湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初116号原告：邵淇雅97607255528，住湖南省常德市武陵区府坪武陵大道南段36号。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志波，湖南德有常律师事务所律师，一般代理。被告：杨浩。被告：谈运林。委托诉讼代理人：彭淑君，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。原告邵淇雅与被告杨浩、谈运林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵淇雅的委托诉讼代理人张志波，被告谈运林及其委托诉讼代理人彭淑君到庭参加诉讼，被告杨浩经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵淇雅诉至法院，请求判令：1、确认自本状副本送达之日起，双方于2018年9月30日签订的《商业门面租赁合同》以及2018年10月15日签订的《武陵区食尚伍味餐厅（湘北店）合伙协议》予以解除；2、判令两被告在本案判决生效后3日内，连同装饰装修物返还位于常德市武陵大道南105号一、二层门面给原告，否则每逾期返还一日按年租金按日折算支付占有使用费（1781元/日）给原告，直至返还之日止；3、判令两被告向原告连带支付逾期支付租金期间的违约金6.423083万元；4、确认原告不予退还两被告所付押金5万元；5、判令两被告向原告连带退还合伙出资10万元及其逾期付款违约金0.336875万元（已自2020年6月1日起按年利率5.775%计至2020年12月31日，此后继续按年利率5.775%计至退清之日止）；6、由两被告共同负担本案全部诉讼费用。谈运林答辩：答辩人答辩的前提是建立于原告明确在本案中具体的请求权基础，原告的起诉既有合伙纠纷的法律关系，也有租赁纠纷的法律关系，且两种请求权基础基于不同事实无法在一案中审理，根据《最高人民法法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知》第三条，故恳请法庭释明原告，明确选择并确定相应的诉讼请求后再进行庭审程序。故答辩人根据不同的请求权基础确定的诉讼请求进行分别答辩：一、租赁法律关系。1、对解除租赁合同我们尊重法官的公正判断，但恳请法庭考虑到诉争房屋面积以及装修，若判令解除租赁合同，则针对第二项诉讼请求给予答辩人一个月或者适当宽限的合理腾房期。2、针对第三项诉讼请求违约金，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》第5点，在疫情期间答辩人租赁的原告的房屋作为营业用地因为疫情及防控措施导致营业收入锐减，第5点明确规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故第三项诉讼请求不能得到支持。且合同违约金的标准也过高，答辩人全额支付的租金，在疫情情况下原告都未考虑大环境的影响免租金，这过分高于损失的违约金也不应当得到支持。3、针对第四项诉讼请求，合同中明确约定5万元押金为水、电、煤气押金，在答辩人不存在欠物业管理款项的违约情况下，应当返还，故不能得到支持。二、合伙法律关系。根据合伙协议，不得再合伙不利时退伙，故原告不满足退伙要求，答辩人主张合伙关系继续成立并有效，且根据合伙法律规定，必须共负盈亏、共担风险，故合伙协议第五条约定无效，原告应该对武陵区食尚伍味餐厅（湘北店）的亏损承担无限责任，故原告的请求均不能得到支持。杨浩未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，邵淇雅（出租方、甲方）与谈运林（承租方）、杨浩（承租方、乙方）签订了《商业门面租赁合同》（以下简称租赁合同），约定谈运林、杨浩承租邵淇雅位于常德市武陵大道南105号一、二层楼门面用于经营食尚伍味餐厅。租赁期限为自2018年9月30日至2029年2月28日止的10年，自2019年3月1日起开始计算房租。前七个租赁年度的租金为650000元、第八年度的租金为682500元、第九年度的租金为716625元、第十年度的租金为752456元。第一年度应于2018年9月30日支付租金15万元及水、电、煤气押金5万元，2018年10月15日支付转让费38万元、租金200000元，2019年元月28日支付租金300000元；其余年度均应于每年12月20日一次性支付下一租赁年度的租金。合同第十条违约责任约定租赁期间，甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同相关约定的，须向对方支付年租金总额的30%作为违约金。如乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%向乙方收取违约金。合同签订后，邵淇雅向谈运林、杨浩移交了门面房屋，谈运林、杨浩支付了第一个年度租金65万元及押金5万元、转让费38万元。因谈运林、杨浩未能在2019年12月20日支付下一年度的租金，谈运林、杨浩于2019年12月25日在微信聊天中向邵淇雅承诺“在2020年元月1日付20万，2020年元月20日付10万，2020年2月8日付清35万，在2020年6月1日同意退掉股金10万元，以上承诺未兑现同意关店并按合同支付违约金”。