北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初31008号原告：北京京都信苑饭店有限公司，住所地北京市海淀区什坊院6号。法定代表人：刘超，董事长。委托诉讼代理人：郭栋，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学琴，北京市盈科律师事务所律师。被告：睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李克逆，董事长。委托诉讼代理人：李刚，北京冠楠律师事务所律师。原告北京京都信苑饭店有限公司（以下简称京都公司）与被告睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司（以下简称睿力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京都公司的委托诉讼代理人郭栋、张学琴与被告睿力公司的委托诉讼代理人李刚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京都公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间于2017年12月14日签订的写字间租赁合同于2020年3月20日解除；2、请求判令睿力公司向我公司支付拖欠的2019年12月15日至2020年3月20日的房屋租金218666.67元及其他应付费用1214.97元；3、请求判令睿力公司向我公司支付逾期付款违约金（计算标准：以205000元为基数，按照日千分之五的标准，自2019年12月15日起计至实际清偿之日止；以13666.67元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年3月15日起计至实际清偿之日止；以502.91元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年1月6日起计至实际清偿之日止；以334.88元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止；以377.18元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年3月6日起计至实际清偿之日止）；4、判令睿力公司立即将其存放在我公司后院的全部办公设施设备搬走；5、请求判令睿力公司向我公司支付保管费，自2020年3月21日起按2000元/天标准计算，至睿力公司将其存放在我公司后院的全部办公设施设备搬走之日止；6、判令睿力公司向我公司支付搬运费7090元；7、睿力公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月14日，原被告双方签订写字间租赁合同，合同约定：租赁我公司写字间x层x号，建筑面积408平方米，出租期限2017年12月15日至2020年12月14日；睿力公司（乙方）入住时一次性缴付3个月租金205000元，月租金为68333.33元，日租金为2000元/天，其后每月支付一次租金；睿力公司（乙方）承租范围内的电费、通信费、上网费、车位费等自行消费的其他费用统称为杂费（或应付费用）及时、至迟不超过每月五日前缴付；睿力公司（乙方）拖欠租金或应付杂费（或应付费用）达到或超过15天的，我公司（甲方）有权索赔并立即解除合同。睿力公司自2019年12月15日开始拖欠租金，至今拒不支付，已经构成严重违约。我公司于2020年3月10日前多次向该公司发催款函，于2020年3月16日向该公司发催告并附条件预告解除函，于2020年3月20日向睿力公司发出解除函，明确是否于2020年3月20日解除合同并限该公司于2020年3月28日前腾退搬离，该公司明确回函确认上述催款、解除函均收到。我公司于2020年4月21日向睿力公司发出关于要求睿力公司限期搬离饭店的函，明确告知该公司清场、搬离，否则按2000元/天收取保管费，该公司明确回函但拒不搬离。我公司于2020年5月7日向该公司发出腾退搬离的督促函，但该公司至今仍不腾退搬离。睿力公司在承租期间，多次发生拒付、拖欠租金行为，本次拖欠发生在疫情之前，拒不支付拖欠租金及应付费用、拒不腾退搬离的行为，已经构成严重违约，给我公司造成极大损失。