上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初48179号原告：上海红御房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：韩涛，执行董事。委托诉讼代理人：刘艳，上海市九汇律师事务所律师。被告：浦稷食(上海)食品科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周健，执行董事。被告：上海鸿湾餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨光祥，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：夏锐，上海震亚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王小小，上海震亚律师事务所律师。原告上海红御房地产开发有限公司(以下简称“上海红御房地产公司”)诉被告浦稷食(上海)食品科技有限公司(以下简称“浦稷食食品公司”)、上海鸿湾餐饮管理有限公司(以下简称“上海鸿湾餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海红御房地产公司的委托代理人刘艳，被告浦稷食食品公司、上海鸿湾餐饮公司的共同委托诉讼代理人夏锐、王小小到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海红御房地产公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.被告浦稷食食品公司支付2020年2月-2020年6月期间的租金647,583.75元；2.被告浦稷食食品公司以647,583.75元为基数，按照每日5‰的标准，支付原告自2020年3月10日至实际清偿之日止的违约金；3.被告浦稷食食品公司承担本案律师费用10,000元；4.被告上海鸿湾餐饮公司对被告浦稷食食品公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2019年9月10日，原告与被告上海鸿湾餐饮公司签订《租赁合同》及补充协议等，由被告上海鸿湾餐饮公司承租位于上海市静安区恒丰路232、238、242、248、252、258、262号、汉中路233、243、247号，上海泰禾大厦第三层的编号为301、302的商铺(以下简称“系争房屋”)。租赁期限自2019年11月30日至2024年11月29日，固定租金与提成租金取其高者，被告上海鸿湾餐饮有限公司应于每个自然月的10日前，向原告一次性足额支付上个月份租金，每逾期一日，被告应支付未付款项的5‰作为违约金。2019年9月10日，原告与被告上海鸿湾餐饮公司签订《租赁合同》补充协议，约定：2019年11月30日至2021年11月29日期间的租金变更为每月129,516.75元。同时约定，如果被告上海鸿湾餐饮有限公司在履行原合同期间变更承租人的，新承租人承担支付义务，被告上海鸿湾餐饮公司在签署《承租人主体人变更协议》后承担支付的连带保证责任。2019年11月11日，原告与两被告共同签订《承租人变更协议》，由被告浦稷食食品公司作为新的承租人受让租赁合同及补充协议项下全部权利和义务，被告上海鸿湾餐饮公司对被告浦稷食食品公司履行合同义务向原告承担连带保证责任。后被告上海鸿湾餐饮公司未及时支付租金，在原告催促下，承诺支付未付租金，但拒绝支付2020年2月至6月期间的租金。双方协商不成，原告无奈诉至法院。审理中，原告变更诉请一、二为：判令被告浦稷食食品公司支付2020年3月至6月期间的租金518,067元；判令被告浦稷食食品公司以518,067元为基数，自2020年7月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止。被告上海鸿湾餐饮有限公司、浦稷食食品公司共同辩称，同意支付租金，未支付的是四个月的租金，请求予以减免，租金未支付是餐厅经营受新冠疫情影响，由于两被告的法定代表人及多名员工均为湖北籍，为响应国家抗疫政策的需要，一直未能回沪工作，直至国家对湖北省的管控政策全面开放方得以返沪，餐厅直到2020年4月21日才正式开门营业，因此两被告并非主观恶意不支付租金；加之未按合同约定时间支付租金，是因为就租金的具体支付金额双方都还在磋商过程中，而由此产生的欠付租金的违约金也不应支付；即使需要支付违约金，违约金的计算方式也过高，应当予以调整。对于原告诉请的律师费等费用，由于原告和两被告一直在协商过程当中，律师费等各项诉讼费用的支出系原告自行扩大的损失，因此也不应由两被告予以负担。就连带责任的承担问题，虽然合同中约定了被告上海鸿湾餐饮有限公司对上海浦稷食食品公司的债务承担连带责任，但本案中的债务本身是不合理的，因此也就不存在承担连带责任的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区恒丰路232、238、242、248、252、258、262号、汉中路233、243、247号，宗地面积5,230.15平方米房屋系上海红御房地产开发有限公司所有。