福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0503民初1208号原告：陈某孟，1985年6月13日出生，男，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：陈某翔，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：黄某明，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告：福建省某房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人：陈某辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁某芬，福建诺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰某玲，福建诺道律师事务所律师。第三人：陈某川，男，1963年5月28日出生，住福建省泉州市鲤城区。原告陈某孟与被告福建省某房地产开发有限公司（以下简称“某房地产公司”）、第三人陈某川商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈某孟的委托诉讼代理人黄某明及被告某房地产公司的委托诉讼代理人梁某芬、兰某玲及第三人陈某川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某孟向本院提出诉讼请求：1、某房地产公司立即协助陈某孟办理澜湖郡4号楼1802号房（以下简称“案涉房屋”）的《不动产权证书》；2、某房地产公司支付逾期办证违约金（自2016年3月20日起每日按已付房款1073832元的0.001%计算至某房地产公司实际履行协助办理上述房屋《不动产权证书》之日止，暂计至2021年1月1日为人民币18497元）；3、本案受理费等全部诉讼费用由某房地产公司承担。庭审中，陈某孟当庭并更其第二项诉讼请求为：2、某房地产公司支付逾期办证违约金（自2016年3月21日起每日按已付房款1073832元的0.001%计算至某房地产公司实际履行协助办理上述房屋《不动产权证书》之日止，2021年2月2日为人民币18497元）。事实和理由：2010年11月，第三人陈某川与某房地产公司及案外人陈智全进行合作，共同出资开发位于丰泽区××路××街交汇处的“澜湖郡”房地产项目。2013年7月5日，经第三人陈某川与某房地产公司、陈智全协商一致，某房地产公司作出《关于同意澜湖郡项目由房产抵扣股东投资款的审批》，将案涉房屋以房管局备案价直接抵扣某房地产公司应向第三人陈某川返还的投资款。嗣后，由陈某孟作为案涉房屋买受人与某房地产公司签订编号为201210050027的《商品房买卖合同》及其附件，同时完成了登记备案手续。鉴于某房地产公司已将案涉房屋用于抵扣应向第三人陈某川返还的投资款，而第三人陈某川对陈某孟负有到期债务，经互抵陈某孟已向第三人陈某川付清案涉房屋的全部购房款，无需向某房地产公司支付案涉《商品房买卖合同》项下的购房款。按照案涉《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第七条之约定，出卖人应当于商品房交付使用后200日内以协助方式（主要指将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人）配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后200日内取得房屋权属证书且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。案涉房屋已于2015年9月1日交付使用，但因某房地产公司尚未提供办理案涉房屋权属登记所需要的的资料，包括未开具全额的购房发票，致使陈某孟至今无法取得案涉房屋的《不动产权证书》，故某房地产公司应协助陈某孟办理案涉房屋的《不动产权证书》且承担逾期办证的违约责任。某房地产公司辩称：一、某房地产公司与陈某孟、陈某川不存在真实的商品房买卖合同关系，本案不属于商品房预售合同纠纷，应属于合作开发房地产合同纠纷。某房地产公司与第三人合作开发诉争房屋所在楼盘项目，第三人利用其为项目股东身份的便利，以“退回投资款”为由，指定陈某孟与某房地产公司签订案涉《商品房买卖合同》，约定将合作开发项目所有的案涉房屋直接冲抵第三人所谓的“投资款”，并由第三人指定陈某孟作为签约购房人。本案并不符合商品房预售合同纠纷的实质，理由包括：1、本案纠纷的实质是投资款的分配，是以买卖房屋为形式的项目资金划转行为；2、陈某孟是第三人指定的人员，并非实质意义上的购房人，是第三人转移投资款项的协助者；3、无论第三人“退回投资款”是否合法、是否能够取得案涉房屋权属，诉争合同也仅是“退回投资款”的手段，其中的条文并非双方真实意思表示，陈某孟无权要求某房地产公司实际履行合同当中的“违约条款”；4、陈某孟无证据证明其实质上支付了本案的购房款或是向第三人支付了购房款。二、案应当中止审理，待另案判决结果确定后再恢复审本理。某房地产公司与第三人合作开发房地产合同纠纷一案经泉州中院以（2019）闽05民初1618号立案受理，经法院依法委托，已启动对诉争房屋所在楼盘经营利润情况进行审计，现审计尚在进行中。上述案件的审计、审理结果直接影响到陈某孟是否有权获取该房屋的相关权益。如审计结果表明项目亏损，则第三人以“退回投资”方式获取的本案房屋应予以退回，以维护相关债权人的合法权益。三、如法院认定陈某孟目前享有诉争合同相关权益，某房地产公司存在下列可顺延协助办证的事由，亦应当驳回陈某孟的诉讼请求。（一）陈某孟未按照约定及法律规定缴纳专项维修基金，某房地产公司有权暂不予以协助办证。陈某孟未缴纳专项维修基金的，开发商不得将房屋交付给陈某孟。且在产权分户办理时，亦需要专项维修基金已缴纳的凭证，方可办理权属转移分割。第三人利用项目股东身份的便利，在案涉房屋未交专项维修资金的情况下即办理房屋交付手续，但尚未缴交住宅专项维修基金，根据合同附件六补充协议第四条第4款的约定，陈某孟迟延缴纳专项维修基金，某房地产公司有权相应延长协助办证时间。