新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初4218号 原告：伊犁九鼎富通房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市合作区218国道以北城西市场内。法定代表人：刘洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：俞刚，新疆天阳律师事务所律师。被告：阮杨，男，1999年5月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。委托诉讼代理人：杨桂云（系被告阮杨母亲），女，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。委托诉讼代理人：顾建伟，新疆秉政律师事务所律师。原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司（以下简称九鼎公司）与被告阮杨商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日作出（2019）新4002民初2701号民事判决书。原告九鼎公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2020年5月23日作出（2020）新40民终530号民事裁定，裁定发回重审。本院依法适用普通程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告九鼎公司的委托诉讼代理人俞刚，被告阮杨的委托诉讼代理人杨桂云、顾建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九鼎公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告于2019年1月28日向原告发送的《解除合同通知书》无效。事实和理由：2016年9月9日，原告与被告签订《房屋认购意向书》，约定由被告购买原告开发建设的伊犁××街×号楼×楼××号房屋。当日，原告将涉案房屋交付被告使用至今。2019年1月28日，原告突然收到被告发送的《解除合同通知书》，以“餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理产权证”为由，要求解除房屋认购合同。原告认为被告的理由无事实依据。涉案房屋一直都有上、下水系统，房屋消防竣工验收工作已于2019年1月21日完成，原告始终积极办理房屋产权登记备案手续，已书面通知被告签订《商品房买卖合同》，但被告故意拖延。2017年7月21日，原告就取得了《商品房预售许可证》，但由于2018年底消防竣工验收工作直到2019年1月21日才完成，导致网签推迟，况且被告始终能够正常经营。另外，双方签订的《房屋认购意向书》第5条约定，房屋认购合同签订后，被告不得以任何理由要求退房。根据相关法律规定，即使因原告的原因导致被告无法办理房屋所有权登记，被告也应当在2019年12月31日后才取得合同解除权。所以被告没有合同解除权，被告于2019年1月28日发送的《解除合同通知书》无效，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告阮杨辩称，《解除合同通知书》有效。首先，被告于2016年9月9日签订的《房屋认购意向书》本质上就是房屋买卖合同。签订合同第二天原告将房屋交付给我，我方以为手续齐全，所以没有仔细看合同，将房款一次性交付原告。事后得知原告交付的房屋不符合法定标准，包括交付的饮用水无法使用、房屋没有通过正式验收，正如原告所说2019年才办完消防手续。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房购买应当自销售之日起90日之内办理相关手续，超过一年没有办理的，有权解除合同。本案自签订合同到现在有1300多天，原告有解除权。原告对其诉讼请求提供以下证据：1.出示2019年1月28日原告收到被告发送的《解除合同通知书》，证明被告以“餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理产权证”为由，要求解除《房屋认购意向书》。被告对该证据认可。2.出示2016年9月9日原、被告签订《房屋认购意向书》，证明依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，涉案房屋认购合同就是商品房买卖合同；意向书第五项约定，被告在2019年12月31日后才取得合同解除权，其发送的解除合同通知无效。被告对该证据真实性认可，对关联性不认可，按照合同要求原告应当及时通知被告签订正式的《商品房买卖合同》，但原告一直未通知，严重违约。3.出示伊建房许字2017第××××号《商品房预销售许可证》、伊州公消竣备字（2019）第××××号《建设工程竣工验收消防备案凭证》、伊宁市疾病预防控制中心出具的伊宁市疾控字（××××）号《检测报告书》，证明涉案商铺自来水水质符合国家检测标准值，上、下水等基础设施完好、始终正常使用，原告于2017年7月21日取得《商品房预售许可证》，2019年1月21日完成消防竣工验收备案。被告对消防许可证及建设工程竣工验收消防备案凭证真实性认可，对证明目的不认可，涉案房屋的8号楼商铺并未作为餐饮业进行验收。双方于2016年9月9日签订认购意向书，但预售许可证时间是2017年7月21日，证明原告存在违法违规行为。4.出示与涉案房屋在一起的伊宁市环城路邹贵银川菜馆和伊宁市爵迹早餐店的《企业信用信息公示报告》，证实川菜馆自2011年领取工商营业执照始终在正常经营，早餐店自2018年领取工商营业执照正常经营至今。