广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终13386号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区狮山镇沙坑社区岐岗股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：周某。委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶时欢，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁立云，广东法行律师事务所律师。上诉人佛山市南海区狮山镇沙坑社区岐岗股份经济合作社（以下简称岐岗经合社）与上诉人叶时欢因租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初16139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。岐岗经合社上诉请求：1.改判一审判决第二项为叶时欢应向岐岗经合社支付2020年1月至5月租金111600元和周边配套设施维护费2790元，并从2020年6月1日起至实际腾空之日止按照每月22320元的标准计算使用费；2.撤销一审判决第三项，改判叶时欢应向岐岗经合社支付违约金44640元、岐岗经合社有权没收叶时欢保证金120000元；3.本案一、二审诉讼费用由叶时欢负担。事实和理由：（一）岐岗经合社和叶时欢签订的《厂房（场地）租赁合同书》应认定为有效合同。一审法院认定案涉合同为无效合同，属于认定事实不清。虽然案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，但案涉租赁物已通过政府主管部门审查并在政府部门搭建的公共资源平台成功竞租，可见租赁物具有合法的出租手续。案涉租赁物建于上世纪九十年代，由于历史遗留原因并未办理相关建设工程规划许可证及竣工验收手续，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉合同无效，属于适用法律错误。因案涉合同有效，根据案涉合同约定，叶时欢逾期支付租金超过六十日，属于严重违约，岐岗经合社有权向叶时欢主张违约金44640元并没收履约保证金120000元。（二）一审法院认定叶时欢无需支付2020年1月、2月的使用费，无事实和法律依据。一审法院酌定叶时欢自2020年3月1日起按照合同约定的租金标准的一半支付使用费，显失公平。1.案涉租赁物已在2019年12月31日正式交付给叶时欢，叶时欢应自2020年1月1日起向岐岗经合社支付每月租金22320元。2.一审法院酌情判令叶时欢按照案涉合同约定的租金标准的一半计付使用费，显失公平。叶时欢辩称，1.一审判决认定案涉合同无效，处理正确。2.岐岗经合社请求叶时欢支付租金和相关费用，缺乏事实和法律依据。岐岗经合社未将符合合同约定的案涉租赁物交付给叶时欢，叶时欢无需向岐岗经合社支付任何费用。叶时欢上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判岐岗经合社返还叶时欢支付的保证金120000元、租金4500元；3.本案一、二审诉讼费用由岐岗经合社负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1.案涉租赁物内确实存在严重污染，叶时欢有充分理由拒绝接收案涉租赁物。一审过程中，叶时欢申请一审法院对案涉租赁物的污染问题进行检测鉴定，没有得到答复。2.一审判决作出后，叶时欢已经委托相关检测机构对案涉租赁物地面残留的废水进行检测，检测结果已经超出国家规定的标准，证明案涉租赁物存在严重污染问题。3.案涉租赁物没有完成交付，叶时欢对案涉租赁物没有实际占有、使用、收益。第一次交付案涉租赁物时，因案涉租赁内存在严重的污染问题，叶时欢拒绝接收。经过多次交涉，岐岗经合社对案涉租赁物进行了清理，然而污染问题仍然存在，不能满足生产经营合同目的，因此叶时欢仍然拒绝接收。4.交付与接收是意思表示，交付钥匙本身不等于交付行为的完成，更不能证明交付标的物符合案涉合同约定。事实上，岐岗经合社从未将案涉租赁物的钥匙交付给叶时欢。