广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32642号原告：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋702室，统一社会信用代码91440605794662830X。法定代表人：周卫国。委托诉讼代理人：卢振荣，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：张粤婷，广东泽康律师事务所实习律师。被告：徐荣华，男，1982年3月23日出生，汉族，住湖南省攸县。原告广东国安物业经营服务有限公司（以下简称“国安物业公司”）诉被告徐荣华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用普通程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢振荣、张粤婷到庭参加了庭审，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月14日至2017年12月8日的物业服务费3488.15元及违约金3206.52元（自逾期付款之日起至实际清偿之日按年利率24%计算）；2.判令被告向原告支付2016年1月至2017年12月的公共水电分摊费467.19元及其利息（自逾期付款之日即2019年12月15日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：佛山市南海江浦湾房地产有限公司(下称江浦湾公司)是位于佛山市南海区XX“XXX府”的建设单位，原告是经其依法选聘的前期物业管理服务单位，被告是“XXX府”XX1座XXXX房(下称涉案物业)的业主。原、被告双方签订了《前期物业服务协议》(下称《物业协议》)，约定：被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起，于每月10日前涉案物业建筑面积标准向原告缴纳物业服务费(不含公摊水电费)，其中，高层住宅物业管理费1.8元/月/平方米；逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按欠付金额千分之五标准支付违约金等。涉案物业建筑面积为84.85平方米，即被告每月应交物业服务费152.73元。2015年12月16日，涉案物业所在项目经竣工验收合格，并于2015年12月24日取得《竣工验收备案表》。原告2015年12月23日向被告邮寄《誉江**府收楼通知书》，通知其于当月30日办理交付手续。但被告未依约办理收楼手续，根据被告与江浦湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，在涉案物业达到交付条件后，被告需在接到通知书规定的时间内前来办理交楼手续，被告逾期办理的，视为涉案物业已按合同约定的期限(即2016年1月1日)及交楼标准交付被告使用，物业管理费用等自涉案房屋交付买受人之日计收。涉案物业交付后，原告依约为被告提供物业服务，并于2018年12月31日合法退出涉案小区。但截至原告具状之日，被告仍拖欠原告物业服务期间的物业管理服务费、生活垃圾费及公共水电分摊费。且经原告多次催告，均拒不支付。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。原告特依法起诉。被告徐荣华没有答辩。国安物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，徐荣华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法视为其自动放弃举证、质证和辩证的权利。经审查，国安物业公司的举证均来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院均予以采信。根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年9月，国安物业公司进驻佛山市南海区XXXXX小区进行前期物业管理服务。2012年9月27日,国安物业公司经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案该小区物业服务费从2012年10月1日起执行的标准。从2013年5月1日起，就九江城区各物业管理小区的垃圾清运处理费，由小区物业管理企业按每月每户5元的标准（向住户）代收（向市政办公室）代缴。XXXX府一、二、三期为封闭式管理园区。四期XX1座、2座的地下车库与园区车库相通；一层为商铺，住宅一楼大堂可从道路（即无需经园区出入口）直接进入，设有大堂门禁系统及电梯刷卡控制系统。四期XX1座、2座业主亦可通过刷卡进入一、二、三期封闭园区区域。徐荣华购买了XXXX府XX1座1501房，建筑面积为84.85平方米，并于2018年7月27日因转让涉案房产而注销登记。徐荣华与涉案房产开发商佛山市南海江浦湾房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年1月1日前交付商品房”、“买受人须在接到通知书规定时间内前来办理交楼手续，买受人逾期不来办理交接手续，视为该商品房已按合同约定的期限及交楼标准交付买受人使用……物业管理费用自房屋交付买受人之日计收”。2015年12月23日，佛山市南海江浦湾房地产有限公司向徐荣华邮寄收楼通知书。