上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88750号原告(反诉被告)：上海永乐街企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨彬，董事长。委托诉讼代理人：黄颖婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：应宁宁，女，1978年6月10日出生，汉族，住浙江省宁波市。被告：上海兆鑫鞋业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：应宁宁，执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：王俊杰，上海市君悦律师事务所律师。原告上海永乐街企业发展有限公司诉被告应宁宁、上海兆鑫鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海永乐街XXX委托诉讼代理人黄颖婷，被告(反诉原告)应宁宁、上海兆鑫鞋业有限公司委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海永乐街企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的《租赁合同》于2020年7月6日解除；2.判令应宁宁支付原告违约金人民币68,607元；3.判令应宁宁向原告补交2019年12月7日至2020年2月6日免租期租金15,899.40元；4.判令应宁宁向原告支付2020年5月7日至2020年7月6日期间的应付租金15,899.40元；5.判令应宁宁向原告支付2020年3月7日至2020年7月6日期间的仓库租金6,000元；6.判令应宁宁支付2020年7月7日至2020年9月14日的房屋占用费，按照月租金的2倍15,899.40元的标准计算；7.判令应宁宁支付2020年7月7日至2020年9月14日期间的物业管理费，按照3,484.80元/月的标准计算；8.判令应宁宁承担律师费10,000元；9.判令应宁宁已付的履约保证金23,924元用于抵扣前述2-8项应付费用；10.判令上海兆鑫鞋业有限公司对应宁宁上述债务承担连带清偿责任；11.判令本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年，原告与上海兆鑫鞋业有限公司签订《租赁合同》，约定上海兆鑫鞋业有限公司承租上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号周浦永乐广场3楼3C8单元(以下简称涉案房屋)，房屋使用面积共计58.08平方米，用于经营Dr.Kong(鞋、书包等)，租赁期限为25个月，暂定自2018年4月1日起至2020年4月30日止，2018年4月1日起至2018年4月30日止为免租期，日租金4.50元/平方米，物业费3,484.80元/月。2019年5月9日，经双方现场确认，上海兆鑫鞋业有限公司所租铺位已达交房条件，上海兆鑫鞋业有限公司确认收房。后，原告与上海兆鑫鞋业有限公司签署《租赁合同补充协议》，约定租赁期限至商场开业(2019年12月7日)后的2年即2021年12月6日止，2019年5月9日至2020年2月6日为上海兆鑫鞋业有限公司的免租期，上海兆鑫鞋业有限公司同意不追究原告延期交房及开业的责任。2019年10月，原告与应宁宁、上海兆鑫鞋业有限公司签署《租赁主体变更协议》，三方约定原租赁合同项下的权利义务转由应宁宁享有和承担，上海兆鑫鞋业有限公司对应宁宁履行合同义务承担连带责任。2020年5月18日，应宁宁向原告出具《撤场通知函》，无故提出解除双方间的《租赁合同》。原告认为，按照《租赁合同》第16.2.2条及16.2.10条约定，应宁宁拖欠应付费用经原告多次催缴后仍拒不支付现又无故擅自提前解约的行为显然属于严重违约，原告有权单方解除合同。2020年6月30日，原告就应宁宁擅自解约一事，向应宁宁发送了《违约告知及解除通知》，决定正式解除双方间的租赁合同关系并要求被告支付违约金。该通知已于2020年7月6日送达应宁宁。合同解除后，应宁宁除支付应付未付的租金(包括按照合同第16.7条补交免租期租金)等费用外，按照《租赁合同》第16.3条约定，还应承担相当于六个月租金及六个月物业费的违约金68,607元。另外，按照《租赁合同》第16.9条约定，原告为诉讼支付的律师费、诉讼费也应由应宁宁承担。同时逾期交还房屋的，还应当按照14.3条约定承担逾期占用费及物业费。据此，原告诉至法院，要求判如所请。应宁宁、上海兆鑫鞋业有限公司(以下统称被告)辩称，1.确认合同已解除，但解除日期不同意。