福建省厦门市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）闽02民终540号上诉人（原审被告）：陈育辉，男，1962年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被上诉人（原审原告）:厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区仙岳路1968号之一。法定代表人：张卫兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪家添，福建凌一律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡怡敏，福建凌一律师事务所律师。上诉人陈育辉因与被上诉人厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司（以下简称湖里国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初3962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈育辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；上诉费用由湖里国投公司承担。事实和理由：一、出租人主体资格不具备，出租人并不是房屋所有权人，也没有房产所有权证，园山南路304号201室（以下简称案涉房屋）的所有权人是陈育辉，而非湖里国投公司。陈育辉依据《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议》）拥有和使用案涉房屋是合法的。《住宅租赁合同》明确约定时间为2009年7月1日至2011年6月30日，本案的诉讼时效早已过去近十年了，主体资格不合法，该租赁合同当然无效。如果案涉房屋是出租房，业主必须装修好具备出租条件，陈育辉接受该房屋是毛坯房，不具备生活居住条件，出租人也应该承担装修费用，但所有装修费用都是陈育辉自己承担，陈育辉已经行使业主所有权人的权利，而且类似多个案件均驳回了湖里国投公司的诉求。本案的租赁合同是陈育辉被经办人员忽悠说是配合办理房产证需要才签订的。二、陈育辉依据《安置协议》成为房屋所有权人，《安置协议》并无约定需要签订租赁合同才能占有使用。签订《安置协议》时，拆迁人还有要求填写《办理产权证申请书》，且湖里国投公司在一审提供的证据《湖里街道自管房产移交明细清单》明确标明权属手续完整程度和产权办理中，至今没有办理产权是相关部门不作为所致。办理产权证时需要补交一笔土地出让金，陈育辉自身也有经济困难问题，所以一直没有凑足资金及时办理。《安置协议》中的面积和价格差均已经核算补偿明确，也明确约定相关房屋的等价交换安置，差额补偿核算清楚，超出部分陈育辉也已经向拆迁人缴纳安置差价费56587元。结算价格非常明确，足以证明权属关系确定。案涉房屋是拆迁人与陈育辉直接签订《安置协议》，并非湖里国投公司与拆迁人所签订，案涉房屋并不是一审认定的公房。综上所述，请依法撤销原审判决，维护陈育辉的合法权益。湖里国投公司辩称，一、案涉房屋的所有权人为厦门市湖里区人民政府街道办事处（以下简称湖里街道办）。案涉房屋具备完备、合法的批建手续，湖里街道办向厦门市海渤建设发展有限公司购买嘉景花园二期安置房并已支付相应的购房款。即使该安置房没有办理出产权证，湖里街道办仍然为案涉房屋的合法所有权人。根据陈育辉与湖里街道办、厦门市钦鹭煌房屋拆迁工程有限公司签订的《安置协议》第一条、第二条及第八条明确约定，以及《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第三十八条的规定，陈育辉对案涉房屋仅享有承租权而非所有权。二、陈育辉主张的其向湖里街道办缴纳的安置分配费为房屋购房款，与事实不符。根据《安置协议》约定，选择公房安置，按《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第三十七条规定，该安置分配费是用于补足陈育辉所承租的安置房建筑面积超过拆迁房屋面积的差额，该安置分配费是按照安置房建筑面积超出被拆迁房面积在15平方米以内，按安置房价格的20%来计算；安置房建筑面积超出被拆迁房面积在15平方米以上的，按安置房价格的40%来计算，明显低于安置房的市场价格，陈育辉所缴交的安置分配费与案涉房屋的市场价格完全不形成对价。陈育辉所缴交的安置分配费的性质并非房屋购房款。三、原审法院认定陈育辉与湖里街道办之间存在合法有效租赁合同关系，陈育辉应当按约定支付租金是正确的。陈育辉与湖里街道办就租赁案涉房屋事宜达成一致意见之后才签订《住宅租赁合同》，该租赁合同是双方真实的意思表示。合同明确约定，陈育辉向湖里街道办承租案涉房屋并支付租金，租赁期限为2009年7月1日至2011年6月30日。因此，陈育辉应当按照租赁合同约定支付租期内租金。陈育辉与湖里街道办所签订的租赁合同期限届满后，陈育辉仍实际占有、使用案涉房屋，陈育辉应当按照原租赁合同的约定向湖里街道办支付租金。四、原审法院认定湖里国投公司接管案涉房屋后，有权依照湖里街道办与陈育辉签订的租赁合同收取租金是正确的。根据湖里区财政局、湖里区区属国有独资公司资产监督管理办公室制定的《湖里区机关事业单位自管房产处置办法》中明确规定：对于截至2009年12月31日,租赁合同期限尚未到期,但符合法律要求和有关政策规定的,原管理单位与承租方签订的合同条款仍然有效,原管理单位变更为湖里国投公司,由湖里国投公司与承租方签订相同期限的租赁合同,租金按原约定的数额收取。2010年2月4日，湖里国投公司接管了包括案涉房屋在内的湖里街道办自管房产。因此，湖里国投公司依照湖里街道办与陈育辉签订的租赁合同收取租金，于法有据。五、陈育辉在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，在二审中没有提供新的证据证明湖里国投公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当承担举证不能的法律后果。湖里国投公司向一审法院起诉请求：判令陈育辉立即向湖里国投公司支付租金39169元（按月租金299元计算，自2009年1月1日起计至2019年11月30日止）及逾期付款利息（以39169元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至陈育辉实际支付之日止）。