广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1573号原告：黄碧华，男，1995年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县。委托诉讼代理人：陈浩强，广东智洋律师事务所律师。被告：广州君毅物业管理有限公司均禾分公司，住所地广州市白云区。负责人：潘小娟。被告：广州君毅物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黎国俭。委托诉讼代理人：潘秋君，该司员工。原告黄碧华诉被告广州君毅物业管理有限公司均禾分公司（以下简称君毅均禾分公司）、广州君毅物业管理有限公司（以下简称君毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄碧华及其委托诉讼代理人陈浩强到庭参加了诉讼。被告君毅均禾分公司、君毅公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄碧华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还履约保证金13860元；2.判令两被告退还进场费26000元；3.判令两被告赔偿装修损失22000元；4.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：2020年8月5日，原告向被告承租位于广州市白云区平沙街6号君毅商业广场首层商铺某铺位，租金为每月3990元和管理费630元，租赁期限自2020年8月10日起至2022年8月9日止，原告向被告交付了履约保证金13860元、进场费26000元和2020年9月租金及管理费4620元，并且为装修该铺位花费装修费22000元，但被告在2020年10月14日撤场并将商业广场整体交还房东，单方解除双方的租赁合同。同时涉案商铺的前一手租户在退租后没有注销工商营业执照，原告承租涉案商铺后一直无法办理工商登记，导致原告无法租赁使用该铺位，造成原告严重损失。故诉至法院，望判如所请。被告君毅均禾分公司、君毅公司未答辩。原告为证明其诉讼请求向本院提交了《租赁合同》、微信聊天记录、收据、通知、物业交接清单、《工程协议书》、转账凭证、收费通知等，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年8月5日，君毅均禾分公司（出租方，甲方）与黄碧华（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区均禾街道平沙街6号君毅商业广场首层某商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，商户用途为茶尤尤奶茶。乙方在签订本协议前，应就本租赁物进行充分的评估、论证与实地考察，获悉本租赁物具体情况，对租赁物的用地性质、规划用途与现状均无异议。乙方向甲方租赁该铺位的期限为2年，时间自2020年8月10日起至2022年8月9日止。甲乙双方议定2020年8月10日至2020年9月9日为免租期，2020年8月10日至2021年8月9日每月应缴租金为3990元，2021年8月10日至2022年8月9日每月应缴租金为3990元，管理费630元/月。乙方须于本合同签订之日向甲方交付履约保证金13860元。乙方认可经营场地的现状，不以经营场地的任何情况向甲方提出退还租金、管理费或解除本合同等请求。乙方不得擅自对商铺进行装修，乙方进行装修前，应当提前书面请示甲方。等等。上述合同签订后，黄碧华向君毅均禾分公司交纳了押金13860元，以及2020年9月10日至10月9日的租金和管理费合计4620元，并另行支付进场费26000元。君毅均禾分公司将涉案商铺交付给黄碧华使用，黄碧华对商铺进行了装修。2020年10月8日，君毅公司向君毅商业广场的租户发出《通知》，内容为由于各商户没有履行合同约定，长时间拖欠租金、管理费以及水电费等，导致君毅公司严重亏损，无法继续经营，本商场将在2020年10月9日归还给房东，君毅公司将不再管理经营君毅商业广场。10月9日，房东会来接场。2020年10月4日，君毅公司与房东黄锦办理了物业交接手续，君毅公司将平沙街君毅商业广场交还给黄锦。2020年10月25日，商场经营方向君毅商业广场的租户发出通告，主要内容是君毅公司向黄锦承租了平沙街6号商场，然后将商场商铺转租给各租户，由于君毅公司拖欠租金将近5个月，单方违约并于2020年10月解除了租赁合同，并将商场返还给了黄锦，因此各租户无权再根据与君毅公司签订的租赁合同继续使用商铺。但黄锦同意根据各租户与君毅公司签订的协议价格将商铺出租给各租户继续使用，各租户如欲继续使用商铺，请于2020年10月26日前往一楼物管处联系和黄锦签订租赁合同。如不重新签订租赁合同继续使用商铺，请于2020年10月31日前缴清相关费用后搬离商铺。