陕西省高级人民法院 民事判决书 （2021）陕民终60号 上诉人(一审原告)：中铁十五局集团有限公司，住所地：上海市静安区。法定代表人：张喜胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙平，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力，陕西知本律师事务所律师。上诉人（一审被告）：陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司，住所地：陕西省西咸新区。法定代表人：徐智斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司（以下简称陕西丝绸之路公司）与上诉人中铁十五局集团有限公司（以下简称十五局公司）租赁合同纠纷一案，均不服西安市中级人民法院作出的（2020）陕01民初242号判决，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。陕西丝绸之路公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项,并改判陕西丝绸之路公司向十五局公司支付租金11594318.47元。2.请求依法撤销一审判决第二项,并改判陕西丝绸之路公司支付十五局公司房屋占用费2028224.31元。3.请求依法撤销一审判决第三项,并改判陕西丝绸之路公司支付十五局公司以欠付租金11594318.47元为基数,自2019年9月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的违约金。4.请求依法核减陕西丝绸之路公司承担的一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决对A栋房屋租赁情况的事实认定错误,导致最终判决陕西丝绸之路公司应支付的租金和违约金金额错误。陕西丝绸之路公司在一审中即明确提出由于十五局公司所交付的A栋房屋消防验收不合格,导致陕西丝绸之路公司无法正常的使用A栋房屋,A栋房屋始终未予使用,相应的A栋房屋租金5302681.53元应从十五局公司主张的欠付租金中予以扣除。二、一审判决对场地交还情况的事实认定错误,导致错误认定陕西丝绸之路公司应支付场地占用费。一审判决查明陕西丝绸之路公司与十五局公司签订的《中铁十五局集团西安高科产业园房屋租赁合同〉和场地租赁合同〉解除协议书》明确约定2019年8月6日收回租赁场地,场地系公共区域,自合同解除之日起就不存在占用和交接的问题。且十五局公司委托东来地产公司与壹元物业公司、创惠农业发展公司、高科园林景观公司、沛禾企业咨询公司等次承租人签订的房屋租赁合同均一致约定相关房屋的起租期限是从2019年8月6日开始，这足以说明,从2019年8月6日之后,陝西丝绸之路公司就丧失了对场地的使用权,当然也无须在就涉案场地再向十五局公司支付场地占用费。因此,一审判决陕西丝绸之路公司应支付场地占用费763800元是错误的,该判项应予撤销。三、一审判决对房屋占用费金额计算错误。一审判决查明从2019年8月6日开始,涉案租赁房屋即开始逐步移交,陕西丝绸之路公司对房屋的实际占用应是逐步减少的。认定房屋占用费的金额应根据每个阶段陕西丝绸之路公司实际占用房屋面积,依照涉案租赁合同约定的租金标准予以计算。根据涉案房屋租赁合同的约定,自2019年8月6日起至2020年7月28日止,在此期间的房屋租金标准依约应为792万元年,折合每平米每日的租金标准为1.04元。一审判决按照每平米每日1.14元的标准计算,导致最终认定并判决陕西丝绸之路公司承担的房屋占用费金额错误。四、对于涉案房屋装修残值及购买的弱电设备等费用,应当依法冲抵租金。十五局公司就陕西丝绸之路公司上诉答辩称：一、陕西丝绸之路公司欠付十五局公司的租金应为1889.7万元，陕西丝绸之路公司的上诉意见不成立。1、一审法院认定的欠付租金金额有误，十五局公司亦已上诉。2、陕西丝绸之路公司关于A栋房屋租赁情况的上诉意见不成立。首先，《A栋房屋作为案涉《房屋租赁合同》项下的租赁房屋，已由陕西丝绸之路公司在签订合同时进行现场查看，并约定同意现状交付。其次，2018年3月29日，XX路XX栋XX酒店项目。