广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44792号原告：半茶（深圳）餐饮管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道建设路东方广场1栋2112，统一社会信用代码91440300MA5EKULL5G。法定代表人：王若冰，总经理。委托诉讼代理人：李凯，广东广深律师事务所律师，执业证号14403201810061623。被告：深圳北大汇丰企业管理有限公司，住所深圳市罗湖区桂园街道宝安南路都市名园B栋第五层B区，统一社会信用代码9144030032632235XF。法定代表人：朱奎山，总经理。委托诉讼代理人：喻峰，系公司员工。被告：深圳市罗湖区机关物业管理办公室，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2028号罗湖商务中心27楼，统一社会信用代码12440303G347887280。法定代表人：钟月明，主任。委托诉讼代理人：高婷婷，广东百朋律师事务所律师，执业证号14403201011765817。委托诉讼代理人：伍佳，广东百朋律师事务所律师，执业证号14403201911120854。原告半茶（深圳）餐饮管理有限公司与被告深圳北大汇丰企业管理有限公司（以下简称“北大汇丰公司”）、深圳市罗湖区机关物业管理办公室（以下简称“区物管办”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王若冰及委托诉讼代理人李凯，被告北大汇丰公司委托诉讼代理人喻峰，被告区物管办委托诉讼代理人高婷婷、伍佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半茶（深圳）餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告北大汇丰公司与原告签订的《MFG创客联邦服务协议》（编号20170030Q）及补充协议于2020年7月3日解除；2.判令被告北大汇丰公司赔偿原告房屋装修装饰损失216050元，返还押金16000元，返还已支付租金2229.63元（2019年7月24日至2019年7月31日），赔偿损失262112元，律师费20000元；3.判令被告区物管办对第2项请求承担连带赔偿责任；4.判令由上述被告承担本案全部诉讼费用（含担保费、保全费）。以上共计516391元。事实和理由：2017年9月18日，被告北大汇丰公司与原告签订《ＭＦＧ创客联邦服务协议》（协议编号：20170030Ｑ），2017年9月22日又签订《补充协议》，约定：被告北大汇丰公司将位于深圳市罗湖区，面积49平米，登记（备案号）为罗ＥＬ037966，出租给原告作餐饮用途；租赁期限自2017年10月30日至2020年10月29日，押金为16000元，第一年租金为8000元／月，此后租金在前一年度基础上逐年递增8%。合同签订后，原告依约履行，并对承租物业进行投资装修，精心打造了“半茶”品牌形象门店。开业经营不久，“半茶”系列健康食品获得较好口碑，门店装修新颖时尚，很快成为网红店，营收稳定，并吸引了一些投资机构的关注。2019年7月24日，被告北大汇丰公司的负责人突然告知原告，其出租物业中有24平米钢架结构部分属于违建，需要拆除。第二天在原告没有任何准备的情况下，被告北大汇丰公司强行拆除了钢架结构，导致原告停业。被告北大汇丰公司在出租该物业时，并未告知原告其中的钢架结构部分属于违建且存在被拆除的风险。违建部分拆除后，其负责人曾向原告承诺“一周内恢复红线范围内装修、补足被拆除的面积、顺延租期并保证期满后续租”。随后，被告北大汇丰公司称己将装修报告提交给被告区物管办审批，但被告区物管办迟迟未批复。随着疫情后复工复产，原告主动联系被告区物管办，希望能尽快批复被告北大汇丰公司递交的装修申请，使原告早日复工复产。2020年6月15日，被告区物管办组织了有两被告和原告的沟通协调会，会上被告区物管办明确表示，红线范围内的装修申请可以批复，需要审核被告北大汇丰公司的装修申请。其后，便再一次杳无音讯。2020年7月3日，被告北大汇丰公司负责人在与原告的沟通会上突然宣布，因其自身租期即将于2021年2月届满，无法兑现之前给原告“恢复装修、补足面积、租期顺延、期满续租”的承诺，双方合同解除。