福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1976号上诉人（原审被告）：邹国金，男，1953年12月27日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：熊微，福建知茂律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：福州信德安物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区华林路******。法定代表人：刘继堂，总经理。委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所执业律师。上诉人邹国金因与被上诉人福州信德安物业管理有限公司（以下简称信德安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院(2020）闽0122民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。邹国金上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回信德安物业公司对邹国金的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由信德安物业公司负担。事实和理由：一审判决基本事实认定不清，适用法律错误，导致裁判的错误。一、信德安物业公司并未按《前期物业服务协议》《福州市前期物业服务合同》约定履行其合同义务，邹国金有正当理由拒绝缴纳物业费。一审过程中，邹国金已经向法庭提供微信聊天记录、照片及一审法院依职权拍摄照片九张等证据用以证明,信德安物业公司在卫生保洁、消防和安防设备设施的维护和管理、车辆停放管理等方面存在严重服务不到位的情形,这不仅违反了合同义务,也严重侵犯了邹国金的合法权益。邹国金并非不愿意缴纳,而是因信德安物业公司严重违约行为,邹国金有理由不缴纳物业费。因消防栓内并无消防用水用于保障失火后业主的安全,进而影响邹国金等业主的生命、财产安全,故邹国金无需缴纳物业费或者应当少交物业费；二、因一审判决认定事实错误,故在适用法律方面也存在错误。本案信德安物业公司并未依据合同约定履行好相应义务,邹国金依法行使抗辩权并无不当。一审法院一方面认定“信德安公司在卫生保洁、消防和安防设备设施的维护和管理、车辆停放管理等方面存在严重服务不到位的情形”,一方面未相应减少或者免除信德安物业公司要求邹国金缴纳物业费的诉请,判决与查明的事实相悖，邹国金依法行使抗辩权并无不当。信德安物业公司辩称，一、信德安物业公司已经按照《前期物业服务协议》《福州市前期物业服务合同》的约定履行了义务，邹国金应当按时足额交纳物业费，一审法院认定信德安物业公司存在服务不到位的情形属于事实认定错误。一审中，邹国金提供的微信聊天记录、照片均无原始载体进行核对，真实性无法确认，故而无法作为定案依据；二、一审案件于2020年10月14日立案，一审法院依职权拍摄的照片所体现的并非本案诉请的2018年10月1日至2020年3月30日期间内信德安物业公司服务的客观情形，且信德安物业公司并不存在服务不到位的情形。综上，邹国金并无证据证明信德安物业公司存在服务不到位的情形，根据相关法律规定，邹国金应当足额及时交纳物业费；三、一审判决邹国金交纳物业费认定事实清楚，适用法律正确，认定信德安物业公司存在服务不到位的情形，属于事实认定错误。信德安物业公司不存在对业主进行打击报复、对5号楼林华杰进行停水停电、将花圈送到5号楼1607单元门口的情况。信德安物业公司向一审法院起诉请求：判令邹国金支付2018年10月1日至2020年3月30日拖欠的物业服务费、水电公摊费等相关费用共计2788元，并按照每月应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。诉讼过程中，信德安物业公司变更诉讼请求为：判令邹国金支付2018年10月1日至2020年3月30日拖欠的物业服务费1902元、水电公摊费360元，合计2261.30元，并按照每月应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。一审法院认定事实：2012年9月13日，连江县万泽房地产开发有限公司与信德安物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定：信德安物业公司为连江县琯头镇万泽观邸一号小区提供前期物业服务；物业服务费按建筑面积收取，高层住宅为0.9元/月/平方米；物业服务费按约进行交纳，业主应在每个月30日前物业公司通知缴费时间内履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季或年进行交纳；业主或物业使用人应按约定的标准缴纳物业服务管理费及公摊费的各项费用。