上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初71132号原告：上海联洋经济发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳甸路XXX号XXX区3A。法定代表人：倪培基，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。被告：上海有金人家金银珠宝股份有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：董迪昇，董事长。委托诉讼代理人：肖敏，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈极，上海市捷华律师事务所律师。原告上海联洋经济发展有限公司诉被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海联洋经济发展有限公司的委托诉讼代理人陈辉、被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司的委托诉讼代理人陈极均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海联洋经济发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2017年11月20日签订的《联洋广场商铺租赁合同》于2020年9月2日解除；2、判令被告清空上述租赁房屋内的物品并拆除所有店招后将房屋返还原告；3、判令被告向原告支付2020年4月1日起至实际返还房屋日止的租金(按照日租金为人民币(以下币种同)34.5元*62.18平方米=2,145.21元计算)；4、判令被告向原告支付4月至6月的电费2398.78元；5、判令被告向原告支付2020年6月1日起至实际返还房屋日止的物业管理费(按照日管理费60元*12个月/365天*62.18平方米=122.66元计算)；6、判令被告向原告支付赔偿金人民币195,750元；7、判令原告不予返还被告保证金人民币190,205.4元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月20日签订《联洋广场商铺租赁合同》，约定由被告承租位于上海市浦东新区芳甸路XXX号-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号(双号)、258弄13-17号联洋广场A区一层A123单元，使用面积62.18平方米，合同期限为2017年11月21日起至2020年11月20日止，2019年11月21日起每日每平方米的租金为34.50元，物业管理费为每月每平方米60元。合同履行中，因遇新冠疫情，为减轻被告损失，原告积极落实政府各项措施，拟对被告减免2个月租金。但被告却在2020年5月26日单方向原告提出解除合同，同年6月4日，被告再次向原告就解除房屋租赁事宜发函，希望在减免2个月租金的基础上解除房屋租赁合同。6月12日，原、被告双方就解除房屋租赁合同的相关事宜谈判未果，6月15日，被告单方擅自闭店至今。6月29日，原告以微信方式希望被告可以积极协商解决双方之间纠纷，但被告未予配合。故原告依据合同第10.3、13.6条约定，要求解除合同并追究被告违约责任。被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司辩称：不同意第一项诉讼请求，不同意解除合同。因为租期接近，被告于10月初与原告商议复原、交接的事，但原告不予理睬，导致房屋无法复原、交接。同意第二项诉讼请求，同意拆除店招。第三项诉讼请求，被告已经按约支付房租至2020年5月31日，没有道理从2020年4月1日起要求支付租金。之后的租金，被告使用的部分也是愿意支付的。但2020年6月17日起，因原告的阻挠，被告没有正常使用房屋，这些租金不愿意支付，或者需要与原告协商。第四项诉讼请求，被告愿意支付。因为之前原告没有将账单给被告，所以才没有付。第五项诉讼请求，物业管理费确实没有支付。但2020年6月17日起因为没有使用房屋，不应支付，或者应当减免。第六项诉讼请求，被告没有违约，不应支付赔偿金。第七项诉讼请求，不是被告违约，保证金应当返还。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区芳甸路198-209、208-232268-286号(双)、258弄13-37号房屋产权登记在上海联洋集团有限公司名下。2017年11月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租上海市浦东新区芳甸路198-209、208-232、268-286号(双)、258弄13-37号“联洋广场”A区一层A123单元(以下简称系争房屋)，使用面积为62.18平方米，租赁期限为三年，自2017年11月21日(起租日)至2020年11月20日。