辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初6225号原告：王荣，男，1967年10月9日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。原告：喻赤，女，1971年1月28日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。二原告共同委托诉讼代理人：张博，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：李敏，女，1986年6月8日出生，汉族，现住北京市石景山区。委托诉讼代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。被告：沈阳香湖房产经纪有限公司，住所地沈阳市于洪区橙山路6-7号2门。法定代表人：赵盼园，系公司经理。原告王荣、喻赤诉被告李敏、沈阳香湖房产经纪有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人张博、被告李敏委托诉讼代理人肖戈霏、被告房产公司法定代表人赵盼园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《沈阳市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称买卖居间合同）；2、请求判令被告李敏协助原告办理房屋登记退办手续，返还原告房屋登记证书；3、判令二被告承担违约责任4.2万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年4月4日签订了《买卖居间合同》。合同约定：原告夫妻共有的坐落于洪区.号（1-2-2)房屋出卖给被告一；交易金额84.5万元；被告一在贷款审批通过后将首付款25万元支付给原告，贷款金额58万元通过银行支付给原告，余1.5万元尾款待房屋交接时支付。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告一拒绝支付合同价款，并骗回预付定金2万元后，拒绝与原告协商沟通，导致原告交接到房产登记中心的所有材料被扣留，使得房屋无法取得合法登记证书，不能再次售卖。被告一的贷款审批已经于2020年4月26日通过，付款条件成就，被告一的彻底违约行为，使得合同无法履行，已经导致原告同期购买的案外房屋无法交付首付款，引起违约，赔偿了案外人2万元违约金，中介费2000元。以上均为原告的实际损失，应与合同解除后，需令被告共同承担赔偿给付义务。经原告与被告二沟通，被告二于2020年5月17日向被告一发出《催告函》一份，要求继续履行合同；原告同时不断通过微信、电话与被告一催告要求继续履行合同，均被拒绝。2020年5月23日，基于被告一的行为，原告向被告发出合同解除通知书，解除房屋买卖合同。被告一仍拒绝协助原告办理协助退办登记手续，以及不予赔偿原告损失。为此，诉至法院。被告李敏辩称：1、李敏与原告王荣、喻赤、被告房产公司签订的《买卖居间合同》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效的合同；2、原告所述与事实不符，李敏不同意解除合同，要求原告按照合同约定继续履行合同。本案既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件，原告无权解除案涉合同。首先，案涉合同未约定解除条件，合同当事人均不享有约定解除权。其次，答辩人从未拒绝履行案涉合同，答辩人至今未支付房屋首付款系原告违约行为造成，原告提出解除合同不符合法定解除条件。根据合同中第七条第2项约定，答辩人于贷款审批通过后将首付款25万元以资金监管的方式支付给原告。2020年4月26日，答辩人的贷款审批通过。2020年4月28日，答辩人与房产公司联系，按照合同约定以资金监管的方式向原告支付首付款，但房产公司告知，因原告王荣未在沈阳，须按合同约定办理全权委托公证书后才能办理资金监管事项。同时，直至2020年5月11日，原告都没有提供房主共有人的卖房同意书。但答辩人为了尽快办理完毕购房相关事宜，与原告约定于2020年5月16日办理资金监管事宜。