广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初140号原告（反诉被告）：林学炜，男，1969年10月13日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：肖超珊，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠敏，广东建诺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈丽芳，女，1974年7月3日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告（反诉被告）林学炜(以下简称原告)与被告（反诉原告）陈丽芳(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，2021年2月7日，被告陈丽芳向本院提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，分别于2021年3月1日及2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告林学炜的委托诉讼代理人肖超珊、刘惠敏、被告陈丽芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林学炜向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告与被告于2020年8月30日解除租赁合同关系。未履行部分租金为96000元（8个月×12000元／月）；2.请求判决被告向原告支付终止合同的赔偿金60000元（12000元／月×5个月）。3.请求判决被告承担本案的案件受理费、保全费。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁位于楼冲××大兴村××工业区××厂房。2020年8月13日，楼冲大兴经济合作社（以下简称合作社）发出《通知》，称因市政府收储土地需要，案涉厂房需在同年9月30日前搬离，否则作停水停电处理。同年8月份，被告单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金。原告因前期对厂房投入高额装修费用，表示要求继续履行合同,但被告以退回原告交付2020年8月份租金的行为明确表示解除双方租赁关系。原告迫于合作社停水停电的压力，被迫于2020年9月30日搬离案涉厂房。事实上，合作社对于其他逾期搬迁的厂房进行停水停电处理。根据《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发的通知》第二条，以及《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第四十五条、第四十六条规定可知，房屋征收以保障公共利益需要为前提，且须按严谨的备案、公告、登记等流程进行。本案中，含案涉厂房在内的土地收储行为未见公共利益属性，合作社收回土地的过程也没有按征收流程进行，故合作社收回厂房的行为不属于《厂房租赁合同》第七条第5项约定的“政府项目征收”。被告歪曲传达土地收储的性质，企图逃避承担单方面终止合同的赔偿责任，严重损害原告的合法权益。依《厂房租赁合同》第七条第5项约定，被告应向原告支付赔偿金60000元（12000元／月×5个月）。综上，在原告与被告调解不果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，判如所诉！陈丽芳辩称，一、原告当庭请求更改起诉状“诉讼请求一”为“请求判决确认原告与被告于2020年9月解除租赁合同关系”，事实上陈丽芳从未提出解除合同，既然原告不承认8月份是由于政府原因导致合同终止，又请求确认9月份解除合同，则之前属于原告主动提出解除合同，按照合同第七条第5项，应该支付陈丽芳赔偿金60000元(12000元/月×5个月)，同时补交7至9月租金即可确认解除合同。既然原告不承认本案涉及的厂房土地是政府征用行为，不承认因政府征地导致合同终止，并在起诉状诉讼请求一主动请求答辩人与原告解除租赁合同，答辩人同意该诉求。二、原告在起诉状声称答辩人2020年8月份“单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金”，不符合事实。答辩人确实认为是政府征地，除此之外从未用其他理由提出要终止合同。陈丽芳根据和林学炜签订的厂房租赁合同（其中甲方是陈丽芳、乙方是林学炜），第七条3项约定，“在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围要清拆的一切损失由乙方承担与甲方无关，如有补偿的厂房搬迁费归乙方所得，厂房、土地、水电和其他补偿归甲方所得，到时合同自动终止”且在明确告知林学炜情况下支付搬迁补偿费。既然林学炜不承认土地的政府征用行为，为何又要接受搬迁费。