上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初14628号原告(反诉被告)：李洪泽，男，1995年5月31日出生，汉族，住辽宁省营口市。委托诉讼代理人：高飞，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：江美梅，上海文飞永律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海味柯实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林烜烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱樑，德恒上海律师事务所律师。原告(反诉被告)李洪泽与被告(反诉原告)上海味柯实业有限公司(下称味柯公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪泽、原告委托诉讼代理人高飞及江美梅、被告委托诉讼代理人朱樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪泽向本院提出诉讼请求：(1)确认李洪泽与味柯公司所签《租赁合同》于2020年3月24日予以解除；(2)味柯公司返还李洪泽已付租金及履约保证金人民币125,000元、装修改造费人民币80,000元、装修保证金及消防押金人民币30,000元，前述费用共计人民币235,000元；(3)味柯公司就逾期交付房屋赔偿李洪泽所遭受实际损失共计人民币73,582.17元(包括李洪泽为承租房屋所支出中介费人民币25,000元、为便于装修房屋而就近租房居住所支出租赁费人民币24,000元、为维权而支出律师费人民币20,000元、第(二)项费用所涉利息人民币4,582.17元)。事实和理由：2019年11月2日，李洪泽经中介居间后与味柯公司签订《租赁合同》，约定李洪泽向味柯公司承租位于上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼6#商铺(系争商铺)用于经营小吃店，合同对租赁期限、租金支付方式、保证金、装修改造费等均作约定。期间，李洪泽就承租事宜向居间方支付中介费人民币25,000元，向味柯公司支付租金、履约保证金、装修改造费(进场费)、装修及消防押金共计人民币235,000元。之后，为方便商铺装修及开展经营活动，李洪泽在系争商铺附近另行租房居住并为此支付租金共计人民币24,000元。但签约至今，味柯公司始终未能按照约定将系争商铺交付予李洪泽。2020年3月24日，李洪泽书面通知味柯公司解除所签《租赁合同》，并要求味柯公司退还已付费用并赔偿损失，但味柯公司不予理会。李洪泽就此起诉来院。味柯公司辩称，双方所签合同中对于商铺具体交付时间未作明确约定，但味柯公司在签约后已实际于2019年12月27日履行商铺交付义务，李洪泽对此却迟迟不予进场装修，鉴此，味柯公司对于李洪泽所称解约时间不予认可，对于李洪泽已付费用人民币235,000元亦不同意退还。至于李洪泽所称损失则与味柯公司无关。味柯公司向本院提出反诉请求：(1)确认味柯公司与李洪泽所签《租赁合同》于本案判决生效之日予以解除；(2)李洪泽所缴3个月租金及2个月履约保证金共计人民币125,000元由味柯公司予以收缴而不予返还；(3)李洪泽就未能于2020年4月12日支付后续3个月租金向味柯公司偿付滞纳金(自2020年4月13日起、按每日千分之五、计至本案判决生效之日止；暂计至2020年6月10日止之滞纳金为人民币22,125元)；(4)李洪泽支付违约金人民币75,000元(按3个月租金数额计)；(5)李洪泽承担味柯公司所支出之律师费人民币24,000元。事实和理由：味柯公司与李洪泽所签《租赁合同》中对于具体交房日期未作明确约定。签约后，因新冠疫情影响，合同约定装修免租期及租金起计日期均予以顺延，但李洪泽在味柯公司发出商铺交付通知后始终不予入场装修，该行为应予视为擅自退租违约行为。除此，李洪泽亦未能按照合同约定履行付租义务。鉴于李洪泽存在上述违约情节，味柯公司依据合同约定享有合同解除权，李洪泽就欠付合同费用、擅自退租并导致合同提前解除等应予承担合同项下责任。李洪泽针对反诉辩称，李洪泽就所签《租赁合同》并无违约情节，而味柯公司始终未能向李洪泽交付系争商铺，故味柯公司系先行违约方，味柯公司要求李洪泽承担合同项下责任缺乏合同依据，鉴此，对味柯公司提起之反诉诉请均不予认可。