北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9125号原告：北京高策房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街3号，统一社会信用代码91110113589135142D。法定代表人：李峰岩，董事长。委托诉讼代理人：王旸，女，1991年7月29日出生，汉族，北京高策房地产经纪有限公司员工，公民身份号码×××。被告：承德中冶名隆房地产开发有限公司，住所地河北省承德市兴隆县兴隆镇东区村（兴隆县兴隆省级粮食储备有限公司办公楼301室），统一社会信用代码91130822MA083PFN23。法定代表人：魏志宏，执行董事。委托诉讼代理人：赵皓然，北京一法（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵君陶，北京一法（天津）律师事务所律师。原告北京高策房地产经纪有限公司（以下简称高策公司）诉被告承德中冶名隆房地产开发有限公司（以下简称中冶名隆公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高策公司之委托诉讼代理人王旸，被告中冶名隆公司之委托诉讼代理人赵皓然、赵君陶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高策公司向本院提出诉讼请求：1.被告中冶名隆公司给付原告高策公司双方合作的中冶兴隆新城红石郡项目销售代理服务费654443元；2.被告中冶名隆公司给付原告高策公司逾期未支付销售代理服务费的利息63301.67元（计算方式：以654443元为基数，从2018年8月5日至2019年8月20日共380天按照银行同期贷款利率4.75%计算为32363.55元，从2019年8月21日到2020年9月30日共406天按照银行间同业拆借利率4.25%计算为30938.12元，两项合计63301.67元）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：高策公司与中冶名隆公司于2018年5月6日签署《承德中冶兴隆红石砬项目联合销售代理合同》（以下简称代理合同），约定中冶名隆公司委托高策公司为其开发的位于河北省兴隆县城南侧的中冶兴隆红石砬房地产项目（后更名为中冶兴隆新城红石郡）提供销售代理服务，合作期限为2018年5月6日至本项目房屋面积销售率达95%以上，合同对双方合作项目概况、委托工作事项和期限、双方权责、销售代理费用计算、支付及奖惩方式、违约责任等内容均予以明确约定。代理合同签署后，高策公司全面积极履行合同，共代理销售房屋155套，中冶名隆公司应支付高策公司佣金共计1611290.9元。后双方协商一致，高策公司提前退场，2018年12月高策公司与中冶名隆公司签署《中冶兴隆新城红石郡项目撤场协议》（以下简称撤场协议），约定代理合同于2018年8月5日解除，实际按照可对账的金额1570181元作为应付款总金额。经高策公司催款，中冶名隆公司已支付915738元，尚欠654443元未支付。为维护合法权益，故诉至法院。被告中冶名隆公司辩称，我方认可与高策公司签订代理合同、撤场协议及附件，认可双方是居间合同关系，我方开发的楼房委托高策公司进行销售，我方核算的总佣金金额为1570187元，我方已支付佣金915738元（实付855738元，另有6万元以高策公司策划总监空岗3个月扣罚金额冲抵）。我方不同意高策公司的诉讼请求，理由如下：1.高策公司提交的撤场协议附件中的金额仅反映预计金额，而非实际金额，而且该附件与我方留存的附件内容不一致，故我方不认可高策公司提交的撤场协议附件。根据双方代理合同约定，在实际履行中应以双方确认的结算报告书为依据，按照成功销售房屋实际回款金额进行佣金结算，但截至高策公司撤场，有一部分金额尚未回款，故高策公司无权主张未回款部分的佣金；2.