福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽03民终3448号上诉人（原审原告暨反诉被告）：福建省仙游县地产开发公司，住所地仙游县鲤城南桥街园滨东路**，统一社会信用代码91350322155553160H。法定代表人：黄朝华，总经理。委托诉讼代理人:李金兴,福建融成律师事务所执业律师。委托权限一般代理。委托诉讼代理人:李金荣,福建融成律师事务所执业律师。委托权限一般代理。上诉人（原审被告暨反诉原告）：阮瑞禄，男，1962年7月21日出生，住福建省厦门市思明区。上诉人福建省仙游县地产开发公司(以下简称地产公司)因与上诉人阮瑞禄招标投标买卖合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初5545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。地产公司上诉请求：一、撤销仙游县人民法院作出的（2019）闽0322民初5545号民事判决，依法改判支持地产公司的诉讼请求，驳回阮瑞禄的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以“涉案土地使用权没有上报县规划局重新规划”、“地产公司超越职权盖章确认涉案拍卖地块建筑层数均为7层加坡屋面的评估条件，从而提交仙游县招投标中心进行拍卖”、“地产公司未提供涉案出让土地的开发强度等规划文件，所以涉案的《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》违反效力性强制性法律的规定，直接影响国家利益和社会公共利益”为由，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定作出无效认定，是事实认定和法律适用错误。1.一审法院混淆了一级、二级土地市场的土地出让与土地转让区别，国有企业与行政机关职能的区别，导致适用法律错误。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条系针对平等民事主体之间订立的民事合同内容违反了效力性强制性法律的规定，直接影响国家利益和社会公共利益时，才产生法律管辖权的，调整对象系民事法律关系，并非行政法律关系。3.根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，地，地产公司有权将仅剩余的7坎土地进行转让上，在上报县财政局审批后，地，地产公司将涉案土地提交仙游县招投标中心进行拍卖合法律规定，阮瑞禄报价系要约，拍卖师确认系承诺，《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》系对双方经过要约、承诺后的拍卖成交法律关系的确认，该拍卖成交关系合法有效，应受法律保护。二、案涉挂牌转让的宗地在挂牌公告中已经明确了规划建设要求，阮瑞禄从未按照规划要求申请办理规划审批手续，并没有证据证明其竞得的案涉宗地无法按照转让公告的规定办理规划审批手续。1.案涉挂牌转让的宗地属于仙游县××小区××号区范围内，在案涉宗地挂牌转让前，塗山开发小区2号区范围的各坎宗地大部分已经建设完成，与案涉宗地相邻的茅志勇户在案涉宗地挂牌转让前已经建设完成，建设层数为7层；与案涉宗地同墙共壁的司法所在案涉宗地挂牌转让后才开始建设，建设层数为7层。《仙游县××小区××号区Ｂ2、Ｂ3两宗国有土地使用权挂牌转让公告》第一条第（三）项规定，案涉转让的宗地规划建设要求为：“该2宗地块的建筑层数为7层，建筑层高及立面与相邻建筑物相协调。”第（五）项规定：“转让地块采取联建房方式建设，土地受让人应按规定办理工程勘察、设计、监理、监督等工程建设开工一切手续及施工用水用电，费用由受让人自己承担。”因此，结合案涉挂牌转让宗地相邻宗地的建设情况，结合挂牌公告的规定，案涉挂牌转让的宗地的规划建设要求即为“按与建设的相邻建筑物相协调的7层建设”，有关规划设计等审批手续由被上诉人自行负责办理。2.