同样地，叶时欢将少量生产经营用具搬入案涉租赁物，也并不意味着叶时欢已经对案涉租赁物完成了接收行为，更不能证明叶时欢已经作出完整接收案涉租赁物的意思表示。5.交付未完成导致叶时欢没有对案涉租赁物进行占有、使用和收益。6.叶时欢未对案涉租赁物进行占有、使用和收益，一审判决叶时欢支付占用费，没有事实和法律依据。（二）一审判决适用法律错误。1.一审判决认定租赁合同无效，又判令叶时欢支付占用费，缺乏法律依据。2.叶时欢并未对案涉租赁物进行占有、使用，一审判决叶时欢支付占用费，于法无据。3.岐岗经合社在一审中没有主张占用费，一审判决叶时欢支付占用费，已超出岐岗经合社的诉讼请求范围。4.案涉合同无效，岐岗经合社应当向叶时欢返还支付的履约保证金。一审判决以履约保证金冲抵占用费，实际上变相没收了保证金，二审法院应予纠正。岐岗经合社辩称，1.叶时欢上诉主张案涉租赁物因存在严重化工污染问题无法正常使用，没有事实和法律依据。2.岐岗经合社要求进行瓦面修复、清空下水道、聘用专业环保施工单位对案涉租赁物进行清理至验收合格为止，没有事实和法律依据。3.叶时欢上诉主张岐岗经合社返还履约保证金120000元、租金4500元，超出一审诉讼请求的范围，二审法院不应予以支持。4.案涉租赁物已经交付给叶时欢使用一年，目前不存在鉴定的条件。岐岗经合社向一审法院起诉请求：1.叶时欢向岐岗经合社支付2020年1月至5月拖欠的租金111600元和周边配套设施维护费2790元，合共114390元，以及以114390元为本金从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的逾期利息；2.叶时欢向岐岗经合社支付违约金44640元；3.叶时欢腾空佛山市南海区××沙坑蚬岗原黄某祥厂房并交还给岐岗经合社，并从2020年6月1日起至实际腾空之日止按每月22320元计算厂房占用费；4.岐岗经合社没收叶时欢支付的保证金12万元；5.叶时欢承担本案诉讼费。叶时欢向一审法院反诉请求：1.岐岗经合社、叶时欢于2019年11月19日签订的《厂房（场地）租赁合同书》继续履行即不同意解除和搬出；2.岐岗经合社向叶时欢支付从2020年1月1日至厂房被评估为不受污染止按每月3万元计算的直接经济损失，暂计至起诉之日止为21万元，并以21万元为本金从反诉之日起至环保部门验收合格之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期利息；3.岐岗经合社聘用有资质的专业环保施工队对厂房受化工严重污染进行专业环境清理，至环保部门验收合格出具验收合格证为准；4.岐岗经合社对厂房进行瓦面修复、清空下水道，保证不再水浸后再交付给叶时欢使用，租金及周边配套设施维护费从交付之日开始计算；5.本诉及反诉的诉讼费用由岐岗经合社承担。一审法院认定事实：2019年11月26日，岐岗经合社（甲方）与叶时欢（乙方）签订《厂房（场地）租赁合同书》，约定乙方向甲方承租位于佛山市南海区××××××蚬岗原黄某祥厂房及其附属物、现有水、电等设备设施，租赁期从2020年1月1日起至2025年9月30日止，每月租金22320元；先交租后使用，每月10日前交清当月租金；乙方应在2019年11月31日前向甲方一次性支付12万元作为履约保证金；乙方应在每月20日前向甲方付清当月的周边配套设施维护费，2020年1月1日至2024年12月31日每月558元，2025年1月1日至2025年9月30日每月642元；根据竞租文件的规定，租赁物的用途为工业，具体以租赁物产权证核准的用途为准；租赁物的交付时间为2020年1月1日，甲方按租赁物现状向乙方交付租赁物，并由双方共同签署《租赁物移交清单》，乙方确认已在签署本合同之前对租赁物完成了全部乙方认为需要的现场勘察并对租赁物按现状移交没有异议；乙方拖欠租金、延期付款违约金或其他费用达60日，甲方有权单方解除租赁合同，没收保证金，乙方已付未到期的租金不予退回，乙方还应赔偿甲方因乙方的违约行为导致的直接经济损失，并按本合同终止时月租金的双倍向甲方支付违约金；等等。叶时欢已支付保证金12万元予岐岗经合社。叶时欢向某市生态环境局某分局反映佛山市××××某峰无机材料厂（以下简称某峰厂）环境污染问题，该局于2020年3月5日作出答复，内容如下：厂房前期为某峰厂，该厂已于2019年年底搬迁，现场生产设备均已搬空，目前为空置厂房。叶时欢所反映气味为该厂长期租赁期间增稠剂洒落在地面，以及化粪池内产生的气味，生态环境部门已协调某峰厂在2020年1月对旧厂房残留物进行清理，目前已完成。