广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终220号上诉人（原审原告）：严俊明，男，汉族，1972年11月17日出生，住安徽省芜湖市繁昌县××××××××××××。公民身份号码：340××××××××××××038。委托诉讼代理人：邵庆伟，河南五色石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦丽娜，女，汉族，1983年1月8日出生，住广东省台山市××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××52X。原审第三人：李某1，男，汉族，1971年2月3日出生，住浙江省松阳县×××××××××××，公民身份号码：332××××××××××××411。原审第三人：李某2，女，1973年9月22日出生，汉族，住浙江省松阳县×××××××××××，公民身份号码：332××××××××××××423。原审第三人：广东鸿金顺智能装备股份有限公司，住所地：广东省东莞市××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××007M。法定代表人：李某1。原审第三人：东莞市良玖精密电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码：91441900MA4UHW1G9B。法定代表人：李某2。原审第三人：东莞市八金通讯科技有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××第四层一区，统一信用代码：914×××××××××××181Y。法定代表人：李某2。原审第三人：李财，男，汉族，1976年3月22日出生，住浙江省松阳县×××××××××，公民身份号码：332××××××××××××811。原审第三人：朱志军，男，汉族，1975年10月18日出生，住浙江省松阳县×××××××××××，公民身份号码：332××××××××××××259。上诉人严俊明因与被上诉人麦丽娜，原审第三人李某1、李某2、广东鸿金顺智能装备股份有限公司（以下简称鸿金顺公司）、东莞市良玖精密电子科技有限公司（以下简称良玖公司）、东莞市八金通讯科技有限公司（以下简称八金公司）、李财、朱志军案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。严俊明向原审法院提起诉讼，请求判令：1.请求法院立即中止对严俊明购买的位于东莞市××××××××××的土地使用权【土地证号为东府国用（1996）第特70号】以及东莞市××××××××××厂房【房产证号为粤房地证字第C4935232号】、东莞市××××××××××××【房产证号为粤房地证字第C4935233号】的强制执行，并解除对上述土地、厂房及宿舍的查封；2.请求确认严俊明对位于东莞市××××××××××的土地使用权【土地证号为东府国用（1996）第特70号】以及东莞市××××××××××厂房【房产证号为粤房地证字第C4935232号】、东莞市××××××××××××【房产证号为粤房地证字第C4935233号】享有物权期待权（685万元）；3.本案一审案件受理费由麦丽娜承担。原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回严俊明的诉讼请求。一审案件受理费59750元（严俊明已预交），由严俊明承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初1210号民事判决。宣判后，严俊明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判停止对东莞市××××××××××的土地使用权【土地证号为东府国用（1996)第特70号】以及东莞市××××××××××厂房【房产证号为粤房地证字第C4935232号】、东莞市××××××××××××【房产证号为粤房地证字第C4935233号】的强制执行及解除对上述土地、厂房及宿舍的查封，并确认严俊明对上述土地、厂房及宿舍享有物权期待权；2.本案一、二审诉讼费用全部由麦丽娜承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予以改判。1.一审判决认定《交付确认书》和电费交费单不足以证明严俊明在法院查封之前（即2018年5月22日之前）已合法占有案涉标的物，该认定是错误的。首先，关于不动产的交付方式包括习惯交付、转移占有交付、法定登记交付。习惯交付是指对于房屋的交付，可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式；对于土地的交付，可以实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。转移占有交付是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：（1）必须有让与占有的意思表示；（2）必须将占有物交付给受让人。因此，转移占有是一种事实状态的占有，其依据为：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”法定登记交付是指依据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。其次，最高人民法院（2019)最高法民申2261号民事裁定书对房屋的合法占有做了明确的解释。该民事裁定书明确指出：“房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。”最高人民法院对合法占有的解释已经相当的清楚，结合本案来看，有两份《交付确认书》以及电费交费单，以及后来一直是严俊明在使用案涉标的物在生产经营，足以证明严俊明在法院查封之前（即2018年5月22日之前）已合法占有案涉标的物。最后，一审判决认为没有合法占有案涉厂房的四点理由均不能成立。