文书内容沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初11877号原告(反诉被告)沈阳市华恒雪空调设备有限公司，住所地沈阳市铁西区揽军路28号（1-8-4）。法定代表人杨华民，系该公司董事长。委托代理人张胜男、张旻之，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告(反诉原告)沈阳中兴实业有限责任公司，住所地沈阳市和平区南堤西路905号12层09A单元。法定代表人刘宁，系该单位董事长委托代理人许德昱，系辽宁尊赢律师事务所律师。委托代理人武椿泰，男，1979年1月28日出生.原告(反诉被告)沈阳市华恒雪空调设备有限公司诉被告(反诉原告)沈阳中兴实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张卫华独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张胜男、张旻之及被告委托代理人许德昱、武椿泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市华恒雪空调设备有限公司诉称，诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签署的《租赁合同》合法有效，判决被告继续履行《租赁合同》；2、请求法院判令被告对租赁房屋进行维修改造，包括六楼屋顶及八个门市房进行防水维修、更换窗户玻璃、提供独立水表和电、维修供暖系统锅炉设备、排污管线接入市政管网；3、请求法院判令被告向原告移交电梯使用权；4.判决被告赔偿原告经济损失567420元（暂计算至起诉之日）；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原、被告签署的《租赁合同》真实、合法、有效，被告应全面履行合同义务。2019年12月，被告通过沈阳联合产权交易所对沈阳市铁西区揽军路15号房屋公开挂牌招租，原告通过摘牌获得承租资格。2019年12月31日，原被告双方签署《租赁合同》，约定被告将位于沈阳市铁西区揽军路15号的建筑面积为24320平方米的房屋及附属设施租赁给原告使用（以租赁房屋平面图为准），租赁期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31曰止。截至起诉之日，《租赁合同》尚在有效期内，原告己按照合同约定向被告支付了2020年度全年的租金，被告完成了合同约定的部分租赁房屋及附属设施的交付使用，原告将部分租赁房屋转租、分租。2020年9月1日，被告向原告发出《关于解除〈租赁合同〉的通知》，擅自单方解除《租赁合同》。原告认为，原、被告签署的《租赁合同》系双方真实的意思表示，双方均应全面履行合同义务。原告已经按照合同约定履行了相应合同义务，被告擅自单方解除《租赁合同》没有事实与法律依据，原告请求法院确认《租赁合同》效力，判令被告继续履行《租赁合同》。二、被告存在违约行为，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿经济损失的违约责任。《租赁合同》签署后，原告严格按照合同约定履行了支付租金的主合同义务，但被告存在多处违约事项：《租赁合同》第六条租赁房屋交付6.1约定“甲方应于本合同生效之日起5个工作日内将租赁房屋的使用权交付给乙方。”被告存在多处房屋延迟交付的行为，如一楼南北侧共4000平方米，被告分别于2020年3月17日、3月23日交付使用；五楼北侧共1500平方米，于2020年1月31日交付使用；六楼南北侧共4000平方米，于2020年5月20日交付（因房屋漏水，未能正常使用、对外租赁收益，该损失另行计算）；二楼北侧2000平方米，截至起诉之日，仍存有被告物品，无法正常使用、对外租赁收益。《租赁合同》第九条甲方权利义务9.2约定“甲方应每年投入资金对存在安全隐患和影响正常使用的部分进行维修改善”，租赁房屋六楼及八个门市房房屋漏水，租赁房屋墙皮和窗户玻璃脱落，严重影响租赁房屋正常使用和对外租赁，并且存在人身财产安全隐患，原告多次告知被告进行维修无果后，原告为避免损失扩大，部分房屋己自行维修，被告拒绝支付维修费用。因此，原告要求被告赔偿上述相应租金损失共计565050元（暂计算至起诉之日）。《租赁合同》“第一条租赁房屋范围”1.3约定被告提供市政用水、低压电、供暖系统锅炉设备，排污管线接入市政管网，电梯3部。被告至今仍未实际履行，并且拒绝原告自费拆除旧电梯、购置安装新电梯等以满足库房仓储运营需要，并在设备间安装防盗门拒绝移交电梯所用钥匙、在旧电梯门处安装栅栏等方式阻拦原告正常使用电梯，在电梯故障后，拒绝履行维修义务。除此之外，被告以多种形式妨碍原告正常使用、对外租赁案涉房屋，如命令其雇佣的保安人员每天每两个小时进入租赁房屋进行检查，在租赁房屋安装监控设备，私自约谈分租户与其签署案涉房屋的租赁合同等。针对被告上述违约行为，原告曾多次就《租赁合同》的履行问题与被告协商，但被告拒绝改正，依据《合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施以及赔偿损失的违约责任。