上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20450号原告(反诉被告)：上海苏宁便利店有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐海澜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王浩。被告(反诉原告)：徐静，女，1979年9月1日生，汉族，户籍地安徽省宿州市。原告(反诉被告)上海苏宁便利店有限公司(以下简称苏宁公司)与被告(反诉原告)徐静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)苏宁公司的委托诉讼代理人王浩，被告(反诉原告)徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《租赁合同》于2019年7月10日解除；2、判令被告向原告退还款额人民币10,400元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2018年7月17日，原、被告签订租赁合同，约定原告承租上海市宝山区共富路XXX-XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)用于开设超市及相关经营活动，租期3年，自2018年7月18日至2021年7月24日。2019年6月10日，原告因公司运营调整需要，根据合同约定行使单方解除权，向被告寄送《关于解除租赁合同的知会函》，即提前一个月通知将于2019年7月10日提前解除合同。2019年7月3日向被告寄送《关于再次确认租赁合同解除事宜的告知函》，再次就提前解约事宜进行确认，一并告知合同解除后房屋及租金返还事宜。2019年7月12日，原告再次发函就房屋腾退交接事宜进行磋商，并告知7月15日下午将腾退房屋。后原告于2019年7月17日将房屋钥匙寄送被告，其于次日签收。原告认为已按约解除合同并返还房屋，但被告未退还多付租金，故起诉来院。被告(反诉原告)徐静辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2019年7月12日收到原告解除合同的信息，其要求7月15日收房，但被告于7月底才到上海。根据合同约定，原告应当提前一个月通知被告解除合同，故双方合同应于2019年8月11日解除，原告应支付截止至该日的租金。据此，被告提出如下反诉请求：1、判令原告支付租金14,202.74元；2、判令原告退还被告7天免租期的租金5,523.29元；3、判令原告支付拖欠房租20天滞纳金1,440元。原告(反诉被告)苏宁公司针对反诉辩称，原告向被告寄送的解除合同函件，已经妥投，故合同已解除。根据合同约定，原告违约解除的责任是被告没收保证金，原告不应返还免租期的租金。如果存在拖欠支付租金的情况，滞纳金过高。综上，不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月17日，苏宁公司(承租方、乙方)与徐静(出租方、甲方)签订租赁合同，约定，租赁房屋的计算面积共计83.9平方米；租赁期限为3年，自2018年7月18日至2021年7月24日，甲方应于2018年7月18日前将符合合同约定的租赁物交付乙方；2018年7月18日至2019年7月24日的租赁费用为288,000元，2019年7月25日至2020年7月24日的租赁费用为288,000元……租赁费用采取“先付后租，先票后款”的方式按半年提前15日支付，首期租赁费用144,000元，乙方合同签订后七个工作日内支付定金168,000元，前述定金中24,000元待乙方开业后自动转为履约保证金，其余部分自动转为首期租赁费用；合同第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，此种情况下，甲方有权没收乙方履约保证金，除此之外乙方不承担任何责任；租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。合同签订后，苏宁公司于2019年1月7日支付租金至2019年7月24日，还支付保证金24,000元。苏宁公司表示，该保证金作为给徐静的补偿，同意由其没收。徐静表示同意。审理中，苏宁公司提供：1、关于解除租赁合同的通知函、邮寄凭证及妥投记录，证明苏宁公司发函通知于2019年6月18日解除双方的租赁合同，该函件于2019年6月10日邮寄，次日签收；2、关于要求交接租赁物的通知函、邮寄凭证及妥投记录，证明苏宁公司发函通知于2019年7月15日办理租赁物交接手续，该函件于2019年7月12日邮寄，次日签收；3、邮寄系争房屋钥匙的凭证及妥投记录，于2019年7月17日邮寄，次日妥投；4、照片一组，证明苏宁公司已于2019年7月15日撤离系争房屋，徐静已将房屋另行出租。徐静质证如下：1-3、邮寄地址浦东新区东波路XXX号是徐静的办公地址，邮寄凭证显示为他人收，徐静均未收到；4、真实性无异议，徐静于2019年7月12日收到苏宁公司要求交接房屋的短信，徐静当天并不在上海，回上海后去现场看确实已搬离，就找人开锁，并于8月底将房屋出租给他人。徐静还提供2019年7月12日短信，内容为请于7月15日下午2点钟安排人来交接，并表示其当时并不在上海，故与苏宁公司联系表示可自己搬离。苏宁公司对短信真实性无异议，可进一步证明苏宁公司已多次告知搬离日期及合同解除的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，苏宁公司与徐静签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方合同约定承租人可以提前30日书面通知解除合同，本案中苏宁公司于2019年6月10日向徐静发出解除合同的通知函，该函件寄送至徐静的办公地址，且于次日签收，故根据该约定，双方合同于2019年7月11日解除。合同解除后，苏宁公司在提前通知交接时间后于2019年7月15日搬离系争房屋，徐静因自身原因未至现场交接房屋，应当视为苏宁公司在该日已交还房屋，徐静应退还自2019年7月16日至7月24日期间的租金6,968元。苏宁公司同意保证金由徐静没收，符合合同约定，本院予以准许。徐静反诉要求苏宁公司支付租金及免租期租金的请求，无事实和法律依据，本院不予准许。关于拖欠租金的滞纳金，根据查明的事实，苏宁公司的最后一笔租金支付确有延期，徐静根据合同约定主张滞纳金，合法有据，本院予以准许。因合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情将滞纳金金额调整为900元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海苏宁便利店有限公司与被告(反诉原告)徐静就上海市宝山区共富路XXX-XXX号底层房屋签订的《租赁合同》于2019年7月11日解除；二、被告(反诉原告)徐静于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海苏宁便利店有限公司租金6,968元；三、原告(反诉被告)上海苏宁便利店有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)徐静支付滞纳金900元；四、驳回被告(反诉原告)徐静的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38元、反诉受理费减半收取165元，由原告(反诉被告)上海苏宁便利店有限公司负担38元，被告(反诉原告)徐静负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇二一年三月二十四日书记员 周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……