徐州市铜山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0312执异38号异议人（被执行人）：周晓煜，男，1971年12月出生，汉族，住徐州市云龙区。申请执行人：丁莘，男，1988年1月出生，汉族，住徐州市。申请执行人：丁琳，男，1984年8月出生，汉族，住徐州市。申请执行人：丁政旭，男，2013年9月出生，汉族，住徐州市铜山区。法定代理人：张某，女，1985年2月出生，汉族，住徐州市铜山区，系丁政旭母亲。本院在执行丁琳、丁莘、丁政旭申请执行周晓煜买卖合同纠纷一案中，被执行人周晓煜向本院提出书面异议。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，丁培生诉周晓煜借款合同纠纷一案，根据丁培生的保全申请，本院于2018年5月30日作出（2018）苏0312民初5066-1号民事裁定书：查封被申请人周晓煜所有的（现××在××食品研究所××下）××徐州市××＃（××）房产，查封期限为三年。2018年6月1日，本院查封上述房产。2018年11月7日，本院作出（2018）苏0312民初5066号民事调解书：一、周晓煜应付丁培生借款本金700万元及利息（利息计算方法：以借款本金700万元为基数，按月息1.2%，自2016年11月10日计算至实际付清之日，并扣除周晓煜已经支付的利息100000元）。周晓煜最迟应于2019年4月30日付清上述借款本息；二、如周晓煜未按期付清上述借款本息，丁培生有权将借款利息调整为以借款本金700万元为基数，按月息1.5%，从2016年11月10起计算至实际付清之日（应扣除周晓煜已经支付的利息100000元），向法院申请强制执行。根据丁培生的申请，本院于2019年5月7日立案执行，案号为(2019)苏0312执2282号。2019年7月19日，本院作出(2019)苏0312执2282号执行裁定书：冻结(扣划)被执行人周晓煜的银行存款1100万元或者查封、冻结、提取其相同价值的其他财产。该案于2019年11月6日以终结本次执行程序结案。2020年9月21日，丁培生与丁琳、丁莘、丁政旭（法定代理人张某代签）签订债权转让协议书，将对周晓煜7000000元本金及相应利息(扣除周晓煜已付款项)的债权转让给丁琳、丁莘、丁政旭。2020年12月22日，根据丁琳、丁莘、丁政旭的申请，本院恢复执行，案号为(2020)苏0312执恢1026号。2020年12月29日，本院作出(2020)苏0312执恢1026号执行裁定书：拍卖被执行人周晓煜所有的（现××在××食品研究所××下）××徐州市××＃（××）的房产。本院委托杭州来拍科技有限公司对涉案房屋的拍卖价格进行调查，杭州来拍科技有限公司委托徐州中天土地房地产评估有限责任公司出具徐中天房估字[2020]第11-2号《房地产估价报告》，估价日期为2020年10月26日，执行财产的市场价格为1153.84万元。2020年11月12日，本院依法向周晓煜送达上述房屋报告，后其对评估报告内容提出异议。2020年11月23日，徐州中天土地房地产评估有限责任公司向本院来函，主要内容为：评估对象建筑面积以房屋所有权证存根上登记面积为依据，登记建筑面积1964.7平方米，土地使用权面积、性质、用途依据《复函》（徐州市自然资源和规划局），记载土地使用权面积为1548.40平方米，该地块为划拨性质的工业用地，其估价结果是在认真分析现有资料基础上得出，价值客观、公正、合理，后本院将该复函结果亦送达异议人。本院原定于2021年2月23日公开拍卖涉案房产，因被执行人提出异议申请，本院暂时撤回拍卖。被执行人周晓煜提出异议称，请求纠正铜山法院(2019)苏0312执恢1026号案件中的违法行为，停止拍卖建国东路15号房产。事实和理由：法官在执行案件中存在以下违法行为：1、被查封的房产已经明确不具备拍卖条件，仍坚持网上拍卖。被执行人在建国路有一处房产被云龙区法院和铜山区法院查封。在2019年6月21日徐州市自然资源和规划局明确答复铜山区法院：“该土地系划拨性质的工业用地，按照规定该土地无法办理协议出让”，因此，该宗房产不具备拍卖条件。同时评估机构出具的报告也明确：(1)估计对象的界址无法确定；(2)无法确认估计对象分摊的土地面积；所以，无法进行有效提供估计对象公允价值；因此，评估机构也明确该处房产不具备拍卖处置条件；(3)对于拍卖标的11538400元的价格依据是徐中天估字(2020)11-2号评估报告，被执行人对此评估报告提出了异议，执行法官至今没有回复，而(2019)苏0312执恢1026号执行裁定书中“本院对上述房产进行了价格采集，采集价格为11538400元”的文字表述与事实不符。