广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终25号上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市星星之火贸易有限公司。住所地：广东省韶关市武江区××××××××。法定代表人：徐荣艳，该公司经理。委托诉讼代理人：林丹燕，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓波，男，1974年6月27日出生，汉族，住广东省广州市××××××××。上诉人韶关市星星之火贸易有限公司（以下简称星星之火公司）、上诉人徐晓波因房屋租赁合同纠纷一案，均不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人星星之火公司的委托诉讼代理人朱小玲、被上诉人徐晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星星之火公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由徐晓波负担。事实和理由：一审法院对部分事实认定不清，导致作出的第二项判决错误。一、星星之火公司在使用涉案租赁物时并未擅自改变房屋结构和用途，亦未改变房屋的主体结构，没有构成根本违约。一审法院判令继续履行租赁合同，星星之火公司作为承租人在合理的范围内使用租赁物是被允许的。徐晓波认为星星之火公司擅自开设出入门，属于侵权法律关系，与本案系两个不同的法律关系，不应当一并审查。二、一审判决自相矛盾，既判令涉案合同继续履行，又判令星星之火公司恢复原状，实际损害了星星之火公司在租赁期内对承租物的使用权。三、星星之火公司未在韶关市武江区××××××××××××××××××的201房一、二楼楼梯间的墙体上开门，且其办公室在1楼12号铺面的夹层，通往办公室的门在202房专属楼梯上。四、徐晓波没有提交充分证据证实其反诉请求，一审法院亦未查清本案事实，判决星星之火公司恢复墙体原状缺乏事实和法律依据。综上所述，一审判决部分事实认定不清，二审法院应当在查明本案事实的基础上，支持星星之火公司的上诉请求。徐晓波辩称，韶关市房产测绘管理所的平面图显示，二层中201号房对应的就是202号办公室和203号办公室，因为目前只有购房合同，购房合同的平面图显示的是统一地标。星星之火公司不按照一审判决确定的时间恢复墙壁原状，其明知202号房和201号房是同一地址，还隐瞒、歪曲事实，情节非常严重，二审法院应当解除合同，并且判决星星之火公司恢复墙壁原状。徐晓波上诉请求：1.撤销一审判决，驳回星星之火公司的诉讼请求，支持徐晓波的反诉请求。2.本案所有诉讼费由星星之火公司负担。本院二审庭询时，徐晓波增加上诉请求：星星之火公司补交税金给国家，但具体数额不清楚。事实和理由：一、一审法院对本案基本事实认定错误，导致作出的判决有误。（一）徐晓波已提交证据证实星星之火公司存在多次拖延租金，并拒绝缴纳租赁税金的违约事实。一审判决未认定星星之火公司因改变厨房位置未处理好墙面渗水问题，造成隔壁房间墙壁大面积脱落发霉，星星之火公司已明确回复称在2019年暑假整改，星星之火公司造成租赁物损坏，已构成违约。对于星星之火公司在墙体上开设出入门的问题，徐晓波多次通过电话或现场口头要求星星之火公司整改，且星星之火公司的侵权行为一直延续至今，徐晓波随时可主张相应权利。一审法院判决星星之火公司恢复墙壁原状，却不判决解除涉案合同有误。星星之火公司还未经徐晓波同意擅自改变厨房位置及厨房外墙排烟管道布置，其加建的排烟口对着小区，对小区造成严重的噪音和环境污染，引起小区住户的不满并有多次投诉。星星之火公司还在2楼封闭了4个安全通道门，改成卫生间及课室，根据涉案合同第四条的约定，星星之火公司不得擅自改变房屋结构和用途，徐晓波与星星之火公司多次沟通，星星之火公司均置之不理，故徐晓波有权解除合同，并要求星星之火公司恢复原状。（二）一审法院未采信徐晓波提交的证明星星之火公司骚扰、恐吓、威胁、侮辱徐晓波的电话录音、微信记录等证据有误。星星之火公司的工作人员多次对徐晓波的其他租客、管理处的工作人员进行恐吓、威胁，造成徐晓波巨大的经济损失，严重违反了基于“平等、自愿、协商一致”的基础达成的涉案合同的目的，违反了诚实信用原则，丧失继续合作的基础。因此。根据《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民法总则》的规定，徐晓波有权解除合同。（三）根据涉案合同第四条第7点的约定，及韶关市疫情防控情况及风险等级，徐晓波提出解除合同是在韶关市疫情已清零后。