河南省林州市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0581民再8号原审原告：时庆州，男。委托诉讼代理人：常皓东，河南兴亚律师事务所律师。原审被告：李维增，男。委托诉讼代理人：李现英，女，系被告李维增妻子。委托诉讼代理人：陈俊军，河南相州律师事务所律师。原审第三人：太原金威房地产开发有限公司，住所地山西省太原市万柏林区移村南街20号1幢2层6号。法定代表人：刘红昌，该公司总经理。原审第三人：刘红昌，男，1968年4月2日出生，汉族，住林州市河顺镇河顺村东北区91号。共同委托代理人：田林云，该公司员工。原审原告时庆州与原审被告李维增、原审第三人太原金威房地产开发有限公司（以下简称金威公司）、刘红昌执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日作出(2018)豫0581民初4342号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审，本院于2020年12月16日作出(2020)豫0581民监188号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告时庆州的委托诉讼代理人常皓东、被告李维增的委托诉讼代理人李现英、陈俊军、第三人太原金威房地产开发有限公司和刘红昌的共同委托诉讼代理人田林云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告时庆州再审诉讼请求、事实和理由与原审一致。原审被告李维增辩称，第一，原告没有按照《诉讼费用交纳办法》之规定向人民法院交纳诉讼费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百九十九条第二款之规定，按撤诉处理或者驳回原告起诉。第二，林州市人民法院作出的(2018)豫0581执2832号执行裁定书事实清楚、法律适用正确，作出的执行裁定合法有效，原告与第三人(被执行人)金威公司、刘红昌存在恶意串通，涉嫌违法犯罪行为，原告诉讼请求依法应当予以驳回。1.(2017)豫0581民初4618号、(2017)豫0581民初4620号、(2017)豫0581民初4621号、(2017)豫0581民初4622号(2017)豫0581民初4623号民事判決书是答辩人与第三人(被执行人)金威公司、刘红昌之间的房屋买卖合同纠纷，答辩人系全款交付购买房产，而第三人(被执行人)涉嫌犯罪进行一房二卖，与答辩人签订房屋买卖合同并收取答辩人全额房款之后又与他人签订了房屋买卖合同，侵犯了答辩人合法权益，答辩人起诉时要求第三人(被执行人)向答辩人交付房产，并支付违约金，判决选择由第三人(被执行人)全额退还答辩人购房款项并支付违约金。(2017)豫0581民初4635号系第三人(被执行人)承建东方雅居小区，因小区项目资金不足，向答辩人借款103万元，用于承建工程，并给答辩人抵押了5套房产，由于第三人(被执行人)向答辩人抵押的5套房产被他人查封，答辩人无法实现担保物权，人民法院判决第三人(被执行人)返还答辩人全部借款,2017年10月24日答辩人向林州市人民法院执行局申请强制执行后，林州市人民法院于2017年11月9日作出(2018)豫0581执2832号执行裁定书裁定:“一、查封太原金威房地产开发有限公司的东方雅居2号楼2单元1701房屋、2号楼3单元301房屋、2号楼4单元1至17层34套房屋、2号楼5单元201、202、1701、1702房屋。二、被执行人太原金威房地产开发有限公司负责保管被査封的财产、但因保管过错造成被查封财产损失的，因由自己承担责任。在查封期间内，被执行人非经本院同意不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为3年。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结》之规定，涉案房屋的查封自2017年11月9日起生效，贵院查封该房屋符合法律规定，是合法有效的裁定。2.原告诉称2014年2月19日签订《东方雅居购房协议》，2014年2月19日交纳房款1308325元，2017年11月9日，林州市人民法院作出(2017)豫0581执2832号查封公告，查封了诉争房屋，执行局的工作人员彭国喜、李扬将该查封公告张贴在东方雅居小区主要位置。原告在查封房屋且在显著位置张贴公告，自己到人民法院进行登记后，于2018年1月13日向被执行人支付剩余房款，被执行人在明知查封的情况下故意收取剩余房款明显属于恶意串通。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告与第三人金威公司签订的《东方雅居购房合同》在答辩人与第三人签订的房屋买卖合同之后，且原告在查封日之前并未居住占有房产，在查封日前仅支付购房款项130832元，而总购房款项为325832元，剩余房款205892元，没有交付查封房产总购房款项的50％，因此，原告对被执行人金威公司、刘红昌名下的商品房提出的异议，不能够排除答辩人申请执行的权利，其享有的合同权利不能对抗人民法院的强制执行，原告只能按照恶意串通故意行为的过错比例向合同的相对人即第三人寻求损害赔偿及违约责任。第三，答辩人李维增申请强制执行，人民法院对涉案房屋予以查封，查封之后第三人金威公司没有切实履行人民法院于2017年1月9日作出(2017)豫0581执2832号执行裁定和公告的法定义务，反而在2017年12月9日收取原告剩余购房款项195000元、平方差5892元，擅自撕毁人民法院封条，让原告进行装修占用，涉嫌违法犯罪，侵犯人民法院的司法权威并规避执行，原告与第三人不是将剩余房款交付人民法院用于排除执行，属于恶意串通侵犯申请执行人的合法权益行为，存在重大过错，应当承担责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第309条之规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告:被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。