文书内容淮安市淮阴区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0804执异16号异议人（原被申请人）：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区。法定代表人：郑健军，该公司总经理。申请人：江苏文通建设有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：张建文，该公司董事长。在本院江苏文通建设有限公司（以下简称文通公司）与江苏楚天置业有限公司（以下至裁定主文前简称楚天公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，异议人楚天公司对本院保全其名下不动产行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人楚天公司称，请求法院解除对异议人超过诉讼标的部分财产的保全措施（具体申请解封明细见附表1）。事实与理由：文通公司与楚天公司建设工程施工合同纠纷一案，法院依据文通公司申请，裁定对楚天公司的财产采取保全措施，查封了楚天公司商品房150套，计15604.12平方米，价值21315.9905万元，目前全部为文通公司首封。而文通公司在该案的诉讼标的仅为7230万元，其保全楚天公司的财产已严重超过其诉讼标的。另中铝长城建设有限公司（以下简称中铝公司）诉楚天公司建设工程施工合同纠纷一案已经判决生效，并在清江浦法院强制执行，但由于涉案房屋均被文通公司超标的查封，致使清江浦法院不能对涉案房屋进行处置。文通公司超标的保全行为已经严重影响了楚天公司的正常经营和运转，阻碍了生效判决的执行，影响其他债权人债权的实现，楚天公司对此提出异议，请求法院对超标查封部分财产予以解封。申请人文通公司辩称，1.楚天公司商业用房部分曾以评估价7折拍卖后流拍，解封时应按照5.6折计算其价值。2.同意优先解除商业用房部分，保留住宅部分。本院查明：文通公司因与楚天公司建设工程施工合同纠纷一案，申请淮安市清江浦区人民法院对楚天公司价值7230万元的财产进行保全，清江浦区人民法院于2019年3月29日作出（2019）苏0812民初2743号民事裁定书：查封或冻结被申请人江苏楚天置业有限公司价值7230万元的财产。后淮安市清江浦区人民法院对楚天公司名下146套房屋进行了查封。后该案指定至淮安市淮阴区人民法院审理，经本院（2019）苏0804民初3836号判决驳回文通公司诉讼请求。后文通公司提起上诉，淮安市中级人民法院以出现新证据为由发回本院重审，在重审过程中，楚天公司以超标的查封为由申请解除对部分房屋的查封。经本院在淮安市不动产交易中心查询及调取淮安市清江浦区人民法院查封清单，查实本案中淮安市清江浦区人民法院实际查封房屋为146套，扣除已被其他执行案件拍卖7套，目前尚在查封状态为139套，均为文通公司首轮查封。另查明，中铝公司与楚天公司（2019）苏0804民初3784号案件判决：中铝公司对清城亿园6#、9#、13#、14#、12#楼享有1209.685148万元优先权。该案已进入执行程序，被查封房屋中在该案执行中已被拍卖7套，现尚欠100余万元未执行到位。根据楚天公司提供的评估报告，被查封房屋评估价为20830.4405万元，扣除已被拍卖房屋，目前剩余房屋评估价为19645.5685元。被查封的房屋中，商业用房17套、商铺27套、住宅43套（扣除已卖7套剩余36套）、储藏室57套、物业用房2套。根据目前市场行情以及本院在执行案件中拍卖涉案房产的成交价格（本院以住宅约11000元/平米（评估价8.5折）计算、商业及商铺曾以评估价7折流拍，故酌情按评估价6折计算、储藏室同住宅按评估价8.5折计算），现剩余139套被查封房屋总价约为13302万元。而楚天公司申请解封的房屋总价约5187万元（已扣除清城亿园10#10-01、10-02可能涉及文通公司优先受偿权不宜解封）。综合考量执行阶段可能产生的相关费用及市场变动情况，解除楚天公司申请的部分房屋保全措施后，剩余的房屋价值足以覆盖文通公司的保全标的7230万元。本院认为，人民法院查封被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。本案中，文通公司申请保全的楚天公司的房产价值明显超过其诉讼标的7230万元，故对楚天公司申请解除超额部分的房屋查封的申请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，裁定如下：解除对江苏楚天置业有限公司名下27套房屋的查封（具体明细见附表2）。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向淮安市中级人民法院申请复议。审 判 长  孙海洋人民陪审员  赵传虎人民陪审员  马春泉二〇二一年三月二十九日书记员李雯附表1：            解除财产保全房屋明细                  序号              项目              楼号              房号              房屋用途              序号              项目              楼号              房号              房屋用途                  1               清城创意谷              4#              101               商业               19              清城亿园                9#              102                住宅                  2               清城创意谷              4#              102               商业               20              清城亿园                9#              9-01                商铺                  3               清城创意谷              5#              101               商业               21              清城亿园                9#              9-02                商铺                  4               清城创意谷              5#              102               商业               22              清城亿园                6#              1402                住宅                  5               清城创意谷              6#              101               商业               23              清城亿园                6#              1403                住宅                  6               清城创意谷              6#              102               商业               24              清城亿园                6#              1302                住宅                  7               清城创意谷              8#              101               商业               25              清城亿园                6#              1303                住宅                  8               清城创意谷              8#              102               商业               26              清城亿园                6#              803                住宅                  9               清城亿园              9#              1401              住宅               27              清城亿园                6#              202                住宅                  10               清城亿园              9#              1402              住宅               28              清城亿园                10#              10-01                住宅                  11              清城亿园              9#              1403              住宅               29              清城亿园                10#              10-02                住宅                  12              清城亿园              9#              1404              住宅                                                                                        13              清城亿园              9#              1303              住宅                  14               清城亿园              9#              1201              住宅                  15               清城亿园              9#              1203              住宅                  16              清城亿园              9#              802              住宅                  17              清城亿园              9#              402              住宅                  18               清城亿园              9#              403              住宅      附表2：            解除财产保全房屋明细                  序号              项目              楼号              房号              房屋用途              序号              项目              楼号              房号              房屋用途                  1               清城创意谷              4#              101               商业               19              清城亿园                9#              102                住宅                  2               清城创意谷              4#              102               商业               20              清城亿园                9#              9-01                商铺                  3               清城创意谷              5#              101               商业               21              清城亿园                9#              9-02                商铺                  4               清城创意谷              5#              102               商业               22              清城亿园                6#              1402                住宅                  5               清城创意谷              6#              101               商业               23              清城亿园                6#              1403                住宅                  6               清城创意谷              6#              102               商业               24              清城亿园                6#              1302                住宅                  7               清城创意谷              8#              101               商业               25              清城亿园                6#              1303                住宅                  8               清城创意谷              8#              102               商业               26              清城亿园                6#              803                住宅                  9               清城亿园              9#              1401              住宅               27              清城亿园                6#              202                住宅                  10               清城亿园              9#              1402              住宅                                                                                        11              清城亿园              9#              1403              住宅                  12              清城亿园              9#              1404              住宅                  13              清城亿园              9#              1303              住宅                  14               清城亿园              9#              1201              住宅                  15               清城亿园              9#              1203              住宅                  16              清城亿园              9#              802              住宅                  17              清城亿园              9#              402              住宅                  18               清城亿园              9#              403              住宅