河南省太康县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1627民初137号原告：李焕峰，男，汉族，1968年03月13日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：白春光，河南阳夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，河南中豫律师事务所律师。被告：孔海港，男，汉族，1973年08月24日出生，住河南省太康县。被告：刘春玲，女，汉族，1976年06月16日出生，住河南省太康县。以上二被告委托诉讼代理人：郑清连，男，汉族，1962年05月21日出生，住太康县，系二被告的舅父。原告李焕峰与被告孔海港、刘春玲确认合同无效纠纷一案，本院于2021年01月06日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李焕峰及其委托诉讼代理人白春光、李佳，被告孔海港及其委托诉讼代理人郑清连均到庭参加诉讼，被告刘春玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李焕峰向本院提出以下诉讼请求:1、请求依法确认原、被告于2015年06月18日的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告将位于太康县芝麻洼乡牛家行政村“牛家社区”6号商铺两间三层，共6间房屋返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年01月，河南百爵置业有限公司分别与太康县芝麻洼乡人民政府、芝麻洼乡牛家村委会签订建设工程施工合同，将牛家社区项目发包给河南百爵置业有限公司建设施工。2012年11月29日河南百爵置业有限公司将上述项目的部分施工工程以包工包料的形式转包给原告。协议签订后，原告便购买施工设备和建筑材料，组织工人施工。该工程于2015年04月施工结束，并经验收交付后使用。经与河南百爵置业有限公司结算，尚欠原告工程尾款2234300元未支付。经多次催要，河南百爵置业以资金困难为由拒付。经协商，双方于2013年07月15日、12月10日签订补充协议，约定将上述工程当中的2号、5号、6号、7号、8号、9号3层商铺共计30间及住宅5户交付原告，归原告所有，用于折抵上述工程款。经协商，原、被告于2015年6月达成口头房屋买卖协议，将上述房屋当中的6号商铺(2间3层共6间)以298888元的价格卖于被告。被告支付首付款80000元后，又陆续支付部分购房款。2015年06月18日，原、被告补签了书面房屋买卖协议。截至2015年06月21日，被告尚欠原告购房款125000元，并向原告出具欠条一份。上述房屋于2015年04月交付被告居住使用至今。后经催要被告既不支付剩余购房款，又不退还房屋，双方形成纠纷。因涉案房屋下的土地系集体用地，且未办理土地规划、建设规划、商品房预售等批准手续，该买卖房屋行为违反了法律强制性规定，应属无效合同。根据法律规定，被告应返还因合同无效得到的财产。被告孔海港辩称，2015年经孔秀灵介绍，被告以25万元的价格购买了原告的一套门面房，当时经介绍人和原、被告三人商定先首付15万元，下余10万元等“三证”齐全和所有买房者都交齐以后再付。后来经过原告多次催要，当时被告心底一软又多付给原告2.2万元，但是“三证”至今没有下来,所有社区的买房户均因为没有拿到“三证”，自从交过首付款以后虽然乡政府又多次催要，也没有一户交下余款的。现在原告居然把被告告上法庭，希望法院秉公执法，被告再次承诺只要房产证、土地使用证等“三证”下来，被告拿到手后,所欠余款被告全部付清。原告李焕峰为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：太康县芝麻洼乡牛家社区建设项目协议书一份、河南百爵置业有限公司与牛家村委会签订的施工协议一份、原告与河南百爵置业有限公司签订的协议书一份；补充协议两份；买卖协议书一份、欠条一份。被告孔海港、刘春玲为反驳原告的主张，向本院提交以下证据：转款证明三份、自动提款机客户通知书三份及收据二份。本院组织双方当事人对对方所举证据进行了质证，结合有效证据，本院确认以下事实：2012年10月10日太康县芝麻洼乡牛家行政村村委会与河南百爵置业有限公司签订太康县芝麻洼乡牛家社区建设项目协议书，河南百爵置业有限公司负责社区的建设费用，按照双方约定程序收售房款（详见协议书）。2013年元月06日河南百爵置业有限公司又与太康县芝麻洼乡人民政府签订了太康县芝麻洼乡牛家社区建设项目协议书，由河南百爵置业有限公司自筹资金负责建设社区的住宅、商用房，但不允许随意向社会出售社区住房。2012年11月29日原告李焕峰与河南百爵置业有限公司就太康县芝麻洼乡牛家社区的二层住宅工程建设签订了协议书，由原告李焕峰负责建设社区工程。后因河南百爵置业有限公司欠原告李焕峰工程款，2013年07月15日河南百爵置业有限公司的法定代表人王卫杰与原告李焕峰达成太康县牛家社区补充协议，河南百爵置业有限公司将其门面楼5户、住宅楼5户作价给原告李焕峰，由原告李焕峰出售，折抵所欠的工程款。2013年12月10日河南百爵置业有限公司的法定代表人王卫杰作为甲方与原告李焕峰作为乙方再次就作价给原告李焕峰的房屋达成补充协议：1、门面房至南向北2号至6-9号房共计5户归乙方；2、别墅第二排1-2户归乙方；3、第三排至西向东1-3户归乙方（详见补充协议）。2015年06月18日原告李焕峰与被告孔海港达成房屋买卖协议，原告李焕峰将其折抵工程款得到的“牛家社区”6号商铺两间三层门面楼6间房屋（每层2间）（从南向北第6套、从北向南第4套）出售给被告孔海港，被告孔海港已向原告李焕峰支付购房款172000元。后原告李焕峰向被告孔海港催要剩余的购房款，被告孔海港要求原告李焕峰给其办理产权证，双方产生纠纷，被告孔海港拒付剩余购房款。本院认为，本案争议焦点为：原、被告签订的房屋买卖合同是否合法、有效？现对争议的焦点分析如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”原告李焕峰在出售给被告孔海港房屋时，未取得商品房预售许可证明，至今亦未取得商品房预售许可证明，原告李焕峰主张确认其与被告孔海港的商品房买卖合同无效，符合该条法律规定，其请求具有法律依据，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原、被告的商品房买卖合同属无效合同，依照该条规定，原告李焕峰应返还被告孔海港已支付的购房款172000元，被告孔海港返还原告李焕峰的位于太康县芝麻××乡牛××行政村“牛××社区”××商铺门面房6间（每层2间）（从南向北第6套、从北向南第4套）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李焕峰与被告孔海港2015年06月18日签订的位于太康县芝麻洼乡牛家行政村“牛家社区”6号三层商铺门面房6间（每层2间）（从南向北第6套、从北向南第4套）的房屋买卖合同无效。二、原告李焕峰返还被告孔海港已支付的购房款172000元。三、被告孔海港返还原告李焕峰的位于太康县芝麻洼乡牛家行政村“牛家社区”6号三层商铺门面房6间（每层2间）（从南向北第6套、从北向南第4套）。以上（二）、（三）判决内容于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原、被告各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 刘 启二〇二一年三月十五日书记员 王新亚