广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15754号原告：黄耀国，男，1968年10月6日出生，汉族，住广东省廉江市,委托诉讼代理人：吴勇波，广东经国律师事务所律师。被告：广州市花都信宝皮具有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇振兴村工业区，统一社会信用代码91440114708213511H。法定代表人：宋添娣，该公司经理。委托诉讼代理人：许素军，广东誉群律师事务所律师。委托诉讼代理人：马翊中，广东誉群律师事务所律师。第三人：黄新洪，男，1958年11月3日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：黄国威，系黄新洪的儿子。原告黄耀国与被告广州市花都信宝皮具有限公司（以下简称信宝公司），第三人黄新洪占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理，原告黄耀国的委托诉讼代理人吴勇波、被告信宝公司的委托诉讼代理人许素军、第三人黄新洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄耀国向本院提出诉讼请求:1.判决信宝公司实施对黄耀国占有广州市花都区xx号上房屋的排除妨害行为（即收回信宝公司2020年8月16日在xx号的房屋内贴出的《告租户书》，并在xx号上的房屋大门口上贴出告示确认该《告租户书》作废无效）；2.判决信宝公司停止实施锁门、封门行为，停止实施骚扰黄耀国占有房屋的行为，消除信宝公司妨害黄耀国占有广州市花都区xx号上房屋的危险；3.判决信宝公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：在2017年12月1日，黄耀国向黄新洪购买了广州市花都××××大道东与民容路交汇处净地面积为2664平方米（不含道路）的土地和已建设成三幢六层的宿舍楼，以及地上附属建筑物，地址为花都区xx号。该土地是在2001年黄新洪与黄某、宋某、邹某一起合伙向广州市花都区狮岭房地产综合开发公司以11.8万元/亩购买的，其中黄某购买了约10.6亩，宋某购买了7亩，邹某购买了5亩，黄新洪购买了10亩（2017年12月1日，转让了5亩给了黄耀国），随后该四人都在各自购买份额的土地上建设了房屋和厂房，在2004年以信宝公司名义办理了四人合伙购买该整个地块的土地使用权证，证书编号：花国用（2004）第720308号，黄某为信宝公司的实际控股股东。在购买土地后大家一直各自独立使用各自购买份额的土地和房屋，一直相安无事，直至2020年8月份，信宝公司突然在黄耀国占有的xx号房屋的大门口以及房屋里面的各个房间门口张贴了几百份《告租户书》，说土地是他的，要收回房屋，强制清退租户，要求租户与其签订租赁合同，缴纳租金给他，并在2020年8月8日，强行锁住黄耀国占有的xx号房屋大门，不让黄耀国进出房屋，企图强行霸占黄耀国的房产，经黄耀国报警处理后，才得以打开房屋大门。信宝公司的行为，已经严重妨害了黄耀国占有使用房屋的权利，造成黄耀国强烈的心理不安和惶恐，根据我国物权法第二百四十一条和第二百四十五条的规定，黄耀国占有房屋的权利合法受法律保护，有权要求信宝公司依法排除妨害和消除危险，故特向法院起诉，请求法院依法维护黄耀国的权益，依法判如所请。信宝公司辩称，一、信宝公司是广州市花都××××大道东土地的合法使用权利人，依法对该土地及地上建筑享有占有、使用、收益等权利，同时，依照法律规定，承担相应法律义务与责任。信宝公司是“中国皮具之都”十大品牌企业之一，在广州市花都区狮岭镇具有行业引领地位，当地政府为支持皮具产业发展规划及信宝公司发展，经原花都市国土房产管理局批准（花国房地批字﹝1997﹞第323号），信宝公司于1997年4月10日以出让方式取得广州市花都××××大道东（含xx号地块）面积15375.23㎡工矿仓储用地使用权，并于2004年6月24日取得广州市人民政府核发《国有土地使用证》（花国用（2004）第720308号），使用年限至2047年4月9日，上述土地至今登记于信宝公司名下。取得上述土地后，信宝公司在土地上建设房屋并进行经营管理，依照国家及地方管理部门规定对土地及建筑物实施管理，缴纳土地使用税、房产税等相关税费；安全监管、消防、市场监督、出租屋管理等各管理部门均以信宝公司作为上述土地及上盖建筑物的使用人进行监督、管理，信宝公司亦以法人身份承担上述土地及上盖建筑的法律责任及风险。