湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初43号原告:刘文杰，男，1990年6月11日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人:刘化意，湖南五湖律师事务所律师。委托诉讼代理人:蒋巧婷，湖南五湖律师事务所律师。被告:张绍红，1970年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人:王维，湖南罡翅律师事务所律师。委托诉讼代理人:王曾云，湖南罡翅律师事务所律师。被告:长沙文竹房地产经纪有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区C区BHSY-1、BH1、BH2、BH3商业部分-209号。法定代表人:邱文文。委托诉讼代理人:王宇，男，1994年6月6日出生，土家族，住湖南省长沙市天心区，系公司员工。被告:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人:袁李。委托诉讼代理人:谭丽蓉，女，1998年5月4日出生，汉族，住湖南省茶陵县，系公司员工。委托诉讼代理人:关媚媚，女，1996年2月7日出生，土家族，住湖南省石门县，系公司员工。原告刘文杰（以下简称原告）与被告张绍红、长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文杰及其委托诉讼代理人刘化意、蒋巧婷，被告张绍红及委托诉讼代理人王曾云，被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人王宇，被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人谭丽蓉、关媚媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求:1、判令解除原、被告于2020年5月23日签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告张绍红返还原告定金100000元、购房款900000元并支付原告违约金692000元。3、判令被告张绍红、长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司退还原告居间服务费65000元。4、判令被告张绍红承担为实现本案债权所产生的律师费50000元。5、判令被告张绍红承担本案受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由:2020年5月23日，原告与被告张绍红、长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定:原告购买被告张绍红名下的位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××房的房产，总售价3460000元;原告于2020年5月23日交付定金100000元，居间服务费65000元；约定房屋付款方式为购房定金＋购房款＋尾款;被告张绍红于2020年5月31日前办理房屋注销抵押登记手续;原告于2020年6月8日前支付3300000元，余款60000元在过户当日交付;任何一方违约超过双方约定时间的30日，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担总房价20%的违约金；如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费用、保全费等实现债权的全部费用。2020年5月23日，原告依约向被告张绍红支付定金100000元，向被告文竹房地产经纪有限责任公司支付居间服务费65000元，有收条、收据为证。2020年5月31日，在被告张绍红一直未办理房屋注销抵押登记手续的情况下，原告又向被告张绍红支付900000元。后原告多次通过微信、电话及发律师函等方式催促三被告，但被告张绍红一直拒绝办理房屋注销抵押登记手续，其他两被告也未履行相关义务，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。原告已按合同约定履行了合同约定义务，但被告张绍红及其他两被告却未按合同约定履行义务，已严重违约。三被告的行为违反了相关有关规定，严重损害了原告的合法权益，为维护合法权益，诉至法院。被告张绍红辩称：1、同意解除《房屋买卖合同》；2、被告张绍红无需返还定金10万元及支付违约金，居间服务费及律师费应由原告承担。原告从始至终就不具有购房资格，根据《房屋买卖合同》约定：保证事项不真实的，被告张绍红有权解除合同。原告刘文杰一直隐瞒其不具有购房资格的事实，故原告是违约方。3、根据民法典规定，房屋不需要解除抵押也可过户。被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司辩称：被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司基于居间合同关系向原告履行了居间义务，完成了原告的委托事项，居间服务已经履行完毕，且双方已经办理过户公证委托。故原告要求长沙文竹房地产经纪有限责任公司返还居间服务费并承担本案诉讼费无事实与法律依据。被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司辩称：原告诉湖南新环境房地产经纪连锁有限公司没有事实依据，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司非本案适格被告。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司与被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司属于授权与被授权关系，长沙文竹房地产经纪有限责任公司是独立的法人。本案涉案合同中并未约定湖南新环境房地产经纪连锁有限公司义务，且湖南新环境房地产经纪连锁有限公司不享有任何权利，非合同居间方。