上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4026号原告：赵馨，女，1978年12月4日出生，汉族，户籍地北京市，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：单力，男，1976年2月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。被告：俞志成，女，1961年9月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市闵行区。被告：陈景丘，男，1963年4月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张丽娜，女，1962年10月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：刘合芬，女，1942年12月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市徐汇区。被告：赵英芳，女，1950年12月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。被告：宋亚芒，男，1955年10月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住浙江省平湖市。原告赵馨与被告俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人单力，被告俞志成、刘合芬、赵英芳、宋亚芒，被告陈景丘的委托诉讼代理人张丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵馨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的关于上海市泰康路XXX弄XXX号(北)的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告租金74,175元(其中被告俞志成返还25,152元，被告陈景丘返还14,352元，被告刘合芬返还9,893元，被告赵英芳返还12,358元，被告宋亚芒返还12,420元)；3.判令被告返还原告租房押金90,000元(其中被告俞志成返还30,518元，被告陈景丘返还17,414元，被告刘合芬返还12,004元，被告赵英芳返还14,994元，被告宋亚芒返还15,070元)。事实与理由：原、被告双方于2018年5月11日签订了关于上海市泰康路XXX弄XXX号(北)房屋租赁合同，约定被告为出租方，原告为承租方，租赁期限自2018年6月15日至2026年6月14日止，租金为每月45,000元，支付方式为付三押二。该合同中约定，如遇不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任。2019年12月8日，原告分别向五被告支付了2019年12月15日至2020年3月14日的3个月租金，总额为135,000元。2020年1月24日，因“新型冠状病毒”感染肺炎疫情防控需要，上海市人民政府发布了上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的政府公告。2020年1月24日傍晚，黄浦区田子坊地区管理办公室发布了《田子坊景区暂停开放的紧急通知》，要求田子坊景区内所有商家自2020年1月25日起停止开门营业。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本次新冠肺炎疫情，在原、被告于2018年5月签订租赁合同时是无法预见的，因此符合不能预见这一特征。上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制后，政府发布公告关闭田子坊景区，田子坊地区主管机关田子坊管理办公室禁止景区内商店开门营业，此等政府行为确属当事人不能避免也不能克服的客观情况，故符合不能避免和不能克服的特征。故原告的诉请符合合同的约定，请求法院判如所请。诉讼中，原告补充意见：因为原告平时都是和被告俞志成联系的，其他被告只是在签订合同时才见面，所以原告认为被告俞志成是五被告的联系人。2020年2月14日，原告发微信给被告俞志成，要求解除合同。2020年3月18日，田子坊恢复开放。2020年3月21日，原告搬离。当日，原告发微信告知被告俞志成，要求办理交接手续，但被告俞志成一直没有回复，被告俞志成直到2020年4月21日才回复原告，所以双方在2020年4月22日才办理了房屋交接手续，双方均到场。俞志成辩称，被告俞志成原同意解除合同，但因为原告欠五被告2020年3月15日到2020年9月3日的租金共计253,500元，所以五被告已另案诉讼，要等原告结清该欠款后双方的租赁合同才能解除。确认五被告收到原告2020年1月25日至2020年3月14日期间的租金74,175元以及租房押金90,000元。但被告俞志成不同意返还这两项费用，因为是原告违约，且原告已经实际使用系争房屋。诉讼中，被告俞志成补充答辩意见：原告曾经要求减免房租，但并没有告知被告俞志成其要解除合同。2020年4月22日被告俞志成是去拿钥匙，不是去办理房屋交接，因为那天物业公司说要进行危房检查，当时原告和五被告都到场。之后被告俞志成是与原告共享系争房屋的钥匙。陈景丘、刘合芬、赵英芳辩称，同意被告俞志成的答辩意见。2020年4月22日是因为物业公司要检查，之后房屋钥匙在被告俞志成手里，因为被告俞志成有时间，被告陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒没有时间，且原告一直是和被告俞志成联系。宋亚芒辩称，同意陈景丘、刘合芬、赵英芳的答辩意见。原告要退租，应该和五被告沟通，并且与五被告协商一致。原告与五被告之间都有微信往来，为何原告只和被告俞志成一人沟通。