广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29583号上诉人（原审原告）：李瑞梦，女，1976年10月13日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：林娇韵，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨乔，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡潮远，男，1974年7月5日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被上诉人（原审被告）：蔡潮红，女，1981年3月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上诉人李瑞梦因与被上诉人蔡潮远、蔡潮红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李瑞梦上诉请求：撤销一审判决第二项，判令蔡潮远、蔡潮红退还租赁押金96000元及迟延退还押金的利息（自2018年8月9日起计至实际支付之日止）。事实和理由：一、作为出租人的蔡潮远、蔡潮红未能按照合同约定交付满足居住条件的房屋引发双方提前解除合同。结合合同约定及李瑞梦缴纳租金情况可知，蔡潮远、蔡潮红负有在2018年7月20日准时交付符合合同约定的房屋的义务。根据李瑞梦提交的微信聊天记录可知，双方于8月7日仍就涉案房屋基本生活设施存在诸多问题进行交涉。例如：在天气十分炎热的8月份，空调仍然不能使用；房屋存在很多遗留的装修垃圾需要李瑞梦自行清理，房屋仍然处于装修状态，不能正常居住；8月9日蔡潮红的丈夫带领工人使用管理员密码直接进入涉案房屋。涉案房屋的一个月租金高达32000元，高于一般租金标准，蔡潮远、蔡潮红交付的房屋应当与其租金标准相符，而非随便交付一套基本设施都不完善的房屋。因此，李瑞梦认为涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，且仍在蔡潮红掌控下，遂提出提前解除合同。二、涉案租赁关系结束且不存在其他纠纷，蔡潮远、蔡潮红未遭受任何实际损失，也未提出任何违约金或者赔偿金，合同已实际解除。李瑞梦于2018年8月9日交还房屋，且蔡潮红接收房屋后并未提出房屋存在任何问题及费用未缴清，随后于8月21日将剩余租金退还给李瑞梦。考虑到当事人均为个人，对租房事宜产生纠纷时都希望能够协商解除。从李瑞梦交还房屋及蔡潮红退还租金的行为可知，双方虽未正式通过书面形式解除合同，但从实际行为可知双方均认可结束租赁关系。李瑞梦于2018年8月7日取得涉案房屋密码并入住，8月9日交还房屋，实际使用房屋仅两天。承租人缴纳租赁押金的意义在于保证承租人合理使用房屋及按时缴纳房租、水电费等费用，属于担保性质而非惩罚、赔偿性质。根据一般租赁关系中押一付一的交易习惯而言，李瑞梦一次性履行了押三付三的缴费义务，足以表明李瑞梦履行合同的诚意，如不是涉案房屋不符合标准，绝不会轻易解除合同。涉案房屋已另行出租给他人，且李瑞梦支付了2018年7月20日至8月9日期间的租金，蔡潮远、蔡潮红作为房屋出租人并未受到实际损失，李瑞梦也仅仅是实际使用涉案房屋2天。根据民事活动公平原则及涉案合同实际履行情况，蔡潮远、蔡潮红占用或是没收租赁押金的行为都是显失公平的。李瑞梦作为涉案合同租赁押金缴纳的义务人及合同终止后收回租赁押金的权利人，有权在双方合同关系解除后要求蔡潮远、蔡潮红退还租赁押金。蔡潮远未作答辩。蔡潮红辩称，我和蔡潮远是兄妹关系，全权代理房屋租赁、签订合同、押金收取事宜。一、由于李瑞梦要求更换、加装部分生活设施，且其不在深圳，因此，房东要求其先支付一个月押金作为定金，以便根据其要求做装修。李瑞梦于2018年6月24日支付27000元，当天，我立即约纱窗公司进行测量、出方案、选材，比我住的这套还好；当天，李瑞梦也立即邀约装修公司进行木地板的拆除和瓷砖的铺设。