文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7971号原告：上海意晟物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈根深，总经理。委托诉讼代理人：荆付阔，男。被告：李波，男，1961年4月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海意晟物业管理有限公司诉被告李波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海意晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人荆付阔、被告李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海意晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付上海市浦东新区龙东大道2255弄116号、117号房屋自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)46,242.24元；2．判令被告支付逾期付款违约金(自2019年2月1日起计算至实际支付之日止，按每日千分之三计算)；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付上海市浦东新区龙东大道2255弄116号房屋自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业服务费23,121.09元。事实和理由：原告依法受上海市浦东新区龙东花园小区业主大会的委托，对位于上海市浦东新区龙东大道2255弄龙东花园小区整体物业实行专业化、精细化的物业服务，并于2018年12月23日与上海市浦东新区龙东花园小区业主大会签订了《龙东花园物业管理服务合同》，该合同约定服务期限为自2019年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积(按房产证所载明的建筑面积计算)缴纳；收费标准为3.98元/平方米/月；业主应按月缴纳物业服务费用，业主应在每月30日前按时履行交纳义务；业主逾期未缴纳物业服务费用的，按照每日千分之三的标准承担相应的违约金。被告系上海市浦东新区龙东大道2255弄116号房屋(以下简称系争房屋)的业主，系争房屋的建筑面积为264.06平方米。按《龙东花园物业管理服务合同》的约定，业主在享受原告提供的物业管理服务的同时依法负有向原告缴纳相关物业服务费用的义务。但被告长期违约，没有按时履行自己的缴费义务，故原告现起诉来院，要求判如诉请。李波辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告系系争房屋的业主，确未支付自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业服务费，被告不支付物业费的理由是原告物业服务不到位，《龙东花园物业管理服务合同》中第16条约定的内容中有八项不达标。被告认为其并非恶意拖欠物业服务费，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年12月23日，上海市浦东新区龙东花园小区业主大会(以下简称业主大会)、上海市浦东新区龙东花园小区业主委员会(甲方)(以下简称业委会)与原告(乙方)签订《龙东花园物业管理服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区龙东大道2255弄的龙东花园小区(以下简称系争小区)提供物业管理服务，合同期为自2019年1月1日起至2020年12月31日止；住宅物业服务费收费标准为3.98元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应在每月30日前交纳本月物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金；合同还约定了其他事宜。《龙东花园物业管理服务合同》签订后，原告依约入驻系争小区，为系争小区提供物业管理服务至今。被告系系争房屋的业主，房屋建筑面积为264.06平方米。现因被告欠付自2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业服务费，原告诉至法院。以上事实由原告递交的上海市不动产登记薄、《龙东花园物业管理服务合同》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.邮政快递单据，证明原告向被告催讨过物业服务费。经质证，被告对该份证据的真实性无法确认，被告表示未收到过律师函。2.关于是否续聘物业服务企业的书面业主大会决议公告、关于是否续聘物业服务企业的书面业主大会表决票统计结果、关于续签物业合同的函，证明《龙东花园物业管理服务合同》到期后，原告与业委会续签了物业服务合同，继续由原告为系争小区提供物业管理服务，并证明原告尽到物业服务义务，原告提供的物业服务得到业主认可。经质证，被告对该组证据的真实性无法确认，被告表示没有注意到系争小区内张贴过该份文件，系争小区也未就物业服务合同的续签召开过业主大会。3.龙东花园XXX号申请移树情况说明，证明被告曾就117号房屋西侧的两棵樟树申请过移动，但原告告知需经过业主大会表决通过才可以移动，该情况说明人成丙才系系争小区原物业经理，已于2020年10月离职，该证据是成丙才口述后原告自行整理的。经质证，被告对该份证据的真实性不予认可，被告表示成丙才在2019年年初确系系争小区的物业经理，之后换了两任物业经理，成丙才承担辅助工作，后成丙才于2020年10月离开系争小区，该证据中陈述的内容并非真实。4.龙东花园公共部位漏水费用分摊公示，证明原告不存在乱收费的情况，相关费用的支出是经过公示的。经质证，被告对该份证据的真实性认可，被告表示原告确实于2019年8月25日张贴了该公示，但原告要求业主按照房屋面积分摊公共部位的用水是违法的，就该问题被告曾向业委会和原告反映过。5.2021年2月拍摄的照片，证明系争房屋门口路灯没有损坏，现处于正常使用；系争房屋门口走道已清洁完毕，没有垃圾堆；117号西侧堆放的很多防腐木，系被告及其他业主堆放，现在已经清理；两棵樟树确实导致了地面开裂。经质证，被告对该份证据的真实性不予认可，被告表示照片中的路灯无法判断位置，且路灯两年内都是坏的，直到2021年3月12日才修好；2020年年初原告就公共部位垃圾的清运出过文件，但被告家门口的公共部位的垃圾一直没有清理，直到2021年3月4日才清理干净，照片反映的是现状；照片并未显示117号西侧堆放的防腐木的位置，照片未拍摄到防腐木的位置，但防腐木确实是于2021年3月4日才开始清理。被告提供如下证据：1.微信聊天记录，证明原告在物业服务中存在的不足，业主提出了很多尖锐的问题，以及原告的原物业经理成丙才在两家业主之间挑拨离间，导致业主动手的情况。经质证，原告对该份证据的真实性认可，但原告表示相关业主的说明情况只是个人行为，并没有召开过业主大会，成丙才离开小区系多方原因，并非被告所称的管理物业能力的问题，原告进驻小区后就小区现状存在的问题以书面形式向给业委会提出报告，业委会成立了改造小组，并任命“陈总”担任组长，“陈总”提出的问题具有一定的主观性；原告对于微信群中所提到的垃圾车的摆放位置的问题已作出改进；业主之间的矛盾问题与本案不具有关联性。2.2020年10月、11月拍摄的照片，证明117号房屋门前的卫生情况，直至2021年3月4日原告才进行清理，系争小区垃圾乱放无人管理，干湿垃圾不分类。经质证，原告对该组证据的真实性认可，原告表示照片中的情况已经得到整改。3.公示，证明成丙才原系水管道路改造小组成员，于2020年6月24日的公示中被除名，原因是其对系争小区的保洁、保安、绿化、停车等物业工作中的管理能力有限，管理不到位。经质证，原告对该组证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，原告表示水管道路改造工程是业主自筹资金的，当时被告还未交钱，其提出只有将成丙才的名字去掉，被告才交这笔改造费，所以原告才将成丙才从改造小组成员中除名。4.2020年10月、11月拍摄的视频资料，证明被告家门口公共部位的垃圾清洁情况、路灯损坏情况、樟树损坏地面导致被告房屋外立面及室内墙壁、地面开裂，并堵塞卫生间下水道的情况。经质证，原告对该组证据的真实性认可，原告表示公共部位垃圾堆放及路灯问题已经整改；关于樟树导致路面及墙面开裂的问题，原告已经向业委会反映，并向张江镇园林绿化部门了解了移植树木的流程，答复需经业主大会同意，但目前还没有完成该流程。本院认为，原告与业主大会、业委会签订的《龙东花园物业管理服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在垃圾清扫、公共设施维护、绿化养护等方面的问题，但被告并未提供充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费23,121.09元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的违约金，《龙东花园物业管理服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李波应于本判决生效之日起十日内支付原告上海意晟物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年10月31日的物业服务费23,121.09元；二、驳回原告上海意晟物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，减半收取计189元，由被告李波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二一年三月三十日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。