广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终2251号上诉人（原审原告）：陈羡，男，1987年11月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）：周晓京，女，1987年12月31日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：何国权，男，住广东省阳江市江城区。由阳江市江城区城北街道南湾社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：阳江市中天实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区西平路68号国源广场主楼第十层。法定代表人：吴宗保，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宇桐，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：广东省阳江市江城区金园路183、185号。法定代表人：邢益玲，该行行长。上诉人陈羡、周晓京因与被上诉人阳江市中天实业有限公司（以下简称中天实业公司）、中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初4557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈羡、周晓京上诉请求:一、解除陈羡、周晓京与中天实业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除陈羡、周晓京与农业银行、中天实业公司签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》；三、中天实业公司向陈羡、周晓京返还首期房价款、商品房维修基金和办证费等合共146270元及中天实业公司向陈羡、周晓京赔偿上述款项利息损失、违约金、邮寄费和诉讼财产保全责任保险费合共24829.73元（利息损失以本金146270元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率7.5%计算，自2019年1月10日起，现暂计至2020年12月31日，具体数额以本案生效判决履行时实际支付的数额为准）；四、中天实业公司向陈羡、周晓京返还陈羡、周晓京已向农业银行归还的贷款本金13149.77元，及中天实业公司向陈羡、周晓京赔偿陈羡、周晓京已向农业银行的贷款利息7930.27元（现暂计至还款日期2020年12月02日，具体数额以本案生效判决履行时实际支付的数额为准）；五、中天实业公司向农业银行返还判决生效之日起的剩余贷款本金244994.63元（现暂计至还款日期2020年l2月02日，具体数额以本案生效判决履行时实际支付的数额为准）；六、一、二审案件受理费和财产保全费（申请费）由中天实业公司负担。事实与理由：一、根据《合同法》第九十五条，对合同解除权，解除权人应当及时行使，不能久拖不决。如果超过一定期限不行使解除权，则应视为解除权消灭。按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第二十五条的约定和《合同法》第九十六条的规定，因涉案《商品房买卖合同（预售）》解除的事由己成立，陈羡、周晓京于2020年5月3日通过邮政快递送达解除合同通知函给中天实业公司，己履行了约定和法定的解除合同通知义务。直至本案一审辩论终结前，对解除合同，中天实业公司既没有提出异议，也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，陈羡、周晓京及时行使合同解除权，理由正当，应予支持。二、根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定，解除合同有约定解除和法定解除。关于约定解除合同问题。《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了中天实业公司应当在2019年12月31日前向陈羡、周晓京交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。直到2020年4月30日，中天实业公司才第一次向陈羡、周晓京邮递收楼通知书。收到第一次收楼通知书后，陈羡、周晓京及时去到中天实业公司的售楼部了解情况后拒绝收楼并当场提出解除合同；同时，陈羡、周晓京于2020年5月3日向中天实业公司邮寄送达涉案商品房的解除合同通知。涉案楼盘工程于2019年11月7日已经全部竣工，但中天实业公司直至2020年6月1日取得《工程竣工验收备案表》，于2020年6月22日取得《房地产实测绘报告书》。