苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初8056号 原告：张汝亮，男，1977年10月22日出生，汉族，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：李旭民，江苏渊默律师事务所律师。 被告：徐素军，男，1979年4月4日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：刘迪，北京中银（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭欢，北京中银（苏州）律师事务所律师。 原告张汝亮与被告徐素军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月16日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告张汝亮及委托诉讼代理人李旭民、被告徐素军的委托诉讼代理人郭欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张汝亮向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《饭店承包经营协议》解除。2、判令被告立即支付租金18.45万元、房屋占有使用费18.45万元，案件受理费4668元、水电费18980元、承包经营费1万元、违约金5万元、律师费1万元，以上合计462648元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月，原告受让位于苏州市友新路*号新郭创业大厦*号楼*室的餐厅，原告继续承租该房屋并于2015年12月14日设立姑苏区轩宏餐厅。2017年7月5日，苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会与姑苏区轩宏餐厅签订《新郭创业大厦租赁合同》，约定姑苏区轩宏餐厅租赁苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会拥有的苏州市友新路*号新郭创业大厦*号楼*室面积*平方米房屋，作为经营使用，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，2019年7月1日至2020年6月30日年度租金为73.8万元，租金每3个月作为1个支付期，先付后租，姑苏区轩宏餐厅必须在每个支付期前的30日内付清当期的3个月租金。2018年10月，原告与被告签订《饭店承包经营协议》，约定原告将姑苏区轩宏餐厅交给被告承包经营，承包期限为3年，承包经营费为每月2万元，被告应于每月30日前向原告支付当月的承包经营费。原告与被告共同确认，定于2018年10月8日办理餐厅交接，交接日后因被告承包经营产生的房租、物业费、水电煤费用、供应商贷款、人员工资及经营税金等费用由被告承担。同时原告与被告约定，任何一方违约，违约方除应向守约方支付违约金5万元，给守约方造成损失的，还应赔偿给守约方造成的损失，包括但不限于维权产生的诉讼费、保全费、保险费及律师费等支出。《饭店承包经营协议》签订后，因被告未按照约定支付2019年10月至2019年12月房屋租金共计18.45万元，也未按照约定支付截止2020年3月27日水电费18980元，苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，苏州市姑苏区人民法院于2020年10月20日做出(2020)苏0508民初194号民事判决，姑苏区轩宏餐厅应支付苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会租金18.45万元，房屋占有使用费18.45万元，案件受理费4668元。因被告未依照约定支付房屋租金及水电费等，经原告催要及苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会诉讼后仍不履行，且被告也未依照约定支付承包经营费，被告已经构成根本违约，故《饭店承包经营协议》应予解除，被告应支付原告租金18.45万元，房屋占有使用费18.45万元，案件受理费4668元，水电费18980元，承包经营费1万元。因被告构成违约，还应当按照约定支付原告违约金5万元以及原告因本次诉讼支出的律师费1万元。综上，因被告的违约行为，现原告为维护自身的合法权益，故起诉。 被告徐素军辩称，原告已将案涉房屋转租给袁国祥、李喆，房屋的租金应该由上述二人承担，不应该由被告承担。 本院经审理查明事实如下：苏州市友新路*号房产(建筑面积*平方米)为苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会（以下简称“新郭村委会”）单独所有。