山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初332号原告：山东天安脚手架工程有限公司，住所地济南市平阴县工业园二期105国道中段路南，统一社会信用代码913701125537011148。法定代表人：裴孝华，总经理。委托诉讼代理人：郭绍丰，山东唐景律师事务所律师。被告：李跃，男，1993年12月31日出生，汉族，住济南市章丘区。委托诉讼代理人：刘龙，山东恩源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，山东恩源律师事务所实习律师。原告山东天安脚手架工程有限公司(以下简称：天安公司)与被告李跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天安公司的委托诉讼代理人郭绍丰，被告李跃的委托诉讼代理人刘龙、张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天安公司向本院提出诉讼请求：1.确认李跃2020年9月15日单方解除《房屋租赁合同》；2.李跃支付违约金1379700元；3.李跃支付天安公司律师代理费50000元；4.诉讼费由李跃负担。诉讼过程中，天安公司明确第一项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除。事实和理由：天安公司与李跃于2018年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定由李跃承租天安公司位于济南市高新区侧万达写字楼Ｊ1座22楼整层（不动产证地址为济南市历下区工业南路57-3号2201-2212），租赁期限自2018年6月15日至2023年6月14日，并明确约定了租金的数额及缴纳时间。合同签订后，天安公司按约向李跃交付租赁房屋，李跃前期也完全履行了合同义务。根据合同约定，李跃应于2020年4月15日缴纳房租724343.5元，李跃至2020年5月13日仅支付房租350000元，欠付房租374343.5元。天安公司向李跃送达《催交房租函》，要求李跃按约定缴清房租，李跃拒不缴纳，并于2020年8月23日向天安公司送达《解约通知函》，李跃单方明确表示在2020年9月15日后不再承租涉案房屋，根据涉案合同第七条的约定，因李跃原因单方终止本合同，应按上一年度的双倍租金支付违约金，现天安公司主动调整为按上一年度的租金作为违约金的计算依据。为维护合法权益，天安公司诉至法院，请求判如所请。李跃辩称，天安公司所述与事实不符，涉案合同已经由双方协商解除，我方不承担违约责任。一、根据双方签订的《房屋租赁合同》，涉案合同用于我方公司经营使用。后因新冠疫情爆发，以及写字楼封闭，公司长达半年时间未能经营，考虑到双方的合同关系，我方一直未欠缴租赁费用，但后期实在无力承担巨额的租赁费用。涉案第六条约定双方可以协商变更或解除本合同。故，2020年6月3日，我方及公司工作人员与天安公司协商房租交付至2020年9月15日，在此期间，双方都可将涉案房屋全部或部分对外出租。如对外出租成功，我方搬离，互不追究责任；如未能转租成功，天安公司扣除押金后互不承担责任。根据双方协商情况，我方房租支付至2020年9月15日。房屋虽经双方对外出租但未成功。2020年9月15日，我方将房屋交付天安公司，天安公司扣除了押金。我方逾期付款行为及合同解除系双方协商一致的结果，并非我方无故单方解除合同。二、天安公司无实际损失。我方早在2020年6月3日就告知了天安公司2020年9月15日后就不再承租房屋了，且房租也交付至了9月15日。我方为天安公司留足了3个多月的时间寻找新的承租方，我方也在9月15日将房屋交付给了天安公司。天安公司没有实际损失，且天安公司也没有返还我方的十万元押金。三、不可抗力情形的出现，致使合同目的无法实现，双方互不承担责任。1、我方承租的位于济南市高新区整层用于济南赢运贡尚企业管理咨询有限公司（以下简称：赢运贡尚公司）经营使用。2020年初爆发的全球新冠肺炎疫情为合同双方当事人不能预见、不能避免且不能克服，属于法律规定的不可抗力情形。2、赢运贡尚公司是从事招商加盟项目的公司，盈利模式为吸引全国各地的客户前来考察加盟，由于全球新冠肺炎疫情影响，不仅导致公司无新客户，万达写字楼被封闭，同时因政策原因，员工无法正常上班，赢运贡尚公司无法正常经营，难以继续承租涉案房屋。综上所述，涉案合同已经由双方协商解除，我方不应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。天安公司提交不动产权证书复印件十二份、《房屋租赁合同》一份、《催交房租函》一份、《解约通知函》一份、回函一份、《交房通知》一份、现场照片十三张、委托代理合同一份。