贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终264号上诉人(一审原告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号。负责人：张旭东，总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州永盛会计师事务有限公司。住所地：凯里市永乐路28号大地永乐家园6栋605号。法定代表人：潘晖，主任会计师。委托诉讼代理人：潘仁智，男，1949年12月2日出生，汉族，住凯里市。一审被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）因与被上诉人贵州永盛会计师事务有限公司（以下简称：永盛会计公司），一审被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。上诉人享有涉案房屋的抵押权，且已经过法院确认。本案被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“但司法解释另有规定的除外”权利。二、涉案房屋先后签订两份《商品房买卖合同》，一审判决未对两份合同的真实性及应以哪份合同为准进行审查，基本事实审查不清。三、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权不能对抗具有物上优先权的受偿权，不能排除法院执行优先债权。上诉人对涉案房屋享有抵押权。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人于一审时未提供证据证明其符合商品房消费者的身份和具备商品房消费者权利，不符合以上规定，故一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人贵州永盛会计师事务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。被上诉人与一审被告所签的购房合同合法有效，购房款亦已付清，以及合法占有，使用涉案房屋。虽未办理过户登记，但错不在被上诉人。一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定所做的判决合理合法。华融贵州分公司向一审法院起诉请求：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告永盛会计公司系凯里市永乐路28号永乐家园1幢6层602号、603号和604号住房业主。被告大地联创公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、农行南明支行签订《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权。其中，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创公司签订《债务重组协议》。协议约定由大地联创公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，华融贵州省分公司与大地联创公司又签订《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括602号、603号、604号住房在内）。永盛会计公司得知自己所购的永乐家园”小区602号、603号、604号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月6日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异126号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创公司未到庭参加诉讼，未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2013年6月28日，以大地联创公司为出卖人、潘仁智、阳诗斌为买受人就商品房买卖事宜分别签订了三份编号为：2012-Ｚ-208、2012-Ｚ-203、2012-Ｚ-207的《商品房买卖合同》。合同约定：1、潘仁智购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋；阳诗斌购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积分别（602号）110.84ｍ2、（603号）83.47ｍ2、（604号）34.87ｍ2，总价款（602号）617959元、（603号）322361元、（604号）134668元。2、（602号）买受人在2013年2月10日前支付187959元和258000元，在2013年5月31日前支付尾款172000元；（603号）买受人在2013年9月30日前支付全部购房款322361元；（604号）买受人在2012年5月30日前支付全部购房款134668元。3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋。4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。2015年5月6日，永盛会计公司与大地联创公司就购买凯里市房屋又补签了三份《商品房买卖合同》，合同编号为2012-Ｚ-204、2012-Ｚ-203、2012-Ｚ-207。补签的编号为2012-Ｚ-204合同约定的建筑面积（602号）110.84ｍ2，但总价款变为428064元，买受人在2013年9月30日前支付全部购房款428064元。合同的其他内容与2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》一致。补签的2012-Ｚ-203、2012-Ｚ-207合同与2013年6月28日签订的合同内容一致。同日，涉案三份商品房买卖合同办理了预售登记备案手续。同时查明：2015年3月12日和13日，永盛会计公司向大地联创公司支付购房款885093元。2015年8月27日，大地联创公司向永盛会计公司出具《销售不动产发票》，载明602号房屋购房款为427910元，603号房屋购房款为322245元，604号房屋购房款为134591元。大地联创公司认可收到永盛会计公司支付的购房款602号房屋为427910元、603号房屋为322245元、604号房屋为134591元。再查明：涉案房屋于2013年11月13日交付给永盛会计公司管理使用至今。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据永盛会计公司对一审法院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，永盛会计公司在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但永盛会计公司作为买受人没有过错责任。虽然涉案商品房买卖合同第四条约定涉案房屋（“永乐家园”小区1幢6层602号、603号和604号商品房）已设置抵押，且抵押权人是华融贵州分公司，但没有载明具体的抵押时间。永盛会计公司不仅在2013年11月13日领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，依法不予支持。被告永盛会计公司的答辩意见与庭审查明的事实相符，依法予以采纳。被告大地联创公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点：被上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已于涉案在建工程抵押担保和法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款。并合法占有涉案房屋，至于未能办理过户登记问题，系因大地联创公司所致，故过户不成之责不在被上诉人。被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于上诉人提出有两份购房合同，应当对合同真实性进行审查问题。经本院审理查明，2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，且被2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》所变更并已实际履行，故本案应以变更后2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》为审查对象。可见，该合同签订的时间亦是在法院查封涉案房屋之前，一审法院判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年三月五日法官助理梁红云书记员汪玲