广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初7820号原告：广州市高德汇置业有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道195号广州科学城商业广场A5栋六楼自编628号。法定代表人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。被告：广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道路193号科学城商业广场A6栋高德汇购物中心自编号405号铺。负责人：彭思源。原告广州市高德汇置业有限公司（以下简称高德汇公司）与被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅（以下简称天泷公司高德汇餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2020年12月29日公开开庭进行了独任审理。原告高德汇公司的委托诉讼代理人叶小娟到庭参加诉讼，被告天泷公司高德汇餐厅经本院公告送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高德汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令天泷公司高德汇餐厅向高德汇公司支付拖欠的租金54902.06元及迟延违约金（以各月欠付的租金为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止）；2.判令天泷公司高德汇餐厅支付2018年7月1日至2018年8月31日的优惠期租金18588.16元[（18588.16元-9294.08元）×2]；3.判令天泷公司高德汇餐厅支付高德汇公司的律师代理费5000元，上述诉讼请求总计78490.22元；4.判令天泷公司高德汇餐厅支付诉讼费用（迳付）。事实与理由：2018年7月1日，双方签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，高德汇公司将位于广州市高新技术产业开发区科学城科学大道路193号科学城商业广场A6栋高德汇购物中心自编号A6-405号铺位租给天泷公司高德汇餐厅用于经营餐饮用途使用。租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日止。《房屋租赁合同补充协议》第3.1条约定：2019年7月1日至2020年6月30日每月租金为19705.74元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金。第9.1条约定：如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。第11.6条约定：由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费等。第11.12.1条约定：如乙方未违反合同的任何约定，则可以享受以下优惠条款，如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育期及优惠期的所有租金差额。上述合同签订后，高德汇公司严格按照合同约定履行了责任和义务，但天泷公司高德汇餐厅未向高德汇公司交付租金的行为已构成严重违约。高德汇公司为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告天泷公司高德汇餐厅未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：高德汇公司（甲方）与天泷公司高德汇餐厅（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市高新技术产业开发区科学城科学大道路193号优托邦（科学店）自编号A6-405号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，建筑面积604.1平方米，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为18588.16元，2019年7月1日至2020年6月30日月租金为19705.74元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金为20889.78元。租金按月结算，由乙方在每月的第五日缴付给甲方。乙方向甲方交纳55764.48元保证金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。后双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定:如本协议与原合同有不同约定，则以本补充协议为准。第二条约定：2.1乙方租赁的物业将用于经营西贡小姐品牌项目，计租面积604.1平方米（最终面积以双方实测确认的计租面积为准），租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日止。第三条约定：3.1：2018年7月1日至2019年6月30日月租金为18588.16元，2019年7月1日至2020年6月30日月租金为19705.74元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金为20889.78元。3.2：乙方签订本协议之日，乙方向甲方预付租金18588.16元。此后，乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金。3.3：乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金55764.48元。租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方。第四条约定：双方同意本物业按现状进行交付，本物业租赁起始日即为租赁物的交付日。第九条约定：9.1.1：如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加付所欠缴金额千分之五的迟延违约金。9.1.2：如乙方逾期缴付达30日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项。9.1.6：如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止租赁合同关系的或甲方因乙方违约导致合同提前终止，乙方不享有培育期等优惠政策，包括但不限于培育期自动转为租赁期，乙方须在合同终止后三日内向甲方补交培育期等优惠期间的差额租金（按本合同第3.1.1条约定的租金标准）。第十一条约定：11.6：由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费等。11.12.1：如乙方未违反合同的任何约定，则可以享受以下优惠条款，即2018年7月1日至2018年8月31日培育期月租金按照9294.08元收取。如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期的所有租金差额。