广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初274号原告：刘巧玲，女，1983年4月27日出生，汉族，住新疆精河县×××××××××××××，公民身份号码652××××××××××××。委托诉讼代理人：吴嘉玲，广东尚尧律师事务所律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××西黎村1号商铺，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：区玉辉，男，1993年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。系该公司的员工。被告：赵某1，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市×××××××××××××××，公民身份号码460××××××××××××。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区×××××××，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐某1。原告刘巧玲诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、赵某1、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告刘巧玲的委托诉讼代理人吴嘉玲到庭参加诉讼，被告鼎富公司、被告房天下公司、被告赵某1经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘巧玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告鼎富公司于2019年4月4日签订的《物业租赁合同》；2.被告鼎富公司向原告返还已支付的租赁使用款158000元及利息（以158000元为本金自2019年4月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告鼎富公司、房天下公司共同向原告返还装修款30000元及利息（以30000元为本金自2019年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告赵某1对被告鼎富公司上述第2、3项的债务承担连带清偿责任；5.三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年4月4日，原告与被告鼎富公司签订合同编号为鼎富（DF）ZXY0047的《物业租赁合同》，约定被告鼎富公司向原告出租位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块推广名为“西黎·龙庭国际广场”×××××单元，租赁期限20年，自被告鼎富公司向原告实际交付物业之日起计算，租赁期限届满后，被告鼎富公司同意该物业免租赁使用费给原告使用至2048年2月15日止。物业租赁使用费为158000元，被告鼎富公司应于2020年10月31日前将物业交付给原告使用。合同签订后，原告如约履行了付款义务，向被告鼎富公司全额支付了租赁使用费158000元，向被告房天下公司支付了装修费30000元。截至原告起诉之日，被告鼎富公司未向原告交付案涉物业，且该工程项目至今未动工建造。被告鼎富公司逾期交付物业已构成根本违约，原告具有法定解除权。虽然合同约定了逾期超365天，原告有权解除合同的内容，但该内容是被告鼎富公司预先拟定的格式条款，该条款免除被告鼎富公司的责任，加重原告责任并导致原告损失进一步扩大，该条款应为无效条款。被告鼎富公司不能按约定标准交付物业，原告无法实现合同目的。被告鼎富公司最初以住宅用途向原告出租物业，现已变更规划，将案涉物业由住宅用途变更为商场、酒店用途。案涉地块地上建筑物的整体布局、楼宇之间的公共设施、绿化通道、楼层布局等均发生变更，被告鼎富公司无法按照合同约定的交付标准向原告交付案涉物业，故原告提出解除合同。被告鼎富公司未向原告出示过表明其拥有案涉地块使用权或其在合同约定期限内拥有案涉地块使用权的文件及依据，原告无法知晓案涉物业能否合法、顺利建造，故原告主张解除合同避免造成严重损失。被告鼎富公司也无充足资金履行合同，被告鼎富公司涉讼案件多，且案涉物业尚未动工建造，被告鼎富公司的经营状况、商业信誉不能使原告信服，原告解除合同是为了及时止损。被告鼎富公司为一人有限责任公司，被告赵某1是其法定代表人及股东，根据《中华人民共和国公司法》的规定，被告赵某1应对被告鼎富公司的退款义务承担连带责任。被告鼎富公司书面答辩称，原、被告之间的物业租赁合同合法有效，原告要求解除合同并退还租赁使用费无事实和法律依据。按照合同第四条的约定，被告鼎富公司遇到特殊原因，可以据实延期交付物业。案涉合同履行期间的疫情属不可抗力，因疫情导致被告鼎富公司建设施工的相关证件迟延发放，属不可抗力，应当延期。根据合同第十二条第四款的约定，被告鼎富公司可延期365天才交楼。被告鼎富公司已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，2020年12月29日取得建筑工程施工许可证，被告鼎富公司的行为并未达到原告可单方解除合同的程度，原告请求单方解除合同无依据。且原告单方提前要求解除合同属违约，原告应向被告鼎富公司承担相应的违约责任，原告要求被告鼎富公司支付利息无依据。原告关于装修费用的诉讼请求是基于《物业委托经营管理合同》，该合同合法有效，双方并未解除，原告要求返还软装费用无依据。《物业委托经营管理合同》是委托合同关系，与本案的租赁合同纠纷属不同的法律关系，不应一并处理。案涉《物业租赁合同》是被告鼎富公司与原告签订的，相应款项是被告鼎富公司收取，被告赵某1并非合同当事人，也未因案涉合同受益，原告要求被告赵某1承担责任无事实和法律依据。被告房天下公司书面答辩称，30000元与158000元共同构成原告承租案涉房屋的总价款，根据合同相对性原则，30000元与158000元应由被告鼎富公司负责退还。被告鼎富公司与被告房天下公司之间系委托收款关系，30000元的实际收款方是被告鼎富公司，应由被告鼎富公司负责返还。2018年12月26日，被告鼎富公司出具《收款委托书》，确认客户支付的30000元/户服务费与物业租赁费共同构成物业总价款，被告鼎富公司委托被告房天下公司收取客户支付的30000元/户服务费。同日，被告鼎富公司将该收款委托书张贴在龙庭国际广场。原告基于与被告鼎富公司的合同而支付30000元，原告根据被告鼎富公司的指示向被告房天下公司支付款项，基于合同相对性原则，该30000元应由被告鼎富公司负责偿还。