北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初69712号原告（反诉被告）：北京世奥森林公园开发经营有限公司，住所地北京市朝阳区科荟路33号。法定代表人：齐宝良，董事长。委托诉讼代理人：侯文静，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪秦，北京市国振律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汉能光伏技术有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街5号。法定代表人：陈少武，经理。委托诉讼代理人：古章阳，女，1986年3月1日出生，汉族，北京汉能光伏技术有限公司法务经理，住北京市房山区。被告（反诉原告）：金江水力发电集团有限公司，住所地北京市怀柔区汤河口镇汤河口大街680号105室。法定代表人：黄武球，经理。委托诉讼代理人：古章阳，身份同上。原告（反诉被告）北京世奥森林公园开发经营有限公司（以下简称世奥公司）与被告（反诉原告）北京汉能光伏技术有限公司（以下简称汉能公司）、被告（反诉原告）金江水力发电集团有限公司（以下简称金江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。世奥公司委托诉讼代理人侯文静、王洪秦，汉能公司及金江公司委托诉讼代理人古章阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世奥公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与汉能公司于2018年1月22日签订的《分租协议》无效；2、判令汉能公司向我方支付房屋占有使用费，地上面积6254.07平方米按照每天每平米5.5元计算自2019年3月30日至实际腾退之日止；地下面积1355.54平方米按照每天每平米2.2元计算自2019年3月1日至实际腾退之日止；3、判令汉能公司支付欠付房屋占有使用费的利息损失：以6877841.43元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年2月2日至2019年8月19日；以6877841.43元为基数按照同期市场报价利率计算自2019年8月20日至实际付款之日止；以6765702.72元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年8月2日至2019年8月19日；以6765702.72元为基数按照同期市场报价利率计算自2019年8月20日至实际付款之日止；4、判令金江公司对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、判令汉能公司、金江公司连带赔偿房屋设备设施损失14843.36元。事实和理由：2011年2月18日，我方与金江公司签订《租赁合同书》，约定金江公司承租北京市朝阳区奥林匹克森林公园北园A、B、C三栋建筑（以下分别简称A栋建筑、B栋建筑、C栋建筑），其中A栋建筑面积9696.87平方米，B栋建筑面积5902平方米，C栋建筑面积2486.38平方米，租期自2011年3月1日至2021年2月28日。2011年7月20日，我方与金江公司签订《租赁合同书之补充协议（一）》，对租赁合同中的租赁面积及租赁起始日进行了修改，修改后的租赁面积为：A栋建筑面积9696.87平方米，B栋建筑面积7609.61平方米，C栋建筑面积3825.19平方米。2018年1月22日，我方与金江公司、汉能公司签署《分租协议》，约定金江公司将《租赁合同书》及《租赁合同书之补充协议（一）》中权利义务转让给汉能公司，由汉能公司承租B栋建筑，分租期限自2018年3月1日至2021年2月28日。根据《分租协议》约定，汉能公司应于2019年2月1日前支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金6877841.43元，2019年8月1日前支付2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金6765702.72元。《分租协议》同时约定金江公司对汉能公司按时支付租金、各项费用及违约责任承担连带责任。因汉能公司未能按约定足额支付租金，经我方多次催要，汉能公司均未支付，我方于2020年1月7日向汉能公司发送律师函，通知解除《分租协议》，要求汉能公司限期搬离A栋建筑，并支付租金和违约金。汉能公司已经签收律师函，但并未搬离，亦未支付租金。我方于2020年12月7日发送腾退函，双方于2020年12月25日办理交接手续，发生房屋设施设备损失。故诉至法院，望判如所请。汉能公司、金江公司辩称并提出反诉请求：判令世奥公司赔偿装修损失1000万元。事实和理由：世奥公司所述签约属实，B栋建筑未取得建设工程规划许可证，世奥公司无权对外出租，《分租协议》无效，希望双方协商解决。