广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9412号原告：东莞市和联房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：杨庭新，总经理。委托诉讼代理人：黄建基，广东林贤律师事务所律师。被告：孙美琴，女，1975年3月2日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为K384861（2），港澳居民来往内地通行证号码为H00064887。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。原告东莞市和联房地产经纪有限公司诉被告孙美琴居间合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄建基、被告的委托诉讼代理人杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告立即向原告支付中介服务费12000元；2.被告支付利息（以12000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2020年4月20日起计至付清之日止）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告委托原告将其名下位于广东省东莞市樟木头镇龙珠广场二座六楼C室的房子（粤2017东莞不动产权第0195277号）放盘出售。2020年4月18日买家姚梅珠找到原告并且和被告确认房子的总价为510000元，在三方确认好合同条款之后，买家姚梅珠确认购买案涉房产并支付了定金20000元（由原告代收），且在原告处签订了和被告相同的合同。原告于2020年4月19日把合同电子版发给被告确认签字，被告于当天确认无误后把签名处的那一页签名后发给原告，并承诺第二天把该合同邮寄给原告。但是到了第二天，被告以其他买家出价高于姚梅珠的价格为由出售给第三人。原告认为姚梅珠与被告的房屋买卖合同已经成立，原告的居间服务已经完成。根据合同条款，违约方需要支付中介费。被告辩称，被告不同意原告提出的全部诉讼请求，原告的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据。第一、若姚梅珠与被告孙美琴进行买卖房屋的交易，应事先签订书面的房屋买卖合同。房屋买卖涉及的标的额较大，手续较为复杂，为保护买卖双方的合法权益，维护市场交易秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，买卖双方最终达成买卖房屋合意，应当签订书面的房屋买卖合同（即所有合同当事人在合同原件上签字和盖章），否则双方并无达成交易。第二、被告从未收到过有关案涉房屋买卖合同的定金亦没有委托原告收取定金，原告收取姚梅珠定金的行为为无权代理的行为。首先，根据《中华人民共和国担保法》等法律法规规定，债务人可向债权人支付定金作为债权担保，但在此案中，被告从未收取姚梅珠的任何定金或其他款项，也从未通过任何方式委托原告收取任何定金或其他款项，原告所谓的代收姚梅珠定金20000元的行为为无权代理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，在被告不追认原告上述无权代理行为的情况下，原告收取姚梅珠支付定金20000元的行为并不对被告产生任何的法律效力，并且原告应根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，承担对姚梅珠的赔偿损失等经济和法律责任。原告没有提供确切的证据证明姚梅珠所支付的款项为购买涉案房屋的定金。原因在于原告为房屋中介，手握多套房屋可出售，姚梅珠支付款项并没有备注为什么用途什么性质，即使为购买房屋定金也无法证实为购买被告房屋的定金；收据为原告单方手写，没有任何的证明力。被告亦没有收到任何有关出售涉案房屋的购房款。被告从未委托原告代收定金事项，原告对于上述事实并没有提交有关证据加以说明，应当承担举证不能的后果。第三、案涉《房地产买卖合同》并未成立生效，对被告不产生任何的约束力。据原告提供的《房地产买卖合同》复印件可知，被告从未在《房地产买卖合同》尾部落款处签字和按指印，即被告与原告、姚梅珠从未签订过《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和《房地产买卖合同》第十三条规定：“本合同连同附件共三页，经三方签字盖章后生效”，现被告未在书面合同上签字和按指印，且原告擅自收取定金的无权代理行为并不符合《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，被告孙美琴也没有交付涉案房屋，因此，《房地产买卖合同》并未达到法定和当事人意定的成立生效条件，涉案房屋买卖合同交易不成立，三方之间不存在任何房屋买卖关系和居间合同关系，被告对原告、姚梅珠不负有任何合同义务，亦无需承担任何违约责任，更不存在一房数卖的情况。本院经查明认定事实如下：原告提供的《房地产买卖合同》显示，卖方为被告孙美琴，买方为姚梅珠，原告和联公司作为经纪方，约定如下：买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于东莞市樟木头镇龙珠广场二座六楼C室的所有买卖条件达成一致意见，该物业建筑面积为65.1平方米，,房产证号为0195277，该物业未办抵押登记，买卖双方同意就该物业总楼价为510000元，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方首期楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，买方应向经纪方支付佣金12000元，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。