同时表示愿意对原告的损失进行赔偿。原告递交赔偿方案后无果。被告区物管办明知其物业含有违建而出租，允许被告北大汇丰公司向原告转租获利。二被告共同出租包含违建的物业，直接导致原告停产停业，造成装修和经营等项损失，损害了善意承租人原告的合法权益。被告区物管办作为该物业的权属部门，存在严重不作为情形。其在长达一年时间内无故拖延，未批复被告北大汇丰公司提交的装修申请，致使原告在被告北大汇丰公司的虚假承诺中持续等待近一年，致使损失进一步扩大。故此，二被告应对给原告造成的损失承担连带赔偿责任。综上，为维护原告合法权益，特向贵院依法提起诉讼，请判如所请。被告北大汇丰公司辩称，原告与被告合同解除时间是2020年7月28日，而非原告主张的7月3日。关于出租物业24平方米的钢构部分并非属于租赁房屋的范围，而是附加赠与的优惠条件。关于原告主张的装饰装修损失，没有对应的银行转账记录以及发票，其费用的真实性无法确认，且原告已实际使用租赁房屋接近两年，装修接近两年，应当有相应的折旧。原告主张的赔偿损失无事实法律依据，提交的相关账单为原告单方制作。律师费主张无相应的合同和法律依据，应由原告自行承担。2019年8月21日，原告与被告就店面恢复及续租已经达成一致意见，约定被告将半茶所承租空间店面（另一租赁单元）提供给半茶作为出品操作间使用，面积约20平方米。因此原告与被告就出租房屋附赠的拆除部分达成补偿一致意见。被告区物管办辩称，（一）被告并非合同主体，亦未参与涉案合同履行，原告要求被告承担连带责任既无事实依据亦无法律依据。根据合同相对性，原告若因被告北大汇丰公司原因不能使用案涉房屋或履行合同过程中产生的损失均应向北大汇丰公司主张相应权益，而非向被告主张损害赔偿。（二）原告声称被告明知案涉房屋含有非法建筑而出租，并允许被告北大汇丰公司转租获利，该主张无事实依据，被告无需据此承担法律责任。案涉房屋系被告所有，根据区政府会议要求已于2015年7月移交给区创业中心管理、使用，区创业中心于2016年1月25日出租给被告北大汇丰公司使用，被告于2018年5月30日收回案涉房屋管理权。涉案合同于2017年9月签订，原告承租之时并非被告管理期间，亦不存在被告明知案涉房屋含有非法建筑而出租，并允许被告北大汇丰公司转租获利的情况。原告据此要求被告对因被告北大汇丰公司拆除违法建筑造成的损失承担连带责任无事实和法律依据。（三）违法建筑部分系被告北大汇丰公司未取得行政许可而擅自构建、搭建，并非被告所建，且其在被告于2018年收回案涉房屋管理权之前就已存在，现被告北大汇丰公司根据相关部门要求拆除该违建部分。因拆除行为造成的损害后果应由其自行承担，且被告北大汇丰公司也承诺因其行为造成的损失均由其全部承担，被告无需承担相应的法律责任。案涉房屋系被告所有并已办理不动产产权登记，系合法建筑。因政府物业使用目的要求，被告于2015年7月将案涉房屋移交罗湖区创业中心管理，在移交之时并不存在违法建筑。罗湖区创业中心于2016年1月25日出租给被告北大汇丰公司使用，被告北大汇丰公司在承租案涉房屋后进行装修，进而擅自实施了违建行为。被告在收回物业管理权后，与被告北大汇丰公司在2018年5月30日签订《房屋租赁合同》，该合同也明确约定因被告北大汇丰公司不当或不合理使用导致租赁房屋或其附属设施出现或发生安全、损坏、故障等情形时，被告北大汇丰公司负责维修或赔偿。另，被告北大汇丰公司于2016年3月21日致函深圳华润物业管理公司都市名园物业服务中心，明确承诺因使用案涉房屋而造成的法律责任由其自行承担。（四）被告自收回案涉房屋管理权后，已积极履行出租人及产权人义务，多次积极协调并促进解决原告与被告北大汇丰公司因案涉房屋而产生的争议，并要求被告北大汇丰公司尽责、尽快、妥善解决该争议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、涉案租赁房屋位于深圳市罗湖区，系被告区物管办名下物业。案外人罗湖区高新技术创业中心与被告北大汇丰公司于2016年1月25日签订《房屋租赁合同》，罗湖区高新技术创业中心将包括涉案租赁房屋在内的罗湖区都市名园第五层部分区域（共1942平方米）出租给被告北大汇丰公司，租赁期限至2021年2月28日。