福建省长泰县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0625民初1613号原告（反诉被告）：钟冠鹏，男，1973年1月15日出生，畲族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：王生腾，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：连一桢，福建远大联盟（长泰）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曾猛，男，1976年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：李林，福建阳光宏业律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡幼华，福建阳光宏业律师事务所实习律师。原告（反诉被告）钟冠鹏与被告（反诉原告）曾猛租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟冠鹏的委托诉讼代理人王生腾、连一桢，被告（反诉原告）曾猛的委托诉讼代理人李林、胡幼华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟冠鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除钟冠鹏与曾猛于2019年9月1日签订的《厂房租赁协议》；2.判令曾猛在合同解除后立即搬出租赁的厂房，清除垃圾，拆除违章搭建，将承租厂房恢复原状；3.判令曾猛向钟冠鹏支付尚欠租金（按每季度205800元计算至合同解除之日止，暂计算至2020年9月1日为667400元）及逾期付款利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算至实际还款之日）；4.判令曾猛自合同解除之日起至实际腾退之日止以每季度267540元（即月租金的1.3倍）计算房屋占用费；5.判令本案诉讼费、保全费由曾猛承担。事实和理由：钟冠鹏与曾猛于2019年9月1日签订《厂房租赁协议》，协议约定：钟冠鹏与漳州三利达环保科技股份有限公司签订的租赁协议（下简称原租赁协议）解除后，曾猛向钟冠鹏承租长泰县兴泰工业区厂区即原租赁协议的合同标的物，并参照原租赁协议履行双方权利义务。自《厂房租赁协议》签订之日起，曾猛应按照合同约定的租金205800元/季度向钟冠鹏支付租金。租赁期限自《厂房租赁协议》签订之日起到2031年4月30日止。双方对其他权利义务作了约定。《厂房租赁协议》签订后，曾猛仅支付租金155800元，后续租金尚未支付。钟冠鹏多次要求曾猛依合同约定支付租金，但曾猛至今未再支付租金。因此，钟冠鹏诉至本院，请求判如所请。曾猛辩称，一、出租人所出租房屋未取得建设工程规划许可证，案涉《厂房租赁协议》无效。钟冠鹏基于对案涉厂房未取得合法出租权，该厂房实际业主为福建朗仕达光电科技有限公司，且该出租厂房属临时搭建，该临时建筑并未取得建设工程规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、案涉厂房早已被查封导致租赁合同无法实际履行，曾猛实际无法使用厂房，故支付租金请求不合理。案涉厂房实际业主为福建朗仕达光电科技有限公司，该厂房早已被查封并进入执行程序，且案涉厂房的执行案件已被移送至漳州市中级人民法院进行破产审查，曾猛事实上无法使用厂房。钟冠鹏隐瞒案涉厂房被司法查封的事实，欺诈曾猛与其签订租房合同，致使曾猛投入巨大资金办厂，开工后无法持续生产，造成巨大经济损失，故钟冠鹏无权要求曾猛支付房屋租金。三、案涉厂房内部水电已被报停，生产设备设施被拆除，案涉厂房场地内部实际已大致腾空。案涉厂房用水用电及电力增容均系漳州三利达环保科技股份有限公司在水务局、电业局开户办理的。2019年3月，漳州三利达环保科技股份有限公司报停水电，生产设施设备均已拆除撤离，仅余少量半成品因无水无电无法处置造成积压。