云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14522号原告：武品贵，男，汉族，1976年2月19日生，身份证登记住址云南省玉溪市易门县。原告：马倩，女，汉族，1978年5月2日生，身份证登记住址云南省玉溪市易门县。委托诉讼代理人：周新云、朱超，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明长颐房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区五甲塘片区蓝光天悦城·悦秀苑3幢2403室。法定代表人：李剑，总经理。委托诉讼代理人：许帅，男，汉族，1991年4月7日生，身份证登记住址武汉市洪山区，公司员工，特别授权代理。被告：成都星元联行房地产营销策划有限公司，住所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街199号1栋12层1号、13层1号。法定代表人：董长辉。委托诉讼代理人：李军，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：廖云肖（实习），云南天外天律师事务所律师，一般授权代理。原告武品贵、马倩诉被告昆明长颐房地产开发有限公司（以下简称长颐地产公司）、成都星元联行房地产营销策划有限公司（以下简称星元联行公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告武品贵、马倩及委托诉讼代理人周新云、朱超，被告长颐公司的委托诉讼代理人许帅，被告星元联行公司的法定代表人董长辉及委托诉讼代理人李军、廖云肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武品贵、马倩向本院提起诉讼请求：1、判令两被告连带退还原告多支付的购房款人民币1069260元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2018年10月22日，两原告欲购买被告长颐地产公司开发的位于昆明市官渡区的房屋，后被告星元联行公司的销售人员告知原告其受被告长颐地产公司的委托负责出售房屋。原告遂与被告星元联行公司商谈房屋购买事项。双方谈妥后原告于2018年10月17日向被告星元联行公司转账人民币50万元，于2018年10月22日向被告星元联行公司转账人民币2764291元，合计人民币3264291元，被告星元联行公司向原告出具两份收据，其中被告星元联行公司出具的金额为人民币2195031元的收据在2018年12月14日由被告长颐地产公司另出具一份收据替代。2018年12月14日，被告长颐房地产公司与两原告签订《商品房买卖合同（预售）》，确定涉案房屋最终以价格人民币2195031元成交，此时原告已多支付购房款人民币1069260元。时至今日，原告多次向被告追讨多支付的购房款，但被告拒不退还。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了不能及时周转资金的重大损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告长颐地产公司答辩称：原告要求被告长颐地产公司承担责任没有法律依据，被告长颐地产公司是将房屋整体打包给被告星元联行公司进行销售，被告星元联行公司如何销售与被告长颐地产公司没有关系，请求驳回原告对被告长颐地产公司的诉讼请求。被告星元联行公司答辩称：第一、本案涉案房屋是被告星元联行公司自长颐地产公司通过大宗交易方式购买后，被告星元联行公司通过提供中间服务的方式向原告进行销售，并签订商品房销售合同及协助原告与被告长颐地产公司完成房屋交付等，在整个交易过程中，被告星元联行公司承担在约定期限内不能将自被告长颐地产公司包销的29套房屋出售，则被告星元联行公司应支付29套购房款的风险。第二、本案商品房订购书是原告在详细阅读并了解被告星元联行公司商品房销售现场出示的合同及相应附件后，在平等自愿的基础上签订的，其中商品房的销售价款包含两部分，其一是被告星元联行公司自长颐地产公司包销房屋的基价2195031元，其二是房屋的溢价1069260元，上述价款均属于在交易过程中原告认可的商品房销售款。第三、原告的诉讼请求不明确，本案是商品房买卖合同纠纷，而原告的诉讼请求是多支付的购房款，应当适用的是不当得利，故原告的诉讼请求存在不明确。综上，本案的发生系商品房交易完成后，原告单方面反悔所致，其诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。三方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织三方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告武品贵、马倩系夫妻关系。