广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39213号原告：广州以太广场，住所地广州市越秀区XXX路986号。法定代表人：冯志刚，职务董事长。委托诉讼代理人：郑海鹰，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辰，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：清远市宏美投资有限公司，住所地清远市清城区石角镇清远万科城E3栋201。法定代表人：喻敏锋，职务执行董事。委托诉讼代理人：张兆明，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦爽，女，该公司员工，联系地址。原告广州以太广场与被告清远市宏美投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人冯志刚及委托诉讼代理人陈辰，被告的委托诉讼代理人张兆明、秦爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的从2019年12月20日起至2020年4月30日的租金319378元（按每月73140元计算）、管理费27248元（按每月6240元计算）；2.判令被告立即向原告支付迟延缴纳租金、管理费的违约金119667.99元（以同期应付未付的款项为本金，按每日千分之二计算至被告付清全部欠款之日止）；3.判令被告立即向原告支付从2020年5月1日起的场地占用费238140元（按每月73140元和管理费每月6240元计算至被告将租赁场地交回原告之日止）；4.判令被告立即将租赁场地恢复原状交还给原告。事实和理由：原告与被告在2017年12月签订了租赁场地为以太广场自编号3-101的《租赁合同》（下称《租赁合同》），约定原告将广州市XXX路986号以太广场自编3-101的场地出租给被告用于房地产销售展示陈列厅，租期自2017年12月20日至2019年12月19日，被告每月应支付原告租金73140元及管理费共计6240元；被告如不按时向原告缴纳前述各项费用，每延误一日则按应缴纳总额的2‰向原告支付滞纳金。《租赁合同》期限届满之后，被告继续使用上述租赁场地。为此，原告曾两次向被告发出续租合同，但被告拒绝签订。基于多年的合作关系，原告同意被告继续使用租赁场地，《租赁合同》继续有效，被告应按《租赁合同》的约定支付租金和管理费。由于被告一直未支付续用租赁场地期间的租金和管理费，原告三次向被告发出缴款单，并多次以电话等方式催促被告缴纳场地租金和管理费等费用，但被告一直拖延不付。原告于2020年5月6日收到被告的《退场告知函》，被告提出自2020年5月1日起不再租用《租赁合同》项下的租赁场地。对此，原告分别于2020年5月8日和5月19日以“复函”、“关于促请贵司结清拖欠款项及对原租赁场地恢复原状事宜”致函被告。后又委托律师于2020年5月28日向原告发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起五个工作日内，向原告付清拖欠的租金、管理费及滞纳金，并须对租赁场地完成恢复原状。被告于2020年6月28日向原告出具《付款承诺函》，承认自《租赁合同》期满（注：即2019年12月20日）至2020年4月30日使用租赁场地期间，未依约支付租金和管理费等费用，承诺将分别于2020年7月30日之前和2020年8月30日之前向原告支付。但令人遗憾的是，被告始终没有付款的实际行动。而且，被告至今没有对租赁场地恢复原状。原告认为，《租赁合同》是合法有效的合同，双方均应严格遵守和执行。被告未按《租赁合同》的约定支付租金和管理费，已构成违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：被告与原告于2017年12月20日签订涉案物业的租赁协议，租赁期限自2017年12月20日至2019年12月19日，用作北部万科城地产“销售展厅”。每月的月租金为73140元，管理费为6249元。同时，被告向原告支付了保证金158760元（签一份合同保证金，增加7560元）。