广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9255号上诉人（原审原告）：惠州市润兴源实业有限公司，住所地：惠州市xx区xx镇xx工业区。法定代表人：朱某基，经理。委托诉讼代理人：邱凌、叶旻枫，均系广东伟伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市玖华家具有限公司，住所地：惠州市xx区xx镇xx工业区。法定代表人：周某仁，总经理。委托诉讼代理人：李玉彤、邱小燕，均系广东普翼律师事务所律师。原审第三人：惠州市惠阳区xxxx家具厂，住所地：惠州市xx区xx镇xx工业区（xx工业区）。经营者：吴某刚。上诉人惠州市润兴源实业有限公司与上诉人惠州市玖华家具有限公司、原审第三人惠州市惠阳区xxxx家具厂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告惠州市润兴源实业有限公司不服一审判决，上诉请求：一、请求法院在一审判决第一项判项基础上，依法判令被上诉人在合同解除后立即将2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》、2014年4月19日签订的《厂房租赁合同补充协议》及2017年2月24日签订的《厂房租赁合同》项下的租赁物返还给上诉人；二、请求法院撤销一审判决第二项判项，依法改判被上诉人向上诉人支付自2018年7月1日起至被上诉人返还涉案租赁物之口止的租金及租金滞纳金（租金的计算方法:按三份《厂房租赁合同》的约定:滞纳金的计算方法:按日计收0.6％）；三、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院在判令解除租赁合同情况下却没有支持交还租赁物，属于适用法律错误，二审法院应当予以改判支持上诉人交还租赁物的诉请。鉴于一审判决【“玖华公司超过涉案租赁合同约定的三个月期限仍未向润兴源公司支付租金，符合合同约定单方解除合同的条件，构成承租人的根本违约，……，对润兴源公司诉请解除涉讼租赁合同本院予以照准（见一审判决书第14页）。＂】已经认定被上诉人玖华公司根本违约，并在第一判项判令解除涉案的三份租赁合同，但原审法院判令租赁合同解除情况下却没有支持上诉人要求返还租赁物的诉请。根据《合同法》第九十七条规定:＂合同解除后，尚未履行的，终止履行:已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复愿状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，以及根据2013年6月15日《厂房租赁合同》第九条第（二）款第8项的规定和2017年2月24日《厂房租赁合同》第五条第7项的规定，租赁合同提前终止的，被上诉人应当在合同终止之日将租赁物交还出租方。因此，一审判决在判令合同解除的情况下未支持交还租赁物的诉请，明显属于法律适用错误，并且不利于案件的整体解决，二审法院对此应当予以改判支持交还租赁物的诉请。二、原审法院仪支持上诉人收取自2019年7月1日起到判决生效之日的租金和滞纳金，并以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算滞纳金系属事实认定及法律适用错误。（一）上诉人收取租金和滞纳金的起算点应为2018年7月1日而非2019年7月1日。1、上诉人在2018年6月就已享有涉案租赁合同中出租人的权利，原审法院在认可该观点的同时，却不支持上诉人关于2019年6月27日之前租金的诉请，既自相矛盾，也不符合法律规定。上诉人于2018年6月15日及19日取得涉案租赁物的不动产权证书，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十二条第二款的规定:“房地产权转移，受让人应当承担原出租人的义务并且享有原出租人的权利。”因此，早在2018年6月，作为涉案租赁物新产权人的上诉人就已享有涉案租赁合同中出租人的权利，有权向作为承租人的被上诉人收取租金。原审法院也在一审判决书中注明:＂2018年6月15日、19日润兴源公司依法取得涉案租赁物国有建设用地使用权，依法获得涉案租赁物收益权（见一审判决书第15页第10行）。＂然而，原审法院却不予支持上诉人关于2019年6月27日之前租金的诉请（见一审判决书第18页倒数第1行），这明显与一审判决书第15页第10行的观点自相矛盾，也是不符合法律规定的。2、被上诉人早在2018年6月前就已知悉应向上诉人支付租金。原审法院认为被上诉人于2019年6月27日才知悉上诉人已取得涉案租赁物的国有建设用地使用权系属事实认定错误。《合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的，应当通知债务人。”上诉人承继第三人对被上诉人租赁合同项下的相关权利后，作为债权人的第三人早在2018年5月11日就已书面通知被上诉人应向涉案租赁物的新产权人上诉人缴纳租金，履行了作为债权人的通知义务，该债权转让行为已对被上诉人发生效力，被上诉人经第三人通知，于2018年5月11日已知悉上诉人取得涉案租赁物所有权并成为新出租人的事实，因此，自2018年7月起，被上诉人应当履行向上诉人缴纳租金的合同义务。但是，原审法院却认定:“玖华公司不迟于2019年6月27日知悉润兴源公司已取得涉案租赁物的国有建设用地使用权，应在2019年6月27日支付知悉后的下个月租金（见一审判决书第17页倒数第1行）。”原审法院的上述主张，错误认定了被上诉人知悉上诉人取得涉案租赁物所有权并成为新出租人的时间，系属事实认定错误。3、第三人已完成与被上诉人间的租金结算，明确收取被上诉人的租金至2018年6月，被上诉人2018年7月至2019年6月仍蓄意向第三人支付租金系属合同履行对象错误，不能产生对抗上诉人的效力。在经第三人告知，明知上诉人是涉案租赁物新产权人及新出租人的情况下，被上诉人仍在2018年7月至2019年6月蓄意向第三人支付租金的行为，系属合同履行对象错误，不能产生对抗上诉人的效力。且2019年7月30日，第三人已向被上诉人寄送《关于租金等费用结算的告知函》，明确告知被上诉人应向上诉人支付2018年7月之后的租金，并退回被上诉人2018年7月至2019年6月间蓄意多支付的租金（见上诉人原审时提交的第二十五项证据材料，证据清单第78-83页）。由此见得，第三人已多次作出拒绝领2018年7月至2019年6月间涉案租赁物租金的意思表示。原审法院主张由上诉人另寻法律途径向第三人主张权利，既无法律依据，也不具有可行性。（二）上诉人有权参照涉案租赁合同约定的租金及滞纳金标准，收取合同解除后至被上诉人实际返还租赁物前的占用费，因而上诉人有权收取租金和滞纳金至被上诉人实际返还租赁物之日而非判决生效之日。《物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，即使涉案租赁合同因被上诉人根本违约而解除，在被上诉人实际返还租赁物前，上诉人仍享有涉案租赁物的收益权。另参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”参照该条，作为承租人的被上诉人，在合同解除后返还租赁物前，理所应当负有支付逾期腾房占有使用费的义务。