北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初59545号原告（反诉被告）：刘玫，女，1956年12月21日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：龙凤，女，1967年11月5日出生，汉族，美容店从业者，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：肖令发，男，1966年10月16日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市香河县，系被告配偶。原告（反诉被告）刘玫（以下称姓名）与被告（反诉原告）龙凤（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘玫，龙凤及其委托代理人肖令发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘玫向本院提出诉讼请求：1．判令刘玫与龙凤签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除。2．判令龙凤支付欠付2020年3月1日至2020年7月1日的房租,并按照每月1．7万元标准向刘玫支付自2020年7月1日至2020年10月29日的房屋占用费，前述费用共计为134903．23元(1．7万元/月×8个月-1,096．77元【提前退房2天】=134903．23元)。3．判令龙凤以5．1万元为基准,按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率(LPR)向刘玫支付自2020年2月21日起算至实际给付之日止的利息;以3．4万元为基准,按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率(LPR)向刘玫支付自2020年5月21日起算至实际给付之日止的利息,截至2020年12月9日前述利息暂计为2500元。4．判令龙凤赔付腾退案涉房屋时拆卸并带走的一台歌华有线机顶盒以及一台海尔冷热空调共计2000元。5．判令龙凤向刘玫支付违约补偿金5．1万元。6．判令龙凤承担案涉房屋因损坏而产生的装修费用106886．75元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2019年12月4日,原被告双方签定《房屋租赁合同》房屋续租一年。合同约定：刘玫将北京朝阳区北四环东路108号院(以下称202号房屋)出租予龙凤使用；租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日；每月租金为1．7万元,房租支付时间分别为2019年12月4日、2020年2月20日、2020年5月20日和2020年8月20日，支付方式为按季度缴纳,每季度缴纳5．1万元。未经刘玫同意,龙凤拖欠房租超过10日,刘玫有权收回房屋;租赁期内所使用的冷热水、电、公摊用电、天然气、电视收视费、电话费、上网费、卫生费、停车费等,由龙凤每月按实际用量付费；龙凤应妥善管理并注意使用房屋及附属设施,爱惜屋内设备,如龙凤造成房屋及设施损坏应给予经济赔偿；租赁期满后,依附于房屋的装修归刘玫所有；如有房屋损坏,龙凤需负责赔偿损失；双方因特殊情况导致提前退房,必须支付对方三个月的房租,作为违约补偿金。合同签订后,龙凤除依约支付第一季度房租外,再未支付租金。虽经刘玫多次催促,龙凤仍然未能依约支付欠付的房租。2020年7月1日,刘玫向贵院诉请解除案涉合同,要求龙凤腾退202号房屋,并支付租金及违约金。2020年10月29日,龙凤腾退房屋并将其交还予刘玫时,严重破坏房屋内的各项设施,导致202号房屋相关水电和天然气均无法正常使用,必须重新装修方才可以继续出租。房屋中两个房间中间的隔断墙被敲了；所有的灯、插销盒有的卸走了，没卸走的都撬坏了，都不能正常使用；各个卫生间、厨房的水池子都拆走了，热水器全都拔掉拆走了；水管、煤气管都外露着；所有的马桶都拆走了。无奈之下,刘玫只得将房屋交给房屋中介链家自如公司进行简单装修,中介公司因202号房屋损坏而产生的装修费用为106886．75元。鉴于案涉合同已于2020年7月1日解除,故前述时间节点之前,龙凤应当根据案涉合同约定,按照每月1．7万元支付租金。2020年7月1日之后,龙凤应当按照每月1．7万元标准向刘玫支付2020年7月1日起至2020年10月29日的房屋占用费用,前述租金以及房屋占用费共计134903．23元。另一方面,刘玫收取的房租用于每月偿还银行房屋贷款,龙凤违约造成刘玫无法按期偿还房贷。鉴于案涉合同由于龙凤违约已经解除,故根据案涉合同的约定,龙凤应当支付3个月租金作为违约补偿金,以弥补对于刘玫造成的损失。另外,刘玫的房租是用于每月还银行房屋贷款的,龙凤违约造成刘玫实际利息损失5000元,应由龙凤承担。合同规定按季支付房租,事实是,第一季度房租龙凤已经支付;第二季度2月20日、第三季度5月20日,龙凤均未支付房租,至今龙凤已欠房租8．5万元,给刘玫造成房贷利息损5000元。