江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初7212号原告：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市矿山路22号155栋。法定代表人：许帅，总经理。委托诉讼代理人：马子惠，女，1979年11月26日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。被告：刘培振，男，1969年1月13日生，汉族，住徐州市沛县。被告：胡玉梅，女，1971年11月3日生，汉族，住徐州市沛县。两被告共同委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称华辰丽景公司）与被告刘培振、胡玉梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司的委托诉讼代理人马子惠、李育松，被告刘培振及两被告的共同委托诉讼代理人胡绍龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华辰丽景公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告损失166000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定被告购买原告开发的坐落于徐州市的房产，购房款954098元，首付191098元，余款763000元，向银行办理贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第1条第(5)项约定如在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款累计达三个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并办理注销登记手续。2017年1月18日，原告作为保证人对被告签订的《个人购房担保借款合同》进行担保。但被告既未交付首付款，也未按约偿还银行贷款，原告代为偿还银行按揭贷款。因被告违反《商品房买卖合同》附件四第1条第(5)项约定，原告根据约定已通知被告解除《商品房买卖合同》，并多次要求被告前来配合办理注销备案手续，被告始终拒绝配合、办理。现特提起诉讼，请求支持原告诉请。被告刘培振、胡玉梅共同辩称，第一、原告要求确认解除双方之间的《商品房买卖合同》无事实和法律依据。首先，被告已通过首付和贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务。按照合同约定，原告应在2017年12月31号之前交付房屋，而原告至今不能履行交付房屋的义务，原告存在严重违约的行为。在被告已经履行完毕支付房款义务的情形下，原告作为违约方显然无法行使解除权。其次，涉案合同附件虽然约定了原告行使解除权的条件，但该约定无效。原告承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。否则会导致将购房者已经办理完预告登记的房屋再转移给开发商，等同于“流质”，为法律所禁止。再次，中国农业银行徐州铜山支行于2018年3月2日在徐州市铜山区人民法院起诉被告还款，在该诉讼中，涉案房屋被查封。而根据原告陈述，其是在徐州市铜山区人民法院作出判决后才解除了涉案合同。在涉案房屋已被查封的情况下，涉案合同不具备解除条件。最后，涉案房屋已经被徐州市铜山区人民法院作为被告的房屋拍卖处置完毕，房屋已属于案外人所有，涉案合同已丧失了合同解除的基础。而且在执行案件中，已生效的法律文书已确认涉案房屋作为被告所有的财产从而进行拍卖处置，而原告没有在执行涉案房屋的执行案件中主张权利。原告在本案中要求确认解除商品房买卖合同，解除的法律后果是涉案房屋归原告所有，这与生效的法律文书相冲突。因此，原告诉请确认解除合同无事实和法律依据。第二、原告要求被告赔偿损失无事实和法律依据。原告迟延交付房屋，存在严重的违约行为。原告承担担保责任后，其垫付的款项在执行案件中已得到受偿，故原告不存在损失。原告以被告存在违约行为要求赔偿损失无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，被告华辰丽景公司作为出卖人与原告刘培振、胡玉梅（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（合同号：0608545；网上备案号：2016121710142），约定刘培振、胡玉梅购买华辰丽景公司开发的坐落于徐州市房地产，房屋建筑面积111.46平方米，总价款954098元；签订本合同前买受人已向出卖人支付定金191098元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取贷款方式付款，商业贷款，买受人应当于2016年12月17日前支付首期房价款191098元，占全部房价款的20.03%，余款763000元向商业银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任；该合同附件四第一条第（4）项约定，如买受人违反其与贷款银行之间借款合同约定，逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三天内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金起或出卖人代为偿还之日起十五天内，支付出卖人垫付的本息，并自逾期归还银行贷款本息之日起向出卖人承担日千分之一的滞纳金。第（5）项约定，如在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款累计达三个月的，出卖人有权解除与买受人间的商品房买卖合同。