宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终5340号 上诉人（原审原告）：宁夏回族自治区医院评价指导服务中心，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区庆祥街**。 法定代表人:张泽勤,该中心主住。 委托诉讼代理人：安明，宁夏国禾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:郗庆军，男，1974年11月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：田晓，宁夏天器律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:宁夏家园房地产开发有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心**楼**/div> 法定代表人:纳树德,该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心与被上诉人郗庆军、宁夏家园房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初8784号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理，上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心的委托诉讼代理人安明、被上诉人郗庆军的委托诉讼代理人田晓、被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏回族自治区医院评价指导服务中心上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判（1）、确认被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司与被上诉人郗庆军签订的金凤区庆祥街120号安雅苑8、9号办公楼103室房屋买卖合同无效；（2）、依法撤销宁（2020）金凤区不动产权第×××××号不动产登记；（3）、依法确认金凤区庆祥街120号安雅苑8、9号办公楼103室房屋归上诉人所有。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审查明事实不清，遗漏被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司在规划图纸中明确备注承诺：“此规划中的8#9#办公楼系我公司返还给自治区卫生厅医疗器械检修所拆迁安置楼”的事实，该确认范围面积与实际测量的面积5220.98平米一致，故案涉房屋归上诉人所有。依据宁夏家园房地产开发有限公司与医疗器械检测中心签订的《移交协议》可以看出，宁夏家园房地产开发有限公司向医疗器械检测中心移交的房屋为8、9号整栋楼办公楼（包含其中102室、103室），案涉屋8、9号办公楼103室显然属于8、9号办公楼的组成部分；该整栋办公楼自家园地产公司交付后，一直处于医疗检测中心的实际控制，宁夏回族自治区医疗器械计量中心于2016年7月27日向银川市物业管理办公室缴纳安雅苑8、9号办公楼建筑面积5220.98平米的物业专项维修资金261049元。依据银川市房地产测绘中心测绘报告8、9号楼实际面积为5220.98平米。依据上述事实，宁夏回族自治区医疗器械计量检测中心与宁夏家园房地产开发有限公司签订的《房地产迁建协议》虽然约定房屋面积为5000平米，但宁夏家园房地产开发有限公司以备注承诺的形式，确定了8、9号楼整体返还给医疗器械中心，并在图纸中标明界址加盖公司印章，该确认范围面积也与实际测量的面积5220.98乎米一致，故宁夏家园房地产开发有限公司实际交付面积为5220.98平米，上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心取得8、9号办公楼实际面积为5220.98平米，案涉房屋应归上诉人所有。二、被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司与被上诉人郗庆军签订恶意串通签订的房屋买卖合同无效，应依法撤销宁(2020)金凤区不动产权第×××××号不动产登记。1．郗庆军并未提交支付购房款的任何凭证，也不能证明其支付取得上述房屋相应对价，只以家园地产出具的购房发票，并不能达到郗庆罕交付购房款的证明日的。该事实恰恰能够证明，宁夏家园房地产开发有限公司在未取得购房款的情况下给郗庆军出具购房发票，与郗庆军恶意串通，损害国家利益的事实。2．自宁夏家园房地产开发有限公司承诺2014年3月底为医疗器械检测中心办理房产证以来，医疗器械中心多年来一直要求家园地产为其办理房产证，并于2019年4月至l2月期间通过诉讼方式向家园地产主张办理房产证，但因8、9号办公楼当时未办理不动产首次登记，不能办理不动产登记证致使8、9号楼一直不能取得产权证，2019年12月，医疗器械检测中心起诉家园地产二审过程中，宁夏家园房地产开发有限公司于2019年12月11日，在医疗检测中心不知情的情况下对安雅苑8、9号办公楼办理不动产首次登记，登记在宁夏家园房地产开发有限公司名下，仅过了6天后于12月17日与被告郗庆军恶意串通签订了安雅苑8、9号办公楼103室房屋买卖合同，并为郗庆币办理不动产登记。