即使存在疫情的不可抗力原因，徐晓波按照合同约定依然有权解除合同，且星星之火公司并未因为疫情遭受损失，星星之火公司并未减免幼儿园的租金。徐晓波目前并未强行关闭幼儿园，能够保障小孩正常上学。二、一审法院适用法律错误，导致作出的判决有误。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了双方均有诸多解除合同的条件及行使的方式，星星之火公司不仅多次逾期支付租金和拒绝缴纳租赁税费，而且还擅自改变房屋的结构和用途，构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，徐晓波有权解除涉案租赁合同，并要求星星之火公司恢复厨房位置和排烟管道位置，及恢复二层的安全通道门。但一审法院却认定星星之火公司未构成根本违约，徐晓波于2020年5月16日向星星之火公司发送的《解除通知》不发生效力有误，其适用公平原则、诚实信用原则违背了法律原则的适用条件。法律原则的适用应当在穷尽法律规则、实现个案正义、没有更强的理由，否则法院不得轻易舍弃法律规则而直接适用法律原则，而在本案中，星星之火公司违背了公平原则和诚实信用原则。三、韶关市房产测绘管理所的平面图显示，二层中201号房对应的就是202号办公室和203号办公室，因为目前只有购房合同，购房合同的平面图显示的是统一地标。星星之火公司不按照一审判决确定的时间恢复墙壁原状，其明知202号房和201号房是同一地址，还隐瞒、歪曲事实，情节非常严重，二审法院应当解除合同，并且判决星星之火公司恢复墙壁原状。四、星星之火公司于2015年10月14日出具授权委托书，委托杨新文签订合同，但并未授权杨新文个人缴纳租金，其收入和支出不经过公司账务，目的是偷税漏税。法院应当要求星星之火公司提供近一年员工工资表及每月报税单、银行流水等证据证明其系正规的公司。涉案租赁合同明确约定星星之火公司需合法经营，但星星之火公司违反国家税务政策，给国家及徐晓波造成严重的经济损失。综上所述，二审法院应当驳回星星之火公司的诉讼请求，支持徐晓波的反诉请求，维护徐晓波的合法权益。星星之火公司辩称：一、徐晓波的上诉请求不能获得支持，本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同的目的是出租人收取租金，承租人合理合法使用承租物。本案中，星星之火公司已经缴纳了相应的租金，虽然期间因疫情原因延迟支付了部分租金，但是符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，徐晓波作为出租人收取租金就是实现合同根本目的的形式。二、徐晓波主张开设出入门和擅自改变房屋结构与用途的理由不能成立。星星之火公司租赁了涉案房屋后，对涉案房屋进行合理使用，在徐晓波没有明确证据证实其有严重影响涉案房屋安全结构的行为的情况下，徐晓波无权干涉星星之火公司对涉案房屋的合理使用。不得擅自改变房屋结构和用途应理解为不得将住房用于商用，不得对房屋安全结构进行改变，而星星之火公司均没有相应的行为。三、徐晓波在2018年就知晓星星之火公司开设出入门合理使用涉案房屋的事实，其一直未提出异议，其现在为了达到解除合同的目的对开设出入门一事提出异议，有违诚信。四、星星之火公司不知道墙体渗水的原因，但是墙体渗水不能作为解除合同的理由，不能排除墙体渗水系由于涉案房屋结构原因所致，根据涉案合同第四条第三款的约定，星星之火公司保留让徐晓波维修的权利。综上所述，徐晓波的诉讼请求和上诉请求均没有法律和事实依据。星星之火公司向一审法院起诉请求：1.判令徐晓波继续履行房屋租赁合同，将房屋交付星星之火公司使用；2.本案案件受理费由徐晓波负担。徐晓波向一审法院反诉请求：1.判令徐晓波依约定于2020年5月16日向星星之火公司提出解除《房屋租赁合同》有效；2.判令星星之火公司对其擅自在上二楼幼儿园通道一墙撬开墙体恢复原状及处理好隔壁住户墙面渗水问题；3.判令徐晓波有权没收星星之火公司保证金81000元；4.判令星星之火公司支付违约金32112.4元给徐晓波；5.判令星星之火公司承担徐晓波支付的律师费20000元；6.本案所有诉讼费用由星星之火公司负担。一审法院认定事实：2015年10月22日，徐晓波作为甲方与作为乙方的星星之火公司（原名称韶关市星星之火文化传播有限公司，于2018年8月10日核准变更名称为韶关市星星之火贸易有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于韶关市武江区×××××××××××××××××××××××和204号房出租给乙方作商业，餐饮，办公，商场，酒店使用，建筑面积大约1329.55平方米，最终面积按实地使用面积计算。