山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0402民初4595号原告（反诉被告）：深圳市紫唐房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区41区华安捷15栋507室，统一社会信用代码：914403005521114382。法定代表人：蔡海明，总经理。委托诉讼代理人：李娟，系原告工作人员。委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东唐程房地产投资开发有限公司，住所地：山东省枣庄市市中区文化东路32号，统一社会信用代码：91370400670509594U。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人：孙高峰、崔方圆，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。原告深圳市紫唐房地产经纪有限公司与被告山东唐程房地产投资开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市紫唐房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李娟和刘存文到庭参加诉讼，被告山东唐程房地产投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙高峰、崔方圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市紫唐房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2020年9月25日解除《御璟东方商品房销售代理合同》；2、被告向原告支付超价代理费3301534元及滞纳金(以欠付超价代理费为基数，自欠款之日起按月利率2%计算至付清为止)；3、被告向原告支付未销售部分违约金157753元；4、案件受理费、财产保全费、财产保全保险费由被告承担。事实和理由：2010年4月2日原告与被告签订《御璟东方商品房销售代理合同》一份。其中，该《合同》第一条约定：由被告全权委托原告独家代理御璟东方二期住宅与商业店面的销售；第三条约定：住宅部分超价代理费标准为销售金额超出底价总额部分的30%；店面部分超价代理费标准为销售金额超出底价总额部分的50%；第五条约定：住宅部分超价代理费在完成销售面积的50%后开始支付，以后按月支付；商业店面部分超价代理费待完成销售面积的70%后开始支付，以后按月支付；第六条约定：被告应协助原告的销售代理工作；第八条约定：被告延期支付超价代理费超过十五天，应按照应支付款的0.3%日支付滞纳金：如超过三十天，原告可提前终止合同。被告应立即支付已销售部分的超价代理费，还应按合同销售总额中未销售部分总额的1%计算作为违约金支付给原告；第九条约定：争议由当地仲裁委员会仲裁。上述合同签订后，被告又将该房产项目一期未售房源交原告进行销售。2014年1月，原告销售面积符合代理费支付约定的情况下，被告却拖延拒不与原告进行超价代理费的结算。由于被告在上述合同履行期间拒不结算义务，并存在将店面进行出租、在店面出现漏水等损坏后拒不履行维修义务等情形，造成原告迟迟无法完成项目的销售工作。上述合同履行过程期间，被告仅支付460万元，下欠3301534元未付。另被告造成原告未销售店面总价15775338元，应向原告支付未销售部分违约金157753元。原告认为，被告违反合同约定，原告有权请求解除该合同。同时，被告应向原告支付超价代理费、滞纳金及违约金。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告山东唐程房地产投资开发有限公司辩称，原告诉讼请求所依据的理由与客观事实不相符，请求驳回原告关于3301534元超价代理费的支付请求以及相应滞纳金的请求，驳回原告支付未销售部分违约金的请求，案件受理费、财产保全费、财产保全保险费由原告承担。一、原告没有按照《代理合同》约定的进度履行销售义务，由于原告未尽职履行代理义务，无论是住宅销售还是店面销售，都没有按照《代理合同》条款约定的销售进度，全面完成销售任务，在合同约定销售进度的每个阶段，原告也都没有完成《代理合同》约定的销售任务比例要求。直到2020年8月12日，原告提起诉讼要求确认解除《代理合同》时，原告也没有全面完成实际销售任务，店面实际销售面积仅仅达到41.28%，并没有达到《代理合同》约定的合同终止条件，即“楼盘售完、手续理清”。