因此，上诉人参照涉案租赁合同约定的租金及滞纳金标准，计收合同解除后至被上诉人实际返还租赁物前的占用费是具有法律依据的。原审法院未考虑涉案租赁合同解除后被上诉人继续占用涉案租赁物的可能，仅支持上诉人收取租金及滞纳金至判决生效之日，系属事实认定及法律适用错误。（三）关于滞纳金的约定系属双方真实有效的意思表示，即使原审法院认为按日计收0.6％过高，也应依法调整为按月利率2％计算。被上诉人未按涉案租赁合同约定的时间支付租金，给上诉人造成了利息损失，租赁合同中约定的滞纳金，实质上系属逾期付款利息的性质。涉案租赁合同中关于滞纳金按日计收0.6％的条款，属于出租人与承租人间真实有效的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。即使原审法院认为针对逾期付款利息按日计收0.6％过高，也应秉承尊重缔约双方意思自治的原则，同时参照借贷关系中调整借款利率的规则，依法将涉案逾期付款利息调整为以每月应付租金为基数，按照月利率2％计算。原审法院径行以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息，系属法律适用错误。综上所述，一审判决已经判令解除租赁合同的情况下却未支持返还租赁物诉请，属于法律适用错误，二审法院应当改判支持返还租赁物的诉请。此外，被上诉人向上诉人支付租金及滞纳金起算时间应当是自2018年7月1日起至被上诉人实际返还涉案租赁物之日止，并按租赁合同约定的利率计收滞纳金。特此上诉，望贵院在部分维持一审判决的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。关于逾期支付租金、滞纳金的问题，惠州市润兴源实业有限公司补充事实与理由如下：第一，双方明确约定了按照每日0.6%计算滞纳金，一审判决不应主动进行调整。第二，根据九民会议纪要第50条的规定，滞纳金不受民间借贷利率的上限作为判断标准，并且主张违约金过高的，违约方应当对违约金过高承担一个举证的责任，但原审被告在本案中没有提供任何证据。第三，考虑到原审被告是属于恶意的根本违约，导致原审原告的合同目的无法实现，法院如果即使要调整，也应当按照参照LPR的利率的四倍进行相应的调整，而不是同期贷款利率。被上诉人惠州市玖华家具有限公司辩称，我方不存在任何违约行为，故无需支付任何滞纳金，三方早已口头约定在进行房屋交接及确定押金由谁退还、厂房维修费由谁承担之后，再进行厂房租金的支付给原审原告，同时双方也根据口头约定一直在履行租金的支付，从本案截止至2019年10月之前的租金全部支付给第三人，可知上述约定的真实存在，而且在原审被告按约定支付租金长达1年半的时间内，原审原告并未提出任何异议，足以证明原审原告对租金的支付没有任何意义。后来第三人单方违约，注销租金收款账户，导致原审被告无法支付租金，在此情况下，原审被告仍然履行合同，将租金支付至监管账户，并发函通知原审原审及第三人，原审被告不存在任何拖欠租金的行为，一审法院判决解除合同没有事实依据，根据九民纪要第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同守约方的合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。我方认为我方已经足额将租金支付至监管账户，不存在合同目的的不能实现的情形，故原审原告请求解除合同应不予支付。原审被告惠州市润兴源实业有限公司不服一审判决，上诉请求：一、请求依法撤销（2020）粤1303民初149号的民事判决书，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定“新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，润兴园公司依法应受该合同的约束，上诉人应当按照《合同一》《合同一补充协议》《合同二》的约定给付租金。”，但同时认定上诉人依法向合同约定的租金收款账户（即吴可教账户）转账支付租金构成违约，原审法院认定事实前后矛盾，故事实认定错误，适用法律错误，请求贵院依法改判。（一）原审法院认定“新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，润兴园公司依法应受该合同的约束，上诉人应当按照《合同一》《合同一补充协议》《合同二》的约定给付租金。”另《厂房租赁合同》（即合同一）第三条（四）约定:“租金及合同保证金由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。开户名称:吴可教；开户银行；中国农业银行广东省封开县支行；开户账号:622×××××××××××××515＂，故上诉人依法应当向合同约定账户（即吴可教账户）转账支付租金。上诉人已依法向该账户转账支付2019年7月-10月租金，但原审判决却认定对上诉人按合同约定支付2019年7月-10月租金的行为不予采信，并判决上诉人需再次支付租金，显然是认定事实错误，适用法律错误，应当依法改判。即使被上诉人取得案涉租赁物的所有权，根据买卖不破租赁的原则，且原审也认定润兴园公司依法应受《合同一》《合同一补充协议》《合同二》的约束，而合同约定变更租金支付方式或变更收款账户需双方书面同意，故被上诉人单方通知变更收款账户不发生任何法律效力。在双方未协商一致变更合同履行账户的情况下，第三人单方注销合同约定的收款账户，致使上诉人无法按照合同约定支付租金由此产生的责任不应归责于上诉人，原审法院据此判决解除合同没有法律依据。且上诉人为履行合同租金支付义务已将2019年10月至2020年9月的租金按时足额支付至临时监管账户，并均已发函告知第三人及被上诉人，上诉人并不存在拒不支付租金的行为。上诉人已履行支付租金的义务，不存在违约行为。故原审判决不分青红皂白盲目地认定上诉人未支付租金，认定事实错误，适用法律错误应当依法改判。（二）自上诉人承租以来，租金一直由第三人收取。且被上诉人对自2018年7月至2020年9月的租金支付情况均是明确知晓的，也默认并同意租金支付给第三人。从第三人与上诉人的录音足以证明，三方约定由上诉人继续向第三人支付租金，且上诉人自2018年7月至2019年6月的租金一直支付给第三人，被上诉人长达一年未收取租金却从未提出异议，也足以表明针对租金支付给第三人，三方已达成一致意见。故原审判决认定上诉人构成违约，判决解除租赁合同，显然属于认定事实错误。上诉人提供的录音足以证明第三人要求上诉人将租金支付给第三人，不能支付给被上诉人，由第三人与上诉人对接。上诉人一直以来向第三人支付租金，且自2018年5月9日（第三人认为的交接日）至2019年10月长达一年半的时间，被上诉人及第三人均未对上述人支付租金提出任何异议，故被上诉人及第三人均是同意租金由第三人收取，也默认并同意租金支付给第三人，也足以表明针对租金支付给第三人，三方已达成一致意见。故原审判决认定上诉人构成违约，判决解除租赁合同，显然属于认定事实错误。二、上诉人为履行合同租金支付义务已将2019年10月至2020年9月的租金按时足额支付至临时监管账户，并均已发函告知第三人及被上诉人，上诉人并不存在拒不支付租金的行为，故原审判决解除租赁合同，没有依据。如果被上诉人是以收取租金为合同目的，最快的方式是要求第三人返还租金，并三方进行交接，共同协商变更租金收款账户等事宜，而非提起本案诉讼。