广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初17480号 原告：曹乃太，男，1982年1月8日出生，汉族，住广州市越秀区。 原告：广州万博酒店管理服务有限公司，住所地广州市越秀区麓景路82号01房。 法定代表人：马东拉黑，职务总经理。 两原告的共同委托诉讼代理人：刘康，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被告：广州泰盈物业管理有限公司，住所地广州市海珠区惠纺街4号2004房。 法定代表人：杨程，职务总经理。 委托诉讼代理人：边丽丽，广东国智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婉昭，广东国智律师事务所实习律师。 原告曹乃太、广州万博酒店管理服务有限公司（以下简称万博酒店）与被告广州泰盈物业管理有限公司（以下简称泰盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘康、原告万博酒店的法定代表人马东拉黑及被告的委托诉讼代理人边丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方在2019年10月31日签订的《租赁合同》及《的补充协议》，被告向两原告返还履约保证金330000元、水电押金40000元、2020年4月1日至4月30日的租金110000元、2019年11月1日至2019年11月30日物业管理费6000元、扶手梯折旧费10000元。2.判令被告向两原告赔偿装饰装修损失费958892.39元、装饰装修设计费损失374000元、房屋防水工程费35000元、房屋打拆拆除工程费50100元、消防系统改造工程费180000元、空调安装工程费50000元，代办证件费5000元。 事实和理由：2019年10月31日，原告曹乃太和被告签订《租赁合同》，约定被告将广州市越秀区麓景路82号01房、84号01、02房租给原告曹乃太作为商业酒店之用；租赁期限为2019年11月1日起至2029年9月30日止共114个月，其中免租装修期限为2019年11月1日至2020年3月31日，第一期（2020年4月1日至2021年3月31日）月租金为66000元；第二条第2点、第3点、第4点分别约定原告曹乃太需向被告缴纳履约保证金330000元、水电押金40000元、第一个月租金66000元、物业管理费；第八条第9点约定被告承诺自签订本合同之日起两个月内，为原告曹乃太提供备案商业合同或临时商业使用证明。同日，双方签订《租赁合同》的补充协议，约定：原告曹乃太另外向被告缴纳集体公共设施维护费，自签订本协议之日支付第一个月的费用为44000元；自签订合同之日起，原告曹乃太向被告缴纳租赁物免租期内的物管费，物业管理费标准为3.3元/平方米；自签订本协议原告曹乃太向被告缴纳第一期该租赁物的一楼至二楼的手扶电梯应计提相关折旧费10000元/年。 双方签订上述合同以及补充协议后，2019年10月31日，原告曹乃太依约向被告支付履约保证金330000元、水电押金40000元、提前支付一个月租金66000元、44000元（2020年4月）、物业管理费6000元、扶手梯折旧费（2019年11月1日至2021年3月31日）10000元，上述合计496000元。被告开具相关收据表示收到相关款项。2019年12月24日，原告万博酒店在涉案承租地址（广州市越秀区麓景路82号01房）正式成立，公司的发起人分别为原告曹乃太以及案外人马东拉黑，被告在涉案承租场地进场施工等工作，共同承担上述合同的权利义务。 2019年11月，原告在被告的同意下进行装饰装修施工。于是与广州市博泰装饰工程设计有限公司分别签订《装饰装修设计合同书》、《装饰工程施工合同》，约定对承租场地进行包工包料装饰装修以及出具装修设计各种设计图，造价分别为3960000元以及374000元。原告与广州市鼎安消防工程有限公司签订《工程施工承包合同》，约定对承租场地的酒店进行消防系统改造工程，造价为360000元。另有原告与广州隆基电设备工程有限公司签订《空调安装工程合同》，约定对承租场地进行空调安装工程，造价为320000元。再有原告与广州恒励电梯有限公司签订《设备购销合同》以及《电梯安装工程合同》，约定对承租场地进行电梯安装并确定相应的费用。原告签订上述合同后，已按约定的时间以及实际工作量支付相应款项。 2019年12月开始，被告以原告的装修工程可能危及承重安全要求停止施工，后原告委托第三方机构进行评估，初步评估结果为不存在风险后才允许继续施工。期间，原告不断催促被告尽快办理房屋租赁备案以及临时商业证明，但被告一直没有办理完成。2020年4月，被告致电原告明确告知无法办理临时商业证明、租赁合同备案不能通过，提出解除合同不允许原告继续施工。后双方就后续事宜进行沟通，但协商未果。 原告已向被告支付履约保证金等费用496000元，因被告解除合同应向原告返还上述款项。