福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)闽09民初535号原告：项晓华，女，1970年5月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：王加候，福建广澜律师事务所律师。被告：福建中豪房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区天湖东路10号201室，统一社会信用代码：913509016990405319。诉讼代表人：福建中豪房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思洋，北京大成（福州）律师事务所律师。原告项晓华与被告福建中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告项晓华的委托诉讼代理人王加候、被告中豪公司的委托诉讼代理人李玉芳、陈思洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项晓华向本院提出诉讼请求：1.判决确认“××一品”××#××房产属于原告所有。2.判令被告履行《商品房买卖合同》义务，协助原告办理不动产权证。3.判令被告向原告支付逾期交房违约金359481.36元。事实和理由：2010年11月10日，被告向原告借款300万元，约定利息为月利率1.2%。2014年1月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将“××一品”××#××商品房出售给原告，商品房购房价款为1497839元人民币，从被告结欠原告借款中直接抵扣，同日，被告开具“销售不动产统一发票”两张。2014年2月10日，原、被告双方共同办理了房屋预告登记，原告依法缴纳了44935.17元的契税。2019年4月11日，被告将“××一品”××#××商品房交付给原告，同时，原告与“中豪•东湖一品”小区物业管理公司深圳市保利物业管理集团有限公司宁德分公司签订了《物业管理服务协议》，并自交房之日起至今缴纳了水电、物业管理费等费用。原告在被告破产债权申报期间，向被告管理人申报债权，要求管理人协助办理不动产权证及确认违约金。2020年9月16日，管理人向原告发出《债权审查意见通知书》[（2019）中豪债审初A××号]，对办理“××一品”××#××房产产权证、支付违约金359481.36元的请求不予认定。2020年9月26日，原告向管理人提交《反馈函》[（2019）中豪债审初A××号]，对管理人不予认定债权的审查意见申请复查。2020年11月5日，原告委托福建广澜律师事务所向管理人发送《律师函》[（2020）广澜律函第22号]，要求管理人对原告主张协助办理不动产权证及确认违约金的请求予以复查，并纠正原错误的债权审查意见。2020年11月10日，管理人向原告发出《债权复查通知书》,对原告的主张不予支持，维持原认定意见。原告认为原、被告双方已经履行了《商品房买卖合同》项下的大部分合同义务，被告无权单方解除《商品房买卖合同》。现被告不予确认该房屋物权权属归原告所有，也拒不协助原告办理产权过户登记手续，违反诚实守信原则。根据《房屋买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第一项第二款约定：买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续。违约金于2015年12月28日起至2019年4月11日房屋交付之日止，共计1200天，违约金359481.36元。综上所述，“××一品”××#××房产已实际交付并属于原告所有，被告不予履行合同义务，违反合同约定，应当承担相应责任。请求依法支持原告的诉讼请求。中豪公司辩称，一、本案案由为普通破产债权确认纠纷，原告要求判决确认案涉房产属于原告所有，判令被告履行《商品房买卖合同》义务、协助原告办理不动产权证，与本案案由不符，依法应驳回原告的诉讼请求。二、案涉《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，原告基于中豪公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，在中豪公司已经进入破产重整程序的情况下，原告并不能依据《商品房买卖合同》取得涉案房产的所有权。（一）原告诉称：2010年11月10日，被告向原告借款300万元，约定利息为月利率1.2%。2014年1月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将“××一品”××#××商品房出售给原告，商品房购房价款为1497839元人民币，从被告结欠原告借款中直接抵扣，同日，被告出具“不动产统一发票”两张。2014年2月10日，原、被告双方共同办理了房屋预告登记，原告依法缴纳了44935.17元的契税。2019年4月11日，被告将“××一品”××#××商品房交付给原告。该诉称部分内容不符合客观事实：1.根据原告提供的收款收据及往来账户明细，中豪公司与原告并未约定借款利息，原告主张月利率1.2%缺乏事实与法律依据。2.宁德市不动产登记中心出具的《东湖一品项目不动产登记信息表》，以及宁德市房地产交易中心出具的《东湖一品项目楼盘信息表》显示，（××一品）××幢××仅办理了备案手续，未办理预告登记。3.中豪公司从未将案涉房产交付给原告，原告虽取得了案涉房产钥匙，但原告的占有并非公开、合法占有。被告从未向原告发出《入伙通知书》，原告与深圳市保利物业管理集团有限公司宁德分公司签订的相关文件不足以证明原告已与中豪公司办理了房屋交接手续。（二）原告诉称的其他内容表明，原告与中豪公司于2014年1月11日签订的《商品房买卖合同》目的在于抵偿中豪公司金钱债务，该《商品房买卖合同》在性质上属于以房抵债协议。（三）宁德市中级人民法院于2019年8月30日受理温岭大江投资有限公司提请的对中豪公司的破产重整申请。