中天实业公司提出的未能按时取得《工程竣工验收备案表》和《房地产实测绘报告书》两个交付房屋必要文件的原因，显然系其怠于履行合同义务的行为，不影响双方签订的房屋买卖合同的效力，不构成中天实业公司拒不履行合同交付房屋义务的抗辩理由。从涉案工程已经全部竣工（2019年11月7日）至广东省新冠肺炎疫情响应级别开始时间（2020年1月23日）有77日，即两个多月的时间，中天实业公司有合理和充足的时间去向政府行政部门沟通申请，依法取得《工程竣工验收备案表》和《房地产实测绘报告书》。正如前所述，合同约定的交房期限届满时间是2019年12月31日，中天实业公司已是持续违约至2020年6月21日都未能履行合同交房义务，共违约173日，其行为已经构成根本性违约。根据《合同法》第一百一十七条规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”中天实业公司的违约行为是持续的且不能免除责任的，中天实业公司己明显超出60日未能履行合同义务，陈羡、周晓京即有权单方解除涉案合同。关于法定解除合同问题。涉案的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效合同，双方均应依约全面履行各自义务。合同第三条约定房屋要有1个阳台，其中该1个阳台为非封闭式，但实际上涉案商品房的阳台是封闭式的，中天实业公司未按合同约定的标准交付房屋给陈羡、周晓京。根据《合同法》第九十四条规定，陈羡、周晓京请求解除双方签订的合同依法应予支持。三、一审判决认定事实错误，适用法律不当。中天实业公司逾期交付房屋的违约行为是持续的且不能免除责任的，当合同解除的事由成立时，解除权人可以在行使解除权和要求对方当事人实际履行之间作出有利于自己的选择。合同约定的交房期限届满时间是2019年12月31日。而疫情或疫情防控措施的开始时间是2020年1月23日，合同约定交付房屋的期限，显然不在疫情或疫情防控措施内。一审法院引用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，认定疫情或者疫情防控措施发生在涉案商品房交付房屋的期限内，属于认定事实错误，适用法律不当。四、《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1点第（2）项约定违约金按全部房价款的0.10%计算过低，不足以弥补陈羡、周晓京的损失，应调整为按全部房价款的2%计算。综上所述，请求二审法院依法支持陈羡、周晓京的上诉请求。中天实业公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应当予以维持。二、坚持一审时中天实业公司的答辩意见。即中天实业公司一直忠诚履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（以下简称《补充协议》）的义务，导致本案商品房未能如期交付的责任不在中天实业公司，是因规划验收部门对本案工程项目所需配置的车位数量的错误认定，导致中天实业公司不能够在2019年12月底前领取到《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《房地产实测绘报告书》。且本案逾期交楼免责的情形完全符合双方约定的免责条款约定。三、正如陈羡、周晓京在《上诉状》所述，“对合同解除权，解除人应当及时行使，不能久拖不决”，按照《补充协议》第十条约定，陈羡、周晓京行使解除权的期限是“解除事由发生之日起15日内”，即2020年3月1日至15日止。陈羡、周晓京在明知本案商品房不能如期交付后，却并没有按照双方约定的解除合同权利行使的时间和方式及时提出解除合同请求。陈羡、周晓京正是以其不作为的行为方式明确表达了其放弃解除合同的权利。其后，陈羡、周晓京在明知本案商品房已经竣工验收合格（2020年4月29日），中天实业公司通过邮寄和电话方式告知其收楼后，由于房价有所回落，陈羡、周晓京才于2020年6月4日向法院提起诉讼，意图解除合同。陈羡、周晓京的行为明显是不诚信的，也是缺乏理据的。四、陈羡、周晓京在《上诉状》中只字不提《补充协议》，明显是故意回避关键事实。本案双方在平等自愿的基础上签订了房管部门提供的统一格式《商品房买卖合同（预售）》，并按该合同第二十八条的约定根据本楼盘的具体情况签订《补充协议》。该两份合同均是合法有效的。《补充协议》明确约定了陈羡、周晓京行使解除合同权利的期限和方式，而其现在的行为明显违背了《补充协议》约定，依法依约都不可能得到支持。五、关于陈羡、周晓京在上诉状提到的房屋的阳台不符合交付标准的问题。（一）《商品房买卖合同（预售）》第三条对阳台的约定是“阳台是否封闭以规划设计文件为准”。（二）本案楼盘已通过了规划验收，并通过了竣工验收，充分证实了本案商品房符合规划设计文件要求。因此，根本没有陈羡、周晓京所称的“不能履行该主要合同债务”的说法和事实。综上所述，请二审法院依法维持原判，驳回陈羡、周晓京的上诉请求。农业银行二审未提供诉讼意见。