北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初2245号原告：宁子明，男，住北京市丰台区。被告：孙海文，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈冬雪，辽宁盛恒律师事务所律师。原告宁子明与被告孙海文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员赵旭东独任，公开开庭进行了审理。原告宁子明，被告孙海文及其委托诉讼代理人陈冬雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁子明向本院提出诉讼请求：1.判令解除《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：WAE2006080003）；2.判令被告向原告支付房屋成交总价款百分之二十的违约金共计879600元；3.判令被告因违约行为向原告公开赔礼道歉及支付20000元补偿；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间磋商，于2020年6月8日就位于北京市丰台区丰桥路xxx号房屋，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。原被告于2020年6月8日签订合同当天，被告向原告支付第一笔定金5万元，又于2020年6月11日支付了第二笔定金5万元，之后故意以各种理由不支付第三笔定金10万元，直到2020年7月3日，原告收到被告邮寄来的合同解除通知书（此时原告已于2020年6月23日完成了交易房屋的银行解押及经济适用房转商品房等工作，履行了卖房人在房屋过户前应由卖房人履行合同的工作，只待过户）。之后原告得知被告单方面解除合同的真实原因是：孙海文在链家的二手房经纪人处得知，在2020年6月20日链家房地产经纪公司居间成交一套同小区邻幢同户型的房子，低于孙海文购买宁子明房产价格32.8万元。孙海文看到房价受到疫情影响已快速下跌，之后孙海文于2020年7月3日向宁子明邮寄合同解除通知书，并在2020年7月5日协商沟通未果后，为逃避违约赔偿责任，故编造理由、捏造事实、伪装成受害方，向法院提起诉讼。孙海文见诬告无望，自行撤诉。但之后孙海文仍不履行合同，直至2020年10月8日仍未履行合同。被告行为已构成根本违约，原告为维护其合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。孙海文辩称，我认为因原告没有履行出售房屋的瑕疵告知义务，隐瞒所售房屋存在的影响居住的质量问题，致使我的购房目的不能实现，从而导致房屋买卖合同解除，我没有违约行为，不应当支付违约金、精神损害赔偿金。1.我购买房屋的目的是为了照顾身患重病的父亲，但因原告没有履行瑕疵告知义务，没有如实向我披露涉案房屋存在严重噪音污染等质量问题，致使我购房目的不能实现，依据《合同法》第148条（《民法典》第610条）行使了合同解除权，双方的购房合同也已经实际解除；2.对于房屋买卖合同的解除，我没有违约行为，而是由于原告没有如实披露重大瑕疵，隐瞒了房屋存在的质量问题，我不应当承担违约责任；3.我确定房屋存在问题后，行使了合同解除权，并要求原告返还定金等，此事并没有完结，我没有违约行为，不应向原告承担违约责任。且因为购房目的无法实现，我重新购置了一处房屋。由此可知，我是有真实的购房需求和购房目的；4.原告提供的证据不能证明其因合同解除遭受了哪些损失，原告至今没有返还前期收取的定金，退一步讲，即使有其主张的违约金也过高，我恳请法院调低；5.原告关于精神损害赔偿金的请求不符合相关法律规定。精神损害赔偿金的给付是基于对人格权等具有精神属性等权益的侵害的，本案不属于这种情形，恳请法院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月8日，甲方（出售方）宁子明与乙方（买受方）孙海文签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方出售坐落于丰台区丰桥路xxx号房屋。成交价主体价款为4170000元，该房屋装修即设施折价款为228000元。第九条违约责任……（二）逾期付款责任除不可抗力外，乙方未按房款支付协议或补充协议约定付款的，按逾期时间分别处理（1和2不作累加）；1.逾期付款在10日之内的，本合同继续履行，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。2.逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。甲方选择解除的，适用本合同第十二条第（一）款的约定；甲方选择继续履行的，乙方自约定付款期限届满之次日起至实际付款之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向甲方支付违约金。（三）乙方未按本合同第五条第（一）款、第（二）款约定履行的，甲方有权解除合同，按本合同第十二条第（一）款向乙方追究违约责任。（四）除本合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同，并适用本合同第十二条的约定。第十二条合同解除（一）如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除。甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任。甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方，如不足以抵扣，有权要求乙方补足。已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。已网签的，甲方有权要求乙方于合同解除之日起5个工作日内注销网签，乙方未办理的，甲方有权要求乙方赔偿损失。（二）如乙方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知甲方，自解除通知到达甲方之日解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方追究违约责任。乙方有权要求甲方于合同解除之日起5个工作日内返还已收取的价款，甲方逾期返还的，应按成交总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。已网签的，乙方有权要求甲方于合同解除之日起5个工作日内注销网签，甲方未办理的，乙方有权要求甲方赔偿损失。当日，孙海文向宁子明转账50000元，6月11日，孙海文向宁子明转账50000元。2020年7月1日，孙海文向宁子明发出《解除合同通知书》，载明：我与你方经中介即我爱我家公司居间磋商，于2020年6月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：WAE2006080003）。根据合同约定，你方依法应当就本合同涉及房屋周边环境的相关重大事项向我方如实告知、提示。但是，你方采取隐瞒、欺诈等方式诱导我签订了上述严重显失公平的合同，更未如实告知该交易房屋与预建丰台火车站相隔的距离、该交易房屋临近处修建高速环路等扰民的客观事实。你方存在严重诱导、欺诈的事实情况，你方的违约行为，对于我方不但未尽到诚信、如实告知和提示义务，而且，更无法实现我方购房的根本目的。现我方依据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法通知你方解除上述合同。针对我方已缴纳的购房定金共计：100000元的返还事宜，现本人愿意与你方友好协商。请你方在收到本通知书七日内与我协商解决，如未能按时协商一致，我方将按照相关法律规定，依法追究你方应当承担的违约责任和全部赔偿责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，宁子明与孙海文签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，孙海文在交付两笔定金之后，未按照合同约定支付后续定金及房款。孙海文在协议签订前曾前往涉案房屋现场看房，对涉案房屋状况环境条件有直接了解，其主张宁子明未履行瑕疵告知义务，未向其披露涉案房屋存在噪声污染等质量问题，向宁子明发出合同解除通知书，依据不足，本院不予采纳。宁子明要求解除合同并违约金的请求，本院予以支持。但违约金计算标准过高，本院酌情予以调整。宁子明主张孙海文公开赔礼道歉及支付补偿的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、解除宁子明与孙海文2020年6月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：WAE2006080003）；二、孙海文于本判决生效后十日内支付宁子明违约金300000元；三、驳回宁子明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48883元，由孙海文负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵旭东二〇二一年三月三十日书记员  王 楠