北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38315号原告：北京望京新兴产业区综合开发有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中园**楼。法定代表人：张维，董事长。委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓倩，北京市兰台律师事务所律师。被告：中光现代光学信息科技开发有限公司，住，住所地北京市朝阳区望京北路****/div>法定代表人：王红，董事长。委托诉讼代理人：朱眉清，北京恒都律师事务所律师。原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司（以下称原告）与被告中光现代光学信息科技开发有限公司（以下称被告）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾渊源、王晓倩，被告的委托诉讼代理人朱眉清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付超建筑面积配套费5827746.94元及违约金（以5827746.94元为基数，自2013年12月28日起至实际支付之日止，按日万分之五计算）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1999年3月18日，原告与被告就科研生产综合楼项目建设事宜签订《委托开发协议书》。双方约定：原告协助被告办理土地使用权手续、办理土地使用权证，被告向原告缴纳土地开发费315.06万元，该土地开发费标准指的是容积率为1:1的价格，若容积率超过1:1时，被告应按533.74元/平方米标准支付超建筑面积配套费；项目建设期内，任何一方不履行或不完全履行合同义务，视为违约，违约方按违约金额的万分之五向守约方支付违约金。合同签订后，原告履行了相应合同义务，协助被告完成立项、规划、土地受让、开工报批等手续。被告已于2002年7月5日取得了《国有土地使用证》，2002年11月12日项目竣工备案，2005年4月18日被告办理了房屋所有权证。被告于1999年4月5日支付土地开发费168.6万元，2002年11月18日支付100万元，2011年8月支付26万元。此后，被告一直未付剩余款项。原告多次催促被告履行合同义务，并于2013年12月10日向被告发送催款函，要求被告支付未付土地开发费204600元及超建面积配套费4745829.27元（估算）。被告收到催收函后，于2014年2月至2016年9月期间分十笔共向原告支付20.46万元，但剩余费用至今未付。原告于2018年7月2日起多次向被告发送催款函，要求其支付超建筑面积配套费，但被告至今仍未支付。故原告提出本案诉讼。被告辩称，一、本案已经超过诉讼时效。合同约定建设期为36个月，期满日为2002年3月17日。合同期满后，原告从未向被告主张超建筑面积配套费，原告该部分权利不受法律保护。二、委托开发协议书实为土地转让合同，合同中约定的超配套建筑面积费用远远高于合理应当支出的土地出让金以及正常配套费，该部分为违法收入。原告此行为是变相倒卖土地，被告在合同履行期间已提出不予支付，原告当时同意，双方此后未就此部分款项进行商讨支付，所以该笔费用不应当支付。三、合同关于违约金约定的计算标准过高，应当适当降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年3月18日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《委托开发协议书》，约定：双方就望京新兴产业区19号地西北角的科研生产综合楼项目建设达成协议，土地出让金按市房地局土地评估结果工业用地100元每平米；开发费用标准分为两部分，第一部分6亩，标准为28.1万元/亩（含土地出让金），第二部分4亩，标准为53.28万元/亩（含土地出让金）；本宗土地的开发费用及土地出让金总额为381.72万元，其中向政府缴纳的土地出让金66.66万元，向甲方支付的开发费用为315.06万元；上述开发费用标准指的是容积率为1:1时的价格，若容积率超过1:1时，甲方向乙方收取超建筑面积配套费，标准为533.74元每平方米；在项目建设周期内，甲乙不履行或不完全履行协议中的条款，则视为违约，违约方按违约金额的万分之五按日向守约方支付违约金；合同中还进行了其他约定。1999年7月19日，北京市城市规划管理局向被告出具审定设计方案通知书，对被告针对望京工业区B19号地申报的中光科技大厦工程的设计方案进行审定，其中容积率审定指标为2.33。中光科技大厦项目于2000年开工建设，于2002年底建成。2005年，被告取得该大厦所在地块北京市朝阳区望京北路18号的国有土地使用权证，使用权面积为6238.98平米。2005年4月18日，被告取得该大厦的房屋所有权证书，该房屋所有权证书标明建筑面积为17157.68平米。