江苏省苏州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏05执异27号 案外人：吴秀英，女，1977年2月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：徐永清，江苏昆成律师事务所律师。 案外人：左兵华，男，1975年2月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：徐永清，江苏昆成律师事务所律师。 申请保全人：邢舜，台湾地区居民，男，1950年6月4日出生，台湾居民来往大陆通行证证件号码00247090，住台湾地区新北市中和区建八路2号6楼之6。 被保全人：昆山恒谷投资发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北路1188号城北湖商业中心第2幢1单元124号房。 法定代表人：黄龙。 被保全人：黄龙，男，1964年3月1日出生，公民身份号码320523196403017119，汉族，住江苏省昆山市淀山湖镇双娄59号。 被保全人：昆山市金龙达铜业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌街道长江北路东侧。 法定代表人：黄龙。 被保全人：黄晟，女，1988年12月20日出生，公民身份号码32058319881220712X，汉族，住江苏省昆山市淀山湖镇杨湘泾村（4）双娄59号。 本院执行邢舜与昆山恒谷投资发展有限公司（以下简称恒谷公司）、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟财产保全一案中，案外人吴秀英、左兵华对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 邢舜与恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟仲裁一案，申请保全人邢舜向本院申请财产保全，本院依法于2020年11月4日作出（2020）苏05财保230号民事裁定，冻结恒谷公司、黄龙、昆山市金龙达铜业有限公司、黄晟名下银行账户资金8412万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2020年11月25日向不动产登记部门送达（2020）苏05执保420号协助执行通知，对恒谷公司名下包括昆山市城北湖商业中心第1幢1单元901号房屋（以下简称案涉不动产）在内的不动产进行了查封。 案外人吴秀英、左兵华针对上述执行标的提出异议称，请求解除对案涉不动产的查封。事实和理由：吴秀英、左兵华在查封之前已就案涉不动产向江苏省昆山市人民法院提起诉讼要求逾期交房违约金及逾期办产证违约金，对于案涉不动产的买卖过程、购房款交付情况等事实均予以查清，另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，吴秀英、左兵华完全可以排除贵院对案涉不动产的查封，故请求贵院立即解除查封措施。 本院经审查查明： 恒谷公司（出卖人）与吴秀英、左兵华（买受人）就案涉不动产签订了一份落款日期为2013年10月7日编号为2013044171的《昆山市商品房购销合同》载明，合同约定建筑面积59.68平方米，总价为328886元；2013年10月7日一次性支付人民币328886元整；出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处盖恒谷公司合同专用章及吴秀英、左兵华签名。 2013年10月7日，吴秀英、左兵华通过银行POS交易消费一笔42200元、一笔256000元，合计298200元。恒谷公司向吴秀英、左兵华出具了一份入账日期为2013年10月7日的收据载明：交款单位吴秀英、左兵华，收款方式现金、刷卡POS，人民币328886元，收款事由1#901全额付款。恒谷公司就案涉不动产向吴秀英、左兵华出具了一份开票日期为2013年10月9日的增值税普通发票载明，1#901预收购房款，金额328886元。 恒谷公司（甲方）与吴秀英、左兵华（乙方）签订了一份落款日期为2013年10月7日的《前期物业服务协议》载明，由恒谷公司选聘昆山市华丰物业管理有限公司负责涉案房屋的前期物业管理工作。 吴秀英、左兵华向本院陈述，其名下有其他用于居住的房屋，恒谷公司于2017年5月底给了其案涉不动产的装潢钥匙。因当时恒谷公司尚未取得房屋交付备案证书，双方没有办理交接手续。其后来把案涉不动产租给他人，但没找到相关的租赁合同。吴秀英、左兵华还向本院提交了一组开票日期为2021年1月7日的水电费电子发票。 在本案审查过程中，吴秀英、左兵华未向本院提供相应的租金收取凭证及水电费支付方式的凭证。 江苏省昆山市人民法院于2020年10月15日作出(2020)苏0583民督21号支付令：一、恒谷公司应当自收到本支付令之日起十五日内，给付吴秀英、左兵华逾期交房违约金23614元和逾期办证违约金1644元，合计25258元；二、翟小凤对上述第一项债务中的逾期交房违约金23614元承担连带责任。 江苏省昆山市人民法院于2020年10月30日作出(2020)苏0583民督21号民事裁定。该院认为，案涉不动产逾期交付的违约金应计算至交付备案证书办理之日即2019年5月20日，故裁定驳回恒谷公司、翟小凤的支付令异议。 昆山市自然资源和规划局于2021年3月4日出具的不动产登记簿查询记录载明，案涉不动产由本院查封，查封文号为（2020）苏05执保420号，查封期限自2020年11月25日起至2023年11月24日止。 本院认为，人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，从当事人举证的情况来看，恒谷公司与吴秀英、左兵华签订的《昆山市商品房购销合同》落款时期为2013年10月7日，系本院对案涉不动产查封之前。 但吴秀英、左兵华对于案涉不动产的交付及占有情况，仅陈述交接了装潢钥匙，未办理交接手续及未缴纳物业费。其提供的水电费发票均形成于查封之后，未能提供租金收取凭证，以及其他足以证明其已经实际接收或占有该房屋的证据。而江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民督21号民事裁定仅确认了案涉不动产逾期交付的违约金应计算至交付备案证书办理之日即2019年5月20日，并未对于案涉不动产的交付及占有情况进行认定。本院经审查并结合相关事实，无法认定其在查封之前已经合法占有案涉不动产具有高度可能性，理应由上诉人承担举证不能的法律后果。 再者，吴秀英、左兵华自认其名下有其他用于居住的房屋。 综上所述，案外人对案涉不动产在形式上不享有足以排除强制执行的权益，应予驳回。案外人对此不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回吴秀英、左兵华的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  庄敬重 审判员  赵丽丹 审判员  水天庆 二〇二一年三月八日 书记员  邹 娜