二、关于代理费的结算，原告诉称：2014年1月，销售面积符合代理费支付约定，要求进行代理费结算，被告拒绝。事实是：所谓的结算，只是原告坚持要求直接按照销售额与《代理合同》当初约定的平均底价进行计算，并全额主张超价代理费，既不愿意承担因没有按照约定进度完成销售业绩和及时收到购房款所应承担的违约责任，也不承认在《代理合同》履行过程中，经双方认可，进行底价调整的事实。另外，自2010年9月19日开始，被告已经通过多次付款、以房作价等方式预先支付给原告代理费，到2013年1月，累计已达到470万元，直到2014年1月23日，被告已经累计预支代理费485万元。而在2014年1月，原告要求结算时，原告实际完成销售住宅才达到92.26%，店面才达到37.07%，仍然没有全面完成《代理合同》条款约定的销售任务。三、关于原告主张解除《代理合同》，商品房代理销售，属于委托，被告和原告双方都可以随时解除合同，但是，按照《合同法》的规定，因解除合同给对方造成损失的，应当赔偿损失。原告擅自单方解除《代理合同》，依法应当赔偿由于解除合同给被告造成的损失。四、原告请求的滞纳金没有法律依据，由于原告一直没有按照《代理合同》条款的约定全面完成销售任务，原告与被告之间也一直未完成对帐结算，所以，原告主张的“以欠付超价代理费为基数”，缺少事实依据，另一方面，又由于原告没有按照《代理合同》条款约定的进度完成销售任务，违约在先，被告对于原告关于代理费支付的时间要求，享有先履行抗辩权。因此，原告的滞纳金请求应当予以驳回。即使是法院认为被告应当承担部分滞纳金，原告主张的延期支付代理费的违约金利率过高。无论是《代理合同》约定的每天0.3%，还是原告在起诉状中主张的每月2%，都过分高于实际损失。在此，被告请求法院适当调整原告主张的违约金利率，当然，被告的这一请求，并不表示被告承认原告的滞纳金请求，而是表示，如果法院认为被告依法应当承担部分滞纳金的话，也应当适当调低滞纳金的计算利率。五、应当由原告承担商品房未销售部分的违约金，原告不但在每个阶段的实际销售量都远远达不到合同条款的要求，而且，也没有按照《代理合同》条款约定的销售期限全面完成销售任务。按照约定，从2010年4月2日至2011年8月31日，在不到一年半的时间内，原告就应当全面完成销售任务，但是，直到2020年8月12日，原告提起诉讼时，期间已经长达十年多，原告仍然没有全面完成销售任务，构成了根本性的违约，既浪费了被告为协助其代理销售提供的财力物力，又造成被告错过了商品房销售的黄金时期，耽误了合同目的的尽快实现。所以，造成合同不能继续履行而解除的原因，在于原告代理销售工作的拖延，原告不但无权要求被告支付未销售商品房部分的违约金，而且应当向被告承担相应的违约责任。被告山东唐程房地产投资开发有限公司反诉请求：1、承担未完成住宅销售进度的违约赔偿责任403020.94元；2、承担未完成店面销售进度的违约赔偿责任639814.92元；3、支付逾期收款额的滞纳金共1890879.53元；4、赔偿50号店面的损失199375元；5、支付店面未销售部分1%的违约金123809.44元；5、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：截止2010年11月12日，住宅已销售部分反诉被告已连续两个阶段未完成销售进度，第一阶段只达到37.26%，第二阶段只达到45.64%，这时的超价代理费应为806041.87元，按照约定的50%计算，反诉被告应承担403020.94元的违约赔偿责任。截止2010年10月2日，反诉被告已经连续两个阶段未完成店面的销售任务，第一阶段只达到7.16%，第二阶段只达成20.75%，这时的超价代理费应为639814.92元，按照约定，反诉被告应承担639814.92元的违约赔偿责任。反诉被告无论是在住宅销售中，还是在门市销售中，购房款的收款时间都不符合《代理合同》条款的约定要求，住宅共累计应承担滞纳金1557312.97元，门市共累计应承担滞纳金333566.56元，合计1890879.53元。反诉被告不守诚信，应赔偿50号门市的损失199375元。截止到2020年8月12日，反诉被告单方解除合同时，在应销售的店面中，还有九个店面仍然未销售出去，总面积1183.51平方米，价款总额为12380943.5元，按照约定，反诉被告应承担123809.44元的违约赔偿责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2010年4月2日，原、被告签订御璟东方商品房销售代理合同书，约定：被告全权委托原告独家代理御璟东方二期住宅与商业店面的销售。