福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初1934号原告：周亚利，女，1986年12月9日出生，汉族，住福建省永泰县。原告：温文实，男，1984年11月21日出生，汉族，住福建省永泰县。上列原告共同委托诉讼代理人：郭贝贝，福建鹭明径律师事务所律师。被告：刘元张，男，1947年10月13日出生，汉族，住福建省长泰县。被告：刘双喜，男，1976年11月7日出生，汉族，住福建省长泰县。委托诉讼代理人：刘元张（系刘双喜父亲），自然情况同上。原告周亚利、温文实与被告刘元张、刘双喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告周亚利、温文实的共同委托诉讼代理人郭贝贝，被告刘元张（并作为刘双喜的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周亚利、温文实向本院提出诉讼请求：1.解除周亚利、温文实与刘双喜、刘元张签订的店面租赁合同；2.刘双喜、刘元张返还周亚利、温文实于2020年10月17日支付的2020年10月18日至2021年1月17日的剩余房屋租金19833.33元及房屋押金8500元；3.刘元张、刘双喜赔偿周亚利、温文实房屋租赁转让费80000元；4.刘元张、刘双喜赔偿房屋剩余租赁期内（2020年11月8日至2023年1月17日）装饰装修残值损失156771.11元。事实与理由：2018年1月18日，周亚利、温文实与刘双喜、刘元张就厦门市思明区××路××号店面签订店面租赁合同。约定：租赁期限为五年，即2018年1月18日至2023年1月17日，其中前三年房屋租金为8000元／月，后面两年房屋租金为9000元／月，同时约定房租按照每季度支付一次，押金为8000元等。2020年10月17日，周亚利、温文实向刘元张支付下一季度的房屋租金25500元。现因案涉房屋涉讼无法正常使用，要求刘元张、刘双喜返还未使用房屋期间的租金19833.33元。周亚利、温文实在装修过程中，受刘元张阻挠，要求将出租的案涉房屋租金上涨500元／月，押金增加500元。周亚利亦是按照8500元的租金履行。合同签订前，周亚利、温文实向转让案涉房屋的原承租人姚映波支付店面转让费共计80000元整。2020年10月12日，厦门市思明区人民法院作出（2012）思执行字第610号公告并于10月27日张贴在案涉房屋处，要求对案涉房产进行拍卖，并要求实际使用人于2020年11月11日前腾空房产。现因刘双喜、刘元张违约造成周亚利、温文实实际无法对该房屋继续行使承租权，要求对经过刘元张、刘双喜同意装饰装修且已经形成附合部分的剩余租赁期内的残值损失进行赔偿。刘元张、刘双喜还应对损失的店面转让费进行赔偿，返还周亚利、温文实多支付的租金及押金。刘元张、刘双喜共同答辩称，一、周亚利、温文实未经出租人同意，破坏房屋的主体结构，造成案涉房屋二层隔板损坏变形并严重漏水。在周亚利、温文实未修复赔偿前，案涉租赁合同不应解除。在修复前，周亚利、温文实应按照合同约定继续支付租金。二、周亚利、温文实尚欠付2020年4月18日至2020年7月17日期间的租金5500元、2021年1月18日至2021年4月18日期间的租金25500元、水费73.8元、物业费697.32元，其要求返还多支付的租金缺乏依据。三、周亚利、温文实支付给姚映波的费用并非转让费，而是购买家具、设备等的费用。四、周亚利、温文实主张的装修损失不属实，应委托鉴定机构就其装修价值进行评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月10日，刘元张以自己名义，并作为刘双喜的代理人，与周亚利、温文实签订一份《店面租赁合同》，约定：刘双喜、刘元张为出租方、甲方，温文实、周亚利为承租方、乙方。甲方将坐落于厦门市思明区××路××号店面出租给乙方，室内设施和装饰情况空店。租赁期限从2018年1月18日至2023年1月17日止。第一年至第三年月租金为8000元，第四年月租金为9000元，第五年月租金为9000元。租金每季度支付一次，每季度租金应提前十天一次性支付。甲方保证于2018年1月18日前将该店面交付乙方装修使用。甲方允许乙方在不破坏该房屋主体结构的情况下进行装潢、装修。租赁期间甲方若违约应赔偿乙方装潢、装修。甲方应保证该出租店面的权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。由此给乙方造成的经济损失，甲方应负责赔偿。乙方须于签署合同同时向甲方支付8000元作为履行合同之保证金。租赁期间内，保证金不得抵充租金、赔偿金或其他应付款。租赁期满，乙方若无违约行为，在退租手续办妥后，甲方应于乙方迁出当日保证无息退还给乙方。乙方若违反本合同某条款给甲方造成损失，甲方可用保证金冲抵，如果保证金不足弥补损失，甲方仍可向乙方追加赔偿。乙方应按合同规定的期限和数额支付租金，与乙方经营有关的费用，包括物业管理费，水电费，煤气费，电话费，治安，环保，营业税金等，由乙方承担并按时缴纳。