广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2850号上诉人(原审原告)：张位权，男，汉族，1957年2月12日出生，住广东省化州市**********。被上诉人(原审被告)：广东鸿基房地产开发有限公司，住所地：化州市**********。法定代表人：张启胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟东，男，汉族，1968年7月31日出生，住广东省化州市**********，系该公司业务经理。委托诉讼代理人：叶欣荣，男，汉族，1943年12月1日出生，住广东省珠海市香洲区****************。系该公司的协调员。上诉人张位权因与被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2020）粤0982民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张位权、被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张伟东、叶欣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张位权上诉请求：一、依法撤销一审法院(2020)粤0982民初206号民事判决。二、依法改判被上诉人退还上诉人办证费11671元(11751-80=11671)和维修基金费120元，合计11791元。三、一二审所有诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对本案认定的事实没有查清，认定缺乏充分的理由和充足的证据。判决书第6页第四行“张位权与鸿基地产公司签订合同和协议后，鸿基地产公司代购房业主办理房屋抵押贷款的前期手续工作(鸿基地产公司为数位业主批量办理)”与事实不符。《商品房买卖合同》附件四“3、买受人需办理银行按揭贷款的，在签订本合同后15天内，买受人应向经办银行递交办理银行按揭贷款所需的全部手续，并到银行签字确认。若买受人逾期15天未完成前述手续的，则视作买受人违约及放弃购房，出卖人有权解除合同，并有权将买受人购买的商品房另售他人，买受人应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”“9、选择银行按揭付款方式的，银行按揭额度、利率及年限由买受人直接与银行商定，办理银行按揭所需的费用由买受人承担。”在办理按揭贷款的过程中，从始至终都是业主亲力亲为，业主逾期没办完手续还被视为违约，还要向鸿基地产公司缴纳10%的违约金。鸿基地产公司在业主办理抵押贷款中，只充当了担保人，并没“代购房业主办理房屋抵押贷款的前期手续工作”。判决书“同年(指2014年)4月23日，鸿基地产公司前往化州市房地产局办理张位权等人预购商品房抵押权预告登记”纯属捏造。4月23日，农业银行完成我的公积金贷款(20万)抵押预告登记，证明编号：00013132，申请人姓名为“中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行”，预告义务人姓名为“张位权”(上诉人提供的证据)；4月29日，农业银行完成我的商业贷款(21万)抵押预告登记，证明编号：00013232，申请人姓名为“中国农业银行股份有限公司化州支行”，预告义务人姓名为“张位权”(原审法院调取的证据)。由此可见，在办理商品房抵押预告登记中，申请人为农业银行，上诉人我只是义务人。而作为担保人的鸿基地产公司，根本就无权去办理业主的预购商品房抵押权预告登记(因业主没委托其去办理)。在一审的4次庭审中，被告也从没说过其去为业主办理抵押权预告登记。倒数第5行，“同日(指4月23日)，张位权向中国农业银行化州市支行办理抵押贷款”日期有误，应是4月4日。根据《物权法》的规定，必须在双方签订合同后才能进行预告登记，并不是办理了预告登记才签订合同。所以这里原审法院本末倒置。判决书第6页的最后一段“2014年11月15日，张位权向鸿基地产公司交付购房维修基金6730元和代办房地产权属证等费用11751元”中的一个“等”字有悖于事实。鸿基地产公司开具的收据清晰地写明收取的是“办证费”，属专项费用，并不包含其它费用，被上诉人也从不说过这办证费用还包含评估费等其它费用。判决书“张位权陈述办理房屋贷款预告登记不须(应为“需”)评估报告”是一审在歪曲事实。上诉人只陈述办理房屋抵押贷款不需要评估，并没说过办理房屋贷款预告登记不需评估报告。判决书“鸿基地产公司已代张位权交付了房地产评估费用1472.28元”缺乏理由和证据。