山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初1366号原告：青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区居民委员会，住所地青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区，统一社会信用代码：55370214B60990560Q。法定代表人:纪佳龙，该居委会主任。委托诉讼代理人：孙晓东，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦玉青，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。被告：薛显正，男，1963年1月24日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玙，山东百佳信律师事务所律师。原告青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区居民委员会（以下简称古岛居委会）与被告薛显正土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古岛居委会委托诉讼代理人孙晓东、秦玉青，被告薛显正及其委托诉讼代理人刘曰刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古岛居委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认《土地租赁使用协议书》租赁期超过20年部分无效；2.依法确认《土地租赁使用协议书》已于2020年10月26日解除；3.判决被告向原告腾还租赁土地；4.诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确第三项诉讼请求为：判令被告限期腾清、拆除租赁协议所涉土地上的附着物（包括建筑物及其附属设施），并限期将土地归还原告。事实与理由：1994年10月18日，原、被告签订《土地租赁使用协议书》，约定被告租赁原告土地用于发展第三产业，并对租赁期限、协议解除等进行了约定。后因该协议违反法律规定且已经到期，原告依法在2020年10月26日书面通知被告，解除《土地租赁使用协议书》并要求被告限期搬离、归还租赁土地。但是直至原告起诉之日，被告仍拒不归还租赁土地。请求判如所请。被告薛显正辩称，原、被告签订的土地租赁协议合法有效，并不违反协议签订时所发生效力的法律和行政法规。协议签订时，法律和法规对于租赁期限并没有禁止性和限制性规定，因此后续的《合同法》、《民法典》都应当本着法不溯及既往的原则，不对此前签订的土地租赁协议产生法律效力。另外原告刚才明确的第三项诉讼请求并没有法律依据和合同依据，土地租赁协议要求被告必须在1996年12月30日之前建筑完工，但是并没有约定被告有拆除的义务。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年4月12日，原青岛市崂山区人民政府作出《关于棘洪滩镇古岛村建商业网点申请使用土地的批复》（青崂政地字[1994]359号），同意古岛村建商业网点使用本村土地1567平方米，其中耕地933平方米，非耕地634平方米。1994年10月18日，青岛市城阳区棘洪滩镇古岛村民委员会（甲方，以下简称古岛村委会）与薛显正（乙方）签订《土地租赁使用协议书》，主要约定：为发展第三产业，增加集体收入，甲方决定将本村商业网点，泉大公路西侧，商业用地有偿划给乙方使用；该土地位于泉大公路西侧，土地使用年限自1994年10月18日至2044年10月18日止，共50年；土地征用按每平方米10元计算，共计3350元，使用补偿费按每亩11330元计算，自合同签订之日起到1995年11月30日止，一次性向甲方缴纳50年使用补偿费，计5500元；合同存续期间，根据社会公共利益的需要，国家或集体依法提前收回乙方所使用土地，甲方根据乙方直接造成的经济损失，给予合理补偿；合同期内，任何一方因不可抗力，造成合同无法履行，可经双方协商进行变更或终止合同；乙方必须于1996年12月30日之前建筑完工，乙方除按协议规定向甲方缴纳土地使用补偿费外，甲方有权依法收回该土地使用权。青岛市城阳区公证处于1996年4月30日出具公证书，审查认为双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，当事人身份及在合同上签字盖章按指印属实。协议签订后，薛显正在涉案土地上建设了房屋及附属物等。薛显正主张已按协议履行了交纳土地征用、使用补偿费。古岛居委会主张薛显正仅交纳了土地租赁费。2020年9月21日，青岛市城阳区人民政府发布青城征字[2020]2号《青岛市城阳区人民政府岙东路改扩建项目（一期）拟征收范围公告》，拟征收范围为岙东路改扩建项目（一期）涉及国有土地上的房屋及房屋附属物。涉案土地及地上房屋、附属物等在该征收范围内。2020年10月26日，古岛居委会向薛显正送达《解除合同通知书》，载明“薛显正，你方与本社区在1994年10月18日签订《土地租赁使用协议书》，现本社区就《租赁协议》解除事宜，向你方出具本通知书。城阳区岙东路改扩建项目（一期）目前已开工，根据规划，需要征收包含你方租赁土地在内的本社区土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定及《租赁协议》第九条约定，本社区可依法提前收回租赁土地。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条及相关司法解释，《租赁协议》有效期至2019年9月30日，超过部分租赁期无效，本社区有权解除合同。鉴于以上事实及法律规定，本社区正式通知你方如下：1.双方之间的《租赁协议》在2020年10月26日正式解除，你方应在2020年11月16日前搬离，逾期未搬离的，你方应当赔偿由此给本社区造成的经济损失（包括因你方违约导致本社区承担的赔偿责任）；2.