云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0181民初145号原告：温凤彩，女，1965年7月7日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：李嵘馨，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。被告：郑寅初，男，1986年6月12日出生，回族，住云南省安宁市。被告：徐晶晶，女，1986年3月14日出生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：郑寅初，徐晶晶丈夫，特别授权代理。被告：恒大鑫源（昆明）置业有限公司。住所地：云南省安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼504室。法定代表人：陈涛，副总经理。委托诉讼代理人：施思，恒大鑫源（昆明）置业有限公司法务，特别授权代理。原告温凤彩与被告郑寅初、徐晶晶、恒大鑫源（昆明）置业有限公司（以下简称“鑫源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告温凤彩的委托诉讼代理人李嵘馨，被告郑寅初，鑫源公司的委托诉讼代理人施思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温凤彩向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告郑寅初、徐晶晶履行与原告于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》，将恒大金碧天下翠峰苑371幢9层902号房屋不动产权登记至原告名下，并将房屋腾空交付给原告使用；2.被告郑寅初、徐晶晶共同承担自2019年8月2日起至实际腾房之日止按每月2000元计算的逾期交付使用房屋违约金（该违约金计算至起诉之日止17个月共计34000元）；3.被告鑫源公司协助将恒大金碧天下翠峰苑371幢9层902号房屋不动产权登记至原告名下；4.被告承担本案的诉讼费、保全费、保险费。事实和理由：被告郑寅初与徐晶晶系夫妻关系，共同向被告鑫源公司购买了坐落于恒大金碧天下翠峰苑371幢9层902号的房屋，并办理了商品房买卖合同登记备案（商品房买卖合同登记备案表·合同登记号：200907778）。2019年7月1日，原告与被告郑寅初、徐晶晶协商一致签订《房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告郑寅初、徐晶晶将上述房屋转让给原告，房屋转让总价款为800000元，其中50000元定金于合同签订当日支付，350000元房款于2019年7月10日前支付，剩余400000元房款于房屋不动产权证下发后支付，被告郑寅初、徐晶晶应当于2019年8月1日将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约先后于2019年7月1日、2019年7月3日向被告郑寅初、徐晶晶支付了定金及房款共计400000元，被告郑寅初向原告出具了收据。然而，由于被告郑寅初、徐晶晶故意拖欠被告鑫源公司购房尾款，致使被告鑫源公司拒绝为其办理房屋产权证并对其提起诉讼。为尽早取得房屋不动产权证办理过户，原告无奈应被告郑寅初、徐晶晶要求替其支付了维权律师费共计16000元，后又再次应被告郑寅初、徐晶晶要求于2020年12月23日替其向被告鑫源公司支付了购房尾款及违约金共计340321.58元。至此，被告郑寅初、徐晶晶欠被告鑫源公司的债务已全部结清，并且原告已经向被告郑寅初、徐晶晶履行大部分付款义务，被告郑寅初、徐晶晶怠于行使其对被告鑫源公司所享有的移转涉案房屋所有权的到期债权，拒不履行过户义务并长期占用案涉房屋拒不交付给原告的行为，已经对原告造成损害，已构成严重违约。综上，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告郑寅初、徐晶晶辩称：请法院驳回原告诉讼请求。对原告起诉的事实无异议，现已具备办理房屋产权证的条件，原告没有必要来起诉，己方也不存在怠于办理房屋产权证的事实，请法院驳回原告的诉讼主张。被告鑫源公司辩称：我公司不是本案的适格被告。