宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初693号原告:汪春香，女，1986年12月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市中宁县被告：银川市金凤区爱情公寓主题酒店，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者：黄卉，女，1989年11月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告：黄卉，女，1989年11月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。以上二被告共同委托诉讼代理人：田庆贤，男，1996年8月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。被告：田庆贤，男，1996年8月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告汪春香与被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、田庆贤、黄卉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪春香、被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、黄卉的委托诉讼代理人田庆贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪春香向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同(合同编号:17-1414)，并立即搬离原告房屋，将房屋恢复原状，返还原告，被告在租赁合同解除后未搬离原告房屋，应按照租金支付原告房屋占用期间的费用;2.请求判令被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店及其经营者黄卉、田庆贤，支付原告2020年10月1日起至合同解除之日的房屋租金7600元(3800元每季度，暂计算至2021年3月31日),并承担原告代为交纳的物业费1808.8元(2.45元×49.22平米×15个月，2020年1月1日至2021年3月31日)、电梯费900元(2017年7月至2021年3月31日)、采暖费1205.9元(4.9元×49.22平米×5月，2020年11月1日至2021年3月31日)，支付原告违约金3800元(三个月房租),并按照每日万分之五向原告支付逾期支付租金的违约金684元(2020年10月1日至2021年3月31日)，共计15998.7元;3.请求判令被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店及其经营者黄卉、田庆贤返还原告支付的软装费24610元(500元/平米×49.22㎡);4.案件受理费由被告承担。事实及理由:2016年11月6日，原告购买位于银川市金凤区新华联广场17号楼1414室精装修公寓一套，面积为49.22㎡.并经新华联广场销售人员联系，于同日与被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店经营者黄卉签订房屋租赁合同(合同编号:17-1414),合同主要约定内容为:甲方(出租人汪春香)，乙方(承租人黄卉，银川市金凤区爱情公寓主题酒店).1、甲方交付租赁的房屋须按照途家客房配置标准及品质进行装修，室内软装配置费用按500元/平米标准进行装修，共计24610元(贰万肆仟陆佰壹拾元)费用由甲方承担，由乙方或乙方指定的第三方负责统一采购。2、房屋租赁期限自2017年1月1日至2028年12月31日，共计12年。3、租金标准:甲、乙双方确认租赁期间的租金标准为前三年起始租金为￥35元/每平米/月，每三年递增7%，即:(1)第一至第三租赁年度的租金标准为￥35元/每平米/月，(2)第四至第六租赁年度的租金标准为￥37.45元/每平米/月，(3)第七至第九租赁年度的租金标准为￥40.07元/每平米/月，(4)第十至第十二租赁年度的租金标准为￥42.87元/每平米/月，在合同有效期内，租金标准不再予以调整。4、租金支付方式:乙方选择按季度、以货币方式支付租金，即自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一年租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。5、乙方承担水电费、物业费、采吸费、宽带月费、有限电视月费等使用期问产生的费用。6、合同解除:乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。7、违约责任:租赁期内，如乙方因自身原因需提前终止合同，除应按时结算费用外，应向甲方支付十二个月租金作为违约金。乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金。8、附加:本房间作为布草间，但合同解除时，本酒店按客房标准(1410房)为本房间配齐设施设备。