北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15913号原告：北京业信仲达投资咨询有限公司，住所地北京市通州区台湖镇高端总部基地铺西路21号。法定代表人：杨光，总经理。委托诉讼代理人：杨晓峰，北京钊睿律师事务所律师。被告：北京中跃兴华商务服务有限公司，住所地北京市通州区恒业八街6号院26号2层101-20856。法定代表人：马小波，执行董事。委托诉讼代理人：朱立成，北京市普华律师事务所律师。原告北京业信仲达投资咨询有限公司（以下简称业信仲达公司）诉被告北京中跃兴华商务服务有限公司（以下简称中跃兴华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的的决定》，依法适用普通程序，由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告业信仲达公司的委托诉讼代理人杨晓峰，被告中跃兴华公司的委托诉讼代理人朱立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业信仲达公司向本院提出诉讼请求称：1、请求判决解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》；2、请求判决被告将涉案房屋恢复原状，如被告拒绝履行，被告应向原告支付原告聘请第三方机构将涉案房屋恢复原状的费用，具体金额以委托的鉴定机构鉴定意见为准；3、诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年11月13日、2018年12月24日，原告与被告分别签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》（以下合称“房屋租赁合同”）。房屋租赁合同约定，原告将其作为产权人的位于北京市通州区次渠南里X号楼房屋租赁给被告使用，房屋总面积为6318.44平方米，租期为6年6个月，自2022年11月12日至2029年5月11日。合同5.1条：“本合同履约保证金为人民币400000元。该笔履约保证金由乙方于本合同生效之日起五日内，向甲方指定的收款账户支付”。9.7条：“乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）”。10.2条：“有下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：C、未经甲方书面同意，乙方进行房屋结构改造的；合同期满或者因乙方原因导致解除合同，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，乙方应当将所租赁房屋在七日内完好无损地交还甲方，所有装饰、装修无偿归甲方所有。”被告在与原告签署上述房屋租赁合同同时，亦与北京景联嘉业投资有限公司（以下简称景联嘉业公司）签订房屋租赁合同，承租景联嘉业公司占有使用的上述涉案房屋，租期4年，自2018年11月13日至2022年11月12日。现该合同尚在履行过程中。签署上述两份房屋租赁合同之后，被告却出现了多处违约行为：一是被告自始至终未按照合同约定履行向原告支付40万元履约保证金的义务；二是被告在承租X号楼一年后即2019年底竟擅自改造承租房屋的主体结构，拆除了房屋上下两层之间的楼板，使房屋两层变成了一层。此行为严重侵犯了作为房屋产权人的原告的合法权益。原告有权单方解除合同。此外，被告在明知与景联嘉业公司的租赁合同中明确未经出租人同意不得擅自转租的情况下，仍将房屋转租给万鑫科创（北京）资产管理有限公司，违反了房屋租赁合同的约定。被告中跃兴华公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、本案涉案房屋合同履行顺序梳理。2018年11月13日，景联嘉业公司与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年11月13日至2022年11月12日。2018年11月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2022年11月12日至2028年11月11日。2018年12月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，将租赁期限延长至2029年5月11日。2018年11月13日，被告与万鑫公司签署《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2018年11月13日至2028年11月12日止。