江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初7559号原告：新沂建发混凝土有限公司，住所地新沂市新安街道徐海路147号。法定代表人：周艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。被告：新沂市苏新水泥有限公司，住所地新沂市新安街道徐海路。法定代表人：汤胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘栋林，江苏良修律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤敬勇，男，该公司职员。第三人：新沂市墨河街道办事处，住所地新沂市西外环路。法定代表人：刘伟，该办事处主任。委托诉讼代理人：孙浩轩，江苏彭城（新沂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艳，江苏彭城（新沂）律师事务所律师。原告新沂建发混凝土有限公司（以下简称“建发公司”）与被告新沂市苏新水泥有限公司（以下简称“苏新水泥”）、第三人新沂市墨河街道办事处（以下简称“墨河街道办”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案。本院审理后于2019年12月29日作出（2019）苏0381民初6995号民事裁定，建发公司不服本院（2019）苏0381民初6995号民事裁定，提起上诉。徐州市中级人民法院于2020年7月10日作出（2020）苏03民终3525号民事裁定，撤销本院（2019）苏0381民初6995号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2020年9月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告建发公司法定代表人周艳、委托诉讼代理人邵浩，被告苏新水泥委托诉讼代理人刘栋林、汤敬勇，第三人墨河街道办委托诉讼代理人孙浩轩、郑艳到庭参加诉讼。2019年7月12日，本院依据建发公司申请作出(2019)苏0381财保134号民事裁定，冻结苏新水泥所有的位于墨河街道办事处享有的拆迁补偿款450万元。冻结期限为三年。本案现已审理终结。建发公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏新水泥向建发公司支付拆迁补偿款4000000元；2.判令苏新水泥向建发公司退还租金120000元；3.案件受理费由苏新水泥负担。案件审理过程中，建发公司将诉讼请求变更为：1.判令苏新水泥向建发公司支付拆迁款3259200.60元（包括编号J18－7的住宅房屋拆迁款98955元、S16房地产的拆迁款1284721元、S17房地产的拆迁款793785元、S17附属物补偿款873889元及S17、S16的停产停业损失207850.6元）；2.判令苏新水泥向建发公司退还租金100000元（2018年12月4日至2019年7月31日的租金）；3.案件受理费由苏新水泥负担。事实和理由：2014年7月29日，建发公司（乙方）、苏新水泥（甲方）协商订立了《租赁合同》,约定建发公司租赁苏新水泥的部分场地和厂棚用于商砼生产，租期自2014年8月1日起至2019年7月31日止。该合同第七条第2项约定，“因政府规划或市政建设需要提前终止合同的，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其它互不补偿，甲方应协助乙方诉求相关的搬迁补偿。”2018年8月起，因市政建设施工，建发公司厂区的出口被封闭，公司经营被迫停止，致使租赁合同实际提前一年终止。苏新水泥还为此领取了建发公司的大门拆迁补偿款10余万元（房屋补偿款98955元+附属物补偿款36864元-陆某,4领取的2万余元）冲抵了建发公司2019年1月至7月的租金，故苏新水泥应退还建发公司租金10万元。