上诉人已履行合同租金支付义务，将自2019年10月至2020年9月的租金按时足额支付至监管账户并通知第三人及被上诉人，且该账户内租金自收到之日起并未使用。关于租金的收取，被上诉人与第三人之间没有形成统一的意见，第三人要求上诉人向其支付租金（被上诉人已以实际行动表示同意）、被上诉人后又要求上诉人向其支付租金，因被上诉人与第三人之间没有形成统一意见，合同约定的收款账户被单方注销，上诉人担心支付给第三人，上诉人提出异议，支付给被上诉人又担心第三人提出异议，故上诉人将租金支付到监管账户并通知被上诉人及第三人，上诉人不存在违约行为。与承租人拒不支付租金的根本违的情形具有本质区别.如据此认定上诉人超过涉案租赁合同约定的三个月期限仍未向洞兴源公司支付租金，就构成根本违约，解除租赁合同，使得上诉人和被上诉人的租赁合同目的俱落空，不利于社会的和谐发展。本案中上诉人只是不确定应该将租赁物的租金交付给何人，并已经积极设立监管账户并将案涉租金按时足额支付，并不存在拒不支付租金的行为，假设违约也属于显著轻微。根据《九民纪要》第47条规定:合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。三、上诉人承租期间房屋因年久失修漏水，第三人承诺维修费由出租方承担并在租金中扣除，现上诉人已经垫付维修费用828570元，该费用应当在租金中优先抵扣。现被上诉人及第三人相互推诿，拖延与上诉人进行交接、结算，因此造成的损失由上诉人及第三人自行承担。上诉人自2013年6月20日承租案涉厂房，由于厂房修建于2003年，年久失修，房顶铁皮漏雨地方太多，长期遇雨天就会淋湿很多成品和材料严重影响使用，致使上诉人损失惨重，上诉人一直在出资小修小补，费用不小，作用不大，给上诉人造成很大困扰，产生巨大损失。由于第三人不在注册登记地办公，负责人又长期在国外，上诉人通知第三人维修。第三人同意由上诉人先行维修，第三人承担维修费用。上诉人已垫资维修费用828570元。工程结束后上诉人多次通知第三人将维修费用付给上诉人。第三人提交的录音中明确表示“就你上次讲的屋顶的事情，如果卖给他就是他的了，我跟我老爸就是说到时（屋顶维修费用由他支付）＂。第三人确认上诉人已通知第三人修葺屋顶，并确认屋顶维修费用由第三人或被上诉人支付的事实。故屋顶维修费用828570元应在租金中优先抵扣。第三人在上诉人总提交的录音中明确陈述“我跟你讲，你放心，就拆一点点，就边上弄掉，他拍个照，弄完以后我马上会帮你弄回去，我还要叫你，你上次叫的那个人去盖，钱我来出嘛，就这么简单嘛。”保证拆除后及时恢复原状，并支付相关费用，但时至今日仍未履行修复或支付相关费用。第三人多次表示会组织三方（第三人、被上诉人、上诉人）进行交接，明确将来合同履行完毕押金是由第三人还是被上诉人退回？上诉人支付的屋顶维修费用828570元由第三人还是被上诉人支付？并由被上诉人出具继续履行租赁合同剩余年限的书面证明，但至今仍未履行，如果租赁通过公账支付产生的税金由谁承担？被上诉人为达到三旧改造的目的多次以收回物业自用为由，要求与上诉人签订一年的租赁合同，甚至以强拆物业等不法手段逼迫上诉人搬迁，导致上诉人数十名员工流血受伤。被上诉人与第三人为达到其三旧改造的目的，恶意串通，逼追上诉人搬迁，打压民营企业，损害上诉人的合法权益，严重违反法律规定，被上诉人与第三人的行为极其恶劣。原审法院罔顾事实真相判决解除租赁合同实为助纣为虐。四、2020年1月下旬全国爆发新型冠状病毒肺炎痰情，新型冠状病毒肺炎在全国形成蔓延趋势，全国进入严控状态。为控制疫情，减少人员流动，国务院下令企业停工停产。答辩人为响应国家号召，积极参与抗击疫请，公司停工停产，2020年3月才逐步复工。答辩人主要做外销，国外也因受疫情影响，订单锐减，企业难以生存。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件的审理中第5款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故原审判决解除租赁合同，没有法律依据。五、被上诉人明知上诉人已足额支付租金的情况下，一审诉讼请求要求上诉人重复支付2018年7月1日至2019年6月30日租金共计1474236元。被上诉人一审诉讼请求合计3638033.3元，原审判决驳回被上诉人要求上诉人支付2018年7月1日至2019年6月30日租金、按日0.6％支付滞纳金、2018年税费及滞纳金422528.31元、2019税费及滞纳金565409.81元等诉讼请求高达2996687元，驳回诉讼请求的金额远高于判决金额，但原审法院仍判决一审诉讼费35903.85元全部由上诉人承担，明显判决不公，请求贵院依法改判。综上所述，上诉人为维护自身权益，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法改判。被上诉人惠州市润兴源实业有限公司辩称，一、原审法院认为被答辩人超过案涉租赁合同约定的三个月期限仍未向答辩人支付租金的行为构成根本违约，由此判决解除案涉租赁合同，事实认定清楚，法律适用正确。原审法院认定“承租人在明知案涉租赁物产权变更为原告后，仍然拒不将租金按时足额交付给原告，不迟于2019年6月14日知悉原告已取得案涉租赁物国有建设用地使用权之日算起，超过涉案租赁合同约定的三个月期限仍未向原告支付租金，符合合同约定单方解除合同的条件，构成承租人的根本违约”（见一审判决书第14页第6行）并由此判决解除案涉租赁合同，该部分事实认定清楚，法律适用正确，被答辩人不服原审法院解除案涉租赁合同的上诉请求于法无据，应予驳回，理由如下:（一）被答辩人经答辩人、原审第三人多次书面通知后，已清楚地知悉其应向答辩人而非原审第三人履行缴纳租金的合同义务，在此情形下被答辩人仍然将租金恶意支付至第三人账户及“临时监管账户”，系属其对答辩人拒付租金的行为。《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《广东省城镇房屋租赁条例》第二十二条第二款规定:“房地产权转移，受让人应当承担原出租人的义务并且享有原出租人的权利。”根据上述法律规定，作为案涉租赁物受让人的答辩人，自取得案涉租赁物不动产证书之日起，就已依法承继原审第三人对被答辩人案涉租赁合同项下的相关权利。《合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的，应当通知债务人。”答辩人依法承继第三人对被答辩人租赁合同项下权利后，已多次发函通知被答辩人应履行向答辩人缴纳租金的义务，同时答辩人在函件中已注明款项的支付方式、收款的银行卡账号（见答辩人一审提交的第七项证据材料，证据清单第39页）并向被答辩人提供已取得的案涉租赁物的不动产权证书供被答辩人核实（见答辩人一审提交的第十项、第十三项证据材料，证据清单第45-55页、第58页）。同时，作为原出租人的第三人也已多次书面通知被答辩人应履行向答辩人缴纳租金的合同义务（见答辩人一审提交的第十九项第二十二项第二十五项证据材料，证据清单第67页、第73-74页、第78-83页）并以注销收款账户的方式明确表示拒收2018年6月后的租金，答辩人与第三人向被答辩人出具的多份告知函、催缴通知，被答辩人均已签收，并在一审庭审时承认确已收到。以上材料均有力地证明了被答辩人已清楚地知悉其应向被答辩人而非原审第三人履行缴纳租金的合同义务。