广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初27464号原告：徐妍秋，女，1975年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告：张志杰，男，1966年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。两原告共同委托诉讼代理人：刘兵发，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李雨琦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：李洪伟，男，1980年2月26日出生，汉族，身份证住址辽宁省昌图县。第三人：白延东，男，1972年12月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：司俊华，女，1972年7月12日出生，汉族，身份证地址安徽省利辛县，系原告妻子。原告徐妍秋、张志杰诉被告李洪伟、第三人白延东合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐妍秋、张志杰及两原告的委托诉讼代理人刘兵发、李雨琦，第三人白延东及其委托诉讼代理人司俊华到庭参加诉讼。被告李洪伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐妍秋、张志杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告徐妍秋返还购房款1475505元，向原告张志杰返还购房款590202元（其中房贷暂计算至2019年10月份，并继续计算至涉案房屋实际不再支付月供之日止），向原告徐妍秋返还契税等费用17568元，原告张志杰返还7027元，合计2090302元。2、判令被告向两原告按比例（其中原告徐妍秋占50%，原告张志杰占20%）支付涉案房屋升值部分的对价金额（具体金额以评估价格为准）。3、本案的诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：2016年1月17日，原告及第三人白延东、案外人马洪波共同出资购买深圳市南山区的房屋（以下称“涉案房屋”），并以案外人马洪波的名义和房主吴海强签订了《二手房买卖合同》，约定购房总金额为559万元。事后发现案外人马洪波不具有深圳购房资格，遂与被告协商借用其名义购买该套房屋，并经涉案房主同意变更被告为购房人。2016年3月30日，被告取得涉案房屋的不动产登记证书。2016年9月24日，两原告、案外人马洪波、白延东同被告签订《共同购房协议》，确认原告及案外人借用被告购房资格购买涉案房屋的事实，并约定各自房产份额及权利义务。2018年1月4日，两原告与案外人马洪波、白延东签订《共同购房协议之补充协议》，约定由原告张志杰承继案外人马洪波的房产份额及相关义务，即两原告占有份额分别为50%、20%。涉案房屋购买后由原告出租、使用至今，且涉案房屋的房贷、水电气费等全部费用均由原告支付。截至2019年10月10日，两原告已支付房款2065707元、契税等费用24595元。因两原告不具有购房资格，欲将涉案房屋出售至第三人，经原告多次联系被告，均拒绝配合办理过户手续，已严重损害原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中，两原告明确第一项诉求为被告向原告徐妍秋返还购房款1687474.02元，向原告张志杰返还购房款600279.174元，其中房贷款暂计算至2020年12月16日，要求计算至涉案房屋实际不再支付月供款止，第一项其他诉求没有变更；第二项诉讼请求撤回；其他无增加、无变更，与起诉状意见一致。被告李洪伟未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人白延东述称，一、徐妍秋应承担给李洪伟做全程担保的相关经济责任及法律责任。徐妍秋为了购买万象Ｃ栋7Ｆ房屋（以下简称涉案房屋），由于她自己购房资金不足，找白延东及张志杰、马洪波跟她一起集资购买涉案房屋，并指示她外甥李洪伟做涉案房屋代持有人。徐妍秋在2016年4月11日，以她外甥李洪伟的名义在中国银行深圳高新区支行签订了贷款合同（案号：2019粤0305民初27464号证据三，个人贷款合同），因李洪伟的个人信用问题，首付款由三成上调为四成，并且徐妍秋为李洪伟提供了全程担保，与银行签订了担保合同（编号2016年高保字0385号）。