四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川民再9号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张卿丽，女，1982年10月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄芸，四川恒成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚倩，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：罗子谋，男，1991年1月31日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍建中，四川扩信律师事务所律师。 一审第三人：陈绍惠，女，1959年4月21日出生，汉族，住四川省万源市。 再审申请人张卿丽因与被申请人罗子谋及一审第三人陈绍惠房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终758号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月21日作出（2020）川民申5604号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张卿丽的委托诉讼代理人黄芸、龚倩，被申请人罗子谋的委托诉讼代理人钟菲菲、霍建中到庭参加诉讼。一审第三人陈绍惠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张卿丽再审请求：维持四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终758号民事判决关于罗子谋返还转让费92480元的内容，改判罗子谋退还租金91875元，支付装修款10万元，支付违约金40万元，驳回罗子谋的反诉请求。事实和理由：（一）二审判决遗漏诉讼请求，损害张卿丽合法权益。张卿丽起诉时请求罗子谋支付违约金40万元，因一审法院向张卿丽释明《房屋租赁转让合同》无效，张卿丽才将诉讼请求变更为要求罗子谋赔偿损失40万元，二审法院认定《房屋租赁转让合同》有效，但未告知张卿丽变更诉讼请求径行改判，剥夺了张卿丽的诉讼权利，使其丧失救济渠道。罗子谋未经出租人同意擅自转租，导致出租人解除租赁合同，收回房屋，给张卿丽造成很大损失，应按转租合同约定支付违约金。（二）二审判决适用法律错误。1.二审判决张卿丽向罗子谋支付中央空调及新风系统费用5万元是错误的。《房屋租赁转让合同》约定中央空调及新风系统对价5万元的前提是租赁期限为4年，但实际只履行了1年，即使张卿丽需要支付使用费，也应当按照实际使用时间进行折算。张卿丽现在占有使用中央空调及新风系统是基于其经营的成都蜗牛村教育咨询有限公司（以下简称蜗牛村教育公司）与出租人陈绍惠重新建立的租赁合同关系。2.张卿丽已经完成了证明免租期约定的举证责任，罗子谋在合同履行过程中从未主张过此期间的租金，仅辩称忘记催收，但未提供证据证明，不符合交易习惯。 罗子谋辩称，（一）张卿丽要求支付违约金40万元的再审请求超出了原审的诉讼请求，不属于再审审理范围。一审法院对合同效力释明后，张卿丽变更诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，且一审判决对其变更后的诉讼请求不予支持，张卿丽未上诉。二审法院已将合同效力作为争议焦点进行审理，不需要再次释明，不存在剥夺诉讼权利的问题。（二）张卿丽要求支付装修款10万元的再审请求也不属于再审审理范围。一审判决驳回了张卿丽关于支付装修款10万元的诉讼请求，张卿丽未上诉，视为认可该项判决结果，对此不存在再审利益。（三）张卿丽关于免租期的主张不成立。虽然在签订合同前，双方通过微信商议过免租期，但罗子谋仅表示争取一下，并未明确同意给予免租期，此后签订的《房屋租赁转让合同》也没有约定免租期。在合同履行过程中，虽然罗子谋未及时催收2018年1月15日至2月28日期间的租金，但不等于放弃权利。（四）张卿丽应当支付5万元中央空调及新风系统费用。案涉房屋的中央空调及新风系统系罗子谋安装，对此享有处分权。《房屋租赁转让合同》第五条约定，中央空调及新风系统价值5万元，由张卿丽向罗子谋支付。