青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初105号原告：候振莲，女，1984年1月2日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：王转，青海延辉律师事务所律师。原告：樊万得，男，1983年8月22日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：王转，青海延辉律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**。法定代表人：彭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛书成，男。委托诉讼代理人：甘发财，男。第三人：西宁港汇商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630103074567616K，住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**。法定代表人：吉生杰，该公司执行董事。原告候振莲、樊万得与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司、第三人西宁港汇商业运营管理有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告候振莲、樊万得及其共同委托诉讼代理人王转，被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人盛书成，第三人西宁港汇商业运营管理有限公司的法定代表人吉生杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告候振莲、樊万得向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年9月16日签暑的合同编号为0000969号《认购书》；2.判令被告向原告返还购房款233800元；3.判令被告向原告支付自2019年9月10日至实际退还购房款之日资金占用费（以233800元为基数，以LPR为利率标准，暂自2019年9月10日至2021年1月31日，费用为12398.54元）；4.判令被告赔偿原告经济损失41096.84元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月16日签订《认购书》，约定由原告候振莲、樊万得作为共同买受人购买被告开发的《水井巷广场》29-5857号（最终以备案编号为准）商铺一套，该商铺预测建筑面积为9.28平方米，每平方米为39000元，房屋表总价为361920元。折扣后单价为25194元每平方米，折扣后总价为233800元，折扣方式按照折扣说明事项来约定。双方还约定，原告采用分期付款方式购买商品房，原告依照约定付清购房款后，被告未按照约定期限与原告签订《商品房买卖合同》，原告多次要求被告签订，被告均以不能办理进行推脱。故原告诉至法院。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司辩称，我方不同意解除认购书，合同对于解除期限有约定，现在已经过了除斥期间，该期限是法定的有效期间，法定期间是一年，所以不同意解除。原告的第二、三项诉讼请求的前提条件是要解除合同，因为我方不同意解除，故不发表答辩意见。关于利息的计算，即使原告主张解除合同理由成立，利息的起算时间也应该是从我方收到原告主张解除认购书的通知日开始起算。原告的第四项诉讼请求要求被告赔偿经济损失，没有任何依据，应依法不予支持。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司述称，不同意解除协议，原告与被告签订的委托合同中写的很清楚，前三年的租金是抵扣掉的，属于培育期，现在商场基本是亏本的，该三年租金在房款中已经抵扣，因此不存在损失，现在商铺没有实际交付，故原告没有产生租金损失。原告候振莲、樊万得为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、结婚证。证明二原告是适格的债权人，案涉房屋系夫妻共同所有。证据二、《认购书》。证明2018年9月16日，原、被告双方签订了《认购书》，原告购买了被告开发的水井巷广场29-5857号商铺，折扣后总价为233800元，双方约定原告于2018年9月16日向被告支付购房款193800元，2018年12月30日前支付购房款40000元的事实。证据三、收款收据3份。证明原告在合同期限内向被告支付233800元购房款的事实，且被告未按照协议约定时间与原告签订《商品房买卖合同》，已经构成违约。证据四、《委托经营管理合同》、承诺书、2020年12月4日、2020年12月8日通话录音（原告与被告员工李艳）。证明原告于2018年9月16日与第三人西宁港汇商业运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》。《认购书》与《委托经营管理合同》为同一天签订，原告的租金收入是被告出售案涉商铺时双方都可以预见的，是被告履行合同后原告的可得利益；被告针对租金一事是予以认可的，且承诺租金是不受《委托经营管理合同》影响的事实，故被告应当赔偿原告经济损失。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司质证认为，对证据一的真实性认可，但是与我方没有实质性关系；对证据二、三的真实性及证明方向认可，无异议；对证据四中的委托经营管理合同真实性及证明方向均无异议，对承诺书的真实性、合法性均不认可；对通话录音的真实性保留意见，无法确定业务员身份，需要核实，对其证明方向不予认可，前提条件都是需要继续履行协议，但是原告现在要求解除合同，也没付过这笔钱，故其要求赔偿损失没有依据。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司质证认为，对证据一、二、三、四的真实性及证明方向均无异议。