陈羡、周晓京向一审法院起诉请求：一、解除陈羡、周晓京与中天实业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除陈羡、周晓京与农业银行、中天实业公司签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》；三、中天实业公司向陈羡、周晓京返还首期房价款、商品房维修基金和办证费等合共146270元及上述款项利息损失、违约金、邮寄费和诉讼财产保全责任保险费合共24829.73元（利息损失以本金146270元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率7.5%计算，自2019年1月10日起，现暂计至2020年12月31日）；四、中天实业公司向陈羡、周晓京返还陈羡、周晓京已向农业银行归还的贷款本金13149.77元，及利息7930.27元（具体金额以农业银行于判决生效当月的还款明细清单为准，现暂计至还款日期2020年12月2日）；五、中天实业公司向农业银行返还判决生效之日起的剩余贷款本金236850.23元（具体金额以农业银行于判决生效当月的还款明细清单为准，现暂计至还款日期2020年l2月02日）；六、案件受理费和财产保全费由中天实业公司负担。一审法院查明事实：2019年1月28日，陈羡、周晓京（买受人）与中天实业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190103071）。该合同主要约定：出卖人中天实业公司，通讯地址：阳江市江城区西平路68号国源广场主楼第十层，联系电话*****；买受人陈羡、周晓京，通讯地址：广东省阳江市江城区马曹路*****号/阳江市江城区南恩******号，联系电话********。买受人向出卖人购买位于阳江市江城区三环路名扬国际广场商住区******房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字******号，预测建筑面积共52.98平方米，套内建筑面积38.66平方米，分摊共有建筑面积14.32平方米，总房价款为390018元；付款方式为买受人应当于2019年1月31日前支付首期房价款140018元，余款250000元向公积金中心申请贷款支付。合同第九条约定交付条件：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备。供水、排水、供电：交付管线敷设到户或预留接口，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准；电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房：2019年12月31日达到批准的规划设计条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。第二十五条约定送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《商品房买卖合同（预售）》还约定了其他条款，陈羡、周晓京和中天实业公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，陈羡、周晓京与中天实业公司还签订了《补充协议》。该补充协议第四条约定：1.双方一致同意，出卖人按照本合同上载明的通信地址发出商品房查验通知（以寄出邮戳为准）之日起第3日，则视为查验通知已经送达买受人。买受人应当于出卖人发出的查验通知中所载明的期限内到指定的地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则查验通知书中所载明的查验期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同约定的标准完成房屋查验，因此导致房屋交付时间延误的不属于逾期交付商品房使用的情形，出卖人不承担违约责任。2.出卖人通知买受人查验房屋和收楼的，在该商品房具备了合同约定的查验、交付条件下，买受人无正当理由（包括但不限于以该商品房的公共设施及附属配套项目未完善为由）不得拒绝查验、收楼或拖延查验、收楼时间的，否则视为出卖人已经按时交付符合约定的商品房，该商品房的风险责任自本合同和补充协议约定的交房日期的次日起由出卖人转移给买受人。6.由于不可抗力或下列特殊原因，除双方同意变更或解除合同外，出卖人可据实予以延期交房，并无需承担违约责任：（5）其他非出卖人所控制的国家或政府行为。第十条第3款约定：买受人按合同约定行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达出卖人，否则视为买受人放弃解除合同的权利。《补充协议》还约定了其他条款，陈羡、周晓京和中天实业公司均在补充协议上签名盖章予以确认。签订合同前于2019年1月10日，陈羡、周晓京向中天实业公司支付首期购房款140018元，2019年1月21日向中天实业公司支付了涉案商品房的维修基金和办证费用共6252元，中天实业公司出具了相应的《收款收据》给陈羡、周晓京收执。