广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5190号原告：开平市佑一城市场服务管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙三江居委会南溟村南面1号。法定代表人：陈绮旋。委托诉讼代理人:梁晓敏，女，该公司业务员。被告：梁伟彬，男，1970年3月12日出生，汉族，住广东省开平市。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司（以下简称“佑一城公司”）与被告梁伟彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。因需公告送达，本院依法裁定转为普通程序，由合议庭进行审理，并于2021年1月21日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告佑一城公司撤销其委托诉讼代理人李丹的代理资格，并授权梁晓敏为其委托诉讼代理人。原告佑一城公司的委托诉讼代理人梁晓敏到庭参加诉讼，被告梁伟彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佑一城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告合同违约金8208元；2.判令被告向原告支付2017年9月27日-2019年7月31日的租金48184元、管理费9636.8元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月21日签订《商位租赁经营合同》，约定租期为2年，用于烧腊经营（马岗大彬烧腊），租金2280元/月，管理费456元/月。被告在签订租赁合同当天已交纳当月租金和管理费，现因被告不及时缴纳租金及管理费，原告多次通过电话、短信向其催缴欠款，被告均不予答复，也不积极配合与原告协商处理。因被告的违约行为，导致原告的生产经营受损，严重侵害了原告的合法权益，根据租赁合同约定，被告的违约行为依约应支付原告当年度租金总额30%的违约金：8208元（2280元×12个月×30%），支付拖欠租金：48184元【2280元×(22个月+4天÷30天)-2280元】，支付管理费用：9636.8元【456元×(22个月+4天÷30天)-456元】，总计拖欠金额：66028.8元。原告依约履行合同义务，被告未按合同约定履行义务，根据合同法第一百零七条的规定，被告应依法承担违约责任。被告梁伟彬未作答辩。原告佑一城公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告梁伟彬在诉讼中没有提交任何证据，也没有到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩、举证与质证的权利。经庭审核证，原告佑一城公司提交的证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明本案事实如下：2017年7月21日，佑一城公司（甲方）与梁伟彬（乙方）签订一份《商位租赁经营合同》，约定甲方将位于佑一城（农贸市场）东街第17号铺位租赁给乙方使用，面积22.8平方米，经营用途为烧腊；租赁期限为2年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止；租金为2280元/月，管理费为456元/月，每月5日前支付当月租金和管理费。该合同第四条约定：乙方应在合同签署之日向甲方支付铺位或摊位三个月租赁保证金……如乙方在经营中无违约行为的，在合同到期后甲方应在30个工作日内将租赁保证金（无息）退还乙方。第五条约定：市场的物业管理由甲方或市场管理部门提供。市场管理部门负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（包括公共区域及租赁商位）的管理及维修保养；水、电、气等设备、管道、线路、相关系统的管理、维修及保养、清洁管理、保安管理并负责市场的公共安全、消防管理等。若以上设施是由于乙方在经营过程中造成损坏的，由甲方统一维修，费用由乙方支付。第六条约定：乙方在甲方场地经营期间，产生的相应的电费、水费、物业管理费统一交纳到市场管理处，并根据市场实际使用情况每月承担相应的市场公共部分的公摊费，及其他所有费用由乙方自行承担交纳。第十四条约定：违约责任：在合同期内，双方应严格履行本合同，若有违约，违约方应支付当年度租金总额30%的违约金，违约金不足以弥补损失的，以实际损失为限……有下列情况之一，乙方应承担违约责任且甲方有权立即收回铺位或摊位并不予退还当年各项已经缴纳的费用：5、未按时缴纳租金的，未在规定时间内补足租赁保证金的；……第十八条约定：管理费用按20元/㎡计算（含清运垃圾费用、保安费）；水电费公共部分公共分摊。签订合同当日，梁伟彬按约定支付保证金6840元、首月租金及管理费2736元给佑一城公司，佑一城公司向梁伟彬开具了相应的收款收据。