郗庆军在购买案涉房屋时未支付价款，也未按照交易习惯实地勘验房屋情况，未尽到买房人购买房屋合理的审查义务情况下购买案涉房屋。二被告明显存住恶意合谋占有国有财产的嫌疑。三、案涉房屋系折迁置换房屋，被拆迁入具有优先权取得案涉房屋的权利，应依法确认案涉房屋归上诉人所有。宁夏家园房地产开发有限公司与医疗器械检测中心签订的《房地产迁建协议》系拆迁代建的合同关系，并非房屋买卖合同关系，拆迁代建协议作为一种特殊的合同，是拆迁人以其建造与被拆迁人享有有权的被拆迁房屋进行互易的协议。被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的代为建设、补偿安置房屋则是尚未建成或易地购买的房屋，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁入与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁入予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定将被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力，即被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，第三人的物权变动不得对抗被拆迁入的物上请求权，对于案涉房屋医疗器械检测中心具有物权优先权。2019年6月宁夏回族自治区卫生健康委员会撤销了医疗器械检测中心其资产及债权移交给自治区医院评价指导服务中心。上诉人依法取得案涉房屋的权利。 宁夏家园房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不应得到法庭支持。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 郗庆军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法作出的判决结果正确，且合法有效。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。依据物权法司法解释第18条第1款的规定，本案郗庆军全额支付房款办理房产不动产登记，取得了房屋的所有权登记。 宁夏回族自治区医院评价指导服务中心向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认被告宁夏家园房地产开发有限公司与被告郗庆军签订的金凤区庆样街120号安雅苑8、9号办公楼103室房屋买卖合同无效;2.依法撤销宁(2020)金凤区不动产权第×××××号不动产登记;3.依法确认金凤区庆祥街120号安雅苑8、9号办公楼103室房屋归原告所有;4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年4月16日，宁夏回族自治区医疗器械计量中心（甲方）与被告宁夏家园房地产开发有限公司（乙方）签订《房地产迁建协议》，约定，乙方对自治区人民医院二门诊以南、唐徕渠以西地段城市规划改造项目选址四至范围为:东至唐徕渠;南至银凤小区住宅楼;西至卫生厅家属楼;北至区人民医院二门诊部。其中甲方标的面积约6.5亩(以土地使用权宗地图为准)。第二条办公楼迁建、返还房屋地址、面积：1、乙方迁建甲方的办公楼及其它建筑物,乙方不再向甲方支付新旧房屋面积差价。2、乙方在银川市金凤区庆祥街122号宗地为甲方建设办公楼及附属设施。其中包括:(1栋5层(局部3层)临街办公楼(东西向和南北向),其中土地面积为4.85亩,房屋面积为5000平方米、由乙方负责办理《土地证书》《房产证书》等相关手续并缴纳相关税费,产权归甲方所有;(2)建设可停放自行车56辆车棚一座;(3)按照规划设计要求总体布局南、西、北三面围墙、消防通道、进出庭院大门及院内绿化。 （2019）宁01民终3790号民事判决书已生效，该判决书中载明，2012年11月30日，被告宁夏家园房地产开发有限公司向宁夏医疗器械计量检测中心，出具证明，载明：“根据迁建协议，我公司在银川市金凤区庆祥街122号宗地，为宁夏医疗器械计量检测中心置换土地4.86亩，用于建设5000平米办公楼。该土地无担保、无抵押、无质押。办公楼建成后，我公司协助为宁夏医疗器械计量检测中心办理土地使用证、房屋产权证等相关手续。” 2013年11月27日，宁夏回族自治区医疗器械计量中心（乙方）与被告宁夏家园房地产开发有限公司（甲方）签订《宁夏回族自治区医疗器械计量中心办公楼移交协议》，根据甲乙双方签订的《房地产迁建协议》，由甲方为乙方建设的庆祥家园8号楼、9号楼（即：宁夏回族自治区医疗器械计量中心办公楼），经银川市建筑工程质量检验部门验收为合格工程。现就办公楼移交相关事宜签订如下：第一条、经双方协商,定于2013年11月27日甲方将办公楼正式交付乙方使用,双方依照以此协议办理交接手续。第二条、甲方于2013年11月26日前,将施工单位存放在办公楼内部存放的物品、占用房间全部搬出,并将卫生清理干净第三条按照双方签订的《房地产迁建协议》,办公楼房屋权及土地使用权归乙方所有。