北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初721号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。统一社会信用代码：911101058019986912法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：林雪枫，北京市京翰律师事务所律师。被告：胡密珍，女，1964年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简长城物业公司）与被告胡密珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司之委托诉讼代理人林雪枫与被告胡密珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1、胡密珍立即支付拖欠的物业费20200.14元;2、胡密珍支付违约滞纳金20361.73元;3、胡密珍支付全部诉讼费。事实与理由：我公司系胡密珍购买居住的中海雅园小区怡景阁09A房屋所在小区物业管理公司，与海淀区中海雅园小区业主委员会签署了中海雅园物业服务合同。我公司已经如约提供了物业服务，胡密珍无故拖欠2017年7月11日至2020年12月31日物业费,依约还应按欠缴费用的日千分之三标准支付违约滞纳金。经我公司多次催缴，胡密珍至今未付，故诉至法院。胡密珍辩称，我承认2017年7月开始没有交费，但不承认长城物业公司起诉书中的欠费数额，原告无权收取滞纳金。2020年11月1日起，长城物业公司就无权收费了，应当减掉两个月的物业费。2017年7月至2019年7月，是有合同的收费，但我提交了证据，大量事实以及海淀房管局的评估与认证可以证明，长城物业公司没有资格按照2.95元每平米的标准收费。2019年8月至2020年10月31日，应该按照事实服务收费，因此必须进行实事求是的核算后，才能确认实际的收费标准。长城物业公司从2013年7月11日至2016年12月31日前提供的服务不达标，之前我是按照每平米2.95元来缴费的，这部分多交的费用应退还给我或抵交本次的费用。目前由于长城物业公司非法滞留小区，根据物业合同的规定，长城物业公司应向全体业主支付三个月物业费10%的违约金即160万元，折合我应缴纳物业费，长城物业公司应该向我承担违约金并赔偿我损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。胡密珍系北京市海淀区北洼西里×号中海雅园小区北×楼×号房屋的业主，长城物业公司为物业服务的提供单位。2016年7月11日，北京市海淀区中海雅园小区业主委员会（甲方）与长城物业公司（乙方）签订《中海雅园物业服务合同》，约定由长城物业公司为中海雅园小区提供物业服务；服务期限三年，自2016年7月11日至2019年7月10日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中住宅2.95元/平方米·月。该合同第二十一条约定：“本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，若6个月到期后乙方没有继续服务意向，乙方应书面告知全体业主。若乙方有继续服务意向，且甲方仍未选聘物业服务企业，本合同继续顺延至甲方与新的物业服务企业签定合同之日止。”第二十五条约定:“乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按剩余服务期限物业服务费总额的5%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按剩余服务期限物业服务费总额的10%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。”第二十七条约定：“业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费超过六个月的，应当自欠缴之日起，除缴纳所欠费用之外，还需按应缴纳费用额的每日千分之三的标准向业主大会支付违约金。”审理中，长城物业公司表示其自2016年7月11日提供物业服务，原定交接时间为2020年12月30日，但因现中海雅园业主委员会的问题无法进行交接，故其仍提供物业服务至今，据此提交业委会、长城物业、首华物业等单位的会议纪要。胡密珍对会议纪要的真实性认可，表示业委会曾于2020年11月1日通知新老物业交接，长城物业公司阻止交接，2020年12月30日因业委会三名成员辞职，至今未能交接，此后业委会只有两名成员，无法正常主持工作。长城物业公司表示因其未接到业主委员会提出11月1日交接的正式函，仅为微信告知，导致交接程序未履行，暂停当日新旧物业的交接工作。现长城物业公司要求胡密珍支付2017年7月11日至2020年12月31日的物业费及违约滞纳金。胡密珍提出长城物业公司未履行合同约定，2017年7月至2019年7月只能按照每平米1元的标准收取物业费，2019年8月至2020年10月31日只能按照事实服务收取物业费，无权收取2020年11月1日至2020年12月31日的物业费。胡密珍提交视频光盘、照片、海淀房管局文章、第三届业主委员会对第二届业主委员会审计报告节选、2020年11月1日《关于物业交接的公告》、银行对账单、服务分包合同，证明长城物业公司没有提供合同约定的物业服务项目和质量、2020年11月1日阻止首华物业公司进驻小区、物业项目信用信息排名倒数、违反财务管理制度。证人张某出庭作证，表示长城物业公司人员数量严重不足，垃圾遍地、小区无人值守、地下室非法出租、地下空间私改管道、道路不及时修理、中控室无人值守、物业管理人员私自收费、私自偷卖消防设备、小区车辆乱停无人管理、门禁锁无法使用、绿化不到位。证人赵某出庭作证，表示小区保安、保洁、车辆管理不到位，地下室随意出租。长城物业公司不认可证人证言、证据的关联性及证明目的，表示物业项目信息排名不能证明其没有提供物业服务，无法核实审计报告节选的真实性、对照片和视频的关联性及证明目的不认可，其提交的会议纪要已经明确交接时间为2020年12月30日，对银行对账单的真实性不认可，没有业主委员会的批准，其没有资金对小区进行维修。胡密珍提交报警记录，表示物业公司经理对业主态度蛮横。长城物业公司对报警记录的真实性认可，表示报警时间为2021年1月21日，无法证明纠纷原因及此前双方存在纠纷。长城物业公司提交照片，证明保安值守、瓷砖修复、路面修复、垃圾清理、监控系统情况。胡密珍表示物业公司管理混乱、保安缺岗、路面没有修复，没有达到三级物业服务标准。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系物业服务合同纠纷，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北京市海淀区中海雅园小区业主委员会与长城物业公司签订的物业服务合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对业主具有约束力。本案中，胡密珍作为中海雅园小区业主，应当履行中海雅园小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同。根据物业服务合同约定及会议纪要，物业服务期限至2019年7月10日到期，长城物业公司在合同期满后继续提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，2020年12月14日，中海雅园小区业委会与长城物业公司等形成会议纪要，明确长城物业公司于2020年12月30日全部撤出中海雅园小区，因此，中海雅园小区业主应继续向长城物业公司支付物业费至2020年12月30日。现长城物业公司要求胡密珍给付2017年7月11日至2020年12月30日的物业费的请求，于法有据，本院予以支持，具体数额经本院核算为20189.57元。胡密珍提出长城物业公司未完全履行物业服务合同约定，管理服务未达标准，不同意按照合同约定标准支付物业费的抗辩理由，其提交的证据不充分，不足以减免物业费，本院不予支持。胡密珍提出长城物业公司无权收取2020年11月1日至2020年12月30日的物业费，但未提交证据证明业主委员会何时、何形式告知长城物业公司2020年11月1日的相关交接事宜，且未提交证据证明当日未能交接的原因系归责于长城物业公司一方，加之根据2020年12月14日的会议纪要，双方达成2020年12月30日完成交接，长城物业公司全面撤出中海雅园小区的约定，故本院对胡密珍的抗辩理由不予采信。考虑到胡密珍提交证据证明长城物业公司在物业服务工作中存在部分瑕疵，并非恶意欠费，故对长城物业公司要求胡密珍支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、胡密珍于本判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2017年7月11日至2020年12月30日的物业费20189.57元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元（长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交），由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担255元，已交纳；由胡密珍负担152元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 晶二〇二一年三月十二日书记员 孔德翰