关于房屋占有使用费，汉能公司未能于2019年3月1日支付租金，后陆续支付100万元。B栋建筑3层于2020年1月5日发生起火，起火原因不明，汉能公司保安将火扑灭。世奥公司物业部门没有及时进行维修，而是将电箱封住，导致B栋建筑3层自2020年1月6日起空调无法使用，办公受到影响，应当扣除3层1786.87平方米面积的使用费。自2020年3月1日起，汉能公司进出B栋建筑受到限制，车辆禁止进入，公司人员和访客进入需要提前一天预约，至今仍未提供供暖和空调，影响了正常工作，给汉能公司经营造成影响和损失，要求减免自2020年3月1日后的使用费。世奥公司于2020年12月9日断水断电，B栋建筑已经不具备使用条件，此后不应计算房屋使用费。双方办理交接时，迫于世奥公司压力，我方才签署物品损失清单，否认无法取回新能源车，房屋设施设备损失由法院依法判定。关于利息损失，汉能公司不同意支付，《分租协议》无效，不存在利息损失的计算基础。另，汉能公司进驻后进行了装饰装修，装修成本很高，世奥公司应当赔偿装修损失，故提起反诉，望判如所请。世奥公司针对反诉辩称：不同意汉能公司、金江公司的反诉请求。汉能公司于《分租协议》中特别承诺，即使合同无效，装修损失不予赔付。汉能公司、金江公司签约时对B栋建筑未取得规划许可证是知晓的，对合同无效的风险有所预判，在明知风险情形下仍然签约并作出自愿承担风险的承诺，应当依承诺对装修损失不予赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年2月18日，世奥公司（甲方）与金江公司（曾用名汉能控股集团有限公司）（乙方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方房屋作为办公地址，乙方承租的租赁标的为三个单体建筑：A栋建筑为5层的整体单体建筑（含地下一层），建筑面积9696.87平方米，其中地上8273.87平方米，地下1423平方米；B栋建筑为3层的整体单体建筑（含地下一层），建筑面积5902平方米，其中地上4424平方米，地下1478平方米；C栋建筑为2层的整体单体建筑，建筑面积2486.38平方米，其中地上2315.54平方米，地下170.84平方米。A栋建筑已经取得建设工程规划许可证，暂时未取得房屋产权证。甲方承诺保证乙方在租赁期限内正常使用租赁标的不受影响。但由于B栋建筑、C栋建筑未取得建筑工程规划许可证等政府批准手续，乙方同意，如相关政府部门书面要求甲方拆除合同项下的租赁标的，不视为甲方违约。在此情况下，除合同另有约定外，甲方对因此给乙方造成的包括装修在内的全部损失不承担任何责任。A栋建筑租赁期限自2011年3月1日起至2021年2月28日止共计十年；B栋建筑、C栋建筑租赁期限自交付乙方之日起算，截止至2021年2月28日。租金每五年调整一次，为上一个五年租金标准的110%。租赁期限第一个五年内，全部租赁标的年租金30245908.96元。其中A栋建筑年租金16742595.26元，建筑面积9696.87平方米，其中地上面积8273.87平方米，每日每平米5.2元；地下面积1423平方米，每日每平米2元。B栋建筑年租金9152740元，建筑面积5902平方米，其中地上面积4424平方米，每日每平米5元；地下面积1478平方米，每日每平米2元。C栋建筑年租金4350573.7元，建筑面积2486.38平方米，其中地上面积2315.54平方米，每日每平米5元；地下面积170.84平方米，每日每平米2元。租金支付房屋为每半年支付一次租金，上付款。乙方逾期两个月未交租金及水、电费，并经甲方书面催讨后15日内仍未缴纳的，甲方有权解除合同，乙方已付全部租金不予退还，同时乙方赔偿因其违约行为给甲方造成的一切损失。甲方对乙方包括装修费用在内的所有费用，无义务给予乙方任何补偿或赔偿，乙方应在收到终止合同通知后30日内撤出涉租房屋。合同期满或合同提前终止的，乙方应在撤出之前结清所有合同下尚未清缴的款项，并在租赁期限届满之日三十日或本合同提前解除终止之日起三个月内撤出租赁标的，将租赁标的完好无损无偿交还甲方。如有缺失或损毁，乙方应照价赔偿或予以修复。除合同另有约定外，乙方添附的物品，在不影响涉租房屋结构和使用功能的情况向由乙方自行拆除，不可拆除或拆除将影响房屋结构或使用功能的，乙方不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不向甲方要求任何补偿。乙方逾期支付租金及水电费的，每逾期一日，应向甲方支付当期应付款项万分之四的违约金。乙方逾期支付房租、水电费超过三十天，并经甲方书面催讨后仍未支付的，甲方有权采取相应措施。因甲方采取相应措施而给乙方造成的任何直接或间接损失，全部由乙方自行承担，甲方对此无须承担任何责任。甲方采取相应措施期间，乙方仍需支付租金。乙方逾期支付租金超过两个月的，甲方有权解除合同。在此情况下，乙方已付租金不予退还，同时乙方应向甲方支付相当于一年租金的违约金。因A栋建筑尚未取得房屋产权证，B栋建筑、C栋建筑未取得建设工程规划许可证等政府部门批准手续，双方承诺在任何情况下不以上述理由主张本合同无效。