上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9698号原告：张岸明，男，1949年2月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾亦婷，上海朱方官律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。被告：王生官，男，1954年8月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。法定代理人：卫友芳，系王生官妻子，即被告卫友芳。被告：卫友芳，女，1955年4月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列二被告共同委托诉讼代理人：周**，上海永乐律师事务所律师。被告：王晶，男，1979年10月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张岸明与被告王生官、卫友芳、王晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告张岸明及其委托诉讼代理人顾亦婷，被告王生官、卫友芳的共同委托诉讼代理人周**，被告王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岸明向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告将上海市浦东新区惠南镇靖海路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至原告名下，过户所发生的税费由被告承担；2.判令三被告协助原告将上海市浦东新区惠南镇靖海路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至原告名下，过户所发生的税费由被告承担；3.判令被告支付原告逾期过户违约金人民币(以下币种同)10万元；4.判令被告退还房款4,233.06元(房屋实际面积少于约定面积2.06平方米)，此款可在房屋尾款中扣除；5.判令被告王生官、卫友芳立即将户口登记迁出上海市浦东新区靖海路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实与理由：被告王生官、卫友芳系夫妻，被告王晶为二人之子。2001年2月21日，被告家农村宅基地房屋被拆迁，被安置了两套房屋。2002年6月25日，被告王生官、王晶与原告签订《房屋转让协议》，被告将两套房屋转让给原告。之后原告按照协议支付了第一笔、第二笔房价款。2003年11月14日，原告拿到两套房屋，即上海市浦东新区惠南镇靖海路128弄东卫新村XXX号XXX室、XXX室。被告家已办出该两套房屋的产权登记，原告多次催促过户，被告均主张加价，故未果。综上，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告王生官、卫友芳辩称：1.被告卫友芳从未与原告签订过房屋买卖合同，《房屋转让协议》是否由被告王生官所签无法确定；2.协议指向的两套房屋与上海市不动产登记簿信息不一致，上海市浦东新区靖海路XXX弄XXX号XXX室、402室两套房屋是被告卫友芳于2002年被安置获得，当时被告王生官户籍不在上海，不可能享有安置房屋和转让房屋的权利；3.原告提供的安置协议与被告调取的官方备案安置协议不一致，故认为原告提供安置协议是虚假的。综上，无论是依据合同相对性还是买卖标的物，原告诉请均不能得到支持。被告王晶辩称：同被告王生官、卫友芳的答辩意见。另外补充说明，当时是父亲王生官让王晶开车前往的，协议是在中介签订的，王生官让王晶签名就签名了，不知道出卖的是哪两套房屋，王生官应该也是本人亲笔签名的。本院经审理确认如下事实：被告王生官、卫友芳系夫妻，被告王晶系二人之子。2002年6月25日，原告张岸明(乙方、受让方)与被告王晶、王生官(甲方、出让方)签订《房屋转让协议》。该协议第二条约定，甲方愿将自己所居住的房屋转让给乙方，房址为惠南镇东卫新村1幢2号门401室、402室两套，该转让房属动迁户转让的房屋，暂未有权证，还未交房，现在建造之中，乙方自愿受让。第四条约定，房屋转让的金额为337,000元整，建筑面积为164平方米。第五条约定，该房屋在交房时甲方协助乙方办理交房手续，一切配套费用都由乙方负责交付(车库、维修基金、物业等)。第七条约定，本协议经双方签名生效后，乙方支付第一笔房款24万元，第二笔付款在四十天内由乙方支付甲方47,000元，余款5万元在甲乙双方办理产权过户的同时由乙方支付清。第八条约定，房屋的交付日期按政府有关部门的交房日期为准，甲方无法承诺交房期，乙方明知。第九条约定，经甲乙双方商定违约金为10万元，若一方违约应支付另一方违约金，如另造成对方损失的还应按价赔偿(不可抗力的因素除外)。第十条约定，权证过户时乙方配合甲方办理过户手续，一切办证的费用都由甲方承担。原告提供了被告王晶、王生官于2002年6月25日出具的金额为24万元的《收条》以及被告王生官于2002年8月8日出具的金额为47,000元的《收条》。被告方表示已收到房款287,000元。原告另提供了其支付中介费的《收据》，其中一份载明“购房款为：壹拾柒万贰仟元各一套价”。2003年11月14日，原告与上海南汇惠房物业管理有限公司签订两份《住房售后管理协议书》，首部乙方均为卫友芳，分别载明乙方购买座落于惠南镇靖海路128弄东卫新村(小区)14号401室房屋、402室房屋，面积均为80.97平方米，协议尾部乙方落款处均由原告签名。原告表示，该日由被告王生官陪同原告办理收房手续，原告拿到房屋钥匙后即着手装修，之后一套由原告夫妻居住、另一套由原告女儿至今。2004年5月29日，上海市浦东新区惠南镇靖海路XXX弄XXX号XXX室房屋被核准登记至被告卫友芳名下；2005年2月6日，上海市浦东新区惠南镇靖海路XXX弄XXX号XXX室房屋被核准登记至被告卫友芳名下。