吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初272号原告：王志刚，男，1974年12月13日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：张昆，吉林市昌邑区汇春法律服务所法律工作者。被告：田凤义，男，1950年7月10日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：董萍，吉林市龙潭区汉阳法律服务所法律工作者。第三人：吉林市梧仝树房地产经纪有限公司，住所地吉林市船营区北极街**帕萨迪纳****楼****。法定代表人：吕刚，该公司负责人。原告王志刚与被告田凤义、第三人吉林市梧仝树房地产经纪有限公司（以下简称梧仝树公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志刚及其委托诉讼代理人张昆、被告田凤义的委托诉讼代理人董萍到庭参加诉讼，第三人梧仝树公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王志刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间协议》；2.请求被告返还定金10，000元。3.请求判令被告赔偿违约损失77，000元（即违约金385，000元×20%）；4.请求判令被告赔偿原告其他各种经济损失50，803元（合计137，803元）；5.请求判令被告承担诉讼费用等其他费用。事实和理由：2019年8月我看到广告被告出售位于吉林市××区房屋，经与中介公司联系各方达成买卖关系。2019年8月22日，我、被告与第三人签署《房屋买卖居间协议》，依据该协议约定，被告同意将其名下位于吉林市××区住宅以385,000元出卖给我。我当天交付被告定金10，000元，定金交付后我为解决首付款将自己的房屋低价出卖，并在之前就开始积极准备相关贷款材料履行合同义务，但被告却以各种理由推托拒不按合同约定履行合同义务，也不配合我将房屋更名过户，导致合同无法继续履行，随后我向龙潭区人民法院提起诉讼，后经一、二审人民法院认定被告履行行为非金钱交付之债，需双方相互配合，否则很难顺利实现合同目的，且不适于强制履行，我主张继续履行没有得到支持，但我可就合同主张无法继续履行而产生的损失赔偿另行主张权利，故我为维护我的合法权益起诉来院，请求人民法院根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，依法支持我的各项诉讼请求。田凤义辩称，1、原告诉状陈述与事实不符。我与原告2019年8月22日经本案第三人介绍签署《房屋买卖居间协议》一份，事后我与家人相商，全家人一致不同意出卖此房。我于2019年9月10日就通知原告不卖房子了。因此，原告曾以继续履行房屋买卖合同及支付违约金为由两次将我诉至法院，均被人民法院驳回起诉，未得到法律的支持。该《房屋买卖居间协议》从原告的第一次起诉时起双方已经实际解除了房屋买卖协议。原告再次起诉要求解除签订的《房屋买卖居间协议》属于重复起诉，根据法律规定本案应属于一事不再理，人民法院应驳回原告本次的诉讼请求。2.原告主张的返还定金10，000元的请求，无理无据不应得到法律支持。其理由是：虽然我在定金收条上签字，但实际上根本没有收到原告的这笔定金，所以我没有义务返还给原告。3.原告主张违约金及损失费的违约是因为原告没有支付给我购房款，我有权拒绝配合原告将房屋更名过户解除买卖协议，我对此不存在违约行为，原告的请求支付违约金及损失费不应得到支持。综上所述，原告的诉讼无理无据，请求人民法院查清事实，驳回原告对我的诉讼请求。第三人梧仝树公司未到庭亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：2019年8月22日，出售方田凤义（甲方）、买受方王志刚（乙方）、委托居间方梧仝树公司（丙方）签订房屋买卖居间协议，约定：一、1、田凤义将其名下位于吉林市××区（房号为226143Ⅱ301120603069）房屋出售给王志刚；三、1、房屋成交价格为385，000元。2.王志刚向田凤义支付定金10，000元。田凤义违约应双倍返还定金。3.王志刚以公积金方式支付房款。五、王志刚贷款金额为280，000元。九、一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付双方全额信息服务费。田凤义出具定金收据一份，载明本人（出售方）田凤义于2019年8月22日收到吉林市××区的（买受方）王志刚支付的定金10，000元，田凤义在收款人处签字捺印。王志刚就本案诉争房屋要求继续履行合同曾向我院提起诉讼，我院作出（2019）吉0203民初2189号民事判决书，判决驳回王志刚的诉讼请求。后王志刚不服，向吉林市中级人民法院提起上诉，中院作出（2020）吉02民终926号民事判决书，驳回上诉，维持原判，同时吉林市中级人民法院在（2020）吉02民终926号民事判决书中载明：“王志刚基于合同无法继续履行而产生的损失赔偿问题，其可以另行主张权利”。王志刚基于此向本院提起本案诉讼。王志刚与田凤义均表示对上述判决认定的事实无异议。另查明，2019年8月23日，王志刚将其所有位于吉林市××区房屋出售给石龙革，后双方因履行合同产生纠纷，经吉林市龙潭区人民调解委员会调解，出具人民调解协议书，双方自愿如下协议：王志刚于2019年10月7日将房屋交付给石龙革。2019年9月16日，王志刚与隋涛签订房屋租赁合同，双方约定：隋涛将座落于××区房屋出租给王志刚，月租金1，000元，每6月付一次，每次缴纳6，000元，提前半个月交付房租。租房押金1，000元。现王志刚仍居住在该租赁房屋内。