河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初1444号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所地郑州市中原区金田路10号1号楼3层。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王若昊，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦柯，河南路德律师事务所实习律师。被告：赵艳菊，女，汉族，1968年9月3日出生，住河南省杞县。第三人：渤海银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市郑东新区金水东路88号2号楼。负责人：张秀山，该行行长。委托诉讼代理人：曹威，该行员工。原告郑州汇泉置业有限公司诉被告赵艳菊、第三人渤海银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王若昊、王梦柯，第三人委托诉讼代理人曹威到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的合同编号为180××××8754的《商品房买卖合同》于2020年12月21日解除；2.并判令被告协助完成合同编号为180××××8754的《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记；判令被告、第三人协助完成合同编号为180××××8754的《商品房买卖合同》所涉房屋的预抵押登记的解除手续；3.请求判令被告向原告支付补偿金（暂计）1892.75元（以每一期扣划的保证金为基数自2020年6月30日按每天万分之五标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2020年12月21日，详见补偿金计算明细表）；4.请求依法判令被告承担违约金53051.65元，律师费6000元；5.请求被告依法承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月12日，原、被告双方签署合同编号为180××××8754的《商品房买卖合同》，被告采取按揭贷款的方式购买原告开发的位于中原区××、××楼××房屋××套。合同签订后，双方到房管部门完成了《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记手续。原告依据《商品房买卖合同》约定为被告在渤海银行股份有限公司郑州分行提供阶段性保证担保，被告办理完按揭贷款及预抵押登记手续以后，由于多次逾期未缴按揭款，导致按揭贷款银行多次扣划原告的保证金，原告多次催促被告未果，且被告以实际行动表明不履行合同义务，其行为已构成严重违约，根据《商品房买卖合同》约定已达到合同解除条件。原告依据《合同法》、《商品房买卖合同》相关约定通知被告解除合同。依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权的实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记”之规定，房屋买卖合同的预告登记仅是对将来物权实现的保障措施，预告登记并非物权登记，被告也并非物权人，不能因为预告登记而剥夺原告的合同权利，也不能因为预告登记而免除被告的合同义务。被告违反合同约定，以实际行动表明不履行合同义务，其行为已构成严重违约，合同依法解除，被告应当依法承担相应的违约责任，并赔偿原告因被告的违约所造成的全部损失。为了依法保护原告守约人的合法权益，故诉至贵院，望依法判如所请。第三人答辩，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：2018年7月3日，原告与被告签订编号为180××××8754《商品房买卖合同》一份，约定被告采用按揭贷款方式，购买原告开发的位于郑州市中原区××、××楼××房屋××套，总房款为1061033元，首付款为319033元，商业贷款742000元。合同附件四约定：如果出卖人未按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其偿还的全部款项支付给出卖人，同时按日万分之五的标准支付赔偿金；买受人未按上述约定付清全部款项延迟达30日，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除合同。合同签订后应一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款百分之五的违约金给对方……同时，违约方如不予配合办理的，其还应承担应解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等。被告与第三人签订《个人一手房按揭抵押借款合同》载明：被告向第三人借款742000元用于购买郑州市中原区金田路南、玉轩路西15号楼20层2004号房屋，被告等额还本付息，分228期偿还，抵押物为郑州市中原区金田路南、玉轩路西15号楼20层2004号房屋；原告（保证人）与第三人（贷款人）签订《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》载明：在保证期限内，若借款人不按借款合同按时偿付任何被担保人债务，或贷款人根据合同约定要求借款人提前归还其借款合同项下的全部或部分借款的，贷款人有权向保证人发出通知要求保证人承担全部连带责任并行使合同项下的权利。合同签订后，原、被告双方到房管部门办理了预购商品房预告登记、《商品房买卖合同》信息备案等手续以及房屋预抵押登记手续，原告为被告按揭贷款提供了阶段性保证担保。因被告自2020年6月起多次未偿还按揭贷款，第三人多次对原告保证金账户进行扣划；2020年11月10日，原告向被告发出催告及解除合同通知函，要求被告偿还原告代偿的款项以及解除合同。2021年1月28日，第三人将被告保证金账户684811.17元作为全部提前还款进行扣划。另查明，原告为本次诉讼，支出律师代理费6000元。上述事实有当事人陈述、证据材料予以证实。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行其义务。被告未按照约定偿还银行贷款，致使银行划扣原告保证金，在原告通知被告后，被告也未及时偿还原告代偿款，故合同约定的解除条件成就，原告有权解除合同。原告依据合同约定，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并主张被告承担相应违约责任的诉请，于法有据，本院予以支持，被告应付总房款的5%即53051.65元违约金及6000元律师费。原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记解除手续，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告协助办理预抵押登记解除手续，因该项请求涉及第三人，故该项请求本院支持被告和第三人共同协助原告办理。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃了相应的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。对于原告要求判令被告向原告支付补偿金（暂计）1892.75元（以每一期扣划的保证金为基数自2020年6月30日按每天万分之五标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2020年12月21日，详见补偿金计算明细表）的诉讼请求，本院认为，对于被告违约行为，其已要求被告支付违约金进行补偿其损失，其再提出上述诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告郑州汇泉置业有限公司与被告赵艳菊签订的编号为18003808754的《商品房买卖合同》于2020年12月21日解除；二、被告赵艳菊于本判决生效之日起十日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理编号为的18003808754的《商品房买卖合同》备案信息注销手续和商品房买卖预告登记解除手续；三、被告赵艳菊、第三人渤海银行股份有限公司郑州分行于本判决生效之日起十日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理编号为的18003808754的《商品房买卖合同》的抵押权预告登记解除手续；四、被告赵艳菊于本判决生效之日起十日内支付原告郑州汇泉置业有限公司违约金53051.65元，律师费6000元，共计59051.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7202元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王斌二〇二一年三月十二日书记员  弓露