北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26729号原告（反诉被告）：北京蓝畅机械有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：苑军，董事长。委托诉讼代理人：周晓亚，北京蓝畅机械有限公司员工，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：李妍，北京广进律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连兴业源农产品有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区。法定代表人：刘岩，执行董事。委托诉讼代理人：杨付君，辽宁大东律师事务所律师。原告北京蓝畅机械有限公司（以下简称蓝畅机械公司）与被告大连兴业源农产品有限公司（以下简称兴业源公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蓝畅机械公司的委托诉讼代理人周晓亚、李妍，被告兴业源公司的委托诉讼代理人杨付君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝畅机械公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令兴业源公司向蓝畅机械公司支付拖欠的剩余房租242708．34元、电费254．23元，共计242962．57元；2．请求判令兴业源公司向蓝畅机械公司支付滞纳金72812．50元、违约金208333．34元，共计281145．84元；3．请求判令兴业源公司承担本案的诉讼费。庭审中，蓝畅机械公司增加一项诉讼请求，要求兴业源公司给付两个月免租期的租金208334元。事实和理由：2018年9月20日，蓝畅机械公司、兴业源公司签订了《厂房租赁合同》，由蓝畅机械公司将厂房出租给兴业源公司，租赁用途为保鲜仓储库房，租期为2018年9月20日至2028年9月21日。合同约定了免租期为两个月，2018年12月1日开始计收房租。但同时约定，租期不满两年兴业源公司提前终止合同则免租期失效，兴业源公司应将这两个月房租支付给蓝畅机械公司并承担违约责任。合同还约定，前两个租赁年度的年租金为1250000元，半年收取一次，每半年结束前五个工作日支付下一期房租，逾期需按日千分之三交纳滞纳金；水、电、物业等费用由兴业源公司缴纳，违约金为月租金的两倍。合同签订后，双方正常履行。但2020年5月11日，兴业源公司却没有按时缴纳下一期的房租，经蓝畅机械公司多次催促仍未交纳。2020年8月11日，在没有提前三个月通知，且没有蓝畅机械公司书面同意的情况下，兴业源公司擅自撤离租赁场地，提前解除了租赁合同。对于兴业源公司的反诉，蓝畅机械公司认为，由于兴业源公司违约，保证金应当抵顶免租期的租金，不同意退还。兴业源公司辩称，一、兴业源公司在承租蓝畅机械公司租赁物时，就提出租赁物与房产证上的显示不符如何处理的问题；二、兴业源公司在马驹桥行政执法未调查违建房屋之前，已按原租赁合同约定交纳了租赁保证金、租金；三、本案系因蓝畅机械公司提供的租赁物涉及违法建筑，当地执法部门又责令其拆除违建，导致影响兴业源公司正常的生产经营，所以兴业源公司才向蓝畅机械公司提出终止该厂房租赁合同，兴业源公司不应当承担违约责任；四、兴业源公司自2020年7月10日搬出后，于2020年7月25日登陆交纳电费网站，交纳了2020年7月电费9145．75元；五、蓝畅机械公司出租的房屋部分未经批准，未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方签订的租赁合同应属于无效；六、租赁合同约定兴业源公司提前终止合同构成违约，租赁合同约定的违约金、赔偿、补交免租期租金等约定过高，根据公平原则，请求法庭予以调整或认定无效。综上所述，政府介入案涉租赁物中违建房屋拆除，严重影响了兴业源公司的正常经营使用，兴业源公司提出提前终止租赁合同不构成违约，不应承担违约责任，请求驳回蓝畅机械公司的全部诉讼请求，并承担案件受理费用、保全费用。