合同第6条约定，自2017年11月21日至2018年11月20日租金为每日每平方米使用面积31.55元，每月租金为59,671元，年租金为716,052元；自2018年11月21日至2019年11月20日租金为每日每平方米使用面积33.00元，每月租金为62,413元，年租金为748,956元；自2019年11月21日至2020年11月20日租金为每日每平方米使用面积34.50元，每月租金为65,250元，年租金为783,000元；租金起付日为2017年11月21日；被告需于2018年3月31日前对系争房屋完成装修升级，对此原告给予被告装修期为一个月，装修期被告不需支付租金，但需支付物业管理费、水电费及工程管理费等；本合同生效后十个工作日内，被告向原告支付相当于首年三个月租金179,013元和三个月物业管理费11,192.40元共计190,205.40元作为租赁保证金，鉴于被告在前一租赁期已支付租赁保证金，故被告需在本合同生效后十个工作日内补足差额被告8,511元。合同第7.3条约定，自系争房屋交接完毕之日起(不迟于2017年11月21日)，系争房屋的物业管理费由被告承担，金额为每月每平方米使用面积60元。租赁期间内，被告租赁的商铺物业管理费以使用面积62.18平方米计算。第10-3条约定，租赁期间内，被告应保持系争房屋的良好营业状态，以维护“联洋广场”整个项目的形象。除了非被告原因造成的政府强制性要求外，被告不得无故长期停业，如需连续停业超过5天，应事先书面通知原告并获书面认可，否则当属无故停业，则原告有权单方面终止本合同，并按本合同第13.5条追究被告的违约责任。第11.2条约定，被告按本条约定向原告交还租赁商铺后30日内，原告应当将被告已支付的保证金，扣除5%的保证金，其余款项扣除被告应付未付的租金、物业管理费和其他费用(如有)后，无息返还被告。扣除的5%的保证金作为被告商品质量、服务等投诉处理的保证金，在交还租赁商铺的三个月后无息返还。如果被告已支付的保证金不足抵扣前述被告应付未付的各项费用，则原告和物业管理人有权就相应款项继续向被告追索。第13.5条约定，本合同任何一方非因本合同4.4条、10.3条、12.1条、13.4条和13.6条所列原因要求提前解除本合同，应提前三个月以书面形式通知对方，经对方同意后，方能提前解除本合同，并在上述情况下：1、被告要求提前解除本合同时，被告已支付的租赁保证金不再返还，并应向原告支付当年三个月租金作为赔偿；对于被告的装修原告不予任何补偿；2、原告要求提前解除本合同时，应双倍返还被告已支付的租赁保证金，并应向被告支付当年三个月租金的违约赔偿，原告根据被告装修的现值给予适当补偿。第13.6条约定，双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同：……(6)被告逾期支付任何一期租金超过三十日的……第13.7条约定，发生上述13.6条的情况后，合同自守约方向违约方发出书面解除本合同通知后的第2日终止，违约方应在合同终止后十日内向守约方支付违约金及赔偿金。被告应在本合同终止当日搬离系争房屋并配合原告及物业管理人办理退租手续。原告违约的还应对被告装修的现值给予补偿，被告违约的原告无需对被告的装修给予任何补偿。第14.1条约定，本合同履行时，若出现本合同4.4条、10.3条、13.6条所列情况(除13.6(6)款外)或任何一方违反本合同的其他规定，违约方应向守约方承担违约责任并向守约方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为当年年租金的千分之三；2、违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；3、违约金金额=日违约金×违约天数。2017年11月21日，原、被告签订《租赁商铺交接单》。被告向原告支付租赁保证金共计190,205.4元。2020年5月26日，被告向原告发送《关于联洋广场A-123商铺提前解约申请函》，表示被告自2008年11月起入住系争房屋，近年来，由于商场一楼大面积调整导致商场客流减少，对被告影响很大，又遇新冠疫情，导致被告难以承担每月租金、物业管理费等，故申请于2020年5月31日提前解除合同，同时向原告申请免租2个月，并申请减免赔偿金金额。2020年6月5日，被告向原告发送《关于恳请协商解除的函》，再次向原告提出提前退租，希望原告能免除2020年2月、3月租金，并恳请原告与被告协商解除合同。2020年9月30日，被告在商场内张贴告客户书，表示其在经营期间按期缴纳租金等，无任何违约行为，但在6月6日却遭“联洋广场”管理部门锁门并采用停电等行为威逼被告停业离场，被告曾报警但未获解决，致被告至今无法营业，故向被告客户致歉。2020年11月12日，双方签订租赁商铺交接单，其中被告确认已将租赁房屋内所有财产搬离，双方对系争房屋内交接的设施、设备进行确认，原告已验收并同意接受，被告需完成相关证照注销工作并提供相关凭证，经双方现场确认：吊顶拆除、壁柜共11.5个拆除、两处背景墙恢复毛坯、灯箱拆除，上述物品被告须于一周内拆除。2020年11月17日，原、被告再次签订租赁商铺交接单，经双方现场确认；吊顶、壁柜11.5个、两处背景墙、灯箱被告已经拆除搬离完成，店铺能耗费金额1.06元。