广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16205号原告（反诉被告）：欧阳玉梨，女，1967年12月10日出生，汉族，住广州市花都区,原告（反诉被告）：曾广成，男，1966年12月20日出生，汉族，住广州市花都区,共同委托诉讼代理人：骆冠文，广东正善律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽珠，女，1971年11月1日出生，汉族，住福建省建瓯市,委托诉讼代理人：赖星，广东粤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛埔伸，广东粤兴律师事务所实习人员。第三人：丁星，男，1983年10月19日出生，汉族,住湖北省通城县，第三人：郭金花，女，1970年5月27日出生，壮族,住广西崇左市江州区，第三人：彭俏丽，女，1988年7月20日出生，汉族,住广西博白县，第三人：叶剑超，男，1994年4月3日出生，汉族,住广东省茂名市茂南区，第三人：李建亮，男，1986年12月23日出生，汉族,住河北省秦皇岛市昌黎县，第三人：潘志均，男，1980年5月30日出生，汉族,住广州市花都区，原告欧阳玉梨、曾广成诉被告张丽珠，第三人丁星、郭金花、彭俏丽、叶剑超、李建亮、潘志均及被告张丽珠反诉原告欧阳玉梨、曾广成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序进行审理。原告欧阳玉梨、曾广成及其共同委托代理人骆冠文，被告张丽珠及其诉讼代理人赖星、葛埔伸到庭参加诉讼。第三人丁星、郭金花、彭俏丽、叶剑超、李建亮、潘志均经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告欧阳玉梨、曾广成向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金22000元；2、判令被告向原告支付滞纳金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：1、请求解除原告与张丽珠于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金（租金分两步计算：第一步：从2020年4月至2020年9月两个季度及10月一个月租金共49000元，被告已支付27000元，仍欠22000元；第二步：被告从2020年11月至原告收回涉案租赁房屋为止，按每月7000元支付租金给原告）及返还涉案房屋；3、判令被告向原告支付滞纳金42630元（滞纳金2020年4-6月：21000元×1%×86天=18060元;2020年7-9月：21000元×1%×87天=18270元；2020年10月至11月5日：21000元×1%×30天=6300元）；4、请求判令押金38000元归原告所有；5、请求判令被告向原告支付转让费8800元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告再次增加一项诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付2018年9-12月四个月的房屋租金28000元。事实和理由：2017年6月24日，原告与被告就被告承租原告位于广州市花都区新华镇××横路××号的五层半私人自建房（以下简称涉案房屋）签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2017年9月1日至2023年9月1日，月租金7000元，原告按季度收取房租。租金于每季度第一个月1号--5号前支付，超过时间以季度房租的总额以天数收取1%滞纳金，如超过一个月不交租金，原告有权终止合同。合同签订完成之后，被告按照合同约定，向原告支付了第一个季度的租金，被告就开始使用该涉案房屋。从2018年10月开始，被告就没有按照合同约定按季度向原告支付租金，后经原被告双方协商，原告考虑被告实际情况确实困难就同意被告按月支付租金。但是从2018年12月开始，被告就开始不按照约定按时足额向原告支付租金，每个月都需要原告多次催促之后才将租金交清。这种情况从2018年12月一直持续到2020年4月份，在这期间，被告因租金问题曾多次与原告发生争吵，被告对原告进行人身攻击。至今，被告依旧没有按照约定向原告交付租金，在原告多次催讨下，至今依旧没有交付租金。原告认为，原被告订立的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，但被告屡次拖延交付房租的行为违反了合同约定，导致原告订立合同的根本目的无法实现，原告有权依法解除合同并要求被告支付没有缴纳的租金。在与被告多次协商无果后，原告为维护自身合法权益，无奈诉至贵院，请求贵院判如所请！被告张丽珠答辩称，第一、涉案房屋租赁合同应属无效。涉案房屋位于新华镇××横路××号。