广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7006号原告：广州华宁房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区鹤洞路二巷7号之一自编3号。法定代表人：张鹏。职务：总经理。委托诉讼代理人：钟光毅，男，1974年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：肖柳娟，女，1985年10月7日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：刘名荣，男，1987年9月27日出生，汉族，住广东省乐昌市。第三人：中国建设银行股份有限有公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，职务：行长委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，汉族，系第三人职员，联系地址。原告广州市华宁房地产开发有限公司（以下简称华宁公司）与被告刘名荣，第三人中国建设银行股份有限有公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈穗花独任审理，因被告下落不明，本院公告送达，期限届满于2020年11月5日开庭审理。原告当庭撤销原来的所有的诉讼请求和事实理由，变更新的诉讼请求和事实理由及提交新的证据，原告新的诉讼请求、事实理由和新的证据均已于2020年11月5日当庭固定，因被告下落不明，本院于2020年11月24日再次公告送达，期限届满于2021年2月24日第二次进行了公开开庭审理。原告华宁公司的委托诉讼代理人钟光毅、肖柳娟，第三人建行白云支行的委托诉讼代理人刘运全、叶则节到庭参加诉讼。被告刘名荣经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘名荣偿还原告华宁公司为其代偿尚欠第三人建行白云支行的按揭贷款债务金额1824434.34元（其中：贷款本金1761665.24元、利息60918.09元、罚息1851.01元）；2、判令被告刘名荣每日按原告代其偿还的金额1824434.34元的千分之五向原告支付违约金，自代偿还之日（即2020年11月4日）起至付清之日止；3、判令被告承担原告对其追偿而额外支出的费用合计38219元（即本案受理费21219元、财产保全费5000元、保全保险费12000元）。原告于2021年1月18日又再邮寄《增加诉讼请求申请书》：4、请求判令原告有权就拍卖、变卖抵押财产所得价款，在原告代为被告清偿的按揭贷款债务（本金、利息、罚息）和因被告违约造成原告代为清偿所受损失的应支付的违约金以及代为清偿后行使追偿权而额外支出费用的范围内优先受偿。即原告对诉讼请求第1项、第2项、第3项的债权金额就拍卖、变卖抵押财产所得价款享有优先受偿权。事实和理由：一、2019年6月28日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201906285508），约定被告购买原告投资建设的荔湾区华尚二街3号1502房（华发尚座花园自编8-9号15层1502房），总房价7575379元。买卖合同第八条付款方式约定，被告除支付首期款5205379元外，剩余房款2370000元以按揭方式付款。买卖合同附件八“本合同补充协议”第六条第4点约定：在被告选择按揭贷款方式付款的情况下，被告知悉原告须对被告购房借款合同项下的全部贷款本金、利息、违约金、贷款银行实现债权的费用（含贷款提前到期的违约情形），向贷款银行承担阶段性连带保证责任。在原告承担阶段性连带保证责任期间，如因被告违反借款合同约定未按时向银行还款、或因被告原因导致该商品房或买卖合同权益被查封等，导致原告承担保证责任的，被告同意将原告代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、逾期违约金）支付给原告，否则，每逾期1日，被告应按原告代其偿还金额的5‰向原告支付违约金，且需承担原告为实现上述债权而额外支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。二、买卖合同签订后，被告依约向原告支付了首期房款5205379元；原告2019年10月10日收到广州公积金中心贷款600000元；原告2019年11月1日收到按揭贷款银行即第三人按揭放款1770000元。其后，因被告违反借款合同约定未按时还款，第三人与原告多次联系、督促被告及其家人，要求按时还款，未果。2020年5月18日，第三人根据与原告签订的《广州华发尚座花园项目按揭贷款业务合作协议》，要求原告对被告的债务承担连带保证担保责任。第三人出具的《个人贷款对账单》证明：于2019年11月1日向被告发放贷款1770000元；被告分别于2019年12月1日、2020年1月1日、2月1日、3月1日按约定还款，从2020年4月起断供，未再偿还按揭贷款本息。根据按揭贷款合作协议的约定，原告于2020年11月4日代被告向第三人偿付了逾期贷款本金1761665.24元、利息60918.09元、罚息1851.01元，总计1824434.34元。三、原告依约履行合同义务，但被告未按借款合同约定按期归还按揭贷款本息，导致原告对被告的债务承担连带保证责任，被告应依约向原告承担违约责任。1、被告应偿还原告为其代偿的按揭贷款债务1824434.34元。根据买卖合同第八条及补充协议第六条第4点约定，在原告承担阶段性连带保证责任期间，如被告违反借款合同约定未按时向银行还款，原告有权要求被告将原告代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、逾期违约金）支付给原告。2、被告自原告代偿之日起，至被告向原告付清全部代偿款项之日止，每日应按原告代其偿还金额的5‰向原告支付违约金。根据买卖合同补充协议第六条第4点约定，被告应将原告代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、逾期违约金）支付给原告，否则，每逾期1日，被告应按原告代其偿还金额的5‰向原告支付违约金。原告依据约定代被告偿按揭贷款债务1824434.34元，被告每日应按原告代其偿还金额的5‰向原告支付违约金，自代偿之日起至付清之日止。3、被告应承担原告为实现本案债权而额外支出的全部费用。