山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0213民初1243号 原告：韩晓宇，女，1994年10月15日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：姜宏全，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振伟，山东海剑律师事务所律师。 被告：北京城建青岛兴华地产有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路320-1号2324号房间，统一社会信用代码91370200395297055L。 法定代表人：王文胜，职务董事长。 委托诉讼代理人：封芳，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张和，山东琴岛律师事务所律师。 原告韩晓宇与被告北京城建青岛兴华地产有限公司(以下简称北京城建青岛兴华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王振伟，被告的委托诉讼代理人封芳、张和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韩晓宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还装修差价款暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2、依法判令被告按照样板房的标准进行整改；3、本案诉讼费、评估费等相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2017年11月29日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，原告向被告购买位于李沧区××路××号《北京城建•龙樾湾》2号楼9层702户的住宅房屋，该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为1386213元，该房屋全装修总价为1800433元，交付日期为2019年6月30日前。原告在验房时发现该房屋的实际装修价值与被告实际收取的装修价款之间相差巨大。特诉至法院，依法判如所请。 北京城建青岛兴华公司辩称，1.双方签订的《青岛市商品房预售合同》（含委托装修相关文件）系双方真实意思表示、合法有效，双方均应依约履行，被告已按合同约定向原告交付案涉房屋，原告也已在交房时完成验收并实际入住，因此，原告的主张缺乏合同和事实依据，应当予以驳回。2017年11月29日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于青岛市李沧区××路××号《北京城建•龙樾湾》2号楼9层702户。预售合同第三条约定该房屋的全装修总价为1800433元，第四条约定该房屋的总房价款（含附件三装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。预售合同补充条款第二条约定：具体交房标准以附件三的约定为准。第五条约定：甲乙双方一致确认：乙方购买该房屋每平方米建筑单价（包含房屋装修价格）为21689.35元／平方米。乙方完全知悉且理解，主合同及本补充协议约定的房屋为装修房屋，主合同第三条及附件一约定的单价及总价对上述装修单价和总价不作为甲乙双方对主合同约定房屋的实际结算价格，也不视为甲乙双方对主合同约定房屋进行毛坯定价和装修定价。上述含装修房屋单价和总价为该房屋含装修在内的综合单价和总价。甲、乙双方确认，任何一方不得依据主合同及附件一的约定就房屋价格或装修等全部事宜向对方主张任何权利或要求承担任何责任，乙方经充分考虑后自愿按照此价格购买主合同项下房屋。5.1条上述含装修房屋单价、总价与主合同第三条及附件一约定的单价、总价的差额并非装修标准或装修造价成本，且该差额与主合同附件三中的装修标准无关，乙方认可并接受且承诺不以该差额作为装修标准或装修造价成本或主合同附件三的交付标准中所述装修的造价向甲方主张任何费用、权利或提出索赔等任何要求。同日，原告向被告提交装修房屋申请书，其中载明原告全权委托被告对案涉房屋进行精装修改造，精装修标准以购房合同约定的标准为准，且原告对被告的精装修标准等相关事宜已完全知晓同意并无任何异议，不就此以任何方式向被告提出任何异议或主张任何费用、权利或提出任何要求。综上，原告已就案涉房屋装修相关事宜与被告达成一致，并在所签的预售合同、委托装修申请书等文件中作出明确约定。双方所签预售合同及原告的委托装修申请书内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，原告的主张缺乏合同依据，应予驳回。而且，被告已按合同约定在2019年12月份即向原告交付了案涉房屋，原告在交付时已经对该房屋进行了验收，并未就装修价款提出任何异议，且原告已接收实际入住案涉房屋，即视为其已认可案涉房屋的装修与预售合同约定的交付标准是一致的，原告在入住一年多以后又提出返还所谓装修差价款，于法无据，也缺乏事实依据，不应支持。2.房屋的装修价款并不等于装修成本，原告主张装修差价款，没有任何依据，不应支持。同前述分析，本案双方所签预售合同约定的该房屋的总房价款（含附件三装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，而且，商品房本身属于交易商品，双方合同约定的装修价值是被告综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，并且在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。案涉房屋全装修金额与不包含装修金额之间的差额并非装修标准或装修造价成本，而是包含了人工费、材料费、设计费、材料搬运费、建筑垃圾清理费、成品保护费、管理费、税费等在内的多项费用构成，两者概念不同，原告主张没有任何依据。