广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初21053号原告：芒果网有限公司，住所地深圳市南山区后海大道2378号芒果网大厦20-22层，统一社会信用代码91440300618815105U。法定代表人：范志识，执行董事。委托诉讼代理人：李亚利，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润英，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市合盛行环境技术控股有限公司，住所地深圳市南山区滨海大道与白石路交汇处芒果网大厦1201，统一社会信用代码91440300590743743M。法定代表人：王茂雄，执行董事。原告芒果网有限公司与被告深圳市合盛行环境技术控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李亚利、刘润英到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所拖欠款项共计人民币685527.71元（暂计至2020年5月6日，其中包括租金578076.66元，管理费和空调费107451.05元）；2、被告支付租金滞纳金46315.89元（以欠缴租金为基数，按月息2%的标准计算至清偿之日，暂计至2020年5月6日，其中2019年11月滞纳金从2019年11月5日至2019年12月30日；12月滞纳金从2019年12月5日至2020年4月3日）；3、被告支付逾期迁离的赔偿金459991.47元（计至2020年5月6日）；4、被告向原告支付诉讼保全保险费损失1191.84元；5、被告向原告支付律师费35000元；6、被告承担本案诉讼费用及保全费。事实和理由：原告与被告于2014年8月1日签订了《房地产租赁合同》，约定原告将位于深圳市南山区出租给被告，租赁期限从2014年8月ｌ日至2022年7月31日止，租金按照每平方每月105元计算，第三年起租金在上一年基础上逐年递增5%，并约定物业管理费、本体维修金及空调费的收取标准。同时约定每月第5个自然日前支付租金、管理费及空调费，如果被告拖欠费用超过10个工作日，原告有权要求被告支付月息2%的滞纳金，另如果被告在合同终止后10个工作日未迁离并返还租赁房屋，原告有权向被告收取相当于双倍租金的赔偿金以及因追讨该费用产生的律师费。合同履行过程中，被告从2019年12月开始拖欠租金、物业管理费及空调使用费，原告多次催收，被告均以各种理由拖延。根据合同的约定，原告于2020年1月15日向被告送达了《解约通知书》，故涉案《房地产租赁合同》从2020年1月15日起正式解除。后被告于2020年1月20日、3月5日分别向原告发送承诺函，承诺在2020年2月10日、3月28日前支付拖欠的费用，但至今仍未支付。原告为此诉至法院。被告未答辩，亦未举证。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院经审理，认定事实如下：被告成立于2012年2月20日。2016年4月14日，其名称由深圳市中世环境科技有限公司变更为深圳市中世环境科技控股有限公司；2018年7月20日，其名称又变更为深圳市合盛行环境技术控股有限公司。2014年8月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市南山区方使用，租赁房地产建筑面积共计1095.38平方米；租赁期间，第一年（从租赁房屋交付之日起算）、第二年的租金，按每平方米每月105元计算，第三年起租金在上一年基础上逐年递增5%；物业管理费每月每平方米15元。2014年、2015年物业管理费给予0.87折优惠，即每月每平方米13元，2016年物业管理费恢复为每月每平方米15元，在租赁期限内，甲方有权根据大厦管理公约的规定每年调整大厦的空调费和管理费。本体维修基金按每月每平方米0.25元收取；中央空调费按每月每平方米10元收取。租赁期内，甲方提供2个固定车位给乙方使用，并按照每月每个300元收取管理费。乙方应于每月第5个自然日前按照甲方指定的付款方式向甲方交付当月租金。若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、中央空调费和物业管理费、其他费用等各项费用超过10个工作日，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付月息2%的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用和其他相关费用。乙方租用租赁房屋的期限自2014年8月1日起至2022年7月31日止，甲方应于2014年8月1日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续，交楼标准为毛坯。自甲方交付租赁房地产之日起，甲方给予乙方4个自然月的免租期。签订租赁合同时，乙方应向甲方交付2个月的租金、物业管理费和空调费作为租赁保证金，即284798.80元。若乙方违反本合同，甲方有权抵扣保证金，以补偿甲方因乙方违反、不遵守或不履行合同而遭受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失）。