重庆市渝北区人民法院   民 事 判 决 书       （2020）渝0112民初20578号        原告（案外人）：张斌，男，1978年11月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。   被告（申请执行人）：张小红，女，1976年3月28日出生，汉族，住重庆市江北区。   委托诉讼代理人：赵光辉，男，1976年5月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。与被告系夫妻关系。   第三人（被执行人）：张芸菲，男，1989年7月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。   原告张斌诉被告张小红、第三人张芸菲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行公开开庭审理。原告张斌，被告张小红及其委托诉讼代理人赵光辉到庭参加诉讼，被告张芸菲经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告张斌向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于重庆市两江新区xxx号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原告是涉案房屋的承租人，且已经支付了20万元租赁费，租赁期限为20年(2018年6月25日起至2038年6月25日止)。2018年6月22日，申请人与被执行人张芸菲之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定被执行人将座落于重庆市两江新区xxx号的房屋出租给申请人，租期自2018年6月25日至2038年6月25日止，约定了租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后,申请人根据约定支付给张芸菲租金人民币贰拾万元，张芸菲也依约交付了房屋使用至今，上述合同的签订过程都是由双方合法自愿完成的。原告合法的租赁权因受到法律保护。 (2020)渝0112执异211号执行裁定书，事实不清，适用法律错误，严重侵害了原告的合法权益。被告张小红系执行案件的申请人，第三人张芸菲系执行案件的被申请人，在执行程序中被告张小红作为申请人向渝北区人民法院申请对原告合法租赁的房产(位于重庆市两江新区xxx号)申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年7月8日作出(2020)渝0112执异211号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。现诉至本院。   被告张小红辩称，我与原告无任何法律关系，未对原告权益造成损害。我与本案第三人张芸菲借贷纠纷中，对案涉房屋进行诉讼保全。判决生效后申请执行，之前另一案外人柳玲艳提供了和原告张斌同一签订日期的房屋买卖合同，显示本案第三人张芸菲同一日期对被执行房屋作出了完全不同且相互矛盾的意志表达，原告并未实际占有案涉房屋。租金一年10 000元价格明显是不合理低价，且租期20年，付款时一次性支付，不符合常理，双方租赁关系不真实。案涉房屋2018年4月到2019年5月20日处于停水状态，不具备居住条件且无人实际占有使用被执行房屋。   被告张芸菲未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。   当事人向本院提交了房屋租赁合同、转账流水、水电气缴费凭证截图、（2018）渝0112民初24484号裁定、（2018）渝0112执保2915号、（2018）渝0112民初24484号判决书及证明书、（2019）渝0112执异355号、（2019）渝0112民初21572号裁定、执行笔录、（2020）渝0112执异211号、催费通知单等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：   2018年12月3日，张小红作为原告，以张芸菲为被告向本院提起民间借贷纠纷之诉，本院受理后，张小红于2018年12月4日向我院提出财产保全申请，我院作出（2018）渝0112民初24484号民事裁定书决定保全，并据此制作了（2018）渝0112执保2915号执行裁定书，对案涉房屋进行了保全，并于2018年12月14日送达登记机关。后经审理，我院于作出（2018）渝0112民初24484号民事判决书，判决：“一、被告张芸菲在本判决生效之日起十日内偿还原告张小红借款本金45万元并支付违约金（违约金以尚欠的借款本金45万元为基数，自2018年12月1日起，按2018年10月8日的中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算至款项付清时止）；二、驳回原告张小红的其他诉讼请求。”该案于2019年3月7日生效。   后因张芸菲未按约定履行债务，张小红向我院申请执行，在我院执行过程中，张斌向本院提出异议，认为其于2018年6月22日与张芸菲签订了租赁合同并实际占有使用案涉房屋，我院经审理后，于2020年7月8日作出（2020）渝0112执异211号执行裁定书，裁定驳回了张斌的异议请求。张斌据此向我院提起执行异议之诉，我院受理该案。   另查明，张斌出示《房屋租赁合同》，出租方为张芸菲（甲方），承租方为张斌（乙方），约定：“……甲方一套房屋坐落于重庆市两江新区xxxx，建筑面积99.81平方米，房地产权证号渝（2017）两江新区不动产权第00108xxxx号……租赁期限自2018年6月25日至2038年6月25日止；该房屋租金为10000元/年，租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金，并允许乙方转租第三方……本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”合同尾部有“张芸菲”字样签字和张斌签字，合同的落款日期为2018年6月22日。   张斌举示了四张网上银行电子回单，显示交易时间为2018年6月22日，分别载明金额为50000元，收款方为张芸菲，交易用途为租金，但该回单上显示“本回单仅表明您的账户有金融性交易，不能作为到账凭证，不能作为收款方发货依据。”其还提供了生活缴费凭证，其中最早的付款时间为2019年10月。庭审中，张斌认可其在主城区内名下还有其他住房，案涉房屋也不是其本人实际居住。   再查明，另有一案外人柳玲艳曾以其已经购买了案涉房屋，其系该房屋的所有人为由向我院提出执行异议，我院审查后作出（2019）渝0112执异355号执行裁定书，驳回了柳玲艳的异议申请。柳玲艳收到该裁定书向我院提起案外人执行异议之诉，该案经审理后立案并进行审理，后柳玲艳自愿撤回了该案的起诉。   案涉房屋位于重庆市渝北区xxxx号，仍登记在张芸菲名下。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，须案外人对执行标的享有足以排除执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，案外人对执行标的主张租赁权以阻止向买受人移交占有被执行的不动产，需满足两个条件：一是在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同，二是占有使用该不动产。据此，张斌要求停止案涉房屋的执行，须满足租赁合同成立及承租人占有租赁物的时间均先于查封的时间。首先，张斌与张芸菲签订的《房屋租赁合同》落款时间为2018年6月22日，因张芸菲未到庭，无法核实《房屋租赁合同》的真实性，也不能确认合同的实际签订时间早于案涉房屋的查封时间；即使该合同为真实，其仅举示了回单，无银行流水佐证，不能充分证明张斌与张芸菲之间实际支付了合同约定的租金，亦不能证明双方实际履行了该合同。其次，就占有使用该房屋的事实，其主张该房屋由其装修，亦未提供证据证明。同时，其举示的最早的一份缴费单据的缴费时间为2019年10月，缴费时间也晚于案涉房屋的查封时间，此外并无证据证明其在《房屋租赁合同》的落款日期已经接房并占有该案涉房屋的事实，故不能证明其占有案涉房屋的时间早于人民法院查封，亦无法证明其在该房屋人民法院查封之前已经实际占有使用该房屋。   综上所述，原告张斌要求停止对案涉房屋进行执行的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。   据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：   驳回原告张斌的全部诉讼请求。   案件受理费4300元，由原告张斌负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 长 王 濛   人民陪审员 邓享恒   人民陪审员 郑洪春            二〇二一年三月三十日      书 记 员  杨 川          -1-