租期自2016年4月1日至2028年3月31日止。2016年4月1日至2019年3月31日，租金为5000元/月；2019年4月1日至2022年3月31日，租金为5250元/月；2022年4月1日至2025年3月31日，租金为5510元/月；2025年4月1日至2028年3月31日，租金为5780元/月。如该房产办理好房产证后，租金重新按照以下方式计算：A如在3年内办理好房产证，自办证之日起租金按15000元/月计算，并每3年递增10%直到合同期满，B如在5年内办理好房产证，自办证之日起租金按18000元/月计算，并每3年递增10%直到合同期满，C如在8年内办理好房产证，自办证之日起租金按20000元/月计算，并每3年递增10%直到合同期满，租金按月结算，在每月5号前通过银行转账付款方式缴付。履约保证金15000元。当日，徐晓波作为甲方与作为乙方的星星之火公司还签订另一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于韶关市武江区×××××××××茗苑花园1，2，3号楼二层201号办公室及专用楼梯间出租给乙方作商业，餐饮，办公，商场，酒店使用，建筑面积大约1168.28平方米。租期自2016年4月1日至2028年3月31日止。2016年4月1日至2019年3月31日，租金为22000元/月；2019年4月1日至2022年3月31日，租金为23100元/月；2022年4月1日至2025年3月31日，租金为24250元/月；2025年4月1日至2028年3月31日，租金为25460元/月；租金按月结算，在每月5号前通过银行转账付款方式缴付。履约保证金66000元。上述两份《房屋租赁合同》中关于“双方责任”均约定：1.乙方应按时缴纳租金及每月管理费、通讯费、煤气费（银行划账），有线电视费、水费（小区管理处收取）、电费（银行划账）等其他费用。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为乙方完全违约，甲方有权张贴通知甲方单方解除合同，收回房产，并没收保证金。2.乙方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁产品、易燃品、爆炸品等物，不得利用该房产进行违法经营活动。必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，以及遵守社会主义道德使用该房产，同时须做好防火防盗防滑倒等安全措施，如果违反先口头通知后书面通知，如拒不整改，甲方有权解除合同，收回该房产，所造成的经济损失由乙方负责。3.甲方承担该房产主体结构的维修费用。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，改变房屋任何事宜所产生的法律责任由乙方自行承担，甲方有权对工程进行监督，不承担任何责任。4.乙方应爱护和正常使用房产，如因使用不当或人为造成该房产和设备损坏的，应负责修复或赔偿。关于“违约责任”均约定：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成损失由责任方承担……5.如乙方拖欠租金、管理费和其他相关费用5天时，甲方先口头通知再以书面形式通知，累计一个月内不交租，甲方可选择先行交清拖欠费用后向乙方继续追索至清偿为止，同时合同终止，扣除保证金……合同签订后，星星之火公司向徐晓波支付上述租赁物的履约保证金合计81000元。2020年4月8日，徐晓波向星星之火公司的股东杨新文发送微信内容“杨老板，房租交了吗？”。杨新文于次日向徐晓波发送world文件“减免租金申请”，该文件中载明：“尊敬的徐晓波先生，张忠莲女士：您好！我司与您签订的《房屋租赁合同》，承租您位于韶关市武江区×××××××××的物业作经营普惠性幼儿园使用，在租用期间我方与您秉承诚实守信的原则履行合同，保持着友好的合作关系，感谢您长期以来的支持与帮助……近日接韶关市×××××××××月前不能开学，具体开学时间待疫情结束经过安全评估后再安排。我园是普惠性幼儿园非盈利机构，在疫情这么多个月毫无收入，每个月还得发放50多人的教职工工资，就算6月开学也不会有太多小朋友来园报名就读，导致经营严重亏损已经到了破产边缘。基于上述不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，在这历史性大疫面前单靠我方一己之力是不能度过此次危机的。我方衷心希望您能念在我们是长期合作，在此危机中能体谅和帮助一下我们。