重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0105民初929号原告：重庆市巨成（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路******，统一社会信用代码91500000765938324P。法定代表人：黄祖仁，董事长。委托诉讼代理人：潘啟文，男，1974年2月23日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王巾帼，女，1997年1月12日出生，汉族，该公司员工，住安徽省肥西县。被告：叶小明，男，1965年6月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆市巨成（集团）有限公司（以下简称巨成公司）与被告叶小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告巨成公司委托的诉讼代理人王巾帼，被告叶小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨成公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年7月1日至2020年6月30日拖欠的房屋租金215000元；2.判令被告立即向原告支付违约金，从2020年8月1日起，以215000元为基数，按照日万分之五计算至款项全部付清时止。事实和理由：2013年4月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区五红路X号X号楼附X号商业用房租赁给被告经营洗脚城。2017年4月30日合同到期，双方又于2017年7月21日再次订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限为24个月（2017年7月21日至2019年6月30日），租金每月20000元，租赁期满后，双方未续签新的合同，但被告在继续租用该房屋，原被告之间变成了不定期的租赁合同关系。2020年6月30日，原被告双方协商一致签订合同终止协议，双方确认截止2020年6月30日，被告已累计拖欠原告房屋租金24万元，并于当日将房屋退还给原告，同时双方还对拖欠租金的支付方式、违约责任作了明确约定，但被告仅以银行转账的方式向原告支付了租金20000元，故被告违反了合同终止协议的约定，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告叶小明辩称，合同终止协议中约定了我欠付原告的租金为165000元，而且我已经归还了25000元，所以我只欠原告140000元，而不是起诉状所说的215000元，并且违约金过高，我不同意违约金。经审理本案查明的事实如下：2013年4月1日，巨成公司（出租方）与叶小明（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定巨成公司将重庆市江北区五红路X号X号楼附X号商业用房租赁给叶小明经营洗脚城，租赁期限为49个月，自2013年4月1日起至2017年4月30日止，在本合同签订之日，叶小明须向巨成公司交纳35000元作为租房保证金。2017年7月21日，双方又续签《房屋租赁合同》，约定：1.租赁期限为24个月，自2017年7月1日至2019年6月30日止；2.房屋租金为20000元/月；3.叶小明此前交纳的35000元租房保证金继续作为本租赁期限内的租房保证金，该租房保证金在双方解除租赁合同且叶小明结清应承担的各项费用之后7个工作日内一次性退还；4.叶小明必须按照合同约定准时向巨成公司交纳当月租金和偿还原欠租金，否则每逾期一天须向巨成公司支付所欠租金的1%的违约金，逾期超过30天的，巨成公司有权解除合同，要求叶小明立即付清所欠全部租金，收回房屋并追究其违约责任，且不退还租赁保证金。2020年6月30日，巨成公司（甲方）与叶小明（乙方）签订《合同终止协议》，约定：一、双方于2020年6月30日终止2017年7月21日签订的关于江北区五红路X号X号楼附X号商业用房的《房屋租赁合同》，乙方于2020年6月30日将租赁房屋交还给甲方；二、甲乙双方确认，截止2020年6月30日，乙方累计拖欠甲方12个月房屋租金24万元；三、乙方按本协议约定按期足额支付租金的情况下，甲方同意因新冠肺炎疫情原因减免乙方2个月房屋租金40000元，并同意将乙方交纳的35000元租房保证金冲抵房屋租金；四、乙方须于2020年7月1日起至2021年10月30日前分十六期等额支付拖欠的甲方租金165000元，每月月底前支付一期；五、若乙方按本协议约定按期足额支付甲方房屋租金，则双方债权债务即此结清，若乙方未按本协议约定按期足额支付甲方房屋租金，逾期一笔甲方则取消租金优惠和保证金冲抵约定，并立即要求乙方一次性付清所欠的全部租金，且须按照双方订立的《房屋租赁合同》约定的违约责任条款计算支付甲方违约金。另查明，重庆市江北区五红路X号X号楼附X号房屋所有权人为巨成公司。因防控新冠疫情，叶小明经营的洗浴中心于2020年1月29日接街道通知，停工至2020年3月25日。2017年7月21日签订的《房屋租赁合同》到期后，双方并未签订新的书面合同。巨成公司已实际收到叶小明支付的35000元租房保证金，但该租房保证金未退还给叶小明。双方签订《合同终止协议》后截至一审辩论终结前（即2021年2月24日）叶小明陆续向巨成公司支付尚欠的租金25000元。庭审中，叶小明举示了一份五里店派出所出具的情况说明，拟证明其经营的洗浴中心从2020年1月20日至2020年4月20日因疫情原因关门停业。巨成公司不认可该份证据的关联性。