福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0603民初56号原告：王国清，男，1977年9月16日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所执业律师。被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处，统一社会信用代码913506007053741096。法定代表人：黄立辉，该公司总经理。被告：荣昌（福建）投资集团有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路荣昌花园荷韵华庭57幢，统一社会信用代码91350603705374096U。法定代表人：王秀雅，该公司经理。委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所执业律师。原告王国清与被告漳州永大房地产开发有限公司（以下简称“永大房地产公司”）、荣昌（福建）投资集团有限公司（以下简称“荣昌投资集团公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王国清的委托诉讼代理人蓝潮永、被告永大房地产公司的法定代表人黄立辉、被告荣昌投资集团公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国清向本院提出诉讼请求：1、判决永大房地产公司、荣昌投资集团公司在判决生效后十日内向王国清支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付王国清的违约金32731.27元；2、判决永大房地产公司、荣昌投资集团公司在判决生效后十日内向王国清返还因产权面积不足所产生的差价3953.88元；3、案件受理费由永大房地产公司、荣昌投资集团公司承担。诉讼过程中，王国清变更诉讼请求为：1、判决永大房地产公司在判决生效后十日内向王国清返还因产权面积不足所产生的差价3953.88元；2、判决荣昌投资集团公司对上述债务承担连带责任；3、案件受理费由永大房地产公司、荣昌投资集团公司承担。事实与理由：位于漳州市龙文区永大星城系永大房地产公司和荣昌投资集团公司（原名漳州市荣昌房地产开发有限公司）联合开发、营销并以永大房地产公司名义与购房者签署《商品房买卖合同》的楼盘。2009年6月3日，王国清与永大房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：王国清向永大房地产公司购买位于漳州市龙文区××幢××室房屋；建筑面积116.81㎡，总价为366550元（单价3138元）；王国清于签订合同当日向永大房地产公司支付购房款110550元，余款办理银行按揭；交房期限为2010年12月31日前；等等。王国清依照合同的约定向永大房地产公司付清了全部购房款370347元（含办理房屋交付手续时补交面积差价3797元），履行了合同义务。永大房地产公司于2011年1月1日与王国清办理房屋交付手续。根据《商品房买卖合同》第5条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。《商品房买卖合同》约定建筑面积为116.81㎡，办理房屋交付手续时补交面积差价3797元（1.21㎡），合计118.02㎡，但永大房地产公司向王国清交付房屋的实际建筑面积（产权登记面积）仅为116.76㎡，减少1.26㎡（面积误差比绝对值在3%以内），应当向王国清返还因产权面积不足所产生的差价3953.88元（1.26㎡×3138元／㎡）。《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条：“消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。广告经营者、发布者发布虚假广告的，消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告经营者、发布者不能提供经营者的真实名称、地址和有效联系方式的，应当承担赔偿责任。广告经营者、发布者设计、制作、发布关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。社会团体或者其他组织、个人在关系消费者生命健康商品或者服务的虚假广告或者其他虚假宣传中向消费者推荐商品或者服务，造成消费者损害的，应当与提供该商品或者服务的经营者承担连带责任。”永大房地产公司与荣昌投资集团公司在《项目合作开发协议》中约定乙方（即荣昌投资集团公司）负责项目的运作，包括项目设计、施工、营销等；在项目开发过程中使用乙方的品牌优势效应等。荣昌投资集团公司在永大星城楼盘在营销过程中所作的宣传广告，都有使用其品牌效应，王国清正是基于对荣昌投资集团公司实力的信任，才购买了案涉房屋，最终造成王国清权利受损。因此，荣昌投资集团公司应对永大房地产公司关于面积差价的债务承担连带责任。因永大房地产公司、荣昌投资集团公司均拒绝向王国清返还因产权面积不足所产生的差价，为此王国清请求法院依法裁判。永大房地产公司辩称，对因产权面积不足所产生的差价没有异议。荣昌投资集团公司辩称，1、关于返还面积差价的问题。《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%（含本数）以内的，据实结算房价款。根据王国清提供的合同及产权登记材料显示，合同约定的公摊面积19.74平方米，产权登记的公摊面积为19.71平方米。即实际产权登记公摊面积比合同约定减少，该减少部分的面积，王国清因此受益，对该部分面积差价应当补足。2、关于民事责任承担的问题。