云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初230号原告：王小龙，男，汉族，2001年2月14日生，四川省中江县人，住云南省昆明市官渡区。原告：王诗刚，男，汉族，1975年12月21日生，江苏省沛县人，住云南省昆明市官渡区。二原告共同委托诉讼代理人：梅树红，云南奥洋律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：云南御行中天房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市嵩明县职教基地御景新城。法定代表人：李玉祥。系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨超，女，汉族，1989年10月19日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。系公司法务，代理权限为特别授权代理。被告：昆明恒富旅游开发有限公司。住所：云南省昆明市嵩明县职教基地文林路与文轩路交叉口西侧星汇众创空间****。法定代表人：王飞，系公司董事。委托诉讼代理人：曾静，女，汉族，1993年6月28日生，重庆市永川区人，住四川，住四川省重庆市永川区法务，代理权限为特别授权代理。原告王小龙、王诗刚与被告云南御行中天房地产开发有限公司、昆明恒富旅游开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理，原告王诗刚及二原告的共同委托诉讼代理人梅树红、被告云南御行中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨超、被告昆明恒富旅游开发有限公司的委托诉讼代理人曾静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王小龙、王诗刚诉称：原告王小龙是原告王诗刚的儿子。2020年1月17日，原告王诗刚以原告王小龙的名义与第一被告签署了《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》（编号为：C8369921号），协议约定，原告向被告交纳20000元优惠登记金，交纳登记金后，原告可以在被告开发的房产范围内选购房产一套，签署购房合同后登记金转为购房款，协议签署后，原告王诗刚依约向第一被告指定的第二被告账户转款20000元，收款后，第一被告盖章确认。2020年1月18日，在二原告不知情、未授权的情况下，第一被告的工作人员擅自以原告王小龙的名义与第一被告签署了商品房认购书（编号为：G6745921号），并确认了房号、房价等信息，后二原告多次要求被告解除合同，返还登记金，但都遭到了无理拒绝。为维护原告的合法权益，特起诉，请求判决：1、解除原告与被告签署的《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》（编号为：C8369921号）；2、返还原告缴纳的优惠登记金20000元；3、诉讼费由被告承担。被告云南御行中天房地产开发有限公司辩称：1月18日签订的认购协议书，当时，是原告王小龙授权给职业顾问石存娜并带他一起去选的房，然后签的，当时，有授权委托书，原告王小龙授权帮他签订的认购书，是因为原告王小龙陈述其没有见过如此巨大的开盘，缺乏经验，所以，他委托了被告的员工石存娜帮他选房，然后，签订认购书。当时，认购书也是拿给了原告王小龙，二原告是一起来选房的，拿给了原告王小龙之后他们才离场的，所以，对于认购书的情况并不是二原告不知情，是非常知情，已经确定了自己选的房号和房价的这些信息（聊天记录第一页显示了原告告知其想要的房屋40-5号，就是认购书中的那一套），才签订的认购书，原告已经选定了这个房源，交了20000元的认筹款并签订认购协议，已转成了认购书，现无法解除认筹协议书，解除也没有事实和法律依据，优惠登记金已经转为定金了，这20000元定金，是由于原告自身的原因导致的，原告无权主张要求返还，所以，原告不应要求被告返还。原告王诗刚并不是适格原告，本案诉讼并不是由于被告的原因造成的，所以，诉讼费也不应该由被告承担。被告昆明恒富旅游开发有限公司辩称：原告与被告无合同关系，被告只是代收了20000元，不是本案的适格被告，请求法院驳回原告对被告的起诉。本院经审理认定事实如下：原告王小龙系原告王诗刚的儿子。原告王小龙系在校大学生。2020年1月17日，原告王诗刚以原告王小龙的名义与被告云南御行中天房地产开发有限公司签订了《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》（编号为：C8369921号），协议约定：原告王小龙向被告云南御行中天房地产开发有限公司交纳20000元作为优惠登记金，交纳优惠登记金后，原告王小龙可以在被告云南御行中天房地产开发有限公司开发的房产范围内选购房产一套，在签署正式认购协议后，被告云南御行中天房地产开发有限公司有权将登记金转为认购定金；本协议仅作为购房意愿及优惠权承诺，并仅限于公开发售日使用有效；如公开发售日不能认购到客户意愿物业或者原告放弃正式认购意愿，被告云南御行中天房地产开发有限公司将于公开发售日后30日内通知原告到指定地点，原告凭本协议书原件、本人身份证原件及登记金收款收据办理全额无息退还登记金手续。协议签订后，原告王诗刚按照约定以原告王小龙的名义向被告云南御行中天房地产开发有限公司指定的被告昆明恒富旅游开发有限公司账户转款20000元。2020年1月18日，被告云南御行中天房地产开发有限公司的工作人员（职业顾问）石存娜以原告王小龙的名义与被告云南御行中天房地产开发有限公司签订了《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》（编号为：G6745921号），认购了A2项目-别墅区40幢105号，建筑面积为108.56平方米，房屋单价为每平方16256.02元，约定了首付款及按揭贷款、违约责任等内容，乙方即原告王小龙名字处由被告云南御行中天房地产开发有限公司的工作人员石存娜代签，选房的当天下午，二原告明确表示不同意认购，事后，二原告多次与被告云南御行中天房地产开发有限公司工作人员石存娜协商，要求返还优惠登记金，被告云南御行中天房地产开发有限公司的工作人员石存娜表示可以退还，但一直未办理，后被告云南御行中天房地产开发有限公司以双方已签订商品房认购书等为由拒绝退还20000元给二原告，并书面通知原告办理认购后的相关手续等，双方为此发生纠纷。