广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9248号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴德义，男，汉族，1944年1月5日出生，住广东省xx市xx区×××××××××××××，身份证号码：432××××××××××××019。委托诉讼代理人：吴劲松，系广东智理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林水涛，男，汉族，1972年10月20日出生，住广东省xx市×××××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××477。委托诉讼代理人：杜顺华，女，汉族，1977年12月27日出生，住广东省陆丰市×××××××××××，身份证号码：362××××××××××××429，系被上诉人的妻子。上诉人裴德义因与被上诉人林水涛房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审本诉原告、反诉被告裴德义不服一审判决，上诉请求：一，撤销一审法院的（2020）粤1931民初326号判决书（下简称判决书）中第四项，改判被告承担对原租赁物恢复原状或作价4.5万元赔偿，并押金不子退款。判令被告支付欠交水费和损坏设施的维修费用550元；二，判令被告支付占用房房使用费8400元；三，改判驳回被告反诉请求，反诉案件受理费1952.83元由被告全部负担，免去原告负担200元；四，本次上诉案件受理费由被告负担。事实及理由：1，一审法院已认定涉案《租赁合同》为有效合同；一审认定被告拖欠租金属违约行为。一审认定被告违约，致使十年期限的合同，只履行两年，提前终止了合同。2，一审对被告承租期内的装修物己作折旧折价，并“视为”原告已有偿接受。但原告在租赁合同履行开始时，向被告移交了能正常使用的空调16台，太阳能加空气能电热水器一套，以及包含28个民宿用的实木架子木床、思梦床垫、被服、枕、窗帘、桌椅凳子一全套设施给被告使用。（在租赁合同中第五条有明确的记载，在判决书第6页中有调查认定）。在被告承租开始后，被告将床铺垫子被子全套设施己毁损。如果按合同租赁期十年，履行至终，原告可以不计其价。但因被告违约，提前终止了合同。被告又对承租期装修物品主张了价值权力。而在合同解除时，被告对毁损原告的原租赁物品没有恢复原状，给原告造成了损失。因此，被告对毁损的原租赁物品有恢复原状的义务或折价3万赔偿。被告在承租后，毁损了原告原有能正常使用的具有遥控、手控装置的电动转闸门三条（一条34米，两条2x4米），毁损了一条1x2米的不锈钢防盗门在合同解除时，被告没有恢复原状。而被告改装的玻璃门在价格评估中已做了评估值，（见价格评估书关于玻璃门评估项），在一审认定中已视为原告有偿接收。因此被告对毁损的电动转闸门和不锈钢防盗门有恢复原状的义务或折价1.5万元赔偿。依据合同违约条款第4项和相关法律，乙方损坏了设施。被告应对原移交的租赁设施，要恢复原状或作价4.5万元赔偿。被告己构成违约，因此押金2万元应不予退还。3，被告还有几个月的水费没有交清（附缴费单），被告应予补交。4，双方对维修费用还未结算。在租赁期内被告维修太阳能加热器，使用了原告备存的新的太阳能管5根，折合价50元。被告交回房屋钥匙后，弃店而去。经查验，空气能热水器的循环泵控制器损坏需换新，材料、人工费计50元；铝合金窗两扇损坏，维修人工费0元；202房电路中断，维修材料及人工费200元。被告应支付维修费用合计550元。二，关于占用房屋应支付占用费的事实理由因合同6月6日终止，但被告主张价值属权的装修物品还存放在房屋内占用房屋房一月有余。原告多次催问处理，被告置至不理。原告为免损失才于7月8号再租出去。在此一个多月期间，因一审没有“视为“被告对装修物品丢弃和原告对物品的合法接收，因此，被告主张属权的装修物品还在占用房屋，按法律规定，被告应承担占用房屋费用8400元。（按约定，房屋租金，新一年增加800元/月）三，关于反诉应予驳回，反诉费应全部由被告负担的理由。