上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初49884号原告：上海卓玺酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄占新，执行董事。委托诉讼代理人：陶蔚，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海金闵房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨军，执行董事。委托诉讼代理人：孙璇，上海市九汇律师事务所律师。原告上海卓玺酒店管理有限公司(以下简称卓玺公司)与被告上海金闵房地产开发有限公司(以下简称金闵公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄天、陶蔚以及被告的委托诉讼代理人孙璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓玺公司向本院提出诉讼请求，判令：1.被告支付服务费220,269元；2、被告支付原告逾期付款违约金(以220,269元为基数，按年利率24%的标准，计算自2019年4月27日起至判决生效之日止)。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付原告逾期付款违约金(以220,269元为基数，按年利率24%的标准，计算自2019年7月18日起至判决生效之日止)。事实及理由：原告(乙方)与被告(甲方)于2019年3月签订《卓玺客户推介合作协议》(以下简称合作协议)，约定：由乙方代理销售甲方开发的上海市奉贤区海湾路1288弄的“泰禾·海上院子”项目(以下简称涉案楼盘)；合作期限自2019年3月13日起至2019年3月31日止；经过甲方确认的乙方有效客户，在合作期限内与甲方签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后30日内，与甲方签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)并支付35%首付款后，视为乙方成功销售；服务费计算方式为商品房成交总价×对应服务费比例；乙方有效客户支付35%首付款后，甲方支付对应服务费的70%，客户支付全部房款后，甲方支付其余对应服务费的30%；按自然月支付，双方于每月5日前对上个月符合本合同约定的成功销售标准及前提条件的服务费进行统计，乙方须根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后15个工作日内由甲方或甲方指定的电商服务企业向乙方支付相应的服务费。合作协议履行期间，原告的合作代理销售商即案外人江苏盘客宝信息科技有限公司(以下简称盘客宝公司)成功带客户高某某购买了一套房子，总价款4,405,381元，高某某的付款数额、付款时间、付款方式完全达到了被告应支付原告服务费的成功销售标准。然被告至今未支付任何服务费，经原告多次催促，被告仍无意支付，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告金闵公司针对原告的诉讼请求辩称，确认高某某已经支付全额款项，但认为：1.被告对诉请1不予认可，理由是客户确认单中的后台确认和销售经理确认均未签字，存在洗单的嫌疑，即高某某可能系原属于被告的客户信息转给了原告，且原告报备时间不足0.5小时，不符合合同约定的报备时间。因此高某某不是被告所确认的有效客户，不应该结算佣金。2.原告所提诉请2无客观依据及法律依据，即使因被告的原因造成了原告的损失，也应该按照日万分之一标准，而非按照24%的利息计算，原告的主张过高；对于起算点，应该自原告诉至法院之日起起算。本院经审理查明以下事实：被告为涉案楼盘开发商。