XX路XX酒店项目与其庭审中陈述的消防问题矛盾。而且，因不符合双方约定的用途，十五局公司拒绝其请求亦符合双方约定。最后，根据《房屋租赁合同》第7-3、8-5、8-11条约定，消防相关方面属于陕西丝绸之路公司义务。因此，即便如陕西丝绸之路公司陈述消防存在问题，亦属陕西丝绸之路公司过错，应由陕西丝绸之路公司承担责任。二、一审法院关于场地、房屋占用费的事情认定准确，并且判决的金额偏低。根据《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》第12-4条约定，陕西丝绸之路公司未按期交还的，应按合同约定的最后一年的租金标准承担占用费。同时，还应按照最后一年租金总额的5%为标准按日支付占用行为的违约金。十五局公司与陕西丝绸之路公司虽然签订了《解除协议》，且约定了交割日期，但陕西丝绸之路公司并未按约定交付房屋、场地。因此，陕西丝绸之路公司应当按照合同约定的最后一年场地、房屋租金标准向十五局公司支付占用费。另外，还应承担相应的违约金。三、装修装饰物的残值应按约定处理。案涉《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》在第12条均明确约定了交还时不可移除物、添附物无偿归甲方即十五局公司所有。并且约定了逾期交还，视为放弃遗留物。   十五局公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销(2020)陕01民初242号《民事判决书》第一项判决,改判为“本判决生效之日起10日内,陕西丝绸之路公司支付十五局公司租金18897000元。2、请求人民法院依法撤销(2020)陕01民初242号《民事判决书》第三项判决,改判为“本判决生效之日起10内,陕西丝绸之路公司向十五局公司支付13717万元(以欠付租金189700元为基数,暂计算至2019年8月6日,具体以实际支付之日为准;扣减陕西丝绸之路公司交纳的100万元保证金和2020年1月20日支付的100万元后,实际支付1187.117万元。本案诉讼费、保全费、上诉费由陕西丝绸之路公司承担。事实与理由：一、陕西丝绸之路公司于2020年1月20日支付的100万元和交纳的100万元押金不应抵扣欠付的租金,而应抵扣违约金。一审判决第18页认定“本案中,陕西丝绸之路公司在《接触协议书》签订后仅支付十五局公司100万元,剩余款项未支付,故对十五局公司主张支付租金18897000元的诉讼请求,依法予以支付,但应扣减陕西丝绸之路公司已交纳的押金100万元及上述已付款项100万元”。而且在一审判决第14页查明“2020年1月20日,陕西丝绸之路公司向十五局公司付款100万元”。根据一审庭审情况, 陕西丝绸之路公司在2020年1月20日支付款项时,已欠付十五局公司租金1889.7万元和违约金1387.117万元等。因此,根据《合同法>司法解释二》第二十一条规定,在陕西丝绸之路公司于2020年1月20日支付的款项不足完全清偿上述数个债务且没有具体约定时,应当依法认定优先支付的是违约金。而不应侵犯债权人利益,直接认定为支付的租金。二、一审法院判决陕西丝绸之路公司应付的违约金明显过低。一审庭审十五局公司提交双方签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》第4-4条明确约定了逾期支付租金的违约责任,而且十五局公司据此约定计算的违约金金额为1387.117万元(自各期租金应付之日起暂计算至2019年8月6日),而一审判决的违约金仅为739638.01元(自2019年9月13日起至2020年10月9日)。因此,一审法院调整后的违约金金额与原合同双方约定的违约金差距过大,且明显过低,有失公允。陕西丝绸之路公司就十五局公司的上诉答辩称：首先，解除协议第三条已经约定了缴纳的100万押金优先抵扣为租金，十五局公司的上诉理由不能成立；其次，一审依据双方合同的履行情况，损失填平原则等酌情减少违约金是正确行使自由裁量权。十五局公司向一审提出诉讼请求：1.判令陕西丝绸之路公司向其支付欠付的租金共计18897000元（暂计至2019年8月6日）；2.判令陕西丝绸之路公司向其支付占用费8103300元（按解除协议之日约定租金暂计至2010年3月4日，占用费具体以实际完全按照约定清场之日为准）；3.