江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初4250号原告：杨庭侠，女，1965年3月10日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙刚，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高思良，江苏运通律师事务所律师。被告：陈芳芳，女，1988年7月6日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：李永，江苏苏旭律师事务所律师。被告：徐可，男，1987年2月8日出生，汉族，住徐州市。原告杨庭侠与被告陈芳芳、徐可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告杨庭侠及委托诉讼代理人高思良，被告陈芳芳的委托诉讼代理人李永，被告徐可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨庭侠向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告财产损失111000元。2.判令被告赔偿因失火而造成的租赁费损失(以1200元/月为基数，从2020年6月至符合出租条件止)，暂计6000元。3.判令被告承担诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求：电费771.2元，保全费1120元，鉴定费5000元，租赁费损失12000元（从2020年6月开始计算）。事实和理由：二被告为夫妻关系，2018年6月10日由被告陈芳芳与原告签订关于的房屋租赁合同，租期是2018年6月25日到2019年6月24日，每月房租为1200元，按季度付房租。合同到期后，二被告主动按照原租金标准和支付方式续租。2020年4月29日15时14分发生火灾，2020年6月9日出具《火灾事故认定书》一份，明确了被告对此次火灾事故承担全部责任。在火灾事故发生当天二被告出具《责任认定承诺书》一份，承诺“愿意承担火灾造成的室内、室外(邻居)装修等所有责任”。原告多次和被告联系要求承担财产损害赔偿责任，都是种种理由推脱或不接听电话，不愿意承担责任。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告陈芳芳辩称，1.无法进行确认本起火灾事故的责任。2.在火灾发生后，被告与原告进行积极协商重新装修事宜，但是原告不同意。3.被告当时交付了1200元的保证金，应当进行抵扣。被告徐可辩称，同陈芳芳的答辩意见。本院经审理查明如下事实：位于徐州市泉山区登记在原告杨庭侠名下，系杨庭侠单独所有。2020年9月16日，徐州市泉山区永安街道煤建社区居民委员会出具证明一份，内容为：室是同一地址。2018年6月10日，原告杨庭侠（甲方，出租方）与被告陈芳芳（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于徐州市出租给乙方使用。2.房屋每月租金1200元，租金按季度支付。乙方支付房屋押金1200元。3.甲方提供完好的房屋设施、设备，如因本身质量问题造成故障的由甲方及时修缮。乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿或维修恢复原状。4.水、电、煤气、暖气、电话、网络、有线电视等使用费及物业、电梯、卫生等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水1365度，电9645度，煤气397度，所有费用乙方应按时付清。5.其他约定事项：室内设施：洗衣机、（空）调2（台）、床一大一小、淋（淋浴器）、沙发、桌子、柜子、凳子4（个）。合同还约定违约责任等条款。庭审中，被告陈述两被告原系夫妻关系，合同签订后，涉案房屋由被告陈芳芳、徐可及两人的孩子共同居住。被告徐可陈述其与陈芳芳于2020年12月已经办理了离婚手续，之前房屋租赁等事宜均是陈芳芳处理，其与房主没有交集，也没有过问过这些事。2020年4月29日，被告陈芳芳、徐可书写《责任认定承诺书》一份，内容为：我本人于2018年6月25日开始租室居住。2020年4月29日下午室内发生火灾，我愿意承担火灾造成的室内、室外（邻居）装修等所有责任。2020年6月9日，徐州市泉山区消防救援大队出具徐泉消火认字（2020）第0008号《火灾事故认定书》一份。内容为：火灾事故基本情况：2020年4月29日15时14分江苏省徐州市119指挥中心接到报警称，徐州市泉山区发生火灾。此次火灾主要烧损徐州市泉山区室内物品及楼上、楼下部分住户物品等，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于徐州市泉山区南阳台中部区域，起火原因为：排除电气线路故障，不排除遗留火种引发火灾。在案件审理过程中，为查明事实，本院至徐州市泉山区消防救援大队调取了涉案房屋火灾发生后救援大队所制作的询问笔录、火灾直接财产损失申报统计表等材料。