文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初124号原告：陈兆生，男，汉族，1976年8月17日出生，淮安市洪泽区交通局工作人员，住淮安市清江浦区。原告：侯静，女，汉族，1975年9月21日出生，淮汽集团员工，住淮安市清江浦区。被告：淮安开元颐居餐饮企业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路1-205室，统一社会信用代码91320802MA1MA47T65。法定代表人：余彩胜。委托诉讼代理人：姚岗，男，汉族，1963年7月2日出生，系该公司员工，住常州市。被告：淮安颐高数码科技有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路3-7号，统一社会信用代码91320800551156933N。法定代表人：蔡晓君。原告陈兆生、侯静与被告淮安开元颐居餐饮企业管理有限公司（以下至判决主文前简称开元颐居餐饮公司）、淮安颐高数码科技有限公司（以下至判决主文前简称颐高数码公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兆生、侯静，被告开元颐居餐饮公司的委托诉讼代理人姚岗到庭参加诉讼，被告颐高数码公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兆生、侯静向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告租金17680元及赔偿金751元，合计18431元（计算至2020年12月1日起诉之日止）；2、依法判决被告淮安颐高数码科技有限公司返还原告房屋质量保证书和房屋使用说明书；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2016年6月，原告得知两被告宣传，与被告颐高数码公司签订《酒店租赁协议》和《商品房买卖合同》，购得位于清江浦区间，租给被告开元颐居餐饮公司开酒店。根据约定，被告开元颐居餐饮公司分别应于2019年10月15日、2020年10月15日支付下一期半年租金，但其实际未能按约支付租金，分别欠缴2个月、5个月租金。两被告不履行合同的约定，经原告多次催缴后仍未缴纳房租，其行为已经构成违约，故原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告开元颐居餐饮公司辩称，原告所提的租金与被告开元颐居公司无关，所签署的租赁合同我方也不予认可，被告开元颐居公司与被告颐高数码公司有合法的房屋租赁合同，由于被告颐高数码公司所提供的房屋存在使用性质不符合经营酒店的条件，所以该房屋已于2019年4月30日移交给被告颐高数码公司，有正式的移交协议，在移交协议的第三条已经明确自2019年4月30日之后由被告颐高数码公司或其另寻找的管理公司承接该酒店的经营，双方确认的交接基准日，即2019年4月30日之后酒店经营的费用债权、债务经营收入均由被告颐高数码公司或其另寻的管理公司承担和享有。所以原告所主张的租金及赔偿金不应当由我方承担。被告颐高数码公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，被告颐高数码公司（甲方、出租人）与案外人常州市青果装饰设计工程有限公司（乙方、承租人，以下至判决主文前简称常州青果公司）签订《租赁协议（合同）》1份，约定：甲方确认，承租物业地址为江苏省淮安市清河区淮海北路1号；乙方将承租物业用于经营酒店（客房）及餐饮、休闲娱乐等配套用途；在本合同有效期内，甲方如欲出售前述租赁房屋所有权，则本合同中出租人的全部权利和义务均由买受方来继承和履行，甲方有义务在对租赁房屋进行销售前，需向买受方充分说明协议的具体内容和房屋租赁状况，不得隐瞒并确保买受方书面确认接收乙方的承租权，且需在购房合同中明确本租赁协议的有效性；在销售过程中，乙方同意甲方根据租赁范围内（5到12层）投资客购买的实际情况将本租赁协议分割成若干份，甲方保证，租金总额不变；在销售过程中，甲方必须取得新业主的授权，作为业主的代理人，与乙方沟通就执行本租赁协议正常履行中的任何法律问题和纠纷以及与物业相关的问题和交接事宜；在合同有效期内，甲方必须取得新业主授权，负责与乙方沟通和协调事宜，包括但不限于向乙方交付房屋，收取租金，代扣税金，代开发票等；在合同有效期内，乙方可将本合同的权利义务转让给淮安当地工商注册成立的酒店管理公司；租赁期限为土建工程综合验收合格交付之日起6个月后起算，共计为十二年半。