贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔26民终742号 上诉人(原审原告)：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号。 负责人：张旭东，系公司总经理。 委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。代理权限为一般授权。 被上诉人（原审被告）：龙俊成，男，苗族，1995年7月15日出生，住贵州省凯里市。 委托诉讼代理人：王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为一般授权。 原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京东路17号。 法定代表人：杨昌鑫，系公司总经理。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融公司”）诉与被上诉人龙俊成、第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）案外人执行异议之诉一案，不服凯里市人民法院(2020)黔2601民初11182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理并庭询，本案现已审理终结。 华融贵州省分公司上诉请求:一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护,涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可；该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误（一）被上诉人仅是一般买受人。一审判决参照该条文的规定，支持被上诉人诉讼请求，系适用法律错误。我国的物权变动为“债权合意加登记”的方式，房屋买卖合同成立并且有效后，买房人才能取得物权期待权，即：一般买受人物权期待权。一般买受人物权期待权仅是在将来可以过渡为物权，本质是正在接近物权的债权，而并非具有排他性或者排除执行的物权。为了保护债权的平等性，为了防止普通债权经过诉讼执行程序取得优先于其他债权受偿的资格，《执行异议复议规定》第二十八条才规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权优的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，上诉人对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审判决参考《执行异议复议规定》第二十八条支持被上诉人是错误的。（二）本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，被上诉人作为购房者，其对抗的是上诉人华融公司的具有优先受偿性质的抵押权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断被上诉人对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。（三）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。执行异议和异议之诉审查商品房买受人的权利时，“一般买受人”相近主体还有“商品房消费者”，即需要保护生存权（基本居住权）的购房人，其具有的“商品房消费者物权期待权”（也称为商品房消费者权）可以对抗在建工程价款优先受偿权和抵押权（在建工程抵押权），属于《执行异议复议规定》第二十七条规定的但书部分的权利，可以请求人民法院依照《执行异议复议规定》第二十九条的规定，保护商品房消费者权，以对抗抵押权、排除执行。但被上诉人在一审中，并未证明符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权。上诉人的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。一审判决将“一般买受人的物权期待权”对抗上诉人的在建工程抵押权、判决不得执行是适用法律错误。 被上诉人龙俊成二审答辩:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。具体理由如下：一、答辩人在法院查封之前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》1.在一审中，答辩人向法院提交了《商品房买卖合同》，该合同签订的时间是在法院查封之前。2.答辩人签订的《商品房买卖合同》是在房管部门监管下，适用房管部门统一监制的合同文本进行的网签。该合同没有违反法律的强制性规定，系合法有效的。二、答辩人已经支付了全部购房款答辩人购房时支付了首付款，剩余款项在一审中已经交付法院执行。一审中，答辩人不仅向法院提供了发票或者收据，足以证实了大地公司收到答辩人的购房款项。大地公司不是慈善机构，不可能无缘无故的将房屋送给答辩人，作为这样大的企业，也不可能没有收到款项就出具发票或者收据。同时，答辩人还根据法院的要求出具了银行流水予以佐证支付的事实。三、涉案房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有众所周知，房开公司交付房屋给购买者，经系通过物业服务中心进行。物业服务中心是经手人，能直接的、客观的证实交付房屋的事实。本案，答辩人向一审法院出具了物业服务中心的证明，证实了涉案房屋在法院查封之前交付给答辩人合法占有。四、涉案房屋没有过户登记不是答辩人的原因根据常理，购买人购买房屋后，希望立即办理过户登记、办理产权证。答辩人购房涉案房屋后，一直通过不同的形式向大地公司主张要求办理过户登记、办理产权证，不是由于答辩人故意拖延不要求办理或者其他任何的原因没有办理过户登记手续，而是由于大地公司的原因不能办理过户登记手续。五、一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行裁判，是正确的1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是专门为人民法院办理执行异议和复议案件作出的。本案属于执行异议案件，当然属于该规定的调整范畴。2.该规定是处理执行异议案件的具体的规定，属于执行异议案件就应当适用该规定来进行裁判。