山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2021）晋06民终61号上诉人（原审原告）:朔州农村商业银行股份有限公司（以下简称朔州农商行）。法定代表人：张某1，董事长。委托诉讼代理人：张某2，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王某1，朔州市人，现住朔州市。被上诉人（原审被告）:武某，朔州市人，现住朔州市。被上诉人（原审被告）：柴某，朔州市人，现住朔州市。被上诉人（原审被告）:罗某，大同市浑源县人，现住朔州市。原审第三人：王某2，朔州市人，现住朔州市。委托诉讼代理人：吕某，朔城区小平易法律服务所工作者。上诉人朔州农商行诉因与被上诉人王某1、武某、柴某、罗某及原审第三人王某2金融借款合同纠纷一案，不服山西省朔州市朔城区人民法院(2020)晋0602民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朔州农商行委托诉讼代理人张某2、被上诉人王某1、原审第三人王某2及其委托诉讼代理人吕某到庭参加了诉讼，被上诉人武某、柴某、罗某经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理本案。现已审理终结。朔州农商行上诉请求：一、撤销原判第二项,依法改判或发回重审;二、判令本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：原审判决第二项确定柴某、罗某抵押房产所担保的债权范围为5231491.72元没有相应的事实依据及法律依据。根据原告与柴某、罗某所签《抵押合同》的约定,被告柴某、罗某以抵押房产对王某1向原告的全部贷款本金、利息及罚息等提供抵押担保,故抵押担保的范围应包含截至原告起诉之日的全部贷款本金、利息及罚息,以及截至该笔贷款本金还清之日止的利息及罚息。王某1辩称，把抵押的房屋拍卖后偿还信用社的贷款。王某2辩称，原审第三人为朔州市朔城区北关路东侧商铺S1房产(不动产权证书号:朔州市房权证朔城区字第XXXX号)三分之二产权的实际享有人。根据朔州市朔城区人民法院作出的生效法律文书(2019)晋0602民初2332号判决,确认了原审第三人与陶成相、柴某于2015年6月25日签订的《房屋产权份额转让协议》有效,并判决柴某于判决生效后十五日内协助原审第三人办理其享有产权证书编号为朔州市房权证朔城区字第XXXX号房屋三分之二的产权变更登记。但是柴某怠于履行义务并且隐瞒事实，在之后又用该房屋向朔州农村商业银行股份有限公司抵押,该行为严重侵犯了原审第三人的合法权益。故原审第三人作为已经享有案涉房屋大部分实际产权的一方,案涉房屋进行拍卖、变卖时享有优先购买权。房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况,仅具有不动产权利的推定效力,并不具有不动产实际归属的确定效力,在现有证据能够证明原审第三人购买案涉房屋的三分之二并实际支付房款的情况下,不动产权属的登记状态并不影响实际产权人对案涉房屋享有实际产权。他人基于与名义产权人之间的债权债务关系不能及于案涉房屋。本案原审第三人作为购房消费者,对案涉房屋是否享有优先购买权,可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照相关法律规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知,该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时,亦应优先保护购房消费者的权利。朔州农商行向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告一与被告二立即偿还原告贷款本金482万元，利息411491.72元(利息暂计至2019年12月21日，此后产生的利息及罚息应按贷款合同约定计至本金还清之日止)，暂共计5231491.72元；2.请求人民法院依法判令原告对被告三与被告四共有的位于朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产单元号：××)享有抵押权，原告对该房产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权；3.请求人民法院依法判令各被告承担本案案件受理费及其他合理费用。一审法院认定事实：2018年9月18日，原告前身分支机构朔州市朔城区农村信用合作联社北城信用社(下称北城信用社)与王某1签订了合同编号：112011611812292A0001的《贷款合同》，合同约定：王某1向北城信用社贷款人民币482万元，贷款期限为2018年9月18日至2021年9月17日，贷款利率为年利率10.08%,结息方式为按月结息，结息日固定为每月的第20日，付息日为结息日的次日。合同中同时约定借款人未按本合同约定归还债务本息，或未履行对贷款人的其他到期（包括被宣布提前到期）债务，贷款人有权单方面宣布本合同项下所有已发放的贷款本金部分或全部提前到期并要求借款人立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息及费用。武某系王某1妻子，武某于2018年9月6日在《财产共有人同意借款承诺书》中签名捺印。2018年9月18日，北城信用社与柴某签订了合同编号：112011611812292A00012D01的《抵押合同》，合同约定：柴某以其名下位于朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产单元号：××、不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)为王某1向原告的上述贷款提供抵押担保，担保贷款项下产生的全部债务，并办理了晋（2018）朔州市不动产证明第0001166号不动产登记证明的抵押登记手续。罗某系柴某的妻子，在《抵押财产共有人同意抵押承诺书》上作为抵押房产的共有人签字同意柴某的抵押行为。原告于2018年12月29日向王某1账户打入贷款482万元，履行了支付借款义务。后原告要求王某1偿还利息遭到拒绝，原告决定根据《贷款合同》中的约定，宣布本合同项下所有的贷款本金、利息提前到期，遂诉至本院要求王某1、武某立即偿还所欠原告该笔贷款所有本息，并要求柴某、罗某承担相应的抵押担保责任。另查明，朔州市人民法院于2019年12月13日作出的（2019）晋0602民初2332号民事判决书已生效，该判决书中判决第三人王某2与陶成相、被告柴某于2015年6月25日签订的关于位于朔州市××区东侧商铺S1房产（不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号）的《房屋产权份额转让协议》有效，并判决被告柴某于该判决生效后十五日内协助申请人王某2办理其享有产权证书编号为朔州市房权证朔城区字第XXXX号房屋三分之二的产权变更登记。