广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8303号原告：王新成，男，1978年5月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告：张旭芬，女，1981年10月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。两原告共同委托诉讼代理人：颜道成，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：李军，男，1971年11月5日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正辉，广东诺臣律师事务所实习人员。第三人：廖燕敏，女，1977年10月1日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：罗山，男，1975年9月10日出生，汉族，住广州市番禺区。两第三人共同委托诉讼代理人：吴东胜，广东顶匠律师事务所律师。原告王新成、张旭芬与被告李军，第三人廖燕敏、罗山物权保护纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新成、张旭芬的共同委托诉讼代理人颜道成，被告李军的委托诉讼代理人官选斌、陈正辉，第三人廖燕敏、罗山的共同委托诉讼代理人吴东胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王新成、张旭芬向本院提出诉讼请求：1.被告及同住人员搬离番禺区XX路XX号XX花园XX街X栋XX房，从起诉日支付房屋占用费（按原租金每月18634.5元至搬离日止）；2.第三人廖燕敏、罗山对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市越秀区人民法院依据已经发生法律效力的（2015）穗越法金民初字第1743号民事判决书，依法委托广东富得比拍卖有限公司、广东华友拍卖行有限公司拍卖被执行人廖燕敏所有的广州市的房屋产权“番禺区XX路XX号XX花园XX街X栋XX房”，2017年5月10日，原告以6296438.4元的最高价竞得。《拍卖成交确认书》显示由李军承租该房，前业主廖燕敏与李军在2015年4月20日签订了《房屋租赁合同》。廖燕敏将涉案物业在2013年7月16日抵押给银行之后再过2年出租给了第三方李军。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。原告多次通知被告搬离，并请管理处也通知被告搬离。但遭到被告拒绝。原告认为，因第三人在涉案房产设定了抵押权的情况下，仍然与李军签订了房屋租赁合同，从而达到逃债的目的。应该收回的只是629万的成交价的贷款，而第三人按照租赁合同是收回了447万，等于第三人实际还贷只有180万，破坏了正常的经营秩序，从当中得到了非法得利，也因为第三人与被告相互串通，签订了高达20年的租赁合同，而且虚构收回了447万的租金，造成了买受人到现在为止不能正常使用房屋，还有承担到现在为止的物业管理费、水电费，被告与第三人到现在为止都没有交过任何物业管理费，而在我方上一次的诉讼中，才收回了到2017年6月份的相关费用，2017年下半年到现在所产生的物业管理费，我方又收到了物管处的催讨。从上述可以看出对方存在逃债的可能，据此第三人应当承担被告的连带责任，包括搬迁及其收取的款项即应返还原告的占用费。原告为了自身利益，被迫向法院起诉，请判如所请。被告李军辩称，不同意原告的所有诉讼请求，被告在2015年4月20日与涉案物业的原业主廖敏燕签订了合法有效的租赁合同，租赁期限自2015年4月20日至2035年4月30日共20年，租赁合同约定总租金为4472289元，还约定了收租的账户及租赁合同的其他合同要素。被告分期支付了二十年的租金，并于2015年5月取得廖敏燕交付的房屋且使用至今。收到房屋后，被告对房屋进行装修及购买家具电器等，共花费约800000元。根据原告提供的证据材料所示，原告在2017年5月5日通过竞拍方式购买涉案物业，在《拍卖成交确认书》第五条中载明拍卖房屋按现状拍卖，不负责清场，拍卖房屋已经出租，承租人有优先购买权，买受人需要接受涉案物业的现状。由此可见，越秀法院、拍卖行明知涉案物业已出租，被告作为承租人有优先购买权，但拍卖过程中包括拍卖后，拍卖行及越秀法院均没有通知被告，被告对此有异议，认为侵害了被告的合法权益，该拍卖行为应属无效，原告不能因此取得而房屋的所有权。另外，根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期限发生变动，不影响租赁标的，即使原告对涉案物业具有所有权，也应当根据合同法规定的买卖不破租赁的原则，被告有权继续租赁该房到租赁期结束。原告追加诉讼请求不符合审判监督程序司法解释第33条规定，该规定明确了再审审理的范围。现原告方的诉讼请求明确指出的当事人是超出原审范围增加的变更诉讼请求，不属再审审理范围。而且原告所提出的追加第三人的诉讼请求，也不属物权保护范围。