上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9184号原告：邓志民，男，1978年9月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：朱翠群，女，1978年11月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列二原告共同委托诉讼代理人：石明超，上海沪师律师事务所律师。被告：苏建华，男，1970年9月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：瞿建红，女，1970年12月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。第三人：祝红伟，男，1980年6月28日生，汉族，户籍地上海市浦东新区大团镇金石村XXX号XXX室。第三人：汪华云，男，1977年2月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区大团镇海潮村沙庙868号2室。原告邓志民、朱翠群与被告苏建华、瞿建红以及第三人祝红伟、汪华云农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告邓志民、朱翠群及其共同委托诉讼代理人石明超，被告苏建华、瞿建红到庭参加诉讼。第三人祝红伟、汪华云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓志民、朱翠群向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市浦东新区大团镇金石村XXX号2室三下二上的农村房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令两被告返还原告购房款人民币(以下币种同)25万元，并按年利率6%支付原告自2013年12月7日起至实际返还购房款之日止的利息；3.判令被告支付原告律师费2万元；4.判令被告返还原告中介费6,500元。事实与理由：2013年11月16日，原告通过第三人介绍，以25万元的价格向被告购买系争房屋。同日，双方签订了《房屋转让协议书》，原告已按约支付购房款，并向第三人支付了中介费6,500元。原告近来得知因自己并非上海市浦东新区(原南汇区)大团镇金石村集体经济组织成员,而宅基地属于集体所有,故原、被告签订的《房屋转让协议书》违反了法律强制性规定,属无效合同。原告向被告主张退款及利息无果，故为维护自身合法权益,提起本案诉讼,望判如所请。被告苏建华、瞿建红辩称：当时是原告主动上门要求购买系争房屋的，原告要退房应趁早退，不应过了七年才退，现不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理确认如下事实：系争房屋所属宅基地使用权登记于案外人苏某某名下。2013年10月29日，苏某某出具《情况说明》称金石村XXX号2室房屋权利实际属于苏建华、瞿建红。2013年11月16日，两原告(受让人、乙方)与两被告(出让人、甲方)签订《房屋转让协议书》。该协议书第一条约定，甲方自愿将系争房屋产权连同宅基地、场地、果树的永久使用权出让给乙方所有和使用。第五条约定，房屋转让总价为25万元，给付方式为当场付清，甲方收取房款后交付该房屋钥匙。2013年11月16日、12月7日，原告朱翠群分别向第三人汪华云、被告瞿建红转账13万元、12万元。被告出具了收条，确认已收到购房款25万元。为本案诉讼，原告支出律师费2万元。关于系争房屋交付情况，原告表示，被告于2014年6月2日将系争房屋钥匙交付原告，但原告未实际使用房屋，每年约前往查看两次，被告苏建华母亲在底楼两间房屋内放了些物品，原告对其暂时使用未提异议；被告起先确认原告所述交付日期，但后又表示，根据协议书第五条约定，应该在2013年12月7日就向原告交付了钥匙，另外被告母亲并未放置物品于系争房屋。原告称，若协议书被认定为无效，同意向被告返还系争房屋；被告对合同无效存在明显过错，中介费和律师费均是签约产生的，故均要求被告支付。关于使用费，原告朱翠群表示最多愿意按每月800元支付被告；原告邓志民则表示在确定利息标准时已经考虑自身过错因素，故不同意支付使用费。被告称，若协议书被认定为无效，要求原告支付被告支出的中介费32,000元以及按每月2,500元计算的自系争房屋交付之日起至返还之日止的房屋使用费。以上事实，有《上海市农村宅基地使用证》《情况说明》《房屋转让协议书》、付款凭证、收条、律师费发票等以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，系争房屋属农村宅基地房屋，宅基地使用权依法属于村农民集体所有。本案中，原告并非该集体组织成员，原、被告未经有关组织和部门批准而买卖系争房屋违反法律的强制性规定，双方签订的《房屋转让协议书》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案协议书无效后，原告应返还系争房屋、被告应返还购房款，且二者构成对待给付，应同时履行。对于原告主张的利息，因原告已接收控制系争房屋，应支付相应的房屋使用费，该使用费可与被告应支付的资金占用利息相互抵消，一经抵消，各自的债务均归于消灭。原告要求被告按年利率6%计付利息，无任何依据，本院不予采纳。故对于原告的利息诉请以及被告的使用费主张，本院均不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案协议书因违反法律强制性规定而无效，原、被告对此均有过错，故对于原告向被告主张的中介费、律师费以及被告向原告主张的中介费，本院认为应由双方各自承担损失，对双方要求对方承担的主张均不予支持。且第三人非房地产居间企业，其收取的费用并非居间方提供居间服务所发生的中介费，故该费用不是签约发生的必然费用。第三人祝红伟、汪华云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告邓志民、朱翠群与被告苏建华、瞿建红于2013年11月16日签订的《房屋转让协议书》无效；二、原告邓志民、朱翠群于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区大团镇金石村XXX号2室房屋返还被告苏建华、瞿建红；同时，被告苏建华、瞿建红应返还原告邓志民、朱翠群购房款25万元；三、驳回原告邓志民、朱翠群的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,098元，减半收取计3,549元，由原告邓志民、朱翠群与被告苏建华、瞿建红各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬二〇二一年三月二十二日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭允可中途退庭的，不影响案件的审理。