在乙方拖欠租金达30天以上，乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达一个月租金以上时，甲方可追究乙方损害赔偿责任或违约责任，不予退还租赁保证金，并有权通知乙方解除合同，自通知书到达乙方之日起合同解除，乙方应在通知到达之日起3日内自行办理迁离手续。3日之后，如果乙方仍未迁离，甲方有权采取停水停电、强行开锁或封门、强行将室内物品搬离等手段自行清场，甲方无需就此向乙方承担任何赔偿责任，也无需承担乙方的装修或者经济损失。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期期间向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金和甲方因迟延向新租户交付房屋而需承担的违约金、中介费。原告提交了招商银行收款回单，用于证明被告有拖欠支付租金的行为。收款回单显示，2019年11月18日，被告付款139801.33元（分三笔支付），附言10月租金；2019年11月18日，被告付款2435.25元，附言10月租金滞纳金；2019年12月30日，深圳市前海中世技术股份有限公司付款139801.33元，摘要代合盛行支付11月房租；2020年4月2日，中世控股（深圳）有限公司付款139801.33元，摘要代合盛行支付芒果网大厦12月房租；2020年4月2日，中世控股（深圳）有限公司付款8186.99元，摘要代合盛行支付芒果网大厦2020年1月房租。原告提交的芒果网大厦收费通知单显示，被告应交的写字楼管理费、空调管理费、本体维修基金、代收写字楼电费、服务费，其中2020年2月为33903.07元，2020年3月为33116.99元，2020年4月为32454.67元，2020年5月为33314.19元。原告还提交了文件发放记录，用于证明上述收费通知已向被告发放。2020年1月15日，原告向被告出具了《解约通知书》，并于同日向被告员工张华武通过微信送达，之后又通过快递形式向被告送达。《解约通知书》载明，因被告拖欠原告房屋租金、物业管理费等，已逾期30日，原告通知被告解除合同，双方签订的合同于2020年1月17日正式解除，被告须于2020年1月17日前按照合同约定核算应交费用，包括2019年12月和2020年1月租金各139801.33元，2019年10月房屋租金迟付滞纳金1623.50元、2019年11月房屋租金迟付滞纳金5129.06元、2019年12月房屋租金迟付滞纳金3968.55元,2019年11月至12月及2020年1月的物业管理费、空调使用费、本体维修基金、电费等费用合计90447元，上述费用合计380770.77元，被告需于2020年1月17日前一次性结清。租赁合同解除当日（2020年1月17日），被告搬离该租赁房屋，如不能及时搬离，逾期搬离的损失由被告承担。因被告原因导致合同无法按照约定的租赁期限继续履行，被告单方违约行为已给原告造成了远大于保证金的重大损失，包括但不限于免租期损失及房屋空置损失等，根据合同约定，被告交纳的租赁保证金284798.80元，原告予以没收，不予退还。2020年1月20日，被告出具的《还款承诺书》载明，按照合同约定，被告应于2020年1月17日前支付房屋租金、物业管理费等应缴费用合计380770.77元，但由于春节期间被告的应收账款回款迟缓，暂无法依约付款，被告承诺将于2020年1月23日至2020年2月10日之间筹集并付清上述款项。2020年3月5日，被告向原告出具承诺，载明原定于2020年2月10日支付应交纳的租金、物业管理费等资金，由于2019年受金融危机影响，企业经营困难，后因疫情爆发，应收账款收回困难……被告努力争取在2020年3月28日之前支付拖欠的费用。2020年4月20日，原告向被告出具《腾房通知书》，载明原告已于2020年1月15日向被告发出了《解约通知书》，租赁合同自通知书到达被告之日起已解除。但时至今日，被告既不腾退房屋，也不迁出公司证照，严重损害了原告的利益，原告再次通知被告，被告应于本函发出之日起10个日历天内腾退房屋；于本通知发出之日起10个工作日内迁出公司证照；原告保留按照租赁合同追究被告违约责任的全部权利。若被告未能按照上述期限履行相关义务，原告将采取自行清场或诉诸法律解决。原告提交了诉讼财产保全责任保险保单及保单保函，用于证明原告为本案诉讼保全支付了保费1191.84元。原告提交了原告与北京市德和衡（深圳）律师事务所签的《委托代理协议》及发票和收款回单，用于证明原告为本案诉讼支付了律师费35000元。原告提交了港中旅物业管理（深圳）有限公司出具的《合盛行费用情况说明》，载明由于合盛行在2020年5月6日搬出，因此该物业公司在2020年5月6日进行抄电表，5月份的总费用为8169.18元，包括3月26日至4月25日电费890.15元、服务费384.17元；4月26日至5月6日电费484.50元、服务费209.10元及5月1日至5月6日管理费3604.15元、空调费2544.11元、本体维修基金53元。上述费用已口头通知被告。庭审中，原告确认收到被告的租赁保证金284798.80元，未退还，因为根据合同约定，原告有权没收该租赁保证金。涉案房屋原告于2020年5月6日已上锁，但被告的办公用品仍然在涉案房屋内未搬离。以上事实，有《房地产租赁合同》、《解约通知书》、收款回单、《还款承诺书》、《腾房通知书》、《委托代理协议》及发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。关于原告第1项和第3项诉求中主张的拖欠款项。本院认为，首先，被告本应在2019年12月5日前支付2019年12月的租金，但原告提交的收款回单显示，被告于2020年4月2日才支付，在2020年1月15日，被告实际拖欠租金已超过30日。