云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0112民初3567号 原告（反诉被告）：云南海埂宾馆 统一社会信用代码：91530100MA6K59X678 住所地：昆明滇池国家旅游度假区怡景路2号 法定代表人：徐启贵 委托诉讼代理人：刘江涛、李倩，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南泽达投资管理有限公司 统一社会信用代码：91530100309688595W 住所地：云南省昆明市滇池度假区怡景路2号 法定代表人：马立新，系董事长职务。 被告（反诉原告）：马兴元，男，1959年7月15日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。 被告（反诉原告）：马立新，女，1966年6月14日出生，汉族，身份证登记住址：广东省深圳市福田区。 三被告（反诉三原告）共同委托诉讼代理人：邓劲松、杨琛，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）云南海埂宾馆（以下简称“海埂宾馆”）与被告（反诉原告）云南泽达投资管理有限公司(以下简称"泽达公司")、被告（反诉原告）马兴元、被告（反诉原告）马立新租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，于2021年3月26日、3月29日依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。第一次开庭原告（反诉被告）海埂宾馆的委托诉讼代理人刘江涛，三被告（反诉三原告）的委托诉讼代理人杨琛、被告（反诉原告）马立新到庭参加了诉讼。第二次开庭原告（反诉被告）海埂宾馆的委托诉讼代理人刘江涛，被告（反诉原告）泽达公司、马立新到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）马兴元经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令:1、被告立即向原告支付场地使用费1871140元；2、被告立即向原告支付拖欠的水费152937.2元，以及电费75727元；3、被告立即向原告返还森海塞尔话筒两套（价值约12000元）；4、被告立即向原告支付违约金464508元；5、本案的诉讼费和保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年6月12日签订了《场地使用协议》，约定原告将位于海埂宾馆内的水疗中心整体楼房及部分附属地下停车室交给被告作为办公场地使用，被告使用期限为2015年8月1日至2020年8月1日，场地使用费第一年为98万元，第二年开始，每年按7%逐年递增，场地使用费每年支付一次，由被告提前一个月支付给原告，但被告未按照合同约定向原告支付场地使用费，经原告委托律师向被告发送律师函后，被告于2019年7月出具了《承诺书》，但至今仍未按照合同约定履行，严重违反了合同约定，应按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特根据我国《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支付原告的全部诉讼请求。 三被告共同辩称：第一、针对这个场地使用费，我们认为由于本诉原告提供给被告的租赁场地严重缩水，那么我们当时签订这个合同是基于定价98万元每年的定价，那么是基于合同约定提供的租赁物是整个水疗中心的整体楼房，那么建筑面积大约是3200平，以及附属的地下停车室是基于3200平的楼房，加上附属地下停车室，那么约定的定价是98万元每年，但是我们在接收房屋，甚至在把房屋还给了原告出具了承诺之后，我们才发现原告提供的租赁物的严重缩水，那么我们认为我们已经支付了的部分租金已经是超付了，那么应当进行一个相应的扣减。所以原告所主张的场地使用费是不符合合同约定的，不应当得到法庭的支持。