我公司为响应国家政策，本着维护双方合作关系，曾主动提出减免1个月租金但该公司不同意。经过多次反复协商无果，特诉至贵院。睿力公司辩称，不同意对方诉讼请求。2019年12月15日前，我公司不欠京都公司租金，之后双方发生一系列纠纷，通过双方的往来函件可以看出是双方计算差异导致京都公司作出了错误的判断，不同意对方所述逾期付款违约金的说法。不认可对方诉讼请求第4项至第7项。截至2019年12月15日，京都公司处存有我公司205000元押金。双方发生纠纷是2019年到2020年初，是疫情期间，往来函件最早见于2020年2月至4月，是疫情最猛烈的时候，双方各执一词，观点相左，也没有能够认真核对，这种情况下对方封了我公司的场地搬了我公司的设备，所以我公司认为对方的行为不当，2019年末，双方就另外一份房屋租赁合同签署过协议书，协议书表明我公司承担另外一家公司应向京都公司支付的房租，但是京都公司许诺给我公司免租期，根据免租期我公司可以期待获利不少于60万元。2019年12月15日的时候我公司不欠京都公司租金，15日之后的租金因为双方存在争议，所以没有核对也没有支付。因为京都公司的做法，我公司判断对方并不会继续和我公司签订合同，所以我公司没有支付租金。因为产生争议的时候双方都选择了起诉，当时起诉的时候合同还没有到期，所以我公司选择了继续履行，从现在的情况看，我公司认为合同应该延期履行，履行到租金可以抵付205000元押金和60万元损失的时间，应该是恢复原状后，我公司重新控制营业场所后顺延一年。我公司不存在违约行为，是京都公司存在违约行为。现在我公司的设施设备和家具都被京都公司扣留了，在京都公司后院空旷的场地上，不是封闭的场所。对方认为2019年12月15日我公司就欠费了，但是我公司认为2020年1月14日为止的租金我公司都付清了，是2020年1月15日才需要付下一期租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。京都公司（甲方）与睿力公司（乙方）于2017年12月14日签订写字间租赁合同，约定：租赁位置为北京京都信苑饭店楼x1层x号，建筑面积408平方米，租赁期限为2017年12月15日至2020年12月14日；乙方入住时一次性缴付3个月租金，共计205000元，乙方应于每季度收到缴费通知书后，准时按照缴费通知书的金额及期限缴付费用，其后每月支付一次租金；日租金为5.51元/天/平方米，每季度租金为205000元，租期内租金为246万元；乙方应于2017年12月15日前缴纳押金205000元，押金不得冲抵房费及其它费用；乙方承担所租办公室自用的电费、通信费、上网费、车位费以及与乙方使用所租办公室相关的自行消费的专项服务费用，上述费用乙方应于每月底收到缴费通知书后，准时按照缴费通知书的金额及期限缴付费用，至迟不超过每月五日前缴付；乙方拖欠租金或其它应付杂费达到或超过15天时，甲方除有权索赔外并有权终止其信用额度的消费，亦有权立即解除本合同，并从乙方的保证金中扣除应缴费用；若乙方不能在双方约定期限内支付租金及相关费用，甲方将有权要求乙方立即付清所欠款项，及加收每天千分之五的滞纳金等等。2019年12月11日，京都公司（甲方）与睿力公司（乙方）签订房屋租赁纠纷解决协议书，约定：甲乙双方及甲方与北京前程益达贸易有限公司（以下简称前程公司）就原房屋租赁合同产生纠纷，乙方与前程公司为高度关联公司，为解决纠纷，现甲乙双方及乙方代表前程公司与甲方就相关事项达成协议如下：1、甲乙双方就甲方x1楼签订的房屋租赁合同，乙方确认欠付租金41万元，电费8368.91元，乙方在本协议签订当日支付上述全部租金及电费，甲方收到全部款项后，就该x1层租赁合同继续履行，甲方立即解除对乙方所使用的x1楼场地的封禁。2、乙方确认，就与甲方x2楼签订的租赁合同所欠租金金额为333334元，乙方代表前程公司确认，就与甲方x2楼签订的租赁合同所欠租金金额为333334元，甲乙双方及甲方与前程公司原就甲方x2楼签订的租赁合同解除，解除之前提为乙方应在2019年12月31日前取得前程公司对于本协议的书面确认并将确认文件交付甲方且乙方于2019年12月21日前支付所欠租金666668元。