山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初1775号 原告（执行案外人）：王美秀，女，1964年9月7日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王文，山东纬达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路226号北栋618室。 法定代表人：孔景景，执行董事。 委托代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛东苑置业集团有限公司，住所地山东省胶州市北京东路58号。 法定代表人：郑文，董事长。 第三人（被执行人）：郑文，男，1964年1月27日出生，汉族，住山东省胶州市北京东路58号。 原告王美秀与被告上海中贯置业有限公司（以下简称中贯置业）、被告青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑置业）、第三人郑文案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王美秀的委托诉讼代理人王文，被告中贯置业的委托诉讼代理人刘璇到庭参加诉讼；被告东苑置业、第三人郑文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王美秀向本院提出诉讼请求：1.停止对胶州市××路××号××小区××号楼××单元××室房产的执行，停止对涉案房屋的查封；2.确认涉案房屋归王美秀所有；3.诉讼费等费用由中贯置业、东苑置业承担。事实与理由：王美秀对（2019）鲁02执682号一案提出异议，现被青岛市中级人民法院（2020）鲁02执异429号执行裁定书驳回，现依法提起执行异议之诉。2011年6月12日，王美秀与东苑置业签订《房屋预定协议》,约定购买东苑置业开发的“东苑新天第”小区X号楼X单元XX室房屋一处，建筑面积约为117.9平方米，房屋单价为6800元，总房款752202元。在签订协议当天，按照协议约定支付226202元。之后东苑置业一直未按照合同约定通知王美秀交纳剩余房款。该协议已经胶州市人民法院（2018）鲁0281民初11983号民事判决书确认有效，并且该判决已经生效。王美秀于2017年10月开始居住涉案房屋，2018年9月开始缴纳相关物业、水、电、供暖费用。如果解除涉案房屋的查封，确认涉案房屋归王美秀所有，王美秀愿意将涉案房屋剩余款补齐交纳给法院，望法院能查明事实，维护王美秀的合法权益。 中贯置业辩称，一、王美秀就涉案房屋没有合法有效的商品房买卖合同，也未办理房屋过户登记，对于涉案房屋不享有物权期待权。王美秀与东苑置业签订的《房屋预定协议》，虽经（2018）鲁0281民初11983号民事判决书确认有效，但是该判决书仅是对该协议内容合法性的确认，并没有认定该协议书系涉案房屋的正式商品房预售合同，更没有认定该协议系涉案房屋办理过户登记的依据。且该协议第五条最后一项明确了“协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效”，中贯置业也有证据证明涉案小区的部分房屋有正式的商品房预售合同并办理了网签备案。因此该预定协议仅能表明王美秀向东苑置业购房的意向，而非正式的房屋买卖合同。综上所述，王美秀就涉案房屋没有合法有效的商品房买卖合同，也没有办理过户登记，王美秀不享有对异议房屋的物权期待权，不符合排除执行需要在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的规定。二、王美秀支付购房款项的事实缺乏证据支持，即便已经支付购房款项，其支付购房款占总房款的比例最多为30%左右，不符合异议成立的要求。王美秀在听证过程中仅提供了收款收据，但没有合法有效的购房发票，该收据是否能证实王美秀已经交纳房款有待调查。且因22万余元款项数额较大，应当有转账记录和现金交纳的证据材料佐证，单凭收据无法证实款项是否真实交纳。此外即便该款项真实交纳，因王美秀与东苑置业之间没有正式的房屋买卖合同，不能确定该款项与总价款之间的比例关系，即便以双方之间签订的《房屋预定协议》中对房款的约定为标准，其交纳的房款也仅占总房款的30%左右，不符合异议成立需支付价款超过合同约定总价款50%的规定。三、王美秀占有房屋的时间在中贯置业申请法院查封完成之后，且属于违法占有，不符合异议成立的要求。王美秀未能提交有效的证据证明其在中贯置业申请法院查封完成之前已经合法占有该房屋，且王美秀在听证程序中提交证据也只证明其在2018年9月开始入住。即便如王美秀诉称其在2017年占有涉案房屋，此时涉案房屋也已被胶州市人民法院因其他案件查封。此外，王美秀也没有提交异议房屋由东苑置业向其交付的证据，综上所述，王美秀不仅在中贯置业申请法院查封完成之后才占有房屋，且属于非法占有房屋。四、王美秀配偶名下有其他用于居住的房屋，且该房屋销售合同的签订时间为2018年1月，至今已有近3年的时间，除非出现烂尾情况否则早已符合入住条件。涉案小区部分房屋已经办理网签备案，不存在不能签订正式的房屋预售合同并办理网签备案的客观障碍。王美秀未证明签订正式的房屋预售合同并办理网签备案非王美秀过错，因此涉案房屋至今未签订正式的房屋预售合同并办理网签备案不能排除王美秀的过错。综上所述，王美秀的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和29条的规定，不能阻却人民法院对涉案房屋的执行。请求法院依法判决驳回王美秀诉讼请求。 东苑置业及第三人郑文未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王美秀提交以下证据：证据1.