上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16514号原告(反诉被告)：上海石天教育培训有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周明明，该公司董事长。委托诉讼代理人：周妍，上海石天律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈炬，男，1972年1月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张霞，上海信冠律师事务所律师。原告上海石天教育培训有限公司(以下简称石天教育培训公司)与被告陈炬房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告陈炬与反诉被告石天教育培训公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。石天教育培训公司的委托诉讼代理人周妍、陈炬的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石天教育培训公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈炬继续履行双方签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令陈炬减免石天教育培训公司2020年2月至4月的租金36,000元。事实和理由：上海石天人力资源服务有限公司(以下简称石天人力资源公司)为在上海市黄浦区注册石天教育培训公司，于2019年3月10日与陈炬签订《上海市房屋租赁合同》，承租陈炬所有的位于上海市黄浦区成都北路XXX号峻岭广场XXX单元的办公楼(以下简称系争房屋)。双方在补充条款中约定，乙方以租赁场所设立经营主体的，拟设立经营主体待核名后，甲方需要与该拟设立经营主体重新签订《上海市房屋租赁合同》，提供房屋产权证复印件，并配合出具委托书，以便在房地产交易中心调取《上海市不动产登记簿》。待该经营主体设立完成后，甲方即向该新设经营主体开具正规房租发票并交付新设经营主体。2019年7月26日，石天教育培训公司与陈炬签订《上海市房屋租赁合同》，约定石天教育培训公司租赁系争房屋作为教育培训使用。2019年9月2日，石天教育培训公司取得上海市黄浦区人力资源和社会保障局颁发的《民办学校办学许可证》，并在2019年10月9日完成工商注册。2020年始全国爆发了新型冠状病毒肺炎。2020年1月26日，国务院发布《关于延长2020年春节假期的通知》。2020年1月27日，上海市人民政府发布了《关于本市延迟上海市企业复工和学校开学的通知》，通知规定上海各级各类学校2020年2月17日前不开学。此前，学校不组织学生返校，不举行任何线下教学活动和集体活动(包括培训机构)。上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布《关于培训机构、托育机构暂缓开展线下相关服务的通告》，规定从即日起至2020年2月29日暂缓开展线下服务。上海市职业技能鉴定中心在2020年2月1日发布《上海职业技能鉴定中心关于暂停开展职业技能评价活动的通知》，规定自即日起暂停开展本市职业技能评价活动(包括职业资格鉴定、职业技能等级认定、专项职业能力考核和职业技能竞赛)。上海市黄浦区人社局培训科通知防疫期间个人窗口申报全部暂停，管理类鉴定申报全部暂停。鉴于此，石天教育培训公司在2020年2月14日通过金明小姐向陈炬转达，希望协商减免部分租金。石天教育培训公司为了表达协商的迫切需求，又在2020年2月17日通过EMS发出书面租金协商函，希望与陈炬协商减免部分租金。但均没有与陈炬协商一致。2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，规定各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务。由于石天教育培训公司开设项目为《企业人力资源管理师》和《劳动关系纠纷处理》，均仅限于线下授课。为此，石天教育培训公司停止全部招生工作、培训工作、报名考试工作等，全面停工停产。鉴于上述情形，石天教育培训公司自疫情发生后积极与陈炬协商，但双方无法就租金减免达成一致，万般无奈之下，原告只得起诉至法院，请求判如所请。