钟冠鹏明知曾猛租用案涉厂房系用于工业生产，仍放任案外人报停厂房水电。曾猛认为，因无水电导致其半成品无法处理造成积压，钟冠鹏负有过错，因此，不应由曾猛承担房屋占用费。四、曾猛租赁案涉厂房投资办厂，租赁漳州三利达环保科技股份有限公司设施设备花费巨额维修保养费，自行出资添置生产线设备、电缆电线等花费巨额资金。案涉厂房原先系由钟冠鹏租赁给漳州三利达环保科技股份有限公司，钟冠鹏与漳州三利达环保科技股份有限公司解除租赁合同后，将案涉场地出租给曾猛，钟冠鹏应协调处理好其与漳州三利达环保科技股份有限公司的善后事宜，但钟冠鹏任由漳州三利达环保科技股份有限公司报停案涉厂房的水电，致使曾猛无法生产，设施设备被拆除报废，原料半成品因无法处理、处置，造成巨额经济损失，故钟冠鹏应对曾猛造成的经济损失承担赔偿责任。综上，请求驳回本诉原告的诉讼请求。曾猛向本院提出反诉请求：1.判令钟冠鹏与曾猛双方于2019年9月1日签订的《厂房租赁协议》无效；2.判令钟冠鹏赔偿曾猛损失80万元；3.判令诉讼费用由钟冠鹏承担。事实和理由：一、出租人所出租房屋未取得建设工程规划许可证，案涉《厂房租赁协议》无效。钟冠鹏基于对案涉厂房未取得合法出租权，该厂房实际业主为福建朗仕达光电科技有限公司，且该出租厂房属临时搭建，该临时建筑并未取得建设工程规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、案涉厂房早已被查封导致租赁合同无法实际履行，曾猛实际无法使用厂房，故支付租金请求不合理。案涉厂房实际业主为福建朗仕达光电科技有限公司，该厂房早已被查封并进入执行程序，且案涉厂房的执行案件已被移送至漳州市中级人民法院进行破产审查，曾猛事实上无法使用厂房。钟冠鹏隐瞒案涉厂房被司法查封的事实，欺诈曾猛与其签订租房合同，致使曾猛投入巨大资金办厂，开工后无法持续生产，造成巨大经济损失，故钟冠鹏无权要求曾猛支付房屋租金。三、案涉厂房内部水电已被报停，生产设备设施被拆除，案涉厂房场地内部实际已大致腾空。案涉厂房用水用电及电力增容均系漳州三利达环保科技股份有限公司在水务局、电业局开户办理的。2019年3月，漳州三利达环保科技股份有限公司报停水电，生产设施设备均已拆除撤离，仅余少量半成品因无水无电无法处置造成积压。钟冠鹏明知曾猛租用案涉厂房系用于工业生产，仍放任案外人报停厂房水电。曾猛认为，因无水电导致其半成品无法处理造成积压，钟冠鹏负有过错，因此，不应由曾猛承担房屋占用费。四、曾猛租赁案涉厂房投资办厂，租赁漳州三利达环保科技股份有限公司设施设备花费巨额维修保养费，自行出资添置生产线设备、电缆电线等花费巨额资金。案涉厂房原先系由钟冠鹏租赁给漳州三利达环保科技股份有限公司，钟冠鹏与漳州三利达环保科技股份有限公司解除租赁合同后，将案涉场地出租给曾猛，钟冠鹏应协调处理好其与漳州三利达环保科技股份有限公司的善后事宜，但钟冠鹏任由漳州三利达环保科技股份有限公司报停案涉厂房的水电，致使曾猛无法生产，设施设备被拆除报废，原料半成品因无法处理、处置，造成巨额经济损失，故钟冠鹏应对曾猛造成的经济损失承担赔偿责任。因此，曾猛提出上述反诉请求。钟冠鹏针对曾猛的反诉辩称，一、钟冠鹏与曾猛签订的《厂房租赁协议》合法有效，依法受到法律保护。钟冠鹏提供的证据证明钟冠鹏出租范围内的厂房和土地有相关证明，是合法有效的出租标的物，并不是曾猛所述的违章建筑。二、钟冠鹏与福建朗仕达光电科技有限公司签订合同的时间是2013年，也即是在法院查封本案诉争厂房前，且并没有要求搬出或者限期搬出该厂房的相关裁定。故该合同合法有效，不存在因查封导致无法生产的情形。三、曾猛对于钟冠鹏将用水用电过户给漳州三利达环保科技股份有限公司的事实是知情，造成停水停电的原因是曾猛自己与漳州三利达环保科技股份有限公司签署的解除协议，该解除协议约定用水用电保证到2020年7月份，故对于曾猛来说是明知行为，其不能要求钟冠鹏承担造成的损失。四、曾猛请求赔偿经济损失没有相关依据，从现场勘查看，现场堆放大量垃圾，没有其他设备等，故其没有相关证据证明其确实存在大量损失。