广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21341号上诉人（原审原告）：深圳市甘坑股份合作公司，住所地广东省深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区甘坑新村十一巷1-1号社区服务中心大楼六楼，统一社会信用代码91440300192473338U。法定代表人：钟拥军，董事长。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市兆丰年贸易有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道老圩二区187号401，统一社会信用代码914403007703013955。法定代表人：刘美容，总经理。委托诉讼代理人：何祥增，广东伟强律师事务所律师。上诉人深圳市甘坑股份合作公司（以下简称甘坑公司）因与上诉人深圳市兆丰年贸易有限公司（以下简称兆丰年公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初24281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。甘坑公司上诉请求：1.撤销（2019)粤0307民初24281号民事判决第二项内容，改判兆丰年公司自2019年7月1日起至2019年9月30日止，向甘坑公司按每月98350元的标准支付租金；自2019年10月1日起向甘坑公司按每月103267.5元的标准支付租金至实际搬离涉案市场之日止；2.兆丰年公司向甘坑公司补交自2007年10月1日起至2013年12月31日止拖欠的租金、2014年1月1日起至2019年9月30日止未足额支付的租金，共计5609300元；3.由兆丰年公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。兆丰年公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0307民初24281号民事判决，发回重审或直接予以改判，判令租赁期限按双方原确定和执行的2014年1月1日起计至2025年12月31日止；2.本案一、二审诉讼费由甘坑公司承担。针对对方的上诉，双方当事人均未向本院提交书面答辩意见。甘坑公司向一审法院起诉请求判令：1.兆丰年公司立即搬离甘坑公司位于深圳市X市场（一至四楼），并将房屋交还给甘坑公司；2.兆丰年公司向甘坑公司补交拖欠租金7277737.5元（柒佰贰拾柒万柒仟柒佰叁拾柒元伍角）（暂算到2019年9月30日）；3.兆丰年公司从2019年10月1日起，向甘坑公司按每月103267.5元的标准支付租金至实际交还房屋期间的房屋租金；4.本案的诉讼费、保全费、保全担保费等均由兆丰年公司承担。一审法院认定事实：2005年3月31日，甘坑公司作为甲方（出租方）、兆丰年公司作为乙方（承租方）签订《X市场租赁意向书》，约定：甲方将权属甲方的位于深圳市X市场一至三层整体出租给乙方经营，总面积4500平方米；租赁期限：壹拾贰年（即从2005年月日起至2017年月日止）；租金标准：第一年起至第五年为人民币98万元，即乙方每年应付给甲方的租金额为人民币98万元（不含税金）。第六年起至第十二年合同期满租金标准在原有基础上递增5%，租金标准调整后，乙方按调整后的租金额支付给甲方；装修免租期：甲方同意给予乙方装修免修期为六个月，交付之日计，即自年月日起至年月日止。定金：乙方在签订本意向后壹周内交付定金人民币伍拾万元给甲方，甲方开具有效收据给乙方。本意向书签订后双方在15天内签订正式合同，签订正式合同时，乙方必须向甲方交付一年租金额人民币98万元给甲方作为租赁按金，原已付定金伍拾万元可转作租赁按金，乙方所付按金在乙方承租期满不再续约并履行合同完毕后退回给乙方。该《X市场租赁意向书》日期中的月、日部分均为空白。2007年4月4日，双方又签订《房地产租赁合同》补充协议书，约定甲方同意在《房地产租赁合同》不变的基础上，将X市场四楼出租给乙方经营，四楼总面积1500平方米，第一至五年租金标准为每月每平方米人民币8元，即每月租金额为人民币12000元（大写：壹万贰仟元整），每年租金额为人民币14.4万元（大写：壹拾肆万肆仟元整）。加上原签订的《房地产租赁合同》所定第一至五年租金额每年人民币98万元整（大写：玖拾捌万元整），乙方在第一至五年应付给甲方的租金为每年人民币112.4万元（大写：壹佰壹拾贰万肆仟元整）。第六年起，租金标准在原有基础上递增5%，直至合同期满。