湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初10627号原告：韦全才，男，1954年11月12日出生，布依族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈韦，湖南道宽律师事务所律师。委托诉讼代理人:许雅静,湖南道宽律师事务所实习律师。被告：中铁十二局集团第七工程有限公司，住所地长沙市天心区友谊路202号。法定代表人：杜湘豪，董事长。委托诉讼代理人：彭南秋，北京德恒(长沙)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭显玉，北京德恒(长沙)律师事务所律师。原告韦全才与被告中铁十二局集团第七工程有限公司合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告韦全才的委托诉讼代理人陈韦、许雅静，被告中铁十二局集团第七工程有限公司的委托诉讼代理人谭显玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续向原告支付逾期办证违约金197106.32元。（以房屋总价款842335元为基数，按日万分之二的标准从2015年6月28日起计算至2018年9月10日）；2.判令被告承担本案案件受理费、财产保全费、公告费、邮寄送达费等诉讼费用。被告辩称：1.被告未如期办证是因政府规划调整导致，上述政府规划调整属我国法律规定的不可抗力因素，被告依法不应当承担违约责任；2.涉案拆迁安置项目属被告积极履行社会责任的民生项目，并未从中获取任何收益，但该项目显著改善了原告的居住条件，且逾期办证并未给原告造成实质性的经济损失，从公平原则出发,请求法院驳回原告的诉讼请求；3.本案逾期办证的行为发生于2015年6月28日,原告自2015年6月28日就已经明确知晓被告未如期办证的事实,但其在5年后未向被告主张任何权利,原告诉求已过诉讼时效；4.不动产权证书延迟未办理并未给原告造成相关损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年11月28日，被告作为甲方（拆迁人）、原告作为乙方（被拆迁人），双方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：被拆迁房屋位于长沙市天心区××路××号；采取产权调换方式，由甲方提供天心区木莲西路187号天天向上家园1、5、6栋816房对乙方进行安置；被拆迁人房屋的补偿金额和产权调换安置房价格经结算差价为143715元，由乙方支付给甲方;甲方应当在2013年6月28日前将验收合格的安置房交付乙方使用，并由甲方负责在2015年6月28日前办理好该安置房的房地产权属证书交给乙方；乙方须于2013年12月31日以前将该被拆迁房屋腾空交甲方验收，由甲方办理产权注销手续；甲方逾期办理房屋产权证书的，按逾期时间支付乙方相当于安置房价格万分之二每天的违约金，协议继续履行；双方还约定了其他合同权利义务。原告确认被告于2013年向其交付了案涉安置房屋。2018年9月10日，案涉安置房屋取得不动产权证。另查明，2017年2月27日，长沙市人民政府办公厅城市建设处出具关于天心区友谊路176号（中铁十二局）地块有关问题的协调意见备忘录，载明“天心区友谊路176号地块含8栋286户中铁十二局第七工程公司职工房改房和单位公房，以及该公司办公楼和街道办事处办公用房。2011年，该公司与地块内278户住户达成协议采取先安置后拆迁的模式将职工搬迁至地块北侧天天向上商品房小区（小区开发商系该公司下属子公司），余下8户尚未签约。2015年，该公司与天心区顺之安棚改公司达成协议，由该公司实际出资，顺之安棚改公司具体进行棚改征收，地块内被征收职工收到补偿款后再交付天天向上商品房购房款，该公司在土地拆迁腾地后参加竞拍，取得土地使用权后进行商业开发以弥补职工房屋征收的亏损。在2014-2015年修改《长沙市控制性详细规划》时，该地块用地性质由住宅用地调整为中小学用地，该公司提出两种方案，一是由政府出资实施棚改，将其协议征收成本进行结算后支付；二是将该地块用地性质调整为住宅用地，该公司参与土地竞拍并进行商业开发。”2018年1月12日，被告作为被征收人、长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室作为区房屋征收部门、长沙市天心区青园街道办事处作为房屋征收实施单位，就长沙市天心区友谊路176号地块土地和房屋征收补偿有关事宜签订国有土地上房屋征收补偿协议。2018年2月14日，长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组出具关于同意友谊路176号（中铁十二局）地块棚改项目立项的批复，载明“同意天心区友谊路176号（中铁十二局）地块纳入全市棚户区改造范围。”2018年5月，长沙市天心区人民政府向市房屋交易管理中心出具关于支持解除天天向上家园棚改安置房购房限制的函，载明“市房屋交易管理中心：天心区友谊路176号（中铁十二局）棚户区改造项目于2018年经市棚改办批准立项，目前已完成所有住户的拆迁安置补偿工作，安置房房源全部位于我区××路××号××房××栋××栋××楼，共计256套，建筑面积约29694平方米（见附件）。目前，上述棚改安置房已于2013年8月竣工验收合格，于2014年6月办理初始登记证。