乙方承诺，如因B栋建筑、C栋建筑未取得建设工程规划许可证而导致本合同部分无效，乙方仍有义务按照合同约定的租金标准向甲方支付实际使用期间的租金。甲方应当退还乙方已预交但未实际使用期间的租金。乙方对B栋建筑、C栋建筑的装修未形成附合的，由乙方拆除，如因拆除造成房屋损毁，由乙方负责赔偿。对已形成附合的，无偿归甲方所有，乙方不向甲方主张任何补偿、赔偿。2011年7月21日，世奥公司（甲方）金江公司（乙方）签订《租赁合同书之补充协议（一）》，约定：1、租赁期限第一个五年内，全部租赁标的年租金35939719.16元。其中A栋建筑年租金16742595.26元，建筑面积9696.87平方米，其中地上面积8273.87平方米，每日每平米5.2元；地下面积1423平方米，每日每平米2元。B栋建筑年租金12403221.95元，建筑面积7609.61平方米，其中地上面积6254.07平方米，每日每平米5元；地下面积1355.54平方米，每日每平米2元。C栋建筑年租金6793901.95元，建筑面积3825.19平方米，其中地上面积3654.35平方米，每日每平米5元；地下面积170.84平方米，每日每平米2元。2、B栋建筑租赁起始日为2011年4月11日；B栋建筑地下及加层租赁起始日为2011年5月11日。C栋建筑（含地下及加层）租赁起始日为2011年5月19日。3、乙方应于2011年8月1日前，向甲方支付三栋建筑至2012年2月28日止的扣除免租期后的全部租金8741853.62元。4、原合同与补充合同不一致的，以补充合同为准，补充合同未涉及的，仍以原合同为准。5、合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。2018年1月22日，世奥公司（甲方）、金江公司（乙方）、汉能公司（丙方）签订《分租协议》：丙方为乙方关联公司，乙方、丙方共同向甲方申请由丙方分租B栋建筑作为丙方的办公场所，为此达成分租协议：甲方同意乙方于租赁期内将B栋建筑面积7609.61平方米（其中地上面积6254.07平方米，地下面积1355.54平方米）分租给丙方使用，分租期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。B栋建筑地上面积每日每平米5.5元，地下面积每日每平米2.2元。B栋建筑2018年3月1日至2019年2月28日年租金13643544.15元；2019年3月1日至2020年2月29日年租金13643544.15元；2020年3月1日至2021年2月28日年租金13653544.15元。B栋建筑租金、物业管理费及其他费用，由丙方直接向甲方支付，甲方后款后，直接向丙方开具发票。乙方同意对丙方支付上述费用的义务承担连带支付责任。……丙方应于2019年2月1日前向甲方支付2019年3月1日至2019年8月31日期间租金6877841.43元；于2019年8月1日前向甲方支付2019年9月1日至2020年2月29日期间租金6765702.72元。三方确认《租赁合同书》及附件的各项条款均继续有效，分租协议不免除乙方在《租赁合同书》项下的任何义务。本协议签订时，丙方已收到《租赁合同书》并清楚知晓全部内容，丙方完全同意遵守条款全部义务。乙方同意，如丙方违反租赁合同书中的任何约定，即等同于乙方违约，乙方须承担《租赁合同书》项下约定的所有违约责任，丙方对此承担连带责任。经查，汉能公司未能依约于2019年2月1日支付自2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金6877841.43元,后汉能公司于2019年4月17日支付50万元，于2019年4月29日支付50万元。2020年1月7日，世奥公司向汉能公司送达律师函，通知解除合同并于15日内腾退B栋建筑、支付欠付费用及违约金。另查，2020年12月7日，世奥公司向汉能公司、金江公司发送腾退函，要求腾退并告知将于2020年12月9日停止公共服务。2020年12月25日，世奥公司与汉能公司签署交接材料，确认房屋设施设备损失14843.36元。经询，各方均确认截止至本案庭审辩论终结前，B栋建筑未取得建设工程规划许可证；各方亦均确认《分租协议》无效，汉能公司自2019年3月30日起欠付B栋建筑地上部分占有使用费，自2019年3月1日起欠付B栋建筑地下部分占有使用费。关于使用情况，汉能公司认可占有使用B栋建筑至断水断电前即2020年12月9日，表示B栋建筑空调室内机于2020年1月5日起火，房顶、地面及员工工位遭受损害，物业部门没有及时维修，而是将电箱封住，导致B栋建筑3层自2020年1月6日起空调无法使用，办公受到影响，应当扣除3层1786.87平方米面积的使用费。且，世奥公司自2020年3月1日起禁止其车辆进入，人员及访客均需提前一天登记，涉租房屋没有供暖和空调，影响其正常办公，要求减免自2020年3月1日后占有使用费，并主张2020年12月9日断水断电后无法使用分租区域办公，不应支付使用费。