江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0724民初1432号原告:朱海军，男，汉族，居民，住灌南县新安镇南方家园B6-01室中盛陶瓷门市。委托诉讼代理人：唐万能，灌南县东方法律服务所法律工作者。被告：灌南瑞景房地产开发有限公司，住所地灌南县新安镇人民东路南侧。统一社会信用代码913207245538142660.法定代表人：孙锦海，总经理。委托诉讼代理人：王灌连，江苏灌江律师事务所律师。原告朱海军与被告灌南瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；原告朱海军及其委托诉讼代理人唐万能、被告瑞景公司法定代表人孙锦海、委托诉讼代理人王灌连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱海军向本院提出如下诉讼请求；请求判令：1、解除与被告瑞景公司于2019年8月5日签订的房屋认购确认单；2、判令被告瑞景公司退还原告定金一万元；退还购房款80万元。事实和理由；2019年8月5日，原告与被告瑞景公司签订《房屋认购确认单》，原告购买瑞景公司开发的瑞景华庭小区1单元102号商铺，确认单载明，房屋建筑面积90.17平方米，房屋总价款1544612元，交付定金10000元，付款方式为一次性付款；原告已经交付定金10000元及交付了购房款80万元，原告多次要求与被告签订正式的商品房买卖合同，被告拒不签订，且房屋不是在签订确认单时承诺的可以隔层，现要求解除房屋认购单，退还定金1万元及已经交付房款80万元。被告瑞景公司辩称；1、原告与被告签订了房屋认购确认单，该确认单明确了原告所购房屋的位置、楼号、面积、单价、总价，同时原告已按约定履行了交付部分购房款义务，并对欠付的购房款向被告承诺于2020年4月初结清，因此符合商品房买卖合同的必要条款，是商品房买卖合同；2、被告从未向原告作过所谓的承诺，而是按照设计规划图纸及在售楼处公示的批文及商品房买卖合同格式条款向原告说明，原告没有按照约定，交付剩余房款，导致双方没有签定网签商品房买卖合同，被告没有违约，原告要求解除合同没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告对其主张及其诉讼请求，向本院举证了下列证据；1、2019年8月5日原被告签订的《房屋认购确认单》，证明原告根据该确认单向被告交纳了定金1万元，该确认单附带约定第二条，违反相关法律规定，免除了被告违反合同应承担的法律责任，限制了原告主要权利，该条款为无效条款。2、原告向被告转账凭证6张，合计80万元；证明原告已经付款80万元；3、原告与被告刘总经理、置业顾问王海凤的谈话录音整理的书面材料、优盘各一份，证明被告违反双方口头约定不能按期交房，以各种理由不与原告签订商品房买卖合同，在原告再三要求下仍然不向原告出示商品房买卖合同的示范文本，导致原被告商品房买卖合同不能签订，被告不守诚信，原告对被告失去信任，现在不与被告签订商品房买卖合同。被告瑞景公司对原告举证证据质证认为；证据1无异议，该确认单明确载明原告所购房屋房号、面积、单价、总价，定金的交付，附带约定，虽然附带约定第二条，对于未签合同的情形的处理，数额没有明确，但是可以通过法律的规定来确认；证据2无异议，该份证据的下方载明原告于2020年1月10日给付80万元后签署的认购情况说明，该认购说明确定成交价为151万元，除去已交付的81万元，还欠70万元，原告承诺于2020年4月初结清余款70万元，从该证据材料看是原告违约在先，至今没有交纳欠付的购房款，因此才导致无法签订网签备案合同，责任不在被告，原告要求解除合同的理由不成立。证据3因原告没有向被录音人说明要录音的情况，也没有得到被录音人的许可，属于偷录，而且其录音整理材料中没有反映被告拒签合同及原告所陈述的房屋可以隔层的承诺，达不到原告证明目的；本院经审理查明；2019年8月5日,原告与被告瑞景公司签订《房屋认购确认单》，约定原告购买被告开发的瑞景华庭小区1单元102号商铺，确认单载明，房屋面积90.17平方米，单价17130元，总价1544612元，付款方式为一次性付款，该确认单由原告签字，被告置业顾问签字，被告公司现场经理签字，加盖了瑞景公司合同专用章。合同签订后，原告交付了1万元定金，2020年1月10日，原告分六次向被告公司转账80万元，同日，原告又书面出具欠条，载明：“认购1-102；90.17×17130=1544612.00,成交价151万元整，下欠柒拾万元整，在2020年4月初结清剩余柒拾万元整，今欠人：朱海军，2020.1.10”，此后，原告没有按照其承诺在2020年4月初交付剩余购房款，双方也没有签订正式的商品房买卖合同。庭审中，原告陈述在商谈购买涉案房屋时，被告承诺案涉房屋可以进行隔层，现在的房屋高度不够隔层，原告对其陈述没有举证；被告陈述涉案房屋是严格按照规划图纸进行施工，不可能对原告作出可以隔层的承诺。原告还陈述在商谈购买涉案房屋时，被告承诺在2020年12月底交付房屋，现在还没有交付房屋，逾期交付；被告抗辩陈述，瑞景公司的销售计划是2020年12月31日交付房屋，因疫情逾期2个月，同时，原告没有交付剩余购房款，双方一直没有签订正式的商品房买卖合同，也就没有确定具体交付房屋时间，原告如果同意继续给付剩余购房款并签订商品房买卖合同，现在就可以交付房屋。本院认为；原告与被告瑞景公司签订的《房屋认购确认单》记载了房屋买卖合同的基本内容，虽然双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，但该认购确认单内容明确，涵盖了商品房买卖合同的基本要素，且为当事人双方自愿签订，为合法有限的合同，双方当事人均应严格遵守。根据《认购确认单》及原告在给付了80万元后出具的欠条，双方约定是全额付款，原告承诺在2020年4月初给付剩余购房款，因原告没有按时给付剩余房款，致双方没有签订网签合同，原告所举证据不能证明被告存在违约；原告陈述被告所建房屋不符合洽谈时承诺的可以隔层，原告没有举证被告作出该承诺的证据，被告也予以否认；故原告主张解除《房屋认购确认单》、退还定金及交纳的购房款没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条的规定，判决如下：驳回原告朱海军的诉讼请求。案件受理费11900元，减半收取5950元，由原告朱海军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11900元。审判员  周四新二〇二一年三月十八日书记员  温彦林附法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条：有下列情形之一的当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的（五）法律规定的其他情形；二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。