李瑞梦在起诉状称“入住后，李瑞梦发现涉案房屋因为空置时间过长且蔡潮远、蔡潮红维护不当，不仅没有按照合同第十三条约定更换木地板及其他生活设施，且房屋多处损坏，不能满足入住条件……蔡潮远、蔡潮红收取了大额押金及租金之后便不按照合同约定更换设施”，与事实严重不符。再者，合同约定租金支付时间为7月20日，租客以在国外旅游为由要求其家人在7月23日看房后再支付租金，当天中午中介带其先生看完后于当天支付租金。试问，如果不符合按照合同约定的条件，租客怎么可能支付租金，且中介一直都有跟租客及李瑞梦汇报情况。李瑞梦在上诉状称微信聊天记录显示双方仍就涉案房屋基本生活设施存在诸多问题进行交涉，例如空调。但是，蔡潮红的配偶拍摄的照片显示温度均在24度至26度，为何李瑞梦会认为无法正常使用？二、李瑞梦搬走后的当天，我立即挂盘出租，有多家中介挂盘记录和房源出租照片，请问如何认定正在装修无法入住？关于涉案房屋租金为何高达每月32000元，高于一般标准，理由是：1.目前各大网站同户型出租价格35000元至40000元；2.租客表示退租后我的挂盘记录35000元；3.同年12月份房屋出租给另外一租户的价格35000元，附上《国土局租赁合同》原件备查。正常房屋租赁是押二付二，押金高的原因是租客诸多要求，具体见合同备注。同时，租客提出的空调不能使用、餐椅损坏，房东回复可以更换餐椅、检查空调，且我先生过去后发现空调并没有故障。三、李瑞梦在起诉状中提及的我丈夫和公公在未告知李瑞梦的情况下擅自使用密码进入涉案房屋，更是搞笑和巧合。李瑞梦要求我老公教她改密码锁的密码，教她设定的密码是123987，而我们原来的密码是147369，因为前面是给装修工人使用，所以设定很随意。而那天约定一早过去维修，因为前一天她们并没有住在里面，第二天我先生过去敲门一直没有应，以为没有人，就直接用147369的密码进去了，进去后发现有鞋子，立马放下工人的工具包就回我住的这里等候了。后面我问租客为何用原来一样简单的，她自己也承认说刚搬家，东西太多，怕复杂记不住。我和我先生的微信聊天记录显示，以往我们一直和租客一样有设置横两排和竖两排密码的习惯。关于李瑞梦提及的多次协商沟通，房东以其不在深圳为由不愿意退还押金、租金。实际情况是：房东认为李瑞梦有诚信问题，其入住后发现正对门的房屋的装修更为合意，以各种理由退租，8月8日同意支付一个月押金作为补偿，8月9日同意支付50000元作为补偿，8月10日晚把全部东西搬到对面的房屋，随后没几天又说律师看了材料说不需要赔偿。不停反复，多次协商未果，实属浪费时间，2018年12月18日李瑞梦最后一次邀约，我与李瑞梦阐明：“可以坐下来谈，但是像以前那样说赔50000元后面搬走了说一点都不赔，这样的方式大家没有谈的基础了。你说对吗？”李瑞梦是同意的，但是过去对面的房屋谈了两个多小时，我说那就是我刚来的时候说的没基础就没有必要浪费时间做无效的沟通。前天下午5点，中介给我打电话，表明对方律师或者对方要求他出庭，且表明该单他已退回佣金，规避自身单子不走公司的责任，他会论证合同没有继续履行，退一步问我什么意见。我不清楚对方是否和中介已达成某种协议，微信聊天记录显示对面的房屋租金更低，租客也确实搬到对面的房屋去了。李瑞梦向一审法院起诉请求：1.蔡潮远、蔡潮红返还李瑞梦押金96000元及利息（自2018年8月20日起计至实际支付之日止）；2.蔡潮远、蔡潮红返还李瑞梦预付租金23740元及利息（自2018年8月20日起计至实际支付之日止）。一审法院认定事实：蔡潮远系深圳市宝安区龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯花园Ｂ16栋3单元××房屋的所有权人，产权证号为深房地字第××号。蔡潮红系蔡潮远的妹妹。