买受人应在收到出卖人解除通知之日起30天内，配合出卖人办理与该商品房买卖有关的注销登记手续；如房屋已经交付买受人的，买受人应在前述期限内将房屋交还出卖人。出卖人应在上述事宜均办理完毕后30天内，将买受人已付房款扣除其应付银行欠款本息、物业管理费用、办理合同解除手续发生的费用、其他按约定应由买受人承担的费用及按总房款20%计算的违约金后的余款退还给买受人，或者向有关部门提存。买受人迟延交还房屋或拒不配合完成相关注销手续的，出卖人有权要求买受人按照总房价款万分之三每天的标准支付违约金，该违约金从合同解除之日起算至上述事宜配合办理完毕之日止。该合同附件十二第十二条约定，买受人的通讯地址、联系电话均以本合同约定为准，买受人变更通讯地址、联系电话的，应立即通知出卖人，买受人未通知的，出卖人按合同约定地址向买受人寄送文件、资料即视为该文件、资料已经送达买受人。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一人进行送达，即视为对买受人全体进行送达。2017年1月18日，中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行与刘培振、胡玉梅、华辰丽景公司签订《个人购房担保借款合同》，约定由中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行向胡玉梅发放个人购置住房贷款763000元，贷款用途为购买华辰丽景公司开发的坐落于华辰丽景小区XX#-X-XXX室的房产，借款采用阶段性保证与抵押方式进行担保，由阶段性保证人华辰丽景公司按合同约定提供保证担保，由刘培振按合同约定提供抵押担保；抵押人与抵押物共有人同意以华辰丽景小区XX号楼X-XXX室房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、处置费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。同日，中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行与胡玉梅、刘培振签订徐州市不动产抵押合同，约定为确保上述借款合同的履行，抵押人胡玉梅、刘培振以其位于徐州市泉山区的房地产抵押给中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行，被担保主债权数额为763000元，后双方于2017年1月18日办理了预告抵押登记手续。2017年1月22日，中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行依约向胡玉梅发放借款763000元，该款根据约定汇入华辰丽景公司账户。自2017年10月23日起，胡玉梅未按约定还本付息。中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行遂将胡玉梅、刘培振、华辰丽景公司诉至徐州市铜山区人民法院。2018年3月8日，徐州市铜山区人民法院依据（2018）苏0312民初2151号民事裁定依法查封了胡玉梅、刘培振共有的位于徐州市泉山区。2018年3月30日，徐州市铜山区人民法院作出（2018）苏0312民初2151号民事判决，判决胡玉梅、刘培振共同偿还中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行借款本金750888.72元及利息（利息含罚息复利截至2017年12月31日为9175.16元，自2018年1月1日起至债务实际清偿之日止的利息按合同约定计算）；华辰丽景公司对上述给付义务承担连带保证清偿责任，华辰丽景公司偿还后有权向胡玉梅、刘培振追偿。其后，华辰丽景公司自2018年3月27日至2020年9月30日代胡玉梅、刘培振向中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行偿还涉案房屋商业贷款140536.91元。2018年7月17日，华辰丽景公司通过EMS向胡玉梅、刘培振邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，以胡玉梅、刘培振未按时偿还银行贷款导致华辰丽景公司承担担保责任，按照《商品房买卖合同》附件四第五项约定，出卖人有权解除与买受人的商品房买卖合同为由，通知胡玉梅、刘培振自本通知书到达的同时，解除胡玉梅、刘培振与华辰丽景公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号0608545）；请胡玉梅、刘培振收到解除函30天内，配合华辰丽景公司办理《商品房买卖合同》的注销登记手续；按照合同约定向华辰丽景公司承担违约责任，否则华辰丽景公司将采取法律手段追究法律责任。根据被告提交的邮件查询单显示，上述邮件于2018年7月18日由他人收。因胡玉梅、刘培振、华辰丽景公司未按照生效的（2018）苏0312民初2151号民事判决所确定的义务履行，中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行向徐州市铜山区人民法院申请执行，徐州市铜山区人民法院于2020年8月25日立案恢复执行。徐州市铜山区人民法院决定拍卖胡玉梅、刘培振共有的位于徐州市泉山区房产，2020年10月16日，案外人陈忠保通过竞拍以1005846.4元竞得上述房产，并于2020年10月22日缴清全部拍卖款。2020年10月23日，徐州市铜山区人民法院作出（2020）苏0312执恢726号执行裁定，裁定解除该院（2018）苏0312民初2151号民事裁定书对胡玉梅、刘培振共有的位于徐州市泉山区房产的查封，该房产在解除抵押后归买受人陈忠保所有，买受人陈忠保可持本裁定至相关部门办理过户手续。