贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初8807号原告：谭光珍，女，1957年9月23日生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：文建明，贵州准据律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖友林，贵州准据律师事务所律师。被告：黄小云，女，1976年8月15日生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。被告：黎祖平，男，1971年9月20日生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。二被告共同委托诉讼代理人：刘胜，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。第三人：贵阳和茂房产经纪有限公司，住所地贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城写字楼3号楼7层3号，统一社会信用代码915201155872758110。法定代表人：张国英，职务不详。第三人：甘鄂鲲，男，1979年7月7日生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。第三人共同委托诉讼代理人：阚路遥，贵州诺雅律师事务所律师。原告谭光珍与被告黄小云、黎祖平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年09月19日立案后，依法由审判员适用简易程序独任审判,于同年12月11日公开开庭进行了审理，原告谭光珍委托代理人文建明、肖友林与被告黄小云、黎祖平委托代理人刘胜，第三人贵阳和茂房产经纪有限公司、甘鄂鲲委托代理人阚路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭光珍向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告黄小云、黎祖平签订的《户籍拆迁使用权转让协议》、《承诺书》有效，判令被告黄小云、黎祖平继续履行合同义务；2.判令被告黄小云、黎祖平归还原告房屋征收安置过渡费35530.5元；3.本案诉讼费、律师费由被告承。事实和理由：被告黄小云与被告黎祖平系夫妻关系。2011年12月15日,被告黄小云与贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室签订《房屋征收安置补偿协议》,该协议约定贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室以“龙泉安置点小区”建筑面积为216.87㎡及营业面积20㎡与黄小云位于金阳街道办事处××毛安组砖混的房屋进行产权置换。随后,被告黄小云和黎祖平找到居间公司代理出卖上述《房屋征收安置补偿协议》所约定的安置房屋,在居间人贵阳和茂地房产经纪有限公司的磋商协调下,原告与被告黄小云于2012年7月16日签订了《户籍拆迁使用权转让协议》、《承诺书》,双方约定,将黄小云从《房屋征收安置补偿协议》中获得的面积分别为建筑面积为216.87㎡及营业面积20㎡房屋权利转让给原告,原告支付被告52.4万元购房款,合同签订后原告已将全部房款支付完毕,履行了购买人支付房款的义务,被告遂把《房屋征收安置补偿协议》（015号）原件交给了原告。被告黄小云便在贵阳银行办理一个活期存折（账号11×××59）用于接受征地单位逾期交房所支付的过渡费,经拆迁办认可登记并收取了一份公证书,被告黄小云把该存折交给原告用于支取过渡费。从2013年12月26日至2018年2月8日,原告共计取出274463元过渡费使用。2018年下半年的过渡费35530.5元，因原告手中的存折被被告挂失而无法使用,截止2019年8月,原告共有35530.50元过渡费被被告黄小云强行取出使用。在本案中,根据原告与被告黄小云、黎祖平的约定，被告已经将拆迁安置房屋权属转让给原告,征地补偿机关超期交付安置房所支付的超期过渡费归原告享有,现被告将原告手中存折挂失,致使属于原告的过渡费无法取出使用,被告的行为属于违约行为,严重侵害了原告的合法权益,依法应当承担违约责任。第三人贵阳和茂地产经纪有限公司、甘鄂鲲作为被告的居间人、保证人,与本案处理结果具有法律上的利害关系,故应作为第三人参加诉讼。庭审中原告将第一项诉讼变更为拆迁之后的拆迁安置过渡费由原告享有、领取，并配合原告办理房屋过户的相关手续。被告黄小云、黎祖平辩称：1.双方签订的转让协议系征收安置补偿协议，但是安置补偿协议系国家机关将被告房屋征收后用房屋置换，明为安置补偿协议，实为房屋拆迁置换，现该补偿协议中的房屋未明确交付时间，也未明确相应的房屋具体位置，现该协议暂无法明确履行期限；2.原、被告双方签订的户籍拆迁转让协议及承诺书当中，明为转让权转让，实为安置房屋的买卖，房屋买卖合同中并未明确履行期限，实际交付的房屋坐落、房号等，不具备房屋买卖合同生效的要件，因此双方签订的使用权转让等为无效合同；3.关于安置过渡费用因原、被告双方签订的使用权转让书不具备买卖合同生效的要件，因此原告不应取得安置过渡费用，另安置过渡费用是政府机关在征收房屋时给被征收人特定期限的过渡补偿费用，取得的主体应具有特定性，因此请依法驳回原告诉请。第三人贵阳和茂房产经纪有限公司、甘鄂鲲述称：同意被告的意见，本案中原告并未诉请第三人承担责任。经审理查明：黎祖平与黄小云系夫妻关系，黎祖平系观山湖区干井村三组村民，黄小云小箐村五组村民。