在李洪伟代持有涉案房屋三年多时间，白延东向徐妍秋支付了首付款、房贷、水电气等共计856273.12元涉案房屋投资款。2019年十月底准备售卖涉案房屋时，徐妍秋突然说李洪伟失联、不配合卖房、欠了很多债务等。2019年11月11日，徐妍秋同张志杰向深圳市南山区人民法院起诉了李洪伟。徐妍秋是想通过起诉她外甥李洪伟来逃避她所应承担的担保责任。徐妍秋为李洪伟在中国银行提供了全程担保，才使涉案房屋的贷款审批下来，致使李洪伟利用名下代持房产而四处借贷，由于李洪伟的多笔高额债务而导致涉案房屋无法正常售卖，这些都是因为徐妍秋给她外甥李洪伟提供了全程担保而产生的严重后果，所以徐妍秋须承担相关经济责任及法律责任。二、共同购房协议应无效。徐妍秋于2016年9月24日主导签订的《共同购房协议》违背国家限购政策，应属于无效协议。最高法院《2019年全国民商事审判会议纪要》有相关明文规定，应当认定此共同购房协议无效。三、共同购房协议条款存在重大漏洞。共同购房协议（案号：2020粤0305民初130证据Ａ3）是李洪伟与卖家吴海强签订二手房合同买卖时隔八个多月后，徐妍秋提供了共同购房协议，共同购房协议的所有条款都是由徐妍秋拟定。协议第四条款限制及规定四个投资人对涉案房屋的权利及所应承担的责任，唯独遗漏了房屋代持有人李洪伟。只有李洪伟及李洪伟公证授权的徐妍秋才具有处置涉案房屋的能力及权利。其他人无法对涉案房屋进行出售转让、变更承租人、抵押担保、再次抵押担保。李洪伟在代持涉案房屋期间，借了多笔贷款（案号：2020粤0305民初130号证据Ａ8），这足以证明：共同购房协议条款所存在的重大漏洞，与李洪伟代持涉案房屋期间他个人的多笔债务有着密不可分的因果关系。因为徐妍秋提供了有重大漏洞的共同购房协议条款，有意不向涉案房屋代持有人李洪伟做任何权利的限制及他所应承担责任的规定，作为对他代持涉案房屋期间的风险规避，导致李洪伟在代持涉案房屋期间有恃无恐的到处借贷的严重后果，徐妍秋有着不可推卸的责任。四、徐妍秋诉李洪伟的民事起诉状所陈述的购买涉案房屋共同出资的时间与真实情况不符。徐妍秋在起诉状里面陈述：原告及案外人白延东、马洪波在2016年1月17日共同出资购买深圳市南山区的房屋。共同购房协议第一条明确共同出资时间为2016年2月18日。五、徐妍秋策划并主导了炒房。1、购买涉案房屋之前的几个月，徐妍秋已经购买了与涉案房屋同一小区的房产（案号：2019粤0305民初27464号证据：徐妍秋万象新园的另一套房产复印件），徐妍秋看好该小区投资前景，还想买一套房子投资，但徐妍秋资金不足以短时间之内买两套房子，所以后面找白延东及张志杰，马洪波出资共同购房。2、徐妍秋指定李洪伟为涉案房产持有人。2016年1月17日，马洪波与卖家吴海强签订二手房买卖合同、定金托管协议，当天，买家由马洪波变更为李洪伟（案号2019粤0305民初27467号证据二：买方主体变更确认书），徐妍秋转了二十万元给世华地产公司作为购房诚意金（案号2020粤0305民初130号证据Ａ1）。3、签订二手房合同买卖的第二天，2016年1月18日，卖家吴海强开具了五万元收款收据给李洪伟，这笔五万元的款项是徐妍秋在2016年1月26日通过她个人银行账户支付的（案号2020粤0305民初130号证据Ａ1定金收据）。4、2016年4月11日，李洪伟与中国银行深圳高新支行签订涉案房屋抵押合同（案号：2019粤0305民初27464号证据三个人贷款合同），将涉案房屋的产权抵押给该银行，因李洪伟的个人信用不够，首付款三成银行审批不过，改为首付四成，徐妍秋在中国银行给李洪伟提供了全程担保。以上事实证明：徐妍秋策划并主导了炒房。六、徐妍秋是涉案房屋的实际所有人与主要管理人、使用人。1、共同购房协议第二条明确规定：李洪伟不占有涉案房屋产权份额。徐妍秋在案号2019年粤0305民初27464号所提交的证据也证明了徐妍秋是涉案房屋的实际所有人及管理人、使用人。徐妍秋在2019年粤0305民初27464号提交的证据目录里面自己也承认：是涉案房屋的实际所有人及主要管理人、使用人。每月按揭款、租金等与涉案房屋相关的所有款项都是徐妍秋向张志杰、白延东、租客收取后，汇入李洪伟个人银行账户，用于支付涉案房屋银行按揭款。虽然徐妍秋没有截留这些款项，但涉案房屋的产权却是与李洪伟无关的。2、所有因涉案房屋所建的微信群，群成员都没有李洪伟。