其追究的拍卖程序中的问题，追究物业管理费的问题，均不属于物权保护范围。故我方不同意其追加诉讼请求。对于其再审申请中请求及其原起诉状中的诉讼请求，我方认为，原告在拍卖竞买时，已清楚知道拍卖标的物是带有租赁的，并且也知道该租赁人向原业主交付了447万元的20年的租金，这个在一审二审中均已查明，拍卖公告中，也是清楚地写明了拍卖房屋是已出租，拍卖方也向原告说明了具体的出租状况，原告也清楚该房屋的市场价值是1000多万，而竞买时的价格是610多万，这个巨大的差额很显然是带有租赁的问题，才产生的价格差，原告在拍卖成立后，起诉改变拍卖条件，或者要求拍卖物的状况要改变，这是违反法律规定的，拍卖是要公平公开公正，拍卖条件是对所有的竞买人是公开一致的，故原告的起诉是没有法律依据，甚至是违反了法律规定。故我方请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人廖燕敏、罗山共同辩称，第三人没有法定的承责义务，原告对第三人追加的诉请并不是重审的范围，而且其诉讼请求与事实是没有法律与事实依据的。第三人廖燕敏早在2015年4月将涉案的别墅出租给了被告，也收到了被告的租金，并且将别墅交付给了被告。而且在后来法院拍卖案涉别墅的时候，执行法官与原告也到现场进行查看，当时是被告开的门，廖燕敏也配合法院的执行工作，也如实告知了执行法官与原告案涉的别墅是出租的。故原告在拍卖竞买时，是很清楚涉案别墅是已经出租给了被告。而罗山在2013年9月与廖燕敏协议离婚后，案涉别墅就归廖燕敏所有，后续的出租与拍卖的事宜都是廖燕敏个人独自行为进行处理的，罗山也是在后来才知道一些情况，故本案被告是有权居住和使用涉案的别墅，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区XX路XX号XX花园XX街X栋XX房（以下简称涉案物业）的原登记权属人为廖燕敏，建筑面积为346.47平方米；廖燕敏并为该物业设定抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司广州中山二路支行（以下简称招行中山二路支行），登记日期为2013年7月16日。2.廖燕敏与罗山原为夫妻关系，于2013年9月3日登记离婚。3.2015年9月18日，广州市越秀区人民法院就其受理的招行中山二路支行与廖燕敏、广州银鑫美容有限公司、罗山金融借款合同纠纷一案出具（2015）穗越法民初字第1743号民事判决书，判决广州银鑫美容有限公司向招行中山二路支行清偿贷款本金及利息、招行中山二路支行对拍卖或变卖廖燕敏名下涉案物业的所得价款优先受偿等。后廖燕敏不服该判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2016年2月23日作出（2015）穗中法金民终字第1626号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经查，该裁判文书已于2016年3月5日发生法律效力。4.2016年3月21日，因广州银鑫美容有限公司、廖燕敏、罗山未履行（2015）穗越法民初字第1743号及（2015）穗中法金民终字第1626号民事判决确定的义务，招行中山二路支行向广州市越秀区人民法院申请强制执行。执行过程中，广州市越秀区人民法院委托广东富得比拍卖有限公司、广东华友拍卖行有限公司拍卖涉案物业。拍卖公司于2016年8月11日、2016年10月18日及2017年4月18日三次就涉案物业发布《拍卖公告》，起拍价分别确定为9760060元、7808048元、6246438.4元，最终，王新成、张旭芬于2017年5月5日以最高价6296438.4元竞买成功。5.2017年5月5日，广东富得比拍卖有限公司、广东华友拍卖行有限公司与王新成、张旭芬就涉案物业签订《拍卖成交确认书》，其中第五条载明：拍卖标的按现状拍卖，法院不负责清场，拍卖标的房屋已出租，承租人李军享有优先购买权；买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担。拍卖行并向王新成、张旭芬提供了由廖燕敏、李军于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》，其中约定廖燕敏将涉案物业出租给李军，租赁期为20年，自2015年4月20日起至2035年4月19日止，租期内的总租金为4472289元，由李军在2015年4月27日至2015年5月7日期间分多次支付上述租期内的所有租金（详见合同附件：支付凭证），李军以银行转款方式支付租金，支付账号的银行名称为兴业银行广州白云支行，账号为62×××18，户名为罗山；等等。6.2017年5月31日，广州市越秀区人民法院出具（2016）粤0104执2151-1号《执行裁定书》，裁定涉案物业的所有权及相应的其他权利归王新成、张旭芬所有，王新成、张旭芬可持裁定书办理产权过户登记手续。