吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初680号原告（申请执行人）：徐某，女，1962年10月18日出生，满族，住吉林省长春经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜珊，长春市朝阳区相志法律服务所基层法律工作者。被告（执行案外人）：凌某，男，1966年3月10日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：高群，吉林从为律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾联芳，霍林郭勒市不动产登记中心主任。被告（被执行人）：霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市中小企业园区内7号地。法定代表人：张宝山，董事长。委托诉讼代理人：高海峰，该单位员工。被告（被执行人）：孙某，女，1980年7月6日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。原告徐某与被告凌某、霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰房地产公司）、孙某申请人执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某的委托诉讼代理人姜珊，被告凌某的委托诉讼代理人高群、贾联芳，被告兆丰房地产公司的委托诉讼代理人高海峰到庭参加诉讼。被告孙某经传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某向本院提出诉讼请求：1.驳回被告凌某的执行异议申请，并依法执行兆丰房地产公司名下的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号宗地号为150581003008GB00153，面积23300平方米土地使用权及宗地号为150581003008GB00156，面积20608平方米土地使用权；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年，原告依据（2018）吉0102民初3830号民事判决书向长春市南关区人民法院申请执行立案，执行程序中，贵院于2019年6月13日作出查封裁定，依法查封了被执行人兆丰房地产公司坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号宗地号为150581003008GB00153，面积23300平方米土地使用权及宗地号为150581003008GB00156，面积20608平方米土地使用权。2020年，被告向长春市南关区人民法院提出异议申请，以购买了所查封土地上的房屋，无法办理产权证为理由，要求解除土地查封，后经长春市南关区人民法院审理，并最终作出执行裁定书，裁定中止对案涉房屋项下的分摊土地使用权的执行。原告认为，原审执行裁定中止对查封土地的执行是错误的。首先，被告自称为案涉房屋的所有权人及实际占有人，但却未办理物权登记，无法确认系案涉房屋的权利人的事实。其次，从证据上看，案涉房屋是否入住不能仅凭入住单、物业服务协议等可以随时后补的证据认定入住事实，该种证据存在明显的不确定性及人为干扰的可能，无法客观的反映事实真相。再次，被告购买案涉房屋的时间为2018年，而土地查封时间为2019年，在此期间，被告有充足的时间办理房屋更名过户，但却未即时办理，此时依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被告应提供充分证据证明在房屋购买后至土地查封前这段期间内，未即时办理过户手续的原因并非本人过错的事实，该事实作为阻断查封的前提，在无证据证实的情况下，应由被告承担举证不能的后果。综上，原告认为，被告无充分的证据证明为案涉房屋的所有权人及入住事实，其不具备中止执行的理由，故原告恳请贵院撤销裁定继续执行。被告凌某辩称，一、在人民法院查封前，凌某与兆丰房地产公司签订了商品房买卖合同。二、在人民法院查封前，凌某已经入住了该房屋，实际占有了该不动产，有水电费、取暖费、物业费的交费凭证为准。三、凌某已经向兆丰房地产公司交纳了全部房款。第四，没有办理房地产的登名手续的原因不在凌某，而在于该房屋于2016年购买，2019年被人民法院进行查封，2020年该房屋才正式的竣工验收合格，政府进行了备案登记，所以没有办理房产登记的责任不在凌某，凌某将向法庭出具相应证据加以证明。综上，请求驳回原告的告诉，维持长春市南关区人民法院的执行裁定。被告兆丰房地产公司辩称，一、请求驳回原告诉讼请求，维持原裁定；二、诉讼费用由原告承担。事实及理由：关于原告主张被告凌某未办理案涉霍林郭勒市珠斯花大街19号11-4-808，建筑面积96.78平方米房屋的物权登记，不能确认被告凌某为案涉房屋的权利人，因此不能排除执行。对于原告的上述说法答辩人不能同意，原因有以下两点，1.在南关区法院查封案涉房屋之前，被告凌某等18人与答辩人已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法占有该房屋，向物业管理部门缴纳了物业费、水、电、暖费，因此，原告不承认凌某等18人为18套房屋的购买者、使用者、所有者的理由不能成立。2.被告凌某等18人未办理过户登记手续并非因其自身原因。被告凌某等18人购买答辩人的上述房产均在2019年之前。当时的上述房屋均没有办理竣工验收，所以不能办理房屋产权登记手续。2020年8月，被告凌某等18人所购买答辩人的案涉房产经霍林郭勒市住房和城乡建设局通过了竣工验收，2020年9月份进行了房产登记备案。因此，在2019年之前，被告凌某等18人不具备办理产权登记手续的条件，目前，上述房产已经办理产权登记手续。