福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1142号上诉人（原审原告）：郑娟，女，1975年7月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：钟家永，福建宽达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邱福杰，福建宽达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈詹杰，男，1985年12月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁秋华，福建亚太天正律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄书森，福建亚太天正律师事务所执业律师。上诉人郑娟因与被上诉人陈詹杰房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。郑娟上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由陈詹杰负担。事实和理由：本案中，郑娟并未认可将定金数额变更为3万元,且对违约金的数额双方已经合意表示为30万元。一、一审法院的认定与事实不符。根据郑娟与陈詹杰签订的《房地产经纪合同》第十七条约定:“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履约前违约,违约方需承担违约责任,并赔偿等同于合同定金金额的违约金给守约方。同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。”案涉合同中的违约金是参照定金30万元来约定的,根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”的规定，双方约定的违约金并不因定金数额的改变而改变。而且当初双方约定先由陈詹杰交付3万定金,剩余27万定金次日交付,但此后陈詹杰违约,但并不能表明郑娟已经认可将定金数额变更为3万元,故违约金应当认定为30万元；二、由于陈詹杰的违约行为,加之市场波动,房价下跌,导致郑娟于2020年9月5日将该商品房以688万元售出,而与陈詹杰约定的是708万，郑娟因此损失20万元，且郑娟为此多给付4个月的房贷利息,总计41840元,共计241840元，故郑娟的实际损失远远超过一审法院所认定的损失,一审法院的判决认定与郑娟遭受的损失相差甚远,判决显失公平。陈詹杰辩称，郑娟与陈詹杰在签订合同的过程虽然约定定金数额为30万元,但定金条款因陈詹杰交付3万元定金而视为变更。陈詹杰在签订合同的次日即放弃购房,郑娟主张的房价下跌损失与利息损失不应归责于陈詹杰。因此,陈詹杰的违约行为未对郑娟造成损失,一审判决于法有据，请求驳回郑娟的上诉请求。一、郑娟与陈詹杰签订《房地产经纪合同》的当日，陈詹杰即交付定金3万元,并由中介公司代收,郑娟对此并无异议或拒绝接受,无论是根据《中华人民共和国担保法司法解释》第一百一十九条还是最新适用的《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定,约定的定金数额均应视为变更,郑娟主张适用原定的定金数额30万元作为违约金没有依据；二、陈詹杰签订《房地产经纪合同》的次日即向中介方明确表示放弃购房,在这极短时间内房价并无波动,而陈詹杰的违约行为也未对案涉房产的继续挂牌销售造成影响。郑娟上诉称其房产于2020年9月5日出售遭受的房价下跌损失属于市场因素,该损失不应归责于陈詹杰。同理，郑娟自2020年4月21日至2020年9月5日期间所支出的房贷利息损失也不应归责于陈詹杰。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,陈詹杰因违约行为给郑娟造成损失的,郑娟请求的损失赔偿额不应超过违约行为所造成的损失,而郑娟所主张的损失皆不可归责于陈詹杰,因此,郑娟主张的房价下跌和利息损失缺乏依据。即使根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条，只有定金不足以弥补陈詹杰违约所造成的损失的,郑娟才可以请求赔偿超过定金数额的损失,而郑娟的损失并非因陈詹杰的行为导致,郑娟无权请求赔偿超过定金数额的损失。郑娟向一审法院起诉请求：1.判令陈詹杰向郑娟支付违约金30万元、律师费2万元，以上费用总计32万元；2.本案诉讼费用、财产保全费用、保险费用等均由陈詹杰承担。一审法院认定事实：2020年4月21日，郑娟（甲方）与陈詹杰（乙方）及案外人厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司（丙方）签订一份《房地产经纪合同》，该合同主要约定：1.丙方受甲方双方各自的委托，就甲乙双方买卖房产一事，提供中介服务。2.买卖房产坐落于福州市仓山区××路××号××花园××＃楼××，甲方双方议定房产买卖价格为708万元。3.甲、乙、丙三方均有义务相互配合完成房地产转让合同的签订及办理房地产转让过户的相关手续。4.乙方支付定金30万元（定金可抵作购房款），定金交丙方保管。5.乙方如未能按照交易程序规定的时间付款，甲方可以选择定金罚则或要求乙方支付违约金；6.甲乙双方中的任何一方在合同生效后，完全履行前违约，违约方须承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方，同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同还约定了其他内容。