第六条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归张卿丽所有。双方的真实意思是罗子谋将中央空调及新风系统的所有权转让给张卿丽。至于张卿丽使用多长时间与转让价款无关，且实际上中央空调及新风系统一直由张卿丽经营的蜗牛村教育公司占有使用。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，张卿丽的再审请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 张卿丽向四川省成都高新技术产业开发区人民法院起诉请求：1.罗子谋返还租赁转让费12万元；2.罗子谋返还张卿丽代付的装修款10万元；3.罗子谋承担违约金40万元；4.罗子谋退还张卿丽多支付的租金72500元。一审审理中，法院向张卿丽释明，认为《房屋租赁转让合同》无效，询问其是否变更诉讼请求，张卿丽遂将诉讼请求变更为：1.罗子谋返还租赁转让费12万元；2.罗子谋承担张卿丽代付的装修款10万元；3.罗子谋退还张卿丽多支付的2018年12月29日至2019年3月14日的租金91875元；4.罗子谋赔偿因合同无效给张卿丽造成的损失（参照合同约定的违约金40万元）。 罗子谋反诉请求：张卿丽向罗子谋支付5万元。 四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出（2019）川0191民初7155号民事判决，认定事实如下：2016年11月21日，罗子谋与陈绍惠签订《商铺租赁合同》，约定罗子谋租用陈绍惠所有的位于成都市高新区房屋，建筑面积973.74平方米，用途为商业。合同还约定：1.租赁期限5年，2017年3月15日至2022年3月14日；2.租金标准为每月68162元，租金自2018年3月15日开始递增，递增标准为5%；3.租金每6个月支付一次，签订合同之时支付首期租金，之后的租金应每次提前15日支付；4.除双方另有约定以外，罗子谋需事先征得陈绍惠书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；5.罗子谋不支付租金达15日或擅自将房屋转租给第三人的，陈绍惠有权单方解除合同。 2018年1月12日，罗子谋与张卿丽签订《房屋租赁转让合同》，约定罗子谋将其从陈绍惠处租赁的店铺成都市高新区万象南路231号302室转租给张卿丽，建筑面积500平方米，租赁期限自2018年1月15日至2022年3月14日，租金为70元/㎡，每年以5%递增，年租金为42万/年，租金每半年一交，上述租金应在罗子谋按其与房屋所有人约定的交付租金期限前2日支付。合同还约定：1.罗子谋保证其与房屋所有人签订的《商铺租赁合同》是真实、合法、有效的，且罗子谋的转租行为得到了房屋所有权人的同意，并保证张卿丽同等享有罗子谋在原有房屋租赁合同中所享有的一切权利和义务；2.转让费合计12万元，张卿丽承担罗子谋拆除装修费用、材料费、人工费用。罗子谋中央空调及新风系统价值5万元，张卿丽以转化会员的方式跟罗子谋进行结算，以会员费及私教费的10%进行结算（具体结算方式张卿丽于2018年6月前完成结算，否则现金支付）；3.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归张卿丽所有；4.若因罗子谋隐瞒原租赁合同不能转租的事实，导致张卿丽无法再使用上述转租房屋，罗子谋需退还张卿丽房屋转让费12万元，并支付40万元违约金；5.在张卿丽租赁期间，张卿丽有权转让租赁店铺，罗子谋给予配合并告知房东。罗子谋与陈绍惠签订的《商铺租赁合同》作为该份合同附件。 合同签订后，张卿丽于2018年1月13日通过微信向罗子谋转账16000元、20000元；2018年1月27日通过微信转账36000元；2018年3月8日蜗牛村教育公司受张卿丽委托通过工商银行向罗子谋转账支付188000元，备注为房租；2018年3月8日张卿丽通过建设银行转账支付10万元，至此，张卿丽向罗子谋支付完毕转让费、半年租金以及物业费。 2018年9月4日，张卿丽通过中信银行向罗子谋转账195000元，同日罗子谋出具收据：今收到蜗牛村教育公司房租费19.5万（2018.9.15-2019.3.5）。2018年9月10日，张卿丽向罗子谋转账16500元。至此，张卿丽向罗子谋支付租金至2019年3月。 