广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终13729号上诉人（原审原告）：王日华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张海峰，广东广和（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王锡华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰琼，广东易春秋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈洋妹，女，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰琼，广东易春秋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王土投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德高新区。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰琼，广东易春秋律师事务所实习律师。上诉人王日华与上诉人王锡华、陈洋妹、王土投资有限公司（以下简称王土公司）排除妨害纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王日华上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判王锡华、陈洋妹、王土公司搬离涉案物业；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判王锡华、王土公司向王日华支付物业占用费2540000元（按20000元/月的标准暂计，最终占用费标准以法院委托的评估机构按照商业经营类租金标准评估的结果为准，从2009年2月1日计至2019年8月31日，2019年9月1日至实际搬离之日止的占用费另计）；3.本案一、二审诉讼费用由王锡华、陈洋妹、王土公司承担。事实和理由：1.王锡华与王土公司一直侵占涉案物业，应共同向王日华支付2009年2月1日至实际搬离之日的全部占用费。2.王锡华、王土公司占用涉案物业系用于商业经营办公使用，占有费标准应按商业经营类租金标准评估的结果为准而不应以普通商品住宅的租金标准计算。3.本案证据及对方的陈述、一审查明的事实均证明王锡华、陈洋妹、王土公司使用涉案物业至今，依法应判令王锡华、陈洋妹、王土公司共同搬离涉案物业。二审中，王日华明确撤回上诉请求一。针对王日华的上诉意见，王锡华、陈洋妹、王土公司辩称，1.王锡华、陈洋妹并非本案适格被告。本案并无任何证据证明王锡华占有涉案物业，王土公司亦确认涉案物业是王日华交给公司使用的，物管费由王土公司缴纳，王土公司安排陈洋妹看守涉案物业但并无实际使用涉案物业，王锡华、陈洋妹并非本案适格被告，王锡华不应承担支付占有使用费的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，本案应发回重审。2.王土公司合法占有涉案物业，无需支付占用费。首先，王日华已确认涉案物业是其自愿交付给王土公司，其主张双方达成了以借款抵扣十年租金的合意并在2009年2月1日交付涉案物业，毫无事实依据，亦不符合逻辑。借款与十年租金相互抵扣一说，仅为王日华单方意愿，并无任何证据佐证，且该主张在另案中也未获得法院支持。事实上，王日华只是以涉案物业使用权作为其借款的质押担保。其次，王日华的前述主张亦与商业交易习惯相悖。退一步说，（2019）粤0604民初9937号案（以下简称9937号案）中王日华实际占用王土公司资金，但并未支付全部占用资金期间的利息。同理，王土公司也无需支付占用费。3.王日华提起本案诉讼已过诉讼时效。王锡华、陈洋妹、王土公司上诉主张：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或直接驳回王土公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由王日华承担。事实和理由：1.王锡华、陈洋妹并非本案适格被告。本案并无任何证据证明王锡华占有涉案物业，王土公司亦确认涉案物业是王日华交给公司使用的，物管费由王土公司缴纳，王土公司安排陈洋妹看守涉案物业但并无实际使用涉案物业，王锡华、陈洋妹并非本案适格被告，王锡华不应承担支付占有使用费的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，本案应发回重审。2.王土公司合法占有涉案物业，无需支付占用费。首先，王日华已确认涉案物业是其自愿交付给王土公司，其主张双方达成了以借款抵扣十年租金的合意并在2009年2月1日交付涉案物业，毫无事实依据，亦不符合逻辑。