福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽05民终901号上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行，住所地福建省永春县。代表人：郑惠龙，该支行行长。委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘南钦，福建贤泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄良珠，女，1964年2月21日出生，汉族，住福建省永春县。被上诉人（原审原告）：施燕莉，女，1993年9月19日出生，汉族，住四川省蓬安县。被上诉人（原审原告）：施路生，男，1997年12月19日出生，汉族，住福建省永春县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴坚平，北京中银（泉州）律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨艳芳，北京中银（泉州）律师事务所律师。原审被告：林雪丽，女，1966年7月16日出生，汉族，住福建省永春县。原审被告：施志超，男，1987年1月5日出生，汉族，住福建省永春县，现于泉州监狱服刑。原审被告：李巧兰，女，1988年3月27日出生，汉族，住福建省永春县。原审被告：永春县南盛柑桔贸易有限公司，住所地福建省永春县吾峰镇。原审被告：曾绸，女，1937年8月8日出生，汉族，住福建省永春县。原审被告：施志梅，女，1989年1月17日出生，汉族，住福建省永春县。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行（以下简称邮储银行永春支行）因与被上诉人黄良珠、施燕莉、施路生及原审被告施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、永春县南盛柑桔贸易有限公司（以下简称南盛柑桔公司）案外人执行异议之诉，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，本院查明施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位法定继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅，本院依法追加曾绸、施志梅作为原审被告参加本案诉讼。本案现已审理终结。邮储银行永春支行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判判决驳回黄良珠、施燕莉、施路生的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由黄良珠、施燕莉、施路生承担。事实与理由：一、涉案房产抵押登记在先，房屋买卖合同签订在后，转让行为违反法律规定。一审法院认定涉案房屋买卖合同合法、有效，缺乏事实和法律依据。涉案房产办理抵押登记时间为2015年9月9日至10日，而黄良珠、施燕莉、施路生提供的其与施再友签订的房屋买卖合同落款时间为2016年11月7日，显然是抵押在先买卖在后，抵押登记具有公示作用，买受人对涉案房产的抵押情形应当知道，对此自担风险。我国《物权法》第191条、《担保法》第49条、《担保法解释》第67条、《民通意见》第115条对此均作了明确的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，转让行为无效。二、不动产物权的设立经政府职能部门依法登记发生效力，属于行政职权范畴。而本案买卖合同标的物仅仅是涉案房产的一个组成部分，不是独立完整的物权，一审法院判决确权实质是新设物权，与行政部门物权登记矛盾，明显超越了司法职权。建筑物区分所有权需经相关行政职能部门审批登记，属于行政机关职能部门的行政职权范畴，一审法院判决确权超越职权。案涉房产能不能分割设立为多个独立物权，需要履行相应的行政审批程序，包括规划、设计、测绘、消防、建筑安全等都是行政部门审批时必须审查核实的问题，法院并不具备相应的职权。一审法院径行判决确权，明显属于超越职权。三、一审法院判决一方面认可本案房屋可以分割处分，一方面又对执行行为不能分割处理而判决整体房屋停止执行，显然存在重大矛盾。本案房产原本就是一个物权，一个房产证，法院也是一个执行行为，按照一物一权原则以及法律规定，原本就不能分割转让分割处分。但是一审法院认定黄良珠、施燕莉、施路生的买卖合同合法有效，显然是认为本案整体房产未经审批可以分割转让，一个物权可以分割成多个独立物权处分。但是客观上本案房产还存在很多没有出卖的部分，那么对于这些没有出卖的部分，，基于一审法院的逻辑就应当可以继续执行。但是原审法院判决一方面认定房屋可以分割转让，一方面又只能判决整体停止执行，首先从逻辑上来说就存在前后矛盾的问题。四、涉案房屋登记在施再友、施志超、李巧兰名下，属于共同共有财产，黄良珠、施燕莉、施路生在未征得其他共有人同意的情况下与施再友签订房屋买卖合同，违反《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合同效力不及于其他共有人。一审庭审时施再友及施志超、李巧兰的特别授权代理人均明确表示，施志超、李巧兰对施再友与黄良珠、施燕莉、施路生签订的房屋买卖合同并不知情，且不同意、不认可施再友对共同共有财产的处分行为。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，未经其他共有人书面同意的，不得转让。