广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初244号原告：张恩，男，汉族，1978年3月1日出生，身份证住址四川省平昌县。委托诉讼代理人：冯丽娟，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜澄，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：段安福，男，汉族，1986年1月20日出生，身份证住址贵州省麻江县。委托诉讼代理人：秦明禄、曹湛棋，广东合邦律师事务所律师。原告张恩与被告段安福租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告张恩的委托诉讼代理人冯丽娟、姜澄，被告段安福及其委托诉讼代理人秦明禄、曹湛棋，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张恩诉称：2018年8月9日，原告与第三人罗艾虎订立了《房屋租赁合同》，约定罗艾虎将位于白云区太和镇沙亭村飞来岭物业租赁给原告使用，租期从2018年9月20日起至2021年8月19日止。后经罗艾虎同意，2019年4月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房产转租给被告做仓库使用，租期从2019年5月1日起至2021年8月19日止，每月租金为215000元，被告应于每月5日前向原告支付租金及水电费，若拖欠房租超过20天且联系不上，可视为放弃房屋内货物，原告有权将房屋内设备、货物等变卖作为抵偿，故原告有权在被告欠付租金超过20日后解除合同。被告自合同签订后，未缴纳2019年5月至2019年10月的全部租金及水电费，期间共欠付租金1290000元、水电费26228.1元，合计欠款1316228.1元。原告在索要租金及水电费不能的情况下，于2019年10月16日向被告发出《合同终止通知书》，通知被告解除合同，并要求被告偿还欠缴租金及水电费。现原告诉至法院，请求判令：1.原告与被告订立的《房屋租赁合同》于2019年10月16日解除；2.被告偿还《房屋租赁合同》中2019年5月至2019年10月欠缴租金共计1290000元；3.被告支付2019年5月至2019年8月租赁房屋期间原告代为交纳的水电费26228.1元；4.被告支付《房屋租赁合同》解除之日起至实际清偿之日止全部押金（当庭更正为欠缴租金）的利息共计55723.98元（以1290000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月16日起算，暂计至2020年9月1日）；5.被告承担本案诉讼费、保全费。被告段安福答辩称：我方认为解除合同的时间是2019年10月16日。我方不同意第二项诉讼请求，原、被告以及林楚建、蒲小勤是广州金航科技产业园有限公司的股东，公司当时还没有成立，所以就先由被告和原告签订了涉案租赁合同，但是所有的股东都知道并且同意，租赁合同的实际承租人、使用人是该产业园公司，实际履行人也是该产业园公司，故合同相对的履行主体是产业园公司，所有股东都是知情的。2019年10月的租金我方已经支付了，蒲小勤是给原告支付了15万元的租金，但是支付9月还是10月则由法院认定。股东设立公司过程之中，原、被告以及其他的两位股东都一致同意，原告是以40万的现金加上5个月的租金投资产业园公司运作，也就是说原告应该向产业园公司收取的五个月的租金，是转为了原告要投入到公司的资金，既然是投资款项，就不应该再向被告或者是公司来收取。对于第三项诉请，如果水电费确实发生了，实际支付人也应该是产业园公司支付。对于第四项诉请，租金已经转换为投资款，那么要求支付利息没有事实依据。对于第五项诉请，我方也不同意。综上，原告的所有诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2018年8月9日，原告张恩与案外人罗艾虎、杨清华签订《房屋租赁合同》，约定由张恩承租广州市白云区太和镇沙亭村飞来岭物业作仓库用途使用，建筑面积约11000平方米，含仓库实用面积约9000平方米，宿舍占地面积约2000平方米，空地面积约3000平方米，租赁期限为2018年9月20日至2021年8月19日，房屋及配套每月租金为175000元。