广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初15268号原告（反诉被告）：梁国攀，男，1977年3月22日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：诸智武，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：钟静宜，国浩律师（广州）事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社，住所地广州市番禺区东环街蔡边三村，统一社会信用代码N24401137243289416。法定代表人：蔡煊淇，职务：理事长。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：王延锦，广东品济律师事务所实习人员。原告（反诉被告）梁国攀与被告（反诉原告）广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社（以下简称蔡边三村经济社）合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。梁国攀的委托诉讼代理人钟静宜，蔡边三村经济社的委托诉讼代理人杨红超、王延锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁国攀向本院提出诉讼请求：1.确认原告已于2020年8月9日将“番禺区东环街蔡三村开发区大北路539-555、555-1、555-2号商铺及附属场地”的物业交还被告；2.判令被告向原告返还合同保证金483000元；3.判令被告向原告支付483000元违约金；4.判令被告向原告返还2020年2月-6月的场地使用费（即租金）及卫生费合计645600元；5.判决本案诉讼费用（受理费等）由被告承担。事实与理由：2020年1月13日，原告向“广州市番禺区农村集体资产交易中心”名下账户转账1000000元，作为参与竞标的交易保证金，参与“番禺区东环街蔡三村开发区大北路539-555、555-1、555-2号商铺及附属场地”承租权竞标。1月17日，广州市番禺区农村集体资产交易中心及原、被告三方签署“番禺区农村集体资产交易确认书”，交易编号：区集资竞20190112，确认原告中标上述物业承租权。2020年2月1日原告与被告签署《场地使用合同》，原告承租“番禺区东环街蔡三村开发区大北路539-555、555-1、555-2号商铺及附属场地”，商铺首层面积522.64平方米，二楼办公室面积608.34平方米，附属场地厂房面积1820.68平方米，商铺空地面积1006.8平方米。物业所在土地对应的《集体土地所有证》，证号：穗集有(2012)第02000774号；合同期限为10年；原告所交纳1000000元交易保证金自动转成合同保证金和预付场地使用费（即预付租金），其中合同保证金483000元，预付场地使用费517000元；每月场地使用费161000元，卫生费500元。2020年2月-4月，被告在原告的预付场地使用费中扣减场地使用费和卫生费。5月的场地使用费、卫生费及2-5月水费（310元）由预付场地使用费32500元及原告于5月15日向被告的129310元转账款支付；6月场地使用费由原告在2020年6月22日向被告转账支付。2020年7月28日原告在标的物业发现广州市番禺区东环街查违办下达《限期清拆通知》，编号：[2020]00133号，载明“你单位未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在广州市番禺区东环街大北路539-555号兴建的建筑物，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，构成了违法建设。根据《番禺区高快速路沿线环境秩序整治工作总方案》的相关要求，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，依法处理：现限你（单位）于2020年8月16日前自行拆除该违法建筑物，逾期不拆除的，我街将组织有关职能部门依法进行强制拆除处理。”