因《租赁协议》解除产生的其他事项，本社区将依法依约办理，保障你方合法权益；3.你方如有疑问须在2020年10月31日前提出。”2020年10月30日，薛显正向古岛居委会出具《解除合同异议书》，提出以下异议：一、《租赁协议》于1999年《合同法》实施前签订，依法适用当时的相关法律规定，你方错用《合同法》解除《租赁协议》违反了《立法法》第九十三条法不溯及既往原则，不但适用法律错误，也不符合《合同法》司法解释，因此，你方解除合同通知书是违法的、无效的。二、《土地管理法》第四十七条规定“县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议”、“相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。”山东省《土地征收管理办法》第十七条规定“土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费足额支付后，被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人应当在规定的期限内清理附着物，并移交土地。”目前，我方未见过任何补偿方案标准，你方与我方尚未就补偿方案达成一致意见，你方也未对我方支付补偿费用的情况下，你方违法作出了“双方之间的《租赁协议》在2020年10月26日正式解除，你方应在2020年11月16日前搬离”等错误决定。由此我方敦促你方立即撤销、收回“解除合同通知书”并就擅自解除《租赁协议》的违约、违法行为向我方作出道歉，否则，你方应承担并赔偿由此给我方造成的全部经济损失。我方视情况对你方违约、违法作出必要反映。2020年11月2日，古岛居委会对薛显正提出的异议进行了回复。本院认为，综合古岛居委会与薛显正的诉辩理由，本案争议的焦点问题是：一、《土地租赁使用协议书》约定租赁期限超过20年部分效力的认定；二、《土地租赁使用协议书》是否已解除的认定；三、薛显正是否应向古岛居委会腾还涉案土地的认定。本院评判如下：关于第一个焦点问题，本案租赁合同签订于1994年10月18日,约定期限为50年,当时法律对于租赁期限的问题并未作出规定,1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”1999年12月29日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。”、第二条规定“合同成立于合同法实施之前,但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后,因履行合同发生的纠纷,适用合同法第四章(即合同的履行)的有关规定。”具体到本案,合同的履行期限即租赁期限应当适用合同法的规定,不得超过20年，但对于合同法实施前已履行完毕的履行期限不受合同法的调整。合同法实施之后，依据合同法第二百一十四条之规定，自1999年10月1日起算20年的租赁期限，双方租赁期限截至2019年9月30日，超出该日期之后的部分无效。故本院确认《土地租赁使用协议书》自1999年10月1日起算超过20年部分无效。对薛显正“土地租赁协议并不违反协议签订时所发生效力的法律和行政法规。协议签订时，法律和法规对于租赁期限并没有禁止性和限制性规定，因此后续的《合同法》、《民法典》都应当本着法不溯及既往的原则，不对此前签订的土地租赁协议产生法律效力”的抗辩理由，本院不予采信。关于第二个焦点问题，本院认为《土地租赁使用协议书》已于2020年10月26日解除，理由如下：首先，租赁合同租赁期限截至2019年9月30日，超出该日期之后的部分无效，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，自2019年10月1日起应视为薛显正与古岛居委会存在不定期租赁合同关系，古岛居委会可随时解除合同。古岛居委会于2020年10月26日已向薛显正送达《解除合同通知书》，合同自通知到达对方时解除。其次，薛显正也认可涉案土地已纳入岙东路改扩建项目（一期）范围，城阳区人民政府已于2020年9月21日发出征收范围公告，租赁合同也约定“合同存续期间，根据社会公共利益的需要，国家或集体依法提前收回乙方所使用土地，甲方根据乙方直接造成的经济损失，给予合理补偿。”故古岛居委会依据合同约定也有权解除租赁合同。关于第三个焦点问题，《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案租赁合同已于2020年10月26日解除，故古岛居委会要求薛显正腾还涉案土地，本院予以支持。对古岛居委会要求拆除涉案土地上的附着物（包括建筑物及其附属设施），本院认为，薛显正对评估明细表有异议，认为未对房屋阁楼、前挑廊、地基土方回填等费用进行评估等，双方也未就补偿数额达成一致意见，且薛显正就合同解除补偿问题提起的反诉已按撤回反诉处理，本院已向薛显正释明可另行诉讼主张，综合本案事实及现状，本院对古岛居委会的该请求，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条、第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认青岛市城阳区棘洪滩镇古岛村民委员会与被告薛显正1994年10月18日签订的《土地租赁使用协议书》有效期限截至2019年9月30日，超过部分无效；二、青岛市城阳区棘洪滩镇古岛村民委员会与被告薛显正签订的《土地租赁使用协议书》已于2020年10月26日解除；三、被告薛显正于本判决生效之日起30日内腾还其占用的原告青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区居民委员会位于岙东路西侧的土地；四、驳回原告青岛市城阳区棘洪滩街道古岛社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。被告负担部分应在本判决生效之日起10日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵丕杰二〇二一年三月三十日书记员  张玉全