吉林省辽源市龙山区人民法院   民事判决书   （2021）吉0402民初131号   原告：鄂军，男，1968年7月13日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。   委托诉讼代理人：刘秋野，吉林恒太律师事务所律师。   被告：辽源市兴业建筑工程有限责任公司，住所地吉林省东辽县经济开发区。   法定代表人：纪长君，该公司执行董事、董事长。   委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。   第三人：辽源市兴鹏房地产开发有限公司，住所地吉林省东辽县白泉镇东桥社区（赵家道口东侧）。   法定代表人：闫永臣，该公司经理。   委托诉讼代理人：臧志鹏，吉林达信律师事务所律师。   原告鄂军与被告辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称“兴业公司”）、辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称“兴鹏公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂军及其委托诉讼代理人刘秋野、被告兴业公司的委托诉讼代理人王晓枫、被告兴鹏公司的委托诉讼代理人臧志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   鄂军向本院提出诉讼请求：1.不得对辽源市龙山区永晟园小区ABC幢3单元107-206号房屋进行查封并执行。2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：案外人对涉案标的物具备排除执行的法律依据及事实依据，贵院（2019）吉0402民初1182号民事裁定及（2020）吉0402执异92号执行裁定适用法律错误、依据不足。首先，案外人就涉案房屋的取得过程说明如下：2013年辽源市兴鹏房产开发有限公司以出让方式取得位于龙山区琵琶学校东侧地块的土地使用权并经批准在上述地块上建设商品房，原告了解后欲购买该处的门市房，因当时被执行人对涉案房屋定价约800多万元，原告资金紧张，便与被执行人法定代表人闫永臣商定先期付部分购房资金，然后由被执行人出具《商品房买卖合同》后，由原告持《商品房买卖合同》向银行办理按揭贷款给付后续房款，被执行人表示同意。2013年8月14日、15日、16日原告让工作人员（原告是国城建筑公司的法定代表人）向被执行人法定代表人闫永臣转账共计1,740,583.00元先预付购房部分首付款，2013年8月28日按双方约定原告与被执行人签订了《商品房买卖合同》，合同中明确：房屋总价款8,921,344.00元、付款方式首付4,461,344.00元，贷款446万元．2013年9月2日就涉案房屋双方签订了《分期付款协议书》，协议中就付款的方式再次明确：在已付首付部分房款的基础上原告于2013年11月23日前支付100万元，2022年12月31日前付1,720,761.00元，余款446万元由原告办理按揭贷款。协议签订后2013年9月17日原告持《商品房买卖合同》与吉林银行签订了《个人房屋按揭借款合同》，按揭银行于2013年9月18日支付了足额贷款，2013年9月18日办理了商品房预告登记，2013年11月23日付房款100万元、2017年12月20日至2019年5月24日期间分5次付房款共计1,659,523.29元，截止房屋查封原告尚有6万余元房款未给付。2015年9月16日，原告办理了房屋进户手续，并向涉案房屋物业辽源市永洁物业服务有限公司交纳了各种费用、进户费等共计30,328.44元；入住后逐年缴纳物业费、电费、水费等各项费用，同时原告对所购买案涉房屋进行了装修，并用于饭店的经营，现房屋被他人租赁经营。2015年9月16日原告办理了房屋进户手续，此后原告没有间断过多次找到被执行人要求办理产权过户手续，要求被执行人将需办理权属登记的相关手续交付原告，包括购房发票等，但被执行人以种种理由拒不办理直至涉案房屋于2019年6月5日被人民法院查封。前述事实有《商品房买卖合同》《分期付款协议》《个人房屋按揭借款合同》、对公账户对账单、个人账户明细对账单、辽源市永洁物业服务有限公司进户费、物业费、装修保证金收据、房屋装修图片、租赁合同、租赁房屋现状照片、录像等等证据予以证明。根据前述事实，原告认为贵院查封行为违背法律依据及事实依据，理由是：一、贵院查封行为违背法律依据及事实依据根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书3面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告一是在人民法院查封（2019年6月5日涉案房屋被查封）之前即与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同、二是在查封之前已经合法占有使用案涉房产、三是支付了全部价款，四是之所以未办理房屋过户登记不是原告的过错。因此原告享有的权益依法足以排除人民法院的强制执行。