其中住宅面积33566平方米，商业店面约9000平方米，具体面积以本合同第四条第1款的附件为准。期限自本合同签订之日起至项目二期住宅交房后三个月止。被告应支付给原告的报酬为超价代理费，超价代理费系指原告履行本合同后在完成销售指标所应得的报酬，住宅部分超价代理费标准为销售金额超出低价总额部分的30%（需扣除5.55%的销售税金），店面部分超价代理费标准为销售金额超出底价总额部分的50%（需扣除5.55%的销售税金）。住宅部分平均底价为4200元/㎡（顶层不计容积率部分面积按0.6系数折算销售面积），店面部分见附件，地下车库销售双方另行协商。被告按上述均价编制《每套单元底价明细表》，作为本合同附件存档，该明细表作为乙方销售的最底价格依据，并作为双方结算超价代理费依据。原、被告双方未经对方同意，在合同期内住宅部分销售底价不得调整，超过六个月被告有权调整店面部分销售底价。销售进度为：（1）在二期住宅拿到预售许可证且正式开盘（开盘时间以广告发布时间为准）后三个月完成住宅可售建筑面积的50%，在住宅封顶时完成住宅可售建筑面积的70%，在住宅封顶后三个月完成住宅可售建筑面积的80%，在住宅竣工交房时完成住宅可售建筑面积的95%。原告如连续两个阶段未完成销售任务，被告有权解除合同，但应支付给原告已经销售部分的超价代理费的50%作为劳务费。（2）合同签订后三个月完成一期店面可售建筑面积的50%，六个月完成店面可售建筑面积的70%，九个月完成店面可售建筑面积的80%，在二期住宅竣工交房时完成店面可售建筑面积的90%。原告如连续两个阶段未完成销售任务，被告有权解除合同，店面部分销售由被告另行委托，且不支付已经销售部分的超价代理费。原、被告同意本条款不影响住宅销售超价代理费的结算。原告必须按签订的销售合同中规定的时间及时将客户的购房款汇到被告账户。如购房款超过销售合同中规定的时间30天仍未汇到被告账户，则被告将按每日万分之五收取未回收部分的滞纳金，在被告支付原告超价代理费时扣除。原告工作人员不得经手客户缴纳的购房款（包括用户按揭贷款），所有的销售款项必须由被告指派的财务人员收取，并由被告出具收据或者正式的商品房销售专用发票。当被告与购房户签订正式《商品房买卖合同》，并按该合同之规定收到该购房款的首期付款时（含定金），原告所售的面积计入销售进度，销售业绩按实际到位的销售款计算。住宅部分超价代理费在完成总销售面积的50%后开始支付，以后按月支付。商业店面超价代理费待完成总销售面积的70%后开始支付，以后按月支付。原告应在每月的30日前将当月的销售业绩确认交给被告报备，被告应于次月10日之前将超价代理费的90%支付给原告，另预留的10%超价代理费在原告完成全部合同任务后15日内支付给被告。被告或第三方介绍成交及被告自行成交的销售房屋（包括被告用工程款、材料款抵扣所成交的房屋），计入原告的销售业绩，被告按销售底价0.8%支付原告代理费。被告延期支付超价代理费超过十五天，应按照应支付款的0.3%/日支付滞纳金，如超过三十天，原告可以提前终止合同，被告应立即支付已销售部分的超价代理费，还应按合同销售总额中未销售部分总额的1%计算作为违约金支付给原告。原告未能按本合同约定完成销售任务，被告有权终止合同，商业店面部分不支付已经销售部分的超价代理费，住宅部分应支付给原告已经销售部分的超价代理费的50%作为劳务费，原告应于接到书面通知三日内办理完毕移交手续并撤离售楼处。除约定的解除合同条件外，双方任何一方未经对方同意不得擅自终止合同，任何一方未经对方同意擅自单方解除合同的，解除合同的一方应按合同销售总额中未销售部分总额的1%计算作为违约金支付给对方，若在解除合同时销售总额尚无法确定的，以该项目最终实现销售时最初出售的十套房屋的平均销售价格作为计算依据。御璟东方小区二期住宅总实际建筑面积为33357.68平方米。关于上述销售代理合同约定的销售底价及一期未售住宅销售底价，原、被告在御景东方1#楼、2#楼、4#楼、5#楼底价表，文化路门市底价明细表（1号-26号）、内街门市底价明细表（27号-41号）、内街门市底价明细表（42#-53#）、御景东方一期未售房源总统计（底价）上皆盖章予以认可。关于上述销售代理合同约定的住宅部分的开盘及封顶实际时间，御景东方小区二期准现房于2010年6月27日开盘，御景东方小区二期原B5#、B4#楼号变更为现在的1号楼、2号楼，原B3#、B2#楼号变更为现在的4号楼、5号楼。