房地产评估费与办证费是两个独立的收费项目，两者没有任何的因果关系，不会因没评估而不能办证(与维修基金不同，不交维修基金是不能办理产权证的)；房地产评估费也不是原告的诉讼内容；被上诉人在《橘洲一号办证费用明细表》中，所列办证费用共10项，评估费并不在其中，而是作为另一独立的收费项；前面也陈述过，被上诉人收取的办证费并不包含评估费等其它费用。所以就证据的三性来说，评估费与办证费没有丝毫的关联性，不属本案的审理范围，应剔除。上诉人也从不委托鸿基地产公司代支维修基金费和办证费余外的任何费用。因此，鸿基地产公司无权代我支付我不知情的房地产评估费等。在一审的四次庭审中，被上诉人始终坚持说办理商品房抵押贷款需要评估，在其提供的《房地产评估业务委托协议》中的“评估目的”为“抵押”；《房地产评估报告书》中“估价目的”是“为确定房屋(期房)抵押贷款额度提供参考依据而预评房地产抵押价值”，但在原审法院向中国农业银行化州市支行提取的“证据一”中，化州支行是这样答复的：“我行办理一手房按揭贷款时，无需提供房地产价值评估报告，我行对一手房贷款的抵押额房屋价值认定，以当地房产管理部门备案的商品房买卖合同交易价为准，不需要评估”。所以我与银行在2014月4月4日签订《个人购房担保借款合同》时，是无需提供《房地产评估报告书》的。因此，这份所谓的“《房地产评估报告书》”对办理一手房(上诉人注：橘洲一号的房都是一手房)抵押贷款是没有半点价值的，多余的。判决书“2014年4月3日，原告张位权在化州市桔城房地产估价事务所提供的《房地产评估业务委托协议》委托方栏签名(张位权)：并盖指模(即视为同意评估)”认定理由不足。在开发商组织业主签名盖指模时，《房地产评估业务委托协议》为空白，协议上的内容(除签名、指模外)，均为后来补上，什么时候补上，补上的内容是什么，业主概不清楚。原审法院向化州市桔城房地产估价事务所提取的“证据4”也证明了这点。因业主并不清楚抵押借款要不要评估，开发商也没明确说明，这明显是开发商给业主设的陷阱，并非业主的真实意愿。既然银行“办理一手房按揭贷款时，无需提供房地产价值评估报告”，我怎会同意评估呢。判决书第6页第8行“由于原化州市房地产局在2013年至2015年期间办理房屋抵押贷款预告登记，需提供房地产评估报告”没获有效证据支撑。在原审法院向中国农业银行化州市支行提取的“证据一”中，化州支行是这样答复的：“我行收取了橘洲一号楼盘按揭贷款客户黄日天、张位权、李任远的评估报告书，以提供给抵押登记部门办理抵押登记用的。该三客户办贷款抵押登记时(上诉人注：是农行办，不是客户办)，根据抵押登记部门的要求，需提供房屋价值评估报告作为申请抵押登记资料的必备资料”；化州市住房和城乡建设局在回复原审法院(证据三)时说：“经我局了解，2013年至2015年间，市原房产局在办理抵押登记时，将房地产评估报告作为办理抵押登记时的侧面材料之一”。但农业银行和住房和城乡建设局均不能出示登记部门(房产局)的文件或通知作为佐证，两单位的旁证缺乏法律依据。原审法院为什么不直接到化州市自然资源局(原房产局已合并资源局)求证呢(文件是有存档的)，根据《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房20068号)“(二)商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构进行评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押评估报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。”既然农业银行办理一手商品房抵押贷款不需评估，房地产管理部门又不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，房地产管理部门怎会要求一手商品房提供评估报告呢，原审法院到化州市自然资源综合档案馆提取证据时，只找到我的《房地产评估报告书》，而却没能找到李任远、黄日天的《房地产评估报告书》。这也从一个侧面说明办理一手商品房的抵押预告登记，《房地产评估报告书》是可有可无的，并非硬性要求。就算化州市房产局有有关的文件或通知，那也是违规的、违法的。当然，除一手商品房外，要求其它的房地产抵押贷款提供评估报告是合理的。但原房产局的具体要求如何，一审没证据证明。被上诉人提供的《房地产评估报告书》(与原审法院向化州市自然资源综合档案馆提取的相同)为桔城房地产估价事务所伪造的(在一审中，我多次提出)。农行与住建局均说评估报告是为登记部门进行抵押预告登记用，但《房地产评估报告书》的“估价目的”是“为确定房屋(期房)抵押贷款额度提供参考依据而预评房地产抵押价值”。