济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初2002号原告：济南远茂置业有限责任公司，住所地济南市。法定代表人:侯守超，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘以如，山东辰静律师事务所律师。被告：孙晋青，男，1975年7月7日出生，汉族，住临沂市兰陵县。委托诉讼代理人：孙中良，山东法扬律师事务所律师。原告济南远茂置业有限责任公司（以下简称远茂置业公司）与被告孙晋青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远茂置业公司委托诉讼代理人刘以如，被告孙晋青及其委托诉讼代理人孙中良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远茂置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的编号为“销售(字)202018359760”号、“销售(字)202018359846”号、“销售(字)202018358130”号、“销售(字)202018356924”号的《济南市商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告于判决生效后3日内协助原告办理济南市历下区经十东路以北、凤山路以西A-2地块18#楼2-101号、18#楼2--107号、18#楼2--105号、18#楼2--108号商品房的网签备案撤销手续，逾期未办理的每日按照商品房总价款的万分之五承担违约责任；3.请求依法判令被告支付违约金567608.2元、律师费10000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年6月26日，原、被告签订了编号为“销售(字)202018359760”号、“销售(字)202018359846”号、“销售(字)202018358130”号、“销售(字)202018356924”号的《济南市商品房买卖合同》及补充协议。编号为“销售(字)202018359760"号的合同正文第六条约定，被告通过贷款方式购买位于历下区经十东路以北、凤山路以西A-2地块房地产开发项目18#楼2-101号，合同总价款为5676082元，被告支付首付款1706082元，其余房价款3970000元采用银行按揭贷款方式于该合同签订之日起30日内付清，合同约定如被告不能按照合正文第六条约定的期限支付房价款余额的，视为被告逾期付款，被告需按照合同条款第七条约定承担违约责任。编号为“销售(字)202018359846”号、“销售(字)202018358130”号、“销售(字)202018356924”号的《济南市商品房买卖合同》约定的商品房用途为储藏室(地下室)。合同签订后，被告始终未按照编号为“销售(字)202018359760号”的《济南市商品房买卖合同》中约定的时间向原告付清房款。原告认为被告的行为已经构成违约，原告有权按照编号为“销售(字)202018359760号”《济南市商品房买卖合同》及补充协议的约定行使合同解除权，解除编号为“销售(字)202018359760”号、“销售(字)202018359846”号、“销售(字)202018358130”号、“销售(字)202018356924”号的《济南市商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任。孙晋青辩称：1.原告主张解除合同没有依据，被告要求继续履行合同，合同签订后由于疫情、国家贷款政策等原因，导致没有办理下贷款，是客观原因所致，不属于被告违约行为。原告在起诉前也没有催告被告履行合同，主张解除合同的程序也不合法。因此，原告主张解除合同没有依据。办理贷款的手续已经提交给银行，包括担保手续，现在正等待银行审批，经协调1到2个月就可以办理贷款手续，故被告要求继续履行合同，履行合同也符合双方的目的。2.如果判决解除合同，因被告没有违约行为，原告应当返还购房款并支付利息。3.如判决解除合同，被告不应该支付违约金，如需支付，原告主张的违约金也过高，要求法院判决减少。4.律师费的不应由被告承担。另，被告已经支付了首付款170万，对合同也是认真履行。诉前调解的时候被告同意贷款，继续履行合同，但是对于给多长时间申请办理贷款，当时参与调解的原告代理人未答复，后来联系销售顾问张冉冉，其告知涉案房产已经在销售当中了。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月26日，茂置业公司（出卖人）与孙晋青（买受人）签订销售（字）202018359760号商品房买卖合同，主要约定，买受人购买的商品房为历下区经十东路以北、凤山路以西暂定名奥体·金茂府18#楼2单元1层2-101，建筑面积271.51平方米，价值为5676082元，签订合同当日支付1706082元首付款，其与房款采用贷款方式于合同签订之日起30日内付清；买受人逾期付款的违约责任为，未按合同约定的时间付款，逾期30日内自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金；无论何种原因本合同解除的，买受人应当在出卖人通知起3日内配合撤销本合同及涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制并将已领取的合同、签署的相关协议、房款收据、发票等交还给出卖人，否则每逾期一日，买受人应向出卖人承担该商品房总价款万分之五的违约金。茂置业公司（出卖人）与孙晋青（买受人）于2020年6月26日另签订商品房买卖合同，编号为销售（字）202018359846、编号为销售（字）202018356924、编号为销售（字）202018358130、以上三份合同双方就购买奥体?