济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初1116号原告：管玉敏，女，1968年3月21日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：曹国振，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛新秀，山东祥天律师事务所律师。被告：山东绿地泉物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：温雪娜，总经理。委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡利欣，山东崴达律师事务所律师。第三人：朱爱萌，女，1987年9月11日出生，汉族，住济南市。第三人：豆鹤贤，男，1982年1月12日出生，汉族，住址同朱爱萌。原告管玉敏与被告山东绿地泉物业服务有限公司（以下简称绿地泉物业公司）、第三人朱爱萌、豆鹤贤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告管玉敏的委托诉讼代理人曹国振、毛新秀，被告绿地泉物业公司委托诉讼代理人张训勇到庭参加了诉讼。第三人朱爱萌、豆鹤贤经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管玉敏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告经济损失暂计6万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告管玉敏系济南市槐荫区绿地国际花都二区1号楼1单元1704号房屋的所有权人。2019年11月13日，原告将房屋出租给案外人宫永超，租期为2019年11月13日至2022年11月12日。第三人朱爱萌和豆鹤贤系原告楼下即1604室房屋的所有权人。2020年国庆节假期期间，因泉景园二期1号楼1单元04户卫生间下水主管道堵塞，导致原告房屋内卫生间的马桶、地漏反水，污水浸泡地板、家具若干，造成原告严重经济损失。同时造成第三人朱爱萌和豆鹤贤家里的房顶漏水，产生了经济损失。原告与被告存在物业服务关系，被告作为物业管理方负有保障管道畅通的义务。事情发生后原告多次与被告协商处理未果，无奈之下，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告在开庭时陈述，不要求第三人承担责任，将朱爱萌、豆鹤贤列为第三人是为了查明事实。绿地泉物业公司辩称，1、原告房屋内卫生间的马桶、地漏反水原因不明。2020年10月6日答辩人处客服人员接到电话称小区1704号房出现漏水情况，答辩人便及时与原告（房屋使用人）预留的电话取得联系，因原告原因（房屋使用人正在高速上返回济南途中）不能及时打开房门，答辩人为避免损失进一步扩大及时采取避险措施，将其水管阀门关闭，并安排物业工作人员加班等待直至2020年10月6日晚上，房屋使用人回到济南后将房门打开，答辩人安排工作人员加班至10月7日凌晨将房屋内污水清理干净。答辩人工作人员在帮助原告清理房间时，发现清理的污水及污物可以通过马桶进入卫生间下水主管道冲走，并未发现卫生间下水主管道堵塞的情况，原告房屋内卫生间的马桶、地漏反水原因不明。另，原告房屋位于本栋建筑物该单元的17楼，反水的马桶位于原告房屋专有部分的卫生间内，当时本栋建筑物该单元其他业主的卫生间均能使用正常，未出现卫生间马桶使用异常的情况，答辩人客观上在不进入原告房屋内的情况下根本无法发现原告房间内马桶反水的情况。2、2014年11月14日答辩人与原告之间签订了《前期物业管理服务协议》，协议第24条约定物业费的收取标准为每月每平方米1.4元，根据2012年8月1日起执行的《济南市普通住宅物业服务等级标准》的规定，该收费标准未达到三星级服务标准规定的每月每平方米1.55元的标准，但答辩人一直为小区业主参照三星级物业服务要求提供物业服务，《济南市普通住宅物业服务等级标准》三星级服务标准要求“公共污水管道每年检查1次，视情况进行清理，排水畅通；雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清理，排水畅通，无堵塞；”，答辩人在为小区业主提供服务过程中，已经按照上述规定履行了相关合同义务，并不存在服务瑕疵。鉴于原告所居住的该栋建筑物的室外污水管道及化粪池未出现堵塞的现象，原告房屋内卫生间马桶反水原因不明，原告房屋卫生间马桶反水的原因只能是原告或房屋实际使用人使用不当造成的，原告因房屋内卫生间马桶反水造成的损失与答辩人提供的物业服务之间不存在因果关系。3、原告卫生间马桶反水的房屋位于该小区该栋建筑物该单元的17楼，答辩人的工作人员帮助原告打扫房间卫生时并未发现卫生间下水主管道堵塞的情况，退一步说，即使原告房屋内卫生间反水的原因是下水主管道堵塞，依据常理推断出现卫生间主管道堵塞的原因只能是原告及其楼上该单元其他业主使用不当造成的。原告房屋内卫生间的下水管道位于原告房屋专有部分之内，由该栋建筑内该单元的全部业主共同使用，在答辩人已经履行物业服务协议约定的相关义务，做到对公共下水管道外网的日常维护和管理义务，外网管道畅通无堵塞情况下，该栋建筑内该单元17楼以上业主作为相应房产的不动产权利人，依据《中华人民共和国民法典》第288条、296条的规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的应当给予赔偿，原告因卫生间马桶反水造成的经济损失的赔偿主体应当是相应的侵权人，而不是答辩人。