安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0123民初657号 原告:苏绍保,男,汉族,1965年5月13日出生,住安徽省巢湖市庐江县。 委托诉讼代理人：徐刚，安徽禾森律师事务所律师。 被告:高建明,男,汉族,1971年6月10日出生,住安徽省巢湖市庐江县。 被告:曾桂梅,女,汉族,1971年4月3日出生,住址同上（被告高建明之妻）。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王艳，北京高文（合肥）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王帅（实习），北京高文（合肥）律师事务所律师。 原告苏绍保诉被告高建明、曾桂梅土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告苏绍保提出以下诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的土地租赁合同；2、被告返还原告租金102600元，保证金1万元，赔偿经济损失9000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2020年8月6日,原、被告(两被告系夫妻)双方签订一份《土地租赁合同》,约定被告将其使用的金寨南路老收费站处的土地中部分出租给原告使用,年租金15万元,保证金1万元。合同签订当日,原告通过微信转给被告高建明1万元保证金,第二天,原告向被告曾桂梅转租金款102600元,(因从8月6日2-2021年5月31日不足一年)然而,合同签订支付租金后,被告承诺没有问题的三相电和大门拓宽,却一直没有落实。原告也无法使用。2020年8月15日,原告向被告发送自己的银行卡,要求退钱。随后,又多次与被告交涉返还租金、保证金事宜,均无果。后来经了解被告租赁合同的上家范四军,原来范四军与被告曾桂梅的《土地租赁合同》中明确约定不得转租,并且范四军在2020年9月30日已经收回该土地。原告认为被告明知其不具备该土地的出租权利,仍故意欺骗原告,案涉《土地租赁合同》应为无效,被告收取的租金及保证金应全部返还原告。为维护原告的合法权益,特具状诉至贵院,请依法判准如上诉讼请求。 被告高建明、曾桂梅辩称，一、答辩人不存在欺骗被答辩人的行为，答辩人的转租经过范四军的同意。答辩人将案涉土地转让给被答辩人时，答辩人与被答辩人一同前往范四军处，经过范四军同意后，答辩人一才与被答辩人签订了《土地租赁合同》，不存在答辩人所称的故意欺骗行为。本案原、被告双方签订的《土地租赁合同》解除，是因为被答辩人单方违约，不愿意继续租赁土地，并为范四军联系承租人，故范四军主动提出解除与答辩人二签订的租赁合同，并赔偿了答辩人1万元，并非是被答辩人主张的由于答辩人擅自转租而解除。另从《合同解除协议》第二条：“如有乙方与他人的转租或转让关系的，由乙方负责解决，与甲方无关”也可以看出，范四军知道并同意答辩人转租。 二、答辩人于2020年8月6日将土地交付给被答辩人使用，被答辩人在使用租赁土地期间，答辩人积极配合被答辩人施工和使用，包括被答辩人所称的三相电及大门拓宽事项。另，三相电及大门拓宽事项并非合同约定的事项，不会影响被答辩人使用，故其不能以此来要求答辩人退还保证金和租金，且答辩人有权扣除被答辩人占有使用期间的租金。 三、被答辩人在承租期间，未经答辩人同意，私自开挖破坏场地，并经答辩人制止后，仍未停止施工，给答辩人造成重大经济损失，答辩人修复土地约7万元费用也应扣除。 经过庭审以及原被告举证质证，本院认定如下事实：2020年8月6日,原告与高建明签订《土地租赁合同》,约定原告承租金寨南路老收费站处的土地（约2000平方米）,租赁期为一年，自2020年6月1日至2021年5月31日，年租金15万元,保证金1万元。合同约定“一年一签”、“如果甲方继续租用场地，同等条件下乙方优先租用。次年租金由甲方和原房东合同同步上涨”。合同签订前，2020年8月4日，原告微信支付高建明1万元保证金,2020年8月5日原告安排挖机进场地预埋管道、平整土地，花费若干。2020年8月7日，原告向高建明妻子曾桂梅转款102600元。另原告平整土地原为驾校坡道。 2020年8月7日原告与高建明微信聊天：“明天老板过来吗？最好是我们见面谈一下，三相电，盖大篷的事，一定要落实好，…”，高建明“讲了他也答应了”。8月15日高建明“没有哦，不行就从这边接线”，苏绍保“你知道我很急”，高建明“这边接线我说好了”，苏绍保“高总你下午一定要去谈好了，你知道我叫多少人去看了，学校那边摆机子肯定不行的，也就是说在我前面有多少人去看都不敢干”。 2020年5月13日，曾桂梅（乙方）与范四军（甲方）签订《土地租赁合同》，乙方承租甲方金寨路南路老收费站处的土地（面积约7.5亩），租赁期限为一年，自2020年5月31日至2021年5月31日。合同约定“一年一签”、“乙方不得自行转租或转让，否则甲方有权终止合同，造成一切后果由乙方承担”。2020年9月3日，甲方双方签订《合同解除协议书》，约定双方一致同意解除上述《土地租赁合同》，乙方于2020年9月30日前返还该土地，如有乙方与他人的转租或转让关系的，由乙方负责解决，与甲方无关。