2019年八九月份，被告向原告提出生意状况不好，要求原告下调房租，后原告与被告黄卉的丈夫田庆贤于2019年10月1日签订补充协议，约定将2019年10月1日至2022年9月30日期间的房屋租金价格调整为每平米30元/月，其余条款仍按原合同执行。现2020年初，被告再次以疫情影响为由，要求原告免除2月份房租并将房租降至每季度3800元，原告按照被告的要求免除2020年2月份房租，并将房租降至每季度3800元，被告将房租付至2020年9月30日，10月1日起至今的房租经原告多次催要至今未付，被告的行为已违约，侵害了原告的权利，符合租赁合同中约定的合同解除条件，现原告要求解除双方签订的租赁合同，并立即搬离原告房屋，将房屋恢复原状，返还原告，被告在租赁合同解除后未搬离原告房屋，应按照租金支付原告占用房屋期间的费用。因被告违约，1410室已提前与被告解除合同，并于2020年4月将房屋收回后重新进行了装修，现已无软装配置参考标准。合同约定由原告进行软装，但实际是由原告将软装费交付被告，由被告统一按照客房标准配置软装，但被告未按约定进行软装，应退还原告支付的24610元软装费。被告在房屋租赁期间，欠缴2020年1月1日至今的物业费、2020年度采暖费及2017年7月1日至今的电梯费，原告无奈代缴。被告金凤区爱情公寓酒店是经依法登记，取得营业执照的个体工商户，登记经营者为黄卉，但实际经营由黄卉、田庆贤夫妻二人共同经营，债务应由实际经营者黄卉、田庆贤承担。为保障原告的合法权益，请法院依法裁判。被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、黄卉、田庆贤共同辩称，第一项、第二项欠付的租金我愿意支付，第三项房屋软装费不予退还，合同约定按照1410室配齐设施，但是1410室已经不存在，我可以按照其他房屋设施进行配齐，违约金3800元我方不认可，万分之五的违约金我可以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告汪春香提交的：1.《银川市商品房买卖合同（预售）》真实、合法，可以证实原告汪春香是涉案房屋的所有权人；2.《房屋租赁合同》（合同编号：17-1414）、补充协议、微信截图、企业信用信息公示报告真实、合法，对其证明效力本院予以确认；3.微信截图真实、合法，对其证明效力本院予以确认；4.收据真实、合法，可以证实被告收到原告支付的软装费24610元；房屋现状照片、客房软装标准图无法核实其真实性，对其证明效力本院不予确认；5.收款收据、交易凭证、宁夏增值税电子普通发票、浦发银行POS机签购单存根真实、合法，对其证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告汪春香系新华联广场17号公寓楼1414室所有权人。2016年11月6日，原告（甲方，出租人）与被告黄卉、银川市金凤区爱情公寓主题酒店（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》一份、约定：被告租赁原告银川市金凤区新华联广场17号楼1414室房屋，面积为49.22平方米。甲方交付租赁的房屋须按照途家客房配置标准及品质进行装修，室内装修配置费用按500元/平方米标准装修，共计24610元，费用由甲方承担，由乙方或乙方指定的第三方负责统一采购。房屋出租期限自2017年01月01日至2028年12月31日，共计12年，甲方应于2016年12月31日前将房屋按约定交付给乙方。租金标准：甲、乙双方确认租赁期间的租金标准为前三年起始租金35元/每平米/月，每三年递增7%，即第一至第三租赁年度的租金标准为35元/每平米/月；第四至第六租赁年度的租金标准为37.45元/每平米/月；第七至第九租赁年度的租金标准为40.07元/每平米/月；第十至第十二租赁年度的租金标准为42.87元/每平米/月。支付方式：乙方选择按季度、以货币方式支付租金，即自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。乙方承担水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费、有限电视月费，甲方承担装修、整改费用及其后期租赁税。并对合同解除进行了约定：如乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。违约责任：乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方应按照应付款金额的千分之三向甲方支付违约金。附加：本房间作为布草间，但合同解除时，本酒店按客房标准（1410房）为本房间配齐设施设备。2016年11月6日，黄卉、银川市金凤区爱情公寓主题酒店向原告出具收据一张，载明：“今收到汪春香（17-1414）交来软装费24610元”。2019年10月1日，被告田庆贤（甲方）与原告汪春香（乙方）签订一份补充协议一份，载明经甲乙双方达成合意，现就金凤区新华联广场17号楼1414号房屋2019年10月1日至2022年9月30日期间的房租调整为每平米30元，其余条款仍按原合同执行。现因被告未按时缴纳房屋租金、物业费、采暖费、电梯费等费用，原告催至无果后，诉至来院，请求判如所请。另查明，原告缴纳2017年7月1日至2021年3月31日预收电梯费900元，2020年1月1日至2021年3月31日预收物业服务费1808.85元，2020年11月1日至2021年3月31日采暖费1205.89元。