上述《X市场租赁意向书》及补充协议书签订后，甘坑公司主张其于2005年向兆丰年公司交付案涉市场，兆丰年公司主张甘坑公司于2013年下半年交付案涉市场。甘坑公司、兆丰年公司均未能提交证据证明其主张。2007年12月14日，深圳市规划局龙岗分局为案涉市场出具“深规建许字LG-2007-1235号”《深圳市建设工程规划许可证》，备注处写明：该项目未经设计审批，已经竣工，按有关规定补发本证。2010年5月20日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局为案涉市场出具“深规土建验LG-2010-0079号”《建设工程规划验收合格证》，备注处写明：该项目属未报先建的扶贫奔康项目，已经竣工。关于租金支付情况，甘坑公司主张兆丰年公司于2005年支付50万元定金，2007年支付100万元租金，截止至2019年兆丰年公司总共交租7710100元。兆丰年公司主张双方于2014年1月1日开始计租，其已按照每年1124000元的标准向兆丰年公司支付2014年至2018年期间的租金共计5620000元，按照第六年起递增5%即每年590100元的标准向兆丰年公司支付2019年1月至6月期间的租金590100元，为此兆丰年公司提交收款收据予以证明。另兆丰年公司主张其于2007年通过案外人永宏隆公司向甘坑公司预付租金200万元，并提供收款收据及银行对账单予以证明。一审法院认为，兆丰年公司以意向书与合同书有本质区别，不能等同或代替进行抗辩，但案涉《X市场租赁意向书》对地址、年份、租金标准、合同主体、违约责任等合同应具备的内容均有明确约定，且甘坑公司、兆丰年公司一直按照《X市场租赁意向书》的约定履行各自的义务，双方事后又未就《X市场租赁意向书》签订正式合同，故一审法院对兆丰年公司上述抗辩不予采纳。甘坑公司、兆丰年公司签订的《X市场租赁意向书》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。现将本案争议焦点分述如下：一、关于合同履行期限的问题。根据《X市场租赁意向书》记载，涉案合同履行期限为2005年至2017年。2018年合同到期后，兆丰年公司依然承租案涉市场，并按照《X市场租赁意向书》的租金标准持续支付租金，甘坑公司亦未对此提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，当事人之间可随时解除合同。现甘坑公司诉请兆丰年公司返还案涉市场，合理合法，一审法院予以支持。二、关于甘坑公司何时向兆丰年公司交付案涉市场的问题。甘坑公司主张于2005年向兆丰年公司交付案涉市场，兆丰年公司主张甘坑公司于2013年下半年才交付案涉市场。甘坑公司、兆丰年公司均未能提交证据证明其主张。根据举证责任分配的原则，甘坑公司作为出租人负有向兆丰年公司交付房屋的义务，故甘坑公司应举证证明其已向兆丰年公司交付案涉市场。甘坑公司未能举证证明其交付案涉市场的时间，应承担举证不能的法律后果。甘坑公司主张已于2005年向兆丰年公司交付案涉市场，一审法院不予采信。兆丰年公司认可甘坑公司已于2013年下半年交付案涉市场，并有缴纳租金的收款收据予以佐证，一审法院予以采信。三、关于租金起算时间及支付情况的问题。甘坑公司主张已于2005年向兆丰年公司交付案涉市场，2007年5月1日前属于免租期，兆丰年公司应于2007年5月1日开始支付租金，并于第六年即2012年开始在租金标准原有基础上递增5%。兆丰年公司主张应从2014年1月1日起算租金，其已按照《X市场租赁意向书》约定的租金标准向甘坑公司足额支付截止至2019年5月31日的租金。根据兆丰年公司提交的收款收据显示，兆丰年公司已于2015年7月6日至2019年5月27日期间向甘坑公司支付2014年1月1日至2019年5月31日的租金共计6210100元。由于甘坑公司是于2013年底向兆丰年公司交付案涉市场，且直至起诉之日，甘坑公司才对兆丰年公司之前支付的租金金额提出异议，故一审法院认定租金的起算时间应为2014年1月1日。另兆丰年公司主张已于2007年4月12日通过案外人永宏隆公司向甘坑公司预交租金200万元，甘坑公司认可收到100万元。结合兆丰年公司提交的收款收据和银行进账单，一审法院认定兆丰年公司已向甘坑公司足额支付2014年1月1日至2019年5月31日的租金。甘坑公司诉请兆丰年公司补交拖欠租金7277737.5元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于后续租金支付标准的问题。根据《X市场租赁意向书》及补充协议的约定，兆丰年公司的租金支付标准应为每年人民币112.4万元。