广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0115民初4708号 原告：广州鑫荙森企业管理有限责任公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-D397（JM），统一社会信用代码91440115MA59BA7L8P。 法定代表人：胡吉谋，职务经理。 委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玲玉，广东合众拓展律师事务所实习人员。 被告：广州超鼎牛餐饮服务有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇兴业路31号3FC03，统一社会信用代码91440101MA5CL1GL8X。 法定代表人：谭华健。 委托诉讼代理人：马环开，广东定海针律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周豪毅，男，1982年3月23日出生，汉族，系广州超鼎牛餐饮服务有限公司员工 被告：谭华健，男，1982年7月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 委托诉讼代理人：马环开，广东定海针律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文山，广东定海针律师事务所实习人员。 原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司（以下简称鑫荙森公司）与被告广州超鼎牛餐饮服务有限公司（以下简称超鼎牛公司）、谭华健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫荙森公司的诉讼代理人李锐敏，被告超鼎牛公司的诉讼代理人马环开（同时系被告谭华健的诉讼代理人）、周豪毅，被告谭华健及另一诉讼代理人罗文山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫荙森公司向本院提出诉讼请求：一、解除鑫荙森公司与谭华健签订的《达森广场管理服务合同》；二、超鼎牛公司、谭华健向鑫荙森公司支付从2020年2月1日起至实际交还商铺之日止的综合服务费（2020年2月1日至2020年4月30日每月按15600元计收，自2020年5月1日起，每月按26000元计收）；三、超鼎牛公司、谭华健向鑫荙森公司支付逾期支付综合服务费的违约金（各以每月欠付的综合服务费为本金，按每日0.1%的标准，分别从每月6日起计算至款项付清之日止）；四、超鼎牛公司、谭华健向鑫荙森公司支付律师费8000元；五、超鼎牛公司、谭华健承担本案的诉讼费用。事实与理由：谭华健因承租南沙区××岗镇××路××号××广场××号商铺（以下统称涉案商铺），于2018年1月15日与鑫荙森公司签订《达森广场管理服务合同》，约定谭华健接受鑫荙森公司的管理，其中2019年10月15日至2021年1月14日每月综合服务费26000元。合同另对违约责任、合同解除、保证金等内容进行了约定。2019年6月21日，鑫荙森公司与超鼎牛公司、谭华健签订《管理服务合同主体变更补充协议》，约定自2019年5月1日起，涉案商铺的承租人由谭华健变更为超鼎牛公司，相应的权利义务全部由超鼎牛公司享有和承担，同时谭华健对超鼎牛公司所负义务承担连带责任保证。2020年初，受新冠××疫情影响，鑫荙森公司主动给予涉案商铺2020年2月至2020年4月的综合服务费6折优惠，但超鼎牛公司至今未向鑫荙森公司支付相应款项，且单方提出撤店申请。鉴于超鼎牛公司逾期支付款项的行为，鑫荙森公司分别在2020年3月9日、2020年3月10日以及2020年4月10日向超鼎牛公司发出函件，告知其未履行合同义务，鑫荙森公司将按约定解除合同，并追究其违约责任。因超鼎牛公司的上述违约行为，鑫荙森公司委托律师进行维权，并为此支付律师费8000元。超鼎牛公司和谭华健应当根据合同约定承担上述费用的支付责任。 