广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初17585号原告：广州市阜亿贸易有限公司，住所地广州市番禺区市桥街环城西路264号E座101室，统一社会信用代码：914401137397428978。法定代表人：李旺兴，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莹，广东南国德赛律师事务所实习律师。被告：广州市鼎泰市场经营管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道忠三村路段鼎泰茶博城，统一社会信用代码：91440113685211678Q。法定代表人：梁树华，职务：总经理。被告：李志华，男，1976年11月3日出生，汉族，住广州市番禺区,被告：梁树华，男，1968年5月22日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：卢建星，男，1976年8月21日，汉族，住广州市番禺区，以上四被告共同委托诉讼代理人：孔东培，广东可一律师事务所律师。原告广州市阜亿贸易有限公司诉被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志华、梁树华、卢建星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市阜亿贸易有限公司的委托诉讼代理人梁楚冰、李雪莹及被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志华、梁树华、卢建星的共同委托诉讼代理人孔东培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市阜亿贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司向原告支付自2020年2月至2020年8月的租金及水费、税费共计人民币2436998.71元以及逾期支付租金的违约金1579375元（违约金按拖欠租金总额0.5％的日息标准计算至实际清偿之日止，暂计至2020年9月23日）。2、被告李志华、梁树华、卢建星对被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。3、四被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费等）。以上暂合计4016373.71元。事实与理由：2009年11月25日，原告（甲方）与被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市番禺区钟村镇钟屏岔道钟三村路段的商城（钟村商城）出租给被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司使用，租赁期限为12年，即自2010年1月16日起至2022年1月15日止。租赁期内自2020年1月16日起至2021年1月15日的每月租金961078.86元（不含税价），被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司须在每个自然月的20日前将当月租金划入原告指定账户。上述租金为不含税价，税金由被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司负责，如被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司需开具发票的，则被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司须向原告补偿开具发票的税金。自2020年2月起，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司一直拖欠租金，经原告多次催告，至今仍未支付。根据《房屋租赁合同》第三条第3款约定，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司逾期交纳租金，则逾期之日起，按所欠租金总额0.5％的日息标准及实际的逾期天数计算滞纳金，逾期超过30天，则原告有权单方面终止本租赁合同，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司除应承担原告实际损失外，并承担违约责任；同时，被告李志华、梁树华、卢建星对上述违约行为承担连带保证责任。截至2020年9月23日，被告仍欠付2020年2月至2020年8月的租金2436998.7元以及逾期支付租金的违约金1579375元。综上，《房屋租赁合同》依法成立并有效，对各方当事人均有法律约束力，被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志华、梁树华、卢建星共同辩称：被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司向本院提交的书面《民事答辩状》载明：一、《房屋租赁合同》无效，违约金、税金全部由被告承担以及各被告承担连带责任等请求不应支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋没有建设工程规划许可证，故原告与被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效，因此，逾期支付租金的违约责任条款无效。原告不能据此向被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司主张逾期支付租金的违约责任。因《房屋租赁合同》无效，《房屋租赁合同》第三条第1款约定的“税金由乙方（即被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司）负责”的条款无效，如有相应税款产生，应由纳税义务人承担，而非一概由被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司承担。因《房屋租赁合同》无效，作为从合同的保证条款无效，故被告梁树华、被告李志华依法不承担连带责任。涉案房屋存在多幢，但约定在同一《房屋租赁合同》中统一出租，视为同一标的物。故即使涉案房屋中部分有建设工程规划许可证，部分没有，也不能否定涉案房屋作为《房屋租赁合同》项下的同一标的物存在不能出租的违法事由。更何况，涉案房屋中的16幢没有建设工程规划许可证，属于违建，已占涉案房屋的绝大部分。所以，即使涉案房屋中只有部分存在没有建设工程规划许可证的情况，就属于标的违法，《房屋租赁合同》应整体无效，而非部分无效。二、疫情及防控措施构成不可抗力或情势变更，受影响期间的租金应减免。2020年1月23日晚，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，调整为二级响应。2020年5月9日零点起，调整为三级响应至今。受疫情及防控措施影响，涉案房屋作为经营性用房，无法经营，无法使用。大量租户申请免租、不交租甚至中途退租，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的营业收入明显减少。