山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0402民初1045号原告：郭紫刚，男，1960年8月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。原告：刘凯，男，1963年3月13日出生，汉族，住枣庄市市中区。原告：李纬华，男，1973年9月14日出生，汉族，住枣庄市市中区。三原告共同委托诉讼代理人：朱成军，山东信雅律师事务所律师。被告：枣庄市天园房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区文化西路富翔庄园综合楼三楼南排西数第一间办公室，统一社会信用代码：91370400760955379B。法定代表人：潘延超，执行董事。委托诉讼代理人：李昊,山东鼎赢律师事务所律师。原告郭紫刚、刘凯、李纬华与被告枣庄市天园房地产开发有限公司（以下简称“天园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭紫刚、刘凯、李纬华的共同委托诉讼代理人朱成军，被告天园公司的委托诉讼代理人李昊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭紫刚、刘凯、李纬华向本院提出诉讼请求：一、判令被告依法办理富翔庄园沿街综合楼四楼东首向西第一、第二、第三间房屋(6号、7号、8号房屋)备案手续；二、请求判令被告向原告支付逾期备案损失540000元(从2018年1月11日到2021年1月10日止，按照购房价款年6%进行计算)；三、从2021年1月11日开始按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，一直计算到办理不动产备案为止；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月11日，三原告与被告签署《商品房买卖协议》一份，由三原告以300万元的价格购买被告开发的富翔庄园沿街综合楼四楼东首第一、第二、第三间房屋(6号、7号、8号办公室)。2016年1月29日，三原告与被告签署《补充协议》一份，三间房屋面积合计634.64平方米。2016年1月26日，三原告向被告支付购房款150万元，2016年2月3日，三原告向被告支付购房款150万元，被告将上述房屋交付原告。但是，原告至今未能取得房屋权属证书。法律规定，办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十四条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》(2019修正)第三十二条，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原告认为，被告违反合同及法律规定致使原告至今未取得房屋权属证书，依法应承担违约责任。为此，原告特提起诉讼，请求贵院在查清事实的基础上，依法实现原告之诉讼请求。被告天园公司辩称：原告诉请不成立，根据双方签订商品房买卖协议第二条约定，我方已经履行了网上备案的义务；原告请求的第二、三项诉讼请求缺乏法律依据。原告为证明其诉讼主张举证如下证据：1、身份证复印件三份，证明三原告主体资格；2、商品房买卖协议一份（出示原件提交复印件），证明房屋买卖情况，该房屋买卖协议中的备案是指合同备案，并非办理不动产证件的备案，既然被告认可了已经在房屋管理部门进行了备案，应将备案的合同交付给原告；3、收据一份（出示原件提交复印件），证明原告交付房款情况；4、装饰装修合同、发票各一份（出示原件提交复印件），证明原告对购买的房屋装饰装修情况及费用，房屋已经交付给原告的时间；5、企业登记信息复印件一份，证明富翔庄园一楼建行登记注册情况，用以说明原告购买的是现房。被告对原告举证上述证据质证认为：对原告举证上述证据的真实性均无异议，但原告提供的以上证据无法证明本案原告的诉讼请求第二、三项是成立的，因此原告诉请要求的备案损失缺乏事实基础及合同约定，不成立。被告天园公司未举证证据。根据原告举证证据、双方当事人当庭陈述及庭审查明，本院认定事实如下：2016年1月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖协议》一份，约定：“一、乙方购买甲方开发的富翔庄园沿街综合楼四楼南间东首第一间、第二间、第三间建筑面积634.65平方米（以2006年1月8日枣庄市房地产测绘队数字为准），总价值300万元（最终价）。二、乙方于本协议签订之日交付定金30万元，于三日内交付120万元，甲方收到上述款项后当日出具正式合同供双方签署网上备案，并协助乙方与贷款银行办理贷款相关事务。三、买卖合同网上签订后并贷款到位当日甲方向乙方办理商品房的交付手续。……”。2016年1月29日，双方又签订《补充协议》一份，约定：“……现双方协商确定，三间房屋的面积以确权登记实际测量为准，不得低于632.17平方米，如超过632.71平方米的部分乙方不再支付价款，合同约定的房屋总价300万元为总包价。……”。原告刘凯在上述两份协议上签字，被告天园公司法定代表人潘延超分别在上述两份协议上签盖私章、签字，并加盖公司公章。2016年1月26日、2月3日，原告分两次向被告支付了共计3,000,000元购房款，被告向原告出具了两份收款收据，并将案涉房屋于2016年3月10日交付给原告。但至今被告未将给原告办理房屋权属登记应由其提供的相关资料报产权登记部门备案，致使原告至今无法办理房屋权属登记。本院认为，本案的焦点问题是被告的行为是否构成违约及应否承担相关的违约损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日…”本案原、被告签订的《商品房买卖协议》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告已按协议约定支付完毕全额购房款，被告虽依约将案涉房屋交付给了原告，但其至今未履行协助原告办理房屋权属登记应由其提供相关资料报产权登记部门备案之义务，致使原告迟迟不能办理所购房屋的权属登记，其行为已构成违约。本案原、被告双方虽未在两份协议中明确约定办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限等义务，但根据上述法律规定，被告在将案涉房屋实际交付给原告使用后，被告作为案涉房屋出卖人，由于其自身原因造成买受人即本案原告在房屋交付使用之日起90日内未能取得不动产权属证书的，应当承担违约责任，故原告要求被告承担逾期备案损失的诉请主张，合理合法，本院予以支持。关于损失的计算。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案应以房屋总价款3,000,000元为计算基数，损失起算时间以原告主张的自2018年1月11日起算，至2020年8月19日止，参照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算；自2020年8月20日至被告实际办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款之规定，判决如下：一、被告枣庄市天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于富翔庄园沿街综合楼四楼东首向西第一、第二、第三间房屋(6号、7号、8号房屋)房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案；二、被告枣庄市天园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告郭紫刚、刘凯、李纬华迟延备案的违约损失（以房屋总价款3,000,000元为基数，自2018年1月11日起计算至2020年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算；自2020年8月20日起计至被告实际办理备案之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告郭紫刚、刘凯、李纬华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,200元，减半收取4,600元，保全费3,770元，合计8,370元，由被告枣庄市天园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 璟二〇二一年三月三十一日法官助理  朱 茜书 记 员  闫相坤