吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初696号原告（申请执行人）：徐辛，女，1962年10月18日出生，满族，住吉林省长春经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜珊，长春市朝阳区相志法律服务所基层法律工作者。被告（执行案外人）：金光慧，女，1990年2月6日出生，住内蒙古霍林郭勒市。委托诉讼代理人：高群，吉林从为律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾联芳，霍林郭勒市不动产登记中心主任。被告（被执行人）：霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市中小企业园区内7号地。法定代表人：张宝山，董事长。委托诉讼代理人：高海峰，该单位员工。被告（被执行人）：孙丽，女，1980年7月6日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。原告徐辛与被告金光慧、霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰房地产公司）、孙丽申请人执行异议之诉一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐辛的委托诉讼代理人姜珊，被告金光慧的委托诉讼代理人高群、贾联芳，被告霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高海峰到庭参加诉讼。被告孙丽经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐辛向本院提出诉讼请求：1、驳回被告金光慧的执行异议申请，并依法执行霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司名下的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号宗地号为xxxxx，面积23300平方米土地使用权及宗地号为xxxxxxxx，面积20608平方米土地使用权；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年，原告依据（2018）吉0102民初3830号民事判决书向长春市南关区人民法院申请执行立案，执行程序中，贵院于2019年6月13日作出查封裁定，依法查封了被执行人兆丰房地产公司坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号宗地号为xxxxxxxx，面积23300平方米土地使用权及宗地号为xxxxxxxxxxx，面积20608平方米土地使用权。2020年，被告金光慧向长春市南关区人民法院提出异议申请，以购买了所查封土地上的房屋，无法办理产权证为理由，要求解除土地查封，后经长春市南关区人民法院审理，并最终作出执行裁定书，裁定中止对案涉房屋项下的分摊土地使用权的执行。原告认为，原审执行裁定中止对查封土地的执行是错误的。首先，被告金光慧自称为案涉房屋的所有权人及实际占有人，但却未办理物权登记，无法确认系案涉房屋的权利人的事实。其次，从证据上看，案涉房屋是否入住不能仅凭入住单、物业服务协议等可以随时后补的证据认定入住事实，该种证据存在明显的不确定性及人为干扰的可能，无法客观的反映事实真相。再次，被告金光慧购买案涉房屋的时间为2016年，而土地查封时间为2019年，在此期间，被告有充足的时间办理房屋更名过户，但却未即时办理，此时依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被告应提供充分证据证明在房屋购买后至土地查封前这段期间内，未即时办理过户手续的原因并非本人过错的事实，该事实作为阻断查封的前提，在无证据证实的情况下，应由被告承担举证不能的后果。综上，原告认为，被告无充分的证据证明为案涉房屋的所有权人及入住事实，其不具备中止执行的理由，故原告恳请贵院撤销裁定继续执行。被告金光慧辩称，一、在人民法院查封前，金光慧与兆丰房地产公司签订了商品房买卖合同。二、在人民法院查封前，金光慧已经入住了该房屋，实际占有了该不动产，有水电费、取暖费、物业费的交费凭证为准。三、金光慧已经向兆丰房地产公司交纳了全部房款。四、没有办理房地产的登名手续的原因不在金光慧，而在于该房屋于2016年购买，2019年被人民法院进行查封，2020年该房屋才正式的竣工验收合格，政府进行了备案登记，所以没有办理房产登记的责任不在金光慧，金光慧将向法庭出具相应证据加以证明。综上，请求驳回原告的告诉，维持长春市南关区人民法院的执行裁定。被告兆丰房地产公司辩称，一、请求驳回原告诉讼请求，维持原裁定；二、诉讼费用由原告承担。事实及理由：关于原告主张被告金光慧未办理案涉霍林郭勒市珠斯花大街19号xxxxx，建筑面积94.99平方米房屋的物权登记，不能确认被告金光慧为案涉房屋的权利人，因此不能排除执行。对于原告的上述说法答辩人不能同意，原因有以下两点，1、在南关区法院查封案涉房屋之前，被告金光慧等18人与答辩人已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法占有该房屋，向物业管理部门缴纳了物业费、水、电、暖费，因此，原告不承认金光慧等18人为18套房屋的购买者、使用者、所有者的理由不能成立。2、被告金光慧等18人未办理过户登记手续并非因其自身原因。被告金光慧等18人购买答辩人的上述房产均在2019年之前。当时的上述房屋均没有办理竣工验收，所以不能办理房屋产权登记手续。2020年8月，被告金光慧等18人所购买答辩人的案涉房产经霍林郭勒市住房和城乡建设局通过了竣工验收，2020年9月份进行了房产登记备案。因此，在2019年之前，被告金光慧等18人不具备办理产权登记手续的条件，目前，上述房产已经办理产权登记手续。