综上，请求支持本诉原告的诉讼请求，驳回曾猛的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，甲方钟冠鹏（证件号码：××）与乙方曾猛（证件号码：××）签订一份《厂房租赁协议》，协议内容如下：鉴于1、甲方与漳州三利达环保科技股份有限公司于2015年8月14日就甲方将长泰县兴泰工业区厂区（以下简称“合同标的物”）租赁给漳州三利达环保科技股份有限公司的事宜达成一致，签订了《土地厂房转租合同书》、《补充协议书》、《协议书》、《声明函》（以下简称“合同”），后双方解除合同。2、甲乙双方就合同标的物租赁事宜，拟将参照合同约定部分条款履行承租方与出租方的权利义务。现经甲乙双方协商一致，就合同标的物租赁事宜，达成本协议，以兹共同遵守：一、合同自本协议签订之日起，乙方按照合同约定的租金，即￥205800.00元／季度，向甲方支付租金。二、本协议的租期按照合同约定租期履行，即租赁期限自本协议签订之日起至2031年4月30日止。三、除本协议约定的第一条和第二条外，双方的其他权利义务按照双方约定履行，合同约定权利义务对双方不产生任何效力。（乙方不接受甲方与漳州三利达环保科技股份有限公司之间的任何补充协议及约定）。四、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。协议签订后，曾猛向钟冠鹏支付租金168600元。2020年9月17日，钟冠鹏诉至本院，请求判如所请。2020年11月10日，曾猛提出反诉请求。本案审理过程中，经组织双方当事人现场勘察核实，本案讼争的厂区布局主要有①1号车间（即涉案的房权证登记的1号厂房）、②原料区棚、③简易棚,该三处场所内堆放了大量纸厂下脚料。另查明，本案讼争的厂区中的X号车间（即涉案的房权证登记的X号厂房）址在长泰县经济开发区，该房屋所有权人系福建朗仕达光电科技有限公司。2013年4月28日，出租人（甲方）福建朗仕达光电科技有限公司与承租人（乙方）钟冠鹏签订一份《土地厂房租赁合同书》，合同书约定：福建朗仕达光电科技有限公司将其位于长泰县兴泰工业区的整个厂区全部出租给钟冠鹏使用，出租包括1＃厂房、办公室、门卫室、空地、道路、围墙、其他配套设施、设备等（土地及房产情况详见土地证、房产证）。租赁期限自2013年5月1日起至2031年4月30日止。钟冠鹏对该租赁物具有转租、分租权，无需取得福建朗仕达光电科技有限公司同意，但转租或分租时间不得长于本合同约定租赁期间…。2014年12月6日，福建朗仕达光电科技有限公司出具一份《声明函》，该函载明：“本公司声明本公司已经在2013年5月1日按照与钟冠鹏在2013年4月28日签订的《土地厂房租赁合同书》约定将租赁物交付给钟冠鹏，钟冠鹏自本公司交付之日起有权根据租赁合同约定行使相关权利。自本公司交付之日起，其他人未经钟冠鹏允许不得使用租赁物。特此声明”。2015年8月14日，钟冠鹏将长泰县兴泰工业区1号厂房、办公室、门卫室、空地、道路、围墙、其他配套设施、设备等租赁给漳州三利达环保科技股份有限公司。2019年8月15日，漳州三利达环保科技股份有限公司（甲方）与钟冠鹏（乙方）签订《合同解除协议书》，协议书主要约定：一、原合同自本协议签订之日起解除：二、本协议签订之日，漳州三利达环保科技股份有限公司将合同标的物（指长泰县兴泰工业区1号厂房、办公室、门卫室、空地、道路、围墙、其他配套设施、设备等）按现状归还给钟冠鹏，双方对于交付状态无异议。2020年10月14日，漳州市中级人民法院对福建朗仕达光电科技有限公司进行破产审查。2020年10月27日，钟冠鹏由华安财产保险股份有限公司漳州中心支公司提供担保，向本院申请财产保全，为此支出保全费3857元。综上事实，本院认为，钟冠鹏与曾猛于2019年9月1日签订的《厂房租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应按照法律规定及合同约定全面履行自己的义务。签订协议后，因曾猛仅向钟冠鹏支付租金168600元，其他租金至今满一年仍未予支付，已构成根本违约，是法定解除合同的情形,故钟冠鹏要求解除合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，曾猛应将承租的位于长泰县××工业区××号厂房）【《厂房租赁协议》所载的合同标的物】返还给钟冠鹏，并支付尚欠的租金及逾期付款利息。