由于兴业源公司尚有租赁保证金208334元在蓝畅机械公司处未返还，故反诉要求以交纳的租赁保证金208334元等额抵顶2020年6月1日至2020年7月10日的租金136986元，剩余的71348元租赁保证金予以返还，反诉费由蓝畅机械公司负担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年9月20日，蓝畅机械公司（出租方甲方）与兴业源公司（承租方乙方）签订《厂房租赁合同书》，主要约定内容为：一、甲方将位于北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景胜南二街X号院（以下简称案涉场地）租赁给乙方使用，租赁物面积为5652．50平方米，租赁用途为保鲜仓储库房。二、租赁期限自2018年9月20日起至2028年9月21日止，共计10年，其中免租期至2018年11月30日止共计两个月，用于乙方装修使用，免租期内水、电费等相关费用由乙方自行承担，免租期届满次日为计租期，即从2018年12月1日起，按实际时间计算开始计收租金，免租期内或租期不满两年、乙方提前终止合同，则免租期失效，乙方应支付2个月租金给甲方，并承担其他违约责任。三、租赁保证金为二个月租金，即208334元；第一、第二租赁年度的年租金为1250000元，递增方式为每两年递增5%；租赁期间所发生的水、电费按北京市有关规定标准收取，由乙方直接向有关部门交纳；乙方应于签订合同后5个工作日内向甲方支付首笔租金。首笔租金的收取日期为2018年12月1日至2019年5月31日，金额为625000元。后续租金为每半年收取一次，每半年结束前15个工作日前乙方应向甲方支付下一期租金。四、乙方未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的3‰；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，并履行完毕以下手续，方可提前解约：a）向甲方交回租赁物，且将租赁物恢复原状；b）交清承租期的租金及其他因本合同所产生的应由乙方承担的费用；c）应于本合同提前终止前向甲方支付相等于月租金二倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后五个工作日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。合同还将案涉场地的《国有土地使用证》主页、房地平面图的复印件、《房屋所有权证》对应的北京市房屋登记表复印件作为合同附件。附件中《国有土地使用证》主页上记载的土地使用权人为蓝畅机械公司，使用权面积为5652．50平方米；房地平面图上显示的地上物建筑共计7幢，分别位于场地内的北侧、西侧，测图时间为2009年6月6日；《房屋所有权证》中北京市房屋登记表显示场地内建筑物的面积为1622．74平方米。合同签订后，蓝畅机械公司如约将案涉场地交付给兴业源公司，兴业源公司向蓝畅机械公司交纳了保证金，并将租金交纳至2020年5月31日。2020年5月19日，北京市非紧急救助服务中心12345热线接到杨先生个人举报称，蓝畅机械公司内存在私搭乱建的情况，并且还堆放了很多的纸壳子，存在很大的安全隐患。2020年5月21日，兴业源公司工作人员李勇通过微信联系蓝畅机械公司工作人员周晓亚，询问有无厂内房屋房本的图纸，并发送一排白色平房的照片、厂房局部图片，称综合执法局工作人员询问房屋相关事宜以及拍摄位置及入口处房屋是否有手续的问题，周晓亚向李勇发送了《国有土地使用证》对应的房屋平面图并表示该公司01年购买案涉场地时就有东侧的房屋，后来公司改过一次名字并重新办理房产证跟土地证，不知道哪儿出现了差错。2020年5月22日，属地北京市通州区马驹桥镇安监科工作人员对举报的违建问题进行了查处。2020年5月23日，安监科工作人员对举报人进行回访，举报人对处理结果表示满意。2020年5月26日，周晓亚通过微信询问李勇房租相关事宜，但未得到回应。2020年5月27日，通州区马驹桥镇城管部门向举报人杨先生核实蓝畅机械公司违建情况时，举报人表示蓝畅机械公司内的违建并未拆除。2020年5月底，蓝畅机械公司将厂内东南角一处约60平方米的违法建筑自行拆除。2020年6月3日、6月4日、8月11日，周晓亚与李勇之间分别有微信通话记录，但双方均未就通话内容向本院提供证据。