北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初17761号原告（反诉被告）：中金汇达（北京）投资有限公司，住所北京市朝阳区。法定代表人：诸葛文海，总经理。委托诉讼代理人：张斌，北京市广川律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京新荣物业管理有限公司，住所北京市朝阳区慧忠北里405号楼2706室。法定代表人：卜恒永，董事长。委托诉讼代理人：郭磊，北京市律理律师事务所律师。原告（反诉被告）中金汇达（北京）投资有限公司（以下简称中金公司）与被告（反诉原告）北京新荣物业管理有限公司（以下简称新荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。中金公司法定代表人诸葛文海及委托诉讼代理人裴莉莉，新荣公司委托诉讼代理人郭磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中金公司向本院提出诉讼请求：1、判令新荣公司向中金公司赔偿财产损失343500元；2、判令新荣公司向中金公司支付评估费20000元；3、要求新荣公司返还租赁押金5000元。事实和理由：中金公司与新荣公司于2016年10月就承租北京市朝阳区xx北里xx家园A座地下二层C区库房（以下简称涉案场地）事宜签订《库房租赁合同》，合同约定租赁期限为2016年10月16日至2018年10月15日，付款方式为按季支付。合同签订后，中金公司一直按约支付租金并合理使用所承租库房。2017年8月26日凌晨，因新荣公司管理的A座一层消防栓阀门漏水，导致中金公司所承租的库房屋顶严重漏水，致使中金公司存放在库房内的物品受损，受损物品多为古董家具，对此情况新荣公司非常清楚。漏水事件发生后，中金公司多次与新荣公司协商沟通赔偿事宜，但新荣公司一直置之不理，双方还曾因争执而报警。因新荣公司拒绝赔偿损失，中金公司不得已未继续支付租金，但新荣公司不仅不积极解决赔偿问题，反而在2018年5月切断了库房电源，并自2018年5月16日起阻止中金公司运货车辆进入库房，致使被泡水的古董家具虽存在该库房，但中金公司无法正常使用库房。2018年10月新荣公司以房屋租赁合同纠纷为由将新荣公司诉至法院，要求中金公司支付拖欠的租金，中金公司在该案中提出反诉，要求新荣公司赔偿财物损失，法院委托评估机构对中金公司损失进行了评估，中金公司支付了评估费20000元，根据评估结果，中金公司损失为343500元，后中金公司撤回反诉。另外，中金公司已经搬离涉案场地，新荣公司收取的租赁押金5000元应当予以返还。因此，新荣公司诉至法院以维护自身合法权利。新荣公司辩称：就漏水损失部分，《库房租赁合同》中约定了漏水损失由谁承担，第五条第15.16款明确约定中金公司如何摆放货物，应随时查看暖气情况，由此造成的损失与新荣公司无关；涉案场地在2017年8月漏水前，在2013年、2015年发生过至少两次漏水事件，中金公司并未举证证明上两次漏水对其造成损失及修复情况，且中金公司前两次漏水都获得了赔偿，业主赔了7万元，还有一次是热力公司赔偿的，具体数额不知道，这次鉴定有重复计算损失；鉴定机构在新荣公司没有代理人到场的情况下自行鉴定，违反鉴定程序，鉴定结果不应该被采纳；这次漏水中金公司没有采取措施防止损失扩大，对于扩大损失，新荣公司不同意支付。另外，2020年12月8日中金公司才将涉案场地交还给新荣公司，在2017年10月16日至2020年12月8日三年多的时间里，中金公司未支付任何租金或占有使用费。因此，本案中新荣公司提出反诉，要求中金公司支付2017年10月16日至2020年12月8日期间的占有使用费153791.29元。中金公司对新荣公司的反诉辩称：中金公司未交费期间认可，新荣公司计算金额有误，应是153649.58元。同时，涉案场地属于人防工程，规划用途为汽车库，新荣公司却将人防工程作为库房出租给中金公司，属于擅自改变人防工程用途且未办理人防工程许可证，因此导致双方合同无效，基于此新荣公司无权要求中金公司支付租金或占有使用费，关于这一点在已经生效的（2019）京0105民初4417号民事判决书中予以认定。