山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1302民初204号 原告(反诉被告)：山东翔宇房地产开发有限公司,住所地临沂市兰山区金源路307号(原金四路16号),统一社会信用代码91371300746562640D。 法定代表人：王兴忠,董事长。 委托诉讼代理人：宋长兴，山东三禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵向东，男，1972年11月8日生,汉族，该公司员工，住临沂市兰山区。 被告（反诉原告）：李通，男，1985年6月21日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 被告：临沂市兴纳商贸有限公司，住所地山东省临沂市兰山区砚池街炉坊巷22号，统一社会信用代码9137130231288460X。 法定代表人：王利娜，经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王加珂，山东上和律师事务所律师。 原告(反诉被告)山东翔宇房地产开发有限公司（以下简称翔宇公司）与被告（反诉原告）李通、被告临沂市兴纳商贸有限公司（以下简称兴纳公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）翔宇公司的委托诉讼代理人宋长兴、邵向东，被告（反诉原告）李通、被告兴纳公司的共同委托诉讼代理人王加珂均到庭参加诉讼。庭审中，双方均同意继续适用简易程序，并延长三个月的审限，本案现已审理终结。 翔宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令或调解被告给付原告拖欠租金128万元及利息,并承担违约金；2、本案诉讼费、律师代理费等费用由被告承担。 事实与理由:2017年10月31日,原告山东翔宇房地产开发有限公司与被告李通签订了《房屋租赁合同》,合同约定原告将兰山区解放路翔宇生活广场一楼房产及配套场地、停车位等出租给被告使用,合同租赁期限为5年,被告临沂市兴纳商贸有限公司为合同履行提供连带责任担保，但被告在合同履行过程中违反《房屋租赁合同》第四条、第八条的相关规定,自2017年11月1日至2020年8月31日,共计拖欠租金128万元。为维护合法权益,原告曾多次催收并向被告发出律师函函告被告支付租金,但是,被告至今依然没有足额支付拖欠的租金。综上所述,原告与被告之间的《房屋租赁合同》是合法有效的,原告向被告提供符合合同要求房屋等场所，被告理应依约及时支付租金给原告。但是,被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告,致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益,特诉至法院,请求法院支持原告诉讼请求。 李通辩称，第一、原告所诉部分事实不符。我方在2017年11月1日至2019年1月31日租赁期间不拖欠原告方的任何费用,因合同约定是按季度支付租赁费,后因经营不景气,仅拖欠2019年1月31日至2019年12月31日期间的部分租赁费共计48万元,这期间原告一直也未向我方主张任何权利,后因不可抗力××疫情发生,直至2020年5月份才正常复工复产。到2020年7月8日,迫于无奈无法实现合同经营目的,向原告书面申请解除合同。但原告利用合同一方的优势地位拒不理会,故才引起本案诉讼。第二,另外,根据最高院《关于依法妥善处理涉××合同案件若干问题指导意见一、二》的规定,在2020年1月份至2020年7月份,若按原合同内容履行,明显对我方显失公平,对此请法院结合实际情况,对此期间的租金予以减免。第三,庭前向法庭提出反诉请求,要求解除合同并支付保证金30万元。 兴纳公司辩称，担保属实。 李通向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令解除三方于2017年6月30日签订的房屋租赁合同,并退还租赁房屋保证金30万元。2、本案反诉费用均由被反诉人承担。 事实与理由：2017年6月30日三方签订房屋租赁合同一份,租赁期限自2017年11月1日至2022年10月31止。2020年1月初面对突如其来的“××病毒”致使原告租赁的房屋经营状况惨淡,根本无法经营下去,致使租赁经营用房的合同目的无法实现,其间,多次找被反诉人并申请解除租赁合同,但被反诉人利用合同优势地位,置之不理并恶意诉讼支付巨额租赁费。迫于无奈,特诉至贵院,请求人民法院依法支持我方诉讼请求。 翔宇公司针对李通的反诉请求辩称，被告的反诉请求解除合同缺乏事实及法律依据。首先,被告反诉称多次找原告申请解除租赁合同,该说法不真实。其次,被告依据合同第十四条第一款解除合同的理由不成立。第三,被告请求解除合同不符合民法典第五百六十三条的规定。第四,被告自认2020年5月正常复工复产,但是以2020年7月8日迫于无奈,无法实现合同经营目的,请求解除合同,显然被告进行解除合同,与新冠疫情无关,其依据所谓无法实现合同经营目的请求解除合同,明显缺乏法律依据。