广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初39886号原告（反诉被告）：陈翠娟，女，1978年8月5日出生，汉族，住广东省大埔县。委托代理人：谢洁敏，女，1989年6月7日出生，汉族，住广州市天河区，该司职员。被告（反诉原告）：詹春水，男，1976年8月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：谭士博，系广东天穗律师事务所律师。原告（反诉被告）陈翠娟与被告（反诉原告）詹春水房屋租赁合同纠纷一案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。原告陈翠娟诉称：2013年4月11日，陈翠娟与詹春水签署《商铺转租合同》，门店地址：广州市天河区棕林街84号首层，建筑面积43.23平米，合同期限2013年4月10日至2017年3月9日止。每月租金8000元整，押金为两个月租金即16000元。2017年3月9日合同到期，双方于2017年5月17日签订《商铺转租补充协议》，詹春水同意继续将商铺续租给陈翠娟，每月租金8000元，合同期限为2017年5月10日至2019年12月31日止。租赁期满前，陈翠娟撤店将自置物品伴奏并将门店交给詹春水。但詹春水未按合同约定退换押金，陈翠娟可以根据双方签署的合同第十条要求詹春水支付违约金。请求法院判令：詹春水退还商铺转租合同押金9214.01元及违约金（当庭撤回违约金诉请）。被告詹春水辩称及反诉称：2013年4月11日，陈翠娟与詹春水签署《商铺转租合同》，门店地址：广州市天河区棕林街84号首层，合同期限2013年4月10日至2017年3月9日止。双方于2017年5月17日签订《商铺转租补充协议》，詹春水同意继续将商铺续租给陈翠娟，合同期限为2017年5月10日至2019年12月31日止。合同约定每月租金8000元，陈翠娟在每月5日前支付来月租金，否则每逾期一天，按欠款金额百分之一支付滞纳金。合同签订后，陈翠娟未交付按金。合同约定2013年4月10日至2013年5月9日为免租期。因此，产生租金的租期为2013年5月10日至2019年12月31日，共6年7个月22天。陈翠娟自2019年6月8日开始交付租金，总共交付6年6个月，全服租金1个月22天，按每月租金8000元计算，陈翠娟共欠付租金13866.67元（8000/30*52）。按照双方约定，最后一期租金应当于2019年11月5日前支付。因此，陈翠娟应当按照日1%支付13866.67元产生滞纳金。反诉请求法院判令陈翠娟向詹春水：1.支付租金13866.67元；2.支付滞纳金13866.67元为本金，每日按1%，自2019年11月5日计至付清之日；3.支付电费919.32元；4.当庭撤回要求迁离工商注册请求；5.诉讼费由陈翠娟负担。对于反诉原告詹春水的反诉请求，反诉被告陈翠娟辩称：我方已交过租金。经审理查明：詹春水作为转租人（甲方）与陈翠娟作为承租人（乙方）于2013年4月11日签订《商铺转租合同》，约定：第一条经业主兰东平同意，詹春水将装修好的门面转租给陈翠娟经营茶叶生意，门面（以下称“该门面”）地址为广州市天河区棕林街84号首层，建筑面积43.23平方米（以商品买卖合同）为准，甲方保证上述门面拥有合法商业出租的权利及条件；第二条甲方同意将门面转租给乙方作（商业）办公用途，租期为4年，从2013年4月10日至2017年3月9日止，双方同意按照两个月按金加壹月预付租金的形式租赁，现金支付；第三条2013年4月10日至2013年5月9日止，该门面租金为人民币0元/月，甲方给予乙方一个月的免租装修期，2013年5月10日至2015年5月9日止，该门面月租金为实收人民币8000元/月，2015年5月10日以后，该门面租金为：2015年5月10日至2016年5月9日为人民币8500元/月，2016年5月10日至2017年5月9日为人民币9000元/月。第四条乙方在每月的5日前一次性交付来月的租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一另外支付滞纳金；…第六条乙方有下列情况行为的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收租金，因而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：…2、拖欠租金或相关费用超过三十天，…。第九条租赁期满，乙方必须迁出，…并结清完所欠的相关费用，把门面交给甲方，乙方自行办理好工商注册迁址，甲方无息退回按金给乙方；…。詹春水作为转租人（甲方）与陈翠娟作为承租人（乙方）于2017年5月17日签订了《商铺转租补充协议》，约定就上述《商铺转租合同》达成补充协议：第一条甲方同意继续将上述商铺续租给乙方作商业用途，乙方必须合法经营，…。第二条租赁期限为2年半，即从2017年5月10日至2019年12月31日止。第三条上述商铺续租期间月租金为人民币8000元整。第四条甲、乙双方的其他权利和义务约定，按原合同执行。陈翠娟于2019年12月22日撤场，以实际行为终止双方的租约。陈翠娟与詹春水对于2019年12月1日至12月22日，共计22天产生的水电费919.32元及对应的租金5866.67元无异议。双方对于陈翠娟从2013年6月份起每月支付租金8000元至2019年11月份无异议。双方对于詹春水是否依据《商铺转租合同》第二条的约定“双方同意按照两个月按金加壹月预付租金的形式租赁，现金支付”产生争议。陈翠娟主张其以现金的形式已缴纳了两个月的租金作为按金16000元以及首月租金8000元。詹春水对此提交了金额为16000元的手写收据原件以及金额为8000元的收据照片。