广西壮族自治区资源县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0329民初39号 原告（反诉被告）：曾庆辉，男，1963年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 委托诉讼代理人：曾繁燕（系原告曾庆辉之子），男，1985年4月5日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 委托诉讼代理人：王志新，广西华志翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨绪绣，女，1963年3月23日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 被告：周建锋，男，1963年4月22日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 二被告委托诉讼代理人：粟龙，广西壮族自治区桂林市名流法律事务所法律工作者。 原告曾庆辉与被告杨绪绣、周建锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月9日受理后，依法适用简易程序进行审理，被告杨绪绣于2021年1月22日提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于2021年2月5 2 日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）曾庆辉及其委托诉讼代理人曾繁燕、王志新，被告（反诉原告）杨绪绣、被告周建锋及委托诉讼代理人粟龙到庭参加诉讼。根据原告曾庆辉的申请，本院于2021年3月3日查封了被告杨绪绣、周建锋所有的坐落于资源县资源镇城北新区教师安居工程1栋2单元23层2304号的房产（不动产单元号：450329100014ＧＢ00587Ｆ00010182;不动产权证书号：桂2020资源县不动产权第0001750号），查封期限为三年。本案现已审理终结。 原告曾庆辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行《房屋转让合同》约定将资源中学资中小区教师安居楼1-2-23-4号房过户给原告；2、判决被告支付违约金116000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：要求判令被告在本案判决生效后十日内履行房屋过户义务，并承担相应税费。事实及理由：2019年3月份,原告在资中小区公告栏处看到被告张贴的房屋出售公告，遂与被告周建锋、杨绪绣联系,原告与儿子曾繁燕、儿媳闫芬芳同被告周建锋、杨绪绣一起查看了该房屋,并且当时商定了合同内容后,原告与被告周建锋于2019年3月25日订立房屋转让合同。按照合同约定,原告于当日将房屋价款58万元全部通过银行转账形式交付给被告,被告周建锋将房屋交付给原告。原告对房屋进行装修,并于2019年8月入住至今。2019年9月份资源县房屋管理中心通知资中小区的房屋可以办理房屋产权证时,原告让儿子曾繁燕通知被告周建锋办理房屋产权证过户,被告一再推诿,直拖至2020年6月份,被告要求原告去缴纳公共维修基金7663元后才配合办理过户手续,但被告在原告缴纳完公共维修基金后，再以各种理由拒绝过户。按照合同约定的义务,被 3 告应将房屋过户给原告,且合同明确该房屋没有任何抵押,但被告在签订合同前已将该房屋抵押给银行贷款,存在欺诈行为。被告的行为属于严重的违约行为,应当承担违约责任。 被告杨绪绣、周建锋辩称，《商品房买卖合同》上载明房屋所有权人是杨绪绣、周建锋，而原告在被告杨绪绣未签字的情况下单独与周建锋签订房屋买卖合同，损害了杨绪绣的合法权益。在原告与周建锋签订买卖合同时已经说明房子抵押有住房公积金贷款，而签订转让合同时原告故意在买卖合同中载明：“甲方保证该房屋过户到乙方名下之前未做任何抵押。如任何一方违反合同，均按总房款的20%赔偿。”误导被告周建锋签字，属于意图险恶，应当属于无效合同。原告明知房屋登记所有人是二被告共同所有，因被告杨绪绣不愿意卖房，而规避杨绪绣与周建锋签订房屋买卖合同，合同无效。 