北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8629号原告（反诉被告）：靳志强，男，1971年8月20日出生，汉族，户籍地河北省三河市，住河北省三河市。被告（反诉原告）：肖广生，男，1966年7月15日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区。委托诉讼代理人：肖萌（肖广生之子），1989年10月6日出生，汉族，户籍地北京市通州区，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐中成，北京市易行律师事务所律师。原告（反诉被告）靳志强与被告（反诉原告）肖广生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）靳志强，被告（反诉原告）肖广生及其委托诉讼代理人肖萌、唐中成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳志强向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方于2014年4月2日签订的《房屋买卖合同书》，并要求肖广生返还我购房款770400元；二、判令肖广生赔偿我因房屋增值而产生的信赖利益损失，具体数额待人民法院委托相关评估机构作出价格评估报告后变更或增加诉讼请求；三、本案的诉讼费用由肖广生承担。事实及理由：我与肖广生于2014年4月2日签订《房屋买卖合同书》。该合同书详细约定了双方的权利及义务关系。其后，我依照约定给付了肖广生购房款共计770400元，肖广生为我出具了收条。2017年该涉案房屋已经竣工，按照合同约定肖广生应当向我交付房屋及钥匙，但肖广生不予理睬。同年我向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求肖广生履行合同。该案经过通州区人民法院审理支持了我的诉求。肖广生上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院认为合同目的无法实现，发回重审。该案由北京市顺义区人民法院负责审理，后我撤诉。现我认为，双方自愿签订买卖合同，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。肖广生在房价上涨的情况下反悔不履行合同，不符合法律及合同约定，是严重违反诚信的行为。故我提起诉讼，请求依法支持我的诉讼请求。肖广生辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同，认可于第一次开庭当日解除，但是不同意返还购房款及承担信赖利益损失。靳志强仅支付我购房款595000元，其未足额支付我购房款存在违约行为。肖广生向本院提出反诉请求，请求判令靳志强支付违约金216000元。事实与理由：靳志强隐瞒其无北京购房资格的事实，欺骗我与其签订房屋买卖合同，因靳志强无北京市购房资格，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，合同应予解除。因靳志强自己的过错导致合同解除产生的经济损失应由其自己承担，与我无关。靳志强采取欺骗手段未足额支付购房款已构成严重违约，合同依法应予解除并由其承担违约责任。靳志强就反诉辩称，我没有违约，我已足额给付购房款，其中付款给肖广生之子肖萌175400元。经审理查明：2014年4月2日，肖广生与靳志强签订《房屋买卖合同书》，合同约定肖广生自愿将坐落于北京市通州区“两站一街”×期回迁安置房建筑面积为72平方米的自有回迁楼房出售给靳志强；上述房屋包括附属设备，经双方约定房屋价格为每平方米15000元，总款共计108万元；自合同签订之日，靳志强先行支付肖广生购房款的70%（即756000元作为预付款）和公共维修基金每平方米200元（以72平方米计算，即14400元），共计770400元。肖广生交付房屋及房屋钥匙后靳志强方支付剩余购房款的30%的一半，即162000元，待肖广生过户给靳志强后支付另一半剩余房款162000元。双方应同时为对方出具相应的收到凭证。肖广生之子肖萌在法定继承人意见处签字。索晓宝、孙宝明以证明人身份在合同尾页签字。合同签订后，靳志强向肖广生支付部分购房款及公共维修基金。肖广生于2014年4月7日为靳志强签署的收条内容为“今收到通州区次渠乡两站一街×期回迁安置房的卖房预订款的70%的房款为770440元”。因该争议，靳志强于2017年向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求判令肖广生继续履行合同，交付房屋和钥匙。该案经过北京市通州区人民法院审理，认定双方签订合同有效，认为应当继续履行；确认肖广生收到购房款数额为770400元，对肖广生主张的靳志强逾期付款构成违约要求解除合同及承担违约金的请求未予支持；另对剩余购房款问题一并进行了处理。