黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0224民初458号原告：王英东，男，1972年3月10日出生，住泰来县。委托诉讼代理人：陈健奎，泰来县建新法律服务所法律工作者。被告：白立伟，女，1967年9月14日出生，住泰来县。委托诉讼代理人：李增慧，泰来县先锋法律服务所法律工作者。原告王英东与被告白立伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王英东向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告白立伟立即给付房屋租赁费人民币28000元，并继续履行《房屋租赁合同》；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月12日原被告签订《房屋租赁合同》，约定租期为三年从2018年12月20日起至2021年12月19日止，租金一年一交，每年28000元（含取暖费）,被告应在每年12月20日前一次性将租金交给原告。2018年12月20日至2019年12月19日、2019年12月20日至2020年12月19日，二年租赁费上打租已经给付完毕。2020年12月20日被告应按合同约定给付原告2020年12月20日至2021年12月19日房屋租赁费28000元，经原告索要被告至今未给付。故原告诉至法院，望法院支持原告的诉请。白立伟辩称，一、原被告之间签订了三年的租金合同，但被告方早在最后一年租期来临前即2020年11月初就已经通知原告要求退租并已征得原告的同意，从那时起被告已将租赁房交还给出租人，原告要求被告支付并未实际占有使用租赁费28000元是显失公平，被告不同意支付该项租金；二、被告方选择提前退租实属无奈，1.在已过去的上一年度租期内被告方所经营的商店，遭受了前所未有的疫情来袭，直接导致全年累计三分之一以上时间处于关门停业状态，经济损失严重；2.被告于2020年12月中旬被查出患双侧股骨头坏死疾病，该疾病连正常生活都无法保证，根本无法从事经营活动，综上被告退租应归责于不可抗力原因，请求人民法院依照民法典第五百六十三条规定依法判决。本案争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》是否已经于2020年11月初合意解除；二、白立伟应否向王英东缴纳房屋租金28000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对下列证据即王英东提供的《房屋租赁合同》、白立伟在微信朋友圈中发布招聘信息及出租商服广告截图、照片、微信聊天截图和白立伟提供的微信朋友圈截图的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。白立伟提供的衡水股骨头医院诊断证明书形式要件完备，内容与白立伟陈述相符，故本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月12日，王英东与白立伟签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容是：王英东将建设路小杨家俱店楼下南数第二家商服租给白立伟，租期自2018年12月20日至2021年12月19日共计3年，年租金28000元（含取暖费）一年一交，白立伟应在每年的12月20日前一次性将租金交给王英东，否则每月按年租金的5%收取滞纳金……。合同签订后，王英东将房屋交付给白立伟使用（用于“映山红纸业工厂店”的经营），白立伟支付了2018年12月20日至2019年12月19日和2019年12月20日至2020年12月19日二年的租金。2020年11月，白立伟给王英东打电话说“我腿疼干不了了，房子你就租给别人吧”，王英东答复说“你先转租”。之后，白立伟为转租房屋在商店门口张贴留有自己手机号码的商服出租广告，王英东也通过微信朋友圈发布留有白立伟手机号码的商服空屋出租广告，但房屋转租未成。2020年12月，白立伟打电话给王英东告诉房屋已经腾空了，要给王英东送房屋钥匙，被王英东拒绝。2020年12月19日，王英东给白立伟发微信催要下一年度的房屋租金，白立伟未回复。第二天，王英东又给白立伟打电话催要房租，白立伟答复说“我早就告诉你不干了，房子早就腾出来了”，白立伟提出要把房屋钥匙交给王英东，被王英东拒绝，白立伟又通过邮政快递给王英东邮寄钥匙，被王英东拒收。2020年12月22日左右，白立伟将“映山红纸业工厂店”的牌匾从租赁房屋上摘下。2020年12月23日，白立伟找王英东协商，提出房租太贵能否降低点房租，这样可以好租一些，但王英东没有同意。另查明，衡水股骨头医院于2021年2月22日出具诊断证明书，对白立伟印象诊断为双侧股骨头缺血性坏死。本院认为，1.关于案涉《房屋租赁合同》是否已经于2020年11月初合意解除的问题。合同解除是指在合同履行中,合同双方当事人经协商一致同意解除合同或者出现了合同约定解除条件、法律规定的解除合同情形而依法解除。本案中,王英东与白立伟约定的租期为2018年12月20日起至2021年12月19日止,故双方的租赁合同应当是在租赁期限内,双方在没有约定解除合同或者出现了法定解除合同的情形下应继续履行合同。现白立伟主张双方的租赁合同已经合意解除,理由是白立伟早在最后一年租期来临前即2020年11月初就已经通知王英东要求退租并已征得王英东的同意。但在庭审中，双方对于2020年11月白立伟给王英东打电话说“我腿疼干不了了，房子你就租给别人吧”，王英东答复说“你先转租”这一事实的陈述是一致的，说明双方只是曾达成过白立伟可以将房屋转租的口头协议，而且之后王英东以给白立伟发微信催要下一年度的房屋租金、拒收房屋钥匙等方式再次向白立伟明确表达了其不同意解除合同的意思表示，以及双方之后亦未继续就解除《房屋租赁合同》后的相关责任分担等进行进一步商谈等事实，均表明案涉《房屋租赁合同》并没有解除,双方应当按照合同约定继续履行合同义务。白立伟还主张其经营的商店在2020年遭受了前所未有的疫情来袭经济损失严重，和其患双侧股骨头坏死疾病根本无法从事经营活动，故其退租应归责于不可抗力原因。根据法律规定，当事人主张适用不可抗力的法定事由解除合同时,必须“具有因果关系且不能避免、不能克服”的情形,如果当事人不当履行合同虽与疫情发生及疫情防控措施的实施以及其患病有关,但并非不能避免、不能克服的情形,则人民法院不予支持。本案中,白立伟如确因2020年遭受疫情经营困难，可与王英东协商能否减免部分租金,但白立伟向王英东提出退租时不是以疫情的原因，而是以“腿疼干不了了”为理由，而且事实上2020年度的租金白立伟已经支付；同时从生活常识可知，白立伟即使患有疾病本人不能经营商店，但并不是完全没有办法，仍可通过其他方式继续经营下去。综上，白立伟的主张不属于因疫情或者患病发生不能避免、不能克服、长期性的无法经营、无法继续履行《房屋租赁合同》等情形,因此,白立伟主张可依据不可抗力的法定事由解除合同的理由也不成立,本院不予支持。2.关于白立伟应否向王英东缴纳房屋租金28000元的问题。王英东与白立伟曾达成房屋转租合意的法律后果不是案涉《房屋租赁合同》的终止和解除，而是如果白立伟将房屋转租给第三人成功，白立伟与第三人之间形成新的租赁合同关系，但《房屋租赁合同》仍要继续履行。因此，双方曾达成房屋转租协议，并不能免除白立伟应当继续履行《房屋租赁合同》的义务，故案涉《房屋租赁合同》合法有效,约定的租期为2018年12月20日起至2021年12月19日止。王英东与白立伟既没有达成合意解除合同又不符合法定解除合同的条件,就应遵守合同约定的权利义务继续履行合同，故白立伟应向王英东交纳房屋租金28000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一规定，判决如下：一、王英东与白立伟之间签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、白立伟于本判决生效之日起十日内给付王英东房屋租金28000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元（王英东已预交），由白立伟负担，与给付房屋租金同时履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。逾期申请执行的将承担不利的法律后果。审判员  金丰红二〇二一年三月二十九日书记员  富 静