合同履行过程中，被告共给付原告315.06万元开发费用。本案审理过程中，原告称其只是前期配合、协助被告办理立项、规划等手续，所以并不清楚房屋的超建筑面积数据，只能预估费用；其多次向被告发送函件，要求被告给付剩余开发费用及超建筑面积配套费，被告自2011年至2016年陆续给付部分开发费用。原告就此提供了其于2013年、2018年向被告发送的催款函，及被告于2011年12月5日的回函，回函载明“贵公司发给我们的律师函已收到，由于近日资金紧张，我们承诺在今年春节前一定付清土地款，如有可能争取在今年年底前付清”。被告表示，合同约定的超建筑面积配套费过高，所以双方商讨不再收取该笔费用；其于2011年的回函也只是针对土地款，说明此前原告并未向其催要超建筑面积配套费，原告诉讼请求超过诉讼时效。经询，被告未就双方商讨不再给付超建筑面积配套费提供相应证据。庭审中，被告提供了北京市人民政府于1997年颁发的《北京市征收市政公用设施建设费暂行办法》，该份文件中显示市政公用设施建设费，城近郊区（含朝阳）根据实际建筑面积按照每平方米100元征收。被告还提供了北京市人民政府于2002年颁发的《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》，文件显示城市基础设施建设费的征收标准。被告解释称，违法收入就是依据上述两份文件，其认为合同约定的超建筑面积配套费属于配套费，也就是配套设施应收取的费用，远高于上述两份文件的征收标准。原告则表示，上述两份文件与超建筑面积配套费并无关联，本案并不适用。经询，原告表示容积率增加会增加其协助被告办理相应文件的难度和工作量，但原告并未就实际损失情况提供相应证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被告主张双方曾商讨不再给付超建筑面积配套费，但并未举证证明双方就此进行过约定，故对于被告该项辩解意见，本院不予采信。被告还主张超配套建筑面积费远高于合理应当支出配套费，属于违法收入，但其提供的文件属于政府部门颁布的暂行办法，涉及费用系政府部门征收的市政公用设施建设费及城市基础设施建设费，并未显示与针对双方履行合同行为所约定的超配套建筑面积费存在同一性。本院对于被告上述主张难以采信，被告应按照合同约定向原告支付超配套建筑面积费，但双方关于合同履行的约定亦不影响行政部门作出认定及行政处理。义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。本案中，被告于2011年向原告回函，承诺付清土地款，被告认为土地款仅为合同约定的应向原告支付的开发费用，不包括超建筑面积配套费。对此本院认为，双方签订的合同系对开发费用及超建筑面积配套费两项费用进行了约定，原告催要款项行为应及于合同项下两笔费用，而被告回函所称的土地款属于表述差异，被告仅以该表述排除原告关于超建筑面积配套费的主张并无依据。如上所述，被告于2011年的回函承诺付清款项，故对于被告关于诉讼时效届满的抗辩意见，本院不予采纳。此外，被告回函后，自2011年至2016年期间数次向原告支付了相应开发费用，原告亦于2018年向被告发送律师函进行催要，产生了诉讼时效中断的法律效果，故原告本次起诉并未超过诉讼时效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告主张合同约定的违约金标准过高，原告亦未提供相应证据证明其实际损失情况，本院将根据双方合同约定、实际履行程度、双方过错等因素，酌定确定违约金的支付标准。原告主张自2013年12月28日起计收违约金，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中光现代光学信息科技开发有限公司于本判决生效后七日内，给付原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司超建筑面积配套费5827746.94元；二、被告中光现代光学信息科技开发有限公司于本判决生效后七日内，支付原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司违约金（以5827746.94元为基数，自2013年12月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56831元，由原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司负担2806元（已交纳）；由被告中光现代光学信息科技开发有限公司负担54025元（原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司已预交，被告中光现代光学信息科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年三月三日书记员  张 颖