上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初2747号 原告：恒农(上海)精细化工贸易有限公司，注册地上海市闵行区。 法定代表人：陈振辉，执行董事。 委托诉讼代理人：朱真宇，上海铭森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾婷，上海铭森律师事务所律师。 被告：上海瑞疆商业管理有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：唐象，总经理。 委托诉讼代理人：蔡颖，女。 委托诉讼代理人：刘大玲，女。 原告恒农(上海)精细化工贸易有限公司(以下简称恒农公司)与被告上海瑞疆商业管理有限公司(以下简称瑞疆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱真宇、被告委托诉讼代理人刘大玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告已支付的2020年10月21日之后的租金40,490.01元(人民币,下同)；2、被告归还原告已支付的2020年10月21日之后的物业管理费32,495.23元;3、被告归还原告已支付的履约保证金142,340.31元,并偿付自2020年11月10日起按照每日万分之二计算的逾期返还履约保证金的滞纳金；4、被告支付违约金125,961.58元。 事实与理由：2017年8月1日,原告与被告签订《租赁合同》,原告承租上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室物业(以下简称涉案房屋)。之后双方于2020年5月29日续约并签订了《补充协议》。原告于2017年8月11日已向被告支付了履约保证金142,340.31元。另外，原告于2020年10月9日向被告支付了2020年8月至10月的租金123,591.33元及2020年11月份的部分租金25,591.33元、2020年11月至2021年1月的物业管理费28,749.60元。2020年10月19日,原告收到房屋产权人上海龙弼物业管理有限公司(以下简称“龙弼公司”)的解约函,表示被告作为转租人自2020年9月起拖欠龙弼公司的租金与物业管理费,故于2020年10月19日起单方解除与被告的租赁合同,要求被告在10月21日前将涉案房屋清退并返还龙弼公司。同时,龙弼公司自10月22日起对涉案房屋的公共区域部分停止供应水电。被告作为涉案房屋转租人,因其违约导致龙弼公司单方解除合同并于2020年10月19日收回涉案房屋,致使原告自2020年10月20日起无法履行与被告之间的租赁合同,因此原告亦不应再向被告继续支付租金及物业管理费，并有权要求被告返还2020年10月20日至11月的租金、2020年10月20日至2021年1月的物业管理费、履约保证金。现为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。 诉讼中，原告增加一项诉讼请求，要求确认原、被告的租赁合同于2020年10月25日解除。 被告辩称：对于原告所述的事实无异议。龙弼公司与被告之间因租赁合同发生纠纷，法院已受理且在审理中，目前尚无法确认龙弼公司与被告之间租赁合同的解除日期。同意退还原告租赁保证金及物业管理费，但因被告目前经营困难，要求分期退款。由于原、被告之间租赁合同的解除日期未确定，故不应支付滞纳金。至于原告主张退还租金及物业费的请求，被告对计算方式无法确认。由于龙弼公司的原因导致原、被告的合同解除，因此相关责任不应由被告承担，不同意承担解除合同违约金，且原告主张的违约金过高，即使被告承担违约金，请求调低金额。 经审理查明，涉案房屋由产权人龙弼公司出租给被告瑞疆公司。 2017年8月1日，被告瑞疆公司的前身上海金彪资产管理有限公司作为出租方(甲方)，原告恒农公司作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积约319.44平方米，房屋用途为办公；租赁自2017年8月1日至2020年7月31日；甲方应于2017年8月1日将房屋交付乙方；物业服务费每月每平方米30元，月物业服务费计9,583.20元；乙方于签订合同当日支付租赁保证金142,430.31元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分将在完成该房屋如约返还及费用清算后二十天内，无息归还乙方。若甲方逾期归还的，每逾期一天须按应返还金额的万分之二向乙方支付滞纳金；双方同意，有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方按月度租金的3倍支付违约金，给乙方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(三)出现其他归因于甲方，法律法规允许乙方解除合同之情形的。合同对于租金标准作了详细约定。 合同签订后，原告恒农公司支付了租赁保证金142,430.31元，双方按约履行合同。 2020年5月29日，瑞疆公司作为甲方、恒农公司作为乙方，双方签订一份《关于续约的补充协议》，约定：双方一致同意租赁合同续租2年，续租期自2020年8月1日至2022年7月31日；自2020年8月1日至2022年7月31日止，该物业的租赁保证金142,430.31元自动转为续租期内的租赁保证金，续租期满后，甲方按租赁合同相关约定将保证金退还乙方；自2020年8月1日起至2021年7月31日止，每平方米租金单价为4.24元，三个月为一期季付；自2021年8月1日起至2022年7月31日止，每平方米租金单价为4.28元，三个月为一期季付；本协议与租赁合同具有同等效力，是租赁合同不可分割的组成部分。 2020年7月，原告向被告支付了2020年8月至10月期间的租金，分三笔支付，分别为5万元、5万元、23,591.33元。 2020年10月12日，原告向被告支付了2020年11月的部分租金25,591.33元。10月9日，原告支付了2020年11月1日至2021年1月31日的物业服务费28,749.60元。 10月16日，瑞疆公司向恒农公司发出一份告知书，表示正在积极与龙弼公司沟通,希望在不影响租户利益的情况下，把权利义务平稳过渡给业主龙弼公司。因此同意恒农公司停止支付2020年11月及以后的租金，在瑞疆公司与龙弼公司达成协议后直接支付给龙弼公司；若龙弼公司采取相关措施可能对恒农公司造成的损失，瑞疆公司也将积极承担相应责任或向龙弼公司追偿。 