广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19220号原告：深圳宝塔石油化工有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码914403005788331566。法定代表人：李永忠。委托诉讼代理人：胡思华，系公司员工。委托诉讼代理人：黄德美，系公司员工。被告：深圳市圆融善德投资管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道1003号大中华国际金融中心C座804，统一社会信用代码91440300065481474K。法定代表人：李青峰。原告深圳宝塔石油化工有限公司诉被告深圳市圆融善德投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序独任审理，于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳宝塔石油化工有限公司向本院提起诉讼请求如下：1、被告立即支付2019年3月至7月租金178585元、违约金6511元(按年利率6％，自2019年3月5日起算，暂计至2019年12月5日)；2、被告立即支付物业管理费2984.08元、违约金76元(按年利率6％，自2019年7月1日起算，暂计至2019年11月30日)；3、诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由被告承担。事实与理由如下：原、被告于2018年9月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告承租深圳市福田区房屋，合同期限为2018年9月1日至2020年8月31日(两年)，每月租金为36717元。合同签订后，被告向原告支付73434元作为租赁保证金，双方约定若被告拖欠租金达7天以上的，原告有权解除合同并没收保证金。但被告自2019年3月开始拖欠租金，原告多次催交租金未果。另外，被告至今未依约结清物业管理费等费用。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告深圳市圆融善德投资管理有限公司未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2018年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将福田区的房屋（以下简称案涉房屋）租赁予乙方使用；出租面积为209.81平方米；租赁期限为两年，其中2018年9月1日至2019年8月31日期间月租金金额为36717元；2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金金额为37766元；乙方应于每月5日前向甲方支付租金。合同第十条约定，租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达7天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达20000元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。原告主张被告自2019年3月起开始拖欠租金，并提交了中国光大银行贷记通知单为证。根据该通知单显示：2018年10月19日，被告向原告支付10月份房租36717元；2018年11月15日，被告支付11月房租36717元；2018年12月6日，被告支付12月房租36717元；2019年1月7日，被告支付1月房租36717元。庭审时，原告自认已经收取了被告支付的2019年2月份房租。原告另提交了一份落款日期为2019年7月18日的《解除合同通知书》。该通知书载明，因被告未付清2019年3月至7月的租金，已构成违约，通知被告双方之间的房屋租赁合同已解除；租赁保证金73434不予退还；并要求被告结清租金178585元以及2019年7月份的物业管理费2984.08元。该通知书下方空白处注明：“原件已签收刘一萍2019.7.23”。原告称刘一萍系被告的实际控制人，并主张被告已于2019年7月18日左右自行搬离案涉房屋。庭审时，原告确认收取了被告支付的租赁保证金73434元，并主张其有权不予退还租赁保证金。另查，根据案涉房屋的物业管理公司深圳市大中华第一太平物业管理有限公司东方新天地广场管理处出具的2019年7月的收费通知单显示，案涉房屋2019年7月的物业管理费用合计2987.06元，原告已于2019年8月2日向该物业管理公司支付了该笔费用。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃答辩、抗辩及举证的相关权利，应自行承担相应的不利法律后果。关于被告拖欠的租金。原告主张被告自2019年3月起开始拖欠租金，于2019年7月18日左右搬离，并提交了银行转账记录及《解除合同通知书》为证。因被告未到庭应诉，应自行承担相应的不利法律后果，故本院对原告的主张予以采信。因被告长期拖欠租金，根据合同约定，原告有权解除案涉房屋租赁合同并不予退还租赁保证金。原告虽然提交了其向被告出具的《解除合同通知书》，但签收人刘一萍身份不明，不能视为已送达给被告。考虑到被告已于2019年7月18日搬离，故本院酌情认定案涉房屋租赁合同已于该日解除。因被告拖欠租金，已构成违约，被告应向原告支付2019年3月1日至2019年7月18日之间的租金168188元（36717×4+36717÷31×18），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告拖欠的物业管理费用。案涉房屋租赁合同约定由被告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。因原告已支付了案涉房屋2019年7月的物业管理费用2987.06元，原告诉请被告向其支付物业管理费用2984.08元，不高于其可主张的范围，本院予以支持。原告诉请被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金，因案涉房屋租赁合同对此并无约定，且原告未举证证明其实际损失，考虑到原告事实上已没收了被告支付的租赁保证金73434元，应能弥补原告的损失，本院对原告另行主张逾期付款的违约金，不予支持。原告另诉请被告承担保全费、诉讼保全担保费，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市圆融善德投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳宝塔石油化工有限公司支付租金168188元；二、被告深圳市圆融善德投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳宝塔石油化工有限公司支付物业管理费2984.08元；三、驳回原告深圳宝塔石油化工有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4063.12元（已由原告预交），由原告深圳宝塔石油化工有限公司负担366.72元，被告深圳市圆融善德投资管理有限公司负担3696.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年三月三十日书记员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。