山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民初4212号原告（申请执行人）：济南金饰建筑工程有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘利俊，董事长。委托诉讼代理人：林世军，山东辰林律师事务所律师。委托诉讼代理人：于合双，山东辰林律师事务所律师。被告（案外人）：支某某，男，1971年3月10日出生，汉族，住济南市。被告（被执行人）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王大鹏，董事长。委托诉讼代理人：贾明凯，男，1987年10月24日出生，汉族，该单位员工，住济南市。原告济南金饰建筑工程有限公司（以下简称金饰建筑公司）与被告支某某、济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）执行异议之诉一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金饰建筑公司的委托诉讼代理人于合双、被告支某某、被告天建公司的委托诉讼代理人贾明凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金饰建筑公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行济南市天桥区黄屯四区20号楼3-603（产权证号为济房权证天字第035051号）房产；2.本案的诉讼费及其他相关费用均由支某某、天建公司承担。事实与理由：2019年1月16日，济南市中级人民法院对济南建工总承包集团有限公司（以下简称建工公司）与天建公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2018）鲁01民初610号民事调解书：一、天建公司于本调解协议生效之日起30日内支付建工公司工程款2310万元；二、其他互不追究；三、案件受理费208531元，减半收取104266元，由建工公司负担；四、本协议自双方签字之日起生效。天建公司未履行生效调解书确定的义务，建工公司向济南市中级人民法院申请执行，案号为（2019）鲁01执254号。在执行过程中，济南市中级人民法院于2020年5月19日查封了天建公司开发的济南市天桥区黄屯小区的7套房产（包括涉案房产）。2020年8月5日，济南市中级人民法院恢复该案的执行，案号为（2020）鲁01执恢171号。2020年9月7日，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01执171号之一执行裁定，拍卖被执行人天建公司名下7套房产（包括涉案房产）及分摊土地使用权。2020年10月22日，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01执恢171号执行裁定，变更金饰建筑公司为本案申请执行人。在拍卖过程中，支某某对执行标的提出书面异议，济南市中级人民法院于2020年12月8日作出（2020）鲁01执异461号执行裁定：在被告（案外人）支某某承租期间，不得对济南市天桥区黄屯四区20号楼3-603（产权证号为济房权证天字第035051号）房产进行处分。2003年9月10日，天建公司由国有企业改制为民营企业，石玮华等40名自然人股东出资2191.43万元入股全额买断。企业在改制中涉及到的天桥区建管局使用的固定资产（包括楼房折价7805462.22元，五部汽车折价624861.29元，资产共计8430323.51元）从净资产中剥离，转入主管部门。原公司的债权债务由改制后的企业承担。天建公司在2003年改制过程中除去天桥区建管局使用的固定资产，剩余的所有资产均由改制后的公司所有，本案中涉案的房产，在改制后归天建公司所有，其所有权性质已经由公有改为私有。1998年9月1日支某某租赁案涉房屋时，该房屋属于公有财产，2003年9月10日后该房产已经不属于公有财产，其所持有的《济南市直管公房租赁证》适用于公房不适用于私房，该租赁证在2003年9月10日后已经失效。此时支某某承租案涉房屋，属于平等民事主体之间房屋租赁合同关系，其不再享有公房租赁的特权。支某某长期占有使用案涉房屋，天建公司改制后，支某某向天建公司支付租金，并未向管理公房的行政部门支付租金。另，支某某已至少超过一年时间未支付房租，依据《济南市住房保障和房产管理局关于直管公房经营管理有关问题的通知》第一条的规定，对拖欠房租的承租人（单位），要根据《济南市直管公有房屋租赁合同》的规定，严格履行书面催告（当面签收、EMS邮寄等）手续，将欠租情况及补交时限等内容告知清楚。经书面催告后拖欠租金6个月以上的，可依法通过司法途径收回直管公房使用权。支某某占有使用案涉房屋22年，且长期拖欠房租，从未有相关公房行政管理部门进行管理或催缴房租。