佑一城公司实际于2017年9月27日交付上述铺位给梁伟彬使用，并主张从2017年9月27日起计收租金及管理费。梁伟彬以租赁铺位为经营场所注册成立“开平市长沙大彬烧腊店”，注册日期为2017年9月27日，该烧腊店于2019年9月11日注销登记。佑一城公司确认梁伟彬租赁铺位后向其支付截至2019年3月的水电费。因梁伟彬未按时支付租金、管理费及从2019年4月起拖欠水电费，佑一城公司于2019年6月对其租赁铺位采取停电措施。随后梁伟彬于2019年7月31日搬离涉案铺位。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉租赁合同法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释进行审理。原告佑一城公司与被告梁伟彬于2017年7月21日签订的《商位租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依法律及合同约定行使权利、履行义务。关于梁伟彬结欠佑一城公司租金、管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”涉案租赁合同约定租赁期限为2017年8月1日至2019年7月31日，租金为2280元/月，管理费为456元/月，梁伟彬于每月5日前支付当月租金和管理费。佑一城公司已依约交付涉案铺位给梁伟彬使用，梁伟彬理应履行按时足额支付租金的义务，但梁伟彬在租赁期间仅支付一个月租金，至法庭辩论终结前尚未向佑一城公司支付其后拖欠的租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。鉴于佑一城公司确认铺位实际交付时间为2017年9月27日，并承认因梁伟彬未依约支付租金，于2019年6月对其租赁铺位采取了停电措施，同样影响了梁伟彬的正常经营，无法实现租赁铺位的目的，佑一城公司上述行为非属合法的救济措施。因此，佑一城公司请求梁伟彬支付停电期间的租金及管理费，理据不足，本院依法不予支持。现佑一城公司主张2017年9月27日至2019年7月31日期间的租金，该期间租金应为50464元（2280元/月÷30天×4天+2280元/月×22个月），扣减梁伟彬已支付的租金2280元及停电期间的一个月租金2280元，因此，梁伟彬仍需支付的租金为45904元（50464元-2280元-2280元）。结合梁伟彬使用铺位时间，扣减已支付的一个月管理费、停电期间的一个月管理费，梁伟彬仍需支付的管理费为9180.8元（456元/月÷30天×4天+456元/月×22个月-456元×2个月）。关于梁伟彬应否支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方签订的租赁合同第十四条约定乙方（梁伟彬）未按时缴纳租金的，应支付当年度租金总额30%的违约金，且甲方（佑一城公司）有权立即收回铺位或摊位并不予退还当年各项已经缴纳的费用，该合同条款关于违约金、没收保证金的约定属于违约责任范畴。梁伟彬违反合同约定，逾期向佑一城公司支付到期租金，对佑一城公司造成了资金占用期间的利息损失。佑一城公司主张梁伟彬支付当年度租金总额30%的违约金8208元（2280元×12个月×30%），该违约金明显高于造成佑一城公司的损失（利息损失）。结合梁伟彬拖欠佑一城公司租金的金额、时间，佑一城公司未及时采取适当措施防止损失的扩大，从兼顾公平的原则考虑，本院酌定梁伟彬应支付3000元违约金给佑一城公司。因双方的租赁合同已终止，佑一城公司已无继续占有梁伟彬保证金6840元的合同依据，梁伟彬已缴交的保证金应在本案中结欠佑一城公司的租金中抵减，扣减后仍需向佑一城公司支付租金39064元（45904元-6840元）。被告梁伟彬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁伟彬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金39064元、管理费9180.8元、违约金3000元给原告开平市佑一城市场服务管理有限公司；二、驳回原告开平市佑一城市场服务管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450.72元（此款原告开平市佑一城市场服务管理有限公司已预交），由原告开平市佑一城市场服务管理有限公司负担324.82元，被告梁伟彬负担1125.90元。原告开平市佑一城市场服务管理有限公司预交的案件受理费1125.90元，由本院予以退回；被告梁伟彬应向本院补缴案件受理费1125.90元，请于案件生效后七日内到本院领取《补缴诉讼费通知书》，并按通知书要求补缴诉讼费，逾期不缴本院将依法移送强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  谭玉媚人民陪审员  卢玲好人民陪审员  梁福昌二〇二一年三月十八日书 记 员  谭丽娜