在租赁期内，被告一直按照约定支付租金和管理费。在上述协议租赁期届满，同时新冠××疫情的爆发，全国处于停产停业状态。在该物业的项目展厅已经处于实际停止运营。被告也一直积极与原告协商新的租赁协议，但原告一直未能达成一致意见。原告作为正规的公司有严格的财务制度在未签订租赁协议前，难以通过财务审计支付租金。在2020年4月30日，项目展厅已经完全停止运营。为此，被告向原告寄送函件，告知在2020年5月1日起不再使用该展厅，同时希望原告配合放行，清理物品交还物业。但原告坚持要求被告按照原协议标准支付租金、管理费和占用费、违约金才给予放行清理物品。其后，被告的工作人员也通过电话、微信等方式积极与原告协商租金支付标准，补签协议以便尽快清缴欠付清理场地，均遭原告拒绝。为了能及时清理物业，被告于2020年6月28日出具付款承诺函，希望原告能给被告清理场地，但原告仍以不清缴租金和管理费，不给予放行清场。在收到本案的起诉状后，被告为息诉止争，已于2020年9月23、24日按照原协议标准向原告支付346626元。其后，原告才让被告进场部分清理物品，但目前仍以被告未支付违约金、场地占用费为由，不给予全部清场。原告提出本案的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，诉讼主张有违公平诚信，具体如下：一、被告己经按照了原告原协议标准支付了2019年12月20日至2020年4月30日的租金和管理费，而且是超过公平合理金额的。众所周知，在2019年12月新冠××疫情防控，全国停产停工停学。对于传统的房地产项目展厅，是完全处于停止运营、房地产销售停滞状态。在此情况下，被告继续按照原租赁协议标准支付租金和管理费是不合理的。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5、6款的精神，变更租金标准合法合理。被告在无使用运营展厅，收入锐减的情况下，仍在2020年9月按照原协议支付了租金管理费合计346,626元，已经超过了合理的租金标准。从公平原则，原告不但不应当向被告追讨租金、管理费和滞纳金，还应该退还超过公平合理部分款项。对于滞纳金部分，因为原协议已经失效，且双方一致在协商新的协议条款，因为不能以被告继续使用物业而参照原协议的租金、管理费、违约金标准。原告主张按照千分之二每天计算违约金是没有合同约定依据的，严重超出了金融机构同业拆借利率标准。二：涉案物业未能腾空是因为被告拒绝原告搬离和恢复原状，原告主张场地占用费有违“减损原则”，是缺乏事实和法律依据的。如前所述，涉物业展厅在2020年4月30日已经完全停止运营，被告及时发函告知原告退场的事实，恳请原告给予清场。但原告以被告欠付租金为由，拒绝被告的清场要求。即便，被告欠付租金的情况下清理场地，是没有妨碍原告行使追讨欠款的诉讼权利的，反而可以及时清理场地减少双方损失。但原告拒绝被告清场要求，目的是为了进一步收取场地占用费。场地持续被占用的原因在于原告拒绝给予清场，而非被告拒绝履行清场义务。可见，该费用的发生是完全没有必要的，依据《合同法》第一百一十九条所规定的“减损原则”，被告无需承担2020年5月1日之后的场地占用费。三、原告目前仍欠付被告的保证金158760元未予退还。根据原协议第5点的约定，保证金158760元应“在回复场地原状及结清一切费用后的次日，由甲方（原告）无息返还乙方（被告）”。依据《合同法》第四十五条的规定，附条件的合同当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。如前所述，未能清场恢复原状的原因是原告不合理的拒绝被告清场要求，应当视为退还保证金的条件己经成就。截止目前，原告仍未让被告完全清理场地，更未退还保证金。如法院审理认定被告应当支付部分款项，也应当优先以保证金抵扣，余款由原告向被告返还。综上，对于被告超过公平原则所支付的款项和保证金返还要求，被告也将考虑遵循法律途径主张权利。恳请人民法院查明本案事实，综合考虑新冠××疫情不可抗力、原告阻止物业清空的客观事实，依据《合同法》相关规定和最高人民法院审理涉新冠××疫情期间案件的司法解释精神，分清责任，依法判决驳回原告没有事实和法律依据的诉讼请求。