陕西省高级人民法院 民事判决书 （2021）陕民终140号 上诉人(一审原告、反诉被告):西安忠诚市场投资开发有限公司,住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人:楼尚凤,系该公司董事长。委托诉讼代理人：高峰，陕西罗泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞梦毅，陕西罗泰律师事务所律师。上诉人(一审被告、反诉原告):陕西好宜明商贸有限责任公司,住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人:董蛟龙,系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷西萍，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。上诉人西安忠诚市场投资开发有限公司（以下简称忠诚公司）与上诉人陕西好宜明商贸有限责任公司（以下简称好宜明公司）租赁合同纠纷一案，均不服西安市中级人民法院作出的（2020）陕01民初613号民事判决，提出上诉申请。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。忠诚公司上诉请求：1、撤销一审判决改判好宜明公司支付忠诚公司自2013年11月至2016年4月30日的场地占用费6599016元、物业管理费1370400元及逾期支付上述款项的利息411035元(按照同期贷款利息计算至实际支付之日),驳回好宜明公司的反诉请求。2、本案一、二审诉讼费由好宜明公司承担。事实与理由:1、忠诚公司与好宜明公司在2012年7月16日签订《租赁合同》时,好宜明公司明知本案房屋系忠诚公司在集体土地上所建,未办理建设工程规划许可证,但好宜明公司依然要求与忠诚公司签订租赁合同,导致双方签订的租赁合同无效,忠诚公司并未强迫与好宜明公司签订本案所涉租赁合同,忠诚公司对此并无任何过错。忠诚公司与好宜明公司在签订《租赁合同》后,忠诚公司已按照租赁合同的约定,将XX堡XX商城房屋交付给好宜明公司使用,XX堡XX商城的开业活动,好宜明公司也将承租房屋分割为铺面,向外招商转租并自营对外营业。经营行为本身就存在风险和不确定性,可能盈利也可能亏损,而好宜明公司因经营不善而拒绝交纳房屋占用等相关费用,好宜明公司的行为明显存在恶意,一审法院以忠诚公司经营活动因经营场地原因受到影响,好宜明公司未能正常使用场地,从而酌定按照约定标准的80%支付场地占用费及物业费,无事实及法律依据。至于利息,系好宜明公司未按期向忠诚公司支付场地占用费及物业费,客观上给忠诚公司造成了损失,好宜明公司也应当向忠诚公司支付。2、好宜明公司反诉的装修折旧费,系其违约行为导致其损失,不应由忠诚公司承担。3、履约保证金的作用是保证完全履行合同,在合同履行完毕且无违约行为后,履约保证金方可退还。而本案中,好宜明公司未按照《租赁合同》约定的时间足额向忠诚公司支付房屋占用费及物业费,该履约保证金不应当向好宜明公司返还。4、好宜明公司所述2014年6月19日凌晨4时30分,西安南郊地区出现暴雨导致漏水,其财产受到损失。但暴雨是不能预见、不能避免、不能克服的情形,属于不可抗力,是法定免责情形,好宜明公司所述物品损坏的价值,忠诚公司与好宜明公司均未确定,故一审法院判决忠诚公司承担赔偿责任明显错误。好宜明公司针对忠诚公司上诉辩称：1、涉案场地租赁合同无效，系忠诚公司单方过错导致，好宜明公司对此并无过错，忠诚公司应对其导致涉案合同无效承担法律责任；2、忠诚公司要求改判好宜明公司支付2013年11月至2016年4月份期间的场地占用费、增加支付在此期间的物业管理费及利息，明显与事实不符，应予以驳回（详见好宜明公司上诉状）；3、忠诚公司要求驳回其向好宜明公司返还160万元履约保证金的上诉请求，与事实不符，于法无据，应予驳回。好宜明公司上诉请求：1、请求依法撤销(2020)陕01民初613号民事判决书第三项,改判忠诚公司向好宜明公司支付装修补偿款人民币6902510元(增判金额4466330元)；2、请求依法撤销(2020)陕01民初613号民事判决书第二项,改判驳回忠诚公司的诉讼请求,并判令忠诚公司向好宜明公司返还预交的租赁费3225384元;3、请求依法判决忠诚公司向好宜明公司支付可期待利益损失571.5万元；4、本案的诉讼费用及鉴定费用均由忠诚公司承担。