高德汇公司提交的《收铺确认书》显示：其已于2018年7月1日将涉案商铺交付给天泷公司高德汇餐厅。2019年12月6日，高德汇公司向天泷公司高德汇餐厅发出《催租函》，催促天泷公司高德汇餐厅缴纳当月的租金。蒋小燕于2019年12月23日签收，高德汇公司主张蒋小燕是天泷公司高德汇餐厅授权与高德汇公司对接的工作人员。2020年4月27日，高德汇公司向天泷公司高德汇餐厅邮寄《律师函》，催促天泷公司高德汇餐厅支付拖欠的租金及违约金等。高德汇公司陈述合同约定2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金标准为19705.74元，天泷公司高德汇餐厅于2019年8月向其申请租金优惠，其同意若天泷公司高德汇餐厅全部履行合同，2019年9月至2020年2月期间可按照14705.74元+5000元餐券的形式支付租金，如天泷公司高德汇餐厅违约，高德汇公司有权收回上述优惠并要求天泷公司高德汇餐厅补足租金差额。高德汇公司主张天泷公司高德汇餐厅2019年12月欠租金14705.74元，2020年1月租金已交清，2020年2月租金14705.74元全免，5000元餐券优惠延续至2020年3月；2020年3月延续2020年2月的餐券优惠，租金为14705.74元+5000元餐券，疫情期间减免优惠为5116.1元（该标准为高德汇公司根据天泷公司高德汇餐厅承租面积、租金标准及合作期限自行设立的标准，计算方式为19705.74×0.5×0.51925），此外再减去2020年1月25日至2月8日春节期间优托邦减免优惠3688.7元（14705.74元÷31×7+14705.74元÷29×8÷2），因此3月欠付租金为5900.94元（14705.74元-5116.1元-3688.7元）；2020年4月疫情期间减免优惠为5116.1元（该标准为高德汇公司根据天泷公司高德汇餐厅承租面积、租金标准及合作期限自行设立的标准，计算方式为19705.74×0.5×0.51925），因此4月欠付租金为14589.64元（19705.74元-5116.1元）；2020年5月欠付租金19705.74元。此外，高德汇公司要求天泷公司高德汇餐厅承担其为本案支付的律师费5000元，并提交了委托合同及中国建设银行单位客户专用回单证明该笔律师费已实际支出。高德汇公司陈述涉案商铺属于国有物业，其不是国有企业，天泷公司高德汇餐厅在2020年2月没有营业，但自2020年3月起正常营业，于2020年6月1日停止营业，高德汇公司于2020年6月3日收回涉案商铺解除合同。2020年8月31日，天泷公司高德汇餐厅的员工从涉案商铺拿走经营食材，将涉案商铺大门U型锁带走，并将钥匙交回给高德汇公司。高德汇公司主张涉案租赁合同因天泷公司高德汇餐厅违约已终止，其根据合同约定要求没收租金保证金。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《收铺确认书》《催租函》《律师函》、快递底单、委托合同、中国建设银行单位客户专用回单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，天泷公司高德汇餐厅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院在全面审查现有证据的基础上缺席审判。高德汇公司与天泷公司高德汇餐厅签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于租金。天泷公司高德汇餐厅作为承租方，未举证证实其支付的租金情况，应由其承担举证不能的法律后果，本院采信高德汇公司的主张，认定天泷公司高德汇餐厅从2019年12月开始没有按时、足额向高德汇公司支付租金超过30天，系根本违约。天泷公司高德汇餐厅在新冠××疫情爆发前已存在欠缴租金的根本违约行为，高德汇公司在疫情期间主动给予天泷公司高德汇餐厅租金减免优惠，符合公平、共渡难关的基本原则，应予以提倡，本院予以支持，本院确认天泷公司高德汇餐厅仍需向高德汇公司支付2019年12月租金14705.74元、2020年3月租金5900.94元、2020年4月租金14589.64元、2020年5月租金19705.74元，上述共计54902.06元。关于违约金的认定。天泷公司高德汇餐厅的拖欠租金行为已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。由于高德汇公司未提交证据证明其实际损失，且合同约定的违约金标准畸高，本院考虑到天泷公司高德汇餐厅拖欠租金的行为大部分处于疫情期间，酌情将违约金计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。其中，2019年12月租金的违约金以14705.74元为本金，2020年3月租金的违约金以5900.94元为本金，2020年4月租金的违约金以14589.64元为本金，2020年5月租金的违约金以19705.74元为本金，上述违约金均从当月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项实际付清之日止，均以不超过本金为限。对于超出部分，本院依法予以驳回。关于优惠期租金。因天泷公司高德汇餐厅拖欠租金构成根本违约，导致涉案租赁合同提前解除，高德汇公司主张取消优惠期租金优惠，要求天泷公司高德汇餐厅补交优惠期租金差额18588.16元[（18588.16元-9294.08元）×2]，符合合同约定，本院予以支持。关于律师费。高德汇公司依据合同约定要求天泷公司高德汇餐厅支付律师费，有合同依据，且提交了证据证实该笔律师费已实际支付，故本院对该笔律师费5000元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付2019年12月、2020年3月至5月期间拖欠的租金共计54902.06元及违约金（违约金分段计算：2019年12月租金的违约金以14705.74元为本金，2020年3月租金的违约金以5900.94元为本金，2020年4月租金的违约金以14589.64元为本金，2020年5月租金的违约金以19705.74元为本金，上述违约金均从当月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项实际付清之日止，均以不超过本金为限）；二、被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付2018年7月1日至2018年8月31日期间的优惠期租金差额18588.16元；三、被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告广州市高德汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1762元，全部由被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅负担。上述案件受理费原告广州市高德汇置业有限公司已预缴，被告广东天泷国际投资管理有限公司高德汇餐厅在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告广州市高德汇置业有限公司，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二一年三月十二日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