上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初23195号原告：澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司，住所地上海市。法定代理人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：史今。被告：上海长江有色金属现货市场，住所地上海市普陀区。法定代理人：周燕军，董事长。委托诉讼代理人：吴建平。委托诉讼代理人：邹明钢。原告澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司(以下简称澳妙公司)与被告上海长江有色金属现货市场(以下简称长江有色金属)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告澳妙旅行社公司的法定代表人陈健、委托诉讼代理人史今，被告长江有色金属的委托诉讼代理人吴建平、邹明钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澳妙公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除。2、被告退还原告保证金75,269元。事实与理由：原、被告于2019年7月26日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的本市淮海东路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)作为办公之用，租期三年，自2019年8月8日至2022年8月8日，租金为25,089.67元/月，保证金为三个月的租金即75,269.02元。原告如期支付了2020年8月8日前的租金以及保证金。原告经营出境旅游业务，2020年以来受疫情影响，国家发文禁止出境旅游致原告无法开展旅游业务，复工遥遥无期，原告遂于2020年7月向被告发函解除合同，解除日期为2020年8月7日。原告认为，疫情对原告的履约困难构成不可抗力，原告有权解除合同，被告应退还保证金。遂起诉要求判如所请。被告长江有色金属辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订租赁合同，被告只负责提供租赁场所供原告办公，至于原告开展何种业务、盈利亏损均是原告自己的事，原告不应因业务受阻就提前解约由被告来承担损失。原告的营业执照上经营范围不仅包括旅游，还有酒店管理、会务服务等，原告租赁系争房屋也可以开展其他业务，且疫情发生后原告表示想开展食品、医疗业务，被告予以积极配合并为原告进行工商登记提供了产调信息等相关材料。被告认为，疫情对双方的租赁关系并不构成不可抗力，原告无权解除合同。如果解除合同，原告应承担违约金。被告提出反诉请求：1、原告支付被告违约金601,958元(按照3.8元/天计算，自2020年8月8日至2022年8月7日共计730天)，扣除保证金75,269后，原告实际支付被告526,689元。2、原告支付被告47天免租期的租金共计38,756元。事实与理由：原告于2020年7月向被告提出解除合同，并于8月7日向被告交付房屋钥匙，现被告同意确认双方的合同于2020年8月7日解除，但根据合同约定，承租人中途擅自退租的，应按照提前退租天数的租金额支付违约金。同时，因被告给予了原告47日的免租期，该免租优惠政策是以双方继续履行合同为前提的，现原告提前解约，免租期内的租金应予补足。故反诉要求判如所请。原告辩称：不同意被告的反诉请求。原告开展业务受到疫情的影响，被告应予以理解并对租金给予减免。原告于2020年7月1日向被告申请减免六个月的租金，每月减免12,000元，但被告未予同意，原告遂于7月7日正式提出解除合同。原告提前解约应适用不可抗力免责条款，不应承担违约责任。关于免租期，系因双方未通过中介签订合同，节省下来的中介费经协商由被告多给予原告15日的免租期，但原告实际装修就用了一个月，并未享受到免租期的优惠，故不同意支付免租期间的租金。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋的权利人。2019年7月26日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋作为办公之用，租期三年，自2019年8月8日起至2022年8月7日止，免租期为2019年8月8日至2019年9月23日，租金每月25,089.67元，保证金为三个月的租金即75,269.02元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵扣合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，如不足抵扣的，乙方应补足差额。租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金额向甲方支付违约金。合同签订后，被告按约支付租金至2020年8月7日，并支付了保证金75,269元。2020年7月1日，原告向被告发送《关于房屋租赁合同协商函》，载明因受疫情影响，原告无法开展业务无力支付后续租金，故提出两个方案：一是提前解除合同。