广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2150号原告：陈翠凤，女，1937年6月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘佳妮、潘春花，均系广东广厚律师事务所律师。被告：周琴，女，1981年1月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：黄金赐，男，1973年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：钟湛雅、谢茵陶，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。原告陈翠凤与被告周琴、被告黄金赐物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，第一次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘佳妮、潘春花到庭参加诉讼，被告周琴经本院依法传唤，未到庭应诉。后本院根据当事人申请，追加黄金赐作为被告参加诉讼，依法组成合议庭，再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘佳妮、潘春花，被告周琴，被告黄金赐的委托诉讼代理人钟湛雅、谢茵陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠凤向本院提出诉讼请求：一、被告周琴向我方支付自2016年7月1日至2020年2月29日期间的房屋使用费402650.24元[出租前按照广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价每平方米租金计算房屋使用费，出租后按照被告向三承租人收取的租金计算房屋使用费，具体如下：2016年7月至2016年12月期间，166.96平方米×47元/平方米/月×6个月=47082.72元；2017年1月至2017年12月期间，166.96平方米×48元/平方米/月×12个月=96168.96元；2018年1月至2018年7月期间，166.96平方米×48元/平方米/月×7个月=56098.56元；2018年8月至2020年1月期间，10700元（3500元/房/月+4200元/房/月+3000元/房/月）×18个月=192600元）]；二、被告黄金赐对上述第一项诉请承担连带责任；三、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年以来，广州市天河区XXX街XX号2002房（简称涉案房屋）由我方合法占有使用并支付所有关于涉案房屋的管理使用费（如物业管理费、预付电费等），2016年7月份，被告周琴突然出现并以涉案房屋房东的名义发出《告知书》，强行将我方的租户驱离，并一直强占涉案房屋至今。涉案房屋是我方的合法物业，与周琴无关，有生效的广州市中级人民法院于2019年3月27日作出（2018）粤01民终23040号（简称23040号案）民事判决书为证。我方于2019年10月18日取得涉案房屋的不动产权证书。作为权属人，我方遂向周琴要求腾空清退房屋，但周琴根本不予理会，继续强占。根据23040号案民事判决书在查明事实中显示“关于涉案房屋的使用权，周琴在原审中表示：我方确认涉案房屋自2016年7月之后由我方控制使用。”由此可知，被告周琴自2016年7月开始就对涉案房屋实际控制使用。经了解，周琴于2017年10月开始将上述无权占用的涉案房屋分隔成三房分别出租给刘玉莲、叶莉莉、张超昱，且在明知法院判决XX公司作为开发商应协助我方办理涉案房屋的产权过户手续后，周琴仍恶意跟三承租人续签了租赁合同。为维护我方合法权益，特提起诉讼。被告周琴辩称：一、原告已不是涉案房屋产权人，无权提出本案之诉。二、物权保护是以物权登记为依据。2019年11月前，涉案房屋并未登记在原告名下，在原一、二审判决中，原告要求确认涉案房屋的所有权，被法院驳回，故该案判决并不是确认物权之诉，即并未直接确认原告是涉案房屋的所有权人，只是确认了其在2009年的判决中的以物抵债协议即物权的基础合同关系的效力，在原告拿到产权证后其于2019年10月下旬已通过强行断电的方式占用涉案房屋，并使用涉案房屋原有装修进行出租，故原告主张我方占有涉案房屋无理。