广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初6255号 原告：谢植林，男，1950年8月19日出生，汉族，住广州市花都区。 被告：广州珠江建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。 法定代表人：卢志瑜。 委托诉讼代理人：赵家川、陆倩婷，公司员工，通讯地址。 原告谢植林与被告广州珠江建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢植林，被告的委托诉讼代理人赵家川、陆倩婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理广州市先烈中路××之三xx号房中的43平方米的确权登记手续。事实和理由：原告在1992年2月28日向被告购买先烈中路××之三xx号房的43平方米，使用了27年被告一直都不协助原告办理确权登记，原告特向法院提起诉讼，望法院依法判决。 被告辩称，按照物权法和不动产相关条例，涉讼房屋存在多重查封。由于原告当时负责回迁，其把公配卖给案外人，造成房屋无法确权。2016年该房屋进行过评估，但现在评估报告已过期，已经重新启动评估程序，评估是为了拍卖，无法办理产权证。另，被告名下的面积有如下查封：我方作为申请人先后申请查封原告名下95平方米、138平方米（95平方米加43平方米）、白云法院查封了43平方米、案外人黎燕球查封了原告名下的所有面积。 经审理查明：1992年2月28日，谢植林（为乙方）与广州市住宅建设公司（被告原称，为甲方，以下简称住建公司）签订《商品房合同》，约定乙方购买先烈中路××1梯xx房合计建筑面积43平方米，房价款共计27950元（以实交用面积结算，多退少补），乙方同意在合同签订之日七天内交付总房价款；甲方应于1993年4月完成上述单元的建筑和室内水电安装工程，待供水、供电部门接通室外水电后，甲方即把上述单元交付给乙方使用；房屋交付使用后，产权为乙方所有；甲方协助乙方向市房管部门申报领取产权证；等。被告于1993年7月8日出具收到原告购买先烈中路××1梯xx房房款27950元的收款收据。 住建公司曾就其与谢植林、广州市三益实业有限公司、广州市花都区北兴建筑工程公司房屋确权纠纷一案，经本院审理，于2004年9月30日作出（2004）东法民三初字第610号民事判决书，其中查明：2000年12月23日，经广州市房地产测绘所测绘，广州市先烈中路××之一xx房的建筑面积48.8513平方米，201房的建筑面积296.2456平方米，××之三xx房的建筑面积209.3142平方米（其中建筑面积43平方米由住建公司出售给谢植林）。判决：一、本市先烈中路××之一xx房（建筑面积48.8513平方米）和201房（建筑面积296.2456平方米）及××之三xx房的建筑面积166.3142平方米为住建公司所有；二、谢植林与广州市三益实业有限公司就上述房屋签订的《租赁合同》无效；三、驳回住建公司的其他诉讼请求。后谢植林不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2005年9月9日作出（2004）穗中法民四终字第4626号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后谢植林申请再审，广州市中级人民法院于2006年12月15日作出（2006）穗中法审监民再字第62号民事调解书，内容为：一、住建公司撤回原诉请的第二项、第三项诉讼请求；二、广州市先烈中路××之一xx房、201房（原门牌××xx房、201房）权属归住建公司所有；××之三xx房（原门牌××301房）166.3142平方米（已扣除谢植林自行购买的43平方米）中的95平方米权属归谢植林所有（含丁XX赠与给谢植林的面积），余下的71.3142平方米权属归住建公司所有。 2016年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《产权分割及抵债协议》，约定：根据广州市中级人民法院（2006）穗中法审监民再字第62号民事调解书之调解约定：甲方占有广州市越秀区先烈中路78-3号xx房71.3142平方米，乙方占有138平方米。根据（2006）穗中法审监民再字第62号，（2007）越法民三初字第749、750、751号，（2009）越法民三初字第943号民事判决书，乙方尚欠甲方债务由法院正在执行过程中。现经双方协商，就先烈中路78-3号xx房分割等问题达成以下协议：一、为保证双方分割后的房屋采光和规整，保证分割后的房屋轴线保持平整规格，乙方将其占有产权部分中33平方米（实际面积以分割后房地产登记部门确定的面积为准）割让给甲方以抵偿欠甲方的部分债务。