原告将被执行人金威公司、刘红昌列为第三人，明显可以看出，被执行人不反对原告的执行异议，意在规避执行，侵犯答辩人财产权益，双方不能排除恶意串通的合理怀疑。答辩人申请执行的(2017)豫0581民初4618号、(2017)豫0581民初4620号、(2017)豫0581民初4621号、(2017)豫0581民初4622号、(2017)豫0581民初4623号民事判决书同样属于房屋买卖合同纠纷，第三人(被执行人)金威公司及其法定代表人刘红昌将房产一房二卖，人民法院依法判决第三人(被执行人)返还购房款项;(2017)豫0581民初4635号民事判决书属于民间借贷纠纷，存在抵押5套房产事由，但第三人(被执行人)金威公司及其法定代表人刘红昌恶意将抵押、质押房产转售，侵犯答辩人权益，导致抵押权无法实施。根据《民事诉讼法》第111条第(3)项规定，“诉讼参与人或者其他人隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任”。根据《最高法院第三人金威公司和刘红昌述称，刘红昌所涉犯罪是因为其未交齐会计凭证，与本案无关。原告和第三人不存在恶意串通行为，预售证推迟办理是因政府原因，是因拆迁原因。原审原告时庆州原审诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的由太原金威房地产开发有限公司开发的东方雅居小区2号楼4单元801号房的强制执行，并对上述房产解除查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人金威公司于2014年2月22日签订了商品房购房协议，协议约定原告购买东方雅居小区5号楼2单元801号房（现2号楼4单元801），付款方式为按揭付款，原告于2014年2月22日支付首付款132916元，后因第三人金威公司的原因，按揭没有成功，原告于2018年1月18日付清了剩余款项。第三人金威公司将该房产交付了原告，现该房屋由原告已经装修完毕并入住使用。被告李维增与第三人金威公司、刘红昌因民间借贷纠纷一案，林州市人民法院作出了民事判决，后第三人没有在法律规定的期限内履行义务，被告李维增向林州市人民法院申请强制执行，林州市人民法院于2017年11月9日作出了（2017）豫0581执2832号执行裁定，查封了原告购买的第三人金威公司开发的东方雅居小区2号楼4单元801号房。第三人金威公司于2018年初通知原告交清房款后交付房屋，并没有告知原告涉案房屋被查封的情况，后和金威公司多次协商无果。于2018年6月5日向林州市人民法院提出书面执行异议，林州市人民法院于2018年6月12日作出了（2018）豫0581执异43号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求，裁定依照的是《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》（下称《规定》）第29条，并明确告知可在15日内向人民法院另案提出诉讼。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行异议的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告认为该条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”不是指在人民法院查封之前，而是指异议人提出执行异议之前。理由如下：第一、法律条文的语法解释是指对法律条文的语法结构、文字排列和标点符号等进行分析，以便阐明法律的内容和含义。该《规定》第29条所列的三项中，第（一）项明确附加了“在人民法院查封之前”这一时间状语。而第（三）项仅规定“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，对什么时候支付价款没有这一时间状语的限制。且该条所列三项，用分号隔开，而分号是表示复句内部并列分句之间的停顿。因此第（一）项的“在人民法院查封之前”不适用于第（三）项，不能对第（三）项构成限制。二、当然法律解释不能仅限于某条某款，而应贯穿全文，结合《规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”该条所列三项中，如果单项是指“在人民法院查封”之前的在前两项中已明确规定。能进一步解释《规定》第29条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”并非是在人民法院查封之前。通过前述两点的分析可知，《规定》29条第（三）项如果是指在人民法院查封之前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的，就应该像《规定》第28条一样在前边加附“在人民法院查封之前”这一时间限制。因此《规定》第29条第（三）项并非指在人民法院查封之前，而应是在异议人提出执行异议之时。而（2018）豫0581执异43号执行裁定书认为是“人民法院查封之前”显属不当。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与第三人金威公司于2014年2月22日订了购房合同，原告交了首付款，后金威公司通知原告交清余款方可交付房屋，原告按通知交清了余款，金威公司交付了房屋。在此期间，第三人金威公司并没有告知涉案房屋已被查封，通过原告提供的视频资料显示，法院张贴公告的时间为2018年5月30日，更能印证原告对房屋已被查封不知情，原告自始至终都是在按照合同履行自己的义务，不存在过错。本院原审认定案件事实：被告李维增与第三人金威公司及刘红昌房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷案件生效后，第三人金威公司及刘红昌未履行相应给付义务。被告李维增向本院申请执行，本院于2017年11月9日作出（2017）豫0581执2832号执行裁定书，查封本案房屋，由第三人金威公司负责保管被查封的财产，但因保管过错造成查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人非经本院同意不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其它行为，查封期限为3年。