三、原告在2020年12月4日，接受答辩人16000元厂房搬迁费，并被明确告知该费用性质，该费用是由政府发给答辩人的搬迁费。既然原告不承认土地的政府征用行为，为何又要接受政府给予的搬迁费。请求判决原告返还该搬迁费16000元给答辩人。因原告拖欠2020年6月、7月、8月部分租金和水电费共6487元，所以2020年12月4日答辩人在明确告知原告的情况下，通过微信支付转账16000元-6487元=9513元给予原告，原告接收后还发一可爱表情表示感谢。请求判决原告返还该搬迁费16000元给答辩人。四、既然原告不承认合同因政府征地终止，答辩人又没有主动提出终止合同，则应视作合同一直生效，原告事实上从2020年8月份至今未交月租，请求判决原告支付答辩人2020年6月至9月租金。五、原告不承认合同因政府征用行为终止，答辩人没有以其他理由要求终止合同，更加没有要求原告拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施。现在原告私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，根据合同第七条第6项请求判决原告赔偿这部分损失。六、原告声称该厂房土地征用过程没有体现公共利益，收回土地的过程没有按照规定的流程，还有关于合作社断水断电等行为。答辩人只是普通村民，甚至不是公职人员，没权力做出这些行为，有些甚至不知情，不能负责。请原告咨询相关政府部门，或者提出投诉，与答辩人无关。七、原告租赁过程多次拖欠租金，多次催促都还拖欠。例如原告2020年3月才完全支付1月份租金，2020年5月才支付2020年2月份租金，2020年6月才支付2020年3月份租金，2020年7月才支付2020年4月份租金，2020年8月才分两次交2020年5月租金。而且从2020年7月开始拖欠的租金，至今未交。而政府公告在2020年8月才发出，9月底才要求搬离。根据合同第三条，“如有拖欠每天加收总额的1%滞纳金，逾期一个月的甲方有权终止合同，乙方负违约责任。”请求判决原告因违反合同第三条和第七条5项，赔偿答辩人5个月租金，12000元/月×5个月，及相关滞纳金。陈丽芳向本院提出反诉请求：1.请求判决本诉原告赔偿本诉被告赔偿金60000元（12000元/月×5个月），同时补交6、7、8、9月份租金共39000元，上述合共99000元；2.请求判决本诉原告偿还本诉被告16000元搬迁费；3.请求判決本诉原告因私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，造成的损失，损失额参考本诉原告提出的装修费等；4.请求判决本诉原告承担本案的案件受理费。事实和理由：2020年7、8月间，本诉原告声称租赁本诉被告的厂房所在地的楼冲大兴村说因政府征地要求其结束经营，搬离厂房，否则要停水停电，要求本诉被告赔偿搬迁费，同时开始拒交7月及之后的租金。林学炜平时就经常拖欠租金，事件发生前的2020年6月租金也至今拖欠未交。后来，林学炜要求陈丽芳一起前往楼冲村委调解，村委工作人员看了原、被告双方合同后告知双方，被告需要赔偿搬迁费，其他费用不需要赔。之后林学炜多次电话和微信要求陈丽芳支付搬迁费，同时从2020年7月开始不交租，加上事发前2020年6月也拖欠租金。因政府给陈丽芳的搬迁费12月3日才到账，规定16元每平方，共36800元，陈丽芳将厂房分租给5个租客，所以陈丽芳按照面积比例，12月4日支付给林学炜16000元。因林学炜拖欠2020年6月部分租金和水电费共6487元，所以2020年12月4日本诉被告在明确告知本诉原告的情况下，通过微信支付转账16000元-6487元=9513元给予本诉原告，本诉原告接收后还发一可爱表情表示感谢。所以微信转账记录是9513元。之后林学炜大约9月底在没告知陈丽芳的情况下搬离厂房，同时拆毁搬走厂房加建的部分建筑、装修结构和水电设施，搞到面目全非，钥匙也没交给陈丽芳，直接交给村里，陈丽芳一直不知情。直到林学炜突然又联系陈丽芳说，不承认这是政府征地，说是陈丽芳违约要求陈丽芳赔偿5个月租金。陈丽芳不同意，林学炜就提起诉讼。一、本诉原告当庭请求更改起诉状“诉讼请求一”为“请求判决确认原告与被告于2020年9月解除租赁合同关系”，事实上陈丽芳从未提出解除合同，既然本诉原告不承认9月份是由于政府原因导致合同终止，又请求确认9月份解除合同，则之前属于本诉原告主动提出解除合同，按照合同第七条第5项，应该支付陈丽芳赔偿金60000元(12000元/月×5个月),同时补交7至9月租金即可确认解除合同。二、林学炜在起诉状声称陈丽芳在2020年8月份“单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金”，不符合事实。陈丽芳认为是政府和有关部门征地，除此之外从未用其他理由提出要终止合同。