上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1223号原告：段林。委托诉讼代理人：周云涛，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅璠，上海正策律师事务所律师。被告：上海鸿州房地产有限公司。法定代表人：李金英，执行董事。委托诉讼代理人：魏峰，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松竹，上海中联律师事务所律师。原告段林与被告上海鸿州房地产有限公司(以下简称鸿州公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周云涛、被告的委托诉讼代理人魏峰、陈松竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告购买的上海市嘉定区德富路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)办理房地产权证(小产证)；2、判令被告赔偿逾期办理小产证的损失人民币254,768.01元(以下币种同，以1,491,234元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%上浮50%即5.775%为标准，自2017年10月1日起计算至2020年9月16日)。事实与理由：2016年5月16日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买建筑面积为110.12平方米的系争房屋，总价1,391,234元，被告另以团购费名义向原告收取10万元。合同约定的交房时间为2016年12月31日，因贷款延期至2017年4月交付。双方还约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后180日内，由甲、乙双方共同签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备手续。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。2020年9月16日，被告才通知原告已办理大产证，如办理小产证，需接受其提出的违约赔偿标准。双方至今未能就小产证办理及逾期办理小产证的赔偿事宜达成一致，故诉至法院，要求判如所请。审理中，原告表示正在办理系争房屋的小产证，故申请撤回第1项诉讼请求。被告辩称，根据合同第十二条第2款、附件一第二条第5款的约定，原告需要在房屋交付前付清所有房款，原告未能支付全额房款的，被告有权拒绝交付房屋，直至房款到账之日起3个工作日内，由被告向原告发出交房通知。本案中，原告通过贷款支付第二笔房款69万元的日期为2017年3月31日，故被告交付房屋的日期可顺延至2017年4月5日。且被告实际亦于2017年4月5日交付了房屋。再根据合同第十条、第十四条及补充条款一第六条的约定，本案中，被告最迟应于2018年9月30日协助原告办理系争房屋的小产证，在此之后，被告仍未协助的，应向原告支付违约金直至被告办出大产证之日。而大产证办出后，需要买卖双方协助才能完成小产证的办理，非被告单方义务，故不应再计算违约金。被告实际于2020年9月16日取得了大产证，故本案计算逾期办理小产证损失的起止时间应从2018年10月1日起至2020年9月16日止。且，自法院收到原告起诉状之日往前推算三年的损失均已超过诉讼时效。关于损失的计算标准，鉴于逾期办理大产证有建设单位不配合竣工验收及上海市清理、整顿类住宅等客观原因，故本案中计算逾期办理小产证损失利率的标准应就低适用，即最高不应超过同期LPR利率上浮30%。关于计算损失的基数，鉴于所谓的团购费并非由被告收取，故应以预售合同价款1,391,234元基数。另，2020年2月至5月期间，由于受新冠肺炎疫情影响，不动产交易中心实际上是暂停受理、接受办理大产证的相关资料，故该期间应予扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年5月16日，段林(乙方、买方)与鸿州公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼(太湖世家环球大厦)》商品房事宜，订立本合同；乙方向甲方购买系争房屋，规划用途为办公，总房价款1,391,234元；付款方式为分期付款、商业贷款；乙方于2016年5月16日支付首付款701,234元；乙方于2016年7月31日前支付房款690,000元；乙方申请商业性贷款额度为全部房价款的50%(人民币690,000元)，如由于乙方原因，造成申请商业性贷款额度与银行批准发放之贷款额度产生差额时，该差额部分乙方同意由甲方另外向乙方发出书面交款通知书，并按甲方书面交款通知书规定的时间付清；否则，甲方有权在规定付清时间的第二天按本合同第七条追究乙方违约责任；若乙方在该房屋实际交付日期前未能支付该房屋的全额房款(包括贷款部分未能到达甲方账户的)甲方有权拒绝交付房屋给乙方，直至该房屋全款到账之日起3个工作日内，由甲方向乙方发出书面交房通知；第十条约定，该房屋交付时甲方须取得《建设工程竣工验收备案表》。第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定……乙方需在甲方交付房屋前付清所有房款及相应费用，贷款客户必须在房屋交付前办理完毕贷款手续并且贷款到达甲方账户，若乙方在交付前未付清房款及相关费用，甲方不承担逾期交房的责任；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款一第六条对合同第十条中房地产权证取得的日期补充约定为，自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，且逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同。