福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终595号上诉人（原审被告）：高秀美，女，1949年11月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漳州市住房保障中心，住所地漳州市胜利东路九龙大厦七楼，统一社会信用代码12350600489953551E。法定代表人：叶国裕，主任。委托诉讼代理人：黄必胜，福建履德律师事务所律师。委托诉讼代理人：任燕，福建履德律师事务所实习律师。原审第三人：许进，男，1990年12月30日出生，汉族，住福建省龙海市。上诉人高秀美因与被上诉人漳州市住房保障中心、原审第三人许进房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初9732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。高秀美上诉请求：1.撤销原判，改判驳回漳州市住房保障中心的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由漳州市住房保障中心负担。事实与理由：一审认定高秀美将案涉房屋转租给许进属事实错误。1.高秀美系文盲，且已是70岁高龄，本案系许进以合作经营为由，欺骗其签订协议，实际协议内容其并不清楚；2.许进从未向其支付过租金，双方并不存在租赁关系，而是合伙关系；3.上世纪90年代左右，其已承租该房屋，虽仅有30余平方米，但若判决合同解除并腾退房屋，将导致其无处安身，使老年人、妇女的合法权利未能得到充分保障。漳州市住房保障中心答辩称：高秀美擅自将案涉房屋转租给许进，事实清楚，证据确实充分，又案涉合同租期已届满，高秀美也应腾房并支付占用费，故应驳回高秀美的上诉，维持原判。许进述称：1.转租协议是高秀美女儿拟定的，与高秀美两次签约时，高秀美的女儿均在场，不存在欺骗。2.店面经营期间，由我本人使用，高秀美住在她女儿的房屋，但高秀美经常到店里干扰，因周围商户都知道高秀美脾气不好，我也就没有跟她太多计较。3.关于租金支付方式系高秀美要求我到银行取现后，再存入高秀美本人的银行账户，虽高秀美不同意出具租金收条，但有提出租金问题今后若有争议，可凭双方银行账户的存取记录作为依据，我才同意高秀美的意见。4.双方不存在合伙而是租赁关系，该饮品店经营期间已亏损了20余万元，若高秀美认为双方属合伙关系，应与我共同承担亏损责任。漳州市住房保障中心向一审法院起诉请求：1.判令高秀美立即将位于漳州市芗城区××路××号房屋腾退给漳州市住房保障中心执掌；2、判令高秀美自2020年1月1日起至实际腾房之日止每月按2300元向漳州市住房保障中心支付占用费（暂计算至2020年10月1日为23000元）；3、判令高秀美返还向许进收取2019年7月1日至2019年12月31日（六个月）不当得利的租金13490元；4.本案诉讼费用由高秀美承担。一审法院认定事实：2018年10月9日，原漳州市保障性住房管理中心（甲方）与高秀美（乙方）签订了一份《漳州市区直管公房住宅租赁合同》，合同主要约定：甲方将座落于××路××号房屋出租给乙方使用，面积32.46平方米，租金51.16元／月，租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日；租赁期间，乙方不得擅自转让、转租、转借或与第三方互换房屋使用权，若有违反，甲方有权解除租赁合同，收回房屋并索赔损失。租赁期间，乙方因丧失直管公房承租条件，经甲方核定后限期腾房，本合同终止；合同终止后，乙方拒不腾房屋，应按原租金标准的五倍向甲方支付房屋占用费，甲方有权采取停水停电等措施要求乙方或实际使用人依法履行腾房义务等。2019年5月7日，高秀美（甲方）与许进（乙方）签订了一份《租赁协议书》，协议约定：甲方将座落于漳州芗城区××路××号店面（不含阁楼）出租给乙方用于饮品经营，租期从2019年7月1日至2022年6月30日，租金27600元，租金12个月为一期一次性缴交等。2020年6月25日，漳州市住房保障中心向高秀美发出《限期腾房通知书》，要求高秀美于2020年7月5日前办理退房相关手续。许进经营的漳州市芗城区小善驿站饮品店，在案涉店面。2019年12月31日，漳州市住房保障中心与高秀美的租赁关系期满后，双方没有续签合同，也没有办理房屋交接手续，高秀美也没有支付租金。至2020年7月1日起，许进没有再承租案涉房屋。