三、我方有经备案的商品房买卖合同、支付凭证、收款收据，可证明我方占有涉案房屋有合同约定，而二审判决并未否定我方与XX公司存在商品房买卖关系，只是需要另案处理。在2016年8月，我方已将涉案房屋出售给黄金赐，2016年9月起涉案房屋由黄金赐占有，且现有装修为黄金赐装修，黄金赐占有涉案房屋已经仲裁裁决认定有效，现涉案房屋并非我方使用。被告黄金赐辩称：请求法院驳回原告要求我方对房屋使用费承担连带责任的诉讼请求，具体理由如下：一、我方基于与被告周琴签订的《房屋买卖合同》合法占有涉案房屋，对原告权益的侵害并无过错，不应承担侵权责任。我方与被告周琴签订《房屋买卖合同》时已尽到必要审核义务，即涉案房屋产权证登记在周琴名下，且该房屋实际由周琴控制使用。原告在起诉状中也确认了周琴于2016年7月开始对涉案房屋实际控制使用。我方于2016年8月28日与周琴签订《房屋买卖合同》，后按照合同约定如期向周琴支付了首期款项，合计260万元。周琴于2016年9月向我方交付涉案房屋。由此可见，我方在签订买卖合同时完全有理由相信该房屋的产权人就是周琴。《中华人民共和国物权法》第六条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，根据物权公示原则，经过法定方式公示的物权具有社会公信力。涉案房屋在我方与周琴签订买卖合同前登记在其名下，且由其实际控制使用。签订合同后我方如约支付款项，周琴也据此向我方交付了房屋。因此，我方是合法占有使用涉案房屋，故不应承担侵权责任，也无需对房屋使用费承担连带责任。二、虽然原告基于生效判决于2019年10月18日变更登记成为涉案房屋的产权人，但其已于2019年10月21日实际占用房屋，继续利用房屋的原有装修、装饰、家具等，并于2020年3月将房屋出卖过户给案外人温宏志。被告周琴将涉案房屋交付我方后，我方将该房屋出租使用。因此，即使原告于2019年10月18日取得了产权证，其主张该期间的房屋使用费依然缺乏事实依据。三、原告主张按照实际租金计算房屋使用费缺乏法律依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋使用费标准参照租金的适用情形是房屋租赁合同无效。但本案中，原告是基于物权保护所提起的诉讼，其主张房屋使用费并非基于租赁合同无效。因此，原告要求按照实际租金计算房屋使用费缺乏法律的依据。四、即使原告可以基于产权人身份主张2019年10月18日至2019年10月21日的房屋使用费，但原告于2019年10月21日自行占用涉案房屋时，其现有装修，家电、家私等均为我方的，我方申请法院对该部分价值进行评估，与原告主张该期间的房屋使用费进行抵扣。经审理查明：陈翠凤诉周琴、被告广州市国龙房地产开发有限公司（简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案［案号：（2017）粤0106民初8601号，以下简称8601号案］，陈翠凤起诉请求：一、确认其为广州市天河区XXX街XX号XXX大厦20层02单元（简称涉案房屋）的真实权利人，并享有该物业的物权，被告周琴对该物业不享有物权；二、将上述房屋物权登记至原告名下。2018年9月25日本院作出（2017）粤0106民初8601号民事判决（以下简称8601号判决），认为：本院生效的（2009）天法民二初字第128号民事判决认定本案中陈翠凤提交的2005年1月13日《还款计划书》的真实合法性；根据该《还款计划书》，XX公司与范国强之间存在债权债务关系，XX公司以房抵债，抵债金额700000元，范国强指定陈翠凤与XX公司签订《商品房买卖合同》并即时交付使用；而陈翠凤提交的《商品房买卖合同》、《关于房产交收的协议书》的签署时间均为2005年1月13日，同日XX公司还向陈翠凤出具了入伙费、维修基金的收款收据，陈翠凤提供的水电、物业费发票、管理处出具的《证明》等证实陈翠凤已使用涉案房屋多年，表明XX公司、范国强双方事实上履行了《还款计划书》中关于以物抵债的内容；陈翠凤所举证据已形成完整证据链，证实其与XX公司存在真实的房屋买卖合同关系；周琴与XX公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。