广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初10472号 原告（反诉被告）：刘峰，男，1983年8月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：宋策，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金菁，广东广信君达律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：萧建华，男，1959年5月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：许子翔，北京德恒（广州）律师事务所律师。 原告刘峰（反诉被告）诉被告萧建华（反诉原告）场地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘峰及其委托诉讼代理人宋策、被告（反诉原告）萧建华及其委托诉讼代理人许子翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘峰向本院提出诉讼请求：1.萧建华返还租赁押金21000元，水电费押金2000元；2.萧建华赔偿刘峰损失55963.33元(自2020年3月19日起计至2020年6月30日，按月租金16300元计算)；3.萧建华承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年起，刘峰向萧建华承租位于黄埔区姬堂××村金××号场地(下称租赁场地)，面积约1500平方米，用于经营展览物品加工(木加工、铁加工)。2019年12月5日，原租赁合同到期后，双方重新签订了《场地租赁合同》(下称租赁合同)，合同约定租赁期为三年，自2019年4月1日起至2021年12月30日止，月租金为16300元。2020年1月20日刘峰回湖南老家过年，恰逢新冠疫情，于是一直在湖南老家居家隔离，直至2020年6月17日才返回广州。2020年3月，刘峰老乡有事上门发现刘峰租赁场地大门被焊住无法进入。刘峰返穗后，发现租赁场地的大门被萧建华用电焊住，无法打开，租赁场地的电线也被剪断，水闸被拉起。萧建华的行为造成刘峰无法按照租赁合同的约定，行使承租人的权利，造成了刘峰的损失。因疫情耽搁交租，刘峰已经和萧建华沟通并于2020年7月4日交纳2020年2月至6月租金合计81500元。刘峰在此地租赁经营长达6年，今年因不可抗力影响迟延交租，但已积极补救并且已补交全部租金。刘峰要求萧建华继续履行租赁合同，继续向刘峰提供处于良好使用状态的场地，并依据物权法第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，要求萧建华解除大门焊接状态，恢复供水供电。为了维护刘峰的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告萧建华辩称，一、由于刘峰长期、持续地存在违约行为，萧建华有权根据合同法第九十四条、第二百二十七条的规定解除合同。1.由于本案涉诉的《场地租赁合同》为续租合同，租金有所提高，因此合同按金亦相应提高，刘峰在签订合同时谎称会及时补足，但经萧建华的多次催促，刘峰至今未交齐《场地租赁合同》约定的租赁按金,尚欠11600元。2.从刘峰提交的证据2可以证明，刘峰从承租以来没有一个月是按合同约定在每月5号前交齐租金，亦从未按合同约定向萧建华支付滞纳金。3.刘峰自2020年2月份开始欠付租金，但从未通过电话、微信等方式联系萧建华提出缓交租金，或提出解决方案。4.刘峰直至2020年6月份回到广州才主动与萧建华联系，萧建华认为湖南湘阴县及广州均不属于新冠××疫区，刘峰提出的不可抗力因素不能成立，且未积极通知并补救，而是不管不顾，萧建华认为刘峰的主张无事实和法律依据。二、萧建华自2020年3月8日起，已至少5次通过各种方式通知刘峰解除租赁合同，根据《合同法》第九十六条的规定，租赁合同应当认定于2020年3月8日解除。1.2020年3月7日、8日，萧建华多次通过电话联系刘峰，刘峰均未接听；故萧建华于3月8日下午通过微信通知刘峰“你就不要回来厂了”，萧建华认为已构成解除合同的意思表示。