广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初5111号原告：深圳市南山区友邻公寓第二届业主委员会，编号：深南住建物（2019）63号。主任：朱春灵。委托诉讼代理人：李聪，广东良马律师事务所律师。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路**彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司友邻公寓分公司，住所，住所：深圳市南山区南油大道与桃园路交汇处友邻公寓****架空层社会信用代码：914403007925882515。负责人：刘冰。两被告共同委托诉讼代理人：马海挺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：别迁，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳市南山区友邻公寓第二届业主委员会（以下简称友邻公寓第二届业委会）诉被告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司友邻公寓分公司（以下简称彩生活物业友邻分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李聪，被告彩生活物业公司和被告彩生活物业友邻分公司的共同委托诉讼代理人马海挺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告友邻公寓第二届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告彩生活物业友邻分公司返还友邻公寓日常专项维修基金以及利息共计2038757元（利息暂计至起诉之日，计算方式：利息=日常专项维修基金金额*同期银行贷款利率*期限）；2.判令被告彩生活物业友邻分公司返还小区大门门禁卡押金共计26280元；3.判令两被告承担本案的律师费、差旅费等维权的合理支出；4.判令两被告承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费；5、判令两被告对本案上述诉讼请求承担连带偿还责任。庭审中，原告增加诉讼请求，要求两被告返还2020年1月至暂计算至开庭，增加26677.32元；变更诉讼请求金额，原计算部分是2006年7月至2017年8月份的金额，现加上利息变更为2024332.51元，2006年7月至2017年7月的专项维修资金金额是1444071.9元，利息2006年7月暂计至起诉之日即2020年3月的金额为2024332.51元，2020年1月至2020年6月的本金是66277.32元，利息按照全国银行同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率LPR计算。并且，判令两被告返还友邻公寓专项维修资金专用账户，资金本金按照44184.88的面积*0.25元/平方米/月*133个月-25075.36元最终的金额就是1444071.9元，利息为同期贷款利率。事实和理由：2005年8月21日被告彩生活物业公司（原名“深圳市花样年物业管理有限公司”）与深圳市南山区友邻公寓开发商深圳市鹏天置业有限公司公司签署《“友邻公寓”物业管理全权委托合同》就被告彩生活物业公司向友邻公寓全体业主及物业使用人提供物业管理服务等事宜进行了约定，该《物业管理合同》于2011年6月29日到期，直到起诉之日，被告彩生活物业公司以及被告彩生活物业友邻分公司为友邻公寓全体业主提供物业管理服务。2019年12年5日深圳市南山区友邻公寓第二届业主委员会成立，经过查询相关资料认为二被告存在多项侵权行为，侵犯了全体业主的权益，具体如下:1.侵占友邻公寓日常专项维修基金人民币1452553.64元及利息。自2006年6月30日起，被告彩生活物业公司及被告彩生活物业友邻分公司代为收取了全体业主的日常专项维修基金，但是并未存入友邻公寓日常专项维修资金专户，也未向业主委员会及全体业主公示上述维修基金的去向；2.被告彩生活物业公司、被告彩生活物业友邻分公司向小区业主收取并侵占小区大门门禁卡押金。鉴于被告彩生活物业公司、被告彩生活物业友邻分公司存在上述的侵犯原告财产权的情形，应当赔偿原告的损失；被告彩生活物业友邻分公司为被告彩生活物业公司的分公司，应当对其债务承担偿还责任；因此，两被告应当对本案诉讼请求承担连带责任；综上，为了维护原告的合法民事权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告彩生活物业公司和被告彩生活物业友邻分公司共同辩称：第一，原告要求被告彩生活物业友邻分公司返还友邻公寓日常专项维修资金及利息没有事实和法律依据。1.