湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终545号上诉人（原审被告）:湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道**。法定代表人：谭风强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，汉族，1983年12月10日出生，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：刘胤龙，男，汉族，1995年9月24日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）因与被上诉人刘胤龙商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。三鑫车业公司上诉请求：1.依法撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020)湘0304民初3895号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定的交房日之前，上诉人已履行了通知交房的义务，并且被上诉人明知房屋没有竣工备案，却接受房屋，责任在被上诉人。2019年6月17日，湘潭市自然资源和规划局将三鑫车业公司建设的火炬学府竣工公示，公司期满无异议，说明合同约定的交房前（2019年6月30日）被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房。被上诉人接到交房通知后到住建局了解到该房屋并没有竣工备案登记（一审起诉状中已确认该事实），但却于2019年11月7日接受了房屋。延期交房的违约责任最多只能计算至2019年11月7日。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没有按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案属于不可抗力，上诉人应当免除责任。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示证实火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案。为此，上诉人多次找政府相关部门，湘潭市政府、岳塘区人民政府建设领域遗留问题处置工作领导小组也多次批示（见一审证据七），但问题仍不能解决。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。综上，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘胤龙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘胤龙向一审法院起诉请求：1.判令三鑫车业公司按合同约定继续履行交房义务；2.判令三鑫车业公司因欺诈交房而向刘胤龙支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金，共计16011元（暂计至2020年3月18日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3.判令三鑫车业公司实际履行完交房义务前，每个月1号应按时向刘胤龙支付上月逾期交房的约定违约金1883元；4.判令本案诉讼费用由三鑫车业公司承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，刘胤龙与三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，约定刘胤龙购买三鑫车业公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积135.09平方米，购房款总额627898元；刘胤龙于2017年10月16日之前将首付款127898元存入指定监管账户，余款500000元于2018年1月16日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付刘胤龙使用；如三鑫车业公司逾期交房超过90日，刘胤龙有权解除合同，刘胤龙要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向刘胤龙支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，刘胤龙按照合同约定支付了房款627898元。之后，三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《工程竣工验收备案表》。2019年6月26日，三鑫车业公司通知刘胤龙收房，刘胤龙于2019年10月7日办理了《入伙手续书》。2020年9月14日，三鑫车业公司取得《工程竣工验收备案表》。此后，三鑫车业公司未再通知刘胤龙收房。一审法院认为，刘胤龙与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。刘胤龙依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》第十一条约定，三鑫车业公司逾期交房超过90日，刘胤龙要求继续履行合同的，合同继续履行；自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向刘胤龙支付已交付房款万分之一的违约金。因此，刘胤龙要求三鑫车业公司继续履行交房义务的诉讼请求，合理合法，法院予以支持。受新冠肺炎疫情影响，自2020年1月底始，湘潭市众多企业，包括三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。本案中三鑫车业公司已就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，但因未完成项目验收的其他手续，故而未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋至今亦未能达到法定交房条件，一定程度上系新冠肺炎疫情影响所致。因疫情属不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的违约责任由三鑫车业公司承担显失公平。因此，对刘胤龙要求三鑫车业公司自逾期交房之日（即2019年7月1日）起至实际交房之日止，按日支付已交付房款万分之一违约金的诉讼请求，法院予以部分支持，酌情确定核减6个月的违约金。自2019年7月1日至2020年7月31日（合计397天），三鑫车业公司应支付的违约金为13625.39元［已付房款627898元×0.01%×（397天-疫情影响180天）］，后续违约金应以627898元为基数，按日利率万分之一计算。在2019年10月7日，刘胤龙办理入伙手续时，三鑫车业公司明知自己未取得《工程竣工验收备案表》，房屋未经验收合格的情况下，仍向刘胤龙交付房屋，该交付行为不符合合同约定和法律规定，视为未交付，三鑫车业公司辩称已于2019年10月7日交房，违约金只需计算至交房之日止的答辩意见，法院不予采纳。三鑫车业公司答辩未备案是政府工作滞后不作为造成的辩解意见，无理无据，法院不予采纳。刘胤龙要求三鑫车业公司每月1号支付上月逾期交房的违约金1883元的第3项诉讼请求与其要求支付违约金的第2项诉讼请求系重复诉请，法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、湖南三鑫车业有限公司继续向刘胤龙履行交房义务；二、湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘胤龙截至2020年7月31日止的逾期交房违约金13625.39元及后续违约金（以购房款627898元为基数，自2020年8月1日起按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回刘胤龙的其他诉讼请求。一审案件受理费240元，由湖南三鑫车业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据一审查明的事实，刘胤龙在2019年已经收房，并对房屋进行了装修。结合涉及三鑫车业公司的其他系列案，2020年9月14日，根据三鑫车业公司的申请，湘潭市住房和城乡建设局对案涉房屋办理了备案登记。此外，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任。刘胤龙与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。刘胤龙依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。三鑫车业公司称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，刘胤龙拒绝收房，损失应由刘胤龙自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格……”，故三鑫车业公司向刘胤龙交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。三鑫车业公司所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。三鑫车业公司还称竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，三鑫车业公司作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因三鑫车业公司的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能按时完成竣工验收，不属于不可抗力，故三鑫车业公司认为应当免责的上诉理由亦不成立。因三鑫车业公司已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，刘胤龙在此前已经实际收房，并进行了装修，本院认定延期交房违约金计算至2020年9月14日。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全部由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，三鑫车业公司应支付刘胤龙的逾期交房违约金为22039.22元〔627898元×0.0001×（441天-90天）〕。综上，湖南三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3895号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3895号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘胤龙逾期交房违约金22039.22元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费240元，由湖南三鑫车业有限公司负担；二审案件受理费140元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 朱卫平审判员 周 粵二〇二一年三月三十一日法官助理张成东书记员陈石