陕西省西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2020）陕0116民初13854号 原告：古金庭，男，汉族，1981年3月13日生，住河北省沧州市青县。原告：王培培，女，汉族，1981年6月15日生，住址同上，。共同委托诉讼代理人：宣璇、王璐瑶，（实习），陕西永嘉信律师事务所律师。被告：西安盛世怡居房地产营销策划有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：韩冬，系该公司经理。被告：韩冬，男，1992年9月4日生，汉族，住西安市鄠邑区。被告：陈健，男，汉族，1991年7月5日生，住山东省肥城市。原告古金庭、王培培与被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司（以下简称西安盛世怡居公司）、韩冬、陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告一签订的《西安市房屋租赁委托代理合同》、《装修协议书》和《装修补充协议》；2、判令三被告返还装修款40000元，并自2019年11月10日起支付利息直至实际给付之日止；3、判令三被告自2020年2月1日至2020年6月30日止共同支付原告房屋租金14465元、物业费635元，并自2020年7月1日起支付该费用的利息至实际给付之日止；4、判令三被告支付违约金8679元；5、判令被告承担原告房屋内的建筑垃圾清运费3000元，并自原告支付之日开始支付利息至实际给付之日；6、判令三被告承担连带责任；7、判令三被告承担本案的诉讼费。事实及理由，两原告为夫妻关系，于2004年12月1日结婚。2019年11月21日原告王培培与西安XX公司签订了《商品房预售合同（现售）》，购买了位于西安市XX区XX路XX段XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为76.11平方米。购房合同签订后，原告以银行贷款的方式付清了房款，该房为两原告的夫妻共同财产。购房合同签订后，2019年11月21日西安盛世怡居公司与原告古金庭签订了《西安市房屋租赁委托代理合同》。双方约定，由原告将房屋租赁给被告用于经营民宿，租期自2020年2月1日起至2025年1月31日止共5年，租金每月2893元。被告称因其经营民宿需风格统一，故要对房屋进行统一装修，并要求原告出资委托他们进行装修。2019年9月30日，双方又签订了《装修协议书》、《装修补充协议》，约定由原告出资57000元装修款，被告对房屋进行室内装修并包括家电、家具等，原告先付装修款的70%，等硬装结束后，由原告于三日内将剩余装修款支付至被告，原告遂依据被告韩冬的要求向其转账40000元。被告承诺于2020年春节前完工，但时至今日房屋内不仅没有装修，且到处堆放着建筑垃圾。被告韩冬作为被告盛世怡居公司的唯一股东，其未实缴出资，个人财产与公司财产混同，其应与被告盛世怡居公司承担连带责任。被告陈健与原告一直接洽装修事宜，其与被告韩冬为合伙关系，其亦应向原告承担赔偿责任。被告盛世怡居公司、韩冬、陈健未到庭，未答辩。经审理查明，两原告为夫妻关系，于2004年12月1日结婚。2019年11月，原告王培培与西安XX公司签订《商品房预售合同（现售）》，约定由原告王培培购买西安市XX公司开发的位于西安市长安区XX路XX大道XX小区XX幢XX单元XX层XX号的房屋。合同约定房屋建筑面积为76.11平方米，套内面积为54.28平方米，房屋单价为9300元/平方米，总价款为707823元，原告于2020的1月17日前支付首付款217823元，余款490000元于2021年3月15日前全部交清，该房屋起居室的内墙、顶棚、室内地面，厨房的地面、顶棚，卫生间的地面、顶棚均为水泥腻子抹平，厨房、卫生间的墙面为水泥砂浆刮毛。2019年11月21日，原告古金庭与被告盛世怡居公司签订了《西安市房屋租赁委托代理合同》。2019年9月30日，原告古金庭与被告盛世怡居公司又签订了《装修协议书》、《装修补充协议》。上述《房屋租赁委托代理合同》约定，由被告盛世怡居公司租赁案涉房屋，且其有权出租该房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，有权向承租人收取租金；租赁委托代理期限共计5年，自2020年2月1日至2025年1月31日；房屋租赁标准为每月2893元，每月25日为付租日；租赁委托代理期限内，原告不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、煤气费、物业管理费、房屋租赁税费、清洁费、上网费、室内设施维修费；被告盛世怡居公司代为原告管理房屋钥匙，必须定期对房屋进行查看并管理；出租代理期间，原告同意被告盛世怡居公司将代理事宜全部或部分转委托给他人；被告盛世怡居公司未按规定划付租金且在原告催缴后逾期达3个工作日以上的，原告有权单方解除合同，被告盛世怡居公司还应按月租金的300%向原告支付违约金。