文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初3653号原告：重庆市荣昌区双河街道大石堡矿产工业社区居民委员会，住所地重庆市荣昌区双河街道大石堡三组，统一社会信用代码55500153MEA30322XQ。法定代表人:肖宇，主任。委托诉讼代理人：莫正友，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。被告：陈德芬，女，1974年2月28日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市荣昌区双河街道大石堡矿产工业社区居民委员会（以下简称“大石堡社区”）与被告陈德芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告大石堡社区的委托诉讼代理人莫正友到庭参加诉讼。被告陈德芬经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大石堡社区向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还租用的位于重庆市荣昌区双河街道大石堡社区1社的房屋;3.被告支付拖欠的房屋租金人民币18000元(从2012年8月1日至2020年7月31日）；4.被告从2020年8月1日起参照《房屋租赁合同》约定的房屋租金支付房屋占用费至被告将房屋实际交付给原告时止;5.被告支付维修房屋的费用共计20000元；6.被告支付迟延支付房屋租金的违约金人民币5000元；7.本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告自愿撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2010年7月20日，被告因经营需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于重庆市荣昌县双河镇大石堡村1组石坝子的房屋出租给被告陈德芬使用，用于食用菌的种植。租期为2010年8月1日至2030年7月31日止。该房屋年租金前十年每年为人民币2000元(贰仟圆整)，租金按年为一期支付，于每年8月日前交清下一年的房屋租金。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，但被告仅使用一段时间后，就将该房屋闲置，且不积极履行合同约定的修缮义务，导致房屋部分毁损。加之原告将该房屋交付被告使用后，被告仅支付了2010年8月1日至2012年7月31日止的两年房屋租金，从2012年8月1日起至今被告未支付该房屋的租金，已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次向被告催受该房屋的租金，但被告仍未支付房屋租金。2018年4月29日原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知》，但被告至今仍未将房屋返还给原告。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告陈德芬未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：坐落于荣昌区双河街道大石堡社区一社的农村房屋（不动产权证号：2018荣昌区不动产权第xxxxxxxxxx号）登记在原告名下。2010年7月20日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限为2010年8月1日至2040年7月31日。合同第四条约定“租金为前10年每年2000元，第二个10年每年3000元，第三个10年每年5000元，按照先交房租后居住的原则，租金每年于8月1日前缴清下一年的房租费。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2.乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.乙方拖欠租金累计达2年的；4.未经同意擅自改变房屋结构”;第六条违约责任约定“1.甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的，负责偿还违约金5000元。2.乙方违反合同，擅自将承租房屋转让给他人使用的，应支付违约金5000元；如因此造成承租房屋损毁的，还应负责赔偿”。庭审中，原告陈述被告仅支付了2010年8月1日至2012年7月31日期间的租金，之后的租金至今未缴纳，目前房屋仍由被告占有，处于闲置状态。原告陈述其主张违约金5000元的理由为被告延期支付租金，按合同第6条的约定应支付违约金。原告为证实在本案起诉前已向被告发出解除合同通知书的事实，向本院举示《解除房屋租赁合同通知》和录音一份，原告陈述录音时间为2018年4月29日。《解除房屋租赁合同通知》载明：“陈德芬女士你好,大石堡矿产工业社区居民委员会与你于2010年8月1日签订租赁社区老办公室的《房屋租赁合同》，因你已连续拖欠房屋租金5年，在此期间经大石堡社区工作人员多次催收，你至今仍未支付，已严重违约。陈德芬女士，大石堡矿产业社区居民委员会现正式通知你，从2018年4月29日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并请你在2018年5月15日前将房屋内属于你的财务清理搬走，将房屋交还本社区......2018年4月29日”；录音显示原告曾与被告就本案合同解除事宜进行协商但未协商一致并将上述解除通知送达给被告的事实。另查明：原告于2018年10月向本院提起诉讼，要求解除涉案合同及返回涉案房屋等请求，后撤回该案诉讼。该案庭审中，被告陈述其在2012年之后就未再缴纳租金，是因为原告拒收取租金，并且原告应先开具发票被告再交钱，原告对此未予认可；该案中，原告也举示了本案录音，被告对该录音的真实性予以认可，认可录音时原告将解除通知的内容告知过被告。上述事实，有原告的当庭陈述及《房屋租赁合同》、《不动产权证书》、《解除房屋租赁合同通知》、录音材料等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案中，原、被告于民法典施行前已就履行涉案合同发生争议，并且原告还曾于2018年10月就此向本院提起诉讼，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告应按合同约定履行各自义务。本案中，被告作为承租人，其主要合同义务应为按约定缴纳租金，按约定被告应在每年8月1日前缴清下一年的租金，但被告从2012年8月1日起就未再缴纳租金，至被告得知解除合同通知内容之日已近六年，之后被告也未缴纳租金至本案起诉已达八年之久，被告已严重违反合同约定，按合同约定被告拖欠租金累计达2年的，原告有权解除合同、收回房屋，故对原告要求解除《房屋租赁合同》及返还涉案房屋的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除时间应为被告得知解除通知之日即2018年4月29日，对原告主张的租金及房屋占用费，按照合同约定及法律规定，被告在合同解除前应支付原告相应租金，在合同解除后至房屋交还原告前应参照合同约定支付房屋占用费。故2012年8月1日至2018年4月29日合同解除之日，被告应按合同约定支付原告租金，从2018年4月30日至2020年7月31日，被告应参照合同约定支付原告占用费，故被告应支付原告租金及房屋占用费共计16000元，并应从2020年8月1日起按8.22元/日（3000元/年÷365天）支付房屋占用费至被告实际将房屋交还原告之日止。对于原告主张的违约金，本案中，虽然被告存在逾期未支付租金的违约行为，但合同中并未对逾期未支付租金的违约行为约定有违约金，原告主张按照合同第六条的约定支付违约金5000元，而该条约定针对的情形是在被告违反约定擅自将房屋转让给他人使用的情况下被告应支付原告违约金5000元，而非原告本案主张的情形，故原告主张的违约金无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告重庆市荣昌区双河街道大石堡矿产工业社区居民委员会与被告陈德芬于2010年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月29日解除；二、被告陈德芬于本判决生效之日起十日内返还原告重庆市荣昌区双河街道大石堡矿产工业社区居民委员会位于荣昌区双河街道大石堡社区一社的农村房屋（不动产权证号：2018荣昌区不动产权第xxxxxxx号）；三、被告陈德芬于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市荣昌区双河街道大石堡矿产工业社区居民委员会租金、房屋占用费共计16000元，并从2020年8月1日起按8.22元/日计算房屋占用费至被告返还涉案房屋之日止；四、驳回原告重庆市荣昌区双河街道大石堡矿产工业社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告陈德芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元、公告费560元，共计935元，由被告陈德芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  郭 杰审 判 员  钟明友人民陪审员  张 荣二〇二一年三月十二日书 记 员  申太桥