由于该房屋尚未确权，双方同意在该房屋确权3个月后由双方共同委托有关评估公司评估该割让抵债的约33平方米房屋价值（双方共同从广州市国土资源和房屋管理局公布的55家本地和28家外地具有广州市城市房屋拆迁估价资格选出10个有资质的房地产专业评估公司，然后摇珠产生一个评估公司作为双方共同委托的评估机构）。二、根据广州市房地产测绘所之测字S2535号《房地产平面附图》，双方同意按以下图例进行分割（如图所示，附分割图）：分割后，产权归属如下：①紫色部分（约33平方米）为乙方抵偿所欠甲方部分债务，为甲方所有；②绿色部分为甲方所有；③橙色部分为乙方所有等。据《房地产平面附图》（有原告签字和被告盖章）所示，该图以不同颜色标注①、②、③，并载明：①紫色：拟评估后抵偿给被告；②绿色：分割后产权属被告；③橙色：分割后，产权归原告。 2018年，原告向本院提起诉讼，要求：1、判令被告协助原告办理广州市越秀区先烈中路78-3号xx房割让抵债的33平方米的房屋确权手续（即指将上述面积的不动产权证过户登记至被告名下）；2、判令被告协助原告共同委托有资质的评估公司评估上述房屋33平方米的房屋价值。本院于2019年9月29日作出（2018）粤0104民初270号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。判后，原告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）粤01民终496号民事判决书，认定原告的诉请办理过户及评估的诉请尚不具备条件，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼过程中，被告向本院提交了白云区人民法院于2005年11月29日向被告发出的《解除查封通知书》，内容为“由于（2004）东法民三初字第610号民事判决书及（2004）穗中法民四终字第4626号民事判决书，判决广州市先烈中路××之一xx房（建筑面积48.8513平方米）和201房（建筑面积296.2456平方米）及××之三xx房的建筑面积166.3142平方米为你司所拥有，故本院决定对上述房产予以解除查封，对其余房产［包括广州市东山区先烈中路××1梯xx房产（面积43平方米）］请继续协助查封。” 本院先后两次向广州市规划和自然资源局发函了解广州市先烈中路××之三xx房中43平方米的查封等情况。广州市规划和自然资源局于2020年9月7日发出的复函称：一、基本情况：来函房产所在项目的用地单位和建设单位均为住建公司、广东省饮食旅游服务公司，所在地块以2004国用621号案办理国土证。该项目经（90）建字第1088号、（1992）穗城规建字第12号、（1992）穗城规建设字第1399号《建设工程规划许可证》批准兴建1栋9层住宅楼（其中首、2层为商场、办公等，3层以上为住宅），后因建设单位未领取《建设工程规划许可证》，擅自施工及擅自改变部分建筑使用功能等违法建设行为，原市城市规划局以穗规决［2005］101号《违法建设行政处罚决定书》要求建设单位做出整改。其中包括要求将第二、三层C-E/F-I轴部分恢复为商场使用，后市规划局以穗规函［2011］2044号文建议第二、三层C-E/F-I轴部分按商业办理确权登记。（二）2012年，住建公司曾申请办理越秀区先烈中路××、××之一、××之三、××之六、××之七、××之八的初始登记（历史遗留项目），市房地产交易登记中心以2012登记101XXX8号立案受理。后因规划调整，需补充提供同意规划调整的文件及调整后的测绘报告，2015年10月29日市登记中心向申请人发出《补正资料通知书》，告知申请人补充提交上述规划及测绘资料，但申请人至今未补齐相关资料，该案目前尚未核准登记。现该项目部分购房业主通过司法协助或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权证。（三）根据你来函地址“广州市先烈中路××之三xx房”查询，暂无该地址的预售合同备案（预告登记）、查封、抵押或不动产登记信息。二、测绘情况：广州市先烈中路××、××之一、二、三，××之五、六、八曾以测字：110XXXX35案（附件1）整栋测绘出图，后委托单位持穗规函［2016］3013号《关于调整〈建设工程规划许可证〉的复函》等资料立测字07CH88160912000057案（附件2）重新实测出图。根据测字07CH88160912000057案最新实测成果，来函中先烈中路××之三xx房位置对应测字07CH88160912000057案××,01房位置，现场首层至三层已打通为一个单位，变更门牌为××。