2020年10月27日，华辰丽景公司的委托诉讼代理人马子惠向徐州市铜山区人民法院出具字据一份，内容为：将胡玉梅案件中我公司替偿还的银行贷款中壹万叁仟元转入（2020）苏0312执1479案件中，替李书影归还信用卡贷款；余款127536.91元转入2020执1399号案件中。同日，中国农业银行股份有限公司徐州铜山支行的代理人向徐州市铜山区人民法院出具结案申请，内容为：关于胡玉梅金融借款合同纠纷一案，经过贵院强制执行，被申请人已经全部履行被执行义务，我行已收到执行款827555.99元，华辰丽景代垫付款140536.91元，同意结案。2020年10月28日，华辰丽景公司的委托诉讼代理人马子惠签收了徐州市铜山区人民法院向其送达的裁定书、协助执行通知书及结案告知书。2020年12月4日，华辰丽景公司以诉称理由将胡玉梅、刘培振作为被告诉至本院，关于原告华辰丽景公司的第二项诉讼请求，原告华辰丽景公司称系涉案房屋拍卖后的剩余款项，即使该请求不成立，原告代被告累计偿还了140536.91元，根据合同附件四第一条第（4）项约定，垫付款的违约金总数远远大于160000余元，被告应该承担该部分损失。被告胡玉梅、刘培振应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求。本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当依据违约方的违约程度是否轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的，守约方请求解除合同的不予支持。本案中，案涉的《商品房买卖合同》尽管约定胡玉梅、刘培振不按期偿还按揭贷款时，华辰丽景公司有权解除合同，但是，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》载明的内容显示，胡玉梅、刘培振已经支付了首付款，华辰丽景公司亦认可其曾向胡玉梅、刘培振开具首付款发票，故本院对华辰丽景关于被告未支付首付款的主张不予采纳；同时，胡玉梅、刘培振亦通过贷款的方式支付了剩余购房款，即胡玉梅、刘培振已经采取首付和贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，华辰丽景公司在案涉《商品房买卖合同》中的合同目的已经实现。而且，在本案审理期间，徐州市铜山区人民法院已将案涉房产作为胡玉梅、刘培振的财产予以拍卖。如果案涉《商品房买卖合同》解除，胡玉梅、刘培振无法向华辰丽景公司返还房屋，还会造成当事人之间的矛盾进一步复杂化。故综合上述情节，本院认为，案涉的《商品房买卖合同》不宜解除。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，本院检索到了徐州市中级人民法院于2021年2月5日对华辰丽景公司与温红燕、陶继平商品房销售合同纠纷一案作出了（2020）苏03民终6943号民事判决书，目前该案已经发生法律效力。本案的待决案件与上述案件的基本事实、争议焦点和法律适用上具有高度的相似性，故本案的处理应当按照上述案件确定的裁判尺度进行，（2020）苏03民终6943号民事判决确定了华辰丽景公司与买受人签订的商品房买卖合同在买受人违约轻微的情况下，不宜解除商品房买卖合同，故本案参照适用上述类案进行裁判。关于原告主张的166000元损失的问题，首先，基于上述论述，因涉案《商品房买卖合同》不宜解除，则华辰丽景公司关于要求被告返还涉案房屋拍卖剩余款的主张亦不能成立。其次，华辰丽景公司主张其代被告清偿了部分贷款本息，根据合同附件四第一条第（4）项约定，被告应当自逾期归还银行贷款本息之日起按照日千分之一的标准向原告支付滞纳金；被告则主张原告没有证据证明其存在损失且原告的该主张应为追偿权之诉而与本案非一种法律关系。本院认为，原告确为被告垫付贷款本息140536.91元，而自原告为被告垫付上述贷款本息之日起，原告因该部分资金被占用而产生相应的损失，该部分损失系被告违约所造成，被告应当予以赔偿。但原告按照合同约定的日千分之一的标准主张该损失远远高于原告的实际损失的数额，被告主张原告没有实际损失亦应当被认为系对原告主张损失过高的抗辩，故本院将该部分损失依法调整为140536.91元的30%。另外，虽然原告该项主张的请求权基础与本案并非同一法律关系，但若仅因原告的该项诉讼主张与本案并非基于同一法律关系而不予处理，则既增加当事人诉累又浪费司法资源，双方发生矛盾的基础为商品房买卖关系以及所涉的借款和担保关系，应当以穿透式思维处理双方之间的纠纷，避免诉累，基于上述分析，本院对原告要求被告赔偿因垫付贷款本息140536.91元而产生的损失的诉讼主张予以支持，但损失金额，依法调整为140536.91元的30%即42161.07元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡玉梅、刘培振应于本判决生效后十日内赔偿原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司42161.07元；二、驳回原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14881元，减半收取7440.50元，由原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担7110.50元，被告胡玉梅、刘培振共同负担330元，被告胡玉梅、刘培振负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二一年三月一日法官助理 刘钟薇书 记 员 阴 蕾