2018年7月28日，李瑞梦（承租方、乙方）与蔡潮远（出租方、甲方）签订房屋租赁合同书，约定：甲方将上述房屋出租给乙方，用于住宅使用，合同期限为2018年7月20日至2019年7月19日，甲方应当于2018年7月17日前将该物业交付乙方使用；每月租金32000元，每月25日前缴纳当月租金，乙方应向甲方缴纳租赁押金96000元；合同签订后20日内乙方向甲方支付三个月租金共计96000元，租金支付至蔡潮红名下招商银行账户；第八条违约责任第2款约定“若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租”；第十三条约定“1.甲方需更换餐桌椅、客厅沙发茶几套装；2.重做一楼卧室地板（浅色瓷砖），二楼卧室地板（浅色瓷砖），二楼主人房衣帽间地板（浅色瓷砖）；3.增加一楼1.8×2米新床，二楼书房两张1.2×1.8米新床及配套床头柜，主人房衣帽间衣柜，保姆间一台挂式空调，全屋纱门窗；4.交楼前甲方需将厨房厨具与中央空调重新请专业人士清洗，及全屋床和床垫、窗帘的清洁”。李瑞梦向蔡潮远缴纳租赁押金96000元，蔡潮红向李瑞梦出具了收据。李瑞梦向蔡潮远缴纳三个月租金共计96000元。另查，庭审中，双方确认李瑞梦于2018年8月9日将涉案房屋交还蔡潮远，蔡潮远已向李瑞梦退还租金72260元。庭审中，李瑞梦主张：涉案合同系“双方合意解除”。合同第七条第1款约定“甲方应当按照合同规定的日期交房给乙方使用，并保证房屋设施完好无缺”，第十三条“其他条款”对入住条件作了特别约定。蔡潮红于2018年8月7日向李瑞梦告知密码并交付房屋，李瑞梦随后于8月7日、8月8日向蔡潮红反映房屋的基本设施、空调、厨房存在问题，门窗不能锁，纱窗破损，装修材料未搬离涉案房屋，也未做好清洁，且未按照特别条款的约定更换沙发及床头柜等，还出现停电跳闸，不符合合同第七条、第十三条的约定。蔡潮红于8月21日向李瑞梦退还租金72260元，但拒绝退还剩余任何押金及租金。综上，蔡潮红并未正式按照合同要求交付房屋，租赁关系已结束，蔡潮远、蔡潮红应该退还押金96000元及利息、租金23740元及利息。庭审中，蔡潮红、蔡潮远主张：双方并未协商一致解除合同，系李瑞梦想要搬到涉案房屋对面而同意赔偿50000元，其搬过去之后却称不需要赔偿，最后一次商谈时其又称可以赔偿一个月押金。对于李瑞梦的上述陈述不予认可。蔡潮红的配偶拍摄的照片显示温度均在24度至26度，为何李瑞梦会认为无法正常使用？何况合同第十三条约定增加空调，我方已提供付款记录、安装过程的照片予以证明。李瑞梦称门窗不能锁、纱窗破损，并非真实，我方提交的微信聊天记录显示的纱窗的报价单、安装过程的照片等证据证明均在合同约定的7月20日需要入住前完成。一审法院认为，李瑞梦与蔡潮远于2018年7月28日签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认，双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据一审法院查明的事实，李瑞梦已于2018年8月9日将涉案房屋交还蔡潮远，据此可知涉案房屋租赁合同关系已于该日解除。李瑞梦主张涉案合同系双方协商一致解除，要求蔡潮远、蔡潮红退还押金96000元，但未能提供相应的合法有效证据对此予以证明，应当依法承担举证不能的不利后果。因此，李瑞梦该项主张，证据不足，一审法院不予支持。根据双方关于合同期限为2018年7月20日至2019年7月19日的约定及涉案房屋于2018年8月9日交还的事实，李瑞梦应当承担2018年7月20日至8月9日期间的房屋租金21677.42元（32000元÷31天×12天+32000元÷31天×9天），蔡潮远应当向李瑞梦退还租金差额2062.58元（96000元-72260元-21677.42元）。蔡潮远未能及时足额退还租金差额的行为对李瑞梦造成一定的损失，李瑞梦请求蔡潮远自2018年8月20日起支付逾期利息，有事实依据，一审法院予以支持，蔡潮远应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付上述租金差额2062.58元的利息。