被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司分别于2020年2月12日与2月18日致函通知原告，提出不可抗力与情势变更事由，请求减免租金。但原告没有同意，仍然按照《房屋租赁合同》约定标准计收，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款与《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第四条、第五条的规定。根据疫情期间相关法律规定与司法解释的精神，请求法院对受疫情及防控措施影响期间的租金判决免除，并驳回原告关于违约金的诉讼请求。三、即使《房屋租赁合同》有效，原告计收逾期支付租金的违约金的基数也错误。原告主张的租金金额2436998.71元包含了税费与水费，并以此作为基数计算逾期支付租金的违约金。但《房屋租赁合同》第三条第3款约定的滞纳金（即逾期支付租金的违约金），对应的仅是逾期支付租金的违约行为，不包括逾期支付税费与水费的违约行为。故即使存在逾期支付税费与水费的行为，原告也无权按照前述约定标准计收违约金。四、即使《房屋租赁合同》有效，原告计收逾期支付租金的违约金的标准也过高。原告计收逾期支付租金的违约金标准达到日0.5%（0.005），折算年利率为182.5%（1.825），而目前全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率不到4%，4倍仅为16%。故该违约金标准远远高于法定利率，远超原告收取租金后用于合法贷款的收益。五、税金没有相应凭证证实存在缴纳行为。水费金额没有相关单据印证。税金以实际缴付的为准。按照《房屋租赁合同》第二条第1款的约定，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司如需开具发票的，才补偿税金。现没有证据显示原告存在着支付税金的行为。更何况在合同无效的情形下，税金应由纳税义务人承担，而非由被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司全额承担。被告李志华、梁树华、卢建星的答辩意见与被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的答辩意见相同。经审理查明：被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的法定代表人为梁树华，股东为梁树华、李志华、卢建星。2009年11月25日，原告广州市阜亿贸易有限公司作为甲方与被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于广州市番禺区钟村镇钟屏岔道钟三村路段的商城（钟村商城）出租给被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司使用，租赁期限为12年，即自2010年1月16日起至2022年1月15日止。该《房屋租赁合同》约定自2020年1月16日起至2021年1月15日期间的每月租金为961078.86元（不含税价），被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司须在每个自然月的20日前将当月租金划入原告指定账户；上述租金为不含税价，税金由被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司负责，如被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司需开具发票的，则被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司须向原告补偿开具发票的税金。因自2020年2月起，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司拖欠租金，经原告催告未果，原告遂于2020年9月25日将被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志桐、黄德强、梁树华、李志华诉至本院，要求广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志桐、黄德强、梁树华、李志华连带清偿2020年2月至2020年8月的租金及逾期付款违约金等。2020年12月28日，原告广州市阜亿贸易有限公司向本院申请撤回对被告李志桐、黄德强的起诉，原告并申请追加卢建星作为本案的共同被告，要求被告卢建星对被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的涉案债务承担连带清偿责任。2020年12月28日，本院作出民事裁定准许原告撤回对被告李志桐、黄德强的起诉，本院并向卢建星发出参加诉讼通知书，通知卢建星参加本案诉讼。被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、梁树华、李志华、卢建星均委托共同的诉讼代理人到庭应诉。另查明：原告在本案中提供了涉案房屋的建设用地规划许可证及建设用地批准书，被告方则提供《典型案例参考》辩称因涉案房屋未取得不动产权证或建设用地工程规划许可证，涉案的《房屋租赁合同》应当无效，故原告主张的违约金、税金等请求不应支持。被告方还辩称因为新冠疫情影响，疫情期间的租金应当予以减免；即使《房屋租赁合同》有效，逾期支付租金的违约金的基数有误、标准过高。再查明:2011年1月29日，原告广州市阜亿贸易有限公司与被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志华、梁树华、卢建星就涉案的《房屋租赁合同》签订《补充协议》一份，该《补充协议》约定被告李志华、梁树华、卢建星对被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司在履行《房屋租赁合同》过程中之一切责任承担连带保证责任。2020年2月12日，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司向原告发出《关于减免疫情期间租金的商请函》，2020年2月12日，原告向被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司发出《回复函》不同意免除租金。2020年2月18日，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司向原告发出《关于减免租金的通知书》。原告主张被告应向其缴纳水费，并向本院提交了其缴纳水费的票证，根据原告向本院提交的发票及票据，原告在本案中主张的水费实际为水费和污水处理费，原告实际缴纳金额与其主张被告缴纳的水费一致，具体金额如下：2020年2月费用合共20311.2元、2020年3月费用合共14408.8元、2020年4月费用合共13020元、2020年5月费用合共13961.44元、2020年7月费用合共23507.26元、2020年8月费用合共20311.2元，以上水费合共105519.9元。在本案庭审中，原告表示：“在《房屋租赁合同》第三条第一款约定，自2020年1月16日至2021年1月15日每月租金961078.86元/月。