上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初74282号原告(反诉被告)胡宝娣，女，1954年6月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告(反诉被告)于明书，男，1953年12月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：叶华，上海钧发律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：蔡丰羽，上海钧发律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚庆章，男，1969年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：刘巧红，女，1973年1月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：隋好平，上海大存律师事务所律师。原告胡宝娣、于明书与被告姚庆章、刘巧红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，期间被告姚庆章、刘巧红提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡宝娣、于明书共同的委托诉讼代理人叶华，被告(反诉原告)姚庆章及其与被告(反诉原告)刘巧红共同的委托诉讼代理人隋好平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宝娣、于明书向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的协议书、房屋买卖协议之补充；2.判令被告搬离上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还给原告；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2005年本市白莲泾路XXX弄XXX号房屋拆迁，两原告及于雪梅(已死亡)共同分得本市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，后于雪梅过世，经浦东法院判决确认系争房屋归两原告及于雪梅的女儿褚匀韵共有，其中两原告共占9/16产权份额、褚匀韵占7/16产权份额，2009年3月4日两原告及褚匀韵取得房屋产权登记。两原告分别于2008年7月、2009年3月与两被告就系争房屋签订了相关买卖协议，并将系争房屋交付被告居住使用，但出售房屋并未经褚匀韵及其法定代理人同意。此后两被告向浦东法院提起诉讼，要求胡宝娣、于明书及褚匀韵配合办理将系争房屋过户登记至姚庆章、刘巧红名下的手续，法院审理后认为两份协议均未得到褚匀韵认可，褚匀韵也明确表示不同意办理过户手粗，且两被告属于限购对象，故于2015年11月17日作出驳回两被告诉请的判决。该判决生效后，两被告仍占有居住系争房屋，拒不搬离。被告姚庆章、刘巧红辩称，不同意原告的诉讼请求。被告方为善意买房人，拆迁协议上没有于雪梅和褚匀韵的名字，被告签订合同时认为两原告有权利卖房，之后家庭进行析产后才有了于雪梅和褚匀韵的份额。关于褚匀韵的份额应当由原告对其补偿，与被告购房行为无关。此外，被告没有其他房屋可以居住，故不同意返还房屋。反诉原告姚庆章、刘巧红向本院提出反诉诉讼请求：1.判令两反诉被告返还反诉原告购房款人民币(以下币种同)66万元；2.判令反诉被告胡宝娣赔偿反诉原告因出售房屋的协议书及补充协议未得到褚匀韵及其监护人认可的赔偿金66万元；3.判令两反诉被告赔偿反诉原告房屋增值损失5,874,000元；4.判令两反诉被告向反诉原告支付未协助办理房屋过户手续的违约金2,296,800元(按照19,800元/月的标准，自2010年9月13日计算至2020年12月12日)；5.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告是夫妻关系，于雪梅是其女儿，褚匀韵与于雪梅是母女关系。2005年4月26日胡宝娣户(胡存根、胡来娣、胡宝妹、胡宝娣)作为被拆迁人与拆迁人上海世博土地储备中心签订动迁协议，安置了四套房屋，其中胡宝娣作为本次拆迁的被拆迁人和安置人分得系争房屋，反诉被告于明书及于雪梅均不是本次拆迁的被拆迁人和安置人。