黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初98号 原告：牡丹江百货有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区新华路**。 法定代表人：吕立仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程志平，牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者。 被告：连旭，男，1986年11月30日出生，住牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江市爱民区顶级馅饼，住，住所地牡丹江市爱民区新华路晓云街**门市/div> 经营者：王育梅，女，住牡丹江市东安区。 原告牡丹江百货有限责任公司（以下简称百货公司）与被告连旭、牡丹江市爱民区顶级馅饼（以下简称顶级馅饼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日、3月3日公开开庭进行了审理。原告百货公司的委托诉讼代理人程志平（两次均出庭）、被告连旭（两次均出庭）、被告顶级馅饼的经营者王育梅（仅第二次出庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百货公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告连旭签订的房屋租赁合同；2.判令二被告给付租金113262.50元、供热费8128.08元、水费1959.20元，共计123349.78元；3.判令二被告腾出房屋；4.二被告承担诉讼费。事实和理由：2013年10月14日，被告连旭以某坊经营者的身份与原告签订了房屋租赁合同，租赁期限为6年，自2013年10月15日至2019年10月15日。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。2014年1月1日，连旭将房屋交由案外人王某，案外人王某伪造了一份房屋租赁合同，以某美味猪手的名义进行经营。被告连旭对原告谎称是其变更了饭店名称。2014年3月31日，某坊依法注销。2018年11月28日，被告顶级馅饼依法成立并使用该房屋进行经营，二被告谎称被告连旭又变更了饭店名称。合同到期后，原告在不知情的情况下与被告连旭延续合同，至今二被告尚欠原告房屋租金、供热费及水费123349.78元。以上款项原告多次索要，被告未能给付，故原告诉至法院。 连旭辩称，原告所述均不属实，因为该饭店是被告和原告董事长签订的合同，经营美味猪手饭店在工商局都有登记，王某是连旭姐姐，连旭与王某是合伙关系。连旭不经常在店里，一直由王某经营饭店，店员都可以作证，原告称伪造合同是不存在的。在合同到期之前，被告一分钱都不欠原告的。合同到期之后，双方谈过一次，因为该房屋是一分为二的，所以被告要求旁边的一户交上去，原告不同意，原告强制要求被告租赁他们违建的500平方米的场地，租金是135000元。原告说如果被告不租这个场地，就要给被告撵走，原告强制被告缴纳了该场地的暖气费，被告有聊天记录。合同到期之后被告又交付了十四万左右的租金，因为原告要给被告涨房租，被告不同意，所以才一直没有签订合同。在合同到期后，美味猪手一侧被告已经停止使用了，原告已经将房屋收回，2019年合同到期之前，有一个人要兑“美味猪手”这侧饭店，原告说必须要连带租赁500平方米的场地，所以没有兑出去，原告让被告损失了很多钱。关于供暖费的问题，因为被告有困难，供暖费说缓交，但是原告就将暖气报停了，被告没有用到暖气，所以不存在欠付供热费的情况，水费被告也不欠付。 