北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7151号原告（反诉被告）：施乃辉，男，1963年4月25日出生，汉族，施氏康华（北京）投资咨询有限公司实际控制人，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云建，北京市众贺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京房信资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院16号楼21层2505。法定代表人：王艳，经理。委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翠翠，北京市两高律师事务所实习律师。被告：王艳，女，1985年7月7日出生，汉族，北京房信资产管理有限公司法人，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）施乃辉（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京房信资产管理有限公司（以下简称房信公司）、被告王艳（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，施乃辉及其委托诉讼代理人贾学峰，王艳及其与房信公司共同的委托诉讼代理人曹书珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。施乃辉向本院提出如下诉讼请求：1.撤销施乃辉与房信公司于2019年1月11日签订的《写字楼租赁合同》；2.房信公司返还施乃辉押金41000元、租金123000元；3.房信公司返还施乃辉办公家具；4.王艳对房信公司返还施乃辉押金和租金的义务承担连带责任。事实与理由：施乃辉欲在朝阳区租赁办公室，需要注册公司且办公地址需经北京市外管局备案、核查。房信公司声称北京市朝阳区景华南街一号旺座中心东塔1720号（以下简称涉案房屋）是写字楼，可以注册公司。2019年1月11日，施乃辉与房信公司签订《写字楼租赁合同》，约定房信公司将涉案房屋出租给施乃辉，作为施乃辉的办公场所，租赁期限自2019年1月20日起至2021年1月19日止；月租金为20500元，租金支付方式为押二付三。合同签订后，施乃辉将押金、租金支付给王艳。后，施乃辉要求房信公司提供办理工商注册的房产证书等手续，房信公司一直未能提供，施乃辉自行咨询办理注册手续时方得知涉案房屋是住宅，不能注册公司。房信公司向施乃辉出具的房产证复印件与真实的用途不同，后期改动过。由于无法办理工商注册登记手续，施乃辉与第三人签订的合同无法履行，施乃辉交付给第三方的80万元保证金无法要回。房信公司的上述行为构成欺诈，其与施乃辉签订的《写字楼租赁合同》应予撤销，故施乃辉起诉至法院。房信公司辩称，不同意施乃辉的全部诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋的产权证是真实有效的产权证件，房信公司从未承诺涉案房屋可以办理工商登记注册手续，施乃辉在使用涉案房屋6个月后因经营不善提出办理工商注册，借故拒交租金；房信公司不存在篡改、欺诈的行为，双方合同不存在可撤销情形；2.施乃辉于2019年7月20日提出解除合同，施乃辉违约在先，应承担违约责任。故，房信公司提出反诉，请求：1.确认施乃辉与房信公司签订的《写字楼租赁合同》已于2019年8月4日解除；2.施乃辉支付房信公司2019年7月20日至2019年8月4日的租金10250元；3.施乃辉支付房信公司逾期支付租金的滞纳金1660元（以61500元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年4月12日计算至4月19日，自2019年7月20日计算至2019年8月4日）；4.施乃辉支付房信公司能源服务费5662.44元；5.施乃辉赔偿房信公司房屋空置损失、装修损失及撬锁费用共计20000元；6.施乃辉支付房信公司违约金41000元（以押金抵扣）。王艳辩称，不同意施乃辉的全部诉讼请求，《写字楼租赁合同》系房信公司与施乃辉签订的，王艳并非合同相对方，王艳是代表公司与施乃辉签订的合同。施乃辉针对反诉答辩称，不同意房信公司的反诉请求，合同存在欺诈，施乃辉没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人林国玲是涉案房屋的登记所有权人。2019年1月7日，林国玲（甲方）与房信公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，承租区域作为办公用途；免租期自2018年12月17日起至2019年2月23日，租期自2019年2月24日起至2023年2月23日。2019年1月11日，施乃辉（乙方）与房信公司（甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，承租区域作为办公用途；免租期自2019年1月12日至2019年1月19日，租期自2019年1月20日至2021年1月19日；房屋建筑面积157.29平方米，月租金20500元，租金包括物业管理费、取暖费，房租发票税费、制冷费由乙方自行承担；租金支付方式为押二付三，乙方直接汇至甲方指定银行账户；租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金；每3个月交付租金61500元，本合同有效期内租金不予调整；押金相当于2个月的租金即41000元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；承租期内，此房屋所产生的相关费用均由乙方承担（水费、电费、燃气费、有线电视费、宽带费、空调费、停车费）；甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续及相关产权证明文件，并确保其真实有效；本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期五日不搬，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处理；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后的，施乃辉向房信公司支付了押金及租金。