湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初598号原告（反诉被告）：谭美珍，女，汉族，1949年1月14日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：匡帅，湖南绥之律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国铁塔股份有限公司湘潭市分公司，住所地：湘潭市岳塘区书院路街道书院路36号办公楼801-818室，统一社会信用代码：9143030032066499XH。法定代表人：胡恩铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）谭美珍（反诉被告，以下统称被告）与被告中国铁塔股份有限公司湘潭市分公司（以下简称铁塔湘潭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员范安伟独任审判，于2021年3月15日对本案公开开庭进行了审理。原告谭美珍及其委托诉讼代理人匡帅以及被告铁塔湘潭分公司的委托诉讼代理人王雅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告谭美珍向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年10月19日至2020年10月18日湘潭市雨湖区××乡××村××组场地租金36000元；2.判令被告向原告支付2020年10月19日至今湘潭市雨湖区××乡××村××组场地租金4500元，暂计算至2021年1月18日;3.判令被告向原告支付违约金，违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至清偿全部场地租金完毕之日止；4.判令被告支付场地租金后立即腾空场地；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月19日签订《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》，该合同约定原告将其所有的湘潭市雨湖区××乡××村××组场地出租给被告使用，租金每年18000元，按年支付，租期自2017年10月19日至2020年10月18日止。在合同履行过程中，被告支付了2017年10月19日至2018年10月18日的场地租金18000元后，被告违反合同约定拒不支付剩余租金，原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝履行支付义务。现双方的租赁合同己经到期，原告作为诚信的合同守约方不愿损毁被告安装在场地内的设备和机房等财产，在被告既没有支付租金又继续占用场地的情况下，原告仍在妥善的保护被告的财产，但被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告铁塔湘潭分公司辩称，1.原告违反诚实信用原则，恶意隐瞒案涉房屋及周边即将将拆迁的消息。2014年11月17日，原告与中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司签订了《东环小区基站房屋租赁合同》，移动公司向原告租赁了案涉的房屋用于放置移动通信设备，建设移动通信发射塔及机房。租赁期限为3年，自2014年10月19日至2017年10月18日。2016年3月7日，经移动公司及原被告三方一致同意，约定自2015年11月1日起《东环小区基站房屋租赁合同》中中国移动的相关权利义务由被告承接。合同到期后，原被告签订了《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》，租赁期3年，自2017年10月19日至2020年10月18日。合同中明确约定了被告租赁场地作无人值守基站机房，属于公共通信工程，系国家公共通信网的构成部分，需要室外安装天线设备、布设线缆，需要房屋周边的配套能保证通信工程及基站设备运行的需要。原告对被告租赁场地的用途及使用需求是明知的。2017年11月底开始，被告发现周边线路经常出现问题导致基站设备无法正常使用。经被告调查了解，原来早在2016年雨湖区政府就发布了一环东路东段征收项目的拆迁公告，案涉房屋位于征拆红线范围之内。因拆迁施工导致该房屋周边的线路及配套设施遭到破坏，进而基站使用受到严重影响。到2018年9月份，因拆迁施工租赁场地已彻底不具备开通基站的可能性。原告作为当地村民明知政府已经发布拆迁公告即将对案涉房屋及周边进行拆迁，也知道拆迁必将导致房屋及周边的配套设施不能满足被告作为基站使用的要求，仍然恶意隐瞒这一关键信息。结果导致合同签订后一个多月，基站就开始不能正常使用。酿成本案纠纷的原因系原告为了一己私利，隐瞒关键信息导致合同无法履行。2.