福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0602民初662号原告：福建辰财建材有限公司，住所地：福建省漳州市芗城区漳华路3790号，统一社会信用代码：91350602MA34CAYEX0。法定代表人：黄常毅，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：王丽娇，福建扬都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨清江，福建扬都律师事务所律师。被告：林正强，男，1969年5月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：袁宝果，福建中门律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁如宣，福建中门律师事务所律师。原告福建辰财建材有限公司与被告林正强土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽娇、被告委托诉讼代理人翁如宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建辰财建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年7月1日签订的《土地租赁合同》无效；2、判令被告立即返还原告租金112000元、押金15000元，合计127000元；3、判令被告支付资金占用期间利息，利息自起诉之日其至实际返还全部租金及押金之日止以款项127000元为基数按照全国银行间同业拆借中心一年贷款市场报价利率计算；4、本案受理费用由被告承担。事实与理由：被告自称有土地位于漳州市芗城区××村××号××，面积16亩，并在该土地搭建建筑物，用于商业出租，基于此，经被告与原告协商，确定了土地租赁内容，原告支付了第一年租金以及押金合计127000元。2020年7月1日，原、被告签订上述土地的《土地租赁合同》，约定：甲方（即被告）将上述土地出租给乙方（即原告）作为商业经营场所，租赁期限为2020年7月1日至2025年7月1日止，承租土地16亩，每亩每年租金7000元整；第一次实付租金期限为2020年7月1日至2021年7月1日止；乙方在租赁期限内，应付甲方15000元整押金；同时还约定了政府拆迁补偿的分配比例、违约责任等。本案中，土地租赁合同的租赁地经漳州市芗城区自然资源局对地类进行认定后，确定为旱地和水田，其中涉及永久基本农田保护区为5047.29平方米，根据国土资源局关于印发试行土地分类的通知，旱地和水田均属于耕地范畴，而永久基本农田更需要严格保护。合同签订前，被告擅自改变耕地用途，并在耕地上违法建筑，违法进行非农建设的出租。被告明知原告是法人主体，不可能从事非农建设，并且原告已向被告告知其经营范围系用于非农建设的商业经营。合同签订后，漳州市城市管理局多次向原告口头释明该块土地系耕地，要求原告不得再继续租赁使用，原告才发现上述土地为耕地。原告要求被告终止《土地租赁合同》并返还租金及押金，但被告拒绝接收土地、返还租金及押金，侵犯了原告的合法权益。原告认为，应当认定双方签订的土地租赁合同无效，合同自始没有法律约束力。基于无效合同，原告主张返还租金、押金以及要求相应的利息作为赔偿合法有据。原告向被告支付了租金112000元，押金15000元，合计127000元，被告应当返还。导致本案民事行为无效的过错方是被告，原告在尽到审查义务的情况下，基于该土地已用于非农建设包括地上建有房屋的外观表现，认为该地足以用于其经营范围，遂与被告签订土地租赁合同，原告不存在任何过错，原告主张相应的利息作为赔偿合法有据。在漳州市芗城区城市管理局向租赁地建筑物上粘贴了接受询问的通知书后，原告便找其他地进行腾空该租赁地，实际使用租赁地时间至2020年10月中下旬。另外，本案实际租赁地的面积应为12.67亩。被告林正强辩称，一、原告陈述的事实与客观实际情况不符，案涉《土地租赁合同》不存在违反法律、法规效力性强制性规定的情形，《土地租赁合同》合法有效。首先，被告将土地出租给原告系用于农业建设，原告承包土地后不久，未依法依规办理相关行政审批手续在承租的土地上进行洗沙作业，被行政部门口头勒令要求原告停止洗沙作业，并限期搬离、拆除有关操作机器设备、厂房等设施，是原告无法继续在案涉土地上生产经营的原因。其行为亦违反双方在《土地租赁合同》中的约定，原告无权要求被告返还租金及押金。其次，原告作为公司，在签订合同前应对土地用途作审慎审查，但其怠于审查，对合同无效存在过错。