山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁05民初589号原告（执行案外人）：徐强。委托诉讼代理人：宋玉伦，东营市东营正信法律服务所法律工作者。被告（执行担保人）：东营市起鸣钢管制造有限责任公司，住所地东营市东营区北一路123号。法定代表人：宋加友，执行董事。委托诉讼代理人：郭英祥，山东众旭律师事务所律师。被告（申请执行人）：东营佳伟港航有限公司，住所地东营市东营港经济开发区港东六路南。法定代表人：吕伟伟，总经理。被告（被执行人）：山东英达钢结构有限公司，住所地东营市东营区胜利工业园。法定代表人：冯文杰，执行董事。原告徐强与被告东营市起鸣钢管制造有限责任公司（以下简称起鸣钢管公司）、东营佳伟港航有限公司（以下简称佳伟港航公司）、山东英达钢结构有限公司（以下简称英达钢结构公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告徐强的委托诉讼代理人宋玉伦、被告起鸣钢管公司的法定代表人宋加友及其委托诉讼代理人郭英祥到庭参加诉讼。被告佳伟港航公司、英达钢结构公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐强向本院提出诉讼请求：1.停止对徐强租赁的位于东营市开发区及附属设施一宗以物抵债及强制迁出程序，解除该土地部分房屋及部分附着物的查封，判决撤销东营市中级人民法院（2018）鲁05执恢字第11号以物抵债裁定；并确认该土地部分房屋及部分附着物归徐强所有；案件受理费由起鸣钢管公司、佳伟港航公司、英达钢结构公司承担。事实和理由：2012年2月1日，起鸣钢管公司与邹书航签订了《厂房土地办公楼租赁合同》，该合同约定邹书航租赁起鸣钢管公司位于东营市开发区及附属设施一宗（即东营市中级人民法院（2018）鲁05执恢字第11号执行公告及以物抵债裁定的土地和地上附着物）。该合同约定上述土地、厂房等租金每年100万元，租赁期为20年，由乙方负责建2＃、3＃、4＃等临时厂房（包工包料），租赁期限为2012年2月10日至2032年2月10日，合同到期后双方财产归各人，但乙方更新的管网、线路、计量、给排水、地面硬化、围墙等不能拆除部分，全部归起鸣钢管公司所有，且乙方不得对车间、房屋、场地及辅助设施造成任何破坏。2016年2月10日，因徐强与乙方系合作关系，上述合同中主要厂房设施为徐强系实际施工人等因素，为便为实际经营的需要，起鸣钢管公司与乙方同意将2012年2月1日签订的承包协议乙方的权利义务承受主体变更为徐强，邹书航退出本承包合同。至此，徐强与起鸣钢管公司形成了厂房土地办公楼租赁关系。徐强依据约定扩建厂房等17627150.11元及其他全部生产生活设施（详见财产清单），根据合同约定折抵前15年租金1500万元。2018年10月10日，徐强与起鸣钢管公司达成一致，确定该清单部分财产（即东营市中级人民法院（2018）鲁05执恢字第11号执行公告及以物抵债裁定的大部分地上附着物）所有权归徐强所有。因此，徐强与起鸣钢管公司的租赁合同依法有效，徐强拥有涉案土地及全部附着物合法使用权至2032年2月10日应受法律保护，对上述清单中的全部财产拥有合法所有权，因此法院不能将该部分财产裁定以物抵债及强制迁出。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。......”从以上规定不难看出，出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间出租人出卖租赁房屋，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在房屋上的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，买卖不破租赁原则是对承租人权利的保护，但是同时买受人已取得该不动产所有权，给承租人带来的损失，可以向出租人追偿。因此徐强对涉案土地及全部附着物合法占有，东营市中级人民法院（2018）鲁05执恢字第11号以物抵债裁定及执行公告于法无据，要求徐强于2020年8月19日前强制迁出等侵犯徐强利益，应当予以撤销。