施再友擅自处分共有财产的行为侵害了其他共有权人的合法权益，其与黄良珠、施燕莉、施路生签订的房屋买卖合同对施志超、李巧兰自始不成立，自始就不能取得物权期待权。五、本案不存在适用表见代理制度的前提，一审判决适用合同法第四十九条表见代理制度属于适用法律错误。合同法第四十九条规定的表见代理支付只得是行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。本案一审庭审黄良珠、施燕莉、施路生已经确认其直到法院查封拍卖才知道其他共有权人的存在，因此本案合同订立的时候，第一、施再友没有以其他共有权人的名义签约，而是直接以其个人名义签约；第二、黄良珠、施燕莉、施路生连房屋权属都没有查询，不知道还存在其他共有人，黄良珠、施燕莉、施路生主观上都没有认识到施再友的行为是代理其他共有权人的行为，更加不存在“有理由相信”施再友“具有代理权”。因此本案明显不符合合同法第四十九条的规定，一审法院适用法律明显错误。六、涉案房屋的土地使用权类型大部分是划拨性质，转让房地产未经相关职能部门的审批和批准，严重违反法律规定，客观上履行不能并且自始不能办理产权变更登记。我国《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案房屋土地部分为划拨取得，交易应当经过政府职能部门办理相应的审批手续，未经审批的，无法办理产权证，合同客观上履行不能。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案房产分割转让未经批准，明显存在严重违法情形。七、黄良珠、施燕莉、施路生与施再友签订房屋买卖合同后，是否有依约支付相应的购房款以及应实际支付多少购房款，事实不清。一审庭审时黄良珠当庭陈述“签订合同当日是通过银行转账支付17万元购房款的”，而其代理人却当庭陈述“签订合同当日是现金支付17万元购房款的”，两者对支付款项的方式明显存在矛盾。而一审法院在黄良珠、施燕莉、施路生无法提供任何支付凭证，既没有收条，也没有转账记录，而且当事人及代理人陈述互相矛盾的情况下，直接认定黄良珠、施燕莉、施路生已实际支付17万元显然是缺乏事实依据。本案是否支付案涉购房款直接影响邮储银行永春支行利益，在案证据显然不足以证实支付行为实际发生。八、黄良珠、施燕莉、施路生与施再友签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，自始不能产生物权变动效力，未能办理过户登记是黄良珠、施燕莉、施路生自身原因所致，其自身存在重大过错。1.黄良珠、施燕莉、施路生在一审起诉状中陈述“施再友不具备开发房地产的资质，涉诉的房产取得不符合《中华人民共和国房地产管理法》的规定，不符合国家规定的上市交易的条件，不具备进入房地产市场流通条件。”依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，黄良珠、施燕莉、施路生构成自认，足以说明其在与施再友签订房屋买卖合同时就已经明确知道施再友不具备房地产开发资质以及涉案房屋未经政府职能部门审批是不能上市交易的事实，在明知是违反法律、行政法规强制性规定的情况下，仍然与施再友签订房屋买卖合同，导致涉案房屋至今无法办理变更登记，根本原因应归责于黄良珠、施燕莉、施路生。2.涉案房屋买卖合同签订后，黄良珠、施燕莉、施路生从未主动向房屋登记机构查询或者递交过户登记材料，或者主动向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为。涉案房屋于2015年8月28日办理了不动产权登记，具有公示作用，但在长达四年多的时间，黄良珠、施燕莉、施路生却长期怠于行使相关权利，其自身存在重大过错。综上，本案中首先黄良珠、施燕莉、施路生并不符合最高院司法解释中有权要求停止执行的条件；其次黄良珠、施燕莉、施路生也无权针对其未购买的部分主张权利：再次法院也无权对整体房产的执行行为进行分割处理。一审判决在认定事实和适用法律方面均存在重大错误，由此特向二审法院提起上诉，请求二审法院依法予以纠正。补充几点上诉理由：一、一审法院判决不得执行的房产编号没有进行独立的产权登记，在哪里都不清楚，判项内容客观不存在。原本法院执行的是整栋房产，本案争议的只是抵押物中的一个组成部分，法院从来没有针对抵押物的某个组成部分采取强制执行措施。因此一审这个判项不明确，也没有依据。二、法院的判决内容第二项判决登记在施再友、施志超、李巧兰名下房产的组成部分即买卖合同标的归黄良珠、施燕莉、施路生所有，适用法律错误。判项中这个编号的房产并没有单独登记在施再友等人名下，判项内容不存在，这个判项实质是法院创设登记了一个物权，很明显超越了司法职权。三、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定转让划拨土地建筑物转让应当经过政府部门审批，按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条，建筑物所有权分割转让的，应当经行政部门批准。本案房产转让在这两方面均未办理审批和批准手续，自始就不能办理产权证。四、本案抵押物的规划及准建手续仅仅是施再友家庭使用的自建住宅，现在施再友分割转让给二十户家庭百余人居住使用，实质上改变了政府的规划和批建用途。相应的建筑安全、消防安全、卫生条件、公共配套设施等问题上是否达到国家强制性标准等均未有行政部门审核批准，此种情形下如果认定转让合法有效，将违法状态合法化，一旦出现质量安全问题可能导致严重后果。黄良珠、施燕莉、施路生辩称，请求驳回邮储银行永春支行的全部上诉请求，维持一审判决。1.一审法院判决不执行，涉案房产并非判决整体房产。一审法院的判决未超出邮储银行永春支行的权利范围。应予以维持。2.