顶级馅饼的答辩意见与连旭一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告举示的牡丹江市不动产证1份（证据六），二被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证；对于二被告共同举示的亲属关系证明1份（证据一），原告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 百货公司举示证据：证据一、房屋租赁合同复印件1份、补充协议复印件2份（均与原件核对无异）、欠款明细打印件1份、照片打印件2张，证明2013年10月14日，原告与连旭签订了房屋租赁合同，连旭以经营某坊饭店，经营期限为6年，并约定了年租金及租金的变更；同时证明2015年9月10日，双方就租金的变更签订了补充协议，达成一致。2017年10月30日，双方又一次签订了补充协议，就租金变更情况再次达成一致。该组证据中欠款明细是原告根据双方签订的合同，依照双方的约定并重点考虑了疫情给被告经营带来的困难，适当进行了减免计算出的欠款数额。照片证明目前在租赁房屋中，挂牌经营的是牡丹江市爱民区顶级馅饼，证明被告顶级馅饼在实际使用租赁房屋，将其列为被告是正确的。以上证据足以证明原告的诉讼请求是依照双方约定而主张的。 连旭对此份证据形式要件及证明问题均有异议，2015年9月10日的补充协议法定代表人连旭非本人签字，明细表是原告自行打印的，被告不认可。2017年10月30日的补充协议连旭不清楚，需要问王某。对租赁合同没有异议，对证明问题有异议，对原告所计算的明细表数额不认可。 顶级馅饼因第一次庭审缺席未发表质证意见。 本院认为，此份证据中的两份补充协议上均有王某的签字，经庭审连旭认可王某系其合伙人，并对王某签字的行为予以认可，故本院对租赁合同及补充协议的内容予以认可。现案涉房屋的一侧经营的是顶级馅饼，双方对此没有异议，本院予以确认。 证据二、某坊和顶级馅饼企业基本信息复印件2份、顶级馅饼工商档案复印件1份（均与加盖牡丹江市市场监督管理局档案专用章的复印件核对无异），证明连旭确实是与原告签订合同时某坊的经营者；证明某坊2014年3月31日注销；证明顶级馅饼2018年11月28日依法成立，经营者为王育梅。工商档案第8页甲方签字“吕立仁”三个字，经代理人与原告董事长本人核对，“吕立仁”三个字不是本人签字。 连旭认为档案中租赁合同应该是原告伪造的，被告从来没有见过这份合同，还是需要与王某和王育梅本人核实，原告称 “吕立仁”不是本人签字，但公章是被告公司的章。对其他证据的形式要件没有异议。 顶级馅饼因第一次庭审缺席未发表质证意见。 本院认为，此组证据能够证明案涉房屋最初经营某坊，工商部门登记的经营者为连旭，后某坊注销登记；现在经营顶级馅饼，登记的经营者为王育梅，王育梅与连旭均认可顶级馅饼系其二人与案外人王某共同经营，三人系合伙关系，因本案案外人王某未到庭，本院仅对王育梅与连旭合伙经营的事实予以确认。 证据三、房费票据复印件（与原件核对无异）6张，证明二被告至本案起诉时，仍欠原告房屋租金113262.50元。 二被告对此组证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，当时双方协商好一个房子整体是660平方米，被告只租赁顶级馅饼这一半，该票据显示整租，被告当时交的房费是顶级馅饼这一侧的房租，被告不欠原告房租。 本院认为，二被告对此组证据形式要件没有异议，本院予以确认。该组证据结合庭审调查，连旭对6张票据上记载的房租总额没有异议，本院予以确认。关于是否欠付租金及欠付金额系本案争议焦点问题，将在本院认为部分详细论述，在此不再赘述。 证据四、牡丹江佳日热电有限公司于2021年1月29日出具的牡丹江百货有限责任公司2020年至2021年供暖期热费缴费证明复印件（与原件核对无异）1份、黑龙江增值税专用发票复印件（与原件核对无异）1份，证明原告向该公司缴纳了2020年至2021年供暖期热费10万元，并证实该期间供暖费为每平方米38.16元。被告按213平方米计费，欠原告8128.08元供热费。 二被告对形式要件不发表意见。关于供热费的问题当时被告的高经理找过连旭，连旭说当时比较困难，说能不能晚两天交，高经理说要是不交费就关总阀，然后就把阀门给关了，整个冬天原告几乎都没给被告供暖，应该是到诉讼前，原告又把阀门打开了。 本院认为，此组证据能够证明百货公司缴纳了2020-2021年度的供热费，每平方米供热费供热公司是按38.16元收取，连旭租赁案涉房屋期间都是其向被告缴纳热费，而非直接向供热公司交纳，对以上事实，本院予以确认。 