湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初501号原告:张绍红，1970年11月27日出生,汉族,住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人:王维,湖南罡翅律师事务所律师。委托诉讼代理人:王曾云,湖南罡翅律师事务所律师。被告:刘文杰,男,1990年6月11日出生,汉族,住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人:刘化意,湖南五湖律师事务所律师。委托诉讼代理人:蒋巧婷,湖南五湖律师事务所律师。被告:长沙文竹房地产经纪有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路**融科东南海小区**BHSY-1、BH1、BH2、BH3商业部分**。法定代表人:邱文文。委托诉讼代理人:王宇,男,1994年6月6日出生,土家族，住湖南省长沙市天心区,系公司员工。被告:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司,住所地湖,住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201v>法定代表人:袁李。委托诉讼代理人:谭丽蓉,女,1998年5月4日出生,汉族，住湖南省茶陵县,系公司员工。委托诉讼代理人:关媚媚,女,1996年2月7日出生,土家族,住湖南省石门县，系公司员工。第三人:贾涛,男,1991年12月24日出生,汉族,住湖南省临灃县。原告张绍红（以下简称原告）与被告刘文杰、长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，第三人贾涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张绍红及委托诉讼代理人王曾云,被告刘文杰及其委托诉讼代理人刘化意、蒋巧婷,被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人王宇，被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人谭丽蓉、关媚媚到庭参加了诉讼。第三人贾涛经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告刘文杰支付违约金692000元；3、判决被告刘文杰支付原告房屋租金38400元，押金3200元，居间服务费1600元，房屋租金暂计至2020年11月30日，直至被告刘文杰腾出原告房屋；4、判令被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司退还原告支付的居间服务费14600元；5、判决三被告承担本案的诉讼费。事实与理由:2020年5月23日,原告与三被告签订了《房屋买卖合同》（合同编号590211225816）,约定“被告刘文杰向原告购买原告位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号房屋,该房屋抵押给民生银行,抵押金额为2400000元”,同时协议也约定了“若甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的,或者保证事项不真实的,守约方有权解除本合同,并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金,如守约方通过诉讼主张权利的,违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用”的违约责任。同日,被告刘文杰签订《购房资质承诺书》《自行交割资金协议书》等相关资料,承诺因其不具备购房资质导致合同不能按约履行,自愿承担相应的违约责任。2020年5月31日,原告给被告刘文杰出具一张《收据》,按照《收据》内容,原告于2020年6月2日将案涉房屋交付给被告刘文杰使用,原告只能在外租赁他人房屋居住,产生了房屋租赁费、押金和居间服务费等费用,对原告造成了损失。2020年8月19日,为解决抵押、过户问题,原告、被告刘文杰与第三人在《房屋买卖合同》基础上签订《补充协议》,协议约定原告与被告刘文杰配合第三人办理过户事宜时间为2020年9月30日止。若2020年9月30日以上问题都未完成,被告刘文杰2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人,所有手续于2020年10月30日前办理完成。截止到目前,因被告刘文杰不具备长沙市购房资格,同时刻意隐瞒其不具备购房资质的事实,也没有按照约定于2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人,导致原被告的《房屋买卖合同》无法继续履行,理应承担相应的法律责任。原告作为守约方,因被告刘文杰的违约行为导致《房屋买卖合同》无法履行,原告支付给被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司的居间服务费理应予以退还,退还后被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司可依法向被告刘文杰追偿。被告刘文杰的违约行为严重的侵犯了原告的合法利益，为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告刘文杰辩称：1、原告的行为已经违反法律规定及合同约定，被告刘文杰并没有隐瞒无购房资格一事；2、原告未按合同及相关协议约定履行结清房屋抵押贷款、办理注销抵押登记手续的义务；3、被告刘文杰享有先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余购房款项。在涉案合同第八条的约定中明确原告同意将房屋过户至被告刘文杰指定人名下，且在2020年8月19日的《补充协议》中进一步明确可以重新指定具备长沙市购房资格的买受人。原告所诉事实完全未根据合同的约定及事实进行陈述和说明。被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司辩称：被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司基于居间合同关系向原告履行了居间义务，完成了原告的委托事项，居间服务已经履行完毕，且双方已经办理过户公证委托。故原告要求长沙文竹房地产经纪有限责任公司返还居间服务费14600元并承担本案诉讼费无事实与法律依据。被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司辩称：原告诉湖南新环境房地产经纪连锁有限公司没有事实依据，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司非本案适格被告。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司与被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司属于授权与被授权关系，长沙文竹房地产经纪有限责任公司是独立的法人。