根据买卖合同补充协议第六条第4款约定，被告需承担原告的其他损失及原告为实现上述债权而额外支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。因此被告应承担原告为实现本案债权而额外支出的包括但不限于案件受理费、财产保全费、保全保险费等费用。原告于2021年1月18日又再增加事实理由：四、原告有权就拍卖、变卖抵押财产所得价款，在原告代为被告清偿的按揭贷款债务（本金、利息、罚息）、因被告违约造成原告代为清偿所受损失应支付的违约金以及原告代为清偿后行使追偿权而额外支出费用的范围内优先受偿。抵押房屋（被告购买的荔湾区华尚二街3号1502房）于2019年9月24日办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，于2019年11月11日已经办理建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效的情形。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，抵押权自预告登记之日起设立，第三人（预告登记权利人）有权就抵押财产优先受偿。根据《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第四百一十条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金和实现担保物权的费用等，因被告违反借款合同约定未按时还款，第三人（预告登记权利人）可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产并以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。根据《中华人民共和国民法典》第七百条规定，原告（保证人）承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，即原告有权就拍卖、变卖抵押财产所得价款，在原告代为被告清偿的按揭贷款债务（本金、利息、罚息）、因被告违约造成原告代为清偿所受损失应支付的违约金以及原告代为清偿后行使迫偿权而额外支出费用的范围内优先受偿。即原告对诉讼请求第1项、第2项、第3项的债权金额就拍卖、变卖抵押财产所得价款享有优先受偿权。综上所述，原告与被告签订的买卖合同及补充协议合法有效；原告依约履行了合同义务；因被告未按时向第三人偿还按揭贷款致使原告承担担保责任，原告已代被告偿还了其尚欠第三人的按揭贷款债务。根据买卖合同与补充协议的约定及担保法第三十一条的规定，原告代为被告偿还按揭贷款本息后，有权向被告进行追偿。恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告刘名荣未作答辩，亦未提交书面的质证意见及证据材料。第三人建行白云支行述称，对原告第一项诉讼请求原告为被告偿还尚欠第三人的按揭贷款债务金额1824434.34元（其中：贷款本金1761665.24元、利息60918.09元、罚息1851.01元），第三人予以确认。其余诉讼请求由法院依法进行审查。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院经审查，由于被告没有对原告的起诉请求、事实理由及证据材料提出异议，也没有出庭对证据进行质证，没有提出相反材料予以反驳，原告提交的证据也不存在影响其证明效力的因素，故本院依法确认原告的证据，并据此认定事实如下：2019年6月28日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201906285508），约定被告购买原告投资建设的荔湾区华尚二街3号1502房（华发尚座花园自编8-9号15层1502房），总房价7575379元。该合同第八条付款方式约定，被告除支付首期款5205379元外，剩余房款2370000元以按揭方式付款。该合同附件八“本合同补充协议”第六条第4点约定：在被告选择按揭贷款方式付款的情况下，被告知悉原告须对被告购房借款合同项下的全部贷款本金、利息、违约金、贷款银行实现债权的费用（含贷款提前到期的违约情形），向贷款银行承担阶段性连带保证责任。在原告承担阶段性连带保证责任期间，如因被告违反借款合同约定未按时向银行还款、或因被告原因导致该商品房或买卖合同权益被查封等，导致原告承担保证责任的，被告同意将原告代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、逾期违约金）支付给原告，否则，每逾期1日，被告应按原告代其偿还金额的5‰向原告支付违约金，且需承担原告为实现上述债权而额外支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。合同签订后，被告依约向原告支付了首期房款5205379元；原告于2019年10月10日收到广州公积金中心贷款600000元；原告于2019年11月1日收到按揭贷款银行即第三人按揭放款1770000元。原告作为乙方、第三人作为甲方，签订的《广州华发尚座花园项目按揭贷款业务合作协议》，约定：“经双方协商，同意由甲方作为华发尚座花园项目（以下简称“本项目”）的按揭贷款办理银行。甲方对购买本项目的贷款申请人提供的单笔个人住房贷款最高限额为5000万元，最高贷款比例为70%，最长贷款期限不超过30年；单笔个人商用房贷款最高限额为10000万元，最高贷款比例为50%，最长贷款期限不超过10年，贷款的用途只能用于贷款申请人购买本项目住房及商用房。本项目占地面积79311平方米，总建筑面积353137平方米，预计可销售面积122120平方米，可售住房995套，可售商用房63套，预计售房款约为55亿元人民币。甲方同意将预售商品房的按揭款项发放到乙方预售许可证上指定的监管银行开立的监管账户内。华发尚座花园项目的监管银行及账户以乙方书面通知为准。甲方按以下约定办理相关手续及发放贷款：（一）本项目所售的商品房为预售商品房/期房时（未取得《商品房地产权权属证明书》）：乙方与购房人签署商品房买卖网签合同并通知甲方之日起5个工作日内，甲方发放贷款。（二）本项目所售的商品房为现房时（已取得《商品房地产权权属证明书》）：甲方审批通过出具同贷书、签署个人购房借款合同后，乙方与购房人签署商品房买卖网签合同之日起5个工作日内发放贷款。（三）甲方须按上述期限办理相关手续及发放贷款，否则乙方有权解除本协议，并要求甲方依法承担违约责任。乙方愿意作为本项目购房贷款申请人的保证人，对贷款申请人与甲方签订的个人购房借款合同项下的全部贷款本金、利息、违约金、贷款人实现债权的费用（含贷款提前到期的违约情况）承担阶段性连带保证责任。