安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1525民初32号 原告：霍山蓝瞳教育科技有限公司，住所地xxx。 法定代表人：王孟娟，总经理。 原告：沈某某，男，1980年10月5日出生，汉族，住xxx。 两原告共同委托诉讼代理人：王冠军，霍山县南岳法律服务所法律工作者。 被告：程某某，男，1986年12月24日出生，汉族，住xxx。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某与被告程某某不当得利纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某共同委托诉讼代理人王冠军、被告程某某及其委托诉讼代理人王明红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某向本院提出诉讼请求：1、被告返还租赁费271400元（2018.6.13至2019.9.30日，按日575元，472天＊575元＝271400元），及诉讼费损失6785元，合计278185元；2、被告承担诉讼费用。事实及理由:2016年10月1日，安徽省绍峰置业有限公司与程某某签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于和顺花苑Ｄ区22号楼二层全部870.81平方米、一层商1、商2、商3计179.8平方米，总计1050.5平方米商业房房屋租给程某某，租期11年，程某某以工程款900000元抵付租金。2017年7月27日，程某某与沈某某签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋转租给沈某某，租赁期限为5年，每年租金210000元。沈某某用该房屋经营霍山蓝瞳教育科技有限公司，2017年8月21日、2018年11月10日，沈某某已经支付上述房屋两年租金共计420000元，程某某分别出具了收款收据及收条。因安徽省绍峰置业有限公司早在2016年2月4日将上述房屋抵押给九江银行股份有限公司合肥分行，因为未能偿还银行债务，九江银行股份有限公司合肥分行通过诉讼、执行拍卖，法院裁定取得该房屋所有权。2019年5月27日，九江银行股份有限公司合肥分行诉讼原告腾空、返还该房屋。六安市中级人法院终审判决:霍山蓝瞳教育科技有限公司于本判决生效后三十日内腾空九江银行股份有限公司合肥分行所有的位于霍山县××镇××路××＃楼××＃××＃××＃商铺××层，并于判决送达后三十日内一次性支付九江银行股份有限公司合肥分行房屋占有使用费（按日575元，自2018年6月15日起计算至房屋腾空），造成原告要就该房屋再次支付租赁费，从而向被告多支付租赁费271400元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条:抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。因案涉房屋设定抵押在先，向他人出租在后，在抵押权实现后，被告所签订的房屋租赁合同对产权人不具有约束力，被告所收取的租赁费没有法律依据，取得租金属于不当得利。现为维护原告的合法权利，依法提起诉讼，请求人民法院依法、公正裁判。 被告程某某辩称：一、程某某收取的系沈某某的租金，并未收取被告霍山蓝瞳教育科技有限公司的租金，双方不存在任何债权债务等法律关系，其不具备原告诉讼主体资格。二、六安市中级人民法院虽然判决霍山蓝瞳教育科技有限公司支付房屋占有费，但其并未实际支付九江银行合肥分行任何钱款，依据其与九江银行合肥分行的约定，其也无须支付房屋占有费。即，无论霍山蓝瞳教育科技有限公司是否具备诉讼主体资格，其均未受到损失，不构成不当得利的损失要件。三、沈某某在租赁合同履行过程中，并没有遭受任何损失，法院也没有判决其具有向九江银行合肥分行支付房屋占有费的义务，其不具备起诉不当得利的前提条件中的损失条件。四、程某某系基于善意，从产权人绍峰公司取得租赁权，该租赁权是因绍峰公司拖欠程某某工程款，经双方协商后以租赁权抵偿工程款而获得，程某某并未额外获得法外利益，不存在不当得利的前提条件中的“没有法律根据”的构成要件。五、因案涉房屋装修系答辩人实施，法院在评估拍卖时未考虑该添附价格。程某某就此问题向房屋流拍而进行执行抵付的受让人九江银行合肥分行反映和交涉。因沈某某有购房意向，其便利用九江银行合肥分行急于消除社会争端，妥善解决纠纷的心理，向九江银行合肥分行承诺拿出300000元对程某某进行货币补偿，换取了该行将房屋大幅降价出售。