若按农行与住建局的说法，“估价目的”应是“为房地产抵押预告登记提供材料”，这可谓估目的不对号；《房地产评估报告书》第6、7页的图片为样板房图片，也就是说评估的标的是样板房，并非我所购买的商品房，这评估报告只不过是挂羊头卖狗肉，在电脑上生成的假材料，不具有真实性、合法性。这种弄虚作假的行为也属违法。总之，被上诉人提供的《房地产评估报告书》与本案既没关联性，也没真实性和合法性，而且是弄虚作假的违法勾当。原审法院以在化州市桔城房地产估价事务所提取的一张99000元的房地产评估费票据就认定鸿基地产公司已代上诉人交付了房地产评估费用1472.28元是十分牵强的，没有确凿证据的。橘洲一号一期共904户，若800户需要按揭贷款，按成交金额的2.5‰计算，需缴交评估费90多万元。如果批量办理，统一出具票据，则至少有9张这样的发票。但原审法院在化州市桔城房地产估价事务所只提取到一张99000元的收据，发票号码为00264526，日期为2015年3月2日。也就是说，化州市桔城房地产估价事务所根本就没收到橘洲一号800多户业主(需按揭贷款的)的评估费!而这张发票号码为00264526的收据，是鸿基地产公司自己的还是业主的？鸿基地产公司也要向银行借款呀。若是业主的，这张票里收了哪些业主的评估费?各是多少?张位权、李任远、黄日天是否在这一批次?这些业主的评估费总和能等于99000元这样的整数吗?如此之多的疑点，显然事实不清，证据不足。原审法院单凭这张99000元的发票，就认定被上诉人已代我支付了1472.28元的评估费(还认定已代李任远交了1068.29元、已代黄日天交了1027.78元，实质上等于凭一张票据就认定了被上诉人代约800户按揭贷款的业主支付了90多万元的评估费)，是十分草率、极不负责任的。判决书第8页第1行“根据《广东省收费许可证》(粤2013化经106号)和化州市房产综合档案馆出具的电子收费票据(统一出具收费票据)，鸿基地产公司已代张位权交付了出具房产证明费300元”实属指鹿为马，认定错误。被上诉人所主张的是“房屋登记查档出具房产证明费300元”(上诉人注：因上诉人不申请房屋预告登记，此项已被原审法院否定，但开发商已按此标准收取了大部分业主的钱)、“房地产抵押贷款查档出具房产证明费300元”。上诉人于2014年4月4日与银行签订《个人购房担保借款合同》，同年4月29日，中国农业银行化州支行完成抵押预告登记。而被上诉人提供的化州市房产综合档案馆出具的电子收费票据，开票日期为2015年12月7日(发票号码05946214，金额40600元)。从2014年4月29日至2015年12月7日，前后相距了584天。大家都知道，档案馆的收费流程一般是：收费-查档-出具证明。试问：房产综合档案馆查档出具证明后，相隔584天才收费符合事实吗?如果说是统一出具的收费票据，那么就是档案馆把2013年以来的查档费累计到2015年12月7日才收取，政府部门有这样的财经管理制度吗，橘洲一号约800户需抵押贷款的业主就40600元的查档费票据，其余的钱落入了谁的口袋(若已全部代交，工作人员就贪污了)再说，办理抵押预告登记只向申请人(农业银行)收取80元/宗，并不收取查档费。银行办理抵押预告登记是为保护银行的合法权益，降低信贷风险，银行是申请人，也是受益人。若说要收查档费，也是向申请人(农业银行)收取，与借款人无关(进行抵押预告登记对借款人没任何益处)。出具房地产证明种类繁多，而这张收据收的是什么类型的证明费，是否与业主有关，均不得所知。所以原审法院认定“鸿基地产公司已代张位权交付了出具房产证明费300元”是没有事实依据的，是错误的。判决书“由于张位权主张全额退还预收办证费，鸿基地产公司代张位权办理房屋权证过程中，已支付了各项办证费用需扣除而产生纠纷”，上诉人认为这是原审法院断章取义、认定责任错误。上诉人在“诉讼请求1”中要求退还办证费11751元时，注明包含办证所需费用的发票，并不是要求全额退还现金。上诉人在“事实与理由”中说“被告应退还办证费11751元给原告”前提是被告拒绝出示发票。上诉人并不存在过错。说“张位权主张全额退还预收办证费”乃原审法院断章取义。因鸿基地产公司不如实凭单结算，还巧立名目列举了11项进行乱扣费，从而引起纠纷，所以鸿基地产公司应负引起纠纷的全部责任，一、二审的受理费应全部由被上诉人承担。综上所述，恳请贵院查明事实，依法依规改判。被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司辩称,一、上诉人所诉，对法律条文断章取义，进行狡辩；歪曲事实，强词夺理；无理指责及否认原审判决对本案客观事实的认定。原审法院判决认定被上诉人代张位权支付了房地产转移登记费80元、房地产评估费1472.28元和出具房产证明费300元，是正确的，无可非议。并非上诉人所说“认定错误”“没有确凿证据”。