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“......第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”徐强已经取得上述清单中全部财产的权利，取得上述财产后未进行变更登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且徐强在本案中没有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该部分财产，以物抵债有错应予纠正，并依法解除对上述财产的查封。起鸣钢管公司辩称，同意徐强的诉讼请求，徐强所依据的事实和理由都是正确的。佳伟港航公司、英达钢结构公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。徐强提交的《厂房土地办公楼租赁合同》、《补充协议》可以证明邹书航从起鸣钢管公司处租赁厂房、办公楼并投资建设后将权利义务全部转给徐强的情况，本院予以采信。徐强提交的《资产证明》出具于法院查封财产之后，不能产生对外的对抗效力，本院不予采信。徐强提交的其他证据可以证实邹书航建设2#、3#车间并实际使用厂房、场地用于生产的情况，本院予以采信。徐强提交的（2020）鲁05执异110号执行裁定书系本院作出的执行异议裁定书，对其真实性本院予以确认。起鸣钢管公司、佳伟港航公司、英达钢结构公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:（一）执行依据及对涉案财产的执行情况东营仲裁委员会于2017年5月8日作出（2017）东仲字第137号调解书，确认英达钢结构公司于2017年5月15日前向李振杰偿还全部借款本息，其中本金65000万元，利息32900806元，共计682900806元。如英达钢结构公司不能按期支付，则以未付款本金为基数，按照年利率13%计息向李振杰支付利息，计算至全部清偿为止，同时李振杰有权就全部款项申请强制执行。因英达钢结构公司未履行上述调解书，李振杰向本院申请执行，本院于2017年5月16日予以立案执行，执行案号为（2017）鲁05执159号，后双方当事人达成和解协议。2018年2月6日，经李振杰申请，本院恢复对东营仲裁委员会（2017）东仲字第137号调解书的执行，案号为（2018）鲁05执恢11号。2018年3月6日起鸣钢管公司向本院提交了担保函，以该公司坐落于东营区北一路123号，房产证号为“东房权证北一路字第0××5”、“东房权证北一路字第0××2”房产各一宗，该公司坐落于莒州路东土地证号为“东（开）国用（2006）第8××8号”土地一宗，该公司坐落于莒州路东、北一路北土地证号为“东（开）国用（2007）第2××7号”土地一宗为上述债务提供连带责任保证，同意执行以上房产、土地。本院于2018年9月14日作出（2018）鲁05执恢11号之八执行裁定书，裁定：一、查封起鸣钢管公司名下位于东营市东营区，博达线缆公司南证号为东（开）国用（2006）第88号、东（开）国用（2007）第27号土地。二、查封起鸣钢管公司名下证号为东房权证北一路字第0××2号、0××5号房产。经李振杰申请，本院于2018年9月18日作出（2018）鲁05执恢11号之九执行裁定书，裁定：变更佳伟港航公司为本案的申请执行人。本院于2019年9月27日作出（2018）鲁05执恢11号之十三执行裁定书（附有财产清单），裁定：将起鸣钢管公司名下位于东营经济开发区博达线缆公司南证号为东（开）国用（2006）第88号、东（开）国用（2007）第27号土地及地上附着物，位于北一路123号、证号为东房权证北一路字第0××2号的房产及证号为东房权证北一路字第0××5号房产以第二次流拍价54919115.73元交付申请执行人佳伟港航公司抵偿被执行人英达钢结构公司应当履行的义务，以上财产所有权自本裁定送达申请执行人佳伟港航公司时起转移。