二、原告向被执行人提出过办理过户登记即应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。这完全符合最高院执行局关于非因买受人自身原因未办理过户登记的理解及最高院指导案例的判决宗旨。最高人民法院执行局〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用〉中提出对于非因买受人自身原因未办理过户登记的理解时做出如下表述：从实践中看，能够归责于买受人的原因，…可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵把权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。三是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。…三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是，有的人认为，买4房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，…能否视为买受人的原因。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错。何况，诉讼与执行杰身也有一定时间要求，不能满足对买受人物权期待权的保护要求。另处《九民纪要》127．条中解读非因买受人自身原因未办理过户登记时提出：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。可见对于买受人未办理过户登记的原因上《九民纪要》的要求更加宽泛。因此原告只要向被执行人提出了办理过户登记的请求就不应视为买受人对案涉房屋未登记存在过错。三、最高院指导案例的裁判思路也足以体现了上述司法观点。最高人民法院（2017）最高法民申3832号：“关于陈余是否存在怠于行使权利的问题，原审判决认定，在新丰公司未办理案涉房屋权属登记的情况下，陈余等购房人通过多种途径要求新丰公司办理案涉房屋的权属登记，新丰公司在庭审中对于其作出承诺办理案涉房屋转移登记的事实予以确认。此节事实足以认定陈余并不存在怠于行使权利的情况。至于其是否应当办理合同备案、5预告登记以及及时提起房屋买卖合同诉讼等，涉及到陈余对自身权利的处分，不能以此认定构成怠于行使权利的要件。”综上所述，原告认为原告对涉案房产享有的权益依据法律规定足以排除执行，贵院不能将金钱债权执行人的执行风险转嫁于享有物权期待权的房屋买受人，这样对买受人来说既不公平也不符合法律规定，因此原告向贵院提起案外人执行异议之诉，请求人民法院依法公正审理，以维护原告合法权益。   兴业公司辩称，被告方认为原告方的诉讼请求与现行法律相悖。人民法院不应当给予支持。原告方在其起诉当中所论述的内容，主要体现了原告方同兴鹏公司签订了买卖合同，支付了相应的价款。无论如何阐述，该行为只是债权的体现，而并没有发生物权的变动。本案的关键的问题在于物权并没有变动，是否原告方就过错行为。对此原告方以最高人民法院的规定，九民会议纪要的规定，以及最高人民法院的裁判观点，来支持其诉讼主张以及诉讼请求。被告方认为上述规定不能适用于本案，需要说明是原告方适用的最高人民法院的裁判规则，所陈述和认定的内容是开发商没有办理涉案房屋权属登记的情况。而本案的实际情况是在2015年1月5日，涉案的房屋已经符合办理房屋产权的条件，退一步讲，按照兴鹏公司代理人在其他案件当中所陈述的最晚时间也是2016年，由此可见，从能够办理房屋产权登记到人民法院查封。在此数年的期间之内，原告方并没有行使其应享有的权利。属于怠于行使权利所导致的过错。原告方谈及的另一个理由是曾数次向兴鹏公司提出过办理产权登记的请求等等。但到目前为止，没有证据对原告方的观点加以支持。除了兴鹏公司的自认以外，而该自认行为属于陈述内容，并不是第三方的证据。不能以双方当事人的陈述直接作出确认。根据最高人民法院2020最高法民终580号民事判决的裁判规则，因涉案房屋并未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳购房款，但仅享有依据商品房买卖合同要求开发公司履行相关合同义务的请求权。尚不享有房屋的所有权。所以无法排除债权人的申请执行。之所以有这样的裁判观点，是因为根据物权法最高人民法院的规定，以及民法典的物权编中，明确对债权和物权加以区分。所以原告方要求排除执行的请求人民法院不应当予以保护。综上，请人民法院依法作出公正的判决。   兴鹏公司述称，对原告代理人所陈述的案件的事实与理由，被告兴鹏公司没有异议。被告兴鹏公司在此前几年由于公司管理混乱。涉及到的相关工作人员，在履行工作职责上没有尽到相应的义务。导致原告没有取得相应的发票，未能及时办理房屋产权登记，以上事情导致本案诉讼的这个结果。   经审理查明，兴业公司与兴鹏公司合同纠纷一案，本院于2019年6月5日作出（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，裁定查封了兴鹏公司所有的位于永晟园小区411室。本案进入执行后，该查封转为执行中的查封。鄂军向本院提出执行异议，本院于2020年12月21日作出（2020）吉0402执异92号执行裁定书，驳回了鄂军的异议请求。