广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1015号原告：曾国君，男，1983年11月2日出生，汉族，住广州市花都区，原告：曾国新，男，1984年10月26日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人:周志恩，广东粤兴律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人:何敏仪，广东粤兴律师事务所实习人员。被告：伍时佳，男，1953年8月18日出生，汉族，住广州市花都区，被告：广州市金狮房地产有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇聚宝街35号铺35，统一社会信用代码91440114MA59A9Q25Y。法定代表人：李汝安，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。原告曾国君、曾国新与被告伍时佳、广州市金狮房地产有限公司（以下简称金狮公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理。原告曾国君、曾国新的共同委托诉讼代理人周志恩、何敏仪，被告伍时佳、金狮公司的共同委托诉讼代理人龚雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾国君、曾国新向本院提出诉讼请求：1.解除曾国君、曾国新与金狮公司、伍时佳签订的土地转让合同；2.金狮公司、伍时佳向曾国君、曾国新返还购地款项172万元及利息（以本金172万元基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2008年8月27日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部付清之日止的利息）；3.金狮公司、伍时佳向曾国君、曾国新返还购地税款16万元及利息（以本金16万元基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月19日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部付清之日止的利息）；4.请求法院判令金狮公司、伍时佳向曾国君、曾国新赔偿涉案地块升值差额20万元（具体数额以评估为准）；5.本案受理费由金狮公司、伍时佳承担。事实和理由：2008年8月27日，曾国君、曾国新与金狮公司、伍时佳签定《土地转让合同书》，约定金狮公司、伍时佳将位于花都区××商业街××街××、××地304.94平方米的地块转让给曾国君、曾国新。曾国君、曾国新支付款项后，再由金狮公司、伍时佳为曾国君、曾国新办理报建手续以及房产证。曾国君、曾国新向金狮公司、伍时佳支付了172万元的购地款，16万元的税费后，多次要求金狮公司、伍时佳办理办理报建手续以及领取房产证，但金狮公司、伍时佳一直以各种理由不予办理。后经曾国君、曾国新多方了解，才知悉金狮公司、伍时佳的地块无法取得《建设工程规划许可证》，也无法将涉案的地块权属变更到曾国君、曾国新的名下。金狮公司、伍时佳违反了当初双方签定《土地转让合同书》约定的内容，已构成根本违约，而且给曾国君、曾国新造成了严重的经济损失。综上所述，为维护曾国君、曾国新的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法作出公平公正、合理合法的判决。伍时佳辩称：一、涉案土地转让合同书的买卖双方是金狮公司和曾国新、曾国君，我方不是该转让合同关系的当事人，涉案买卖与本人无关，本人对曾国君、曾国新不负有任何义务。二、本人之所以收取曾国新及曾国君的购地款172万元及税款16万元，是因为当时金狮公司拖欠我工程款未付，公司让曾国新及曾国君将款直接支付给我来抵偿拖欠我的部分工程款，这只是一个支付行为，不代表我方与曾国君、曾国新有任何买卖关系，更不代表我方就是转让合同的当事人。所以，涉案土地使用权买卖我方无关。三、金狮公司原来是国有企业，后经改制而设立成为有限责任公司，我方在2009年11月才通过受让公司股权成为该公司股东，本案转让合同发生在2004年，显然与我方无关，即便我方后来成为股东，但公司行为的法律后果不应由股东承担，曾国君、曾国新的诉请毫无依据。