安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初1644号 原告：安徽省鼎壹商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区凤凰城家家景园**楼****，统一社会信用代码91340100325489158F。 法定代表人：吴发刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：荣慈竹，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 被告：合肥市银创健身服务有限公司，住所地安，住所地安徽省合肥市蜀山区五里墩街道潜山北路与淠河路交叉口凤凰城家具建材广场负****铺位信用代码91340104MA2TNRAW1H。 法定代表人：冯文杰，执行董事。 委托诉讼代理人：高卫民，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：音政军，安徽华人律师事务所律师。 原告安徽省鼎壹商业管理有限公司与被告合肥市银创健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省鼎壹商业管理有限公司的委托诉讼代理人荣慈竹，被告合肥市银创健身服务有限公司法定代表人冯文杰、委托诉讼代理人高卫民、音政军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省鼎壹商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原、被告签订的《凤凰城.商业广场房屋租赁合同》解除；2、依法判令被告向原告支付租金417840元（租金暂计至2020年11月30日，之后仍按合同标准继续计算至实际交还房屋之日止），以及逾期付款违约金58286.52元（违约金以当季度欠付租金为基数，自应付款之日起，按照日万分之六点五的标准分段计算，暂计至2020年11月30日为58286.52元，之后仍按此标准继续计算至付清之日止），上述合计476126.52元；3、依法判令被告向原告赔偿提前解除合同损失235200元；4、依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《凤凰城.商业广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市蜀山区××路××路××广场××层××＃铺位出租给乙方作经营使用；租赁期限自2018年10月25日至2024年10月24日；租赁期限内房屋租金逐年递增，其中第一年度（2018年10月25日至2019年10月24日，此后依次类推）租金总额为403200元，第二年度租金总额为448000元，第三年度租金总额为470400元，第四年度租金总额为493920元，第五年度租金总额为518616元，第六年度租金总额为544544元；租金按季度支付，分别于每年10月25日、1月25日、4月25日及7月25日前支付完毕，每年度内各季度租金相等；租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每逾期一天，应按照应付未付款项日千分之三的标准支付迟延付款违约金。上述合同签订后，原告按合同约定将上述商铺交付给被告使用。自第二租赁年度（2019年10月25日至今）起，被告长期拖欠租金拒不支付，为此，原告曾多次要求被告支付租金，但截止今日，被告仍未向原告支付。同时，被告于2020年9月28日向原告提交《撤场申请》，要求提前退场，根据合同约定，被告若提前终止合同需提前一年书面申请于原告，同时给予原告六个月的租金作为赔偿。综上，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益。为此，原告现依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告合肥市银创健身服务有限公司辩称：1、原告起诉要求被告支付租金417840元不符合客观实际情况。原、被告建立房屋租赁合同关系以后，被告已经向原告累计支付租金480400元,按照合同约定，被告已经支付到2020年1月份房租，原告主张自2019年10月25日起拖欠房租不符合客观实际。同时，被告于2020年9月28日按照原告的要求提交了撤场申请，并表明立即7天内完成撤场，但是原告通过锁门的方式拒绝被告撤场，至今被告的经营设备仍未完成撤场的责任在于原告，原告主张2020年9月28日以后的房租无事实依据。另，2020年1月，受新冠疫情的影响，合肥市疫情防控指挥部于2020年1月24日发布通告，取消一切群体性集会，暂停了所有游乐场所、娱乐场所、室内运动场所等营业。