云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初257号原告李有，男，汉族，1971年8月20日生，云南省嵩明县人，大学文化，教师，住云南省昆明市嵩明县。被告谭兴隆，男，汉族，1983年12月11日生，贵州省黄平县人，初中文化、农民，住贵州省黄平县，现住云南省西山区。委托诉讼代理人黄斌，系云南云滇律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李有诉被告谭兴隆租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告李有，被告谭兴隆及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月，原告将其位于嵩明县临街房屋一、二楼出租给被告，双方签订了《商铺租赁合同》及《租房协议补充条款》，约定：租赁期限自2016年3月31日起至2022年4月30日止，房租两年一付，被告于上期租金到期前30日内将下一年度租金存入原告账户，并对租赁期间的租金及违约责任等进行了约定。按约定被告应于2020年4月30日前向原告支付2020年5月1日至2022年4月30日的租金14000元，但经原告多次催收，被告至今未支付原告租金。综上，原告拒不支付租金的行为已经违反了双方的合同，根据约定原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告合法利益，特诉至法院，请求：一、判决原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年5月1日解除，并支付原告违约金79896元；二、判决被告支付原告搬离房屋期之日止所拖欠的水电费共计1526元；三、判决被告赔偿改变原告厨房给原告造成的经济损失20000元；四、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：第一、我们在本案中不存在任何违约行为。相反，原告在合同未解除的情况下，擅自将被告寄放在隔壁的钥匙拿走，并且在被告所交的房租还未到期之前就将房屋出租给案外人，其行为已经构成严重违约，在本案中真正违约的是原告。第二，原告据此提出的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。第三、本案中原告所主张的违约金也过高，并且没有任何的法律依据，请求法庭予以驳回。原告李有为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告身份证复印件，欲证实原告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。第二组：《商铺租赁合同》、《租房协议补充条款》，欲证实双方签订租赁合同，被告存在违约的事实。第三组：电费缴费凭证，欲证实被告在合同履行期间拖欠水电费共计1526元，其中水费1419.6元，电费108元的事实。第四组：照片一组，欲证实被告违反合同改建厨房给原告造成损失的事实。经质证，被告谭兴隆对原告提交的第一组证据无异议。对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为租赁合同的第十二条明确规定被告有权以联营、转包和转租的方式改变经营模式，补充协议也约定可以拆除隔墙。对第三组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不是正式发票，不能证明原告已交纳了相关费用的事实，且出租楼房一共是三层，被告仅租用一、二层，第三层是原告自己居住，大部分水是原告自己使用。对第四组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，认为没办法看到当时的情况，且拆除隔墙也是经原告同意的。被告谭兴隆针对其答辩主张，向本院提交了以下证据：第一组：《租赁合同》，欲证实原、被告双方签订的租赁合同第十二条明确约定被告有权转租房屋的事实。第二组：个体工商户登记基本信息、承诺书、《铺面租赁合同》，欲证实原告在被告已付租金期限未满前，在未征得被告同意的情况下将房屋擅自出租给案外人，原告严重违约的事实。第三组：证人身份证复印件、证人录音资料（当庭播放），欲证实原告在房租未到期的情况下多次到店铺影响被告正常经营及原告违反合同约定故意阻止被告转租房屋的事实。第四组：证人证言，欲证实原告不允许被告转租商铺的事实。经质证，原告李有对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，对关联性、证明目的不予认可，认为其不存在违约行为，商铺是经被告同意才转租的。对第三组证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，认为不清楚录音人员是谁，之前确实有个女的跟其妻子联系过要转租房屋，但是因为经营项目不符合要求才未同意转租，不存在干预被告转租的情形。对第四组证据不予认可，认为证人所述不真实，其在转租前征询过被告，被告明确不续租才将商铺转租的。