根据原告提交的建设工程规划许可证表明，该房屋规划时是四层的建筑。但事实上，原告对于该房屋进行了加盖，该房屋现在共有六层，与规划许可不符。因为原告将涉案房产出租给被告是整栋房屋整体出租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因涉案房屋的建造未按照建设工程规划许可的规定建设，违反法律的强制性规定，该房屋租赁合同应属无效。在合同无效的情况下，违约金条款自始无效，押金条款自始无效。合同无效，双方只需要返还应合同取得的财产性收益，即答辩人支付房屋占有使用费，原告退还所收取的押金。第二、退一步讲，假使法院认定房屋租赁合同有效。针对原告欧阳玉梨、曾广成要求答辩人支付拖欠租金的诉讼请求。答辩人确实存在拖欠原告租金的情形，但原告租赁涉案房屋是用于经营，因受疫情影响，答辩人经营陷入困难，答辩人的营业收入明显减少，答辩人在履行合同过程中遭遇了不可抗力因素，导致继续按照原合同约定金额支付租金对答辩人明显不公平。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，答辩人请求法院对租金数额进行调整。针对原告欧阳玉梨、曾广成要求答辩人支付滞纳金42630元并没收押金的诉讼请求，该请求无事实和法律依据。首先、如前所述，答辩人因为遭遇疫情营业困难，营业收入明显减少，导致答辩人无能力缴纳相应租金，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，以及双方房屋租赁合同第三条“遇见不可抗力导致合同不能履行，彼此不承担违约责任”的约定，张丽珠不应当承担违约责任。其次，事实上，被告方在签订合同时已经向原告方交付了押金38000元，该押金的性质为预付款，可以用于折抵被告方所拖欠的租金，现我方拖欠租金数额22000元，该数额少于押金数额，押金数额完全可以弥补我方拖欠的租金，出租人并未因为我方拖欠租金的行为遭受什么损失，也可以理解为事实上答辩人并未拖欠租金。退一步讲，假使法官认为我方需要承担违约责任，原告方主张的以“滞纳金”、“押金”为形式的违约金数额为80630元，我方欠付租金为22000元，违约金数额明显高于原告所遭受的损失，违约金数额明显过高，应该按照公平原则，对违约金数额进行调整。原告所主张的“转让费”8800元无事实和法律依据，对此不应予以支持。综上，原告欧阳玉梨、曾广成提出的要求答辩人支付滞纳金42630元的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。代理人特提出如上的答辩意见，望法官充分考虑并采纳。针对两原告增加的要求被告支付2018年9月至12月租金的诉讼请求，被告对该诉讼请求不予认可，认为原告起诉状中自认被告从2020年4月份开始没有支付租金，原告增加诉讼与其陈述存在矛盾，也不合理，原告增加的诉讼请求也超过举证期限，请求法院依法驳回。被告张丽珠向本院提出反诉请求：1、判令二反诉被告向反诉原告返还押金38000元。2、判例二反诉被告返还反诉原告家电购置费45736元。3、反诉诉讼费由二反诉被告承担。事实和理由：2017年6月24日，反诉原告与二反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告承租二反诉被告位于广州市花都区新华镇××横路××号的五层半私人自建房。合同约定租赁期限为2017年9月1日至2023年9月1日，合同约定在反诉原告需在签订合同时向二反诉被告支付租房押金叁万捌仟元整（38000），反诉原告依约将上述押金通过银行转账方式支付给反诉被告，同时向反诉被告支付家电购置费（空调、热水器、抽油烟机等）45736元，合计83736元。在二反诉被告对反诉原告提起诉讼要求追讨欠付租后，反诉原告与二反诉被告协商已已经支付的押金折抵租金无果，二反诉被告又不退还押金给反诉被告。另，在房屋租赁期间，反诉原告经二反诉被告同意对房屋进行了装修，该装修在租赁合同解除后二反诉被告同意利用，应返还反诉原告家店购置费45736元。综上，为保护反诉被告的合法权益，反诉被告特向贵院提起反诉，希望能获得一个公平公正、合法合理的判决。原告欧阳玉梨、曾广成答辩称，请求法院驳回被告的全部反诉请求，理由：1、本案属于被告持续性违约，导致了涉案租赁合同要进行解除，并非是原告的原因导致本案的合同解除，而双方所签订的合同中已经明确约定，如果被告在违约的情况下，涉案押金属于原告，是属于违约的责任及惩罚性的约定，故我方无须返还其押金。2、根据原告自身违约在先，而其所购买的相应的空调等相关物品均是可以拆除的，原告也不同意利用，其完全可以将这样添附的物品进行拆除及搬出，不存在我方需要返还其相应的家电购置费。综上，被告的反诉请求不应得到法院的支持。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华镇莲塘新晋三街23号，楼高五层半，已于2006年8月3日取得建设工程规划许可证，该证载明建设规模为住宅一幢，4层，面积397平方米。