合同签订后，截止原告起诉时，被告一直未向原告支付房屋租金。上述《装修协议书》约定，被告盛世怡居公司负责装修，原告承担装修费，装修费用为800元/平；合同签署日，原告向被告盛世怡居公司支付装修款的70%，共计40000元。上述《装修补充协议》约定，原、被告双方对房屋租赁委托代理合同及装修协议做出补充，即装修费用于签订装修协议当日支付总费用的70%，房屋水电使用材料为水管材料品牌为日丰管或同品质材料，电路材料品牌为津成电线2.5平方和4平方电线或同品质材料，墙体改造方案根据具体施工情况并经双方共同商议结果为准，整屋电路插板以家用标准进行预留，委托代理过程中房内软装及硬装维修责任由被告盛世怡居公司负责，委托代理合同期满，被告盛世怡居公司应保证该房屋软装及硬装所有东西正常使用，硬装结束由原告负责验收，签字确认验收合格，原告应于三个工作日内将剩余装修费向被告盛世怡居公司缴纳。2019年11月21日，被告西安盛世怡居公司出具授权委托书，载明委托被告陈健作为其公司的委托代理人，办理关于XX室的租赁事宜。上述合同及协议，落款处原告古金庭签名并按指印，被告盛世怡居公司加盖了印章并有被告陈健作为经办人签名。时至原告起诉时，涉案房屋未进行任何装修，堆放了其他房屋装修后的建筑垃圾。原告收回涉案房屋后，雇请他人将房屋内垃圾进行了清理，为此支出费用4800元。原告支出2019年11-12月电梯费59.7元、暖气费529.7元、生活垃圾处理费12元、物业管理费182元，共784元。以上事实有《商品房买卖合同》、《房屋租赁委托代理合同》、《装修协议书》、《装修补充协议》、结婚证、授权委托书、转账凭证、收款收据、工商信息档案、物业费收费收据、视频、垃圾清运收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告盛世怡居公司就承租原告房屋并进行装修后对外出租达成一致后，双方签订了《房屋租赁委托代理合同》、《装修协议书》及《装修补充协议》，虽然租赁合同与装修协议分属两个不同的合同关系，但两者间有前后的承继性，两者的相对人相同，两者统一装订在一起形成了一个整体，装修补充协议对两者相关内容均进行了补充，房屋租赁委托代理合同应为主合同，装修协议书应为从合同，现原告将两个纠纷同时起诉并无不当，为方便诉讼，租赁合同纠纷和装修协议纠纷可一并审理。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告盛世怡居公司经协商签订《房屋租赁委托代理合同》、《装修协议书》及《装修补充协议》，前述合同、协议不违反相关法律强制性的规定，应为有效，对双方均具有约束力。虽然原告与被告盛世怡居公司签订的是房屋租赁委托代理合同，但结合合同内容分析，该合同应为出租人允许承租人转租的租赁合同，并非委托代理合同，原告与被告盛世怡居公司实际为房屋租赁合同关系。当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告与被告盛世怡居公司签订上述合同、协议后，被告盛世怡居公司未按期向原告支付租金，未按期将涉案房屋装修完毕，已构成根本违约。现原告要求与被告盛世怡居公司解除双方所签订的房屋租赁委托代理合同、装修协议书、装修补充协议之请求，于法有据，依法应予以支持。原告于2020年9月向本院递交了起诉状，本院于2021年3月2日向各被告完成了起诉状副本的送达，故上述合同、协议已于2021年3月2日解除。公民合法的民事权益受法律保护。同时，当事人应按照约定全面履行自已的义务。此外，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据原告与被告盛世怡居公司所签订的《房屋租赁委托代理合同》的约定，被告盛世怡居公司应于每月25日前支付当月的租金，但被告盛世怡居公司未按合同约定向原告支付租金，现原告要求被告盛世怡居公司支付2020年2月1日至2020年6月30日租金14465元之请求，于法有据，依法应予以支持。依据合同约定，租赁期间的物业管理费、水费亦应由被告盛世怡居公司承担，现原告请求被告支付2020年2月1日至2020年6月30日的物业费635元，根据原告提交的2019年11月-12月物业费用收取票据可以看出案涉房屋物业费、电梯费、垃圾费每月共126.35元，故被告应支付原告物业等费用632元。