二是被告自2020年8月8日起给予原告六个月的租金减免，每月减免12,000元。7月6日，被告向原告发送《关于澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司要求提前退租协商函的回复》，载明原告的减租方案不合理，原告如提前解约应支付违约金。7月7日，原告向被告发送《退租函》，告知合同于2020年8月7日解除，要求被告退还保证金。7月8日，被告向原告发送《澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司函告》，要求原告支付违约金及免租期47天的租金。8月7日，原、被告完成系争房屋的交接。庭审中双方一致确认，2020年4月，原告使用系争房屋作为经营场所成立了上海澳妙医疗用品有限公司，被告为原告进行工商登记提供了相关材料。2020年6月，被告提出可以帮原告申请减免一个月的房租，但原告认为申请手续繁琐周期长而未接受该方案。上述事实，有原、被告陈述以及原、被告共同提供的《房屋租赁合同》《关于房屋租赁合同协商函》《关于澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司要求提前退租协商函的回复》《退租函》《澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司函告》本院认为，本案的争议焦点有二：一是原告提前解除合同是否应承担违约责任。原告认为提前解除合同系基于不可抗力，应予免责。被告认为疫情对原告履行合同不构成不可抗力，原告业务开展困难是原告自己需要承担的经营风险。本院认为，首先，从不可抗力的适用条件上看，须当事人因不可抗力导致不能履行合同义务才能免责。对于承租人而言，其基于租赁合同履行的是支付租金的义务，金钱债务的履行并不会因疫情的影响而产生履行障碍，故并不存在不可抗力导致原告履行不能的情形。其次，从合同目的的实现上来看，双方约定原告承租房屋的用途为办公，故房屋的作用系为原告开展业务提供办公场所。疫情影响到原告开展境外旅游业务，但并未影响到原告办公，且原告营业执照上的业务范围不仅限于旅游，还包括酒店管理、礼仪服务、会务服务、销售工艺品等，原告也确实另行开展了医疗用品经营业务，至于盈亏结果属于经营风险，并不影响基于“办公”的合同目的的实现。最后，从解除合同的时间段上看，原告于2020年7月提出解约，但彼时全国疫情形势已经趋于平稳，国内旅游业也开始复工复产，低风险地区可以在限量、预约、错峰的前提下开展团队旅游业务，原告可以籍此机会顺应政策开展特定地区的旅游项目，以缓解前期资金周转的压力，且此时被告也提出可以为原告申请一个月的免租优惠。但原告并未对企业的自救作出充分努力而是采取了迳行解约的方式，导致相关的损失或将均由被告来承担，此举欠妥。综上，疫情之影响与原告履行租赁合同之间并不存在直接因果关系，原告提前解除合同应承担违约责任。二是合同约定的违约金标准是否过高。双方一致同意合同于2019年8月7日解除，本院予以确认。租赁合同约定，承租人中途擅自退租的，应按照提前退租天数的金额支付违约金。被告称原告退租后被告至今未找到合适的承租人，产生空置损失。原告认为，原告提前一个月通知被告解约，被告可以马上招租，并无实际损失，被告主张的违约金过高。本院认为，原告虽然提前一个月通知被告解除合同，但此举并不足以弥补被告另行招租所付出的时间成本，被告由此承担了房屋空置的损失，但被告亦负有防止损失扩大义务，应在合同解除后积极招租以减少损失，而不应仅仅以没有找到合适的下家而持续空置，故应以合理范围内的空置损失作为衡量违约金的依据。另，被告要求原告支付免租期内的租金，但合同并未约定承租人提前解约后免租期租金的负担问题，本院难以支持该项诉请，仅可酌情作为违约金的考量因素。现合同约定以剩余租期的租金作为违约金，该标准过高，已经明显超出被告的实际损失，本院综合以上因素及疫情的影响程度，酌情确定原告应支付被告相当于四个月租金的违约金，原告支付的保证金可用于抵扣上述违约金。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司与被告上海长江有色金属现货市场于2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除。二、原告澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海长江有色金属现货市场违约金人民币100,358元(原告支付的保证金可用于抵扣该款，抵扣后原告应实际支付被告25,089元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,682元(原告已预缴)，由被告上海长江有色金属现货市场负担。反诉案件受理费人民币10,207元(被告已预缴)，由原告澳妙国际旅行社(北京)有限公司上海分公司负担人民币2,307元，由被告上海长江有色金属现货市场负担人民币7,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二一年三月四日书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实因其的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。