贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0524民初4850号原告：王天敏，女，1968年4月15日生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人（特别授权）：汪海，贵州唐德律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：周娟，贵州唐德律师事务所律师。被告：织金豪都房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市织金县城关镇法星路靠沿河路处。统一社会信用代码：915205245963807791。法定代表人：朱外香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王文江，贵州茂辰律师事务所律师。被告：织金县金地材房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市织金县城关镇金西路西湖桥边。统一社会信用代码：91520524551935937P。法定代表人：汪政有，该公司董事长。原告王天敏与织金豪都房地产开发有限公司（以下简称豪都公司）、被告织金县金地材房地产开发有限责任公司（以下简称金地材公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王天敏及委托诉讼代理人汪海、周娟，被告豪都公司委托诉讼代理人王文江，被告金地材公司法定代表人汪政有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王天敏向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告延期交房过渡补偿费330000元；2、诉讼费，保全费、保险费由被告承担。事实及理由：原告与被告金地材公司于2011年10月21日签订《移民安置宅基地联合开发补偿合同》，约定原告拥有使用权的位于织金县，楼房建好后划一楼门面（临街61平米或商场内部铺面80平米）作为乙方补偿，另外在商住楼二至八楼之间划住房320平方米作为乙方补偿，甲方承诺三年内主体完工先给移民交房使用，若不按时交房应按每延期一年过渡费6万元补偿乙方。同时甲方承诺，在项目负责人朱外香成立豪都公司后，甲方无偿全权转让《移民安置宅基地联合开发补偿合同》及合同约定权属给豪都公司。原告、被告金地材公司及朱外香均在合同签字认可。合同签订后，被告未在三年内按照合同约定交房，也没按照约定给付延期交房过渡补偿费。原告认为该合同系各方当事人真实意思表示，两被告应按约定给付延期交房过渡补偿费，截至2020年5月8日，两被告应当给付延期交房过渡补偿费超过33万元，现原告只要求给付33万元，诉至法院，请求支持。被告豪都公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1.原被告双方签订的合同中内容为经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时三年将商住房修建完工，根据建筑法第七条，建设单位在未取得施工许可证之前，施工建房违反法律规定，因此应当认为三年起算时间为2018年1月26日，被告不应该支付延期交房的违约金，同时合同第二条第一款及合同第三条所表述房屋修建完工与主体完工系一个事实，同一事实不可能出现在两个时间，也不能违反合同法第五十二条的规定即侵害国家公共利益；2.被告已于2020年5月12日向三原告提供了符合合同规定的房屋，全部履行完毕合同义务，且没有延迟交付，因此原告请求不应得到支持。3.即使存在逾期交房，原告主张的违约金标准过高，要求调整。被告金地材公司辩称：所有涉及到项目的均有合同或协议，虽时间过长，但我公司的意见是按合同或协议由法庭依法判决，确实存在逾期交房的行为，我公司认为应当为原告解决部分过渡费，逾期交房责任应由豪都公司承担，既不能从原告所述的从合同签订之日起算，也不能从豪都公司所述从办理施工许可证之日起算，应以承诺的先交一套房的时间作为计算过渡费的时间，按照双方约定的标准进行计算。经审理查明，2006年,贵州省国土资源厅向织金县人民政府下发黔国土资耕函［2006］9号《关于批准三道坡移民安置点先行用地的复函》，同意三道坡3.0433公顷土地作为洪家渡水电站移民安置点先行用地。2010年12月31日，中国共产党织金县委员会作出织委专议［2010］第34号会议纪要，对移民安置点房屋要求严格按设计每户移民修建120㎡的用地标准。后原告获织金县三道坡安置移民地块120平方米建房用地使用权。后原告于2004年5月31日向织金县城关镇人民政府办公室交纳了移民安置保证金10,000元，获得织金县三道坡安置移民地块120平方米建房用地使用权，与原告一起被安置在三道坡的移民共85户。