由甲方负责向国家相关部门申请办理办公楼《房产证书》、《士地证书》,争取于2014年3月底前交付给乙方。 2019年6月14日，中共宁夏回族自治区卫生健康委员会党组，印发自治区卫生健康委党组关于印发直属事业单位机构编制调整实施方案的通知（宁卫党发【2019】82号）党组文件，通知中设置自治区医院评价指导服务中心等机构，撤销自治区医疗器械计量检测中心等机构。完成撤销和新设置单位工作交接,自治区卫生健康综合服务中心在卫生计生监督局原址办公,自治区医院评价指导服务中心在医疗器械计量检测中心原址办公。人事与老干部处负责编制划转、人事关系转接、人事档案移交等具体工作;财务审计处负责资产、债权债务清查和移交,自治区卫生计生监督局资产和债权债务移交自治区卫生健康综合服务中心,自治区医疗器械计量检测中心资产和债权债务移交自治区医院评价指导服务中心;机关党委负责调整涉及单位党组织设置和党员组织关系转接;办公室负责撤销单位档案、办公场所移交等具体事宜;纪检监察组负责全过程监督。 2019年11月25日，银川市房地产测绘中心就安雅苑8、9号办公楼出具《银川市房产测绘成果报告书》，总建筑面积5220.98㎡，其中1层03室为112.01㎡，1层02室为95.92㎡。 被告宁夏家园房地产开发有限公司与被告郗庆军签订《银川市商品房买卖合同》，被告郗庆军购买安雅苑8、9号办公楼1层03办公楼，总价款1680150元。2020年6月5日，被告宁夏家园房地产开发有限公司向被告郗庆军开具额度为680150元、1000000元增值税普通发票。并将该房屋登记至被告郗庆军名下。 一审法院认为，被告宁夏家园房地产开发有限公司与宁夏回族自治区医疗器械计量中心签订的《房地产迁建协议》合法、有效，双方应依约履行。原告作为宁夏回族自治区医疗器械计量中心债权债务的承继方应受该协议约束。协议中明确约定被告宁夏家园房地产开发有限公司向宁夏回族自治区医疗器械计量中心交付面积为5000平方米。被告宁夏家园房地产开发有限公司向宁夏回族自治区医疗器械计量中心出具证明中亦为建设5000平方米办公楼。被告宁夏家园房地产开发有限公司向宁夏回族自治区医疗器械计量中心实际交付1层01室及2-5层，面积共计5013.46平方米，符合迁建协议约定。原告未提供有效证据证明被告宁夏家园房地产开发有限公司与被告郗庆军签订《银川市商品房买卖合同》无效等，原告诉请确认房屋买卖合同无效、撤销不动产登记、确认涉案房屋归原告所有，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告宁夏回族自治区医院评价指导服务中心的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告宁夏回族自治区医院评价指导服务中心负担。 二审中，上诉人为证明其主张，向法庭提交了《关于自治区疾病预防控制中心迁建项目收储抵顶有关事宜的报告》、《宁夏回族自治区医疗器械计量检测中心清算审计报告》，证明：被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司承诺并明确标注规划中8#、9#办公楼系返还上诉人拆迁安置楼后，国土局银川市国土资源局确认收储办公楼面积为5220平米。经清算组审计办公楼面积为5220.98平方米，案涉房屋系上诉人财产。 宁夏家园房地产开发有限公司对《关于自治区疾病预防控制中心迁建项目收储抵顶有关事宜的报告》的三性及证明目的均不予认可，该证据系复印件，对其真实性无法核实，另即便系真实的，但通过其文件中所显示的内容能够看出案涉5220平米办公及土地的归属是卫生计生委单方提请，而并非经家园公司及不动产登记相关部门的认定，该文件不能发生物权确定的效力及法律后果。对《宁夏回族自治区医疗器械计量检测中心清算审计报告》的三性及证明目的均不予认可。该证据系第三方出具，其所显示的内容均系计量检测中心单方提供，故对其真实性、合法性无法核实，该文件不能发生物权确定的效力及法律后果。 郗庆军质证意见同家园公司的质证意见一致。 被上诉人未提交新证据。 经审查，上诉人提交的证据不是二审期间的新证据，且上述证据不能达到其证明目的，故本院予以采信。 二审查明，被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司在规划图纸中备注：“此规划中的8#9#办公楼系我公司返还给自治区卫生厅医疗器械检修所的拆迁安置楼”。 2019年，宁夏回族自治区医疗器械计量检测中心向金凤区人民法院提起诉讼，诉请宁夏家园房地产开发有限公司为其办理金凤区庆祥街120号的办公楼竣工备案手续和产权登记手续，因竣工备案不属于法院民事案件调整范围，该楼尚未竣工备案，故本院于2019年12月19日作出的（2019）宁01民终3790号判决未支持宁夏回族自治区医疗器械计量检测中心的诉讼请求。 2019年12月17日，被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司与被上诉人郗庆军签订涉案《银川市商品房买卖合同》。位于金凤区庆祥街**安雅苑8、9号办公楼103室登记在被上诉郗庆军名下，产权证号为宁（2020）金凤区不动产权第×××××号。 