上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初20193号原告：龚继兰，女，1971年12月19日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：许卿亭，江苏简文律师事务所律师。被告：曹佳，女，1981年4月2日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：胡志刚，男，1976年3月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告龚继兰与被告曹佳、胡志刚委托合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日进行证据交换。于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告龚继兰的委托诉讼代理人许卿亭，被告曹佳、胡志刚到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限两个月，本案现已审理终结。原告龚继兰向本院提出诉讼请求：1.被告立即归还原告购房款248,000元、违约金62,000元、案件受理费及保全费2,807元；2、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付违约金25,000元。事实和理由：原告与被告曹佳是朋友关系，2017年2月被告曹佳与原告协商，希望由原告为被告曹佳代持位于重庆市渝北区楠竹路XXX号XXX幢27-2的房屋(以下简称涉讼房屋)。原告与被告曹佳签订了房屋代持协议后，被告曹佳将房屋的首付款及每月贷款支付至原告账户。2019年4月，被告曹佳告知原告要出售该套房屋，原告随后房屋买卖委托公证给两被告及案外人邱某。委托后两被告与肖棋馨进行了交易,通过原告的银行卡收取了肖棋馨380,000元购房款，收到后转账给了被告曹佳。之后两被告与肖棋馨发生纠纷。原告应被告要求将房屋过户给被告胡志刚，之后肖棋馨将原告及两被告起诉至重庆市渝北区人民法院，诉讼中经被告要求，原告全程委托两被告作为代理人。经两级人民法院审理，认定两被告作为原告的代理人，在与肖棋馨的交易过程中有违约行为，违约的法律后果由原告承担，因此判决解除原告与肖棋馨签订的房屋买卖合同，原告退还给肖棋馨248,000元房款及承担62,000元违约金。因原告无力履行法院生效判决，目前肖棋馨已申请强制执行。2019年8月5日，两被告领证登记结婚。原告认为，因被告的原因导致房屋买卖合同被解除并被判决承担违约金，被告不愿退还钱款并承担违约金，导致原告被强制执行，故涉讼。审理中，因为原告与肖棋馨达成执行和解协议，约定于2021年1月31日前支付肖棋馨273,000元了结执行案件。达成和解协议后，被告曹佳转账支付了248,000元，故原告变更了请求金额。被告曹佳、胡志刚共同辩称，原告是因为自身资金不到位，要求被告曹佳将房屋买下，双方才形成代持关系。在出售房屋过程中，原告全程委托两被告，但原告自己跟中介协商，在两被告与买方存有税费承担争议的情况下，承诺无条件过户；协商过程中，原告同意配合过户，之后又不同意承担路费、住宿费，实际未能配合过户；之后又违反代持协议约定，在尚未解决诉讼纠纷的情况下，将房屋过户给被告曹佳，导致买卖合同纠纷案件中被认定违约。原告的行为干涉被告曹佳处置房屋，被告曹佳同意返还房款248,000元，但不同意承担其他费用。另外被告胡志刚并非委托关系当事人，不应承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对房产代持协议书、(2019)渝0112民初22484号民事判决书，及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，原告(乙方)与被告曹佳(甲方)签署《房产代持协议书》一份，约定，甲方将涉讼房屋委托乙方代为持有，虽然登记在乙方名下，该物业实际为甲方所有，买房款、水费、按揭每月还款、装修款、登记费等费用全部系甲方支出。协议第3.2条约定，乙方不得擅自将涉讼房屋对外出租、出售、抵押、抵债等，若有违反，乙方需支付房屋出售时总价款100%的违约金给甲方，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需补足。