被告反诉主张的两条事实理由是:1，是在2019年5月份，被告讲原告阻碍了他处理装修装饰物品，侵害了他的合法权利，但没举证。原告在庭审时，对此，拿出6月6日退房交接钥匙的收条。证明在5月份，钥匙在被告手中，且原告长住深圳，原告无法阻碍被告对装修物品的处理。2，被告主张合同无效，所以要以过错追诉原告承责。原告驳斥了被告。合同无效没有事实依据。原告当庭举证了涉案租赁房屋的不动产证书及规划许可证书。一审已认定涉案《租赁合同》为有效合同；上述两质证均有庭审笔录。3，在反诉中的有关被告在租赁期内的装修物品的诉请主张，己在被告答辩状中提出。4，被告主张应用有关租赁合同纠纷案审理的司法解释第九条，对装修物品价值按过错承责补偿。因为没有合同无效的前堤事实，被告的法律主张错误。综上，反诉是一份即没有事实依据，又应用法律错误，重复诉讼的诉讼，所以，依法应予驳回，反诉受理费应由被告全部负担。据此，请二审法院撤消一审法院判决中的第四项，及相关的反诉受理费的判决，并予以改判。支持上诉的上诉请求。被上诉人林水涛辩称，上诉人的上诉请求都是没有依据的，都是捏造的，没有事实依据，水费和损坏设施维修费用550元，这些都是我们没有产生的，更没有什么维修费用。使用费8400元，我们根本不知情，什么房屋使用费，我也不懂。总而言之，上诉人的上诉状没有一条是有事实依据的，全部都是捏造的。原审本诉原告裴德义向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告立即付清拖欠的租房的租金66000元；2.请求判令终止被告与原告之间的合同；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。原审反诉原告林水涛向一审法院起诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告退还租赁物所涉的装饰装修物或等值的人民币135282.8元；二、判令反诉被告向反诉原告无息退还押金20000元及转让费30000元；三、判令反诉被告向反诉原告支付价格评估费5000.01元；四、本案反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审庭审过程中，反诉原告林水涛将诉讼请求中第二项“转让费30000元”变更为“转让费25000元”。一审法院认定事实：2017年5月8日，裴德义（甲方）与林水涛（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况，甲方将自家所有的位于xx湾xx新村八巷xx号的房屋及配套设施（1至5层），由乙方租用。二、租赁期限，租赁期限自2017年6月起至2027年5月14日止；租赁经营范围为房屋租用。三、租金，2017年6月至2019年5月每月7600元；以后每两年增加800元/月；租赁开始时，乙方付押金20000元；租金应在前月5日先付租金后方可本月租用。四、相关费用，有关水、电费、税金、电信、有线电视、卫生、城关费用等均由乙方承担；乙方经营中的各种费用和维修费用由乙方自理。五、相关物品和说明事项，现有正常使用的空调16台、太阳能加空气能热水装置一套及配套菖蒲免费给乙方使用（旧的，乙方自选使用）；在租赁期内，乙方对甲方的房屋、设施维护保养，退租时，对房屋清洁卫生处理，乙方的装修项目不得拆损；在租赁期内，如甲方因亲朋探访需要，乙方每年可免费提供20个房次给甲方使用（甲方提前三天通知乙方）。六、关于装修及相关事项，乙方装修不得有损房屋结构，不得与公共区域，左邻右舍发生冲突矛盾，如有违法由乙方承担相应责任；关于装修和租期的相关事项，由于租赁期长，在租赁期内，可能发生一些与租期相关的事项，经双方协商同意，做以下备案处理：乙方装修方案由乙方提出，甲方在不影响房屋结构安全、环境卫生、左邻右舍关系情况下，原则上予以同意，有关装修造价的概算及最终总费用需经甲方认可备案。有关第一次装修总费用，自承租起取逐年递减折旧方式折旧，折旧分别按照20%、18%、16%……每年递减2%计算，直至清零；在租赁期内，如遇自然损害双方不承担对方责任；如遇政府行为影响有关权益，双方共同举证维权。