但上述民事判决生效后，被告柴某拒不履行生效判决，导致王某2一直未能在该房屋产权证书中变更登记具有该房屋三分二的产权份额。该房屋被柴某为王某1向原告借贷的482万元贷款设立了抵押担保并办理了抵押登记手续。一审法院认为，朔州市朔城区农村信用合作联社北城信用社为朔州市朔城区农村信用合作联社的分支机构，朔州市朔城区农村信用合作联社后变更为朔州农村商业银行股份有限公司，故原告诉讼主体适格。合法的借贷受法律保护。原告与王某1签订的合同编号：112011611812292A0001《贷款合同》，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。王某1应按合同约定履行还本付息的义务。自2019年12月21日起王某1再未履行支付利息的义务，违反了双方关于结息日固定为每月的第20日，付息日为结息日的次日的约定，已构成违约。故原告要求王某1归还借款本金482万元，并支付截至2019年12月21日借款利息的诉讼请求有事实依据，予以支持。武某作为王某1的妻子，于2018年9月6日在《财产共有人同意借款承诺书》中签名捺印，表明其知悉王某1向原告借款的事实与用途，故对王某1所欠原告上述借款本息5231491.72元应予共同偿还。原告与柴某签订的合同编号：112011611812292A00012D01《抵押合同》，约定以柴某名下位于朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)为王某1向原告的上述借款提供抵押担保，担保贷款项下产生的全部债务，并办理了晋（2018）朔州市不动产证明第0001166号不动产登记证明的抵押登记手续，且罗某作为柴某的妻子，在上述《抵押财产共有人同意抵押承诺书》中作为抵押房产的共有人签字同意柴某的抵押行为，故该抵押合同成立生效并具有物权效力，原告享有柴某设立抵押担保的朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)折价或执行拍卖、变卖时所得价款的优先受偿权。因抵押合同签订时间为2018年9月18日，朔州市朔城区人民法院（2019）晋0602民初2332号民事判决书判决时间为2019年12月13日，故原告享有朔州市朔城区北关路东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)折价或执行拍卖、变卖时所得价款在5231491.72元案涉借款本息范围内的优先受偿权。朔州市朔城区人民法院（2019）晋0602民初2332号民事判决书判决王某2与陶成相、柴某于2015年6月25日签订的关于位于朔州市××区东侧商铺S1房产（不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号）的《房屋产权份额转让协议》有效，柴某应于该判决生效后十五日内协助王某2办理其享有产权证书编号为朔州市房权证朔城区字第XXXX号房屋三分之二的产权变更登记。因柴某拒不履行生效判决，导致王某2一直未能在该房屋产权证书中变更登记具有该房屋三分二的产权。故王某2依据该生效判决，在朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)折价或执行拍卖、变卖时享有优先购买权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十八条第二款、第二十九条第一款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条第一款、第七十三条规定，判决：一、被告王某1、武某于本判决生效后三十日内共同偿还原告朔州农村商业银行股份有限公司借款本金482万元，支付截至2019年12月21日的利息411491.72元，本息合计5231491.72元。自2019年12月22日起的利息及罚息按贷款合同之约定计算至本金还清之日止；二、原告朔州农村商业银行股份有限公司享有对被告柴某、罗某所有的位于朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)折价或执行拍卖、变卖时所得价款在5231491.72元范围内的优先受偿权；三、第三人王某2享有对被告柴某、罗某所有的位于朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)折价或执行拍卖、变卖时的优先购买权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48420元（原告已申请缓交），由被告王某1、武某负担，被告柴某、罗某在所占抵押房屋份额的价值范围内承担连带责任。二审中,当事人未提交新证据。本院经审理与一审查明事实基本一致，予以确认。本院认为，依据在案证据审查确认的事实，原审认定王某1、武某共同偿还朔州农商行贷款本息，认定王某2享有对案涉房产折价或拍卖、变卖时的优先购买权，有事实和法律依据，当事人无争议，本院予以确认。朔州农商行上诉提出“原审判决第二项确定柴某、罗某抵押房产所担保的债权为5231491.72元无相应事实和法律依据”之意见，现已查明，在案《抵押合同》5.1条约定：“本合同项下的担保范围包括：主合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及所有其他应付费用，……。”，故原审认定柴某、罗某以其房产抵押担保的债权范围为5231491.72元范围内，不符合双方《抵押合同》之约定，二审应予纠正。上诉人朔州农商行所提上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持山西省朔州市朔城区人民法院（2020）晋0602民初1850号民事判决第一、三项，即：一、被告王某1、武某于本判决生效后三十日内共同偿还原告朔州农村商业银行股份有限公司借款本金482万元，支付截至2019年12月21日的利息411491.72元，本息合计5231491.72元。自2019年12月22日起的利息及罚息按贷款合同之约定计算至本金还清之日止；三、第三人王某2享有对被告柴某、罗某所有的位于朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)折价或执行拍卖、变卖时的优先购买权。二、变更山西省朔州市朔城区人民法院（2020）晋0602民初1850号民事判决第二项为：上诉人朔州农村商业银行股份有限公司对被上诉人柴某、罗某所有的位于朔州市××区东侧商铺S1房产(不动产权证书号：朔州市房权证朔城区字第XXXX号)进行折价或拍卖、变卖时所得价款在案涉482万元借款本金及全部利息、罚息范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费48420元，由被上诉人王某1、武某负担，被上诉人柴某、罗某在所有抵押房产份额的价值范围内承担连带责任。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 李中祥审判员 谭彩霞二〇二一年三月二十二日书记员 李东秀杨敏