湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2664号上诉人（原审原告）：刘某某，女，1959年6月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：宋垠娜，湖南睿淼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市望智城市建设开发有限公司，住所地长沙市开福区湘雅路201号。法定代表人：谢公望。委托诉讼代理人：罗家麟，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤轶烜，系该公司员工。上诉人刘某某因与被上诉人长沙市望智城市建设开发有限公司（以下简称望智公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）湘0105民初9870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘某某不服原审判决，向本院上诉请求：1．请求撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初9870号民事判决书第二项，改判“望智公司支付逾期办理不动产权登记证书的违约金（违约金以162455为基数，按万分之一/日的标准自2010年3月1日暂计算至2020年11月10日为63471元，并继续计算至实际办理之日)”。2．本案一审、二审诉讼费用由望智公司承担。事实和理由：一审判决中关于迟延办证刘某某、望智公司均有一定责任的事实认定错误，从2020年1月1日开始计算违约金系适用法律错误。1.一审判决中，法院认定涉案房屋迟延办理房产证刘某某与望智公司均有一定责任，但根据双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》第四条第3款约定“甲方应当在2009年6月30日前将经验收合格的安置房交付乙方使用，并由甲方负责在2010年2月28日前办理好该安置房的房地产权属证书交给乙方。乙方应提供相关证件，并协助甲方办理安置房房地产权证书手续。”办理房地产权属证书是望智公司的义务。而2010年2月28日至今，望智公司均未履行该项义务，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”望智公司并没有提供任何证据证明其有主动履行的表示，应承担举证不能的责任，其迟延办证行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。即便刘某某曾要求换房，这也不是阻却望智公司办理房产证的理由，望智公司在具备办理房地产权属证书的条件下，完全可以办理房产证。更何况，其在一审中陈述，其余安置房均办理了房屋产权证书，更进一步说明，其为刘某某办理房屋产权证书不具备任何阻力。但望智公司却长达十年未履行合同约定的义务，理应承担违约责任。一审法院认定刘某某延迟办证也有责任，明显不符合双方合同的约定和客观事实。2.本案系望智公司恶意拖延才导致迟延办证长达十年之久，刘某某在长达十年的过程中一直在要求望智公司办理产权证。根据刘某某提供的一审的录音，望智公司单位具体负责办证的工作人员在录音中原话说的是“一套房子要1万元办证，2个人就是2万......你愿意办你就办，你不愿意我也少个事”，可见本次迟延办证是望智公司单位工作人员恶意拖延不办，其主观上存在故意，由于其行为才导致本案涉案房屋迟迟未办理房屋产权证，故本案未办证的责任在于望智公司。3.在认定望智公司违约的前提下，对于违约责任的承担应当结合双方合同的约定以及本案的实际情形来确定。本案中，合同约定望智公司应在2010年2月28日前办理好安置房的房地产权证书给刘某某，但刘某某至今未予办理，其违约金起算期限应当从合同约定逾期的2010年3月1日开始计算，但一审法院从2020年1月1日开始计算，明显不符合双方合同的约定，其酌定认定，亦无任何事实与法律依据。且一审法院认定违约责任的起算时间理由为从刘某某提出主张开始计算，明显不符合法律的规定，本案中的违约责任系双方合同约定的，违约金起算时间应当从合同约定的履行期限届满即发生违约事实（2010年3月1日）开始计算。4.一审法院在判决书明确，要求办理房产证系物权请求权，但是在违约金的认定部分，又将其作为债权请求权认定，前后明显矛盾。基于物权请求权的法律原理，刘某某因望智公司迟延办证，有权请求损害赔偿，且侵权一直处于持续状态，故望智公司应当从侵权事实发生开始即2010年3月1日开始支付刘某某损害赔偿。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判，维护刘某某的合法权益。望智公司答辩称：一、开福区喻家冲巷26号双子座公寓B栋602室房屋房产证至今未过户至刘某某名下的责任并不在望智公司，而在于刘某某自己。案涉小区同批次其余安置拆迁住户均已由望智公司通知并办理产权登记。跟刘某某同批的安置在双子座公寓的拆迁安置户共有五十余户，除了刘某某这一家的502室、602室两套住宅外，其余所有安置户的住宅房产证均按合同约定办理完成过户。刘某某一家对两套房屋楼层不满，一直以还想要望智公司另行给其换房为由拒不提供办理产权过户登记手续所需的身份证件和其他相关票据等资料，因为办理了房产证自然不可能换房。刘某某在上诉状内亦认可自己要求换房。而正是刘某某要求换房所以长达十年拒不提供身份证件等办证资料。