李跃提交《房屋租赁合同》一份、黄文与郑刚微信聊天记录截图一份、黄文与李经理微信聊天记录截图一份、转账记录截图四张、《解约通知函》截图一份、被告邮寄《解约通知函》的凭证一份、交房通知一份、收据一张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：济南市高新区工业南路57-3号万达写字楼J1座2201-2212号房屋属于天安公司所有。2018年4月1日，天安公司(甲方、出租方)与李跃(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方万达写字楼J1座22楼整层(房间号2201-2212)，建筑面积1680平方米，经营范围为公司经营。租赁期间5年，自2018年6月15日至2023年6月14日止，免租期75天，自2018年4月1日止2018年6月15日。2018年6月15日至2019年6月14日一年的租金为1379700元；2019年6月15日至2020年6月14日一年的租金为1379700元；2020年6月15日至2021年6月14日一年的租金为1448685元。首次房屋租金在合同签订当日缴付，2018年下半年房屋租金在2018年11月15日前交付，房屋租金半年交付一次，在每年的4月15日前支付上半年房屋租金，在每年11月15日前支付下期房屋租金。乙方应在合同签订后当日支付给甲方壹拾万元押金。合同到期后乙方结清水电费物业费等且房屋按时、正常交接给甲方后七个工作日内退还。房屋交付时间为2018年4月20日。双方可以协商变更或解除合同。违约责任：因乙方的原因未能按照合同第三条规定支付租金的，每逾期一天乙方向甲方支付应付租金的1%o的违约金。合同签订后，如因乙方原因单方终止合同，不承租建筑物经营的，乙方应按上一年度的双倍租金向甲方支付逾期违约金。同时，甲方有权通过诉讼主张权利，甲方因此支付的诉讼费、律师代理费等全部损失由乙方赔偿。若因甲方的原因单方面终止本合同，不将本建筑物出租给乙方经营的，罚则同上。合同签订后，天安公司向李跃交付了涉案房屋，李跃支付了押金10万元及2020年9月15日前的房屋租金。2020年4月21日，天安公司的李经理微信联系李跃的同事黄文催房租。黄文微信称因疫情影响资金困难，想让李经理跟郑总说一下，减免部分房租。李经理在2020年4月24日回复“领导回复了，免十天八天的没有问题，时间长了不行”，“领导给我明确答复就是10天，开始说的是一天也不免，确实也知道这个情况”。后李经理多次通过微信联系黄文催房租，黄文在2020年5月8日微信称“一周之内给你们转过去行吗”，李经理回复“尽快吧”。2020年5月11日，李经理微信称“郑总跟我说过了，这周先打一半过来是吗”，黄文未回复。后在2020年5月13日，黄文将打款凭证微信发给李经理，李跃向天安公司支付房租35万元，李经理回复“收到”。李经理在2020年6月2日微信联系黄文催收剩余房租，黄文微信称这几天约了郑总面谈。2020年6月16日，李跃的同事黄文微信联系天安公司的郑总(郑刚)及李经理，并向两人发送了万达补充协议，郑刚未回复，李经理称“这样肯定不现实，领导不会同意的”。2020年8月20日，天安公司向李跃发出《催缴房租函》，称“贵方应于2020年4月15日缴纳2020年6月15日至12月14日的房租724343.5元(全年房租的上半年房租)，时至今日，我方只收到贵方支付的租金35万元，贵方仍逾期欠付374343.5元，贵方已违约”，并称“请贵方务必于2020年8月25日前支付逾欠租金374343.5元”。2020年8月23日，李跃向天安公司发出《解约通知函》，称“2018年4月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定了租赁房屋的用途为用于赢运贡尚公司经营使用。合同签订后，双方按约履行，后在2020年初，遇新冠肺炎疫情影响，万达写字楼被封闭，同时因政策原因，赢运贡尚公司无法正常经营，难以继续承租。2020年6月，经与贵方积极沟通并经贵方同意，我方支付租金至2020年9月15日，同时双方约定，在2020年9月15日前，任何乙方均可以将租赁房屋部分或全部转租或出租出去，以共同降低各自的损失。我方房租缴纳至2020年9月15日，至今，双方均没有将房屋部分或全部转租或出租出去。我公司收到了贵方在2020年8月20日出具的《催交房租函》，我方对逾期支付租金并不认可，逾期支付租金系经贵方同意，得到贵方认可的，双方在6月份也曾共同寻找新的承租人。我方在2020年9月15日后不再承租贵方的房屋，请贵方及时寻找新的承租人，以降低贵方损失，该通知我方已经于2020年6月3日通知过贵方”。2020年8月25日，天安公司回函称“贵方2020年8月23日《解约通知函》已收悉，现回复如下：一、关于合同主体，赢运贡尚公司并非本合同的当事人，与合同的履行无关；二、贵方并未就房租支付到2020年9月15日与我方沟通，双方并未就房租支付到2020年9月15日达成合意。