本院对原、被告提交的上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2016年3月31日，原告李有与被告谭兴隆签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于昆明市嵩明县临街铺面的一、二层（一楼整层120平米、二楼整层140平米）租赁给被告使用，租赁期限6年，自2016年3月31日起至2022年4月30日止，原告于2016年4月1日前交房给被告使用；租金两年一付，第一次支付2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金125600元，第二次支付2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金133880元，第三次支付2020年5月1日至2022年4月30日期间的租金140000元，被告在上期租金到期前30日内将下一年度租金直接存入原告指定的账户中；被告经营场所所需的水电费由被告负责；租赁期间，被告在不损坏建筑主体结构的情况下可自主对房屋进行装修和改造；在不改变本合同的基本条件下，被告有权改变经营模式（比如联营、承包和转租等）；合同同时对合同解除的条件、违约责任等内容进行了约定。此后，原告将合同所涉房屋交由被告管理使用，被告按约向原告交纳了2016年5月1日至2020年4月30日期间的租金。2019年11月左右，被告张贴商铺转让信息，欲将其承租的商铺予以转租；2020年3月24日，原告将商铺内的物品搬离并将商铺钥匙寄放于隔壁商铺，后原告自行将钥匙取走。2020年4月17日，原告与案外人签订《铺面租赁合同》，重新将涉案商铺予以出租。另查明，原、被告签订《商铺租赁合同》前，于2016年3月25日签订《租房协议补充条款》，该补充协议中载明：1.装修在不影响承重的前提下，可拆车库和铺面之间的隔墙，厨房门和窗子这一面墙可拆，但不再租用时要恢复原样，可用龙骨等材料恢复，厨柜不拆，最末恢复原样，否则照价赔偿；2.留出一楼可取水，满足房车用水；3.要转租需征得房东同意。被告在租用商铺期间，对商铺一楼的厨房进行了拆除。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。双方协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，如果当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告协商后约定由原告将其位于嵩明县租赁给被告使用，双方针对该商铺签订了《商铺租赁合同》，原告按约将商铺交由被告管理使用，被告按约向原告交付了相应租金，该合同应系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方的租赁关系实际成立。合同履行过程中，被告将商铺内的货物搬离且未按约支付剩余租金，原告将商铺重新租赁给他人，现原告要求确认其与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月1日解除，被告自2020年3月24日后未实际管理使用商铺，且未在约定的期限内支付下一阶段的租金，自原告于2020年4月17日将商铺另租他人后，被告未提出异议，说明被告对原告重新租赁商铺的行为予以认可，故原告要求确认租赁合同已经解除的主张具有事实依据，结合被告搬离商铺及原告重新租赁商铺的时间，《商铺租赁合同》已于2020年4月17日解除。原告以被告存在违约行为为由，要求被告支付违约金79896元。被告于2020年3月24日将商铺内的货物搬离，原告于2020年4月17日将商铺另租他人，原、被告的行为均发生于合同履行期限内，结合被告未在约定的期限向原告支付剩余租金、原告在合同未到期的情形下将商铺另行出租及被告未对原告的另租行为提出异议的客观情形，说明双方对解除合同的事宜已达成了共识，被告并不存在根本违约行为，原告的该项请求于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的水电费1526元（水费1419.6元、电费108元），并提交了欠费单、水费收缴管理单予以证实。依据合同约定，商铺所需的水电费由被告负责，因被告租用的商铺有独立安装的电表，且原告提交的欠费单能证实被告在使用商铺期间欠电费108元的事实，故本院对原告主张的电费108元予以支持；对于原告主张的水费1418元，因被告租用商铺期间与原告共同使用同一供水系统，该水费应系原、被告共同所欠，故原告要求被告全部承担该笔水费的请求于法不符，本院不完全支持，结合双方的生活、经营等实际情况，本院依法认定被告应承担的水费为700元，其余水费由原告自行承担。综上，本院依法支持原告主张的水电费合计808元。原告要求被告赔偿改变厨房所造成的经济损失20000元，双方对被告拆除一楼商铺内厨房的事实均无异议，依据合同约定，被告应在合同期限届满后对厨房予以恢复，鉴于原告已将商铺另行出租，已不具备被告自行恢复的条件，应由被告进行经济赔偿，故原告的该项请求于法有据，但原告并无相应证据证实其经济损失为20000元的事实，结合补充协议的约定及本案实际情况，本院酌情支持被告赔偿原告因拆除厨房所造成的损失为6000元。被告所提的原告存在故意阻挠其转租商铺及原告存在违约行为的辩解意见无相应证据予以证实，本院不予采信。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告李有与被告谭兴隆2016年3月31日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月17日解除。二、由被告谭兴隆支付原告李有水费108元、电费700元，合项合计808元。三、由被告谭兴隆支付原告李有因拆除厨房所造成的经济损失6000元。（以上款项，于本判决生效之日起十五日内支付）四、驳回原告李有的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费2328元，减半收取1164元，由原告李有承担164元，被告谭兴隆承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  李艳梅二〇二一年三月十日书记员  朱柱敏