七、违约责任，如发生甲方提前出售房屋的，在同等条件下乙方优先；在带本租约的前提下乙方应予同意；在前述两项均未达成一致则甲方提前出售房屋或转租他人，甲方应对乙方进行赔偿，赔偿数额为前述装修费用的剩余折旧费。在租赁期内，原则上乙方不得转租，如需要转租，必须经甲方同意，未经甲方同意转租无效，乙方并承担损失费用；如乙方提前退租，乙方的装修不得拆损，甲方对乙方的折旧后的剩余装修费用不予赔偿。如乙方不按时付费，超过一个月，甲方可终止合同，并乙方承担欠付租金及由此引发的罚息，按每日千分之三计算；如乙方有损害房屋设施、有不安全经营、违法违规事项，属于乙方违约，如乙方一月之内不改正，甲方可终止合同，押金不退。乙方对甲方造成损害，乙方应对甲方赔偿。合同签订后，林水涛向裴德义支付押金20000元，同时向前承租人支付转让费25000元，因前承租人尚欠裴德义租金未支付，林水涛将该25000元的转让费代为支付给了裴德义。合同履行期间，林水涛按约定向裴德义支付租金，但自2018年8月开始，林水涛逾期支付租金，经裴德义催收，林水涛通过微信于2019年2月1日向裴德义支付租金10000元。至2019年5月，林水涛共拖欠裴德义租金66000元（7600元×10个月-10000元）。庭审过程中，林水涛对该拖欠的租金金额予以确认。2019年6月1日，裴德义通过微信向林水涛发送信息，要求林水涛在2019年6月5日前付清所欠房屋租金。2019年6月6日，裴德义前往租赁物处，从案外人陈巧丽处（系林水涛聘请的前台服务工作人员）收回房间钥匙13把、电视遥控器15个、空调遥控器9个。裴德义就上述收回的物品向陈巧丽开具了《收条》，陈巧丽在该收条上签名确认。2019年6月10日，裴德义将上述《收条》通过微信发送给林水涛，并编辑信息“你已交钥匙，遥控器，已做退房。我收房。查房内物品，稍有缺少，不另计较……”发送给林水涛。但林水涛未有及时回复。2017年7月，裴德义将本案争议租赁物另行租赁给他人。另查，上述《租赁合同》签订后，林水涛对租赁物进行了装修并添置了相应的物品，惠州市xx价格事务所有限对装修及物品价值进行评估后，作出《价格评估结论书》，认定评估标的在评估基准日的市场价格为85816元。庭审过程中，林水涛对该鉴定评估结论予以认可，裴德义虽不认可但未提出具体的理由。以上事实，有双方当事人的庭审陈述，裴德义提交的《租赁合同》复印件、微信聊天记录截图两份、租赁房屋登记在原告女婿名下的房地产权属证书，林水涛提交的《收据》或《收款收据》等证据，及《价格评估结论书》，经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，裴德义与林水涛签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于本诉诉求的认定问题。一、裴德义与林水涛签订的《租赁合同》约定的租金为7600元/月，但林水涛自2018年8月开始即拖欠租金。至2019年5月份，林水涛尚欠裴德义租金66000元租金未支付，且林水涛对该拖欠的租金金额无异议。故裴德义请求林水涛立即向其支付租金66000元，有事实和法律依据，本院予以支持。二、裴德义与林水涛签订的《租赁合同》虽约定租赁期间至2027年5月，但合同履行过程中，林水涛未按约定如期足额支付租金，致使租赁物于2019年6月6日被裴德义收回并于同年7月另行租赁他人，可见,裴德义与林水涛之间的租赁合同关系消灭，且向将来发生效力，符合合同终止的构成要件。故裴德义请求确认上述《租赁合同》已经终止，有事实和法律依据，本院予以支持，即裴德义与林水涛签订的《租赁合同》于2019年6月6日终止。关于反诉各项诉求的认定问题。一、裴德义与林水涛签订的房屋租赁合同明确约定，合同履行期间，“有关第一次装修总费用，自承租起取逐年递减折旧方式折旧”。本案中，合同约定的租赁期限为20年，但合同终止时的实际履行期间为2年。林水涛未按约定向裴德义支付租金，其违约行为致使双方之间的合同终止，但裴德义在合同终止后不久即将系争租赁物出租他人，视为裴德义同意利用系争租赁物的装饰装修及物品，该装修及物品可折价归裴德义所有，由裴德义在利用价值范围内予以适当的补偿。