备注“管道已转范四军”，范四军退租金13万元、保证金2万元和赔偿款1万元。另，曾桂梅租赁场地用于驾校培训，部分转租他人。 本院认为，本案的争议焦点为：一是被告曾桂梅、高建明是否隐瞒原告其与范四军签订租赁合同并解除合同的事实。曾桂梅与出租人范四军2020年5月13日签订《土地租赁合同》，承租金寨路南路老收费站处的土地（面积约7.5亩），虽然合同载明“乙方不得自行转租或转让”，但是鉴于曾桂梅长期租赁该场地用于驾校培训，并将部分场地转租他人，出租人未明确反对，视为同意转租。高建明作为曾桂梅丈夫，与原告签订《土地租赁合同》，将承租的上述场地部分转租给原告，虽无曾桂梅授权，但因其接收租金，视为事后追认，故原告与高建明签订的租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。合同载明“如果甲方继续租用场地，同等条件下乙方优先租用。次年租金由甲方和原房东合同同步上涨”，且双方微信聊天时原告称“明天老板来吗？我们见面谈一下”，故原告应知晓高建明出租的土地为出租人所有，范四军与高桂梅解除合同系协商结果，不为违约解除，故原告主张高建明隐瞒范四军转租导致解除合同，于事实不符，不予采信。 二是原告埋管道、平整土地是否经过高建明允许。由于原告埋管道、平整土地在前，签订合同在后，被告签订合同，视为接受原告上述行为，故其辩解原告未经其允许不能成立，不予采信。 三是高建明口头承诺的事项是否是合同义务。原告签订合同后与高建明商谈三相电以及大门拓宽事宜，虽然为其经营所需，但是未在合同中明确约定，且双方未对此达成补充协议，故不为合同义务，只为协助附随义务，故原告不得因为被告未接通三相电以及大门拓宽事宜，拒绝履行合同义务。 四是曾桂梅与范四军解除合同后，原告与高建明的租赁合同是否解除。曾桂梅与范四军2020年9月30日解除租赁合同后，其无土地转租权，原告的合同目的不能实现，合同解除，由于非为双方违约导致，故高建明不得收取原告1万元保证金，原告应交纳2020年8月6日至2020年9月30日的租金15万元÷12个月÷30天×54天=2.25万元。 四是原告埋设管道、平整土地的费用，高建明是否需要补偿。范四军与曾桂梅解除合同时约定“管道已转范四军”，因双方解除合同后，曾桂梅无转租权，其无权决定其他承租人是否承租，故其主张将管道承租人转让给范四军无事实根据，该约定中的管道应为原告埋设的管道，因有利于排水，出租人范四军赔偿的管道1万元，高建明应将部分给付原告。被告主张恢复费用，因无证据支持且未实际发生，不予支持。鉴于原告平整土地时拆除坡道，且未将土地硬化，酌定支持被告返还5000元，综上，高建明、曾桂梅共收取102600元租金和1万元保证金，扣除原告应支付2.25万元租金，被告应退还102600元租金、1万元保证金和5000元管道费用，故高建明、曾桂梅应退还原告（102600+10000-22500+5000）95100元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，第五百六十六条，第七百一十五条，第七百一十六条，第七百一十七条之规定，判决如下： 一、原告苏绍保与被告高建明于2020年8月6日签订的合同于2020年9月30日解除； 二、被告高建明、曾桂梅于本判决生效之日起十日内一次性给付原告苏绍保95100元； 三、驳回原告苏绍保的其他诉讼请求。 本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1276元，由被告高建明、曾桂梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  曾凡玲 二〇二一年三月二日 书记员  唐 芮 附1：原被告举证 原告苏绍保为支持其诉讼请求，提交如下证据： 一、身份证复印件，证明原告、被告的身份。 二、土地租赁合同（原件），证明原、被告于2020年8月6日签订的土地租赁合同的具体内容。 三、微信截屏（手机原始载体）、转账详情，证明:1、合同签订后,原告支付给被告保证金10000元、租金102600元的事实；2、被告承诺三相电无法落实的事实；3、原告发现被告不能提供土地及相应的条件的时候，原告向被告提供银行卡要求退款的事实；4、被告向原告承诺将大门拓宽的事实。 四、土地租赁合同、合同解除协议书，证明:被告与范四军签订的的原租赁合同明确约定被告不得转租或转让,其不具备出租该土地的权利及该土地已于2020年9月30日被收回的事实（合同解除协议书里面说明）。 五、收据2张，证明原告预埋管道花去工程款、材料款。 被告高建明、曾桂梅为支持其辩解意见，提交如下证据： 一、土地租赁合同，证明：1、土地租赁期间为2020年6月1日至2021年5月31日；2、本案租赁物是位于金寨路南路老收费站处的土地，合同内容也并不包括三相电和大门拓宽事项。 二、原告与被告一的录音、聊天记录、照片（手机原始载体），证明：1、被告已将案涉土地于2020年8月6日即签订合同当天交付给原告使用；2、原告未经过被告允许，擅自施工破坏案涉土地。 三、网页截图（打印件），证明：将原告破坏的土地恢复原状大约需要7万元（估算）。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。