被告北大汇丰公司与被告区物管办于2018年5月30日签订《房屋租赁合同》，区物管办将包括涉案租赁房屋在内的罗湖区都市名园第五层部分区域（共1942平方米）出租给被告北大汇丰公司，租赁期限自2018年1月1日至2021年2月28日。原告与被告北大汇丰公司于2017年9月18日签订《MFG创客联邦服务协议》，约定原告承租涉案租赁房屋，面积49平方米，租赁用途餐饮，租赁期限自2017年10月30日至2020年10月29日，押金为16000元，第一年租金为8000元/月，此后租金在前一年度基础上逐年递增8%。二、涉案房屋租赁合同履行至2019年7月24日，被告北大汇丰公司告知原告租赁物中有24平方米的钢结构部分属于违建，需要拆除。原告称，被告北大汇丰公司于次日拆除该违建部分，原告自此停业。被告北大汇丰公司辩称，2019年7月28日拆除违建。在原告与被告北大汇丰公司沟通过程中，双方于2019年8月21日达成《半茶店面恢复及续租协议》，但被告北大汇丰公司并未履行。2020年6月15日，被告区物管办组织原告与被告北大汇丰公司协调涉案租赁物违建拆除后续事宜。此后，被告北大汇丰公司于2020年7月3日与原告协商，告知原告其公司不准备与被告区物管办续租，所以不能兑现与原告续租至2022年10月29日的承诺。原告据此主张双方于2020年7月3日解除合同。被告北大汇丰公司辩称双方在钢结构拆除后即2019年7月28日已解除合同。三、原告主张装修损失216050元，提交的证据为两份《半茶项目装修工程施工合同》，分别于2017年10月7日、2018年6月13日签订，施工方为哲思建筑设计事务所（深圳）有限公司，工程款预算为87807元、128710元。原告提交了金额为83500元、132550元的收据两张，相应的转账记录为211050元。原告主张损失262112元，包括一年多的经营损失、员工工资、违约金等。原告要求按照2018年的全年营收计算，每月收入32764元，自2019年7月24日违建拆除至2020年7月3日，扣除疫情影响的时间，以8个月计，为262112元（32764×8）。2020年7月28日，原告向被告北大汇丰公司提出赔偿方案，赔偿项目包括：1.店面原始装修成本折旧后71210元；2.设备装饰成本折旧后42678.33元；3.停业期间的其他成本（半年员工工资、社保、物料耗损）113759.9元，北大汇丰承担物料损失2000元，以及一个月的员工遣散费16392.95元；4.18平方米非法收入所得（自2017年10月30日至2019年7月31日共21个月）85106.94元；5.创客押金16000元；6.2019年7月24日至2019年7月31日的租金2229.68元。共计235617.9元。2020年8月10日，原告再次向被告北大汇丰公司提出赔偿方案，赔偿项目包括：1.店面装修赔偿90494.17元；2.设备装饰成本40881.16元；3.停业一个月期间的其他成本，员工工资、社保16392.95元，物料损耗2000元；4.24平方米非法收入所得（自2017年10月30日至2019年7月31日共21个月）85106.94元；5.创客押金16000元；6.2019年7月24日至2019年7月31日的租金返还2229.68元。共计220000元。四，被告北大汇丰公司于2016年3月21日向深圳华润物业管理有限公司都市名园物业服务中心出具的《承诺函》载明：“本司承租罗湖区高新技术创业中心位于深圳市罗湖区，装修改造为罗湖区国际创客空间，以作办公使用。经过与罗湖区高新技术创业中心及物业办协商一致，确定将第五层Ｂ区天台区域交由本司使用。本司承诺，因使用天台而造成的法律责任由本司承担，若产生经济损失，由我司承担损失赔偿责任，与贵司无关”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。证据显示原告承租的49平方米房屋中位于天台的约20平方米属于违法建筑，且该违法建筑的拆除直接导致原告无法使用租赁房屋，合同目的不能实现，故原告与被告北大汇丰公司之间的租赁合同关系应认定无效。被告北大汇丰公司称违建部分是应原告要求搭建的，但未提交相关证据，另从北大汇丰公司提交给都市名园物业服务中心的《承诺函》可以看出，其早在2016年即已着手天台的装修改造。故被告北大汇丰公司的以上抗辩，本院不予采信。被告北大汇丰公司未告知原告租赁物中有部分面积系未取得建设工程规划许可的违法搭建，存在过错。