所律师。上诉人中建一局集团安装工程有限公司因与被上诉人山西优沣科技服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建一局集团安装工程有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6294号民事判决书第三项；2、两审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：疫情属不可抗力，租赁费应当免除。2020年2月9日，山西省贸促会发布了可为企业出具新冠疫情不可抗力事实证明，确定新冠疫情系不可抗力。根据相关法律及双方签订合同的第八条第二款约定，上诉人认为对疫情期间即2020年1月至4月房租应当免除。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。山西优沣科技服务有限公司辩称，一审法院已经考虑疫情原因对租金进行了部分减免，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。山西优沣科技服务有限公司向一审法院起诉请求：1、确认解除双方之间的《房屋租赁合同》，并判令中建一局集团安装工程有限公司返还租赁房屋；2、判令中建一局集团安装工程有限公司支付其房屋租金117882元；3、判令中建一局集团安装工程有限公司支付其租赁期限届满后房屋使用费用42350.2元；4、判令中建一局集团安装工程有限公司支付违约金32968元；5、本案诉讼费、保全费由中建一局集团安装工程有限公司承担。一审法院认定事实：山西优沣科技服务有限公司系太原市高新街17号环能科技自有产权房屋的使用权人。该房屋系办公、科研、商务金融性质用房。2019年1月4日。山西优沣科技服务有限公司（作为甲方）与中建一局集团安装工程有限公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将环能科技大厦20层2003室租赁给乙方作为办公使用，地理位置××街，建筑面积为187.49平方米，租赁期限为合同期限一年，自2019年1月4日至2020年1月3日止，租金为157176元，物业相关费用27824元由大厦物业一次性自行收取，付款时间为按季支付，每次付39294元。合同同时约定该房屋租赁期限届满，乙方享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满一个月向甲方提出，续租租金按照当时市场行情由甲乙双方协商确定。乙方无故拖欠租金一个月以上的（含1个月），超期日起乙方每日按月租金的3‰向甲方支付违约金。超过三个月时，甲方有权解除合同，已付租金不退还。租赁期内由于一方的原因导致本协议解除，甲方不退还乙方当年已交租金，乙方赔偿甲方损失并支付年租赁费5%的违约金。合同签订后，山西优沣科技服务有限公司将房屋交付给中建一局集团安装工程有限公司使用，中建一局集团安装工程有限公司于2019年1月25日向山西优沣科技服务有限公司支付房租费39294元后一直未再支付剩余租金。2019年12月27日，山西优沣科技服务有限公司委托山西华炬律师事务所出具律师函，告知中建一局集团安装工程有限公司，截止2019年12月27日，中建一局集团安装工程有限公司欠付租金117882元，违约275天，滞纳金10806元，欠款总额为128688元。2020年1月6日，山西优沣科技服务有限公司的工作人员要求中建一局集团安装工程有限公司工作人员将房间钥匙归还，但中建一局集团安装工程有限公司一直未归还，直至4月3日，中建一局集团安装工程有限公司工作人员才将钥匙归还至山西优沣科技服务有限公司处。庭审中，山西优沣科技服务有限公司陈述中建一局集团安装工程有限公司并未将房屋内的东西搬离，庭审后，中建一局集团安装工程有限公司于2020年9月20日将房屋内的东西搬离。一审法院认为，山西优沣科技服务有限公司与中建一局集团安装工程有限公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，山西优沣科技服务有限公司按照合同的约定交付了房屋，中建一局集团安装工程有限公司未按时缴纳租金，其行为构成违约。合同到期后，双方并未重新签订租赁合同，中建一局集团安装工程有限公司继续占用、使用涉案房屋，视为签订不定期的房屋租赁合同，不定期租赁合同双方均随时可以解除租赁关系。2020年4月3日，中建一局集团安装工程有限公司的工作人员将钥匙交还给山西优沣科技服务有限公司工作人员，应视为双方解除租赁合同，故现山西优沣科技服务有限公司要求确认解除双方之间的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持；关于山西优沣科技服务有限公司要求腾退房屋的诉讼请求，因中建一局集团安装工程有限公司已经腾退房屋，故不予支持；山西优沣科技服务有限公司要求支付租赁期间的房屋租金117882元的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持；关于山西优沣科技服务有限公司主张截止2020年4月10日的租金42350.2元的诉讼请求，因疫情的原因应当酌情减免租金，一审法院酌定减免两个月的租金后中建一局集团安装工程有限公司应当支付山西优沣科技服务有限公司租金13096元；关于山西优沣科技服务有限公司主张房屋使用费用的诉讼请求，双方的房屋租赁关系于2020年4月3日协商解除，中建一局集团安装工程有限公司工作人员将房屋钥匙交还给山西优沣科技服务有限公司，但中建一局集团安装工程有限公司并未将占用房屋的办公用品搬离，在此期间，山西优沣科技服务有限公司也未采取相关措施避免损失的扩大，中建一局集团安装工程有限公司的财物一直占用至2020年9月20日，此期间的房屋租赁费因由山西优沣科技服务有限公司自行承担；关于山西优沣科技服务有限公司要求支付违约金的诉讼请求，符合双方的约定，应按年租金5%计算违约金计7858.8元。综上，一审法院判决:“一、原告山西优沣科技服务有限公司与被告中建一局集团安装工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；二、被告中建一局集团安装工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告山西优沣科技服务有限公司合同期剩余租金117882元；三、被告中建一局集团安装工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告山西优沣科技服务有限公司合同到期至2020年4月3日的租金13096元；四、被告中建一局集团安装工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告山西优沣科技服务有限公司违约金7858.8元；五、驳回原告山西优沣科技服务有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2082元（原告已预交），由原告山西优沣科技服务有限公司负担543元，由被告中建一局集团安装工程有限公司负担1539元。”本院二审期间，当事人均未提交新证据，对于一审认定的事实均表示无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，双方当事人对案涉租赁合同的解除、合同期限内欠付租金及相应违约责任均无异议，本院不再审查。上诉人仅对2020年1月至4月的房屋租金问题提出请求，认为因新冠疫情的原因，该期间费用应予免除。从本案查明的事实看，上诉人在案涉租赁合同2020年1月3日到期后，并未积极处理相关事宜,且在1月6日被上诉人要求其交还租赁房屋钥匙的情况下仍未办理并仍然实际占有租赁房屋直至2020年4月3日，再结合当时我市疫情的实际情况，一审法院酌定减免部分租金是较为合情合理的，故上诉人提出全部免除租金的主张，本院不予支持。综上所述，中建一局集团安装工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费4164元，由中建一局集团安装工程有限公司自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 李 哲审判员 成志刚二〇二一年三月十九日法官助理 王兆宇书记员 王 唯