上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25973号原告：上海瑞金大厦有限公司，注册地上海市。法定代表人：王铁石，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告：上海极顺运贸易有限公司，注册地上海市黄浦区。法定代表人：朱怡，总经理。原告上海瑞金大厦有限公司(以下简称瑞金公司)与被告上海极顺运贸易有限公司(以下简称极顺运公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告瑞金公司的委托诉讼代理人李小林，被告极顺运公司的法定代表人朱怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞金公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除。2、被告支付原告2020年3月、7月和8月的租金共计人民币(以下涉案币种均为人民币)72,168元。3、被告支付原告租金滞纳金(以24,056元为基数，按日万分之五计算，自2020年2月11日起至实际支付日止；以24,056元为基数，按日万分之五计算，自2020年6月11日起至实际支付日止；以24,056元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月11日起至实际支付日止)。4、被告按照1,552元/日的标准支付原告自2020年9月1日至迁出之日止的房屋占有使用费。5、被告支付原告2020年3月、7月和8月的物业管理费共计9,021元。6、被告支付原告物业管理费滞纳金(以9,021元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月11日起至实际支付日止)。7、被告支付原告违约金139,680元。事实与理由：2019年10月30日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市茂名南路XXX号XXX号XXX房屋(以下简称系争房屋)出租给被告用于办公，租期自2019年11月30日至2022年11月29日，租金776元/日，物业管理费31元/㎡/月。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告自2020年3月开始拖欠租金，经原告多次催缴，被告拒不支付，原告遂于2020年8月22日通知被告解除合同，并要求其付清各项费用、复原并交还房屋。但被告至今未付清欠费，原告遂起诉要求判如所请。被告极顺运公司辩称，不同意原告的诉请。双方签订租赁合同后，被告于2020年1月23日向原告提出办理工商迁址手续，因原告故意拖延时间，导致被告于2020年2月21日才办理出营业执照，且春节前后又受到疫情之影响，被告近一个月无法正常办公。被告多次与原告协商减免租金等事宜，但原告均置之不理，被告遂未支付2020年3月、7月和8月的租金。被告认为，原告理应响应国家政策给予原告三个月的免租，而原告非但未给予免租，还提前解除合同并停水停电，原告的行为构成违约。即便法院认为被告违约，原告主张的违约金及房屋占有使用费标准过高，既然原告已经收取了保证金，仅同意按一个月租金的标准计算违约金，房屋占有使用费应按照租金的标准计算。本院经审理认定事实如下：一、关于房屋租赁合同原告系系争房屋的权利人。2019年10月30日，原告(甲方)和被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方用于办公，建筑面积97㎡，租期自2019年11月30日至2022年11月29日，装修免租期一个月，自2019年10月30日至11月29日，日租金776元，物业管理费31元/㎡/月。乙方应于每月10日前向甲方支付次月的租金和物业管理费，逾期支付的，每逾期一日须按欠款金额的0.1%支付违约金。若乙方逾期不支付合同约定的租金、物业管理费等其他相关费用超过20日的，甲方有权中断水电之供应，并可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的六倍支付违约金。租赁保证金为90日的租金(69,840元)和三个月的物业管理费(9,021元)，租赁期间，因乙方违约导致合同被提前解除的，乙方已向甲方支付的租赁保证金不予退还。