根据代理合同的约定，总佣金的10%为留存金额，数额为157018.7元，需要高策公司完成房屋交付后我方才予以结算，但高策公司在尚未开始交房时撤场，并未参与后续交房工作，因此其无权主张留存金额；3.截止2019年底双方进行过七次对账，第七次对账金额14188.41元因高策公司出具的发票金额对不上我方未支付，高策公司发来的第八次对账文件中，我方认为应付金额为99989元（104489元扣除因3名买受人退房不应支付的佣金4500元得出），因双方对第八次对账金额有分歧，故第八次对账没有确定的数额，对第七次和第八次对账金额，高策公司为我方开具正规、符合要求的增值税专用发票后，我方可以支付；4.高策公司未协助客户办理贷款手续，存在违约情形，没有与我方办理撤场交接手续；5.有一部分房屋是通过我方渠道卖出。综上，我方不同意支付剩余佣金。本院经审理认定事实如下：2018年5月6日，高策公司与中冶名隆公司签订《承德中冶兴隆红石砬项目联合销售代理合同》，主要内容为：甲方公司全称：承德中冶名隆房地产开发有限公司，乙方公司全称：北京高策房地产经纪有限公司。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规的规定，就甲方委托乙方对甲方开发的承德市中冶兴隆红石砬项目进行销售代理事宜，甲乙双方经过友好协商，达成以下合同，以资共同信守。合同中专用语界定与适用1.销售任务：由甲方根据公司年度总销售目标向乙方下达本项目的年度销售任务。销售任务以考核时间内成功销售房屋金额和成功销售房屋回款金额双项作为考核指标。乙方应依据甲方下发的年度销售任务，制定开盘期/月度销售任务计划，甲方确认或调整后以书面形式于每月/开盘前3日前下发当月/当期销售任务，乙方项目总监或以上级别领导签收确认并回传甲方备案。2.成功销售：代理房屋的销售以套为出售单位。购房者签署草签合同并支付了首期房价款，该套房屋视为成功销售，甲乙双方另有约定的除外。3.完成销售程序：在成功销售的基础上，甲方收到购房款全款且客户顺利完成办理入住后，该套房屋视为完成销售程序。4.成功销售房屋金额：以草签销售合同的实际签约金额并扣除当期所有退房等负成交金额。乙方的销售任务考核以此项约定为界定标准之一。5.实际回款金额：即甲方实际收到购房款金额，佣金结算以其为计提基数，但佣金计提基数以成功销售房屋金额为最高基数，不因实际交房时面积差异导致房款发生变动进行调整实际回款金额同时作为乙方销售任务考核界定标准。…第一条项目名称及标的物地址1.名称：承德市中冶兴隆红石砬项目（以下简称“本项目”）。2.位置：项目位于兴隆县城南侧。3.范围：高层、洋房、类别墅（本合同中统称为房屋）。…5.受托房屋清单：以经甲乙双方签字盖章确认的清单为准。5.1在清单内，甲方有权留存房屋用于甲方推介客户的选购，以甲方签发的《甲方推介客户告知单》为准…第四条代理团队组建。乙方须向甲方提供专业工作人员专项服务小组架构、职责分工，经甲方签字确认后，作为附件一《团队架构》约定的内容。乙方项目组核心人员非经甲方同意不能擅自变更，如需变更应至少提前一个月书面向甲方书面提出申请，并经过一个月试用、甲方考核合格后方予调整。乙方派驻本案销售现场的所有工作人员应在甲方销售现场的考勤设备上考勤，各工作人员驻场工作时间以考勤记录为准，各条线负责人外的高管人员须制定经甲方审核的高管现场值班表，并严格按照值班表执行。置业顾问在通过乙方系列培训考核合格后，由甲方进行相关培训并再次考核合格后方能上岗。乙方须在2018年4月1日前分批次完成团队的组建工作，如因甲方营销节点延迟，乙方应于甲方确定营销节点后1个月内完成销售团队的组建工作，经甲方确认后全员到岗。…第八条合同期限1.合同期限：自合同签订之日起至本项目房屋面积销售率达95%以上止。…第十条甲方权责…4.乙方和购房者于网上交易系统填写的《承德市商品房买卖合同》，经乙方负责人审核无误，提交甲方负责人签字确认后，乙方能进行网上提交。