江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0583民初2695号原告：昆山百诚物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪通澄路红卫桥南堍，统一社会信用代码91320583759659281G。法定代表人：周兴元，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾凡，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱青，江苏六典律师事务所律师。被告：张焰，女，汉族，1972年11月20日生，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王洵，系被告配偶。原告昆山百诚物业服务有限公司（以下简称百诚公司）与被告张焰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员李加好独任审判，于2021年3月17日公开开庭进行审理。原告百诚公司委托诉讼代理人顾凡、被告张焰及其委托诉讼代理人王洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百诚公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2014年1月至2019年10月31日物业费34157.2元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的苏州泰泓房地产开发有限公司的业主。房屋坐落昆山市××城镇××花园××幢，建筑面积243.98平方米。苏州泰泓房地产开发有限公司自2005年开始与原告签订《苏州市前期物业管理委托合同》，全面委托原告对其开发的泰泓花园住宅小区(建筑面积140000平方米，住宅面积120000平方米进行物业管理，至起诉之日仍一直由原告提供物业服务）。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2元/m²的标准向原告缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2014年1月1日至2019年10月31日，被告共欠物业费34157.2元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告2014年1月1日至2021年2月28日的物业管理费，总金额41964.56元，其余不变。被告张焰辩称：1、针对诉讼请求中原告主张的物业管理费金额不认同。我方认为应严格按照《昆山市物业服务收费管理实施细则》(昆政规(2010)16号，2010年10月1日起实施)要求，重新核定应缴纳的物业管理费：以每月每平方米低于1.4元缴纳，缴费面积约为218.98平方米(总面积243.98平方米减去车库面积约25平方米)；并对前期已缴纳物业管理费的多余部分予以退还或抵扣。在重新确定物业管理费缴纳标准后，我方愿意缴纳应缴物业管理费。2、因欠费问题根源在原告拒不执行政府相关法规，并且物业服务未达到物业合同要求，物业公司未与我方就物业管理费问题进行充分沟通，态度傲慢，也未收到所谓的律师函，请求判令原告承担本案全部诉讼费用。3、我方对昆山百诚物业服务有限公司是否拥有诉讼所涉及全部物业管理费的所有权，持有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2011年1月1日，案外人苏州泰泓房地产开发有限公司（以下简称泰泓公司）与原告签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，约定由原告为泰泓公司开发的坐落于昆山市马鞍山路的泰泓花园小区（四至范围：东至阳澄湖路；南至马鞍山路；西至西环路；北至民权路）提供物业服务，物业管理服务期限自2011年1月1日0时起至2014年12月31日24时止，按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为住宅2元/月/平方米。合同约定，合同期满后，业主委员会没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为合同自动延续。此后，原告持续提供物业服务。后泰泓公司与原告续签了《昆山市泰泓花园前期物业管理委托合同》，约定物业服务管理期限自2016年9月1日0时起至小区业主委员会成立时止，其他内容无变化。根据涉案房屋的房产证记载，被告名下坐落于昆山市××城镇××花园××幢房屋建筑面积为243.98元，设计用途为成套住宅，该房产证平面图A房型底层平面中标注了车库区域。原告曾于2008年9月2日向被告发出《通告》1份，表示将车库改变为厨房间的装修方案不能通过。2008年9月13日被告配偶王洵出具《说明》1份，表示车库门存在安全隐患，故将车库位置的房屋转作他用。另查明，昆山市人民政府于2010年9月15日发布的昆政规（2010）16号文件《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》（以下简称2010文件）第七条规定，普通住宅的物业公共服务收费……实行政府指导价。非普通住宅（……各类别墅、低层住宅、高级公寓等）物业公共服务收费……实行市场调节价。