健身房一直到4月中旬才有序开业。原告向被告发送商户缴费明细单，同意免缴2020年1月25日至4月24日租金74666.67元，但原告在诉讼请求中并未扣除该部分租金。2、原告未按照约定向被告提供符合合同目的的房屋存在违约行为，被告拒付房租有正当理由。2019年8月8日，被告在经营过程中被合肥市蜀山区公安消防大队进行消防监督检查时，发现被告承租的商铺消防不合格，作出责令停产停业和罚款3万元的行政处罚决定书，导致被告无法正常营业，也缴纳了3万元罚款。根据双方签订的《凤凰城商业广场房屋租赁合同》第九条第一项规定，乙方（被告）享有甲方（原告）为其提供完好的消防设施、设备安全。原告向被告交付消防设施不合格的房屋违反了合同约定，造成被告巨大的经济损失。3、原告无权要求被告支付逾期付款违约金。如前所述，原告交付的房屋消防设施不安全，不符合合同约定，至今原告也没有对消防设施进行整改，直接导致被告无法正常营业亦存在安全隐患，据此原告拒付租金有正当理由，原告亦无权主张逾期付款违约金。4、原告无权要求被告支付提前解除合同损失235200元。导致被告撤场的原因如下：第一，原告交付的房屋违反合同约定，直接导致健身房无法正常经营；第二，2020年1月以后，受新冠疫情影响，加剧了被告提前解除合同；第三，是原告告知被告，需提交申请以后才能撤场，据此被告是按照原告的要求提交的撤场申请，实际被告于2020年6月份已经告知原告撤场事宜了。据此，根据《民法典》相关规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿；当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，导致被告提前解除合同不仅有原告自身提供的房屋存在消防不合格问题，还受到新冠疫情不可抗力影响，同时被告也有提前告知原告提前解除合同的行为，故原告完全依照合同约定的6个月租金作为提前撤场的违约赔偿的数额过分高于原告自身造成的损失。 经审理查明事实如下：2018年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《凤凰城商业广场房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将位于合肥市蜀山区××路××路××广场××层××＃××（后更改为14＃铺）位租赁给乙方经营健身会所，租赁合同时间为六年。自2018年10月25日至2024年10月24日止。该房屋第一年租金为人民币403200元，第二年租金为448000元；第三年租金为人民币470400元；第四年租金为人民币493920元；……。租金支付方式：租金按季度缴纳，采取先付房租后使用房屋的原则，第一季度租金自合同签订之日起3日内一次性交清。合同签订之日起三日内向甲方缴纳保证金人民币89600元，待租赁期满乙方结清所有相关费用后，且保证没有任何经营中产生的售后及影响我商场名誉事件的，一年后返还给乙方，甲方不得逾期。双方约定的违约责任为：一、如在合同期内违约下列其中一条优惠则不享受：1、须提前十天缴纳下一季度租金；2、乙方若提前终止合同需提前一年书面申请予甲方，同时给予乙方六个月的租金作为违约赔偿。同样甲方提前终止合同、需提前一年书面告知乙方，同时给予甲方六个月的租金作为违约赔偿。二、乙方如不按时缴纳租金，除仍应及时如数补缴外，每逾期一天，则按照应付而未付款项日千分至三的标准向甲方支付迟延付款违约金；……。合同附件二载明：租金支付时间及金额表：2018年10月25日前支付100800元；2019年1月25日前支付100800元；2019年4月25日前支付100800元；2019年7月25日前支付100800元；2019年10月25日前支付112000元；2020年1月25日前支付112000元；2020年4月25日前支付112000元；2020年7月25日前支付112000元；2020年10月25日前支付117600元；……。 合同签订后，被告向原告支付保证金89600元，原告向被告交付房屋。 被告尚欠2019年10月25日至2020年1月24日租金34800元，2020年1月25日起的租金未予支付。 2020年9月28日，被告向原告提出撤场申请，内容为：因为行业竞争及疫情影响原因导致无法继续经营，因此我公司自愿放弃在本商场展位B114魅途健身展位。我公司计划在2020年9月28日退场，并积极配合商场处理租赁期间的各项费用问题及其它收尾工作。在撤场申请之日起七个工作日之内完成现场可移动物品的撤场并保证对展位内部装修完好不动及商场公共配套设施完好无损。 原告收到上述申请后，同意被告撤场。但因被告未按原告要求结清尚欠租金，原告未同意被告搬离案涉商铺内的物品。原告确认被告提交撤场申请后已停止经营。 