根据原告提交的深圳市南山区友邻公寓2019年第二次业主大会表决统计情况载明的内容可知友邻公寓2019年第二次业主大会的与会的业主人数及专有部分占建筑物总面积的业主均没有达到三分之二以上，物权法第76条规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且总人数三分之二以上的业主同意，因此在本案中原告无权代表全体业主要求返还友邻公寓日常专项维修资金及利息；2.根据深圳经济特区物业管理条例第25条的规定，筹集管理和使用物业专项维修资金，不得授权业主委员会决定，因此原告无权要求被告彩生活物业友邻分公司返还友邻公寓日常专项维修资金一提；3.根据深圳市住房和建设局关于加强日常收取专项维修资金缴存工作的通知，在该通知中明确要求我市日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业费时向业主代收，并定期存入物业专项维修资金账户，可知专项维修资金应存入专户，而不是原告所要求的返还；4.原告要求返还专项维修资金及利息的金额没有明确的计算依据与事实依据；第二，原告要求被告彩生活物业友邻分公司返还小区大门门禁卡押金没有事实与法律依据，1.原告不是适格主体，小区门禁卡押金如果存在，也是发生在小区业主与被告彩生活物业友邻分公司之间，在押金退还问题上原告与被告彩生活物业友邻分公司之间不存在对应的法律关系；2.原告未提交充分证据能够证明被告彩生活物业友邻分公司收取了门禁卡押金，仅凭单方制作的门禁卡登记表无法证明押金已产生及押金的具体金额；3.原告要求两被告承担律师费、差旅费、案件受理费及保全费等费用没有事实和法律依据，综上所述，原告的各项诉讼请求均没有法律与事实依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告成立时间为2019年8月20日，并于2019年8月28日在深圳市南山区住房和建设局办理了备案。任期三年，自2019年12月5日至2022年12月4日止。2020年1月4日至1月8日期间，深圳市南山区友邻公寓召开2019年第二次业主大会，会议表决通过了授权业主委员会对包括但不限于本体维修基金等涉及小区公共收益的事项通过诉讼方式追缴。2005年8月21日，深圳市鹏天置业有限公司（委托方，甲方）与被告彩生活物业公司（曾用名“深圳市花样年物业管理有限公司”）（受委托方，乙方）签署《友邻公寓物业管理全权委托合同》，约定甲方委托乙方对友邻公寓实行专业化、一体化的物业管理，建筑面积55989.99平方米，总户数1170户，合同期限为5年；房屋本体维修基金的收取执行政府物业管理主管部门的有关规定，每平方米建筑面积收费标准为0.25元/月，虽物业管理服务费一起由乙方直接向业主收取并代管；及其他内容。为证明2019年，被告彩生活物业友邻分公司与原告签署《深圳市南山区友邻公寓物业服务合同》，合同约定被告彩生活物业友邻分公司为原告提供物业服务，本体维修资金按政府确定的收费标准，为每平方米0.25元/月，由业主缴纳，由被告彩生活物业友邻分公司代收，两被告提交了《深圳市南山区友邻公寓物业服务合同》为证。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可，认为该份证据实际上是在2020年第一次业主大会，关于小区物业服务单位的招标时，对于是否选聘及续聘彩生活物业管理有限公司，用于招标文件之用，双方实际上并未签署物业服务合同，关于上述意见根据合同第6条合同期限可以看出，合同应当自业主大会批准之后生效，但实际上业主大会作出的决定是对两被告不续聘，因此该证据不具备法律效力。为证明两被告已支出专项维修资金931239.69元，两被告提交了2007年-2016年专项维修资金支出凭证。两被告对部分证据的真实性予以认可，对证据的关联性均不予认可。为证明截止2020年5月，友邻公寓共有472户业主拖欠专项维修资金共计12803.28元，两被告提交了拖欠专项维修资金明细表。原告对此的三性不予认可。为证明深圳市南山区友邻公寓第一届业主委员会通过书面形式要求两被告向深圳市物业管理专项维修资金管理中心缴纳日常专项维修资金，原告提交了《关于审计日常收取的公共维修资金和公共收益的函》《关于小区公共区域经营收入的告知函》等函件。两被告对该证据的关联性不予认可。为证明两被告缴纳2017年之前的专项维修资金的数额，两被告侵占全体业主专项维修资金的事实，以及2020年1月至2020年6月的日常专项维修资金被告未缴纳至深圳市物业管理专项维修资金管理中心账户，原告提供了深圳市物业管理专项维修资金管理中心网上办公系统截屏为证。该截屏显示友邻公寓产权总面积为441484.88平方米，总房屋数为1171户，已绑定房屋数997户，已绑定面积数37962.94平方米。两被告对该证据的关联性不予认可。为证明专项维修资金的缴纳方式及计算方式，原告提交了友邻公寓客户收费通知单。