原告要求被告盛世怡居公司承担迟延支付房屋租金、物业管理费利息之请求，因双方在合同中对违约责任有明确约定，且原告要求被告方承担违约金，原告此节请求属对违约责任的重复请求，故对其此节请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告盛世怡居公司交纳了装修费40000元，被告盛世怡居公司并未对涉案房屋进行实际装修，被告盛世怡居公司应向原告将收取的装修款予以返还。原告要求被告盛世怡居公司返还装修款之请求，于法有据，依法应予以支持。原告要求被告盛世怡居公司承担装修款利息之请求，于法无据，本院不予支持。被告盛世怡居公司在对其他房屋进行装修时，将建筑垃圾堆放于涉案房屋内，给原告的装修造成影响，原告现已将垃圾清理完毕，并产生了相应费用，被告盛世怡居公司对此应原告予以赔偿。原告要求被告盛世怡居公司承担垃圾清运费之请求，于法有据，依法应予以支持。对于垃圾清运费的数额，原告所提供的票据显示垃圾清运费为48000元，现原告仅要求被告盛世怡居公司承担3000元，可以此数额为准。原告要求被告盛世怡居公司承担利息之请求，于法无据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据房屋租赁委托代理合同约定，承租人未按时支付租金并经出租人催要后逾期3个工作日以上的，应承担月租金300%的违约金。被告盛世怡居公司未向原告支付房屋租金，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。现原告要求被告盛世怡居公司承担违约金之请求，于法有据，依法应予支持。对于违约金的数额，双方合同中所约定的标准过高，应予调整，以一个月租金即2893元计算较为合理。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补偿赔偿责任的，应予支持。本案中，被告韩冬个人注册成立了被告盛世怡居公司，认缴出资为200万元，且被告韩冬未到庭举证其财产与被告盛世怡居公司财产相互独立，由此可以认定被告韩冬的财产与被告盛会世怡居公司的财产相互混同，加之被告韩冬并未履行出资义务，现原告要求被告韩冬对被告盛世怡公司的债务承担连带责任之请求，于法有据，依法应予以支持。被告陈健作为装修公司的职员，负责涉案房屋的装修事宜，其与原告无合同关系，原告无证据证明其与被告韩冬存在合伙关系，原告要求被告陈健对被告盛世怡居公司的债务承担连带责任之请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告古金庭、王培培与被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于2019年11月21日所签订的《房屋租赁委托代理合同》、《装修协议书》、《装修补充协议》有效，已于2021年3月2日解除。二、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告古金庭、王培培支付房屋租金14465元、物业费用632元。三、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告古金庭、王培培返还装修款40000元。四、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告古金庭、王培培赔偿垃圾清运费3000元。五、被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告古金庭、王培培承担违约金2893元。六、被告韩冬对被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司上述义务承担连带责任。七、驳回原告古金庭、王培培的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1503元，原告已预交，由原告古金庭、王培培承担203元，被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司承担1300元，被告韩冬对被告西安盛世怡居房地产营销策划有限公司的义务承担连带责任。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审   判   员    燕   璇     二 0二一 年三月二十五日 法 官 助 理     胡   瑾书   记   员    刘朋伟 1