事实与理由:原审判决认定事实不清,适用法律错误,依法应予改判;好宜明公司上诉请求证据充分,依法有据,应予支持。一、原审判决好宜明公司向忠诚公司支付2013年11月至2016年4月份期间的场地占用费、物业费明显事实认定错误,应依法予以改判。(一)、好宜明公司已于2014年8月全面撤离,原审判决好宜明公司向忠诚公司支付截止2016年4月份的场地占用费、物业费明显事实认定错误,应依法予以改判。忠诚公司于庭审中所称的好宜明公司2016年所产生的电费,仅为涉案场地内应急设备照明及电梯运行产生,不能证明好宜明公司仍在承租场地经营,且在庭审过程中,忠诚公司就好宜明公司撤场时间所述前后不一,也未能提供充分证据证明好宜明公司在2014年8月后仍承租涉案场地,故在2014年8月份好宜明公司已全部撤场的情况下,原审判决认定“好宜明公司于2016年12月撤离场地”明显错误,应予改判。（二）、自好宜明公司承租涉案场地以来,涉案场地存在明显质量问题,好宜明公司自始无法正常使用,原审仍判决好宜明公司承担自2013年11月至2014年8月份全部场地占用费、物业费,事实认定错误,应予以改判。1.忠诚公司提供的租赁场地自2013年起就未达到约定的使用条件和用途,好宜明公司经多次沟通,忠诚公司仍未解决,导致好宜明公司根本无法正常使用租赁物用于商场经营。2.忠诚公司在合同履行过程中,违反双方合同约定,从未向好宜明公司提供相关设备设施,也未提供正常经营条件,导致好宜明公司无法正常经营,原审仍判决好宜明公司向忠诚公司支付自2013年11月至2014年8月份全部物业费认定明显不公,损害好宜明公司合法权益。(三)原审判决好宜明公司按每平方47元的租金标准向忠诚公司支付场地占用费,无合同依据,显属认定事实错误,适用法律错误。双方签订《场地租赁合同》第三条第1款约定:“本合同租赁费用内容包括:租金、设施设备维护费、管理费,其中租金占租赁费用的20%,设施设备维护费占租赁费用20%,管理费占租赁费用60%。据此约定,结合忠诚公司在案涉合同履行过程中并未按约提供设施设备维护、履行管理义务的实际情况,即便是好宜明公司向忠诚公司支付场地占用费也仅能参照合同约定的租金标准即每平方9.4元计算,而不是每平方47元,原审这一认定无事实和法律依据依法应予纠正。二、因忠诚公司过错导致涉案合同无效而造成好宜明公司巨额损失,忠诚公司就装修损失部分已经依法申请鉴定,而忠诚公司对评估报告也未提出异议或申请重新鉴定,故在《资产评估报告》足以证明好宜明公司损失的情况下,原审法院仍未参照鉴定报告结果,减少认定好宜明公司的装修损失,严重损害好宜明公司合法权益。涉案合同系因忠诚公司未取得涉案房屋建设工程规划许可证及消防证导致合同无效,明显系忠诚公司一方过错,故原审判决对双方均存在过错的认定明显错误,并且据此无故减少好宜明公司50%的装修损失明显不公,应依法予以改判。三、忠诚公司一方过错导致涉案合同无效,忠诚公司应向好宜明公司支付预期利益损失5715000元,原审判决驳回忠诚公司该诉请系认定错误,应依法予以改判。   忠诚公司针对好宜明公司上诉辩称：一、好宜明公司在与忠诚公司签订合同时，对忠诚公司所建商铺无建设工程规划许可证、消防验收合格证明的情况明知，其自身存在过错，好宜明公司无权要求忠诚公司支付装修款。二、好宜明公司签订协议场地租赁合同后，忠诚公司向好宜明公司交付了商铺，好宜明公司亦确认商铺的现状，并陆续向忠诚公司支付了自2013年5月至2013年11月的房屋占用费，在此期间的房屋占用费忠诚公司与好宜明公司已经结清。好宜明公司自2013年11月开始未向忠诚公司支付场地占用费、物业费，直至2019年9月31日房屋拆迁时，好宜明公司未将其使用的忠诚公司房屋内的物品搬离，好宜明公司一审中认可其将商铺电费交至2016年12月26日，也认可商铺内的物品未腾交，故好宜明公司所述其在2014年8月整体撤场，明显系虚假陈述，好宜明公司要求返还已经支付的占用费，明显无事实及法律依据。三、好宜明公司承租使用忠诚公司所建商铺，将商铺分割向外招商并自营对外营业，而经营行为本身就存在风险和不确定性，且忠诚公司在出租商铺期间并无过错，好宜明公司无权要求忠诚公司支付其自身经营损失。