蔡潮红并非本案房屋租赁合同关系的相对人，李瑞梦请求蔡潮红承担涉案责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告蔡潮远应当于判决生效之日起十日内向原告李瑞梦退还租金差额2062.58元（本金2062.58元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2018年8月20日起计算至款项实际清偿之日止）；二、驳回原告李瑞梦的其他诉讼请求。案件受理费1347元（原告李瑞梦已预缴），由原告李瑞梦承担1324元、被告蔡潮远承担23元。本院经审理查明：一、一审中，李瑞梦提交的微信聊天记录显示，其向蔡潮红反映涉案房屋的空调、插座、水龙头、洗漱用具、窗帘、衣帽间架子、马桶、冰箱、消毒柜、餐椅、抽油烟机等基本生活设施存在诸多问题及存在停电跳闸、装修垃圾未清理、蔡潮红的配偶擅闯涉案房屋等问题，蔡潮红则表示其会尽快找人检查、维修及置换部分设施。二、一审中，蔡潮远、蔡潮红提交了下列证据：1.蔡潮红与案外人的微信聊天记录，显示交房之前其就按照合同约定更换、增加生活设施和房屋清洁等事宜与案外人沟通及其向案外人支付相关费用。2.蔡潮红与李瑞梦的微信聊天记录及快递单，显示李瑞梦搬到涉案房屋对面的房屋居住。3.蔡潮红与中介的微信聊天记录，显示蔡潮红称“你觉得她老变是不是”及中介称对面的房屋租金每月30000元、“希望赶紧把这事过了，她尽快住进去就能少点事”。4.蔡潮红与其配偶的微信聊天记录、蔡潮红与李瑞梦的微信聊天记录，显示蔡潮红告知李瑞梦如何更改密码锁的密码。李瑞梦的质证意见为：1.证据1系蔡潮红与案外之间形成，真实性、合法性、关联性均不予认可。2.证据2中蔡潮红与李瑞梦的微信聊天记录认可，且证明李瑞梦已于2018年8月10日搬离涉案房屋；快递单的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可，只能表明李瑞梦在对面的房屋居住。3.证据3中微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，但并不能证明李瑞梦最终是以这个价格承租第二套房产，且表明中介也是知道双方仍然存在问题没有解决。4.证据4中蔡潮红与其丈夫的微信聊天记录不予质证，非李瑞梦的行为；李瑞梦与蔡潮红的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性认可，但证明蔡潮红的配偶在8月9日明知李瑞梦已居住在涉案房屋，仍然直接使用密码带着装修工人进去，且蔡潮红还需要带装修工人去修缮房屋，房屋存在很大问题。三、二审中，蔡潮红提交了：1.蔡潮红在李瑞梦搬离后挂牌出租的网络打印件、同区域同户型房源的网络打印件，证明同区域同户型房屋的租金每月35000元至40000元之间，结合李瑞梦的特别要求，涉案房屋租金每月32000元并不过高。2.蔡潮红与案外人签订的房屋租赁合同书，证明涉案房屋空置4个月，造成损失十几万元。李瑞梦的质证意见为：1.证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，但由此可以证明房屋出租人没有受到实际损失。2.证据2非李瑞梦的行为，无法确认真实性，但该合同第四条约定的押金是缴纳两个月的。四、二审中，李瑞梦称，一审法院漏查事实，未对出租人存在的违约行为及涉案房屋存在的各种问题进行认定，未对合同解除的原因及事实进行查明。合同第7.1条约定，甲方应当按照合同约定的日期交房给乙方，并保证房屋设施完好无缺。合同第8.1条约定，如因甲方违反了本合同的约定造成乙方未能承租该物业，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。五、二审中，李瑞梦称，因涉案房屋的设施没有完善，而其孩子在8月份需要上学，故双方确定起租期为2018年7月20日，合同显示签订日期为2018年7月28日系倒签，实际入住日期为8月7日，8月9日搬走了洗衣机以外的所有东西，8月10日搬走洗衣机，8月11日发微信告知蔡潮红已搬走洗衣机。