文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31336号原告曾某某，女，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托代理人刘某某,广东某某律师事务所律师。委托代理人刘某某,广东某某律师事务所律师。被告某某有限公司，住所地：香港九龙。法定代表人孙某某。被告某某有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人孙某某。上述原告曾某某诉被告某某有限公司、某某（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行独任审理。原告委托代理人刘某某、刘某某均到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、两被告向原告支付房屋租金合计3590512.08元（人民币，下同）（从2014年9月1日起计算，暂计至2020年7月31日）；2、本案诉讼费用两被告承担。庭审时，原告变更及增加诉讼请求为：1、两被告支付原告房屋租金合计3703468元（从2014年9月1日起计算，暂计至2020年12月22日）；2、两被告承担逾期支付房屋租金的利息合计180546元（从2014年9月1日起计算，暂计至2020年12月22日，按照同期人民银行贷款利率计算）；3、两被告返还涉案房产给原告。事实与理由：案涉租赁房屋为位于深圳市龙岗区，该厂房于2014年8月6日经深圳市南山区人民法院作出的《民事调解书》（案号：（2014）深南法民一初字第119号）确认所有权人为原告及儿子徐某某。案外人徐某某与被告某某有限公司于2012年7月10日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定徐某某将位于深圳市龙岗区（深房地字第**）出租给被告某某有限公司，租赁期限为五年，自2012年7月15日至2017年7月14日止，面积3059.51㎡，租金为每月每平方米10元，月租金总额为30595.1元，次年起每年租金上涨10%。然根据徐某某提供的信息可知，两被告自合同签订之日起只在2014年通过案外人孙某某向徐某某支付过20万元的租金，此外无任何租金支付行为，案涉租赁房产至今仍由两被告使用。根据2014年8月6日深圳市南山区人民法院作出《民事调解书》（案号：（2014）深南法民一初字第119号）可知自该调解书签收（8月12日）即生效，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，原告从2014年8月12日起即为案涉租赁房产的所有权人。两被告以及案外人孙某某为逃避房屋占用费，恶意提起第三人撤销之诉，该案目前经深圳市中级人民法院作出（2020）粤03民终7165号判决驳回了某某有限公司的全部诉讼请求。徐某某因与两被告的案涉房屋租赁纠纷于2019年向贵院提起了诉讼，贵院作出（2019）粤0307民初14721号《民事判决书》，认定该案徐某某不是适格原告，应由权利人曾某某来主张案涉租赁房屋的租金或房屋占用费。因此，原告作为案涉租赁房屋的所有权人，根据《物权法》、《合同法》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，判令两被告支付房屋租金。两被告未到庭应诉，亦未向本院提交任何证据材料。但提交答辩状称：1、案涉房房产（深房地字第**的产权人不是原告，而是案外人某某有限公司支付交易款所购得，且以徐某某的名义办理转让过户手续，由徐某某代持，徐某某与曾某某通过调解离婚的方式将涉案房产进行处置，严重违法；2、就产权争议事项，案外人某某有限公司已向广东省高级人民法院提起申诉，案号为（2020）粤民申12027号，上述案件仍在审理中；3、某某（深圳）有限公司从未与原告签订租赁合同，曾某某要求其支付租金无合同及事实依据；4、曾某某此前从未向某某（深圳）有限公司提出主张租金，相关诉请已超过诉讼时效；5、某某有限公司与徐某某签订租赁合同是为了办理营业手续之用，该租赁合同从未实际履行，徐某某也从未向某某有限公司主张支付租金。经审理查明，曾某某与徐某某原系夫妻关系，于1993年4月21日登记结婚。2014年，曾某某诉徐某某离婚纠纷一案，深圳市南山区人民法院于2014年8月12日作出（2014）深南法民一初字第119号民事调解书，调解协议内容有：“曾某某与徐某某自愿离婚；徐某某名下的深圳市横岗镇大康大凤村三层厂房（房产证号60××**）及四层宿舍（房产证号60××**）（三层厂房及四层宿舍为相同宗地号Ｇ08415-××3）归曾某某及儿子徐某某所有，调解书生效后半年内徐某某协助曾某某办理此房产过户手续……”2015年，某某有限公司诉徐某某、曾某某第三人撤销之诉纠纷一案，某某有限公司以案涉房产属其实际所有、徐某某仅为代持房产等为由，诉请：撤销（2014）深南法民一初字第119号《民事调解书》的第四项“被告徐某某名下的深圳市横岗镇大康大凤村三层厂房（房产证号60××**）及四层宿舍（房产证号60××**）（三层厂房及四层宿舍为相同宗地号Ｇ08415-××3）归曾某某及儿子徐某某所有，调解书生效后半年内徐某某协助曾某某办理此房产过户手续。”法院经审理后作出（2015）深南法民一撤初字第1号民事判决书，判决驳回某某有限公司全部诉讼请求。某某有限公司不服提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终79号民事判决书，判决：1.撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民一撤初字第1号民事判决；2.撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民一初字第119号民事调解书第四项以下内容“被告徐某某名下的深圳市横岗镇大康大凤村三层厂房（房产证号60××**）及四层宿舍（房产证号60××**）（三层厂房及四层宿舍为相同宗地号Ｇ08415-××3）归曾某某及儿子徐某某所有，调解书生效后半年内徐某某协助曾某某办理此房产过户手续。”2016年，曾某某、徐某某不服深圳市中级人民法院（2016）粤03民终79号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后作出（2016）粤民申6497号民事裁定书，裁定指令深圳市中级人民法院再审此案。2018年12月20日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民再65号民事裁定书，裁定撤销该院（2016）粤03民终79号民事判决及深圳市南山区人民法院（2015）深南法民一撤初字第1号民事判决，该案发回深圳市南山区人民法院重审。2019年10月18日，深圳市南山区人民法院作出（2019）粤0305民初4399号民事判决书，判决驳回某某有限公司全部诉讼请求。某某有限公司不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2020年5月12日作出（2020）粤03民终7165号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2019年，徐某某诉某某有限公司、某某（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，诉请：1.某某有限公司支付徐某某2012年7月15日至今的房屋租金以及逾期租金利息；2.两被告承担连带责任。本院于2020年6月30日作出（2019）粤0307民初14721号民事判决书，认定徐某某主张从2014年8月12日之后的租金，系主体不适格，徐某某主张2012年7月15日至2014年8月11日期间的租金已超过诉讼时效，因此判决驳回徐某某的全部诉讼请求。徐某某不服提起上诉，深圳市中级人民法院于2020年10月14日作出（2020）粤03民终22903号民事裁定书，裁定按徐某某自动撤回上诉处理。案涉房产（房产证号60××**）于2011年6月22日登记权利人为徐某某，份额100%。2012年7月10日，徐某某与某某有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定某某有限公司承租案涉房产（房产证号60××**），建筑面积3059.51平方米，共三层，月租金总额30595.10元，每月5日前支付租金，租赁保证金61190.20元，租期从2012年7月15日起至2017年7月14日止；拖欠租金达60天出租方可解除合同；附页还备注合同期内每年度根据市场行情适当提高租金10%。同日，徐某某与某某有限公司还签订了两份租赁合同，并办理了备案手续，其中一份租赁合同［龙ＧＤ039938（备）］约定，某某有限公司承租案涉房产（房产证号60××19）一楼，月租金总额10198.40元，租期从2012年7月15日起至2017年7月14日止；另一份租赁合同（龙ＧＤ012933）约定，某某有限公司承租案涉房产（房产证号60××19）二、三楼，月租金总额16317.36元，租期从2012年7月15日起至2017年7月14日止。某某（深圳）有限公司登记住所地为案涉房产**，某某发展（深圳）有）有限公司登记住所地为案涉房产**101014年8月12日，徐某某向孙某某出具承诺书，载明：徐某某及深圳市安世通科技有限公司承担对某某（深圳）有限公司所造成的一切损失包括负债及贷款；徐某某为孙某某承担每月基本生活费用8万元，每月30日支付（无论两人是否一起生活）。孙某某系某某有限公司以及某某有限公司的唯一董事，亦系某某（深圳）有限公司、某某发展（深圳）有限公司的法定代表人，徐某某与孙某某于2015年在香港结婚，正在香港处理离婚纠纷。另查，曾某某在（2015）深南法民一撤初字第1号的审理过程中提出2014年3月3日孙某某通过银行转账向其汇款的20万元系支付房屋租金。曾某某、徐某某曾于2015年3月起诉某某有限公司、徐某某房屋租赁合同纠纷，本院于2016年10月24日作出（2015）深龙法横民初字第560号民事裁定书，裁定准许曾某某、徐某某撤回起诉。在本案诉讼过程中，徐某某向本院提交承诺书，表示其放弃主张涉案房屋租金，由其母亲曾某某行使涉案房屋租金的请求权。本院认为，首先，关于案涉房产（房产证号60××**）的权利主体问题，权利登记人徐某某在（2014）深南法民一初字第119号民事调解中对该房产进行了处分，虽然案外人某某有限公司向法院起诉要求撤销上述民事调解书中关于案涉房产的处分约定，但经过法院的多次审理，法院最终仍未支持案外人某某有限公司的诉讼请求，故（2014）深南法民一初字第119号民事调解书于作出之日即2014年8月12日生效。根据该生效法律文书，案涉房产从2014年8月12日起归曾某某及徐某某所有。其次，关于原告曾某某主张的房屋租金和逾期支付租金的利息。从形式上看，徐某某与某某有限公司于2012年7月10日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的内容未违反法律法规的强制性规定。从履行行为上看，某某有限公司一直占有使用涉案房屋。因此，涉案租赁合同应为合法有效且已在实际履行。