空调是2013年买的海尔挂机，购买价2000多元。歌华机顶盒是2014年取的，购买价1180元，开通费60元，歌华说现在机顶盒补办要780元。龙凤辩称：同意解除合同，不同意刘玫的其他诉讼请求。龙凤从2014年11月1日起租用刘玫房屋3年至2017年11月30日止,每月1．3万元，押金1．3万元。从2017年12月1日起续租一年一签,第二份合同租期是2018年12月1日至2019年11月31日，到期后直接添了一年上去至2020年11月31日止,租金涨到每月1．7万元，押金1．3万元没动，按季度付费。刘玫并没说房子不租给我了,我2020年2月告诉刘玫，今年疫情严重小区大门一直都关着无法经营开业，我说疫情期间国家有政策减免房租，想和她商谈。刘玫刚开始不同意减免房租,最后讲了好多才同意,我让她给我写个协议过来,我去借钱给她房租。刘玫一直不来,法院给我打电话发传票我才知道刘玫告我了。根据合同第九条房屋因不可抗拒的原因导致和造成甲乙双方的损失,双方互不承担责任。因为不可抗拒的严重疫情,房子经营不了,无法正常开业双方都不承担责任,所以不应该给刘玫房租。2020年5月10号开业每天都没什么客人来,一天也就一两个客人,有时好几天都没有客人,客人来都是做很便宜的项目,七八月份疫情再次反弹更没有客人了,到现在千鹤家园北门都还封着。租金支付到了2020年2月底，2020年3月1日之后的租金都没交。因为受疫情影响，我要求刘玫减两个月房租，但刘玫不给我减免。违约金数额过高，我请求法院减少。龙凤向本院提出反诉请求：1、判令刘玫向我支付违约金5．1万元。2、判令刘玫退还1．3万元押金。3、判令刘玫赔偿我装修损失16万元。事实和理由：根据合同第10条,刘玫没有提前三个月通知我退房,没说不租给我了,去年刘玫还说过时间到了再续租,所以刘玫违约了应该给龙凤违约金5．1万元。押金1．3万元应退还。刘玫没有提前告知我,反而来告我,租期未到,我还有好多东西没拿走还有垃圾没清理。我装修花了19万元,要求刘玫赔偿我16万元。刘玫对龙凤的反诉辩称：不同意龙凤的反诉请求。龙凤交了1．3万元押金，我同意用押金折抵龙凤应支付的金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2014年11月25日，刘玫（甲方）与龙凤（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将202房屋出租给乙方办公使用；租期3年，自2014年11月1日至2017年11月30日止,租金每月1．3万元，押金1．3万元；乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或赔偿；乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的情况下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计等方案应事先征得甲方同意；租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有；房屋如因不可抗拒的原因导致和造成双方的损失,双方互不承担责任;双方因特殊情况导致提前退房,必须提前三个月通知对方并支付三个月房租作为补偿金。合同末尾乙方一栏同时注明乙方公司名称：龙名堂中心。《物业交接单》一栏列明有海尔牌冷热风空调一个。该合同到期后，双方续约改为一年一签。双方签署的第二份合同租期是2018年12月1日至2019年11月31日（原文如此），租金变为每月1．7万元，押金仍为1．3万元；房租交纳方式为押一付三，每次付款时间乙方需提前10天支付，若不按合同约定交付房租，按违约处理，合同自行终止；未经甲方同意，乙方拖欠房租超过付款日10天的，甲方有权收回房屋；乙方因业务或使用上需要改善装潢及增加设备，应征求甲方同意，乙方退房时需要将房屋恢复原样（比如两房改为一大间的情况）。该合同到期后，原被告双方于2019年12月4日通过直接在该合同上将租期涂改为2020年11月30日到期的方式续约，租金、押金均无变化。该合同所附《物业交接清单》一栏亦列明有海尔牌冷热风空调一个。龙凤于2020年9月22日签收了本院邮寄的起诉状。2020年10月27日庭审时，鉴于龙凤答辩同意解除合同，为避免损失扩大，法庭建议双方先办理房屋交接，双方均同意第二天进行房屋交接，装修不动，物品搬走。当天刘玫称，房屋内的装修不需要拆除，我留着用。龙凤称，因为合同约定要恢复原状，所以我已经拆了一部分了。原被告于10月28日办理了房屋交接，龙凤于10月29日向刘玫交还了房屋钥匙。刘玫提交其收房当天拍摄的29个视频，证明龙凤将房屋内原有装修全部拆除破坏。刘玫称，房屋交给龙凤时是精装修，空调、电热水器、马桶、水池子都有，现在都被龙凤拆除了。龙凤续租之后我没再去过，空调她一直在用。龙凤称，房屋交给我时不是精装修，里面什么都没有，灯也没有。我们之前是一个婚庆公司在租，他们没有厨房，我们租了以后自己做了个厨房，装的临时橱柜、油烟机，燃气是我装的。马桶是我自己买的。玻璃、窗户都是我自己花钱换的。灯是我们买的。吊顶是我们自己吊的，隔断是我们自己打的。我买的新空调比刘玫原来的空调好，所以我让她把自己的空调拆走了，但是单子上这项没有勾掉。