综上，《租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务，被告无权擅自解除合同。被告存在违约行为，应承担继续履行、采取补救措施以及赔偿损失的法律责任。为维护合法权益，原告诉至贵院，特此提出上述请求，恳请判如所请。被告沈阳中兴实业有限责任公司辩称，原告提出的全部诉求无事实依据，被告履行租赁合同并无违约，原告陈述无事实依据。反诉原告沈阳中兴实业有限责任公司反诉称，诉讼请求为：1、请求法院确认反诉人与被反诉人于2019年12月31日沈阳市铁西区揽军路15号房屋签署的《租赁合同》于2020年9月1日解除；2、请求法院判令被反诉人立即向反诉人返还位于沈阳市铁西区揽军路15号房屋并将涉案房屋恢复原状；3、请求法院判令被反诉人向反诉人支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（截止2020年9月20日，已经产生占用费243200元）；4、判决被反诉人向反诉人支付水费12094元；5.判决被反诉人向反诉人赔偿设施损害损失2260元；6、判令被反诉人向反诉人给付房屋维修费用35000元；6、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、于2019年12月31日沈阳市铁西区揽军路15号房屋签署的《租赁合同》。合同约定，反诉人将位于沈阳市铁西区揽军路15号房屋交给被反诉人使用，前三年租金为每年2549070元，租赁期限为2020年1月1日至2024年12月31日。合同签订后，反诉人按照合同约定向被反诉人交付了房屋，被反诉人向反诉人支付了11个月的租金。租赁合同第二条双方已明确约定房屋用途为仓储，租赁合同第七条约定水电费由被反诉人承担，租赁合同第九条第四项约定，反诉人仅负责新电梯的维修保养工作。除上述事实外，被反诉人还存在以下违约行为：在建筑外墙悬挂广告、在房屋内做饭和吸烟、未将租赁合同交反诉人备案、擅自于一层南侧开门、擅自占用反诉人土地等违约行为。综上，根据租赁合同第11条第三项，反诉人有权行使单方解除权。请求法院依法判决，支持反诉人的诉讼请求。反诉被告沈阳市华恒雪空调设备有限公司辩称，一、答辩人并无违反租赁合同的违约行为，反诉原告擅自解除合同，没有法律依据，租赁合同应当依法继续履行。二、本案发生争议实际原因是由于反诉原告擅自要求变更原租赁合同内容，答辩人未予同意，反诉原告遂寻找借口解除合同。经审理查明，2019年12月31日原告与被告签订租赁合同，合同约定：被告为甲方（出租方），原告为乙方（承租方），甲方将位于沈阳市铁西区揽军路15号的建筑面积为24329平方米的房屋及附属设施租赁给乙方使用，租赁范围以甲乙双方确认的租赁房屋平面图为准，具体包括:（1）一栋1-6层的仓库楼，建筑面积为24000平方米；（2）一栋2层楼房的1楼门市房8个，建筑面积320平方米。甲方承诺将与租赁房屋配套的公建设施及设备给与乙方使用，包括：市政用水，低压电，供暖系统（锅炉房1个，甲方提供锅炉设备，乙方自行承担供暖费用），排污管线接入市政管网，电梯3部（新电梯1部正常使用、旧电梯2部已停用）。第二条，乙方承诺该房屋用途为仓储。除双方另有约定外，乙方不得随意改变租赁房屋用途。第三条，房屋租赁期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。租期前3年的年租金为含税价2549,070元，第4-5年每年租金上涨5%，即2023年年租金为2,676,523.5元，2024年年租金为2,810,349.68元。第六条，甲方应于本合同生效之日起5个工作日内将租赁房屋使用权交付给乙方。甲方将房屋钥匙移交给乙方即视为租赁房屋交付完成。乙方已知悉本合同租赁房屋的现有租赁情况，自本合同生效后，如原租户继续租赁的，由乙方与原租户签订租赁协议并收取租金，如原租户不再租赁的，甲方配合乙方办理其他租户的腾房工作。第七条，乙方承担租赁期间内发生的水电费、供暖费、维修费、法律规定应由乙方承担的税费、因乙方经营需要进行的基础设备改造升级费用及本合同约定应由乙方承担的其他费用。第八条，本合同租赁存续期间内，甲方同意乙方对外转租、分租本合同项下租赁房屋，但转租、分租期限不得超过本合同租赁期限，且乙方应在与其他方签订转租、分租或相关合同后5个工作日内告知甲方，并向甲方提供合同复印件。第九条9.2，甲方应每年投入资金对存在安全隐患和影响正常使用的部分进行维修改善，并有权在租赁期间对房屋及其附着设施定期进行检查，乙方应予积极协助，不得阻挠。9.3，甲方负责租赁房屋的消防设施及公共区域的消防器材购置，乙方负责租赁房屋内部的消防器材购置。乙方接收甲方交付的租赁房屋，即视为乙方验收通过租赁房屋的消防设施。乙方应善意合理使用消防设施，如其在租赁期间内对消防设施有异议，应书面通知甲方，甲方负责消防设施的检验检测与维修保养，但因乙方或其工作人员故意或者重大过失导致的消防设施受损修复费用由乙方自行承担。