黄碧华主张由于涉案商铺无法办理工商营业执照，故其未与黄锦重新签订租赁合同，其在涉案商铺经营到2020年10月14日之后就未再经营。为证明其装修损失，黄碧华向本院提交了以下证据：1.签约时间为2020年8月12日的《工程协议书》一份，该协议书约定黄碧华将平沙街君毅商业广场一楼某的奶茶店装修交由广州市龙迪装饰工程有限公司施工，2020年8月13日开始施工，2020年8月20日完工，总承包价折后20000元，合同签订后预付款50%即10000元，工程完工验收后付清工程预算总额10000元尾款。该合同中，梁远记系广州市龙迪装饰工程有限公司的签约代表。2.手机银行转账凭证，显示2020年8月12日，原告向广州市龙迪装饰工程有限公司转账10000元。3.微信聊天记录及微信转账记录，显示原告分别于2020年8月18日、2020年8月23日通过微信向梁远记转账2200元、10000元。原告主张2020年8月18日转账的2200元是由于施工过程中增加了一个柜子，因此增加工程款2200元。还查明，本院审理的案外人唐国瑞与被告君毅均禾分公司、君毅公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日作出（2020）粤0111民初11586号民事判决书，该民事判决书已经生效，该案中，君毅均禾分公司、君毅公司确认涉案商铺所在的君毅商业广场未办理规划报建手续。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。涉案商铺所在的建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，黄碧华与君毅均禾分公司于2020年8月5日签订的《租赁合同》无效。君毅均禾分公司作为出租人未提供合法建筑物，黄碧华作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。黄碧华要求君毅均禾分公司向其退还租赁保证金13860元的诉讼请求本院予以支持。黄碧华主张返还的入场费26000元，《租赁合同》对此无作约定，黄碧华要求全额退还意见理据不足，根据本案实际情况，按照公平合理原则，本院认为入场费应按剩余租期占合同约定租赁期的比例作部分返还处理，黄碧华确认其经营至2020年10月14日，故本院认为黄碧华实际使用商铺的期限为2020年8月10日至2020年10月14日，共66天，剩余租赁期为665天（731天-66天），故君毅均禾分公司应当向黄碧华返还入场费23652.53元（26000元×665÷731天）。对于黄碧华主张的装修费，由于黄碧华、君毅均禾分公司对于《租赁合同》无效均有过错，故装修损失应当由双方各承担一半。黄碧华向本院提交了《工程协议书》、微信聊天记录、手机银行转账凭证、微信转账记录等，上述证据已经形成完整的证据链，证实黄碧华为涉案商铺装修支付装修费22000元，其中2000元属于在协议之外增加的柜子的费用，由于柜子属于未形成附合的装饰装修，黄碧华在退场时可自行拆走，故不属于因合同无效所导致的装修损失，故本院确认黄碧华的装修损失为20000元。同时考虑到黄碧华使用涉案商铺的时间约为66天，在考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌情认定黄碧华的装饰装修损失为19000元，该装饰装修损失应当由黄碧华和君毅均禾分公司各承担一半，故君毅均禾分公司应当向黄碧华赔偿装饰装修损失9500元。对于黄碧华主张的超出部分，本院不予支持。涉案《租赁合同》由君毅均禾分公司作为出租方签署，君毅均禾分公司属于依法设立并已领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，但其不具有法人资格，故君毅公司作为其主管机构，应对君毅均禾分公司的债务承担补充清偿责任。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司均禾分公司向原告黄碧华退还押金13860元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司均禾分公司向原告黄碧华退还进场费23652.53元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州君毅物业管理有限公司均禾分公司向原告黄碧华赔偿装饰装修损失9500元；四、被告广州君毅物业管理有限公司对本判决第一项至第三项承担补充清偿责任；五、驳回原告黄碧华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费673元，由原告黄碧华负担185.34元，由被告广州君毅物业管理有限公司均禾分公司和广州君毅物业管理有限公司共同负担487.66元(两被告承担部分应于本判决生效之起三日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年三月十五日书记员  林嘉仪