上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初68041号原告：上海川普塑料容器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：TONYYIHSHINTSAI(蔡毅新)，董事长。委托诉讼代理人：时美红，女。委托诉讼代理人：章玉舟，上海市为平律师事务所律师。被告：裴群生，男，1978年8月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘华健，上海江怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玉英，上海江怀律师事务所律师。原告上海川普塑料容器有限公司(以下至判决主文前简称“川普公司”)与被告裴群生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告裴群生向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，后被告裴群生申请撤回反诉，本院予以准许。2020年11月5日、2021年3月9日，本院公开开庭进行审理，原告川普公司的委托诉讼代理人时美红、章玉舟，被告裴群生及其委托诉讼代理人刘华健两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，后未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告川普公司向本院提出诉讼请求，判令：1.其与被告就本区宣桥镇801号5号楼B幢2层厂房(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2020年6月24日解除；2.被告将系争房屋恢复至毛坯状态；3.被告返还系争房屋；4.被告支付自2020年9月8日至其实际返还房屋之日止的使用费(按31,200元/月计算)。事实和理由：2019年9月26日，其与被告就系争房屋签订租赁合同。被告在合同履行过程中存在以下问题：室内隔板打洞安装排污管存在漏水风险、混凝土垫高层高影响房屋承重以及在室外安置的排污设备过宽影响消防通道通行。其多次要求被告整改，被告拒不整改。故其向被告发送解约通知，被告于2020年6月24日收到解约函，故租赁合同应于该日解除。合同解除后，被告应拆除装修恢复原状、返还房屋，并支付至返还房屋之日的占有使用费。审理中，原告称不清楚被告垫高层高对房屋承重造成的影响程度。被告裴群生辩称，其承租系争房屋后注册成立雁骛汇(上海)食品有限公司，双方在微信沟通中提到过由公司承担责任，故租赁合同的承租人应为公司。如法院认为其为租赁合同的承租人，因其承租房屋用于食品生产，已购入大量资金进行装修，如合同解除将致使其损失巨大，故要求继续履行合同。关于原告提出的三项问题：1.楼板穿孔的问题，其在打孔前与原告进行过口头沟通，在事后原告未提出异议，应视为原告已同意。原告于2020年4月向其发函要求整改，但其已完成装修，不能接受修改方案。2.垫高层高的问题，其出于食品卫生的考虑，在装修时必然需要铺设隔离层，故需要对楼板进行垫高，其使用塑胶材料进行垫高，对楼板承重不会造成影响。3.其承租系争房屋用于食品加工生产，在使用房屋的过程中必然涉及污水处理，而污水处理设备因体量巨大，故只能安置于1楼公共区域。合同对于其可使用公共区域的具体面积未作约定，其实际占用的空间对消防通道无任何影响。如果认为其设备已影响消防通道，因消防通道旁还有绿化带，可将消防通道扩充至绿化带即可。其于2021年1月9日至现场试图对设备进行分割以消除影响，但遭到原告阻拦。且其他租户同样存在占用通道的问题，但原告并未要求其他租户搬离。综上，其不存在违约行为。如法院判令合同解除，则同意自行将房屋恢复至毛坯。关于占有使用费的诉请，其确未支付2020年9月8日后的使用费。因其自收到解约函后未再经营，故之后6个月的使用费应予免除。经审理查明：系争房屋为原告所有。2019年9月26日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订租赁合同。