江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初2005号原告：无锡保畅供应链有限公司，统一社会信用代码:91320214MA1MXTWYX7，住所地无锡市新吴区新锦路1号环普数码国际产业园A栋一楼。法定代表人：李小军，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。被告：无锡石播增压器有限公司，统一社会信用代码9132024673929527L，住所地无锡国家高新技术产业开发区B-32号-E地块厂房。法定代表人:村上志郎（MURAKAMISHIRO），该公司总经理。委托诉讼代理人：毕长明，广东广和（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张啸，广东广和（长春）律师事务所律师。原告无锡保畅供应链有限公司（以下简称保畅公司）与被告无锡石播增压器有限公司（以下简称石播公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告保畅公司的法定代表人李小军及委托诉讼代理人刘淑文,被告石播公司的委托诉讼代理人毕长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保畅公司向本院提出诉讼请求：1.判令石播公司立即支付租金损失2079677.60元；2.判令石播公司立即支付装修工程款税金差额损失51129.8元；3.判令石播公司立即支付遣散工人支付的经济补偿金损失共51650元；4.判令石播公司立即恢复原状，如不予恢复则支付仓库复原费185000元；5.判令石播公司承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由:2017年1月1日起，其公司为石播公司提供仓库租赁服务。2018年6月基于石播公司的使用要求，其公司为石播公司专门租赁了7000㎡的仓库供石播公司使用，双方于2018年6月6日签订《仓库租赁合同》，约定租赁期限为2018年7月1日至2023年11月30日，并约定了结算条件及违约责任等。2019年7月15日，石播公司以邮件的方式通知其公司在2019年8月31日终止仓库租赁合同。2019年7月20日，其公司向石播公司发邮件明确不同意提前解除仓库租赁合同，并告知石播公司若提前解除，将会造成巨大损失。2019年7月23日石播公司不顾其公司提出的异议，向其公司发出解约通知书，通知仓库租赁合同于2019年8月31日解除。解除后，石播公司曾与其公司就合同解除后的赔偿金额进行了多次协商，均无法达成一致意见。石播公司已于2019年8月30单方撤离了租赁场地。故现主张石播公司赔偿违约解除的相应损失。具体包括：（1）2018年6月，石播公司要求对租赁的涉案仓库进行工事改造，石播公司指定施工方报价（不含税）为172万元，石播公司要求其公司与施工方签订《工程承包合同》，由其公司先代石播公司向施工方支付工程费，石播公司再分12个月向其公司返还，其公司最终代为支付含税工程费1892000元（含工程服务类税率10%），石播公司按月向其公司返还工程费，其公司向石播公司开具税率6％的仓储服务类发票，石播公司实际向其公司支付含税工程费1840870.2元，故产生4%的税费差额为51129.80元，该税费差额石播公司应予返还；（2）2017年1月1日起，其公司为石播公司提供仓库租赁服务，根据石播公司的需求，其公司聘请了相关工人给石播公司提供周转箱进出库、空箱清洁作业以及仓库管理工作，因石播公司提前解除《仓库租赁合同》，导致其公司需要解雇仓库工作人员并支付经济补偿，其公司已向5位工人支付了经济补偿金共计51650元，应由石播公司承担该损失；（3）由于石播公司基于自己的需求对仓库进行了大规模改造，且只租赁了1年就解除租赁合同，石播公司需要对仓库进行复原，复原费由第三方公司报价为185000元；（4）基于对石播公司的信任，为了满足石播公司的使用需求，其公司向普仁公司租下了7000㎡的仓库供石播公司使用，但石播公司却租赁了一年就违约解除，其公司积极寻找客户，希望能避免损失的扩大，但由于仓库面积太大，并且当时已经处于下半年的末端，又临近春节，后又疫情，在石播公司解除租赁合同6个月内都没法将仓库租赁出去，其公司每日顶着巨额的费用，为了将仓库经营下去到处借钱，导致周身债务，直至石播公司恢复原状后其公司还支付了半年租金用于提前解除与大房东的合同，损失惨重，故要求石播公司赔偿六个月租金损失。