湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初677号 原告：常德市经山水投资有限公司，住所地常德柳叶湖旅游度假区七里桥街道戴家港社区柳河路常德河街D2号。 法定代表人：肖静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁伟志，湖南南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：江**。 委托诉讼代理人：周录，湖南广慈律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告常德市经山水投资有限公司（以下简称经山水公司）与被告江**合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告经山水公司委托诉讼代理人丁伟志，被告江**委托诉讼代理人周录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经山水公司向本院提出诉讼请求：1、终止经山水公司与江**的租赁关系，江**返还租赁门面；2、江**承担截止2019年12月31日止经山水公司对门面装修及家具的使用费1260333元；3、江**立即支付截止2019年12月31日止拖欠租金1310850.21元、物业费407695.13元；4、江**接上述标准支付从2020年1月1日至门面返还期止的租金、物业费、物品使用费；5、江**承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月11日，江**承租了经山水投资有限公司常德河街商铺M1门面，租赁面积约为2112.41平方米，从事餐饮经营。经山水公司花费199万元对M1门面进行了装修并购置了家具。当时约定租金按72元/平方米计算，租期5年，从2016年10月13日至2021年10月22日止，物业费按整个河街标准收取5元/平方米，经山水公司依约将租赁门面交付给江**经营。后因相关经营户反映，市有关部门考虑河街实际经营情况，委托评估公司对河街所有门面租金进行评估，江**承租的M1（2077.43平方米）月租金15元/平方米，M1c、M1d、M1d（M1e）（34.98平方米）。江**进入经营后，一直未支付租金，截止2019年12月31日江**共欠经山水公司租金1310850.21元、物业费407695.13元，经山水公司多次催讨均未果，以致成讼。 江**答辩称，一、经山水公司不是本案的适格主体。江**只在2016年12月份与案外人常德市老河街商业经营管理有限公司签订了一份《租赁意向书》，从未与经山水公司签订任何书面合同。二、根据江**与案外人常德市老河街商业经营管理有限公司签订的《租赁意向书》第二条的具体内容可知，江**与常德市老河街商业经营管理有限公司的关系是一种合作经营关系，而不是租赁关系；第四条约定“按照利润的8%作为租金”，根据江**提交的财务报表显示，合作项目一直处于亏损状态，故无需缴纳租金；物业收费标准为：第一年2.5元/平米/月，第二年3.5元/平方米/月，第三年4元/平方米/月，并非经山水公司在诉状中主张的标准。 根据当事人的诉辩主张和举证、质证以及本院的认证，本院确认以下事实： 2016年（《租赁意向书》未注明签约时间，从《租赁意向书》的约定推论签约时间应在2016年），常德市老河街商业经营管理有限公司（甲方）与江**（乙方）签订《租赁意向书》（《租赁意向书》常德市老河街商业经营管理有限公司未加盖公章，审理过程中，经山水公司表示认可《租赁意向书》的效力），约定如下：常德市老河街商业经营管理有限公司将常德河街商铺位于M1及M1c,M1d,M1e,建筑面积约为2112.41平方米（具体面积以测绘报告的面积为准）出租给江**；经营项目为常德特色餐饮德忆楼；乙方按照利润的8%作为租金，乙方须每月8号之前将上月财务报表交予甲方，在每月15号之前按照报表数将上月租金交给甲方；合作期限：2016年12月5日至2019年12月5日；甲方给予乙方6个月免租期，即从2016年12月5日—2017年6月5日，但乙方需支付装修期间实际发生的相关费用（含水电气费、通讯费、物业管理费、中央空调使用费、网络费等）；租赁期间，按以下标准每月缴纳物业管理费用，第一年：2.5元/平方米/月，第二年：3.5元/平方米/月，第三年：4元/平方米/月。由于乙方在经营M1的同时意向购买该商铺，因此乙方应缴纳500000（大写：伍拾万元整）作为购房诚意金，该诚意金不计息。后常德市老河街商业经营管理有限公司将租赁物交付给江**。2017年5月27日，江**向经山水公司转款500000元。此后，经山水公司又将500000元退回给江**。江**至今在使用租赁物，且未交纳租赁费和物业服务费。 2018年10月25日，常德市人民政府国有资产监督管理委员会同意经山水公司等2家公司整合至常德市老河街商业经营管理有限公司。涉及到常德河街的法律纠纷均以经山水公司名义起诉。 2019年11月5日，常德市老河街商业经营管理有限公司向江**发出通知，载明：根据国资委相关规定及要求，常德河街麻阳街Ｍ1号商铺的招租需进行挂网公示，鉴于江**实际使用的情况，如想继续承租请于2019年11月10日前到常德市××街××街管理部办理租赁报名相关手续，并缴纳680000元保证金，否则视为江**放弃麻阳街Ｍ1号商铺的优先租赁权，常德市老河街商业经营管理有限公司将对外招租。 