被告超鼎牛公司和谭华健共同辩称：《达森广场管理服务合同》是租赁合同的组成部分，因双方签订的租赁合同无效，故该合同亦无效。超鼎牛公司确认已交纳综合服务费至2020年1月31日。因超鼎牛公司已于2020年3月1日撤场，故仅同意按照优惠标准交纳撤场前的综合服务费，不同意交纳2020年3月1日起的综合服务费。因《达森广场管理服务合同》无效，超鼎牛公司无需向鑫荙森公司支付违约金和律师费。 经审理查明：涉案商铺位于南沙区××岗镇××路××号××广场内。2018年12月10日，谭华健（乙方）因承租涉案商铺，与鑫荙森公司（甲方）签订《商铺租赁合同》和《达森广场管理服务合同》。《达森广场管理服务合同》约定：管理服务期从2019年1月15日起至2025年1月14日止。费用按《租赁合同》相关约定缴纳。乙方如不按规定缴纳应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，甲方有权按拖欠款项总额的3‰向乙方收取滞纳金；逾期10天不交纳的，视作乙方单方违约，甲方除追偿综合服务费及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并没收履约保证金；如乙方所欠费用未缴清，乙方铺内所有货物则归甲方处理，甲方或出租方有权变卖处理，所得款项用于抵偿乙方的欠款；如货物和财产不足以抵扣欠费的情况下，甲方仍有权向乙方追偿综合服务费及其他费用。《商铺租赁合同》约定：乙方租赁涉案商铺的用途仅作为经营火锅、烤肉自助餐使用，经营品牌为超级牛。2019年10月15日至2021年1月14日，每月综合服务费为26000元。乙方应于每月5日向甲方交纳综合服务费。 2019年6月21日，超鼎牛公司（丙方）、谭华健（乙方）以及鑫荙森公司（甲方）签订了《管理服务合同主体变更补充协议》。协议约定：三方同意，自2019年5月1日起，《管理服务合同》中的承租人由乙方变更为丙方，同时乙方的权利义务全部转由丙方享有和承担。乙方对主体变更后的《管理服务合同》项下应由丙方所负全部义务向甲方承担连带责任保证，该连带责任保证不因《租赁合同》的变更、续约而免除。 合同履行过程中，因受新冠××疫情影响，超鼎牛公司于2020年1月休市停业。鑫荙森公司分别于2020年2月12日和2020年3月9日向超鼎牛公司发出《告知函》，同意给予超鼎牛公司当月租金全免、管理费6折以及延迟交纳费用的优惠政策。根据鑫荙森公司的起诉意见，管理费优惠实际延续至2020年4月。超鼎牛公司员工周豪毅与鑫荙森公司员工多次通过微信沟通租赁合同的履行事宜，双方的微信对话记录显示，鑫荙森公司于2020年2月25日向超鼎牛公司发出《达森广场关于复工通知》，通知超鼎牛公司：因广东省新冠××疫情防控应急响应级别已于2020年2月24时9时起调整为二级响应，超鼎牛公司应于2020年3月1日开始正常营业，并做好相应疫情防护工作。同日，超鼎牛公司向鑫荙森公司发出《撤店申请书》，表示该店受疫情影响，难以继续经营，因此申请在2020年3月1日前撤离商场（包括撤离食材、撤离所有设备用品），并希望鑫荙森公司退还水电周转金、保证金以及剩余未抵扣的工程款。鑫荙森公司于次日作出回复，表示：鑫荙森公司已考虑疫情因素给予超鼎牛公司相应的优惠政策支持，故其不同意超鼎牛公司提前解除合同，若超鼎牛公司执意要求解除合同，属于单方违约行为，鑫荙森公司要求超鼎牛公司提前五天书面通知，然后办理相应的解约手续和缴清各项费用，并在鑫荙森公司出具通知书后方可撤场。2020年3月2日，超鼎牛公司再次提交《撤店申请书》，除之前已表达的意愿外，另表示除需撤离食材、电炒锅、刨肉机、餐具、电脑与收银系统外，剩余设备可抵扣所欠费用。2020年3月3日，鑫荙森公司员工在微信中明确回复：不同意超鼎牛的撤场申请，若超鼎牛公司坚持提前解除合同，鑫荙森公司需没收履约保证金，超鼎牛公司还需清缴所有欠费，并与鑫荙森公司签署解约协议，之后超鼎牛公司方可撤离一切动产，并保证租赁物完好交还给鑫荙森公司。对此，超鼎牛公司回复称“现没有资金，只能用品物品抵债”。2020年3月5日，鑫荙森公司再次答复不同意解除租赁合同，要求超鼎牛公司按要求尽快复工复产。