诉讼中，石天教育培训公司补充意见：2020年5月15日，上海市培训市场综合治理工作联系会议办公室发出《关于部分培训机构回复线下培训服务的通告》，同意培训机构可于2020年5月18日起恢复线下培训服务，但前提是要求通过相关部门的检查。2020年6月5日，经人力资源和社会保障局检查后，同意石天教育培训公司于2020年6月9日复课。石天教育培训公司实际复课时间是2020年7月20日。目前系争房屋在承租状态，石天教育培训公司已经在授课中。目前，石天教育培训公司只有2020年2月至4月期间的2个月租金未支付(已付一个月租金)，之后的租金已正常支付至2021年3月。陈炬辩称，双方签订的合同真实有效，石天教育培训公司应当按约履行，同意继续履行合同。合同约定三年内租金不变，石天教育培训公司无理由要求减免租金。2020年2月至4月，系争房屋是石天教育培训公司在占有使用。租金是石天教育培训公司承租系争房屋应支付的对价，而非疫情影响导致违约而额外增加的违约责任。石天教育培训公司在2020年5月向陈炬支付了2个月的租金，其中一个月的租金是用于支付2020年2月至4月间所欠的租金，证明石天教育培训公司有能力支付租金。2020年5、6月，政府部门并没有对线下培训放开政策，但原告也按期支付后续租金，政府部门是否放开培训并不是石天教育培训公司要求减免的理由，而且石天教育培训公司要求陈炬承担石天教育培训公司的营业受损责任是有违公平公正，不同意减免2020年2月15日至4月14日期间的租金。陈炬向本院提出反诉请求：1.判令石天教育培训公司支付租金36,000元；2.判令石天教育培训公司支付迟延支付租金的违约金36,000元。诉讼中，陈炬变更反诉请求为：1.判令石天教育培训公司支付自2020年2月15日至2020年4月14日期间的租金24,000元；2.判令石天教育培训公司支付违约金2,588元。事实与理由：2019年7月26日，双方签订《上海市房屋租赁合同》。该合同中约定系争房屋的月租金为12,000元，石天教育培训公司应于每月15日前向陈炬支付租金。但石天教育培训公司仍欠付租金24,000元。陈炬于2020年4月28日向石天教育培训公司发出《租金催收函》，但石天教育培训公司仍未支付欠付的租金。根据双方合同第9-2条之约定，石天教育培训公司逾期不支付租金累计已超过半年，其作为违约方，应当按月租金的三倍向陈炬支付违约金。石天教育培训公司针对陈炬的反诉辩称，不同意陈炬的反诉请求，石天教育培训公司要求减免2020年2月至4月的租金是因为疫情属于不可抗力，理由同石天教育培训公司的本诉意见。合同9-2约定的是解除合同的违约金，不是逾期付款的违约金。在疫情期间，石天教育培训公司的资金被国家监管冻结。2020年5月1日，政府允许石天教育培训公司使用教育培训保证金，所以石天教育培训公司才向陈炬支付了2个月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈炬是系争房屋的产权人，该房屋的类型为办公楼。2019年3月10日，案外人石天人力资源公司与陈炬签订《上海市房屋租赁合同》，约定由石天人力资源公司承租系争房屋，租赁期限为2019年3月15日至2022年4月14日；月租金为12,000元，押三付一，租赁保证金为36,000元。双方在该合同补充条款中约定：石天人力资源公司以租赁场所设立经营主体的，拟设立经营主体待核名后，陈炬需要与该拟设立经营主体重新签订《上海市房屋租赁合同》并提供房屋产权证复印件，配合出具委托书，以便在房地产交易中心调取《上海市不动产登记簿》，待该经营主体设立完成后，陈炬即向该新设经营主体开具正规房租发票并交付新设经营主体；如果新设经营主体没有设立完成，那么本初始合同继续履行；新设的经营主体在完成设立后，由新设经营主体作为合同主体承担全部法律责任。2019年10月9日，石天教育培训公司经核准设立，注册地在上海市黄浦区成都北路XXX号XXX-XXX室，经营范围包括企业人力资源管理师(中级)、劳动关系纠纷处理(专项职业能力)，该公司的股东为石天人力资源公司(持股比例100%)。2019年7月26日，陈炬与石天教育培训公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：陈炬为出租方(甲方)，石天教育培训公司为承租方(乙方)；乙方租赁系争房屋用于教育培训使用；租赁期限为2019年3月15日至2022年4月14日；月租金为12,000元，乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按日租金的1%支付违约金；租金采用预付方法，押三付一，先付后用；房屋租赁保证金为36,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承租的费用外，剩余部分无息归还乙方。