北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初16576号原告（反诉被告）：安永涛，男，1984年2月25日出生，汉族，北京亚欧出租有限公司驾驶员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。被告（反诉原告）：迟玉环，女，1964年4月11日出生，汉族，北京市永兴月华机电有限公司前法人，住北京市房山区。被告（反诉原告）：李清涛，男，1960年2月27日出生，汉族，北京市房山区长阳镇社保所退休职工，住北京市房山区。第三人：郝凯，男，1985年8月11日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）安永涛与被告（反诉原告）迟玉环、李清涛、第三人郝凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安永涛及其委托诉讼代理人张俊勇，被告迟玉环、李清涛到庭参加诉讼。第三人郝凯经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安永涛向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求依法判令原被告2018年7月15日签订的房屋租赁合同无效；2.请求依法判令被告退还租金25000元、保证金20000元；3.请求依法判令被告赔偿原告装修损失144240元；4.请求依法判令被告赔偿原告搬家损失215733.6元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：迟玉环、李清涛为合伙人，安永涛与迟玉环、李清涛于2018年7月15日签订《场院房屋租赁合同》，约定迟玉环、李清涛将位于北京市房山区自有独立院落，总面积约7.5亩，房屋总面积2310平米，其中库房1600平米，宿舍、办公室、门卫等710平米，租期自2018年7月15日至2021年7月14日，年租金15万元整，租金交至2021年1月15日。双方达成合意后，安永涛先后共投资144240元进行装修，其中包括使用挖掘机对庭院进行平整、人工进行打扫清理、改大门、种树美化、防水、改水电、及库房改造、修建厕所等。但2020年11月6日北京市房山区窦店镇人民政府作出了《限期拆除通知书》(窦政限拆字[2020]46号)，认定涉案场院系违法建设，并于2020年11月12日已将上述房屋拆除。由于库房堆积如山的货品，安永涛匆忙寻房搬家，来不及全部搬走就被拆除，致使安永涛受重大损失，安永涛多次与迟玉环、李清涛协商赔偿事宜，迟玉环、李清涛均不予解决，只能诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）迟玉环、李清涛辩称，一、不同意安永涛第一项诉讼请求；二、不同意安永涛的第二项诉讼请求，因为安永涛已给我们造成重大损失，我方提交反诉状。根据房山区窦店镇[窦政限拆字(2020)46号限期拆除通知书]，责令我方三日内自行拆除，11月7日我让安永涛找我把租金和保证金共45000元退回并解除合同，他不同意。有微信截图为证；不同意安永涛的第三项诉讼请求，我方对安永涛所谓的装修，我方没有委托安永涛装修，装修的时间、地点、装修内容、金额一概不知道，我方出租的厂房是按现状出租的，至于安永涛根据自己使用要求进行装修与我方无关，以2020年的补充协议为准；四、不同意安永涛的第四项诉讼请求，2020年补充协议明确写明：如遇国家占地或违建拆除，双方互不追究对方的经济损失；五、诉讼费应由安永涛承担。被告（反诉原告）迟玉环、李清涛向本院提出反诉请求：1.赔偿两对大铁门款。每对铁门6000元，每对铁门安装费2000元。（6000元＋2000元）×2=16000元，共计16000元；2.返还10吨压力罐一个；3.重新砌好由被反诉人破坏的大院围墙长度75米；4.返还4芯×25平方滤芯电缆线180米；5.赔偿搬物费20000元；6.赔偿反诉人房屋残值每平方米50元，赔偿反诉人由于政府介入损失每平米50元的赔偿，2516.31平米×100元=251631元，共计251631元。以上共计287631元。事实与理由：2018年7月15日反诉人与被反诉人签订房屋场院的租赁合同，场院位于养殖小区，租赁期限2018年7月15日至2021年7月14日止。2020年11月6日窦店镇政府做出拆除违建决定，限三日内自行拆除，如果按时完成，每平米补助200元，如果政府助拆每平米扣除50元助拆费，反诉人接到通知后立即与被反诉人联系，经多次与被反诉人沟通被反诉人拒绝搬家，致使反诉人无法自拆，只好请政府助拆，造成反诉人房屋残值损失每平米50元，付给政府助拆费每平米50元。共计251631元。在政府助拆时被反诉人将反诉人的两对大门拆走送回家中，将反诉人的10吨压力罐、180米电缆线拉走。