青海省海晏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青2223民初28号 原告：师某某，男、汉族，政府退休职工，住青海省海北州海县。公民身份号码：××× 被告：岳某某，男、汉族，西宁市城北区居民，住青海省西宁市。公民身份号码：××× 被告：尹某某，女、汉族，红岩酒店经营者，住青海省西宁市。公民身份号码：××× 原告师某某与被告岳某某、尹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告师某某、被告岳某某、尹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告师某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告房屋租赁合同，红岩酒店相关手续转至原告名下;2、请求依法判令被告支付2019年9月10日至2021年1月20日期间酒店房租273333元,庭审中变更为被告支付2019年9月10日至2021年2月10日期间酒店房租198614.32元；3、请求依法判令被告以273333元为基数按年利率15.4％向原告支付逾期利息60775元（自2019年9月10日至2021年3月20日，以273333元x15.4％．365天x527天=60775元，每年按365天计算），庭审中变更为以截止2021年2月10日所欠租金198614.32元为基数，年利率15.4％向原告支付违约金；4、请求依法判令被告向原告支付截至2021年2月15日所欠暖气费11406元，庭审中变更为被告向原告支付2019年9月1日至2021年2月10日所欠暖气费2975.36元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月10日经原、被告双方协商，原告将位于西海镇原子路红岩酒店整体经营权承包给被告岳某某，并签订了酒店租赁合同，约定年租金为30万元整，租赁期限为2018年9月10日至2021年9月10日，共3年。第一年租金为30万元被告已付清，第二年因房顶漏水租金降至25万元，被告仅支付了6万元，剩余19万元未支付，经原告的再三催要被告还是不予支付剩余租金，现剩余190000元及2020年9月至今的租金被告一直未支付，经原告催要，被告至今没有支付，为维护原告的合法权益，诉至法院并支持原告的全部诉讼请求。 被告岳某某辩称：同意解除合同，但不认可原告所述，认为第一年房租已经付清，第二年房租原告未向本人主张过，且自2020年5月1日起已不参与该酒店经营，并已告知了原告，故不愿承担5月1日之后的房租及暖气费。 被告尹某某辩称：1.被告已经交纳了大部分费用，不同意解除合同，且因承包的酒店暖气、防水等存在问题，原告不予修理，造成被告损失，但原告只承担了50000元，且对租金进行了重新约定，每年租金为250000元而不是300000元，三年租金应该共计是700000元；2.不愿承担违约金，如果承担违约金，要求原告赔偿被告6、7、8三个月损失300000元； 原告为主张自己的诉求向本院提交如下证据： 1、酒店租赁合同原件1份，欲证实原告与被告岳某某之间成立合法有效的合同关系事实； 2、租金交付情况(实际内容为欠条)1份，欲证实被告对房屋无异议并承诺支付租金的事实； 被告岳某某对上述证据质证认为，对第1份证据无异议，对第二份证据认为自己不清楚，不认可。 被告尹某某对上述证据无异议，认可。 被告岳某某向本院提交如下证据： 1、解除合同协议书1份、律师函1份，欲证实自2020年11月5日与原告解除合同，且自2020年5月1日起没有参与酒店经营，原告知情的事实； 2、离婚协议书1份，欲证实已与被告尹某某离婚，第一年租金、押金已经给付，剩余租金不愿承担的事实。 原告师某某对被告岳某某提交的上述证据质证认为，对第一组证据的证实性无异议，但对证明方向有异议，认为解除合同前提是房租结清之后，但被告未支付房租；对律师函不认可；对第二组证据真实性无异议，但尹某某一直没有告知已经离婚的事实，且合同系与岳某某签订，故不认可被告不承担责任的意见。 被告尹某某对上述证据无异议，认可。 被告尹某某向本院提交如下证据： 海晏县税务局税收完税证明原件5张。欲证实被告已替原告垫付房产税等8852.35元的事实； 原告对上述证据无异议，认可。 被告岳某某对上述证据质证认为，自己未参与不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证，原告师某某与被告岳某某、尹某某对下列证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、酒店租赁合同；2、海晏县税务局税收完税证明。 对于双方有争议的证据，本院分析认定如下： 1、原告师某某提交的租金交付情况(实际内容为欠条)，被告岳某某认为自己不清楚，不认可，本院认为，此证据系原件，被告尹某某对此无异议，认为系自己自愿出具，故对此证据本院予以采信。 2、被告岳某某提交的解除合同协议书、律师函、离婚协议书，原告师某某对此不予认可，本院认为，被告提交的解除合同协议书虽系与原告签订，但此协议书系附生效要件内容的协议，因被告未按协议约定内容履行，故该协议书未生效；律师函系被告发给尹某某的，与本案无关联性；离婚协议书只能证明岳某某与尹某某因感情不合于2011年3月18日达成离婚协议，但不能证实为此不予承担租金的事实，故对上述证据本院不予采信。 根据双方当事人无争议的证据，当事人相一致的陈述及对争议证据的分析认定，本院认定本案事实如下： 1、合同签订情况：2018年9月10日经原、被告协商，原告将位于西海镇原子路红岩酒店部分出租给被告，并与被告岳某某签订了《酒店租赁合同》，合同内容：甲方：师某某，乙方：岳某某，约定：甲方将位于海北州西海镇原子路2号的红岩酒店部分（含所属设备和设施）出租给乙方，租赁期限三年，自2018年9月10日至2021年9月9日止；租金每年300000元整，乙方于合同签订之日向甲方支付押金200000元（实际支付110000元），租金最迟于每年9月底一次性向甲方付清。如乙方逾期支付租金，应向甲方支付每日千分之五的滞纳金，乙方超过三个月未向甲方付清年租金，甲方有权终止租赁合同，损失由乙方自行承担；另约定，乙方承租区域的物业，包括安全、值班、卫生、水电暖通讯等费用由乙方自行承担。 