广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0112民初12397号 原告：杨天侠，男，1988年7月6日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：王昕，广东固信律师事务所律师。 被告：广州市西美电器有限公司，住所地广州市萝岗区（现黄埔区）九龙镇凤凰三路16号。 法定代表人：杨东佑。 委托诉讼代理人：陈昱霖、许哲勉，均系广东广信君达律师事务所律师。 被告：广州房助手网络科技有限公司，住所地广州市天河区元岗路310号自编2栋B312单元。 法定代表人：邵小容，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑小婉、张佩琪，均系广东广岭律师事务所律师。 被告：广州市合盈装修工程有限公司，住所地广州市越秀区人民北路829-831号三层125房。 法定代表人：杨运林。 被告：广州市合和房地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层B5铺。 法定代表人：揭英强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦岩、钟湛雅，均系广东金桥百信律师事务所律师。 原告杨天侠与被告广州市西美电器有限公司（以下简称“西美公司”）、广州房助手网络科技有限公司（以下简称“房助手公司”）、广州市合盈装修工程有限公司（以下简称“合盈公司”）、广州市合和房地产代理有限公司（以下简称“合和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，立案时案由为合同纠纷，经审理查明实为房屋买卖合同纠纷，本院依法予以纠正。本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨天侠及其委托诉讼代理人王昕，被告西美公司的委托诉讼代理人许哲勉、房助手公司的委托诉讼代理人张佩琪、合和公司的委托诉讼代理人钟湛雅到庭参加诉讼。被告合盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨天侠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告杨天侠与被告西美公司签订《狮海国际共同出资建房确认书》及《狮海国际共同出资建房合同》；2.判令被告西美公司、被告合和公司退还购房款374970元及利息19295.33元（按中国银行同期贷款利率4.75%，以374970元为基数从2018年10月暂计至2019年11月，共13个月）；3.判令被告西美公司、被告合和公司支付惩罚性定金30000元、咨询服务费1500元；4.判令被告西美公司、被告合和公司支付违约金112311元（合同总额30%）；5.判令被告房助手公司在其收取的30000元款项范围内与被告西美公司、被告合和公司承担连带责任，被告合盈公司在其收取的144970元款项范围内与被告西美公司、被告合和公司承担连带责任；6.判令四被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审时，杨天侠明确：如果法院认定《狮海国际共同出资建房确认书》《狮海国际共同出资建房合同》无效，杨天侠变更诉讼请求为：1.确认《狮海国际共同出资建房确认书》《狮海国际共同出资建房合同》无效；2.判令西美公司、合和公司退还购房款374970元，并按照银行同期贷款利率支付利息19295.33元（按中国银行同期贷款利率4.75%，以374970元为基数从2018年10月暂计至2019年11月，共13个月）；3.判令西美公司、合和公司因导致合同无效承担缔约过失责任，参照合同第8条约定赔偿杨天侠损失142311元；4.判令西美公司、合和公司支付咨询服务费1500元；5.判令房助手公司在其收取的30000元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任，合盈公司在其收取的144970元款项范围内与西美公司、合和公司承担连带责任；6.判令四被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告（乙方）与西美公司（甲方）于2018年10月28日签订《狮海国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同书》，约定：“甲方将坐落于中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东，红卫路以北科海智慧产业城B1栋A区615号单元与乙方共同出资开发建设，建设完工后，甲方交付乙方经营使用的合建房屋，建筑面积为56.94平方米；出资建房款总额344970元；定金30000元；违约金30%等。