2019年3月27日，原告(乙方、分销渠道)与被告(甲方、开发商)就涉案楼盘签订合作协议，约定：甲方委托乙方为甲方项目提供客户介绍服务，乙方负责通过自有或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，甲方按照本协议向乙方支付服务费；期限自2019年3月13日至2019年3月31日止，合作期满后，如需继续合作的，双方另行协商续约事宜；乙方驻场人员负责接待由乙方自行拓客带来的客户，经乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前0.5小时通过短信、微信或双方认可的APP软件等方式向甲方进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方，甲方负责登记乙方推介客户的有关信息及依据本协议约定的客户确认规则对是否属于乙方有效客户进行界定，并提前做好客户接待准备工作；成功销售的标准：经过甲方确认的乙方有效客户，在合作期限内与甲方签订认购书或认购协议书等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后30日内，与甲方签订预售合同并支付35%首付款后，视为乙方成功销售；合同期限内销售套数不超过20套(不含20套)的，服务费比例为5%；合同期限内销售套数超过20套(含20套)但不超过49套(含49套)，服务费比例为6%；合同期限内销售套数超过50套(含50套)的，服务费比例为7%；服务费计算方式为商品房成交总价×对应服务费比例；服务费结算过程中，乙方保证无条件根据甲方要求提供客户推介、成功销售的相关文件，如云客系统截图、客户界定确认单、客户来访单、成交确认单等，否则甲方有权不予结算对应的服务费并解除本协议；经甲方确认的乙方有效客户支付35%首付款后，甲方支付对应服务费的70%，客户支付全部房款后，甲方支付其余对应服务费的30%；服务费按自然月支付，双方于每月5日前对上个月符合本合同约定的成功销售标准及前提条件的服务费进行统计，乙方须根据甲方要求提供完整的付款资料，经甲方确认无误后15个工作日内由甲方或甲方指定的电商服务企业向乙方支付相应的服务费；在甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交等额的增值税专用发票；若乙方未按要求提供发票或其他付款资料，则甲方有权延迟付款且不承担违约责任。合作协议附件一为客户确认规则，载明：经乙方平台推荐或渠道拓展的客户，乙方应在客户到访前提前通过短信、微信或双方认可的APP软件等方式向甲方指定方式进行客户报备，将看房客户数量、姓名、手机号及看房时间、客户身份背景等基本信息报备给甲方渠道对接人和销售经理，由甲方销售经理指定甲方接待的销售人员提前做好客户界定及接待准备工作；界定依据：客户手机号、客户姓名能否录入云客系统，无法录入的客户为无效客户；经甲方确认的乙方有效客户，不论通过何种渠道导入，乙方须在报备后10天内安排客户到访甲方售楼处，并签署客户确认单；自客户到访之日起50天内为客户保护期；客户保护期内，乙方客户应与甲方签署认购协议书并支付定金。合作协议附件二为空白的客户确认单的样式。合同另对其他内容进行了约定。2019年3月28日，原告(甲方)与案外人盘客宝公司(乙方)签订《卓玺客户推介合作协议》，约定：甲方基于销售自身有权出售或代理的房地产项目授权给乙方进行宣传和客户推荐，项目名称泰禾·海上院子；服务期限2019年3月14日至2019年5月1日止；乙方到访客户需提前60分钟将客户信息报备至甲方。合同另对其他内容进行了约定。2019年3月28日上午10点23分，原告驻场员张丽在被告的泰禾海上院子&卓玺客户报备群内向被告报备张先生预计到访时间为2019年3月28日。2019年3月28日，客户为张先生的《客户确认单》显示：推荐人徐某某，所属公司盘客宝，驻场员张丽，前台确认王彬，置业顾问确认李某(具体签字无法辨认)，后台和销售经理确认处空白，到访时间11点30分，离场时间15点19分，备注已签约。同日，案外人高某某、张某与被告签订认购协议书，载明：高某某、张某认购上海市奉贤区海湾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，价款4,541,630元。当日，高某某向被告支付定金5万元。2019年3月31日，高某某向被告支付房款1,495,381元。2019年5月18日，案外人高某某(乙方，买方)与被告(甲方、卖方)就涉案房屋签订了预售合同，载明：房屋暂测建筑面积99.27平方米，总价款4,405,381元。被告提交的统计表格显示：客户高某某，最后一笔到账时间为2019年6月26日，回款比例100%，佣金总额220,269.05元，达结佣条件佣金比例100%。《中国建设银行单位客户专用回单》显示：2019年6月25日，中国建设银行股份有限公司上海分行运行中心将286万元以转账形式划入被告账户，用途为“给高某某的贷款”。2019年11月，卓玺公司向本院起诉金闵公司，要求金闵公司支付包括涉案房屋在内的服务费【案号：(2019)沪0106民初49404号，以下简称2019-49404号一案】。