山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初6950号原告：付玉涛，男，1973年7月4日出生，满族，居民，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：张龙龙，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽莎，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，地址：龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码：91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任经理。委托诉讼代理人：栾俊，公司员工。原告付玉涛诉被告烟台海基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付玉涛的委托诉讼代理人张龙龙、李丽莎，被告烟台海基置业有限公司的委托诉讼代理人栾俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付玉涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依合同约定判令被告向原告返还购房款1099999元，原告向被告退还龙口市东海黄金海岸碧海尚城小区A区C4号商业房房屋；2、判令被告依合同约定按照中国人民银行同期存款利率赔偿损失，以6万元为基数自2011年8月1日起至实际偿还之日止，以1039999元为基数自2011年8月30日起至实际偿还之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月1日，原被告双方签订《商品房预（销）售合同》（合同编号：BHSC2010-S050）及补充协议，合同约定，原告购买被告开发建设的龙口市东海黄金海岸碧海尚城小区A区C4号商业楼，合同约定的建筑面积为217.86平方米，总价为1099999元整。原告按照约定付清了全部购房款，但被告在向原告交付房屋后，截止原告起诉仍不能给原告办理房地产权属证书，已经严重侵犯了原告的合法权益，原告依据双方签订的合同第十五条第一款第一项之约定，有权要求被告退房、返还购房款，并要求被告支付经济损失。同时因被告在售房时以高档高尔夫球场及旅游业大肆宣传，原告购买了被告开发的商业房产，经营宾馆业务，现被告拆除高尔夫球场、围挡近海广场造成人流量骤降，进而造成原告巨大经济损失。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望查明事实，依法判如所请。被告辩称，涉案房屋现已取得竣工备案，已办理产权大证，已经具备办证条件，因政府职能行为导致办证行为延缓，属于不可抗力因素，根据双方签订的合同及协议，因政府行为导致办证延缓，上述规定的办证时间应顺延，双方互不承担违反合同规定的违约责任，同时涉案房屋于2020年2月20日，已正式通知原告，办理不动产权证，但原告迟迟未向我公司提供办证材料，并开具不动产发票，致使房屋不动产证无法办理，相应的违约责任不在我公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月1日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，原告购买被告开发的碧海尚城小区A区C4号商业楼3层，约定房屋总价款为1099999元。合同第八条约定出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人书面通知办理产权登记十日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。当日，原、被告双方另签订了《商品房买卖合同》补充协议，其中第四条对《商品房预（销）售合同》第十五条补充约定“但在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘、及房地产权属登记的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合。因此政府主管部门的工作原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，上述规定中的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任。”。原告分别于2011年8月1日付款60000元、于2011年8月30日付款1039999元，并由被告向原告出具收据两张。审理中，原、被告对房屋交付时间存在争议。原告主张房屋交付时间是2011年年底至2012年年初，为经营龙口市东海沃丽雅快捷宾馆，于2012年3月24日之后开始装修，并提交了营业执照、企业信用信息公示报告以及《关于东海沃丽雅快捷宾馆经营开业的申请》。被告主张原告未办理房屋交付手续。