原告以被告拖欠租金为由，于2020年1月15日向原告出具了《解约通知书》，明确表明双方的租赁合同于2020年1月17日解除。该解约通知书在当日即通过微信送达给了被告人员。根据《房地产租赁合同》约定，被告拖欠租金达30天以上，原告有权通知被告解除合同，自通知书到达被告之日起合同解除。故原告于2020年1月15日向被告出具《解约通知书》符合合同约定，根据《解约通知书》的记载，双方签订的《房地产租赁合同》于2020年1月17日解除。被告所欠的租金为2020年1月至2020年1月17日的租金，根据《房地产租赁合同》约定，2020年1月的租金为139801.33÷31×17=76665.25元，被告已于2020年4月2日由中世控股（深圳）有限公司代付款8186.99元，故2020年1月租金尚欠68478.26元。其次，2020年1月17日之后因被告未及时迁离并向原告退还涉案房屋，应依约按双倍租金的标准向原告支付占用使用费。原告已于2020年1月17日解除了涉案租赁合同，应及时行使收回房屋的权利，因原告未及时行使该权利导致扩大的损失，应由原告负担。结合被告已于2019年12月开始拖欠租金，2020年5月6日原告能够自行上锁收回房屋的情形，本院酌情将原告及时行使收回房屋权利的合理期限确定为两个月，即原告对超出2020年3月18日之外的损失，本院不再支持。该两个月的占有使用费应为139801.33×2×2=559205.32元。再次，2020年1月至2020年3月18日的物业管理费、空调费、本体维修基金、电费应由被告负担。物业管理费为1095.38×17÷30×78=48416元；空调费1095.38×12÷30×78=34176元；本体维修基金为1095.38×0.25÷30×78=712元；电费（原告提交的证据能显示2020年2至3月的电费）1301.50＋752.40=2053.90元。以上被告应承担的租金、逾期交房占有使用费、物业管理费等共计713041.48元。关于原告主张的租金滞纳金。《房地产租赁合同》约定滞纳金计算标准为月息2%，本院认为原告未及时收回租金，主要损失为利息损失，本院酌情将滞纳金计算标准调整为年利率12%。原告提交的收款回单显示，被告已于2019年11月18日向原告支付了2019年10月的租金滞纳金2435.25元，故2019年10月租金滞纳金不再计算；2019年11月的租金支付日期应为2019年11月5日，实际支付时间2019年12月30日，滞纳金为2528元；2019年12月租金支付日期应为2019年12月5日，实际支付时间2020年4月2日，滞纳金为5469元；2020年1月的租金76665.25元，应于2020年1月5日交纳，滞纳金计算方法为，以76665.25元为基数，按照年利率12%的标准，从2020年1月5日起，计算至实际支付之日止，暂计至2020年3月18日为1866元。截至2020年3月18日逾期占用使用费559205.32元的滞纳金，自2020年3月19日起，按照年利率12%的标准，计算至款项实际支付之日止。其它款项的滞纳金因无法确定支付时间，本院酌情统一从2020年3月19日起算。综上，截至2020年3月18日的滞纳金总额为9863元，之后的滞纳金均按照年利率12%的标准计算，以721228.47元为基数，自2020年3月19日起计算至2020年4月1日；以713041.48元为基数，自2020年4月2日起计算至实际付清之日止。关于保全保险费。因双方未就该项费用的负担进行约定，且该费用也不是必须产生的费用，原告主张该项费用无合同及法律依据，本院不予支持。关于律师费。《房地产租赁合同》约定，若被告未经原告同意擅自提前终止合同，应赔偿原告因此遭受的一切损失，包括但不限于租金及原告追讨费用产生的合理的律师费。原告提交了《委托代理协议》及发票和收款回单，证明原告为本案诉讼支付了律师费35000元，该费用并不过高，应由被告负担。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经缺席审理，现依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市合盛行环境技术控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告芒果网有限公司支付拖欠的款项713041.48元及滞纳金（截至2020年3月18日的滞纳金总额为9863元，之后的滞纳金均按照年利率12%计算，以721228.47元为基数，自2020年3月19日起计算至2020年4月1日；以713041.48元为基数，自2020年4月2日起计算至实际付清之日止）；二、被告深圳市合盛行环境技术控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告芒果网有限公司支付律师费35000元；三、驳回原告芒果网有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15852.24元，由原告负担6070.24元，被告负担9782元；保全费5000元，由原告负担690元，被告负担4310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  程胜亮人民陪审员  冯丽星人民陪审员  刘文育二〇二一年三月一日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。