2、涉案房产正在诉讼之中，产权处于待定状态。关于涉案房屋，在黄洁、王靖高及余晓鉴等诉讼案件(2020)苏民终1012号及(2020)苏民终1013号案中均涉及该房屋产权。按照民事诉讼法相关规定，铜山区法院执行案件应当等待上述案件的结果才能确定是否对该房屋处置。上述事实表明，上述房产目前不具有进行拍卖的法定条件。但铜山区法院仍然违法决定拍卖，定于2021年1月25日挂拍，2月23日拍卖。被执行人在执行期间想方设法提出6种偿还债务方案，丁莘等人均不同意，并且不同意分期还款的提议，要求现金1200万元(700万本金及500万利息)一次付清，否则就拍卖房产。此房产位于市中心××路××部山步行街××层共计1964平方，市值2700余万元，现在新东方学校租赁每年仅租金就收入125万(不含年递增数额)，合同期8年。被执行人从2004年购买此房产开始涉及此房的诉讼纠纷就一直不断，至今无法办理土地产权过户手续，丁莘想通过铜山法院以此房产有诉讼纠纷、无法办理土地、产权证过户手续的现状拍卖，以远低于市值价格拍得。说明申请执行人的目的不是维护自己的合法权益而是侵占被执行人的财产。3、本案执行中违反法定程序，对被执行人的房产强行拍卖。(1)对房屋评估没有通知被执行人参与，因此评估程序不合法；(2)被执行人对执行所涉房屋拍卖提出执行异议，按照法律规定应当启动异议程序。法院应当对异议进行审理，并作出裁决。但承办法官置之不理，没有任何结果就直接对房屋进行拍卖。综上，异议人认为对建国路15号房产拍卖存在错误，行为违法。为此提出异议请裁定停止对建国东路15号拍卖。另查明，涉案房屋现由徐州市新东方进修学校占有使用。裴维强系被执行人周晓煜的姐夫。裴维强于2020年11月25日向本院提出执行异议，请求撤销铜山区人民法院(2019)苏0312执2282号《协助执行通知书》，解除对徐州市建国东路15号房产使用费的冻结(提取)，本院于2020年12月10日作出（2020）苏0312执异147号执行裁定书：驳回裴维强的异议请求。还查明，涉案房屋系周晓煜与中国农业银行徐州分行签订买卖协议取得，且异议人通过诉讼方式确认其系房屋所有权人。本院认为，一、关于涉案房产的所有权人，虽然房屋登记主体并非异议人，但根据本院查明事实，异议人周晓煜已经通过诉讼方式确认拍卖房屋归其所有，在无生效文书推翻上述既判结果的情况下，本院对上述房屋采取拍卖措施并无不当。异议人以拍卖房产产权待定要求停止拍卖无任何依据。二、关于拍卖房产的评估及价格认定问题，本院委托杭州来拍科技有限公司对涉案房屋进行拍卖，其委托徐州中天土地房地产评估有限责任公司对涉案房屋进行价格估算，评估报告已经向异议人送达，且针对异议人的意见评估机构再次复函解答，该复函明确了评估的面积、估价的依据等内容，本院亦将复函送达异议人，故本案资产评估过程合法，评估价值有事实依据，异议人以界址不明、估价金额不准为由主张停止拍卖不能成立。三、关于涉案房屋占用土地性质问题，虽然涉案房屋占用的为划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，上述规定均是规制直接以土地使用权为合同标的的转让行为，当事人在转让划拨土地上的房地产时不应适用上述规定一律认定无效，异议人以拍卖房屋占用土地为划拨用地为由要求停止拍卖无法律依据。四、关于异议人主张的用其他方式清偿债务的问题，其主张用其第三方（包括其姐夫）的房屋抵债，但抵债房屋价值不明，产权人意见不明，是否能足额抵偿债务不确定，2021年2月24日，本院要求其明确能否协调第三人将房屋交给法院评估拍卖抵偿案款，其陈述第三方肯定不会同意。其还主张用其在贾汪法院的债权抵债，但上述债权能否执行到位不确定。另，以上实现债权的方式也系周晓煜个人意愿，在申请人有更便利的实现债权的方式时，应当由申请人确定采取何种方式实现债权，故周晓煜上述理由亦不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人周晓煜的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向徐州市中级人民法院申请复议。审 判 长  陈 琪审 判 员  马 光审 判 员  张 悦法官助理  林 博二〇二一年三月五日书 记 员  徐雨辰