乙方承担的阶段性保证责任具体如下：（一）针对本项目的预售商品房：乙方对每一笔贷款从贷款发放起至贷款申请人所购商品房办妥其房屋产权的《不动产权证书》之前产生的债务承担保证责任；贷款申请人所购商品房办妥《不动产权证书》之日乙方的保证责任即行解除。（二）针对本项目的现房：乙方对每一笔贷款从贷款发放起至贷款申请人所购商品房办妥其房屋产权的《不动产权证书》之前产生的债务承担保证责任；贷款申请人所购商品房办妥《不动产权证书》之日乙方的保证责任即行解除。本项目的商品房在达到办理预售商品房抵押权预告登记的条件时，乙方应积极协助甲方及贷款申请人办理期房的抵押权预告登记；在达到办理房地产权证的条件时，乙方通知甲方，并协助甲方及贷款申请人办理房屋的正式抵押登记手续。如乙方与贷款申请人解除商品房买卖合同，乙方应通知甲方并协助甲方办理借款合同解除手续，妥善处理贷款部分的退款事宜。甲方向乙方提供项目建造、预售和销售活期存款、结算和物业租金、管理费的代收代付业务。”等等。2019年9月24日，被告办理了案涉房屋的预购商品房预告登记，登记字号为19预登06333871，义务人为原告，权利人为被告。同日，案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，登记字号为19预登06333871，义务人为被告，权利人为第三人和广州住房公积金管理中心，权利价值2370000元。但案涉房屋至今尚未办理房屋所有权确权登记。第三人出具的《个人贷款对账单》证明：于2019年11月1日向被告发放贷款1770000元；被告分别于2019年12月1日、2020年1月1日、2月1日、3月1日按约定还款，从2020年4月起断供，未再偿还按揭贷款本息。其后，因被告违反借款合同约定未按时还款，第三人与原告多次联系、督促被告及其家人，要求被告按时还款，未果。2020年5月18日，第三人根据与其原告签订的《广州华发尚座花园项目按揭贷款业务合作协议》，要求原告对被告的债务承担连带保证担保责任，原告于2020年11月4日代被告向第三人偿付了逾期贷款本金1761665.24元、利息60918.09元、罚息1851.01元，总计1824434.34元。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《个人购房借款/担保合同》，原告与第三人签订的《广州华发尚座花园项目按揭贷款业务合作协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告、第三人均应按照合同约定履行各自义务。第三人依合同约定发放了1770000元贷款，但被告没有按合同约定按期偿还借款本息，被告的行为已构成违约，原告于2020年11月4日已代被告向第三人偿付了逾期贷款本金1761665.24元、利息60918.09元、罚息1851.01元，总计1824434.34元。现原告要求被告立即归还上述款项，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告要求判令被告每日按原告代其偿还的金额1824434.34元的千分之五向原告支付违约金，自代偿还之日（即2020年11月4日）起至付清之日止的诉讼请求；根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件八第六条第4点约定，被告应将原告代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、逾期违约金）支付给原告，否则，每逾期1日，被告应按原告代其偿还金额的5‰向原告支付违约金。该约定折合年利率182.5%（5/1000×365×100%），因该约定超过相关法律规定，故自2020年11月4日起至全部款项清偿之日止，原告主张的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求判令被告承担原告对其追偿而额外支出的费用12000元（即本案保全保险费）和诉讼保全费5000元的诉讼请求；根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件八第六条第4款约定，被告需承担原告的其他损失及原告为实现上述债权而额外支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。因此，原告要求判令被告承担原告对其追偿而额外支出的保全保险费12000元、诉讼保全费5000元的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。关于原告再次增加的第四项诉讼请求，由于诉讼请求已庭前固定，故本案不予受理，原告应另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第二百零九条、第二百一十一条、第二百一十四条、第三百九十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘名荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华宁房地产开发有限公司偿还款项1824434.34元。二、被告刘名荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华宁房地产开发有限公司偿还上述款项的违约金（自2020年11月4日起至全部款项清偿之日止，计算标准参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告刘名荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华宁房地产开发有限公司偿还保全保险费12000元。四、被告刘名荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华宁房地产开发有限公司偿还财产保全费5000元。五、驳回原告广州市华宁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘名荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21219元，由被告刘名荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗花二〇二一年三月二十四日书记员  欧文超郑思雅