当时定价我们是基于对原告方政府宾馆的一个信任，所以在原告方没有提供权属证明的情况下，我们签订并且履行了，那么就因为原告方不能提供相应的房屋权属证明，导致我们的泽达公司注册地登记在了海埂宾馆，那么我们的员工在这进行社保缴纳的时候，由于不能提供租赁物的权属证明，所以导致我们的公司员工在缴纳社会保险的时候就无法缴纳，所以这个也是给我们导致的另外一笔损失。第二、针对第二项请求，我们提醒法庭注意的是，拖欠的水费和电费是没有依据的，首先来说，在原告方提供的水费和电费的表格上面没有我方的签字。另外，租赁物的水费和电费的交接，应当是在交房的时候抄一个底表，在接房的时候抄一个底表，那么在交房的时候再抄一个交房的时候的一个表，这两个表要经过双方确认进行才能够得出水费和电费，但是原告方所主张的水费和电费是他单方面的记录的，没有经过我方的确认，所以水费和电费是不真实的。还有原告方所主张的水费当中绝大部分的费用即高达13万的费用是地热的费用，那么我们租赁是用做办公使用的，我们不是生活使用，我们是不需要使用地热的，我们不需要使用热水，但是恰恰原告所主张的水费当中，自来水费只有2万多，地热水费高达13万多，这是非常不符合常理的，所以对水费和电费也是没有事实依据，请法庭予以驳回。第三、森海赛尔的话筒刚才马立新本人一再强调，当时就没有森海塞尔的话筒，为什么会在交接单上交接确认书上会有这个东西那是因为当时我们的房屋交接确认书我们只做了一份，做完了以后我们认为房子还给你了，交接确认书还给你了，没事了，所以我们就没有留着一份，那么这个东西刚才马立新也一再辨认了，他说这个东西在当时就是没有的，森海塞尔的话筒是后来原告方自己添加上去的，这个也请原告方的代理人进行核实森海塞尔的话筒的问题。另外一方面森海塞尔的话筒的对价，并不是像原告所主张的价值约12000，即便你有这两个话筒，那么你的价值主张应当是以有效的票据提交法庭后进行相应的认定，所以我们认为这一笔森海塞尔的话筒的价值也不应当得到法庭的支持。第四、违约金就更没有依据了，因为在整个交易过程合同履行过程当中，原告的违约是非常明显的，所以我们认为原告所主张的违约金也不应当得到法庭的支持。第五、要求马立新和马兴元承担这个连带责任，我们认为没有依据，经过法庭核实以后应当支付的部分，我们认为这个合同的主体那是泽达公司，而不是本案的两个自然人被告，所以两自然人被告在本案当中不应当承担任何的法律责任。综上所述请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告泽达公司、被告马立新补充答辩：原告交房的时间，原来按合同约定是7月份交房，但是实际上原告当时正在酒店翻修，整个大楼里面堆满了原告翻修时的桌椅板凳，酒店家具，所以那时候被告根本进不去，被告是推迟了2、3个月才进去的，我不太记得了，反正是推迟了很久。所以我们也一直也没有去跟原告算，因为当时在租他们的房子，我们跟他们谈过，但是他们一直不给我们回应。酒店的总经理和管理人员一直都不回应，也没有书面的东西给我们回复。所以我们就没有把这个当回事。我们的员工不能办社保，所以很多东西我们都办不了，包括就像刚才说的热水什么的也都提供，但我们根本用不上。 反诉三原告请求人民法院依法判令：1、反诉被告返还反诉原告多支付的场地使用费1202302元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金19.6万元；3、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：反诉原被告双方于2015年6月12日签订了《场地使用协议》，协议约定：由反诉被告提供位于海埂宾馆内的水疗中心整体楼房（建筑面积约为3200平方米）以及部分附属地下停车室作为反诉原告的办公场地使用，租期自2015年8月1日起至2020年8月1日止，场地使用费为98元/年，自第二年开始，每年按7%逐年递增，任何一方违反合同规定，按年度缴纳使用费的20%作为违约金。合同签订后，反诉原告依约支付场地使用费，但反诉被告却为依约提供地下停车室供反诉原告使用，且提供使用的场地面积严重缩水，经反诉原告丈量，约为1700平方米。