在此情形下，被答辩人以向作为原出租人的第三人付租、向所谓“临时监管账户”付租作为其已履行付租义务的抗辩明显是不成立的。因此，原审法院认定“玖华公司辩称已将租金支付到吴可教账户中及支付到玖华公司设立的监管账户中，认为其仍然按照涉案合同履行交纳租金，本院不予采信”（见一审判决书第14页第12行）系属事实认定清楚，法律适用正确。（二）被答辩人明知应向答辩人缴纳租金，但经多次催缴仍然拒绝向答辩人支付租金的行为，已构成根本违约，答辩人有权依法解除案涉租赁合同。案涉《租赁合同》的违约责任条款约定:“若遇乙方欠交租金或物业管理费超过三个月，甲方有权单方解除本合同并不承担违约责任（见答辩人一审提交的第三项证据材料第十二条第2款，证据清单第10页；第五项证据材料第十条第2款，证据清单第17页）。”《合同法》第九十四条第三款规定:“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，当事人可以解除合同；”第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，答辩人承继第三人对被答辩人租赁合同项下的相关权利后，被答辩人经答辩人与第三人多次通知、催缴，在明知第三人自2018年6月起不再享有案涉租赁物所有权、答辩人已承继案涉租赁合同项下出租人的相关权利、其应履行向答辩人缴纳租金的合同义务的情形下，仍恶意拒绝向答辩人缴纳租金，该行为已构成根本违约。值得一提的是，自答辩人取得案涉租赁物之日起至今已逾两年半，被答辩人从未向答辩人支付过任何租金，致使答辩人完全无法实现承继案涉租赁合同的合同目的。答辩人作为案涉租赁合同的新出租人，有权依据案涉《租赁合同》的约定，解除案涉租赁合同。（三）原审第三人不存在替代答辩人向被答辩人收取2018年6月份之后租金的事实，被答辩人上诉主张“答辩人知晓且同意由第三人收取2018年6月份之后的租金”明显与本案事实情况不符。案涉租赁物转让前，被答辩人长期存在未按时足额向原审第三人缴纳租金的情况，因此2018年6月后第三人向被答辩人收取的费用是用于补足被答辩人2018年6月前向第三人欠缴的租金，并非替代答辩人向被答辩人收取2018年6月份之后租金（被答辩人在案涉租赁物转让前欠缴第三人部分租金的情况详见被答辩人一审提交的证据材料二十五中的统计表，证据清单第81页）。并且，待被答辩人补足后，第三人已将其多缴的部分退还给被答辩人，并于2019年7月30日向被答辩人寄送《关于租金等费用结算的告知函》，再次向被答辩人重申第三人无权收取涉案租赁物2018年6月份之后的租金，告知将退回其多支付的租金，并明确告知被答辩人应履行向答辩人缴纳租金的义务（见答辩人一审提交的证据二十五，证据清单第78-83页）此外，2019年8月8日，第三人已将被答辩人多支付的租金通过转账的方式退回给被答辩人（见答辩人一审提交的证据二十八，证据清单第88页）。此后，为避免被答辩人继续恶意向第三人支付2018年6月份之后的租金，第三人已将原用于收取租金的账户销户。从始至终，答辩人与第三人均明确要求被答辩人应向答辩人支付案涉租赁物2018年6月之后的租金，被答辩人在《民事上诉状》中主张“答辩人知晓且同意由第三人收取2018年6月份之后的租金”系属对本案事实的歪曲与捏造。二、被答辩人提出涉案租赁物维修费用的上诉请求与本案无关且被答辩人既未在原审中提出该主张、又未提供任何证据材料予以证明，对此项上诉请求应当依法予以驳回。被答辩人在《民事上诉状》中提出案涉租赁物因年久失修漏水，被答辩人为此垫付维修费用828570元，主张该费用应在租金中优先抵扣。本案系属答辩人与被答辩人之间关于涉案租赁物租赁行为的法律关系，被答辩人的该上诉请求系属被答辩人与原审第三人之间的法律关系，与本案无任何关联，被答辩人与第三人可另循法律途径解决。且被上诉人在一审程序中未提出该请求，更未提供任何证据材料证明该事实存在。有鉴于此，贵院应依法驳回被答辩人的该项上诉请求。三、被答辩人早在新冠疫情爆发前就已持续存在案涉的根本违约行为，并在企业复工至今仍未向答辩人支付任何租金，无权以疫情作为违约的免责事由。自2018年6月起至今，在超过两年半的时间内，被答辩人从未向答辩人支付过任何租金，致使答辩人受让案涉租赁物并承继案涉租赁合同后，完全无法实现案涉租赁合同的合同目的，承受了巨大的经济损失。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》系属2020年5月15日施行的、针对疫情期间特殊情况的指导意见，完全不适用于本案。鉴于被答辩人拒绝向答辩人支付租金属于持续的、连贯的、恶意的根本违约行为，答辩人有权据此解除案涉租赁合同，被答辩人无权以疫情作为其根本违约行为的免责事由。综上所述，自答辩人2018年6月取得案涉租赁物，迄今已逾两年半，经答辩人、原审第三人反复告知、催缴，在被答辩人已清楚地知悉其应向答辩人而非原审第三人履行缴纳租金的合同义务的情况下，依然拒绝向答辩人支付任何租金，并拒绝与答辩人进行协商，致使答辩人受让案涉租赁物并承继案涉租赁合同后，完全无法实现案涉租赁合同的合同目的，承受了巨大的经济损失。原审法院认为被答辩人超过案涉租赁合同约定的三个月期限仍未向答辩人支付租金的行为已构成根本违约，由此判决解除案涉租赁合同，该判项事实认定清楚，法律适用正确。恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人上诉请求，维护答辩人的合法权益。针对惠州市润兴源实业有限公司、惠州市玖华家具有限公司的上诉，原审第三人惠州市惠阳区xxxx家具厂辩称，一、涉案租赁物出卖给原告前，我厂已多次通知被告并询问被告是否购买，但被告明确表示无力购买并放弃行使优先购买权，因而我厂不存在侵害被告优先购买权的事实。早在2017年8月份计划出售涉案租赁物前，我厂负责人吴剑刚就已询问被告股东之一周道仁是否有意购买涉案租赁物，周道仁明确表示无力购买。2017年11月初，我厂负责人吴剑刚前往被告厂房会晤被告另一股东陈学贵，告知我厂将出售涉案租赁物的事实，并再次征询被告是否有意行使优先购买权购买该涉案租赁物，陈学贵当场明确表示因经济能力有限难以购买，并放弃行使优先购买权。二、涉案租赁物转让后，被告已知悉涉案租赁物转让的事实，在超过一年的时间里均未对此提出异议，在本案庭审时才主张优先购买权明显没有法律依据。2017年11月底，我厂与原告签订《收购合同》，将涉案租物转让给原告，并配合原告办理了涉案租赁物的不动产权变更登记手续涉案租赁物转让后，我厂多次告知被告涉案租赁物转让的事实，并于2018年5月12日向被告邮寄《通知》，书面告知被告原告已承继我厂对其三份租赁合同项下权利，被告应向原告缴纳租金。经查询，该《通知》已由被告签收。同时，我厂负责人吴剑刚已将该《通知》通过微信发送给被告股东陈学贵，陈学贵回复表示收到，并未表示任何的异议（见原告提交的证据十九至证据二十一，证据清单第67-72页）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款规定:“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。”因此，在我厂已将涉案租赁物转让的事实书面告知被告，且被告已知悉原告已承继我厂租赁合同项下权利的情况下，被告在超过一年的时间里均未对此提出异议如今被告在庭审中才主张优先购买权无疑是不具备法律依据的。