合同附件显示，签订本合同时支付20000元作为定金，剩余楼价款490000元买方应在到香港律师办理全权委托当天支付。《房地产买卖合同》买方处有姚梅珠的签名及摁印，日期为2020年4月18日。被告孙美琴对《房地产买卖合同》不予确认，主张该合同上没有被告孙美琴的签名及摁印。原告员工于2020年4月19日00:28向被告孙美琴发送信息称“我以为你要先看没问题了我们发过去给你签的，不好意思，明早马上发，你早点休息”，并于2020年4月19日00:41向被告孙美琴发送了《房地产买卖合同（2017011）》的word文档。原告员工于2020年4月19日09:39向被告孙美琴发送信息称“没问题的话就打三份，在卖方哪里签名盖右手食指手指摸就可以了”，被告孙美琴回复“好的，今一早去行山，要回家才能打印，再通知你”。原告员工于2020年4月19日20:20向被告孙美琴发送信息称“孙小姐你看完了没，刚才客户说有其他地产推给她一个楼层高的也是这个价格，客户说明天抽时间去看看，你这边如果没问题尽快吧免得客户到处去看啦”。随后，被告孙美琴将签名及摁印的合同拍照并发给原告员工。原告员工回复“你签好了麻烦你寄给我，地址广东省东莞市×××××××××××××和联地产”。2020年4月20日15：18，原告员工向被告孙美琴发送信息称“孙小姐你现在确定不卖给我们了吗……”，被告孙美琴回复“已收订金，不好意思”。被告孙美琴对该证据的真实性予以确认。在（2020）粤1973民初9421号案件庭审中，被告孙美琴确认原告通过微信发送给其的房屋买卖合同与姚梅珠签署的房屋买卖合同内容一致。原告提交的微信聊天记录显示，原告员工于4月17日上午11:20向姚梅珠发送信息“珠珠姐，龙珠有个6楼，66平，51万实收”，姚梅珠回复“带我去看在哪个门口就可以的啦，看哪个门口就可以啦，不一定是进去看的，没问题的，差不多都知道户型的啦”。姚梅珠发送信息称“这个合同你拍给我看一下，我看到刚才忘记拍合同啦，我要拍一张给我看的”。4月18日晚上18:39，原告员工向姚梅珠发送信息“稍等下，我们用电子版打印一份，直接发给业主那边，就不用寄过去了又浪费时间了，等业主签了寄过来。你在签”，姚梅珠回复“好”。2020年4月18日17:14:23，姚梅珠向原告人员转账20000元，原告提交了转账记录截图，截图中显示备注为龙珠二座六楼C定金。原告提交的粤（2017）东莞不动产权第0195277号证书显示，案涉房屋（东莞市樟木头镇龙珠广场二座六楼C室），权利人为被告孙美琴。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、定金转账记录、微信聊天记录、房产登记证，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。被告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。应参照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉原告的住所地、案涉争议的房产位于内地，且庭审中各方当事人均选择适用内地法律，故本案应以内地法律作为本案解决争议的准据法。本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否成立及生效；二、被告孙美琴是否应当支付原告佣金。关于焦点一，从原告与姚梅珠的微信聊天记录可知，双方已经就案涉房屋交易的相关条件达成了一致，姚梅珠于2020年4月18日向原告人员转账20000元，并备注为龙珠二座六楼C定金，为节省时间，原告员工向姚梅珠表明由被告签名寄过来后再给姚梅珠签名，姚梅珠表示同意。原告员工通过微信发送给被告房屋买卖合同的电子版，被告打印电子版，并在打印件上签名及摁印后，拍照并发给原告员工。被告确认原告员工通过微信发送给其的房屋买卖合同与姚梅珠签署的房屋买卖合同内容一致。被告的该行为表明其已签署了案涉房屋买卖合同。故本院认为，案涉房屋买卖合同已经成立并生效。关于焦点二、被告作为违约方，按照《房地产买卖合同》的约定，应向原告支付佣金。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条第一款“房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬；居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。”的规定，原告实际上确因被告的违约行为导致合同解除减少了服务项目，故本院依据《房地产买卖合同》的约定，酌定被告应向原告支付佣金8000元。《房地产买卖合同》约定在签订合同当天向经纪方支付佣金，被告于2020年4月20日向原告表明不履行合同，故对于原告要求被告支付利息（以8000元为本金，从2020年4月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，判决如下：一、被告孙美琴应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市和联房地产经纪有限公司支付佣金8000元及利息（以8000元为本金，从2020年4月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市和联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103元（原告已预交），由原告东莞市和联房地产经纪有限公司负担35元，被告孙美琴负担68元。如不服本判决，原告东莞市和联房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内及被告孙美琴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  柯金玲审判员  刘先军审判员  莫秀波二〇二一年三月十日书记员  黎秀轩祁子力附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。书记员黎秀轩