山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0114民初965号原告：济南东辰宏业工贸有限公司，住所地济南市章丘区埠村街道埠村煤矿区内。法定代表人：沙炳军，总经理。委托诉讼代理人：蔡淮东，济南章丘明城法律服务所法律工作者。被告：济南昊月吸水材料有限公司，住所地济南市章丘区埠村街道驻地。法定代表人：马良花，总经理。被告：山东昊月新材料股份有限公司，住所地济南市章丘区埠村街道驻地。法定代表人：杨阳，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：郭胜利，山东怀法律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：薛孝亮，山东怀法律师事务所律师。原告济南东辰宏业工贸有限公司{以下简称东辰公司}与被告济南昊月吸水材料有限公司{以下简称昊月吸水材料公司}、山东昊月新材料股份有限公司{以下简称昊月新材料公司}租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告东辰公司的委托诉讼代理人蔡淮东、两被告共同委托诉讼代理人郭胜利、薛孝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东辰公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告于2005年10月30日签订的《合作协议》，2018年5月8日签订的《厂房土地续租协议》，解除租赁关系，返还租赁场地；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2005年10月30日与被告山东昊月新材料股份有限公司（历史名称济南昊月树脂有限公司，山东昊月树脂有限公司）签订了一份十五年的《合作协议》，2005年11月1日与山东昊月新材料股份有限公司签订了一份《补充协议》，以及根据《合作协议》于2018年5月8日与济南昊月吸水材料有限公司签订了一份《厂房土地续租协议》，在协议执行中，被告以原告欠其借款为由，拒不缴纳各种费用，2020年9月24日与被告对账，并给被告寄去对账单，被告拒收退回。2020年9月25日原告通知被告，按被告计算出的原告应支付的借款余额，被告也未找原告领取。2020年10月10日原告用快递通知被告解除合同，被告也予以拒收退回。虽经原告多次电话、短信、书面材料、摆事实、讲道理、好言相劝，被告仍然熟视无睹，置若罔闻。现合同已到期，为维护原告的合法权益不再继续受到侵犯，请求人民法院依法判决：解除原被告之间的《合作协议》、《厂房土地续租协议》，解除租赁关系，返还租赁场地，请求判令如诉所请。被告吸水材料公司辩称：一、本案系租赁合同纠纷，出租人为东辰公司，承租人为昊月吸水公司，次承租人为昊月新材料公司。2005年10月30日东辰公司与昊月吸水公司签订《合作协议》协议甲方为东辰公司，乙方为昊月吸水公司，合作期限10年，自2005年10月30日至2015年10月29日。2006年12月20日，东辰公司与昊月吸水公司签订的《补充协议》，协议甲方为东辰公司，乙方为昊月吸水公司，协议约定对2005年10月30日签订的合作协议期限调整为自2006年10月29日起至2020年10月29日。2018年5月5日，东辰公司与昊月吸水公司签订的《厂房土地续租协议》，协议甲方为昊月吸水公司，乙方为东辰公司，协议第一条租赁期限至2040年10月，第五条第一项约定合作协议2020年到期后，东辰公司若不能还清所欠昊月吸水公司款项，昊月吸水公司有权以同等或低于合作协议租金额，继续租赁使用厂房，第二项对2016年10月前双方之间的各项款项进行综合结算，确认截止2016年10月东辰公司拖欠昊月吸水公司123.1838万元。