之后，陈羡、周晓京向农业银行贷款支付了余下购房款250000元给中天实业公司。涉案商品房所在工程项目名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的供水、排水基础设备已于2019年10月20日全部竣工并验收合格，供电设施已于2019年11月7日全部竣工并验收合格。基于涉案工程已经全部竣工，2019年11月18日，中天实业公司向阳江市自然资源局申请《建设工程规划条件核术》。2020年2月28日，阳江市城市规划设计院出具关于阳江名扬国际广场商住楼9幢的《校核报告》，载明：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司设计的上一版已批修规总平面图中商住楼9幢的经济指标表的数据：地上车位10个，地下车位221个。根据上一版已批修规总平面图中商住楼9幢的经济指标按2012年版本及现行版本《阳江市城市规划管理技术规定》的配建停车位标准要求进行车位核算，得出所需配置总车位169个。中天实业公司于2020年3月18日取得《建设工程规划条件核实合格证》，载明车位197个。2020年4月29日，涉案工程的建设单位中天实业公司、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位以及监督单位阳江市建设工程质量安全监督站共同召开名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的工程竣工验收会议，并形成《工程竣工验收会议纪要》，一致确定工程竣工验收合格。2020年4月30日，中天实业公司以邮递方式向陈羡、周晓京送达《名扬国际广场商住区9幢12层02房收楼通知书》，其中载明：“阳江市江城区三环路名扬国际广场商住区已通过综合验收，符合收楼条件。一、请阁下接到《收楼通知书》后，于2020年5月1日至2020年5月5日到我司办理收楼手续。期限届满仍未办理收楼手续的，视为该单元已交付使用，物业管理费用从通知阁下收楼之日起开始计收。”陈羡、周晓京于2020年5月1日签收该邮件。陈羡、周晓京收到中天实业公司的收楼通知书后，到中天实业公司的售楼部了解情况后拒绝收楼，并于2020年5月3日向中天实业公司邮递送达涉案商品房的解除合同通知，但邮件被拒收。2020年6月1日，中天实业公司取得名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的《工程竣工验收备案表》，载明：“竣工验收日期：2020年4月29日”。2020年6月22日，中天实业公司取得涉案商品房所在项目的《房地产实测绘报告书》。2020年6月22日，中天实业公司再次向陈羡合同载明的地址邮递送达《再次催促9幢12层02房业主收楼的告知函》，载明：“9幢12层02房业主：此前，我司多次催促你收楼，你均口头表示清楚。但是，截止本函发出之日你仍未前来办理相关收楼手续。现我司再次郑重函告你，请你按照名扬国际广场商住区收楼通知书的指引尽快办理收楼有关的手续，否则，因此造成的不利后果及扩大损失将由你自行承担。”该邮件于2020年6月24日由“李月”签收。另根据广东省卫生健康委员会发布的新冠肺炎疫情政府文件，2020年1月23日，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组（指挥部）决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月8日，广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日零时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年7月21日，一审法院根据陈羡、周晓京的财产保全申请作出（2020）粤1702民初4557号民事裁定：冻结被申请人中天实业公司的银行存款429030元（开户行：农业银行，账号：/*********）。作出上述裁定之后，一审法院于2020年6月27日采取措施对上述账户予以冻结，冻结期限为一年。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈羡、周晓京与中天实业公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除。根据涉案合同约定，中天实业公司应当在2019年12月31日前向陈羡、周晓京交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，逾期超过60日的，陈羡、周晓京有权解除合同。