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，提供信息并不能证明已经提供了城市自来水，与本案无关。5.出示2019年4月11日原告向被告发送的《告知函》、中国邮政回执、邮件妥投明细单，证实2019年3月3日、2019年4月11日原告书面通知被告可以签订《商品房买卖合同》，但被告始终拖延不予办理。被告对中国邮政回执的真实性认可，对该回执的内容及邮件内容不认可，原告没有签收，对《告知函》也不知情。6.出示2019年5月28日原告取得（2019）伊宁市不动产权第××××号《不动产权证书》，证明原告办理了房屋产权登记的备案手续，取得了不动产权证。被告对产权证真实性认可，对证明的目的不认可，这份产权证是否×××号×楼××号房屋原告不清楚，并不能证明能够办理小证。被告就其辩称的事实提供下列证据：出示原告出具的收款收据一张、合同一份，证明原、被告并没有约定具体的办证期限，合同当天被告将购房款564,000元交付给原告，当日原告将房屋交给我方。原告对该证据真实性没有异议，对关联性不认可，认为意向书明确原告在2018年12月31日前完成房屋产权备案手续。其次合同第一条明确说房屋总价是564,000元，原告认为是购房款，不是购房诚意金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，原告九鼎公司（甲方、出卖方）与被告阮杨（乙方、买受方）签订《房屋认购意向书》（以下简称《认购书》），约定被告购买位于伊宁市×××号楼×××号房屋，预测面积为60平方米，售价为9400元/平方米，暂定价款为564,000元；关于付款方式，约定被告于签订认购书1日内向原告交纳564,000元购房诚意金，该诚意金在双方签订《商品房买卖合同》时转化为同等金额的购房款；同时约定原告在2018年12月31日前完成被告办理房屋产权登记所需要的备案手续并配合乙方办理产权登记手续。2016年11月10日，被告向原告交纳购房诚意金564,000元，原告向被告出具收据一份。2017年7月21日，伊宁市住房和城乡建设局出具涉案商铺的商品房预销售许可证（伊建房许字2017第××××号）。2019年1月21日，伊犁州公安消防支队出具涉案商铺的建设工程竣工验收消防备案凭证[伊州公消竣备字(2019)第××××号]。2019年5月28日，原告取得涉案商铺的不动产权证书：新(2019)伊宁市不动产权第××××号。2019年1月28日，原告收到被告发送的《解除合同通知书》，载明因餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理产权证，要求解除双方签订的《认购书》，并要求自送达之日起30日内退还全部已付款及违约金。2019年4月11日原告按照《认购书》中被告预留的地址，向被告的母亲杨桂云邮寄《告知函》，通知被告办理合同签署业务，该《告知函》已签收。现原告就合同解除产生异议，诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《房屋认购意向书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人都要受到合同约束，非因法定或合同约定事由不得解除。本案系双方当事人对被告解除合同的行为是否无效的争议。本案的争议焦点在于合同解除的条件是否成就，具体评析如下：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”。本案中，原告提交商品房预销售许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、不动产权证书、《告知函》等证据，证明其已经履行了合同义务，被告以“餐饮用水至今无法解决，消防验收不合格，至今没有签订《商品房买卖合同》，更没有办理产权证”为由主张解除合同，并提交了2020年6月26日伊宁市住房和城乡建设局出具的回复函，证明涉案房屋不宜作为餐饮使用。根据被告在《房屋认购意向书》中承诺“乙方购买餐饮区一层楼门面，自经营之日起，若二楼被他人购买，烟筒问题由本公司出面协商解决，确保一楼用户能正常使用”，可见双方在签订《认购书》之初均了解并认可涉案房屋将作为餐饮区使用。本院承办人庭审后到现场查验，涉案房屋三面确为实体墙，无窗户，也未设置共用烟道，亦没有通自来水，不能实现双方约定的作为餐饮区使用的合同目的，故被告主张解除合同的意见符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的情形，可以视为解除合同的条件已成就，该解除合同通知应确认有效。关于被告提出由原告返还其购房款564,000元及违约金146,640元的反诉主张，因反诉与本诉的诉讼请求不是基于相同法律关系，经释明，被告在审理过程中自愿撤回反诉，故本院对被告的该项主张不予处理，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告阮杨于2019年1月28日发给原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司要求解除《房屋认购意向书》的通知有效。案件受理费100元，反诉费5453元，由原告伊犁九鼎富通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。     审 判 长  刘连平     人民陪审员  袁德生     人民陪审员  徐        宁二〇二一年三月十二日  书  记  员 凯迪日耶阿不都外力