另外，中金公司在2020年初就已经腾空涉案场地，并曾多次要求与新荣公司进行交接，但新荣公司不接受，拖欠一年才完成交接，责任不在中金公司，请求法院驳回新荣公司反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：中金公司（承租方、乙方）与新荣公司（出租方、甲方）签订《库房租赁合同》，约定：乙方承租涉案场地，建筑面积为102.96平方米，用途为库房，租赁期自2016年10月16日至2018年10月15日，为期两年，租金总计97709元。甲方有责任向乙方提供日常运营所需的电、暖气等必要的能源，并向乙方提供电话接口服务。所需相关的全部费用由乙方自行承担。甲方有权对乙方所租赁之仓库物品及货物的运输、存储及管理提出建议或要求。甲方有责任根据双方协商的内容，对其租赁的场地所属公共区域进行物业管理和提供必要的服务，包括公共区域、租赁场地及其设备、设施、管线及系统的管理维修和保养；清洁管理、保安管理、消防管理、公共区域秩序的管理等。乙方有权在其租赁场地内，进行货物或物品的存放或搬运，但须遵守甲方的各项物业管理规定及公约。乙方应严格遵守国家安全、卫生、工商及北京市消防局等政府职能部门的有关管理规定，不得存放液体物品、动物、生鲜食品以及国家明令禁止的易燃易爆物品、放射性物品、易腐蚀的物品等，禁止存放对人体健康有害的各种物品。乙方码放货物时，应远离暖气设施，距离库房内暖气片、暖气立管及节门保持二十厘米距离，同时，地面码放货物时应加垫墩，与地面保持最低十厘米的距离，以确保暖气设施正常运转，并避免造成不必要的损失。租赁期间，乙方随时查看库房内暖气设施使用情况，如发现滴水、漏水等意外情况，及时通知甲方检修，并按规定距离码放，否则由此造成的损失与甲方无关。如甲、乙双方任何一方不履行本合同有关条款的规定，均视为违约，守约方有权终止合同并要求赔偿，违约方须按本合同的有关规定赔偿对方的经济损失。2017年8月26日，涉案场地所在楼栋发生漏水，积水渗透至涉案场地，导致中金公司存放于涉案场地中的物品受损。2019年，新荣公司曾以中金公司未按时交纳租金为由诉至本院要求中金公司腾空并交还涉案场地、支付2017年10月16日至2018年10月15日的租金48854.5元等。2019年11月11日，本院出具（2019）京0105民初4417号民事判决书，认为：双方签订的《库房租赁合同》约定的使用标的物为人防工程，人防工程规划使用用途为汽车库，中金公司使用人防工程作为库房使用，属擅自改变人防工程用途，且新荣公司并未在《库房租赁合同》租赁期间办理《人防工程使用证》，故《库房租赁合同》无效；《库房租赁合同》无效，中金公司应该将涉案场地返还新荣公司；涉案场地系人防工程，新荣公司无权要求中金公司支付租金或使用费；《库房租赁合同》无效，对新荣公司主张的违约金不予支持。因此，判决中金公司于该判决生效之日起十日内将涉案场地腾空并交还新荣公司；驳回新荣公司其他诉讼请求。双方均未提出上诉，该案已生效。另外，该案审理过程中，经中金公司申请，本院委托北京京港柏鉴资产评估有限公司对涉案场地漏水财产损失进行评估，该评估机构于2019年9月3日出具《资产评估报告》。经评估，涉案场地库房库存家具清代酸枝木雕花罗汉床196*133*125一张、清代酸枝木嵌螺钿屏风一组，财产损失基于评估基准日（2019年1月17日）为343500元，为此中金公司支付评估费2万元。评估报告载明，2019年7月8日，评估机构组织专家与中金公司、新荣公司代理人人员共7人，对涉案场地因漏水造成的库存家具受损情况进行了现场勘查，因涉案场地没有电，评估机构评估人员、专家以及中金公司、新荣公司相关人员使用大功率的手电筒进行照明，对库房现场进行勘查，库房屋顶、地板、家具均有明显水渍。由于库房位于地下室，通风效果差，漏水后因受到水淋浸泡及库房潮湿、残留积水蒸发的水蒸气吸附到家具上等原因，存放的家具经历了一段时间湿、干的反复过程，导致家具出现开裂、脱落、变形、受损等情况。庭审中，双方对该评估报告真实性均无异议，均表示不申请重新鉴定，中金公司表示同意该评估作为本案损失的依据，新荣公司表示不同意以该报告作为判断中金公司实际损失的依据，并表示具体损失由法院酌定。