李洪泽提供以下证据：(1)2019年11月2日《租赁合同》，以证明李洪泽与味柯公司签订租赁合同，合同中对于租赁地址、租赁用途、租赁期限、租金支付方式、各项租赁费用缴纳等均作明确约定；(2)《收据》及转账支付凭证，以证明李洪泽分别于2019年10月27日及11月2日向味柯公司支付租金及履约保证金、装修改造费(进场费)共计人民币205,000元，并于2020年1月16日支付装修及消防押金人民币30,000元，前述已缴费用共计人民币235,000元；(3)微信聊天记录截屏，以证明李洪泽于签约后多次就商铺交付具体时间与味柯公司进行沟通及确认，但味柯公司始终以各种理由拒不履行交付义务，味柯公司该行为已构成根本违约；(4)《律师函》及函件寄送凭证，以证明李洪泽于2020年3月24日委托律师函告味柯公司解约事宜，同时要求味柯公司返还李洪泽已缴费用并赔偿相关损失，但味柯公司对此不予理会；(5)《收款收据》、转账付款凭证及(6)李洪泽与案外人所签《租赁合同》及(7)律师费发票及(8)利息计算表，以证明李洪泽针对第(3)项本诉诉请之费用依据；(9)录音光盘附文字记录内容，以证明李洪泽于2020年3月下旬就商铺交付事宜多次与味柯公司进行沟通交涉，味柯公司承诺于2020年3月23日安排施工队进场进行大楼整体装修，之后可由商铺业主自主进场装修商铺，并可于2020年5月1日前正式开业，但味柯公司后续并未如约完成承诺事项，且以大楼尚在施工为由阻碍李洪泽进场装修；(10)现场照片附光盘，以证明经李洪泽现场查勘，系争商铺所处大楼于庭审当日仍然处于封锁状态，大楼整体装修尚未结束，故味柯公司逾期交房行为已构成根本违约。味柯公司提供以下证据：(1)2019年11月2日《租赁合同》，以证明味柯公司与李洪泽之间存在房屋租赁合同关系，同时证明李洪泽违反合同相关约定；(2)《进场确认书》、《燃气使用安全承诺书》、《施工安全承诺书》、《食品安全承诺书》及《商户装修手册》，以证明李洪泽于2019年12月27日签署所涉文件即表明味柯公司已交付系争商铺，且李洪泽亦已确认系争商铺可予开始入场装修；(3)味柯公司人员与李洪泽微信聊天记录，以证明味柯公司多次通知李洪泽入场装修，但李洪泽均予拒绝；(4)2020年3月24日李洪泽委托律师致味柯公司《律师函》，以证明李洪泽擅自解除合同；(5)《告知商户函》，以证明味柯公司于2020年3月28日致函李洪泽，告知味柯公司积极开展项目，且愿意对之前免租期予以延长；(6)《致所有商户信》，以证明味柯公司于2020年4月18日致函李洪泽催促其尽快办理相关手续并入场装修；(7)《付款通知》，以证明味柯公司于2020年4月11日向李洪泽催缴租金；(8)《“食库盟”商场催款通知书》，以证明味柯公司于2020年4月20日向李洪泽催缴租金及相关违约金；(9)律师费支付凭证，以证明味柯公司为本案诉讼所支付之律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年11月2日，李洪泽与味柯公司签订《租赁合同》一份，约定(1)味柯公司将位于上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼编号为6#之商铺(下称系争商铺)提供予李洪泽用于经营小吃；(2)李洪泽经营期限为2年，自2019年11月2日起至2021年11月1日止，具体起止日期以房屋交付单为准；(3)首年月租金为人民币25,000元，第二年月租金递增为人民币25,750元；(4)租金支付原则为先付后用，每3个月支付一次；(5)履约保证金为3个月租金(含物业费)，合同履行完毕，李洪泽无违约行为且结清所有应付款项后，味柯公司予以无息退还剩余履约保证金；(6)首期租金及履约保证金应于本合同签订之日支付，之后每次(3个月一次)应于该次开始前15日支付；(7)装修改造费为人民币80,000元；(8)味柯公司给予李洪泽之装修免租期为30日，自商铺交付次日起计(以房屋交付单为准)，租赁面积内部自行装修须另行支付装修押金人民币10,000元；(9)承租期满，合同履行完毕后，味柯公司确认李洪泽无其他应付款项后，于期满后60个工作日内，将履约保证金无息返还予李洪泽；(10)李洪泽在提交装修图纸、且取得味柯公司许可之情形下方可进场施工，同时须向味柯公司提供装修队资质等相关文件，经味柯公司同意并取得进场施工单以及出入证后方可安排施工人员进入现场；(11)营业时间由味柯公司按照所在商场时间规定，李洪泽不表示异议，亦不得随意停止营业，1个月内累计超过5次