综上理由，我方认为曾国君、曾国新对我方的起诉错误，应予依法驳回，其对我方的诉讼请求更缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。金狮公司辩称：一、由于曾国君、曾国新逾期支付购地款，且未按合同约定期限进行建设，构成违约，我司已通过复函明确表示与曾国君、曾国新解除涉案《土地转让合同书》并无偿收回土地。二、我司没有任何违约情况，《土地转让合同书》签署后，曾国君、曾国新逾期支付购地款，且一直没有办理申请报建的有关手续，也没有缴纳有关税费，导致后期国家法律法规政策发生变化之后，曾国君、曾国新再想进行建设办证，已不具备条件。同时期阶段，像曾国君、曾国新一样向我司购地的其他业主，早已申请报建并完成建设，也办理了房产证，所以，我司转让的土地在当时的历史条件和情况下是具备建设和办证条件的，曾国君、曾国新迟迟不履行申报建设义务，才导致现在无法办理，所以，原因及过错均在于曾国君、曾国新自身，与我司无关。三、由于曾国君、曾国新违约，根据《土地转让合同书》第五、第八条的约定，我司有权无偿收回土地，故，曾国君、曾国新第二项诉请无依据，应予驳回。四、根据《土地转让合同书》第十条约定，涉案的土地转让价为不含税价，且有关的税费、管理费办证费等一切费用由乙方（即曾国君、曾国新）自理，曾国君、曾国新支付的16万元税款，已用于开具购地发票缴纳税款，该费用应由曾国君、曾国新自行承担，所以，曾国君、曾国新要求我司退还16万元税款及利息，没有依据，请予以驳回。五、我司认为曾国君、曾国新第4项诉讼请求没有事实及法律依据，且曾国君、曾国新自身违约，造成本案的状况是曾国君、曾国新自身过错造成的，责任应由曾国君、曾国新自行承担，故，请求驳回曾国君、曾国新的诉讼请求。金狮公司庭审中补充答辩意见如下：因为我司当时拖欠伍时佳的工程款，所以我司让曾国君、曾国新将涉案广发四街的1号地、3号地的购地款172万支付给伍时佳，用作抵偿我司拖欠伍时佳的部分工程款。所以伍时佳收款的行为是得到公司的许可的。本院经审理认定事实如下：金狮公司原名广州花县金狮房地产实业公司，后撤县改市后，更名为广东花都市金狮房地产实业公司，后撤市改区后更名为广州市花都区金狮房地产实业公司，并于2009年7月21日经广州市工商行政管理局花都分局核准改制为广州市金狮房地产有限公司。伍时佳于2009年11月2日通过《股东会决议书》成为金狮公司的股东。涉案土地位于广州市花都区狮岭镇xx号地，权属人为金狮公司。诉讼中，本院两次依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案地块的基本情况，该局第一次回函称：金狮房地产实业公司名下狮岭镇福民街地块于1993年9月1日办理国有土地使用权登记，产权证号为11015739，土地登记用途为住宅用地，土地使用权面积为37858平方米。用地附着住宅项目已由业主取得《房地产权证》，来文所附的《国有土地使用权证》（证号：xx）已收回。由于该宗地部分已办理房地产首次登记，权属已转移，建议该宗地完善变更登记后再进行转移登记。该局第二次复函称，1993年，广州花县金狮房地产实业公司与原花县国土局签订《花县国有土地使用权出让合同》（穗国土批字﹝1993﹞第321号、花国土﹝1993﹞地批字第378号批文对应的出让合同，详见附件），取得位于狮岭镇××村37858平方米土地作商住用地，一手地价款已缴清。二、广州花县金狮房地产实业公司于1993年9月1日取得《国有土地使用证》（花国用﹝1993﹞字第11015739号），证载面积37858平方米，证载用途为住宅用地，土地使用权类型为出让。该宗地于2020年1月办理土地变更登记，登记权利人为广州市金狮房地产有限公司。经查，该宗地在早期已分割出多宗小宗地转让给个人业主，并已办理确权手续。为解决该历史遗留问题，我局将本宗地剩余部分面积17058.07平方米的土地办理至广州市金狮房地产有限公司名下，并收回注销原《国有土地使用证》（花国用﹝1993﹞字第11015739号）。