三、涉案租赁物转让前，被告长期存在未按时足额向我厂缴纳租金的情况，因此2018年6月后我厂向被告收取的费用是用于补足被告2018年6月前欠缴我厂的租金，待被告补足后我厂已将其多缴的部分退还，因而我厂不存在收取涉案租赁物2018年6月之后租金的事实。据统计，被告自2013年6月承租我厂的涉案租赁物后，长期存在未按时、足额向我厂缴纳租金的情况，直至2018年6月份原告取得涉案租赁物所有权并承继我厂涉案租赁合同项下权利义务，被告仍欠付我厂大量租金（见原告提交的证据二十五中的统计表，证据清单第81页）。我厂已于2018年5月12日书面通知被告原告已承继我厂对被告三份租赁合同项下权利的事实，并告知被告应向原告缴纳租金。但鉴于被告在2018年6月前仍欠缴大量租金的事实，因此2018年6月后我厂向被告收取的费用是用于补足被告之前月份欠缴的租金部分，并非是替代原告向被告收取2018年6月之后的租金。在我厂已足额收取被告欠缴的租金后，立即通知了被告的财务人员前来核对账目，但是被告不理会我厂，仍持续向我厂缴纳租金。鉴于原告于2018年6月取得涉案租赁物所有权并承继我厂租赁合同项下权利的事实，我厂经过核算于2019年7月30日向被告寄送《关于租金等费用结算的告知函》，再次重申我厂无权收取涉案租赁物2018年6月份之后的租金，告知被告我厂将退回其多支付的租金，并明确告知被告应履行向原告缴纳租金、税费的义务（见原告提交的证据二十五，证据清单第78-83页）。2019年8月8日，我厂将被告多支付的租金通过转账的方式退回给被告（见原告提交的证据二十八，证据清单第88页）。此后，为避免被告继续向我厂支付2018年6月份之后的租金，我厂已将原用于收取租金的账户销户。有鉴于此，被告一直以来对于涉案租赁物转让、原告已承继我厂租赁合同项下权利义务的事实是清楚的，并且被告也已知悉2018年6月份后应向原告履行支付涉案租赁物租金的义务。在此情况下，被告在庭审中主张我厂侵害其优先购买权、我厂已收取涉案租赁物所有权变更后的租金完全没有事实与法律依据。恳请贵院查清本案事实，维护我厂的合法权益。原审原告惠州市润兴源实业有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除被告于2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》、2014年4月19日签订的《厂房租赁合同补充协议》及2017年2月24日签订的《厂房租赁合同》，并将以上三份合同项下的租赁物交还原告；二、判令被告向原告支付欠缴的租金及租金滞纳金（租金按三份《厂房租赁合同》约定，自2018年7月1日计算至被告交还涉案租赁货物之日止，暂计至2019年11月30日为2038534.75元；租金滞纳金按日计收0.6%，自2018年7月1日计算至被告交还涉案租赁物之日止，暂计为611560.43元。以上暂计金额合计为2650095.18元）；三、判令被告向原告支付由原告垫付的2018年税费及滞纳金422528.31元、2019年税费及滞纳金565409.81元；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。以上一至三项诉请暂计金额合计为：3638033.3元。一审法院认定事实：2013年6月15日，被告惠州市玖华家具有限公司（下称玖华公司、合同中“乙方”）与第三人惠州市惠阳区xxxx家具厂（下称xx家具厂、合同中“甲方”）签订《厂房租赁合同》（下称《合同一》），合同约定玖华公司向xx家具厂租用坐落在惠州市惠阳区xx镇xx工业区xx家具厂内一栋办公楼、一栋宿舍楼及部分厂房合计17306平方米；合同租赁期限自2013年6月20日起到2023年6月21日止，该合同上载明：“第三条租金和保证金的支付方式……（二）租金支付方式为每三个月支付壹次，即在租赁合同期限内，每一个计租周期开始后的15天内乙一次性支付本期租金到甲方指定账户。甲方按收取金额向乙方提供收款收据。…..（四）租金及合同保证由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。开户行：中国农业银行广东省封开县支行，户名：吴可教，账号：44-656××××××××9676……（六）乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.6%。第八条其他费用……（三）乙方在租期间因经营而产生的所有税费由乙方自行承担（包括营业税、租赁税等），甲方向乙方收取的租金、保证金，甲方只向乙方提供收款收据。（四）乙方租用厂房约占整个厂房面积的三分之一，故经双发协商，乙方承担本厂六分之一的土地使用税。具体缴交由甲方先行交纳后，根据缴纳金额计算1/6由乙方承担，甲方按乙方交纳金额开具收款收据。第十二条违约责任1、在租赁期限内若遇乙方欠交租金，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起一个月内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。2、若遇乙方欠租金或物业管理费超过三个月，甲方有权单方解除合同并不承担违约责任，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。”2014年4月19日，在原《厂房租赁合同》基础上，玖华公司与xx家具厂签订《厂房租赁合同补充协议》（下称《合同一补充协议》），载明：“一、宿舍B楼一层、二层面积1415平方米，租金为每平方米5元。租期从2014年4月至2023年3月，租期为9年……二、租金支付的方式为每三月支付一次，即在租赁合同期内，每个计租周期开始后的15天内乙方一次性支付本期租金到甲方指定账户。甲方按收取金额向乙主提供收款收据。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.6%。…….”2017年2月24日，玖华公司与xx家具厂签订《厂房租赁合同》（下称《合同二》），合同约定玖华公司向xx家具厂租用坐落在惠州市惠阳区xx镇银山工业区的部分厂房与宿舍合计6242.5平方米厂房和707平方米宿舍，租赁面积合计6949.5平方米；合同租赁期限自2017年5月1日起到2023年6月21日止，该合同上载明：“第二条、租赁期限2、租赁期满，如甲方继续出租而乙方又需在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，甲乙将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先权，否则视为乙方放弃优先权。第三条租金和保证金……（二）租金的支付方式为三个月支付壹次，即在租赁合同期内，每个计租周期开始后的10天内乙方一次性支付本期租金到甲方指定账户。甲方按收取金额向乙方提供收款收据。……（四）租金及合同保证由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。开户行：中国农业银行广东省封开县支行户名：吴可教账号：622×××××××××××××515……（六）乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.6%。