刘某某的左右隔壁楼上楼下邻居均已经办理产权登记手续逾十年之久，望智公司也多次提示刘某某办理产权过户手续，但刘某某不配合我们无法为其办理。直到2020年10月26日，刘某某才主动致电给望智公司的负责人汤轶烜要求办理双子座公寓B座502室、602室两套住宅的不动产登记证书。望智公司也需要委托第三方中介代办产权登记手续，望智公司积极为刘某某联系第三方代办，但因为时间久远，相关备案资料查找繁琐，需耗费大量时间精力，第三方中介要求支付每套房一万元的代办费，汤轶烜亦如实告知刘某某，刘某某只是觉得有点多了，问是否可以少点，并未表示自己不该出该笔费用。该笔费用的产生正是由于刘某某不积极向望智公司提交身份证件等产权登记资料所致，如果刘某某像其他安置户一样及时提交办理而不拖延十年之久，是根本不会发生的。刘某某所提交的通话录音是2020年10月26日刘某某起诉前夕致电望智公司负责人汤轶烜所录。录音中双方语气平缓，完全没有任何争执和指责，汤轶烜反复耐心告知刘某某需要准备的材料和每套一万元的托人办理的费用，刘某某并未表示异议或者指出逾期办证的责任是在于望智公司，故而并未要求望智公司承担该笔费用。如果逾期办证的责任在于望智公司，刘某某在涉案房屋内居住已经长达十年以上，其他同批拆迁安置住户均早已办理产权登记的情形下，为何一直不通过诉讼主张权利，而直到十年之后的2020年11月才来主张呢？于情于理都不符合正常逻辑。望智公司作为甲方与刘某某作为乙方所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》第四条第三款第一项亦明确约定“乙方应提供相关证件，并协助甲方办理安置房房地产权属证书手续。”该房至今未办理不动产权属证书的责任在于刘某某，而不在于望智公司。正是由于刘某某拒不提供身份证件，才导致至今未能办理产权登记手续。因此刘某某请求判决望智公司承担逾期办证违约责任与事实不符。其他所有安置拆迁户均早已办理产权登记近十年，望智公司根本没有必要和理由专门为难刘某某家这两户。事实上，在2020年10月26日双方通电话之前的十年里望智公司从未向刘某某要求支付一两万的办证费用才能办证。完全不存在故意为难刘某某家的两户。如果所有拆迁安置人和购房人都效仿刘某某的做法，拒不提供身份证件等办证必需资料而导致长期未能办理不动产权属证书，均属于开发商违约，那还有哪家房地产开发公司敢建房。刘某某在原审中自称十年来多次向望智公司要求办证，但却未能提供任何证据证明其曾向望智公司主张过办证，作为原审刘某某，对于其十年来多次要求望智公司办证而刘某某拒绝或置之不理的说法应该承担举证责任，仅仅以一审起诉前2020年10月26日的录音完全无法证明其在十年时间内向望智公司多次主张办证而遭拒绝。既然刘某某在十年内并未积极要求望智公司为其办证，长达十年的时间内更是从没有提起过诉讼。相反，在本案一审庭审期间主办法官多次主持调解下，望智公司做出巨大退让由望智公司为刘某某家两户承担办证相关费用并且承诺在农历过小年之前为其办理产权过户完毕，却仍然遭到刘某某拒绝。这个事实表明刘某某不是真的在意产权是否过户以及何时过户，而是更在意金钱。二、即使刘某某单方面自认为办证逾期属于望智公司违约，那么根据《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。逾期办证违约责任是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效。望智公司和刘某某在合同中约定按日计算违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。而刘某某于2020年11月10日起诉，要求给付2010年3月1日至实际办理之日的逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”从起诉之日倒推三年即2017年11月10日之前的违约金请求权已经超过诉讼时效。在原审已经充分阐明上述规定后刘某某依然上诉请求改判违约金从2010年3月1日计算至2020年11月10日岂不是儿戏？一审法院认为要求办理房产证系物权请求权，违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效，这是民法基本原理，显然正确，刘某某在上诉状质疑此点，显然违反基本法理。三、逾期办证没有给刘某某造成任何实际损失。法律规定违约金性质主要是补偿性，兼具惩罚性。本案刘某某并未举证证明其损失的大小。刘某某购买房屋主要是用于居住或者交易。若是居住，房产证的逾期办理并不会对居住带来任何损失；若是交易，自刘某某购房以来，长沙市房价已大幅上涨，刘某某并未因逾期办证发生直接实际损失。四、一审法院认定逾期未办证原望智公司双方均有一定责任，并根据本案具体情况酌定违约金从2020年1月1日起算为5929元，望智公司认为刘某某拒不提供身份证件应对逾期未办证承担主要甚至是全部责任，但还是接受一审法院的判决。基于以上的事实与理由，望智公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故刘某某的上诉理由不能成立，望智公司恳请二审法院在审理后，驳回刘某某的全部诉讼请求，依法维持原判。刘某某本案一审向原审法院起诉请求：1、望智公司为刘某某办理位于开福区××巷××号××座××栋××室的不动产权登记证书；2、望智公司支付逾期办理不动产权登记证书的违约金（违约金以162455元为基数，按万分之一／日的标准自2010年3月1日计算至实际办理之日，暂计算至2020年11月10日为63471元）；3、望智公司支付刘某某律师费22868元；4.