贵州省安顺市西秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2021黔0402民初539号 原告（反诉被告）：安顺天福瑞房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东关街道中华东路1单元2层(七十三医院对面)，统一社会信用代码：91520402308703546D。 法定代表人：吴加军，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡凯，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：陈跃，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：徐洪智，男，1973年9月27日生，汉族，广东省普宁市人，无业，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：杨阳，贵州贵友律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）安顺天福瑞房地产开发有限公司(以下简称原告或天福瑞公司)诉被告（反诉原告）徐洪智（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天福瑞公司的委托诉讼代理人陈跃、被告徐洪智及其委托诉讼代理人金达刚、杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安顺天福瑞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告双方于2020年4月20日签订的《合作协议》、2020年5月11日签订的《补充协议》无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月20日签订《合作协议》、2020年5月11日签订《补充协议》，其中：《合作协议》第一条：甲方于2020年5月10日左右工地正式开工修建，乙方负责甲方双首层商铺销售……《合作协议》第二条第7款：以上销售政策适用于乙方在甲方取得预售证前登记的所有客户，优惠截止日期为甲方取得预售证后1个月；《合作协议》第三条第3款：该合作协议签订之日生效，截止日期为甲方取得预售证正式销售后2个月，在此之前甲方不得将合作范围内的商铺交予第三方进行销售。《补充协议》第二条：乙方在2020年5月30日前的销售首付款金额尽可能达到600万元，在5月15日前销售首付款金额达到50-100万元；《补充协议》第三条：甲方承诺在2020年10月份内开盘，若未按时开盘，则在2020年11月15日前退还客户所交定金，并按照所交定金的20%作为补偿；《补充协议》第四条：鉴于乙方对上述工作的付出与努力，甲方除按原合同约定支付提成外，在开盘后7天内另行单独补助徐洪智300万元，若逾期未支付，乙方有权对公司商铺进行处置，直到处置金额达到300万元为止。双方签订《合作协议》、《补充协议》后，因有关部门迟迟未审批的原因，案涉项目一直未取得建设工程规划许可证，工程一直没有开工建设，同时，受疫情及土地拆迁困难等因素的影响，开工日期也无法确定。鉴于原被告双方签订协议时，被告明知原告未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可，不符合商品房销售条件，被告也不具备房地产中介服务资质，两份协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》关于商品房销售的强制性规定，符合《中华人民共和国民法典》关于合同无效情形的相关规定。同时，因案涉土地并未征收完毕、相关部门未批准办理建设工程规划许可证，因疫情原因工程也未开工建设，开盘时间也无法确定，被告也未达到约定的销售首付款金额，合同目的已经无法实现。原告与被告多次协商合同解除事宜，但双方无法达成共识，原告为最大限度减少损失，依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。对被告的反诉请求，答辩意见为：签订的相关协议违法了国家法律规定，应当认定无效。一直没有施工和开工建设，违反了国家的相关规定，未取得相关资质证明，未取得商品房预售许可证以及建设工程施工合同证书。违反民法典合同应该认定无效。 被告徐洪智辩称，1、原告方坚持其未取得规划许可证，未取得商品房预售许可证、其行为已经符合最高院关于审理非法集资刑事案件第二条的规定，不具有房产销售的真实内容。原告方构成非法吸收存款罪请求法院移送某某机关。2、2020年4月24日的合作协议中明确了原告方截至目前为止取得了相关证书资质，被告方是不知道原告方的制作情况，原告方承诺他们有相关资质证明。3、本案是合作协议纠纷而不是商品房买卖纠纷，本案并没有法律规定合同无效的情形。同时，被告提出反诉请求：l、请求判令反诉原被告双方在2020年4月20日签订的《合作协议》及2020年5月11日签订的《补充协议》合法有效。2、请求判令反诉被告继续履行《合作协议》以及《补充协议》。3、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2020年6月至2021年2月的月服务费,共计45万元,并继续按照每月5万元支付至合作期限届满为止。4、请求判令反诉被告补偿反诉原告40万元,并向反诉原告支付300万元的奖励补助金。