东苑置业（甲方）与王美秀（乙方）签订的《房屋预定协议》复印件一份，证明王美秀与青岛东苑置业集团有限公司之间存在买卖合同关系，协议预订王美秀购买东苑置业开发建设位于“胶州市东苑新天第小区”9楼1单元1001室房屋一处，建筑面积约117.9平方米，房屋单价6380元/平方米，总价款752202元，交纳首付款的数额及时间，合同继续履行的方式、及违约条件。证据2.青岛东苑置业集团有限公司收款收据复印件一份，与证据1一起证明王美秀按照协议要求，于2011年6月12日，支付给青岛东苑集团有限公司首付款226202元。证据3.胶州市人民法院（2018）鲁0281民初11983号民事判决书复印件一份，证明房屋预定协议有效，东苑置业已经收取王美秀的部分购房款226202元，合同没有继续履行是东苑置业的原因造成。证据4.青岛德信物业管理有限公司物业费、供暖费、电费、水费收款收据及青岛广泽物业管理有限公司的水费、供暖费收款收据复印件各一份，证明东苑置业已经将房屋交付，王美秀已经入住。证据5.不动产交易登记查询信息、结婚证复印件各一份，证明王美秀名下无可居住用房。 中贯置业质证称，对证据1的真实性无异议，但是认为即便是真实的，该协议也不能作为购房协议，该协议的名称为《房屋预定协议》，并非购房合同，且在该协议签订时涉案房屋并未建设，也不符合销售的条件。第五条最后一项明确了协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效。因此该协议只是被执行人东苑置业与王美秀之间就涉案房产类似于内部购房协议的意向，且王美秀所提出的（2018）鲁0281民初11983号民事判决书仅仅是就预定协议的效力予以评价，未对该协议书的性质是否是购房合同以及该协议签订时是否是合法给予判断。对证据2的真实性予以确认，但是即便证据是真实的，22万余元的大笔付款应提供银行转账记录或现金支付的证据材料，否则单凭该证据不足以证明原告实际支付22万余元款项的事实。即便支付22万余元与预定协议记载的总房价752202元相比也不足50%。对证据3的真实性无异议，但是对证明事项有异议。该判决书中未就合同没有履行是因东苑置业的原因造成的予以确认。对证据4的真实性无异议，该收款收据形成的时间最早是2018年10月，此时涉案房屋已经中贯置业申请查封，因此王美秀即便已经入住房屋也是违法入住。对证据5的真实性予以确认，但是王美秀的配偶杨振存的名下的房产是夫妻共同财产，因此王美秀对于该房屋也有使用居住的权利。 中贯置业提交以下证据，证据1.山东省青岛市中级人民法院出具的（2017）鲁02民初1411号《协助执行通知书》。证明：青岛市中级人民法院经中贯置业申请，于2018年3月22日向胶州市不动产登记中心发出协执，要求冻结东苑置业名下位于青岛市胶州市××路××号××新天第的房产，共计179套，查封期限为自2018年3月22日至2021年3月21日。王美秀质证称，对执行的真实性无异议，但对关联性有异议。因为该执行行为并不能完全否认是否损害到案外第三人的权利。证据2.东苑置业与河南鼎佳实业发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》等网签备案材料。证明：2013年1月13日，东苑置业与河南鼎佳实业发展有限公司就胶州市澳门路717号东苑新天第小区8-1-702户房屋签订了《青岛市商品房预售合同》，并进行了网签备案。因此，涉案房产经签订正式的房屋买卖合同是可以网签备案的，客观上具有可以办理网签备案的条件，王美秀应当按照其与东苑置业之间签订的《内部员工福利购房协议》第五条的约定，签订正式的商品房买卖合同才具有阻却执行的效力，而《内部员工福利购房协议》仅是意向性协议并不具有该效力。王美秀质证称，对真实性、关联性有异议，合同约定的标的物并非本案涉案房屋，因此该证据与本案无关。 根据当事人提交的证据和陈述，本院对案件事实认定如下： 中贯置业与东苑置业、郑文合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年2月26日作出（2017）鲁02民初1411号民事判决书，判决：一、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业返还投资款3000万元；二、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付自2015年10月14日起至实际付款之日止，以3000万元为基数，按照年利率24%计算的利息损失；三、东苑置业于判决生效之日起十日内，向中贯置业支付诉讼保全保险费127818元；四、郑文对东苑置业的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中贯置业的其他诉讼请求。本院在该诉讼过程中采取了诉讼保全措施，2018年2月24日，本院作出（2017）鲁02民初1411号民事裁定书，裁定冻结东苑置业的银行存款人民币7440万元或查封、扣押相应价值的其他财产。并于2018年3月22日作出协助执行通知书，通知胶州市不动产登记中心查封东苑置业名下位于胶州市××路××号××房产在内的179套房产，查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，中贯置业向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执682号。 