除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁届满之日或由于任何原因终止合同的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付房屋占有使用费。乙方返还房屋时须将该房屋复原至交房时的状态，复原费由乙方承担。若乙方未按约定的状态将房屋恢复至标准交房状态返还甲方，甲方有权自行对房屋作复原，费用由乙方承担。二、关于办理工商迁址营业执照2020年1月23日，被告通过微信向原告发送《申请书》《委托书》，要求原告向被告提供为办理工商迁址营业执照变更手续所需之材料。双方的微信聊天记录中，2月10日载“被告：我跟你说你叫你们同事填一下15，并且把13改成15，这个不是什么大问题，省得我们要星期五来了才能办理。用途写用于营业执照地址变更，迁移到瑞金大厦XXX室……原告：你让你同事问清楚交易中心，这个选13是不是要改15，否则重新盖章浪费时间，如要改让他打印改好后扫描拍照给我，打印可以找家附近的中介公司帮忙。被告：手写三的地方改五，不要涂了。”2月11日载“被告：我们现在复工时间又延迟到17号星期一，我想你下个星期总能把迁址材料给我的。”2月13日载“原告：证照盖好章了，你让同事来拿吧。被告：哦，谢谢你了，我们星期一复工，我星期一上午叫徐蕾来拿。”被告于2月17日领取材料，2月18日通过微信向原告发送一份新的《申请书》，要求原告盖章。2月20日，原告通知被告领取，被告于2月21日取走材料。三、关于被告缴费及原告催款情况2020年之前，被告按约缴纳租金，并支付了租赁保证金78,861元。自2020年2月27日起，被告数次向原告发函申请减免三个月的房租及物业费，原告回函拒绝。因被告未支付2020年3月、7月和8月的租金及物业费，原告数次向被告发函催缴。2020年8月14日，原告向被告发送《停水停电公函》，要求被告于2020年8月20日前支付欠费，否则原告将停水停电。2020年8月21日，原告向被告发送《解约函》，通知被告双方的租赁合同于2020年8月31日解除，要求被告支付欠缴的租金和物业费、逾期付款滞纳金、违约金等费用，并于2020年8月31日前将房屋复原，逾期原告将自行复原，被告按照800元/㎡承担复原费用77,600元。被告于8月22日收到《解约函》。四、关于房屋交接事宜2020年9月1日，原告对被告采取停水停电措施，并通过短信通知被告尽快安排搬场事宜。被告回复短信表示目前无法搬场，待诉讼后再说。此后原告未自行收房，被告的办公设施遗留在系争房屋中。审理中，当法庭问及被告为何不拆除复原时，被告表示“在原告的《解约函》中第四条表明，由极顺在8.31前复原，逾期将由上海瑞金大厦自行复原。我们觉得原告会自行复原。”当法庭问及原告为何不自行复原时，原告表示“被告极顺没有拿走东西，我们不敢复原。”在法庭的主持下，双方于2020年3月17日完成房屋交接，原告表示将自行复原，不要求被告支付复原费。上述事实，有当事人陈述及原告提供的房屋状况及产权人信息、《公函》及快递查询、《解约函》及快递查询、短信记录、微信聊天记录，被告提供的《上海市房屋租赁合同》《申请书》《催缴函》若干、《回函》若干、《房租减免申请函》若干、《停水停电公函》《解约函》、发票若干等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点如下：一是原告是否有减免租金的义务。二是原告是否负有合同解除后及时收回房屋的减损义务。三是原告应采取减损措施的时间节点。四是房屋占有使用费之标准是否合理。五是违约金的标准是否过高。关于第一个争议焦点：原告是否有减免租金的义务。被告称原告应该按照国家有关政策减免疫情期间三个月的租金，且原告延误为被告办理工商迁址手续，故应对租金予以减免。本院认为，首先，从原告是否是减免租金的义务主体上看，被告依据的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》仅规定了承租国有房屋进行经营出现困难时，出租人有减免承租人三个月租金的义务，但对于非国有房屋的出租人未作强制性减免要求，原告并非国有企业，其自身也受到疫情的影响，没有减免承租人租金的义务。其次，从疫情是否影响被告履行租赁合同上看，被告基于租赁合同履行的是支付租金的义务，金钱债务的履行并不会因疫情的影响而产生履行障碍，故并不存在疫情导致被告履行不能的情形。且被告租赁系争房屋系用于办公，即便在疫情期间，被告亦可以出入系争房屋，疫情对被告使用房屋、履行租赁合同本身并不构成影响，即便有影响，也是对被告开展经营业务这一延伸事项的影响，但这属于承租人应自行承担的经营风险，不应将该风险转嫁给出租人。