原告向本院提供了其于2007年6月、2010年11月向被告方寄送的两封挂号信以及挂号信封面复印件，信件主要内容为催促过户。原告表示，挂号信封面是其在邮局付完款、邮局盖好邮戳后，要求邮局工作人员复印的；挂号信寄出后未被退回，但至今已很久，现已无法查询签收情况。被告则否认收到该两封信件。原告向本院提供了两份《房屋拆迁保留私房产权安置协议》复印件，拆迁人均为上海南汇东城投资发展有限公司、被拆迁人均为被告王生官，拆迁房屋均为海王村2组34号，两份协议中分别载明被安置房屋为“惠南镇东卫新村1幢2号门401室”“惠南镇东卫新村1幢2号门402室”。被告向本院提供一份调取自不动产登记部门的《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，拆迁人为上海南汇东城投资发展有限公司，被拆迁人为卫友芳，拆迁房屋位于海王村2组，被安置房屋为“靖海路XXX弄XXX号XXX室”。原告称，通过中介获知房源，当时房屋已封顶，周边道路还未造好，原告在被告父子和中介人员带领下进入房屋看过；被拆迁人为卫友芳的安置协议可能是被告办理小产证时后补的；2005年曾向被告王生官询问过户事宜，王生官表示还不能办，之后电话就不接了，上门找也找不到；原告入住至今，被告方从未上门提过异议；同意在过户时向被告支付尾款5万元(已缴入本院代管款账户)。被告王生官、卫友芳、王晶称，靖海路XXX弄XXX号XXX室、402室两套房屋现确实由原告方居住，王晶、王生官在产证取得前曾上门向原告提过异议，之后因王生官精神异常(2003、2004年起精神状况不佳，2007年就医，2008年第一次领取了残疾证)，此事便搁置；被告卫友芳直至收到本案起诉状副本等材料后才得知房屋由原告方居住；对于违约金，即便被告应承担，也认为约定标准过高。对于涉案《房屋转让协议》上王生官签名的真实性，经本院询问后，被告方表示不申请司法鉴定。以上事实，有《房屋转让协议》《住房售后管理协议书》、信件及挂号信封面复印件、上海市不动产登记簿等以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告不确认《房屋转让协议》上王生官签名的真实性，但并未申请司法鉴定，结合被告承认已收到购房款，本院认定《房屋转让协议》系被告王生官、王晶的真实意思表示，同时该协议亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告不认可被拆迁人为王生官的安置协议，不影响《房屋转让协议》的效力。关于买卖标的物，转让协议所载地址虽与不动产登记簿不一致，但根据《住房售后管理协议书》，原告接收并入住的房屋即为目前地址且至今已有十七年多，没有证据证明原告基于其他法律关系占有使用房屋，也没有证据证明被告对原告占有使用房屋提出过异议，故本院认定不动产登记簿所载两套房屋即为本案买卖标的物。被告卫友芳虽未签署《房屋转让协议》，但考虑到被告之间系家庭成员关系，卫友芳亦从未对原告占有使用房屋提出过异议，应当认定卫友芳知晓并同意该两套房屋出售给原告的事实，房屋出售系被告家庭一致意思表示，协议效力及于卫友芳。现两套房屋已符合上市交易条件，不存在过户障碍，原告要求过户至其名下的诉请应予支持，过户同时，原告应支付被告剩余房款5万元。关于过户税费的承担，协议约定“一切办证的费用都由甲方承担”，没有证据证明“办证的费用”包含过户所需税款，故仅过户费用由被告承担，而税款应依法由买卖双方各自承担。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告否认收到过原告要求过户的信件，原告不能提供信件已有效送达被告的证据，故对原告已通过信件有效催告这一节事实难以认定，但被告拒绝配合过户确实构成违约。被告认为协议约定的违约金标准过高，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原告预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为1万元。对于原告主张的房屋差价损失，涉案《房屋转让协议》未约定房屋单价，结合原告自认购买时曾实地看过两套房屋以及原告举证的中介费收据对房价的描述，房屋并不以单价和面积计价，而是按套计价，总房价款337,000元即指向了该两套特定房屋，原告诉请要求退还面积差价款，不予支持。对于原告要求被告王生官、卫友芳迁出户口的诉请，因不属于法院主管事项，故对该项诉请本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七之规定、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王生官、卫友芳、王晶于本判决生效之日起十日内配合原告张岸明办理将上海市浦东新区惠南镇靖海路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至原告张岸明名下的手续，过户费用由被告王生官、卫友芳、王晶负担；二、被告王生官、卫友芳、王晶于本判决生效之日起十日内配合原告张岸明办理将上海市浦东新区惠南镇靖海路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至原告张岸明名下的手续，过户费用由被告王生官、卫友芳、王晶负担；三、原告张岸明于上述判决主文第一条、第二条所述过户手续办理当日支付被告王生官、卫友芳、王晶购房尾款5万元；四、被告王生官、卫友芳、王晶于本判决生效之日起十日内支付原告张岸明违约金1万元；五、驳回原告张岸明的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,855元，减半收取计3,927.50元，由原告张岸明负担675元，被告王生官、卫友芳、王晶负担3,252.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年三月九日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。