湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初8353号原告：叶凡，男，2001年7月14日出生，汉族，住宁乡市玉潭镇××号。委托诉讼代理人：叶超，男，1968年3月28日出生，汉族，住宁乡市玉潭镇××号，系原告的父亲。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军。委托诉讼代理人：程安春，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。原告叶凡与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶凡的委托诉讼代理人叶超、被告恒源公司的委托诉讼代理人程安春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶凡向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告预告登记违约金4865.9元、逾期交房违约金24512.33元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月24日，原、被告签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××乡××路××路交汇处（义务小商品批发城）第一幢四层4210号商铺，建筑面积23.82㎡，被告于2015年5月30日前经竣工验收后交付房屋给原告。当日，原告全额支付了购房款140633元，但被告至今未向原告交付房屋，应当向原告支付违约金24512.33元。另被告直至2017年12月11日才为原告办理预告登记，应当支付逾期办理预告登记的违约金4865.9元。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告恒源公司辩称：第一、原、被告与第三方宁乡县义乌小商品城有限公司曾签订委托经营协议书，该协议约定原告委托义务小商品城有限公司对外出租该商铺，而在2015年义务小商品城开业时，被告已向义务小商品城交付房屋，故不存在被告逾期交房的事实；第二、预告登记制度是约束开发商一房多卖的情况，本案中是否预告登记不影响原告物权的行使，不应当支持逾期预告登记违约金；第三、本案已经超过三年的诉讼时效。商品房买卖合同约定，被告应当于2015年5月30日交付房屋，涉案房屋于2017年1月12日竣工验收，则无论从2015年5月30日开始计算还是从2017年1月12日开始计算，本案诉求均已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求；第四、合同约定的违约金标准过高，如果法院认为被告存在违约行为，请法院适当调整违约金标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提交的证据分列如下：一、原告提交的证据：1、《宁乡县商品房买卖合同》，拟证明原、被告之前签订了商品房买卖合同，合同约定了交房条件及时间及办理预告登记的时间；2、销售不动产统一发票，拟证明原告已支付全部购房款；3、房屋合同备案证明，拟证明涉案房屋于2017年12月11日办理了预告登记；4、联合验收备案合格证明，拟证明涉案房屋进行联合验收备案的时间。对原告提交的证据，本院审查认为来源合法，内容真实，与本案相关联，本院依法予以采信。根据上述采信证据及庭审查明情况，本院确认如下案件事实：2014年10月24日，原、被告签订编号为20140144Ａ-4210的《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××乡××路××路交汇处（义乌小商品批发城）第1幢Ａ单元4层Ａ-4210号房屋，单价为5903.99元／㎡，总价为140633元。合同第八条约定：“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案”…。合同第十一条约定：“逾期超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第二十条约定：“自合同签订之日起，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记，商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证”、“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，若买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金”。合同另对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告全额支付了购房款140633元。涉案房屋于2017年1月12日进行了竣工验收备案。另查明，1、涉案房屋于2017年12月11日办理预告登记；2、原告在庭审中自认，其在起诉之前从未向被告主张过预告登记违约金及逾期交房违约金。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告当庭自认其在起诉前未曾向被告举张过涉案的两项违约金，则关于其在本案中主张的2015年5月31日至2017年1月12日的逾期交房违约金，其诉讼时效期间已于2020年1月12日全部届满，对于该项请求，被告已取得不履行义务的抗辩权；关于逾期办理预告登记的违约金，原告于2020年11月2日向本院提起诉讼，则其主张2017年11月2日之前的该项违约金的诉讼时效期间已届满。对于2017年11月3日至2017年12月11日期间的逾期办理预告登记的违约金，被告抗辩违约金标准过高，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，本院酌情支持被告以已付购房款140633元为基数，按日万分之零点六的标准，向原告支付逾期办理预告登记的违约金320元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告叶凡逾期申请预告登记违约金320元；二、驳回原告叶凡的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费534元，由原告叶凡负担484元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  傅海燕人民陪审员  陈弼勋人民陪审员  刘宏伟二〇二一年三月二十四日书 记 员  周 婕附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。