广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初95号原告：佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司，住所地：广东省肇庆高新技术开发区竹仔岗嘉应二号楼首层1号自编1号，统一社会信用代码：91441200MA4WK7RH25。负责人：邓桓，职务：总经理。委托代理人：成泽全，男，1982年7月22日出生，汉族，广东省英德市人，公司员工，住广东省英德市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××7223115。被告：张志宏，女，1970年6月5日出生，汉族，广东省肇庆市人，住址：广东省肇庆市高新技术开发区城区居委会泰华小区×××××××，现住广东省肇庆市大旺高新技术开发区建设一路11号天和豪庭5栋1梯1401房，公民身份号码：432××××××××××××024。原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司（以下简称“泰联公司”）诉被告张志宏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告泰联公司的委托代理人成泽全到庭参加了诉讼。被告张志宏经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泰联公司诉称：原告与被告按照合同约定自2019年1月1日起为肇庆高新技术开发区建设路1号天和豪庭小区的物业管理服务企业，被告是该小区的5栋1梯1401房的业主，房屋建筑面积151.58㎡，根据《肇庆市大旺高新区天和豪庭小区物业服务合同》第七条第（三）约定住宅物业服务费为1.3元/㎡/月，在合同第七条（四）规定：物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向乙方支付上一个月物业服务费。但被告从合同约定2019年1月份至2020年10月份共拖欠物业服务费4335.1元，期间经原告多次催收，被告到今未支付，根据合同约定，被告拖欠物业服务费的行为已经构成违约，除应支付拖欠的物业服务费外，还应根据合同第十六条第六规定：按每日千分之三的标准支付违约金，直至2020年11月20日违约金为4417.07元。据此，原告请求法院判决：被告支付物业服务费4335.1元和违约金4417.07元，合共8752.17元；被告承担诉讼费用。原告提交了如下证据：1、物业服务合同，证明原告与被告的合同服务关系；2、说明，证明被告的身份信息；3、缴费通知书、被告房屋不动产登记资料查询结果证明。被告张志宏没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：肇庆市高新技术开发区天和豪庭小区业主大会授权业主委员会（甲方）与原告泰联公司（乙方）就甲方选聘乙方提供物业服务的有关事宜于2018年11月19日签订《肇庆市大旺高新区天和豪庭小区物业服务合同》，合同载明本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力；物业服务期限暂定叁年，自2019年1月1日至2021年12月31日终止；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取；物业服务费标准为多层住宅1.3元/月/平方米，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月10日前向乙方支付上一个月物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从次月第一日起每日按应缴费用3‰加收违约金（违约金最高上限为欠费本金的90%）；在签订本合同时，甲方与前期物业公司尚未办理完解聘及撤场手续，待相关手续办理完毕后，甲方以书面形式通知乙方进场管理，本合同方正式生效履行。甲方（业主大会/业主委员会）由业主委员会主任刘展富签名及加盖肇庆高新技术开发区天和豪庭小区首届业主委员会公章。另外，根据原告提交的案涉房屋不动产登记查询结果显示被告房屋建筑面积为151.58㎡。庭审中，原告诉称被告欠缴2019年1月至2020年10月（共22个月）的物业管理费，主张被告按建筑面积151.58㎡、1.3元/㎡/月（即每月197.05元）的标准支付拖欠的上述房屋的物业管理服务费4335.1元；每日按3‰的标准支付逾期交纳上述费用的违约金4417.07元（暂计至2020年11月20日）。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告泰联公司与肇庆市高新技术开发区天和豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同对被告张志宏具有约束力。另《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”和《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，原告为被告张志宏提供了物业管理服务，被告张志宏未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告张志宏应依法向原告支付约定的物业管理服务费用，不如约缴费期行为构成违约，原告诉请被告交清欠款，理据充分，本院予以支持。对于原告主张的物业管理服务费的计价面积（151.58㎡）、计价标准（1.3元/㎡/月）以及被告拖欠物业管理费的期间（2019年1月至2020年10月共22个月），被告张志宏未提出抗辩和相关证据，本院对原告的上述计价标准：2019年1月至2020年10月的物业管理费为1.3元/㎡/月×151.58㎡×22个月=4335.1元予以确认，被告张志宏应支付欠费4335.1元给原告泰联公司。关于原告主张的违约金问题。根据《解释》第六条规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，此规定主要是考虑业主欠交物业费的具体情况，为平等保护当事人利益，也为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告与肇庆市高新技术卡发区天和豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同约定物业服务费用按月交纳，业主应于每月的10日前向原告支付上一个月的物业服务费用。业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从次月第一日起每日按应缴费用3‰加收违约金（违约金最高上限为欠费本金的90%）。本案中原告提交了相关的缴费通知书，依据法律规定，综合原告关于滞纳金的诉求，结合本案实际，被告欠费违约金即滞纳金应从2019年2月11日起按每日1‰的标准计算至被告缴清相应的物业费之日。被告张志宏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院依法予以缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告张志宏应于本判决生效之日起5日内支付2019年1月至2020年10月的物业管理费4335.1元及违约金（从2019年2月11日起分段以每月应缴的物业服务费197.05元为本金，按每日1‰的标准计算至缴清相应的物业费之日止）给原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司；二、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张志宏负担。本判决为终审判决。审判员 赵建红三月二十二日书记员 范   婉   婷