（二）租赁合同的签订情况2012年2月1日，起鸣钢管公司（甲方）与邹书航（乙方）签订《厂房土地办公楼租赁合同》，第一条约定：“甲方厂房、土地、办公楼及附属设施等位于东营市开发区，其中土地使用面积89997.9平方米，厂房建筑面积15774.67平方米，办公楼建筑面积5502.85平方米，及办公楼内设施、围墙、门卫室、场内平房等附属设施一并出租给乙方。具体详见附图。”第二条约定：“租赁期限贰拾年，甲方从2012年2月10日起将该厂整体交付乙方使用至2032年2月10日。”第三条约定：“租金和租金的缴纳办法：每年的租金100万元，共计需支付人民币2000万元。本协议签订后，由乙方负责建设2＃、3＃、4＃等临时厂房（包工包料），扩建完成之后，乙方仅有使用权。其中2＃临时厂房造价650万元，3＃临时厂房造价650万元，4＃临时厂房造价200万元，共计1500万元，用于抵偿前拾伍年的租金。后伍年的租金于每年12月31日之前向甲方支付......。”合同还约定了其他内容，并附有《东营市起鸣钢管制造有限责任公司房产分丘图》及《东营市起鸣钢管制造有限责任公司厂区位置图》。2016年2月10日，起鸣钢管公司（甲方）、邹书航（乙方）与徐强（丙方）签订《补充协议》，约定：“二、甲乙双方同意将2012年2月1日签订的承包协议乙方的权利义务承受主体变更为丙方，乙方所有的权利义务均由丙方承受，乙方退出本承包合同。”协议还约定了其他内容。甲方处有起鸣钢管公司的法定代表人宋加友的签字。2018年10月10日，起鸣钢管公司出具《资产证明》一份，列明64项财产的名称、面积及投资额情况，并写明“以上资产全部由徐强投资建设并使用，所有权归徐强，如拆迁，拆迁补偿等全部为徐强个人所有，特此证明。”（三）邹书航、徐强使用涉案厂房、场地及建设2#、3#车间的情况1.2#车间建设及生产情况2012年4月份，邹书航与山东冠宇建筑安装有限公司签订了2#车间钢结构厂房及地面维修工程的《工程施工劳务合同》；同年7月份，邹书航与陈洪刚、谭金财签订了2#车间钢结构工程安装的《承揽合同》；同年8月份，邹书航与唐凯签订了2#车间铝合金门窗加工安装的《铝合金门窗安装合同》。就以上合同，邹书航通过其个人账户或孟霞账户或以银行承兑汇票方式支付了价款。2012年5、6月份，邹书航还曾多次从营海集团银龙混凝土公司购进混凝土，《营海商砼送货单》上载明的购货单位为“邹经理（北一路123号）”，工程名称为“厂区地面”。2012年4、5月至12月左右，邹书航分别从济南海硕物资有限公司、泰安市金龙钢材物资有限公司、东营区霞光钢材经营部、山东润发钢铁有限公司等购进H型钢、开平板、中板、角钢、螺栓、彩涂等用于生产，并通过其个人账户或孟霞账户转款支付了价款。2.3#车间建设及生产情况2015年10月，邹书航与东营市新通达租赁站签订了3#车间混凝土地面的《劳务承包合同》，邹书航与东营中市源河窗业有限公司签订了3#厂房工程的《门窗制作安装分包合同》，就以上合同，邹书航通过孟霞账户或东营市航达工贸有限责任公司或银行承兑汇票方式支付了价款，收款人在银行承兑汇票复印件上均签字确认收到原件。2015年5月至11月，邹书航还曾多次从东营市千德砼业有限公司购进混凝土，《东营千德砼业有限公司预拌混凝土运输单》上载明的购货单位为“邹经理（北一路123号）”，工程名称为“厂区地面”。2014年5月至2015年9月左右，邹书航分别从山东钢之杰物资有限公司、山东博兴杰辉物资有限公司、天津君铭顺商贸有限公司、济南力硕钢材有限公司购进Z型钢、C型钢、镀锌带钢、压型板、中板、开平板、彩涂卷等用于生产，并通过孟霞账户转款或银行承兑汇票支付了价款。本院认为，案外人提出执行异议请求停止执行的，应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，徐强主张对涉案厂房、土地及附属设施排除执行的第一个理由是其已与起鸣钢管公司达成一致，确认其为《资产证明》中所列财产的所有权人，故可排除强制执行。