广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终624号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄奇，男，汉族，住广东省龙川县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春华，女，汉族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：陈家春，广东泽康律师事务所律师。上诉人黄奇因与被上诉人张春华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初14294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄奇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张春华支付的合同定金1000000元归黄奇所有，张春华赔偿黄奇经济损失500000元；3.本案一、二审诉讼费用由张春华承担。事实和理由：1.案涉土地使用权证书上记载的土地使用权人分别为黄奇与案外人凌某香，凌某香作为案涉土地的使用权人，对案涉合同及补充协议需承担相应的合同义务，一审法院未追加凌某香作为本案被告或者第三人参加诉讼，本案应发回重审。2.本案争议较大，一审法院适用简易程序审理本案，程序不当。3.一审判决对案涉合同的性质认定错误。案涉合同名为厂房买卖合同，实为土地使用权转让合同。4.一审判决对合同效力认定错误，案涉合同为有效合同。5.案涉合同履行过程中，黄奇不存在任何违约行为。6.一审中，证人张某良作虚假陈述。7.张春华因过户税费超出预期拒不履行案涉合同，并以诉讼解除合同的实际行为明确表示不履行合同主要债务，构成根本违约，导致合同解除，张春华依法应当承担违约责任。8.案涉合同已明确约定违约责任，黄奇上诉主张没收定金及张春华赔偿经济损失，合法有据，二审法院应予支持。张春华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张春华向一审法院起诉请求：1.确认张春华、黄奇签订的《厂房买卖合同》和《合同补充协议书》于民事起诉状送达黄奇之日解除；2.判令黄奇双倍返还定金人民币2000000元予张春华；3.判令黄奇支付违约金1076000元予张春华；4.判令黄奇支付律师费80000元予张春华；5.黄奇承担本案诉讼费用。黄奇向一审法院反诉请求：1.张春华支付的合同定金1000000元归黄奇所有；2.张春华赔偿黄奇经济损失500000元；3.张春华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年9月2日，位于某区某镇某村委会的一块土地办理国有土地使用权证，登记权利人为黄奇、凌某香，登记使用权面积675.6平方米。2000年10月20日，黄奇填写临时建筑施工报建审批表，申请建造一层锌瓦建筑物286平方米，某镇相关职能部门盖章同意办理。现上述土地上构筑物为混合二层，建筑面积为1354.82平方米。2019年初，黄奇将上述不动产放在中介处方放盘。2019年6月，中介方工作人员通过微信询问过户费用大概多少，黄奇回复称二十万左右。2019年6月12日，黄奇（甲方，卖方）与张春华（乙方，买方）及佛山市某安房地产中介有限公司（丙方，居间方）签订一份《厂房买卖合同》，约定：甲方自愿把坐落于某区某镇某村委会的厂房(包括厂房内外)出售给乙方，厂房权证书号为佛府南国用（2009）第0300610号，登记使用权面积675.6平方米，厂房使用权终止日期以登记为准；乙方已对该物业的相关情况作了充分、全面的了解，并自愿买卖；该物业以现状、带租约按套售予乙方，甲方协助乙方与租户签订新的租赁合同；该房屋成交总价为5380000元，包含该物业所有的楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费(包括但不限于水电、煤气、初装费、物管费、物业维修基金等，)此成交价不因日后重新测绘面积和市场价格变动而变动；乙方签订本合同时支付部分定金100000元予甲方，于2019年6月13日前支付定金余款900000元予甲方；甲方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭。乙方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，向银行申请10年贷款2000000元；甲乙双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日配合丙方完成本次交易的递件手续；经银行审批同意贷款后，首期楼款(不含定金)2380000元乙方应在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天直接支付给甲方；楼价余款2000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；甲方保证该物业产权清晰且甲方对该物业享有完整所有权拥有全部的收益、处分权，及能完全支配和处理，该物业无抵押、无查封或出借等情况。甲方承诺在办理该物业转移登记手续前必须结清该物业有关按揭、抵押、税费、物管费等债务；甲方确认买卖该物业的真实性并签订本合同，若甲方的配偶于甲方签订本合同后反对或阻碍甲方履行本合同，甲方须承担违约责任；甲乙双方保证在该物业转移登记时积极提供协助，若因任何一方原因造成产权不能转移登记的，由此而产生的一切费用及法律后果均由责任方承担；甲乙双方同意卖方交付该物业予买方使用日期为卖方收齐全部楼款当天；如甲方无故拖延，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方完成转移登记交易手续之日止，以该物业约定成交总价为基数，按每日1‰支付延迟履行违约金。