阮瑞禄人主张“其无法按照挂牌公告的要求办理建设7层的规划审批手续”，但阮瑞禄除了该主张的意见外，并没有提供任何证据能够证明其有向规划部门申请办理且被拒绝导致无法办理的事实，实际上因其拒绝缴纳转让款和签订转让合同也不具备申请办理规划审批的条件。3.一审法院无视“阮瑞禄从未申请办理规划审批手续”、“因不支付款项及拒签土地转让合同，而无法没有取得案涉两宗国有土地使用权的用地有关证明文件，造成无法申请办理建设工程规划许可证”的自身原因事实，反而以地产公司未提供案涉土地的规划文件，认定双方案涉宗地挂牌转让关系无效，显然没有事实依据。三、阮瑞禄不具有案涉两宗土地使用权竞买交易成交的解除权，其没有按照挂牌须知的规定缴纳转让款和签订转让协议构成违约行为，依法应当承担违约责任。阮瑞禄依照挂牌交易规定竞得案涉宗地，属于合法有效的行为，也不适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。三、阮瑞禄拒不按照挂牌转让的规定缴纳转让款和签订转让合同，依照规定应承担丧失竞买资格和违约金的违约责任。阮瑞禄辩称：一、地、地产公司委托评估公司按Ｂ23地块可建规划建筑面积一层基底面积分别以121.6平方米和211.736平方米，一至七层加坡屋面建筑面积分别为851.2平方米和1482.15平方米进行土地评估，且评估目的为委托方出让该地块提出市场价值参考，但Ｂ2、Ｂ3地块经建筑设计公司规划设计只能盖三层，建筑高度不超过10.8米，总建筑面积1068.51平方米。为此阮瑞禄认为案涉的《仙游县国土资源局挂牌转让竟得确认书》虽系双方对拍卖成交关系的确认，但明显存在瑕疵，故竞得确认书中的竞得价值是不真实的，不应受法律保护。二、地、地产公司和仙游县招投标中心2012年6月5日发布的《仙游县××小区××号区Ｂ23两宗国有建设用地使用权挂牌文件》和《仙游县国有建设用地使用权挂牌交易须知》中的Ｂ2、Ｂ3地块可建基底面积121和212平方米，建筑层数为七层，建筑高度及立面与相邻建筑物相协调，并委托评估公司评估（Ｂ2、Ｂ3地块）成就不了的建筑规划面积，地，地产公司未经规划部门审批自恣臆捏造不能建造的建筑面积，致使高评Ｂ2、Ｂ3地块土地价值，以欺诈行为蒙骗竞买者竞标，地，地产公司理应承担导致竞得者的目的无法实际的直接和间接的经济损失、2019年10月8日仙游县人民法院派郑国地和陈悠经办人员带介绍信到仙游县自然资源局调取Ｂ2、Ｂ3两宗国有用地使用权规划审批建筑层数是否均为七层加坡屋面的相关材料，仙游县自然资源局办公室主任黄清标把仙游县人民法院介绍信交办地产公司处理复函内容，2019年11月19日由地产公司出具《说明》，仙游县自然资源局盖章的《说明》邮到了仙游县人民法院，其《说明》不但没有提供Ｂ2、Ｂ3两宗国有用地规划部门（仙游县规划办）审批建设层数七层加坡屋面的有关证据，而是依据:“1.根据2011年6月24日仙游县政府“关于赖店镇2号区部分土地挂牌转让底价评估论证”的会议记录，会议议定Ｂ2、Ｂ3两宗国有用地使用权规划审批建筑层数与相邻一致;2.根据2012年12月14日仙游县政府“关于赖店镇7坎店面规划论证问题的会议记录，会议议定:①建设县规划办支持解决，按层数七层给予办理建设工程规划许可证；②对该小区同样设计改规划问题的上访户由县规划办同意登记，今后一并研究解决；3.以“茅志勇建筑层数为七层赖店镇司法所层高与茅志勇层高大体一致的现场拍照”。以此作为为所谓证据力证Ｂ2、Ｂ3地块可建七层的思维是错误的，稍有常识的人都知道地块规划设计的可建层数和面积是以日照和周边建筑物高度，间距作为主要依据所决定的，而地产公司仅根据2011年6月24日仙游县政府“关于赖店镇2号区部分土地挂牌转让底价评估论证”的会议记录和2012年12月14日仙游县政府“关于赖店镇7坎店面规划论证问题”的会议记录及现场拍照，就妄定Ｂ2、Ｂ3两宗国有用地规划建筑层数为七层，层高与相邻一致，地，地产公司知明县政府的会议纪要仅只能作为指导性意见能作为指令性文件，同时地产公司明知仙游县政府于2009年通过了仙游县城市规划区扩大为35平方公里的规模，Ｂ2、Ｂ3地块已纳入仙游县城建规划区内，那么该拍卖地块已经进入城市总体规划，就必须严格按照城乡规划法和仙游县城市总体规划及规划部门审批的建筑规划方案，方能进入国有用地拍卖程序，地，地产公司擅自违法处置了Ｂ23地块，这种违法处置损害了国企和竞得者利益，地，地产公司理应承担违约责任偿竞得者的直接和间接的经济损失，法院也应建议有关部门追责其乱作为的责任。