上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18585号原告：支惠萍，女，1952年3月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：揭沪元，上海市普陀区长风法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孟进，上海市普陀区长风法律服务所法律工作者。被告：沈金平，男，1979年2月4日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市徐汇区。原告支惠萍与被告沈金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告支惠萍的委托诉讼代理人揭沪元、孟进，被告沈金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。支惠萍向本院提出诉讼请求：1、解除2019年7月30日支惠萍与沈金平签订的租赁合同；2、判令沈金平支付所欠租金(从合同开始至合同解除日)；3、判令沈金平解除日后支付继续使用费10,000元(月)。诉讼过程中，支惠萍将诉讼请求变更为：1、解除2019年7月30日支惠萍与沈金平签订的租赁合同，沈金平合同解除日迁出徐汇区XX路XXX号XXX室房屋；2、判令沈金平支付所欠租金(从合同开始至合同解除日)6,500元；3、判令沈金平支付滞纳金50,000元(2020年5月至2020年10月31日)；4、判令没收押金10,000元；5、判令沈金平解除日后支付继续使用费10,000元(月)。庭审时，支惠萍又将诉讼请求变更为：1、判令支惠萍与沈金平2019年7月30日签订的租赁合同于2021年1月19日解除，沈金平于合同解除日迁出徐汇区XX路XXX号XXX室房屋并交付支惠萍；2、判令沈金平支付所欠租金总计24,500元(2020年11月前6,500元，2020年11月至2021年1月18,000元)；3、判令沈金平支付违约金即没收押金6,000元；4、判令沈金平支付滞纳金175,500元；5、判令沈金平于判决书生效之日起支付继续使用房屋的费用，标准为每月10,000元；6、本案诉讼费由沈金平负担。事实和理由：2019年7月31日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,约定被告承租原告徐汇区XX路XXX号XXX室房屋。租赁期从2019年8月1日至2021年7月31日，每月租金6,000元。《合同》第四条约定先付后租，三个月一付,不得拖延。超过五天,则视为乙方自动退租，构成违约，除了支付滞纳金，甲方有权收回房屋。《合同》签订后，乙方屡屡违约，拖欠支付租金。特别是2020年5月至7月租金，被告借疫情提出无理要求，遭到拒绝，只支付10,500元，其余至今拒付。另外前期还拖欠2,000元至今未付，被告的行为严重违背社会诚实信用原则，完全没有合同意识，同时严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院要求判如诉请。沈金平辩称，2019年7月31日之前被告已经租了三年，本次是续签合同，租金为每月6,000元，先付后租，双方一直也是相处愉快的，没有严格按照合同付租差两三天确实存在，但提前支付也存在。2019年双方有些不愉快，当时原告和被告承诺，被告承担两年物业费，被告就按照原合同租金续签2年，被告就同意了。续租后，2020年疫情发生了，2020年疫情期间(1月至3月)有三个月被告及家人没来上海，被告当时就和原告商量减免一下租金。当时是说减掉一个月的，被告当时手上就只有1万元，故支付了2020年5月-7月的租金10,500元，还剩1,500元，被告确实拿不出，就要求缓一缓，之后于2020年8月29日补上了1,500元。2020年8月-10月的租金，被告于2020年7月31日支付了17,500元，当时因为房屋维修，用掉了500元。2020年11月起被告就没付租金了，但是被告是要求原告在10月20日至10月31日来拿的，但是原告不来收房租。11月2日被告又发消息让原告来拿房租，原告还是不来。因此，被告认为被告不存在违约，不同意解除合同，但是如果原告坚持要求被告搬离，是可以商量的，因为合同还有6个月就届满了，被告愿意4月底搬。因被告没有违约，所以还是按照每月6,000元来计算使用费，不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：支惠萍系上海市徐汇区XX路XXX号XXX室房屋所有权人，建筑面积61.49平方米。2019年7月30日，支惠萍(出租方，甲方)与沈金平(承租方，乙方)续签《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于上海市徐汇区XX路XXX号XXX室出租给乙方使用。租赁期为24个月，自2019年8月1日起至2021年7月31日止，月租金为6,000元，乙方以转账形式支付给甲方，支付方式：租金按3个月为一期支付，第一期租金于2019年8月1日前支付，以后每期租金提前7日缴纳，甲方收到租金后应以书面签收。若逾期缴纳，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付给甲方滞纳金，如乙方逾期支付租金超过5天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋。租房押金：1、双方议定租房押金为6,000元，乙方同意于2019年7月30日一次支付给甲方。3、因乙方违反本合同约定，而产生的违约金，损害赔偿金以及所欠的租金等费用，甲方可在租房押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内不足。4、合同期间，甲、乙双方需认真履行本合同，不得无故违约，如若违约，则违约一方向未违约的一方支付违约金6,000元整。合同第十四条约定：租金不含发票，合同期为2年，合同到期后自动终止，押金由上次合同顺延，水电煤顺延，乙方支付保安保洁费。合同还对双方的其他权利义务作了约定。续签合同签订后，被告及家人继续使用租赁房屋。2019年10月28日，被告支付了2019年11月至2020年2月三个月租金18,000元；2020年2月1日，被告支付了2020年2月至4月的房屋租金18,000元；之后，新冠疫情爆发，被告与原告协商减免租金，双方口头同意减免一个月的租金，但被告未按约定支付12,000元租金，于2020年5月10日支付了10,500元，尚欠1,500元。之后，原告于2020年7月向本院起诉要求解除合同、被告支付欠租等。本院立案后，向被告送达诉讼材料，但被告未予配合，本院依法向被告公告送达。在此期间，被告于2020年7月31日支付2020年8月至10月租金17,500元(被告称扣除房屋维修费500元)，于2020年8月29日向原告支付1,500元。被告于2020年10月20日、11月2日通过微信要求原告自己来收取房租，原告未予回应。庭审时，被告到庭，原告则当庭变更诉请，要求判如诉请。被告则以辩称理由坚持自己的观点。庭审中，被告愿意支付2020年11月至2021年1月的房屋租金18,000元，原告方当庭收取，原告方并表示疫情期间同意减免一个月租金的前提条件是被告按时支付12,000元，但被告并未按时足额支付，故原告不再同意减免一个月租金，要求被告支付欠租，对于被告主张的房屋维修费500元，同意在租金中抵扣，坚持要求被告按合同约定支付滞纳金。被告则表示双方较长时间合作，被告根本没想过违约，因此也没看5%的违约条款，是原告不来收房租，所以被告不付，被告并未违约，如果要被告承担违约责任，违约金的计算标准太高。由于双方各执己见，致调解不成。审理中，被告于2021年2月1日支付原告2021年2月至4月的房屋租金18,000元。现原告仍坚持自己的诉请，被告则不同意解除合同。以上事实，除双方当事人陈述外，另有原告提供的不动产权证、房屋租赁合同、银行账户明细，被告提供的微信记录等证据证实，经庭审质证，双方并无异议，本院予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律法规的相关规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然租赁合同中约定房屋租金先付后用的原则，逾期超过5天的则视为被告自动退租，原告有权收回房屋，但从查明的事实来看，多年来被告作为承租人付清了全部租金，履行了合同主要义务，且从租金的实际支付情况看，原告在对方轻微违约行为发生后一定期间内未提出异议，对于被告支付的租金亦已接受，因此，原告依此合同条款主张解除租赁合同，依据并不充分，本院考虑双方长期以来的实际履行情况，考虑租赁合同的稳定性，且被告也已付清了2021年4月之前的租金，而之后距离合同届满也仅剩三个月，该合同仍有较好的继续履行条件等因素，故原告要求确认合同已解除、被告返还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，本院难以支持。关于原告主张的欠租，双方曾协商疫情期间原告同意减免一个月的租金，但前提条件是被告按时足额支付剩余租金，但由于被告违约未按时足额支付租金，故原告不再同意减免，理由成立，本院予以准许，故被告理应支付尚欠租金6,000元。被告在履行合同过程中，逾期支付租金，虽然其通过微信要求原告来收取，原告未作回应有一定责任，但合同约定租金以转账方式支付，而且之前的租金被告均通过转账支付，原告收取租金的通道畅通，现被告违约未支付租金，应承担相应的违约责任，因此原告要求被告支付逾期支付房租滞纳金，本院可以支持，但双方约定违约金明显过高，本院适当予以调整，具体数额由本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素酌情予以判处。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、沈金平于本判决生效之日起十日内支付支惠萍2020年5月至2020年7月期间欠租6,000元；二、沈金平于本判决生效之后起十日内支付支惠萍2021年1月19日前逾期支付租金滞纳金6,000元；三、驳回支惠萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，由支惠萍负担550元，沈金平负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  史建红人民陪审员  浦 山人民陪审员  盛竹君书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。