4、原告及该房屋的实际使用人未能及时发现卫生间马桶反水的情况，是造成反水损害后果进一步扩大的原因，相应的损害后果依法应由原告自行承担。原告房屋内卫生间马桶反水的情况发生在2020年国庆节期间，因原告家中无人导致未能及时发现卫生间马桶反水的情况，造成反水损害后果进一步扩大，如原告家中有人或长期离家前能采取必要的防范措施，则即使出现卫生间马桶反水情况也会得到及时处置，不会造成更大的经济损失，故反水损害后果进一步扩大的责任主体是原告，相应的损害后果依法应由原告自行承担。综上，答辩人认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人朱爱萌、豆鹤贤未作陈述。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。管玉敏提交了如下证据：1、污水堵塞管道图片一组，证明有污物堵塞下水道，堵塞点是在16层04户与17楼04户之间，污水反流到原告厕所间；2、房屋现状图1组、馨辉百世家居用品有限公司销售合同、济南市家居装饰装修施工合同、家居销售合同、银联POS消费单4960元、家居购买单、银联POS消费单12319元，证明原告装修房屋花费金额；3、原告自己统计的房屋内地板、沙发、电视柜、衣柜、餐桌、椅、床梳妆台等损失48759.84元；4、楼下1604室天花板及墙面、石膏线、主卧、房顶杀菌处理费作合计12500元。5、原告提交了鉴定申请书要求对原告的实际损失进行鉴定。经向被告质证原告提交的上述证据，被告认为，2020年国庆期间房屋内反污水一事，事实存；但被告第一时间帮助原告打扫卫生，但反水的原因不明，当时被告帮助原告打扫卫生人员没有发现主管道堵塞的情况；物业服务合同约定的污水排放畅通是指小区内的室外公共污水管道畅通，原告家中的污水管道堵塞在现有的小区物业管理过程中物业服务单位不可能发现，因为该该管道位于原告房屋内的专有部分以内，该管道使用人是原告及其楼上楼下的其他业主，在化粪池及室外污水管道未出现堵塞及其他异常情况下，物业公司在不进入业主房屋内客观上也不可能预见管道堵塞的情况，物业公司服务有一定的范围和界限。对于原告提交的损失证据并申请损失鉴定，被告仍坚持原告的损失与被告没有因果关系。对原告提交的损失证据，不能证明与原告的损失有关联性，原告提交的证据不能证明其损失，相应财产损失应以现场勘验为准。绿地泉物业公司提交如下证据：证据1：前期物业管理服务协议一份，证明：2014年11月14日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方间签订《前期物业管理服务协议》，协议第24条约定物业费的收取标准为每月每平方米1.4元。证据2：济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》、《济南市普通住宅物业服务等级标准》、《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》，证明：根据2012年8月1日起执行的《济南市普通住宅物业服务等级标准》的规定，《前期物业管理服务协议》中约定每月每平方米1.4元的物业收费标准未达到三星级服务标准规定的每月每平方米1.55元的标准，但被告一直为小区业主参照三星级物业服务要求提供物业服务，《济南市普通住宅物业服务等级标准》中三星级服务标准要求“公共污水管道每年检查1次，视情况进行清理，排水畅通；雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清理，排水畅通，无堵塞；”。证据3：疏通污水管道服务合同一份、化粪池疏通清理合同书一份、照片9张。证明：2020年3月31日，被告分别就污水管道的疏通、化粪池的疏通与案外人济南市天桥区爱新管道疏通经营部签订了《疏通污水管道服务合同》、《化粪池疏通清理合同书》，将包含涉案泉景园小区在内的化粪池清理及污水干线清理、疏通工作、厨房污水管道疏通、清掏、污物外运工作分包给专业机构，合同期限为2020年4月1日至2020年3月31日，要求案外人每年对合同约定区域内化粪池及污水管线清理、疏通两次，确保污水管道畅通。9张照片证实案外人定期对污水管道进行疏通、清洗，定期清理化粪池，被告的工作人员也不定期的检查污水管道，确保管道畅通。以上证据综合证实被告在为泉景园小区业主提供服务过程中，已经按照要求履行了相关合同义务，并不存在服务瑕疵。证据4：山东绿地泉物业服务有限公司工作日志2页、照片2张。证明：2020年10月6日被告的客服人员接到电话（15068191）称小区1-1-1704号房出现漏水情况，被告工作人员及时与原告（房屋使用人）预留的电话取得联系，因原告原因（房屋使用人正在高速上返回济南途中）不能及时打开房门，被告安排物业工作人员加班等待直至2020年10月6日晚上10点多，房屋使用人回到济南后将房门打开，被告安排工作人员加班至10月7日凌晨将房屋内污水清理干净。被告工作人员在帮助原告清理房间时，发现清理的污水及污物可以通过马桶进入卫生间下水主管道冲走，并未发现卫生间下水主管道堵塞的情况。