判令陕西丝绸之路公司向其支付违约金12871170元（暂计至2019年8月6日，具体违约金金额以实际支付之日为准）；4.判令陕西丝绸之路公司自判决生效之日起7日内退场并按照约定交还房屋、场地；5.判令陕西丝绸之路公司向其支付转租费用393800元（按转租协议自2019年8月6日暂计至2020年3月4日，具体以实际清场之日为准）；6.诉讼费由陕西丝绸之路公司负担。一审法院认定事实：2016年5月18日，十五局公司与陕西丝绸之路公司签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条出租房屋基本情况1-1、甲方（十五局公司）房屋（以下简称出租房屋）坐落于西安市高新区XX路XX号，中铁十五局西安高科产业园…。规划用途为办公的房屋5132.73㎡…，规划用途为厂房的房屋12197.09㎡…，规划用途为综合的房屋3516.50㎡…。1-2、出租建筑物占用的土地面积5358.82平米，地上建筑物总面积为20846.32㎡，人防工程地下面积513.2㎡。1-3、该房屋及附属设备已经乙方（陕西丝绸之路公司）现场查看，甲方保证水、电、暖、空调、通讯、网络齐全并且能够正常使用，乙方同意在设施设备能正常使用情况下进行承租。第二条租赁用途2-1、乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公、收藏品展示、收藏品仓储、收藏品挂牌交易等使用…。2-2、在租赁期内，未征得甲方的书面同意，以及按规定须经有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变租赁房屋的承租用途。……2-4、乙方因经营需要需对房屋进行改造，应取得甲方书面同意。在双方共同确认改造图纸后方可进行实施。乙方承租期满或因解除合同导致合同终止后10日内，乙方应将房屋恢复至本合同签订时状态或者甲方认可的状态。第三条租赁期限九年，自2016年5月18日至2025年5月17日止。第四条租金及支付方式4-1、第一阶段：自2016年5月18日至2019年5月17日，共三年。每年租金含税720万元。乙方按季度支付，在本合同签订后5日内一次性支付首季度租金给甲方，甲方应在30日内向乙方开具同等金额税率5%的增值税专用发票……。4-2、第二阶段：自2019年5月18日至2022年5月17日，共三年。本阶段年租金以上一时段年租金为基础递增，即上一时段年度租金的1.1倍。（详见附件六：年租金计算表、租金季度支付表）…。4-4、逾期支付责任：4-4-1、逾期在30日内，每逾期一日，乙方按逾期未交租金的1‰向甲方承担违约责任；逾期30日仍未支付，每逾期一日，乙方按逾期未交租金的3‰向甲方承担违约责任；4-4-2、逾期90日仍未支付，每逾期一日，乙方按逾期未交租金的1‰向甲方承担违约责任至该年度租金清结之日。同时甲方有权单方解除合同。4-5免租期（含装修期）：考虑到乙方初入住后需对房屋进行装修等事务，甲方同意给乙方3个月的免租期。4-5-1、免租期间：2016年5月18日至2016年8月17日止。4-5-2、免租期租金扣减：第一年度租金乙方应全额交纳，免租期租金甲方在乙方交纳第二年度租金时予以扣减，在第二年第一季度减免。4-5-3、乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应补足免租期租金作为违约金。第五条保证金5-1、本合同签订当日，乙方支付甲方60万元保证金，作为确保租赁房屋所属设施的安全与完好及全面履行本合同的保证，该保证金不计利息，甲方收取保证金的同时，向乙方出具收据。5-2、保证金使用：5-2-1、因乙方过错导致甲方承担赔偿责任的，甲方有权从保证金中直接进行支付。……第六条其他使用费6-1、租赁期内，房屋所涉及的物业事项依照乙方与第三方单独签订的物业管理合同执行，物业费由乙方自行承担。6-1-1、承租房屋水电费、供暖费、卫生费等均由乙方承担。……第七条甲方权利义务7-1、有权按约收取租金。7-2、在乙方按约定支付租金后，向乙方交付租赁房屋及附属设施。…7-5、承担政府有关部门收取的与租赁房屋有关的所有税收和本合同未列明的费用。第八条乙方权利义务…8-2、乙方应按期支付租金。