七、徐妍秋剥夺了白延东作为共同购房出资人的知情权、参与权、决策权。1、徐妍秋在白延东不知情的情况下，主导买方主体变更。2016年1月17日，马洪波与卖家吴海强签订二手房买卖合同、定金托管协议。但是就在当天，买家从马洪波变更为李洪伟，并三方（马洪波、李洪伟、吴海强）签订了买方主体变更确认书（案号：2019粤0305民初27464号证据二买方主体变更确认书）。一周后，白延东才得知涉案房屋购买人已变更为李洪伟。事前徐妍秋未告知白延东买家变更。2、徐妍秋通过公证授权取得涉案房屋的处置权。签订共同购房协议的前一天，2016年9月23日，李洪伟公证授权徐妍秋所有与涉案房屋有关的处置权。徐妍秋未事前告知白延东办理公证，公证书1（案号：2020粤0305民初130证据2）授权内容未与白延东商量过。3、徐妍秋起诉李洪伟并冻结涉案房屋，未告知白延东。（案号：2020粤0305民初130号证据Ｂ3）。2019年11月11日徐妍秋起诉李洪伟，并于2019年11月18日冻结涉案房屋，徐妍秋都没有告知白延东。时隔一个月以后，在2019年12月12日，徐妍秋找白延东收涉案房屋按揭款时，白延东一再追问，她才告知已经起诉李洪伟并冻结涉案房产。4、在白延东不知情的情况下，徐妍秋李洪伟办理了公证书2。（案号：2020年粤0305民初130号证据7）。在公证书2中，李洪伟授权给徐妍秋有关涉案房屋售卖相关的权利及撤销售房相关的处理权，此公证书公证时间为2019年12月16日，当晚徐妍秋约白延东在肯德基见面时（2020年粤0305民初130号微信证据Ｂ3），徐妍秋并没有告知白延东跟公证书2有关的事，更没告知白延东关于公证书2李洪伟公证给徐妍秋所授权的内容。5、徐妍秋私自售卖涉案房屋及私自决定房屋的售卖价格。在白延东一再追问徐妍秋涉案房屋的状况（案号：2020年粤0305民初130号微信证据Ｂ3），徐妍秋才不得不在2019年12月16日约白延东与她外甥当天晚上在肯德基见面，晚上见面时徐妍秋告知白延东房子已经卖了，中介已经收了买家袁欢一万元定金，售卖房屋价格为600万元实收。而当时市场行情，是同一个小区面积为97平方的三房成交价是618万元，涉案房屋面积是107平方，只卖了600万。徐妍秋从未与白延东商量过涉案房屋售卖及售卖价格，涉案房屋相关信息也是白延东一再追问，徐妍秋才不得不告知。从2020年初白延东起诉徐妍秋及李洪伟并冻结涉案房屋至今一年左右的时间，涉案房屋也是徐妍秋在管理，有关涉案房屋的任何信息，徐妍秋都没有告知白延东。6、徐妍秋让白延东为她外甥李洪伟偿还个人债务。2019年12月26日，徐妍秋在微信群里发了一条有关涉案房屋售卖以后，出资人各自应分到卖房款明细的微信（2020年粤0305民初130号证据Ｂ4），从她算的这笔款项来看，白延东少了十三点二万元，这笔款正是之前她要白延东替她外甥李洪伟偿还的个人债务。白延东个人从来没有承诺过愿意为李洪伟承担这十三点二万元的债务，徐妍秋可以在不征得白延东同意的情况下，从售卖涉案房屋所得款里直接划走这十三点二万元。在此之前，李洪伟从没有让白延东为他偿还他个人债务，徐妍秋却让白延东为她外甥偿还这笔债务。显而易见，在徐妍秋的主导下，白延东的钱白延东自己都不能做主。她想扣白延东多少钱就扣多少钱。7、赎楼中介公司的选择权徐妍秋也要牢牢控制（案号2020粤0305民初130号微信证据Ｂ4）。2019年底，徐妍秋解封了因起诉李洪伟所冻结的涉案房屋，在售卖涉案房屋找赎楼公司过程中，徐妍秋宁可用没合作过的，收费为千分之一点二的赎楼中介公司，也不用白延东曾经合作过的收费为千分之一的赎楼中介公司。8、涉案房屋的所有资料是徐妍秋掌控。除了共同购房协议以外，所有跟涉案房屋有关的资料，徐妍秋都没有给到白延东，都是她掌控着这些资料。很多资料都是法院转给白延东的。以上事实充分证明：白延东关于涉案房屋的知情权、参与权、决策权被徐妍秋故意剥夺。几乎所有的事情都是徐妍秋个人独断专行，白延东一再追问下，徐妍秋才可能让白延东知道既成的事实。她的这些行为严重侵害了白延东的合法权益，违反了合同的约定。八、1、徐妍秋故意隐瞒及欺诈表现。徐妍秋操控、变更涉案房屋持有人。2016年1月17日，马洪波与卖家吴海强签订二手房买卖合同、定金托管协议。在当天，买家由马洪波变更为徐妍秋外甥李洪伟，三方（马洪波、李洪伟、吴海强）签订了买方主体变更确认书。一周后，徐妍秋才告知白延东涉案房屋持有人已变更为李洪伟。经马洪波介绍白延东才认识徐妍秋，但白延东并不认识徐妍秋的外甥李洪伟，跟他没有过任何交往。2、徐妍秋在账目上做文章，侵吞白延东30750元。