除上述款项外，原告还支付3万元团购优惠金，共计支付374970元。原告于2018年10月28日支付61500元（其中3万元为定金、3万元为“团购优惠金”、1500元为律师见证费）；于2018年11月1日支付“进驻使用费”144970元；于2018年11月11日支付“合资建房款”170000元。被告方根据原告支付情况出具收据，共六张。因上述项目迟迟未动工，原告多次向被告询问，被告却总搪塞了事。后经原告了解得知，该项目地块使用权人确实系被告西美公司，但是属于工业用地，无法变更土地使用性，根本无法获批建设被告所宣传的房屋。随后，原告多次与被告西美公司协商退款事宜。2019年10月30日，原告随同众多购房者再次要求被告西美公司退款，遭拒。原告认为：西美公司以科海智慧产业城（狮城国际）项目作宣传吸引购房者，并与原告签订《《狮海国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同书》，约定将红卫路以北科海智慧产业城B1栋A区615号单元提供给原告使用。但，原告等人通过信访答复得知，建设项目根本无法开展，原告合同目的根本无法实现，被告行为构成根本违约。另，西美公司还向原告提供房助手公司、合盈公司、广州市南沙区南沙中兴食品自选商场（以下简称“中兴商场”）的账户收取款项，通过房助手公司开具收据一张，其行为具有明显欺诈嫌疑。因此，被告方应当退回原告购房款并赔偿相应的经济损失，房助手公司、合盈公司、中兴商场该当在其收款范围内与西美公司承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，特向法院起诉，恳请判如所请！ 被告西美公司辩称，针对原告第一项诉请，西美公司认为根据黄埔区法院对于相同系列案件（2020）粤0112民初101号案，黄埔区法院对于案涉合同依照法律规定认定为商品房买卖合同关系，根据合同法第52条、物权法第140条以及商品房买卖合同解释第2条规定，涉案项目所在地块用途为工业用地，未经有关部门批准建设涉案项目用于商住，且未取得预售许可证，符合合同法第52条第2款规定的情形，因此案涉合同属于无效合同，故自始无效、无需解除。针对第二项诉请，经西美公司核实，西美公司实际仅收取原告款项20万元，根据原告提交的证据来看，2018年10月28日原告向西美公司支付2万元、1万元，2018年11月11日原告向西美公司支付14万元，确认原告转给中兴商场的2万元确实已由西美公司收取，2018年11月11日原告转给案外人陈家骏的1万元确认由西美公司收取，以上共计20万元。原告仅有权要求西美公司就实际收取的款项20万元原路无息退还，因案涉合同无效，原告无权要求西美公司偿付利息。原告转给房助手公司及合盈公司的款项西美公司不予确认，对于转给房助手公司的3万元，西美公司并未收取该款项，也非收据的出具方，西美公司认为该款项由谁实际收取，亦应当由谁实际退还，西美公司无返还义务，原告所主张西美公司口头指示向房助手公司付款的情况与事实不符，西美公司没有口头指示过原告向房助手公司付款，原告向房助手公司支付的是何款项西美公司不清楚。西美公司并未收取原告向合盈公司支付的144970元，西美公司也没有口头指示过原告向合盈公司付款。至于其中关于144970元的收据，西美公司不确认收据的内容及字迹为西美公司所写，西美公司认可上面西美公司财务公章的真实性，西美公司是应合和公司的要求出具空白收据给合和公司，因西美公司与合和公司签订了房地产使用权委托代理合同，约定由合和公司进行包销，另外根据原告主张的合和公司在另案已承认其与合盈公司为关联企业，因此西美公司认为西美公司并未收取该款项，应当由实际收款方予以退还，实际收款方是合盈公司还是合和公司西美公司不清楚，西美公司不同意退还原告支付给合盈公司的款项。针对诉请三及诉请四：案涉合同签订后，《狮海国际共同出资建房确认书》已作废，原告主张的惩罚性定金无任何依据，又因案涉合同属于无效合同，因合同自始无效，原告无权要求西美公司支付惩罚性定金、咨询服务费、违约金等费用。针对第五项诉请：西美公司认为西美公司仅就案涉收取20万元，同意承担房款返还义务。对于房助手公司、合盈公司，西美公司认为应当实际收款方对其收取的款项予以返还。西美公司原先不知道合和公司与房助手公司是何关系，后因诸多人起诉西美公司和房助手公司，根据房助手公司提交的证据以及房助手公司在（2019）粤0112民初12348号案的主张，房助手公司与合和公司签订了代理合作合同，具体两者之间的关系西美公司并不清楚。针对第六项诉请：受理费、保全费由法院裁量。 