“租期及用途”约定租期为6年，自2019年12月8日至2025年12月7日，装修免租期为2019年10月8日至2019年12月7日；乙方用于食品类生产加工。“租赁费用”约定，厂房租金为23400元/月，管理费为7800元/月，租金和管理费每2年递增5%。“装修条款”约定，如乙方的装修改建的方案可能对甲方租赁物主结构造成影响，则应经甲方同意后方能进行；如装修对公用部分及其他相邻用户影响，甲方可提出异议，乙方应予以修改；如乙方拒绝整改，甲方有权停止乙方使用租赁屋内设施。“违约责任和提前解除”约定，乙方不得占用甲方厂区内的公共道路，如需占用，应获得甲方同意，乙方向甲方支付占用公用通道的租金(每平方米按厂房租金的搬家缴纳)；如遇甲方日后对公共通道进行统一规划，乙方应按甲方要求拆除设备；如乙方拒不拆除设备，甲方有权解除合同，租赁保证金不再退还。“合同终止”约定，合同终止，乙方应将租赁物清扫干净、搬迁完毕(包括恢复原状)并交租赁物返还甲方；如乙方逾期不返还租赁物，逾期天数乙方按2倍价值支付租金。“其他”约定，乙方承租的房屋为2层楼，因建筑物楼面承重为每平方500KG，办公室、卫生间、阳台承重为每平方200KG，乙方应合理使用租赁物，如有超重使用造成楼面塌陷，甲方有权解除合同。后原告向被告交付系争房屋。后原告向被告交付系争房屋，被告向原告付至2020年9月7日止的租金(使用费)。2020年5月15日，原告向被告发函称，你方在履约过程中存在如下行为，包括将二楼楼板钻洞至一楼，安装排污水管，同时对二楼楼板用混凝土加厚15公分；在厂房西边公共绿地及消防通道上施工，大面积侵占绿地及消防通道；你方在30日进行整改恢复原状，否则原告将依据合同解除合同。2020年5月16日，被告向原告发送施工申请报告，关于外围地面，载明：我司需增设一套污水处理设备，将占用部分厂区次通道/沿强绿化带，通道占用部分已咨询辖区消防主管部门，留有足够宽度供消防应急车辆安全通过，如遇消防部门要求将占用道路恢复原状，我司将严格执行。2020年6月23日，原告向被告发送解约函，并要求被告30日搬离系争房屋并恢复原状。被告确认于次日收到该函件。2021年1月9日，被告至系争房屋处，试图对放置于室外的排污进行切割遭原告阻拦。关于系争房屋楼板打孔的情况：原告确认其于2019年10月24日发现被告在楼板上打了两三个孔，因其认为卫生间等处需要打孔可接受，故在当时未提出异议；其至2020年4月左右发现被告在楼板打孔多达三十余个，即时向被告提出异议。被告认为其在施工前已与原告电话沟通，而原告于2019年10月24日发现其打孔的现状但未提出异议，应当视作原告已同意。关于被告在系争房屋室外设置的排污设备情况：原告称系争房屋东侧为通道，通道西侧为绿化带(宽0.8米)，绿化带外侧为外墙，设备平台放置于系争房屋东侧的通道上，现通道可通行宽度为3.78米。被告对于平台的放置位置无异议，但称其测量结果显示通道可通行宽度为3.8米。双方均确认符合消防规范可通行的通道宽度应大于4米。另查明，雁骛汇(上海)食品有限公司于2019年10月31日成立，注册地址为系争房屋，法定代表人为裴正华，股东为邢书同及裴正华。以上事实，由租赁合同、往来函件、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证。被告为证明原告对其装修方案并无异议，提交其与原告代理人时美玉之间的微信聊天记录，显示被告于2019年10月14日发送车间布局的平面图(平面图上未显示楼板打孔数量)，并问“有没有问题，没有问题我这边开始动工”，原告回复“只要承重墙不懂就没大问题”。2020年4月21日，原告向被告道“南边通道不同意使用，西边通道只能用一半，要给一楼留一半，但是消防这些检查，除了问题你要自己解决”，被告回复“后面一定加强”，原告道“你去北面墙边黄总那边找个位置”，“或者把你的水箱改尺寸”，被告回复“消防是躲不掉的问题，这个风险太大”、“改不了尺寸，这种设备都是有严格要求的，不是我们想改就改的”，原告称“你到最后才来说这个事情，一开始你都没有规划好”，“老板不同意，我也没办法了”。同日，原告要求被告尽快拆除排水管，修补打穿的楼板。