关于第一点理由，不管鸿金顺公司是否有机器设备在案涉厂房内均不影响合法占有案涉厂房，交付不仅仅包括现实交付，还包括观念交付（简易交付、占有改定、指示交付），因此第一点理由是站不住脚的；关于第二点理由，奥博公司门牌号是65号，案涉厂房是63号（原良玖公司在使用），奥博公司垫付工人工资跟本案案涉厂房没有任何关联性，并且鸿金顺公司的员工在发工资前就已经遣散，员工即使没有遣散，也不影响案涉厂房的交付，员工工资支付跟案涉厂房交付没有任何关联性，因此第二点理由同样站不住脚；关于第三点理由更是荒谬，违反一般常识，根本不构成对合法占有的障碍，90天内交付当然包括了第一天交付，甚至提前交付也不违法；关于第四点理由，东莞市尚业实业投资有限公司签订租赁合同后根本没有搬进去案涉厂房，就产生了退还押金和预付租金的纠纷，是典型的一房又卖又租的情形，因此何来搬离的问题，何来影响交付的问题。2.一审判决认定无证建筑面积不能办理过户手续，严俊明对案涉标的物不能过户存在过错，该认定是错误的。导致案涉标的物不能过户的根本原因是法院查封，而并非是无证建筑面积不能办理过户手续。案涉的土地、厂房、宿舍均有办理土地使用权证和房产证，根据东莞市国土资源局查询的《东莞市土地登记资料查询结果表》，土地使用权的土地证号【东府国用（1996)第特70号】，根据东莞市房产管理局查询的《不动产（房产）登记信息查询结果》，厂房的房产证号【粤房地证字第C4935232号】，宿舍房产证号【粤房地证字第C4935233号】，相关证件齐全，手续完善，均具备过户的前提条件。即使存在无证建筑面积不能过户，该过户的义务也是鸿金顺公司的过错，不是严俊明的过错，最高人民法院（2019)最高法民申2261号民事裁定书对买受人的过错也做了法律分析。因此，本案中，严俊明不存在任何过错。3.严俊明已充分举证证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应予以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，严俊明在法院查封前签订了书面买卖合同，在法院查封前合法占有案涉标的物，已按照合同约定支付部分价款并同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非严俊明的自身原因未办理过户，严俊明已满足该四个要件，相关事实清楚，证据充分，应予以排除强制执行。综上，恳请二审法院公正审理，支持严俊明的请求。麦丽娜答辩称：一、从严俊明提交的《土地厂房转让合同书》，可见转让合同转让的标的为土地、厂房、宿舍等物业及其配套附属设备整体，而在一审中严俊明自认鸿金顺公司的机器设备并未搬离，仍保留在案涉厂房内；其次，东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初1537号民事判决书查明的事实，也证实案涉宿舍在2018年6月4日才由物业出租方垫付工资遣散员工；最后，根据双方签订的《土地厂房转让合同书》约定的交付时间在签订合同后收到款项之日起90天内（即2018年8月17日前），与严俊明《交付确认书》载明的交付时间2018年5月18日相距甚远，明显是严俊明与鸿金顺公司串通逃避债务的违法行为，严重损害了债务人的权利，不能作为交付依据。以上足以证实在麦丽娜查封案涉不动产和土地之前，严俊明并未完全合法占有案涉不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定；二、从严俊明所提交的证据，严俊明仅支付了首期款，并未支付全部价款，也未将剩余价款交付执行，不符合第二十八条第三项规定；三、严俊明明知案涉房产存在抵押以及案涉合同标的存在无证建筑，过户存在障碍和风险，却无视该风险；并且严俊明明知案涉土地及不动产被麦丽娜查封，严俊明和鸿金顺公司均未采取任何补救措施，对此事置之不理，才导致土地及动产至今未过户，存在明显过错，不符合第二十八条第四项规定。综上，严俊明请求排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，严俊明诉求没有法律依据，麦丽娜请求二审法院依法驳回严俊明的诉讼请求。李某1、李某2、鸿金顺公司、良玖公司、八金公司、李财、朱志军未在法律规定的期限内向本院提出答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对严俊明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据严俊明在二审中的上诉意见和答辩人的答辩意见，本案的争议焦点是：严俊明请求排除对案涉房产的执行能否支持。对此，本院分析如下:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，从案涉当事人提供的证据及陈述意见来看，案涉房产在麦丽娜申请查封前，已由鸿金顺公司与严俊明签订《土地厂房转让协议书》及《土地厂房转让合同书》，该合同书中约定的土地及房产因双方当事人在诉讼中确认有部分面积未办理相关的产权证书，故鸿金顺公司与严俊明签订《土地厂房转让合同书》中关于转让未办理产权证书的土地及建筑面积是无效的，即《土地厂房转让合同书》是部分有效，部分无效。另外，严俊明认为其在法院查封前已合法占有该不动产，提供交付确认书及电费单佐证，本院认为，该交付确认书记载的内容与鸿金顺公司自2018年6月30日才下发通知解散员工的行为相矛盾，即严俊明认为鸿金顺公司于2018年5月18日交付案涉土地及厂房给其占有使用，但实际上鸿金顺公司的员工此时仍在案涉的厂房中，即鸿金顺公司还在使用案涉房产，且严俊明提供的电费单反映的是2018年6月份电费，因此，严俊明主张其于2018年5月18日合法使用了案涉房产缺乏依据，本院不予支持。再者，严俊明并无全额支付购买案涉房产的对价，即使其在诉讼中表示可按法院的要求将剩余价款交付执行，但严俊明的履行情况已不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第一、第二项规定，不能阻却法院的强制执行。因此，严俊明请求停止对东莞市××××××××××的土地使用权【土地证号为东府国用（1996)第特70号】以及东莞市××××××××××厂房【房产证号为粤房地证字第C4935232号】、东莞市××××××××××××【房产证号为粤房地证字第C4935233号】的强制执行及解除对上述土地、厂房及宿舍的查封，并确认严俊明对上述土地、厂房及宿舍享有物权期待权缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人严俊明的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费59750元，由严俊明负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二一年三月三十日书记员  梁婷燕