广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28097号原告：蔡伟颐。原告：江泽明。两原告的共同委托诉讼代理人：吴灏驰，广东济方律师事务所律师。被告：孙艳东。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。原告蔡伟颐、江泽明诉被告孙艳东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人吴灏驰，被告的委托诉讼代理人徐兆明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告于2019年9月22日签订的房屋买卖合同于2020年8月16日解除有效；2、被告配合两原告无条件解除网签；3、被告支付物业成交价的10%作为违约金；4、被告支付自2020年6月起每月2800元的房屋占用费到实际解除网签合同之月止；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年9月22日签订了《房屋买卖合同》，约定：被告购买涉案房屋，成交价为174万元；该物业赎契所需要款项由买方支付，交易前物业供款2800元由买方支付；在解除查封赎契后拿到房产证后15个交易日双方到房地产交易中心办理递件过户手续；买方不按合同买入物业，或无法买入物业应向卖方支付物业成交价10%作违约金；未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天支付物业成交价千分之一违约金；逾期30天，卖方有权不再出售物业；买方向卖方支付物业成交价10%作违约金。合同签订后，买方怠于履行赎契等各项义务，经多次催告，买方代理人刘宏轩于2020年3月26日书面确认承诺最迟5月20日银行出具同意贷款通知书，之后再无下文。买方拖延履行义务足一年，已经严重违约，侵害了卖方的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：被告同意原告的第一项诉讼请求，解除合同的时间由法院依法认定。被告也同意原告的第二项诉讼请求，因为合同没有履行下去的必要，同意解除网签合同。但被告不同意原告的第三项诉讼请求，因为被告没有违约行为，被告已按合同约定履行义务，违约的是原告，导致合同无法履行的责任全在于原告。涉案房屋没有交给被告使用，被告没有义务承担房屋占用费，不同意原告的第四项诉讼请求。本案诉讼费的承担由法院认定。经审理查明：原告蔡伟颐是原告江泽明的母亲。据《房地产证》记载，位于海珠区南华××路××楼后座房屋的权属人是两原告，各占有50%的产权份额，建筑面积为76.2平方米，登记日期为2012年3月6日；附记：2012年3月6日，以12登记××××号办理抵押登记；等。2019年9月22日，原告蔡伟颐、江泽明（卖方，江泽明代蔡伟颐签名）与被告（买方）签订《买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为海珠区南华××路××楼后座；建筑面积约76.2008平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1740000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买卖双方的有效文书送达地址为本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达；合同三方确认：此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条规，均视为对全部合同和关联文件的违约；三方约定的其他事项：1、签订本合同前，买方已支付人民币伍万元正给卖方；2、因本物业存在查封、抵押情况，在解除查封、赎契拿到房产证后十五个交易日买卖双方须到房地产交易中心办理递件过户交易手续；3、卖方于办理递件过户后30日内拿到全部楼款，如果逾期买方按欠款每日千分之一向卖方支付违约金；4、交易前该物业供款人民币贰仟捌佰元正由买方支付；5、该物业赎契所需款项及律师费由买方代为支付，该款项在总楼价扣减。附件：买卖双方一致同意由买方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：⑴签订本合同时支付50000元作为定金；⑶部分楼款共计470000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后五个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后／天内完成（以付清双方交易税费为准）；⑷1220000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后／个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件或合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；等。