广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13796号原告：吴彩英，女，汉族，1973年12月18日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：付明，广东广和律师事务所实习律师。被告：深圳市中润城投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区。法定代表人：潘海腾，总经理。原告吴彩英诉被告深圳市中润城投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴彩英的委托诉讼代理人吴春生、付明到庭参加了诉讼，被告深圳市中润城投资发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴彩英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《租赁合同》，被告于合同解除之日向原告交还租赁物业；2、判令被告向原告支付自2019年5月至实际交回物业之日止的租金及占有使用费，暂计至2020年5月为121472元（并按每日千分之三向原告支付违约金，分月分段计算违约金，从2019年5月1日暂计算至2020年5月7日暂计为67737.6元，实际计算至被告实际清偿租金之日止）；3、判令被告向原告支付2017年12月至2018年6月的六个月免租期的租金损失56064元；4、判令被告向原告支付两个月的违约金18688元；5、判令被告支付原告律师费损失10000元；以上暂合计人民币273961.6元；6、本案的诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原、被告双方签署了《租赁合同》，合同约定原告将其回迁物业出租给被告，以供被告进行统一的出租经营管理，被告按照租赁合同的约定向原告支付租金。租赁合同第一条、第二条对于租赁物业的面积、租赁物业的单价、租赁移交日、租赁免租期、租赁期限、租金标准及支付期限、租赁保证金等均作出了明确的约定。租赁合同签订后，原告如约向被告移交了租赁物业，被告按照合同约定向原告交纳了相当于6个月租金的租赁保证金人民币56066.4元。根据双方《租赁合同》第1.5条免租期的约定，自2017年12月26日至2018年6月25日为合同免租期，被告自2018年7月才开始按9344元/月的标准逐月向原告支付租金。但自2019年1月开始，被告无端拖欠租金，未能按时足额向原告支付租金，原告就此多次与被告沟通交涉，被告仍未依约履行合同义务，已经构成根本违约，给原告造成了较大的经济损失。《租赁合同》第7.2条约定，“如乙方未依约按时足额支付租金……；逾期超过九十(90)日的，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方向甲方赔偿相当于五（5)年租金的违约金及要求乙方承担甲方为实现前述权利而支出的律师费、调查费等一切费用。”据此，基于被告的违约行为，原告有权要求解除合同、收回租赁物业并请求被告支付原告因此产生的全部损失。此外，虽然合同1.5条约定了6个月的免租期，但该项优惠是建立在双方拟履行十三年(13)年租约的基础上原告才给予被告的优惠，而被告在签约不久即违约，给原告造成的该部分免租期租金损失也应由被告承担，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”并结合《租赁合同》7.2、7.3条等约定，原告有权向被告主张该部分损失。依据合同约定，原告有权向被告主张相当于五年租金标准的违约金，原告自愿按两个月的租金计算该部分违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了较大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告深圳市中润城投资发展有限公司未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未举证、质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将回迁物业出租给乙方进行统一的出租经营管理，乙方承租甲方所有的回迁商业物业，按照本合同的约定向甲方支付租金；甲方出租给乙方的回迁商业物业，目前按照《补偿协议》中确定的面积为46.722平方米，包括甲方具有独立产权的新城花园XX号商铺（以下简称涉案商铺），面积42.24平方米，以及建筑物中甲方因回迁进入集中商业物业的部分，面积4.482平方米，计租面积合计46.722平方米；租赁物业按计租面积计算为每月每平方米200元，自计租日起首两年租金免递增，从第三年开始，每两年复式递增8%，从第七年开始每一年复式递增6%；本合同生效之日即为起租日；自约定之租赁移交日起首6个月的期限为免租期；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；乙方应向甲方缴纳相当于6个月租金的租赁保证金56066.4元；甲方须在本合同结束且双方就因租赁而产生的一切权利义务清理完毕后10个工作日内，向乙方退还租赁保证金；如乙方未依约按时足额支付租金，每逾期一日，乙方应按未付部分租金的千分之三按日向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方向甲方赔偿相当于5年租金的违约金及要求乙方承担甲方为实现前述权利而支出的律师费、调查费等一切费用；及其他内容。