贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1044号上诉人（原审被告）：遵义市九园房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区海尔大道九园国际金地华城A座2-5、2-6、2-7号。法定代表人：吴义沙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈自明，男，1979年5月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正果。委托诉讼代理人：朱丽。原审被告：贵州桃溪房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处桃溪河畔住宅小区十三组团禄桃园C区2-1号营业房，统一社会信用代码9152030258413778X2。法定代表人：钟岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：田燕，该公司行政人员。上诉人遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称九园房开公司）因与被上诉人陈自明、原审被告贵州桃溪房地产开发有限公司（以下简称桃溪房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院作出的（2020）黔0302民初9438号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人九园房开公司上诉请求：1、请求撤销遵义市红花岗区人民法院作出的（2020）黔0302民初9438号民事判决，发回重审或依法改判驳回上诉人的诉讼请求。2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、上诉人未构成根本性违约，一审法院判决解除《商品房买卖合同》的法律运用明显错误。1、上诉人迟延交房是因受疫情影响，是属于不可抗力因素导致，不能归责于九园公司。2、上诉人迟延交房不构成根本性违约，并不导致双方合同目的不能实现。案涉房屋的小区房屋已经达到入住条件，其他业主已经在2020年6月陆续接受交付，并装修入住，该房屋的验收只是程序上的问题，被上诉人购买房屋的目的是居住，现该房屋达到入住条件，被上诉人的入住目的可以实现，所以，在被上诉人合同目的能够实现的的情况下，上诉人不构成根本性违约，双方不具备解除合同的条件。3、案涉房屋已经在2019年1月14日进行备案登记，已经代为缴纳了房屋维修基金，现该房屋的综合验收最迟在11月份完成，上诉人可以在11月份向被上诉人合法交房，所以，在双方关于《商品房买卖合同》已经履行大部分合同内容，一审法院判决解除《商品房买卖合同》法律运用错误。二、一审法院判决上诉人五日内退还被上诉人购房款496089元、并支付原告闫坤俊违约金4960元，共计501049元的法律运用错误。案涉《商品房买卖合同》第十三大条第一小条第二款规定，“买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知后90日内退还全部已付款”，本案《商品房买卖合同》即使被判决解除，被上诉人的房款应该在90日内退还，而一审法院判决在五日内退还明显违反双方的合同约定。综上，一审判决以上事实不清，程序违法，法律运用错误，请贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈自明辩称：一、上诉人已经构成根本违约，其上诉理由没有事实和法律依据。1.上诉人称迟延交房系受疫情影响，属于不可抗力因素导致，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。根据上方合同约定，上诉人应当于2019年12月31日前，依照有关规定，将验收合格符合约定的商品交付买受人使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，上诉人交付期限届满之时，疫情并未爆发，并不存在上诉人所称不可抗力，上诉人的上诉理由没有法律依据。2.上诉人已经严重超过合同约定的交付时间，且房屋并不能达成交付条件。上诉人称2020年6月开始通知业主入住，此时已经严重超过合同约定的时间，按照合同约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。且上诉人并未取得满足合同交付条件的各项建筑合格证、竣工验收报告，根本无法履行合同约定的交付义务，故上诉人称不构成根本违约没有事实和法律依据。3.被上诉人已经按照合同约定通知了上诉人解除并且退款，一审判决符合双方约定。答辩人于2020年6月29日按照合同约定向上诉人送达了解除合同并退款的书面通知，至一审判决作出之日，已经届满了约定的90日期限，上诉人应当及时履行退款义务。综上，一审判决事实清楚、程序合法、适用法律正确。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人一审向法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖台同》。2、判令被告退还原告已交纳的购房款496089元，房屋专项维修基金8239元，并支付违约金4960元。一审法院认定事实：2018年12月21日，原告陈自明（买受人）与被告九园房开公司、桃溪房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018455103），约定二被告将位于遵义市南部新区“桃溪·紫云台”第3号楼塔楼（住宅）1单元5层1-5-3号房，建筑面积98.08m2,套内面积82.42m2的住宅房，以按套内建筑面积每平方米6019.04元，总价款496089元出售给原告。原告选择一次性付款，于2018年12月21日前支付全部房价款。其中第十一条“交付时间和条件”约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告及满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。其中第十三条“逾期交房责任”约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。其中附件十二《补充协议》第五条约定“出卖人承诺买受人所购房屋在2019年12月31日前交付使用。