广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终742号上诉人（原审被告）：惠州市翱龙实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙盛一路8号和瑞大厦1栋3002号，统一社会信用代码：×××××××××××。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：邹应杰，广东驰浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋岩，男，满族，1992年7月6日出生，住址：广东省深圳市龙岗区××××××，身份证号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：王冬冬，广东深天成律师事务所律师。上诉人惠州市翱龙实业有限公司与被上诉人宋岩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市翱龙实业有限公司向本院提出上诉请求：1.请求依法判令撤销原审法院（2020）粤1391民初2426号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”）及补充协议，缺乏事实和法律依据。（一）上诉人不具有逾期交房的情形。1、补充协议第五条5.3款约定，因不可抗力，导致房屋无法交付的，出卖人可据实予以延期，无需承担逾期交付违约责任；5.3.1款约定，如由于施工周期受…天气等不确定因素影响或不可抗力原因，则买受人同意交楼时间顺延，不视为出卖人违约。对此，上诉人有证据证明顺延交楼是受上述因素的影响:（1）本案2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级应急响应到广东省2020年5月8日决定从2020年5月9日零时起从二级降为三级响应的时间为108天，属于不可抗力的因素导致。（2）由于施工周期受灾害性天气不确定因素影响，上诉人从2018年5月22日开工到2020年6月30日取得竣工验收备案期间，受灾害性天气不确定因素影响的天数为189天。所以上述两因素导致天数为297天，均是补充协议第五条5.3、5.3.1款约定上诉人无需承担逾期交楼违约责任的。2、从表象来看，上诉人应于2019年12月31日交楼，而答辩人取得竣工验收备案是2020年7月15日，并刊登公告向被上诉人发出《入伙通知书》，其顺延交楼时间198天。也就是说，除去不可抗力和灾害性天气因素影响，无需承担逾期交楼违约责任的时间297天，上诉人实际上提前99天交楼。（二）即使只考虑新冠病毒疫情不可抗力因素的影响，被上诉人要求解除合同的条件也没有成就。前述因受新冠病毒疫情不可抗力因素影响的天数为108天，就按被上诉人主张从2020年1月1日至2020年7月15日交楼，顺延交楼时间是198天，上诉人顺延交楼也只有90天，根本没有达到补充协议第五条5.3.4款：“…逾期超过120日，买受人有权解除合同…”，约定的解除合同条件。恰恰相反，根据此款约定，逾期在120之内，被上诉人不得以此作为解除合同的理由。综上，被上诉人要求解除合同和补充协议根本没有任何事实和合同依据。（三）被上诉人以书面告知主张双方签订的合同已解除，理由不能成立。首先，解除合同应具备合同解除的条件，根据本案事实，被上诉人明显不具备“…逾期超过120日，买受人有权解除合同…”的条件，被上诉人无权行使解除权；其次，上诉人对被上诉人书面告知解除合同明确提出了抗辩，且要求被上诉人继续履行合同，所以，对于合同是否应当解除，应根据本案查明的事实，由法院作出裁判，而不应根据被上诉人的书面告知就解除合同。（四）从客观上讲，造成顺延交楼并不是因上诉人主观原因所致，且上诉人在向被上诉人回复中也承诺将按合同约定承担违约责任。更重要的是，涉案商品房已取得竣工验收备案登记具备交楼条件，从维持合同的稳定性，在上诉人要求继续履行合同，且合同在事实上可继续履行的情况下，应支持上诉人继续履行合同的抗辩理由，除非合同存在事实上履行不能，导致双方订立合同的目的无法实现，否则对上诉人不公平，有违法律规定的公平原则。综上所述，上诉人认为原审法院的判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销（2020）粤1391民初2426号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人宋岩发表答辩意见：一、在疫情发生之前,被答辩人已存在逾期交房的事实,被答辩人逾期交房并非受不可抗力影响,需承担逾期交付违约责任。双方于2018年7月12日签订了《商品房买卖合同》,合同约定交房时间为2019年12月30日前,并约定了被答辩人逾期交房超过120日后,答辩人有权单方解除合同。2019年11月28日被答辩人因其自己的原因,单方通知答辩人将交房时间延长至2020年4月20日,答辩人并未同意,于2019年12月5日对延期交房提出异议,此时因未逾期满120日,无法退房。此时疫情根本未发生,被答辩人逾期交付违约在前,疫情发生在后,被答辩人因迟延履行后发生不可抗力应当承担责任。答辩人在2020年2月至3月期间,一直在与被答辩人沟通退房事宜,答辩人积极配合办理退房并等待答复(以上事实均有一审已提交的聊天记录为证)。2020年5月6日,被答辩人再次单方面通知将交房日期延长至2020年7月1日。答辩人并未同意,并在2020年6月2日向被答辩人再次发出书面解除通知并提出退房,但被答辩人违反承诺拒绝了答辩人的退房请求。从被答辩人自己提交的证据5、6能看到,其取得竣工验收备案表具备交房条件的时间为2020年7月14日,自2020年1月1日至此时已逾期196日,被答辩人一直未能交付房屋,已达到了逾期交付120日的条件,答辩人享有单方解除权,购房合同应予解除。二、即便考虑疫情因素,受疫情影响的期间为32天,扣除该段时间,被答辩人仍达到了逾期交房120天的条件,答辩人有权单方解除合同。2020年1月23日至2月24日(共32天)期间,为广东省重大突发公共卫生事件一级响应期间,2020年2月24日后,广东省已恢复正常生产复工,降低至二级响应及三级响应后并不会对被答辩人的正常开工产生影响。