2019年9月11日，出租方(甲方)上海红御房地产公司与承租方(乙方)上海鸿湾餐饮公司签订《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于上海市静安区恒丰路232、238、242、248、252、258、262号、汉中路233、243、247号，上海泰禾大厦第三层的编号为301、302的商铺、建筑面积527.86平方米房屋出租给乙方，用作经营港式海鲜火锅；合同第三条约定：租赁期限为5年，自2019年11月30日起至2024年11月29日止。乙方的装修期为76日，即2019年9月15日至2019年11月29日，若因甲方原因延迟交付，则装修期顺延，开业日顺延；乙方租赁场所开业日为装修期届满次日，即最迟不得迟于2019年11月30日。合同第四条约定：租金均按自然月缴纳，乙方应当在每个自然月的10日前(若该日为法定节假日则推迟至法定节假日后第一天)，向甲方一次性足额支付上个月份租金；租金标准自2019年11月30日至2021年11月29日期间的月保底租金(含税)为141,291元，日程租金为该年度每个日历月的营业额的8%，保底租金与提成租金两者取其高；乙方应于本合同签订之日起5日内，向甲方预付2019年11月30至2020年1月29日的首期租金282,582元。合同第二部分第五条约定，如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、租金、物业管理费、能源费或其他乙方应向甲方或管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第十五条约定，甲方因乙方违约提起诉讼程序所产生的必要费用(包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等)和所有其他应付的合理费用均由乙方承担。2019年9月11日，上海红御房地产公司(甲方、出租方)与上海鸿湾餐饮公司(乙方、承租方)签订《补充协议(扶持)》(以下简称“补充协议”)。该《补充协议》第一条约定，甲方为扶持乙方经营，同意2019年11月30日-2021年11月29日的租金变更为129,516.75元；第三条约定，如乙方在履行原合同期间变更承租人的，新承租人承担本协议第二条的支付义务，乙方在签署《承租人主体变更协议》后承担支付的连带保证责任。上海红御房地产公司将系争房屋交付给上海鸿湾餐饮公司使用，上海鸿湾餐饮公司通过法定代表人杨光祥的账户，向上海红御房地产公司支付两个月的租金作为预付租金及三个月的租金作为履约保证金。2019年11月11日，上海红御房地产公司(甲方)与上海鸿湾餐饮公司(乙方)及浦稷食食品公司(丙方)共同签订《承租人主体变更协议》，协议约定，自2019年11月6日起，乙方将其与甲方签订的上述原合同中的全部权利义务转让给丙方，丙方接受上述转让，甲方同意上述转让，丙方特别承诺：知悉原合同全部内容，并同意受让原合同全部权利和义务，本协议生效之日起，不应以任何理由拒绝履行原合同和本协议。协议另约定：本协议签订后，乙方就丙方履行原合同义务向甲方承担连带保证责任，担保范围包括租金、物业管理费、保证金、违约金、利息、实际损失等费用以及实现债权的律师费、诉讼费等费用。担保期限为原合同履行期限届满之日起三年。2020年6月17日，浦稷食食品公司向上海红御房地产公司提交《关于我司申请减免房租的函》，函中言明：“我司于2020年1月8日开始试营业，试营业之间已交付2020年1月1日至2月28日的房租(押三付二)，但2020年1月21日因新冠疫情原因被迫停业”……“2020年4月21日才申请正式营业”……“因此，我司申请减免三至四个月的租金，相应2020年3月1日至202年6月30日期间四个月的租金同步缓缴”。原告时任法定代表人俞智列同日于该份函件下方书写“以上内容予以确认，具体待公司审批”审理中，双方均确认，上海鸿湾餐饮公司支付的两个月预付租金用于抵扣2020年1月、2月的租金。现上海红御房地产公司要求浦稷食食品公司支付欠付的2020年3月至6月的租金。上海鸿湾餐饮公司及浦稷食食品公司对上述租金支付及欠付情况予以认可。审理中，浦稷食食品公司提供8名工作人员的身份证信息及劳动合同，用以证明疫情期间，由于多名员工及法定代表人均为湖北籍，为响应国家抗疫政策，无法正常回沪开业经营。审理中，浦稷食食品公司提供其实际控制人周珍平与上海红御房地产公司时任商务代表葛莲燕的微信聊天记录，以期证明自2020年4月17日开始，浦稷食食品公司就开始向上海红御房地产公司要求减免租金等费用。另提供有市场监管部门和街道签署同意的《商户复业防疫措施备案表》，以证明2020年4月17日，经过备案申请，共有员工数17人的餐厅才被允许开门经营。上海红御房地产公司称，知晓浦稷食食品公司申请减免房租租金等费用的事情，但是从未正式回应、也没有书面同意过减免房租，而时任法定代表人俞智列于申请减免租金的函件上书写的文字也仅是说明收到知悉上述情况，并未有同意减免房屋租金的意思表示；至于系争房屋内经营餐厅的具体复工时间，是两被告自己的经营活动，上海红御房地产公司无法确认具体时间。针对湖北籍员工无法正常回沪工作，导致餐厅经营受到影响的问题，上海红御房地产公司称浦稷食食品公司提供的身份信息及劳动合同无法证明这些员工确实被滞留在湖北，而且备案表上载明共有员工17人，8名员工的缺位并不会给经营造成较大影响。