本案涉案合同中并未约定湖南新环境房地产经纪连锁有限公司义务，且湖南新环境房地产经纪连锁有限公司不享有任何权利，非合同居间方。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司与原告之间不存在民事法律关系，亦未在本案中获得利益，与本案无关，原告要求湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担本案诉讼费用缺乏事实和法律依据。第三人贾涛未到庭，庭后述称：其与原告和被告刘文杰签订《补充协议》，约定为原告办理赎楼及过户手续，但是没有实际履行；在签订房屋买卖合同时，原告已知被告刘文杰没有购房资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月23日，原告张绍红（出卖方）与被告刘文杰（买受方）、长沙文竹房地产经纪有限责任公司（居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（管理方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告张绍红将位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××房的房屋出售给被告刘文杰，建筑面积230.28平方米，总价3460000元，房屋与民生银行存在抵押关系，抵押金额约2400000元；买受方于2020年5月23日支付出售方购房定金100000元；出售方应于2020年5月31日前结清房屋抵押贷款，并在2020年6月2日前办理注销抵押登记手续；出售方与买受方须相互配合在2020年6月8日前办理产权过户手续，买受方应在产权过户进窗后缴税前支付出售方购房首付款3300000元；出售方应在过户当日将房屋交付给买受方，房屋交付之前出售方将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清，交房时买受方支付出售方交房尾款60000元；签订本合同后，买受方、出售方双方即认可共同委托居间方为其已提供完居间服务，出售方应在本合同签订当日向居间方支付居间服务费14600元，买受方应支付居间方居间服务费65000元；合同签订后，任何一方违约，居间方不承担责任，且违约方支付的居间费不予退还，守约方支付的居间费若需退还则居间方有权向违约方追偿；合同一方未按本合同约定条款行其义务,每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金；如出售方、买受方双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的,或者保证事项不真实的,守约方有权解除本合同,并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的,违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；若买受方需要办理公证委托进抵押出售方须无条件配合；出售方同意买受方将该房屋过户到买受方指定人名下；并就双方其他权利义务等内容进行了约定。上述合同签订后，2020年5月23日，被告刘文杰按照合同约定支付原告定金100000元，向长沙文竹房地产经纪有限责任公司支付了居间服务费65000元。原告向长沙文竹房地产经纪有限责任公司支付了居间服务费14600元。2020年5月31日，被告刘文杰向原告转账购房款900000元，2020年6月2日，原告向被告刘文杰交付房屋。房屋交付后，原告未如期结清抵押贷款，遂产生纠纷。2020年8月19日，原告与被告刘文杰、第三人贾涛签订《补充协议》一份，约定：贾涛为操办方，负责2020年8月31日前结清原告抵押贷款2400000元；原告与被告刘文杰双方配合贾涛于2020年9月4日前办理产权过户事宜，并约定贾涛办理结清抵押贷款的违约责任；若2020年9月30日未完成结清抵押贷款和办理过户，买受方2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人，所有手续于2020年10月30日前办理完成。《补充协议》签订后，协议约定的抵押贷款未实际到位，相应合同义务也均未履行。另查明，当事人间发生纠纷后，被告刘文杰亦于2020年1月4日诉至本院，要求解除《房屋买卖合同》、原告返还定金100000元、购房款900000元、支付违约金并承担律师费，且要求被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司退还原告居间服务费。本院认为，原告与被告刘文杰签订的《房屋买卖合同》时，被告刘文杰虽无购房资格，但该购房行为并不违反法律、行政法规的规定。且从原告与被告刘文杰签订的《补充协议》中关于“若2020年9月30日未完成结清抵押贷款和办理过户，买受方2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人”中的约定来看，原告对被告刘文杰不具备购房资格的情况是明知或追认的。故《房屋买卖合同》合法有效，当事人均应依照合同的约定履行义务。《房屋买卖合同》签订后，原告未按期结清抵押贷款和办理房屋过户手续。但原告与被告刘文杰签订了《补充协议》，约定此种情况下，被告刘文杰应于2020年10月7日前重新指定具备长沙市购房资格的买受人。被告刘文杰在未履行上述指定义务，构成违约。原告要求解除《房屋买卖合同》，并要求被告刘文杰承担违约责任，符合合同约定。《房屋买卖合同》可认定为被告刘文杰首先提起诉讼之日即2021年1月4日。关于违约金的认定。《补充协议》未就迟延履行指定具备长沙市购房资格的买受人的违约金的数额进行约定，原告也未就其因此造成的损失进行举证。本院综合考虑本案所涉房屋的售价、当事人在合同履行中的过错及原因等因素，酌情认定被告刘文杰向原告支付违约金80000元。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的房屋租金，原告在合同履行期间基于双方合意将房屋交付给被告刘文杰使用，被告刘文杰对该房屋属于合理占有，原告主张被告刘文杰支付租房所支出的房屋租金及押金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张的居间费，被告长沙文竹房地产经纪有限责任公司已依约履行了居间义务，且本案合同无法履行的原因与居间方无关，因而对于原告请求退还居间费的诉请，本院不予以支持。原告还主张被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张绍红与被告刘文杰、长沙文竹房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在2020年5月23日签订的《门面租赁合同》中有关原告张绍红与被告刘文杰的部分，于2021年1月4日解除；二、被告刘文杰于本判决生效之日起15日内支付原告张绍红违约金80000元；三、驳回原告张绍红的其他诉讼请求。本案受理费11202元，因适用简易程序减半收取5601元，由被告刘文杰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二一年三月二十五日书记员  王 婷