山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民初1941号 原告（案外人）：李昌海，男，1969年5月8日出生，汉族，住山东省青岛市胶州市。 被告（申请执行人）：上海中贯置业有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路226号北幢618室，统一社会信用代码：91310107566553544N。 法定代表人：孔景景，执行董事。 委托诉讼代理人：刘璇，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兰旭，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛东苑置业集团有限公司，住所地山东省胶州市北京东路58号。 法定代表人：郑文，董事长。 第三人：郑文，男，1964年1月27日出生，汉族，住山东省胶州市北京东路58号。 原告李昌海与被告上海中贯置业有限公司（以下简称中贯公司）、第三人青岛东苑置业集团有限公司（以下简称东苑置业公司）、第三人郑文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李昌海，被告中贯公司委托诉讼代理人刘璇到庭参加了诉讼。第三人东苑置业公司、郑文经本院合法传唤未到庭。本案审理终结。 原告李昌海向本院提出诉讼请求：1．不得执行胶州市澳门路717号东苑新天第小区10号楼3单元501室房产。2．确认胶州市澳门路717号东苑新天第小区10号楼3单元501室房产系原告李昌海所有。事实和理由：2019年2月26日，青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初1411号案件判决：判令东苑置业公司向上海中贯置业有限公司返还投资款3000万元以及利息。诉讼中查封了东苑置业公司名下的位于胶州市××路××号××小区××号楼××单元××室房产在内的179套房产，案件已经进入执行程序。原告李昌海对执行标的提出书面异议申请。青岛市中级人民法院裁定：驳回李昌海的异议。被执行的涉案房屋属李昌海所有，不应被作为东苑置业公司、郑文的财产执行给上海中贯置业有限公司。理由如下：一、裁定书同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条属于适用法律错误。本案应该适用第二十九条，适用于登记在被执行的房地产开发企业名下商品房。本案涉案房屋登记在被执行人东苑置业公司名下，原告符合第二十九条规定，足以排除执行，应认定房屋属原告所有。 二、原告于2012年3月9日与东苑置业公司签订《房屋预定协议》，约定购买涉案房屋，协议明确约定了房屋具体位置、价款、交付方式等必备条款，原告按照协议约定付清了全部房款，东苑置业公司收受了购房款。同时东苑置业公司于2020年9月25日出具了有力证明，该公司为原告李昌海开具的肆张收据，均为购房款收据。 三、涉案房屋是原告李昌海购买，给予活动不便年迈的父母居住，以解决上下楼不方便的问题。该房屋已经在法院查封前，经东苑置业公司同意，实际早已入住涉案房屋。原告并提供了与装修公司签订的装修合同，同时还提供了交给物业的电费、物业费的收据。该房屋也是原告父母实际居住的，涉案房屋虽不是原告唯一所有并用于居住的房屋，但是父母唯一的住房。 四、原告已支付了全部房款。原告于2012年3月9日前付清全部房款629738元，有收款收据、银行流水、进账单等为证。同时，东苑置业公司于2020年9月25日出具了证明，证明原告李昌海于2012年3月9日前按协议约定交齐全部房款，并给开具了肆张收据，均为购房款收据。故应认定原告收款收据是合法有效的书面交款收据。 五、原告装修入住并按时交物业费、电费。原告于2018年3月6日与装修公司签订装修合同，并于2018年6月6日装修结束，支付全部装修款117800元，装修结束后原告父母入住按时交物业费、电费给青岛广泽物业管理有限公司，自2019取得物业公司提供的纸质电费、物业费的收款收据，原告是合法入住。 六、即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，要求异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，原告也完全符合规定。原告签订《房屋预订协议》时，东苑置业公司销售人员口头告知房屋将在2012年10月前交付，后因该公司资金链断裂等原因导致房屋迟迟不能交付，原告多次到东苑置业公司催促交房，后在2016年3月7日该公司工作人员同意原告先入住该房屋，只是因为开发公司的过错导致没有办理正式验收及网签、过户等手续，所以原告在签订合同并付清房款的情况下又在法院查封前经开发公司同意实际占用该房屋，应认定为合法占有该不动产。综上，原告与东苑置业公司签订的房屋买卖合同合法有效，付清全部房款，该房屋属于原告父母用于居住的唯一的住房，原告在法院查封前已经实际入住，合法占有该房屋，故该房屋依法应认定为原告所有，不应作为东苑置业公司和郑文的财产被执行。请求人民法院查明事实，保障原告的合法权益。 被告中贯公司答辩称：一、原告与东苑置业公司签订的《房屋预定协议》并非能够排除执行的合法有效的买卖合同。