被告多次与原告协商解除租赁合同，原告不但不同意反而恶意阻止被告搬离设备。在拆迁导致线路出现问题后，被告不得不经常派人修复线路、排除故障，增加了大量费用成本。案涉房屋无法满足被告的使用需求，完全达不到被告签订合同的目的。被告主动多次与原告协商解除，原告本人也曾表示过同意，但后来又遭到其小儿子、小儿媳的反对，场地完全不可能作为基站使用后，双方又多次、反复协商，被告一方一拖再拖，反反复复。被告担心基站设备因停运产生安全问题，提出先搬离设备再谈解除合同还是遭到了原告的拒绝。2019年6月27日，被告不得不向被原告送达了《合同终止函》，告知提前终止合同并同意在租金上给予让步。原告不予书面回复也仍不允许被告搬走设备。2020年1月15日，被告再次向原告邮寄《关于湘潭东环小区无线机房设备安全风险告知函》，原告予以签收但仍然不予理会。基站设备至今未搬离的原因在于原告一方恶意阻止。3.原告主张的各项诉讼请求均不应予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案，原告除因向被告交付能够放置设备的场地外，还应保证该场地能与外界的配套设施共通，具备开通基站的条件，能够确保通信工程和基站设备运行的需要。被告租赁场地是用于基站使用而非租赁仓库用于堆放设备。案涉的租赁场地因拆迁使得周边的配套设施及线路无法恢复且无法重铺，不具备作为基站使用的可能性。被告租赁该场地不但不能使用、收益，反而因基站瘫痪导致运营成本无法收回，用户端通信质量下降，运营商投诉、被告蒙受巨大经济损失，造成国有资产流失。原告未能提供满足合同约定标准的租赁场地构成根本违约，2018年9月基站已经完全不能使用，原告主张2018年10月19日至今的租金没有任何事实及法律依据。综上，原告恶意隐瞒拆迁真相，与被告订立合同，因原告无法提供能满足墓站使用的租赁场地，被告签订合同的目的无法实现，被告不承担由此产生的租金，并有权要求原告退还已收取的租金。请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告铁塔湘潭分公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告退还租金18000元；2.判令原告承担资金占用利3627.62元（自2017年11月9日起以18000元为基数按照年利率6％计算至实际付清之日止，暂计算至2021年3月19日）;3.原告承担本案反诉费用。事实与理由：2017年10月，原被告签订了《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》，约定原告提供位于湘潭市雨湖区××乡××村××组楼顶的20平方米场地用作被告自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供被告自行安装室外天线设备，租赁期限合同约定租赁期3年，自2017年10月19日至2020年10月18日，租金为18000元／年。合同签订后，被告依约于2017年11月9日向原告支付了2017年10月19日至2018年10月18日期间的租金18000元。2017年11月底，被告发现基站设备没有正常运行，安排维护人员前往基站现场查看，发现因周边拆迁施工致使被告基站配套设施被破坏，传输线路被挖断。原来原告房屋早已属于政府划定的拆迁红线范围之内。因周边施工线路屡遭破坏，最终无法再重新铺设。到2018年9月份，因线路问题租赁场地的设备已经完全无法使用，基站无法继续发挥功效，根本达不到被告签订租赁合同的目的。早在2016年雨湖区政府就发布了一环东路东段征收项目的拆迁公告，原告作为当地村民且租赁房屋位于征拆红线范围之内，其理应知道拆迁的时间及范围，也理应知道拆迁施工将带来合同无法正常履行的不利影响。然而在签订合同之前，原告没有将拆迁的情况如实告诉被告。根据《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》第7.3条规定，遇国家重点工程项目或政策性场地拆迁，原告应提前三个月向被告提出解除执行合同，并退还乙方已支付的用于租赁场地建基站的租金。第8.1条规定，原告有义务协助好被告做好关系协调工作，若因关系为协调到位致使被告无法正常使用，原告应按实际情况退还被告所支付的租金及利息。被告认为在签订合同之前，原告应告知被告案涉租赁房屋属于政府拆迁红线范围之内，但是原告隐瞒了真实情况签订了合同，且签订合同之后亦没有根据合同条款主动提出解除合同并退还费用，构成违约。根据合同的约定，原告应当退还被告已经支付的租赁费18000元及利息。综上，原告隐瞒房屋及周边即将拆迁的真实情况导致合同签订后基站传输线路及设备因拆迁施工无法正常使用，原告的行为违反诚实信用原则，构成违约，且损害了被告的合法权益，理应承担相应的违约责任。请求人民法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持被告的反诉请求。