上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初20928号原告：上海兴邦房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：霍业生，董事长。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：彭舟，男，1986年11月18日出生，汉族，住湖北省荆州市。原告上海兴邦房地产有限公司与被告彭舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告上海兴邦房地产有限公司的委托诉讼代理人汪滢到庭参加诉讼，被告彭舟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海兴邦房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2019年11月1日至2019年12月15日的租金77,079.70元，以及2019年11月2日(自应当支付之日次日)起至实际支付之日止，按当月应付租金即51,386.47元的0.1%计算的逾期付款违约金，及2019年12月2日起至实际支付之日止，按当月应付租金即25,693.23元的0.1%计算的逾期付款违约金；2、被告支付原告自2019年11月1日至2019年12月15日的管理费8,589.79元，以及2019年11月2日(自应当支付之日次日)起至实际支付之日止，按当月应当支付管理费即5,788.77元的0.1%计算的逾期付款违约金，及2019年12月2日(自应当支付之日次日)起至实际支付之日止，按当月应当支付管理费即2801.02元的0.1%计算的逾期付款违约金；3、被告支付原告提前解约的违约金308,318.80元；4、被告支付原告律师费10,085元。事实和理由：原告与上海联鸿因私出入境服务有限公司(以下简称联鸿公司)于2019年4月26日签订了《办公楼租赁合同》，约定联鸿公司承租上海市黄浦区湖滨路XXX号领展企业广场一座17楼18室，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日。《办公楼租赁合同》签署后，原告依约履行自身各项义务。但是，联鸿公司却自2019年11月起拖欠该房屋的租金、管理费等。为此，原告于2019年11月26日向联鸿公司进行书面催缴，但联鸿公司未予理睬。因此，原告于2019年12月6日通知联鸿公司，若未能于2019年12月14日之前支付欠款，则《办公楼租赁合同》于2019年12月15日终止。但联鸿公司仍未支付欠款，因此《办公楼租赁合同》于2019年12月15日解除。此外，联鸿公司系一人公司，被告系其唯一股东。联鸿公司于2020年1月21日注销，被告在《注销清算报告》中承诺“公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任”。原告认为，《办公楼租赁合同》系原告与联鸿公司的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守。联鸿公司拖欠租金等的行为已经构成严重违约，并给原告造成重大损失。被告作为联鸿公司的唯一股东，且在办理工商注销登记时承诺对联鸿公司债务承担责任，根据《公司法》及其相关司法解释，被告应当依法对联鸿公司债务承担责任。联鸿公司支付了履约保证金173,666.81元，现原告同意冲抵违约金中等额的金额。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求被告支付拖欠的租金、管理费以及相应的按日计算的逾期付款违约金，提前解约的违约金及律师费。被告彭舟未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告作为出租方，联鸿公司作为承租方签订了《办公楼租赁合同》，合同约定：本合同于2019年4月26日签署；2.8在租赁期内，在不影响出租方其他权利或补救的前提下，承租方必须向出租方支付一笔按以下方式及每日0.1%比例计算的款项：(i)承租方拖欠的租金、管理费、其他费用及任何应付的款项(无论是否追索)逾期七天，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算逾期付款的违约金。违约7.1在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同的任何条款及条件而向承租方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响出租方从承租方按照本合同第八章规定所支付的履约保证金中扣减因承租方上述违反、不遵守、不履行违约行为而蒙受的所有损失及损害的权利下，及在不影响承租方根据本合同其他条款而向出租方支付的赔偿或应向出租方承担的费用的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其他任何部分，本合同立即自行终止。