2020年4月22日，因为物业公司要检查危房，所以才向原告拿了系争房屋的钥匙，那天被告宋亚芒在场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，原告与五被告签订《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》，约定：五被告为出租方，原告为承租方；系争房屋整幢的租赁期限为2018年6月15日至2026年6月14日；月租金为45,000元(其中被告俞志成15,259元、被告陈景丘8,707元、被告刘合芬6,002元、被告赵英芳7,497元、被告宋亚芒7,535元)，每三个月支付一次，原告需提前10日现金或转账至甲方指定账户；如原告无故拖欠租金，被告给予原告5天宽限期；双方在签订合同的同时，原告应向被告支付2个月的租金金额即90,000元作为押金，该押金在租赁期内不得充抵租金；租赁期内的水电煤等公用事业费用由被告按国家规定及时支付，不得拖欠；“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”；被告无故终止合同、擅自提价等以及原告拖欠租金超过15天属于严重违约，违约方需向对方支付违约金100,000元，并赔偿对方押金数额90,000元。该合同签订后，原告即通过银行转账方式向五被告分别支付3个月租金及上述押金。2019年12月8日，原告通过银行转账分别向五被告支付2019年12月15日至2020年3月14日的租金共计135,000元，其中向被告俞志成转账支付45,777元，向被告陈景丘转账支付26,121元，向被告刘合芬转账支付18,006元，向被告赵英芳转账支付22,491元，向被告宋亚芒转账支付22,605元。2020年1月24日，黄浦区田子坊地区管理办公室发出《田子坊景区暂停开放的紧急通知》，内容为：“按照公共卫生事件一级响应要求，针对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，为避免人员聚集引发交叉感染，保障市民朋友、游客群众健康，自2020年1月24日(除夕)晚22：00起，田子坊景区临时关闭。恢复开放时间另行通知”。2020年2月9日，原告发微信给被告俞志成，称：“……这次疫情影响严重，田子坊自1月25日就关闭了园区，目前还没有接到何时会重新开放的通知，我想请您召集一下其它几位房东，我们一起看一看怎么面对这个突发情况”。2月14日，被告俞志成微信原告：“你好：根据你所提的要求，已经与其他房东进行了商讨。总之发生这类事情都不愿看到。我们房东一致认为，随大流。但是你应该知道，我们都是把自己唯一的一间住房租借给你的。我们都是在外面租别人家住房的，每个月租金都在8-9千元，生活也是算着过的。疫情来了只能相互理解，我们只能为租客力所能及提供一些帮助，适当减掉一点，共同抗疫。所以与田子坊所有房东一样在停业期间(自停业布告起止日)按日减免租金50%。恢复后怎么办？也是随大流。希望你也能体谅我们这群小老百姓的苦衷，我们是的的确确的穷人啊。”当日，原告微信被告俞志成：“如果是这样的结果，我们只能按照合同第八条不可抗力即时终止合同，双方均无违约责任来办理了，并可以转发给其它几位”。被告俞志成微信原告：“你好：昨天你电话跟我讲的话，我能理解，困难时期互相帮托，免租、减租我可以同意，但我一户也不能说了算，你也说过：你们几户首达成共识，如果达不成，拉你一起进群，我尽量与几户邻居沟通，把你的意思尽量淋漓尽致的陈述，达成以后回复你”。原告微信被告俞志成：“就怕其它人不明白，还以为是租户商家违约。在法律上来讲，此次绝对是不可抗力因素，这一点如果她们不能理解的话，那就真的没有办法了”。被告俞志成微信原告：“我会把你的意思，反复的与其它几户陈述。春天不会太远”。2020年3月16日，田子坊景区疫情防控工作领导小组发布《通知》，内容为：“根据上海市新型冠状病毒……领导小组办公室《关于进一步有序推动本市企业复工复市的通知》的精神以及上海……等要求，田子坊园区将于2020年3月18日(星期三)按照疫情防控要求限时限流有序开园。开园须知：1.……4.开园按防控要求，限时限流，开园限时10：00-17：00(16：00开始停止入园)，瞬时限流2500人……”2020年3月23日，原告微信被告俞志成：“上次忘了问，门锁的钥匙是快递给你方便还是你过来拿方便，我一般五点前都在田子坊”。2020年4月21日，被告俞志成微信原告：“你好：我明天上午去田子坊，你可以把钥匙给我，同时把水、电、煤账结清，我估计10点30分到。”原告于当日回复被告俞志成：“好，明天10点半”。2020年4月22日，原告将系争房屋的钥匙交给被告。当日，被告宋亚芒与原告的丈夫单力在“兹于今日收到租户赵馨210弄19号营业场所大门钥匙贰把。并附电费账单壹份。(双方确认)。水表抄表数：82”的内容下方签名。又查明：2020年五被告另案向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的租赁合同于2020年9月3日解除；2.判令原告支付擅自解除合同的违约金100,000元；3.判令原告在五被告处的押金90,000元作为赔偿金不予返还；4.判令原告赔偿五被告给予的自2018年5月11日起至2018年6月14日止的空窗期租金49,500元;5.判令原告支付拖欠的2020年3月15日至2020年9月3日期间的租金253,500元(按照每月租金45,000元的标准计算)。五原告在其起诉状中称，“今年因发生新冠肺炎疫情，不可抗力事件，政府对疫情提出短暂防控期，可能影响被告(即本案原告)经营，但该影响尚未达到合同目的不能实现程度，防控结束后租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现，且出租房屋无灭失、无破损、一切正常，可以经营，田子坊园区恢复营业，原告(即本案被告)也提出补救措施，减少被告(即本案原告)经济损失，防控期52天，给予免除每天租金的50%(双方微信交流)，被告(即本案原告)却以疫情为由，执意不履行合同”。2020年9月3日，五被告向本院表示，同意解除合同，系争房屋的钥匙原告是在2020年4月22日交给五被告，所以合同的解除日是在2020年4月22日以后。疫情是暂时的，原告要求解除合同属于违约。审理中，五被告确认2020年4月22日时原告已将系争房屋内的物品搬离。审理中，原告表示，合同第八条中约定“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”是双方合同签订时一致认可的约定终止条款。五被告在其所书写的另案起诉状中也对此次疫情是不可抗力因素予以认可，那么原告据此条款终止合同，完全合法，恰恰是对双方合同的严格执行。