在案件审理过程中，原告杨庭侠申请对房屋装修和财产损失情况进行评估鉴定，经本院委托，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对房屋所有权人杨庭侠所属的室内受损财产及室内装修进行评估鉴定，并于2021年1月21日作出（2020）苏0311司鉴委字第535号《房屋室内装修及受损财产损失价值咨询估价报告》，在实地查勘了解室内装修及物品可能已使用年限，结合市场调查价值时点类似装修或物品的肯能成本价值、各类装修项目耐用年限、折旧年限、因使用磨损及材料老化、风格变化、家居建材市场正常条件下款式更替对价值的影响等综合因素，确定估价对象在价值时点2021年1月5日满足各项假设限制条件下的估价结果为人民币45480元。本次鉴定，原告杨庭侠支付评估费用5000元。对于上述鉴定结论，原告对鉴定结论不持异议，但是认为本次鉴定考量的是市场正常家居装修行情，没有考虑到非常规的特殊材料、特殊工艺等因素影响，以及火灾对房屋建筑结构安全的影响等，并且还不包括由此空置可能产生的收益损失。被告认为评估结果的价格认定过高。庭审中，原被告双方确认被告房屋租金支付至2020年6月，原告因此主张的诉请更改为从2020年7月计算租金。被告支付的押金1200元，原告没有退还。对于原告杨庭侠主张的欠付电费771.2元，被告予以认可。被告还陈述在火灾发生后，被告与原告沟通由被告对涉案房屋进行重新装修，但是原告坚决不同意，执意要求被告支付现金的金额又过高，双方因此未能达成一致意见，因此被告仅应当承担装修期间的房屋租金损失。原告杨庭侠在该案审理过程中申请了财产保全，并支付了保全费1120元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的租赁期间发生火灾造成相应损失等法律事实的发生早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。一、本案中，关于事故责任及赔偿责任问题。本案中，原告杨庭侠与被告陈芳芳签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行权利义务。签订合同时，被告徐可与陈芳芳系夫妻关系，且系共同使用、居住涉案房屋，由此被告陈可应系共同承租人。根据徐州市泉山区消防救援大队出具的事故认定书确定的事实和询问笔录记载的内容。在两被告承租原告杨庭侠涉案房屋期间发生火灾的原因排除了电气线路故障，但是不排除遗留火种引发火灾的可能，且事故发生时被告陈芳芳带着孩子正在家中，以及现场遗留的烧毁后的物品，结合两被告承诺书中所承诺的情况，对本次火灾造成原告杨庭侠的财产损失，两被告应承担共同赔偿责任。二、关于原告杨庭侠主张的损失问题。1.根据双方合同中所记载的内容及本院实地勘查的情况，结合救援大队第一时间记录的内容。在现有能够查明损失情况的基础上，评估机构作出的估价报告程序合法，内容客观公正，本院依法予以确认原告杨庭侠因本次火灾造成的财产及装修损失为45480元。2.双方约定月租金1200元，且被告租金已支付至2020年6月。虽然庭审中被告陈述火灾发生后与原告杨庭侠协商为其房屋进行装修未果，但是并不能由此免除因火灾造成原告杨庭侠应有房屋租金收益。在双方未能达成一致意见后，原告杨庭侠通过诉讼的方式维护自己的合法权益，系其正当的维权手段，因司法鉴定等程序产生的房屋租金损失也应当由被告予以赔偿原告。考量到房屋还存在装修等合理期间，原告主张自2020年7月起计12000元的房屋租金损失，本院酌定予以支持。3.庭审中，原告杨庭侠主张被告拖欠的电费771.2元，被告予以认可，故本院予以确认。4.原告杨庭侠为确认其损失范围而支付的评估费5000元，为保障其权益得到实现而支付的保全费1120元，应由被告予以承担。对于原告杨庭侠主张的其他损失，本案中，原告杨庭侠没有提交证据予以证实，也没有具体明确请求，故本院不予理涉，其可待有相应证据后另行主张。关于被告支付给原告杨庭侠租房押金1200元的问题。因在合同履行过程中，被告存在过错导致发生火灾造成财产损失和房屋损失，致使合同无法再继续履行，故原告杨庭侠主张不予退还的意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈芳芳、徐可赔偿原告杨庭侠财产损失，合计45480元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈芳芳、徐可赔偿原告杨庭侠房屋租金损失12000元、电费771.2元，合计12771.2元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈芳芳、徐可支付原告杨庭侠评估费用5000元、保全费用1120元，合计6120元；四、驳回原告杨庭侠的其他诉讼请求。案件受理费2640元，由原告杨庭侠负担800元，由被告陈芳芳、徐可负担1840元，（两被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 沈九安审 判 员 李 丹审 判 员 张梦瑶二〇二一年三月二十四日法官助理 玄秀华书 记 员 吴 静