经审理查明：2017年，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》。其中约定：1、甲方将坐落在广州市XXX路986号的以太广场自编号3-101（见附图）场地出租给乙方使用，计租面积为156平方米。2、租赁期限自2017年12月20日至2019年12月19日止。3、乙方将租用的场地用作房地产销售展示陈列厅。4、2017年12月20日至2019年12月19日止，所租场地每月租金人民币73140元及管理费人民币6240元，合共人民币79380元。乙方在每月的20日前缴纳当月的租金和管理费。5、乙方于签约当日缴纳合同保证金人民币158760元，并可进场进行适当的装修。上期合同保证金为151200元，现补缴差额7560元。该款项在租期届满时，在恢复场地原状及结清一切费用后的次日，由甲方无息返还乙方。9、乙方须按上述规定缴纳各款项，如不按时缴纳，每延误一天；则按应缴纳总额之2‰支付滞纳金；延误达30天，甲方有权收回场地，等。2020年5月6日，被告向原告送达《退场告知函》，其中内容为：贵我双方分别于2019年5月20日签订的《租赁合同》（自编号A111、A152、A192、A151场地，计租面积为296平方米），及2017年12月20日签订的《租赁协议》（自编号3-101场地，计租面积为156平方米），均于2019年12月19日到期。后针对续租时间段双方经协商未达成一致，故未签订续租合同。受疫情影响，我方在该展厅难以开展生产，我方于四月中旬提出自4月30日起我方不再继续使用上述场地，近日我方搬离展厅时受物业处阻止，现郑重向贵司通知如下：我司于2020年5月1日起不再使用以上场地，请贵司配合放行，等。2020年5月9日，原告向被告送达《复函》，其中内容为：我司于2020年5月6日收到顺丰快递交来的贵司签署日期为2020年4月29日的“退场告知函”，之前4月30日晚贵司郭某小姐曾将未盖章的告知函通过微信发至我司市场部陈经理，5月1日我司由陈经理微信回复贵司须缴纳拖欠费用和恢复原状。现我司就贵司“退场告知函”的相关内容函复如下：贵我双方分别在2017年12月签订了租赁场地为以太广场自编号3-101的《租赁合同》（以下简称《租赁合同1》）及2019年2月26日签订了租赁场地为以太广场自编号A111、A152、A192、A151的《租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），上述合同均于2019年12月19日期满。以上合同期满后，贵司一直继续使用上述场地。基于多年友好的合作关系，我司并未立即收回场地。为此，我司于2019年12月20日和2020年4月21日两次向贵司发出续租合同。且我司管理处也于2020年1月7日、2月12日和4月17日三次向贵司发出缴款单，通知贵司缴纳场地租金和管理费等，然贵司在续用租赁场地期间既不签订合同，又不缴纳租金。《中华人民共和国合同法》第236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，贵司在《租赁合同1》和《租赁合同2》期满之后继续使用租赁场地，应按《租赁合同1》和《租赁合同2》的规定，依期如数支付租金和管理费；贵司未按时缴纳上述款项，每延误一天，应按应缴纳总额之2‰支付滞纳金。现贵司拟撤场不再使用上述租赁场地，须结清所有拖欠的租金、管理费、电费和滞纳金，并须对原租赁场地完成恢复原状。请贵司接本函后，立即结清所有拖欠的款项给我司，并派人前来我司将租赁场地恢复原状。贵司完成以上工作后，贵我双方办理场地交接手续。在贵我双方办理场地交接手续之前，我司有权向贵司收取相当于双倍租金的场地占用费。另，根据贵我双方签订的《2020年北部万科城-客运班车以太广场租赁合同》第五条附则第2款的规定，若《租赁合同1》和《租赁合同2》解除或终止，该合同亦同时解除或终止。现贵司提出不再租用《租赁合同1》和《租赁合同2》项下的租赁场地，该合同亦同时终止。因此，我司有权从2020年5月1日起按照对社会大巴正常停泊的标准（即每15分钟收费300元）向贵司班车进行收费，并从已交的季度月费中抵扣，等。2020年5月19日，原告向被告送达《关于促请贵司结清拖欠款项及对原租赁场地恢复原状事宜》，其中内容为：我司在2020年5月8日通过顺丰快递以“复函”回应贵司“退场告知函”。