北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初251号原告：北京金信宏利达服装有限公司，住所地北京市大兴区，统一社会信用代码×××。法定代表人：徐菲，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓峰，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓洋，女，1990年6月26日出生，汉族，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：吉祥慧，女，1975年7月10日出生，汉族，河北省承德市围场满族蒙古族自治县居民，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：莫海军，男，1974年9月17日出生，汉族，江苏省灌南县居民，住北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告之共同委托诉讼代理人：二被告之委托诉讼代理人：卢艳华，北京市京师律师事务所律师。二被告之委托诉讼代理人：李晓佳，北京京师（天津）律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区，统一社会信用代码×××。负责人：鞠维萍，行长。委托诉讼代理人：李震，北京市百瑞律师事务所律师。原告北京金信宏利达服装有限公司（以下简称金信宏利达公司）与被告吉祥慧、莫海军、第三人平安银行股份有限公司北京分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告金信宏利达公司法人徐菲、委托诉讼代理人胡晓峰，被告吉祥慧、莫海军及二被告之共同委托诉讼代理人卢艳华、李晓佳，第三人平安银行股份有限公司北京分行之委托诉讼代理人李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金信宏利达公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告吉祥慧将位于北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号房屋过户至原告名下，并将该房屋交付给原告；2.被告莫海军将位于北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1号房屋过户至原告名下，并将该房屋交付给原告；3.吉祥慧和莫海军承担未按时办理不动产转移登记手续违约责任，自2020年10月16日起，以370万元为基数，按日万分之五标准向原告支付违约金；4.吉祥慧和莫海军承担未按时交房的违约责任，自2020年10月16日起，以370万元为基数，按日万分之五标准向原告支付违约金；5.原告代莫海军和吉祥慧在未付购房款范围内向第三人偿还贷款本金及利息，第三人收到全部本金及利息后配合原告办理北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号和×1号房屋解除抵押手续；6.案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年7月19日被告吉祥慧、莫海军与案外人徐菲、邵某签订《北京市存量房买卖合同》（合同编号×××）（以下简称《房屋买卖合同》）。《房屋买卖合同》约定：二被告将位于北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×、×1室房屋出卖给徐菲、邵某。《房屋买卖合同》第六条约定双方于2020年9月30日前完成房屋交接。第七条约定，逾期交房的，出卖人应按房屋总价款日万分之五标准支付违约金。第九条约定，双方于2020年9月30日之前，向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；因出卖人原因，买受人未能在2020年9月30日之前取得不动产权证书的，买受人应按房屋总价款日万分之五支付违约金。《房屋买卖合同》签署后，徐菲、邵某依约向二被告支付了20万元定金，20万元首付款，并支付了55500元中介费，总计支出455500元。但二被告找各种理由拒绝办理房屋过户，拒绝支付房屋。2020年9月5日，徐菲、邵某与二被告签署《卖方解约通知书》，约定二被告于2020年9月12日前向徐菲、邵某退还455500元，否则，徐菲、邵某有权起诉，但到期后二被告未能按约定履行。2020年9月15日，徐菲、邵某与二被告第二次签署《卖方解约通知书》，约定二被告于2020年10月15日前向徐菲、邵某退还455500元，否则，徐菲、邵某将《房屋买卖合同》权利义务全部转让给原告，由原告与二被告继续履行《房屋买卖合同》，并追究二被告违约责任。