广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初5630号原告：深圳市卓创物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道螺岭社区东门中路2110号东方大厦1308B房，统一社会信用代码91440300764953856U。法定代表人：饶江山，董事长。委托诉讼代理人：冯晓霖，女，1993年10月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，系公司员工。被告：舒理华，男，1980年9月2日出生，汉族，身份证住址四川省安县。原告深圳市卓创物业管理有限公司与被告舒理华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市卓创物业管理有限公司委托诉讼代理人冯晓霖、被告舒理华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市卓创物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2.判令被告向原告补足租赁押金差额885元且原告无须向被告返还租赁押金8450元；3.判令被告向原告支付拖欠的2020年3月至6月租金共计16896元，及自2020年7月1日至被告实际向原告交还房屋之日期间的房屋占有使用费，暂计至2020年7月31日为人民币8448元；4.判令被告向原告支付拖欠的2020年5月至7月水电费共计人民币734.71元；5.判令被告向原告支付逾期支付2020年3月至6月租金及2020年7月房屋占有使用费的违约金共计人民币18163.2元（违约金按日1%计算，其中被告逾期未缴2020年3月至6月租金的违约金暂计至2020年7月31日为16389.12元，被告逾期未缴2020年7月房屋占有使用费的违约金暂计至2020年7月31日为人民币1774.08元。违约金计至被告实际清偿之日止）；6.判令被告向原告支付逾期支付2020年5月至6月水电费的违约金共计人民币197.89元（违约金按日1%计算，暂计至2020年7月31日。违约金计至被告实际清偿之日止）；7.判令被告立即将租赁房屋腾空并按装饰装修之现状向原告交还；8.判令由被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费等全部费用。以上请求金额暂合计为人民币45324.8元。事实和理由：一、原告于2019年4月24日与被告签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同主要约定有如下内容：1.租赁合同第一至第三条约定，被告向原告承租罗湖区文锦中路教育新村兴业楼02号商场3号铺（以下简称“租赁房屋”）用于商业经营，租赁期限为自2019年4月1日起至2020年3月31日，租赁房屋面积为48平方米，月租金为4224元；2.租赁合同第六条约定，被告应向原告支付租赁押金人民币8450元；3.租赁合同补充条款第3条约定，被告应于每月10日前将其当月应缴租金及上月水电等费用一并向原告交讫，如被告未按约定日期缴付上述费用，逾期原告每日加收总费用百分之一(1%)的违约金；4.租赁合同补充条款第8条约定，若被告出现超过15天未支付应交的当月全部费用或出现逾期缴纳费用累计达三次及以上时，原告除收取被告违约金和没收全部租赁保证金外，单方即可解除租赁合同，并有权收回租赁房屋，原告可强制进入被告租用的场地进行清场和有权采取其它追收被告所欠原告费用的相应措施（因强制清场的损失概由被告自行承担）；5.租赁合同第十一条约定，租赁合同期满终止或因其他原因导致租赁合同终止后，被告应于合同终止后十日内迁离租赁房屋，并应当将自身物品一并搬出，迁离后滞留在租赁房屋的物品由原告处置；6.租赁合同第十四条第（二）款第5项约定，租赁期满，被告应如期交还出租房屋，如逾期归还，在逾期期间应加倍向原告支付租金。二、上述租赁合同签署后，原告一直按约履行合同义务，但被告自2020年3月起拒不支付租赁房屋的租金、水电费等费用。2020年3月31日租期届满后，被告未能按期搬离租赁房屋，并继续按照原用途使用租赁房屋至今。原告认为，双方虽未续签租赁合同，但按照相关法律法规的规定应视为不定期租赁，双方应继续按照原租赁合同的条款履行各自的义务和责任。但是，自2020年3月起至今，被告一直没有支付租赁房屋的租金和水电费，截至2020年6月30日，累计拖欠的金额共计17474.33元。另，因被告实际为续租租赁房屋，被告原已向原告支付的7565元租赁押金转为本租赁合同押金，但被告至今未向原告补足租赁押金差额885元。三、有鉴于此，原告于2020年6月5日就被告拖欠租金事宜向其发出《催款通知书》，要求被告结清相关费用；又于2020年6月12日向被告发出《解除租赁合同及收回房屋通知书》，通知被告租赁合同将于2020年6月30日解除，要求被告于解除合同之日前结清相关费用、交还租赁房屋；见被告签收该通知后仍不履行指定义务，原告再于2020年7月3日向被告发出《通知书》，要求被告于2020年7月7日12时前结清相关费用、交还租赁房屋，否则原告将采取包括但不限于停水、停电等强制清退措施，但被告仍无动于衷。被告屡次拒绝搬离出租房屋、据不支付拖欠的相关费用、继续非法占用租赁房屋等行为已严重侵犯原告权益，为让被告明确知悉其行为将带来的法律后果，原告委托万商天勤（深圳）律师事务所律师于2020年7月23日向被告发出《律师函》，再次提示被告其应当履行的相关义务，并给予被告最后的宽限期，即要求被告于2020年7月27日前结清相关费用、搬离租赁房屋，但被告依然无视《律师函》，继续非法占用租赁房屋，置原告的合法权益于不顾。