此外，本案也没有评估鉴定的意义，即使原告对案涉房屋申请评估鉴定，对本案亦不具有参考意义，本案无需对房屋装修进行评估。3.根据“谁主张谁举证”的原则，原告应提供证据证明其诉讼请求，否则应当承担举证不能的法律责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告应就其主张提供证据证明。而同前述意见，被告已按双方所签预售合同约定向原告交付了合格装修房屋，原告也已接收并实际入住，如原告认为装修不符合约定，其应提供相关证据证明案涉房屋在交付时与《预售合同》附件三约定的标准不符，否则应当承担举证不能的不利后果。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告、被告提交《青岛市商品房预售合同》及补充条款一份，原告提交被告工商信息打印件一份、青岛市房屋交易中心备案的商品房预售方案一份，被告提交的《北京城建龙樾湾精装修房屋申请书》、《北京城建•龙樾湾入住通知书》、《北京城建•龙樾湾精装房入住流转单》各一份。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交被告售房现场照片打印件一张，拟证明被告在售房现场公示的房源信息价格明确标注了装修价格为4990元每平方米。被告质证：对该证据真实性不予认可，并非原件，不能体现形成时间和形成地点，且不能证明原告的主张。因该照片无法确认拍摄时间、地点，本院对该证据真实性不予确认。 2.原告提交青岛市市场监督管理局发布的七起典型消费欺诈案例，拟证明案例中被告使用的合同文本中的格式条款免除了己方责任，排除消费者权利，属于使用不平等格式条款，欺诈消费者，条款是无效的。被告质证：真实性不予认可，证据来源不明，不应作为证据使用，不符合我国法律规定证据要件，且从内容看也并没有涉及到本案原告主张的房屋装修价格相关问题，与本案无关，不应采纳。因上述证据与本案待证事实无关，本院对该证据的关联性不予确认。 3.被告提交《青岛市商品住宅使用手册》，拟证明在该手册中第二页至第五页对住宅的使用进行了说明，第六、七页对于装修的材料及质量保证等都作出明确提示，第九页第四部分也明确提示了购房者在验收房屋时的注意事项。属于入住流转单中第六项物业相关文件，会将该手册作为交付材料一并给业主并由业主签字确认。原告质证：对该证据真实性不予认可，系被告单方制作，也未向原告送达，对原告不具有法律效力。即使被告作出了提示，也不能免除被告提交相关保修单、装修产品厂家品牌等材料的义务。因被告未进一步举证证明其已向原告送达该手册，故对其待证事实不予确认。 4.原告提交（2017）苏01民再11号民事判决书1份，拟证明南京市中级人民法院做出的（2017）苏01民再11号民事判决书与本案基本事实、争议焦点、法律适用等方面具有相似性，法院支持了业主的诉讼请求。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定，请求法庭依法予以参考适用。被告质证：对该证据有异议，真实性不予认可，该文书没有法院印章，且该判例不应当作为证据不符合我国法律规定的证据要件，我国并非判例法国家，且原告提交的该判决书内容与本案无关，该判决中裁判的依据也是《江苏省城市房地产交易管理条例》，对本案不具有适用性。并提交三份判决书，参考上述案例，原告的诉讼请求应当予以驳回。原告质证：该证据系打印件，真实性无法确认，且该案例中基本事实、争议焦点、法律适用等与本案没有相似性，不应予以参考。 5.原告提交EMS邮件一份，拟证明原告在收房后对房屋的装修情况及价值提出异议，但被告未予处理。邮件改退条显示原址查无此人，被退回。被告质证：对该证据真实性和证明事项均不予认可。该证据是在2019年1月6日，收房时间之前，并非原告主张的收房之后，且该证据未送达到被告，无法证明原告的主张。被告虽对邮件真实性提出异议，但未提交证据证明，本院不予采信，本院对上述证据的真实性予以确认。 6.原告提交青岛新闻网发布的样板房录像一份、案外人张文豪验房照片九张及与样板房对比照片六张，拟证明被告交付的房屋与样板房差距巨大，不符合合同约定，被告应当承担违约责任，赔偿原告的装修差额损失。照片虽然是张文豪家的，但是装修标准是一样的，原告家也有类似的问题但是与张文豪家不完全一致。被告质证：对真实性及证明事项均不予认可。首先，原告自己也说该组照片是案外人的验房照片，与本案无关。其次，该组证据未能体现形成时间、地点，不能证明与涉案房屋相关，也不能证明是在涉案房屋交付时形成。而且，原告已经实际接收并入住涉案房屋长达两三年，不能排除照片所示内容是业主入住后形成的，形成时间和原因等都无法证明，该证据不应被采纳。最后，涉案房屋不存在样板房，该组照片显示的所谓样板房不存在。录像是三维看房图不是样板房的录像。从录像展示的内容看不能证明是被告官方发布的样板房，而且该链接显示的是85平方米的房子，并非涉案房屋，与涉案房屋无关。本院认为，对样板房录像，确系青岛新闻网刊载，对真实性本院予以确认。对于照片，因不是本案涉案房屋的，对关联性不予确认。原告提交的青岛新闻网刊载的视频未能显示装修的品牌及用料材质，且与涉案房屋面积不一致，故本院对该组证据的待证事实不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年11月29日，被告北京城建青岛兴华公司作为甲方（卖方）、原告韩晓宇作为乙方（买方），签订《青岛市商品房预售合同》，第二条约定乙方向甲方购买青岛市李沧区××路××号《北京城建•龙樾湾》2号楼9层702户房屋，甲方暂测房屋建筑面积为83.01平方米，其中套内建筑面积为63.2平方米、公用分摊建筑面积为19.81平方米。第三条约定每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16699.35元，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1386213元，该房屋全装修总价为1800433元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同附件三约定了涉案房屋地面、墙面、天花、门、窗、柜体、厨房设备、卫浴、采暖方式、强弱电、居家防盗的品牌档次及装修标准。 