因此，原告的说法不能成立，2019年未办理产权登记的责任不在被告凌某等18人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，被告凌某等18人符合上述要件，具有排除执行的民事权益，因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维持长春市南关区人民法院对被告凌某等18人执行中止的裁定。被告孙某未到庭，亦未提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：徐某与孙某、兆丰房地产公司、长春市保丰小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）吉0102民初3830号民事判决书。判决生效后，孙某、兆丰房地产公司、长春市保丰小额贷款有限公司未能按照生效的法律文书履行义务，徐某向本院申请执行，本院立执行案号为（2019）吉0102执3号。在案件执行过程中，本院于2019年6月19日轮候查封兆丰房地产公司名下坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号，宗地号为150581003008GB00153、面积为23300平方米和宗地号为150581003008GB00156、面积为20608平方米的两块土地使用权。案外人凌某向本院提出异议，称其已购买上述土地上的房屋，因本院查封无法办理产权，请求本院撤销执行行为并解除查封。本院于2020年12月18日作出（2020）吉0102执异111号执行裁定书，裁定中止对案外人凌某所购买的霍林郭勒市珠斯花大街19号御水明珠小区11-4-808，建筑面积96.78平方米房屋项下分摊土地使用权的执行。另查，2018年1月17日，霍林郭勒市宝日呼吉尔街道办事处（甲方）与凌某（乙方）、共有人门淑萍签订《宝日呼吉尔街道棚户区自愿搬迁补偿协议》一份，协议第五条主要约定根据搬迁补偿金额选择楼房情况（面积、楼层、位置等）御水明珠小区11号楼4单元808号96.78平方米，单价3,530元，总价341,633元，乙方应向甲方补交楼房款总金额24,701元。另凌某（搬迁安置户）、兆丰房地产公司（房源供应商）、街道办事处、住建局棚改办共同签署《棚改安置房源购房备案单》一份，该备案单载明：为尽快改善棚户区居民生产生活环境，让居民提前搬进安置楼，安置楼房源供应商，搬迁户、街道、住建局棚改办四方签订该备案单，房源供应商可先行将房屋钥匙提供给搬迁安置户。待棚改贷款到位后，市政府按照搬迁补偿协议，将安置楼购房款拨付给房源供应商，房屋拆迁补偿款支付购房款后不足的部分由安置户自行支付。安置房源具体地址为御水明珠小区11号楼4单元808室。2018年1月23日，兆丰房地产公司与凌某、门淑萍签订了《商品房买卖合同》，凌某、门淑萍购买兆丰房地产公司开发的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号御水明珠小区11-4-808号住宅房屋，该房屋建筑面积为96.78平方米，总价款为341,633元，付款方式为2018年1月23日前一次性付款，商品房的交付日期为2018年8月1日前。2018年1月23日，兆丰房地产公司为凌某出具收款收据一枚，载明今收到（凌某）御水明珠小区11-4-808、面积96.78平方米、单价3,530元/平方米、总价341,633元。2018年2月1日，凌某办理了所购房屋的入住手续，霍林郭勒市合和物业服务有限公司为凌某出具案涉房屋的物业费收据。再查，长春市宽城区人民法院于2018年2月27日作出（2018）吉0103执279号执行裁定书，同年3月29日作出（2018）吉0103执279号协助执行通知书查封了兆丰房地产公司名下的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号，宗地号为150581003008GB00153、面积为23300平方米和宗地号为150581003008GB00156、面积为20608平方米的两块土地使用权，查封期限三年，自2018年3月29日至2021年3月28日。2019年，长春市宽城区人民法院解除了（2018）吉0103执279号执行裁定书和协助执行通知书对上述土地的查封，本院对上述土地的轮候查封升至为首次查封。又查，霍林郭勒市住房和城乡建设局分别于2020年8月31日、2020年9月15日、2020年9月25日出具关于御水明珠小区住宅楼工程备案的情况说明各一份，其中2020年8月31日的情况说明载明御水明珠小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#住宅楼于2020年8月已通过竣工验收，除项目竣工环保验收报告以外资料齐全；2020年9月15日的情况说明载明御水明珠小区8#、9#、10#、11#、12#住宅楼于2020年9月已通过竣工验收，资料齐全准予备案；2020年9月25日的情况说明载明御水明珠小区14#、15#、16#住宅楼于2020年9月已通过竣工验收，资料齐全准予备案。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，凌某与兆丰房地产公司在法院查封案涉土地之前签订了书面的商品房买卖合同，该商品房买卖合同并没有违反法律的强制性规定应属合法有效。凌某已经按照商品房买卖合同的约定支付全部购房价款，并在法院查封案涉土地之前办理了其所购房屋的入住手续，实际占有其所购房屋，凌某没有办理所购房屋的权属登记手续，系因房屋于2020年9月方通过竣工验收，并非是凌某自身之原因。综上，兆丰房地产公司在本院查封案涉土地之前已将案涉土地上的房屋出售给了凌某，凌某也已实际取得所购房屋，其对所购房屋享有实体权利也应及于对应的土地使用权，故凌某对其所购房屋所及的土地使用权享有足以排除执行的民事权益，本院对徐某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告徐某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 李德保审判员 张忠国审判员 丁文怡二〇二一年三月二十九日书记员 隋 汉