和我们有合同关系的只有郑寅初、徐晶晶，原告温凤彩与我公司没有合同关系。请法院驳回原告对我方的诉讼主张。本院经审理认定事实如下：2009年10月4日，郑寅初、徐晶晶作为买受人向鑫源公司购买案涉的云南省安宁市的房屋，付款方式为按揭贷款购房。因郑、徐两人未按约按期向金融机构按期还款，致鑫源公司承担了连带担保责任。鑫源公司遂起诉郑寅初、徐晶晶要求除合同、偿还代付的银行贷款，案件在二审审理过程中，双方达成（2020）云01民终3348号调解书：鑫源公司与郑寅初、徐晶晶继续履行合同；郑寅初、徐晶晶向鑫源公司支付剩余房款和违约金。2019年7月1日，郑寅初、徐晶晶作为出卖人与买受人温凤彩签订《房屋买卖合同》，约定郑、徐将诉争房屋转让给温凤彩，转让价为800000元，由温凤彩分三次付清。合同约定，房屋钥匙交接日期为2019年8月1日；办理房屋过户手续所需的一切费用由乙方即温凤彩承担。甲乙双方应及时提供办理权属登记所需资料，并各自保证资料的真实有效。银行贷款由乙方支付等内容。温凤彩通过居间的房产经纪公司见证，分别于2019年7月1日、2019年7月3日以银行转账的方式向郑寅初、徐晶晶支付50000元、350000元，合计400000元。因郑寅初、徐晶晶无力履行还贷义务，在郑寅初、徐晶晶应诉银行、开发商的案件审理过程中，郑寅初、徐晶晶与温凤彩又陆续达成关于代付律师费16000元、代付开发商追偿连带责任房款340321.58元的补充协议，温凤彩已实际支出上述代付款项356321.58元。郑寅初、徐晶晶居住于案涉房屋内，未按《房屋买卖合同》约定腾空并向温凤彩交付房屋，郑寅初、温凤彩遂于2019年8月2日签订《房屋租赁合同》，约定承租方郑寅初向出租方温凤彩租赁案涉的恒大金碧天下翠峰苑371幢9层902号的房屋，租期自2019年8月2日至2020年1月2日，月租金2000元。该款郑寅初未实际给付。温凤彩为促成房屋办理初始登记，已向安宁市税务局代缴了郑寅初、徐晶晶应交的“不动产（新建商品房）”契税8395.20元。另查明，郑寅初与徐晶晶系夫妻关系，徐晶晶于2020年11月23日作出共有权人同意出售声明，同意该房屋的所有权人郑寅初将案涉房屋出售。温凤彩于2020年12月6日申请对郑寅初、徐晶晶的财产进行诉前财产保全，支出诉讼财产保全责任保险费2400元、保全申请费4520元。上述事实，有当事人的陈述和原告温凤彩提交的1.《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.《个人购房担保借款合同》；3.《房地产抵押清单》；4.《委托书》《公证书》；5.商品房买卖合同登记备案表；6.《屋买卖合同》及《补充协议》；7.《共有权人同意出售声明》；8.收据及中国工商银行境内汇款电子回单、微信支付转账电子凭证；9.不动产（新建商品房）交易税事项办结书、税收完税证明；10.《租赁合同》；11.昆明市中级人民法院民事调解书；12.诉前保全裁定；13.安宁市人民法院保全案件回告函；14.诉讼财产保全责任保险单；15.保单保函；16.云南省非税收入收款收据及云南省增值税普通发票在卷予以佐证，被告对原告的证据真实性、合法性无异议。被告郑寅初、徐晶晶和鑫源公司，均未提供证据。本院认为，郑寅初、徐晶晶与温凤彩于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。诉争房屋系商品房，由鑫源公司售卖给郑寅初、徐晶晶，并已在安宁市买卖合同登记备案（合同登记号：200907778），因郑寅初、徐晶晶逾期还款，鑫源公司起诉解除合同，该案在二审审理阶段，双方达成调解意见，由郑寅初、徐晶晶支付剩余房款和违约金，双方签订的商品房购销合同继续履行。郑寅初、徐晶晶按（2020）云01民终3348号调解书向鑫源公司支付的剩余房款和违约金，实际是由温凤彩代为履行，已付95%房屋对价；2021年1月26日温凤彩还代付了郑寅初、徐晶晶应交的房屋买卖契税，已具备了初始登记条件。郑寅初、徐晶晶提出无履行障碍，但实际上未付清房款、未腾房，未采取积极的行为配合办理初始登记，更遑论转移登记，致温凤彩买受目的不能完成，系不适当履行债务，温凤彩主张郑寅初、徐晶晶配合其办理过户手续，具有事实与法律依据，本院予以支持。