北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42825号原告：刘庆红，男，1953年8月1日出生，汉族，煤气用具厂退休职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓静，北京市盈科律师事务所律师。原告：刘静，女，1984年4月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓静，北京市盈科律师事务所律师。被告：肖翠梅，女，1957年7月16日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：孙建群，男，1979年2月14日出生，汉族，中粮可口可乐饮料有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王圣飞，北京市高界律师事务所律师。原告刘庆红、刘静（以下合称二原告）与被告肖翠梅、孙建群确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序（独任制）公开开庭进行了审理。二原告的代理人陈东坡、曹晓静，被告孙建群的委托代理人王圣飞均通过北京法院云法庭参加了诉讼，被告肖翠梅经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认二被告2019年2月25日就北京市朝阳区育慧西里x号楼x层x门x号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告刘庆红与被告肖翠梅原系夫妻关系，二人1981年1月12日登记结婚，刘静为二人之女。1995年刘庆红通过拆迁获得涉案房屋，此后与刘静共同生活在涉案房屋至今。2016年9月20日，刘庆红与肖翠梅因感情不和办理离婚登记，离婚协议约定涉案房屋归二原告所有。离婚后，肖翠梅一直借故拖延办理涉案房屋的变更登记手续。2019年6月8日，刘庆红发现涉案房屋外贴有一张通知，称涉案房屋产权人已变更，要求住户与新产权人联系，刘庆红通过该联系方式得知肖翠梅与孙建群在2019年2月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定肖翠梅以245万元的价格将涉案房屋转让给孙建群。原告认为，二被告签订的合同属于恶意串通损害他人合法权益，应属无效。故此起诉，请求判如所请。孙建群辩称，通过朋友得知肖翠梅买房，后被告与肖翠梅协商，查看了肖翠梅的状态是离婚，被告有理由相信房屋是肖翠梅所有的，当时房屋是出租状态，房屋信息也显示了多次办理抵押。双方委托中介签订买卖合同，房屋总价245万元，80万元是过户当天支付，过户后交房，现在被告支付给肖翠梅80万元，被告不会用自己的钱陪着肖翠梅恶意串通，双方不存在恶意串通的行为，假设肖翠梅存在欺诈行为，按照法律规定，受欺诈一方可以撤销合同，而不是确定合同无效，原告在之前的陈述在2017年时候知道房屋做了抵押，因此可以得知肖翠梅抵押和出售房屋是得到了原告认可，原告是知情的，肖翠梅和原告可能存在恶意串通，损害被告的利益。肖翠梅未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：刘庆红与肖翠梅原系夫妻关系，刘静系二人之女。2015年11月2日，肖翠梅向北京房地集团有限公司购买了涉案房屋，2016年7月28日，涉案房屋登记至肖翠梅名下。2016年9月20日，刘庆红与肖翠梅签订《离婚协议书》并办理离婚登记，双方约定涉案房屋离婚后大间归男方所有（由男方长期居住），小间房屋离婚后归刘静所有，待男方去世后，房子都给刘静。2018年12月22日，肖翠梅在涉案房屋上设立抵押，抵押权人为耿子贺，担保的债权金额为140万元。《通知》内容如下：朝阳区育慧里x号楼x层x门x的住户，现在房子产权人已经变更，因多次来访未见到住户，现通知一周内速与新房主联系，如一周内不联系新房主，在一周后会更换门锁。请联系刘先生138XXXXXXXX。2019年2月25日，肖翠梅作为出卖人与孙建群作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定肖翠梅将涉案房屋以总价245万元出售给孙建群，付款方式为一次性付款，于2019年6月1日前支付，在房屋租赁情况处为未出租，第六条房屋的交付、第七条违约责任、第九条税费承担、第十条权属转移登记等处均未有约定。