第三项约定自2016年11月起，将123,1318元欠款本息（利息按年利率7%计算）转化为预付租金予以抵扣。二、预付租金抵扣至2020年12月31日，剩余884071元。继续抵扣，尚需抵扣至2027年的第326天。抵扣期限可以明确，在抵扣完毕前，东辰公司无权解除合同，即便在抵扣完毕后至2040年10月期满，昊月吸水公司有权以现金支付租金继续租赁至期满。三、东辰公司以昊月吸水公司拖欠土地使用税1261824.13元、工程款833680元、锅炉款404577元为由解除租赁合同的事实与理由不成立。故东辰公司以昊月吸水公司拖欠上述费用为由解除租赁关系不属于在约定或法定可以解除租赁关系的情形。四、本案租赁物作为双方生产经营使用，不同于一般租赁物，关系到企业的生产经营和劳动者的就业岗位，应当慎重确认是否解除租赁关系。2018年5月8日签订的《厂房土地续租协议》的租赁物既有存在争议的厂房，也有不存在争议的食堂楼和车库占用的土地。双方存在多个租赁物交叉租赁的关系，租赁关系的履行互有依存。不宜因部分争议而影响整个租赁关系的稳定性。综合所述，本案本租合同约定解除的条件尚未成就，也不存在法定解除的情形，若东辰公司一味坚持提出解除本租合同，将严重影响本租合同的履行效力且有违诚信原则，应当给予否定评价。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告新材料公司辩称，一、昊月新材料公司系本案租赁纠纷中的次承租人，不是租赁关系当事人，不应列为被告，若案件审理需要次承租人参加诉讼，应当将次承租人列为第三人。东辰公司没有事实与依据向昊月新材料公司主张解除租赁关系。2005年10月30日东辰公司与昊月吸水公司签订《合作协议》，2006年12月20日，东辰公司与昊月吸水公司签订的《补充协议》，2018年5月8日，东辰公司与昊月吸水公司签订的《厂房土地续租协议》，上述协议中出租人均为东辰公司，承租人为昊月吸水公司。2015年11月2日，东辰公司出具《确认函》，载明同意昊月吸水公司将上述房屋转租给昊月新材料公司，并同意租赁期限延长至2020年6月1日。2015年11月2日，昊月吸水公司与昊月新材料公司签订厂房租赁合同，约定将厂房转租给昊月新材料公司。2020年3月1日，昊月吸水公司与昊月新材料公司签订厂房租赁续租合同，约定转租期限为2020年6月1日至2040年10月31日止。东辰公司在《确认函》同意的转租期满后，对昊月吸水公司继续转租给昊月新材料公司的事实在6个月内没有提出异议，依据民法典第七百一十八条规定，视为同意转租。转租合同期限不超过本租合同期限，转租合同有效，对东辰公司有法律约束力。二、即便人民法院确认东辰公司与昊月吸水公司解除租赁关系，基于合同相对性、权利义务一致性，东辰公司仅能向昊月吸水公司主张腾还租赁物，无权向昊月新材料公司主张腾还租赁物。昊月新材料与昊月吸水公司之间的租赁合同关系是转租法律关系，在双方之间租赁合同解除或终止后，昊月新材料公司才对昊月吸水公司负有腾还租赁物的义务。也就是说只有在同时符合人民法院确认东辰公司与昊月吸水公司解除租赁关系，昊月吸水公司没有在法定期限内履行腾还义务，且昊月新材料公司仍占用租赁物的的情形下，东辰公司才能基于返还原物为由向昊月新材料公司主张腾还租赁物，但这一权利属于物权纠纷，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系。只有待上述事实发生后，东辰公司才有权主张。故在本案中，东辰公司无权向昊月新材料公司主张腾还租赁物。三、在本案中，昊月新材料公司作为次承租人的合法权益也应当得到法律的维护。昊月新材料公司认为，东辰公司坚持以昊月吸水公司拖欠土地使用税1261824.13元、工程款833680元、锅炉款404577元为由解除租赁合同事实与理由不成立。