反诉原告杨绪绣向本院提出反诉请求：1、判令确认周建锋与曾庆辉签订的关于资源中学资中小区教师安居楼1-2-23-4号房屋买卖协议无效；2、判令曾庆辉返还房屋（价值58万元）给杨绪绣；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。”《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。法律还规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。一方未经对方同意擅自处分共同财产的,对方有权宣告处分行为无效。鉴于反诉人杨绪绣与本诉被告周建锋系夫妻关系,而被告周建锋与被反诉人曾庆辉 4 签订的关于资源中学资中小区教师安居楼1-2-23-4号“房屋买卖协议”未经过杨绪绣的书面同意,属于擅自无权处分,所以,被反诉人仅持有与被告周建锋单方面签订的“房屋买卖协议”并不能作为导致争议标的房屋的物权发生变动的依据。同时,反诉被告明知争议商品房预售合同房屋所有权人为反诉人,在签订房屋买卖协议时故意规避反诉原告,恶意明显。现在,反诉被告就位于资源中学资中小区教师安居楼1-2-23-4号房屋起诉至法院要求反诉人履行过户之义务,没有事实和法律依据,请求法院查明事实,依法驳回反诉被告的全部本诉诉讼请求、确认房屋转让合同无效及返还房屋给反诉原告杨绪绣。 反诉被告曾庆辉辩称，2019年3月中旬左右,周建锋、杨绪绣曾共同陪曾庆辉看过涉案房屋。2019年3月25日,被告周建锋与原告曾庆辉签订《房屋转让合同》后,曾庆辉一次性支付58万元购房款,被告周建锋又将明确载明“产权人(购房业主):周建锋”的《资源中学教师安居工程商住楼房屋质量保证书使用说明及管理协议书》原件交与原告。综上,反诉被告曾庆辉没有与周建锋恶意串通,且以市场合理价格一次性受让,依法属于善意取得。曾庆辉有充分理由相信涉案房屋共同人杨绪绣是同意出售房屋的,也相信周建锋是代表了其妻子作出共同表示，构成表见代理,合法有据。从2020年12月12日被告周建锋与原告之子曾繁燕对话中,也可以看出被告杨绪绣仅在同栋24层龙老师的房屋多卖了4万元钱后对周建锋提出过不同意见,但并没有向原告方提出书面异议。庭审中,被告杨绪绣自认每天走路上班。鉴于反诉原告杨绪绣上班途中会经过涉案房屋,而反诉被告曾庆辉于2019年3月装修于2019年10月入住，至今已经接近2年,被告杨绪绣自知道或者应当知道房屋已经出售之日起,也没有在一年除斥期间内行使撤销权。涉案合同属于合法有效的合同,其中的违约条款亦属于有效条款。周建锋 5 在签订合同之后,在曾庆辉多次电话催告之后,没有按照合同约定履行义务,已经构成违约。而且,周建锋、杨绪绣在庭审中明确拒绝履行过户义务并要求返还房屋,明显构成违约。结合《房屋转让合同》第七条的规定,被告依法应按照总房款的20%支付违约金给曾庆辉。要求驳回反诉原告杨绪绣的全部诉讼请求。 原告（反诉被告）曾庆辉为证实自己的主张，向法庭提供了以下证据： 1、资源中学教师安居工程商住楼房屋质量保证书使用说明及管理协议书，证明涉案房屋的原始购房业主是被告周建锋，原告有理由相信被告周建锋有权对外出售房屋； 2、房屋转让合同，证明原被告双方已经就房屋买卖达成一致协议，且合同第七条约定了“任何一方违反合同，均按总房款的20%赔偿对方”； 3、不动产登记证，证明被告在2020年6月15日已经取得了不动产登记证明，但是迟迟不配合过户，已经构成违约； 4、通话录音光盘及其文字材料，证明被告杨绪绣对房屋出售事宜是知情的，但因为同栋楼房第24层比涉案房屋多卖了4万元，而不配合过户并要求补差价。 