济南市住房保障和房产管理局的房产登记信息显示案涉房屋的所有权人为天建公司，而不是住房保障管理部门、市公房管修处等有关行政部门。上述客观实情完全可以证明案涉房屋属于私房不属于公房。（2020）鲁01执异461号执行裁定，参照的《济南市城市公有房屋管理办法》、《济南市住房保障和房产管理局关于直管公房经营管理有关问题的通知》均是对公有房屋的管理规定，并不适用于私有房屋。且《济南市城市公有房屋管理办法》已于2009年5月1日《济南市房屋登记条例》施行后废止。2020年10月30日，支某某向法院提交书面执行异议，贵院于2020年12月8日作出上述裁定，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，法院应当自收到书面异议之日起15日内审查并作出裁定的规定，程序违法。综合以上事实及理由，金饰建筑公司诉求准许执行济南市天桥区黄屯四区20号楼3-603（产权证号为济房权证天字第035051号）房产，请依法支持。支某某辩称，1、涉案房产是支某某于1998年9月1日在天桥区建委下属济南市天建房地产开发总公司购买此房使用权的，并办理了《济南市直管公房租赁证》和《济南市直管公房租赁合同》，享有济南市直公房权利并事实在先。《济南市城市公有房屋管理办法》第四条规定，公有房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《济南市直管公房租赁证》中也明确注明，租用证是住房的合格证件，凭证到发证机关办理迁户、调证、互换和动迁手续。至今，支某某一家已经在此居住了20多年，当时支某某买时是毛坯房，正因为是支某某购买成自己的了，所以随后的一户一表、水、电、煤气等等所有房子设施的改造等费用都是支某某自己拿的钱，提供的《家庭装修合同》《城市居民供用气合同》《军民一户一表用电协议书》及在济南市水务集团和济南供电公司水电费缴费截图等都可以证明。2、天建开发总公司依据2003年8月1日济南市天桥区人民政府文件（济天政发【2003】41号）和2003年9月17日济南市天桥区国有资产管理局（济天国字【2003】12号文）由天桥建委下国企改制为有限公司在后（其公司改制等情况支某某一概不知，也无人告知，是2020年出现房屋查封后才逐渐了解到的），所以以此否定支某某1998年来一直享有的济南市直管公租房的合法权利是不成立的。3、金饰建筑公司在诉状中所称“支某某长期占有使用案涉房屋，天建公司改制后，支某某向天建公司支付租金，并未向管理公房的行政部门支付租金。另，支某某已至少超过一年时间未支付房租”，“支某某占有使用案涉房屋22年，且长期拖欠房租，从未有相关公房行政管理部门进行管理或催缴房租。济南市住房保障和房产管理局的房产登记信息显示案涉房屋的所有权人为天建公司，而不是住房保障管理部门、市公房管修处等有关行政部门。”等等均系无稽之谈。《济南市城市公有房屋管理办法》第八条规定，是房地产管理部门应将直管公房委托房屋经营单位经营管理，受委托的单位只有经营权而无处分权。直管公房由单位按有关规定自行经营管理或委托房屋经营单位经济管理。《济南市城市公有房屋管理办法》第十五条规定，公有房屋产权的取得、转移、变更、灭失，产权人或受其委托的经营人应自取得、转移、变更、灭失之日起三个月内向房地产管理部门申请确权、转移、变更、注销登记。因特殊情况如不能如期申请登记的，可申请延期登记，延期登记最长不得超过一年。但是天建总公司2003年改制，至今已经18年，仍未变更，原因不得而知。《济南市房屋登记条例》第八条规定，房屋权利涉及双方或者多发当事人的，应该由双方或者多方当事人共同申请房屋登记。依据金饰建筑公司所提供的从济南市房屋档案馆打印的《房屋权属状况信息》表中所注，现所有权人仍然是济南市天建房地产开发总公司而不是天建公司，而且济房权证天字第035051号产权证同样是济南市天建房地产开发总公司。该情况已经在（2020）鲁01执异461号案件中提供证据证明，天建公司的贾经理也明确告知我方，天建公司仅系代为管理，而且支某某一直在缴纳房租，虽然天建公司收费人员及收费地址频繁变更，为避免找不到，每次缴纳房租的时候都尽量多交房租。贾经理告知我方，当初划给他们公司的资产已经变更其名下，比如济南天和园小区，但是黄屯小区属于济南市政府棚户区改造，以及像支某某这种情况大都自己买下，还没有办理产权证等都有着特殊历史原因的，改制时并未划归其名下。《济南市城市公有房屋管理办法》第三十四条，有下列情况之一的公有房屋不得买卖：（二）房屋产权和使用权由纠纷的；（四）共有的房屋未经其他共有人同意的；鉴于以上事实，充分说明支某某所居住的房屋合情合法合规的，而且一直遵循相关政策规定，无违法违规违约现象。天建公司辩称，金饰建筑公司所诉与事实不符，（2018）鲁01民初610号民事调解书被执行人为天建公司，而涉案房产产权所有人为济南市天建房地产开发总公司，济南市天建房地产开发总公司为天桥区建委下属国有企业，而天建公司为私营有限公司，故涉案房产现系国有资产，与天建公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对如下证据无异议：金饰建筑公司提交的如下证据：证据一、（2020）鲁01执异461号执行裁定书；证据二、房屋权属状况信息。