黄良珠、施燕莉、施路生对房产装修入住至今，其他共有人至今未提出异议。应当视为其他共有人默示认可涉案房屋买卖合同。3.施再友与其他共有人系亲属关系。共同生活在涉案整房屋内，据施再友一审陈述他们一家是居住在2.3层，因此在收到大额财产时其他家属不知情是不合常理的，因此施再友是有权处分涉案房产，因此一审法院认定施再友的行为构成表见代理系正确。黄良珠、施燕莉、施路生对涉案房屋享有物权期待权。故一审法院认定的买卖合同有效，符合法律规定，应当予以维持。4.根据双方签订的房屋买卖合同体现的付款方式是与合同签订之日，全部构成房款170000元，与施再友收据的收条一致，并且在2017年时，在农村实用现金交易，符合当时的交易习惯。可以认定黄良珠、施燕莉、施路生已经支付了房款。整栋房屋涉及的购买人多达20户，不存在弄虚作假。5.黄良珠、施燕莉、施路生未能办理能过户，系施再友债务原因，并非黄良珠、施燕莉、施路生的错误。综上一审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持原判决。原审被告林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司、曾绸、施志梅未作答辩。黄良珠、施燕莉、施路生向一审法院起诉请求：1.请求停止对址在永春县××镇××村××组××房产及土地使用权的执行［产权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号］，并确认上述不动产中的第Ｄ栋602室（门牌号为吾峰路91号2单元602室）、夹层第23号储藏间的房产及相应的土地使用权归黄良珠、施燕莉、施路生所有，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰应协助黄良珠、施燕莉、施路生办理相关的权属变更登记手续；2.判令邮储银行永春支行立即解除对上述房产及土地使用权的抵押登记。一审法院认定事实：2016年11月7日，施建兴与施再友签订《房屋买卖合同》。合同约定施建兴向施再友购买坐落于吾峰镇埔尾新区的套房1套及夹层第23号的储藏间1间。套房位于该房屋的D栋6层（现在的门牌号为吾峰镇吾峰路91号2单元602室），套房面积105平方米（含公摊），售价总金额为175000元；储藏间面积17.5平方米（含公摊），合计10000元。付款方式中约定施建兴应于合同签订之日向施再友支付170000元，余欠的房款15000元在施再友房产手续过户给施建兴时应全部付清。交房时间为2014年农历春节前；施建兴应协助施再友在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权及登记机关办理权属过户登记手续（房产证及土地使用证）。后施再友将上述房产交付给施再友，施建兴于2017年冬天入住。施再友等一直没有为施建兴办理涉案房屋的产权登记过户手续。施建兴在案涉房产开设的电表户号为7634982580，在2017年11月开始用电至今。施再友、施志超、李巧兰案涉址在永春县××镇××村××组××房产的房屋所有权证及国有土地使用权证的登记情况为：［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第0××0号房屋所有权人登记为施志超，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：李巧兰，产权证号022891；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第0××1号房屋所有权人登记为李巧兰、共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第0××2号房屋所有权人登记为施再友，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：李巧兰，产权证号022891。］及址在永春县××镇××村××组的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号记载：土地使用权人，施再友。地类（用途）住宅，使用权类型出让。使用权面积68.5平方米。登记时间为2013年12月。永春国用（2015）第0567号记载：土地使用权人施再友。地类（用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积148.09平方米、登记时间为2015年7月。永春国用（2015）第0568号记载:土地使用权人施志超、李巧兰。地类（用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积211.07平方米。登记时间为2015年7月。2015年9月8日，施再友与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额综合授信合同》，约定邮储银行永春支行向施再友提供3000000元的最高综合授信限额，授信限额的有效期限自2015年9月8日至2020年9月8日。同日，双方又签订一份《个人额度借款合同》，合同约定：邮储银行永春支行向施再友提供3000000元、可以循环使用的额度借款，额度存续期最长为10年，自2015年9月8日至2025年9月8日。同日，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰又共同与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》。