乙方承租期间，对承租房屋有合理使用和日常维修，保养的责任。未征得甲方的同意，不得破坏房屋的主体结构，如因乙方责任造成房屋破坏，由乙方负责修复并承担一切后果。第五条“违约责任”约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，同意合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月的租金额及相关损失作为违约赔偿金。合同期满后，由乙方投资的装潢、装修和不可移动的设施作为房屋的整体，必须无偿移交给甲方所有，乙方只有对属于单独构成的固定资产设备和移动的设施进行拆除。合同签订当日，刘元张出具押金收条一份，载明“收到温文实支付押金8000元”。后刘元张、刘双喜依约将案涉房屋交付周亚利、温文实装修使用。因周亚利、温文实在对案涉房屋的装修过程中对二层隔板进行打洞，造成了隔板损坏，刘元张与温文实于2018年2月7日签订《合约协议》一份，载明“1.每个月租金在原有基础上增加500元，时间从2018年3月18日起至2023年。2.在租赁期间内二层板出现质量问题造成的损失与业主无关。责任由租户承担。在租赁期外的发生事故造成的损失与承租人无关”。2020年10月12日，厦门市思明区人民法院在案涉房屋张贴公告，载明“在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司厦门分公司与被执行人刘双喜、刘素清金融借款合同纠纷一案过程中，因被执行人刘双喜、刘素清未履行已生效的（2011）思民初字第532号民事判决书所确定的义务，申请执行人中国民生银行股份有限公司厦门分行申请拍卖处置抵押物即被执行人刘双喜、刘素清所有的位于厦门市思明区××号××号××室房产以优先偿还本案欠款。……责令房屋实际使用人于2020年11月11日前腾空上述房产并交由本院处置。”周亚利、温文实主张，其于2020年11月11日前即腾空案涉房屋并通知刘元张办理交接手续。但2020年11月11日下午多次致电刘元张，刘元张均拒绝接听。直到十来天后，因隔壁房屋漏水，物业通知到场，于2020年11月20日将案涉房屋钥匙交付刘元张。刘元张陈述，2020年11月11日后，其联系周亚利、温文实可以继续使用房屋，要求二人将隔板修复后才能解除合同。直到2020年12月31日，因隔壁房屋漏水问题报警通知周亚利、温文实，二人才拿来房屋钥匙。但门打不开。元旦后刘元张修门后才打开了门，发现周亚利、温文实确实已经搬离案涉房屋了。现案涉房屋尚未被人民法院采取强制措施。另查明，周亚利、温文实支付租金至2021年1月17日，其中，2020年4月18日至2020年7月17日期间的租金支付了20000元。案涉房屋2020年7月1日至2020年12月31日期间应缴物业管理费697.32元，2020年12月应交水费73.8元，前述费用均未缴纳。周亚利、温文实同意支付其占用房屋期间的物业管理费，认为水费并未发生在其占用期间。周亚利、温文实陈述2020年4月18日至2020年7月17日期间未足额支付的5500元租金系因受疫情影响，与刘元张协商后刘元张同意给予减免。审理中，周亚利、温文实主张其自案外人姚映波处转让案涉房屋支出转让费80000元，该款项包含案涉房屋部分装修及剩余设备。周亚利、温文实还主张装修案涉房屋，支出装修设计费37000元，装修费用320200元。前述费用合计390200元，应由刘元张、刘双喜根据使用年限就装修残值进行赔偿。周亚利、温文实提供如下证据：1.温文实银行账户向案外人姚映波合计支付8万元的转款凭证；2.温文实与厦门悦凡视觉美学文化传播有限公司签订的设计委托协议书，载明设计定金2万元，温文实转账支付案外人黄美蕉转款凭证合计37000元，加盖厦门悦凡视觉美学文化传播有限公司印章的收据一份（载明设计服务费37000元）；3.温文实与丹马（厦门）装饰设计有限公司2018年1月30日签订的《施工委托合同书》（载明工程地址为松岳里3号、工程造价320200元）、装修工程标准报价清单（其中周亚利、温文实明确二楼隔板装修部分的全套水电项目报价29688元）、温文实2018年1月31日至2018年6月4日期间转账支付案外人简小达的转款凭证共计320200元、加盖丹马（厦门）装饰设计有限公司印章的收款收据一份（载明收款金额为320200元）、加盖丹马（厦门）装饰设计有限公司印章的工程结算单、工程保修单各一份。刘双喜、刘元张质证认为，前述支付案外人姚映波的费用系支付设备转让费，与本案无关。其余装修、设计费用支出证据的真实性均不予确认，认为案涉房屋内的装修残值，应通过司法鉴定予以确认。周亚利、温文实明确不就其所主张的装修残值申请鉴定，认为其所举证据已能够证明其损失情况。另，审理过程中，刘元张向本院提交申请，认为周亚利、温文实装修破坏了二楼隔板，申请就二楼隔板还能否使用、评估修复费用多少进行鉴定。刘元张、刘双喜认为，应待二楼隔板修复或周亚利、温文实赔偿损失后，才能解除合同。