2019年10月21日，万鑫公司与李欣平签署《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2019年11月26日至2028年11月12日止。综上可见，截止2022年11月12日止，X号楼目前处于被告与景联嘉业公司的租赁合同履行期间内。自2022年11月12日开始，关于X号楼租赁合同的履行期间才在被告与原告间开始。二、关于原告提出的违法转租未能按时支付履约保证金和改变房屋主体结构问题。1、原告并非以非法转租为由提起诉讼的适格主体，截止2022年11月12日前，原告并非X号楼租赁合同的相对方。被告将X号楼出租给万鑫公司，X号楼的出租人景联嘉业公司并未提出异议，也未向人民法院提起诉讼。2、履约保证金问题。（1）原、被告签署的《房屋租赁合同》中对履约保证金支付时间进行了3个不同的约定，具体为：1）2022年11月22日；2）合同生效后十日内；3）合同生效后五日内。（2）原告向被告发出的《律师函》，其实质为原告希望被告收到该《律师函》后，提前支付40万元履约保证金，作为被告履行《房屋租赁合同》的担保之一。并不是原告在庭审中所述的，以被告违反《房屋租赁合同》约定为由，向原告催缴过40万元履约保证金。据此，原告在《房屋租赁合同》签订后1年多以后向被告发出《律师函》行为，实质上是默认了履约保证金的交付时间应为2022年11月22日。（3）退一步而言，原被告双方对支付履约保证金的时间均有争议的，也应根据交易习惯、诚实信用原则和维护合同稳定的立法精神对履约保证金支付时间予以解释、确定。被告认为租赁合同中履约保证金的交付时间为2022年11月22日。（4）更退一步而言，若人民法院认为《房屋租赁合同》5.1条为履约保证金支付的特别条款予以适用，则原告依据合同约定也无权直接解除《房屋租赁合同》，履约保证金仅仅为原告为了保证被告可以正常按约履行合同所先行收取的具有履约保证性质的款项，其不能视为《房屋租赁合同》的根本目的或被告乙方不履行或迟延履行的主要债务，故此，在房屋租赁合同无约定，原被告双方合同根本目的未落空的情况下，原告无权解除本合同。3、关于被告未经原告同意私自改变房屋主体结构的问题。李欣平加装楼梯一事，原告是知情的，并未阻止李欣平加装楼梯，也未及时告知被告阻止李欣平加装楼梯，事实上已经默认同意了李欣平加装楼梯这一事实。更退一步而言，截止2022年11月12日前，关于X号楼的房屋租赁合同实际履行的合同双方为景联嘉业公司与被告。X号楼也为景联嘉业公司交付给被告，李欣平为经营修建楼梯的行为，均发生在被告与景联嘉业公司关于X号楼房屋租赁合同的履行期间内，在此期间，原告无权以被告违约为由，解除原被告之间签署的《房屋租赁合同》。若被告在履行与景联嘉业公司所签署的房屋租赁合同中具有违约行为的，合同相对方景联嘉业公司并未向被告主张违约责任。作为本案原告，在被告与景联嘉业公司的房屋租赁合同履行期间，被告与原告关于X号楼的租赁合同并未实际履行，原告不具有在此期间以被告违约为由解除合同的权利。经审理查明：北京市通州区次渠南里X号楼（以下简称X号楼）登记在北京星湖投资开发公司名下，房屋建筑面积8275.73平方米，不动产权证书编号为京（2016）通州区不动产权第xxxxxxx号。2018年7月16日，北京星湖投资开发公司向本案原告业信仲达公司出具《授权委托书》一份，载明：现委托业信仲达公司全权代表北京星湖投资开发公司，进行委托人名下房屋的租赁事宜，代理权限包括但不限于对外签约、收取租金、代开发票等。对业信仲达公司在进行上述事项过程中所签署的有关文件，北京星湖投资开发公司均予以认可，并承担相应的法律责任。2018年11月13日，景联嘉业公司（甲方）与被告中跃兴华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将X号楼出租给乙方，承租面积6318.44平方米，租赁期限为4年，即2018年11月13日至2022年11月12日。该合同签订后，景联嘉业公司将X号楼交付给被告中跃兴华公司，目前该合同正在履行过程中。2018年11月13日，原告业信仲达公司（甲方，出租方）与被告中跃兴华公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将X号楼建筑面积6318.44平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为6年，从2022年11月12日至2028年11月11日，其中2022年11月12日至2023年2月11日共3个月为免租期。