忠诚公司一审提出诉讼请求：1、判决忠诚公司、好宜明公司于2012年7月16日所签订的《租赁合同》无效;2、判决好宜明公司支付忠诚公司自2013年11月至2016年4月30日的场地占用费6599016元、物业管理费1370400元及逾期支付的上述款项的利息411035元(按照同期贷款利息计算至实际支付之日);3、本案诉讼费用由好宜明公司承担。好宜明公司反诉请求:1判令忠诚公司向好宜明公司支付涉案租赁物装修投资折旧后损失6902510元;2.判令忠诚公司向好宜明公司返还预交租赁费3225384元及履约保证金160万元;3.判令忠诚公司向好宜明公司支付涉案租赁物漏水导致损失210468.5元以及可期待利益损失571.5万元;(以上诉请金额共计:17653362.5元)4.本案反诉费、鉴定费均由忠诚公司承担。一审法院查明：忠诚公司(以下称“甲方”)与好宜明公司(以下称“乙方”)于2012年5月签订《草签协议》,该协议约定:1、租金每平方米47元;2、保证金14000元;3、付款方式:一次付半年租金(2012年6月15日前付清半年租金);4、前5年不变,按每平方米47元,第六至第十年租赁价格为一、二楼均价的递增递减二次,按比例计算三楼的租赁价格(一楼门面房除外;地址,XX路XX号,XX堡XX商城XX楼北侧约5000平米;6租赁期限10年;8、房租计算时间为:三楼同时开业为准。忠诚公司、好宜明公司又于2012年7月16日签订《场地租赁合同》,该合同约定:第一条、场地基本情况,XX堡XX广场坐落于西安市XX路XX号,甲方将该购物广场三楼北侧,建筑面积5700平方米的场地出租给乙方,乙方投资装修,招租商户,自主经营,独立管理。乙方的租赁用途为经营小商品及眼镜类;第二条、租期共计十年整,即2013年元月1日起至2022年12月31日止(若2013年1月1日以后甲方对一、二楼入住的70%商户未起算租赁费,也不能对乙方起算租赁费,且对乙方租赁期限顺延);第三条、租赁费标准和缴纳期限及条件:1、本合同租赁费用内容包括:租金、设施设备维护费、管理费,其中租金占租赁费用20%,设备设施维护占租赁用20%,管理费占租赁费用60%,本合同中以下筒称租赁费;2、租赁费标准:前5年租赁期内租赁费不变,按照建筑面积每平方米每月人民币47元计算,每年租赁费用共计人民币321480元;第六至第十年租赁XX商城XX楼首次招商价格递增,或递减两次(第六年调整一次,第九年调整一次,租赁费具体计算方法（见附件)。租期内若甲方对商户有优惠政策时,乙方享受同等待遇。3、租赁费支付时间、方式:按照先交钱后使用原则:第一至第三年度租赁费每6个月缴纳一次第一次租赁费于合同生效后3天内交给甲方,第二次租赁费于6个月租赁期届满前15日内交清,以后交付方式以此类推;从第四年度起(按12个月计)租赁费每年支付一次,在第三年度租期届满前15日内乙方向甲方缴纳次年租赁费,以后交付方式以此类推;4在签署本合同时,乙方向甲方缴纳履约保证金1600000元不计利息,用于保证按本合同的条件正常履行合同。在合同租赁期限内乙方不得用保证金折抵应向甲方缴纳的任何费用;第四条、场地的装修修缮,场地房屋结构及设备由甲方维修,甲方应保持安全通道、电梯畅通,安全达标。给排水、电力、空调、送风、消防、监控等滴冒跑漏小故障,甲方在接到乙方通知后应及时修好。如甲方在24小时内未尽维修义务,乙方可自行维修(根据实际情况需采购设施、设备,按实际时间计算),维修费及由此造成的实际损失由甲方承担。第五条、各项费用的缴纳,物业管理费:由乙方自行缴纳,按甲方同楼层使用面积同政策的50%计算。第六条、甲方的权利义务,1、甲方有按约定时间向乙方收取租赁费、水电费及其他物业费用的权利;3、甲方保障商城场地的房屋结构和基础设施设备(包括电梯、电力系统强弱电、上下水、空调、送风、监控消防等系统),完好适用。第七条、乙方的权利义务,1、乙方应按时足额向甲方缴纳租赁费和物业、水电等相关费用;第十七条、通则,本合同的原草签协议附件和补充合同均为本合同不可分割组成部分,与本合同具有同等法律效力。2013年10月16日,好宜明公司向忠诚公司发出《关于2013年11月1日至2014年4月30日租赁费明细》,该明细载明应交总金额1607400元,减去因忠诚公司工程质量问题漏水导致柜台损失3600元等其他费用,下半年实际应付款350651元。忠诚公司于2014年3月11日向好宜明公司发出《欠款缴费明细单》,要求好宜明公司支付忠诚公司租赁费及物业管理费。