要求贵司接到“复函”后立即结清所有拖欠的款项给我司并派人前来我司将租赁场地恢复原状。查贵司于2020年5月9日已签收该函件，且我司也同时以微信的方式将此“复函”内容发至贵司经办人员郭某（手机号：131××××9925）。然贵司到目前为止仍未支付“复函”所述的拖欠款项，也未派人前来联系原租赁场地恢复原状事宜。现再促请贵司注意：我司已在“复函”中明确我司有权向贵司收取相当于双倍租金的场地占用费。同时因贵司拖欠租金、管理费等而产生的滞纳金也会与日俱增。望贵司接本函后立即结清拖欠的款项并前来办理场地恢复原状等退场前手续，以避免违约损失的扩大，等。2020年5月28日，原告的委托诉讼代理人陈辰向被告送达《律师函》，要求被告支付拖欠的租金、管理费及滞纳金并对场地恢复原状再办理退场手续。2020年6月28日，被告向原告送达《付款承诺函》，其中内容为：我公司与你司分别在2017年12月签订租赁场地为以太广场自编号3-101的《租赁合同》及2019年2月26日签订租赁场地为以太广场自编号A111、A152、A192、A151的《租赁合同》。上述合同均于2019年12月19日期满。以上合同期满后，我司继续使用上述场地至2020年4月30日止。以上合同期满后至2020年4月30日的使用期间，我司一直未依约缴纳租金和管理费等费用。现我司承诺在2020年7月30日前支付2019年12月20日至2020年3月19日的租金和管理费；在2020年8月30日前支付2020年3月20日至4月30日的租金和管理费，等。2020年9月23日，被告支付346626元给原告。原被告一致确认被告支付给原告的租金及管理费支付至2020年4月30日。2020年10月10日，被告向原告送达《撤场告知书》，其中内容为：现就我司租赁以太广场自编号A111、A152、A192、A151及3-101）场地撤场相关情况进行告知：我司于2020年4月30日向贵司发函进行撤场，贵司不同意我司撤场，后我司多次到现场撤场并沟通撤场事宜均被拒绝。现再次向贵司提出撤场，请贵司予以配合，允许我司撤场;我司现委托我司员工张智强主导撤场相关手续，并就撤场后相关事宜进一步对接;现我司拟于2020年9月25日进行场地内物资清理,2020年10月1日前给出相关恢复场地方案，请贵司知悉并不再阻碍我司撤场及复原的相关动作，等。2020年10月11日，原告向被告送达《对“撤场告知书”的回复》，其中内容为：2020年10月10日收到贵司通过快递邮来的署日期为2020年9月23日的“撤场告知书”。现针对该“撤场告知书”通篇不实之词回复如下：一、我司管理处于2020年4月29日和5月9日已应贵司撤场搬离物品开具了“出闸证明”配合贵司撤场并实际放行了贵司搬离的物品；二、2020年5月6日收到贵司署日期为4月29日的“退场告知函”后，我司于5月8日以“复函”回复贵司。要求贵司立即结清所有拖欠的款项并派人前来我司将租赁场地恢复原状；三、2020年5月19日，我司以“关于促请贵司结清拖欠款项及对原租赁场地恢复原状事宜”再次致函贵司。要求贵司接本函后立即结清拖欠的款项并前来办理场地恢复原状等退场手续；四、2020年5月28日，我司委托广东法制盛邦律师事务所陈辰律师向贵司发出律师函。要求贵司在收到律师函之日起五个工作日内向我司付清拖欠的租金、管理费及滞纳金等全部费用款项并须对原租赁场地完成恢复原状；五、贵司得悉我司己在法院立案起诉贵司后，才于2020年9月22日派人前来我司提出办理恢复原状手续。当日，我司在仍未收到贵司任何拖欠款项的情况下依然指示管理处协助贵司所提的恢复原状请求，现场一一作答，并将办理恢复原状退场等相关文件资料交贵司签收；六、截止到本函发出前，贵司既未前来我司办理场地余下物资清理，更未给出相关恢复场地方案予我司。综上，我司从未有任何阻碍贵司撤场及复原的相关动作，敬请贵司不要无端指责。相反，我司要正告贵司，不要抱有谎言重复千遍便成事实的侥幸心理。而正确的打开方式是尽快实质性派人前来将租赁场地恢复原状和办理撤场工作，以减少损失的进一步扩大，等。2020年10月16日，广州以太广场管理处出具《出闸证明》。