陕西省西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院 民事判决书  （2021）陕0116民初2039号 原告：西安市沙鑫物业管理有限公司。住所地：西安市长安区西街十字北200米路西喜居园小区院内。统一社会信用代码：916101167669669252。法定代表人：伍卫刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷建普、关益，陕西维恩律师事务所律师。被告：郝艺花，女，汉族，1981年11月24日，住西安市长安区。原告西安市沙鑫物业管理有限公司(以下简称“沙鑫公司”)与被告郝艺花物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员高阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告沙鑫公司的委托诉讼代理人雷建普，被告郝艺花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沙鑫公司向本院提出如下诉讼请求： 1、请求判令被告郝艺花向原告沙鑫公司立即支付自2014年7月1日至2020年6月30日（共24个季度）物业费4440元[185元（0.9元/㎡/月*68.39㎡*3月/季度）*24季度）]、垃圾费432元（每月6元*3月/季度*24季度）、电梯费3240元（每月45元*3月/季度*24季度）、电费公摊费288元[4元（0.0567元/㎡/月*68.39㎡）*3月/季度*24季度）]（对于前述四项费用以下合称为“物业费用”），以上费用共计8400元；并支付迟延缴费违约金90720元（暂计算至立案之日，共2160天，按每日千分之五计算）； 2、本案诉讼费由被告郝艺花承担。事实与理由：2013年5月19日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告沙鑫公司为被告郝艺花提供共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目的维护、修缮、管理等服务（以下统称“物业服务”），被告郝艺花按约缴纳物业费用。根据协议约定，被告郝艺花应于每个季度第一个月15日之前，向原告沙鑫公司缴纳约定的物业费用。然而被告郝艺花自2014年6月清结前期物业费用后，至今再未缴纳任何费用。现认为，原告沙鑫公司已按约提供物业服务，被告郝艺花亦实际享受该物业服务，故被告郝艺花理应按约缴纳相应物业费用。由于被告郝艺花未按约缴纳物业费用，已构成违约。故起诉。被告郝艺花辩称：2014年3月其入住后，主卧屋顶一直漏水蜕皮，原告沙鑫公司一直拖延维修，违约在先，其延付物业费用属于正当抗辩。其次,由于开发商迟延交房，曾承诺2014年10月1日之前的物业费免交，且电梯费、垃圾费其已经交到2014年7月1日。再次，物业管理协议系开发商交房时逼迫自己签订，且协议中违约金条款属于格式条款，加重己方责任而免除了对方责任，应属无效。故拒绝原告沙鑫公司所有的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、2013年5月19日，原告沙鑫公司作为甲方，被告郝艺花作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由甲方为乙方XXXX（二期）X号楼X单元XX号房屋（68.39平方米）提供物业管理服务，乙方按约支付相关物业费用。该《前期物业管理服务协议》第四条约定：“一、乙方缴纳费用时间为每季度第一个月15日之前；二、高层、小高层按建筑面积每月每平方米0.9元；七、物业管理服务费用标准按《陕西省物业服务收费管理办法》收取”。该《前期物业管理服务协议》第十一条第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之五缴纳违约金。”。二、《前期物业管理服务协议》签订时，原告沙鑫公司向被告郝艺花告知小区服务收费标准：住宅物业服务费每月每平米0.9元；电梯费每月45元；垃圾费每月每户6元；居民生活用电公摊损耗0.0567/平米。三、被告郝艺花在收房时，原房屋开发商以及原告沙鑫公司承诺对于被告郝艺花房屋免收2014年10月1日之前的物业费。四、被告郝艺花曾因房屋漏水纠纷向本院起诉，要求案外人陕西圣合实业发展有限公司（开发商）以及原告沙鑫公司对房屋予以修复并赔偿损失。2020年8月24日，本院以（2020）陕0116民初5294号民事判决书判决:“1、陕西圣合实业发展有限公司赔偿郝艺花财产损失12000元；2、驳回郝艺花其余之诉讼请求。”。五、2020年11月27日，原告沙鑫公司向被告郝艺花送达《对郝艺花履约催告函的复函》一份，要求被告郝艺花在三日内缴纳物业费。本院认为，原告沙鑫公司与被告郝艺花签订《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。原告沙鑫公司已经按约提供了物业服务，被告郝艺花理应按约支付相应的物业费用。现原告沙鑫公司诉请支付，理由正当，本院依法予以支持。鉴于原告沙鑫公司认可2014年10月之前对被告郝艺花物业费予以减免，故对原告沙鑫公司多计算部分，本院依法予以扣除，即拖欠物业费实为4255元（185元/季度*23季度）；原告沙鑫公司计算的垃圾费432元、电梯费3240元、电费公摊费288元、符合双方约定，综上，被告郝艺花拖欠的物业费用本院核定为8215元。至于迟延缴费违约金一节，根据法律及相关司法解释规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；同时，根据原告沙鑫公司提供的《对郝艺花履约催告函的复函》显示，原告沙鑫公司要求被告郝艺花交纳物业费的最后期限为2020年11月30日，故违约金应自2020年12月1日起予以计算。另外，原告沙鑫公司主张每日按照千分之五计算违约金，计算标准过高，本院参照借款利率相关法律规定予以合理确定，具体为按照2020年12月1日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍予以计算。至于被告郝艺花辩称原告沙鑫公司不予维修违约在先，其享有迟延交付物业费用抗辩权利一节，缺乏相应的合同约定以及法律规定，本院不予采纳。至于被告郝艺花辩称原告沙鑫公司未提供屋顶漏水物业管理维修服务一节，由于被告郝艺花因房屋主卧漏水纠纷曾向法院起诉，且法院生效判决亦未确定由原告沙鑫公司承担民事责任，故其房屋主卧漏水维修义务不应由原告沙鑫公司承担，故对其该辩称本院不予采纳。至于被告郝艺花辩称《前期物业管理服务协议》系被迫签订以及存在格式条款应属无效一节，缺乏证据证明，且被告郝艺花在双方履行多年期间并未提出效力异议，故对该辩称本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十三条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条以及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、被告郝艺花在本判决生效后十日内支付原告西安市沙鑫物业管理有限公司物业费（自2014年10月1日计算至2020年6月30日，共23个季度）、垃圾费、电梯费、电费公摊费（自2014年7月1日计算至2020年6月30日，共24个季度）等费用共计8215元；并支付迟延交费违约金（自2020年12月1日起，以8215元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，计算至实际付清之日）。二、驳回原告西安市沙鑫物业管理有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2278元，原告沙鑫公司已预交，减半收取1139元，由原告沙鑫公司承担500元；由被告郝艺花承担639元。被告郝艺花在上述款项执行时，一并支付原告沙鑫公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员       高  阳 二 O 二一年 三 月  二十四 日                     书  记  员       舒晨曦