同日双方签订联洋广场单元设施设备确认单，确认钥匙六把已移交。原、被告工作人员之间微信聊天记录：2020年6月3日，原告：董经理，请查收解除协议。谢谢。被告：毕经理您好，这个协议免租2个月没有算吧？我们希望联洋还是能响应国家政策给予我们免租2个月，谢谢。2020年6月4日，被告：毕经理您好！公司领导想约一下您们经理下周再来谈一下吧！我司主张按国家的政策享受免租2个月噢。能帮我安排一下吗？谢谢。被告：这份解除协议，是经公司内部沟通后再拟的，请知悉。2020年6月5日，被告：毕经理您好，请查收我们这份函件，谢谢(恳请协商解除函)。被告：董经理，基于双方一直以来的友好合作，我司领导要下周一再确认具体见面的时间。但关于减免事宜不会作进一步沟通，请知悉，也请您传达。谢谢……2020年6月15日，被告：明天开门的今天特殊情况只有一个员工而且货有出入进公司盘点哦……明天上午卉正常开门但现在是盘货期间，员工人心都不稳了，我们抓紧要把货盘清楚，不然货少了更麻烦，所以最近可能还会出现这种情况噢。原告：请遵守商场的管理规范，彼此理解，谢谢。2020年6月16日，被告：毕经理：我们今天早上去开门，门被加锁了，开不了门啦啥情况。原告：董经理，请予以理解并遵守商场的管理，直至撤场交接完毕。2020年6月29日，原告：董经理，您好。店铺从6/16起已经闭店至今，我们解除协议尚未签署，之前双方多次沟通，并就维护彼此形象均表示互相积极配合。但之后贵店铺未经申请连续停业超过5天，依照租赁合同第10.3条，我司将追究违约责任。特此告知，谢谢。2020年6月30日，原告发送微信：毕经理我到了等你联系我。2020年7月14日，原告：毕经理您好！今天去店里理货灯打不开咋回事是否把我们电断了啊。2020年8月11日，被告：毕经理您好！为啥一直不给电啊，来打扫整理上班只能摸黑啊。原告：店铺已经擅自停业很久了，从安全角度，同时也考虑电费问题。2020年8月12日，被告：我们不是擅自停业，我们是在盘点复核店内物品，是你们擅自把我们门店锁了。审理中，原告提交：1、2020年9月8日，原、被告沟通录音及当天报警后警察出警过程中的录音，该部分资料反映2020年9月8日被告至原告处要求复电开店，双方沟通未果后报警。2、2020年9月9日报警后警察出警过程中录音，该录音反映因被告要求进入房屋遇阻，双方发生争执。对上述两份证据本身真实性原告并无异议，但认为该材料系被告在上方经法院诉调被告愿意返还房屋后恶意制作。3、原、被告工作人员之间微信聊天记录，聊天记录反映双方就减免租金事宜进行了沟通，其中原告发送被告一份《租金减免扶持协议》，涉及内容为因疫情防控导致生产经营困难，原告同意免除被告方2020年4月1日至2020年5月31日期间征集共计130,500元等，但双方最终未在该协议上盖章确认一致。被告对该证据真实性无异议，但认为被告在2020年5月26日、6月4日两次发函原告要求解除租赁合同，其行为已不符合租金减免资格，双方对于扶持协议并未盖章，未生效。4、2020年9月10日、10月1日、10月10日、10月20日、10月22日、10月26日、10月27日、10月29日照片，证明原告自9月10日起即将系争房屋上锁，导致被告无法实际使用房屋。原告对照片真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为被告在2020年9月2日法院诉调中心调解同意先行返还房屋，但实际上被告于2020年9月8日自行进入系争房屋，并报警；同时该证据能证明被告自2020年6月15日起即擅自闭店。庭审中，双方确认被告至2020年2月29日房租已经付清，物业管理费支付至2020年5月31日。双方对于被告2020年4月22日支付的65,250元系支付哪个月租金存在争议，原告认为原告未同意被告减免租金，故该笔款支付的系2020年3月租金；被告则认为原告同意减免被告3月、4月租金，故该笔钱支付的系2020年5月租金。原告称并不存在锁门情况，且在被告停业20多天后，2020年7月10日左右出于安全考虑将系争房屋照明电停了，7月14日、8月11日被告进店，原告都是恢复供电的，8月12日起又断电，被告9月8日进入店铺，因被告9月2日诉调中同意返还房屋，故没有供电，至庭审之日一直未恢复供电。另本院2020年9月2日诉前调解笔录中被告已明确诉讼请求包括要求解除2017年11月20日的租赁合同。审理中，双方于2020年11月17日完成商铺的交接手续，故原告申请撤回要求被告清空并返还房屋的诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为判令被告向原告支付2020年4月1日起至2020年11月17日止的租金(按照日租金为34.5元*62.18平方米=2,145.21元计算)，第四项诉讼请求判令被告向原告支付4月至11月的能耗费2,399.84元，第五项诉讼请求为判令被告向原告支付2020年6月1日起至2020年11月17日止的物业管理费(按照日管理费60元*12个月/365天*62.18平方米=122.66元计算)。