黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7211号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜敏，女，1981年12月16日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：王晓义，黑龙江善行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王啸枫，女，1958年5月28日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：叶立英，天津行通（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人杜敏因与被上诉人王啸枫合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杜敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持杜敏一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决明显错误，判决结果与法院对证据的认定和查明的事实不符，一审判决“本院认为”中的内容相互矛盾。一审法院查明及认定的证据证明王啸枫在将房屋出售给杜敏时未告知该房屋已被法院查封的事实，直到一审开庭时杜敏才知道案涉房屋已被解除查封的事实，且杜敏在2019年12月初要向王啸枫支付剩余购房款时，王啸枫不同意接收。一审“本院认为”部分已经写明杜敏并未违约，却在杜敏未违约、王啸枫拒不接收剩余购房款的情况下判令杜敏向王啸枫给付房屋使用费50万元及损失费5万元。杜敏与王啸枫之间是房屋买卖合同关系，杜敏负有支付购房款的义务，王啸枫负有配合杜敏办理房屋所有权变更登记的义务，在杜敏未违约的情况下，一审法院判令杜敏在购房款之外再给付王啸枫55万元明显错误。王啸枫一审起诉状中55万元的诉讼请求是基于解除合同的前提下，但一审法院判令双方继续履行合同，同时又支持王啸枫房屋使用费和损失的请求，杜敏在购房款以外还要给付王啸枫房屋使用费于理无据。二、法律明确规定，法院只能对当事人的诉讼请求进行审理，不能对当事人没有请求的事项进行判决。一审法院在王啸枫的诉讼请求之外，判令杜敏给付王啸枫全部购房款，并将此作为王啸枫协助杜敏办理房屋更名过户手续的条件于法无据。双方房屋买卖合同当中明确约定杜敏后期以贷款的方式向王啸枫交付购房款，一审判决完全违背双方合同约定及法律规定。王啸枫辩称，一审法院适用法律正确，判决结果正确。1.王啸枫认为杜敏在签订买卖合同之前已经明知案涉房屋被查封。2.退一步讲，即便杜敏在合同签订之前不知道案涉房屋被查封，其在合同履行过程中，于2018年9月末10月初才得知房屋存在查封，但杜敏在案涉房屋查封被解除、抵押被注销后仍不及时履行合同义务，同样属于违约，一审判令杜敏承担合同约定的损失及房屋使用费正确。王啸枫向一审法院起诉请求：1.解除王啸枫、杜敏于2018年8月14日签订的《门市房买卖合同》，杜敏将哈尔滨市南岗区淮河路淮河小区31栋-1-2层9号商服返还给王啸枫；2.杜敏给付王啸枫房屋使用费50万元；3.杜敏给付造成王啸枫的损失5万元；4.杜敏给付王啸枫房屋使用期间的物业费共计2万元。杜敏向一审法院反诉请求：王啸枫协助杜敏办理哈尔滨市南岗区淮河路淮河小区31栋-1—2层9号门市的过户事宜。一审法院认定事实：2018年8月14日，王啸枫与杜敏签订了《门市房买卖合同》，将其所有的位于哈尔滨市南岗区淮河路淮河小区31栋-1-2层9号商服（产权证号哈房权证开国字第××号）出售给杜敏，房价共计438万元。合同约定：杜敏应于合同签订当日付定金29万元，2018年9月1日付第二笔款20万元，2018年9月20日前付第三笔款21万元，2018年10月15日前付第四笔款149万元，2018年11月30日前付余款219万元。合同签订当日，王啸枫将房屋交付给杜敏。2018年9月末10月初时，杜敏得知案涉房屋被法院查封，故行使不安抗辩权未按期付款。后王啸枫向杜敏保证会解除法院对该房屋的查封并为杜敏办理过户手续。基于王啸枫的承诺，杜敏分别于2019年1月5日给付王啸枫55万元购房款，2019年5月5日给付王啸枫15万元购房款，2019年5月16日给付王啸枫5万元购房款。对于剩余房款的支付问题，王啸枫与杜敏未达成一致，故双方形成诉讼。另查明，2016年4月21日，哈尔滨市道里区人民法院依法对案涉房屋查封，2019年3月5日依法解除对案涉房屋查封；2017年4月18日，哈尔滨市南岗区人民法院依法对案涉房屋查封，2018年4月1日依法解除案涉房屋查封。中国光大银行股份有限公司哈尔滨奋斗支行于2019年12月5日出具贷款本息清偿证明，案涉房屋于2015年4月24日向银行贷款480万元，办理房屋抵押手续，2019年12月3日已经偿还贷款本息。2020年9月8日，经过对案涉房屋房产档案查阅，案涉房屋当前状态为正常，已经解除了房产抵押。一审法院认为，王啸枫与杜敏签订的房屋买卖合同依法成立，双方均明确知道房屋上设有抵押权，没有证据证明已经得到抵押权人同意，因为在一审法庭辩论终结前，出卖人（抵押人）王啸枫已经清偿债务消灭抵押权，买卖合同应当认定有效并继续履行。同时出卖人王啸枫擅自将法院已经依法查封的房屋转让杜敏，在一审法庭辩论终结前强制措施已经解除，可以认定买卖合同有效。王啸枫以杜敏拒不支付剩余房款严重违约为由要求解除双方签订的买卖合同并将案涉房产返还给王啸枫；并给付王啸枫房屋使用费50万元及造成王啸枫的损失5万元的诉请，因为杜敏不属于当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况，杜敏抗辩提出的在履行过程中发现买卖的房产被法院依法查封，在查封期间不得办理房屋转让等权属变更、转移登记手续，属于有确切证据证明王啸枫有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行，故杜敏延迟支付第四笔购房款并未构成违约，王啸枫主张的杜敏事前已经明知房屋被法院查封证据不足，故王啸枫要求解除合同不符合法律规定，一审法院不予支持；在房屋已经解除抵押权和法院查封后，杜敏未及时履行合同规定的义务，及时将剩余房款给付王啸枫，应承担合同规定的房屋使用费及损失5万元，故王啸枫主张的房屋使用费50万元、损失5万元，符合法律规定，一审法院予以支持。