第十六条规定，物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外、阁楼减半）；第十九条规定，实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%-30%，具体比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。不作约定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。昆山市人民政府于2014年12月8日发布的昆政规（2014）13号文件《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》（以下简称《2014文件》）删去了原《2010文件》中关于实行政府指导价的前期物业管理住宅小区分期交付造成环境污染打折收取物业费的规定，《2014文件》第四十三条规定，本细则自2015年1月1日起施行，《2010文件》同时废止。庭后，经本院实际踏勘，该房屋平面图上标注为“车库”的区域已经被张焰改造为室内房间。泰泓花园小区西南门临时门卫与涉案房屋之间仅有一道铁围栏阻隔，距离涉案房屋较近，进出车辆均需在临时门卫前（即涉案房屋对面）停靠接受门禁检查。正式门卫已建设完毕，具备使用条件。双方一致确认，自泰泓花园1#-8#住宅楼和门卫项目（即涉案房屋对面房屋及门卫项目）于2017年8月31日竣工后，小区内部无新房开发建设。本院认为，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，在建设单位与物业服务企业之间签订的物业服务合同。原告作为具备物业服务管理资质的主体，其与建设单位泰泓公司签订的《昆山市前期物业服务合同》应当认定为合法有效，对全体业主均有约束力。被告已经实际入住该房屋，在原告提供物业管理服务后，被告作为该小区业主应当按合同约定向该公司交纳物业管理服务费。物业服务企业与业主应当互相尊重互相谅解，对于业主的合理诉求，物业服务企业应当与业主充分沟通，尽职尽责履行物业服务义务。业主对于物业服务企业的管理难度也应予以理解，物业服务具有公共性，面向全体业主，个别业主不交纳物业管理服务费将损害物业服务企业利益，更会影响整体业主所享受的物业服务水平，因此当业主认为其正当权利遭受侵犯时，不应采取拒交物业费的形式对抗物业服务企业履行职责，而应在双方充分协商的基础上通过合法途径予以解决。关于被告主张计算物业费时应扣除车库面积的请求，本院认为，涉案房屋产权证上并未标明车库面积，车库亦无独立的产证，房产证上所附平面图并非报送审批的必要内容，其上标注的房间属性（如标注有“车库”、“厨房”）属于房间功能的设计建议。同时，被告已经将房产证所附平面图上标注为“车库”的区域改造用作其他用途，故对于被告要求计算物业费时扣除车库面积的主张，本院不予支持。关于被告主张应当按照《2010文件》扣除30%物业费的请求，本院认为，《2010文件》中对于给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的分期开发、分批交付的小区仅限定为实行政府指导价的前期物业管理住宅小区。而该文件中也明确规定，各类别墅实行市场调节价，故涉案房屋不属于实行实行政府指导价的前期物业管理住宅小区。同时《2010文件》已经在《2014文件》中被确认废止，《2014文件》中并未对分期交付造成环境污染应当打折收取物业费作出规定，故被告以此为由主张扣除30%物业费于法无据。但是考虑到涉案房屋的实际情况，涉案房屋距离临时门岗较近，进出汽车均需在涉案房屋门前停靠，势必会造成一定的噪音、尾气污染。而涉案房屋与临时门卫间仅隔有铁制栅栏，并未装设任何隔音装置。因双方确认正式门卫于2017年8月31日建设完成，此前原告无正式门卫可使用，故未搬离临时门卫的过错不应归责于原告，但自正式门卫建设完成以后，将临时门卫搬离至正式门卫的条件业已具备，原告长时间未按照规划将临时门卫搬离，并因未搬离门卫导致被告居住环境长期收到噪音、尾气的影响，原告存在一定过错，本院认定原告未能按照约定提供完善的物业服务。原告辩称门卫搬离的规划需报送上级部门审批，但并未提供证据证明，本院对此不予支持。综上所述，本院综合考量涉案房屋实际情况、临时门卫位置、正式门卫建设情况等因素，酌定按照房产证记载的建筑面积243.98平方米、合同约定的2元/月/平方米的标准计算物业费，并在此基础上对2017年9月1日至2021年2月28日的物业费扣除20%计算，经核算，被告应当支付原告物业费37865.7元（243.98平方米×2元×44个月+243.98平方米×2元×42个月×80%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张焰于本判决生效之日起十日内支付原告昆山百诚物业服务有限公司2014年1月1日至2021年2月28日的物业服务费37865.7元。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费850元，减半收取425元，由原告昆山百诚物业服务有限公司负担40元，由被告张焰负担385元。被告应交纳部分原告已经预交，本院予以退还，被告张焰于本判决生效之日起十日内将案件受理费交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32250198643600000811178808）。逾期未交纳，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 员 李加好二〇二一年三月二十九日法官助理 顾 淳书 记 员 高美娟