被告房助手公司辩称，一、本案为被告西美公司与原告之间的出资建房合同纠纷，而被告房助手公司与原告之间不存在出资建房合同关系，房助手公司在整个交易中是一个居间方的角色，房助手公司与原告及西美公司均是居间合同关系，因此，原告在其与西美公司的出资建房合同纠纷中要求房助手公司退回“团购优惠金”3万元无合同与法律依据。首先，案涉的《狮城国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同》是西美公司与原告签订的，房助手公司并非合同主体。其次，从原告提交的证据内容中可看出原告知悉建房价格并不包含房助手公司收取的服务佣金，但原告对此亦未提出异议。而且原告作为成年人，有能力判断该款项的性质。何况，收据上也明确载明了该款项的性质，原告也有能力拒绝签署《狮城国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同》，也有能力拒绝支付该服务佣金，但原告不仅没有拒绝，而且按照房助手公司为其争取的优惠购房价与西美公司签订了正式的合同后当天就向房助手公司支付服务费并领取了由房助手公司出具的收据。由此也可以看出，原告是清楚知悉房助手公司收取的是居间佣金，也同意向房助手公司支付该佣金。二、案涉《狮城国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同》是合法有效的，在案涉合同未被任何生效法律文书确定为无效合同之前，该合同均为有效合同，在房助手公司的居间下原告与西美公司签订了建房合同并按合同的约定支付房款以及在合同签订当天向房助手公司支付服务费，房助手公司的居间服务已经完成，原告要求被告返还30000元没有任何依据。根据原告的《狮城国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同》第一条可以看出，原告在签订该合同时已经清楚知道案涉房屋国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系等信息，而且房助手公司在向其提供居间服务的时候也如实告知房屋情况，是原告本人看中案涉房屋价格低的优势才与西美公司《狮城国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同》签订的，因此作为居间方，已经履行告知义务并为原告争取优惠的价格，原告无权要求房助手公司退还团购优惠金。房助手公司已经履行完居间服务，原告要求房助手公司退回团购金没有任何依据。二、本案是由于西美公司的违约行为导致原告要求解除《狮城国际共同出资建房确认书》及《共同出资建房合同》，并非房助手公司的过错导致的，根据合同法的规定房助手公司作为居间方，促成了原告与西美公司签订合同即已经完成了居间义务，因此房助手公司收取的3万元居间服务费无须退还，如果因为西美公司的违约导致原告损失了3万元，原告应向西美公司追讨，而并非在本案中要求房助手公司予以退还。综上，房助手公司认为作为居间方已经完成了居间义务，该3万元不应退回，原告要求返还相关款项既没有事实依据也没有法律依据，请求法院驳回。补充：房助手公司认为《狮海国际共同出资建房确认书》《狮海国际共同出资建房合同》均为有效，房助手公司同意原告的第一项诉请。诉请2-4项的费用均非房助手公司收取，故房助手公司对原告的诉请2-4无异议。原告诉请2中主张的374970元中包含原告向房助手公司支付的30000元居间服务费，房助手公司也向原告出具了收据。因为案涉的合同是由房助手公司促成原告与西美公司签订的，因此房助手公司收取了服务费，房助手公司并未与西美公司直接签订代理合同，房助手公司是与合和公司签订了代理合作合同，而合和公司与西美公司签订了案涉项目的代理合同，房助手公司是基于此才获得案涉项目的代理权限，房助手公司认为房助手公司收取的30000元服务费无需退还。理由：1.房助手公司收取30000元的收款方就是房助手公司本身，而房助手公司是具有中介服务性质的企业；2.房助手公司收取该款项后向原告出具的收款收据上清楚载明“团购优惠金”，而并非像西美公司出具的收据的名目是“合资建房款”；3.该笔款项明显是并没有包含在原告与西美公司签订的《狮海国际共同出资建房合同》中约定的合同总价中，原告在向房助手公司支付了该30000元服务费的情况下，仍然足额向西美公司支付出资建房合同中记载的合同总价，就证明原告对于房助手公司收取的该笔款项的性质是清楚的，并非其所称的“合资建房款”或“购房款”；4.房助手公司认为原告与房助手公司之间为居间合同关系，与本案的出资建房合同关系为两个合同关系，即便原告要求房助手公司退还该款项，也应当另案处理。房助手公司出具收据显示“团购优惠金”是因为房助手公司与合和公司签订的代理合作合同中有约定由房助手公司推介的客户可以享受到该项目的购房优惠，因此按照中介行业的惯例，这个服务费就叫做团购优惠金，但实际是一个中介服务费，也并非购房款，不包含在购房款的总额内。