山东省日照市东港区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1102执异27号 案外人：陈波，男。 委托诉讼代理人：丁士超，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 申请人：胡尊芹，女。 被申请人：庞晓明，女。 被申请人：陈为亮，男。 申请人胡尊芹与被申请人庞晓明、陈为亮民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月25日作出（2016）鲁1102财保204-2号民事裁定，查封被申请人庞晓明位于日照市。2016年7月8日，案外人陈波提出异议，要求撤销对该房屋的查封，本院于2017年3月27日作出（2016）鲁1102财保204-4号民事裁定，撤销（2016）鲁1102财保204-2号民事裁定对该房屋的查封。申请人胡尊芹不服该裁定，于2018年10月18号提出再审申请，要求撤销（2016）鲁1102财保204-4号民事裁定，维持（2016）鲁1102财保204-2号民事裁定对该房屋的查封，本院于2019年5月14日作出（2019）鲁1102民再2号民事裁定，撤销（2016）鲁1102财保204-4号民事裁定，重新审理。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈波称，案涉房屋系东港区农村信用合作社联社（以下简称东港农村信用社）集资建房，案外人与被申请人庞晓明于2015年9月27日签订购房合同，以87万元的价格购买案涉房屋，于2015年10月8日付房款17万元，经信用社同意填写房屋登记询问表等，后于2016年4月14日给付房款70万元。经日照市住房委员会办公室确认，向案外人颁发《山东省职工购买公有住房许可证》，案外人已于2016年2月入住至今，并在2016年7月5日办理产权证书。请求解除对案涉房屋的查封。 申请人胡尊芹答辩称，案外人提供的房屋变更材料是虚假材料，均是在法院对该房屋查封后倒签时间，由有关单位及不动产部门作出，相关部门存在违法处置查封财产行为。 案外人陈波提供如下证据：证据1.购房合同，签订时间为2015年9月27日，载明买受人陈波购买出卖人庞晓明座落于济南路58号，信合苑小区XX栋X单元XXX号，总价款87万元，陈波于2015年10月8号之前给付17万元(定金)，于2016年3月1日给付70万元，于2016年3月1日前交房，出卖人签名处有庞晓明和陈为亮签名；证据2.收到条，出具时间为2015年10月8日，载明庞晓明收到陈波17万元（定金），在最后一次付款时充抵房款；证据3.收款凭证及工商银行汇款凭证，载明2016年4月14日，陈波通过工商银行向陈为亮汇款70万元，庞晓明出具收到条；证据4.购房协议书以及东港农村信用社基建办公室出具的说明，购房协议书签订时间为2010年1月1日，载明甲方为东港农村信用社，乙方为陈波，东港农村信用社在济南路与昭阳路交汇处为职工集资建房，小区名称为信合苑小区，乙方自愿集资认购信合苑小区11号楼1单元501室总价款373200元。东港农村信用社基建办公室出具说明，称购房协议书是2015年办证时补签，签订时间填写为2010年1月1日，其他人也是此种方式办理。 申请人胡尊芹质证认为证据均是造假，陈波与陈为亮是叔侄关系，陈波当初也就十八岁左右，没有能力购房，银行汇款凭证即使真实，但没有注明是购房款，也不能证明是购房款，因为庞晓明长期从事放高利贷活动，款项主要来自亲朋好友。 申请人胡尊芹提供如下证据：证据1.日照市住房和城乡建设局于2018年12月17日向胡尊芹出具的信访事项处理意见书，对胡尊芹信访反映陈波的购房资格等问题予以答复，内容为：“……关于陈波购房资格问题。东港区农村信用社合作社联社信合苑于2007年9月竣工，从2015年10月开始办理分户手续，上报申请人是陈波。东港区农村信用社上报的办理分户手续，上报申请人是陈波。东港区农村信用社上报的办理分户手续的人员名单中没有庞晓明（以及陈为亮）。经查，陈波不是东港区农村信用社合作社联社职工。2018年7月2日，市住房办给东港区农村信用合作社联社下达了限期整改通知书，责令东港区农村信用合作社联社立即整改，对弄虚作假、瞒报陈波购房行为的责任人予以处罚，并予以处理人员。……”；证据2.东港农村信用社纪委文件，载明：根据日照市住房办《限期整改通知书》，对将信合苑11幢1单元501室违规办理给陈波的吕贤波、陈为国给予罚款和诫勉谈话处分；证据3.收款收据四份，载明庞晓明分别于2006年5月26日、2007年7月31日、2008年8月1日、2009年10月20日，向东港农村信用社交集资款款14万元、10万元、5万元、141100元；证据4.房屋交易和产权确认申请表（转移），载明申请时间为2016年6月28日，房屋坐落于日照市，转移方由东港农村信用社加盖公章，接收方由贾世亮（信用社职工）代写“陈波”。案外人陈波对证据1-3均无异议，对证据4中的“陈波”认为从笔迹上看不是本人签写，具体想不清楚。 根据申请人胡尊芹的申请，本院发出律师调查令，查阅了陈波通过工商银行向陈为亮汇款70万元的账户流水明细，该明细记载与此前提交的汇款凭证记载一致。经双方质证均无异议。 本院向日照市住房办调取了《关于对反映集资建房过户信访举报件限期整改的通知书》（以下简称《限期整改通知书》）和《关于对东港农信社职工集资合作建房申请的批复》（以下简称《批复》）（日房委办函字《2005》6号）。《限期整改通知书》内容为：“东港区农村信用合作社联社：……2015年10月8日上报的《企业集资建房申请表》中，将信合苑11幢1单元501室办理给陈波，陈波不是东港农村信用合作社联社工。