二、原审法院判决、认定事实清楚，证据充分，运用法律适当，判决正确，应依法予以维持。张位权向一审法院起诉请求：1、请求判令被告退还维修基金120元，退还办证费11751元(含办证所需费用的发票)，支付滞纳金3027.11元，三项共14898.11元给原告。2、请求判令被告承担本案件受理费。一审法院认定事实：张位权于2013年12月10日与鸿基地产公司签订《商品房买卖合同》，向鸿基地产公司购买位于化州市鉴江开发区********************套间房一套，同日，双方签订《合同补充协议》(即附件四)一份。《合同补充协议》约定：第1点，该商品房楼价不含小区物业维修基金，小区物业维修基金由买受人(即原告)按政府有关标准支付。第5点，买受人需要出卖人(即被告)代办房地产权属证书的，买受人需在商品房交付之日起30日内向出卖人或者委托的物业公司提出申请，并提供相关的手续和资料，出卖人或其委托的物业公司在收到买受人申请之日起180日内负责办理房地产权属证书。……。张位权与鸿基地产公司签订合同和协议后，鸿基地产公司代购房业主办理房屋抵押贷款的前期手续工作(鸿基地产公司为数位业主批量办理)。由于原化州市房地产局在2013年至2015年期间办理房屋抵押贷款预告登记，需提供房地产评估报告。中国农业银行股份有限公司化州市支行办理预登记抵押贷款需要鸿基地产公司作为担保人。2014年4月3日，张位权在化州市桔城房地产估价事务所提供的《房地产评估业务委托协议》委托方栏签名(张位权)并盖指模(即视为同意委托评估)。同日，化州市桔城房地产估价事务所出具《房屋(期房)抵押预评报告》(该评估报告由鸿基地产公司代领)。同年4月23日，鸿基地产公司前往化州市房地产局办理张位权等人预购商品房抵押权预告登记。同日，张位权向中国农业银行化州市支行办理抵押贷款，鸿基地产公司作张位权抵押贷款担保人。2014年11月15日，张位权向鸿基地产公司交付购房维修基金6730元和代办房地产权属证等费用11751元。2018年6月25日，化州市国土资源局向张位权发放《不动产权证书》(证号：粤[2018]化州市不动产权第0006103号)。根据《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)，“(二)商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；(三)房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。”及《广东省收费许可证》[粤费(2014)化经10号]和化州市桔城房地产估价事务所出具的收费票据(统一出具票据)，鸿基地产公司已代张位权交付了房地产评估费用1472.28元(按估价事务所出具的收费票据按5‰计算收费。而鸿基地产公司代理人代理意见中要求按2.5‰计算代收取张位权评估费用，即按评估价588910.00元×2.5‰=1472.28元。)根据广东省物价局《关于理顺房地产业管理收费的复函》(粤价函[1999]532号)规定，“2、房地产转移登记费，每宗不超过80元，具体收费标准由各市人民政府确定”、《广东省收费许可证》(粤[2013]化行68-1号)和化州市*******出具的收费票据(统一批量出具票据)，鸿基地产公司已代张位权交付了不动产登记费80元。根据《广东省收费许可证》(粤[2013]化经106号)和化州市房产综合档案馆出具的电子收费票据(统一出具收费票据)，鸿基地产公司已代张位权交付了出具房产证明费300元。综上，张位权应缴纳3项费用，即房地产转移登记费80元、出具房产证明费300元、房地产评估费用1472.28元，合计1852.28元。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷，张位权与鸿基地产公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同和协议均合法有效，应受法律保护。根据《合同补充协议》第5点约定及张位权向鸿基公司预交办证各项费用合计11751元的事实，张位权委托鸿基地产公司代办理《房地产权属证》予以确认。张位权于2013年12月10日签订合同购买鸿基地产公司商品房一套，之后办理抵押贷款及《房地产权属证》鸿基地产公司为张位权按相关规定代支付了房地产转移登记费80元、出具房产证明费300元、房地产评估费用1472.28元，合计1852.28元。因此，鸿基地产公司应退预收办理产权证费9898.72元(11751元－1852.28元)和预收维修基金120元。张位权陈述办理房屋抵押贷款预告登记不须评估报告，及要求鸿基地产公司提供显示为其个人交付各项费用的票据。