诉请5：房助手公司不同意该项诉请，不同意承担连带责任，理由同上，即便要退还，也是另外一个法律关系应另案处理。房助手公司与其他被告均无关系。诉请6：受理费、保全费由法院裁量。 被告合和公司辩称，请求驳回原告针对合和公司提出的全部诉请，理由：1.西美公司与合和公司于2018年签订了一份代理合同，就西美公司委托合和公司代理销售案涉项目及代理费相关事宜进行约定，代理合同第6条约定该房屋开售时间为2018年10月1日，西美公司应于开售时间前具备运营条件，2018年9月30日西美公司告知合和公司其已具备运营条件，要求合和公司按照约定及时签订授权委托书，确认代理销售方案，并据此开展相关工作。合和公司提交的证据1能够证明上述内容，据此可见，合和公司是听从西美公司的指示开展了所有的代理销售工作，并不存在任何私自销售的行为。2.合和公司在代理权限范围内代替西美公司收取了部分款项，西美公司对此是知情且认可的，从其出具对应的收据等行为能得出该结论。3.代理合同明确约定合和公司有权转委托，据此可知，西美公司对于合和公司转委托房助手公司开展代理工作是知情且认可的。4.合和公司与西美公司、房助手公司基于代理关系所产生的纠纷与本案无关，本案原告的合同相对人是西美公司，合和公司及房助手公司只是代理人，因此，应由西美公司对原告承担对应的责任。 本院经审理认定事实如下：西美公司于2017年10月27日以出让形式取得中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北地块的国有建设用地使用权，该土地的规划用途为工业用地。 西美公司（甲方）与合和公司（乙方）签订了《房地产使用权委托代理合同》，就甲方委托乙方代理销售科海智慧产业城A、B栋楼使用权（地址：中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块）及乙方的代理服务费的相关事宜进行约定。合同约定：该房屋用途为智慧空间或智慧工坊；该房屋的使用期限为自2020年12月31日起至2061年1月1日止共计40年；甲方同意并授权乙方对外招商该项目的使用权予第三方，并由甲方或甲方指定子公司与第三方签订使用权转让合同；甲方同意该房屋的销售底价为6800元/平方米，乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金；甲方负责开具全额收据给客户，乙方就其收款部分向甲方开具收据；本合同有效期内乙方为独家渠道整合平台，甲方不再委托其他渠道平台销售；乙方有权发展第三方渠道资源，乙方之线下渠道代理费由乙方自行承担；该房屋乙方已包销销售，甲方不能对于乙方的合法销售过程提出异议或阻挠；该房屋开售时间为2018年10月1日前，前提条件是甲方须于2018年10月1日前取得《建筑工程施工许可证》并已经开始施工工程；乙方同意支付甲方保证金1000万元，在销售过程中，若有客户退房，双方应及时退还已交款项，乙方如无及时退款则在保证金中扣除，并在一周内补充保证金。 2018年9月30日，西美公司（委托人）向合和公司（受托人）出具《授权委托书》，载明：鉴于广州市黄埔区中新知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块，科海智慧城《狮城国际》属于委托人所有，现委托人就标的物业的推介及独家代理等事宜，全权委托受托人作为代理人。代理人的代理权限为：1.代为以委托人名义向客户推介标的物业；2.作为独家代理，代为联动一、二手中介公司并进行佣金计算，该佣金由受托人负责支付。庭审时，西美公司陈述：对授权委托书的真实性、合法性、关联性均不确认，即便为真实的，因西美公司将案涉项目委托合和公司进行包销销售，故应合和公司的要求对其出具的授权书及提供的合同模板进行确认也在情理之中，但合和公司未在满足销售条件下违规私自销售，对此西美公司并不知情，且根据商品房销售管理办法第27条第2款规定，案涉项目违反了法律、行政法规的强制性规定，而为销售该标的物所提供的服务亦因合同标的违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。 此后，合和公司（甲方）与房助手公司（乙方）签订《代理合作合同》。合同约定：甲方委托乙方代理的项目位于广州市黄埔区中新知识城九龙大道，该项目的委托代理范围包括：产业城众创空间40年的使用权；委托代理期限从2018年10月16日起至2019年1月15日止，保护期从2019年1月15日起至2019年2月15日止；甲方保证已取得项目业主方西美公司的合法授权，可委托乙方对该项目进行联动代理；甲方按乙方的代理成交金额计付代理费，代理成交金额指乙方介绍的客户签订合作合同的金额，代理费计付条件为：客户一次性付款或者分期付款的，客户需签订合作合同并按照合作合同约定支付50%的合作房款；代理费计付标准为：单间及一房为68000元/套，两房及三房为98000元/套；如乙方介绍客户在签订合同后最终不能成交并要求退还所支付款项的，乙方需退还该套单元乙方所收取的代理费用及其他已收款给甲方；代理费每月结算一次，甲方应于每月15日前将上月代理费支付给乙方。 