并为了向其家中运物方便将反诉人的围墙拆毁，并在拆大门时将反诉人的围墙拆毁总长度为75米，以上均有人证物证，故提起反诉。原告（反诉被告）辩称，不同意被告的反诉请求，与我无关。第一项大门丢失和安装费与我无关，我没有义务给被告看着大门，第二项压力罐也是拆迁公司拆迁丢失的，我没有义务给被告看管，第三项围墙被拆也不是我让政府拆除的，是政府强拆，第四项电缆电线也与我无关，被告放在电线杆上，是政府拆迁拆了，不是我弄丢的，第五项人工搬运费也不该我出，是政府拆除6号通知15号就进行了强拆，我们从6号接到通知就一直在搬东西，一直搬到15号，最后还是政府把我们剩下的东西搬出来的，时间短东西太多，第六项残值和损失与我无关，是政府6号贴单子限期7日内搬家，说是违法建筑强拆，我认为这个钱不该我出。且房屋残值没有法律依据，因为政府确定涉案建筑是违建强拆的。本院经审理认定事实如下：2018年7月15日，迟玉环、李清涛（甲方）与安永涛、郝凯（乙方）签订了《场院房屋租赁合同》，内容有约定：一、甲方在房山区有独立院子一座。总面积约7.5亩，房屋总面积2310平米，其中库房1600平米，宿舍、办公室、门卫等710平米，房屋设施安全，门窗安全，水电通，有自备井一眼，压力罐一个，围墙、大门、银杏树等；二、乙方安永涛、郝凯租赁该院，作为自家经营专用整院；三、租期自2018年7月15日至2021年7月14日，租金上调5%每年在5%基础上每年增加1%，递增到10%止。合同到期按上方约定乙方优先续租；四、整个院子与厂房每年租金15万元整，租期约定三年，三年以后租金上调百分之五，如遇国家征地、乙方无条件在政府规定的时间内提前一个月退场，双方互不追究责任，甲方余下的几个月租金退还给乙方；……；十、乙方不得对房屋主体进行改造，如需要改造应征得甲方同意，基于乙方对场院打扫清理，改大门、种树美化、防水等，第一年收取10万租金，余5万租金作为修缮专用，第二年开始每年对应日前一个月交付甲方15万元租金，乙方在租赁期间对该院进行的装修，建设到期后归甲方所有，乙方不得拆除（可以动产除外）。有拆迁信息时，乙方允许甲方在院内建设投资。甲方得到拆迁款后，乙方可以拆除（大门左侧一排库房200平米除外）。合同签订后，迟玉环、李清涛向安永涛交付了涉租的场院及房屋，安永涛支付了第一年租金10万元及保证金2万元。2019年3月1日，安永涛（发包方）与华菲信诚（北京）建筑工程有限责任公司（承包方，以下简称华菲信诚公司）签订了《施工承包合同》，工程名称为六股道林场路库房改造，由华菲信诚公司对安永涛租赁的库房、厨房、办公会议室等进行装修改造。同年4月23日，上述装修经安永涛验收合格，安永涛共支付装修费用100940元。2020年9月5日，迟玉环、李清涛（甲方）与安永涛（乙方）签订《补充协议》，内容为：关于2018年7月15日场院房屋租赁合同，安永涛原一年一交房租，现改为半年一交，时间为2020年7月15日至2021年1月15日，租金七万五千元整，如遇国家占地或违建拆除，双方不追究对方的经济损失，如房屋部分拆除，按合同总面积的百分比减免房租。2020年11月6日，北京市房山区窦店镇人民政府（以下简称窦店镇政府）对迟玉环作出窦政限拆字（2020）46号《限期拆除通知书》，主要内容为：经查，迟玉环位于北京市房山区村中的砖混彩钢结构建设未取得乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》第二十九条第三款、《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定属于违法建设。……责令你于2020年11月9日前将上述违法建设自行拆除。2020年11月8日，迟玉环通过微信的形式向安永涛告知，主要内容为：政府要求12号之前必须拆除完毕，安永涛必须配合，2020年11月8日至9日，安永涛来解除合同，迟玉环把2万元押金和剩余租金25000元退还，合同终止。如果拒绝配合政府拆迁，产生的一切不利后果，安永涛自行承担。2020年11月11日，六股道村村委会（甲方）与迟玉环（乙方）签订了《拆除腾退协议书》，主要内容为：1.拆除腾退范围：承租土地面积8亩；经第三方公司实地测量，地上构筑物建设面积2516.31平米，乙方同意自主拆除腾退；2.拆除腾退奖励：在规定时限内自主腾退完毕的租户，按照销账面积150元/平方米标准进行拨付，……。2020年11月15日，窦店镇政府将安永涛租赁的建筑物全部拆除，拆除过程中，迟玉环、李清涛未在现场。涉案场地的围墙有部分损坏。庭审中，安永涛称其将承租的建筑物全部转租他人使用，建筑物被拆除时，屋内物品均是承租人的货物，2020年11月13日将屋内货物搬离，但至拆除当日全部货物仍未全部搬清，故拆除公司的工作人员在拆除过程中将剩余货物搬出至院内，其后，安永涛将剩余货物搬离放置家门口附近。另，安永涛提交了2020年11月20日六股道村委会出具的证明，称自2020年7月份迟玉环已知晓涉案建筑系违法建筑，故2020年9月5日的补充协议系其被迫签订。