贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终816号上诉人(原审被告)：重庆宜家物业管理有限责任公司，住所地:重庆市江北区渝北三村7号24-3，统一社会信用代码：91500105663555138Y。法定代表人：何明禄，董事长。被上诉人（原审原告）：赵隽，女，1981年11月22日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｂ区。被上诉人（原审原告）：罗晓键，男，1968年12月18日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｂ区。被上诉人（原审原告）：张年丰，男，1954年6月6日生，汉族，户籍地四川省合江县，现住赤水市。被上诉人（原审原告）：张璨，女，1988年7月27日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。被上诉人（原审原告）：赵磊，男，1972年6月14日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｅ区。被上诉人（原审原告）：李俊松，男，1974年5月20日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｆ区。被上诉人（原审原告）：张成鹉，男，1982年4月19日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｆ区。被上诉人（原审原告）：葛继红，男，1979年5月25日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。被上诉人（原审原告）：曾正强，男，1978年9月14日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。被上诉人（原审原告）：张小容，女，1978年9月12日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｅ区。被上诉人（原审原告）：张劲松，男，1977年9月10日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｆ区。被上诉人（原审原告）：袁义莉，女，1978年10月16日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。被上诉人（原审原告）：杨成，男，1979年8月21日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｂ区。被上诉人（原审原告）：胡川，男，1967年11月27日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｅ区。被上诉人（原审原告）：罗宇，男，1989年1月14日生，汉族，户籍地贵州省赤水市）。被上诉人（原审原告）：王孝华，男，1957年8月23日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市人民南路瀑都名苑Ｃ区。被上诉人（原审原告）：张远，男，1991年10月13日生，汉族，户籍地贵州省赤水市，现住赤水市。被上诉人（原审原告）：唐从君，男，1982年8月22日生，汉族，住贵州省赤水市。上述18被上诉人诉讼代表人:张年丰，男，1954年6月6日生，汉族，户籍地四川省合江县，现住赤水市。原审被告：赤水市瀑都名苑小区业主委员会，住所地：贵州省赤水市人民南路瀑都名苑。负责人：代庆生，该小区业主委员会主任。上诉人重庆宜家物业管理有限责任公司（以下简称宜家物业公司）因与被上诉人赵隽、罗晓键、张年丰、张璨、赵磊、李俊松、张成鹉、葛继红、曾正强、张小容、张劲松、袁义莉、杨成、胡川、罗宇、王孝华、张远、唐从君及原审被告赤水市瀑都名苑小区业主委员会（简称瀑都业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进进行了审理。本案现已审理终结。宜家物业公司上诉请求：一、撤销贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初2840号民事判决，依法改判。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与瀑都业委会签订的物业服务合同是在社区的监督指导下进行，合法有效，未违反《物业管理条例》规定。二、即使瀑都业委会选聘上诉人提供物业服务在程序上有瑕疵，双方签订的物业服务合同并不必然属于无效合同。1.从法律关系上更符合效力待定合同的特征。业委会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业委会是否有权代表业主签约在于是否得到业主大会的授权，因此本案物业服务合同处于效力待定状态。如果业委会签约行为得到业主大会追认或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同有效，否则无效。2.认定为效力待定合同更符合市场实际情况。