对此，世奥公司表示B栋建筑3层空调于2020年1月5日自燃起火，仅空调使用受到影响，办公场所没有损失，不影响汉能公司办公使用。2020年3月1日后，双方另行签署的停车场租赁协议期满，汉能公司车辆无法进入指定停车场。因疫情防控措施要求对进出人员进行登记，并未限制进入。B栋建筑没有供暖及空调，但水电可以正常使用，汉能公司办公没有受到影响，不同意减免房屋使用费，亦不认可2020年12月9日后免交使用费。关于装修情况，汉能公司表示承租A、B、C三栋建筑装修总投入1个亿左右，楼栋外立面作了电站，B栋建筑投入装修成本3000万元至4000万元之间，合同无效应当予以赔偿。对此，世奥公司认为汉能公司知晓B栋建筑未取得建设规划手续情形下仍然承租并承诺装修不予赔偿，应当依照双方约定处理，汉能公司无权主张装修损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁标的B栋建筑未取得建设工程规划许可证，世奥公司要求确认《分租协议》无效于法有据，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。汉能公司占有使用B栋建筑，理应支付占有使用费。汉能公司以办公使用受限为由主张减免自2020年1月5日B栋建筑3层面积及2020年3月1日后B栋建筑的占有使用费，但其所述火灾受损情况并不影响B栋建筑3层区域用于办公使用途，车辆禁入及人员登记对B栋建筑办公使用亦不构成实质性障碍。世奥公司因汉能公司欠付有偿对价而采取停暖、停空调等行为属合理抗辩权行使，其解释因疫情防控措施要求采取预约登记亦符合当时环境及形势，且未影响汉能公司实际使用B栋建筑办公，汉能公司抗辩事由难以采信。根据京政办发（2020）7号和京政办发（2020）15号规定，汉能公司承租京内区属国有企业房产用于办公，给予三个月租金租金50%的减免。考虑到疫情防控措施确会对房屋使用产生一定影响，本院参考该标准酌情减免相应期间的房屋使用费。结合查明事实可知，在世奥公司限期腾退要求下，双方于2020年12月25日完成B栋建筑交接手续，汉能公司完成腾退及交还义务，故本院以合同约定租金标准为参考酌情判处汉能公司支付B栋建筑地上面积自2019年3月30日至2020年12月25日期间、地下面积自2019年3月1日至2020年12月25日期间的房屋占有使用费。鉴于《分租协议》无效，且双方未就房屋占有使用费支付时间达成合意，世奥公司依约分阶段主张利息损失依据不足，本院不予支持。关于房屋设施设备损失，世奥公司以双方签署物品损坏清单为据主张损失赔偿有事实及法律依据，本院予以支持。另，汉能公司因实际使用B栋房屋负担对价支付及损害赔偿义务，世奥公司要求金江公司对汉能公司欠付债务承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于装修损失，汉能公司与世奥公司缔约时明确知晓B栋建筑未取得建设规划许可证，并以书面约定形式承诺因此导致合同无效情形下对于已附合装修不主张赔偿或补偿。双方关于合同无效项下装修处分的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。汉能公司、金江公司要求世奥公司赔偿装修损失依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京世奥森林公园开发经营有限公司与被告（反诉原告）金江水力发电集团有限公司、被告（反诉原告）北京汉能光伏技术有限公司于二〇一八年一月二十二日签订的《分租协议》无效。二、被告（反诉原告）北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京世奥森林公园开发经营有限公司房屋占有使用费二千二百二十一万五千一百九十一元。三、被告（反诉原告）北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京世奥森林公园开发经营有限公司房屋设施设备损失一万四千八百四十三元三角六分。四、驳回原告（反诉被告）北京世奥森林公园开发经营有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京汉能光伏技术有限公司、被告（反诉原告）金江水力发电集团有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150400元，由被告（反诉原告）北京汉能光伏技术有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京世奥森林公园开发经营有限公司75200元，剩余75200元于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。反诉案件受理费81800元，由被告（反诉原告）北京汉能光伏技术有限公司负担（已交纳40900元,剩余40900元于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年三月二十三日书记员 李剑奇