由于被告所提供的物业并未依法办理《建设工程规划许可证》、《村建设规划许可证》导致案涉合同无效，因此被告应当根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。原告于2020年8月5日向被告发出《合同无效告知书》，通知被告：双方签署的《场地使用合同》无效，相互返还因合同取得的财产；并要求于收到告知书三日内接收标的物业。被告是案涉合同无效的完全责任主体，依法无权收取场地使用收益，应当返还原告场地使用费和卫生费；原告请求法院酌情判定被告应当返还80%的场地使用费和卫生费，即645600元。根据《场地使用合同》第五条第（二）款约定，被告向原告出租物业已由东环办认定为违建，应当依法、依约对原告承担违约责任，向原告支付483000元违约金。为依法维护自身合法权益，根据我国合同法、民事诉讼法、城乡规划法等法律法规，原告依法向法院提起诉讼，请求判如所请。蔡边三村经济社辩称，原告提起诉讼的事实没有证据证实，应驳回原告的诉讼请求。1、原被告双方于2020年2月1日签订的《场地使用合同》合法有效，原告单方解除《场地使用合同》或单方发出合同无效告知书不产生合同解除或者是直接导致合同无效的法律效果。相反原告逾期向被告支付场地使用费是违约行为，需承担违约责任。第一，虽双方签订的《场地使用合同》约定的租赁物“广州市番禺区东环街蔡三村开发区大北路539-555、555-1、555-2号商铺的地上建筑物及附属场地”暂无办理《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉场地的地上建筑物是经过主管部门批准建设，是合法建筑。根据我方提供的东环街城市服务建设中心于2020年9月7日作出的《证明》，东环街城市服务建设中心作为东环街蔡边三村乡村建设部门的主管部门，其并无反对原告出租涉案物业，仅要求其在大北路××、××555-2原有简易星瓦面上加盖一层厚约3MM的树脂瓦，其他不变，不会影响出租行为。故从东环街城市服务建设中心所作《证明》可以看出，东环街城市服务建设中心也是批准涉案物业的建设的，其并不认为涉案物业是违章建筑。因此原被告双方于2020年2月1日签订的《场地使用合同》并不因涉案租赁物暂无办理《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》而无效，其是合法有效的。第二，由于《场地使用合同》是合法有效合同，根据该合同第五条违约责任第（一）款“乙方有以下行为之一者视为违约，甲方有权没收乙方的保证金，并有权要求乙方向甲方支付相等保证金额的违约金，终止本合同，收回合同标的物(合同标的物内如有乙方的装修及入墙入地的设备设施均无偿归甲方所有)；必要时有权将合同标的物内乙方的财产进行处理，用于抵扣拖欠工资、使用费、水电和赔偿甲方的经济损失等。若不足以抵扣，甲方有权继续向乙方追缴。1、乙方在签订本合同之日后单方解除合同的；”的合同约定，以及根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的法律规定，被告提前单方解除《场地使用合同》或者单方告知被告合同无效并不产生合同无效或者解除的法律效果，应由原告承担违约责任。根据上述合同约定及法律规定，被告有权没收原告的483000元合同保证金而无需向原告返还，及要求原告支付483000元的相等保证金额的违约金，若原告的违约行为造成被告其他损失的，被告仍有权向原告追偿。故原告要求返还合同保证金及支付违约金的请求无任何事实依据及法律依据，应予驳回。假定双方签订的《场地使用合同》是无效合同，原告仍需参照合同约定的租金标准向被告支付房屋占有使用费至原告向被告交还租赁物业之日止。2、根据《场地使用合同》第一条商铺基本情况第（三）款“合同标的物有《集体土地所有证》（证号：【穗集有（2012）第02000774号】）。乙方已知晓合同标的物的所有现状，不因土地、物业本身包括但不限于权属问题要求违约、解约及要求出租人赔偿以及追诉甲方的法律责任”、第四款“交付标准：按现状进行交付。乙方在竞得前以及签订本合同前已亲临现场查看无异议，已了解并接受合同标的物的现状、瑕疵及各项现场情况。”