5、请求判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2020年5月,反诉原告通过朋友张吉云介绍(张吉云自称是天福瑞公司安顺小十字天街项目的股东),得知反诉被告正在进行安顺市西秀区小十字天街项目的开发,且称已为该项目投入了超过一亿的资金,并且该项目已经取得了规划许可证及土地证等,也与贵州省大型国企公路集团签订了施工总承包协议,现项目已经进入拆迁尾声,公路集团计划在2020年5月10日左右进场施工。反诉原告在知晓项目概况以后，双方签订了《合作协议》,2020年5月11日,反诉原告与天福瑞公司签订《补充协议》,对原签订的《合作协议》进行补充约定。后反诉原告依约组建了一支9人的团队,成立了一个名为小十字天街沟通管理群的微信群,用以进行房屋销售工作接洽等事宜。群内的张吉云自称是天福瑞公司安顺小十字天街项目的股东,刘振洲据称是公司的实际控股人,法定代表人吴加军是其侄儿,群内的刘庆是其儿子,还有张海燕、熊玉霞、陈勇、刘凤、张统一等人共同进行销售商铺的工作。反诉原告自与反诉被告签订了合作协议、补充协议后,尽职履行合同。5月12日,反诉原告组建的团队为反诉被告销售的首付款金额达到了116万元,完成了《补充协议》的约定,截止至2020年5月31日首付款金额达到150万元，6月份为50万元。2021年1月30日,天福瑞公司还委托胡凯律师与被告商谈解除合作协议的事宜,说明反诉被告方明知合作协议是成立、有效的,因为只有成立、有效的合同才能进行解除。根据《合作协议》第三条,甲方应当在签订合同之日起在每月15号前支付5万元月服务费,虽约定了在佣金中予以抵扣,但是支付佣金的条件是客户与反诉被告签订房屋买卖合同。因反诉被告不能开盘导致佣金无法支付,又因反诉被告仅在2020年6月19日支付过5万元月服务费,故反诉被告应当向反诉原告支付自2020年6月至2021年2月的月服务费,共计45万元,并继续按照每月5万元支付至反诉被告取得预售证正式销售后2个月即合作期限届满为止。根据《补充协议》第三条,反诉被告并未依约在2020年10月份内开盘,应当支付给反诉原告客户所交定金的20%的补偿款,反诉原告销售的首付定金合计为200万元,反诉被告应当补偿给反诉原告40万元。根据《补充协议》第四条,反诉被告应当在开盘7天内另行单独补助反诉原告300万元,若逾期未支付,反诉被告有权对公司商铺进行处置,直到处置金额达到300万为止。现因反诉被告原因故意拖延不开盘,但是根据协议内容,反诉原告的业绩已经达到合同要求,约定开盘时间已经经过,故反诉被告应当按照约定向反诉原告支付300万元的奖励补助金。综上，请求支持反诉原告全部诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告营业执照、法人身份证、法人身份证明、被告户籍信息、协议书、补充协议、微信聊天记录、微信语音聊天记录，监控录像视频、徐洪智购房款入账明细表、徐洪智购房款回扣明细表、徐洪智服务费支付明细表、转账凭证，对被告提交的身份证复印件、工商信息、《合伙协议》、《补充协议》、微信聊天记录、合伙解除协议、等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。 对原告提交的小十字天街商铺预约订制协议书、小十字天街商铺预约订制协议书补充协议共计13份，为复印件，故本院不予采信。对被告提交的微信聊天记录、转账流水查询、转账凭证、微信聊天记录、收据、转账记录、微信转账记录《小十字天街商铺预约订制协议书》《小十字天街商铺约定补充协议书》，真实性本院予以采信，但是结合双方的陈述及上述证据，本院采信被告的销售金额为122万元，原告支付了被告5万元的销售月费，原告支付了2020年5、6月的分别按10%、8%支付的共计11400元的销售奖励（与本案被告诉请的金额无关）。 根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定甲方在安顺市西秀区项目，项目已取得规划许可证及土地证等，甲方于2020年5月10日左右工地正式开工修建，乙方负责甲方双首层商铺销售，并根据甲方的销售政策，带客户到甲方销售中心，由甲方提供场地并配合乙方进行讲解，并提供给乙方一定的销售优惠政策。以上销售政策适用于乙方在甲方取得预售证前登记的所有客户，优惠截止日期为甲方取得预售证后1个月；甲方承诺开盘时间为2020年10月。第三条：各项费用标准及其支付方式1、佣金标准：甲方按每套商铺人民币柒万元整支付佣金给乙方。客户与甲方正式签订《商品房买卖合同》后，甲方一次性支付给乙方。2、月服务费：乙方每月收取人民币伍万元（小写：￥50000元）整作为项目月服务费。（注：甲方支付乙方的每月月费伍万元从乙方总佣金中扣除。）甲方在每月15号前将上月服务费支付给乙方（遇有节假日则顺延相应）。3、合作期限：该合作协议于签订之日生效，截止日期为甲方取得预售证正式销售后2个月，在此之前甲方不能将合作范围内的商铺交予第三方进行销售。4、乙方及乙方团队须维护甲方形象，并对自己的投资客户负责，完成客户选房及《商品房买卖合同》签订。2020年5月11日，双方又签订了《补充协议》，约定：一、根据原合同中的销售政策，销售首付款金额达到2000万元（大写：两千万元整）后，甲乙双方另行制定新的销售政策。二、乙方在2020年5月30日前的销售首付款金额尽可能达到600万元，在5月15日前销售首付款金额达到50-100万元。三、甲方承诺在2020年10月份内开盘，若未按时开盘，则在2020年11月15日前退还客户所交定金，并按照所交定金的20%作为补偿。