湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终166号上诉人（原审原告）：郑雨欣，女，汉族，1991年8月26日出生，住湘潭市岳塘区。上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，汉族，1983年12月10日出生，湖南三鑫车业有限公司员工，住湖南省株洲市天元区。上诉人郑雨欣与上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫车业公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑雨欣上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由三鑫车业公司承担。事实与理由：一、上诉人购买的是住宅用地的商品房，三鑫车业公司在商业土地尚未变更成住宅用地的情况下进行房屋销售，属于诈骗销售的行为。二、《商品房买卖合同》约定，三鑫车业公司应在2019年6月30日前交房，但直到2019年12月30日前都未办理交房手续。三鑫车业公司因疫情原因进一步拖延办理交房手续，虽存在不可抗力因素，但是因三鑫车业公司违约造成的延误与上诉人无关，此期间三鑫车业公司仍应支付违约金。上诉人特提起上诉，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。三鑫车业公司答辩称：答辩意见同三鑫车业公司的上诉意见。三鑫车业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回郑雨欣的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郑雨欣承担。事实与理由：一、合同约定的交房期限前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于郑雨欣的原因导致没有实际交房，责任在郑雨欣。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对三鑫车业公司建设的火炬学府予以竣工公示，且公示期满无异议，说明在合同约定的交房日期即2019年6月30日前，郑雨欣知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房。郑雨欣接到交房通知后应当即时办理交接手续，但郑雨欣拒绝接收，由此产生的损失理应由郑雨欣自行承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没按合同约定在2019年6月30日将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人应当免去其责任。湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地用途从商业变为商住为由迟迟不予备案。上诉人为此多次找政府相关部门，湘潭市人民政府、岳塘区人民政府建设领域遗留问题处置工作领导小组也多次批示但问题仍不能解决。2020年6月份湘潭市委常委会议就该问题在优化营商环境专题做了专门部署，7月17日湘潭市纪委胡卫兵书记在优化营商环境会议上传达了市委常委会议精神，在市纪委的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。综上所述，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。郑雨欣答辩称：三鑫车业公司通知交房时不符合交房条件，是违约的通知。三鑫车业公司所称政府原因无法竣工，与郑雨欣没有关系。郑雨欣向一审法院起诉请求：三鑫车业公司因逾期交房而向郑雨欣支付总房款0.1‰/日的违约金（从2019年7月1日起计算至2020年5月1日为16317元，要求计算至实际交付房屋之日止）。一审法院认定的事实：2017年12月14日，郑雨欣与三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定郑雨欣购买三鑫车业公司开发的火炬学府商品房，总房款为536753元，合同还约定三鑫车业公司应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付郑雨欣使用，逾期交付超过90日，则郑雨欣如选择继续履行合同，三鑫车业公司应该自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向郑雨欣支付已交房款0.1‰/天的违约金。郑雨欣支付首付款后又以公积金贷款方式付清了全部房款，三鑫车业公司该房产所涉工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》，三鑫车业公司在约定的交房时间通知郑雨欣收房，遭郑雨欣拒绝。截止本案开庭，三鑫车业公司出售的该房产也未取得商品住宅交付使用批准文件，未能达到合同约定交房条件。郑雨欣遂诉至法院，提出诉称所述之请求。一审法院认为，郑雨欣与三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，依法应予以保护。郑雨欣按照合同约定向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付郑雨欣使用，三鑫车业公司至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，郑雨欣要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于郑雨欣要求三鑫车业公司继续履行交房义务的诉讼请求，予以支持。《商品房买卖合同》还约定，三鑫车业公司逾期交房超过90日，郑雨欣要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫车业公司按日向郑雨欣支付已交付房款万分之一的违约金。因此，三鑫车业公司应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向郑雨欣按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到三鑫车业公司就案涉工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使案涉房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由三鑫车业公司承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，酌情确定核减6个月的违约金。