广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39205号原告（反诉被告）：谢旭晖，男，1970年8月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告（反诉被告）：谢颖晖，女，1972年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：曾宁旖，广东正大方略律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄辉金，广东正大方略律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托诉讼代理人：曾巍嘉，该公司职员，地址。委托诉讼代理人：黄伟，该公司职员，地址。原告谢旭晖、谢颖晖诉被告广州市广协房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，公开开庭进行了审理。原告谢旭晖、谢颖晖及两原告共同委托诉讼代理人曾宁旖，黄辉金，被告委托诉讼代理人曾巍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告协助两原告办理广州市越秀区德政南路荣利新街51号204、304、805、806房的不动产权属登记手续。事实与理由：1994年11月29日，被告与两原告的父亲谢亲民签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定被告拆除珠光路荣立新街150号房屋，将其自有的珠光路祖庙小区C4新楼北栋第二、三、八层楼西向建筑面积共240平方米房屋作产权调换。双方并签订《房屋拆迁安置协议书》，合同签订后谢亲民将房屋交付被告拆除，被告在向谢亲民支付1995年7月1日至1996年1月1日期间的临迁费时直接扣减谢亲民应支付被告的面积补价差9441元。1991年11月21日，谢亲民死亡，两原告继承涉诉房屋。2002年10月9日，被告向两原告发出回迁通知书。此外，2000年10月29日被告与谢亲民签订四份《回迁确认书》，安排谢亲民回迁珠光路C4区大楼第二梯二层224套间、三层234套间和八层285、286套间（现门牌为德政南路荣立新街51号204、304、805、806房），合计建筑面积260.848平方米。两原告按被告通知于2003年1月27日办理回迁手续后，多次联系被告，但被告至今未能协助两原告办理涉案房屋的不动产权证，故提起本案。被告辩称，根据双方签订拆迁补偿协议书及安置补偿协议书，被告于2002年安置原告回迁，回迁四套房屋总面积超过约定回迁补偿面积29.0902平方米，该部分超出面积的房屋产权原告应向被告支付超大面积款后，我方才同意将房屋过户至原告名下。为此，被告向本院提起如下反诉请求：1、判令原告应按照2020年8月24日涉案房屋的市场价格向被告支付四套回迁房屋测绘回迁总面积为258.6002平方米与原协议约定回迁面积240平方米面积差18.6002平方米的增大面积补偿款。（超出协议约定面积部分合计18.6002平方米，按38500元/平方米计算价款合计716107.70元）；2、判令原告向被告支付房屋调换产权面积对比超过了10.49平方米，按协议约定以每平方米900元结算，应支付房款9441元。原告对被告反诉请求辩称，原告不同意被告的反诉请求，被告的请求没有事实和法律依据，而且被告当庭提出的反诉请求已经超过法律规定的诉讼时效，因此丧失了请求法院保护的权利，具体理由如下：1、被告的诉请2计算的9441元被告早已1995年7月14日向原告支付临迁费时候直接扣减；2、被告诉请1按照18.6002平方米以及计算标准的价款716107.70元没有事实和法律依据，被告与原告签订的两份协议书均明确在8楼安置实际面积中同意增加5%的面积作为高层的安置补偿，另外双方也在房屋拆迁补偿协议第3条明确约定超出补偿面积的双方同意按900元每平方米计算，此外被告征收拆迁原告的产权面积229.51平方米属于实际使用面积，也就是商品房套内使用面积，而根据被告当庭提交的四套房屋测绘图，所得出的总面积258.6002平方米是包含公用分摊面积在内的建筑面积，按照被告提供的测绘图计算所知，该四套商品房的套内建筑面积仅为229.1007平方米，因此被告所安排给原告回迁安置的商品房套内建筑面积还没有原告被拆迁的房屋面积大。所以被告以现在的商品房价格来计算1995年拆迁，2002年安置所谓的超出面积的补偿价格显然没有依据，也及其不公平和不合理，综上，请求法庭驳回被告的反诉请求并对被告恶意拖延办理回迁房屋产权的行为予以惩戒。经审理查明，1994年11月29日，被告（拆迁人、甲方）与谢亲民（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除产权属于乙方所有的东山区××光路××街××号房屋，该房屋为混合砖木结构，建筑面积229.51平方米；甲方将自有的东山区珠光路××小区××新楼北××、××、××层西向建筑面积240平方米的房屋（包括分摊楼梯、走廊面积按比例分摊在内）划归乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1997年7月1日交付给乙方；因乙方原址房屋合法建筑面积229.51平方米，甲方补偿给乙方房屋调换产权面积对比超过10.49平方米，对比相差面积乙方愿意以每平方米900元结算，付给甲方9441元，并于1997年7月1日付清；乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给予协助，所需登记费用由乙方负责支付；其他事项，回迁时按八楼安置的实际建筑面积增加5%等。