大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初812号原告：王雅荣，女，1963年4月4日生，满族，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫艳朋，辽宁朋达律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室，统一社会信用代码：912102315655331039。法定代表人：胡京徽，该公司董事长。委托诉讼代理人：范荣，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵星宇，上海君澜（大连）律师事务所实习律师。原告王雅荣与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王雅荣的委托诉讼代理人宫艳朋、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人范荣、赵星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雅荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金49,169元（自2015年10月1日至实际交付之日即2016年9月28日止、按日万分之二的标准计算）；2.判令被告支付逾期办理产权证违约金（以677,264元为计算基数，自2018年9月8日起至可以办理产权证止，按日万分之一的标准计算，暂计算至2020年4月30日为40,635元）。事实与理由：原、被告于2015年2月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于大连商品房，房屋建筑面积50.88平方米，总金额677,264元。根据合同约定，被告应于2015年9月30日前将符合约定的房屋交付给原告使用。逾期交房超过60天，买受人要求继续履行合同的，应按照合同第八条约定支付违约金。同日，双方签订了《合同补充协议》，约定出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告给付全部购房款。但被告于2016年9月28日才提供自来水。原告于2017年9月11日接收房屋，被告应当在2018年9月8日前为原告办理产权证。但至今也无法办理产权证，故诉至法院，望判如所请。被告中合（大连）置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：不同意原告的诉讼请求。对于第一项诉讼请求，该诉讼请求已过诉讼时效，且被告没有逾期交房。对于第二项诉讼请求，逾期交房并非被告原因导致的，故不应当承担逾期责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的商品房买卖合同及补充协议、购房发票，被告提供的商品房买卖合同及补充协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供了《大连高新区中国供销集团东北基地项目合作框架协议书》及《大连高新区中国供销集团东北基地项目补充协议》，拟证明案涉房屋由高新区管委会承担项目所在地块七通一平等基础设施配套的义务。原告对该证据的真实性有异议，认为该证据与本案不具有关联性。本院认为，上述证据仅显示大连高新技术产业园区管委会与相关单位签订的合同情况，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。2.被告提供了工程竣工验收报告，拟证明案涉房屋已于2015年6月26日通过了竣工验收，符合交付条件，但逾期办证非被告原因导致，是因为外线电没有接通，故被告不承担违约责任。原告认为该验收报告系被告单方出具的，没有效力性，故不予认可。本院认为，上述证据仅显示大连高新技术产业园区管委会与相关单位签订的合同情况，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。3.被告提供了《关于申请中合大连置业有限公司项目正式用电的函》，拟证明涉案项目的电力外线工程由大连高新技术产业园区负责建设，而至今配置的外电无法使用，不能履行正式电的竣工验收程序，导致至今不能办理产权证。原告认为，无论何种原因，被告应对交付未达合同约定标准的房屋承担相应责任。本院认为，上述证据仅显示大连高新技术产业园区管委会与相关单位签订的合同情况，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。4.被告提供了《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，拟证明被告于2014年6月17日之前已将应缴纳的城市基础设施配套费16,450,242元全部缴纳完毕。原告认为缴纳配套费是被告应尽的义务，与本案不具有关联性。本院认为，上述证据仅显示了被告已缴纳城市基础设施配套费，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。5.被告提供了办理房屋初始登记提交材料及被告具备的办证材料（商品房预售许可证、预售明细、中华人民共和国规划许可证、规划设计图纸、办公室文件关于门牌号码的批复、中合置业凌水湾行政街号对照表、国有土地使用证、房屋管理号报告、关于凌海湾F地块建设项目证明房屋面积测绘报告、房屋面积明细表、建筑营业图、房屋面积测绘成果报告、公有面积信息表、房屋面积明细表），拟证明除了房屋竣工验收备案证以外的所有材料被告均已齐备，故逾期办证的责任不在被告。原告认为原告并没有达到所要求的办证标准。本院认为，上述证据仅显示了被告提供了相关办理房屋权属证书的材料，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院不予采信。6.被告提供了交房通知书、EMS快递单，拟证明被告按照合同约定已向原告发出了交房通知书，并没有逾期交房。原告认为没有收到上述快递。本院认为，被告提供的EMS快递单无法证明已向原告发出交房通知书，且被告称并未收到，故本院不予采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连房屋，建筑面积为50.88平方米，房屋总价款为677,264元，房屋用途为住宅。合同第六条约定，买受人于2015年2月10日一次性付清总房款677,264元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.……；2.……；3.……；4.