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何装修费、设备添加费或任何补偿。该等情况为：(i)本合同内任何一项应付的租金、管理费和/或任何其他费用、税项，承租方从该租金、管理费和/或任何其他费用、税项应付之日起拖欠超过七天(无论是否正式追索)。(iii)承租方擅自退租的。(viii)租赁期内，如承租方有三次拖欠租金、管理费或其他任何费用的记录，且经出租方发出书面警告后，仍发生拖欠任何一项费用的行为的。违约补偿7.2.1当发生本合同7.1条情况且出租方根据本合同约定终止合同的，承租方已经支付保证金不予退还，承租方除应向出租方支付本合同项下承租方应付而未付的欠款外(包括但不限于租金、管理费及其他承租方应付费用)并应承担如下违约责任：承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金；如出租方能在本合同租赁期内将该房屋再行出租的，承租方应支付的违约金金额可相应减少。唯承租方已支付的租金及上述款项之总额不超过本合同租期到期终止时承租方应支付的租金总和。7.2.2当发生本合同第7.1条情况，出租方向承租方发出书面通知，表明出租方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，将构成出租方对该项权利已全面及充分地行使，出租方无需实际进入该房屋行使该项权利。7.2.3在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而向承租方行使任何起诉权利的前提下，如承租方未按时支付本合同约定的租金、管理费或任何其他费用的全部或一部分(以下称“欠款”)，在出租方发出书面催讨通知后七天内，承租方仍不支付，出租方可行使下列权利：(a)出租方可向承租方要求赔偿出租方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：(i)出租方合理地确定的出租方之职员和管理公司因追讨欠款而增加的工作费；(ii)出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用(包括律师费和诉讼费)，不管是否已开始法律程序；(iii)出租方为向承租方追讨欠款而委任讨债人所需支付的任何合理的费用。通知12.2.4承租方应提供该房屋联络人，联络人为：王佳，联系方式为：电话：XXXXXXXXXXX，出租方将任何文件送达该联络人则视为送达承租方，该联络人的任何行为亦被视为承租方本身的行为。租赁期：为期3年，从2019年6月1日至2022年5月31日止(包括该两日)。租金：(a)租赁期内，承租方必须按月支付租金，每月应付租金应于每月第1天(公历日)或之前支付；租金按人民币11.54元/天/平方米(租赁面积)计算并收取。(b)总租赁面积：148.43平方米(建筑面积：164.17平方米，仅供租赁登记备案之用)。管理费：(a)每月应付管理费(包括正常工作时间的空调使用)：按人民币39元/月/平方米(租赁面积)计算。(b)租赁期内，承租方每月应付管理费应于每月第1天(公历日)或之前支付。2019年11月26日，原告通过全球邮政特快专递向被告发送了《警告函》，“……贵司已拖欠2019年11月的房屋租金、物业管理费共计人民币57,175.24元(详见附件欠款清单)，应当支付的逾期付款违约金已达人民币1,372.21元(滞纳金暂计至2019年11月25日，逾期付款违约金的计算不代表我司放弃按该合同约定追究贵司违约责任的权利)，见后附欠款清单。现通知贵司，请务必于2019年12月3日17：00前付清所有欠款……”。2019年12月6日，原告通过全球邮政特快专递向被告发送了《终止函》，“……至今，贵司已拖欠2019年11-12月的该房屋租金、物业管理费共计人民币116,063.36元(详见附件欠款清单)，应当支付的逾期付款违约金已达人民币2,179.52元(滞纳金暂计至2019年12月5日，逾期付款违约金的计算不代表我司放弃按该合同约定追究贵司违约责任的权利)，见后附欠款清单。我司最近一次于2019年11月26日向贵司进行书面催缴，但截至发函之日贵司仍未支付。为保障我司合法权益，现通知贵司：一、如贵司未能于2019年12月14日17点前付清前述欠款，则租赁合同于2019年12月15日终止(“终止日”)，贵司已支付的履约保证金不予退还；同时贵司应立即付清截至终止日贵司拖欠的全部租金、管理费及其他费用(如有)；二、贵司应不迟于终止日依据租赁合同约定将该房屋恢复原状后交还我司，否则我司有权自行收回该房屋，并委托第三方对该房屋恢复原状，由此产生的恢复原状费用及风险均由贵司承担；三、我司有权追究贵司在法律法规、租赁合同项下的违约责任。”