上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4318号原告：万年青(上海)运动器材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘严雄，执行董事。委托诉讼代理人：张某，男。委托诉讼代理人：任长青，上海东炬律师事务所律师。被告：上海承世印实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张校，执行董事。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。原告万年青(上海)运动器材有限公司与被告上海承世印实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年3月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张某、任长青、被告委托诉讼代理人施卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万年青(上海)运动器材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币53,308.52元(以下币种均为人民币)、管理费53,308.52元、保安费4,152.10元、电费327.43元，合计111,096.57元；2、判令被告向原告支付解除租赁合同违约金1,521,856.02元;3、判令被告立即将工商注册地址迁出租赁物；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年7月31日签订《厂房租赁合同》一份,之后又分别于2019年7月31日、2019年10月签订《厂房租赁合同补充协议》两份。约定由被告承租原告位于青浦区北盈路XXX号第9幢一层B区、二层B区的房屋。双方对租金、管理费、保安费、水电费等费用标准;违约金数额;恢复原状交还的义务等均有明确约定。被告房租交付至2020年9月30日,拖欠多日的房租、管理费等款项未付,现已搬离租赁物。原告认为,双方租赁关系明确,被告违约事实确定,应当按照约定支付违约金和赔偿原告损失。根据相关法律,特诉至法院,恳请依法审理,判如所请。被告上海承世印实业发展有限公司辩称：不同意原告诉请，由于去年疫情影响，2020年9月被告两次向原告提出终止合同，将相关的通知给到了原告，双方合同于2020年9月28日通知送达原告之日起已经解除。由于原告迟延接收，相应的诉请，过错应由原告自行承担。双方的房屋交接在2020年10月28日。对于诉请2，由于合同终止情况特殊，根据合同法司法解释26条，继续履行合同对被告系不公平的，也系不能实现的，被告经营状况在7、8月-9月已经歇业、对资产进行转卖，用于支付员工工资，继续履行合同，对于被告无能为力且不公平，故向原告提出解除合同。违约依法不能成立。即便系违约行为，原告的主张也显然显失公平，违约金过高。被告已经在合同订立时已经支付保证金，双方协商被告同意将保证金作为补偿给予原告，原告再次主张违约金缺乏诚信。请求驳回原告诉请。对于诉请3，法院已经释明，被告也同意尽快迁走。经开庭审理查明：2019年7月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区北盈路XXX号(胜利路XXX号),房产证编号为第9幢(甲方公司编号为第2幢,详见附件一厂区平面图)的厂房第1层B区、第2层B区房屋出租给乙方使用,第1层B区租赁物面积为980平方米、第2层B区租赁物面积为3,668.60平方米,合计租赁物面积4,648.60平方米，此面积如有误差,以产权证面积为准。租赁期限为10年,即从2019年7月31日起至2029年7月30日止。租赁物的用途为生产、办公,由乙方按政府有关规定办理相关申报手续并承担全部费用,如无法办理相关审批手续则由乙方自行承担所有责任,与甲方无关。如乙方需改变租赁用途的,须以书面向甲方提出申请经得甲方书面同意。第一年(2019年7月31日至2020年7月30日)第1层租金每日每平方米0.525元、管理费每日每平方米0.525元,每月租金总额为15,649.38元、每月管理费总额15,649.38元,第2层租金每日每平方米0.375元,管理费每日每平方米0.375元,每月租金总额为41,844.97元、管理费总额41,844.97元。自第二年起租金和管理费逐年递增2%,即每年在上一年基础上递增2%,即从2020年7月31日开始至2021年7月30日止,第1层租金每日每平方米0.536元、管理费每日每平方米0.536元,每月租金总额为15,977.27元、管理费总额为15,977.27元;第2层租金每日每平方米0.383元、管理费每日每平方米0.383元,每月租金总额为42,737.66元、管理费总额为42,737.66元；以此类推。甲方给予乙方2个月装修期,即从2019年7月31日起至2019年9月30日止,装修期内免收租金和管理费。