2019年4月1日，苏新水泥和墨河街道办签订了《房屋征收安置补偿协议（国有土地）》，苏新水泥确认了包括建发公司租赁范围的资产在内的全部拆迁补偿款为3892.172万元，并转入苏新水泥账户，但苏新水泥并未与建发公司协商相关补偿事宜。为此，建发公司诉至法院，请法院支持其诉请。苏新水泥辩称，1.苏新水泥在履行合同过程中没有实施任何违反合同约定的行为，也没有领取其所诉称的补偿款400万元，建发公司诉请没有事实及法律依据。2.苏新水泥、建发公司之间的租赁合同现在虽然已经到期，但在2019年8月之前并未终止，建发公司应当按照合同约定支付租赁费用。合同到期后，建发公司继续使用租赁物品，双方之间是不定期租赁合同关系，其仍然有交付租金的义务，其主张退还租金12万元没有事实及法律依据。苏新水泥不仅不应当退还租金，建发公司还应当补交租金，苏新水泥保留主张不定期租赁期间租金的权利。综上，请求法院驳回建发公司的诉请。墨河街道办述称，2019年4月，墨河街道办根据规划对水泥厂地块进行拆迁，与苏新水泥签订了安置补偿协议，墨河街道办并不清楚苏新水泥、建发公司之间的租赁关系，由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据双方当事人的庭审陈述及所举证据，本院认定案件事实如下：2014年7月29日，苏新水泥作为出租方、甲方，建发公司作为承租方、乙方签订《租赁合同》，双方约定建发公司租赁苏新水泥位于新沂市新安街道徐海路147号院内厂区南侧部分房屋、场地，用于商砼生产和销售；租期五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止；年租金为12万元，先付款后租用，每半年支付6万元，于半年到期后15日内付清；建发公司确需在承租场地上浇筑道路、新建或者添建各种建筑物等设施，费用自理，产权和使用权归苏新水泥所有，建发公司筑路、移建大门等需要动拆房屋、动迁附着物时，苏新水泥协助，建发公司负责和拆除房屋同等面积的安置房的建设；租期期满后，如不续租，合同自动解除或者终止，建发公司将承租房屋、场地完好无损交给苏新水泥；因政府规划或市政建设需要提前终止合同，苏新水泥按建发公司实际使用时间计收租金，其它互不补偿，苏新水泥协助建发公司诉求相关的搬迁补偿；因不可抗力（含政府行为等）造成合同无法履行的，双方的损失各自承担，同时双方亦可向第三人追讨相关损失；如有违约，支付对方违约金20万元。建发公司承租后进行相应的建设并未办理相应的审批手续。2015年9月26日，苏新水泥会计陆启玲向建发公司出具收据一张，收据上记载：交款单位建发混凝土商贸有限公司，收款方式现金，人民币伍万元正，￥50000元，收款事由2015年8月－2016年1月。2016年2月6日，苏新水泥会计陆启玲向建发公司出具收据一张，收据上记载：交款单位建发混凝土商贸有限公司，收款方式承兑汇票，人民币伍万元正，￥50000元，收款事由2016年1月以前1万元，2016年1月－2016年7月4万元。2016年9月，苏新水泥会计陆启玲向建发公司出具收据一张，收据上记载：交款单位建发混凝土商贸有限公司，收款方式现金，人民币伍万元正，￥50000元，收款事由2016年8月－2017年1月。2017年1月25日，苏新水泥会计陆启玲向建发公司出具收据一张，收据上记载：交款单位建发混凝土商贸有限公司，收款方式现金，人民币伍万元正，￥50000元，收款事由2017年2月－2017年7月。2017年8月15日，苏新水泥会计陆启玲向建发公司出具收据一张，收据上记载：交款单位建发混凝土商贸有限公司，收款方式现金，人民币伍万元正，￥50000元，收款事由2017年8月－2018年1月。2018年1月31日，苏新水泥会计陆启玲向建发公司出具收据一张，收据上记载：交款单位建发混凝土商贸有限公司，收款方式现金，人民币伍万元正，￥50000元，收款事由2018年2月－2018年7月。2018年9月22日，经苏新水泥会计催要，建发公司以转账方式给付陆启玲5万元。