特向您申请减免2020年4月5月租金缓解一下我们的经营压力。特呈此《减免租金申请》，希望贵公司能切实了解和关切我方现实状况，给予我方最大的支持与帮助……”2020年5月3日，徐晓波向星星之火公司发出《催缴租金通知书》，其中载明：“致韶关市星星之火文化传播有限公司/杨新文：现就贵司租赁我方位于以下地址的房屋相关事宜通知您：……根据我方（出租方）与贵司在2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》约定，贵司杨新文应按时缴纳租金，但至今仍未按时缴纳。截止2020年5月3日违约金为人民币25092.48元，加上2020年4月份租金总计人民币54964.48元。请贵司杨新文在2020年5月5日前把租金和违约金交齐给我方（出租方)，逾期视贵司杨新文完全违约”。此后，星星之火公司未支付欠付租金，徐晓波又于2020年5月16日向星星之火公司发出《解除通知》，其中载明：“现就贵司租赁我方位于茗苑二楼房屋解除相关合同事宜通知您。根据我方（出租方）与贵司在2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》约定：1)贵司杨新文应在2020年4月5号前缴纳4月份租金，逾期后我方已口头通知贵司杨新文要按期缴纳租金，并且在2020年5月3日再次以书面方式通知贵司杨新文按时缴纳租金。贵司杨新文收到《催缴租金通知书》后未在规定时间（5月5日）支付租金。截至5月15日止，贵司欠我方4月租金、5月半个月租金和违约金仍未缴纳。2）根据《房屋租赁合同》双方责任和违约责任规定，贵司杨新文逾期达30日没有缴纳租金视为完全违约，我方有权单方解除合同。3)从2020年5月16日零时起我方解除2015年10月22日与贵司杨新文签订的两份《房屋租赁合同》，收回该房屋并没收保证金。4)租赁房屋期间的债权债务由贵司负全部责任，即日起贵司必须在5天内清理房屋内一切物品。逾期我方有权处理未能迁出的物品，贵司需承担相应的违约责任”。2020年5月18日，星星之火公司向徐晓波转账支付了两笔29872元，合计59744元，并分别在转账附言中备注茗苑花园二楼4月租金、茗苑花园二楼5月租金(双方于一审庭审中确认涉案租赁物租金依据合同约定增加至29872元/月)，并要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；徐晓波则拒绝继续履行，并发出《补缴租金违约金通知》，其中载明：“1）……在我方（出租方）于2020年5月16日零时解除与贵司杨新文签订的两份《房屋租赁合同》之前仍未缴纳租金和违约金。2）根据《房屋租赁合同》违约责任第五条规定我方可向贵司杨新文继续追索未交纳的2020年4月租金29872元、5月半个月租金14936元和违约金40327元，总共合计人民币85135元，贵司杨新文在2020年5月18日补缴59744元，还欠违约金25391元。请贵司杨新文收到此通知后缴纳上述违约金。3）我方（出租方）不再接受2020年5月16日以后的租金”。双方对此协商未果，星星之火公司遂诉至该院要求继续履行涉案租赁合同。一审庭审中，徐晓波明确其于2020年5月16日向星星之火公司提出解除涉案房屋租赁合同的依据系因星星之火公司逾期四十五日支付租金。此外，徐晓波还主张星星之火公司还存在未经其允许，在租赁物过道的一墙体上自行新开设一个门作为办公室出入口使用，严重影响消防安全，且至今未恢复该墙体原状，以及墙面装修未做好防水致使隔壁房屋墙面渗水，且至今未处理好隔壁房屋漏水问题的违约行为。星星之火公司对此不予认可，表示涉案租赁物系用于经营教育场所幼儿园，其系因受新冠疫情影响而未能按时支付租金。此外，星星之火公司确认徐晓波所述在租赁物墙体上自行新开设的门确系星星之火公司的股东杨新文于2016年所开，用于办公室联络，徐晓波自2018年已知晓该门存在，但其一直未发出正式通知要求星星之火公司恢复该墙体原状。徐晓波表示其系于2018年3月发现该门，并于2018年3月通过微信向星星之火公司提出异议。根据徐晓波与星星之火公司的股东杨新文的聊天记录显示：2018年3月30日，徐晓波发送“杨老板，那个楼梯通道下面不可以打开的，另外房租赁税一定要补回来”，杨新文回复“你的要求有点”、“没有必要再增加我们的经营费用了”。徐晓波表示关于对该门的书面异议，除了上述聊天记录外，其还于2020年7月2日发出《通知》，其提交的落款时间为2020年7月2日的《通知》中载明：“根据我方与（出租方）与贵方在2015年10月22日签订的《房屋租赁合同》约定，请您处理租赁期间的事宜。