对于上述证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金饰建筑公司提交如下证据：证据三、济南天建房地产开发有限公司的工商档案信息30页，证明：2003年9月10日济南市天建房地产开发总公司经改制后变更为济南天建房地产开发有限公司；石玮华等40名职工出资2020万元入股全额买断济南市天建房地产开发总公司股份；在企业改制中涉及到的天桥区建管局使用的固定资产（包括楼房折价7805462.22元，五部汽车折价624861.29元，资产共计8430323.51元）从净资产中剥离，转入主管部门；改制后原公司的债权债务由改制后的企业承担。因此，2003年9月10日，企业改制之后案涉房屋归天建公司所有，企业类型由国有企业变更为有限责任公司（民营企业），支某某的直管公房租赁证适用于公房不适用于私房，改制之后该公房租赁证已经失去效力。证据四、山东贵恒信山东房地产资产评估测绘有限公司房地产估价报告一份，在该报告第二页中对前黄屯小区的房屋信息有明确的登记，与天建公司提供的报告中黄屯黄岗小区的建筑面积大约相符，该两份评估报告相互印证，可以证实涉案房屋的所有权人是天建公司。经质证，天建公司对证据三的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关，且从另一方面体现并非名称发生变化，而是企业性质不同，并非同一家企业。对证据四的真实性无异议，对证明目的及关联性不予认可，该评估报告为济南市中级人民法院执行工作中委托评估公司对金饰建筑公司查封房产评估所出具的评估报告，金饰建筑公司查封的黄屯小区7套房产总面积为469.42平方米，而改制时面积为464.5平方米，并不能说明该面积的房产就是改制的房产，且在评估报告中致委托人函中载明了济南市天建房地产开发总公司所拥有的房产，而非天建公司。支某某对证据三、四的质证意见同天建公司。本院认为，各方对证据三的真实性、合法性均无异议，且该证据与本案争议事实存在关联性，本院予以确认。对与证据四的真实性予以确认，但是证据三、四均无法证明涉案房屋的公房性质发生变更，无法证明金饰建筑公司所主张的证明目的。支某某提交如下证据：证据一、济南市直管公房租赁证、济南市直管公房租赁合同各一份，证明涉案房产自1998年由支某某承租。证据二、天建公司于2020年10月29日出具的说明复印件一份，内容为包含涉案房产在内的七套房产产权不属于天建公司所有，证明涉案房产非天建公司所有。证据三、支某某分别于2014年12月11日、2015年5月19日、2019年9月30日缴纳房租的收据各一份，证明支某某自承租后一直按时缴纳房租。证据四、水电费缴纳凭证一宗，证明支某某一直在此居住，水电费的缴纳人、登记人均是支某某。证据五、2001年济南供电局天桥电力公司与支某某签订的居民一户一表用电协议、2013年11月29日山东济华燃气有限公司与支某某签订的城市居民供用气合同、2017年7月1日支某某与案外人路玲签订的家庭装修合同各一份，证明自1998年起支某某一直在此居住。经质证，金饰建筑公司对证据一真实性无异议，该证据可以证实支某某享有居住权，是该房屋的承租人，但是涉案房屋在2003年9月10日已经由公有住房转变为天建公司的私有财产，因此该租赁证和租赁合同已经失去法律效力。对证据二，该证据是天建公司单方出具的证明，对该证据的证明内容不予认可。对证据三，对收据的真实性无异议，从该收据上可以证实支某某向天建公司缴纳房租，天建公司作为房屋的所有权人收取了支某某的房租，由此可以证实涉案房产归天建公司所有。该收据的缴款时间是从2014年开始有缴费记录，支某某的租赁证显示其从1998年开始租赁涉案房屋，由此该组证据不能完全证实支某某足月缴纳的房租。对证据四不予认可，与本案没有关联。对证据五真实性无异议，仅可以证实支某某有居住使用权。天建公司认为对证据一至证据五均无异议。济南市直管公房租赁为济南市90年代政府政策的产物，并非现如今的普通租赁关系，济南市天建房地产开发总公司2003年之前作为天桥区建委下属的事业单位，代政府履行该直管公房租赁政策，2003年改制之后天建公司继续对该部分房产进行管理，包括维修及代收租赁费等，该批房产原则上仍属于国有资产。本院认为，各方对于证据一、证据三、证据五的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于证据四，能够证明支某某在涉案房屋内生活居住，金饰建筑公司虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，证据一、三、四、五能够相互印证，证实支某某承租涉案房屋并交纳房屋租金，在涉案房屋内生活居住，上述证据与本案争议事实存在关联性，本院予以采纳。证据二系复印件，在无其他证据予以印证的情况下，本院不予采纳。