如该期限出卖人不能交付，则按双方所签订的《商品房买卖合同》所约定逾期交房违约条款承担违约责任。”合同签订当日，原告向被告九园房开公司支付全部购房款496089元，同时支付维修基金8239元，被告九园房开公司向原告交开具收到其购房款496089元的《收据》一张，以及收到原告维修基金8239元的《收据》一张。双方就案涉合同办理了商品房预售合同备案登记。被告九园公司代收维修基金后将该款交至遵义市住房和城乡建设局，该局向原告开具了《贵州省住宅专项维修资金专用收据》。二被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间即2019年12月31日前向原告交付房屋；2020年6月3日，被告九园房开公司在遵义晚报上发出公告，告知买受人可携带相关资料办理交房手续，原告准备接房时了解到案涉房屋不满足交付条件，于2020年6月27日向二被告发出《解除合同通知书》，要求二被告解除合同并退还购房款未果，遂诉至本院。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告陈自明与被告九园房开公司、桃溪房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应按约全面履行合同义务。原告要求解除与二被告之间签订的《商品房买卖合同》。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》第五条明确约定交房时间为2019年12月31日前，案涉房屋至今未达到交付条件，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院对于原告要求解除与二被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。被告九园房开公司辩称逾期交房系受新冠疫情影响，存在不可抗力因素，不同同意解除合同，考虑我国在今年第一季度受新冠疫情影响、形势比较严峻，多数产业存在停工停产的情况，但进入第二季度后，已陆续复工复产；而双方约定的交房时间2019年12月31日距今已逾期300天有余，所售房屋仍未达到约定交付条件，即使扣除180天受新冠疫情影响的期间，逾期时间也达到了双方约定的退房时间（逾期90天以上），本院对被告九园房开公司的辩解理由不予采信。原告要求二被告退还购房款496089元，并支付违约金4960元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除的原因系二被告未按照合同约定交付房屋，二被告存在违约行为，除应当向原告返还购房款496089元以外，还应当按照合同约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同》第十三条对于逾期交房违约金明确约定为“按照买受人支付全部已付款的1%向买受人支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的约定，二被告应当以原告已支付购房款的1%向原告支付违约金4960.89元，原告主张违约金4960元，本院予以支持。原告要求二被告退还房屋专项维修基金8239元，该款虽然系被告九园房开公司收取，但被告九园房开公司系代为收取并已经将该款缴纳到遵义市住建局，故对原告的该项请求，本院不予支持。被告桃溪房开公司辩称其与被告九园房开公司已解除合作关系，不承担本案责任。《商品房买卖合同》系原告与二被告共同签订，由于原告并不知晓二被告之间已解除合作，也未认同由被告九园房开公司独自承担责任，故二被告之间的内部约定对原告不发生法律效力，本院对被告桃溪房开公司的辩解理由不予采信。一审法院判决：一、解除原告陈自明与被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于2018年12月21日签订的《商品房买卖合同》。二、被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈自明购房款496089元，并支付原告陈自明违约金4960元，共计501049元。三、驳回原告陈自明的其余诉讼请求。案件受理费（已减半收取）4445元，保全申请费3066，共计7511元，由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审双方当事人争议的焦点问题为：1.双方签订的《商品房买卖合同》是否达到解除的条件；2.各方当事人在履约过程中是否存在过错及责任如何认定。（一）关于双方签订的《商品房买卖合同》是否达到解除的条件问题。首先，陈自明与九园房开公司、桃溪房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效。其次，根据《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》第五条的约定，涉案房屋约定的交房时间为2019年12月31日前，逾期则购房人享有解除的权利。而房开公司至今未提供证据表明涉案房屋达到交付条件，其已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，对被上诉人要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持。（二）关于各方当事人在履约过程中是否存在过错及责任如何认定的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，涉案合同解除的原因在于房开公司违约未按约定交付房屋所致，其理应承担相应的损失赔偿。结合《商品房买卖合同》第十三条对于逾期交房违约金的约定，一审认定上诉人按照购房款2%支付违约金合理合法，应予维持。其次，虽然桃溪房开公司提供证据证明其已与九园房开公司解除合作协议，相应的债权债务与其无关。但涉案合同的签订主体包括桃溪房开公司，至于其与九园房开公司之间的解除协议是其内部合同，在没有获得被上诉人认可的情况下，对被上诉人不产生法律效力，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，九园房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8890元，由遵义市九园房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 张  鹏审判员 令狐荣强二〇二一年三月三十日法官助理徐星星书记员周正平