且在原告租赁案涉土地前，地上已有覆盖青苗，原告对土地的使用性质就应当有了解，对其因自身原因所遭受的损失应承担全部责任；再次，在相关行政部门查处后，原告仍继续使用该地块进行生产经营活动，直至2021年1月份，原告才完全搬离案涉土地，此点可与原告提供的企业信用信息公示报告中的住所变更信息相互印证。同时原告搬离涉案土地后，亦未主动与被告协商处理交接事宜，不存在原告所述拒绝接收土地、返还租金及押金的情形，涉案土地所在场所至今仍由原告执掌控制，被告无法进入涉案土地，现原告退租的行为系其单方原因和意愿，原告要求退还租金及押金违反该合同约定。最后，退一步讲，即使《土地租赁合同》无效，但自2020年7月1日至今，原告占有使用涉案土地是客观事实，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，原告也应当支付截止至今占有使用涉案土地期间的租金；二、在被告将涉案土地出租给原告使用前，被告在该地块搭建有混凝土结构用于看管土地和居住的房屋，并内设有冰箱、空调、电视，沙发等生活家居用品，原告因违法洗沙活动被行政部门要求拆除所有的房屋和设备，后原告自行派人将涉案土地上所有的建筑物包括被告出租前搭盖的房屋全部拆除。该行为违反了《土地租赁合同》中的约定，应承担重作、赔偿损失的违约责任；三、对于土地的面积，根据被告提供的土地测绘公司的宗地图，测绘日期为2020年6月10日，与原告提供的微信转账记录可以相互印证，涉案土地租赁面积应为15.836亩。且测量时双方均在场，测量结果原被告均持有一份，因此原告在2021年1月份自行测量的土地面积与客观事实不符，也违背了诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，原告提交了以下证据：土地租赁合同、微信转账记录、兴业银行借记卡交易明细、企业信用信息公示报告、土地租赁前的现场照片和视频、接受询问通知书、土地勘测定界技术报告，被告提供以下证据：案涉土地租赁前的现场照片和2021年2月份拍摄的土地现状照片，2020年6月10日漳州中地测绘有限公司测绘案涉土地面积的宗地图、现场照片，本院发出调查令后漳州市芗城区自然资源局反馈地类情况表及原、被告的庭审陈述，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月1日，被告林正强（甲方）与原告福建辰财建材有限公司（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定（摘要）：“甲乙双方经平等协商议定，甲方同意将位于漳州市芗城区××村××号××土地，每年以每亩7000元整出租给乙方，甲乙双方达成以下协议：一、租赁期限为5年，承租土地16亩，每亩每年租金7000元整，合计人民币112000元整；二、租赁期限为2020年7月1日至2025年7月1日止；三、第一次实付租金期限为2020年7月1日至2021年7月1日；租赁期内，每年租金乙方应提前30天支付给甲方，乙方在租赁期内，必须遵守国家政府规定，不得利用该土地从事一切违法活动，否则一切责任后果乙方负责；四、乙方在租赁期内，应付甲方15000元整押金，如乙方提前退租，甲方不退押金及租金……七、乙方在租赁期内，如遇政府征用，在原有的建筑外，新盖的建筑物甲方30%，乙方70%。若租赁期未满乙方提前搬离，新盖好的建筑物不得拆除，归甲方所有，土地租金每五年在原价格上递增10%。若租赁期满时，若乙方不再续租，新盖的建筑物无偿归甲方所有……九、如土地纠纷，政府航拍影响乙方无法经营甲方应合理停止租金，如无法解决，甲方应在一个月内无条件退回剩余租金和定金”等内容。2020年6月2日，原告通过微信分别支付给被告10000元、5000元、15000元，原告于6月19日通过兴业银行转账48000元给被告，于6月20日通过兴业银行转账49000元给被告，合计127000元（其中第一年租金112000元、押金15000元）。合同签订后，被告将租赁物交付原告使用，2020年10月12日，漳州市芗城区城市管理局在租赁物场所向原告发出接受询问通知书，内容（摘要）：“户主：经查，你于2000年10月12日，在芗城区××村××实施了违建行为，于2020年10月12日15时到漳州市芗城区××队××队接受询问。2021年1月6日，原告将住所从漳州市芗城区××村××号变更到现住所地漳州市芗城区漳华路3790号。另查明，漳州市芗城区××村××号土地地类情况为旱地面积558.99平方米，水田面积7884.77平方米，其中涉及占用芗城区永久基本农田保护区5047.29平方米。