2.2020年4月1日，萧建华决定通过报警的方式与刘峰取得联系并通知刘峰合同已解除、要求收回场地，但警察亦未能联系上刘峰。3.2020年7月2日，黄埔区大沙街姬堂社区居委会组织刘峰和萧建华调解，萧建华再次提出要求刘峰签署解除租赁合同，且要求刘峰缴清所有欠费后，在7月15日前把占用涉案场地的物品搬走。4.2020年7月7日，萧建华委托律师向刘峰发送律师函，再次通知刘峰租赁合同已解除，要求刘峰在7月15日前把占用涉案场地的物品搬离。5.2020年8月11日，在法院组织的诉前联调中，萧建华坚持认为租赁合同已解除，并要求刘峰在5日内搬离物品，否则会依法追究刘峰场地占用费。三、刘峰向萧建华主张赔偿损失无任何事实和法律依据。1.由于刘峰存在拖欠押金、租金等多项违约行为，萧建华已通知刘峰解除合同，萧建华在刘峰未清偿款项之前，有权封锁涉案场地以对刘峰的设备、货品行使留置权。2.刘峰未能提供任何证据证明其诉请中所述的损失，且萧建华认为即使有损失也是由于刘峰的违约行为及过错造成的；无论涉案场地是否封锁，刘峰也是直至6月份才返回广州，刘峰主张自2020年3月19日起计算赔偿无任何事实和法律依据。3.刘峰一方面诉请继续履行租赁合同并于7月4日向萧建华支付2-6月份租金；另一方面又诉请萧建华赔偿3月19日至7月10日的租金损失；刘峰的行为明显自相矛盾，其既希望通过补交租金以达到继续履行合同的目的，又企图以赔偿损失为理由索回违约期间的租金，恳请法庭明察。4.根据萧建华提交的证据可以证明，由于刘峰在租赁期间怠于履行合同第4-1、5-2条约定的设施维护保养义务及防火责任人义务，导致涉案场地的电箱破烂不堪，存在严重的安全隐患，所以萧建华才应消防部门及街道工作人员的要求，并在工作人员的见证下断电。5.萧建华从未拉起涉案场地的水闸。四、双方已无继续履行租赁合同的可能。1.双方于7月2日的调解，萧建华要求是刘峰清偿款项后应尽快搬离设备，并协议解除合同；而并非同意继续履行合同，刘峰断章取义曲解萧建华的意思，且至今不搬离设备，违法占用涉案场地。2.涉案场地已纳入政府的征地拆迁范围，双方已无继续履行租赁合同的可能。五、不同意返还租赁押金21000元，水电费押金2000元。综上所述，恳请法院依法驳回刘峰的全部诉讼请求。 反诉原告萧建华向本院提出反诉请求：1.确认萧建华与刘峰签订的《场地租赁合同》已于2020年3月8日解除；2.刘峰支付的租赁按金21000元、电费按金2000元归萧建华所有；3.刘峰5日内搬离涉案场地的物品，向萧建华交还涉案场地；4.刘峰向萧建华支付场地占用费，按每月16300元的标准，自2020年7月1日起计算至实际交还场地之日止；5.刘峰承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月5日，萧建华与刘峰续签了《场地租赁合同》，约定了刘峰向萧建华续租黄埔区姬堂××村金××号场地的相关事宜。合同签订后，由于刘峰长期、持续地存在以下违约行为：1.经萧建华的多次催促，尚欠租赁按金11600元未交齐；2.从承租以来没有一个月是按合同约定在每月5号前交齐租金，亦从未按合同约定向萧建华支付滞纳金；3.自2020年2月份开始欠付租金，但从未通过电话、微信等方式联系萧建华提出缓交租金，或提出解决方案；4.2020年3月7日、8日，萧建华多次通过电话联系刘峰，但刘峰均未接听。因此，萧建华决定依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定解除合同。2020年3月8日下午13：32分，萧建华发微信通知刘峰：“打电话给你不接，按金未付清，两月租金没有交租，你就不要回来厂了，我打算锁门。”，刘峰没有回复。萧建华认为上述通知已构成解除合同的意思表示，根据《合同法》第九十六条的规定，合同应当认定于2020年3月8日解除。由于刘峰的违约行为导致萧建华行使合同解除权，因此根据合同第6-1条的约定，刘峰支付的租赁按金21000元、电费按金2000元应当归萧建华所有。萧建华依法解除合同后，刘峰应当立即搬离涉案场地内的物品，向萧建华交还涉案场地。但刘峰直至2020年6月份回到广州后才主动与萧建华联系，此后萧建华曾于7月2日、7月7日、8月11日要求刘峰搬离涉案场地内的物品，向萧建华交还涉案场地。