山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0591民初374号原告：东营长安房地产开发有限公司，住所地：东营市东营区西四路346号，统一社会信用代码：91370500706305260G。法定代表人：刘燕，执行董事。委托诉讼代理人：聂义鹏，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潇雪，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。被告：刘会元，男，汉族，1984年8月6日出生，住东营市东营区。被告：边清清，女，汉族，1987年4月22日出生，住东营市东营区。原告东营长安房地产开发有限公司诉被告刘会元、边清清商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东营长安房地产开发有限公司委托诉讼代理人聂义鹏、张潇雪到庭参加诉讼，被告刘会元、边清清经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营长安房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2、判令两被告支付违约金42310.5元及至实际清偿之日违约金（以421000元为基数，按日利率0.3‰，自2020年12月1日计算至全部款项清偿之日）；3、判令由两被告依法承担律师费45000元；4、本案产生的诉讼相关费用由两被告承担。事实与理由：2018年12月4日，原告与两被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定两被告购买位于东营区房屋一套，房屋总价款421000元。合同对双方权利义务、违约责任等作出了明确约定。2019年1月1日，两被告向中国建设银行申请贷款29万元用于购买涉案房屋，原告对此承担保证责任。自2019年12月31日起，两被告未按期偿还贷款，造成原告损失。根据合同约定，两被告行为已构成违约，原告有权解除合同并主张违约金，有权向被告主张因维权产生的律师费等费用。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告刘会元、边清清未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月4日，原告东营长安房地产开发有限公司（出卖人）与被告刘会元、边清清（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定两被告购买位于东营区房屋一套，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4837.41元，总价款为421000元。第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2018年11月26日前支付首期房价款131000元，余款290000元向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：本条所称逾期付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该条同时约定，买受人应当承担因出卖人向买受人主张房款而产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》打印的签订时间为2018年11月27日。合同附件十一补充协议约定：任何一方违约的均应赔偿对方损失并承担买卖合同、补充协议、附件中规定的其他违约责任。买受人存在逾期偿还贷款、未付清房款或存在违反买卖合同、补充协议、附件或怠于履行合同义务等违约行为，自发生违约情形10日内每日按房屋总价款的0.3‰向出卖人支付违约金，超过10日的出卖人有权解除合同，违约金继续支付至合同解除手续全部办理完毕。2017年7月20日，东营长安房地产开发有限公司（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司东营分行（债权人、乙方）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，双方约定，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人指因购置坐落于东营市东营区（二期）用房／住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2017年7月21日至2020年7月21日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额项下担保责任的最高限额为人民币叁亿元。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关产权证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。同时查明，截至2020年10月31日，被告已拖欠11个月未归还贷款，银行自2019年12月31日起已扣划原告东营长安房地产开发有限公司保证金四次，合计16924.75元。因本案，原告东营长安房地产开发有限公司与山东齐鲁（东营）律师事务所签订民事委托代理合同，东营长安房地产开发有限公司就聘请山东齐鲁（东营）律师事务所律师作为民事诉讼代理人事宜，经协商一致，订立本合同。山东齐鲁（东营）律师事务所委托聂义鹏作为东营长安房地产开发有限公司委托代人，东营长安房地产开发有限公司向山东齐鲁（东营）律师事务所支付代理费45000元。审理中，原告东营长安房地产开发有限公司明确违约金的计算方式为：自2019年12月31日至起诉之日（2020年11月30日），以总房款421000元为基数，按照日万分之三计算，违约金为42310.5元（421000×335×0.03%），要求按上述标准计算至实际清偿之日止。以上事实有原告东营长安房地产开发有限公司提交的山东省新建商品房买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、说明、中国建设银行个人贷款对账单、对公活期存款交易明细报表、民事委托代理合同、山东增值税普通发票、东营银行电子回单以及原告陈述在案予以佐证。本院认为，原告东营长安房地产开发有限公司与被告刘会元、边清清签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。一、关于解除合同的问题。本院认为被告连续11个月未按期偿还银行到期贷款导致原告东营长安房地产开发有限公司承担代偿责任，双方约定的买受人存在逾期偿还贷款违约行为，超过10日的出卖人有权解除合同的条件已成就，所以原告东营长安房地产开发有限公司要求解除与被告刘会元、边清清签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。二、关于原告主张违约金问题。被告存在《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期偿还贷款行为，被告该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原被告双方对违约金的支付做出了明确约定，即自发生违约情形10日内每日按房屋总价款的0.3‰向出卖人支付违约金，超过10日的出卖人有权解除合同，违约金继续支付至合同解除手续全部办理完毕，被告未提出抗辩意见，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但应支付至合同解除手续全部办理完毕之日止。三、关于律师费问题。原告东营长安房地产开发有限公司以被告逾期偿还贷款为由要求解除原被告间的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并要求被告承担违约责任，根据查明的事实，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中有关于被告逾期支付房款违约应承担律师费的约定，没有因逾期偿还贷款违约引发诉讼而承担律师费的约定，因此，原告东营长安房地产开发有限公司的该项诉讼请求无合同及法律依据，本院依法不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告东营长安房地产开发有限公司与被告刘会元、边清清签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告刘会元、边清清于本判决生效之日起十日内支付原告东营长安房地产开发有限公司自2019年12月31日起至合同解除手续全部办理完毕之日止的违约金（以421000元为基数，按日万分之三计算）；三、驳回原告东营长安房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8290元，减半收取计4145元，由原告东营长安房地产开发有限公司负担400元，由被告刘会元、边清清负担3745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二一年三月十五日书记员  王 瑞