北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初5693号原告：北京中盛天宇物业管理有限公司，住所地北京市大兴区枣经济开发区盛坊路1号3幢6层603。法定代表人：高海林，执行董事。委托诉讼代理人：曹婧，北京福和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷炳丽，北京福和律师事务所实习律师。被告：冯超，男，1978年9月9日出生，汉族，无业，住湖北省浠水县。原告北京中盛天宇物业管理有限公司（以下简称：中盛天宇公司）与被告冯超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中盛天宇公司的委托诉讼代理人曹婧、谷炳丽，被告冯超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中盛天宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令冯超向中盛天宇公司支付2020年3月20日起至2021年3月19日期间房屋租金259149.6元；2.判令冯超向中盛天宇公司支付逾期付款违约金（自2020年3月20日起至实际付清之日止，按每日1079.79元的标准计算）；3.判令冯超向中盛天宇公司支付违约金43191.6元；4.本案诉讼费由冯超承担。事实及理由：中盛天宇公司与冯超于2019年2月25日签订《房屋租赁合同》，约定中盛天宇公司将坐落于北京市大兴区盛坊路1号三利工业园中盛天宇大厦2#403、404出租给冯超使用，租赁期24个月，自2019年3月20日起至2021年3月19日止，每月租金21595.8元。支付方式为第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付。冯超将涉案房屋作为中食天盛餐饮管理（北京）有限公司办公使用，但自2020年3月20日起冯超便未按照合同约定方式支付租金。根据合同相关约定，冯超应支付逾期付款违约金。2020年10月，冯超在未与中盛天宇公司达成一致的情况下，擅自搬离房屋。依据《房屋租赁合同》第九条第二款约定，冯超的违约行为给中盛天宇公司造成了损失，故为维护自身合法权益起诉至法院。冯超辩称，一是冯超签订本租赁合同是职务行为，冯超并非此房屋的使用人，不是商事主体。根据双方签订的房屋租赁合同，中盛天宇公司很清楚该房屋由中食天盛餐饮管理（北京）有限公司使用。中盛天宇公司依据合同起诉冯超，要求冯超依合同约定支付租金和违约金违背了事实的真实性。因此中盛天宇公司起诉冯超主体不符。二是承租方不存在欠租金及违约行为，中盛天宇公司要求冯超支付2020年3月20日起至2021年3月19日期间房屋租金、违约金的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定的事实如下：2019年2月25日，中盛天宇公司（出租方、甲方）与冯超（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在北京市大兴区盛坊路1号三利工业园中盛天宇大厦2#403、404出租给乙方使用。租赁用途为办公使用。该房屋租赁期共24个月，自2019年3月20日起至2021年3月19日止。4.1该房屋月租金为21595.8元。4.2.1该房屋租金支付方式：押1付3月；先付后用，第一期租金签订合同当日支付86383.33元，含1个月押金费用，以后每期租金提前30日支付。4.3乙方违反本条4.2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分每日按月租金的5%向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过10个工作日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。9.2在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，甲方有权自保证金中先行扣除违约金部分；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。经询，双方均认可冯超向中盛天宇公司交纳押金21595.8元，租金交纳至2020年3月19日。冯超租赁房屋用于中食天盛餐饮管理（北京）有限公司办公使用，因为疫情影响，冯超向中盛天宇公司提出减免租金申请，双方就减免租金事宜未协商一致。2020年7月27日，冯超之妻赵亚丽微信联系中盛天宇公司职员：我们复工了，方便的时候下来坐坐，我们聊下房子的事情啊。2020年7月29日，中盛天宇公司职员在微信群内发送：你们不是退租了吗？还进园区吗。其后赵亚丽通过微信联系中盛天宇公司经理。2020年9月28日，赵亚丽微信联系中盛天宇公司职员：最终是怎么沟通的呢？这么一直拖着也不是事儿啊；免租的事呢。2020年7月29日，中盛天宇公司职员在微信群内表示：园区目前正在进行雨污分离工程，需切断部分路面，工期大概一个月左右。在此期间，会造成各单位员工及来访人员车辆无法进入园区停放……经询，中盛天宇主张其于2020年11月19日收回房屋，但冯超东西没有搬离，涉案房屋于2021年2月17日租给他人，涉案合同于2021年2月16日解除。冯超主张其于2020年7月29日腾退了房屋，并主张涉案合同于同日解除，但是中盛天宇公司不让其搬家具，到现在家具也还扣留着。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案房屋租赁合同纠纷发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中盛天宇公司与冯超之间签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。冯超主张其并非合同相对方，但鉴于涉案合同系其本人签订，且其认可微信中与中盛天宇公司沟通的系其妻子，根据合同相对性原则，本院对冯超的该项答辩意见不予采信。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，冯超承租房屋用于办公使用，基于北京市采取的疫情防控措施，可以认定会对冯超使用涉案房屋造成一定影响，鉴于双方在本案中均同意解除合同，且中盛天宇公司已经收回涉案房屋并出租他人，涉案合同目的已无法实现，故本院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。关于合同解除日期，冯超虽主张于2020年7月29日解除涉案合同，但经审核双方微信聊天记录，直至2020年9月28日，双方仍旧免租事宜进行沟通，且冯超未提供充分证据证明其向中盛天宇公司明确作出过解除涉案合同的意思表示，故本院对冯超的该项主张不予采信。鉴于中盛天宇公司已于2020年11月19日收回房屋，故本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于支付租金问题，考虑到疫情对冯超使用涉案房屋产生一定影响，给中盛天宇公司和冯超均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，且双方在沟通解除及退租事宜过程中，理应友好协商、互相配合进行房屋交接，对合同解除未及时腾退并办理交接手续，双方均存在一定过错，故本院依法酌情减少收取2020年3月20日至2020年11月19日期间的租金，认定冯超应向中盛天宇公司支付租金129574.8元，对中盛天宇公司超出该部分的诉请，本院不予支持。关于违约金，因为疫情因素对冯超继续承租房屋产生影响，但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，相关加快恢复正常经济社会生活秩序的举措也逐步出台，相信因新冠肺炎疫情给人们带来的不利影响将逐步消除。新冠肺炎疫情对其的影响程度会有一定的时效性，其受影响程度可能会得到好转，故冯超以此由为单方主张退租的行为欠妥，本院认定冯超存在一定程度的违约，但考虑疫情影响的因素，本院依法酌情减少违约金数额，以押金折抵违约金，冯超支付的押金不予退还。对中盛天宇公司主张违约金过高的部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、冯超于本判决生效之日起十日内支付北京中盛天宇物业管理有限公司2020年3月20日至2020年11月19日期间的租金129574.8元；二、驳回北京中盛天宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2918元，由北京中盛天宇物业管理有限公司负担1472元（已交纳），由冯超负担1446元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月十九日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