东辰公司的举证无法证明发生上述事实以及产生相应的费用，应当承担举证不能的法律责任。同时，上述争议不属于本案本租合同约定的内容，不属于本案的审理范围，故东辰公司与昊月吸水公司是否存在上述争议以及如何认定和处理上述争议，均不应当影响本租关系的稳定性，进而不能影响转租合同的稳定性。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2005年10月30日，东辰公司与济南昊月树脂有限公司签订合作协议，约定东辰公司接受济南昊月树脂有限公司现金140万元借款，按年利率7%计算利息，用于建2000平方米的车间及锅炉房一处。由济南昊月树脂有限公司租用东辰公司的车间等建筑物及场地（占地五亩），年租金12万元，一年一清；2006年12月20日，东辰公司与济南昊月吸水材料有限公司签订补充协议，约定济南昊月树脂有限公司实为济南昊月吸水材料公司租用并支付费用，因车间、场地多占土地3.48亩，自2006年10月29日起至2020年10月29日，年租金变更为18万元，2011年济南昊月树脂有限公司又租用东辰公司的食堂楼一处，年租金5万元。2015年11月2日，东辰公司出具确认函，同意济南昊月吸水材料公司将租赁的厂房等转租给山东昊月树脂有限公司使用，并同意租赁期限延长至2020年6月1日。2018年5月8日，济南昊月吸水材料有限公司与济南东辰宏业工贸有限公司签订《厂房土地续租协议》一份，协议约定就东辰公司车库占用昊月吸水材料公司土地（5.9亩），昊月吸水材料公司租用东辰公司食堂二层楼，及2005年合作协议到期后续签租用事宜，达成如下协议：一、昊月吸水材料公司按5万元/年租赁东辰公司食堂楼，东辰公司按5万元/年租赁车库占用的昊月吸水材料公司土地，租赁期限至2040年10月。……五、昊月吸水材料公司2005年租赁的东辰公司三个钢结构厂房，已于2014年因意外火灾减至二个，经双方协商达成如下一致意见：1、合作协议2020年到期后，东辰公司如不能还清所欠昊月吸水材料公司款项，昊月吸水材料公司有权以同等或低于合作协议租金额，继续租赁使用厂房；2、东辰公司截至2016年10月尚欠昊月吸水材料公司借款123.1838元未偿还……；3、昊月吸水材料公司欠东辰公司租金已结清至2016年10月，自2016年11月始，昊月吸水材料公司两个钢结构厂房租金由每年18万元减至12万元……6、双方协商同意，2016年11月及以后昊月吸水材料公司应付东辰公司的食堂楼租金及厂房场地租金均从东辰公司借昊月吸水材料公司的借款中折抵，直至折清后，昊月吸水材料公司则以现金支付，或解除本协议。昊月吸水材料公司所租用的车间及场地现由昊月新材料公司使用。2020年10月29日前，东辰公司多次联系昊月吸水材料公司及昊月新材料公司，要求对账支付欠款后解除租赁合同关系，两被告置之不理，东辰公司分别于2020年9月24日、2020年10月10日通过EMS将对账及解除租赁合同的告知函邮寄，因被告拒收均被退回。东辰公司租用昊月吸水材料公司车库占地已支付至2019年10月底，诉讼中，东辰公司同意按昊月吸水材料公司计算的欠款数额支付欠款。另查明，2011年8月4日，济南昊月树脂有限公司变更名称为山东昊月树脂有限公司，2015年9月29日，变更名称为山东昊月新材料股份有限公司。昊月吸水材料公司曾于2016年对东辰公司提起民间借贷纠纷，法院下发判决东辰公司偿还昊月吸水材料公司借款53万元及利息。同年，东辰公司为索要租赁费，对山东昊月新材料有限公司及济南昊月吸水材料有限公司提起诉讼，法院下发（2016）鲁0181民初7394号民事判决书，判决昊月新材料公司、昊月吸水材料公司支付东辰公司租金182000元，昊月新材料公司支付东辰公司食堂楼租金150000元。东辰公司曾于2020年对昊月新材料公司提起(2020)鲁0181民初9457号民事诉讼，要求解除租赁关系，后撤诉。