呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2020）内0102民初2485号   原告：准格尔旗生力小额贷款有限责任公司，住所地鄂尔多斯市准格尔旗迎泽街道和谐小区。   法定代表人：李继明，该公司经理。   委托诉讼代理人：佟玉莹，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张蕾，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。   被告：张海萍，男，汉族，1972年6月30日出生，住浙江省洞头县。   委托诉讼代理人：张海云，女，1979年10月10日出生，汉族，与被告系兄妹关系。   原告准格尔旗生力小额贷款有限责任公司（以下简称生力小贷公司）诉被告张海萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告生力小贷公司的委托诉讼代理人佟玉莹、张蕾，被告张海萍的委托诉讼代理人张海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告生力小贷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告根据鉴定报告确定的价格向原告支付自2018年10月1日至2020年4月1日的租金306805.75元（其中209号店铺2018年租金为33865.16元，2019年的租金为125040.59元；2020年的租金为26050.12元；210号店铺2018年租金为22310.54元，2019年租金为82377.39元，2020年租金为17161.96元）；2.判令被告向原告支付资金占用期间的利息损失14055.24元；3.本案的诉讼费用、鉴定费用、保全费用等由被告承担。事实与理由：2018年5月22日，原告通过与内蒙古熙华房地产开发有限责任公司签订的《执行和解协议书》及《执行和解协议书之补充协议》，取得了熙华公司拥有的位于呼和浩特市兴安北路润宇欣安灯饰城部分房屋所有权，而被告承租的房屋即在此列，上述协议中确认熙华公司此前已将房屋出租给被告，并已收取租金至2018年9月30日，同时约定由原告收取案涉房屋自2018年10月1日以后的租金。原告认为，根据原告与熙华公司签订的《执行和解协议书》及《执行和解协议书之补充协议》，原告已经合法取得收取案涉房屋租金的实际权利且双方已经形成了事实上的租赁关系，原告有权要求被告支付自2018年10月1日至今欠付的租金，但经原告多次催要，被告仍拒绝支付，为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。   被告张海萍辩称，首先对原告方要求给付2018年9月30日后的房屋租金，被告认为应予给付，但是如何给付，给付多少，被告一直有异议，但原告对被告的意见一直置之不理，从来未与被告协商如何解决和签订合同；其次，原告从来没有和被告签订任何店铺租赁经营合同，也没有履行过关于商场的任何管理责任和义务，导致商场面临倒闭状态，只是一味的要求被告按照原告的要求交付租金，自从熙华公司通知被告自2018年9月30日解除合同后，原告没有以任何口头或书面形式通知被告协商继续租赁商铺事宜，被告只好稀里糊涂的经营着，只有原告在接手后近一年的2019年6月和2020年4月通知被告交付租金，被告不排除原告是否有故意的可能性，并没有向原告所说的多次催要租金而被告拒绝支付；被告为弱势群体，本来经济不好，生意难做，原告只一味的让被告支付租金，从未履行过任何责任和义务，由于原告的不作为，商场管理无人问津，设备设施出了问题无人维修，各方面关系无人协调，使被告的经营陷入困境；商场北半部分因南半部分无人管理，没有暖气，一片混乱，所以打起隔墙，一分为二，划清界限，导致商场客流一落千丈，使被告更加雪上加霜，无法经营，所以被告无法按原告的要求交付租金；二楼厕所从被告租赁商铺开始一直正常使用，自从原告接手后，厕所关闭，导致商铺无法正常经营，客流大量流失，所以被告无法按照原告的要求交付租金。在2018年12月份商场通道内增设了隔墙，被告的店铺被封入了死角，店铺门前的通道也被堵死，好多客户都以为被告这边已没有店铺，根本无人光顾，导致客源严重流失；原告只享受利益，不履行义务，导致被告的货品无法正常销售，成为积压品，因资金周转不灵，信用卡逾期，正常生活也特别困难，现在库房存货较多，损失惨重，连电费也卖不出来了，导致被告也没有能力支付租金，所以被告无法按照原告的要求支付租金；最后，今年疫情期间，商场不能营业，按照国家减免租金的政策，虽然不是强制性政策，但被告也请求原告方减免一定的租金，因为市场整个都是封闭的，原来熙华公司管理期间，有什么事都及时通知被告，如商场设备设施的维修、停电等，现在被告没有人管理，包括今年疫情后期商场什么时候开门，都没有人通知我们。以上种种，原告诉求根本不合理，被告不同意按照原告的请求支付租金。被告原经营的209和210商铺和熙华的合同租金约定是33.54元/平米/月，原告起诉要求交租金的基数为210号商铺50元/平米/月左右，209商铺40元/平米/月，对此金额有异议。被告选择在2020年4月20日撤场，由于原告没有市场的管理人员，不知道撤场申请交给谁。