上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4429号原告：周屹，女，1971年2月4日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：曹云贺，上海源杰律师事务所律师。被告：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨振兴，总经理。委托诉讼代理人：郭煌，男。原告周屹与被告正荣御天(上海)置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后依法适用简易程序审理。本案于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹云贺、被告的委托诉讼代理人郭煌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周屹向本院提出诉讼请求如下：1.被告支付原告逾期交房违约金人民币51,533元(以7,578,446元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年3月31日计算至2018年6月6日)。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月31日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》,约定原告向被告购买上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX室房屋,合同第十一、十二条及补充条款一第九条中明确约定：被告应于2017年12月31日前将系争房屋交付原告,此时的系争房屋交付标准为毛坯(最后的交付标准实为精装房),如被告未在约定期限内交付房屋则应向原告支付违约金,违约金自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。被告若不能在本合同约定的期限交房,原告同意给予被告90日宽展期,允许被告在该宽展期届满日前具备交付条件,且被告不承担违约责任,若给与宽展期届满,被告按日向原告支付其已付房价款万分之二的违约金,合同继续履行。合同签订后,原告付清全部购房款7,578,446元。然被告直至2018年6月22日前才将系争房屋交付原告,明显违反合同约定,遂原告诉至法院作如上诉请。被告正荣御天(上海)置业发展有限公司辩称：首先，案外人刘某与本案被告的案件生效后，原告看到有利可图，违背诚实信用，意图追逐利益，滥用诉权，事实上刘某是因房屋质量原因发生纠纷，以逾期交付为由提出诉讼。案涉房屋于2018年6月6日交付至起诉之前，原告未就所谓的逾期交房与被告沟通，也未提出过主张，若被告存在逾期交付的事实，原告不可能等待三年才诉讼，有违常理。原告故意回避双方已签订补充装修协议的事实，利用被告内部管理的混乱来诉讼，若被告最终无法提供补充协议，原告获利。本案传票信息发出时间是2021年2月7日，被告认为已经超过诉讼时效。其次，原被告签订案涉预售合同的同时，同步签署补充协议，约定装修完成后的交付日期。被告可提供案外人签订的补充协议，同批次的签约内容对交房日期有明确约定。目前因被告工作人员流动及变更办公地址，涉案补充协议无法找出。再次，原告所述的2017年12月31日前交房与双方真实合同目的相悖，根据预售合同约定的房屋装修标准，原告本人签署的房屋钥匙交收表，结合同批次的补充协议装修标准，原告验收接受的房屋系按照统一的补充协议装修标准完成的房屋，并非预售合同附件约定的毛坯房标准，被告按真实合意的装修标准完成装修并在约定期限前交付，符合双方合意及约定。双方买卖合同目的是整体的精装房买卖合同关系，不能割裂精装修的约定与预售合同的关联，区分毛坯及精装交付的两个阶段，严重加重被告义务，没有法律及合同依据。虽在刘某案二审判决中法院认为毛坯交付涉及业主验房权利最终判被告败诉，但被告认为，精装房买卖合同的目的即一次性精装交付，不存在分两段交付的操作，也与正常的交易习惯相悖。原告主张的违约金标准过高。经开庭审理查明，2017年3月31日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。根据甲方暂测面积为150.47平方米。房屋建筑结构、装修及设备标准见合同附件三。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为50,338.40元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)7,574,419元。第十条，该房屋的交付必须符合以下第叁种方案所列条件：叁、取得《住宅交付使用许可证》。第十一条，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：……贰、按照后附补充条款一内容执行。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知书。第二十九条，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。合同附件三约定该房屋建筑结构、装修及设备标准(10-18#楼)，除第4项单元大堂、电梯前室为精装修外，其余系毛坯状态。补充条款一第九条系关于本合同第十一条、十二条的补充约定：(一)如甲方不能在本合同第十一条规定期限前具备该商品房交付条件交房的,乙方同意给予甲方90日(含第90日)的宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备交付条件,并将符合本合同约定的商品房交付乙方，而不视为甲方逾期交房,且乙方同意宽展期内合同继续履行,且甲方不承担违约责任；(二)乙方给予的交房宽展期届满,甲方逾期交房超过90日但未超过180日(含第180日)的,自本条第(1)款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；……。补充条款第十条系关于合同第十三条的补充约定：(一)乙方按照交房书面通知规定的交房期限到指定地点办理该商品房之交付手续的，双方签署完成《房屋交接单》视为甲方已将该商品房正式交给乙方……。补充条款第十三条系关于合同第十七、十八条的补充约定：(一)甲乙双方同意，本合同第十七条中所指“该房屋的装修、设备标准”仅指在本合同附件三中所列之该商品房套内装修及设备标准。