或3个月累计超过15次不开门营业则作为自动退房处理，视为李洪泽自愿放弃，在收讫味柯公司解约通知后3日内，李洪泽须腾空商铺，且已缴租金及履约保证金不予退还；(12)本合同期限届满之日或提前解除之日，李洪泽应于清结系争商铺所有费用后3日内搬离，并将系争商铺按交付时之原状返还予味柯公司；(13)李洪泽逾期付费，则每逾期1日按应付费用之日千分之五向味柯公司支付滞纳金，自收到味柯公司催款通知之日起超过7日仍不予支付，则视为根本违约，味柯公司有权立即收回系争商铺，终止本合同，并将已缴租金及履约保证金作为违约金予以收缴而不予退还李洪泽；(14)味柯公司未按合同约定日期向李洪泽交付系争商铺，则自该交付之日起逾期30日，味柯公司须承担违约责任，李洪泽有权解除合同，并有权按所遭受之实际损失要求味柯公司予以赔偿；(15)非本合同规定情形，李洪泽擅自退租的，须向味柯公司支付不低于3个月租金及物业管理费之违约金，如违约金不足以抵付味柯公司损失的，李洪泽应予补足。签约期间，李洪泽向味柯公司支付租金人民币75,000元、履约保证金人民币50,000元、装修改造费人民币80,000元、装修保证金及消防押金人民币30,000元共计人民币235,000元。签约后，租赁双方就李洪泽入场装修时间及租金起计时间进行微信沟通。2019年12月24日，味柯公司微信通知李洪泽商场装修已近收尾，李洪泽可准备办理小商户装修之相关事宜。2019年12月27日，李洪泽签署《进场确认书》，其中明确(1)李洪泽已签署/签收“商户装修手册”，该手册等同于进场通知单；(2)李洪泽已办妥进场装修前相关事宜，经味柯公司及大楼物业管理方共同确认可予进行施工作业。2020年1月13日，味柯公司微信通知李洪泽称系争商铺可于2020年1月16日达到交付商户自行装修状态，并称对于2020年1月16日前办妥交付手续之商户，味柯公司将于2020年2月8日起起计免租期，对于未能于上述期限内办妥进场交接手续之商户，则于2020年1月18日起计免租期。2020年1月16日，味柯公司通过微信视频告知李洪泽商场内排烟、燃气、水电均已开通。2020年2月10日，味柯公司微信告知因疫情影响，施工恢复具体时间须经有关部门通知再予确定，且商户入场装修须办理疫情防控相关核实、排查、登记等手续。2020年3月4日，味柯公司再次微信告知李洪泽复工日期预计延后至当月中旬。2020年3月20日，味柯公司微信通知李洪泽称商场于当日恢复施工，李洪泽所享免租期自2020年3月23日起计。2020年3月24日，李洪泽委托律师致味柯公司《律师函》，称因味柯公司经李洪泽多次催告后仍不予交付系争商铺，李洪泽基于味柯公司根本违约行为而予以解除双方所签《租赁合同》，味柯公司就此应予退还李洪泽已缴费用并承担相关违约责任。同日，《律师函》送达至味柯公司。2020年3月28日，味柯公司发出《告知商户函》(下称《商户函》)，称原定2020年2月8日起计之商户装修免租期延期至2020年3月23日起计。2020年4月18日，味柯公司发出《致所有商户信》(下称《商户信》)，称(1)针对积极配合并于2020年4月22日之前入场装修及办理证照、可与味柯公司同步开业之商户，味柯公司给予装修免租期相应延长，并享受开业后营业免租期优惠政策；(2)对于上述期限内未予入场装修之商户，如无特殊情况，均不享受前述优惠政策，装修免租期亦不予延长，即自2020年3月23日起正式计算30日装修免租期，并于同年4月23日正式计算租期及租金。期间，味柯公司先后于2020年4月11日及4月20日书面催告李洪泽支付后续租金，但李洪泽均未予支付。审理期间，李洪泽提供(1)中介费《收款收据》及转账凭证，称其为承租系争商铺而实际支出中介费人民币25,000元；(2)2019年12月10日与案外人所签《租赁合同》，称其为便于装修系争商铺而就近租房居住并实际支出租赁费用人民币24,000元；(3)律师费发票，称其为维权而支出律师费人民币20,000元；(4)录音及照片(附光盘)，其中显示味柯公司曾承诺2020年5月1日可正式开业，但截至庭审当日，系争商铺所处大楼整体装修仍未全部结束。味柯公司则提供2020年5月21日律师费转账凭证，称其为本案诉讼而实际支出律师费人民币24,000元。综上，现李洪泽称味柯公司未能按照合同约定交付系争商铺，李洪泽就味柯公司该项根本违约情节有权行使合同解除权，味柯公司应予退还李洪泽已缴费用，并对李洪泽就合同解除所遭受之实际损失承担赔偿责任，李洪泽并以此为由起诉来院。