江苏省苏州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏05执异28号 案外人：钱玉华，台湾地区居民，女，1979年3月27日出生，台湾居民往来大陆通行证证件号码04830714，住苏州市相城区经济开发区漕湖产业园漕湖大道85号。 申请保全人：杨雅，女，1996年10月22日出生，公民身份号码412721199610224802，汉族，住江苏省苏州市吴中区越溪塔韵路199号绿景苏州公馆A栋2111室。 申请保全人：赖世家，台湾地区居民，男，1969年9月27日出生，台湾居民往来大陆通行证证件号码03729703，住江苏省苏州市吴中区越溪塔韵路199号绿景苏州公馆A栋2111室。 被保全人：苏州台家开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路858号。 法定代表人：翁国维。 在本院执行杨雅、赖世家与苏州台家开发有限公司（以下简称台家公司）财产保全一案中，案外人钱玉华对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 杨雅、赖世家与台家公司仲裁一案，申请保全人杨雅、赖世家向本院申请财产保全，本院依法于2019年9月3日作出（2019）苏05财保106号民事裁定，冻结台家公司名下银行账户资金400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。该裁定发生法律效力后，本院依法于2019年9月16日向不动产登记部门送达（2019）苏05执保210号协助执行通知，对台家公司名下包括苏州市相城区元和街道嘉元路858号宝地商务广场2109、2110、2111室（以下简称案涉不动产）在内的不动产进行了查封。 案外人钱玉华针对上述执行标的提出异议称，请求中止对案涉不动产的执行并解除查封。事实和理由：钱玉华于2016年4月28日与台家公司签订《苏州市商品房买卖合同》三份，购买案涉不动产，价款分别为465547元、458871元、873701元，约定于2017年4月30日前台家公司将上述商品房交付给钱玉华。商品房买卖合同签订后钱玉华向台家公司支付了三套商铺的全部购房款。后台家公司向钱玉华发送房屋交付通知书，变更交房日期为2017年10月15日至2017年10月30日之间前往项目售楼处办理房屋交付手续，但仍因台家公司原因未能按期交付办理。钱玉华在购买房屋时亦跟台家公司签订房屋装修合同将所购房屋同时委托台家公司装修。现钱玉华去不动产中心办理产权登记时发现案涉不动产被贵院查封不能办理过户。但是，在贵院查封上述房产前，钱玉华已经与台家公司签订经过网签备案的书面商品房买卖合同，且钱玉华已经支付全部购房款，虽然上述房屋未办理过户登记手续，但非钱玉华自身原因未办理过户登记手续，故钱玉华购楼行为并无不当之处，符合合同法的规定，杨雅、赖世家无权对案涉不动产进行申请财产保全，法院不应予以采取查封措施。 本院经审查查明： 台家公司（出卖人）与钱玉华（买受人）签订了三份落款日期为2016年4月28日《苏州市商品房买卖合同》。其中，⑴编号为苏房商相城合同201604280365的《苏州市商品房买卖合同》载明，买受人购买公安门牌号为相城区元和街道嘉元路858号宝地商务广场2109室的商品房，建筑面积50.18平方米，总价为465268元，签订合同时支付232634元，余款232634元以贷款方式付款；⑵编号为苏房商相城合同201604280303的《苏州市商品房买卖合同》载明，买受人购买公安门牌号为相城区元和街道嘉元路858号宝地商务广场2110室的商品房，建筑面积49.46平方米，总价为458594元，签订合同时支付229297元，余款229297元以贷款方式付款；⑶编号为苏房商相城合同201604280364的《苏州市商品房买卖合同》载明，买受人购买公安门牌号为相城区元和街道嘉元路858号宝地商务广场2111室的商品房，建筑面积94.18平方米，总价为873238元；签订合同时支付436619元，余款436619元以贷款方式付款。 上述三份合同还载明：出卖人定于2017年4月30日前将商品房交付给买受人；因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起240日内取得房地产权属证书的，买受人可以按照约定追究出卖人逾期办理权属登记的违约责任。落款处均盖台家公司合同专用章及钱玉华签名。 2016年3月21日，钱连盛通过招商银行向台家公司转账50万元；2016年5月20日，钱连盛通过招商银行向台家公司转账300万元，通过工商银行台家公司转账250万。钱玉华向本院陈述，其一家人四兄妹一起买了台家公司该项目的20套房屋，合计购房款一千多万，其名下购买5套，除案涉不动产外的其余两套已经于2020年11月份顺利办理了产证。钱连盛系其父亲，支付了上述600万，剩下的是钱永昌支付五百多万，钱连盛的付款已经足以覆盖钱玉华的所有购房款。 台家公司就案涉不动产向钱玉华出具了三份开票日期为2019年3月4日的增值税普通发票。其中，⑴编号为02568705的发票载明：*不动产*宝地商务广场，50.21平方米，价税合计金额465547元；⑵编号为02568706的发票载明：*不动产*宝地商务广场，49.49平方米，价税合计金额458871元；⑶编号为02568707的发票载明：*不动产*宝地商务广场，94.23平方米，价税合计金额873701元。 钱玉华还向本院陈述，因台家公司原因未能按期交付，目前案涉不动产已经由其变更了密码，其在购买房屋时亦跟台家公司签订房屋装修合同将所购房屋同时委托台家公司进行装修，现在装修到一半，空关着，案涉不动产是商业用房，购买不是用于居住的，无法提供其他证据证实案涉不动产的实际交付情况。 苏州市自然资源和规划局于2020年10月26日出具的不动产登记簿查询记录载明，案涉不动产由本院查封，查封文号为（2019）苏05执保210号，查封期限自2019年9月16日起至2022年9月15日止。 本院认为，人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，从当事人举证的情况来看，台家公司与钱玉华签订的《商品房买卖合同》落款时期为2016年4月28日，系本院对案涉不动产查封之前。 但钱玉华对于案涉不动产的交付及占有情况，仅陈述修改了门锁密码，未办理交接手续、未缴纳物业费、未提供水电费发票以及其他足以证明其已经实际接收或占有该房屋的证据。本院经审查并结合相关事实，无法认定其在查封之前已经合法占有案涉不动产具有高度可能性，理应由上诉人承担举证不能的法律后果。 其次，钱玉华与亲属一起购买了多套不动产，其所提供的购房款支付凭证，未能反映与案涉不动产之间的关联性。 再者，钱玉华自认名下已经有其他房屋办理了产证。综上所述，案外人对案涉不动产在形式上不享有足以排除强制执行的权益，应予驳回。案外人对此不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回钱玉华的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  庄敬重 审判员  赵丽丹 审判员  水天庆 二〇二一年三月八日 书记员  邹 娜