商品房装饰装修及设备标准不符合本合同附件三约定的，乙方可在接收商品房后15日内书面要求甲方整改，甲方应在合理期限内予以整改或提供整改方案。双方同意，对装修设备设施的修复或整改不视为甲方逾期交房。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告按约支付被告房价款7,578,446元。另查明，案涉房屋《房屋交接书》内容为：2018年6月6日甲乙双方对案涉房屋进行交接，乙方已经付清7,578,446元，该交接书有原告签名，但无日期，被告签名处有被告印章，但无日期。原告确认于2018年6月6日收房。2019年3月23日，原告取得系争房屋《不动产权证》，建筑面积150.55平方米。被告于2017年12月7日取得包括原告所购房屋在内的建设工程竣工验收备案证书、于2017年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可证，交付标准为毛坯。2019年3月4日，案外人刘某起诉被告要求支付逾期交房违约金226,143.38元(以6,770,761元为基数，按照日万分之二的标准,自2018年3月31日起计算至2018年9月15日)，本院以(2019)沪0118民初4914号案件受理。2019年6月28日，本院依法作出判决：刘某的诉讼请求不予支持，后刘某上诉。2020年1月8日，上海市第二中级人民法院作出判决：一、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4914号民事判决；二、正荣御天(上海)置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向刘某支付违约金50,000元。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市商品房预售合同、上海增值税普通发票、房屋交接书、不动产权证、民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，预售合同约定被告应于2017年12月31日前将房屋以毛坯形式交付原告，补充条款约定双方有90天的宽展期，该宽展期90天，原告认为被告应当于2018年3月31日前向原告交付毛坯房，被告于2018年6月6日交付精装修房屋，此时被告完成毛坯房的交付，故针对毛坯房被告存在逾期交房的违约行为。记不清原告是否与被告签订过装修补充协议，被告所述其他案外人装修补充协议的内容，原告不知悉。被告就系争房屋应承担两次交付义务，分别是毛坯交付和精装修交付。预售合同约定是毛坯交付，交付后再由被告统一装修，后续应双方签订装修合同，被告按照装修合同内容装修。当时购房时，被告承诺交房后包装修，完成交房手续后由被告统一装修。原告在2010年12月1日起诉，未超过三年诉讼时效。被告表示，预售合同第十一条约定的是毛坯房的交付时间，但2018年6月22日被告交付的是精装修房，其他业主签订的装修补充协议约定业主授权被告关联的物业公司进行交接验收手续，业主签订补充协议时授权物业公司对房屋进行毛坯交验，物业收楼代业主交由被告装修。装修时间要根据装修标准确定，一般到一到二个月完成，属于的合理装修期间。签订补充协议就不存在被告再向业主交付毛坯房的流程。即使原被告未签订补充协议，通过装修标准的合意及业主在收房时的验收情况，也能认定被告按约完成交付。原告陈述记不清是否签订过补充协议，针对700万余元的房屋，不能仅凭宣传资料确定装修标准。2018年6月22日，被告将精装房屋统一交付给小业主，并不违反约定。但是基于公平原则，被告在2018年6月22日交房也是合理的，并不损害原告的利益。被告无法提交原告签过的补充协议，但其他业主签订的补充协议装修标准与原告的装修标准一致。为此，被告提供了：36号701室预售合同及装修补充协议、35号401室装修补充协议(汪**户)、房屋钥匙资料签收表。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。根据庭审确认的事实，本院认为，案涉《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，可以认定原告与被告就系争房屋在2017年12月31日前以毛坯标准交付，再由被告完成装修后交付已达成一致。根据查明的事实，并无证据可以证明被告按合同约定向原告完成毛坯标准交付的手续。鉴此，原告关于被告未按涉案合同约定按期交付系争房屋的主张，本院予以采纳。被告自述认为按照该小区的操作流程，其与业主另行签订《装修补充协议》，故按照装修协议于2018年6月30日前交付符合双方约定。根据被告的陈述其与案外人(该小区其他业主)所签订装修补充协议的内容显示，该房屋原预售合同约定的交付由业主方委托正荣物业服务有限公司上海分公司代为进行验收交接，故若被告与原告之间亦系按此流程操作，则应存在相应装修协议及验收房屋的授权委托书。基于目前在案证据，并无被告与原告之间签署的装修补充协议或委托他人对毛坯房进行验收的委托书。根据涉案预售合同的约定，系争房屋的交付会产生该房屋相应风险责任的转移，且从法律意义上说本案中存在的合同关系是在将房屋以毛坯状态交付后，被告又与业主形成了一个装饰装修合同关系，完成毛坯交付系预售合同的合同义务。此外，从客观现状而言，亦不能排除进行了相应装饰装修的添附以后，可能导致无法对房屋毛坯状态进行质量验收的情况出现。综上所述，虽然本院认定双方就最终交付装修房屋已有合意，但毛坯交付手续涉及业主相关合同权利，不能因原告接受精装修的系争房屋而免除被告按照预售合同约定向原告毛坯交付的义务。现被告未能提交其与原告之间就系争房屋按预售合同约定已完成交付的相应证据，应按合同约定承担违约责任。被告抗辩原告主张违约金过高，本院结合合同约定标准、合同履行情况、当事人过错程度，基于公平合理原则，酌情认定被告支付原告逾期交房违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告正荣御天(上海)置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周屹逾期交房违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,088元，减半收取计544元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年三月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。