福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0423民初234号原告：童天水，男，1966年9月21日出生，汉族，住福建省清流县。原告：罗二福，女，1965年11月1日出生，汉族，住福建省清流县。被告：三明市光明地产有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水东路138号，统一社会信用代码91350423557580022W。法定代表人：罗黎明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马仁芳，男。原告童天水、罗二福与被告三明市光明地产有限公司（以下简称光明地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童天水、罗二福，被告光明地产公司的委托诉讼代理人马仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童天水、罗二福向本院提出诉讼请求：1．判令光明地产公司尽快履行买卖商品房的交付义务，并按规定为业主办理（土地、房产）两证。未办理房产违约金人民币68462元（从2018年1月16日至2021年3月1日止总价款608553×1／‰元／天×1125天＝68462元）。自3月2日起至实际履行之日止实际计算。2．判令光明地产公司赔偿逾期交房日万分之二的违约金人民币92134元（违约金从2015年10月9日计算至2017年11月17日止，608553元×2／‰元／天×757天）。3．判令光明地产公司给付原告购房款（商贷部分）425000元的完税发票。4．判令光明地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年3月7日，二原告向被告三明市光明地产有限公司签订《商品房销售合同》一份，以每平方米4690.92元，总价608553元购买清流县××镇××广场××幢××单元××号房，房屋交付期限为2015年10月8日。原告已交付房价款608553元，履行了合同规定的义务，但被告在2017年11月17日前未将商品房交付给原告使用，既不履行合同义务，也不与原告协商解决。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求我院判令被告承担逾期交房的违约责任：1．判令被告尽快履行买卖商品房的交付义务，并按规定为业主办理（土地、房产）两证。未办理房产违约金人民币68462元（从2018年1月16日至2021年3月1日止总价款608553×1／‰元／天×1125天＝68462元）。自3月2日起至实际履行之日止实际计算。2．自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日万分之二的违约金人民币92134元（违约金从2015年10月9日计算至2017年11月17日止，608553元×2／‰元／天×757天）。3．判令被告给付原告购房款（商贷部分）425000元的完税发票，并承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，童天水、罗二福提出变更诉讼请求，将计算逾期办证违约的截至日期主张到2020年12月31日。自2021年1月1日起至实际履行之日止实际逾期违约金，保留今后起诉的权利。光明地产公司辩称，鉴于光明地产公司因经营遇到困难，资金链已经断裂，这笔违约金太高了无法支付，请法庭参照清流范围内相同情况处理，对日万分之二的逾期交房违约金和日万分之一的逾期办证违约金酌情予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。光明地产公司对童天水、罗二福提供的身份证、结婚证、原被告双方签订的《商品房销售合同》、交购房款的《销售不动产统一发票》、《个人贷款支付凭证》无异议，上述证据符合客观性、关联性、合法性特征，对其证明力本院予以认可。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：（一）童天水、罗二福与光明地产公司于2013年3月7日签订了《商品房买卖合同》一份，约定童天水、罗二福向光明地产公司购买清流县××镇××路××号××广场××幢××号商品房；按建筑面积129.73平方米计算，每平方米单价为4690.92元，总价款608553元，双方就付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2015年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”（二）童天水、罗二福分别于2013年5月31日交购房款183,553元，2013年9年13日以按揭贷款方式交购房款425,000元，共计向光明地产公司支付了购房款608,553元。2017年7年17日交装修保证金2,000元，同时，还交了物业服务费1,323元、预收公摊费400元、二次装修垃圾清理费400元、出入证工本费20元，合计2,143元。（三）童天水、罗二福与光明地产公司于2017年11月17日就案涉商品房进行了交接。（四）案涉商品房因人防工程和消防工程未完工，至今未通过综合验收，尚不具备办证条件。（五）光明地产公司因与税务机关税款尚未结清，目前无法开具销售商品房的税务发票。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，童天水、罗二福按照《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，已付清了全部购房款，光明地产公司未按合同约定的期限将案涉商品房交付使用，应当承担逾期交房的责任。同时，光明地产公司未在商品房交付使用后将办理权属登记需由光明地产公司提供的资料交付买受人，导致买受人无法在约定的期限内取得房屋权属证书，亦应承担逾期办证的责任。光明公司以因公司资金链断裂、亏损严重，原来约定的违约金过高为由，请求予以酌情降低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、经济损失等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并进行裁决。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的精神，参照清流县辖区内房地产行业实际情况及逾期交房和逾期办证违约金的处理情况，本院酌定逾期交房违约金按已交购房款总额日万分之一（即0.01％）计算，逾期办证违约金为已交购房款总额的日万分0.5计算。因此，光明地产公司应支付童天水、罗二福主张自2015年10月9日起至2017年11月17日止按757天计，逾期交房违约金46,067.46元（608,553元×0.01％元/天×757天）。关于计算逾期办证违约金的起算时间，根据合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，应向买受人支付违约金。因此，光明地产公司应支付的违约金自2018年2月16日起计算，至2020年12月31日止的逾期办证违约金为31,918.60元（608,553元×0.005％元/天×1049天）。2021年1月1日以后逾期办证违约金，因违约损失处于不确定状态，原告可保留今后另行主张的权利。关于原告请求按规定为其办理产权证书的主张，因案涉商品房所在的光明城市广场尚未通过综合验收，暂时不具备办证条件，客观上无法办理房屋产权证书，现不予支持。关于原告诉请判令被告给付原告已交购房款金额425,000元的完税发票的主张，因被告暂时不具备开具税务发票的条件，客观上无法履行该义务，现不予支持。关于原告诉请判令被告尽快履行商品房交付义务的主张，因事实上已经交房，而无需再判令被告履行此项义务，驳回其诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付童天水、罗二福逾期交房违约金46,067.46元；二、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付童天水、罗二福逾期办证违约金31,918.60元；三、驳回童天水、罗二福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,511.90元，减半收取计1,755.95元，由三明市光明地产有限公司负担（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  邓志民二〇二一年三月三十日书记员  官晓琪附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。申请执行提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。