濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0902民初559号原告（反诉被告）：杨永胜，男，汉族，1984年4月10日出生，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：蒋利飞，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利平，女，汉族，1980年11月11日出生，住河南省内黄县，系杨永胜妻子。被告（反诉原告）：王同州，男，汉族，1945年10月16日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李亚贞，河南信行（濮阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1979年12月6日出生，住重庆市江北区，系王同州女儿。被告：河南鑫亚房产经纪服务有限公司，住所地濮阳市中原路与历山路交叉口向西100米路南，统一社会信用代码：91410900MA4745YA43。法定代表人：贾国镇，该公司经理。委托诉讼代理人：卞晓凤，女，汉族，1993年3月4日出生，住濮阳县，该公司员工。原告（反诉被告）杨永胜与被告（反诉原告）王同州、被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司（以下简称“鑫亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理，公开开庭进行了审理。原告杨永胜的委托诉讼代理人蒋利飞、杨利平，被告王同州及其委托诉讼代理人李亚贞、王娟、被告鑫亚公司的委托诉讼代理人卞晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告王同州返还办证费用及双倍返还定金45241元（办证费用5241元加双倍定金40000元）；2、判令鑫亚公司返还中介服务费13000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年9月份，原告通过被告鑫亚公司购买被告王同州名下的位于濮阳市××区轻工小区××单元××号房××套，并签订《买卖定金协议书》、《濮阳房屋买卖合同》，原告按照约定支付定金20000元、办证费用5241元和房产中介服务费13000元。上述合同明确约定支付房款方式为商业按揭贷款，被告王同州和鑫亚公司隐瞒案涉房产系1989年竣工、房龄过长不能办理正常贷款的事实，导致房屋买卖合同履行不能而解除，二被告拒不返还相应款项，协商未果。为维护原告合法权益，原告诉至贵院，望判如所请。被告王同州辩称，1、原告陈述虚假，被告在网上公示所出售的房屋，标明1990年房屋，且向中介和原告出示了房本，也能充分证明被告未隐瞒房龄的事实；2、被告按照合同约定与原告面签，因原告有个人贷款未偿还等其他原因不能办理贷款或未提供详细的贷款资料导致贷款未获批与被告无关，原告未按照合同约定支付127000元，且王同州多次口头及书面要求支付第一笔购房款仍未支付，原告已经构成根本违约，被告有权利以书面通知的方式解除双方签订的房屋买卖合同，并要求原告承担违约责任；3、现双方房屋买卖合同已经解除，原告违背事实以被告王同州未告知房龄为由提起诉讼，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告王同州向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人因办理房屋买卖事宜的差旅费用3400元；2、被反诉人赔偿反诉人因办理房屋买卖事宜租房费用1600元；3、被反诉人赔偿反诉人因办理房屋买卖事宜误工费27087元；4、要求被反诉人支付违约金93400元；5、被反诉人支付中介费5000元、物业交割保证金1000元；6、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人因急用资金需卖房，与被反诉人经鑫亚公司介绍并看房后签订房屋买卖合同，当日被反诉人支付20000元定金，于2020年10月16日前去银行办理贷款手续及面签，面签当天应当支付第一笔购房款127000元，因被反诉人有其他事项想毁约，在反诉人的一再要求下双方于2020年10月20日在银行办理面签，办理完毕后被反诉人应支付第一笔购房款，反诉人多次催要，被反诉人不予支付，无奈反诉人提出解除合同的请求，后反诉人向被反诉人和中介方邮寄《解除合同通知书》，根据双方合同约定被反诉人已经构成根本违约，且已经收到《解除合同通知书》。所以，双方已经解除合同，被反诉人提出本案诉讼，缺乏事实和法律依据，请求贵院审查后依法判决。原告杨永胜针对王同州的反诉辩称，1、原告在合同签订和履行过程中不存在违约行为；2、案涉房屋的房产证不显示该房屋的建造年代及共有人情况，被告未向原告披露上述信息，后来被告办理不动产证，显示该房屋系1989年竣工，存在共同共有人，该房屋房龄已经超过30年，不能进行正常的商业贷款，被告违反了如实告知义务；3、原告已经按照中介的要求提交办理商业贷款的全部手续，第一次面签后中介告知原告商业贷款因房龄问题未获批，首付款暂不支付，协商解决合同履行的问题；4、如被告已经如实告知中介房屋权属及建造年代情况，但中介未向原告如实披露并提供了虚假信息，造成此次纠纷，被告产生的损失应当向中介公司主张。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月27日，王同州（甲方、出卖人）与杨永胜（乙方、买受人）在鑫亚公司的居间下签订《濮阳房屋买卖合同》，约定甲方自愿转让位于濮阳市××区轻工小区××单元××、建筑面积78.5平方米、房产证号为濮房权证市字第××号房屋，价款为467000元。双方同意乙方另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由乙方承担，但若在乙方另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后30日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于乙方拟贷款额度的，则本合同中止。甲方应当向乙方如数返还已收取的定金和购房款，甲、乙双方互不承担违约责任，乙方承担在申办贷款过程中发生的各项费用。乙方应于签订本合同当天支付定金20000元，双方应当于2020年10月16日前共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于该房屋面签当天将除贷款外的第一笔购房款127000元整支付给甲方。自乙方贷款申请获得银行批准后15日内，甲、乙双方共同前往房屋登记机构办理所有权转移登记手续。甲方承诺并保证其提供的与交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有权属纠纷、未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有有限购买权。