贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终723号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永欢，男，侗族，1988年10月12日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：罗美芝，女，侗族，1988年6月28日出生，住址同上。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地:贵州省凯里市经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，职务:经理。上诉人中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融资产公司”）因与被上诉人李永欢、罗美芝及原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理并庭询。本案现已审理终结。华融资产公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可；该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、适用法律错误（一）一审认定被上诉人在诉讼中补交尾款超过房款的50%，符合《执行异议和复议规定》第29条情形，适用法律错误。涉案房屋属于申请人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《执行异议复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”。因此，在涉案房屋已经办理抵押登记的情况下，依法应当审查《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。（二）本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形被上诉人在诉讼过程中通过补交尾款达到总房款的50%，并不符合已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条第四项“对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”，被申请人在诉讼过程中补交部分尾款，达到总房款的50%后，并未将剩余房款支付申请人或者交付法院，因此，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项情形，原判适用法律错误。李永欢、罗美芝二审辩称：一、答辩人依法享有排除强制执行的权利。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为：已经支付全部或大部分购房款的消费者权利〉建设工程价款优先受偿权〉抵押权。本案中，答辩人已经支付大部分购房款。因此，根据上述权利顺位原则，一审法院认定答辩人对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，并无不妥。作为消费者买受人，答辩人补交的款项也属于购房款，且在法院依据《执行异议和复议规定》第二十九条作出判决之前，故上诉人的理由不能成立。二、一审法院适用法律正确。第一，答辩人作为涉案房屋的消费者，依法可以适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定进行处理。第二，一审法院已查明，答辩人在凯里市有且仅有涉案房屋居住；如果强制执行，将剥夺了答辩人合法的居住权。第三，答辩人补交的款项就是购房款的一部分，且加上首付款后已经超过50%，一审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，适用法律并无不当。李永欢、罗美芝向一审法院起诉请求：依法判决撤销2020黔2601执异111号裁定书，撤销2017黔2601执1395号之一执行裁定书；2、终止对涉案房屋的执行。一审法院认定事实：本院在执行华融公司申请执行大地公司债权转让合同纠纷一案中，本院作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了李永欢、罗美芝购买的涉案房屋。李永欢于2020年7月21日向本院提出执行异议，本院于2020年8月4日作出（2020）黔2601执异111号裁定书，认为李永欢虽与大地公司签订了《商品房买卖合同》并交纳了首付款，但不能证明异议人合法取得该房屋，不能排除执行，所交纳的房屋款未超过合同约定总价款的50%，李永欢提出异议的理由不能成立。裁定驳回异议人李永欢的异议请求。同时查明：李永欢与大地公司于2016年3月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定大地公司将其开发的位于凯里市房屋，房屋总价款565227元出售给原告李永欢。合同签订后，2016年3月19日前原告分二次共支付了首付款115527元。贵州大地联创房地产开发有限公司给原告出具《收据》二份，2016年3月19日大地公司向李永欢交付了该涉案房屋，李永欢、罗美芝一直占有居住至今。2020年9月8日原告向本院提起案外人执行异议之诉，本案庭审后，原告于2020年10月22日交付涉案房屋余款200000元。一审法院认为，本案主要的争议焦点：原告是否享有排除强制执行的权利。现针对争议焦点做如下论述：关于上诉人是否享有排除强制执行权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案原告与大地公司于2016年3月13日签订的《商品房买卖合同》，合同签订在涉案房屋被查封之前；原告除了所购的涉案房屋外，并无其他住房。且已在庭审后支付了购房款200000元，原告情形符合以上第二十九条规定的三种情形。因此，原告享有排除强制执行的权利。而原告享有的排除强制执行权利仅是针对其购买的房屋，该涉案房屋只是（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封房产的一部分。故原告只能请求法院不得对自己所购房屋的执行，无权请求判决中止执行该项执行裁定书。综上所述，原告享有排除执行的权利，本院对该项请求予以支持。大地公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决一、不得执行位于贵州省凯里市房屋；二、驳回原告李永欢、罗美芝的其余诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：李永欢、罗美芝对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中，李永欢、罗美芝与大地公司于2016年3月13日签订的《商品房买卖合同》，合同签订在涉案房屋被查封之前；李永欢、罗美芝除了所购的涉案房屋外，并无其他住房。且已在一审庭审后支付了购房款200000元，李永欢、罗美芝情形符合以上第二十九条规定的三种情形。因此，李永欢、罗美芝享有排除强制执行的权利对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。李永欢、罗美芝辩称不得执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年三月十一日法官助理杨建书记员邹井程