1)贵方杨新文应在房屋租赁期间（2015年10月22日-2020年5月15日）缴纳租赁税至今没有缴纳，合同第二条第2项约定由贵方缴纳，我方在税局了解到目前为止仍欠该房屋租赁税，我方多次向贵方催缴并且微信（2018年3月30日和2019年3月16日）向贵方催缴。请贵方接到此通知后3天内联系我方房屋产权人一起去税局补交租赁税，否则承担一切后果。2)根据《房屋租赁合同》第四条第2项双方责任约定，未经我方同意贵方擅自在消防安全通道墙壁打开缺口作为贵方办公室门口使用，我方多次口头及通过微信（2018年3月30日）通知贵方恢复墙壁原状。贵方视而不见，长期使用并且从消防安全通道外面加锁，造成严重安全隐患。请贵方接到此通知后5天内必须恢复墙壁原状，否则承担一切后果。3)根据《房屋租赁合同》第四条第2项双方责任约定，贵方对二楼装修期间厨房墙壁未做好防水处理，造成隔壁1幢二单元201号房墙壁大面积渗水油漆脱落，经过多次沟通，并且微信（2019年5月22日）通知贵方，但贵方至今未处理。请贵方接到此通知后5天内贵方必须处理此事否则承担一切后果……”另查明,因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要,广东省于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应,至2020年2月24日9时起,调整为二级响应,自2020年5月9日零时起,调整为三级响应。一审法院认为，星星之火公司与徐晓波于2015年10月22日签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该院根据星星之火公司与徐晓波的起诉、抗辩意见确认本案争议的焦点为：星星之火公司是否构成根本违约，徐晓波是否有权单方解除涉案房屋租赁合同及要求韶关星星之火公司承担违约责任。该院认为，首先，星星之火公司虽逾期支付2020年4月的租金超过三十天，但涉案租赁物被用于经营幼儿园，新型冠状病毒肺炎疫情及防控措施确实会对幼儿园的经营收入产生一定影响。在徐晓波催收租金后，星星之火公司的股东杨新文于2020年4月9日通过微信向徐晓波发出减租申请，请求考虑因受新冠肺炎疫情的影响，减免部分租金，但双方未达成一致。综上可知，星星之火公司迟延交纳租金并非主观故意违约，且星星之火公司已于2020年5月18日足额支付完毕所欠租金，故星星之火公司迟延支付2020年4月、5月租金未构成根本违约，徐晓波无权以此为由要求单方解除涉案租赁合同及星星之火公司承担违约责任。其次，徐晓波虽主张星星之火公司未经其允许在租赁物过道的一面墙体上自行开设一个门作为办公室出入口使用，影响消防安全，但徐晓波确认其于2018年3月已知晓星星之火公司实施了在墙体上新开设门的行为。徐晓波在发现上述情况后仅于2018年3月30日向星星之火公司的股东杨新文发送微信表示楼梯通道下面不可以打开，但并未提交证据证明其在之后至本案起诉前长达两年多的时间内积极采取过其他具体的反对措施。另外，徐晓波在该期间仍继续收取星星之火公司支付的租金，且在2020年5月16日向星星之火公司发出解除合同通知时未提及星星之火公司私自开门的行为。对于徐晓波述称于2020年7月2日发出通知书要求星星之火公司恢复墙壁原状，该通知书是在本案争议产生后发出，且徐晓波亦未提交充分有效的证据证明星星之火公司对墙体实施开设门的行为确实会对涉案租赁房屋带来安全隐患。综上，该院认定星星之火公司在租赁物的一墙体上新开设门及至今未对该墙体恢复原状未构成根本违约，徐晓波无权以此为由要求解除房屋租赁合同及星星之火公司承担违约责任。鉴于星星之火公司私自开门的行为对租赁物进行了改变且未经得徐晓波同意，故因徐晓波诉请星星之火公司将其自行开设门的墙体恢复原状，该院予以支持最后，徐晓波虽主张星星之火公司墙面装修未做好防水致使隔壁房屋墙面渗水，但并未提交充分、有效的证据证明星星之火公司存在使用涉案租赁物不当或人为造成租赁物损坏的行为。另外，徐晓波诉请修复的房屋非本案租赁物而系案外人所有的房屋，与本案并非同一法律关系，故徐晓波以此为由要求解除房屋租赁合同、星星之火公司承担违约责任及修复隔壁住户房屋墙面，于法无据，该院不予支持。综上所述，星星之火公司未构成根本违约，徐晓波无权单方解除合同，其于2020年5月16日向星星之火公司发送的《解除通知》不发生解除的效力。现星星之火公司要求继续履行涉案房屋租赁合同，该院予以确认。基于前述理由，徐晓波要求没收星星之火公司已支付的履约保证金81000元及星星之火公司支付逾期支付2020年4月、5月租金的违约金32112.4元，无事实和法律依据，该院不予支持。