广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11492号原告：叶健萍，女，1969年6月14日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：王海鹏，系广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓强，系广东敏锐律师事务所律师。被告：广州泊客物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇捷顺路9号3栋1221房。原告叶健萍诉被告广州泊客物业管理有限公司（以下简称泊客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶健萍的委托诉讼代理人王海鹏、何梓强到庭参加了诉讼、被告泊客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告叶健萍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告于2015年12月19日就广州市番禺区南村镇番禺大道383号1704、1705号房签订的《泊客逸家租赁合同》解除；2.被告向原告支付上述房屋自2020年2月18日起至2020年11月4日的租金(租金按11130元/月计，合计为95718元）；3.被告向原告支付违约金63600元；4.被告承担本案案件受理费。事实和理由：2015年12月19日，被告与原告签订《泊客逸家租赁合同》。其中约定：原告将坐落于广州市番禺区南村镇番禺大道383号1704、1705房出租给被告作长租公寓使用；租赁期限为2015年12月19日至2021年4月17日；免租期为4个月，原告在2015年12月15日将处于毛坯状态的房屋交给被告，并与被告或者被告指定的装修公司签订装修合同进行装修，装修费由原告承担；合同保证金为21200元，每月租金为10600元，租金从2016年4月18日起开始计算；从第三年起，租金在上一年租金的基础上递增5%；租金在每月19日之前支付，如被告逾期支付租金超过三天，每逾期一日按应付租金之百分之一支付滞纳金，如逾期超过十日，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋，并追究被告的违约责任等。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，并按约定支付了房屋的装修费用，被告亦将租赁物作“长租公寓”进行经营。开始，被告还能按约向原告支付租金，自2020年2月至今，被告一直拖欠支付租金，为此原告曾多次进行催促，但被告却一直无理拒付。被告的违约行为已达到双方合同约定的解除合同的条件，原告于2020年11月5日收回案涉房屋现原告特此起诉，请求人民法院公正裁决，以维护原告合法权益。被告泊客公司无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下:涉案房屋位于广州市番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼1栋1704、1705，登记权属人均是原告叶健萍，建筑面积均是88.54平方米，产权证编号分别是：粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号。2015年12月19日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《泊客逸家租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：原告将案涉房屋出租给被告作长租公寓使用，租期自2015年12月19日至2021年4月17日，免租期4个月，月租10600元在每月19日前支付，从第三年起租金在上年基础上递增5%，逾期支付租金超过三日，则每逾期一日按应付租金1%支付滞纳金，保证金21200元在被告付清房租和其他费用并按时迁出时，无息退还，被告逾期超过10天缴纳租金，视为自动退租，原被告任何一方未按照合同条款履行导致中途终止合同，且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为63600元。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告交付案涉房屋，并收取合同保证金21200元。被告按月向原告支付租金，并向案涉房屋的物业公司交纳水电、煤气和物业费。原告主张被告自2020年2月18日起拖欠租金，自2020年5月份开始拖欠水、电、燃气费、物业费和垃圾费，原告代被告向案涉房屋的物业公司广州海印物业管理有限公司交纳了2020年5月至10月的水电燃气费以及2020年6月至11月的物业费和垃圾费，并提交了广州海印物业管理有限公司出具的相应发票为证。2020年4月25日，被告通过管家与原告短信联系协商降低租金，原告不同意。