四、由于仙游县自然资源局和地产公司拿不出拍卖转让地块规划经济指标（即地块可建层数和建筑面积），故前任自然资源局局长李自立本着公平公证解决历史遗留问题，在其办公室召集了仙游县自然资源局规划办负责人陈美亮和仙游县自然资源局法规股长林明智及阮瑞禄协商，最终议定重新规划设计Ｂ2、Ｂ3地块经济指标因地产公司作为业主迟迟不进行规划设计，加上疫情原因，地，地产公司和阮瑞禄向仙游县人民法院申请了三次计九个月）延期开庭，最后李自立决定由仙游县自然资源局测绘室提供测绘图由阮瑞禄委托设计公司做规划设计方案，报规划办审批，审批后的可建建筑面积按2012年7月4日Ｂ2、Ｂ3地块拍卖的楼面地价由阮瑞禄一次性交纳拍卖出让金，现阮瑞禄已通过甲级建筑设计公司规划设计方案，福建天健工程设计有限公司也出具了仙游县赖店镇涂山开发区Ｂ地块2＃、3＃地块分析结论报告，报告结论是:Ｂ2、Ｂ3地块仅能盖三层，建筑高度不超过10.8米，总建筑面积1068.51平方米。五、阮瑞禄获悉了Ｂ2、Ｂ3两宗国有用地不可能规划建筑层数为七层，层高与相邻一致的事实后，于2012年8月17日向地产公司发出《解除合同通知》，地，地产公司收到《解除合同通知》后也不持异议据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本案合同已经解除了，故地产公司应承担违约金的违约责任。六、地、地产公司2021年1月18日提供的证据材料清单《国有土地用地使用权合同》土地面积34822平方米，土地使用条件中的土地利用要求为:“1、用地者在其红线图内兴建建筑物应符合下列要求:（1）、主体建筑物的性质规定为工业厂房;（2）、建筑容积率1:0.6215;（4）、总建筑面积21888平方米;（5）、建筑层数，最高／平均7／4层:（7）、所有建筑物的设计应符合国家现行建筑设计标准、规程的规定”。按照地产公司提供的证据。Ａ、土地利用要求是其土地上主体建筑物的性质规定只能为工业厂房，且（国有土地用地使用权各间）中第七条明确约定本合同附件（土地使用条件）是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，乙方（地（地产公司意按《土地使用条件》使用条件，那么地产公司把工业厂房用地当作商住用地拿出拍卖是违法的:Ｂ、其拍卖转让土地上的实际建筑容积率是21888／34822＝1:0.6286（原出让合同建筑容积率为1:0.6215），也是违法超标拍卖;Ｃ、地、地产公司以土地使用条件中的土地利用要求就认定阮瑞禄竞买地块可建**问仙游县土地管理局哪来职权和职能规划设计拍卖土地上的建筑层数和面积;Ｄ、正因为仙游县土地管理局没有规划设计标的物的建筑层数和面积的职能，才会在土地使用条件中约定了第（7）小点-所有建筑物的设计应符合国家现行建筑设计标准、规程的规定，即出让土地上的建筑物需经建筑设计公司规划设计方案和规划办审批规程。可见案涉土地使用条件可以建设最高建筑层数为7层是不存在的。阮瑞禄上诉请求：一、依法撤销仙游县人民法院作出的（2019）闽0322民初5545号民事判决第二项中关于“并支付自2019年8月8日起以竞买保证金41万元为基数按全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清上述款项之日止的利息”及第三项，改判决“仙游县房地产开发有限公司向阮瑞禄支付涉案总额20%的违约金56.2万元”。事实和理由：一、一审法院认定《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》为无效合同是错误的，该合同因地产公司采用欺诈行为，误导竞买者，造成竞买者的合同目的不能实现，且阮瑞禄与2012年8月16日向地产公司发出解除合同通知，地，地产公司收到后无异议《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》是有效的，但已依法解除。