同日，原被告双方另行签订了上述《青岛市商品房预售合同》的补充条款，第五条对主合同第三条补充约定：甲乙双方一致确认，乙方购买该房屋每平方米建筑单价（含房屋装修价格）为21689.35元，根据本合同约定的暂测房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（含装修价格）为1800433元。乙方完全知悉且理解，主合同及补充协议约定的房屋为装修房屋，双方同意按照上述含装修单价及房屋最终实测面积据实结算总房款，多退少补，主合同第三条及附件一约定的单价及总价对上述含装修单价和总价不作为甲乙双方对主合同约定房屋的实际结算价格，也不视为甲乙方双方对主合同约定房屋进行了毛坯定价和装修定价。上述含装修房屋单价和总价为该房屋含装修在内的综合单价和总价。甲、乙双方确认，任何一方不得依据主合同第三条及附件一的约定就房屋价格或装修等全部事宜向对方主张任何权利或要求承担任何责任，乙方经充分考虑后自愿按照此价格购买主合同项下房屋，5.1条约定：上述含装修房屋单价、总价与主合同第三条及附件一约定的单价、总价的差额并非装修标准或装修造价成本，且该差额与主合同附件三中的装修标准无关，乙方认可并接受且承诺不以该差额作为装修标准或装修造价成本或主合同附件三的交付标准中所述装修的造价向甲方主张任何费用、权利或提出索赔等任何要求。5.2条约定：若出现政府相关部门备案或销售现场公示的该房屋毛坯单价、总价与主合同第三条及附件一中约定的房屋毛坯单价、总价，以及与本补充协议第五条约定的房屋含装修单价、总价不一致的，双方确认，以本补充协议第五条约定的房屋含装修单价、总价为准，甲方不构成违约，乙方不得以此为由向甲方主张任何费用、权利或提出索赔等任何要求。原告并于同日出具北京城建龙樾湾精装修房屋申请书一份，确认原告全权委托被告公司对涉案房屋进行精装修改造，精装修标准以购房合同约定的标准为准。为保证户型的居住合理性，原告同意被告按项目精装修交付进行无障碍用房部分区域改造，并确认精装修标准与交付标准一致。原告自愿承担精装修改造后果，不就此以任何形式向被告提出任何异议或主张任何费用、权利或提出任何要求。 2.合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2019年9月16日向原告交付了房屋。原告对房屋进行了验收，并签署了入住流转单。现原告已入住涉案房屋。 原告曾向被告邮寄过声明函，声明函中提出应退还装修差价。邮寄地址为青岛市李沧区九水东路320-1号2324号房，邮件退回原因是：原址查无此人。 3.2017年9月28日，北京城建青岛兴华公司向青岛市不动产交易中心申请办理商品房预售许可证提交的《商品房预售方案》载明：开发企业为北京城建青岛兴华公司，预售范围为李沧区××路××号2号楼、4号楼，当期可售房屋明细表中载明2号楼702户装修标准为精装，装修价格为4990元，房屋单价（毛坯）17142元，房屋总价（装修）1837177元。 本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案主要焦点为涉案房屋的装修标准和装修价值是否达成合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价。首先，合同约定房屋的装修及设备标准应符合合同附件三的标准，合同附件三对涉案房屋建筑结构、装修及设备作了约定，本案中原告未提交证据证明涉案房屋的装修标准及装修价值与合同附件三的约定不符，应承担举证不能的法律后果。其次，原告主张涉案房屋的装修价格为4990元/平方米，并申请对涉案房屋实际装修价值进行评估，返还装修差价。本案《商品房预售合同》第三条约定房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1386213元，该房屋全装修总价为1800433元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。从上述约定可以看出，原、被告双方在合同中并未明确约定房屋装修价格。虽然被告在行政部门备案装修价格为4990/平方米，但该登记备案行为与双方当事人的约定无关，备案价格并不意味着就是原、被告双方约定的价格，备案价格中的房屋总价款与原被告双方合同约定的总价款亦不一致。再次，装修价格也并不等同于装修造价成本，商品房具有交易商品的属性，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的房屋综合单价是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在原被告双方自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，合同约定的装修价格或者登记的被告装修价格高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，原告申请对装修造价进行评估对本案不具有实际参考意义，本院不予准许。另，原告主张其与被告签订的《青岛市商品房预售合同》系格式条款，其中减轻自身责任，加重业主责任的条款是无效的。本案《商品房预售合同》第三条、第四条及附件三关于房屋总价款（含附件三中装修、设备价格）的约定并不存在上述情形，原、被告双方应当按照上述条款约定履行，原告以此主张返还装修差价本院不予支持。 综上所述，对于原告要求被告返还装修差价款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告韩晓宇的全部诉讼请求。 案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  柳佳佳 二〇二一年三月二十六日    法官助理任倩 书记员郭晓斐