免租期届满次日为起租日,由起租日开始计收租金和管理费。装修期间乙方除免付租金和管理费外其余责任与义务与租赁期内相同(保安费在装修期内不免除)。租金和管理费以每三个月为周期一付。乙方应于每周期开始之日10日前交清租金和管理费,但是租赁第一周期(2019年9月30日至2019年12月29日)的租金和管理费乙方应于2019年7月31日前付清。合同签订之日起1个工作日内,乙方向甲方交付保证金229,977.40元。租赁期限届满,在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、管理费及保安费因本租赁行为所产生的一切费用,并按合同规定承担违约责任及返还租赁物等合同所约定的责任后10日内,甲方将向乙方无息退还保证金。乙方在租赁期间,使用的水、电、环境卫生费、有线电视费、液化气、电话费等其他费用,由乙方根据有关规定自行承担。前述水、电、有线电视、电话等在相关部门允许的情况下,乙方应自行申请单独立户并自行向相关部门缴费,在无法单独立户的情况下,乙方应自费设置独立电表、水表等,以便甲方代收代缴。甲方代收代缴的,乙方应当在甲方指定时间内支付相关费用,乙方未按甲方通知的时间支付上述费用的,每逾期一日,应按未付款项的千分之五(0.5%)向甲方支付违约金。甲方向乙方收取每个月的保安费4,648.60元,乙方应于次月的10日前交于甲方。合同签订并生效后1日内(即2019年7月31日),甲方将租赁物按现状交付乙方使用。乙方逾期支付租金和管理费或其他费用的,每逾期一日应按逾期支付金额的日千分之五(0.5%)向甲方支付逾期付款违约金。乙方有下列行为之一的,视为乙方根本违约,甲方有权单方终止合同,无偿收回租赁物、租赁物固定装修归甲方所有,而且,乙方应按照合同总租金和管理费的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)违反合同第二条第2款的约定,擅自改变租赁物使用用途的；(2)违反合同第二条第3款的约定,擅自将租赁物转租、转借或与他人共用的;(3)未按照约定的方法或租赁物的性质使用或妥善保管租赁物,致使租赁物受到损耗的;(4)擅自拆改租赁物房屋建筑结构,破坏租赁物房屋主体结构,或对租赁物人为造成其他严重损害的；(5)拖延缴纳租金和管理费达30(日历)天的；(6)利用租赁物进行违法违规活动的;(7)利用租赁物储存、存放易燃、易爆及危险化学物品的;(8)在租赁期内，乙方中途擅自退租的；(9)未经甲方书面同意擅自装修施工，或未按规定申办装修施工手续,造成甲方严重损失的；(10)存在其他根本性违约行为,经甲方催告后合理期限内仍未纠正的。乙方未经甲方同意,对租赁物进行改善或增设他物的,甲方可以要求乙方恢复原状及赔偿损失。如甲方无正当理由提前终止合同构成根本性违约,甲方应按照合同总租金和管理费的10%向乙方支付违约金。合同提前终止或有效期届满,甲、乙双方未达成续租协议的,乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物,并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的,甲方有权要求乙方按照租金和管理费的2倍向甲方支付租赁物占用费,同时,甲方有权随时自行收回租赁物,并自行将租赁场地内的物品、设施设备等搬离租赁物,且不负保管责任。甲方对清理该等物品和设施设备等所产生的费用由乙方承担。合同提前终止或租赁期间届满后,乙方不继续承租租赁物的,应当自合同终止之日或租赁期限届满之日后的5个工作日内办理完成注销以租赁物为注册地址的工商营业执照、税务许可证等全部行政许可证照文件(如有),乙方逾期办理完成的,每逾期一日,应当按照租金和管理费的2倍向甲方支付违约金。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约向被告交付租赁厂房，被告支付保证金229,977.40元。2019年10月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同补充协议》，约定在《厂房租赁合同》4,648.60平方米租赁面积的基础上：1.增加1号厂房与2号厂房连廊分摊7.20平方米;2.增加5号厂房与2号厂房连廊分摊69.75平方米；3.增加2号厂房四层分摊50.82平方米(按第2层租赁单价计算);4.增加2号厂房一层屋檐分摊面积58.33平方米*50%=29.165平方米；5.减少2号厂房第1层B区面积：38.30平方米。即增加后租赁面积为第1层B区租赁面积970.865平方米,第2层B区租赁面积3,796.37平方米,合计租赁面积为4,767.235平方米。增加面积后《厂房租赁合同》第三条：租金和管理费变更为如下计算方式：1、第一年(2019年7月31日至2020年7月30日)第一层租金为每日每平方米0.525元,管理费为每日每平方米0.525元,每月租金总额为15,503.50元、每月管理费总额为15,503.50元；第2层租金为每日每平方米0.375元,管理费为每日每平方米0.375元,每月租金总额为43,302.35元,每月管理费总额为43,302.35元,每月租金与管理费合计117,611.70元。