广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初16003号原告：方良，男，汉族，1977年3月29日出生，公民身份证号码：532×××××××********，住址：云南省文山壮族自治州广南县××××××民委长期**。委托代理人：何苏，广东深天成律师事务所律师。第一被告：邹赵雄,男，汉族，1972年8月18日出生，公民身份证号码：441×××××××********，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××××××××××××××××。第二被告：陈长权,男，汉族，1981年4月24日出生，公民身份证号码：422×××××××********，住址：湖北省英山县××××××××××。委托代理人：曾献林，广东森智律师事务所律师。第三被告：东莞市英杰房地产中介有限公司，住所：东莞市×××××××××××××××。法定代表人：郑恒，男，汉族，1984年7月31日出生，公民身份证号码：440×××××××********，住址：广东省汕头市金平区×××××××××××××。原告方良与被告邹赵雄、陈长权、东莞市英杰房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，东莞市第三人民法院作出（2020）粤1973民初9182号民事裁定书，裁定案件移送至本院审理。本院于2020年9月8日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告方良的委托代理人何苏，第一被告邹赵雄、第二被告陈长权的委托代理人曾献林，第三被告东莞市英杰房地产中介有限公司的法定代表人郑恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告方良诉称，原告、第一被告与第二被告于2019年11月16日共同签订《房屋买卖合同》，原告以人民币650万元购买第一被告名下位于东莞市×××××××××××××的房屋(房地产权证号为:粤房地权证莞字第21004262**）。同日，原告与第一被告签订《付款协议》约定，原告支付第一被告定金65万元，由于第一被告当天未带产权证，原告当天支付定金10万元，剩余55万待第一被告出示查档证明后补齐；同日，原告通过亲属陆龙涛银行账户向第一被告转账支付了10万元，第一被告确认收到原告定金后出具了收款收据。原告支付10万元定金后,第一被告一直未提供查档证明，但由于第一被告多次声称原告未按时支付定金构成违约，原告为了避免自己违约，2019年12月13日通过配偶徐董琴银行账户向第一被告转账支付了剩余55万元定金。65万元定金支付后，第一被告仍以各种理由拒绝配合办理过户手续。万般无奈之下，2020年5月初原告向东莞市第三人民法院起诉第一被告要求继续履行《房屋买卖合同》,根据东莞市自然资源局向东莞市第三人民法院作出的《关于对市第三人民法院(2020)粤1973民诉前调2971号的回复》显示，案涉房屋及土地早在2018年8月29日便因第一被告名下执行案件被东莞市第三人民法院查封，查封期限至2021年8月29日，且案涉宗地为国有划拨土地使用权，案涉房屋及土地仅可在社区居民成员范围内流转。原告了解到上述情况后当天向东莞市黄江派出所报案主张第一被告恶意隐瞒上述房产真实信息且拒不退还定金构成刑事犯罪，派出所民警称案涉争议属于民事纠纷应向法院起诉解决。第一被告在本案起诉前，一直故意向原告隐瞒案涉房屋及土地已被法院查封的事实，亦未如实告知原告案涉房屋无法过户给原告的真实情况,并且在原告知悉上述信息后第一被告仍拒绝向原告退还定金,根据《房屋买卖合同》第七条第一款第1项、第3项、第4项、第6项等约定，第一被告的上述行为已经构成严重违约，原告依约有权单方解除案涉合同，要求第一被告退还原告实际已支付的款项，并向第一被告主张违约金。第二被告、第三被告作为案涉房屋买卖合同的经纪方，在原被告签订房屋买卖合同前未对房屋的真实情况进行调查，亦未告知原告上述房屋已被查封且无法过户的真实情况，导致原告与第一被告签订案涉房屋买卖合同并支付了定金，第二被告与第三被告的行为属于严重违约，亦存在严重过错。为维护原告的合法权益，请求判决：1、解除原告与被告于2019年11月16日签订的关于买卖东莞市××××××××××××××屋（房地产权证号为：粤房地权证莞字第2100426258号）的《房屋买卖合同》；2、第一被告立即返还原告购房款人民币650000元；3、三被告赔偿原告违约金人民币1300000元；4、本案诉讼费、保全费、财产保全费用由三被告承担。第一被告邹赵雄答辩称，1、原告应按付款协议的第一条明确在房管所查档后当天补齐剩余定金，原告并未履行协议造成违约。2、三方订立房屋买卖合同，合同标的为国有划拨土地使用权和地上建筑物所有权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但本人并没有承诺负责办理过户事宜，造成至今未过户本人并没有任何责任。