二、根据合同对等原则，地，地产公司应承担退还保证金41万元及向阮瑞禄支付涉案总额20%的违约金56万元。三、依据《仙游县××小区××号区Ｂ2、Ｂ3两宗国有土地使用权挂牌转让公告》以及合同法关于定金的法律规定，地，地产公司应双倍返还定金审法院判决明显过低，存在错误。四、即使按照一审认定《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》无效，地，地产公司存在过错用41万元竞买保证金的利息计算应当自《通知》收件之日起计算。地产公司辩称：1.阮瑞禄关于“涉案地块只能建3层，仙游地产公司诱导竞买者，造成竞买者的合同目的不能实现”没有事实和法律依据。2.地产公司不存在过错，无需承担任何违约责任，阮瑞禄中标成交后毁约，应依法承担违约责任。地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认阮瑞禄丧失仙游县××小区××号区Ｂ2、Ｂ3两宗国有土地使用权的竞得资格；2.判令阮瑞禄按竞得价格的20%支付地产公司违约金56.2万元（101万元×20%＋180万元×20%），扣除已经支付的竞买保证金41万元，阮瑞禄尚需支付地产公司15.2万元；3.本案诉讼费由阮瑞禄承担。阮瑞禄向一审法院提出反诉请求：1.确认地产公司于2012年7月4日向阮瑞禄送达的《仙游县国有建设用地使用权挂牌交易成交通知书》于2012年8月17日解除；2.地产公司返还给阮瑞禄竞买保证金41万元；3.地产公司支付阮瑞禄违约金56.2万元；4.反诉费用由地产公司负担。一审法院认定的事实：1994年12月29日，莆田市人民政府颁发的莆政［1994］土122号莆田市人民政府文件《关于同意仙游县土地局征用土地并出让给仙游县地产开发公司开发建设商住小区批复》记载：“同意仙游县土地局征用你县赖店镇涂山村耕地（水田）一万九千平方米，作为出让给仙游县地产开发公司开发建设商住小区用地；土地使用权出让年限为七十年，自土地批准之日起算，即自1994年12月30日至2064年12月30日止；仙游县地产开发公司须在取得土地使用权之日起，两年内使该地块范围内的全部建设项目竣工，如未按期开工和竣工，仙游县土地局有权无偿收回未使用部分的土地使用权；该项目用地计入你县1994年建设用地计划指标等”。2011年11月9日，原仙游县国土资源局和赖店镇人民政府共同颁发仙国土资【2011】313号《仙游县国土资源局赖店镇人民政府关于公开挂牌转让赖店土山商住小区部分土地使用权的请示》记载：仙游县人民政府，1994年8月,县地产开发公司与赖店镇人民政府按5∶5的股份比例成立联合公司,共同开发赖店土山商住小区。至目前,该小区剩下9坎土地（详见附图）,建筑占地面积约518ｍ²。为妥善解决该小区历史遗留问题,经联合公司研究确定:①赖店镇政府预留2坎土地作为建设赖店镇司法办大楼使用,建筑占地面积约120ｍ²,土地出售价格按余下待挂牌转让土地的成交均价计算;②余下约7坎土地,建筑占地面积约398ｍ²,委托评估公司进行价值评估并经论证确认后，在县招投标中心网进行公开挂牌转让,转让所得价款用于支付该小区土石方工程款、税收等费用。该项目工程建设拟采取联建方式，土地竞得者应按规定办理相关报批手续后方可施工。2012年5月8日，福建省仙游县财政局作出仙财【2012】167号的《仙游县财政局关于县国土资源局有关土地挂牌出让的批复》记载：“同意县地产公司提出的位于茅志勇厝界与刘国灿厝界已具招标条件的四坎土地先行挂牌转让，请贵局根据《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》等有关规定办理相关事项”。2012年6月4日，地，地产公司在仙游招投标中心网上发布《仙游县××小区××号区Ｂ23两宗国有土地使用权挂牌转让公告》记载：Ｂ2、Ｂ3两宗土地位于仙游县××小区××号区。Ｂ2地块:建筑基底面积约121ｍ²,东与Ｂ3界（待合墙）,西与赖店镇司法所合墙,南至小区内通道界,北至小区道路界；Ｂ3地块:建筑基底面积约212ｍ²，东与刘国灿合墙,西与Ｂ2界（侍合墙）,南至小区内通道界,北至小区内道路界；该2宗地块的建筑层数为7层,建筑层高及立面与相邻建筑物相协调；转让地块采取联建房方式建设,土地受让人应按规定办理工程勘察、设计、监理、监督等工程建设开工一切手续及施工用水用电，费用由受让人自己承担；挂牌时间为2012年6月25日至2012年7月4日10时止等内容。