上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初4625号原告(反诉被告)：宋涛，男，1990年1月5日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐君霞，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐欣轶，男，1994年2月19日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：陆惠娥，女，1969年9月10日生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)宋涛与被告(反诉原告)徐欣轶、陆惠娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宋涛及其委托诉讼代理人徐君霞，被告(反诉原告)徐欣轶、陆惠娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令陆惠娥、徐欣轶返还购房定金人民币10万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2020年12月30日，宋涛与陆惠娥、徐欣轶签订《房地产买卖居间协议》，约定由宋涛购买系争房屋，总房价372万元，签订协议当日支付定金10万元。合同签订当日，宋涛支付定金10万元。合同签订之前，宋涛告知中介其本人名下已有一套房屋，目前正在出售，此前也已经预约协议离婚，要按照首套房购买系争房屋并办理贷款，否则不具备购买能力，并让中介转告出售方。2021年1月7日，宋涛与妻子去民政局办理了离婚登记申请。2021年1月21日，上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，规定个人对外销售住房增值税免征年限从2年提高到5年，对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。该新政于2021年1月22日施行。根据新政，宋涛原有房屋因购买不满五年要增加增值税近十万元，售房期限拉长，离婚后也不能按照首套房贷款，付款能力严重受影响。新政出台当晚，宋涛即告知徐欣轶、陆惠娥，自己购买能力不足，希望延期签署买卖合同或者适当补偿对方解约，但徐欣轶、陆惠娥均不同意，故宋涛提出诉请如上。徐欣轶、陆惠娥反诉并辩称，不同意宋涛的全部诉讼请求。宋涛因自身原因拒绝签订网签合同，已经构成违约。宋涛违约的根本原因系不愿意承担出售自有房屋所产生的税费及未能利用假离婚享受首套房贷款政策。签订居间协议之前，中介及宋涛从未告知过要按照首套房办理贷款的情况。新政的实施并不当然导致宋涛丧失购房资格，宋涛仍可以购买系争房屋，宋涛把违约原因归结于新政的实施于法无据。宋涛拒绝签订网签合同，导致徐欣轶不能及时购买婚房。在此期间上海市房价大幅上涨，徐欣轶若想购买意向房屋，相较于居间协议顺利履行需要额外支付大量资金，且徐欣轶需继续在外租房居住，产生租金损失以及婚礼延期、预定酒店的损失。宋涛理应对此承担赔偿责任。综上，徐欣轶、陆惠娥反诉要求：1、解除双方之间签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令宋涛支付违约金74.4万元。定金10万元要求抵扣违约金，不予退还。宋涛针对反诉辩称，不同意徐欣轶、陆惠娥的反诉请求。双方签订的居间协议性质上属于定金合同及预约合同，即使违约，也只适用定金责任，不应适用协议第7条约定的违约责任，且协议第7条约定的违约金标准过高。宋涛确因新政出台导致履约能力不足，合同无法履行不能归责于宋涛。宋涛在新政出台当晚已经通过中介告知徐欣轶、陆惠娥其不具备履行能力的事实。合同不能履行，徐欣轶、陆惠娥实际也不存在损失，因为大背景下房价在上涨，而且系争房屋一直处于空关状态。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为徐欣轶、陆惠娥及案外人徐某。2020年12月30日，徐欣轶、陆惠娥(出售方、甲方)与宋涛(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方名下系争房屋，总房价372万元；乙方于签订本协议时支付甲方定金10万元；乙方于甲、乙双方签订买卖合同当日，支付甲方房款95万元(含定金)，乙方于2021年2月28日支付甲方房款106万元，乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款170万元。协议第六条约定，若乙方未能依照本协议约定签订买卖合同的，则已支付甲方的定金不予返还；第七条约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。当日，宋涛支付定金10万元，陆惠娥出具收款收据。另查明，宋涛名下拥有奉贤区西渡镇浦江花园15幢50号102室房屋(以下简称“102室房屋”)，产权证核准登记时间为2018年3月28日。2020年12月25日，宋涛与前妻陈玲向上海市杨浦区民政局递交离婚登记预约申请，2021年1月7日提交了离婚登记申请。2021年2月9日，宋涛与陈玲登记离婚。