8-3、乙方未按约定支付租金，无权使用租赁房屋及所属设施。8-4、未经甲方书面同意，乙方不得对租赁场地及各项设施进行改动、添附。…8-7、乙方承租范围的电器、电梯及消防器材等公用设施设备的维修、保养由乙方负责，并承担相关费用。8-8、乙方不得将租赁房屋转租、转让、转借给第三人（乙方经纪会员单位除外），不得擅自改变租赁场地使用用途。…8-8-3、承租期内如发现乙方存在擅自转租、转让、转借或擅自改变租赁房屋使用用途的，乙方应立即清结当年度剩余租期内全部租金，同时按剩余租期全部租金总额的百分之二十向甲方承担违约责任。……第九条合同的解除9-1、租赁期间，甲乙双方可以协商解除本合同。9-2、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回租赁房屋，乙方以剩余租期内应交租金总额的5‰计算缴纳违约金。…9-2-3、未经甲方书面同意，将租赁房屋擅自转租、转让、转借给第三人（乙方经纪会员除外），或擅自和其他租户交换房屋的，或擅自改变经营范围的；9-2-4、逾期90日未支付租金的；9-2-5、拖欠各项费用达60日的。……第十二条租赁房屋的交还12-1、租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同因解除而终止后10日内将租赁房屋及各项设施以良好、适租的状态交还甲方房。12-2、交还时乙方在租用房屋内的一切不可移除物、添附物归甲方所有，在迁出时应保持现状一并无偿移交给甲方。12-2-1、交还时乙方在租用房屋内的可独立移除物，乙方应在不损坏场地及场地设施的条件下自行移除。12-3、逾期交还，租赁房屋内的物品等视为乙方放弃所有权的遗留物，甲方有权自行处置；在交还期限届满后，甲方有权采取有效措施收回租赁房屋，对此乙方认可并不表示异议。12-4、乙方未按照上述约定期限交还租赁房屋的，应自约定交还当日起至甲方收回租赁房屋之日止，按本合同最后一年的租金标准向甲方承担场地占用费。同时按日向甲方交付最后一年租金总额5‰的违约金。第十三条：违约责任：13-1、本合同无特别约定的，双方任何一方违约，按违约当年度租金的5%向对方承担违约责任。13-2、本合同其他条款对违约责任有特别约定的，依照特别约定执行。…第十五条其它约定事项…15-2、甲、乙双方确认本合同同甲乙双方签订的《场地租赁协议》相互依存互为附件，同时生效，同时终止。）”2016年5月18日，十五局公司与陕西丝绸之路公司签订《场地租赁合同》，约定：“第一条…1-2、出租除建筑物占用的土地面积5382.82㎡之外的10063.03㎡（15.096亩）场地给乙方。1-3、该场地及附属设施设备已经乙方现场查看，甲方保证水、电、暖、空调、通讯、网络齐全并且能够正常使用，乙方同意在设施设备能正常使用情况下进行承租。……第四条租金及支付方式4-1、第一阶段：自2016年5月18日至2019年5月17日，共三年。年租金含税为480万元。…4-2、第二阶段：自2019年5月18日至2022年5月17日，共三年。本时段内年租金以上一时段年租金为基础递增，即上一时段年度租金的1.1倍。（附：年租金计算表、租金季度支付表）…4-4、逾期支付责任：4-4-1、逾期在30日内，每逾期一日，乙方按逾期未交租金的1‰向甲方承担违约责任；逾期30日仍未支付，每逾期一日，乙方按逾期未交租金的3‰向甲方承担违约责任；4-4-2、逾期90日仍未支付，每逾期一日，乙方按逾期未交租金的1‰向甲方承担违约责任至该年度租金清结之日。同时甲方有权单方解除合同。……。”2018年2月1日，陕西丝绸之路公司和西安科士达电子科技有限责任公司（以下简称西安科士达公司）签订《合同协议书》，约定购买西安科士达公司267880元电池组、电池支架、输入电缆等产品。2018年2月2日，陕西丝绸之路公司和陕西北力方科技工程有限公司签订《合同协议书》，约定向对方购买1125085元弱电设备。2018年3月29日，陕西丝绸之路公司向十五局公司发函《陕西丝绸之路公司关于承租物业A座开发酒店补充说明的函》。内容主要为：其拟将园区A座开发为特色酒店项目。2018年4月2日，十五局公司回函《关于陕西丝绸之路A座开发酒店函的复函》，主要内容为：十五局公司不同意陕西丝绸之路公司改变租赁房屋的用途，陕西丝绸之路公司应按照合同的承诺，仅将房屋用于“办公、收藏品展示、收藏品仓储、收藏品挂牌交易”之用途。