借款与十年租金相互抵扣一说，仅为王日华单方意愿，并无任何证据佐证，且该主张在另案中也未获得法院支持。事实上，王日华只是以涉案物业使用权作为其借款的质押担保。其次，王日华的前述主张亦与商业交易习惯相悖。退一步说，9937号案中王日华实际占用王土公司资金，但并未支付全部占用资金期间的利息。同理，王土公司也无需支付占用费。3.王日华提起本案诉讼已过诉讼时效。针对王锡华、陈洋妹、王土公司的上诉意见，王日华辩称，答辩意见与上诉意见一致。王日华向一审法院起诉请求：1.王锡华、陈洋妹、王土公司搬离王日华位于佛山市顺德区××××办事处某峰居委会某胜中路某新城某花园某台*栋*座别墅及CW**别墅车库、CW**号车位；2.王锡华、陈洋妹、王土公司向王日华支付物业占用费2540000元（该占用费标准按20000元/月的标准暂计，最终占用费标准以法院委托的评估机构评估金额为准。上述占用费从2009年2月1日计至2019年8月31日，2019年9月1日至实际搬离之日的占用费另计，并在本案中一并主张）；3.王锡华、陈洋妹、王土公司承担本案诉讼费、评估费。一审法院认定事实：涉案佛山市顺德区××××办事处某峰居委会某胜中路某新城某花园某台*栋*座的产权人系王日华与案外人王某，其中王日华占1/10份额。该房屋共4层，建筑面积478.15平方米，土地自用面积529.3平方米。一审中，王某提交情况说明，其确认与王日华系父子关系，同意王日华以其个人名义将上述物业对外进行出租、经营管理，并确认对王日华与王锡华的租赁关系以及王锡华占用物业期间产生的租金、占用费、其他相关收益均由王日华享有。另，涉案佛山市顺德区××××办事处某峰居委会某胜中路某新城某畔花园CW**号汽车库、CW**号汽车位的产权人系王日华。2019年7月3日，一审法院对王土公司诉王日华民间借贷纠纷一案【案号：（2019）粤0604民初9937号】作出民事判决书，该案中，王土公司诉请主张王日华偿还借款3196794元及支付自2008年3月28日起计算的利息。王日华在抗辩意见中提出，“2009年2月，王锡华由于要使用涉案房地产用于办公，遂与王日华协商以上借款冲抵10年的租金，因此本案的借款以应双方协商一致，采取与租金互抵的方式来结清。……若王锡华否定双方的债权债务互抵行为，我方也将通过诉讼方式向王土公司追偿2009年至今的物业占用费。”一审法院依法判决王日华应向王土公司偿还借款3196794元及利息（自2019年2月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际清偿之日止，但上述贷款利率不得超过年利率6%）。经佛山市中级人民法院二审判决，驳回王日华的上诉，维持原判。2019年11月1日，就王土公司申请执行王日华民间借贷纠纷一案，一审法院经审查予以立案。2020年6月5日，一审法院到涉案现场查看，情况如下：涉案别墅前有鱼池、院子和后院，地上三层，地下一层。地上第一层，设有客厅、餐厅、卧室、院子、电梯间；地上第二层，设有卧室、开放间、露台；地上第三层设有卧室；地下一层基本空置，没有家电，设有大厅、舞蹈室、休闲室、酒柜、卫生间。从地下一层出口可通往地下车库及车位。装修老旧，电线外露，油漆掉落，院内杂草丛生。依据王日华申请，一审法院委托广东海科资产价格评估有限公司对涉案别墅、车库及车位的租金进行评估。该司作出《房屋租金价值评估报告书》，结论为：位于佛山市顺德区××××办事处某胜中路某新城某花园某台*栋*座别墅及CW**别墅车库、CW**号车位于2009年2月1日至2020年5月1日的评估价值为1818614.81元。其中2016年5月1日至2017年4月31日的月评估租金单价为29.93元/平方米，即月评估租金为14311.03元。2019年5月1日至2020年5月1日的月评估租金单价为30.74元/平方米，即月评估租金为14698.33元。就此次评估，王日华已支付评估费12000元。另查明：王土公司属有限责任公司，于2004年5月20日成立，法定代表人系王锡华。一审中，王日华陈述：王日华将涉案别墅、车库及车位提供给王锡华使用，至于其实际使用多久或者提供给何人使用，王日华不清楚。陈洋妹系王锡华的家庭保姆。事实上，王日华一直没有居住在涉案物业，王日华提供的证据也显示登记的信息有王锡华的车辆。在（2019）粤0604民初9937号案件中，王日华向王土公司提出过租金、占用费的主张，但未获支持。王锡华、陈洋妹陈述：涉案别墅现由王土公司在使用，王锡华没有使用，陈洋妹不是家庭保姆，系王土公司委托其看管涉案别墅的人员。确认自2009年2月1日起至今一直由王土公司使用涉案别墅，没有使用车库和车位，也没有实际交付车库和车位。