因此，原告的说法不能成立，2019年未办理产权登记的责任不在被告金光慧等18人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，被告金光慧等18人符合上述要件，具有排除执行的民事权益，因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维持长春市南关区人民法院对被告金光慧等18人执行中止的裁定。被告孙丽未到庭，亦未提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：徐辛与孙丽、兆丰房地产公司、长春市保丰小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）吉0102民初3830号民事判决书。判决生效后，孙丽、兆丰房地产公司、长春市保丰小额贷款有限公司未能按照生效的法律文书履行义务，徐辛向本院申请执行，本院立执行案号为（2019）吉0102执3号。在案件执行过程中，本院于2019年6月19日轮候查封兆丰房地产公司名下坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号，宗地号为xxxxxxxx、面积为23300平方米和宗地号为xxxxxxxxx、面积为20608平方米的两块土地使用权。案外人金光慧向本院提出异议，称其已购买上述土地上的房屋，因本院查封无法办理产权，请求本院撤销执行行为并解除查封。本院于2020年12月18日作出（2020）吉0102执异235号执行裁定书，裁定中止对案外人金光慧所购买的霍林郭勒市珠斯花大街19号xxxx，建筑面积94.99平方米房屋项下分摊土地使用权的执行。另查，2016年12月13日，兆丰房地产公司与金光慧签订《内蒙古商品房买卖合同》一份，约定金光慧购买兆丰房地产公司开发的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号御水明珠小区xxxx号住宅房屋，该房屋建筑面积94.99平方米，总价款为261223元，付款方式为贷款付款的，乙方应于2016年12月12日前一次性存入商品房首付款81223元，商品房的交付日期为2017年1月1日前。2016年12月11日，兆丰房地产公司为金光慧出具收款收据一枚，载明今收到（金光慧）御水明珠小区2栋xxxx号房、面积94.99平方米、单价2750元/平方米、总房款261223元。2017年1月18日开户行为中国建设银行内蒙古自治区分行运行中心的个贷系统平账专户A户向收款人霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司转款180000元，用途为给金光慧的贷款。2017年1月18日，兆丰房地产出具收款收据一枚，载明收到御水明珠小区xxxx，面积94.99平方米，单价2750元，总价261223元，本次到账18万元。2017年1月6日，兆丰房地产公司为金光慧开具《御水明珠入住单》一份，载明御水明珠小区xxxx室，业主姓名金光慧，房屋面积94.99平方米，两年合计应收物业费2280元，客户无欠款。。2017年1月9日，上述房屋办理了预购商品房预告登记，证号：蒙2017霍林郭勒市xxxxxxx,，预告登记权利人为金光慧、贾力楠。再查，长春市宽城区人民法院于2018年2月27日作出（2018）吉0103执279号执行裁定书，同年3月29日作出（2018）吉0103执279号协助执行通知书查封了兆丰房地产公司名下的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号，宗地号为xxxxxxxxxx、面积为23300平方米和宗地号为xxxxxxxxxx、面积为20608平方米的两块土地使用权，查封期限三年，自2018年3月29日至2021年3月28日。2019年11月18日，长春市宽城区人民法院解除了（2018）吉0103执279号执行裁定书和协助执行通知书对上述土地使用权的查封，本院对上述土地使用权的轮候查封升至为首次查封。又查，霍林郭勒市住房和城乡建设局分别于2020年8月31日、2020年9月15日、2020年9月25日出具关于御水明珠小区住宅楼工程、商业工程备案的情况说明各一份，其中2020年8月31日的情况说明载明御水明珠小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#住宅楼于2020年8月已通过竣工验收，除项目竣工环保验收报告以外资料齐全；2020年9月15日的情况说明载明御水明珠小区8#、9#、10#、11#、12#住宅楼于2020年9月已通过竣工验收，资料齐全准予备案；2020年9月25日的情况说明载明御水明珠小区14#、15#、16#商业楼于2020年9月已通过竣工验收，资料齐全准予备案。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金光慧与兆丰房地产公司在法院查封案涉土地之前签订了书面的商品房买卖合同，该商品房买卖合同并没有违反法律的强制性规定，应属合法有效。金光慧已经按照商品房买卖合同的约定支付全部购房价款，并在法院查封案涉土地之前办理了其所购房屋的预告登记及入住手续，实际占有其所购房屋，金光慧没有办理所购房屋的权属登记手续，系因房屋于2020年8月方通过竣工验收，并非是金光慧自身之原因。综上，兆丰房地产公司在本院查封案涉土地之前已将案涉土地上的房屋出售给了金光慧，金光慧也已实际取得所购房屋，其对所购房屋享有实体权利也应及于房屋项下分摊土地使用权，故金光慧对其所购房屋项下分摊土地使用权享有足以排除执行的民事权益，本院对徐辛要求继续执行的诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十一条、第三百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告徐辛的诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐辛负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 李德保审判员 张忠国审判员 丁文怡二〇二一年三月二十九日书记员 王 放