湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初8997号原告代利红，女，1977年10月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人唐方春，湖南晟和律师事务所律师。被告长沙市格林顿酒店管理有限公司，住所地长沙市雨花区井莲路397号紫铭大厦22层2216房。法定代表人陈昊雄。原告代利红诉被告长沙市格林顿酒店管理有限公司（以下简称格林顿酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告代利红的委托代理人唐方春到庭参加了诉讼。被告格林顿酒店公司经本院传票传唤，正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代利红向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《租赁合同》、《定金合同》、《委托装修协议》；二、依法判令被告返还原告支付的装修款52800元，并赔偿原告定金20000元、履约保证金2000元、房屋租金30000元，合计104800元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2020年5月3日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的位于长沙市开福区××道××层××室房屋作为酒店（住宿业）等商业用途，租赁期限自2020年9月4日起至2023年9月3日止，装修改造免租期为四个月，自2020年5月4日至2020年9月3日。第一年至第二年租金为每月3000元，此后每二年递增5%，若被告违约，原告有权直接扣除履约定保证，并要求被告赔偿6个月的租金作为赔偿。为了达到被告经营酒店的需要，被告要求原告对该房屋的装饰装修由原告委托被告来完成。双方同时还签订了《定金合同》、《委托装修协议》，约定原告将上述房屋委托被告进装修设计，合同价款为66000元，竣工后据实复核结算。原告应于《定金合同》签订之日起当时交付装修定金20000元，并按工程进度支付相应金额的工程款，如被告不履行主合同，应当双偿返还定金。上述合同签订后，原告于2020年5月3日向被告支付了定金20000元，并于当时签订了交房确认单，将房屋交付给被告，又于2020年5月15日按合同支付了13000元，于2020年6月23日了19800元，共计52800元。2020年9月19日，被告公司的客服人员向原告微信发送了一份《合同中止函》：“我公司资金链断裂，于2020年9月15日我公司已无力进行正常运转，公司目前只能暂停运营弘坤公寓、天悦国际项目，且中止与公司往来所有合同，同进我司安排相关工作人员与您商讨解约定或后期继续合同事宜，自2020年9月15日起，我司将不再承担房屋的租金及其物业费等”。截止到原告起诉之日，原告的房屋装修未完工，房屋钥匙也未交付原告，也没有被告任何的工作人员来同原告协商处理违约赔偿的问题。原告认为，原告委托被告装修的合同目的是为了履行《租赁合同》，以达到能够长期稳定的收取该房屋的租金，现被告明确告知原告不履行《租赁合同》，已构成违约，原告的合同目的不能实现，被告应当承担相应的违约责任。故此，原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告格林顿酒店公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2020年5月3日，原告代利红（出租方、甲方）与被告格林顿酒店公司（承租方、乙方）分别签订了《定金合同》、《委托装修协议》、《租赁合同》，其中《租赁合同》约定：1、甲方同意将享有完全所有权的位于长沙市开福区××道××号楼××层××室出租给乙方作酒店（住宿业）等商业用途使用。2、装修改造免租期为四个月，自2020年5月4日起至2020年9月3日止，如实际交房时间晚于免租开始日，则装修免租期相应顺延；装修免租期不计入实际租赁期限，如甲方没有按《装修委托协议》约定按时足额向乙方支付装修款，则装修免租期按甲方逾期付款天数相应顺延，直至甲方支付完毕全部装修款。3、租赁期限为120个月，自2020年9月4日起至2030年9月3日止，如装修改造免租期有顺延，则租赁期相应顺延。2020年9月4日至2022年9月3日租金为3000元／月，2022年9月4日至2024年9月3日租金为3150元／月，2024年9月4日至2026年9月3日租金为3307元／月，2026年9月4日至2028年9月3日租金为3472元／月，2028年9月4日至2030年9月3日租金为3645元／月。租金按季度支付，前4个月租金抵扣装修款12000元，首季租金于2021年1月4日支付，此后提前7个工作日支付下个季度租金。4、履约保证金为2000元，由乙方在支付首季租金时同时向甲方支付。本合同期满或提前解除时，甲方应在3日内无息退还乙方，甲方延期退还的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。5、违约责任，乙方如逾期支付租金超过1个月，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿6个月租金作为赔偿，且有权以履约保证金抵扣，不足部分由乙方补足。