黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初66号 原告：刘艳美，女，1976年7月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：李兵（系原告丈夫），男，1970年8月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江珍宝岛房地产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市卧龙街11号桃源商务楼803室。 法定代表人：许洋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，男，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：胡发文，男，该公司经理。 原告刘艳美与被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司（以下简称珍宝岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳美委托诉讼代理人李兵，被告珍宝岛公司委托诉讼代理人刘宇、胡发文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艳美向本院提出诉讼请求：1、要求珍宝岛公司支付违约金32520.00元；2、要求珍宝岛公司对商品房进行整修以达到交付使用条件。具体整修要求：（1）客厅地面鼓起、开裂严重，需进行超平处理；（2）窗户室外几乎未做框体胶处理，需补打框体胶；（3）配齐缺失的地暖热度表和煤气表；（4）客厅与阳台的推拉门缺下面滑轮，无法正常开关使用，恢复至正常使用状态；（5）阳台洗衣机管口被包住，恢复至正常使用功能；（6）查清阳台棚顶渗水原因；（7）北侧次卧窗台、窗框的水泥需清理干净；（8）南侧主卧窗户护栏未安装；3、要求珍宝岛公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月14日，刘艳美购买珍宝岛公司位于珍宝岛未来城38号楼2单元601室房屋产权。合同约定，出卖人（即珍宝岛公司）应当在2019年10月8日交付房屋。后因开发商达不到交付房屋的条件，拖延了交付房屋的日期。因购买时双方签订《商品房买卖合同（预售）》中约定，如因珍宝岛公司原因未能在约定期限2019年10月8日将验收合格的房屋交付刘艳美，每逾期一天，珍宝岛公司应按总房价的万分之1.5向刘艳美支付违约金。尽管刘艳美于2020年11月8日交付了物业费，取得了房屋钥匙，但珍宝岛公司至今未解决房屋出现的8项问题。综上，刘艳美认为，珍宝岛公司应当对房屋进行整修并且承担逾期交房的违约责任。 珍宝岛公司辩称，涉案房屋在2019年9月30日已经验收合格，不影响正常居住使用，珍宝岛已经通知业主收房，未能交房是由于刘艳美没验收房屋导致。即使法院认定合同中备案证明文件为竣工验收备案证，珍宝岛公司也已于2020年5月25日已取得竣工验收备案证并多次通知业主。但竣工备案仅仅是证明主管部门备案过程，不是房屋是否合格的依据，因此我们公司认为，2019年9月30日，房屋已经符合交付条件。刘艳美主张的逾期交付违约金明显偏高，根据双方签订的合同中的补充条款约定，逾期超过180天后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额最高也不超过房屋总价的2%。关于本案诉请的相关质量问题均与事实不符。刘艳美出示的验房交接表与诉请不一致，由于部分诉请是发生在收房后，究竟是什么原因造成还需进一步判定，珍宝岛公司也正在积极履行相关的义务。综上所述，请求法院依法驳回刘艳美的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对原、被告双方均向法庭出示的证据：《商品房买卖合同（预售）》一份。刘艳美意在证明：合同中第十页第十二条约定了逾期交付违约金计算方法。珍宝岛公司意在证明：双方成立真实的商品房买卖合同关系，对房屋价款、违约责任及交付条件等进行了约定。逾期交付房屋超过180日后，买受人继续履行协议的，珍宝岛公司支付逾期交房违约金总金额最高不超过房屋总价的2%。对刘艳美要证明的问题，珍宝岛公司无异议。对珍宝岛公司要证明的问题，刘艳美认为是霸王条款，对该合同条款不予认可。 本院认为，该证据能够证明刘艳美与珍宝岛公司存在房屋买卖关系，对该证据能够证明的事实本院予以采信。 对刘艳美所举有争议的证据，本院认定如下： 1、证据二，房屋照片11张、证据三，验房交接表一份。意在证明：按照入户要求，刘艳美接收的房屋存在很严重的安全隐患。存在地面鼓起、开裂；没打窗外框体胶；窗框未用射钉固定在墙体上；北面卧室下窗框被水泥埋上；护栏没有安装；地暖没有热度表等现象。珍宝岛公司的物业员工张淑杰在场并签字。 珍宝岛公司质证认为，该组照片都是局部照片，不能确定该组照片的真实性。其庭后提交的针对验房交接表的质证意见认为，验房交接表没有物业公司公章或验收章，对其真实性无法核实，证据反应的内容与刘艳美的诉讼请求不一致，侧面证明刘艳美诉讼中的问题发生在收房以后，该组证据达不到刘艳美的证明目的，另外，该组证据只能证明交房时可能存在的问题，不能证明珍宝岛公司对该房屋未整修到位。 本院认为，结合本院现场勘察的情况，该组证据与现场勘验的结果存在相互印证之处，故对该组证据与勘验结论相互印证的事实本院予以采信。 对珍宝岛公司所举有争议的证据，本院认定如下： 1、证据二，《工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯定期检验报告》、《项目预测绘成果报告书》、《建设工程竣工验收备案证书》。意在证明：案涉商品房于2019年9月30日验收合格，且通过竣工验收备案，可以正常居住使用。 刘艳美质证认为，不认可珍宝岛公司的说法，验收有漏洞。 本院认为，该组证据是合法有效的书证，能够证明珍宝岛公司开发的珍宝岛未来城小区的房屋在2020年5月25日可交付使用。