北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初16793号原告：张秀华，男，1964年1月18日出生，满族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。被告告：武警原交通部队善后工作组，住所地北京市朝阳区。负责人：高强，组长。委托诉讼代理人：李海忠，北京市中友律师事务所律师。原告张秀华与被告武警原交通部队善后工作组（以下简称武警善后工作组）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由本院审判员张蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告张秀华之委托诉讼代理人单伟鸣，被告武警善后工作组之委托诉讼代理人李海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀华向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告13949007元；2．案件受理费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2005年1月19日，中国人民武装警察部队交通指挥部农场（以下简称交通指挥部农场）与王春华签订《租地协议书》，约定农场北边一块空闲地由王春华承租使用，同时交通指挥部农场同意承租人修建看守房屋、库房或农产品加工车间。2009年8月1日，经武警交通指挥部同意，由承租人由王春华变更为原告张秀华。2010年前后，经武警交通指挥部同意，原告建设有现状房屋若干。现因人民法院生效判决已确认，原告与武警交通指挥部农场签订的《租地协议书》无效，原告张秀华在涉诉土地上建设的地上物经评估结果为19927152．88元，依据评估结果，原告张秀华要求按照70%的比例进行赔偿。请求法院依法予以支持。被告武警善后工作组辩称，不同意原告的全部诉讼请求。在审理期间，原告并未通知被告，也没有告知法院，在起诉未判决责任的情况下自行拆除建筑物，原告诉求的基础已经不存在，损失并未实际发生，故应驳回原告诉讼请求。原告所称的建筑物并未经被告同意建设，对于原告建设行为被告不知情，也未实施过错行为。被告在其他土地也有出租行为，法院也有生效判决，但被告和其他租赁方合同约定由承租人按照约定建设，且经过了被告同意，所以生效判决中认定的双方权责比例被告是认可的，但本案中原告建设行为不符合合同约定，合同约定的库房是基于原告承租亩数比较大，在种植、养殖过程中需要农用品仓储，可以建设小型的库房用于存放农用设施、用具，而现实情况是原告以此为据故意建设大量的库房进行物流经营，并未从事合同约定的种植、养殖产业，明显违背合同约定。同时原告在明知土地性质情况下仍然建设物流园区，所有建筑是原告自身行为导致，其所称的损失完全由原告自行承担。合同无效赔偿的损失也是基于其自身的损失，而原告承租土地有大量收益没有提及，二审判决生效后原告一直没有履行腾退义务，对涉诉土地依然占有、使用、收益、处分，鉴定结果并不能真正代表原告真实的损失情况。原告承租土地在2022年1月到期，按照合同约定其承租17年已经基本届满，其他涉案的租赁地租期剩余租期较长，本案合同的履行与其他合同没有相比性。被告之前被判决合同无效的过错行为与原告诉称的损失没有因果关系，原被告双方也仅仅在合同约定范围内承担相应责任，而不应该无限扩大到承担原告违反合同约定产生的损失，原告应该对自己建房的残值有判断，并自行承担责任。本院经审理认定事实如下：1992年4月8日，交通指挥部农场（乙方）与顺义县后沙峪乡罗各庄村经济合作社（甲方）签订《联营开发土地协议书》，该协议书约定：甲方愿意提供龙道河两岸的一百九十六亩劣质土地给甲乙双方联合开发。土地的使用性质为种植、养殖业。土地的开发、使用期限为三十年，即从1992年4月1日起至2022年4月1日止。甲方不参与经营，不承担经营中的经济责任。乙方负责开发和生产资金的投入，修建临时营房、院墙、猪圈、鸡舍、温室大棚，机井及水电设施，农机具的购置、车辆的购置以及生产用的流动资金等。甲方处有顺义×××村经济合作社盖章，乙方处有交通指挥部农场盖章，甲方上级机关处有顺义×××政府盖章，乙方上级机关处有武警中国人民武装警察部队交通指挥部军需处盖章。2005年1月19日，交通指挥部农场（甲方）与王春华（乙方）签订了《租地协议书》，约定甲方同意将农场北边一块空闲土地38亩租赁给乙方经营。具体位置：东至龙道河西岸、西至大水坑东岸、北至地方养鱼池南岸、南至农场养鱼池北岸。租用时间为17年，自2005年1月20日至2022年1月20日止。