最终于2018年11月29日作出（2017）京0112民初9669号民事判决书，判决：一、被告肖广生继续履行双方于2014年4月2日签订的《房屋买卖合同书》，履行内容为将北京市通州区×镇×园×号楼×单元×号房屋交付给原告靳志强，于本判决生效之日起十日内执行清；二、原告靳志强支付被告肖广生房款159798.5元（原告靳志强已经将该款项支付至本院账户，肖广生可于本判决生效后自本院领取该笔款项）；三、驳回原告肖广生的反诉请求。肖广生不服该判决结果上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为该案认定事实不清，于2019年3月12日做出裁定，发回北京市通州区人民法院重审。因肖广生之子肖萌此时已任北京市通州区人民法院人民陪审员，需要回避，此案指令我院审理。我院审理中靳志强撤回起诉。后靳志强再次持诉称理由及请求提起诉讼。另查明：1.关于涉案买卖合同签订的背景是肖萌因资金紧张找到靳志强借款，靳志强要求肖广生将房屋出售给靳志强，经双方协商一致签订了房屋买卖合同。2.涉案买卖合同中交易的房屋属于北京市“两站一街”项目拆迁安置房中的期房，该期房已经建造完毕，肖广生于2016年9月签署了期房的《安置房选房确认单》，选定的期房坐落为北京市通州区×镇×园×号楼×单元×号，建筑面积为71.83平方米。2017年5月31日，肖广生办理了2106号房屋的收房和入住手续。3.靳志强系非京籍人员，靳志强提供的保险缴费记录显示其自2017年4月起在北京市交纳社会保险。审理中，就靳志强主张的房屋差价损失，经询问，双方就现房屋价值未能达成一致意见。靳志强申请本院委托评估机构对涉诉房屋市场价格进行评估。北京市中恒业房地产评估有限公司于2020年11月11日以涉诉房产没有权属资料为由做出不予受理通知书。以上事实，有《房屋买卖合同书》、收条、民事裁判文书、卷宗材料及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，靳志强与肖广生签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，靳志强虽依约支付部分购房款，并在本市缴纳过社会保险，但最终其因距离符合本市购房资格时间较长，以其不具备购房资质为由要求解除房屋买卖合同。考虑双方合同无法继续履行、签约目的已无法实现的现状，加之肖广生同意双方签订的房屋买卖合同于本院第一次庭审当日解除，本院对双方合同解除的意见予以确认。结合北京市房地产市场价值变动等因素，本院对靳志强要求肖广生赔偿房屋差价损失的诉讼请求予以支持。在差价损失赔偿额的认定上，本院认为，双方签订合同时北京市已出台相关限购政策，靳志强系非京籍人士，其应明知不具备北京市购房资格，在此情况下其仍然坚持签订房屋买卖合同，放任了合同无法履行的结果。虽靳志强在合同签订后持积极态度在北京市开始缴纳社会保险，但其在不符合购房资格的情况下以诉讼方式提出解除合同，系其终止了合同的履行。综上，靳志强应对合同未能继续履行的结果承担部分责任。肖广生在签订合同时对靳志强不具备北京市购房资格亦属于知情者，其称靳志强隐瞒不具备本市购房资格的说法本院难以采信。肖广生在办理涉案房屋收房和入住手续后拒绝将房屋交付给靳志强，系其在房屋价值明显增长的情况下拒绝履行房屋买卖合同主要义务的行为，近而导致靳志强提起诉讼要求继续履行合同，在继续履行合同请求无法得到支持后又诉讼要求解除合同，故此肖广生应对合同未能继续履行承担相应责任。鉴于双方未就涉案房屋市场价值达成一致意见，在无评估结果的情况下，本院参照双方房屋买卖合同解除的时间点，综合考虑同时期房地产市场价值变动的幅度等因素，本院酌情确定肖广生应支付靳志强房屋差价损失的数额。靳志强要求按评估价值支付房屋差价损失本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。在确认靳志强与肖广生所签房屋买卖合同解除的情况下，肖广生收取靳志强的房款应予返还，具体数额以本院认定为准。肖广生称只收到靳志强给付的购房款595000元，存在靳志强欺诈情形，并非收到770400元，故主张靳志强未足额支付购房款系违约行为，并要求支付违约金。肖广生于2014年4月7日签名确认的收条已明确载明收到靳志强购房款770400元，在其未能提交充分证据证实存在欺诈事实的情况下，本院对其主张的事实无法采信，其要求靳志强支付违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认靳志强与肖广生于二○一四年四月二日签订的《房屋买卖合同书》于二○二○年八月二十六日解除；二、肖广生返还靳志强购房款及维修基金七十七万零四百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、肖广生赔偿靳志强房屋差价损失八十万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回靳志强的其他诉讼请求；五、驳回肖广生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万三千六百六十四元，由靳志强负担六千八百三十二元（已交纳），由肖广生负担六千八百三十二元，于本判决生效后七日内直接支付靳志强。反诉案件受理费二千二百七十元，由肖广生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 建二〇二一年三月十二日书记员 朱腾生