再查明，涉案房屋装修了地板及墙面壁纸，涉案合同约定的1410室房屋装修标准及途家客房标准均已不存在。本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方在平等自愿的基础上签订的,系双方真实意思表示,且不违反相关法律规定,应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原被告双方的租赁合同约定，2020年10月1日至2020年12月31日的房屋租金被告应在2020年9月30前付清，逾期支付达15日，原告催告后，15个工作日仍未支付的，原告有权解除合同。合同自本案诉状送达被告之日即通知之日已经解除。合同解除后原告要求被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、黄卉返还房屋，本院予以支持，原告并未举证涉案房屋原状具体情况，故原告诉请恢复原状本院不予支持；关于房屋租金的计算，原、被告双方均认可2020年10月1日前的房屋租金已支付完毕，且2020年4月1日至2021年12月31日之间的房屋租金为每季度3800元，被告应向原告支付2020年10月1日起至2021年1月13日（起诉之日）的房屋租金4349元（3800元+3800元÷90天×13天），合同解除后的房屋占有使用费参照租金标准计算，自2021年1月13日起的占有使用费按照每月1267元（每季度3800元）标准计算至实际交付之日止；被告使用涉案房屋，故承租期间的物业费、电梯费、采暖费由被告承担。2020年1月1日至2021年1月13日物业费为1519.4元（2.45元×49.22平方米÷30天×378天），2021年1月13日起的物业费按照每平米每月2.45元的标准计算至房屋实际交付之日止；2017年7月1日至2021年1月13日的电梯费为849.38元（900元÷1369天×1292天），2021年1月13日之后的电梯费按照上述标准即每月19.7元（900÷1369天×30）计算至实际交付之日止；2020年11月1日至2021年1月13日期间的暖气费为586.87元（4.9元×49.22平方米÷30天×73天），2021年1月13日之后的暖气费按照每月每平米4.9元计算至房屋实际交付之日止（采暖期限内）。关于违约金，原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条约定逾期支付房屋租金，每迟延一天，应按应付款金额的千分之三向原告支付违约金，因违约金过高，本院酌情调整为未付款金额的万分之五，即226.15元（4349元×104天×0.5‰）。原告诉请被告支付3800元违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于软装费：被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店及黄卉收取了原告24610元软装费，但未依约装修、配置软装设施，因合同约定的1410室房屋及途家客房标准均已不存在，故原告要求被告返还软装费的要求，本院予以支持。田庆贤与黄卉共同经营金凤区爱情公寓主题酒店，故应对上述债务共同承担责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第七百二十二条、第七百三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条之规定，判决如下：一、被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、被告黄卉、被告田庆贤于本判决生效之日起十日内向原告汪春香返还位于银川市金凤区新华联广场17号公寓楼1414室房屋；二、被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、被告黄卉、被告田庆贤于本判决生效之日起十日内向原告汪春香支付2020年10月1日起至2021年1月13日房屋租金4349元、2020年1月1日至2021年1月13日物业费1519.4元、2017年7月1日至2021年1月13日的电梯费849.38元、2020年11月1日至2021年1月13日期间的暖气费586.87元，以上合计7304.65元，2021年1月14日后至实际交付之日止的房屋占有使用费按每月1267元标准计算，物业费按每平米每月2.45元标准计算、电梯费按每月19.7元标准计算、暖气费按每月每平米4.9元计算；三、被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、被告黄卉、被告田庆贤于本判决生效之日起十日内退还原告汪春香软装费24610元；四、驳回原告汪春香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，由原告汪春香负担88元，被告银川市金凤区爱情公寓主题酒店、被告黄卉、被告田庆贤负担320元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 冯芳二〇二一年三月十日书记员 付华附相关法律法规：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。