广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2356号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司阳江分行。住所地：广东省阳江市。负责人：肖**，系该分行行长。委托诉讼代理人：梁艺馨，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘骐玮，广东荣耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗棚，男，1994年3月24日出生，汉族，住四川省叙永县。被上诉人（原审原告）：李换，女，1995年8月25日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：莫日红，男，1965年1月1日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人中国银行股份有限公司阳江分行（以下简称中行阳江分行）因与被上诉人罗棚、李换，原审第三人莫日红案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2020年10月9日作出的（2020）粤1702民初7030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中行阳江分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗棚、李换的原审全部诉讼请求。事实及理由：一、涉案房屋的土地性质为建设用地，一审认定为集体土地是错误的。二、罗棚、李换不能举证证明其非因自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的条件，一审认定罗棚、李换对此没有过错，明显属于认定事实错误。（一）从罗棚、李换在一审提供的证据看，其并未举证证明于涉案房屋被查封前曾向不动产登记机构申请对涉案房屋过户。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理:（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人......”，若罗棚、李换曾向不动产登记机构申请对涉案房屋办理过户，无论受理与否或不予登记，罗棚、李换均应收到不动产登记机构的书面告知书，因此，应认定罗棚、李换怠于对涉案房屋办理过户。（二）罗棚、李换并未能举证证明其对涉案房屋未办理过户登记非因自身原因。三、涉案房屋土地使用权性质为集体，罗棚、李换亦非该土地权属的集体经济组织的成员，《房地产转让协议书》系将集体土地使用权流转至非集体经济组织成员，违反法律法规强制性规定，应属无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（一）条件：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。罗棚、李换主张涉案房屋的土地系由岗北管理区河村集体经济组织所有，但李换的户口本显示其系岗美镇岗北村委会禾风寨的居民。根据《土地管理法》及相关法律法规规定，集体土地只能在集体经济组织内部成员间流转，因此《房地产转让协议书》违反法律法规强制性规定，应属无效。综上所述，请二审法院支持中行阳江分行的上诉请求。罗棚、李换共同答辩称：一、在涉案房屋被查封前，罗棚、李换与莫日红已签订合法有效的《房地产转让协议书》，并由阳春市岗美法律服务所见证。二、在涉案房屋被查封前，罗棚、李换已支付涉案房屋的全部价款并已合法占有该不动产。罗棚、李换已于2015年3月20日对涉案房屋进行装修，半个月后入住涉案房屋至今。装修涉案房屋当天，罗棚以自己的名义在该屋报装银视数字电视并缴交预存金额300元；更改了电费表用户名称为罗棚，电费一直由答辩人罗棚缴交；2015年7月22日，罗棚到中国电信阳春分公司岗美营业厅办理涉案房屋的宽带安装手续。三、罗棚、李换对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。根据涉案房屋的《房地产权证》、《集体用地使用证》可知，涉案房屋的土地使用权性质为集体性，是造成罗棚、李换购买涉案房屋后一直无法办法过户手续的根本原因，罗棚、李换对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。四、涉案房屋是罗棚、李换家庭唯一住房。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，罗棚、李换请求停止对涉案房屋的执行也符合法律依据。综上所述，请二审法院驳回中行阳江分行的上诉请求，维持原判。莫日红述称：涉案房屋是莫日红卖给罗棚、李换的，一审判决是正确的。罗棚、李换共同向一审法院起诉请求：一、判决位于广东省阳春市岗美镇岗北管理区河村（岗侨公路边）房屋（不动产单元号：X）归罗棚、李换所有（房屋价格为600000元）；二、判决停止对坐落于广东省阳春市岗美镇岗北管理区河村（岗侨公路边）房屋（不动产单元号：X）的执行，并解除对该房屋的查封；三、本案的诉讼费用由中行阳江分行承担。一审查明：罗棚、李换是夫妻关系，李换属于阳春市岗美镇岗北管理区居民。涉案房屋坐落于阳春市岗美镇岗北管理区河村（岗侨公路边），房屋权属人为莫日红，房屋所有权来源于2001年自建，土地使用权来源于1998年经国土部门批准，土地使用性质为集体，房屋建基面积72.9平方米，建筑面积219.78平方米[产权证号：粤房地证字第CX号]，土地使用证号为春府集用（1998）字第X号。