合同另对其他权利义务作出约定。合同签订当日，段林向鸿州公司支付购房款701,234元。2017年3月30日，段林向鸿州公司提交《申请书》一份，申请将付款方式由原先的按揭贷款转为分期付款，最迟于2017年3月31日付清等。次日，段林支付房款69万元，付清了全部购房款。2017年4月5日，鸿州公司将系争房屋交付给段林。2020年5月11日，系争房屋所在的嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼项目通过了综合竣工验收。2020年9月16日，鸿州公司取得了系争房屋所在太湖世家环球大厦项目(德富路XXX号房屋)的不动产权证书(大产证)。另查明，1、世家双塔营销中心于2016年4月10日出具收条一份，载明“今代上海鹄志收到世家环球客户，房号：911团购费用100,000元整(壹拾万元整)”。2、段林于2020年10月20日诉至本院。审理中，段林表示在起诉之前未向鸿州公司主张过逾期办理小产证违约金。又查，鸿州公司在其他购房者起诉其案件中明确预售合同补充条款一第六条中“自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内”中“交付”是指合同约定的交付时间。本院认为，段林与鸿州公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，鸿州公司应于2016年12月31日前交付房屋，且交付时须取得《建设工程竣工验收备案表》；自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，鸿州公司办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；鸿州公司在取得大产证后180日内与段林签署《房屋交接书》，双方签署《房屋交接书》之日起180天内办理过户手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。由此可以确定，鸿州公司至迟应于2018年6月25日协助段林办理小产证。然鸿州公司直至2020年9月16日才取得系争房屋的大产证，符合办理小产证的条件，显属违约。本案中，鸿州公司应承担自2018年6月26日起至2020年9月16日止的逾期办理小产证违约金。段林主张自2017年10月1日起算该项违约金，于法无据，本院不予支持。鸿州公司主张因段林逾期付款，故应从其实际交付房屋之日起计算办理大产证及小产证的时间，对此本院认为鸿州公司因其自身原因客观上无法按约办理产证，段林付清房款的时间并未超过合同约定的鸿州公司应办理大产证的时间，亦不影响小产证的办理，且鸿州公司在另案中认可合同约定的办理大产证的时间最迟为合同约定的交付时间后6个月内，故鸿州公司的该项抗辩意见，本院不予采信。鸿州公司又主张自法院收到段林起诉状之日往前推算三年逾期办理小产证违约金已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为逾期办证违约金系基于鸿州公司未按合同约定期限办证的违约行为而产生，故鸿州公司逾期办证的违约行为一经发生，其侵害段林合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。根据法律规定，本案适用三年的诉讼时效期间，段林于2020年10月20日向本院提交诉状主张逾期办理小产证违约金，故本院认定鸿州公司应承担违约责任的期间并未超过诉讼时效。关于违约金的计算基数，段林主张的基数中除合同约定的购房款外，还包括支付给案外人的团购服务费，对此鸿州公司抗辩团购服务费并非其收取，应以合同价款1,391,234元作为基数，本院认为现有证据仅能证明段林向案外人支付团购服务费的事实，不能证明该款与鸿州公司的关联性，故本院采纳鸿州公司的抗辩意见，违约金的计算基数应以1,391,234元为准。关于违约金的计算标准，虽然双方合同中对此未作明确约定，然根据2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，本院酌定鸿州公司应偿付段林逾期办理小产证违约金155,132元。至于鸿州公司主张受新冠肺炎疫情影响，要求扣除2020年2月至5月间违约金的抗辩意见，本院认为鸿州公司自2017年起即迟延办理系争房屋大产证，该违约行为的持续发生并非疫情所致，其迟延办理大产证与疫情并无因果关系，故对于鸿州公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。审理中，段林撤回要求鸿州公司办理系争房屋小产证的诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告上海鸿州房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告段林逾期办理小产证违约金人民币155,132元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,121元，减半收取2,560.50元，由原告段林负担1,001.50元，由被告上海鸿州房地产有限公司负担1,559元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年三月三十一日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。