2010年6月25日，监理例会纪要记载B5#（即1号楼）、B4#楼（即2号楼）已经封顶，2010年11月12日，监理例会纪要记载B2#（即5号楼）、B3#楼（即4号楼）已经封顶。关于涉案住宅及门市销售进度，被告提交了销售进度统计表对销售合同签订时间进行了统计，并提交房屋买卖合同予以佐证，原告对该销售合同签订时间真实性未提出异议，本院对统计的销售时间予以确认。原告并未按照约定时间完成销售进度。2020年9月，原告向被告发送解除合同通知书，要求解除销售代理合同，被告员工于2020年9月25日收到该解除合同通知书。另庭审中，原告提交《御璟东方二期已售客户统计表》、《御璟东方住宅结算统计》、《御璟东方一期门市房销售结算明细表（门市）》、《御璟东方一期已售房源计算统计》、《御璟东方销售佣金结算表》、《御璟东方结算总统计》、六户出售情况说明、《未售门市明细》，拟证明：截至2019年4月4日，原告共销售一期住宅13套（总面积1667.81㎡，总房款9216169元，溢出底价的总价为1253793元），二期住宅257套（总面积33166.01㎡，溢出底价的总价为21584197元），26套门市房（总面积3370.65㎡，总房款28350315元，溢出底价的总价为2105424元）；至2010年11月30日，住宅部分销售面积为11047.41平方米，达到合同约定的销售面积50%即支付销售代理费条件，2010年8月31日，完成门市商品房销售面积71.58%；住宅佣金总计6851638元，已付佣金4600000元，欠付佣金2251638元，欠付滞纳金3406706元；商铺佣金1052712元，欠付佣金1052712元，欠付滞纳金1345366元；未售商铺违约金89585元；2015年双方对账时合同编号786、808等六套房因购房款未全额到位，未纳入当时对帐售房数量。被告质证不予认可。被告提交御璟东方小区二期住房部分上房单，御璟东方价格表，住宅门市销售收款逾期回款统计表及附表，付款证明，御璟东方现存未售门市统计表，御璟东方第50号门市《商业门店租赁合同》、《订购协议书》，御璟东方二期住宅底价调整前后抽样对比表，拟证明：御璟东方小区二期住宅交付时间为2011年5月31日；经双方同意确认，对商品房销售底价进行了调整，调整后的商品房销售底价在《价格表》中以“实际单价”表述；住宅、门市销售中，存在多笔逾期回款的违约事实，住宅逾期回款滞纳金累计为1557312.97元，门市逾期回款滞纳金累计为333566.56元；自2010年9月18日至2014年1月23日，被告预支代理费485万元；原告单方解除合同时，未销售完的门市为12380943.5元，应承担123809.44元违约金；原告将50号门市免费租给冯相艳使用一年，又持续4年零7个多月免费供其使用，房租价格为每年43599元，原告应赔偿损失199375元；调整底价后，原告每销售一套住房可得销售佣金占销售比例为1.8%左右，如果不调整底价，原告每销售一套住房可得佣金占销售额比例将达到8%以上，是不调整底价的4-5倍，这明显不符合市场规律，对被告来说也是显失公平的。原告质证不予认可。本院认为，原、被告于2010年4月2日成立的商品房销售代理合同系双方自由意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告皆应当按照合同约定全面履行各自的义务。综合原告诉讼请求、被告反诉请求，原、被告诉请争议焦点在于：一、被告是否还应当支付原告代理费，代理费的数额，被告是否应当支付原告滞纳金，原告是否承担被告未完成销售进度的违约赔偿责任，原告与被告签订的《御璟东方商品房销售代理合同》是否于2020年9月25日解除，原告与被告是否应当赔偿对方店面未销售部分违约金；二、原告是否应当支付被告逾期收款滞纳金；三、原告是否应当赔偿50号店面的损失199375元。一、1、被告是否还应当支付原告代理费，代理费的数额。原告是否承担被告未完成销售进度的违约赔偿责任，被告是否应当支付原告滞纳金。原告主张：截至2019年4月4日，原告共销售一期住宅13套（总面积1667.81㎡，总房款9216169元，溢出底价的总价为1253793元），二期住宅257套（总面积33166.01㎡，溢出底价的总价为21584197元），26套门市房（总面积3370.65㎡，总房款28350315元，溢出底价的总价为2105424元）。被告辩解：原告统计中二期住宅多列举了王冬梅、闫鲁平两份合同，对于这两份合同，原告不应该作为其销售业绩进行统计，因为王冬梅系被告方内部职工的亲属，其购买的房屋是被告方直接成交的，闫鲁平是施工单位的承包人，其房屋是抵账房；一期门市房多列举了李彬彬一户，原告不应当作为其销售业绩予以统计，因为李彬彬是被告内部职工的亲属，其门市房是由被告直接成交的，不是原告代为销售的。