贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初2898号 原告：王昇，男，1987年12月11日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：高麒，贵州尊安律师事务所律师。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022室。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 第三人：贺红春，男，1983年2月6日生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：重庆同登物资有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道8号绿云石都B区13幢F2-14号。 法定代表人：杨学林，系该公司执行董事兼总经理。 第三人：杨涛，男，1986年7月6日生，汉族，住重庆市合川区。 第三人共同委托诉讼代理人：国斌、徐欢，贵州纬图律师事务所律师。 第三人：贵州友联置业商务咨询有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰办民航大道华联城一期1栋1910室。 法定代表人：欧阳勇，系该公司执行董事兼总经理。 原告王昇与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月公开开庭进行审理，经华联房开申请，依法追加贺红春、重庆同登物资有限公司、杨涛、贵州友联置业商务咨询有限公司为第三人参与诉讼，因案情疑难复杂，依法转为普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行审理，因原告王昪当庭增加诉讼请求，各方需要新的举证期与答辩期，本案又于2020年11月公开开庭进行审理。原告王昇的委托诉讼代理人高麒，被告华联房开的委托诉讼代理人方世长，第三人重庆同登物资有限公司、杨涛、贺红春的共同委托诉讼代理人国斌、徐欢到庭参加诉讼，第三人贵州友联置业商务咨询有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。审理过程中当事人申请庭外和解，后和解未果。本案现已审理终结。 王昇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告继续履行与原告于2016年11月13日签订商品房认购合同；2.请求依法判决被告按照约定交付位于贵州省兴义市××小区××号楼××单元××层××号房（房屋价值360692元）；3.请求依法判决被告支付原告违约金6214.37元；4.诉讼费用由被告承担；5.请求撤销被告贵州华联房地产开发有限公司与第三人的网签合同和商品房买卖合同。事实与理由：2016年11月13日，被告开始预售华联城的商品房，那时候因为原告需要买房，当时觉得该地段及环境都不错，而且价格也能够接受，于是就与被告签订商品房认购协议书一份，并交付定金10000元。事后，按照认购协议的约定，多次找被告签订商品房买卖合同并交纳购房款，都被被告拒绝，当时并不知晓被告为什么拒绝签订商品房买卖合同。后来，于2017年3月，应被告要求原告到被告处交纳购房余款58676元和维修基金7029元及房屋所有权登记费80元，合计交纳购房款75785元。房款交纳后，被告却以打印机出问题无法打印商品房买卖合同为由，所以房款交纳以后并未签订书面商品房买卖合同。事后，被告告知原告，让原告回家等通知，一等就是三个多月。于2017年7月，原告打电话给被告要求签订商品房买卖合同，而此时却被告知要原告按照2017年7月的房价补交购房款（因2017年6月开始，房价上涨），为此原告当即表示不同意。后来，原告多次找被告协商，希望可以通过协商来解决此事，但是迎来的却是被告的一拖再拖。后来才得知，被告并未取得该地房屋预售的相关手续，所以被告已经构成根本违约。违约金按照每天万分之一计算，如今被告应该支付原告违约金75785元×0.0001×820天＝6214.37元。由于被告一拖再拖，根本无心解决此事。无奈之下只好向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告及第三人存在串通与欺诈，故请求依法撤销其网签合同及商品房购买合同。 华联房开辩称，原告陈述的与部分事实不相符，华联房开将本案所涉及到的××小区××号楼××单元××层××号只是网签在贺红春名下，只是有意向，并未签订正式的书面合同，因为在2016年10月28日，华联房开将五套商品房源抵货款的形式抵给重庆同登物资有限公司，由该公司办理商品房的出售事宜。贺红春在2020年3月27日与贵州友联置业商务咨询有限公司签订委托协议，委托贵州友联置业商务咨询有限公司出售有关商品房，针对贺红春名下的商品房，华联房开没有参与销售，都是贺红春参与开展。所以王昇代理人并没有实际陈述案情，华联房开并没有实际参与买卖，所以没有责任。针对原告诉请，请求人民法院驳回。 第三人贺红春、重庆同登物资有限公司、杨涛陈述，请求人民法院判决驳回原告第一、二项诉讼请求。具体理由如下：一、原告王昪与被告华联房开签订的《商品房认购协议书》（以下简称“认购书”）属于预约合同，不具备商品房买卖合同的的主要内容。原告与华联房开签订的认购书是原、被告在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使原被告完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况：（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案认购书对房屋的坐落位置、面积、价款等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等等多项重要条款均未明确约定，认购书尚不具备商品房买卖合同的基本特征。