苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初9931号原告：司田力，男，1981年3月15日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县历阳镇淮社区环城东路28号。原告：董小利，女，1983年10月22日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区经济开发区东吴南路388号3幢807室。委托诉讼代理人：司田力，系董小利丈夫。被告：苏州甪嘉投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇鸣市路6号203室。法定代表人：顾建清，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽华，江苏安颂律师事务所实习律师。原告司田力、董小利诉被告苏州甪嘉投资管理有限公司（以下简称为甪嘉公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告董小利委托诉讼代理人暨原告司田力，被告甪嘉公司委托诉讼代理人陆振华、郭丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司田力、董小利向本院提起诉讼请求：判令解除双方签订的委托经营管理合同，要求被告支付租金59869元、违约金5000元。事实和理由：2016年3月，其购买美嘉商业广场X幢X室商铺，并与被告签订10年期限的委托经营管理合同。合同约定，其将商铺交给被告管理，被告按季度支付租金，租金为商铺实际租金收入的90%。前三年租金已抵扣购房款，被告应自第四年起开始支付租金，但被告未能付款，且未经允许将商铺交由苏州嘉旭商业管理有限公司（以下简称为嘉旭公司）经营管理，构成违约，应承担相应责任。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告返还涉案商铺，并调整租金数额为59903.42元。就以上诉讼请求，原告表示，被告的违约行为是将商铺转给嘉旭公司管理，其有权要求解除合同；管理合同约定，三年期满后分配租金收益，但被告在期限将满时，向其告知要转让经营权，要求其签订三方协议，但其未同意；59903.42元系一年租金，对应期限自2019年11月1日至2020年11月1日，该商铺由你捞我烫使用，按照租赁合同，第四年租金标准为176.70元/月/㎡，乘以房屋面积31.39㎡，再乘以90%即为59903.42元。被告甪嘉公司辩称，原告主张的解除委托经营管理合同的理由无法成立，签订合同后，其一直履行相应义务。分配租金收益前，其通过各种途径联系原告，告知原告要将合同履行主体变更为嘉旭公司，但原告一直拒收信件，拒接电话，后表示不同意变更。但此过程中，商场已交由嘉旭公司进行管理。嘉旭公司通过微信公众号等形式公布商铺收益情况，其在充分考虑原告利益的前提下，才将商场转委托嘉旭公司运营，未对原告造成实质损失。原告知道商场由嘉旭公司管理，要求解除合同无法成立。原告以购房时的承诺计收租金，缺乏依据，应按商铺实际收益予以分配。经核算，该商铺自2019年11月1日起计算收益，截至2020年12月31日，原告应得收益18011.12元。此款项一直在其账户内，因原告未能提供收款账号，其就未支付给原告，同意向原告进行付款。先前其数次通知原告领取收益，但原告未提供收款账户，没有来领款。原告主张的违约理由不能成立，其并未违约，不应返还商铺。如原告认为不应交由嘉旭公司管理，其可以继续管理涉案商铺，并向原告支付租金，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系苏州市吴中区甪直镇美嘉商业广场X幢X室房屋所有权人，建筑面积31.39㎡，其中专有面积14.75㎡，分摊面积16.64㎡。