在《仙游县国有建设用地使用权挂牌交易须知》中记载“国有建设用地使用权挂牌交易,是指市、县国土资源管理部门代表政府作为转让人,仙游县招投标中心作为挂牌人,发布挂牌转让公告，按公告规定的期限将拟转让土地使用权的位置、面积、用途、年限、规划条件、地、地价等内容地产市场上实行挂牌或在指定的媒体上公布,接受竞价者的竞买申请。挂牌期间内,参加竞价者允许多次报价,土地使用权由出价高者得,报价相同的由先报价者得,并由挂牌人在指定的地点或媒体公布报价结果的行为。2012年7月2日，阮瑞禄在仙游县招投标中心填写《仙游县国有建设用地使用权挂牌交易竞买人登记表》并交纳竞买保证金41万元，获准参与竞买。2012年7月4日10时，阮瑞禄在《仙游县国土资源挂牌转让竞得确认书》上签字确认：编号Ｂ2竞得价为101万元；编号Ｂ3竞得价为180万元，同时阮瑞禄在《仙游县国有建设用地使用权挂牌交易成交通知书》上签字确认。2012年8月16日，阮瑞禄向地产公司发出《通知》记载：因本人于2012年7月4日竞买得贵公司通过仙游县招标中心挂牌的仙游县××小区××号区Ｂ2、Ｂ3两宗国有土地使用权。经查证，该两宗地规划许可证存在重大瑕疵（没有审批七层的规划图），且现在也无法补办理。这与贵公司挂牌文件中承诺该两宗地可建七层商住房不符，贵公司的这种将不符合拍卖条件的土地挂牌拍卖是严重违约行为，也致本人竞买该两宗土地的目的根本无法实现。据此，特具通知贵单位解除合同，并要求公司立即退还本人所交纳的竞买保证金41万元及承担相应的违约责任。2012年8月17日，地，地产公司收到该解除《通知》日，地，地产公司向阮瑞禄送达《催缴通知书》及《通知书》求阮瑞禄在2012年7月18日前与地产公司签订《土地转让合同》，并在2012年9月2日前缴清所有的土地成交款等。事后，因双方当事人对涉案拍卖的两宗地能否审批为七层加坡的规划许可问题发生争议，导致涉案的《仙游县国有建设用地使用权转让合同》至今没有签订，引起诉讼。一审法院认为：根据莆田市人民政府颁发的莆政［1994］土122号莆田市人民政府文件批复内容，“地产公司在取得土地使用权之日起，两年内使该地块范围内的全部建设项目竣工，如未按期开工和竣工，仙游县土地局有权无偿收回未使用部分的土地使用权”。可说明涉案标的物，地，地产公司取得土地使用权后年后剩下9坎土地没有开发建设，应该被依法收回。但是在八年之后，时过境迁，随着2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》的实施，原《中华人民共和国城市规划法》同时废止。但地产公司对于1994年12月因县政府土地出让所取得的涉案土地使用权，没有上报县规划局重新规划，而于2011年6月10日，地，地产公司超越职权盖章确认涉案的仙游县赖店涂山开发区××号××层××层加坡屋面的评估条件（地产公司开庭时自认尚没有获得县政府相关部门的批准可建筑为**加坡屋面的文件从而提交仙游县招投标中心进行拍卖。该约定明显违反了2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”因为地产公司未提供涉案出让土地的开发强度等规划文件，所以涉案的《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》违反效力性强制性法律的规定，直接影响国家利益和社会公共利益，一审法院依法认定为无效。同时，因为地产公司自认其于1994年8月,地,地产公司与赖店镇人民政府按5∶5的股份比例成立联合公司同开发赖店土山商住小区并确定挂牌转让涉案的土地使用权，但因其所成立的联合公司尚未提供其注册名号。故此，地，地产公司的诉讼请求有悖相关的法律规定审法院不予以支持，依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”地产公司依据涉案土地使用权挂牌转让公告所收取阮瑞禄的竞买保证金41万元，依法应予以返还并承担相应的赔偿责任。