山东省武城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1428民初2363号原告：张某某，男，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王琪，平原张华法律服务所法律工作者，代理权限，特别授权代理。被告：张某某，男，汉族，住山东省武城县。第三人：德州某某有限公司，住所地山东省德州市经济开发区。法定代表人：张某某，该公司董事长。原告张某某与被告、张某某、第三人德州某某有限公司（以下简称东大公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告张某某委托诉讼代理人王琪、被告张某某到庭参加诉讼、第三人东大公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即停止对德州市的强制执行并解除查封；2.请求法院依法确认原告与本案第三人签订的关于德州市《房屋买卖合同》合法有效，并确认德州市归原告所有；3.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2020年12月8日原告（案外人）收到武城县人民法院送达的（2020）鲁1428执异137号《执行裁定书》，原告认为贵院驳回原告提出执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。一、被告申请执行的龙溪庄园6号楼1单元102室房产为原告所有。原告在2018年8月30日与本案第三人东大公司签订关于购买三十里铺龙溪庄园6号楼1单元102室及配套车库的《房屋买卖合同》，当时和售楼处人员谈的，买房一次性交全款可享受最低价格，所以原告于签订合同日一次性以现金的形式交齐全部购房款181740元，东大公司给原告开出收据（单号：0104389）并加盖东大公司财务专用章、工作人员签字。2018年11月5日原告去售楼处办理了交房手续并领取楼房钥匙、交纳配套费（物业维修基金3464元、暖气安装费2734元、天然气安装费3000元），东大公司分别给原告开出收据。2018年12月20日原告在德州昆仑天然气利用有限公司开通了天然气缴费卡（缴费编号：00000718），并且预存天然气费100元。依据上述情况，原告已经签订《购房合同》并支付了全部房款；交纳了物业维修基金及相关费用、领取楼房钥匙并开通了天然气；原告在2018年对该案涉及的房产已经实际合法占有。二、被告称“申请执行的楼房是东大公司的房产”是错误的，是没有法律依据的。1、三十里铺龙溪庄园小区1#、3#、5#、7#四栋楼归三十里铺村委会所有；2#、4#、6#、8#四栋楼归东大公司所有，由东大公司自己卖，原告购买的东大公司房产是6#楼，东大公司有权出售，所以原告购买该楼房的交易行为、支付行为并无不妥。关于涉案楼房占地“小产权”的问题，属于当地政府有关部门的政策问题，不是原告造成的，原告购买的楼房属于善意取得，不存在过错，依据《物权法》的相关规定，涉案楼房的所有权应归原告所有。2、驳回执行异议的裁定书中称“东大公司给黄河涯镇上提供的户主信息表中，未登记原告的信息，称涉案楼房尚未出售”。原告认为该登记表仅仅是个电子表格，它的准确出处、制作时间都无法认定；况且登记表上没有任何责任单位对登记表信息的真实性、准确性、进行盖章确认，原告认为这样的登记表本身不具备法律效力，更不能对抗第三人（即原告）。综上所述，被告与东大公司之间关于房屋《买卖合同》纠纷一案发生在2020年7月，原告向东大公司购买楼房，签订《房屋买卖合同》支付全部房款并实际占有楼房，发生在2018年，并且原告在交易行为中不存在任何过错，原告与被告及东大公司也不存在任何经济纠纷，所以原告作为该案房产的权利人，具备排除强制执行的条件，为了维护原告的合法权益，请贵院支持原告的诉讼请求。被告张某某辩称，不同意原告诉讼请求，原告与东大公司的合同不成立。我认为涉案房屋应该属于东大公司所有，合同的成立不是因为一纸合同就能认证为合法性，合同的签订之日起应该在合同期限内完成双方的义务，其中款项现金交于谁和东大公司有关系吗？合同的合法性应该具有合同，另外具有汇款凭证，如是现金交易也应该有明面账户有资金往来，这才属于合法性。原告张某某房款如以现金形式提供请首先查明资金来源。全款现金买房是不符合常理的，此款交与未交也是未知数。第三人东大公司未到庭应诉，亦未作答辩。本院认定事实如下：张某某与东大公司商品房买卖合同纠纷一案，武城县人民法院于2019年8月14日作出(2020)鲁1428民初1276号民事调解书，调解书表明：东大公司在2020年8月31日之前付给张某某75000元，9月30日之前付的70000元，如不按时履行，承担15000元违约金。调解书生效后，张某某申请武城县人民法院强制执行，在案件的执行过程中，武城县人民法院查封了由东大公司建设的三十里铺龙溪庄园小区（暂定名）内的房产，包括案涉6号楼1单元102室。在张某某申请强制执行东大公司过程中，张某某向武城县人民法院提出执行异议，认为该房屋已经于2018年8月30日出卖给张某某，查封错误。武城县人民法院于2020年12月4日作出（2020）鲁1428执异137号民事裁定书，驳回了张某某的执行异议，张某某提起案外人执行异议之诉。