对拖欠费用的，乙方有权按被拖欠金额收取每日千分之三的滞纳金；本合同为期四年，自观邸一号第一期交房之日起计算合同期限；本合同期限届满前六个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，信德安物业公司应在本合同期限届满后六个月内继续履行本合同，连江县万泽房地产开发有限公司或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。2015年10月14日,信德安物业公司与邹国金签订《前期物业服务协议》,约定：连江县万泽房地产开发有限公司选聘信德安物业公司对琯头镇万泽观邸一号小区提供前期物业服务，信德安物业公司与邹国金就5号楼1607室房屋交付使用后的物业管理服务达成一致协议，双方共同遵守。信德安物业公司提供的物业服务包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理;公共供电、供水、通讯、有限电视等设施设备的维护和管理;公共娱乐、文化设施的维修和管理，包括本物业内的景观及有关设备；公共卫生的管理包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运;交通与车辆停放秩序的管理；公共绿化维护和管理;公共秩序维护、公共安全防范事务的协助；每日进行公共楼梯保洁二次，每日清理日常生活垃圾二次；按有关规定定期清洗公共生活用水水池；物业档案资料管理等。带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取物业服务费，于每月10日前缴纳，以上收费标准不含公共水电费用，公共水电费用单独按实由全体业主或相关业主分担，逾期缴纳物业服务费用的按每月应缴费用的千分之三交纳滞纳金。合同签订后,信德安物业公司依约向邹国金提供物业管理服务。另查明，邹国金系福建省连江县琯头镇琯福大道66号观邸一号5幢1607单元的业主，该单元房建筑面积为117.23㎡，按0.9元/月/㎡交纳物业服务费。邹国金拖欠信德安物业公司2018年10月1日起至2020年3月30日止物业服务费1899.13元（117.23㎡×0.9元/㎡×18个月）。信德安物业公司通过在观邸一号小区公告栏张贴物业服务费催缴通知单、两次向邹国金邮寄催缴通知单等方式催告邹国金交纳物业服务费用，但邹国金至今未缴纳。一审法院认为，虽然连江县万泽房地产开发有限公司与信德安物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》期限仅为四年，但信德安物业公司另外还与邹国金签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。信德安物业公司依约为邹国金提供物业服务，邹国金作为业主，应依约履行交纳物业服务费的合同义务。信德安物业公司主张邹国金支付自2018年10月1日起至2020年3月30日止的物业服务费，符合双方约定，依法可予支持，但信德安物业公司主张的金额有误，经一审法院核算应为1899.13元。根据《前期物业服务协议》的约定，公共水电费用单独按实由全体业主或相关业主分担，信德安物业公司主张邹国金交纳水电公摊费360元，但未提交缴纳水、电费的票据，其提供的历月电费明细，仅能证实该小区的用电量及总电费，无法证实电费由谁缴纳，且其亦无证据证明其中物业用电的具体情况，无法明确应当由业主分摊的电量及电费，故一审法院对该项诉请不予支持。信德安物业公司主张邹国金支付滞纳金，但根据邹国金提供的两张照片及一审法院勘察情况来看，信德安物业公司在卫生保洁、消防和安防设备设施的维护和管理、车辆停放管理等方面确实存在服务不到位的情形，一定程度上也造成了业主不愿意主动缴纳物业服务费，故一审法院对该项诉请不予支持。综上，判决：一、邹国金在本判决生效之日起10日内支付福州信德安物业管理有限公司物业服务费1899.13元；二、驳回福州信德安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福州信德安物业管理有限公司负担8元、邹国金负担17元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，邹国金与信德安物业公司签订《前期物业服务协议》，约定由信德安物业公司提供前期物业服务，信德安物业公司已经提供物业服务，邹国金亦接受了信德安物业公司的物业服务。邹国金以信德安物业公司并未按《前期物业服务协议》《福州市前期物业服务合同》约定履行其合同义务为由主张其有权以拒绝交纳物业费的方式行使抗辩权，但根据《前期物业服务协议》第六章第十七条之约定，信德安物业公司不履行该协议第二章、第五章约定义务的，邹国金有权要求信德安物业公司在合理期限内履行。故邹国金的该项主张没有合同依据，且邹国金拒交物业费的行为，损害的是其他缴费业主的合法权益，故一审法院认定邹国金应当向信德安物业公司支付其欠付的物业费并无不当。综上所述，邹国金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邹国金负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年三月二十四日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