的合同约定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的法律规定，假定双方签订的《场地使用合同》是无效合同，根据上述合同约定及法律规定，涉案房屋已在《场地使用合同》签订之日（2020年2月1日）交付给被告使用，并且原告也在签订本案《场地使用合同》时亦应知道涉案房屋的状况（即涉案租赁物仅有《集体土地所有证》，未办理《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》），故原告仍然应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。故原告请求返还2020年2月-6月的场地使用费（即租金）及卫生费合计645600元的请求无任何事实依据及法律依据，应予驳回。截至2020年9月4日，原告仍未搬离租赁物，未向被告交还租赁物，仍在涉案场地上挂出对外经营和招租的广告，至2020年10月23日为止仍然没有交还案涉物业给被告，被告也没有同意接收。故原告请求确认已于2020年8月9日交还场地无任何事实依据和法律依据。3、在本次租赁行为中，被告没有任何违约行为，是原告因市场环境、疫情、自身经营原因找借口想要解除案涉场地租赁合同，被告对此没有过错。故此，请法院依法确认被告避免损失扩大的期间为四个月，该期间原告仍应当向被告支付场地使用费。因为被告收回场地后，需要村两委开会讨论、制定方案、决议、上报镇街备案通过后才能上三资平台招标，有人中标后才能与中标人签订协议，无人中标导致流标的还需要重新上三资平台再次重新招标，因此，被告假如收回场地后另行出租给第三方以避免损失进一步扩大而需要一定的时间。参照被告与上一手承租人的合同解除于2019年10月30日，至上三资平台招标、原告中标、最终与原告签订场地使用合同的日期即2020年2月1日，期间为四个月。故此，假如法院认为案涉场地租赁合同无效且被告应当受领案涉场地的，请求法院合理确定被告收回场地后另行出租的合理期间为四个月。4、原告所谓的《合同无效告知书》被告没有收到，原告也没有证据证实被告收到；即便被告收到也不产生被告受领案涉物业的法律后果；合同无效告知书是原告单方认为合同无效而做出的，在案涉场地使用合同没有被司法判决确认为无效且判决被告受领案涉物业前，被告没有义务按照合同无效告知书的要求接受案涉物业。假如案涉场地的物业因产权问题被认定无效的，场地使用合同也仅是部分无效，原告无权以场地使用合同无效为由要求被告接收全部标的物。场地使用合同第一条第二款的约定，合同标的物的面积包括了“商铺空地面积1006.8㎡”，也就是场地使用合同所涉标的物包括了商铺和厂房，也包括了空地。原告认为案涉标的物上面的物业应当办理建设工程规划许可证的部分仅仅涉及地上建筑物的部分，对于标的物中涉及空地的部分，并无需办理建设工程规划许可证，且根据被告提供的证据显示该空地是有集体土地所有证的，因此，根据民法典第一百五十六条“民事法律行为部分无效,不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，即便案涉标的物的地上建筑物因权属问题无效，对标的物中涉及空地的1006.8㎡仍然依法有效。原告无权就该1006.8㎡空地以合同无效为由主张权利。综上所述，原告提出的诉讼请求没有任何法律依据和事实依据，应予驳回。根据原告的场地使用合同第一条第（三）款第6页，“合同标的物有《集体土地所有证》（证号【穗集有（2012）第02000774号】）。乙方（原告）已经知晓合同标的物的所有现状，不因土地、物业本身包括但不限于权属问题要求违约、解约以及要求出租人赔偿以及追诉甲方的法律责任”。该条约定表明，原告在投标及承租案涉物业的时候，清楚地知道案涉物业的权属情况并且承诺不就物业的权属情况向被告主张权利，根据原告起诉状所示，原告现在正是基于以案涉物业的权属情况而认为合同无效，并据此向被告主张违约金。根据民法典第七条“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”的规定，原告从事民事活动应当恪守承诺，现在原告在明知案涉物业的权属情况且自愿承诺不就此主张权利的情况下，违反承诺向被告主张权利，是不诚信的民事行为，请求法院不予支持。保证金应当按照合同约定用于冲抵使用费及没收处理。另外，鉴于被告认为合同只是部分无效，故此保证金即便因合同无效而返还的情况下，也无法区分有效部分的保证和无效部分的保证金，无法返还。