2020年1月9日，在房管部门的网签系统上录入了合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》的信息，主要内容为：甲方为原告江泽明、蔡伟颐（卖方），乙方为被告（买方），房地产地址为海珠区南华××路××楼后座，建筑面积76.2008平方米；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额为220万元，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记；等。2020年8月14日，两原告向被告发出《解除房屋买卖合同通知》，主要内容为：合同约定该物业赎契所需款项由你支付；赎契拿到房产证后十五个交易日，双方到房产交易中心办理递件过户手续；由于你一直未办妥按揭贷款手续，补充约定最迟5月20日银行出具同意贷款通知书。经多次催告，至今日止，你一直未履行合同义务，未垫资赎契等，致使合同无法履行。现书面告知解除与你的房屋买卖合同，不再向你出售该物业，并保留追究你违约责任、赔偿损失的权利。该函件于2020年8月16日由被告保姆代收。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、《买卖合同》，该合同版本的第二十条：三方约定的其他事项6、最迟5月20日银行出具同意贷款通知书，刘宏轩，2020年3月26日（该约定是从2019年9月签订合同后，接着是国庆和遇到疫情，被告依然没有履行，原告找到中介人员加了该项约定）；2、租赁询价信息（含光盘）。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性均没有异议，被告持有的合同版本是没有该证据合同中第二十条第6点的内容，中介人员刘宏轩是之前为原告的涉案房屋进行装修之后包销的身份，被告也是经刘宏轩介绍的，所以联系工作和办理手续相关工作双方都是找刘宏轩的；对于该第6点约定的内容被告不了解，但对原告陈述的因疫情原因推迟了办理贷款手续的说法被告是同意的；在2020年3、4月期间，原、被告双方一起去了中国银行申请同贷手续，据被告回忆，原告江泽明在中国银行另有贷款手续未清还，中国银行不同意贷款申请。随后双方又去了建行申请贷款，建行在2020年6月4日出具了同贷书。被告对买卖合同的关联性不予确认。对证据2的真实性、合法性、关联性均无法确认。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、收款人为江泽明、蔡伟颐于2018年10月1日出具的《收据》，记载收到出售涉案房屋订金伍万元整，款项到账视为收取，合同生效；2、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行于2020年6月4日出具的《个人住房贷款初审结果通知书》，告知原、被告，兹有孙艳东以房屋海珠区南华××路××楼后座抵押，向我行申请二手房个人住房贷款。基于买卖双方所提供资料真实、交易合法合规的前提下，经本行初审已获批准商业性人民币贷款金额132万元整，贷款年限17年，公积金贷款以公积金管理中心审批为准，注意以下事项：本通知书不作为任何权利凭证或担保之用，也不作为银行放款承诺的依据，本通知书的最终解释权归我行；本通知书有效期三个月等。原告质证表示：对证据1《收据》的真实性没有异议，但对关联性不予确认；该收据是在2018年10月1日出具的，当中的备注是“款项到账视为收取，合同生效”，本案的合同是在2019年9月22日签订的，被告从未支付过该合同中约定的5万元定金；这个收据是原告出具给案外人的其他合同，与本案无关。原告从没有见过证据2的同意贷款通知书，所以真实性由法院认定；该份同贷书已经是无效的，当中明确了有效期为三个月，已过有效期，现已无效；且该通知书仅是初审，并非最终结果；从2019年9月22日签订合同直到2020年6月4日出具同贷书证明被告没有购房能力，也证明在原告一而再再而三的宽限期内，被告仍然没有履行，看出被告是无心购买；同贷书也不是受疫情影响，仅是被告拖延和购买力的问题。另查，中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中行海珠支行）曾起诉本案两原告金融借款合同纠纷，本院作出的民事判决书生效后，权利人中行海珠支行向本院申请执行，要求江泽明、蔡伟颐清偿借款本金等，申请执行人中行海珠支行申请执行时提供江泽明、蔡伟颐的财产线索如下：两人名下位于广州市海珠区南华××路××楼后座的房屋产权，已被该案诉讼阶段诉保查封。