江苏省南通市海门区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0684民初4933号原告（反诉被告）：周艺强，男，1970年1月9日生，汉族，住南通市海门区。委托诉讼代理人：夏正丹，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈煜旻，江苏山水律师事务所律师。被告（反诉原告）：成向东，男，1970年9月3日生，汉族，住南通市海门区。委托诉讼代理人：朱海斌，上海维盈律师事务所律师。原告周艺强与被告成向东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案受理后，成向东在答辩期内提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理，因经审理发现有不宜适用简易程序的情形裁定转为普通程序于2020年12月21日再次公开开庭进行了审理。原告周艺强，被告成向东的诉讼代理人朱海斌参加了全部庭审。原告周艺强的诉讼代理人夏正丹参加了第一次庭审，沈煜旻参加了第二次庭审。本案现已审理终结。周艺强就本诉向本院提出诉讼请求：要求成向东返还租金48834元，并以此为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准支付自起诉之日至实际履行之日的利息。事实与理由：成向东与周艺强于2019年4月13日签订了一份《厂房租赁合同》，合同期限自2019年7月1日至2022年6月30日，年租金470000元。合同签订当日，周艺强即交付了定金138000元。嗣后，因厂房周边居民反映存有噪音，双方遂于2019年6月27日协商解除了《厂房租赁合同》，由周艺强赔偿成向东一个月的租金损失39166元，成向东将定金全额返还，即成向东应返还98834元。现成向东仅支付了50000元，尚余48834元未支付，故提起诉讼。成向东就本诉辩称，周艺强虽然曾就《厂房租赁合同》解除事宜与成向东协商，但是双方并未达成一致，现周艺强单方面终止合同已构成违约，应当承担相应的违约责任。成向东就反诉向本院提出诉讼请求：要求周艺强返还成向东已支付的50000元，并支付违约金141000元。事实与理由：成向东与周艺强于2019年4月13日签订了一份《厂房租赁合同》，合同期限自2019年7月1日至2022年6月30日，年租金470000元，周艺强已交付定金138000元。嗣后，因周艺强的生产活动产生噪音，遂要求解除合同，虽经协商并未达成一致（在沟通中成向东向周艺强支付了50000元），但周艺强仍单方终止合同。周艺强的行为已构成违约，应当依照合同约定支付违约金141000元。周艺强就反诉辩称，周艺强与成向东就合同解除事宜已经达成了一致，系成向东要求周艺强赔偿一个月租金损失，且周艺强也表示同意，并支付了50000元，双方已经就解除达成一致。请求驳回成向东的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人对于周艺强提交的《厂房租赁合同》、微信聊天记录的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人无争议的证据，结合当事人陈述，认定事实如下：2019年4月13日，周艺强与成向东签订了一份《厂房租赁合同》，周艺强向成向东承租了位于本区瑞江路35号的工业用房，合同的主要内容为：合同期限自2019年7月1日至2022年6月30日止；交房期限为2019年7月1日前；租金为每年47万元，于合同签订之日支付定金13.8万元，于2019年7月1日支付第一年租金余额30万元，此后于每年度7月1日一次性付清下年度租金47万元；厂房系成向东自行建造，土地有产权证，厂房未申报产权，成向东已将该情况向周艺强进行了完全告知；如有任何一方违约则应支付合同租金总额的30%的违约金，因周艺强原因未租满合同约定三年的，则属于违约行为按违约条款处理等。合同签订后，周艺强按约向成向东支付了定金13.8万元。2019年6月，因噪音问题双方协商解除《厂房租赁合同》，并进行了多次磋商。2019年6月27日上午8时14分，成向东通过微信告知周艺强“定金从法律意义上严格的讲是不退的，但大家都是海门人，你们按一个月的房租赔偿下，意思下吧。如果你们认为不合理或不合法的话，你们出个意见吧。如果你们认为这个方案可行，就赶在7月1日之前过来做一个书面协议。如果拖到7月1日之后，那就按合同走”。周艺强回复“收到了，我在南京，今晚回来”。2019年6月28日，成向东称“我在厂”，周艺强回复“好的，就来”，但该日双方并未见面。2019年7月2日上午周艺强询问成向东上午是否有空，成向东表示“明天好吗？”，周艺强回复“好的，等你通知”。2019年7月3日上午11时12分，成向东通过微信告知周艺强“今天汇了5万，还有纱窗款后天汇”，周艺强回复“好的”。2019年7月5日，成向东将一份自行制作的协议通过微信拍摄发送给周艺强并表示“我反复考虑，自己也矛盾重重！我想还是双方体谅吧，下午找时间签了，我把剩余该返还的都返还，另外纱窗多少钱一起汇给你，拖了这么久，不好意思了”，该份协议的主要内容为：解除双方签订了《厂房租赁合同》；周艺强按定金的50%承担违约金，即6.9万元，成向东需返还6.9万元；协议于2019年7月10日履行结束，过期作废等。周艺强收悉后以双方已达成赔偿一个月租金，解除合同的协议为由，未同意。2020年1月22日，周艺强要求成向东退还剩余的定金8.8万元，成向东要求按合同处理。周艺强在双方协商过程中即将所定承租的厂房交还给成向东。成向东亦于2019年10月将厂房另行出租给他人。本院认为，成向东所出租的房产未办理产权登记，成向东也未能提交所出租厂房的规划许可证或建设审批手续，由此订立的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而归于无效，合同无效的，相应的违约条款亦归于无效，因该合同所取得财产，应当予以返还，即成向东所收取的定金13.8万元应当予以返还，周艺强应当将所承租的厂房返还给成向东。现周艺强与成向东于2019年6月协商解除了《厂房租赁合同》，并就定金返还事宜进行了多次协商。成向东于2019年6月27日提出了扣除一个月租金，定金余款全额返还的意见，并要求周艺强于2019年7月1日前签订书面协议。嗣后虽然双方未能签订书面协议，但微信聊天并没有反映双方否定成向东于2019年6月27日所提出的定金返还意见，且成向东于2019年7月3日向周艺强返还了5万元，周艺强亦表示接受，故可以认定双方已经就定金返还达成一致，即周艺强所支付的定金13.8万元扣除一个月租金39166元后，余款48834元全额返还。现成向东尚未依照约定履行义务，周艺强要求其承担逾期付款违约金的诉讼请求应当予以支持。因周艺强与成向东所签订的《厂房租赁合同》无效，成向东无权据此要求周艺强承担相应的违约责任，其反诉应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、成向东于本判决生效之日起十日内返还周艺强人民币48834元，并以此为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准支付自起诉之日至实际履行之日的利息。二、驳回成向东反诉其他诉讼请求。如果本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1021元，由本诉被告成向东负担。反诉案件受理费4120元，由反诉原告成向东负担。（本诉原告同意其预交案件受理费1021元由本诉被告向其直接支付，本院不再退还，由本诉被告在本判决生效之日起十日内向本诉原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费1021元，反诉上诉案件受理费4120元。审 判 长  杜开宇人民陪审员  茅祖生人民陪审员  周玉萍二〇二一年三月十六日法官 助理  侯 莹书 记 员  李凯燕