上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初19618号原告(反诉被告)：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吕翠华，执行董事。委托诉讼代理人：高树升、张弛，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘新民，男，1975年12月12日生，汉族，户籍地及住址湖南省。委托诉讼代理人：杨永，上海明梓律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)刘新民间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高树升、张弛、被告刘新民及其委托诉讼代理人杨永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商业街商铺租赁合同》于2019年10月3日解除；二、被告支付自2019年9月1日至2019年10月3日的租金人民币60,705.65元(以下币种均为人民币)；三、被告支付逾期付款违约金7,074.78元(以55,186.95元为基数，按每日万分之五为标准，自2019年6月26日起暂计至2020年7月1日，实际应计算至清偿之日止；以5,518.70元为基数，按每日万分之五为标准，自2019年9月26日起暂计至2020年7月1日，实际应计算至清偿之日止)；四、被告支付2019年10月4日至2020年1月4日的房屋使用费165,560.85元；五、被告补交2018年12月25日至2019年4月24日的租金220,747.80元；六、被告支付解除合同违约金139,054.14元；七、被告支付逾期变更工商注册违约金13,900元；八、被告支付律师费20,011元。事实和理由：2018年10月26日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX商铺(以下简称讼争商铺)，租赁面积为849.03平方米。租赁期限为5年，自2018年12月25日开始计算。租金按季度支付，被告应于每个季度末月的25日前支付下一季度租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、解除合同违约金等作出了约定。合同签订后，原告按约交付讼争商铺。被告于2019年6月25日开始拖欠租金。期间，经原告多次催讨，均未果，且在经营期间，原告严重违反物业管理规定及生活常识，引起下水道堵塞，损害他人利益。被告辩称，同意解除合同，但原告在解除合同问题上存在过错(因原告停水停电导致被告无法正常经营)；同意支付相应租金；因原告在解除合同问题上存在过错，故不同意支付逾期付款违约金、解除合同违约金并补交2018年12月25日至2019年4月24日的租金220,747.80元；被告已于2019年10月搬离了讼争商铺，且原告停水停电导致被告无法正常使用房屋，故不同意支付房屋使用费；被告已于2019年10月办理了工商登记注销手续，故不同意支付相应违约金；不同意支付律师费；即使存在违约金，原告主张的各项违约金标准均过高，要求予以调整。被告向本院提出反诉请求：一、原告返还履约保证金、经营保证金共计242,447.44元；二、原告返还水电费8,448.64元；三、原告赔偿因停电造成的营业损失10,178.50元；四、原告赔偿因停电造成的食材损失4,950元；五、原告赔偿装修损失325,000元；六、原告返还装修保证金2万元。事实和理由：2018年10月26日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租讼争商铺用于经营湘菜餐饮。合同签订后，被告发现原告隐瞒厨房主体结构漏水的事实，导致楼下雍记餐厅商铺漏水，造成损失。后原告又打算引进某知名餐饮品牌入驻，意欲将被告赶走，故百般刁难被告。2019年9月26日晚7时左右，在被告正常经营期间，原告采取断水断电措施，造成客人不愿买单，从而导致被告营业款、厨房食材损失，后原告进一步锁住餐厅大门。无奈之下，被告于2019年10月3日搬离了讼争商铺，并将相关证照注销。原告针对反诉答辩称，1、因被告的行为构成违约，故履约保证金、经营保证金应予以没收；2、被告的水电费已全部使用完毕，不存在退还问题；3、在被告经营期间，原告并未停水停电，故不应赔偿相关损失；4、同意返还装修保证金或将该保证金抵扣。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月26日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租讼争商铺，租赁面积为849.03平方米。租赁期限为5年，自2018年12月25日开始计算。租金按季度支付，被告应于每个季度末月的25日前支付下一季度租金。