渭南市临渭区人民法院 执行裁定书 (2021)陕0502执异15号   案外人（异议人）:毛保德，男，1950年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区，居民。申请执行人: 彭丽云，女，1975年12月18日出生，汉族，住陕西省渭南市高新区，居民。委托诉讼代理人：杨雄伟，陕西泰普律师事务所律师。被执行人：武学杰，男，1967年5月2日出生，汉族，住渭南市临渭区，系渭南市鸿泽再生资源有限责任公司总经理。被执行人：候倩玲，女，1972年4月16日出生，汉族，住渭南市临渭区，系渭南市鸿泽再生资源有限责任公司法定代表人，财务总监。被执行人：渭南市鸿泽再生资源有限责任公司，住所地陕西省渭南市临渭区东200米（原官道棉绒加工厂内）。法定代表人：候倩玲，财务总监。上述被执行人杨建平，候倩玲，渭南市鸿泽再生资源有限责任公司共同委托诉讼代理人：，男，1964年10月21日出生，汉族，住渭南市解放路105号渭通家属院，系渭南市鸿泽再生资源有限责任公司法律顾问。本院在执行彭丽云与武学杰、候倩玲、渭南市鸿泽再生资源有限责任公司民间借贷纠纷一案中，案外人毛保德于2021年2月22日向本院提出书面执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月3日组织各方当事人进行听证。案外人毛保德、申请执行人彭丽云及其委托诉讼代理人杨雄伟、被执行人武学杰均到庭参加听证，被执行人候倩玲、渭南市鸿泽再生资源有限责任公司均未到庭，指派其共同委托诉讼代理人杨建平到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人毛保德称，被执行人武学杰自2007年起，先后多次从案外人处借款，截至2014年1月10日，共计向案外人借款70万元。2014年1月10日，武学杰与案外人签订《房产抵押协议》，约定将武学杰名下位于渭南市XX园XX号楼XX单元XX楼XX户房产抵押给案外人。双方约定借款期限为一年，若无法按时还款，将该房产过户至案外人名下。2015年9月10日，案外人委托儿子毛某某，在武学杰的配合下，向中国农业银行临渭区支行结清该房屋剩余251016.58元贷款。农业银行临渭区支行向渭南市高新区房屋产权产籍管理所出具解押手续证明。2018年4月24日，临渭区农行出具“贷款结清证明”。综上所述，案外人认为，该房产案外人以合理价格取得，合法交易，已经支付全部房款，相关过户手续正待办理中，毛保德作为案外人，法院将其财产予以执行，明显错误，现提出书面执行异议，请求依法中止对武学杰名下位于渭南市XX园XX号楼XX单元XX楼XX户房产采取执行措施。案外人毛保德提供的证据有：房产抵押协议、中国农业银行业务凭证、借条、2015年9月10日农行渭南临渭区支行出具证明、2018年4月24日临渭区农行出具贷款结清证明、2015年9月10日中国农业银行临渭区支行出具证明、商品房买卖合同。证明武学杰已将案涉房屋抵押给案外人，案涉房屋归案外人所有，法院不能执行案涉房屋。申请执行人彭丽云称，该案涉执行标的是以被执行人武学杰名义与陕西光运房产地开发有限责任公司签订的房屋买卖合同，在农行办理的购房按揭手续也是以武学杰名义进行，因此该案涉房屋所有权人为被执行人武学杰，案外人与被执行人武学杰之间的债务关系与本案无关。不动产的抵押需到房屋产权管理部门办理抵押手续，案外人与被执行人武学杰双方签订的房屋抵押协议未办理抵押登记手续，因此该房屋抵押协议属于无效协议。案外人只是缴纳了案涉房屋的按揭贷款尾款，双方并未在陕西光运房地产开发有限责任公司办理更名手续，不能证明案外人就是该案涉房屋的所有权人。该案涉房屋所在物业公司水电费、物业费的缴纳人的相关信息、居住人的信息，依然是被执行人武学杰。因此该案涉房屋权利人为被执行人武学杰。案外人异议请求不能成立，应驳回其异议请求。被执行人武学杰、候倩玲、渭南市鸿泽再生资源有限责任公司对案外人所提异议的意见及所提交的证据材料均予以认可。本院查明，2018年12月5日，本院作出（2018）陕0502民初6232号民事判决书，判决一、被告武学杰、被告渭南市鸿泽再生资源有限责任公司在本判决生效后十日内归还原告彭丽云借款本金55万元及利息；二、被告候倩玲对第一条款所列债务承担连带清偿责任；三、被告武学杰在本判决生效后十日内归还原告彭丽云借款5万元及利息……渭南市鸿泽再生资源有限责任公司、武学杰均不服而提起上诉，2019年4月28日，陕西省渭南市中级人民法院作出（2019）陕05民终522号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年5月9日生效。因武学杰、候倩玲、渭南市鸿泽再生资源有限责任公司均未按该生效判决履行义务，申请执行人彭丽云向本院申请强制执行。本院于2019年5月30日立案受理并开始执行。2019年6月26日，本院作出（2019）陕0502执1302号执行裁定书，裁定“查封、扣押或冻结、划拨被执行人武学杰、候倩玲、渭南市鸿泽再生资源有限责任公司价值1200000元的财产或存款。” 