但刘峰没有配合，至今仍未向萧建华交还涉案场地，依法应当向萧建华支付场地占用费。综上所述，为维护萧建华的合法权利，特向法院提起反诉，恳请法院依法支持。 反诉被告刘峰辩称，不同意萧建华的反诉请求，答辩意见与起诉状事实理由一致。 本院经审理查明事实如下：2001年8月13日，萧建华与广州市黄埔区大沙镇姬堂村第十经济合作社签订场地租用合同，萧建华承租该经济合作社的“金毛岗”场地2376平方米（其中现有旧房屋696平方米），租用期限由2001年8月1日至2021年12月31日止，共二十年零五个月。萧建华已向该经济合作社缴纳了2020年1-7月的租金。 2019年12月5日，萧建华（出租方、甲方）与刘峰（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区姬堂××村金××号场地（场地面积约为1500平方米）出租给乙方作经营展览物品加工（木加工、铁加工）使用，租赁期间为2019年4月1日至2021年12月30日；租金为16300元/月，第二年开始每年租金必须递增3.5%，乙方须每月5号之前交付当月租金，逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按所欠租金的2%支付；乙方应在本合同签订之前，向甲方支付租赁按金32600元、水电按金2000元。合同第6-1条款约定，如乙方违约，乙方已付的按金作为违约金不予退还。合同第7-1约定，凡因政府行为或城市规划，征收、开发地块，乙方应无条件服从。 上述合同签订后，刘峰支付了租赁押金21000元、水电押金2000元。至2020年1月24日，刘峰每月均向萧建华支付金额不等的租金。 2020年1月11日，刘峰通过微信向萧建华支付17100元并对萧建华说“押金还要过几天，钱还没到账”，同月20日萧建华在微信中对刘峰说“你话17-18号转押金，今天是20号，还没有转来”。2020年3月7日、8日，萧建华多达11次致电刘峰，刘峰均未接听，同月8日，萧建华在微信对刘峰说“打电话给你不接，按金未付清，两月租金没有交租，你就不要回来厂了，我打算锁门”。同年4月1日，萧建华焊死涉案场地大门，次日应消防检查要求断电，但一直没有断水。 2020年7月2日，刘峰与萧建华因欠缴租金问题在广州市黄埔区大沙街姬堂社区居民委员会人民调解委员会调解。刘峰主张因疫情问题和至今也没复工复产情况，所以才欠缴给萧建华场地租金和水电费，现在愿意把2020年2月至6月的场地租金和水电费付清给萧建华，双方继续履行租赁合同至合同期满，刘峰付清所有欠缴给萧建华后，能自由出入场地和使用个人的物品。萧建华要求刘峰在2020年7月5日前把欠缴的场地租金和水电费补缴完后在同月15日前搬离厂房，双方签署解除租赁合同，萧建华将押金全部退还刘峰。经人民调解委员会调解，双方意见不一致，没有达成协议，调解不成功，人民调解委员会建议双方都走司法程序。 2020年7月4日，刘峰支付租金81500元，至此2019年4月至2020年6月的租金已全部缴纳。刘峰支付租金后，通过自行上锁的小门进出场地。 2020年7月7日，萧建华委托北京德恒（广州）律师事务所向刘峰邮寄《律师函》：刘峰拖欠租金及水电费的行为已构成违约，经催告后在合理期限内仍未支付，萧建华有权根据法律规定行使合同解除权，并告知刘峰合同已于2020年4月依法解除。刘峰于同月10日签收该邮件。 至2021年1月14日本案开庭之日，刘峰尚未将涉案场地清空交还萧建华，亦未支付2020年7月1日起的租金（场地占用费），萧建华也没有返还租赁押金和水电押金。 审理过程中，本院释明，如果涉案合同存在无效的可能，原告是否变更诉讼请求，被告是否变更答辩意见。刘峰主张其不变更诉讼请求和反诉答辩意见，明确请求萧建华赔偿损失是指请求萧建华返还2020年3月19日至2020年7月10日期间场地未履行部分的场地占用费55936.33元；萧建华主张本诉答辩意见不变更，反诉诉讼请求第二项变更为将租赁押金21000元、水电费押金2000元抵扣刘峰2020年7月1日起至实际返还涉案场地之日止的场地占用费。 