广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初27711号原告：天虹数科商业股份有限公司，住所地深圳市南山区中心路（深圳湾段）3019号天虹大厦9-14楼、17-20楼，统一社会信用代码91440300618842912J。法定代表人：高书林，董事长。委托诉讼代理人：陈雨晴，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泽杰，北京天驰君泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市君尚木棉花开餐饮有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道东滨路与中心路交汇处君尚3019一层1003、1004、1005，统一社会信用代码91440300MA5DE5U413。法定代表人：宁佐成。原告天虹数科商业股份有限公司与被告深圳市君尚木棉花开餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈雨晴到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年1月1日至2020年5月27日的欠缴租金167686.17元（已扣除2020年1月25日至2020年2月18日减免的25天租金45663.33元和租赁保证金53560元），2020年1月1日至2020年5月27日的欠缴周转仓使用费19483.87元，2019年12月1日至2020年5月27日的欠缴平台服务费180元，2019年12月1日至2020年5月27日的欠缴水费4614.50元，2019年12月1日至2020年5月27日的欠缴电费28730.46元，2019年10月1日至2020年5月27日的欠缴燃气费34799.03元，2019年12月1日至2020年5月27日的欠缴预付卡交易手续费1192.50元，2019年12月1日至2020年5月27日的欠缴VIP卡积分分摊手续费20.10元；2、被告向原告支付提前终止租赁合同的违约金657552元；3、被告向原告支付2020年5月28日至2020年6月23日期间的房屋占有使用费49316.40元；4、被告向原告支付原告将租赁房屋恢复原状所花费的拆场费用36000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市南山区君尚3019天虹一层F1003号房屋出租给被告使用，使用面积206平方米，租期自2016年11月4日起至2023年5月31日止，租金第三年（2019年6月1日至2020年5月31日）为266元/平方米/月，按实用面积计算，租赁保证金为53560元。双方还约定了水电费、燃气费、平台服务费等其他费用以及合同终止事项等。2017年2月9日，双方签订《补充协议》，约定将涉案房屋的交付时间调整为2016年12月9日，租期调整为自2016年12月9日起至2023年6月30日止，租金调整为第三年（2019年7月1日至2020年6月30日）为266元/平方米/月。2019年5月9日，原告的君尚南山店与被告签订《周转仓租赁协议书》，约定将商场5楼001号房有偿提供给被告作为临时周转仓库，房屋建筑面积40平方米，使用费每月4000元，与涉案房屋租金一起支付。自2020年1月15日起，被告未向原告支付租金和周转仓使用费，也未向原告支付2019年10月燃气费以及2019年12月以来的其他费用。2020年5月25日，被告向原告发送《解约租赁合约申请函》，申请解除租赁合约，原告已收到。2020年5月28日，原告向被告发送《解约租赁申请回复函》，声明双方的合同于2020年5月27日解除，并要求被告在2020年5月31日前支付欠缴租金及其他费用，将租赁房屋恢复原状。被告已于2020年5月30日收到。鉴于被告一直未撤离涉案房屋，2020年6月5日，原告再次向被告发送《木棉花开清退函》，要求被告在2020年6月10日前撤出房屋，恢复原状，并交清欠款。被告已于2020年6月6日收到。鉴于被告仍然拒不返还涉案房屋，原告于2020年6月23日自行将涉案房屋清空、收回，并于2020年7月1日向被告发送《清退知会函》，告知被告收房事实，并要求被告在2020年7月5日前交清欠款，被告已于2020年7月2日收到。截至原告起诉前，被告仍未支付所欠费用，原告为此诉至法院。被告未答辩，亦未举证。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院经审理，认定事实如下：2020年6月18日，原告的名称由天虹商场股份有限公司变更为天虹数科商业股份有限公司。2016年10月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市南山区君尚3019天虹一层F1003号房屋（建筑面积412平方米，使用面积206平方米）出租给乙方作为经营餐饮使用。租期自2016年11月4日至2023年5月31日，装修期自房屋交付日起208天；自装修期结束的翌日即2017年6月1日起开始计收租金。水电费、燃气费甲方根据乙方实际使用读数每月收取，水费每立方米5.5元，电费每度1.41元。