反诉被告的行为，严重违反合同约定，损害了反诉原告的合法权益，现提起反诉，请求人民法院依法查明事实，支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告辩称：反诉原告的反诉请求没有任何的事实和法律依据，应当依法驳回。第一大点，反诉原告所主张的反诉被告违反合同约定，这个事实是不存在的，理由如下：第一、按照原被告双方签署的场地使用协议约定，租赁物是整栋租赁，包括租赁物场地使用费的计算，并不是按照面积进行计算每平方米每天或者是每月多少钱，就像传统的租写字楼一样，它是整栋出租的价格，这是原被告双方在订立协议之初协商一致整栋出租及每年场地使用服务费的标准。第二、双方在签署场地使用协议之后，原告已按照协议约定向反诉原告交付了房屋，在交付的过程中，如果说真的按照反诉原告所讲的面积有如此巨大的一个落差，按常理来讲他应该会提出异议但是他没有提出异议。第三、整个的场地使用协议履行的过程中，反诉原告也没有就反诉被告提供的租赁物不符合合同的约定提出过任何的质疑，哪怕是口头的质疑。第四、双方在终止场地使用协议之前，双方已经基本上达成了终止场地使用协议的一致意见，反诉原告还向反诉被告出具了承诺书，认可了其拖欠的租金，认可了场地使用协议的解除时间，认可拖欠租赁房屋以及场地的水电费，实际上刚才反诉原告主张说不拖欠水电费，这也是完全是信口开河，在其承诺书的第三条也明确了，我公司承诺在腾房前缴清水电费。那么如果说在整个的过程中，反诉原告对这个场地使用协议中反诉被告约定提供的租赁物有异议，他应该提出变更或者是解除场地使用协议，或者是撤销其单方作出的承诺书，但实际上他一直是没有行使这样的权利，也可以证明他是认可租赁物的。第二大点，实际上结合租赁物的市场价格也可以证实，原被告双方约定的98万按每年7%递增，也是符合这个市场租赁价格的。那么庭后我也会向法官提交我们现在租赁物的租赁情况，因为这个涉及到我们的承租方的一个商业秘密，我可以提供法官来进行参考，实际上他现在的租赁的标准也是高于场地使用协议约定的7%递增到现在的一个标准。综上所述，反诉原告的反诉请求是在浪费司法资源，请求人民法院依法全部驳回。 海埂宾馆就本反诉一并提交如下证据： 第一组：1、场地使用协议；第二组：2、银行转账凭证（打印件）；第三组：3、承诺书；第四组：4、房屋交接确认书；5、泽达公司水、电表读数及费用情况表；第五组：6、内资企业登记基本情况表；7、泽达公司章程及章程修订案；8、2019年度报告（打印件）；第六组：9、云南海埂会议服务中心二期扩建装修工程设计说明；第七组：付款明细的情况说明。 泽达公司、马立新、马兴元就本反诉一并提交如下证据： 第一组：场地使用协议1份（复印件）；第二组：招商银行付款回单8份（复印件）；第三组：测绘报告。 泽达公司、马立新就本反诉补充提交了如下证据： 测绘费发票。 经审理，本院认定事实如下：泽达公司于2016年8月4日核准成立，马立新为泽达公司法定代表人兼股东，出资比例95%，认缴出资额4750万元。马兴元为泽达公司股东，出资比例5%，认缴出资额250万元。泽达公司公司章程规定：马立新、马兴元的认缴出资时间由全体股东约定，于2019年8月1日前缴足。庭审中，马立新、马兴元表示截止至法庭辩论终结前未足额缴纳认缴出资。 2015年6月12日,海埂宾馆（甲方）与泽达公司签订《场地使用协议》约定：一、甲方于2015年8月1日起至2020年8月1日止向乙方提供水疗中心整体楼房（建筑面积约为3200平方米）以及部分附属地下停车室（详细面积双方再行协商）作为办公场地使用。（一）场地每年的使用费98万元，自第二年开始，每年按7%逐年递增。（二）乙方使用甲方场地期间，由乙方举办的会议、培训学习和接待等服务消费项目必须由甲方提供，乙方保证在甲方的消费额为600万元以上。（三）场地使用费每年支付一次，采取先支付后使用原则，由乙方提前一个月支付给甲方。二、场地押金为5万元，场地押金不计息，场地收回之日，乙方将场地完好交还甲方，甲方退还乙方场地押金。三、装修整改（二）乙方须向甲方支付10万元的装修保证金，装修保证金在房屋装修完毕，由甲方工程部查验认可，对房屋结构没有造成毁损，无息退还乙方或转为场地使用费。（四）甲方同意给乙方约二个月的整改装修时间。四、交付场地期限：甲方于本协议签订之日起，收到乙方场地押金和装修保证金后即将场地交付乙方改造装修。