2018年10月8日，被告长颐地产公司（甲方）与被告星元联行公司（乙方）签订《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》及附件，约定：乙方向甲方购买位于昆明市官渡区小板桥街道办事处的蓝光·天悦城（水岸花园）一期4套、二期25套，共计29套房源；该协议附件一具体约定了29套房源的楼层、序号、面积、最新报批单价及最新报批总价等信息，其中序号28记载的房源房号为昆明水岸公园一期2栋底商115号，最新报批总价为2195031；标的物业成交总金额为人民币39666858元整；乙方于本协议签订之日向甲方按每套房源价款的10%支付定金共计人民币3966686元整；乙方承诺于2018年10月8日前与甲方就每套房屋分别签订《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、及其他配套文件；基于乙方经营需要，经乙方申请甲方同意，双方签订每套房屋的《商品房买卖合同》后暂不进行网签备案（但不影响《商品房买卖合同》的效力）；乙方于2018年10月8日前签订《商品房买卖合同》并向甲方支付总购房款的20%，即人民币7933372元整，乙方已付定金可转为首批购房款；本协议所称更名是指，乙方与甲方完成本协议约定的《商品房买卖合同》签订义务及购房款支付义务后，经乙方申请，甲方审核同意后允许乙方退房，解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》，原《商品房买卖合同》项下乙方的权益转让给乙方指定第三方，由乙方指定第三方与甲方签订新的《商品房买卖合同》；乙方的更名权限仅限一次，须于2019年9月20日（更名截止日）之前行使，逾期不再享有；2019年8月20日，甲方有权在乙方付清总购房款后针对未完成更名的房源全部网签备案，乙方给予无条件配合，此后乙方可还继续更名，甲方配合乙方办理网签合同撤销备案手续；更名时，第三方按甲方确定的价格与甲方签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权拒绝乙方的更名要求；乙方持有的甲方出具的购房款（或定金）收据原件，收据金额及对应房源与《商品房买卖合同》所述一致；甲方与乙方指定第三方签订《商品房买卖合同》，并向其出具购房款收据原件。上述协议签订后，被告星元联行公司向被告长颐地产公司支付了部分购房款及定金，被告长颐地产公司向被告星元联行公司出具相应的《收据》。2018年10月17日，原告武品贵（买受人）与被告星元联行公司（出卖人）签订《商品房定购书》，约定：买受人向出卖人购买位于昆明市官渡区项目名称为天悦城、房屋编号为2栋115号、建筑面积为128.71平方米的房屋；房屋总价为3264291元，定金为500000元，付款方式为一次性付款；买受人确认，在签订本定购书前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务协议》和《物业管理规约》等相关合同文本；本定购书经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳定金后生效；买受人应于2018年10月24日18时前到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则视买受人违约，出卖人有权将房屋另行出售，买受人所付定金不予返还；未经出卖人同意，买受人不得更名、退、换所订购的房屋。2018年10月17日。原告通过中国建设银行向被告星元联行公司转账支付定金50万元；2018年10月22日，原告通过中国建设银行向被告星元联行公司转账支付1164291元；2018年10月22日，原告通过云南省农村信用社向被告星元联行公司转账支付1600000元。2018年10月22日，被告星元联行公司向原告出具《收款收据》载明：天悦城商铺房款金额1069260元。2018年10月22日，被告星元联行公司向原告出具《收款收据》载明：天悦商铺房款2栋115号金额2195031元。2018年10月30日，被告星元联行公司通过邮寄方式向原告邮寄11份《四川增值税普通发票》，发票金额共计1069260元。2018年12月14日，原告武品贵（买受人）、马倩（买受人）与被告长颐地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：买受人购买出卖人开发的位于昆明市官渡区，建筑面积共128.71平方米；该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房总价款为人民币2195031元，买受人应当在2018年12月14日前支付该商品房全部价款；该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。同日，原告与被告长颐地产公司所签上述合同办理了登记备案。2018年12月14日，被告长颐地产公司向原告武品贵、马倩出具《收据》载明：“收款内容为蓝光天悦城／一期／2栋底商／115号楼款，金额为2195031元。”另查明，被告星元联行公司于2018年10月22日出具的金额为2195031元的《收款收据》在2018年12月14日由被告长颐地产公司出具的《收据》所替代。认定上述事实，有经庭审质证的下列证据在卷佐证：1、原、被告的陈述与辩解；2、原告身份证复印件、被告营业执照复印件；3、《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》及附件、《商品房定购书》、银行卡交易明细表、《收款收据》；4、微信聊天记录、EMS邮件邮寄及投递信息、《四川增值税普通发票》；5、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同登记备案表》、《收据》。