如被答辩人确实在一级响应期间内停工停产,即便扣除该段时间32天,即便再按照被答辩人提交证据中的复工备案表显示的受疫情影响停工天数为51天,被答辩人仍逾期超过120日(逾期196日一疫情51日=145日)未交房,答辩人仍有权单方解除合同。三、被答辩人主张的天气因素仅为日常性下雨天气,并非灾害性天气。被答辩人作为专业的房地产开发公司,应该对天气影响已有科学的、合理的预期,并将其纳入工期规划范围内。被答辩人因不专业、不科学的预期导致的预期交房,应自行承担责任,不属于不可抗力或灾害影响,不应计入顺延日期。且被答辩人提交的关于天气的记录文件的出具主体,与被答辩人具有密切的利害关系,不具备作为客观证据的条件。四、答辩人本来购房是用作婚房,因被答辩人逾期交房,答辩人无法按期结婚,也因此和女友及其父母产生矛盾导致分手,现购房合同已无法实现合同目的,因此答辩人要求解除合同退还款项,属于合理合法。综上,请求法院依法维持一审判诀,驳回上诉人的上诉请求。原审原告宋岩向一审法院提出起诉请求：一、请求解除原、被告双方签订的大亚湾(2018)10026383《商品房买卖合同》；二、请求判令被告返还原告已付房款人民币1075901元，维修基金5365元，契税9780元，赔偿利息损失130925.52元（按年利率6%暂计至起诉日，应支付至实际付款之日）；以上合计人民币1221971.52元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：原、被告双方于2018年7月12日签订了一份《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2018）10026383]，双方在合同中约定：原告购买被告开发建设的XXXX号商品房一套，商品房总价款人民币1075901元，付款方式为一次性付款，原告应当于2018年7月5日前付清全部房款。商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人交清全部房款或银行放款至出卖人账户并付清所有应付款；4、满足其他双方另行约定的交付条件。交付时间为出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期付款及逾期交付的违约责任详见本合同附件十一补充协议第3条及第5条约定。原、被告双方签订的本合同附件十一补充协议第3.4.1条约定，买受人逾期付款不超过15天的，应按该商品房总价款每日处万分之七的违约金。买受人逾期付款超过15天的，出卖人有权单方随时解除合同，出卖人有权以任何方式处理该商品房。由出卖人解除合同的，买受人应另行向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金并承担出卖人因出卖该商品房已产生的各种费用。原、被告双方签订的本合同附件十一补充协议第5.3.4条约定，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，出卖人按日计算向买受人支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过该商品房总价款的百分之一，买受人不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同解除通知送达之日起30个工作日内退还买受人已付商品房总价款（含已付贷款部分），且出卖人应支付商品房总价款百分之一的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付商品房总价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之二。2018年6月29日，原告向被告支付了全部购房款1075901元及维修基金5365元、契税9780元。2019年11月28日，被告向原告发出一份“延期交房通知书”，被告称因目前工程建设尚未完成，被告未能按照合同约定如期交付房屋，现交付时间预计将延期至2020年4月28日前。2020年5月6日，被告再次向原告发出一份“延期交房通知书”，被告称由于新冠肺炎疫情，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，企业停工停产，被告于2020年3月13日经批准复工，现正在加快工期完成后续工程和验收，因此将交房时间顺延至2020年7月1日前。本案所涉的“金利花园”项目1-5栋于2020年7月14日取得竣工验收备案表。2020年6月3日，原告向被告发出一份书面通知，原告称由于被告未按照合同约定期限交房，被告已经构成违约，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同。被告于2020年6月5日向原告发出一份“关于《退房通知函》的回复”，被告称被告于2020年6月2日收到原告的《退房通知函》，因被告已经在2019年11月28日向原告发函，将交房时间顺延至2020年4月28日，原告已表示同意，同时受新冠肺炎疫情影响，被告按照《惠州市住房和城乡建设局关于应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》规定，新冠肺炎疫情为不可抗力因素，房地产企业受疫情影响无法按《商品房买卖合同》约定时间交房的，可以主张顺延交房。据此，被告将不予退房，原告应继续履行《商品房买卖合同》。2020年6月17日，原告再次向被告发出书面通知，原告称其并未同意被告于2019年11月28日提出的将交房时间延期至2020年4月28日的主张，被告未按照合同约定时间交房已经构成违约，虽然2020年1月发生疫情，但被告违约在先，疫情因素在后，根据合同约定，原告有权解除合同，如被告坚持不退房，原告将提起诉讼。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案争议的焦点是原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》是否符合合同约定的解除条件。原告已经按照合同约定向被告付清了购房款1075901元，履行了合同义务。