金茂府18#楼2单元-1层2--107储藏室（地下室）、18#楼2单元-1层2--108储藏室（地下室）、18#楼2单元-1层2--105储藏室（地下室）达成买卖合意。上述合同签订后，茂置业公司（甲方）与孙晋青（乙方）签订补充协议一份，主要约定“买受人已就自愿购买出卖人开发建设的奥体?金茂府项目18号楼2单元101号房（以下称该房屋）以及18号楼2单元-105号房、18号楼2单元-107号房、18号楼2单元-108号房（以下称储藏室）与出卖人分别签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称买卖合同），现双方就该房屋及该储藏室的相关事宜达成补充协议如下：一、乙方因自身需要在购买该房屋的同时购买了该储藏室，且甲方因乙方同时购买该房屋及储藏室而给与了乙方相应的价格优惠，因此乙方承诺，不会单独解除该房屋或储藏室的买卖合同，如乙方单独解除该房屋或该储藏室的买卖合同，则甲方有权同时解除该房屋及该储藏室的买卖合同，乙方除应按买卖合同的约定承担相应的违约责任外，甲方还有权要求乙方承担拾万元的违约金。”另查明，2020年3月8日，孙晋青向茂置业公司支付购买18#楼2-101号楼首付款1706082元、18#楼2--105储藏室款项52936元、18#楼2—107储藏室27144元、18#楼2—108储藏室116532元。再查明，2020年9月15日出具商品房买卖合同解除函，一份，并通过邮寄向孙晋青送达，孙晋青于2020年9月16日拒收，庭审中，孙晋青称对茂置业公司邮寄该解除函事项不清楚；审判员庭审中要求孙晋青联系贷款业务银行询问贷款事项，银行工作人员向其反馈现流水无法证明其具有贷款能力。因案涉纠纷茂置业公司支付律师费1万元。本院认为，茂置业公司与孙晋青签订的四份《济南市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现孙晋青未能按约支付销售（字）202018359760号《济南市商品房买卖合同》剩余房款，已经符合该合同附件五补充协议关于约定的解除合同条件，虽然孙晋青抗辩其已经争取办理贷款，且在加快办理进程，要求继续履行合同，但庭审中经查实，贷款银行业对孙晋青贷款能力存疑，孙晋青贷款事项此时亦无法办结，茂置业公司有权解除销售（字）202018359760号《济南市商品房买卖合同》并要求孙晋青承担相应违约责任，故本院对茂置业公司要求解除其与孙晋青签订的销售（字）202018359760号《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持；关于另三份储藏室《济南市商品房买卖合同》，虽孙晋青业已经支付了该合同项下的全部款项，但该三份储藏室买卖合同因孙晋青购买案涉18#楼2单元1层2-101房屋以拿到了优惠政策，且双方所签订的补充协议可视为原、被告之间签订的另三份储藏室《济南市商品房买卖合同》系与销售（字）202018359760号《济南市商品房买卖合同》系捆绑销售，另从维护交易稳定、市场秩序及便于一次性解决双方纠纷角度出发，案涉另三份《济南市商品房买卖合同》亦应一并解除。合同解除后，孙晋青应配合茂置业公司办理案涉四份《济南市商品房买卖合同》所涉房屋、储藏室的网签备案手续，茂置业公司主张孙晋青应于判决生效之日起3日内配合其办理撤销网签备案且逾期一日则每日按商品房总价款的万分之五承担违约责任；对此本院认为，孙晋青配合茂置业公司办理撤销网签备案是合同解除的应有之意，合同虽对办理期限及责任进行了约定，但考虑案情、可操作性、公平性，孙晋青应本判决生效之日起五内配合茂置业公司办理网签备案撤销手续，对于茂置业公司主张的不配合逾期违约金，本院不予支持。至于茂置业公司第三项诉求主张的违约金，因从双方签订四份《济南市商品房买卖合同》至今，案涉房屋所在地的房屋市，茂置业公司亦未就其实际损失进行举证，且孙晋青对于案涉合同解除的过错程度较低，本院综合考虑的具体案情，茂置业公司主张的违约金按房屋总价的10%计算过高，本院酌定调整为50000元。为一并解决案涉纠纷，合同解除后，茂置业公司应当返还孙晋青购房款共计1902694元（176060.82+196612）。另关于律师费，因案涉合同已明确约定因纠纷造成的律师费由逾期付款方方承担，济南远茂置业有限责任公司因此次纠纷支付律师费1万元，故对其此项诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、原告济南远茂置业有限责任公司与被告孙晋青于2020年6月26日签订的销售（字）202018359760号《商品房买卖合同》、销售（字）202018359846号《商品房买卖合同》、编号为销售（字）202018356924号《商品房买卖合同》、编号为销售（字）202018358130号《商品房买卖合同》；二、被告孙晋青于本判决生效之日起五日内协助原告济南远茂置业有限责任公司办理涉案合同及所涉房屋的网签备案撤销手续；三、被告孙晋青于本判决生效后十日内向济南远茂置业有限责任公司支付违约金50000元;四、被告孙晋青于本判决生效后十日内向济南远茂置业有限责任公司支付律师费10000元；五、济南远茂置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还孙晋青购房款1902694元；六、驳回原告济南远茂置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9576元，减半收取计4788元，由被告孙晋青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  娄培阳二〇二一年三月二十九日书记员  陈 倩