广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初50号原告：郭华锋，男，1986年8月23日出生，汉族，户籍地湖南省邵东县××××××××××××××，现住广东省廉江市×××××禾盛豪庭二单元2001房，公民身份号码430××××××××××××290。委托诉讼代理人：宋子敬，广东启泰律师事务所律师。被告：方贵东，男，1975年12月2日出生，汉族，住广东省廉江市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××239。被告：张良娟，女，1975年12月18日出生，汉族，住广东省廉江市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××024。原告郭华锋与被告方贵东、张良娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告郭华锋及其委托诉讼代理人宋子敬到庭参加诉讼，被告方贵东、张良娟经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭华锋向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告于2017年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令被告返还已提前缴纳的房屋租金175500元（自2020年7月12日至2023年9月12日，共38个月）、房屋租赁押金10000元，共185500元及资金占用期间利息（以185500元为基数，从2020年7月12日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至全部返还之日止）给原告；3.本案的财产保全费、诉讼费由被告承担。原告郭华锋诉称的事实与理由：2017年9月12日，原告（承租方）为经营文具批发生意，与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：出租房坐落在廉江市×××旁，面积共500平方米；租赁期限为十年，从2017年9月12日至2027年9月12日止；租金计算及交付方式为：租金每半年交一次，每三年租金上浮10%,租金从2017年9月12日起至2020年9月12日，每月租金为5500元；2020年9月12日起至2023年9月12日，每月租金为6050元；2023年9月12日起至2026年9月12日，每月租金为6655元；2026年9月12日起至2027年9月12日，每月租金为7320元，乙方必须于每半年前三天内交清租金；押金：甲方收取乙方房屋押金为一万人民币，租用期满，押金还给乙方，如甲方在租期内违反合同终止出租，则要按乙方所交来的押金双倍赔偿给乙方。在签订合同之日，原告按约定，先向被告缴交了自2017年9月12日至2018年3月12日共6个月的房屋租金33000元和房屋押金10000元，共43000元，由被告写立收款收据给原告收执。2018年3月10日，原告通过工商银行向被告支付2018年3月13日至2018年9月12日的房屋租金33000元。但自2018年5月起，被告却以资金紧缺等为借口，先后多次向原告提前索要房租，否则，被告要将房子收回，无可奈何，原告为了得以继续经营，只好按被告的要求提前向被告交纳房租。从2017年9月12日起至2020年5月15日止，原告共已支付给被告的租金及押金共372500元（其中押金10000元，见附表），减除至2020年7月12日止的应缴房租187000元，已多付175500元，已提前缴纳房屋租金至2023年9月12日。2020年7月8日，廉江市城市管理和综合执法局在原告所租仓库门前张贴《限期拆除临时建设通知书》，责令被告于2020年7月12日17时前自行拆除完临时违法建设，否则，将依法拆除。至此，原告才得知被告出租的房屋属于临时违法建设。原告收到通知书以后，为防止造成更大的经济损失，于2020年7月12日前被迫搬离该租赁房屋（此房屋后已被政府强制拆除）。此后，原告曾多次与被告协商，要求被告将原告提前缴纳的房屋租金及押金共185500元返还给原告（为经营而进行装修的费用不计），但被告却无故拖延推诿，造成原告的经济损失。综上所述，原告认为：被告临时搭建的出租房屋，未取得政府有关部门的批准，属临时违法建设，并已被政府强制拆除，因此，被告于2017年9月12日与原告签订的《房屋租赁合同》，因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应确认为无效合同，被告将临时违法建设出租给原告，且提前收取原告的房屋租金，存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，特具状向人民法院起诉，恳请人民法院依法判如所请。以维护原告的合法权益。原告郭华锋围绕诉讼请求依法提交以下证据并当庭出示：1、《居民身份证(郭华锋)》一份（有原件），证明原告郭华锋的诉讼主体身份。2、《常住人口个人信息表》二份（有原件）及《户成员信息》一份（有原件），证明两被告的诉讼主体身份。3、《补发婚姻登记证审查处理表》一份（有原件），证实被告方贵东与被告张良娟是夫妻关系的事实。4、《房屋租赁合同》一份（有原件），证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；证明双方约定的合同租赁期限是从2017年9月12日起至2027年9月12日止的事实；证明双方约定租金从2017年9月12日起至2020年9月12日，每月租金为5500元；2020年9月12日起至2023年9月12日，每月租金为6050元的事实；证明原告按约定需支付给被告押金一万元的事实。5、《限期拆除临时建设通知书》一份（出示手机核对），证明被告所出租的房屋属临时违法建设，并被通知限期拆除的事实。6、《收款收据》二份（有原件）及《图片》八张(出示手机核对)，证明原告已向被告缴交自2017年9月12日至2018年3月12日共6个月的房屋租金33000元和房屋押金10000元的事实；证明原告所租赁的房屋用于经营文具批发，后因该房屋被限期拆除，不得不搬离的事实。7、《微信聊天记录截图》一张(出示手机核对)及《账单详情》二十八张(出示手机核对)及《明细详情》六张(出示手机核对)，证明经被告确认，已收到原告缴交租金至2023年9月，原告通过微信和支付宝已多向被告缴交租金175500元的事实。被告方贵东、张良娟均不到庭参加诉讼，均未提交书面答辩状，均未提交质证意见，均无证据提供。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月12日，原告郭华锋（承租方、乙方）与被告方贵东（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：1.