另查，与本案中金公司相同法定代表人的瑞盛德（北京）体育文化发展有限公司（以下简称瑞盛德公司）同时与新荣公司就承租北京市朝阳区xx北里xx家园A座地下一层D区库房（以下简称地下一层D区库房）签订同样内容的《库房租赁合同》，用于存放物品，同样因2017年8月26日的漏水造成了损失。在上述（2019）京0105民初4417号中由同一鉴定机构就漏水财产损失进行了鉴定评估，未在该案中进行处理。瑞盛德公司于2020年2月13日另行起诉新荣公司要求其赔偿财产损失422000元及鉴定费用20000元。本院于2020年6月28日出具（2020）京0105民初17762号民事判决书。其中审理查明：就漏水原因，瑞盛德公司称系地下一层D区库房所在楼栋一楼消防栓发生漏水，水自地下一层D区库房房顶灯口处向下渗水。新荣公司认可该楼消防栓位于公共区域，系其管理和维护范围，但否认事发时系消防栓漏水，本院询问新荣公司漏水点及漏水原因，新荣公司表示未发现漏水点，就止水措施，新荣公司表示“什么也没有做”。就家具在地下一层D区库房如何摆放，瑞盛德公司表示，在库房里有的直接放在地面，有的是摞在其他家具上面，放在地面上的底下没有垫墩，家具外面也没有纸箱等任何防护。瑞盛德公司还表示，漏水后上述家具就没有再动过，为了保存现场做评估，只用电风扇吹干，开门通风、放水汽，对家具本身没有做过任何处理，也没有挪动过，后来新荣公司不解决问题，故很久没再去库房，现家具已在另行租赁的房屋中安置。该判决本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签署《库房租赁合同》，新荣公司应按照合同约定提供满足安全性要求的适租场地给瑞盛德公司使用。在合同期内涉案场地发生漏水，导致瑞盛德公司物品受损，新荣公司未提供安全、适租场地，构成违约，应承担相应赔偿责任。新荣公司不认可瑞盛德公司所述漏水原因，称经排查未发现漏水点、未采取任何止水措施，具体漏水原因的查明不影响新荣公司未按合同约定向瑞盛德公司提供租赁场地这一违约事实的认定，且新荣公司亦未举证证明瑞盛德公司对漏水原因存在过错。现瑞盛德公司依租赁合同向新荣公司主张赔偿，符合合同约定及法律规定，若新荣公司认为实际漏水原因导致另有责任人，可在向瑞盛德公司赔偿后另行追偿。就瑞盛德公司实际损失，瑞盛德公司在双方此前诉讼中对相关损失申请进行了评估，新荣公司虽不同意以该评估报告作为判断瑞盛德公司实际损失的依据，但经本院询问明确表示不申请重新鉴定，亦未对瑞盛德公司实际损失提交任何反证；瑞盛德公司主张的损失系贬值损失及修复费用，以评估基准日作为确认赔偿金额的时间节点并无不妥，故本院对评估报告予以采信，以评估结果为依据进行判决。瑞盛德公司受损家具价值高昂，瑞盛德公司作为所有人理应妥善、谨慎进行存放，瑞盛德公司将之存放于地下库房，地下库房此前发生过漏水事故，瑞盛德公司仍未进行调整；且家具摆放方式粗放，未按照合同约定设置任何防护措施，瑞盛德公司自身存在一定过错，对损失的发生亦应承担一定责任。综合以上因素，本院酌情判定瑞盛德公司承担30%的责任，新荣公司承担70%的责任。因此，判决新荣公司赔偿瑞盛德公司财产损失295400元及评估费14000元。新荣公司不服该判决，提起上诉。2020年9月28日，北京市第三中级人民法院出具（2020）京03民终9552号民事判决书，驳回上诉，维持原判。又查，中金公司向新荣公司支付2016年10月16日至2017年10月15日租金48854.5元。中金公司称因涉案场地发生漏水，新荣公司未赔偿损失，因此没有支付后续租金。2020年12月8日，中金公司将涉案场地腾退交还新荣公司。北京市朝阳区xx北里xx家园A座地下二层为人防工程，使用单位为北京新荣房地产开发有限公司，使用用途为汽车库。在《库房租赁合同》租赁期间，新荣公司办理了2019年11月13日至2020年11月12日的《人防工程使用证》，其余时间均无有效的《人防工程使用证》。庭审中，中金公司称涉案场地从2018年5月至2019年11月一直存在被新荣公司断电的情况。新荣公司称电箱在涉案场地中，断电非其原因，中金公司在2019年11月报修，新荣公司进行了维修后恢复了通电。（2019）京0105民初4417号案件中新荣公司就断电问题称因中金公司没有交租金，所以新荣公司确实把电断了，但是断电日期不确定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于本诉。