陈丽芳根据和林学炜签订的厂房租赁合同（其中甲方是陈丽芳、乙方是林学炜），第七条3项约定，“在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围要清拆的一切损失由乙方承担与甲方无关，如有补偿的厂房搬迁费归乙方所得，厂房、土地、水电和其他补偿归甲方所得，到时合同自动终止”且在明确告知林学炜情况下支付搬迁补偿费。既然林学炜不承认土地的政府征用行为，为何又要接受搬迁费。三、陈丽芳没有以其他理由要求终止合同，更加没有要求林学炜拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施。林学炜私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，根据合同第七条第6项请求判决本诉原告赔偿该部分损失，损失额参考本诉原告提出的装修费等。四、林学炜在租赁过程中多次拖欠租金，多次催促都还拖欠。陈丽芳在证据二中，微信转账记录可以证明。例如林学炜在2020年3月才完全支付1月份租金，2020年5月才支付2020年2月份租金，2020年6月才支付2020年3月份租金，2020年7月才支付2020年4月份租金，2020年8月才分两次交2020年5月租金。而且从2020年6月开始拖欠的租金，至今未交。而当时政府征地公告还没贴出更没要求搬离。林学炜已经构成违约。根据合同第三条，“如有拖欠每天加收总额的l%滞纳金，逾期一个月的甲方有权终止合同，乙方负违约责任。”林学炜违反合同第三条和第七条5项，应赔偿陈丽芳5个月租金，12000元/月×5个月，及相关滞纳金，同时补交2020年6月到9月租金，12000元/月×4个月。林学炜对陈丽芳的反诉辩称，针对第一点，反诉人诉求依法无据，在反诉人于2021年1月18日提交的证据3中已经确认扣除被反诉人6-8月的租金以及水电费，九月份被反诉人未使用涉案厂房，无需支付租金。针对第二点，反诉人在扣除上述费用后，被反诉人只收取了9513元，且在本诉中反诉人所提交的证据其提出的费用是村委会支付的，无需向反诉人返还。针对第三点，没有任何依据。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，陈丽芳与林学炜签订《厂房租赁合同》，合同约定陈丽芳将位于广东省鹤山市的厂房及空地租给林学炜使用，租赁期限从2019年1月1日至2021年4月30日，每月15日前缴交当月租金12000元;在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围，要清拆的一切损失由林学炜承担，与陈丽芳无关;如有补偿的，厂房搬迁费归林学炜，厂房、土地、水电和其他补偿归陈丽芳，到时合同自动终止;合同签订时，林学炜要交付两个月的租金24000元给陈丽芳作押金;租赁期内，双方不得以任何理由单方终止合同（政府项目征收外），如有发生的，提出终止方属违约方，要另赔偿给对方五个月的租金。合同签订后，陈丽芳将厂房交给林学炜使用，并收取了林学炜押金12000元。2020年8月13日，鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社发出《通知》“现因市政府需收储我村该商铺、厂房地段的土地，请各租户于2020年9月30日前将一切可移动的物品搬离所租的商铺或厂房，把所租赁的商铺、厂房交回我村……”，林学炜已在上述通知时限内将涉案租赁厂房归还。林学炜已向陈丽芳缴交租金至2020年8月份。另查明，案涉厂房为陈丽芳向鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社租赁后转租给林学炜。2020年8月13日，陈丽芳与鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社签订《解除合同协议书》，约定解除双方于2013年5月1日签订的厂房租赁合同，鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社补偿陈丽芳5个月租金（每月租金19800元，5个月共99000元）。2020年10月16日，鹤山市沙坪街道办事处（甲方）与鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社（乙方）签订了《楼冲村大兴经济合作社地块收储开发协议》，约定乙方同意鹤山市人民政府对其位于鹤山交界处的60.73亩土地（包括涉案厂房）进行收储。2020年10月30日，陈丽芳与鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社签订《搬迁费补偿协议》，约定鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社补偿陈丽芳2300平方米厂房搬迁费所需费用合共36800元。再查明，涉案厂房没有办理报建手续。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，案涉厂房没有办理报建审批手续，属违章建筑，故陈丽芳与林学炜签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”，故林学炜请求确认其与陈丽芳的租赁合同于2020年8月30日解除于法无据，本院不予支持。