福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1252号上诉人（原审原告）：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路55号1#楼102室。法定代表人：钟科，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马晓凤，男，1986年9月20日出生，汉族，住福建省闽清县，现住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：滕乐群，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏坤贵，福建合立律师事务所律师。上诉人福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）因与被上诉人马晓凤房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良寓公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”作为裁判依据，系适用法律错误。该法条的立法本意是赋予福州市国有房产经营有限公司（下称“国有房产公司”）基于物权维护权益的另外一条途径，即向实际承租户主张房屋占有使用费。该途径与国有房产公司基于合同债权向良寓公司主张房屋占有使用费是竞合关系。国有房产公司只能选择其中一条途径。现（2019）闽01民终9003号生效民事判决已确认了国有房产公司选择基于合同债权向良寓公司主张腾房、占有使用费。本案一审判决不能再额外赋予国有房产公司基于物权向马晓凤等实际承租户主张占用使用费。二、良寓公司与马晓凤之间租赁合同关系于2017年11月30日终止后，承租人马晓凤负有腾房的后合同义务，逾期腾房应向良寓公司交纳房屋占有使用费。三、2017年11月30日之后良寓公司未实际占有使用收益讼争店面，讼争店面均在马晓凤的实际占有收益之下。在此期间良寓公司未获得任何收益，被国有房产公司要求承担房屋占有使用费的同时，还被一审判决剥夺了向实际承租户主张的权利，有悖法律公平原则，还会造成国有资产重大流失的严重后果。综上，一审判决认定事实与适用法律均存在错误。马晓凤辩称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予以维持。一、国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，自2017年12月1日起良寓公司对讼争店面即无使用权，继续对外转租行为无效。良寓公司作为承租人并非收取房屋占有使用费的适格主体，无权向马晓凤收取房屋占有使用费。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，是赋予出租人更有效的行使物权或者债权的保护，但基于物权或债权选择后，国有房产公司就不再行使另一法律关系的主张，虽存在权利竞合但并非法律适用错误。良寓公司在三方解除租赁合同后，怠于行使承租人的权利导致占有使用损失扩大，该责任全部由其自己承担。良寓公司向一审法院起诉请求：1.判令马晓凤立即腾空搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区××＃楼××店面；2.判令马晓凤向良寓公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费（暂计算至2020年4月11日房屋占有使用费为121600元）。3.本案的诉讼费用、保全费用由马晓凤承担。一审诉讼过程中，良寓公司明确上述第2项诉讼请求为：判令马晓凤自2017年12月1日起至2018年8月11日止按4000元／月、自2018年8月12日起至2019年8月11日止按4200元／月、自2019年8月12日起至实际交还上述租赁店面之日止按4400元／月的租金标准向良寓公司支付自2017年12月1日起的房屋占有使用费。一审法院认定事实:良寓公司、马晓凤双方签订了《店面租赁合同》，约定：良寓公司将福州市仓山区金山大道xxx号金山工业区生活配套房19#楼xxx店面租赁给马晓凤，租赁期自2017年8月12日至2020年8月11日。第一年月租金4000元，第二年月租金4200元，第三年月租金4400元。2017年11月30日，良寓公司、马晓凤共同向国有房产公司出具《具结书》，载明：讼争店面为良寓公司承租的国有房产，租金收缴至2017年11月止，良寓公司于2017年11月30日与马晓凤终止租赁关系，并同意将该房产按现状交还国有房产公司。国有房产公司未在该份《具结书》盖章确认。上述《具结书》签订后，马晓凤未向良寓公司或国有房产公司交还讼争店面并持续占有讼争店面至今。另查，讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予马晓凤。国有房产公司曾向本院提起诉讼，要求良寓公司腾退包括讼争店面在内的124间店面，返还给国有房产公司并支付占有使用费等，该案审理过程中，良寓公司与国有房产公司确认双方的租赁关系自2017年11月30日解除。该案经本院一审后，良寓公司与国有房产公司均提出上诉，福州市中级人民法院经审理，作出（2019）闽01民终9003号二审民事判决，对上述解除事实予以确认。一审法院认为，良寓公司与马晓凤签订的《店面租赁合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。