鸿基地产公司代购房业主办理各项业务缴交的费用均是批量办理，收费部门统一出具收费票据是合理的，张位权要求为其个人交付各项费用的票据为依据欠理。综上，张位权请求全部退还办证费11751元没有事实依据，不予支持。另外，鸿基地产公司辩称还代张位权交付了其他项目的款项，经查，没有事实依据，亦不予采纳。关于原告张位权请求被告鸿基地产公司支付违约金的问题。由于张位权主张全额退回预收办证费，鸿基地产公司代张位权办理房屋产权证过程中，已支付了各项办证费用需要扣除而产生纠纷。因此，本案件的发生，双方均存在过错，并且双方也没有约定违约金的处理。故张位权请求鸿基地产公司支付违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条之规定，判决：一、被告广东鸿基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还办证预收费人民币9898.72元和维修基金费120元，合计10018.72元给原告张位权。二、驳回原告张位权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费172元，由原告张位权负担72元，被告广东鸿基房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，上诉人张位权提供新证据：电子发票一份，拟证明2016年才开始办理不动产证。被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司质证称，证据真实。被上诉人广东鸿基房地产开发有限公司提供新证据：一、(1)广东省地方税收通用发票(电子)发票号码：05470989，(2)广东省地方税收通用发票(电子)发票号码：05946214，拟证明：说明被上诉人代上诉人从上诉人预交的办证费中向化州市房产综合档案馆支付了上诉人应交的查档出具房产证明费。二、(1)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：00622498,(2)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：03257343,(3)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：00264526,(4)广东省国家税务局通用机打发票,发票号码：00159425,拟证明：说明被上诉人代上诉人从上诉人预交的办证费中向桔城房地产估价事务所支付了上诉人应交的房地产评估费。三、(1)广东省非税收入(电子)票据C159775795财政,(2)广东省非税收入(电子)票据C169115497财政,(3)广东省非税收入(电子)票据C169017372财政,拟证明：说明被上诉人代上诉人张位权、李任远、黄日天从其预交的办证费中向化州市*******支付了上诉人应交的不动产转移登记费各80元。上诉人张位权质证称，2013年的单据是2月4日，橘洲一号是2013年1月19开始售楼，从19日至2月4日15天时间，由售楼和向银行申请贷款，银行审批、银行办理预抵押登记，15天时间是不可能的。证明被上诉人的证据与上诉人无关。本院审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，对于上诉人的上诉意见，经查，根据《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)的规定，以及原化州市房地产局在2013年至2015年期间办理房地产抵押贷款预告登记，需提供房地产评估报告，鸿基地产公司依据张位权的委托，为张位权办理商品房抵押权预告登记过程中，真实支付了评估费用1472.28元。除此之外，鸿基地产公司还在办理其房地产权属证过程中，代张位权支付了房地产转移登记费80元，出具房产证明费300元，以上合计共实际支付1852.28元，该费用应由张位权承担。上诉人张位权上诉称办理房地产抵押贷款预告登记不需进行房地产评估，要求全部退还办证费11671元的理由缺乏事实和法律依据，本院对张位权上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人张位权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人张位权负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二一年三月四日法官助理  叶秀福书 记 员  李松龄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。