上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19736号原告：周骏，男，1978年4月29日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：韦玮，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆俊伊，上海日盈律师事务所律师。被告：仇蕙瑾，女，1973年12月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。周骏与仇蕙瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2020年9月24日转为适用普通程序，由审判员王凌冰独任审理，并于2020年11月12日公开开庭进行了审理。本案于2020年11月13日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。周骏的委托诉讼代理人陆俊伊到庭参加诉讼。因仇蕙瑾下落不明，本院公告送达起诉状副本及开庭传票，仇蕙瑾无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周骏向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方于2016年1月13日签订的《房地产租赁合同》无效；2、要求仇蕙瑾返还保证金人民币10万元(以下均为同种货币)；3、要求仇蕙瑾返还2016年7月11日至2016年8月10日的租金5万元；4、要求仇蕙瑾赔偿租金差价损失XXXXXXX元；5、要求仇蕙瑾赔偿中介费损失75000元。事实与理由：周骏通过案外人上海英木房地产经纪有限公司居间介绍向仇蕙瑾租赁本市黄浦区建国西路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)。2016年1月13日，周骏与仇蕙瑾签订《房地产租赁合同》，约定，租期自2016年2月10日起至2023年9月14日止，租金每月5万元，每三个月支付一次，周骏还应支付保证金10万元。同时，仇蕙瑾向周骏出具《房屋租赁委托书》，授权周骏可以对外出租系争房屋。合同签订过程中，仇蕙瑾出具了产权人王某某的身份证复印件、房屋产权证、王某某授权仇蕙瑾对外出租系争房屋的《房屋租赁委托书》等文件，以证明仇蕙瑾有权对外出租系争房屋。合同签订后，仇蕙瑾向周骏交付了系争房屋，周骏向仇蕙瑾支付了租金和保证金。2016年2月，周骏将系争房屋出租给案外人李某某、蔡某某，约定，租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租金每月7.5万元，保证金为15万元。合同签订后，周骏按约交付了系争房屋，并收取了李某某、蔡某某2016年4月1日至2016年6月30日的租金22.5万元和保证金15万元。2016年7月，房屋产权人王某某以未同意系争房屋转租为由将该房屋收回，因此，周骏与仇蕙瑾之间的租赁合同无法履行，导致周骏与李某某、蔡某某之间的租赁合同亦无法履行。李某某、蔡某某提起诉讼，上海市黄浦区人民法院作出(2017)沪0101民初2029号《民事判决书》，判决周骏与李某某、蔡某某之间的租赁合同于2016年7月3日解除，周骏返还保证金15万元，并赔偿李某某、蔡某某装修损失1万元。周骏不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终3229号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。综上，周骏认为仇蕙瑾的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，返还保证金、租金等费用，并应赔偿周骏租期内因转租而产生的租金差额的预期利益损失、中介费损失等，故诉至法院。周骏对于自己的主张提供下列证据：1、《房地产租赁合同》，证明周骏与仇蕙瑾于2016年1月13日就系争房屋签订《房地产租赁合同》，约定双方的权利义务；2、《房屋租赁委托书》，证明仇蕙瑾向周骏出具了三份《房屋租赁委托书》，分别是产权人出具给仇蕙瑾、仇蕙瑾出具给周骏、产权人出具给周骏的委托书，周骏由此相信仇蕙瑾有权转租系争房屋,产权人亦同意周骏转租系争房屋；3、《户籍证明》、身份证复印件、《上海市房地产权证》，证明仇蕙瑾签订租赁合同时，提供了相关文件证明其有权转租系争房屋，系争房屋产权人王某某于2011年7月18日更名为王某某；4、个人帐户对帐单及《情况说明》，证明周骏按合同约定支付了租金15万元、保证金10万元，并向案外人刘某某支付了中介费7.5万元；5、《民事判决书》，证明因产权人王某某到庭作证证明周骏所持委托书系仇蕙瑾伪造，导致周骏与案外人之间的租赁合同解除，并给周骏造成了租金损失；6、律师函及送达凭证，证明周骏曾发函要求仇蕙瑾履行相应的赔偿义务，但仇蕙瑾未予理睬；7、《准予变更(备案)登记通知书》、《公司登记(备案)申请书》，证明2016年7月前，案外人刘某某系上海英木房地产经纪有限公司股东。仇蕙瑾未答辩，亦未提供证据。对于周骏提供的证据，本院认为具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据具有证明效力。本院经审理认定事实如下：一、系争的本市黄浦区建国西路XXX弄XXX号房屋为案外人王某某、丁某某共同共有。王某某于2011年7月18日更名为王某某。二、2016年1月13日，仇蕙瑾(甲方)与周骏(乙方)、案外人上海英木房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产租赁合同》，约定，周骏租赁系争房屋，租期自2016年2月10日起至2023年9月14日止，租金每月5万元，每三个月支付一次，应于租金到期日前七日支付；乙方应于租赁合同签订时支付租赁保证金10万元，甲方应于租赁期满，乙方交还房屋并结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方，乙方如有拖欠应付款，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时按合同约定赔偿乙方违约金10万元；若给乙方造成其它损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。