第一个租赁年度至第二个租赁年度租金为人民币4.5元/平方米/日；第三个租赁年度至第四个租赁年度租金为人民币4.8元/平方米/日；第五个租赁年度至第六个租赁年度租金为人民币5.0元/平方米/日。租金支付方式为按季度支付。合同关于租金支付时间约定：3.3.1、第一次租金支付时间为2022年11月22日，乙方应于签署本合同之日起十日内向甲方支付：（1）首次支付租金人民币2594509.43元，即2022年11月12日至2023年5月11日的房屋租金，其中包含3个月免租期。（2）履约保证金人民币400000元。（3）共计人民币2994509.43元。如乙方未按期支付首期租金，则本合同自动终止，乙方已支付的履约保证金不予返还。合同关于履约保证金的约定：5.1、本合同履约保证金为人民币400000元。该笔履约保证金由乙方于本合同生效之日起五日内，向甲方指定的收款账户支付。2018年12月24日，原告业信仲达公司（甲方，出租方）与被告中跃兴华公司（乙方，承租方）另行签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：甲乙双方一致同意原合同租赁期限延期至2029年5月11日。租金标准按照原合同3.1条款规定的第六个租赁年度租金标准执行。租金支付时间依照原合同约定时间支付。合同还约定了其他事项。目前，被告中跃兴华公司尚未交纳本合同项下的履行保证金以及第一期租金。2020年6月3日，北京钊睿律师事务所接受原告业信仲达公司的委托，向被告中跃兴华公司出具律师函一份，载明：业信仲达公司与贵司于2018年11月13日、2018年12月24日分别签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》（以下合称“房屋租赁合同”）。《房屋租赁合同》约定业信仲达公司将其作为产权人的位于北京市通州区次渠南里X号楼房屋租赁给贵司使用，房屋面积共计为6318.44平方米，租期6年6个月，自2022年11月12日至2029年5月11日。合同5.1条：“本合同履约保证金为人民币40万元，该笔履约保证金由乙方于本合同生效之日起5日内向甲方指定的收款账户支付。”9.7条：“乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）。”10.2条：“有下列情形之一，视为乙方违约、甲方有权单方解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：C未经甲方书面同意，乙方进行房屋结构改造的……合同期满或者因乙方原因导致合同解除，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，乙方应当将所租赁房屋在七日内完好无损地交还甲方，所有装饰、装修无偿归甲方所有。”但贵司自始至终未按照合同约定履行向业信仲达公司支付40万元履约保证金。并且贵司于2019年擅自拆除了X号楼一层的主体结构。此外，贵司的法定代表人马小波以其个人名义以及北京点义卯餐饮管理有限公司的名义分别承租了业信仲达公司位于北京市通州区次渠南里的A号楼，B号楼。在该两份《房屋租赁合同》的履行过程中，马小波亦存在未经业信仲达公司同意，擅自转租和擅自改变房屋结构的违约行为，故业信仲达公司认为，马小波已经丧失商业信誉，很难相信在接下来履行合同过程中，以马小波为法定代表人的贵司，不会出现其他违约行为。据此，特向贵方致函，望自接到此函之日起3日内及时支付X号楼《房屋租赁合同》约定的履约保证金40万元，将X号房屋恢复原状，并且向业信仲达公司提供相应担保。否则，本律师事务所将根据业信仲达公司的委托，采取诉讼方式进行解决，不作另行通知。6月4日，原告将该函件寄往被告中跃兴华公司注册登记地址，后该邮件未妥投被退回。关于本案涉及的《房屋租赁合同》第3.3.1条以及5.1条的理解，原告业信仲达公司认为，合同3.3.1条前半句“第一次租金支付时间为2022年11月22日”是租期的起始日期，后半句“乙方应于签署本合同之日起十日内向甲方支付”即便与前半句有冲突，也应以后半句为准，因此被告应于合同签署之日起十日内即2018年11月23日前支付完毕第一笔租金。履约保证金应按照合同特别条款5.1条处理，即应于合同生效之日起五日内，即2018年11月18日前支付。因此被告未按约定支付第一期租金以及履约保证金，属于违约行为，要求解除合同。而被告中跃兴华公司认为，第一次租金及履约保证金交付的时间为2022年11月22日，具体的理由有以下几点，一本合同由原告出具，乙方签署，在本合同中对于第一次租金交付的时间和履约保证金的交付时间约定不明确，其中3.3.1条约定了两个时间，履约保证金在5.1条又约定于本合同签订后5日内交付，由此可以看出3.3.1条和5.1条其表述相似但日期矛盾。