内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2021）内09民终283号上诉人（原审被告）：恒大地产集团乌兰察布有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：刘某，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：尹某，现住内蒙古自治区乌兰察布市。被上诉人（原审原告）：冯某，现住内蒙古自治区乌兰察布市。上诉人恒大地产集团乌兰察布有限公司与被上诉人尹某、冯某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区集宁区人民法院（2020）内0902民初3427号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人恒大地产集团乌兰察布市有限公司委托诉讼代理人刘某与被上诉人尹某、冯某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。恒大地产集团乌兰察布市有限公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）内0902民初3427号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决判令解除车位合同属于适用法律错误，《停车位合同》时双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故双方应当按照合同条款履约且合同仅约定了单方解除合同的违约责任并未约定解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，而合同第十二条约定并非赋予被上诉人任意解除权。现作为守约方的上诉人要求被上诉人继续履行合同，符合事实和法律规定，应当驳回被上诉人的诉讼请求，故一审判决判令解除合同缺乏事实依据和法律依据；2.一审法院判令上诉人退还房款属于认定事实不清，因《商品房买卖合同》已经解除，故被上诉人要求返还购房款没有事实依据和法律依据，不应该被支持。综上所述，一审法院判项认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院维护上诉人的合法权益。被上诉人尹某、冯某发表答辩意见称：上诉人虚假宣传，售房时承诺是学区房实际上并不是，是上诉人违约在先，应当承担违约责任，被上诉人有权解除合同，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人诉讼请求，维持原判。尹某、冯某向一审法院起诉请求：1.判令被告退还购房首付款剩余部分90101元;2.判令解除双方签订的《车位买卖合同》，并退还停车位首付款22000元；3.判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买乌兰察布恒大名都6号楼1单元304号房屋，其中，建筑面积为123.68平方米，套内建筑面积96.05平方米，每平方米单价6469.12元，价款800101元。合同约定原告于2019年9月16日前一次性存入首付款160101元，其余价款办理贷款。交付房屋时间为2024年9月16日。其中，合同的附件五补充协议第三条约定，买受人必须在《商品房认购书》约定日期2019年9月20日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。同日，原、被告签订了《停车位合同》，约定原告购买使用恒大名都P1（5011000）-0919号停车位，车位总价110000元，约定原告于2019年9月18日前一次性存入首付款22000元，于2020年9月16日前支付16500元，于2021年9月16日前支付16500元，于2022年9月16日前支付16500元，于2023年9月16日前支付16500元，余款22000元于2024年9月16日前付清，车位交付时间为2024年9月16日。合同第十二条约定：合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金。另查明，原告尹某、冯某交付房屋首付款160101元，车位首付款22000元后，未办理按揭贷款等手续，也未继续履行还款义务。2019年12月12日，被告向原告下发《关于限期办理完毕贷款手续的函》，内容为：原告已逾期办理贷款超过80天，通知原告于2019年12月20日前办理完毕贷款手续或者将余款一次性付清。否则被告将依照双方签订的《商品房买卖合同》有关规定计收违约金。2020年3月10日，被告向原告下发《关于逾期不支付剩余购房款解除合同的函》，通知原告自该函送达之日起，双方签订的《商品房买卖合同》正式解除，被告收回原告购买的商品房，且由原告承担一切法律后果。2020年3月16日，被告向原告下发《关于限期办理完毕贷款手续的通知》，内容为：因原告逾期已超过180天，按照合同约定，被告有权解除合同。