四、鉴于乙方对上述工作的付出与努力，甲方除按原合同约定支付提成外，在开盘后7天内另行单独补助徐洪智300万元人民币，若逾期未支付，乙方有权对公司商铺进行处置，直到处置金额达到300万元为止。五、本协议一式贰份，具有同等法律效力，甲方执壹份，乙方执壹份，自双方签字盖章之日起生效。后被告组织销售人员为原告的该项目进行宣传并协助原告的工作人员对该项目的商铺进行预约认购，签订《小十字天街商铺预约定制协议书补充协议》、销售金额共计为122万元。在2020年5月及6月，原告对被告另进行销售奖励，分段按照被告介绍签约金额的10%及8%共计奖励被告销售金额共计117400元。原告在合同履行期间支付过被告5万元的销售月费，未再付款。双方在2020年7月18日发生矛盾并引发吵打，双方未再履行该合作协议及补充协议。原告委托律师胡凯在2021年1月30日与被告商谈解除合作协议的事宜，双方未达成一致意见。后原告诉至本院，并提出上述请求。 庭审中，原告自认该项目至今未取得商品房预售许可证。 本院认为，原、被告双方在自愿、平等的基础上签订《合作协议》及《补充协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，原告委托被告协助其对小十字天街项目对外宣传及签订预约认购协议，虽然被告当时未取得该项目的商品房预售许可证，建设工程规划许可证，至今未取得该项目的商品房预售许可证，不符合商品房销售条件，但是原告对外不是销售商铺，只是预约选铺，被告不用具备专业的商品房销售资质，原告与被告的上述协议不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方形成了委托合同关系，故原告诉请确认双方签订的《合作协议》及《补充协议》无效的诉称，本院不予支持，被告请求确认上述协议有效的诉请，本院予以支持。原告的上述行为，如违反了行政法规，其应承担行政机构相应的处罚责任。 对被告请求继续履行《合作协议》及《补充协议》，因为双方在2020年7月发生矛盾及吵打后，该合同被告就未再履行，结合原告在2021年1月30日委托律师胡凯与被告商谈解除合作协议的事宜，双方未达成一致意见，庭审中原告陈述即使协议有效，双方在2020年6月底是已经终止履行的，发生冲突之后已经没有履行的必要了，其要求终止协议，故被告要求继续履行《合作协议》及《补充协议》的诉请，已无继续履行的可能，本院不予支持。 对被告诉请原告支付从2010年6月起暂计至2021年2月的月服务费，共计45万元，并请求原告按5万/月支付合作期限届满为止。被告认可原告在2020年6月19日已经支付过5万元的月费，因为从被告提交的证据能够体现被告在6月份仍在履行合作协议的义务，但不能证实被告在7月开展了工作，故本院仅支持支付被告6月的服务月费5万元，其余诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。对被告反诉请求原告支付逾期开盘的补充40万元，因为《补充协议》第三条约定：甲方承诺在2020年10月份内开盘，若未按时开盘，则在2020年11月15日前退还客户所交定金，并按照所交定金的20%作为补偿。庭审中查明，被告的销售金额为122万元，原告至今未取得该项目的商品房预售许可证，未能开盘销售，故原告应补偿被告的金额为122万元×20%=24.4万元。对被告主张其销售金额为200万元，但是其提交的证据仅能证实其销售的金为122万元，故其超过该金额部分的诉请，本院不予支持。对被告反诉请求支付300万元的奖励补助金，《补充协议》前三条约定销售政策首付款金额达到2000元，并在2020年5月30日前的销售首付款金额尽可能达到600万元，在5月15日前销售首付款金额达到50-100万元。而第四条约定为鉴于乙方对上述工作的付出与努力，甲方除按原合同约定支付提成外，在开盘后7天内另行单独补助徐洪智300万元人民币，故本院认为原告支付被告300万的补助的前提，是被告需满足上述第一条及第二条的销售业绩后才应支付，但现在被告未达到上述的销售业绩，故原告主张该补助费300万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)安顺天福瑞房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐洪智签订的《合作协议》及《补充协议》有效。 二、限原告（反诉被告）安顺天福瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）徐洪智销售月费人民币50000元及补偿费人民币244000元,共计人民币294000元。 三、驳回原告安顺天福瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）徐洪智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告安顺天福瑞房地产开发有限公司承担。反诉费人民币18800元，保全费人民币5000元，共计人民币23800元，由反诉原告徐洪智承担人民币18955元，由反诉被告安顺天福瑞房地产开发有限公司承担人民币4845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，反诉原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。 审判员  杨芳 二〇二一年三月十五日 法官助理张彦 书记员颜修奇