湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0611民初46号原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地湖南省岳阳市临港产业新区，统一社会信用代码9。法定代表人朱新星，该公司总经理。委托代理人杨敏，女，1988年4月9日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托代理人张燕，女，1981年9月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。被告李红文，女，1966年3月9日出生，汉族，住广东省东莞市樟木头镇。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称“碧桂园岳阳分公司”）与被告李红文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园岳阳分公司的委托代理人杨敏、被告李红文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园岳阳分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告李红文向原告给付2020年1月至2020年11月物业管理费6654.43元；2.判令被告支付从逾期之日起至2020年10月10日（逾期282日）的违约金2235.48元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李红文系碧桂园岳阳分公司所管理的岳阳合众领岛小区的业主。李红文购买了岳阳合众置业投资有限公司开发的位于湖南省岳阳市君山区洞庭西路一号的合众领岛鹿鸣谷XX栋XX1号房，建筑面积189.19㎡。岳阳合众置业投资有限公司与碧桂园岳阳分公司于2016年11月21日签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定由碧桂园岳阳分公司向李红文提供物业管理服务，李红文按建筑面积3.2元/㎡的标准向碧桂园岳阳分公司缴纳物业服务费，如逾期支付，则从逾期之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。小区正式交付后，碧桂园岳阳分公司依约提供了完善的物业管理服务，但李红文并未依约交纳物业管理费，自2020年1月1日起至2020年11月30日，共欠付物业费6654.43元以及违约金2235.48元。碧桂园岳阳分公司多次通过书面、微信、上门、电话等方式催缴，均未果。李红文拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了碧桂园岳阳分公司的合法权益。本案审理过程中，原告碧桂园岳阳分公司申请变更其第一项诉讼请求，判令被告李红文向原告给付2020年1月至2020年12月的物业管理费7259.84元。原告碧桂园岳阳分公司向本院提交了如下证据：1.前期物业服务协议，拟证明碧桂园岳阳分公司与李红文之间有签订物业服务协议；2.微信催收凭证，拟证明因李红文欠缴了物业费，碧桂园岳阳分公司曾进行过催缴，但其仍未支付；3.日常服务照片，拟证明碧桂园岳阳分公司为李红文提供了物业管理服务；4.律师函，拟证明碧桂园岳阳分公司已向李红文发送了律师函用以催缴物业费，但其仍未履行。被告李红文对原告碧桂园岳阳分公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议，但碧桂园岳阳分公司未按合同要求提供服务，合同上约定的安保人员、安全问题均未做到；对证据2无异议；对证据3有异议，碧桂园岳阳分公司没有按合同约定提供物业服务，不能达到其证明目的；对证据4有异议，李红文没有收到律师函。被告李红文辩称，1.碧桂园岳阳分公司未按合同要求提供物业服务，物业管理费的标准3.2元/㎡过高；2.2019年5、6月份时，因碧桂园岳阳分公司物业管理不到位，导致李红文家停电后冰箱内至少价值2万元的物品受损，要求碧桂园岳阳分公司予以赔偿，李红文亦因此不愿交纳物业费；3.碧桂园岳阳分公司曾就物业费与李红文协商，承诺可以打八折，不收滞纳金，但李红文仍认为物业费过高。被告李红文向本院提交了如下证据：照片若干，拟证明碧桂园岳阳分公司提供的服务不到位，且停电导致李红文家物品受损。原告碧桂园岳阳分公司对被告李红文提交的证据发表如下质证意见：李红文家中物品受损系2019年发生，与本案2020年的物业费没有关联；水压问题是因为君山属于末端供水，开发商现已经增加一个增压泵；幼儿园配套问题属于开发商问题；物业服务安保人员是根据楼盘交付户数与面积配置，前期交付153户配置14人，已达配置标准；针对李红文提出的物业方扣押小区业主判决书问题，当时已报警，派出所有出警记录，可证明物业人员当天联系快递员，证明判决书送达时是已拆封状态。本院组织原、被告对上述证据进行了质证。对双方当事人提交的证据认定如下：对原告碧桂园岳阳分公司提交的证据1能够反映案外人岳阳合众置业投资有限公司聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由其分支机构即碧桂园岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务，双方据此签订前期物业服务合同的事实；对证据2能够反映碧桂园岳阳分公司物业工作人员曾通过微信聊天向李红文催缴物业费的情况，且李红文亦无异议，予以采信；对证据3能够反映碧桂园岳阳分公司为合众领岛小区提供基本物业服务的相关情况；对证据4仅能反映碧桂园岳阳分公司曾于2020年9月19日向李红文邮寄律师函的情况，但不能证明李红文已实际收到。对被告李红文提交的证据照片若干，能够反映合众领岛小区有业主对碧桂园岳阳分公司的物业管理服务存在若干意见，以及李红文家中冰箱内物品受停电影响的情况，但不能直接证明实际损失数额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司收到岳阳市物业管理办公室出具的中标通知书，由该公司中标岳阳合众领岛物业服务项目。中标通知书中载明：“服务等级：达到《岳阳市主城区住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准。