蔡潮红则称，李瑞梦并不是8月7日入住，其于7月23日已安排家人看房，当天看完房子确认没有问题后，就已支付另外两个月的押金，房屋就已交付给李瑞梦，交还房屋的时间为8月10日，8月11日其发微信给我说其把洗衣机也搬走了。六、二审中，依据李瑞梦的申请，证人丁某出庭作证称，涉案合同是我经办，大概流程我都清楚。合同在2018年6月底签订，李瑞梦在8月6日搬进去居住，原本业主在7月20日之前把房子整理好达到入住的标准交付给李瑞梦，但李瑞梦搬入时发现房屋设施都没有达到李瑞梦的标准，冰箱坏了，中央空调不制冷，浴室等基本设施没有以正常的住房形式交付给李瑞梦使用，我多次与业主沟通，李瑞梦搬入时我也在帮忙清理、沟通维修。蔡潮红询问丁某：李瑞梦在6月20日确认租房并支付1个月押金，7月23日之前李瑞梦一直不停发送快递到涉案房屋，王某收取，这段时间的事实丁某也是知晓的，7月23日李瑞梦的配偶看房，丁某也是在的。你是否确认？丁某回答：是的。蔡潮红询问：关于空调不制冷的问题，我先生过去之后也拍摄了照片，正午时为24度，我在群里也发了，微信聊天记录已确认该事实，为何在二审还在说空调不制冷？这是中央空调，如果中央空调完全不能使用，为何可能突然之间就好了？丁某回答：李瑞梦搬入时，我也在现场，房间都可以感受到空调的温度。蔡潮红所述的图片，我没有看到蔡潮红拍照的事实。我们当时都在房间里面，把窗户都关闭了，因为空调还要请人来维修。李瑞梦询问：李瑞梦是何时要求你帮她找其他房屋承租，租金标准和其他标准是如何的？丁某回答：房子没有办法达到李瑞梦的入住标准，大概在8月10日左右才帮李瑞梦找另外一套房子，另外一套房子的租金为32000元，两押一租。七、本院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是蔡潮远是否需要向李瑞梦退还押金，即李瑞梦关于因出租人蔡潮远未能按照合同约定交付满足居住条件的房屋引发双方提前解除合同的主张能否成立。一方面，李瑞梦主张“双方合意解除涉案合同”，蔡潮远对此并不认可。另一方面，根据相关法律规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除；违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，李瑞梦提交微信聊天记录仅仅显示其向蔡潮红反映涉案房屋基本生活设施存在诸多问题及存在停电跳闸、装修垃圾未清理、蔡潮红的配偶擅闯涉案房屋等问题，蔡潮红则表示其会尽快找人检查、维修及置换部分设施，在此前提下，双方应当通过协商、检查等方式以落实蔡潮远是否确有未能按照合同约定交付满足居住条件的房屋的事实之后，才判断合同应否解除，而李瑞梦仅居住三天即搬离涉案房屋，且其提交的证据并不足以直接认定蔡潮远未能按照合同约定交付满足居住条件的房屋。综上，一审法院认定蔡潮远无需向李瑞梦返还押金，进而依据合同相对性原则认定蔡潮红无需在本案中承担民事责任，实体处理正确。另，2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，一审法院认定按照中国人民银行贷款基准利率计算利息，实体处理存在瑕疵，基于当事人均未提出异议，为了避免产生履行或执行障碍，本院予以说明，即2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，李瑞梦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人李瑞梦负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 徐雪莹二〇二一年三月二十九日书记员 陈金洁附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。