贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终730号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，职务:总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐佰万，男，1992年2月19日出生，汉族，住址：贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：莫棋涵，女，1996年2月19日出生，布依族，住址:贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王文英，女，汉族，1970年7月3日出生，住贵州省凯里市。系莫棋涵母亲。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地:贵州省凯里市经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，职务:经理。原审第三人：周祖新，男，1968年5月24日出生，汉族，住址:贵州省凯里市博南新区。原审第三人：段正芬，女，1968年3月18日出生，汉族，住址:贵州省凯里市。原审第三人：张焕福，男，1975年12月26日出生，苗族，住址:贵州省凯里市。原审第三人：段天兰，女，1978年10月7日出生，汉族，住址:贵州省凯里市。上诉人中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融资产公司”）因与被上诉人唐佰万、莫棋涵及原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）、周祖新、段正芬、张焕福、段天兰案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理并庭询。本案现已审理终结。华融资产公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审所列第三人主体不适格。一审所列的第三人周祖新、段正芬、张焕福及段天兰不是申请执行人，也不是被执行人，不应当列为本案的第三人。案件处理结果与第三人周祖新、段正芬、张焕福及段天兰也没有法律上的利害关系，依法不应为本案的第三人。二、被上诉人与一审第三人大地联创公司买卖关系不真实。联创公司购买，后又将涉案房屋转让给张焕福、段天兰，然后又由张焕福、段天兰转让给被上诉人，该一系列行为不真实，如首先由周祖新向一审第三人大地联创公司购买，应当由周祖新主张房屋的权利，然后通过两次转卖，但是相互之间并未有签订书面协议，也并未有向支付房款的凭证。而且被上诉人提供与一审第三人大地联创公司签订的合同没有签署时间，合同第八条也约定于2018年6月31日前付清尾款，被上诉人与大地联创公司签订购买案涉房屋的合同不能确定是在查封之前购买。一审判决认定被上诉人与一审第三人大地联创公司之间存在商品房买卖合同关系的基本事实缺乏证据证明。三、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。四、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。一般买受人物权期待权仅是在将来可以过渡为物权，本质是正在接近物权的债权，而并非具有排他性或者排除执行的物权。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权优的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，上诉人对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审判决参考《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。（二）本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。唐佰万、莫棋涵二审辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审所列第三人并无不当，目的是为查明涉案房屋的交易过程。2017年5月12日，经大地联创公司同意，张焕福、段天兰又将涉案1710号房屋，以总价33万元概况转移给答辩人，双方在大地联创公司办理相应的业主变更登记，大地联创公司重新签订《商品房买卖合同》，为答辩人出具购房收据，确认1710号房屋的最终购买人为答辩人。答辩人于2017年6月30日对1710号房屋进行装修后，并实际居住至今。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。2011年10月前，黔东南州住建局批准了“大地永乐家园”商品房预售许可，同年12月30日，第三人周祖新、段正芬向房屋开商大地联创公司购买“大地永乐家园”1710号商品房，当日交纳认购金30000元，并签订了《商品房买卖合同》，约定购房总价款为279840.00元。2013年6月前，“大地永乐家园”商品房项目已全部建成完工，部份买受人已装修完毕入住。2013年12月30日，被答辩人与贵州大地联创房地产开发有限公司恶意串通，双方将已经出售给买受人，未办理银行按揭贷款的商品房签订《债权转让协议》，并办理《在建工程抵押证》。这种将己经签订《商品房买卖合同》出售买受人的商品房再按“在建工程”来签订《债权转让协议》并恶意串通办理《在建工程抵押权证》，目的就是要坑害商品房买受人，企图获得不合法的利润。我国《合同法》规定，当事人以损害国家、集体和个人利益为目的签订的合同为无效合同。被答辩人与大地联创公司合谋将已签订《商品房买卖合同》所出售的商品房，再按“在建工程”办理《在建工程抵押权证》，其行为是非法的，所产生的风险应由其自行承担。本案中，答辩人购买的房屋系在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》，已全额支付了购房价款，且己实际居住，符合法律规定的条件。答辩人主张理由正当，应予以支持。唐佰万、莫棋涵向一审法院起诉请求：1．请求判令不得执行位于凯里市房屋。2．诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2011年12月30日第三人周祖新、段正芬向房屋开发商被告大地联创公司购买大地永乐家园1710号房屋，当日交纳了认购金3万元，并签订了《商品房买卖合同》，约定总房价为279840.00元，2014年3月8日周祖新、段正芬通过银行转账向大地联创公司支付了购房款237525.00元，余款12316.00元未支付，房屋交付后，周祖新、段正芬将该房屋转让给第三人段天兰、张焕福，由段天兰、张焕福支付购房款后与大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了变更手续。2017年5月12日经大地联创公司同意，段天兰、张焕福以33万元价格又将该房屋转让给原告唐佰万、莫棋涵，同时解除了大地联创公司与张焕福、段天兰的《商品房买卖合同》，由原告与大地联创公司共同签订了《商品房买卖合同》，大地联创公司重新出具购房款收据给原告。认可原买受人段天兰缴纳的购房款变更为原告，2018年4月16日原告按照大地联创公司的要求将购房尾款12316.00元支付凯里市法院拖欠工程款和农民工资工作专班，代为支付农民工工资，已全额支付了购房款，原告缴纳了物业管理费等已实际居住管理使用。2017年12月13日依法作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，本院依照被告华融资产公司申请对原告所有的财产大地永乐家园1710号房屋进行了查封，查封期限为三年。原告不服，于2020年7月10日向本院提出执行异议，本院依法作出（2020）黔2601执异75号执行裁定书，认定原告提供的证据不能证明该房屋系原告合法取得，不能排除执行，驳回原告异议请求，原告不服向法院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告与第三人大地联创公司经过协商，共同签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，双方应全面履行合同义务。原告依约全额缴纳了购房款，第三人依约交付了房屋，视为双方履行了合同义务。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，原告购买的房屋系在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》，已全额支付了购房款，且已实际居住，符合法律规定的条件，原告主张理由正当，予以支持。被告的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决不得执行原告唐佰万、莫棋涵位于贵州省凯里市房屋。案件受理费60.00元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：唐佰万、莫棋涵对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，唐佰万、莫棋涵在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，而且全部支付了购房款且已装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但唐佰万、莫棋涵作为买受人没有过错责任。因此，唐佰万、莫棋涵对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。唐佰万、莫棋涵辩称不得执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年三月十一日法官助理杨建书记员邹井程