山西省大同市云州区人民法院民事判决书（2021）晋0215民初44号原告：大同市云州区科建房地产有限责任公司，统一社会信用代码91140227MAOGU5CEX7。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：李某，大同市平城区西街街道法律服务所法律工作者。被告：刘某，现住大同市。第三人：胡某，男，汉族，现住大同市。委托诉讼代理人：韩某，山西北岳律师事务所律师。原告大同市云州区科建房地产有限责任公司（以下简称科建公司）与被告刘某、第三人胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科建公司委托诉讼代理人李某、被告刘某、第三人胡某委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房欠款241000元，逾期利息25706.67元（从入住2018年11月28日入住至起诉日共计768天，利率按同期银行贷款利率计算），本息合计266706.67元。2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月被告购买了由原告开发的大同市××区商品房一套，建筑面积104.63平米，单价每平米3297元，房价总计345000元。双方达成协议后，约定先支付了104000元首付款，其余房款241000元入住前一次性结清。被告2018年8月14日、9月9日分两次以现金方式支付首付款。2018年11月28日房屋交付使用，被告办理了入住，但一直未支付剩余房款241000元。原告多次催要，被告以各种理由推诿，为保护原告合法权益，向人民法院起诉，判如所请。被告刘某辩称,被告从未和原告签过房屋买卖合同。被告于2018年向第三人胡某购买了云州区阳光世纪城小区一期5号楼2单元1102号房屋，并交给胡某93000元，现欠胡某购房款，而不是原告。被告11月28日入住该房，现该房屋没办理房屋登记。买房时，被告先交给胡某50000元，胡某把钱给了原告，后被告交给原告54000元，共交原告104000元。被告陈述诉争房屋面积为104.63平方米，单价2980元，总价款311797.4元，按3000元抵10000元购房款项优惠方案，该诉争房屋总价款应为304797.4元。第三人胡某陈述，原告欠第三人3000000元。2018年原告与第三人协商变卖诉争房屋抵顶部分款项，于是原告、被告及第三人协商一致同意将诉争房屋卖给被告，第三人收取被告93000元，不存在逾期利息。现原告起诉是出尔反尔。3000000元欠款案件原告已经起诉，现在二审阶段。若法院判决原告返还第三人3000000元，那么第三人将收取的该房屋款返还原告，或者与原告抵顶债权。现请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下,2017年6月27日，大同县（现大同市云州区）房产管理中心作出（2017）晋商房预售大字第001号山西省商品房预售许可证，准予原告科建公司预售坐落于大同市××区住宅房屋。2018年8月14日，被告刘某向原告科建公司交纳云州区阳光世纪城小区5号楼2单元1102号房屋购房款54000元，同年9月9日，被告刘某交给原告该房屋购房款50000元，但双方未签订书面房屋买卖合同。同年11月29日，被告刘某向阳光世纪城小区所在物业公司景鹏物业阳光世纪城一期缴纳物业费、电卡、垃圾清运费、电梯保养费、入户资料费、装修保证金等共计4265元，办理了入住手续并在××区房屋居住至今。本案审理过程中，被告陈述诉争房屋面积为104.63平方米，单价2980元，总价款为311797.4元，原告予以认可。另，被告刘某陈述，本案所涉房屋是向第三人购买，并向第三人交纳93000元。第三人胡某陈述本案所涉房屋是原告同意第三人向被告销售，以抵顶原告及第三人之间的债务，第三人收取被告93000元。以上事实有山西省商品房预售许可证、收款收据五份、原告、被告及第三人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1、第三人胡某与被告之间房屋买卖行为的效力问题；2、原、被告之间是否存在房屋买卖合同；3、原告要求被告刘某归还欠房款及逾期利息是否合法合理。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，被告刘某及第三人胡某陈述涉案房屋是第三人以自己名义卖于被告，诉争房屋是原告同意抵顶债务的顶帐房，则被告与第三人之间存在房屋买卖合同关系，但原告对被告及第三人的陈述予以否认。本院认为，第三人未提供证明其合法拥有诉争房屋所有权或第三人受原告委托以自己名义销售该房屋的证据，却以自己名义向被告销售诉争房屋，第三人的行为属无处分权处分他人财产，现原告对第三人的行为不予追认，且被告刘某未以合理对价取得该房屋，不属于善意第三人，故胡某与被告刘某就本案诉争房屋无有效买卖合同。胡某收取的房款，刘某可予以追索。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第一条规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。第二条规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”。本案中，科建公司收取刘某购房款104000元，并将房屋实际交付刘某，虽然双方未签订书面购房合同，但能确定双方名称、房屋位置、数量，且原告实际履行了房屋交付义务，被告履行了部分付款义务，双方已形成了房屋买卖的事实，双方的买卖行为没有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故原、被告之间房屋买卖合同成立且有效。关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第一百五十九条规定，“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”。现原告履行了房屋交付义务，被告应当履行付款义务。本案原、被告在进行房屋买卖时未约定房屋价款及付款方式、期限，在案件审理过程中，原、被告自认房屋总价为311797.4元，现被告已支付104000元，仍欠购房款207797.4元未付。被告辩称购房时有交3000元抵10000元购房款的优惠方案，房屋总价应为304797.4元的意见，因被告未提供证据证明存在该优惠活动，且被告并未实际参加该优惠活动，故其要求按照优惠方案计算房屋总价的意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案原告未提供原、被告就支付购房款的期限进行约定，也未提供已向被告催要的证据，属双方对支付房款约定不明。现原告要求被告支付房款，予法有据，应予支持。原告要求被告支付2018年至今的逾期利息，无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告刘某应于本判决生效后十日内支付原告大同市云州区科建房地产有限责任公司购房欠款207797.4元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，减半收取计2650元，由原告大同市云州区科建房地产有限责任公司负担585元，被告刘某负担2065元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 杨秀玲二0二一年三月三十一日书记员 段文杰