福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终849号上诉人（原审原告）：王从均，男，1968年4月6日出生，汉族，住四川省江安县。上诉人（原审原告）：熊小琼，女，1967年2月6日出生，汉族，住四川省江安县。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王世平，福建大雄律师事务所执业律师。被上诉人(原审被告)：漳州福农房地产有限公司，住所地福建省漳州市常山开发区常山新侨村124号，统一社会信用代码91350622569297224B。法定代表人：孙振淋，该公司总经理。被上诉人(原审第三人)：中国建设银行股份有限公司云霄支行，住所地云霄县云陵镇云漳路232号，统一社会信用代码91350622856666686P。负责人：林坤喜，该支行行长。委托诉讼代理人：黄湧城，男，住福建省云霄县。上诉人王从均、熊小琼因与被上诉人漳州福农房地产有限公司(以下简称福农公司)、被上诉人中国建设银行股份有限公司云霄支行(以下简称建行云霄支行)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院(2020)闽0622民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王从均及委托诉讼代理人王世平，上诉人熊小琼的委托诉讼代理人王世平，被上诉人福农公司的法定代表人孙振淋，被上诉人建行云霄支行的委托诉讼代理人黄湧城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王从均、熊小琼上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持王从均、熊小琼的一审诉讼请求；2.福农公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、原审认定《托管合同》约定福农公司以房屋托管的形式向王从均支付租金，为逾期交房问题达成协议，故而认定不予解除合同，没有法律依据。1.该《托管合同》仅能证明王从均与福农公司有约定房屋托管的事实，但无法证明福农公司已履行交房义务，该证据与本案不具有关联性。2.该《托管合同》是福农公司无法按期向王从均履行交房义务而签订，福农公司通过向王从均支付租金承担逾期交房的违约责任，并未实际向王从均交付案涉房屋。3.签订《托管合同》并不能剥夺王从均享有解除合同的权利，且福农公司在签订《托管合同》后未能依约按期足额向王从均支付房屋租金。二、原审法院认定案涉房屋已符合竣工规划条件和消防验收合格，从而据此不予解除合同，没有事实与法律依据。1.案涉房屋符合竣工规划条件和消防验收合格，并不代表已满足交房条件。即便案涉房屋符合交付条件，但福农公司没有交付房屋。2.消防验收评定表出具日期为2020年10月12日，建设工程竣工规划条件核实意见书出具日期为2020年10月20日。该两份文件日期在约定交房时间之后，与本案不具有关联性。3.案涉房屋交付需要满足本案《商品房买卖合同》第九条至十一条约定，福农公司逾期交付案涉房屋，已构成根本违约，王从均、熊小琼诉请求解除《商品房买卖合同》具有事实与法律依据。福农公司辩称：驳回上诉，维持原判。一、双方签订的《托管合同》合法有效，且已履行，王从均、熊小琼对履行托管协议未提出异议，并已接受托管费用，双方对托管协议的合法性均已确认，该《托管合同》是对房屋买卖合同的一种延续，故原审法院认定该《托管合同》合法有效，应予维持。二、案涉楼盘已验收合格，具备交付条件，如果解除该合同，将严重损害双方的合法权益。三、今年新冠疫情造成的停工停产属于不可抗力，合同履行期限可以依法顺延。王从均、熊小琼向一审法院起诉请求：1.解除王从均与福农公司于2017年12月6日签订的《商品房买卖合同(预售)》(编号360684010001032017003082)；2.解除王从均、熊小琼与建行云霄支行于2018年3月26日签订的《个人住房借款合同》(编号350667208-2012-20181929700)；3.判令福农公司返还王从均、熊小琼房屋首付款122062元，并支付从2017年12月6日起至还清款项之日止以122062元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息及违约金；4.判令福农公司返还王从均、熊小琼自2018年3月26日起至判决生效之日止已向建行云霄支行归还的贷款本息(暂计至2020年9月17日为139334.56元)；5.判令福农公司偿还建行云霄支行因王从均、熊小琼购买房屋向银行按揭尚欠的贷款本金及利息437222.24元(以实际尚欠数额为准)。建行云霄支行辩称：服从一审判决。一审法院认定事实：2017年12月6日，王从均与福农公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王从均向福农公司购买址在漳州市常山华侨经济开发区××路××号上城国际（二期）8号楼804室，总价款为562062元，王从均应在2017年12月6日前支付首期房价款122062元，余款440000元向建行云霄支行申请贷款支付，并约定福农公司应于2019年5月30日前向王从均交付商品房。