福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初1379号原告：李秀丽，女，1980年8月6日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：傅芸霞，北京市京师(泉州)律师事务所执业律师。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2YOMY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场，统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层，统一社会信用代码91350100751381908A，法定代表人：黄珊珊，该公司执行董事兼总经理。原告李秀丽与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称福州泰禾房地产公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告李秀丽的委托诉讼代理人傅芸霞律师到庭参加诉讼。被告石狮泰禾投资公司、石狮泰禾管理公司、福州泰禾房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀丽向本院提出诉讼请求：1.判令石狮泰禾管理公司向李秀丽支付截止至2021年5月21日止所拖欠的店铺租金34366.44元；2.判令石狮泰禾管理公司立即向李秀丽支付违约金，以购房款总额为基数分别自各季度租金逾期支付超过30日起至实际还清之日止按日万分之一计算，暂计至2021年2月1日止违约金为6094.31元，以上合计40460.75元；3.判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述拖欠的租金及违约金承担连带清偿责任；4.判令福州泰禾房地产公司对石狮泰禾投资公司的上述债务承担连带清偿责任；5.由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月22日，李秀丽与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》，约定李秀丽将址在石狮市宝岛中路XX号石狮XX广场XX幢XX单元租给石狮泰禾管理公司，委托租赁期限为十年，自开发商收到李秀丽支付的购房全款且李秀丽与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金，每个租赁年度(每12个月为一个租赁年度，下同)的租金总额相当于购房合同价10%共计45821.9元，每三个月结算一次，于计租日起15个工作日内预付三个月的租金给李秀丽，若石狮泰禾管理公司未按本合同约定时间支付租金，逾期超过30日，则每逾期1日应按房款总额的万分之一向李秀丽支付违约金。同日，李秀丽与石狮泰禾投资公司签订了一份《担保协议》，合同约定石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司逾期支付租金及违约金承担担保责任。李秀丽按照约定将租赁物交付石狮泰禾管理公司使用，石狮泰禾管理公司仅支付租金至2020年8月21日，自2020年8月22日起就再也没有支付任何租金。石狮泰禾管理公司应当依据《房屋租赁委托合同》第8.4条之约定向李秀丽承担违约责任，石狮泰禾投资公司作为《房屋租赁委托合同》的担保人，对石狮泰禾管理公司逾期支付租金及违约金承担担保责任，并且，因石狮泰禾管理公司系石狮泰禾投资公司投资设立的一人有限公司，故石狮泰禾投资公司应当对石狮泰禾管理公司上述拖欠的租金及违约金承担连带清偿责任。此外，石狮泰禾投资公司又是福州泰禾房地产公司投资设立的一人有限公司，故根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款以及第六十三条之规定，福州泰禾房地产公司应当对石狮泰禾投资公司述拖欠的债务承担连带清偿责任。石狮泰禾管理公司提交书面答辩状辩称,1.李秀丽诉请的违约金起算期限错误。根据《房屋租赁委托合同》4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时该合同8.4条约定，逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现李秀丽诉请违约金,将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）50条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于原告损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第(一)款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免。3.受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金。由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》），以此寻求在全面做好疫情防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。4.石狮泰禾管理公司经校对，2020年8月21日前的租金已付清。石狮泰禾投资公司未作辨。福州泰禾房地产公司提交书面答辩状辩称，1.李秀丽仅根据《公司法》第63条要求福州泰禾房地产公司为其他被告的债务和利息承担连带责任没有任何法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条第1款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”若李秀丽以福州泰禾房地产公司与其他被告存在人格混同为由要求福州泰禾房地产公司对其债务承担连带责任，则李秀丽应负基本的举证义务，证明两公司间人员、财务等混同，而福州泰禾房地产公司仅负有限的举证责任。2.两公司之间不存在人格混同，福州泰禾房地产公司对李秀丽的诉请不应当承担任何责任。首先，福州泰禾房地产公司以及其他被告自成立开始就建立了独立规范的财务制度，有独立的会计部门和会计制度。各公司之间具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，财务支付明晰，与福州泰禾房地产公司之间不存在财产混同(附福州泰禾房地产公司年度审计报告)。其次，福州泰禾房地产公司与其他被告系完全相互独立的公司，二者法定代表人不同，注册资本不同，成立日期不同，经营范围不同，注册登记机关不同，经营场所不同、员工体系不同、组织机构不同，同时也不存在一组人马一个机构两套牌子的情况。再次，对本案债权债务关系，福州泰禾房地产公司完全不知情，福州泰禾房地产公司享有股东权利，承担有限责任，并不直接干预和参与其他被告的具体经营行为。综上，李秀丽应向合同相对人主张债权，而不能随意突破合同相对性原则，福州泰禾房地产公司控股股东泰禾集团股份有限公司(代码000732)为深交所上市公司，财务报表为并表范围，相关经营活动受证监会监管，遵守财务公开制度，与其他被告之间不存在财产混同，亦不能否认福州泰禾房地产公司独立人格，李秀丽仅以福州泰禾房地产公司系唯一股东为由要求承担连带责任没有任何事实和法律依据，应驳回李秀丽的诉讼请求。李秀丽围绕其诉讼请求依法提交下列证据：1.李秀丽身份证原件一份，拟证明李秀丽的基本情况及诉讼主体资格；2.企业基本登记情况三份，拟证明石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司的主体情况及各自股东、出资信息的事实。3.商品房买卖合同一份，拟证明李秀丽为石狮XX广场XX幢XX单元所有权人，购房款总价为458219元的事实；4.房屋租赁委托合同、担保协议各一份，拟证明李秀丽与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》及李秀丽与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》约定石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司逾期支付租金收益的行为承担连带担保的事实；5.