2020年1月25日，因上海市疫情一级响应，田子坊地区关闭之时开始，不可抗力即已发生，故原告以2020年1月25日作为解除合同的时间是根据双方合同之约定，符合法律相关规定。2020年1月25日至3月17日这段时间，田子坊区域封闭，原告无法进行撤离，也是不可抗力因素所导致，原告并无过错。在2020年3月18日田子坊结束封闭之时，原告第一时间开始撤离。由于该门店包括三层店面，另外还有上下3个亭子间的区域需要收拾打包整理并搬离，而且那段时间田子坊只开放泰康路上的一个门可以进出，原告克服众多困难在3天内完成了撤离，并对场地进行了保洁清理，已经是竭尽所能的最快的速度。2020年3月21日至4月22日，原告已撤离，并告知被告来拿钥匙，但被告始终不来拿钥匙进行交接，原告是无过错一方。基于五被告在诉讼中多处明显撒谎，原告认为五被告的另案诉讼纯属恶意诉讼，其所有诉讼请求完全无视事实和法律，不应得到法律的保护。审理中，五被告表示，合同中约定的“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”是指发生毁灭性不可抗力事件，合同目的不能实现时合同终止。新冠疫情在该文字中未表述，也不属于毁灭性事件，且不影响合同目的的实现，故不构成合同解除的理由。2019年12月15日至2020年3月14日间，原告在实际使用系争房屋，不存在被告需要向原告返还该期间的租金。发生疫情后，双方在用微信进行联络前有过一次电话交流，原告反复述说疫情会导致国外旅游团不来，其生意受影响。五被告认为，商业经营存在各种意想不到的风险，原告只顾自己赚钱时的喜悦，却将疫情发生后的风险甩锅给被告，说白了其就是不想经营了。新冠疫情发生后，国家出台政策，意在鼓励经营，虽然政策是针对国资企业，但五被告仍网开一面，表示可以参考国家政策给予原告补偿，但原告坚决表示退租，拒不同意继续履行合同。原告搬离系争房屋前既没有与五被告商量，事后也没有通知五被告，属违约。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告签订《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应恪守，任何一方均不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方在该合同中约定：“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，医学界尚无绝对有效的方法阻止病毒传播，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。但当事人是否可以不可抗力为由主张解除租赁合同仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。根据本院查明的事实，系争房屋所在的田子坊景区仅是临时关闭，2020年3月18日恢复开园，故本次疫情的发生仅在一定时间内限制了原告对系争房屋的使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此原告认为2020年1月25日合同已解除显然不妥，亦于法无据。疫情发生后，双方应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。根据我国的法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据双方的微信聊天内容，显示被告俞志成曾提出给予原告租金减免，但遭原告拒绝。虽然被告在本案审理中否认2020年4月22日是因合同解除而移交系争房屋的钥匙，称是共享钥匙，但根据原告于2020年3月23日与被告俞志成的微信内容、五被告和原告在2020年4月22日均到系争房屋现场、2020年4月22日原告将系争房屋的钥匙交给被告、被告宋亚芒与原告的丈夫单力于2020年4月22日在“兹于今日收到租户赵馨210弄19号营业场所大门钥匙贰把。并附电费账单壹份。(双方确认)。水表抄表数：82”的内容下方签名，以及本案审理中五被告确认2020年4月22日时原告已将系争房屋内的物品搬离的事实，本院认定双方在2020年4月22日到系争房屋是为办理退房交接，双方在该日合意解除本案所涉合同，被告关于共享钥匙等辩称意见不符常理，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于本案所涉合同是双方合意解除，故原告在被告处的押金应予返还。至于被告已付至2020年3月14日的租金，鉴于双方未就租金的减免达成合意，被告现不同意减免疫情期间的租金，且已另案提起诉讼，双方是在2020年4月22日移交了系争房屋的钥匙，故原告要求被告返还租金74,175元的诉请于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、赵馨与俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒于2018年5月11日签订的《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》于2020年4月22日解除；二、俞志成应于本判决生效之日起十日内返还赵馨房屋押金30,518元；三、陈景丘应于本判决生效之日起十日内返还赵馨房屋押金17,414元；四、刘合芬应于本判决生效之日起十日内返还赵馨房屋押金12,004元；五、赵英芳应于本判决生效之日起十日内返还赵馨房屋押金14,994元；六、宋亚芒应于本判决生效之日起十日内返还赵馨房屋押金15,070元；七、驳回赵馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,584元，由赵馨负担1,620元，俞志成负担666元，陈景丘负担380元，刘合芬负担262元，赵英芳负担327元，宋亚芒负担329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾人民陪审员  李文清人民陪审员  白莉萍二〇二一年三月三十一日法官 助理  薛天豪书 记 员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。