广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初2024号 原告：海南海垦经典物业服务有限公司，住所地：海南省海口市龙华区世贸东路2号世贸中心D座1904房。 法定代表人：沈冬梅。 委托诉讼代理人：莫燕琪，公司职员。 委托诉讼代理人：黎春宁，广西贺江律师事务所律师。 被告：广西壮族自治区国有大桂山林场，住所地：贺州市爱民南路59号。 法定代表人：邓永胜，场长。 委托诉讼代理人：潘明超，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琦琪，广西桂东律师事务所实习律师。 原告海南海垦经典物业服务有限公司（以下简称经典公司）与被告广西壮族自治区国有大桂山林场（以下简称大桂山林场）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。因案情复杂，当事人争议较大，本院于2021年2月4日将本案转为普通程序进行审理，并于2021年3月4日公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告经典公司的委托诉讼代理人莫燕琪、黎春宁，被告大桂山林场的委托诉讼代理人潘明超、李琦琪到庭参加诉讼；第二次开庭，原告经典公司的委托诉讼代理人莫燕琪、黎春宁，被告大桂山林场的委托诉讼代理人潘明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告经典公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付空置房物业管理服务费1793549.47元（从2018年7月1日起计算至2020年5月31日止）；2.请求法院判决被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金2745824.34元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月12日，原告通过公开竞标取得了大桂山林场桂山新苑小区（位于贺州市平桂区）前期物业管理服务资格。2017年7月19日，原告与被告签订《桂山新苑前期物业服务合同》，约定被告选聘原告对桂山新苑小区提供前期物业管理服务；合同期限5年，即从2017年8月1日至2022年7月31日，具体入场时间以被告书面通知时间为准，合同期予以顺延；物业服务费采用包干制方式，其中步梯房按房屋建筑面积0.7元／月／㎡计收，电梯房按房屋建筑面积0.9／月／㎡计收，电梯费按房屋建筑面积0.3元／月／㎡计收等。合同对其他事项亦作出了约定，其中第二十条“甲方（即被告）、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月一日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金”。 签订上述合同后，经被告通知，原告于2018年5月正式进入桂山新苑小区依合同约定提供前期物业管理服务。从2018年7月1日起至2020年5月31日止，被告没有按合同约定向原告交纳空置房的物业管理服务费1809040.75元。原告于2020年6月8日以分公司的名义向被告发出了《工作联系函》，请求被告尽快将1809040.75元支付给原告。被告收到《工作联系函》后，经其审核，认为原告所主张的1809040.75元有误差，应核定为1793549.47元，并向原告发送了《桂山新苑空置房欠费审核明细表》（2018.07.01-2020.05.31）。2020年9月23日，被告向原告送交了《关于桂山新苑小区空置房物业费问题的复函》，同意向原告支付包含在1793549.47元内的公摊水电费用155817.33元。另根据《桂山新苑前期物业服务合同》第二十条，被告还须向原告支付逾期交费违约金2745824.34元。原告多次通过电话、口头及书面形式向被告催收空置房物业服务费未果，遂提起诉讼。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：1.桂山新苑前期物业服务合同、成交通知书；2.工作联系函；3.桂山新苑空置房欠费审核明细表（2018.7.1-2020.5.31）；4.关于桂山新苑小区空置房物业费问题的复函、会议记录；5.贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则。 被告大桂山林场辩称，原告的诉请无事实及法律依据，应当依法予以驳回。1.原、被告签订的《桂山新苑前期物业服务合同》第七条明确约定物业公司收取物业费的对象及例外情形，即物业公司收取物业费的对象包括两大类：（1）实际收楼的业主，无论其是否居住或使用均应全额交纳物业服务费、各项分摊费用；（2）纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业，物业服务费、各项分摊费用（因业主原因未收楼的除外，商铺除外）由被告全额交纳，但原、被告根据案涉楼盘的实际情况进行了特别约定：因业主原因未收楼的除外，商铺除外。2.广西大桂山林场危旧房改造项目（桂山新苑小区）于2011年立项，于2012年开工建设，于2015年竣工，于2018年7月正式交房给业主。