山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初3436号原告：山东呼伦食品有限公司。住所地：枣庄市薛城区滨河二路盐务局东200米。法定代表人：张华，职务：总经理。统一社会信用代码：91370403MA3QJNEM1T。委托诉讼代理人：郑均喜（特别授权），山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被告：枣庄贵银财务有限公司。住所地：枣庄市薛城区光明西路305号1楼102室。法定代表人：褚福亮，职务：经理。统一社会信用代码：91370400MA3C5BMF34。委托诉讼代理人：褚向东（特别授权），山东为众律师事务所律师。原告山东呼伦食品有限公司(以下简称：呼伦公司)与被告枣庄贵银财务有限公司（以下简称：贵银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼伦公司的法定代表人张华及其委托诉讼代理人郑均喜、被告贵银公司的委托诉讼代理人褚向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼伦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令被告赔偿原告因厂房征收造成的损失1,000,000元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令被告赔偿原告因厂房征收造成的损失5,232,278元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月，原告与被告签订《厂房租赁协议》，约定由原告承租被告所有的位于高新区民营工业园1号路北侧（即薛城区滨河二路盐务局东200米山东呼伦食品有限公司经营场所驻地）厂房设备，租期自2019年9月10日起至2025年9月10日止。期间，原告投入500多万元对承租厂房进行装饰装修，添附了设施设备，并进行生产、经营。2020年2月，薛城区人民政府发布房屋征收公告，原告承租的厂房属于征收范围，原告多次与被告协商要求解决因厂房征收对承租人的补偿事宜，但被告均拒绝不予解决。被告作为被征收人在签订《房屋征收补偿协议》存在诸多严重损害了承租人利益的行为，原告将被告诉至法院要求其给付属于承租人的补偿费，内容包括过渡费、房租返还、各项设施移机费、装修补助费、附着物补助费、搬迁费、停产停业补偿款等费用。据此，原告根据相关法律规定，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告贵银公司辩称，原告起诉要求解除双方之间的租赁合同以及被告给付属于原告的补偿费没有任何事实和法律依据，不应得到支持。一、原告与被告之间的《厂房租赁协议》已经解除。根据该租赁协议第六条的约定，“由于不可抗力的原因（如拆迁、征用等），使合同无法完全履行或者没有必要履行的时候，合同解除”，由于薛城区人民政府对包含涉案租赁标的物所在的范围进行征收拆迁，该情形属于合同约定的不可抗力情形，被告已经于2020年2月26日至3月1日期间，通过面谈、电话通知、快递书面解除合同通知、张贴书面解除通知等多种方式，告知原告双方之间的租赁合同因政府征收拆迁而解除。被告通知原告解除合同的行为符合合同法94条的规定和双方之间的合同约定，合法有效，双方之间的《厂房租赁协议》已经合法解除。二、被告在涉案合同解除的过程中不存在任何违约或者不当行为，不应承担任何赔偿责任。原告与被告之间《厂房租赁协议》的解除是由于政府征收拆迁导致的，因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致合同解除的唯一客观因素，被告对此客观因素并无牵连，不属于被告违约，被告没有任何过错，因此不应承担任何赔偿责任。三、原告起诉要求被告给付属于原告的补偿费没有任何事实和法律依据。从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿的方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案不能以被告与政府签订的搬迁补偿协议补偿项目名称确定补偿对象为原告。因此，本案原告主张权利，不能依据国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是国家征收补偿对象，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。被告与原告之间为普通租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。本案双方在合同中约定如遇征收、拆迁合同解除，符合法律规定。本案租赁合同因国家征收而解除。国家基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。最高人民法院的房屋租赁合同纠纷裁判规则指出：租赁合同履行过程中，涉案厂房及其他附属物因政府征收而拆除，其补偿对象是所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。