本院认为，昊月吸水材料公司与东辰公司于2018年5月8日签订的《厂房土地续租协议》系当事人真实意思表示，双方均认可是其双方的租赁关系，因此双方应按照合同约定全面履行。该协议第五条第一款明确约定，“合作协议2020年到期后，东辰公司如不能还清所欠昊月吸水材料公司款项，昊月吸水材料公司有权以同等或低于合作协议租金额，继续租赁使用厂房”，合作协议明确约定租赁期限至2020年10月29日，东辰公司在此之前多次要求被告进行对账并支付欠款后解除租赁合同关系，但被告置之不理，拒不对账清算，其行为侵犯了东辰公司的合法权益，现东辰公司同意按昊月吸水材料公司计算的账目支付其欠款后解除租赁关系返还租赁场地，并无不妥，本院应予准许。东辰公司请求依法判令解除原被告于2005年10月30日签订的《合作协议》，因该协议已于2020年10月29日履行完毕，原告的该主张，本院不予支持。昊月新材料公司辩称即便人民法院确认东辰公司与昊月吸水公司解除租赁关系，基于合同相对性、权利义务一致性，东辰公司仅能向昊月吸水公司主张腾还租赁物，无权向昊月新材料公司主张腾还租赁物，昊月新材料公司不应成为本案的被告。已经发生法律效力的（2016）鲁0181民初7394号民事判决书认定昊月新材料公司、昊月吸水材料公司与东辰公司在合作协议中存在租赁关系，因《厂房土地续租协议》系昊月吸水材料公司与东辰公司自愿签订，且没约定允许昊月吸水材料公司转租的条款，且东辰公司明确拒绝其转租，昊月吸水材料公司提供东辰公司于2015年11月2日出具的同意济南昊月吸水材料公司将租赁的厂房等转租给山东昊月树脂有限公司使用的确认函，用于证实东辰公司已同意转租。因该确认函明确载明“同意济南昊月吸水材料公司将租赁的厂房等转租给山东昊月树脂有限公司使用，并同意租赁期限延长至2020年6月1日”，但不能证实东辰公司同意合作协议到期以后继续同意转租，且东辰公司多次找被告协商解除租赁事宜遭拒。昊月吸水材料公司不能证实自己的转租行为合法，昊月新材料公司现占用使用厂房及土地，东辰公司作为出租人在解除租赁关系后，有权要求其返还租赁物，因此昊月新材料公司的该辩解不成立，本院不予采信。昊月吸水材料公司主张截止至2020年12月31日，扣除租金后，东辰公司尚欠其884071元，东辰公司亦认可按该数额计算，本院予以确认。诉讼中，东辰公司同意偿还昊月吸水材料公司欠款，其行为并不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除济南东辰宏业工贸有限公司与济南昊月吸水材料有限公司于2018年5月8日签订的厂房土地续租协议；二、被告济南昊月吸水材料有限公司、山东昊月新材料股份有限公司于本判决生效后30日内腾房，将租用的厂房、土地（8.48亩）及食堂楼交付给原告济南东辰宏业工贸有限公司，并结清占用费（租金已计算结清至2020年12月31日，自2021年1月1日起，至实际交付之日止，按双方约定的年租金17万元计算）；三、原告济南东辰宏业工贸有限公司于本判决生效后30日内按租用时的状况将租用的车库用地（5.9亩）交付给被告济南昊月吸水材料有限公司，并结清土地占用费（自2019年11月1日起，至实际交付之日止，按年租金5万元计算）；四、原告济南东辰宏业工贸有限公司于本判决生效后10日内支付被告济南昊月吸水材料有限公司欠款884071元及利息（利息自2021年1月1日起，至实际偿还之日止，按双方约定的年利率7%计算）；五、驳回原告济南东辰宏业工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12640元，减半收取计6320元，由被告济南昊月吸水材料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘永栋二〇二一年三月二十九日法官助理 赵春龙书 记 员 杨明珠