但被告对该辩解未提交充足证据予以证明，被告应当承担举证不能的法律责任，本院对被告该辩解不予支持，原告的统计与原被告签订的委托代理销售合同、销售底价表、被告提交的销售进度统计表、商品房买卖合同能够相互印证，本院对原告主张的上述代理销售统计予以采信。原告销售涉案房产并非按照约定时间完成，被告以此提出抗辩，但按照合同约定，二期住宅“乙方（即原告）如连续两个阶段未完成销售任务，甲方（被告）有权解除合同，但应支付给乙方已经销售部分的超价代理费的50%作为劳务费”，一期店面“乙方如连续两个阶段未完成销售任务，甲方有权解除合同，店面部分销售由甲方另行委托，且不支付已经销售部分的超价代理费”，意即在原告不能按期完成销售进度的情况下，二期住宅按照约定的50%支付代理费、一期店面不支付已经销售部分代理费的前提是原告解除合同，但在原告连续两个阶段未完成销售任务的情况下，被告一直并未提出解除合同，原告一直都在继续代理被告销售涉案房产，至2019年，原告仍代理被告销售出房产，虽未按照约定期限，但仍销售出绝大多数约定代理销售的房产。且被告未提交充足证明在此期间，被告对代理费的计算提出异议，也未提交充足证据证明对代理费计算进行过沟通、达成过新的协议，被告应当承担举证不能的法律责任，因此原告代理销售房产的超价代理费仍应当按照2010年4月2日的合同约定计算，即住宅部分超价代理费标准为销售金额超出低价总额部分的30%（需扣除5.55%的销售税金），店面部分超价代理费标准为销售金额超出底价总额部分的50%（需扣除5.55%的销售税金）。关于销售税金，被告未举证证明销售税金具体计算方式，被告应当承担举证不能的法律责任，本案对销售税金的扣除不予处理，被告可另行主张权利。关于一期部分住宅销售代理费的计算，虽然原、被告的合同中并没有包括该部分房产，但经过原、被告盖章确认的房产销售底价表中包含一期部分住宅，底价作为合同附件系合同内容组成部分，则该一期部分住宅销售代理费应当按照原、被告合同约定的二期住宅的计算方式进行计算。对于被告提出的底价调整的辩解，原、被告合同约定在合同期内住宅部分销售底价不得调整，超过六个月被告有权调整店面部分销售底价，被告提交的证据中记载的涉案房产销售价格的调整，销售价格并不等同于销售底价，该证据并未明确记载系销售底价的调整，被告应当承担举证不能的法律责任，本院对被告该辩解不予支持。综上所述，本院认定，截至2019年4月4日，原告共销售一期住宅13套（总房款9216169元，溢出底价总额为1254597元），二期住宅257套（总房款160881440元，溢出底价总额为21584196.6元），26套门市房（总房款28350315元，溢出底价总额为2105424元）。二期257套、一期13套住宅超价代理费总额按照超出底价总额部分的30%计算，为6851638元，一期门市房超价代理费总额按照超出底价总额部分的50%计算，为1052712元。以上共计7904350元。被告提交收据等证据，主张已经支付原告485万元代理费，原告仅认可支付了460万元，原、被告对其中编号为7213436的20万元收据、厦门家居宝科技有限公司发货清单存在争议。原告辩解该20万元收据注有“代收款凭证单”，系原告代他人收取被告应当支付的一期代理费，但被告提交部分收据也注有“代收款凭证单”，原告对该部分收据并未提出异议，原告并未提交充足证据证明系代他人收取被告应当支付的一期代理费，原告应当承担举证不能的法律责任，原告仅以收据注有“代收款凭证单”提出抗辩，本院不予支持，本院认定编号为7213436的20万元收据系被告支付原告代理费时原告出具。被告厦门家居宝科技有限公司发货清单上记载系货物等费用5万元，同意挂帐，该费用为货款，被告主张系支付原告代理费，证据不足，本院不予支持。综上，本院认定被告已经支付原告代理费480万元。2、关于被告是否应当支付原告滞纳金，原告是否承担被告未完成销售进度的违约赔偿责任。按照原、被告合同约定，“住宅部分超价代理费在完成总销售面积的50%后开始支付，以后按月支付，商业店面超价代理费待完成总销售面积的70%后开始支付，以后按月支付。乙方（即原告）应在每月的30日前将当月的销售业绩确认交给甲方报备，甲方（即被告）应于次月10日之前将超价代理费的90%支付给乙方，另预留的10%超价代理费在乙方完成全部合同任务后15日内支付给乙方”，原告销售商业店面并没有完成约定的70%，销售二期住宅达到约定的50%时也并非按照约定的时间，原告一直未按照约定的进度完成每个阶段的销售任务，自2010年合同成立至2019年原告销售出最后一套房产，销售时间较长。