张卿丽称其承租房屋后，代罗子谋支付了罗子谋的健身房装修费用，为此提供了其于2018年2月15日向装修师傅王春云微信转账8000元，于2018年4月22日、5月14日、11月2日分别向王春云转账5万元、1万元、5万元，合计118000元的记录。 2018年9月16日，陈绍惠向罗子谋发出“关于《商铺租赁合同》的解除函”，内容大致为：罗子谋先生，贵方承租房屋后，未能如约如期足额支付租金，常有拖延，本应于2018年8月31日前支付的2018年9月15日至2019年3月14日的租金429420元，至今未予支付，且近日我方发现在租赁房屋现场显示301号房屋为“肌肉沙滩健身馆”，302号房屋为“蜗牛村慢美术”，贵方存在转租部分或全部房屋的重大嫌疑，严重损害我方合法权益，我方特致函如下，解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》，请贵方在2018年9月25日前返还租赁房屋给我方，我方保留向贵方追索欠付租金、欠缴费用、应付违约金等权利。 2018年10月25日，罗子谋与陈绍惠签订《商铺返还协议书》，约定：1.双方一致确定2016年11月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月17日解除；2.罗子谋承诺于2018年12月28日前一次性返还商铺给陈绍惠，陈绍惠将罗子谋在2018年9月17日支付的2018年9月15日至2019年3月14日的租金43万元退还给罗子谋。 2019年1月7日，罗子谋将万象南路231号附301、302号房屋返还给陈绍惠。同日，陈绍惠与蜗牛村教育公司签订《房产租赁合同》，约定由蜗牛村教育公司租赁万象南路231号附302号房，租赁期限自2019年1月8日至2023年1月7日，租金每月63544元，从第二年开始逐年递增5%，租金半年一付，陈绍惠应于2019年1月8日前按约定条件交付房屋。该份合同尾部没有蜗牛村教育公司盖章，只有张卿丽在蜗牛村教育公司代理人处签名。 一审中，因陈绍惠未到庭参加诉讼，一审法院向其发函，就房屋转租、其与罗子谋的合同解除以及与蜗牛村教育公司签订租赁合同的问题进行询问，其于2019年8月5日回复一审法院，内容为：1.大概在2019年1月5日，因罗子谋未按照《商铺返还协议书》约定的时间返还商铺，其前往商铺，发现罗子谋将302号房转租给了张卿丽；2.2018年9月16日的解除函，系其本人发出；3.2019年1月7日，陈绍惠与蜗牛村教育公司代理人张卿丽签订的《房产租赁合同》是真实的。 一审另查明：1.张卿丽为蜗牛村教育公司法定代表人。2.张卿丽提供2018年1月4日与罗子谋的微信聊天记录。具体如下： 张：我们这边租金房东会不会给我们一个免租期。 罗：应该悬，我周末去争取一下。 张：那这个对于我们来说太吓人了 张：8万一个月房租，我们就是16万，我这边最起码要空4个月，后面还要8万，这里就是24万，加上你的装修和空调这些，我快接近40万啦。 3.张卿丽提供2018年1月12日签订合同当天与罗子谋的微信聊天记录。具体如下： 张：我需要你把这个合同复印件作为我们的附件放在转让合同里面。 罗：这个没有问题。 张：转让合同需要房东知晓并签字哦，带上他的身份证和房产证。 罗：身份证房产证都有，签字可能要年后她回来。 张：可以哈，后面要允许我有转让权哦。 4.张卿丽提供2018年3月1日与罗子谋的微信聊天记录。具体如下： 罗：张姐你好，这两天需要把尾款、三月份和后半年的租金一起转给我了，谢谢！ 张：多少？ 罗：尾款48000，三月份半个月租金物业19500，后半年租金220500，总计288000。 张：好的，我准备一下啊。 一审法院认为，双方的争议焦点在于：1.罗子谋与张卿丽之间合同的效力问题；2.张卿丽的各项诉讼请求能否得到支持；3.罗子谋的反诉请求是否应支持。 （一）罗子谋与张卿丽之间合同的效力问题。张卿丽对于《房屋租赁转让合同》的效力提出抗辩，认为罗子谋未经陈绍惠同意转租房屋，根据相关司法解释的规定，转租合同无效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《商铺租赁合同》明确约定，罗子谋需事先征得陈绍惠书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。