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司未向本院提交相关的反驳证据。第三人西宁港汇商业运营管理有限公司未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据一、二、三内容真实，与案件相关，能够证明原告的待证事实，本院予以采信。原告提交的证据四中的《委托经营管理合同》，被告及第三人均无异议，本院予以采信；承诺书为复印件，且被告对其真实性不认可，本院不予采信；通话录音中通话人身份不明，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月16日，原告候振莲、樊万得与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司签订《认购书》，约定原告自愿认购被告开发的水井巷广场29-5857商铺（预测建筑面积9.28平方米）一套，单价为39000元，房屋总价为361920元，付款方式为分期付款，折扣后单价为25194元，折扣后总价为233800元，原告须于2018年9月16日前向被告支付房款193800元，于2018年12月30日前支付房款40000元。在原告支付50%的首付款或全款后180天签订《商品房买卖合同》。同日，原告与第三人西宁港汇商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将购买的上述商铺托管给第三人，由第三人对商铺采取出租、合作等方式统一经营管理，委托期限为10年，暂定为2018年9月30日至2028年9月30日，以实际交付日期为委托期限的起始日期。委托期间第一年度至第三年度的年租金按原告实际已支付购房款（不包含已抵扣的租金）的8%计算，已由被告一次性从实际收到的总房款中扣除，第三人不用再向原告支付前三年的租金，第三人前三年的运营管理费由被告直接支付给第三人。自第四年度开始，租金支付采取比例分成方式，即以第三人就托管商铺向承租方实际收取的下一年度的租金为基数，第三人有权获得该租金的10%作为分成，剩余90%应当于当年9月30日前支付给原告。2018年9月11日原告向被告支付定金10000元，2018年9月16日支付购房款183800元，2019年3月10日支付购房款40000元，以上共计233800元，被告分别向原告出具了收款收据。原、被告至今未签订商品房买卖合同，也未进行实际交付。另查明，在西宁市不动产登记服务中心未查询到西大街29-5857号商铺。本院认为，原告候振莲、樊万得与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司签订的《认购书》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行自己的权利、义务。该《认购书》系双方当事人为订立商品房买卖合同而订立的契约,具有预约性质，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告依据《认购书》向被告支付房款233800元,但被告并未在预约合同约定的期限内与原告签订商品房买卖合同。现《认购书》中约定的商铺不存在,双方签订《认购书》时的目的已不能实现,原告在未签订正式购房合同的情况下,要求解除《认购书》,本院予以支持。合同解除后,原告有权要求被告返还已付款项并赔偿损失,原告主张的以233800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算自2019年9月10日起至实际清偿之日止的资金占用费，未超过法律限制性规定，本院予以支持。原告主张的经济损失实际系租金,因委托经营管理合同系原告与第三人西宁港汇商业运营管理有限公司所签订,与被告无关，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。当事人违反预约合同义务,其应承担相应的违约责任,但不能强制其履行未签订的本约合同。被告不同意解除认购书的抗辩理由，本院不予采纳。《认购书》中并未约定解除权行使期限，且依据当时的法律、司法解释也没有规定该期限，被告方亦未催告，原告已经自民法典施行之日起一年内依法行使解除权，故被告以原告已经超过解除权行使期限不同意解除合同的抗辩理由，不具有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第四项、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告候振莲、樊万得与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2018年9月16日签订的《认购书》。二、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告候振莲、樊万得购房款233800元并支付资金占用费（以233800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准，自2019年9月10日起计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告候振莲、樊万得的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5644元，减半收取计2822元，由被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告应连同上述应付款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇二一年三月二十九日法官助理 李文博书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十五条民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。