第四条、其他费用……（三）乙方租用厂房约整个厂区面积的10%，故经双方协商，乙方承担本厂内土地使用税20000元/年，于每年12月10日前一次性向甲方支付，甲方按乙方交纳金额开具收款收据。第十条违约责任1、在租赁期限内若遇乙方欠交租金，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起一个月内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。2、若遇乙方欠租金或物业管理费超过三个月，甲方有权单方解除合同并不承担违约责任，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人），本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。”《合同一》及《合同一补充协议》、《合同二》确定每月支付租金金额。《合同一》确定：“……2.2016年6月至2019年5月期间月租金价格为4.2元/平方米（即每月租金为72687.42元）。3.2019年6月至2022年5月期间月租金价格为4.4元/平方米（即每月租金为76148.73元……）。”《合同二》确定：“……2.2017年5月至2020年4月期间月租金价格为5.5元/平方米（即每月租金为38222.25元）。2.2020年5月至2023年6月期间月租金价格为5.77元/平方米（即每月租金为40098.61元……”玖华公司xx家具厂与玖华公司自合同签订后，依约履行。2018年6月15日、19日经过润兴源公司依法登记，润兴源公司取得涉案租赁物的国有建设用地使用权。期间，玖华公司持续使用涉案租赁物，但未依照《合同一》《合同一补充协议》《合同二》的约定向产权持有人润兴源公司给付租金。2019年6月13日，原告润兴源公司通过快递寄送被告《告知函》，函上载明：“……我司于2017年11月8日收购权取得xx家具厂位于惠州市惠阳区xx镇银山工业区的全部土地使用权及地上建筑物所有权，包括了贵司承租的厂房、宿舍范围，由此我司取得原出租方xx家具厂对贵司租赁合同的相关权利。贵司租金及相关费用应当按照上诉三份《厂房租赁合同》及《厂房租金合同补充协议》，向我司予以缴纳。我司指定收款账户如下：开户行：建设银行惠州惠阳支行；户名：惠州市润兴源实业有限公司；账号：44050171715100000617告知方：惠州市润兴源实业有限公司2019年6月”。被告玖华公司已经收到原告润兴源公司于2019年6月14送达的《告知函》，并有顺丰速运（运单号SF1001471913833）的运单予以佐证，被告玫华公司对其收到该函的事实予以确认。原告润兴源公司提供的被告玖华公司于2019年6月27日向润兴源公司送达的《关于惠州市玖华家具有限公司致惠州市润兴源实业有限公司于二○一九年六月十四日送达的〈告知函〉之复函》，函上载明：“二、贵公司于该函告知已收购我方公司承租的租赁物，由于贵公司及xx厂从未向我公司提供任何证明文件，我公司无法确认上述事宜的真实性……”2019年7月3日，原告润兴源公司向被告玖华公司发出《关于惠州市玖华家具有限公司2019年6月27〈复函〉之回函》上载明：“一、我司重审已取得出租方对贵司租赁合同的相关权利，贵司应履行向我司支付租金的义务。……”附有不动产权证书粤（2018）惠州市不动产权第3029938、3029923、3029918、3029912、3029873、3029898、3029839、3029768、3029759号的复印件，并提供顺丰速运（SF1001956323657）运单、润兴源公司提供对玖华公司及海燕水产（张燕发）的《告知函》及《告知函》贴在涉案租赁物上的照片予以佐证，被告玖华公司对其收到该函的事实予以确认。2019年7月17日，原告润兴源公司向被告玖华公司发出《关于限期支付租金、税费的催告函》及顺丰速运（运单号为SF1002018041405）运单。2019年10月22日，原告润兴源公司向被告玖华公司发出《关于限期支付租金的告知函》及顺丰速运（运单号为SF1004413978299）运单。2019年7月3日，第三人xx家具厂向被告玖华公司发出《关于普翼律师事务所〈律师催告函〉》、〈律师催告函之二〉之回函》，并有EMS1083756356225快递单予以佐证。以上事实有《合同一》《合同一补充协议》、《合同二》、粤（2018）惠州市不动产权第3029938、3029923、3029918、3029912、3029873、3029898、3029839、3029768、3029759号不动产权证书、《告知函》、顺丰速运（运单号SF1001471913833）的运单、《关于惠州市玖华家具有限公司玖惠州市润兴源实业有限公司于二○一九六月十四日送达的〈告知函〉之复函》、《关于惠州市玖华家具有限公司2019年6月27日〈复函〉之回函》、顺丰速运（SF1001956323657）运单、《关于限期支付租金、税费的催告函》、顺丰速运（运单号为SF1002018041405）运单、《关于普翼律师事务所〈律师催告函〉、〈律师催告函之二〉之回函》、EMS1083756356225快递单以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。经过当庭质证，原告润兴源公司与被告玖华公司对上述证据的真实性、合法性关联性均无异议，本院予以确认。一审法院认为，1.关于被告玖华公司是否构成违约的问题。涉案租赁合同合法有效，具有法律约束力，当事人均应恪守。根据买卖不破租赁原则，润兴源公司取得涉案租赁物的国有建筑用地使用权，成为涉案租赁物产权的合法持有人。涉案合同虽然并非润兴源公司与玖华公司所签订，但润兴源公司依法应受该合同的约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条:“承租人应当按照约定的期限支付租金。…”《合同一》《合同二》，该合同上载明违约责任要求在租赁期限内，玖华公司欠交租金超过三个月，出租方有权单方解除合同并不承担违约责任。本院认为，涉案租赁合同合法有效，租赁合同在履行过程中，承租人在明知涉案租赁物产权变更为润兴源公司后，仍然拒不将租金按时足额交付给原告润兴源公司，玖华公司从不迟于2019年6月14日知悉润兴源公司已取得涉案租赁物的国有建设用地使用权之日算起，超过涉案租赁合同约定的三个月期限仍未向润兴源公司支付租金，符合合同约定单方解除合同的条件，构成承租人的根本违约。玖华公司的辩称:2019年6月至10月租金支付到吴可教账户中，2019年10月至12月租金支付到玖华公司设立的监管账户中，2020年1月至3月支付到监管账户并发函给第三人xx家具厂，玖华公司认为其仍然按照涉案合同履行交纳租金，未构成违约。本院对此辩称不予采信。对润兴源公司诉请解除涉讼租赁合同本院予以照准。2.关于原告润兴源公司是否有权取得涉案租赁物租赁权的问题。