2020年5月16日，答辩人、原告喻赤、房产公司共同办理房屋资金监管，但因原告的全权委托公证书中未包含原告王荣将资金监管事宜委托原告喻赤办理，从而导致当日答辩人未能成功以资金监管的方式支付房屋首付款，过错在原告，与被告无关，被告不存在任何违约责任。同时，答辩人李敏常年在北京市工作，北京市自新冠××疫情发生之日起就为一级响应，进出北京存在诸多具有强制性的防疫措施，如限制离京、离京后再返京须强制隔离等相关强制性防疫措施，直至2020年6月6日才降为三级响应，答辩人上述购房及办理相关购房期间均处于新冠××疫情期间，答辩人已经在严峻的疫情之下积极的履行了自己的合同义务，多次往返北京-沈阳办理购房相关事宜，答辩人未支付首付款的根本原因系由于原告未按合同约定按时办理全权委托公证书以及未积极配合答辩人办理资金监管导致被告无法安全支付房屋首付款。根据双方合同第十五条约定，原告应及时提供公证等相关材料并及时办理相关手续，因原告公证手续不全导致拖延，应由原告承担相应的违约责任。且在被告李敏要求看房的情况下，原告喻赤拒不配合，并拉黑被告李敏，拒绝沟通，也使得合同无法顺利履行。3、2020年5月16日，原告将2万元定金退还给被告李敏，并明确表示拒绝履行合同，原告退还定金的行为足以证明系原告主动终止履行合同。且原告在2020年5月9日，退还答辩人2万元定金之前，诉争房屋竟然在安居客APP发布进行售卖，以上均能证明原告系违约一方，应当向答辩人承担违约责任，应双倍返还答辩人定金，即除已返还答辩人2万元定金外还应赔偿答辩人一倍定金2万元，并赔偿答辩人的其他损失。4、房屋登记证书并未在被告李敏处，按照合同第六条约定，房屋登记证书应在房产公司处保管，而不能在被告李敏处，故原告不应向被告李敏主张返还房屋登记证书，而应向房产公司主张返还。且据被告李敏了解，房屋登记证书现已在原告处，故原告该主张无事实及法律依据，请求法院不予支持。5、原告主张违约赔偿责任4.2万元无事实及法律依据，请求法院不予支持。首先，原告与被告李敏之间的合同并未约定原告出售诉争房屋是为了购买其他房屋，也未约定如果因本案产生违约责任，被告李敏须赔偿原告因赔偿给案外人的相关损失，原告出售诉争房屋的行为不必然导致原告购买其他房屋，二者没有必要的关联性，只是原告自己的主观意愿而已。其次，该损失不止不能作为直接损失，连间接损失的条件都达不到。6、房产公司存在过错，理应承担相应责任。本案中，房产公司系专业的、具有相关资质的房产经纪公司，对于二手房买卖涉及的资金监管及过户的要求、文件及相应流程也是熟知的，但其却没有指导原告在支付首付款当日提供一份合格的、可以用于资金监管收取首付款的公证书，导致合同无法正常履行。房产公司在合同履行过程中存在过错，导致原、被告产生纠纷，如本案最终因此解除合同，那么房产公司即为未促成合同成立，根据《合同法》第427条之规定，房产公司不得要求支付报酬，应将已收取的报酬退还被告李敏。同时，房产公司未按照合同约定保管房屋所有权登记证书，没有监督原告提供房主共有人的卖房同意书、诉争房屋交易前无抵押贷款的相关资料，也对合同的顺利履行造成诸多障碍，正是由于房产公司的不专业、不负责，才会导致前往房产部门办理相关事宜不顺利，原告与被告才会产生矛盾。综上，答辩人始终坚持继续履行合同，违约方系原告，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告房产公司辩称，原告起诉状陈述经过属实，签订合同日期和合同约定内容均属实。现在原告的产权证不在我处，而是在于洪区房产局，当天不是没有过户，而是过户过了一半，李敏就突然消失，我们发过催告函让李敏回来，李敏也没有回来。现在针对原告的诉讼请求第一项，如果买卖双方同意解除，我公司就同意解除。诉讼请求第二项，也是如果买卖双方同意，我公司就配合。第三项赔偿金我不同意给付，因为是被告李敏造成，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋为二原告共有。2020年4月4日，原告（甲方）与被告李敏（乙方）及房产公司（丙方）于签订了《买卖居间合同》。