我方并未对贵方逾期缴纳房租的行为予以认可；三、贵方在合同约定允许的前提下，将房屋转租，是贵方的权利，也是转移贵方风险的有效途径，转租成立与否，并非我方的合同约定义务；四、贵方并未就合同解除事宜于2020年6月3日通知过我方，贵方解除合同的意思表示仅从2020年8月23日的《解约通知函》中得知，我方有理由相信贵方于2020年8月23日提出解除合同。综上，我方对贵方提出的解除合同的理由不予认可。如贵方单方终止合同，我方将依据合同约定，要求贵方承担因此导致的违约责任及赔偿责任，由此产生的法律后果均由贵方承担。望贵方诚信履约，以免诉累!”2020年9月25日，李跃向天安公司出具《交房通知》，载明“我方承租的贵方济南万达广场J1座22层整层房屋，已于2020年8月23日向你方送达《解约通知函》，明确我方承租期限至2020年9月15日止，现将房屋交付于你方：交房日期：2020年9月25日，房屋内属于我方的所有物品，我方均已搬走，其余物品(包括装饰装修设施)由你方自行处置，我方放弃索赔、返还等任何权利；房屋的装饰装修设施由你方自行拆除或继续使用，剩余物品清理及装饰装修设施拆除、清运等费用依从法院判决；房租和物业管理费、水电费，我方承担至2020年9月25日止，此后的费用与我方无关(以实际支付为准)。诉讼过程中，天安公司主张李跃单方解除合同，且房租只交到2020年9月15日，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除。李跃不予认可，主张合同系双方协商解除。天安公司主张李跃单方解除合同构成违约，按照合同应支付上年度的双倍租金作为违约金，其自愿减少至要求李跃支付相当于一年的租金1379700元作为违约金。李跃不予认可，主张双方在2020年6月3日已就2020年9月15日解除合同达成了一致，不存在单方解除，另认为违约金过分高于天安公司的损失，请求适当减少。天安公司要求李跃支付律师代理费50000元，认可该50000元尚未实际支付，提交委托代理合同一份。李跃不予认可，主张该费用并未实际发生，且对天安公司提交的委托代理合同真实性有异议，认为并无律所盖章。本院认为，天安公司与李跃于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李跃未严格按照合同约定支付房屋租金，并于2020年8月23日发出解约通知函，明确2020年9月15日之后不再承租涉案房屋，并于2020年9月25日将涉案房屋交付天安公司，李跃提交的证据不足以证实其解约行为经天安公司同意，该行为已构成违约。李跃发出解除通知函并将涉案房屋交回天安公司的行为，致使双方合同无法实现，涉案合同已不具备履行条件，故天安公司主张双方的租赁合同关系解除，于法有据，本院予以支持，但解除时间应为2020年9月25日。李跃单方解除合同，应承担相应的违约责任。天安公司要求李跃支付违约金1379700元，本院认为，合同约定的违约金数额过高，天安公司未提供有效证据证实协议解除后给其造成的实际损失，亦未提供有效证据证实协议解除后其采取过其他的补救措施。综上，本院酌情调整李跃应赔偿天安公司的违约金为年租金1379700元的30%，为413910元。结合涉案合同约定，不予退还押金及合同约定的违约金计算方式，同为违约金性质，故天安公司不能同时主张扣除押金与违约金。李跃已付押金100000元，为减少诉累，该款项折抵李跃应赔偿的违约金，故李跃应支付天安公司违约金(413910元-100000元)=313910元。故对天安公司要求李跃支付违约金1379700元的诉讼请求，本院对313910元予以支持。超出部分，本院不予支持。涉案合同虽约定了违约方应承担对方因主张权益而发生的律师代理费，但天安公司自认该律师费尚未产生，故对天安公司要求李跃支付律师代理费50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告山东天安脚手架工程有限公司与被告李跃于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月25日解除；二、被告李跃于本判决生效之日起十日内支付原告山东天安脚手架工程有限公司违约金3139310元；三、驳回原告山东天安脚手架工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8834元，由原告山东天安脚手架工程有限公司负担6894元，由被告李跃负担1940元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  张 斌二〇二一年三月二十九日法官助理  宿盼盼书 记 员  王婷婷