一审判令：被告XX公司协助原告陈翠凤到广州市房地产管理部门办理涉案房屋的房地产过户手续。被告周琴、被告XX公司不服一审判决，提起上诉。2019年3月27日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终23040号民事判决，二审驳回上诉，维持原判。2019年10月18日，广州市规划和自然资源局对涉案房屋的不动产产权予以登记，不动产权证载明：涉案房屋产权人陈翠凤，住宅，建筑面积166.96平方米。2020年1月16日，本院立案受理本案。2020年3月2日，涉案房屋产权变更登记至案外人温宏志名下（本案中陈翠凤确认其将涉案房屋出售给温宏志）。陈翠凤对其主张周琴、黄金赐共同将涉案房屋一分为三对外出租并获取租金收益的事实提供如下证据：1.2017年10月6日黄金赐与案外人刘玉莲签订的《租赁合同》，上载：黄金赐将XXX大厦2002-3房（以下简称3号房）出租给刘玉莲，租赁物业面积约50平方米，租期2017年10月6日至2018年10月5日，每月租金3000元；后黄金赐与刘玉莲续签合同，租期2018年10月至2021年10月5日。2.2018年7月20日周琴（代理人：黄金赐）与案外人叶莉莉签订《租赁合同》。合同载明：被告周琴将XXX大厦2002-1房（以下简称1号房）出租给叶莉莉，租赁物业面积约60平方米，租期2018年8月1日至2019年8月1日，每月租金3500元；后黄金赐与叶莉莉续签合同，约定租期2019年7月20日至2020年7月20日。3、2018年7月20日周琴（代理人：黄金赐）与案外人张超昱签订《租赁合同》。合同载明：周琴将XXX大厦2002-2房（以下简称2号房）出租给张超昱，租赁物业面积约80平方米，租期2018年8月1日至2019年8月1日，每月租金4200元；后黄金赐与张超昱续签合同，约定租期2018年7月20日至2021年7月20日。周琴表示：无法确认上述证据的真实性，且与其无关。黄金赐对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不予确认。陈翠凤提供广州市房地产租赁管理所发布的2015-2017年广州市房屋租赁参考价（复印件），拟证明涉案房屋所在XXX街电梯楼的房屋租金参考价分别是：2016年7月至2016年12月为47元/平方米/月，2017年1月至2018年7月是48元/平方米/月。周琴、黄金赐对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。周琴提交的证据其中包括：1.落款人温宏志、落款时间2020年8月22日的《说明》一份，拟证实陈翠凤早于2020年2、3月将涉案房屋转卖给温宏志，其已不是涉案房屋的产权人，涉案房屋现有装修、装饰和家电、家具属于黄金赐，其将房屋的装修物、家具、家电等占有且卖与案外人的行为侵犯了黄金赐的所有权。该《说明》载明：温宏志是涉案房屋的业主，陈翠凤在2020年3月将涉案房屋卖给我，合同价585万元，带租约，带现有装修及家电；2020年2月，我取得涉案房屋房产证；房屋交付后，我与涉案房屋租客续签合同时，租客告诉我，其从2017年9月房屋装修完毕后就租赁了涉案房屋，该房屋包括装修、家电、家私都是黄金赐的等。2。视频光盘一张，拟证实2019年10月下旬陈翠凤取得涉案房屋的产权证之后，在未通知周琴的情况下自行毁锁进门，强行断电，占用涉案房屋。该视频显示：房屋门口处有多人，电工对房屋电箱进行操作。上述证据经质证，原告表示：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2不予确认。被告黄金赐对上述证据无异议。陈翠凤及周琴、黄金赐均表示：不申请对涉案房屋租金标准进行评估。第二次庭审后陈翠凤、黄金赐均向本院提交《情况说明》。一、陈翠凤提交的《情况说明》载明：1.我方并无换锁行为；2.关于涉案房屋租金问题，2020年1月我方发现涉案房屋有人居住，承租人愿意将租金直接交予我方，我方仅于2020年1月2日收到3号房承租人房租3000元，2020年1月15日及2月15日收到2号房承租人房租共8800元，除此之外我方再无收到其他租金，我方同意在我方主张的占用费中扣除上述11800元。二、黄金赐提交的《情况说明》载明：1.关于涉案房屋租金问题。