陈绍惠向一审法院出具的回复明确表示其在2019年1月才到案涉房屋查看，明确知晓房屋被转租，并且罗子谋与张卿丽的微信聊天记录显示，在二人签订合同之时，确实未取得陈绍惠的书面同意，因此在罗子谋既无证据证明其签订《房屋租赁转让合同》时已经取得陈绍惠的同意，也无证据证明陈绍惠知道或应当知道罗子谋转租商铺的事实的情况下，罗子谋将承租的商铺转租给张卿丽，未经陈绍惠的同意或事后追认，损害了陈绍惠利益，该《房屋租赁转让合同》无效。 （二）张卿丽的各项诉讼请求。分项认定如下： 1.转让费12万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，张卿丽为取得承租权向罗子谋支付了转让费12万元，因合同无效罗子谋应当返还该款，但张卿丽支付转让费是为了取得商铺的使用权，其使用了该商铺一段时间，获取了相应收益，该期间的转让费不应再予返还，因此应按张卿丽实际使用租赁商铺时间分摊转让费较为合理。合同约定租期从2018年1月15日到2022年3月14日，合计50个月，而根据罗子谋与陈绍惠签订的《商铺返还协议书》，罗子谋承诺于2018年12月28日前一次性返还商铺，在此之后，罗子谋不再具有案涉房屋的合法占有使用权，张卿丽实际合法使用租赁商铺的时间也应该截止到2018年12月28日，因此张卿丽实际合法使用租赁商铺时间为2018年1月15日至2018年12月28日，共计11个月14天，分摊的转让费为27520元，故罗子谋应向张卿丽返还转让费92480元。 2.装修款10万元。张卿丽主张与罗子谋签订转租合同后，罗子谋对其经营的健身房进行装修，张卿丽代为支付了装修费，因此诉请罗子谋向其支付。对此罗子谋不予认可，辩称健身房是其自行出资装修。一审法院认为，张卿丽没有提供任何证据显示双方就健身房装修费支付进行了约定，张卿丽提供的费用支出凭证均为转账给案外人王春云的记录，且时间跨度从2018年2月至11月，无法明确是与健身房装修相关的费用，对此项诉请不予支持。 3.多收取的租金损失。庭审中，双方确认租金标准为：2018年3月15日之前42万元/年，此后441000元/年。因罗子谋收取张卿丽的租金至2019年3月，但是在2018年12月28日，罗子谋不再具有案涉房屋的合法占有使用权，即张卿丽自此便不能合法使用案涉房屋，因此罗子谋应将多收取的租金退还给张卿丽。至于退还的租金金额，双方存在较大争议，主要为以下两个方面： 第一，关于免租期。张卿丽称转租合同存在免租期，时间为2018年1月15日至2月28日，主要依据是双方的微信聊天记录中曾经提到了免租期，以及2018年3月1日罗子谋催收租金时提到的三月份半个月租金，其认为此处的三月份半个月租金是2018年3月1日至3月14日这半个月的租金，因此之前的是免租期，且张卿丽之后支付的金额也能对应。对此罗子谋不予认可。一审法院认为，微信聊天记录显示，张卿丽曾经向罗子谋发出过要求免租期的意思表示，罗子谋亦表示将努力争取，此后罗子谋首次催收租金时，详细列明了欠付的转让费和三月份半个月租金即2018年3月1日至3月14日的租金，以及3月15日至9月14日的半年租金，而未主张2018年1月15日至2月28日的租金，其后整个合同履行过程中，亦从未提及此段时间的租金，罗子谋辩称忘记催收，明显不合常理，张卿丽其后的各项转账金额与罗子谋催收金额一致。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，张卿丽提出的存在一个半月免租期的事实达到了高度盖然性，一审法院予以确认。 第二，张卿丽在2018年9月4日、9月10日共计向罗子谋支付租金211500元，根据双方认可的年租金标准计算半年租金为220500元，两者相差9000元。对此，张卿丽主张其以现金形式代罗子谋支付给案外人王春云作为装修款，因此211500元对应租期为2018年9月15日至2019年3月15日。罗子谋对9000元现金租金的事实不予认可。一审法院认为，张卿丽的主要依据为其与罗子谋的微信聊天记录，但是聊天记录中并未就具体的金额以及代付抵租金的事实进行明确，张卿丽提供的证据不足以证明其主张的9000元为租金。根据张卿丽与罗子谋2018年3月1日的微信聊天记录，可知张卿丽在2018年3月支付的费用为转让费、三月份半个月租金、物业费以及后半年租金，即2018年3月支付的租金对应租赁期限至2018年9月14日。张卿丽在2018年9月4日、10日支付的211500元租金对应的期间为2018年9月15日至2019年3月，其中2018年9月15日至2018年12月28日共计3个月14天，按照441000元/年的租金标准计算的租金为127165.07元，故罗子谋应返还租金金额为84334.93元。 