管玉敏对被告提交的上述证据的质证意见为：对被告提交的上述4份证据的真实性无异议，根据被告提交的证据能够证明被告负有对公共污水管道检查、清理、保持排水畅通的义务；照片主要反映了工作人员对化粪池和地面污水管道的疏通过程，不能证明被告对房屋主体范围内的公共污水管道的疏通过程；证据4能够证明管道堵塞时原告家中无人，等到租客从外地赶回后开门，不存在自身使用导致污水管道堵塞的可能性。对双方当事人有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：管玉敏系济南市槐荫区绿地国际花都二区1号楼1单元1704号房屋的所有权人。2019年11月13日，管玉敏将房屋出租给案外人宫永超，租期为2019年11月13日至2022年11月12日。2020年国庆节放假期间，绿地泉物业公司工作人员，于2020年10月6日接到有人电话报告该小区1号楼1单元1704号房屋有漏水情况，物业服务人员立即拨打电话通知了管玉敏出租房屋的承租人；物业服务人员一直在该房门口等待承租人于当日晚10时左右回到该房屋，打开房门后发现，房屋内特别是卫生间地面污水浸泡，房屋承租人与物业服务人员一起清理污水、疏通污水管道，绿地泉物业公司提交一组照片证明其物业服务人员一起清理污水的事实。绿地泉物业公司委托诉讼代理人陈述，物业服务人员通过卫生间的马桶将污水排除，没有发现主管道堵塞的情况。绿地泉物业公司提交当时其服务人员帮助清理污水的照片一宗，证明有3-4名服务人员清理污水及垃圾，一直清理至10月7日凌晨，将房屋内的污水清理干净为止。管玉敏认为，因泉景园二期1号楼1单元04户卫生间下水主管道堵塞，导致原告房屋内卫生间的马桶、地漏反水，污水浸泡地板、家具若干，造成原告严重经济损失。第三人朱爱萌和豆鹤贤系原告楼下即1604室房屋的所有权人。同时造成第三人朱爱萌和豆鹤贤家里的房顶漏水。为此，管玉敏诉至本院要求处理。本院认为，管玉敏以物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，本案争议的焦点问题是，绿地泉物业公司对于管玉敏房屋内的污水被浸泡的事实以及损害后果是否应承担违约赔偿责任？根据绿地泉物业公司与管玉敏于2014年11月14日签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定：房屋共用部位的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护管理。包括：房屋承重结构部位（基础、承重墻体、梁、柱、楼盖、屋面）、专用房屋、间、楼梯间、走廊、通道、大堂及外墙面等。第五条约定：房屋共用设备的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护、运行和管理。包括：上下水管道、落水管、避雷装置、公共照明、消防设施、邮政信箱、天线等。第六条约定：公用设施的小型维修（单项维修费用200元以下）养护管理。包括：非市政道路、化粪池、庭院灯、草坪灯等。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人员应当按照约定和物业的使用性质、妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”物业服务公司承担的对业主公用部分的维修、养护、管理之责，应是在业主或物业服务人员发现后及时的维修、养护、管理义务。结合本案，根据管玉敏的陈述，是由于绿地国际花都二区1号楼1单元1704号房屋与其楼下1604号房屋之间的公用污水管道堵塞造成的污水反流入其卫生间的；在承租该1704室承租人员国庆期间外出旅游之际，物业服务人员接到小区内有关人员发现1704室有污水流出的报案后，即时的派出物业服务人员立即联系房屋承租人，并一直派物业服务人员守候在1704室门口，直到夜晚10点左右，房屋承租人返回家中打开房门，并立即与承租人共同清理房屋内污水，及时疏通污管道，清理垃圾等，一直到清理完毕为止。可以认定，绿地泉物业公司物业服务人员履行了服务合同约定的服务义务，及时的尽到了物业服务的维修、养护、管理之责。管玉敏提交的证据不能充分的证明绿地泉物业公司有违反双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的行为，也不能证明绿地泉物业公司有侵权行为,应承担举证不能的法律后果。因此，管玉敏因房屋内财产被污水浸泡造成的损失要求绿地泉物业公司承担违约赔偿责任，证据不足，理由不充分，本院不予支持。对于管玉敏申请要求对其因污水浸泡其房屋内财产损失进行鉴定，因其要求被告承担责任的诉讼请求不能得到支持，所以，管玉敏的鉴定申请已成为不必要，其鉴定申请亦不予支持。管玉敏可以向实际侵权人另行主张权利。对于管玉敏诉讼请求的第三人朱爱萌、豆鹤贤，因管玉敏已明确表示不要求第三人承担法律责任，本院予以确认。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第九百四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告管玉敏对被告山东绿地泉物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告管玉敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇二一年三月二十二日书记员 金晓宇