第六年起，租金标准在原有基础上递增5%，即应为每年人民币118.02万元。则兆丰年公司每个月应向甘坑公司支付租金98350元。甘坑公司诉请兆丰年公司从2019年10月1日起，向甘坑公司按每月103267.5元的标准支付租金至实际交还房屋之日止，没有事实和法律依据，甘坑公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、兆丰年公司于判决生效之日起十日内搬离位于深圳市X市场；二、兆丰年公司按照每月98350元的租金标准，向甘坑公司支付2019年6月1日之后的租金，直至兆丰年公司搬离涉案甘坑农贸市场之日止；三、驳回甘坑公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费31372元，由甘坑公司承担。经审理查明，一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，2007年9月30日甘坑公司与兆丰年公司签订《补充协议书》约定：X市场基建的消防安装和验收由甘坑公司负责；甘坑公司交付兆丰年公司使用日期为2007年10月1日，租赁期限从2007年10月1日起算，甘坑公司给兆丰年公司的免租期从2007年10月1日起算；肉菜市场经营所需的工商及税务等相关证照由甘坑公司提供给兆丰年公司使用，但经营期间所产生的全部费用由兆丰年公司承担。本院认为，本案是租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、租金的起算日期；二、租赁期限；三、兆丰年公司应当交纳的租金。关于租金的起算日期，甘坑公司主张根据《补充协议书》的内容，双方约定在2007年10月1日将涉案市场进行了交付，因此，租金的起算期应当从2007年10月1日开始起算。本院认为，首先，《补充协议书》是双方对涉案市场交付时间的约定，并不能证明其实际进行了交付。其次，一审时甘坑公司主张实际交付的时间是2005年，现又主张是2007年，存在矛盾，难以令人信服。再次，从甘坑公司给兆丰年公司出具的租金收款收据来看，租金是从2014年起收，如果涉案商铺2007年已经交付使用，在长达7年的时间，兆丰年公司未交租金，也未有证据证明甘坑公司存在催要，不符合常理。最后，从兆丰年公司交租的情况来看，其从2014年到2018年是按照年112.4万的标准交租，从2019年起，以年118.2万元的标准交租，正好符合5年后租金涨幅5%的标准，与双方合同约定一致。因此，一审认定涉案商铺实际上从2014年开始计租，有事实依据，对此，本院予以维持。关于租赁期限的问题，兆丰年公司主张，《X市场租赁意向书》第二条写明租赁期限为12年，虽然写明从2005年计算至2017年，但这仅是一个意向，涉案商铺没有实际建成，因此，双方的真实意思是要按照实际交付的时间计算，即2014年到2026年，涉案商铺仍在租赁期限内。本院认为，《X市场租赁意向书》是双方真实意思表示，合法有效。合同约定租赁期限12年，同时也写明是从2005年到2017年，并未注明租赁期从实际交付之日起算，按照通常的理解，只是在交付前无需支付租金而已。另外，在双方签订上述意向书的时候，也无法预料实际起租期是2014年，对于租金数额的预期，存在不准确性。因此，无论是根据合同约定还是根据公平原则，一审认定合同履行期限是从2005年到2017年，并无不妥，对此，本院予以维持。从2018年之后，涉案商铺的租赁属于不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同。关于兆丰年公司应当交纳的租金，兆丰年公司主张，对于案外人永宏隆实业有限公司（以下简称永宏隆公司）代兆丰年公司支付的100万元，并未得到永宏隆公司的确认，一审法院就予以冲抵，认定有误，应当将永宏隆公司列为第三人查明以上事实。本院认为，一审过程中，甘坑公司认可永宏隆公司支付的100万元系代兆丰年公司的预缴租金，兆丰年公司也主张上述自己资金系代其预缴，现又推翻上述自认，且未提交证据证明，对此，本院不予采信。一审法院认定无误，本院予以维持。综上，甘坑公司、兆丰年公司的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125488元，由上诉人深圳市甘坑股份合作公司负担62744元，由上诉人深圳市兆丰年贸易有限公司负担62744元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年三月二十九日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。