内蒙古自治区土默特左旗人民法院   民事判决书   （2020）内0121民初2275号   原告：内蒙古瑞煜商贸有限责任公司，住所地土默特左旗台阁牧镇霍赛村碧水蓝山小区。   法定代表人：聂荣鑫，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：刘丁鸣，内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。   被告：李永，男，1981年2月13日出生，汉族，现住呼和浩特市金川开发区半山半水小区26号楼2单元401室。   被告：王经轮，男，1983年1月11日出生，汉族，现呼和浩特市金川开发区新天地小区25号楼A座1单元1706。   被告：青山，男，1970年9月21日出生，蒙古族，现住址呼和浩特是金川开发区碧水蓝山小区7号楼5单元501。   原告内蒙古瑞煜商贸有限责任公司（以下简称“瑞煜商贸公司”）与被告李永、被告王经轮、被告青山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，于2020年11月2日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瑞煜商贸公司委托诉讼代理人刘丁鸣到庭参加了诉讼，被告李永、被告王经轮、被告青山均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告瑞煜商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王经轮、李永支付原告租金82500元；2、判令被告王经轮、李永支付原告违约金225000元；3、判令被告王经轮、李永支付原告律师费13800元；4、判令被告青山对上述债务承担连带清偿责任；上述费用合计：321300元。5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月1日，被告承租了原告位于呼和浩特市110国道蓝山建材城B-4层商铺，并就租赁事宜与原告签订了《蓝山广场租赁合同》。合同约定，租期为三年，自2017年9月1日至2020年8月31日。被告在租赁期内单方面要求解除或终止合同的，原告有权直接收回商铺，不予退回被告的保证金和已付租金，并有权追讨所欠租金、管理费和其他费用，被告应向原告支付6个月的租金作为违约金。被告违反合同约定，除按合同约定承担违约责任外，还应赔偿原告包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等在内的全部损失。2019年12月16日，被告出具承诺书，承诺在2020年2月13日前缴纳拖欠的租金82500元，逾期，则默认其单方解除租赁合同及所属协议并放弃租赁权、保证金及店内所有物品，并承担给原告造成全部损失，被告青山以担保人身份在承诺书上签字。合同及承诺书履行过程中，被告至今未缴纳欠付租金，保证人亦未履行保证责任。原告认为，被告逾期缴纳租金，已视为其单方解除租赁合同，原告有权要求其支付租金及违约金等。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。   被告李永辩称：开始我和蓝山广场是合作关系，以房租占我们百分之三十的股份，因为中间没有盈利，资金链断了，后来蓝山广场就不要股份了，然后就按照租赁关系就收取了我们的房租。后来原告方和我们说给我们口头承诺过续租两个月，才出现欠付8万多的租金。9月份我们合同就到期了，在我们不知情的时候给我们封了商铺，我们的东西都没拿出来。   被告王经轮辩称：《蓝山广场租赁经营合同》是我代签的，因为两边跟我都是朋友关系，我就当了两个月的校长，后来我就不知道了。后续签署承诺书，合同后又续签给他人的等情况，我都不知情。   被告青山辩称：我是担保人，我给李永争取时间，张总继续租给李永，对双方都有好处，我没有义务给李永还款，我只是作为中间人。   原告瑞煜商贸公司为证明其主张向本院举证：第一组证据：1、《蓝山广场租赁经营合同》；2、承诺书；3、与青山的录音材料；4、律师函、邮单及投递记录。拟证明1、根据原告与被告王经轮签订了《蓝山广场租赁经营合同》，合同约定，被告承租原告位于呼和浩特市110国道蓝山建材城B-4层商铺，租期为三年，自2017年9月1日至2020年8月31日。被告在租赁期内单方面要求解除或终止合同的，原告有权直接收回商铺，不予退回被告的保证金和已付租金，并有权追讨所欠租金、管理费和其他费用，被告应向原告支付6个月租金作为违约金。被告违反合同约定，除按合同约定承担违约责任外，还应赔偿原告包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等在内的全部损失。