山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终714号上诉人（原审被告）：太原富力城房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：时某，该公司法务，住太原市。被上诉人（原审原告）：王某1，住太原市。被上诉人（原审原告）：康某，住太原市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王某2，山西源晋律师事务所律师。上诉人太原富力城房地产开发有限公司（以下简称“富力城公司”）因与被上诉人王某1、康某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人富力城公司的委托诉讼代理人时某，被上诉人王某1、康某共同的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力城公司上诉请求：1、撤销（2020）晋0107民初5315号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人不构成逾期交付违约，不应向被上诉人承担违约责任。依据一审法院查明的事实，涉案房屋于2016年12月22日竣工验收备案。上诉人于2017年6月27日向被上诉人出具了《交付使用通知书》，被上诉人签字确认，2017年7月14日，被上诉人收楼入住，上诉人不构成逾期交付违约。被上诉人以未拆除铁塔及未平整东侧土坡为由要求上诉人承担违约责任，非《商品房买卖合同》中约定的违约责任，上诉人不应承担违约责任。根据上述一审法院认定事实，被上诉人一审诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。二、一审法院依据《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》认定上诉人已作出赔付被上诉人至拆塔之日的意思表示，事实认定不清，依法应予改判。针对上诉人出具的《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》。《延迟交付通知》中载明“对于逾期交房的F7#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任”。《延迟交付通知补充说明》中载明“富力城F7号楼延期交付期间，因特殊原因收房的业主，正常获得延期交房赔付，按合同中关于延期交房赔付标准执行”。上述两份文件均明确按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担相应赔付责任。但根据涉案《商品房买卖合同》第九条之约定，上诉人也仅应向被上诉人支付自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止的赔偿金，而非一审法院认定的至铁塔实际拆除之日止的赔偿金。尽管本案上诉人实际向被上诉人支付的赔偿金，已超出实际交付之日止数额。但纵观涉案三幢楼218户业主，上诉人实际赔付的最后节点也仅为2018年6月30日，而非赔付至拆塔之日。据此，一审法院认定上诉人作出赔付至拆塔之日的意思表示，缺乏事实及法律依据，二审应予纠正。综上所述，涉案房屋在合同约定交付期限内，依法已符合房屋交付条件。涉案《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》系上诉人面临业主拒不收楼，并要求索赔，严重影响公司正常经营秩序等不利条件下出具，并不能代表上诉人的真实意思表示，而是上诉人为尽快安抚业主情绪、维护社会治安稳定所作出的退让与妥协。且上诉人已依据通知书内容进行了赔付，甚至在业主一而再再而三提出无理诉求后，多向业主进行了赔付，已合理承担了民事责任。现被上诉人要求继续支付补偿款至实际拆塔之日不仅导致合同双方权利义务失衡，更加有违公平原则。据此，请求二审法院在全面考量案情的基础上，依法公正判决。王某1、康某共同辩称，一、本案上诉人未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给王某1、康某构成逾期交房违约事实清楚，应当承担违约责任。1、房屋竣工验收合格是本案房屋交付的首要条件，但并非唯一条件，本案房屋交付的条件还应满足铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善。否则上诉人即构成违约。房地产开发商交付的房屋应满足竣工验收合格的条件绝不单单因为合同约定了才要满足，而是《城市房地产管理法》的强制性规定。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本案房屋交付应同时满足小区东侧道路畅通、绿植环绕。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。同时结合本案商品房买卖合同附件四第16条的约定，建筑规划内的道路属业主共有、建筑规划内的绿地属于业主共有。本案争议的铁塔和土坡位置在宣传资料中为道路、绿化。该部分工程的建设费用上诉人已经折算到其建设成本中，并由王某1、康某实际承担。显然对案涉房屋的价格有重大影响。因而，本案中上诉人在其沙盘图及宣传资料中展示的案涉小区东侧道路通畅，绿植环绕，已经对王某1、康某是否购买案涉房屋以及房屋的价格有重大影响，依法属于本案上诉人交付房屋的条件。