2020年6月3日，蓝畅机械公司向兴业源公司发送《律师催款函》称，兴业源公司应于2020年5月31日前15个工作日内向蓝畅机械公司支付截至2020年11月30日前的租金625000元，但现已逾期3日未付构成违约，故通知该公司在收到律师函3日内将租金直接打入蓝畅机械公司账户内；如逾期支付租金，需承担按欠缴金额日千分之三违约金的后果。2020年7月25日，兴业源公司交纳电费9145．75元，抄表号为电059036。2020年8月14日，“恒信通”企业电费缴费平台显示，蓝畅机械公司缴纳电费254．23元，缴费号08059036。2020年8月11日，周晓亚通过微信向李勇发送《交接清单》一张，上载明“因乙方租赁甲方厂房于2020年8月11日退租，现就退租相关事项、物品进行交接，交接清单如下：1．乙方退还甲方水卡一张。2．乙方交还甲方大门钥匙。3．乙方应结清于8月11日前使用的电话费、电费。4．乙方注册于甲方厂址公司'北京祥果食品科技有限公司'应于30天内迁走。”李勇回复称30天内哪能迁走啊，我们正在办；周晓亚回复称，就是尽快迁走。2020年8月15日，蓝畅机械公司工作人员到案涉场地内查看时发现，院内尚有包装箱等物品。2020年9月5日，周晓亚与李勇电话询问厂内物品是否还保留时，李勇回答称，已经通知了蓝畅机械公司在2020年7月10日搬走……。庭审中，蓝畅机械公司称：1．案涉场地中部分建筑没有相关规划手续且已自行拆除，但并不影响兴业源公司使用。2．兴业源公司于2020年8月11日上午电话通知蓝畅机械公司，要求办理退租、交接事宜，蓝畅机械公司当日下午到达案涉场地时发现，现场仅有兴业源公司看门保安在场，故蓝畅机械公司只能要求保安在《交接清单》上签字。3．要求以兴业源公司交纳的保证金冲抵二个月装修免租期的租金，其主张的滞纳金即因兴业源公司迟延交纳租金的违约金。兴业源公司对于蓝畅机械公司提供的土地证及房产证真实性持有异议并提供了案涉场地的航拍照片用以证明场地内的违建情况，亦不认可在《交接清单》上签字的人员系该公司员工，并称该公司已于2020年7月10日搬离案涉房屋，但兴业源公司未就其主张向本院提供相关证据，同时称双方约定的违约金过高，要求予以减少。蓝畅机械公司对案涉场地航拍照片的真实性无异议。庭审中，蓝畅机械公司主张将保证金折抵免租期租金，但并未将其作为独立诉讼请求向本院主张；兴业源公司主张以所交纳的保证金抵顶2020年6月1日至7月10日的租金，但亦未就保证金单独提起反诉主张返还。经本院释明，双方均要求免租期的租金与保证金的返还一并在本案中解决，并增加诉讼请求和提出反诉。本院庭后对案涉场地《房屋所有权证》对应的房地平面图进行了查阅，该房地平面图显示，案涉场地的东侧、南侧分别有二幢、一幢建筑，测图时间为2009年4月17日，但该《房地平面图》不在合同附件内。经本院将案涉场地的航拍图与《厂房租赁合同书》附件中的《房地平面图》进行比对，案涉场地内东侧二幢建筑，南侧二幢建筑不在《国有土地使用证》对应的房地平面图的记载之内。蓝畅机械公司未就东侧、南侧的上述建筑向本院提交相应的建设工程规划许可证，并称虽然没有将《房屋所有权证》对应的房地平面图作为合同附件，但根据该证房地平面图记载，案涉场地内东侧的二幢建筑、南侧的一幢建筑均为合法建筑。经本院核算，按照年租金1250000元计算，自2020年6月1日至2020年8月11日期间的租金为246575．34元。2021年1月7日，蓝畅机械公司向本院申请财产保全，要求对兴业源公司价值524108．41元的财产进行查封，并向本院提供了阳光财产保险股份有限公司北京分公司出具的保单、保函予以担保，支付保全费3141元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据蓝畅机械公司、兴业源公司签订的《厂房租赁合同书》约定的内容及其附件的记载，蓝畅机械公司据以出租的标的物，应当包括案涉场地5652．50平方米场地以及《国有土地使用证》房地平面图中记载的建筑物，场地内的东侧、南侧的各两栋建筑物并不在合同约定的出租范围之内，虽然蓝畅机械公司未就场地内的东侧、南侧的建筑物提供相应的建设工程规划许可证而实际由兴业源公司使用，但并不能据此否定合同的效力，且案涉场地《房屋所有权证》对应的房地平面图对东侧、南侧的建筑亦有记载，本院亦不能据此否认该建筑物的合法性，故本院对于兴业源公司关于合同无效的辩解意见不予采纳。