原告认可该组证据的真实性，故本院对其证据效力予以确认，至于其证明力认定将在说理部分阐明。本院认为，雁骛汇(上海)食品有限公司虽以系争房屋为注册地，但合同系由双方当事人签订，而被告并非该公司股东，双方当事人也未在该公司成立后协议变更合同主体，故合同的承租双方仍为双方当事人。被告提出该公司为合同承租人的意见缺乏法律依据，本院不予采纳。原告以被告在楼板打洞和混凝土垫高层高影响承重以及在室外安置的排污设备过宽影响消防通道通，而被告拒绝整改为由主张合同解除，被告对楼板打孔、垫高层高及安置排污设备的事实予以认可，但不认为其装修已达到影响房屋承重或消防通道通行的程度，故对原告的合同解除权不予认可。故，本案的争议焦点在于原告提出的三项理由是否能够成为其解除合同的理由。关于楼板打孔和垫高层高的问题。合同约定，如乙方的装修对房屋主结构造成影响，应取得甲方的同意；如甲方提出异议，则乙方应予修改；如乙方拒绝整改，甲方有权停止乙方使用房屋内设施。原告于2019年10月24日发现被告少量打孔的现状，其当时未曾提出异议，但因被告未曾将其在楼板上打孔的方案事先告知原告，故上述情况也仅能说明原告认为少量打孔尚不足以影响房屋承重，并不能得出原告已认可被告后续可不断在楼板打孔的结论。原告在2020年4月发现被告在楼板上打孔三十余个，其以消防安全和影响房屋承重为由要求被告进行整改应属合理。因原告表示不清楚被告垫高层高对房屋承重的影响程度，故本院难以认定被告垫高层高的现状已对房屋承重构成影响。关于排污设备是否影响消防通道通行的问题。双方均确认消防通道最小宽度为4米，现因放置排污设备导致通道宽度为3.8米左右。被告提出可将通道扩充至绿化带即可解决消防通道宽度不足的问题，但绿化带和消防通道在规划性质、设计用途及使用功能上均不同，其提出绿化带可扩充消防通道的意见显然不能成立。基于合同相对性原则，被告另提出其他租户占用消防通道的情形亦不构成其可占用消防通道的合法事由，本院不予采纳。故，可以认为被告放置的排污设备已对消防通道通行造成影响。如上所述，被告在系争房屋室内楼板上大量打孔影响房屋承重，在室外放置排污设备影响消防通道通行，故可以认为被告对系争房屋的装修已对房屋的主体结构及消防安全造成一定影响。在原告对此明确提出整改要求的情况下，被告应按原告要求进行整改以消除对租赁物造成的不良影响。原告于2020年4月21日、同年5月15日向被告提出整改要求，而被告未能提供在收到整改通知后的一段期间内仍不为履行的正当理由，原告有权解除合同。被告于2020年6月24日收到原告的解约函，故合同于该日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应向原告返还系争房屋，故对返还房屋的诉请予以支持。原告另提出将房屋恢复称毛坯，被告同意，故本院照准。合同解除后，被告应支付直至返还房屋期间的占有使用费，原告提出的占有使用费计算标准相当于租金和管理费之和，故本院予以支持。被告因自身原因停止经营，其提出免除6个月使用费的意见缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海川普塑料容器有限公司与被告裴群生就上海市浦东新区宣桥镇801号5号楼B幢2层厂房签订的租赁合同于2020年6月24日解除；二、被告裴群生于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区宣桥镇801号5号楼B幢2层厂房恢复至毛坯状态并向原告上海川普塑料容器有限公司返还；三、被告裴群生于本判决生效之日起三十日内向原告上海川普塑料容器有限公司支付自2020年9月8日至其实际返还上海市浦东新区宣桥镇801号5号楼B幢2层厂房期间的占有使用费(按31,200元/月计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由被告裴群生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年三月十五日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。