以上事实有王志刚提供的房屋买卖居间协议、定金收据、（2019）吉0203民初2189号民事判决书、（2020）吉02民终926号民事判决书、人民调解协议书、房屋租赁合同、微信截图及王志刚和田凤义的陈述予以确认。对于王志刚提供的一、二审诉讼费、保全费、担保费、工商银行电子回单、户口本、收据、照片、微信截图，将在“本院认为”中进行详细阐述。本院认为，一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。本案中王志刚曾就本案诉争房屋要求继续履行合同及给付赔偿向我院提起诉讼，我院作出（2019）吉0203民初2189号民事判决及中院作出（2020）吉02民终926号民事判决，虽然本案与上述案件的当事人及诉讼标的一致，但两个案件的诉讼请求并不相同，即前诉的诉讼请求为继续履行合同及给付赔偿，而本案的诉讼请求为解除合同并赔偿损失，且吉林市中级人民法院在（2020）吉02民终926号民事判决书中载明：“王志刚基于合同无法继续履行而产生的损失赔偿问题，其可以另行主张权利”，王志刚基于此向本院提起本案诉讼，故本案并不属于上述法律规定的“一事不再理”的情形，本院对于田凤义的该项抗辩理由不予支持。二、田凤义将登记在其名下的本案诉争房屋出售给王志刚，双方签订了书面房屋买卖居间协议，该合同系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”、第十一条规定：“民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定”、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”、第五百八十条第二款规定：“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务，但是不影响违约责任的承担”、第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案中田凤义作为出售方明确表示不同意出售房屋，即以自己的实际行为表明不履行其作为出售方的合同主要义务，依据上述法律规定符合合同解除条件，田凤义与王志刚均表示双方对于解除合同未达成过合意，同时田凤义与王志刚均主张曾向对方发出过解除通知，但未能提供相关证据予以证实，现王志刚通过诉讼方式要求与田凤义解除合同，依据上述法律规定，在起诉状副本送达田凤义时该合同即解除，故本院对于王志刚要求解除房屋买卖居间协议的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中王志刚已经向田凤义交付定金10，000元，依据上述法律规定和合同约定，田凤义应将定金返还给王志刚，虽然田凤义表示其未收到定金，但田凤义对于定金收据上的签字捺印无异议，且其对于自己的主张也未能提供相关证据予以证实，故对于田凤义的该项抗辩理由不予采信，综上，本院对于王志刚要求田凤义返还定金10，000元的诉讼请求予以支持。关于违约金和赔偿损失问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中合同约定违约方逾期履行超过30日的，守约方有权要求违约方给付总房价款20%的违约金即77，000元。现田凤义主张合同中约定的违约金过高，结合本案来看，王志刚在与田凤义签订房屋买卖协议后，即将自己的房屋出卖以凑齐购买本案房屋的首付款，随即交付自己房屋于他人，之后因田凤义的违约行为，致使王志刚承租他人房屋至今，同时王志刚自2019年12月开始至今一直通过诉讼方式主张自身权利，可以认定王志刚在损失方面积极采取措施主观上不存在过错，该期间的房屋租赁费用及产生的搬家费应为王志刚的实际损失，结合庭审调查情况、王志刚的举证及合同履行情况，可以认定合同约定的违约金过高，应予以调整。考虑王志刚的房屋租赁费用、实际租赁时间、王志刚的履行行为、田凤义的违约行为及过错程度，遵循违约金补偿性与惩罚性的双重属性，在填补王志刚的损失基础上，以示惩戒，同时彰显社会主义核心价值观的诚信、公正原则，本院酌定调整违约金40，000元，对于王志刚关于损失赔偿和违约金超出上述数额部分，本院不予支持。对于王志刚主张的其母亲在养老院的费用，该费用并非田凤义的违约行为所直接造成的王志刚的损失，且王志刚也并未能提供因田凤义的违约行为直接导致其母亲送往养老院的相关证据，故本院对于王志刚提供的户口本、收据、照片、微信截图的证明力不予采信，对于该部分损失不予支持。关于一、二审诉讼费用、保全费、担保费问题，该笔费用并非田凤义的违约行为所导致必然发生的费用，不属于上述法律规定的损失范围，故本院对王志刚提供的一、二审诉讼费、保全费、担保费票据、工商银行电子回单的证明力不予采信，对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条、第十一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十条第二款、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，判决如下：一、解除原告王志刚与被告田凤义于2019年8月22日签订的房屋买卖居间协议。二、被告田凤义返还原告王志刚定金10，000元。三、被告田凤义给付原告王志刚违约金及损失40，000元。四、驳回原告王志刚的其他诉讼请求。如果被告田凤义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,528元，由原告王志刚承担953元，被告田凤义承担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 安 巍二〇二一年三月二十四日书记员 崔晓蕾