证据五、水费票据复印件17张，证明被告至本案起诉时，欠水费1959.20元。 二被告对此组证据没有异议。没交是因为从去年10月份开始，被告给高经理转了20000元，被告找高经理说将这20000元退还给被告，但是其一直也没退，所以水费被告也一直没交。 本院认为，二被告对此组证据没有异议，本院予以确认，此组证据能够证明案涉房屋欠付水费1959.20元的事实，对此本院予以确认。 二被告共同举证二、转账记录打印件5张，证明被告向原告分批交纳租金（含现金）共计十四万余元，作为一年的房租及其他费用。 原告对形式要件有异议，中国农业银行业务凭证的章是黑色的，代理人认为是复印件，应向法庭提交原件。其他转账凭证均系复印件，不需要看原始载体。而且数额也与被告陈述的十四万余元不符，数额少。更不能证明该笔款项是交纳一年租金的全部费用。进一步证明被告之前所述一次性交纳140000元是虚假的。手机打印出的交费票据尽管有原告的名称，但标注的消费，并非是交纳房租。 本院认为，二被告举示此组证据的证明目的是交纳房屋租金的数额，在上文原告举示的证据三的认证部分，双方对合同到期后交纳房租的总金额没有异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月，原告百货公司与被告连旭签订房屋租赁合同一份，该合同的首页显示乙方为某坊，合同尾部乙方处有连旭的签字没有公章，百货公司与连旭均认可该合同主体的乙方为连旭个人。租赁合同约定百货公司将某三层商服楼的一层，面积为637平方米租赁给连旭，用于餐饮业的经营，租赁期限2013年10月15日至2019年10月15日，该合同约定的年租金为305700元，还约定六年合同期内每二年调整一次租金，租金上浮比例10%-15%之间。六年租赁期满后，乙方有继续租赁优先权，租金甲、乙双方共同协商制定。关于供热费的约定为年缴纳供热费总额为40元/平方米×637平方米=25480元，缴费方法是在供热部门收费之日起交与百货公司，交款日期每年的10月5日之前。双方于2015年9月10日及2017年10月30日签订了两份补充协议，两份协议主要涉及调整后的租金数额、交纳时间及辅助用房149平方米的相关约定。两次租金调整均是按12.5%的比例进行的上浮，双方按约定履行了合同直到2019年10月合同到期。 合同到期后双方未签订书面合同，关于合同到期后租赁面积及租金约定双方各执一词，原告称合同到期后，双方协商了租金事宜，协商的月租金为41405元，因为有疫情影响，百货公司与连旭多次协商每月的租金，百货公司称双方关于租金达成的口头约定为：2020年1月房租41405元；2月及3月上半月房租免收；3月份下半个月租金20922.50元；4月租金5000元；5月租金10000元；6月租金20000元；7月租金20000元；8月至12月租金12780元。连旭称案涉的房屋在经营中共分为两个部分，一部分经营“美味猪手”，一部分经营“顶级馅饼”，合同到期后因经营不善美味猪手一侧被告不租赁了，已经交还给了百货公司，仅租赁顶级馅饼一侧，协商的年租金（2019年10月15日至2020年10月15日）为十四万余元，具体说不清，但一年租金已经全部交纳完毕。百货公司不认可连旭交还部分租赁房屋的陈述，认可直到2020年8月双方才协商一致，百货公司认可2020年8月以后连旭租赁房屋的面积为213平方米，12780元的租金、供热费均是按这个面积计算的。但是百货公司诉请二被告腾退的房屋面积仍为637平方米，双方虽然协商213平方米的租赁面积，但是连旭并未按约定打隔断，现在两部分的租赁房屋厕所还是共用的，剩余部分百货公司无法另行租赁。连旭对此不予认可，称双方未协商过租赁213平方米的事宜，就是协商租赁现在顶级馅饼这一侧，这侧的面积超过213平方米，具体多少没测量过。 双方关于2019年10月合同到期至今交纳的租金总额没有异议，总计金额为155775元，但关于该款项具体交的是哪个月的房租双方有争议。百货公司称以上款项交纳的分别为2019年11月41405元、12月41405元，2020年1月41405元、8月12780元、9月12780元的房租及预收的6000元租金，并举示了对应的五张收据，百货公司称该五张收据每张都给被告一联。