对此，味柯公司则称因李洪泽欠付租金及擅自退租，味柯公司就此有权行使合同解除权，李洪泽就其违约行为应予承担合同项下相关责任，味柯公司并以此为由，提起反诉，味柯公司反诉状副本于2020年6月30日送达至李洪泽。本院认为，本案所涉《租赁合同》系李洪泽与味柯公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，李洪泽及味柯公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。针对本案诉请，现作如下分析。一、味柯公司要求解除所签《租赁合同》之反诉请求(一)味柯公司解约理由之一系李洪泽逾期付租。结合本案，合同于2019年11月2日签订，期间，李洪泽支付3个月租金人民币75,000元、履约保证金人民币50,000元、装修改造费人民币80,000元、装修保证金及消防押金人民币30,000元。签约后，因疫情影响，系争商铺交付时间延后，装修免租期及租金起计时间亦同步延后。依据味柯公司于2020年4月18日所发《商户信》所示内容，李洪泽租金起计日期调整为2020年4月23日，由此，李洪泽已缴首期3个月租金可用于对应支付2020年4月23日至2020年7月22日期间租金。综上，味柯公司反诉要求解约之时，李洪泽尚无欠租情节。(二)味柯公司解约之另一项理由系李洪泽擅自退租。结合本案，李洪泽签订合同后，于2019年12月27日签署《进场确认书》，确认书中明确李洪泽已签“商户装修手册”等同于进场通知单。之后因疫情影响，味柯公司就李洪泽进场装修时间多次予以延后，但该项延后系因配合疫情防控所致，味柯公司并不就此构成违约，李洪泽亦不就此可获合同解除权，鉴此，李洪泽于2020年3月24日书面告知解约并拒绝入场装修之行为确实构成擅自退租之违约行为，味柯公司据此按约取得合同解除权。(三)依据前述分析内容，应可依法认定李洪泽确实存在擅自退租之违约情节，但味柯公司于2020年3月24日取得合同解除权后未能及时合理地行使该项权利。(四)本案证据显示，味柯公司曾承诺2020年5月1日可正式开业，但截至庭审当日，味柯公司尚未完成大楼整体装修，即使考虑疫情因素，味柯公司后续履约情形确实无法保障李洪泽可承租符合合同约定之系争商铺并实现其签约目的，鉴此，合同应予解除。(五)综上，在味柯公司于诉讼期间以反诉方式主张解约时，双方所签合同实际已经处于应予依法解除之情形。味柯公司解约要求虽于2020年6月30日通过反诉状送达至李洪泽，但鉴于味柯公司解约理由并不完全成立，且味柯公司对于合同无法按约履行亦负有过错责任，故本院就此确认双方所签合同于本案判决生效之日予以依法解除。二、味柯公司要求收缴李洪泽已付费用之反诉请求(一)3个月租金人民币75,000元及2个月履约保证金人民币50,000元李洪泽实际支付3个月租金人民币75,000元，依据味柯公司所发《商户信》，对于2020年4月22日尚未入场装修之商户，租金起计时间为2020年4月23日，李洪泽所缴3个月租金应可抵付2020年4月23日至2020年7月22日期间之租金。李洪泽于2020年3月24日要求解约，此时，李洪泽虽不享有合同解除权，但其要求退租之意思表示非常明确，味柯公司在此情形下，最迟应当于之后1个月合理期限内及时行使合同解除权以避免扩大损失，对于上述合理期限后所发生之租金系属味柯公司不予止损而产生之扩大损失，味柯公司无权要求李洪泽予以承担。综上，截至味柯公司主张解约之合理期限止，所涉租赁时段仍然属于免租期内，李洪泽就该时段无须支付租金，鉴此，李洪泽所预缴之3个月租金人民币75,000元应当视为李洪泽多付租金部分。合同约定如李洪泽擅自退租，味柯公司可不予退还李洪泽已付租金及履约保证金。依据该项合同条款，味柯公司可不予退还李洪泽所付租金人民币75,000元及所缴履约保证金人民币50,000元。但鉴于味柯公司对于合同最终解除亦负有过错责任，故上述收缴费用可视租赁双方过错责任予以酌情确定。(二)装修改造费人民币80,000元合同中对于该项费用性质及用途未予明确，但依据合同约定内容可以确定该项费用不属押金性质，鉴此，在合同提前解除情形下，该项费用应当依据实际租赁时段按比例折算后予以退还尚未履行期间所涉费用部分。至于李洪泽要求味柯公司就应予退还费用偿付利息一节，鉴于《租赁合同》系于本案判决生效之日方予提前解除，味柯公司应自解约次日即本案判决生效次日起向李洪泽偿付实际利息损失。至于计息方式，鉴于合同中对此未作约定，故应当依据国家金融机构相关规定予以计息。