辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初1043号原告：董雯汇，女，1989年9月29日出生，汉族，无业，住凌源市。原告：高峰，男，1989年6月9日出生，满族，农民，住绥中县。委托诉讼代理人：董雯汇，女，1989年9月29日出生，汉族，无业，住凌源市。被告：凌源兴隆宝通房地产开发有限公司（以下简称“兴隆宝通房地产公司”），住所地凌源市友谊街31-1号。法定代表人：姜凌，经理。原告董雯汇、高峰诉被告兴隆宝通房地产公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高峰的委托诉讼代理人即原告董雯汇到庭参加诉讼，被告兴隆宝通房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董雯汇、高峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除我们与被告于2014年1月9日签订的《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》；2、判令被告立即全额退还我们于2014年1月9日交付的定金120,000元，利息（自原告交付之日至被告返还之日期间的原告交付购房款利息8万元）；3、判令被告双倍返还购房定金240,000元；4、判令被告退还购房投资金卡费用5,000元。合计总金额：325,000元。事实和理由：我们于2014年1月9日在凌源兴隆宝通房地产开发有限公司认购该公司项目2层284号商铺，建筑面积23.1㎡，在签订协议时，预交定金120,000元，但被告未能如期交付房屋，造成了我们经济损失，故此，请求法院判令被告支付预定房屋款120,000元，利息80,000元，购房投资卡5,000元，由于被告违约双方返还购房定金240,000元。被告兴隆宝通房地产公司未向本院提交书面答辩意见，开庭审理时也未作答辩发言。原告董雯汇、高峰为支持其诉讼请求，向本院提交了凌源兴隆大家庭金卡申领单、凌源兴隆大家庭金卡申领须知、收款收据、凌源兴隆大家庭商铺认购协议书、收款收据、致凌源兴隆大家庭业主的一封信。上述证据已经庭审示证和审查，本院予以确认并在卷佐证。被告兴隆宝通房地产公司未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月17日，原告董雯汇与被告兴隆宝通房地产公司签订了《凌源兴隆大家庭金卡投资申领单》。约定原告支付被告5,000元并签约后，凭此申领单可以申领“兴隆大家庭金卡”，凭该卡在购买被告出售的商铺时可获得价格优惠。原告支付被告5,000元后，被告向原告出具了《收款收据》（No.0287330），该收据载明：“收款日期2013年11月17日，交款人董雯汇，收款单位凌源兴隆宝通，人民币伍仟元整，收款事由诚意金。”该收据由被告稽核李俊玲、出纳李秀丽分别签名并加盖单位印章。后经原、被告协商，由被告提供更加优惠的购房价格，原告在购房时不使用此卡，待房屋建成时由被告全额退还原告5,000元。2014年1月9日，原告董雯汇、高峰与被告签订了《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》。甲方为被告兴隆宝通房地产公司，乙方为董雯汇、高峰。约定如下：一、认购物业基本情况。乙方向甲方认购由甲方开发的凌源市凌河大街与文化路交汇处凌源兴隆大家庭项目2层284号商铺（以下简称“该物业”），该物业预测建筑面积为23.1㎡，（产权登记面积以凌源市房产行政主管部门实地勘察、丈量的测绘面积为准）。该物业使用要求为无需由甲方培育市场返租三年。二、价格与总款。该建筑面积认购，成交单价为11,250元/㎡（含增值款、折扣优惠、三年返租等一切优惠）。当前面积成交总价为人民币259,875整（大写：贰拾伍万玖仟捌佰柒拾伍元）。（具体面积以实测面积为准，成交总价多退少补）。三、付款方式。按揭贷款乙方签订本协议书时需向甲方缴纳人民币120,000元整（大写：壹拾贰万元整）为首期款，至动工时付至50%（含首付款）。按揭贷款，接到通知后10日内准备材料办理贷款。四、认购条款。1、乙方须签订本协议书当日交纳足额首期款做为定金，否则本协议自动解除。2、乙方签约，并向甲方缴纳定金或全款，并在约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》及物业管理协议（含返担协议），否则视为乙违约，该物业由甲方另行出售。如乙方已向甲方支付定金的，则定金不予返还；如乙方已向甲方支付定金或全款的，则乙方需向甲方支付房款总额30%的违约金，甲方有权从乙方已支付的款项中直接扣除该违约金，剩余款项待该物业由甲方另行出售后无息退还。3、乙方签订本协议书后要求退房的，视为乙方违约，该物业由甲方另行出售。如乙方已向甲方支付定金的，则定金不予返还；如乙方已向甲方支付定金或全款的，则乙方需向甲方支付房款总额30%的违约金，甲方有权从乙方已支付的款项中直接扣除该违约金，剩余款项待该物业由甲方另行出售后无息退还。4、如乙方的联系地址或电话变更，请及时以书面形式通知甲方，否则因此造成的后果由乙方自负。5、乙方委托代理人代为签订本协议书时，代理人须提供乙方签字授权的委托书，并携带乙方及代理人本人身份证明文件方可办理各种手续。甲方通知、联系乙方的约定方式为电话及手机短信。如乙方在交款通知日期限内仍迟延缴纳或拒绝缴纳，视为乙方违约，违约责任按本条第2、3款的约定执行。6、该物业于2015年底投入运营使用，如未能按期运营，甲方赔偿乙方万分之二的违约金作为补偿。7、本协议书一式肆份，乙方壹份，甲方三份，具有同等法律效力，经甲方加盖公章、经办人签字即乙方签字齐备后生效。于甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后失效。（以上房款计算如有错误，甲方保留解释权并以正式《商品房买卖合同》为准。该合同落款处由甲方签章及其审核人李彩娜签字，乙方董雯汇、高峰签名并捺印，投资顾问李皖强签名。同日，原告向被告支付了120,000元后，被告向原告出具了《收款收据》（No.0287398），该收据载明：“收款日期2014年1月9日，交款人董雯汇、高峰，收款单位凌源兴隆宝通，人民币贰拾贰万元整，收款事由2-284房款。”该收据由被告稽核李俊玲签名并加盖被告单位印章，交款人董雯汇、高峰签名确认。此后因土地征收问题未能如期解决，建设工程未能如期开工。2016年1月29日，被告向全体购房者发出《至凌源兴隆业主的一封信》，承诺如下：告知一、为了弥补客户因逾期交付的损失，同时为了让业主返租期后得到一个成熟的商铺，从2016年1月1日起计算，我公司承诺将原3年返租期延长至5年返租，即到2020年12月31日，并将后两年返租比例提高到8%（前三年为6%、7%、7%已经在总价里扣除）后2年每年按照总房款8%返还，分别在2019年和2020年底返还（以实际通知为准）。告知二、将二楼参加返租政策，二楼业主中已全额交付定金的业主，我公司按三年20%的返租比例将在2016年6月前返还给相应的业主，其他同告知1。告知三、2016年进行开工建设，不论何种原因未能动工，年底将全额退还业主已交房款：如果在2018年年底仍未交房，公司也承诺全额退还业主已经房款。时至今日，被告既未能向原告交付商铺，也未信守承诺将购房款退还原告，致使原告诉至法院。本院认为，原告董雯汇与被告签订的《凌源兴隆大家庭金卡投资申领单》，原告董雯汇、高峰与被告签订的《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》，被告在《至凌源兴隆业主的一封信》中向全体购房者作出的承诺，均是在自愿的基础上形成，其内容没有违反法律法规的规定，故合法有效。双方均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。原告董雯汇、高峰于签订《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》当日向被告足额交纳了120,000元首付款，双方约定该款项为定金，其数额已经超过购房款总额的百分之二十（259,875元×20%=51,975元＜120,000元），依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故本院依法认定《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》约定的定金数额为51,975元，超过部分无效。现被告未将商铺建成，构成根本违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故原告董雯汇、高峰要求被告依《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双倍返还定金103,950元（51,975元×2倍），合法有据，超过部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现原告董雯汇、高峰主张同时适用违约金和定金条款，于法无据，故本院对原告所主张的判令被告支付购房首付款利息80,000元的诉请，依法不予支持。因被告未能依照《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》的约定及《至凌源兴隆业主的一封信》中的承诺完成商场建设。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故原告董雯汇、高峰要求解除《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》，返还已经支付的购房款68,025元（120,000元-51,975元=68,025元）合法有据，超过部分，本院依法不予支持。由于双方已经协议解除了《凌源兴隆大家庭金卡投资申领单》的约定，并约定待商铺建成时由被告全额退还原告5,000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”故该附条件返还金卡投资款5,000元的约定，因被告的逾期建房的违约行为导致所附条件无法实现，依法应视为条件已经成就，原告董雯汇要求被告返还投资金卡费用5,000元，合法有据，本院依法予以支持。诉讼期间，被告兴隆宝通房地产公司经本院传票传唤，未到庭依法参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告董雯汇、高峰与被告凌源兴隆宝通房地产开发有限公司于2014年1月9日签订的《凌源兴隆大家庭商铺认购协议书》。二、被告凌源兴隆宝通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董雯汇、高峰返还购房款68,025元，双倍返还定金103,950元。三、被告凌源兴隆宝通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董雯汇返还凌源兴隆大家庭金卡投资款5,000元。四、驳回原告董雯汇、高峰的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,088元，由被告凌源兴隆宝通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 员 王金平二〇二一年三月二十九日法官助理 周相荣书 记 员 韩瑛琪