广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2563号原告：湛江市勤耘物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区××××××，统一社会信用代码914××××××××××422XW。法定代表人：郑朝燕，经理。委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。被告：周锦华，男，1978年1月17日出生，汉族，户籍所在地广东省湛江市市辖区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××010。原告湛江市勤耘物业服务有限公司（以下简称勤耘物业公司）与被告周锦华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告勤耘物业公司的委托诉讼代理人陈海萍到庭参加诉讼。被告周锦华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告周锦华向原告支付所拖欠的费用7079.07元（从2011年3月起至2018年8月30日止的物业管理费3582元、楼梯灯电费450元、代收水费1962.57元、垃圾处理费835元、水池及化粪池清理费249.5元）及利息（以拖欠的费用7079.07元为基数，从起诉之日按年利率6%计至给付之日止）。2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2004年10月12日，湛江市泰基房地产有限公司（以下简称泰基公司）就位于湛江市霞山区××××××××××××××××××××××房与被告周锦华签订《前期物业管理服务协议简概》，约定物业管理费按建筑总面积计算，每月平方米收取0.38元；水、电费按供水、电部门规定单价加损耗和公共照明用电计算。2005年3月17日，泰基公司将位于湛江市霞山区××××××××××××××××××××××房交付被告周锦华使用，被告在《移交签收表》上签名确认。2010年1月18日，泰基公司与勤耘物业公司签订《物业管理委托合同》及《关于业主拖欠泰基房地公司物业服务费债权转让书》，约定泰基公司将霞山区×××××××××××区（含1-7栋）的物业管理工作委托给勤耘物业公司，委托管理期限自签订合同之日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业为止。被告周锦华自2011年3月起至2018年8月止，共拖欠费用7079.07元，其中物业管理费3582元、楼梯灯电费450元、代收水费1962.57元、垃圾处理费835元、水池及化粪池清理费249.5元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告周锦华既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕其诉讼请求提交了原告的营业执照副本、资质证书、被告的身份证复印件、《广东省商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议简概》《移交签收表》、泰基公司的营业执照复印件、《物业管理委托合同》《债权转让书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年至2015年7月期间湛江市霞山区×××××××××××的业主为周锦华，该房建筑面积为104.87㎡。2004年×月1日，泰基公司（甲方）与被告周锦华（乙方）签订《前期物业管理服务协议简概》，主要约定：一、乙方自收房之日起每月按时向甲方交付水、电费和物业管理费。物业管理费按建筑总面积计算，每月每平方米收取0.38元；水、电费按供水、电部门规定单价加损耗和公共照明用电计算。二、收取物业管理费的服务项目包括：保安、水电管理、院内环境卫生、树木花草护理和收费工作。但不含水池、化粪池清理和物业维修费以及行政事业单位收费和垃圾代运费在内。2005年3月17日，泰基公司将该房屋交付被告周锦华使用，被告在《移交签收表》上签名确认。2010年1月18日，泰基公司（甲方）与勤耘物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将霞山区××××××委托乙方实行物业管理服务。委托管理期限自签订合同之日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业为止。另查明，周锦华于2015年7月16日将该房屋转让给案外人梁晓丹，并办理了房屋权属变更登记。被告周锦华每月应交物业管理费为39.8元（0.38元×104.87㎡），自2011年3月起至2015年7月16日止，被告共拖欠物业管理费2089.5元（39.8元×52.5个月）、楼梯灯电费265元、代收水费1488.49元、垃圾处理费496.5元、水池及化粪池清理费137元，合计4476.49元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。勤耘物业公司作为物业服务企业，接受泰基公司委托为“×××商住区”提供物业管理服务，应履行对小区公共设施设备维修、养护、管理的义务，保障小区内业主人身、财产的安全。被告周锦华作为小区的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。双方均应当按照《前期物业管理服务协议简概》的约定全面履行各自的义务。原告已经为业主即被告提供了物业服务，被告周锦华未向物业公司交纳物业管理费等费用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告于2015年7月16日将涉案房屋转让给案外人梁晓丹，之后的物业管理费及其他费用应由梁晓丹交纳。对原告主张2015年7月16日之后的费用，本院不予支持。故，2011年3月至2015年7月16日期间，被告尚欠原告的物业管理费等费用应为4476.49元。关于利息的问题。原告主张的利息实质为逾期付款违约金，本案中，双方没有约定逾期付款的违约金，原告主张按年利率6%计算违约金没有依据，本院不予支持。根据公平原则和诚实信用原则，参照同期一年期贷款市场报价利率，本院将违约金调整为以被告拖欠的费用为基数，自起诉之日（即2020年9月16日）起按年利率3.85%计至清偿之日止。被告周锦华经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告周锦华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市勤耘物业服务有限公司支付自2011年3月起至2015年7月16日止的物业服务费2089.5元、楼梯灯电费265元、代收水费1488.49元、垃圾处理费496.5元、水池及化粪池清理费137元，并支付相应的违约金（自2020年9月16日起以4476.49元为基数，按年利率3.85%计至清偿之日止）；二、驳回原告湛江市勤耘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周锦华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈星宇人民陪审员  苏 丽人民陪审员  杨霞玲二〇二一年三月二日法官 助理  尤莉莹书 记 员  谢 珩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。