关于违约金：其一，被告认为被告在本次租赁中没有任何违约行为，不应当承担所谓的违约责任或者违约金；其二，根据民法典第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”的规定，合同无效的是自始不发生法律效力，原告认为合同无效，然后又基于合同的条款、合同的约定向被告主张权利，这在逻辑上是自相矛盾的。蔡边三村经济社提出反诉请求：1.判令梁国攀向蔡边三村经济社支付场地使用费和卫生费（请求按照《场地使用合同》的约定，场地使用费按照每月161000元的标准，卫生管理费按照500元/月的标准，从2020年7月1日计至梁国攀把租赁物交还给蔡边三村经济社之日止，暂计至2020年10月23日为608316元）；2.判令梁国攀承担本案的反诉费用。事实与理由：2020年2月1日，蔡边三村经济社与梁国攀签订《场地使用合同》，约定蔡边三村经济社出租位于番禺区东环××村开发区××、××、××号商铺及附属场地给梁国攀，商铺首层面积522.64平方米，二楼办公室面积608.34平方米，附属场地厂房面积1820.68平方米，商铺空地面积1006.8平方米。物业所在土地对应的《集体土地所有证》，证号:穗集有(2012)第02000774号;合同期限为10年;每月场地使用费161000元，卫生费500元。我方认为，案涉《场地使用合同》经上三资平台公开招投标后由梁国攀中标而签订，合法有效，梁国攀应当按照约定向我方缴纳使用费和卫生费。梁国攀辩称，第一，我方针对被告的反诉的答辩意见跟我方本诉的事实和理由一致。第二，同时补充如下几点：1、案涉物业是违法建筑，未依法取得建设工程规划许可证，被告始终没有提供证据证明案涉物业所取得的建设工程规划许可证，由此可见案涉合同并非因我方的原因，也非因我方行使所谓的合同解除权而导致终止的，而是由于合同无效。2、案涉合同的案涉物业是一个整体，原被告双方签署案涉合同的目的是就案涉物业做一个整体的出租及承租，不存在所谓的部分有效、部分无效的认定。3、我方是在2020年7月28日才发现案涉物业存在被有权机关要求限期清拆的问题，在发现案涉物业存在的问题之后，即向被告方返还案涉物业，不存在继续占有、继续经营的情况，而且城管也已经对案涉物业采取了实际的拆除措施，相关的行政行为也佐证了我方已经实际向被告方交还案涉物业，被告方拒绝受领、拒绝接受所产生的后果，应当由其自行承担，如因此而造成我方产生其它额外的损失，我方保留继续追索的权利。4、被告方引用合同的格式条款认为我方已知晓合同标的物的现状，不得对土地物业权属问题要求违约解约，该理解是违反法律以及双方签署时的真实意思表示，该合同条款所指的现状仅是指案涉物业的物理现状，权属问题也仅指案涉物业已取得集体土地所有证，被告始终未告知原告该物业为违法建筑，未取得建设工程规划许可证，因此被告援引该条款作为免责理由，是缺乏事实及法律依据。5、被告主张所谓的四个月合理期间无任何依据，被告应当积极履行合同无效后的相关法律责任，而不应当一味予以推卸。6、我方主张要求被告返还已缴纳场地使用费及卫生费的80%，除了由于本案中被告应当对合同无效承担全部责任的理由外，也是由于双方在签署合同之后到我方在2020年7月28日返还案涉物业期间我国乃至全世界爆发了新冠疫情该不可抗力事件，根据合同法的相关规定以及政府关于应对该疫情的相关指导文件，均要求国有企业、集体企业乃至民营企业减免租金，我方也在期间多次向被告主张减免。因此，我方请求法院依据上述理由综合认定被告应当返还部分已收取的场地使用费及卫生费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换及质证，经审理认定事实如下：根据穗集有（2012）第02000774号土地所有权证书记载：地址为广州市番禺区东环街蔡边三村，地号为440113009005JA00002的土地所有权人为广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社农民集体，土地面积3.5449公顷。2020年1月2日，广州市番禺区农村集体资产交易管理中心发布交易预告，载明定于2020年1月17日对番禺区东环街蔡三村开发区大北路539-555、555-1、555-2号商铺及附属场地（以下简称涉诉物业）项目组织竞投。