九江银行合肥分行基于对沈某某的信任，不但房屋降价1000000元出售给沈某某，还免除了其实际控制的霍山蓝瞳公司应付三十余万元房屋占用费的债务。而房屋交易完成后，沈某某拒不履行向程某某进行300000元补偿的承诺。综上而言，霍山蓝瞳公司、沈某某等人非但没有任何损失，而且通过丧失诚信的方式从九江银行合肥分行处骗取了巨额利益。综上，原告霍山蓝瞳公司、沈某某诉讼请求无一能成立，望人民法院依法驳回其诉讼请求。 本案当事人针对其诉讼请求及抗辩意见提交了证据，经庭审举证、质证，本院结合双方当事人质证意见对证据进行了认证。原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某针对其诉讼请求提交如下证据：1、原告营业执照,身份证，证明双方主体身份及诉讼主体适格；2、《房屋租赁合同》、租赁费收据、支付凭证，证明程某某将和顺花苑D区2号楼二层全部870.81平方米、一层商1、商2、商3计179.8平方米,总计1050.5平方米的商业房屋租给原告沈某某，原告沈某某已经于2017年8月21日、2018年11月10日支付房屋两年租金共计420000元；3、六安市中级人民法院(2019)皖15民终2304号判决书，证明安徽省绍峰置业有限公司早在2016年2月4日将上述房屋抵押给九江银行股份有限公司合肥分行，该行通过诉讼、执行取得该房屋所有权后，于2019年5月27日诉讼原告腾空、返还该房屋，六安市中级人民法院终审判决霍山蓝瞳教育科有限公司腾空房屋并支付房屋占有使用费(按日575元,自2018年6月15日起计算至房屋腾空），且因被告的原因导致诉讼,致使原告应诉造成诉讼费损失6785元，亦证明被告没有法律依据从而不当得利的事实。被告程某某对原告所举证据1的真实性无异议，认为霍山蓝瞳教育科技有限公司不具备原告的诉讼主体资格，租赁合同系沈某某签订，与霍山蓝瞳教育科技有限公司无关，霍山蓝瞳教育科技有限公司也没有参与履行；本院认为，该组证据真实、客观，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。对于证据2，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告基于合法有效的租赁合同收取原告沈某某的租金，租金的获得是有法律依据的，不属于不当得利没有法律依据的前提条件；本院认为，原、被告对该组证据证明的租赁事实均无异议，本院对该组证据的证明效力亦予以认定。被告程某某对证据3的真实性无异议，对其部分证明目的有异议，认为租赁合同不能对抗九江银行的抵押权和所有权，不表示租赁合同无效,被告依据租赁合同收取租金不属于不当得利的范畴，且被告获得租赁权是基于安徽省绍峰置业有限公司欠付被告工程款产生的置换，置换获得的租赁权也不应当属于不当得利的范畴；本院认为，该份证据系人民法院已经生效的裁判文书，对其真实性、合法性、关联性予以认定。 被告程某某针对其抗辩意见提交如下证据：1、六安市中级人民法院(2019)皖15民终2304号判决书，证明被告基于合法的工程款债权抵付房屋租赁款的方式获得案涉房屋的租赁权，被告获得租赁权的方式合法有效，且被告基于合法有效的租赁合同收取沈某某租金，不存在没有合法根据收取租金的情形，沈某某支付租金系基于合同义务，并不是承担了法律或合同之外的额外义务，损失一说不能成立。2、房屋买卖协议书，证明九江银行合肥分行免除了霍山蓝瞳公司的房屋占有费，不但沈某某没有损失，连霍山蓝瞳公司本身也无任何损失。3、房屋评估报告复印件、短信截屏（沈某某与九江银行合肥分行王行长的微信聊天记录，是王行长截屏发给代理人的）、录音整理文字及光盘（九江银行合肥分行王行长与沈某某的录音及九江银行合肥分行经办人陈晓磊与沈某某的录音），证明霍山蓝瞳公司的实际控制人沈某某利用九江银行合肥分行急于尽快消除社会争端，妥善解决纠纷的目的和心理，向九江银行合肥分行承诺拿出300000元对身为案涉房屋装修的实际施工人的被告进行补偿，九江银行合肥分行基于对沈某某的信任，将房屋大幅降价出售给沈某某等人，并免除了判决书确定的蓝瞳公司应付三十余万元房屋占用费的债务，而房屋交易完成后，沈某某拒不履行承诺。原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某对被告所举证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，该组证据同原告所举证据3，对其证明效力予以认定。对于证据2，被告认为房屋买卖合同系九江银行股份有限公司合肥分行与王冰、沈某某、冯世明签订的，与本案件的不当得利没有法律关系，虽说协议免除房屋占用期间的费用，但是也是抵扣了房屋款；本院认为，被告对该份合同复印件真实性无异议，本院对其证明效力予以认定。