湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2197号上诉人（原审原告）：游立军，男，1962年12月13日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王朝伟，男，系该公司工作人员。原审被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。上诉人游立军因与被上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际大酒店），以及原审被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成山水国际大酒店）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初15406号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人游立军上诉请求：撤销一审判决，判决被上诉人在退还上诉人新增现金67366元的同时还应退还上诉人租金20634元；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：上诉人购买了涉案商品房的同时，将房屋出租给了被上诉人，并约定被上诉人按约支付租金，并在5年后回购房屋。后被上诉人暂停了租金支付，回购期满后被上诉人要求上诉人增加资金支持其建设，于是将没有支付给上诉人的租金20106元、升值金12000元、当月租金528元一起计入新增资金的10万元内。被上诉人在一审中也同意退还新增资金中的租金和现金。同时，上诉人在2019年起诉的租金案件中并未主张2016年前的租金，故被上诉人除了应退还上诉人新增现金外，还应退还新增资金中未支付的租金20634元。被上诉人大成国际大酒店辩称，一、上诉人在另案房屋产权问题诉讼中，法院已经判决将房子给上诉人，上诉人也在该案中获得了办证违约金，因此上诉人在该事件中没有损失。二、法院此前已经将房屋租金判给了上诉人。三、大成国际大酒店已经面临破产，而上诉人的行为属于投资，投资就是风险共担、利益共享。故，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告大成山水国际大酒店未向本院提交答辩意见。游立军向一审法院提出诉讼请求：1.判令大成国际大酒店向游立军支付借款118747元（其中借款本金10万元，借款利息为18748元）；2.判令大成山水国际大酒店承担连带清偿责任；3.判令大成国际大酒店、大成山水国际大酒店承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2009年4月19日，游立军与大成国际大酒店签订《商品房买卖合同》，约定游立军以100000元购买长沙市××道××号××层××号××商品房（以下简称涉案房屋）。同日游立军与案外人湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）签订了《湖南大成国际大酒店房屋租赁经营合同》，约定由大成酒店管理公司承租涉案房屋，租赁期限最短时限不少于2年，最长不超过5年；租金标准为税后月租金为833元；租赁期内，游立军每年可享受2天的湖南大成国际大酒店免费入住权和酒店ＶＩＰ卡客户优惠权。同日，游立军（甲方）、大成国际大酒店（乙方）、大成酒店管理公司（丙方）签订《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》就该物业提前回购进行相关约定，在该物业租赁期满二年不足三年，乙方按该物业约定价格的103%回购该物业；该物业租赁期满三年不足四年，乙方按该物业约定价格的106%回购该物业；该物业租赁期满四年不足五年，乙方按该物业约定价格的109%回购该物业。该物业强制回购相关约定，在租赁期满五年后，乙方必须按照该物业约定价格的112%回购该物业，甲方必须按照该物业约定价格的112%同意乙方对该物业的回购执行。2014年4月20日，游立军（甲方）、大成国际大酒店（乙方）、大成酒店管理公司（丙方）签订《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定甲乙丙三方于2009年4月19日签订了《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为100000元，原购金额升值款为12000元。甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期3-5年回购该商品房，延期回购的截止日期为2019年4月20日。本次甲方自愿另行新增资金67366元，延期回购期限届满后，甲方同意乙方按照20万元回购该商品房；经甲、乙、丙三方协商约定，甲、乙、丙三方于2009年4月19日签订的《房屋租赁经营合同》第六条第2小点约定“租赁期内，甲方每年可享受2天的湖南大成国际大酒店免费入住”更改为“张家界大成山水国际大酒店2天免费入住”，甲、乙、丙三方对此无异议。2019年4月20日，延期回购期限已至，大成国际大酒店并未按照合同约定回购该物业。另查明，2019年4月29日，游立军诉至一审法院要求大成酒店管理公司及大成国际大酒店支付涉案房屋截至2019年4月30日的租金及支付逾期付租违约金，一审法院于2019年7月16日作出（2019）湘0102民初6743号民事判决，判决大成酒店管理公司于该判决生效之日起三日内向游立军支付租金52496元及违约金1574.88元（计算至2019年4月30日）。