上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4869号原告：青浦区重固镇毛家角村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹刚强，村主任。委托诉讼代理人：张吟涛，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。被告：上海眺观工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗庆平，总经理。委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。原告青浦区重固镇毛家角村村民委员会(以下简称毛家角村委会)诉被告上海眺观工贸有限公司(以下简称眺观公司)建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。毛家角村委会申请对房屋和附属物的价值进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估。毛家角村委会申请对机器设备的价值进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司进行评估。因眺观公司拒绝配合评估单位进行评估，故评估工作无法开展。本案于2020年9月11日第一次公开开庭进行审理，毛家角村委会的委托诉讼代理人张吟涛、眺观公司的法定代表人罗庆平到庭参加诉讼。本案于2021年3月4日第二次公开开庭进行审理，毛家角村委会的委托诉讼代理人张吟涛、眺观公司的法定代表人罗庆平及委托诉讼代理人沈心德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛家角村委会向本院提出诉讼请求：1、解除毛家角村委会与眺观公司于2004年6月13日签订的《土地合作协议》；2、眺观公司腾退位于上海市青浦区重固镇9街坊60丘土地(以下简称系争土地)并返还上海市青浦区重固镇人民政府(以下简称重固镇政府)。审理中，毛家角村委会表示第2项诉讼请求仅要求法院判决眺观公司腾退。事实与理由：2004年6月13日,毛家角村委会与眺观公司签订《土地合作协议》，约定眺观公司以人民币500元/亩/年，合计每年5,585元向毛家角村委会支付土地合作回报款(实为租金)，后系争土地批准由眺观公司使用。至今眺观公司未向毛家角村委会支付任何回报款，已构成根本违约。另眺观公司非集体企业，不符合土地管理法规定的合法取得土地使用权的条件，眺观公司取得土地使用权不合法。鉴于系争土地为重固镇农民集体所有，为保障农民集体合法权益，要求解除双方签订的协议，眺观公司将土地返还给重固镇政府。被告眺观公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2004年眺观公司从上海圣地亚轧钢股份有限公司(以下简称圣地亚公司)处通过资产转让方式取得产证，已支付圣地亚公司190万元转让款，包括了50年的土地使用权。眺观公司当时为了办理产证将公司公章交付圣地亚公司人员，在诉讼中才第一次见到毛家角村委会提供的土地合作协议、土地归还协议及房屋买卖协议。上述三份协议均是虚假的，是圣地亚公司、土地管理所的经办人员和毛家角村委会为了办证所制造的虚假材料。无需上述材料，眺观公司根据资产转让协议及区政府批文就能办理产证，眺观公司取得房地产权证符合土地管理法的相关规定。土地合作协议和土地退还协议未实际履行，完全不符合常理。本案所涉纠纷本质上是动迁征收问题，重固镇政府已经发布了征地方案和补偿方案公告，不应再作为民事纠纷处理。上海沪港建设咨询有限公司(以下简称沪港公司)前案已做过鉴定，初稿价格已告知眺观公司，价格远高于政府评估价格，沪港公司做的工程审价比较客观，不同意另行鉴定。本院经审理认定事实如下：系争房地产位于上海市青浦区重固镇大街XXX号(原门牌号为重固镇大街XXX号)，土地宗地号为重固镇9街坊60丘，性质为集体工业用地，土地面积7,461.22平方米，土地所有权人为青浦区重固镇农民集体。重固镇政府出具书面材料，同意毛家角村委会解除与眺观公司之间的《土地合作协议》，将系争土地返还重固镇政府。1998年5月，圣地亚公司(乙方)与原青浦县重固镇集体资产管理站(甲方)签订《产权转让协议》，约定甲方将原属上海青浦机械铸造厂的厂房和部分设施设备转让给乙方，乙方支付甲方土地使用费3,000元/亩/年。