广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初723号原告：深圳市中投房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道塘朗社区学苑大道1227号水木丹华园A栋127-B，统一社会信用代码914403006875655096。法定代表人：仇政通。委托诉讼代理人：杨翌亭，广东圳扬律师事务所律师，执业证号14403199610692754。委托诉讼代理人：陈恳，广东圳扬律师事务所实习律师。被告：邓银燕，女，汉族，1986年2月20日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨秋林，男，1987年2月4日出生。系被告邓银燕配偶。委托诉讼代理人：李军泽，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403200710684869。原告深圳市中投房地产经纪有限公司与被告邓银燕居间合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市中投房地产经纪有限公司委托诉讼代理人杨翌亭、陈恳，被告邓银燕及委托诉讼代理人杨秋林、李军泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市中投房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金130800元（含佣金）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月26日，被告及案外人钟彩英签订《房地产买卖合同》，合同约定由原告作为房地产经纪人提供房屋中介服务，被告以人民币436万元向案外人钟彩英购买位于南山区房产。此后被告与案外人钟彩英就房屋买卖合同发生纠纷，双方诉至深圳市南山区人民法院，就涉案的合同履行违约问题请求法院判决［（2018）粤0305民初20426号］。深圳市中级人民法院终审（2019）粤03民终11674号判决，判决被告向卖方钟彩英支付违约金，认为被告的行为属于违约。依据本案三方签订的《补充合约》约定，如任意一方违约，违约方承担全部违约责任，向原告支付房屋成交价的3%作为违约金。被告应当按照该约定向原告支付违约金共计人民币130800元。被告邓银燕辩称，一、相关法律规定。1、合同法第426条规定，居间人只有促成合同成立，委托人才应当按照约定支付相应的报酬。2、合同法第427条规定，如果居间人未促成合同，不得要求委托人向其支付相应的报酬。3、民法典关于居间合同的规定。（1）、根据民法典第961条关于中介合同的定义，中介合同即此前合同法中的居间合同。（2）、民法典第963条规定，中介人只有促成合同成立，委托人才应当按照约定向其支付相应的报酬。（3）、根据民法典964条的规定，中介人未促成合同成立，不得请求支付报酬，但是可以按照约定要求委托人承担中介活动支出的必要费用，这里的费用是必要费用，且有明确约定。二、被告是否可以向原告主张报酬或费用。1、根据上述无论是合同法还是民法典的规定，作为居间人或者中介人，只有促成合同成立，才有权主张相应的报酬。而如果合同未成立，则无权主张相应的报酬。而前述所谓未促成合同成立相关的法律并未规定是基于何种原因导致合同不成立，或者更具体一点来说是原告违约还是被告违约造成买卖合同未促成，法律并没有明确的规定。2、关于必要费用。法律规定，只有明确约定的情况下，居间人或中介人才有权向委托人主张。3、本案当中涉案原告作为中介人，并未促成合同成立。因此其无权主张相应的报酬。而关于费用也没有具体而明确的规定，因此其无权向委托人即被告主张。4、综上，原告无权向被告主张报酬或费用。三、原告能否按补充合同约定向被告主张违约金。（一）补充合约约定，买卖双方任意一方违约，违约方承担全部违约责任，违约方均需向原告支付房屋交易价3%的违约金。1、根据合同法第107条的规定,当事人违反合同义务，要承担违约责任。本案被告所违反的是其与涉案房产的卖方的房地产买卖合同相关约定，被告也已经承担了相关的违约责任。2、本案被告与原告之间是委托人与中介人之间的合同法律关系，依照相关法律规定，其只有在中介人即原告促成合同，其才依法向原告负有相关义务，即向原告支付报酬或者未促成合同成立有约定需要支付相应费用。3、被告与原告之间，除了上述被告促成合同成立情况下，依法承担的报酬支付义务，或者未促成合同成立情况下，附条件的支付费用外，被告并无对原告负有任何合同义务。本案中很显然合同并未成立，被告并未违反法律关于报酬或者费用支付的相关规定，既然如此，被告自然不存在违反所谓与原告之间约定的行为，当然不存在需要向原告支付违约金的情况。（二）原告在所谓的补充合约中，约定被告在违反与他人合同一方的义务的情况下，向其承担违约责任的行为，违反相关法律规定，依法应属无效的约定，也属于荒唐的约定。1、根据合同法第五十二条规定合同无效有5种情形，本案所涉情形应该是属于其中的第3、5种情形，应属无效的约定。2、根据民法典第153条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，涉案补充合约的约定应属无效。3、补充合约的约定，违反相关法律规定，属无效约定，原告无权依据该无效的约定向被告主张所谓的违约金。综上分析，涉案原告未促成合同成立，无权主张相应的报酬。关于所谓的提供中介活动所支出的必要的费用也未见相关明确的、具体的约定。因此，原告亦无权主张。经审理查明：2018年3月26日，原告与被告及案外人钟彩英签订《房地产买卖合同》，合同约定由原告作为房地产经纪人提供房屋中介服务，被告以人民币436万元向钟彩英购买位于深圳市南山区房产。被告与案外人钟彩英就房屋买卖发生纠纷，双方诉至深圳市南山区人民法院。2019年1月2日，深圳市南山区人民法院做出（2018）粤0305民初20426号民事判决，认定被告的行为构成根本违约，判决：一、确认钟彩英与被告的《房地产买卖合同》于2018年11月21日解除；二、被告应支付钟彩英违约金10万元。2020年6月5日，深圳市中级人民法院以（2019）粤03民终11674号终审判决，维持深圳市南山区人民法院的一审判决。2018年3月26日，原告与被告及案外人钟彩英签订《补充合约》，约定卖方钟彩英、买方邓银燕通过原告达成南山区房产交易，卖方、买方如任意一方违约，违约方承担全部违约责任，应向原告支付房屋成交价的3%作为违约金。原告与被告签订了《购买物业独家代理委托书》及《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，被告承诺独家委托原告购买南山区房产，被告自愿支付买家应付佣金及卖家应付佣金共计人民币3万元。本院认为，本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告因需购买房产，委托原告提供居间服务，双方的居间合同依法成立。根据相关的证据，原告成功为被告与钟彩英订立《房地产买卖合同》提供居间服务，依照合同的约定，被告应当向原告支付约定的报酬。原告以双方签订的《补充合约》主张被告应当按照房屋成交价款的3%支付违约金，对此本院认为，被告向原告出具的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》明确买家及卖家佣金共计人民币3万元，该约定合法有效，被告应当按照约定支付约定佣金。原告与被告签订的《补充协议》约定违约方承担成交价的3%作为违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上，被告应当支付原告佣金人民币3万元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邓银燕应在本判决生效后十日内支付原告深圳市中投房地产经纪有限公司佣金人民币3万元；二、驳回原告深圳市中投房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1458元，由原告负担1000元，被告负担458元。受理费原告已向本院预付，本院退还原告458元。被告应在本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费458元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭弘卫二〇二一年三月二日书记员  刘 蕾