案涉物业服务合同牵涉到小区全体业主切身利益，如一概认定业委会选聘物业服务企业存在程序瑕疵导致物业服务合同无效，首先会使小区物业服务处于混乱和停顿，损害业主利益，同时给不讲诚信业主拒交物业费提供便利条件，不利于小区物业的有序管理。其次，如认定合同无效，上诉人仍有权主张物管费。再次，上诉人在案涉小区对业主收费率达72.30%，且物业服务合同已经履行两年以上，说明合同的签订是被小区广大业主逐步认可而有效，所以本案物业服务合同应认定为有效合同。被上诉人辩称:瀑都业委会的成立不合法，上诉人主张的已向小区业主收取物管费的收费率没有事实依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。瀑都业委会二审陈述：宜家物业公司系业委会多方考察慎重选择的物管公司。业委会与宜家物业公司签订物业服务合同前，组织召开了业主大会，但业主参加会议的积极性很低，仅仅有10多人参加。鉴于此，业委会采取张贴公告、公示和征求意见表的的形式，征求业主意见，公示期满没有业主提出意见建议。在此情况下，业委会成员主动接触征求业主意见，具体表现为：1.由红岭社区牵头，亲自上门走访居住在瀑都小区的在职领导和退休老干部，征求意见建议。2.业委会成员亲自上门征求顾问同志的意见建议。3.将征求意见表张贴在住宅各个单元起步层，征求业主意见建议，时间持续几个月。4.召开有社区领导、业主代表、物业公司代表、业委会全体成员参加的专题论证会达九次。5.业委会成员分别征求业主意见建议。业委会经过多次与宜家物业公司沟通谈判最终达成一致意见后，在小区公示双方谈判结果，在公示七天后，没有收到任何一条反对意见，在红岭社区领导的全程监督下以赤水市的最低价格于2017年11月19日与宜家物业公司签订物业服务合同。该合同约定了一个月的试用期，试用期满后，也没有收到任何一条反对意见和建议，在这种情况下才允许宜家物业公司继续运作管理至今。因此，本案物业服务合同并非秘密签订。根据小区业主近三年的交纳物管费情况可以说明小区业主是在不断认可宜家物业公司，案涉物业服务合同应属有效合同。被上诉人向一审法院起诉请求：依法确认瀑都业委会与宜家物业公司于2017年11月19日签订的物业服务合同无效。一审法院认定事实：提起本案诉讼的赵隽等18人系赤水市瀑都名苑小区部分业主。因原瀑都业委会成员集体辞职退任，经赤水市文华街道办事处红岭社区居民委员会（简称红岭社区居委会）组织，重新选举了业委会成员，并经公示、备案于2017年1月26日正式成立了本届瀑都业委会。2017年2月27日，瀑都业委会在涉案小区广告栏向小区业主发出通知，载明：经与红岭社区商量决定，于2017年3月1日晚7：30在我小区黄桷树院坝，召开小区全体业主大会。望全体业主按时踊跃参加。因到场业主较少，业主大会未能成功召开。瀑都业委会召开会议，商议决定聘用宜家物业公司为涉案小区物业服务企业，并就选聘物业公司和物业费相关事宜通过上门走访、粘贴意见表、公示公告等方式向小区业主征求意见和建议，但均未收到小区业主同意的反馈意见。2017年11月19日，瀑都业委会（甲方）与宜家物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，将涉案小区委托宜家物业公司实施物业管理，并对相关事宜进行了约定。瀑都业委会的成员在合同上签字并加盖业委会印章，宜家物业公司法定代表人在合同上签字并加盖公司印章，红岭社区居委会支部书记和办公室主任参加和监督了合同签订的全过程。2017年12月1日，宜家物业公司正式入驻涉案小区并开展物业服务。2018年1月1日，瀑都业委会书写证明载明：兹有赤水市瀑都名苑小区业主现入住户数为408户，其中一期入住户322户，二期入住户86户。2020年10月9日，宜家物业公司书写《关于赤水市瀑都名苑小区物业收费的情况说明》，载明：我司从2017年12月1日进入瀑都名苑小区服务以来，截止2020年8月31日小区入住408户，实际已有295户收费，收费率达到72.3%，远远超过50%的比例。一审法院认为，提起本案诉讼的赵隽等18人系赤水市瀑都名苑小区的业主，瀑都业委会作出选聘宜家物业公司作为涉案小区物业服务企业的决定，以及双方签订的《物业服务合同》是否有效与赵隽等18人存在利害关系，赵隽等18人有权提起本案诉讼，其主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”和《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第十四条第一款“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定，瀑都业委会于2017年2月27日通知业主于2017年3月1日召开业主大会商谈招聘物业事宜，未提前15日通知全体业主。且业主大会并未成功召开，瀑都业委会虽然在小区采取张贴公告形式向业主征求意见时，但没有提供业主同意选聘的相关依据，视为未取得业主同意。故其选聘宜家物业公司作为涉案小区物业服务企业，以及双方签订《物业服务合同》的行为，未经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方签订物业服务合同的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款、第十四条第一款的强制性规定，为无效行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，其选聘物业公司并签订《物业服务合同》程序违反了法律和行政法规的规定，双方签订的《物业服务合同》侵害了业主的合法权益，为无效合同。