良寓公司与马晓凤在2017年11月30日确认终止双方的租赁关系，双方的租赁合同提前解除，因此，作为讼争店面的承租人，马晓凤应当将讼争店面及时腾空并搬离，但马晓凤至今仍占有讼争店面，良寓公司现诉请要求马晓凤腾空并搬离讼争店面，一审法院予以支持。马晓凤辩称其已与国有房产公司形成新的租赁关系，但其提供的证据不足以证实该抗辩，故对马晓凤的该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于良寓公司是否有权要求马晓凤支付2017年12月1日起的占有使用费问题，一审法院认为，因讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予马晓凤，而国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，因此，自2017年12月1日起，良寓公司对讼争店面即无使用权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此，自2017年12月1日起，应由出租人即国有房产公司向马晓凤主张讼争店面的占有使用费。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间的租赁关系解除之后要求马晓凤支付讼争店面的占有使用费，故对良寓公司的该项诉请，一审法院不予支持。综上，判决：一、马晓凤于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区××＃楼××店面；二、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2730元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担1365元，马晓凤负担1365元。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院于2020年2月26日作出（2019）闽01民终9003号民事判决书，判决良寓公司于该判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××镇××道××号××工业区生活配套房124间店面（包括讼争店面在内），同时国有房产公司退还良寓公司租赁押金668742.85元；良寓公司于该判决生效之日起十日内向国有房产公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁物之日止的房屋占有使用费［按每月261113.94元（14323.31平方米×18.23元／平方米／月）的标准计算，应扣除60日的腾房期）］；等等。再查明，讼争店面的建筑面积为100.34平方米。良寓公司已将马晓凤缴纳的店面押金如数退还。本院认为，国有房产公司既是讼争店面的出租人，也是讼争店面的所有权人，其与良寓公司的租赁关系解除后，国有房产公司既可以选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司支付占有使用费，也可以选择基于其所有权人的身份要求次承租人支付占有使用费。在（2019）闽01民终9003号案件中，国有房产公司已选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司腾房并支付占有使用费，该案生效判决也判令良寓公司向国有房产公司返还包括讼争店面在内的承租房屋并支付占有使用费等。良寓公司为履行前述生效判决，同时基于其与马晓凤之间的前期租赁关系，要求作为讼争店面次承租人和实际占有人的马晓凤支付占有使用费，于法有据。关于马晓凤应付的占有使用费数额认定问题。鉴于马晓凤系因良寓公司与国有房产公司之间对租赁房屋的移交方式等问题产生争议而未能及时移交讼争店面，且（2019）闽01民终9003号生效民事判决认定良寓公司的占有使用费标准为18.23元/平方米/月、占有使用费计算期间应扣除60日腾房期，为此，本院认为，马晓凤应付的占有使用费标准可参照前述判决确定的良寓公司应付标准认定为18.23元/平方米/月，马晓凤应付占有使用费的计算期间相应扣除60日，即马晓凤应按1829.2元/月（18.23元/平方米/月×100.34平方米）的标准向良寓公司支付自2017年12月1日至其实际交还讼争店面之日止（应扣除60日）的占有使用费。对良寓公司超过上述部分的诉请，本院不予支持。综上所述，良寓公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3318号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3318号民事判决第二项；三、马晓凤应于本判决生效之日起十日内向福州台江区良寓房产代理服务有限公司支付自2017年12月1日起至马晓凤实际交还福州市仓山区金山大道xxx号金山工业区生活配套房19#楼xxx店面之日止的占有使用费（按每月1829.2元/月的标准计算，应扣除60日）；四、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2730元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担1365元，马晓凤负担1365元。二审案件受理费2730元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担1365元，马晓凤负担1365元。本判决为终审判决。审判长  林哲森审判员  金光玉审判员  黄 锋二〇二一年三月二十五日书记员  郭梦铃