审理中，考虑到浦稷食食品公司目前仍在系争房屋内经营餐厅，上海红御房地产公司与浦稷食食品公司及上海鸿湾餐饮公司于本院主持下进行调解，因双方各执己见，未能达成调解协议。本院认为，上海红御房地产公司与上海鸿湾餐饮公司及浦稷食食品公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及《承租人主体变更协议》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。2020年2月、3月是全国抗击新冠肺炎疫情的重要时期，也是上海市宣布重大公共事件一级响应期间，疫情确对浦稷食食品公司的经营活动产生一定影响，由于上海鸿湾餐饮公司已预付2020年2月份的租金，对于2020年3月的租金，本院酌情扣减129,516.75元。就2020年4月1日至4月20日期间的租金，考虑到抗疫政策的具体实施以及经营餐厅的特性，将近一半员工的缺位给经营本身也带来较大困难，而4月21日，浦稷食食品公司已经复工经营，因此2020年4月21日至4月30日期间的租金，浦稷食食品公司应当按照合同约定予以支付。综上，本院酌定浦稷食食品公司2020年4月应支付的租金为86,344.5元。浦稷食食品公司已于2020年4月21日正式复工经营，故2020年5月及6月的租金，浦稷食食品公司应当按照合同约定按时足额支付。就浦稷食食品公司辩称与上海红御房地产公司之间就租金减免进行协商故造成迟延支付租金，本院认为，首先微信记录中对租金减免进行商议的工作人员并非列明于合同中的联系人，仅是工作人员，不当然享有变更合同条款的权利；其次，浦稷食食品公司无证据证明与其沟通的上海红御房地产公司的工作人员获得了公司的授权有权变更合同条款；再次，从浦稷食食品公司提供的证据，不能得出双方就租金减免达成一致的结论且该协商过程亦不免除浦稷食食品公司支付租金的合同义务。故浦稷食食品公司的该项意见本院对此不予采信。就浦稷食食品公司未按时足额支付租金造成的违约金以及上海红御房地产公司为本次诉讼支出的律师费用，于上海红御房地产公司与上海鸿湾餐饮公司签订的《租赁合同》中均有约定，浦稷食食品公司于《承租人主体变更协议》亦认可接受《租赁合同》项下的全部权利义务，因此对于上海红御房地产公司要求浦稷食食品公司支付违约金及律师费的请求，本院予以支持。但违约金每日5‰的计算标准明显过高，现上海红御房地产公司自愿调整为按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率并自2020年7月11日开始计算，与法无悖，本院予以支持。另《承租人主体变更协议》约定上海鸿湾餐饮公司对浦稷食食品公司的债务承担连带保证责任，因此上海红御房地产公司要求上海鸿湾餐饮公司对浦稷食食品公司的债务承担连带保证责任的请求，与法无悖，本院予以支持。需要特别说明的是，新冠肺炎疫情这场突如其来的灾难，给全人类的生命安全带来了巨大的威胁，也给人们的生活方式造成了重大的改变。面对始于2020年初的抗疫之战，每个人都在自己的工作岗位上作出了巨大的贡献，也作出了莫大的牺牲。作为中华儿女的我们，更应该携手并肩、共克时艰。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十条、第五百零九条、第五百七十五条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告浦稷食(上海)食品科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海红御房地产开发有限公司欠付的2020年3月至6月的租金345,378元；二、被告浦稷食(上海)食品科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海红御房地产开发有限公司以345,378元为本金，自2020年7月11日起至实际清偿之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的逾期支付租金的违约金；三、被告浦稷食(上海)食品科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海红御房地产开发有限公司律师费10,000元；四、被告上海鸿湾餐饮管理有限公司应对被告浦稷食(上海)食品科技有限公司上述支付义务承担连带保证责任；五、原告上海红御房地产开发有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5,000元，由原告上海红御房地产开发有限公司负担2,500元，被告浦稷食(上海)食品科技有限公司负担2,500元。案件受理费15,252.6元，减半收取计7,626.30元，由原告上海红御房地产开发有限公司负担4,386元，被告浦稷食(上海)食品科技有限公司负担3,240.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐立新二〇二一年三月九日法官助理 李诗蕊书 记 员 李诗蕊附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。