所以被告的反诉请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，李通向翔宇公司支付保证金30万元，拟租赁翔宇公司坐落于临沂市宗（建筑面积3000平方米）。2017年10月31日，翔宇公司作为出租人（甲方），李通作为承租人（乙方），兴纳公司作为保证人（丙方），三方签订房屋租赁合同一份，约定翔宇公司将上述房产租赁给李通使用，综合楼一层对应前广场通道以及相关配套场地由李通拥有免租使用权，翔宇公司为李通提供19个免租停车位，地上不足部分用地下停车位解决，地下停车位的管理费用标准同其他车位。合同第三条约定：租赁期间：免租期四个月，正式租期五年，自2017年11月1日至2022年10月31日止。第四条约定：租金标准、租赁保证金及支付时间、方式：1、免租期：自本合同生效之日起至2017年10月31日，如在合同期内由于乙方原因而造成本合同解除的，则乙方不再享有此免租期，合同解除或终止时乙方应按免租期后第一个租赁年度租金标准结算实际占用期间的租金。2、租金标准：在免租期满后开始计算，每年租赁年度租金120万元。3、支付时间及方式：租金按季结算。4、乙方应在本合同生效后日内向甲方交纳租赁保证金30万元，此费用待合同解除（或提前解除）或合同期满不再续签时，乙方按期交清相关费用（例如当月水、电费用等），并按期交回房屋，甲方验收完毕后日内退还。合同第八条约定：1、丙方自愿作为承租人（乙方）的担保人,对本合同的全部内容完全明确、清楚,对合同的全部内容理解完全一致,自愿以个人所有的全部财产,以无限连带责任的方式,向甲方提供担保,如乙方出现本合同中之任一违约情况时,丙方对乙方造成的违约后果完全承担保证责任,其地位等同于乙方,对此丙方无任何异议。2、丙方在合同约定的保证范围内承担无限连带责任保证,保证期间为本合同中约定的房屋承租履行期后满之日起两年。合同第十三条约定：乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿:1、擅自将承租的房屋转租的;2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;4、拖欠租金累计达一个月:5、乙方拖欠水、电等费用致使甲方代缴的,甲方向乙方追偿。乙方拖欠甲方此费用累计达一月的;6、利用承租房屋进行违法活动的;7、故意损坏承租房屋的。8、严重影响周边居民日常生活的。第十四条提前终止合同约定：1、租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前一个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍有效。2、如出现本合同第十三条规定的情形,甲方必须终止合同时,一般应提前一个月书面通知乙方。乙方的经济损失（例如乙方装修支出、营业收入、搬迁费用等）甲方不予补偿、且乙方已缴纳租金、保证金不予退还。第十六条乙方违约责任：4、合同履行期间,如一方违约,违约责任有约定的,按合同约定执行,合同中无明确约定的,违约方除承担守约方相应损失外,还应当向守约方支付当年度年租金的30%的违约金。合同还对其他事项作了约定。双方均在合同上签字或加盖公章予以确认。 合同签订后，李通于2017年6月23日向翔宇公司支付保证金30万元，翔宇公司向李通交付了上述租赁房产。至2019年12月31日止，产生的总租赁费为260万元，李通向翔宇公司支付212万元，还欠48万元未支付。2020年年初，由于爆发新型冠状病毒疫情，李通所租房产经营活动根据市防疫要求全面停止营业。3月6日，临沂兰田物业管理有限责任公司通知各商户复工开业。3月21日，临沂市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）向各商户下达关于临沂市餐饮企业复工复业工作指引的通知。5月9日，李通向翔宇生活广场业主委员会递交复工申请，该委员会同意复工。李通复工后由于疫情冲击，经营困难。2020年8月25日，李通通过微信向翔宇公司业务经理耿发利发出解除合同通知书一份，载明：（1）李通于2017年承租翔宇生活广场一层商业从事经营活动至今,因经营不善一直亏损.拖欠2019年度及2020年度部分房租。后因疫情爆发导致整个经营无法正常运转。为及时止损,现准备结束经营并向公司申请解除翔宇生活广场房租合同。（2）现我与下级分租租户大部分已到合同期,剩余租户也马上陆续到期,最后一家合同期至2020年8月27日,之后将无房租纠纷。现向公司申请,将我的租房合同截止至2020年8月30日,在这期间,会对所有分租户进行清退,并对所有拖欠房租制定还款计划。（3）2017年合同签订时缴纳押金30万元,现向公司申请转为补交房租款。希望公司能体恤我严重亏损，免于追究违约责任。（4）因西侧沿街租户为多年老租户且经营稳定,房租一直缴纳及时。若公司为利于打包处理或重新招租,有意继续维持沿街现有租户的租赁状态,我将提供详细合同并大力协助公司直接收取房租。(5)再次恳请公司体恤我的严重亏损给予照顾、宽限。后翔宇公司未予回复。2021年1月6日，翔宇公司诉至本院，要求李通支付拖欠租金128万元及利息，并承担违约金，李通反诉要求解除双方的租赁合同，并由翔宇公司退还保证金30万元，形成本案诉讼。