且认购书还约定有关购房协议条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准。因此，认购书不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同。原告主张双方已存在事实上商品房买卖合同关系，没有依据支撑。因认购书为商品房预约合同，且原告与华联房开至今也尚未签订正式《商品房买卖合同》，原告的第一、二项诉讼请求均系基于视认购书具备商品房买卖合同关系而提出，缺乏相应的事实和法律依据，依法应予以驳回。二、华联房开已将案涉房屋以以物抵债的方式抵款给重庆同登物资有限公司，重庆同登物资有限公司已经委托贺红春以其的名义办理网签，网签符合合同的成立要件，贺红春与华联房开的房屋买卖合同成立。首先，网签是合同订立的合法形式之一。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”而其中的书面形式既包括传统的有形的合同书、信件，也包括无形的数据电文，例如电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件，只要其可以明确地表现合同的内容即可。本案中，贺红春与华联房开办理了网签手续，且在办理网签手续之前就房屋买卖合同的应当具备的全部内容进行约定，网签虽与传统的合同书在形式上有所区别，但其是将合同的内容登记在政府机关确定的网络上进行公示，是合同订立有效形式之一。其次，网签是华联房开与贺红春（重庆同登物资有限公司）的合意的结果。在《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》附件1中，规定了新建商品房买卖合同网签备案业务流程，规定了网签的程序，包括：1.买卖双方达成交易意向后，房地产开发企业在房屋网签备案系统中进行用户注册；2.房屋网签交易主体、房屋是否符合交易条件；3.双方当事人签字确认；4.网上赋予合同备案编码；5.房屋交易状态公示，交易信息查询。因此，合同双方具体一致的意思表示是合同成立和生效的核心内容，而从网签的流程来看，房屋买卖只有在达成交易一致意见后，才能办理网签备案手续。同时在合同上网签还需经过买卖双方的确认，因此，可以认定本案中网签具备合同效力且同时具备登记公示效力。再次，重庆同登物资有限公司与华联房开约定用案涉房屋抵扣重庆同登物资有限公司钢材款325677元，视为已经对价款进行全部支付，合同已经全部履行完毕。三、重庆同登物资有限公司属于该房的实际所有权人。原告与华联房开于2016年11月13日签订的认购书，而华联房开法定代表人及各股东一致同意将案涉房屋抵款给重庆同登物资有限公司，于2016年10月28日签订《谭涛（重庆同登物资公司）抵款从杨小林下账》，后重庆同登物资有限公司与华联房开于2016年11月11日将案涉房屋网签在贺红春名下备案进行公示。本案中，原告与华联房开签订的合同仅为预约合同，且重庆同登物资有限公司与华联房开的抵款协议与网签合同是在原告与华联房开签订认购书之前，能够认定案涉房屋实际归属的合同仅为华联房开与贺红春办理的网签合同。因此，案涉房屋的产权归属应当属于重庆同登物资有限公司。综上，原告与华联房开签订的认购书为预约合同，且该认购书签订在华联房开与贺红春办理网签之后，原告可以根据认购书的相关约定向被告主张其他权利，但不能要求与被告签订《商品房买卖合同》，因该房已经归属于重庆同登物资有限公司，原告更不能要求华联房开向其交付该房，原告与华联房开的认购书已经没有履行的可能性。因此，请求人民法院依法判决驳回原告的第一、二项全部诉讼请求。针对原告新增的诉讼请求，原告要求撤销本案合同，没有事实以依据，根据合同法五十四条的规定，不具备可撤销事由，原告也未提供相应的证据证明可撤销法定情形存在和其他可撤销事由的存在，其请求撤销合同没有事实及法律依据，认购书签订是在2016年11月13日，贺红春与贵州华联房地产开发有限公司网签合同是在2016年11月11日，此时已经对房屋产权进行备案、公示，原告未认真审核房屋的交易状态，导致其损失与第三人无关。 贵州友联置业商务咨询有限公司未到庭陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年左右，谭涛、杨涛等人作为重庆同登物资有限公司的项目对接人为华联房开建设贵州华联城项目供应建筑材料。后因部分建筑材料款项得不到支付，于2016年10月28日，经华联房开协商后，华联房开将××小区××-××-3、××-××-3、××-××-3、××-××-1、××-××-2号合计五套商品房抵款给谭涛（重庆同登物资有限公司），并出具有《谭涛（重庆同登物资有限公司）抵款从杨小林下账》抵房单一份，华联房开股东董绍武、魏建全、彭涛、潘晋等人在该单下签名确认同意。后谭涛、杨涛委托贺红春为其办理上述商品房出售事宜。后于2016年11月11日，贺红春作为买受人，华联房开作为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的××小区第××幢××层××号商品房。建筑面积117.15平方米，套内建筑面积93.93平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3567.01元，总价款335049元。买受人在2016年11月11日前支付全部房价款。合同还对其他购房事项进行了约定。同日，华联房开将案涉房屋网签至贺红春名下。 2016年11月23日，王昇经销售人员谢忠雄介绍后，欲购买××小区××号楼××单元××层××号房，并作为乙方，与华联房开作为甲方签订了一份《贵州华联城商品房认购协议书》，载明：乙方认购甲方开发的位于兴义市××小区××号房。该商品房预测建筑面积为117.15平方米。该商品房建筑面积单价为3079元／平方米，购房总价款360192元。乙方在签订本认购协议时，应向甲方支付定金10000元，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证。该定金甲方双方正式签订商品房买卖合同时抵作购房款。