原告谭美珍辩称，1.被告反诉所称完全不属实，所谓原告隐瞒欺骗是子虚乌有，原告至今仍居住在租赁房屋内，所谓的拆迁并没有发生，原告也不同意拆迁，国家规定拆迁必须征得被拆迁人的同意并达成安置协议才能进行拆迁，原告从未答应过拆迁，被告所称的拆迁与本案无关。2.被告的反诉没有依据，原告仍在房屋正常居住，使用房屋，被告的机房设备和室外设备天线等仍在原告场地，其所基建站设施被破坏、传输线路被破坏挖断与原告没有任何关系，原告没有义务处理该事宜。如果是事实，被告完全可以维权不需要等到原告起诉再来提出无理的诉讼请求，其所称是虚假事实，是恶意违约拒绝履行合同义务的行为。3.当事人在民事诉讼中就其主张的事实应当提供证据证实，其所提交的证据是原告已经向法庭提交的证据。被告所称的设施被破坏达不到租赁合同的目的的陈述没有任何证据证实，因事实根本不存在，故应承担举证不能的法律后果。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月，原告谭美珍（甲方）被告铁塔湘潭分公司（乙方）签订了《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》（含一份保廉合同），约定由原告将其位于湘潭市雨湖区××乡××村××组房屋（办理了集体土地建设用地使用证）的四楼楼顶的20㎡场地出租给被告，用作被告自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供被告自行安装室外天线设备，被告可根据基站需要安装框架或支架，还由原告提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便被告布放相应缆线，租期3年，自2017年10月19日至2020年10月18日止，租金18000元／年，按年交付。该租赁合同第七条约定：“双方可以协商变更或解除本合同；租赁期满合同自然终止；遇国家重点工程项目或政策性场地拆迁，甲方应提前三个月向乙方提出解除执行合同，并退还乙方已支付的用于租赁场地建基站的租金”，另在第八条约定：“甲方由义务协助乙方做好关系协调工作，若因关系未协调到位致使乙方无法正常使用，甲方应按实际情况退还乙方所支付的租金和利息”以及在第九条约定：“因国家建设、城市管理及其他社会公共利益需要导致租赁场地被拆迁或征用致使合同无法继续履行的，本合同自动终止且双方互不承担违约责任，双方据实结算租金”。合同签订后，被告依约支付了第一年（2017年10月19日至2018年10月18日）的场地租金，但自第二年起未再向原告支付租金（其中原告于2018年11月21日为被告开具了金额为18000元增值税发票，但因被告未实际支付租金故又办理了退税），且继续占用涉案场地至今。2019年6月27日，被告由向原告发出《合同终止函》，称：“合同签订后，我方依约支付了2017年10月19日至2018年10月18日为期一年的租金18000元。因基站当地属于拆迁范围，移动公司湘潭分公司于2017年12月已将设备搬离不再使用该基站。我方同意将基站租金支付至2019年6月，折算租用期限为8个月，租金为12000元不含税，同时解除租赁合同，合同终止我方将不再租用你方场地及支付租金。我方将租金转让你方账户后30天内，将基站所有设备拆除、搬离，双方互不追究对方责任。”2020年1月18日，被告通过ＥＭＳ向原告邮寄了一份《关于湘潭东环小区无线机房设备安全风险告知函》，载明：“我方在2019年6月27日正式提交合同终止函及后续处理办法，但截至目前尚未收到贵方任何正式书面回复，也未能达成协商一致结果，导致我方无法安排基站设备维护拆除，基站设备长期处于无人维护维修状态，存在较大安全风险，我方再次将相关基站安全风险告知贵方，督促贵方按照合同条款履行相关合同终止条款并配合我方完成基站拆除及风险防控。如因贵方不同意我方拆除基站设备产生的任何风险，一切后果由贵方承担，我公司保留法律维权权利”。对此，被告辩称：“在支付第一年租金后的一个月时间内，租赁设备就因场地周边的配套设施拆迁改造问题受到严重影响（如光缆等传输线路被挖断、周边配套设施被破坏等），到2018年9月份设备已经完全无法使用，设备也已瘫痪（提交的2017年至2021年电业局电费清单可以证实自2017年11月份开始基站电量大幅下降直至2019年9月份基本没有产生电量）”。此后，原被告双方就租金及基站拆除等事宜多次协商僵持不下，故均诉至本院，形成本诉及反诉。另查明：(1)2014年11月17日，原告曾与中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司签订了《东环小区基站房屋租赁合同》，约定由移动公司租赁原告前述案涉房屋楼顶用于建设移动通信设备，建设移动通信发射塔及机房，租赁期限为3年，自2014年10月19日至2017年10月18日。合同签订后，移动公司依约建了铁塔和机房。