好宜明公司分别于2011年11月22日向忠诚公司交纳押金1000元,2012年5月25日交纳押金130000元,2012年6月16日交纳押金700000元,2012年7月18日预付租金1107400元,2013年10月11日交纳了5000租金,2013年10月17日交付租金58733元(冲抵借款及利息,2013年10月17日交付租金350651元,2014年12月5日,交纳了2013年度物业管理费180000元,以上共计4825384元。忠诚公司认可除去保证金及物业费外,2013年5月1日至2013年11月的房屋占用费好宜明公司已清结。审理中,忠诚公司称双方于2012年7月16日签订《场地租赁合同》后,涉案场地即交付好宜明公司进行装修,好宜明公司不予认可,辩称于2012年11月份才进入场地进行装修。双方均认可案涉场地交付时没有办理交接手续。忠诚公司表示承租的涉案商场于2013年5月1日正式营业,并提交了开业通知、开业函等证据,对此好宜明公司不予认可,并提交2013年12月3日忠诚公司《通知》一份,对该通知的真实性忠诚公司予以认可,但表示该通知范围不属于本案合同约定的北侧范围。经查,好宜明公司于2013年5月1日与多名商户签订《商铺铺位租赁合同》,各商户签订合同后即进场进行经营。忠诚公司、好宜明公司在合同履行过程中,根据好宜明公司提供的相关照片及函件,可以反映涉案场地在使用过程中存在房屋漏水的情形,同时忠诚公司也认可涉案场所存出现局部漏水的现象,但表示已经给好宜明公司修复,双方也均认可因漏水致好宜明公司部分财产损坏,但对财产损坏的价值无法达成一致。又查明,好宜明公司进场后对涉案场地进行了装修,审理中好宜明公司称其于2012年11月份开始对涉案场地进行装修,并提供了装修合同及相关票据等,证明其装修费投资800万元,忠诚公司称好宜明公司于2012年7月16日即开始对涉案场所进行简单装修,但对装修费用真实性不予认可。一审庭审中,好宜明公司表示装修费用均系现金支付,并称涉案场地的装修目前已遭破坏,无法进行现状评估,遂于2018年12月13日申请对涉案商城装修投资在2014年6月21日进行折旧后所余数额进行鉴定,忠诚公司表示同意,一审法院委托陕西天任资产评估有限责任公司进行了评估,该公司于2019年4月8日作出【陕天任司评报字(2019)第005号】资产评估报告,该报告显示房屋装修投资额的确定,根据好宜明公司提供的装修票据,涉案房屋装修投资额共计8375410.00元,其中广告费254810.00元为非涉案房屋装修投资,在本次计算装修房屋投资时该部分费用予以扣除,根据已使用年限为2013年1月1日至2014年6月21日计算折旧率,经评估,最终计算涉案房屋装修投资折旧后余额为6902510.00元。忠诚公司认为该评估报告取价依据为好宜明公司单方提供的装修票据,结论不具备真实性和客观性,好宜明公司仅进行了简单装修,最多花费300多万元,好宜明公司于2014年6月21日后仍在使用涉案场地,而鉴定的评估基准日确定为2014年6月21日,与本案不具关联性。好宜明公司则对该评估报告予以认可。忠诚公司对外出租的涉案房屋系在长延堡村集体土地上所建,至今未取得建设工程规划许可证。审理中,忠诚公司提供西安市雁塔区长延堡街道办事XX村委会“情况说明”一份,证明好宜明公司与该村委会于2012年11月24日签订用电协议,电费交至2016年12月26日。好宜明公司认可电费一直由其向村委会交纳,辩称2016年底涉案场地虽没有腾完,但已基本不能营业。庭审中,关于好宜明公司何时撤离涉案场地的问题,好宜明公司称其于2014年8月份已整体撤离涉案场所,而忠诚公司称好宜明公司于2019年9月31日才撤离涉案场地。忠诚公司陈述其于2019年10月1日自行将案涉场地收回一审法院原一审案卷中2018年12月10日的庭审笔录第六页载明,好宜明公司陈述其于2014年6月26日撤离案涉场地;忠诚公司陈述好宜明公司在2016年年底才停上经营,至今里面还有货柜没有搬离,忠诚公司认为现在还没有交付;好宜明公司陈述2014年7月忠诚公司将大门上锁。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”本案中涉案租赁物系忠诚公司在集体土地上所建,至今未办理建设工程规划许可证,忠诚公司与好宜明公司签订的案涉租赁合同依法应认定无效。