对阮瑞禄要求地产公司承担自2012年8月17日起以本金41万元为基数按年利率6%计至还款之日止违约金的主张，因为《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》无效，违约条款亦无效，不予以支持。故此，一审法院酌情认定地产公司应承担支付给阮瑞禄自2019年8月8日起以保证金41万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清上述款项之日止的利息。综上，对地产公司的诉讼无理，依法予以驳回；对阮瑞禄反诉请求成立部分，予以支持，不合理部分依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第一百一十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四条、第十八条、第二十七条、第六十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第三十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条规定，判决：一、驳回原告福建省仙游县地产开发公司的诉讼请求；二、反诉被告福建省仙游县地产开发公司应在本判决生效后一个月内返还给反诉原告阮瑞禄竞买保证金41万元并支付自2019年8月8日起以竞买保证金41万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至还清上述款项之日止的利息；三、驳回阮瑞禄其他的反诉请求。本院二审期间。地。地产公司向本院提交证据《国有土地使用权出让合同》及现场照片四张共同证明：地：地产公司已取得案涉国有土地的使用权，案涉土地使用条件可以建设最高建筑层数为**瑞禄质证认为，对照片的真实性无异议，司法所盖的是前面是六层后面是半层。一级市场说明最高的七层、平均四层还要综合考虑到容积率。本院审查认为，地，地产公司提交的证据真实合法本案具有关联性，本院予以采纳。阮瑞禄向本院提交证据一：仙游县招投标中心取得的地产公司委托评估公司作出的建设面积评估一份；证据二：介绍信一份；证据三：仙游县自然资源局作出的说明一份。证据四：2020年9月14日福建天健工程审计有限公司做出的仙游县赖店塗山开发区地块2#、3#两块分析结论报告。欲共同证明涉案土地不能盖七层建筑。地。地产公司质证认为据一、证据三、证据四均是打印件，不能采信，证据二真实性无异议。本院审查认为，证据一证据三均为打印件，未加盖制公章，不符证据要求，证据二真实性本院予以确认，但仅能证明一审法院前去仙游县自然资源局调查取证，不能证实阮瑞禄主张，本院不予采信。证据四无法证明2012年地块拍卖时的实际情况，本院不予采纳。各方对一审法院查明事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据对上诉事由、答辩意见的归纳整理，本院确定本案争议焦点为：1.招投标行为是否符合法律规定？2.仙游地产公司提供的标的物是否与标书中的标的物是一致的？谁违约？3.阮瑞禄发出解除通知是否本案合同就解除？对此，本院分析如下：一、招投标行为是否符合法律规定一审法院认为涉案土地已被依法收回，并依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，认定《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》为无效。本院审查认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、1994年9月14日福建省仙游县土地管理局与地产公司签订的《国有土地使用权出让合同（宗地出让）》第十七条“乙方未按合同规定或连续两年不投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权”以及莆田市人民政府颁发的莆政［1994］土122号莆田市人民政府文件《关于同意仙游县土地局征用土地并出让给仙游县地产开发公司开发建设商住小区批复》所记载的“地产公司在取得土地使用权之日起，两年内使该地块范围内的全部建设项目竣工，如未按期开工和竣工，仙游县土地局有权无偿收回未使用部分的土地使用权”等内容，可知土地使用权的收回均需以权利行使的方式取回，而并非当然取回，本案并无证据证明行政机关已收回涉案地块使用权，故涉案地块使用权仍由地产公司享有。