《租赁合同补充协议二》第1.1条约定被告的解除权，2020年5月18日被告向原告发出《撤场通知函》载明将于当月31日撤场，故被告认为解除时间应该为2020年5月31日。2.关于诉请2，被告认为被告未违约，已于2020年5月18日发送的《撤场通知函》载明当月31日撤场，故未违约。如法庭认为被告违约，则违约金过高。3.关于诉请3，原、被告签订的《租赁合同》载明原定交房日期2018年4月1日，实际交房日期为2019年5月9日，整整拖后一年多，开业日期约定2018年7月或8月，后签订补充协议为2019年9月28日，实际开业日期2019年12月7日，从时间节点可以看出原告对交房及开业日期拖延，均超过一年，开业日期拖了一年半，给被告造成严重损失，《租赁合同》约定免租期1个月，原告也知道不断拖延交房和开业，故多送了被告1个月免租期，原告不管交房日期或开业日期均一拖再拖，未向被告进行任何补偿，不同意免租期交租金。且《撤场通知函》是约定的解除情形，被告按约解除合同，也不应该交免租期租金。4.关于诉请4，《撤场通知函》载明被告将于2020年5月31日撤场，实际也于当日搬走，已付清当日前的租金，故不同意该诉请。5.关于诉请5，原告主张的期间被告未使用仓库。6.关于诉请6、7，我方已于2020年5月31日撤场，原告也是知晓的，故不同意支付。合同14.4条也约定了被告未及时返还超15日原告应当及时收回房屋，原告也不应当于2020年9月14日才收回涉案房屋。即便法院认为原告应当支付，被告也仅需要支付15日的房屋使用费及物业管理费。7.关于诉请8，被告认为律师费过高。8.关于诉请9，不同意履约保证金用于抵扣诉请费用，我方也已提出反诉，要求返还履约保证金，被告有法定解除合同理由。9.关于诉请10，无异议。另本案中2020年2月至3月期间因疫情租金应当减半收取。应宁宁提起反诉请求如下：1.判令原告返还应宁宁履约保证金23,924元、装修保证金1,162元；2.要求原告返还应宁宁2020年2月至3月疫情期间租金7,949.70元(2020年2月、3月租金减半)；3.判令诉讼费由原告承担。针对应宁宁的反诉请求，原告辩称，1.同意返还装修保证金，但履约保证金应用于抵扣未付款项，不同意返还。2.不同意疫情期间的租金减半，被告正常经营，应当按约支付租金，原告在疫情期间也是正常运转的。3.确认交房日期为2019年5月9日，开业时间为2019年12月7日。原告认可的被告撤场时间为2020年6月2日，但被告未与原告办理交接手续，撤场后屋内留存有被告留下的垃圾及木板，后续原告于2020年9月15日收回涉案房屋。4.本案争议和解除权行使无关，有解除权的一方当事人可以发出解除通知，也可以要求继续履行合同，但只能择一行使，否则会使法律关系不稳定，在解除权条件成就后要求继续履行合同意味着用漠视方式放弃解除权行使。本案中原告商场开业时被告也同时开业，该继续履行合同行为已经使被告享有合同解除权消灭，若被告已经接受原告履行还允许其享受解除权将严重损害原告利益，违反诚实信用原则。本案合同解除的原因为被告经营不善一直亏损，而非原告未在2019年9月28日开业，被告不享有合同解除权。本院经审理认定事实如下：2018年，以原告为甲方(出租人)，上海兆鑫鞋业有限公司为乙方(承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租涉案房屋给乙方，房屋使用面积共计58.08平方米，房屋用途为经营鞋、鞋垫、书包、袜，经营品牌为Dr.Kong，经营模式为直营；履约保证金为23,924元，乙方应在本合同签订后三日内一次性付清，若乙方违约，甲方可从履约保证金中扣除乙方应当支付的租金、费用、违约金和损失赔偿；双方同意该房屋的租金采用固定租金制，即按照租赁面积×租金标准计算，免租期后的租期阶段，2018年5月1日至2019年4月30日日租金为4.50元/平方米，月租金为7,949.70元，年租金为95,396.40元，2019年5月1日至2020年4月30日日租金为5元/平方米，月租金为8,833元，年租金为105,996元，若因交付或开业时间原因导致租赁期限的起止日发生变换的，免租期后的租期阶段也相应调整，双方届时签订相应补充协议予以确认；免租期届满后的首年租金，每三个月预付一次，免租期后首年的前三个月租金，乙方应在本合同签订后三日内一次性预付给甲方，免租期后剩余的首年九个月租期，乙方应在每三个月租期开始前支付该三个月租金，先付后用；按房屋使用面积计算的，物业管理费单价为每月每平方米使用费面积60元，涉案房屋每月物业管理费为3,484.80元，采用每季度预付的方式支付，每月1月15日前预付当年1-3月的物业管理费，4月15日前预付当年4-6月的物业管理费，7月15日前预付当年7-9月的物业管理费，10月15日前预付当年10-12月的物业管理费，该房屋交付之日，乙方应预付当季度的物业管理费；承租人的装修保证金总额为1,162元，乙方装修完成且未给公共区域、公共设施设备造成损害的，装修保证金在装修完成后十日内无息退还。