2、自第二年起租金和管理费逐年递增2%,即每年在上一年基础上递增2%,即从2020年7月31日至2021年7月30日止,第1层租金为每日每平方0.536元,管理费为每日每平方米0.536元,每月租金总额为15,828.34元、每月管理费总额为15,828.34元；第2层租金为每日每平方米0.383元,管理费为每日每平方米0.383元,每月租金总额为44,226.13元,每月管理费总额为44,226.13元,每月租金与管理费合计120,108.94元;以此类推。3、补充协议签订乙方需补支付租赁第一周期2019年9月30日至2019年12月29日租金与管理费合计差额7,869元,该差额部分在乙方支付租赁第二周期租金与管理费时一起支付。根据原《厂房租赁合同》第四条第5款：甲方向乙方收取每个月的保安费4,648.60元,从2019年10月份起更改为：甲方向乙方收取每个月的保安费4,767.23元。补充协议签订后,甲乙双方均对租赁面积不再提出任何异议。补充协议系《厂房租赁合同》的补充约定,具有相同法律效力。补充协议中其他权利义务以及未尽事项均适用于：《厂房租赁合同》中的条款。2020年9月3日，被告向原告发出《终止厂房租赁合同的申请》：我公司与贵司于2019年7月31日签署的《厂房租赁合同》,合同编号：WNQ-(承世印)XXXXXXX,由于我司在2020年上半年受到疫情严重影响,公司经营严重亏损,公司经营困难,特向贵司提出提前终止租赁合同,我司实属已经无能为力继续交房租,公司已经无能为力继续经营,公司已经破产,敬请谅解。2020年9月4日，原告向被告发送《〈终止厂房租赁合同的申请>之回函》：贵我双方分别于2019年7月31日签订了《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》;于2019年10月23日签订了《厂房租赁合同补充协议》。双方对承租期限、违约责任等均有明确的条款约定。该合同合法有效,应严格履行。恪守合同是市场经济的基本准则,合同各方应及时、充分履行合同义务。贵司申请中所述疫情影响并非贵司一家所受,我司亦给予了减免优惠,该理由实不能认可。现正式告知贵司：不同意贵司提前终止合同的申请。贵司收函后应积极应对,筹措资金,切实履行租赁合同。如贵司单方违约,我司将依照合同约定及法律规定,要求贵司承担一切违约责任和法律责任。2020年9月28日,被告向原告发送《终止厂房租赁合同的申请》：我公司与贵司于2019年7月31日签署的《厂房租赁合同》,合同编号：WNQ-(承世印)XXXXXXX,由于我司在2020年上半年受到疫情严重影响，公司经营严重亏损,公司经营困难,特向贵司提出提前终止租赁合同,我司已于2020年9月3日提交书面申请,本次再次向贵司提交终止厂房租赁合同的申请。我司实属已经无能为力继续交房租，公司已经无能为力继续经营,公司已经破产,敬请谅解。我公司已经清空场地，请贵司安排交接房屋、敬请贵司给予谅解。2020年10月9日，原告向被告发送《〈终止厂房租赁合同的申请〉之回函》：贵司寄送的《终止厂房租赁合同的申请》,我司已经于2020年10月9日收悉。我司亦经充分考量,现予以回函：不同意终止厂房租赁合同,应继续履行双方之租赁合同。贵我双方的租赁合同合法有效且在租赁期内,双方均应一体遵行。合同是约束双方的基本规则,是双方权利义务的规范体现,恪守和履行协议是最基本的法律要求。来函中所述已经清空场地,要求交接房屋,我司不予确认。再次敦促贵司依照合同及时履行合同义务,如有违反,我司将依照合同约定及法律规定追究违约责任。2020年10月23日，原告向被告发出《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，载明因被告违反合同约定,拖延支付租金、管理费逾30日,根据合同相关条款约定,通知被告双方之间的厂房租赁合同自2020年10月23日终止；要求被告于2020年10月31日前支付2020年10月1日至2020年10月22日的租金、管理费、水电费、保安费等实际发生的费用,合计90,583.93元、违约金1,547,075.74元；被告应于2020年10月30日前将租赁厂房恢复原状,期间涉及拆除、整政等工作的,由被告负责全部责任，若超过2020年10月30日未恢复原状则应承担超过日期的租金及管理费。被告支付的各款项之和已远超保证金,故不再返还保证金，所超出部分将通过法律途径追诉。另因被告违约导致合同终止造成的实际损失,如厂房空租期租金损失等,将根据实际情况,保留追诉的权利。2020年10月28日，原、被告双方对系争厂房进行交接。2020年11月6日，原告与案外人上海业丰印务有限公司(以下简称“业丰公司”)签订《厂房租赁合同》，将系争厂房出租于业丰公司。