广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤16民终189号上诉人（原审原告）：河源佳家物业管理有限公司，住所地：河源市源城区公园尾小区×××××××。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：肖国伟，系该公司员工。上诉人（原审被告）：潘国明(曾用名刘玉雄)，身份证号码442××××××××××××019，住河源市源城区宝源路25号景江花苑小区××××××。上诉人河源佳家物业管理有限公司（以下简称佳家物业公司）与上诉人潘国明物业服务合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2020）粤1602民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人佳家物业公司上诉请求：1、判令潘国明支付1栋301房、1栋703房从2018年10月至2021年1月的物业管理费2800元。2、潘国明承担一审、二审诉讼费用100元。事实和理由：上诉人佳家物业公司从2018年10月份开始对景江花苑小区业主是按0.6元/平方米/月收取的物业管理费，管理期间对小区公共设施设备也进行了维修，潘国明应当交物业管理费。上诉人潘国明上诉请求：1、依法撤销一审判决，重新作出公正判决；2、判令佳家物业公司公开赔礼道歉，并赔偿上诉人潘国明精神损失费人民币3000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、景江花苑小区于1997年1月成立物业，自己投资41900元购置设施设备，负责管理至2017年12月，后因管理费低及小区改造，待与业主协商好管理费后再恢复管理，但2018年10月，佳家物业公司在未经过投票、选举、签名手续，手持无见证单位，无业主委员会及主任签名的所谓委托合同，没有进行新老物业交接和支付转让费的情况下，强行进驻景江花苑小区，其程序不合规、不合法，属欺行霸市，抢人饭碗，是黑恶势力的表现。上诉人潘国明承诺上述301号房、703号房的两套物业管理欠费愿在转让费中扣除，但一审未经调查核实以举证不实为由，全盘否定，不予采信和支持，判决有失公允。二、上诉人失业多年，年近耄耋，无房无产，常年随子女游居，但一审判决查明上诉人潘国明是涉案两套房产的业主，涉案1栋301、703号房根本就不是上诉人潘国明拥有的房产，佳家物业公司却不顾事实将上诉人潘国明推向被告席，而一审法院也不闻不问，偏听偏信，不以事实为依据，偏袒一方，有失公允。望二审法院查明事实，还我公道。上诉人佳家物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告潘国明支付1栋301号、1栋703号两套房2018年10月至2020年7月的物业管理费2640元；2、判令被告缴纳滞纳金300元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告潘国明是景江花苑小区1栋301房、1栋703房的业主。2018年9月20日，景江花苑小区业主委员会与原告河源佳家物业管理有限公司签订《景江花苑小区物业委托合同》，约定由原告为景江花苑小区提供物业管理服务，合同期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，住宅房屋物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或使用人收取，业主和使用人逾期交纳的，逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。合同还对双方权利义务、资产划分、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告自2018年10月1日进驻景江花苑小区提供物业管理服务。原告主张被告自2018年10月起未交纳物业管理费，请求被告支付物业管理费及滞纳金。被告确认未支付物业管理费，但抗辩合同签订程序违法，原告欠其转让费应予扣减，且原告应解决车位及危墙问题。关于涉案1栋301房、1栋703房的建筑面积，原告主张两套房均按100平方米计算，被告确认703房是103平方米，301房在100平方米左右。一审法院认为，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，根据原告提供的《景江花苑小区物业委托合同》可以证实，原告与景江花苑小区业委会签订物业服务合同，自2018年10月1日至2023年9月30日期间为景江花苑小区提供物业管理服务。被告潘国明未提供相应证据证实景江花苑小区业委会与原告签订的《景江花苑小区物业委托合同》侵害业主合法权益，也未在原告提供管理服务期间请求人民法院予以撤销，故景江花苑小区业委会与原告签订的《景江花苑小区物业委托合同》对作为业主的被告具有约束力。被告已接受了原告的服务，理应按照合同约定交纳物业管理费。被告认为原告提供管理服务失职，对此一审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。原告主张被告拖欠景江花苑小区1栋301房、1栋703房2018年10月至2020年7月的物业服务费，被告予以确认，一审法院予以采信。原告主张两套房按每套房100平方米、每平方米0.5元计算物业服务费，一审法院予以支持。原告请求被告支付景江花苑小区1栋301房、1栋703房2018年10月至2020年7月的物业服务费，符合法律规定，一审法院予以支持，金额应为2000元(0.5元/平方米/月×100平方米×2×20个月)。原告请求被告支付2640元，主张另外640元系住房维修资金，按0.1元/平方米/月计得。原告请求被告支付该部分费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告请求被告支付违约金300元，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：（一）被告潘国明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告河源佳家物业管理有限公司支付物业管理费2000元及违约金300元；（二）驳回原告河源佳家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告潘国明负担。二审查明，一审查明的事实除了“潘国明是景江花苑小区1栋301房、1栋703房的业主”以外的事实基本属实，本院予以确认。另查明，景江花苑小区1栋301房的产权人是河源市源建房地产开发有限公司。景江花苑小区1栋703房的产权人是刘文武。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点：上诉人潘国明是否需要向上诉人佳家物业公司支付景江花苑小区1栋301房、1栋703房的物业管理费。因景江花苑小区1栋301房、1栋703房的产权人并非上诉人潘国明，故上诉人佳家物业公司诉请上诉人潘国明作为被告支付物业管理费不具事实和法律依据，应驳回上诉人佳家物业公司对潘国明的诉讼请求。因上诉人潘国明在一审时并未提起反诉，故本院对其二审请求佳家物业公司公开赔礼道歉并赔偿其精神损失费人民币3000元的问题不予处理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2020）粤1602民初3213号民事判决；二、驳回上诉人河源佳家物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人河源佳家物业管理有限公司负担。上诉人潘国明预交的二审案件受理费50元由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  张东明审判员  高 宇审判员  高晓鸣二〇二一年三月五日书记员  曾文琪