出租房位于廉江市×××旁，面积共500平方米；2.租赁期限为十年，从2017年9月12日至2027年9月12日止；3.租金计算及交付方式为：租金每半年交一次，先交款后使用，每三年租金上浮10%，租金从2017年9月12日起至2020年9月12日，每月租金为5500元；2020年9月12日起至2023年9月12日，每月租金为6050元；2023年9月12日起至2026年9月12日，每月租金为6655元；2026年9月12日起至2027年9月12日，每月租金为7320元，乙方必须于每半年前三天内交清租金；4.押金：甲方收取乙方房屋押金为一万人民币，租用期满，押金还给乙方，如甲方在租期内违反合同终止出租，则要按乙方所交来的押金双倍赔偿给乙方。被告方贵东与被告张良娟于1997年12月2日办理结婚登记手续。签订、履行涉案合同时，属两被告夫妻关系存续期间。原告于2017年9月10日通过手机银行向被告张良娟转账支付了41000元，原告主张其曾又支付2000元，并主张其于签订合同当日已按约定先向被告方贵东缴交了自2017年9月12日至2018年3月12日共6个月的房屋租金33000元和房屋押金10000元，又主张被告方贵东出具《收款收据》确认收到上述6个月房屋租金33000元和房屋押金10000元，同时主张其于2018年3月10日通过手机银行转账支付了33000元给被告方贵东、2018年5月7日通过微信转账3000元、2018年7月2日通过微信三次转账10000元共30000元、2018年9月4日通过微信转账5000元、2018年9月11日通过微信转账5000元、2018年9月14日通过微信三次转账共计23000元（两次10000元、一次3000元）、2018年10月10日通过手机银行转账66000元、2018年12月23日及2019年2月4日通过微信分别转账5000元共10000元、2019年2月26日通过微信转账3000元、2019年3月15日通过微信两次转账共计17000元（一次10000元、一次7000元）、2019年3月15日通过手机银行转账28000元、2019年4月21日及2019年4月25日通过微信分别转账5000元共10000元、2019年5月25日通过微信转账10000元、2019年6月21日及2019年6月27日通过手机银行分别转账5000元共10000元、2019年7月4日通过微信转账10000元、2019年7月5日通过微信两次转账共计15000元（一次10000元、一次5000元）、2019年11月2日及2019年12月23日及2019年12月24日通过微信分别转账5000元共15000元、2019年12月26日通过微信转账2000元、2020年1月3日通过微信两次转账共计33000元（一次20000元、一次13000元）、2020年5月15日通过微信两次转账共计1500元（一次1000元、一次500元）。被告方贵东在微信中确认收到截至2023年9月的房租。针对原告主张的上述事实，两被告放弃抗辩权，本院结合证据及案情依法予以采信。2020年7月8日，廉江市城市管理和综合执法局作出《限期拆除临时建设通知书》，责令被告方贵东于2020年7月12日17时前自行拆除完涉案临时违法建设。原告收到通知后于2020年7月12日搬离涉案房屋。后原、被告产生纠纷，原告诉至本院请求处理。另查明，原告庭后向本院提交一份“微信截图”。诉讼过程中，本院根据原告的诉讼保全申请，作出裁定：一、冻结被申请人方贵东、张良娟名下开设的银行账户中的存款200000元；二、查封申请人郭华锋、担保人王敏共同共有的位于廉江市×××××禾盛豪庭二单元2001房（证号：粤房地权证廉房字第31024501号）。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于原告郭华锋与被告方贵东签订《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，被告方贵东作为涉案房屋的出租人至今未能举证其已取得建设工程规划许可证，且廉江市城市管理和综合执法局已作出通知进行拆除涉案临时违法建设即涉案房屋，故原告与被告方贵东签订的《房屋租赁合同》依法认定无效。二、关于两被告应否向原告郭华锋返还涉案房屋租金、押金以及资金占用期间的利息问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告主张被告收到房屋租金及房屋押金共计372500元的事实提交了《收款收据》《微信聊天记录截图》《账单详情》《明细详情》等证据予以证明，两被告没有提出抗辩理由和证据，结合证据及案情，本院依法认定被告已经收到房屋租金及房屋押金共计372500元。因涉案房屋属临时违法建设需拆除，原告已于2020年7月8日搬离，故自2020年7月9日起被告不应再收取原告租金，同时，被告需退还房屋押金给原告。由于签订涉案合同及履行合同时，是两被告夫妻关系存续期间，虽然被告张良娟未参与签订涉案合同，但原告于2017年9月10日通过手机银行向被告张良娟转账支付了41000元，该笔款项是第一笔租金及押金，可见被告张良娟对涉案租赁是知情且收益，故案涉应返还的房屋租金及房屋押金属于两被告的夫妻共同债务，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，应由两被告共同返还。根据双方合同的约定，自2017年9月12日起至2020年7月12日的房屋租金计得187000元（5500元/月×34个月），而被告已收到房屋租金、押金共计372500元，故两被告需向原告共同返还已提前缴纳的房屋租金175500元及房屋押金10000元。至于资金占用期间的利息问题，因原告没有尽到仔细审查涉案房屋的相关建设手续等情况，且其提前预交房租远远超过半年的约定，因此，原告请求被告支付资金占用期间的利息没有法律依据，本院不予支持。两被告经本院传票传唤不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郭华锋与被告方贵东于2017年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告方贵东、张良娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭华锋返还房屋租金175500元及房屋押金10000元；三、驳回原告郭华锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2005元、诉讼保全费1520元（原告均已预交），由被告方贵东、张良娟共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  梁海云二〇二一年三月二十九日书记员  张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。