徐妍秋说她离世华中介公司有点远，让白延东代为垫付中介费。2016年3月23日白延东去世华中介公司垫付因购买涉案房屋所产生的中介费及按揭服务费共计61500元整（案号2020粤0305民初130证据Ａ10）。徐妍秋在2016年的3月27号归还了白延东此笔款项一半的资金计30750元。2016年9月24日，她找出资人签共同购房协议时，徐妍秋计算涉案房屋前期投资所需资金：四成房屋首付款、中介费、按揭服务费、公证费、契税交易税、赎楼费、评估费共计2358835.55元，在她向白延东收取的涉案房屋前期投资款时，徐妍秋又向白延东多收了一次中介费及按揭服务费。正确算法应该是徐妍秋把白延东代为垫付的61500元这笔费用全部还给白延东，然后再向股东按照各自的投资比例收取。共同购房协议的附件里面有一张明细她自己明明有备注：这笔61500元的中介费及按揭服务费是白延东支付，可在算账时徐妍秋还是把61500元算进涉案房产总投资款中，等于徐妍秋重复向白延东收了这笔款项，多收了白延东30750元。2019年10月底左右，徐妍秋要白延东跟她一起起诉她外甥李洪伟，并重新核对购买涉案房屋所有投资款项时，跟白延东在2019年10月24日的微信里确认过：这笔61500元的中介费及按揭服务费是白延东垫付的，她都没承认多收了白延东30750元。白延东在2020年一月份白延东起诉徐妍秋及李洪伟，核对付给徐妍秋涉案房屋所有投资资金时，查到徐妍秋多收了白延东30750的这笔资金。徐妍秋利用白延东相信她，在账目上做文章欺骗白延东，达到她非法侵占白延东这笔30750元资金的目的。3、徐妍秋及张志杰诉被告李洪伟的起诉状里面所写到的李洪伟失联，不配合卖房等这只是徐妍秋单方面的说辞，她并没有提供具有说服力的证据来证明：李洪伟的失联及不配合卖房。2019年11月11日，徐妍秋及张志杰起诉李洪伟之后，在2019年12月16日及2019年12月18日，李洪伟还在徐妍秋的主导下在深圳公证处做了公证书2、与买家袁欢签订了二手房买卖合同，（案号2020粤0305民初130号证据Ａ7、Ａ9），显而易见：李洪伟的失联及不配合卖房、配合卖房都是徐妍秋单方面主导的。4、涉案房屋售卖价格差异。从案号2020粤0305民初130号证据7，公证委托书2授权内容可以看到，李洪伟与买家袁欢签的二手房买卖合同，涉案房屋实际售卖价格比公证委托书2委托售卖的价格低了三十万元（详情请参见案号:2020粤0305民初130号证据Ａ7、Ａ9）。也就是说合同售卖价格与公证书2所公证的售卖价格不符，存在三十万元的差额。公证书2的公证时间为2019年的12月16号，李洪伟与买家签订二手房买卖合同是2019年12月18日。公证书2的买家是袁欢的老婆黄晓丽，二天后跟李洪伟签订二手房买卖合同时买家变为袁欢。5、2019年10月底，徐妍秋告知白延东及张志杰说李洪伟失联并欠了很多外债，在她拉着白延东及张志杰一起找律师起诉李洪伟的过程中，徐妍秋不仅撒谎已经交了律师费（参考案号2020粤0305民初130号微信聊天的证据Ｂ1、Ｂ2），还在群里的律师面前出卖白延东，告知她律师：是白延东坚持要更换律师的事。后来白延东拒绝跟徐妍秋一起起诉李洪伟，徐妍秋在微信里各种威吓暗示白延东（参考案号2020粤0305民初130号微信聊天的证据Ｂ2）:不跟她一起起诉她外甥李洪伟会有怎样的后果等。白延东介绍的律师便宜了三万元律师费，徐妍秋宁可多付律师费，也不用白延东介绍的律师，徐妍秋宁可帮白延东支付部分律师费也坚持用她找的律师。不管在什么时候，她徐妍秋都要把涉案房屋的控制权牢牢控制在她自己手里，由她任意摆布。关于涉案房屋出售权，李洪伟先后两次给徐妍秋做了公证书，有关这两次公证书的具体内容及细节徐妍秋未与白延东商量过，存在着刻意隐瞒的事实。并且李洪伟在2019年12月18日与买家袁欢签订二手房买卖合同时，合同里的608万元的涉案房屋售卖价格等相关卖房细节，徐妍秋都并没有与白延东商量。徐妍秋之所以把白延东叫去房地产中介公司，参加李洪伟与买家袁欢签二手房买卖合同事宜，并不是要与白延东商量涉案房屋售房相关细节，她真正的目的是想让白延东出资偿还她外甥李洪伟的个人债务。当天在房地产公司，在徐妍秋的授意下，该地产公司一名工作人员让白延东签属一份愿意为李洪伟偿还他个人十五万元的债务的承诺书，白延东没有答应，告知对方需要跟家人商量此事。以上事实足以证明：徐妍秋为达到她的目的，可以不择手段，毫无诚信而言。