上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初23300号原告：百瑞佳(上海)贸易发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈筱华，职务不详。委托诉讼代理人：刘春园，北京大成(太原)律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟建，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海澜大教育信息咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代理人：殷红艳，董事长。委托诉讼代理人：李涛，上海市广海律师事务所律师。原告百瑞佳(上海)贸易发展有限公司上海分公司(以下简称百瑞佳公司)与被告上海澜大教育信息咨询有限公司(以下简称澜大公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告百瑞佳公司的委托诉讼代理人刘春园，被告澜大公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百瑞佳公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年9月21日解除。2、被告支付原告自2020年7月1日至2020年9月21日期间的租金。3、被告支付原告相当于六个月租金的违约金643,224元。4、被告按承租时间的比例返还原告开业期间的免租期租金52,867.5元。5、被告按承租时间的比例返还原告居间费54,166.6元。6、被告支付原告律师代理费60,883元。事实与理由：原、被告于2019年1月23日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的本市南京东路XXX-XXX号XXX楼XXX号场地(以下简称系争房屋)作为办公之用，租期自2019年2月11日至2026年8月15日，租金为5.3元/㎡/天(107,204元/月)，免租期为2019年2月11日至2月28日，从第三年起租金每两年递增5%。2020年2月26日，双方再次签订《补充协议》，约定鉴于疫情，原告给予被告10日的免租期，如被告在租赁期届满前提前解约，需将减免的租金返还原告。2020年5月4日，被告发出《场地退租申请书》，提出自2020年5月15日起解除上述《房屋租赁合同》，原告希望被告继续履约，并向被告发《律师函》表示如被告单方解除合同，应按合同约定承担相当于六个月租金的违约金，还应支付原告空置损失、免租期费用、居间费用、律师费等，后被告仅向原告返还了疫情期间10天的免租期费用。原告认为，被告提前解除合同构成违约，故起诉要求判如所请。被告澜大公司辩称，被告因受疫情影响，导致无法开展教育培训业务，遂于2020年5月15日提出解除合同，原告在《律师函》中要求被告承担违约责任，应视作原告当时即表示同意解除，故应以2020年5月15日为合同解除日。被告的租金实际支付到了2020年6月30日，合同解除后，并未产生新的租金。被告虽然系违约方，但违约金应为原告实际损失为准，被告已经于2020年5月15日清场腾房，因被告多付了一个半月的租金，另支付了相当于两个月租金的押金，故三个半月的租金足以弥补原告的损失。合同中并未约定免租期的租金可以退还，也未约定居间费、律师费应由违约方承担，如果原告认为是原告的实际损失，也应计算在违约金里，不应重复计算。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方使用，租赁用途为办公，乙方的经营范围为“教育咨询”，租期自2019年2月11日至2019年2月28日，租金为5.3元/㎡/天(107,204元/月)，免租期为2019年2月11日至2月28日，从第三年起租金每两年递增5%。乙方向甲方预付相当于两个月租金的租赁押金214,408元，合同租赁期满后，乙方交付的押金用以抵充应由乙方承担的相关费用，如有结余由甲方在乙方交换房屋、注销注册地址和证照后三十日内无息归还。乙方如违约造成甲方损失，甲方有权自押金中扣除相应费用。乙方应在本合同的租期期满当日返还该场地，未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的当期日租金两倍金额向甲方支付房屋占用费。无论合同自然终止或提前终止的，如乙方未按约定清空场地，乙方遗留的任何物品，均视为乙方已经放弃，甲方有权进入场地并处置物品，乙方不得要求甲方赔偿。乙方单方擅自解除合同致使合同终止的，甲方有权单方解除合同，乙方须向甲方赔偿六个月租金的违约金，若违约金无法抵付甲方实际损失的，乙方同意另某向甲方补足缺口部分。合同签订后，被告支付了押金214,408元，并支付了截至2020年6月30日的租金。2020年2月1日，被告向原告发送《致业主书》，要求原告给予一定的租金减免。2月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，载明甲方给予乙方10天的免租期优惠，但若乙方在租赁期限届满前因任何原因提前解约，乙方应返还上述免租期间的费用35,245元。2020年5月4日，被告向原告发出《场地退租申请书》，载明因受疫情影响导致原告的教育培训经营受到影响，故要求自2020年5月15日起解除合同。