乙方同意承担VIP消费积分3%的费用。甲方对乙方提供网上对账服务，乙方认可甲方的服务，并向甲方支付每月30元的平台服务费，不足一月的，按一月计算。乙方应于2016年5月31日前向甲方缴纳53560元租赁保证金，若出现乙方违反合同或其他因乙方过错给甲方造成损失时，甲方有权选择从保证金中直接抵扣。经双方协商一致可终止租赁合同。乙方若需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上含三年的，应提前六个月书面通知甲方，并按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金，经甲方书面同意后方可解除。本合同终止之日，乙方应撤离租赁房屋，并将场地内自有货物、柜台及设施撤出，并将撤柜后的垃圾清运离场，将该租赁房屋恢复至首次交付时原状或甲方指定的其他状态，不影响甲方的正常经营，否则甲方有权自行恢复原状或者指定状态，相关费用从租赁保证金中扣除，租赁保证金不足以支付上述费用的，由乙方在收到甲方通知后三个工作日内补足。如逾期乙方未撤离的，视为乙方自行放弃场地内自有货物、柜台及设施的所有权益，甲方有权自行处理乙方的货物、柜台及设施而无需承担任何责任，并有权从租赁保证金中扣除垃圾清运费等因此支出的费用。2017年2月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议》，约定甲方交付房屋的时间调整为2016年12月9日，租期调整为2016年12月9日起至2023年6月30日；计租日期调整为2017年7月1日起。第一、二年（2017年7月1日至2019年6月30日）租金为每月每平方米130元，基础提成为8%，租金与基础提成二者取其高；第三年（2019年7月1日至2020年6月30日）租金为每月每平方米266元，基础提成为9%，租金与基础提成二者取其高；……。2019年5月11日，天虹商场股份有限公司君尚南山店（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《周转仓租赁协议书》，约定甲方将商场5楼001号房有偿提供乙方作为临时周转仓库使用，建筑面积40平方米，乙方每月向甲方支付使用费4000元，并于协议签订后三日内交纳4000元保证金；支付方式为月付，与房租一起支付。本协议有效期自2019年9月1日至2020年8月31日。若乙方专柜经营合同提前终止，本协议书同时终止，撤柜当月乙方仓租费用按实际使用天数核算。原告提交了收款回单，用于证明被告已缴纳2019年12月租金及周转仓使用费及2019年11月其他费用，共计79436.26元。2020年5月25日，被告向原告出具了《解约租赁合约申请函》，载明被告受本次新冠病毒疫情的影响，遭遇了史无前例的重创。被告自2020年3月底复工以来，经营异常艰难，尽管原告在租金、管理费上给予很大的支持，但截至目前，被告已资金链断裂，无力继续经营，也无力支付任何款项。被告现正式申请与原告解除租赁合约，被告所交纳的费用和押金都作为赔偿给原告带来的损失，门店一切物资均由原告处置。请原告理解被告的困难，不再追究被告其他责任。2020年5月28日，原告向被告出具了《解约租赁申请回复函》，载明，原告声明：双方的合同于2020年5月27日解除，但原告保留根据合同的约定追究被告违约责任的权利；截至目前，被告已经停止营业且仍欠交原告租金及费用，请于2020年5月31日至原告处交清款项共计328322元；请被告于2020年5月31日之前，将租赁房屋恢复至该租赁房屋首次交付时的原状。逾期不处理，原告将根据租赁合同约定自行处理被告的货物、柜台及设施而无需承担任何责任。2020年6月5日，原告向被告出具《木棉花开清退函》，载明双方的《房屋租赁合同》已于2020年5月27日自动终止，原告多次要求撤场但被告仍未处理，请被告于2020年6月10日前撤出租赁房屋，将该房屋恢复至首次交付时的原状并向原告交清欠款328322元。2020年8月18日，深圳市简乐餐饮管理有限公司（甲方）与深圳源兴建设工程有限公司（乙方）签订了《君尚3019原木棉花开场地拆除合同》，约定，甲方将君尚3019一楼原木棉花开场地拆除项目委托乙方施工，将原木棉花开场地恢复毛坯状态，同时将场地及原5楼木棉花开仓库内的所有桌椅、设备设施等全部清理，桌椅及设备设施等所变卖金额抵扣部分场地拆除费用。工程总价款36000元。拆除期限暂定2020年8月18日开工，2020年8月27日竣工。2020年7月1日，原告向被告出具《清退知会函》，载明因双方合同已于2020年5月27日终止，被告拒不返还租赁房屋，原告迫于无奈已于2020年6月23日将租赁房屋清空并收回。原告提交了2020年10月12日原告（甲方）与案外人深圳市简乐餐饮管理有限公司（乙方）签订的协议，约定经双方协商，就乙方在甲方君尚3019商场一层F1003A号铺经营深段餐饮签订了《房屋租赁合同》及其附件、补充协议，合同期限为2020年8月16日至2024年11月30日，现双方对原合同补充如下：甲方已于2020年9月2日将租赁房屋以现状方式交付乙方，乙方需自行将租赁房屋恢复至毛坯状态，并预先垫付相应费用36000元，自乙方开业之日起，甲方分2个月（即2020年11月和12月）以租金减免的形式向乙方返还该费用，即自2020年11月1日至2020年12月31日期间，乙方每月向甲方应付的租金减去18000元。