天建公司提交如下证据：济南市天建房地产开发总公司企业改制资产评估报告书一份，其中存货出租开发产品清查明细表中黄屯黄岗仅有464.5平方米，改制完成后天建公司已将该平方数房屋过户并销售完毕，不包含涉案房产，涉案房产仍登记在济南市天建房地产开发总公司名下。经质证，金饰建筑公司对证据的真实性无异议，对于天建公司所讲的黄屯黄岗小区不属于天建公司的证明意见不予认可。从金饰建筑公司提供的房屋权属状况信息表可以看出涉案房产坐落为天桥区前黄屯16号楼3-403，该房屋是包含在黄屯黄岗小区之内的。支某某对该证据无异议。本院认为各方对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济南建工总承包集团有限公司（以下简称建工公司）与天建公司建设工程施工合同纠纷一案，案件审理过程中，双方达成协议，一、天建公司与本调解协议生效之日起30日内支付建工公司工程款2310万元；二、其他互不追究；三、案件受理费208531元，减半收取104266元，由建工公司负担；四、本协议自双方签字之日起生效。本院于2019年1月16日作出（2018）鲁01民初610号民事调解书予以确认。天建公司未履行生效调解书确定的义务，建工公司向本院申请强制执行，案号为（2019）鲁01执254号。案件执行过程中，本院于2020年5月19日查封了天建公司开发的济南市天桥区黄屯小区的7套房产（包含涉案房产）。2020年8月5日，本院恢复该案的执行，案号为（2020）鲁01执恢171号。2020年9月7日，本院作出（2020）鲁01执恢171号之一执行裁定，拍卖被执行人天建公司名下7套房产（含涉案房产）及分摊土地使用权。2020年10月22日，本院作出（2020）鲁01执恢171号执行裁定，变更金饰建筑公司为本案申请执行人。执行过程中，支某某向本院提出书面异议，请求解除对济南市天桥区黄屯四区20号楼3-603（产权证号为济房权证天字第035051号）查封。2020年12月8日，本院作出（2020）鲁01执异461号执行裁定书，裁定：在支某某承租期间，不得对济南市天桥区黄屯四区20号楼3-603（产权证号为济房权证天字第035051号）房产进行处分。金饰建筑公司对该裁定不服，提起本诉。另查明，依据《济南市直管公房租赁证》《济南市直管公房租赁合同》记载，支某某于1998年9月1日起承租前黄小区20#-4-603房屋，房屋方向西间数三单元三层次六房号三，使用面积为56.4，月租金为38.48。支某某分别于2014年12月11日、2015年5月19日、2019年9月30日缴纳涉案房屋房租1028.4元、1028.4元、2056.8元。支某某在此居住期间，缴纳水电费用并对涉案房屋进行了装饰装修。依据房屋权属状况信息记载，涉案房屋坐落于天桥区前黄屯16号楼3-603（现为黄屯四区20号楼3-603），面积74.73，所有权人系济南市天建房地产开发总公司，登记时间为2000年9月7日，房产证号为天035051。本院认为，直管公房是由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。直管公房租赁权是国家为了保证公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利，具有特殊的历史政策背景，其不同于平等民事主体之间通过签订房屋租赁合同而取得房屋的承租权。基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人，其享有的租赁权具有准物权的性质。支某某自1998年9月1日起承租涉案房屋，取得了《济南市直管公房租赁证》并签订了《济南市直管公房租赁合同》，在涉案房屋内居住生活并交纳房租、水电费用。涉案房屋现仍登记在济南市天建房地产开发总公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。天建公司于2003年改企建制完成，至今未进行涉案房屋的产权变更登记。金饰建筑公司主张2003年9月10日涉案房屋的性质已经随着天建公司改企建制由公有房屋变更为天建公司的私有财产并提交天建公司的工商信息档案等予以证实，但是其提交的证据不足以证实涉案房产的性质已经发生变更，亦无法证明支某某所持有的《济南市直管公房租赁证》及《济南市直管公房租赁合同》已经失效，故其主张本院依法不予支持。综上所述，金饰建筑公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，判决如下：驳回济南金饰建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5784元，由原告济南金饰建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二一年三月十日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