在已生效的（2020）京0105民初17762号民事判决中本院查明，就漏水原因，瑞盛德公司称系地下一层D区库房所在楼栋一楼消防栓发生漏水，水自地下一层D区库房房顶灯口处向下渗水，新荣公司认可该楼消防栓位于公共区域，系其管理和维护范围，但否认事发时系消防栓漏水，本院询问新荣公司漏水点及漏水原因，新荣公司表示未发现漏水点，就止水措施，新荣公司表示“什么也没有做”。在新荣公司不认可漏水原因，亦未提交证据证明漏水发生的原因的情况下，应承担举证不能的不利后果。且双方之间签订了《库房租赁合同》，虽该合同在未办理《人防工程使用证》期间属无效合同，但在漏水发生之时，中金公司依约向新荣公司支付租金，新荣公司亦应按照合同约定保障中金公司使用涉案场地的安全。现中金公司向新荣公司主张赔偿，本院予以支持。若新荣公司认为实际漏水原因导致另有责任人，可在向中金公司赔偿后另行追偿。就中金公司实际损失，其受损家具价值高昂，作为所有人理应妥善、谨慎进行存放，其将之存放于地下库房，地下库房此前发生过漏水事故，中金公司仍未进行调整；且家具摆放方式粗放，未按照合同约定设置任何防护措施，在上一层已发生漏水后更应尽快搬离物品，中金公司自身存在一定过错，对损失的发生亦应承担一定责任。综合双方过错、本案合同存在无效情形等因素，本院酌情判定中金公司承担40%的责任，新荣公司承担60%的责任。另外，涉案场地已经腾退返还给新荣公司，新荣公司应向中金公司退还押金5000元。关于反诉。中金公司与新荣公司签订的《库房租赁合同》约定的使用标的物为人防工程，人防工程规划使用用途为汽车库，新荣公司使用人防工程作为库房使用，属擅自改变人防工程用途，且新荣公司在《库房租赁合同》租赁期间的2017年10月16日至2019年11月12日内以及2020年11月13日至2020年12月8日期间未办理《人防工程使用证》，故未办理《人防工程使用证》期间内的《库房租赁合同》无效。依据生效的（2019）京0105民初4417号民事判决，新荣公司无权要求中金公司支付上述未办理《人防工程使用证》期间的租金或使用费。关于办理了《人防工程使用证》的期间，《库房租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。根据双方陈述的断电时间，上述有《人防工程使用证》期间中金公司可正常使用涉案场地，故中金公司应支付2019年11月13日至2020年11月12日期间的使用费48854.5元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）中金汇达（北京）投资有限公司财产损失二十万零六千一百元、评估费一万二千元。二、被告（反诉原告）北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）中金汇达（北京）投资有限公司租房押金五千元。三、原告（反诉被告）中金汇达（北京）投资有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）北京新荣物业管理有限公司二〇一九年十一月十三日至二〇二〇年十一月十二日期间的使用费四万八千八百五十四元五角。四、驳回原告（反诉被告）中金汇达（北京）投资有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京新荣物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6828元，由中金汇达（北京）投资有限公司负担2181元（已交纳），由北京新荣物业管理有限公司负担4647元[中金汇达（北京）投资有限公司已预交，北京新荣物业管理有限公司随上述第一项一并支付中金汇达（北京）投资有限公司]。反诉受理费1688元，由北京新荣物业管理有限公司负担1177元（已交纳），由中金汇达（北京）投资有限公司负担511元[北京新荣物业管理有限公司已预交，中金汇达（北京）投资有限公司随上述第三项一并支付北京新荣物业管理有限公司]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年三月二十三日法官助理  毛文蝶书 记 员  赵冬兰