福建省长汀县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0821民初2857号原告：兰泉汀，男，1975年11月20日出生，汉族，住福建省长汀县。原告：兰兴建，男，1991年4月8日出生，汉族，住福建省长汀县。原告：王金荣，男，1988年10月21日出生，汉族，住福建省长汀县。委托诉讼代理人：范云飞，福建天采律师事务所律师。被告：长汀中城投广场开发有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇腾飞一路6号，统一社会信用代码91350821060364XXXX。法定代表人：魏宗明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所律师。原告兰泉汀、兰兴建、王金荣与被告长汀中城投广场开发有限公司（以下简称中城投公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰泉汀、兰兴建、王金荣及其委托诉讼代理人范云飞，被告中城投公司的委托诉讼代理人戴求忠、吴春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰泉汀、兰兴建、王金荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于龙都小区1号楼第二层的物业管理用房3（建筑面积133.85㎡）和物业管理用房4（建筑面积74.02㎡），价值110万元，移交给龙都小区全体业主管业使用；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系龙都小区业主，坐落于长汀县××路××广场××期××组团）龙都小区房地产系被告中城投公司开发建设。根据长汀县住房和城乡规划建设局《关于长汀·中城投广场一期（Ａ组团）规划总平及建筑单位设计方案的批复》（汀建规［2013］25号），被告应为该小区配建物业管理用房672.98㎡。2017年8月1日，被告向长汀县住房和城乡规划建设局申请办理长汀·中城投广场一期（Ａ组团）规划核实意见书，该局于同年8月7日出具《建设工程竣工规则条件核实意见书》（编号：2017016号），核实该小区总建筑面积为144411.14㎡，其中“物业管理用房626.54㎡（一号楼421.98㎡，8号楼204.56㎡）”；该《核实意见书》所附的建设工程竣工规划核实图件记载前述物业管理用房具体位置如下：物业管理用房1，建筑面积138.85㎡，坐落于中城投1号楼夹层；物业管理用房2，建筑面积74.02㎡，坐落于中城投1号楼夹层；物业管理用房3，建筑面积138.85㎡，坐落于中城投1号楼2层；物业管理用房4，建筑面积74.02㎡，坐落于中城投1号楼2层；物业管理用房，建筑面积200.8㎡，坐落于中城投8号楼夹层，合计626.54㎡。根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有，故上述5处物业管理用房依法属于龙都小区业主共有。但被告作为龙都小区的建设单位（开发商）却仅于2019年6月向龙都小区全体业主移交了坐落于1号楼夹层的物业管理用房1、物业管理用房2及坐落于8号楼夹层的物业管理用房，而未将坐落于1号楼2层的物业管理用房3和物业管理用房4移交给长汀县中城投广场龙都小区全体业主。被告的行为侵害了包括三原告在内的长汀县中城投广场龙都小区全体业主的合法权益。为此，请求法院判如所诉。中城投公司辩称，答辩人系长汀中城投广场一期（A组团）龙都小区房地产开发商。2019年8月14日，答辩人与该小区业主委员会依照长汀县城乡规划建设局发布的汀建规[2012]33号文件第（九）条即依照计入容积率的总面积的4‰的规划要求办理了物业管理用房移交手续，双方共同确定了具体物业管理用房位置为1号楼夹层212.87㎡、8号楼夹层210.25㎡，主入口门厅两侧58.4㎡，合计接收物业管理用房481.52㎡；答辩人并于同年9月25日将物业管理用房装修完毕后交由业主委员会验收（答辩人为此支出装修费用88,700元）。答辩人认为三原告要求答辩人将1号楼第二层的物业管理用房3（建筑面积133.85㎡）和物业管理用房4（建筑面积74.02㎡）办理移交的诉请没有事实和法律依据。理由是：一、答辩人已完成物业管理用房移交义务，无需再次移交。