中标价格：别墅的物业服务费价格为每月每平方米3.20元。招标投标管理部门备案意见：1、中标单位的物业服务必须同时满足下列条件，方可执行中标价。（1）符合招标文件的规定要求；（2）达到投标文件的承诺条件；（3）小区公建配套和所有设施设备全部满足伍级标准；（4）物业服务的内容、质量、水平全部满足伍级标准。2、上述全部条件有其中之一未达到规定标准之前，具体的收费标准由行政主管部门根据小区的实际情况核定。”2016年11月21日，案外人岳阳某某投资有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司（乙方），就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，并就此签订了一份《合众领岛前期物业服务合同》。合同第一条约定，物业名称为合众领岛，物业类型为别墅、高层、商业、其他，坐落位置为岳阳市君山区洞庭西路一号。合同第三条约定，本物业的物业服务费采用包干制方式，其中甲方或业主的物业为主住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准：电梯洋房按房屋建筑面积1.8元/月/平方米计收、双拼/联体住宅按房屋建筑面积3.2元/月/平方米计收。合同第五条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；其中自业主购买的物业的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额缴纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。合同第二十条约定，甲方、业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。合同第二十四条约定，本协议签订之日起，甲方与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含本合同约定的内容。案涉合众领岛小区正式交付后，碧桂园岳阳分公司《合众领岛前期物业服务合同》为案涉小区提供了基本物业管理与服务，如日常保洁、绿化养护、安保巡查、管家服务等。之后该公司为案涉小区所提供的物业管理服务截止时间至2020年12月31日。李红文系合众领岛小区鹿鸣谷XX栋XX1号房的业主，房屋面积189.19㎡，物业费交纳标准为3.2元/㎡/月。2020年1月至2020年12月期间，李红文未按期向碧桂园岳阳分公司交纳物业费。2020年期间碧桂园岳阳分公司的工作人员曾以微信聊天的方式多次向李红文催缴物业费。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司于2019年6月25日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司，后于2020年7月24日再次变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，主要争议焦点为：一、李红文是否应当向碧桂园岳阳分公司交纳物业费？二、案涉物业费以及违约金应如何计算？关于争议焦点一。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《合众领岛前期物业服务合同》系开发商与碧桂园岳阳分公司的总公司签订，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效。碧桂园岳阳分公司按照合同约定，自案涉房屋交付之日起提供物业管理服务，李红文作为小区业主客观上亦予以接受，其应当遵循诚实信用原则，依约交纳物业费。故碧桂园岳阳分公司主张李红文向其支付2020年1月至12月的物业费，有事实和法律依据，予以支持。关于争议焦点二。一是物业费交纳标准问题。本案中，岳阳市物业管理办公室下发的案涉中标通知书中明确规定，服务需达到《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的五级标准方可执行中标价。但经庭审，碧桂园岳阳分公司所举证据不能证实其所提供的物业管理服务已达到五级标准。进而结合李红文的陈述及同小区多名业主庭外反映的情况：碧桂园岳阳分公司所提供的服务中，小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等诸多方面未达到合同约定的标准以及小区配套设施不到位、住房生活供水等存在问题。综合考虑，案涉拖欠的物业费继续按每月3.2元/㎡交纳，标准过高，本院酌情核减20%，即李红文应向碧桂园岳阳分公司交纳的物业费为5811.92元（189.19㎡×3.2元/㎡/月×80%×12个月）。二是违约金问题。本案中，碧桂园岳阳分公司确实存在未按合同约定全面履行其义务的行为，但李红文因其认为物业管理服务未达到收费标准，而拒绝交纳物业费以消极对抗的行为亦违反了合同约定，案涉双方均存在违约行为。《合众领岛前期物业服务合同》中约定的逾期付款违约金按应付费用的日3‰计算，碧桂园岳阳分公司以该标准计算李红文逾期之日至2020年10月10日的违约金为2235.48元，过分高于造成的损失，可予以适当调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金宜按碧桂园岳阳分公司所诉请金额的30%收取，即李红文应支付的违约金为670.64元（2235.48元×30%）。另关于李红文提出其屋内冰箱因停电造成物品损失，请求碧桂园岳阳分公司予以赔偿的意见，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、由被告李红文于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司支付2020年1月至2020年12月期间拖欠的物业费5811.92元以及违约金670.64元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李红文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员  唐 秧二〇二一年三月二十六日法官助理  魏 婷书 记 员  赵伟婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。