2020年10月20日，原告向被告送达《场地复原告知函》，其中内容为：贵司委托办理撤场事宜的员工张智强于2020年10月16日来以太广场，办理清理及搬离租赁场地物资的相关事宜，我司给予大力的支持和配合，并一如既往开具了《出闸证明》。当日贵司的工作人员对租赁场地内的杂物进行基本清理，但现场仍留下隔断，硬装，店招，宣传广告等多处未恢复原状的情况。贵司未按《撤场告知书》中承诺的于2020年10月1日前给出相关恢复租赁场地的方案，我司至今也没有收到，贵司也没有就恢复原状的事宜与我司进行沟通。我司再次促请贵司遵守合同约定，立刻把租赁场地恢复原状并腾空交还我司，以减少损失的进一步扩大，等。本案诉讼过程中，被告为证明在2020年5月1日后，一直联系原告，要求清空物业物品恢复原状并交还物业。但原告以被告未清缴租金和物业费为由，一直不让被告清场。导致场地无法恢复原状的原因在于原告。提供了1、被告的员工郭某与原告的员工陈某勉的微信聊天记录。2、被告的员工郭某，电话号码131××××9925，微信名“佳子”微信号“accumXXX”，身份证。3、原告的员工陈某勉，电话号码130××××6923，微信名“狼猎人”微信号“wxid-yhyXX，陈某勉的名片，记载陈某勉是原告的租赁经理。4、被告的员工张智强与原告的员工陈某勉的电话录音。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2021年1月29日，被告将涉案房屋恢复原状后交还给原告。本院认为：原告与被告自愿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与被告所约定的租赁期限于2019年12月19日届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告与被告均可以随时解除合同。被告于2020年5月6日向原告送达《退场告知函》，要求解除合同，原告收到该函件后应在合理期限内收回场地，本院酌情为7天，即被告应向原告支付租金到2020年5月13日。鉴于被告没有按约向原告支付租金已构成违约，原告据此要求被告支付拖欠的租金、管理费及逾期交纳租金、管理费的违约金合法有理，本院予以支持。经审查，违约金原告要求按每天2‰计算显属过高，根据公平合理原则，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于原告要求被告支付2020年5月1日起至交回房屋时止的场地占用费的问题。首先，虽然《租赁合同》上约定被告在租赁期限届满时要将房屋按附图恢复原状后交回给原告，但附图并没有注明如何恢复原状，而被告一直积极与原告沟通如何恢复原状，且已经恢复原状。其次，虽然被告拖欠原告的租金、管理费，但原告不能以此拒绝接收房屋。因此，原告要求被告支付2020年5月14日起至交回房屋时止的场地占用费理由不成立，本院不予支持。鉴于原告已收回涉案房屋，故对原告要求被告将租赁场地恢复原状并交还的诉讼请求本院不再作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告清远市宏美投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州以太广场支付2020年5月1日至2020年5月13日的房屋租金及管理费33288.39元；二、被告清远市宏美投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州以太广场支付逾期交纳2019年12月20日至2020年4月30日租金、管理费的违约金（以同期应付而未付的租金、管理费为本金，从2019年12月21日起至实际清偿租金、管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），违约金的总额以同期应付而未付的租金、管理费总额为限；三、驳回原告广州以太广场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5422元，由原告广州以太广场负担2436元，被告清远市宏美投资有限公司负担2986元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二一年三月九日书记员  陈佳璇