机顶盒我搬家时给收废品的了，我可以要回来。隔断是我自己做的，因为合同约定要恢复原状，我们准备撤出就拆了一点，开庭之后没再动过。灯我要用，所以拆走了。现场没有打扫卫生是因为我们双方在现场吵起来了。刘玫提交二家房屋中介公司工作人员出具的书面证言，证明因202号房屋内装修被拆除破坏，需要重新布线装修，装修费需10万元至13万元。因刘玫申请财产保全，本院于2020年12月21日作出(2020)京0105民初59545号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人龙凤名下价值297289．98元的财产。在执行该裁定书过程中，本院根据刘玫提供的财产线索于2020年12月31日冻结了龙凤名下工商银行、平安银行账户内部分款项，冻结到期日为2021年12月31日。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。龙凤辩称合同约定“房屋因不可抗拒的原因导致和造成甲乙双方的损失,双方互不承担责任”，因为疫情不可抗拒导致无法经营,因此双方都不承担责任,不应支付房租。对于该项抗辩意见，根据该合同条款的文义，应指因房屋本身的问题给双方造成损失时双方均免责，而疫情属房屋之外的因素，与房屋本身无关。本案中并未发生因房屋本身问题给双方造成损失的情况，该合同条款不应适用。龙凤引用该条款认为其不应支付房租的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。对于龙凤辩称因疫情影响要求减免房租一节，龙凤以该理由请求减少房租应与刘玫平等协商解决，或在诉讼过程中向法院提出。在诉讼之前，刘玫并没有法定或约定义务必须给龙凤减免租金，在双方无法就变更租金数额协商一致的情况下，龙凤仍应履行合同义务按时足额交纳租金。龙凤在2020年3月1日后未支付任何租金，已构成违约，龙凤的违约行为导致刘玫无法实现合同目的，刘玫有权解除合同。刘玫的起诉状可视为解除合同通知，双方合同已于2020年9月22日龙凤签收起诉状之日解除。对于刘玫要求龙凤按照月租金标准支付2020年3月1日至2020年10月29日期间租金和房屋使用费134903．23元的诉讼请求，龙凤确因疫情影响而无法充分利用房屋经营收益，但刘玫并不是专以出租房屋为业，刘玫出租房屋并非商事行为，龙凤以疫情影响为由要求减免房租的抗辩意见本院不予采信。考虑到刘玫通知龙凤解除合同后，龙凤为准备搬家腾房确会对其正常使用房屋造成一定影响，依据公平原则，本院对合同解除后的房屋使用费予以适当酌减，本院对龙凤应负担的租金和房屋使用费共计酌予支持13万元。龙凤交纳的押金1．3万元应用于折抵租金和房屋使用费，折抵后龙凤还需支付11．7万元。龙凤要求退还押金的反诉请求本院不予支持。因龙凤未按时支付房租导致合同解除，符合合同约定的“双方因特殊情况导致提前退房”的情况,刘玫根据合同约定要求龙凤支付三个月房租5．1万元作为违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于龙凤要求减少违约金的抗辩意见，龙凤未按时支付租金，应当赔偿利息损失；龙凤未举证证明刘玫自己拆走了房间内原有空调，龙凤应当赔偿空调损失；龙凤在交房时未一并交还房屋内原有机顶盒，应当赔偿机顶盒损失；结合交易习惯分析在案证据，可以认定刘玫在将房屋交付龙凤时存在室内装修，根据合同约定，合同终止时装修物归刘玫所有，但龙凤交还房屋时对室内装修进行了不当拆除和破坏，龙凤应当赔偿相应的装修损失。考虑到刘玫同时主张了违约金和房屋装修损失、空调和机顶盒损失、利息损失，本院综合在案证据，依据公平原则，依法酌定刘玫主张的上述损失均予以考虑在违约金之内，不再另行支持，同时本院对龙凤要求减少违约金的抗辩意见不予采信。刘玫未举证证明上述违约金不足以弥补其实际损失，刘玫要求龙凤另行赔偿房屋装修损失、空调和机顶盒损失、利息损失的诉讼请求本院均不予支持。刘玫没有违约行为，龙凤要求刘玫支付违约金并赔偿龙凤装修损失的反诉请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘玫与被告（反诉原告）龙凤2019年12月4日续签的《房屋租赁合同》已于2020年9月22日解除。二、被告（反诉原告）龙凤于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）刘玫支付租金和房屋使用费共计11．7万元、违约金5．1万元。三、驳回原告（反诉被告）刘玫的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）龙凤的全部反诉请求。龙凤如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1025元、财产保全费2006元，共由刘玫负担1306元（已交纳），共由龙凤负担1725元（刘玫已预交，龙凤于本判决生效之日起15日内支付给刘玫）。反诉案件受理费2330元，均由龙凤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年三月十九日书记员  祝婧婧