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据租赁合同约定，被告如提前解除合同，应提前三个月书面通知原告，经原告同意后方能解除合同，但原告并未明确同意解除时间，双方就合同解除事宜仍在沟通中，而且根据被告提交的证据材料，双方对于减免租金的事宜亦进行沟通，但双方最终未就合同解除及减免租金事宜达成一致。双方在沟通过程中，根据被告提交的材料，其于2020年6月16日向原告工作人员追问为何锁门，原告工作人员对锁门一事并未予以否认，故本院有理由相信原告曾于2020年6月16日采取了锁门措施，同时原告自认亦于2020年7月10日左右对系争房屋采取停电措施，但表示只要被告要求即可恢复供电，根据双方微信记录，原告于2020年6月29日提出被告未经申请已连续停业5天，将按照合同第10.3条追究被告违约责任，被告未予反驳或回应，结合原告采取停电措施后双方交涉沟通情况，本院有理由相信被告确实在提出提前解除合同后存在未经原告同意连续停业超过5天的情况，亦未再支付相应租金。从严格履行双方合同约定角度而言，即使双方对减免租金问题处于协商过程或存有争议，且双方对合同解除时间并未达成一致情况下，被告理应按照合同履行其合同义务。现原告明确要求解除双方租赁合同，且相关意思表示已于2020年9月2日达到被告，故本院确认双方租赁合同于2020年9月2日解除。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。对能耗费2,399.84元，被告同意支付。关于租金、房屋占用费及物业管理费。双方确认被告之间支付至2020年2月29日，根据合同约定租金标准计算，相应的租金、占用费自2020年3月1日起计算至双方最终确认完成交接的2020年11月17日止为558468.57元。考虑到双方就租金减免以及合同解除事宜在沟通过程中，原告采取的锁门、断电对被告经营产生的影响以及疫情对被告经营的影响，故相应减免部分租金本院于被告之后应付租金、占用费中一并予以考虑。故扣除被告曾于2020年4月22日支付的65,250元，本院酌情确认被告尚应支付至2020年11月17日止的租金、使用费297,468.57元。物业管理费双方确认支付至2020年5月31日，之后被告实际占用期间即至2020年11月17日止物业管理费为20,739.22元，被告仍应按实支付。关于赔偿金及保证金。根据查明的事实，被告曾于2020年5月26日、6月3日等通过微信向原告表达了要求提前解除合同的意思，之后，根据双方往来微信及原告对于被告所在店铺采取停电措施后双方的交涉等情况，本院有理由相信被告期间存在未经原告同意连续停业超过5天的情况，原告据此根据合同约定追究相应违约责任，本院予以准许。结合双方剩余租期以及被告租金使用费计收情况，本院酌情确定原告无须返还被告保证金1万元，对原告另行要求被告支付赔偿金的请求，本院不予支持。双方已就租赁房屋完成交接，原告自愿撤回要求被告返还房屋的请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法典法》五百零九条、五百六十六条之规定，判决如下：一、原告上海联洋经济发展有限公司与被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司于2017年11月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月2日解除；二、被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海联洋经济发展有限公司租金、使用费297,468.57元；三、被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海联洋经济发展有限公司物业管理费20,739.22元；四、被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海联洋经济发展有限公司能耗费2,399.84元；五、原告上海联洋经济发展有限公司不予返还被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司保证金10,000元，剩余部分180,205.4元原告上海联洋经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司；六、驳回原告上海联洋经济发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,126元，减半收取5,063元，由原告上海联洋经济发展有限公司负担2,497元，被告上海有金人家金银珠宝股份有限公司负担2,566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二一年三月八日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。2、第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。