重庆市渝中区人民法院民事判决书 （2020）渝0103民初11283号 原告：陈某，女，1983年3月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：龙永兰，重庆冠雅律师事务所律师。被告：胡某某，女，1974年1月25日出生，汉族，住重庆市江北区。原告陈某与被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人龙永兰，被告胡某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2019年5月20日就坐落于重庆市某某区某某西路某某号某某壹号某某楼1号房屋的住房租赁合同于2020年3月25日解除；2、判令被告返还原告房屋押金计3000元；3、判令被告支付原告装修费损失计60000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月20日签订了一份住房租赁合同，双约定被告将位于重庆市某某区某某西路某某号某某壹号某某楼1号房屋（套内面积39平方米，简装修）出租给原告用于经营民宿，租赁期限为六年即2019年9月1日至2025年8月31日止（2019年8月31日至2019年9月30日期间因装修及试营业，被告同意该期间免租金），该住房租金为每月3000元，在贰年内租金标准不变，自2021年9月1日起租金标准递增8%，经原告与被告口头协商，约定该租金原告每月支付，在合同中原告与被告约定原告交纳的3000元保证金，在租赁关系终止时被告应予退还。合同的第10.2条约定，租赁期限内被告擅自解除本合同，提前收回该住房的，被告应支付原告是三个月租金作为赔偿，另被告应全额支付原告装修费用壹拾万元整。合同签订后，原告对该房屋进行了装饰装饰，硬装投入35800元，购买了装饰品24200元。共投入了60000元。2020年1月21日，在全国范围内爆发了大规模的新型冠状肺炎疫情，为避免人员聚集引发交叉感染，重庆市人民政府紧急宣布重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应，全市范围内停止一切公共活动、关闭公共场所、暂停所有景区经营、各类旅游项目暂停，并对全部小区实现封闭式管理，突如其来的疫情，导致原告承租的房屋也处于闭店的状况，无客人居住，在长达几个月的时间里没有任何的经营收入，导致原告无经济能力支付被告的房租，为此，原告曾多次与被告通过多种方式进行交流、沟通，告知被告原告目前面临的困难，希望被告能理解原告的困境，能减免租金。但被告置之不理，并一意孤行，于2020年3月25日下午擅自撬开房门，将门锁换掉，时至今日，该租赁房屋仍然由被告占用使用中。综上，原告与被告签订的住房租赁合同是双方的真实意思表示，该合同一经签订依法成立合法有效，对双方均具有法律约束力，今年春节期间爆发的新型冠状肺炎疫情，属于不可抗力，对于房屋租金被告理应予以减免，但被告在原告积极与其沟通的情况下，仍然采取极端手段将其门锁撬坏换掉，导致双方签订的租房租赁合同无法继续履行，被告的行为给原告造成了极大的经济损失，为此，特诉至贵院，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告胡某某辩称，双方于2019年5月20日签订了一份住房租赁合同情况属实，合同履行中是原告先违约，根据合同约定原告应于2020年1月缴纳下一季度的房屋租金，但原告没有缴纳，被告找到原告协商原告也不理会，水电气、物管费也未缴纳。因此，2020年3月25日，在涉案房屋被告给原告打电话，但原告不出面，所以被告将涉案房屋的门锁换掉，收回房屋。同意双方合同于2020年3月25日解除，但是因为原告欠付租金、水电气、物管费等费用，经被告多次催收也不缴纳，导致被告无奈之下收回房屋，是原告违约导致合同解除。对原告要求退还押金及支付装修损失的诉讼请求均不予认可。因原告违约，应向被告承担违约责任，且原告还欠付租金。诉讼费也不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2019年5月20日，胡某某（出租方、甲方）与陈某（承租方、乙方）签订《住房租赁合同》，约定甲方将位于重庆市某某区某某西路某某号某某壹号某某楼1号房屋（套内面积39平方米）出租给陈某作为经营酒店、民宿使用。该住房为装修房，甲方同意乙方根据经营需要自行确定装修风格和增设附属设施。该住房租赁期自2019年9月1日起至2025年8月31日止，租期为六年。其中自2019年8月31日至2019年9月30日，甲方同意该段时间作为乙方筹备、装修和试营业时间，给予乙方免租优惠。