被告（反诉原告）杨绪绣、被告周建锋为证实自己的主张，向法庭提供了以下证据： 1、杨绪绣、周建锋与广西泓德房地产开发有限公司《商品房买卖合同》，证明涉案资源中学资中小区套房1-2-23-4号房买受人登记为周建锋、杨绪绣的事实； 2、房屋转让合同，证明2019年3月25日签订的转让合同杨绪绣未予签字同意的事实； 6 3、2019年3月14日至2021年1月22日止周建锋银行卡交易明细，证明曾庆辉于2019年3月25日通过农村商业银行现金存款20万元、通过中国农业银行合计转款379900元、现金100元，合计580000元给被告周建锋，该笔房屋转让款被告周建锋个人暗自用于炒股，其配偶杨绪绣根本不知情的事实； 4、莫林、杨明明证明，证明杨绪绣对于涉案房屋被转让不知情的事实； 5、录音光盘； 6、录音光盘音频文字； 证据5、6证明杨绪绣对签订《房屋转让合同》完全不知情，曾庆辉儿子曾繁燕是从2020年正月才开始和被告周建锋联系过户，而不是2019年9月（协商录音1）;曾庆辉及其儿子曾繁燕、儿媳妇闫芬芳三人承认了签订转让合同时自己也存在错误，对杨绪绣没有进行任何通知，并且在反复催被告周建锋进行过户时，也没有和杨绪绣进行过任何联系，对方承认未和杨绪绣进行确认就进行装修，是存在错误的，被告周建锋明确表示愿意走司法程序，但曾繁燕试图以限制被告周建锋人身自由的方式进行胁迫的事实； 7、资中小区缴纳住宅公共维修资金流程，证明原告持有商品房买卖预售合同。 经双方质证，被告（反诉原告）杨绪绣、被告周建锋对原告（反诉被告）曾庆辉提供的证据质证意见为：对证据1证明内容有异议，该证据属于质量保证书的管理协议书，而不是房屋买卖合同，管理协议书仅仅是周建锋持有的一份，开发商和施工单位没有存根，该份管理协议仅仅针对房屋质量的管理所做的约定，不能作为物权产权的依据；证据2真实性无异议，但证明目的有异议，该协议与原 7 草拟协议不一致，该条款属于原告儿子在打印合同时恶意增加的合同条款，违反了合同法、民法通则诚实信用原则，属于无效条款，不具合法性、真实性，根据房屋转让合同的第三条，反证证明了原告持有周建锋交给原告的房屋预售买卖合同，违约金不符合法律规定，违反了法律对违约金条款上限的规定；证据3真实性无异议，证明目的有异议，不能证明是被告不过户构成违约的事实，该房产证足以说明杨绪绣在合同签订时根本不知情，属于无权处分的法律事实；证据4真实性、合法性不予认可，违反了自己所作承诺的约定，属于窃听，该录音不具合法性，该录音前有威胁的言语，导致周建锋部分录音片段作出不符合其真实意思的表示，该录音不具完整性，部分片段对原告不利的言语进行了剪辑，从整个录音来说不具连贯性，该录音取得方式方法不符合法律对证据取得的相关规定。原告（反诉被告）曾庆辉对被告（反诉原告）杨绪绣、被告周建锋提供的证据质证意见为：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，出售时被告没有出示；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，看房时两被告都在现场，签合同时周建锋说他妻子已经同意；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，杨绪绣对出售房屋是知情的；证据4三性不予认可，没有证人出庭作证；证据5、6真实性、合法性无异议，关联性有异议，该录音都是双方事后发生争吵，原告所谓的认错是为了避免进一步争吵，录音不能证明反诉原告的证明目的；证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告的证明目的，事实上2020年6月3日去缴纳维修金时是不需要带合同去的。 本院认为，原告（反诉被告）曾庆辉提交的证据1、2、3、4符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；被告（反诉原告）杨绪绣、被告周建锋提交的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；证据4证 8 人未出庭，无法核实其真实性，不予认可；证据5、6本院对其真实性、合法性予以确认，对其与双方诉争的问题之间是否具有关联性，本院结合已查明的事实及其他无争议的证据综合进行评判；证据7的对其待证事实的证明力较小，不予采信。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告周建锋系资源中学教师，其与被告（反诉原告）杨绪绣为夫妻关系。2015年12月18日，被告夫妻双方以每平方米2335元的价格，总价款411146.8元认购资源中学教师安居工程1幢2单元23层2-23-4号房屋。房款支付方式为分期付款，采取住房公积金贷款方式支付部分房款，因房屋尚未交付，未办理不动产登记证明。 