2016年12月30日，龙都小区取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，经长汀县住建局核实小区建筑占地面积为9274.9㎡，计容建筑面积为122548.21㎡，依据汀建规[2012]33号文件的规定，答辩人应当提供的物业管理用房面积为122548.21㎡×4‰＝492.2㎡。而依据《福建省物业管理条例》第四十五条第二款的规定，答辩人应当移交的物业管理用房面积为289㎡。答辩人已经移交的物业管理用房符合案涉地块的设计规划要求和法律、法规的强制性规定，已完成物业管理用房的移交义务。二、原告要求答辩人移交前述物业管理用房3、4，没有事实和法律依据。原告主张的两处物业管理用房仅是工程规划名称，并不是实际上属于交付给业主的物业管理用房。案涉小区系答辩人出资建设完成，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”以及第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，答辩人基于合法建造行为，对规划设计名称为物业管理用房，但实际使用功能为办公用房的上述两处房屋享有所有权。2019年8月14日，答辩人移交物业管理用房时，业主委员会已经确认了所接收的物业管理用房位置及面积。根据《物权法》第七十三条的规定，原告应当是对已经接受且符合法律及规则设计要求的物业管理用房享有共有权，但对诉请移交的两处房屋在没有支付任何相关费用、答辩人也未将该房屋作为物业管理用房移交的情况下，原告无权要求答辩人移交。三、原告要求移交前述物业管理用房3、4与《建设工程竣工规则条件核实意见书》的内容相违背。《核实意见书》载明同意“变更后，物业管理用房面积为589.67㎡，符合规划条件要求”。答辩人于2019年8月14日已移交物业管理用房481.52㎡，现原告再次要求移交的两处房屋面积合计212.87㎡，远远超过了《核实意见书》中同意的589.67㎡。同时，答辩人还因装修物业管理用房承担了88,700元的费用。因此，原告的诉请严重侵害答辩人的合法权益，依法应予驳回。四、三原告不具备诉讼主体资格。根据《福建省物业管理条例》第四十五条第一款的规定，物业服务用房是分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用，未成立业主委员会的，由全体业主共同使用。案涉小区已成立业主委员会，所以业主委员会才有权诉请移交物业管理用房。本院经审理查明认定事实如下：坐落于长汀县汀州镇腾飞二路路口的长汀·中城投广场一期（A组团）龙都小区（下称龙都小区）系中城投公司开发建设的城镇住宅用地商住小区。2012年5月26日，长汀县城乡规划建设局就案涉地块向长汀县国土资源局发出汀建规[2012]33号《关于腾飞二期入口用地规划设计条件的函》，确定对腾飞二期入口用地规划设计条件如下：……二、土地出让地块主要规划指标：（一）土地面积：37647㎡。（二）土地用途：商住用地。（三）容积率：3.0～3.8。（四）建筑面积：计容面积小于143058㎡。……（九）计入容积率的总建筑面积：住宅和商业面积及物业管理用房，物业管理用房按总建筑面积4‰设置（且不得少于80㎡），并且不得出让，产权无偿归业主共同所有。（十）总体布局及建筑退红线要求：……2.物业管理用房设置在建筑4层以下位置且在报批图纸中注明。……2013年3月20日，长汀县住房和城乡规划建设局签发汀建规[2013]25号《关于长汀·中城投广场一期（A组团）规划总平及建筑单体设计方案的批复》，在“建筑单位平面功能”部分载明物业位于地上1号楼的一层及其夹层和二层，2号楼、8号楼的一层及其夹层；在“主要经济技术指标”部分载明总建筑面积144663.75㎡[其中计容建筑面积123030.76（含住宅112399.25㎡、物业管理用房672.98㎡）……住宅总户数1230户……）。2017年8月7日，长汀县住房和城乡规划建设局对龙都小区核发2017016号《建设工程竣工规划条件核实意见书》（下称），认定长汀·中城投广场一期（A组团）的建设工程规范许可证审批情况为总计容建筑面积为123058㎡，其中住宅112388㎡、物业653㎡……。经该局审核，同意中城投公司于2016年12月22日提出的多项变更内容，其中：1.将2号楼一层夹层原审批设计为物业管理用房变更为住宅，套内67.83㎡；……3.