石播公司辩称：1.因其公司经营利润一直下降，为降低经营成本，故而提前解除仓库租赁合同，并非恶意解除合同。2.其公司于2019年7月15日提前通知解除合同，2019年8月31日将租赁仓库交还给保畅公司，并支付租金到2019年8月31日，已经给保畅公司留下了合理的期限。保畅公司主张的6个月租金损失，是江苏省高院规定的损失赔偿额的上限，而事实上2019年7月15日后保畅公司并未与房东沟通解除合同或降低租金，未能采取积极措施减少自身损失，而是将仓库闲置，直至2020年本案开庭时止该仓库仍一直处于闲置状态，对于经济形势的整体下滑，保畅公司应当有所预见，故对于保畅公司自身原因扩大的损失不能要求其公司承担。3.双方租赁的仓库使用面积为5935㎡，并非合同中约定的7000㎡。4.关于税金差额损失，其公司租赁仓库，本就应当按照其公司要求进行装修改造，为了保证工程一次性通过验收，才对施工方及材料质量有所指定，但是由保畅公司与施工单位签订施工合同。保畅公司与施工单位的合同属于工程施工合同法律关系，是开具建安发票还是材料发票、是否承担10%的税点均是保畅公司与施工单位另行协商的事宜，其公司作为承租方仅是对施工材料和施工质量进行把控，正因是根据其公司要求进行装修改造，故其公司同意承担172万的装修改造补偿款，该172万元装修款其公司已经通过支付租金的形式对保畅公司进行了补偿。仓库置换会议纪要中明确载明了其公司仅补偿172万元，双方当时均未提及10%的税点与6%的税点差额问题，没有约定由其公司承担。对于纪要及合同中没有约定的事项保畅公司无权向其公司主张。至于施工单位与保畅公司之间的税点问题系工程合同关系，属于保畅公司的经营成本，不能据此要求由其公司承担建安发票与仓储发票之间的税差。5.关于员工遣散费用，因根据双方合同约定，其公司已经支付了清洗费、装卸费，保畅公司就应当安排人员为相关工作进行处理，聘用几名员工、员工离职是否给予经济补偿均与其公司无关，属保畅公司的自主经营行为，属于保畅公司的经营成本，应当自行承担。6.对于仓库修复费用，应当由保畅公司在征得房主的书面确认文件后再行处理。因是否需要拆除应当由房主决定，而不是保畅公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，石播公司与保畅公司签订《仓库租赁合同》，约定：石播公司将汽车零部件类货物租用保畅公司的仓库进行存放，保畅公司对仓库进行日常管理及周转箱清洁事项，石播公司向保畅公司支付仓库相关租赁费用，租赁地点为无锡市新吴区环普科技物流园B1号仓库，租赁面积600㎡，期限为2017年1月1日至2017年12月31日；保畅公司负责每日的周转箱进出库及清洁工作（不少于3人/日），每日将清洁好的周转箱及时送往石播公司指定场所；保畅公司负责支付保洁员的工资、加班费、税金、服装及福利，并按国家及相关规定参加各项社保、医疗、意外、工伤保险等；仓库保管费1.9元/㎡·日（含清洁人工费0.63元/㎡·日），入库费、出库费、加班费用标准等。附件为《空箱清洁及无锡仓库报价书》，其中备注空箱清洁执勤人数3人、每周六天。2017年10月25日，石播公司与保畅公司签订《仓库租赁合同》，约定：石播公司租用保畅公司的仓库进行存放及相关作业，保畅公司根据石播公司提出的要求新增（改造）各项工事，石播公司向保畅公司支付仓库相关租赁费用，租赁地点为无锡市新吴区新锦路1号B2-16号环普数码国际产业园内，租赁面积3100㎡，期限为2017年12月1日至2019年11月30日。