连旭称以上交纳的款项为一年的租金及其他费用，合同到期后双方口头协商一年租金为十四余万元，以上的收据中只有八月份的租金收据联百货公司给连旭了，其余的票据百货公司因为签合同的原因并未给连旭出具，都是百货公司自行出具的，不认可上面记载的金额。 2021年3月25日，本院到案涉房屋进行现场勘查，核实现场情况如下：案涉房屋在连旭租赁期间形成现有隔断，两侧面积相差不多，一侧曾经经营“美味猪手”，现已不再经营并挂上了出租的牌子，另一侧经营“顶级馅饼”，现已不再经营，牌子还在。两侧是连通的，共用卫生间和厨房，现两侧均有连旭的物品。双方确实协商过连旭租赁比现在顶级馅饼这侧更小面积的事宜，但并未按协商面积形成隔断，连旭认可合同到期后其一直占有使用“顶级馅饼”一侧至今，不同意解除这侧的租赁合同。 另查，顶级馅饼于2018年11月28日成立，登记的经营者为王育梅，王育梅与连旭系姐弟关系，王育梅及连旭均认可顶级馅饼系其二人与案外人王某（系二人姐姐）共同经营，三人系合伙关系。 本院认为，本案争议焦点为：1.百货公司与连旭之间的租赁合同是否应予解除的问题；2.关于2019年10月之后租赁面积如何确定、租金的计算方式及水费、供热费是否应予支持的问题；3.关于腾退房屋的面积问题；4.顶级馅饼是否应承担责任问题。 关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第七百三十四条第一款“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”。本案原告百货公司与被告连旭于2013年10月签订了一份为期六年的房屋租赁合同，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，连旭继续租用案涉房屋，双方租赁合同继续有效，但双方未签订书面合同，故租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，现百货公司起诉要求解除租赁合同，本院予以支持，2015年9月10日与2017年10月30日的两份补充协议系该合同的组成部分应予一并解除。 关于争议焦点二，1.租赁面积问题。现双方关于合同到期后实际的租赁面积陈述不一，原租赁合同中约定的租赁面积为“新某三层商服楼的一层，面积为637平方米”，连旭称合同到期后经与百货公司协商，其仅租赁其中“顶级馅饼”部分，已将“美味猪手”部分交回给百货公司，但其并未举示任何证据加以证实，且百货公司对此不予认可，经现场核实，顶级馅饼与美味猪手共用卫生间和厨房，且现在美味猪手内尚有连旭的物品，无法认定连旭在合同到期后将“美味猪手”一侧交回百货公司的事实，故对连旭的此项抗辩本院不予采信。依上述，合同继续有效，连旭应按原租赁面积继续履行给付租金的义务。百货公司认可2020年8月以后连旭租赁面积为213平方米，并按该面积主张的租金及供热费，本院予以确认。综上，2019年11月1日至2020年7月31日的租赁面积按637平方米，2020年8月至2020年12月的租赁面积按百货公司自认的213平方米计算。 2.租金问题。百货公司称合同到期后双方口头协商的租金为每平方米65元，每月41405元，并按此金额给连旭开具的2019年11月至2020年1月的租金收据，连旭称并未收到该收据，百货公司亦未举证证实其将该收据交予连旭或双方约定租金为41405元的相关证据，故对该月租金数额本院不予确认。依原租赁合同及两份补充协议约定，双方每两年涨租金一次，两次的上调比例均按12.5%执行，2017年10月30日确定的月租金为32200元，32200×（1+12.5%）=36225元，故2019年11月1日至2020年7月31日期间的月租金按该金额确定，原告主张41405元，超出部分不予支持。因该期间涉及疫情减免问题，百货公司自认减免情况如下：2月及3月上半月房租免收；3月份下半个月租金20922.50元；4月租金5000元；5月租金10000元；6月租金20000元；7月租金25000元。