故本函送达之日起，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》正式解除，被告收回原告购买的商品房，且由原告承担一切法律后果。2020年4月23日，原告尹某、冯某与被告签订了《乌兰察布恒大名都项目解除及认购书的协议》，约定解除双方针对乌兰察布恒大名都6号楼1单元304号房屋签订的《房屋买卖合同》，被告退还原告楼款合计65089元。2020年4月24日，被告乌兰察布恒大名都置业顾问张宏向原告尹某发送短信，告知其单方面解除合同需要扣除总房款百分之十（金额为80010.1元整）的违约金，扣除恒房通佣金15002元，以上两项扣款都需要从已交房款160101元中扣除，实际退款金额为65089元。2020年6月12日，原告尹某、冯某向被告出具收到65089元房款的收条。以上事实有《商品房买卖合同》、《停车位合同》、《收款收据》、《关于限期办理完毕贷款手续的通知》、《乌兰察布恒大名都项目解除及认购书的协议》、《关于逾期不支付剩余购房款解除合同的函》、庭审笔录及当事人陈述等在案佐证，依法予以确认。一审法院审理后认为，原告尹某、冯某与被告恒大地产集团乌兰察布有限公司于2019年9月16日签订的《商品房买卖合同》和《停车位合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。原告解释其购买该房屋及车位的初衷是因为恒大名都售楼部置业顾问向其宣传此房属于亿利东方的学区房，后经证实，恒大名都并非属于亿利东方的学区房，所以其要求退房及车库。但原告尹某、冯某与被告于2020年4月23日签订了《乌兰察布恒大名都项目解除及认购书的协议》，约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告退回购买的商品房，被告退还65089元楼款。该协议是双方当事人协商一致后的意思表示，符合意思自治原则，故应认定双方签订的《商品房买卖合同》已解除。《商品房买卖合同》中约定，因原告超过约定期限办理贷款手续或逾期支付房款导致原告单方解除合同的，应向被告支付该商品房总价款10%作为违约金。该房屋总价款为800101元，10%的违约金为80010.1元。针对被告欲扣除原告的买房佣金15002元，不符合《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，显示公平，不予支持。原告已交付房款160101元，被告应向原告退还房款80090.9元。被告已退还65089元房款，还需向原告退还15001.9元。此外，针对原告要求解除《停车位合同》，并要求被告返还车位首付款22000元的诉讼请求，因原、被告双方签订的《停车位合同》为被告拟定的制式合同，根据合同第十二条“任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金”的约定，原告有权在合同约定之外单方解除合同。故对原告请求解除合同的请求，因不违反法律规定及双方合同约定，予以支持。对原告要求返还已经支付的购车位款22000元的诉讼请求，予以部分支持，原告应按合同约定支付停车位总价款10%的违约金，被告应在核减原告承担的违约金11000元后将剩余款项退还原告。综上所述，《商品房买卖合同》及《停车位合同》解除后，被告恒大地产集团乌兰察布有限公司应按照合同约定的违约责任退还原告尹某、冯某房款15001.9元、车位款11000元，共计26001.9元。一审法院判决：一、解除原告尹某、冯某与被告恒大地产集团乌兰察布有限公司于2019年9月16日签订的《停车位合同》（合同编号P1-0919）；二、被告恒大地产集团乌兰察布有限公司于本判决生效后十日内退还原告尹某、冯某车位款11000元；三、被告恒大地产集团乌兰察布有限公司于本判决生效后十日内退还原告尹某、冯某房款15001.9元；四、驳回原告尹某、冯某的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人恒大地产集团乌兰察布有限公司与被上诉人尹某、冯某均无新的证据提交。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《停车位合同》是否应予解除。从本案被上诉人购买案涉房屋和车位的初衷角度而言，购买商品房主要是为了居住使用，购买相应位置的地下停车位是为了居住时方便停车，案涉《停车位合同》的签订与《商品房买卖合同》之间具有事实上的依附关系，在《商品房买卖合同》解除后，已经没有继续履行附属合同的实际意义，当事人主张解除《停车位合同》的诉讼请求具有正当性与合理性，一审法院判决准予解除合同并退还相应价款合法合理。至于上诉人主张的不应退还的房款部分实为购房佣金，上诉人的该项上诉主张没有合同和法律依据，本院依法不予支持。恒大地产集团乌兰察布有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人恒大地产集团乌兰察布有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝春雷审判员 尹志明审判员 刘国婷二〇二一年三月四日书记员 周晓芳附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；