之后双方继续就撤店与否进行协商，但并未达成一致意见。 超鼎牛公司主张其已于2020年3月11日撤场。鑫荙森公司陈述超鼎牛公司在2020年3月29日搬离了部分物品，但仍有物品、设备在涉案商铺内。根据周豪毅与鑫荙森公司员工的微信对话记录，超鼎牛公司在2020年4月2日要求搬离食材，鑫荙森公司同意其于当日午时后开始搬运。2020年4月7日，周豪毅再次询问撤场事宜，鑫荙森公司答复仅同意超鼎牛公司搬走食材，店铺内的设备在超鼎牛公司缴清全部费用前不允许搬离。 2020年4月10日，鑫荙森公司向超鼎牛公司和谭华健发出《律师函》，表示因其未在宽限期内结清欠付的租金和综合服务费等费用以及未按时开业经营，鑫荙森公司取消原给予的减免优惠，并要求超鼎牛公司和谭华健在收到函件之日起三日结清全部费用，若未在限定期限内履行付款义务，鑫荙森公司则与其解除双方之间的《商铺租赁合同》《达森广场管理服务合同》，并承担其他违约责任。上述函件已于2020年4月11日妥投送达。 鑫荙森公司与超鼎牛公司、谭华健曾因涉案商铺的租赁合同纠纷向本院提起（2020）粤0115民初3508号房屋租赁合同纠纷。鑫荙森公司在该案2020年7月21日的庭审中表示因超鼎牛公司欠付相应款项，其留存在涉案商铺内的物品根据合同的约定应归鑫荙森公司所有。2020年8月20日，鑫荙森公司在该案第二次庭审以及本案第一次庭审中又表示不同意利用超鼎牛公司留存在涉案商铺内的物品，同意由超鼎牛公司对剩余物品进行估价变卖以便尽快清场。2020年8月27日，超鼎牛公司与鑫荙森公司前往涉案商铺现场就物品搬离以及场地交接事项进行协商。双方签订了《协议书》，约定：铺内资产，除不可拆除破坏外的资产外[店铺总配电箱、铺内所有出入口门（包括卷闸门、消防门）、隔墙及隔墙玻璃、铺内所有中央空调散流器及其设备、铺内一切给排水设施设备、铺内卫生间及其附属设备设施]，其他铺内装修、装饰、设备、物品等，超鼎牛公司和谭华健须在7天内全部拆除、清理，并将商铺清理干净。超鼎牛公司、谭华健在拆除清理过程中不得损坏或破坏商铺内的地板、墙体等，如有损坏需照价赔偿。超鼎牛公司、谭华健在全部搬离之日需由鑫荙森公司现场检查验收，验收完成双方再签订正式撤场协议，视为正式撤场。2020年8月28日，鑫荙森公司向超鼎牛公司出具了放行条，超鼎牛公司开始搬离现场物品。2020年9月4日，超鼎牛公司撤走全部物品设备，但未拆除涉案商铺内的墙体柜、餐具柜、排烟管、厨房间墙即拖地池。超鼎牛公司认为拆除上述装修附合物会产生噪音、烟尘，并损害墙面、地板，故不同意拆除。鑫荙森公司则认为拆除上述装修附合物属于恢复商铺原状义务，因超鼎牛公司未予以拆除，视为其未履行商铺交还义务。本院已依法行使释明权，告知鑫荙森公司，在超鼎牛公司明确拒绝拆除的情况下，鑫荙森公司为避免损失扩大，可自行拆除并尽快收回涉案商铺，由此产生的损失其可另行主张权利。鑫荙森公司在确认涉案商铺已处于空置状态的情况下，仍拒绝予以收回。 另查明，鑫荙森公司因本案诉讼，与广东合众拓展律师事务签订《民事委托代理合同》，并支付合同约定的一审律师代理费8000元。 本院认为：《达森广场管理服务合同》《管理服务合同主体变更补充协议》是独立于租赁合同的物业服务合同，其效力不受租赁合同效力的影响。《达森广场管理服务合同》《管理服务合同主体变更补充协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当严格按照约定履行各自的义务。 超鼎牛公司因承租涉案商铺，既与鑫荙森公司建立了房屋租赁合同关系，同时又建立了物业服务合同关系。因此，在鑫荙森公司与超鼎牛公司之间的租赁合同关系解除时，双方之间的物业服务合同关系自然也随之解除。关于租赁合同的解除问题，根据周豪毅与鑫荙森公司员工之间的微信对话记录，在超鼎牛公司多次提出撤店申请后，鑫荙森公司的员工在2020年4月7日代表公司答复同意超鼎牛公司搬走食材，但店铺内的设备需在缴清费用的情况下方能搬离。上述答复，应视为鑫荙森公司已同意超鼎牛公司的撤店申请，即双方对于解除合同已达成合意，只是对于合同的解除后果未能协商一致。