山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初7063号原告：顾爱华，女，1965年4月2日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：丁昌盛，男，1960年1月28日，汉族，居民，住址同上，系原告丈夫。委托诉讼代理人：彭鹏，江苏镜见兴律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：山东省龙口市徐福镇驻地。统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任经理。委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。原告顾爱华与被告烟台海基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告顾爱华及其委托诉讼代理人丁昌盛、彭鹏；被告的委托诉讼代理人孙粲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾爱华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》；2、判令被告返还购房款及装修款共计人民币266800元并按照《商品房预（销）售合同》补充协议第三条约定，以266800元为基数，自2015年12月31日至实际返还之日止按照日万分之五的利率承担逾期交房违约金。；3、判令被告承担原告为维权支出的交通费、住宿费、误工费，共计人民币2000元。4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月26日，原告认购了由被告方委托代理机构“辰星置业有限公司”代理销售的龙口东海黄金海岸怡天海景G区G19幢2单元102室商品房一套，并签订了由龙口市住房保障和房产管理办公室监制的《商品房预（销）售合同》（合同号NOA0149155），同时全额支付了购房款216800元，装修款50000元（收据为准），原告购房后，发现由龙口市住房保障和房产管理办公室监制的《商品房预（销）售合同》（合同号NOA0149155）不具有法律效力，因而去电质疑售楼处工作人员并分别于2013年6月和2013年10月、2014年10月三次前往龙口售楼现场要求退房，被告代理机构在前两次质疑时均以承诺尽快在一定时间内完备手续形式敷衍而收场。2014年10月之前，被告代理机构两次对原告承诺始终没有履行，原告迫于无奈于2014年10月国庆期间再次前往龙口质问被告代理机构并再次要求退房，在这种情形下，被告于10月4日与与原告网签了由龙口市住房和规划建设管理局监制的《商品房预（销）售合同》（合同编号：201410030034），签订合同的金额为221607元。按照先后签订合同约定，出卖人应当在2013年6月30日前或在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，并取得商品房验收合格证书和商品住宅交付使用批准文件。但被告7年多来一直未能完全履行合同义务，直至2020年8月31日，原告收到了被告寄发的《交房通知书》，但时至今日该商品房仍未通过竣工验收，不具备法定的交付标准，且没有见到政府监管部门签发该商品房可以正式交付的文件或批复，鉴于以上情况，被告如果草率收房之后日后隐患和烦事多多，不得已而提出退房的要求适当。与原告一起购房有不少业主，手中只有与被告代理机构签订的一份合同，二原告现有两份合同，既有与被告代理机构签订的合同，又有后追加的与被告双方签订的网签合同，具有双重效应。2020年9月14日，与原告一起购房的业主前往龙口市南山地产海基公司，并与被告委托诉讼代理人曲春道提出协商解决退房返款事宜，而被告方则以“《商品房预（销）售合同》中没有加盖海基公司公章，房款收据也不是海基公司出具的，本合同对海基公司无约束力”等为由，不予退房，而原告现有海基公司加盖公章、并具有政府监管网签合同，现被告没有履行合同的约定，且前面已有与被告签订合同的业主经烟台法院判决予以退房的先例，被告不同意退房的理由不成立。被告必须满足原告的退房请求。现原告主张，《商品房预（销）售合同》中清清楚楚载明：出卖人为海基置业公司，委托代理机构为辰星置业有限公司，买受人为顾爱华。