2020年5月6日，原告委托广东敏锐律师事务所律师向被告发送律师函，要求被告在2020年5月10日以前支付2020年2月、3月、4月所欠租金52290元。《律师函》未妥投。2020年8月13日，原告通过短信要求被告办理退租交接手续。被告于2020年8月27日回复称6月份已清空房屋，将钥匙放房里，特告知原告大门密码锁密码。原告称被告提供的大门密码不正确，致不能取回案涉房屋钥匙，且被告不再接听原告电话，亦未配合交接。2020年11月5日，原告在案涉房屋的物业公司广州海印物业管理有限公司工作人员陪同下对案涉物业进行换锁处理。原告称换锁当日看见案涉房屋门口贴有被告盖章出具的《泊客逸家退租通知书》，主要内容为：由于新型××疫情不可抗力因素影响，本公司现金流断裂无力支付租金，现通知与叶女士即日起解除海印星玥1栋1704、1705房的租赁合同，并从即日起向叶女士归还房屋，本公司交纳的21200元押金不要求退还，用来作为对叶女士的违约赔偿。《泊客逸家退租通知书》的落款时间为2020年6月16日，原告称被告未告知原告张贴通知书相关事宜，其换锁前未在案涉房屋大门上看到该通知。被告下落不明，本院依法向其发出应诉公告，公告期满，未见被告与本院联系应诉，被告亦无向本院提交相关证据。以上事实，有房地产权证、《泊客逸家租赁合同》、《律师函》、EMS邮政投递记录、短信记录、广东增值税电子普通发票、换锁视频、《泊客逸家退租通知书》及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2015年12月19日签订的《泊客逸家租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，其合同条款对双方均有约束力。被告通过短信及书面张贴通知等方式向原告告知提前弃租，原告通过自行换锁的方式收回案涉房屋，讼争双方就解除案涉租赁合同达成一致意见。至于案涉租赁合同解除时间的认定，本院认为讼争双方在2020年8月27日仍通过短信沟通租赁事宜，故被告在《泊客逸家退租通知书》落款打印的2020年6月16日不宜认定为其张贴通知的时间。被告于2020年8月27日通过短信告知原告提前弃租并交还案涉房屋，应属违约，但原告应在合理期限内采取适当措施防止损失的扩大。对于原告采取减损措施的合理期限，本院结合续租相关合同约定，综合考虑疫情影响，酌情确定为1个月，因此本院酌情确认案涉租赁合同于2020年9月27日解除。被告承租并使用了案涉房屋，应依约向原告支付租金。现原告主张被告拖欠案涉房屋自2020年2月18日起至2020年9月27日止的租金，而被告未举证证明其已履行交租义务，亦应承担不利后果。案涉租赁合同约定自2015年12月19日起每月租金10600元，每三年递增5%，故2020年2月至9月的租金标准应为10600×（1+5%）=11130元。因此，被告应向原告支付的租金为81249元（11130元×7月+11130/30日×9日）。关于解除合同违约金的认定。案涉合同约定，任一方未依约履行导致合同终止的，应付违约金63600元。现案涉合同因被告的违约行为而解除，故原告有权要求被告支付解除合同违约金。但综合考虑本案中被告的实际履行情况、剩余租赁期限以及新冠××疫情的影响，本院酌情将解除合同违约金调整为31800元。租赁保证金亦是一种违约责任的约定，虑及疫情影响及原告的实际违约损失，本院认为在酌情支持提前解约违约金的情况下，不宜支持原告没收合同租赁保证金。案涉合同约定，因被告违反合同规定产生的违约金、损害赔偿金、应付租金及相关费用，原告可在保证金中扣抵。以合同保证金扣抵被告应支付的违约金后，被告仍需向原告支付的违约金为10600元（31800元-21200元）。因此，本院支持原告诉请被告支付违约金10600元（已抵扣保证金21200元），对于超出的部分本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告叶健萍与被告广州泊客物业管理有限公司就广州市番禺区南村镇番禺大道383号1704、1705号房签订的《泊客逸家房屋租赁合同》于2020年9月27日解除；二、被告广州泊客物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶健萍支付2020年2月18日至9月27的租金81249元；三、被告广州泊客物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶健萍支付解除合同违约金10600元（已抵扣保证金21200元）；四、驳回原告叶健萍的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3487元，由原告叶健萍负担1476元，由被告广州泊客物业管理有限公司负担2011元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  邵锦勇人民陪审员  李少霞二〇二一年三月三十日书 记 员  李周宁