合同第14条“租赁房屋的归还”约定，“14.1除非双方另有书面约定外，乙方应在本合同到期终止之日或者在本合同提前解除之日的七日内(该期限内不得进行经营活动)，与甲方结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务。……14.3若乙方未按规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费和物业管理费，其中房屋占用费为合同解除或终止时日租金的2倍，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离。14.4若乙方未按规定履行交还房屋义务超过15日(包括法定节假日)的，甲方有权在乙方不到场的情况下进入该房屋并更换门锁，收回该房屋。同时，甲方有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于商品、办公品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。为避免日后争议，双方同意按0.5个月租金计算。……”。合同第16.2条款约定，“以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同，合同解除之日为自甲方书面通知送达乙方之日：……16.2.2乙方逾期支付任何一期租金、物业管理费或其他费用(包括逾期补足履约保证金)超过15日的(无论甲方是否进行过任何形式的催告)；……16.2.10乙方以任何方式通知甲方其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务(包括擅自解约)；……”。合同第16.3条款约定，“第16.2规定的严重违约情形出现而甲方单方面解除本合同的，乙方应向甲方偿清截至合同解除日所欠的所有应付款项，甲方除行使本同约定及法律赋予的权利外，还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于6个月租金和6个月物业管理费总和。违约金不足以弥补甲方损失(该损失包括但不限于甲方向乙方追讨有关费用而发生的所有费用和开支及甲方行使本合同项下其他权利而引起的所有费用)的，甲方仍有权要求乙方赔偿。”合同第16.7条款约定，“在租赁期间，乙方擅自解约或者因乙方违反本合同约定或法规规定而致甲方解除本合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期的租金(标准按乙方实际支付的最初六个月的平均租金为准)，不论是否存在其他违约责任。”合同第16.9条款约定，“守约方追究违约方违约责任而发生的律师费、诉讼费等费用，由违约方承担。”合同第20.3条款约定，“不放弃权利20.3.1甲方知悉乙方违约而又接受乙方支付的款项时，不应被视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。如甲方放弃本合同条款规定的任何权利，应以甲方书面签字为准，乙方缴付租金或其他款项如有不足额的情况，即使甲方接受乙方不足额部分的缴付，亦不影响甲方追索剩余租金和欠款的权利，更不影响其按本合同或法律规定追究乙方违约责任及采取措施的权利。”合同附件五约定，租赁期限(含约定的免租期)为25个月，具体为自2018年4月1日(“起租日”)起至2020年4月30日止(“租赁到期日”)，若商场提前竣工验收的，则乙方应按照甲方通知提前办理该房屋交付，起租日、租赁到期日也相应提前。若由于商场建设进度或甲方的原因该房屋暂缓交付的，则该房屋的起租日、租赁到期日相应顺延，并以实际交付之日作为起租日；该房屋免租期为起租后的1个月，自2018年4月1日起至2018年4月30日止，若该房屋提前交付的，则免租期也相应提前。若因商场建设进度或甲方的原因导致该房屋暂缓交付的，免租期予以顺延；因乙方原因导致甲方延期交付该房屋的，免租期不予延长。商业开业前，若房屋免租期已满的，则房屋免租期顺延至商场开业时；该房屋初定于2018年4月1日之前交付(但乙方未全额支付本合同约定的保证金的除外)。若由于该商场建设进度，交付日期可以调整，具体以甲方通知为准；该商场初定于2018年7月至8月择机开业(具体时间以甲方通知)，若由于该商场建设进度原因，商场开业日期可以调整。除另有约定外，商场开业时，乙方应开始营业。在商场开业日前乙方完成装修，乙方可以提前营业。商场开业时，商场整体招商签约率须达到70%以上。