鄂军在法定期间内提起案外人执行异议之诉。   另查明，2013年8月28日，兴鹏公司与鄂军签订了《商品房买卖合同》，载明：鄂军以总金额8,921,344.00元的价格购买永晟园小区A、B、C幢4单元107-206号房，付款方式为：首付4,461,344.00元，贷款4,460,000.00元，交付期限2014年12月31日。2013年9月2日，兴鹏公司（甲方）与鄂军（乙方）签订《分期付款协议书》，载明：乙方首付款4,461,344.00元，余款446万元由乙方办理按揭贷款。乙方支付首付款方式为：2013年8月14日已支付59.7万元，2013年8月15日已支付59.7万元，2013年8月16日已支付54.6583万元；2013年11月23日前支付100万元，2022年12月31日前支付1,720,761.00元。2015年9月16日，鄂军办理了入住手续并交纳了相关物业费用。2013年9月17日，鄂军（借款人、抵押人）与吉林银行股份有限公司龙山支行（贷款人、抵押权人）、兴鹏公司（保证人）签订《个人房屋按揭借款合同》，按揭银行于2013年9月18日向鄂军支付了足额贷款。2013年9月18日，鄂军就案涉房屋办理了商品房预告登记。2018年3月26日，鄂军将案涉房屋出租给王玉刚，双方签订了租赁合同，租期五年。鄂军另向本院提交了户名为辽源市国城建筑有限公司（以下简称“国城建筑公司”）的对公账户对账单、银行流水两份，户名为闫永臣的银行账户明细对账单、交易明细四份，户名为宋玉英的银行账户明细对账单两份、个人转账业务、个人现金存款业务银行凭证两份，户名为鄂军的银行账户明细对账单七份，支票存根一份，兴鹏公司收款收据9份，拟证明鄂军按照合同约定向兴鹏公司支付了1,659,523.29元，尚有6万余元房款未支付。   再查明，国城建筑公司为有限责任公司，鄂军为国城建筑公司的法定代表人、经理，国城建筑公司与兴鹏公司存在工程合作关系。   上述事实，有当事人提交的执行裁定书、《商品房买卖合同》《个人房屋按揭贷款合同》《分期付款协议书》《房屋租赁合同》《转让协议》、银行明细对账单、支票存根、银行个人业务凭证、收款收据、物业费收据、收条、照片、证人证言等和当事人陈述在卷佐证。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与兴鹏公司虽然于人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》并实际占有案涉房屋，但原告主张的已按照合同约定多次向兴鹏公司支付了共计886万余元，查封前尚有6万余元房款未支付证据不足。理由为：一，双方《商品房买卖合同》签订于2013年8月28日，《分期付款协议书》签订于2013年9月2日，原告主张2013年8月14日、15日、16日，即双方合同签订前，多次向兴鹏公司支付1,740,583.00元为购房款不符合常理。且该对账单系国城建筑公司的账户，账单摘要部分显示为“材料”“旅费”，交易类别体现多笔转账及多笔现金，交易类别不统一，且交易对象无法体现，虽然兴鹏公司法定代表人闫永臣个人账户明细对账单体现多笔现存，但无法确定闫永臣收取的系国城建筑公司的款项。原告提交的国城建筑公司于2013年11月22日向兴鹏公司转账1,000,000.00元的银行明细，同为国城建筑公司与兴鹏公司之间发生的交易往来。庭审中原告及证人均承认，兴鹏公司与国城建筑公司存在工程合作关系，在此情况下，无法将此组证据认定为系原告向兴鹏公司支付的购房款。二、原告提交的支票存根，欲证明原告于2018年2月8日向兴鹏公司支付购房款133,124.00元。但该支票存根并未体现兴鹏公司字样，且票据上注明了“中心血站”，无法据此认定此款系原告向兴鹏公司支付的购房款。三、原告提交的兴鹏公司的会计宋玉英的银行账户对账单及闫永臣个人账户对账单，欲证明宋玉英与闫永臣之间的银行交易往来系鄂军向兴鹏公司支付的案涉购房款，但宋玉英的银行对账单无法体现交易对象，即便闫永臣收到的款项系来自宋玉英，亦无法证明资金往来的原因。关于宋玉英的证言，因其系国城建筑公司的会计，与国城建筑公司的法定代表人鄂军存在利害关系，无法据此认定宋玉英与闫永臣的资金往来系支付鄂军的购房款。同时，本案中原告主张的其向兴鹏公司支付的购房款，笔数众多，经常出现同一天连续多笔付款的行为，且多为“199,000.00元”“148,583.00元”“550,860.00元”“133,124.00元”“539,945.00元”“145,497.29元”“290,097.00元”等有零有整的金额，明显不符合给付购房款的交易习惯，有悖常理，原告的主张真实性存疑。故根据现有证据无法认定原告主张的其已支付8,860,106.29元购房款的事实。故无法认定原告对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：   驳回原告鄂军的诉讼请求。   案件受理费100.00元，由原告鄂军负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。   审判长 宋民秀   人民陪审员 万丽荣   人民陪审员 安丽娜   二〇二一年三月二十九日   书记员 谭敬文