抛开前述问题，王国清诉请荣昌投资集团公司与永大房地产公司返还面积差价款，事实依据与法律依据不足，不应予以支持。理由如下：（1）根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明、主张法律关系存在的当事人对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。王国清虽称“位于漳州市龙文区永大星城系永大房地产公司和荣昌投资集团公司联合开发、营销……”，但并未提供证据证明，应由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。（2）退一步，即使王国清有充分的证据证明荣昌投资集团公司与永大房地产公司存在联营、合作或其他法律关系，诉请荣昌投资集团公司承担民事责任仍然依据不足。理由：①本案讼争的法律关系系商品房预售合同纠纷，而不是联营或合作开发当事人之间的合同纠纷。债权属于相对权，相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系，无论是债权人还是债务人都是特定的。本案商品房预售合同纠纷，商品房买卖合同（预售）项下的当事人双方即买受人为王国清，出卖人为永大房地产公司，该合同仅对合同当事人产生约束力，对合同以外的人不发生法律效力。故即使王国清有充分的证据证明荣昌投资集团公司与永大房地产公司存在联营或其他法律关系，这种法律关系仅系双方内部法律关系，荣昌投资集团公司也并非本案商品房预售合同项下的当事人，不应对商品房预售合同承担义务。②王国清亦无举证荣昌投资集团公司因债的加入等相关证据，而与永大房地产公司成为共同出卖人的事实。为此，请求依法驳回王国清对荣昌投资集团公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2009年6月3日，王国清与永大房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），由王国清向永大房地产公司购买位于漳州市龙文区××路××段××幢××号商品房，建筑面积116.81平方米，其中套内建筑面积97.07平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.74平方米，总价为366550元（单价3138元）。该《商品房买卖合同》第五条约定：“……。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。……”第二十二条约定：“……双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件；相关约定详见附件六。”附件六：《商品房买卖合同》补充协议。该补充协议第六条第12项载明：“对《商品房买卖合同》第二十二条的补充约定：有关本项目的所有广告宣传（包括但不公限于海报、模型、图册等）均属于要约邀请，不作为合同依据。买受人与出卖人的交易条件以及权利义务以双方签订的购房合同及其它书面协议约定的内容为准。”上述《商品房买卖合同》（含补充协议）签订后，王国清于2009年6月3日、2009年8月14日分两次向永大房地产公司共支付了购房款366550元，并于2011年1月7日补交了面积差价3797元（1.21平方米）。永大房地产公司向王国清交房后，王国清于2019年办理了不动产权证书，该证书上载明的房屋建筑面积为116.76m2，其中专有建筑面积97.05m2，分摊建筑面积19.71m2。本案双方当事人争议的焦点为：荣昌投资集团公司是否承担连带责任的问题。王国清提供宣传海报、项目合作开发协议用以证明永大房地产公司与荣昌投资集团公司联合开发、营销永大星城楼盘及《商品房买卖合同》中的出卖人实际是永大房地产公司与荣昌投资集团公司，并主张该海报及协议系当年永大房地产公司、荣昌投资集团公司在宣传楼盘时提供给王国清的。本院认为，首先，王国清在签订《商品房买卖合同》时应当已明确知晓合同的相对方、出卖人仅有永大房地产公司。其次，项目合作开发协议属于内部协议，王国清仅有手机中的相片，且其未举证证明该协议是永大房地产公司、荣昌投资集团公司在宣传楼盘的时候提供给其。因此，王国清主张适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条的规定，要求荣昌投资集团公司对永大房地产公司的面积差价债务承担连带责任，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，本院认为，王国清与永大房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现王国清要求永大房地产公司返还因产权面积不足所产生的差价3953.88元，永大房地产公司对此无异议，王国清的该诉求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于王国清要求荣昌投资集团公司对永大房地产公司的上述债务承担连带责任的问题，如前所述，王国清的该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王国清返还因产权面积不足所产生的差价3953.88元；二、驳回王国清对荣昌（福建）投资集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由漳州永大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  薛萌二〇二一年三月二十九日书记员  林颖执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。