因于雪梅生病急需用钱，反诉被告欲出售安置所得的房屋用于治疗。2008年7月1日，反诉原告姚庆章与反诉被告及于雪梅签订了《协议书(代合同)》，约定以总价86万元转让系争房屋。反诉原告于2008年6月向反诉被告支付了1万元，于7月1日支付19万元。2008年7月1日反诉被告将交付系争房屋交给反诉原告居住至今。2008年7月8日，于雪梅故世。2009年3月18日，反诉原告与反诉被告胡宝娣签订了《房屋买卖协议之补充》，双方确认已支付房款20万元，同时约定2009年3月31日之前支付房屋款10万元，房屋过户当日支付20万元，逾期过户违约金按已支付款项的万分之十。2009年3月27日，系争房屋产权被登记于反诉被告和褚匀韵名下，反诉原告于同日向反诉被告胡宝娣支付了46万元，胡宝娣将房产证交予反诉原告。2010年9月5日，系争房屋符合过户条件，经反诉原告催促，反诉被告找借口不予协助，后反诉原告从房产交易中心得知反诉被告已经重新申领了房屋产权证。(2015)浦民一民初字3572号案件中，法院经审理认为涉及侵犯褚匀韵的利益，故判决驳回了反诉原告要求过户的诉请。反诉被告胡宝娣、于明书辩称，如果合同解除同意返还66万元房款。反诉被告在签约前并不享有系争房屋完全的处分权，故无法办理过户登记至反诉原告名下的手续并不是由于反诉被告违约行为所致，即使法院认定反诉被告违约，也应当以补偿为主，违约金和损失不能同时主张，且违约金标准过高。对于反诉原告所主张的房屋增值损失，同意以65,000元/平方米为计算房屋差价的基准，但反诉被告所应承担的该部分损失以房屋实际价格的9/16为限。反诉原告对合同解除同样存在过错，双方的过错程度相当，反诉被告同意赔偿房屋价格的1/4。经审理查明，2005年4月26日，上海世博土地储备中心(甲方)作为拆迁人与被拆迁人(乙方)胡存根、胡来娣、胡宝妹、胡宝娣签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由甲方拆除乙方所有的坐落于白莲泾路XXX弄XXX号房屋，甲方安置乙方的房屋为世博家园D01区15幢11号102室(安置人为胡存根、周兰娣、胡雅婷)、世博D区27幢1号1803室(安置人为胡宝妹)、南平西区19幢33号501室(安置人为胡来娣、沈兴发、沈颐琼、王海)、南平西区19幢32号503室(安置人为胡宝娣、于明书、于雪梅、褚匀韵)。2008年7月1日，胡宝娣、于明书、于雪梅作为甲方与姚庆章作为的乙方签订了《协议书(代合同)》一份，约定：一、甲方现将坐落于浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室一套面积总计为103.60平方米，总价86万元以借款抵押给乙方。二、因该房屋属世博动迁，目前双方已向有关部门询问过，不满五年不能交易。对此甲乙双方都清楚。甲方现在急需钱，有意将该房产提前出售给乙方，甲方要求乙方预付20万元给甲方，并同时将房产证交给乙方。但因甲方目前该房产证正在办理中，现在暂不能获得产权证。待产权证办理完毕后，乙方承诺先付给甲方10万元，到2008年12月底再付给甲方36万元，剩余20万元待5年后办理产权过户手续当日一次付清。办理产权过户手续所需一切费用由乙方支付。三、甲乙双方承诺在签订本协议之日起，不得违约或毁约。乙方必须在2008年12月底前将36万元付给甲方，如逾期，乙方按每月2%支付(即7,200元)给甲方。如逾期三个月，乙方仍不支付36万元，视乙方毁约。甲方有权收回房屋，先前乙方支付的30万元不予退还。本协议就此终止。四、甲方承诺该房屋产权证满五年，在三个月内积极协同乙方办理产权过户手续。如超过三个月，无故不来协助乙方办理产权过户手续，甲方每月向乙方支付违约金7,000元。乙方承诺该房屋产权证满五年，在三个月内要求甲方办理产权过户手续，如超过3个月，乙方不要求甲方办理产权过户手续，乙方每月向甲方支付违约金7,000元。五、因地产市场存在诸多不确定因素。甲乙双方现在对本协议中的价格条款均已认同、无异议。甲乙方承诺，如甲方想要赎回该房屋，如遇房价上涨，甲方必须以当时的市价赎回该房屋，如遇房价下跌，甲方必须以86万元赎回该房屋。如乙方想要将该房屋退还给甲方，甲方只能按乙方先前所付房款的50%(33万元)退还乙方，该房屋归甲方所有。该协议书甲方落款处由于明书签名，乙方落款处由姚庆章签名，另有证明人郜来娣的签名。同日，于明书将系争房屋交给了姚庆章、刘巧红居住使用至今。2008年7月8日，于雪梅因病过世。