4.损失。张卿丽主张，罗子谋违约导致陈绍惠提前解除了与罗子谋的合同，要求返还商铺，张卿丽作为法定代表人的蜗牛村教育公司不得不与陈绍惠重新签订合同，租金存在较大增幅，从而导致经营成本增长，张卿丽作为股东的获利相应减少，因此存在损失。一审法院认为，因合同无效而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益的损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失，信赖利益损失的赔偿范围包括缔约费用、履行费用等在内的直接损失，以及以丧失订约机会的损失为主的合理间接损失，而张卿丽主张的其作为蜗牛村教育公司股东的获利减少的损失不属于上述信赖利益损失的范围，因此对于张卿丽的此项诉请不予支持。 （三）罗子谋的反诉请求是否支持。《房屋租赁转让合同》约定：“罗子谋中央空调及新风系统价值5万元，张卿丽以转化会员的方式跟罗子谋进行结算，以会员费及私教费的10%进行结算（具体结算方式张卿丽于2018年6月前完成结算，否则现金支付）。”双方在庭审中确认未按此约定结算，同时张卿丽实际使用了中央空调及新风系统。罗子谋与房东陈绍惠之间的租赁合同解除，罗子谋应该向陈绍惠返还房屋，从正常的履约过程来看，应该是罗子谋将房屋从张卿丽处收回，然后再返还给陈绍惠；罗子谋直接将包括案涉房屋在内的两间房屋返还给了陈绍惠，视为其已经对两间房屋之内的财物作出了处置，现在实际占有使用中央空调及新风系统的主体是蜗牛村教育公司，而不是张卿丽，蜗牛村教育公司使用上述空调及新风系统是基于其与房东陈绍惠直接建立的租赁关系。双方在签订合同时对该系统估价5万元，租赁期限为2018年1月15日至2022年3月14日，合计50个月，张卿丽实际使用中央空调及新风系统的时间为2018年1月15日至2019年1月7日，共计11个月24天，张卿丽应折价支付使用费11800元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、罗子谋于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还转让费92480元；二、罗子谋于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还租金84334.93元；三、张卿丽于本判决生效之日起十五日内向罗子谋支付中央空调及新风系统使用费11800元；四、驳回张卿丽的其他诉讼请求；五、驳回罗子谋的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取5363元，由张卿丽负担3994元，罗子谋负担1369元；一审反诉案件受理费收取525元，由张卿丽负担124元，罗子谋负担401元。 罗子谋上诉请求：1.改判一审判决第一项为“罗子谋向张卿丽返还转让费46240元”；2.改判一审判决第二项为“罗子谋向张卿丽返还租金22951元”；3.改判一审判决第三项为“张卿丽向罗子谋支付中央空调及新风系统使用费5万元”。事实与理由：1.对无效合同的签署，张卿丽应负主要责任，一审法院认定合同无效的责任全部由罗子谋承担有失公允。双方签订《房屋租赁转让合同》时，张卿丽要求罗子谋将其与陈绍惠之间的租赁合同作为附件，该租赁合同明确约定罗子谋转租应先取得陈绍惠的同意，同时《房屋租赁转让合同》将不能转租专门作为违约责任的一项，并约定了高达40万元的违约金。从前述事实均可看出，张卿丽对是否能取得陈绍惠转租同意有高度的警惕，但张卿丽在知晓罗子谋未取得陈绍惠书面同意的情况下，仍签订《房屋租赁转让合同》，故张卿丽对无效合同的签署存在主要过错。陈绍惠解除与罗子谋间的租赁合同最主要原因是罗子谋迟延支付租金，而罗子谋迟延支付的原因是因为张卿丽迟延向罗子谋支付租金。案涉合同无效后转让费的承担应按罗子谋与张卿丽各自的过错比例进行负担。2.一审法院认定免租期属事实认定错误。签订《房屋租赁转让合同》前，罗子谋只是表示尽量争取免租期，《房屋租赁转让合同》并没有约定免租期，虽然罗子谋对部分租金未催收，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时才可以视为意思表示，罗子谋未催收的行为不能作为其承诺给予免租期的意思表示。