1998年8月11日，原青浦县人民政府出具《关于同意重固农机修造厂建设用地变更为上海圣地亚轧钢股份有限公司建设用地的通知》，同意将青浦重固农机修造厂建设用地变更为圣地亚公司建设用地。1998年10月28日，圣地亚公司取得上海市房地产权证，登记的土地即本案系争土地，房屋建筑面积3,531平方米。2001年8月10日，圣地亚公司与上海重固工业有限公司签订《协议书》，约定土地使用费变更为一次性支付，共计48万元，使用年限为50年。2004年1月16日，圣地亚公司(甲方)与眺观公司(乙方)签订《房地产权与设备转让合同》，约定甲方将青浦区重固镇大街XXX号的房屋、设备、土地使用权以190万元整体转让给乙方(其中房屋30万元，设备与土地使用权为160万元)。甲方负责在2004年8月之前将房地产权证变更为绿色房地产权证过户到乙方名下，土地使用权以出让方式取得，使用期限为50年等。合同签订后，眺观公司向圣地亚公司支付了190万元。2004年8月9日，上海市青浦区人民政府出具《关于同意上海圣地亚轧钢股份有限公司用地变更为上海眺观工贸有限公司用地的通知》，同意圣地亚公司用地变更为眺观公司用地。2004年10月18日，眺观公司取得上海市房地产权证，土地面积7,461.2平方米，房屋建筑面积3,531平方米。原重固镇房屋土地管理所工作人员范向军作为登记双方的代理人申请办理了登记手续。在产权证登记内档中存在以下几份材料：1、2004年1月1日圣地亚公司与眺观公司签订的《房屋买卖协议》，约定圣地亚公司将重固镇大街XXX号房屋以50万元价格出售给眺观公司；2、2004年6月13日圣地亚公司与毛家角村委会签订的《土地退还协议》，约定将圣地亚公司使用的7,447平方米土地退还给毛家角村委会；3、2004年6月13日眺观公司和毛家角村委会签订的《土地合作协议》，内容为眺观公司使用毛家角村委会土地7,447平方米，按照每亩每年500元付给毛家角村委会作为回报，每年12月31日前一次性支付，合作期限20年。2009年9月，眺观公司申请变更登记，房屋建筑面积变更为4,197.6平方米。眺观公司取得产证后从未向毛家角村委会支付土地回报款，目前系争土地仍由眺观公司占有使用。另查明，2018年8月1日，毛家角村委会起诉眺观公司，要求解除土地合作协议并腾退，案号：(2018)沪0118民初12998号。该案审理过程中，毛家角村委会申请对眺观公司房屋的建安重置价进行司法鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院摇号确定鉴定机构为沪港公司。毛家角村委会缴纳了鉴定费用，沪港公司进行了资料收集等前期工作。眺观公司不同意进行鉴定，毛家角村委会于2019年8月24日以需要进一步收集证据为由申请撤诉。2019年9月18日，毛家角村委会起诉眺观公司，案号：(2019)沪0118民初17444号。该案审理过程中，毛家角村委会申请对眺观公司房屋的建安重置价进行司法鉴定，本院依法委托沪港公司鉴定。沪港公司进行了现场勘踏和计量，2019年11月2日毛家角村委会和眺观公司在司法审价现场记录上签名，之后沪港公司工作人员将初步的价格告知眺观公司。2019年12月2日，毛家角村委会申请终止鉴定，理由为毛家角村委会申请鉴定的类别应为房地产评估，而法院委托的是工程审价，标准不一致，沪港公司不具备房地产评估的资质，故申请终止鉴定。沪港公司确认其不具备房地产评估的资质，故撤销了本次鉴定。2019年12月23日毛家角村委会以需要进一步收集证据为由申请撤诉。2020年3月11日，毛家角村委会再次起诉眺观公司，即本案。毛家角村委会申请对眺观公司的房屋和设施设备进行鉴定，鉴定类别为房地产评估。本院依法通过上海市高级人民法院摇号确定鉴定机构为上海国衡房地产估价有限公司和上海集联资产评估有限公司。鉴定工作开始后，眺观公司拒绝配合鉴定，拒绝鉴定人员进入现场，导致鉴定工作无法开展。因毛家角村委会和眺观公司均对沪港公司现场测量的数据予以认可，故本院向沪港公司调取了测量数据并提供给上海国衡房地产估价有限公司，上海国衡房地产估价有限公司表示仍需要查看现场才可以出具鉴定意见书。另眺观公司表示系争房屋内已经没有相关机器设备。又查明，2016年至2017年，上海市人民政府发布文件批准城中村改造5号地块实施征地补偿(包括系争土地)。