3、东莞市英杰房地产中介有限公司负责签订合同的第二被告、陈丽芳收到本人国有证一本，国有土地证（200×××××××800258)应退回给本人。4、我认为交易前涉案房屋是无抵押无查封状态。请求法院依法驳回对原告全部诉讼请求，国有证一本归还第一被告。第二被告陈长权答辩称，一、本案属于房屋买卖合同纠纷，本人只是居间方，而并非涉案房屋买卖合同关系合同相对方，如最终法院认定第一被告构成违约，应该由第一被告承担相应违约责任，原告起诉要求本人承担违约责任无事实及法律依据。二、本人在本次居间服务中，已尽到应履行合同义务，不存在过错。1、涉案房屋买卖是由案外人张叶（原告及陆龙涛朋友）及陈丽芳（第一被告朋友）介绍促成成交，本人是在2019年11月16日才开始接触到买卖双方，主要是代为办理该房产交易过户手续。2、涉案合同是在2019年11月16日（周六）晚上11点签订，签订合同时，第一被告并未带上房屋产权证原件，也未到房管部门查档及提供查档证明，本人也多次提醒原告及陆龙涛先查清楚房产情况再下定，但因原告及陆龙涛表示该房产性价比高，担心第一被告反悔不卖，所以坚持先签订涉案合同，并在签订合同后即2019年11月17日0点马上支付购房定金10万元，为确保涉案房产能顺利交易及保障原告权益，本人在合同中设置要求第一被告保证是该房产合法产权人，保证有完整所有权、处分权，且不得隐瞒房产真实情况等条款，且还特意在《付款协议》中备注强调，因第一被告在签订合同时未带产权证，只支付定金10万元，其余定金在出示查档证明后补齐。3、本人在协助买卖双方签订《房屋买卖合同》后，也多次催促第一被告提供该房产的产权证明等材料原件及提供房屋查档结果，但第一被告一直采取各种借口不提供，也不积极配合办理房产交易手续，甚至故意隐瞒该房屋已被法院查封及无法过户事实，只提供房屋查档结果，而不提供地的查档结果，本人己尽到居间方应履行合同义务，不存在任何违约行为。三、在本次居间服务中，原告曾承诺向本人支付房屋成交价3%作为中介费，但原告至今未支付，也拒绝向本人签订《支付中介费承诺书》，本人在本次房屋买卖中已付出大量居间服务，包括协助签订《房地产买卖合同》、协助办理按揭贷款、协助双方办理房屋交易手续等，房产交易无法继续进行是因为第一被告故意隐瞒该房屋己被法院查封及无法过户事实，在本人未收到任何居间服务费情况下，原告现在反而还要求本人赔偿违约金，明显违反合同法权利义务相对等原则，也明显对本人不公平。四、原告在本次房屋买卖中存在过错，涉案房产实际上是由原告及其亲属陆龙涛共同购买，签订合同时，原告及陆龙涛均在场，陆龙涛是深圳市锦鸿置业顾问有限公司股东，该公司经营范围包括房地产经纪、房地产信息咨询等服务，即原告应该清楚及知悉房产交易交程，在第一被告未提供房屋产权证及查档证明情况下，原告因贪图该房屋性价比高仍坚持签订合同并支付定金，现反而以本人在签订合同前未对房屋真实情况进行调查及未告知房屋被查封且无法过户来要求本人承担违约责任，明显不合理，也无依据。五、本人非第三被告员工，因无场地，借用第三被告场地签订合同，因买卖双方均要求要在合同写上公司名称，本人才把第三被告名称写上，案件与第三被告无关。请求法院查清事实，驳回对第二被告全部诉讼请求。第三被告东莞市英杰房地产中介有限公司答辩称，涉案的合同并不是我们公司的合同，我们公司并没有第二被告这个职员，我们也没有这笔交易，我们提供了我们公司的2019、2020年版本的合同，且我们公司的经营地址在118号铺，并不是合同上显示的115号铺。本院查明的事实经审理查明，2019年11月16日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告以6500000元购买第一被告名下位于东莞市×××××××××××××的房产（房地产权证号为：粤房地权证莞字第2100426258号，建筑面积为1243.43㎡）。合同约定第一被告的义务如下：第一被告应为该物业的合法产权人，须保证对该物业享有完整的所有权、处分权。第一被告应保证该物业不受他人合法追索，保证没有被司法机关查封，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况。如存在隐瞒与该物业本次转让（过户）有关的重要事实或提供虚假情况等行为的，导致该物业不能按合同约定办理本次转名过户手续，或导致该物业无法办理产权过户登记手续的，由此而给原告和经纪方造成的全部损失，均由第一被告承担。本合同签订之日起，第一被告在社会上所发生的一切债权、债务均与该物业无关。该物业在本次产权转名过户期间，若因第一被告违法行为、经济案件、刑事案件而被有关部门没收、查封该物业的，造成原告的一切损失，均由第一被告承担。第一被告应在办理本次交易过户手续之前，将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁等事项办理完毕，并保证该物业转名过户给原告之日起，原告无须对上述事项负责。