庭审中，原告确认案涉物业，业主并未办理任何报建手续。2019年4月23日，原告张恩（甲方）与被告段安福（乙方）签订《房屋租赁合同》，将前述租赁物业转租给被告段安福作仓库用途使用，并约定：场地位于白云区太和镇沙亭村飞来岭物业属于经济合作社农民集体，甲方保证该场地已经获得产权所有人同意可以转租；租赁期，2019年5月1日至2021年8月19日止；房屋及配套每月租金，不含税金额为215000元，租金每年递增3%；乙方每月支付甲方3000元物业管理费；签订合同当天，乙方向甲方支付该场地转让费300000，租赁保证金645000元，合同期满且按合同约定返还场地的2天内无息退还乙方；合同生效前乙方完成支付保证金，双方签订合同2日内乙方未能支付保证金，合同则不能生效（由于乙方资金紧张，经过甲乙双方友好协商，乙方承诺在2019年7月20日前将645000元保证金支付给甲方，若逾期支付，甲方有权收回该场地，并且可以解除本合同，将没收300000元的转让费及5月、6月、7月份的租金）；若乙方在2019年7月20日前未交保证金期间，由于乙方原因不能继续遵守该租赁合同，不能继续租赁，导致放弃，甲方则没收300000元的转让费，并要求乙方赔偿甲方的损失费，损失费用则按照三个月的租金计算合计645000元；甲方应以符合乙方租赁使用的可交付状态，符合乙方使用要求于2019年5月1日逐步分批交付乙方使用，交付时，甲乙双方到场验收并书面确认交付清单；乙方应于每月5日前向甲方支付租金及水电费，甲方向乙方开具相应金额的收据证明；水电费每月上交一次，按水费每吨6元，损耗按所在村统一标准计算，电费每度1.3元，线损公摊按实际用电量5%计算；甲方依合同享有收取租金的权利，乙方迟延支付合同约定费用，甲方有权向乙方按日收取应付款的3%作为滞纳金，迟延超过20天，甲方有权终止合同，并要求乙方承担违约责任；乙方不得以任何理由、任何借口拖欠房租水电费，如乙方在当月5号前还没有交清房租水电，甲方有权停电，乙方不能用保证金抵房租，如乙方拖欠房租超过20天，且联系不上乙方，可视为乙方放弃房屋内货物，甲方有权将房屋内设备、货物等变卖作为抵偿甲方损失，该合同终止。2019年4月23日，原告张恩、被告段安福与案外人林楚建、蒲小勤签订《出资人协议书》，约定：全体出资人订立本协议，组建广州金航服装洗水有限公司；企业注册资本总额为2000万元；林楚建出资1020万元，占注册资本的51%；蒲小勤出资340万元，占注册资本的17%，并行使营销及财务监管职能；段安福出资340万元，占注册资本的17%；张恩出资300万元，占注册资本的15%。庭审中，原、被告均表示，该日签订的协议因为股权比例记载错误，少记载了10%的股权，故各方重新在2019年4月27日签署了出资协议。2019年7月19日，以上述四人为股东的广州金航科技产业园有限公司经核准注册登记成立，登记的注册资本为300万元，登记住所为广州市白云区太和镇沙亭新庄北路88号2区，原、被告双方均确认该公司为四股东依照前述《出资人协议书》而最终设立的公司，且双方确认原告实际已经交纳了现金出资款40万元。而被告段安福称其实际已经支付了投资款42万元左右，并提交电柜清单及转账记录，拟主张该投资款系以现金20.5万元、设备作价15万余元、出资7万余元为公司购买设备的方式交纳，但原告张恩称其包括被告在内的其他股东的出资情况并不清楚，并对被告段安福提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。另查，2019年4月23日，案外人蒲小勤向原告张恩支付了场地转让费280000元。2019年9月7日，案外人蒲小勤向原告张恩转账支付了95000元、5000元（该款备注“广州金航科技产业园转”）；2019年9月12日，蒲小勤向原告张恩转账支付了35000元、15000元，该两笔款项均备注“转九月份厂房租金”。被告段安福称上述蒲小勤向原告张恩支付的款项，均是广州金航科技产业园有限公司按照案涉原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，向原告张恩支付的场地转让费和租金，该公司方为该租赁合同的实际承租方。原告张恩确认收到了280000元的场地转让费，对2019年9月的转款亦当庭表示已经收到。