而本案在陈羡、周晓京可依法解除合同的最后期限内，遇上新冠肺炎疫情爆发，广东省新冠肺炎疫情响应级别从2020年1月23日一级响应开始直至2020年5月9日调整为三级响应期间，社会生产生活受到严重影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”据中天实业公司的抗辩意见及其所提供的证据来看，虽然涉案商品房所在工程项目的竣工验收也受到新冠肺炎疫情的影响，但中天实业公司仍为涉案商品房的交付积极履行其义务，于2020年3月18日取得《建设工程规划条件核实合格证》、2020年6月1日取得《工程竣工验收备案表》、2020年6月22日取得《房地产实测绘报告书》，至此涉案商品房已符合交付条件，并且中天实业公司已及时通知陈羡、周晓京收楼。根据上述法律规定，现陈羡、周晓京以中天实业公司逾期交房为由请求解除商品房买卖合同，缺乏理据，应不予准许。鉴于新冠肺炎疫情是在合同约定的交房期限届满后发生的，陈羡、周晓京可另行向中天实业公司主张逾期交房的违约责任。由于涉案商品房买卖合同未能解除，陈羡、周晓京基于商品房买卖合同解除而提起的请求解除借款及担保合同、支付已偿还及剩余的贷款本金、返还购房款、商品房维修基金、办证费，赔偿上述款项相应的利息损失、违约金、邮寄费和诉讼财产保全责任保险费等，亦丧失合法基础，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：驳回陈羡、周晓京的全部诉讼请求。一审案件受理费7735元、案件保全费2665.15元共10400.15元，由陈羡、周晓京负担。二审期间，陈羡、周晓京向本院提交以下证据：证据一，国务院办公厅于2020年3月4日发布国办发明电[2020]6号《国务院办公厅进一步精简审批优化服务精准稳妥推进企业复工复产的通知》。拟证明一、国家政府部分已简化复工复产的审批和条件。低风险地区不得采取审批、备案等方式延缓开工；二、国家政府部门已大力推行政务服务网上办理；三、国家政府部门已提升企业投资生产经营事项审批效率。对建设项目简化审批流程，压缩审批时限。凡可通过线上办理的审批、备案等事项不得要求申请人到现场办理，鼓励通过网络、视频等开展项目评估评审；证据二，广东卫生健康委员会分别于2020年3月15日、3月24日、3月30日、4月5日发布的《广东省新冠肺炎疫情风险等级分区分级名单》。拟证明阳江市江城区、阳东区、阳西县、阳春市一直属于低风险地区；证据三，《25万元房贷的发放查询记录》，拟证明本案250000元房贷放款时间是2019年12月2日；证据四，《个人贷款实际还款明细》，拟证明自放款后至2021年2月2日，陈羡、周晓京已还款合共24593.38元，在中天实业公司构成根本违约的情况下，陈羡、周晓京依然恪守约定，遵守诚实信用原则履行还款义务；证据五，《中国农业银行个人明细对账单》，拟证明陈羡、周晓京一直在履行合同义务，于2021年3月2日按时还款1756.67元。中天实业公司对陈羡、周晓京提供的证据的质证如下：对证据一、证据二的真实性、合法性由法院依法审查，对其关联性和所证实的内容有异议。首先，2020年发生的疫情是全国人民有目共睹的，国家政府明令全民防疫低风险并不代表不需要响应政府的防疫措施，本案真实的情况是广东省乃至阳江地区直至6月份都未能真正做到复工复产，因此中天实业公司认为应该充分考虑疫情对中天实业公司履行合同的影响。对证据三，证据四，证据五的真实性、合法性由法院依法认定，该三份证据与本案不具有关联性，陈羡、周晓京在涉案商品房已完全具备交付条件的情况下提出解除合同，没有事实和法律依据，这三份证据是陈羡、周晓京与他人在另一个法律关系中依法应履行的义务。中天实业公司提供以下证据：《名扬国际广场（三期）9幢收楼确认书》，广东省阳江市江城区人民法院民事判决书首页，拟证明涉及本案楼盘的其他起诉解除合同的业主服从一审判决，已经收楼使用的事实。陈羡、周晓京对中天实业公司提供的证据质证认为：对证据的真实性及合法性无异议，但该组证据属于案外人的相关资料，同时也是经案外人合意处理的案件，与本案并没有关联性，应认定为无效证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同（预售）》第三条第4点第二款约定：“该商品房层高为4.90米，有1个阳台，其中0个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。”该合同后附件一附有房屋平面图，该平面图中阳台的墙体是用黑色加粗的实线标注。但所附平面图没有写明阳台是封闭还是非封闭。陈羡、周晓京认为其是第一次收到中天实业公司的收楼通知书后，去查验涉案商品房时才发现阳台是封闭式的。中天实业公司确认涉案商品房现状是1个封闭式阳台。陈羡、周晓京向农业银行贷款的250000元，农业银行于2019年12月2日支付给中天实业公司。陈羡、周晓京（借款人甲方）与农业银行（贷款人乙方）、中天实业公司（保证人）签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》约定借款本金为250000元，借款期限为180个月，贷款年利率为3.25%，采用等额本息还款法每月归还本息金额为1756.67元，保证人的责任为连带责任保证。