对该组证据能够证明的上述事实本院予以采信。 2、证据三，业主姓名、电话、住址详单一份、邮寄交付通知书的中国邮政国内标快单一份。意在证明：珍宝岛公司于2019年9月、2020年5月通知过业主向其交付房屋。 刘艳美质证认为，我们是收到了交付通知书，但是房屋没达到交付条件。 本院认为，珍宝岛公司提供的业主姓名、电话、住址详单上只有业主的姓名和电话号码等信息，无法证明2019年9月珍宝岛公司通知刘艳美接收房屋，对该证据要证明的问题本院不予采信；因刘艳美当庭自认收到了2020年5月29日珍宝岛公司的交付通知书，故对该组证据能够证明的这一事实本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月14日，刘艳美购买珍宝岛公司开发的珍宝岛未来城（第四部分）38幢2单元6层020601号房屋一处。当日，刘艳美与珍宝岛公司签订《商品房买卖合同（预售）》并备案，合同第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2019年10月8日前向买受人交付该商品房。……”合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”该合同中附件十一补充协议第七条又规定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”2020年5月25日，珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》。2020年5月29日，珍宝岛公司给刘艳美邮寄交付房屋通知书。2020年5月31日，刘艳美收到该快递。2020年11月9日，刘艳美实际接收该房屋，接收时对房屋的质量提出异议，珍宝岛未来城物业工作人员张淑杰在验房交接表上签字确认。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于刘艳美要求珍宝岛公司支付珍宝岛未来城38号楼2单元601室违约金32520.00元的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。……”本案中，双方签订的合同中约定房屋的交付时间应当为2019年10月8日，珍宝岛公司取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间为2020年5月25日，在达到房屋交付条件后，珍宝岛公司即通知刘艳美收房，此时珍宝岛公司已经作出了交付房屋的意思表示，2020年5月31日刘艳美收到交房通知书时，该意思表示到达并生效，刘艳美拒收房屋的行为并不影响房屋交付时间的认定，故珍宝岛公司共计逾期交房235日（2019年10月9日至2020年5月31日）。尽管双方签订的合同中增加了附件十一补充协议，但是该合同是珍宝岛公司提供的，补充协议第七条明显对主合同进行了修正，减轻了珍宝岛公司的违约责任，由于珍宝岛公司对该条款未履行提示义务，致使刘艳美没有注意该条款，对该条款规定不予认可，该条款不能成为合同的内容。故对珍宝岛公司要求按照房屋总价款的2%给付违约金的辩解意见本院不予采信。本院依法保护合同主条款中约定的按全部房价款日万分之1.5的违约金共计19249.99元（546099×1.5%%×235=19249.99元）。 关于刘艳美要求珍宝岛公司对商品房进行整修以达到交付使用条件。具体整修要求：（1）客厅地面鼓起、开裂严重，需进行超平处理；（2）窗户室外几乎未做框体胶处理，需补打框体胶；（3）配齐缺失的地暖热度表和煤气表；（4）客厅与阳台的推拉门缺下面滑轮，无法正常开关使用，恢复至正常使用状态；（5）阳台洗衣机管口被包住，恢复至正常使用功能；（6）查清阳台棚顶渗水原因；（7）北侧次卧窗台、窗框的水泥需清理干净；（8）南侧主卧窗户护栏未安装的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，根据刘艳美提供的证据和现场勘验结果，双方对具体整修要求中的第（1）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）项未提出异议本院依法予以支持，对具体整修要求中的第（2）项，双方最终认定的是窗外框体胶并非没有，只是有开裂，需要处理裂痕问题，对此本院予以认定。对具体整修要求中的第（3）项，双方均认可地暖热度表和煤气表已经安装，故对刘艳美的这一诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十条第二款、《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条规定，判决如下： 一、被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘艳美逾期交房违约金19249.99元； 二、被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司于本判决生效后三十日内对珍宝岛未来城38号楼2单元601室进行整修。具体整修内容如下：（1）对客厅地面不平、开裂问题整修，进行超平处理；（2）对窗户室外的框体胶开裂现象进行整修；（3）安装客厅与阳台的推拉门下面滑轮，使其达到正常开关使用状态；（4）阳台洗衣机管口恢复至正常使用功能；（5）查找阳台棚顶渗水原因并修复；（6）清理干净北侧次卧窗台、窗框的水泥；（7）安装南侧主卧窗户护栏。 三、驳回原告刘艳美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费613.00元，减半收取306.50元，由原告刘艳美承担124.50元，由被告牡丹江珍宝岛房地产有限公司承担182.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员  聂 东 二〇二一年三月十八日 法官助理  王鹏飞 书 记 员  孙婉晴