2、2019年12月16日，被告李永向原告出具承诺书，承诺于2020年2月13日前缴纳拖欠的2019年9月1日和2019年11月30日的租金82500元；如李永未按照承诺时间缴纳租金的，视为被告单方解除合同，并放弃租赁权、保证金及店内所有物品，由此给原告造成的损失由被告自行承担，原告有权另行出租房屋并追究其违约责任。被告青山作为保证人在前述承诺书签字，为前述欠款提供连带责任保证担保。3、合同履行中，被告未能如期缴纳所欠租金，原告多次催促，被告均拒绝履行，其行为已严重违约。故原告有权根据合同约定要求被告支付欠付租金、违约金及律师费等。第二组证据：《民事案件委托代理合同》及律师费发票，拟证明原告为主张权利支出律师费13800元，根据合同约定，该费用均应当由被告承担。   被告李永发表质证意见为：对第一组《蓝山广场租赁经营合同》是真实，中间已经把合同终止了。《承诺书》当时给我们免租两个月我们才租的，不然我们9月份就关门了。对《承诺书》的真实性认可，是我写的，不是单方解除，对原告所述的单方解除合同不认可。录音不是和我说的，我不清楚。律师费等其他费用我不承担。   被告王经轮发表质证意见为：《蓝山广场租赁经营合同》是我签署的，对《承诺书》我不清楚，录音我也不清楚，律师费也和我没关系。   被告青山发表质证意见为：《蓝山广场租赁经营合同》是否真实，我不知道，录音没告诉我，我不认可，对《承诺书》的担保我认可，我的义务是随时能找到李永，我的任务完成了，对律师费不认可。   本院经审查认为，对于原告瑞煜商贸公司出示的第一组证据《蓝山广场租赁合同》，系被告王经轮与原告瑞煜商贸公司签订，合同签订当日，双方又签订了《合同附件》，但未按照该《合同附件》约定内容履行，合同实际履行方系被告李永与原告瑞煜商贸公司按照《蓝山广场租赁经营合同》主合同进行履行，在被告李永、王经轮均认可的情况，本院对《蓝山广场租赁经营合同》主合同的真实性予以确认，对于《合同附件》不予审查。对于原告瑞煜商贸公司出示的第一组证据中与青山的录音材料，被告青山对该证据不认可，本院审查认为，该份证据为谈话片段，不符合证据的完整性，本院该份录音材料不予确认。对于原告瑞煜商贸公司出示的其他证据，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。   被告王经伦向本院举证：通话录音一份，拟证明王经轮是代签合同的。   原告瑞煜商贸公司发表质证意见为：对该组证据的真实性和所要证明的问题均不认可，王经轮做为完全民事责任能力人，应该履行承租人的义务。所谓的代签是和李永的内部关系，与原告方无关。   被告李永发表质证意见为：录音是真实的，就是我和王经轮的通话。当时他是分校的负责人，负责代签的合同。   被告青山发表质证意见为：对该证据不知情。   本院经审查认为，被告王经轮提供的该份录音材料的真实性认可，对其证明效力待综合予以认定。   本案认定的事实如下：2017年9月1日，王经轮经李永委托，与瑞煜商贸公司签订《蓝山广场租赁合同》，约定将呼和浩特市110国道蓝山建材城B-4层商铺出租给李永作为培训教育场地，商铺面积2029.16平方米，租赁期限为2017年9月1日起至2020年8月31日止。该合同第七十一条约定：“乙方（李永）在租赁期单方面要求解除或终止合同的，甲方（瑞煜商贸公司）有权直接收回商铺，不予退回乙方的的保证金，并有权追讨所欠租金、管理费和其他费用，乙方应向甲方支付6个月的租金作为违约金。”第七十五条约定：“乙方违反本合同的约定，除按本合同约定承担违约责任外，还应赔偿甲方包括但不限于直接损失、甲方向第三方支付的违约或赔偿损失、误工费、鉴定费、损失的评估费、律师费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费等在内的全部损失。”2019年12月16日，因李永未按约定向瑞煜商贸公司支付2019年9月1日至2019年11月30日的剩余房屋租金82500元，故李永向瑞煜商贸公司出具《承诺书》，承诺在2020年2月13日前交纳拖欠的租金，若未按承诺时间交纳租金，可对该层做停电封场处理。公司将默认为承诺人单方解除租赁合同及所属协议并放弃租赁权、保证金及店内所有物品，以此给瑞煜商贸公司造成的当前及后期的全部损失均由承诺人自行承担，瑞煜商贸公司概不负责。商场有权保留对承诺人的追偿权利并有权将铺位另行出租公司，将按合同规定条款追究承诺人的违约责任。下方承诺人签章处有李永的签字并捺印。担保人处有青山的签字并捺印，截止原告向本院起诉之日，该担保尚在担保期内。后李永未按照《承诺书》约定交纳欠付租金义务，青山亦未履行保证责任，原告诉至本院，为此支持律师费13800元。   本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，关于涉案房屋的实际承租人问题，本院审理查明，被告王经轮合同签订时曾在该培训教育机构担任了两个月校长，该机构的实际经营者为被告李永。