2019年3月初，原告（反诉被告）曾庆辉得知被告周建锋在资源中学教师安居工程有一套房屋想要出售，便联系被告周建锋，在3月中旬原告及家人与被告周建锋、杨绪绣夫妇一同去看了此房屋。2019年3月25日，周建锋作为甲方，曾庆辉作为乙方，双方签订了一份《房屋转让合同》，约定：甲方在资源中学资中小区的套房1-2-23-4号房自愿转让给乙方，房产面积为172.56㎡，转让价格为3400元/㎡（含已交契税），总计586704元。乙方于当日支付580000元，剩余6704元待过户时付清。甲方将购买该房屋的收据、发票、合同及其它书面材料一并交给乙方保管，该房屋的一切权利归乙方所有，甲方不再享有任何权利。关于产权过户登记双方约定：甲方协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内办理权属过户登记手续，及时将房屋产权过户到乙方名下。过户费由甲方出，契税由乙方出。甲方保证该房屋过户到乙方名下之前未做任何抵押。且保证乙方的房屋所有权在国家相关法律规定不能办过户手续的情况下，乙方仍然享有该房屋的永久居住权和所有权。甲方保证在交易时， 9 该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出让的法定条件。房屋入住前所需水、电、气、电梯、物业、垃圾处理等费用均由乙方承担。如有纠纷，甲方应协助乙方妥善处理。本合同自签字付款之日起生效。甲乙双方均应遵守相应条款，不能反悔。甲乙双方任何一方违反合同，均按总房款的20%赔付对方。原告曾庆辉与被告周建锋签订《房屋转让合同》后，原告曾庆辉于当日支付580000元购房款至被告周建锋账户。被告周建锋于当日将房屋交付给原告曾庆辉。原告曾庆辉对该房屋进行了装修，并于2019年10月入住。 2020年初，原告曾庆辉得知资源中学教师安居工程已可以办理不动产登记证，便请求被告周建锋协助其办理过户登记，被告周建锋在2020年6月向原告曾庆辉提出要其缴纳公共维修基金后再为其办理过户登记。在原告曾庆辉缴纳公共维修基金后，两被告于2020年6月15日办理了不动产权证书，该不动产权证书记载的主要内容有：产权证书号为桂（2020）资源县不动产权第0001750号，不动产单元号为450329100014ＧＢ00587Ｆ00010182，权利人为杨绪绣、周建锋，共有情况为共同共有，坐落资源县资源镇城北新区教师安居工程1栋2单元23层2304号房，权利性质为出让／限价普通商品住房，房屋建筑面积172.56㎡。后原告要求被告周建锋协助其办理过户手续，但被告周建锋一直以各种理由拒绝为原告曾庆辉办理过户登记。在原告（反诉被告）曾庆辉提供的与被告周建锋协商过户的录音中提到被告（反诉原告）杨绪绣认为房屋买卖价格相比同期本小区卖房价格便宜4万元，认为卖亏了没面子，所以不配合过户。 另查明，资源县资源镇城北新区教师安居工程1栋 10 2单元23层2304号的房产目前房屋状态未抵押。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告曾庆辉与被告周建锋签订的《房屋转让合同》是否有效；二、原告的诉讼请求是否应得到支持；三、反诉原告的反诉请求是否应得到支持。 一、关于原告曾庆辉与被告周建锋签订的《房屋转让合同》是否有效问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定:依法成立的合同,自成立时生效。第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定:夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定:婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,原告曾庆辉与被告周建锋于2019年3月25日签订的《房屋转让合同》,系双方当事人的真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形,不违反法律法规的强制性规定。涉案房屋属于被告杨绪绣与周建锋的夫妻共同财产，被告周建锋在处分该房屋时，应与被告杨绪绣平等协商,取得一致意见。