在租用期间，由乙方自主合法经营种植、养殖及修建看守房屋、库房或农产品加工车间，自主投入资金，甲方不干预乙方正当经营，不承担一切经营风险和经济损失。租地费用：每一年每亩300元，计11400元；第二年至第四年每亩400元，每年交15200元，第五年至第十七年，每亩500元，每年交19000元。付款方式为每年付款一次，付款时间为每年3月31日以前，过期不交费时，甲方有权无偿收回土地。租赁期满后，乙方土地上的建筑物等所有不动产属甲方所有。甲方处有交通指挥部农场盖章，乙方有王春华签字。2009年7月1日，×××村委会（甲方）与交通指挥部农场（乙方）签订了《土地联合补充协议》，约定：将甲乙双方友好协商并经村民代表同意，就1992年双方签订的土地联营协议书部分内容进行补充修改并达成以下协议：一、乙方同意位于×××河套以东2块地共计88亩剩余13年联合经营使用权提前至2009年7月1日起交回×××村委会，现有乙方地上物（除其他个人承包并投资建设外）归×××村委会所有。原在该宗地上与乙方签订租地协议的单位和个人，由乙方与其解除协议并协助甲方与其另签订租地协议。乙方位于×××以西共计108亩土地联合经营使用权约定：1．自2022年4月8日延长至2032年4月7日止，乙方继续享有租用权，并于2022年4月8日开始向×××村委会交纳土地使用费每亩/每年（12个月）1000元人民币。每年向×××村委会交纳土地使用费共计108000元整。本宗土地使用性质为部队农副业生产基地。若乙方改变该地使用性质要依法依规办理土地使用手续，土地使用费价格另议。1992年4月8日签订的协议其他内容继续有效。2009年8月1日，交通指挥部农场（甲方）与王春华（乙方）、李少明（丙方）签订《租地补充协议书》，约定甲、乙双方友好协商，就甲方从乙方承租甲方的土地中收回部分土地由丙方修建养殖场一事达成如下协议：由于甲方建设需要，拆除了原有的养殖场，拟在农场以北王春华承租的土地上分割部分土地归丙方新建养殖场，经协商，乙方同意。乙方同意从原承租甲方的土地中分割出3．5亩（见位置图）作为丙方修建养殖场用地，并在原合同乙方应交纳的租金基础上，减少3亩土地租金1750元/年，即每亩每年减少500元（减少租金约定从2010年1月1日起执行）。另外，丙方占地内乙方种植的桃树共150棵，以每棵200元由丙方一次性支付乙方补偿费30000元。经协商，协议期限为甲方与乙方签订的原租地协议期限相同。甲方收回的3．5亩土地由丙方独立经营，乙方不得以任何理由干预正当经营，所有地上物全部归丙方所有，经营管理与乙方无关，乙方不再承担土地上的经济和法律责任。此协议以外的有关双方土地租赁事项仍按原协议执行。甲方处有交通指挥部农场盖章，杨培磊签字，乙方处有王春华签字，丙方处有李少明签字。2009年8月1日，王春华、张秀华提交《申请变更法人》一份，记载：本人王春华承租贵部土地38亩（现30亩），因身体状况和家庭变故原因，申请将本人承租权由泗上村村民张秀华履行，原王春华与武警农场签订的合同法人变更为张秀华。左下角有经请示处长，同意变更，杨培磊，2009．8．1的签字及交通指挥部农场盖章。2009年8月1日，交通指挥部农场（甲方）与张秀华（乙方）、杨云忠（丙方）签订《租地补充协议》，约定经甲、乙双方友好协商，就甲方从乙方承租甲方的土地中收回部分土地归丙方使用一事，达成如下协议：由于甲方配套建设需要，拟在鱼塘北面张秀华承租的土地上分割出部分土地归丙方使用，经协商，乙方同意。乙方同意从原承租甲方的土地中分割出6亩（见位置图）作为丙方用地，并在原合同乙方应交的租金基础上，减少6亩土地租金3000元/年，即每亩每年减少500元（减少租金约定从2010年3月31日起执行）。另外，丙方占地内乙方种植的桃树共计220棵，以每棵250元由丙方一次性支付乙方补偿费55000元。经协商，协议期限为甲方与乙方签订的原租地协议相同。甲方收回的6亩土地由丙方独立经营，乙方不得以任何理由干预正当经营，所有地上物全部归丙方所有，经营管理与乙方无关，乙方不再承担土地上的经济和法律责任。此协议以外的有关双方土地租赁事宜甲方与丙方协议执行。甲方处有交通指挥部农场盖章，杨培磊签字，乙方处有张秀华签字，丙方处有杨云忠签字。武警善后工作组于2018年起诉张秀华，要求确认双方签订的《租地协议书》无效；判令张秀华在十五日内将《租地协议书》项下承租的位于北京市顺义区×××北侧的30亩土地的地上建筑物全部拆除、恢复土地原状，并将该土地退还给武警善后工作组；判令张秀华按照15000元标准向武警善后工作组支付自2014年1月1日起的占有使用费，并自逾期支付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息直至欠付占有使用费全部偿还之日止；案件受理费由张秀华承担。