2017年11月9日，本院作出（2017）豫0581执2832号查封公告，内容为：“本院根据（2017）豫0581执2832号执行裁定书于2017年11月9日查封了被执行人太原金威房地产开发有限公司的东方雅居2号楼2单元1701房屋、2号楼3单元301房屋、2号楼4单元1至17层34套房屋、2号楼5单元201、202、1701、1702房屋，查封期限为三年。自2017年11月9日起至2020年11月8日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任”。同日，我院执行局工作人员彭国喜、李扬将该查封公告张贴于东风雅居小区主要位置。2018年6月5日，原告时庆州向本院提出执行异议，要求中止对本案诉争房屋的执行及查封措施并依法解除对该房屋的执行及查封措施，本院驳回了原告时庆州的异议请求，原告时庆州即提出执行异议之诉，诉至本院。2014年2月22日，原告时庆州缴纳房款122916元。同日，原告时庆州与第三人金威公司签订《东方雅居购房协议》，双方约定房屋为5号楼（现2号楼）2单元8层东户801，总价331916元。双方约定付款方式为：2014年2月22日支付首付款40%￥132916元，剩余房款60%￥199000元，向银行申请办理按揭。2018年1月18日，原告时庆州缴纳房款199000元、平米差6002元、房款9004元。同日，原告时庆州缴纳楼宇对讲机费用250元，物业费、垃圾清运费等各项费用2594元、装修押金1500元、水电押金200元。另查明，原告时庆州名下没有房屋登记信息，现原告时庆州已将该房屋装修并实际入住。再查明，本案诉争房屋所在小区东方雅居一期1/2幢于2017年7月26日取得商品房预售许可证。本院原审认为，双方争议焦点为原告时庆州是否依据与第三人金威公司签订的房屋买卖合同取得了涉案房产的所有权，其执行异议是否具备了阻却执行的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，原告时庆州于2014年2月22日，与第三人金威公司签订《东方雅居购房协议》。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定“承诺生效时合同成立”、第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。因原告与第三人金威公司之间就购买房屋签订了书面合同，双方对此均无异议，该买卖合同也并非属于“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的情形，现有证据亦无法查明双方之间的房屋买卖合同违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定的“意思表示真实”原则和第一百四十六条规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之条款，因此原告与第三人金威公司之间的房屋买卖合同自双方签字确认时成立、生效。同时，原告时庆州提供证据显示其名下没有房屋登记信息。但原告时庆州于2014年2月22日，与第三人金威公司签订《东方雅居购房协议》，并缴纳房款132916元。本院于2017年11月9日，作出（2017）豫0581执2832号查封公告，查封本案诉争房屋。同日，我院执行局工作人员彭国喜、李扬将该查封公告张贴于东风雅居小区主要位置。原告时庆州在本院查封该房屋且于显著位置张贴公告后，仍于2018年1月18日缴纳房款208004元、平米差6002元，与常理不符，不符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件，因此原告时庆州所提执行异议，应予驳回。本院原审判决：驳回原告时庆州的诉讼请求。本院再审查明事实与原审一致。时庆州在再审中提供新证据为供热公司收据(2018年至2021年期间)、天然气账单（2019年3月至2021年1月期间）、水电费收据（2018年6月至2020年8月期间）。本院再审认为，原告时庆州于2014年2月22日与第三人金威公司签订《东方雅居购房协议》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，第三人金威公司也收取了原告时庆州按照双方约定交付的首付款122916元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，第三人金威公司已于原告时庆州起诉前即2017年7月26日取得包括案涉房屋在内的商品房预售许可证，且该协议系原、被告双方真实意思表示，不违反其他法律规定，故该协议合法有效。2014年2月22日，原告时庆州已交纳房款首付122916元，符合《九民会议纪要》第125条“已支付的价款接近合同约定总价款的百分之五十”的精神。2018年1月18日，原审原告时庆州支付剩余房款199000元、平米差6002元、房款9004元，已将房款完全交付。现原审原告时庆州已经将涉案房屋装修入住，并实际占有使用，时庆州名下也没有房屋登记信息，应认定时庆州对涉案房屋系合法占有。被告辩称“原告没有按照法院要求向法院或申请执行人支付剩余房款，存在恶意串通行为”但未提供相应证据，对原审被告李维增的这一抗辩主张本院不予采信。本案经本院审判委员会讨论决定，原审判决适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院(2018)豫0581民初4342号民事判决；二、停止对林州市东方雅居小区2号楼4单元801号房屋（原东方雅居5号楼2单元8层东户801号房屋）的强制执行，并对上述房产解除查封。原审案件受理费6278元，由原审被告李维增承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院（2018）豫0581执异46号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  李有金审 判 员  李光华人民陪审员  李金水二〇二一年三月二十七日书 记 员  杨 波