2004年4月28日（合同尾部写明），曾国君、曾国新作为乙方与金狮公司作为甲方签订一份《土地转让合同书》，就涉案土地使用权有偿有期转让事宜约定：面积304.94平方米，价格19万元，使用性质为商住，使用年限从征地批准之日起七十年，付款方式为半年内付清全部地价款，如逾期，从逾期之日起按千分之二计月息，并按日罚息万分之五，逾期三个月后不付清地价款，则为乙方违约，甲方有权无偿收回该地，定金不予退还，乙方在付清全部购地款后才能申请放线及办理报建手续，待领取建设许可证后，由甲方派员放线后才能施工，地价款交清之日起一年内，乙方必需建二层以上（以二楼天面为准）有特殊困难时，最长可申请延期三个月。延期后，如再逾期，从逾期之日起，则乙方按购地款总额，每天计罚款万分之五，达到要求时，经甲方验证即终止执罚，在一年内不建设，经延期三个月仍不建设时，甲方有权无偿收回该地，解除本合同，甲方负责街区三通一平，其后的土建和水电报建及其他一切费用均由乙方自理，乙方土建竣工时，凭报建证和验收证到镇国土所办理土地使用证。领取土地使用证后，再到镇房管站领取房产证。办证中有关手续、管理费、契证费、税收等一切费用，均由乙方自理。关于上述合同履行，曾国君、曾国新陈述：双方于2008年8月签订合同，因为合同丢失，补签合同日期为2004年4月28日，实际交易金额为172万元，曾国君、曾国新于2008年8月27日支付172万元给伍时佳，伍时佳是金狮公司的大股东及实际控制人，系以个人名义转让涉案土地，因土地需办理规划才能建设，签订合同后，金狮公司、伍时佳一直推脱办理土地规划，曾国君、曾国新在2013年11月19日向伍时佳支付16万税费，但一直没有办理规划，金狮公司在2018年7月委托曾国君、曾国新查询涉案土地，得知涉案土地没有取得规划无法建设。金狮公司陈述：涉案合同签订日期在2004年4月28日，没有倒签，实际交易金额为172万，但曾国君、曾国新在2008年才支付转让款，当时开发涉案土地是由伍时佳负责，金狮公司欠付伍时佳工程款，因此让伍时佳收取购地款抵偿金狮公司拖欠的工程款，涉案土地由于当时的历史客观原因，其他业主在期限内申请报建审批都已经建设完毕和领证，当时具备领证条件，因为曾国君、曾国新没有按期建设申报，现在无法履行了，但原因是曾国君、曾国新导致。2008年8月27日，伍时佳作为经手人向曾国君、曾国新开具收到曾国君、曾国新支付的涉案土地地皮款172万元的《收据》。2013年11月19日，案外人曾金全向伍时佳支付税费16万元，金狮公司在庭审中确认收到曾国君、曾国新支付的16万税费，已用于交税。2013年12月23日，广州市花都区地方税务局狮岭税务分局向付款方曾国君、曾国新出具发票，税额131993.71元。诉讼中，双方一致确认税额为131993.71元，曾国君、曾国新支付的差额28006.29元未返还。金狮公司认为双方之前口头约定差额部分无需退还，曾国君、曾国新认为双方并未约定差额部分无需退还，并要求返还差额28006.29元。曾国君、曾国新于2018年9月10日向原广州市花都区国土资源和规划局信访涉案土地规划报建事项，该局于2018年9月27日作出《关于曾国君、曾国新信访事项的处理意见书》，称：经查，该用地1993年5月22日取得《建设用地规划许可证》（930153号）；未取得规划条件；未办理修建性详细规划审查手续。9月25日，经电话与曾国君、曾国新沟通，了解到如下情况：2004年广州市花都区金狮房地产实业公司与曾国君、曾国新协议转让花都区狮岭镇金狮商业街广发四街xx号地（面积304.94平方米，无红线图）土地使用权，但未办理土地权属变更登记；广发四街xx号地现状未开发建设。按照《广州市城乡规划程序规定》第三十五条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑工程建设的，建设单位或者个人应当取得城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证”。如需在广发四街xx号地进行建筑工程建设，应取得建设工程规划许可证并按照规划许可内容进行建设。因广发四街xx号地未办理土地权属变更登记，应以金狮房地产实业公司（土地权属单位）为主体办理相关报建手续。根据《广州市城乡规划程序规定》第三十条、三十五条、三十六条规定，建议如下：（一）申请规划条件。土地权属单位凭有关权属证明向我局申请规划条件。（二）申请办理建设工程设计方案审查。委托具有相应资质的规划编制单位按照规划条件要求编制建设工程设计方案，并报我局审定。（三）申请办理新建建筑工程《建设工程规划许可证》。