广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17174号原告：朱凤仪，女，1954年9月2日出生，香港特别行政区居民，住香港新界元朗加州花园金粟径11号，香港身份证件号码E624861(A)。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。被告：潘永凤，女，1977年9月6日出生，汉族，住湖北省安陆市××××××××，公民身份号码420××××××××××××24X。原告朱凤仪与被告潘永凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱凤仪委托诉讼代理人谢红萍到庭参加诉讼。被告潘永凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凤仪向本院提出如下诉讼请求：判令1.被告向原告支付从2020年1月1日至交还租赁物之日按每月24566.09元计算的租金（暂计至2020年5月31日的租金为122830.45元）；2.被告向原告支付违约金（以从2020年1月1日起至清还之日止的每月租金24566.09元为基数，按每日千分之一的标准，从当月11日计至实际清偿之日止）；3.被告返还原告为被告垫付的从2020年1月1日至2020年3月31日的租赁税等税费1825.42元；4.被告向原告支付2020年1月、2月两个月的水费97.74元、电费1868.9元，合计1966.64元；5.被告向原告支付从2020年2月1日至交还租赁物之日止按每月625.38元计算的管理费（暂计至2020年5月31日的管理费为2501.52元）;6.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告明确诉求被告支付租金、物业管理费至2020年11月12日。事实与理由：2016年8月25日，原告与被告签订了租赁合同，约定：原告将位于广东省中山市西区×××××××××的1-037出租给被告用于合法经营商业使用；租赁期限自2017年6月1日起至2021年9月30日止，其中2019年10月1日至2020年9月30日期间每月租金为24566.09元；水电费、物业管理费、租赁税等费用由被告承担；被告应在每月10号前将当月租金等费用支付给原告，水电费、物业管理费等费用由被告按时向原告商铺物业管理公司支付；被告拖欠租金、水电费、租赁税等费用的，每逾期一天应按拖欠费用总额以每日1%支付滞纳金（违约金）给原告，合同还就其他事项作了约定。原告已将上述物业交付给被告使用，但被告仍拖欠原告从2020年1月1日至今的租金、2020年1月、2月两个月的水费97.74元、电费1868.9元及从2020年2月起每月625.38元的管理费，原告已为被告垫付从2020年1月1日至2020年3月31日的租赁税等税费1825.42元。原告多次催收，未果。被告还应按合同约定向原告支付违约金，原告现主动将违约金标准调整为每日千分之一。被告潘永凤在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院核对证据原件后附卷。经审理认定事实如下：原告朱凤仪是中山市西区×××××××××1-037卡的业主。该房地产建筑面积为178.68平方米。2017年5月16日，朱凤仪（甲方）与被告潘永凤（乙方）签订租赁合同，主要约定：甲方将上述1-037卡物业出租给乙方用于合法经营商业使用，租赁期为2017年6月1日至2021年9月30日；其间2019年10月至2020年9月每月租金为24566.09元，2020年10月至2021年9月每月租金为27022.70元，租赁税按西区租赁所征收标准，由乙方承担；乙方应于签约同时向甲方支付19153.35元作为首月租金，之后每月10日前支付当月租金，甲方开具收据给乙方；每逾期一天需支付逾期租金的1%作为滞纳金，逾期10天或以上的构成违约；乙方使用物业及经营生产的费用、物业管理费（目前管理费为3.5元/平方米）由乙方自行承担，应于收到甲方水电费缴费通知单5日内向甲方商铺物业管理公司支付物业管理费、水费、电费等费用，每逾期一天需向甲方支付同期费用的1%作为滞纳金，逾期10天或以上的构成违约；乙方应于签约同时向甲方交纳履约保证金38306.7元，合同期满后，如乙方无违约行为并付清应付费用后15天内无息退回；乙方有违约行为的，甲方可以从保证金中扣取相应金额，乙方须于30天内补足保证金，否则甲方有权终止本合同；违约方须向守约方交纳年度租金的100%作为违约金（如实际损失大于违约金，违约方仍需进一步赔偿损失）。守约方向违约方发出通知要求违约方纠正违约行为而违约方拒不纠正的，守约方有权终止本合同。朱凤仪承认已收取潘永凤履约保证金38306.7元。朱凤仪称，潘永凤向其承租案涉物业用于经营中山市西区兵哥鱼头火锅店，该火锅店已于2020年3月6日注销，现潘永凤已不在该租赁物经营，也没有与朱凤仪办理交接；潘永凤没有支付从2020年1月1日起的租金、租赁税、水电费，从2020年2月1日起的物业管理费，以及2020年1月、2月的水费97.74元、电费1868.9元（朱凤仪未代缴水电费）；因潘永凤违约，故保证金不作退还；双方没有约定解决本合同纠纷适用法律的问题，朱凤仪同意适用内地法律作为准据法。