另查明：被告租赁房屋所在商场，2020年春节至2020年3月15日期间停止营业。被告确认其经营的魅途健身房开业时间为2020年4月10日。 上述事实有当事人陈述、原告提交的《凤凰城.商业广场房屋租赁合同》、撤场申请及被告提交的微信聊天记录在卷证实。 被告提交的商户缴费明细系复印件，原告不予认可，对该证据，本院不予确认。 被告提交的合肥市蜀山区消防救援大队行政处罚决定书，系因被告经营的健身房未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被合肥市蜀山区公安消防大队责令停产停业并处罚款，达不到原告交付的房屋消防设施不符合合同约定，其有权拒付房租的证明目的，对该证据的证明效力，本院不予确认。 本院认为：原告与被告签订的《凤凰城.商业广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，对各方均具有法律约束力。被告租赁房屋过程中，因经营困难，于2020年9月28日向原告提出撤场申请，原告同意被告撤场，表明双方已达成解除租赁合同的合意，故本院确认双方签订的租赁合同于2020年9月28日解除。原告诉请被告返还案涉房屋，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案，被告2020年9月28日提出撤场申请并承诺7个工作日之内完成可移动物品的撤场，因被告未结清所欠租金，原告一直未同意被告搬离案涉房屋，鉴于被告提出退场申请后已停止营业，在双方均表明解除合同的意思后，作为出租人的原告应当及时收回房屋，避免损失的扩大，原告不同意被告搬离物品致房屋未及时收回，应承担相应的责任，本院确定被告应支付原告至2020年10月14日（提出撤场申请后7个工作日内）期间的租金。原告要求被告支付2020年10月12日之后的租金无事实与法律依据，本院不予支持。因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，被告租赁的房屋所在商场疫情期间停止营业，综合商场及被告经营的健身房停业时间及疫情对被告经营收入的影响，依据公平原则，原告应免除被告该期间2个月的租金74666.67元。被告尚应支付原告租金283688元（358354.89元－74666.67元）。原告诉请租金超出部分，本院不予支持。被告未按约支付租金构成违约，依据合同约定，被告应支付逾期支付租金的违约金，但双方约定的违约金过高，应予以核减，依据公平原则，综合原告的损失情况，本院确认被告应自租金欠付之日起按照日万分之二的标准支付原告违约金，至2020年11月30日，被告应支付原告逾期支付租金的违约金13885元，原告诉请违约金，超出部分，本院不予支持。合同约定：被告若提前终止合同需提前一年书面申请予原告，同时给予原告六个月的租金作为赔偿。被告提前解除合同给原告造成的实际损失应为房屋不能出租的损失，综合被告未按约支付所欠租金及原告不同意被告搬离物品致房屋未及时收回等因素，本院酌定被告应赔偿原告相当于三个月租金的损失112000元，扣除被告已支付原告的租赁保证金，被告尚应赔偿原告损失22400元，原告诉请赔偿损失235200元，超出部分，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告安徽省鼎壹商业管理有限公司与被告合肥市银创健身服务有限公司签订的租赁合同于2020年9月28日解除； 二、被告合肥市银创健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省鼎壹商业管理有限公司租金283688元； 三、被告合肥市银创健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽省鼎壹商业管理有限公司损失22400元； 四、被告合肥市银创健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省鼎壹商业管理有限公司至2020年11月30日的违约金13885元，2020年12月1日起至租金283688元实际付清之日的违约金按日万分之二计付； 五、驳回原告安徽省鼎壹商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费10913元，减半收取5456.5元，由原告安徽省鼎壹商业管理有限公司负担2850元，被告合肥市银创健身服务有限公司负担2606.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇二一年三月二十九日 书记员  刘媛媛 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。