2020年4月9日，某生态环境局作出《某生态环境局关于佛山市××××某峰无机材料厂环境污染问题的答复》，内容如下：2020年4月7日我局对该厂房进行现场检查时未发现明显化工废弃物，叶时欢所反映的气味问题为厂房内化粪池产生的气味，该问题为厂房卫生问题，非生态环境部门职责范围。叶时欢在案涉租赁物外墙悬挂了招租广告，并安装了冷柜。2020年5月10日，叶时欢向岐岗经合社支付了4500元租金。因叶时欢拖欠岐岗经合社租金等费用，岐岗经合社于2020年5月20日向叶时欢发出《律师函》，通知叶时欢解除上述合同，腾空交还租赁物并支付租金、违约金等。叶时欢于同月24日签收该函。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，岐岗经合社、叶时欢未能提供合法有效证据证明案涉租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，岐岗经合社、叶时欢签订的《厂房（场地）租赁合同书》属无效合同，故对叶时欢主张继续履行该合同的请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对岐岗经合社主张叶时欢腾空并交还租赁物的请求，一审法院予以支持。据此，对叶时欢主张岐岗经合社对厂房进行专业环境清理、瓦面修复、清空下水道等请求，一审法院均不予支持。关于岐岗经合社主张的租金、周边配套设施维护费问题，双方合同虽然无效，但叶时欢已使用案涉租赁物发布招租广告，并安装了冷柜，即叶时欢已实际占有使用案涉租赁物，因此，叶时欢应参照双方合同约定的租金标准向岐岗经合社支付使用费。根据某市生态环境局某分局作出的答复，某峰厂在2020年1月对旧厂房残留物进行清理，即在2020年1月份案涉租赁物仍需进行清理，该局于2020年3月5日确认清理工作已完成，而根据某生态环境局于2020年4月9日作出的答复，叶时欢所反映的气味问题为厂房内化粪池产生的气味，虽然双方合同约定按租赁物现状交付，但岐岗经合社作为出租人应保证租赁物符合正常使用条件，结合双方合同的约定，一审法院酌定叶时欢自2020年3月1日起按岐岗经合社主张的费用标准的50%向岐岗经合社支付使用费，无需向岐岗经合社支付2020年1月、2月的使用费。因此，叶时欢应支付2020年3月至2020年5月的使用费（包括租金及周边配套设施维护费）34317元及从2020年6月1日起按每月11160元的标准计算至实际返还案涉租赁物之日止的使用费予岐岗经合社，对岐岗经合社超出部分主张，一审法院不予支持。叶时欢已支付岐岗经合社4500元，扣减后，叶时欢尚应支付2020年3月至2020年5月的使用费29817元予岐岗经合社。案涉合同无效，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，故对岐岗经合社主张叶时欢支付违约金44640元及没收保证金12万元的请求，一审法院均不予支持。至于岐岗经合社的利息主张，由于岐岗经合社所收取的保证金尚未退还叶时欢，故对岐岗经合社的利息主张，一审法院不予支持。关于叶时欢主张的经济损失及利息，叶时欢在一审庭审中确认其在投标时去看过厂房，发现有化工原料，但仍继续竞投，且叶时欢在未谨慎审查租赁物是否适租的情况下就签订案涉合同，因此，叶时欢存在过错，叶时欢亦未能提供充分证据证明其实际损失，故对叶时欢主张的经济损失及利息，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶时欢于判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还其于2019年11月26日与岐岗经合社签订的《厂房（场地）租赁合同书》项下的租赁物予岐岗经合社；二、叶时欢于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费29817元及从2020年6月1日起至上述第一项判决实际履行之日止按每月11160元的标准计算的使用费予岐岗经合社；三、驳回岐岗经合社的其他诉讼请求；四、驳回叶时欢的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取计2910.13元，由岐岗经合社负担2498.13元，叶时欢负担412元。