原告当年在南山售楼处购买该商品房时，售楼处工作人员推销的是南山地产海基置业公司“五证”齐全的商品房，并出示了海基置业公司给辰星置业有限公司的《授权委托书》（盖有“烟台海基置业有限公司”公章和代表人签名）复印件，由此很明确，海基置业公司和辰星置业有限公司是一种委托关系，开发商主体和商品房出卖人应是海基公司，辰星置业有限公司系代理机构，与《商品房预（销）售合同》中所载内容完全相符，如果当时仅凭委托代理机构辰星置业有限公司代理销售，原告绝不会随意购买该商品房的，况且，合同已经经过邀约、承诺，买卖双方合意已达成一致，且原告方已经履行了合同义务。被告方法定代表人孟祥照，已经在合同上盖有蓝色签名印章，以示对合同内容进行了确认，也就意味着企业法人对其法定代表人所进行经营活动的认可，应担承担合同义务和相应的民事责任。在这里，原告必须强调，合同是双方合意，而不是仅仅拘泥形式上的盖章，因此，被告即南山地产海基置业公司工作人员认为该《商品房预（销）售合同》仅有法定代表人蓝色签名印章而没有加盖公司公章对其没有约束力是站不住脚的，有违国家《合同法》和《民法通则》相关法律规定，也违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定，更何况，被告明知自己作为出卖人和被代理人，根本没有对买受人（原告）提示过辰星置业有限公司的代理权限，授权模糊不清，买受人（原告）完全有理由相信代理人有权代理包括销售该商品房，收取房款和装修款等相关事宜。因此，海基置业公司对辰星置业有限公司代理销售商品房并收取房款、装修款等行为承担民事责任。综上所述，在原告提出退房返款与被告协商无果的情况下，特将被告诉至法院，望法院依法判决。被告烟台海基置业有限公司辩称：1、原告并未依约履行付款义务，故无权要求解除合同并主张返还购房款并赔偿违约金。原告所称的委托代理关系并不存在，首先依据被告与原告签订的商品房预销售合同，买卖双方即为本案原被告，在首页和签署页均不存在所谓委托代理机构；其次，被告从未向辰星公司出具授权委托书，因此，合同关系应存在于原被告双方。原告应按照合同约定向被告而非辰星公司交纳购房款。依据合同约定，涉案房屋售价为221607元，原告所称的装修款并未于合同中进行约定，且原告并未实际支付该款项。退一步讲，即便原告确已完成付款义务，合同约定的解除权因行使期限已过，应归于消灭，且涉案房屋现已完成竣工验收备案，符合办证条件，不存在法定解除事由。2、原告所支出的交通费、住宿费、误工费等款项，均系原告自身过错所致，与被告无关。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无争议的证据本院予以认定，并在卷佐证。原告为证明其主张向法庭提交的证据以及被告的质证意见如下：1、授权委托书以及（2020）鲁06民终2296号判决书，证明被告与青岛辰星置业有限公司之间存在委托代理关系，被告授权辰星公司负责包括涉案房屋在内的怡天海景城项目的对外销售工作，并授权其收取上述项目的购房款及装修款；被告与辰星公司之间的委托代理关系已经经过烟台中院查明并予以确认。被告对该证据中的授权委托书真实性不予认可，主张该授权委托书为复印件，并且该授权委托书内容为按照合作开发合同，允许其进行独立施工建设并对外销售。该授权委托书名为授权委托，实为对合作模式的认可，并且即便该授权委托书确有原件，授权委托书为真实，授权时间为2010年3月21日至2013年9月1日，原告与辰星置业有限公司签署合同的时间不属于授权时间范围内。因此，无法证明商品房预售合同的签订存在所谓的委托代理机构。被告从未向辰星公司出具该授权委托书，该授权委托书上没有公章代码，与备案公章不一致，并非被告有效公章。对该证据中的民事判决书，真实性待核实，但该判决也载明商品房预销售合同中有辰星公司的公章，系与辰星公司签订，与本案事实不符。2、商品房预售合同二份，编号分别为A0149155、201410030034以及合同编号201410030034商品房预售合同补充协议、商品房认购书。证明原告分别与被告代理机构以及被告之间签订了涉案房屋的预售合同，成立了合法的商品房买卖关系。两份合同第八条都明确约定了交房时间，编号为A0149155合同的交房时间为2013年6月30日，合同编号为201410030034的合同约定的交房时间为2015年12月30日。编号为201410030034的合同的补充协议第三条明确约定若被告逾期交房超过30天，则原告可解除合同并自逾期之日起按日万分之五计收违约金。