重庆市渝中区人民法院民事判决书 （2019）渝0103民初21054号 原告：谢某，男，1973年5月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：田某某，女，1982年4月27日出生，汉族，住重庆市渝中。原告：杨某，男，1982年3月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：谭某某，女，1976年7月17日出生，土家族，住重庆市渝中区。原告：陈娇，女，1989年8月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：魏某，女，1973年7月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。六原告共同委托诉讼代理人：尹乐，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆图格希酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19 号第2层、第3层、第4层、第5层，统一社会信用代码91500103MA5YQ8K08D。法定代表人：王成，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜君，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彦霖，北京市尚公（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆恒通云鼎物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区八一路260号(恒通云鼎国际公寓)1单元25楼，统一社会信用代码91500103742863526K。法定代表人：张鲁，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐川云，该公司员工。原告谢某、田某某、杨某、谭某某、陈娇、魏某与被告重庆图格希酒店管理有限公司（以下简称图格希公司）、重庆恒通云鼎物业管理有限公司（以下简称恒通云鼎公司）业主共有权纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢某、田某某、杨某、谭某某、陈娇、魏某的委托诉讼代理人尹乐，被告图格希公司的委托诉讼代理人颜君，被告恒通云鼎公司的委托诉讼代理人徐云川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某、田某某、杨某、谭某某、陈娇、魏某向本院提出诉讼请求：1、判令图格希公司将其经营的维也纳酒店（重庆解放碑步行街店）撤离某某区某某路某某号某某大厦一楼公共大厅，恢复公共大厅原状，恢复原有的残疾人通道，拆除其装饰装修附着物，封闭背靠大厦消防通道的小门，请求恒通云鼎公司予以协助；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月起，图格希公司为在某某区某某路某某号某某大厦(下称“某某大厦”)2-4层经营酒店，占用大厦一楼公共大厅进行改建改装。图格希公司将业主日常进出必经的公共大厅入口改建为其所经营的维也纳酒店(重庆解放碑步行街店)入口，改公共大厅为其酒店接待区，为搭设接待前台而封闭大厅原有的残疾人通道，还打通背靠消防通道的外墙开设小门，导致原本宽敞开阔的公共大厅变得狭小局促。图格希公司酒店开始营业后，某某大厦每天进出大量陌生人。往来陌生人不仅增加了大厦的安全隐患，还占用原本供业主休闲使用的大厅公共设施设备，特别是大厦电梯日常人满为患，根本无法满足业主使用楼公共大厅本属于大厦业主共有部分，本应由业主共同决定有关共有和共同管理权利的事项。而恒通云鼎公司作为某某大厦的物业服务企业，不仅未尽到对大厦公共区域的管理维护义务，还擅自处分业主对公共大厅的利益，将大厅出租予图格希公司用作经营性活动，严重损害大厦业主的权益。被告恒通云鼎公司辩称，我公司无权将大堂出租给酒店，与图格希公司无任何租赁协议，请求驳回原告的诉讼请求。被告图格希公司辩称，被告图格希公司主体不适格，原告应撤回对图格希公司的起诉。原告主体不适格，无权提起侵权之诉，应当以业主委员会的名义提起诉讼。图格希公司未使用一楼大厅的公共部分，也未破坏公共部分设施。图格希公司在某某大厦一楼大厅接待台所使用的部分并非公共部分，而系专有部分，且得到专有部分业主授权。某某大厦大厅装修升级是其中两位业主出资装修的，并非图格希公司所为。原告提到的残疾人通道是有保留的，消防小门本来就是基于消防安全考虑预留的，也没有影响业主对公共区域的使用，也没有影响建筑的承重结构。所谓的装饰附着物是不可能拆除的，如果强行剥离，整个大厅将无法使用。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月起，图格希公司在重庆市某某区某某路某某号某某大厦2-4层经营维也纳酒店。同时，某某大厦一楼大厅被重新改造、装修，改造后一楼大厅的装修风格与维也纳酒店的装修风格一致，还设置有维也纳酒店的接待前台，并摆放有沙发等物品。审理中，图格希公司称某某大厦一楼大厅系该大厦二、三、四楼业主自费进行装修改造，举示《承诺书》一份，载明：由于重庆市某某区某某路某某号某某大厦公共大厅年久失修，陈旧暗淡。