2018年10月28日，杨天侠（乙方）与西美公司（甲方）签订一份《狮城国际共同出资建房确认书》（以下简称“涉案确认书”），约定甲、乙双方就狮城国际（项目名称）合作建房事宜协商一致签订本确认书。第一条约定：甲方将坐落于中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北狮城国际A区615号房屋与乙方共同出资开发建设，建设完工后，甲方交付乙方经营使用的合建房屋，建筑面积约为56.94平方米。本确认书签订前乙方已清楚了解该项目用地权属、合建房屋性质、内部结构等相关情况。第二条约定：有关合作建房的具体条款详见《共同出资建房合同书》。第三条约定：乙方出资建房款总额为344970元，乙方按以下方式支付：1.在签订本确认书当天支付定金30000元。2.一次性在本确认书签订后3日内双方签订《共同出资建房合同书》，乙方一次性向甲方付清全部合作建房款。3.分期或贷款：（1）在本确认书签订后3日内双方签订《共同出资建房合同书》，乙方向甲方支付该合作建房款的50%（含已付定金）计172485元。（2）剩余的50%合作建房款项计172485元，在2018年11月4日前付清，如贷款支付，须于2018年10月30日前办理贷款手续。四、乙方未按时支付定金的，甲方有权解除本确认书。乙方应在支付定金之日起3日内与甲方签订《共同出资建房合同书》等相关合同文件，未按期与甲方签订上述合同文件的，甲方有权解除本确认书，已收取的款项作为违约金，不予退还。五、本确认书签订之前，甲方已向乙方出示《共同出资建房合同书》等相关合同文件，乙方对合同内容表示认同，并承诺按时签订。 2018年10月28日，杨天侠（乙方）与西美公司（甲方）签订一份《共同出资建房合同书》（以下简称“涉案合同书”），约定：甲方合法拥有广州市中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块的产权，宗地号440116-××0（下称该项目）。甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，双方就共同在上述地块上合作建房之事宜，达成如下协议：第一条约定：乙方已完全清楚了解上述国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系，自愿参加甲方位于广州市中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块上的合作建房，上述建房项目的报批、建设及全部投资均由甲方完成，项目完工后，甲方同意将该项目B1栋自然层A6中15号房屋（以下简称“涉案房屋”）使用权分配给乙方，乙方向甲方支付合建款项，房屋为框架结构，房屋建设面积约（含公摊面积）56.94平方米。注：上述房屋属于国有建设用地上共同进行出资建房性质，乙方享有约定期限（至2060年12月31日为止）的房屋使用权，房屋权益以国家相关政策规定为准。第二条约定：该合作建房的房屋建筑面积（含公摊面积）56.94平方米，乙方承担合作建房款为344970元。该合作建房款，乙方应按甲方指定银行及账户办理汇转。其余建房款由甲方负责。第三条约定：乙方选择按下列第3种方式向甲方支付上述合作建房款：3.贷款支付：（1）在签订本合同当日，支付该合作总建房款的50%（含已付定金）计172485元。（2）剩余的50%合作建房款项计172485元，于2018年11月5日前办理银行贷款手续。第六条约定：在乙方如约付款的前提下，甲方应于2021年1月1日前将该合作建房交付给乙方使用。第八条约定，本合同签订后，任何一方不得随意解除合同，因甲方原因单方解除合同的，甲方应退还已收乙方全部款项，并按本合同总额的30%向乙方支付违约金，因乙方原因单方解除合同的，乙方应按本合同总额的30%向甲方支付违约金，双方认可上述违约金足以弥补守约方损失，违约方无须赔偿守约方其他损失。第十条约定，乙方所享有房屋的使用权期限，依据双方的使用期限为止，即至2060年12月31日止。 2018年10月28日，房助手公司向杨天侠出据一张收款收据，确认收到杨天侠支付的狮城国际615单元团购优惠金30000元。庭审时，房助手公司陈述杨天侠向其支付的该30000元“团购优惠金”实质上为服务费。 2018年10月28日，西美公司向杨天侠出具两张收据，确认共收到杨天侠进驻使用狮城国际B1栋615单元合资建房定金30000元。庭审时，西美公司对两张收据的真实性、合法性、关联性予以确认，确认该款30000元为其收取。 