2015年3月19日，莫日红（甲方）与罗棚和李换（乙方）签订了一份《房地产转让协议书》，协议主要肉容：甲方莫日红全体家庭成员自愿将自己所有的坐落于阳春市岗美镇岗北管理区河村（岗侨公路边）的自建楼房（房地产权证号：粤房地证字第CX号）及屋前空地（8.5米×23米，砌有围墙）一并转让经乙方；总价款人民币60万元，于协议生效时一次过由乙方付清给甲方。签订协议当天，罗棚、李换从李换父亲李宗均的中国邮政储蓄银行账户取出了现金38万元，并向亲友借款22万元，共60万元支付给第三人莫日红。莫日红及其家属李小玲当日出具了收到罗棚和李换房屋转让款60万元的《收据》给罗棚、李换收执。当日，甲、乙双方到阳春市岗美法律服务所办理了见证，该法律服务所于当天出具了《见证书》。2015年3月20日，第三人莫日红将房屋钥匙交给罗棚、李换，罗棚、李换将房屋装修约半个月后搬进涉案房屋居住。2015年3月20日，罗棚、李换在涉案房屋报装了有线电视，客户姓名登记在罗棚名下，电费用户名称亦更名在罗棚名下。一审还查明，莫日红于2015年7月29日向中行阳江分行申请信用卡并持卡消费，至2018年1月8日产生逾期未还透支本金62783.98元、利息28365.82元、违约金2609.5元，合计93759.3元。中行阳江分行因此向一审法院提起诉讼。经一审法院主持调解，一审法院于2018年3月12日作出（2018）粤1702民初688号民事调解书，莫日红同意按调解协议分期偿还尚欠中行阳江分行的款项。但逾期后，莫日红并未按调解协议约定时间向中行阳江分行偿还款项。中行阳江分行据此向一审法院申请执行。2020年7月22日，一审法院在执行中行阳江分行与莫日红信用卡纠纷一案中，依法查封了涉案房屋，罗棚、李换向一审法院提出书面异议。一审法院经审查后于2020年8月8日作出（2020）粤1702执异126号民事裁定，驳回了罗棚、李换的异议请求。罗棚、李换据此提起本案诉讼。一审法院认为：罗棚和李换于2015年3月19日向莫日红购买坐落于阳春市岗美镇岗北管理区河村（岗侨公路边）的房屋，双方签订了《房地产转让协议书》，且到司法所办理了见证手续，一审法院对罗棚、李换与莫日红的房屋买卖的事实予以确认。罗棚、李换购买涉案房屋并付清购房款，莫日红并无异议。罗棚、李换购买涉案房屋后，对房屋占有使用，亦有电视收费、电费收费、电话报装等凭据予以证实。双方到房管部门办理过户手续，但由于其他原因未能办理涉案房屋所有权转移登记手续，罗棚、李换对此并没有过错。一审法院对罗棚、李换起诉陈述的事实予以确认。罗棚、李换请求停止对涉案房屋的执行，理据充分，一审法院予以支持。但因涉案房屋土地属于集体所有，罗棚、李换是否具备购买涉案房屋的资格不在本案处理范围，罗棚、李换请求确认涉案房屋归罗棚、李换所有，一审法院不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行坐落于阳春市岗美镇岗北管理区河村（岗侨公路边）房屋（房地产权证号：粤房地证字第CX号）；二、驳回罗棚、李换的其他诉讼请求。本案一审诉讼费9800元，由中行阳江分行负担。二审中，中行阳江分行和莫日红没有提交新证据。罗棚、李换向本院提交了两份由阳春市不动产登记中心出具的证据：证据一、《不动产查询结果证明》，拟证明涉案房屋的权利类型是宅基地使用权；证据二、《不动产登记资料自助查询结果证明》，拟证明涉案房屋是罗棚、李换家庭唯一住房。经质证，中行阳江分行的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议；对证据二的真实性和合法性无异议，但认为该证据与本案无关。莫日红认可罗棚、李换的上述证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：莫日红自认是岗侨医院的职工，涉案房屋所属的土地是莫日红前妻李小玲所在的阳春市岗美镇岗北河村的集体土地，是莫日红与李小玲在婚姻关系存续期间向村民陈积旋购买的，莫日红将该房屋卖给罗棚、李换时已经收清房款并根据其与李小玲的离婚协议将房款全部交付给李小玲。本院认为：莫日红因欠中行阳江分行的金钱债权被一审依法法院强制执行，该院于2020年7月22日查封了登记在莫日红名下的涉案房屋，现罗棚、李换以该房屋在人民法院查封之前已由莫日红于2015年3月19日转让给其，其已付清购房款并入住多年为由提起本案诉讼，请求停止对该房屋的执行，故本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点是罗棚、李换对该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案的房屋虽仍然登记在莫日红名下，但莫日红已于一审法院查封之前转让给罗棚、李换，罗棚、李换付清了全部购房款并已入住多年，说明莫日红转让该房屋是正常的房屋买卖行为，并非为逃避其所欠中行阳江分行的债务而转移财产。并且，罗棚、李换名下没有其他房产，如果强制执行涉案房屋，罗棚、李换一家将无法保留生活必需的居所。同时，涉案房屋并非莫日红与中行阳江分行的借款抵押物，故罗棚、李换对争议房屋的请求权优于中行阳江分行对莫日红的一般金钱债权，罗棚、李换请求排除对该房屋的强制执行的理由能够成立，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。中行阳江分行的上诉请求不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9800元，由中国银行股份有限公司阳江分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  陈欢欢二〇二一年三月三日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。