湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初687号原告：湘潭市和谐春天物业服务有限公司，统一社会信用代码91430300572243657L，住所地湘潭市高新区芙蓉路**综合楼****。法定代表人：黎华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人:王雯，湖南君子莲律师事务所律师。被告:朱旭超，男，汉族，1973年5月22日出生，户籍地：湖南省湘潭县，现住湖南省湘潭市经济开发区。被告：张惠，女，汉族，1979年1月4日出生，户籍地：湖南省湘潭县，现住湖南省湘潭市经济开发区，（系朱旭超之妻）原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司（以下简称和谐春天物业公司）与被告朱旭超、张惠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告和谐春天物业公司的委托诉讼代理人王雯及被告朱旭超到庭参加了诉讼，被告张惠经本院送达传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告和谐春天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令立两被告支付物业管理费6786.7元及水费547元，合计7333.7元；2、判令被告支付违约金2000元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2014年5月底入驻九华春天里小区，为该小区提供物业管理服务。被告朱旭超、张惠为该小区3单元2903004房业主。被告的房屋面积124.18平方米，物业费每平方米每月1.3元，逾期未缴纳，违约金标准为每天1‰。被告一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年6月1日起至2018年11月30日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠物业管理费6786.7及水费547元。原告认为被告在享受原告提供物业服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理服务费，其迟延支付的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。被告朱旭超辩称，原告公司的物业服务没有到位，被告家房屋墙壁开裂后，被告找过原告要求维修，被告至今未予处理，所以被告才拒交物业费；另被告已将水费交清，原告所述被告欠水费547元不实。请求法院依法判处。被告张惠没有进行答辩。原告和谐春天物业公司围绕其诉讼请求依法提交了双方身份信息资料、《物业管理委托合同》、产权出证查询材料、物业费催缴公告、物业服务材料等相关证据，因被告朱旭超对原告的证据无异议，且被告张惠未到庭参加诉讼，视为认可原告证据，故对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日，湘潭大力置业有限公司（甲方）与原告和谐春天物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，就甲方将九华春天里小区委托乙方进行物业管理服务及事宜进行了约定，其中约定委托管理期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月31日（具体以实际交付使用日期为准），住宅房屋每平方米按1.8元/月收取物业管理服务费。被告所购九华春天里小区3单元2903004号住宅（建筑面积124.18平方米）前期的物业管理服务，根据合同约定住宅的物业服务费按每平方米1.3元/月，物业服务费缴费方式采取“全年”，滞纳金计算标准为每天1‰。2018年11月26日，原告委托湖南君子莲律师事务所在九华春天里小区张贴公告催收物业管理费。2018年11月30日，原告以部分业主拖欠物业费造成物业公司经营困难、其与湘潭大力置业有限公司未能在《物业管理委托合同》到期后续订合同达成一致为由，退出九华春天里小区，并在小区内张贴退场公告，告知“公司决定于2018年11月30日24时撤离小区”并催收物业服务费。在原告和谐春天物业公司退场之后，九华春天里小区目前由湘潭潭城物业服务有限公司接手提供物业服务。被告自2015年6月1日起至2018年11月30日止一直未缴纳过物业服务费。本院认为，湘潭大力置业有限公司与原告和谐春天物业公司签订的《物业管理委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效，对包括被告朱旭超、张惠在内的所有业主均具有约束力，原、被告签订的《物业管理服务收费协议》收费标准（每平方米1.3元/月）低于《物业管理委托合同》的收费标准（每平方米1.8元/月），且原告主张按较低的每平方米1.3元/月收取物业管理费，本院对原告主张的该物业管理费标准予以支持；湘潭大力置业有限公司与原告和谐春天物业公司签订《物业管理委托合同》约定的期限于2017年10月31日届满，但原告和谐春天物业公司实际在九华春天里小区提供物业服务至2018年11月30日，被告未主张也未举证证明在此期间存在业主委员会请求原告退出物业服务而原告拒绝退出的情形，故被告仍应向原告交纳2017年11月1日至2018年11月30日期间的物业管理费；原、被告签订的《物业管理服务收费协议》约定物业管理费缴费形式为“全年”，原告已分别于2018年11月26日、2018年11月30日两次以张贴公告的形式催收物业管理费，而原告在本案中主张被告物业管理费的期间为2015年6月1日起至2018年11月30日止。关于被告提出的因原告公司的物业服务没有到位，被告家房屋出现房屋墙壁开裂的问题。被告所提交的证据不能证明房房屋墙壁开裂的原因及损失与物业管理存在直接的因果关系，故不能作为被告不交物业费的正当理由。业主与物业公司之间的纠纷形成的原因复杂，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。鉴于被告提出的上述问题，本院认为，原告和谐春天物业公司提供的物业服务在质量上还是存在一定瑕疵，故此酌定由被告按照80%的标准向原告缴纳物业服务费。虽然前期物业合同约定了违约责任，但考虑到原、被告对于物业服务质量存在不同认识的实际情况，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告主张被告欠水费547元的诉请，因未提交证据证实，且被告予以否认，本院对该部分诉讼请求不予支持。综上所述，被告朱旭超、张惠应支付自2015年6月1日至2018年11月30日的物业管理费为124.18平方米×1.3元/月×42个月×80%=5424.18元。本院对原告和谐春天物业公司的部分诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告朱旭超、张惠在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司物业管理费5424.18元；二、驳回原告湘潭市和谐春天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱旭超、张惠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  向海洋二〇二一年三月十五日书记员  宋 兆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。