上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21229号原告(反诉被告)：杨根荣，男，1953年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：程秋璐，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤家玮，上海市汇业律师事务所律师。被告：陆海光，男，1982年4月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：胡慧，女，1985年8月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈良，男，1981年11月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告杨根荣诉被告陆海光、胡慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告胡慧提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2020年12月1日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人汤家玮、被告陆海光、被告胡慧委托诉讼代理人陈良到庭参加诉讼。因双方当事人对案涉房屋装饰装修残值无法达成一致意见，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对残值进行鉴定。2021年3月16日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人汤家玮、被告胡慧委托诉讼代理人陈良到庭参加诉讼。被告陆海光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨根荣向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告立即将位于上海市青浦区朱家角镇北大街XXX号、XXX号房屋(下称“系争房屋”)腾退并返还给原告；2、判令两被告向原告支付房屋占有使用费[按照每月人民币(以下币种均为人民币)13,000元的标准，自2020年3月9日起算至被告实际返还房屋之日止]；3、判令两被告结清返还房屋之前的水电费。事实与理由：2015年4月22日，原告和两被告签订《租房合同》，原告将系争房屋出租给两被告经营使用，租赁期限为5年，自2015年3月8日至2020年3月8日止，年租金为16万元，按年结算，每期租金应提前1个月向原告支付；租赁期间，水费、电费以及其他由被告方居住而产生的费用由被告方承担；合同期满，如被告需要续租的，应提前两个月告知并签协议。合同期满，原告和被告方未能就房屋续租达成一致，原告明确向被告表示不再续租。此后，原告要求被告尽快将房屋内属于被告的物品搬离并将房屋交还原告，但被告迟迟不肯搬离房屋。另，被告方使用房屋期间欠付水电费。截至起诉日，被告方仍未依约履行返还房屋义务，导致原告无法使用房屋，已严重违约。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告陆海光辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉租赁合同确实是由两被告与原告签订，但是在签订后几个月陆海光就退出了，故不应承担责任。被告胡慧辩称：不同意原告的诉讼请求。双方未就合同到期后续租达成一致意见，系争房屋无法经营，被告已于2020年4月份清空系争房屋，之所以装饰装修未拆除是应原告要求保留的，故不应支付相关费用。同时，被告胡慧提起反诉，向本院提出如下诉讼请求：1、判令反诉被告承担店铺装修折算费用8万元；2、判令反诉被告退还反诉原告租房押金1万元。事实与理由：反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉原告需支付押金1万元等内容。合同签订时反诉被告承诺反诉原告长期不涨房租。合同签订后反诉原告对系争房屋进行了装修。2016年至2020年期间因反诉被告受到刑事处罚，该期间的租金均支付给其儿子。2020年3月8日房租到期后，反诉原、被告就续租问题进行协商，但由于反诉被告提出涨租金且合同年签，故未达成一直意见，反诉原告无奈只能腾退系争房屋。反诉被告提出保留系争房屋内整体装修及柜台桌椅灯具等设施以方便其转租并承诺要求下家商户给予反诉原告装修补偿，协商后确定补偿为10万元。2020年5月1日节假日期间，反诉被告向反诉原告承诺免费使用系争房屋，5月18日反诉原告将系争房屋内其余设施清理后将房屋钥匙交付反诉被告，并由反诉原告在商铺门上张贴出租告示。2020年6月中旬，反诉原告得知反诉被告已将系争房屋出租并将钥匙交付承租人，且反诉原告确实也通过监控看到承租人独自开启房屋门进入，鉴于担心装修被承租人改装及拆除等问题，反诉原告于2020年7月5日将电动门钥匙更换。7月7日反诉被告同意由反诉原告与下家承租人商谈装修补偿问题，故当日反诉原告将钥匙又交给了反诉被告。后由于下家承租人不同意装修折算问题，导致案涉纠纷产生。反诉被告自2020年7月至今故意不将系争房屋出租，否认与反诉原告之间的装修折算承诺，导致房屋内装修无人打理维护而腐烂霉变，造成的装修损失应由反诉被告负担。针对反诉，反诉被告杨根荣辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。1、双方从未就装修折价达成一致意见，原告诉请无依据；2、合同中约定押金归还的前提是交清各种费用、房屋设施无损坏，故反诉被告有先履行抗辩权，需待反诉原告支付欠付费用后再由反诉被告返还押金。陆海光述称：虽案涉租房合同的承租人是两被告，但是陆海光已经退出租赁关系，同意由胡慧向原告主张相应的装修折价款及保证金。经开庭审理查明：2015年4月22日，杨根荣(出租方、甲方)与陆海光、胡慧(承租方、乙方)签订《租房合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方经营使用；租赁期限为五年，自2015年3月8日至2020年3月8日止；年租金为16万元，按年结算，每期应提前一个月乙方向甲方支付全年租金；租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方预缴甲方租房押金1万元作为保证金，合同终止时，交清各种费用，房屋及配套设施无损坏，归还押金；租赁期满，如乙方需要续租的，应提前两个月告知并签协；如乙方未续租的，乙方添置用于经营的所有可以移动、拆除的设备归乙方所有，不能移动的设施不得拆除，留于甲方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，杨根荣将系争房屋交付陆海光、胡慧使用，胡慧向杨根荣支付保证金1万元，并支付租金至2020年3月8日。