第一租赁年度的月租金为55,186.95元，自租赁起始日起4个租赁月度届满后之次日支付，第二租赁年度的月租金为55,186.95元，自第二个租赁年度起始日之次日支付，第三至第五个租赁年度的月租金分别为59,601.91元、64,373.45元、69,527.07元。若被告逾期支付租金、履约保证金等相关费用的，每逾期一日，应按千分之三的标准支付违约金。履约保证金为232,447.44元，应于合同生效后5日内支付。任何因被告违约导致合同提前解除的，原告有权在提前解除合同时没收该保证金。若被告未在退还期内搬离的，应按合同解除或终止时租金的两倍支付占用费。若被告逾期支付租金、物业管理费等相关费用超过30天，原告有权提前解除合同，被告应按最后一个租赁年度月租金的2倍支付违约金。若因被告原因导致合同解除的，被告应在合同解除后7日内补交相应月度的租金。无论合同因何种原因解除，被告应自合同解除次日起30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有证照的注销或变更手续，如有逾期，每逾期一日，应按合同解除前一个月的日租金标准的两倍支付违约金。任何一方违约，另一方因追究其违约责任发生的一切费用，包括但不限于律师费、保全费等均由违约方承担。合同另对其他事项作了约定。2019年9月4日，原告向被告发出一份催款函，要求被告支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金110,373.90元、2019年9月1日至2019年9月30日的物业管理费43,393.30元。2019年9月29日，原告向被告发出一份解约函，因被告拖欠相应租金、物业费等已超过30日，告知被告自2019年10月3日起双方的租赁关系解除并要求被告支付相应租金、物业费、违约金等。被告分别于2019年10月2日、10月4日签收该函件。租赁期间，被告向原告支付租金至2019年8月31日并支付了履约保证金232,447.44元、经营保证金1万元、装修保证金2万元。2019年9月28日，被告在一份整改项目清单上签字，确认存在厨房排水管道、油烟管道、吊顶、消防等问题，并承诺在一周内进行整改。2019年9月29日，上海市嘉定区公安消防支队向案外人上海华某商业经营管理有限公司(宝龙城市广场)发出一份《责令立即改正通知书》，载明消防支队于2019年9月29日对相关场所进行消防监督检查，发现被告经营的百味堂未及时清洗油烟管道，要求采取相关措施立即予以整改。2019年10月3日，被告搬离讼争商铺。2019年10月24日，被告注销了个体工商户营业执照、食品经营许可证。因原告认为被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，2018年12月至2019年9月，原告向被告发出数份整改通知书，因被告存在防水(渗、漏水)、装修(木饭、吊顶不符合要求)、消防等问题，要求被告予以整改。2019年9月12日，原告向被告出具预付水、电费充值凭证，确认被告充值电费6,934.31元，购买电量7299.27度，充值水费2,000元，购买量333.34吨。2019年9月28日，被告向原告处运营经理、项目总经理等人发出一份函件，载明因被告法定代表人身份证、银行卡遗失，加之被告周转资金有限，故无法按期支付租金，情况特殊，但愿意按照双方后期约定支付租金。个别工程不达标事宜，被告同意在不影响经营的情况下进行整改。为配合物业的工作，被告已安排大量工人来现场准备连夜施工，因急需送水、送电，要求原告工程部予以配合。原告为本次诉讼支付了律师费20,011元。庭审中，原告确认，在2019年9月26日，因被告拖欠相关费用，其就进行了停电，但9月27日就恢复供电了。其于2020年8月26日收回了讼争商铺，但就房屋使用费仅主张三个月。被告则表示，原告在2019年9月26日停电，9月27日恢复供电了一个小时后又停电，直到其搬离。原告于2019年9月28日将讼争房屋上锁，直至其搬离。另外，其充值的电费为1万元，水费为2,000元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。本诉部分：1、合同解除问题。根据查明的事实，被告已于2019年10月3日搬离了讼争商铺，双方间的《商铺租赁合同》实际已于该日解除，故原告要求确认合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持；2、关于欠付租金问题。根据相关照片及当事人的相关陈述，本院确认原告于2019年9月28日将讼争房屋上锁，故租金的计算期间为2019年9月1日至2019年9月28日，经核算，金额为51,507.82元；3、逾期付款违约金问题。因被告欠付租金的行为已构成违约，其理应向原告支付违约金，但原告主张的每日万分之五的违约金标准过高，被告亦要求予以调整，故本院酌情将违约金标准调整为每日万分之三，自2019年6月26日起计算至实际清偿之日止；4、房屋占用费问题。因被告已于2019年10月3日搬离了讼争商铺，不再予以使用，故原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持；5、补交租金(免租期)问题。