关于律师费，如前所述，星星之火公司未构成根本违约，且涉案房屋租赁合同中并未对此作出约定，徐晓波亦未提交证据证明其因本案纠纷实际产生律师费20000元，故对于其该项诉请该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年9月17日作出（2020）粤0203民初1575号民事判决：一、韶关市星星之火贸易有限公司与徐晓波继续履行双方于2015年10月22日签订的两份《房屋租赁合同》；二、韶关市星星之火贸易有限公司应于判决生效之日起十五日内将其于韶关市武江区×××××××××××××××××××××××一、二楼楼梯间墙体恢复原状（封堵自行开设的门）；三、驳回徐晓波的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元（已减半收取），由徐晓波负担。反诉案件受理费1481.12元（已减半收取），由韶关市星星之火贸易有限公司负担50元，徐晓波负担1431.12元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐晓波向本院提交了以下证据：1.《证明》，该《证明》系韶关市前程物业服务有限公司出具，拟证明2号楼201房上层（住户右南向墙外），加建排烟通道具备做餐饮、茶庄、办公等条件。2.涉案小区2号楼相关住户同意加建排烟、排期通道的书面说明，拟证明2014年10月29日，201号房业主与2号楼业主达成修建外墙排烟、排期通道的协议，楼上6住户均已签名同意。3.201房租客出具的书面材料，拟证明租客骆小红于2020年9月3日告知201房业主，幼儿园擅自改变厨房位置造成厨房渗水严重，及擅自改变排烟通道，并强烈要求恢复到2号楼原来的位置。4.照片一组，拟证明幼儿园外墙排烟管道位置，及2号楼前期建好的排烟管道、原租客厨房位置。5.照片一组，拟证明厨房内部渗水墙面位置，及201房内沙发靠墙位置发霉情况。6.韶关市政府公开疫情查询情况，拟证明2020年3月4日，韶关市新型冠状疫情防控指挥部办公室公开信息发布通告，自3月5日起韶关市疫情已清零，2020年3月24日至4月5日期间韶关市属于低风险地区。7.涉案楼房二层安全通道门位置图及照片，拟证明2020年2月5日，图中所显示的四个安全通道门在装修时全部被擅自从里面封死，外墙则保留原来的门。8.涉案楼房二层平面图，拟证明涉案小区第3幢二单元201号房，对应的就是202、203号办公室，因现只有购房合同，与购房合同中平面图显示的一致。9.《委托书》，拟证明星星之火公司委托杨新文办理相关租赁事宜，并未委托其代收交租金事宜。10.《授权委托书》，拟证明涉案楼房二层202号办公室与3号楼201号房系同一标的物。对于徐晓波提交的证据，星星之火公司质证称：1.徐晓波提交的证据均不属于新证据，其应当在一审期间提交。2.对证据1-5的真实性、合法性、关联性均有异议，无法辨别相应照片是否与涉案租赁物一致。3.对于证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。4.对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，徐晓波将该材料作为证据提交，说明其认可该证据，星星之火公司提交了装修平面图给徐晓波，其并未提出异议。消防通道有明确要求和指定，徐晓波没有任何证据证明其指出的通道系消防通道。5.对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。6.对证据9的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，徐晓波作为出租人，其合同目的是收取租金，星星之火公司委托他人支付租金符合交易习惯和法律规定。根据涉案租赁合同，星星之火公司是合法的公司，其在涉案租赁物中合法合规的经营，徐晓波在没有证据的情况下对星星之火公司进行诬告，应当承担相应后果。另外，在租赁物范围内，星星之火公司进行合法合规的经营活动，并不存在徐晓波主张的违法违规经营之情形。7.对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议。对于徐晓波提交的证据，本院认定如下：1.对于证据1，该证据仅能证明涉案租赁物具备做餐饮、茶庄、办公等条件，与本案纠纷缺乏关联性，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。2.对于证据2-3，该证据系证人证言,出具人未出庭作证，且星星之火公司对该证据不予认可，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。