福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初879号原告：龙岩市连城县星辉物业服务有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇阳光新都7#501-503室，统一社会信用代码913508250732287004。法定代表人：何建文，执行董事。委托诉讼代理人：吴启香，女。被告：谢丽红，女，1985年2月26日出生，汉族，住福建省连城县。原告龙岩市连城县星辉物业服务有限公司（以下简称连城星辉物业）与被告谢丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告连城星辉物业委托诉讼代理人吴启香、被告谢丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连城星辉物业向本院提出诉讼请求：1.判令谢丽红立即支付自2017年8月1日起至2020年6月30日止拖欠的物业费3,219元和违约金1,572.7元（仅收取2017年8月至2017年12月份违约金）及公摊水电、电梯维保费949.1元，共计5,740.8元；2.本案诉讼费由谢丽红承担。事实和理由：2015年9月6日，谢丽红与连城星辉物业签订了《物业管理服务协议》，双方约定，由连城星辉物业对谢丽红入住的阳光新都小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，带电梯住宅按1.0元／平方米（不含电梯电费及维保费、公共分摊的水电费。同时约定逾期交纳物业管理费用的从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。谢丽红入住的阳光新都小区XX号楼XXX室住宅面积为91.97㎡，每月应缴物业费为91.97元，公摊费用每月不等。谢丽红作为阳光新都小区住宅业主，其享受了连城星辉物业提供的物业服务，却并没有按时向连城星辉物业交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。谢丽红自2017年8月1日至2020年6月30日，累计欠物业费3,219元和违约金1,572.7元（仅收取2017年8月至2017年12月份违约金）及公摊水电、电梯维保费949.1元，共计5740.8元。期间经连城星辉物业多次催要，谢丽红均以种种理由予以搪塞，不予缴纳。至连城星辉物业起诉之日，谢丽红仍未支付其所欠交的物业费用，为维护连城星辉物业合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请！谢丽红辩称，一、连城星辉物业与派拉蒙公司签订的前物业服务合同于2017年12月29日到期，并未与小区业主委员会续签服务合同。阳光新都小区业主委员会已提前通知连城星辉物业合同期限届满后即行退出阳光新都小区，在连城星辉物业拒绝后又以诉讼的方式要求其撤离。阳光新都业主委员会于2017年8月14日成立，2017年8月26日向全体业主发出公告，将以公开招标方式，面向社会公开招聘小区物业管理公司。业主委员会还在小区公示栏上张贴公告，并于2017年10月13日进行公开选聘物业服务企业（闽西日报上有刊登），也因此进行了一系列的选聘程序。2017年11月19日再次向连城星辉物业发函要求其在合同期满后撤离，该函件也同时送连城县物管站、连城县莲峰镇东街居委会等各单位。业主委员会要求连城星辉物业在合同期满后撤离这一事件还经过连城县××镇××街××区居委会多次组织协调会议调解，均未能达成一致协议。业主委员会的种种通告以及行动均在《前期物业服务合同》到期前两个月以前实施，符合连城星辉物业庭审中所说的合同期满前两个月通知的说法，符合法律规定。连城星辉物业辩称业主委员会未提前通知其撤离的说法没有事实依据。2017年12月30日，连城星辉物业以《前期物业服务合同》期限未满为由，拒绝撤离阳光新都小区，并强行阻止业主委员会新聘请的物业服务企业进驻。业主委员会在协商无果的情况下，迫于无奈，于2018年7月25日向连城县人民法院提起诉讼，要求依法判决连城星辉物业撤离阳光新都小区，该案件直到2020年4月龙岩市中级人民法院作出（2020）闽民终173号民事判决书才终结，也因此最终确定，连城星辉物业与派拉蒙公司签订的《前期物业服务合同》于2017年12月29日期限届满这一事实，谢丽红与连城星辉物业双方物业服务合同关系在合同期限届满后即行终止。自2017年8月26日的最早通知要求撤离，然后至2018年7月25日的提起诉讼要求撤离，最后至2020年4月28日（2020）闽民终173号民事判决书生效后经人民法院依法强制执行撤离，业主委员会经历了近三年的时间要求连城星辉物业撤离阳光新都小区。然而连城星辉物业均拒绝撤离，强行非法滞留于阳光新都小区。侵犯了全体业主的合法权益。二、连城星辉物业在2017年12月30日后，强行拒绝退出移交的，无权再向谢丽红主张收取物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体运用法律若干问题的司法解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出，移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求是业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”即将生效的《民法典》第九百四十九条“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定的期限内或者合理期限内退出物业管理区域，将物业服务用房，相关设施，物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，决定自行管理的业主或者其它指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”原物业服务人违反前款规定的不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。