2016年3月，原告董小利（甲方）与被告（乙方）签订委托经营管理合同，约定甲方将美嘉商业广场X层X号商业用房委托乙方经营管理，该房屋总价875000元；甲方同意将该房屋全权委托乙方统一经营管理，并出具全权委托书等相关文件协助办理房屋租赁、经营手续及工商营业执照等；委托权限：乙方全权负责经营、业态规划，并根据市场情况调整规划，制定房屋租金标准、租赁政策，以乙方名义对外租赁、招商、管理，与最终租户订立、变更和终止租赁合同，乙方收取租金收益后与甲方进行分配；委托经营管理期限：房屋正式开业之日起算10年，乙方承诺于2016年10月31日前开业；甲方同意自开业之日起，将商铺的三年使用权无偿提供给乙方，免租期内商场运营费用由乙方承担，租金收益归乙方所有；自开业之日起算，第四年至第十年结算原则为：房屋实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有，租金每季度支付一次；上述租金如因房屋实测面积有差异，导致总价发生变化，按同等比例调整，如成片（几套或十几套）出租给经营户，则按房屋总价比例分摊计算租金收益；甲方保证委托期限内不干涉乙方自主经营，配合乙方办理房屋的经营管理事宜；乙方根据委托合同支付租金收益，委托期限内对房屋拥有完整使用权和自主经营权等，包括自主决定房屋的业态调整、租金价格、出租对象、区域布局和管理标准，乙方有权以自己的名义进行招商，对外签订、变更、终止租赁协议以及有关出租文件；在不影响商铺结构安全的情况下，乙方可以对商铺重新布局、装潢和改造，实施将商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方；本合同系不可撤销的委托合同，双方均无权中途终止或解除合同，如一方违约或导致合同不能足期履行，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为按年租金标准乘以未履行的合同期限，未满一年按比例计算。合同签订后，被告向原告出具补充协议，内容为“董小利、司田力购买由苏州甪嘉置业有限公司开发的美嘉商业广场X幢X室商品房，签约合同价为875000元整，其中20%金额175000元为该商品房的三年租金抵扣”。该合同履行过程中，被告及苏州金客源投资管理有限公司（甲方）与嘉旭公司（乙方）订立补充协议，载明“自2019年5月1日至2026年4月30日，乙方代为执行甲方与甪直万嘉生活广场所有小业主所签订的《委托经营管理合同》，乙方承诺全权负责执行该合同，若乙方不执行合同，乙方给付甲方违约金100万元”。庭审中，原告表示，涉案商铺价格875000元，前三年租金抵扣房款175000元，其实际支付购房款700000元，后其将商铺交由被告管理，被告向其出示补充协议，要求其与嘉旭公司签订三方协议，但其认为变更合同履行主体风险较大，租金无法保障，就未同意签订三方协议。被告对委托经营管理合同及两份补充协议的真实性均无异议，但认为管理合同约定成片出租给经营户的，按房屋总价比例分摊租金收益，其将涉案商铺连同其他房屋打通后一并出租给你捞我烫，18011.12元是按照整个商场的租金收入及涉案商铺在房屋出售总价的比例进行计算的，其确实将整个商场交给嘉旭公司经营管理，委托嘉旭公司执行合同，其挨个通知每个业主签订三方协议，基本全部业主都已签约，同意变更合同主体，仅有明确拒绝或无法联系的业主未签订三方协议，但大部分业主都已签约，其就将商场交由嘉旭公司管理经营。以上事实由原告提供房屋所有权证、委托经营管理合同、两份补充协议及当事人陈述等证据附卷佐证。关于涉案商铺的出租情况，原告表示，被告将涉案商铺与其他商铺一同出租给黄某某经营的你捞我烫，租期自2016年7月1日至2021年6月30日，其中第四年租金标准为176.70元/元/㎡。就此，原告出示商铺示意图，显示由东向西依次为1035室、1036室、1037室、1038室商铺，该四间商铺的两侧都有进出口，1035室、1036室、1037室商铺面积均标注为38.80㎡，并提供被告与黄某某签订的租赁合同。租赁合同约定，租期为2016年7月1日至2021年6月30日，租赁面积106.30㎡，营业开始日为2016年9月1日，店铺名称：你捞我烫，并约定第一、二年租金标准均为155元/月/㎡，第三至五年租金标准分别为166.7元/月/㎡、176.7元/月/㎡、187.3元/月/㎡。该合同附件铺位红线图标注你捞我烫的相应位置。对此，被告对示意图、租赁合同的真实性未持异议，认为涉案商铺只是你捞我烫的一部分，其将该商铺与旁边的商铺打通后出租经营你捞我烫，租金不能以租赁合同金额计算，应按委托经营管理合同约定的条款计算，其同意向原告支付2019年11月1日至2020年12月31日的租金18011.12元；租赁期间，你捞我烫觉得店铺面积太大，中途经营至2020年10月8日，就未再租赁该几个商铺，而是换成其他商铺；直到2021年1月，涉案商铺才重新出租，该4间商铺现由书亦烧仙草及锅盔店使用，其中一家已开业，另一家仍在装修。关于涉案商铺的实际收益，被告提供以下证据：1、你捞我烫的租金明细，详细列明自2019年10月至2020年10月8日的租金共计192772元，其中2020年1月至3月、4月至6月各免除你捞我烫1个月租金。