上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21207号原告：上海宝瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海洪涛餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。被告：李晓敏，女，1977年12月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市。原告上海宝瞻商业经营管理有限公司(以下简称“宝瞻公司”)诉被告上海洪涛餐饮管理有限公司(以下简称“洪涛公司”)、李晓敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因无法用其他方式直接向被告洪涛公司、李晓敏送达有关诉讼文书，本院于2020年12月1日向其公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2021年3月4日公开开庭进行审理，原告宝瞻公司的委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼，被告洪涛公司、李晓敏经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝瞻公司向本院提出诉讼请求：1、判令洪涛公司向宝瞻公司支付自2020年2月1日起至2020年10月31日止的物业费人民币(以下币种均同)86,335.20元；2、判令洪涛公司向宝瞻公司支付物业费逾期付款违约金(以9,593.80元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年12月25日计算至实际付清之日；以19,185.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年4月25日计算至实际付清之日；以19,185.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年6月25日计算至实际付清之日；以19,185.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年8月25日计算至实际付清之日)；3、判令洪涛公司向宝瞻公司支付电费52,002元，燃气费7,287.70元；4、判令李晓敏对于洪涛公司的上述1-3项付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年10月29日，李晓敏与案外人上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称“宝龙公司”)签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定向宝龙公司承租位于上海市新府中路XXX号的虹桥宝龙城市广场/区(期)XX号楼第XX层编号为XXX-XXX的商铺(以下简称“系争房屋”)，租赁面积799.40平方米，租赁期限为6个租赁年度，租赁起始日为2016年1月29日，并约定由宝瞻公司为系争房屋提供物业服务，综合物业服务费每两个月支付一次，于第二个月末的25日或之前支付下一个租赁期的综合物业服务费，此外还对逾期付款违约金等违约责任进行了明确约定。2016年6月13日，宝瞻公司与洪涛公司、李晓敏签订《租赁合同主体变更协议》(以下简称“变更协议”)，约定变更洪涛公司承租系争房屋，李晓敏对洪涛公司履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。租赁合同签订后，宝龙公司按照约定交付了租赁场所，洪涛公司在经营期间，于2020年1月25日开始拖欠综合物业管理费，经多次催要仍置之不理。2020年10月31日宝龙公司发解约函解除租赁合同，因此宝瞻公司起诉要求判如所请。被告洪涛公司、李晓敏未到庭答辩。经开庭审理查明，2015年10月28日，宝龙公司(出租方、甲方)与李晓敏(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积为799.4平方米，由宝瞻公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理，租赁期限为6个租赁年度，租赁起始日为2016年1月29日，综合物业服务费标准为12元/月/平方米，按两个月支付，应于每两个月末的25日或之前支付下两个月的综合物业服务费，每逾期一日，支付应付未付款项的5‰作为违约金。2015年11月8日，宝瞻公司(出租方、甲方)与李晓敏(承租方、乙方)签订《物业服务合同》(以下简称“物业合同”)，约定就前述租赁合同，甲方为乙方提供物业管理服务，租赁面积799.40平方米，收费标准为12元/月/平方米，除第一期外的其他各期综合物业服务费按自然季度支付，乙方应于每个自然季度末月的25日之前向甲方支付下一自然季度的综合物业服务费。水费单价6元/立方米、电费单价1.45元/度、燃气单价4.39元/立方，乙方应按公用事业部门或甲方收费通知按时足额缴纳其他费用，乙方每月5日前向甲方支付上月发生的水、电等费用。如乙方逾期支付或逾期补足综合物业服务费，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰支付违约金。2016年6月13日，宝龙公司(甲方)与李晓敏(乙方)、洪涛公司(丙方)签订变更协议，确认乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方继续履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同，且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。2020年9月30日，宝龙公司、宝瞻公司向洪涛公司发《催款函》，要求支付拖欠的租金及物业费、电费。2020年10月10日，宝龙公司、宝瞻公司向洪涛公司发《解约函》，函告因拖欠租金及物业服务费等解除租赁合同及物业合同，并要求支付拖欠的费用及违约金等。以上函件寄至洪涛公司的注册地及系争房屋所在地，但均退信。以上事实，由宝瞻公司的陈述，租赁合同、物业合同、变更协议、《催款函》、《解约函》、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，宝瞻公司表示，物业费已付到2020年1月31日，2020年10月31日之后因租赁合同和物业合同解除故不在主张。主张的电费及燃气费是按照约定的标准根据实际使用的读数计算得出的，租赁期间洪涛公司是直接向宝瞻公司支付，现宝瞻公司已经向相关部门实际缴纳了这些费用。物业合同中未支付过保证金。为此提供电表读数照片及燃气缴费通知单。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉的租赁合同、物业合同、变更协议均系当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。宝瞻公司提供物业管理服务期间，洪涛公司及李晓敏理应按照约定支付物业费及电费、燃气费等公用事业费等，并承担相应的连带责任。逾期付款违约金宝瞻公司自愿调整标准至日万分之五，本院予以确认，但应以物业合同约定的每自然季度末月的25日为应付日并据此确定起算点。宝瞻公司自认物业合同于2020年10月31日经发函解除，之后物业费不再主张，本院予以确认。洪涛公司、李晓敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海洪涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司自2020年2月1日起至2020年10月31日止的物业管理费86,335.20元；二、被告上海洪涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司逾期付款违约金(以19,185.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年12月26日计算至实际付清之日；以28,778.40元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年3月26日计算至实际付清之日；以28,778.40元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年6月26日计算至实际付清之日；以9,592.80元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年9月26日计算至实际付清之日)；三、被告上海洪涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司电费52,002元；四、被告上海洪涛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝瞻商业经营管理有限公司燃气费7,287.70元；五、被告李晓敏对被告上海洪涛餐饮管理有限公司依本判决第一至四项所负的义务承担连带清偿责任。被告李晓敏对被告上海洪涛餐饮管理有限公司依本判决第一至四项所负的义务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,212.50元，减半收取计1,606.25元，由被告负担；公告费560元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年三月十八日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。