2007年7月通知单显示，面积为37.92平方米的A座房屋，本体金9.48元。两被告对该单据的关联性不予认可。为证明被告收取的物业管理费及专项维修资金的建筑面积，原告提供了不动产权资料查询结果表为证。该表显示，友邻公寓A栋建筑面积为23388.93平方米，B栋建筑面积为20737.74平方米。两被告对关联性及证明内容不予认可，认为被告收取的物业管理费及专项维修资金是根据每户业主的具体面积来收取，而不是按照小区的建筑总面积进行收取。为证明目前更换门禁卡的数量以及押金金额，原告提供了门禁卡登记表为证。两被告对该证据的三性均不予认可。为证明被告之间的关联关系，原告提供了企业信用信息公示报告。两被告对该证据的关联性不予认可，认为该证据中的深圳市彩生活服务集团有限公司、深圳市彩生活科技服务有限公司、深圳市彩生活社区科技服务有限公司等主体与本案均不具有关联性。为证明本案律师费等维权的合理支出，原告提交了民事委托代理合同和发票。两被告对该证据的关联性不予认可。庭审中，原告与两被告确认被告彩生活物业友邻分公司自2005年至开庭之日一直为友邻公寓提供物业服务。原告确认《深圳市南山区友邻公寓物业服务合同》上加盖的章为其加盖，但认为只是为了提交表决，且第六条里面明确写了要经过业主大会批准之合同才能生效，所以日期是没有写的。两被告确认自2007年7月至2019年10月，应收本体维修资金应为1664785.5元，其中，2017年8月至2019年10月已移交282665.28元。庭审后，为证明深圳市开元同济楼宇科技有限公司与被告彩生活物业属于深圳市彩生活服务集团有限公司的全资子公司，都受深圳市彩生活服务集团有限公司的实际控制，原告提供了全国企业信息公示系统网页为证。为证明地下车库为经营性停车场，此前由原开发商与被告彩生活物业公司共同受益，原告提供了深圳市仲裁委员会裁决书和经营性停车场收费标价牌照片为证。两被告对上述证据的关联性不予认可。为证明两被告收取门禁卡押金的金额，原告提供了门禁卡押金收据为证。两被告对该证据的三性均不予认可。两被告为证明截至2019年12月其已向转款账户移交专项维修资金共计307235.66元，提交了统计表。原告对此金额予以确认。本院依法委托深圳市长城会计事务所对友邻公寓2006年7月至2017年8月及2020年1月至6月的物业专项维修资金的收到和使用情况进行审计。深圳市长城会计事务所于2021年1月16日出具深中伦专审字深长专审字（2021）第024号《关于原告友邻公寓第二届业委会诉被告彩生活物业公司、彩生活物业友邻分公司财产侵权纠纷案的司法会计鉴定报告》载明：根据《深圳市南山区友邻公寓物业服务合同》《友邻公寓物业管理全权委托合同》及庭审笔录，计算应收取物业专项维修资金为1535424.58元，其中，2006年7月至2017年8月应收取1469147.26元，2020年1月至2020年6月应收取66277.32元。根据专项维修资金缴存表，统计2006年7月至2017年8月及2020年1月至2010年6月上交专项维修资金为0元。通过核对友邻公寓2007年至2016年专修维修基金支出情况表与对应的记账凭证及附件材料，结合南山法院庭审笔录及双方质证意见，友邻公寓专项维修资金共计支出334854.15元（未包含维修地下车库及停车场系统改造支出的20200元，因原告认为地下停车场为经营性车库，且收益权归开发商及两被告享有，上述支出应予以扣减，故无法判断上述支出的合规性，请法院根据实际情况予以认定）。原告对该鉴定报告程序及鉴定结论无异议，为证明地下停车场的经营权和收益权均归案外人粤浚发展有限公司（友邻公寓开发商鹏天置业仅享有地下室99个车位的收益权，且根据《地下停车场产权置换协议》约定，该99个车位的收益权移至粤浚公司），不应当由专项维修资金中支出，提交了深圳市仲裁委员会（2017）深仲涉外裁字第93号裁决书和友邻公寓《深圳市房地产买卖合同（预售）》为证。被告对此鉴定结论表示认可。原告提交情况说明，确认其诉请的专项维修资金计算至2020年6月止，审计报告中确定的被告使用的专项维修资金在2006年7月至2009年1月应当交纳的专项维修资金中抵扣后，2019年1月应交纳的数额为7578.67元，其他月份均为11046.22元。因此利息计算为2009年1月以7578.67元为基数，自2009年1月1日起计算至实际支付之日，2009年2月起每月以11046.22元为基数，累计计算至实际支付之日止。本院认为，首先，关于原告的起诉主体资格问题，两被告抗辩原告不符合物权法第76条有关业主大会三分之二的规定，本院认为，本案不属于筹集和使用专项维修资金的情形，不适用该法条，故本院该抗辩不予采纳。原告系经涉案小区业主大会选举产生，在起诉前已获得业主大会授权，有权提起诉讼，故原告具备本案诉讼主体资格，原告作为业主大会的执行机构有权代全体小区业主主张被告将专项维修资金移交专户。其次，关于原告要求被告归集专项维修基金的主张。