因《房屋租赁转让合同》无效，张卿丽应按照实际使用期限支付房屋使用费。罗子谋于2019年1月7日才向陈绍惠移交案涉房屋，因此张卿丽应支付房屋占有使用费至2019年1月7日，而非一审法院认定的2018年12月28日。3.中央空调及新风系统使用费不应进行折价。因罗子谋对中央空调及新风系统无法拆除，拆除后也无价值，所以约定张卿丽使用该部分应当向罗子谋支付5万元。一审中张卿丽针对罗子谋的反诉当庭表示接受中央空调及新风系统的现状，即使抗辩要求拆除，该部分装修物拆除后并无利用价值，已形成添附。张卿丽一直在使用，也将长期使用，应当足额支付5万元。4.因罗子谋健身房的苦心经营以及高质量的装修给案涉房屋塑造了良好的经营氛围，同时张卿丽在承租期间以远低于市场价的租金使用了案涉房屋将近1年时间，张卿丽在一定程度上是获益的。而罗子谋不仅因为转租给张卿丽导致歇业，产生了几十万的人工及营业损失，同时损失了几十万的装修。请求二审法院在综合考量张卿丽与罗子谋之间的损失及收益情况就相应的费用在双方之间进行合理分担。 张卿丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 陈绍惠未到庭参与诉讼，亦未提交书面陈述。 二审中，双方均无新证据提交。 二审另查明，《房屋租赁转让合同》第六条约定：转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方,即张卿丽所有。其他的事实与一审查明的事实一致。 二审法院认为，（一）案涉合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，无法得出转租合同因承租人无转租权而无效这一结论。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，亦无法直接得出承租人无转租权导致其签订的转租合同无效这一结论。因此，承租人无转租权是否直接导致转租合同无效，应结合合同法关于租赁合同的其他规定进行探究。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定方法使用租赁物”和第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定可以看出，承租人实际占有使用租赁物时，负有妥善保管租赁物的义务，不可超出出租人可预见的方式使用租赁物，以免出现出租人不愿承受且不可回转的不利情形。因此若承租人在未获得出租人同意的情况下，其擅自转租的行为实际上损害了出租人对租赁物的控制，增加了出租人可能面临的风险，对此法律赋予出租人一个救济的权利，即出租人在合理期限内可以此为由解除与承租人的合同，收回房屋，或主张转租合同无效来恢复承租人的实际占有，除却因承租人擅自转租而给自己增加的风险。综上，承租人无转租权不直接导致转租合同无效，应根据出租人如何行使权利加以认定。本案中，陈绍惠仅以罗子谋擅自转租和拖欠房租为由解除其与罗子谋的租赁合同，未对罗子谋与张卿丽的《房屋租赁转让合同》提出明确意见，因此一审法院认定《房屋租赁转让合同》无效不当，应予纠正，双方当事人应受合同拘束。 （二）罗子谋返还租金的具体金额。关于2018年1月15日至2月28日是否为免租期的问题。在罗子谋主张张卿丽应付2018年1月15日至2月28日租金，张卿丽以免租期为由进行抗辩的情形下，张卿丽对该时间段是否为免租期负有举证责任。虽然张卿丽与罗子谋在签订《房屋租赁转让合同》前提及过免租期，但罗子谋仅同意努力争取，且双方在《房屋租赁转让合同》中未就免租期进行约定；同时在张卿丽无其他证据证明存在免租期这一事实的情况下，罗子谋作为出租人未及时向张卿丽主张租金的行为，不能直接作为罗子谋认可免租期存在的依据，张卿丽应承担举证不能的不利后果，故2018年1月15日至2月28日非免租期，张卿丽应支付该时间段的租金。关于张卿丽支付租金的截止点问题。罗子谋应于2018年12月28日将房屋返还给陈绍惠，所以罗子谋对房屋的占有使用利益截至2018年12月28日，对该时间之后房屋产生的孳息无权收取，因此其无权向张卿丽主张该时间点之后的租金。故一审认定罗子谋返还租金84334.93元不当，应在扣除欠付的1.5个月租金后进行确认，即罗子谋应返还租金84334.93元-42万元÷12个月×1.5个月=31834.93元。 （三）罗子谋返还转让费的具体金额。