因此，对赵隽等18人要求确认瀑都业委会与宜家物业公司于2017年11月19日签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，予以支持。对于瀑都业委会与宜家物业公司辩称，民事诉状上没有18位原告的亲笔签名，不是18位原告的真实意思表示，没有法律效力，且18位业主不具有代表性，不具有确认合同无效的条件：由于本案涉及涉案小区业主的公共利益，即使存在18位原告中的个别人未签字或亲属代签的情形，并不影响其余原告提起诉讼的主体资格和民事诉状的效力，且任意业主代表即可满足本案的起诉条件，均有确认《物业服务合同》无效的权利。同时，瀑都业委会选聘宜家物业公司并签订《物业服务合同》的行为违反法律规定，导致《物业服务合同》无效已是客观存在的事实。故对瀑都业委会与宜家物业公司的上述辩称理由，不予采信。对于瀑都业委会与宜家物业公司辩称，《物业服务合同》签订的全过程是在红岭社区居委会的监督指导下和在相关部门的见证下进行，是在没有损害小区业主利益的前提下合法签订：红岭社区居委会对小区业委会选聘物业服务企业的行为仅有监督指导的职能，并没有对《物业服务合同》的签订进行合法性审查的资格，瀑都业委会与宜家物业公司所列相关部门的见证也不能确认其行为的合法性，且瀑都业委会选聘宜家物业公司并签订《物业服务合同》的行为，已经侵害了涉案小区业主的合法权益。故对瀑都业委会与宜家物业公司的上述辩称理由，不予采信。对于瀑都业委会与宜家物业公司辩称，《物业服务合同》已经履行2年以上，说明合同的签订是被涉案小区广大业主逐步认同而有效的：虽然瀑都业委会与宜家物业公司提交了相关证明和说明以证明涉案小区现入住户数为408户且截止2020年8月31日收费率达到72.3%，但户数的确认均由宜家物业公司自行证明，没有相关部门核实。即使数据准确，也仅能证明该部分业主认可其个人与宜家物业公司的物业服务合同关系，不能达到该部分业主代表涉案小区全体业主追认瀑都业委会与宜家物业公司所签订《物业服务合同》效力的目的。且因业主大会实际并未召开，合同签订前未经法律规定比例的业主同意，同样也不能消除瀑都业委会选聘宜家物业公司和双方签订《物业服务合同》行为的违法性。故对瀑都业委会与宜家物业公司的上述辩称理由，不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款，第十四条第一款之规定，判决：赤水市瀑都名苑小区业主委员会与重庆宜家物业管理有限责任公司于2017年11月19日签订的《物业服务合同》无效。已减半收取的案件受理费30元，由赤水市瀑都名苑小区业主委员会承担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，案涉小区选聘物业管理企业，应由小区业主共同决定，瀑都业委会选择宜家物业公司入住小区进行物业管理并签订《物业服务合同》应得到业主大会授权或应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，瀑都业委会与宜家物业公司签订《物业服务合同》，并没有得到业主大会授权，也没有得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，宜家物业公司未举证证明案涉《物业服务合同》在起诉前或一审审理期间取得了业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的追认。因此，案涉《物业服务合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，案涉《物业服务合同》属于无效合同，宜家物业公司上诉主张案涉《物业服务合同》为有效合同或效力待定合同的理由不能成立，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典实施前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”之规定，本案根据《中华人民共和国民法典》实施前的相关法律规定认定无效外，还需根据中华人民共和国民法典》的规定评判是否有效。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且占人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”之规定，瀑都业委会与宜家物业公司签订《物业服务合同》违反了上述《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效……”之规定，案涉《物业服务合同》属无效合同。因此，无论是适用《中华人民共和国民法典》实施之前的法律，还是适用《中华人民共和国民法典》的规定，案涉《物业服务合同》均属无效合同。综上所述，宜家物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人重庆宜家物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年三月四日法官助理杨豪书记员郑宏愿