北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初4706号原告：卢钊凯，男，1976年8月14日出生，蒙古族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨涛，北京扬涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯沁雨，北京扬涛律师事务所律师。被告：北京绿湖卧龙农业科技有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村村委会南100米。法定代表人：张云龙，经理。被告：张鑫，男，1975年6月6日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：马红民，北京太古律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，北京太古律师事务所律师。原告卢钊凯与被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司（以下称绿湖公司）、张鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢钊凯的委托诉讼代理人冯沁雨到庭参加诉讼，被告绿湖公司经本院公告传唤、被告张鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢钊凯向本院提出诉讼请求为：1.请求确认自被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司收到本起诉书之日起，其与原告卢钊凯签订的《土地承租合同》解除；2.请求判令被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司赔偿原告卢钊凯租金损失，并向原告卢钊凯退还剩余租期租金，合计496915元；3.请求判令被告张鑫对上述第2项诉讼请求中北京绿湖卧龙农业科技有限公司应承担的义务承担连带责任；4.请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告卢钊凯与被告绿湖公司于2016年5月14日签订《土地承租合同》（北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村村民委员会为见证方），约定：绿湖公司将位于北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村北（原砖厂）绿湖生态农场A03号土地及地上物使用权出租给原告，土地面积为450平方米，地上物：温室面积173平方米，看护用房面积58.9平方米；土地承租年限50年，自签订本合同之日起至2062年12月31日止；前述土地及地上物租金为510000元，在协议签订当日全部缴清。后原告依约向绿湖公司支付全额租金510000元。时至2017年6月30日，原告见到北京市怀柔区怀柔镇人民政府（以下简称“怀柔镇政府”)在原告所在的绿湖生态农场园区张贴的《责令限期拆除决定书》，告知“绿湖生态农场（张鑫），未依法取得乡村建设规划许可证(或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设），擅自于2009年开始在北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村绿湖生态农场119栋大棚看护房建设房屋，建筑面积约7140平方米。其行为违反了......本行政机关责令你在2017年7月5日前将上述违法建设无条件拆除。如逾期不拆除，本行政机关将依据......的规定，依法组织拆除”，原告方知租赁物竟是违法建设。原告遂与绿湖公司交涉相关情况，绿湖公司始终未予回应。2017年7月25日，怀柔镇政府对原告承租土地上的看护用房、铁艺围墙、与看护用房相连的大棚围墙、钢架、硬化地面予以拆除。强拆实施后，租赁土地处于断水断电状态并持续至今，租赁看护用房及温室不复存在，仅余一地残垣断壁，绿湖公司亦未采取任何补救措施，整个租赁土地及地上物已不具任何实际使用价值。原告认为：第一，绿湖公司明知其开发建造的看护用房等(包括看护用房、铁艺围墙、与看护用房相连的大棚围墙、钢架、硬化地面）系违建，却恶意隐瞒该事实，将违建出租给原告。绿湖公司的违法违约行为，致使前述违建于2017年7月25日被强拆。强拆后，租赁土地便处于断水断电状态并持续至今。原告曾多次要求绿湖公司采取措施恢复水电，绿湖公司始终未予落实。水、电等附属设施不但是《土地租赁合同》约定的租赁物，更是租赁土地赖以发挥种植用途的基础条件，断水断电状态下的租赁土地已不具备进行种植的客观条件。绿湖公司违法违约行为不但给原告带来租金损失，更直接导致原告订立《土地租赁合同》的目的无法实现。故原告以提起本诉讼的方式通知绿湖公司解除《土地租赁合同》，《土地租赁合同》自绿湖公司收到本起诉书之日起解除。