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条系对一级土地市场的出让规划条件的管理规定，约束对象为作出土地使用权出让行为的行政机关，调整范围为一级土地出让市场。而涉案地块已于1994年依据莆田市人民政府颁发的莆政［1994］土122号莆田市人民政府文件《关于同意仙游县土地局征用土地并出让给仙游县地产开发公司开发建设商住小区批复》出让给仙游县地产开发公司开发建设商住小区用地，涉案地块已进入二级土地市场流通，且并未被收回，故已不再适用《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定。双方均依据《仙游县国土资源局挂牌转让竞得确认书》提出违约赔偿及解除招投标合同的诉讼主张，表明双方对涉案合同的认可，故本案招投标行为符合法律规定。一审法院认定不当，本院予以纠正。二、仙游地产公司提供的标的物是否与标书中的标的物是一致的？是谁违约？阮瑞禄主张其合同目的无法实现，原因在于地产公司提供的地块与标书中不一致，不能加盖七层。本院审查认为，地，地产公司提供的《国有土地使用权出让合同》中，土地使用条件第二点第五款明确建筑层数最高**，平均**，本案转让公告第一条第三款“该2宗地块的建筑层数为**筑层高及里面与相邻建筑物相协调”，且涉案地块相邻的茅志勇户在案涉宗地挂牌转让前已经建设完成，建设层数为七层；案涉地块同墙共壁的赖店镇司法所在案涉宗地挂牌转让后才开始建设，建设层数亦为七层，足以认定涉案地块可以加盖七层。阮瑞禄称涉案地块不能加盖成七层楼房，因其无法提供相关审批机关明确不得建成七层楼房的证据，依法应当承担举证不能的法律后果，故阮瑞禄关于涉案地块不能盖七层的主张，本院不予支持。阮瑞禄在签收《仙游县国土资源挂牌转让竞得确认书》后应当依据《仙游县××小区××号区Ｂ2、Ｂ3两宗国有土地使用权挂牌转让公告》《仙游县国有建设用地使用权挂牌交易须知》履行与地产公司签订《仙游县国有建设用地使用权转让合同》的义务，但其在地产公司多次催告后仍以不能加盖七层为由拒不履行义务，应当承担违约责任，故依据《仙游县国有建设用地使用权挂牌交易须知》第十五点违约责任第二款约定，阮瑞禄丧失仙游县××小区××号区Ｂ2、Ｂ3两宗国有土地使用权的竞得资格，并按竞得价格的20%支付给地产公司违约金56.2万元，扣除已支付的竞买保证金41万，尚需支付地产公司15.2万元。三、阮瑞禄能否通知解除通本案合同如前所述，地，地产公司提供的标的物与标书中的标的物一致，地产公司并未违约双方并未约定解除权，故阮瑞禄不享有《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的解除权，阮瑞禄的通知不能解除本案合同。综上所述，阮瑞禄的上诉请求不能成立，应予驳回；地；地产公司的上诉请求成立予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初5545号民事判决书；二、阮瑞禄丧失仙游县××小区××号区Ｂ2、Ｂ3两宗国有土地使用权的竞得资格；三、阮瑞禄应在本判决生效后一个月内按竞得价格的20%支付地产公司违约金56.2万元（101万元×20%+180万元×20%），扣除已经支付的竞买保证金41万元，阮瑞禄尚需支付地产公司15.2万元；四、驳回阮瑞禄反诉请求和上诉请求；本案一审本诉受理费3340元，一审反诉受理费6760元，二审案件受理费13150元，均由阮瑞禄负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁祖青审 判 员 黄 征审 判 员 黄冰晶二〇二一年三月二十五日法官助理 林 浛书 记 员 林青婷附：与本案适用的主要法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；