文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初9618号原告：张利，女，1990年5月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：朱峰，男，1990年8月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：李恒，江苏岸庆律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李维林，江苏岸庆律师事务所律师。被告：徐锦，男，1996年11月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：庄尹，女，1995年9月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：卢娴，江苏淮海潮律师事务所律师。第三人：淮安经济技术开发区逸鹏房产信息服务部，住所地淮安经济技术开发区上海新城二期2－6号楼6－5室。经营者：蒋红艳，女，1982年7月1日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：惠传军，系第三人员工。原告张利、朱峰与被告徐锦、庄尹，第三人淮安经济技术开发区逸鹏房产信息服务部（以下简称逸鹏房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利、朱峰及两原告的共同委托诉讼代理人李恒、李维林，被告徐锦、庄尹的共同委托诉讼代理人卢娴，第三人逸鹏房产的委托诉讼代理人惠传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利、朱峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并承担违约责任金24万元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年8月21日，原告通过第三人购买被告位于淮安市房屋一套，房屋面积92.92平方米，双方约定房屋总价款120万元。签订合同时原告已向被告支付购房定金10万元。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告多次违约，拒不履行合同，故提起诉讼。被告徐锦、庄尹辩称：两被告不同意继续履行合同。被告徐锦出卖涉案房屋系因当时贷款到期，急需用钱，合同签订后，徐锦就催促原告支付首付款，但由于购房合同对首付款的支付时间没有明确约定，原告就拖延着，并称被告的房屋未满两年，当时过户的话契税很高，致使徐锦出卖房屋的目的没有实现，现在徐锦已不需要资金周转，也不必要再出卖房屋，对于已收取原告的购房定金，徐锦愿意返还。原告到被告家看房时只有庄尹在家，庄尹虽知道徐锦要卖房，但是其并不同意出卖共同所有的房屋，故签合同时庄尹并未到场，购房合同只有徐锦一人签字，其属于无权处分，该购房合同不发生法律效力，请求驳回原告诉讼请求。第三人逸鹏房产述称，原告看房时，是被告庄尹开门的；后来价格谈好后，被告徐锦签了合同，我们又跟买方一起到被告家，徐锦委托庄尹将房产证押在我们中介处，所以不能说被告庄尹对此事不知情。三方商谈时达成一致意见，涉案房屋到2020年12月6、7号契税满两年，满两年后卖方徐锦配合买方过户。在到期的前二十天左右，中介联系徐锦，买方要求他到中介处与买方一起去银行办理贷款手续，徐锦虽在电话里承诺，但并未到场。按照合同约定，银行贷款审批通过以后买方才能给卖方首付款，所以造成首付款一直无法支付，且徐锦也从来没有联系中介要买方提前支付首付款。2020年12月15日，徐锦到过中介，但第二天又不接电话。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市的房屋系两被告共同共有。2020年8月21日，被告徐锦（卖方）与两原告（买方）及第三人逸鹏房产（居间方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，约定：卖方将坐落于淮安市的房屋（建筑面积92.92平方米）转让给买方，转让总价款120万元；合同签订时，买方向卖方支付定金10万元；除定金之外的首期房款38万元，买方承诺在银行贷款审批通过后3个工作日内支付，协助卖方办理银行贷款解押，剩余房款以买方向银行申请按揭贷款的方式支付；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同签订当日，原告向被告徐锦支付购房定金10万元。2020年11月9日，第三人工作人员惠传军通过手机短信与被告徐锦联系，催促其尽快与贷款银行联系预约还款，以便解除抵押后配合买方过户。2020年11月23日，惠传军再次通过手机短信与被告徐锦联系，催促其尽快配合买方办理申请贷款手续。2020年11月24日，原告张利与第三人工作人员联系，要求中介尽快联系卖方办理网签和贷款手续。2020年12月7日，原告通过中介工作人员惠传军向被告徐锦发送短信，要求卖方在3个工作日内按买卖合同继续履行手续，若到期仍未配合，视为违约。2020年12月13日，原告在中介处通过惠传军与被告徐锦通电话，被告徐锦答应12月15日到中介处协商办理手续。后中介再与徐锦联系无果。原告陈述，其第一次到被告家看房时，就看了涉案房屋的产权证，产权人为两被告；第三人陈述，当时被告徐锦说他全权出卖房屋，被告庄尹不用签字；去被告处拿房产证时，没有向被告庄尹出示房屋买卖合同。庭审中，经本院释明，原告不同意将诉讼请求变更为要求被告承担违约金赔偿责任，坚持主张继续履行涉案房屋买卖合同。在案件审理过程中，两原告向本院申请财产保全，产生保全费5000元。本院认为，处分共有不动产应当经全体共同共有人同意。涉案房屋系两被告共同共有财产，被告庄尹既未在房屋买卖合同上签字，也未出具委托书授权被告徐锦出售，从第三人的陈述来看，原告看房时，被告庄尹虽在场，但后来并未参与合同的签订；从原告的举证情况看，并无充分证据证明被告庄尹同意涉案房屋买卖合同的条款或授权被告徐锦出售涉案房屋，第三人与被告庄尹接触时既未向被告庄尹出示房屋买卖合同，也未要求被告庄尹补签字；另外，涉案购房定金10万元也系被告徐锦收取，故涉案房屋买卖合同对被告庄尹不发生效力。由于被告庄尹不同意出售涉案房屋导致本案房屋买卖合同无法履行，但原告不同意变更诉讼请求，坚持要求两被告继续履行合同，对此，本院不予支持。由于涉案房屋买卖合同无法继续履行，被告徐锦同意退还原告购房定金10万元，为减少当事人诉累，本院照准。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据房屋买卖合同约定，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，被告徐锦拒绝出售涉案房屋构成违约，两原告要求被告徐锦支付违约金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，但由于原告明知涉案房屋系两被告共有财产，在只有被告徐锦一人签字的情况即着手履行合同，其对本案合同不能继续履行主观上亦存在一定的过错，本院考虑原、被告过错程度，酌情确定由被告徐锦向原告支付违约金20万元，对原告主张超出部分，不予支持。因合同具有相对性，被告庄尹并非本案房屋买卖合同当事人，现原告要求被告庄尹承担违约责任，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐锦于本判决生效之日起十日内退还原告张利、朱峰购房定金10万元，并支付违约金20万元，合计30万元；二、驳回原告张利、朱峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17760元，减半收取8880元，由原告张利、朱峰负担7030元，被告徐锦负担1850元；保全费5000元，由原告张利、朱峰负担3750元，被告徐锦负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  张广兄二〇二一年三月二十六日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。