买受人承诺并保证其配偶和该房屋的共同买受人均已知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记手续的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。违约责任部分约定：1、甲、乙方双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无权处分或无完全处分的（包括但不限于甲方出售行为取得共有人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于借款资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的……乙方出现上述根据根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项可用于充抵违约金，并多退少补。上述房屋买卖合同签订后，杨永胜通过其妻子杨利平的账户支付办证费用5241元、居间服务费13000元、定金20000元。2020年10月16日，王同州女儿王娟将房产证图片通过微信群聊的方式发送给杨永胜妻子杨利平，当日，王同州办理处案涉房产的不动产证，显示房屋权利人为王同州、杨忠勤，权属其他状况为房屋结构：混合结构房屋总层数:5所在层：第4层房屋竣工时间：1989持证人：王同州。庭审中，杨永胜、王同州及鑫亚公司均认可2020年10月20日去邮政银行办理面签。2020年10月21日，王同州女儿王娟通过微信询问鑫亚公司的贾国鑫还没有收到首付款怎么处理，贾国鑫答复“姐，咱昨天不是说了吗？等他银行审完买房资料之后，再给咱们这边转首付款。”王娟回复“你昨天说的是你们要回公司去再商量，并不是银行审完买房资料，不然我也不会再问了”。2020年10月23日，王同州女儿王娟在微信中发布解除合同通知书，主要内容为鉴于鑫亚公司拟采用不合法（办理假房产证）的方式帮助买方办理贷款的行为为买卖双方带来极大的法律风险，作为卖方不接受也不给予支持，现要求解除合同……2020年10月24日20点30分前解除此房屋买卖合同并退回所收取的居间费及物业交割保证金，卖方也将所收取买方的定金予以退还，超过此期间不再无限期进行等待。2020年11月26日，王同州向杨永胜、鑫亚公司发出《关于解除华龙区轻工小区018栋2单元08号房屋买卖合同的通知书》，理由是买受人并未完成合同所约定的贷款手续和支付第一笔购房款以及提供完整资料等义务，虽经催告，仍无有效解决方案，故依法行使解除权。根据“定金罚则”不予退还定金，请中介公司全额退还所收取的卖方费用，退还一切资料等，并保留依法追究对方有关责任的权利。另查明，王同州提交从重庆到郑州往返飞机票9张，显示2020年9月15日王娟、杨忠勤从重庆赶往郑州；10月26日，王娟从郑州赶往重庆；2020年11月20日，王娟从重庆赶往郑州；12月1日，王同州、王娟、杨忠勤从郑州赶往重庆；3月4日，王同州、王娟从重庆赶往郑州。上述费用共计3290元。王同州另提交鑫亚公司出具的收据两张，显示鑫亚公司收取王同州物业交割保证金1000元、居间服务费5000元。鑫亚公司认可已经收到上述费用。王同州又提交收条两份，用于证明因卖房而租赁房屋居住产生损失1600元。杨永胜对此不予认可，认为收条没有出具人的具体信息，不符合证据的形式要件，该项费用应当由中介公司返还。又查明，原、被告及鑫亚公司均认可案涉房屋买卖合同已经解除，王同州不再主张误工损失27087元。本院认为，合同依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。现原、被告双方均认可《濮阳房屋买卖合同》已经解除，本院对此不持异议。经综合本诉、反诉原、被告所提交证据，合同明确约定了付款方式为买受方向银行按揭贷款，现原、被告双方均不能证明申请银行贷款未获批原因，即使银行贷款不能获批系买受方先前个人银行信用原因或房龄过长原因，但均属于双方签订合同前已然客观存在情形，而非合同签订后买受方的过错或不当行为所致，买卖双方虽在买卖合同约定了违约责任，但合同不能继续履行的原因系属于不可归结于双方的事由。故，本诉原、被告举证均不足以证明对方存在违约，均不宜承担违约责任。现原告要求被告双方双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。因双方房屋买卖合同已经解除，原告支付被告办理不动产证的费用5241元，应当由被告予以返还。而被告以原告未按时支付第一笔购房款为由不同意退还定金的辩解意见，本院不予采纳。同理，被告反诉要求按照总房款的20%支付违约金93400元的诉讼请求，本院不予支持。房屋买卖合同中并未约定差旅费、租赁费的负担方式，原告亦不同意承担上述费用，故被告上述反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告鑫亚公司作为专业从事房屋买卖的居间方，对上述可能导致合同不能履行的情形，在签约前，应当对将来可能影响合同履行的因素向双方释明,并如实告知相关风险，以利于买卖双方据实判断、决定是否签约。被告鑫亚公司未能正确履行居间方的义务，主观存在过错，故对本诉原告所缴纳的居间服务费13000元，对于反诉原告所缴纳的居间服务费5000元、物业交割保证金1000元均应当予以返还。根据综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王同州返还原告（反诉被告）杨永胜定金20000元、办证费用5241元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司返还原告（反诉被告）杨永胜居间服务费13000元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司返还被告（反诉原告）王同州居间服务费5000元、物业交割保证金1000元，于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告（反诉被告）杨永胜的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王同州的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由原告（反诉被告）杨永胜负担181元，由被告（反诉原告）王同州负担272元，由被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司负担175元；反诉费1194元，由被告（反诉原告）王同州负担1125元，由被告河南鑫亚房产经纪服务有限公司负担69元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二一年三月二十九日书记员  王 宁