合同第4.6条约定，房产何时卖出由甲方决定，乙方无权决定卖出时间。乙方根据本协议所得报酬，从银行贷款放款日开始计算……代持费用为买入价728,319元的5%，为36,415.95元。2019年8月29日，案外人肖棋馨以本案原、被告为被告，以重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道分公司(以下简称到家了公司)为第三人，提起房屋买卖合同纠纷，要求解除双方的买卖合同，本案原、被告返还定金20,000元、购房款380,000元、赔偿按揭服务费50,000元，支付违约金248,000元，被告承担诉讼费15,960元，诉讼财产保全费5,000元，诉讼财产保全保险费2,500元，律师费40,000元。重庆市渝北区人民法院于2020年2月27日作出(2019)渝0112民初22484号民事判决，查明，龚继兰原系涉讼房屋登记产权人，2019年5月19日，龚继兰出具《授权委托书》，委托曹佳、胡志刚代为办理涉讼房屋出售相关事宜，认可曹佳、胡志刚与肖棋馨、到家了公司2019年5月19日签订的《存量房交易文件》中所有的合同文本。《存量房交易文件》中包含了《房屋买卖合同》，该买卖合同约定龚继兰将涉讼房屋以1,240,000元的价格出售给乙方，合同另外约定了付款条件、违约责任等。签约当日，曹佳、胡志刚作为代理人出具收款证明，载明龚继兰收到定金20,000元。2019年6月2日，龚继兰(甲方)与肖棋馨(乙方)签订《补充协议》，约定甲方承诺于2019年6月20日之前到银行解除抵押，10个工作日之内拿到解押资料，7月10日之前配合乙方办理过户手续，乙方承诺在甲方2019年6月25日之前把250,000元打给业主。甲方由龚继兰签字捺印，甲方代理人处曹佳签字捺印。2019年6月20日，肖棋馨向龚继兰转账250,000元，同年7月2日、7月4日肖棋馨向龚继兰分别转账50,000元、80,000元。2019年7月2日，胡志刚出具《业主收款证明》，载明收到肖棋馨购买涉讼房屋楼款130,000元，以上款项合计380,000元。后因增值税负担问题买卖双方产生争议，未能按期办理过户手续，肖棋馨提起诉讼。判决认为，按照合同约定，交易过程中的税费由乙方独自承担。2019年7月4日，办理过户手续当天，肖棋馨拒绝交纳增值税导致未能成功办理房屋过户手续，违反合同约定，构成违约。从买卖双方及第三人的聊天记录可以看出，肖棋馨拒绝交纳增值税并非故意违约，系曹佳在订立合同前向第三人作出涉讼房屋已满二年的陈述，第三人与肖棋馨在订立合同前未予以审查，误以为涉讼房屋已满二年所引发，三方均有责任。……根据2019年7月4日的微信聊天内容，在7月4日当天，因案涉房屋未满二年产生增值税而未成功办理过户手续后，第三人提出最好的方式是满了两年再过户，即8月9号才过户。龚继兰的代理人曹佳在10：22分先表示房屋首付款到现在都没有付齐全，逾期超过15天了，其有权解除合同；后在11：15分表示“我现在提出的要求是：第一，乙方承诺两周支付的首付款，到现在还没有付齐。那说好今天支付的，请尽快支付。第二，8月9日，请老胡再来过户，产生的费用由中介方承担。8,000块。也就是来回的机票，以及这次跟下次的食宿费用。”肖棋馨对此表示其不存在逾期支付首付款，但剩余首付款80,000元其可以在7月4日当天付，并明确询问对方是否同意在案涉房屋满二年后配合尽早过户，并要求确定大概时间。曹佳在12：05分表示“你现在把我杀了我都没法说时间，我只能说，尽量”、在12：10表示“时间没法保证，只能说尽量”，在15：12分表示“时间我真的是只能尽量，说不定8月9号也可以，说不定也要到9月份……”。肖棋馨在16：30分询问龚继兰的另一个委托代理人胡志刚“我希望你跟我说一下大概时间，8月不行我可以等到9月，只需要你跟我说一个时间，剩余的首付款我随时都能转，但是至于曹姐说的赔偿路费的问题，我觉得我没有什么责任”，胡志刚回复“8月我可以安排时间，我得回上海安排，目前在高铁上”。在16：47分，肖棋馨表示“这样吧，首付款我先付，我现在也认定为胡哥说8月帮我安排时间过户”，曹佳随后表示“我们对中介不满意，跟你没矛盾……我们尽量安排时间，这个是立场、态度、原则”。基于此，肖棋馨当即向被告转账支付了剩余的首付款80,000元。至此，肖棋馨合计支付了购房款400,000元，即支付了除合同约定的按揭贷款840,000元以外的全部款项。曹佳也在17：26分表示“我跟你没矛盾，我们这里大局为重，尽量保证过户的顺利进行”。