2020年4月9日，游立军诉至一审法院要求判令大成国际大酒店立即完成长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦初始登记，并协助将涉案房屋房产权属转移登记到游立军名下，一审法院于2020年5月8日作出（2020）湘0102民初2620号民事判决，判决大成国际大酒店在该判决生效之日起三十日内，将办理长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦第1栋初始登记需由大成国际大酒店提供的资料报房屋产权登记机关办理初始登记，并协助游立军办理涉案房屋的不动产权属登记手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，游立军与大成国际大酒店签订的《商品房买卖合同》、《湖南大成国际大酒店房屋租赁经营合同》、《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》约定大成国际大酒店需于2019年4月20日回购该商品房，但大成国际大酒店至今未履行该义务。游立军诉请的10万元其中包括涉案房屋的升值金1.2万元、应付游立军租金20634元及游立军于2014年4月20日向大成国际大酒店另行新增资金67366元，因大成国际大酒店并未向游立军提供相应的房屋面积，故大成国际大酒店应退还游立军的新增资金67366元，因大成国际大酒店至今未履行回购义务，涉案房屋的所有权仍归属于游立军，游立军再要求升值金已无意义。且因游立军已于2019年4月29日向一审法院起诉主张大成国际大酒店及大成酒店管理公司欠付租金，故游立军请求的20634元租金，一审法院不予支持。综上一审法院对于游立军请求大成国际大酒店支付10万元的诉讼请求一审法院在67366元范围内予以支持，剩余部分不予支持。关于游立军请求的利息18747元的诉讼请求，因合同并未进行约定，故一审法院对该项诉求不予支持。虽《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》将游立军每年享受2天的大成国际大酒店免费入住更改为大成山水国际大酒店2天免费入住，但该补充协议并未约定大成山水国际大酒店加入原买卖合同关系，亦未约定大成山水国际大酒店享有、承担房屋买卖合同的权利、义务，故游立军要求大成山水国际大酒店承担偿还责任的诉请一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、湖南大成国际大酒店有限公司在本判决生效之日起三日内支付游立军67366元；二、驳回游立军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1337元，由湖南大成国际大酒店有限公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审补充查明如下事实：1.游立军、大成国际大酒店、大成酒店管理公司三方于2014年4月20日签订的《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》第一条由大成国际大酒店的工作人员手写“结清资金132634元整”。同时，大成国际大酒店向游立军出具的《长沙商铺续签合同资金证明》载明游立军截至2014年4月19日的投资项目，原购房金额100000元、升值金12000元、当月租金528元、入股期间24个月租金并入原合同返租本息20106元，合计132634元。2.一审法院（2019）湘0102民初6743号民事判决书中确认的大成酒店管理公司应向游立军支付的租金52496元系自2016年9月1日至2019年4月30日的租金数额。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：游立军与大成国际大酒店签署的《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》及《长沙商铺续签合同资金证明》，均系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。大成国际大酒店未按照《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》的约定履行回购涉案房屋的义务，已构成违约，一审法院认定大成国际大酒店应向游立军退还其实际支付的新增资金部分，并无不当。同时，从上述补充协议及《长沙商铺续签合同资金证明》看，游立军实际支付的新增资金包括现金67366元及大成国际大酒店欠付的2014年4月20日前的租金20634元，而且游立军于2019年4月29日向一审法院起诉主张的欠付租金系自2016年9月1日至2019年4月30日的租金数额，并未包括本案中2014年4月20日前的租金20634元，故大成国际酒店应向游立军退还款项共计88000元（67366元+20634元）。综上所述，上诉人游立军的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初15406号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初15406号民事判决第一项为“湖南大成国际大酒店有限公司在本判决生效之日起三日内支付游立军88000元”；三、驳回游立军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1337元，二审案件受理费316元，共计1653元，由被上诉人湖南大成国际大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年三月二十六日代理书记员  王瑞雯