陈羡、周晓京自2020年1月2日开始偿还贷款至2021年3月2日共已偿还本金16504.44元，已偿还利息9845.61元给农业银行，陈羡、周晓京尚欠贷款本金233495.56元。又查明：一审法院于2020年7月2日将陈羡、周晓京的起诉状副本、证据材料等送达给农业银行。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。陈羡、周晓京与中天实业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按上述合同履行各自的义务。此外，陈羡、周晓京与农业银行、中天实业公司签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》亦是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：陈羡、周晓京请求解除《商品房买卖合同（预售）》《住房公积金个人住房借款及担保合同》应否支持。陈羡、周晓京上诉请求解除合同其中一个理由是认为中天实业公司交付的房屋不符合合同约定的标准，涉案商品房没有合同约定的非封闭式阳台，中天实业公司没有履行主要合同债务。中天实业公司则抗辩认为涉案商品房符合规划验收标准及合同第三条约定的“阳台是否封闭以规划设计文件为准”。陈羡、周晓京与中天实业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条第4点第二款约定：“该商品房层高为4.90米，有1个阳台，其中0个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。”按照该条款的前半句的理解，中天实业公司交付的房屋需有1个非封闭式的阳台。该条款的后半句约定“阳台是否封闭以规划设计文件为准”，实际是否定了前半句双方所约定的交付标准，房屋阳台是否封闭只有持有规划设计文件资料的中天实业公司最清楚。而中天实业公司没有提供证据证明涉案商品房在建设过程中曾变更设计标准，中天实业公司作为格式合同的提供方，在签订合同时有义务向购房者陈羡、周晓京如实说明涉案商品房的实际交付标准。虽然《商品房买卖合同（预售）》后附件一附有房屋平面图，但该图中没有在阳台部分用文字清楚注明是封闭还是非封闭，通常情况下，一般人是无法从该图中判断阳台的设计标准是封闭还是非封闭。从本案证据来看，没有证据证明中天实业公司在签订合同时有明确告知陈羡、周晓京涉案商品房的实际交付标准，或对上述合同条款向陈羡、周晓京作出解释。由于双方当事人对《商品房买卖合同（预售）》第三条第4点第二款约定的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，应对该条款作出不利于中天实业公司的解释，即应视为双方合同约定的商品房交付标准为具有1个非封闭式阳台。中天实业公司第一次通知陈羡、周晓京收房的时间是2020年4月30日，陈羡、周晓京收到《收楼通知书》后经向中天实业公司了解情况后才得知涉案商品房是1个封闭式阳台，陈羡、周晓京于2020年5月3日向中天实业公司邮寄了解除合同通知函，虽然该邮件被中天实业公司拒收，但应视为陈羡、周晓京已按照《补充协议》第十条第3点“买受人按合同约定行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达出卖人，否则视为买受人放弃解除合同的权利”和《商品房买卖合同（预售）》第二十五条的约定，向中天实业公司送达了解除合同的通知，行使了合同解除权，中天实业公司主张陈羡、周晓京已过合同约定解除权行使期限理据不足，本院不予采纳。另外，中天实业公司未按合同约定的标准交付涉案商品房给陈羡、周晓京，致使陈羡、周晓京的合同目的难以实现，中天实业公司已构成违约，故陈羡、周晓京请求解除《商品房买卖合同（预售）》亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使用不能实现合同目的”的规定。因陈羡、周晓京已向中天实业公司送达了解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，本院认定《商品房买卖合同（预售）》已于2020年5月3日解除。《商品房买卖合同（预售）》解除，依附于该合同的《补充协议》亦应一并解除。中天实业公司主张不应解除合同理据不足，本院不予支持。一审判决驳回陈羡、周晓京解除合同的诉讼请求欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，中天实业公司应返还收取的款项给陈羡、周晓京。同时，由于中天实业公司未能在合同约定的期限内交付符合合同约定的房屋给陈羡、周晓京的根本违约行为导致合同解除，故中天实业公司应按照合同第十二条第1点第（2）项“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金”的约定返还首期款140018元及利息给陈羡、周晓京，但利息应从2019年1月10日起按年利率4.35%计至付清款项之日止，并且中天实业公司需按合同约定支付违约金390.02元（390018元×0.10%）给陈羡、周晓京。