福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初819号原告：张小燕，女，1982年9月2日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人:陈剑峰，男，1977年12月23日出生，汉族，住福建省永春县,系张小燕丈夫。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场，统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。原告张小燕与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告张小燕及其委托诉讼代理人陈剑峰到庭参加诉讼，被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小燕向本院提出诉讼请求：1.判令石狮泰禾管理公司向张小燕支付房屋租金262794元；2.石狮泰禾投资公司对上述给付款项承担保证责任；3.判令石狮泰禾管理公司和石狮泰禾投资公司承担本案诉讼费用。诉讼中，张小燕明确第一项诉求为判令石狮泰禾管理公司向张小燕支付房屋租金259711元。事实和理由：2019年7月2日，张小燕与石狮泰禾管理公司签订编号为0002562、0002563的两份《房屋租赁委托合同》，约定张小燕将坐落于石狮XX广场项目XX楼XX层XX、XX号的房屋（下称案涉房屋）委托给石狮泰禾管理公司，由石狮泰禾管理公司以代理人身份或张小燕的名义对外出租房屋。并约定委托租赁期限为十年，XX号的房屋每个租赁年度的租金总额为219576.8元，XX号的房屋每个租赁年度的租金总额为383686.7元，以上共计总租赁房款为603263.5元；另，石狮泰禾投资公司为石狮泰禾管理公司支付租金的义务承担连带保证责任，在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向张小燕支付委托合同约定的租金收益时，愿意支付其收益。而后，2020年8月4日，张小燕与石狮泰禾管理公司签订协议书，约定双方租赁关系于2020年11月30日解除，且租金计至2020年11月30日，石狮泰禾管理公司于2020年12月31日前一次性付清所欠张小燕的租金。因石狮泰禾管理公司未按协议约定向张小燕支付7-11月所欠租金，石狮泰禾投资公司亦未履行保证义务，虽经张小燕多次敦促，石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司至今仍拒绝履行。石狮泰禾管理公司辩称，1.张小燕诉请的违约金起算期限错误。根据《房屋租赁委托合同》4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时该合同8.4条约定，逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现张小燕诉请违约金,将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）50条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于原告损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第(一)款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免。3.受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金。由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》），以此寻求在全面做好疫情防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。4.石狮泰禾管理公司经校对，2020年6月25日前租金已付清，按退房附加协议租赁于2020年11月30日终止，尚欠租金(7、8、9、10、11)五个月。石狮泰禾投资公司未作答辩。张小燕围绕其诉讼请求依法提交下列证据：1.张小燕身份证，拟证明张小燕的身份情况及诉讼主体资格；2.网上企业信息打印件，拟证明石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司的主体情况及诉讼主体资格；3.《房屋租赁委托合同》一份，拟证明张小燕与石狮泰禾管理公司存在租赁委托关系，并对各方权利义务进行了约定；4.《担保协议》一份，拟证明石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司支付租金义务承担连带保证责任；5.《协议书》一份，拟证明张小燕与石狮泰禾管理公司的租赁关系于2020年11月30日解除，且石狮泰禾管理公司应于2020年12月31日前一次性付清所欠租金；6.结婚证，拟证明张小燕与陈剑峰系夫妻关系，陈剑峰签署的协议书合法有效；7.（2020）闽0581民初3389号民事调解书，拟证明案涉房屋经法院组织调解于2020年8月4日解除，双方签订协议书。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。张小燕提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。石狮泰禾管理公司提交下列证据：1.福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知；2.泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部办公室文件（泉防控指办[2020]113号）《关于恢复场所开放和活动举办的通告》。张小燕质证认为对两份证据的真实性无异议，但已与石狮泰禾管理协议退房，不存在减免情况，不同意减免租金。本院审查认为，石狮泰禾管理公司提交的两份证据适用的是国有经营性房产，且双方已调解解除案涉租赁合同并对尚欠租金支付另行达成协议，与本案处理不具有关联性，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张小燕与陈剑峰系夫妻关系。