由于双方当事人对案涉厂区布局中的②原料区棚、③简易棚什么时候由谁搭建存在分歧，且钟冠鹏并未提供证据证明曾猛有违章搭建，故钟冠鹏要求曾猛拆除违章搭建的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持；对案涉的1号厂房、原料区棚、简易棚堆放的大量纸厂下脚料，系曾猛生产经营遗留，曾猛应予清除。钟冠鹏请求曾猛支付自合同解除之日起至实际腾退之日止以每季度267540元（月租金的1.3倍）计算房屋占用费，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，为避免诉累，从合同解除之日起至实际返还租赁物止的占有使用费,支付标准参照双方签订的厂房租赁协议约定的标准计算。关于曾猛请求判令钟冠鹏与曾猛双方于2019年9月1日签订的《厂房租赁协议》无效的反诉请求。本院认为，钟冠鹏提供的证据证明本案双方当事人签订的《厂房租赁协议》中的“合同标的物”系钟冠鹏向福建朗仕达光电科技有限公司承租的，且钟冠鹏对该租赁物具有转租权。而曾猛并未能提供证据证明该《厂房租赁协议》存在合同无效的情形。故曾猛请求判令钟冠鹏与曾猛双方于2019年9月1日签订的《厂房租赁协议》无效的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于曾猛请求判令钟冠鹏赔偿损失80万元的诉讼请求。曾猛反诉称涉案厂房被司法机关查封，钟冠鹏放任漳州三利达环保科技股份有限公司报停涉案厂房的水电，导致曾猛无法正常生产，造成了巨额经济损失。本院认为，首先，曾猛提供的证据并不能证明本案讼争的厂房因被司法机关查封导致曾猛无法正常生产。其次，本案双方当事人于2019年9月1日签订的《厂房租赁协议》中并没有关于水电供应设施设备的约定，结合双方当事人提供的证据，本院认为关于供水供电等设施设备供应的争议系曾猛与漳州三利达环保科技股份有限公司之间的另一个法律关系，曾猛应另行主张。最后，曾猛提供的证据也不能证明其因无法正常生产，造成了80万元经济损失。综上，曾猛反诉请求钟冠鹏赔偿损失80万元，该反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除钟冠鹏与曾猛于2019年9月1日签订的《厂房租赁协议》；二、曾猛应于本判决生效后三十日内腾空租赁位于长泰县经济开发区××号厂房）【《厂房租赁协议》所载的合同标的物】的物品，清除纸厂下脚料，并将上述长泰县经济开发区××号厂房）【《厂房租赁协议》所载的合同标的物】交还钟冠鹏;三、曾猛应于本判决生效后三十日内按每季度205800元支付钟冠鹏从2019年9月1日起至2020年8月31日止尚欠的租金654600元及逾期付款利息（利息自起诉之日起以654600元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到实际还款之日止），同时按每季度205800元支付钟冠鹏从2020年9月1日起至本判决生效前日止的租金；四、曾猛应于返还位于长泰县经济开发区××号厂房）【《厂房租赁协议》所载的合同标的物】当日按每季度205800元标准计算支付钟冠鹏从本判决生效之日起至实际返还租赁物之日止的租赁物占有使用费；五、驳回钟冠鹏的其他诉讼请求；六、驳回曾猛的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10474元，减半收取计5237元，申请费3857元，由钟冠鹏负担受理费64元，曾猛负担受理费5173元、申请费3857元；反诉受理费5900元，由曾猛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  杨居团二〇二一年三月十二日书记员  杨筱涵执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。