2019年7月12日，王艳通过微信向施乃辉发送《房租催缴通知单》，载明：租金于2019年7月20日到期，请于2019年7月13日前付齐下一季度租金，否则即构成单方违约。2019年7月16日，王艳再次通过微信向施乃辉催交租金。2019年7月20日，施乃辉通过微信及律师函等方式联系王艳，要求协助办理租房交接事宜、退房办理物业手续；同日，施乃辉又表示因王艳未到场，无法搬离，施乃辉将涉案房屋上锁，东西搬不走。庭审中，施乃辉为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1.施乃辉与案外人的微信对话记录，证明施乃辉承租涉案房屋用于注册公司；房信公司及王艳对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，称如果施乃辉要注册公司应该跟房信公司沟通，而非案外人；2.施氏康华（北京）投资咨询有限公司（以下简称康华公司）的工商信息及出入境管理局对注册办公地址情况的说明文件，证明涉案房屋无法用于康华公司的注册；房信公司及王艳对企业信息的真实性认可，不认可关联性；对情况说明、照片及房屋平面图的真实性均不认可，不认可证明目的。庭审中，房信公司为证明其反诉请求及诉讼主张，王艳为证明其诉讼主张，共同向本院出示如下证据材料：1.能源服务费账单，证明施乃辉未结清涉案房屋的能源费；施乃辉认可该证据的真实性，不认可证明目的，称施乃辉5月份就不用涉案房屋了；经核，该账单载明：自2019年6月1日起至2019年10月1日，金额7549.92元；案外人中节能唯绿（北京）科技股份有限公司在账单上注有“已收到6月1日至7月1日交费1887.48元”字样；2.视频及王艳与物业公司工作人员的微信对话截图、开锁收据，证明王艳于2019年8月5日打开涉案房屋屋门，房信公司于该日收回涉案房屋并产生开锁费用200元；施乃辉认可该证据的真实性，不认可证明目的；3.林国玲与案外人的《房屋租赁合同》、居间合同、转账记录，证明房信公司重新出租涉案房屋产生经济损失；施乃辉认可该证据的真实性，不认可证明目的；经核，《房屋租赁合同》与居间合同的签订时间均为2019年8月20日，租赁标的均为涉案房屋，居间费为20162.61元。庭审中，施乃辉并未就房信公司存在欺诈提交其他证据。经本院释明，施乃辉坚持要求撤销《写字楼租赁合同》。关于交接，经询，施乃辉称双方并未进行腾房交接，施乃辉亦未归还涉案房屋钥匙；房信公司称，因施乃辉拒不腾房，房信公司于2019年8月5日找人开锁，收回涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，施乃辉以房信公司篡改房本为由主张双方签订的《写字楼租赁合同》存在欺诈，应予撤销，但现有证据无法证明房信公司篡改涉案房屋的产权证明，施乃辉应就该项主张承担举证责任，故本院确认施乃辉与房信公司签订的《写字楼租赁合同》合法有效，双方均应遵照执行。经本院释明，施乃辉坚持撤销《写字楼租赁合同》，其基于撤销合同提出的其他诉讼请求，本案不予处理。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，施乃辉作为承租人，按时依约交纳租金是主要合同义务；房信公司作为出租人，提供适租房屋是其主要合同义务。施乃辉自合同签订后即使用涉案房屋，在交纳两期租金后且涉案房屋使用情况未发生明显变化时，施乃辉以涉案房屋无法办理工商信息登记手续为由拒绝交纳租金；根据双方的《写字楼租赁合同》，双方并未约定施乃辉承租涉案房屋后用于工商注册登记，房信公司对施乃辉的义务仅为“正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续及相关产权证明文件，并确保其真实有效”。现施乃辉在合同未明确约定的情况下，以无法办理工商信息登记手续为由拒绝交纳租金，缺乏法律依据，构成违约，房信公司要求施乃辉承担违约责任的反诉请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的数额，房信公司作为出租人，在涉案房屋性质为住宅的情况下，明知合同约定的房屋用途为办公，应对承租人负有提示义务，房信公司对双方合同的解除具有一定责任，故本院将施乃辉应承担的违约金数额酌减为一个月租金即20500元，房信公司主张的其他经济损失由其自行承担。关于合同的效力，施乃辉拖欠租金，房信公司于2019年7月间多次催缴租金并于2019年8月5日收回涉案房屋，现房信公司主张双方《写字楼租赁合同》已于2019年8月5日解除的反诉请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，根据现有证据，施乃辉的租金交至2019年7月19日，双方合同于2019年8月5日，期间未支付的租金施乃辉应予以支付，房信公司要求施乃辉补交欠付租金的反诉请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持；房信公司仅主张施乃辉支付10250元，本院不持异议。关于滞纳金，房信公司已以施乃辉迟交租金而解除了双方合同，违约金及滞纳金不再重复适用，房信公司的该项反诉请求本院不予支持。关于能源服务费，房信公司提交的证据与施乃辉退租的期间并不一致，鉴于施乃辉承租涉案房屋期间确将产生该项费用，本院酌定为1500元。另，因房信公司尚未退还施乃辉押金，本院按照违约金、租金、能源使用费的顺序进行抵扣，因押金抵扣前述费用后仍有剩余，故本院不再判令施乃辉另行支付。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案租赁合同的签订、履行及争议均发生在民法典施行前，故仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）施乃辉与被告（反诉原告）北京房信资产管理有限公司于二〇一九年一月十一日签订的《写字楼租赁合同》于二〇一九年八月五日解除；二、驳回原告（反诉被告）施乃辉的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京房信资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1790元，由原告（反诉被告）施乃辉负担（已交纳）。反诉案件受理费559元，由被告（反诉原告）北京房信资产管理有限公司负担259元（已交纳），由原告（反诉被告）施乃辉负担300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二一年三月十八日书记员  刘 欢