2018年2月28日，石播公司与保畅公司签订了《仓库租赁合同》，约定石播公司租用无锡市新吴区环普科技物流园B1号仓库，租赁面积1000㎡，期限为2018年1月1日至2018年12月31日，同时约定了仓库租赁费、工时费用（网络监控）、仓库电费、入库费、装卸费用等标准，保畅公司按照石播公司要求追加相关的工事及仓库设施的工事总金额50000元（含税6%），该工事费用以10个月进行折旧分摊，该分摊费以租赁单价的形式进行结算。2018年5月17日，石播公司与保畅公司签订《仓库调换意向书》，约定“由于因普洛斯物流园区的现规划用途发送变更，导致石播公司承租的现有仓库周围环境异常恶劣，无法满足石播公司的使用要求，但是鉴于仓库环境恶化非保畅公司责任原因，现经双方友好协商，协议如下：一、保畅公司负责为石播公司协调更换满足石播公司使用条件及要求的场地，保畅公司作为补偿协助愿意承担石播公司新旧仓库搬迁货物搬运费用的50%。二、保畅公司确保新仓库的有效使用面积，容积不少于现有仓库。三、双方约定新仓库搬迁预订日程：2018年8月11日—8月17日，保畅公司负责在8月11日前完成新仓库的所有设施及改造工事，确保石播公司按预定日期实施搬迁。四、其他未尽事项在新的租赁合同中另行约定。”2018年6月1日，保畅公司向石播公司发送了邮件，附件为江苏三禾宏建设有限公司（以下简称三禾宏公司）的报价书，载明报价为172万元（不含10%增值税）。6月5日，石播公司邮件回复保畅公司：关于外仓改造工事同意保畅公司的报价，具体会由石播公司的仓库供应商与保畅公司签订合同，具体事宜可以见面协商。同日，双方签订《仓库置换会议纪要》，载明：7月份石播公司置换场地后，石播公司支付新场地的租赁费用；仓库改造费用分担到租赁单价方式支付（石播公司不支付利息），分担金额约172万元，分担时间12个月，分担面积6100㎡，改造完成期限2018年7月15日；另对租金标准等进行了约定。2018年6月6日，石播公司与保畅公司签订《仓库租赁合同》，约定石播公司租用保畅公司的仓库存放汽车零部件类货物、保畅公司对仓库进行日常管理及周转箱清洁事项、石播公司因此向保畅公司支付仓库相关租赁费用。双方在合同中约定：仓库地址位于无锡市新吴区新锦路1号环普无锡××栋××库（不动产登记所有权人为无锡普仁数码科技有限公司，以下简称普仁公司，保畅公司与普仁公司签订有房屋租赁合同，租期自2018年6月至2023年8月底，经普仁公司同意部分转租给石播公司），租赁面积7000㎡；合同期限为2018年7月1日至2023年11月30日，经双方商定，保畅公司愿意改善仓库存放条件，追加各类项目，在石播公司零部件搬入前，石播公司通过现场确认是否可以满足所有条件后方可搬入作业，从搬入日起开始计算租赁费用；石播公司货物在保畅公司库内保管时，保畅公司有专人进行管理及相关作业（保畅公司有义务全力配合协助石播公司）；保畅公司提供的租赁仓库的设施、环境、各项条件均必须符合石播公司提出存放的要求，所租赁场所及区域均要符合国家消防规定要求及各类法律规定要求；保畅公司负责每日的周转箱进出库及清洁工作，每日将清洁好的周转箱及时送往石播公司指定场所；保畅公司负责支付保洁员的工资、加班费、税金、服装及福利，并按国家及相关规定参加各项社保、医疗、意外、工伤保险等。合同第6条约定相关费用（不含增值税6%）：（1）固定费用：空箱清洁费，租赁面积1000㎡，每月14400元；（2）年度租赁费用：2018年7月1日至2019年11月30日计费租赁面积6100㎡（4700㎡＋1400㎡），日租赁单价1.51元／㎡，2019年12月1日至2020年11月30日计费租赁面积7000㎡，日租赁单价1.57元／㎡，……注：2018年7月1日至2019年11月30日期间实际租赁面积为7000㎡；（3）工事分摊费用：工时分摊期限2018年7月1日至2019年6月30日，分摊面积6100㎡，工事总费用1720000元；（4）实报费用：仓库电费、电话网络费、入库费、出库费。合同第7条约定加班费用：对于额外的加班要求（即超出合同规定6天8小时每人每月的工时），加班单价标准如下：工作日13元／小时／人，周末17元／小时／人，节假日23元／小时／人，不含增值税6%。