上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初27037号原告：上海广佳物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐向群，总经理。委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵嵩，上海东弘律师事务所律师。被告：魏本荣，男，1958年3月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海广佳物业管理有限公司(以下简称广佳物业)与被告魏本荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告上海广佳物业管理有限公司委托诉讼代理人顾建峰、赵嵩，被告魏本荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广佳物业向法院提起诉讼请求：请求魏本荣支付租金、保安保洁费22,035.10元。事实和理由：广佳物业是上海市徐汇区罗秀路930弄(和平小区)的物业管理单位，广佳物业与徐汇区罗秀路930弄业主大会签订《物业管理服务合同》。魏本荣系徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋的租户，房屋面积为49.10平方米。魏本荣拖欠2003年1月至2019年12月的房屋租金，经多次催缴，均拒不支付，故提出如上诉请。审理中，广佳物业明确诉讼请求：2003年1月至2019年12月的租金为93.40元/月×204个月=19,053.60元;2003年1月至2012年8月的保安保洁费为6元/月×116个月=696元；2012年9月至2013年11月的保安保洁费为15元/月×15个月=225元；2013年12月至2014年12月的保安保洁费为18元/月×13个月=234元；2015年1月至2019年12月的保安保洁费为49.10平方米×0.62元/月/平方米×60个月=1,826.50元。魏本荣辩称，同意支付租金、保洁、保安费，但因为邻居之间有矛盾，魏本荣没有生活来源，没有能力支付。关于标准由法院依法审核。魏本荣当时想卖房，广佳物业说让魏本荣先不付房租，等邻居之间矛盾解决再说，到现在邻居之间的矛盾也没有解决。本院经审理认定事实如下：广佳物业曾用名称为上海三佳物业管理有限责任公司，2002年9月变更为现用名称。魏本荣自2003年开始成为上海市罗秀路XXX弄XXX号XXX室公有住房的承租人，根据《上海市租用居住公房凭证》记载：月租102.7元，独用租赁部位：房间17.20平方米、厅11.20平方米、卫生间3.50平方米、灶间3.50平方米。上述合计使用面积为35.40平方米。2002年8月22日，上海市徐汇区罗秀路XXX弄业主委员会(甲方)(以下简称和平小区业委会)、上海晨辉物业管理公司(乙方)、上海三佳物业管理有限责任公司(丙方，以下简称三佳物业)在徐汇区凌云房地办的见证下签订了《物业管理移交协议》，约定：“一、乙方将罗秀路XXX弄XXX-XXX号(不包括底层商业用房)、XXX-XXX号、XXX甲-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号计建筑面积23812平方米的房屋移交给丙方，进行物业管理并移交现有的房屋基础管理资料。二、除XXX-XXX号底层商业用房外，其他房屋租金、管理费等费用自房屋移交之日起均由丙方负责收取并使用。三、商业用房管理费自管理之日起，由管理单位(丙方)按有关政策规定执行并收取该房屋的管理费。四、房屋管理权移交后，其产权不作转移。今后如房屋的承租人需购买其承租的房屋，购房手续由产权单位负责办理。五、今后如有未尽事宜，经甲乙丙三方协商另签订补充协议。由徐汇区凌云房地办继续帮助协调解决。六、接管日期定为2002年9月1日。”2001年，三佳物业(受委托方、乙方)与和平小区业委会(委托方、甲方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业管理；委托负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费2元；3.保安费4元……；委托管理期限2001年9月1日起至2004年9月1日止；合同第二十一条物业管理服务费约定，保洁费由乙方按套每户黄房2元、灰房4元向业主或物业使用人收取；保安费由乙方按套户4元向业主或物业使用人收取。其后，广佳物业与和平小区业委会续签物业管理服务合同，委托管理期限自2004年9月1日起至2006年9月1日止，其他条款同原物业管理服务合同。2006年9月，广佳物业(乙方)与上海市徐汇区罗秀路930弄业主大会(甲方)(以下简称和平小区业主大会)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费：每户每月3元；3.保安费：每户每月3元……。委托管理期限为五年，自2006年9月1日起至2011年8月31日止。合同到期后，2011年9月1日至2012年8月31日期间，广佳物业仍在魏本荣所在小区进行物业管理。2012年9月，广佳物业(乙方)再次与和平小区业主大会(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：……2.保洁费：每户每月6元；3.保安费：每户每月9元……。