因当年购买涉案别墅时，王日华向王土公司借款319万元用于购房，当时有写借据，没有约定利息，在2009年2月交付房屋后，王日华同意王土公司利用该房屋办公或者其他用途，物业管理费均由王土公司缴纳，租金与借款利息相抵销，王日华所述借款本金与居住费用相互抵销没有事实依据。另外，王锡华于2016年6月起就没有在涉案房屋内居住，目前为止系由陈洋妹居住或打理。王土公司陈述：2009年起由佛山市某区王土投资有限公司使用涉案别墅，后变更公司名称为广东某投资有限公司，再变更为王土公司。王土公司通过员工直接向物业公司支付物业管理费，使用过程中没有向王日华支付过费用。王土公司与王日华口头约定以借款利息抵扣租金。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。王日华的诉求能否得到支持，一审法院具体分析如下：关于王日华的主体是否适格。经查，涉案车库及车位的权属人系王日华；涉案别墅属王日华与案外人王某共同所有，王某于诉讼中提交情况说明表示同意由王日华向王土公司、王锡华、陈洋妹主张相应权利。故，王日华有权提起本案诉讼。关于搬离涉案别墅、车库及车位的诉请。根据当事人的陈述，王土公司确认从2009年2月起占有使用涉案别墅，其主张与王日华口头约定以借款利息抵扣租金，有权占有使用该物业。但，未能提供证据予以证明，王日华对此亦不予确认，故王土公司无权占用涉案别墅，王日华有权主张王土公司搬离该别墅。虽王土公司否认实际占有使用涉案车库及车位，但经过现场查看，该车库及车位与该别墅地下一层相通，没有阻碍，可通行及使用，该别墅与车库、车位视为一个整体物业，共同使用更为符合常理，故王土公司也应同时搬离该车库及车位。至于王日华主张王锡华、陈洋妹搬离涉案别墅、车库及车位，本案证据未能反映其二人现占有使用上述物业，物业管理费也由王土公司缴纳，故王日华主张王锡华、陈洋妹搬离物业的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于王日华的起诉是否超过诉讼时效。王锡华、陈洋妹、王土公司提出王日华的起诉超过诉讼时效的抗辩意见。王日华陈述，在本案起诉前，在9937号案中向王土公司提出租金、占用费的主张，但未获支持。本案中，王日华认为与王土公司达成以借款抵扣十年租金的约定，故在2009年2月1日起至2019年1月31日的十年间，王土公司未向王日华支付过涉案物业的租金或占用费，王日华未主张相应权利，符合王日华所述的可能存在的约定。而王土公司则主张与王日华达成以借款利息抵扣十年租金的约定，王日华在此期间未向王土公司主张支付租金或占用费，亦符合王土公司的上述主张，故不能认定王日华怠于履行诉权。诉讼时效应自2019年2月1日起算，王日华于2019年11月25日提起本案诉讼，未超出诉讼时效，故王土公司、王锡华、陈洋妹提出的抗辩意见无理，一审法院不予采纳。关于占用费。因王土公司无权占用涉案别墅、车库及车位，王日华有权向其主张计收占用费。王土公司认为无需向王日华支付占用费，理由系双方已达成以借款利息抵扣占用费的约定。对此王土公司未能提供明确证据予以证明，且在9937号案中，王土公司诉请主张王日华支付自2008年3月起计算的借款利息，显然前后的主张相互矛盾，一审法院对此不予采纳。而王日华主张以借款抵扣十年占用费的约定，王土公司予以否认，则双方对占用费未有明确约定。因双方未约定占用费标准，王日华向一审法院申请评估鉴定。经评估，涉案别墅、车库及车位于2009年2月1日至2020年5月1日的租金评估价值为1818614.81元。因王土公司自述自2009年2月1日起占有使用该物业至今，故王土公司应支付上述评估期间的占用费1818614.81元。王锡华自述于2016年6月起搬离涉案物业，故应支付自2009年2月1日至2016年5月31日期间的占用费，即为1134291.32元。至于王日华主张2020年5月2日起至王土公司实际搬离涉案物业之日的占用费，为避免诉累，一审法院以上述评估结论中2019年5月1日至2020年5月1日的月评估租金标准即14698.33元/月，作为上述期间占用费的参照标准进行计算。综上，王锡华、王土公司应向王日华支付2009年2月1日至2016年5月31日的占用费1134291.32元，王土公司应向王日华支付自2016年6月1日起至实际搬离涉案物业之日止的占用费。