如甲方存在合同第六条2.1项所约定的违约情形或甲方单方提前解除合同，乙方有权甲方继续履行合同或解除合同，甲方根据《定金合同》和《委托装修协议》已付的定金或装修款不予退还，甲方应当赔偿乙方6个月租金作为违约金，另外，甲方还应退还乙方已付履约保证金及已支付的未履行期间的租金。合同另约定，双方签订本合同的前提条件是甲方同意将本合同标的房屋全权委托乙方进行装修，因此，双方需另签《定金合同》和《委托装修协议》，《租赁合同》的生效以《定金合同》和《委托装修协议》的生效并履行到位为前提。《定金合同》约定：甲方将前述涉案房屋委托乙方装修设计，本合同签订日甲方向乙方交付装修定金20000元，甲方履行委托装修合同义务后，所支付定金冲抵应付的装修款项。如甲方不履行主合同，即《委托装修协议》和《租赁合同》，无权要求返还定金，乙方不履行主合同，应当双倍返还定金。《委托装修协议》约定：施工日期为2020年5月4日至2020年9月3日，装修工程款为66000元，甲方将房屋交付给乙方且在装修方案确定后3日内支付装修款的50%即33000元，在房屋装修水电完工验收合格后3日内支付装修款的30%即19800元，在房屋装修整体完工验收合格后3日内支付剩余装修款13200元。乙方按《装修设计施工图》和《装修主材清单》对房屋进行装修改造，装修风格以乙方实际运营风格为准。如乙方未按约定期限完成房屋装修并向甲方移交房屋，则双方签订的《租赁合同》约定的免租期不顺延，乙方应按合同约定的租金支付日期支付相应的租金。上述合同签订后，原告代利红与被告格林顿酒店公司办理了交房确认手续，并向被告格林顿酒店公司支付了装修定金20000元。原告代利红于2020年5月15日、6月23日向被告格林顿酒店公司支付了装修款13,000元、19,800元。被告格林顿酒店公司接收房屋后对房屋进行装修，至2020年9月，该房屋的装修尚未完全完工。2020年9月19日，原告代利红收至被告格林顿酒店公司发出《合同中止函》，被告格林顿酒店公司函告原告代利红等业主，因公司资金链断裂，公司于2020年9月15日已无力正常运营，公司目前只能暂停弘坤云寓项目，且中止与公司往来所有合同，从即日起，不再承担房屋租金及物业费等费用，收到此函，所签署的《租赁合同》、《定金合同》、《委托装修协议》即为中止。此后，双方就相关损失赔偿协商未成，原告代利红遂诉至本院。以上事实，有《租赁合同》、《定金合同》、《委托装修协议》、交房确认单、收款收据、微信聊天记录、《合同中止函》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《定金合同》、及《委托装修协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中体现了“由原告将房屋出租给被告经营酒店，被告向原告支付租金，且房屋装修由原告出资，被告负责按酒店经营风格对房屋进行装修”的意思表示，三份合同虽分别签订，但内容上为不可分割的整体。原告依约履行了交纳定金和支付装修款的义务，但被告未《委托装修协议》约定的期限完成装修，违反了合同的约定，且被告在违约后还函告原告不再履行继续装修和租房义务，致使原告的合同目的无法实现，原告据此请求解除前述合同及协议具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告违约导致合同提前解除，被告应承担相应的违约责任。本案中，房屋装修系按被告经营酒店的风格进行，而被告已明确不再继续履行经营酒店和支付租金义务，致使原告出资装修以便被告经营酒店并收取租金的合同目的均无法实现，原告向被告支付的装修款项应认定为被告违约给原告造成的实际损失，故原告主张被告返还装修出资52800元（含定金抵付的20,000元），本院予以支持。因被告迟延履行装修义务违约并导致合同提前解除，还会给原告造成租金的可得利益损失，故原告按《定金合同》有关“如被告不履行《委托装修协议》和《租赁合同》，应当双倍返还定金”的约定，请求被告赔偿定金20000元，符合双方的约定，本院予以支持。考虑原告已按定金罚则主张违约责任，对原告另主张的租金赔偿不予支持。被告格林顿酒店公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法应承担不应诉、不举证、不答辩的不利法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告代利红与被告长沙市格林顿酒店管理有限公司签订的《租赁合同》、《定金合同》及《委托装修协议》；二、被告长沙市格林顿酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告代利红装修款人民币52800元（含定金抵付的20000元）；三、被告长沙市格林顿酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告代利红定金人民币20000元；四、驳回原告代利红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,396元，公告费560元，合计2,956元，由原告代利红负担600元，被告长沙市格林顿酒店管理有限公司负担2,356元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  刘君辉人民陪审员  彭 斌二〇二一年三月一日代理书记员  刘倩妮