补充8号楼一层夹层部分结构板，用途为物业管理用房，建筑面积为15.96㎡；4.将8号楼部分结构板用途调整为物业管理用房，建筑面积为10.40㎡……。变更后，物业管理用房面积为589.67㎡，符合规划条件要求。该《核实意见书》还载明，经核实长汀·中城投广场一期（A组团）总建筑面积为144411.14㎡[其中：计容建筑面积为122548.21㎡（其中：住宅111908.24㎡）、物业管理用房626.54㎡（其中：1号楼夹层421.98㎡，8号楼夹层204.56㎡）多36.87㎡……，基本符合规划建设要求。在该《核实意见书》所附实测建筑面积汇总表中还注明1.物业管理用房1，建筑面积138.85㎡，坐落于中城投1号楼夹层；物业管理用房2，建筑面积74.02㎡，坐落于中城投1号楼夹层；物业管理用房3，建筑面积138.85㎡，坐落于中城投1号楼2层；物业管理用房4，建筑面积74.02㎡，并在1号楼夹层和2层的房屋分层平面图上标注了物业管理用房的具体位置（紧邻梯3、梯4楼梯间的东西两侧各一间，套内面积分别为74.29㎡、39.6㎡）；8号楼夹层为物业管理用房，建筑面积210.25㎡（紧邻梯1楼梯间的南侧房间，套内面积为135.66㎡），以上合计635.99㎡。2.长汀·中城投广场一期（A组团）总“住宅面积”为111908.24㎡、“套数”为1266套。2018年6月25日，中城投公司在其填报的《长汀·中城投广场一期A组团项目公建配套用房权属情况明细表》中列明小区配置位于1号楼和8号楼夹层的5处物业管理用房，面积共计635.99㎡。中城投公司向不动产登记部门申请龙都小区初始总登记时申报的1号楼、8号楼房屋面积报表中所列明的1号楼4间物业管理用房和8号楼社区服务用房与《核实意见书》所附实测建筑面积汇总表中记载的1号楼4间物业管理用房、8号楼1间物业管理用房的位置、面积一致。2019年6月26日，龙都小区成立业主委员会。同年8月14日，龙都小区业主委员会签章《关于中城投龙都小区物业管理用房交接事宜》一份，内容为“经双方确认，龙都小区业主委员会同意物业管理用房按汀建规[2012]33号文件第（九）条规定按‘计入容积率的总建筑面积4‰’交接，具体位于1号楼夹层212.87㎡，8号楼夹层210.25㎡，主入口门厅两侧58.4㎡，合计481.52㎡。”中城投公司对《交接事宜》中的房屋装修后，业委会组成人员于同年9月25日在“验收单位签字”处签名盖章确认“业委会用房”装修施工完成；并于同年10月8日签章证明“龙都小区业主委员会办公用房”装修结算金额为88，700元。装修完成后，中城投公司将前述《交接事宜》中的一号楼和8号楼夹层规划设计为物业管理用房的房屋以及主入口门厅两侧隔断房作为物业用房移交给龙都小区业主。此后，因部分业主认为中城投公司未将全部物业管理用房移交给业主而致讼。另查明，1.兰泉汀、兰兴建、王金荣分别为龙都小区1号楼X、7号楼X、5号楼X房的业主。2.2020年8月20日，龙都小区业主中对应专有面积80111.22㎡、占住宅总面积（专有总面积）111908.24㎡的71.59%，占总套数1226套（1222户）的68%的831人（户）同意由三原告代表小区全体业主提起本案诉讼。认定上述事实有三原告向本院提供的以下证据:1王金荣向中城投公司购买龙都小区x号楼X房屋的《商品房买卖合同（预售）》、闽（2018）长汀县不动产权第000xxxx号、0××0号《房产证》和兰泉汀的《户口簿》《结婚证》；2.《长汀县中城投广场龙都小区业主决议书》及业主签名捺印附表；3.福建浩苑物业管理有限公司长汀分公司出具的《情况说明》；4.长汀县住房和城乡规划建设局签发的汀建规［2013］25号《关于长汀·中城投广场一期（Ａ组团）规划总平及建筑单体设计方案的批复》、2017016号《建设工程竣工规划条件核实意见书》及实测建筑面积汇总表、实算分户面积明细表等附件；5.长汀县民政局核发的《住宅区、工业区、建筑物命名申请表》；6.浩苑物业管理有限公司《资料及其他物品移交清单》，中城投公司填报的《长汀·中城投广场一期Ａ组团项目公建配套用房权属情况明细表》；7.中城投公司向不动产登记部门申请龙都小区初始总登记时申报的1号楼、8号楼房屋面积报表；8.长汀县住房和城乡建设局签发的201906号《业主委员会备案证明》和被告向本院提供的以下证据：1.长汀县城乡规划建设局汀建规［2012］33号《关于腾飞二期入口用地规划设计条件的函》；2.