双方另对租金标准、支付方式及违约责任进行了约定。被告颐高数码公司与案外人常州青果公司分别在合同上盖章确认。2016年6月26日，原告陈兆生、侯静（买受人）与被告颐高数码公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买的商品房位于颐高广场3号1008室房屋；该商品房的用途为办公；总金额为442000元；出卖人应当在2017年7月18日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告陈兆生、侯静与被告颐高数码公司分别在合同上签字、捺印或盖章确认。2018年1月5日及2018年9月30日，原告陈兆生、侯静分别支付了案涉房屋的购房款、契税及维修资金。后原告陈兆生、侯静（出租人、甲方）、被告颐高数码公司（委托代理人）与开元颐居餐饮公司（承租人、乙方）签订《酒店租赁协议（合同）》1份，约定：承租物业地址为淮安市清河区淮海北路1号，颐高广场3号楼1008室；乙方将承租物业用于经营开元颐居酒店；双方确认，甲方物业租赁给乙方的年限为12年（自2017年11月1日—2029年10月31日止）；双方约定，每期租金均提前半个月支付，先付后用；逾期未支付，每逾期一日，乙方需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿甲方。合同附件三就租金支付标准及时间进行约定，载明：第一期，2017年11月1日至2018年10月31日，年租金收入为26520元……第四期，2020年11月1日至2021年10月31日，年租金收入为30940元，2020年10月15日支付一半，2021年4月15日支付一半……。原、被告分别在合同上相应处签字、捺印或盖章确认。2019年4月25日，被告颐高数码公司（甲方）、案外人常州青果公司（乙方）及被告开元颐居餐饮公司（丙方）签订《淮安开元颐居酒店交接协议》1份，约定：甲乙双方同意自2019年5月1日起解除甲乙双方于2015年12月16日签订的《租赁协议（合同）》；鉴于酒店消防政府不予报批，酒店经营不善等原因甲方同意开元颐居公司撤出淮安开元颐居酒店的经营；各方确认关于淮安开元颐居酒店的交接基准日为2019年4月30日，之后由甲方或甲方另行寻找的管理公司承接该酒店的经营，对于开元颐居酒店的现实际经营方丙方由乙方自行负责处理；双方确认交接基准日前关于开元颐居酒店的所有包括但不限于经营费用、债权债务、经营收入等均由乙方及开元颐居酒店承担和享有，在交接基准日后发生的酒店经营费用、债权债务、经营收入等均由甲方或甲方另行引进的管理公司承担和享有；甲方引进的新公司与业主另行重新签订租赁协议，开元颐居公司与业主签订的租赁合同自2019年5月1日起解除；双方确认自2019年5月1日起，业主的租金由甲方引进的新公司承担，新公司未确认前由甲方代为支付，待公司确认后甲方自行与新公司另行确认结算。被告颐高数码公司、案外人常州青果公司及被告开元颐居餐饮公司分别在合同相应处盖章确认。2019年4月30日，被告颐高数码公司及开元颐居餐饮公司就案涉酒店食品经营许可证、卫生许可证等证件资料进行交接。后因案涉房屋租金支付出现逾期，故于2020年5月22日，原告侯静及案外人陆珍、冯爱华、邱素芳出具情况说明1份，载明：本人同意长东街道办兴隆社区的调解，调解结果如下：收到2020年5-8月份租金，2020年3、4月份租金未付，同意对于2020年3、4月份的租金如有异议通过司法途径解决。原告侯静及案外人在情况说明上签字确认，淮安市清江浦区长东街道办事处兴隆社区居委会作为见证方，在该份情况说明上加盖公章。后原告因追索租金未果，故诉至法院。另查，被告开元颐居餐饮公司法定代表人为余彩胜，持股比例为10%，案外人常州青果公司为其大股东，持股比例为90%。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告颐高数码公司与案外人常州青果公司签订《租赁协议（合同）》中第2.8条明确约定，被告颐高数码公司如欲出售案涉租赁房屋的所有权，则该合同中出租人的全部权利和义务均由买受方来继承和履行。