2020年1月13日，梁国攀向广州市番禺区农村集体资产交易管理中心支付100万元作为涉诉物业的竞投保证金。2020年1月17日，梁国攀以16.1万元/月的价格竞得涉诉物业的使用权。2020年2月1日，梁国攀作为乙方（承租人）与蔡边三村经济社作为甲方（出租人）签订《场地使用合同》，约定：合同标的物面积为商铺首层面积522.64平方米，二楼办公室面积608.34平方数，附属场地厂房面积1820.68平方米，商铺空地面积1006.8平方米；合同标的物有《集体土地所有证》（证号：[穗集有（2012）第02000774号]）。乙方已知晓合同标的物的所有现状，不因土地、物业本身包括但不限于权属问题要求违约、解约及要求出租人赔偿以及追诉甲方的法律责任。交付标准为按现状进行交付。乙方在竞标前以及签订本合同前已亲临现场查看并无异议，已了解并接受合同标的物的现状、瑕疵及各项现场情况。租赁期限为10年。甲方在收到乙方交付的履约保证金及合同标的物首月的使用费后，移交合同标的物给乙方使用。因乙方原因，合同标的物未能使用的，乙方仍需按合同的租赁期限缴纳合同标的物的场地使用费。签订合同时，乙方应向甲方缴纳合同保证金483000元。在合同终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴使用费及各种费用并按合同约定交还合同标的物后，合同保证金在10日内无息返还给乙方。每月场地使用费为161000元/月，另收取卫生管理费500元/月。乙方须在每月五号前向甲方如数缴付当月的场地使用费及卫生管理费。月场地使用费递增方式为第一、二年不设递增期。乙方逾期向甲方支付使用费的，乙方每逾期一日应按拖欠使用费总额的0.08%向甲方支付滞纳金。若乙方逾期30日没有缴齐使用费的，甲方有权解除本合同，没收合同保证金并重新招租。甲方在2020年2月1日将标的物移交给乙方使用。乙方自行申请办理装修、环保、排水、排污、消防报建等手续，以及办理有关营业执照、税务等证照，费用由乙方自行承担，甲方可予以协助办理，但批准与否与甲方无关。在合同期满后或者因乙方原因造成违约解除本合同后，乙方继续非法占用上述场地的，甲方有权按照本合同第三条第（二）款约定的收取场地占用使用费。本合同标的物的土地性质是集体用地，乙方须依法经营，并自行办理按规定应领取的经营所需的有关证照（许可证或合格证），甲方给予协助，费用由乙方支付，且乙方对在合同标的物内的活动及其后果承担全部经济及法律责任。乙方有以下行为之一者视为违约，甲方有权没收乙方的保证金，并有权要求乙方向甲方支付相等保证金额的违约金，终止本合同，收回合同标的物：1.乙方在签订本合同之日后单方解除合同的；2.逾期缴交使用费及水电费等三十天以上……如甲方在试用期内无故收回该标的物和违反合同规定，作甲方违约处理，甲方应将保证金无息退回给乙方，并向乙方支付相等保证金额的违约金。除本合同另有约定外，任何一方对于他方之通知，均应以信函或有回执之快递信函书面方式通知。通知的地址为本合同所载明地址或他方事后以书面通知的其他地址。邮寄通知以对方收到之日为送达日，但如对方变更地址而未通知或拒绝接受或因其他事由未能接受者，以邮寄之后（以邮戳为准）第三日为通知送达日，不论退回或收到，均作对方已收到并知悉文件内容。合同中约定的甲方法定地址为广州市番禺区东环街蔡边三村杠木坊大街8号。上述合同签订后，蔡边三村经济社在当日将涉诉场地交付梁国攀使用。梁国攀确认在2020年7月28日收到限期清拆通知前，主要是因为疫情原因导致客观上没办法对外经营。2020年3月5日，蔡边三村经济社出具收据确认梁国攀已缴纳涉诉合同保证金483000元、2月份至5月份的场地使用费各161000元、2月至5月的卫生费各500元。2020年5月15日，梁国攀向蔡边三村经济社的指定账户转账支付129310元。2020年6月22日，梁国攀向蔡边三村经济社的指定账户转账支付161000元。涉诉物业的建筑物及停车场系1996年-1999年期间建成，1996年后多次对外出租。至涉诉合同前，蔡边三村与广州市物建实业有限公司于2014年8月1日签订的租赁合同，于2019年11月27日协商终止，由蔡边三村将涉诉物业重新公开发包。双方均确认涉诉建筑物未取得建设工程规划许可证，但对涉诉合同效力存在争议。