另，根据合同第八条第13点约定以及合同法第一百零七条规定，因被告导致合同解除，需承担赔偿装饰装修损失费用958892.39元、装饰装修设计费用374000元、消防系统改造工程费用180000元、房屋防水工程费用35000元、房屋打拆拆除费用50100元、空调安装工程费用50000元、代办证件费用5000元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 诉讼中，两原告申请撤回第二项诉讼请求。 被告辩称，不同意两原告的诉讼请求，理由如下：（一）案涉租赁合同的签约主体为原告曹乃太与泰盈公司，原告万博酒店并非案涉租赁合同的主体，不具备诉讼原告主体资格，故法院应驳回本案的起诉；（二）原告不如实向法院提供泰盈公司的联系信息，也未如实提示或告知被告已就案涉租赁合同提起本案诉讼，导致法院开庭送达程序违法，法院应对原告不诚信诉讼的行为进行惩处，并重新安排开庭审理，当庭质证双方提交的证据，查明事实；（三）案涉租赁合同约定的租赁物业仅限于“广州市越秀区麓景路82号01房”，不包括“84号01、02房”，且被告与业主签订的租赁合同已办妥租赁登记备案手续，证实案涉租赁物业完全具备商业使用的条件；（四）在签订案涉租赁合同后，履行合同过程中，原告从未向被告提出因被告无法在案涉合同约定的时间内办理备案商业合同或临时商业使用证明而要求解除合同，双方一直友好沟通和解决遇到的问题，不存在履行的任何障碍；（五）案涉租赁合同至今未办妥备案商业合同或临时商业使用证明，是因原告在未办理装修许可的前提下擅自开始装修，装修方式方法引起业主和物管公司的不满，且不积极配合办理有关备案手续所致；（六）原告要求被告返还履约保证金330000元、水电押金40000元、租金110000元、物业管理费6000元、扶手梯折旧费10000元，完全缺乏事实和法律依据，应于驳回；（七）原告已撤回第二项诉讼请求，故有关这部分的问题，被告不再进行答辩。另外，原告已拖欠被告几个月的租金、各项费用，被告再次敦促原告应立即支付，并按照案涉租赁合同的约定给付违约金；（八）原告起诉解除案涉租赁合同的理由前后不一，证明原告方对其不诚信起诉行为心知肚明，对此，法院应驳回原告方关于解除合同的请求；（九）从被告方提交的诸多证据（如微信聊天记录）可以证实，本案的情形不符合合同法第94条第四款规定，原告方诉请解除合同缺乏事实和法律依据；（十）原告方不诚信诉讼，欺骗被告方已经撤诉，又不如实向贵院提供被告方的联系方式，导致被告方未及时到贵院应诉、答辩、应予惩处。 经审理查明，原告曹乃太（为乙方，承租方）与被告泰盈公司（为甲方，出租方）于2019年10月31日签订《租赁合同》，其中约定：甲方同意将位于广州市越秀区麓景路82号01房（房地产证穗字第××）租给乙方作为商业酒店之用；租赁期限自2019年11月1日起至2029年9月30日止，共114个月；其中免租装修期限为2019年11月1日至2020年3月31日，第一期（2020年4月1日至2021年3月31日）月租金为66000元；乙方自合同签订之日应向甲方缴纳第一个月租金66000元、履约保证金330000元、水电押金40000元，合同期限届满乙方无违约的情况下，甲方于七个工作日内无息退还合同履约保证金和水电押金；租赁期内乙方须向物业所在的物业公司缴纳物业管理费；甲方承诺自签订本合同之日起两个月内，为乙方提供备案商业合同或临时商业使用证明。 同日，原告曹乃太（为乙方，承租方）与被告泰盈公司（为甲方，出租方）签订《的补充协议》，约定：乙方自签订该协议之日应向甲方支付第一个月的租金为44000元，另外向甲方缴纳集体公共设施维护费，乙方自合同签订之日应向甲方缴纳该物业一楼和二楼免租期内的管理费，1740平方米（公摊后）物业管理费3.3元/平方米；乙方自合同签订之日应向甲方缴纳第一期该租赁物的一楼至二楼的手扶电梯应计提相关折旧费10000元/年。 上述合同及补充协议签订后，原告曹乃太已依约向被告支付履约保证金330000元、水电押金40000元、租金66000元、44000元、物业管理费6000元及扶手梯折旧费10000元。被告泰盈公司已开具收据若干。 2019年12月26日，被告泰盈公司开具《装修同意书》，载明其使用的广州市越秀区麓景路82号01房已出租给原告曹乃太作宾馆使用，其同意原告曹乃太对上述物业进行装修；该证明仅用于登峰街道城管科备案使用等。同月24日，万博酒店取得市场监督管理部门颁发的以广州市越秀区麓景路82号01房为住所（主要经营场所）的《准予设立（开业）登记通知书》，其中载明原告曹乃太作为原告的股东或发起人。同日，万博酒店取得营业执照。 另查明，被告作为承租人，于2020年9月24日取得房屋租赁登记管理部门出具的《房屋租赁登记备案证明》，载明：出租房屋地址为广州市越秀区麓景路82号01房（房产证房屋用途：商场及肉菜市场），出租人为案外人广州市登峰实业集团有限公司。 