2017年6月6日，广州市越秀区人民法院向广州市番禺区国土资源和规划局出具（2016）粤0104执2151-1号《协助执行通知书》，请求解除对被执行人廖燕敏所有的涉案物业的查封[查封案号：（2015）穗越法金民初字第1743-1号]，并协助买受人王新成、张旭芬办理涉案物业所有权及相应其他权利产权过户登记手续，及注销涉案物业原房地产权证及他项权利证。7.2017年7月13日，王新成、张旭芬向本院提起（2017）粤0113民初5801号诉讼，要求李军及同住人员搬离涉案物业，并支付房屋占用费。该案中，李军向本院提交了廖燕敏于2015年4月20日、5月5日出具的收据，载明收到李军租赁涉案物业的租金39268元、4433021元；其中，4433021元由李军通过上海浦东发展银行广州番禺支行分四笔向廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》中约定的罗山的账户转账支付；李军并自述39268元通过现金支付。8.2017年8月8日，广州市国土资源和规划委员会分别向权利人王新成、张旭芬核发了涉案物业的《不动产权证书》，载明共有情况为共同共有。9.2017年11月13日，本院作出（2017）粤0113民初5801号民事判决书，判决李军搬离涉案物业，并按每月租金18634.5元的标准自2017年8月21日起支付占有使用费至实际搬离之日止。后李军不服该判决，提出上诉。2018年8月1日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终8493号民事判决书，撤销（2017）粤0113民初5801号民事判决，驳回王新成、张旭芬的全部诉讼请求。10.2020年3月27日，广东省高级人民法院受理王新成、张旭芬就（2018）粤01民终8493号民事判决提出的再审申请，认为王新成、张旭芬主张涉案物业的出租人廖燕敏及其前夫罗山与承租人李军之间在经济上有非常密切的联系，租赁合同的内容虚假，名为租赁实为购买，租赁合同期限长达二十年、全部租金4472289元在签订租赁合同后即支付完毕明显不符合常理以及租赁合同实际损害王新成、张旭芬利益等，并提交了初步证据予以证明；承租人有权占有租赁物的前提是租赁合同应合法有效，李军主张王新成、张旭芬继续履行原租赁合同的依据是否充分，一、二审法院并未查明与涉案租赁合同法律效力相关的情况，亦未查清王新成、张旭芬是否以低于市场价格买受涉案物业等事实，存在认定基本事实不清的问题，依法应由原审法院重新审理查明事实。广东省高级人民法院遂于2020年5月19日作出（2019）粤民再428号民事裁定书，裁定撤销广州市中级人民法院（2018）粤01民终8493号民事判决及本院（2017）粤0113民初5801号民事判决，将本案发回本院重审。2020年5月28日，本院以本案立案审理。审理过程中，王新成、张旭芬向本院申请追加廖燕敏、罗山作为本案的第三人参加诉讼，并增加了诉讼请求，本院经审查后对上述申请予以准许，故依法追加了廖燕敏、罗山作为本案的第三人参加诉讼。庭审过程中，各方当事人均确认对（2017）粤0113民初5801号及（2018）粤01民终8493号民事判决已查明的事实无异议。关于廖燕敏与李军签订《房屋租赁合同》的问题。王新成、张旭芬认为李军与廖燕敏、罗山间存在错综复杂的经济往来关系，廖燕敏与罗山离婚及与李军就涉案物业签订《房屋租赁合同》均系为逃避债务，合同并未实际履行，李军未入住涉案物业，所向罗山转账支付的款项性质不明，不能认定为租金，王新成、张旭芬并向本院提交部分管理费、水电费票据、收款收据及相关法律文书予以证明。而李军陈述其与罗山相识已久，并通过罗山认识廖燕敏，其与罗山曾合作成立公司经营美容业务，后因经营不善而注销，其原本有意购买涉案物业，双方一致商定购房款约1200万元，但因其资金不足，遂与廖燕敏协商采取先行租赁的方式一次性承租20年，并在不清楚廖燕敏与罗山已离婚的情况下应廖燕敏要求将租金转汇至罗山账户，并居住使用至今，后其发现涉案物业存在抵押及查封，其遂强行控制廖燕敏公司财务以作为租赁的担保，并支付部分公司员工工资及营业成本，李军与廖燕敏、罗山之间并无除涉案物业外的其他债权债务关系。廖燕敏、罗山对李军的陈述无异议，称李军所支付涉案物业租金的账户系廖燕敏以罗山名义开设的，虽然当时二人已离婚，但该账户由廖燕敏直接支配使用，故涉案物业租金由廖燕敏直接收取。关于涉案物业的拍卖问题。李军称其在涉案物业拍卖过程中未享受到优先购买权，拍卖公司的第二、三次拍卖公告均未通知其方，且涉案物业在拍卖时已对外公示物业所带《房屋租赁合同》，王新成、张旭芬在（2017）粤0113民初5801号及（2018）粤01民终8493号案的庭审中也确认其二人在竞买时已知晓物业已出租及其已缴纳20年租金的事实，并称物业市场价为1000多万元，而王新成、张旭芬以显著低于市场价及起拍价的价格600多万元买受涉案物业，应视为已接受物业已出租及已支付租金作为物业拍卖的条件。而王新成、张旭芬主张根据涉案物业公示的拍卖信息，涉案物业评估价仅900多万，其当时仅知晓物业带租赁，在缴纳拍卖保证金后才了解具体租赁期限及已付租金情况，后涉案物业经两次流拍，拍卖价格降至600多万，其买受涉案物业的价格即为当时的市场价。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。