桂山新苑小区项目的性质为异地新建的保障性住房，购房人必须通过相关职能部门的购房资格审核并取得准购证，才能交付使用。桂山新苑小区共有住户700户，2018年7月正式交房时仅有144户业主通过保障性住房购房资格审核达到交房条件。桂山新苑小区出现众多空置房的主要原因包括：（1）鉴于保障性住房购房资格审核的硬性规定，政府各级房改部门要求必须按相关文件精神严格审核购房资格，需要购房户提供各种各样的证明材料，部分购房户由于各种原因而不能及时提供；（2）大桂山林场工作人员收集购房审核材料后，分别要向自治区、贺州市、八步区、平桂区房改部门请求核查购房人员是否存在已经购买过保障性住房或领取过住房补贴的情况，按市房改办要求查询结果的有效期为半年，如送审材料超过期限未能及时审核，又要重新查询；（3）因贺州市房改部门机构改革、人员变动等因素，前后负责的工作人员对政策存在不同理解，对该小区的住房性质界定前后存在差异，导致将原来已备案的400多户的购房人员资格推翻并要求重新递交材料进行审核。以上种种原因导致该小区购房户保障性住房购房资格审核方面进展缓慢，进而影响实际交房入住。3.截止至本案开庭前，桂山新苑小区实际收楼入住的只有342户，还有超过一半的购房户尚未收楼入住。未收楼入住主要包括三大类：（1）正在等待房改部门资格审核的购房户；（2）已经通过房改部门资格审核但未到大桂山林场办理收房手续的购房户；（3）已经通过房改部门资格审核且到大桂山林场办理收房手续但未到物业公司办理收楼入住手续的购房户。综上，目前桂山新苑小区出现空置房的原因主要是业主原因未收楼入住导致的，其责任不在被告。4.对于已通过了保障性住房购房资格审核而未来办理收房手续或已在被告处办理了收房手续而未去物业公司收楼入住的，原告可另行依法向该部分业主主张权益。5.原告主张的违约金计算标准过高，即使法院判决被告支付物业费，也应调整或减少违约金。综上，原告的诉讼请求不符合双方签订的《桂山新苑前期物业服务合同》的约定，应当依法驳回其全部诉讼请求。 被告对其辩称，在举证期限内向法院提交的证据有:1.关于确认龙绍芬等37户家庭购买桂山新苑小区限价住房资格的函、关于确认刘卉等20户家庭购买桂山新苑小区限价住房资格的函、关于确认卢锦华等40户家庭购买桂山新苑小区限价住房资格的函、关于确认罗亚甜等47户家庭购买桂山新苑小区限价住房资格的函、桂山新苑小区确认购房名单；2.桂山新苑交房花名册；3.资格审核情况汇总表、桂山新苑小区已通过资格审核未来办理收房人员名单、已办理收房手续未去物业收房名单；4.催告通知书、微信聊天截图、交房通知书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：被告对原告提交的证据3、4的真实性无异议并认可系被告进行的相应的核定，故对原告提交的证据3、4本院予以认定。被告提交的证据4中的催告通知书复印件、微信聊天截图来源合法，内容客观真实，可以作为本案认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：被告系桂山新苑小区的开发建设单位。桂山新苑小区属于保障性住房（共计有700套房屋），购房者需要通过政府相关部门的资格审核后才能购买该小区的房屋。截至2020年12月7日止，桂山新苑小区有342户已收房入住，有72户仍在购房资格审核当中，余下的286户中有一部分系已通过资格审核但未办理交房手续，另有一部分系已通过资格审核并在被告处办理了交房手续但未到原告处办理收楼入住手续。 原告通过公开竞标取得桂山新苑小区前期物业管理服务资格。2017年7月，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订了一份《桂山新苑前期物业服务合同》，约定：合同期限为2017年8月1日至2022年7月31日，共5年。具体入场时间，以甲方书面通知时间为准，合同期予以顺延；本物业的物业服务费采用包干制方式。甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的建筑面积计算交纳，计收标准为：步梯房，按房屋建筑面积0.7元/月/㎡计收；电梯房，按房屋建筑面积0.9元/月/㎡，电梯费按房屋建筑面积0.3元/月/㎡计收；计算物业服务费的面积以房管部门认可的《贺州市房产测绘成果报告》最终测绘面积为准。物业服务费、本合同约定的各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日（节假日等原因顺延）前交纳当月物业服务费及上一个月本合同约定的各项分摊费用。业主自商品房实际收楼之日起，且无论其是否居住或使用均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业（因业主原因未收楼的除外，商铺除外），其物业服务费、本合同约定的各项分摊费用由甲方全额交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月一日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。双方在合同中亦就其他权利义务事项进行了相应约定。原、被告在签订《桂山新苑前期物业服务合同》时，对桂山新苑小区的购房者需要经过政府相关部门的资格审核后才能购买该小区房屋的事实双方均已明确知晓。 签订合同后，原告于2018年7月1日进入桂山新苑小区提供物业服务。