张汝亮为姑苏区轩宏餐厅（以下简称“轩宏餐厅”）的经营者。 2017年7月5日，新郭村委会（甲方、出租方）与轩宏餐厅（乙方、承租方）签订《新郭创业大厦租赁合同》。双方约定，甲方将友新路*号新郭创业大厦1号楼*室面积*平方米出租给乙方使用（房屋性质为一类综合楼餐饮），租期3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日，其中1个月半免租期，3年租金分别为645750元、738000元、738000元；租金每3个月一付，先付后租。乙方必须在每个支付期前30日内付清当期的3个月租金，每逾期一日，乙方除应付租金外，还应支付1日租金为违约金，逾期15日视同解约，甲方有权收回房屋，没收履约保证金同时有权要求乙方补偿直接经济损失。租赁期满，或解除合同，乙方应在租期内撤出其全部物件，可拆动的设备及装潢，并恢复原状。 合同签订后，新郭村委会将上述房屋交付轩宏餐厅经营使用。 2018年10月8日，张汝亮（甲方）与徐素军（乙方）签订《饭店承包经营协议》。双方约定，由甲方将轩宏餐厅承包给乙方，甲方向乙方提供餐厅经营所需要的全部资质证照、餐厅内现有经营设备设施。承包期限为3年，自2018年11月1日至2021年10月30日止，首期承包经营费2万元于2018年11月15日前支付，此后于每月30日前支付承包经营费2万元。餐厅的交接日期为10月8日，交接日后，房租、物业费、水电煤等由乙方承担。承包经营期内，任何一方单方终止或解除本协议视为违约，应支付违约金5万元，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方的实际损失，包括但不限于维权而产生的律师费等。 同日，双方完成了餐厅的交接，徐素军将案涉房屋装修后用于开设“味莊”餐厅。 2018年12月4日，徐素军（甲方）与袁国祥（乙方）签订《餐厅转让协议书》。双方约定，甲方将姑苏区沧浪新城的“味莊”餐厅转让给乙方，转让标的包括餐厅经营权及甲方对餐厅投入的设施设备等。本协议签订之日，乙方向甲方支付转让费84万元。乙方支付的转让费涵盖餐厅经营权、甲方升级改造餐厅的投资所有权及原轩宏餐厅内的设施设备所有权。餐厅转让后，甲乙双方共同与餐厅房东对接和协调，争取使乙方餐厅的经营试用期不低于六年且房租收取标准不高于现有收费标准。交接日前，甲方的所有债务与乙方无关。交接日后，乙方所有的债权债务与甲方无关。乙方经营期间产生的房租、物业费等由乙方承担。乙方将向原轩宏餐厅经营人支付的费用及房屋按期交纳给甲方，然后由甲方按期支付给原轩宏餐厅经营人和房东。因甲方未按期将乙方所交费用及时与原轩宏餐厅经营人和房东结算而导致乙方不能正常经营的，视为甲方违约。 2018年12月5日，新郭村委会向苏州市姑苏区工商行政管理局为出具证明一份：我村委出租给姑苏区轩宏餐厅的新郭创业大厦1号楼的房屋，同意其房屋1230平方米转租给袁国祥。 2019年1月15日，苏州袁掌柜餐饮管理有限公司经核准登记成立，地址为涉案的友新路1088号新郭创业大厦，法定代表人为李喆（袁国祥的合伙人）。 关于租金的支付，袁国祥使用案涉房屋后向新郭村委会逐月缴纳租金每月61500元，共计553000元，最后一笔支付时间是2019年10月15日，新郭村委会出具的结算凭证载明对应的租期是2019年9月1日至2019年9月30日，交款单位均为轩宏餐厅。 因袁国祥未能支付2019年10月起的租金，新郭村委会于2019年12月16日向轩宏餐厅发出书面催款通知，轩宏餐厅的经营者张汝亮当日在该通知下方署名，表示已收到。该通知载明：你餐厅截止2019年12月16日，已结欠我委三个月租金(2019年10月至2019年12月)计18.45万元；2019年12月应付下一付款周期租金三个月(2020年1月至2020年3月)，计18.45万元，二项合计36.9万元。请你在接到本通知后三日内一次性付清上述欠款。 2019年12月21日，新郭村委会向轩宏餐厅发出书面解除通知，内容为：依据双方租赁合同的约定：因你结欠我委2019年10月至2019年12月期间的房租计18.45万元；且经我委多次及书面催款，均以各种理由拖延未付，已构成违约。为此，我委特通知你即日起双方签订的租赁合同解除。望你在接到本通知后，十日内按租赁合同的约定，有序撤出承租房屋，并将该房屋归还给我委。逾期不归还，你不但仍需支付房屋使用费，并将承担相应的法律后果。当日，轩宏餐厅的经营者的张汝亮在该通知下方署名，表示已收到。 2020年1月9日，因张汝亮未能支付拖欠的租金并将房屋归还，新郭村委会向本院提起诉讼，要求确认与轩宏餐厅的租赁关系已解除、判令轩宏餐厅归还房屋并支付2019年10月至房屋实际归还期间的房租或占有使用费。因存在转租关系，案件审理中通知徐素军、袁国祥、李喆作为第三人参加诉讼。轩宏餐厅的经营者张汝亮委托律师参加诉讼并支付律师费1万元。 