最后，从原告是否存在拖延办理工商迁址手续上看，根据双方的微信聊天记录，被告于2020年除夕前一天才向原告提交相关文件，原告客观上只能节后办理。后因过年期间遇新冠疫情导致复工日期推迟到2月17日，但原告仍于复工之前即2月13日就通知了被告领取材料，而被告于2月17日领取后，又因需要更正材料于2月18日重新递交申请书，原告于2月20日再次通知被告领取。由此可见，原告在配合被告办理手续的每个环节均第一时间与被告衔接，并不存在恶意拖延之情形。而之所以办理时间跨越春节，系因被告提出申请的日期较晚且反复更改材料所致，原告不存在过错。综上，原告没有减免租金的义务，被告以原告未予免租为由拒付2020年3月、7月、8月的租金，已经构成根本违约，根据租赁合同，承租人逾期不支付合同约定的租金、物业管理费超过20日的，出租人可书面通知承租人解除合同，故原告有权行提前解除合同。原告于2020年8月21日向被告发送《解约函》，并告知解除日期为2020年8月31日，被告于8月22日收到，故合同应于《解约函》所载的解除日期即2020年8月31日解除。关于第二个争议焦点：原告是否负有合同解除后及时收回房屋的减损义务。根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。可见，守约方具有在违约方违约造成损害的情况下，采取适当措施积极减损的义务。而关于“适当措施”的审查标准，应从主观上是否善意、客观上是否可行两个方面予以判断。首先，从原告主观上对减损义务的认知分析，租赁合同明确约定若承租人未按约定的状态将房屋恢复至标准交房状态返还出租人，出租人有权自行对房屋作复原，复原费用由承租人负担。原告作为专业经营地产租赁的公司，对于承租人逾期交房的预见性较高，也较为充分的利用了合同文本的制定优势及缔约的地位优势设置了承租人逾期交房、出租人自行收房之条款。且原告在向被告发出《解约函》时，再次强调了如被告逾期未将房屋复原，原告将自行复原，可见其内心对己方的权利是有清晰认知的。审理中，原告称“被告极顺没有拿走东西，我们不敢复原”，但此辩称与原告在合同中设置的收房条款相悖，即便被告遗留在房屋中的物品价值过高，原告亦可采取将物品提存等方式腾空房屋，相关费用向被告另行主张。故原告未自行收房复原的理由难以令人信服。其次，从原告可能存在的利益驱动分析，租赁合同约定，逾期返还房屋应按日租金的两倍支付房屋占有使用费，可见原告如不收回房屋，可主张远高于租金标准之房屋占有使用费。合同于2020年8月31日解除，但双方直到2021年3月17日才交接房屋，原告按照双倍租金的标准主张六个月有余的房屋占用费，以期获得高达相当于十二个月租金的占有使用费，不能排除原告主观上存在追求额外对价之利益驱动的可能性。再次，从原告自行收房的可行性分析，根据租赁合同的约定，承租人拖欠租金等费用超过20日，出租人有权解除合同并中断水电之供应。原告解除合同后，自2021年9月1日起对被告断水断电，此后系争房屋无法使用且实际无人占用，仅遗留被告公司的办公设备，原告自行收回房屋并无过多的障碍，对房屋进行复原具有充分的便利性和可能性。因此，从经济成本和风险评估的角度看，原告自行收房的可行性较高。最后，从被告对原告的信赖利益角度分析，因原告在合同条款的设置及《解约函》中多次强调若被告逾期不复原房屋，原告有权自行复原，该条款让被告对原告自行收房产生了合理期待，被告基于此信赖利益，有理由相信原告不会放任房屋空置扩大自身损失。综上，在房屋因承租人的违约而提前解除时，出租人应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源的充分流转利用，这不仅是合同约定的己方权利，亦是守约方的法定义务。故虽然被告系违约方，但其应承担的违约责任不应扩展至原告应自行收房而未自行收房期间的房屋占有使用费。关于第三个争议焦点：原告应采取减损措施的时间节点。租赁合同和《解约函》约定承租人逾期交房或交房不符合约定状态，出租人可以自行收房复原，但未约定收房的具体时间节点。原告于2020年9月1日发短信通知被告腾房搬离，被告表示待诉讼后再说，并将物品设施遗留系争房屋中，系以实际行动表明了其不愿交接房屋之意思，原告应清楚知悉房屋空置的损失后果，理应在合理期限内自行收房以减少损失。本院结合原告的起诉时间、房屋面积和复原难易度，酌情确定自租赁合同解除之日起一个月期限为原告自行收房的合理期限，即原告应于2020年9月30日前收房，此后产生的占用损失为原告因未及时采取减损措施而扩大的损失，应由原告自行承担。