蔡边三村经济社提供了证明一份拟证明涉诉物业经上级主管部门确认可出租使用。证明中载明涉诉场地为1996年期间建设的历史建筑物，其中大北路539-555号为二层框架结构商铺，大北路××、××555-2为一层简易星瓦厂房。根据《广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》（穗府办规[2019]9号）和《广州市村级工业园整治提升三年行动计划（2019-2021年）》、《广州市村级工业园整治提升实施指引》、《番禺区村级工业园整治提升工作方案》（番府办[2020]13号）及《东环街关于村级工业园整治提升工作方案的通知》（[2020]24号）的文件精神，上述建筑物被列为东环街村级工业园整治提升对象，要求在大北路××、××555-2原有简易星瓦面上加盖一层厚约3MM的树脂瓦，其他不变，不会影响出租行为。该证明的打印落款单位为东环街城市服务建设中心，但未有工作人员签名或加盖公章。蔡边三村经济社还提供了原番禺市国土局文件予以佐证。该文件载明，1998年12月7日，原番禺市国土局作出番国土字[1998]第292号行政处罚决定书，以未批先用为由对蔡边三村进行处罚，责令其补办用地手续，并对违法占用的3506平方米土地以每平方米罚款10元共处罚款35060元。梁国攀提供了限期清拆通知予以佐证。落款时间为2020年7月28日，编号为[2020]00133号限期清拆通知上载明，涉诉场地违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，限令于2020年8月10日前自行拆除违法建（构）筑物，逾期不拆除的，将强制停电处理。限令于2020年8月16日前自行拆除违法建（构）筑物，逾期不拆除的，将强制拆除处理。落款单位为东环街查违办，但未有工作人员签名或加盖公章。此外，双方对场地交还时间存在争议。梁国攀主张在2020年8月9日已交还，蔡边三村认为截至第一次开庭2020年10月23日时仍未交还。梁国攀提供了合同无效告知书及邮寄单据、签收成功通知、2020年9月的现场照片予以佐证。上述材料显示，2020年8月3日，梁国攀向蔡边三村经济社位于广州市番禺区杠木坊大街8号的地址邮寄《合同无效告知书》，载明涉诉物业未依法办理建设工程规划许可证及乡村建设规划许可证，系违法建筑，双方签订的《场地使用合同》自始无效，要求蔡边三村经济社返还已付的合同保证金及已付房屋租金，并于收到本通知三日内安排人员接收标的房产，逾期接收标的房产，则视为本人8月9日已交付完毕相应房产。投递情况显示，该邮件于2020年8月6日10:01:11被签收。蔡边三村对此不予确认，并称未收到上述告知书。蔡边三村另称照片是案涉物业因广州市创建文明城市的需要，由被告组织对案涉物业进行清洁清理。蔡边三村提供了2020年9月4日的现场照片予以佐证。经质证，梁国攀对照片的真实性确认，但是对证明内容不予确认。梁国攀认为，该组证据恰恰反映了在2020年9月4日梁国攀在案涉物业并没有开展任何的经营活动，案涉物业内部没有任何的人员等经营状况，但蔡边三村却仅以外墙所谓的招租广告来认定未交还租赁物，与事实严重不符。梁国攀实际已经通过书面及其它多种沟通方式要求蔡边三村接收案涉物业，蔡边三村的拒收行为不能认定为梁国攀仍在使用案涉物业，事实上梁国攀也在发出合同无效告知书后即已腾退搬离，蔡边三村可以随时接收物业。经蔡边三村的委托诉讼代理人当庭拨打2020年9月4日的照片上面的招租电话139××××8005，接通后没有人接听并被挂断。在本案审理过程中，经本院释明，梁国攀明确增加诉讼请求为要求法院确认涉诉合同无效。原、被告双方均表示，若合同无效，双方的诉讼请求均不作变更。另外，本院于2020年12月17日组织原、被告双方实地查勘，案涉建筑物未有拆除的情况，现场空置。双方称2020年8月份曾共同到东环办确认过涉诉场地可以使用，但梁国攀认为该场地从法律上来说不可使用，梁国攀一方再次明确即日起场地可由蔡边三村收回。本院认为，梁国攀和蔡边三村经济社在本案中均确认案涉场地中的建筑物未取得建设工程规划许可证，且现有证据未能显示案涉建筑物经相关部门许可建设或许可临时建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《场地使用合同》中涉及案涉建筑物的部分应属无效。