本案中，案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为胶州市人民法院（2018）鲁0281执1319号案件，胶州市人民法院于2016年4月18日作出（2016）鲁0281民初4216号民事裁定书，裁定查封东苑置业银行存款1500万元或同等价值的其它财产，并于同日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2016年4月18日至2019年4月17日。胶州市人民法院于2019年9月24日作出《关于移送东苑置业名下部分财产处置权函》，将查封的被执行人东苑置业名下位于胶州市××路××路××房××房屋的处置权交由青岛市中级人民法院一并处置。 2019年11月14日，本院作出（2019）鲁02执682号之一执行裁定书，裁定拍卖东苑置业位于胶州市××路××号××小区××房××房屋。在执行过程中，王美秀以案外人身份向本院提出书面异议，请求依法解除对被执行人东苑置业名下位于胶州市××路××号××小区××房屋（以下简称案涉房产）的查封。本院于2020年9月10日作出（2020）鲁02执异429号执行裁定，驳回案外人王美秀的异议请求。王美秀不服该裁定，向本院提起诉讼，即为本案。 2011年6月12日，东苑置业（甲方）与王美秀（乙方）签订《房屋预定协议》，约定了以下内容：乙方自愿购买甲方开发建设的胶州市××小区××房屋，鉴于乙方对甲方正在办理该房屋预售手续之事已知晓，经甲乙双方协商，根据《中华人民共和国合同法》及其它相关法律规定订立本协议；乙方预定甲方开发建设的“东苑新天第小区”9楼1单元1001室，建筑面积约117.9平方米（最终以房产测绘面积为准），房屋单价为6380元／平方米，总房款为752202元；甲方须为乙方保留该房屋，不得另行出售，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房预售合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、单价、户型等条款；乙方应于甲方发出签订购房合同通知（以邮戳为准）后五日内，携带本协议及所需手续到甲方处签订正式《商品房预售合同》，按合同规定付清全额房款或办理相关贷款手续，双方签订《商品房预售合同》后，本协议自动终止,如因乙方原因导致不能在甲方所指定的时间内签订《商品房预售合同》，则乙方违约，甲方有权终止履行本协议，并将该房屋另行出售，同时甲方在乙方已支付的款项中扣除本协议中房屋总房款的10%作为违约金，剩余房款退还乙方。 王美秀向本院提交东苑置业出具的日期为2011年6月12日的收款收据一份，载明收款金额为226202元。 另查明，王美秀以东苑置业为被告，向胶州市人民法院提起诉讼，要求确认其与东苑置业于2011年6月12日签订的《房屋预定协议》有效。胶州市人民法院于2018年12月18日作出（2018）鲁0281民初11983号民事判决书，该判决认为，原告王美秀与被告东苑置业签订的《房屋预定协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。判决：原告王美秀与被告青岛东苑置业集团有限公司于2011年6月12日签订的《房屋预定协议》有效。该判决作出后，双方均未上诉。 本案经调解，未达成协议。 本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否应为王美秀所有；2、本案能否排除执行。 关于第1个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，王美秀以其与东苑置业签订的《房屋预定协议》为据要求确认案涉房产归其所有，于法无据。首先，该《房屋预定协议》仅对房屋及价款作出约定，对支付方式、房屋交付使用条件、日期及方式、权属证书的办理等涉及商品房买卖权利义务等的重要内容均未约定，同时该协议也明确载明协议签订时正在办理房屋预售手续，双方应另行签订《商品房预售合同》。虽然生效判决认定上述协议有效，但并未确认上述协议符合《商品房预售合同》形式要件，故上述协议存在事实和法律上的履行障碍，不具备商品房买卖合同的必备条款，并非本约合同，不能认定为合法有效的商品房买卖合同；其次，从付款方式来看，王美秀提交的收款收据载明其向东苑置业支付226202元，但未提供银行转账记录或现金支付的证据材料予以佐证，不足以证明其实际支付了该笔款项用于购买涉案房屋，且按照王美秀与东苑置业签订的《房屋预定协议》，涉案房屋房款共计752202元，226202元不足总房款的50%；再次，王美秀并非合法占有涉案房屋，其诉状中称2017年10月入住该房屋，2018年9月开始缴纳相关物业、水、电、供暖费用，但涉案房屋自2016年4月18日即被查封，早于王美秀主张的入住时间。最后，王美秀与东苑置业公司基于《房屋预定协议》存在债权债务关系，即王美秀仅能向东苑置业主张债权，不能主张物权。综上，王美秀请求确认涉案房屋归其所有的主张依法不能成立，该诉请本院依法不予支持。 关于第2个焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王美秀在法院查封案涉房屋之前既未与东苑置业签订合法有效的书面买卖合同，也未合法占有案涉房屋；即便王美秀向东苑置业支付了购房款226202元，按照王美秀与东苑置业签订的《房屋预定协议》约定涉案房屋房款共计752202元，其付款数额不足合同约定总价款的50%。因此，王美秀的主张不符合上述规定，其要求排除本案执行的请求不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王美秀的诉讼请求。 案件受理费11322元，由原告王美秀负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆     二〇二一年三月四日   法官助理 赵皓 书记员 韩明玉 书记员 黄鹤颖