罗子谋认为《房屋租赁转让合同》无效，张卿丽应负一半的责任，因此一审认定其返还的转让费92480元的一半，应由张卿丽负担，即罗子谋只需向张卿丽返还46240元。二审法院认为，《房屋租赁转让合同》并非无效，该合同无法继续履行系罗子谋与陈绍惠的租赁合同解除，导致罗子谋无继续占有房屋之合法依据所致，因此对罗子谋该项主张不予支持。 （四）张卿丽向罗子谋支付中央空调及新风系统使用费的具体金额。二审法院认为，根据《房屋租赁转让合同》第六条，张卿丽接受案涉房屋后，房屋内的全部设备归张卿丽所有，而根据《房屋租赁转让合同》第五条，张卿丽取得中央空调及新风系统的对价为5万元。罗子谋已经将该设备交付给张卿丽，张卿丽应按合同约定及时支付相应对价，故一审法院认定张卿丽仅向罗子谋支付11800元使用费不当，应改判张卿丽支付5万元。 综上所述，罗子谋的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持一审判决第一项“罗子谋于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还转让费92480元”、第四项“驳回张卿丽的其他诉讼请求”；二、撤销一审判决第五项；三、变更一审判决第二项“罗子谋于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还租金84334.93元”为“罗子谋于本判决生效之日起十五日内向张卿丽返还租金31834.93元”、第三项“张卿丽于本判决生效之日起十五日内向罗子谋支付中央空调及新风系统使用费11800元”为“张卿丽于本判决生效之日起十五日内向罗子谋支付中央空调及新风系统费用5万元”。 本案一审本诉案件受理费减半收取5363元，由张卿丽负担4000元，罗子谋负担1363元；一审反诉案件受理费收取525元，由张卿丽负担。二审案件受理费3216元，由张卿丽负担2010元，罗子谋负担1206元。 再审中，各方均未提交新证据。 再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。 本院再审认为，（一）关于转租合同效力的问题。《房屋租赁转让合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，承租人未经出租人同意转租的，损害的是出租人的利益，法律赋予出租人的救济手段是可以解除其与承租人之间的租赁合同,而非否定转租合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”其中的“转租合同无效”应理解为，未经出租人同意的转租合同对出租人无约束力，不能对抗出租人，而不是转租合同绝对无效。因此，二审法院认定《房屋租赁转让合同》有效，并无不当，但认为转租合同的效力应根据出租人如何行使权利加以认定的理由不当，应予纠正。 （二）关于张卿丽要求支付违约金40万元的再审请求是否超出原审诉讼请求的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十二条规定：“民事诉讼法第二百条第十一项规定的诉讼请求，包括一审诉讼请求、二审上诉请求，但当事人未对一审判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求提起上诉的除外。”本案一审法院向张卿丽释明《房屋租赁转让合同》无效，告知其可以变更诉讼请求，张卿丽据此变更了诉讼请求，将请求支付违约金40万元变更为请求赔偿损失40万元，一审判决未支持该项请求，张卿丽未上诉，二审法院根据罗子谋的上诉请求进行审理并作出判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定。虽然一审法院对合同效力的释明不当，但是否变更诉讼请求、是否上诉均系张卿丽自行决定，且二审法院已将合同效力作为争议焦点纳入审理范围，张卿丽在二审中仍主张《房屋租赁转让合同》无效，故本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项规定的原判决遗漏诉讼请求的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”的规定，张卿丽要求支付违约金40万元的再审请求超出原审诉讼请求，本院不予审理。 （三）关于是否存在免租期约定的问题。