根据上述规定以及结合前面所述，业主委员会多次通知连城星辉物业应当在2017年12月29日合同到期终止后撤出阳光新都小区，并通过诉讼的方式强制要求连城星辉物业退出，但连城星辉物业均不予退出，其无权再向谢丽红要求支付物业服务费。在业主委员会明确要求连城星辉物业在合同到期双方权利义务终止后拒绝其服务的情况下，连城星辉物业强行拒绝撤出的行为明显是强迫阳光新都的业主接受其服务，并且想通过诉讼的方式强迫谢丽红等业主交缴该阶段的物业服务费，构成强迫交易。如果法院判决要求被告缴纳2017年12月30日之后物业服务费，无疑是助长了强迫交易之风，其它物业公司也会有样学样，在合同期满后，拒绝撤离小区，强制管理，严重破坏契约精神，最终损害广大业主的合法权益。三、连城星辉物业起诉要求谢丽红全额支付2017年12月29日之前物业服务费的理由不能成立。《前期物业服务合同》第二条约定，连城星辉物业具有物业共用部位、共用设施设备的维修养护义务，保证共用部位和相关场地环境的清洁卫生义务。保证共用部位、共用设施设备无破坏。然而，事实上，根据谢丽红提交的《移交备忘录》所记载的共用设施、设备所存在的问题以及照片所呈现的小区管理现状，连城星辉物业的管理存在严重质量瑕疵，构成违约。其服务质量未能达到合同约定的标准，当然其收费也应当予以适当打折。因此，连城星辉物业起诉要求谢丽红全额支付2017年12月29日之前物业服务费依法不能得到支持，请求法院依法判决适当打折。四、连城星辉物业起诉要求谢丽红以物业服务费、公摊水电费等为本金按日千分之三支付违约金的理由不能成立。1、《前期物业服务合同》第六条约定：乙方按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的标准收取物业服务费，但却没有依约按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务。结合谢丽红提交的连城星辉物业与业主委员会，佳烨物业公司的移交清单中存在的问题以及相关管理存在问题的照片来看，连城星辉物业未完全尽到其承诺的义务，小区内存在安全管理，环境卫生，设施设备管理等方面的诸多问题，连城星辉物业未尽到的种种义务，应当认定为在提供服务的过程中存在瑕疵，连城星辉物业主张按日千分之三的标准请求被告支付违约金的理由不能成立。2、物业服务合同也仅仅约定物业服务费可以计算违约金，连城星辉物业按公摊水电费，电梯维保费一起计算明显不合理。3、连城星辉物业主张的违约金远远超出了法律规定的范畴，明显不合理。尽管福建省没有相关解释规定，但参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”五、连城星辉物业起诉要求谢丽红支付公摊水电费，电梯维保费的理由不能成立。1、公摊水电费是物业服务企业在向电业局、自来水公司缴纳公共用水，用电后才可以分摊收取。而本案中，连城星辉物业未提供任何的票据予以证明连城星辉物业实际已向电业局、自来水公司实际缴清了阳光新都小区的公共用水用电。即便是连城星辉物业当庭提交了一张电费发票，但也不足以证实，连城星辉物业实际缴清了2020年6月30日之前的公共用水及公共用电，连城星辉物业诉讼的公摊水电费是如何分摊的，以及分摊了哪些部分，谢丽红均一无所知，该分摊费用应当向全体业主进行公示。同时根据连城星辉物业提交的缴费通知单，存在退费等情况，也足以说明连城星辉物业在公共水电费的分摊上存在乱分摊，乱收费的事实，谢丽红有理由质疑连城星辉物业的公摊水电费存在问题。连城星辉物业未提交任何的证据即以此向谢丽红主张该部分公摊水电费，应当承担举证不利的后果。2、合同第六条物业服务费用的开支包括物业共用部位，共用设施的日常运用，维护费用。电梯日常维保费系共用设备的日常维护所需的费用，明显已经包括在物业服务费的范围内，连城星辉物业无权再向业主重复收取。同时，连城星辉物业也未提供证据证明其实际已缴纳电梯维保费，既然未缴纳，从何而来的分摊。连城星辉物业应当承担举证不利的后果。综上，答辩人认为，连城星辉物业无权诉讼要求被告支付2017年12月29日之后的物业服务费以及电梯维保费，电梯电费。连城星辉物业因未能提交相关的证据材料证明其实际已缴纳公共水电费以及公共分摊的明细。该部分诉请也依法不能得到支持。连城星辉物业诉请的按日千分之三的标准计算的违约金因连城星辉物业自身管理质量问题以及不符合法律规定依法不能得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，连城星辉物业与连城派拉蒙房地产开发责任有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：期限三年，自首期房屋竣工验收合格、交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。即连城星辉物业的最长物业服务履行期限为2014年12月30日起至2017年12月29日止。2015年9月6日，谢丽红与连城星辉物业签订《物业管理服务协议》，由连城星辉物业对谢丽红入住的阳光新都小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准等内容进行了约定：带电梯住宅每月每平方1元（不含电梯费及维保费、公摊水电费）；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2015年9月6日，谢丽红购买的阳光新都小区5号楼1803室房屋交房入住，住宅面积91.97平方米，每月应缴纳物业费为91.97元。