郑雨欣要求三鑫车业公司支付违约金的诉讼请求，需核减6个月的违约金9661元（536753元×0.1‰/天×180天），至2020年1月31日止的违约金为11486元（536753元×0.1‰/天×214天），对2020年7月31日以后至实际交付房屋之日止的违约金予以支持。三鑫车业公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定,判决：一、湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付郑雨欣逾期交房违约金11486元（计算至2020年7月31日止），并以总房款536753元为基数，自2020年8月1日起，按0.1‰/日的标准支付违约金至交房之日止；二、驳回郑雨欣的其他诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：三鑫车业公司对郑雨欣提交的证据1申请公开政府信息处理单（编号14号）、证据2湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》、证据4岳塘区建设领域历史遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组《关于湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府项目纳入遗留问题进行处置的请示》（岳处置组〔2019〕12号）、证据5三鑫车业公司2019年6月11日向湘潭市自然资源和规划局出具的承诺函的真实性均无异议，本院对郑雨欣提交的该四组证据的真实性予以认可。郑雨欣提交的证据中，证据1形成时间为2020年4月14日，只能证明在该日期之前三鑫车业公司开发建设的案涉工程未办理竣工验收及备案，对该日期之后的事实没有证明力，故本院对该证据的关联性不予认可；证据2系湖南省高级人民法院发布的司法性质文件，能否达到证明目的，本院结合全案的事实在本院认为部分再做分析认定；证据4、5与本案审理没有必然的关联，对关联性不予认可。三鑫车业公司对郑雨欣提交的证据3湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2853号民事判决书有异议，认为该案件的原告李勇航后来申请撤诉，判决书已经作废了，本院认证认为，郑雨欣提交的该证据系未加盖法院印章的判决书，该文书是否生效无法确认，且三鑫车业公司在该案中与李勇航就逾期交房违约金问题达成和解的事实，亦不能作为认定本案事实的依据，本院对郑雨欣提交的证据3的真实性、合法性、关联性不予认可。本院审理查明：三鑫车业公司在二审中陈述称，该公司已于2020年9月份取得了竣工验收备案表，并在庭后补充提交了竣工验收备案表，三鑫车业公司的陈述及补充提交的竣工验收备案表，与本院在审理涉三鑫车业公司系列商品房销售合同纠纷案中已查明的事实相符，可以确认三鑫车业公司建设的湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府——1-4#楼、地下室已经竣工验收合格，并于2020年9月14日办理了工程竣工验收备案登记。另，三鑫车业公司陈述称该公司在2020年10月7号、8号打电话通知郑雨欣收房，郑雨欣认可已接到收房通知，但没有去收房。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为三鑫车业公司应否承担逾期交房的违约责任，如果需要承担，如何确定违约金的数额。三鑫车业公司与郑雨欣签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。郑雨欣依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。三鑫车业公司称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，但郑雨欣拒绝收房，损失应由郑雨欣自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故三鑫车业公司向郑雨欣交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。三鑫车业公司所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。三鑫车业公司还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，三鑫车业公司作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续。因三鑫车业公司的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故三鑫车业公司认为应当免责的上诉理由亦不成立。因三鑫车业公司已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后三鑫车业公司也通知了郑雨欣收房，郑雨欣在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任由郑雨欣自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定延期交房违约金计算至2020年9月14日往后延期一个月即2020年10月14日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月过长，且与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。郑雨欣认为根据湖南省高级人民法院相关司法文件，三鑫车业公司延期交房，此后的疫情虽属于不可抗力，但三鑫车业公司仍应当支付违约金的上诉理由部分成立。据此，本院核定三鑫车业公司应支付的违约金为20450.29元〔536753元×0.1‰/天×（471天－90天），从2019年7月1日至2020年10月14日计471天，扣减3个月计90天〕。综上，郑雨欣和三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2530号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2530号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑雨欣逾期交房违约金20450.29元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，减半收取100元，由湖南三鑫车业有限公司负担。二审案件受理费400元，由郑雨欣、湖南三鑫车业有限公司各自负担200元。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 任 莉审判员 曾波毅二〇二一年三月三十一日法官助理刘娇琳书记员何腊冬