2017年6月24日，欧阳玉梨、曾广成（甲方）与张丽珠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方使用，自用203房。合同第二条约定，租赁期限为8年，租金按季度收取，从2017年9月1日至2023年9月1日止，每月租金为7000元，甲方每季度收取21000元。……租金于每季度第一个月1号-5号前给付甲方。超过时间以季度房租的总额为天数收取1%滞纳金，如超过一个月不缴交租金，甲方有权终止合同，并没收押金，租客的押金由乙方退还。三、在签订合同时乙方需支付租金押金38000元，押金在租赁期满后付清水电费等费用才可退还。第一个季度租金（先交租后使用）。如乙方中途退租，甲方不退还押金，乙方还要交清水电费。相反甲方提前收回房屋的，应在退还押金的情况下，再支付双倍押金给乙方作违约赔偿金及乙方双倍一切损失。五、在乙方租赁期满如乙方安装上去的门帘、门窗等不得拆走。十一、甲、乙双方不得擅自终止本合同，若甲方违约，甲方必须按双倍损失赔偿给乙方；若乙方违约，押金不退给乙方。十八、乙方在租赁前六年不得转租，后两年可以转租，需提前30天通知甲方，如甲方在前六年需要转租的需征得甲方同意，乙方必须交8800元转让费给甲方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方均确认，张丽珠承租涉案房屋系用于出租给他人使用。欧阳玉梨陈述，张丽珠暂时没有整体转让涉案房屋。张丽珠陈述，涉案房屋现由第三人丁星、郭金花、彭俏丽、叶剑超、李建亮、潘志均租用。合同签订后，欧阳玉梨、曾广成将涉案房屋交付给张丽珠使用，张丽珠向欧阳玉梨、曾广成支付押金38000元。欧阳玉梨陈述，张丽珠自2020年4月之前的租金已支付完毕，张丽珠在2020年9月之前支付了27000元，在其起诉后，又支付了8000元，尚欠14000元。张丽珠确认其2020年4月之前的租金已支付完毕。张丽珠承租涉案房屋时，涉案房屋内有热水器、空调、抽风机、抽油烟机及窗帘，以上物品均是欧阳玉梨购买及安装。张丽珠为此向欧阳玉梨支付了45736元。此后，双方对于是否利用上述物品未能达成一致意见。后张丽珠同意搬走涉案房屋内的家私家电。本院询问张丽珠，为何不能按时支付租金。张丽珠陈述是因为受到疫情影响。后本院要求欧阳玉梨核对张丽珠支付租金的时间及数额，以便明确其滞纳金的计算方式。欧阳玉梨陈述，其核对后才发现，张丽珠未向其支付2018年9月至12月的租金28000元，并向本院申请变更诉讼请求，要求张丽珠支付2018年9月至12月的租金28000元。欧阳玉梨为此提交了微信转账记录拟证实其主张。张丽珠对于2020年4月29日之前微信转账记录真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，对于此后的微信转账记录无异议。张丽珠陈述，其于2017年支付了91000元给欧阳玉梨，已结清了2017年的全部租金，此后于2018年1月6日支付了21000元即第一季度的租金，于2018年3月7日支付了18000元，于2018年3月10日支付了3000元。欧阳玉梨认为张丽珠于2018年1月6日支付的21000元是交纳2017年12月及2018年1月、2月的租金。张丽珠未提交证据证实其向欧阳玉梨支付了2018年9月至12月的租金。本院询问，为何欧阳玉梨、曾广成在庭审中曾明确，张丽珠已支付完毕2020年4月之前的租金，现在又提出张丽珠欠付2018年9月至12月的租金。欧阳玉梨陈述，系因为本院要求其进行核对，其才发现该事实，其此前身体不好，也没有时间去理清楚。张丽珠认为欧阳玉梨违反了禁止反言的民事诉讼规则。关于交接情况，本院询问双方何时可办理交接手续，双方均确认可于2021年1月31日前办理交接手续。后张丽珠向本院提交书面说明，其已于2021年1月28日聘请阿姨对涉案房屋进行了清洁打扫，且经过欧阳玉梨检查，于2021年2月1日将涉案房屋钥匙全部交给欧阳玉梨、曾广成，欧阳玉梨已将涉案房屋更换门锁，其无法搬走家具。欧阳玉梨主张，张丽珠对于房屋进行了毁坏，认为张丽珠交付的房屋不符合交付的要求和标准，其多次要求张丽珠修复，张丽珠不予理会，导致其自行寻找工人进行维修。曾广成于2021年2月5日向张丽珠发短信：2021年2月2日，我陪同广州市友嘉清洁服务有限公司、广州市花都区家政服务协议来勘察涉案房屋现场评估以及定价好搞卫生费如下：……合计3500元，房屋内所有物品请于2021年2月7日前全部搬走，否则我将对上述物品处理，由此造成的一切损失由你方承担，同时对搬走后的受损房屋位置进行修复。关于合同解除的情况，欧阳玉梨陈述，其曾在微信中与张丽珠说过要解除合同。张丽珠陈述，其早在2020年6月就已向欧阳玉梨提出要求解除合同，但双方对于如何处理涉案房屋内的物品有争议，未能达成一致意见。欧阳玉梨、曾广成于本案第一次开庭审理时即2020年12月16日提出要求解除合同的诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。