因被告提前解除合同系违约行为，其应按照合同相关约定补交相应月度租金，但被告实际已使用讼争商铺9个月，可按比例享受18天的免租期，剩余免租期租金应由被告补交，经核算，金额为187,635.63元；6、解除合同违约金问题。因被告欠付租金等费用导致合同解除，其理应按照合同相关约定支付该违约金，故原告要求被告支付该违约金139,054.14元的诉讼请求，本院予以支持；7、逾期变更工商注册违约金问题。根据查明的事实，被告已于2019年10月24日注销了相关证照，故对原告要求被告支付该违约金的诉讼请求，本院不予支持；8、律师费问题。因被告违约导致合同解除，根据合同相关约定，相应律师费应由违约方承担，故原告要求被告支付律师费20,011元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。反诉部分。1、返还履约保证金、经营保证金、装修保证金问题。在合同实际已于2019年10月3日解除之情形下，原告理应向被告退还上述保证金，故被告要求原告退还上述保证金共计262,447.44元的反诉请求，本院予以支持，上述保证金可在被告欠付的相关费用中予以抵扣；2、返还水电费问题。根据被告提交的支付凭证，可以确认被告已预付水电费共计12,000元，交费时间为2019年9月12日，在原、被告均无充分证据证明被告实际用量的情况下，结合被告提交的抄表数据、被告实际使用讼争商铺的情况，本院酌情确定返还的金额为7,000元；3、营业损失和厨房食材损失问题。根据查明的事实，原告确于2019年9月26日采取了停电措施，而此时正值被告经营期间，原告的停电行为可直接导致被告上述损失的产生。但被告主张的营业损失中包括客户流失的损失，该损失并非直接损失，且被告计算该损失的依据并不充分，故对该损失，本院不予支持。另外，食材损失中不排除包括了被告已利用部分，故不能按照被告进货的金额确定该损失。综上，根据本案实际，本院酌定上述损失的金额为3,000元；4、装修损失。根据查明的事实，被告在合同履行过程中存在诸多违约行为，如欠付租金、提前搬离讼争商铺、厨房排水管道、油烟管道、吊顶、消防等均存在问题(原告为此发出了数份整改通知书)，在此情况下，被告要求原告赔偿该项损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司与被告刘新民于2018年10月26日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月3日解除；二、被告刘新民应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付2019年9月1日至2019年9月28日的租金人民币51,507.82元；三、被告刘新民应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金(以人民币51,507.82元为基数，按照每日万分之三为标准，自2019年6月26日起计算至实际清偿之日止)；四、被告刘新民应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付免租期租金人民币187,635.63元；五、被告刘新民应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付解除合同违约金人民币139,054.14元；六、被告刘新民应于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司支付律师费人民币20,011元；七、原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告刘新民返还履约保证金人民币232,447.44元、经营保证金人民币1万元、装修保证金人民币2万元；八、原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告刘新民返还水电费人民币7,000元；九、原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告刘新民赔偿营业损失和厨房食材损失共计人民币3,000元；十、原告上海宝龙康骏房地产开发有限公司的其余本诉诉讼请求，均不予支持；十一、被告刘新民的其余反诉诉讼请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,070元，减半收取5,035元，由原告负担1,769元，被告负担3,266元。反诉受理费5,005元(已减半收取)，由原告负担2,196元，被告负担2,809元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇二一年三月二十九日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……