福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0921民初237号原告：霞浦县国荣物业管理有限公司，住所地:福建省霞浦县松城街道南洋新村北区228号法定代表人:卢爱斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庄荣进，男，1963年10月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈兰，女，1982年10月16日出生，汉族，住福建省霞浦县。被告：彭白英，男，1962年2月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告霞浦县国荣物业管理有限公司（以下至判决主文前简称国荣物业公司）与被告彭白英物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月6日立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国荣物业公司的委托诉讼代理人庄荣进、陈兰，被告彭白英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国荣物业公司向本院提出诉讼请求：判令彭白英支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费、代缴自用水费、公共水电分摊等费用共计9394元，并支付逾期付款滞纳金（以9394元为基数，按照每月2%的标准从2020年7月１日起计至全部欠款还清之日止，暂计至2021年1月1日滞纳金为1127元）。事实与理由：2016年12月19日，霞浦县松港街道迪鑫·阳光城小区业主委员会与国荣物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由国荣物业公司为迪鑫·阳光城小区提供物业服务事宜，期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同第十九条第1款约定收费标准：物业服务费高层住宅按每月每平方米1元标准收取（物业服务费不含电梯维保费、年检费、保险费），第2款约定：小区内的公共设施设备用水、用电及燃料费用由全体业主或物业使用人共同据实按套分摊，第3款约定：城市生活垃圾处理费每套每月5元，第6款约定：小区的自来水在自来水厂未独立开户前，业主自用水费由国荣物业公司代收后向自来水厂缴纳，以确保业主或物业使用人正常用水，但水的损耗均由各业主或物业使用人按套据实公摊，第7款约定：业主每月15日前到物业管理处交纳相关费用。合同签订后，国荣物业公司按约进驻迪鑫·阳光城小区提供物业服务。合同到期后，因新冠疫情等原因，松港街道迪鑫·阳光城小区业主委员会提出让国荣物业公司按照原合同继续提供服务直至选聘新物业交接为止。2020年7月6日国荣物业公司与小区新物业公司交接完毕。彭白英系迪鑫·阳光城小区5号楼2201单元房产业主，国荣物业公司按照《物业服务委托合同》向彭白英提供了完善的物业服务，彭白英应按合同约定交纳物业服务费、支付帮彭白英代缴的自用水费等费用，国荣物业公司先后多次催收，彭白英仍然拒绝支付。截止2020年6月30日，彭白英欠交物业服务费6415元、代缴自用水费1416.4元、公共水电分摊等费用1562.6元，以上共计9394元。彭白英辩称，1.彭白英邻居叶琛等人以业主委员会的名义与国荣物业公司订立的《霞浦县迪鑫阳光城小区物业服务委托合同》（以下简称委托合同）不符合法律规定，该委托合同对彭白英不具有法律约束力，彭白英没有履行该委托合同的法律义务；2.国荣物业公司存在非法占有业主公共利益和物业服务不到位的事实，无权要求业主全额支付物业费和水、电公摊费；3.国荣物业公司要求彭白英支付的相关费用及金额依据不足。基于上述事实和理由，由于叶琛等人不符合业主委员会成员的当选条件，且国荣物业公司并不是业主大会依法选聘的物业服务人，叶琛等人以业主委员会的名义与国荣物业公司订立的委托合同不符合法律规定，对彭白英不具有法律约束力。彭白英请求法院依法驳回国荣物业公司的诉讼请求。国荣物业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据，本院组织当事人进行了质证。证据1《物业服务委托合同》，证明2016年12月19日霞浦县松港街道迪鑫·阳光城小区业主委员会与国荣物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由国荣物业公司为迪鑫·阳光城小区提供物业服务事宜，合同约定了物业服务期限、服务内容、收费内容和标准等等。证据2《致国荣物业管理服务公司函》、证据3阳光城移交清册，证明《物业服务委托合同》期限届满后，彭白英小区的业委会要求国荣物业公司继续提供物业服务直至新的物业公司入驻。2020年7月6日，在迪鑫·阳光城小区业主委员会的见证下国荣物业公司与新物业公司进行交接并退场。证据4上门催款照片，证明国荣物业公司于2020年3月9日、2020.5.5日前往彭白英住处催收物业服务费等通知，并在彭白英门口张贴催缴通知书。证据5欠款明细表，证明彭白英自2017年1月1日至2020年6月30日未缴纳物业服务费、代缴自用水费、水电公摊费等等共计9394元。补充证据1阳光城小区结算单，证明国荣物业公司在撤出阳光城时就水电公摊进行了结算。彭白英质证认为，证据1是无效的合同，国荣公司不是我们过半数选出的；对证据2物业是搞服务的，不是搞管理的，函却让你们管理，没有法律关系，没有订立延续合同。对证据3当时国荣公司自行退出阳光城，单方面违约，造成混乱。对证据4照片时间显示是下午15点30几分，我是在上班的，并不在家，我也不清楚是不是摆拍，国荣物业公司没有在我在家的时候通知我。2020年5月5日是周三，但在照片显示里是周二，合理怀疑国荣物业公司照片造假。对证据5，是国荣物业公司单方面制作，不能作为依据。对补充证据没有提供给我们全体业主，应该退还给我们本人，不能直接在业委会扣除。多收我们的钱应该直接还我们，而不是跟业委会结算，没有法律依据，我不认。