3、甲方x1楼除乙方正在使用的其余部分在2020年元旦前空出，在乙方全部依约完成上述两条后，甲方承诺该场地以原来与乙方签订的x1楼租赁合同相同的合同条件租赁给乙方使用，起租日期为2020年3月1日，且包含同等条件下的优先承租权及给予乙方及其合作伙伴工商注册等方面的许可、配合及便利，具体内容以双方新签订租赁合同为准。京都公司称第3条内容仅为双方意向，因睿力公司拖欠租金等费用，故双方未签订新的租赁合同。经查，睿力公司已向京都公司支付了上述第1、2条约定款项。2020年1月起，京都公司多次向睿力公司发出催款函，要求睿力公司支付2019年12月之后的租金及相关费用。睿力公司进行了回复，主要内容为双方对于租赁费用所涉期间认识有1个月的差异以及公司应收账款顺延至年后等客观原因，尚有部分款项未结清，又逢疫情原因，希望就承租x1楼其余部分形成书面协议，建议解除原合同，就x1楼整体租赁签订新的协议2020年3月17日（16日），京都公司向睿力公司发出催告并附条件预告解除函，主要内容为：贵司于2019年12月15日起至本函发出之日止未向我司缴纳任何租金及杂费……鉴于上述，我司郑重声明并通知如下：请贵司务必于2020年3月19日前向我司支付所欠2019年12月15日至2020年1月31日所欠的费用，租金102500元，杂费837.71元；如贵司未能在上述时限内支付完毕上述全部费用，我司将依法依约行使以下权利：1、解除双方签订的写字间租赁合同，解除时间为2020年3月20日。2、对房屋进行清场处理。3、我司将依法依规采取措施，就贵司违约行为主张权利等等。2020年3月20日，京都公司向睿力公司发出解除函，主要内容为：鉴于贵司未依约缴纳租金，我司于2020年3月10日发出催款函，于2020年3月16日发出催告并附条件预告解除函。同时，鉴于疫情原因，我司从长久合作和贵司利益角度，已告知贵司减免2020年2月份租金。但贵司收到该上述函件后仍未依约缴纳租金。基于贵司的违约行为，我司郑重声明通知如下：1、双方签订的写字间租赁合同及其补充协议，于2020年3月20日解除。2、贵司已拖欠2019年12月15日至2020年1月31日的费用，即租金102500元，杂费837.71元，请连同该上述费用及2020年3月1日至20日的租金、杂费一并立即支付我方。3、我司将于2020年3月23日将对贵司x1层x房间进行封房处理，并请贵司于2020年3月28日之前完成搬离事宜。4、如贵司未按上述时间搬离，我司将对房屋进行清场处理，清场过程中贵司物品的毁损灭失均与我司无关，且对贵司物品之保管，我司将收取保管费（每天2000元）。5、我司将就贵司的违约行为主张和行使权利，以维护我司自身的合法利益。2020年3月27日（26日），睿力公司向京都公司发出致京都信苑饭店的函件，主要内容为：本公司于2020年3月18日晚间收到贵司的催款函件及3月16日的催告并附条件预告解除函件原件，于2020年3月20日下午四时收到贵司于当日通过电子版发出的解除函，现回复如下：1、本公司不同意贵司单方面解除合约，合同应该继续履行。2、本公司自2019年10月15日起，陆续九次致函贵司，就从一开始出现的问题说明并提出合理申请，贵司除了回复为催收唯一要求的函件外，从未体现出正面回复我司一切申请的内容。3、本公司提出如下申请：（1）关于贵司催款函的回复：由于关于本公司办公场地使用权纠纷而产生遗留问题的延续性；由于在财务和计费周期存在的差异而产生的歧义；由于爆发疫情突然性导致后续协议还未能签署的顾虑等因素所致。（2）申请贵司予以减免本公司2、3、4月的租金……（4）鉴于本公司尚未复工的事实，再次申请2020年4月l日复工后共同商议彻底解决问题的方案等等。2020年4月22日，京都公司向睿力公司发出关于要求睿力公司限期搬离饭店的函，主要内容为：我司于2020年3月20日向贵司发出解除函，但贵司收到函件后未按函件中的要求搬离我司，现我司声明如下：我司将于2020年4月28日将对贵司x1层x房间进行清场处理，其清场的全部费用由贵司全部承担。2、如在清场过程中贵司物品的损失将与我司无关，且对贵司物品之保管，我司将收取保管费（2000元/天）。2020年4月24日，睿力公司向京都公司发出回复函，主要内容为：我司于2020年4月23日收到贵司关于要求睿力公司限期搬离饭店的函，现回函如下：1、我司坚持待疫情过后、北京全面复工后两周内当面约谈解决事宜……4、贵司采取的封门举措是违法的，要求限期搬离饭店的观点我司不予接纳，同时构成了侵犯我司商业利益及商业秘密等等。