为避免诉累，本院对温凤彩应向郑寅初、徐晶晶支付的剩余购房款将一并作出处理（尾款400000元，扣减代付调解书执行款340321.58元、代付律师费16000元、代付契税8395.20元，余款35283.22元）。第二，关于诉争房屋权属登记履行的方式问题。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”，该条法律规定系《中华人民共和国合同法》总则第四章内容，即该条所称债权并不限于金钱给付债权，而应包括所有权转移等其他给付债权在内。根据郑寅初、徐晶晶与鑫源公司的合同约定，双方应当在商品房交付（约定交付日期为2011年6月30日前）后540日内，办理房屋权属转移登记，现郑寅初、徐晶晶具有未向开发商、银行付清房款即出售房屋等客观行为，后又怠于办理初始登记，对温凤彩的债权及物权期待权构成了损害，故温凤彩有权代位主张鑫源公司配合郑寅初、徐晶晶办理房屋权属初始登记。待郑寅初、徐晶晶取得诉争房屋的权属登记后，即应当由郑寅初、徐晶晶直接向温凤彩履行过户转移登记义务。腾房时间的问题，庭审中郑寅初、徐晶晶与温凤彩均一致认可房产证办讫5日内腾房，本院予以确认房产证转移登记至温凤彩名下5日内腾房。第三，温凤彩主张自2019年8月2日起至腾房之日止的逾期交付使用房屋违约金，因双方在2019年8月2日签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2019年8月2日至2020年1月2日，郑寅初向温凤彩按月租2000元支付租金，该5个月租金双方均无异议，但款项性质应为逾期交付房屋产生的损失，本院予以支持；郑寅初、徐晶晶与温凤彩于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》第九条第三款约定：“甲方应在获得全部房款后3个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的1‰向乙方付赔偿金，逾期超过15天，即视为甲方违约，乙方可以要求法院强制执行”，温凤彩主张逾期交付房屋产生的损失有合同依据，现温凤彩仅主张自2019年8月2日起按每月2000元计算该费用，系处分自己的权利；被告郑寅初、徐晶晶通过抗辩的方式，请求调整违约金的，本院酌情对2020年1月3日后产生的逾期交付房屋产生的损失，参考双方的《房屋租赁合同》约定及同地段同类房屋租金标准，调整为每月1500元予以支持。第四，温凤彩提出的诉讼财产保全责任保险费、保全申请费的问题。提供财产担保是财产保全申请人应承担的义务，提供财产担保的方式并不只局限于投保诉讼保险一种方式，财产保全责任保险费不属于诉讼费、保全费的范围，且原、被告未就该项费用进行特别约定的情况下，不应由被告负担，故本院对原告的保全担保费请求不予支持；保全申请费原告提交证据予以证实已实际发生，该费用应由违约方予以承担，该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、郑寅初、徐晶晶继续履行其与温凤彩于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、郑寅初、徐晶晶、恒大鑫源（昆明）置业有限公司于本判决生效之日起十五日内共同配合将云南省安宁市恒大金碧天下翠峰苑371幢9层902号的房屋的所有权登记办理至郑寅初、徐晶晶名下；三、郑寅初、徐晶晶在上述第二项义务履行完毕起十五日内配合温凤彩将云南省安宁市恒大金碧天下翠峰苑371幢9层902号的房屋的所有权转移登记至温凤彩名下；房产证办讫五日内郑寅初、徐晶晶腾房并向温凤彩交付房屋；四、郑寅初、徐晶晶于本判决生效之日起十五日内共同支付温凤彩逾期交付房屋产生的损失10000元（自2019年8月2日起至2020年1月2日），其余损失自2020年1月3日起至郑寅初、徐晶晶实际搬离之日止，按每月1500元计，不足月的按每日50元计；郑寅初、徐晶晶实际搬离当日，温凤彩向郑寅初、徐晶晶支付尾款35283.22元；五、驳回温凤彩的其他诉讼费请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12140元，减半收取6070元、诉前财产保全费4520元，均由郑寅初、徐晶晶负担（并入第四款执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  冯琳琳二〇二一年三月二十五日书记员  高 喆