该住房租金为每月3000元，在贰年内租金标准不变。乙方应于每三个月租期开始日前15天内向甲方支付三个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按应支付租金总额的千分之一向甲方支付滞纳金。本租赁合同签订后，乙方应预先支付一个月的租金给甲方，作为该住房的租赁保证金，即3000元整。租赁关系终止时，甲方收取的该住房租赁保证金除用以抵扣合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方逾期不支付租金，逾期超过15日的，守约方可书面通知违约方解除本合同。租赁期间，非本合同规定的情况下甲方擅自解除本合同，提前收回该住房的，甲方应向乙方支付三个月的租金作为赔偿，同时甲方应全额支付乙方装修费用10万元整。双方还对其他权利义务进行了约定。2019年5月20日，陈某向胡某某支付了房屋押金3000元。2019年8月31日，陈某向胡某某支付了2019年10月的租金3000元及六个月的物业费890元。2019年10月25日，陈某向胡某某支付了2019年11月的租金3000元。2019年11月25日，陈某向胡某某支付了2019年12月的租金3000元。2019年12月30日，陈某向胡某某支付了2020年1月的租金3000元。2020年1月底，因全国范围内爆发了新型冠状病毒肺炎疫情，陈某应政府疫情防控的要求，暂停了案涉房屋的民宿营业。同时，陈某向胡某某提出缓交、减免上述房屋的租金的请求，胡某某对此予以拒绝。2020年3月25日，胡某某以陈某未按约定期限支付租金为由，强行将上述房屋的门锁换掉，收回了上述房屋。审理中，陈某举示了《建筑装饰工程合同》、银行转账记录截屏（14份）、租赁物室内装饰装潢后实景照片、租赁物室内物品明细及价格清单等证据，拟证明陈某在签订涉案租赁合同后，委托重庆多益佳装饰工程有限公司对包含涉案房屋在内的34套房屋进行了统一装修，并购买了精品装饰物件、投影仪、冰箱、床垫等物件，平均每套房屋投入的装饰装修费用计55814 元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，胡某某与陈某签订的《住房租赁合同》明确约定案涉房屋的租赁用途为经营酒店、民宿使用，陈某亦实际将案涉房屋装修后作为经营民宿使用。在2020年2月-3月期间，陈某因新型冠状病毒肺炎疫情的爆发及政府疫情防控的要求，暂停了案涉房屋的民宿营业，导致无营业收入。同时，陈某亦积极与胡某某协商缓交租金及减免租金事宜。陈某未能按约定期限支付2020年2月-3月的租金系因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况所造成，胡某某不能以此为由解除双方的《住房租赁合同》。胡某某于2020年3月25日强行将门锁换掉收回了案涉房屋，已事实上解除了双方的《住房租赁合同》，现陈某请求确认双方的《住房租赁合同》已于2020年3月25日解除，本院予以照准。但胡某某并不享有合同解除权，且解除程序不符合法律规定，应承担相应的违约责任。关于房屋押金问题。双方之间的《住房租赁合同》明确约定住房租赁保证金应先抵扣合同约定应由陈某承担的费用，现陈某尚有未结清的费用，故本院对退还房屋押金的诉请不予支持。关于装修损失问题。如前文所述，胡某某应承担违约解除合同的责任。根据合同约定，胡某某擅自解除合同，提前收回房屋的，应向陈某赔偿装修损失。现陈某以其实际装修损失主张权利，但陈某计算的装修损失是根据34套房屋的总投入来估算的案涉房屋的装修损失，且证据亦不充分，本院对该损失金额不予采信。考虑案涉房屋的面积及原有装修、房屋用途、房屋使用情况，本院酌定案涉房屋的装修损失为30000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条等规定，判决如下：一、原告陈某与被告胡某某于2019年5月20日签订的《住房租赁合同》已于2020年3月25日解除；二、被告胡某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某装修损失30000元；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计725元，由原告陈某负担500元，由被告胡某某负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。   审  判  员    李  宁   二○二一年三月十日 书  记  员    杨  婷 - 1 –