本院于2015年10月16日作出（2015）穗海法执字第4221号《执行裁定书》，认为：经执行已查封江泽明、蔡伟颐名下的房产，除此之外，未发现有可供执行的财产而申请执行人表示确认。该案裁定终结该次执行。查册时间为2021年1月14日的《广州市不动产登记查册表》显示：坐落海珠区南华××路××楼后座的权利人是江泽明和蔡伟颐，两人各占50%份额；抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行，抵押范围为全部，登记时间为2012年3月6日，最高债权额为580000元；等。原告于2020年9月17日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：双方是经中介方刘宏轩介绍认识的；被告购买房屋前有看过房屋；涉案房屋没有交付。原告表示：原告蔡伟颐清楚并同意由江泽明代签合同；涉案房屋是由于抵押供楼款没有及时清偿导致被查封，至今该查封还没有解封；经与银行协商，银行同意原告继续缴交供楼款；当时广州市铖达商业经营有限公司（以下简称铖达公司）出具了委托书，委托刘宏轩代为装修出售涉案房屋，原告也同意，原告在委托刘宏轩买卖涉房屋期间，相应的银行供楼款由案外人铖达公司负责；解封是需要买家垫资赎契的，赎契和解封也是可以一并做的；原告在2020年6月底知道了建设银行向被告出具了《个人住房贷款初审结果通知书》，但由于该同贷书出具的时间超过了三方约定的2020年5月20日，所以原告没有继续履行合同的进一步约定；被告所称的解封由原告负责不属实，被告没有支付过每月2800元供楼款给原告，“陆翠娴”是刘宏轩的老板娘；其第四项诉讼请求是因为被告不履行合同且不配合原告去解除网签，导致原告无法购买新的房屋产生的损失，具体的赔偿标准由法院认定。被告表示：被告与刘宏轩是朋友，当时被告有购房意愿，刘宏轩说有房源；签合同前，刘宏轩告知被告涉案房屋有查封、抵押情况，当时说解封手续是原告办理，被告支付30000元的律师费，解封后由被告出钱赎契；大约在2020年5月13日，刘宏轩和原告江泽明一起去律师楼，被告准备支付30000元的律师费，但律师告知房子解封需要500000-600000元，被告就不想继续履行了；2019年9月至2020年5月期间，被告通过“陆翠娴”每月支付2800元的供楼款到原告江泽明的账户上；被告当时不知道查封是与供楼相关联的，只是理解因为其他事情涉案房屋被查封，不知道供楼要供这么久，以为只需要支付30000元的律师费就可以购买涉案房屋。本院认为：原告江泽明（同时代表原告蔡伟颐）和被告签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定履行义务。原告主张双方的约定应以其提交的合同版本约定的内容为准，但原告提交的证据1中第二十条第6点约定的内容是介绍人刘宏轩单方签名确认的，在被告持有的合同版本中并无该条款的约定，故被告抗辩不了解该约定的意见，本院予以采纳。原告据此主张双方约定银行出具同贷书的最迟日期为2020年5月20日的意见，理据不足，本院不予确认。合同约定：在解除查封、赎契拿到房产证后十五个交易日买卖双方须到房地产交易中心办理递件过户交易手续。原告诉讼中确认：涉案房屋并未办理解封，且赎契和解封是可以一并做的。而根据被告提交的证据2，被告在2020年6月已经取得银行初步的同意贷款申请，但原告在知悉该情况的前提下也没有继续履行合同约定的配合被告办理过户递件等内容，故原告存在违约。被告在诉讼中也表示征询过律师意见后，知悉需代原告偿还500000-600000元的贷款后，也不想继续履行合同了，被告也存在违约行为。由于双方均不愿继续履行合同约定的内容，现原告要求确认双方签订的买卖合同于2020年8月16日解除，被告也表示同意，故该对诉请，本院予以确认。原告还要求解除双方的网签合同，被告也表示同意，本院也予以准许。由于原、被告对于合同的解除均负有责任，故合同解除后，原告要求被告支付违约金及房屋占用费，理据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡伟颐、江泽明和被告孙艳东之间于2019年9月22日签订的《买卖合同》于2020年8月16日解除。二、解除原、被告就海珠区南华中路368号4楼后座的房屋签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字××号），被告在本判决生效之日起五日内协助两原告办理网签合同的解除手续。三、驳回原告的其余诉讼请求。本案本诉受理费11063元，由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年三月二十二日书记员  招佐文冯琬晴梁嘉淇