睿力公司称其实际经营至春节假期前。之后，京都公司对于睿力公司办公场所进行了封门，睿力公司称具体时间为2021年3月23日。2020年4月底，京都公司称具体时间为2020年4月28日，该公司将睿力公司办公物品搬出租赁房屋，并存放于该公司后院内，睿力公司称其未参与，京都公司称睿力公司在场，并提交当日报警后拍摄照片，睿力公司对于报警一事认可。京都公司提交物品清单明细、搬运服务合同单、银行回单、发票、收据予以佐证。京都公司提交落款时间为2020年5月7日的督促函及当场向睿力公司宣读该督促函的视频资料。督促函主要内容为：鉴于贵司的严重违约行为，双方签署的写字间租赁合同已于2020年3月20日解除，我司多次告知贵司相关事宜并要求贵司搬离租赁房屋内物品，腾空房屋，但贵司并未搬离，导致我司的正常经营受到严重影响，我司在充分给予贵司宽限期、告知贵司、尊重贵司租赁房屋内物品权利的基础上，自行进行搬离，特函告如下：1、贵司租赁房屋内所有物品存放于我司后院存放处。2、贵司租赁房屋内，我司现状搬离，具体清单附后；3、再次督促贵司立即将上述全部物品搬离我司，否则，我司就物品丢失、毁损的风险不承担责任，由贵司自行承担。经查，睿力公司向京都公司支付押金205000元。京都公司就其主张的睿力公司拖欠租金及电费一事提交自行制作的财务明细单，显示：睿力公司租赁期间共计缴纳租金及其他费用1582340.75元；睿力公司拖欠2019年12月15日至2020年3月20日期间房屋租金共计218667.67元，其中，2019年12月15日至2020年1月14日期间、2020年1月15日至2020年2月14日期间、2020年2月15日至2020年3月14日期间，每段期间拖欠租金68333.33元，2020年3月15日至2020年3月20日拖欠租金13666.67元；睿力公司拖欠2019年12月15日至2020年3月20日期间其他费用共计1214.97元，其中2019年12月15日至2020年1月14日期间其他费用502.91元、2020年1月15日至2020年2月14日期间其他费用334.88元、2020年2月15日至2020年3月14日期间其他费用377.18元。睿力公司对此不认可，称付款截止至2019年12月15日，租赁期间支付金额（含押金）共计2454002.75元。京都公司同意用已收取押金抵扣其提出的诉讼请求，但要求优先抵扣保管费和搬运费。睿力公司主张因疫情原因，根据国家相关规定，应减半缴纳房屋租金。京都公司提交与其他公司签订的减免1个月租金的协议书，称该公司曾与睿力公司协商减免1个月租金，但睿力公司要求减免3个月租金，双方未达成一致意见，在睿力公司正常缴纳租金的情况下同意减免2个月租金，但睿力公司未按时缴纳租金，故不同意减免租金，并且，京都公司称睿力公司违约在先，疫情在后，其不符合减免租金的条件。本院认为，双方签订的写字间租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定履行。根据双方提交的证据及陈述可知，2019年12月11日，双方曾就睿力公司拖欠x1楼（本案租赁合同）及x2楼租金及电费一事签订房屋租赁纠纷解决协议，睿力公司按照协议约定向京都公司支付了拖欠租金及电费，该协议同时约定，睿力公司替其关联公司承担给付租金义务，睿力公司按照协议约定履行了给付义务，该协议又约定，京都公司承诺睿力公司承担上述给付义务后，将x1楼其余部分场地一并出租给睿力公司，并签订新的房屋租赁合同，但双方并未按此约定签订新的租赁合同。此后，睿力公司未按照双方签订的写字间租赁合同约定期限缴纳房屋租金及其他费用，京都公司多次催缴未果，睿力公司提出租金所涉期间存在1个月差异，并提出要求按照房屋租赁纠纷解决协议的约定承租x1楼其余部分场地，双方签订新的房屋租赁合同，双方因此产生争议。对此，本院认为，根据双方签订的写字间租赁合同，睿力公司负有按期缴纳租金的义务，根据本院对于双方陈述的已缴纳费用及拖欠费用数额进行核对，睿力公司确存在拖欠2019年12月15日之后房屋租金及其他费用的事实，2019年12月15日之后睿力公司向京都公司支付的款项均是基于房屋租赁纠纷解决协议所支付的费用，系代其他公司支付的拖欠费用以及租赁x2楼场地拖欠的租赁费用，并非基于双方签订的写字间租赁合同而支付的2019年12月15日之后的租金及其他费用。