双方的聊天记录中记载陆启玲向周艳发送了账号让周艳尽快打款，聊天截图中无该款的租金期间，苏新水泥陈述该款的收据上收取款项是2018年8月1日至2019年1月底的租金。涉案厂房有两次拆迁，第一次是2018年11月，即2018年11月9日，办签订《房屋征收安置补偿协议（国有土地）》，双方约定被拆迁房屋所在地为江苏路水泥厂23户，用途为厂区宿舍、私户、厂房，合法建筑面积3806.90平方米，土地面积4306.7平方米，搬迁补偿款12047310.70元，提前搬迁奖励、提前签约奖512972元，合计12560282.70元。2018年11月10日，陆某,4与墨河街道办签订《房屋征收安置补偿协议（国有土地）》，双方约定被拆迁房屋所在地为江苏路J18－7号，用途为租住水泥厂公房，面积23.18平方米，墨河街道办事处向陆某,4补偿搬迁补偿款53699.20元，包括装饰装潢补偿8808.4元、附着物补偿36864元(化粪池、门垛、广告牌等)、误工费1000元、搬迁费1000元、6个月过渡费1391元，提前搬迁奖励、提前签约奖4636元。该补偿已给付到位。建发公司主张的J18－7拆迁补偿款98955元系上述房屋的房地产补偿价值，在“江苏路水泥厂公户房屋征收评估结果汇总表中”登记在陆某,4名下，包括在办签订了补偿协议中。该房属于水泥厂23户中的一户，系苏新水泥的老房子、大门口的门卫房。对该房的权属苏新水泥认为该房系其所有，陆某,4亦陈述系苏新水泥厂所有，建发公司认可为苏新水泥的老房子，但陈述建发公司所建的6间简易房交换房屋中包括该房屋，苏新水泥对此不予认可。建发公司因本次拆迁主张合同于2018年12月初已终止，苏新公司对此不予认可。第二次拆迁是2019年4月，即同月1日，墨河街道办和苏新水泥法定代表人汤胜利签订《房屋征收安置补偿协议（国有土地）》，双方约定：1.徐海路水泥厂8户及厂区，包括厂区宿舍、私户、厂房等的补偿费用为39255242.05元，包括房地产评估价值为32973105元，违章建筑补偿86832元，装饰装潢补偿481691.8元（办公用房、宿舍建筑面积1267.61平方米），附着物补偿2237577元、误工费3000元、提前签约奖80000元、搬迁费31690.3元（办公用房、宿舍建筑面积1267.61平方米）、工业用房、办公用房停业停产损失3093736.6元、搬迁户提前搬迁奖253522元（办公用房、宿舍建筑面积1267.61平方米）、6个月过渡费14087元（宿舍建筑面积234.79平方米），计搬迁补偿款为38921720.05元，合法面积提前签约奖333522元。2.苏新水泥应于协议签订之日起十日内将被搬迁房屋腾空交给墨河街道办拆除，逾期不交钥匙，墨河街道办可以组织拆除公司强行拆除并取消提前搬迁奖励。建发公司主张的补偿款包括在上述两次拆迁中，相关补偿具体为：1.附属物补偿款873889元。2018年10月12日，建发公司法定代表人周艳在和墨河街道办交涉相关建筑物及设备补偿事宜时，在墨河街道办签署确认了一份S17的《附属物补偿明细表》，其中包括挂式空调、柜式空调、房中房、配电柜等。后江苏象仁土地房地产资产评估有限公司据此制作了对应的价值明细，包括挂式空调、柜式空调、扣板吊顶、地砖、不绣钢面盆、瓷灶台、墙砖、推拉门、防盗网、木地板、成品门、防盗门、夹芯板房、围墙、水泥路面、花木、杨树、变压器、配电柜、地磅，商混站拆迁费，载明价值总额为873889元。商混站拆迁费中包含配电室34平方米重置价即拆迁补偿费28649元，配电室为建发公司所建。江苏象仁土地房地产资产评估有限公司据此制作了价值明细中未列明周艳签署确认的《附属物补偿明细表》中的房中房（原告承租后在被告原有厂房中另外建造的房屋，用途为办公、厨房、餐厅等）补偿价值。该补偿明细表中的第22项为商混站搬迁600000元，墨河街道办对此陈述为违章建筑的补偿款，此是表述的不同，对于合法部分的补偿为停产停业损失。2.苏新公司房屋征收预评估报告单中记载：S16补偿款包括四项，补偿款合计1284721元，包括：一层115.32平方米补偿款94447元，二层115.32平方米补偿款115334元，三、四层156.24平方米补偿款127961元，一层1466.48平方米补偿款946979元。