原告与被告之间的《厂房租赁协议》第六条是关于该协议的变更、解除和终止的约定，第一项就有关于如遇不可抗力导致合同不能继续履行的情况下合同解除；第二项是关于合同解除后约定，只是约定了原告在租赁期间添加的设备归原告所有，租赁期满原告拆除添加的设备，并没有关于原告损失的任何约定，可以推定当时双方签订该协议时的真实意思表示为，如遇拆迁征用原告损失自行承担，因此根据双方之间《厂房租赁协议》的约定，在不可抗力导致合同解除的情况下合同解除，被告不承担任何赔偿责任。另外根据《民法通则》第一百零七条的规定因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。无论是双方合同约定还是法律规定，被告均不应承担任何赔偿责任。四、不可抗力导致合同解除，是原告在租赁厂房进行生产经营时可能出现的商业风险。不可抗力的影响应当由原告在签订《厂房租赁协议》时纳入商业风险予以考量，本案所发生的情况属于原告的商业风险范畴，对于该风险所造成的损失应由原告自己承担。五、原告主张的损失没有任何证据予以证明。本次开庭前原告没有提交任何证据证明合同解除给其所造成的实际已经产生损失。虽然合同因不可抗力而提前解除了，但是被告已经于2020年2月26日就告知原告了，给原告留出了充足的时间用于搬迁生产设备等，至于是否造成原告经济损失，原告也未提供相关证据予以证明，因此不能因合同提前解除就推定一定会给原告造成实际损失。在原告不能提供相关证据予以证明的情况下，原告应承担举证不能的不利后果。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年9月10日，被告贵银公司（出租方）与原告呼伦公司（承租方）签订《厂房设备租赁合同》，合同主要约定：第一条，厂房坐落及现有生产设备情况：厂房位于原枣庄高新区北侧，含厂房、冷库、办公用房、生产冷食品机械设备、箱体等在车间内（详见附表财产清单）；第二条，租赁期限为2019年9月10日至2025年9月10日；第三条，租金数额和租金的缴纳：1、租金双方商定为每年人民币伍拾万元整，一次性付清。先交租金，后使用厂房设备。2、租金交付日期为每年的9月9日，现汇交付；第四条：承租方的权利和义务：（一）承租方的权利，1、承租方对租赁的财产、设备有使用权，不得任意损坏，否则以同等价格赔偿。2、承租方对租赁的设备中闲置无用、技术性能落后的旧设备，可以提出处理意见，经出租方同意后进行更新改造。（二）承租方的义务，2、……。合同终止时，承租方应当保证租赁的固定资产净值不减少。3、……，在租赁经营期间，承租方有义务增设保障安全生产的相关设备设施，安全生产等一切责任均由承租人承担；第五条，出租方的权利和义务：（一）出租方的权利，1、出租方有权按时如数向承租方收取租金并有权决定每年的租金数额。2、出租方有权监督租赁财产不受损害。（二）出租方的义务，1、出租方不得违反合同规定，不干涉承租方的经营自主权，不干扰承租方的经营管理活动。2、出租方不得调用已租赁的设备和物资；第六条，合同的变更、解除和终止：1、由于不可抗力的原因（如拆迁、征用等），使合同无法完全履行或者没有必要履行的时候，合同解除。出租方因收回自用需要解除租赁关系的，应提前二个月通知承租方，经双方协商解决。2、承租方在租赁期间因更新工艺新添加的设备，产权归承租方所有，租赁期满承租方拆除添加的设备，如需对出租方原有设备进行更换或改造必须经承租方同意后方可进行，否则照价赔偿；第七条，违约责任：3、承租方租赁经营期间所形成的债权、债务一概自行承担，因承租方的行为影响出租方对出租财产享有的所有权安全时，承租方应负责排除和处理，并赔偿出租方的损失。合同终止，承租方交还租赁的所有财产及设备，否则原价赔偿。4、出租方违反合同规定，应承担违约责任，给承租方造成经济损失的，应赔偿直接损失，并支付当年租金15%的违约金。上述合同签订后，原、被告针对租赁厂区的设备于2019年9月15日制作明细清单，双方并加盖公章予以确认，该明细清单列明了租赁的设备名称、型号、数量及是否需要大修、更换等详细信息。2020年2月份，薛城区人民政府对辖区黄河路北地块进行征收拆迁，涉案租赁厂房在征收范围内。2020年3月11日，被告向原告邮寄《解除〈厂房设备租赁合同〉通知书》，次日原告拒收邮件。之后，被告在原告公司门口张贴解除通知书，并要求原告于2020年5月25日前搬离。2020年3月初，薛城区临山片区棚户区改造建设工程指挥分部委托枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司对被告涉案房产市场价值进行评估。2020年3月12日，枣庄市新赢房地产评估咨询有限公司经评估后出具枣新赢（2020）（估）字第LJ458号房产估价报告书，评定的建筑物价值5,071,338元、附属物价值1,299,605元，合计6,370,943元。2020年5月1日，搬迁人薛城区巨山街道筹备处工作委员会（甲方）与被搬迁人贵银公司（乙方）签订《搬迁补偿协议书》，该协议第一条乙方被拆除房屋位于薛城盐业公司东、恒诚汽修西、汽车小镇南、滨河二路北；第二条甲方拆除乙方房屋面积共计3,924.67平方米，补偿乙方费用共计6,370,943元；第三条…乙方必须在2020年5月30日前将原房屋腾空，经甲方验收合格后，双方签订《房屋助拆协议书》。