忠诚公司要求确认涉案租赁合同无效,理由成立,一审予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。本案中,好宜明公司于2013年5月1日与多名商户签订《商铺铺位租赁合同》,各商户签订合同后即进入涉案场地进行经营,故忠诚公司主张涉案场地于2013年5月1日正式开业经营的事实一审予以确认。审理中,双方均认可2013年11月前忠诚公司共收到好宜明公司支付的相关款项共计825384元,其中1600000元为好宜明公司交纳的履约保证金,18000元为2013年度部分物业费,忠诚公司认可除去保证金及物业费外,2013年5月1日至2013年11月的房屋占用费好宜明公司已清结。忠诚公司诉请主张好宜明公司支付2013年11月至2016年4月30日相关场地占用费、物业费及相关利息一节,对此,一审认为,按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条规定的“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”好宜明公司应举证证明其在合同履行中提前撤离案涉场地的相关事实。一审原一审案卷中2018年12月10日的庭审笔录第六页载明,好宜明公司陈述其于2014年6月26日撤离案涉场地;忠诚公司陈述好宜明公司在2016年年底才停止经营,至今里面还有货柜没有搬离,忠诚公司认为现在还没有交付;好宜明公司陈述2014年7月忠诚公司将大门上锁。本次庭审中,好宜明公司称其于2014年8月份已整体撤离涉案场所,而忠诚公司称好宜明公司于2019年9月31日才撤离涉案场地,忠诚公司本次庭审中的相关陈述与原一审庭审中的陈述不一致,且无合理理由,一审依法不予采信。从本案现有证据情况,结合当事人对相关事实的陈述以及举证责任,可以认定好宜明公司于2016年12月26日自行撤离涉案场地。因双方均认可案涉场地交付时没有办理交接手续,忠诚公司应当在好宜明公司撤离涉案场地后及时对案涉场地进行处置,避免损失扩大。综上,2013年11月至2016年4月30日期间场地占用费、物业费好宜明公司应予支付,根据本案审查情况,2014年8月份之后,好宜明公司在案涉场地的经营活动因经营场地原因受到影响,未能正常使用案涉场地,此期间使用案涉场地的相关费用应予酌减,一审酌定由好宜明公司按照合同约定费用标准的80%承担2014年8月份至2016年4月30日期间的场地占用费、物业费。对于忠诚公司主张的相关利息,因双方对合同导致无效均有过错,故其该项请求不予支持。对于好宜明公司反诉主张忠诚公司赔偿相关装修损失,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中,好宜明公司进入涉案场地后,对涉案场地进行了装修,原一审审理中,好宜明公司认为目前场地装修已遭破坏,遂提供800多万元的装修票据,申请对该装修于2014年6月21日时折价后所余数额进行鉴定,陕西天任资产评估有限责任公司接受一审法院委托依据好宜明公司提供的装修票据,于2019年4月8日作出【陕天任司评报字(2019)第005号】资产评估报告,该报告根据已使用年限为2013年1月1日至2014年6月21日计算折旧率,经评估,最终计算涉案房屋装修投资折旧后余额为6902510.00元。经查好宜明公司提供的涉案房屋装修投资款票据数额共计8375410.00元,其中广告费254810.00元为非涉案房屋装修投资,应予扣除,扣除后为8120600元,参照【陕天任司评报字(2019)第005号】资产评估报告中有关折旧率的计算标准,好宜明公司于2016年12月26日撤场时装修价值余额为4872360元。鉴于忠诚公司不同意利用该装修,而本案中的装修物属于已形成附合的装饰装修物,同时,导致涉案合同无效,双方均有过错,故忠诚公司应对好宜明公司补偿好宜明公司撤场时装修价值余额4872360元的50%,即2436180元,其余50%的装修价值损失2436180元由好宜明公司自行承担。上述评估费用,好宜明公司已支付47000元,由好宜明公司自行负担32900元,由忠诚公司负担14100元。