凭使用土地有效证明文件、建设工程设计方案（含总平面图、经济技术指标明细表、设计图纸电子文件）、放线册等材料向我局申请办理建设工程规划许可证。金狮公司提交其与案外人杨丽芬之间的《土地转让合同书》、报建申请资料及审批表、发票、税收缴款书等，拟证明当时的历史条件及客观情况，买地业主报建及办理房产证的流程。曾国君、曾国新对上述证据不予确认，认为与本案无关。2019年12月11日，广东粤兴律师事务所受曾国君、曾国新委托致函伍时佳、金狮公司：1、要求伍时佳、金狮公司于2019年12月25日前全面履行《土地转让合同书》约定的义务，为曾国君、曾国新办理报建手续以及房产证、支付转让地块等义务；2、如未履行上述义务，曾国君、曾国新将按合同法第九十四条规定，行使单方解除权，上述《土地转让合同书》自上述期限届满后即行解除，伍时佳、金狮公司应当立即退还所收取的172万元转让款及利息和16万税费及利息，并赔偿涉案地块的升值差额。该律师函以EMS邮政特快专递被寄送给伍时佳、金狮公司，其中被寄送给伍时佳的快递于2019年12月12日经本人签收，被寄送给金狮公司的快递于2019年12月13日经他人签收。金狮公司就该律师函于2020年3月9日向曾国君、曾国新回复：金狮公司根据合同第八条的约定解除与曾国君、曾国新签订的《土地转让合同书》，合同项下的土地由其无偿收回。该份回复已于2020年3月13日由曾国君、曾国新签收。诉讼中，曾国君、曾国新陈述：确认合同解除日期为起诉之日即2020年1月13日。曾国君、曾国新陈述：关于土地升值差额不申请鉴定。曾国君、曾国新于2020年3月20日申请对《土地转让合同书》右下方手写文字的形成时间进行鉴定，本院依法摇珠选定广东华生司法鉴定中心进行该次鉴定，后该中心向本院发出复函，告知因曾国君、曾国新提出的上述鉴定事项无适用的国家标准、行业标准或多数专家认可的技术方法，该中心决定不受理。本院向国家税务总局广州市花都区税务局发函询问：原广州市花都区地方税务局狮岭税务分局于2013年12月23日以曾国君、曾国新为付款方、广州市金狮房地产有限公司为收款方开具的代码为244011308010号发票，该次转让土地使用权是否已缴纳税费，缴纳税费性质为何，金额多少。该局向本院复函称，如确定为《调查函》中所描述的“合同关系解除”即取消交易的情况，营业税、土地增值税可申请退税，城市维护建设税可随主税种（营业税）申请退税，营业税及城市维护建设税的滞纳金也可申请退还。复函并载明了可申请退税的税额。本院认为：本案的争议焦点为：一、是否应当解除《土地转让合同》，二、合同解除的法律后果如何。在解决争议焦点之前，首先要解决关于本案的法律适用问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案属于民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于争议焦点一，曾国君、曾国新与金狮公司签订的《土地转让合同书》是各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，成立有效。根据广州市规划和自然资源局花都区分局的处理意见书，曾国君、曾国新与金狮公司之间的《土地转让合同书》如要继续履行，需要完善报建手续和审批手续，因金狮公司、曾国君、曾国新均未按照上述处理意见进行申请，无法明确确认《土地转让合同书》是否可以继续履行。但曾国君、曾国新以发送律师函的方式通知金狮公司解除《土地转让合同书》，金狮公司也回复要求解除《土地转让合同书》，曾国君、曾国新于2020年3月13日收到金狮公司的回复，各方当事人就《土地转让合同书》的解除达成一致意思表示，故本院确认《土地转让合同书》于2020年3月13日解除。关于争议焦点二，因曾国君、曾国新并无充分证据证明《土地转让合同书》的签订时间是2008年，根据合同尾部写明的日期为2004年4月28日，且根据广州市规划和自然资源局花都区分局的处理意见书，广州市规划和自然资源局花都区分局曾致电曾国君、曾国新，按照其了解到的情况，签订合同时间也是2004年，因此对曾国君、曾国新陈述合同签订时间为2008年，依据不足，本院不予采纳。《土地转让合同书》约定全部地价款应在半年内付清，曾国君、曾国新系在2008年8月27日交清购地款172万元，并未按照《土地转让合同书》约定的期限履行支付义务。