同日，郑娟与陈詹杰、厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司签订《三方协议书》，约定了厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司返还定金30万元的期限。厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司向陈詹杰出具2份收款收据，载明收到佣金1万元及收到购房定金3万元。2020年4月22日，陈詹杰通过微信聊天的方式向厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司表示放弃购房。另查，郑娟为本次诉讼支出律师代理费20000元。一审法院认为，郑娟与陈詹杰及厦门市朴邻房地产经纪有限公司福州市台江区分公司签订的《房地产经纪合同》，是双方真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。陈詹杰签订案涉合同后即明确表示无法履行合同，已构成违约，应按约向郑娟支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，郑娟并未拒绝接受陈詹杰交付的3万元定金，故双方已协商变更了定金条款，从约定的30万元变更为3万元。且陈詹杰签订合同的次日即向中介方明确表示放弃购房，在这极短时间内房价并无波动，未对郑娟造成实际损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合考量本案当事人过错程度、合同履行情况等，陈詹杰向郑娟支付违约金3万元。郑娟主张陈詹杰承担因本案支出的律师费2万元，有合同依据，一审法院予以支持。综上，判决：一、陈詹杰于本判决生效之日起十日内向郑娟支付违约金30000元；二、陈詹杰于本判决生效之日起十日内向郑娟支付律师费20000元；三、驳回郑娟的其他诉讼请求。案件受理费6100元，适用简易程序减半收取3050元，由郑娟负担2450元，由陈詹杰负担600元。本院二审期间，郑娟向本院提交证据一、《房屋买卖合同》《交易服务合同》，证明郑娟于2020年9月5日将该案涉房产以688万元出售；证据二、《个人购房抵押（保证）借款合同》、银行流水、房贷计算明细，证明郑娟因陈詹杰的违约行为导致多付利息41840元。陈詹杰对证据一的真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据只表明郑娟与案外人达成的合意，但是该房屋是否以688万元售出没有证据证明；对证据二真实性无异议，但对证明对象有异议，郑娟多付的利息与陈詹杰的违约行为没有因果关系。本院认为，陈詹杰对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，郑娟与陈詹杰之间的《房地产经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行义务。陈詹杰在签署《房地产经纪合同》后明确表示不履行，构成违约，应当向郑娟承担违约责任。案涉《房地产经纪合同》第十七条第6点约定：“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前违约，违约方需承担违约责任，并赔偿等同于定金金额的违约金给守约方。同时守约方有权要求违约方支付违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。”第十二条约定：“签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金300000元（定金可抵作购房款）。”本案中陈詹杰虽只支付了30000元定金，但根据庭审自认，双方《房地产经纪合同》文本最后均有“乙方于2020年4月24日前付齐定金及7万佣金，否则视为违约”的手写字样，陈詹杰主张其未就该手写字样进行确认，但在其持有的《房地产经纪合同》中亦存在该手写字样，且其并未提供证据证明其就该手写字样提出过异议，应认定双方就定金的支付时间约定为2020年4月24日之前。在未有明确证据证明郑娟与陈詹杰对定金作出另外约定的情况下，一审法院认定陈詹杰于2020年4月21日支付的30000元定金行为系双方对《房地产经纪合同》定金约定条款的变更错误，本院予以纠正。陈詹杰签订合同的次日即向中介方明确表示放弃购房，郑娟亦收到陈詹杰放弃购房的通知，本院根据《房地产经纪合同》约定，结合公平和诚实信用原则，考量本案当事人过错、合同履行情况等，酌定陈詹杰向郑娟支付违约金15万元。综上所述，郑娟的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7414号民事判决第二项；二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初7414号民事判决第一项、第三项；三、陈詹杰于本判决生效之日起十日内向郑娟支付违约金150000元；四、驳回郑娟的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。如陈詹杰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，适用简易程序减半收取3050元，由郑娟负担1200元，由陈詹杰负担1850元。二审案件受理费5350元，由郑娟负担2650元，由陈詹杰负担2700元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年三月二十六日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