2019年7月2日，石狮泰禾投资公司与陈剑峰、张小燕签订了两份编号为0000297、0000298的《认购协议书》，约定石狮泰禾投资公司将座落于石狮XX广场XX号楼XX层XX号、XX号两处商铺出售给陈剑峰、张小燕等内容，合同签订后，陈剑峰、张小燕已支付了全部的购房款共计6307061元。同日，张小燕作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订两份编号为0002562、0002563的《房屋租赁委托合同》，载明甲方将案涉房屋委托乙方代为处理房屋租赁事宜，委托租赁期限为十年，乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额相当于购房合同总价10%，其中XX号商铺为383686.7元，XX号商铺219576.8元等内容。同时，张小燕作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，双方还签订《担保协议》两份，载明在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向张小燕支付委托合同约定的租金收益时，石狮泰禾投资公司愿意向张小燕支付上述收益等内容。上述合同签订后，石狮泰禾管理公司将2020年6月25日前的租金按约支付给张小燕。后因石狮泰禾投资公司未能履行协助办理案涉房屋权属证书的义务，张小燕、陈剑峰于2020年6月24日诉至本院，案号为（2020）闽0581民初3389号，2020年8月4日，经本院主持调解，双方达成解除案涉房屋编号为0000297、0000298的《认购协议书》及石狮泰禾投资公司应于2020年11月30日前退还陈剑峰、张小燕购房款6307061元等内容的协议。同日，石狮泰禾管理公司作为甲方，陈剑峰、张小燕作为乙方签订一份《协议书》，载明“甲、乙双方在平等协商的基础上，就石狮XX广场XX号楼XX层XX、XX两商铺（下称：XX、XX商铺）租赁终止及租金支付事宜达成如下协议：1、有鉴于乙方与开发商解除XX、XX商铺的认购，且乙方将于2020年11月30日之前将XX、XX商铺退还开发商，甲、乙双方同意XX、XX商铺的租赁于2020年11月30日终止；2、甲方同意XX、XX商铺的租金计至2020年11月30日，并于2020年12月31日之前将所欠租金向乙方一次性付清。3、本协议一式两份，具有同等法律效力”。石狮泰禾管理公司在甲方处加盖公章，陈剑峰在乙方处签名。此后石狮泰禾管理公司未依约在2020年12月31日前将尚欠的租金支付给陈剑峰、张小燕。庭审中，张小燕认可陈剑峰在上述《协议书》上签名的效力，陈剑峰同意以张小燕个人名义向石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司主张权利。本院认为，张小燕分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《房屋租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。陈剑峰、张小燕与石狮泰禾投资公司达成解除案涉房屋《认购协议书》的同时，陈剑峰与石狮泰禾管理公司就案涉房屋租赁关系终止时间、尚欠租金支付期限签订的案涉《协议书》，张小燕对此予以认可，案涉《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现石狮泰禾管理公司未按约定期限支付2020年6月25日起至2020年11月30日止的租金259711元，已构成违约，应承担相应的违约责任，故张小燕诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金259711元，于法有据，应予支持。张小燕并未按合同的约定主张石狮泰禾管理公司应按房款总额的日万分之一支付逾期付款的违约金，故石狮泰禾管理公司关于违约金起算期限错误及违约金约定过高抗辩均不予审查处理。案涉《协议书》已就案涉房屋租赁关系终止时间、尚欠租金的计算方式达成协议，且石狮泰禾管理公提交的两份文件适用的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故石狮泰禾管理公司关于减免3个月租金的主张，缺乏依据，不予支持。根据张小燕与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照《房屋租赁委托合同》约定向张小燕支付租金收益时，愿意向张小燕支付上述收益，故石狮泰禾投资公司作为一般保证的保证人，在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付其应付的租金时，应对该租金的债务承担保证责任，张小燕诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及承担保证责任，于法有据，予以支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第六百八十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张小燕租金259711元；二、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金259711元的义务时，应对该债务承担保证责任；三、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5242元，减半收取计2621元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴志生二〇二一年三月十日书记员  蔡晓敏附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第六百八十七条第一款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。