结合在案证据及庭审笔录，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，涉案租赁物物权的变更，经依法登记，发生效力，本案涉案房产经原告润兴源公司2018年6月15日、19日依法登记，取得涉案租赁物的不动产权，获得惠州市惠阳区xx镇xx工业区（厂区内厂房一、二、三、四、五、厂区内小卖部、厂区内宿舍一二、厂区内办公楼）共计宗地面积66685m3、房屋建筑面积30182.5m2的国有建设用地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”2018年6月15日、19日润兴源公司依法取得涉案租赁物国有建设用地使用权，依法获得涉案租赁物收益权。根据《合同一》《合同一补充协议》《合同二》的约定，承租方在约定租赁期间按照约定向出租人交纳租赁物的租金。被告辩称租赁关系应当为被告于第三人的租赁关系，第三人与被告的之间租赁关系。本院认为，根据买卖不破租赁原则，房屋租赁期间，因买卖发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。因此，承租人玖华公司与原国有建设用地使用权人xx家具厂的租赁关系，因物权变更由取得国有建设用地使用权的乙方承担原国有建设用地使用权人xx家具厂的权利与义务应由现租赁物的国有建设用地使用权人润兴源公司承担。对于被告的辩称，本院不予采信。综上，本院认为原告润兴源公司有权要求承租人玖华公司继续履行《合同一》《合同一补充协议》《合同二》，并根据该合同的约定取得涉案租赁物租赁权。3.关于被告玖华公司优先购买权的问题。被告玖华公司在庭上辩称第三人xx家具厂在将涉案租赁物卖给润兴源公司的行为，侵犯其优先购买权。经查，《合同二》上载明:“第八条、租赁物的转让在租赁期内，若遇甲方转让租赁物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同，在同等受让条件下，乙方对本租赁物以后优先购买权”。根据合同相对性原则，原国有建设用地使用权人xx家具厂与玖华公司的纠纷与本案无关，被告玖华公司的优先购买权的权利保障问题可另寻法律途径解决。对于被告的辩称，本院不予采信。4.关于原告润兴源公司是否已履行告知义务的问题。一是关于原告润兴源公司是否告知被告玖华公司其已取得涉案租赁物的国有建设用地使用权的问题。2019年6月14日原告润兴源公司向被告玖华公司送达《告知函》，被告玖华公司于2019年6月27日向润兴源公司送达的《关于惠州市玖华家具有限公司玖惠州市润兴源实业有限公司于二一九年六月十四日送达的之复函》表明，被告玖华公司已经收到原告润兴源公司于2019年6月14日送达的《告知函》，并有顺丰速运（运单号SF1001471913833）的运单予以佐证，被告玖华公司对其收到该函的事实予以确认。本院认为，以上证据足以证明润兴源公司对被告玖华公司已履行告知义务，并且玖华公司不迟于2019年6月27日知悉润兴源公司已取得涉案租赁物的国有建设用地使用权。被告辩称对润兴源公司取得涉案租赁物的国有建设用地使用权不知情、不认可的意见，本院不予采信。二是关于原告润兴源公司是否已告知玖华公司租金支付方式的问题。2019年6月17日原告润兴源公司向被告玖华公司送达《告知函》，上载明缴纳租金的方式。润兴源公司发出《关于限期支付租金、税费的催告函》及顺丰速运（运单号为SF1002018041405）运单、《关于限期支付租金的告知函》及顺丰速运（运单号为SF100419299）运单、第三人xx家具厂于2018年5月11日发出的《通知》、《关于普翼律师事务所〈律师催告函>、〈律师催告函之二>之回函》、2019年7月30日的《关于租金等费用结算的告知函》，被告玖华公司对其收到以上文件的事实予以确认。因此，被告玖华公司在庭上辩称在第三人xx家具厂注销合同约定支付租金的账户后不清楚支付方式的意见，本院不予采信。5.关于玖华公司需要支付租金及滞纳金金额的问题。经本院确认，玖华公司不迟于2019年6月27日知悉润兴源公司已取得涉案租赁物的国有建设用地使用权。本院认为，玖华公司应当自知道润兴源公司取得涉案租赁物的国有建设用地使用权之日起向润兴源公司按照《合同一》《合同一补充协议》《合同二》的约定支付租金，即2019年6月27日支付知悉后的下个月的租金。根据《合同一》《合同一补充协议》《合同二》约定，承租方应按每三个月支付次租金。本院认为，玖华公司应当支付润兴源公司支付知悉后的下个月的租金，按照每三个月支付一次的约定，每月支付润兴源公司《合同一》租金76148.73元，《合同一补充协议》租金7782元，《合同二》租金38222.25元。被告玖华公司辩称，2019年10月16日，因第三人xx家具厂注销合同约定收款银行账户（开户行:中国农业银行广东省封开县支行户名:吴可教账号:44-656××××××××9676），其无法向xx家具厂支付2019年10月至12月租金，并且开设临时监管账户（户名:周军华账号:621××××××××08094549开户银行:中国邮政储蓄银行惠阳区xx支行开户地址:广东省惠州市惠阳区xx镇），将2019年10月至12月及以后的租金转入该账户。本院认为，玖华公司应当支付润兴源公司2019年6月至9月、10月至12月及往后的租金给原告润兴源公司，玖华公司的辩称也表明其确无将租金支付给润兴源公司，因此，对被告玖华公司的辩称不予采信。至于自2018年6月15日到2019年6月27日止的租金，玖华公司辩称已支付到合同约定账户，本院结合在案证据予以采信。对玖华公司已支付的租金的权属问题，属于润兴源公司与xx家具厂之间不当得利纠纷，应当由原告润兴源公司根据合同的相对性原则，另寻法律途径向第三人xx家具厂主张权利，本院对原告润兴源公司关于2019年6月27日之前的租金的诉请不予支持。根据《合同一》第三条（5）、《合同二》第三条（6）约定，玖华公司欠缴租金应向出租方缴纳滞纳金，并且约定缴纳滞纳金的计算方式，该约定系双方意思表示真实，不违反法律强制性规定，本院予以采信。6.关于润兴源公司要求玖华公司支付涉案租赁合同所涉及增值税、城建税教育附加、房产税、涉案两个厂房租赁合同的土地使用税的问题。本案涉案租赁物产权人为润兴源公司，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第二条“纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产…”，涉案租赁物租金的增值税扣缴义务人为涉案租赁物的产权人，即为润兴源公司。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳。”涉案租赁物租金的房产税扣缴义务人为涉案租赁物的产权人，即为润兴源公司。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条:“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人…”，根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条:“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知制定机关国务院效力等级国务院规范性文件》（国发〔1984］174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。”因此，城建税教育附加扣缴义务人是润兴源公司。《合同一》第八条第（三）（四）至约定，每年由玖华公司承担全厂区1/6的土地使用税，且约定由出租方先行缴纳后，根据比例进行分摊。