上述事实，有场地租赁合同、支付宝收支明细、微信支付交易明细证明、客户回单、微信聊天记录、手机拨打截图、人民调解协议书、律师函、快递单及妥投证明、场地租用合同、广州市农村财务专用收据以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。 本院认为，双方当事人在本案审理过程中均未提交涉案土地的性质、权属、用途和地上建筑物的权属或者报建等相关证据，根据双方当事人提交的现有证据，无法认定涉案土地的性质、用途、双方当事人在合同中约定的用途是否符合涉案土地的法定用途以及涉案土地的地上建筑物是否属于合法建筑，故依据现有证据，双方当事人均应承担举证不能的责任，本院依法认定涉案土地的用途与规划用途不符，且涉案土地的地上建筑物无合法报建手续，故依法认定萧建华与刘峰签订的《场地租赁合同》无效。若双方当事人事后有证据证实涉案土地的用途与规划用途相符以及地上建筑物有权属证明文件或者报建手续，可另行通过法律途径主张权利。 租赁合同无效，自始对双方当事人不发生法律效力，双方当事人因该租赁合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于租赁合同签订后，萧建华将涉案场地及地上建筑物交付刘峰，刘峰已经实际占有、使用涉案场地及地上建筑物，刘峰依法应向萧建华支付场地占用费，参照双方当事人在租赁合同中约定的租金标准，刘峰已向萧建华支付的租金即场地占用费无需返还；而萧建华向刘峰收取的租赁押金、水电押金依法应予返还，刘峰亦应清空涉案场地及地上建筑物并返还给萧建华。萧建华主张租赁押金及电费押金归其所有，无法律和事实依据，本院依法不予支持。 关于场地占用费。2020年7月1日之后，刘峰未向萧建华返还涉案场地及地上建筑物，依法应向萧建华支付场地占用费。由于2020年初新冠××疫情爆发后，人员流动受到不同程度的限制，但在广州市有序复工复产之后，刘峰仍未返回广州，也未主动与萧建华联系、沟通涉案场地及地上建筑物在疫情期间如何处理事宜，而是采取不接萧建华电话的回避方式拒缴场地占用费，导致萧建华在2020年4月1日焊死涉案场地的大门并随后断电，在此期间，刘峰存在主要过错。在刘峰返回广州市并全额支付了2020年6月及之前的全部场地占用费后，萧建华应当恢复涉案场地的大门通行自由并供电，但萧建华并未恢复，致使刘峰无法正常使用涉案场地，对此萧建华存在过错，依法应当按照双方的过错程度并参照合同约定的租金标准确定场地占用费，本院酌情确定按照合同约定的租金标准的60%即9780元/月作为2020年7月1日起至刘峰归还涉案场地之日止的场地占用费标准。 关于刘峰主张的损失。刘峰在2020年6月才返回广州，在2020年3月至同年6月期间，刘峰未营业，无经营性损失，涉案场地仅具有仓储功能；虽然萧建华焊死涉案场地的大门，但刘峰在返回广州后仍可以通过涉案场地的小门进出，仍可进行部分生产经营，但其未提交相关证据证实该期间的实际损失，故刘峰主张上述期间的损失，证据不足，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告萧建华于本判决生效之日起十日内向原告刘峰返还租赁押金21000元、水电押金2000元； 二、反诉被告刘峰于本判决生效之日起三十日内腾空位于广州市黄埔区姬堂新围村金毛岗大田山路21号的场地及地上建筑物（场地面积约为1500平方米）并返还给反诉原告萧建华； 三、反诉被告刘峰于本判决生效之日起十日内向反诉原告萧建华支付从2020年7月1日起至实际返还涉案场地及地上建筑物之日止的场地占用费（场地占用费按9780元/月计算）； 四、驳回原告刘峰的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告萧建华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1774元，原告刘峰负担1257元，被告萧建华负担517元。反诉案件受理费799元，反诉原告萧建华负担256元，反诉被告刘峰负担543元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  李祖艳 人民陪审员  孙湘斌 人民陪审员  何懿甫 二〇二一年三月十二日 书 记 员  林碧婷 王春苗