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司与原告之间不存在民事法律关系，亦未在本案中获得利益，与本案无关，原告要求湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担本案诉讼费用缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月23日，原告刘文杰（买受方）与被告张绍红（出卖方）、长沙文竹房地产经纪有限责任公司（居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（管理方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告张绍红将位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××房的房屋出售给原告，建筑面积230.28平方米，总价3460000元，房屋与民生银行存在抵押关系，抵押金额约2400000元；买受方于2020年5月23日支付出售方购房定金100000元；出售方应于2020年5月31日前结清房屋抵押贷款，并在2020年6月2日前办理注销抵押登记手续；出售方与买受方须相互配合在2020年6月8日前办理产权过户手续，买受方应在产权过户进窗后缴税前支付出售方购房首付款3300000元；出售方应在过户当日将房屋交付给买受方，房屋交付之前出售方将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清，交房时买受方支付出售方交房尾款60000元；签订本合同后，买受方、出售方双方即认可共同委托居间方为其已提供完居间服务，出售方应在本合同签订当日向居间方支付居间服务费14600元，买受方应支付居间方居间服务费65000元；合同签订后，任何一方违约，居间方不承担责任，且违约方支付的居间费不予退还，守约方支付的居间费若需退还则居间方有权向违约方追偿；合同一方未按本合同约定条款行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金；如出售方、买受方双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；若买受方需要办理公证委托进抵押出售方须无条件配合；出售方同意买受方将该房屋过户到买受方指定人名下。合同还就双方其他权利义务等内容进行了约定。上述合同签订后，2020年5月23日，原告按照合同约定支付被告张绍红定金100000元，支付长沙文竹房地产经纪有限责任公司居间服务费65000元。被告张绍红支付长沙文竹房地产经纪有限责任公司居间服务费14600元。2020年5月31日，原告向被告张绍红转账购房款900000元，2020年6月2日，被告张绍红向原告交付房屋。房屋交付后，被告张绍红未如期结清抵押贷款。2020年8月19日，原告与被告张绍红、案外人贾涛签订《补充协议》一份，约定：贾涛为操办方，负责2020年8月31日前结清被告张绍红抵押贷款2400000元；原告与被告张绍红双方配合贾涛于2020年9月4日前办理产权过户事宜，并约定贾涛办理结清抵押贷款的违约责任；若2020年9月30日未完成结清抵押贷款和办理过户，买受方2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人，所有手续于2020年10月30日前办理完成。《补充协议》签订后，协议约定的抵押贷款未实际到位，相应合同义务也均未履行。另查明，当事人间发生纠纷后，被告张绍红亦于2020年1月7日诉至本院，要求解除《房屋买卖合同》、原告支付违约金、房屋租金、押金，并要求被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司退还原告居间服务费。本院认为，原告与被告张绍红签订的《房屋买卖合同》时，原告虽无购房资格，但该购房行为并不违反法律、行政法规的规定。且从原告与被告张绍红签订的《补充协议》中关于“若2020年9月30日未完成结清抵押贷款和办理过户，买受方2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人”中的约定来看，被告张绍红对原告不具备购房资格的情况是明知或追认的。故《房屋买卖合同》合法有效，当事人均应依照合同的约定履行义务。《房屋买卖合同》签订后，被告张绍红未按期结清抵押贷款和办理房屋过户手续。但原告与被告张绍红签订了《补充协议》，约定此种情况下，原告应于2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人。原告在未履行上述指定义务的情况下，要求被告张绍红承担违约金、律师费等违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告与被告张绍红现均无意继续履行《房屋买卖合同》且均已提起诉讼要求解除，故原告要求解除《房屋买卖合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持，合同解除的期限可认定为原告提起诉讼之日即2021年1月4日。关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，被告张绍红应当返还原告已支付的定金100000元、购房款900000元。关于原告主张的居间费，被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司已依约履行了居间义务，且本案合同无法履行的原因与居间方无关，因而对于原告请求退还居间费的诉请，本院不予以支持。原告还主张被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘文杰与被告张绍红、长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在2020年5月23日签订的《门面租赁合同》中有关原告刘文杰与被告张绍红的部分，于2021年1月4日解除；二、被告张绍红于本判决生效之日起15日内返还原告刘文杰定金100000元、购房款900000元。三、驳回原告刘文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21064元，因适用简易程序减半收取10532元，由原告刘文杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二一年三月二十五日书记员  王 婷