但至2020年10月15日，二被告未还款，亦拒绝履行《房屋买卖合同》。另，签署《房屋买卖合同》时，二被告自称该房屋已在第三人处办理抵押，贷款本金326万元。原告认为：徐菲、邵某与二被告签署的《房屋买卖合同》及二份《卖方解约通知书》均合法有效，各方均应遵照执行。现原告认可第二份《卖方解约通知书》关于原告权利义务约定，同意受让徐菲、邵某在《房屋买卖合同》中的权利义务。同时，原告有能力在应付二被告购房款范围内代二被告向第三人偿还欠款。因多次与二被告沟通未果，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求法院依法判令支持原告全部诉讼请求。被告莫海军、吉祥慧共同辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意继续履行合同，只同意给从支付之日起至实际给付之日止的按照LPR的标准支付利息，其他的都不同意。没有履行合同是因为我卖房后原以为我们可以继续买房，后来查社保发现社保断了，无法再买房了，所以现在不想卖了。涉案房屋不动产没有办理转移登记都是我自身的原因。买卖合同存在效力问题，这份合同甲方是两个人，但是只有一个人签字，合同没有成立，基础合同没有效力，后续的协议也没有效力，即使买卖合同成立，第一次签订解约协议，双方就达成了解约协议，第一条出卖人和买受人达成了解约协议，可能是双方达成了解约合同，二被告才同意退钱，后面的解约通知书和解约协议缺少买卖关系的基础合同存在，后续的约定都不应成立。即使买卖合同成立，两次卖房合同没有解约，补充协议买受人是三个人，约定将房屋出售给乙方，是三个主体，就原买方乙方和新买方乙方不是同一人，买受主体不明确，什么时间付款什么时间交付什么时间过户都没有约定，补充协议效力不成立，且这个协议不具有履行性。第三人平安银行股份有限公司北京分行述称：莫海军贷款之前逾期过，如果涉诉房屋被查封了，我们将贷款提前到期。本案被告二人向我行申请贷款将涉诉房屋向我行提供抵押担保，并设定了抵押登记，我行对该房屋享有抵押权，现原被告因房屋买卖合同发生纠纷，对于原被告之间的房屋买卖合同是否有效由法院认定，如果原告能够代被告一次性偿还贷款本息3127851.95元（截止到2021年1月18日）涤除抵押权的，我行对原告的诉讼请求不持异议，同意原告代二被告偿还二被告在我行应当偿还的贷款本息。另外，如本案涉诉房屋被司法查封，我行将保留向二被告宣布所有贷款提前到期，并要求二被告立即清除剩余全部贷款本息的权利。经审理查明：2020年7月19日被告吉祥慧、莫海军与徐菲、邵某签订合同编号0002332《房屋买卖合同》，双方约定：二被告将位于北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×、×1室房屋出卖给徐菲、邵某。其中第四条：房屋成交总价格为3700000元，大写叁佰柒拾万元整，其中房屋成交价格为人民币1370000元，大写壹佰叁拾柒万元整，房屋家居、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币2330000元，大写贰佰叁拾叁万元整，买受人向出卖人支付定金200000元，大写贰拾万元整，该定金于本合同签订完成支付，并抵作本房屋成交价款。其中第七条：逾期交房责任，出卖人未按第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过15日（不含15日）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照房屋总价款的20%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。其中第九条：因出卖人的原因，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人全部房价款的20%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人全部房价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内向买受人支付。2020年9月5日，二被告与徐菲、邵某签署《卖方解约通知书》，约定：第一条：因出卖人莫海军、吉祥慧个人原因单方解除北京市房屋买卖合同和居间服务合同（合同编号×××）房屋地址顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号和顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1号；第二条：出卖人在7日内退还买受人已付的定金200000元，大写贰拾万元整，首付款200000元，大写贰拾万元整，赔付买受人支付给居间方中介服务费55500元，大写伍万伍仟伍佰元整，共计人民币455500元，大写肆拾伍万伍仟伍佰元整；第三条：买受人收到上述款项后，签订买卖合同终止协议，否则将于3日内进行法律诉讼，同时买受人保留追究出卖人200000元定金违约金的责任。