九、李洪伟把涉案房屋处理权公证授权给徐妍秋，徐妍秋有房屋实际操控权，1、在2016年至2019年间，李洪伟先后两次做了涉案房屋出售公证书，授权给徐妍秋（案号2020粤0305民初130号证据Ａ2、Ａ7），徐妍秋有实际房屋售卖权及控制权。真实情况就是徐妍秋用她外甥李洪伟的购房资格，行自己炒房之事实。实际上徐妍秋早已经把涉案房屋的所有控制权及处置权通过公证书及操纵她外甥李洪伟而牢牢掌控在自己手里。2、涉案房屋有关的款项：购房首付款、每个月房屋银行按揭款、房租租金等都是徐妍秋个人银行账户收取。李洪伟在中国银行的房屋贷款合同也是徐妍秋在中国银行提供的全程担保,再加上李洪伟前后两次对涉案房屋所做的公证书授权给徐妍秋，这些都能证明：徐妍秋可以不经过任何人同意，就能操控有关涉案房屋的一切事宜。涉案房屋实际控制者及操纵者就是徐妍秋，而李洪伟只是徐妍秋操控这一切而使用的工具。2020年5月25日开庭之日（案号2020粤0305民初130号的开庭），当时的王法官建议白延东与徐妍秋及李洪伟双方达成和解，徐妍秋及白延东都同意了。时至今日，没有人直接联系白延东并给出一个和解的方案。涉案房屋已经升值了两百多万，在这种情况下，徐妍秋还花样百出的耍手段，其目的就是不择手段的想侵吞白延东投资涉案房屋的所有资金。在起诉徐妍秋及李洪伟的诉讼过程中，白延东学习了相关的法律知识，得知炒房是国家法律法规所不允许的。所以请求法院收缴因炒涉案房屋非法获利的二百多万元给国家。因跟徐妍秋炒涉案房屋中所经历的这些折磨也让白延东得到了应有的教训，现在白延东迷途知返，恳请法官与陪审员支持白延东的观点与诉求，给白延东一个公平公正的结果，保护白延东作为受害人应有的权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月17日，吴海强（卖方）与马洪波（买方）签订了《二手房买卖合同》，约定买卖双方出售及购入位于深圳市南山区的房屋，建筑面积107.55平方米。转让成交价为5590000.00元；房产交易定金为20万元，买方应于签署本合同时支付定金20万元；买方应于2016年2月29日前付清首期款（视银行贷款而定），并于签署日期届满之日起3日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料；买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；因本次交易产生的税费由买方支付；及其他条款。同日，吴某强（卖方）与马某波（买方）还签订了《定金托管协议》。同日，吴某强（卖方）与马某波（原买方）、李洪伟（新买方）签订了《买方主体变更确认书》，其中《买方主体变更确认书》载明：新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交换、佣金支付等；本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回。原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，甲方和居间方不对乙方已履行义务部分负返还责任；因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务；如新买方不能履行的，都按原合同约定承担违约责任；原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。2016年3月30日，被告李洪伟取得涉案房产的不动产权证。2016年4月11日，被告李洪伟向中国银行股份有限公司深圳高新区支行贷款335万元，贷款期限为360个月，贷款用途为购万象新园C栋凭海阁7F，放款账户户名为吴海强，担保人为李洪伟、徐妍秋。同日，中国银行股份有限公司深圳高新区支行放款335万元。2016年9月24日，被告李洪伟（甲方）、原告徐妍秋（乙方）、第三人白延东（丙方）、原告张志杰（丁方）、案外人马洪波（戊方）共同签订《共同购房协议》，约定：甲、乙、丙、丁、戊五方于2016年2月18日共同出资购买位于深圳市南山区（以下简称“合伙房屋”），该合伙房屋合同面积为107平方米，总价款为人民币5590000.00元，大写：伍佰伍拾玖万元整；该合伙房屋使用甲方在深圳的购房资格，但甲方不占有产权份额，也不需要承担任何费用，甲方只办理购房和以后卖房的相关手续；其他乙、丙、丁、戊四方享有该合伙房屋的产权份额如下：乙方50%，丙方30％，丁方10%，戊方10%。乙、丙、丁，戊四方按各自的产权份额比例承担该房屋总价款。