2020年5月14日，陈良出具《关于北大街331、333货品说明》，载明：犀祁琥珀预留货品已拍照留底，如若发生偷盗刑事案件以监控为准，与房东无关。因双方当事人就系争房屋内装饰装修残值无法达成一致意见，经胡慧申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋内装饰装修残值进行鉴定。经鉴定，系争房屋内装饰装修造价为158,558.30元。鉴定单位依据现场目前情况，经综合考虑，对现场实物成新率，建议按50%计算。为此，胡慧支付鉴定费2,400元。审理中，各方当事人均确认合同到期终止后未就续租达成一致意见。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租房合同、鉴定意见书、鉴定费发票、说明等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告表示：1、系争房屋系原告自案外人上海朱家角资产投资经营发展有限公司处承租后转租给两被告，原被告之间的合同合法有效；2、被告未将系争房屋内的装饰装修等物品清空，且一直向原告主张相应折价款拒绝搬离，故应按照合同约定年租金标准折算后向原告支付占用费，现原告按照每月13,000元的标准进行主张；3、系争房屋在被告占用期间产生了水电费，根据合同约定，该费用应由被告负担，故应由被告将该期间的水电费结清；4、根据合同约定，原告发还押金的前提是被告结清费用等，故在此之前原告无需返还被告押金。为此，原告提供产权证、房屋出租合同、证明及委托书、聊天记录、照片、电费账单等作为证据。被告陆海光表示不清楚；被告胡慧对上述证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。被告陆海光主张其已经早就退出案涉租赁合同，故不应承担责任。被告胡慧主张：1、案涉租赁合同虽由原、被告签订，但合同签订后原告因涉刑被限制人身自由，故对原告的主体身份有异议；2、由于合同到期后双方未就续租达成一致意见，故被告胡慧要将系争房屋内的装饰装修等全部拆走，但原告说为了出租要求被告胡慧保留租给下家，由被告免费使用至下家进驻并补偿胡慧相应的折价款；后由于原告反悔，被告于2020年5月14日将货品下架并将系争房屋钥匙交付原告，7月1日原告通知被告将柜台搬走，被告于7月18日将清空柜台并于21日通过短信、25日通过电话的方式通知原告。为此，被告胡慧提供聊天记录、照片、录音、刑事判决书等作为证据。原告对被告胡慧提供的其与他人聊天记录的真实性无异议，但对证明目的不予认可；对其他证据材料的真实性不予确认。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租房合同》系原告与两被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。针对被告陆海光提出的其已经退出案涉租房合同，故不应承担责任的主张，于法无据，本院不予采信，并认定原告的合同向对方为两被告。被告陆海光认可由被告胡慧向原告主张权利，系对自己权利的处分，于法无据，本院予以认可。原告及被告胡慧均确认合同到期后未就续租达成一致意见，故本院认定案涉租房合同到期终止。现双方就占用费及装饰装修折价款的支付问题存在争议，本院认为：一、根据合同约定，合同到期后未续租的，被告方添置用于经营的所有可移动、拆除的设备归被告所有，不能移动的设施不能拆除，留给原告，现原告否认其与被告胡慧就补偿装饰装修折价款存在合意，故被告胡慧应提供证据证明双方存在该合意，而从被告胡慧提供的录音中仅能体现出原告同意在与下家协商租赁事宜过程中提出案涉装饰装修补偿事宜，无法证明原告曾对被告胡慧作出进行补偿的承诺，故对被告胡慧提出的要求原告补偿装饰装修折价款的主张，本院不予支持；二、合同终止后，两被告理应将系争房屋腾退、返还给原告，并向原告支付占有使用期间的费用，但从双方之间录音及聊天记录等证据材料可以看出，原告确有将被告装饰装修一并出租的意愿，但至2020年7月1日起原告明确通知将系争房屋内物品搬离，而被告胡慧在庭审中也表示对于电器、灯具等要求再行利用，故本院认定两被告应向原告支付2020年7月1日至实际返还之日止的占用费，原告主张的占用费标准于法有据，本院予以采纳。原告诉请主张的水电费依据不足，本院不予支持。被告胡慧诉请要求原告返还押金1万元，于法有据，本院予以支持。被告陆海光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第八条、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陆海光、胡慧应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇北大街XXX号、XXX号房屋并返还给原告杨根荣；二、被告陆海光、胡慧应于本判决生效之日起十日内支付原告杨根荣房屋占用费(以每月13,000元的标准，自2020年7月1日起算至实际腾退返还之日止)；三、原告杨根荣的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告杨根荣应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告胡慧押金1万元；五、反诉原告胡慧的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,251.68元，减半收取计625.84元，由被告胡慧负担；反诉受理费1,025元、鉴定费2,400元，由反诉原告胡慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年三月二十二日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第八条民法典实施前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。