2019年3月7日，涉案房屋（含抵押）登记至孙建群名下，当日，孙建群向肖翠梅支付80万元并支付了相关税费。就购买涉案房屋的经过，孙建群称：因要买房自住，通过朋友安艳涛认识了肖翠梅，买房时肖翠梅是拿着离婚证去的，见过离婚协议，但不记得内容了，2019年春节前后去看了三次，但都没有进去，因为肖翠梅说房屋对外出租，租户不在北京，就没有进去看，购买时知道有抵押，和肖翠梅约定由孙建群直接还抵押款，后来是带着抵押过户的，过户的时候抵押权人一起来的，抵押款140万元至今还没偿还。就与抵押相关债权债务的材料，孙建群称没有。刘庆红称：与肖翠梅离婚后，一直找肖翠梅办理过户，但都被拖着，离婚后我一直住在涉案房屋内，没有见到过有人来看房，在诉讼过程中才知道涉案房屋被肖翠梅抵押，也不认识抵押权人。在本案审理过程中，二原告申请对涉案房屋在2019年2月25日的价值进行评估，经本院委托，2020年12月21日，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具评估报告，确定涉案房屋在2019年2月25日的市场价为327.34万元，二原告预交鉴定费10684元。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益订立的合同无效。本案双方争议的焦点在于肖翠梅与孙建群就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。判定上述合同的效力应从以下两个方面予以考量：第一、肖翠梅是否恶意处分涉案房屋；第二、孙建群能否适用善意取得。首先，关于肖翠梅是否属于主观恶意。本院认为，涉案房屋购买于刘庆红与肖翠梅婚姻关系存续期间，属于二人的夫妻共同财产，双方在2016年9月20日离婚协议中明确约定涉案房屋大间归刘庆红，小间归刘静，故肖翠梅在明知其对涉案房屋不再享有权利的情况下，仍然未经刘庆红与刘静同意擅自将涉案房屋出售，应当认定为有主观恶意。第二、孙建群是否适用善意取得。根据法律规定，适用善意取得应当满足以下要件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，关于受让人是否是善意。本案中，孙建群自述其购买涉案房屋是为家庭自住，但房屋买卖系重大财产交易，正常情况下买卖双方均应谨慎小心。但孙建群自述与肖翠梅系通过他人介绍相识，双方在素不相识的情况下并未通过正常交易流程先签订买卖合同再进行网签，而是直接进行了网签，且网签合同中对于购房款的支付方式、过户时间、违约责任等事关交易双方核心利益的必备条款并无约定，此与常理不符；此外，孙建群为家庭自住购买涉案房屋，但从未实地看房，在明知肖翠梅持有离婚证的情况下并未核实涉案房屋的权属情况，且在明知涉案房屋被肖翠梅设立债务金额为140万元的抵押的情况下，并未就其抵押权人就债务清偿及带抵押过户提交任何材料，此亦有悖常理；另外，肖翠梅与孙建群在买卖合同中约定涉案房屋为出租状态，但孙建群在交易前既没有核实承租人、租赁期限等信息，也没有要求出卖人提供相关材料，在办理转移登记后也没有到涉案房屋内当面核实情况，仅通过粘贴一张公告的方式将情况告知涉案房屋内的居住人员，且该公告上留存的电话亦非业主，以上种种不合常理之处，孙建群既未进行合理解释，亦未提交相关证据，故可以推定孙建群在购买涉案房屋时并非善意。其次，涉案房屋经评估，在2019年2月25日时的市场价为327万元，高出双方的成交价82万元，孙建群在仅支付80万元的情况下亦不能认定为已支付合理对价。综上所述，孙建群购买涉案房屋的行为不能适用善意取得制度。刘庆红、刘静要求确认肖翠梅与孙建群就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中肖翠梅经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告肖翠梅与被告孙建群就位于北京市朝阳区育慧西里x号楼x层x门x号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费26400元、公告费560元、鉴定费10684元，均由被告肖翠梅负担（二原告已交纳，被告于本判决生效之日起三日内支付给二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二一年三月五日书记员 李思桐