二审查明的其它事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案存在以下几个焦点问题：一、本案被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司应向上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心返还拆建房屋的面积认定问题；二被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司与被上诉人郗庆军之间签订的房屋买卖合同效力问题；三、涉案8#、9#楼103室房屋权属问题及该房屋产权登记应否撤销问题。 一、关于本案被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司应向上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心返还拆建房屋的面积认定问题。被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司与宁夏回族自治区医疗器械计量中心签订的《房地产迁建协议》并未约定具体的拆迁建筑面积和补偿面积比例，而是约定宁夏家园房地产开发有限公司迁建宁夏回族自治区医疗器械计量中心的办公楼及其它建筑物,宁夏家园房地产开发有限公司不再向宁夏回族自治区医疗器械计量中心支付新旧房屋面积差价，被上诉人家园房地产开发有限公司亦在规划图纸中备注8号楼、9号楼系返还给自治区卫生厅医疗器械检修所的拆迁安置楼。2013年11月27日，宁夏回族自治区医疗器械计量中心与被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司签订《宁夏回族自治区医疗器械计量中心办公楼移交协议》载明，双方移交的也是8号楼、9号楼整栋楼，且该8、号楼、9号楼已按约定实际交付上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心，故《房地产迁建协议》中约定的面积5000平方米应为规划预测面积，不应最作为本案被上诉人返还上诉人的房屋面积。 二、关于被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司与被上诉人郗庆军之间签订的房屋买卖合同效力问题。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，据前述迁建协议和移交协议载明情况，被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司对于双方之间为整栋楼安置的约定应当是明知的，二被上诉人签订房屋买卖合同的时间为2019年12月，此时被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司已经将涉案的8#、9#楼整体移交给了上诉人，上诉人向被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司主张涉案8#、9#楼办理产权证的诉讼正在进行中，本案被上诉人郗庆军并未实地查看了解房屋使用现状，且二被上诉人虽签订房屋买卖合同，但未向法庭提交支付房款的凭证，故可以认定二被上诉人系恶意串通，损害国家利益，其行为被认定为无效，故本院对上诉人诉请确认二被上诉人之间签订的涉案房屋买卖合同无效的诉请予以支持。 三、关于涉案8#、9#楼103室房屋权属及该房屋产权登记应否撤销问题问题。该房屋现登记在被上诉人郗庆军名下，但因其买卖合同无效，被上诉人郗庆军取得物权登记的法律基础无效，其不应享有涉案房屋物权。上诉人依据与被上诉人家园房地产开发有限公司之间签订《房地产迁建协议》，享有要求被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司协议办理房产证的权利，该权利系基于合同之债的请求权，上诉人不能依此直接确认物权，故对上诉人主张8#、9#楼103室房屋归其所有的诉请本院不予支持。不动产的登记系行政行为，人民法院在处理民事案件中无权对该行政行为直接作出撤销的判决，故本对原告要求撤销（2020）金凤区不动产权第×××××号不动产登记的诉请不予以支持。 综上，上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心的部分上诉请求不能成立，一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，在法律、司法解释另有规定外，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初8784号民事判决书； 二、确认被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司与被上诉人郗庆军于2019年12月17日签订的《银川市商品房买卖合同》无效； 三、驳回上诉人宁夏回族自治区医院评价指导服务中心一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人宁夏家园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二一年三月二十二日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。