2、付款凭证，显示黄某某于2019年11月25日及2020年1月3日、1月22日、4月27日、6月28日、7月10日（同日支付两笔款项）、7月17日、11月30日分别向嘉旭公司支付16350元、20000元、20000元、37560元、10000元、10000元、7567元、10000元、6140元。3、工作联络函，记载因你捞我烫经营困难，申请2020年4月至6月的租金付二用三，原季度租金56350元，申请后变更为37566元。4、收据，由被告于2016年8月5日向你捞我烫出具，明确收到保证金35808元。5、被告向1035室、1036室、1037室商铺业主付款明细及相应回执（付款单位为嘉旭公司），对应期限自2019年11月1日至2020年12月31日，其中嘉旭公司向1035室业主共支付21870.66元，向1036室业主共支付23028.50元，向1037室业主共支付22513.91元。针对上述证据，被告表示，受疫情影响，你捞我烫要求减免租金，其就为你捞我烫共减免2个月租金，其他租金都是按合同正常支付的，1035室至1038室商铺共同出租给你捞我烫，其已向另外3家业主支付租金，只有原告的租金未付，其他3间商铺的业主都与嘉旭公司签订三方协议，实际分配的租金收益是按整个商场每季度的租金总额除以全部商铺的总价，再按每个业主的房价所占比例计算得出，1035室、1036室、1037室房屋总价分别为1062500元、1118750元、1093750元。原告称，其已提供你捞我烫的租赁合同，租金有明确约定，你捞我烫确实使用4间商铺，其主张按委托管理合同计算相应租金收益；对被告提供的上述证据均不认可，被告未向其告知减免租金的情况，不清楚其他3间商铺业主的购房价，嘉旭公司向其他3间商铺业主支付租金的材料与其无关，被告提供的其他3间商铺的委托经营管理合同与其无关。关于合同履行情况，被告提供以下证据：1、通话记录，可以看出被告人员于2018年5月16日、7月17日及2021年1月11日与原告进行过联系。被告称，2018年，其打电话给原告是通知原告签订三方协议，还通过其他电话联系原告。2、告知函、邮寄凭证，被告于2019年5月7日出具告知函，明确距离第一批支付租金日还剩余不到1个月时间，由于原告未办理银行卡登记信息，暂时无法如期正常支付租金，后续带来不便将不承担法律责任，被告拟于2019年5月15日前通过微信平台、线下公告（张贴于一楼后勤通道墙面）及短信进行提示，于2019年5月20日陆续付款，为保证运营透明，业主可查阅相关合同，下方留有工作人员的电话及办公地址。被告于2019年5月15日将该告知函邮寄至董小利的户籍所在地，并写有相应的电话，但该函件遭到原告拒收。3、公众号信息，标题为“关于万嘉生活广场2020年1-6月租金收益情况说明”、“关于万嘉生活广场2020年1-9月租金收益情况说明”、“2020年10月-12月租金收益情况说明”，上述三份信息中，对2020年度租金收益进行盘点，第三部分均为“部分为提供打款方式及有效联系方式的业主告知”，内容略为2019年6月1日收益以来，未提供有效打款方式及暂时无法联系的业主的租金保存在收租专用账户中，要求看到该内容的业主主动联系，并附有相应的名单，1038室商铺就在其列。就以上证据，被告表示，其在公众号中发布信息，通知未提供收款方式的业主前来处理，其中包括原告，2018年联系原告时，原告就未提供收款账号，实际发放租金时，工作人员也会联系相应业主。原告称，被告提供的证据均为间接证据，无法证明被告具有履行合同的主观意愿；通话记录不是被告与其主动联系要求支付租金，而是说要将商铺交由第三方管理，其予以拒绝，被告说不同意就无需提供收款账户，其从未收到被告催要账号的信息；告知函及邮寄凭证，不能证明被告因支付租金向其发送函件，其对告知函并不知情；公众号信息与事实不符，被告明显违约，其平时确实关注该公众号，看到过相应信息，但内容都是虚假的。对于违约情况，原告认为，被告将商铺交由嘉旭公司管理，对其权利义务产生实质影响，构成违约，其看到公示的租金情况后就向被告提出异议，如按委托管理经营合同约定的方式计算违约金会非常高，其就根据实际情况酌定5000元违约金。被告表示，其不存在违约行为，大多数业主都已同意将商铺交给嘉旭公司管理，嘉旭公司更有管理经验，如其管理涉案商铺，可能租金收益较低，原告已默认由嘉旭公司实际管理商场，其同意承担委托经营管理合同的相应义务。另，考虑到被告同意支付原告2019年11月1日至2020年12月31日的租金18011.12元，原告提供收款账号，并将租金对应期限调整为2019年11月1日至2020年12月31日。