黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0622民初510号原告：肇源县发展和改革局，住所地：肇源县肇源镇。法定代表人：张瑞东，局长。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：松原市庄园房地产开发有限责任公司。住所地：松原市宁江区文化街。法定代表人：于士波，总经理。原告肇源县发展和改革局诉被告松原市庄园房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈树民到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇源县发展和改革局向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠房屋租金35.5万元，并承担违约金48333元（两个月租金），合计403333元；2、判令被告立即给付取暖费70738元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年8月7日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定：“被告承租原告的肇源县粮贸大厦的房屋，租期三年，从2018年8月8日起至2021年8月7日止，租金总计86.5万元。被告第一年向原告缴纳租金29万元，第二年缴纳租金29万元，第三年缴纳28.5万元，每年租金中不包括水电费、物业费和取暖费等费用。租金于每年7月8日至8月8日之间缴纳，如逾期支付，除补交租金外，每逾期一日，应按日租金的两倍向原告支付滞纳金。”合同违约条款同时约定：“本合同在履行过程中，如有一方违约，则向对方支付两个月租金额的违约金。”合同签订后，被告第一年全额支付租金29万元，第二年支付22万元，欠7万元；第三年28.5万元未付。2019-2021年的取暖费70738元没有支付，故提起诉讼。被告松原市庄园房地产开发有限责任公司缺席，无答辩。依据庭审调查，确认本案事实：2018年8月7日原肇源县粮食局（于2019年4月8日合并于肇源县发展和改革局）以甲方身份与被告松原市庄园房地产开发有限责任公司（乙方）签订房屋出租合同。该局将其拥有的粮贸大厦1150㎡资产出租给被告使用。双方约定：租期3年，自2018年8月8日起至2021年8月7日止，租金总计86.5万元，被告第一、二年各缴纳租金39万元，第三年缴纳28.5万元。租金中不含水电费、物业费、取暖费等费用。被告于每年7月8日至8月8日之间缴纳，如逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，应按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。签订合同时乙方（被告）向甲方交纳10万元履约保证金。合同第四条7项约定：合同期满及任何原因导致的合同终止，乙方应在合理终止日起一日内按合同约定条件退还租赁资产，否则甲方有权依法将乙方室内设备强行搬出，造成的一切后果均由乙方承担。每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应向甲方支付一个月租金额的赔偿金。第8项约定承租资产相关的水电费、取暖费、物业费等费用均由乙方自理，凡由甲方负责收取水电费、取暖费、物业费等费用，则乙方需向甲方按时交纳上述费用，费用标准按相关部门收取甲方的费用标准执行，相关费用不明确的，可以由甲乙双方协商确定，上述费用不包含在资产租赁费之内。第六条约定：本合同在履行过程中，如有一方违约，则向对方支付2个月租金额的违约金。第八条约定，本合同双方签（章）后生效。合同签订后，被告如约支付第一年租金29万元，第二年租金已支付22万元，欠7万元未付；第三年租金28.5万元分文未付。合同约定签订合同时，乙方应交保证金10万元，未交纳。上述事实有双方签订的原始合同、统一社会信用代码证书、原告的陈述证实。2020年12月末被告将腾让出的承租房屋钥匙交付给原告。2019年-2021年应缴纳热费70738元，尚未缴纳。上述事实有原告的陈述及肇源县汇亚盛物业管理有限责任公司于2021年1月3日向原告送达的催缴取暖费通知书证实。本院认为，原肇源县粮食局与被告松原市庄园房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且该合同不违反相关法律的强制性规定，所以，该合同依双方约定，自双方签字盖章之日2018年8月7日即发生法律效力。被告作为合同主体，应依约全面履行自己的义务。其虽然于2020年12月末将承租资产交付给原告，原告亦接收，双方至此解除承租关系，但被告就此前所欠的占用使用房屋期间的租金应予以给付。被告自2018年8月8日至2020年12月31日，共计使用房屋28个月零23天，应付租金691199元，已付51万元，尚欠181199.23元，应予以给付。由于被告没有按期缴纳占有使用房屋期间的租金，依据合同第三条二款之约定，被告除应补交租金外，每逾期一日，按日租金的2倍支付滞纳金。依据该约定，被告应每天支付给原告滞纳金1601.86元（800.93元*2），自2019年8月8日起至2020年12月31日，被告应支付的滞纳金数额远远超过依据合同第六条约定的违约金数额48055.56元（两个月租金），因此，原告就被告的违约行为，选择依据该条约定，要求被告按两个月租金标准支付违约金的请求，既符合合同约定，亦符合法律规定，应予以支持。但就原告超约定请求的277.44元部分，不应支持。依据合同约定，被告对实际租用期间的热费有负担义务。由于供热公司对热费的收取方式，是直接向用热单位追缴，因被告未按合同约定及时履行缴纳义务，作为接受供热服务单位的原告，依据催缴通知有权向被告索要，被告对2019年10月20日-2020年12月31日前的热费49124元【35369元/年+13755元（35369÷180天*70天）】负有给付义务，原告要求被告给付70738元，违背公平原则，不予支持。综上诉述，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告松原市庄园房地产开发有限责任公司于本判决生效后，立即给付原告肇源县发展和改革局租金181199.23元，同时支付违约金48055.56元，合计229254.79元；二、被告松原市庄园房地产开发有限责任公司于本判决生效后，立即给付原告2019年10月20日-2020年12月31日取暖费49124元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4206元，由原告负担1272.21元，由被告负担2937.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  卢树柏二〇二一年三月二十三日书记员  李芳芳附：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以在合同一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。