如该物业尚处于抵押状态的，第一被告应在签订本合同之日起七个工作日内，向所在抵押银行申请提前还贷（赎楼）手续，提前偿还银行贷款所需资金按双方协商的《付款协议》支付。第一被告须在未办妥提前还贷（赎楼)、注销抵押手续之前，第一被告仍需按时足额向银行偿还贷款，否则，因此产生的一切责任第一被告自负。第一被告须按合同约定将该物业交付给原告使用，第一被告逾期交付该物业的，每逾期1日，按该物业成交总价的1‰向原告支付违约金(经原告同意而逾期的除外）。逾期交付超过30日的，视为第一被告违约。第一被告不履行本合同约定之义务，违反上述任一条款，致本合同目的不能实现的，均属第一被告违约，原告均有权单方解除本合同。第一被告应在原告解除本合同之日起七个工作日内，第一被告须一次性全额无息退还原告实际已支付的楼款（含购房定金)，并赔偿该物业成交总额的20％即1300000元给原告作为违约金。该物业本次交易所产生的过户费用、相关税费，包括双方应支付给经纪方的咨询、代理服务费全部由第一被告承担支付。同日，原告与第一被告签订《付款协议》，约定签订《房屋买卖合同》当日，原告应一次性支付第一被告650000元作为购买该物业定金。因签合同当日第一被告未带产权证，当日给定金100000元，剩余550000元定金在第一被告周一工作日在房管所查档后，出示查档证明后补齐剩余定金。首期楼款（含定金）共计2000000元，原告应在双方签署房管所买卖合同当日一次性付清给第一被告。原告与第一被告双方在该物业所在地方税务分局领取《税收通用完税证》，经黄江镇档案馆查档后，将过户资料递交到黄江镇房管交易所，并领取《黄江镇规划建设办办文回执》，由原告申请的贷款银行一次性将楼款4500000元直接拨入第一被告指定的银行账户。2019年11月17日，原告通过其亲属陆龙涛的账户分三次共转账100000元至第一被告账户。第一被告出具《收款收据》，确认收到原告交来承购涉案房产之购房定金部分100000元，备注为陆龙涛代原告付此定金。2019年11月20日，东莞市第三人民法院作出（2019）粤1973执恢487号之一执行裁定书，裁定解除对邹赵雄所有的位于东莞市××××××××××××××（权属证明号码2100426258）的查封措施。2019年11月26日，东莞市自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果》显示，第一被告名下的位于东莞市×××××××××××××的房产（权属证明号码2100426258）无抵押，无查封。2019年12月13日，原告通过其配偶徐董琴的账户转账550000元至第一被告账户。2020年3月，原告向东莞市第三人民法院提起诉讼，要求第一被告继续履行《房屋买卖合同》。东莞市第三人民法院于2020年4月29日向东莞市自然资源局发出（2020）粤1973民诉前调2971号《调查函》，调查涉案房产的抵押及司法查封情况、土地性质、上述土地使用权及地上房屋能否办理转移登记（即过户）以及办理转移登记的条件。2020年5月25日，东莞市自然资源局复函称，1、来函提及的宗地【土地证号：东府国用（2006)190018002**】的登记信息：坐落为东莞市×××××××××××××××，土地使用权人为第一被告，登记面积为126.4平方米，批准用途为住宅。截至2020年5月17日，未抵押，已查封，查封法院为东莞市第三人民法院樟木头法庭，查封案号为(2018)粤1973执755号，查封期限至2021年8月29日。来函提及的房产[房产证号为2100426258号]，权利人为第一被告，建筑面积为1243.43平方米。具体登记情况以不动产登记查询结果为准。2、涉案宗地为国有划拨土地使用权，按《城市房地产管理法》第四十条规定，结合本市该类国有划拨土地上私人房屋的实际情况，目前此类土地使用权（含依法确权登记的地上房屋产权），若经居民委员会同意，可允许在宗地所在的社区居民成员范围内随地上建筑物一并流转，按不动产登记规定办理不动产转移登记。2020年5月26日，东莞市自然资源局黄江分局复函称，位于黄江镇居民委员会富海大道**的土地及房屋，权利人为第一被告，已办理《国有土地使用证》，土土地证号为东府国用（2006)第190018002**土地性质为国有土地，使用权类型为批准拨用宅基地。根据当前法律法规，宅基地使用权具有人身属性，除依法继承、分家析产外，只能转移登记到本集体经济组织成员名下。至于房屋的其他转移限制建议到黄江镇政府不动产登记部门进行查询。东莞市自然资源局于2020年5月9日、2020年6月2日出具的两份《不动产登记信息查询结果》均显示，第一被告名下的位于东莞市×××××××××××××的国有建设用地使用权【权属证书号：东府国用字（2006）第19001800258号】于2018年8月30日被东莞市第三人民法院樟木头法庭查封，查封文号为（2018）粤1973执755号。2020年6月19日，原告向东莞市第三人民法院申请查封第一被告涉案房产。