S17补偿款包括四项，合计793830元，包括：666.4平方米的补偿款463265元，344.96平方米的补偿款287955元，34平方米的补偿款28694元，17.85平方米的补偿款13916元。3.2021年3月6日，本院与江苏象仁土地房地产资产评估有限公司评估人员李晓峰调查时，李晓峰陈述：S16项中的前三项为S16砖混建筑物西面的建筑物，该建筑物不是搅拌站。S17中的四项分别对应的是S17的左侧的大长方体、右侧的小长方体、与S17相连的小平房及配电室。在评估相应价值时，按建筑物的外部长宽计算面积，内部不影响建筑物的补偿，S17柱子拉上墙体及内部间隔不影响建筑物的补偿费用。最初评估时把房中房给报上去的，后被审减了，我公司出具的评估报告单中不包含房中房的补偿。S16、S17在2009年、2010年是以厂房的形式存在。2019年4月2日，墨河街道办通过新沂农商行向苏新水泥支付补偿款2000万元。至2019年10月10日，涉案厂房仍处于动迁阶段，并没有实际拆除，现涉案厂房仍未拆除。2020年1月8日，江苏省新沂市公证处依建发公司申请，对建发公司地上附着物的现状（包括不限于厂房、办公室、设备等）进行了拍照和录像，并于2020年1月19日出具（2020）苏新证字第1285号公证书。从公证人员拍摄的照片中可以看出在S16的西侧有建筑物被拆除的痕迹，厂房内尚有设备。另查明：1.苏新水泥在2019年10月10日的庭审中表示对附属物的补偿款873889元同意给付建发公司。2.本院现场勘查时经建发公司、苏新水泥及陆某,4在场确认，S16原为大仓库，为苏新水泥所建框架结构，四面有墙体，南墙有4个门，10个窗，北侧有14个窗，顶为彩钢瓦，顶部支撑钢架为苏新水泥所建。建发公司承租后，对东侧彩钢瓦进行了处理，陆某,4陈述是修理，建发公司认为是更换。西侧彩钢瓦为原来的彩钢瓦。西侧4个窗(包括门)约占整体三分之一多一点的部分为苏新水泥原来所建情况一致，东侧三分之二少一点的部分，建发公司在原结构内部拉了墙体进行了改建，中间为厨房、卫生间(共约4个窗包括门对应的位置)、东侧为办公室(约占6个窗对应的位置)。S17即实验室，现北侧为墙体，为周艳所建；原为两个大门，为苏新水泥所建，东侧、南侧为墙体加柱子，为苏新水泥所建，西侧为墙加柱子，墙为建发水泥原法定代表人叶定荣所建，柱子为苏新水泥原来所建。S17整体原为通敞的车间，中间无墙体间隔，仅有柱子支撑，有楼板、房顶，均为苏新水泥所建。建发水泥在房顶漏雨后，扎了钢筋，浇了混凝土。S17系苏新水泥于1993年左右所建，2010年，建发公司对S17进行了改建，拉了内墙，车间原为水泥地坪、建发公司承租后铺了地砖、抬高了地面。3.陆某,4在2019年12月11日庭审中陈述，建发公司改大门拆老厂六间屋，又在厂里其他地方又盖了六间简易房进行置换；大仓库西面的墙放沙石料挤倒了，又重新垒的。分户报告单98955元对应的房屋是宗地图上标注J18-7的地方，是大门口的门卫房，是老水泥厂即苏新水泥厂的。本院认为，一、关于建发公司主张的租金应否退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条约定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，建发公司与苏新水泥在租赁合同中约定，涉案租赁合同明确约定因政府规划或市政建设需要提前终止合同，苏新公司按建发公司实际使用时间计收租金。本案中，对于建发公司主张的合同终止时间苏新公司不予认可。2018年11月拆迁时仅对大门及J18－7部分进行了拆迁，并未对S16、S17进行拆迁，2018年11月的拆迁并不足以导致涉案租赁合同的终止。第二次拆迁时，拆迁协议签订要求交付被拆迁房屋的时间为2019年4月。建发公司主张已支付租金至2019年7月，但其提供的证据仅能证明已支付租金至2019年1月，此时尚未对S16等建筑物达成拆迁协议，双方之间的合同并未提前终止。