3、案涉房屋东侧铁塔拆除、土坡平整是实现上诉人售房时对小区环境承诺的前提条件，当然属于上诉人交付房屋的条件，同时也是上诉人向王某1、康某出具的《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》明确载明的房屋交付条件。一审中王某1、康某已就铁塔、土坡拆除前的照片、视频资料提交人民法院，从照片中能够清晰地看出，案涉小区东侧，也即王某1、康某所居住的房屋的东侧紧邻土坡，铁塔位于土坡之上。也即实际上诉人房屋竣工验收合格后的小区环境堪忧，并没有实现其出售房屋时所做的关于小区环境的承诺。同时从现状图片与沙盘图与宣传资料的对比，能够明确铁塔拆除、土坡平整是实现上诉人售房时对小区环境承诺的前提条件。《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》上诉人进一步以书面承诺的方式确定了本案中案涉房屋的交付条件中包括铁塔拆除及相应环境的完善。《延迟交付通知》明确载明“目前由于种种原因未能完成电塔迁改工作，故此十分抱歉地通知您。G19#、G20#楼需延迟交付使用。我司承诺，在高压铁塔移除后完善相应环境。对于逾期交房的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任”。以上二份通知书是上诉人向王某1、康某出具，上诉人亦当庭认可其真实性，合法有效。通知的核心意思有二项，其一，上诉人明确认可因铁塔未完成迁改导致逾期交房，换句话说，铁塔的拆除是交房条件之一。其二，逾期交房期间上诉人承诺按照合同约定承担违约责任。另，上诉人在向业主发出《延迟交付通知》时，案涉房屋已经竣工验收合格，如果按照现在上诉人称房屋只要经验收合格就具备交付条件，那么上诉人完全可以按期交房，但上诉人却向业主下发延迟交付通知。这与上诉人在上诉状中的陈述显然自相矛盾。由此充分说明双方约定的房屋交付条件不仅应满足房屋竣工验收合格，还应当满足小区东侧铁塔拆除及相应环境的完善。4、除前述法律规定及相关文件外，王某1、康某在一审庭审中提供的上诉人副总陈亚红的录音资料、小区业主收房时上诉人工作人员的录音资料，均能证实上诉人认可其构成违约并自愿按照合同约定承担违约责任。5、从上诉人向王某1、康某支付的违约金数额看，能够与延迟交付通知中的内容相印证，即上诉人承诺的违约金支付的截止时间为东侧土坡和电塔拆除之日止。6、从本案上诉人向王某1、康某支付违约金的情况也能够说明，案涉房屋的交付条件包括铁塔拆除和土坡平整。违约金支付的截止时间与上诉人所称满足交付条件时间不对应，也能够说明交付条件并非上诉人所谓房屋竣工验收合格。综上，本案上诉人未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给王某1、康某构成逾期交房，违约事实清楚，上诉人应按照合同约定承担违约责任。二、即使如一审法院所认定的，《商品房买卖合同》未明确铁塔拆除、土坡平整系案涉房屋交付条件。上诉人在《延迟交付通知》中已就房屋交付时铁塔未拆除，土坡未平整承担责任方式予以明确，并该通知是其自愿作出的，系其真实意思表示，且上诉人已经按照《延迟交付通知》承担了部分责任，上诉人理应按《延迟交付通知》履行相应的责任，一审法院根据公平原则，酌定由上诉人承担补偿责任亦无不当，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法裁判。王某1、康某共同向一审法院起诉请求：1、判令富力城公司向王某1、康某支付延期交房违约金145504．2元（以801188元为基数，按照日万分之二自2018年1月1日暂计算至2020年6月25日，实际计算至小区东侧土坡平整之日止）。2、判令本案的诉讼费用由富力城公司承担。一审法院认定事实：2017年1月12日，王某1、康某与富力城公司签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定：富力城公司应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条第一款第二项约定：逾期超过60日，王某1、康某有权解除合同。王某1、康某解除合同的，富力城公司应当自王某1、康某解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按王某1、康某累计已付款的3%向原告支付违约金。王某1、康某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富力城公司按日向王某1、康某支付已付房价款日万分之二的违约金。2017年11月23日，王某1、康某支付购房款802118元，富力城公司向王某1、康某开具山西增值税普通发票一张。2017年6月27日，富力城公司向王某1、康某出具《延迟交付通知》，通知载明：富力城七期F7#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，富力城公司在2016年已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作，F7#楼需迟延交付使用。同时载明对于逾期交付的F7#楼，富力城公司将参照双方合同约定承担相应的责任。2017年6月27日，富力城公司向王某1、康某出具《交付使用通知书》，王某1、康某于2017年7月14日入住并填写《收楼手续书签收表》，王某1对《房屋交接表》签字确认。