被告鼎富公司委托被告房天下公司为龙庭国际广场提供招租服务，在被告房天下公司提供服务后，被告房天下公司无须退还该30000元服务费。2018年11月19日，被告房天下公司与被告鼎富公司签订《招商代理合同》，约定被告鼎富公司委托被告房天下公司为龙庭国际广场项目提供招租服务，双方合作模式为被告房天下公司向被告鼎富公司引荐客户，在客户承租案涉房屋使用权后，被告鼎富公司向被告房天下公司支付服务费和代理费。根据《招商代理合同》约定，被告鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》后，客户需向被告鼎富公司支付30000元定金，该30000元定金是物业总价款的一部分，同时，被告鼎富公司应向被告房天下公司支付30000元服务费，为简化程序，被告鼎富公司要求客户将应支付给被告鼎富公司的定金直接支付至被告房天下公司账户，被告房天下公司收讫每户30000元后，视为被告鼎富公司实际收取客户支付的定金。在客户与被告鼎富公司签订《物业服务合同》并支付前述30000元后，被告房天下公司的招商服务即告完成，如发生客户退房的情况，该每户30000元服务费将由被告鼎富公司退还，与被告房天下公司无关。被告赵某1经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，视为其放弃相应的诉讼权利。原告刘巧玲围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。被告鼎富公司、房天下公司分别对原告举证的证据发表了书面质证意见，对各自与原告签订的材料的真实性予以确认，诉讼中，未出现否定原告证据的真实性、合法性、关联性的情况，本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。被告鼎富公司举证的证据:1.建设工程规划许可证、关于西黎凯汇大厦“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告、关于西黎凯汇大厦总平面方案及建筑单体建设工程规划许可批前公示的通告、建筑工程施工许可证各1份。原告与被告房天下公司对被告鼎富公司上述证据不予认可，但未能提供证据予以反驳，该组证据之间可相互印证，且关于西黎凯汇大厦总平面方案及建筑单体建设工程规划许可批前公示的通告与原告举证的该通告内容一致，本院对被告鼎富公司举证的上述证据1予以采信。被告房天下公司举证的证据：1.招商代理合同1份；2.收款委托书1份。原告对被告房天下公司举证的上述证据未予认可，上述证据1、2与被告房天下公司实际收取款项的事实可相互印证，本院对被告房天下公司举证的证据1、2予以采信。本院经审理查明事实如下：2019年4月4日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，编号为鼎富（DF）ZXY0047。约定如下（摘录）：1.物业位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎·龙庭国际广场】×××××单元，该物业总建筑面积为29.14平方米。2.乙方清楚物业所在地块性质为集体建设用地，乙方确认项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权。3.截止合同签署日，甲方（鼎富公司）对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。4.该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照合同约定履行，未违反合同相关约定的前提下，第二条第1款租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在第二条合同期限第1款租赁期限内的租赁使用费标准，租金总额为158000元，乙方通过一次性付款方式付款。5.甲方应当在2020年10月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见协议附件二。合同还对公共区域的使用、使用要求及维修责任、转租、转让、交还及状态、甲乙双方的权利义务、关于物业管理的约定、违约责任等进行了约定。2019年3月31日，原告通过银行卡消费向被告房天下公司支付25000元、通过扫码向被告房天下公司支付5000元。2019年3月31日，原告通过银行卡消费向被告鼎富公司支付30000元。2019年4月4日，原告通过微信向户名为“愤怒的铲屎官”的微信账户转账三笔，金额为50000元、50000元、28000元。2019年4月4日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收取原告支付的佛山市高明区龙庭国际广场×××××单元物业租赁使用费158000元。原告于2021年1月5日提起本案诉讼，被告鼎富公司于2021年1月9日签收应诉材料。另查明：1.2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《招商代理合同》，甲方委托乙方独家代理招商房源单位，代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日，乙方同意向甲方支付1500000元的履约保证金，取得本合同项下独家招商代理权；每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作；甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元／套的费用，该费用实际上是甲方应支付给乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费；如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元／套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。2018年12月26日，被告鼎富公司向被告房天下公司出具《收款委托书》，被告鼎富公司授权被告房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元／套。2.2019年4月28日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2019〕154号《关于西黎龙庭国际广场集体租赁住房项目总平面规划方案和建设用地规划许可批前公示的通告》，根据该规划方案，西黎龙庭国际广场为四座独立建筑，其中1座、2座为租赁住房，3座、4座为商业。