乙方同意签订本认购协议书后，于2016年11月20日之前携带本认购协议书、定金收据、身份证或公司证明文件等资料到甲方指定地点：贵州华联城营销中心签署商品房买卖合同及补充协议，并支付购房全款或所选择付款方式下的应付首期款。乙方未在上述第四条约定的期限内与甲方签署商品房买卖合同及补充协议的，视为乙方自愿放弃此商品房的认购权利，本认购协议书自动失效。同时甲方有权将商品房另行出卖给第三方，且甲方不予退还乙方已付的定金。甲方在上述第四条约定的期限内将该商品房另行出卖给第三方的，应双倍退还乙方已支付的定金。本认购协议书与甲乙双方实际签订的商品房买卖合同及补充协议不一致的，以双方实际签订的商品房买卖合同及补充协议为准。在该协议书下方加盖有华联房开公章，并由“华联谢忠雄”签字字样。协议书签订后，王昇于2017年3月31日分别向华联房开支付了购房款68676元（其中定金10000元，首期58676元）、房屋所有权登记费80元、维修基金7029元。另于当日打印了一份《华联城-××期供款时间表》，其上载有：客户信息（王昇）、房间信息（××栋-××，套内面积93.93，建筑面积117.15）、成交信息（签约日期：2016-11-13，销售人员：谢忠雄、建筑成交单价：2890.96）、应收款明显表、销售审核确认等项目信息。 2017年3月4日，贺红春作为委托人，贵州友联置业商务咨询有限公司作为受托方，签订了一份《委托协议》，约定贺红春委托贵州友联置业商务咨询有限公司转售贵州华联城的房源，委托期限为本协议生效至委托房源转售完成（合同签署并收清所有款项）时止。委托相关事项：A、委托人及其共有人同意受托人根据市场需求决定委托转售方式可采用一次性付款及按揭付款模式。B、委托转售房源的所有购房手续及相关款项收取按华联房开新房销售流程办理，由受托人负责寻找客户并按规定办理手续。C、涉及销售相关的手续需要委托人配合的，委托人应无条件予以配合。D、委托转售房源转售后的相关款项由委托人与华联房开自行结算，受托人不提供此项服务。E、受托人每销售一套房源应通知委托人，销售佣金由华联房开支付，与委托人无关。 2017年5月9日，杨涛向华联房开出具了一份《收条》，载明：“收到贵州华联房地产开发有限公司抵押在我名下房屋××-××-××客户所交首付款68676元整（陆万捌仟陆佰柒拾陆元整），以公司转账到指定账户为准。收款人：杨涛。”上述款项已于2017年7月14日华联房开通过中国银行转账至杨涛名下银行账户。 另查明，贺红春、谭涛、杨涛在2016年系重庆同登物资有限公司工作人员，负责处理重庆同登物资有限公司与华联房开的建设项目工作。 本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉商品房认购协议书的性质是什么，是否可以认定为商品房买卖合同，王昪能否据此要求继续履行该认购协议？2.王昪要求撤销华联房开与贺红春签订的商品房买卖合同，是否具有法定事由？ 关于争议焦点1，本案中，王昪经销售人员谢忠雄介绍后，欲购买××小区××号楼××单元××层××号房，遂与华联房开签订了案涉商品房认购协议书。该认购协议书对房屋坐落位置、面积、价款等信息进行了约定。现王昪认为该认购协议书为其与华联房开签订的商品房买卖合同，据此主张华联房开履行该认购协议书并交付案涉房屋、支付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。可见，将认购书等协议认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”而王昪与华联房开签订的认购协议书，仅就商品房买卖合同要求中的房屋坐落位置、面积、价款等进行了约定，未对房屋交付使用条件及日期、付款方式及时间、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等多项重要条款作有约定，即该认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容。故案涉认购协议书不能认定为商品房买卖合同，系为磋商购买商品房而签订的预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订了认购书等预约合同，一方当事人不履行签订买卖合同的义务时，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，而未规定可强制合同双方缔约买卖合同，判令双方继续履行预约合同，没有法律依据。同时，认购协议书仅是双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，订立认购书后双方应就商品房买卖合同所应具备的主要条款进一步磋商，若强行判决当事人继续履行预约合同，有违合同法的意思自治原则。故现王昪要求继续履行认购协议，并以此要求华联房开向其交付房屋、支付违约金的诉请本院不予支持。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。以对方欺诈为由要求撤销合同的，撤销权主体应为合同相对方，王昪要求撤销贺红春与华联房开的网签合同及商品房买卖合同，但其并非该合同的相对方，故其诉请无法律依据；同时，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，合同外的第三人在法律规定的条件下享有撤销权，但应符合债务人放弃到期债务或无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产的法定情形，本案显然也不符合该法定情形。综上，王昪以华联房开及第三人欺诈、串通为由要求撤销其之间签订的商品房买卖合同及网签合同的诉请无法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条之规定，判决如下： 驳回王昪的诉讼请求。 案件受理费6804元，由王昪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 陈 莹 莹 人民陪审员 雷   琼 人民陪审员 吴   美 二〇二一年三月三日 法官 助理 刘 明 发 书 记 员 陈程（代）