广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13101号原告：周东满，男，1986年5月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭婉霜，系广东骏道律师事务所律师。被告：广州优居家网络科技有限公司，住所地广州市天河区华强路1号1503室（部位：自编1509C房），统一社会信用代码91440101MA5AK8QD8R。法定代表人：李昆耀，总经理。委托诉讼代理人：马彦臻，系该司员工。委托诉讼代理人：任博佳，系广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。第三人：广州市辉瑾房地产发展有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇拓展路1号莲溪村汽配生活区公寓3栋601房。法定代表人：许桂芳，系董事兼总经理。委托诉讼代理人：李婉文、董莉莉，均系该司员工。原告周东满诉被告广州优居家网络科技有限公司（以下简称：优居家公司）、第三人广州市辉瑾房地产发展有限公司（以下简称：辉瑾公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员方洪立独任审理，公开开庭进行了审理。原告周东满的委托诉讼代理人郭婉霜，被告优居家公司的委托诉讼代理人马彦臻、任博佳，第三人辉瑾公司的委托诉讼代理人李婉文、董莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周东满向本院提出诉讼请求判令：1.解除原、被告居间服务合同；2.原告返还居间服务费6万元（当庭变更）。事实和理由：2019年7月份原告得知辉瑾公司在建商品房“水恋花园”己公开发售，均价为21000元/㎡左右，遂于28日自行前往该楼盘看房，在该楼盘由该工作人员接待。原告看中了该楼盘3栋2003房，欲购买，遂向工作人员咨询购买流程事宜，却被告知需先支付60000元的费用方可购买该房屋，若不支付，则不能购买。原告遂追问该费用是什么费用，该工作人员只说是一个团购费用，但是原告是自行前来购买，何来团购呢？原告由于缺乏购房经验，并且急于购买该商品房，并受工作人员误导，当天就签订了“南沙水恋项目销售价格确认书”。同年9月7日，原告再次前往“南沙水恋花园”协商购买商品房事宜，辉瑾公司即要求原告缴纳60000元的费用方可购买。原告只好按照被告要求，向其刷卡支付了60000元。但是辉瑾公司并没有向原告开具发票，原告拿到的只有一张简单的收据，收据上只有被告盖章。由于收取该费用的工作人员穿着统一的工作服，并没有出示相关的工作证件，原告一直误以为该费用是由广州市辉瑾房地产发展有限公司收取，且误以为该费用可以折抵总房款。同日，原告即签订《认购协议》，原告发现其刚缴纳的60000元费用并没有用于折抵该商品房费用。相关的工作人员也并没有向原告作出合理的解释和答复。原告出于已缴纳定金及团购费用，迫于无奈遂签订了《认购协议》。因为工作人员的指引让原告产生错误认识并支付60000元的费用，该费用也没有用于折抵购房费用，原告认为此费用的收取是不合理的，有欺诈消费者的嫌疑。现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告优居家公司辩称：1.原告支付的6万元是中介费，原告在被告委托的中介的推荐下到南沙水恋售楼部认购案涉房产，按照合同约定应支付中介代理服务费。2.辉瑾公司对被告带来的客户给予一口价的房屋优惠活动，并对售楼部公式的3-2003房3068986元的房价给予了优惠，如原告不愿意缴纳6万元服务费，只是不能享受被告从辉瑾公司争取的优惠，并不存在不能购买房屋的情况。3.原告与被告已形成事实上的服务合同的法律关系，原告为能以更优惠的价格购买案涉房屋，自愿缴纳服务费，在被告的服务下顺利购买到房屋，与辉瑾公司签订《认购书》、《商品房买卖合同》，支付首期款、办理按揭，原告与被告已在事实上达成并履行完毕了该服务合同。4.原告向开发商辉瑾公司支付房款，向被告支付中介服务费，是不同主体收取的两种不同费用，不存在用服务费抵扣房款。第三人辉瑾公司辩称：第三人与原告的买卖合同已经履行，其与被告之间是居间合同，基于买卖合同已经履行，原告已经获得了相关的购房优惠，被告的居间服务合同的义务已经履行完毕，是否需要支付费用或者费用如何计算是原告与被告之间的问题，如果是居间服务已经履行完毕不存在解除的问题。经审理查明：周东满提供的《南沙水恋项目销售价格确认书》显示：房号XXXX，原价2854156，认购日期2019-07-28，特批折扣99折，2825614，本人确认已清晰了解上述单元销售折扣组成和最终成交价格，如客户对销售过程有任何疑问请拨打方圆集团客服热线4000088200，周东满与案外人陈楚雯签名确认。2019年9月7日，周东满与案外人陈楚雯向辉瑾公司认购南沙水恋项目XXXX的物业，总房款2825614元，定金3万元。同日，周东满、案外人陈楚雯（乙方）与辉瑾公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买南沙区水恋一街XXXX房，总金额2825614元，首期款在预售合同网上签订之日支付全部房价款的44.08%即1245614元，余款1580000元按照按揭方式支付。