诉讼中，被告段安福抗辩称，因为广州金航科技产业园有限公司在其与原告张恩签订案涉租赁合同时尚未成立，所以就先由其与原告签订了涉案租赁合同，而所有的股东都知道并且同意租赁合同的实际承租人、使用人是最终设立的广州金航科技产业园有限公司，实际履行人也是该产业园公司，故合同相对的履行主体是产业园公司。同时，被告段安福还称，原、被告以及其他的两位股东都一致同意，原告以400000元的现金加上5个月的应收租金投资广州金航科技产业园有限公司，即原告应该向该产业园公司收取的五个月租金，转为了其要投入到公司的资金。为此，被告段安福提交了微信聊天记录予以佐证，其中“广州金航洗水公司股东群”微信群聊天记录显示：林楚建称“我们要确保我们能够全部租出去，在最快的速度租出去，所以我们工业区里面呢，就是要以多个项目来做啊，才快速租出去，速度才快”；2019年6月10日，原告张恩称“今天我卡限额100万，还要交租金，我先打40万”“我总投资，218000*5个月=109万+40万=149万，不含5月份水电费，大家确认一下”“5月水电费大概5000块钱，诺通跟金航一人一半就可以了”；2019年6月29日，原告张恩称“又要交房租了，同志们”；2019年7月21日，原告张恩称“每个月20几万的租金，马上又要交了，我想问你们，有交过吗”，“218000*6=1308000+400000=1708000”“不参与了”“这个钱，你们分批给我就可以了”，蒲小勤回复“我们不是要每个月交租金的问题，而是要投入进来，让工业区早点开业，开业了不会差那点租金的”“你也清楚股权认定时，大家就筹备好租金，一个人资金不到位到会导致延期”，林楚建称“张总，这样吧，你先把目前我们需要资金垫进去吧先借给工业区入不入股年底过来拿着几十万，如果要入股就按你之前出的钱去分配，也无需你再次投资了”；2019年7月26日，原告张恩再次在群里问“工业区怎样了啊”“马上又要交租了”“都不知道该怎么办了”；2019年8月2日，原告张恩称“224597元”“我交不起了”；2019年9月7日，原告张恩称“今天上午房东又来收租金了”“先打15万吧”，蒲小勤称“我收款十二万，转十万给你我留两万周转资金，可以不”，张恩回复“今天15万，我再借一部分，剩下的9号前转过来”；2019年9月10日，原告张恩在群里@其他三股东，称“我已经顶不住了”；2019年10月4日，原告张恩称“租金要赶紧弄，5号他们要过来收”“这个月我垫付不了，上个月还差75000”，10月9日，张恩称“明天不交租，房东要清场”；2019年10月16日，被告段安福称“这个设备已经转了，转移到这个停车场这里啦，我拍个图片给你们看一下”。庭审中，原告张恩对上述微信聊天记录的真实性、合法性并无异议，但主张广州金航科技产业园有限公司的注册资本为300万元，其认缴金额为45万元且实缴40万元，其每个月均将房东催要租金及水电费的信息转发到微信群里，要求被告支付租金，原告于2019年6月在群里计算截止6月原告的支出，在该月时还未产生5个月租金，无论如何都不能得出原告将5个月租金作为投资款的结论，故计算时的称5并非5个月租金的意思，而是3个月的租赁保证金及2个月的租金仍在垫付，被告称原告先计算了5个月租金作为投资款，后又增加至6个月租金作为投资款，与事实和常理不符，原告都想退出，那么原告怎么可能再往上增加一个月租金作为投资款，原告是认为其应当收回来的租金没有收到，是原告产生的成本。被告段安福再抗辩称，2019年6月10日，原告称40万元加5个月租金、管理费作为投资款，若64万元是保证金的话，则应该是其直接支付给原告，原告将其向上一手交租金的单据发在群里，是表示其交了费用，到了2019年8、9月的时候原告租金顶不住才在群里要求所有股东来解决租金问题，并不是向被告等催要租金；因为原告是5个月租金、管理费作为投资，所以默认是2019年5-9月的款项是投资，2019年10月的租金就需要交给原告，故而有10月租金款项垫付的问题，2019年9月因担心房东关门，所以在原告的要求下转了15万元给原告。另外，被告段安福提交了蒲小勤出具的“情况说明”，拟证实蒲小勤确认股东知道并同意租赁合同是段安福先代公司签订，合同由公司实际履行，2019年5月至9月的租金和管理费是张恩投资公司的款项。但原告张恩对该说明的真实性、合法性和关联性均不予认可。诉讼中，原告张恩提交了其向案外人罗艾虎支付租金及水电费的收据、转账记录，证实案涉租赁物业在2019年5月至8月的应付水电费分别为3774元、5402元、9597元、7455元，合计26198元。