2008年，胡宝娣、于明书、褚匀韵向本院起诉胡存根等人要求分家析产、法定继承。本院于2008年12月作出判决：浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权归胡宝娣、于明书、褚匀韵共有，其中胡宝娣、于明书占9/16的产权份额，褚匀韵占7/16的产权份额。2009年3月4日，系争房屋的产权被核准登记在两原告及褚匀韵名下，其中胡宝娣、于明书占9/16产权，褚匀韵占7/16产权，系争房屋的建筑面积为103.06平方米。2009年3月13日，黑龙江省清河林区公证处出具《公证书》一份，证明委托人于明书委托胡宝娣在上海出售位于浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室的房屋。2009年3月18日，胡宝娣、于明书、褚匀韵作为甲方与姚庆章、刘巧红作为的乙方签订了《房屋买卖协议之补充》，约定：一、甲方现已办出房地产权证。二、乙方购买上述房屋的总价款86万元确定不变。三、甲方确认：乙方已支付甲方房款20万元。四、签订本补充协议后三日内，甲方按乙方要求至交易中心办理以乙方为抵押权人的借款抵押登记，待他项权利证明(抵押证)办出后当日，乙方支付甲方36万元。双方确认：甲方实际并不存在向乙方借款之情形，该借款抵押登记仅为保障乙方将来取得房屋之权利。五、2009年3月31日之前(含当日)，乙方支付甲方10万元。六、待该房屋按国家规定允许转让后5日内，甲方与乙方签订网上版本的《上海市房地产买卖合同》，并于签订网上版本的《上海市房地产买卖合同》后的3日内，进交易中心办理过户转让手续。乙方取得房地产权证后当日，乙方支付甲方20万元。七、甲方承诺该房屋不存在任何产权争议之情形，如因其他人主张权利而导致该房屋将来无法过户给乙方的，甲方应对乙方承担赔偿责任，赔偿金额为66万元。八、甲方确认：乙方的付款方式以本补充协议为准，不再按原协议书履行。九、甲方确认：原协议书中“于雪梅”的签名为于雪梅本人所签，于雪梅系褚匀韵之母。十、签订本协议书后当日，甲方将房地产权证交由乙方保管。……十四、签订本协议后，甲方如未按本协议约定的期限将该房屋交付给乙方、或未按本协议约定期限签订网上版本的房地产买卖合同、或未按本协议约定期限办理过户手续等违约行为之一的，应当承担违约责任，每逾期一日，每日支付乙方已付款的日万分之十作为违约金。甲方的任意违约行为之一超过十日的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，甲乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，赔偿金额为66万元，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该协议甲方落款处由胡宝娣签名，乙方落款处由姚庆章、刘巧红签名，落款日期均为2009年3月18日。2009年3月18日，胡宝娣出具《承诺书》一份，内容为：承诺人受褚匀韵及其监护人委托代为出售系争房屋，承诺人承诺：1、该代理权真实有效；2、若承诺人与姚庆章、刘巧红签订出售上述房屋的协议书及补充协议等相关文书后褚匀韵及其监护人不予认可，则承诺人承诺支付买受方姚庆章、刘巧红66万元补偿金，并返还买受方已支付的全部房款。另查明，2008年6月27日，胡宝娣出具《购房定金收据》一份，内容为收到姚庆章支付的买房定金1万元。2008年7月1日，于明书出具《收据》一份，内容为收到姚庆章支付的买房预付款19万元。2009年3月27日，胡宝娣出具《定金收条》一份，内容为收到姚庆章、刘巧红支付的房屋定金46万元，并备注2008年7月1日已支付20万元。共计66万元。剩余20万元余款过户后支付。2015年1月13日姚庆章、刘巧红向本院提起诉讼要求胡宝娣、于书明及褚匀韵配合办理系争房屋的过户手续。该案审理中，姚庆章、刘巧红对协议书上关于于雪梅的签名过程陈述不一。法院经审理后认为，褚匀韵未成年，并没有证据证明《协议书(代合同)》的签署得到于雪梅及褚匀韵的法定代理人的认可。于雪梅过世后，经法院判决，系争房屋归胡宝娣、于明书、褚匀韵共有，此后，《房屋买卖协议之补充》也未得到褚匀韵的认可，因此，《协议书(代合同)》及《房屋买卖协议之补充》均不能约束褚匀韵，现褚匀韵明确不同意办理过户手续，且原告亦属限购对象，故本院于2015年11月17日做出(2015)浦民一民初字第3572号民事判决，判决驳回姚庆章、刘巧红的全部诉讼请求。