2011年9月8日，金地材公司法人汪政有、案外人杨慧、豪都公司法定代表人朱外香签订《合作协议书》，约定合伙开发“织金财富华庭”商品房建设项目，其中，朱外香占股40%、杨慧与汪政有各占股30%。2011年9月23日，朱外香的丈夫陈玉平代朱外香与汪政有、杨慧签订《协议》，约定为使项目顺利进行，并取得移民户的统一支持，经合伙人商量补偿给移民的铺面面积为8,500平方米，住房面积为25,500平方米，共计面积34,000平方米。此数据由合伙人汪政有安排调配给所有移民户及有说服力的所有移民代表。调配的补偿取得数据不同，相同的合同由项目负责人朱外香签约生效，基于不同调配的数据，由汪政有与移民代表签约生效。原告王天敏属洪家渡电站水库移民，被集中安置在原××镇星××社区鱼山路××道坡。2011年10月21日，被告金地材公司作为甲方，原告王天敏作为乙方，双方签订了《移民安置宅基地联合开发补偿合同》1份，约定乙方将其位于织金县，项目名称为“南北风光”，建设地点：织金县城关镇三道坡移民安置点；第二条约定移民宅基地被开发及补偿方式：1.……甲方与乙方在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工，从建好的住房一楼划门面作为乙方的补偿，另外在商住房的二至八楼之间，划住房作为补偿。如果补偿的房屋及铺面超过或少于规定的平方米数，则按市场增税价调差。2.甲方补偿给乙方的铺面为乙方抽签所得的一楼临街大道61㎡、或抽签认定的商场内的铺面80㎡。其中只能抽取一个铺面作为乙方的补偿。铺面的位置座号，由所有移民共同抽签取号定位。每户移民只有一次抽签机会。3.补偿的住房由乙方按抽签次序选房，住房补偿面积为280㎡。第三条约定，甲方承诺：本项目在三年内主体完工先给移民交房使用，如不按时交房应按每年延期过渡费每一年计算按60000元计补乙方；第四条约定，在项目负责人朱外香成立豪都公司后，甲方无偿全权转让《移民安置宅基地联合开发补偿合同》及合同约定权属给豪都公司，到时本合同同样生效。2012年5月28日，被告豪都公司经登记成立，该公司法定代表人为朱外香。汪政有与杨慧、朱外香原来商定开发的房开项目名称“织金财富华庭”及前述合同载明的项目名称“南北风光”全部变更为“君城天下”。2016年11月9日，被告豪都公司向移民作出承诺，承诺内容为：洪家渡水库移民已签订安置合同的移民户，公司承诺在两年内先安置住房每户一套，超过两年后交房的，每超期一天每户由房开商补偿移民500元，交房时间2018年11月8日，剩余未安置住房面积从2018年1月9日起到2020年11月8日交清，原合同仍然有效，如超期未交房每户每年按60000元过渡费，所修门面2号楼、3号楼一层门面所属产权归移民所有，1号楼门面除安置拆迁户剩余面积归移民所有。由移民自行商议出租，利益由移民自行安排。2020年11月8日交清。郑重承诺，承诺书从签订之日生效。汪政有、朱外香、陈玉平在承诺书上签名，被告豪都公司在承诺书上加盖公章，潘丰祥等15户移民在承诺书上签名，原告王天敏未签名。被告豪都公司于2017年5月18日开工建设“君城天下”楼盘，于2018年1月26日取得案涉项目建设工程施工许可证，2019年9月25日，被告豪都公司在织金电视台播放公告，通知洪家渡移民三道坡安置点已签订合同的85户移民备齐相关分房资料。2020年11月24日，案涉项目经竣工验收合格。该楼盘中面积最大的住宅面积为130.44平方米，面积最小的住宅面积为92.84平方米。2020年5月12日在《贵州日报》上发布分房通知，原告于2020年5月18日取得合同约定补偿房屋。现原告以二被告未在合同签订后三年内交房，也未按合同约定给付延期交房过渡补偿费为由诉至本院，并于2020年9月18日向本院申请财产保全。2017年12月31日，织金县人民政府颁布了《关于平安大道片区国有土地上房屋征收的决定》（织府［2017］39号文件），并附《2017年织金县平安大道片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，根据该方案规定，住宅房、营业房临时安置费为每平方米每月为15元。被告豪都公司开发的“君城天下”楼盘即位于织金县。以上事实，有原告提供原告身份证、豪都房开的企业登记信息证明、原告与被告金地材公司签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》、2016年11月9日，豪都公司法人朱外香及金地材公司法人汪政有，向全体移民联名出具的《承诺书》、汪政有、朱外香等三人在2011年9月8日签订的《合作协议书》、本院《保全裁定书》、保全费票据、保全保险费发票各1份、王天敏洪家渡电站水库织金县移民分散安置协议书、2004年5月27日织金县城关镇人民政府办公室出具的收到王天敏交来移民安置报名保证金款10,000元的收据，被告豪都公司提供的豪都公司营业执照复印件及法定代表人证明文书及身份证、建筑工程施工许可证、被告豪都公司2020年5月12日《贵州日报》上发布的分房