按照经济适用住房管理有关规定，下达限期整改通知书书如下：一、东港区农村信用合作社联社违反了建设部《经济适用住房管理办法》（建住房［2007］258号）第三十七条‘单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济使用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房’的规定要求，以及《关于对日照市东港区申请的批复》（日房委办函字［2005］6号）批复要求，责令东港区信用合作社联社立即整改。二、按照《经济适用住房管理办法》第四十二条、四十三条规定，对弄虚作假、瞒报陈波购房行为的责任人予以处罚，并予以处理。日照市住房委员会办公室（章）2018年7月2日”。《批复》内容为：“东港区农村信用社联合社：你社报来的《关于东港区的请示》（东农信发［2005］57号）收悉。根据建住房［2004］77号和鲁政办发［2004］93号文件精神，经研究，原则同意将你单位申请的建房纳入集资合作建房管理（600户，68000平方米），按建设成本价出售给本单位内部职工。日照市住房委员会办公室（章）二○○五年四月六日”。经双方质证均无异议。 经审理查明，申请人胡尊芹与被申请人庞晓明、陈为亮民间借贷纠纷一案，根据申请人的申请，本院于2016年4月25日作出（2016）鲁1102财保204-2号民事裁定书，查封被申请人庞晓明所有的位于日照市东港区，于2016年4月27日向东港农村信用社送达协助执行通知书，查封期间（自2016年4月25日至2019年4月24日）协助不得办理转移、抵押登记手续。 另查明，日照市住房委员会办公室于2005年4月6日作出批复，同意东港农村信用社职工集资合作建房，按成本价出售给本单位内部职工。被申请人庞晓明原系东港农村信用社职工，后离职，其与被申请人陈为亮原为夫妻关系，后于2016年6月7日离婚。因集资建房，庞晓明分别于2006年5月26日、2007年7月31日、2008年8月1日、2009年10月20日，向东港农村信用社交集资款14万元、10万元、5万元、141100元。2015年9月27日，被申请人庞晓明、被申请人陈为亮与案外人陈波签订购房合同，主要约定：被申请人庞晓明、被申请人陈为亮自愿将座落于日照市东港区房屋以总价款87万元转让给案外人陈波，案外人陈波在2015年10月8日之前支付17万元定金，余款于2016年3月1日付清，被申请人庞晓明、被申请人陈为亮于2016年3月1日前将房屋交付给案外人陈波。合同签订后，案外人陈波于2015年10月8日以现金方式支付被申请人庞晓明购房定金17万元，庞晓明出具收到条，内容为“今收到陈波人民币壹拾柒万元整（小写￥170000元定金），该定金在乙方最后一次付款时充抵房款。收到人庞晓明2015.10.8”，于2016年4月14日通过银行转账方式支付被申请人陈为亮70万元。案外人陈波对以现金方式支付未提供相应证据予以证明。 2015年10月8日，日照市住房委员会办公室根据东港农村信用社上报的相关材料，向案外人陈波下发了山东省职工购买公有住房许可证。2016年6月28日，东港农村信用社向不动产登记机关出具房屋交易和产权确认申请表（转移），该申请表中的转移方由东港农村信用社加盖公章，接收方由东港农村信用社职工贾世亮代签陈波名字。2016年7月5日，日照市国土资源局不动产登记中心颁发了鲁（2016）日照市不动产权第××号不动产权证书，登记权利人为案外人陈波，共有情况为单独所有，坐落为日照市昭阳路东，济南路南（信合苑）011幢01单元01-501号，持证人为案外人陈波。案外人陈波于2017年又将该房产卖与他人，但陈波一直居住该房屋。 因案外人陈波非东港农村信用社职工，购买案涉房屋违反《经济适用住房管理办法》的规定，日照市住房办公室于2018年7月2日向东港农村信用社下发《限期整改通知书》，责令东港农村信用社立即整改，并对弄虚作假、瞒报案外人陈波非东港农村信用社职工、无购房资格的责任人员予以处理。东港农村信用社根据该通知对弄虚作假，将案外人陈波作为东港农村信用社职工上报办理购房许可证材料的人员进行了处分，但对案涉房屋未作相应处理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。从本案查明的事实看，案涉房屋系职工集资建房，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，单位集资建房系经济适用住房的组成部分，在购买资格、房屋转让等方面，应依据该办法进行。本案中，因案外人并非东港农村信用社职工，所购房屋未满五年即转让，违反《经济适用住房管理办法》的相关规定，损害社会公共利益，相关部门已责令限期整改，且系在本院向东港农村信用社送达协助执行通知书后，东港农村信用社拒不履行协助义务，违法为案外人陈波办理房屋转移和确权手续。因此，案外人陈波与被申请人庞晓明、被申请人陈为亮签订的案涉房屋转让合同不符合“在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同”的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈波的异议请求。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向日照市东港区人民法院提起诉讼。 审 判 长  安为平 审 判 员  焦 婷 人民陪审员  侯鲁燕 二〇二一年三月五日 书 记 员  李 灿