经查阅，上述金额为16000元的的手写收据无任何盖章，字迹均已经淡化，能辨认收据的日期为2013年4月11日，以及“按金”、“16000”等字样，经手人处一栏字迹模糊，陈翠娟主张为“邹”；8000元金额照片内容清晰，能辨识记载收款用途系用于缴纳2013年5月份租金8000元。陈翠娟一方主张其不清楚“邹”为何人，其将现金交付詹春水后，詹春水向其出示两份《收据》。詹春水对上述主张其没有收到2013年4月11日的16000元及8000元。经当庭询问詹春水，为何从未向陈翠娟追讨过押金16000元和首月租金8000元？詹春水代理人称“一开始，陈翠娟一直拖欠不支付，陈翠娟当时在装修，后来因长期双方的合同还不错，双方的关系很好，所以押金就一直没有收取，但我方没有想到陈翠娟到合同履行完毕向我方要该笔钱。”又询问詹春水为何在陈翠娟欠付首月租金和2个月押金情况下继续续签租赁合同？詹春水代理人称“因为原来合同约定的租金有一个调整，在8000元的基础上有一个递增，根据合同第3条约定，2013年-2015年的租金是8000元，2015年-2016年的租金8500元，2016-2017年租金的是9000元。因为双方合作关系不错，我方没有给陈翠娟涨价租金，一直是按8000元的基础收取租金，双方的合同于2017年合同到期后就续签一个新的租赁合同，新的合同从2017年5月10日-2019年12月31日租金，我方还是按照8000元收取。在整个租赁期，詹春水都是给了陈翠娟很大幅度的优惠，一直维持租金8000元没有变化。”再询问詹春水为何在陈翠娟欠付首月租金和2个月押金情况下仍将商铺交付陈翠娟装修并免租一个月？詹春水代理人称“我方也是基于对陈翠娟的信任。”本院认为：陈翠娟与詹春水签订《商铺转租合同》及《商铺转租补充协议》，上述合同是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方具有约束力。双方成立房屋租赁合同关系。本案争议的焦点为，陈翠娟是否依据《商铺转租合同》第二条的约定现金支付了两个月按金加壹月预付租金。本案陈翠娟提交了日期为2013年4月11日，金额分别为16000元的收据原件和金额为8000元的收据照片。上述收据字迹模糊，无任何印章，经办人“邹”也不知为何人，证明力较为薄弱。然而，上述金额的应付日期发生于2013年4月11日，至詹春水代理人于2021年1月14日首次到庭提出反诉并抗辩陈翠娟未交首月租金和两个月租金按金距今已6年有余。陈翠娟提交两份《收据》，已在其举证能力范围内尽了举证责任，是否予以采纳，应结合当事人双方陈述予以认定。庭审期间询问詹春水代理人为何在陈翠娟未交纳首月租金和两个月租金按金的情况下仍交付租赁物、予以免租一个月、签订合同续租以及从未追索。詹春水代理人回复称为“基于信任”、“双方合作关系不错”。本院认为詹春水该主张与常理不符，理由如下：1.詹春水在陈翠娟未交纳依约交纳首月租金及两个月租金按金，也未承诺于核实缴清的情况下，就“基于信任”交付租赁物给陈翠娟进行装修并免租一个月。詹春水对首次承租商铺就未依约支付首月租金及按金的陈翠娟产生信任感，与常理不符。2.詹春水在陈翠娟未交纳依约交纳首月租金及两个月租金按金的情况下，仍然认为双方“合作关系不错”并愿意与陈翠娟续签租赁合同。詹春水作为转租人，在承租人欠付租金及违约的情况下产生双方合作关系不错的认识，与常理不符。综上，陈翠娟提交《收据》两份拟证明其2013年4月11日已缴纳首月租金8000元及两个月租金16000元作为按金，已在其举证能力之内尽举证责任。陈翠娟后续租金缴纳均按月足额支付，无未及时足额缴纳租金记录，从未被詹春水追讨，并得到詹春水认可双方“合作关系不错”并续签了租约。詹春水主张陈翠娟未缴纳首月租金及按金，但后续均积极履行合同甚至主动减租，至其到庭应诉前从未要求陈翠娟补足首月租金及按金行使先履行抗辩权或行使合同解除权，与常理不符。本院采信陈翠娟主张，认定陈翠娟已实际交纳了首月租金8000元及两个月租金16000元作为按金。陈翠娟交纳的按金16000元，詹春水应依约于双方租约解除后结清费用后无息予以退还。关于詹春水的反诉请求。双方确认2019年12月1日至2019年12月22日，共22天产生的水电费919.32元及对应的租金5866.67元，本院予以支持。对于詹春水主张陈翠娟尚欠首月租金8000元未支付，理由已于上文充分阐述，不再赘述，本院不予支持。陈翠娟与詹春水均负有向对方支付款项的义务，陈翠娟本案中主张詹春水在结清费用后退剩余按金，本院予以支持。经计算为16000元-5866.67元-919.32元=9214.01元。关于詹春水主张滞纳金，詹春水依合同约定可在结清费用后无息退还剩余按金，陈翠娟所需结清的费用未超过按金总额，詹春水主张滞纳金本院不予支持。詹春水在租金的收取上未按照《商铺转租合同》第三条的约定按涨租的金额，比按照《商铺转租合同》原约定预期收益少收18000元。詹春水的让利金额的确高于本案认定的詹春水应返还陈翠娟结算后的按金金额。法庭理解并同情詹春水认为其让利的行为没有得到陈翠娟对等回报的心情，但陈翠娟依约依法主张其权益亦无可厚非。在双方未约定及法律未明确规定的情况下，法院不能干预和强制陈翠娟对詹春水的让利给予对等回报。本案虽调解不成，但法庭仍希望双方能念在双方曾经有过友好的合作关系，在判决后继续友好协商解决争端。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）陈翠娟按金9214.01元；二、驳回被告（反诉原告）詹春水的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由被告（反诉原告）詹春水负担（自本判决生效之日起7日内迳付陈翠娟）；反诉受理费85元，由被告（反诉原告）詹春水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年××月××日书记员  邱莉晶判决书已于2021年月日送达