破产程序作为一种特殊的集中执行程序，可参照适用执行程序的有关规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案涉房产尚未办理房屋所有权转移登记手续，仍属于中豪公司财产。原告基于中豪公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合原告的资金出借人身份，可以认定原告并不属于上述规定所保护的商品房消费者。因此，在中豪公司已经进入破产重整程序的情况下，原告并不能依据《商品房买卖合同》取得涉案房产的所有权。三、原告的诉讼请求涉及个别清偿，与《中华人民共和国企业破产法》规定相悖，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”情形，原告要求继续履行于法无据。（一）根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，如原告要求继续履行《商品房买卖合同》的请求得到支持，将使作为一般债权人的项晓华事实上取得了涉案房产所有权，对其他债权人不公。因此，为了避免个别清偿，依法应驳回原告的诉讼请求。（二）根据《合中华人民共和国同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案属于“法律上或者事实上不能履行”的情形，中豪公司管理人有权解除合同，原告对中豪公司享有的借款债权300万元，列为普通债权。综上，请求依法判决驳回原告对中豪公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。中豪公司对项晓华提供的《商品房买卖合同》(备案合同编号：20140100148)《收款收据》、《销售不动产统一发票》、《税收完税证明》以及《债权审查意见通知书》、《反馈函》等证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2010年11月10日，中豪公司向项晓华出具《收款收据》，记载收到项晓华借款300万元，并在该收款收据上加盖中豪公司财务专用章。2、2014年1月11日，中豪公司与项晓华签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20140100148），约定中豪公司向项晓华出卖“××一品”××#××房产，总价款人民币1497839元；同日中豪公司与吴小庆签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20131100741），约定中豪公司向吴小庆出卖“××一品”××#××房产，总价款人民币1159395元。上述两份合同于当日在宁德市房地产管理中心进行备案。案涉两套房屋至今未办理产权登记手续。3、2019年8月30日，本院根据案外人温岭大江投资有限公司的申请，裁定受理温岭大江投资有限公司对中豪公司的破产重整申请，并于2019年10月23日指定北京大成（福州）律师事务所和重庆海川清算有限公司宁德分公司担任中豪公司的联合管理人。4、2019年12月25日，项晓华、吴小庆出具《情况说明》载明：“2010年11月10日由项晓华借给福建中豪房地产开发公司叁佰万元整后一直未还款。至2014年1月11日双方约定先以二套房抵部分债。其中一套××-××签于项晓华名下。另一套××-××签于吴小庆名下。”5、本院受理中豪公司破产重整案后，项晓华向管理人申报请求协助办理不动产权证及确认违约金，管理人初审对项晓华申报请求不予认定。2020年11月10日，管理人就项晓华的债权异议作出《债权复查意见通知书》，记载：对项晓华主张的确认案涉房屋属于其所有，并协助项晓华办理不动产权证，同时确认相应违约金，不予认定。并载明如对管理人的复查意见仍有异议的，应在收到债权复查通知书之日起十五日内向宁德市中级人民法院提起诉讼。本案的争议焦点：项晓华能否主张继续履行房屋买卖合同协助办理不动产登记及确认支付逾期交房违约金。本院认为，本案当事人双方虽签订了《商品房买卖合同》并进行了备案，但案涉商品房所有权仍归属于中豪公司，属于中豪的债务人财产。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。项晓华继续履行合同办理不动产过户登记的主张，实质上是要求中豪公司对其原有债权在破产程序之外给予个别清偿。经查明，项晓华签订案涉合同后并未实际支付购房款，而是从其对中豪公司的300万元债权中予以扣除，本案《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，原告基于中豪公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。原告并不能依据《商品房买卖合同》取得涉案房产的所有权。中豪公司有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，解除双方合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条规定，项晓华与中豪公司之间的合同权利终止。项晓华对中豪公司享有的借款债权300万元，已列为普通债权。故项晓华仍主张中豪公司继续履行购房协议并确认支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。综上所述，项晓华的诉讼请求不能成立。中豪公司相关抗辩理由，依据充分，应当予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决如下：驳回原告项晓华的全部诉讼请求。案件受理费21515.8元，由原告项晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审判长  彭祖斌审判员  郑 彦审判员  孙 雯二〇二一年三月二十六日书记员  林建玉附本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。