2020年8月24日，原告王诗刚向本院起诉二被告，要求解除《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》并返还20000元优惠登记金，本院于2020年10月20日作出（2020）云0127民初2275号民事裁定书，驳回了原告王诗刚的起诉，该裁定书已生效。另查明：选房时，二原告均没有进入选房现场，仅在售楼部外等候。原告王小龙及原告王诗刚均明确表示未授权给被告云南御行中天房地产开发有限公司的工作人员石存娜代签上述商品房认购书，认购书签订后，也未得到二原告的追认及同意。被告昆明恒富旅游开发有限公司系被告云南御行中天房地产开发有限公司指定的代其收取款项的公司。本案受理后，2021年1月28日，本院将二原告的起诉书副本等送达给了二被告。上述事实，有原被告的陈述、身份证、户口册、工商登记信息、《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》、信用卡对账单、《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》、微信聊天记录等证据在卷予以佐证。本院认为：《中华人民共和国民法典》第一百六十八条规定，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。本案中，原告王诗刚以原告王小龙的名义与被告云南御行中天房地产开发有限公司签订了《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》，约定原告王小龙向被告云南御行中天房地产开发有限公司交纳20000元优惠登记金，后原告王诗刚以原告王小龙的名义向被告云南御行中天房地产开发有限公司指定的被告昆明恒富旅游开发有限公司账户转款20000元。二原告系父子关系，均系成年人，原告王诗刚以原告王小龙的名义实施上述民事行为，在原告王诗刚及时告知原告王小龙后，原告王小龙并未明确表示反对，并且，二原告也一同到售楼部了解楼盘的相关情况，应视为追认和默认，因此，二原告之间的委托代理关系成立，原告王诗刚的代理行为产生的法律后果应由原告王小龙承担；石存娜作为被告云南御行中天房地产开发有限公司的工作人员，代理被告云南御行中天房地产开发有限公司从事商品房销售等商业活动，同时，又代理原告王小龙并以原告王小龙的名义与被告云南御行中天房地产开发有限公司签订了《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，被告云南御行中天房地产开发有限公司不能提交证据证实已取得二原告的书面授权或征得二原告的同意和事后追认，二原告也予以否认，因此，被告云南御行中天房地产开发有限公司工作人员的代理行为违反了法律的强制性规定而导致签订的商品房认购书无效，无效的合同自始无效，该合同对当事人双方没有约束力；原告王小龙与被告云南御行中天房地产开发有限公司在此之前签订的《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》系双方当事人的真实意思表示，且双方已实际履行，并不违反国家的强制性规定，故该协议书合法有效，对当事人双方均有法律约束力，原被告双方均应按协议书履行自己的义务。按照认筹协议书中“如公开发售日不能认购到客户意愿物业或者原告放弃正式认购意愿，被告云南御行中天房地产开发有限公司于公开发售日后30日内通知原告办理全额无息退还登记金手续”的约定，被告云南御行中天房地产开发有限公司在原告明确表示放弃认购意愿的情况下，无权将原告交纳的优惠登记金20000元自行转为认购定金，而是应当按照认筹协议书的约定，将优惠登记金20000元退还给原告王小龙。被告云南御行中天房地产开发有限公司的行为已违反认筹协议书约定，因此，原告有权要求解除认筹协议书，认筹协议书解除后，被告云南御行中天房地产开发有限公司应当按照约定返还原告已交纳的优惠登记金20000元；被告云南御行中天房地产开发有限公司提出原告王小龙书面授权被告的工作人员签订商品房认购书且事后已追认，该商品房认购书已生效，优惠登记金已自动转为定金，不应退还的意见无证据予以证实，本院不予采纳；原告王诗刚以原告王小龙的名义实施民事行为，其产生的法律后果应由原告王小龙承担，故原告王小龙提出解除与被告云南御行中天房地产开发有限公司签署的编号C8369921《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，认筹协议书应于起诉状送达被告之日即2021年1月28日解除；原告王小龙提出由被告云南御行中天房地产开发有限公司返还缴纳的优惠登记金20000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告王诗刚并不是本案争议合同的相对人，因此，其要求解除认筹协议书并返还优惠登记金20000元的请求，本院不予支持；被告昆明恒富旅游开发有限公司系被告云南御行中天房地产开发有限公司指定的代为收取款项的公司，并不是本案争议合同的相对人，在本案中，也无过错，因此，被告昆明恒富旅游开发有限公司在本案中不承担返还责任，原告提出由被告昆明恒富旅游开发有限公司返还缴纳的优惠登记金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十八条、第五百零二条、第五百零三条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王小龙与被告云南御行中天房地产开发有限公司签订的《昆明恒大文化旅游城认筹协议书》于2021年1月28日解除；二、由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王小龙优惠登记金20000元;三、驳回原告王小龙的其他诉讼请求；四、驳回原告王诗刚的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告云南御行中天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书生效后，申请执行的期间为二年。审判员  朱晓军二〇二一年三月十六日书记员  李竹兰