（二）某房地产公司已经于2018年11月20日将办理诉争房屋权属首次登记需要的材料交给相关职能部门，该日期后某房地产公司无需承担协助办证违约责任。（三）陈某孟部分诉求已过诉讼时效。本案起诉日为2021年1月15日，陈某孟主张违约金的起算时间自2016年3月20日，其中2016年3月20日至2018年1月14日之间的违约金，无论是否存在均已超过诉讼时效，不应得到支持。（四）案涉房屋并未实际交房，而根据双方所签订的附件六合同补充协议第七条的约定，某房地产公司应在交付使用后的200日内负责协助办证，但鉴于案涉房屋并未实际交房，故某房地产公司不存在协助办证的义务，更不应承担违约责任。综上，本案合同的实质不是房屋买卖，案涉房屋交易仅是某房地产公司与第三人投资纠纷的一部分，请求依法驳回陈某孟的诉讼请求，或中止本案审理。第三人陈某川述称，陈某孟的主张属实。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无异议的证据以及双方当事人的陈述，认定事实如下：陈某川和某房地产公司合作开发位于丰泽区××路××街交汇处的“澜湖郡”房地产项目。2013年7月5日，某房地产公司作出《关于同意澜湖郡项目由房产抵扣股东投资款的审批》，具体内容为：经项目股东协商一致，同意澜湖郡项目以下28单元按房管局备案价直接抵扣项目股东“陈智全”及“陈某川”的应还投资款，并由其指定的买受人签订《商品房买卖合同》并办理按揭，按揭款由其享有，具体明细如下：……股东陈某川…序号24、单元号4-1802，面积86.21，房管局备案价13840，备案总价1193146元，合同签约价12456，合同总价1073832……。2012年10月5日，陈某孟与某房地产公司签订了编号为201210050027《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人（即陈某孟）购买的商品房为4号楼1802号房，建筑面积86.21平方米，单价12456元，总金额1073832元；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件六“合同补充协议”第七条约定：1.出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间应相应顺延……当日，某房地产公司为案涉房产办理登记备案手续。2013年8月5日，某房地产公司向陈某孟开具案涉房产的销售发票，票面金额为543832元。2018年12月14日，某房地产公司向泉州市不动产登记中心申请办理址在丰泽区××路××街交汇处澜湖郡项目的首次登记。对有争议的事实和证据，本院认定如下：陈某孟提供的由某房地产公司出具的《关于同意澜湖郡项目由房产抵扣股东投资款的审批》，可以证明经澜湖郡项目股东协商一致，包括案涉房产在内的房产按房管局备案价直接抵扣某房地产公司应当退还陈某川的投资款，并由陈某孟与某房地产公司签订商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且某房地产公司已实际向陈某孟交付案涉房产，故案涉商品房买卖合同有效，陈某孟有权要求某房地产公司按照商品房买卖合同的约定履行其应当承担的各项义务。某房地产公司认为陈某川起诉某房地产公司合同纠纷一案已由泉州市中级人民法院受理，尚未审结，申请中止本案诉讼，理由不能成立，本院不予采纳。陈某孟提供的关于案涉房产的福建省新建商品住宅使用说明书、福建省新建商品住宅质量保证书，根据商品房买卖合同第十一条的约定，上述说明书和保证书是房屋交接时出卖人需提供的文件，现陈某孟已持有说明书和保证书，可以证明某房地产公司已将案涉房产交付给陈某孟，陈某孟自认某房地产公司系于2015年9月2日向陈某孟交付案涉房产应予认定，某房地产公司主张尚未交付不能成立。根据商品房买卖合同第十四条的约定，某房地产公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人应自逾期之日起按买受人已付款的0.001%支付违约金。合同附件六第七条约定出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证。陈某孟主张自某房地产公司应自交付房产之日即2015年9月2日后的第201日即2016年3月21日开始承担逾期办证的违约责任，本院认为，可予采纳。某房地产公司虽于2018年12月14日取得开发项目首次登记证明，但尚不能依照商品房买卖合同第十四条的约定，向陈某孟提供办理权属登记需由出卖人提供的资料，致陈某孟至今仍无法取得案涉房产的权属证书，故某房地产公司应自2016年3月21日起至向陈某孟提供办理权属登记需由出卖人提供的资料时止，每日按《关于同意澜湖郡项目由房产抵扣股东投资款的审批》所载的案涉房产的合同总价1073832元的0.001%的标准计付违约金。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、福建省某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助陈某孟办理址在丰泽区××路××街交汇处澜湖郡4号楼1802的不动产权属证书；二、福建省某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈某孟支付自2016年3月21日起至向陈某孟提供办理权属登记需由出卖人提供的资料时止，以购房款1073832元为计算基数、按每日0.001%的标准支付逾期办证违约金。如果未按本指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费262.4元，减半收取计131.2元，由福建省某房地产开发有限公司负担。应于判决生效后五日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  谢燕玉二〇二一年三月二十五日书记员  陈江艺附注：引用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。