虽然《蓝山广场租赁合同》系与被告王经轮签订，但被告李永自合同签订后一直在履行承租人的合同义务，原告瑞煜商贸公司知晓并未提出异议。被告李永作为《蓝山广场租赁合同》以外的第三人，在无王经轮授权的情况下，签订的《承诺书》中变更或者终止《蓝山广场租赁合同》内约定的事项显然有悖常理，也不符合法律规定。若单独以合同相对方要求被告王经轮承担合同责任显然有失公平。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，依据被告王经轮提供的录音材料，结合案件实际情况及原告瑞煜商贸公司提供的《蓝山广场租赁合同》、《承诺书》等证据，李永作为培训机构管理人授权王经轮签订《蓝山广场租赁合同》更符合本案事实，本院予以确认。根据《承诺书》的约定，被告李永应当在2020年2月13日向原告瑞煜商贸公司缴纳拖欠的房租，据此，原告瑞煜商贸公司要求被告李永支付租金82500元诉讼请求，符合《承诺书》的约定，应予支持。原告瑞煜商贸公司要求王经轮支付租金的诉讼请求，本院不予支持，对原告瑞煜商贸公司要求王经轮承担违约金、律师费及诉讼费用的诉讼请求，本院亦不予支持。   关于违约金的问题，被告李永未按合同约定期限支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告瑞煜商贸公司按照《蓝山广场租赁合同》及《承诺书》的约定要求被告李永支付违约金225000元，被告李永则抗辩违约金过高，应从保证金中划扣。本院认为，保证金具有以金钱的交付作为担保保证租赁合同顺利履行的性质。被告李永未按照合同约定履行缴纳租金的义务，根据合同约定保证金不予退还，故对被告李永以保证金顶抵违约金的抗辩理由本院不予支持。本院认为原告瑞煜商贸公司的损失应为被告李永未按时支付租金的利息损失及违约造成房屋闲置的损失，原告瑞煜商贸公司主张违约金225000元已明显高于其实际损失。故原告要求被告李永支付违约金225000元的诉讼请求，本院结合合同履行情况、中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）以及案涉房屋闲置时间等综合因素，本院酌情认定李永应支付原告瑞煜商贸公司违约金24750元。   关于律师费的问题，《蓝山广场租赁合同》第七十五条约定：“乙方违反本合同的约定，除按本合同约定承担违约责任外，还应赔偿甲方包括但不限于直接损失、甲方向第三方支付的违约或赔偿损失、误工费、鉴定费、损失的评估费、律师费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费等在内的全部损失”。故原告瑞煜商贸公司要求被告李永支付律师费13800元的诉讼请求，本院予以支持。   关于担保责任的问题，《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”被告青山在《承诺书》保证人处签字捺印，应视为对被告李永因履行案涉合同所产生的各项债务承担连带保证责任，至原告瑞煜商贸公司向本院提起诉讼时，该保证尚在保证期间内，故原告瑞煜商贸公司请求被告青山对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条之规定，判决如下：   一、被告李永于本判决生效后十日内向原告内蒙古瑞煜商贸有限责任公司支付房屋租金82500元、违约金24705元、律师费13800元，以上共计121005元。   二、被告青山对上述债务承担连带清偿责任。   三、驳回原告内蒙古瑞煜商贸有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6120元，由原告内蒙古瑞煜商贸有限责任公司负担3399元，由被告李永、青山负担2721元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。   审判长 陶 亚   审判员 王婷婷   人民陪审员 谭星星      二〇二一年三月二日   书记员 李晓妮   附相关法律条款：   《中华人民共和国合同法》   第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。   第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国担保法》   第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。   第二十六条第一款：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。   第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。