上述双方的微信聊天内容中，肖棋馨明确提出其在7月4日当天可以先支付剩余首付款，然后等房屋满二年后由出售方配合办理过户手续，且肖棋馨多次追问满二年后过户的具体时间，在此情形下，无论是龚继兰的代理人曹佳还是胡志刚，除要求肖棋馨当天支付剩余首付款外，并未明确提出要求肖棋馨承担再次过户产生的其他费用或明确将肖棋馨承担再次过户产生的其他费用作为其同意再次配合办理过户手续的前提条件，肖棋馨基于此可以合理信赖只要其当天支付了剩余的首付款，曹佳等就同意在案涉房屋满二年后配合办理过户手续，事实上肖棋馨在龚继兰的代理人曹佳、胡志刚均表示同意在案涉房屋满二年后过户，仅是时间无法确定的情形下，支付了全部剩余首付款80,000元，以上微信协商内容表明双方就涉讼房屋满二年后再办理过户手续达成了合意。在肖棋馨付清了除按揭贷款以外的全部款项后，龚继兰的代理人曹佳在18：03分先提出要求肖棋馨将8,000元中介费的支付权转让给曹佳，后在18：18又提出要求肖棋馨多支付8,000元作为首付款晚付的赔偿，在肖棋馨拒绝后，曹佳在18：35分表示“我们现在时间空出来了，8月9号到15号暂时可以抽1-2天出来没问题的。但是如果费用不谈好，让我但方面承担损失，我们不愿意。就这么简单。你们要去法院责任认定，我们也奉陪。在过户前，房子的产权是我们的，要租要卖这也是权利……”。法院认为，在2019年7月4日前肖棋馨并不存在逾期付款的违约行为，曹佳提出要求肖棋馨将8,000元中介费的支付权转让或要求肖棋馨多支付8,000元作为首付款晚付的赔偿均无法律依据，肖棋馨有权拒绝。曹佳在双方已就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成合意后，其提出要求肖棋馨将8,000元中介费的支付权转让或多支付8,000元赔偿，双方对该新要求未协商成功并不能推翻双方已就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成的合意。2019年7月8日，龚继兰在与中介人员贺强的微信聊天中询问“到时间满两年还有一个月吧”，贺强回复“我也没看到契税发票，她们说好像是八月份”，龚继兰表示“我来和他们沟通一下，请胡志刚配合再去一下重庆。我是实在走不开，但是你们要把过户的手续都弄清楚，免得白跑”，该微信聊天内容也表明龚继兰在2019年7月8日时同意在案涉房屋满二年后再配合办理过户手续。2019年7月24日10：50分，被告龚继兰的代理人胡志刚在微信群中表示“现在我在重庆，不需要你们出任何费用，你愿意现在去过户么？”、曹佳表示“距离上次通知我们过户的时间已经过去22天了，我们订立合同所期望的经济利益受到了严重的影响……”。随后，胡志刚在7月27日在微信中向原告肖棋馨提出“如果你有意愿继续买这个房子，希望31号前一起去把过户办了。我这几天都在重庆听侯安排。过户前希望能这期间的违约金付了”，第三人此时提出原告肖棋馨的按揭需要重新衔接，暂时不能过户，需要手续齐全按揭通过才过户。2019年8月1日，被告龚继兰的代理人胡志刚向原告肖棋馨发微信表示“此前我方多次口头和书面通知买方及时过户，但由于买方原因不配合，拖延办理过户已超过27天，根据合同约定，我方自8月1日起正式解除与买方的房屋买卖合同，并向买方主张相应违约金。……”。法院认为，胡志刚在明知案涉房屋在2019年8月8日才满二年且双方之前已就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成的合意的情形下，其单方面决定要求肖棋馨在8月1日前办理过户手续，这有违双方之前的约定。曹佳于2019年7月2日在微信中陈述7月2日当天必须转5万，7月4日转8万元，否则双方就9月份就过户的意见也可反映即便案涉房屋在2019年9月过户也不会影响其合同目的的实现，显然被告此时并非善意地在促进合同的履行。故被告龚继兰的代理人胡志刚在2019年8月1日通过微信向肖棋馨表示正式解除双方间的房屋买卖合同时，被告龚继兰并无合同约定的解除权和法定解除权，其解除双方间房屋买卖合同的意思表示并不能产生解除合同的法律后果。随后，被告龚继兰将原告肖棋馨支付的400,000元房款(包含定金)退还152,000元，并在2019年8月9日将案涉房屋过户被告曹佳、胡志刚的名下，由此导致原告肖棋馨与被告龚继兰签订的《房屋买卖合同》已实际无法履行，被告龚继兰构成违约。