绿湖公司应赔偿原告自2017年7月25日起至《土地租赁合同》解除日止的租金损失，并应退还原告剩余租期的租金，两项合计496915元。第二，依据绿湖公司工商登记信息，该公司2017年9月28日前股东仅有张鑫一人（亦为法定代表人），系一人有限责任公司；2017年9月28日后，该公司股东变更为张鑫、张云龙两人，法定代表人亦变更为张云龙。绿湖公司违约行为及由此产生的违约债务发生于2017年9月28日之前，系原唯一股东张鑫经营绿湖公司期间。故张鑫应对原告诉讼请求第2项承担连带责任。被告绿湖公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。被告张鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。卢钊凯为证明其主张向本院提交的证据主要有：1.土地承租合同、租金收据；2.（2017）京0116行初55号行政判决书和（2019）京03行赔终151号行政赔偿判决书，拟证明涉案看护用房系违建，被拆除后涉案土地处于断水断电状态，已不具备实际使用价值，双方订立土地承租合同的目的无法实现；3.北京市企业信用信息网工商登记公示信息，拟证明绿湖公司出租违建、收取租金的行为发生在张鑫100%控股期间，张鑫应对绿湖公司的违约行为承担连带责任；4.案外人寇爱欣、马国纲等人的土地承租合同、租金收据、银行回单，拟证明张鑫长期以其个人账户收取绿湖公司的经营收入，绿湖公司与唯一股东张鑫财产混同、人格混同，应当否定公司人格，张鑫应对绿湖公司债务承担连带责任。5.与本案类似的相关法院判决书。本院对原告提交的证据予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：2016年5月14日，绿湖公司与卢钊凯签订一份《土地承租合同》，约定：绿湖公司将位于北京市怀柔区怀柔镇卧龙岗村北（原砖厂）绿湖生态农场A03＃号土地及地上物使用权出租给卢钊凯。其中，土地面积为450平方米，温室面积为173平方米，看护用房面积58.9平方米；租赁期限50年，自签订本合同之日起至2062年12月31日止，租金总计为510000元。上述合同签订后，卢钊凯向绿湖公司支付了租金510000元，绿湖公司向卢钊凯出具一张收据。2017年6月30日，怀柔镇政府在绿湖生态农场园区张贴《责令限期拆除决定书》，告知绿湖公司未依法取得乡村建设规划许可证，擅自建造119栋大棚看护用房，责令绿湖公司于2017年7月5日前拆除，如逾期不拆除则由行政机关依法拆除。2017年，卢钊凯租赁地块内的地上物由怀柔镇政府强制拆除。另查，案外人姚杨于2020年8月将绿湖公司、张鑫诉至本院，请求解除合同及赔偿损失。2021年2月，本院作出（2020）京0116民初3386号民事判决书，判决绿湖公司退还部分使用费，张鑫对此债务承担连带给付责任。本院认为，我国合同法的有关规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，卢钊凯与绿湖公司所签《土地承租合同》中约定租赁期限为50年，违反了法律的强制性规定，故该《土地租赁合同》自2036年5月14日起无效，租赁期限在20年内的合同部分应为有效。卢钊凯承租涉案土地用于种植，看护用房等地上物虽被行政机关拆除，但并不影响其实现合同目的。涉案地块虽在被强拆时出现断水断电状况，但断水断电可通过恢复行为完成，故卢钊凯请求解除合同的诉讼请求，本院难以支持。对于超过20年租赁期限的使用费，绿湖公司应予返还，经核算，数额为291411元。关于张鑫是否应对绿湖公司上述债务承担连带责任一节，对此本院认为，张鑫于2017年9月28日前系绿湖公司唯一股东，且生效判决已经认定张鑫在与本案相似的案件中存在滥用公司股东权利的行为，故张鑫应当对绿湖公司的返还义务承担连带责任。绿湖公司经本院公告传唤、张鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为放弃答辩和进行举证、质证的权利，造成的不利后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认卢钊凯与北京绿湖卧龙农业科技有限公司于2016年5月14日签订的《土地承租合同》自2036年5月14日起无效；二、北京绿湖卧龙农业科技有限公司于本判决生效后10日内返还卢钊凯使用费291411元，张鑫对此债务承担连带给付责任；三、驳回卢钊凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由北京绿湖卧龙农业科技有限公司、张鑫负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费4377元，由原告卢钊凯负担377元（已交纳）；由被告北京绿湖卧龙农业科技有限公司、张鑫负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 郭建强二〇二一年三月十五日法官助理 赵 琳书 记 员 王英楠