后卓玺公司向本院撤诉在案。庭审中，原告申请证人出庭作证，并接受了质询。证人徐某某作证：其为盘客宝公司的工作人员，接受原告委托带看客户，现高某某已经实际认购，但原告至今未与其结算佣金。原、被告均认可证人证言。以上事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告向本院提供客户确认单，用以证明高某某为有效客户，并称因为结佣需要，该材料已经交给了被告；客户确认单中的销售确认和后台确认确实没有签字，双方合同中也没有要求一定要签字。经质证，被告对该证据原告未能提供原件，故真实性不予认可，并称合同有明确约定客户需要被告确认。本院认为，原、被告签订的合作协议为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。针对本案原告诉请，本院分析如下：关于高某某是否为有效客户。本案中，原告与被告签订有相关合同，证人徐某某的证言表明其受原告委托带看客户，故如认定确系案外人盘客宝公司带看成功的客户，要求被告支付服务费的权利应归于原告。审理中，被告以原告无法提供客户确认单的原件且客户确认单之销售确认、后台确认处未有签字、原告报备时间不足0.5小时等为由拒绝支付服务费。关于原告所举客户确认单的真实性。一方面，被告对于原告提供的客户确认单的真实性予以否认，考虑到涉案房屋已交易完毕，被告有能力亦有义务提供该套房屋客户确认单等相关材料的原件。但被告却未提供客户确认单的原件用以反证，故被告应当承担对此举证不能的不利后果。另一方面，根据合同约定，结算服务费时需要原告提供客户确认单等相关文件。虽然原告未能提供向被告交付客户确认单的凭证，但基于结算流程的需要，本院认为原告关于客户确认单已交给被告的陈述具有合理性。基于上述分析，本院对原告提供的客户确认单的真实性予以认可并予以采用。关于客户确认单缺失两处签字。根据庭审查明的事实，客户确认单中销售确认、后台确认处确未有签字，但被告未提供相关证据证明其曾就该两处签字缺失向原告提出过异议。被告称高某某为其自有客户，亦未提供相应证据予以证明。故本院对被告所提相关抗辩意见，不予采纳。原告于2019年3月28日提前0.5小时就高某某到访进行报备。经带看后，高某某已经与被告完成交易，原告的带看行为已经履行完毕，且根据被告在自行整理提交的统计表格确认客户高某某达结佣条件佣金比例100%，佣金总额计220,269.05元。故应当认定高某某为原告的有效客户，被告支付相应服务费。关于被告是否应向原告支付逾期付款违约金。被告对于原告介绍成功的客户延迟结佣，应支付逾期付款违约金。关于原告主张的标准，本院认为，基于原告尚未与案外人盘客宝公司就涉案房屋进行佣金结算等情节，原告主张之标准过高，本院予以调低，具体标准由本院酌定，被告相关意见本院予以采纳。关于支付的时间起点。一方面，根据约定，对于符合条件的客户，双方应于每月5日对上个月符合条件的服务费进行统计，经被告确认无误后15个工作日内支付；另一方面，被告付款前，原告应向被告提供发票等付款资料，未提供的，被告有权拒绝付款。审理中，原告虽称将相关发票交付给被告，但并未提供交付的证据且被告对此亦予以否认，故原告应当承担就此举证不能的不利后果。原告并未就高某某支付全款完毕之具体日期举证证明，被告提交的统计表格确认，该客户最后一笔到账时间为2019年6月26日，原告主张应为银行转账凭证上显示的2019年6月25日。本院认为，银行大额转账存在一定延迟，被告统计表格中所列最后一笔到账时间尚属合理，本院认定起算时间为全款支付日加上15个工作日即2019年7月18日。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司支付服务费220,269元；二、被告上海金闵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海卓玺酒店管理有限公司支付逾期付款违约金(以220,269元为本金，按照日万分之一的标准支付自2019年7月18日起至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,770.68元，减半收取计2,885.34元，由被告上海金闵房地产开发有限公司负担；保全申请费2,010.20元，由被告上海金闵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二一年三月三日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。