原告对证据3的真实性、关联性有异议，认为是复印件，无法质证；本院认为，该组证据中房屋评估报告、短信聊天截屏及录音光盘，与本案不具关联性，本院对其证明效力不予认定。 根据上述审查认定的证据及当事人的陈述，本院审理查明事实如下：2014年6月21日，被告程某某与安徽省绍峰置业有限公司签订《D区4#楼装饰安装工程承包合同》，工程完工后，双方于2016年1月4日结算，工程直接费962147元，税金54491元。2016年10月1日，双方签订《房屋租赁合同》，安徽省绍峰置业有限公司将坐落于和顺花苑D区22号楼二层870.81平方米，一层商1、商2、商3，计179.83平方米，总计1050.64平方米商业房出租给程某某，租期11年，自2016年10月1日至2027年10月1日止，租金二层每年100000元，一层每年150000元，2016年10月1日至2022年10月1日不变动，以后随行就市。双方约定以上述工程款900000元抵付租金。2017年7月27日,原告沈某某与被告程某某在安徽省绍峰置业有限公司见证下签订一份《房屋租赁合同》，被告程某某将坐落于霍山县衡山镇和顺花苑D区22号楼二层全部870.81平方米，一层商1、商2、商3，计179.83平方米，建筑面积约1050.64平方米出租给原告沈某某使用，租赁期限为5年，即自2017年10月1日至2022年10月1日止；租金标准为二层870.81平方米150000元/年，一层179.83平方米60000元/年，合计210000元/年。原告沈某某自2017年7月27日至2017年8月19日陆续通过银行转账给付被告程某某租金210000元，被告程某某于2017年8月21日向原告沈某某出具2017年6月1日至2018年9月30日房屋租金210000元收款收据。2017年8月8日，霍山蓝瞳教育科技有限公司成立，王孟娟系公司法定代表人，王孟娟、沈某某系公司股东，公司住所地为霍山县xx镇xxxx路和xxxD区xx号楼商1-3号。2018年10月1日至2018年10月30日，原告沈某某陆续通过手机银行给付被告程某某房屋租赁费210000元，被告程某某于2018年11月10日向原告沈某某出具2018年10月1日至2019年9月30日房屋租金210000元收条。 另查明，2016年2月4日，安徽省绍峰置业有限公司与九江银行股份有限公司合肥分行签订一份《银行承兑协议》，申请开立16000000元承兑汇票，由安徽省绍峰置业有限公司提供霍字第2××5号房屋抵押担保，并在不动产登记机关办理了抵押登记。2016年7月31日，承兑到期，安徽省绍峰置业有限公司未足额交存汇票金额。2016年8月15日，九江银行股份有限公司合肥分行向安徽省合肥市庐阳区人民法院提起诉讼，该院于2016年12月8日作出（2016）皖0103民初5664号民事判决书，判决：安徽省绍峰置业有限公司偿还九江银行股份有限公司合肥分行借款本金8000000元及其利息、罚息；如安徽省绍峰置业有限公司未履行上述付款义务，九江银行股份有限公司合肥分行有权在上述债权额范围内，以安徽省绍峰置业有限公司抵押的霍山县xx镇xxx路南侧xxxxＤ区xx＃楼（房产权证：霍字第2××5号）房屋拍卖、变卖价款或折价后优先受偿。判决生效后，九江银行股份有限公司合肥分行申请执行，上述房产第一次拍卖流拍，九江银行股份有限公司合肥分行申请以流拍价抵偿债务，该院于2017年12月25日作出（2017）皖0103执1932号之一执行裁定书，裁定：将安徽省绍峰置业有限公司名下霍山县xx镇xxx路南侧xxxＤ区xx＃楼（房产权证：霍字第2××5号）房产作价11000000元，交付九江银行股份有限公司合肥分行抵付安徽省绍峰置业有限公司所欠债务；财产权自裁定书送达时转移。2018年6月12日，九江银行股份有限公司合肥分行向原告沈某某送达通知，告知租赁房屋所有权变动情况，并要求承租人在通知发布之日起10内提供租赁合同就后续租金等事宜进行合理探讨等。王孟娟在通知上备注，收到通知原件及裁定书复印件，知悉关于房产租赁和房屋所有相关告知内容，涉及房屋的任何事宜主动提前15日联系、协商。2019年4月28日，5月8日，九江银行股份有限公司合肥分行在霍山县不动产登记局办理了上述房屋的不动产权证。2019年5月27日，九江银行股份有限公司合肥分行向本院提出诉讼，要求霍山蓝瞳教育科技有限公司腾空房屋并支付房屋占有使用费279041元（自2017年12月25日起算，参照案涉房屋出租标准575.34元／天，暂算至2019年4月24日，其后随实际占有期顺延）。