王啸枫主张杜敏给付房屋使用期间的物业费共计2万元，证据不足，一审法院不予支持。鉴于该房已经解除抵押和法院查封，可以实现合同的目的，故王啸枫反诉要求继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。因为杜敏只支付145万购房款，购房全款并未付清，故杜敏应在及时付清合同约定的全部购房款项的情况后，王啸枫协助杜敏办理哈尔滨市南岗区淮河路淮河小区31栋-1—2层9号门市的过户事宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决：一、杜敏于判决生效后十日内给付王啸枫房屋使用费50万元；二、杜敏于判决生效后十日内给付王啸枫损失费5万元；三、驳回王啸枫的其他诉讼请求；四、在杜敏已经完全支付给王啸枫合同约定的全部购房款项的后，王啸枫协助杜敏办理哈尔滨市南岗区淮河路淮河小区31栋-1—2层9号门市的更名过户手续。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王啸枫（甲方）与杜敏（乙方）于2018年8月14日签订的《门市房买卖合同》载明：……二、该房售价438万元，乙方共分五次付清……2018年10月15日前付第四笔149万元。2018年11月30日前余款219万元以现金或由银行按揭贷款直接一次性给付甲方（前提是甲方保证把此房贷款还清，达到乙方具备贷款过户条件）。……六、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户所需费用全部由乙方承担，甲方净收438万元，其他未尽事宜甲乙双方协商解决。七、如乙方未按上述条款履行，应按合同签定之日起给付甲方2万元/每月房屋使用费，具体金额按实际使用时间计，另赔付甲方损失5万元。八、甲方履行银行解除贷款，达到乙方能够办理过户为止。此时间乙方不负责任何房租。因乙方是购房不是租房，所以不承担任何责任与费用。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，不得违约，如违约造成的经济损失由违约方负责。杜敏已付购房款数额为145万，剩余293万元购房款未给付王啸枫。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审关于案涉《门市房买卖合同》效力的认定正确，本院予以确认。关于违约责任认定问题。因双方在签订《门市房买卖合同》之前，案涉房屋存在抵押、查封相关情形，王啸枫主张杜敏在签订合同时既已知晓案涉房产存在查封，但其并未举示充分证据证实，且案涉房屋直至2019年3月5日依法解除查封，于2019年12月3日解除抵押，王啸枫作为出卖方，案涉房屋存在查封影响了杜敏合法权利的实现，故一审认定王啸枫构成违约并无不当。另，一审法院查明案涉房屋在法庭辩论终结前已经解除查封，现已不存在权利负担，可以正常交易，杜敏亦表示同意继续履行，故一审判令双方继续履行合同正确，杜敏应给付王啸枫剩余购房款。杜敏主张以银行贷款方式给付剩余款项，因案涉《门市房买卖合同》明确约定“杜敏应于2018年10月15日前付第四笔款149万元，2018年11月30日前余款219万元以现金或由银行按揭贷款直接一次性付给”，杜敏未完全给付第四笔款，且最后一笔款项约定的给付方式为现金或银行按揭贷款，案涉房屋存在抵押，双方并未约定办理产权证更名系王啸枫应先履行的义务，故杜敏主张以银行贷款方式支付剩余款项依据不足。关于杜敏反诉请求王啸枫协助其办理案涉房屋产权过户的问题。《门市房买卖合同》明确约定“王啸枫有义务协助杜敏办理房产过户事宜的相关手续，办理过户所需费用全部由杜敏承担，王啸枫净收438万元”，故王啸枫应在杜敏给付剩余购房款后协助其办理产权过户手续，一审判令双方继续履行合同，但未明确双方的履行期限，本院对此予以调整。关于王啸枫主张的房屋使用费及损失问题。案涉《门市房买卖合同》的合同目的是进行房屋买卖交易，合同第八条明确约定“王啸枫履行银行解除贷款，达到杜敏能够办理过户为止。此时间杜敏不负责任何房租。因杜敏是购房不是租房，所以不承担任何责任与费用。”王啸枫直至2019年12月3日解除抵押，其主张解除抵押后已经告知杜敏，但杜敏并不认可，王啸枫亦未举示其他证据予以佐证，故一审判令杜敏承担房屋使用费及损失显属不当。综上所述，杜敏的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初721号民事判决第三项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初721号民事判决第一项、第二项；三、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初721号民事判决第四项：杜敏于本判决生效之日起十日内给付给王啸枫剩余购房款293万元，王啸枫在收到前述全部款项后十日内协助杜敏办理哈尔滨市南岗区淮河路淮河小区31栋-1—2层9号门市的更名过户手续，更名过户所需费用由杜敏承担；四、驳回杜敏的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9500元，由王啸枫负担300元，由杜敏负担9200元；二审案件受理费9300元，由王啸枫负担100元，由杜敏负担9200元。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年三月二十九日书记员  周小倩