山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0811民初4590号原告：济宁凯亿物业服务有限公司，住所地：济宁市任城区济安桥北路17号。法定代表人：申茜花，总经理。委托诉讼代理人：刘建生，男，济宁凯亿物业服务有限公司项目经理。被告：王某，男，1988年4月18日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁凯亿物业服务有限公司（以下简称凯亿物业公司）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯亿物业公司委托诉讼代理人刘建生、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯亿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王某支付拖欠的物业费1773元；2.判令被告王某支付因拖欠物业费应承担的违约金425.28元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告王某系原告提供物业服务的济宁市任城区运河新城小区的业主，其房产位于该小区20号楼1单元201室，面积92.38平方米。双方签订了物业管理服务协议，约定由原告向被告提供物业服务，物业费标准为0.4元/平方米/月，并约定不按时交纳物业费应承担违约金。原告向被告提供了物业服务，但被告自2017年1月起，未按照物业服务合同约定交纳物业费，截止2020年12月，被告共拖欠物业费1773元。经原告催要，被告未予交纳。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告王某辩称，在我不知情的情况下，储藏室内的管道被他人改动；物业服务不达标，存在小区业主私拉乱扯电线、人车混行、打扫卫生不及时、门禁不能使用、小区收益不公示等问题，因此，被告拒绝交纳物业费。本院经审理认定事实如下：济宁市任城区运河新城小区系山东鸿顺房地产开发有限公司开发建设。2011年9月19日，山东鸿顺房地产开发有限公司（甲方）与原告凯亿物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托凯亿物业公司为运河新城小区提供物业管理服务。合同第二章约定的委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。合同第四章第二十一条约定：保修责任房屋、设施、设备维修养护由甲方负责；如委托乙方返修，甲方支付全部费用。合同第五章第二十二条约定了物业服务目标：1.房屋外观完好、整洁、无私搭乱建、不妨碍市容和观瞻，不准悬挂衣物或其它商业性标语、标牌等。2.确保开发商移交的设备设施安全正常运行；设施按规定及时维护保养、出现故障及时处理。3.对房屋及设施、设备的维修养护：对公用设施设备的维护，制定月、季、年保养计划，认真执行；房屋本体共用设施设备整洁，处理公用部位杂物及违章占用等；小区道路、地下停车场平坦整洁、排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所完好无损；维修质量做到合格率90%以上。4.公共环境：保洁实行8小时清洁工作，小区垃圾桶、垃圾每天清理一次，做到垃圾日产日清；小区地面无杂物、垃圾、积水；楼层通道内墙面、地面清洁无污迹；消防楼梯台阶干净清洁、扶手干净无污迹等。5.绿化：乙方尽心做好绿化的修剪、浇水、施肥及植物的病虫害防治；乔、灌木造型力求自然、优美，草坪定期修剪，保持小区四季常青常绿。6.交通秩序：车辆进出实行严格监控制度；车辆需按规定线路行驶，进入小区后需按指定位置停放等。7.保安：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，不负责业主财物看管义务；全天24小时封闭管理，确保小区处于受控状态；按时巡逻，维护管区内公共秩序，不定时对楼宇进行巡视；消防、监控中心实行24小时值班，有效监控外来人员及车辆的出入等。8.维修服务：甲方维修人员实行8小时接待登记服务，乙方有维修需求时可拨打8小时服务电话；公共设施设备的维修在业主报修时间8小时内给予回复；维修人员在遇到业主室内报修时实行急修30分钟内赶到现场，大修不超过一周，小修三天内给予解决。第七章第二十三条物业管理服务费约定：产权人从办理房屋交接之日起，开始向物业交纳物业管理服务费，上房前交纳一年的物业管理服务费；物业费收取标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米多层0.55元，高层1.3元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天5‰交纳滞纳金。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告凯亿物业公司进驻济宁市任城区运河新城小区，提供物业管理服务。2011年10月31日，原告凯亿物业公司（甲方）与被告王某（乙方）签订《前期物业服务管理协议》一份，约定由甲方为乙方位于运河新城20号楼1单元201室的房屋提供物业管理服务。合同约定的委托管理事项、费用、权利与义务等内容与前述物业服务合同基本一致。另查明，被告王某系济宁市任城区运河新城小区20号楼1单元201室业主，该房屋建筑面积为92.38平方米。2017年1月1日之后的物业费尚未交纳。原告于2020年12月18日和12月22日分别通过在房屋门上张贴通知和向被告手机发送短信的方式催促被告交纳2017年1月至2020年12月的物业费。被告王某在庭审中提供了小区内的照片，以证明小区存在人车混行、停放管理混乱、单元门未关闭、私扯电线等问题。本院认为，山东鸿顺房地产开发有限公司与原告凯亿物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对小区业主具有约束力；原、被告间签订的《前期物业服务管理协议》系双方真实意思表示，对原、被告双方具有约束力。原告凯亿物业公司根据上述合同约定，为济宁市任城区运河新城小区提供了物业管理服务，被告王某作为该小区业主，应当按照合同约定交纳物业费。关于原告凯亿物业公司履行物业服务合同义务的情况，被告王某虽提供了部分照片证明原告物业服务未达标，但根据被告提供的照片，对照物业服务合同对物业服务标准的约定，原告凯亿物业公司提供的物业服务虽然不完全符合约定的标准，但仅为局部性、较短时间内出现的问题，属于物业服务质量中的一般瑕疵；且小区业主数量较多，如要求物业时刻保持小区内完全符合合同约定的标准，不出现任何问题，未免过于苛刻。对于此种物业服务的一般瑕疵，业主应当通过业主委员会或直接向物业公司进行反映或投诉，通过沟通解决问题，而不应通过拒绝交纳物业费的方式表达诉求。因此，被告王某拒绝交纳物业费的理由欠妥，本院不予支持。关于违约金，如前所述，原告凯亿物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，被告王某未按时支付物业费有一定的理由，因此，原告主张的违约金，本院不予支持。综上，被告王某应当向原告支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费。关于物业费的标准，虽物业服务合同约定的物业费标准为0.55元/平方米/月，但原告自认在合同履行中已根据楼层进行了调整，被告所在楼层的标准为0.4元，该标准低于合同约定，系原告对其权利的部分放弃，不违反法律规定，本院予以确认。根据该标准计算，被告王某应支付的2017年1月1日至2020年12月31日的物业费为1773元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告济宁凯亿物业服务有限公司物业费1773元；二、驳回原告济宁凯亿物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  郭克法二〇二一年三月三十日书记员  彭 楠