张卿丽提交的微信聊天记录显示，在签订《房屋租赁转让合同》前，张卿丽曾与罗子谋协商免租期的问题，罗子谋既未明确同意，也未明确拒绝，并答应去争取一下。2018年3月1日罗子谋向张卿丽催收第一笔租金时，明确要求支付的是三月份半个月租金和后半年租金，没有提到三月份之前的租金，2018年3月8日张卿丽支付的金额与罗子谋催收的金额完全相同。2018年9月4日，张卿丽再次支付租金时，罗子谋出具的租金收据明确注明，所收租金的租期是2018年9月15日至2019年3月5日。由此可见，张卿丽是从2018年3月1日开始支付租金，且在《房屋租赁转让合同》履行期间，罗子谋从未提及2018年3月以前的租金。对此罗子谋仅以忘记催收作为辩解理由，明显不合常理。虽然《房屋租赁转让合同》未约定免租期，但根据逻辑法则和生活经验，足以认定双方曾达成口头协议，即2018年3月以前的一个半月为免租期。一审法院认定双方存在免租期约定，并据此计算罗子谋应返还租金金额为84334.93元，处理正确。二审法院认为张卿丽未举证证明免租期存在，确有不当，应予纠正。 （四）关于张卿丽应支付中央空调及新风系统使用费的问题。《房屋租赁转让合同》第五条约定，罗子谋的中央空调及新风系统价值5万元，张卿丽以转化会员的方式结算，于2018年6月前完成结算，否则现金支付；第六条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归张卿丽所有。根据上述约定，双方就案涉房屋的中央空调及新风系统达成了买卖合同。显然，罗子谋安装的中央空调及新风系统已成为案涉房屋的部分设施，其占有、使用无法独立于案涉房屋，张卿丽受让中央空调及新风系统是以租赁案涉房屋为前提，中央空调及新风系统买卖合同的订立和履行均依附于房屋转租合同，即张卿丽同意以5万元价格受让中央空调及新风系统，是因为其基于《房屋租赁转让合同》存在将租赁案涉房屋，并同时使用中央空调及新风系统达50个月的合理预期。但因罗子谋转租房屋时未取得出租人同意，出租人解除了其与罗子谋之间的房屋租赁合同，收回租赁房屋，导致《房屋租赁转让合同》因无法履行而提前解除，故张卿丽应按实际使用时间折算支付相应价款。罗子谋关于张卿丽使用中央空调及新风系统的时间与转让价款无关的主张，不符合双方订立合同的目的，对张卿丽有失公平。此外，虽然在《房屋租赁转让合同》履行期间，由张卿丽担任法定代表人的蜗牛村教育公司实际使用了案涉房屋，包括中央空调及新风系统，但陈绍惠收回案涉房屋后，《房屋租赁转让合同》事实上已经解除，张卿丽基于《房屋租赁转让合同》对中央空调及新风系统的占有、使用已经结束，蜗牛村教育公司继续使用中央空调及新风系统，是基于其与陈绍惠另行签订的租赁合同，而且蜗牛村教育公司为此支付了更高的租金。因此，罗子谋以中央空调及新风系统一直由张卿丽经营的蜗牛村教育公司占有、使用为由，要求张卿丽支付全部价款的理由不成立。一审法院按照张卿丽实际使用中央空调及新风系统的时间折算，判决张卿丽支付中央空调及新风系统使用费11800元是正确的。二审法院判决张卿丽支付中央空调及新风系统使用费5万元，确有不当，应予纠正。 （五）关于装修款的问题。张卿丽要求罗子谋承担其代为支付的装修费10万元，但未举证证明双方对张卿丽代罗子谋支付装修费有过约定，其提供的转账凭证也无法证明系代罗子谋支付装修费，一审法院对张卿丽该项请求不予支持，并无不当，张卿丽也未提出上诉，故对于张卿丽的该项再审请求，本院不予支持。 综上，一审判决认定《房屋租赁转让合同》无效不当，但处理结果正确，应予维持，二审判决对是否存在免租期约定、罗子谋应返还的租金金额、张卿丽应支付的中央空调及新风系统使用费金额认定不当，应予纠正。张卿丽的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终758号民事判决； 二、维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7155号民事判决。 一审本诉案件受理费减半收取5363元，由张卿丽负担3994元，罗子谋负担1369元；一审反诉案件受理费收取525元，由张卿丽负担124元，由罗子谋负担401元。二审案件受理费3216元，由罗子谋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵爱民 审 判 员 刘冰柔 审 判 员 谭 凌 二〇二一年三月一日 法官助理 邱 婷 书 记 员 钟英凤