广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初30907号原告：广州市溢晟房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区逸景路466号601房。法定代表人：叶甄荣，总经理。委托诉讼代理人：曹安，原告员工。被告：蔡智明，男，1975年7月13日出生，汉族，住广东省雷州市，原告广州市溢晟房地产开发有限公司诉被告蔡智明租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任、公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹安到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等，限期届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除；2、被告向原告支付2018年2月1日至2018年2月28日期间的租金38105元及因逾期支付租金所产生的违约金（自2020年4月1日起计）；被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日期间租金206070元及因逾期支付租金所产生的违约金（自2020年1月1日起计）；上述违约金，均以所欠款项为本金，按每日千分之一分段计算至实际付清之日止；3、被告向原告支付2018年2月1日至2018年2月28日期间的物业管理费7621元及因逾期支付物业管理费所产生的违约金（自2018年2月1日起计）；被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费38105元及因逾期支付物业管理费所产生的违约金（自2020年2月1日起计）；4、被告向原告支付2018年1月1日至2018年1月31日期间的电费9875.24元，水费1238.76元及因逾期支付水电费所产生的违约金（自2018年2月1日起计）；被告向原告支付2019年8月1日至2019年8月31日期间的电费8282.06元及因逾期支付电费所产生的违约金（自2018年9月1日起计）；被告向原告支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的电费22029.27元及因逾期支付电费所产生的违约金（自2020年1月1日起计）；被告向原告支付2019年12月1日至2020年1月31日期间的水费2162.59元及因逾期支付水费所产生的违约金（自2020年1月1日起计）；被告向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的水费10.11元及因逾期支付水费所产生的违约金（自2020年5月1日起计）；5、被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的有偿服务费9875.24元及因逾期支付有偿服务费所产生的违约金（自2020年2月1日起计）；上述诉讼请求3-5中的违约金，均以所欠款项为本金，按每日千分之三分段计算至实际付清之日止。6、被告向原告支付合同解除违约金146505元。7、原告没收被告公用事业费保证金5715.8元、物业保证金15242元、装修押金实收11431.5元、租赁保证金76210元、施工出入证押金600元、停车位押金5000元，合计114199.3元。8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因租赁原告位于广州市海珠区叠景路225-227号（单号）及广州大道南904号，906号被称为“合生广场（北区）”的自编3层L3-301号房屋，于2015年5月与原告签订《租赁合同》。原被告在《租赁合同》约定：租赁期自2015年6月1日至2025年5月31日止，合同还约定了租金、物业管理费的标准及支付时间、违约责任等。原告于2015年6月1日向被告交付案涉房屋，被告于2015年9月1日开业经营。合同履行期间，被告未能依约支付租赁合同约定之各款项，原告多次催促。后被告因经营不善，并在未获得原告同意的情况下，擅自于2020年1月22日起停止营业。有鉴于此，原告于2020年5月28日向被告邮寄《公函》，通知被告解除双方租赁合同，并追究被告欠费和违约的法律责任等。综上所述，被告欠费和擅自停业行为已违反双方《租赁合同》第12-2条和13-2条之约定，构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。被告没有提交答辩意见及证据。经审理查明：原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明：1-1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路#225#227号合生广场北区主楼L3-301铺位；（附件）租赁保证金76210元；租赁期限自2015年6月1日至2025年5月31日；租金以实用面积计算，其中2015年11月1日至2018年5月31日期间的每月租金为38105元、2019年6月1日至2020年5月31日期间的月租金为41214元；2015年9月1日至2025年5月31日期间每月管理费7621元，管理费保证金15242元；甲方每月按实际电表读数另加8%损耗的标准向乙方收取其物业自用部分的电费；若乙方只使用公共洗手间用水（非经营性用水），则水费在乙方缴纳的物业管理费中列支；已安装水表计量或需特别供水安排，则按政府规定的单价，由甲方向乙方按实际用量并另加8%损耗的标准收取；每月管理费、电/水费及其它应缴费用由乙方于每月5号前向甲方缴付，若乙方未按本协议约定的时间向甲方交纳费用的，乙方同意甲方采取停水、电措施，并另按所欠费用总额每日3‰标准支付滞纳金；12-2倘乙方拖欠支付本协议规定的任何款项（包括但不限于租金、管理费、其它费用）超过10天，在不影响甲方其它权利或采取补救措施等前提下，甲方有权向乙方要求支付日息1‰的逾期付款违约金；13-2在不影响甲方根据法律、法规及本协议的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前解除本协议并合法地提前收回该铺位或其任何部分，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该铺位期间根据本协议应付而未付的一切款项并补偿甲方相当于该铺位届时三个月租金和三个月管理费的违约金。甲方有权将乙方根据本协议向甲方预先支付的租金先予充抵前述款项，同时甲方有权没收保证金以充抵违约金，并就不足部分（如有）向乙方进行追讨。若因乙方的违约行为造成甲方其它损失（若有）的，包括但不限于装修期所免的租金及管理费、仲裁相关费用、律师费等，乙方还应负责赔偿：⑹乙方拖欠任何其应付的款项超过30天的；14-2本协议双方的联系方式，皆以附表三所载明的通讯地址为准；一方向另一方送达任何文件或通告……如以快递的方式将该等文件或通告投递于对方通讯地址，于投送快递次日将被视为已送达收件人；等。2020年5月28日，原告按合同约定的通讯地址向被告邮寄《公函》，通知被告因被告拖欠租金及其他费用的时间超过租赁合同约定期限，双方的租赁合同于2020年5月31日解除；等。网上查询记录显示该邮件于2019年5月30日退回。本院认为：涉案《租赁合同》合法有效，双方均应切实履行。本案中，原告主张“被告未能依约支付租赁合同约定之各款项……擅自于2020年1月22日起停止营业”，被告作为承租人、付款义务人并未提出否定性答辩或提交已支付款项的证据，应承担举证不利的后果，故本院对原告的上述主张予以采纳。被告逾期支付租金等款项已超过30天，则原告根据合同约定向被告发出解除合同的通知已发生法律效力，本院予以确认，合同解除的时间为通知中记载的2020年5月31日。虽然合同已经解除，但被告仍负有按合同约定标准支付相关费用的义务，故原告要求被告支付租金、物业管理费、水电费合法有理，本院予以支持。原告主张的有偿服务费，无法律及合同依据，本院不予支持。原告以被告逾期支付租金和其他费用为由要求被告支付合同解除违约金及逾期支付租金、物业管理费、水电费的违约金，同时又主张没收租赁保证金、装修押金、公用事业费保证金等费用不予退还，但租赁保证金已具有弥补出租人相关损失的作用，与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，且原告在本案中未能举证证明其实际损失，基于公平原则综合考虑，本案宜只没收租赁保证金为宜，对原告主张的上述违约金以及没收其他款项，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告广州市溢晟房地产开发有限公司与被告蔡智明签订的《租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2018年2月的租金38105元以及2020年1月1日至5月31日期间的租金（按每月41214元的标准计算）；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2018年2月、2020年2月1日至5月31日期间的物业管理费（按每月7621元的标准计算）；四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2018年1月的电费9875.24元、水费1238.76元；2019年8月的电费8282.06元；2019年12月1日至2020年4月30日期间的电费22029.27元；2019年12月1日至2020年1月31日期间的水费2162.59元；2020年4月的水费10.11元；五、被告支付的租赁保证金76210元归原告所有；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11996元，由原告负担6111元、被告负担5885元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二一年三月二十九日书记员  陆惠敏梁嘉淇