合同签订后，谢丽红自2017年8月起未交纳物业管理费及公摊水电费、电梯维保费，至2020年6月30日止结欠物业管理费3,218.95元（其中2017年8月至2017年12月为459.85元，2018年1月至2020年6月为2,759.1元）和公摊水电费、电梯维保费949.1元。另查明，2017年8月14日，连城县阳光新都业主委员会成立，任期三年，并于成立当天报连城县住房和城乡规划建设局备案。2017年8月26日，连城县阳光新都业主委员会发函要求连城星辉物业应于前期物业服务合同期满后撤离阳光新都小区。2017年10月，连城县阳光新都业主委员会进行公开选聘物业服务企业，并于2017年11月30日与福建佳烨物业管理有限公司签订《福建省物业服务合同》，并将相关文件报连城县住房和城乡规划建设局备案，2017年12月7日，连城县住房和城乡规划建设局作出不予备案的决定。2019年8月19日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终791号民事判决书，撤销连城县××小区物业服务企业的决定。2018年7月25日，连城县阳光新都业主委员会向本院提起诉讼，要求连城星辉物业撤离阳光新都小区。2020年4月26日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终173号民事判决书，认定连城星辉物业服务合同期限至2017年12月29日届满，判决“二、被上诉人龙岩市连城县星辉物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区”，该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月16日,连城星辉物业与连城县阳光新都业主委员会达成《协议书》,《协议书》约定双方于2020年5月19日8时开始启动交接程序，在专家清点资料移交期间，物业暂由连城星辉物业进行管理。专家清点完毕形成报告后7天内连城星辉物业自行撤离阳光新都小区。2020年5月29日，连城星辉物业发函决定于2020年5月31日17:00撤离阳光新都小区，2020年5月30日连城县阳光新都业主委员会回函称物业移交应解决好公共设施设备毁损及业主民生等问题，不能突然撤离。2020年6月16日，连城县××镇××街××区委员会负责人牵头组织连城县阳光新都业主委员会、连城星辉物业、福建佳烨物业管理有限公司等单位代表召开物业管理工作协调会，会议纪要记录，连城县阳光新都业主委员会于2020年6月7日与福建佳烨物业管理有限公司签订临时服务合同，约定自2020年7月1日正式进入该小区实施物业管理服务工作。2020年6月28日连城星辉物业向阳光新都业主发布公告，通知业主办理退费和2020年7月1日后的物业费由福建佳烨物业管理有限公司收取。本院认为，连城星辉物业与谢丽红签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，合同期间连城星辉物业已依约为小区业主提供了物业服务，作为业主的谢丽红应承担支付物业服务费等的义务，谢丽红未按约支付物业服务费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任。谢丽红辩解认为连城星辉物业主张的违约金远远超出了法律规定的范畴，明显不合理。根据双方合同的约定，违约金按每天3‰计算，显然过高，谢丽红辩解意见成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情调整违约金为自逾期之日起，以欠缴的物业管理费为基数按月利率1.5%计算，即违约金为谢丽红至2017年12月止的欠缴物业管理费459.85元、以逾期天数按月利率1.5%计算为262.11元。对于合同期满即《前期物业服务合同》于2017年12月29日届满后的物业管理费等费用问题。因双方对合同期满后是否继续由连城连城星辉物业提供物业服务存有争议，并向本院提起相关诉讼，直至2020年4月28日生效的福建省龙岩市中级人民法院作出的（2020）闽08民终173号民事判决书，判决连城星辉物业应于判决生效之日起十五日内撤离阳光新都小区，才确认连城星辉物业的撤离时间，之后在连城县阳光新都业主委员会同意后，确定连城星辉物业于2020年6月30日撤离。在该争议期间，连城星辉物业提供了事实上的物业服务，作为业主谢丽红依法应参照《物业管理服务协议》支付相应的物业管理等费用。谢丽红辩解连城星辉物业在2017年12月30日后，无权再向谢丽红主张收取物业服务费的辩解意见，本院不予采信。综上，谢丽红应支付连城连城星辉物业公司物业服务费3,218.95元，公摊水电费、电梯维保费949.1元，并支付2017年8月至2017年12月的物业服务费459.85元以逾期天数按月利率1.5%计算的违约金262.11元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条规定，判决如下：一、谢丽红应于判决生效之日起十日内支付所欠龙岩市连城县星辉物业服务有限公司自2017年7月起至2020年6月30日止的物业管理费3,218.95元，公摊水电费、电梯维保费949.1元，并支付违约金262.11元，合计4,430.16元；二、驳回龙岩市连城县星辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市连城县星辉物业服务有限公司负担5元，谢丽红负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  陈春生二〇二一年三月三十一日法官 助理  钟秋金代理书记员  吴俊杰附：相关法律条文1．《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。