综上，租赁合同系原、被告双方真实的意思表示，合法有效，双方均应严格履行各项合同义务，但被告恶意拖欠租金、费用的行为已构成根本违约，强行占有租赁房屋的行为也已构成侵权。为维护原告合法权益、彰显法制威严，特提起诉讼，望法院判如所请。被告舒理华辩称，一、本案原被告之间的租赁合同关系效力待定，应当追加涉案房产的业主为本案的第三人，以查明案件事实。理由：1.涉案房产的产权人不明。2.原告的权利来源不明，有没有收到业主转租的许可的权利不明。3.房屋的状况不明，该房产有没有房产证，有没有建筑规划许可证这些情况都不明，所以我们申请法院追加业主为本案的第三人。二、被告逾期没有付租金的原因是由于疫情，根据最高院关于涉疫情的司法解释二第五条的规定，“承租人由于疫情的原因导致没有办法按期支付租金的。出租人要求解除合同，追究违约责任等这些诉讼请求人民法院是不予支持的。”所以恳请法院驳回原告的诉讼请求。另，涉案的房产可能业主是国有企业，按照深圳市有关规定，必须要给承租人减免租金，本案原告没有给被告减免一分钱的租金，所以这个情况也请法庭予以查明。三、涉案房产的所在区域已经列入了城市更新的计划，面临着拆迁，根据情势变更的原则，被告请求法庭对租金的标准予以调整，能够按照减半来计算。四、2020年7月15日原告将涉案商铺的电表拆除，整个商铺的电全部断掉了，承租人即被告没有办法正常使用，所以从7月16日开始之后的租金，原告应无权再收取。本院经审理查明事实如下：一、2019年4月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将位于深圳市罗湖区铺的房屋出租给乙方使用；房屋租赁用途为商业，租赁房屋面积共计48平方米；房地产权利证书号为深房地字第××号；乙方租用租赁房屋的期限自2019年4月1日至2020年3月31日止；甲方应自合同签订起五日内将租赁房屋交付乙方；租赁房屋的租金按房屋出租面积每平方米每月88元计算，月租金总额为4224元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁押金8450元；甲方向乙方返还租赁押金的条件为租赁期满，乙方结清相关费用，不计利息，保持租赁房屋及附属设施完好，凭甲方开出的租赁保证金收据原件；乙方拖欠租金的，每逾期一天，应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金，逾期超过30天，则视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，押金不退，乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，在逾期期间应加倍向甲方支付租金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充条款》，约定乙方每月按教育新村兴业楼管理处的收费标准及要求向其交纳物业管理费等相关费用；乙方租赁期间（含装修期）产生的水电费，甲方按各店铺水电表实际运行读数加分摊损耗计收；乙方应于每月10日前将其当月应交缴租金及上月水电等费用一并向甲方交讫；如乙方未按约定日起缴付上述费用，逾期，甲方每日加收总费用1%的违约金。被告从2020年5月至7月拖欠原告水电费共计734.71元。2020年6月5日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告交纳罗湖区文锦中路教育新村兴业楼02号商场3号4号铺2020年3月至2020年5月的租金21912元及水电费515.13元，并要求从2020年3月11日起就拖欠的租金及水电费按每日1%计付违约金。2020年6月12日，原告向被告发出《解除租赁合同及收回房屋通知书》，告知被告因被告2020年3月起拖欠罗湖区文锦中路教育新村兴业楼02号商场3号4号铺租金、水电费共计41413.39元，原告决定自2020年6月30日起解除租赁合同，没收被告缴纳的全部租赁保证金，并于2020年6月30日收回租赁房屋，同时就被告逾期缴交的租金、水电费收取逾期付款违约金等。2020年7月15日，原告对涉案租赁房屋采取了停电措施。截至本案庭审时，被告仍在涉案租赁房屋经营。二、被告2020年3月至2020年6月期间每月应付租金为4224元，4个月共计16896元。被告2020年5－7月欠付水电费734.71元。双方确认被告实际向原告交纳租赁押金7565元。三、原告主张其系位于深圳市罗湖区产的产权人，并提交不动产产权登记证书复印件佐证。上述不动产产权登记证书复印件显示深圳市罗湖区产的权利人为原告。四、原告主张被告自2020年3月开始拖欠租金，被告主张其在2020年3月交过租金，当时原告承诺2020年2月免租，其所交租金为2020年3月租金，原告对被告的主张不予认可，原告认为其2020年3月所交的是2020年2月份的租金，没有免租。五、被告在庭审中确认其租赁的商铺系从事家装装修。六、根据广东省××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。对此广东省××防控智慧版疫情防控组发布《广东省商业服务区复工复市××疫情防控工作指引》，要求在广东省应对新型冠状病毒疫情应急响应结束前，酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、ＫＴＶ、网吧等人员密集区域暂缓开放。