因被告未向原告支付桂山新苑小区空置房的物业服务费，原告的贺州分公司于2020年6月3日向被告发送了一份《工作联系函》，要求被告支付自2018年7月1日起至2020年5月31日止桂山新苑小区空置房的物业服务资金共计1809040.75元。之后，被告开会讨论相关事宜，并在其会议纪要中载明“六、关于海南海垦经典物业有限公司申请支付桂山新苑空置房物管费事宜……桂山新苑小区截止2020年6月已通过资格审核458户，其中已办理交房手续322户，未办理交房手续136户，剩余242户未交房（含退房和未销售）。现海垦物业公司来函要求我场根据委托物业代管合同支付2018年7月1日至2020年5月31日的空置房物业及水电费共计1809040.75元。经后勤服务中心核定为1793549.47元，其中公摊水电费用155817.33元”。被告于2020年9月23日向原告的贺州分公司复函，复函载明“我场对此进行了调查核实，根据《大桂山林场2020年第八次管委会议纪要》讨论决定：同意向贵公司支付桂山新苑小区公摊部分水电费用155817.33元”。之后，原告向被告催收空置房物业费未果，遂向法院提起诉讼。 本院认为，原告与被告于2017年7月签订的《桂山新苑前期物业服务合同》是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容未违反法律、行政法规的强制性，合法有效，依法应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。关于原告主张要求被告支付2018年7月1日起至2020年5月31日止桂山新苑小区空置房物业管理服务费1793549.47元是否具有事实和法律依据的问题。原告与被告签订的《桂山新苑前期物业服务合同》第七条明确约定“……纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业（因业主原因未收楼的除外，商铺除外），其物业服务费、本合同约定的各项分摊费用由甲方全额交纳”，上述合同条款系双方协商一致的结果，该约定对双方当事人均具有法律约束力。虽然被告辩驳主张桂山新苑小区的空置房系业主原因造成的，但双方当事人在签订案涉合同时均已明确知晓桂山新苑小区的购房者必须通过政府相关部门的资格审核后才能购买房屋，资格审核属于执行政府相关政策的范畴，并非购房者能够左右，如将其归于业主原因与事实不符且有悖常理，并且被告在明知桂山新苑小区购房者须要资格审核的情况下仍签订上述条款，就应充分预见到应承担的相应法律后果，故对被告的该辩驳主张，本院不予采信。现原告已经按照约定为桂山新苑小区提供相应的物业服务，被告亦应按照约定向原告支付相应的物业服务费。原告现诉请的空置房物业服务费1793549.47元系经过被告核定后的数额，且原告提交了被告的会议纪要截图予以证实，原告对该数额亦予以认可，故本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，原告主张要求被告支付2018年7月1日起至2020年5月31日止桂山新苑小区空置房物业管理服务费1793549.47元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金是否具有事实和法律依据的问题。因原、被告双方对案涉空置房物业费（2018年7月1日起至2020年5月31日止）的数额并未达成一致意见，原告发函给被告后，经被告重新核算从而确定了空置房物业费为1793549.47元，原告对该数额亦予以认可，因此，本院认为被告对原告复函的时间（2020年9月23日）应视为双方对付款时间达成了新的合意。之后，被告仍未付款的行为已构成违约，并且结合双方的合同约定即“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月一日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金”，故本案应从2020年10月24日起计算违约金。虽然合同明确约定每逾期一日按应付费用的3‰计算违约金，但本院认为该违约金的计算标准过高，结合本案的实际，本院酌情调整为按照2020年10月20日全国银行间同业拆借中心受权公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告广西壮族自治区国有大桂山林场应支付原告海南海垦经典物业服务有限公司桂山新苑小区空置房2018年7月1日起至2020年5月31日止的物业服务费1793549.47元。 二、被告广西壮族自治区国有大桂山林场应向原告海南海垦经典物业服务有限公司支付逾期交纳空置房物业服务费的违约金（违约金计付：以1793549.47元为基数，从2020年10月24日起按照年利率3.85%计算至被告广西壮族自治区国有大桂山林场清偿债务之日止）。 上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费43115元（原告已预交21558元），由原告海南海垦经典物业服务有限公司负担23115元，被告广西壮族自治区国有大桂山林场负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  李永慧 审 判 员  徐 敬 人民陪审员  尹 静 二〇二一年三月二十六日 法官 助理  吴 丹 书 记 员  封 敏