第十条10.2租赁期间，乙方应负责租赁房屋的安全生产经营工作，在租赁房屋场所内发生的安全事故，包括但不限于火灾、盗窃、高处坠落、坍塌、爆炸、人员伤亡等，均由乙方自行承担全部责任，甲方对此不承担任何责任。如因此对甲方造成财产损失，乙方应赔偿甲方的全部损失。10.3乙方应遵守国家消防法律法规，执行有关消防管理规定及甲方制定的安全规则，履行自身消防安全职责，保障消防安全，并不得损坏、挪用、拆除、停用消防设施和器材，不得擅自变更消防设施的安装部位。10.6乙方使用租赁房屋应严格遵守甲方制定的规章制度，不得在租赁房屋墙面悬挂户外广告，乙方经营库房不得24小时出入库，不得进行严重扰民的经营活动，如1年内累计被周边居民投诉5次以上的，甲方有权单方要求解除本合同。第十一条11.3如乙方违反本合同任一约定或违反任一法定义务，或明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的任一义务的，甲方有权采取下列一项或多项救济措施：11.3.1要求乙方限期纠正违约行为；11.3.4单方面解除本合同，要求乙方限期搬离。第十二条12.2甲乙双方协商一致的，可于本合同租赁期届满前提前终止本合同，并结清所有费用。除本合同另有约定后，乙方有下列情形之一的，甲方可提前终止本合同并收回租赁房屋，乙方应承担的违约责任不予免除，且乙方应对甲方造成的损失承担赔偿责任：12.2.1未经甲方同意擅自拆改租赁房屋主体结构或改变租赁房屋用途的。2020年9月1日，被告向原告发出《关于解除租赁合同的通知》，以原告存在私自对部分房屋改变使用用途、未将分租合同向其备案等事项，经多次通知未按要求完成整改为由，自2020年9月1日起解除与原告的租赁合同，限原告于2020年9月20日前将租赁房屋退还并办理相关手续。另查明，原告沈阳市华恒雪空调设备有限公司在庭审后向本院申请撤回本诉。上述事实，有当事人的陈述，原告提交的租赁合同、公告、补充合同、电子回单、收款收据、发票、通知、照片、微信聊天记录截图、邮件截图、分租合同首页、维修申请通知、企业查询信息，被告提交的沈阳联合产权交易所公告、资产评估报告、房屋租赁合同、照片、光碟、报警记录、承租方违约事项限期整改函、关于解除租赁合同的通知、发票、转账记录、发票、防水施工合同，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告沈阳市华恒雪空调设备有限公司在庭审后向本院申请撤诉，符合法律规定，对于其撤诉申请本院予以准许。在被告(反诉原告)沈阳中兴实业有限责任公司提交的2020年7月13日限期整改函中，需原告整改内容为：1、未经许可擅自改变房屋结构，将1层北侧部分面积该做商业用途，并且对外开门；2、分租户工作人员的亲属擅自出入院门、仓库，车辆随意出入、拒不服从保安管理，相关人员在仓库内抽烟、做饭，给院区和仓库造成极大安全隐患；3、未按合同支付水费；4、未将合同约定分租合同复印件交其备案；5、一层南侧租户擅自对院区开门，并无偿占用院区部分土地。在2020年9月1日的解除合同通知中，解除理由主要是原告存在私自对部分房屋改变使用用途、未将分租合同向其备案。被告在庭审中仅提交2020年7月13日整改函，从被告所提交的证据中，不足以证明原告改变房屋用途，被告也未提交消防部门的整改通知。原告否认临时办公隔间系其搭建，原告所提交证据证明其已经将房屋北侧开门关闭。对于合同备案，原告亦同意备案并愿意履行。租赁合同的根本目的是房屋所有权人通过出租房屋，从而收取租金。双方合同系房屋租赁合同，标的较大并已经实际履行，且原告并未欠缴租金。在被告所提交的解除依据可以整改的情况下，被告即以原告根本违约解除合同，依据不足，且显失公平，因此被告要求确认其与原告的《租赁合同》于2020年9月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。被告所提交发票不足以证明原告所欠水费，对于被告该诉讼请求本院不予支持。按照双方合同约定，甲方应每年投入资金对存在安全隐患和影响正常使用的部分进行维修改善，因此被告要求原告承担维修费的诉讼请求本院不予支持。被告要求原告设施损害损失2260元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈阳市华恒雪空调设备有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿被告(反诉原告)沈阳中兴实业有限责任公司2260元；二、驳回原告(反诉被告)沈阳市华恒雪空调设备有限公司及被告(反诉原告)沈阳中兴实业有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取51997元，由原告(反诉被告)沈阳市华恒雪空调设备有限公司承担；反诉案件受理费50450元，由原告(反诉被告)沈阳市华恒雪空调设备有限公司承担50元，被告(反诉原告)沈阳中兴实业有限责任公司承担50400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张卫华二〇二一年三月二十二日法官助理黄珊书记员程麟越