受本院委托，2020年12月21日，湖南德源联合会计师事务所作出了《司法鉴定意见书》：常德市柳叶湖旅游度假区德亿楼自2017年元月至2019年12月止的财务状况为2017年度经营性盈利633951.57元，2018年度经营性亏损为46974.17元，2019年度经营性亏损为275741.38元。 另查明，常德河街M1号门面测绘面积为2077.43平方米。2019年4月，经山水公司聘请专业评估公司经过市场调查，走访商户，于2019年出具了河街租赁价格评估报告，评估意见为：常德河街M1号门面租金标准为15元/平方米/月，评估租金总额373937.40元/年。2020年1月6日，湖南里程资产评估土地房地产估价有限公司对常德河街商铺M1c、M1d、M1e租金价格测算评估意见：常德河街商铺M1c、M1d、M1e实际面积分别为12平方米、12平方米、10.98平方米，预估月均租金均为150元/平方米。自2019年常德河街商铺物业服务费均按5元/平方米/月的标准收取。 以上事实，有《租赁意向书》、《通知》、常德市人民政府国有资产监督管理委员会批复文件、河街商铺租金标准评估明细表（麻阳街）、河街商铺租金标准明细（麻阳街）、《司法鉴定意见书》、到庭当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 虽然《租赁意向书》系常德市老河街商业经营管理有限公司与江**签订，但是常德市老河街商业经营管理有限公司未加盖公章，审理过程中，经山水公司表示认可《租赁意向书》的效力，江**按照《租赁意向书》的约定向经山水公司转款500000元，经山水公司与江**以各自的行为作出一致意思表示愿意受《租赁意向书》约束，《租赁意向书》内容不违反相关法律、法规强制性规定，且2018年10月25日，常德市人民政府国有资产监督管理委员会同意经山水公司等2家公司整合至常德市老河街商业经营管理有限公司。涉及到常德河街的法律纠纷均以经山水公司名义起诉，应依法确认《租赁意向书》合法有效。经山水公司与江**均应依约履行合同，不得擅自变更或者解除合同。常德市老河街商业经营管理有限公司将租赁物交付给江**后，江**在合同履行期内，即在2016年12月5日至2019年12月5日期间，江**应按照《租赁意向书》约定支付租金50716.13［2016年12月5日至2019年12月5日应按照利润的8%作为租金，江**2017年度经营性盈利633951.57元，租金应为50716.13元（633951.57×8%）元，2018年度和2019年度均处于亏损状态，不计算租金］和物业服务费253489.2元［实际面积为2112.41平方米，则2017年度物业服务费为63372.3元（2112.41平方米×2.5元/平方米/月×12月），2018年度物业服务费为88721.22元（2112.41平方米×3.5元/平方米/月×12月），2019年物业服务费度为101395.68元（2112.41平方米×4元/平方米/月×12月），上述三年度物业服务费合计为253489.2元］。合同履行期届满后，江**未购买租赁物，亦未重新签订合同，依法应将租赁物返还给权利人，即经山水公司，其仍然占用租赁物，其行为构成违约，必然会给经山水公司造成损失，应依法承担违约责任。江**应依法给与经山水公司合理赔偿，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，而经山水公司的损失主要是租金损失和物业服务费损失。参照经山水公司委托评估意见，经山水公司每月租金损失为36408.45元［2077.43平方米×15元/平方米/月+（12平方米+12平方米+10.98平方米）×150元/平方米/月］。鉴于自2019年常德河街商铺物业服务费均按5元/平方米/月的标准收取，经山水公司每月物业服务费损失为10562.05元（2112.41平方米×5元/平方米/月）。故本院对于经山水公司要求江**返还租赁门面的诉讼请求，本院予以支持。对于经山水公司要求江**支付租金487617.53元（50716.13元+36408.45元/月×12月）（租金已计算至2020年12月5日，此后租金每月按照36408.45元标准计算至江**返还租赁门面之日止）的诉讼请求，本院予以支持。对于经山水公司要求江**支付物业服务费380233.8元（253489.2元+10562.05元/月×12月）（物业服务费已计算至2020年12月5日，此后物业服务费每月按照10562.05元标准计算至江**返还租赁门面之日止）的诉讼请求，本院予以支持。对于经山水公司的其他诉讼请求，因无相关证据佐证，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、江**于本判决生效之日起十日内向常德市经山水投资有限公司返还常德河街商铺M1、M1c、M1d、M1e； 二、江**于本判决生效之日起十日内向常德市经山水投资有限公司支付租金487617.53元（租金已计算至2020年12月5日，此后租金每月按照36408.45元标准计算至江**返还租赁门面之日止） 三、江**于本判决生效之日起十日内向常德市经山水投资有限公司支付物业服务费380233.8元（物业服务费已计算至2020年12月5日，此后物业服务费每月按照10562.05元标准计算至江**返还租赁门面之日止）； 四、驳回常德市经山水投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30632元，减半收取15316元，由常德市经山水投资有限公司负担9077元，江**负担6239元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  杨开伟 二〇二一年三月九日 法官助理沈勋 书记员姜丹丹