商场开业时，若商场招商签约率低于70%，乙方也需配合开业经营，但在项目招商签约率达到70%之前，乙方无需向甲方支付租金，仅需支付物业管理费及乙方因自身经营产生的水、电等费用。补充条款约定，在租赁期间，乙方另外承租甲方商场三楼仓库2个，仓库每月租金1,500元，与房屋租金一同支付。合同另约定了其他事项。2019年5月9日，原告将涉案房屋交付上海兆鑫鞋业有限公司，双方签订《周浦永乐广场商铺交房确认单》。同期，原告与上海兆鑫鞋业有限公司签订《租赁合同补充协议》，协议第1.1条款约定，商场开业日为2019年9月28日，自该房屋交付之日至商场开业日前的租赁期限，均为上海兆鑫鞋业有限公司免租期。商场开业后的前2个月变成为上海兆鑫鞋业有限公司的免租期(也即在商场开业后的第1个整年内，第3-12个月需付租金)。租赁期限至商场开业日后的2年(24个月)期满之日止。对于原告未能按原《租赁合同》约定期限交房和开业，上海兆鑫鞋业有限公司同意不追究原告责任。上海兆鑫鞋业有限公司在周浦永乐广场开业时开业。嗣后，原告与上海兆鑫鞋业有限公司签订《租赁合同补充协议二》，协议第1.1条款约定，若原告商场未能在2019年9月28日开业的，上海兆鑫鞋业有限公司可提出终止《租赁合同》。若上海兆鑫鞋业有限公司因此终止《租赁合同》的，双方互不承担违约责任，原告应于双方签署解除协议后七个工作日内无息退还上海兆鑫鞋业有限公司预付的所有租金、履约保证金等款项。之后，原、被告签订《租赁主体变更协议》，约定：原合同项下上海兆鑫鞋业有限公司享有和承担的权利义务，全部由应宁宁享有和承担，应宁宁作为该房屋的承租人。上海兆鑫鞋业有限公司对应宁宁履行租赁合同义务承担连带责任。上海兆鑫鞋业有限公司原先已付的履约保证金、预付的租金，直接作为应宁宁的履约保证金和预付的租金，原告无需退还给上海兆鑫鞋业有限公司。上海兆鑫鞋业有限公司、应宁宁双方另行结算履约保证金、预付租金事宜，与原告无关。2019年12月7日，原告经营管理的周浦永乐广场开业。2020年4月1日，应宁宁向原告发送《撤场申请书》，载明商场客流稀少、也受疫情影响较严重，其入不敷出，申请于2020年5月31日撤离商场，请原告退还保证金、物业服务保证金和质量保证金，免除相关违约金。2020年5月18日，应宁宁向原告发送《撤场通知函》，载明：由于商场原因，一直至2019年12月商场才能开业，《租赁合同补充协议二》第1.1条款中规定：“若甲方(原告)商场未能在2019年9月28日开业的，乙方(被告)可提出终止《租赁合同》。若乙方(被告)因此终止《租赁合同》的，双方互不承担违约责任，甲方(原告)应于双方签署解除协议后七个工作日内无息退还乙方(被告)预付的所有租金、履约保证金等款项”。因此，应宁宁要求按照合同规定申请解除《租赁合同》且不承担违约责任，并计划于2020年5月31日进行撤场。要求原告尽快退还相关费用，并协助办理相应的撤场手续。次日，原告向上海兆鑫鞋业有限公司发送《回复函》，表明：商场确未能在2019年9月28日开业，被告可以无责解除合同，但当时被告并未行使解除权，反而是继续履行，于2019年12月7日与商场一同开业。原告认为被告的行为足以证明被告已经放弃了解除权，无权再援引《租赁合同补充协议二》的约定解除合同，若被告坚持解除合同，则属于违约，要求被告慎重考虑，收回《撤场通知函》，继续履行合同。2020年6月23日，应宁宁再次向原告发送《撤场申请函》，载明：疫情对其店铺造成巨大冲击和难以评估的伤害，商场一段时期无法引入新品牌驻入，客流几乎无，导致其无法继续经营，已于2020年5月31日结束，进场撤场安排。应宁宁表示已付清2020年5月31日前的所有租金、物业管理费及电费，希望原告退还保证金、物业服务保证金和质量保证金。2020年7月3日，原告向应宁宁(江博士)发送《违约告知及解约通知》，载明：应宁宁(江博士)擅自提前解除合同，属于严重违约，且双方沟通无效，故原告自即日起正式解除《租赁合同》，要求应宁宁(江博士)支付6个月租金和6个月物业管理费总和的违约金68,607元，并要求应宁宁(江博士)最晚于2020年7月7日付清2019年12月7日至2020年6月30日拖欠的租金30,383.10元(已减去已付租金23,849.10元)、仓库租金5,732.88元(已减去已付仓库租金4,500元)及其他公用事业费，并支付违约金，同时最晚于2020年7月7日将涉案房屋恢复原状、打扫干净返还原告，逾期交还房屋的，按照租金2倍的标准收取房屋占用费，并采取断水、断电或其他措施。该通知于2020年7月6日到达应宁宁处。