某某有限公司以其未支付租金为由抗辩涉案租赁合同不成立，依据不足，本院不予采纳。某某有限公司又以徐某某代持涉案房屋为抗辩理由，是否代持房产已由另案生效判决作出驳回的认定，故，本院亦不予采纳。由于不动产权属转移，徐某某与某某有限公司就案涉房屋签订的《深圳市房屋租赁合同书》项下的权利义务由曾某某及徐某某承接。徐某某表示由其母亲曾某某行使涉案房屋租金的请求权，系对自身权益的处分，符合法律规定，本院予采纳。某某有限公司未就其支付租金进行举证，且主张从未支付租金，故某某有限公司应向原告曾某某支付从2014年8月12日起的租金。原告曾某某诉请从2014年9月1日起至庭审时2020年12月22日止的租金，本院予以支持。经核算该期间租金共计3715618元，原告曾某某仅主张3703468元，系原告曾某某对自身权益的处分，本院予以支持。某某有限公司一直未付租金，构成根本违约，原告诉请返还涉案房屋即解除租赁合同关系，故从2020年12月23日起合同解除后的占有使用费，本院认定以月租金65582元为标准计算至实际返还涉案房屋之日止，某某有限公司应于本判决生效之日起十日内返还涉案房屋。至于逾期支付租金的利息，由于涉案租赁合同未作约定，本院酌情支持某某有限公司应以每月租金（详见附表）为基数，分别从当月6日起，分月计算至租金付清之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于某某（深圳）有限公司的责任。原告主张某某（深圳）有限公司作为实际使用人，系实际履行合同相对方，应支付租金。本院认为，涉案租赁合同双方应为原告曾某某、徐某某与某某有限公司，未有证据显示涉案租赁合同的全部权利义务转由某某（深圳）有限公司享有承担，因此，原告的该主张，无事实及法律依据，本院不予支持。由于某某（深圳）有限公司的工商登记地址在涉案房屋，为实际使用人，因此，原告曾某某诉请某某（深圳）有限公司返还涉案房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法作出缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告某某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾某某支付从2014年9月1日至2020年12月22日期间的租金共计3703468元及其逾期利息【上述期间，以每月租金（详见附表）为基数，分别从当月6日起，分月计算至租金付清之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算】；从2020年12月23日起的占有使用费按照每月65582元的标准计算至被告某某有限公司实际腾退并返还涉案房产之日止（房产证号60××**）；二、被告某某有限公司、某某（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退并向原告返还涉案房产（房产证号60××**）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38083.21元（原告已预交），由原告承担100元，被告某某有限公司承担379832.21元并直接迳付给原告。如不服本判决，原告、被告某某（深圳）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告某某有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年三月三日书记员  罗 韵附表：            租金计算表（自2014年9月1日至2020年12月22日）                  计租时间段              每月租金（元）      （每年上浮10%）              天数              区间租金（元）                  2014.9.1-2015.7.14              37020              14天+10个月              387476                  2015.7.15-2016.7.14              40722              12个月              488664                  2016.7.15-2017.7.14              44794              12个月              537528                  2017.7.15-2018.7.14              49273              12个月              591276                  2018.7.15-2019.7.14              54200              12个月              650400                  2019.7.15-2020.7.14              59620              12个月              715440                  2020.7.15-2020.12.22              65582              5个月+8天              344834                  租金合计                             3715618