该合同第9-2条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋……(六)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的”。2019年9月2日，石天教育培训公司取得《中华人民共和国民办学校办学许可证》，其中记载：石天教育培训公司的地址在上海市成都北路XXX号XXX-XXX室；办学类型为“企业人力资源管理师(中级)、劳动关系纠纷处理(专项职业能力)”。2020年2月18日，石天教育培训公司向陈炬邮寄了《租金协商函》，其中记载：“我司从事的是培训行业，本次疫情对本行业造成极大冲击。据此在求得继续经营和与您长久合作的前提下，我司诚恳希望与贵司协商免收2月份至4月份租金(如果期间，上海相关部门发布疫情影响消除，市鉴定中心恢复申报工作，通知各校可以恢复线下培训，那么自恢复之日我们恢复原合同约定租金)。协商事宜我司已经在2月14日通过金明小姐转达，可惜得到了拒绝的回复。为明确告知贵司全中国全上海的实际情况，我司正式函告期待您在互相理解、互相支持的基础上，在收到本函件后以书面形式回复租金调整方案，共渡时艰。如果协商不成，那么我们也将诉至法院，恳请人民法院应当根据公平原则，并结合事件的实际情况确定是否变更。但这不是我们希望看到的，我们更期待与您可以长久合作。”2020年2月22日，陈炬致石天教育培训公司《回函》，表示：“你司《租金协商函》已收悉。现回复如下：首先，目前处于疫情防控期间，各行各业都有一定的影响，不仅是你司一方。各方均在积极采取措施，面对疫情挑战，降低疫情影响，你司亦应如此。其次，目前并无任何法律法规的强制性规定，要求本人作为个人业主，必须同意你司提出的减免2-4月份共计3个月租金的要求，你司将疫情风险完全转嫁给本人的态度，本人实在难以接受。再者，本人亦有诸多损失，而目前本人的损失亦无政府政策补贴，于情于理，也无义务先行减免你司的租金。更何况，合约应当予以遵守，若仅因你司收益低就减免租金，是否也可在你司收益高时提高租金标准？有鉴于此，望你司继续按照原合同执行，按时支付租金，以免承担违约责任。至于租金是否减免及减免多少问题，可视后续合作情况酌情处理。”2020年4月28日，陈炬致石天教育培训公司《“峻岭广场XXX室”租金催收函》，向石天教育培训公司催收2020年2月15日起欠付的3个月租金36,000元，要求其在2020年4月30日前结清该拖欠的租金，否则将追究石天教育培训公司的违约责任并解除租赁合同，没收房屋租赁保证金。2020年5月13日，石天教育培训公司致陈炬《回函》，确认收到《“峻岭广场XXX室”租金催收函》，其中记载：“现本司明确回复如下：1.减免3个月的租金36,000元。2.双方继续履行合同”。又查明：2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于培训机构、托育机构暂缓开展线下相关服务的通告》，内容为：“各区教育局、卫生健康委、人力资源社会保障局、民政局、市场监管局：为有效防控新型冠状病毒感染肺炎疫情，切实保障广大学员、婴幼儿与员工身心健康，根据市委和市政府总体部署，现要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，防止因人员聚集增大传染风险，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务(若有延长将另行告知)……”2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行告知。2020年5月15日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发布《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于部分培训机构恢复线下培训服务的通告》，内容为：“市各有关部门、各区培训市场综合治理工作联席会议办公室：根据本市疫情形势和防控要求，经市疫情防控工作领导研究同意，现就部分培训机构恢复线下培训服务相关事宜通告如下：一、总体要求……维护培训市场稳定，督促指导培训机构规范有序恢复线下培训服务。二、时间安排。面向18周岁以上成年人开展的各类线下培训服务……符合相应要求，并报培训场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年5月18日起恢复线下培训服务。