2018年上海市青浦区人民政府(以下简称区政府)发文批准征收上述地块。2019年7月11日上海市青浦区规划和自然资源局(以下简称青浦规资局)向眺观公司发布《责令交地决定书》，眺观公司提起行政复议，2019年12月2日青浦规资局撤销《责令交地决定书》。2019年12月5日上海市规划和自然资源局出具《行政复议决定书》，认定青浦规资局出具的《责令交地决定书》行为违法。目前征收补偿工作停滞。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证、产权证登记内档资料、情况说明、民事裁定书、房地产权与设备转让合同、协议书、庭审笔录、司法审价现场记录、征收土地方案公告、征地房屋补偿方案公告、行政复议决定书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，毛家角村委会表示：土地合作协议上加盖了眺观公司的公章，该协议是真实有效的。如果法院认定土地合作协议无效，则同样要求眺观公司腾退。眺观公司为证明土地合作协议和土地退还协议是虚假的，提供了罗庆平与范向军之间的谈话录音，范向军表示上述协议是其书写的，只是用来办证用的，当时办证必须要上述手续，否则不好变更，不好转让。合作协议是办证用的协议，不是每年要付村里钱。土地卖也卖掉了，不要再付钱了。毛家角村委会对上述录音不予认可，认为既然眺观公司委托范向军办理产证，委托人多对受托人的行为应当负责，范向军无权代表毛家角村委会或者相关部门进行解释。眺观公司为证明沪港公司已经出具了初稿，提供了初稿价格表，眺观公司表示该表格是沪港公司工作人员发给罗庆平的，该表格中显示重固镇大街XXX号房屋的建安重置结合成新价格建议为6,526.15万元。眺观公司认为沪港公司测量的数据基本属实，仅有少量缺失，坚持要求沪港公司提供报告。毛家角村委会表示对上述表格真实性不予认可，即使该材料真实，也未经双方质证，沪港公司并未出具正式报告，且鉴定类别是工程造价，与毛家角村委会申请鉴定的类别不一致。眺观公司为证明毛家角村委会干扰司法鉴定，提供了罗庆平与眺观公司鉴定人员之间的通话记录，毛家角村委会表示对该证据材料不予认可，且来源不合法。根据庭审查明的事实，本院认为：眺观公司认为产权证登记内档中的《房屋买卖协议》、《土地退还协议》和《土地合作协议》均是虚假的，均是办证所需提供的。对此本院认为，上述三份材料原件仅存于眺观公司办理产权证的内档中，《土地退还协议》和《土地合作协议》签订于同一日，内容均为经办人员范向军书写，系争土地实际未经历先退还毛家角村委会后再交付眺观公司使用的过程。眺观公司自协议签订至今从未向毛家角村委会支付过钱款，毛家角村委会也未提供证据证明向眺观公司催讨过，土地合作协议未实际履行。《房屋买卖协议》的内容与眺观公司和圣地亚公司签订的《房地产权与设备转让合同》明显不一致。综合上述情况，本院认定《房屋买卖协议》、《土地退还协议》和《土地合作协议》仅系为了办理产权证而制作，非当事人真实意思表示。眺观公司于2004年10月18日取得产权证，根据当时适用的土地管理法第六十条规定，农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。眺观公司并非集体企业，无法直接通过资产转让方式取得集体土地使用权，故在办理产权证的过程中提供了上述虚假材料，目的就是规避当时的法律规定。范向军在与眺观公司的谈话中也明确表示不提供上述材料是无法办理产权证的。综上，本院认定眺观公司通过虚假材料办理了产权证，无权合法取得系争土地的使用权，理应予以腾退。眺观公司坚持不同意配合进行司法鉴定，故对其他法律后果本案不予处理，当事人可以另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告上海眺观工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区重固镇9街坊60丘土地；二、原告青浦区重固镇毛家角村村民委员会的其余诉讼请求不予支持。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告上海眺观工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。二、《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。