睿力公司虽主张租赁费用计算有误，但未就此提交充分证据证明，本院对此不予采信。睿力公司主张要求按照房屋租赁纠纷解决协议的约定承租x1楼其余部分场地，且双方应签订新的房屋租赁合同，上述理由均不得作为拖欠租金及其他费用的理由。综上，本院认为，睿力公司就其未按期缴纳租金及其他费用所提出的理由不充分，本院不予采信，该公司未按期支付租金及其他费用的行为已构成违约，京都公司根据合同约定解除双方之间的房屋租赁合同合法，本院予以支持，确认双方于2020年3月20日解除房屋租赁合同，睿力公司应向京都公司支付2019年12月15日至2020年3月20日期间的房屋租金及其他费用，考虑到其间涉及疫情影响，京都公司也曾承诺减免睿力公司1个月租金，故本院综合考虑上述情况对于拖欠租金及其他费用予以一并核算。根据合同约定，睿力公司还应向京都公司支付逾期付款违约金，考虑到合同约定过高，本院按照京都公司的实际损失予以综合判定。鉴于双方已解除房屋租赁合同，故睿力公司应将存放在京都公司后院的全部办公设施设备搬走。对于京都公司主张的保管费及搬运费，本院认为，根据上文分析，京都公司依约解除了双方之间的房屋租赁合同，睿力公司应自行将办公设施设备搬走，在该公司未自行搬走的情况下，京都公司将睿力公司办公设施设备搬走并进行保管，睿力公司应支付相应的搬运费及保管费，具体数额由本院结合京都公司提交的证据及该公司的实际损失予以综合判定。另，鉴于京都公司同意在押金中抵扣其提出的诉讼请求，本院对此不持异议，对于相应数额予以抵扣。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行裁判。综上所述，本院依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认双方于2017年12月14日签订的写字间租赁合同已经于2020年3月20日解除；二、睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京京都信苑饭店有限公司支付2019年12月15日至2020年3月20日期间的房屋租金149892.47元及其他应付费用1214.97元；三、睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京京都信苑饭店有限公司支付逾期付款违约金（计算标准：以136666.66元为基数，按照每年10%的标准，自2019年12月15日起计算至实际清偿之日止；以13225.8元为基数，按照每年10%的标准，自2020年3月15日起计算至实际清偿之日止；以502.91元为基数，按照每年10%的标准，自2020年1月6日起计算至实际清偿之日止；以334.88元为基数，按照每年10%的标准，自2020年2月6日起计算至实际清偿之日止；以377.18元为基数，按照每年10%的标准，自2020年3月6日起计算至实际清偿之日止）；四、睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司于本判决生效后20日内将存放于北京京都信苑饭店有限公司后院的全部办公设施设备搬走；五、睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京京都信苑饭店有限公司支付保管费，自2020年3月21日起按每日150元标准计算至睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司将全部办公设施设备搬走之日止；六、睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京京都信苑饭店有限公司支付搬运费5000元；上述二、三、五、六项内容，在执行期间，应先行从押金205000元中抵扣后再执行；七、驳回北京京都信苑饭店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8763元（北京京都信苑饭店有限公司已预交），由睿力创造（北京）品牌管理咨询有限公司负担3003元，于本判决生效后7日内交纳，由北京京都信苑饭店有限公司负担5760元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 聂 冉人民陪审员 岳 维人民陪审员 祁跃进二〇二一年三月三十一日书 记 员 吴 思