经查，本案纠纷的《房屋租赁合同》签订及解除时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。涉案房屋楼高五层半，根据欧阳玉梨提交的建设工程规划许可证显示，报建层数为四层，面积为397平方米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案合同涉及有规划报建的部分有效（80%），涉及无规划报建的部分无效（20%）。根据双方提交的证据及陈述，张丽珠确实存在拖延向欧阳玉梨、曾广成支付租金的情况，已超过合同约定的时间，欧阳玉梨、曾广成有权行使合同解除权。欧阳玉梨虽表示其曾在微信中向张丽珠提出解除合同，但并未提交证据予以证明。故本院确认，涉案合同有效部分（一至四层）于2020年12月16日即本案第一次开庭审理时解除。张丽珠因违反合同约定，并不享有合同解除权，其于2020年6月向欧阳玉梨提出解除合同，并不发生合同解除的效力。关于房屋的交接情况，张丽珠陈述其已于2021年2月1日将涉案房屋的钥匙交给欧阳玉梨。曾广成发送的短信也表明其已于2021年2月1日收回房屋，并于2021年2月2日进入涉案房屋查看，说明涉案房屋已处于欧阳玉梨、曾广成的控制之下，故占有使用费应计至2021年2月1日。欧阳玉梨、曾广成要求张丽珠返涉案房屋，本院不予支持。根据双方的陈述，经本院核算，张丽珠欠付欧阳玉梨、曾广成租金及占有使用费35000元。至于2018年9月至12月的租金28000元，虽然欧阳玉梨于第一次庭审时自认张丽珠已支付完毕2020年4月之前的租金，但此后确系提交证据证实张丽珠并未支付2018年9月至12月的租金，且张丽珠未提交证据予以反驳。欧阳玉梨、曾广成提交的证据足以证实张丽珠未支付2018年9月至12月的租金，本院对此予以采纳。欧阳玉梨、曾广成要求张丽珠支付2018年9月至12月的租金28000元，本院予以支持。故张丽珠共计应向欧阳玉梨、曾广成支付租金及占有使用费63000元。至于押金，因张丽珠未能按照合同约定，按时足额向欧阳玉梨、曾广成支付租金，欧阳玉梨、曾广成主张没收押金，本院予以支持。鉴于本案合同80%的部分有效，故没收押金也应没收80%的押金，即30400元。剩余7600元，欧阳玉梨、曾广成应返还给张丽珠。张丽珠要求欧阳玉梨、曾广成返还押金38000元，对于超出部分，本院不予支持。张丽珠应向欧阳玉梨、曾广成支付租金及占有使用费63000元，两者相抵后，张丽珠还应支付55400元。欧阳玉梨、曾广成已没收张丽珠支付的押金，现欧阳玉梨、曾广成并未提交证据证实没收押金不足以弥补其损失。故欧阳玉梨、曾广成要求张丽珠支付逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。关于欧阳玉梨、曾广成要求张丽珠支付转让费8800元，本院认为，欧阳玉梨自认其在将涉案房屋出租给张丽珠时，就已知悉张丽珠承租涉案房屋系用于出租。在此情况之下，张丽珠作为二房东，将房屋租赁给他人使用，符合双方约定的租赁用途。结合合同条款约定及双方陈述，合同约定的转租应为将涉案房屋整体转租给他人。欧阳玉梨亦自认，张丽珠并未将涉案房屋整体转租给他人使用。张丽珠未违反双方关于转租的约定，欧阳玉梨、曾广成以张丽珠未经其同意将涉案房屋转租他人使用为由，要求张丽珠支付8800元，本院不予支持。张丽珠要求欧阳玉梨、曾广成向其返还家电购置费45736元，但张丽珠明确涉案房屋内家私家电由其向欧阳玉梨购买，自其购买之间已使用多年。且张丽珠与欧阳玉梨、曾广成已达成一致意见，由张丽珠从涉案房屋内将上述物品搬走。故对于张丽珠的该项反诉请求，本院不予支持。第三人丁星、郭金花、彭俏丽、叶剑超、李建亮、潘志均经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及第二条的规定，判决如下：一、确认原告欧阳玉梨、曾广成与被告张丽珠于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》（一至四层部分）于2020年11月2日解除；二、被告张丽珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳玉梨、曾广成支付租金及占有使用费55400元；三、被告张丽珠向原告欧阳玉梨、曾广成支付的押金30400元，原告欧阳玉梨、曾广成无须返还；四、驳回原告欧阳玉梨、曾广成的其他诉讼请求；五、驳回被告张丽珠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4532.6元，由原告欧阳玉梨、曾广成负担1133.2元，由被告张丽珠负担3399.4元；反诉案件受理费946.7元，由原告欧阳玉梨、曾广成负担94.7元，由被告张丽珠负担852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二○二一年三月十二书记员  利文智方琢华