在本合同中只有2022.11.22日是一个明确的支付房屋租金和履约保证金的时间。第二点根据原告提交的证据，被告与景联嘉业公司签订的合同以及被告与万鑫公司的合同签订的日期为同一天，以及原告与被告签订的房屋租赁合同均为2018年11月13日。证明在此期间原告已经知道被告实际承租了X号楼。原告第一次向被告主张支付履约保证金的时间为2020年6月份，据签订合同之日两年有余。故此，经上述综合考虑根据合同法第一百二十五条进行解释，被告认为在2022年11月22日支付首期租金和履约保证金为宜。在本案审理过程中，本院询问被告中跃兴华公司，无论在2020年6月份有无实际收到原告业信仲达公司的律师函，现在是否同意交纳首期租金或者履约保证金，被告中跃兴华公司称不同意按照原告业信仲达公司对合同文本的理解交纳首期租金或者履约保证金，仍认为交付首期租金及履约保证金的日期应为2022年11月22日。上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、律师函及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告业信仲达公司（甲方）与被告中跃兴华公司（乙方）于2018年11月13日签署房屋租赁合同，约定原告将X号楼出租给被告使用，租期从四年后的2022年11月12日起算。该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中约定了支付首期租金以及履约保证金的条款。但合同3.3.1条既约定“第一次租金支付时间为2022年11月22日”，又约定“乙方应于签署本合同之日起十日内向甲方支付：（1）首次支付租金……（2）履约保证金……”同时，合同关于履约保证金又于第五章进行了特别约定，5.1条载明“本合同履约保证金为人民币400000元，该笔履约保证金由乙方于本合同生效之日起五日内，向甲方指定的收款账户支付”。本院认为，合同文本关于首期租金的支付时间约定存在矛盾之处，但关于履约保证金的支付，无论是3.3.1条后半段的“签署本合同之日起十日内向甲方支付”还是5.1条“合同生效之日起五日内”，均为合同签订之后的较短时期内交纳，两条约定并不存在原则性冲突，依据特别条款效力优先原则，本院确认此合同项下履约保证金的交纳时间应为合同生效之日起五日内，在双方无其他约定的情况下，合同成立即生效，即被告中跃兴华公司应于2018年11月18日之前交纳履约保证金40万元。在此前提下，原告业信仲达公司于2020年6月以邮寄律师函的形式向被告中跃兴华公司催告交纳履约保证金，被告中跃兴华公司因未在注册地经营未收到该律师函，但在本案证据交换阶段，被告中跃兴华公司已经知晓该律师函内容，在庭审过程中，被告中跃兴华公司表示不同意按照原告理解在合同签订之日起5日内交纳履约保证金。因此，被告中跃兴华公司迟延履行交纳履约保证金的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告业信仲达公司据此要求解除合同，理由正当，符合法律规定，本院对此予以支持。因原告并未提供证据证实其于起诉之前向被告发送了解除合同的通知，故合同解除日期本院确认为起诉状副本送达被告之日，即2020年7月2日。关于原告业信仲达公司主张被告中跃兴华公司擅自改造X号楼主体结构，要求被告中跃兴华公司恢复原状或者赔偿恢复费用的诉求，本院认为，本案中原、被告之间的房屋租赁合同尚未开始实际履行，原告业信仲达公司并未将X号楼交付给被告中跃兴华公司。被告中跃兴华公司系依据与案外人景联嘉业公司的房屋租赁合同取得对X号楼的占有，且该合同目前正在履行过程中。因此，原告业信仲达公司依据租赁合同法律关系在本案中要求被告中跃兴华公司恢复原状或者赔偿恢复费用，缺乏相应依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京业信仲达投资咨询有限公司与被告北京中跃兴华商务服务有限公司2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》以及2018年12月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年7月2日解除；二、驳回原告北京业信仲达投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告北京中跃兴华商务服务有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 薛 兵二〇二一年三月二十六日书记员 孙嘉慧