最终判决，解除肖棋馨与龚继兰签订的《房屋买卖合同》；龚继兰在判决生效后五日内向肖棋馨退还购房款248,000元；龚继兰在判决生效后五日内向肖棋馨支付违约金62,000元；驳回肖棋馨的其他诉讼请求。案件受理费15,960元，由肖棋馨负担7,000元、龚继兰负担8,960元。诉讼财产保全费5,000元，由肖棋馨负担2,193元、龚继兰负担2,807元。判决后，龚继兰、曹佳、胡志刚提起上诉，重庆市第一中级人民法院经审理后判决，驳回上诉，维持原判。2020年7月20日，肖棋馨向重庆市渝北区人民法院申请执行。后原告提起本案诉讼。审理中，双方确认，代持报酬实际为18,000元，已抵扣曹佳出借给龚继兰的借款；2021年1月，双方与肖棋馨在重庆渝北区法院达成执行和解，由龚继兰向肖棋馨支付273,000元了结执行案件，其中曹佳支付了剩余房款248,000元，龚继兰支付了25,000元，现双方争议为违约金25,000元。两被告确认，两人于2019年8月5日登记结婚。再查明，2019年7月8日，龚继兰微信向曹佳表示，不愿意参与打官司。2019年7月18日，龚继兰再次微信表示不参与打官司的事，曹佳表示要买受方、中介承担8,000块的2/3，把钥匙房产证退给曹佳，就继续过户，否则就退钱，钱不要龚继兰出。龚继兰和曹佳就代持费用进行了结算，曹佳发送微信，载明龚继兰尚有欠款55,000元，因未满代持年限代持费应为18,000元，两者相抵，龚继兰还需向曹佳支付37,000元。龚继兰表示无异议。2019年7月22日，曹佳发送微信，询问龚继兰是否跟贺强说好，答应配合过户，本来中介出4,000元，现在不同意了。龚继兰回复没有跟贺强通过电话。经法庭询问，被告表示，肖棋馨、到家了公司均知晓本案原、被告之间的代持关系。本院认为，双方争议焦点在于，龚继兰是否存在违反代持协议约定的行为。被告方认为，龚继兰作为代持人，应当配合曹佳处置涉讼房屋，包括出售及诉讼，龚继兰没有履行配合义务，应当承担因此导致的损失。从前案查明事实和本案查明事实来看，龚继兰在曹佳出售房屋时已办理了委托手续，将房屋出售事宜委托给胡志刚。曹佳全程参与与肖棋馨之间的买卖过程，尤其在2019年7月，买卖双方就过户产生争议时，曹佳一直保持与肖棋馨、中介方的沟通联络。被告方认为，其一，龚继兰在同意配合过户的情况下，因不同意承担机票及住宿费，未能配合过户。从前案查明事实来看，未能过户的原因并非龚继兰未到重庆，而是买卖双方就增值税负担、损失承担等问题未能协商一致。且在本案中被告方提供的微信记录亦显示，曹佳认为龚继兰无需承担8,000元中的费用。其二，被告认为，原告擅自向中介方表示无条件过户，导致与买方和中介方关于费用承担的协商破裂。前案判决查明，肖棋馨与曹佳就涉讼房屋满二年后过户达成了一致意见，后曹佳要求肖棋馨承担延迟付款的赔偿责任，违反了双方合意，构成违约。应当认为，曹佳提出要求买方、中介负担8,000元费用的部分，并无法律依据。原告向贺强发送的微信，内容为原告表示将安排胡志刚赴渝配合办理过户，该表示并未违反曹佳与肖棋馨达成的在房屋满二年后过户的合意。且曹佳始终参与房屋买卖全过程，掌握整体的交易流程；按照被告方陈述，肖棋馨及中介方均知晓原告与被告曹佳之间的代持关系，即使原告表示同意配合过户，亦不足以影响买卖合同的实际履行情况。其三，被告认为，原告在买卖纠纷未了结之时，将房屋过户给曹佳，违反了代持协议。房屋过户系原告与被告曹佳合意行为，代持协议中也并未就该情节予以特别约定。综上，与肖棋馨之间买卖合同的未能履行系被告方造成，并非原告导致，由此导致的损失应当由曹佳承担。被告方认为原告存在违反代持协议行为，在与肖棋馨、中介方的沟通中存在过错，依据不足，本院难以采信。另外，代持协议当事人系原告与被告曹佳，原告要求被告胡志刚承担共同责任，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四百零六条之规定，判决如下：一、被告曹佳应于本判决生效之日起十日内向原告龚继兰支付违约金25,000元；二、驳回原告龚继兰其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计212.50元，由被告曹佳负担。保全费2,070元，由原告龚继兰负担247元，被告曹佳负担1,823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁书记员 卢思洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。