原告的经营范围为建筑材料销售、电线、电缆经营；建筑装饰材料销售；专用化学产品销售；轻质建筑材料销售；建筑砌块销售；建筑防水卷材产品销售；地板销售；建筑用钢筋产品销售；建筑陶瓷制品销售；砼结构构件销售；砖瓦销售；水泥制品销售；石灰和石膏销售；耐火材料销售；生态环境材料销售；五金产品批发；五金产品销售。2021年3月10日，本院组织双方调解时，被告拒绝接收原告移交的漳州市芗城区××村××号租赁土地围墙的钥匙，本院当场将钥匙交付被告让其接收租赁物土地也遭拒绝，原告委托诉讼代理人将钥匙交由本院保管。本院认为，本案讼争的土地属于村集体所有，依据漳州市芗城区自然资源局地类情况表，本案《土地租赁合同》中租赁的漳州市芗城区农友村××-××-××号土地地类性质为耕地，是芗城区永久基本农田保护区。国家保护耕地，未经批准不得将耕地用于非农建设，禁止在耕地上建房。原被告签订的《土地租赁合同》虽未明确约定涉案土地租赁用途，但在《土地租赁合同》第七条有关于“新增建筑物”的约定，且原告的经营范围均为非农范畴，可知原被告签订《土地租赁合同》的本意应是用于非农经营，改变了农业用途，该合同违反了国家保护耕地的相关规定，应当认定合同无效。被告主张签订合同的本意是用于农业经营，证据不足，本院不予支持；被告称原告擅自拆除其搭盖的管理房应承担赔偿损失的责任，可另行主张。2021年3月10日，原告将涉案土地要移交被告执掌并将围墙土地钥匙移交被告时遭拒收且在本院当场将钥匙交付被告，被告仍拒收后由本院保管，可视为原告执掌涉案土地至2021年3月10日。租赁合同虽然无效，但承租人实际使用了场地，使用期间的租金应当予以扣除，故原告应自2020年7月1日起至2021年3月10日按《土地租赁合同》的租金标准向被告支付土地占用费。原被告在合同中约定，承租土地16亩，每亩每年租金7000元，故原告应向被告支付涉案土地使用费77778元，被告应返还原告34222元。原告主张涉案土地实际面积为12.67亩，系其单方委托测量，对此被告不予认可，故对涉案土地租赁面积，本院采信原被告在《土地租赁合同》中的约定。本案中，原告在租赁前未审慎核实租赁土地地类情况，被告明知租赁土地为耕地仍将该土地租赁给原告用于非农经营并在土地上有搭建物，原被告对《土地租赁合同》无效均存在过错，且在《土地租赁合同》第九条中.如土地纠纷，政府航拍影响乙方无法经营甲方应合理停止租金，如无法解决，甲方应在一个月内无条件退回剩余租金和定金。故对租赁合同约定的押金15000元，被告应予以返还给原告，被告总计应返还原告49222元（租金34222元+押金15000元）。原告主张从起诉之日即2021年1月19日起计算资金占用期间的利息，因双方对合同无效均存在过错，故对原告主张利息部分在2021年3月11日前，本院不予支持，本院调整为自2021年3月11日起至实际返还款项之日止以49222元为基数按照全国银行间同业拆借中心一年贷款市场报价利率计算资金占用利息。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条、第三百三十四条、《中华人民共和国土地管理法》第三十条、第三十五条的规定，判决如下：一、原告福建辰财建材有限公司与被告林正强于2020年7月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告林正强应于本判决发生法律效力后十日内返还原告福建辰财建材有限公司49222元，并自2021年3月11日起至实际返还款项之日止以49222元为基数按照全国银行间同业拆借中心一年贷款市场报价利率计算资金占用利息；三、驳回原告福建辰财建材有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9400元，减半收取计4700元，由原告福建辰财建材有限公司负担2878元，由被告林正强负担1822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  林宝平二〇二一年三月二十二日书记员  王惠敏附主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第三百三十四条土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国土地管理法》第三十条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照"占多少，垦多少"的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。第三十五条永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。