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，原告作为申请执行人与作为被执行人的熙华公司、王彦杰签订了《执行和解协议书》，约定：熙华公司同意以其位于呼和浩特市××区房产中分割部分房屋面积抵顶部分债务，分割时应充分考虑物业完整性及使用便利性，保证生力小贷公司能够独立享有产权及使用权，分割时从201号房产南侧墙体为起点线，整体向北、以东西方向直线作为分割线，切割相对应的面积；在依法分割的过程中，生力小贷公司所应分割的实际平米数正好在现有某个商铺区域当中，熙华公司与该商铺必须无条件自行拆除该商铺现有隔墙，重新建立生力小贷公司与熙华公司产权面积分割的隔墙，实现生力小贷公司与熙华公司商铺之间的完全分离。划分给生力小贷公司的区块熙华公司已收取租金至2018年9月30日，到期后由生力小贷公司自行出租收取租金。   2018年6月8日，原告与熙华公司、王彦杰签订了《执行和解协议书之补充协议》，约定：外租区生力小贷公司自2018年4月16日开始收取租金，其他区域租金由生力小贷公司自2018年10月1日开始收取租金。   2019年10月10日，呼和浩特市自然资源局向原告颁发了不动产权属证书，产权证号为蒙（2019）呼和浩特市不动产权第XXXX号，坐落于××区等，房屋建筑面积1640.41平方米。   2020年11月20日，本院依据原告生力小贷公司申请，委托内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司对涉案商铺自2018年10月1日至2020年1月31日期间的租金单价进行鉴定，鉴定结论为：209号商铺：2018年租金单价为62.79元，2019年租金单价为57.96元，2020年租金单价为48.3元；210号商铺：2018年租金单价为62.79元，2019年租金单价为57.96元，2020年租金单价为48.3元。   2020年11月12日，原告向内蒙古良元装饰工程有限公司缴纳了2020年4月1日之前的物业管理费285622.32元。   2020年12月11日，被告张海萍向本院提出对评估报告的异议；2020年12月22日，内蒙古兴鼎资产评估有限责任公司向本院出具了《情况说明》，1.评估公司选取的交易案例，与被评估标的处于同一供需商圈，并对所选案例进行了必要的、适当的修正；2.兴安北路润宇兴安灯饰城二楼相关店铺的租金，因位置不同，租金会略有差异，在计算过程中已做相应调整；3.报告结论是基于一般性市场租赁行为得出的结论，未考虑出租人对老租户在免租期、租金减免等方面所存在的差异；4.价格评估结论不等同于评估对象可实现价格，价格评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。   庭审中，原告认可被告于2020年5月底6月份搬离了涉案商铺，因疫情原因原告免除了和被告同楼层其他商户2020年4月、5月的租金。   另查明，原告与本案涉案房屋同楼层的业主李永泉于2020年签订了《房屋租赁合同》，约定房屋的租金单价为44元。   本院认为，被告与原所有权人熙华公司形成了房屋租赁的合同关系，原告通过执行程序，以涉案房屋抵顶债权的形式，取得了涉案商铺的所有权，但未与被告订立书面的房屋租赁合同，被告继续使用房屋，原告亦未向被告提出异议，原被告之间形成了法律上的不定期房屋租赁合同关系；被告于2020年6月31日腾退房屋，原告予以接收，应视为原被告已解除了双方之间的房屋租赁合同关系；   对于原告请求被告支付租金的诉请，因对于被告与原所有权人熙华公司之间的房屋租金价格，原告未向本院提交证据予以证明，本院委托的兴鼎资产评估公司所作出的鉴定结论应作为双方租金价格的参考；根据原告向本院提交的其与熙华公司签订的《执行和解协议书》，及原被告向本院提交的涉案商铺实地照片，涉案商铺存在原告建立隔墙的情形；根据原告向本院提交的其于2020年11月12日缴纳的截止至2020年4月1日的物业管理费，原告存在取得涉案房屋所有权后，未能及时向物业管理公司缴纳物业管理费的情形；且根据原告与同楼层的商铺业主，亦是另一案件被告李永泉签订的《房屋租赁合同》的约定，同楼层的商铺租金单价为44元；对于被告称因疫情原因免除部分租金的抗辩，因原告主张的租金区间不在原告庭审认可的因疫情扣除租金区间内，故对于被告的该抗辩，本院不予支持；综上所述，考虑到原告取得涉案房屋后，确实存在改变商铺结构、疏于参与管理，及主动降低续签商铺单价的情形，本院酌情参照评估机构出具的鉴定结论，按照鉴定单价的80%计算被告所欠的房屋租金，即对于原告请求被告支付2018年10月1日至2020年4月1日的租金合计人民币245444.6元的诉请，本院予以支持；   对于原告请求被告支付资金占用利息的诉请，因原被告之间未签订书面的房屋租赁合同，对于支付租金的时间未作约定，原告亦未向本院提交证据证明其向被告主张过租金的请求，故对于原告的此诉请，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：   一、被告张海萍于本判决生效之日起十日内向原告准格尔旗生力小额贷款有限责任公司支付房屋租金人民币245444.6元；   二、驳回原告准格尔旗生力小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：案件受理费人民币6113元，司法鉴定申请费10000元，由被告张海萍负担12891元，原告准格尔旗生力小额贷款有限责任公司负担3222元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长 韩 宇   人民陪审员 常刚珍   人民陪审员 孟丽群      二〇二一年三月二十九日   书记员 杨 婷