文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初72号原告：唐辉雄，男，1975年1月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：谢春霞，湖南本章律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。原告唐辉雄与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐辉雄的委托诉讼代理人谢春霞，被告橘郡公司的委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐辉雄向本院提出诉讼请求：一、判令被告橘郡公司立即为原告唐辉雄办理不动产权登记证书，并支付逾期办证的违约金344358元（以已付房款1890000元为基数，按照每日万分之一的标准自2015年11月21日起计算至不动产权登记证书实际办理完毕之日止，暂计算至2020年11月16日）；二、判令被告橘郡公司承担本案所有的诉讼费用。被告橘郡公司答辩要点：《商品房买卖合同》第十八条明确约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证。原告唐辉雄于2014年5月2日实际收房，被告橘郡公司应于2015年10月29日办妥房屋所有权证。但原告唐辉雄至今才向人民法院主张该权利，已过诉讼时效。被告橘郡公司现已办妥了涉案房屋的所有权证书，若人民法院认为原告唐辉雄未过诉讼时效，根据同类案件的相关案例，诉讼时效也应为一审案件立案日期前推三年，计算至实际办妥不动产证书之日止。涉案房屋早已实际交付给原告唐辉雄使用，而未办理房屋产权证书客观上不应向原告唐辉雄居住和使用，不会对原告唐辉雄造成损失。即便需要支付违约金，现原告唐辉雄要求以购房款为基数，按万分之一每天的标准计算逾期办证违约金金额明显过高，但既未提出遭受损失的具体数额，也未举证证明其实际损失的情况，应承担举证不能的不利后果，请求人民法院予以酌情减少。经审理查明：2012年9月29日，被告橘郡公司（出卖人），原告唐辉雄（买受人），签订了一份合同编号为20120130103的《长沙县商品房买卖合同》，约定：原告唐辉雄购买被告橘郡公司开发建设的位于长沙县××镇××村××号××小区××幢××层××号房，房屋建筑面积265.92平方米，房屋总价1890000元，买受人于合同签订之日支付首付款（含定金）900000元，余款990000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已交付。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记。自办妥房屋的初始产权登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续。自房屋产权分户登记（即买受人个人房产证）办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原被告双方在庭审中均认可，涉案房屋的购房款已实际支付完毕，涉案房屋于2014年5月2日实际收房，涉案房屋不动产权证已办理，登记时间为2020年8月31日。上述事实，有双方身份信息、《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、不动产权证等证据及当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为：《长沙县商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告唐辉雄依约支付购房款、税费等相应款项后，被告橘郡公司应依约交付房屋、办理房屋不动产权证。原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》关于办证事宜约定：“从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记。自办妥房屋的初始产权登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续。自房屋产权分户登记（即买受人个人房产证）办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。”其中，办理房屋产权证、国有土地使用证系最核心的办证义务。根据《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权证、国有土地使用证双证合一为不动产登记簿。对办证义务，被告橘郡公司应依法依约为原告唐辉雄向不动产登记主管部门申请办理不动产登记簿，申请办理时间以双方约定的房屋产权证办理时间为宜。故被告橘郡公司的办证义务应从房屋交付使用后产生。涉案房屋实际交付使用日期为2014年5月2日，被告橘郡公司应于545日（365日+180日）内即2015年10月29日前向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄。被告橘郡公司未依约在2015年10月29日前向不动产登记主管部门申请办理不动产登记薄，其行为构成违约，应承担相应违约责任。涉案房屋不动产权证已于2020年8月31日实际办妥登记，故逾期办证违约金应计算至2020年8月31日。因涉案房屋不动产权证已办妥，故原告唐辉雄要求被告橘郡公司立即办理不动产权登记证书的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”本院酌情支持以已付购房款总额1890000元为基数、按万分之零点四每日的标准计算逾期办证的违约金。普通民事诉讼诉讼时效为三年，被告橘郡公司未依约办理不动产权证，属继续性法律行为，违约金应从本院收到原告唐辉雄起诉材料之日倒推三年（2017年11月11日）计算诉讼时效。原告唐辉雄未提出证据证明其直接向被告橘郡公司进行了主张，本院认定原告唐辉雄未能有效提供关于诉讼时效中断的证据，故诉讼时效未中断，应自2017年11月11日起计算时效。综上，被告橘郡公司应向原告唐辉雄支付逾期办证违约金77414.4元（以已付购房款1890000元为基数，按万分之零点四每日的标准，自2017年11月11日计算至2020年8月31日止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告唐辉雄支付逾期办理不动产权证的违约金77414.4元；二、驳回原告唐辉雄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6466元，减半收取3233元，由原告唐辉雄负担2155元，被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担1078元（该诉讼费已由原告唐辉雄预交，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告唐辉雄）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二一年三月四日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。