兴城市人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1481民初3218号原告：周岐满，男，住xx市。被告：葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司）。负责人：张生起，该公司总经理。被告：葫芦岛苏宁易购销售有限公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司）。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告周岐满与被告葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司、葫芦岛苏宁易购销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周岐满及二被告共同委托诉讼代理人陈帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周岐满向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告赔偿原告房屋维修损失25000元整；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年8月原告将位于xx市xx办事处兴海路二段16号面积200平方米房产出租给被告葫芦岛苏宁云商销售有限公司，后经双方同意将此房转给其关联公司葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司使用。2020年3月7日，被告葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司书面通知解除合同后将钥匙以邮寄的方式交给原告，原告多次要求双方到场进行验收交付，但被告一直以各种理由拒绝派人到现场进行验收交付。经检查发现，被告在装修、使用和离场过程中，将租赁房屋天棚、卫生间、地面、墙面等大面积改造和破坏性使用，原告多次与被告进行沟通，要求给予恢复原状，但被告置之不理。经估算，租赁房屋恢复原状需资金25336.24元。在本案审理过程中，原告周岐满将其诉讼请求变更为要求二被告以评估报告作出的结论为主对其赔偿，并由二被告承担本案的评估费3000元、诉讼费206元。二被告答辩称：1、葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司(以下简称苏宁)按合同约定解除合同,因原告拖延和拒绝,导致合同解除后双方没有办理交接手续。原告提供的照片证据无法证明案涉房屋损失现在系苏宁造成的。原告周岐满提供的案涉房屋现状照片并不是在拿到钥匙后很快拍摄的,无法证明案涉房屋现状损失是苏宁造成的。且原告周岐满提供的照片并不属实,关于两个洗手盆,经与苏宁核实,手盆位置确实开胶,为防止掉落,手盆就放在水龙头下附近,并不是两个手盆不见了,不需苏宁赔偿。2、《租赁合同》明确约定,对无法搬出或搬出后丧失大部分价值的设施设备苏宁无需搬出,现状交付即可,因此原告要求苏宁支付拆除房屋内构筑的板材墙等费用的诉请没有合同依据,该费用无需苏宁承担,也无需评估鉴定。所以,苏宁仅需按腾空后现状交付周岐满房屋即可。原告周岐满诉请要求拆除各种构筑在墙上的、屋内的板材墙,无需苏宁拆除或承担拆除费用,也无需评估鉴定。综上所述,原告周岐满提供的证据不能证明其房屋损失系在收到房屋钥匙当时的状态,不能证明吊顶等损失系苏宁原因;洗手盆仍在涉场地内仅需打胶安装即可;其诉请要求拆除的板材墙等构筑物,系按合同约定无需苏宁拆除的附属设施。因此,相关损失无需评估鉴定,也不应由苏宁承担,请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月21日，原告周岐满（甲方）与葫芦岛苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方向乙方出租位于xx市xx办事处兴海路二段16号房产，其中第二条内容为租赁房屋的计租面积共计200平方米；第五条内容为本合同租赁期限为3年零1个月，自2015年9月1日至2018年9月30日。第十三条内容为乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方。以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方需赔偿一个月租赁费用。第十四条内容为租赁期限届满，本合同被解除或本合同被依法终止履行之日。乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物。对无法搬出或搬出后，将丧失大部分价值的设施设备，由甲方按照相应折旧年限计算折旧后向乙方支付补偿。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续。若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。后周岐满（甲方）与葫芦岛苏宁云商销售有限公司（乙方）、葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司（丙方）于同年又签订了一份《三方协议》，约定乙方将上述租赁合同中承租方的权利义务转让给丙方。后周岐满（甲方）与葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司（乙方）又签订《补充协议》。双方签订以上《租赁合同》及《三方协议》、《补充协议》后，周岐满按照约定将租赁场地交付使用，葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司按照约定向被告支付租金至2020年3月30日。2019年12月18日，葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司向周岐满邮寄了一份《关于解除租赁合同的通知函》，主要内容为：根据租赁合同第十三条约定，提前通知贵方解除双方《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月18日（以本函到达贵方后满30日之次日为准）正式解除，请贵方于解除日前将剩余租赁费退还我公司。我公司按《租赁合同》第十四条约定在解除日向贵方返还租赁物，请贵方按时与我公司办理交接手续，否则视为我公司已按约将租赁物交还。周岐满于2020年12月20日签收该通知函后，回函坚持按租赁合同约定的租赁期限即2018年10月1日至2021年9月30日履行，不同意解除合同。葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司又于2020年1月19日再次向周岐满邮寄了一份《关于再次通知交还租赁物的函》及房屋钥匙，该邮件被拒收。后葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司于2020年3月6日向周岐满邮寄《通知》一份及房屋钥匙，周岐满于3月7日签收。另查明，葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司于2018年7月17日变更登记为葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司。2020年10月，经xx市人民法院作出（2020）辽1481民初2336号民事判决，判决：一、确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年1月19日解除；二、周岐满于本判决生效后十五日内向葫芦岛市苏宁易购销售有限公司xx分公司退还租金人民币16269.2元。后周岐满不服提起上诉，葫芦岛市中级人民法院于2020年12月24日作出了（2020）辽14民终2738号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另外，在本案审理过程中，经原告周岐满申请，由葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司对周岐满房屋恢复原状所需费用（房屋维修费用）进行评估。辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司于2021年1月18日作出了辽兴评报字[2021]第005号评估报告，经评估周岐满房屋恢复原状所需费用（房屋维修费用）为7186元。原告周岐满为此支付评估费用人民币3000元。以上事实有原、被告的陈述及原告提供的《租赁合同》、《三方协议》、《补充协议》、《租赁物及附属设备设施交付确认书》、房产证复印件、房屋现状照片、民事判决书、评估报告等证据载卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告周岐满与葫芦岛苏宁云商销售有限公司于2015年8月21日签订的《租赁合同》；及周岐满与葫芦岛苏宁云商销售有限公司、葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司签订的《三方协议》；及周岐满与葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司又签订的《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议均合法有效。故《租赁合同》的乙方主体变更为葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司，合同的权利义务亦随之转让，且本涉案房屋也由该公司实际承租使用。故根据合同相对性原则，被告葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司）为本案适格的被告；被告葫芦岛苏宁易购销售有限公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司）并不是本案适格的被告。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。又根据《租赁合同》第十四条双方约定的关于合同解除后的内容。故原告周岐满在《租赁合同》解除后，有权要求合同相对方即被告葫芦岛市苏宁易购销售有限公司xx分公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司）将涉案房屋恢复原状。关于在本案审理过程中作出的房屋恢复原状的评估报告，虽被告对该报告提出异议，但该评估报告是由葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司作出，且该报告系结合原告证据《交付确认书》、现场照片及庭审举证质证情况所作，评估程序合法，结果合理，被告亦未提出重新鉴定申请，故本院结合案件实际情况予以采纳。因此，被告葫芦岛市苏宁易购销售有限公司xx分公司（原名称为葫芦岛苏宁云商销售有限公司xx分公司）应向原告周岐满给付所租赁房屋恢复原状费用人民币7186元，评估费用人民币3000元亦应由该公司负担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告葫芦岛苏宁易购销售有限公司xx分公司于本判决生效后十五日内向原告周岐满给付房屋恢复原状费用人民币7186元及评估费用人民币3000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取213元，由被告葫芦岛市苏宁易购销售有限公司xx分公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  刘薇二〇二一年三月十一日书记员  荣蓉本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民法典》第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。