被告段安福对上述证据的真实性、合法性并无异议。另查，2019年10月16日，原告张恩向被告段安福发出《合同终止通知书》，称被告段安福未按时缴纳2019年5月至10月的租金，故通知终止双方签订的《房屋租赁合同》。该通知书原告以快递向被告寄出，显示于次日送达，而被告段安福称合同解除时间为2019年10月16日。庭审中，原、被告均确认案涉租赁物业已被罗艾虎收回，但原告称具体收回时间其无法确认了，而被告段安福则表示大致是于2019年10月15日将设备全部搬走并退还了场地。2019年10月19日，原告张恩微信向被告段安福发送了上述通知书，并问被告段安福“这边房租一直要交，到底要拖多久呢”，原告以此主张合同于该日解除。庭审中，经本院释明案涉租赁合同效力，原告将租金诉请变更为房屋占用费诉请，并按合同约定标准支付，其余不予变更，而被告则表示坚持原答辩意见。庭审中，原告张恩与被告段安福确认，案涉租赁物业实际由广州金航科技产业园有限公司使用，但原告明确表示其有权向作为合同相对方的被告段安福主张租金等费用。上述事实，有《房屋租赁合同》《出资人协议书》、工商登记信息、转账记录、收据、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，故本案应适用《中华人民共和国民法典》实施之前的法律规定。关于原告张恩与被告段安福之间签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”。本案中，原告张恩出租给被告段安福作为仓库用途使用的白云区太和镇沙亭村飞来岭物业，并无办理任何建设工程规划许可等合法报建手续，故双方之间所签订的《房屋租赁合同》依照上述司法解释的规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始无效，故原告张恩要求确认案涉合同于2019年10月16日解除的请求，本院依法不予支持。关于被告段安福是否为本案适格承责主体的问题。被告段安福抗辩称，案涉租赁合同的实际承租人、使用人是原、被告及另两名案外人股东共同设立的广州金航科技产业园有限公司，实际履行人也是该产业园公司，故合同相对的履行主体是产业园公司，仅因该产业园公司在被告与原告签订案涉租赁合同时尚未成立，才由被告与原告签订了涉案租赁合同。本案中，原告与被告签订案涉租赁合同的时间与原、被告及另两名案外人股东签订《出资人协议书》的时间均为2019年4月23日，四名股东共同投资设立的广州金航科技产业园有限公司于2019年7月19日登记成立，而从案外人股东蒲小勤于2019年4月23日向原告张恩支付场地转让费280000元、于2019年9月向张恩支付部分租金，以及原告张恩在股东微信群中连续几个月催问其他股东租金的行为，结合原、被告双方在本案庭审中共同确认的案涉租赁物业由广州金航科技产业园有限公司使用的事实，不能排除被告段安福的上述抗辩事实的存在。然而，即使被告段安福的抗辩主张属实，其系在四名股东协商设立广州金航科技产业园有限公司过程中，作为公司发起人之一以个人名义与原告张恩签订了案涉租赁合同，但《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（2014年2月17日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同的相对性和名义主义原则，即合同只在特定的当事人之间发生法律效力，合同相对人应向发起人主张合同权利，而不能向合同关系以外的公司主张合同权利；若公司成立后如果确认了该合同或者公司已实际成为合同主体，而且合同相对人也起诉要求公司承担责任，这表明公司愿意成为合同主体且合同相对人也愿意接受公司作为合同主体，此时由公司承担合同责任符合合同法中代理的一般原理，故可以由公司承担合同责任。但合同相对人对请求发起人或者公司承担合同责任具有选择权，且合同相对人一经选定发起人或者公司承担合同责任后，不得再行变更。本案中，原告张恩显然已选择了作为发起人的被告段安福承担合同责任，符合上述司法解释的规定，并无不当。而若被告段安福并非为设立公司而与原告张恩签订的案涉租赁合同，则其更应承担相应的合同责任。综上，本院确认被告段安福为本案的适格承责主体。关于案涉合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。