合同约定：由施再友、施志超、李巧兰提供址在永春县××镇××村××组××房产［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号］及址在永春县××镇××村××组的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］用以设定金额为7919000元的最高额抵押担保。双方办理了最高额抵押登记手续［房屋他项权证书号分别为：永春房他证吾峰镇字第013471Ａ号、永春房他证吾峰镇字第013471Ｂ号、永春房他证吾峰镇字第013471Ｃ号、永春他项（2015）第0834号、永春他项（2015）第0835号、永春他项（2015）第0836号］。2015年8月1日南盛柑桔公司、2015年9月8日施志超、李巧兰以保证人的身份向邮储银行永春支行出具《企业保证函》、《担保函》，自愿为施再友的上述借款提供连带责任保证。2016年9月13日，施再友因经营需要向邮储银行永春支行申请支用借款3000000元；借款期限自2016年9月13日至2017年9月13日；贷款利率为固定年利率6.09%；采用按月付息到期一次性还本的还款方式；贷款人在借款当日将借款放款至约定的收款账户。因借款人施再友到期未履行还款义务，邮储银行永春支行于2017年10月13日提起本案诉讼，2017年12月20日，一审法院作出（2017）闽0525民初3879号民事判决书，判决施再友、林雪丽应于判决生效后十日内偿还邮储银行永春支行借款本金3000000元及利息、罚息、复利、律师代理费；施再友、林雪丽如未按该判决确定的还款期限还清上述款项，邮储银行永春支行有权以施再友、施志超、李巧兰所有的址在永春县××镇××村××组××房产及国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿；施志超、李巧兰、南盛柑桔公司对施再友、林雪丽没有按判决确定的还款期限和数额还款及该判决中以房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖所得款项的不足部分，承担连带清偿责任；驳回邮储银行永春支行的其他诉讼请求。该判决生效后，施再友、林雪丽没有主动履行其还款义务，邮储银行永春支行向一审法申请强制执行，一审法院作出（2018）闽0525执443号执行裁定书，2018年6月11日一审法院到永春县不动产登记中心对涉案房地产进行查封。2020年4月10日施建兴向一审法院提出书面异议，请求解除对施再友、施志超、李巧兰名下所有的址在永春县××镇××村××组××房产［房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号，国有土地使用权证号：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］的查封。经一审法审查，于2020年4月14日作出（2020）闽0525执异22号执行裁定书，裁定驳回案外人施建兴的异议请求。施建兴签收上述裁定书后于2020年5月8日向一审法院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。泉州银保监分局于2020年8月18日作出的泉银保监举复[2020]11-2号银行保险违法行为举报调查意见书，认为邮储银行永春支行贷前调查不够尽职，未能发现抵押物电表已分多户且部分电表已实际用电的事实，进而对抵押物内部状态是否发生变化提出质疑。贷款发放后，邮储银行永春支行贷后检查也不到位，未能及时发现前述问题。另查明，施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系。施建兴因多器官功能障碍于2020年7月15日死亡。黄良珠是施建兴的妻子，施燕莉和施路生是施建兴的女儿、儿子。施建兴的父亲施由让于2004年12月30日死亡，施建兴的母亲颜简于2007年12月27日死亡。一审法院认为，黄良珠、施燕莉、施路生所主张的其就案涉房屋所享有的权利能够阻却法院执行，并请求案涉房产确认归其所有，具有事实和法律依据，理由充分，予以支持。黄良珠、施燕莉、施路生请求邮储银行永春支行立即解除对上述房产及土地使用权的抵押登记及施再友、林雪丽、施志超、李巧兰应协助其办理相关的权属变更登记手续，不属于本案审查范围，不予支持。邮储银行永春支行辩解理由：1.本案房屋买卖合同违反物权法一物一权原则，案涉房屋不得分割设立多个所有权；2.房屋土地部分性质为划拨，不得转让；3.黄良珠、施燕莉、施路生未征得其他共有人书面同意，不产生约束施志超、李巧兰的合同效力，仅仅依据本案合同不能办理权属变更登记，不能引起物权变动；4.黄良珠、施燕莉、施路生依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求排除执行，没有事实和法律依据。上述辩解理由不能成立，不予采信。施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：一、不得执行址在永春县××镇××路××号××单元××室××层××号储藏间的房产［产权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］；二、登记在施再友、施志超、李巧兰名下址在永春县××镇××路××号××单元××室××层××号储藏间的房产［产权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］归黄良珠、施燕莉、施路生所有。三、驳回黄良珠、施燕莉、施路生的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由邮储银行永春支行负担3400元；由黄良珠、施燕莉、施路生负担600元。