被告对原告提交的证据二中商品房认购书及编号为A0149155的商品房预销售合同真实性不予认可，主张该份证据的日期为手写，被告从未见过该份合同。该两份文件中均未加盖海基公司公章，不能说明委托代理关系存在。对于编号为201410030034的合同，真实性予以认可，但该合同并未体现原告所称的委托代理机构，且即便原告确已履行付款义务，依据合同违约金的计算标准，按照合同的第九条应为日万分之二，并且部分违约金的诉讼时效已过，原告无权主张。就该两份商品房销售合同而言，应以编号为201410030034合同为准，因为涉案项目五证均办理在海基公司名下，并且该份合同的时间较新；关于补充协议，真实性待核实，并且按照合同补充协议第一条第二款约定，交房日应顺延至买受人付清房款日。3、被告公司的宣传材料，证明交付的涉案房屋为精装房，所以装修款也应当一并退回。被告对该证据真实性不予认可，主张该宣传材料均不是本公司印刷，且装修标准应以正式合同为准。此外，两份宣传册与开发商委托代理机构的记载有所冲突。4、收据二张，证明原告已按合同约定支付了购房款及装修款。被告对该证据真实性及证明事项均不认可，主张该两份证据仅加盖了辰星公司的印章，并且仅凭收据无法证明原告确已交纳房款及其所谓的装修款，原告应提交银行流水用以证明。此外，依据两份商品房预销售合同，均仅约定了毛坯交付，装修款与合同不符。5、承诺书二份、交房通知单、（2020）鲁0681民初4617号判决书，证明（2020）鲁0681民初4617号判决书法院查明部分明确了涉案房屋尚未办理竣工验收备案，不符合法定交付条件；被告逾期交房；原告从2013年开始便向被告主张退房及支付违约金。被告对证据中的承诺书真实性不予认可，主张与被告无关；对于交房通知单真实性予以认可，说明被告已履行交房义务。对于原告提交的判决书真实性予以认可，但该判决书恰好证明原告所能主张的违约金期间为起诉前三年，标准为日万分之二。6、诉求信三封，信访信二封，证明原告从2016年开始就退房及违约金一事通过多种方式维护自己权利。被告对该证据真实性不予认可，主张均未附原告及其他购房人签字，并且也未提交相应的投递记录。事实上，被告对于能够提交购房流水的业主，已进行甄别交房。7、微信聊天记录。证明原告一直在向被告要求退房及支付违约金。被告对该证据不予认可，主张无法确定其对话的主体，很有可能是第三方。孙行智系被告公司员工，但其不是该项目负责人。并且该证据不能说明原告所称的一直向被告申请退房并支付违约金。8、住宿票据及交通票据，证明原告为维权所支出的必要费用。被告对该证据的真实性不予认可，主张六张火车票无一张是原告姓名，住宿费发票非原告姓名，其他两份收款收据及登记表不是证明其住宿费花费的有效证据，关于其提交的花费明细系单方证据，且未附其他证明，远超单人花费标准，对其真实性不予认可。9、POS机刷卡证据，证明原告当时购买涉案房屋是和葛磊一同购买的，用葛磊的卡刷了两套房子的房款，葛磊是原告的邻居，目前仍住在原告隔壁。帝辉置业系海基置业和辰星置业的关联方，当时打这个明细是海基置业要求我们打的，为了同海基置业和辰星置业对账。被告对该份证据真实性不予认可，主张该证据上方印章模糊不全，并且收款方为帝辉置业有限公司而非辰星公司或被告，并且交款人并非原告，且无法确定该房款是否为两套房子的总金额。帝辉置业并非海基置业关联方，原告所称与事实不符。被告为证明其主张向法庭提交的证据以及原告的质证意见如下：1、商品房预销售合同（编号为201410030034）一份，证明合同关系存在于被告与原告之间，不存在委托代理机构。原告对该合同真实性予以认可，对被告的证明目的部分认可。主张原被告双方间确实存在合法有效的合同关系，被告与辰星公司之间的委托代理关系不能仅仅凭借该份合同予以否定，其与辰星公司之间的关系已在原告提交的证据1中予以证明。2、竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已具备办证条件。原告对该证据的真实性及证明目的不予认可。主张竣工验收备案表的备案时间是2020年12月3日，而原告提交的（2020）鲁0681民初4617号判决书做出时间为2020年12月14日，该判决书法院查明部分已明确怡天海景城项目并未取得竣工验收备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》17条以及《建设工程质量管理条例》第16条规定，未经竣工验收备案的商品房不具备法定交付条件。