《中华人民共和国合同法》一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中,忠诚公司、好宜明公司双方所签订的涉案租赁合同系无效合同,故好宜明公司反诉要求忠诚公司赔偿其相关可得利益的请求,于法无据,一审依法不予支持。对于好宜明公司反诉主张忠诚公司返还已收取的租赁费,因涉案场地好宜明公司已实际占有使用,依法应参照租金支付相应的占用费,故其请求,一审依法不子支持。对于好宜明公司反诉要求忠诚公司退还履约保证金1600000元。理由正当,一审依法予以支持。对于好宜明公司反诉主张忠诚公司向好宜明公司支付涉案租赁物漏水导致损失210468.5元,因漏水事实客观存在,双方就漏水对产品、设施、设备损坏又进行了盘点并签字确认,故对于好宜明公司因漏水导致损失210468.5元,忠诚公司应予赔偿。综上所述,忠诚公司的诉讼请求部分成立,好宜明公司的反诉请求亦部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定,判决如下:一、西安忠诚市场投资开发有限公司与陕西好宜明商贸有限责任公司于2012年7月16日签订的《场地租赁合同》无效；二、陕西好宜明商贸有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付西安忠诚市场投资开发有限公司自2013年11月1日至2016年4月30日的房屋占用费5675153.76元及物业费859991.4元；三、西安忠诚市场投资开发有限公司自本判决生效后十日内一次性支付陕西好宜明商贸有限责任公司装修补偿款2436180元；四、西安忠诚市场投资开发有限公司自本判决生效后十日内退还陕西好宜明商贸有限责任公司履约保证金1600000元；五、西安忠诚市场投资开发有限公司自本判决生效后十日内向陕西好宜明商贸有限责任公司支付因漏水产生的经济损失210468.5元;六、驳回西安忠诚市场投资开发有限公司其余诉讼请求；七、驳回陕西好宜明商贸有限责任公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57993元,由西安忠诚市场投资开发有限公司负担;反诉案件受理费61153元,由陕西好宜明商贸有限责任公司负担。鉴定费47000元,陕西好宜明商贸有限责任公司已支付,由陕西好宜明商贸有限责任公司负担32900元,由西安忠诚市场投资开发有限公司负担14100元。二审中，双方未提交新证据，本院确认一审查明事实属实。本院经审理认为，本案中涉案租赁物系忠诚公司在集体土地上所建,至今未办理建设工程规划许可证,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，忠诚公司与好宜明公司签订的案涉租赁合同依法应认定无效，一审对此认定正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。本案中,双方争议的焦点为涉案房屋占用费起算时间、房屋占用费支付标准、房屋占用费计算终止时间、忠诚公司应当向好宜明公司赔偿装修损失的金额、忠诚公司是否应当退还好宜明公司保证金、漏水损失。关于涉案房屋的占用费起算时间一节，虽然租赁合同约定“若2013年1月1日以后甲方对一、二楼入住的70%商户未起算租赁费,也不能对乙方起算租赁费,且对乙方租赁期限顺延”，但是自忠诚公司与好宜明公司2012年7月16日签订租赁合同后，好宜明公司已经于2013年5月1日与多名商户签订《商铺铺位租赁合同》，将涉案场地分割转租收取房屋占用费,各商户签订合同后即进入涉案场地进行经营；并且好宜明公司已经支付了2013年11月之前的房屋占用费和物业费（经忠诚公司确认已经支付完毕），故好宜明公司在产生诉讼后又主张不应当支付2013年5月1日至2013年11月的房屋占用费，忠诚公司应当予以退还的意见，本院不予采纳。关于房屋占用费支付标准一节，租赁合同第三条约定：“租赁费标准和缴纳期限及条件:1、本合同租赁费用内容包括:房屋占用费、设施设备维护费、管理费,其中房屋占用费占租赁费用20%,设备设施维护占租赁费用20%,管理费占租赁费用60%,本合同中以下简称租赁费;2、租赁费标准:前5年租赁期内租赁费不变,按照建筑面积每平方米每月人民币47元计算,每年租赁费用共计人民币321480元”，但是租赁合同中还约定了好宜明公司有另行支付物业费的义务，现好宜明公司依据忠诚公司设备维护、物业管理瑕疵即主张按照每平方米每月9.4元标准支付房屋占用费系对合同条款的误解，且明显与常理和市场行情不符，好宜明公司上述上诉理由，本院不予支持。