委托管理期限为五年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止。2013年11月，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2013]385号)(以下简称[2013]385号通知)规定，“一、未组建业主大会的公有住宅售后小区。……保洁费每户每月7-11元。保安费每户每月11-19元……。二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准。……三、其他事项。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。公有住宅售后小区物业收费标准调整程序等其他相关事项，按照《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》(沪房管规范物[2012]29号)的有关规定执行”。2014年12月20日，《调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的公示》载明：……决定于2015年1月1日起调整物业管理费、保洁费和保安费三项的收费标准，具体为物业管理费每月每平方米建筑面积0.18元，保洁费每月每平方米建筑面积0.26元，保安费每月每平方米建筑面积0.36元……。公示尾部有和平小区业委会和广佳物业盖章。2014年12月26日，《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》(沪房管物[2014]377号)(以下简称[2014]377号通知)规定：“二、已组建业主大会的公有住宅售后小区。业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告后施行……三、其他事项。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。该房屋的计费面积按照房屋建筑面积或使用面积计算……”2017年9月1日，广佳物业(乙方)与和平小区业主大会(甲方)签订《物业管理服务合同》，委托管理期限为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。审理中，广佳物业提供上海市徐汇区罗秀路XXX弄业主大会以及上海市徐汇区凌云街XXX委会的证明，拟证明其每年上门向魏本荣催讨租金。魏本荣对此并无异议。以上事实，除当事人陈述一致外，另有上海市租用居住公房凭证、民事判决书、物业服务合同、证明等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，魏本荣作为公有房屋承租人，应当按照规定标准交纳租金和保安保洁费。广佳物业自2002年9月接管小区后即作为小区的物业服务单位开始为小区居民提供物业服务，并向公有住房承租人收取租金，故广佳物业向魏本荣主张欠付期间的租金和保安保洁费，应予支持。关于租金的标准，广佳物业主张按照每月93.40元标准计算租金，未超过魏本荣租用居住公房凭证上的租金标准，于法不悖，本院予以采纳。关于保安保洁费的计付标准，广佳物业主张2003年1月至2012年8月期间每月6元，2012年9月至2013年11月期间每月15元，均符合物业管理服务合同的约定，本院予以支持；2013年12月至2014年12月期间，广佳物业依据[2013]385号通知，调整保安保洁费为18元/月，但并未提供其与小区业主大会协商确定小区物业服务标准和收费标准并公告的相关证据材料，本院难以支持，故该段期间仍应按照对应的物业管理服务合同之约定，以15元/月计算保安保洁费；2015年1月至2019年12月期间，广佳物业按每月每平方米0.62元的标准收取，系广佳物业与和平小区业主大会协商并以《调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的公示》公布，符合法律及[2014]377号通知的相关规定，但广佳物业按建筑面积49.10平方米计算并无依据。从租用公房凭证所载独用面积部位来看，系争房屋的面积合计为35.40平方米。[2014]377号通知明确规定，公有住宅承租人参照本小区公有住宅售后房屋保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。该房屋的计费面积按照房屋建筑面积或使用面积计算。在无相关证据明确系争房屋建筑面积的情况下，应以租用公房凭证所载之面积为准，故2015年1月至2019年12月期间，保安保洁费为35.40㎡×0.62元/㎡/月×60个月=1,316.88元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条的规定，判决如下：魏本荣于本判决生效之日起十日内支付上海广佳物业管理有限公司自2003年1月起至2019年12月止的租金、保安保洁费共计21,486.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计175元，由上海广佳物业管理有限公司负担25元，魏本荣负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年三月三十日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。