对此本院认为，起鸣钢管公司出具《资产证明》的时间为2018年10月10日，而本院查封涉案厂房所处土地及地上有证房屋的时间为2018年9月14日，即起鸣钢管公司处分《资产证明》上所列财产时，该部分财产所依附的土地已经被法院查封，起鸣钢管公司在此之后所作出的处分财产的意思表示无法产生对外的对抗效力，故徐强主张对《资产证明》中的财产享有所有权不能得到支持。由此，徐强提出的撤销本院（2018）鲁05执恢字11号之十三以物抵债执行裁定书的诉讼请求亦不能成立，一方面，其作为承租人并无权利对以物抵债执行裁定书提出异议；另一方面，该以物抵债执行裁定书系以起鸣钢管公司系执行担保人为前提而作出，理应由起鸣钢管公司就该裁定主张权利，且起鸣钢管公司就其被列为执行担保人事项已提起执行异议之诉，徐强更无另行主张的必要。徐强主张对涉案厂房、土地排除执行的第二个理由是其系涉案厂房、土地的合法承租人，有权在租赁期间内继续使用租赁物。对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”围绕该条规定，本院分析如下：第一，在涉案土地及有证房产被查封之前，徐强已与起鸣钢管公司订立了租赁合同。徐强系在2016年2月10日自邹书航处概括继受了邹书航与起鸣钢管公司签订的租赁合同的全部权利与义务，而邹书航与起鸣钢管公司签订租赁合同的时间为2012年2月1日，均远远早于涉案土地及有证房产被查封的时间。而对于邹书航与起鸣钢管公司所签订租赁合同的真实性，因徐强提交了邹书航在2012年4月、2015年10月分别建设2#车间、3#车间的相关承揽合同及付款凭证和邹书航购进原材料进行生产的相关证据，可以佐证租赁合同中所约定的由邹书航建设2#、3#车间的内容，故本院对其真实性予以确认。第二，徐强提交的证据可以证实邹书航与徐强自2012年起已实际占有使用涉案厂房及场地。邹书航建设2#车间的时间为2012年4月份左右，与租赁合同签订的时间相差两个月，较为合理；徐强同时提交了邹书航支付建设款项的银行转账凭证或有收款人签名的银行承兑汇票复印件，佐证了建设行为的真实性。3#车间虽建设于2015年，但徐强亦提交了支付建设款项的相关凭证，商砼送货单上注明的“邹经理（北一路123号）”及“厂区地面”的内容均能与徐强所主张的建设行为相印证。而徐强提交的邹书航购买钢材等原材料的证据，则能够佐证其与邹书航在涉案厂房及土地上进行生产的主张。第三，关于涉案租赁合同中所约定的租金数额及支付方式，租金每年100万元，该数额并无明显不合理之处；支付方式上系由邹书航出资扩建车间抵顶前十五年的租金1500万元，虽不同于通常的按年支付租金，但考虑到邹书航确已实际建设2#、3#车间，以建设投入抵顶应付租金的方式亦无明显不合理之处。佳伟港航公司作为申请执行人在本案中并未到庭参加诉讼，对租金数额、支付方式上并未提出抗辩意见。综上，徐强作为承租人并不能直接排除强制执行，但有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，因《资产证明》中所列财产与（2018）鲁05执恢字11号之十三以物抵债执行裁定书所附财产清单上所列财产的名称、面积大小并不完全一致，而徐强系租赁了涉案土地上全部厂房及附着物，故徐强对《资产证明》和执行裁定所附财产清单上的财产均有使用权，使用期限至2032年2月10日止。但徐强应按约及时履行租赁合同中确定的其所负义务，否则亦存在被解除合同的可能。佳伟港航公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其部分诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：一、停止对徐强租赁的位于东营市开发区及附属设施的强制迁出执行措施；二、驳回徐强的其他诉讼请求。案件受理费189936元，由徐强负担94968元，由东营佳伟港航有限公司负担94968元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2020）鲁05执异110号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 潘 霞审判员 隋宪贞审判员 许晓芳二〇二一年三月五日书记员 倪玉佳