北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6447号原告：陈平，女，1975年8月31日出生。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。被告：保定市倾酒斋餐饮管理有限公司，住所地保定市竞秀区富昌乡西二环3998号橡树创业孵化器B楼301号商用。法定代表人：黄荣杰，经理。委托诉讼代理人：路选，男，1980年3月15日出生。原告陈平诉被告保定市倾酒斋餐饮管理有限公司（以下简称倾酒斋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈平的委托诉讼代理人安飞，被告保定市倾酒斋餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人路选到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告陈平向本院提出的诉讼请求：1、要求被告给付原告租金19.4万元；2、要求被告支付2020年5月28日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、请求法院判决被告向原告支付违约金6万元；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、要求被告给付原告2020年2月4日至2020年5月17日租金11.4万元及支付免租期40天的租金4万元，共计15.4万元；2、要求被告支付2020年5月28日起至2020年6月16日的房屋占有使用费2万元；3、请求法院判决被告向原告支付违约金6万元；4、诉讼费由被告承担；5、要求被告将涉案房屋中办理的营业执照注销。事实和理由：2019年6月24日，原被告签订租赁合同一份，约定被告从原告处承租位于房山区XXX103号店铺，建筑面积219.66平方米。租期自2019年6月26日起至2022年5月31日止。原告给予被告40日的装修免租期，起始计租时间2019年8月4日。合同签订后，被告开始承租房屋。2020年3月4日，原告向被告发出催交租金通知，但被告未交纳应付的租金。被告未按照合同约定支付租金已经构成违约，依照合同约定，应当承担违约责任。双方在合同附件二关于免租期约定，乙方按照租赁合同约定履行完毕全部租赁期限且无违约行为的前提下，才享有装修期免租期，价格打折，因被告出现违约行为，还应当给付免租期的租金，并支付违约金。2020年5月27日，原告向被告发出解除房屋租赁合同的通知，解除了双方的租赁合同。综上，被告承租房屋，未按照合同约定足额支付租金，构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告倾酒斋公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。我没有违约，是原告违约。我一共交了40万元租金，我是2020年6月12日腾退房屋，我让原告拿钥匙他没拿。我们没有协商解除合同，是原告单方面解除。经本院审理认定事实如下：2019年6月24日，陈平作为甲方（出租方）与倾酒斋公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于北京市XXX103号店铺及相关附属设施，建筑面积为219.66平方米。租赁期限为2019年6月26日起至2022年5月31日止。保证金：乙方在签订合同的同时须向甲方交纳履约保证金，乙方在合同期内有违约情形的，甲方有权从保证金中扣除相应违约金，并有权要求乙方在指定日期内及时补齐扣除部分的保证金。逾期未补齐的，本合同到期后剩余保证金甲方有权不予退还。违约责任：乙方未按约定日期交纳甲方的租金，每逾期一天，乙方按应交租金的5%向甲方交付滞纳金，逾期十日以上的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，因此给乙方造成的损失全部由乙方自行承担，乙方已交纳甲方的租金、保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于两月租金的违约金。合同附件二规定：1、装修期免租金期：租赁期限内含装修期免租金期共计40天，自2019年6月26日至2019年8月4日，装修期免租期期间不需要交纳租金，但所产生的相关费用包含但不限于水、电、供暖、物业管理费、工程管理费等将由乙方承担，并按物业公司及供暖公司规定缴纳。2、乙方按照租赁合同约定履行完毕全部租赁期限且无违约行为的前提下，才享有以上装修期及免租期价格打折。如租赁合同因乙方违约而提前解除，则乙方应将装修期及免租期期间的租金及价格打折的优惠按照第一年的基准定价租金补足。3、双方一致同意计租起始日为2019年8月4日。计租起始日指开始计算租金的日期。如因收房等其他原因延期以实际签收收房交接单日期为准。附件三：租金标准：第一年租金标准为人民币36万元。备注：2019年6月24日20万元剩余款项于2019年8月3日前付款，物业费16474元，转让费5万元，首付款共计：押二付六36万元/12个月*8个月=24万元，24万元+5万转让+16474物业=306474元。2020年3月4日，陈平向倾酒斋公司发送《通知书》：由我承租位于北京市房山区XXX103号房屋，现该房屋由贵方占有使用，经甲方一直向乙方催缴租金，乙方未履行承租义务，截止到2020年2月3日租金已用尽，请贵方接到通知之日起三日内与我协商如何由贵方继续使用房屋事宜，并缴纳半年租金180000元，指定联系人陈平……。2020年5月27日，陈平向倾酒斋公司发送《解除房屋租赁合同通知》：2020年3月因结算租金问题，我向贵方发出交纳租金的通知。贵方至今仍未交纳租金，贵方的行为已经构成违约，我作为出租方现通知贵方，双方于2019年6月24日签订的租赁合同自本通知送达贵方之日起解除……。庭审中，原被告双方确认涉案合同系案外人卢秋杰代陈平所签。被告称合同签订后通过现金、转账等方式共计给付卢秋杰40万元租金，其中包括租金29万元、押金6万元、转让费5万元；原告对此不予认可，称只收到被告交纳的半年租金18万元及2个月押金6万元共计24万元。关于房屋实际腾退时间，原告认为2020年6月16日腾退，被告认为应为2020年6月11日。庭审中被告提交了路选向案外人王冬梅的转账记录及卢秋杰书写的借条，证明其向原告支付租金，原告对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同书》、通知书、微信聊天记录截图等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对双方均有法律约束力，双方均应当按照约定履行。本案中，原被告签订《租赁合同书》，原告交付房屋，被告应当按照约定支付租金。被告提交的向案外人的转账记录及借条，不能证明用途是支付租金,本院不予采信。关于已付租金，原告自认已经支付18万元租金及6万元押金，本院予以认可。被告延期支付租金的行为构成违约，应当承担继续履行支付剩余租金的义务并承担违约责任。关于合同解除的时间，由于被告拖欠租金，原告2020年5月27日向被告送达解除合同的通知，该通知送达被告时合同解除。原被告均认可合同已经解除，本院不持异议。关于被告的腾退时间，被告自认是2020年6月11日腾退，但其未提交证据予以证明，原告自认被告腾退时间是2020年6月16日，本院予以采信。关于原告请求支付违约金的诉求，原被告在合同中约定被告逾期交纳租金原告没收保证金，该条款应视为双方对违约责任的约定，关于原告请求支付免租期内的租金，原被告在合同中约定如果被告违约则应当补足免租期内租金，名为对租金的约定，实亦为对违约责任的约定。另，双方在合同中对于违约金约定过高且原告未举证证明其实际损失，故本院酌定被告已经缴纳的6万元押金（保证金）首先冲抵免租期内的租金39440元作为违约金，对于过高违约金不再另行计算，剩余20560元冲抵欠付租金。关于欠付租金，被告已经支付自2019年8月4日至2020年2月3日租金18万元，扣除押金20560元，应当按照年租金36万元的标准支付自2020年2月4日起至房屋实际腾退之日即2020年6月16日止的剩余租金。关于原告要求将涉案房屋的营业执照予以注销的诉讼请求，不属于法院受案范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告保定市倾酒斋餐饮管理有限公司于本判决生效后十日向原告陈平支付2020年2月4日至2020年6月16日的欠付租金共计110578元；二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，由原告陈平负担2298元（已交纳），由被告保定市倾酒斋餐饮管理有限公司负担2512元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张明星人民陪审员  刘春秀人民陪审员  李在忠二〇二一年三月三十日法官 助理  邰晶晶书 记 员  张亚楠