2020年11月11日本院执行人员向德州市德城区三十里铺社区书记张金瑞作调查笔录，在笔录中张金瑞称“龙溪庄园小区小区共盖了8栋楼，1、3、5、7号楼归社区所有，2、4、6、8号楼归东大公司所有，土地所有权归社区所有”。东大公司的涉案房屋买卖合同表明：合同所称房屋是指项目投资单位德州某某有限公司与德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室达成合作协议，为保证投资款的回收，由投资单位负责建设并销售的房屋。德州某某有限公司和德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区新农村建设管理办公室共同合作及物业管理。三十里铺龙溪庄园小区住宅楼性质属于集体土地所有权。张某某、张某某、东大公司均未能提供德州市德城区黄河涯镇三十里铺社区龙溪庄园项目的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续，该项目和案涉房屋至今未办理产权初始登记。张某某并非德城区黄河涯镇三十里铺社区集体经济组织成员。东大公司系房屋建筑业企业，公司经营范围为：建筑工程；建筑装饰装修工程；钢结构工程；建筑施工劳务作业；市政公用工程；园林绿化工程；土石方工程；防水防腐保温工程；建材批发兼零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。张某某主张以下事实：2018年8月30日张某某与东大公司签订编号为2018080300601102的房屋买卖合同，购买了龙溪庄园小区6号楼1单元102室房产，房屋建筑面积91.16平方米，每平方米单价1500元，总金额136740元；车库面积30平方米，单价为1500元，总金额45000元，房屋总价款为181740元。合同签订后，张某某向东大公司交纳房款181740元，并交纳了物业维修基金、天然气、地暖安装等费用”。张某某对张某某的以上主张并不认可。2021年1月10日东大公司向本院出具说明，该说明表明：案涉号楼1单元102室房产已经交由张某某使用，东大公司并未向任何单位出具过该小区办房产证的楼房号、户名、电话等信息的表格。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本院认为，本案争议焦点如下：一、张某某能否对案涉房屋享有所有权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据本案查明的事实，涉案房屋并未办理初始产权登记，而涉案房屋的土地性质为集体性质而非商品房，张某某并非德城区黄河涯镇三十里铺社区集体经济组织成员，故涉案房屋买卖合同无效。综上张某某并未取得案涉房屋的所有权，其关于案涉房屋归其所有的主张不能成立，本院不予支持。二、张某某是否享有足以排除强制执行的民事权益。1．从本案的法律适用来看。张某某主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定自己享有排除执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议……”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议……”上述规定均有一个前提即不动产已登记，根据本案已经查明的事实，案涉房屋没有在不动产登记机关办理过登记，东大公司也并非房地产开发企业，因此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定不适用于本案。2.从权利人判断上看。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉执行标的系不动产，对权利人的判断应以享有所有权为基本原则，以享有特殊债权为例外情形。案涉房屋尚未登记确权，也并未在不动产登记部门进行备案手续，张某某并未取得案涉房屋所有权。3.从权利比较上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是买受人的物权期待权，并认为买受人的物权期待权优先级高于一般金钱债权。而案涉房屋被人民法院查封前，尚未符合过户登记至张某某名下的条件，张某某要求取得物权的权利尚无法实现，其对案涉房屋并不享有物权请求权，其享有的民事权益并不优先于一般金钱债权。4.从过错上看，案涉房屋在法院查封前未办理初始登记。在张某某与东大公司签订的房屋买卖合同中也明确说明了该住宅小区性质系集体所有权，该合同并非正规的商品房买卖合同。该合同约定的价格远远低于德州市商品房平均价格，张某某对于购买该房产的风险应是明知的。张某某明知案涉房屋存在不能办理过户登记的重大风险，仍然签订房屋买卖合同，系对房屋权利障碍的忽略，其对案涉房屋未办理登记存在过错。综上，张某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求判决停止对案涉房屋的执行解除查封并确认案涉房产归其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费7870元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  国洪杰人民陪审员  桑树娥人民陪审员  邵 伟二〇二一年三月二十三日法官 助理  于树剑书 记 员  付美娇