广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1710号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习律师。被告：韦克，男，1959年11月18日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市万科物业服务有限公司与被告韦克物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月16日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴小庆，被告韦克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2017年2月至2020年10月的物业服务费2394元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数计至被告还清全部欠款之日止；计算标准分段执行，2017年3月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清全部欠款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告立即向原告支付2017年2月至2020年10月的各项公摊电费36.91元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是荔湾区康王北路1081号4160号商铺业主。原告依据与开发商签订的《前期物业服务合同》为该涉案商铺所在的小区提供了物业服务，但自2017年2月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及电费。被告韦克辩称，一、物业公司提供各种服务是物业公司应尽的义务，交物业管理费也是业主应尽的义务，物业公司不履行义务到位的话，作为业主也可以不履行缴费的义务。二、根据物业管理条例第24条，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，请原告出示通过招投标方式接管星域广场物业管理的合法证据。三，根据物业管理条例第28条物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部位、共用设施设备进行查验。请原告出示对星域广场共用部位、共同设施设备进行对比，确认目前星域广场的物业共用部位、公用设施与原有的查验结果是否相同。以证明原告确实履行了物业管理公司应尽的义务。四、在前期物业服务合同第2章约定原告提供的前期物业管理服务的范围，原告提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准，否则应按国家和地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金。五、被告与广州明扬物业管理有限公司签订的商铺租赁经营合同书约定了租赁经营期限，原告不去找物业使用人收取物业管理费却直接找业主收取物业管理费，违反了前期物业服务合同的约定。六、根据前期物业服务合同第七条，对物业服务资金收支情况有争议的，双方共同聘请专业机构，对本合同期内物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，审计相关费用从物业服务支出中列支。因此，我们业主请求对原告物业资金的收支情况进行审计，以确认原告收取业主公摊费用的合理性。七、目前被告的商铺已经面目全非，找不到商铺原有的踪影，这些情况的发生，都是在原告管理的期限内没有尽到应有的义务造成的。八、当业主公司招商想盘活商场的时候，原告不但不配合我们，还以种种理由阻挠、妨碍我们盘活商场。九、业主属于弱势群体，原告的实力远比我们业主强，属于以大欺小，恃强凌弱。本院经审理认定事实如下：被告是广州市荔湾区康王北路1081号XXXX号商铺的业主，该商铺建筑面积为10.64平方米。2007年9月13日，涉案大厦的开发商广州市万科房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方对涉案大厦的物业提供前期物业管理服务。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，商业物业为5元/月·平方米。公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠交总额的千分之一向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》签订后，涉案小区未成立业主委员会。原告与裙楼商铺业主没有签订新的物业服务合同。2014年10月12日，被告（甲方）与广州明扬物业管理有限公司（乙方，以下简称明扬公司）签订《商铺租赁经营合同书》，约定：甲方将自有的商铺租赁给乙方使用，租赁期自2014年11月1日至2024年10月31日止。乙方需按约定向甲方支付租金。在租赁经营期间内，甲方同意乙方因经营之需对商铺进行重新分割、布局。合同期内商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费、物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担。《商铺租赁经营合同书》签订后，被告将商铺交付给明扬公司使用。2015年3月26日，原告（甲方）与明扬公司（乙方）就涉案大厦商业裙楼物业管理及相关费用缴纳问题签订《物业服务合作协议》，约定：乙方接受商业裙楼业主委托和授权为金色康苑商业裙楼提供统一招商、内部运营管理及商业裙楼内部的基础物业服务等。甲方负责对商业裙楼的外围提供公共清洁、公共设施维护；商业各楼层配电房管理以及商场内三台垂直电梯的日常维护保养。乙方负责商业裙楼内部设备设施维护、消防安全管理、清洁卫生、客户投诉处理及商业营运管理等。乙方负责支付商场的历史欠费，从2015年4月1日开始每月20日前支付商场当月物业服务费、公共部位、共用设备设施分摊费用，按每月每平方米5元计算。逾期缴费按欠费总额的每日千分之一计算违约金等。《物业服务合作协议》签订后，原告自认明扬公司已向其支付了商场的历史欠费，但商场内部商铺的物业服务费仅缴纳至2017年1月。2019年12月原告以快递方式向被告等商铺业主邮寄了《关于催缴物业管理费及公共分摊费的函》。2020年3月原告向明扬公司递交了《律师函》，要求明扬公司缴纳欠费。2021年2月1日，明扬公司出具《证明》，证实原告每年有向其追缴物业服务费。在本院审理该场地其他物业服务纠纷中，本院现场勘验，现场的情况如下：除首层临街商铺、负一层一间商铺、三层一间商铺正常营业外，其余大部分商铺均无招租成功并营业，处于空置状态。商场内部大部分区域的间隔被打通，多处有建筑垃圾。除首层配电房外，其他各层配电房内存在设施缺失情况。三台垂直电梯正常运行，扶手电梯停运。车库入口处的监控室正常使用。屋顶和外墙的部分玻璃有爆裂现象。本院认为，一、对于被告是否为本案承责主体的问题，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主是法定的缴纳物业服务费的主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告抗辩没有任何人向被告出示有关的物业管理规定及前期物业服务合同，物业收费如何定价和缴交等为由而拒交物业服务费，无法律依据，本院不予采纳。《前期物业服务合同》约定了业主需对支付服务费承担连带责任，《物业服务合作协议》也没有约定免除业主支付物业服务费的责任，因此，原告选择向业主要求支付服务费并无违反法律规定，本院予以支持。二、对于原告有无按约定提供物业服务的问题，原告提供证据初步可以证明其对小区提供了物业服务及支付了公摊电费。结合现场有部分商铺可正常营业、垂直电梯正常运行、监控室正常使用等情况，本院认定原告对商铺裙楼提供了物业服务。对于被告的抗辩理由，基于统一经营管理的需要，明扬公司同意对商场内部除了垂直电梯和配电房之外的部位自行管理，该约定并没有违反法律规定。因此，对于商场内部原告提供的服务内容和范围应以《物业服务合作协议》的约定来确定。商铺内部的清洁卫生、建筑垃圾的处理应由明扬公司负责。现商场内部尚未招租成功，整个商场处于明扬公司准备整合装修的过程中，配电设备由明扬公司使用，目前没有直接证据证明配电房设施的缺失是原告管理不善所导致。对于天花爆裂、围墙玻璃爆裂问题，该部位属于商场外部的公共设施设备，在业主向原告反映情况后，原告应及时采取相应的措施进行维护。三、对于公摊电费的问题，《前期物业服务合同》约定了公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊，故原告主张该费用，有事实和合同依据，本院予以支持。四、对于滞纳金的问题，因原告提供的服务存在一定的瑕疵。因此，本院对该请求不予支持。综上，本院认定原告对涉案大厦裙楼有提供基本的物业服务，但对部分公共设施如天花、外墙的管理存在一定瑕疵，该瑕疵尚未构成重大瑕疵。被告作为涉案商铺的业主，在原告已经提供基本的物业服务的情况下，依法应当向原告缴纳物业服务费。原告对于存在的服务瑕疵，应尽快采取措施进行整改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告韦克向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的物业服务费共2394元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告韦克向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的公摊电费共36.91元。三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担2元，被告韦克负担23元（受理费原告已预交，被告应负担部分由被告迳付原告，本院不予退回）。本判决为终审判决。审判员  侯炜邦二〇二一年三月十五日书记员  谢绮雯黄嘉琪