就李军所称王新成、张旭芬增加诉讼请求不符合再审相关规定的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第二百五十二条规定，“再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。”而本案为再审裁定撤销原判决后发回重审的案件，故王新成、张旭芬申请增加诉讼请求符合上述规定。就王新成、张旭芬能否请求李军搬离涉案物业的问题，本院分析如下：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”王新成、张旭芬通过法院公开拍卖取得涉案物业的所有权，并于2017年8月8日取得涉案物业的产权证，王新成、张旭芬作为涉案物业的产权人，有权主张现使用人李军搬离涉案物业。李军辩称涉案物业由原产权人廖燕敏出租给其方，双方并签订《房屋租赁合同》，其已实际支付二十年租赁期间的全部租金款项，故根据买卖不破租赁的原则，王新成、张旭芬无权请求其搬迁。但李军作为承租人，其有权占有涉案物业的前提应为其与廖燕敏签订的《房屋租赁合同》合法有效，而根据当事人的庭审陈述及在案证据，李军与廖燕敏、罗山认识多年，且李军曾与罗山合作成立公司经营美容业务，李军与廖燕敏、罗山存在密切的经济联系，同时李军在租赁前期即已将长达二十年租期且高达四百多万元的租金全部支付完毕亦有违常理，故廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性存疑。退一步来说，即使廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》合法有效，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二十条第（一）项的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”。此为买卖不破租赁原则的除外情形。本案中，由于廖燕敏将涉案物业设立抵押在先，出租给李军在后，而王新成、张旭芬是在抵押权人招行中山二路支行实现抵押权的执行案件中经依法拍卖获得涉案物业的所有权，故廖燕敏与李军签订的《房屋租赁合同》不能约束王新成、张旭芬，李军不能以其基于《房屋租赁合同》而取得的涉案物业使用权来对抗王新成、张旭芬对涉案物业所享有的物权。因此，对于王新成、张旭芬要求李军搬离涉案物业的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于李军主张王新成、张旭芬获取涉案物业涉及的法院拍卖程序不合法，及王新成、张旭芬买受物业的价格明显低于市场价的问题，因李军并未提交证据证明法院拍卖程序存在瑕疵，且根据拍卖公司在执行过程中发布的拍卖公告，涉案物业第一次的拍卖价格为9760060元，经两次流拍后的起拍价降至6246438.4元，最终王新成、张旭芬以6296438.4元的价格竞拍买受涉案物业，该竞拍程序并未违反法律规定，故对于李军的该部分答辩意见，本院不予采纳。关于王新成、张旭芬主张李军支付占有使用费的问题。在涉案物业未变更所有权之前，李军依据租赁合同使用占有涉案物业，王新成、张旭芬未能提供证据证明其在取得涉案物业所有权后何时向李军主张过权利，而两人虽然于2017年7月13日向法院提起（2017）粤0113民初5801号诉讼，但依该案查明的事实，李军于2017年8月21日才收到该案起诉状副本等材料，故李军收到起诉状副本之日应视为王新成、张旭芬向其主张权利之日，李军自该日起应当搬离涉案物业。李军未搬离涉案物业应当向所有权人王新成、张旭芬支付相应的占有使用费。王新成、张旭芬要求参照廖燕敏与李军的租赁合同约定的租金标准收取占有使用费，上述租赁合同约定的总租金为4472289元，租赁期限为20年，则每月租金18634.5元，该主张合理有据，本院予以支持。至于王新成、张旭芬关于廖燕敏、罗山对李军的上述债务承担连带责任主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院对王新成、张旭芬的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二十条第（一）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李军应自本判决发生法律效力之日起三十日内搬离王新成、张旭芬所有的位于广州市番禺区XX路XX号XX花园XX街X栋XX房；二、李军应自本判决发生法律效力之日起三十日内向王新成、张旭芬支付广州市番禺区XX路XX号XX花园XX街X栋XX房的占有使用费（按照每月租金18634.5元自2017年8月21日支付至实际搬离之日）；三、驳回王新成、张旭芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11726元，由李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  黄映文人民陪审员  刘春天二〇二一年三月二日书 记 员  凌绮珊