民事调解书，证明石狮泰禾管理公司仅支付租金至2020年8月21日就再也没有支付任何租金的事实。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。李秀丽提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。石狮泰禾管理公司提交下列证据：1.福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知；2.泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部办公室文件（泉防控指办[2020]113号）《关于恢复场所开放和活动举办的通告》。李秀丽质证认为对两份证据的真实性、合法性无异议，但无法证明石狮泰禾管理公司在疫情遭受的损失，与本案无关联性。本院审查认为，石狮泰禾管理公司提交的两份证据适用的是国有经营性房产，与本案处理不具有关联性，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石狮泰禾管理公司于2017年2月21日成立，经营范围为商业运营管理、物业管理、房屋租赁（不含住宿），石狮泰禾投资公司系其唯一股东。址于石狮市宝岛中路XX号石狮××广场××幢××单元的房产（以下简称案涉房屋）系李秀丽向石狮泰禾投资公司所购买。2017年8月22日，李秀丽作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订合同编号为000542的《房屋租赁委托合同》一份，载明甲方将其名下的案涉房屋（建筑面积即计租面积为47.69平方米）委托乙方代为处理租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价10%），共计45821.9元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。同日，李秀丽与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》一份，约定在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向李秀丽支付委托合同约定的租金收益时，石狮泰禾投资公司愿意向李秀丽支付上述收益等内容。上述合同签订后，李秀丽依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司。因石狮泰禾管理公司未支付自2019年11月22日至2020年8月21日止的租金32075.34元，李秀丽于2020年5月25日向本院提起诉讼，经本院主持调解，于2020年7月7日作出（2020）闽0581民初2654号民事调解书，石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司于2020年10月30日前共同支付租金计32075.34元。此后，石狮泰禾管理公司仍未支付2020年8月22日起至2021年5月21日止三季度的租金34366.44元，李秀丽遂于2021年2月3日诉至本院。诉讼中，李秀丽申请撤回对福州泰禾房地产公司起诉，本院裁定予以准许。本院认为，李秀丽分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《商铺租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。李秀丽已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定时间、金额支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定支付2020年8月22日至2021年5月21日的租金34366.44元，其中2020年8月22日至2021年2月21日两季度租金逾期已超过30日，2021年2月22日至2021年5月21日的租金起诉后至今未支付，均已构成违约，故李秀丽诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金及相应的违约金，于法有据，本院予以支持。庭审中，李秀丽对石狮泰禾管理公司主张的违约金起算日期，即计租日起第15个工作日后再加上30日的次日并无异议，且其主张违约金的起算日期与石狮泰禾管理公司的主张一致，故石狮泰禾管理公司关于李秀丽诉请的违约金起算期限错误的抗辩不予采信。1.关于违约金的计算标准问题。案涉《商铺租赁委托合同》委托方因受托方逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《商铺租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向李秀丽支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金,延迟支付一个月，相当于月租金总额的36%，延迟支付一年，相当于年度租金总额的36.5%，明显高于李秀丽所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的抗辩意见，本院予以采纳。根据案涉《商铺租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情影响及李秀丽预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以每一期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。故石狮泰禾管理公司应以当期尚欠三个月租金11455.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年10月12日、2021年1月11日、2021年4月11日起至实际付清款项之日止的违约金，李秀丽主张超过本院认定部分的违约金，不予支持。2.关于应否减免3个月租金的问题。因福建省出台的《措施》中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，本院不予支持。3.关于石狮泰禾投资公司应否承担连带清偿责任的问题。石狮泰禾管理公司系一人有限责任公司，石狮泰禾投资公司系该公司唯一股东，李秀丽主张根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的债务承担连带责任，对此石狮泰禾投资公司既未到庭参加诉讼，亦未提供证据证明石狮泰禾管理公司财产独立于石狮泰禾投资公司财产，故李秀丽要求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，予以支持。石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李秀丽租金34366.44元，并以三个月租金11455.48元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年10月12日、2021年1月11日、2021年4月11日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾广场投资有限公司对石狮泰禾商业运营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回李秀丽的其他诉讼请求。案件受理费812元，减半收取计406元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司、石狮泰禾广场投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴志生二〇二一年三月二十五日书记员  林钰雯附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。