本院认为，周亚利、温文实与刘元张、刘双喜签订的《店面租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。现案涉房屋因刘元张、刘双喜的原因，被人民法院采取执行措施，通知占有使用人予以腾退，案涉《店面租赁合同》已实际无法履行，合同目的无法实现。周亚利、温文实要求解除案涉《店面租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，周亚利、温文实有权要求刘元张、刘双喜返还已支付但未实际使用案涉房屋期间的租金。关于周亚利、温文实搬离案涉房屋的时间，周亚利、温文实虽主张其于2020年11月11日已腾空搬离，但并未提供充分证据证明其已按照合同约定将房屋完整交付刘元张、刘双喜。周亚利、温文实提供的证据不足以证明其已在2020年11月11日通知刘双喜、刘元张交接房屋而刘双喜、刘元张拒不接收。且根据查明事实，双方均确认周亚利、温文实存在损坏案涉房屋二层隔板的行为，在搬离时并未修复。在周亚利、温文实承租期间，亦存在隔壁店面漏水问题未解决。因此，周亚利、温文实并未按照合同约定，恰当完整移交案涉房屋。刘元张自认2020年12月31日周亚利、温文实将店面钥匙交付，此后其通过修门方式打开店门并管理控制了案涉店面，故应当认定2021年1月1日后，案涉店面才由刘元张、刘双喜实际控制使用。故刘元张、刘双喜应返还的租金期间为2021年1月1日至2021年1月17日期间的租金4816.67元（8500元/30天*17天）。周亚利、温文实虽主张其支付了8500元的押金，但并未提供证据予以证明，刘双喜、刘元张收取的押金应认定为8000元。根据双方合同约定，押金应在周亚利、温文实无违约行为的情况下予以返还。温文实、周亚利尚未就其损坏的二楼隔板予以修复或赔偿，故押金返还的条件尚不具备，其要求刘元张、刘双喜返还租赁押金的诉求，本院不予支持。如前认定，温文实、周亚利尚欠付租赁期间的物业管理费697.32元，水费73.8元，与刘元张、刘双喜应返还的租金相抵扣后，刘双喜、刘元张还应返还租金4045.55元。关于刘元张、刘双喜主张的周亚利、温文实欠付第二季度租金5500元的问题，鉴于疫情的发生及其防控措施确属在订立合同之时无法预见的影响合同履行的事项，客观上增加了履约难度，根据公平原则并参照国家有关租金减免的政策及案件实际情况，周亚利、温文实主张受疫情影响减免租金5500元，符合法律规定，应予支持。案涉租赁合同系因刘双喜、刘元张的违约行为导致无法履行，刘双喜、刘元张应依约承担违约责任。案涉房屋经出租人同意进行装饰装修，现合同解除，刘元张、刘双喜应就剩余租赁期内装饰装修残值损失进行赔偿。刘元张、刘双喜赔偿的范围为形成附合的装饰装修物，周亚利、温文实主张的装修设计费用，不在形成附合的装饰装修物范围内。周亚利、温文实所提供的《施工委托合同书》、装修工程标准报价清单及相关付款凭证均能相互印证，且形成于2018年双方未发生纠纷之时，刘元张、刘双喜虽对前述证据真实性均不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，本院对前述证据的真实性均予以认定。周亚利、温文实装修案涉房屋支出的费用320200元中，应扣除未经刘元张、刘双喜同意的隔板装修费用29688元。刘元张、刘双喜应赔偿剩余租赁期内（2021年1月1日至2023年1月17日）装饰装修残值损失为118964.66元【（320200元-29688元）*(24.57个月/60个月)】。周亚利、温文实明确其所主张的租赁转让费80000元包含其向案外人受让案涉店面的房屋装修部分价值及部分设备。周亚利、温文实并未举证证明该设备已由刘元张、刘双喜占有使用，且其已向刘元张、刘双喜主张装修残值损失。故其该项诉求缺乏依据，不应支持。周亚利、温文实虽未就其损害的案涉店面二层隔板予以修复，但刘双喜、刘元张已实际收回案涉房屋，周亚利、温文实的上述行为并不影响合同解除权的行使。刘元张申请就隔板能否使用、修复重建费用多少进行鉴定，并不影响本案审理，在本案中并无鉴定必要。刘元张、刘双喜如就隔板修复的问题与周亚利、温文实存在争议，可另行向周亚利、温文实主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、解除周亚利、温文实与刘双喜、刘元张于2018年1月10日签订的《店面租赁合同》；二、刘双喜、刘元张于本判决生效之日起返还周亚利、温文实租金4045.55元；三、刘元张、刘双喜于本判决生效之日起十日内赔偿周亚利、温文实装饰装修残值损失118964.66元。四、驳回周亚利、温文实的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由周亚利、温文实负担1414元，负担由刘双喜、刘元张负担1224元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 刘远萍二〇二一年三月十二日代书记员 谢 颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。