陈丽芳作为案涉厂房的出租人，未履行审慎注意的义务，认真审查租赁物是否适合出租，其对涉案租赁合同的无效存在主要过错，而林学炜作为承租人，其在租赁案涉厂房前未谨慎审查租赁物的权属及报建等问题，也存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈丽芳应按其过错程度赔偿林学炜因合同无效造成的损失。由于林学炜未提供证据证明其具体的损失情况，本院根据实际情况，结合陈丽芳已收取鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社补偿的5个月租金的事实，酌定由陈丽芳向林学炜赔偿一个月的租金12000元。陈丽芳辩称在向林学炜支付搬迁费时已扣除2020年6月、7月、8月欠付的租金及水电费，鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社已于2020年8月13日书面通知林学炜限期内搬迁，故陈丽芳反诉请求林学炜支付2020年6月-9月的租金于法无据，本院不予支持。拆迁费系拆迁人对被拆迁人或者房屋实际使用人支付的搬迁补助，林学炜系涉案房屋的实际使用人，涉案房屋的搬迁费应由其所有。且陈丽芳与林学炜于《厂房租赁合同》中也约定搬迁费归林学炜所有，故陈丽芳反诉请求林学炜返还搬迁费于法无据，本院不予支持。至于陈丽芳的第三项反诉诉求，因其没有提供证据证实林学炜私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，其应承担举证不能之效果，故本院对其该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林学炜支付经济损失12000元；二、驳回原告（反诉被告）林学炜的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈丽芳的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1710元（林学炜已预交），由原告（反诉被告）林学炜负担1578.46元，被告（反诉原告）陈丽芳负担131.54元。原告多预交本诉受理费131.54元，本院予以退回，被告应向本院缴交本诉受理费131.54元。本案反诉受理费1300元（陈丽芳已预交），由被告（反诉原告）陈丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李满朝二〇二一年三月三十一日书记员  谭艳明广东省鹤山市人民法院民事判决书（2021）粤0784民初140号原告（反诉被告）：林学炜，男，1969年10月13日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：肖超珊，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠敏，广东建诺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈丽芳，女，1974年7月3日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告（反诉被告）林学炜(以下简称原告)与被告（反诉原告）陈丽芳(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，2021年2月7日，被告陈丽芳向本院提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，分别于2021年3月1日及2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告林学炜的委托诉讼代理人肖超珊、刘惠敏、被告陈丽芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林学炜向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告与被告于2020年8月30日解除租赁合同关系。未履行部分租金为96000元（8个月×12000元／月）；2.请求判决被告向原告支付终止合同的赔偿金60000元（12000元／月×5个月）。3.请求判决被告承担本案的案件受理费、保全费。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁位于楼冲××大兴村××工业区××厂房。2020年8月13日，楼冲大兴经济合作社（以下简称合作社）发出《通知》，称因市政府收储土地需要，案涉厂房需在同年9月30日前搬离，否则作停水停电处理。同年8月份，被告单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金。