我区拟在近期组织已经预选上述棚改安置房的被拆迁人与建设单位网签《商品房买卖合同》。为推进该项工作顺利开展，恳请贵中心批准我区提供的棚改安置房房源信息明细表并解除上述棚改安置房购房限制。”还查明，天天向上家园项目2、3、4栋和1、5、6栋及裙楼于2013年8月竣工验收合格，部分房屋的产权登记时间为2014年9月。2017年9月，长沙市开始实行限购政策。还查明，2013年12月16日，被告向长沙市天心区棚户区改造协调工作领导小组提交报告，请求将友谊路中段棚户区改造列入棚改项目进行改造。2014年6月8日，被告向长沙市天心区政府提交报告，请求对友谊路176号（中铁十二局）棚户区进行改造。2016年1月8日，被告下设公司湖南华铁房地产有限责任公司向长沙顺之安棚户区改造投资有限公司提交关于请求加快推进天心区友谊路176号（中铁十二局）地块棚改工作的函，载明“2015年项目棚改立项后，因用地性质发生变化，后续开发方案难以确定，项目棚改工作暂缓了一段时间。新的一年已经到来，为维护待征收房屋区居民的安定，特请求贵公司加快推进该项目棚改工作”。2016年，被告向长沙市天心区人民政府提交关于请求加快推进天心区友谊路176号（中铁十二局）地块棚改工作的报告。2017年2月22日，被告向长沙市人民政府提交关于加快推进天心区友谊路176号（中铁十二局）地块改造项目开发的请示。本院认为，本案争议的焦点为:一、原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》效力问题；二、原告诉讼请求是否已过诉讼时效；三、被告是否构成违约。一、原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》效力问题。效力问题的认定需以对协议性质的判断为前提，对于协议的性质，该协议中心内容为原被告之间房屋的产权调换，产权调换旨在落实天心区××路××号地块的拆迁工作，而就天心区友谊路176号地块的拆迁问题，被告作为被拆迁人与相关拆迁责任单位签订了国有土地上房屋征收补偿协议，本案中被告与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，旨在履行其在前述国有土地上房屋征收补偿协议中作为被拆迁人的腾房义务，该协议虽名为城市房屋拆迁补偿安置协议，但其实质上并不能认定为具有行政性质的征收协议，该协议仅是原被告平等主体之间就产权调换而签订的民事合同，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。二、原告诉讼请求是否已过诉讼时效问题。案涉安置房屋双方约定被告应于2015年6月28日前办理好房屋的房地产权属证书，原告取得该房屋不动产权证时间为2018年9月10日，原告于2020年11月12日起诉，其主张被告承担2015年6月28日至2017年11月12日期间逾期办理不动产权证的违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，其主张被告承担2017年11月13日至2018年9月10日期间逾期办理不动产权证的违约责任的诉讼请求未过诉讼时效。三、被告是否构成违约。关于原告主张被告逾期办理房屋产权证书应当承担违约责任的问题，双方协议约定被告应当于2015年6月28日前办妥安置房屋的产权证书，而案涉安置房屋于2018年9月10日才取得不动产权证书，逾期是事实。被告对于逾期是否应当承担违约责任，本院论述如下：被告早在2013年就已经将案涉安置房屋交付给了原告居住；从本案查明的情况来看，协议虽系双方在自愿平等的基础上所签订的产权调换协议，但协议的目的确实是为了落实天心区××路××号地块的拆迁工作，拆迁工作是一个复杂的系统工程，在拆迁的大前提下按照产权调换方式来办理案涉安置房屋的登记手续，其中有诸多因素并不在被告的掌控范围以内，且从政府部门等有关单位出具的文件内容可见案涉地块在拆迁期间还经历了政府调规的重大事项变更，土地调规进一步加剧了产权调换手续办理的困难程度，被告历年向各级部门提交的报告也能够印证被告一直在积极地请求推动解决拆迁工作中的困难并积极推进原告房屋产权证书的办理，且如前所述，原告主张被告承担2017年11月12日之前的逾期办证违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，之后又遭遇限购政策的大调整导致被告无法及时办妥不动产权证，该情形属于不可抗力；综合上述一系列的事实，本院认为原告要求被告承担逾期办证的违约责任的诉讼请求依据不足，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日生效，2021年1月1日失效）第二条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日生效，2021年1月1日生效）第一百八十八条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告韦全才的诉讼请求。本案受理费4242元，由原告韦全才承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张永进人民陪审员  周觉军人民陪审员  孙树霞二〇二一年三月三十日法官助理段琴代理书记员  任艳辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。