原告称与东苑置业公司于2012年3月9日签订《房屋预定协议》。协议第五条最后一项明确了“协议至双方签订正式的商品房预售合同时失效”，该协议并非合法有效的房屋买卖合同。首先，2012年涉案房产并未建设，也不符合销售条件，因此，东苑置业公司才没有和原告签订商品房预售合同，而是《房屋预定协议》。其次，被告有证据证明东苑置业公司于2013年1月与案外人河南鼎佳实业发展有限公司就涉案小区房屋签订《青岛市商品预售合同》并且备案，结合《房屋预定协议》对协议效力的规定，上述预定协议并非双方当时认可的房屋买卖性质的合同，而是双方就涉案房屋达成的某种意向性协议，更不可能以此协议作为网签备案的依据。涉案房屋2013年初就可以网签备案，而从2012年至今长达九年的时间，原告与东苑置业甚至没有签订房屋预售合同，原告对此的过错不能排除。因此原告对涉案房屋没有合法有效的买卖合同，不享有物权期待权，不符合排除执行的相关法律规定。 二、原告支付购房款项的事实缺乏证据支持，即便已经支付购房款项，占总房款的比例也有待调查。原告在听证过程提供中提交的银行转账流水没有显示交易对方账号是东苑置业公司，该转账流水是否能证实原告已经缴纳房款有待调查。即便该款项真实缴纳，因原告与东苑置业公司之间没有正式的房屋买卖合同，不能确定该款项与总价款之间的比例关系。 三、原告占有房屋的时间在法院查封完成之后，且属于违法占有，不符合异议成立的要求。原告称其于2018年占有房屋，此时涉案房屋也已被胶州市人民法院因其他案件查封。此外，原告没有提交异涉案屋由东苑置业公司向其交付的证据，综上所述，原告不仅在被告申请法院查封完成之后才占有房屋，且属于非法占有房屋。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而原告名下有其他用于居住的房屋，不符合唯一住房的要求，因此异议不能成立。 五、涉案小区部分房屋已经办理网签备案，不存在不能办理登记的障碍，原告未证明没有办理过户登记非原告过错。综上所述，原告的异议不符合法律规定，不能够阻却被告申请执行涉案房屋的要求。请求法院依法判决驳回原告诉讼请求。 第三人东苑置业公司、郑文未到庭陈述。 经审理查明：2019年2月26日，青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初1411号案件判决：判令青岛东苑置业集团有限公司向上海中贯置业有限公司返还投资款3000万元以及利息。诉讼中查封了青岛东苑置业集团有限公司名下的位于胶州市××路××号××小区××号楼××单元××室房产在内的179套房产，现案件已经进入执行程序。涉案房屋查封期限自2018年3月22日至2021年3月21日。原告李昌海对执行标的提出书面异议申请。青岛市中级人民法院裁定驳回李昌海的异议。 2012年3月9日，原告与青岛东苑置业集团有限公司签订《房屋预定协议》，该协议约定购买涉案房屋具体位置、价款、交付方式等必备条款，原告按照协议约定付清了全部房款，青岛东苑置业集团有限公司依据协议收取了购房款共计6297328元。同时东苑置业公司于2020年9月25日出具证明，该公司为原告李昌海开具的肆张收据，均为购房款收据。涉案小区房屋未经验收，东苑置业公司也未办理交付手续。 因该房屋开发商资金链断供，原告多渠道进行上访，在胶州市三里河街道办事处的见证下，原告在2018年3月6日原告自行装修入住涉案房屋，现在原告父母年迈多病、行动不便，在涉案房屋内实际居住，缴纳物业费。原告父母仅有该处房屋。 上述事实由双方提供的合同、法律文书、付款凭证、来往函件、庭审笔录等在案为凭，本院予以采信。 本院认为，原告与东苑置业公司签订的房屋买卖协议真实有效，原告缴纳了全部款项，实际履行了合同约定义务。该房屋已经在法院查封前，经东苑置业公司同意，接受了涉案房屋并进行装修。原告是为其年迈多病的父母养老而购买该房，其父母实际居住在涉案房屋中，尚未办理相关登记，该房屋也是实际居住人现存的唯一住房。原告并提供了青岛东苑置业集团有限公司双方合同、收款凭证、证明、装修合同、电费、物业费收据等；本院予以现场勘查以及对东苑置业公司相关人员进行调查，也证实上述事实存在。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告的现有情况，基本符合上述有关规定，原告的权利能够排除执行，其主张本院部分予以支持。本案产生的根源系第三人青岛东苑置业集团有限公司未能及时履行合同约定，未能及时交付房屋和办理网签。本案诉讼费，是由此而给原告造成的实际损失，应由第三人青岛东苑置业集团有限公司承担。此外，原告尚未办理产权登记手续，直接要求确认诉争房产所有权归原告所有，本院不予支持。 综上，原告的主张部分成立，成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行胶州市澳门路717号东苑新天第小区10号楼3单元501室房产； 二、驳回原告李昌海的其他诉讼请求。 案件受理费10097元，由第三人青岛东苑置业集团有限公司负担（于本判决生效后10日内，支付原告李昌海）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  徐 明 审 判 员  李晓波 审 判 员  王昌民 二〇二一年三月十二日 法官助理  栾才玉 书 记 员  王 繁