湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终390号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，该公司员工，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：尹伟荣，男，1997年10月5日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。尹伟荣与湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2020年5月14日作出（2020）湘0304民初1092号民事判决，三鑫车业公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日作出（2020）湘03民终1223号民事裁定：撤销原判，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院重新作出（2020）湘0304民初3332号民事判决，三鑫车业公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫车业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、合同约定的交房日期前，上诉人已经履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局将上诉人建设的火炬学府竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房日期前即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房，被上诉人接到交房通知后应当及时办理交接手续，但被上诉人拒绝交房，由此产生的损失理应由被上诉人自己承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人未按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案属于不可抗力的情形，应当免去上诉人的责任。火炬学府竣工公示期满就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局未将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案，为此上诉人多次找政府相关部门，但问题仍不能解决。从上述情况看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲属于不可抗力情形，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。综上，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院支持上诉人的上诉请求。尹伟荣答辩称：上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。尹伟荣向一审法院起诉请求：1、判令三鑫车业公司按合同约定继续履行交房义务；2、判令三鑫车业公司按总房款万分之一每日的标准支付逾期交房违约金共计21372.15元（暂计至2020年3月15日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、判令三鑫车业公司在实际履行完交房义务前，每月1号按时向尹伟荣支付上月逾期交房的违约金2249.7元；4、判令本案诉讼费用由三鑫车业公司承担。诉讼过程中，尹伟荣撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年4月7日，尹伟荣、尹鸣高与三鑫车业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定尹伟荣、尹鸣高购买三鑫车业公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积为131.57平方米，购房款总额为749949元；尹伟荣、尹鸣高于2018年4月7日之前将首付款187949元存入指定监管账户，余款562000元于2018年5月7日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付尹伟荣、尹鸣高使用，如三鑫车业公司逾期交房超过90日，尹伟荣、尹鸣高有权解除合同，尹伟荣、尹鸣高要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向尹伟荣、尹鸣高支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，尹伟荣、尹鸣高按照合同约定支付了房款749949元。之后，三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》。2019年6月26日，三鑫车业公司通知尹伟荣、尹鸣高收房，尹伟荣、尹鸣高以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。2020年9月14日，三鑫车业公司取得工程竣工验收备案证，但尹伟荣、尹鸣高至今未收房。另查明，涉案房屋买受人尹鸣高于2019年8月18日去世。2020年3月24日，湖南省湘潭市湘潭公证处出具了一份（2020）湘潭潭证内民字第888号公证书，证实继承人郭玉兰、尹仲庭自愿放弃继承被继承人尹鸣高所占涉案房屋50%产权份额，涉案房屋50%产权份额由继承人尹伟荣继承。一审法院认为，尹伟荣与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。尹伟荣依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定，三鑫车业公司逾期交房超过90日，尹伟荣要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向尹伟荣支付已交付房款万分之一的违约金。因此，尹伟荣要求三鑫车业公司继续履行交房义务的诉讼请求，合理合法，予以支持。尹伟荣要求三鑫车业公司自逾期交房之日即2019年7月1日起至实际交房之日止按日支付已交付房款万分之一的违约金的诉讼请求，虽符合合同的约定，但由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营，考虑到三鑫车业公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由三鑫车业公司承担，有失公平，因此酌情确定核减6个月的违约金。对尹伟荣的该项诉讼请求，部分予以支持。三鑫车业公司答辩未备案是政府工作滞后不作为造成的辩解意见，无理无据，不予采纳。三鑫车业公司辩称受疫情影响，导致不能按时交房，其不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决：一、湖南三鑫车业有限公司继续向尹伟荣履行交房义务；二、湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付尹伟荣截至2020年3月15日止的逾期交房违约金19348元及后续违约金（以购房款749949元为基数，从2020年3月16日起按日万分之一的标准计算至实际交房之日止，再扣除6个月的违约金）；三、驳回尹伟荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费340元，由湖南三鑫车业有限公司负担。本院二审期间，上诉人三鑫车业公司、被上诉人尹伟荣未提交新证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故上诉人向被上诉人交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。上诉人所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。上诉人还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后上诉人也通知了被上诉人来收房，被上诉人在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任由被上诉人自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定逾期交房违约金计算至2020年9月14日往后延期一个月即2020年10月14日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为28573元〔749949元×0.0001×（471天-90天）〕。综上所述，三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3332号民事判决第一、三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3332号民事判决第二项为：上诉人湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人尹伟荣逾期交房违约金28573元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费340元，二审案件受理费280元，合计620元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 朱卫平审判员 周 粤二〇二一年三月三十日法官助理王**书记员陈石附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；