贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初13460号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**。负责人：龙梅，系该分行行长。委托诉讼代理人：周先芳，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。被告：韦礼明，男，1984年10月8日生，布依族，现住贵州省兴义市。被告：冯兴莲，女，1992年4月8日生，汉族，现住贵州省兴义市。被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层**。法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘丹，女，1992年3月15日生，汉族，住贵州省兴义市，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称“工商银行兴义分行”）与被告韦礼明、冯兴莲、贵州华联房地产开发有限公司（以下简称“华联房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2020年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郎太平于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告工商银行兴义分行的委托诉讼代理人周先芳，被告韦礼明，被告华联房开公司委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼，被告冯兴莲经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2.依法判令被告韦礼明、冯兴莲立即偿还原告借款本金250025.3元并按年利率7.35%计付合同约定的利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止，截至2020年4月21日已积欠利息、罚息、复利共7351.88元；3.判决被告韦礼明、冯兴莲赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼产生的律师代理费9008元；4.判令被告华联房开公司对第2、第3项诉讼请求确定的金额承担连带保证责任；5.请求人民法院判决原告对被告韦礼明、冯兴莲所有的位于兴义市房屋折价、拍卖、变卖所得价款就第2、第3项诉请的款项享有优先受偿权；6.本案诉讼费由被告韦礼明、冯兴莲、贵州华联房地产开发有限公司共同承担。事实及理由：被告韦礼明、冯兴莲因购买兴义市房屋需要向原告申请贷款，于2017年10月1日与原告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告发放贷款275000元，贷款期限为15年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，还款方式为按月等额本息还款；对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；借款人未履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，均构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可解除合同；因借款人违约原告贷款而产生的一切费用和损失均由借款人负责；另合同还约定，被告韦礼明、冯兴莲自愿提供其所购买的位于兴义市房屋作为前述贷款的抵押物，在合同的抵押人签字处签字并就抵押事项办理了抵押权的预告登记；担保范围是本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；并且约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，原告有权行使抵押权：合同第十一条还约定，关于该合同引发的争议可向原告所在地的人民法院提起诉讼；被告华联房开公司作为被告韦礼明、冯兴莲所购房屋的开发主体，自愿对被告韦礼明、冯兴莲向原告所借款项承担保证责任并在合同的保证人栏加盖公章，合同约定保证人的保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证的方式为连带责任保证；保证的期间为借款期限届满后两年，在满足抵押物办理正式抵押登记手续，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对此后到期的借款人债务免除保证责任。2017年10月1日，原告依约向被告韦礼明、冯兴莲发放贷款275000元并按约将贷款转移支付至被告华联房开公司账户，履行了合同义务。被告韦礼明、冯兴莲履行部分合同义务后自2019年10月起至2020年4月连续多次发生逾期还款，根据借款合同的约定，原告有权解除与被告韦礼明、冯兴莲的借贷关系，宣布贷款提前到期，要求被告韦礼明、冯兴莲立即清偿全部借款本息并按照合同约定计收逾期还款期间的罚息和复利。为依法催收债权，原告委托贵州心达律师事务所指派律师作为原告代理人提起诉讼，根据委托合同约定，原告需支付律师代理9008元，该笔费用系因被告违约而产生，根据合同约定应由被告承担。综上，为维护自己的合法权益，原告特依据有关法律之规定诉至贵院，请求依法判如所诉。原告在庭审中补充陈述，截至2021年3月15日，被告尚欠借款本金246603.11元、利息15290.75元、罚息693.03元、复利635.83元。被告韦礼明辩称，贷款金额、贷款事实是符合的。但是2020年4月21日之后,2020年5月14日从我卡上扣了5元，2020年7月21日从我卡上扣了15元，到2020年10月15日从我卡上扣了2000元，2020年10月19日从我卡上扣了4131元，共计6151元。我和华联房开公司准备协商退房事宜，想办法偿还工商银行的贷款。被告华联房开公司辩称，原告的起诉状的借款金额、借款事实、尚欠金额等是属实的，要求我方承担保证责任无异议。被告冯兴莲未提交答辩状。本案争议焦点是：工商银行兴义分行的诉讼请求应否得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月7日，韦礼明、冯兴莲向工商银行兴义分行申请个人住房贷款275000元，由冯兴莲在该申请上申明“该借款为夫妻共同债务”。2017年10月1日，韦礼明作为借款人及抵押人，冯兴莲作为共同借款人及抵押物共有人，工商银行兴义分行作为贷款人，华联房开公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款金额为275000元，借款用途为用于购买兴义市房屋（建筑面积为116.87平方米）；贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后基准利率确定并执行新的利率；罚息利率为贷款利率基础上加收50%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；本笔贷款的担保方式为抵押、保证，保证人的保证方式人为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任；抵押人（即借款人）自愿向贷款人提供购买的房屋用于抵押担保；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除本合同以及要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；同时，合同还对争议解决、合同生效等事项进行了约定。2017年10月1日，工商银行兴义分行按约定向韦礼明、冯兴莲指定的华联房开公司的银行账户发放了贷款275000元。另，2017年10月11日，工商银行兴义分行与韦礼明、冯兴莲对提供的上述抵押房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，工商银行兴义分行作为抵押权人，依法取得房屋预告登记抵押权利。