被告未按照合同约定于2019年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，被告存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，被告逾期交房超过120日，原告有权解除合同。原、被告双方约定的交房时间为2019年12月31日，至2020年7月14日被告取得竣工验收备案表具备交房条件，被告已经逾期196天，远超过合同约定的可以解除合同的逾期交房天数。原告请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定的解除条件，一审法院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，被告收取原告的购房款1075901元，应当由被告退回给原告。原告请求被告退回维修基金和契税，该两项款项属于原告代收代缴的款项，实际已经缴纳至相关部门，原告可以在合同解除后自行向相关部门申请退回上述费用，被告应当予以协助。原告在庭审中认为双方在补充协议中约定的被告逾期交房的违约金标准过低，要求调整为按照日万分之七计算。根据双方在补充协议中的约定，如被告逾期交房，被告应当按照总房款的百分之一支付违约金，而如果原告存在逾期交款的违约行为，逾期不超过15天的则需要按照如万分之七向被告支付违约金，逾期超过15天，被告可以解除合同并要求被告支付总房价款的20%作为违约金。双方在补充协议中约定和买受人逾期付款的违约金标准和出卖人逾期交房的违约金标准明显不对等，该约定明显对出卖人有利，有违公平。原告主张的被告逾期交房的违约金标准予以调整，一审法院予以支持。现原告主张被告按照年利率6%标准向原告支付利息，该标准不高于补充协议中约定的出卖人逾期交款的违约金日万分之七或者总房价款20%的标准，一审法院予以支持，但被告向原告支付利息的上限同样应当以不超过总房价款的20%为宜。被告辩称，被告未按照合同约定的期限交房属于受新冠病毒肺炎疫情影响，属于不可抗力，扣除受疫情影响的108天后，被告逾期交房未超过120天，原告请求解除合同不符合约定。首先，合同约定的被告应向原告交房的日期为2019年12月31日，而疫情发生在合同约定的交房日期之后，即在疫情发生之前被告已经违约；其次，广东省人民政府启动突发公共卫生事件一级应急响应的时间为2020年1月23日，至2020年3月13日被告被相关部门批准复工，被告受到疫情影响停工的天数为51天，并非被告所称的108天。被告自合同约定的交房时间2019年12月31日至2020年7月14日取得竣工验收备案表具备交房条件时逾期交房的天数为196天，即便是减去被告因疫情影响停工的51天，被告逾期交房的天数为145天，也超过了合同约定的原告可以解除合同的逾期交房天数（合同约定为120天），被告的该项辩解理由没有事实依据，一审法院不予采信。被告辩称，由于施工周期受灾害性天气的影响天数为189天，减去该189天，被告逾期交房的时间也未超过120天，原告请求解除合同不符合约定。被告所称的灾害性天气并非不可抗力，被告作为房地产开发企业，在确定交房时间时即应当考虑施工期间的天气等因素，在确定交房时间时即预留好充足的时间。因此，被告的该项辩解理由也不能成立，一审法院不予采信。被告辩称造成交房顺延并不是被告的主观原因所致，且被告也愿意按照合同约定承担顺延交房的违约责任，在被告要求继续履行合同且合同可以继续履行的情况下，法院也应当判决继续履行而非解除合同。原、被告双方在合同中约定逾期交房超过120天原告才可以解除合同，如未超过120天则原告不能要求解除合同。该项约定本身就针对逾期交房的严重程度约定了不同的违约责任，逾期交房时间越长，违约责任也相应的越重，现被告逾期交房已经超过120天，属于严重的违约情形，被告需要承担的违约责任与其违约的严重承担一致，原告要求按照合同约定解除合同并无不当。被告的该项辩解理由不能成立，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告宋岩与被告惠州市翱龙实业有限公司于2018年7月12日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2018）10026383，预告登记号：粤（2018）惠州市不动产证明第4087528号]；二、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告宋岩返还购房款1075901元并支付利息，利息以1075901元为基数，按照年利率6%的标准自2018年6月29日计算至款项付清之日为止，利息的数额最高不超过总房款1075901元的20%，即利息最高不超过215180.2元；三、驳回原告宋岩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7898.87元，由被告负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。对此分析如下：第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”，本案中，上诉人未按照合同的约定的时间交付房屋，逾期超过120日，双方约定的解除合同条件已经成就，故一审法院判决解除合同并无不当，本院予以支持。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，双方约定的商品房交付时间为2019年12月31日前，该时间在新型冠状病毒疫情爆发之前，故不符合法律规定应当免除责任的情形。至于上诉人辩称因施工期间灾害性天气影响的天数应当予以扣除的问题，对此，惠州地区每年基本都会经历一定数量的暴雨、台风等恶劣天气，上诉人作为长期专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故对其主张，本院不予支持。综上，上诉人惠州市翱龙实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7898.87元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 丁晓鹏二〇二一年三月十九日书记员 叶秀婷