二审中，邮储银行永春支行没有提交新证据，黄良珠、施燕莉、施路生提供施再友死亡证明复印件，欲证明施再友于2020年12月7日死亡。邮储银行永春支行对此质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以确认。经查，施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅。对一审法院查明的事实中，除邮储银行永春支行对合同签订时间、支付购房款方式有异议及电费明细表不足以证明实际入住时间外，当事人对其余事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.买受人主张案涉房产权利能否阻却法院执行；2.案涉房产的所有权是否归买受人所有。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人黄良珠、施燕莉、施路生主张案涉房产对登记在施再友、施志超、李巧兰名下的不动产享有的权利能够排除执行，应当同时符合上述四个条件。第一，关于是否在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2016年11月7日，施建兴与施再友签订《房屋买卖合同》，合同中具体约定了交易房产情况、面积、单价、付款方式、房屋交付条件、产权过户登记约定等事项，买卖合同主要条款具体完整。案涉房产虽为施再友、施志超、李巧兰的自建房，但土地性质已经变更为国有，不属于国家强制性规定的不得交易标的的范畴。施再友虽不是案涉房地产的唯一产权人，但其与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，为共同生活的家庭成员，在施再友处置家庭成员共有的且如此巨大财产时，其他家庭成员表示完全不知情，不符合生活常理。因此，在买受人与施再友签订案涉房屋买卖合同时，有理由相信施再友有权出卖案涉房产，施再友的行为可构成表见代理。施志超、李巧兰等人在买受人对案涉房产进行装修并入住的情况下没有提出明确的反对意见，视为对施再友代理行为的认可。在一审庭审时，林雪丽、施志超、李巧兰特别授权施再友出庭参加诉讼，表示全交由施再友处理，而施再友在法庭上确认并且愿意履行案涉房产买卖合同义务，故可视为对施再友代理签订房屋买卖合同行为的认可。一审法院于2018年6月11日才到永春县不动产登记中心对案涉房屋进行查封，故本案符合第一个条件，即在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。施再友将案涉房屋交付给施建兴使用，施建兴进行装修后入住，于2017年开设了用电账户，正常用电至今。邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。故在人民法院查封之前已合法占有使用案涉房屋。第三，关于价款支付问题。施建兴已按照合同约定在签订合同之日即2016年11月7日向施再友支付了购房款170000元，对于未缴纳的房款15000元也按一审法院的要求预交到一审法院指定的账户，施再友按合同的约定将房屋交付施建兴占有、使用至今，施再友出具《收条》壹份交由施建兴收执，相关事实已经一审庭审质证确认，邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。故施建兴的行为已符合“已支付全部价款”。第四，关于是否因买受人原因未能办理过户登记。本案中施再友隐瞒办证事实，自行与邮储银行永春支行设立抵押权，买受人对于抵押权的设定并不知情，也不存在与施再友串通的情形，故均不是买受人所能控制的原因而致办理不能，故邮储银行永春支行提出的相关上诉理由不能成立。综上所述，买受人主张对案涉房产所享有的权利能够阻却法院执行，一审法院对此认定正确，邮储银行永春支行的上诉请求不能成立，予以驳回。关于第二个争议焦点，案涉房产的所有权能否判归买受人所有的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，政府房地产主管部门已将本案整座房屋产权登记在施再友、施志超、李巧兰名下，在该房屋的所有权证未被注销的情况下,法院若将其中部分房屋确权归黄良珠、施燕莉、施路生所有,会造成法院确权与政府房地产主管部门颁发的不动产权证登记的情况相矛盾,故一审法院将黄良珠、施燕莉、施路生购买的房屋产权直接确权归其所有不当，应予纠正。综上所述，邮储银行永春支行的上诉请求，合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。一审判决认定事实有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1199号民事判决；二、不得执行施建兴与施再友于2016年11月7日签订的《房屋买卖合同》项下的址在永春县××镇××村××组××房地产［产权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］；三、驳回黄良珠、施燕莉、施路生一审的其他诉讼请求。一审案件受理费4000元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担100元，由黄良珠、施燕莉、施路生负担3900元；二审案件受理费4000元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担100元，由黄良珠、施燕莉、施路生负担3900元。本判决为终审判决。审判长  何冠雄审判员  王一平审判员  李志军二〇二一年三月二十九日书记员  吴月霞附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。