本院于2019年7月13日作出（2019）皖1525民初1166号民事判决书，判决霍山蓝瞳教育科技有限公司于判决生效后三十日内腾空原告九江银行股份有限公司合肥分行所有的位于霍山县××镇××路××＃楼××＃××＃××＃商铺××层，并承担案件受理费减半收取2785元。后霍山蓝瞳教育科技有限公司不服一审判决，上诉至安徽省六安市中级人民法院。该院于2019年10月18日作出（2019）皖15民终2304号判决书，判决：霍山蓝瞳教育科技有限公司于判决书生效后三十日内腾空霍山县××镇××路××＃楼××＃××＃××＃商铺××层，并于判决送达后三十日内一次性支付九江银行股份有限公司合肥分行房屋占用费（按日575元，自2018年6月13日起计算至房屋腾空之日止），一审诉讼费按一审判决执行，二审诉讼费由霍山蓝瞳教育科技有限公司负担4000元。2019年12月24日，九江银行股份有限公司合肥分行（甲方即卖方）与王冰、冯世明、沈某某（乙方即买方）签订一份《房屋买卖协议书》，协议书约定甲方即九江银行股份有限公司合肥分行将坐落在霍山县衡山镇诸佛庵路南侧和顺花苑Ｄ区22＃楼1号商铺／1号商铺上、商2、3号商铺、商10／商10上，房屋共计2层，建筑面积1120.14平方米（其中的1号商铺／1号商铺上、商2、3号商铺、商10上对应面积1050.64平方米现状为霍山蓝瞳教育科技有限公司实际占用），出售给乙方即王冰、冯世明、沈某某，房屋成交价格为5750000元。协议书第五条约定：本协议签订后，且乙方支付全部房款，甲方免除霍山蓝瞳教育科技有限公司对占用房产的占用期间费用（按日575元，自2018年6月13日起计算至房屋腾空之日，约302000元），以及一、二审案件受理费。所免除费用由霍山蓝瞳教育科技有限公司和乙方另行结算，与甲方无关。协议书第七条约定本协议履行完毕，安徽省六安市中级人民法院（2019）皖15民终2304号判决书即视为履行完毕，甲方不得再以该判决主张权利。2020年1月2日，王冰、冯世明、沈某某到霍山县不动产登记中心办理了霍山县衡山镇诸佛庵路南侧和顺花苑Ｄ区22＃楼相关房屋不动产权证书。 本院认为,不当得利是指没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的行为，其构成要件为三,一是一方获得利益,二是一方获益无法律依据，三是致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。本案中被告程某某与原告沈某某签订了《房屋租赁合同》，双方系租赁合同关系，原告沈某某实际占有使用了租赁房屋，并在该房屋成立霍山蓝瞳教育科技有限公司，被告程某某收取原告沈某某房屋租金，其获益行为符合法律规定与合同约定。原告霍山蓝瞳教育科技有限公司诉称根据六安市中级人法院（2019）皖15民终2304号民事判决书规定，承担了租赁房屋2018年6月13日至2019年9月30日期间房屋租金271400元，并承担霍山县人民法院（2019）皖1525民初1166号民事判决书及六安市中级人法院（2019）皖15民终2304号判决书规定的诉讼费6785元，但未提交霍山蓝瞳教育科技有限公司实际支付271400元房屋租金的给付凭证，且根据九江银行股份有限公司合肥分行与王冰、冯世明、沈某某签订的《房屋买卖协议书》约定，九江银行股份有限公司合肥分行已经免除霍山蓝瞳教育科技有限公司自2018年6月13日至房屋腾空之日的房屋占用费，即原告霍山蓝瞳教育科技有限公司对于租赁房屋并未实际支付房屋租金；另，霍山蓝瞳教育科技有限公司依据裁判文书承担的诉讼费系人民法院依法收取的规费，与被告程某某无关联性，故对其诉称意见，本院不予采信。 综上，被告程某某依据租赁关系收取原告沈某某房屋租金，并未对原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某造成损失，其获益行为不构成不当得利，故对于原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某以被告程某某不当得利要求返还房屋租赁费及诉讼费损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 驳回原告霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某的诉讼请求。 案件受理费5470元，减半收取2735元，由霍山蓝瞳教育科技有限公司、沈某某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 李 洁 二〇二一年三月五日 书记员 陈方君 附：法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。