因原、被告对应宁宁退租是否属于违约产生争议，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提交网上银行电子回单一份，电子回单附言为“兆鑫租金，管理费”，证明被告已于2020年6月17日向原告支付了19,131.08元，该款项由2020年5月7日至2020年5月31日租金6,534元、2020年3月7日至2020年5月31日物业管理费差额9,834.22元、2020年3月5日至2020年4月4日电费1,904.37元、2020年4月5日至2020年5月5日期间的电费1,795.69元、施工证160元及补交装修期间电费64.80元扣除原告应退的装修保证金1,162元后计算而得。经质证，原告确认于2020年6月17日收到19,131.08元，但表示该款项不包含2020年5月7日至2020年5月31日期间的租金，财务收款时并未注意看附言内容，按照被告的计算方式，被告未付清电费；应宁宁是根据原告发出的《催款通知》的内容支付的款项，该款项由2020年3月5日至2020年4月4日电费1,904.37元、2020年4月5日至2020年5月4日期间的电费1,795.69元、2020年5月5日至2020年6月1日期间的电费1,763.58元及2020年3月7日至2020年6月30日期间的物业管理费13,318.62元组成，另结余348.22元原告同意抵扣未付租金，提供落款日期分别为2020年4月8日、2020年6月22日的《催款通知》及《永乐广场(非扣点制)缴费通知单》予以证明。经质证，被告对真实性予以确认，但坚持其计算方法。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》《租赁合同补充协议二》《租赁主体变更协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。关于本诉。原告起诉要求确认原、被告间的《租赁合同》于2020年7月6日解除。被告确认解除，但认为应以其发送的《撤场通知函》载明的撤场时间2020年5月31日为解除日期。双方的争议在于被告是否可以依据《租赁合同补充协议二》的约定解除合同。该补充协议约定，若原告商场未能在2019年9月28日开业的，被告可提出终止《租赁合同》，且双方互不承担违约责任。被告认为现商场未能在约定时间开业，其可无责解约。原告则认为被告商铺同时与商场开业即以行为放弃了约定解除权。从协议约定内容看，该约定系在商场延期开业的情况下签订，系为了防止商场无限期延期造成双方损失的不断扩大；从协议履行情况看，原告商场实际于2019年12月7日开业，被告经营的店铺亦开业经营，直至2020年4月1日发出《撤场申请书》，载明的主要原因为疫情和客流影响导致入不敷出。在原告商场未能在2019年9月28日开业时，被告确有权解除合同，但其与商场共同开业的行为已经明确表明放弃合同的解除权，选择了继续履行合同，其后续再撤场，实为违约解除合同。现原告已于2020年7月3日向被告发出《违约告知及解除通知》，该通知已于2020年7月6日到达被告处。故本院确认《租赁合同》于2020年7月6日解除。本案合同因被告提前撤场而解除，被告应当按照《租赁合同》约定承担违约责任，故对原告要求被告支付2019年12月7日至2020年2月6日免租期租金15,899.40元和违约金、律师费10,000元的诉讼请求，本院均予以支持。至于违约金的数额，本院综合考虑当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素酌定为34,303.50元。原告同时主张被告支付2020年5月7日至2020年7月6日期间的应付租金15,899.40元、2020年3月7日至2020年7月6日期间的仓库租金6,000元、2020年7月7日至2020年9月14日的房屋占用费及2020年7月7日至2020年9月14日期间的物业管理费。根据庭审查明的事实，被告表示其已于2020年5月31日即搬离涉案房屋，但未能提供充分证据予以证明。原告认可被告的撤场时间为2020年6月2日，未办理交接手续，原告实际于2020年9月15日收回涉案房屋。根据双方合同约定，被告未按照规定返还涉案房屋超过15日的，原告有权进入涉案房屋更换门锁，收回房屋，被告留存于屋内的任何物品原告均有权处理。原告最迟已于2020年6月2日知晓被告撤场，即不再继续履行合同，其应当采取适当行为防止损失的进一步扩大，在合理时间内收回涉案房屋及仓库。据此，对原告要求被告支付2020年6月17日前的租金、仓库租金的诉讼请求，本院予以支持，对后续的租金/房屋使用费、仓库租金、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告租金支付情况，原告认为被告支付租金至2020年5月6日，被告认为其已支付至2020年5月31日，争议在于被告2020年6月17日支付的19,131.08元的组成方式。原告认为由2020年3月7日至2020年6月30日期间的物业管理费及2020年3月5日至2020年6月1日期间的电费组成，另结余348.22元可抵扣未付租金。