合同第8条约定结算条件：（1）每月最后一日为结算日，石播公司收到结算清单后5个工作日内核对完毕，如核对无误，保畅公司将根据石播公司确认的金额于5个工作日内向石播公司开具相应增值税发票，石播公司收到发票当月30日内支付租赁费用；（2）按照石播公司要求，追加相关的工事及仓库设施，其工事总金额1720000元由保畅公司向石播公司指定供应商进行支付，石播公司则把该工事金额以分摊到租赁单价的形式进行结算；如石播公司提前终止该协议，应支付保畅公司提前解约日为止的工事费用来回收折旧相当金额。合同第10条约定：在合同期限内，任何一方需要提前解约或终止合同的，提出解约或终止合同的一方应赔偿另一方因提前解约或终止合同而产生的费用，具体赔偿金额双方另行友好协商。合同附件《仓库租赁报价》中载明空箱清洁作业需4人，涉及租赁面积1000㎡。2018年6月7日，保畅公司与江苏三禾宏建设有限公司（以下简称三禾宏公司）签订《工程承包合同》，就石播公司外仓移设关联工事进行了约定，总金额172万元（不含10%的税金），竣工时间2018年7月10日，保畅公司验收合格后，三禾宏公司出具相应的工程发票，保畅公司分期支付工程款，工程尾款及税金（工程总金额的10%）17200元在2018年9月31日前支付。2018年7月17日工程竣工验收，7月30日石播公司亦确认竣工验收。2018年7月23日，三禾宏公司开具172万元的工程服务类增值税专用发票，税率10%，税金17200元，合计1892000元。2019年7月15日，石播公司向保畅公司发送邮件，表示将在8月31日终止仓库租赁合同。保畅公司回复不同意解除合同并要求继续履行至合同期满。7月22日，石播公司向保畅公司发出《通知书》，载明：双方于2018年6月6日签订的《仓库租赁合同》，现石播公司决定于2019年8月31日提前解除该租赁合同，并搬离租赁仓库，请保畅公司于2019年8月30日至石播公司办理租赁仓库交接事宜。8月27日，保畅公司向石播公司以邮件形式发送提前解约的经济损失赔偿诉求。石播公司当天回复内部汇报后尽快答复。8月31日，石播公司搬离并交还钥匙。同日，保畅公司与5名员工解除劳动合同关系，并发放5名员工2019年8月的工资共计20660元以及解除劳动合同经济补偿金51650元（其中1人为为16250元，其余4人均为8850元）。截至2019年8月底前的租赁费用（包括工事分摊费用）石播公司已付清，均按含税6%的价格支付，保畅公司开具了相应仓储费用类增值税专用发票（税率6%）给石播公司。2019年9月4日，石播公司回复正在协调中会尽力尽快答复，也请能尽量寻找下一个客户，尽量减少空档期的损失。9月9日，保畅公司发送邮件称提前解约造成了巨大经济损失，现为降低损失，已在尽力寻找新的客户进驻，但目前市场经营环境，短时间内暂时未找到新的客户，要求见面协商违约金赔偿金额。9月10日，石播公司回复邮件称：保畅公司提出的赔偿金额350万元数目太大无法接受；石播公司最大赔偿额为70万元；如不能接受，需向长春的上级领导汇报，需要时间。9月17日，保畅公司回复邮件称：70万的赔偿数额无法接受；希望石播公司能安排有决策权的负责人直接洽谈；目前仓库处于空置状态，损失在加剧，希望尽快安排解决；目前协商阶段，在赔偿金额上做出了最大让步，修改后诉求为2331327.6元，包括管理人员与清洁人员遣散费51650元、提前解约6个月的租金损失2079677.6元、未复原期间（2019年9月）仓库租金336216元，仓库改造装修工程损失费用177930.7元以及未按照合同约定履行期满额外损失696651.66元暂时放弃，仓库复原费200000元（包括拆除石播公司加建的房间3间复原、货架固定膨胀螺丝地面损坏修复复原，检测设备专用电源拆除复原等，石播公司也可委托指定有资质的工程公司在2019年9月30日前进行拆除并复原，但复原后的场地一定要的带业主方及双方共同验收合格）。9月20日石播公司回复最大赔偿额度仍为70万元。双方继续洽谈。10月24日，保畅公司回复邮件称：石播公司坚持的70万元赔偿方案无法接受，保畅公司最低赔偿额为2316327.6元。2019年10月17日，三禾宏公司就仓库拆除工事报价185000元。