2019年12月16日，租赁合同中被告所设的联络人王佳在《租户退房设备清单》上签字确认。2019年12月27日，原告再次通过全球邮政特快专递向被告发送函件，“……鉴于贵司未能于2019年12月14日17点前付欠款，租赁合同已于2019年12月15日终止。租赁合同中约定的承租方联络人(王佳)已代表贵司于2019年12月16日向我司交还了该房屋的钥匙，并签署了《租户退房设备清单》……”对于拖欠原告的上述租金、管理费等费用，至今均未支付。另查明，根据联鸿公司企业档案资料，联鸿公司股东为被告彭舟。2019年12月27日，被告作出《股东决定》，主要内容为基于经营不善的原因，同意注销联鸿公司；同意清算组出具的清算报告，并由清算组向公司登记机关申请注销登记等。同日，被告在联鸿公司的《注销清算报告》上承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2020年1月17日，联鸿公司经上海市黄浦区市场监督管理局准予注销登记。再查明，原告为提起本起诉讼聘请律师，支付律师费10,085元。审理中，原告表示同意将联鸿公司支付的173,666.81元履约保证金冲抵违约金中等额的金额。上述事实，由原告提供的《办公楼租赁合同》、《警告函》、《终止函》、公函、邮寄凭证、《租户退房设备清单》、工商登记资料、聘请律师合同、律师费发票、进账凭证及原告的庭审陈述等证据证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与联鸿公司间的《办公楼租赁合同》依法成立，合法有效，双方均应恪守履行。联鸿公司应按约支付租金和管理费，但其未履行上述合同义务，构成违约；被告作为联鸿公司唯一股东，在联鸿公司的清算报告中承诺“公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任”，据此，本院对原告要求被告对联鸿公司的未清偿债务承担责任的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付租期内拖欠的租金、管理费及相应的逾期付款违约金、提前解约违约金、为追讨欠款所支付的律师费的诉请，本院予以支持。原告主张的逾期付款违约金的计算标准虽符合诉争合同约定，但明显过高，本院酌情调整为按年利率15.4%计算。原告自愿将被告已付保证金173,666.81元用于抵扣提前解约违约金，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系放弃自己的民事诉讼权利，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、2014年修订的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭舟于本判决生效之日起七日内支付原告上海兴邦房地产有限公司自2019年11月1日至2019年12月15日期间的租金77,079.70元；二、被告彭舟于本判决生效之日起七日内支付原告上海兴邦房地产有限公司租金逾期付款违约金(计算方式：以51,386.47元为基数，按年利率15.4%计算自2019年11月2日起至实际支付之日止；以25,693.23元为基数，按年利率15.4%计算自2019年12月2日起至实际支付之日止)；三、被告彭舟于本判决生效之日起七日内支付原告上海兴邦房地产有限公司自2019年11月1日至2019年12月15日期间的管理费8,589.79元；四、被告彭舟于本判决生效之日起七日内支付原告上海兴邦房地产有限公司管理费逾期付款违约金(计算方式：以5,788.77元为基数，按年利率15.4%计算自2019年11月2日起至实际支付之日止；以2801.02元为基数，按年利率15.4%计算自2019年12月2日起至实际支付之日止)；五、被告彭舟于本判决生效之日起七日内支付原告上海兴邦房地产有限公司提前解约的违约金134,651.99元(已扣除履约保证金173,666.81元)；六、被告彭舟于本判决生效之日起七日内支付原告上海兴邦房地产有限公司律师费10,085元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,351元、公告费560元(原告已预缴),由被告彭舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  顾晓燕人民陪审员  单秀琴人民陪审员  华 爱二〇二一年三月十六日法官 助理  俞叔涛书 记 员  沈胜蓝附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。