一审反诉受理费2225元，由叶时欢负担。二审中，岐岗经合社向本院提交了广东电网电费通知单、用水清单，拟证明案涉租赁物从2020年1月开始已经交付给叶时欢，案涉租赁物每月都产生水电费，完全达到租赁使用的要求。叶时欢向本院提交了检测报告、厂房内污染照片、省环境厅工作人员现场录相，拟证明案涉租赁物存在严重污染问题。经审查，岐岗经合社在二审中提交的新证据与本案具有关联性，本院予以采信；叶时欢在二审中提交的新证据无法证明案涉租赁物目前仍然存在严重污染问题、不符合正常使用条件，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2020年1月至2020年10月期间，案涉租赁物每月均产生电费。另查明，一审庭审中，叶时欢自述于2020年5月10日开始使用案涉租赁物。二审期间，叶时欢申请追加某峰厂作为本案必要共同被告参加诉讼，并申请对案涉租赁物化工污染问题进行鉴定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：本案是否应当追加某峰厂参加诉讼；案涉合同的效力；叶时欢是否应向岐岗经合社返还案涉租赁物；一审判决确定的使用费计付期间及标准是否合法有据；叶时欢上诉主张返还履约保证金是否应当得到支持。关于追加必要共同被告的问题。本院认为，某峰厂并非本案必要共同被告，叶时欢上诉主张本案应当追加某峰厂参加诉讼，理由不能成立，本院不予支持。关于案涉合同的效力。因岐岗经合社未举证证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审法院认定案涉租赁合同无效，驳回岐岗经合社要求叶时欢支付违约金及没收叶时欢缴纳的履约保证金的诉请，于法有据，本院予以维持。岐岗经合社以案涉合同有效为由，上诉主张叶时欢支付违约金44640元、没收叶时欢缴纳的履约保证金120000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉租赁物的返还问题。叶时欢上诉主张，岐岗经合社从未向其交付案涉租赁物，不存在返还问题。经核查，叶时欢于一审庭审中已确认使用案涉租赁物，叶时欢该上诉请求与其在一审中的陈述相悖，本院依法不予采纳。关于使用费计付期间及标准。虽然案涉合同无效，但根据公平原则和诚实信用原则，叶时欢仍然应当支付占有、使用案涉租赁物期间的占有使用费。虽然案涉合同约定按租赁物现状交付，但岐岗经合社作为出租人应保证租赁物符合正常使用条件。根据某市生态环境局某分局和某生态环境局复函，叶时欢反映的气味问题为租赁期间增稠剂洒落在地面以及厂房内化粪池产生的气味，生态环境部门已协调某峰厂在2020年1月对案涉租赁物进行清理并于2020年3月5日前清理完毕，一审法院据此认定叶时欢无需支付2020年1月、2月的使用费，酌定自2020年3月1日起按合同约定的租金标准的一半计付使用费，判令叶时欢应支付2020年3月至2020年5月的使用费（包括租金及周边配套设施维护费）34317元，并从2020年6月1日起按每月11160元的标准计至实际返还案涉租赁物之日止的使用费，处理得当，本院予以维持。岐岗经合社上诉主张按照合同约定的租金标准计付2020年1月至实际返还案涉租赁物之日止的使用费及利息，理据不足，本院不予支持。叶时欢以从未占有、使用案涉租赁物为由，上诉主张无需支付使用费并要求岐岗经合社返还已支付的租金4500元，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于返还履约保证金问题。本院认为，叶时欢在一审中并未就返还履约保证金提出反诉，故本院在二审中对该上诉请求依法不予审查。二审中，叶时欢申请对案涉租赁物化工污染问题进行鉴定。本院认为，某生态环境局和某市生态环境局某分局已经就案涉租赁物的污染问题作出了明确答复，故本院对叶时欢的申请依法不予准许。综上，岐岗经合社、叶时欢的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8816元，由佛山市南海区狮山镇沙坑社区岐岗股份经济合作社负担5206元，由叶时欢负担3610元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月三日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