我方收取租金至2019年10月，陈翠凤于2019年10月21日实际控制涉案房屋，2019年11月开始由陈翠凤直接向承租人收取租金。2.关于涉案房屋重新装修问题。我方与周琴于2016年8月签订买卖合同，周琴于2016年9月将涉案房屋交付予我，我方占用该房屋后即重新进行了装修。3.我方与周琴为前同事关系，但我方与周琴签订买卖合同时并不清楚其与陈翠凤之间的纠纷，且涉案房屋登记在周琴名下并由其实际控制占有。在本院2021年2月22日的庭询中，陈翠凤代理人、黄金赐代理人到庭，周琴经本院通知未到庭。当日陈翠凤代理人表示：1.我方无法确定收回涉案房屋的时间，但从2020年1月起对涉案房屋中的两间房收取租金；我方未曾派人对涉案房屋换锁，仅于2020年1月到涉案房屋，发现房屋由租客使用，便要求租客搬走或将租金直接交给我方；2020年3月我方将涉案房屋卖给案外人。2.我方收取租客的上述11800元均系通过微信转账方式收取，没有开具收据给租客。当日黄金赐代理人则表示：1.陈翠凤于2019年10月21日收回涉案房屋，通过换锁、换电等方式转移占有，当日有其派的换锁人员在场。2.我方收取涉案房屋租金的期间为2016年10月至2019年10月，2019年10月21日陈翠凤收回涉案房屋后我方未再收取租金，不清楚周琴有否再收取租金；涉案房屋分为四间房，每间租金2000元至4000元不等，无法统计收取的租金总额；陈翠凤收回涉案房屋当日，双方并未对租金进行对数或交接。另查明：周琴不服广州市中级人民法院（2018）粤01民终23040号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，2020年6月15日广东省高级人民法院作出（2019）粤民申10678号民事裁定，裁定驳回周琴的再审申请。再查明：本院已生效的（2017）粤0106民初8601号民事判决审理查明部分其中载明：“关于涉案房屋的使用权，周琴表示：我方确认涉案房屋自2016年7月之后由我方控制使用。陈翠凤表示：2016年7月因涉案房屋使用权问题，双方产生冲突，派出所上门处理并对双方做了询问笔录。”。还查明：XX公司、黄金赐、林雪瑞等因涉嫌合同诈骗罪等，广州市越秀区人民检察院于2009年8月26日向广州市越秀区人民法院提起公诉，广州市越秀区人民法院经审理后于2010年5月19日作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决（该判决一审生效，简称769号刑事判决）。该判决审理查明部分载明：“2004年6月至2007年4月，被告人黄金赐任XX公司物业部经理，负责XX大厦房产销售工作……”“被告人黄金赐（黄海来）在侦查阶段的供述：2004年6月开始，我在XX公司担任物业部经理，有时带客人去看XX大厦尚未销售的房屋。XX公司有XX大厦和XXX大厦二座大楼。XX公司的董事长和总经理是陈中兴，下设办公室、物业部、工程部、财务部等部门，我的同居女友林雪瑞在财务部工作，她是陈中兴的女儿。”“对于被告人黄金赐关于其不构成合同诈骗罪的辩解意见及其辩护人所提的定罪存疑的辩护意见，经查，本案证据可证实，黄金赐身为XX公司物业部经理，负责XX大厦房产销售工作；其明知XX大厦的房产已由XX公司通过内部员工认购等方式办理抵押贷款，获得银行资金的情况下，仍在XX公司法定代表人陈中兴的指挥下，向部分购房人隐瞒房产登记产权人、预购人及抵押登记等情况，将房产出售给欧丽卿等购房人，收取购房人的房款，并指示部分购房人将房款存入陈中兴、林雪瑞等人的私人银行账户内，后又通过他人或亲自向欧丽卿、锁金利等人交付假房产证，欺骗购房人，后又逃匿。故被告人黄金赐的行为构成合同诈骗罪。被告人黄金赐及其辩护人的上述意见不成立。”该判决判令XX公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元；黄金赐犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金250万元。该判决附表4并列明XXX大厦购房人与登记预购人不一致的房号等，但无涉及涉案房屋。