二、因土地转让行为无效，黄新洪未取得涉案土地的使用权；且其被授权使用期限届满，应将涉案土地及上盖建筑交付信宝公司。信宝公司在取得广州市花都××××大道东土地使用权之初，因资金紧张，拟将该土地中的部分土地（即案涉土地xx号）使用权转让给黄新洪，但双方考虑该转让行为的合法性及操控性存在不确定性，双方并未谈妥具体交易价格，也未将“转让款”记入信宝公司账户，故由信宝公司股东黄某暂为收取“转让款”。在双方未签订书面转让协议的状况下，黄新洪向黄某分次支付款项共计118万元，随后黄新洪未向管理部门申请报建，就极力筹集资金在涉案土地上建设房舍。房舍建设后，黄新洪为取得涉案土地，多次向土地管理部门申请变更产权登记，即使信宝公司两次向管理部门出具土地转让事宜证明为配合，但均因土地转让违背法律、法规规定及该土地出让之初始规划、目的被管理部门驳回；为弥补黄新洪已支付部分“转让款”及其投资建设房舍的费用支出，信宝公司口头同意将涉案土地及上盖建筑继续交由黄新洪使用，使用期间从2002年1月1日至2019年12月31日，共计18年，期满后由黄新洪无偿交还土地使用权及上盖房舍给信宝公司，黄新洪使用期间因涉案土地产生的相关税费由黄新洪向信宝公司缴纳。综上过程，首先，黄新洪与信宝公司之间转让涉案土地的行为因违反法律强制性规定及要求，故该行为无效。根据《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》三、3“土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的,须经土地管理部门批准后,再申请土地权属变更登记”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条“土地使用权转让应当签订转让合同”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，由于黄新洪与信宝公司之间的土地转让行为违反上述法律、法规的规定，也违反当地政府出让土地的目的规划及初衷，故应无效。土地管理部门多次驳回土地权属变更，即是对土地转让行为合法性的否定。其次，黄新洪在授权使用的土地年限已届满，且其亦未通过租赁等其他方式取得涉案土地的继续使用权，其应根据约定将涉案土地及上盖房屋交还信宝公司；黄新洪从2020年1月1日起已经丧失了对涉案土地及上盖建筑的合法使用权。三、黄耀国并非涉案土地及地上建筑的合法权利人，其对土地的占有、使用、收益不应得到法律保护。黄耀国以其与黄新洪之间的《楼房转让合同》为由，认为其对涉案土地及地上建筑享有合法占有、使用权益，缺乏法律依据。首先，根据上述分析，黄新洪并未取得涉案土地使用权中的处分权，故《楼房转让合同》中黄新洪向黄耀国出售涉案土地及上盖建筑的行为属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该无权处分未得到信宝公司的追认，属于无效行为。其次，涉案土地上盖建筑未经合法申报建设手续、并经消防验收合格、竣工验收，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，《楼房转让合同》的转让行为无效。四、信宝公司在涉案土地上盖房屋明显处张贴告知书宣誓权利，并在得知该房屋存在安全隐患的情况下采取必要措施的行为，是其行使权利及管理行为，该行为合法、合理。2019年12月31日，信宝公司授权黄新洪使用涉案土地期满后，黄新洪不仅不予出面协调交还土地及地上建筑事宜，更拒绝支付土地使用税等相关税费，经信宝公司多次催促、协调无果后，信宝公司选择在涉案建筑明显位置张贴告知书宣誓权利，是其行使权利及自助维权的方式，该行为不违反法律规定。新冠疫情发生后，信宝公司发现涉案土地上盖建筑的管理人员管理混乱、且使用的电梯长期未办理相关证书等违法、违规行为，给信宝公司造成巨大的安全隐患及潜在的法律风险，故派驻工作人员拟接收管理并予改进，在遭到强力抗拒后，临时实施一定的强制措施，且该强制措施并未过激及影响正常经营，未侵犯他人合法权益。