根据广东省××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日零时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。调整为三级响应后，在按照相关技术指南落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；采取预约、限流等方式，开放公园、旅游景点、运动场所和图书馆、博物馆、美术馆等室内场馆，以及各类会议、会展活动等。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》及合同到期后双方达成的不定期租赁的合意系当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定履行。本案被告存在迟延支付租金及水电费的事实，原告亦因此向被告发出解除租赁合同的通知，告知被告双方的租赁关系于2020年6月30日解除并要求支付拖欠费用，故本院确认涉案原、被告的租赁合同于2020年6月30日解除，被告除应支付原告2020年3月至6月租金共计16896元外，还应支付从2020年7月1日起至被告实际向原告交还房屋之日期间的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月租金4224元计算至被告实际交还房屋之日止）及2020年5月至7月期间的水电费734.71元。被告主张其迟延支付租金系疫情所致并要求减免租金，对此，本院认为，被告欠付租金的事实发生在2020年3月以后，而根据广东省××防控领导小组（指挥部）决定，广东省××疫情防控应急响应级别自2020年2月24日9时起由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，被告所从事的行业亦不属于疫情防控工作指引中规定的暂缓开放的行业，故本院对被告的主张不予采纳。关于押金金额，原被告双方确认为7565元。合同解除后，被告作为违约方，还应承担违约责任。根据双方签订合同的约定，原告有权没收被告实际交纳的押金7565元并要求被告支付违约金。因原、被告在合同中约定的违约金计算标准过高，故本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至被告付清所欠款项之日止。原、被告签订的租赁合同已解除，原告要求被告将租赁房屋腾空并向原告交还房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对原告要求被告补足押金差额，原、被告签订的租赁合同虽约定押金为8450元，但原告在履行合同过程中未对押金金额提出异议，故本院视为原、被告就押金金额变更达成合意，本院对原告要求被告补足押金差额的诉讼请求不予支持。原告主张要求被告按照逾期交还房屋加倍支付租金的约定支付2020年7月的房屋占有使用费，因被告支付的违约金已足以弥补原告损失，原告未提交证据证明其还存在其他未弥补的损失，故本院对原告的主张不予采纳。被告以城市更新为由要求减免租金的主张没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市卓创物业管理有限公司与被告舒理华签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告舒理华应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市罗湖区铺腾空并交还原告；三、原告深圳市卓创物业管理有限公司无须退还被告舒理华租赁押金7565元；四、被告舒理华应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓创物业管理有限公司2020年3月至2020年6月的租金共计16896元及2020年7月1日至实际停止占用之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月租金4224元计算至被告实际交还房屋之日止），房屋占有使用费违约金计算方式如下：自2020年3月11日起，以每月4224元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自每月11日起计付违约金至相应款项还清之日止；五、被告舒理华应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓创物业管理有限公司2020年5月至2020年7月的水电费734.71元并支付违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2020年5月的水电费254.81元，从2020年6月11日起计算违约金至款项付清之日止；2020年6月的水电费323.52元，从2020年7月11日起计算违约金至款项付清之日止；2020年7月的水电费156.38元，从2020年8月11日起计算违约金至款项付清之日止）；六、驳回原告深圳市卓创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元，由被告舒理华负担，上述费用467元原告深圳市卓创物业管理有限公司已预付，被告舒理华应在本判决生效之日起十日内迳付原告深圳市卓创物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  谢小波二〇二一年三月十八日书记员  曾子程