……二、三、四楼业主委托重庆恒尚装饰工程有限公司对该楼公共大厅在不改变大厅主体结构的前提下进行升级美化改造。某某大厦二、三、四楼业主在此郑重承诺：……2、其他业主及物管公司不承担任何装修费用；3、二、三、四楼业主不占用公共大厅，公共大厅如装修前一样供全体业主享用；4、装修后二、三、四楼业主承担公共大厅运行产生的电费；5、装修后公共大厅后期维护保养费用由二、三、四楼业主承担。承诺人：李永波、湛云路、夏有江。图格希公司还称维也纳酒店接待前台所占用的部分并非公共部分，而系专有部分，举示王政（甲方）与李永波、湛云路（乙方）于2017年12月27日签订的《房屋使用权转让协议》一份，载明：甲、乙双方就位于某某区某某路某某号“某某大厦”平街一楼1号办公房屋使用权转让事宜，达成如下协议：一、该房屋由重庆德艺房地产开发有限公司修建，位于某某区某某路某某号“某某大厦”平街一楼，建筑面积38.68平方米，目前房屋的产权登记在甲方名下，甲方对该房屋拥有永久性使用权，甲方保证该房屋无任何明示或隐性的债务。二、甲方同意自本协议生效后，将该房屋的使用权转让给乙方，并确保乙方能独立完整地使用。三、乙方在本协议生效之日一次性支付甲方转让价款102580元；如因涉及房屋使用权转让产生甲方及乙方的全部税费概由乙方全额承担。四、双方确认该房屋甲方未办理房屋产权登记证书，并同意对本次使用权的转让无需办理登记手续。重庆德艺房地产开发有限公司作为见证方在该协议上签字。审理中，谢某、田某某、杨某、谭某某、陈娇、魏某提交了重庆市某某区某某路某某号房屋的《商品房建筑面积计算报告书》，显示该大楼一楼除公共大厅外还有“办公1”、“办公2”、“办公3”、“办公4”、“先驱电器”五个区域，其中“办公1”的套内面积为31.2465平方米、销售面积38.68平方米。图格希公司称维也纳酒店接待前台所占用的区域就是“办公1”区域，谢某、田某某、杨某、谭某某、陈娇、魏某称维也纳酒店接待前台所占用区域与“办公1”区域有重合，但超过“办公1”区域。同时图格希公司还举示了该大楼的一楼工程竣工图，显示“办公1”与大厅之间有墙体隔开，开有一扇门。图格希公司称在一楼大厅改造前图示的“办公1”与大厅之间的墙体为卷帘门，卷帘门中间还开有一个小门。“办公1”区域原被开发商指定为物业公司的临时办公用房。另查明，谢某、田某某、杨某、谭某某、陈娇、魏某系重庆市某某区某某路某某号某某大厦的业主，恒通云鼎公司系该大厦的物业服务企业。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及业主共有部分是否被侵害，某某大厦一楼大厅被重新改造后，该大厅的使用状况持续至今，故本案应适用民法典的相关规定。本案争议焦点有二：一、原告主体是否适格问题。二、图格希公司的行为是否侵犯业主共有权利。围绕双方争议焦点，本院具体分析如下：一、原告主体是否适格问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。根据前述规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对于侵害业主共有权的行为，单个业主有权提起诉讼请求排除妨害、恢复原状。但应属业主共有的收益受到损害时，单个业主不能作为原告起诉主张权益。二、图格希公司的行为是否侵犯业主共有权利问题。根据本案查明的事实，某某大厦一楼大厅虽然系由该大厦二、三、四楼业主自行重新装修改造，但是某某大厦一楼大厅被重新改造后，设置了维也纳酒店接待前台，图格希公司对该维也纳酒店接待前台的使用是否构成侵犯业主共有权利，应承担相应的责任。根据双方举示的证据及自认，维也纳酒店接待前台所在区域与“办公1”区域基本一致。目前双方对“办公1”是否属于业主专有部分各执一词，从证据上亦难以认定。即使“办公1”是属于业主专有部分，行使“办公1”的相关权利时亦不得损害其他业主的合法权益。虽然维也纳酒店接待前台设置在“办公1”区域内，看似没有侵占公共部分，但是维也纳酒店的客人在办理入住、退房手续等待期间都是利用了该一楼大厅的公共区域，而且某某大厦一楼大厅被重新装修改造后的风格亦与维也纳酒店装修风格一致，实际上图格希公司是利用了整个一楼大厅作为维也纳酒店接待大堂进行营业，明显侵犯业主共有权利。同时，根据图格希公司举示的该大楼的一楼工程竣工图，显示“办公1”与大厅之间有隔墙，图格希公司即使对该“办公1”有使用权，亦应搬离维也纳酒店的接待前台，并恢复相应的隔墙，不得损害其他业主的合法权益。此外，原告请求图格希公司恢复大厅原状，因大厅并非图格希公司进行的装修及改造，故本院对该请求不予支持。同时，原告请求物业公司予以协助，亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆图格希酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内将维也纳酒店接待前台搬离重庆市某某区某某路某某号某某大厦一楼大厅（“办公1”区域）；二、驳回原告谢某、田某某、杨某、谭某某、陈娇、魏某的其他诉讼请求。本案受理费收取80元，由被告重庆图格希酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  长    谭宁模人民陪审员    冯晓利人民陪审员    杨武伦 二0二一年三月三日 书  记  员    杨鹏飞 1