原告还提交了2020年9月16日郭彭向深圳源兴建设工程有限公司支付36000元的付款清单，转账附言为：君尚3019拆除费用。庭审中，原告确认第1项诉求中的租金是按每月54796元计算的。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《周转仓租赁协议书》、《解约租赁合约申请函》、《解约租赁申请回复函》、《木棉花开清退函》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于原告的第1项诉讼请求。1、根据《房屋租赁合同》、《补充协议》约定，第三年（2019年7月1日至2020年6月30日）租金为每月每平方米266元，涉案房屋使用面积206平方米，月租金为54796元。2020年1月1日至2020年5月27日的租金总额为266909.50元，扣除原告减免的2020年1月25日至2020年2月18日的租金45663.33元和租赁保证金53560元，剩余租金为167686.17元，被告未举证证明已向原告支付了该租金，本院对原告主张被告支付该部分租金的请求予以支持；2、《周转仓租赁协议书》约定月租金4000元，2020年1月1日至2020年5月27日的租金总额为19483.87元，被告未举证证明已向原告支付了该租金，本院对原告主张被告支付该部分租金的请求予以支持；3、原告主张的平台服务费、水费、电费、燃气费、预付卡交易手续费、VIP卡积分分摊手续费，因原告未提交相关证据予以证明，对该部分费用，本院不予支持。关于原告主张的提前终止租赁合同违约金657552元。《房屋租赁合同》约定，被告若需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上含三年的，应提前六个月书面通知原告，并按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金，经原告书面同意后方可解除。本院认为，原、被告约定的租赁期限六年半有余，且免租期（装修期）近七个月；被告提前解约，亦会造成房屋的空置期。原告提交的与深圳市简乐餐饮管理有限公司的协议可以佐证涉案房屋于2020年9月才交付给新的承租方；另外，原告已将租赁保证金冲抵了合同解除前的租金。综合以上情形，本院确认原告有权收取该违约金657552元（54796元×12）。关于原告主张的2020年5月28日至2020年6月23日期间的房屋占有使用费49316.40元。本院认为，被告已于2020年5月25日向原告出具了解约申请，原告亦复函同意解除租赁合同，并明确解除日期为2020年5月27日，故双方租赁合同的解除日期应为2020年5月27日。被告在《解约租赁合约申请函》中明确表示，被告门店一切物资均由原告处置，该表述应理解为被告向原告交付了涉案房产，原告可以于2020年5月27日收房并处置房内的财产。且本院已支持了原告主张的相当于12个月租金的违约金，故对原告该项房屋占有使用费的诉求不再支持。关于原告主张的涉案房屋恢复原状的费用36000元。原告提交了新承租方深圳市简乐餐饮管理有限公司为恢复涉案房屋而与施工方深圳源兴建设工程有限公司签订的《君尚3019原木棉花开场地拆除合同》，以及原告与深圳市简乐餐饮管理有限公司签订的拆除费用从租金中抵扣的协议。本院认为，根据原、被告的约定，租赁合同终止后被告应撤离租赁房屋，并将房屋恢复至首次交付时原状或原告指定的其他状态，否则原告有权自行恢复原状，相关费用由被告负担。合同解除后，原告多次要求被告将房屋恢复原状，被告未举证证明其已将涉案房屋恢复原状，故对于该36000元费用，应由被告负担。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经缺席审理，现依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市君尚木棉花开餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司支付2020年1月1日至2020年5月27日的租金167686.17元和周转仓使用费19483.87元；二、被告深圳市君尚木棉花开餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司支付违约金657552元；三、被告深圳市君尚木棉花开餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告天虹数科商业股份有限公司支付将涉案房屋恢复原状的费用36000元；四、驳回原告天虹数科商业股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13795.76元，由原告负担1641.76元，被告负担12154元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  程胜亮人民陪审员  夏华强人民陪审员  廖瑞梅二〇二一年三月二日书 记 员  石 劼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。