上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79301号原告：郑小平，男，1974年12月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈小花，上海盛沃律师事务所律师。被告：戚盛华，男，1971年12月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告郑小平与被告戚盛华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈小花到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑小平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年4月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告按每月5,850元为标准，支付原告拖欠的2020年4月至2020年8月的租金29,250元，并从2020年7月6日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍支付逾期付款违约金至实际清偿日止；3.判令被告向原告支付应承担的水电煤费用合计4,176.80元(其中电费289元、水费2,907.30元、煤气费980.50元);4.判令被告承担解约违约金5,850元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称：系争房屋)的产权人。2017年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告居住使用，租赁期限为2017年4月15日起至2021年4月14日止，月租金5,600元/月，24个月不变，租金从第25个月开始为5,800元至合同期满；租金以三个月为一期，被告应在每期租金提前10日直接支付(即先付后租)；租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电视收视费等房屋使用费由被告承担；若被告逾期支付租金的，每逾期一天，须向原告支付日租金的150%作为逾期违约金；被告有下列情形之一的，原告可书面通知解除本合同，且被告应向原告支付违约金，违约金相当于一个月的月租金：被告未征得原告书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏或擅自转租该房屋或转让房屋承租权的;或对房屋的使用违反相关法律规定的、被告逾期不支付租金累计超过7日的。合同签订后,原告按约交付系争房屋。2020年7月,原告发现系争房屋非被告居住使用,且被被告分割成多间单间对外出租,被告擅自转租并群租。原告立即联系被告要求停止群租行为,将房屋恢复原状,但被告不予理睬。原告迫于无奈开始拨打12345热线寻求帮助,现房屋内部分违章隔间已被城管拆除。被告自2020年4月起开始陆续少付或不付租金,原告经查发现被告多月拖欠水电煤费用。2020年8月5日,原告正式通过短信的方式通知被告办理退租手续(即解除租赁合同),并要求其于2020年8月10日前搬离承租房屋并结清相关费用。但被告仍未有任何回复。现原告以被告构成违约起诉来院，要求判如所请。被告戚盛华未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了房地产权证、《房屋租赁合同》、与被告的短信记录、水电燃气费用支付凭证、转账记录，经庭审质证，被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提供证据的质证权利。因原告提交的证据具有真实性、关联性及合法性，能够证明其主张双方签约，被告拖欠原告租金、欠缴系争房屋水电燃气费用(4,176.80元)的事实，本院对此依法予以确认。另查，被告2019年以后的租金支付情况如下：2019年1月至3月各支付原告5,650元，2019年4月、5月、7月、9月、10月、12月各支付原告5,850元，2020年1月支付原告11,700元，2020年4月、6月各支付原告5,800元，之后未再付款。就被告应付的租金标准，原告表示因原告认为租金太低，故双方协商每月租金在原合同约定标准的基础上增加50元。审理中，原告确认：2020年7月底后，因城管上门整治群租，就再无被告租客居住在系争房屋内，整治后原告更换了门锁，但一个卧室内仍有租客遗留的个人物品包括被子、衣服等，原告在门口张贴联系电话，因一直无人联系原告，故原告最终于2020年10月清理了屋内物品并收回房屋；被告已付租赁保证金已用于冲抵被告欠付的1个月租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告承租原告房屋后，拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求解除合同，由被告偿清欠款并承担相应的违约责任。因相关诉状副本送达之日为2021年1月25日，故涉案《房屋租赁合同》于该日解除。现原告要求被告承担至原告自行收回系争房屋之日止欠付的租金，但根据原告自认的系争房屋自2020年7月底无被告租客再居住使用，系争房屋门锁亦被原告更换的情况，原告已在当时实际收回了系争房屋，即便屋内仍有少部分被告租客物品，但并不影响原告对系争房屋的正常使用，故被告租金应支付至2020年7月底。原告将被告租赁保证金用于冲抵被告欠付的1个月租金，符合合同约定，本院准许，故根据被告的付款情况，被告尚欠原告四个半月租金即26,325元。被告欠缴租赁期间的水电煤费用，原告已代为支付，被告理应向原告支付此款。原告要求被告按照合同约定标准承担违约金并自愿将被告逾期付款违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍，不违反法律规定，本院照准。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定判决如下：一、原告郑小平与被告戚盛华2017年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月25日解除；二、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告郑小平租金26,325元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍标准，支付原告上述欠款自2020年7月6日起至被告实际付款之日止的逾期付款违约金；三、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告郑小平电费289元，水费2,907.30元，燃气费980.50元，合计4,176.80元；四、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告郑小平违约金5,850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，减半收取计392元，由原告郑小平负担30元，由被告戚盛华负担362元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年三月五日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。