三、审理中，周骏提供了落款日期均为2016年1月14日的三份《房屋租赁委托书》，委托书格式一致，分别为王某某委托仇蕙瑾、王某某委托周骏、仇蕙瑾委托周骏，委托内容均为代为办理系争房屋出租事宜：1、代为签订租赁合同；2、代为收取租金；3、代为收取租赁保证金；4、代为办理租客入住手续；5、代为办理租客退租手续；6、代为处理租赁期间的公用事业费用、物业管理费用的结算；7、代为处理租赁期间所发生的的一切法律事宜；8、代为处理一切售后服务；委托期限均从2016年2月10日起至2023年9月14日止。四、周骏于2016年1月13日向仇蕙瑾转账5万元，于2016年1月20日向仇蕙瑾转账2万元，于2016年1月30日向仇蕙瑾转账5万元，于2016年1月31日向仇蕙瑾转账3万元，于2016年3月10日向仇蕙瑾转账10万元。案外人上海宏新工贸有限公司于2016年5月8日向仇蕙瑾转账三笔5万元，共计15万元。案外人上海宏新工贸有限公司于2020年5月9日出具《情况说明》一份，主要内容有：周骏系上海宏新工贸有限公司的股东、法定代表人，本公司于2016年5月8日代周骏向仇蕙瑾分三笔支付2016年5月10日至2016年8月9日租金，共计15万元。该款系周骏委托公司代为支付，该笔款项的相关权利由周骏享有。五、周骏于2016年2月25日向案外人刘某某转账75000元，刘某某原系上海英木房地产经纪有限公司股东，该公司于2016年7月变更为一人公司，刘某某不再担任股东。六、2016年7月8日，王某某收回系争房屋。七、2017年1月12日，案外人李某某、蔡某某向本院提起诉讼，周骏系该案被告。本院于2018年1月11日作出(2017)沪0101民初2029号《民事判决书》，判决：1、李某某、蔡某某与周骏关于本案系争房屋的《房地产租赁合同》于2016年7月3日解除；2、周骏应于本判决生效之日起十日内返还李某某、蔡某某保证金15万元；3、周骏应于本判决生效之日起十日内赔偿李某某、蔡某某装修损失1万元；4、……。周骏不服，提起上诉。2018年4月25日，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终3229号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。(2017)沪0101民初2029号《民事判决书》载明，2013年9月1日，王某某与案外人万某某(上海)市场咨询有限公司(以下简称万某某公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，由万某某公司租赁系争房屋，租期自2013年9月15日起至2018年9月14日止，租金每月5万元，租期内王某某不同意万某某公司转租该房屋，仇蕙瑾系万某某公司法定代表人之妻。王某某表示从未出具过任何委托书，周骏亦表示委托书系仇蕙瑾提供。2016年2月，周骏与李某某、蔡某某签订《房地产租赁合同》，由李某某、蔡某某租赁系争房屋，约定租金每月7.5万元，保证金15万元。合同签订后，李某某、蔡某某按约支付了首期租金22.5万元及保证金15万元。八、周骏分别于2018年3月9日、2018年3月27日向仇蕙瑾寄送了《律师函》，均要求其收函后与周骏进行协商，并积极履行损失的赔偿义务。仇蕙瑾签收了2018年3月27日的《律师函》，但不予理睬。九、2020年8月11日周骏向本院提起诉讼。十、审理中，周骏确认支付仇蕙瑾租金至2016年8月10日共计30万元，以及租赁保证金10万元，并确认收取李某某、蔡某某自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据本案生效判决文书载明，系争房屋的权利人王某某将该房屋出租给万某某公司，并约定租期内不得转租，仇蕙瑾系万某某公司法定代表人之妻，仇蕙瑾系未经产权人同意转租系争房屋，其向周骏出具的有关产权人同意出租的委托书被产权人否认，故周骏现要求确认其与仇蕙瑾签订的《房地产租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。合同被确认无效后，基于合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，合同无效主要是因仇蕙瑾不享有转租权所致，故仇蕙瑾应对本案所涉合同无效后果承担相应责任。周骏要求仇蕙瑾返还剩余租金和租赁保证金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。鉴于案外人上海宏新工贸有限公司确认其代周骏支付了三个月的租金，并提供相应的支付凭证，因此，本院确认周骏支付租金至2016年8月9日，系争房屋被权利人于2016年7月8日收回后至2016年8月9日的剩余租金，仇蕙瑾应当返还周骏，现周骏仅主张一个月的租金并无不当，本院予以确认。至于周骏主张的租金差额损失，考虑到租赁合同履行中存在的风险，以及实际履行的情况，本院认为周骏要求仇蕙瑾支付全部剩余租期租金差额的诉讼请求，有欠妥当，故本院酌情调整为六个月的租金差额作为周骏的损失。关于中介费，周骏仅提供了转账7.5万元的记录，并未提供居间协议、佣金确认书等证据予以佐证上述7.5万元为系争房屋的居间费，且转账对象系中介公司股东个人，并非中介公司，亦不能证明上述7.5万元为系争房屋居间费而非周骏与其个人的经济往来，其依据不具有高度概然性，故周骏要求仇蕙瑾支付中介费损失的诉讼请求，本院不予支持。仇蕙瑾经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实缺席审判。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1993年《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周骏与被告仇蕙瑾于2016年1月13日签订的《房地产租赁合同》无效；二、被告仇蕙瑾应于本判决生效之日起十日内返还原告周骏保证金人民币10万元；三、被告仇蕙瑾应于本判决生效之日起十日内返还原告周骏剩余租金人民币5万元；四、被告仇蕙瑾应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周骏损失人民币15万元；五、原告周骏的其他诉讼请求均不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19650元，由原告周骏负担人民币16077元，由被告仇蕙瑾负担人民币3573元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  徐 欣二〇二一年三月二十五日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。