关于第四个争议焦点：房屋占有使用费之标准是否合理。合同约定，房屋占有使用费为两倍的租金标准，被告认为房屋占有使用费标准过高，应按照租金标准计算。本院认为，租赁合同系出租人让渡房屋使用权获得租金收益的合同，系争房屋使用权的真实价值应与租金标准相一致。然而租赁合同约定了双倍租金标准，对其中超出租金的部分，系为了督促承租人及时交还房屋而施以的惩罚性约定，具有违约金的性质。但因原告在本案中另行主张了违约金，其实际损失足以得到弥补，故被告主张房屋占有使用费标准过高，应予调整，该主张具有一定的合理性，因此对于房屋占有使用费，本院酌情调整为租金标准。关于第五个争议焦点：违约金标准是否过高。租赁合同约定，因承租人违约导致合同被提前解除的，承租人应按月租金的六倍向出租人支付违约金，已支付的租赁保证金不予退还，可见本案租赁保证金亦具有违约金的性质。现被告提出违约金的标准过高，本院认为，租赁保证金与违约金所补偿的利益具有同一性，对重合部分可予以酌减，具体应以出租人的实际损失为限。本案中，原告的损失在于房屋空置损失，合同约定的违约金加上被告已支付的租赁保证金总金额超过九个月的租金，该标准明显超过了原告的实际损失，本院据此酌情调整违约金总金额为六倍的租金标准，扣除被告已经支付的租赁保证金，被告应补足二者之间的差额。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告应支付原告2020年3月、7月、8月的租金、物业管理费以及相对应的逾期付款违约金、2020年9月1日至9月30日期间的房屋占有使用费、以及因解除合同而产生的违约金。合同约定逾期违约金标准为每日0.1%，现原告调整为每日万分之五，尚属合理，本院予以支持。原告主张上述三个月的物业管理费的逾期付款违约金统一自2020年7月11日起计算，并无不妥，本院予以准许。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞金大厦有限公司与被告上海极顺运贸易有限公司就上海市黄浦区茂名南路XXX号XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月31日解除。二、被告上海极顺运贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞金大厦有限公司2020年3月、2020年7月和2020年8月的租金共计人民币72,168元。三、被告上海极顺运贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内，按照每日万分之五的标准支付原告上海瑞金大厦有限公司逾期支付租金的违约金(以人民币24,056元为基数，自2020年2月11日起计至实际支付日止；以人民币24,056元为基数，自2020年6月11日起计至实际支付日止；以人民币24,056元为基数，自2020年7月11日起计至实际支付日止)。四、被告上海极顺运贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞金大厦有限公司2020年3月、2020年7月和2020年8月的物业管理费共计人民币9,021元。五、被告上海极顺运贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内，按照每日万分之五的标准支付原告上海瑞金大厦有限公司逾期支付物业管理费的违约金(以人民币9,021元为基数，自2020年7月11日起计至实际支付日止)。六、被告上海极顺运贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞金大厦有限公司2020年9月1日至9月30日期间的房屋占有使用费人民币23,280元。七、被告上海极顺运贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞金大厦有限公司违约金人民币139,680元(扣除被告上海极顺运贸易有限公司已经支付的租赁保证金人民币78,861元，被告上海极顺运贸易有限公司应实际支付原告上海瑞金大厦有限公司人民币60,819元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,081元(原告已预缴6,667元)，由原告上海瑞金大厦有限公司负担人民币5,476元。由被告上海极顺运贸易有限公司负担人民币3,605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。