根据国安物业公司（甲方）与涉案小区业主（乙方）签订的《前期物业服务协议》一份，约定：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费；乙方应在每月10日前交纳当月服务费用；高层住宅按1.8元/月/平方米计付；乙方逾期交纳费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金。物业服务费不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯(电费由使用人分摊)、公共排灌站、给排水系统、绿化灌溉的水、电分摊费用，会所运营维护费用。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位1.60元/平方米/月的标准向甲方交纳物业服务费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。甲方应提供如下物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1、房屋本体内楼层及公共场所和设施(含停车场)的清洁、保洁。2、小区内公共道路、设施的清洁、保洁。3、除“四害”及其他环境卫生工作。四、公共秩序维护。1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制。2、对本物业公共区域实行24小时值班巡逻，并做好值班记录。3、宣传防火防盗等安全防范常识。4、除有专门合同约定外，不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保卫、保管、保险义务。说明：由于物业公司是受委托人委托针对共用区域和共用设施设备的维护和管理开展各项工作，故物业公司没有对业主和非业主使用人的人身、财产的保卫、保管和保险的义务。在日常工作中，物业公司秩序维护部门通过人防、技防的综合合理运用，争取使公共区域的治安防范水平达到日常治安防范管理的目的，但对业主及非业主使用人的人身、随身财产和私人区域的财产物品不承担保卫、保管、保险责任。如发生辖区内治安、刑事案件，物业公司秩序维护部门有义务协助相关执法部门破案，而涉及事件中物业公司是否承担过失责任时，物业公司只承认和执行司法部门的裁定。五、交通秩序与车辆停放。1、管理指挥本物业区域内车辆的有序行驶和停放。2、负责车位出租及车位管理费、车位租用费费用的收取。3、对专用停车区域进行巡逻及监控。除物业公司与车辆使用人签订特殊的针对车辆本身的专用保管合同外，不承担车辆及财物的保卫、保管及保险义务。4、对违章行驶及乱放车辆的行为进行劝阻、制止，并采取相应整改措施。六、绿化管理。1、小区内公共绿化的日常养护与修剪。2、小区内公共绿化补种。七、房屋装饰装修管理。1、制定本物业区域的《XXXX花园装修管理规定》，并按章实施管理。2、按照《XXXX花园装修管理规定》的要求对乙方装修施工图进行审查、审批。3、对乙方违规施工(如乱搭建或破坏本体建筑结构和外立面违规操作等)的行为，甲方可采取强制性措施加以制止；由此产生的有关费用由乙方承担。房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生（房屋本体内楼层及公共场所和设施(含停车场)的清洁、保洁，小区内公共道路、设施的清洁、保洁，除“四害”及其他环境卫生工作）、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化管理、房屋装饰装修管理等。物业管理服务质量方面，一、房屋外观：1、房屋完好、外观整洁、美观。2、对改变功能、乱搭建、乱占用等现象进行制止，跟踪限期整改恢复。3、业主需在窗台、阳台落地窗加装防盗网时，不得将防盗网安装在窗台、阳台、花园、露台护栏外。二、设备运行：1、按规定对设备进行维护保养，争取使设备运行良好。2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、共用配套设施达到完好标准，不随意改变用途。2、共用设施设备运行、使用及维护规定要求有记录，争取无事故隐患。四、环境卫生：1、保持公共区域的干净整洁。2、清洁卫生实行责任制，责任范围明确，实行标准化保养。3、垃圾日产日清，定期进行清洁、保养。4、及时有计划进行“除四害”等消杀工作。五、绿化：1、绿地不改变使用用途和不出现被破坏、占用现象，对已损坏的绿地及时补种。2、花草树木完好、美观。六、交通秩序与车辆停放：1、本物业区域内交通良好、车辆停放有序。2、业主、外来人员车辆有序停放。七、消防：1、消防设备设施完好无损，可随时起用。2.消防通道畅通，有消防应急方案。3、做好防火宣传，落实防火措施预防火灾发生。本协议自双方签订之日起生效，有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。如本协议到期，小区业主委员会仍未成立或未有超过三分之二的业主书面要求终止本协议的，且协议双方均无异议的前提下，本协议继续有效。根据上述《前期物业服务协议》的约定，徐荣华每月应计付物业服务费为152.73元（按1.8元/平方米/月×84.85平方米=152.73元）。2018年12月31日，国安物业公司从XXXX小区撤场，终止提供物业管理服务。XXXX小区尚未成立业主委员会。2019年1月上旬，国安物业公司为XXXX小区代付2018年12月公共电费。本院认为，1.