逾期达30天，乙方有权不再购买该物业，甲方应向乙方退回全部已收款项并向乙方支付该物业总成交价的20%作为违约金；合同签订后，乙方不按合同约定支付定金的视为违约，乙方必须按本合同规定赔偿甲方双倍定金，并按本合同的总成交价的20%赔偿给甲方，甲方可单方解除本合同；乙方中途拒绝购买该物业，甲方有权不退回所收定金，并按本合同约定总成交价的20%赔偿甲方损失。若乙方不按期支付款项或办理相关手续的视为违约，在甲方同意乙方延迟履约的情况下，甲方有权要求乙方自本合同签订之日起，至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金；等等。当日，张春华、黄奇还签订一份《合同补充协议书》，约定黄奇承诺协助张春华将该物业二楼消防审核通过后交给张春华使用，所产生的费用由双方共同承担。合同签订后，张春华向黄奇支付了定金1000000元。此后双方在办理过户过程中，因税费过高产生争议。2020年6月4日，黄奇委托律师事务所向张春华发出律师函，通知张春华在五日内办妥按揭手续资料，一个月支付款项并办理过户手续。2020年6月17日，张春华提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。张春华、黄奇签订的合同名称为《厂房买卖合同》，约定买卖标的物为厂房，对价也为厂房价格，故本案为房屋买卖合同纠纷。案涉厂房在2000年办理临时的报建手续，报建为一层286平方米，且审批单位为镇一级行政管理部门，现交易的厂房为混合二层结构，建筑面积为1354.82平方米，未办理县区一级行政管理部门规划报建手续，至一审法庭辩论终结时，双方当事人均未能提供案涉厂房合法有效的规划报建手续，故一审法院据此认定张春华、黄奇所签订的《厂房买卖合同》及《合同补充协议书》为无效合同。合同无效自始没有法律约束力，一审法院对张春华主张解除合同及补充协议书的诉讼请求不予支持。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，即黄奇应返还定金1000000元予张春华，对张春华主张黄奇双倍返还定金诉讼请求及黄奇反诉主张没收定金的反诉请求均没有法律依据，一审法院均不予支持。无效合同不存在违约责任的问题，张春华请求黄奇支付违约金1076000元没有事实与法律依据，一审法院也不予支持。黄奇将不具备交易条件的厂房用于出售，张春华未谨慎审理交易的厂房合法性，双方对买卖合同无效均具有过错，一审法院对张春华主张黄奇支付律师费80000元及黄奇反诉主张张春华赔偿损失500000元的反诉请求也均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、黄奇于判决发生法律效力之日起十日内退还定金1000000元予张春华；二、驳回张春华的其他诉讼请求；三、驳回黄奇的全部反诉请求。本案适用简易程序结案，一审本诉受理费减半收取32276元、财产保全费5000元，合计37276元，由张春华负担25376元，黄奇负担11900元。一审反诉受理费9150元，由黄奇负担。二审中，黄奇向本院提交了原购地合同、某市国土局某分局出具的证明、国有土地使用权证、发票、土地增值税单、契税完税单、物业出租税务登记证、出租屋租赁备案证明、某工商行政管理局某分局出具的证明、村委会出具的证明、案涉土地上盖商铺营业执照、黄奇与其他中介公司微信聊天记录、黄奇与张某良微信聊天记录、保管证明、黄奇与张春华微信聊天记录、黄奇与张某良微信聊天记录、黄奇与中介王小姐微信聊天记录、黄奇与张某良微信聊天记录、补充协议、黄奇与张某良微信聊天记录、黄奇与王小姐微信聊天记录、黄奇与张春华微信聊天记录、彭某新手写证明、彭某新与朱某勇微信聊天记录、律师函、办件详情记录、宗地图、黄奇与张某良微信聊天记录等证据材料，拟证明案涉合同为土地使用权出让合同，案涉合同合法、有效，因为过户税费过高，张春华单方违约，拒绝履行合同，应当承担违约责任。经审查，黄奇在二审中提交的新证据均无法证明案涉合同为有效合同，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案主要的争议焦点为:本案是否应当追加凌某香参加诉讼；一审适用简易程序是否不当；案涉合同的性质；案涉合同的效力。关于追加必要共同被告的问题。本院认为，张春华在本案中基于《厂房买卖合同》《合同补充协议书》向合同相对方黄奇主张权利，凌某香不是案涉合同及补充协议的合同相对方，并非本案必要共同被告。黄奇上诉主张本案应当追加凌某香参加诉讼，理据不足，本院不予支持。关于一审程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序。一审法院适用简易程序审理本案，符合前述法律规定，本院予以维持。黄奇上诉主张，一审法院适用简易程序不当，本案应当发回重审，于法无据，本院不予支持。关于案涉合同的性质。黄奇上诉主张，案涉合同名为《厂房买卖合同》，实为土地使用权转让合同。本院认为，根据案涉合同约定，双方买卖标的为厂房，一审法院认定案涉合同为房屋买卖合同，定性准确，本院予以维持。黄奇上诉主张案涉合同为土地使用权转让合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于案涉合同的效力。本案中，案涉厂房仅在2000年办理过临时报建手续，报建面积为一层286平方米，审批单位为镇一级行政管理部门，但案涉合同交易的标的为混合二层结构的厂房，且未办理县区一级行政管理部门规划报建手续。因双方当事人迄今均未能提供案涉厂房合法有效的规划报建手续，本院认定案涉合同及补充协议为无效合同。因案涉合同及补充协议无效，且双方当事人对于合同无效均具有过错，一审法院驳回黄奇要求没收定金及赔偿损失的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。黄奇以案涉合同有效为由，上诉主张没收定金1000000元、张春华赔偿损失500000元，理由不能成立，本院不予支持。综上，黄奇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人黄奇负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