山西省阳曲县人民法院民事判决书（2021）晋0122民初48号原告：张某，阳曲县交警队车辆管理所干警，住阳曲县。委托诉讼代理人：赵某（系原告张某的丈夫），住太原市阳曲县。委托诉讼代理人：刘某，山西三晋律师事务所律师。被告：张星亮，男，1976年5月19日出生，阳曲县城居民，住阳曲县东黄水镇水泉沟村。原告张某与被告张星亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人赵某、刘某，被告张星亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房地产买卖契约》及《二手房购房定金合同》；2、判令被告向原告双倍返还购房款定金100000元整;3、本案诉讼费、保全费用等由被告承担。事实和理由：2020年5月，原告经中间人魏有福介绍向被告购房。后原被告分别于2020年5月24日、2020年6月8日签订《二手房购房定金合同》及《房地产买卖契约》，约定：原告购买被告个人单独所有的的位××县的房屋，房屋建筑面积134.77m2，总价款780000元整；《二手房购房定金合同》签订后，2020年5月25日原告依约以银行转账形式向被告支付了50000元购房定金，被告出具了收条。但在原告积极办理银行贷款的期间2020年7月4日，原告收到被告预单方解除双方签订的上述两份合同的律师函，原告随即给被告打电话，欲阐明办理银行贷款的繁杂及愿意承担双方购房合同中约定的迟延付款的滞纳金，并要求继续履行上述两份合同，但被告拒接原告电话，进行恶意逃避。原告只能四处凑齐了剩余购房款，并通过拨打电话及发送短信方式联系被告以向其支付剩余房款，但被告仍拒接电话且不予回复信息。原告又联系中间人魏有福希望通过其向被告转达支付剩余购房款及继续履行涉案两份合同的意思，也未果。之后，经原告向阳曲县不动产登记中心查询得知，被告在2020年7月3日已经将上述房屋过户给了案外人牛永生。请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告张星亮辩称，原告所述与事实不符，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、房屋买卖过程中是与原告的丈夫赵某联系，赵某从事房屋中介。二、本人签订的协议是原告丈夫赵某提供的格式合同。三、虽然签订定金合同时，约定配合原告办理银行贷款，但并不是同意其除定金外全部使用银行贷款资金购房。这样“没有首付款”既不符合银行贷款政策，也不符合买卖双方风险共担的原则。因此，签订正式合同时，未予确认。四、原告不存在任何支付购房款的行为，更谈不上愿意支付滞纳金。根据合同约定，2020年6月20日前原告应分两次付清购房款，但原告从2020年5月25日支付定金到2020年7月2日一个多月连首付款都没有支付，原告严重违约。五、2020年7月2日在原告既不付房款，又催告无果的情况下，才通过法律途径，向原告发出律师函。但未收到原告同意付款的任何书面材料。六、起诉状中“向原告双倍返还定金”与法理相悖。原告只支付过定金，未在约定时间（2020年6月20日前）付清购房款，属于严重违约，合同自动终止。且原告在2020年7月3日收到律师涵后，也未能付清购房款，此种情况下合同解除，双方权利义务终止。因原告违约，购房定金不予退还。本院经审理认定事实如下：2020年5月24日，原告张某作为乙方与被告张星亮作为甲方签订了《二手房购房定金合同》。双方约定原告张某购买被告张星亮所有的的位××县的房屋，房屋的成交价格为780000元，原告张某支付50000元的购房定金作为买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，原告支付的定金转为房价款。被告同意配合原告提供办理银行贷款的材料和手续。同时该合同约定“甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金…甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应向乙方双倍返还定金。”2020年5月25日，原告张某向被告张星亮支付定金50000元。被告张星亮向原告张某出具收条。2020年6月8日，原告张某作为乙方与被告张星亮作为甲方在签订了《房地产买卖契约》，双方约定，甲方自愿将位于太原市××县的房地产（房屋建筑面积134.77平方米）出售给乙方，乙方愿意购买该房产，房屋的成交价格为780000元，乙方于2020年6月20日前两次付清给甲方。购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2020年6月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物内的土地使用权一并转移给乙方…违约责任，双方约定“乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。被告张星亮委托山西智涵律师事务所律师王永光向原告张某出具律师函，该函写明“依据张星亮陈述及提供相关材料，2020年5月24日你与张星亮签订了位于太原市××县房屋的《二手房购房定金合同》，并支付购房定金50000元，2020年6月8日双方签订《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》约定你应将780000元购房款在2020年6月20日前两次付清张星亮，购房定金在最后一次付款时冲抵。但截止今日（2020年7月2日）你方已经逾期12日未向张星亮支付购房款，构成违约，致使双方合同目的无法实现，并造成张星亮严重经济损失。依据《合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。请于见函当日付清张星亮全部购房款、因逾期付清购房款产生的滞纳金及因你方违约造成张星亮在银行贷款产生的利息，逾期不支付的，张星亮有权解除与你方签订的《房地产买卖契约》，并不退还50000元的购房定金。”上述律师涵于2020年7月3日被告通过中国邮政快递邮寄，原告于2020年7月4日收到上述律师涵。另查明，被告张星亮于2020年7月3日将上述房屋出卖给案外人牛永生，于2020年7月3日办理房屋所有权转移登记，于2020年7月7日颁发晋（2020）阳曲县不动产权第0000423号不动产权证书。现该房屋的权利人为案外人牛永生。认定上述事实的主要证据有：原、被告的身份证、《二手房购房定金合同》、《房地产买卖契约》、不动产权证复印件、智慧柜员机业务回执、收条复印件、短信截图打印件、通话记录截图打印件、涉案房屋不动产登记中心登记信息复印件、通话录音、律师函原件、快递回单、房屋买卖合同复印件及本院开庭笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告张某与被告张星亮签订的《二手房购房定金合同》、《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据原被告双方签订的《房地产买卖契约》约定，原告张某应于2020年6月20日前两次付清被告张星亮购房款780000元，并约定原告张某中途悔约，不得向被告张星亮索还定金；被告张星亮中途悔约，应在悔约之日起日内将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金。本案中，原告张某就定金问题提起诉讼，虽然原告并未依约于2020年6月20日前付清被告房款，存在违约，但未中途悔约。被告张星亮在原告收到其律师函之前就将涉案房屋卖与他人，并办理不动产转移登记手续，属于中途悔约，根据原被告《房地产买卖契约》约定，应在悔约之日起日内将定金退还给原告。由于涉案房屋已经由阳曲县不动产登记中心办理所有权转移登记手续，该房已登记在第三人名下，原被告签订的购房合同无法继续履行，原被告均同意解除双方签订的合同，故对原告主张解除双方签订的《房地产买卖契约》及《二手房购房定金合同》的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告张星亮签订的《二手房购房定金合同》及《房地产买卖契约》。二、被告张星亮于本判决生效后十日内返还原告张某购房款定金50000元。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取1300元，由原告张某、被告张星亮各负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 义书阁二○二一年三月三十一日法官助理 张香汝书记员 张霞艳