朱凤仪提交了完税凭证，银行转账业务回单、中山市时代凯宏物业管理有限公司出具的缴费通知单及收费发票，以证明朱凤仪已缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间的房产税（一般房屋出租）、土地使用税、个人所得税（出租房产所得）合计1825.42元，及2020年2月至2020年11月期间的物业管理费6253.8元。缴费通知单中载明：客户“兵哥鱼头37卡”，收费面积178.68，管理费单价为3.5元，2020年6月管理费为625.38元，往月欠缴2501.52元，应交合计3126.90元（2月至6月）；2020年6月水费、电费为0，往月欠缴水费97.74元、电费1868.9元（1月至2月）。本院认为，本案系涉港房屋租赁合同纠纷。当事人双方未约定解决合同争议所适用的法律。本案合同履行地及被告住所地均在内地，内地法律与本案纠纷有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。原告朱凤仪与被告潘永凤签订的租赁合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同约定，2019年10月至2020年9月每月租金为24566.09元，2020年10月至2021年9月每月租金为27022.70元。按照合同约定的租金标准，2020年1月1日至2020年11月12日期间的租金计为258926.59元（24566.09元/月×9个月+27022.70元/月×1个月12天）。关于租赁税、水费、电费及物业管理费的数额问题。合同约定租赁期间的租赁税、水费、电费由潘永凤承担，其中水费、电费及物业管理费由潘永凤向相关物业管理公司支付。朱凤仪提交了完税凭证，银行转账业务回单、中山市时代凯宏物业管理有限公司出具的缴费通知单及发票等证据，证明朱凤仪已垫付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租赁税1825.42元，2020年2月至2020年11月期间的物业管理费6253.8元（每月625.38元），以及涉租房屋2020年1月、2月欠缴水费97.74元、电费1868.9元的事实。现朱凤仪诉请潘永凤支付上述租赁税、水费、电费，理据充分，本院予以支持。朱凤仪已明确本案起诉的物业管理费是自2020年2月1日起计至2020年11月12日止，故物业管理费计为5878.57元（625.38元/月×9个月12天），潘永凤应予支付。关于违约金、履约保证金的问题。合同约定潘永凤承租后应于每月10日前支付当月租金，逾期支付的，每天支付逾期租金的1%作为滞纳金。该滞纳金实为逾期付款违约金，但约定的违约金明显过高。合同并约定潘永凤交纳38306.7元作为履约保证金，潘永凤有违约行为的，朱凤仪可以直接从保证金中扣取相应金额。上述违约金、保证金法律性质均属于违约责任的承担。朱凤仪没有提供证据证明潘永凤拒交租金给其造成的损失达到上述程度，应承担举证不能的不利后果。根据公平合理原则，考虑潘永凤违约给朱凤仪造成的资金占用期间利息损失，本院调整违约金为按年利率6%，以每月应付租金（2020年1月至2020年9月每月应付24566.09元，2020年10月应付27022.70元，2020年11月应付10809.08元）为基数，自欠付租金当月11日起计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条规定，潘永凤已支付的保证金38306.7元，应优先抵充违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘永凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱凤仪支付2020年1月1日至2020年11月12日期间的租金258926.59元，2020年1月1日至2020年3月31日期间的租赁税1825.42元，2020年1月至2020年2月期间的水费97.74元、电费1868.9元，2020年2月1日至2020年11月12日期间的物业管理费5878.57元，及违约金【按年利率6%，以每月应付租金（2020年1月至2020年9月每月应付24566.09元，2020年10月应付27022.70元，2020年11月应付10809.08元）为基数，自欠租当月11日起计算至实际清偿之日止。扣减已支付的38306.7元】；二、驳回原告朱凤仪的其他诉讼请求。案件受理费5937元（已由原告朱凤仪预交），由原告朱凤仪负担1080元，被告潘永凤负担4857元，于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告朱凤仪支付。如不服本判决，原告朱凤仪可在判决书送达之日起三十日内，被告潘永凤可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  巫洁涛人民陪审员  林绮丽人民陪审员  萧庆慈二〇二一年三月十九日书 记 员  雷绮婷李晓童