上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初38973号原告：苏寿梁，男，1967年11月11日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：江思佳，北京中凯(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔天送，北京中凯(上海)律师事务所律师。被告：上海夏都物业有限公司，住所上海市闵行区。法定代表人：蔡志芳,董事长。委托诉讼代理人：王戈，上海凯茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，女。原告苏寿梁与被告上海夏都物业有限公司(以下简称夏都物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告苏寿梁委托诉讼代理人江思佳、被告夏都物业公司委托诉讼代理人王戈、张婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏寿梁向本院提出诉讼请求：要求被告退还已经收取的违规费用26,080.26元。事实和理由：2009年，原告购入本市幸福路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下二层车位5号。之后，原告与尚明居物业管理(上海)有限公司(以下简称尚明居公司)签订《物业服务合同》，约定尚明居公司为原告提供物业服务，服务费为12元/月/每平米，已包含业主需要另行缴纳的小区物业管理费用，有效期至2019年3月31日等。之后，原告按约每季度向尚明居公司支付上述标准的物业服务费。原告在购入涉案房屋时，曾获得《华山夏都苑房屋使用、管理、维修公约》1份，其中第四条约定的管理费用为3.7元/月/每平米。之后，原告了解到尚明居公司并非涉案房屋小区开发商或业委会聘任的小区物业管理公司，涉案房屋小区物业管理公司于2009年时系凌隆公司，于2014年变更为上海新夏都物业有限公司。并且，上海新夏都物业有限公司曾向业主发函表示“华山夏都苑小区属于前期物业管理阶段，小区建设单位选聘了新夏都物业有限公司为小区新的物业管理单位，管理期限自2014年11月1日起至2016年10月31日，新物业服务合同约定公寓物业管理费为每平米5.04元”。之后，小区物业管理公司又从上海新夏都物业有限公司变更为被告，但何时、何种方式变更，业主不知情。2018年12月29日，尚明居公司向业主发函称，其与业主签订的《物业服务合同》即将到期终止，被告系本住宅小区开发商选聘的物业服务企业，本小区当前物业管理费为5.04元/月/每平米。在尚明居公司撤离前，被告向业主发放书面文件，表明尚明居公司服务到期后不再延续，经协商暂定由被告自4月1日起临时托管6个月，至2019年9月30日，并附管理服务事宜、服务标准及《临时物业服务协议》，协议载明“经新华路街道房管办事处、幸福路居委、原物业方、乙方(被告)及A栋楼宇部分业主于2019年3月9日就3月31日后物业管理服务事宜达成如下内容：由乙方按原物业的服务标准、内容和价格接受临时托管服务六个月”。但原告并未签订该份《临时物业服务协议》。2019年7月18日，被告发函称，表示其愿意以12元/月/每平米的亏损价格接手A栋物业管理工作。原告对被告未经合法程序接手A栋物业管理工作有异议，对该小区物业服务现状十分不满，自被告擅自接管以来，原告一直想将房产转卖，为避免节外生枝，原告不得不先行按照被告要求按12元/月/平方米缴纳了的物业费，但原告认为被告仅能够根据《华山夏都苑房屋使用、管理、维修公约》中第四条约定的管理费3.7元/月/平方米收取物业费，故原告诉至法院，要求被告退还原告多缴纳的物业费。被告夏都物业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：被告管理的小区共有3幢楼。开发商将1、2号楼出售给了摩根斯坦利公司，3号楼由开发商自己持有。之后，摩根斯坦利公司找了尚明居公司作为1、2号楼的楼内物业公司，并将1、2号楼分销给了业主。小区内的物业管理是开发商的前期物业管理，即被告管理。尚明居公司与业主签订了10年的物业服务合同，约定收费标准为12元/月/每平米【包含所有公共区域的服务(包含小区内的物业服务)】。所以，尚明居公司按照5.04元/月/每平米给付被告小区内的物业费。小区内的物业费发票是被告直接开给业主，剩余6.96元是尚明居公司开具发票给业主。被告管理的3号楼实际是按照16元/月/每平米收取物业费。2019年4月1日，尚明居公司在物业服务合同到期后退出了小区的物业管理。此时，1、2号楼内物业属于无人管理的状态。因尚明居公司与业主曾经签订的物业服务费偏低，被告担心3号楼业主对此有异议，故被告不愿意接手1、2号楼的物业管理。但是，小区所在街道的房办把被告、小区的业主代表、居委会、尚明居公司集中开协调会，会上要求被告按照原尚明居物业服务及价格进行临时托管。当时，各主体之间没有签订协议，但有会议记录。之后，被告向1、2号楼业主发放了临时物业管理合约。有部分业主签订该合约，有部分业主未签约该合约，为此，街XXX委会重新选定物业公司，但小区的业委会至今尚未成立。之后，被告就与开发商就1、2号楼签订了前期物业管理合同。原告也按照前期物业管理合同约定12元/月/每平米向被告缴纳了2019年4月至2020年6月物业费。现原告认为被告仅能按照3.7元/月/每平米收取物业费，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2009年12月11日，原告与凌俊有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买案外人凌俊有限公司所有的本市幸福路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下2层车位5，房屋建筑面积209.48平方米、车位建筑面积53平方米。