上述事实，有双方当事人陈述、《场院房屋租赁合同》《限期拆除通知书》《施工承包合同》验收单、票据、货物运输合同、微信聊天记录、《拆除腾退协议书》、视听资料等证据在案佐证。本院认为，根据庭审中各方当事人的陈述，及安永涛提供的《限期拆除通知书》等证据可以认定，涉案租赁合同中的建筑物被窦店镇政府以未取得乡村建设规划许可手续为由认定系违法建设，并于2020年11月15日强制拆除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，安永涛与迟玉环、李清涛签订的《场院房屋租赁合同》违反了法律法规的禁止性规定，该合同应属无效，故安永涛提出要求确认其与迟玉环、李清涛于2018年7月15日签订的《场院房屋租赁合同》无效的主张，本院予以支持。庭审中，迟玉环、李清涛认可安永涛已支付了保证金2万元及2020年7月15日至2021年1月15日的租金75000元，因无效的合同自始没有法律约束力，故安永涛要求迟玉环、李清涛返还保证金2万元及2020年11月16日至2021年1月15日的租金25000元的主张正当，本院予以支持。关于安永涛要求迟玉环、李清涛赔偿装修损失、搬家损失的主张，庭审中，迟玉环、李清涛称其与安永涛签订的补充协议有约定，“如遇国家占地或违建拆除，双方不追究对方的经济损失”，故主张不应赔付安永涛的损失。本院认为，根据庭审中双方当事人的陈述，及六股道村委会出具的证明，同时对本案案情合理性的考量，迟玉环、李清涛的主张缺乏事实依据，本院不予支持。本案中，安永涛承租涉案建筑物进行经营，却未对涉案建筑物的合法性尽到必要的注意义务，故在涉案纠纷中安永涛存有过错；迟玉环、李清涛将不具有合法性的涉案建筑物出租给安永涛、郝凯使用，致使涉案建筑被强制拆除，造成无法继续经营，则在涉案纠纷中迟玉环、李清涛亦存有过错，故双方应当各自承担相应的责任。据此，根据涉诉租赁合同中的约定，及安永涛提供的《施工承包合同》、验收单、票据、货物运输合同及收据、运输公司出具的证明等有效证据，对于安永涛主张的房屋装修损失及搬家损失，迟玉环、李清涛应按照过错给予适当的赔偿，本院酌定迟玉环、李清涛赔付安永涛装修损失70658元，搬运损失费50400元。关于迟玉环、李清涛要求安永涛赔偿大铁门、压力罐、返还电缆及维修院墙的主张，根据迟玉环、李清涛提供的微信聊天记录及庭审中的陈述可以认定，迟玉环、李清涛明知涉案建筑物欲被窦店镇政府拆除，然拆除之前未妥善处理，拆除当天亦未在现场，且庭审中未能提供合法有效的证据证明其上述主张的内容确存在安永涛之侵权行为所致，故迟玉环、李清涛的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于迟玉环、李清涛要求安永涛给付拆除公司收取的搬运费、房屋残值及拆除损失的主张，庭审中，迟玉环、李清涛对上述诉讼请求进行了明确，并认可涉案建筑物系窦店镇政府强制拆除，且获得了每平米150元的拆除腾退奖励，但对其主张的搬运费及拆除损失未能提供合法有效的证据证明其真实性，其主张的房屋残值亦缺乏法律依据及合同依据，故对迟玉环、李清涛的上述主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）安永涛与被告（反诉原告）迟玉环、李清涛于2018年7月15日签订的《场院房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）迟玉环、李清涛于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）安永涛2020年11月16日至2021年1月15日的租金25000元及保证金20000元；三、被告（反诉原告）迟玉环、李清涛于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）安永涛装修损失70658元；四、被告（反诉原告）迟玉环、李清涛于本判决生效后十五日内赔偿原告安永涛（反诉被告）搬家损失50400元；五、驳回原告（反诉被告）安永涛的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）迟玉环、李清涛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3687元，由原告（反诉被告）安永涛负担1876元（已交纳），由被告（反诉原告）迟玉环、李清涛1811元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费2831元，由被告（反诉原告）迟玉环、李清涛负担（已交纳）如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 吕婷二〇二一年三月二十六日法官助理 任瑕书 记 员 郑怡