2018年11月11日，西美公司向杨天侠出具一张收据，确认收到杨天侠支付进驻使用狮城国际B1-615单元款项170000元。庭审时，西美公司对该收据的真实性、合法性、关联性予以确认。 2018年11月11日，西美公司向杨天侠出具一张收据，确认收到杨天侠交来狮城国际B1栋615房合资建房款144970元。庭审时，西美公司对该收据上加盖的西美公司的财务专用章的真实性予以确认，但陈述其未实际收取该款项，并认为其系按照合和公司要求在一本空白收据上加盖了印章后，将该本空白收据给了合和公司。 杨天侠提交的支付明细显示，2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了140000元，摘要显示为消费。2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了4970元。 杨天侠提交的支付明细显示，2018年11月11日，杨天侠向西美公司支付了140000元，摘要显示为消费。西美公司确认该款140000元为其收取。 杨天侠提交的交易详情显示，2018年11月11日，杨天侠向案外人广州市南沙区南沙中兴食品自选商场支付了20000元。西美公司确认该款项20000元最终由其收取。 杨天侠提交的交易详情显示，2018年11月11日，杨天侠向案外人陈家骏支付了10000元。西美公司确认该款项10000元最终由其收取。 2019年8月5日，黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局向案外人周健出具[2019]穗开建信处字337号《答复意见书》，载明：经了解，西美公司计划在九龙大道以东自有产权国有土地上开发建设科海智慧产业城项目，并将B1、B2栋作为首期开发单元，即“狮城国际”项目。经核实，该项目为非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。鉴于该项目建设手续不完备即对外招商引资，我局已依职能多次通过现场调查、联合执法检查、下发《责令限期改正通知书》、约谈等方式要求西美公司立即进行整改，待完善建设手续后，再依法依规对外宣传和招租，妥善处理好矛盾纠纷。据了解，该项目目前已关闭接待中心，停止对外宣传及招租。 庭审时，经本院释明，杨天侠明确：如果法院认定《狮海国际共同出资建房确认书》《狮海国际共同出资建房合同》无效，杨天侠变更诉讼请求为：1.确认《狮海国际共同出资建房确认书》《狮海国际共同出资建房合同》无效；2.判令被告一、被告四退还购房款374970元，并按照银行同期贷款利率支付利息19295.33元（按中国银行同期贷款利率4.75%，以374970元为基数从2018年10月暂计至2019年11月，共13个月）；3.判令被告一、被告四因导致合同无效承担缔约过失责任，参照合同第8条约定赔偿原告损失142311元；4.判令被告一、被告四支付咨询服务费1500元；5.判令被告二在其收取的30000元款项范围内与被告一、被告四承担连带责任，被告三在其收取的144970元款项范围内与被告一、被告四承担连带责任；6.判令四被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审时，西美公司、房助手公司、合和公司明确：如果法院认定《狮海国际共同出资建房确认书》《狮海国际共同出资建房合同》无效，其不变更答辩意见也不在本案中提出反诉请求。 本案审理过程中，杨天侠向本院申请财产保全。本院于2019年11月26日作出（2019）粤0112民初12397号《民事裁定书》，裁定查封、冻结西美公司价值538076.33元的财产。 本院认为，杨天侠与西美公司签订了涉案确认书及涉案合同书，约定西美公司将于2021年1月1日前交付涉案房屋给杨天侠使用至2060年12月31日止共计40年的使用权以344970元的对价出让给杨天侠。结合《房地产使用权委托代理合同》《授权委托书》《代理合作合同》及西美公司实际已委托合和公司代理销售涉案房产，并且允许合和公司交由房助手公司转代理的事实，证实涉案确认书及涉案合同书更符合房屋买卖合同的特征，故本院认定杨天侠与西美公司签订的涉案确认书及涉案合同书达成的合意系成立房屋买卖关系。 关于涉案确认书及涉案合同书的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。涉案房屋所在地块的土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，改变土地用途，建设涉案房屋用于商住，并在未取得预售许可证的情况下面向社会公开销售，已然违反法律、行政法规的强制性规定，故本院依法认定杨天侠与西美公司就买卖涉案房屋所签订的涉案确认书及涉案合同书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 经本院释明，杨天侠在庭审时已明确，如果法院认定涉案确认书及涉案合同书无效，其诉讼请求予以变更，现本院在认定涉案合同无效，故本院针对杨天侠变更后的诉讼请求进行处理。 