原告因前期对厂房投入高额装修费用，表示要求继续履行合同,但被告以退回原告交付2020年8月份租金的行为明确表示解除双方租赁关系。原告迫于合作社停水停电的压力，被迫于2020年9月30日搬离案涉厂房。事实上，合作社对于其他逾期搬迁的厂房进行停水停电处理。根据《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发的通知》第二条，以及《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第四十五条、第四十六条规定可知，房屋征收以保障公共利益需要为前提，且须按严谨的备案、公告、登记等流程进行。本案中，含案涉厂房在内的土地收储行为未见公共利益属性，合作社收回土地的过程也没有按征收流程进行，故合作社收回厂房的行为不属于《厂房租赁合同》第七条第5项约定的“政府项目征收”。被告歪曲传达土地收储的性质，企图逃避承担单方面终止合同的赔偿责任，严重损害原告的合法权益。依《厂房租赁合同》第七条第5项约定，被告应向原告支付赔偿金60000元（12000元／月×5个月）。综上，在原告与被告调解不果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，判如所诉！陈丽芳辩称，一、原告当庭请求更改起诉状“诉讼请求一”为“请求判决确认原告与被告于2020年9月解除租赁合同关系”，事实上陈丽芳从未提出解除合同，既然原告不承认8月份是由于政府原因导致合同终止，又请求确认9月份解除合同，则之前属于原告主动提出解除合同，按照合同第七条第5项，应该支付陈丽芳赔偿金60000元(12000元/月×5个月)，同时补交7至9月租金即可确认解除合同。既然原告不承认本案涉及的厂房土地是政府征用行为，不承认因政府征地导致合同终止，并在起诉状诉讼请求一主动请求答辩人与原告解除租赁合同，答辩人同意该诉求。二、原告在起诉状声称答辩人2020年8月份“单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金”，不符合事实。答辩人确实认为是政府征地，除此之外从未用其他理由提出要终止合同。陈丽芳根据和林学炜签订的厂房租赁合同（其中甲方是陈丽芳、乙方是林学炜），第七条3项约定，“在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围要清拆的一切损失由乙方承担与甲方无关，如有补偿的厂房搬迁费归乙方所得，厂房、土地、水电和其他补偿归甲方所得，到时合同自动终止”且在明确告知林学炜情况下支付搬迁补偿费。既然林学炜不承认土地的政府征用行为，为何又要接受搬迁费。三、原告在2020年12月4日，接受答辩人16000元厂房搬迁费，并被明确告知该费用性质，该费用是由政府发给答辩人的搬迁费。既然原告不承认土地的政府征用行为，为何又要接受政府给予的搬迁费。请求判决原告返还该搬迁费16000元给答辩人。因原告拖欠2020年6月、7月、8月部分租金和水电费共6487元，所以2020年12月4日答辩人在明确告知原告的情况下，通过微信支付转账16000元-6487元=9513元给予原告，原告接收后还发一可爱表情表示感谢。请求判决原告返还该搬迁费16000元给答辩人。四、既然原告不承认合同因政府征地终止，答辩人又没有主动提出终止合同，则应视作合同一直生效，原告事实上从2020年8月份至今未交月租，请求判决原告支付答辩人2020年6月至9月租金。五、原告不承认合同因政府征用行为终止，答辩人没有以其他理由要求终止合同，更加没有要求原告拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施。现在原告私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，根据合同第七条第6项请求判决原告赔偿这部分损失。六、原告声称该厂房土地征用过程没有体现公共利益，收回土地的过程没有按照规定的流程，还有关于合作社断水断电等行为。答辩人只是普通村民，甚至不是公职人员，没权力做出这些行为，有些甚至不知情，不能负责。请原告咨询相关政府部门，或者提出投诉，与答辩人无关。七、原告租赁过程多次拖欠租金，多次催促都还拖欠。例如原告2020年3月才完全支付1月份租金，2020年5月才支付2020年2月份租金，2020年6月才支付2020年3月份租金，2020年7月才支付2020年4月份租金，2020年8月才分两次交2020年5月租金。而且从2020年7月开始拖欠的租金，至今未交。而政府公告在2020年8月才发出，9月底才要求搬离。根据合同第三条，“如有拖欠每天加收总额的1%滞纳金，逾期一个月的甲方有权终止合同，乙方负违约责任。”请求判决原告因违反合同第三条和第七条5项，赔偿答辩人5个月租金，12000元/月×5个月，及相关滞纳金。陈丽芳向本院提出反诉请求：1.请求判决本诉原告赔偿本诉被告赔偿金60000元（12000元/月×5个月），同时补交6、7、8、9月份租金共39000元，上述合共99000元；2.