之后杨浩于2020年1月1日向邵淇雅支付200000元，于2020年1月21日支付100000元；谈运林于2020年5月7日支付50000元，于2020年5月25日支付50000元，于2020年5月26日支付50000元，于2020年6月25日支付50000元，于2020年6月26日支付50000元，于2020年7月25日支付50000元，于2020年8月5日支付35000元，于2020年8月10日支付15000元。邵淇雅认为谈运林、杨浩未能按时支付租金遂起诉至法院提出前列诉讼请求。另查明，谈运林已经于2021年3月1日腾退案涉门面并结清了水、电、煤气等相应费用。并于2021年3月3日向邵淇雅发出通知书，通知邵淇雅接收案涉门面。还查明，2018年10月15日，邵淇雅与杨浩签订了《武陵区食尚伍味餐厅（湘北店）合伙协议》（以下简称合伙合同），约定邵淇雅入股100000元与杨浩合伙经营武陵区食尚伍味餐厅（湘北店）。再查明，邵淇雅向本院申请了财产保全，花费了诉讼保全保险费500元，缴纳了保全费1520元。上述事实有《商业门面租赁合同》、微信聊天记录、银行账户交易明细、《武陵区食尚伍味餐厅（湘北店）合伙协议》、收据、保全保险费发票、保全费缴款收据、通知书、收据、费用结清单以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法[2020]347号）第五条第3项规定：“存在多个法律关系时个案案由的确定。同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当根据当事人诉争的法律关系的性质确定个案案由；均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系并列确定相应的案由。”，从上述规定可以看出，同一诉讼中当事人的诉请可以涉及两个以上法律关系。本案中，原、被告双方既是租赁合同当事人，也是合伙合同的当事人，且两个法律关系之间具有一定的牵连，从有利于人民法院查明案件事实、减少当事人诉累的角度出发，本院确认本案案由为房屋租赁合同及合伙合同纠纷。关于租赁合同。邵淇雅与谈运林、杨浩签订的《商业门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于租赁合同的解除。邵淇雅起诉至法院要求解除租赁合同，谈运林也在2021年3月1日腾退案涉门面并结清了水、电、煤气等相应费用，并通知邵淇雅接收案涉门面。可见双方已经没有继续履行租赁合同的意愿，双方的租赁合同于2021年3月1日已经解除。关于逾期支付租金的违约金。根据谈运林、杨浩与邵淇雅重新确定的2020年度的租金支付期限为2020年2月8日，谈运林、杨浩于2020年8月10日才支付完毕；根据租赁合同约定2021年度的租金也应于2020年12月20日支付，谈运林、杨浩也未支付；谈运林、杨浩已经构成逾期支付租金，根据租赁合同约定，应当支付逾期支付租金的违约金。因租金合同约定的违约金标准过高，并考虑受新冠肺炎疫情的影响，以及谈运林、杨浩也交付了押金50000元，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，酌定谈运林、杨浩不支付邵淇雅逾期支付租金的违约金，邵淇雅不退还押金50000元。关于保全保险费、保全费的承担。因谈运林、杨浩存在逾期支付租金的违约行为，故邵淇雅花费的保全保险费500元、保全费1520元应由谈运林、杨浩承担。关于合伙合同。本案中，邵淇雅与杨浩虽然签订了合伙合同，但杨浩设立的个体工商户名称为“武陵区待客小宴餐厅”，而非合同约定的“武陵区食尚伍味餐厅（湘北店）”，邵淇雅也没有参与实际经营，结合双方提交的证据以及当事人的陈述，邵淇雅所谓入股的100000元实际是冲抵房屋租金，该合伙合同实际并未履行。且谈运林、杨浩均在2019年12月25日向邵淇雅承诺于2020年6月1日前退回股金100000元。故对于邵淇雅要求解除合伙合同并要求谈运林、杨浩退还投资款100000元及支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款的违约金。因该款与租赁合同履行存在牵连，考虑新冠肺炎疫情影响了租赁合同履行期间承租人营业收入及资金周转等因素，本院酌定自租赁合同解除之日（2021年3月1日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。杨浩经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、邵淇雅与谈运林、杨浩于2018年9月30日签订的《商业门面租赁合同》以及邵淇雅与杨浩于2018年10月15日签订的《武陵区食尚伍味餐厅（湘北店）合伙协议》已经解除；二、谈运林、杨浩于本判决生效之日起十日内向邵淇雅支付保全保险费500元；谈运林、杨浩交付的押金50000元邵淇雅不予退还；三、谈运林、杨浩于本判决生效之日起十日内向邵淇雅退还100000元及支付逾期付款的违约金（自2021年3月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至退清之日止）；四、驳回邵淇雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1926元（已减半收取），保全费1520元，共计3446元，由谈运林、杨浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提供副本。审 判 员 丁孟礼二〇二一年三月二十五日法官助理 贺 鸣书 记 员 曾江燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。