根据该规定的第27条规定，抵押权人享有的优先受偿权首先是要法律、司法解释没有另有规定。而该规定的第28条就是属于司法解释的另有规定，是专门针对买受人对执行的不动产作的专门规定，本案当然适用第28条进行裁判。同时，抵押权人的优先受偿权，是指转让抵押物所得款项抵押权人优先受偿。本案，答辩人购买房屋，将款项支付给了大地公司，上诉人对该购房款可以主张优先受偿，而不再次执行该房屋。上诉人自己监管不力，导致没有得到出售房屋的款项，不能将其过错归责于答辩人，由当事人来承担购房房屋的风险。这也是第28条的立法本意。 原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司二审未作答辩 龙俊成向一审法院提出诉讼请求：1.依法中止对于（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2.解除对于凯里市房屋的查封，不得执行处置。事实及理由：凯里市“大地永乐家园”小区系由大地公司开发。大地公司开发建成“大地永乐家园”商品房后，开始对外销售。2015年10月19日，原告向大地公司购买“大地永乐家园”1栋22层10号房屋，双方并依法签订《商品房买卖合同》。2015年10月19日，双方依法签订《商品房买卖合同》，原告根据合同约定支付了部分购房款，余款由于大地公司的原因银行按揭贷款办不下来。2015年10月12日，大地公司交付该房屋给原告占有、使用。后由于大地公司的原因一直未给原告办理产权变更过户手续。2020年7月，原告才得知该房屋被法院作出执行裁定查封，并将要被执行。2020年7月，原告向法院提出异议，法院作出裁定驳回异议，现原告依法提起诉讼。综上所述，涉案房屋在被法院作出执行裁定查封之前，依法签订了合法有效的合同，并根据合同约定支付了价款，剩余款项原告同意按照人民法院的要求交付执行，房屋也交付给原告占有、使用，是因大地公司的原因没有办理产权过户手续。该房屋实际属于原告所有，贵院应当依法解除查封，并不得执行处置。为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《民事诉讼法》的规定，特提出异议。恳请贵院依法查清事实，支持原告的请求事项。原告为证明其诉请成立，向本院提交的证据有：原告的《身份证》复印件、《商品房买卖合同》、收据、银行流水、交房证明、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书。 一审法院认定事实：一审法院在执行华融公司申请执行大地公司债权转让合同纠纷一案中，本院作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了龙俊成购买的涉案房屋。龙俊成于2020年7月3日向本院提出执行异议，本院于2020年7月8日作出（2020）黔2601执异86号裁定书，认为龙俊成与大地公司所签订的《商品房买卖合同》无签订时间，未进行商品房预售合同备案登记，龙俊成仅支付首付款，未超过合同约定总价款的50%，涉案房屋未办理房屋产权变更登记手续，龙俊成提出异议的理由不能成立。裁定驳回异议人龙俊成的异议请求。 同时查明：龙俊成与大地公司签订《商品房买卖合同》，该合同未记载合同的签订时间，合同约定大地公司将其开发的位于凯里市房屋，房屋总价款279840元出售给原告龙俊成。合同签订后，2015年10月12日龙俊成通过贵阳银行转账的方式支付首付款89905元，贵州大地联创房地产开发有限公司给原告出具《收据》一份，2015年10月12日大地公司向龙俊成交付了该涉案房屋，龙俊成一直占有居住至今。2020年7月27日原告向本院提起案外人执行异议之诉，本案庭审后，原告于2020年10月12日交付涉案房屋余款189935元。 一审法院认为，本案主要的争议焦点：原告是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下论述：关于上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案原告与大地公司所签订的《商品房买卖合同》未明解签订时间，但原告向大地公司所交的首付款时间为2015年10月12日，可认定为在法院查封涉案房屋之前就与第三人大地公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，原告除了所购的涉案房屋外，并无其他住房。且已在庭审后支付了购房款189935元，原告情形符合以上第二十九条规定的三种情形。因此，原告享有排除强制执行的权利。而原告享有的排除强制执行权利仅是针对其购买的房屋，该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封房产的一部分。故原告只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。综上所述，原告享有排除执行的权利，本院对该项请求予以支持。大地公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，一审法院依法予以缺席审理。并依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、不得执行位于贵州省凯里市房屋；二、驳回原告龙俊成的其余诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：龙俊成对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中，龙俊成于法院查封涉案房屋之前就与大地联创房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同签订后，2015年10月12日大地公司向龙俊成交付了该涉案房屋，龙俊成一直占有居住至今。龙俊成也于一审法院审理中支付了购房余款。龙俊成办理交房手续并装修入住至今。其对涉案房屋已经进行了合法占有管理使用，购房款已交清。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定，龙俊成辩称不得执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形。因此，龙俊成享有排除强制执行的权利条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。 综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琴 审判员 刘志红 审判员 欧阳樟 二〇二一年三月十一日 法官助理杨健 书记员邹井程