安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1282民初547号原告：王慧，女，1991年1月14日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：王朕，安徽皖太律师事务所律师。被告：安徽厚基置业有限公司，所在地界首市东城产业园胜利东路**。统一社会信用代码：91341282MA2MWQ946D(1-1)。法定代表人：王东，该公司总经理。委托诉讼代理人：盖晓峰，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：温祖慧，安徽睿正律师事务所律师。原告王慧诉被告安徽厚基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王慧的委托诉讼代理人王朕、被告安徽厚基置业有限公司的委托诉讼代理人盖晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵占绿地的违约行为，恢复原状并赔偿原告绿地违约金30883元（每日按房价的万分之一计算，自2018年12月31日暂计算至2020年3月23日，后期违约金按此标准继续计算至达到设计使用条件之日止）；2.判令被告赔偿原告逾期交房违约金30883元（每日按总房价的万分之一计算，自2018年12月31日计算至2020年3月23日）；3.判令被告为原告安装太阳能板；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月20日与被告签订《商品房买卖合同》，合同第九条商品房交付条件的第一项约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，但被告直到2020年3月23日才取得该证明文件；合同第十一条规定的交房时间为2018年12月31日。近日，被告在小区小高层的部分楼盘的前后进行圈占小区绿地建造院落的施工，该行为降低了小区绿地率，绿地率将无法达到设计使用的条件。被告在与原告签约时，向每位业主均承诺，如购买其商品房，将为每户安装太阳能板，但该承诺至今未能兑现。综上，被告的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任，经向有关部门及信访部门反映，均未得到合理解决，为此特提起诉讼。被告安徽厚基置业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当全部予以驳回。具体理由如下:①、被告交付商品房的行为符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定:商品房交付条件:该商品房交付时应当符合下列第1,2,3项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;”……。本案中，被告取得案涉房屋《竣工验收报告》的时间为2018年12月29日，取得《建设工程质量监督报告》的时间为2019年3月6日，取得《安徽省建设工程规划核实合格证》的时间为2019年3月12日，取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》的时间为2019年3月28日，至此，上诉人已经完成了工程竣工验收备案的全部基础性证明文件，符合了《商品房买卖合同》第九条第1项规定的“竣工验收备案证明文件”的要求。原告的错误在于将《竣工验收备案表》的取得时间作为“竣工验收备案证明文件”的唯一要求，这一认识是错误的。《竣工验收备案表》只是行政主管部门对工程竣工验收资料进行备案的一种行政管理手段，与工程实质性的竣工验收时间之间不具有必然的联系，所以无论从合同约定，还是涉案工程的实际情况看，都不应以《竣工验收备案表》的取得时间作为工程竣工时间。②、被告交付商品房的行为符合《中华人民共和国建筑法》及安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》之规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第5款:出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。案涉房屋即已经通过竣工验收，取得了《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，原告接收房屋的时间均在2019年12月和2020年1月期间，其起诉时间更远在《竣工验收备案表》的时间之后，所以根据安徽省高级人民法院的上述规定，应当驳回原告的诉讼请求。③、类似案件在阜阳中院均有审理，案件判决大都支持被告上述观点，我们将其中支持被告答辩意见的八个判决作为代理词的附件予以提交，供参考。④、关于要求追究被告侵占绿地的法律责任和要求被告为其安装太阳能的诉讼请求。原告没有提供相应的证据证实被告侵犯原告合法权益，所以其诉讼请求应该予以驳回;类似的诉讼请求在之前界首法院受理的系列诉讼中也有提及，界首法院均以不属于同一法律关系和没有证据为由予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。经本院审理查明的事实是，2018年1月20日,原告与界首市厚基置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》、合同编号：201801200009），被告将位于界首市侧界首锦华?桃源里10幢Ｘ单元14层1401号房出售给原告，房屋总价款690915元。合同第十一条约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；合同第九条第一款约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件；合同第十二条第一款第一项约定逾期交付在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了总房款。2019年3月9日双方办理房屋交接手续，被告将涉案房屋交付给原告。另查明，涉案房屋于2018年12月29日竣工，2019年3月6日界首市建筑质量安全监督管理局出具了建设工程质量监督报告，对涉案工程质量验收合格，2020年3月23日，涉案工程最终完成了竣工验收备案。另查明，界首市厚基置业有限公司于2020年7月17日更名为安徽厚基置业有限公司。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按约支付房款后，被告应于2018年12月31日前交付商品房。虽然涉案商品房于2019年1月25日通过工程竣工验收，尚未完成建设工程竣工验收备案，但2019年3月9日双方已办理房屋交接手续，未影响原告对房屋的实际占有使用的权利，且被告也已经于2020年3月23日完成了建设工程竣工验收备案，应视为之前已经交付的房屋质量合格。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用该法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应当认定2019年3月9日为房屋的交付时间。因此，原告要求逾期交房违约金计算至2020年3月23日，本院不予支持。综上，本案的逾期交房违约金应自2019年1月1日起计算至2019年3月9日的逾期交房违约金4698.22元（以购房款690915元为本金，按每日万分之一的标准计算68日）。原告要求被告停止侵占绿地的违法行为并恢复原状，系基于原告所认为的被告存在侵权事实提出，但被告对此未予认可。因本案审理的是基于原、被告之间商品房买卖关系的合同纠纷，原告要求被告停止侵权并恢复原状的侵权纠纷与本案并非同一法律关系，故本案不予处理。而原告据此主张被告绿化率未达标应按购房合同赔偿其违约金30883元的诉讼请求，亦因原告所举证据达不到其证明目的，故对该主张本院不予支持。至于原告主张判令被告为原告安装太阳能板的诉讼请求，原告该主张既未在涉案合同作出明确约定，亦不是涉案商品房销售广告和宣传资料所做作的具体说明和允诺，且与该小区的总体外观效果图、宣传图等不符，因此原告提供的证据尚不能充分证明其主张，故对原告要求被告为其安装太阳能板的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽厚基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王慧逾期交房违约金共计4698.22元。二、驳回原告王慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取672元，由原告王慧负担621元，被告安徽厚基置业有限公司负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 王 永二〇二一年三月二十四日书记员 殷阿辉