出卖人：莫海军、吉祥慧，买受人：徐菲、邵某，时间：2020年9月5日。2020年9月15日，二被告与徐菲、邵某签署《卖方解约通知书》，约定：第一条：因出卖人莫海军、吉祥慧个人原因单方解除北京市房屋买卖合同和居间服务合同（合同编号×××）房屋地址顺义区×小区二区×号楼×5层×单元×和顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1；第二条：出卖人在30日内退还买受人已付定金200000元，大写贰拾万元整，首付款200000元，大写贰拾万元整，赔付买受人支付给居间方中介服务费55500元，大写伍万伍仟伍佰元整，共计人民币455500元，大写肆拾伍万伍仟伍佰元整，同时买受人保留追究出卖人200000元，大写贰拾万元定金违约金的责任；第三条：出卖人在30日内未付款给买受人，买受人将继续履行买卖合同（合同编号×××），配合买受人向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；第四条因出卖人个人原因导致合同时间延长，买受人由徐菲身份证×××、邵某身份证×××变更为北京金信宏利达服装有限公司统一社会信用代码×××，变更后的新买受人完全承担无条件履行买卖合同（合同编号×××）；第五条：买受人收到上述款项后，签订买卖合同终止协议，否则将于3日内进行法律诉讼，按照买卖合同（合同编号×××）进行违约赔偿。出卖人：莫海军、吉祥慧，买受人：徐菲、邵某，时间：2020年9月15日。2020年10月24日《补充协议》记载：出卖人甲方：莫海军、吉祥慧，买受人乙方：徐菲、邵某、北京金信宏利达服装有限公司，见证方：北京龙湖物业服务有限公司，第一条：甲方同意将位于顺义区×小区二区×号楼×层×单元×和顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1的住房出售给乙方……第四条：由于原编号为×××的《买卖合同》中甲方原因，乙方需要在网签前变更买受方，现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前买受方由原乙方（姓名徐菲，身份证号：×××；姓名：邵某，身份证号：×××）变更为新乙方（姓名：北京金信宏利达服装有限公司，营业执照：×××）。变更后的新乙方（姓名：北京金信宏利达服装有限公司）完全承担并无条件履行原乙方（姓名：徐菲、邵某）在编号为×××的《买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务，同时原乙方（姓名：徐菲、邵某）已缴纳的防控、费用无条件变更为新乙方（姓名：北京金信宏利达服装有限公司）缴纳的房款、费用，并于2020年10月26日前完成网签……第七条：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金……甲方：莫海军（签名捺印）、吉祥慧（签名捺印），乙方徐菲（签名捺印）、邵某（签名捺印）、北京金信宏利达服装有限公司（盖章），丙方北京龙湖物业服务有限公司（盖章），2020年10月24日。位于顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号房屋登记在吉祥慧名下，顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1号登记在莫海军名下。证人邵某出庭证实内容如下：我与徐菲是母女关系，我们签订的买卖合同之后我将权利义务都转让给原告公司。合同是我签订的，有徐菲代签的我也认可，我对涉诉合同真实性认可，也同意承担其中的权利义务，在合同签订后我与徐菲通过签订补充协议的方式将我方在合同中的权利义务转让给原告公司。解除通知书是我自己签的。庭审中徐菲作为原告公司的法人出庭应诉，其本人也表示对于原告主张的事实和相关证据均认可。原告金信宏利达公司提交公司购房资质查询网络截屏1张，链家公司发布的公司买房要求说明网络截屏2张，证实原告具有购房资格。根据天眼查专业版2021年2月3日查询结果：北京金信宏利达服装有限公司股东为陈守民、徐菲。二被告主张原告没有购房资质，但未提交相应证据证明。庭审过程中，原告明确了诉讼请求。第一项诉讼请求：原告代被告莫海军和吉祥慧在未付购房款范围内向第三人偿还贷款本金及利息、罚息复利，第三人收到全部本金、利息及罚息复利后十个工作日内配合原告办理北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号和×1号房屋解除抵押手续。