如甲方指定律师事务所与客户签署《承德市商品房买卖合同》，乙方须协助完成合同解释及相关签约工作，并催促及协助客户与甲方指定的按揭银行签署《个人住房借款合同》，督促律师事务所、银行工作人员和客户快速办理《个人住房借款合同》的各项手续，协助完成客户贷款资料的收集及客户签字等客户在购房过程中的相关事宜，催促银行人员快速与客户办理《个人住房借款合同》的抵押登记手续。跟进处理现场特殊事宜，包括但不限于客户投诉、协助处理退房、退款、更名等。…9.非因乙方违反本合同约定，甲方应及时向乙方支付佣金。第十一条乙方的权责…12.乙方应保证所提供的客户符合承德市有关房屋购买政策相关规定并在网签前提供全部购房资格审核资料；乙方须核实客户贷款资料、资信情况后协助客户办理贷款手续。…第十三条佣金、结算及支付…3．代理佣金的结算与支付3.1结算方式：代理及行销拓客佣金结算以经甲乙双方确认的结算报告书为依据，按照甲方成功销售房屋实际回款金额进行佣金结算。3.1.1经确认的结算报告书：项目开盘后次月起每月3日前乙方将上月（1日至31日）成功销售房屋的结算报告书递交甲方，甲方于收到结算报告书后10日内审核，依实际情况补充奖惩及其他调整后，双方盖章签字确认。结算报告书应包括成功销售房屋套数、房号、栋号、业主姓名、销售日期、建筑面积、购房合同金额、首付款项、付款方式、全额回款金额、代理费率、结算代理佣金、留存佣金等。3.1.2代理费计入：以套为单位，甲方须于乙方成功销售后，将代理费的90％计入当月结算报告书；于乙方完成该套房屋交付后，将代理费剩余的10％计入当月结算报告书。3.2结算周期：月度结算，每月按考核期内实际完成情况进行代理费结算；每年按实际达成任务做年度补差（结算标准以本合同第十三条1.2.2款约定的为准）。3.3支付前提条件：甲方于取得经双方确认的结算报告并提供相关增值税专用发票后三个月内向乙方支付佣金。结算代理佣金时，乙方必须向甲方提供加盖公章的上个月月度销售人员的业绩单、底薪、佣金发放凭证。佣金支付前，乙方需提供相应额度的增值税专用发票，签约单位名称与发票出具单位名称、收款银行账号所属单位必须一致，否则，甲方有权拒绝付款，且不承担任何违约责任；4.退、换房销售代理费结算原则：4.1退房：签约后发生客户退房情况，该笔交易作无效处理，该房屋仍作为代理房屋公开销售，代理费将不予结算，若佣金已经发生，则从下月佣金中扣除，如下月佣金低于扣除额则应由乙方在收到甲方返还通知日3日内返还；资金往来所产生税费由开票人承担，汇款手续费由汇款人承担。若由于乙方的原因造成退房的，乙方应将该房屋已结取的佣金返还甲方，支付20000元违约金并承担全部责任（包括但不限于向甲方或其他第三方承担该违约责任），该房屋仍作为代理房屋公开销售。…第十五条解除与终止…4.不论甲乙双方因何种原因解除或终止本合同的，须经甲乙双方签字确认已经办理完交接手续后，共同确认相关结算报告，并在结算报告确认后四个月内，甲方将乙方已成功销售房屋实收购房款对应佣金一次性支付给乙方；乙方已完成签约或签订认购书的相关房屋，乙方负责继续提供服务至房屋成功销售，甲方于相关房屋成功销售后30日内依照本合同第十三条约定向乙方支付相关房屋的90％佣金（应当扣除乙方履约过程中可能产生的违约金、罚金等费用）。庭审中，双方一致认可代理合同之真实性和效力。就留存金额是否应支付一节双方各执一词：中冶名隆公司主张留存金额为157018.7元，不应支付，理由是高策公司未参与后续交房工作，按照代理合同相关约定不应支付；高策公司主张留存金额为155968元，认可没有参与房屋交付工作，认可代理合同此项约定，但依然主张该部分金额。后高策公司与中冶名隆公司签订《中冶兴隆新城红石郡项目撤场协议》，主要内容为：甲方：承德中冶名隆房地产开发有限公司，乙方：北京高策房地产经纪有限公司。依据《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等互利、友好合作的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的中冶兴隆新城红石郡项目（以下简称“本项目”），双方于2018年5月6日签订了《承德中冶兴隆红石砬项目联合销售代理合同》（以下简称“原协议”）。