该拆迁补偿协议书经广州市房地产管理局拆迁登记备案。同日，被告（拆迁人、甲方）与谢亲民（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方经批准拆除产权属于乙方所有的东山区××光路××街××号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积229.51平方米；乙方同意1995年1月1日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口五人并按每平方米每月15元计发放乙方临时搬迁补助费，合计每月补助费3442元。该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之下月止；甲方应于1997年7月1日前，在珠光路××小区××新楼北××、××、××层建筑面积240平方米的房屋安置给乙方回迁居住；甲方如不依期安排乙方回迁的，甲方应向乙方支付滞迁费每月1721元：其他事项，2.乙方回迁的建筑面积安排如下，其中在第二、三层西向有建筑面积各约70平方米，余下面积在第八层西向安排（该楼层按实际建筑面积增加5%，并分为两个大概相等和相邻的套间），上述四个套间均为一厅二房，有厨、厕、阳台）；3.临迁费自乙方搬出日起，每半年发放一次至甲方通知乙方等。上述协议经广东省公证处公证。2002年10月9日，被告向两原告发出《回迁通知书》，通知两原告回迁荣利新街51号224、234、285、286号，于2003年1月27日办理入住手续。2002年12月30日，广州市东山区公证处出具（2002）穗东内证字第2346号《继承权证明书》，内容为：谢亲民于1999年11月21日死亡，其妻子廖新梅于1997年1月17日死亡。两人遗下谢亲民名义登记的广州市珠光东路荣立新街150号房屋一座。谢亲民、廖新梅生前对上述房屋的处分无遗嘱，谢亲民的父亲及廖新梅的父母均先于两人死亡，谢亲民的母亲谢娟钚表示放弃继承权。谢亲民、廖新梅所遗上述房屋由其儿子谢旭晖、女儿谢颖晖共同继承，每人各占二分之一产权。原告为证明其已支付协议约定的增大面积款，提交被告于1995年7月14日开具的《拆迁补偿发款收据》复印件，记载1995年7月1日至1996年1月1日临迁费20652元，扣购房款9441元，合计11211元。被告质证认为该证据没有原件，不予确认，其经查档无法查到相关临迁费发放情况。被告为证明其主张，向本院提交：1.广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司于2020年11月10日出具的《致估价委托人函》，内容为广州市越秀区珠光路荣立新街51号806房，建筑面积46.818平方米，价值时点为2020年8月24日，评估价格为1802493元，评估单价38500元/平方米。2.广州市房地产测绘所于2009年6月5日制作房地产分户图四份，记载荣利新街51号204房建筑面积72.6851平方米，304房建筑面积69.2684平方米，805房建筑面积69.8286平方米，806房建筑面积46.8181平方米。另查明，广州市城市规划局于2007年11月29日出具穗规验证[2007]2705号建设工程规划验收合格证，记载建设位置越秀区珠光路长兴直街地段，建设项目名称自编C4住宅楼。庭审中，被告表示涉诉房屋已通过竣工验收，尚未办理大确权，两原告于2003年1月27日回迁。本院认为，谢亲民与被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。谢亲民死亡后，由两原告依法继承上述协议的权利义务。现被告将涉诉荣利新街51号204、304、805、806房安置两原告回迁，依约应当协助两原告办理上述房屋的权属登记手续，故两原告要求被告协助其办理该房屋权属登记的请求，合理合法，本院予以支持。关于被告的反诉请求，两原告已提交被告开具的《拆迁补偿发款收据》，记载协议约定的增大面积款已在被告应付的临迁费中予以抵扣，被告虽不予认可，但亦未提交证据证明其支付临迁费的情况，本院对原告陈述予以采信，被告要求两原告支付协议约定的增大面积款，缺乏事实依据，本院不予认可。至于被告主张的超过协议约定的面积的增大面积补偿款，因涉案房屋未经房管部门产权登记作出最终认定，故双方应在房管部门核发不动产权证，涉案房屋的实际面积最终确定后，另行处理有关面积差房款的问题，本院在本案中不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告谢旭晖、谢颖晖办理广州市越秀区德政南路荣利新街51号204、304、805、806房的产权登记至原告名下的手续；二、驳回被告广州市广协房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费13800元，反诉费5527.80元，由被告广州市广协房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二一年三月二十三日书记员  冯诗欣