贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0602民初114号原告：陈林，男，1993年01月29日出生，汉族，贵州省江口县人，住贵州省江口县。原告：张三妹，女，1994年04月16日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：陈林，男，1993年01月29日出生，汉族，贵州省江口县人，住贵州省江口县，系张三妹之夫，特别授权。被告：铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区御风锦江15栋4楼。法定代表人：黄俊，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：聂杨，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。原告陈林、张三妹与被告铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司（以下简称梵净山房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年01月07日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈林、被告梵净山房开公司委托诉讼代理人陈德勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈林、张三妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行合同约定的交付义务；2、判令被告支付原告违约金，违约金按照同地段同类房屋租金标准从2020年01月01日起计算至房屋实际交付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年09月05日，原告就购买被告开发的位于铜仁市碧江区事与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为403059元，出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付房屋。合同签订后，原告积极的按照约定履行了自己的付款义务，而交房期限届满时，被告以各种不合理的理由拒绝向原告交付房屋。时至今日，原告多次要求被告交付房屋均被拒绝，导致原告只能租房居住。原告认为被告的违约行为导致原告额外承担不应承担的损失，已严重损害原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告梵净山房开公司辩称，1、被告已经于2021年02月05日通知原告接收案涉房屋，原告继续履行合同义务，我方也可以继续履行合同义务，是因为原告没有及时接收案涉房屋，所以被告不存在在2021年02月05日后逾期交房的违约责任；2、原告主张的违约金不符合双方的合同约定，没有法律依据，双方的商品房买卖合同的第十三条明确约定，逾期交房按已付购房款万分之0.5支每日付违约金，原告按照每月1500元计算违约金，不符合双方的约定，所以不成立；3、被告逾期交房是受新冠病毒以及国家疫情防控政策影响，属于不可抗力，该不可抗力期限最少为6个月，被告应按照合同约定承担逾期交房的时间中，应扣除该6个月不可抗力的期限，且交房时间及违约金计算截止时间是2021年02月05日。原告的诉讼请求不成立，应予驳回。本院认定事实如下：2019年08月29日，原告陈林、张三妹与被告梵净山房开公司达成购房合意，原告当日向被告支付购房定金1万元，于2019年09月05日支付首付款73059元。2019年09月05日，原告陈林、张三妹与被告梵净山房开公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定陈林、张三妹购买梵净山房开公司开发的铜仁市桃源广场安置区A区“檀香苑”地块建设项目中的第2幢2单元11层2-11-1号房屋，其建筑面积为121.77平方米、套内面积为101.43平方米。第七条约定该商品房总价款403059元。第十一条约定梵净山房开公司应当于2019年12月31日前向陈林、张三妹交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目的相关设施、设备达到的条件。第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付陈林、张三妹的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，梵净山房开公司按日计算向陈林、张三妹支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起x日内向陈林、张三妹支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，陈林、张三妹有权退房，陈林、张三妹退房的，应当书面通知梵净山房开公司，梵净山房开公司应当收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照陈林、张三妹全部已付款的1%支付违约金。陈林、张三妹要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，梵净山房开公司按日计算向陈林、张三妹支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15内向陈林、张三妹支付违约金。第十四条约定交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，梵净山房开公司应当在交付日的15日前，书面通知陈林、张三妹办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时,梵净山房开公司应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。梵净山房公司开不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，陈林、张三妹有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由梵净山房开公司承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1、陈林、张三妹应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续；2、梵净山房开公司承诺陈林、张三妹在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为陈林、张三妹查验该商品房的前提条件。合同还对其他事项进行了约定。另查明，陈林、张三妹已按《商品房买卖合同》约定向梵净山房开公司支付403059元购房款，梵净山房开公司于2021年02月03日微信通知张三妹于2021年02月05日交接房屋。上述事实，有当事人的陈述，原告陈林、张三妹提交的身份证、结婚证、梵净山房开公司企业信用公示报告、《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房按揭借款及担保合同》、录音；梵净山房开公司提交的微信聊天截图、交房通知书、交房及装修所缴纳费用明细表，相互佐证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款：“依法成立的合同，受法律保护。”、第五百零二条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告按约付清了购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2019年12月31日前向原告交付房屋，但被告至今未能将符合合同约定交付使用条件的案涉房屋交付给原告，被告构成逾期交房的事实，本院予以确认。对逾期交房的问题，被告梵净山房开公司主张被告逾期交房是受新冠病毒以及国家疫情防控政策影响，属于不可抗力，该不可抗力期限最少为6个月，被告应按照合同约定承担逾期交房的时间中，应扣除该6个月不可抗力的期限，且被告已经于2021年02月03日通知张三妹于2021年02月05日去交接房屋，故交房时间及违约金计算截止时间是2021年02月05日。综上，梵净山房开公司认为其不应承担在2021年02月05日后逾期交房的违约责任以及应扣除6个月不可抗力的期限。对此，本院认为，梵净山房开公司作为案涉项目的房地产开发企业，其在与原告签订《商品房买卖合同》约定交房期限时，梵净山房开公司占据优势地位，对案涉项目的现状，梵净山房开公司是明知的，其应当预见和考虑到在施工期间因客观原因延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交房，作为从事房地产开发企业的梵净山房开公司应能够做出预估预判。对梵净山房开公司称的不可抗力问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条关于对不可抗力免责的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”新型冠状病毒疫情发生前，被告梵净山房开公司已经发生迟延履行交房的事实，梵净山房开公司不能免除逾期交房的违约责任，且被告亦未提交证据证明其在2021年02月05日取得了建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等材料。综上，被告梵净山房开公司对2021年02月05日后逾期交房不担责及应扣除6个月不可抗力期限的辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告梵净山房开公司未如约履行交房的行为已经构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，即按照原告已付房款每日万分之零点五的标准计算违约金。原告陈林、张三妹称该违约金的约定过低，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，根据公平原则和平衡当事人双方利益，本院认为，被告梵净山房开公司承担逾期交房的违约金应参照案涉房屋同地段、同面积房屋租金标准进行计算较为合理。原告虽提交一份房屋租赁合同拟证明其现租住房屋租金为1500元/月，但该证据为孤证，没有相应支付租金的流水、转账记录予以佐证，对该主张，本院不予支持。参照58同城上发布的案涉房屋（兰溪谷地旁）附近的房屋出租信息可知，其附近“庆泰苑”、“桐达山韵”等同户型房屋的出租价在1200-1500元/月之间，为了节约司法资源，本院决定以月租金1350元计算违约金。被告梵净山房开公司应按照1350元∕月的标准，向原告陈林、张三妹支付从2020年01月01日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，超出部分的请求金额，本院不予支持。另，原告主张判令被告立即交付案涉房屋，本院认为，即便本院判决被告立即交付，该项内容也不具备可执行性，因案涉房屋还需经过多部门验收合格后才可交付，且本院已支持原告要求被告支付违约交房的违约金，即被告已经承担了违约交房的责任，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款、第五百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈林、张三妹逾期交房违约金，违约金按照1350元∕月的标准，从2020年01月01日起计算至被告铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司实际符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日止；二、驳回原告陈林、张三妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费212元，减半收取计106元，由被告铜仁市梵净山房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田坤二〇二一年三月十一日法官助理马文琴书记员李锐