同时约定除不可抗力外，福农公司未按照约定时间交付商品房的，逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，福农公司应按日计算向王从均支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，王从均有权解除合同。解除合同的，应当书面通知福农公司，福农公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还王从均已付全部房款（含已付贷款部分），并自王从均付款之日起，按照0.01%计算给付利息；同时，按照全部房价款的0.01%向王从均支付违约金。合同签订当日，王从均向福农公司支付首期房价款122062元。2018年3月26日，王从均、熊小琼与建行云霄支行签订《个人住房借款合同》，约定王从均、熊小琼向建行云霄支行借款440000元用于购置案涉商品房，福农公司为该笔借款提供保证。贷款发放后，截至2020年12月25日王从均共偿还建行云霄支行贷款本息共计148943.84元。另查明，2019年5月26日王从均与福农公司签订《托管合同》，约定王从均应在2019年5月31日前将案涉房产交由福农公司托管，托管期限自2019年6月1日起至2024年5月30日止。合同签订后，福农公司支付了房屋租金给王从均。2020年因“新冠肺炎”疫情影响，至今仍拖欠王从均4个月租金。2020年10月12日，漳州市常山华侨经济开发区规划建设局出具一份消防验收评定表，载明“漳州福农房地产有限公司上城国际（二期）7＃、8＃-8＃楼经评定为消防验收合格”。2020年10月20日，漳州市常山华侨经济开发区规划建设局向福农公司出具一份意见书，载明“你单位建设的上城国际二期（8＃楼）符合城市规划要求”。一审法院认为：王从均与福农公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及王从均、熊小琼与建行云霄支行签订的《个人住房借款合同》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立，合法有效，各方均应按合同约定履行自己的义务。福农公司虽未按期向王从均交付案涉商品房，但双方在逾期交房前签订了《托管合同》，约定福农公司以房屋托管的形式向王从均支付租金，《托管合同》可视为双方就逾期交房问题达成协议。本案审理期间，案涉商品房已符合竣工规划条件和消防验收合格，现王从均、熊小琼以福农公司逾期交房为由，主张解除《商品房买卖合同(预售)》《个人住房借款合同》缺乏依据，不予支持。王从均、熊小琼提出的全部诉讼请求不成立，应予驳回。建行云霄支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回王从均、熊小琼全部的诉讼请求。案件受理费10846.1元，减半收取计5423.05元，由王从均、熊小琼共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》《个人住房借款合同》及《托管合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点在于福农公司是否构成逾期交房，王从均、熊小琼请求解除本案合同的理由能否成立。对此，本院分析、认定如下：第一，关于福农公司是否存在逾期交房。根据案涉《商品房买卖合同》约定，福农公司应于2019年5月30日前向王从均交付商品房，但双方在合同约定交房期限届满前即2019年5月26日签订《托管合同》，约定福农公司以房屋托管的形式向王从均支付租金，王从均也实际收取了租金，该事实行为可表明王从均、熊小琼认可其对案涉房屋已经有一种间接占有的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过)第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。可见，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有是认定交付使用的标志，应视为案涉房屋的交付使用。故王从均、熊小琼主张双方虽存在房屋托管事实，但福农公司并未履行交房义务的上诉理由，与法不符，应予驳回。第二，关于案涉房屋能否交付使用。案涉房屋的工程虽尚未经过工程竣工验收合格，不符合法定交付条件，但双方约定由福农公司以房屋托管的形式向王从均支付租金，可视为王从均、熊小琼对案涉房屋的间接占有，该行为是有效交付。王从均、熊小琼主张福农公司所交付的案涉房屋未满足《商品房买卖合同》第九条至十一条约定，且存在逾期交房，构成根本违约，其有权解除上述合同的上诉理由，与事实、法律不符，应予驳回。综上，王从均、熊小琼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10846.1元，由王从均、熊小琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 花      絮审 判 员 叶   小   铭审 判 员 黄      兴二〇二一年三月三十日法官助理 黄倩茹书记员卢杰