现经双方协商一致同意解除原协议，并就协议解除相关事项达成如下协议：一、协议终止时间。经双方协商一致，原协议于2018年8月5日终止。二、销售业绩确认。截止到目前，乙方销售业绩达成及代理费结算情况详见附件一《中冶红石郡项目全盘结算表》。三、代理服务费结算标准及结算流程。依据原协议第十三条约定的服务费结算标准及结算流程进行对账结算。四、后续工作约定1.乙方配合甲方做好撤场工作交接，移交相关客户资料、销售物料等。2.乙方配合甲方做好已成交客户确认及交接工作。3.乙方配合甲方，做好客户的后续网签工作。4.乙方配合甲方，做好已签约未全款到账客户的后期催款及贷款办理事宜。五、其他1.原协议的终止不影响原协议中关于成功销售界定、佣金结算以及佣金支付条件等条款的效力。2.本协议自双方代表人签字并加盖公章之日起生效，一式肆份，甲方持贰份、乙方持贰份，具有同等法律效力。3.双方如就本协议的效力、解释或者履行发生争议，应首先通过友好协商解决。如协商解决不成，任何一方均有权向乙方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼。附件一：《中冶红石郡项目全盘结算表》。庭审中，双方一致认可撤场协议之真实性和效力，中冶名隆公司不认可高策公司提交之撤场协议附件《中冶红石郡项目全盘结算表》，称和自己留存的附件结算表内容不一致并提交其留存的结算表。双方均未提交由双方一致确认的结算表。中冶名隆公司提交其自行制作的表格等，高策公司对该表格不予认可，对中冶名隆公司主张之三人退房扣款4500元不予认可，称第8次对账单中未显示此退房情况，且中冶名隆公司并未提供客户退房资料证明客户退房，仅凭其自行制作的表格不能证明。以上事实，有合同、双方当事人陈述等在案为证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，双方一致认可存在居间合同关系并有代理合同为证，本院不持异议，双方对总佣金金额陈述不一致且均未提交双方一致确认的结算凭据，结合案情本院以中冶名隆公司自认的数额1570187元为准，留存金额数额亦采纳中冶名隆公司之主张。双方一致认可中冶名隆公司已经支付高策公司佣金915738元，本院不持异议。就剩余佣金是否应支付问题，双方于2018年8月5日协议终止代理合同并约定按照代理合同第13条约定结算佣金，根据代理合同相关约定，除留存金额以外的剩余佣金中冶名隆公司应支付给高策公司，中冶名隆公司就其辩解意见未提交充分证据予以证明，本院实难采纳；留存金额部分因代理合同明确约定“于乙方（高策公司）完成该套房屋交付后，将代理费剩余的10％计入当月结算报告书”，故完成房屋交付应系留存金额结算付款的前置条件，高策公司自认未参与房屋交付，故根据合同约定本院对其此部分主张不予支持。双方就利息并无明确约定，也无明确的结算凭据，高策公司亦未提交充分证据予以证明，故本院对其利息主张实难支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告承德中冶名隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京高策房地产经纪有限公司佣金四十九万七千四百三十元三角；二、驳回原告北京高策房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千四百八十八元，由原告北京高策房地产经纪有限公司自行负担一千一百零七元（已交纳），由被告承德中冶名隆房地产开发有限公司负担四千三百八十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 郝自蕙二〇二一年三月九日法官助理 杨 耀书 记 员 张亚男