被告认为主要由2020年5月7日至2020年5月31日期间的租金、2020年3月7日至2020年5月31日期间的物业管理费及2020年3月5日至2020年5月5日期间的电费组成。原告提供的证据显示在被告支付该笔款项前，其在催讨租金23,849.10元及物业管理费13,319.02元，其审理中陈述19,131.08元由电费及物业管理费13,318.62元组成，在数额上均无法与被告支付数额吻合。另考虑到被告支付时备注的附言内容，本院采纳被告的意见，确认被告已付清2020年5月31日之前的租金、物业管理费及2020年5月5日之前的电费。为避免诉累，将被告未付的2020年6月1日至2020年6月17日期间的物业管理费、2020年5月6日至2020年6月1日期间的电费在本案中一并处理。经本院核算，被告还需向原告支付2020年6月1日至2020年6月17日期间的租金4,443.12元及物业管理费1,974.72元、2020年3月7日至2020年6月17日期间的仓库租金5,050元。原告陈述的2020年5月6日至2020年6月1日期间的电费1,763.58元较之前电费尚属合理，本院予以认可。原告要求上海兆鑫鞋业有限公司对应宁宁债务承担连带责任，被告表示无异议，本院予以支持。关于反诉。被告反诉要求原告返还履约保证金23,924元、装修保证金1,162元。原告同意返还装修保障金，要求履约保证金用于抵扣未付费用。《租赁合同》约定，若被告违约，原告可从履约保证金中扣除应当支付的租金、费用、违约金和损失赔偿，故本院采纳原告意见，将履约保证金23,924元用于抵扣被告应付的违约金，即被告仍需支付的违约金数额为10,379.50元。被告另反诉要求原告返还2020年2月至3月疫情期间的一半租金7,949.70元。被告承租涉案房屋用于经营使用，疫情对其确会产生一定影响，本院参照本市相关房租减免措施，对被告的该主张予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司与被告(反诉原告)应宁宁之间的《租赁合同》于2020年7月6日解除；二、被告(反诉原告)应宁宁于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司违约金10,379.50元(被告支付至原告处的履约保证金23,924元已抵扣)；三、被告(反诉原告)应宁宁于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司2019年12月7日至2020年2月6日免租期租金15,899.40元；四、被告(反诉原告)应宁宁于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司2020年6月1日至2020年6月17日期间的租金4,443.12元、物业管理费1,974.72元；五、被告(反诉原告)应宁宁于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司2020年3月7日至2020年6月17日期间的仓库租金5,050元；六、被告(反诉原告)应宁宁于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司2020年5月6日至2020年6月1日期间的电费1,763.58元；七、被告(反诉原告)应宁宁于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司律师费10,000元；八、被告上海兆鑫鞋业有限公司就被告(反诉原告)应宁宁上述第二至七项付款义务承担连带清偿责任；九、原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)应宁宁装修保证金1,162元；十、原告(反诉被告)上海永乐街企业发展有限公司本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)应宁宁2020年2月至3月期间的租金7,949.70元；十一、驳回原告上海永乐街企业发展有限公司其余诉讼请求；十二、驳回被告应宁宁其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,628元，减半收取计1,314元，由原告上海永乐街企业发展有限公司负担485元，被告应宁宁、上海兆鑫鞋业有限公司负担829元。反诉案件受理费427元，由反诉原告应宁宁负担309元，反诉被告上海永乐街企业发展有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年三月十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。