请求判决本诉原告偿还本诉被告16000元搬迁费；3.请求判決本诉原告因私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，造成的损失，损失额参考本诉原告提出的装修费等；4.请求判决本诉原告承担本案的案件受理费。事实和理由：2020年7、8月间，本诉原告声称租赁本诉被告的厂房所在地的楼冲大兴村说因政府征地要求其结束经营，搬离厂房，否则要停水停电，要求本诉被告赔偿搬迁费，同时开始拒交7月及之后的租金。林学炜平时就经常拖欠租金，事件发生前的2020年6月租金也至今拖欠未交。后来，林学炜要求陈丽芳一起前往楼冲村委调解，村委工作人员看了原、被告双方合同后告知双方，被告需要赔偿搬迁费，其他费用不需要赔。之后林学炜多次电话和微信要求陈丽芳支付搬迁费，同时从2020年7月开始不交租，加上事发前2020年6月也拖欠租金。因政府给陈丽芳的搬迁费12月3日才到账，规定16元每平方，共36800元，陈丽芳将厂房分租给5个租客，所以陈丽芳按照面积比例，12月4日支付给林学炜16000元。因林学炜拖欠2020年6月部分租金和水电费共6487元，所以2020年12月4日本诉被告在明确告知本诉原告的情况下，通过微信支付转账16000元-6487元=9513元给予本诉原告，本诉原告接收后还发一可爱表情表示感谢。所以微信转账记录是9513元。之后林学炜大约9月底在没告知陈丽芳的情况下搬离厂房，同时拆毁搬走厂房加建的部分建筑、装修结构和水电设施，搞到面目全非，钥匙也没交给陈丽芳，直接交给村里，陈丽芳一直不知情。直到林学炜突然又联系陈丽芳说，不承认这是政府征地，说是陈丽芳违约要求陈丽芳赔偿5个月租金。陈丽芳不同意，林学炜就提起诉讼。一、本诉原告当庭请求更改起诉状“诉讼请求一”为“请求判决确认原告与被告于2020年9月解除租赁合同关系”，事实上陈丽芳从未提出解除合同，既然本诉原告不承认9月份是由于政府原因导致合同终止，又请求确认9月份解除合同，则之前属于本诉原告主动提出解除合同，按照合同第七条第5项，应该支付陈丽芳赔偿金60000元(12000元/月×5个月),同时补交7至9月租金即可确认解除合同。二、林学炜在起诉状声称陈丽芳在2020年8月份“单方面口头通知终止租赁关系，要求原告搬离厂房，并以政府项目征收为由拒绝支付赔偿金”，不符合事实。陈丽芳认为是政府和有关部门征地，除此之外从未用其他理由提出要终止合同。陈丽芳根据和林学炜签订的厂房租赁合同（其中甲方是陈丽芳、乙方是林学炜），第七条3项约定，“在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围要清拆的一切损失由乙方承担与甲方无关，如有补偿的厂房搬迁费归乙方所得，厂房、土地、水电和其他补偿归甲方所得，到时合同自动终止”且在明确告知林学炜情况下支付搬迁补偿费。既然林学炜不承认土地的政府征用行为，为何又要接受搬迁费。三、陈丽芳没有以其他理由要求终止合同，更加没有要求林学炜拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施。林学炜私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，根据合同第七条第6项请求判决本诉原告赔偿该部分损失，损失额参考本诉原告提出的装修费等。四、林学炜在租赁过程中多次拖欠租金，多次催促都还拖欠。陈丽芳在证据二中，微信转账记录可以证明。例如林学炜在2020年3月才完全支付1月份租金，2020年5月才支付2020年2月份租金，2020年6月才支付2020年3月份租金，2020年7月才支付2020年4月份租金，2020年8月才分两次交2020年5月租金。而且从2020年6月开始拖欠的租金，至今未交。而当时政府征地公告还没贴出更没要求搬离。林学炜已经构成违约。根据合同第三条，“如有拖欠每天加收总额的l%滞纳金，逾期一个月的甲方有权终止合同，乙方负违约责任。”林学炜违反合同第三条和第七条5项，应赔偿陈丽芳5个月租金，12000元/月×5个月，及相关滞纳金，同时补交2020年6月到9月租金，12000元/月×4个月。林学炜对陈丽芳的反诉辩称，针对第一点，反诉人诉求依法无据，在反诉人于2021年1月18日提交的证据3中已经确认扣除被反诉人6-8月的租金以及水电费，九月份被反诉人未使用涉案厂房，无需支付租金。针对第二点，反诉人在扣除上述费用后，被反诉人只收取了9513元，且在本诉中反诉人所提交的证据其提出的费用是村委会支付的，无需向反诉人返还。针对第三点，没有任何依据。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，陈丽芳与林学炜签订《厂房租赁合同》，合同约定陈丽芳将位于广东省鹤山市的厂房及空地租给林学炜使用，租赁期限从2019年1月1日至2021年4月30日，每月15日前缴交当月租金12000元;在租赁期内如政府或有关部门需要征用该范围，要清拆的一切损失由林学炜承担，与陈丽芳无关;如有补偿的，厂房搬迁费归林学炜，厂房、土地、水电和其他补偿归陈丽芳，到时合同自动终止;合同签订时，林学炜要交付两个月的租金24000元给陈丽芳作押金;租赁期内，双方不得以任何理由单方终止合同（政府项目征收外），如有发生的，提出终止方属违约方，要另赔偿给对方五个月的租金。