原告参与罗湖区政府扶持的创客空间项目，基于合理信任与被告北大汇丰公司签订租赁合同，不存在过错。因此，合同无效的不利法律后果应由过错方北大汇丰公司承担。被告区物管办虽然是涉案租赁物所在的都市名园裙楼五层的所有权人，但其并非涉案违法建设行为的实施者，亦非涉案租赁合同的相对方，故被告区物管办对于原告因合同无效遭受的损失不承担赔偿责任。合同无效，被告北大汇丰公司因合同取得的财产应当予以返还，且应当向原告赔偿相应损失。据此，本院对原告的请求认定如下：（一）关于押金，原告要求被告北大汇丰公司返还押金16000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。（二）关于应返还的房屋占有使用费，原告主张2019年7月25日拆除违法建筑，自此停止营业。被告北大汇丰公司虽主张违法建筑于2019年7月28日实际拆除，但其并未否认拆除工作自7月25日开始，故本院认定本案所涉的违法建筑拆除自2019年7月25日持续至7月28日，其间不可避免影响原告经营或者导致原告无法经营。因此，被告北大汇丰公司应当向原告返还2019年7月25日至2019年7月31日已支付的房屋占有使用费1950.97元（8640÷31×7）。（三）关于装修装饰损失，原告提交了相应的施工合同、收款收据和转账凭证，本院认可有转账凭证的资金投入，即原告支付装饰装修款211050元。自2017年10月30日租赁之初至2019年7月25日停止营业，使用租赁房屋近21个月，尚有40%的合同时间未履行。原告必然在装饰装修投入方面遭受损失，该部分损失应由被告北大汇丰公司承担，损失金额按照装修装饰的残值计算。由于涉案租赁房屋已不具备鉴定条件，可按照已使用时间估算折旧后的价值。被告北大汇丰公司主张按照投入额的40%计算残值，本院予以采信。故被告北大汇丰公司应当向原告赔偿装饰装修损失84420元（211050×0.4）。（四）关于经营损失262112元，原告参照2018年全年营收，计算了八个月损失（2019年7月24日至2020年7月3日）。虽然被告北大汇丰公司的过错导致原告不能实现租赁目的，但原告亦负有及时止损的义务。原告要求被告北大汇丰公司按照八个月的营收额赔偿损失，数额过高。不可否认，突然的拆除行为会造成原告除装饰装修之外的其他经营损失。参考原告两次提交的赔偿方案，本院酌定该部分损失为物料损失2000元，员工工资损失16392.95元，共计18392.95元。（五）关于律师费损失，原告要求被告北大汇丰公司赔偿20000元。由于该部分损失并非必然产生，原告该项请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告半茶（深圳）餐饮管理有限公司与被告深圳北大汇丰企业管理有限公司签订的《MFG创客联邦服务协议》（编号20170030Q）及补充协议无效；二、被告深圳北大汇丰企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告半茶（深圳）餐饮管理有限公司返还押金16000元，返还已支付的房屋占有使用费1950.97元；三、被告深圳北大汇丰企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告半茶（深圳）餐饮管理有限公司赔偿装饰装修损失84420元；四、被告深圳北大汇丰企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告半茶（深圳）餐饮管理有限公司赔偿其他经营损失18392.95元；五、驳回原告半茶（深圳）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。案件受理费8964.0元、保全费3101.95元，由原告负担受理费6812.64元、保全费2357.48元，由被告北大汇丰公司负担受理费2151.36元、保全费744.47元。以上费用原告已向本院预付，本院退回原告案件受理费2151.36元、保全费744.47元。被告北大汇丰公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2151.36元、保全费744.47元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄 欣二〇二一年三月二十二日书记员 郑娃娜