上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52335号原告：杨丽琼，女，1982年10月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：三彩不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：汤李珍。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：党宏涛。原告杨丽琼与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司(以下简称三彩上海分公司)、被告三彩不动产管理有限公司(以下简称三彩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月16日、2021年1月14日两次公开开庭进行了审理。原告杨丽琼到庭参加诉讼。被告三彩上海分公司、三彩公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨丽琼向本院提出诉讼请求：1.判令原告杨丽琼与被告三彩上海分公司于2019年1月13日签订的《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》于2020年10月25日解除；2.被告三彩上海分公司将上海市静安区升平街XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告杨丽琼；3.被告三彩上海分公司支付租金及房屋占用使用费，按照6,800元/月的标准，自2020年9月13日支付至实际返还房屋之日；4.被告三彩上海分公司支付2020年1月至2月欠付租金6,800元；5.被告三彩上海分公司支付违约金40,800元(6,800元/月×6个月)；6.被告三彩公司对被告三彩上海分公司上述债务承担支付责任。诉讼过程中，原告杨丽琼放弃了部分违约金的诉讼请求，变更为：判令被告三彩上海分公司向原告杨丽琼支付违约金20,400元(6,800元/月×3个月)。事实和理由：2019年1月，杨丽琼与三彩上海分公司签订《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》，杨丽琼将其坐落在上海市静安区升平街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称涉案房屋)出租给三彩上海分公司经营管理，托管期3年，三彩上海分公司每月支付租金6,800元。然，2020年1月至2月租金中尚余6,800元至今未付，2020年9月1日起租金亦未支付，且杨丽琼多次催讨无果。杨丽琼认为，双方的房屋托管合同合法有效，应当依法诚实履行。三彩上海分公司欠付租金的行为已经构成违约，杨丽琼有权行使合同解除权，并追究三彩上海分公司的违约责任。同时，三彩上海分公司系三彩公司的子公司，三彩公司应对其债务承担支付责任。为维护杨丽琼的合法权益，故诉讼至法院。三彩上海分公司、三彩公司均未到庭应诉，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：杨丽琼、杨贵根是涉案房屋的产权人。2019年1月12日，杨丽琼(甲方、出租方)与三彩上海分公司(乙方、托管方)签订《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》，约定甲方将涉案房屋托管给乙方用于经营长租、短租公寓及办公或配套项目，托管期限3年，自2019年1月13日至2022年1月12日，月租金6,800元，付款方式为月付，每月25日支付租金，乙方承担水费、电费、供暖费、燃气费等费用。合同第十二条第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元的……。合同第十三条第四款约定，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同签订后，双方按约履行合同。2020年2月28日，杨丽琼(甲方)与三彩上海分公司(乙方)签订《补充协议》，约定受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金，乙方未支付甲方2个月的租金，合计13,600元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付1,133.34元，其他合同条款不变。诉讼中，杨丽琼称，三彩上海分公司支付租金至2020年9月12日，同时，对于按照《补充协议》约定的分期支付的租金，三彩上海分公司仅支付了6期。涉诉后，杨丽琼登录三彩上海分公司用于管理托管房屋的手机软件，页面自动跳出业主解约协议，杨丽琼认为仍是被告采取的拖延措施，故未签署。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》实为房屋租赁合同，该合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。于三彩上海分公司而言，支付租金是其作为承租人最基本的合同义务，然其自2020年9月起未按约支付租金，构成根本性违约，杨丽琼要求解除合同、返还涉案房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。现杨丽琼要求确认合同于2020年10月25日解除，但其在起诉之前并未向三彩上海分公司发送解除通知，故应以本案诉状副本送达之日，即2020年12月25日为房屋租赁合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方《补充协议》约定，2020年1月至2月期间的租金13,600元，在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每期1,133.34元，然三彩上海分公司仅支付6期便未再支付，现原告诉请要求三彩上海分公司支付2020年1月至2月期间尚欠付的租金6,800元，本院予以支持。结合杨丽琼提供的证据，三彩上海分公司租金支付至2020年9月12日，且占用涉案房屋至今，杨丽琼主张按照合同约定的租金标准，计付2020年9月13日至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用使用费，并无不妥，本院予以准许。三彩上海分公司拒付租金，显属违约，被告应承担违约责任，按约应向原告支付相当于6个月租金作为违约金，现原告自愿将违约金调整为20,400元，本院认为数额尚属合理，应予以支持。三彩上海分公司不具有法人资格，上述支付欠费和违约金的责任由三彩公司承担。三彩上海分公司、三彩公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，2018年修订的《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告杨丽琼与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司于2019年1月12日就上海市静安区升平街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《精装改造30天房屋托管合同(无春节空置)》于2020年12月25日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨丽琼返还上址房屋；三、被告三彩不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽琼2020年1月至2月欠付租金6,800元；四、被告三彩不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽琼租金及房屋占用使用费，按照6,800元/月的标准，自2020年9月13日计算至实际返还上址房屋之日止；五、被告三彩不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨丽琼违约金20,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,500元，减半收取计750元，由被告三彩不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟二〇二一年三月十二日法官助理  乔续宁书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。