2019年7月8日、7月9日，本院分别向渭南市房地产交易管理所、渭南高新区房地产交易管理所发出（2019）陕0502执1302号执行裁定书、（2019）陕0502执1302号协助执行通知书，查封、冻结被执行人武学杰名下位于渭南市高新区XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户商品房，因查档无记录，本院于2019年7月8日向陕西光运房地产开发有限责任公司发出（2019）陕0502执1302号执行裁定书、（2019）陕0502执1302号协助执行通知书，查封、冻结被执行人武学杰名下位于渭南市高新区XX苑XX号楼XX单元XX楼XX户商品房壹套，不许办理相关手续。该案于2019年10月16日终结本次执行程序，于2020年11月19日恢复执行。2020年12月28日，本院作出（2020）陕0502执恢635号执行裁定书，裁定“1、查封、扣押或冻结、划拨被执行人武学杰价值1350024.01元的财产或存款。2、查封、扣押或冻结、划拨被执行人候倩玲、渭南市鸿泽再生资源有限责任公司价值1233457.34元的财产或存款。” 2021年2月22日，案外人毛保德向本院提出书面执行异议，请求依法中止对武学杰名下位于渭南市XX园XX号楼XX单元XX楼XX户房产采取执行措施。又查，2010年3月11日，武学杰与陕西光运房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》并加盖预售商品房条形章，载明陕西光运房地产开发有限责任公司将其开发建设的绿景园住宅小区第6幢4单元3-5层西户6#4302号房出售给武学杰，用途为居住，建筑面积共279.64平方米，总价款为人民币69万元。约定签合同当日交首付款28万元，下余41万元办理银行按揭，于当天下午补交房款11万元，实际贷款30万元。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产交易管理所申请登记备案。该商品房买卖合同出卖人栏加盖有陕西光运房地产开发有限责任公司单位印章及法定代表人王渭水私章，武学杰在买受人一栏签字摁印。再查， 2014年元月10日，武学杰书写房产抵押协议，内容为，我武学杰经营渭南信杰工程机械有限责任公司，因资金周转紧张，借毛保德人民币70万元，使用期限一年，承诺按时归还。如果不能按时归还，愿将绿景园六号楼西单元3楼西户的本人名下房屋作为抵押，并愿将房产过户到毛保德名下，并保证积极配合办理过户手续，不能以任何理由推脱。该房产抵押协议除有武学杰、毛保德签字摁印外，还显示有候倩玲、杨永珍的签字摁印。另查，2015年9月10日，案外人毛保德之子毛某某向中国农业银行股份有限公司渭南临渭区支行清偿案涉房屋剩余银行按揭贷款251016.58元，同日，中国农业银行股份有限公司渭南临渭区支行分别向陕西光运房地产开发有限责任公司、渭南市高新区房屋产权产籍管理所出具书面证明，主要内容为，兹有武学杰于2010年5月11日，在我行办理个人住房贷款，金额30万元，期限20年，用坐落于渭南市高新区XX路XX小区XX室，该笔贷款已全部还清，请（给予）办理相关（解押）手续。另，武学杰和渭南信杰工程机械有限责任公司陆续向毛保德借款并出具有书面借条并予以签字或加盖单位公章进行确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案外人毛保德对上述涉案不动产之权属问题提出书面执行异议，依法应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条规定进行审查。 根据本案查明事实结合案外人毛保德提供证据可以认定，该涉案不动产系被执行人武学杰购买陕西光运房地产开发有限责任公司所开发建造的商品房并在中国农业银行股份有限公司渭南临渭区支行办理有按揭贷款。因被执行人武学杰之前尚欠案外人毛保德借款未归还，被执行人武学杰手写房产抵押协议并予以签字确认，案外人毛保德已清偿该案涉房产剩余银行按揭贷款251016.58元。本院认为，被执行人武学杰所写房产抵押协议时间2014年元月10日虽早于本院查封、冻结时间2019年7月8日，但该房屋抵押协议从形式上来分析，应属房产抵押承诺或以物抵债协议，而非单纯的房屋买卖合同，且被执行人武学杰与案外人毛保德双方亦未就该案涉房产在本院依法查封、冻结之前及时办理抵押备案登记或以物抵债过户登记。该书面房产抵押协议虽系武学杰本人真实意思表示，但该房产抵押协议并不能成为阻却本院查封、冻结被执行人武学杰名下财产的执行措施。现案外人毛保德针对本院查封、冻结上述涉案房产的执行措施提出书面执行异议，但案外人毛保德无证据证明其对该案涉房产具有物权或物权期待权之民事权益，且其所提执行异议与上述法律规定第二十五条、第二十八条之情形不相符合，故对其异议请求依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人毛保德的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。  审  判  长        苏继军审  判  员        张  鹏     审  判  员        刘晓静 二〇二一年三月十六日 法 官助 理       丁秦龙书  记  员       张  丹1