山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1083民初1349号原告赵某某，女，1965年10月6日出生，汉族，住江苏省南京经济开发区。委托代理人徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。被告乳山某某房地产开发有限公司。住所地乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人张永福，总经理。委托代理人于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告赵某某诉被告乳山某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某委托代理人徐美丽、被告某某房地产公司委托代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的商品房买卖认购书，二、解除双方签订的商品房买卖合同，三、要求被告返还购房款180038元及利息（以3万元为基数自2019年6月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，以150038元为基数自2019年6月22日起至实际给付之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），四、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年6月22日，原、被告签订商品房认购书，原告认购被告开发的某某小区1幢3单元8层3-80号房屋，原告支付180038元为首付款。商品房买卖合同约定交房日期为2019年8月30日，但是被告至今没有向原告交付房屋和办理贷款手续，根据合同约定，原告有权要求解除合同、返还购房款并承担违约责任。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告某某房地产公司辩称，一、原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，原告有先支付房款的义务，原告未支付全部购房款的情况下，构成违约，原告无权解除合同。二、原告未提供办理贷款的材料，导致无法办理银行贷款，责任在原告。三、即便无法办理贷款，原告也应该通过其他途径支付剩余房款。四、认购书中约定6月8日前交齐首付款，原告未按时交付，本身就构成违约。综上，原告不履行合同义务，已构成违约，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下：2019年6月22日，原告与被告签订某某商品房认购书，认购书约定原告购买某某小区1号楼3单元805室，建筑面积64.58平方米，房款为430038元，付款方式为购房人于2019年6月8日前按总价款的40%一次交纳首付款，首付款180038元，并同时签订《商品房买卖合同》及提交贷款资料，银行贷款25万元。商品房认购书载明本次定金已交3万元。同日，原、被告签订新建商品房买卖合同（预售），合同约定原告赵某某购买被告某某房地产公司开发的某某小区1号楼3单元8层3-805号，建筑面积为64.58平方米，单价为每平方米人民币6659元，总金额为人民币430038元。合同第七条付款方式及期限约定签合同前买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人选择贷款方式付款：商业贷款25万元，买受人应于2019年6月8日前支付首付款180038元，占全部房价款的40%，余款25万元向银行申请贷款。买受人委托出卖人申请贷款的，买受人应当按照贷款机构的要求按时将需由买受人提供的贷款资料提供给出卖人，逾期不能按时提供的，买受人应当承担违约责任。买受人自行选择贷款机构申请贷款的，出卖人应当按照贷款机构的要求按时将需由出卖人提供的贷款资料提供给买受人。逾期不能按时提供的，出卖人应当承担违约责任。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人翼支付全部房款。出卖人不同意解除合同的，买受人愿意继续履行合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。......”。合同第九条约定商品房交付应符合下列第1、2项所列的条件：1、该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。合同第十一条交付期限约定出卖人应当在2019-8-30前向买受人交付该商品房。该商品房合同达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的书面通知送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起按照0.1%计算利息；同时出卖人按照全部房价款0.1%向买受人支付违约金。第二十九条约定本合同自双方签字或盖章之日起生效。原告赵某某提交的合同处原告赵某某在合同买受人处签名、捺印，但是并未有被告加盖印章。被告某某房地产公司提交的合同有被告加盖公司合同专用章及法定代表人个人印章、原告赵某某签字按印。