即使被告取得了竣工验收备案表，也已严重超过合同约定的交付时间，违反了《民法典》合同编相关规定，构成了根本违约，应根据《民法典》第五百六十五、五百六十六条规定以及合同第九条约定，解除双方间商品房预售合同并支付逾期交房的违约金。3、东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书一份、山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书一份。该证据证明被告与辰星置业有限公司为相互独立的关系，而非委托代理关系。原告对该证据中的合作合同书真实性交由法庭审核，但对证明目的不予认可，原告提交的（2020）鲁0681民初4617号判决书已经对双方间的合作开发性质进行认定，并且支持了（2020）鲁0681民初4617号判决书原告的诉请即退房并支付违约金，因此，对被告提交的该证据不予认可。通过双方当事人的陈述以及本院对证据的审查，综合认定事实如下：2012年5月26日，青岛辰星置业有限公司以被告“委托代理机构”的名义与原告订立A0149155号《商品房预（销）售合同》，由原告以216800元购买龙口市东海黄金海岸怡天海景G区19号楼2单元102号房产，合同当事人处载明房屋出卖人为被告，青岛辰星置业有限公司为其“委托代理机构”。合同约定的交付期限为：出卖人应当在2013年6月30日前，将房屋验收合格后交付买受人使用；合同约定的出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人如未按合同约定将房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同落款出卖人处盖有青岛辰星置业有限公司的公章，及案外人马英海的印章，买受人处有原告签字并按指印。同日，青岛辰星置业有限公司向原告出具了收据两张，载明收到原告楼款216800元及装修款50000元。2013年6月23日，青岛辰星置业有限公司向原告出具承诺书，载明涉案房屋自该日起45个工作日内办理完备案手续，如逾期客户可无条件退房。2013年10月2日，青岛辰星置业有限公司又向原告出具承诺书，载明涉案房屋在2013年10月31日之前务必办好全国联网系统中的房产备案手续，并能在全国房产网上查到，如以上不能办到，无条件全额退房款，并另加违约金伍万元整。2014年10月4日，原被告双方就涉案房屋订立了201410030034号《商品房预（销）售合同》，约定原告购买被告建设的涉案房产，房屋总价款为221607元。，付款方式为分期付款。合同约定的房屋的交付条件及期限为：该商品房项目己取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。出卖人应当在2015年12月30日前，将合同约定的房屋交付买受人使用；关于逾期交房的违约责任，双方约定，出卖人如未按合同约定将房屋交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。同日，原被告还针对上述双方签订的《商品房预（销）售合同》中未尽事宜签订了补充协议一份，该补充协议第一条约定“......如发生出卖人逾期交房之情形，买受人在逾期交房满90日后15日内享有解约权，过期视为放弃解约权并认可逾期交房的现状”、第三条约定：“如因法律、法规或国家政策导致买受人无法办理房产证的，买受人无权解除合同，买受人应在90日内提供符合认购条件的第三方认购该商品房。如买受人未能在规定时间内提供符合条件的第三方认购房屋的，每逾期一日，买受人按应交合同价款的日万分之五向出卖人支付违约金，.......”、第十三条约定：“本协议是双方充分协商的结果，且双方对各自的权利义务充分知悉，并在确定商品房价格时出卖人予以了充分的考虑和折让，本协议不得视为任何一方提供之标准文本，商品房买卖合同中约定与本补充协议不一致的内容，以本协议为准”。2020年8月31日，被告向原告邮寄《交房通知单》，通知原告2020年于9月15日之前到怡天海景城小区办理交房手续。