因原、被告在原合同中约定，租赁期限从2019年5月1日起至2021年8月19日止，但原、被告双方亦当庭确认案涉租赁物业已被案外人罗艾虎收回，故案涉房屋占有使用费应计算至物业被收回之日。因原告张恩对房屋收回时间表示无法确认，被告段安福则称场地交回时间为2019年10月15日，而从被告段安福在2019年10月16日于股东微信群中关于“这个设备已经转了，转移到这个停车场这里啦，我拍个图片给你们看一下”的陈述，也可印证被告段安福的该主张，故本院对被告段安福的陈述予以采纳。综上，被告段安福应向原告张恩支付2019年5月1日至2019年10月15日的场地占有使用费，且按原合同约定标准，该占有使用费包含物业管理费在内合计为218000元/月，该期间的占有使用费合计为1195483.87元（218000元/月×5月+218000元/月÷31天×15天）。由于案外人蒲小勤于2019年9月7日向原告张恩转账支付了95000元、5000元，于2019年9月12日向原告张恩转账支付了35000元、15000元，虽仅有2019年9月12日的转账备注为“转九月份厂房租金”，但原告张恩当庭确认了收到了蒲小勤于2019年9月的转款，故本院确认蒲小勤在该月向原告张恩支付了租金合计150000元，该事实亦与原告张恩在股东微信群中提到的“先打15万吧”，“今天15万，我再借一部分，剩下的9号前转过来”相吻合。因此，被告段安福相应向原告张恩支付场地占有使用费1045483.87元。由于原告张恩对案涉合同无效自身亦存在过错，故本院对其主张的利息请求，依法不予支持。被告段安福抗辩称原告张恩系以5个月的应收租金作为投资入股广州金航科技产业园有限公司，但并未提交证据证实其与被告及其他股东之间存在该合意。而从广州金航科技产业园有限公司最终登记的注册资本来看，四名股东认缴的注册资本总额为3000000元，依照股东之间签订的《出资人协议书》确定的各股东持股比例，原告张恩占注册资本的15%，按注册资本3000000元计算，原告张恩的出资金额应当为450000元。鉴于被告段安福确认原告张恩已经现金出资了400000元，故原告张恩认缴的注册资本出资金额尚余50000元，无需另行以5个月的租金作为投资入股。因此，虽原告张恩于2019年6月10日在微信群中称“我总投资，218000*5个月=109万+40万=149万，不含5月份水电费，大家确认一下”，但该陈述并不能证实原告张恩与各股东协商确定以5个月租金外加400000元作为出资金额，更何况原告张恩于2019年7月21日在微信群中又向各股东表示“218000*6=1308000+400000=1708000”，该案218000元/月计算的月份从5个月变成了6个月，从该内容来看，所谓的“218000*5个月”无法认定为以5个月应收租金出资。因此，本院对被告段安福关于原告张恩以5个月应收租金出资的主张不予采纳，并对其认为原告张恩无权主张2019年5月至9月期间共5个月场地占有使用费的抗辩，亦不予采纳。另外，原告张恩提交了其向案外人罗艾虎交纳租金、水电费的收据及转账记录，证实案涉租赁物业在2019年5月至8月的应付水电费分别为3774元、5402元、9597元、7455元，合计26198元，因被告段安福对上述证据的真实性、合法性并无异议，故本院对此依法予以确认。现原告张恩要求被告段安福支付上述水电费，并无不当，本院依法予以支持，但水电费金额以本院前述认定为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（2014年2月17日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告段安福向原告张恩支付2019年5月1日至2019年10月15日房屋占有使用费1045483.87元；二、于本判决生效之日起十日内，被告段安福向原告张恩支付2019年5月至8月的水电费26198元；三、驳回原告张恩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8574元，由原告张恩负担1877元，由被告段安福负担6697元；上述费用原告已预交，其中被告应负担部分由被告在履行判决时直接向原告给付，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二一年三月八日书记员 陈芷清