通知、《国有建设用地交地确认书》、《国有土地使用权挂牌交易成交确认书》、《竞买资格确认书》、《织金县国有建设用地使用权公开出让报价单》、《一般缴款书》、贵州省国土资源关于批准三道坡移民安置点先行用地的复函[黔国土资耕函:(2006)9号]、织委专议[2010]第34号专题会议纪要,织金县人民政府关于三道坡移民安置点(含64户被征地农民安置点)建设相关事宜的会议纪要[织府专议(2012)174号]、县人民政府关于推进三道坡君城天下项目建设的会议纪要[织府专议(2017)4号]各1份、2019年9月20日公告1份、电视截屏2张、建筑工程竣工资料一份，被告金地材公司提供的《合作协议书》、《协议》各1份，以及本院依职权在织金县房屋征收补偿局调取的《县人民政府关于平安大道片区国有土地上房屋征收的决定》织府【2017】39号文件在卷证实，并经庭审质证核实。本院认为，综合原、被告的诉、辩主张，本案争议焦点为：1、二被告是否应当支付逾期交房过渡费？2、逾期交房起算点应如何确定？3、逾期交房过渡费是否过高？违约金应如何计算？关于焦点1，原告王天敏作为洪家渡电站水库移民，根据与原织金县城关镇人民政府签订的拆迁安置协议及上级政府部门的文件取得的三道坡的土地使用权，其与被告金地材公司签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，也未损害国家、集体或他人利益，属有效的合同，对双方均产生约束力，双方应按照合同约定履行，后因金地材公司将合同的权利义务全部转给被告豪都公司，豪都公司应完全享有被告金地材公司在原合同中享有的权利，承担被告金地材公司在原合同中承担的义务。原告王天敏依约将其享有使用权的土地提供给被告豪都公司开发，被告豪都公司应按约定时间向原告补偿住房及铺面，逾期则应按约定向原告支付逾期过渡费。关于焦点2，虽然补偿合同第二条移民宅基地被开发及补偿方式中第一小项约定在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工。但2016年11月9日，被告豪都公司及其相关人员向移民作出承诺，应视为对原合同中交房时间的变更。至于被告称原告未在承诺书上签名对原告不生效的答辩意见，因该承诺针对的是洪家渡水库已签订安置合同的移民户，自然也包括原告在内，原告虽未在该《承诺书》上签名，但其已提交该《承诺书》作为证据，应视为认可该承诺的内容，该《承诺书》对双方均产生约束力。该《承诺书》承诺在2018年11月8日前交房一套，故逾期交房过渡费的起算点应为2018年11月9日。至于实际交房时间的认定，虽然被告豪都公司于2019年9月25日在《织金电视台》上发布分房通知，但当时案涉房屋并未竣工验收合格，不符合交房条件，直至2019年11月24日才竣工验收合格，符合交房条件，被告豪都公司又于2020年5月12日在《贵州日报》上刊登分房公告，确定分房时间为2020年5月15日，此时应为交房时间，且原告方也认可该时间为交房时间，至此，从应交房时间到实际交房时间2020年5月15日，共逾期553天。关于焦点3，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金的认定标准，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以称量，并作出裁决。同时规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失的”。本案中，织金县人民政府制定的平安大道的拆迁过渡费标准为每平方米每月为15元，可依据该标准确定逾期交房的损失，因本案双方当事人约定的违约金（具体表现为逾期交房过渡费）标准已明显超过此过渡费标准，故本案的过渡费标准即不能超过每平方米15元的1.3倍即19.5元。至于据以计算逾期交房过渡费的房屋面积问题，因双方并未约定交付的第一套房屋的面积，可以面积最大的与面积最小的平均值计算即111.64平方米，被告豪都公司应付给原告王天敏的逾期交房过渡费为111.64平米×19.5元÷30天×553天＝40,129元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告织金豪都房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内一次性支付原告王天敏逾期交房过渡费40,129元：二、驳回原告王天敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,250元，减半收取计3,125元，由原告王天敏负担2,748元，被告织金豪都房地产开发有限公司负担377元；保全费2195元，由原告王天敏负担1933元，被告织金豪都房地产开发有限公司负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘献明二〇二一年三月二日法官助理卢龙腾书记员李姗