原告提交了个人账户交易明细清单，以证明被告自2018年7月开始按照9344元/月向原告交付租金，自2019年1月开始迟延交付租金，并且租金未足额支付；依据合同约定的租金标准，其自2019年5月份之后未再向原告交付租金，构成根本违约。2020年5月11日，原告向被告邮寄《解除通知》，载明：我是南山区大冲村新城花园XX号商铺以及集中商业物业商铺的业主吴彩英,2017年12月26日，我与贵司签订《租赁合同》，因贵司迟延履行该合同约定的条款，存在逾期支付租金的根本违约行为，现特出具本函，通知贵司解除《租赁合同》。通知内容如下：1.请贵司按约定支付拖欠的租金，以及支付逾期付款的滞纳金；2.请贵司及时返还商铺给本人，未返还期间，仍按租金标准计算租金；3．请贵司支付2017年12月至2018年6月的六个月免租期的租金损失56064元；4.请贵司支付两个月的违约金人民币18688元（合同约定的是五年租金的违约金，本人只酌情计算两个月的租金）；5．请贵司支付本人因诉讼支出的经济损失诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用。如贵司逾期仍未按要求履行上述付款义务，本人将依据民事诉讼法的规定，采取一切必要之法律措施维护本人合法权益。这样的解决方式，将对贵司的商业信誉及发展造成严重的负面影响，望郑重考虑，以免诉累。原告提交了《诉讼案件委托代理合同书》及发票，以及诉讼财产保全责任保险保单及付款通知书，以证明其支付律师费10000元及保全担保费700元。庭审中，原告确认被告还在实际占用涉案商铺。原告主张合同于原告寄出《解除通知》的次日（即2020年5月12日）解除。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于涉案合同的解除，被告作为承租人不履行支付租金的义务，原告有权按合同约定要求解除。原告于2020年5月11日向被告邮寄《解除通知》，但未提交证据证明该邮件已妥投，故原告主张《租赁合同》于2020年5月12日（即原告向被告邮寄《解除通知》的次日）解除，本院不予采纳。本院确定应以起诉状送达被告之日即2020年7月10日为合同解除之日。合同解除后，原告主张被告搬离涉案商铺，于法有据，本院予以支持。原告称被告自2019年5月1日起至今未缴纳租金，故主张被告应按照合同约定的租金标准9344元/月按月向其支付合同履行期间的相应租金及合同解除后至被告搬离前的房屋占有使用费，被告未到庭举证其已支付原告主张的上述费用，应承担不利的法律后果，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金，原告主张，合同约定乙方应向甲方赔偿相当于5年租金的违约金，但原告主动调整为相当于2个月租金的违约金标准。本院认为，原告将违约金标准的调整系对其自身权利的处分，故对此予以照准。综上，被告应当向原告支付违约金18688元。违约金旨在弥补损失，原告并未举证证明因被告迟延支付租金给其造成的实际损失，本院已判令被告支付相当于2个月租金损失的违约金，故对于原告主张被告按日千分之三的标准分月分段支付违约金的诉讼请求，不再支持。关于原告主张被告支付六个月免租期的租金损失，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的律师费10000元，有相关证据予以佐证，且符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的担保费，因该费用并非属于维权必要支出，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴彩英和被告深圳市中润城投资发展有限公司签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除；二、被告深圳市中润城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告交还新城花园XX号商铺；三、被告深圳市中润城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴彩英支付租金及占有使用费（自2019年5月1日起，按每月9344元的标准，支付至本院确定的交还商铺之日止）；四、被告深圳市中润城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴彩英支付违约金18688元；五、被告深圳市中润城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴彩英支付律师费10000元；六、驳回原告吴彩英的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2704.71元，由原告吴彩英负担157.63元，由被告深圳市中润城投资发展有限公司负担2547.08元。保全费1889.8元，由原告吴彩英负担105.08元，由被告深圳市中润城投资发展有限公司负担1784.72元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年三月三十一日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。