由龙都小区业主委员会签章的《关于中城投龙都小区物业管理用房交接事宜》；3.由龙都小区业主委员会签章的《关于中城投龙都小区业委会装修费用》、业委会用房装修验收条以及到庭当事人在法庭上的陈述等在案为据。本院认为，本案争议的焦点是：一、三原告是否具有本案的诉讼主体资格问题；二、按照规划设计许可建设后，超出法定配置标准的物业服务（管理）用房的性质及权属问题。本院分别评判如下：一、关于三原告是否具有本案的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”建筑物共有部分的相关权利属于全体业主的共同权益，受到侵害依法应由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”结合本案，三原告的诉讼主张是龙都小区1号楼2层的物业管理用房3和物业管理用房4属全体业主共有的物业服务用房,中城投公司未移交给小区业主侵犯了业主的共有权益，即本案属于建筑物区分所有权纠纷。三原告基于其作为小区业主享有的建筑物区分所有权益，并经专有面积、业主人数双过半的业主同意提起本案诉讼，应该视为符合全体业主的利益及能够代表全体业主的真实意思表示，故三原告具备本案诉讼主体资格。中城投公司认为龙都小区业主委员会才有权诉请移交物业管理用房的辩解，理据不足，本院不予采纳。二、按照规划设计许可建设后，超出法定配置标准的物业服务用房的性质及权属问题。本院认为，按照规划设计许可建设后，超出法定配置标准的物业服务用房的性质仍然属于物业服务用房，其所有权依法应由全体业主共有。主要理由有：其一、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“物业服务用房属于业主共有”。国务院《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。《福建省物业管理条例》第四十五条规定“物业服务用房包括物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。……任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得占用、转让、抵押。……建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。商品房预售许可部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时，应当审查此项内容落实情况。”本案中，中城投公司取得建设工程规划许可证后，虽经长汀县住房和城乡规划建设局审核，同意变更了龙都小区的部分物业管理用房的位置、面积，但该局经现场勘查后核发的2017016号《建设工程竣工规划条件核实意见书》中，认定中该小区共配置有包含讼争房屋在内的5处房屋属于物业管理用房，在附件实测建筑面积汇总表中并标注了具体位置和面积。《建设工程竣工规划条件核实意见书》是建设单位办理房屋所有权初始登记的主要依据，包括讼争的龙都小区1号楼2层的物业管理用房3和物业管理用房4等五处房屋在有关机关制发的涉案建设项目核实意见书中确认为物业管理用房，即上述房屋的建设规划性质与用途已特定化为物业服务用房，这些房屋用途的特定化，不仅是建设单位履行规划许可的法定责任，也是按设计用途交付房产的合同义务，依法应当作为公共部分供全体业主共同使用，产权并依法归属小区业主共有，建设单位不得自行占用。龙都小区经主管行政机关验收完毕并交付业主使用后至今,中城投公司仍未按行政机关备案的实测位置、面积将规划定点配置的物业服务用房全部移交小区业主管理使用，不仅违反了建设工程规划设计要求，同时还妨碍了业主对讼争房屋正常行使所有权。故此，中城投公司认为物业管理用房只是工程规划名称而非特定用途的辩解，于法无据，其拒不按照规划设计交付定点建造的物业管理用房的行为，显属违约。其二、《福建省物业管理条例》第四十五条第二款规定“建设单位应当按照总建筑面积千分之二，最少不低于一百平方米的标准配置物业服务用房；物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。”本院认为，地方性法规所规定的物业服务用房的配置标准系法定最低要求，上引条文应被理解为不少于而不应被理解为不多于之意,开发商根据规划设计要求提供高于配置标准的物业管理用房，是履行按规划设计要求建设的义务。