第二项诉求：被告吉祥慧在北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号房屋解除抵押后三日内将上述房屋过户至原告名下，并将该房屋在过户当天交付给原告。第三项诉求，被告莫海军在北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1号房屋解除抵押后三日内将涉诉房屋过户至原告名下，并将该房屋在过户当天交付给原告。此外，原告表示扣除首付款40万元，还有尾款330万元，截止法庭辩论终结前银行有3127851.95元的贷款，剩余约18万元在扣除被告应承担的违约损失后如果有余额的话原告同意在办理完过户且房屋交接完毕之日支付。第四项诉求：吉祥慧和莫海军承担未按时办理不动产转移登记手续违约责任，自2020年10月16日起至完成房屋过户之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向原告支付违约金。第五项诉求：吉祥慧和莫海军承担未按时交房的违约责任，自2020年10月16日起至完成交房之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向原告支付违约金。第六项诉求：诉讼费由二被告承担第一项诉讼请求，二被告要求原告将全部尾款打到二被告的账户上，由二被告解除抵押。第二、三项诉讼请求，二被告不同意，认为2020年9月5日已签署了解约通知书，双方没有买卖的关系。2020年9月15日签订的卖方解约通知书目的是莫海军将定金等返还给徐菲和邵某，如果不还钱房子卖给原告公司，变成以物抵债的行为，之后的补充协议也是对以物抵债问题的确认，并未对合同具体履行期限做出约定，不是房屋买卖合同的延续。原告对此不认可，认为双方在补充协议中已经对合同权利义务的转移进行了约定。第四项诉讼请求被告不认可，认为解约通知书是9月15日的通知书，补充协议是10月24日签订的，补充协议第四条最后一句话定于10月26日完成网签，过户时间不可能在网签时间之前，时间点有误。如果双方存在这种情况，补充协议没有约定过户时间，双方也未根据补充协议协商过户时间。我们不同意过户的原因是双方合同于2020年9月5日签订卖方解约通知书，不存在违约的情况。原告对此不认可，认为吉祥慧和莫海军应承担未按时办理不动产转移登记手续违约责任，自2020年10月16日起至完成房屋过户之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向原告支付违约金。当时我们2020年9月15日签署的卖方解约通知书约定了如果在30日内被告不给我方还款，合同继续履行，虽然合同约定的是2020年9月30日前房屋过户，由于解约通知书中我们对时间进行了让步，因此违约金起算时间确定在2020年10月16日（即主合同约定的最后期限2020年9月30日起算15日，届满次日为违约责任的起算之日），未按时办理转移登记手续的违约标准根据双方签订的买卖合同第九条第2款主张的。第五项诉讼请求，二被告不同意，认为补充协议中变更了网签时间，则其他事件节点都应当延后，否则有失公平。如果法院认定我方存在违约责任，所有违约责任应以实际损失为限，要求调低。第六项诉讼请求，二被告不同意。第三人对于原告诉讼请求意见如下：第一项诉讼请求，第三人同意原告诉求，不同意由二被告收款后办理解除抵押，理由是二被告已经多次逾期还款。第三人对第二至六项诉讼请求，第三人没有意见。庭审过程中，被告吉祥慧、莫海军认可尚未退还徐菲、邵某455500元。根据双方的履行情况，原告已支付二被告首付款和定金共计40万元，合同总价款370万元，还有330万元未支付。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《补充协议》、《北京市存量房买卖合同》、《卖方解约通知书》、房屋所有权证书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中案外人徐菲、邵某与二被告双方签订的《房屋买卖合同》成立并生效，双方均享有合同权利并承担合同义务。后徐菲、邵某与被告吉祥慧、莫海军前后两次订立的《卖方解约通知书》、《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，均为有效合同。虽然双方曾作出解除合同的意思表示，但双方最后一次达成合意的补充协议中明确载明，二被告同意将与徐菲、邵某签订的房屋买卖合同变更为原告是买受人，并且不放弃向被告主张违约责任的权利，因此，涉诉房屋的买受人已由徐菲、邵某变更为金信宏利达公司，二被告主张双方房屋买卖合同关系已约定解除的答辩意见本院不予采信。金信宏利达公司在具备购房资格的前提下，合法承继《房屋买卖合同》中的买受人权利义务。