3.对于证据4的真实性予以确认。4.对于证据5，该证据不能证实墙壁渗水的原因，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。5.对于证据6、证据9，因星星之火公司对该证据的真实性、合法性无异议，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。6.对于证据7，该图纸中门的位置系徐晓波自行标注，且徐晓波未提交其他证据作证相应的门系安全通道门，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。7.对于证据8，该证据中加盖了韶关市房产测绘管理所业务专用章，故对于该证据的真实性本院予以确认。8.对于证据10，该证据系徐晓波与案外人自行制作，不能达到其证明目的，且星星之火对该证据不予认可，故本院不将该证据作为认定案件事实的依据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，2014年7月16日，案外人张忠莲取得韶关市武江区×××××××××茗苑花园1、2、3号楼2层201号办公室及专用楼梯间的产权证书（粤房地权证韶字第0100138692），显示该房屋的共有情况为共同共有。2019年，张忠莲取得韶关市武江区××××××××××××××××××××的产权证书【粤（2019）韶关市不动产权第0013749号】，显示该房屋的共有情况为单独所有。2005年3月28日，案外人邓松森与韶关市茗苑开发置业有限公司签订《商铺房买卖合同》，购买韶关市武江区×××××××××××××××，该合同所附平面图显示该201号房即为粤房地权证韶字第0100138692产权证书中，韶关市房产测绘管理所确认的房屋平面图中的202号办公室、3号楼203房及3号楼204房。本院再查明，邓松森与张忠莲于1974年6月5日结婚，2006年5月，邓松森死亡，2007年4月5日，邓松森的父亲邓志强及子女邓柏婵、邓柏伟签署《放弃继承权声明书》，自愿放弃继承邓松森名下遗产，并办理了公证。2014年7月31日，张忠莲作为甲方与作为乙方的徐晓波签订了《授权委托书》，张忠莲委托徐晓波就涉案房屋等物业进行协商、签订租赁合同、办理租赁期间各项事务及代收租金。2020年4月3日，张忠莲作为甲方与作为乙方的徐晓波签订了《授权委托书》，张忠莲委托徐晓波出租涉案房屋等物业并签订租赁合同、处理租赁期间《房屋租赁合同》违约等各项事务及收取租金。本院二审庭询时，徐晓波明确表示在本案不主张律师费，其还表示：“若合同继续履行，星星之火公司应恢复厨房、排烟管、门的原状。”一审期间，徐晓波并未就恢复厨房及排烟管道的原状提起反诉，星星之火公司表示不同意二审法院一并处理徐晓波新增加的诉讼请求，双方亦无法达成调解。本院二审期间，经本院组织双方当事人现场确认，徐晓波、星星之火公司均确认双方所争议的擅自开设的门位置为：茗苑花园2栋11-12商铺（精心大药房）旁通往二楼的楼梯间墙体，该门系进出精心大药房阁楼，徐晓波还称：“墙体属于共用墙体，但通道专属于我，通道及通往的房均无房产证。”本院还查明，星星之火公司承租涉案租赁物后，将其转租给案外人开办明日之星幼儿园，徐晓波、星星之火公司均认可该幼儿园已通过消防验收，但徐晓波主张在消防验收通过后才封闭四个安全通道门。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的《中华人民共和国合同法》等法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕星星之火公司、徐晓波上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、星星之火公司应否将茗苑花园2栋11-12商铺（精心大药房）旁通往二楼的楼梯间墙体恢复原状。二、一审法院判决双方当事人继续履行涉案两份《房屋租赁合同》是否妥当。一、关于星星之火公司应否将茗苑花园2栋11-12商铺（精心大药房）旁通往二楼的楼梯间墙体恢复原状的问题。徐晓波主张星星之火公司未经允许擅自在该楼梯间墙体开设进出门，要求星星之火公司将该墙体恢复原状，但从本案已查明的事实可知，双方签订的两份《房屋租赁合同》约定的租赁范围并不包括该楼梯间，且徐晓波亦认可该墙体为共用墙体。故，徐晓波依据双方签订的两份租赁合同要求星星之火公司将该墙体恢复原状不能成立，一审法院予以支持有误，本院予以纠正。若徐晓波认为该开门的行为侵犯了其合法权益，因与本案不属于同一法律关系，徐晓波可另循合法途径予以解决。