本院认为，原、被告签订的委托经营管理合同合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定，原告将购买的商铺交由被告经营管理，被告有权进行规划调整，制定租金标准，与租户订立、变更和终止合同，对房屋行使经营权；被告可以对商铺进行重新布局、改造，实现商铺之间的贯通、改建。相应内容实质上将商铺的所有权与经营权进行分离，原告将商铺交由被告管理，已接受该经营方式，理应清楚涉案商铺难以独立使用。在商铺的所有权、经营权分离的情况下，应对商铺所有权人享有的物权进行适当的限制。涉案商铺建筑面积31.39㎡，其中专有面积14.75㎡，如将该商铺单独列出，无法保障使用功能，并且可能有损于其他业主的利益。从实际的履行情况看，该商业广场未将单个商铺招租使用，被告将原告购买的1038室商铺与1035室、1036室、1037室商铺作为同一整体出租给你捞我烫。被告以自己的名义与黄某某签订租赁合同，符合委托经营管理合同的约定，前一阶段未出现违约行为。根据原告提供的补充协议，被告确实将涉案商场交由嘉旭公司进行管理。从付款情况看，黄某某向嘉旭公司支付租金，由嘉旭公司向1035室、1036室、1037室业主分配租金收益。按双方陈述，被告出于商场能够更好运营的目的，才委托嘉旭公司管理经营，大部分业主都与嘉旭公司签订三方协议，但原告未同意签订协议。考虑到涉案商铺的产权性质，1038室房屋只有与其他商铺集中使用，才能发挥最大功效。在大多数业主已经同意委托嘉旭公司管理的情况下，被告将商场交给嘉旭公司实际运营，并无不当。被告对涉案商铺拥有自主经营权，其将商铺委托嘉旭公司管理，未对原告的权利义务产生实质影响，并非原告主张违约责任的合理理由。被告确认，其同意继续履行委托经营管理合同的相应义务，向原告支付租金。在此情况下，原告作为单个业主，要求解除与被告签订的合同，缺乏依据，难以支持。原告要求返还商铺，可能会影响商业建筑整体功能的发挥，对该项请求不予支持。从被告提供的证据看，被告确实向原告董小利的户籍所在地邮寄告知函，函件内容是要求原告提供收款账号，但原告予以拒收。之后，涉案商业中心的公众号多次公布未提供收款账号的商铺，1038室房屋已列在其中。原告表示，其看过公示信息，认为租金数额是虚假的，已向被告提出异议。可见，被告采用多个方式通知原告提供收取租金的银行账号，但原告未予理睬，导致被告一直未能向原告支付租金，难以认定被告存在拒付租金的故意。起诉以后，被告同意支付2019年11月1日至2020年12月31日的租金收益，原告无权以逾期支付租金为由要求被告承担违约责任。原、被告签订的委托经营管理合同继续履行，被告应按合同约定向原告支付租金收益。关于双方争议的租金数额，委托经营管理合同约定，结算原则为“该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有；其余10%则作为委托佣金归乙方所有”，“如成片（几套或十几套）出租给经营户的，则按房屋合同总价比例分摊计算租金收益”。被告的计算方式为按原告的房屋价款占商场房屋总价款的比例，结合商场全部租金收入，得出原告的租金收益，再按1:9的方式分配。该计算方式将商场作为整体计算，与管理合同约定的按房屋实际租金收入进行计算，明显不符。涉案商铺与1035室、1036室、1037室共同出租给你捞我烫，应参照成片出租方式确定租金收益。按此计算，2019年11月1日至2020年12月31日对应你捞我烫租赁合同的第四年、第五年租期，但租金应以实际收入为准。从黄某某付款情况看，2020年度免除你捞我烫两个月租金，且你捞我烫经营至2020年10月8日，之后到2021年才产生新的租金收入。经核算，你捞我烫自2019年11月1日至2020年12月31日租金共计177665.83元。按原告购买涉案商铺的价格875000元在1035室至1038室房屋价款总额所占比例，可以确定涉案商铺的租金收入37459.66元，扣除10%后，被告应向原告支付33713.70元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告苏州甪嘉投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告司田力、董小利人民币33713.70元。二、驳回原告司田力、董小利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币6275元，由原告司田力、董小利负担5953元，被告苏州甪嘉投资管理有限公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王辉二〇二一年三月十六日书记员  孔宇