三、味柯公司要求李洪泽就2020年4月12日未能支付后续3个月租金偿付滞纳金之反诉请求前述已阐明李洪泽已缴3个月租金可实际对应支付2020年4月23日至2020年7月22日期间租金。本案反诉中，味柯公司基于李洪泽擅自退租行为而直接将李洪泽已缴租金予以收缴，并要求李洪泽自装修免租期届满次日即2020年4月23日起计付后续3个月租金。鉴于(1)李洪泽虽于2020年3月24日要求退租，但在味柯公司尚未行使合同解除权情形下，李洪泽退租行为并未实际导致合同解除之法律后果；(2)在味柯公司就李洪泽退租行为行使合同解除权之前，味柯公司与李洪泽之间房屋租赁合同关系仍属存续期间，味柯公司在租赁关系并未因李洪泽退租而予实际解除情形下即收缴李洪泽已缴租金显然缺乏事实及法律依据；(3)之前已分析在味柯公司通过反诉方式提出解约诉请之时，李洪泽尚无欠租情节，而在李洪泽已缴租金可实际计租至2020年7月22日止情形下，味柯公司显然无权要求李洪泽重复支付后续租金。综上，本院对味柯公司该项滞纳金诉请依法予以驳回。四、味柯公司要求偿付违约金人民币75,000元之反诉请求鉴于合同目的无法实现，而味柯公司对于合同最终解除亦负有过错责任，故味柯公司该项诉请缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。五、味柯公司要求赔偿之律师费损失合同中对于律师费承担问题未作约定，而味柯公司对于合同最终解除亦负有过错责任，故味柯公司该项诉请于法无据，本院对该项诉请依法予以驳回。六、李洪泽要求确认合同于2020年3月24日予以解除之本诉诉请鉴于味柯公司因疫情而延后交付商铺并不构成违约，李洪泽主张解约时并不享有合同解除权，故李洪泽于2020年3月24日所发解约通知并不产生解除合同之法律后果，鉴此，本院对李洪泽该项诉请依法予以驳回。七、李洪泽要求返还已缴款项人民币235,000元并赔偿中介费损失人民币25,000元、另行租房损失人民币24,000元、律师费损失人民币20,000元及已缴费用利息损失之本诉请求前述已对李洪泽所缴租金、履约保证金及装修改造费共计人民币205,000元之处理予以详细分析，在此不再予以赘述。对于李洪泽已缴装修保证金及消防押金人民币30,000元，鉴于两项费用均属押金性质，而合同中对于上述费用具体处理方式并未作出约定，故味柯公司应予合同解除后退还予李洪泽，如逾期退还，则应当自合同解除次日起按照国家金融机构相关规定向李洪泽偿付费用利息。对于李洪泽所称中介费、另行租房费用及律师费，鉴于李洪泽在味柯公司尚无违约情节且合同尚可继续履行情形下即已发生擅自退租之违约行为，故本院对李洪泽该项费用诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告上海味柯实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李洪泽租金人民币37,500元、租赁保证金人民币25,000元、装修改造费人民币76,667元、装修保证金及消防押金人民币30,000元；二、被告上海味柯实业有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第一项费用偿付原告李洪泽利息(自本判决生效次日起、以上述第二项费用中尚未退还费用数额为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、计至全部清偿之日止)；三、驳回原告李洪泽的其他所有本诉请求；四、反诉原告上海味柯实业有限公司与反诉被告李洪泽于2019年11月2日所签《租赁合同》于本判决生效之日予以解除；五、反诉原告上海味柯实业有限公司不予退还反诉被告李洪泽租金人民币37,500元及履约保证金人民币25,000元；六、驳回反诉原告上海味柯实业有限公司的其他所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,929元(原告李洪泽已预缴)，原告李洪泽负担人民币2,246元，被告上海味柯实业有限公司负担人民币3,683元；反诉案件受理费人民币2,496元(反诉原告上海味柯实业有限公司已预缴)，反诉原告上海味柯实业有限公司负担人民币1,775元，反诉被告李洪泽负担人民币721元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  白莉萍二〇二一年三月三十一日法官 助理  芦 笛书 记 员  芦 笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。……