2016年1月4日姚庆章、刘巧红提出上诉，但未按时缴纳上诉费，二审法院按撤回上诉处理。其后，姚庆章、刘巧红向本院提出再审申请，本院经审理后认为，登记公示是不动产物权善意取得的前提和必要条件，系争房屋未办理过户登记，不发生善意取得。表见事由和第三人善意是表见代理的必要构成要件，两再审申请人仅以被申请人胡宝娣、于明书系于雪梅的父母且出售房屋的目的是为了替于雪梅治病为由，主张被申请人胡宝娣、于明书的签名构成表见代理的意见不能成立，遂于2016年8月16日做出(2016)沪0115民申21号民事裁定，裁定驳回了姚庆章、刘巧红再审申请。还查明，被告姚庆章、刘巧红于2020年10月30日签收了本院寄送的本诉诉状副本等材料。认定上述事实，由上海市不动产登记簿、《协议书(代合同)》《房屋买卖协议之补充》、承诺书、定金收条、收据、(2015)浦民一(民)初字第3572号判决书、(2016)沪0115民申21号裁定书及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签署的《协议书(代合同)》《房屋买卖协议之补充》系合同双方当事人真实意思表示，与法不悖，应属合法有效。现由于房屋共有权之一的褚匀韵不同意转让系争房屋导致胡宝娣、于书明与姚庆章、刘巧红签订的相关《协议书(代合同)》《房屋买卖协议之补充》无法继续履行，故对于原告要求解除《协议书(代合同)》《房屋买卖协议之补充》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告继续占用系争房屋缺乏依据，故对于原告要求被告姚庆章、刘巧红搬离并返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉部分。对于反诉原告姚庆章、刘巧红要求反诉被告胡宝娣、于书明返还已付购房款的66万元的反诉请求具有事实和法律依据，且反诉被告胡宝娣、于书明也表示同意返还，故对该反诉请求，本院应予支持。反诉被告胡宝娣出具的《承诺书》是对自己有权签订房屋买卖合同的特别约定，反诉原告也是基于对该承诺的信赖而履行了合同约定的付款义务，但该承诺最终未能兑现导致合同不能继续履行(即房屋无法过户)，故对反诉原告姚庆章、刘巧红要求反诉被告胡宝娣赔偿66万元的反诉请求，本院予以支持。系争房屋从签约至今房价已经上涨，客观上存在着溢价损失，审理中反诉原、被告均同意对系争房屋的溢价按照6.50万元/平方米的标准计算，对此本院予以确认；溢价(增值)部分总计5,838,900元，考虑合同不能履行的后果系由于胡宝娣、于书明的越权行为与姚庆章、刘巧红未尽审慎义务共同造成，对该溢价损失应由双方共同承担，故本院酌情认定反诉被告胡宝娣、于书明应赔偿反诉原告姚庆章、刘巧红房屋增值损失2,919,450元。由于系争房屋本就不具备过户登记至反诉原告名下的条件且买卖合同现已解除，故反诉原告姚庆章、刘巧红提出的逾期过户违约金的反诉请求无事实依据，对该反诉请求本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡宝娣、于书明与被告(反诉原告)姚庆章、刘巧红签订的《协议书(代合同)》《房屋买卖协议之补充》于2020年10月30日解除；二、原告(反诉被告)胡宝娣、于书明于本判决书生效之日起十日内返还被告(反诉原告)姚庆章、刘巧红购房款660,000元；三、原告(反诉被告)胡宝娣于本判决书生效之日起十日内向被告(反诉原告)姚庆章、刘巧红支付赔偿金660,000元；四、原告(反诉被告)胡宝娣、于明书于本判决书生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)姚庆章、刘巧红房屋增值损失2,919,450元；五、被告(反诉原告)姚庆章、刘巧红于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告(反诉被告)胡宝娣、于明书；六、驳回反诉原告姚庆章、刘巧红的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,480元，减半收取计6,240元，由原告胡宝娣、于书明负担3,120元，被告姚庆章、刘巧红负担3,120元；反诉案件受理费39,084元，由反诉原告姚庆章、刘巧红负担21,624元，反诉被告胡宝娣、于明书负担17,460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。