沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初10024号原告：张健伊，女，蒙古族，1989年1月19日出生，住址辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。委托代理人：魏嘉，系北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。原告：张雷,男,蒙古族,1987年3月27日出生,住址辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。委托代理人：魏嘉，系北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。被告：姜宏，女，汉族，1970年2月2日出生，住址沈阳市大东区。委托代理人：吕宗良，系辽宁宗天英浩律师事务所律师。原告张健伊、张雷与被告姜宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙景坤担任审判长，与人民陪审员王静、人民陪审员陶世英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张健伊、张雷的委托代理人魏嘉、被告姜宏及其委托代理人吕宗良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张健伊、张雷诉称，2018年4月9日，被告与案外人沈阳中恒天地置业有限公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定被告承租沈阳市铁西区南十中路1号7门网点，租赁面积299.51平米,租赁期限5年，自2018年4月15日至2023年6月14日，免租期2个月，租金每两年上调一次，第一年及第二年租金按284235元/年收取，第三年及第四年按312658元/年收取，第五年按343924元/年收取。同时，合同约定合同双方协商一致，可通过书面方式对合同进行修改、变更、提前终止，若因承租人原因导致合同解除的，承租人须向出租人支付当年全年租金作为赔偿。2018年10月24日，原告购买案涉7门网点，继承案外人中恒公司在《商铺租赁合同》中作为出租人的权利、义务；2019年7月9日，被告依据合同约定向原告了支付第二年租金。2019年12月，被告以租金过高为由，告知原告在《商铺租赁合同》第二年租期到期后，不再租赁案涉房屋。原告不同意提前终止《商铺租赁合同》，并提出可以给被告适当降低房租、允许被告转租。2020年4月、6月，原告依据合同约定，多次向被告催收第三年度租金，被告均拒绝支付租金，并于2020年6月8日搬出案涉房屋。综上，原告认为《商铺租赁合同》及《补充协议》合法有效，原告已按照合同约定将房屋交付被告占有使用，被告理应依约支付租金。现被告在合同租赁期限内，单方提前终止《商铺租赁合同》，是恶意违约行为，应按照《商铺租赁合同》14.1之约定赔偿原告损失。原告诉至法院，请求法院判令1、被告向原告支付违约金312658元，逾期给付按银行同期贷款利率支付利息；2、被告承担诉讼费用。被告姜宏辩称，被告姜宏：第一、答辩人姜宏租赁房屋的目的系经营美术教育机构，因疫情原因无法实现订立合同之目的，且与房主协商降房租协商未果，故停止继续承租该房屋，合同终止。2019年12月11日至2020年1月3日期间，答辩人向原告表达降房租的意愿，原告不同意降价并要求巨额违约金，双方最终达成原告同意答辩人转租的一致意见，答辩人继续使用该房屋。但2020年春节过后突发疫情，致使我教育机构停止授课及招生，期间我家机构无任何收入，还要支付员工工资，及办理学员退款事宜。致使我个人向亲友及银行借款20余万元来解决员工工资及学员退费事宜。疫情后双方都知道不可能转租了，2020年4月5日房主（原告）找到我希望我协商租赁房屋事宜并提出可减低房租2万元，但当时我每月在不计算房租的前提下要亏损3万元左右，如计算房租将近6万元亏损，最终答辩人退房并终止合同。本年度合同到期前，答辩人按照房主要求自行拆除装修仅1年多价值32万元的房屋装修，将房屋恢复原状，房主进行验房且水电已结清。直至答辩人搬离房屋，教委依然没有对教育机构下发复课通知，即使到八月份，仍然大量教育机构倒闭，且无新学员报名。答辩人承租原告房屋为开办，美术教育机构，因疫情原因无法经营且双方就降房租没有达成一致意见，故终止合同。因疫情原因答辩人损失50万元左右，且2020年1月至6日期间无经营收入。根据本合同15.1条款约定“因不可抗力原因而不能继续履行合同，受影响一方无须因此承担责任”。第二、原告主张赔偿312658元违约金，没有事实和法律依据属于滥用诉权。一、2018年4月19日，签订的涉案协议，第14.1条款“如因乙方原因导致本合同被解除，乙方须向甲方支付当年全部租金作为赔偿”合同解除原因系也因不可抗力原因解除，解除时间为2020年6月9日，对应的是2019年6月15日至2020年6月14日期间房租，也就是对应的第二年房租。二、原告将《补充协议》与《商铺租赁合同》合同14.1相对应，与事实不符。补充协议只是对租金价格进行了调整，并不涉及违约责任的调整。本协议当时签订的主体为沈阳中恒天地置业有限公司与姜宏，该公司从事房产出租业务，签订合同为该公司提供的合同文本。如果按照原告解释，可能出现引起合同重大变化约定，补充协议应当明示，如引发不同解释，也应当做出有利于非文本提供方的解释，故《补充协议》与《商铺租赁合同》合同14.1相对应，无法律及事实依据。