但从金狮公司在2013年收取曾国君、曾国新支付的16万税款的行为可以看出，金狮公司当时并未因曾国君、曾国新逾期支付地价款或未进行建设而主张解除《土地转让合同书》，反而以此行为表示继续促成合同履行的态度。如上所述，《土地转让合同》已在2020年3月13日解除，依照合同解除的法律后果，曾国君、曾国新主张金狮公司向其返还购地款172万元的诉讼请求，本院予以支持。如上所述，曾国君、曾国新对合同未能继续履行有过错，但自合同解除之日，金狮公司应当向曾国君、曾国新返还购地款，金狮公司未能返还购地款造成曾国君、曾国新资金占用损失，故曾国君、曾国新主张金狮公司向其支付2020年3月13日至付清款项之日止的利息，本院予以支持。曾国君、曾国新向金狮公司支付的16万元税费，实际纳税税额为131993.71元。目前《土地转让合同书》已解除，金狮公司已将曾国君、曾国新支付的131993.71元税费向税务部门缴纳，各方可依程序申请办理退税手续，曾国君、曾国新直接要求金狮公司向其退还该131993.71元税费，本院不予支持。至于曾国君、曾国新支付的16万元中缴纳税费剩余的28006.29元，金狮公司虽认为双方口头约定无需退还，但曾国君、曾国新对此不予确认，且金狮公司亦未提交证据证明双方之间存在上述约定，故金狮公司理应将28006.29元退还给曾国君、曾国新并支付占有该笔款项的利息，利息应从付款次日（即2013年11月20日）起计至金狮公司付清款项之日止，2013年11月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于曾国君、曾国新要求金狮公司赔偿涉案土地升值差额，首先，曾国君、曾国新在履行《土地转让合同书》中存在逾期付款情况以及未及时进行建设的情况，曾国君、曾国新对合同不能继续履行存有过错。其次，即使曾国君、曾国新不存在过错，曾国君、曾国新签订《土地转让合同书》后并未实际开发利用涉案土地，目前《土地转让合同书》已解除，曾国君、曾国新并未提交充分证据证明涉案土地的具体升值金额，曾国君、曾国新并无充分证据证明其应享有涉案土地的升值差额，因此，对曾国君、曾国新主张金狮公司向其赔偿土地升值差额的诉讼请求，本院不予支持。《土地转让合同书》的合同主体为曾国君、曾国新、金狮公司，《土地转让合同书》合法有效，曾国君、曾国新支付172万购地款及16万税款的行为均为履行《土地转让合同书》的付款义务，伍时佳代金狮公司收取曾国君、曾国新172万元购地款及16万元税款的行为也已得到金狮公司的确认，伍时佳并不是合同相对方，曾国君、曾国新要求伍时佳返还购地款、税款及赔偿差额的诉讼请求，没有理由及依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、确认原告曾国君、曾国新与被告广州市金狮房地产有限公司签订的《土地转让合同》于2020年3月13日解除；二、被告广州市金狮房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾国君、曾国新返还购地款172万元；三、被告广州市金狮房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾国君、曾国新支付购地款172万元的利息，利息从2020年3月13日计至付清款项之日止，利息以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告广州市金狮房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾国君、曾国新返还28006.29元及支付利息，利息的计算方法为：以28006.29元为基数，从2013年11月20日计至付清款项之日止，2013年11月20日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回原告曾国君、曾国新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24320元，由原告曾国君、曾国新负担4046元，由被告广州市金狮房地产有限公司负担20274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年三月十八日法官助理黄瑜书记员彭小容李诗琪