2020年6月23日，东莞市第三人民法院作出（2020）粤1973民初9182号民事裁定书，裁定查封第一被告名下位于东莞市×××××××××××××的房产，房产证号为粤房地权证莞字第2100426258号。原告为财产保全向中国民人财产保险股份有限公司东莞市分公司支付保费5850元。2020年7月15日，东莞市第三人民法院作出（2020）粤1973民初9182号民事裁定书，裁定案件移送至本院审理。以上事实，有房屋买卖合同、付款协议、房地产权证、国有土地使用证、转账记录、收款收据、结婚证、不动产登记信息查询结果、（2019）粤1973执恢487号之一执行裁定书及本案开庭笔录在案佐证，予以确认。另查，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知【（国办发（1999）39号】第二点规定，农民土地不得向城市居民出让宅基地，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅，有关部门不得为违法建造和住宅发放土地使用证和房产证。本院判决理由和结果本院认为，本案争议的问题是：一、原告与两被告签订的《房屋买卖合同》是否是合法有效的合同？第一被告是否应当向原告返还购房款650000元，并支付违约金1300000元？二、第二、三被告是否应当承担居间责任？对于争议的第一个问题，根据东莞市自然资源局黄江分局的复函，涉诉争议的房屋土地性质是批准拨用宅基地，根据房随地走的原则，房屋转让必然涉及到宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让受下列条件的限制：一是转让方和受让方同属于同一集体经济组织成员；二是转让行为经过集体组织同意。原、被告并不在同一集体经济组织，且其转让程序未经过村集体的同意，不符合上述转让条件，违反法律强制性规定及管理性规定，故原告与两被告签订的房屋买卖合同是无效合同。故原告请求解除合同没有法律依据，不予支持，解除合同的前提条件是合同合法有效。认定合同无效后，购房款应当返还。根据合同法第五十二条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律效力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当由各方承担相应的责任。故原告请求返还购房款65万元有事实和法律依据，予以支持。第一被告是否应支付违约金的问题，由于合同无效，不存在合同的约定支付违约金的问题，但应当考虑合同无效是否给原告造成损失以及双方的过错参与度，首先，双方的行为违反法律规定，应当共同承担责任；其次，第一被告的过错程度比原告大，房屋是第一被告自建，土地的性质是宅基地，第一被告应当清楚，也有义务如实告知，但在合同中，第一被告还承诺履行过户的义务，这种承诺必然导致原告的合同目的落空。最后，在确认合同无效的情况下，应当审查原告的损失，从目前的状况来看，房屋已被法院查封，对原告实现债权产生的障碍，应当对原告进行补偿，以5万元为限，同时，第一被告一并赔偿原告为诉讼支付的查封保险费用5850元，两项合计55850元。对于争议的第二个问题，第三被告未在合同上盖章，也没有证据证明第三被告作为经纪方，故原告请求第三被告承担责任没有事实依据，不予支持。第二被告作为居方间，对原、被告之间的签订的房屋买卖合同无效不存在明显的过错，故原告请求第二被告承担连带责任没有事实依据，不予支持。综上所述，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》无效，第一被告向原告返还购房款650000元，第一被告向原告赔偿55850元。驳回原告其他的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、最高人民法院《关于适用时间效力的若规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告方良和第一被告邹赵雄、第二被告陈长权签订的《房屋买卖合同》无效；二、第一被告邹赵雄自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告方良购房款650000元；三、第一被告邹赵雄自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告良赔偿55850元；四、驳回原告方良其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11175元（原告方良已预缴），由第一被告邹赵雄负担，本案保全费用5000元，由第一被告邹赵雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 黄链生审 判 员 龙伟永二〇二一年三月九日法官助理 邓朵朵书 记 员 李芳婷附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。