2019年5月17日，某某小区1号楼竣工，于2019年11月6日取得竣工验收备案证。2020年1月17日，被告某某房地产公司取得白沙滩镇某某1号楼的所有权初始登记证书，房屋所有权证号为：鲁2020乳山市不动产权第0××2号。2019年6月1日，原告赵某某交付购房定金3万元，6月22日，原告交付购房款150038元，原告现已给付被告某某房地产公司购房首付款人民币180038元，但未就剩余购房款人民币250000元办理银行贷款。涉案房屋的贷款机构由被告进行选择。原告赵某某主张签订合同时被告和银行并未告知贷款需要的相应资料，但在后期要求的时候已将贷款资料提交。被告某某房地产公司陈述银行需要的相应材料由其通知原告提供，原告没有及时提供贷款资料，之后因为疫情原因不能及时办理，原告也没有再提供贷款资料。被告主张是因为原告提供贷款资料不全导致无法办理贷款，但是并未提交证据证实。被告主张已通过中介向原告发出补齐房款和办理贷款的证据，但是也没有提供证据证实其主张。原告提供2020年6月2日与中国银行工作人员的通话录音，该录音中赵某某询问为何没有办理贷款，银行工作人员陈述“没有批下来，大证才办下来”、“因为开发商大证刚刚办出来，没有证，没有办法给他们放款，他刚办出大证，你问开发商吧”、“开发商有证不全，没有办法给他贷款”，赵某某询问其贷款资料是否在银行，银行工作人员陈述“资料在这里”，赵某某陈述其不贷款了，银行工作人员回复“你不贷了，和开发商说一声，过来拿就行了……只能把你签字的那页给你……”。根据原告提交的通话录音，本院到中国银行股份有限公司乳山市支行进行核实，工作人员认可该通话是银行工作电话，关于原告贷款手续是否齐全，因为该笔贷款没有经过系统审批，无法查实当时贷款手续是否齐全，关于通话录音中银行工作人员答复的是因开发商没有大证导致无法办理贷款，银行工作人员陈述只是根据其他工作人员的回答转述的，具体大证指的是什么其不清楚，因为人员调动，无法查实当时是谁答复的。银行工作人员陈述如果业主资料齐全，开发商缺少资料，整个楼盘是办理不了贷款的，涉案某某小区1号楼在2018年办理过相应贷款，因为楼盘办理贷款开发商需要在银行审批，涉案1号楼于2016年10月份在银行批准贷款，2019年10月份批复到期，之后再没有进行过续签，开发商的该楼盘已经无法办理贷款手续了。本案经调解无效。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及认购书是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告主张原告逾期支付首付款构成违约的问题，虽然商品房认购书及商品房买卖合同均约定原告应于2019年6月8日前支付首付款180038元，但是原、被告实际于2019年6月22日才签订商品房认购书及商品房买卖合同，原告已于签订合同当日补齐全部首付款，被告未提交证据证实原、被告双方于2019年6月8日前就涉案房屋的买卖达成合意，故被告的上述辩解，于法无据，本院不予采信。涉案房屋的贷款机构由被告进行选择，被告应配合原告办理相应的贷款手续。但是根据原告提交的2020年6月2日与中国银行工作人员的通话录音显示是由于被告没有证才没有办法给他们放款，并且根据法庭去中国银行调查询问得知涉案楼盘在银行的贷款批复于2019年10月份到期，之后被告再没有进行过续签，该楼盘已经无法办理贷款手续了。原、被告没有剩余购房款的支付方式达成新的合意，被告也没有提供证据证实向原告发出补齐房款和办理贷款的通知。商品房买卖合同约定被告于2019-8-30前向原告交付房屋，交付条件为该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件和房产测绘单位出具的房产测绘报告，但是涉案房屋于2019年11月6日才取得竣工验收备案证，于2019-8-30前不具有交付条件。涉案楼盘无法办理贷款手续，被告在交付前也未取得竣工验收备案文件，因此，被告存在违约行为，原告有权解除合同。合同约定买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付全部房款，并自买受人付款之日起按照0.1%计算利息。故对原告主张解除合同并要求被告返还购房款180038元及利息的诉讼请求，本院予以支持。利息以3万元为基数，自2019年6月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以150038元为基数，自2019年6月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告赵某某与被告乳山某某房地产开发有限公司签订的商品房认购书及商品房买卖合同；二、被告乳山某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵某某购房款180038元及利息（利息以3万元为基数，自2019年6月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以150038元为基数，自2019年6月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1951元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘昱倩二〇二一年三月二十六日书记员  张丽鑫