2020年10月19日，龙弼公司向被告发出解约函，内容是：被告瑞疆公司拖欠了2020年9月租金、10月的租金和物业服务费，故通知于2020年10月21日解除双方的租赁合同，返还房屋。 10月21日，涉案房屋的物业管理方上坤国际广场物业服务有限公司向各租户发出一份《关于瑞疆租赁楼层公区水电停止供应事宜》，表示接到龙弼公司通知，于2020年10月22日起对T3栋8楼至11楼公共区域水电予以停止供应。 10月23日，恒农公司委托上海铭森律师事务所向瑞疆公司发出律师函，通知：自2020年10月19日起解除双方的租赁合同；要求瑞疆公司退还履约保证金、租金和物业管理费，支付违约金。该律师函于10月25日寄达瑞疆公司。 10月26日，瑞疆公司向包括恒农公司在内的租户发出告知书，主要内容是：瑞疆公司与龙弼公司的租赁合同因疫情不可抗力的原因于2020年10月21日到期终止；将尽快促成与龙弼公司签订三方协议。 同月27日，龙弼公司向包括原告在内的瑞疆公司的各租户发出告知书，表示：龙弼公司已解除与瑞疆公司之间的租赁合同，因此各租户与瑞疆公司之间的租赁合同也解除；龙弼公司建议各租户与龙弼公司重新签订租赁合同，起租日为2020年11月1日起；请各租户在2020年11月16日之前与龙弼公司签订新的租赁合同，针对未能签订租赁合同的单元，龙弼公司及物业管理方将于2020年11月17日18点，对相应的单元采取不限于锁门、停水、停电、限制电梯使用等措施。 2020年11月，原告恒农公司与龙弼公司就涉案房屋签订了租赁合同。 现原告以诉称理由诉至本院。 庭审中，原告表示，龙弼公司自10月22日起的三、四天停止了公共区域水电供应。 以上事实，由原告恒农公司提供的龙弼公司与瑞疆公司签订的租赁合同、瑞疆公司的企业名称变更登记通知书、原告支付保证金、租金和物业服务费的凭证及发票、龙弼公司的解约函、瑞疆公司的告知书、原告的律师函以及寄件签收信息，双方当事人陈述所证实。 本院认为，原、被告之间的租赁合同及补充协议系双方经过充分磋商后签订，内容不违反法律规定，对双方具有法律效力。被告作为出租人，在合同履行期间负有保证原告正常使用涉案房屋的义务。然而，由于被告瑞疆公司在履行其与龙弼公司之间租赁合同过程中出现违约行为，导致房屋产权人龙弼公司解除双方的租赁合同并通知包括原告恒农公司在内的各次承租人与龙弼公司重新签署合同，否则将断水断电并锁门。因此，原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告据此享有合同解除权。原告于2020年10月23日寄发律师函通知被告解除合同，该律师函于10月25日到达被告，因此双方的租赁合同于该日解除。 原告恒农公司向被告瑞疆公司支付了截止至2020年11月的租金、至2021年1月的物业服务费。正常情况下，租赁合同解除后，承租人向出租人交还租赁物，双方结算租金或占有使用费。但事实上，原告自解除与被告之间的租赁合同至原告与房屋产权人龙弼公司重新签订租赁合同期间，涉案房屋仍一直由原告占有使用，因此本院认为在原告直接与龙弼公司确立租赁关系之前，应视为原告未向被告退还房屋，则需向被告支付租金或占有使用费，而自原告与龙弼公司之间建立租赁关系后则视为房屋已由龙弼公司直接收回，原告无须再向被告支付使用费。而根据龙弼公司在10月27日的告知书中明确要求各次承租人与龙弼公司签订租赁合同且起租日为2020年11月1日起，故鉴于此，原告要求被告退还2020年10月21日至31日期间的租金、物业服务费的请求，本院不予支持，但被告应当退还已收取的2020年11月的租金、2020年11月至2021年1月的物业管理费。 关于履约保证金，根据合同约定被告应当于合同终止履行后的20天内退还，若逾期退款则按每日万分之二计算滞纳金。现原告要求被告退还此款并承担逾期退款的滞纳金的请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告主张的解除合同违约金，本院认为，导致双方之间合同解除的责任在于被告，被告应当承担解除合同违约金。但双方合同解除后，原告并未实际搬离房屋而是与产权人直接签订的租赁合同且继续租赁使用涉案房屋，因此原、被告之间租赁合同的解除未给原告造成实际的经济损失，被告表示违约金过高而要求予以调整的意见，本院予以采纳。考虑到违约金具有补偿性功能和惩罚性功能，本院酌情确定由被告承担4万元(近一个月租金金额)的解除合同违约金。另考虑到本案的诉讼系由被告违约造成，解除合同违约金金额虽然进行了调低，但诉讼费仍应当由被告负担。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条，第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下： 一、原告恒农(上海)精细化工贸易有限公司与被告上海瑞疆商业管理有限公司关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋签订的《租赁合同》、《关于续约的补充协议》于2020年10月25日解除； 二、被告上海瑞疆商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告恒农(上海)精细化工贸易有限公司2020年11月的租金25,591.33元、2020年11月1日至2021年1月31日的物业服务费28,749.60元； 三、被告上海瑞疆商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告恒农(上海)精细化工贸易有限公司履约保证金142,430.31元，并偿付以142,430.31元为本金自2020年11月15日起至实际退还保证金之日为止按每日万分之二计算的滞纳金； 四、被告上海瑞疆商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告恒农(上海)精细化工贸易有限公司解除合同违约金4万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6,380.03元，减半收取计3,190.02元，财产保全费2,213.34元，合计5,403.36元，由原告恒农(上海)精细化工贸易有限公司负担270.17元，被告上海瑞疆商业管理有限公司负担5,133.19元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 邹巧弟 二〇二一年三月十九日 法官助理 周佳慧 书 记 员 陈晓燕 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。