林水涛对系争租赁物的装饰装修物的价值经评估为85816元，故租赁合同终止后，裴德义应适当补偿林水涛50000元为宜。二、林水涛在签订《租赁合同》后向裴德义支付了押金20000元，合同终止后，裴德义不能证明林水涛的行为对其利益造成了损害，故裴德义向林水涛。林水涛的该项诉求有事实和法律依据，本院予以支持。三、林水涛请求裴德义返还转让费25000元，该款虽然支付给了裴德义，但该款实际是林水涛支付给前承租人的费用，因前承租人欠付裴德义的租金，林水涛将该款转付至裴德义。故林水涛请求裴德义返还该款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、林水涛支付的鉴定费5000元，虽属于其合理支出，但因系争租赁合同的终止履行源于林水涛的违约行为，故该鉴定费应由林水涛自行负担。裴德义辩称林水涛变更后的诉讼请求增加了鉴定费5000元，“其增加的诉讼请求应当另案诉讼”，本院认为，该笔鉴定费用产生于案件受理后、庭审辩论终结前，且林水涛已经实际支付至相应的价格评估机构，故该笔鉴定费应在本案中一并处理为宜，裴德义的该项辩解依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第一百一十六条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告裴德义与被告林水涛于2017年5月8日签订的《租赁合同》于2019年6月6日起终止履行。二、被告林水涛自本判决生效之日起十日内支付原告裴德义租赁66000元。三、反诉被告裴德义自本判决生效之日起十日内支付反诉原告林水涛装修及物品折价50000元。四、反诉被告裴德义自本判决生效之日起十日内返还反诉原告林水涛租赁押金20000元。上述二、三、四项判项相互抵扣后，反诉被告裴德义自本判决生效之日起十日内向反诉原告林水涛支付4000元。五、驳回反诉原告林水涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费725元，由被告林水涛负担。反诉案件受理费1952.83元，由反诉原告林水涛负担1752.83元，反诉被告裴德义负担200元。本案二审期间，上诉人提交两份证据作为新证据，被上诉人对以上证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、上诉人应否在装饰装修及物品利用价值范围内予以被上诉人适当补偿；2、上诉人主张的拖欠租金的违约金；3、被上诉人是否对租赁物造成损失并承担赔偿责任的问题。具体评述如下：关于被上诉人装饰装修及物品价值适当补偿的问题。上诉人于2019年6月6日收回案涉租赁物，终止案涉租赁合同，于2019年6月23日随即将案涉租赁物转租他人，一审据此认定上诉人同意利用案涉租赁物内的装饰装修及物品并无不当，本院予以维持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，一审将价值评估为85816元的装饰装修及物品酌定上诉人向被上诉人适当补偿50000元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张拖欠租金的违约金的问题。因上诉人一审辩论终结前并未提出该项诉请，且上诉人一审起诉状中明示对租金违约金进行放弃，故对上诉人的该主张，本院不予支持。关于被上诉人是否对租赁物造成损失并承担赔偿责任的问题，上诉人在一审中并未对提出该项诉请，为减轻双方当事人的诉累，对于该部分的主张本院一并予以处理。由于上诉人已于2019年6月10日办理了交接手续，并发微信告知被上诉人，其中并未提及租赁物存在损坏情形，后上诉人又将租赁物另行出租给案外人。结合以上事实可以认定，上诉人所主张的被上诉人损坏了租赁物应承担赔偿责任证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费725元，由上诉人裴德义负担。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年三月五日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。