四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1921民初162号 原告（申请执行人）：通江县住房和城乡建设局。 统一社会信用代码：11513721008836531K。 住所地：四川省通江县诺江镇南街104号。 法定代表人：苟鹏。 委托诉讼代理人：任斌，男，汉族，1965年2月5日出生，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被告（案外人）：何爱芳，女，汉族，1975年10月21日出生，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：刘洪光，四川竞壹律师事务所律师。 第三人：巴中市宏霞房地产开发有限公司。 住所地：四川省巴中市江北云台街市经贸委办公综合楼3-2。 法定代表人：岳世和，董事长。 原告（申请执行人）通江县住房和城乡建设局与被告（案外人）何爱芳、第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司“申请人执行异议之诉”一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通江县住房和城乡建设局及其委托诉讼代理人任斌、岳玉兵，被告何爱芳及其委托诉讼代理人刘洪光到庭参加诉讼，第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告通江县住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1、撤销通江县人民法院（2020）川1921执异94号执行裁定书；2、确认原告享有通江县诺江西路谢家河坝“宏霞国际”项目三期2-1208号（即3号楼1栋2-1208号）住房所有权；3、由被告承担诉讼费。事实及理由：2013年7月26日，被告何爱芳与第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司签订了《预订房意向书》，该《预订房意向书》系预约合同，被告何爱芳向第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司交付定金17.9万元，该定金系履行合同的保证金，并非购房款。被告何爱芳与第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司双方没有按照《预订房意向书》约定签订合法有效的《商品房买卖合同》。被告何爱芳提出执行异议申请不符合《最高人民法院的规定》第28、29条之规定，被告何爱芳对通江县××镇××路××期××号房屋的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原告与第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司“借款合同纠纷”执行一案，2019年11月13日，通江县人民法院作出（2019）川1921执609号之一执行裁定书，裁定将被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司“宏霞国际”项目三期包括2-1208号房屋在内的53套房屋作价16267313元交付给原告抵偿债务。2020年4月24日，原告到通江县房地产管理部门办理商品房备案手续，“宏霞国际”项目三期2-1208号住房已过户给原告，涉案房屋已经执行完毕。被告何爱芳于2020年9月10日才提起案外人执行异议申请，显然不符合《最高人民法院的规定》的相关规定，被告何爱芳应当在执行过程中提出执行异议申请，而本案案涉房屋早在2019年11月13日已经执行完毕并交付给原告所有。为此，2020年12月26日，通江县人民法院作出的（2020）川1921执异94号《执行裁定书》明显错误，应当予以撤销。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望实现原告诉请。 被告何爱芳辩称：我与第三人宏霞公司签订的商品房《预订房意向书》的内容符合商品房买卖合同的特征，实为《商品房买卖合同》，其次我购房在先，法院查封执行在后，因我在外地务工，并不知道法院公告拍卖执行该房，我作为房屋的权利人，有权要求不得对该房进行执行，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年7月26日被告何爱芳与第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司签订了《预订房意向书》，约定何爱芳自愿预订购买“红霞国际”3号楼2单元12楼8号房屋，建筑面积79.14㎡，单价3399元/㎡，在签订协议时何爱芳向巴中市宏霞房地产开发有限公司支付定金179000元，在签订正式《商品房买卖合同》时冲抵房款，下差款项90000元，在“宏霞国际”3号楼办理商品房预售许可证后六个月付清。协议签订后，何爱芳向巴中市宏霞房地产开发有限公司交纳了179000元。另查明，何爱芳在通江县内无房屋登记信息。 同时查明：原告通江县住房和城乡建设局与第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司“民间借贷纠纷”一案，本院于2018年7月9日立案受理，经本院主持调解双方达成了调解协议，本院出具了（2018）川1921民初2099号民事调解书，内容为：一、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司下欠原告通江县住房和城乡建设局借款12158400元，被告定于2019年3月20日前付清，并从2017年9月27日以本金12158400元为基数按年利率11%计息至清偿时止；二、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司下欠原告通江县住房和城乡建设局为其垫支的过渡费合计5362970元，被告定于2019年3月20日前一次性付清；三、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司承担违约金121584元，定于2019年3月20日前付清。调解书生效后，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司未履行调解书确定的给付义务，通江县住房和城乡建设局申请法院执行，本院在执行中于2019年8月15日作出了（2019）川1921执609号执行裁定书裁定对被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司“宏霞国际”项目三期包括2-1208号等78套房屋房屋予以续查封，同时对包括2-1208号房屋在内的58套房屋予以拍卖。经拍卖，因无人竞买流拍。2019年11月13日，本院作出（2019）川1921执609号之一执行裁定书，裁定将被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司“宏霞国际”项目三期包括2-1208号房屋在内的53套房屋作价16267317元，抵偿给申请执行人通江县住房和城乡建设局。对被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司下差申请执行人通江县住房和城乡建设局的费用，因通过网络执行查控系统查询，未找到被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司有可供执行的财产，申请人也未提供被执行人有其他可供执行的财产和线索，在2019年12月26日本院作出了（2019）川1921执609号执行裁定书，裁定终结（2019）川1921执609号案件的执行。2020年9月10日案外人何爱芳对于抵债的一套房屋即“宏霞国际”三期2-1208号房屋提出执行异议，请求终止对“宏霞国际”三期2-1208号房屋的执行，2020年12月26日本院对何爱芳的执行异议审查后，认为何爱芳对“宏霞国际”三期2-1208号房屋享有排除强制执行的权利并作出了（2020）川1921执异94号执行裁定书，裁定中止对巴中市××房××期××号房屋的执行。申请执行人通江县住房和城乡建设局不服，遂提起诉讼。 本院认为：本案争议焦点为被告（案外人）何爱芳对“宏霞国际”三期2-1208号房屋是否享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。被告（案外人）何爱芳于2013年7月26日与巴中市宏霞房地产开发有限公司签订了《预定房意向书》，该《预订房意向书》中约定的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故应认定被告（案外人）何爱芳与第三人签订的《预定房意向书》为商品房买卖合同；其次，何爱芳无其他用于居住的房屋，其三，何爱芳已支付房款179000元，虽然在《预定房意向书》中明确了何爱芳所交的179000元为定金，但该合同系格式合同，且将179000元作为定金，远远超过了总房款269000元的20%，不符合法律规定的定金不得超过主合同标的款的20%，巴中市宏霞房地产开发有限公司出具的179000元收据，也未明确该款为定金，因此应将179000元视为预付房款。综上，被告（案外人）何爱芳的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，对执行标的物享有排除强制执行的权利。故原告通江县住房和城乡建设局的诉讼请求，本院不予支持。原告提出其申请执行第三人巴中市宏霞房地产开发有限公司一案，法院已将本案诉争之房裁定抵偿给了原告，并裁定终结了（2019）川1921执609号案件的执行，该执行程序已经终结，被告（案外人）何爱芳无权提出执行异议。本院认为，被告（案外人）何爱芳作为诉争房屋的权利人，且原告申请执行巴中市宏霞房地产开发有限公司一案并未执行完毕，原告作为申请人受让执行标的，其执行程序终结应当是彻底的、是不可恢复执行的，但本院（2019）川1921执609号执行裁定是可以恢复执行的，因此被告（案外人）何爱芳有权提出执行异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告通江县住房和城乡建设局的诉讼请求。 案件受理费5335.00元，由原告通江县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  伍永明 人民陪审员  屈正琼 人民陪审员  林 军 二〇二一年三月十一日 书 记 员  巩林松