此外，被告星元联行公司还提交通话录音，欲证明原告与被告星元联行公司公司在交易过程中，星元联行公司不存在任何欺诈、胁迫等违法行为，交易过程结束后系原告对商铺价款反悔，因该份证据无法证实与本案具有关联性，故本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条规定：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2021年1月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。本案中，两被告签订的《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》、原告武品贵与被告星元联行公司签订的《商品房定购书》以及原告武品贵、马倩与被告长颐地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据两被告签订的协议内容可知，被告长颐地产公司将其开发建设的包括涉案房屋在内的29套房屋出卖给被告星元联行公司，双方需就每套房屋分别签订《商品房买卖合同》及其他配套文件，但暂不办理备案登记，被告星元联行公司在2019年9月20日前享有对房屋买受人更名的权利，即将买受人由被告星元联行公司更名为其指定的第三方并由被告长颐地产公司与第三方签订新的《商品房买卖合同》。该协议虽约定被告长颐地产公司将29套房屋出卖给被告星元联行公司，但与一般以取得标的物所有权为目的的买卖合同不同，具体而言，如被告星元联行公司在包销期限内将房屋卖出，则被告星元联行公司无需再履行购房义务，而是直接由新买受人与被告长颐地产公司签订新的《商品房买卖合同》；反之，对于被告星元联行公司未在包销期限内卖出的房屋，被告星元联行公司应以合同约定的报价向被告长颐地产公司购买并办理网签手续。本案涉案房屋因被告星元联行公司未与被告长颐地产公司签订《商品房买卖合同》，因此，两被告间就涉案房屋未设立买卖合同关系。因此，从两被告约定的协议内容来看，两被告之间形成的是我国商品房买卖合同司法解释规定的商品房包销关系。现原、被告双方争议的焦点是被告星元联行公司是否有权收取原告购房款1069260元及被告长颐地产公司应否承担连带返还义务。首先，本案涉案房屋买卖交易的完成以《商品房定购书》及《商品房买卖合同（预售）》为基础事实，原告与被告星元联行公司签订的《商品房定购书》约定涉案房屋总价款为3264291元，《商品房定购书》签订后原告累计向被告星元联行公司支付3264291元购房款，原告与被告长颐地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋总价款为2195031元，根据原、被告双方的陈述可知，被告星元联行公司在收取原告支付的购房款3264291元后，其向被告长颐地产公司支付2195031元，被告长颐地产公司据此向原告出具金额为2195031元的收据，故本院可以确定原告支付给被告星元联行公司的3264291元中，还有1069260元在被告星元联行公司处。其次，本案被告星元联行公司与被告长颐地产公司系商品房包销合同关系，该商品房包销合同关系只约束包销合同的双方当事人，原告并非包销合同中的当事人，故两被告之间的包销合同并不能约束到原告。最后，从原告与被告星元联行公司签订的《商品房定购书》来看，被告星元联行公司因未与被告长颐地产公司就本案房屋签订商品房买卖合同，未设立房屋买卖合同关系，未取得涉案房屋的出卖资格，其作为出卖人负有交付涉案房屋并办理产权登记的义务，被告长颐地产公司虽将涉案房屋在内的29套房屋以包销的形式出卖给被告星元联行公司，但暂未办理每套房屋的登记备案，而原告与被告长颐地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，已办理了备案手续，换言之，被告星元联行公司无法履行交付涉案房屋并办理产权登记的义务，其并不享有收取原告支付的购房款1069260元的权利。综上所述，被告星元联行公司理应向原告退还收取的房款1069260元，故原告要求被告星元联行公司退还购房款1069260元的诉讼请求，本院予以支持。被告长颐地产公司并未收取房款1069260元，故原告要求被告长颐地产公司退还的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，2021年1月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成都星元联行房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武品贵、马倩购房款人民币1069260元；二、驳回原告武品贵、马倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14424元，由被告成都星元联行房地产营销策划有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  陈玉飞二〇二一年三月八日法官助理李梦阳书记员姚思雨