广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0303民初2522号 原告：何秀军，男，1984年2月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：刘健民，广西独秀律师事务所律师。 被告：桂林市百业乌石市场开发有限责任公司，住桂林市叠彩区中山北路乌石街西侧北楼。 法定代表人：李七一。 委托诉讼代理人：李家明，该公司员工。 委托诉讼代理人：邹煜，广西中纬律师事务所律师。 原告何秀军诉被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司（以下简称百业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告何秀军及其委托诉讼代理人刘健民、被告百业公司的委托诉讼代理人李家明、邹煜到庭参加诉讼。被告百业公司向本院提出反诉，要求原告支付管理涉案房屋中产生的水电和杂费等费用，本院于2020年12月11日作出（2020）桂0303民初2522号民事裁定书，裁定对百业公司的反诉，不予受理。后被告百业公司不服提起上诉，桂林市中级人民法院于2021年1月18日作出（2021）桂03民终222号民事裁定书，裁定驳回上诉， 第2页共7页 维持原裁定。本案现已审理终结。 原告何秀军向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还多收原告的购房款人民币45260元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月21日，原告与被告签订《桂林市百业乌石物流配送中心门面（房屋）确定协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》第一条约定由被告将其座落在叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心B4栋商业楼7号门面（含仓储），面积为113.337平方米，以365040元的价格转让给原告。该协议书第二条同时约定，“本协议书第一条约定的面积为实际计价面积及办理产权证的面积”，协议书还就原、被告双方各自的权利和义务作了相应的规定。协议书签订后，原告按照约定付清了全部的购房款，被告也将门面交付给了原告使用。原告得到门面之后，就不断的催促被告为原告办理房屋产权证，但被告均置之不理，无奈之下，原告于2016年2月依法向本院提起诉讼，请求法院依法判决被告为原告办理房屋产权证和土地使用权证。法院受理后，在法院的主持下，双方于2016年10月27日达成了调解协议，由被告将上述房屋过户至原告名下，并协助原告办理上述房屋的权属证书。调解书生效后，原告即开始了办理房屋产权过户的手续，应原告要求，被告将房屋产权证（即《房屋所有权证》）交给了原告，原告拿到房屋所有权证后，经过仔细阅读，发现房屋所有权证上面登记的套内面积是98.25平方米，比合同约定的面积少了15.087平方米，经换算，被告多收了原告购房款45260元。原告认为，被告交付给原告的房屋实际套内面积比房产证登记面积少了15.087平 第3页共7页 方米，被告多收了原告的购房款45260元，依法应当退还给原告，因此，特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告百业公司辩称，1.被告认为原告的主张是基于房屋的套内面积要求被告补差价，被告认为原告的主张不合理，同时有违相关法律法规的规定，应当是以不动产产权上的确定的建筑面积与合同中的面积补差价，被告愿意按这个标准对原告进行补偿，前提是房产证办下来；2.被告认为原告购买房屋、门面均用于开店经营，其房屋和门面是在其被告公司管理名下，应有权也有义务向被告支付管理中产生的水电和杂费，而本案中的原告均拖欠了以上的费用，被告认为应当将原告拖欠被告的费用，应当补偿给原告的面积差进行抵扣，实行多退少补原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2009年10月21日，原告（乙方）与被告百业公司（甲方）签订了《协议书》，《协议书》第一条约定:“乙方投资款在完全到位后有权获得甲方开发的桂林百业乌石物流配送中心B4栋7号门面（房屋)的所有权，面积为113.337平方米……该门面（房屋）的用途为商业，属框架结构，建筑层数地上叁层。一层层高3米，二楼层高4.5米，有三楼的三楼层高2.8米；第二条约定:甲乙双方约定按下述方式计算价款：一楼3700元/㎡，二楼3700元/㎡，三楼1600元/㎡……总计¥342147.00，本协议书第一条约定的面积为实际计价面积及办理产权证的面积。门面 第4页共7页 投资款按九五折优扣17107.00元，实际门面投资金额为叁拾贰万伍仟肆拾元整（¥325040.00）” 另查明，2013年4月26日，被告百业公司在桂林市的《房屋所有权证书》（产权证号为：桂林市房权证叠彩区字第××号），该证书载明：涉案门面的所有权人为本案被告百业公司，建筑面积为106.29㎡，套内建筑面积为98.25㎡，总层数均为3层，房屋坐落于叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心4栋商业楼1、2、3-6号门面（含仓储）。 再查明，原告于2016年3月11日向本院起诉被告百业公司，要求被告将涉案门面过户至原告名下，并协助办理房屋所有权证书，本院于2016年10月27日作出（2016）桂0303民初310号民事调解书，双方达成协议：“一、被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司在本调解书生效后60日内将桂林市叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心4栋商业楼1、2、3-6号门面过户至原告何秀军名下，并协助原告何秀军办理上述房屋的权属证书；二、办理上述房屋权属登记过程中发生的税费由原告何秀军先行垫付。办完产权证后，税费的具体承担由双方通过协商或者另案诉讼方式解决；三、原告何秀军保留追究被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司逾期办证应承担的违约责任；四、如被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司未按上述约定时间协助原告何秀军办理过户手续及权属证书，逾期被告应以合同约定房款的三倍为基数，每日按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率向原告支付违约金”。另，原、被告均认可，涉案门面的产权过户手续正在办理当中；合同房屋总价款是以合同约定的总面积除以3得出每 第5页共7页 一层的面积，再以每一层的单价乘以每层的面积得出每层的价款，再把三层的价款相加。打折扣的涉案房屋的价款是以前项计算出的价款乘以95%。 本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则行使各自的权利，履行各自的义务。房地产管理部门是当事人之间进行房地产交易的鉴证监督部门，而房地产交易的面积及核发产权证面积时应以房管部门所测定的面积数额为准，因此，房管部门在《房屋所有权证书》中核定的面积小于《协议书》中约定的面积，其差额部分被告百业公司理应退还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，本案中，原、被告签订的《协议书》中约定的门面面积为113.337㎡，并未明确约定是建筑面积还是套内面积，现双方又未能达成补充协议，故本院认为，参照当时商品房市场交易习惯可以确定《协议书》中的门面面积为建筑面积。被告认为涉案门面尚未实际过户至原告名下，产权面积尚未实际确定，本院认为，因涉案门面的建筑面积在《房屋所有权证书》中已明确，该建筑面积系国家行政主管部门依法作出，且登记于册，具有物权公示的效力，因此对该建筑面积本院予以确认。庭审中，被告百业公司亦承诺愿意以涉案房屋的建筑面积的差额价款退还给原告，《协议书》约定的面积为113.337㎡，而《房屋所有权证书》登记涉案门面的建筑面积为106.29㎡，因此，被告应据实将误差的价款返还给原告。根据原、被告认可的涉案门面价款的计算 第6页共7页 方式，被告应向原告返还面积误差价款为20084元[(113.337㎡－106.29㎡)÷3×3700元/㎡×2＋(113.337㎡－106.29㎡)÷3×1600元/㎡]×95%。因此，原告要求按套内面积计算返还面积误差价款20084元的诉讼请求，本院部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司退还原告何秀军购房款20084元； 二、驳回原告何秀军的其他诉讼请求。 本案案件受理费932元（原告何秀军已预交），适用简易程序减半收取466元，由原告何秀军负担259.2元，被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司负担206.8元，另466元由本院退回原告何秀军。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的时间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费932元（收款单位： 第7页共7页 桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  龙军 二〇二一年三月十九日 书记员  杨何