至于案涉空地部分（面积1006.8平方米），从现场地形来看，该空地主要服务于建筑物，在使用功能上不具备单独出租的价值；从合同内容来看，场地使用合同中亦未将案涉建筑物及空地的租金分别进行计价，因此，该《场地使用合同》涉及的建筑物及空地的效力认定应保持一致为宜，本院确认原、被告双方于2020年2月1日签订的《场地使用合同》整体无效。关于《场地使用合同》无效的责任归属问题。蔡边三村经济社作为案涉场地的出租人，对于案涉场地的案涉房屋相关规划报建情况理应知悉；梁国攀作为承租人，在相关文件明确案涉房屋无证的特殊情形下，对案涉房屋的相关规划报建情况未尽审慎审查的义务。因此，涉诉《场地使用合同》无效，原、被告双方均有过错，且过错相当。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。蔡边三村经济社应将保证金483000元退还给梁国攀。关于案涉场地的交还问题。梁国攀提供的证据显示其在2020年8月3日向《场地使用合同》中约定的蔡边三村经济社指定地址邮寄《合同无效告知书》要求交还场地，且该函件于2020年8月6日10:01:11被签收。蔡边三村经济社称未收到该函件，但未提供证据予以推翻。结合双方在案件处理过程中确认的在2020年8月共同到东环办咨询场地使用相关问题的情况，可确认2020年8月梁国攀曾与蔡边三村经济社协商沟通交还涉诉场地的事宜，但双方未对此达成一致意见。梁国攀请求确认其在2020年8月9日已将涉诉场地交还蔡边三村经济社的主张，与事实不符，本院不予确认。梁国攀自认在2020年7月28日看到拆除通知前并不存在使用不能的情况，故占用涉案场地期间应当支付占有使用费。梁国攀主张退还已缴纳的2020年2月至6月的场地使用费及卫生费，缺乏依据，本院不予支持。另据梁国攀提供的照片显示，蔡边三村经济社在2020年9月对涉诉建筑物的外墙进行清洗，故蔡边三村经济社对此时梁国攀未再使用案涉租赁物的情况应当清楚，蔡边三村经济社也应及时收回场地避免损失扩大。综合本案的实际情况，本院确认梁国攀应向蔡边三村经济社支付至2020年9月的占有使用费。同时考虑到2020年1月底开始的新型冠状病毒感染××疫情对经营产生的影响，2020年2月的占有使用费，本院酌情支持合同约定标准的50%即80500元，2020年3月的占有使用费，本院酌情支持合同约定标准的70%即112700元，2020年4月至9月的占用使用费参照合同约定的标准161000元计算。2020年2月至6月期间梁国攀共向蔡边三村经济社支付租金805000元，故梁国攀仍需向蔡边三村经济社支付占有使用费354200元及2020年7月至9月的卫生费1500元，对蔡边三村经济社主张的超出部分，本院不予支持。因本案双方对合同无效均有过错，梁国攀主张蔡边三村经济社支付483000元违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认梁国攀与广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社于2020年2月1日签订的《场地使用合同》无效；二、梁国攀应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社支付占有使用费354200元及2020年7月至9月的卫生费1500元；三、广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁国攀退还保证金483000元；四、驳回梁国攀的其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费137720元，由梁国攀负担68860元、广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社负担68860元；反诉案件受理费4942元，由梁国攀负担2878元，由广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社负担2064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇二一年三月五日书记员 邬敏秋