被告拖欠的是2020年2月至5月以及2020年7月至8月的租金，合计5409065.12元，被告一（广州市鼎泰市场经营管理有限公司）每月向原告缴纳了部分租金，被告一欠费期间已交的租金合计3152724.31元，故被告尚欠2436998.71元。另外我方考虑到疫情的影响，已经对2020年2月至5月的租金标准予以调整为871726.85元。2020年6月份的租金被告已经缴清。根据《房屋租赁合同》第三条第一款约定，税金如需开发票，税金则需由被告承担，否则原告只提供收据，目前原告是还没有开发票，2436998.71元是已经包含税金的。”，被告方则对此回应称：“我方认为税费应该要等税金产生后才主张，而不是现在提前主张。”；被告对原告补充提交的水费缴纳凭证予以确认，但对原告将其缴纳的租金先予抵扣税费、税费不予认可。原告在本案立案之前向本院申请诉前财产保全，本院依法采取保全措施，原告并缴纳财产保全费5000元。以上事实，有原、被告双方提交的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：本案争议的法律事实发生的时间在2020年2月至2020年7月期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”以及第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》以及原《中华人民共和国合同法》。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告出租给被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的场地及建筑物虽然有建设用地规划许可证，但至今未取得不动产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告广州市阜亿贸易有限公司与被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司所签署的《房屋租赁合同》应当无效。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，不论涉案的《房屋租赁合同》是否有效，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司均应当向原告支付场地占有使用费。本院考虑到2020年上半年，新冠疫情对被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的生产经营确有一些影响，故本院酌情确定被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司无需向原告支付逾期付款违约金，考虑到原告已因疫情影响而对2020年1月至6月期间的占有使用费标准予以调整为871726.85元，原告已经减免占有使用费合共536112.06元，且被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司已经按照每月871726.85元的标准主动缴清了2020年1月及2020年6月的场地占有使用费，故本院不再酌情减免场地占有使用费。现原告主张被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司按照871726.85元/月的标准支付2020年2月、3月、4月、5月的占有使用费，及按照961078.86元/月的标准支付2020年7月、8月的占有使用费，合法有据，本院应当予以支持。在被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司占有使用涉案物业期间的水费亦应由被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司承担，原告已经提交证据证实其缴纳了2020年2月至2020年8月水费及污水处理费，现其主张被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司向其缴纳该部分水费，有事实依据，本院亦应予支持，但本案中，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司已经缴纳部分占有使用费3152724.31元，可以先予抵扣全部水费105519.9元，故被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司在本案中无需向原告缴纳水费，则被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司在本案中已经缴纳的占有使用费为3047204.41元（3152724.31元-105519.9元）。虽《房屋租赁合同》中约定产生税金由被告广州市鼎泰市场经营管理公司负担，但本案中被告仍欠缴部分占有使用费，且原告尚未提交证据证明其已经开具相应发票及产生税金，故原告主张的税金在本案中暂不宜处理，若日后产生相关费用，原、被告对此可以另循法律途径予以解决。综上所述，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司应向原告缴纳2020年2月至5月、2020年7月至8月的剩余占有使用费2361860.71元（871726.85元/月×4月+961078.86元/月×2月-3047204.41元），对于原告主张的超出部分，本院则均不予支持。被告李志华、梁树华、卢建星与原告签订《补充协议》，自愿对被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的涉案债务承担保证责任，这是被告李志华、梁树华、卢建星真实意思的表示，故被告李志华、梁树华、卢建星应当对被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的涉案债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2020年2月至2020年8月期间剩余场地占有使用费2361860.71元给原告广州市阜亿贸易有限公司。二、被告李志华、梁树华、卢建星应当对被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司在本判决第一项中所确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告广州市阜亿贸易有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38931元，由原告广州市阜亿贸易有限公司负担13236元，被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志华、梁树华、卢建星连带负担25695元；诉前财产保全费5000元，由被告广州市鼎泰市场经营管理有限公司、李志华、梁树华、卢建星连带负担（原告已垫付受理费19465元、诉前财产保全费5000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年三月十五日法官助理刘莎书记员王雅佩