另查明，2009年9月1日，被告与青岛辰星置业有限公司就东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发事宜订立《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》，合同载明，本项目性质为被告与青岛辰星置业有限公司合作开发，被告提供土地和土地开发的相关手续，青岛辰星置业有限公司公司负责该地块红线内的投资建设和商品房销售，该地块在商品房买受人取得房产证之前，土地使用权属和性质不变；开发合同书约定，被告提供规划用地115.08亩，并负责办理该地块内商品房开发建设和销售所需的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等手续，被告承担因此产生的费用；关于土地开发费双方约定，被告提供规划用地115.08亩，青岛辰星置业有限公司按单价每亩39.2875万元向被告支付土地开发费计4521.20万元；双方还约定，本项目以被告为开发主体，所有前期手续的办理、开发建设和商品房销售及有关对外合同的签订，均以被告的名义进行。如因上述合同产生的纠纷均由青岛辰星置业有限公司负责处理，并承担全部法律责任；被告与青岛辰星置业有限公司各自承担其风险。土地开发收益归被告享有，商品房销售收益归青岛辰星置业有限公司所有；被告允许青岛辰星置业有限公司使用被告的销售网络。被告为青岛辰星置业有限公司提供销售合同文本及相关的财务服务；本项目中青岛辰星置业有限公司承建承销商品房售出后，被告协助青岛辰星置业有限公司办理竣工验收手续及房产总证，并按照青岛辰星置业有限公司提供的名单开具不动产发票；在本项目建设和销售过程中，青岛辰星置业有限公司享有独立的财务管理权。被告根据文件要求为青岛辰星置业有限公司设立预售房款的专用财务账户。青岛辰星置业有限公司必须将预售款（或定金）缴入被告为该项目设立的专用账户，否则，被告不为买受人出具“烟台海基置业有限公司”的收据和发票，不为买受人办理房产证，由此引起的一切后果由青岛辰星置业有限公司负责。审理中另查明，2020年10月12日，烟台市中级人民法院针对上诉人王学芳不服其与被告商品房预售合同纠纷一案（（2019）鲁0681民初5204号）的一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉而作出的已经生效的二审判决书（（2020）鲁06民终2296号）载明：“本院认为，......关于辰星公司出售房屋并收取房款行为的定性问题，海基置业与辰星公司签订《商品房合作开发合同书》，就怡天海景城G区同一区域应只有一种合作模式，海基置业亦在另案中自认辰星公司为其委托代理机构，海基置业在本案中对此予以否认，但未提供充足证据证实，难以推翻其此前自认的效力，应承担举证不能的不利后果，本院依法认定辰星公司为海基置业的委托代理机构。海基置业虽未在涉案《商品房预（销）售合同》出卖人处盖章，但其作为被代理人，在未对王学芳明示辰星公司的代理权限即海基置业授权不明的情况下，王学芳作为善意相对人，有充分的理由相信辰星公司有权代理包括销售房屋、收取房款的相关事宜，故海基置业应对辰星公司出售涉案房屋并收取房款的行为承担责任。”。审理中还查明，涉案房屋于2020年12月3日取得了竣工验收备案。审理中，原告陈述，原被告签订合同约定的交房时间为2015年12月30日，被告未按期交付房屋，原告及其他40多人先到被告公司要求退房，被告公司不予理睬和解决，所以原告等即去政府交涉。，2016年5月原告同其他购房人一同上访，到龙口市人民政府及烟台市访，要求退房。2017年、2018年、2019年分别上访要求退房。邮寄材料在龙口怡天海景Ｅ区王建青当时在怡天海景购买的房子中。被告对原告的上述陈述不予认可，主张原告未要求解除合同，经核实工作人员亦无印象，原告应当提供投递记录或出席记录等。原告还陈述，孙行智系被告单位的客户经理，原告在上访过程中，被告指派孙行智与原告等人进行联系。原告提交的其丈夫与孙行智的微信聊天记录，载明2020年5月28日其丈夫向孙行智询问能否帮助其协调退房（孙经理，我是刚才给你去电的南京业主老公，我是购买的G19幢-2-102室，是底楼，目前能否请您帮我协调退房，价格只要原价），价格只要原价。被告对该聊天记录的真实性不予认可。本院认为，本案的焦点问题是原被告双方签订的《商品房预（销）售合同》是否符合约定的或法定的解除条件，即原告是否享有约定或者法定的解除权以及由此引发的原被告之间的合同是否能够解除以及被告是否应当承担返还房屋价款（含装修款）266800元的问题。已经生效的（2020）鲁06民终2296号民事判决书认定被告应对青岛辰星置业有限公司的出售房屋并收取房款的行为承担责任。