庭审中，原、被告双方确认租金支付至2020年9月30日，被告确认结欠电费327.43元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、补充协议、终止厂房租赁合同的申请、回函、解除《厂房租赁合同》通知书、收条、交接清单、付款回单等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告万年青(上海)运动器材有限公司表示，被告终止合同申请以及回函证明内容不认可，租赁合同不能因单方的通知而终止，对合同效力没有影响。被告支付的保证金同意抵扣，但不足以抵扣被告应当支付的租金以及违约金，故原告不同意返还。原告出租案外人的厂房租赁合同，与本案无关，且出租部分仅仅系被告承租的一小部分。被告租金支付截止日期系2020年9月30日，不能改变被告逾期支付2020年10月1日至2020年12月30日的租金的事实。系争房屋产权系原告。原告现主张电费金额327.43元，之后也不再主张了。双方租赁合同于2020年10月23日解除。双方合同约定清楚，因为被告逾期支付租金达到了解除合同的条件，逾期支付30日，原告按照合同约定行使解除权，并要求支付违约金，合理合法。且由于被告未及时搬离，实际占用期间产生费用应由被告承担。被告上海承世印实业发展有限公司表示，2020年9月3日向原告提出终止合同的申请，原告进行回复。2020年9月28日被告再次提出终止租赁合同，原告2020年10月9日给予回函。证明被告已经向原告提出终止合同。系争房屋产权系原告。如果违约，保证金抵扣全部费用，包含租金、管理费、保安费、电费、违约金等所有费用。合同已经解除，但解除时间系2020年9月28日。由于去年疫情持续影响，根据合同法司法解释26条、以及审理疫情案件第六条，作为被告一方已经资不抵债无力继续经营的情况，解除合同，9月28日第二次要求终止合同的申请下已经明确场地已经清空、可以移交，但由于原告拖延产生的空置费，应由原告自行承担。对于违约，存在客观情况，由法院进行酌定，违约金的标准高于一般的违约标准，远远大于社会行情。即便被告提出解除合同存在违约，违约金的约定过高，请求法院调整。根据庭审确认的事实，本院认为，原告与被告就系争房屋签订《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告因自身原因提前搬离系争租赁房屋，对此，被告称系提交终止申请即解除合同；原告认为系被告未支付租金提前搬离租赁房屋违反合同约定。被告因未按约支付租金等自身原因导致提前搬离系争房屋，违反合同约定，且原告就此并未免除被告的违约责任。因此，本院依法以守约方诉请主张解除合同之日为合同解除日，即2020年10月23日。被告主张已于2020年9月28日与原告解除合同，违约方无合同解除权，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。原、被告双方于2020年10月28日交接。原告要求支付租金、管理费、水电等的诉讼请求，本院予以支持。关于解约违约金，被告认为过高，要求调整。本院根据合同履行情况、被告的违约原因、过错程度、给原告造成的实际损失等综合因素考虑，因双方同意租赁保证金229,977.40元进行抵扣，故酌定被告再支付违约金130,348元。关于原告主张要求被告办理营业执照注册地址迁出租赁物。因办理营业执照注销或登记地址变更手续涉及行政部门审批制度，系属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告万年青(上海)运动器材有限公司与被告上海承世印实业发展有限公司于2019年7月31日签订的《厂房租赁合同》及2019年10月23日签订的《厂房租赁合同补充协议》解除；二、被告上海承世印实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万年青(上海)运动器材有限公司租金、管理费、使用费、保安费人民币110,769.14元；三、被告上海承世印实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万年青(上海)运动器材有限公司电费人民币327.43元；四、被告上海承世印实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万年青(上海)运动器材有限公司违约金人民币130,348元；五、驳回原告万年青(上海)运动器材有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,538.94元，减半收取计人民币9,769.47元，由原告万年青(上海)运动器材有限公司负担人民币7,308.64元，由被告上海承世印实业发展有限公司负担人民币2,460.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年三月三十一日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。