关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。本案中，西美公司作为涉案房屋买卖合同的卖方，应当就其向杨天侠收取的购房款及其转代理人房助手公司向杨天侠收取的购房款承担返还责任。至于西美公司与其代理人合和公司、转代理人房助手公司之间的内部结算关系，属另一法律关系，本案不作审查，西美公司可另循法律途径解决。 关于购房款问题。第一，西美公司确认杨天侠支付给西美公司的170000元、杨天侠支付给案外人广州市南沙区南沙中兴食品自选商场的20000元及杨天侠支付给案外人陈家骏的10000元均最终由其收取，故本院认定上述20万元（170000元+20000元+10000元）均属于杨天侠向西美公司支付的购房款。第二，房助手公司虽主张其系居间人，收取的款项系居间服务费，但未提交有效证据证实，且涉案房屋的成交价为344970元，房助手公司主张的居间服务费比例远高于市场价格，明显有悖常理，本院不予采信，本院认定房助手公司收取的30000元亦属于购房款。第三，虽然杨天侠提交的支付明细显示，2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了140000元，2018年11月1日，杨天侠向合盈公司支付了4970元，但结合杨天侠提交的西美公司于2018年11月1日向杨天侠出具的收据，证实西美公司确认杨天侠2018年11月1日支付给合盈公司的144970元(140000元+4970元)实为其向杨天侠收取的购房款，故本院认定该144970元为杨天侠向西美公司支付的购房款。西美公司否认其已实际收取了该款项144970元，并认为其将加盖了印章的空白收据给了合和公司，但西美公司对此未举证证实，本院不予采信。综上，本院认定杨天侠已支付给西美公司的购房款共计374970元（170000元+20000元+10000元+30000元+144970元）。杨天侠要求西美公司返还购房款374970元于法有据，本院予以支持。 关于利息及赔偿金问题。杨天侠作为涉案房屋买卖合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同亦存在过错，对其主张自2018年10月起按银行同期贷款利率计付利息及赔偿损失142311元的诉讼请求，本院不予支持。 关于咨询服务费问题。杨天侠未举证证实其已支付该项费用，故杨天侠的该项诉讼请求无据，本院不予支持。 关于连带责任的承担问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，代理人合和公司、转代理人房助手公司明知涉案房屋的销售违反法律的强制性规定，但仍然实施代理行为，应当承担连带责任。杨天侠仅主张房助手公司在其收款范围内与西美公司及合和公司承担连带责任，视为对其自身权益的处分，本院依法予以支持。综上，房助手公司应在30000元的范围内与西美公司、合和公司共同承担连带责任。合盈公司并非涉案房屋买卖合同的当事人或代理人，且杨天侠支付给合盈公司的款项实为西美公司向杨天侠收取的购房款，故杨天侠诉请合盈公司在收款范围内承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨天侠与被告广州市西美电器有限公司于2018年10月28日签订的《共同出资建房合同书》及《狮城国际共同出资建房确认书》无效； 二、被告广州市西美电器有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告杨天侠退还购房款374970元； 三、被告广州房助手网络科技有限公司在30000元范围内与被告广州市西美电器有限公司、广州市合和房地产代理有限公司共同承担连带责任； 四、驳回原告杨天侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4590元，由原告杨天侠负担1391.36元，被告广州市西美电器有限公司负担3198.64元（其中255.91元由被告广州房助手网络科技有限公司与被告广州市西美电器有限公司连带负担）。保全费3210.38元，由原告杨天侠负担973.16元，被告广州市西美电器有限公司负担2237.22元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  梁宝姗 审 判 员  徐桂春 人民陪审员  覃志强 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  张若玫