2019年1月1日，陕西丝绸之路公司和陕西壹元物业管理有限公司（以下简称壹元物业公司）签署《西安高科产业园C座房屋转租合同》，租期六年四个月，从2019年1月1日起到2025年4月30日止。2019年2月25日，十五局公司向陕西丝绸之路公司发《催收函》，主要内容为：陕西丝绸之路公司欠付租金17537807.1元，拖欠时间长达18个月，逾期支付违约金暂计7022000元。2019年3月8日，陕西丝绸之路公司针对十五局公司的《催收函》回函《关于中铁十五局房租催收函的复函》，主要内容：改造A座物业，在2019年4月底前，先通过积极筹措，向十五局公司支付租金100万元～200万元，陕西丝绸之路公司将召开股东大会，向股东筹措剩余租金，筹措资金到位后立刻向十五局公司支付。2019年9月13日，陕西丝绸之路公司和十五局公司委托的下属公司中铁十五局集团东来地产开发有限公司（以下简称东来地产公司）签订《中铁十五局集团西安高科产业园房屋租赁合同>和场地租赁合同>解除协议书》（以下简称《解除协议书》），约定：因陕西丝绸之路公司自身原因，拟解除前述合同。…二、乙方截止2019年8月6日租赁甲方房屋、场地合同终止，甲方考虑到乙方因经营问题、园区部分楼宇确实未使用、无力偿还甲方的全部房租、会员维稳等因素的实际困难，经甲乙多次协商，同意乙方减免部分租金的诉求，双方商定乙方支付甲方租金约定为1400万元。三、租赁费支付计划：1.本协议签订之日起，乙方前期支付的100万元合同押金自行顶抵乙方所欠部分租赁费。2.本协议签订之日起两周内，乙方支付所欠租赁费300万元。3.2020年1月24日前，乙方支付所欠租赁费1000万元。…四、乙方同意按照双方商议确定的日期腾空房屋并搬离，具体时间节点如下：1.乙方于2019年9月30日前搬离B栋办公楼，暂时搬入甲方指定的C栋三层的四间办公室用于乙方维稳过渡，过渡至2019年12月31日（过渡期间所产生的物业费、水电等各项自身经营费用由乙方自行承担），乙方必须确保其会员客户稳定。2.乙方维稳过渡用房于2019年12月31日前将乙方的全部财物完全搬离园区。3.关于乙方的“丝绸文化贸易公共服务平台”验收、注销工作，甲方同意最晚配合至2019年12月31日。五、乙方应于2019年9月30日前将租赁屋内的乙方商品、乙方自行投入的设备设施及其他财产搬离并结清租赁期间产生的相关费用。乙方向甲方交付租赁房屋时应保持租赁房屋设备设施完好（消防箱、配电箱、喷淋管管道、门窗等），以保持房屋结构的整体完整性。经甲方验收合格后，由甲乙双方代表在《房屋交接单》签字盖章确认，并将租赁房屋即钥匙全部移交给甲方。六、在乙方搬离B栋办公楼前，水电费等各项经营性开支费用由乙方全部结清。七、自本协议签订后5日内，乙方应彻底拆除租赁房屋外围店招、广告牌、各种与乙方有关联的所有物品；逾期未拆除的，甲方有权自行拆除。八、自本协议生效后，乙方应向转租的租赁户告知甲乙双方合同解除及搬迁事宜，并配合办理乙方转租合同的变更或解除事宜，不得擅自向转租的租赁户收取租金。乙方提前收取的2019年8月6日以后的转租户房屋租赁款项应如数退还，否则，由此造成的经济纠纷和法律责任由乙方承担。乙方全力配合甲方妥善有序地清退园区剩余转租户工作。九、违约责任 1.如乙方未在本协议的约定时间前清理搬离租赁场地房屋或未按照本协议约定时间节点按期缴清任意一期款项的，即视为乙方违约，则甲方有权取消对乙方减免的租赁费用、并按照原《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》第四条、第九条约定追偿违约金至乙方实际付清之日，追偿原《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》约定的租金至2019年8月6日。同时，甲方将限期回收场地，终止配合关于乙方的“丝绸之路贸易公共服务平台”验收、注销工作。2.在乙方完全遵守、履行本协议约定义务的前提下，若甲方违反本协议项下的相关规定，则甲方应承担乙方因此产生的经济损失；若乙方先行违反本协议约定的任一项义务，则甲方可自行采取自救措施，不承担任何违约责任。