2、合同履行情况：《酒店租赁合同》签订后，被告岳某某给付原告师文举第一年（2018年9月10日至2019年9月9日）租金300000元并通过被告尹某某给付押金110000元；由于第一年房屋漏水问题，第二年（2019年9月10日至2020年9月9日），经原、被告双方协商将租金从300000元/年降至250000元/年，但二被告未按合同约定时间给付租金，被告尹某某自2019年9月5日至2021年1月10日以转账形式给付原告租金124300元（2019年9月5日转账50000元，12月5日转帐30000元，2020年7月转帐35000元，2020年11月6日至2021年1月10日，微信转帐9300元）；替原告垫付资金31252.35元（房产费等8852.35元，电费17100元，服装店电费2700元，携程佣金2600元），共给付原告租金155552.35元(124300元＋31252.35元)，尚欠租金94447.65元；第三年（2020年9月10日至2021年9月9日），经被告尹某某与原告协商将被告租赁的餐厅转租给了第三人，双方将原租金从300000元/年降至250000元/年，二被告仍未按合同约定时间给付租金，截止2021年2月10日被告尚欠原告5个月租金104166.67元（250000元/年÷12月×5月）；自2019年9月被告租赁房屋起至原告主张2021年2月10日止二被告应交纳暖气费72975.36元，庭审后经原告与被告尹某某重新核对，二被告已交纳暖气费70000元，尚欠2975.36元未交纳。综上，截止2021年2月10日二被告欠付原告租金198614.32元，暖气费2975.36元。另查明，被告岳某某与被告尹某某于2011年3月离婚，但双方一直在同居生活期间，被告岳某某与原告师某某签订《酒店租赁合同》后，由被告尹某某经营管理。 本院认为，本案的争议焦点问题如下：双方签订的《酒店租赁合同》效力及双方的合同是否解除，原告的诉求是否支持。 原告与被告于2018年9月10日签订的《酒店租赁合同》系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性的强制性规定,属有效的房屋租赁合同,当事人均应恪守。涉案合同约定,二被告应在每年9月底前先交付当年的租金,后承租经营,但二被告从第二年开始拖欠租金，经原告催要后仍不予给付，庭审中被告岳某某同意解除合同，但被告尹某某称已经交纳了大部分费用不同意解除合同，经本院调解，二被告仍不支付租金，其行为致使合同目的不能实现，现原告以此事由解除合同,符合合同约定和法律规定,故原告要求解除租赁合同,并无不当,本院予以支持。但对原告主张将红岩酒店相关手续转至原告名下的诉求，本院认为，根据《个体工商户条例》第十条第二款规定“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营者的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续”。原告此诉求不属于民事法律调整的范畴，故对此诉求本院不予支持。对被告尹某某的辩解意见，本院不予采纳。 关于原告主张二被告给付租金及暖气费诉求一节,本院认为,原、被告对每年租金给付情况有明确的约定，二被告未按合同约定履行义务，已严重违约，现原告按照双方租赁合同约定的价款主张截止2021年2月10日租金198614.32元及未交纳暖气费2975.36元并无不当，故本院对此诉求予以支持；对于被告辩解双方已协商将三年租金由300000元/年降至250000元/年，三年租金应该是700000元及被告岳某某称自2020年5月1日起已不参与该酒店经营，并已告知了原告，故不愿承担5月1日之后的房租及暖气费的辩解意见，本院认为，双方在合同中明确约定租金为每年300000元，且截止判决前二被告并未向本院提交相关证据予以证实双方对租金进行了重新约定，及自2020年5月1日起被告岳某某不承担房租及暖气费的事实，故本院对二被告的辩解意见不予采纳。 关于原告主张违约金一节。本院认为，合同签订后，原告已按约定将租赁房屋交付二被告，二被告亦应按照约定支付房屋租金及其他费用，被告违反了合同约定，应当承担违约责任，原、被告在合同中明确约定如乙方逾期支付租金，应向甲方支付每日千分之五的滞纳金（实为违约金）。但在庭审中原告认为双方约定的违约金过高，主动调整以所欠租金金额198614.32元为基数，年利率15.4％主张违约金，根据法律规定，原告以此主张违约金并未超过法律规定的上限即违约金不能超过损失百分之三十的规定，故原告的诉求本院予以支持，原告主张的违约金即30586.6元（198614.32元×15.4％/年）。对被告辩解由于原告房屋漏水等问题，造成被告6、7、8三个月损失300000元，不愿承担违约金的辩解意见，因二被告未向本院提交相关证据予以证实，故对被告的辩解意见本院不予采纳。至于二被告已支付的押金,在被告迁出后,原告应予返还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条之规定,判决如下: 一、解除原告师某某与被告岳某某签订的《酒店租赁合同》; 二、被告岳某某、尹某某支付原告师某某自2019年9月10日至2021年2月10日止的租金198614.32元、违约金30586.6元，共计229200.92元； 三、被告岳某某、尹某某支付原告师某某自2019年9月10日至2021年2月10日止的暖气费2975.36元； 四、驳回原告师某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3241.35元，由被告岳某某、尹某某负担。 上述款项于本判决生效后十五日内给付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海北藏族自治州中级人民法院。 本判决一经生效，义务人尚未履行义务的，权利人可在2年内向本院申请对义务人强制执行。 审 判 员  陈 琴 二〇二一年三月一日 法官助理  马鸿远 书 记 员  马秀惠 法律链接： 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第一款第四项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。