再查明，2021年1月21日，上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》【沪建房管联〔2021〕48号】，其中第3条规定，严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；第4条规定，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。该意见自2021年1月22日起施行。宋涛为证明己方主张，向本院提供宋涛与中介公司业务员杨康的微信聊天记录，证明新政出台当晚，宋涛就与中介开始沟通，宋涛提出了诸多的方案，但买卖双方均未达成一致，中介也告知过房东，宋涛是要卖掉自己名下的房屋以及离婚后以首套房来购买系争房屋。在2021年1月23日聊天记录中，宋涛询问杨康，当时跟杨康说过如果前一套房屋卖不掉，要和老婆离婚然后作首套房来买，这个情况杨康是否和房东说过。杨康回复称“说了”。徐欣轶、陆惠娥表示，对上述证据真实性不认可，签订合同前中介公司并未告知过宋涛要按首套房来购买系争房屋，当时中介说宋涛是为了结婚购房。徐欣轶、陆惠娥向本院提供以下证据：1、2021年1月24日谈话录音，证明宋涛想通过离婚的方式来套取银行的首套房贷款，而中介方在签订居间协议之前从未告知过徐欣轶、陆惠娥上述情况；2、看房记录，证明居间协议签订后，徐欣轶联系中介购置婚房并实地看房，由于宋涛违约导致婚房无法购买；3、国家统计局报告，交易期间，上海市房价大幅上涨，徐欣轶若想购买意向房屋，相较于本案买卖居间协议顺利履行需要额外支付大量资金；4、租房合同，证明由于宋涛违约，徐欣轶仍需在外租房居住，存在租金损失。宋涛针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无异议，证明目的不认可，宋涛从未说过为了结婚买房，一直都说要按首套房购买；2、真实性无法确认，而且看房时系争房屋是空关的，可见徐欣轶家庭有其他住房；3、真实性无异议，不认可证明目的，房价上涨，解约以后徐欣轶、陆惠娥可以继续以更高的价格出售系争房屋，并无损失产生；4、真实性不认可，与本案无关。庭审中，宋涛还表示，因为出售自有房屋会受到市场波动等诸多因素影响，担心时间难以保证，故决定通过离婚的方式来确保可以按首套房资格办理贷款购买系争房屋。离婚后，其与前妻陈玲仍共同生活。本院认为，宋涛与徐欣轶、陆惠娥就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现宋涛拒绝履行该买卖居间协议，要求解除合同，徐欣轶、陆惠娥亦反诉要求解除合同，故本院确认双方合同于反诉状送达宋涛时即2021年2月20日解除。本案的争议焦点在于宋涛拒不履行合同是否构成违约。宋涛主张其签订合同前曾通过中介告知过出售方要按首套房的政策办理贷款购买系争房屋，否则购房资金不足。对于该主张，宋涛仅提供其与中介业务员的聊天记录为证，但该聊天记录的内容并不足以证明宋涛或中介已告知过徐欣轶、陆惠娥上述情况。其次，宋涛主张因新政策出台导致其无法按首套房办理贷款，履约能力不足，故解除合同并不构成违约。从庭审调查的事实来看，宋涛名下已有一套房屋，其也自认该房屋出售成功的时间具有不确定性，故要通过离婚的方式来获取首套房购房资格。而从其与前妻离婚后仍共同生活的事实来看，其与前妻离婚实际是为了规避房产调控政策，为获取首套房购房资格而采取的一种手段。该种手段明显有违社会公序良俗，本不应予以支持。新政策的出台也正是为防范和阻止该种行为频发而采取的完善措施。故对于宋涛的上述抗辩意见，本院实难支持。综上分析，本院认定宋涛拒不履行双方签订的购房合同构成违约，理应承担违约责任。徐欣轶、陆惠娥要求宋涛支付违约金，本院予以支持。鉴于宋涛抗辩徐欣轶、陆惠娥主张的违约金标准过高，本院综合考虑本案实际情况、合同履行程度、近期本市房价波动情况以及徐欣轶、陆惠娥的实际损失等因素，酌情确定违约金金额为10万元。徐欣轶、陆惠娥要求将定金10万元抵扣违约金，与法不悖，本院予以支持。因定金抵扣违约金，故宋涛要求返还定金10万元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款，第五百八十五条第一款、第二款，第五百八十八条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)宋涛与被告(反诉原告)徐欣轶、陆惠娥就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2021年2月20日解除；二、原告(反诉被告)宋涛应向被告(反诉原告)徐欣轶、陆惠娥支付违约金10万元(此款以宋涛已支付的定金10万元予以抵扣)；三、驳回原告(反诉被告)宋涛的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)徐欣轶、陆惠娥的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取1,150元，由原告(反诉被告)宋涛负担；反诉受理费5,620元，由原告(反诉被告)宋涛负担500元，被告(反诉原告)徐欣轶、陆惠娥负担5,120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二一年三月三十日法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。