六、场地使用期间的有关费用1、乙方使用场地产生的水、电、气通信等费用由乙方自行承担。七、违约责任4、甲乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，各方须按年度缴纳使用费的20%作为违约金，并承担相应的经济损失。 2019年7月5日，泽达公司向海埂宾馆出具承诺书载明：2015年6月12日，泽达公司与海埂宾馆签署《场地使用协议》。但因我公司资金紧张，至今尚欠贵宾馆部分租金。2019年6月，贵宾馆委托北京盈科（昆明）律师事务所向我公司发送了《律师函》，主张解除《场地使用协议》。现我公司就解决双方租赁事宜，承诺如下：1、我公司承诺于2019年7月15日前，将租赁房屋、场地恢复原状交付至贵宾馆；如未能如期交付的，贵宾馆有权采取断水、断电等一切措施强制腾退（腾退费用由我公司承担），我公司遗留的物品视为自愿放弃所有权；2、截止至2019年7月15日，我公司累计拖欠贵宾馆租金1871100元，我公司承诺于2019年7月30日支付935550元，余款于2019年9月30日前付清；3、租赁房屋、场地产生的水电费，我公司承诺腾退房前按时付清；特此承诺！ 泽达公司当庭陈述：海埂宾馆在2015年11月1日交房，泽达公司进行了装修后2015年12月21日正式使用租赁物。海埂宾馆经本院询问后，无法提交交房时间的证明。 泽达公司当庭表示2015年8月1日起到本案法庭辩论终结前支付给海埂宾馆的所有款项，因时间太长，无法完整提交所有的付款凭证，该期间实际支付情况以海埂宾馆提交的付款明细表情况说明为准。海埂宾馆当庭提交的付款明细表情况说明载明：1、泽达公司向海埂宾馆支付租金情况为：2015年12月31日付200000元、2016年1月13日付300000元、2016年7月26日付480000元，小计980000元。2017年3月30日付400000元、2017年10月30日付500000元，小计900000元。2018年2月13日付200000元、2018年9月27日付200000元，小计400000元。2019年1月31日付200000元，小计200000元。总计2480000元。水电费仅交过一次10575元，未交过押金50000元及装修保证金100000元。 2019年7月15日，海埂宾馆与泽达公司签署了房屋交接书载明房屋交接时间在2019年7月15日，备注：（1）欠德国森海塞尔话筒两套；（2）DS-228遥控器1个。 泽达公司当庭陈述其在出具承诺书后发现租赁物面积严重缩水。泽达公司、马立新、马兴元向本院提出司法鉴定申请：对泽达公司租用的楼栋位于海埂宾馆内的水疗中心整体楼房建筑面积进行测绘。本院依法委托云南盛岭测绘有限公司对上述申请进行司法鉴定。2020年12月18日，云南盛岭测绘有限公司出具测绘报告载明：海埂宾馆房屋（泽达公司租用的楼栋）地上1、2层房屋建筑面积2489.13平方米。为此，泽达公司垫付测绘费26000元。本院责令海埂宾馆提供租赁物的产权证明，海埂宾馆当庭表示提供不了。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。泽达公司当庭表示保留向海埂宾馆主张其构成合同欺诈的诉权，在原被告双方所签订租赁合同即《场地使用协议》未被依法撤销之前，原被告双方成立合法有效的租赁合同法律关系。泽达公司作为承租人应按约定向出租人海埂宾馆支付租金及水电费，泽达公司于2019年7月5日出具承诺书表明尚欠海埂宾馆租金1871100元，本院依法予以支持海埂宾馆请求泽达公司支付租金的请求。泽达公司在承诺书中还承诺租赁房屋、场地产生的水电费腾退房前按实付清，但海埂宾馆未向本院提交合法有效的票据证实腾退房前水电费实际产生的金额，本院以证据不足予以驳回海埂宾馆请求泽达公司支付水电费的诉讼请求。2019年7月15日的房屋交接书备注部分载明：泽达公司尚欠海埂宾馆德国森海塞尔话筒两套。泽达公司应当返还，但该两套话筒的型号、购置价格、购置时间原告均未举证证明，本院考虑到折旧等因素并参照该品牌话筒价格中位数酌定两套话筒的价值为6000元。