诉讼中，原告为证明被告未依约履行于签订合同之日起两个月内办理备案商业合同或临时商业使用证明的义务，向本院提交了出租屋管理部门于2020年6月16日开具《告知书存根》，载明现收取位于广州市越秀区麓景路68-74号饮食店68-74号01房麓景路82号01房麓景路84号02房房屋的资料，该房屋涉嫌违反了《广州市房屋房屋租赁管理规定》第九条第九项，属于其他法律、法规、规则禁止的情况，现将资料呈相关职能部门审核，本次收取资料仅审核需要，不代表受理房屋租赁合同登记备案。被告对该《告知书存根》真实性无异议，确认该告知书是在其与广州市登峰实业集团有限公司的租赁合同备案过程中形成的文件，但认为其上所记载的违反了《广州市房屋房屋租赁管理规定》第九条第九项，原因是原告违法装修。原告回应称其装修不会影响租赁合同登记备案手续的办理，为此，其向法庭提交了《广州万博酒店管理有限公司房屋结构安全性检测鉴定报告》，鉴定结论为：广州市越秀区麓景路82号建筑装饰装修后，主体结构承载力满足安全使用的要求，依据有关规定，该建筑物整体结构的安全性等级评定为Bsu级，即“安全性略低于本标准对Asu级的规定，尚不显著影响整体承载”。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 被告为证明其曾就备案的问题与原告进行协商、被告从未提出合同未备案影响其正常使用等向本院提交了微信聊天记录截图若干及电话录音等。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为未能证明被告的证明内容，反而反映出其多次催促被告办理备案手续。 本院认为，原告曹乃太在诉讼过程中撤回第二项诉讼请求，属于在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以照准。 原告曹乃太与被告间的租赁合同关系成立于2019年10月31日，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释进行审理。双方签订的《租赁合同》、《的补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。概言之，原告曹乃太作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。被告泰盈公司作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用。 针对双方的诉辩意见，本案的争议焦点为被告泰盈公司是否依约交付了适租的房屋予原告曹乃太使用、被告的行为是否构成违约。本院认为，被告辩称案涉租赁合同至今未办妥备案商业合同或临时商业使用证明，是因原告在未办理装修许可的前提下擅自开始装修，装修方式方法引起业主和物管公司的不满，且不积极配合办理有关备案手续所致。但根据被告现有提供的证据，不足以证明其上述主张。此外，被告与广州市登峰实业集团有限公司之间的租赁备案证明直至2020年9月24日才取得。显而易见，被告泰盈公司不可能在此日期之前按照合同约定履行在承诺期限内“提供备案商业合同或临时商业使用证明”的义务。其次，在被告已经逾期办理有关手续的前提下，其在超过期限后再次要求原告配合办理租赁备案手续，原告有权予以拒绝。因此，原告曹乃太要求解除双方签订的《租赁合同》、《的补充协议》及被告向其返还已支付的履约保证金330000元、水电押金40000元、2020年4月1日至4月30日的租金110000元、扶手梯折旧费10000元的请求，合理合法，本院予以支持。 至于原告曹乃太要求被告泰盈公司返还2019年11月1日至2019年11月30日物业管理费6000元的请求，因缺乏合同依据，本院不予支持。另根据合同的相对性原则，原告万博酒店并非合同相对人，故对于其有关诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告曹乃太与被告广州泰盈物业管理有限公司于2019年10月31日签订《租赁合同》、《的补充协议》于本判决发生法律效力之日解除； 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州泰盈物业管理有限公司向原告曹乃太返还履约保证金330000元、水电押金40000元、2020年4月1日至4月30日的租金110000元、扶手梯折旧费10000元； 三、驳回原告曹乃太、广州万博酒店管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8740元，由原告曹乃太、广州万博酒店管理服务有限公司负担113.6元，广州泰盈物业管理有限公司负担8626.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  伍颖妍 人民陪审员  许碧宁 人民陪审员  罗晓芬 二〇二一年三月十七日 书 记 员  李洁茹 徐珮仪