……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第十五条约定，办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日起开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能再该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。《合同补充协议》第一条第一款约定，买卖双方确认《合同》第四条的该房屋单价及总房款均为优惠后的价格。该房屋优惠前的单价为人民币每平方米14,900元/平方米（建筑面积），优惠前的总房款为人民币737,251元。若买受人未能按照《合同》第六条及补充协议约定的付款期限按时支付房款，则取消全部房款优惠（即买受人需按优惠前的单价支付房款）。届时买受人除承担合同第七条约定的违约责任外，还应将已计算的优惠房款（即人民币677,264元）在房屋交付前（或出卖人另行通知的时间）向出卖人付清，否则，出卖人有权推迟房屋的交付期限；即使出卖人向买受人交付房屋或出具了商品房销售结算发票，也不视为出卖人放弃要求买受人补交优惠部分房款的权利。第十二条第一款约定，买卖双方一致同意出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。第二款约定，因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告向被告支付案涉房屋的全部购房款677,264元，被告于2015年2月10日向原告出具了发票。案涉房屋于2017年9月11日实际交付。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付房屋。如因出卖人的责任，未按合同约定时间商品房交付，合同继续履行的，出卖人按已付购房款的日万分之二向买受人支付违约金，直至实际交付之日。根据上述条款的约定，交付房屋的最后期限为2015年9月30日。诉讼中，原告自认实际收房时间是2017年9月11日，但本案请求的逾期交房违约金时间段为2015年10月1日至2016年9月28日止。对此，被告未举证证明实际交付日期，另称于2015年向原告邮寄通知交房书，但并无证据证明。故本院认定案涉房屋实际交付时间为2017年9月11日，被告逾期交房，理应承担违约责任。因本案请求逾期违约金的时间段为2015年10月1日至2016年9月28日期间，故本院仅审查该时间段的诉讼请求是否成立。但诉讼中，被告主张上述诉请已过诉讼时效。双方约定房屋交付期限为2015年9月30日，自约定交房次日起即2015年10月1日起已构成逾期交付，但双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任为按日支付违约金，逾期交房违约金的诉讼时效应按日计算。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，2015年10月1的逾期交房违约金适用此前两年诉讼时效的规定，即至2017年9月30日在施行民法总则前诉讼时效期间已届满，故2015年10月1日的案涉房屋虽已构成逾期交付，但因逾期交房违约金已过诉讼时效，原告诉请该天的逾期交房违约金不应得到支持。而原告本次诉讼中主张的自2015年10月2日起至2016年9月28日期间的逾期交房违约金，因至2017年10月1日施行民法总则时未过两年诉讼时效，则适用民法总则关于诉讼时效三年的规定，即至2019年9月27日诉讼时效期间届满。现原告主张2015年10月1日起至2016年9月28日期间的逾期交房违约金，于法无据，因此，被告此点主张于法有据，本院予以采信。关于逾期办证违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日起开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能再该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。而被告未能举证证明其履行了上述义务，致使原告在房屋交付后的720日内取得房屋权属证书，故应认定被告的行为构成违约，被告应承担违约责任。根据上述条款的约定，办理房屋权属证书的最后期限为自“房屋交付之日”计算720日。《补充协议》第十二条第四款第二项的约定，逾期交付房屋的，按照买受人实际接收房屋日期计算办理房屋产权证书的起始日期。案涉房屋实际交付时间为2017年9月11日，故被告承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期限应自2017年9月11日向后计算720天，现原告要求被告自2018年9月8日起开始承担违约责任，应为自2019年9月1日开始计算。鉴于被告逾期办证的违约行为仍在继续中，本院仅支持违约金计算自2019年9月1日起至2020年4月30日止；自2020年5月1日至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，将待案涉房屋具备办证条件后，由原告另行诉讼解决。据此，被告应向原告支付的违约金数额为16,458元（677,264元×日万分之一×243天）。但被告辩称案涉房屋逾期办证系因市政工程未施工完毕，被告依约应免责的意见。本院认为，市政工程是否施工完毕系被告与案外人大连高新园区管委会签订的框架协议中所涉及的双方权利义务内容，与本案认定被告在原、被告签订的相关合同中能否免责，不具有关联性。被告逾期办理权证是不争的事实，现在应重点审查原、被告签订的相关合同中是否有关于被告免责条款的约定。与之相关的是《合同补充协议》第十二条第二款的约定，因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。而本案中被告主张免责的原因不符合上述合同约定，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》一百八十八条、一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王雅荣自2019年9月1日起至2020年4月30日止期间逾期办证违约金16,458元；二、驳回原告王雅荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,045元，原告王雅荣负担1,833元，被告中合（大连）置业有限公司负担212元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  高琳琳人民陪审员  杨 梓人民陪审员  池春花二〇二一年三月三十日法官助理孙艺书记员张旭附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。