好宜明公司称其于2014年8月份已整体撤离涉案场所,故2013年11月至2014年8期间场地占用费、物业费好宜明公司应当按照合同约定的标准支付，经计算物业费为410400元（每月每平方米8元，共计5700平方米，每月物业费为45600元，45600元×9＝41400元）；房租为2411100元（每月每平方米47元，共计5700平方米，每月房租为267900元,267900元×9＝2411100元）；以上合计2452500元。关于房屋占用费计算终止时间一节，好宜明公司称其于2014年8月份已整体撤离涉案场所,而忠诚公司称好宜明公司于2019年9月31日才撤离涉案场地,双方各执一词且未办理场地交接手续，没有确切的证据予以证明，致使涉案场地使用时间无法确定。一审依据举证责任分配原则，最终认定好宜明公司于2016年12月26日自行撤离涉案场地，并向忠诚公司支付房屋占用费至2016年4月30日具有一定合理性，但是作为出租方的忠诚公司其应当对于涉案出租房屋使用至何时承担更大的举证责任，并且即使好宜明公司于2016年12月26日撤离场地，根据查明事实在2014年8月以后涉案场地也无法正常使用，大部分商户陆续退出了场地，对此忠诚公司亦应当承担更大的过错，故本院结合双方的举证情况、过错程度，综合认定好宜明公司应当按照合同约定的费用标准40%承担2014年8月至2016年4月30日期间的场地占用费、物业费且不必支付逾期支付的违约金。经计算物业费为957600元（每月每平方米8元，共计5700平方米，每月物业费为45600元，45600元×21＝957600元）；房租为5625900元（每月每平方米47元，共计5700平方米，每月房租为267900元,267900元×21＝5625900元）；以上合计6583500元,6583500×0.4＝2633400元。一审判令好宜明公司应当支付的场地占用费、物业费自由裁量权行使不当，且计算数据错误，本院予以改判。对于好宜明公司上诉主张忠诚公司赔偿相关装修损失一节,一审以【陕天任司评报字(2019)第005号】资产评估报告为依据，综合考虑涉案房屋的折旧时间、双方过错程度判令忠诚公司应对好宜明公司补偿2436180元，系自由裁量权的行使，亦无明显不当，本院予以维持，好宜明公司该上诉主张本院不予支持。忠诚公司、好宜明公司双方所签订的涉案租赁合同系无效合同、对此好宜明公司应当可以预见,故好宜明公司反诉要求忠诚公司赔偿其相关可得利益的请求,于法无据,本院亦不予支持。对于好宜明公司反诉要求忠诚公司退还履约保证金1600000元一节，理由正当,一审予以支持并无不妥，忠诚公司的上诉理由不能成立。对于好宜明公司反诉主张忠诚公司向好宜明公司支付涉案租赁物漏水导致损失210468.5元一节,因漏水事实客观存在,双方就漏水对产品、设施、设备损坏又进行了盘点并签字确认,故对于好宜明公司因漏水导致损失210468.5元,忠诚公司应予赔偿，一审处理亦并无不妥，忠诚公司的上诉理由不能成立。综上所述，好宜明公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，忠诚公司的上诉请求没有依据，应当予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省西安市中级人民法院作出的(2020)陕01民初613号民事判决第一、三、四、五、六、七项；二、变更陕西省西安市中级人民法院作出的(2020)陕01民初613号民事判决第二项为：陕西好宜明商贸有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付西安忠诚市场投资开发有限公司自2013年11月1日至2016年4月30日的房屋占用费及物业费合计5086900元。本案一审案件受理费按照一审判决承担。二审案件受理费西安忠诚市场投资开发有限公司预交54443.68元，由西安忠诚市场投资开发有限公司自行负担，陕西好宜明商贸有限责任公司预交141451.15元，由陕西好宜明商贸有限责任公司自行负担。本判决为终审判决。       审判长王晓平 审  判  员   杨晓梅  审判员李鑫    二〇二一年三月二十四日 书  记  员   郭雨晗  1