2020年11月3日，漳州市住房保障中心提起诉讼。诉讼中，漳州市住房保障中心申请财产保全，一审法院做出裁定并送达双方当事人。原漳州市保障性住房管理中心于2019年更名为漳州市住房保障中心。一审法院认为，漳州市住房保障中心与高秀美的房屋租赁合同关系，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在租赁期限内，高秀美违反约定将案涉房屋转租他人，现漳州市住房保障中心根据约定请求高秀美腾房，予以支持。根据《限期腾房通知书》要求，高秀美应于2020年7月5日前办理退房相关手续，逾期办理应根据《漳州市区直管公房住宅租赁合同》约定，按原租金标准的五倍支付房屋占用费，故漳州市住房保障中心请求高秀美支付房屋占用费，予以支持。但房屋占用费的计算应从2020年7月6日起至实际腾房之日止按原租金标准的五倍即255.8元／月计算，超过部分不予支持。虽合同约定，高秀美转租房屋的，漳州市住房保障中心有权解除租赁关系，索赔损失，但该约定对损失的赔偿方式和标准不明确，漳州市住房保障中心请求高秀美返还向许进收取2019年7月1日至2019年12月31日不当得利的租金13490元，缺乏依据，不予支持。高秀美提出不应解除合同的理由，缺乏依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、高秀美应于判决发生法律效力之日起十日内腾退位于漳州市芗城区××路××号房屋并将该房屋移交给漳州市住房保障中心执掌；二、高秀美应自2020年7月6日起至实际将该房屋移交给漳州市住房保障中心执掌之日止以255.8元／月标准向漳州市住房保障中心支付房屋占用费；三、驳回漳州市住房保障中心的其他诉讼请求。案件受理费712.2元，减半收取计356.1元，由漳州市住房保障中心负担131.6元，高秀美负担224.5元，财产保全费385元，由高秀美负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经二审审理查明，除高秀美对一审认定其与许进系租赁关系有异议外，各方对一审认定的其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。高秀美认为与许进系合伙关系并非租赁关系。针对高秀美提出的异议，将结合本案争议焦点予以分析认定。本院认为，本案的《漳州市区直管公房住宅租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行义务。一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应承担相应的违约责任。根据当事人的主张，本案争议焦点为：一、租期关系存续期间，高秀美是否存在转租行为；二、高秀美是否应腾退案涉房屋并支付占用费。具体分析评判如下：一、租期关系存续期间，高秀美是否存在转租行为高秀美主张其系以案涉房屋与许进合伙经营饮品店，因许进不予认可，且有双方签订的租赁协议为据，而高秀美对其主张没有提供相关证据予以佐证，又二审中主张案涉饮品店经营期间一直盈利，至今也没有提供任何关于参与盈利分配的相关证据。故高秀美提出与许进是合伙关系，租赁协议受许进欺骗签订的，缺乏事实依据，不予采纳。二、高秀美是否应腾退房屋并支付占用费如上所述，案涉合同履行中，高秀美擅自将房屋转租给许进使用，又案涉《漳州市区直管公房住宅租赁合同》约定的租期已届满，而高秀美拒不腾退房屋，已构成违约。根据案涉合同约定：租赁期间，不得擅自转让、转租、转借或与第三方互换房屋使用权，若有违约，漳州市住房保障中心有权解除租赁合同；合同终止后，拒不腾退房屋的，应按原租金标准的五倍支付占用费。故一审根据合同约定，判决高秀美腾房并按原租金五倍标准支付房屋占用费，并无不当。至于高秀美提出其没有住所，不能作为其可拒绝腾退房屋的法定事由。因此，高秀美主张其不应腾退房屋及无需支付占用费，与事实和法律均不符，不予采纳。综上所述，高秀美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712.2元，由高秀美负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年三月二十四日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳附本判决相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。