该合伙房屋的总价款采用“首付款＋购房相关手续、财务费用十按揭贷款、出租装修费用”的方式支付，总费用为2370410.72元；由乙、丙、丁、戊四方分别按各自的产权份额支付；因按揭所产生的每月应向银行支付的价款由乙、丙、丁、戊四方分别按各自的产权份额按月支付；丙方在2016.10.10支付乙方费用人民币15262.62元；丁方，戊方在2016.10支付乙方费用人民币135868.89元；购房、按揭贷款及购房相关手续、财务的所有费用（包括佣金、产权登记等），由乙、丙、丁、戊四方按权属比例承担；物业管理费、装修费、税费等经营合伙房屋时所产生的相关费用由乙、丙、丁、戊四方按各自的权属比例承担；乙、丙、丁、戊四方对该合伙房屋的装修、管理、出租等到经营事务应当共同协商，若乙、丙、丁、戊四方对合伙房屋的装修、管理、出租等到经营事务无法达成共同意向时，则经占份额二分之一以上的按份共有人同意即可执行；合伙房屋过户后，房屋出租的租金由乙方收取，但乙方收取承租人的房屋租金后应及时代为归还银行贷款本息，不足支付银行贷款本息部分由乙、丙、丁、戊按其所占的房屋产权份额比例予以补足支付；乙、丙、丁、戊四方每月应于归还银行贷款本息之日（10号）的3个自然日前，将各自应当承担的每月银行贷款本息交予乙方账户；乙、丙、丁、戊四方不得未经共同协商将合伙房屋进行出售转让、变更房屋承租人、进行抵押担保；任一方单独对合伙房屋做出的上述事项均属无效，一方违反本条约定而给任何一方造成经济损失的，应全额赔偿任何一方的经济损失并按该损失额的百分之二十支付违约金；乙、丙、丁、戊协商认为房价在总值实收超过人民币六百万即可出售；出售房产后，戊方房款由丁方收取支配，根据丁、戊双方补充协议迸行分配；如乙、丙、丁、戊四方共同决定出售该合伙房屋，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由乙、丙、丁、戊四方按其所占房屋产权份额享有或承担；本协议生效期间，一方转让其房屋产权份额时，其他任何一方在同等价格下均有优先受让的权利，一方决定转让其房屋产权份额时，应当书面通知其他两方，其他两方接到通知书15天内不予书面答复的，则视为放弃优先购买权；协议未尽事宜，甲、乙、丙、丁四方可以签订补充协议，补充协议与协议具有同等法律效力，若甲、乙、丙、丁四方协商一致，可以变更或解除本协议；及其他条款。2018年1月4日，被告李洪伟（甲方）、原告徐妍秋（乙方）、第三人白延东（丙方）、原告张志杰（丁方）、案外人马某波（戊方）共同签订《共同购房协议之补充协议》，约定：2016年9月24日，甲方、乙方、丙方、丁方、戊方签订《共同购房协议》，五方约定共同出资购买位于南山区房屋一套。其中：乙方占该套房屋产权份额的50%，丙方占该套房屋产权份额的30%，丁方占该套房屋产权份额的10%，戊方占该套房屋产权份额的10%。各方依所占房屋产权份额的比例承担购房首付款及按揭款。鉴于戊方由于经济困难已经断供两个月的事实，各方依据《共同购房协议》第八条补充协议的约定，经友好协商达成以下补充协议：由于戊方已经断供两个月，且经济状况无法改善，根据《共同购房协议》第八条补充协议的约定，戊方同意将《共同购房协议》所有权利义务无条件转让给丁方，丁方接受戊方根据《共同购房协议》所占有的位于南山区万象新汇Ｃ栋凭海阁7Ｆ房屋（下称：标的房屋）10％的份额，并承担戊方在《共同购房协议》中应负的义务。丁方无条件承担戊方所占有的该套标的房屋的10％份额后，共占有该套标的房屋的20％，戊方不再占有该套标的房屋的任何份额；甲方、乙方、丙方放弃行使购买权，同意戊方将《共同购房协议》中标的房屋的权利义务转让给丁方。戊方将标的房屋的权利义务转让给丁方后，各方享有标的房屋的份额如下：乙方50%，丙方30%，丁方20%；各方达成上述协议后，甲方、乙方、丙方、丁方同意按新的份额承担各自的按揭款。戊方退出《共同购房协议》，不再参与合伙购房事项；上述补充条款是各方的真实意思表示，是各方自愿签署。自各方签名后正式生效。其中，乙方、丙方、丁方、戊方均在该补充协议上签名捺印，甲方李洪伟并未在该补充协议上签名。