其他各类线下培训服务的恢复时间，根据疫情防控形势，将在确定时间安排后另行告知。三、工作步骤。按照如下步骤，符合相应条件的机构可以恢复线下培训服务：(一)机构筹备申报。各培训机构……(二)政府检查监管。主要从事教育培训的机构(含取得教育部门办学许可的各类机构、主要从事无需许可的各类教育培训的机构)，由区教育部门会同疾控等相关部门进行检查，并抄告所在地街镇政府。检查通过的机构，可以取得备案承诺信息公示二维码……(三)机构规范培训。培训机构取得备案承诺信息公示二维码后，应当在培训场所的显著位置公示以接受监督，然后可以恢复线下培训服务……未取得备案承诺信息公示二维码，或者经相关部门检查未通过的，不得开展线下培训服务……”2020年6月5日，上海市黄浦区人力资源和社会保障局经检查，未发现石天教育培训公司存在疫情防控不到位情况。之后，石天教育培训公司恢复经营。再查明：2020年2月10日，上海市国有资产监督管理委员会印发《关于本市国有企业减免中小企业租金的实施细则》，其中明确实施主体为市属、区属国有企业集团及纳入合并报表范围内的下属企业，适用对象为承租上述主体自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业，政策口径为免除2020年2月、3月的租金。审理中，陈炬确认石天教育培训公司除本案争讼的租金外，其他租金已正常支付。本案审理中，陈炬于2021年3月向本院书面表示：“我方认为，原告(被反诉人)上海石天教育培训有限公司主张减免租金缺乏事实和法律依据。但经法庭组织调解，我方同意作出让步：对方共尚欠我方两个月租金计24,000元，我方可减免对方一个月租金计12,000元，并撤回反诉主张的逾期支付违约金2,588元，但对方另欠的一个月租金计12,000应支付给我方”。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。涉案《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本次疫情的发生虽在一定时间内影响了石天教育培训公司的正常经营，但并未限制石天教育培训公司按照合同的约定支付租金，也不构成石天教育培训公司拒付该期间租金的合法依据。政府部门就国有企业自有经营性房产的租金减免事宜出台相关规定，但相关规定并不具有个人也应免除承租人租金给付义务的法律效力。审理中，陈炬表示愿意减免石天教育培训公司一个月租金12,000元，符合租赁双方共担风险、共渡难关、合理分担因受疫情影响而造成的损失之精神，故本院根据公平原则，结合疫情防控措施对石天教育培训公司经营影响的程度，酌定石天教育培训公司减少支付系争房屋2020年2月至4月期间租金12,000元，但石天教育培训公司仍需支付该期间剩余的12,000元租金。至于石天教育培训公司要求继续履行涉案《上海市房屋租赁合同》的诉请，因陈炬同意继续履行，故本院对该诉请予以支持。至于陈炬反诉要求的逾期付款违约金，鉴于石天教育培训公司要求减免租金的主张具有一定合理因素，非石天教育培训公司恶意拖欠租金，且陈炬撤回该反诉请求系其对自己诉讼权利的处分，于法无悖，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条规定，判决如下：一、上海石天教育培训有限公司与陈炬于2019年7月26日签订的关于上海市成都北路XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》继续履行；二、确认陈炬减免上海石天教育培训有限公司关于上海市成都北路XXX号XXX室房屋在2020年2月15日至2020年4月14日期间的租金12,000元；三、上海石天教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内给付陈炬2020年2月15日至2020年4月14日期间的剩余租金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，由上海石天教育培训有限公司负担467元，陈炬负担233元。反诉案件受理费232元，由陈炬负担127元，上海石天教育培训有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾人民陪审员  李文清人民陪审员  白莉萍二〇二一年三月十九日法官 助理  薛天豪书 记 员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。