2019年9月24日，东来地产公司与壹元物业公司签订《西安高科产业园房屋租赁合同》，约定自2019年8月6日起将C座1400平米租赁给陕西壹元物业管理有限公司作为办公场所。2019年10月25日，东来地产有限公司向陕西丝绸之路公司发出《告示》，主要内容为：自2019年10月28日起，其单位将对XX路XX号产业园B栋四层采取封门措施。2019年11月14日，东来地产公司与西安创惠农业发展有限公司签订《西安高科产业园房屋租赁合同》，约定自2019年8月6日起将B座三层80.03平米租给对方，用于办公。2019年11月14日，东来地产公司与西安高科园林景观工程有限责任公司签订《西安高科产业园房屋租赁合同》，约定自2019年8月6日起将B座三层1155.56平米租给对方，用于办公。2019年11月14日，东来地产公司与西安沛禾企业管理咨询有限公司签订《西安高科产业园租赁合同》，约定自2019年8月6日起将B座一层58平方米租给对方用于办公。2019年12月20日，一审法院作出（2019）陕01民终13406号判决认定：陕西丝绸之路公司应就涉案房屋装修向陕西雅楠建筑装饰工程有限公司支付工程款10675415.98元及相关利息。2020年1月20日，陕西丝绸之路公司向十五局公司付款100万元。2020年5月7日，XX路XX座二、三层；2020年7月22日，XX路XX座XX层XX房XX座剩余房产进行了移交。2020年7月28日，双方对于A座物业进行了移交，至此，案涉物业移交完毕。 本案审理期间，十五局公司向一审法院申请财产保全，请求冻结、查封、扣押被申请人陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司名下银行账户内款项40265270元或等额财物或等额不动产，并由中国太平洋财产保险股份有限公司西安中心支公司提供了保函保单担保。一审法院于2020年4月26日作出（2020）陕01民初242号民事裁定：“查封、扣押、冻结被申请人陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司名下银行账户内的款项40265270元或其名下相应价值的财产。冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。查封、扣押、冻结期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。”一审认为：十五局公司与陕西丝绸之路公司签订的《房屋租赁合同》《场地租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，十五局公司履行了出租方的义务，陕西丝绸之路公司接收十五局公司交付的房屋、场地后，进行了装修并使用。当事人协商一致，可以解除合同。双方合同履行中，十五局公司委托东来地产公司与陕西丝绸之路公司签订《解除协议书》，约定解除上述房屋、场地租赁合同，并对陕西丝绸之路公司限期支付租金及腾交房屋、场地事宜达成一致意见。该《解除协议书》系当事人真实意思表示，亦合法有效，当事人均应按照约定履行相关义务。《解除协议书》签订后，陕西丝绸之路公司并未依约向十五局公司支付租金及腾交房屋、场地，遂酿成本案诉讼。十五局公司主张陕西丝绸之路公司向其支付欠付的租金18897000元；陕西丝绸之路公司辩称延迟支付租金是因为政策变化导致的。经审查，陕西丝绸之路公司所述政策文件的下发日期为2017年8月2日，而陕西丝绸之路公司在此之前已拖欠租金，且陕西丝绸之路公司签署《解除协议书》时，并未提出减免租金的要求，而是在十五局公司减免部分租金的基础上，同意继续支付租金，故对陕西丝绸之路公司的以上辩称意见，一审法院不予采纳。陕西丝绸之路公司又称，A座物业一直空置未用，其向十五局公司发函希望改造为特色酒店，被十五局公司拒绝，因此A座的租金该予以扣除。对此，根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋系用于办公、收藏品展示、收藏品仓储、收藏品挂牌交易等用途，且陕西丝绸之路公司在签订《解除协议书》时，亦未提出A座物业租金扣除事宜，故对陕西丝绸之路公司的上述所称理由，一审法院亦不予采纳。