三、处理建议：（一）由于测字07CH88160912000057号最新测量成果与你院来函附图门牌、间隔不一致，房屋情况建议你院核实，门牌情况建议你院向公安部门核实。（二）经对比报建图、穗规决［2005］101号附图（附件3），你院来函所附图所示房产位置涉及商业用途，商业用房分割所涉及的消防问题，建议你院一并征询公安部门意见。 广州市规划和自然资源局于2020年12月10日发出的复函称：根据你院来函提供地址查询，暂无“先烈中路××之三xx房”或“先烈中路××1梯xx房”的查封信息。来函反映先烈中路××1梯xx房（43平方米）曾被广州市白云区人民法院及你院查封，请你院向相关法院进一步核实。如已送达我局，请提供相关送达回证再作进一步查询。 本院到白云区人民法院查询相关案卷档案材料，未见有广州市规划和自然资源局签收的关于查封或解封涉案房屋文书的送达回证。 诉讼过程中，原告表示：签订买卖合同时并无明确43平方米的具体位置，因当时原告与被告合建房屋，原告本可以取得整个三层的面积，后双方产生争议诉至法院，原告只分得其中部分面积。被告表示：当时有明确43平方米的具体位置，竣工后原告自行打通了，故现在无法明确。 双方共同确认（2006）穗中法审监民再字第62号民事调解书并无对原、被告各自享有的面积所指向的具体位置进行明确界定。双方在本案中也未对涉案的43平方米所指向的位置协商一致。 庭审中，原告提交了一份自行制作的《整体平面图》，载明面积合计138平方米，图中以不同颜色标注并分为三部分，分别注明301、xx、303。原告称此前该图所示部位全部出租给他人使用，原门牌××之三xx房，后原告重新间隔成三个套间并自行编制上述编号，并要求其在本案中主张的43平方米确定在该《整体平面图》中所标注为xx的位置。被告不确认也不同意原告的该主张。 本院认为，原告与被告签订的《商品房合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。本案争议焦点为：一、涉案房屋是否处于查封状态；二、原告主张办证的诉请是否应予支持。本院评析如下： 首先，关于查封问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”《广州市城镇房地产登记办法》第二十一条规定，“有下列情形之一的，有关国家机关应当提供已经发生法律效力的文件，由自然资源行政主管部门予以登记：（一）司法机关、行政机关依法查封或者以其他形式限制房地产权利的”本案中，被告称涉案房屋存在查封情形，且提供了广州市白云区人民法院向其送达的《解除查封通知书》，但广州市规划和自然资源局函复本院称涉案房屋无查封信息，本院亦未查询到相关查封的法律文件已送达至自然资源行政主管部门的送达回执，因此，本院对被告称涉案房屋处于查封状态的意见不予接纳。 其次，关于涉案房屋的办证问题，根据《商品房合同》约定，原告向被告购买先烈中路××1梯xx房建筑面积43平方米，结合（2006）穗中法审监民再字第62号民事调解书其中确定的内容：“××之三xx房（原门牌××301房）166.3142平方米（已扣除谢植林自行购买的43平方米）中的95平方米权属归谢植林所有（含丁XX赠与给谢植林的面积），余下的71.3142平方米权属归住建公司所有。”可见原告购买的43平方米在先烈中路××之三xx房面积之内。但原告自称购买该43平方米时并无明确该面积所指向的具体位置，被告虽称当时有明确位置，但未能提供相关证据证明；本案中原告明确要求将该43平方米确定为其自行间隔的自编号为xx的套间内，但被告明确表示不同意原告依据该间隔及编号所提出的主张，可见双方并未就该43平方米所指向的具体位置协商一致。该43平方米是在××之三xx房的面积之内，而xx房的其余面积双方曾达成调解确定各自归属，因此，涉案43平方米的办证的前提是房屋进行分割和测量，在双方无法明确43平方米指向的具体位置、面积尚未分割、四至界址无法确定的情况下，原告要求办理涉案43平方米的诉请尚不具备条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告谢植林的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告谢植林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  伍丽娜 人民陪审员  邓晓红 人民陪审员  钟月好 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  徐浩龙