原告徐妍秋、张志杰提交了数份转账凭证，以证明：1、原告徐妍秋于2016年1月17日向房屋中介支付20万元购房定金，于2016年1月26日向原房主（卖方）吴海强支付购房定金5万元，于2016年2月18日支付143万元首期监管资金，于2016年3月20日支付首期款56万元，以上合计224万元，其中原告徐妍秋支付50%，即112万元；张志杰支付20%，即44.8万元；2、原告徐妍秋于2016年3月30日向被告转账6万元，其中35153.55元用于支付涉案房产的契税、交易手续费、房屋所有权登记等费用，其中原告徐妍秋支付50%，即17568元，张志杰支付20%，即7027元；3、2016年5月10日至2019年10月10日期间，两原告和第三人白延东共同支付了涉案房屋的全部房贷及水电气费用，共计711009.29元，其中原告徐妍秋支付50%，即355504.65元，张志杰支付20%，即142201.86元。第三人白延东对上述证据予以认可，但表示原告未提交租金部分的证据，第三人认为租金部分也需要分配。两原告主张，原告徐妍秋系涉案房产的实际所有人和管理人、使用人，对此两原告提交了公证书（2016）深证字第145022号，以证明涉案房产的抵押过户手续、燃气、水电、电视等全部事宜均由原告徐妍秋办理；两原告还提交了管道燃气供用气合同、燃气业务受理单、委托银行代收费合同书、委托银行代收费协议书、中国移动业务查询单等，以证明涉案房产的燃气、物业等业务办理时预留的电话号码136××××8220均为原告徐妍秋的手机号码，该房产实际也由原告在管理。两原告还提交两份房屋租赁合同，以证明自购买涉案房产后，一直都是原告徐妍秋在管理和出租，租赁合同的签订、租金都是由原告徐妍秋（租赁合同的出租方签字人王俊伟为原告徐妍秋的丈夫）处理。第三人表示对于涉案房产的出租情况不清楚，但对其他证据均予以确认。两原告还提交了补充付款明细表及银行流水，以证明截至2020年12月16日原告徐妍秋自2019年11月11日起诉后至本次开庭期间额外支付的月供款，其中原告徐妍秋共支付211969.02元（2019年11月10日至2020年12月16日），原告张志杰支付10077.17元（2019年11月10日至2020年1月11日）。为证明原告所称被告失联及不配合卖房的陈述不属实，第三人白延东提交了委托公证书（2019年12月16日）及被告李洪伟与买家袁某于2019年12月18日签订的《二手房买卖居间服务合同》，其中，经公证的委托人李洪伟出具的《委托书》载明：委托人李洪伟和受托人徐妍秋是亲属关系，委托人李洪伟（产权份额100%）拥有位于深圳市南山区的房产，现委托徐妍秋为我的代理人，代理期限为2019年12月16日至2020年12月15日，上述受托人均可单独以我的名义在代理期限内搬离如下全部委托事项：出售房产、房款收取、缴纳税费、减免税申请、登记信息改错、水电等过户等。第三人称上述证据可证明在徐妍秋起诉李洪伟后的一个月，李洪伟在徐妍秋主导下签署了委托公证书，并与买家袁欢署了二手房买卖居间服务合同。两原告对该两份证据的真实性予以确认，但关联性不予认可，其表示事实是徐妍秋在无法联系被告并得知被告有众多负债，在可能转移财产的情况下先行起诉保全财产，后经过多方协调处理，被告才愿意配合办理委托公证手续和出售房产，在该事实背景情况下才找到买家，当时的出售价格也是与第三人协商过，后因担保方式等无法达成一致，第三人再次起诉查封该房产，导致房产无法交易，产生了两案诉讼纠纷的。第三人还提交了不动产权证、手机信息及微信聊天记录打印件等，以证明：1、是原告在涉案房屋所在小区已经买了一套房子，是其看好小区房子前景，才策划主导了共同买房，但徐妍秋存在故意隐瞒表现，剥夺了白延东作为共同购房出资人的知情权、参与权、决策权。原告徐妍秋表示其系在多次联系不上被告及发现被告外债的情况下，积极联系第三人、及原告张志杰积极处理事情，徐妍秋为维护各方利益并不存在任何过错行为。另查，涉案房屋目前存在抵押情况，且已被深圳市罗湖区人民法院、深圳市福田区人民法院及本院轮候查封。庭审中，1、两原告主张，各方签订的《共同购房协议》实际上是借名买房的协议，法律上认定有效，但基于两原告目前实际不具备购房的资格，根据《共同购房协议》中“乙、丙、丁、戊协商认为房价在总值实收超过人民币六百万即可出售”的约定，两原告认为现在已经超过600万元，可以出售，但是多次无法联系上被告，在联系不上被告的情况下，在原告起诉后做了查封保全后，被告才出具新的委托书委托原告徐妍秋对涉案房产进行出售，但在出售过程中因买方征信问题导致无法贷款，在此情况下第三人重新在另案提起诉讼，又将涉案房产做了查封保全，导致房产不能出售。除此之外，因被告的债务过多，涉案房产还存在其他的查封。2、原告徐妍秋、张志杰及第三人白延东均确认被告李洪伟只是借名买房，不占房产份额，原告徐妍秋占房产份额的50%、原告张志杰占20%（其中10%原来是案外人马某波，因马某波断供所以按补充约定将10%转让给张志杰）、第三人白延东占30%。