叶小明举示的该份证据中载明：“现叶小明与房东聚鑫集团就该段时间的房租减免事宜协商达成一致”，而本案的原告（即房东）为巨成公司，故该份证据与本案无关，本院不予采纳。叶小明陈述之所以该份证据中表述为“聚鑫集团公司”，是其本人将公司名字记错导致，并且陈述在疫情期间只经营了一个洗浴中心。叶小明还举示了一份江北区人民政府五里店街道办事处出具的证明一份，载明“江北区五红路X号X-X蓝天洗浴中心于2020年1月29日接到街道通知，疫情期间所有门店停工至3月25日”，巨成公司对该份证据无异议。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋产权证、《合同终止协议》、证明及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，对于叶小明截至2020年6月30日（签订《合同终止协议》时）共欠租金240000元以及叶小明截至一审辩论终结前（即2021年2月24日）陆续支付租金25000元的事实，双方并无异议，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1.是否应当减免疫情期间的房屋租金；2.租房保证金是否应当冲抵房屋租金；3.叶小明尚欠的房屋租金；4.叶小明是否应当支付迟延支付房租的违约金。对此，本院分别评述如下：关于是否应当减免疫情期间房屋租金的问题。双方于2020年6月30日签订《合同终止协议》，约定若叶小明按期足额支付尚欠的房屋租金，则巨成公司同意因新冠疫情原因减免2个月房屋租金40000元，该约定为附条件的约定，《合同终止协议》签订后，叶小明并未按期足额支付房屋租金，故该条件未成就，按照《合同终止协议》的约定，巨成公司不再减免2个月房租。但因受到新冠疫情影响，叶小明经营的洗浴中心停业近2个月，该段时间叶小明没有营业收入，若不减免停业期间的房屋租金，则对叶小明明显不公平，结合本案叶小明经营业务范围、停业期间、巨成公司在《合同终止协议》中所隐含因新冠疫情实际影响而减免租金的意思表示，减免叶小明在疫情期间的2个月房屋租金40000元。根据双方举示证据和庭审陈述意见，叶小明关于“聚鑫集团”和“巨成公司”的解释和说明，符合生活常理，且五里店派出所出具的证明也印证了叶小明经营洗浴中心及停业情况的事实，本院对巨成公司关于“五里店派出所出具的情况说明”与本案无关的辩解意见，不予采信。关于租房保证金是否应当冲抵房屋租金的问题。本案中，租房保证金的性质系履约保证金，即保证在签订《合同终止协议》后，叶小明能按期足额的支付房屋租金，若叶小明按期足额支付房屋租金，则35000元房屋保证金可以抵扣房屋租金，若叶小明未按期足额支付房屋租金，则取消保证金冲抵约定。因此，根据双方的约定，本案的履约保证金不仅具备补偿性，还具备惩罚性。《合同终止协议》约定叶小明需从2020年7月1日起至2021年10月30日前分十六期等额支付拖欠的租金165000元，即每期需支付10312.50元，但叶小明在签订《合同终止协议》后至一审辩论终结前，仅支付了25000元房屋租金，明显未按期足额支付，故叶小明的行为已构成违约，按照《合同终止协议》的约定，35000元租房保证金不再抵扣房屋租金。关于叶小明尚欠的房屋租金。如上所述，叶小明在签订《合同终止协议》时（即2020年6月30日）共欠房屋租金240000元，截至一审辩论终结前（即2021年2月24日）其支付了25000元房屋租金，再减免疫情期间的房屋租金40000元，故叶小明尚欠的房屋租金为175000元（240000元－25000元－40000元＝175000元），本院对巨成公司超过部分的诉讼请求不予支持。关于违约金的问题。叶小明迟延支付房屋租金，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算标准为每逾期一日，则以尚欠租金的1%计付。因该违约金约定标准过高，巨成公司自愿以日万分之五的方式计算违约金，系其对自身权利的处分，本院予以确认。对于违约金的起算时间，巨成公司主张以2020年8月1日起算违约金，但按照《房屋租赁合同》中的约定，应于逾期之日起算违约金，而巨成公司并未举示证据证明叶小明于2020年8月1日就逾期支付房屋租金，故本院对巨成公司的主张不予采纳。本院结合叶小明从2020年7月1日起每期需支付的金额10312.50元以及实际支付25000元租金的事实，综合认定叶小明逾期之日为2020年10月1日，并且如上所述，叶小明尚欠的房屋租金为175000元，应以175000元为基数计付违约金，对巨成公司超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、二百一十二条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告叶小明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巨成（集团）有限公司房屋租金175000元；被告叶小明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巨成（集团）有限公司违约金，违约金以175000元为基数，自2020年10月1日起至款项付清之日止，按照日万分之五的利率计付；驳回原告重庆市巨成（集团）有限公司的其他诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7669元、减半收取计3834.50元，由被告叶小明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王慧群二〇二一年三月三十日法官助理 马智林书 记 员 罗 静