2017年7月4日，富力城公司向王某1、康某出具的《延迟交付通知补充说明》中约定：富力城F7#楼延期交付期间，因特殊原因收房的业主，正常获得延期交房赔付，按合同中关于延期交房赔付标准执行。2018年10月23日，富力城公司向王某1、康某支付自2017年7月1日至2017年12月31日的逾期交付违约金29517.94元。庭审中，王某1、康某及富力城公司对该笔数额均无异议。2020年6月25日，东侧高压电塔已拆除完毕。另查明，2016年12月22日，太原市住房和城乡建设委员会出具《建设工程竣工验收备案表》中载明监理单位意见为：“经评定工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合勘察、设计图纸及施工规范要求。质量等级：合格”。一审法院认为，一、合同依法成立，即具有法律效力。王某1、康某和富力城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。太原市住房和城乡建设委员会向富力城公司出具《建设工程竣工验收备案表》认定涉案工程竣工验收合格，2017年6月27日，富力城公司向王某1、康某出具《交付使用通知书》，王某1、康某已于2017年7月14日入住。根据《商品房买卖合同》第八条规定，涉案房屋符合合同约定的交付条件，富力城公司不构成逾期交付违约，富力城公司不承担违约责任。二、拆除电塔及东侧土坡平整不是王某1、康某和富力城公司签订《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约条件，富力城公司于2017年6月27日、7月4日分别向王某1、康某出具的《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》系富力城公司真实意思表示，不违反法律法规。因供电铁塔的所有权不属于富力城公司，富力城公司无权决定供电铁塔的拆除时间，故依据富力城公司在《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》中承诺，结合公平原则，富力城公司应酌情补偿王某1、康某，补偿款具体数额应以购房总价款802118元为基数自2017年7月1日起至供电铁塔拆除之日（即2020年6月25日）止计1091天，按照日万分之二的50％计算，扣减被告已支付的29517．94元，被告需向原告支付补偿款57993．13元。三、王某1、康某和富力城公司未就东侧土坡约定违约金，故王某1、康某关于实际计算至小区东侧土坡平整之日止的诉求，无事实依据，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告太原富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某1、康某补偿款57993．13元；二、驳回原告王某1、康某的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。王某1、康某及富力城公司均承认案涉房屋的购房款已经全部支付，但具体支付时间无法确定。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中，王某1、康某和富力城公司之间为房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》及富力城公司出具的《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》系当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同、通知等存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应认定为合法有效，双方当事人应依约履行自己的义务。本案中，王某1、康某据以主张逾期交房违约金的事由为铁塔未拆除、土坡未平整，上述事由不属于《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约情形，且富力城公司能够提供《建设工程竣工验收备案表》，故不应据此认定富力城公司应向王某1、康某承担违约责任。但富力城公司向王某1、康某出具《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》，明确载明因高压铁塔未完成迁改工作，F7#楼需延迟交付使用，并承诺承担相应的责任。一审法院依据《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》，并结合公平原则，判令富力城公司酌情支付王某1、康某自最后交付期限的第二天起即2017年7月1日至供电铁塔拆除之日止即2020年6月25日按原承诺标准50%计算的补偿款并无不当，应予维持。虽富力城公司主张上述通知并非其真实意思表示，但《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》中加盖富力城公司印章，且富力城公司已部分履行了其中承诺的责任，故对富力城公司上述主张不予采纳。综上所述，太原富力城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3210元，由上诉人太原富力城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 申延艳审判员 王 艳二〇二一年三月三十日法官助理 李 艳书记员 李梦瑶