3、关于购房款，原告徐妍秋表确认其系收取原告张志杰和第三人白延东支付的相应费用后再一并向被告支付。4、关于房贷部分，两原告表示，自2016年5月10日至2019年10月10日期间，系由两原告和第三人共同支付了涉案房屋的全部房贷款及水电气费用，共计711009.29元。其中原告徐妍秋占50%即355504.65元，张志杰占20%即142201.86元；自2019年11月10日至2020年12月16日期间，两原告和第三人共同支付了涉案房屋的全部房贷款及水电气费用合计235123.45元。其中，原告徐妍秋支付的期间是2019年11月10日至2020年12月11日，原告张志杰支付的期间是2019年11月10日至2020年1月11日，第三人白延东支付的期间是2019年11月10日至2019年12月10日，综上原告徐妍秋在该期间共支付211969.02元，原告张志杰共支付10077.14元，第三人白延东共支付10077.14元。第三人白延东对原告所述的有关第三人支出的部分予以确认，并表示对其他人的支出不清楚。本院认为，被告李洪伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告徐妍秋、张志杰、被告李洪伟、第三人白延东及案外人马洪波共同签订的《共同购房协议》和原告徐妍秋、张志杰、第三人白延东及案外人马洪波共同签订的《共同购房协议之补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，虽然涉案房屋登记在被告李洪伟名下，但结合两原告提交的《共同购房协议》、《共同购房协议之补充协议》、转账凭证、银行流水等相关证据，及各到庭当事人于庭审上的陈述，本院可推定原告徐妍秋、张志杰、第三人白延东与被告李洪伟之间存在借名买房的法律关系，原告徐妍秋、张志杰及第三人白延东系涉案房屋的共同出资人。两原告自称目前不具备购房资格，且房屋存在查封情况，不具备出售条件，故诉请被告返还购房款及契税等购房费用，有事实和法律依据，本院予以支持。根据两原告提交的数份转账凭证、银行流水，本院可确认有关涉案房产的支出如下：1、契税等购房费用共计支出35135.55元，其中原告徐妍秋占50%为17568元，原告张志杰占20%为7027元。2、定金及首期款共计2240000元，其中原告徐妍秋占50%为1120000元，原告张志杰占20%为448000元；3、关于每月房贷及水电气费用部分，其中2016年5月10日至2019年10月10日期间，房贷款及水电气费用共计711009.29元，其中原告徐妍秋占50%为355504.65元，张志杰占20%即142201.86元；自2019年11月10日至2020年12月16日期间，两原告和第三人共同支付了涉案房屋的全部房贷款及水电气费用合计235123.45元。结合两原告与第三人对各自支付期间和份额的自认，本院予以确认原告徐妍秋在该期间共支付211969.02元，原告张志杰共支付10077.14元，第三人白延东共支付10077.14元。综上，截止庭审之日，原告徐妍秋实际已支付的房贷等费用共计567473.67元，原告张志杰实际已支付的房贷等费用共计152279元。原告主张计算至实际不再支付月供之日的房贷费用，因截止庭审之日尚未发生，故本院不予支持。综上，被告李洪伟应当向原告徐妍秋返还购房款共计1687473.67元、契税等购房费用17568元，向原告张志杰返还购房款共计600279元、契税等购房费用7027元。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李洪伟于本判决生效之日起十日内原告徐妍秋返还购房款1687473.67元、契税等购房费用17568元；二、被告李洪伟于本判决生效之日起十日内向原告张志杰返还购房款600279元、契税等购房费用7027元；三、驳回原告徐妍秋、张志杰的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23522.42元，保全费5000元，原告徐妍秋、张志杰已预交，由被告李洪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍审 判 员  王莘惠人民陪审员  陈贵香二〇二一年三月一日书 记 员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。