中天实业公司收取陈羡、周晓京的维修基金、办证费6252元亦应予以退还，并支付占用该费用期间的利息[以6252元为基数，从2019年1月21日起计至付清款项之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]给陈羡、周晓京。陈羡、周晓京请求按照年利率7.5%计算上述款项的利息及违约金按总房价款的2%计算没有合同依据，而且陈羡、周晓京提供的证据不足以证明其实际损失高于合同约定的赔偿标准，故本院不予支持陈羡、周晓京该主张。另外，陈羡、周晓京还请求赔偿邮费和诉讼财产保全责任保险费，由于上述费用不属于必然损失，陈羡、周晓京该项请求没有法律依据，本院不予支持。因《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》已经解除，致使陈羡、周晓京为购买商品房而签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，陈羡、周晓京请求解除与贷款人农业银行、保证人中天实业公司签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》，理据充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2021年1月1日起施行）第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院确认陈羡、周晓京与农业银行、中天实业公司签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》于2020年7月2日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，贷款合同解除后，中天实业公司返还陈羡、周晓京已偿还给农业银行的贷款本金16504.44元及利息9845.61元（合共26350.05元）给陈羡、周晓京；考虑到陈羡、周晓京所贷款项由农业银行直接支付给中天实业公司，故陈羡、周晓京尚欠农业银行的贷款本金233495.56元由中天实业公司予以偿还，陈羡、周晓京对中天实业公司上述未偿还给农业银行的款项承担连带清偿责任。综上所述，陈羡、周晓京上诉请求解除合同的理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初4557号民事判决；二、确认阳江市中天实业有限公司与陈羡、周晓京签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》于2020年5月3日解除；三、确认陈羡、周晓京与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行、阳江市中天实业有限公司签订的《住房公积金个人住房借款及担保合同》于2020年7月2日解除；四、限阳江市中天实业有限公司于本判决生效之日起十五日返还首期款140018元及利息（以140018元为基数，从2019年1月10日起计至付清款项之日止，按年利率4.35%计付）给陈羡、周晓京；五、限阳江市中天实业有限公司于本判决生效之日起十五日支付违约金390.02元给陈羡、周晓京；六、限阳江市中天实业有限公司于本判决生效之日起十五日返还维修基金、办证费6252元及利息[以6252元为基数，从2019年1月21日起计至付清款项之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]给陈羡、周晓京；七、限阳江市中天实业有限公司于本判决生效之日起十五日返还26350.05元给陈羡、周晓京；八、限阳江市中天实业有限公司于本判决生效之日起十五日返还尚欠的银行贷款233495.56元给中国农业银行股份有限公司阳江江城支行，陈羡、周晓京对阳江市中天实业有限公司该项债务承担连带清偿责任；九、驳回陈羡、周晓京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7735元、案件保全费2665.15元，均由阳江市中天实业有限公司负担；二审案件受理费7735元，由阳江市中天实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年三月八日法官助理 李凤霞书 记 员 刘 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使用不能实现合同目的。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行驶的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。