贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8187号原告：吴忠文，男，1968年1月10日出生，汉族，住贵阳市花溪区。被告：贵州大地华融城置业有限公司，住所地贵阳市花溪区磊花路。法定代表人：黄士冯。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师，一般代理。原告吴忠文与被告贵州大地华融城置业有限公司（以下简称“大地华融城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告吴忠文，被告大地华融城公司委托诉讼代理人李筑丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠文向本院提出诉讼请求：事实与理由：1、被告支付从2019年1月1日至2020年8月24日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金79460.60元；2020年8月24日之后的违约金以824191元为基数，按中国人民银行8月20日公布ＬＰＲ数据（1年期贷款市场报价利率为3.85%）金额机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止（计算标准为房款总金额人民币824191元＊5.775%＊天数）；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉请为：1、被告支付从2019年1月1日至2020年8月24日的逾期办理商品房房屋权属证书违约金79460.60元；2、2020年8月24日之后的违约金以824191元为基数，按中国人民银行8月20日公布ＬＰＲ数据（1年期贷款市场报价利率为3.85%）金额机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际交付房屋权属证书之日止（以上计算标准为房款总金额人民币824191元＊5.775%＊天数）。事实和理由：原被告于2016年7月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＹ-19Ｈ-02ＤＹ-702）约定原告购买被告开发建设的位于花溪区房屋。合同签订后，原告按照合同约定以分期付款方式于2016年8月19日前全部支付房款824191元并且全额缴纳维修基金16483.82元，至此原告已按照合同履行全部付款义务。2018年9月28日，被告向原告交付该商品房。原告于当日预交一年物业管理费4269元。现房屋已交付近两年，但尚未取得房屋权属证书。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应在2018年12月30日向原告交付商品房房屋权属证书，但是截至起诉之日被告尚未交付房屋权属证书。大地华融城公司辩称，原告主张以同期贷款利率的1.5倍计算违约金过高，请法院依法调低，按照同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金。首先，根据最高院关于逾期办证违约金纠纷案件会议纪要，逾期办证违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，买受人实际损失情况为基数。本案中，原告已实际收房使用，被告逾期办证给原告造成的实际损失较小，故应当予以调减。其次，新型冠状肺炎疫情期间，给被告的经营造成重大影响，该楼盘未办理产权，并不只涉及原告一户，若违约金过高，会加重被告的义务，可能导致被告无法正常运营，且疫情期间客观上导致被告办证进度延缓，该期间被告主观上并无拖延办证的故意，因此该期间不应计算违约金。本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，原告吴忠文与被告大地华融城公司签订《商品房买卖合同》约定吴忠文向被告购买位于花溪区房屋，建筑面积142.3平方米，总价款824191元，合同第八条约定买受人应当在2016年8月19日前分期支付房款预付款247257元，第二期楼款576934元须于2016年8月19日前付清。合同第十一条约定出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条第二初始登记约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三转移登记（四）2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同附件十二补充协议第十条关于房屋登记双方一致同意不按《商品房买卖合同》第二十二条第二款履行，关于该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜见买卖双方签订的本补充协议附录二《委托办理权属登记协议书》。附录二《委托办理权属登记协议书》约定买受人自愿委托出卖人办理下列1-5事宜：1、申办买受人所购商品房合同的备案登记；2、申办买受人所购商品房的不动产登记；3、申报买受人所购商品房预抵押登记；4、申报买受人所购商品房的不动产权证书；5、领取买受人所购商品房的不动产权属证书。第二条约定买受人自愿同意：出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料移交房地产管理部门，并将向买受人代办的办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《不动产权证书》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明、登记申请书等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、已完成本协议书第二条第2款约定事项。附录二为吴忠文签署的《委托书》。同日，原告吴忠文向被告支付首期款247257元、维修基金16483.82元。2016年7月3日，原告向被告支付房款10000元。2016年8月16日，原告向被告支付二期楼款566934元。被告认可收到原告全部房款。2018年9月28日，原告吴忠文接收了案涉房屋。现原告以被告逾期办理不动产权为由诉至本院，诉请如前。审理中，被告称案涉楼盘尚未竣工验收，也未办理不动产权初始登记。另，原告提交《关于交付办理商品房转移登记有关文书的要求》主张起在2020年8月20日向被告送达该文书要求被告尽快办理商品房转移登记有关文书，并说明无法办理的原因。该文书由案外人何承儒签收。被告辩称何承儒是被告的员工，但不能确认被告已收到该文书。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《商品房买卖合同》约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但在补充协议中又明确不按《商品房买卖合同》的约定履行，由买受人委托被告代为办理权属登记，在《委托办理权属登记协议书》中仅约定代办内容和买受人需提交和满足的条件，对被告应承担的办理初始登记等义务未明确约定，但案涉房屋需被告先行办理所有权初始登记才能办理转移登记，补充协议和《委托办理权属登记协议书》属于减轻出卖人责任的情形，故仍应按《商品房买卖合同》的约定确定被告应承担的逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，原告于2018年9月28日接收房屋，所以被告应在2018年12月26日前完成申请商品房所有权初始登记的责任。但截止本案庭审时被告仍未取得案涉房屋的竣工验收备案登记手续，也无法办理所有权初始登记，故被告应从2018年12月26日起支付原告逾期办证违约金至被告取得该商品房所有权初始登记，并通知原告办理委托代办商品房转移登记的有关文书之日止。原告自愿从2019年1月1日开始计算，本院从其自愿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，案涉逾期办证违约金以全部购房款824191元为基数从2019年1月1日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日以后按照一年期LPR上浮30%标准计算。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，经审委会讨论，判决如下：一、被告贵州大地华融城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴忠文逾期办证违约金，该违约金以824191元为基数从2019年1月1日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日以后按照一年期LPR上浮30%的标准计算至被告贵州大地华融城置业有限公司取得该商品房所有权初始登记，并通知原告吴忠文办理委托代办商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告吴忠文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1787元，由被告贵州大地华融城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 李艳阳二〇二一年三月十五日法官助理 王 丽书 记 员 刘怡鸿