3.2020年4月30日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕223号《关于西黎凯汇大厦“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告》，案涉用地项目名称由“西黎龙庭国际广场项目”变更为“西黎凯汇大厦”。同日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕224号《关于西黎凯汇大厦总平面方案及建筑单体建设工程规划许可批前公示的通告》，案涉项目由四座独立建筑变更为一个单体建筑，建筑面积、容积率面积、基底面积、容积率、建筑密度等均有变更。4.西黎凯汇大厦建设项目于2020年9月17日取得《建设工程规划许可证》，于2020年12月29日取得《建筑工程施工许可证》。5.被告鼎富公司为自然人独资的有限责任公司，被告赵某1为持股100%的股东及法定代表人。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效。关于《物业租赁合同》应否解除的问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行主要债务；”的规定，原告与被告鼎富公司约定案涉房屋于2020年10月31日前交付，但西黎凯汇大厦于2020年12月29日才取得《建筑工程施工许可证》。被告鼎富公司未能证实案涉项目实际开始施工，已明显超出合理的履行期限，被告鼎富公司迟延履行主要合同义务，《物业租赁合同》达到了《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件。原告请求解除合同，合法有据，本院予以支持。对被告鼎富公司关于合同约定被告鼎富公司逾期交付房屋满365日原告才有权解除合同的抗辩意见。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条:“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，《物业租赁合同》是被告鼎富公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，逾期交付房屋满365日原告才有权解除合同的约定属于排除原告主要权利的条款，该条款应为无效条款。对被告鼎富公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于《物业租赁合同》解除的时间问题。原告未提交证据证实在提起本案诉讼前曾通知被告鼎富公司解除合同，被告鼎富公司于2021年1月9日签收本案应诉材料，本院确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2021年1月9日原告解除合同的通知到达被告鼎富公司之日解除。关于原告要求被告鼎富公司返还的租赁使用费158000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《物业租赁合同》已于2021年1月9日解除，原告诉求被告鼎富公司返还其依据合同收取的租赁使用费158000元，合法有据，本院予以支持。关于30000元装修款的返还责任问题。首先，原告基于与被告鼎富公司缔结的租赁合同向被告房天下公司支付装修款30000元，原告向被告房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分，是原告履行其租赁合同的义务，基于合同的相对性，应由合同的相对方即被告鼎富公司向原告返还装修款。其二，被告鼎富公司授权被告房天下公司收取每户30000元的款项作为其向被告房天下公司支付的每户30000元服务费，并且声明物业总价款包括物业租赁费及服务费用，被告房天下公司作为代理人收取30000元的行为对被代理人被告鼎富公司发生效力。被告房天下公司与被告鼎富公司之间对该30000元如何结算是双方的内部问题，被告鼎富公司作为被代理人等同于其收取了该30000元。综上，被告鼎富公司应向原告返还装修款30000元，原告请求被告房天下公司承担返还该30000元的责任，依据不足，本院不予支持。关于利息。案涉《物业租赁合同》因被告鼎富公司违约于2021年1月9日解除，原告主张被告鼎富公司支付以租赁使用费和装修款为本金自原告付款之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用利息，合理有据，本院予以支持。关于被告赵某1的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告赵某1为被告鼎富公司持股100%的股东及法定代表人，被告赵某1并未举证证明其个人财产独立于被告鼎富公司的财产，故被告赵某1应对被告鼎富公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘巧玲与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年4月4日签订的《物业租赁合同》[合同编号：鼎富（DF）ZXY0047]于2021年1月9日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘巧玲返还租赁使用费158000元并支付利息（以158000元为基数，自2019年4月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘巧玲返还装修款30000元并支付利息（以30000元为基数,自2019年3月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、被告赵某1对第二、三判项确定的被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带还款责任；五、驳回原告刘巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4310元，减半收取2155元（原告已预交），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担。原告刘巧玲多预交的受理费2155元，由原告刘巧玲在本判决生效之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担的2155元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  娄鸿瑾二〇二一年三月二十六日书记员  林玲欣