2020年4月，原告同意降房租2万元，当时因疫情全行业停业，继续承租该房屋也无法经营，原告提议降房租2万元，也严重高于疫情期间及截至本月市场类似房屋出租价格。多次协商无果后结合疫情原因，答辩人依照协议约定解除该协议，且原告应当退还保证金5万元。结合以上事实答辩人请求人民法院驳回原告全部诉请。经审理查明，2018年4月9日，被告姜宏与案外人沈阳中恒天地置业有限公司（以下称“中恒公司”）签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定被告承租沈阳市铁西区南十中路1号7门网点，租赁面积299.51平米,租赁期限五年，自2018年4月15日至2023年6月14日，免租期自2018年4月15日至2018年6月14日，自2018年6月15日为起租日。租金经《补充协议》调整后为第一年及第二年租金按284235元/年收取，第三年及第四年按312658元/年收取，第五年按343924元/年收取。合同第十二条约定，双方经过协商达到一致可以书面方式修改、变更及提前终止本合同。第十四条约定，如因承租人原因导致合同解除的，承租人须向出租人支付当年全年租金作为赔偿，如未经出租人事先书面许可，被告提前终止本合同，则出租人无须返还承租人已付的保证金。第十五条约定，不可抗力是指严重自然灾害及其他本合同当事人在订立本合同时人力不能预见，其发生或后果不能避免且不能克服的事件，因不可抗力而不能履行本合同项下的全部义务，受影响的当事人一方无须因此承担责任。被告租赁上述网点用于经营校外美术教育培训机构“姜宏美术一部”。2018年10月24日，原告张健伊、张雷购买案涉商铺，中恒公司与原告签订《商品房销售合同补充协议》，约定由原告承接中恒公司在《商铺租赁合同》中作为出租人的权利、义务。2019年12月，被告因经营问题与原告协商降低房屋租金，但双方未能达成一致，原告同意被告转租。后被告于2019年12月在一部附近开办了“姜宏美术二部”。新冠疫情爆发后，沈阳市教育局于2020年1月25日下发《关于全市中小学校外培训机构暂缓线下授课的紧急通知》，国务院督导办、辽宁省教育厅陆续发布通知和要求，校外培训机构全面停止线下授课。2020年4月，原、被告再次协商降低房租事宜，原告同意每年降低房租2万元，但被告表示仍无法承受房屋租金，双方协商未果，被告提出解除合同。2020年6月8日，被告在自行拆除装修，并将案涉商铺恢复原状后搬出，至此双方合同解除。被告在履约期间已经预先缴纳了当年度房租，不存在拖欠原告房屋租金的情形，并有5万元保证金在原告处。原告主张被告系因自身经营问题致使其单方解除房屋租赁合同，被告构成根本违约，应当承担违约责任，故要求被告按照合同约定的当年全年租金标准支付违约金，并要求支付违约金的利息。被告称在疫情爆发以前，“姜宏美术一部”的经营状况就不是很好，故于2019年12月成立了二部，以分担成本（二部成本低教室多），而一部的经营状况在疫情爆发后受到很大影响，在被迫停课后，为很多家长办理了退费，使得疫情开始之前本就不是很好的经营状况雪上加霜，被告为了给员工开资向家人及银行均有借款，故被告主张其解除合同属于合同约定的不可抗力情形，被告不应当承担违约责任。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的商铺租赁合同、补充协议、商品房买卖合同、商品房销售合同补充协议、案涉购房发票、第二年房租银行交易明细、原、被告微信聊天记录、2020年4月10日录音资料、2020年5月3日视频资料、案涉网点照片，被告提供的微信转款凭证、工资单、微信聊天记录、微信支付交易明细、取款凭证、平安贷款合同、交钥匙收条、照片、装修报价单及打款凭证、租房合同、保证金收条、企业机读档案、其它租户合同在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告在购买案涉商铺后承继了《商铺租赁合同》及《补充协议》中出租人的权利义务，其与被告之间形成的房屋租赁合同关系合法、有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。但2020年伊始，国内爆发的新冠疫情给全国各行各业带来不同程度影响，校外培训机构的经营状况亦普遍因此受到了巨大冲击，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法定的不可抗力。被告经营的“姜宏美术”作为校外教育培训机构受疫情影响持续处于全面停课状态，尽管被告在疫情开始之前曾因自身经营状况就降低租金一事与原告进行过协商，但被告在当时未能达成一致的情况下继续履行了房屋租赁合同，而在疫情爆发后，被告再次于2020年4月与原告协商降低租金事宜，在原告仅同意每月降低2万元的情况下，被告因无力继续承受高额租金提出解除合同。原告在疫情期间未能给予被告一定程度上的租金减免，加之疫情所带来的冲击，致使被告无力继续经营，故应当认定被告解除房屋租赁合同与新冠疫情的发生存在直接因果关系，符合法定以及合同约定的不可抗力情形，被告单方解除合同无需承担违约责任，对于原告主张的违约金以及利息，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：驳回原告张健伊、张雷的诉讼请求。案件受理费5990元，由原告张健伊、张雷负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙景坤人民陪审员  王 静人民陪审员  陶世英二〇二一年三月二十九日法官助理付玉书记员蔡鲁宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。