根据《解除协议书》约定，如陕西丝绸之路公司未在协议约定的时间前清理搬离租赁场地房屋或未按照协议约定时间节点按期缴清任意一期款项的，视为陕西丝绸之路公司违约，十五局公司有权取消对陕西丝绸之路公司减免的租赁费用，并追偿原《房屋租赁合同》《场地租赁合同》约定的租金至2019年8月6日等。本案中，陕西丝绸之路公司在《解除协议书》签订后仅支付十五局公司100万元，剩余款项未支付，故对十五局公司主张支付租金18897000元的诉讼请求，依法予以支持，但应扣减陕西丝绸之路公司已交纳的押金100万元及上述已付款项100万元。至此，陕西丝绸之路公司共计应向十五局公司支付租金16897000元（18897000元-200万元）。陕西丝绸之路公司辩称，其对涉案房屋装修的残值及其购买的部分设备款项，应冲抵部分租金。因陕西丝绸之路公司对此并未提出反诉，故本案不予处理。涉案房屋、场地移交问题，陕西丝绸之路公司辩称，在签订《解除协议书》后，《场地租赁合同》所涉场地已经移交。但根据《解除协议书》约定，移交房屋和场地应经十五局公司验收，且双方应办理移交手续。本案中，陕西丝绸之路公司并未办理移交手续，故根据十五局公司于2019年9月24日与壹元物业公司签订《西安高科产业园房屋租赁合同》，将园区物业交由壹元物业公司管理的事实，可视为涉案场地于2019年9月24日移交给了十五局公司。经核查，《房屋租赁合同》所涉房屋移交时间为：2019年8月6日移交房屋2693.59㎡（C栋1400㎡、B栋1293.59㎡），2019年10月28日移交3049.27㎡（B栋四层），2020年5月7日移交4862.95㎡（B栋二、三层剩余部分）；2020年7月22日移交5107.77㎡（B栋一层2991.27㎡、C栋2116.5㎡），2020年7月28日移交剩余房屋5132.73㎡（A栋）。据此，因本案审理中，涉案房屋、场地已腾交完毕，故对十五局公司关于交还房屋、场地的诉讼请求，一审法院不再予以审理。关于十五局公司主张陕西丝绸之路公司支付占用费8103300元的诉讼请求。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，十五局公司与陕西丝绸之路公司虽然协商解除了涉案房屋、场地租赁合同，但陕西丝绸之路公司并未按照约定的期限移交涉案房屋及场地，故十五局公司要求陕西丝绸之路公司按照租金标准支付占用费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。具体为：场地占用费763800元（按5808000元/年租金标准，从2019年8月6日起到2019年9月24日止）；房屋占用费5878998.12元（按8712000元/年租金标准，按总面积20846.32㎡计算，每平方米占用费1.14元/天；2019年8月7日到2019年10月28日合计82天，占用面积18152.73㎡，占用费1696917.20元；2019年10月29日至2020年5月7日合计190天，占用面积15103.46㎡，占用费3271409.44元；2020年5月8日到2020年7月22日合计75天，占用面积10240.51㎡，占用费875563.61元；2019年7月23日到2020年7月28日合计6天，占用面积5132.73㎡，占用费35107.87元）。关于十五局公司要求陕西丝绸之路公司支付违约金12871170元的诉讼请求，因《房屋租赁合同》《场地租赁合同》中约定了多种违约行为需要承担违约金，且一些违约金属于重复计算，明显过高且不合理，故一审法院酌定陕西丝绸之路公司支付十五局公司以欠付租金16897000为基数，自2019年9月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的违约金；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百零七条、二百二十六条、二百二十七条规定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司支付中铁十五局集团有限公司租金16897000 元；二、本判决生效之日起10日内，陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司支付中铁十五局集团有限公司场地占用费763800元、房屋占用费5878998.12元，合计6642798.12元 ；三、本判决生效之日起10日内，陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司支付中铁十五局集团有限公司以欠付租金16897000为基数，自2019年9月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的违约金；四、驳回中铁十五局集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243126元、保全费5000元，由中铁十五局集团有限公司负担48126元，由陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司负担20万元。二审中双方均未提交新的证据，本院认定一审查明事实属实，本院予以确认。本院经审理认为，十五局公司与陕西丝绸之路公司签订的《房屋租赁合同》《场地租赁合同》以及合同不能继续履行后签订的《解除协议书》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定的内容履行自己的义务。《解除协议书》约定：本协议签订之日起，陕西丝绸之路公司前期支付的100万元合同押金自行顶抵陕西丝绸之路公司所欠部分租赁费。现十五局公司主张100万元合同押金应当抵扣为违约金的上诉意见，与双方合同约定不符，本院不予采纳。关于涉案A座房屋的租金问题，陕西丝绸之路公司与十五局公司签订《房屋租赁合同》时对于A座房屋的现状是明知的，也确定了涉案房屋仅用于办公、收藏品展示、收藏品仓储、收藏品挂牌交易等用途；在陕西丝绸之路公司签署《解除协议书》时亦承诺陕西丝绸之路公司未在协议约定的时间前清理搬离租赁场地房屋或未按照协议约定时间节点按期缴清任意一期款项的，视为陕西丝绸之路公司违约，十五局公司有权取消对陕西丝绸之路公司减免的租赁费用，并追偿原《房屋租赁合同》《场地租赁合同》约定的租金至2019年8月6日。在XX路XX座房屋用途被拒并违约支付租金、腾交场地后，请求减免A座房屋的租金没有依据，本院不予支持。关于陕西丝绸之路公司应当支付的场地占用费一节，陕西丝绸之路公司上诉称，在签订《解除协议书》后，《场地租赁合同》所涉场地已经移交。但根据《解除协议书》约定，移交房屋和场地应经十五局公司验收，且双方应办理移交手续。一审依据陕西丝绸之路公司与十五局公司共同签订的移交手续确定整体场地的移交时间，扣除十五局公司提前向第三方租赁交付的场地所涉及的费用，按照约定（乙方未按照上述约定期限交还租赁房屋的，应自约定交还当日起至甲方收回租赁房屋之日止，按本合同最后一年的租金标准向甲方承担场地占用费）的房租计算标准，计算场地占用费认定事实清楚，符合双方约定。另外，陕西丝绸之路公司并未提交证据证明涉案场地的占用未交付与疫情有关，其因为疫情主张减免占用费的主张本院亦不予采纳，对于陕西丝绸之路公司有关场地占用费的上诉主张，本院不予支持。陕西丝绸之路公司主张的涉案房屋装修的残值及其购买的部分设备款项因其一审并未提出反诉，故本案不予处理。关于十五局公司上诉主张违约金过低的上诉请求一节，考虑到合同的履行情况、双方的过错程度、十五局公司的实际损失，一审行使自由裁量权将违约金调整为以租金16897000为基数，自2019年9月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日并无明显不当。综上所述，陕西丝绸之路公司与十五局公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，亦无程序不当之处，应当予以维持。兹依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决承担。二审案件受理费，陕西丝绸之路收藏品交易中心股份有限公司预交82558.65元，由其自行承担；中铁十五局集团有限公司预交112391元，由其自行承担。本判决为终审判决。                    审  判  长   王晓平                       审  判  员   杨晓梅                       审  判  员   李  鑫   二〇二一年三月十七日 书记员  郭雨晗  1