广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初14357号 原告：广州市黄埔区住房保障服务中心，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东333号5楼。 法定代表人：白友文，所长。 委托诉讼代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王川，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。 被告：杨炳荣，男，1960年1月13日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。 委托诉讼代理人：李远萍，广东天穗律师事务所律师。 原告广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）与被告杨炳荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年11月19日公开开庭进行了独任审理。原告黄埔区住房保障中心的委托诉讼代理人张万隆、王川，被告杨炳荣的委托诉讼代理人李远萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄埔区住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令杨炳荣支付位于广州市黄埔区萝岗大街8号房屋2020年1-8月的租金11760元（按评估价为标准，每月租金1470元）；支付2020年9月1日起至缴清全部租金之日止的逾期违约金（每逾期一日按拖欠租金的万分之五支付，暂计至2020年9月15日为82.32元）；2.判令杨炳荣支付2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的占用费（按评估价1470元/月计算，暂计至2020年9月15日为735元）；支付2020年9月1日起至实际腾空房屋之日止的占用违约金（即按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，暂计至2020年9月15日为735元)；3.判令杨炳荣按合同第二十一条第3项支付滞纳金（暂计至2020年9月15日为77.62元）；4.判令解除双方签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》并不予退还杨炳荣保证金；5.判令杨炳荣腾空交还房屋；6.判令杨炳荣承担本案律师费8900元，以上共计22289.94元；7.判令杨炳荣承担本案诉讼费。 事实和理由：杨炳荣于2016年1月1日与广州开发区房地产管理所签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，承租了位于当时广州市萝岗区萝岗大街8号的非住宅房屋。合同约定租赁期间自2016年1月1日至2017年12月31日，租金每月1260元，按月支付。合同履行期间，杨炳荣每半年支付一次租金。合同约定的租期届满后，双方并未续签租赁合同，杨炳荣继续占用商铺，租金支付仍延续过往的方式。由于行政区划几经变更，根据《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，黄埔区住房保障中心成为代表政府的商铺管理人。在2020年4月27日黄埔区住房保障中心承接了前述租赁合同出租人的全部权利义务。在承接管理人后，黄埔区住房保障中心委托第三方评估机构对8号、10号、12号商铺租金进行评估，评估价每月租金为11204.8元，与原租金差距巨大，显失公平，且存在损害国家利益的情形。鉴于租赁合同到期后未续签，为不定期，且杨炳荣尚欠2020年1月至8月的租金，黄埔区住房保障中心有权解除租赁合同、收回房屋、追究违约责任并不予退还保证金。就此，黄埔区住房保障中心向杨炳荣发出《催缴租金通知书》和委托律师出具了《律师函》，要求杨炳荣在合理期间内办理退租、腾房及缴纳相关费用，而杨炳荣非但未支付欠付的租金和费用，还依然占有使用房屋。综上所述，为维护国家合法权益和社会公平正义，黄埔区住房保障中心依法向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告杨炳荣辩称，一、黄埔区住房保障中心提出第一项至第四项、第六项、第七项诉讼请求没有事实和法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋未依法报建，黄埔区住房保障中心未依法取得涉案房屋的建设工程规划许可证，故双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是无效合同。根据合同法第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，因此，黄埔区住房保障中心基于无效合同提出的上述诉讼请求没有法律依据。2.杨炳荣不存在违约和恶意拖欠涉案房屋租金或占用费的情形。首先，黄埔区住房保障中心拒绝杨炳荣按原租赁标准交费并且单方面变更收费标准。杨炳荣未能交费的主要原因是黄埔区住房保障中心单方面变更收费标准，新的交费标准是原标准的278%，杨炳荣认为黄埔区住房保障中心未经协商单方面大幅度变更合同条款行为违反合同法平等协商原则，本身就是违约行为。因此，杨炳荣未能交费的主要过错在于黄埔区住房保障中心。其次，根据合同法第二百三十六条规定，即使涉案租赁合同有效，在不定期租赁期间，租金标准也应按照原租赁合同履行，黄埔区住房保障中心无权单方面提高租金标准。第三，黄埔区住房保障中心管理非常混乱，从未为杨炳荣提供交租的途径和便利，交费不走公账，也未依法提供租金发票，频繁更换物业公司等，使承租人无法交租，造成杨炳荣“被违约”情形。 二、黄埔区住房保障中心第二项诉讼请求中占用费的标准无事实和法律依据。因双方签订的租赁合同是无效合同，而黄埔区住房保障中心所做出的评估价格是基于无效租赁合同得出，且评估结果是黄埔区住房保障中心单方面意思表示，本身不存在合法性和合同约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案房屋占用费应参照原租赁合同约定的租金标准计算。 三、黄埔区住房保障中心要求杨炳荣腾空房屋不具有可操作性，且不利于国有资产的合理利用。杨炳荣已年过六旬，个人名下没有房产，没有其他居住地址，如强制要求其腾空房屋势必导致杨炳荣流离失所，无所安居。其次，黄埔区住房保障中心管辖下房屋多为空置，如黄埔区住房保障中心宁愿空置房屋也不给杨炳荣使用，实际也不利于国有资产的合理使用。最后，如果杨炳荣可以继续使用涉案房屋，杨炳荣同意参照原租赁合同标准向黄埔区住房保障中心缴纳自2020年1月1日起至实际搬离之日止的占用费。 经审理查明，2016年1月1日，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与杨炳荣（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于广州市萝岗区萝岗大街8号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作非住宅使用，面积42㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为1260元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方。