国安物业公司与涉案小区业主签订的《前期物业服务协议》，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，国安物业公司及涉案小区业主均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，徐荣华是XXXX的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；按时交纳物业管理费用及分摊费等。虽然《前期物业服务协议》约定“有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”，但亦约定“如本协议到期，小区业主委员会仍未成立或未有超过三分之二的业主书面要求终止本协议的，且协议双方均无异议的前提下，本协议继续有效。”至2017年9月30日止，涉案小区尚未成立业主委员会并委托新的物业管理企业，而事实上，国安物业公司至2018年12月31日才从小区撤场终止提供物业管理服务2.XXXX的一、二、三、四期作为一整体由国安物业公司提供物业管理服务，四期XX1座、2座的业主可刷卡进入一、二、三期园区区域，而且XXXX的地下车库是相通的。因此，徐荣华应承担园区照明公共电费。国安物业公司与XXXX的业主之间形成物业服务合同关系，即国安物业公司为涉案小区提供物业服务，业主交纳相应的物业服务费用。但结合另案其他业主提交的涉案小区图片以及庭审中陈述可知，国安物业公司就涉案小区的四期XX1座、2座的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量等方面。例如，未根据四期实际情况合理安排保安人员轮值，过分依赖XX1座、2座大堂门禁的安保作用；XX1座、2座公共位置堆放杂物、垃圾等既与部分业主的不当行为有关，也与国安物业公司未及时处置杂物、垃圾有关）。综合本案的实际情况，本院酌定本案物业服务费按合同约定标准的90%计付。即徐荣华应支付2016年1月14日至2017年12月8日的物业服务费3139.34元[（按152.73元/月×22个月+152.73元/月÷31天×26天=3488.15元）×90%=3139.34元]。《前期物业服务协议》约定业主应于每月10日前交纳当月服务费用，徐荣华逾期支付物业服务费构成违约，国安物业公司要求徐荣华计付逾期违约金，本院予以支持。徐荣华迟延交付费用造成国安物业公司损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。对比银行同期贷款利率的数据，合同约定违约金按日利率5‰计付及国安物业公司主张按年利率24%计付均过高，本院酌定按年利率6%计付。鉴于国安物业公司就小区四期提供的物业服务质量确有瑕疵，本院酌定违约金均从国安物业公司撤场之次日（即2019年1月1日）起算。国安物业公司起诉主张徐荣华支付的物业服务费及其逾期违约金，超出本院核定的上述范围部分，本院不予支持。3.国安物业公司在提供物业服务期间，为徐荣华代（垫）付了2016年1月至2017年12月的公共用电分摊费467.19元，故徐荣华应全额向国安物业公司结清。国安物业公司撤场时间为2018年12月31日，国安物业公司本案主张的公共用电分摊费用及代垫上述费用发生期间为2018年12月及之前，国安物业公司于2019年1月前实际代付费用，国安物业公司认为徐荣华于2019年12月15日起构成逾期支付上述费用，本院予以采纳。徐荣华迟延交付费用造成国安物业公司损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息，国安物业公司主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息，本院予以支持。综上，徐荣华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、徐荣华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费3139.34元予广东国安物业经营服务有限公司，并应以该款为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按年利率6%计付违约金予广东国安物业经营服务有限公司；二、徐荣华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共用电分摊费467.19元予广东国安物业经营服务有限公司，并应以该款为本金自2019年12月15日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予广东国安物业经营服务有限公司；三、驳回广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。徐荣华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费收取计50元（广东国安物业经营服务有限公司已预交），由广东国安物业经营服务有限公司负担25元，由徐荣华负担25元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。广东国安物业经营服务有限公司已交且应退还的25元于本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  董留忠人民陪审员  关美颜人民陪审员  崔凤欢二〇二一年三月三十一日书 记 员  温婉莹