本案中，龙都小区规划设计和竣工核实限定的物业管理用房的配比高于建设时和现行物业用房的配置标准，只能认定为符合建设要求，中城投公司高于上述标准所建成的物业管理用房性质并不因超过配置最低标准而改变，在竣工验收交付后，中城投公司作为开发商对配套建设的物业管理用房并无所有权或处分权。故中城投公司主张其提供的物业管理用房已经超过相关配置标准，超出部分物业管理用房的所有权归属建设单位依据建造行为原始取得的主张，可不再提供其他物业管理用房的观点不能成立。其三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任当事人承担不利的后果。中城投公司辩称其已按法定配置标准提供物业管理用房后，原规划用途为物业管理用房的房屋归开发商所有。但其至法庭辩论终结前并未提供原规划为物业管理用房的房屋性质已经由有关部门改变，其已取得相应所有权，已移交物业服务用房符合规划设计许可，或者诉争两处物业服务用房的性质已经全体业主共同决定同意改变或放弃所有权的证据，故其辩解，无事实依据，不能成立。另外指出，因讼争的两处物业管理用用房系已经建成并能独立使用、可供执行交付的建筑，而中城投公司亦未主张将其于2019年8月14日作为物业服务用房移交给龙都小区业主委员会的主入口门厅两侧隔断房抵扣依法应当移交物业服务用房的面积，故该两处房屋的权属、现状以及能否收回或作其他处置等问题，应当由权利人另行主张和处理，本案不予评判。综上所述,本院认为，合法的民事权益受法律保护，他人或单位无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。讼争房屋系依规划定点建造并属全体业主共有的物业服务用房，故三原告要求被告按照《建设工程竣工规划条件核实意见书》交付物业管理用房3、物业管理用房4的诉讼请求，理由正当，应予支持，被告的辩解均于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，国务院《物业管理条例》第三十条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十八条，《福建省物业管理条例》第四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：限长汀中城投广场开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按照长汀县住房和城乡规划建设局2017016号《建设工程竣工规划条件核实意见书》的记载向长汀·中城投广场一期（A组团）龙都小区全体业主移交该小区1号楼2层的物业管理用房3和物业管理用房4（由该小区业主委员会代表全体业主受领）。案件受理费14,700元，减半收取计7,350元，由长汀中城投广场开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  邹 凯二〇二一年三月五日代书记员  李丽红附注：本案所引用的主要法律、地方性法规条文及执行申请提示一、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。二、国务院《物业管理条例》第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。三、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。四、《福建省物业管理条例》第四十五条物业服务用房包括物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。未成立业主委员会的，业主委员会办公用房由全体业主共同使用。任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得占用、转让、抵押。建设单位应当按照总建筑面积千分之二，最少不低于一百平方米的标准配置物业服务用房；物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。商品房预售许可部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时，应当审查此项内容落实情况。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。