现蓝畅机械公司、兴业源公司签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的权利、义务。兴业源公司未向本院提供其通知蓝畅机械公司要求且已于2020年7月10日退租的证据，且该公司工作人员李勇在2020年8月11日微信收到《交接清单》后也未就交接的时间提出异议或对已经于2020年7月10日退租搬离的事实要求予以确认，故本院确认兴业源公司于2020年8月11日搬离案涉场地。现兴业源公司未按合同约定支付租金并自行搬离案涉场地，致使蓝畅机械公司的合同目的无法实现，兴业源公司除应当向蓝畅机械公司支付搬离前拖欠的租金外，还应当承担相应的违约责任，故本院对于其要求兴业源公司支付租金、提前退租违约金的请求予以支持。兴业源公司主张的租金，在本院计算的合理范围内，本院不持异议。兴业源公司电费缴纳记录显示的终端号与蓝畅机械公司“恒信通”企业电费缴费平台的终端号相同，故能够确认双方均系为同一用电终端进行的缴费。现兴业源公司的缴费记录仅能证明其缴纳了2020年7月25日前的电费，且不能证明其已经于2020年7月10日搬离案涉场地，该公司还应当负担其搬离前所欠缴的电费，故本院对于蓝畅机械公司要求其支付电费的请求予以支持。根据《厂房租赁合同书》的约定，兴业源公司租赁未满两年提前解除合同，免租期失效，兴业源公司应向蓝畅机械公司支付二个月的租金，故对于蓝畅机械公司要求兴业源公司支付两个月免租期租金的本诉请求，本院予以支持。现蓝畅机械公司起诉要求兴业源公司承担提前解除合同的违约责任，蓝畅机械公司亦应当按照合同约定向兴业源公司退还其交纳的保证金。兴业源公司同意以保证金抵顶租金136986元，是在法律规定范围内对其民事权利的自由处分，本院不持异议，对于保证金剩余的部分，蓝畅机械公司应当予以返还。兴业源公司未就约定的违约金（滞纳金）过分高于蓝畅机械公司的实际损失向本院提供证据，蓝畅机械公司亦未就其因兴业源公司迟延支付租金不限于贷款利息损失向本院举证证明，双方约定的违约金（滞纳金）经本院审查过分高于蓝畅机械公司的贷款利息损失，而兴业源公司提前退租的行为致使蓝畅机械公司场地空置，双方约定的二个月租金的违约金亦在合理范围之内，故本院依法对迟延支付租金的违约金（滞纳金）予以调整，酌定兴业源公司自2020年5月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1．3倍向蓝畅机械公司支付迟延支付租金的利息，对于约定的提前退租的违约金不予调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决如下：一、大连兴业源农产品有限公司给付北京蓝畅机械有限公司租金105722．34元及利息（利息以105722．34元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1．3倍为标准，自2020年5月16日起计算至实际给付之日止），于本判决生效后七日内执行清；二、大连兴业源农产品有限公司给付北京蓝畅机械有限公司电费254．23元以及提前退租的违约金208333．33元，本判决生效后七日内执行清；三、大连兴业源农产品有限公司给付北京蓝畅机械有限公司两个月免租期的租金208333．33元，于本判决生效后七日内执行清；四、北京蓝畅机械有限公司退还大连兴业源农产品有限公司租赁保证金71348元，于本判决生效后七日内执行清；五、驳回北京蓝畅机械有限公司的其他诉讼请求。五、驳回大连兴业源农产品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费3141元，由北京蓝畅机械有限公司负担365元（已交纳），大连兴业源农产品有限公司负担2776元，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费5562元，由北京蓝畅机械有限公司负担1026元（已交纳），大连兴业源农产品有限公司负担4536元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费792元，由北京蓝畅机械有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二一年三月二十六日书记员  武 晗