被告要求原告承担未完成销售进度的违约赔偿责任，但被告一直未解除合同，被告提交的证据也不足以证明其损失情况，被告应当承担举证不能的法律责任。综合以上情况，原告并未按照约定时间完成销售进度，被告未解除合同，原、被告并没有就销售进度违约进行协商，也并没有就下一步履行达成新的协议，原告继续履行代理销售合同，被告并未按照合同约定时间支付代理费。原、被告皆有违约情形，本案合同系双务合同，原、被告皆有权行使各自的抗辩权，本院综合认定，原告要求被告支付代理费滞纳金，本院不予支持，被告要求原告承担未完成销售进度的违约金，本院亦不予支持。3、关于原告与被告签订的《御璟东方商品房销售代理合同》是否于2020年9月25日解除，原告与被告是否应当赔偿对方店面未销售部分违约金。综合以上论述的合同履行情况，原告自2019年5月之后便没有销售出房产，未完成全部销售进度，被告自2014年2月之后便没有支付原告代理费，原、被告一直未对合同进行清算，原告于2020年8月17日起诉，被告收到起诉状、传票后，原、被告仍未清算达成一致意见，合同已经处于僵局状态，原、被告皆有违约情形，皆不继续履行合同，合同目的不能实现。因此，本院认定原告于2020年9月向被告发送解除合同通知书，该通知书自2020年9月25日被告收到后即发生法律效力，原、被告签订的《御璟东方商品房销售代理合同》自此解除。原、被告皆不继续履行合同，原告并非擅自解除合同，被告要求原告支付店面未销售部分违约金，本院不予支持。本案原、被告皆有违约情形，本案合同系双务合同，原、被告皆有权行使各自的抗辩权，原告以被告未支付代理费为由要求被告支付店面未销售部分违约金，本院不予支持。综合以上论述，本院认定，被告应支付原告代理费7904350元，已经支付480万元，被告还应当支付原告代理费3104350元，并支付利息损失，利息以3104350元为基数，从原告起诉之日即2020年8月17日起至实际还清之日止，按照全国银行间拆借中心2020年8月（本案立案当月）公布的一年期贷款市场报价利率计算。二、关于原告是否应当支付被告逾期收款滞纳金。原、被告合同虽约定原告必须按签订的销售合同中规定的时间及时将客户的购房款（包括用户按揭贷款）汇到被告账户，如购房款（包括用户按揭贷款）超过销售合同中规定的时间30天仍未汇到被告账户，则原告将按每日万分之五收取未回收部分的滞纳金，在被告支付原告超价代理费时扣除。但合同又约定被告工作人员不得经手客户缴纳的购房款（包括用户按揭贷款），所有的销售款项必须由被告指派的财务人员收取，并由被告出具收据或者正式的商品房销售专用发票，即原告并不经手客户缴纳的购房款（包括用户按揭贷款），所有的销售款项由被告指派的财务人员收取。因此，原告不承担逾期收款赔偿责任，被告要求原告支付逾期收款滞纳金，本院不予支持。三、关于原告是否应当赔偿50号店面的损失199375元。被告提交的租赁协议记载出租方为被告，被告主张系原告将50号免费租给冯相艳使用，证据不足，被告应当承担举证不能的法律责任，本院对被告该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳市紫唐房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）山东唐程房地产投资开发有限公司签订的《御璟东方商品房销售代理合同》于2020年9月25日解除。二、被告（反诉原告）山东唐程房地产投资开发有限公司于本判决生效后十日内原告（反诉被告）深圳市紫唐房地产经纪有限公司代理费3104350元及利息（利息以3104350元为基数，从原告起诉之日即2020年8月17日起至实际还清之日止，按照全国银行间拆借中心2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）深圳市紫唐房地产经纪有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）山东唐程房地产投资开发有限公司反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34474元，保全费5000元，反诉费16428元，合计55902元，皆由被告山东唐程房地产投资开发有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  孙中胜人民陪审员  谢 伟人民陪审员  刘 波二〇二一年三月二十三日书 记 员  王子玄