因此，本院认为谭华健与鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同》以及超鼎牛公司、谭华健、鑫荙森公司签订的《商铺租赁合同主体变更补充协议》已于2020年4月7日解除，即《达森广场管理服务合同》和《管理服务合同主体变更补充协议》亦于同日解除，鑫荙森公司起诉要求再次解除合同，已无必要。 既然《达森广场管理服务合同》《管理服务合同主体变更补充协议》已于2020年4月7日解除，故综合服务费亦应当计付至该日止。根据鑫荙森公司明确的优惠政策，2020年2月至2020年4月，每月综合服务费按15600元计收，即超鼎牛公司应向鑫荙森公司支付2020年2月1日至2020年4月7日止的综合服务费共34840元（15600元×2个月+15600元÷30天×7天）。 虽然超鼎牛公司在2020年4月7日之后仍有部分物品存放在涉案商铺内，但根据周豪毅与鑫荙森公司员工之间的微信对话记录可知，超鼎牛公司在合同解除前多次要求将物品搬离涉案商铺，均遭到鑫荙森公司的拒绝，即超鼎牛公司并非自愿占用涉案商铺。根据鑫荙森公司发出的《律师函》可知，鑫荙森公司已明知合同无继续履行的可能性，但其既不同意超鼎牛公司搬走相关设备，又不主动折价变卖物品以抵扣欠款，还一直拒绝收回涉案商铺，由此导致综合服务费损失的不断扩大，上述损失应由鑫荙森公司自行承担。据此，本院对于鑫荙森公司要求超鼎牛公司支付2020年4月7日后的综合服务服务费，不予支持。 超鼎牛公司作为自助型餐饮机构，受疫情及疫情防控措施影响较大，其自2020年1月底开始休业，从而导致其无法获得经营收入，故其未在合同约定的时间足额支付综合服务费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对鑫荙森公司要求超鼎牛公司按照合同约定的时间开始计算违约金，本院不予支持。同理，对于鑫荙森公司主张赔偿其支出的律师费，本院亦不予支持。但同时，超鼎牛公司因疫情情况不明朗以及避免经营损失扩大提出了撤店申请，物业服务合同关系已经于2020年4月7日解除。在此情况下，超鼎牛公司应当向鑫荙森公司结清欠付的费用，其继续拖欠已不具有合理性，故其应从2020年4月8日起支付迟延付款的违约金。《达森广场管理服务合同》约定的违约金标准为每日千分之三，现鑫荙森公司主动将该标准调整为每日千分之一，系合法处分自身权利，超鼎牛公司对此亦无异议，本院予以照准，但违约金总额应以超鼎牛公司欠付的本金为限。另外需要指出的是，物业服务合同有别于租赁合同，鑫荙森公司作为物业服务企业在疫情期间需要承担更多、更重的管理和服务职责，若以疫情为由免除超鼎牛公司的全部违约责任，对于鑫荙森公司而言，有失公平。 谭华健在《管理服务合同主体变更补充协议》中承诺对超鼎牛公司所负义务承担连带责任保证。现鑫荙森公司要求谭华健对超鼎牛公司欠付的款项承担连带责任，符合约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告广州超鼎牛餐饮服务有限公司、谭华健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司支付2020年2月1日至2020年4月7日止的综合服务费共34840元； 二、被告广州超鼎牛餐饮服务有限公司、谭华健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司支付欠缴上述综合服务费的违约金，以34840元为本金，按每日千分之一的标准，从2020年4月8日起计算至综合服务费付清之日止，违约金总额以欠付的综合服务费总额为限； 三、驳回原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1911元，由原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司承担1092元，由被告广州超鼎牛餐饮服务有限公司、谭华健承担819元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员 李慧娟 二〇二一年三月二日 法官助理 谢雨虹 书 记 员 梁 艺