我院于2018年12月26日作出（2018）京0113民初29793号民事判决书，判决确认交通指挥部农场与张秀华签订的《租地协议书》无效；驳回武警善后工作组的其他诉讼请求。后双方均不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终4771号民事判决书，判决：维持北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初29793号民事判决第一项；撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初29793号民事判决第二项；张秀华于本判决生效之日起十五日内将《租地协议书》项下承租的位于北京市顺义区×××西北侧的30亩土地腾退返还给武警善后工作组……驳回武警善后工作组的其他诉讼请求。张秀华主张其在2010年左右建设了地上物（建筑物及附属设施），申请对地上物价值进行鉴定。我院依法委托北京京诚博产工程项目管理有限公司进行鉴定，该公司出具鉴定结论为：北京市顺义区后沙峪镇罗马湖×××西北侧的30亩土地的地上物（建筑物及附属设施）工程造价确定金额为19927152．88元，均为争议项。张秀华支付鉴定费23万元。张秀华对鉴定结论予以认可。武警善后工作组不认可鉴定意见书，认为评估机构采用的计价原则有误，隐蔽工程量确定不科学无依据。针对武警善后工作组的异议，北京京诚博产工程项目管理有限公司答复为：“涉诉标的重置成新价鉴定是现有经济、技术手段及方法确定标的物当前状态择地另建所花费的价格，不是2010年建造所花费的造价，且法院与被告沟通，被告不申请对2010年的价值进行鉴定，故需采用最新的定额及相关计价标准确定鉴定结论。现场踏勘时对现场的情况作出测量与评估，对现场测量的结果双方当事人委托代理人在现场均已签字同意我司的测量数据，对于隐蔽工程以现场情况及技术手段根本无法观察到基础的情况，且现场双方对隐蔽工程均无提出异议及相关资料，现场核实记录表中记载“地下基础因无图纸，暂考虑为条基，地下深度1m”是根据现场情况以专业知识对基础作出的判断，双方皆对我司判断、描述的内容表示同意且签名，经与法院沟通，现场已不具备再次踏勘条件，故以我司现场判断作出的鉴定结论。”经双方一致确认，涉诉土地的地上物（含附属设施）已经于2020年12月23日左右被拆除。原告张秀华称系后沙峪镇政府依据强拆通知予以拆除，被告武警善后工作组表示不清楚拆除实施方是谁。上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、照片、司法鉴定意见书、发票等证据在案佐证。本院认为，张秀华与交通指挥部农场签订的《租地协议书》被生效判决认定无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现主要争议焦点在于双方过错程度及原告张秀华合理损失如何确定。根据生效判决认定涉诉土地性质是农用地、种植地。虽然交通指挥部农场与张秀华约定由其在土地上经营种植、养殖，但允许张秀华修建农产品加工车间已经改变了土地用途，交通指挥部农场应负合同无效的主要责任。对于张秀华的合理损失如何认定问题，本院分析如下：首先，张秀华获得涉诉土地的承租权后应按照原合同约定内容履行。2010年张秀华在涉诉土地建设大量厂房用于物流经营，总面积高达一万六千平方米以上，张秀华的行为严重违反了合同约定，对于超出合同约定范围的损失不应得到赔偿。其次，双方在合同中对于租期届满后所有建筑的不动产归属明确约定归交通指挥部农场所有，虽然合同被认定为无效，但张秀华在签订合同及2010年投资建设时应对其投资、收益、损失等情况予以全面预判，建筑物被拆除时间距原合同约定的租期届满时间仅剩一年有余。最后，张秀华承租后将地上物转租获得大量收益，房屋已经被拆除，武警善后工作组实际已经无法继续利用建筑物的剩余价值。综上，对于原告张秀华的合理损失数额，本院参照鉴定意见书、综合考虑双方过错、原告实际损失情况、房屋价值、剩余租期等因素酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告武警原交通部队善后工作组于本判决生效之日起七日内支付原告张秀华经济损失八十九万元；二、驳回原告张秀华的其他诉讼请求。案件受理费五万二千七百四十七元，由原告张秀华负担四万九千三百八十二元（已交纳），武警原交通部队善后工作组负担三千三百六十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费二十三万元，由原告张秀华负担七万元，武警原交通部队善后工作组负担十六万元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二一年三月二十六日书记员 孙建伟