5月13日，原告向被告发出《律师函》，载明被告解除合同属于违约，应支付原告违约金、免租期租金、居间费等，并要求被告于收到函件之日起五日内向原告返还房屋，逾期未清空返还的，原告可自行处理场地内物品，逾期未拆除的，所产生的搬离及拆除费用由被告自行承担，原告将以被告缴纳的押金先行抵扣损失。后被告向原告返还了疫情期间原告免租的10天租金35,245元。被告于2020年5月15日退房，但原告阻止被告将房屋内的电脑等设施搬离。被告于6月22日将系争房屋的门禁卡和钥匙邮寄送达原告，原告于2020年6月25日向本院递交诉状，要求被告支付合同解除日(以法院确认的日期为准)之前的租金并承担违约责任。原、被告于2020年10月14日完成房屋的清场交接并签署场地交接单。系争房屋于2020年12月1日由原告与案外人另某签订《房屋租赁合同》，租期自2020年12月1日起算。上述事实，有原、被告陈述以及原告提供的《房屋租赁合同》《致业主书》《补充协议》《场地退租申请书》《律师函》、场地交接单、《房屋租赁合同》，被告提供的银行电子回单、发票及押金收据、微信聊天截图、快递信息截图、视频等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点有三：一是原、被告之间的租赁合同于何时解除。原告认为应于本案立案之日即2020年9月21日解除，被告认为应于被告提出解除日期即2020年5月15日解除。根据查明事实，虽然被告提前解除合同构成违约，但原告于2020年5月13日向被告发送的《律师函》中载明了被告应承担的违约责任及损失赔偿，从内容上看，原告的该主张系以合同解除为前提，且原告要求被告在收到函件后五日内返还房屋，并以押金先行抵充损失，应认定原告在发函之日已经对合同解除的后果具有了明确的预期。被告的租金支付到2020年6月30日，被告于6月22日向原告邮寄系争房屋的钥匙及门禁卡，应认定此后原告具有了房屋的控制权。原告又于6月25日向本院递交诉状，诉状中载明要求被告支付合同解除日之前的租金，被告表示在6月30日之前即收到诉状，本院综合以上时间截点，根据双方的解除合意、原告能够实际控制房屋的日期以及支付租金的截止日期，确定2020年6月30日为合同解除日。二是原告是否负有合同解除后的减损义务。合同约定，无论合同自然终止或提前终止的，承租人未按约定清空场地遗留的任何物品，均视为其已经放弃，出租人有权进入场地并处置物品。双方的合同解除后，原告既已提起诉讼要求确认解除，应督促被告完成房屋清场并配合交接，或在被告拒绝腾房的情况下根据合同的约定自行收回房屋，但原告一方面阻止被告履行腾房义务，一方面又未行使自力收房的权利，导致房屋于2020年10月14日才完成交接。再结合合同条款中关于逾期返还房屋应按双倍租金标准计算占有使用费的约定，合同解除后、房屋收回前的这段期间，原告确实有获得多于租金之对价的利益驱动，故应认定原告此举有扩大损失之嫌。虽然被告系违约方，但原告应自行承担合同解除后房屋被占用之损失，原告要求被告支付2020年6月30日以后的房屋占有使用费，本院不予支持。三是合同约定的违约金是否过高以及其他损失赔偿的主张是否合理。合同约定被告擅自提前解约，须赔偿原告相当于六个月租金的违约金，若违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补足。原告称其损失包括房屋空置损失、免租期的租金、居间费和律师代理费，因原告已于2020年12月1日将房屋另某出租他人，故房屋空置期为2020年7月1日至11月30日。而关于免租期的租金、居间费和律师代理费在合同解除后的负担问题，合同中并未约定，上述费用超出被告在订立合同时能够预见的范围，而即便原告存在免租损失，合同约定的违约金标准(六个月租金)已经能够弥补原告的损失，不应重复计算。故本院对原告要求被告支付免租期的租金、居间费和律师代理费的主张，不予支持。但原告根据合同要求被告支付相当于六个月租金的违约金，该标准尚属合理，本院予以支持，被告已经缴纳的押金可用于抵扣违约金。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告百瑞佳(上海)贸易发展有限公司与被告上海澜大教育信息咨询有限公司就上海市南京东路XXX-XXX号XXX楼XXX号场地签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。二、被告上海澜大教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告百瑞佳(上海)贸易发展有限公司违约金人民币643,224元(被告已经缴纳的押金人民币214,408元可用于抵扣该款，抵扣后被告实际应支付原告人民币428,816元)。三、原告百瑞佳(上海)贸易发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,478元(原告已预缴)，由原告百瑞佳(上海)贸易发展有限公司负担人民币2,246元，由被告上海澜大教育信息咨询有限公司负担人民币10,232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二一年三月十二日书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实因其的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。