山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0691民初1174号原告：石晏刚。被告：罗云海。原告石晏刚与被告罗云海租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石晏刚、被告罗云海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2020年11月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告预先支付的房屋押金、租金、物业、水、网费等费用共计1785元；3、被告向原告支付违约金1420元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年11月8日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告承租被告位于万通大厦XXXX室，租赁期限为2020年11月15日至2021年11月14日，租金每月710元，押金1000元。租赁期间，原告在出租期未满而停租，应赔偿被告两个月的房租金，被告在承租期未满而退租，应赔偿原告两个月的房租金。原告提前一个月通知对方协商解除合同的不作违约、不可抗拒因素不做违约。合同签订后，原告按照被告的要求向其支付了1000元的房屋押金，一个月的房租710元和水、网、物业费75元，共1785元。被告收到以上费用后，在原告不知情的情况下又将万通大厦XXXX室房屋出租给他人，原告找被告协商退费，被告拒绝退还。被告辩称，双方签订的合同期限为一年，原告要求变更为6个月，被告不同意。2020年11月9日，被告询问原告是否继续租赁，原告通知被告要求租赁XXXX室。被告认为合同未到期，不同意解除合同，也不同意退还费用，被告认为原告已经违约，不再租赁合同约定的房屋，于是将万通大厦XXXX室出租给他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2020年11月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，合同第一条约定：原告承租被告所有的位于万通大厦XXXX室房间，租赁期限为2020年11月15日至2021年11月14日，期满后无条件搬出同时结清乙方承担的费用，完好地交还甲方提供使用的物品，同时甲方退还使用押金给乙方。第二条约定：租金每月710元，先付后住，乙方在承租期内必须提前一个周支付第二次房租，另付押金1000元（包括家具物品保证金）。合同第六条约定：租赁期间，原告在出租期未满而停租，应赔偿被告两个月的房租金，被告在承租期未满而退租，应赔偿原告两个月的房租金。原告提前一个月通知对方协商解除合同的不作违约、不可抗拒因素不做违约。合同第八条约定：乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起乙方应每日向甲方交纳100元违约金。乙方如拖欠租金达7日以上，甲方有权终止合同，不退任何费用。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。第九条约定，根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起三日内搬出全部设备、物品，但双方另有协商除外，迁后三日房屋如仍有余物，如双方无约定，视为乙方主动放弃所有权，由甲方处理。合同第十二条约定：在租赁期内，甲，乙双方共同遵守合同，任何一方擅自中途终止本合同，或任何一方违反本合同的条款，造成对方损失，必须补偿对方有关的直接损失，直至请求法律保护。合同签订当日，原告向被告支付了1000元押金、一个月的房租710元和水、网、物业费75元，共1785元。次日（2020年11月9日），原告向被告提出改变租期等变更合同的要求，双方协商不成，被告即将涉案房屋出租给他人。原告并未实际入住。原告称，合同签订后次日（11月9日）双方商量将合同原约定的租赁期限2020年11月15日到2021年的11月4日期间一年，变更为半年。被告不同意，说不租拉倒。原告晚上告诉被告仍然要租，到2020年11月11日给被告打电话，让被告把钥匙放那，被告说可以，到11月12日中午被告说房子租出去了，被告要给换房价低的房子，原告是按照房价高的交的房租、不同意、然后就没进去住。当时出租房价小房是五六百每月，大房是730元每月，原告跟被告聊完价格确定为710元每月。但是后来被告说这个房子要出租一千多，58同城上的价格也没有一千多。到11月12日之前被告一直没说房子租出去了，原告一直没说不住，一直在协商，当时原告一直上夜班，下午要休息，直到晚上睡醒后回复被告说住，从始至终一直没说过房子不住，但是被告说不住了，被告在这期出租房子没有任何通知，被告给看529，也看了，房子靠边，房子上有两个门，而且漏风，被告说529条件比526好，之后原告给被告打电话，被告也没说房子租出去了，跟被告说把钥匙放在那，被告说可以。被告称，原告11月9日过来改合同，给原告的租金是一年期的长租价格，价格比较低，原告商量改成半年期的短租价格，被告不同意，原告就要求退房，同时要求被告退钱，被告说不能退钱。后来11月9日的时候通过微信的方式问原告过不过来住，被告的意思是原告要来住，可以给原告调屋子，调动价格，原告很长时间没回复，被告就以为原告不住了。然后11月9日中午原告要求退钱，同日下午4点被告通过微信问原告来不来住，因为有人要租这个房子，当日晚上8点49分原告通过微信告诉要求改成条件比较好的527号房间，这期间被告己经认为原告违约、不租了，在这期间己经把房子订出去了。11月11日原告打电话要求过来住，11月12日被告告诉原告527的房间已经订出去了，526也订出去了，被告告诉原告住529，因为529和526的户型是一样的，装修还比526还好，但是原告说不租了，再没联系，让退钱。在58同城上是改价的事，这是自己的房子，可以改价格。原告说的526和527的房价一样，被告没和原告说过。关于一开始是527，后来把527划掉了，这些也不认同。期间原告已经发微信说他不住了。2020年11月19日我们微信记录上载明原告在微信上跟我说退钱吧，意思就是解除合同。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告按约向被告支付了租赁费、房屋租赁押金、水费、网费、物业费，但在正式入住前又提出了变更合同的请求，被告拒绝后双方未协商成功，原告又发出了具体“要求退钱”内容的通知，被告在当时可以拒绝原告的请求，要求原告继续履行租赁合同；但被告为避免双方损失的发生和扩大，将涉案租赁房屋又出租给他人，被告在履行合同时并无违约行为，双方就租用其它房屋的替代方案也未达成协议，涉案合同事实已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告收取的租金和水费、网费、物业费，由于租赁期尚未开始，原告未进行使用，故应当返还；押金系为了防止租户拖欠租金和损坏物品而预设的赔偿，被告未拖欠租金，也未进入房屋，故押金也应予以退还。涉案合同约定了租赁期自2020年11月15日开始，被告在2020年11月9日已经将房屋重新出租出去，被告也并无直接损失。综上所述，原告要求确认合同解除、要求被告退还租金、押金和其他预交费用的请求，应予支持；要求被告承担违约责任的请求，不应予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告石晏刚与被告罗云海于2020年11月15日签订的房屋租赁合同解除；二、被告罗云海自本判决生效之日起十日内返还原告石晏刚支付的房屋押金、租金、物业、水、网费等费用共计1785元；三、驳回原告石晏刚的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗云海负担15元，原告石晏刚负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  方广志二〇二一年三月三十日书记员  马明伟