国荣物业公司对彭白英上述的质证意见认为，1.合同是合法有效的，经过住建局备案；2.合同期间因为春节以及疫情原因，合同进行了延期；3.移交清册也能证明国荣物业公司服务至6月30日为止；4.不管照片贴了多久，国荣物业公司认为已经送达了；5.计算公式是产权证的面积加上1块钱的物业费进行计算的。彭白英补充认为，即使合同有效，根据民法典有关规定，国荣物业公司不是我们住户超半数选举出来的物业，所以其对我们没有约束力。国荣物业公司是从2020年1月1日开始做的，那时候又不是春节也不是疫情期间，不存在因为这些原因延期。律师函内容是在挑衅我们业主，想让我出律师费有什么依据。国荣物业公司补充认为，到目前为止国荣物业公司起诉状内并没有要求彭白英支付律师费。彭白英围绕抗辩主张也提交了证据，本院组织当事人进行了质证。证据1彭白英（微信昵称：老潘）与业委会副主任刘琼老师（微信昵称：平安健康）的聊天记录，证明国荣物业公司自2017年1月至2020年4月止，多收业主水电公摊费69616.05元。这笔钱应该还给业主而非业委会。证据2、2018年9月14日，阳光城业委会成员及部分业主与国荣物业公司管理人员就国荣物业公司非法占有充电桩全部收益之事的对质视频，证明国荣物业公司非法占有阳光城小区充电桩自安装使用开始，至2018年9月14日止的全部收益。证据3《霞浦县阳光城业主委员会致国荣物业服务公司函》（2017年12月11日），证明国荣物业公司入驻阳光城小区近一年来，未真正履行好物业服务职责。证据4《关于阳光城小区物业管理中函待整改和解决的问题的函》（2019年元月2日），证明国荣物业公司入驻阳光城小区已二年时间，仍未真正履行好物业服务职责。证据5阳光城小区现场脏乱差照片，证明国荣物业公司物业服务严重不到位。证据6阳光城小区保安值班时间睡大觉照片，证明国荣物业公司物业服务严重不到位。另，申请法院调查收集：1.2016年5月29日霞浦县迪鑫▪阳光城业主委员会换届选举时的所有当选业委会委员的得票数据（业主同意票数）；2.2016年11月—12月霞浦县迪鑫▪阳光城业主大会选聘物业服务人时，国荣物业公司的得票数据（业主同意票数）。以上证据现存于霞浦县迪鑫▪阳光城业主委员会，但因上述证据不利于该业委会，申请人无法自行收集，特此申请法院调查收集。国荣物业公司质证认为，对证据1，该费用已支付给业委会；对证据2，这是业委会自己在负责，钱都归业委会，对证据3之前已经陈述过了，不再重复；对证据4，国荣物业公司没有存在什么明显的问题，没有具体的内容，对证据5照片，看不出是否属于阳光城的位置，而且有的照片没有时间；对证据6确实是国荣物业公司的员工，但物业服务期间，难免会存在一点问题。彭白英补充认为，国荣物业公司已经承认钱给了业委会，希望国荣物业公司给出这笔钱可以给业委会而不是还给业主的证据，否则其不认。业主让国荣物业公司整改不是一次两次，由此可见国荣物业公司多次服务不到位。本院分析认证认为，国荣物业公司提交的上述证据来源合法，形式要件具备，证明内容客观真实，并能相互印证，而彭白英提供的证据与本案金钱给付的物业服务合同纠纷不关联，故对国荣物业公司的上述证据予以采信。根据国荣物业公司和彭白英在法庭上的陈述和经庭审审查确认的证据，本院对国荣物业公司起诉的事实予以确认。彭白英在开庭前对本案按照小额诉讼案件审理提出异议，庭审后，本院告知当事人异议不成立，并记入笔录。本院认为，霞浦县东兴××小区业主委员会与国荣物业公司签订的《物业服务委托合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对霞浦县东兴××小区业主的业主具有法律约束力。国荣物业公司为包括彭白英在内的小区业主提供了物业服务，彭白英应按约交纳物业服务费、代缴自用水费、公摊水电费。《物业服务委托合同》约定逾期缴纳的滞纳金为每日千分之三，彭白英从2017年1月起拒不支付上述费用，属于违约，应承担违约责任，按约定支付滞纳金。国荣物业公司原在合同中约定滞纳金较高，起诉后自愿将滞纳金的标准降为按月利率2%计算，且从2020年7月1日开始起算，系其自行处分民事权利的行为，且没有超出国家有关限制利率的规定，予以支持。因此，国荣物业公司的上述诉讼请求，合法有据，本院予以支持。业主反映合理的问题，应引起国荣物业公司的高度重视，并在日后的工作中加以改进。彭白英认为其叶琛等人以业主委员会的名义与国荣物业公司订立的《霞浦县迪鑫阳光城小区物业服务委托合同》不符合法律规定等的抗辩意见及申请本院调查收集的内容与本案不关联，故本案不予涉及，彭白英可依法另行主张权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第（八）项、第二百八十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：彭白英应于本判决生效之日起十日内向霞浦县国荣物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费、代缴自用水费、公摊水电费共计9394元，并支付逾期付款滞纳金（以9394元为基数，按照月利率2%的标准从2020年7月1日起计算至全部欠款还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由彭白英负担。本判决为终审判决。审判员 黄 鹰二〇二一年三月三十一日书记员 邢依丹附注：一、主要法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。第二百八十一条当事人对按照小额诉讼案件审理有异议的，应当在开庭前提出。人民法院经审查，异议成立的，适用简易程序的其他规定审理；异议不成立的，告知当事人，并记入笔录。用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释2、3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。二、执行提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。