虽然被告杨绪绣未在《房屋转让合同》上签字，但被告杨绪绣曾在买卖涉案房屋前与被告周建锋一道陪同原告及家人去看房并进行了初步协商，后原告与被告周建锋签订了房屋买卖合同，原告按约向被告周建锋支付了房款后，被告 11 周建锋交付了房屋给原告，原告装修房屋并实际入住至今已一年多，原告有理由相信被告周建锋处分该房产的行为系被告周建锋与杨绪绣夫妻双方共同意思表示。原告系善意、有偿取得房屋，应依法维护其合法权益，原告与被告周建锋签订的《房屋转让合同》依法成立，应认定为有效。 二、关于原告的诉讼请求是否应该得到支持的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告曾庆辉与被告周建锋签订《房屋转让合同》后，原告依约支付了购房的价款，被告亦应按约履行将房屋产权过户到原告名下的合同义务。虽然原告与被告周建锋签订《房屋转让合同》时,被告尚未取得不动产权证书，涉案房屋尚不具备过户条件，但二被告在2020年6月15日已取得不动产权证书，现已具备过户条件,二被告应配合原告完成房屋过户登记手续。因此，原告要求被告在判决生效十日内将房屋过户给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告以被告未按照合同约定将房屋过户给原告,且合同中明确约定该房屋没有任何抵押,但被告在签订合同前已将该房屋用于住房公积金贷款抵押,存在欺诈行为，被告的行为属于严重的违约行为,要求被告支付违约金116000元的诉请，本院认为，违约金的本质是为了填补当事人的实际损失。本案中，在原告与被告周建锋签订房屋买卖合同当日，被告周建锋便将涉案房屋交付给原告，随后，原告进行了装修，并已实际入住，双方对过户的具体期限未作约定，目前该房屋已无抵押，不存在交易风险，未造成原告实际损失，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张由两被告承担过户所需的税费，原告与被告周建锋签订的《房屋转让合同》中约定，过户费由被告出，契税由原告 12 出，但对过户费的范畴双方并未约定明确，经庭后征求原告的意见，原告表示愿意承担过户需要的由买方及卖方支付的所有税费，自愿放弃需被告承担相应税费的诉讼请求，本院依法予以准许。 三、关于反诉原告杨绪绣的反诉请求是否应该得到支持问题。 被告周建锋将涉案房屋出售给反诉被告曾庆辉,反诉原告杨绪绣无证据证明反诉被告曾庆辉支付的购房款明显低于市场价,亦无证据证明曾庆辉与周建锋之间存在恶意串通行为。因此，反诉原告杨绪绣主张被告周建锋与反诉被告曾庆辉签订的《房屋转让合同》无效，并由反诉被告曾庆辉返还房屋给反诉原告的诉讼主张，理由不能成立,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告周建锋、杨绪绣协助原告曾庆辉将坐落于资源县资源镇城北新区教师安居工程1栋2单元23层2304号，产权证书号为桂（2020）资源县不动产权第0001750号的房屋过户登记到原告曾庆辉名下； 二、驳回原告曾庆辉的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告杨绪绣的全部反诉请求。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。权利人可在本案生效判决书规定的期限最后一日起二年内向本院申请执行。 13 本诉案件受理费2620元，因适用简易程序减半收取1310元，由原告曾庆辉负担1260元，被告周建锋、杨绪绣负担50元；本案反诉案件受理费4800元，由反诉原告杨绪绣负担；财产保全费3454元，由原告曾庆辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉案件本诉受理费2620元，反诉受理费4800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 谢国淑 二〇二一年三月三十一日 法官助理 兰 岚 书 记 员 唐 瑄 14 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 15 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。