二被告主张原告不具备购房资质，未提交相关证据佐证，本院对其答辩意见不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吉祥慧、莫海军以卖房后不再具备购房资格因此拒不履行合同义务不能成为其违约的合理合法事由而免除责任，原告有权基于合同约定向被告主张违约责任。鉴于二被告莫海军、吉祥慧在合同履行过程中一再违约，剩余尾款也足够偿还涉诉房屋在第三人处的贷款本息和罚息复利，原告要求代二被告履行其在第三人处的还款义务且第三人同意，对于还款后的解除抵押期限第三人对此同意，本院对原告第一项诉讼请求予以支持。二被告违反合同义务，拒不履行过户和交房义务，应当承担合同的违约责任。但由于双方对于合同履行方式和期限约定变更，致使在签订补充协议时实际上已无法按照原合同约定在2020年9月30日内取得不动产权证书，因此原告依据双方签订的房屋买卖合同第七条第一款和第九条第二款约定来按日主张违约金没有事实依据，二被告要求调低违约金，本院根据二被告违约情节、因违约给原告造成的损失以及其他因素综合酌定被告莫海军给付原告违约金9万元，被告吉祥慧给付原告违约金9万元。原告主张要求二被告在合同过户当天完成房屋交付时间过短，本院根据实际情况确定合理的腾房时间。原告主张二被告自2020年10月16日起至完成交房之日止，以370万元为基数，按日万分之五标准向原告支付违约金。本院认为，二被告逾期交房应当承担违约责任，但违约期限的起算时间应当在判决生效后法院给出的合理期限内未完成腾房义务时方按日计算违约金较为合理，计算至二被告实际腾出诉讼房屋之日止，具体标准原告主张过高，本院根据实际情况酌情确定。原告要求在扣除原告给付第三人钱款后，其主张的违约金应在给付二被告的剩余房屋尾款中优先抵扣，超出尾款部分违约金在交房后三日内支付，本院结合二被告履约过程中的违约情节及实际情况认为原告的优先抵扣请求合理合法，该主张予以支持。由于二被告应当给付原告的违约金与原告代二被告偿还第三人的贷款本息及罚息复利之和已大于原告应给付的二被告的合同尾款金额330万，故二被告应当在第三人解除抵押后合理期限内协助原告办理过户手续，具体期限本院根据实际情况酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告北京金信宏利达服装有限公司可于本判决生效之日起七日内代被告莫海军和吉祥慧在未付购房款范围内（三百三十万元）向第三人平安银行股份有限公司北京分行偿还贷款本金及利息、罚息复利（具体金额以平安银行股份有限公司北京分行确定的为准），第三人平安银行股份有限公司北京分行收到全部本金、利息及罚息复利后十个工作日内配合原告北京金信宏利达服装有限公司办理北京市顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号和×1号两套房屋抵押权登记注销手续；二、原告北京金信宏利达服装有限公司在第三人平安银行股份有限公司北京分行办理完上述房屋抵押权登记注销手续后七日内，被告吉祥慧将位于顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号房屋过户至原告北京金信宏利达服装有限公司，被告莫海军将位于顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1号房屋过户至原告北京金信宏利达服装有限公司；三、被告吉祥慧于房屋产权登记过户后七日内将位于顺义区×小区二区×号楼×层×单元×号房屋交付给原告北京金信宏利达服装有限公司，逾期未交付的，自逾期之日起至实际交付之日止，被告吉祥慧按照每天三百元标准支付给原告北京金信宏利达服装有限公司逾期违约金；四、被告莫海军于房屋产权登记过户后七日内将位于顺义区×小区二区×号楼×层×单元×1号房屋交付给原告北京金信宏利达服装有限公司，逾期未交付的，自逾期之日起至实际交付之日止，被告莫海军按照每天三百元标准支付给原告北京金信宏利达服装有限公司逾期违约金；五、被告吉祥慧和莫海军于本判决生效之日起七日内，每人各支付原告北京金信宏利达服装有限公司违约金九万元，上述款项直接在原告北京金信宏利达服装有限公司应给付被告吉祥慧、莫海军的尾款中抵扣，超出部分在各被告交房后三日内支付；六、驳回原告北京金信宏利达服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千二百元，由原告金信宏利达服装有限公司负担二千二百元（已交纳），由被告吉祥慧负担八千元，由被告莫海军负担八千元，均于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京金信宏利达服装有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 婷二〇二一年三月三十日法官助理  卢丙乾书 记 员  王俊姬