广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初472号原告：广州市白云区白云湖街夏茅村第六经济合作社，住所地广州市白云区白云湖街*，统一社会信用代码N1440111X18465164N。法定代表人：欧丽霞。委托诉讼代理人：周攀攀，广东经国律师事务所律师。被告：刘志锐，男，1974年11月28日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所律师。原告广州市白云区白云湖街*第六经济合作社与被告刘志锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区白云湖街*第六经济合作社的委托诉讼代理人周攀攀，被告刘志锐的委托诉讼代理人胡文士、曾琳珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区白云湖街夏茅村第六经济合作社向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年6月1日至2017年12月31日以及2020年4月1日至2020年6月17日期间的租金（占有使用费）、综合管理费共计152985.5元及违约金20000元，并按年利率15.4%的标准继续支付自起诉之日起至付清日止的利息；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2005年8月18日，原、被告双方签订《租赁合同书》，主要内容为：1、甲方（原告）将位于*六社十字路竹基头厂房、商铺755平方米及商铺5间租赁给乙方；2、租期15年，2005年8月21日起至2020年8月20日止；3、厂房租金每月每平方米9元，合计6795元，商铺5间，每间每月租金为670元；4、租金每三年一次递增10%，乙方应准时在每月10日前缴交当月租金；5、乙方逾期交租，每逾期一日按应交未交款的3%计收滞纳金；6、有“逾期30日未支付”等情形，甲方有权解除合同，乙方应支付贰万元违约金。截止2020年5月31日，被告拖欠原告2017年6月-12月及2020年4-5月租金、管理费合计152985.5元（其中租金计130072.9元，不含逾期付款利息、违约金、滞纳金）未付，另加6月份17天租金、管理费9119.14元（其中租金8416.47元），共计拖欠租金138439.37元。管理费虽无书面约定，但已由双方一致认可并长期履行，符合合同法第十条关于合同形式的规定。经催告，被告拒不履行合同义务，原告于2020年6月17日解除合同并收回涉案场地。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求公正裁判。被告刘志锐辩称：第一、关于2017年6月至12月的租金，该部分诉请已超出诉讼时效。2020年4-5月份的租金我方是予以承认的。第二、管理费没有合同约定，不应该支付。第三、关于违约金，涉案合同是无效合同，该违约条款是无效的。另外关于年利率的标准过高，不应该支付利息。最后，我方已经交了保证金20290元，应该予以折抵。经审理查明，2005年8月18日，广州市白云区*第六经济合作社（后变更名称为原告）作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同书》，约定甲方将位于*六社十字路竹基头厂房、商铺755平方米及商铺5间租赁给乙方，租期为15年，自2005年8月21日起至2020年8月20日止；乙方须在该合同签订当日向甲方一次性付清二个月租金共计20290元作为履约保证金，租赁期满后甲方无息退还该款给乙方；厂房租金按每月每平方米9元计算为6795元，一楼商铺5间，每间每月租金为670元；租金自2005年8月21日起计收，每个月收取一次，每三年一次递增10%，乙方应准时在每月10日前缴交当月租金；5、乙方逾期交付厂房租金的，每逾期一日按应交未交款的3%计收滞纳金；乙方逾期30日未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应支付贰万元违约金。上述合同签订后，原告将涉案物业交付给被告使用，被告向原告支付履约保证金20290元。2018年6月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承诺函》，载明乙方自2016年11月至2017年12月的租金尚未缴交，共计197364.5元；乙方向甲方承诺在2018年8月31日前将所欠租金197364.5元缴齐给甲方。2020年6月17日，被告将涉案物业交还给原告。被告确认未向原告支付2017年6月至2017年12月期间的租金或占有使用费，双方确认2017年6月、7月每月租金为13502.4元，2017年8月的租金为13952.5元，2017年9月至2020年5月期间每月租金为14852.6元。关于2020年4月、5月的租金，被告在庭审中确认未付，后又表示已通过现金方式支付，因时间久远，不记得具体支付时间，但其未能就此提供相应的证据证实，本院对此不予认可。被告另确认承租期间有向原告缴纳综合管理费，双方确认2019年6月及之前每月的综合管理费为620元，自2019年7月开始至2020年5月期间每月的综合管理费为1240元。原告同意在其诉请中扣减被告交纳的履约保证金20290元。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案厂房及商铺的规划报建情况。该局复函称该地块未查到《建设工程规划许可证》信息。原、被告双方均未能提供证据证实涉案厂房及商铺有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，并确认涉案厂房及商铺未取得合法的报建手续。以上事实，有《租赁合同书》、《承诺函》、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告均未能提供证据证实涉案厂房及商铺有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，涉案的《租赁合同书》依法应属无效，则合同中关于违约金的条款亦属无效，原告据此要求被告支付违约金的诉请于法无据，本院对此不予支持。合同无效后，被告仍应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。结合双方确认的租金标准，被告须向原告支付的2017年6月1日至2017年12月31日以及2020年4月1日至2020年6月17日期间的房屋占有使用费共计应为138489.37元。被告另确认承租期间有向原告交纳综合管理费，本院据此对原告主张双方约定被告须支付承租期间综合管理费的事实予以认可，结合双方确认的管理费标准，被告须向原告支付2017年6月1日至2017年12月31日以及2020年4月1日至2020年6月17日期间的综合管理费共计应为7522.67元。上述应付的房屋占有使用费及综合管理费合计146012.04元，扣减履约保证金20290元后，被告尚须向原告支付125722.04元。被告未向原告支付上述房屋占有使用费及综合管理费，原告要求其支付该部分欠款的利息，本院对此予以支持，并酌定利息以125722.04元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自本案立案受理之日即2021年1月5日起计算至上述欠款付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告刘志锐向原告广州市白云区白云湖街*第六经济合作社支付2017年6月1日至2017年12月31日以及2020年4月1日至2020年6月17日期间的房屋占有使用费及综合管理费共计125722.04元；二、自本判决生效之日起三日内，被告刘志锐向原告广州市白云区白云湖街*第六经济合作社支付利息（利息以125722.04元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月5日起计算至上述欠款付清之日止）；三、驳回原告广州市白云区白云湖街*第六经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1880元，由原告广州市白云区白云湖街*第六经济合作社负担514元，被告刘志锐负担1366元。被告刘志锐负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给原告广州市白云区白云湖街*第六经济合作社。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年三月二十五日书记员  冼颖斯