本院认为：关于涉案房屋买卖事宜，陈翠凤、周琴在本院8601号案中存在争议，两者均主张其向开发商XX公司购买，该案经一审、二审（维持原判），均认定陈翠凤与XX公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，陈翠凤已支付购房对价并已收楼使用，周琴与XX公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，一审、二审均支持陈翠凤针对涉案房屋的办证诉请。上述判决生效后，涉案房屋产权于2019年10月18日登记至陈翠凤名下，陈翠凤确认其于2020年3月出售涉案房屋给案外人并办理产权过户手续。因此，陈翠凤在其另行出售涉案房屋之前为涉案房屋的合法权利人，其权益受法律保护。关于陈翠凤本案诉请。第一，关于周琴自何时起侵占涉案房屋的问题。根据生效的8601号判决，周琴在该案中确认涉案房屋自2016年7月之后由其控制使用。陈翠凤亦在该案中陈述“2016年7月因涉案房屋使用权问题，双方产生冲突，派出所上门处理并对双方做了询问笔录”。因此，可认定周琴自2016年7月起对涉案房屋实施了侵占行为。鉴于当事人均无举证上述事实发生的具体日期，本院酌情认定该日期为2016年7月15日。第二，关于陈翠凤何时实际收回涉案房屋问题。本案中陈翠凤自述其于2020年1月、2月实际收取了涉案房屋部分租客的租金合计11800元，其未对涉案房屋实施过换锁、换电等实际控制行为。黄金赐则述称其于2016年8月与周琴签订房屋买卖合同，周琴将该房屋交付给其后，便将涉案房屋进行出租收益。周琴提供现场视频并据此称陈翠凤于2019年10月下旬对涉案房屋实施了换锁、换电行为，对此黄金赐予以确认并表示陈翠凤于2019年10月21日实际控制涉案房屋，陈翠凤虽否认该证据，但结合涉案房屋产权于2019年10月18日登记至陈翠凤名下的事实及常理，再结合双方纠纷由来已久的实际情况，本院采信周琴、黄金赐所述，认定陈翠凤于2019年10月21日实际收回了涉案房屋，房屋占用费应计至该日。第三，关于房屋占用费标准的问题。本案中陈翠凤据其掌握的涉案房屋租赁合同主张涉案房屋占用费出租前按广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价计算，出租后按租赁合同租金标准计算，并无不当，本院予以支持。按此，2016年7月15日至2016年12月31日期间占用费为43159.16元（166.96平方米×47元/平方米/月×5.5个月），2017年1月1日至2017年12月31日期间占用费为96168.96元（166.96平方米×48元/平方米/月×12个月），2018年1月1日至2018年7月31日期间占用费56098.56元（166.96平方米×48元/平方米/月×7个月），合计195426.68元（43159.16元+96168.96元+56098.56元）；2018年8月1日至2019年10月20日期间占用费合计156703.23元［（3500元/月+4200元/月+3000元/月）×（14个月+20日÷31日/月）］。第四，关于黄金赐应否承责的问题。基于前述，根据上述生效刑事判决，黄金赐本身曾为XX公司物业部经理，负责XX大厦房产销售工作，其应明知涉案房屋当时已由XX公司卖给陈翠凤并实际交付，明知周琴并非涉案房屋真实买受人，但黄金赐自述其在此情况下仍与周琴签订所谓的买卖合同并与案外人签订租赁合同，收取租金，其侵权的主观意愿及客观事实均显而易见，陈翠凤要求黄金赐对周琴上述付款义务承担连带责任，并无不当，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告周琴支付原告陈翠凤2016年7月15日至2018年7月31日期间房屋占用费195426.68元。二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告周琴支付原告陈翠凤2018年8月1日至2019年10月20日期间房屋占用费合计156703.23元。三、被告黄金赐对被告周琴上述第一、第二项付款义务承担连带责任。四、驳回原告陈翠凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7340元，由原告陈翠凤负担920元，被告周琴、黄金赐负担6420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  霍小冰人民陪审员  何晓芬二〇二一年三月九日法官 助理  张紫棋书 记 员  王嘉蔚庞慧明