合同约定：甲方及产权共有人将坐落于洪区号（1-2-2)房屋出卖给乙方，建筑面积74.62㎡，交易金额84.5万元，合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金2万元，乙方于贷款审批通过后将首付款25万元以资金监管方式支付给甲方，乙方申请贷款金额58万元见不动产登记证明后通过银行支付给甲方，余1.5万元尾款待房屋交接时支付；合同签订之日起45个工作日内办理房屋变更登记手续，甲方收到全部房款3个工作日内交接房屋；本合同签订当日乙方支付丙方5000元服务费，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能甲乙过户时，丙方仍有权收取相应的服务费；如甲方违约，须双倍返还乙方定金，如乙方违约，则已支付的购房定金赔偿给甲方，并退还甲方已支付的履约保证金等。合同签订当日，李敏向原告支付定金2万，向房产公司支付信息服务费及贷款服务费8000元。2020年4月30日，原告王荣办理委托公证，委托喻赤作为其代理人办理出售房产相关事宜，包括办理资金监管、房屋更名、过户手续等。2020年4月26日，被告李敏的贷款审批通过。2020年5月16日，原告与二被告一同到房产局办理房屋过户、资金监管的相关手续。李敏在办理房屋过户签字后，以要求资金监管为由，将定金2万元从原告处要回，并出具了收条，收条载明李敏收到喻赤返还定金2万元，此款项用于资金监管。但李敏并未按照合同约定将25万元首付款（含定金）办理资金监管，而是直接离开房产局，原告与房产公司均无法联系到李敏，当日原告报警。2020年5月17日，房产公司向李敏发出《催告函》一份，内容为：你在2020年5月16日办理房屋过户签字后，未按合同约定正常办理资金监管手续，房主也将定金2万元返还乙方作为资金监管使用，2020年5月16日下午，在卖方及中介方不知晓的情况下，忽然离开房产局（电话及微信都联系不上本人），造成手续不能按合同进行，我公司希望你看到催告函后三个工作日内，配合房主继续履行合同等。之后，三方协商未果。2020年5月23日，原告向被告李敏发出解除房屋买卖合同通知书，内容为：依据合同约定，你已经存在严重违约行为，我方及中介方通过催告函、电话、微信等方式已多次催告你履行合同义务，你仍拒绝，导致合同无法继续履行；因你未能按约定履行支付房款，导致合同目的无法实现，自你收到本通知书之日起，解除双方签订的买卖居间合同，请你在收到本通知书3日内协助我方办理房产登记退办等手续，并按合同约定承担违约责任等。之后，三方多次协商未果，故原告诉至本院。本院认为，原、被告自愿签订房屋买卖居间合同，该合同系当事人真实意思表示，内容不违法法律法规，该合同合法有效，当事人均应按合同约定履行自己相应的义务。被告李敏未按照约定办理资金监管（用以支付首付款）、房屋过户等相关手续，系违约行为，应承担相应的违约责任，按照合同约定赔偿原告2万元。因被告李敏的违约行为，致使不能实现合同目的，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告的房屋产权证，因李敏的违约行为，导致三方当事人办理的房屋过户相关手续不完备，致使原告的房屋产权证滞留在房产部门，因此，被告李敏有义务协助原告将房屋产权证取回。关于被告李敏提出原告退还定金的行为证明系原告主动终止履行合同的主张，但李敏出具的收条已经载明其收到原告返还定金2万元系用于资金监管。故李敏该主张，本院依法不予支持。关于被告李敏提出原告王荣的委托公证书中未包含资金监管事宜从而导致当日李敏未能成功以资金监管的方式支付房屋首付款的主张，因原告提供的委托书中已经明确了委托权限，其中包含了资金监管、更名过户等。故该主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、解除原告王荣、喻赤与被告李敏、被告沈阳香湖房产经纪有限公司签订的《沈阳市城市房屋存量房买卖居间合同》；二、被告李敏于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告办理案涉房屋登记退办手续，协助原告返还原告案涉房屋登记证书；三、被告李敏于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告王荣、喻赤人民币20000元；四、驳回原告王荣、喻赤的其他诉讼请求。如果被告李敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6335元,由被告李敏承担5985元，原告自行承担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年十一月二十二日书记员 王艺宁