本案诉讼费由望智公司承担。原审法院经审理查明：2007年12月26日，刘某某、望智公司及开福区蚌塘小区棚改项目拆迁指挥部签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定望智公司以产权调换的方式，提供长沙市开福区蚌塘街双子座住宅楼b幢c户型602房对刘某某进行安置，安置房的用途为住宅，望智公司应当在2009年6月30日前将验收合格的安置房交付给刘某某使用，并由望智公司在2010年2月28日前办理好该安置房的房地产权属证书给刘某某。望智公司逾期办理房地产权属证书的，按逾期时间支付刘某某相当于按照房价格万分之一每天的违约金；协议继续履行。2010年因刘某某要求要求换房，故望智公司一直未为刘某某办理房地产权属证书。在庭审中，刘某某、望智公司就没有办理权证的责任各执一词。望智公司提交了除起诉的二户以外其为其他业主全部在约定时间办理好产权证的证明，拟证明延迟办证的责任在刘某某自己。刘某某提交了2020年与望智公司工作人员的谈话录音，证明其找望智公司要求办证。刘某某在庭审中陈述，多年来一直要求望智公司办证，但没有提交相应的证据。另查明，望智公司系2004年6月由长沙市开福区城市建设综合开发公司产权整体转让并重组更名而成立。原审法院认为，一、关于办理涉案房屋不动产权证的问题。刘某某、望智公司及开福区蚌塘小区棚改项目拆迁指挥部签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行合同义务，现刘某某房屋至今未办理房屋产权证，办理房屋产权证属于物权请求权，刘某某告有权要求望智公司继续履行合同义务，且望智公司也未属于履行不能，故刘某某请求望智公司办理房屋不动产权证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持；关于违约金认定的问题。合同约定望智公司在2010年2月28日前办理好该安置房的房地产权属证书给刘某某，但刘某某在庭审中也认可当时因想换房没有及时要求望智公司办证，2010年至今已逾10年，明显有违常情，且办理房地产权属证书属于双方义务，刘某某在庭审中陈述多年要求刘某某办证，但没有提交证据，其提交的录音证据系在2020年与望智公司工作人员要求办证的通话，延迟办证刘某某、望智公司均有一定的责任。在刘某某明确提出主张后，望智公司应承担延迟办证的违约金。原审法院结合本案的实际情况、双方违约情形等酌定望智公司支付刘某某延期办证1年的违约金5929元（即2020年1月1日至2020年12月31日）及2020年12月31日的后续违约金；关于刘某某要求望智公司支付刘某某律师费22868元的诉讼请求。原审法院审查后认为，刘某某、望智公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》没有约定该项费用，且律师费明显过高，对刘某某该项诉求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：望智公司于判决生效之日起六十日内为刘某某办理湖南省长沙市开福区喻家冲巷26号双子座B栋602室房屋不动产权证；望智公司于判决生效之日起十日内向刘某某支付违约金5929元（违约金暂计算至2020年12月31日，后续违约金以162455为基数，按万分之一/日的标准自2021年1月1日起计算至实际办理之日）；驳回刘某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1958元，因适用简易程序减半收取979元，由望智公司承担279元，刘某某承担700元。本案二审中，刘某某提交如下证据：2017年4月19日照片2张，拟证明刘某某在2017年4月19日到望智公司处，与望智公司的工作人员汤轶烜沟通过要求办理房产证事宜。望智公司对质证认为：真实性认可，照片不能达到刘某某的证明目的，不能证明刘某某在2017年4月19日到望智公司处沟通办理房产证事宜，仅凭照片无法证明。本院对刘某某提交的证据经审查认为，该证据仅能证明刘某某曾到望智公司与望智公司的工作人员汤轶烜进行过沟通，但不能证明沟通的内容，故不能达到其目的，本院不予采信。本案二审中经询问，刘某某陈述其2010年之后没有向望智公司交过办证资料，当时由于刘某某要求换房，望智公司答应换大房子，所以没有要求办证。本案二审审理查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点在于违约金如何认定。现分析如下：按双方合同约定望智公司应在2010年2月28日前办理好安置房的房地产权属证书给刘某某，但刘某某应提交相应办证资料配合办理。根据刘某某的陈述，其因要求换房所以没有要求办证，2010年之后没有向望智公司交过办证资料。由此可见，双方对于延迟办理安置房的房地产权属证均有一定的责任。原审法院结合本案案情、违约情形等酌定望智公司支付刘某某延期办证1年的违约金5929元（即2020年1月1日至2020年12月31日）及2020年12月31日的后续违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1387元，由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。审判长  熊晓震审判员  刘 青审判员  陈邵明二〇二一年三月十八日书记员  杨 琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。