2016年3月7日，经移动公司及原被告三方一致同意，约定自2015年11月1日起《东环小区基站房屋租赁合同》中移动公司的相关权利义务由被告承接，铁塔及机房等设施一并移送给被告。该合同到期后，故原被告双方于2017年10月续签了前述《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》（含保廉合同）。(2)2016年3月7日，湘潭市雨湖区人民政府公开发布了拆迁公告，包括原告涉案房屋在内的部分土地房屋在拆迁红线范围内。（3）原告当庭陈述称：“周边所谓的拆迁早已完毕，原告的房屋是紧挨拆迁地，以前拆迁办上门来说过这个问题，原告明确说了这是祖屋不拆，本租赁物不可能再有任何拆迁的说法，也不会拆迁”。以上事实有原、被告陈述，原告提交的“原被告身份信息、《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》（含保廉合同）、集体土地建设用地使用证、发票及完税凭证、照片”以及被告提交的“《东环小区基站房屋租赁合同》、合同转让事宜的同意函、电费清单五份、征收公告、红线图、房屋征收补正公告、征收补偿方案（征求意见稿）、现场照片、合同终止函、风险告知函、ＥＭＳ投递记录、证人李某的证人证言”等证据在卷佐证，足以认定。本院认为,合法的租赁关系受法律保护。本案中，原、被告双方于2017年10月签订的《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，未违反公序良俗，依法受法律保护，双方应依约履行合同义务。就本案而言，不管前述租赁合同是否已解除，但鉴于该租赁合同已于2020年10月18日到期，且双方又未续租，故原告主张被告腾空租赁场地的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，系由于被告在向原告发出解除通知后原告不同意不配合被告搬离场地和拆除设施导致占用租赁物至今，故不应承担租赁物占用费。对此，本院认为，因被告提交的现有证据不足以证明原告的行为足以阻碍其搬离场地和拆除设施，且作为一个理性的公司法人，完全可以通过起诉等司法途径予以解决，而不是放任（占用费持续产生风险）直至合同期满后，待原告起诉租金后才进行主张。故，对于被告的该抗辩主张，本院不予采纳。关于租金问题，从本案的事实来看，被告一直占用涉案场地至今，且未向原告缴纳2018年10月19日之后的租金或场地占用费的事实是客观存在的，故原告有权主张被告支付自2018年10月19日起至实际腾空场地之日止的场地占用费或租金。但鉴于被告未搬离租赁场地以及未支付租金可归因于周边拆迁改造（如光缆等传输线路被挖断、周边配套设施被破坏）等问题在客观上导致被告基站设备等无法正常使用，且考虑到原告未告知被告拆迁信息对此存在过错，故可以酌情减少租金和场地占用费。承前文所述，本院酌情确认租金和门面占用费以1000元/月计算。另，被告依据租赁合同第七条和第九条约定提出反诉，要求原告退还其已支付的第一年租金及该资金占用利息。但从《湘潭东环小区无线机房基站场地租赁合同》第七条和第八条的内容来看，其主要针对租赁场地及房屋本身因政策被拆迁导致租赁物客观无法使用之情形所做的约定，故被告以此为由提出前述反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于原告提出的违约金诉讼请求，因双方未明确约定，且本案系租赁合同纠纷非借贷，故本院不予支持。综上，本院依《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司湘潭市分公司于本判决生效之日起三十日内腾空（含拆除相应占用租赁物的有关设施）其占用原告（反诉被告）谭美珍位于湘潭市雨湖区××乡××村××组房屋相应的楼顶及机房等租赁场地；二、由被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司湘潭市分公司于本判决生效之日起十日内以1000元/月的标准向原告（反诉被告）谭美珍支付自2018年10月19日起至实际腾空场地之日止的场地占用费（租金）；三、驳回原告（反诉被告）谭美珍的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）中国铁塔股份有限公司湘潭市分公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费810元，减半收取405元，反诉受理费175元，合计580元，由被告中国铁塔股份有限公司湘潭市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  范安伟二〇二一年三月十九日法官助理徐慧鹏书记员张彤附法律条文如下：《中华人民共和国民法典》第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。