周东满同日向优居家公司支付6万元，优居家公司出具收据载明“今收到周东满南沙水恋-XXXX房优惠团购费60000元”，加盖优居家公司财务专用章。庭审中，优居家公司主张辉瑾公司委托广州优居网络科技有限公司（以下简称：优居公司）代理销售案涉楼盘项目，优居家公司是优居公司的下属公司，对此提供了以下证据：1.《场外委托销售代理服务合同（优居）》，约定佣金的结算：由乙方（优居公司）销售团队有效推介成交，甲方（辉瑾公司）同意按以下标准向乙方计算佣金，即委托其内有效推介客户成交，乙方可向成交客户收取团购服务费，约定团购费为60000元每套费用；合同除约定上述佣金条款外，没有约定其他代理销售的费用；2.公司关系证明书及营业执照。周东满对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；认为证据2与本案无关。辉瑾公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。辉瑾公司主张已给予周东满购房优惠价，对此提供了以下证据：1.广州市住建局阳光家缘网商品房销售系统网页截图两张；2.广州市住建局阳光家缘网商品房销售系统导出的已备案的《销售价格表》，证据1-2拟证明周东满购买的3栋2003房房屋在广州市住建局备案价格为3068986元；3.《方圆合景南沙水恋项目客户优惠申请确认书》，拟证明周东满购买的XXXX房屋经优居家公司引荐，辉瑾公司确定该房屋为特惠房，原房价3068986元，现给予超级优惠价2854156元。周东满对上述证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，无论公示价格多少均是周东满与辉瑾公司协商确定的，与优居家公司无关，而且根据周东满与辉瑾公司签订的认购书或者预售合同均没有出现优居家公司的名称或者是关于团购优惠费的约定，更能证明商品房买卖价格与优居家公司无关，证据3不能证明优居家公司有合理的依据收取周东满费用。优居家公司对上述证据对证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，认为从证据3可以看出案涉房屋是在优居家公司提供居间服务下成交的，优居家公司已为周东满向辉瑾公司争取一口价优惠2854156元，并在该基础之上，辉瑾公司又给予周东满99折优惠，优居家公司的居间服务已履行完毕，周东满应予以支付居间报酬。周东满主张是自行到案涉楼盘认购案涉房产。优居家公司主张周东满是优居家公司委托的中介推荐下到案涉楼盘认购案涉房产，并有向辉瑾公司进行报备，但未在本院指定期间内提交证据予以证明。本院认为：关于周东满与优居家公司的关系。优居家公司出具的收据载明“今收到周东满南沙水恋-XXXX房优惠团购费60000元”，结合周东满、优居家公司、辉瑾公司的陈述及各方提交的证据，优居家公司为周东满与辉瑾公司之间签订房屋买卖合同提供居间服务，故周东满与优居家公司之间为居间合同关系。本案中各方分歧主要在于优居家公司是否已履行为周东满争取购房优惠的合同义务，对此，本院分析如下：辉瑾公司与案外人优居公司签订《场外委托销售代理服务合同（优居）》约定优居公司有权向推介成功的客户收取60000元的“团购费”，该处的“团购费”实为辉瑾公司应当向优居公司支付的佣金，双方约定将该费用转嫁至购房客户身上，显然不合理。而优居家公司又确认其为优居公司的下属公司，故该合同能够反映出辉瑾公司与优居家公司在面对周东满等购房客户时，具有一定利害关系。周东满作为购房客户，其与优居家公司之间存在居间合同关系，优居家公司有义务为其争取购房优惠，根据公平原则，周东满有权知悉自身购房享受的优惠幅度再决定是否购买房屋。辉瑾公司虽提供了证据证明周东满购房价格比备案价格享受了优惠，但未提供证据证明其已将该优惠幅度明确告知周东满，现周东满对该优惠幅度不予认可，故不能以周东满不知情的备案价格认定周东满已享受优惠幅度。相比而言，周东满提供的《南沙水恋项目销售价格确认书》显示案涉房屋原价2854156元，特批折扣99折为2825614元，周东满确认“已清晰了解上述单元销售折扣组成和最终成交价格”，周东满对上述优惠幅度28542元（2854156元-2825614元）应当知悉。周东满支付了团购费60000元，按照常理应当享受比团购费更高幅度的优惠，实际上仅享受优惠幅度28542元，故优居家公司履行居家合同义务存在瑕疵，因双方未约定瑕疵履行的违约责任，故本院根据周东满要求退还团购费全款的要求，酌定优居家公司退回差价部分31458元（60000元-28542元）。因本院已判令优居家公司减少价款，故本院不再支持周东满要求解除与优居家公司之间的居间合同的诉请。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州优居家网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告周东满退回团购费31458元；二、驳回原告周东满的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由原告周东满负担714元，被告广州优居家网络科技有限公司负担586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  方洪立二〇二一年三月二十五日书记员  郑苗璇李东生林绿叶