广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13647号原告：陈锦棚，男，1993年8月11日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艺，广东纬韬律师事务所实习人员。被告：刘新好（曾用名：刘利娜），女，1973年6月15日出生，汉族，住广州市花都区,第三人：广州市骏都房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街松园大道19号银雅华庭B栋05商铺，统一社会信用代码91440101MA5AWWAU6Q。法定代表人：陈思亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓燕芬，女，该公司员工。第三人：张意强，男，1972年7月10日出生，汉族，原告陈锦棚与被告刘新好、第三人广州市骏都房地产代理有限公司（以下简称骏都公司）、张意强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序分别于2020年12月7日、2021年2月22日公开开庭进行审理，原告陈锦棚的委托诉讼代理人吴涛、第三人骏都公司的法定代表人陈思亮及委托诉讼代理人卓燕芬到庭参加诉讼，被告刘新好及第三人张意强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈锦棚向本院提出诉讼请求：1.判决刘新好协助陈锦棚办理广州市花都区xx房的网签备案撤销手续；2.判决刘新好向陈锦棚支付120000元的违约金；3.本案诉讼费用由刘新好承担。第一次庭审时，陈锦棚当庭增加一项诉讼请求：解除陈锦棚与刘新好签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：刘新好与张意强夫妻二人在厄瓜多尔工作，每年都回花都区。张意强户口于2003年12月23日被注销，刘新好户口仍在广州市花都区。刘新好和张意强计划在花都区购买房产，于是委托卓燕芬帮忙寻找合适的房产。陈锦棚因为换房需要，于是委托卓燕芬出售广州市花都区xx房(以下简称“涉案房屋”)。2019年11月7日，在张意强向陈锦棚出示了其本人护照、户口注销证明和公民身份证号码变更证明，刘新好户口本和身份证，以及结婚证等材料的原件后，陈锦棚和刘新好就涉案房屋买卖事宜达成意向，并签订《房屋买卖合同》。因为张意强户口已被注销且刘新好没有回国，所以合同的买方只能是刘新好且买方签名只能由张意强代为完成。因此，合同落款处买方“刘新好”的签名和捺印均由张意强代为完成。合同签订前后，张意强一再向陈锦棚确认刘新好将于2019年12月至2020年1月期间回国。合同第四条约定陈锦棚以1200000元将涉案房屋出售给刘新好；第十一条约定刘新好违约不购买涉案房屋的，须向陈锦棚支付涉案房屋成交价格10%的违约金；第十九条约定陈锦棚自行结清银行贷款涂销抵押，且陈锦棚和刘新好须于2020年2月1日前过户。合同附件约定付款方式为一次性付款，签订合同时支付100000元定金，交易过户完成当天支付1100000元。合同签订当日，陈锦棚收到刘新好通过张意强账户转账支付的100000元定金。2019年11月11日，涉案房屋办理了网签手续。2019年12月5日，陈锦棚结清银行贷款涂销涉案房屋抵押。2020年1月2日，刘新好在与中介人员卓燕芬联系后确认回国办理涉案房屋过户手续。2020年1月底，中国发生疫情。经中介人员沟通，陈锦棚同意刘新好在中国疫情缓和后尽快回国办理过户手续。但是，自3月2日起，刘新好以疫情、停飞、机票贵等各种理由拒绝回国办理过户手续，导致合同不能履行。综上：刘新好明确表示拒绝回国，也不采取公证形式委托他人代为办理涉案房屋的过户手续，导致涉案房屋过户手续至今不能完成，其行为已构成根本违约。因此，陈锦棚有权解除合同，并要求刘新好支付120000元违约金。刘新好已支付的100000元定金作为违约金冲抵后，刘新好仍须支付违约金差额20000元。为维护自身合法权益，陈锦棚特提出上述请求，恳请依法裁判。刘新好未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。张意强未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。骏都公司述称，我方没有意见，陈锦棚陈述均是事实，认可陈锦棚的诉请。本院经审理认定事实如下：位于广州市花都区xx房登记的权属人是陈锦棚，2019年11月7日的不动产登记簿查册表显示该房屋设立了抵押权，抵押权人是中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行。2019年11月7日，张意强代刘新好（买方）与陈锦棚（卖方）、骏都公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定，买卖房屋位于广州市花都区xx房，建筑面积约96.48平方米，物业成交价120万元，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。双方一致同意买方按照一次性付款的方式支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付10万元作为定金，买卖双方应在本合同签订后80天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户完成当天付清楼价余款110万元。