2020年3月25日，新郭村委会在涉案房屋大门张贴通告，内容为：轩宏餐厅（味庄），你们租金自2019年10月1日始至今未缴纳，已构成违约，依据租赁合同的约定，合同已解除，出租方有权收回房屋。为避免诉累，请经营者十天内有序撤离并腾空所承租的房屋。 该案审理中，新郭村委会与轩宏餐厅一致确认租赁合同于2019年12月31日解除，涉案房屋已于2020年3月31日腾退交还。 2020年10月20日，本院做出判决：1、确认新郭村委与轩宏餐厅签订的房屋租赁合同于2019年12月31日解除。2、轩宏餐厅向新郭村委会支付租金18.45万元、占有使用费18.45万元。案件受理费9335元，减半收取4668元，由轩宏餐厅承担。该判决已生效。 因张汝亮认为案涉房屋被收回的原因为徐素军未能按约履行《饭店承包经营协议》，故提起本次诉讼。 本案审理过程中，徐素军提交了备案于苏州市姑苏区行政审批局的《新郭创业大厦租赁合同》。该合同的租赁标的物为本案所涉房屋，出租方为轩宏餐厅，承租方为袁国祥、李喆，2018年12月1日至2019年11月30日的租金为369000元。张汝亮对该证据的质证意见为：案外人姚金刚曾让张汝亮签订过一份空白的租赁合同，合同的抬头及落款处的乙方信息空白。姚金刚称该合同的用途为办理工商登记。张汝亮从未就案涉房屋的租赁事宜进行过磋商，该合同约定的租金标准为369000元/年，但张汝亮与新郭村委会约定的租金标准却为738000元/年，明显不符合常理。 另查明：案涉房屋被新郭村委会收回前尚有18980元的电费未支付。张汝亮称，1、在轩宏餐厅与徐素军的合同履行期间，徐素军尚有1万元的承包经营费未支付并提交了已收到承包经营费的入账流水用于佐证。2、新郭村委会因张汝亮违约，故没收了张汝亮交纳的履约保证金12万元。 以上事实，由原告提交的新国创业大厦租赁合同、营业执照、饭店承包经营协议、收据、结算明细、民事判决书、银行流水、委托合同、现金交款单、发票，被告提交的新国创业大厦租赁合同、证明、工商登记信息、餐厅转让协议书及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。一方履行合同义务不符合合同约定的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。一方当事人违约导致守约方无法实现合同目的的，守约方可以解除合同并要求违约方赔偿损失。 本案中，原、被告双方签订的《餐厅转让协议书》依法成立并生效，因被告徐素军未能按约支付房租导致新郭村委会收回房屋并导致原、被告之前签订的《餐厅转让协议书》无法履行，被告徐素军构成违约，前述协议书于被告收到本院向其送达的诉状副本之日解除（2020年11月18日），合同解除后，被告徐素军应当承担违约责任。 对于原告主张的租金18.45万元、房屋占有使用费18.45万元，因上诉费用发生于原、被告双方《餐厅转让协议书》的履行期间，依据双方的协议，由被告承担。 对于原告主张的案件受理费4668元，按约新郭村委会支付租金是轩宏餐厅的合同义务，该义务不因被告徐素军的代履行而免除，轩宏餐厅未按约支付租金导致新郭村委会提起诉讼而产生的诉讼费由轩宏餐厅自行承担。 对于原告主张的水电费18980元，因该费用产生于《餐厅转让协议书》履行期间，由被告徐素军承担。 对于原告主张的承包经营费1万元，因被告徐素军未举证证明已支付，依据《餐厅转让协议书》的约定，予以支持。 对于原告主张的律师费1万元、违约金5万元，均属于因被告违约而给原告造成的损失范畴，考虑到原告交纳的履约保证金被没收，原告现主张违约金5万元并无不当，本院予以支持。 对于被告徐素军提及的原告已与案外人袁国祥签订租赁合同，故原告张汝亮不应向被告徐素军提出主张的抗辩意见，本院经审查后认为，因袁国祥向新郭村委会支付的租金金额与备案于苏州市姑苏区行政审批局的《新郭创业大厦租赁合同》中约定的租金金额不符，与新郭村委会、轩宏餐厅签订《新郭创业大厦租赁合同》相符，且新郭村委会出具的租金收据写明的交租主体为轩宏餐厅，故应认定被告提交的《新郭创业大厦租赁合同》仅用于办理工商登记。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告张汝亮与被告徐素军签订的《饭店承包经营协议》于2020年11月18日解除。 二、被告徐素军于本判决生效之日起十日内向原告张汝亮支付租金18.45万元、房屋占有使用费18.45万元、水电费18980元、承包经营费1万元、违约金5万元。 三、驳回原告张汝亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告张汝亮承担92元、被告徐素军承担2808元，被告徐素军承担的部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告张汝亮。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  张花锋 二〇二一年三月十五日 书记员  朱静佳