《合同二》第四条第（三）之约定，每年由玖华公司承担20000元的土地使用税。综上，本院认为，对涉案租赁合同所涉及增值税、城建税教育附加、房产税无明确约定的，应由扣缴义务人润兴源公司承担，对于润兴源公司的诉请，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百ニ十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除被告惠州市玖华家具有限公司与第三人惠州市惠阳区xxxx家具厂于2013年6月15日签订的《厂房租赁合同》2014年4月19日签订的《厂房租赁合同补充协议》及2017年2月24日签订的《厂房租赁合同》的租赁合同关系。二、被告惠州市玖华家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市润兴源实业有限公司支付自2019年7月1日起到本判决发生法律效力之日的租金和滞纳金。（租金计算方法:详见附表。滞纳金计算方法:以每月应付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、被告惠州市玖华家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市润兴源实业有限公司支付2018年度土地使用税34819.22元、2019年度土地使用税42228.83元，合计2077048.06元。四、驳回原告惠州市润兴源实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35903.85元，由被告惠州市玖华家具有限公司承担。本案二审期间，惠州市玖华家具有限公司提交2组证据作为新证据，惠州市润兴源实业有限公司对以上证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，2018年5月15日，第三人惠州市惠阳区xxxx家具厂通过快递寄送被告惠州市玖华家具有限公司《通知》，函上载明：“贵公司承租的位于惠州市惠阳区xx镇xx工业区厂房，本厂现通知贵司，自2018年5月11日起，贵公司租金向新产权人惠州市润兴源实业有限公司交纳，租赁合同权利义务由新产权人惠州市润兴源实业有限公司继续履行。”，有顺丰速运（运单号037349830632）运单、微信截图予以佐证，被告惠州市玖华家具有限公司对其收到该函的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、惠州市玖华家具有限公司在租赁合同履行中是否存在根本性违约以及案涉合同应否予以解除；2、惠州市玖华家具有限公司应否向惠州市润兴源实业有限公司返还案涉租赁物；3、惠州市润兴源实业有限公司主张的滞纳金应否予以调整。具体评述如下：关于惠州市玖华家具有限公司在租赁合同履行中是否存在根本性违约以及案涉合同应否予以解除的问题。2018年6月15日、19日通过转让、登记取得涉案租赁物国有建设用地使用权，依法获得案涉租赁物收益权。根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”之规定，在租赁期间，租赁物的权属发生变动，在案涉租赁合同系原权属人与承租人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效的情况下，继受案涉房屋的出租人依法享有原租赁法律关系的权利与义务，承租人亦应恪守履行原租赁法律关系的权利与义务。在2018年5月15日惠州市惠阳区xxxx家具厂书面告知转让事宜的情况下，惠州市润兴源实业有限公司作为案涉租赁物受让方和租赁合同的继受方，其仍负有通知承租方向其支付后续租金，并告知收取租金账号的义务。从2019年6月27日承租人惠州市玖华家具有限公司向惠州市润兴源实业有限公司送达的《关于惠州市玖华家具有限公司玖惠州市润兴源实业有限公司于二一九年六月十四日送达的之复函》来看，惠州市润兴源实业有限公司对惠州市玖华家具有限公司履行了告知义务，惠州市玖华家具有限公司不迟于2019年6月27日知悉其应向案涉租赁物受让方惠州市润兴源实业有限公司支付相应租金的缴纳方式。惠州市玖华家具有限公司应当向惠州市润兴源实业有限公司支付自2019年6月27日起知悉后的下个月起至搬离之日止的租金，惠州市玖华家具有限公司在明知的情况下，仍然拒不将租金按时足额交付给惠州市润兴源实业有限公司。惠州市玖华家具有限公司超过涉案租赁合同约定的三个月期限仍未向惠州市润兴源实业有限公司支付租金，符合合同约定单方解除合同的条件，构成承租人的根本性违约，一审判令案涉租赁合同予以解除并无不当，本院予以维持。综上，惠州市润兴源实业有限公司取得案涉租赁物收益权后，未及时履行收取租金的相关协助义务，惠州市玖华家具有限公司将租金支付至第三人惠州市惠阳区xxxx家具厂具有合理事由，惠州市润兴源实业有限公司认为惠州市玖华家具有限公司2018年7月至2019年6月仍蓄意向第三人支付租金系属合同履行对象错误，并主张不产生对抗效力，对此，本院不予支持。关于惠州市玖华家具有限公司应否向惠州市润兴源实业有限公司返还案涉租赁物的问题。依据《中华人民共和国合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，在承租人根本性违约，案涉租赁合同予以解除的情况下，惠州市润兴源实业有限公司诉请惠州市玖华家具有限公司返还案涉合同项下的租赁物，本院予以支持。一审对此处理不当，本院予以纠正。关于惠州市润兴源实业有限公司主张的滞纳金应否予以调整的问题。惠州市润兴源实业有限公司诉请滞纳金应按每日按所欠租金的0.6％计算，惠州市玖华家具有限公司一审提出了不存在违约行为，也不应支付滞纳金的免责抗辩。对此，本院认为，滞纳金的调整应当以实际损失为基础，综合兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等实际因素，一审酌定滞纳金计算以每月应付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算符合本案的具体实际，本院予以维持。综上所述，原审判决处理不当，依法应予纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初149号民事判决第一、二、三项及诉讼费负担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初149号民事判决第四项；三、惠州市玖华家具有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于惠州市惠阳区xx镇银山工业区xx家具厂承租的办公楼、宿舍楼、厂房及附属设施等腾空并交还惠州市润兴源实业有限公司。四、驳回惠州市润兴源实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费68419.7元，由惠州市润兴源实业有限公司负担34209.85元，由惠州市玖华家具有限公司负担34209.85元。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年三月十二日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。