三月份的半个月租金按上述月租金36225元的一半予以调整，金额为18112.5元，本院予以支持，超出部分不予支持，其他月份租金百货公司均予以不同情况减免，本院予以认可，综上，2019年11月1日至2020年7月31日的租金合计为186787.50元。2020年8月至2020年12月份的租金原告主张按每月12780元，连旭认可收到了百货公司开具的八月份的租金联，视为其认可该月份的租金数额，且该租金数额不足月租金的一半，在合理区间内，故这期间的月租金按12780元计算5个月共计63900元。以上租金总计250687.50元，扣除连旭已经交纳的155775元，剩余94912.50元为连旭欠付租金，本院予以支持，原告主张113262.50元，超出部分，本院不予支持。关于连旭称其在合同到期之后就与百货公司协商年租金为十四万余元的主张，其未举示相应的证据予以证实，且根据双方2017年10月30日开始执行的32200元的月租金标准计算12个月为386400元，按其所述仅用其中顶级馅饼一侧按一半面积计算为193200元，也超出了连旭所述十四万余元的金额，何况双方的交易习惯是每两年上浮12.5%的租金，可见，连旭所述的年租金数额不符合常理及双方交易习惯。综上，对连旭的主张本院不予支持。 3.供热费、水费的问题。连旭每年向百货公司交纳供热费，由百货公司统一向供热公司交纳，百货公司举示的牡丹江佳日热电有限公司出具的发票及缴费证明证实百货公司已经交纳了2020-2021年度的供热费，每平方米按38.16元收取，原告按213平方米主张供热费8128.08元，符合法律规定，本院予以支持。连旭主张其晚交热费，百货公司给其停止供热，但未举示相应证据证实，本院对此抗辩意见不予采信。关于水费1959.20元，连旭认可水费金额，但认为已经向百货公司的高经理转款20000元，因其未向连旭退还此款故一直未交纳水费，对此连旭并未举证证实，本院对此抗辩意见不予采信，百货公司主张水费1959.20元，本院予以支持。 关于争议焦点三，百货公司称2020年8月虽然双方协商了租赁面积缩小为213平方米，但是连旭并未按此约定打隔断，也未将其余面积的房屋交还原告。经查，双方认可确实协商过连旭承租比现在“顶级馅饼”一侧更小面积的事实，但是该位置上并未形成隔断，现“美味猪手”一侧也仍有连旭的物品，且两侧是连通的，共用一个卫生间和厨房，故对原告主张腾退的房屋面积为637平方米，本院予以支持。 关于争议焦点四，本案的租赁合同主体为连旭和百货公司，顶级馅饼与连旭认可二人系合伙关系，顶级馅饼基于此关系占有使用房屋，而非连旭自行将房屋进行了转租，故根据合同相对性原则，连旭负有腾退租赁房屋及给付剩余租金及水费、供热费的义务，顶级馅饼不承担此义务，故百货公司对顶级馅饼的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，连旭应给付百货公司房屋租赁费94912.50元、供热费8128.08元、水费1959.20元，合计104999.78元，并腾退租赁房屋，交付百货公司，驳回百货公司的其他诉讼请求及对顶级馅饼的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告牡丹江百货有限责任公司与被告连旭于2013年10月签订的房屋租赁合同； 二、被告连旭于本判决生效后十日内给付原告牡丹江百货有限责任公司房屋租赁费94912.50元（截至2020年12月31日）、供热费8128.08元、水费1959.20元，合计104999.78元； 三、被告连旭于本判决生效后十日内腾退租赁房屋（位于牡丹江市爱民区新华路与晓云街交汇口处**商服，房屋产权登记在原告牡丹江百货有限责任公司名下； 四、驳回原告牡丹江百货有限责任公司对被告牡丹江市爱民区顶级馅饼的诉讼请求及其他诉讼请求。 如果被告连旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2767元，减半收取计1383.50元，由原告牡丹江百货有限责任公司负担183.50元，由被告连旭负担1200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二一年三月三十日 书记员 张家颖