2009年，原告与尚明居公司签订10年期的《物业服务合同》，约定由尚明居公司为原告提供物业管理服务，并按照建筑面积12元/月/每平米的标准向业主收取物业服务费，该物业服务费包含业主需要另行缴纳的小区物业管理费用。2010年4月8日，原告取得本市幸福路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证。之后，原告依约向尚明居公司缴纳物业费。另查明，2019年3月9日，新华街道房办、幸福居委会、华山夏都苑1、2号楼部分业主、被告和尚明居公司召开沟通会，会议就有关上海夏都物业有限公司按原尚明居公司物业的服务内容和原服务价格自2019年4月1日起对华山夏都苑XXX号楼、2号楼进行期限为6个月的临时物业管理服务进行了协商、沟通。之后，被告向华山夏都苑1、2号楼业主发函告知临时物业服务托管事宜，并附有临时物业服务协议。2019年3月29日，被告与华山夏都苑开发商上海业丰置业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由被告自2019年4月1日起至2020年9月30日止为华山夏都苑1、2号楼提供物业服务，按照建筑面积12元/月/每平米的标准向业主收取物业服务费。2019年10月1日，被告与华山夏都苑开发商上海业丰置业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由被告自2019年10月1日起至2020年6月30日止为华山夏都苑1、2号楼提供物业服务，按照建筑面积12元/月/每平米的标准向业主收取物业服务费。被告为华山夏都苑XXX号楼、2号楼提供物业服务自2019年4月1日起至今。再查明，原告缴纳了本市幸福路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下2层车位5自2019年4月起至2020年6月止的物业费共计37,706.40元。诉讼中，原、被告均确认华山夏都苑小区业主委员会尚未成立。诉讼中，原告申请证人张1、张某2、胡某某、李某某、袁某某、潘某某、易某某出庭作证，陈述被告接手华山夏都苑1、2号楼物业管理后，未达到原先尚明居公司提供的物业服务标准。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、物业服务合同、业主函、临时物业服务协议、告A栋全体业主书、友情提示、通告、催款公告、增值税发票、上海市商品房预售合同等，被告提供的情况说明、会议记录、物业管理服务合同等，证人张1、张某2、胡某某、李某某、袁某某、潘某某、易某某证言以及当事人庭审陈述等证据所证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案所涉华山夏都苑小区尚未成立业主大会及业主委员会，业主难以自行选聘物业服务企业。2019年3月原承担华山夏都苑A幢1号楼、2号楼物业管理服务的尚明居公司将退出，致该区域将处于无物业管理服务的情境，在此背景下，该区域属地政府部门召集华山夏都苑1、2号楼部分业主、被告和尚明居公司召开沟通会，协商关于被告自2019年4月1日起对华山夏都苑XXX号楼、2号楼进行期限为6个月的临时物业管理服务。之后，华山夏都苑开发商上海业丰置业有限公司与被告签订了《物业管理服务合同》，约定由被告自2019年4月1日起对华山夏都苑A幢1-2号楼进行物业管理服务，被告自2019年4月1日起也实际履行了对华山夏都苑A幢1-2号楼物业管理服务义务。故应当认定被告自2019年4月1日起具有幸福路211弄华山夏都苑A幢1-2号楼前期物业服务企业的主体资格。原告对被告接管华山夏都苑A幢1-2号楼物业管理所持的异议，本院不予采纳。因被告与开发商签订的物业服务合同对业主具有约束力，故被告在向原告提供物业服务后，亦有权依照其与开发商签订的物业服务合同向原告收取相应的物业服务费，根据被告与开发商签订的《物业管理服务合同》约定华山夏都苑A幢1-2号楼物业管理费为12元/月/平方米，故原告主张被告不能按12元/月/平方米标准收取物业费的意见，本院亦不予采纳。另外，关于原告提出的被告物业服务质量不如原尚明居公司的物业服务质量，12元/月/平方米收费标准不合理的意见，本院认为，现原告举证尚不足以证明被告未全面履行物业服务合同项下的义务而构成履约严重瑕疵，且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要物业公司与业主在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。且原告提及的涉全体业主共同利益的物业管理问题，宜在小区成立业主大会及业主委员会后，由业主大会或者业主委员会经授权后觅途径予以解决，不能作为单个业主要求减免物业服务费的理由。综上，原告诉请不具有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告苏寿梁的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计226元，由原告苏寿梁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈莞茜二〇二一年三月二十四日法官助理 陈永波书 记 员 陈永波附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。