二、关于一审法院判决双方当事人继续履行涉案两份《房屋租赁合同》是否妥当的问题。徐晓波受涉案房屋权属人的委托，与星星之火公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐晓波以星星之火公司延迟缴纳租金、改变房屋结构和用途、损坏租赁物、拒绝交纳租赁税费为由，主张解除上述两份合同，而星星之火公司则主张继续履行合同。对此，本院分析如下：（一）关于延迟缴纳租金的问题。星星之火公司虽延迟交纳了2020年4-5月的租金，但新型冠状病毒肺炎疫情及防控措施确会影响其经营收入，且2020年5月18日，星星之火公司已全额交纳了拖欠的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，徐晓波以星星之火公司没有按照合同的约定支付租金为由请求解除涉案两份合同不能成立，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。（二）关于改变房屋结构和用途的问题。徐晓波主张星星之火公司未经允许擅自改变涉案租赁物厨房、排烟管道位置，并封闭安全通道门造成消防安全隐患，但其并未提交证据证实在本案诉讼前，其就星星之火公司对涉案租赁物的使用方式提出了异议，且其亦认可明日之星幼儿园已通过消防验收。徐晓波称星星之火公司系在消防验收通过后才封闭安全通道门，但亦未提交证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，徐晓波应承担举证不能的不利后果。故徐晓波以星星之火公司改变了房屋结构和用途为由主张解除合同不能成立，本院不予支持。（三）关于损坏租赁物的问题。徐晓波主张星星之火公司未做好墙面防水，导致隔壁房屋墙面渗水，但其未提交充分证据证实隔壁房屋墙面渗水系星星之火公司不当使用涉案租赁物所致，且徐晓波并非隔壁房屋的权属人。故徐晓波以此为由要求解除合同不能成立，其诉请星星之火公司修复隔壁房屋墙面缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。（四）关于拒绝交纳租赁税费的问题。双方签订的两份《房屋租赁合同》虽约定由星星之火公司负担房屋租赁税费，但并未明确约定将星星之火公司未缴纳税费作为徐晓波解除合同的条件之一，故星星之火公司未构成根本违约，徐晓波以此为由主张解除合同不能成立，本院不予支持。至于徐晓波提出星星之火公司补交税金的上诉请求，不属于民事诉讼的受理范围，故本院对徐晓波的该请求不予审查。双方当事人应当积极协商，按时缴纳涉案租赁物的相关税费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，涉案两份《房屋租赁合同》不存在上述规定中可以解除的情形，徐晓波诉请解除合同缺乏依据，一审法院予以驳回，并判决双方当事人继续履行涉案两份《房屋租赁合同》并无明显不当，本院予以维持。据此，徐晓波要求确认其于2020年5月16日发出的《解除通知》有效，没收保证金81000元，及由星星之火公司支付违约金32112.4元的主张均不能成立，本院不予支持。至于徐晓波二审新增加恢复厨房及排烟管道原状的诉请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，因星星之火公司不同意由二审法院一并审理，亦不同意调解，故本院对徐晓波的该项诉请不予审查。综上所述，星星之火公司的上诉请求成立，应予支持；徐晓波的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十八条规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1575号民事判决第一项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1575号民事判决第二项、第三项；三、驳回徐晓波的全部反诉请求。一审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1481.12元，合计1531.12元，由徐晓波负担；韶关市星星之火贸易有限公司预交的50元，由一审法院予以退回，徐晓波应向一审法院交纳案件受理费50元。二审案件受理费3162.24元，由徐晓波负担；韶关市星星之火贸易有限公司预交的100元，由本院予以退回，徐晓波应向本院交纳案件受理费100元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜审 判 员  梁晓芳审 判 员  毛文芳二〇二一年三月二十三日法官助理  张 莹书 记 员  李 盈