小区的专项维修资金归小区全体业主所有，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。自2005年起友邻公寓的物业服务均由两被告提供，故两被告应将相应的费用存入专户。具体而言，关于友邻公寓2006年7月至2020年6月30日的专项维修资金的收支情况，本院已依据被告的申请，依法委托了审计机构进行了审计，原、被告均对审计报告表示无异议，并且该报告并不存在程序上的重大瑕疵，故该审计结论应予采信，即（1）应收取物业专项维修资金为1535424.58元，其中，2006年7月至2017年8月应收取1469147.26元，2020年1月至2020年6月应收取66277.32元；（2）2006年7月至2017年8月及2020年1月至2010年6月上交专项维修资金为0元；（3）2007年至2016年友邻公寓专项维修资金共计支出334854.15元，维修地下车库及停车场系统改造支出的20200元应予以剔除，因原告提供的证据能证友邻公寓的地下停车场部分收益系由开发商及两被告收取，相关成本支出已在收取的停车费等费用中支出。综上，2006年7月至2020年6月应缴存的专项维修资金为1200570.43元。对于应缴存的专项维修资金按应收还是实收金额计算的问题，本院认为，实际收取的专项维修资金金额系审计机构依据被告提交的明细账册、记账凭证审计后得出，只能反映被告自行记录和自行统计的收费金额，亦未能附原始凭证，且被告未对收取的专项维修资金按栋立账、核算到户，故两被告主张的实际收取金额并不准确，因此，计算应缴存的专项维修资金应按照两被告每月应当收取的专项维修资金金额。对于原告所主张的各项款项的利息，本院认为，被告彩生活物业友邻公司未及时缴存专项维修资金，给友邻公寓业主带来了利息损失，其应当支付相关利息。至于利息的计算，原告按照审计报告确定的被告使用的专项维修资金在2006年7月至2009年1月应当交纳的专项维修资金中抵扣后，计算出2019年1月应交纳的数额为7578.67元，其他月份均为11046.22元，本院予以确认。因此利息计算为2009年1月以7578.67元为基数，自2009年1月1日起累计计算至实际支付之日；2009年2月起每月以11046.22元为基数，累计计算至实际支付之日止；2009年1月1日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。再次，关于原告主张两被告均有收取物业费和专项维修资金的情形，系共同侵权，应当承担连带责任，本院认为，原告对此提供了证据予以证明，被告彩生活物业公司经本院释明后未提供证据予以反驳，故本院对原告的主张予以采信，两被告应当承担连带责任。关于原告要求两被告承担本案的律师费、差旅费等费用，缺乏依据，本院不予支持。最后，原告主张被告返还门禁卡押金，与本案不属同一法律关系，本院不予处理，原告可另寻法律途径解决。综上，原告的主张部分成立，本院予以部分支持。《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《物业管理条例》第二十七条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市彩生活物业管理有限公司友邻公寓分公司于本判决生效之日起十日内将望海汇景苑小区截至2020年6月的专项维修资金1200570.43元，及其利息(2009年1月以7578.67元为基数，自2009年1月1日起累计计算至实际支付之日；2009年2月起每月以11046.22元为基数，累计计算至实际支付之日止；2009年1月1日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)缴存至主管部门指定的物业专项维修资金专户；二、被告深圳市彩生活物业管理有限公司对被告深圳市彩生活物业管理有限公司友邻公寓分公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告深圳市南山区友邻公寓第二届业主委员会的其他诉讼请求。如两被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11660.15元，由原告负担4585.9元，两被告负担7074.25元；保全费5000元，由原告负担1966.5元，两被告负担3033.5元；审计费50000元，由原告负担19665元，被告负担30335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 钟 雯二〇二一年三月十八日书记员 陈春如附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任《物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。