一审法院认定事实：2007年3月3日，湖里街道办作为拆迁人（甲方）、陈育辉作为房屋承租人（乙方）、厦门市钦鹭煌房屋拆迁工程有限公司作为实施拆迁单位，签订编号（公）ＮＯ:Ｇ023的《厦门市城市房屋拆迁补偿安臵协议书》，主要约定：因湖里街道办公楼及社区服务中心建设需要，陈育辉所承租的位于××路××号××室房屋应予拆除；甲方拆除乙方承租的住宅房屋建筑面积为51.6平方米，实行公房安置的补偿方式；安置房实际总建筑面积为92.457平方米，安置房户型二房二厅一套，地点为园山南路306号902室（原嘉景花园二期2区1号梯902室）；安置房评估单价为每平方米4241元，安置房建筑面积超出被拆迁房屋面积在15平方米以内，按安置房价格的20%即每平方米848.20元缴交安置分配费共12723元，安置房建筑面积超出被拆迁房屋面积在15平方米以上的，按安置房价格的40%即每平方米1696.40元缴交安置分配费计43864元，合计乙方应向甲方缴纳分配费56587元，各项补偿补助费合计722元，冲抵后，乙方应支付甲方55865元；乙方应在2007年3月20日前搬迁完毕，并将房屋及附属物完整交给甲方拆除，甲方给予搬迁奖励金20557元，乙方逾期搬迁的，取消奖励；被拆迁房屋系福建省××房，因产权手续不完整，原房以重置价结合成新补偿给建设方，对于原承租人则由拆迁人参照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》给予公房安置。庭审中，陈育辉自述于2007年3月入住厦门市湖里区××路××号××室至今。湖里街道办与陈育辉曾签订《住宅租赁合同》一份主要约定案涉房屋每月租金299元（每平方米5.67元、使用面积52.739平方米计），租赁期限自2009年7月1日至2011年6月30日，租金于每月5日至20日由甲方派人或委托中介公司入户收缴，若逾期未交租金，湖里街道办按有关规定每日加收应缴租金的千分之三的滞纳金。陈育辉未支付租金，湖里国投公司于2019年12月11日向一审法院递交起诉状。根据湖里区财政局、湖里区区属国有独资公司资产监督管理办公室制定的《湖里区机关事业单位自管房产处置办法》，湖里国投公司于2010年2月4日接管了包括案涉房屋在内的湖里街道办自管房产。《湖里区机关事业单位自管房产处置办法》规定：对于截至2009年12月31日，租赁合同期限尚未到期，但符合法律要求和有关政策规定的，原管理单位与承租方签订的合同条款仍然有效，原管理单位变更为湖里国投公司，由湖里国投公司与承租方签订相同期限的租赁合同，租金按原约定的数额收取。一审法院认为，陈育辉因房屋拆迁被安置于案涉房屋，根据在案证据，自2009年7月1日起其与湖里街道办之间存在合法有效的租赁合同关系，陈育辉应按约定支付租金。租赁合同约定的租赁期限届满后，陈育辉仍实际占有使用案涉房屋，应按原租赁合同约定支付租金。湖里国投公司接管案涉房屋后，有权依照湖里街道办与陈育辉签订的租赁合同收取租金。陈育辉未举证证明其有向湖里街道办或湖里国投公司支付租金，应承担举证不能的后果。陈育辉应支付2009年7月1日至2019年11月30日的租金共计37375元。陈育辉未依约支付租金，湖里国投公司要求自起诉之日即2019年12月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款利息，因中国人民银行自2019年8月20日起已授权全国6银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，本案逾期利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付款之日止。双方当事人未就2019年7月1日前存在租赁关系以及租金标准有明确约定，对湖里国投公司请求判令陈育辉支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金及相应逾期付款利息的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈育辉于判决生效之日起七日内支付湖里国投公司租金37375元（租金按每月299元计，自2009年7月1日起计至2019年11月30日止）和逾期付款利息（以37375元为基数，自2019年12月11日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付款之日止）；二、驳回湖里国投公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779元，减半收取计390元，由陈育辉负担372元，由湖里国投公司负担18元。本院二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，陈育辉提交厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14560号民事裁定书、（2019）闽0206民初13064号民事裁定书、（2019）闽0206民初14559号民事裁定书，厦门市中级人民法院（2020）闽02民终3231号民事裁定书，均用于证明同案应同判。湖里国投公司质证认为，真实性均无异议，但是与本案案情不同。本院认为，原××路××号××室房屋属于福建省××房，陈育辉由单位安排居住于该房屋，而案涉房屋系由该房屋拆迁安置而来，虽然湖里街道办与陈育辉就案涉房屋签订《住宅租赁合同》，但并未改变案涉房屋实质系单位自建房拆迁安置的性质，本案依法不属于人民法院民事案件受理范围，对湖里国投公司的起诉应予驳回。一审法院适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初3962号民事判决；二、驳回厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司的起诉。一审案件受理费779元，退还厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司；上诉人陈育辉预交的二审案件受理费744元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  黄培芳二〇二一年三月三十一日书记员  朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。