本案涉案房屋在怡天海景城G区，原告与青岛辰星置业有限公司签订的A0149155号《商品房预（销）售合同》时间为2012年5月26日，该合同载明的出卖人为被告，委托代理机构为青岛辰星置业有限公司，原告亦向青岛辰星置业有限公司支付购房款，与已经生效的（2020）鲁06民终2296号案件中的房屋具有相同的销售模式，且房屋的销售时间均为2012年。虽然该合同未加盖被告公章，但被告与青岛辰星置业有限公司签订的《商品房合作开发合同》，就怡天海景城G区同一区域应只有一种合作模式，因此，本院认为，青岛辰星置业有限公司与原告签订的A0149155号《商品房预（销）售合同》系代理被告与原告签订合同的行为，青岛辰星置业有限公司系被告的委托代理机构，被告应对青岛辰星置业有限公司收取购房款的行为承担责任。虽然青岛辰星置业有限公司代理被告与原告签订了A0149155号《商品房预（销）售合同》，但原被告双方于2014年10月4日针对涉案房屋重新签订的201410030034号《商品房预（销）售合同》变更了双方之间A0149155号《商品房预（销）售合同》的权利义务，双方应按照变更后的合同行使权利、履行义务。201410030034号《商品房预（销）售合同》明确约定，买受人必须按合同约定的付款方式付清款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任。本案被告于2020年8月31日向原告发出了交付涉案房屋的通知书，可见，被告对青岛辰星置业有限公司代理其向原告收取购房款也予以认可，否则，在其未收取原告购房款的情况下，被告不可能向原告发出交付房屋通知书。关于原告是否存在约定的解除权的问题。原被告签订的201410030034号《商品房预（销）售合同》补充协议第一条明确约定：“如发生出卖人逾期交房之情形，买受人在逾期交房满90日后15日内享有解约权，过期视为放弃解约权并认可逾期交房的现状”，且该补充协议第十三条约定：“商品房买卖合同中约定与本补充协议不一致的内容，以本协议为准”，因此，涉案商品房买卖合同原告行使约定解除权的期间应依照补充协议的约定，在逾期交房满90日后的15日内行使，否则，原告约定的解除权消灭。本案中，根据合同的约定，被告应于2015年12月30日前将涉案房屋交付原告，自2016年3月29日起被告已逾期交房超过90日，原告应在2016年3月29日后的15日内（2016年4月13日前）行使解除权，因原告没有在上述期间行使约定解除权，原告的约定解除权归于消灭。虽然原告主张其自2016年5月、2017年、2018年、2019年分别上访要求退房，但上述期间亦已超过解除权行使的期间，且通过原告提交的上访信可以看出，原告并未提出解除涉案购房合同，退回房屋的请求（在2018年的上访信件中诉求仍为尽早解决购房移交问题），且被告对此亦不认可，原告也未提交证据证明向被告方发出解除合同通知的事实，可见，原告提交的上访信件并不能证明其向被告发出了解除合同的通知，行使了约定的解除权。关于涉案合同的法定解除权的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案中，涉案房屋已于2020年12月3日取得竣工验收备案，具备了交付的条件，即使被告在合同的履行过程中存在违约行为，亦是被告承担违约责任的问题，原告可以另行主张被告承担该违约责任，该违约行为并不能导致原告的合同目的不能够实现，原告仍可实现其合同目的，因此，原告不享有法定解除权。原告提交的其与孙行智的聊天记录，即使真实，也系其请求孙行智帮忙退房，并不能证明其向被告发出了解除合同的通知。对于原告依照补充协议第三条的约定请求的逾期交房违约金，因该补充协议第三条系约定原告违约时应向被告支付违约金的情形，原告依此请求判令被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。综上，原告在约定解除权消灭，不享有法定解除权的情况下，请求判令解除原被告之间的《商品房预（销）售合同》并请求判令返还购房款、装修款以及因维权支付的相关费用等，不符合法律规定，本院不予支持。根据本案事实,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告顾爱华的诉讼请求。案件受理费6104元，由原告顾爱华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋玉娟人民陪审员  田 华人民陪审员  孙 静二〇二一年三月十日书 记 员  李泽辰