根据原告提交的企业信息显示，原告经营的龙口市东海沃丽雅快捷宾馆，注册日期为2014年3月26日，经营场所为龙口市东海碧海尚城A区C1-C6#。庭审中原告提交龙口市自然资源和规划局出具的《受理告知书》、龙自然资规信字[2020]85号信访事项答复意见书，该意见书对于京荣信访反映碧海尚城业主要求办理不动产证问题，作出如下答复：“碧海尚城因A区和B区办理竣工验收不及时，致使不动产证办理滞后。近期已经加快工作进展，A区目前有26栋楼已具备办理不动产证条件……其余楼座预计6月底前全部办理不动产证……”。被告对以上证据的真实性无异议，并陈述涉案房屋于2017年8月11日竣工验收，现在已经具备办证条件。此外，原告主张被告存在违约行为，被告曾以高尔夫球场和进海广场的有利位置对外宣传，现高尔夫球场因系违规建设被拆除、进海广场未建成，使原告购买此处商业房经营宾馆产生巨大损失，导致原告购买商业房的目的不能实现，并提交了宣传彩页、高尔夫球场拆除整改照片一张、新闻报道、2020年11月初拍摄的进海广场现状照片一张。被告主张认为上述证据与本案无任何关联。经审查原告提交的宣传彩页，该彩页中标有“怡天海景城A区高尔夫观邸”。另查明，涉诉房屋所在的东海黄金海岸碧海尚城商业C段于2017年9月1日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，现已取得房屋产权大证，涉案房屋的产权至今尚未登记至原告名下。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应信守履行。本案中，原告诉讼请求的依据为涉案合同第十五条第1项的约定。该条款项下的内容为：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失……”。本院认为，该条款第1项“买受人退房、出卖人退还房款”，该条款实际为双方对合同的约定解除条款。庭审中双方对房屋交付时间无法达成一致，但根据原告提交的企业信息显示，龙口市东海沃丽雅快捷宾馆注册日期为2014年3月26日，故涉案房屋在2014年3月26日之前已经交付。被告对房屋交付时间不能作出明确陈述，且对原告陈述的交付时间亦未做否认，故本院认定涉案房屋的交付时间以合同约定的2011年11月30日为准。此外，被告辩称涉案房屋因政府原因逾期办理房地产权属证书，但根据原告提交的龙口市自然资源和规划局出具的龙自然资规信字[2020]85号信访事项答复意见书，并结合涉案房屋于2017年9月1日才取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，可以认定涉案房屋延迟办证的原因在于被告。综上，按照合同第十五条约定涉案房屋应于交付使用后90日内即2012年2月28日前办理产权登记，因出卖人的原因逾期未能办理，原告即享有合同约定的解除权。但，根据《最高人民法院》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，根据该条款，涉案合同十五条第1项所赋予原告的解除权并不是无限期的，原告享有的约定解除权行使期间应为2012年2月29日至2013年2月28日，原告未在该期间行使解除权，其约定解除权即归于消灭，故原告主张依据涉案合同第十五条第1项的约定退房并返还购房款及相应的利息，本院不予支持。关于原告主张被告的宣传资料与实际情况不符，导致原告购买涉案房屋经营宾馆的目的不能实现的问题。对此，本院认为，首先根据原告提交的高尔夫观邸的宣传资料，该宣传彩页中标注的小区名称为“怡天海景城A区”，与涉案小区并非同一小区。其次，被告并没有表明将该两项广告内容作为要约，也没有将上述两项广告内容作为涉案购房合同的主要条款，亦没有在广告中写明原告只要作出规定的行为就可以使宣传彩页中相关内容成立的意思表示。且原、被告签订《商品房预（销）售合同》时，并没有以“高尔夫球场”、“进海广场”等广告内容作为合同内容。因此，该宣传彩页中的内容应视为要约邀请。原告以此主张被告构成违约，本院不予支持。此外，涉案房产现已取得房屋产权大证（项目整体的初始登记产权），完全具备办理小产权证书（转移登记到购房者名下的单独房屋产权）的条件。所谓的“合同目的”，应当指合同双方通过合同的订立和履行，期望最终得到的东西、结果或者达到的状态。本案中涉案合同的标的物为房产，合同目的应以房产是否能够完成所有权转移为判断标准，而非原告单方所主张的实现其商业价值。综上，原告以合同目的不能实现，并依据涉案合同第十五条第1项的约定退房并返还购房款及利息本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定、原《中华人民共和国合同法》第九十四条、原《最高人民法院》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告付玉涛的诉讼请求。案件受理费14700元，减半收取7350元，由原告付玉涛负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘晓庆二〇二一年三月二日书记员  张爱杰