第四条：租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。第十四条：乙方向甲方交纳517元押金。第二十一条：租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。第二十二条：如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。合同签订后，杨炳荣向广州开发区房地产管理所支付了押金517元。 2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔区住房保障中心（接收单位）签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的266间区属直管公房日常租赁管理工作交由黄埔区住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后黄埔区住房保障中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2020年11月23日，广州市黄埔区住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括涉案房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔区住房保障中心。 2020年8月11日，黄埔区住房保障中心向杨炳荣发出《催缴租金通知书》，载明因涉案房屋租赁期满，要求杨炳荣于2020年8月31日前缴纳涉案房屋2020年1月至8月的租金，租金按11204.8元/月（租金标准为35元/平方米/月）收取，其他权利义务仍按之前签订合同内容执行。杨炳荣确认其收到上述通知。 2020年8月28日，黄埔区住房保障中心向杨炳荣发出《律师函》，载明因涉案房屋租赁期满，且杨炳荣仍欠付租金，黄埔区住房保障中心向其发出《催缴租金通知书》后仍未缴纳，根据合同法相关规定和租赁合同约定，黄埔区住房保障中心有权解除合同并收回房屋，要求杨炳荣按相关要求支付应缴各项费用及违约金。杨炳荣确认其于8月29日收到上述《律师函》。 2020年，黄埔区住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对涉案房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06002号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，涉案房屋月租金单价为35元/平方米。杨炳荣对评估报告的租金金额不予确认。黄埔区住房保障中心另提交一份《委托函》及发票拟证实其支付律师费8900元。 黄埔区住房保障中心与杨炳荣确认双方自租赁合同到期后租金每半年支付一次，在每半年的最后一个月1日前支付。双方于案件审理过程中同意以杨炳荣缴纳的押金抵扣租金或占用费。 杨炳荣提交了涉案房屋的照片拟证实涉案房屋破陋不堪，黄埔区住房保障中心从未履行出租人的义务对涉案房屋进行修葺。 黄埔区住房保障中心在案件审理过程中书面确认同意减免杨炳荣2020年2、3月整月及4、5月半个月的租金。经本院释明，黄埔区住房保障中心认为涉案租赁合同有效，假如法院认定的合同效力与其主张不一致，其不变更诉讼请求。 以上事实有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》《催缴租金通知书》《证明》《律师函》、妥投证明、《房地产估价报告》、发票、《委托函》、照片及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，黄埔区住房保障中心未举证证实涉案房屋曾办理过规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故对黄埔区住房保障中心要求解除与杨炳荣签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，黄埔区住房保障中心要求没收押金无依据，本院不予支持。杨炳荣继续占用涉案房屋无依据，故本院对黄埔区住房保障中心要求杨炳荣腾空涉案房屋并交还给黄埔区住房保障中心的诉讼请求予以支持。 关于未付房屋占用费。因涉案租赁合同无效，但杨炳荣实际占有和使用了涉案房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，双方在租赁合同中明确约定涉案房屋在租赁合同期间的月租金标准为1260元，杨炳荣在2020年之前亦是按照上述标准缴纳。2020年8月11日，黄埔区住房保障中心向杨炳荣发出《催缴租金通知书》，要求杨炳荣于2020年8月31日前缴纳涉案房屋2020年1月至8月的租金，租金按35元/平方米/月收取，其他权利义务仍按之前签订合同内容执行。上述通知发出后，杨炳荣未腾退房屋，其继续占有使用涉案房屋，故对于黄埔区住房保障中心要求杨炳荣从2020年9月1日起至实际返还房屋之日止按照新的评估价支付房屋占用费的诉请，本院予以支持，但2020年1月至8月的房屋占用费仍应参照原合同约定的标准计算。因黄埔区住房保障中心同意减免涉案房屋2020年2、3月整月租金及4、5月半月租金，故杨炳荣须向黄埔区住房保障中心支付2020年1月1日至8月31日未付的房屋占用费共计6300元（1260元×5个月），2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费杨炳荣须按照1470元/月支付。双方均同意用押金抵扣占用费，本院为避免诉累予以一并处理，抵扣后，杨炳荣还须向黄埔区住房保障中心支付2020年1月1日至8月31日未付的房屋占用费共计5783元（6300元-517元）。 关于违约金、律师费，因涉案租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求杨炳荣支付违约金、律师费的诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨炳荣于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市黄埔区住房保障服务中心腾空交还广州市黄埔区（原萝岗区）萝岗大街8号房屋； 二、被告杨炳荣于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年1月1日至8月31日期间未付的房屋占用费5783元； 三、被告杨炳荣于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年9月1日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费须按照1470元/月支付）； 四、驳回原告广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费357元，由原告广州市黄埔区住房保障服务中心负担253元，被告杨炳荣负担104元。上述案件受理费原告广州市黄埔区住房保障服务中心已预缴，被告杨炳荣在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州市黄埔区住房保障服务中心。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员 李小伟 二〇二一年三月一日 法官助理 彭逸婷 书 记 员 王汝欣