上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初21133号原告：季毅华，男，1968年8月8日出生，汉族，住上海市市闵行区。被告：上海指来送餐饮管理有限公司,住所地上海市宝山区。法定代表人：李长玲，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王春雷。原告季毅华与被告上海指来送餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季毅华、被告的委托诉讼代理人王春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季毅华向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《租赁合同》于2020年4月7日解除；2.判令被告返还原告押金54,000元。事实和理由：2019年1月1日，原、被告签订上海市金陵东路XXX号(亚龙国际广场B二层)觅食美食城内XXX商铺(以下简称系争商铺)的《租赁合同》，并支付租金和押金。由于疫情爆发，系争商铺无法经营。因与被告协商未果，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告补充意见：2020年3月15日是下一期租金的支付日。因疫情原因原告没有收入，所以原告向被告的工作人员要求用押金先行抵扣之后的租金，但被告的工作人员不同意，于是原告就说“那么我不做了，我付不出钱”。被告的工作人员当场就同意与原告解除合同，让原告2020年4月7日清场，并给予原告免租期7天，所以原告认为合同的解除日为2020年4月7日。原告的租金是支付到2020年3月31日。原告是在2020年4月20日搬离系争商铺。疫情属于不可抗力。原告因为没有客流量，所以无法经营系争商铺，要求解除合同。上海指来送餐饮管理有限公司辩称，同意解除合同，但合同的解除日应为2020年3月15日。2020年3月15日，原告向被告的工作人员表示其因经营状况不良无法继续承租，要求解除合同，被告的工作人员当即表示同意原告解除合同。按照《租赁合同》的约定，原告提前退租属于原告违约，故被告依据合同第九条第2项约定，不予返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月25日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告为管理方(甲方)，原告为经营方(乙方)；甲方将系争商铺租赁给乙方使用，品牌名称为美食广场，商品品类为餐饮类；租费期限为2年,自2019年1月1日起至2021年1月1日止；乙方使用甲方场地、相关设施，只能经营在合同中注明的品牌餐饮；系争商铺的租金为每月15,000元，物业管理费为每月3,000元；租金支付以先付后用为原则,付三押二，租金每三个月付一次，提前15天支付下一次3个月的租金及物业管理费，乙方应于本合同签订后当日内向甲方支付押金(押金为3个月的租金)和3个月的租金，先付后用；押金在合同三年到期后扣除乙方拖欠的款项后10日内无息归还给乙方；合同期内，押金不能作为租金使用；经营期间,甲方可用押金抵扣因乙方产生的各类损失费用(不包括租金及物业管理费)，如押金不足的,经甲方书面通知7日内,乙方即应向甲方补足押金，如逾期满15日的，甲方可单方解除合同；在合同期内未经甲方同意，乙方不得中途停业撤柜，暂停营业或出租转让；期内乙方私自停业，每天罚款50元，停业超过10日，视为自行终止合同,乙方押金、租金不予退还，甲方有权收回档口。该合同第八条第1项约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的,本合同自动解除：(1)发生不可抗力或者意外事件,使合同无法履行的。(2)政府决定征用该商场所在土地而需拆除的。”合同第八条第2项约定：“乙方如有以下违约行为，甲方即可单方面终止合同，乙方按履行押金的标准向甲方偿付违约金,且甲方所收取押金不予退还，乙方所有在租赁铺位内的装修装饰、机器设备、物品等均归甲方无偿所有,甲方可任意处分：(1)如因乙方未按合同约定的金额和时间支付甲方租金及其他各项费用的，逾期满15日的,甲方可单方解除合同；(2)乙方擅自装修……”。第九条第2项约定：“若合同期内乙方逾期付款或提前解除合同的,甲方有权扣除乙方所缴纳的押金。如押金不足额……租赁场地内所有设施设备装修等均归甲方所有,甲方可自行处理”。又查明：系争房屋的租金原告支付至2020年3月31日。原告在被告处的押金为54,000元。审理中，被告称，其在与原告解除合同后，也因为无法继续经营，于2020年4月25日将其承租的美食广场归还给“亚龙集团公司”，并于2020年6月与“亚龙集团公司”协商解除合同。审理中，原告称其承租系争商铺是用于经营“耳光馄饨”；2020年疫情期间，美食城是正常经营，但没有客流量。被告称，2020年疫情期间，美食城是正常经营，但不是没有客流量，而是客流量少。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告双方所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对当事人均具有法律约束力。虽然本次新冠肺炎疫情的发生，属于不能预见、不能避免的客观因素，但当事人是否可以不可抗力为由主张合同解除，仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现的实际影响来确定。本案中，原告认为因疫情爆发而无客流量，但根据双方的确认，系争商铺所在美食城在疫情期间是正常经营，故本次新冠肺炎疫情并没有导致涉案租赁合同无法履行，因此不适用《租赁合同》第八条第1项中所约定的“发生不可抗力或者意外事件,使合同无法履行”的解除合同条件，原告据此条款行使合同解除权显然不当。审理中，原告自认其当时向被告的工作人员要求用押金先行抵扣之后的租金，被告的工作人员不同意，于是原告就说“那么我不做了”。因此原告要求提前解除合同的行为已经构成违约。根据《租赁合同》第九条第2项中的约定：“若合同期内乙方逾期付款或提前解除合同的,甲方有权扣除乙方所缴纳的押金”。鉴于此，原告要求被告返还全部押金的诉请与双方的合同约定不符，亦于法无据，本院不予支持。考虑到原告提前解约的违约行为与本次疫情发生所导致的不能完全正常经营有一定的关系，故本院考量双方的利益平衡，结合原告的违约程度，根据公平原则酌情判决被告返还原告押金18,000元，剩余押金36,000元返还的诉请本院不予支持。至于合同的解除，鉴于双方确在2020年3月15日达成合意，故本案所涉《租赁合同》于2020年3月15日解除，并非原告所诉之2020年4月7日解除。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、季毅华与上海指来送餐饮管理有限公司于2018年12月25日签订的《租赁合同》于2020年3月15日解除；二、上海指来送餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还季毅华押金18,000元；三、驳回季毅华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，由季毅华负担767元，上海指来送餐饮管理有限公司负担383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾人民陪审员  李文清人民陪审员  白莉萍二〇二一年三月十九日法官 助理  薛天豪书 记 员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。