对王日华诉请主张的超出部分，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王土公司于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于佛山市顺德区××××办事处某峰居委会某胜中路某新城某花园某台*栋*座别墅及**号车位；二、王锡华、王土公司于判决发生法律效力之日起十日内向王日华支付2009年2月1日至2016年5月31日的占用费1134291.32元；三、王土公司于判决发生法律效力之日起十日内向王日华支付自2016年6月1日起至实际搬离上述第一项判项的物业之日止的占用费（其中2016年6月1日至2020年5月1日的占用费684323.49元，自2020年5月2日起至实际搬离之日止的占用费参照14698.33元/月的标准计算）；四、驳回王日华的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行返还义务与给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取13560元、财产保全费5000元，合计18560元，由王锡华负担5568元，王土公司负担12992元；鉴定费12000元，由王锡华负担3600元，王土公司负担8400元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，经本庭询问，王日华和王锡华、陈洋妹、王土公司当庭确认，双方已于2020年11月26日办理了涉案别墅及车库、车位的交接手续。本院认为，本案为排除妨害纠纷，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：王锡华、王土公司是否应向王日华支付自2009年2月1日起至实际搬离之日止的占用费；如果应当支付占用费，占用费的计算标准应如何确定；王日华提起本案诉讼是否已过诉讼时效。关于第一个争议焦点。王土公司确认占用涉案物业，但上诉主张双方约定以借款利息抵扣租金，故无需支付占用期间的占用费。本院认为，王土公司在（2019）粤0604民初9937号案件中向王日华主张自2008年3月起计算的借款利息，该主张明显与其在本案中以借款利息抵扣租金的主张相互矛盾，且王土公司并未提交证据证明其主张成立，故本院对王土公司该上诉请求不予支持，王土公司应当支付自2009年2月1日起至实际返还涉案物业之日止的占用费。一审中，王锡华自述于2016年6月起搬离涉案物业，故王锡华应当与王土公司共同支付2009年2月1日至2016年5月31日的占用费。王锡华、王土公司上诉主张无需支付占用费，理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。一审法院根据鉴定机构出具的评估报告，判令王锡华、王土公司应向王日华支付2009年2月1日至2016年5月31日的占用费1134291.32元，王土公司应向王日华支付自2016年6月1日起至2020年5月1日止的占用费684323.49元，并自2020年5月2日起至实际搬离之日止参照14698.33元/月的标准计算占用费，处理得当，本院予以维持。因涉案物业为别墅及配套车库、车位而非商业物业，王日华上诉主张涉案物业占用费标准应以商业经营类租金标准计算，并申请本院委托评估机构对占用费标准重新进行评估，理由不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本案中，对于王土公司十年（2009年2月1日至2019年1月31日）未付占用费、王日华也从未催缴的原因，双方各执一词。王日华主张双方同意以借款本金冲抵十年租金，王土公司主张双方口头同意以借款利息冲抵租金十年租金，故双方在十年间对于占用费并未发生争议，一审法院据此认定本案诉讼时效应于王日华知道或者应当知道权利受侵害之日即2019年2月1日开始起计算诉讼时效，故王日华于2019年11月25日提起本案诉讼并未超出诉讼时效，并无不当，本院予以维持。王锡华、陈洋妹、王土公司上诉主张本案已过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。二审中，双方当事人确认已经交接涉案别墅、车库及车位，继续判决王土公司向王日华交付涉案别墅、车库及车位已无必要，故本院对该判项予以撤销。综上所述，王日华与王锡华、陈洋妹、王土公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。本案因二审中新出现的事实而改判，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35362号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35362号民事判决第一项、第四项；三、驳回王日华的其他诉讼请求。一审案件受理费13560元、财产保全费5000元，合计18560元，由王锡华负担5568元，由王土投资有限公司负担12992元；鉴定费12000元，由王锡华负担3600元，由王土投资有限公司负担8400元。二审案件受理费32460元，由王日华负担17451元，由王锡华、陈洋妹、王土投资有限公司负担15009元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年二月二十日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