综上，信宝公司是涉案土地的合法权属人，有权对涉案土地行使占有、使用、管理、收益的权利，其实施的行为是行使权利的合法、合理行为，应予法律保护；黄耀国及黄新洪在明知黄新洪无处分权的情况下，双方签订转让协议，转让未经合法申报建设的房产，并违法使用、管理，已属违法占有信宝公司财产，损害了信宝公司的合法权益，其行为应受法律否定；黄耀国应立即停止侵害、排除妨碍，并立即返还涉案土地及上盖建筑给信宝公司。是故，请求人民法院依法作出认定，维护信宝公司的合法权益，并驳回黄耀国的全部诉讼请求。黄新洪述称，同意黄耀国的诉讼请求。涉案地块是在2001年由黄某组织我、宋某、邹某一起去狮岭房地产开发公司，以11.8万元每亩的价格购买的土地，我购买了10亩，出了118万，黄某买了10.6亩，宋某买了10亩，邹某买了5亩。我与黄某是同村兄弟，购买涉案地块后，我们四人的土地权属人全部写了信宝公司，方便出证。我们四个人都是在各自购买份额的土地上建设房屋使用，在2020年8月之前一直没有产生纠纷，因为当时黄某当时承诺可以将土地权属挂名到信宝公司。2017年12月，我将花都区xx号上我的5亩土地和5亩土地上建设的3栋房子一起转让给了黄耀国。本院经审理认定事实如下：证号为花国用（2004）第720308号登记的土地使用权人是信宝公司，土地座落位置为广州市花都××××大道东，地号为0407103，使用权类型为出让，用途为工矿仓储用地。2017年12月1日，黄新洪（甲方、出售方）与黄耀国（乙方、受让方）签订《楼房转让合同》，约定，甲乙双方就位于广州市花都××××大道东与民容路交汇处的土地及地上附属建筑物（三幢宿舍楼）的转让事宜达成协议，一、土地权属、性质及建筑物的归属，1、在2001年，信宝公司通过出让的形式购得位于广州市花都××××大道东与民容路交汇处的土地。【注：该土地的使用面积为15375.23平方米，该地块在2004年已取得国有土地使用证，证号为：花国用（2004）第720308号，土地性质为工矿仓储用地】。2、甲方与信宝公司为发展需要，在2001年，信宝公司将上述取得的土地转让了部分给甲方作宿舍楼建设，净地面积约为2664平方米（不含道路），现已建设成三幢六层的宿舍楼，该土地及地上附属建筑物的权属人为甲方所有，甲方并享有使用、收益和处分的权利。二、土地及地上附属建筑物现状、转让价格和付款方式，1、上述土地及地上附属建筑物以转让时的实际现状整体转让给乙方，甲、乙双方现场确认该土地使用面积及地上附属建筑物的现时状况，乙方同意受让甲方所有的土地及地上附属建筑物。2、甲方转让上述土地及地上附属建筑物给乙方的转让价为1130万元。合同并对其他权利义务进行了约定。黄耀国与黄新洪一致确认黄新洪的儿子黄国辉作为管理房屋的一方在合同上签名。合同签订后，黄新洪将房屋交付给黄耀国使用，现在涉案房屋由黄耀国占有使用。各方一致确认争议的房屋位于广州市花都区xx号，面积为2664平方米，房屋未办理产权证，没有取得建设工程规划许可证，房屋由黄新洪出资建设。庭审中，信宝公司陈述其曾采取临时措施锁了门，后经报警处理，其已经打开了大门，黄耀国确认报警后信宝公司打开了大门。各方对于涉案房屋占用范围内的土地权属情况、信宝公司与黄新洪的关系等各执一词。黄耀国与黄新洪认为，涉案房屋占用范围内的地块由黄某、宋某、邹某、黄新洪一起购买，该地块的实际使用权人是上述四人，信宝公司只是名义上的土地使用权人。黄新洪陈述，2001年，由黄某、宋某、邹某、黄新洪一起向广州市花都区狮岭房地产综合开发公司购买土地，信宝公司口头承诺可以挂靠在信宝公司名下，因四人购买土地无法办证且与信宝公司关系较好，四人一致同意挂靠在信宝公司名下方便出证。购买土地时没有与狮岭房地产公司签订协议，后由黄新洪于2002年底开始在涉案地块上进行建设，2004年建成涉案房屋。信宝公司陈述，涉案房屋占用范围内的土地在1997年4月经政府同意出让给信宝公司，因为信宝公司资金原因，无法缴纳全部出让金。2001年，曾经想通过出让一部分给其他人，与黄新洪有口头协议，以信宝公司名义出让一部分土地给黄新洪，考虑到土地出让可能不成功，没有与黄新洪对土地出让金完整协商，没有签订书面协议。确认收取了黄新洪118万元，后118万元转为了2002年1月1日至2019年12月31日共18年10亩土地的租金。争议房屋就在这10亩土地之内。黄耀国提交2006年的《证明》2张拟证明黄新洪对涉案地块享有的权利，2006年1月18日的《证明》显示，兹信宝公司转让土地位于阳光路与民容路交汇处共2664平方米给黄新洪先生，特此证明。