合同签订后，陈丽芳将厂房交给林学炜使用，并收取了林学炜押金12000元。2020年8月13日，鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社发出《通知》“现因市政府需收储我村该商铺、厂房地段的土地，请各租户于2020年9月30日前将一切可移动的物品搬离所租的商铺或厂房，把所租赁的商铺、厂房交回我村……”，林学炜已在上述通知时限内将涉案租赁厂房归还。林学炜已向陈丽芳缴交租金至2020年8月份。另查明，案涉厂房为陈丽芳向鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社租赁后转租给林学炜。2020年8月13日，陈丽芳与鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社签订《解除合同协议书》，约定解除双方于2013年5月1日签订的厂房租赁合同，鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社补偿陈丽芳5个月租金（每月租金19800元，5个月共99000元）。2020年10月16日，鹤山市沙坪街道办事处（甲方）与鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社（乙方）签订了《楼冲村大兴经济合作社地块收储开发协议》，约定乙方同意鹤山市人民政府对其位于鹤山交界处的60.73亩土地（包括涉案厂房）进行收储。2020年10月30日，陈丽芳与鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社签订《搬迁费补偿协议》，约定鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社补偿陈丽芳2300平方米厂房搬迁费所需费用合共36800元。再查明，涉案厂房没有办理报建手续。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，案涉厂房没有办理报建审批手续，属违章建筑，故陈丽芳与林学炜签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”，故林学炜请求确认其与陈丽芳的租赁合同于2020年8月30日解除于法无据，本院不予支持。陈丽芳作为案涉厂房的出租人，未履行审慎注意的义务，认真审查租赁物是否适合出租，其对涉案租赁合同的无效存在主要过错，而林学炜作为承租人，其在租赁案涉厂房前未谨慎审查租赁物的权属及报建等问题，也存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈丽芳应按其过错程度赔偿林学炜因合同无效造成的损失。由于林学炜未提供证据证明其具体的损失情况，本院根据实际情况，结合陈丽芳已收取鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社补偿的5个月租金的事实，酌定由陈丽芳向林学炜赔偿一个月的租金12000元。陈丽芳辩称在向林学炜支付搬迁费时已扣除2020年6月、7月、8月欠付的租金及水电费，鹤山市沙坪街楼冲村大兴经济合作社已于2020年8月13日书面通知林学炜限期内搬迁，故陈丽芳反诉请求林学炜支付2020年6月-9月的租金于法无据，本院不予支持。拆迁费系拆迁人对被拆迁人或者房屋实际使用人支付的搬迁补助，林学炜系涉案房屋的实际使用人，涉案房屋的搬迁费应由其所有。且陈丽芳与林学炜于《厂房租赁合同》中也约定搬迁费归林学炜所有，故陈丽芳反诉请求林学炜返还搬迁费于法无据，本院不予支持。至于陈丽芳的第三项反诉诉求，因其没有提供证据证实林学炜私下拆毁搬走厂房加建的建筑、装修结构和水电设施，其应承担举证不能之效果，故本院对其该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林学炜支付经济损失12000元；二、驳回原告（反诉被告）林学炜的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈丽芳的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1710元（林学炜已预交），由原告（反诉被告）林学炜负担1578.46元，被告（反诉原告）陈丽芳负担131.54元。原告多预交本诉受理费131.54元，本院予以退回，被告应向本院缴交本诉受理费131.54元。本案反诉受理费1300元（陈丽芳已预交），由被告（反诉原告）陈丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员李满朝二〇二一年三月三十一日书记员谭艳明