后原告陈兆生、侯静于2016年6月26日从被告颐高数码公司处购得位于颐高广场3号楼1008室房屋，并另与被告开元颐居餐饮公司签订《酒店租赁协议（合同）》，将案涉房屋出租于被告开元颐居餐饮公司进行使用，被告开元颐居餐饮公司理应按照合同的约定向原告支付租金，但被告开元颐居餐饮公司未能按约支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金4420元（26520元÷12个月×2个月，该款应于2019年10月15日支付），以及2020年12月1日至2021年4月30日的租金13448元（30940元÷12个月×6个月-2022元，该款应于2020年10月15日前支付），合计17868元，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告陈兆生、侯静要求被告开元颐居公司按照17680元的标准支付尚欠的租金，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告要求被告开元颐居餐饮公司支付租金17680元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期付款违约金部分，根据双方签订的《酒店租赁协议（合同）》约定，逾期未支付，每逾期一日，被告开元颐居餐饮公司需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿原告。被告开元颐居餐饮公司自2020年2月1日至2020年3月31日期间欠缴的租金为4420元，该款应于2019年10月15日支付，截止至2020年12月1日共逾期413天，逾期付款违约金计算为547.6元（4420元×万分之三×413天）；自2020年12月1日至2021年4月30日期间欠缴的租金为13448元，该款应于2020年10月15日前支付，截止至2020年12月1日共逾期47天，逾期付款违约金合计为189.6元（13448元×万分之三×47天），合计737.2元。故对原告要求被告开元颐居餐饮公司支付逾期付款违约金737.2元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，超出部分，不予支持。关于原告陈兆生、侯静要求被告颐高数码公司共同偿还案涉租金及违约金的诉讼请求，因本案租赁合同关系系发生于原告与被告开元颐居餐饮公司之间，被告颐高数码公司系作为原告的委托代理人与被告开元颐居餐饮公司签订租赁合同，虽其自行向原告支付过部分租金，但依据合同相对性原则，案涉租金及违约金应由被告开元颐居餐饮公司承担。故对原告要求被告颐高数码公司共同偿还案涉租金及违约金的诉讼请求，因无事实和法律依据，故本院不予支持。另原告陈兆生、侯静要求被告颐高数码公司返还房屋质量保证书和房屋使用说明书，因该诉讼请求系基于商品房买卖合同的法律关系，与本案并非同一法律关系，故对该项诉讼请求，本院不予理涉，原告可另行提起诉讼主张。至于被告开元颐居餐饮公司辩称，被告开元颐居公司与被告颐高数码公司有合法的房屋租赁合同，且该房屋已于2019年4月30日移交给被告颐高数码公司，并签署移交协议，该协议约定自2019年4月30日之后由被告颐高数码公司或其另寻找的管理公司承接该酒店的经营，之后酒店经营的费用债权、债务经营收入均由被告颐高数码公司或其另寻的管理公司承担和享有，故原告所主张的租金及赔偿金不应当由其承担。因《淮安开元颐居酒店交接协议》系发生于被告开元颐居餐饮公司与被告颐高数码公司之间，依据合同相对性的原则，该协议中的约定仅能约束合同的相对方，被告开元颐居餐饮公司虽主张对交接协议内容已向业主代表告知，但其未能提供证据予以证明，原告对此亦表示不知情，故该交接协议的效力不及于合同相对方之外的第三人，对本案原告并无约束力，不能免除被告开元颐居餐饮公司的付款义务。故对被告开元颐居餐饮公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告淮安开元颐居餐饮企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈兆生、侯静租金17680元及逾期付款违约金737.2元（该违约金计算至2020年12月1日）。二、驳回原告陈兆生、侯静的其他诉讼请求。案件受理费261元，本院减半收取131元，由被告淮安开元颐居餐饮企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘姚根二〇二一年三月二十九日法官助理石琇书记员金芳婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。