2006年4月1日的《证明》显示，兹信宝公司转让土地位于阳光路与民容路交汇处共2664平方米给黄新洪先生自建楼房共4730平方米，特此证明。信宝公司称，信宝公司在2006年出具了两个证明，是为了配合黄新洪办理相关的变更手续，经相关部门认为该转让不合法，所以才存在后面已收取款项作为租金的补偿方式。2020年8月16日，信宝公司在涉案房屋张贴《告租户书》，其上载明，各租户：我司是广州市花都××××大道东即xx号（本幢建筑土地）的合法使用权人，并于2004年6月24日取得广州市人民政府核发《国有土地使用证》。现因本幢建筑土地被许可使用人逾期支付其应承担的相关费用及义务、严重损害我司利益，我司拟收回土地使用权、行使土地使用人权利并统一管理，故郑重告知各租户：1、于2020年8月26日前自行搬离承租物，否则，我司将统一安排强制清退；清退过程中造成的财物损坏，由各租户自行承担，我司概不负责。2、各租户可自行与各自租赁合同签订人理清权利义务关系，处理租赁终止的相关事宜；本司概不因原租赁关系与现租户发生直接法律关系，亦不参与协调、沟通。3、待我司根据统一管理部署并发布招租信息后，各租户可另行与我司联系，洽谈租赁事宜：我司将在平等协商的基础上，优先考虑原租户的租赁事宜；如双方达成一致，我司将致力为租户提供优质、高效的服务。诉讼中，黄耀国申请调查取证，要求向广州市花都区狮岭房地产综合开发公司调查黄某、黄新洪一起向广州市花都区狮岭房地产综合开发公司购买位于狮岭镇阳光大道东与叁狮大道南交汇处约35亩土地的购买协议和收款收据等有关资料（包括不限于购地合同、协议书、收款收据、红线图等）。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿”，依照上述法律规定，占有被他人妨害时，占有人得请求妨害人除去妨害，占有保护请求权的基础是占有事实，而非确定的权利，是法律特别赋予占有人的救济性权利，功能仅在于恢复占有人对物的占有，使物的现时占有人能继续保持其占有状态，维护社会和平稳定秩序，占有保护请求权仅需占有人举证证明原本有占有的事实即可，不问其是否具有正当权源。依照本案查明的事实，黄耀国基于与黄新洪签订的《楼房转让合同》而成为涉案房屋的占有人，故黄耀国可享有占有保护请求权，信宝公司在涉案房屋处张贴《告租户书》要求收回房屋的前提是信宝公司认为其是涉案房屋的权属人，首先，各方一致确认涉案房屋由黄新洪建设、未办理权属证书，在此情况下信宝公司认为其是涉案房屋的权属人缺乏依据，其次，即使信宝公司是涉案房屋的权属人，信宝公司亦应当依法正确行使权利，信宝公司自行张贴《告租户书》的行为与禁止私力救济的原则不相符合。故信宝公司在涉案房屋张贴《告租户书》的行为及锁门的行为妨害了黄耀国对涉案房屋的占有，黄耀国请求信宝公司排除妨害，收回信宝公司2020年8月16日在xx号的房屋内贴出的《告租户书》，合理有据，本院予以支持。信宝公司将《告租户书》收回后即已排除了对黄耀国占有的妨害，黄耀国要求信宝公司贴出告示确认该《告租户书》作废无效，本院不予支持。如上所述，信宝公司锁门的行为妨害了黄耀国的占有，实属不当，但双方于庭审中一致确认信宝公司已将封锁的大门打开，该妨害行为并非一直持续进行，故黄耀国请求判决信宝公司停止实施锁门、封门行为，停止实施骚扰黄耀国占有房屋的行为，消除信宝公司妨害黄耀国占有广州市花都区xx号上房屋的危险，本院不予支持。本案为占有排除妨害纠纷，仅处理黄耀国能否行使占有保护请求权的问题，不涉及何方享有权属的问题，黄耀国要求进行调查取证的事项，与本案的处理无关，故本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第四百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州市花都信宝皮具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内收回张贴在广州市花都区xx号房屋的《告租户书》；二、驳回原告黄耀国的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告广州市花都信宝皮具有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年三月二十二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