贷款后，韦礼明、冯兴莲按照双方约定陆陆续续向工商银行兴义分行偿还了贷款，但截至2021年3月15日，韦礼明、冯兴莲连续逾期多期，并差欠工商银行借款本金246603.11元、利息15290.75元、罚息693.03元、复利635.83元。同时，根据韦礼明、冯兴莲偿还借款的情况来看，案涉借款执行的借款利率为4.9%。上述事实，有当事人的陈述，工商银行兴义分行提交的营业执照、负责人身份证、负责人身份证明书复印件各1份、韦礼明、冯兴莲身份证、户口簙、结婚证复印件各1份、《中国工商银行个人贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、《不动产登记证明》、《委托转账扣款授权书》、《借款凭证》、《个人贷款正常发放通知单》、被告韦礼明贷款账户的《自营历史明细列表》、《个人贷款活动明细查询》复印件各1份等证据在卷佐证，故作认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，案涉贷款行为系发生在民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。冯兴莲经本院依法传唤无正当理由据不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。关于工商银行兴义分行要求解除《个人购房借款/担保合同》以及要求韦礼明、冯兴莲偿还借款本金250025.3元及利息、罚息、复利7351.88元的问题。首先，韦礼明、冯兴莲向工商银行兴义分行借款275000元，并以借款人（共同借款人）及抵押人（抵押物共有人）身份与工商银行兴义分行作为贷款人、华联房开公司作为保证人签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，合同约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效，生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面地履行各自的义务；其次，签订合同后，工商银行兴义分行已按照合同约定向韦礼明、冯兴莲指定的华联房开公司的银行账户发放了贷款275000元，工商银行兴义分行已按照合同约定履行了贷款人的义务，韦礼明、冯兴莲作为借款人，应按照合同约定履行还款的义务，但韦礼明、冯兴莲并未按照合同约定履行还本付息的义务，截至2021年3月15日，韦礼明、冯兴莲已连续逾期多期，并差欠工商银行兴义分行借款本金246603.11元、利息15290.75元、罚息693.03元、复利635.83元，其行为已构成违约，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，工商银行兴义分行可要求解除合同，并宣布贷款立即到期以及要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；第三，关于工商银行兴义分行主张的罚息、复利的问题，复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，虽我国禁止利滚利，但允许金融机构计收复利，本案中，当事人在《个人购房借款/担保合同》中对于罚息和复利均有明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，韦礼明、冯兴莲未按合同约定的还款计划期限足额偿还借款，应按照合同约定支付罚息、复利，故对于截至2021年3月15日差欠的罚息693.03元、复利635.83元，韦礼明、冯兴莲应予以偿还。综上，对于工商银行兴义分行要求解除《个人购房借款/担保合同》以及要求韦礼明、冯兴莲偿还借款本金、利息、罚息、复息共计263222.72元（其中借款本金246603.11元、利息15290.75元、罚息693.03元、复利635.83元）的诉请，于法有据，本院予以支持。关于工商银行兴义分行主张的按年利率7.35%计付利息至本息清偿完毕之日止的问题，根据各方当事人在《个人购房借款/担保合同》中“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利”的约定，本案中，案涉《个人购房借款/担保合同》已满足双方约定的提前解除合同以及宣布贷款提前到期的条件，故2021年3月15日之后的利息亦应按照双方约定按罚息利率即年利率7.35%（在借款执行的年利率4.9%基础上上浮50%）为标准，以尚欠借款本金及利息之和即261893.86元（其中借款本金246603.11元、利息15290.75元）为基数计算至清偿完毕之日止；但本案中工商银行兴义分行仅要求以未还的借款本金246603.11元为基数计算利息是其对自身诉讼权利的处分，本院予以确认。关于工商银行兴义分行诉请要求对用于抵押的位于贵州省兴义市房屋（建筑面积为116.87平方米）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题，虽然工商银行兴义分行与韦礼明、冯兴莲在《个人购房借款／担保合同》中约定将贷款购买的房屋抵押给工商银行兴义分行担保债权实现，且办理了抵押权预告登记，但工商银行兴义分行并未提供证据证实涉案抵押物的产权证已经办理，房屋所有权已转移至韦礼明、冯兴莲名下，故根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，工商银行兴义分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故工商银行兴义分行对涉案房屋抵押权预告登记不享有优先受偿权，其主张对韦礼明、冯兴莲以其抵押物拍卖、变卖价款优先偿还所欠上述债务缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费9008元的问题，虽其向本院提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，且律师费不属于因违约所产生的必然损失，故对其请求，于法无据，本院不予支持。关于华联房开公司是否应对韦礼明、冯兴莲所欠上述债务承担连带清偿责任问题，虽各方当事人在《个人购房借款/担保合同》中约定“保证人的保证方式人为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任”，但本案中，工商银行兴义分行与债务人韦礼明、冯兴莲仅于2017年10月11日办理抵押权预告登记手续，并未完成抵押物的抵押登记，抵押权未生效，故韦礼明、冯兴莲所欠债务尚处于华联房开公司保证期间，因此，华联房开公司作为涉案债务的连带责任保证人，应对韦礼明、冯兴莲所欠上述债务承担连带清偿责任，但华联房开公司承担连带保证责任后，有权向韦礼明、冯兴莲追偿。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与韦礼明、冯兴莲、贵州华联房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限韦礼明、冯兴莲于判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截至2021年3月15日止所欠借款本金、利息、罚息、复息共计263222.72元，并以246603.11元为基数按照年利率7.35%从2021年3月16日起计付利息至清偿完毕之日止；三、贵州华联房地产开发有限公司对前述债务承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向韦礼明、冯兴莲追偿。四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5396元，减半收取2698元，由韦礼明、冯兴莲、贵州华联房地产开发有限公司共同负担（向中国工商银行股份有限公司兴义分行直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郎太平二〇二一年三月十九日法官助理郝明翠书记员朱银宝