因海埂宾馆提供的租赁物面积与实际测绘面积不符，本院判令租金做相应扣减，扣减金额为966760元=（泽达公司截止至2019年7月15日已付租金2480000元+泽达公司截止至2019年7月15日承诺的未付租金1871100元）×【（3200-2489）÷3200】。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。海埂宾馆提供给泽达公司的租赁物即海埂宾馆整体楼房（建筑面积约为3200平方米），而实际测绘面积为2489.13元。海埂宾馆提供的租赁物面积与约定不符，构成违约。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。泽达公司未按约定时间足额支付租金，构成违约。再根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故海埂宾馆、泽达公司双方均构成违约，抵消后均无需向对方支付违约金。 另，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款之规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。马立新与马兴元作为泽达公司股东未按公司章程全面履行认缴出资义务，依法应对本案泽达公司的租赁债务在未出资本息范围内承担泽达公司不能清偿部分的补充责任。 另，本案本诉的保全费未实际发生，本院不予支持。本案反诉产生的测绘费26000元（反诉三原告已先行垫付），本院依法判令由反诉败诉方海埂宾馆负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下： 由本诉被告云南泽达投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本诉原告云南海埂宾馆支付租金人民币1871140元； 二、由本诉被告云南泽达投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本诉原告云南海埂宾馆返还德国森海塞尔话筒两套（价值人民币6000元）； 三、驳回本诉原告云南海埂宾馆的其他诉讼请求； 四、由反诉被告云南海埂宾馆于本判决生效之日起七日内向反诉原告云南泽达投资管理有限公司返还租金人民币966760元； 五、由反诉被告云南海埂宾馆于本判决生效之日起七日内向反诉原告云南泽达投资管理有限公司支付测绘费人民币26000元； 六、驳回反诉原告的其他诉讼请求； 七、由本诉被告马立新于本判决生效之日起七日内在云南泽达投资管理有限公司未出资本息范围内对本诉被告云南泽达投资管理有限公司本判决第一项至第六项确定的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任； 八、由本诉被告马兴元于本判决生效之日起七日内在云南泽达投资管理有限公司未出资本息范围内对本诉被告云南泽达投资管理有限公司本判决第一项至第六项确定的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任； 本判决第一项至第六项抵扣以后，本诉被告云南泽达投资管理有限公司需于本判决生效之日起七日内向本诉原告云南海埂宾馆支付款项共计人民币878380元以及返还德国森海塞尔话筒两套（价值人民币6000元）。 如果云南泽达投资管理有限公司、马立新、马兴元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费人民币27410元（本诉原告已预交），由本诉原告自行负担人民币5716元；由本诉三被告共同负担人民币21694元并于本判决生效之日起七日内支付本诉原告。 本案反诉案件受理费人民币8692元（反诉三原告已预交）已减半收取，由反诉三原告自行负担人民币1828元；由反诉被告负担人民币6864元并于本判决生效之日起七日内支付反诉三原告。 本反诉案件受理费抵扣之后，本诉三被告需共同于本判决生效之日起七日内向本诉原告支付案件受理费人民币14830元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。 审判员 张 杨 二〇二一年三月三十一日 书记员 李佐健