黄小云户在观山湖区砖混结构住宅227.46ｍ2、其他结构13.98ｍ2因在拆迁范围，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室按照批准的拆迁安置方案，在被告黄小云出具有效的房屋权属证明（合法面积为砖混结构227.46ｍ2、其他结构12.54ｍ2），于2011年12月15日经折算，被告黄小云与贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室签订《房屋征收安置补偿协议》（015号），约定以“龙泉安置点”小区成套住宅房屋建筑面积216.87ｍ2及营业面积20ｍ2与黄小云户进行产权调换，调换房屋的面积以产权部门核定为准。还约定自行周转过渡期为18个月及临时安置补助，若未能在约定期限安置房屋，超期之日起每月递增过渡费10%，最多不超过五倍。另查明：2012年7月16日，原告与两被告签订《户籍拆迁使用权转让协议》，约定以524000元的价格将两被告养马村毛安组的户籍拆迁使用权转让原告，并将户籍拆迁使用权所需的证件交给原告；还约定：“自签订之日起，甲方（两被告）的户籍拆迁使用权在今后因拆迁而产生的所有权力和利益都归乙方（原告）所有，甲方不得以任何理由阻碍乙方使用权力，同时甲方必须配合乙方到相关部门办理完全部合法手续为止”。同日，黄小云、黎祖平向谭光珍出具承诺书，自愿将自己在贵阳市土地储备中心金阳新区分中心达成的（015号）房屋拆迁安置补偿协议里的一切权利转让给谭光珍所有；并将身份证复印件、承诺书、公证书（分别为两被告身份证复印件、结婚证、户口簿与原告件相符的公证书，委托谭光珍代为办理《房屋征收安置补偿协议》（015号）中约定“龙泉安置点”领取超期拆迁安置过度费、代为办理房屋交付、办理产权、补交土地出让金等等事宜的委托公证事项）。前述文书签订后，原告依约给付了转让款。2012年7月16日，被告向原告出具了《委托书》，委托原告代为办理《房屋征收安置补偿协议》（004号）中约定“龙泉安置点”领取超期拆迁安置过度费、代为办理安置房屋交付事宜、办理产权、补交土地出让金等等事宜，2012年7月16日，被告向贵州省贵阳市立诚公证处对前述委托事项进行公证。现公证书由原告持有，并持有户名为黄小云的发放过渡费的贵阳银行存折，之后因被告黄小云挂失存折，致使原告未能领取2018年的过渡费35530.50元。此外，本院曾于2020年3月2日前往贵阳市观山湖区征收安置中心调查所涉安置点土地性质及修建情况，征收安置中心工作人员称观山湖区现有安置点有二铺、龙泉、干井、上麦四处，土地性质划拨，但未提供相应划拨用地手续；且存在调整安置或回购可能。2020年3月12日再次前往贵阳市自然资源和规划局查询涉及征收拆迁安置点（涉及观山湖区二铺、龙泉、干井、上麦安置项目）的土地性质，目前仅能查询到“观山湖区龙泉村安置项目”划拨用地有关手续。上述事实，有当事人的陈述、房屋拆迁安置补偿协议、户籍拆迁使用权转让协议、承诺书、委托书、公证书、银行存折等在卷佐证，足以认定。本院认为，《房屋征收安置补偿协议》的签订建立在被告出具有效的房屋权属证明的基础上，原被告签订的《承诺书》系双方真实意思表示（由原告持有），且形成于《房屋征收安置补偿协议》签订后的半年有余，原告通过支付对价受让被告通过《房屋征收安置补偿协议》合法取得的产权调换房以及安置费，无证据证明存在合同无效的情形，故依法成立的合同，应当认定为有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据原告提交的《房屋征收安置补偿协议》中载明的内容，被告黄小云户被拆迁房屋存在有效的房屋权属证明，其合法确权的面积砖混结构227.46ｍ2、其他结构12.54ｍ2自建房应系其合法财产。而产权调换的安置房屋位于贵阳市观山湖区，该安置点目前处于建设状态，并有部分安置房屋已经交付。虽然安置点土地性质为划拨，但是并非划拨土地上修建的房屋不能过户，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，也就是说，由受让方缴纳土地使用权出让金是办理房屋转让手续的前提条件，但不是禁止以划拨方式取得土地使用权上的房屋转让，因此，《承诺书》并没有违反法律强制性规定，应当确认为合法有效。对于《户籍拆迁使用权转让协议》的效力问题，因涉及对土地使用权变相出让等内容，理应无效。就合同的履情况看，两被告出具给原告的《承诺书》并收取了原告的转让款，双方的意表示已达，合同已经生效。在后期履行过程中，因被告违反《承诺书》中的约定，擅自将安置过渡费银行存折挂失致使原告不能支取超期过渡费，被告的行为不仅违反了诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化置他人利益于不顾的恶意行为，故对于原告的主张要求被告返还已由被告占有的2018年下半年的35530.50元超期安置过渡的主张应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告黄小云、黎祖平于2012年7月16日出具的《承诺书》合法有效；二、确认原告谭光珍与被告黄小云、黎祖平于2012年7月16日签订的《户籍拆迁使用权转让协议》无效；三、被告黄小云、黎祖平于本判决生效后十日内向原告谭光珍返还领取的2018年下半年的房屋征收安置过渡费35530.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4697元，由被告黄小云、黎祖平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 勇二〇二一年三月二日书记员 安芋螓