乙方在搬迁期限内拒绝搬迁和腾空的，甲方可依法申请强制腾空和拆除；第四条待乙方完成搬迁后，甲方按70元/平方米支付乙方搬迁补助费共计274,727元，按100元/平方米支付乙方搬迁奖励费共计392,467元。逾期未搬迁的，甲方将取消所有搬迁奖励费。在规定日期内，每逾期一天，甲方扣除补偿乙方费用总额的千分之一，扣完为止；第五条因乙方被搬迁房屋无不动产权等权利凭证，甲方暂将乙方视为产权人，乙方承诺将来如有他人对被搬迁房屋、补偿款项及费用主张权利，由此引发的诉讼及法律后果由乙方自行承担，如给甲方造成损失，乙方应予以赔偿等。另查明，2017年1月1日，被告贵银公司曾与案外人枣庄福润食品有限公司签订《厂房设备租赁合同》，被告将涉案厂房及原有设备出租给案外人，每年租金280,000元，租赁期限自2017年1月1日起至2020年1月1日止。2018年12月31日，被告贵银公司与案外人枣庄福润食品有限公司经办人李士平签订《补充协议》，协议主要内容为因枣庄福润食品有限公司拖欠被告2016年租金118,903元、2017年租金280,000元、2018年租金280,000元，共计678,903元，双方协商在租赁期间因生产经营需要更新添加的所有设备用来折价偿还被告的租金678,903元。本补充协议签字盖章之日起视为承租方添加的设备交付出租方。2019年3月18日，原告法定代表人张华（甲方）与案外人枣庄福润食品有限公司（乙方）签订《抵账协议》，协议主要约定乙方为维持公司正常周转由乙方代理人李士平先后向甲方借款共121万元，用于企业设备改造、原材料购进、员工工资发放等应急事项，至2019年3月一直未予归还，甲方多次催要无果，乙方也无力再维持企业经营。现经甲乙双方协商，为保证甲方债权，乙方同意以排他性的属于企业，现存于企业经营场所并享有所有权的部分财产，通过该抵账协议形式转让给甲方，以抵清乙方所欠甲方的所有债务。具体抵账财产为……。再查明，2020年4月27日、5月11日，原、被告共同确认原告投资的自有设备，并制作设备清单两份。另查明,对应的原告投入的设备及建筑物等补偿金额为324,509元。本院认为，原告呼伦公司与被告贵银公司签订的《厂房设备租赁合同》，未违反法律、法规规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同第六条约定由于不可抗力的原因（如拆迁、征用等），使合同无法完全履行或者没有必要履行的时候，合同解除。因此，在涉案厂房即将被征收时，被告于2020年3月11日向原告邮寄《解除〈厂房设备租赁合同〉通知书》的事实行为导致双方签订的《厂房设备租赁合同》解除，被告通知原告解除合同的行为合法有效。现原告再次诉请解除合同，于法无据。原、被告租赁合同解除后,被告作为被搬迁人与搬迁人薛城区巨山街道筹备处工作委员会签订《搬迁补偿协议书》，原告作为承租人依法享有对其投入的设备及建筑物等获得补偿的权利。关于原告主张的被告赔偿其厂房征收造成的损失5,232,278元的诉请（其中属于其投资的设备、自建房附属物等赔偿款数额为807,333元、拆迁补助费和搬迁奖励费合计333,597元、其未获评估的财产3,491,948元、停业损失600,000元）。本院认为，原告因未补交诉讼费，故本院对原告增加的部分诉请即其未获评估的财产3,491,948元、停业损失600,000元，不予审理。而原告诉请的其投资的设备、自建房附属物等赔偿款数额为807,333元，本院通过原告提供的设备清单、天然气管道供汽合同、吊顶施工合同等证据并结合涉案厂房评估报告依法认定原告投入的设备及建筑物等补偿金额为324,509元，该部分损失，本院予以支持。对于原告主张的案外人枣庄福润食品有限公司抵账财产获得的补偿损失，本院认为，案外人对其财产分别与原、被告签订抵账协议，相关财产的权属现存在争议，本案中本院不宜予以认定。关于原告主张的拆迁补助费和搬迁奖励费合计333,597元，虽然被告为被搬迁人，但原告则为实际承租人，在搬迁过程中原告作为承租人退出涉案厂房应获得相应的经济补偿，故从公平角度考虑原告按照50%的比例要求被告支付其拆迁补助费和搬迁奖励费的诉请，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告枣庄贵银财务有限公司支付原告山东呼伦食品有限公司拆迁补偿费、拆迁补助费、搬迁奖励费，共计658,106元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告山东呼伦食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,900元，由原告山东呼伦食品有限公司负担2,360元，被告枣庄贵银财务有限公司负担4,540元，保全费5,000元，由被告枣庄贵银财务有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 琪二〇二一年三月十四日书记员 胡安敏