诉讼中，保畅公司、石播公司与普仁公司经庭外协商，石播公司已安排施工方对案涉租赁厂房进行了恢复原状，并于2020年9月30日经三方确认一致修复完毕。诉讼中，保畅公司提供了2019年9月至2020年4月期间其公司与多个仓库租赁中介方的微信聊天记录、2020年6月仓库空置的现状照片，证明其公司一直在努力寻找新客户减少闲置期但一直无果。石播公司认为中介方属证人证言，到庭作证才具有证明效力。本院认为，双方一致确认租赁合同关系因石播公司提前解约而于2019年8月31日解除，本院对此事实予以确认。诉讼中，石播公司已履行完毕恢复原状的义务且经保畅公司确认，故对于恢复原状的诉讼请求不再重复处理。故本案争议焦点为：1.石播公司提前解约应承担的仓库闲置租金损失金额是否合理？2.保畅公司主张的装修改造的税点差额应否由石播公司承担？3.保畅公司主张的员工遣散费损失应否由石播公司承担，如需承担金额多少？石播公司单方提前解除属合同违约方，应当承担相应违约责任。关于保畅公司主张的闲置租金损失，考虑到保畅公司为履行此次租赁合同进行的前期准备需投入一定的人力、物力，包括为石播公司调换合适的租赁场地，按石播公司要求进行装修等；而剩余未履行的合同期限较长、未履行期间对应的总金额较高；同时考虑因石播公司提前解约及迟延恢复原状，保畅公司因此需对普仁公司负担的解约成本等情况，保畅公司主张按六个月计算闲置损失尚属合理，参考合同约定的租金标准（2019年12月前参照1.51元/㎡的单价，2019年12月起参照1.57元/㎡的单价），本院对于保畅公司主张的闲置损失请求1961960元予以支持。关于税率差额的问题，装修合同关系存在于保畅公司与三禾宏公司之间，保畅公司在与石播公司就装修报价情况确认时，报价单中明确载明不含税报价中的税率是10%，保畅公司对此理应知晓，而在此后与石播公司的会议纪要及租赁合同中，均未提及该10%的税额亦需由石播公司承担；租赁合同中明确将保畅公司为前期准备而支付的该笔装修款，由石播公司以分摊到租赁单价的形式进行分担，且租赁合同中明确租赁单价的税率为6%，石播公司已按约承担了该部分分担费用6%的税率，符合合同约定；在双方租赁合同已经履行的一年左右时间内，保畅公司收到石播公司按6%税率支付的租金（含分担的装修补偿费用）并开具了相应发票，但并未提出过税率差额方面的异议。故综上，对于保畅公司主张的税率差额，缺乏合同依据，本院不予支持。关于解雇人员的补偿金损失，结合租赁合同约定的人员数量、案涉租赁合同的起始时间及保畅公司提供证据的关联程度，本院对其中4名工人的经济补偿金总计35400元的部分予以支持，对其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、无锡石播增压器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿无锡保畅供应链有限公司闲置租金损失1961960元、用工损失35400元，合计1997360元；二、驳回无锡保畅供应链有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25740元，保全费5000元，合计30740元（已由无锡保畅供应链有限公司预交），由无锡保畅供应链有限公司负担4805元，由无锡石播增压器有限公司负担25935元（无锡保畅供应链有限公司同意其预交的诉讼费用25935元由无锡石播增压器有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡石播增压器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡保畅供应链有限公司直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华人民陪审员  王治生人民陪审员  顾秋英二〇二一年三月二十二日书 记 员  陈 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。