后续的租金建发公司主张J18－7的拆迁补偿款扣除陆某,4领取的款项，其余款项与苏新水泥达成协议冲抵租金，但未提供双方达成该协议的证据，建发公司的的举证不足以证明其已支付2019年2月起的租金，故本院对建发公司要求退还租金的诉请不予支持。二、关于建发公司主张的拆迁补偿款归属问题。1.J18－7中拆迁补偿款98955元。该款为J18－7对应的被拆迁房屋(面积为23.18平方米)，该房为苏新水泥老房子。建发公司主张该房系建大门时与苏新水泥交换，属其所有，对应的拆迁补偿款98955元亦为其所有。对此，苏新水泥不予认可，建发公司未提供交换的房屋包括该房屋的证据，另证人陆某,4出庭作证时亦陈述房屋系苏新水泥所有，故本院对建发公司认为该补偿款是其所有的主张不予支持。2.S16的拆迁补偿款1284721、S17的拆迁补偿款793830元。S16、S17的补偿款分别对应四项。建发公司主张S16四项评估项中的第一项、第二项、第三项对应的总金额337742元为建发公司房中房的补偿，应为建发公司所有。评估人员李晓峰陈述该三项并非房中房的补偿，而是S16西侧与S16相连的多层建筑物的补偿款，结合卫星图、建发公司提供的照片及李晓峰的陈述，可以认定该三项的补偿与建发公司主张的房中房的补偿无关。第四项关于S16的补偿，因评估时只算长和宽，内部不影响补偿费用的认定，而建发公司对于S16东侧彩钢瓦的修理行为不是建发公司新建或添建建筑物行为，西侧的墙体建发公司放沙石料挤倒了，又重新垒是其应尽的维修义务，亦不属于新建或添建的建筑物的行为，建发公司并不能据此取得相应的补偿款。S17原有大门及两侧墙体，在评估时并未因建发公司把柱子加了墙体及内侧的墙体间隔而提高补偿价款，S17原有楼板、房顶，建发水泥在房顶漏雨后，扎了钢筋，浇了混凝土亦不是建发公司新建或添建建筑物行为。S17对应的补偿款有四项，其中第一项为建发公司所使用，第二项为他人使用，第三项为配电站、第四项为与S17相连的小房子，其中第三项配电站为建发公司所建，其补偿款已包括在附属物的补偿款873889元中，应归建发公司所有，另三项亦不属于建发公司新建或者添建的建筑物，建发公司认为S17拆迁补偿款中第一、二、四项应为其所有的主张不成立。综上，因房中房、内部墙体等在拆迁中未予补偿，建发公司对S16、S17的修理行为并不属于建发公司的新建或者添建的建筑物，建发公司要求苏新公司向其给付除配电站外的拆迁补偿款无事实和法律依据，本院不予支持。3.S17附属物补偿款873889元及S17、S16的停产停业损失207850.6元。S17附属物补偿款873889元(包括S17中的第三项拆迁补偿款)苏新水泥在庭审中已认可归建发公司所有，后对部分不认可，根据禁止反言原则，本院对苏新水泥后来的辩称不予支持，该款应归建发公司所有。S17、S16的停产停业损失207850.6元，墨河街道办陈述停产停业损失是对于合法建筑物的补偿，建发公司所建部分均未办理审批手续，其所建建筑物的补偿与该款无关，本院对建发公司认为停产停业损失应为其所有的主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条第三款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条第二款规定，判决如下：一、新沂市苏新水泥有限公司于本判决生效之日起十日内向新沂建发混凝土有限公司支付征收补偿款873889元；二、驳回新沂建发混凝土有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39760元，保全费5000元，合计44760元，由新沂建发混凝土有限公司负担33490元，由新沂市苏新水泥有限公司负担11270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张成艳人民陪审员  郑会娟人民陪审员  刘子鸣二〇二一年三月十一日书 记 员  刘媛媛