交易过户手续需在本合同签订后100天内完成。合同尾部用手写体注明，经买卖双方协商，卖方按揭自行赎证，双方约定2020年2月1日前过户。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订当天，张意强通过银行转账的方式向陈锦棚支付了10万元款项。2020年8月18日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市花都支行出具了《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》，显示，陈锦棚与其签订的编号为4400104011707728191001的借据项下的本金和利息，已于2019年12月5日结清。庭审中，陈锦棚陈述，合同签订主体是陈锦棚和刘新好，合同上的签名是张意强代刘新好签署，张意强与刘新好是夫妻关系，后也经过了刘新好的确认，2019年11月11日，陈锦棚与刘新好办理了网签手续，双方原约定的是2020年2月1日前过户，后因疫情爆发，经刘新好提出陈锦棚同意将过户日期稍微延后，陈锦棚同意宽限至2020年8月份，刘新好以国内疫情、机票贵等原因不回国配合办理过户手续，陈锦棚多次建议刘新好采取委托公证，委托在国内的亲属办理过户手续，刘新好不予采纳。至于已经收取的定金10万元，陈锦棚同意在判决支持的违约金范围内进行冲抵。陈锦棚提交户口本复印件、结婚证复印件、张意强中国护照复印件、张意强户口注销证明复印件，骏都公司工作人员卓燕芬与微信号为“wxid_3288372883211”、昵称为“LXH”的人员的聊天记录拟证明其上述陈述，双方聊天记录显示，2020年8月8日，卓燕芬向昵称为“LXH”的人员发送了民事起诉状，2020年2月份至2020年8月份期间的聊天记录显示，昵称为“LXH”的人员以疫情、机票难买、回国需要隔离、害怕飞机上被感染、害怕回国后生意无人照料等原因未能继续履行合同。诉讼中，依照陈锦棚的申请，本院向财付通支付科技有限公司发函询问：微信号为“wxid_3288372883211”的微信账号的实名注册信息如何？该公司向本院复函称，微信号为“wxid_3288372883211”的实名认证姓名是刘新好。另查，陈锦棚要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求于2021年2月6日送达至刘新好。本院认为，本案属于民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。陈锦棚提交的《房屋买卖合同》上刘新好的签名虽然为张意强所签，但从经纪方工作人员卓燕芬与刘新好的聊天记录中可以看出，刘新好对《房屋买卖合同》予以追认，故《房屋买卖合同》的主体应当是陈锦棚、刘新好与骏都公司。上述《房屋买卖合同》涉及两个法律关系，即买卖双方之间的房屋买卖合同关系以及买卖双方与经纪方之间的中介合同关系，因本案为房屋买卖合同纠纷，仅处理买卖双方之间的房屋买卖合同关系，中介合同关系不属于本案的处理范围。《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。合同签订后，刘新好仅支付了10万元定金，至于刘新好在聊天记录中与卓燕芬沟通的因疫情、机票等无法继续履行合同的原因，陈锦棚亦给予了履行合同的合理宽限期，直至本案法庭辩论终结，刘新好仍未能继续履行合同，并对继续履行合同持消极态度，故刘新好的行为构成违约，导致合同目的无法实现，陈锦棚请求解除《房屋买卖合同》，合理有据，《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系应当在该项诉讼请求送达至刘新好之日即2021年2月6日解除，故本院确认陈锦棚与刘新好签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2021年2月6日解除。依照合同解除的法律后果，刘新好应当协助陈锦棚办理解除涉案房屋的网签备案手续，故陈锦棚请求解除涉案房屋的网签备案手续，本院予以支持。合同约定了解除合同的违约金为房价款的10%，故陈锦棚请求刘新好向其支付违约金12万元，合理有据，本院予以支持，陈锦棚同意将已经收取的定金10万元与违约金进行冲抵，故为减轻当事人讼累，本院对此予以同意，因此刘新好仍应当向陈锦棚支付2万元违约金（12万元-10万元）。刘新好经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈锦棚与被告刘新好签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2021年2月6日解除；二、被告刘新好于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈锦棚办理广州市花都区xx房的网签备案撤销手续；三、被告刘新好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈锦棚支付违约金20000元（已与被告刘新好支付的100000元定金相抵）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8340元，由被告刘新好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年三月二十四日法官助理李诗琪书记员孙诗韵