黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0108民初263号原告：宋传微，女，1962年11月19日生，汉族，哈飞工业集团退休职工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：唐述钢（系宋传微丈夫），1963年2月23日生，满族，平房区平新法律服务所法律工作者，住哈尔滨市平房区。被告：哈尔滨先锋物业服务有限公司，统一社会信用代码912301037120611787，住所地哈尔滨市南岗区先锋路**。法定代表人：郭振宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜翔，该公司副经理。委托诉讼代理人：高建鸣，该公司管理部部长。原告宋传微与被告哈尔滨先锋物业服务有限公司（以下简称先锋物业公司）物业服务合同纠纷一案，宋传微于2021年1月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告宋传微的委托诉讼代理人唐述钢，被告先锋物业公司的委托诉讼代理人姜翔、高建鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋传微诉称：宋传微居住的平房区兴建小区745楼在先锋物业公司服务区域内，由先锋物业公司负责提供物业服务、收取物业服务费。原告的601号房屋系位于该楼2单元的顶层住宅。从2012年起该楼2单元出现屋顶漏水现象，致使宋传微居室内天花板、墙体多处发霉、膏灰脱落，特别是在2018年以后原告居室内的渗漏情况更加严重，天花板个别部位常有滴水，严重影响到宋传微家庭居住生活。宋传微曾连续数年、多频次地向先锋物业公司下属兴建物业站反映室内渗漏情况，但先锋物业公司始终不予维修。无奈之下，2020年9月29日宋传微自行请托哈尔滨林胜防水工程有限公司对该住宅楼2单元的屋顶进行了防水维修，为此支付施工价款11,000元。宋传微认为，小区住宅楼的屋顶属于法律、行政法规规定的建筑区划内业主共有部分，先锋物业公司作为物业服务企业与宋传微之间存在物业服务合同法律关系，故其对物业服务区域内住宅楼的屋顶应尽到日常维修养护的责任。但多年来先锋物业公司一直未对该楼屋顶进行维修养护，屋顶防水层多处破损、开裂且已形成漏水点，致使宋传微居室吊顶、墙面装修因渗漏严重受损，故先锋物业公司应为其损害后果承担赔偿责任。《民法典》第581条规定：“当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故此，宋传微要求先锋物业公司赔偿由第三人替代履行屋顶防水维修义务的费用，具有事实和法律依据。请求法院判令先锋物业公司给付宋传微住宅楼屋顶防水维修费用11,000元并承担诉讼费用。被告先锋物业公司辩称：一、宋传微所诉从2012年至2020年房屋漏雨一直未维修一事先锋物业公司对此并不认可。1、先锋物业公司是2018年7月正式成立从哈投集团接管该区域物业服务项目，在接管后宋传微只在2018年时反映过一次楼道窗户破损问题，2019年并未报修屋面漏雨问题，直到2020年9月14日报修屋面漏雨问题。2、先锋物业公司在2020年的屋面维修工作一直进行到11月份，因降雨量较大，所管老旧住宅需维修的户数较多，先锋物业公司一直在安排时间进行逐步维修，但是宋传微9月14日报修后就在9月29日时自行维修了屋面，直到修后告知先锋物业公司要进行法律诉讼，先锋物业公司认为在这期间还处于维修期，先锋物业公司并未告知该户不予维修让其自行维修，该户也并不能证明这一点。3、根据哈尔滨市物业管理条例第五十三条规定：物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业费中列支，更新和改造从专项维修资金列支，该户不应该自行找第三方进行维修。再按照哈尔滨市物业服务收费管理办法中收费标准及服务标准第1.2.3款规定屋面日常保养、维护和修补的费用包含在物业费中；对需要重做保温层或防水层等情况应从专项维修资金列支或由业主分摊。二、关于该户自行维修的费用，先锋物业公司也表示异议。1、根据市场价格维修费在37元/㎡（含人工及材料），照宋传微所说维修了150㎡，价格应该在5,550元，远低于该户所说的维修费用。另外先锋物业公司对其提供的发票收据也表示疑惑，票据中并未写明所用材料的数量及人工费用。2、宋传微家住601室，楼上还有一层阁楼，该楼主要漏雨问题是因开发建设单位遗留的天沟漏雨问题而不是从阁楼的地面渗透到该户棚顶，但是通过该户提供的证据照片判断自行维修的部位是阁楼的屋面，先锋物业公司认为如果阁楼漏雨，阁楼的业主应向我公司反映进行维修，如果是601室漏雨应修补的重点部位是天沟而不是阁楼，物业服务也只是进行小修维护，但宋传微大面积维修阁楼屋面所产生的费用先锋物业公司并不认可。经审理查明：宋传微居住在平房区1门，为顶层住宅，房屋权利人为宋传微，物业服务单位为先锋物业公司。2018年10月12日宋传微缴纳了745楼2单元6层1号住宅专项维修资金（建筑面积134.91ｍ2，共2698.20元）。先锋物业服务公司向宋传微收取了2019年1月至12月物业费合计338.64元。2020年9月14日宋传微报修屋面漏雨,先锋物业公司没有答复具体维修时间。2020年9月29日宋传微丈夫唐述钢与哈尔滨林胜防水工程有限公司签订屋顶防水施工合同，对房顶进行了防水维修，工期一天，包工包料，价款11000元，保质期五年，哈尔滨林胜防水工程有限公司开具了收款收据。施工负责人吴某出庭证实，所修的房顶坡屋面龟裂，一共7个人干活，人工费每人每天600元，用质量好的4毫米厚通达防水卷材，1卷10米280元，用了20卷。宋传微提供的照片和录像显示房屋室内天花板、墙体多处发霉、膏灰脱落和现场维修情况。2020年11月3日，宋传微委托平房区平新法律服务所通过邮政特快专递致函给先锋物业公司请求给付防水施工价款11000元。上述事实，有房屋产权证、专项维修资金交费收据、物业费交纳收据、报修记录、房屋顶漏雨、现场维修照片及录像、屋顶防水施工合同、防水施工照片、防水维修费收据、证人吴某证言、维修费催收函及双方当事人陈述等载卷为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”本案纠纷所涉及的法律事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中先锋物业公司收取了宋传微交纳的物业费与宋传微之间形成了物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”先锋物业公司对业主宋传微的住宅屋顶漏雨报修有义务及时维修或给出具体维修时间，因先锋物业公司怠于履行维修义务，宋传微为了避免扩大因房顶漏雨造成的室内天花板、墙体多处发霉、膏灰脱落等财产损失，在先锋物业公司没有回复具体维修时间的情况下找专业防水公司做屋顶防水维修并无不当。宋传微提供的证据能够证明其与先锋物业公司存在物业服务合同关系，且能证明其屋顶漏雨，并向先锋物业公司就此事进行了报修，最终找防水公司维修花费维修费11,000元的事实，因此宋传微向先锋物业公司主张赔偿财产损失即屋顶防水维修费用有事实和法律依据，本院予以支持。先锋物业公司抗辩防水维修费用过高，根据市场价格维修费在37元/㎡（含人工及材料），以及主要漏雨问题是因开发建单位遗留的天沟漏雨问题而不是从阁楼的地面渗透到该户棚顶，没有证据证实，本院不予支持。先锋物业公司提供的与黑龙江金科建筑工程有限公司签订的合同打印件，以此来证明人工费用为19元/平方米依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告哈尔滨先锋物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋传微房顶防水维修费用人民币11,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元（原告宋传微已预交），由被告哈尔滨先锋物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  孙晓东人民陪审员  陈晓红人民陪审员  陈英姿二〇二一年三月二十五日书 记 员  王 旭