本院于2021年1月20日向翔宇公司送达了反诉状副本。 本院认为，原告翔宇公司与被告李通、兴纳公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。根据本案调查，双方于2019年12月31日止产生的总租赁费为260万元，被告李通向原告翔宇公司已支付212万元，还欠48万元未支付，对于2019年12月31日之后的租金，被告李通亦未支付。对上述事实，双方无争议，本院予以认定。本案的争议焦点是：一、双方的租赁合同是否于2020年8月25日解除，若不能解除，被告李通现要求解除合同，能否解除。二、原告翔宇公司要求被告李通支付租金数额、利息、违约金、律师费等费用，以及被告李通反诉要求退还保证金能否支持问题。 一、关于合同解除问题。一般来讲，合同是缔约双方的真实意思表示，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，除发生不可抗力及情势变更等情形外，合同一方不得擅自变更或解除合同。对于因违约可以解除合同的情形，根据合同法第九十四条的规定，一般赋予合同守约方有解除合同的权利，不允许违约方擅自解除合同。被告李通作为欠付租金的违约方，不享有合同解除权的权利，其于2020年8月25日向原告发出解除通知，并不能发生合同解除的效果。因此，其主张双方合同已于解除通知发出时即2020年8月25日解除，理由不能成立。但对于像租赁合同等长期性合同，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。故《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号规定，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。被告李通由于新冠疫情影响，经营不善，若继续履行租赁合同，对其明显不公，故被告李通反诉要求解除双方的租赁合同，租赁合同应当解除。根据民法典第五百六十五条的规定，本院认定合同解除的时间为反诉状副本送达原告翔宇公司之日，即2021年1月20日。原告抗辩不同意解除合同，理由不能成立，本院不予采信。 二、关于原告翔宇公司要求被告李通支付租金数额、利息、违约金、律师费等费用，以及被告李通反诉要求退还保证金问题。 本案查明，2019年12月31日之前，被告李通欠付租金48万元。2019年12月31日之后，由于新冠疫情的爆发，其经营停业，至2020年5月9日才申请全面复工复业，考虑到复工复业至经营产生效益还需时日，本院认定2020年5月31日前为停工停产阶段，在此期间，被告李通因新冠疫情等不可抗力因素，停工停业，不能产生经济效益，为公平起见，原告对该时间段的租金应当予以免除。对于原告主张自2020年6月1日至8月31日的剩余租金，每月10万元，总计金额30万元，被告李通应予支付。本院认定被告李通应付租金总额为78万元（48万元+30万元）。合同约定租金按季结算，被告李通未按时交纳租金，应当向原告支付所欠租金利息，对于48万元租金，可自2020年1月1日起计算，对于另外30万租金，可自2020年9月1日起计算，利率均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约金，由于被告未支付租金构成违约，其要求解除合同，根据民法典第五百六十六条的规定，应当向原告支付违约金。合同约定违约金为年度租金的30%，即三个月的租金，在正常合理范围内，本院对该数额予以认定。对于原告主张的律师费，非必要产生的费用，双方在合同中亦未约定，且原告也未提交证据证实，本院对此不予支持。关于被告主张的保证金30万元，现合同已解除，原告无证据证实被告还欠水电等相关费用，对于保证金应予退还。该数额可与原告主张的违约金相互折抵。被告兴纳公司自愿为被告李通的本案债务提供连带保证，其应对被告李通的本案债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）山东翔宇房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李通、临沂市兴纳商贸有限公司签订的房屋租赁合同于2021年1月20日解除。 二、被告（反诉原告）李通支付原告（反诉被告）山东翔宇房地产开发有限公司欠付租金780000元及利息（以780000元为基数，其中480000元，自2020年1月1日起，30万元租金自2020年9月1日起，至付清之日止，利率均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告临沂市兴纳商贸有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。 案件受理费8160元（已减半收取），由被告负担4972元，由原告负担3188元；保全费5000元，由被告负担；反诉费2900元，由原告负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝振 二〇二一年三月二十二日 书记员  刘晓光