西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初8470号原告（反诉被告）：西安泓祥餐饮管理服务有限公司，住所地西安市蓝田县城南新区。法定代表人：万东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏方方，陕西永嘉信律师事务所律师。被告（反诉原告）：尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：李相伟，该公司经理。委托诉讼代理人：雷顺勇，陕西金控律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，陕西金控律师事务所律师。原告（反诉被告）西安泓祥餐饮管理服务有限公司（以下简称泓祥公司）与被告（反诉原告）尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司（以下简称尊茂酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泓祥公司之委托诉讼代理人魏方方，被告（反诉原告）尊茂酒店之委托诉讼代理人雷顺勇、王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告2020年2月至4月房租67500元；3、判令被告向原告退还房屋押金50000元；4、判令被告承担提前收回涉案租赁物违约金22500元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于西安市XX园XX酒店内一XX层XX餐厅用于餐饮服务经营，租期自2019年2月1日起至2022年1月31日止，每月租金为22500元。2020年1月23日原告提前交纳了2020年2至4月房租67500元，但这期间因新冠疫情影响，原告一直处于停业状态，资金周转非常困难，但被告却一直催促原告全额预交2020年5月至7月的房租。原告系国有企业，根据相关规定，为了帮扶小微企业缓解房租眼里，应免除租金3个月。2020年4月14日原告向被告递交了减免房租申请书，希望双方能协商解决，但却发现第三人已经在原告的餐厅内进行经营活动，被告提前单方解除合同构成违约，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告尊茂酒店出版社辩称，原告不符合减免、缓交租金的条件。双方租赁合同约定租金每半年支付一次，且就支付方式的改变并未达成一致。原告迟延支付租金的行为已构成违约，并且符合解除合同的条件。因此其无权要求被告返还租金及退还押金并承担违约责任。反诉原告尊茂酒店向本院提出反诉请求：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付2020年5月1日起至2020年6月7日租金27750元，2020年6月8日起至2020年6月17日房屋占用费15000元，共计42750元。3、依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期租金违约金13875元、提前退租违约金22500元，共计36375元；4、由反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告泓祥公司针对反诉辩称，反诉被告不存在欠付租金的违约情形，反诉原告依此单方解除租赁合同无事实和法律依据，反诉原告单方解除合同并提前收回租赁物的行为构成根本违约，房屋租赁合同实际已于2020年6月30日依法解除，故反诉原告的诉讼请求不符合法律规定应依法予以驳回。当事人围绕本诉与反诉诉讼请求一并依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：泓祥公司（乙方）与尊茂酒店（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西安市XX园XX号XX酒店XX层XX餐厅，面积为126平方米，租期自2019年2月1日起至2022年1月31日止，每月租金为22500元，租金每半年支付一次，支付时间为每半年首月5日前，节假日顺延。在支付第一期租金时，乙方须同时向甲方交付押金，金额为50000元，该笔押金在合同终止，双方结清全部费用后的七个工作日内，由甲方无息退还给乙方。乙方若遇特殊原因不能按时支付租金，应提前10天提出书面申请，经甲方同意后，乙方应在甲方限定的期限内支付租金，乙方不按时支付租金，或虽提出缓交租金的书面申请但未得到甲方同意而实际迟付租金的，均将被视为逾期支付。每逾期支付一日，乙方均应按当其日租金50%向甲方支付违约金。无故欠缴租金累计超过1个月的，甲方有权终止合同，并有权要求乙方在收到甲方书面通知后十天内无条件搬离，若不搬离，甲方则可按每迟延一日，按照当初日租金的2倍向乙方要求支付场地占用费。因乙方上述行为而导致合同终止的，乙方所付押金，甲方不予退还。2019年1月31日，泓祥公司按约定支付押金50000元，尊茂酒店出具有收据。合同履行过程中，2019年2月2日，泓祥公司通过万东个人账户向尊茂酒店建设银行尾号为0399账户转款135000元，即为自2019年2月1日起至2019年7月31日止半年租金。之后，泓祥公司又于2019年8月20日、2019年9月30日、2020年1月23日通过万东个人账户向尊茂酒店上述账户转款三笔分别为67500元，共计202500元。即为自2019年8月1日起至2020年4月30日止租金。2020年4月14日，泓祥公司向尊茂酒店提出房租减免及缓交申请，载明：“2020年爆发了新冠疫情，我公司响应国家政策停业，但因疫情影响不能复工，公司确实困难，根据国家政策国有企业可减免承租企业房租，我公司提出减免2-4月房租，缓交5-7月房租”。2010年5月20日，陕西智正律师事务所受尊茂酒店委托向泓祥公司致律师函，载明：“依照双方合同约定，贵司本应于2020年2月5日前交纳2020年2月1日至7月31日的租金，共计135000元。但贵司在2月份仅交纳了2月1日至4月31日期间的房租共计67500元，剩余67500元租金贵司承诺在2020年4月30日前一次性支付。期间，虽然贵公司提出减免租金申请，但能否减免需等待集团公司统一政策出台，在此期间各租户仍需依照合同约定按时、足额缴纳租赁费用。如集团公司确定执行减免政策的，尊茂酒店将另行退还差额部分。但贵公司至今未支付剩余67500元租金，该行为已符合合同约定的逾期支付房租的规定，明显属于违约。请贵公司在收到本函后7日内向尊茂酒店支付拖欠租金67500元，逾期，尊茂酒店将依照合同约定终止合同。2020年5月26日，泓祥公司回函称：目前因新冠疫情影响致我司无法正常经营，故致无法正常履行合同。我司于4月14日发函要求减免租金的函件至今未见回复。2020年6月5日，尊茂酒店向泓祥公司发出关于终止（解除）《房屋租赁合同》的通知函，载明：依照合同约定贵公司的行为已经构成严重违约，自贵公司收到本函之日，我司与贵公司之间签订的《房屋租赁合同》正式终止（解除）；请贵公司在收到本函之日后十天内无条件搬离租赁场地。逾期，我司将按照《物品交接清单》，将贵司所属物品搬离后单独保管，保管期间物品丢失，损坏的风险及相关保管费用由贵司承担。2020年6月17日，陕西永嘉信律师事务所受泓祥公司委托向尊茂酒店致律师函，载明：“泓祥公司不存在欠付租金和严重违约的情形，贵公司单方通知终止（解除）与泓祥公司签订的《房屋租赁合同》无事实依据，泓祥公司已实际按期、足额缴纳了租金，不存在欠交租金和严重违约的情形，贵公司单方通知解除行为违反法律规定。本院认为，泓祥公司与尊茂酒店签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定租期为3年，在合同履行期内，2020年初由于新冠疫情影响，全国范围内停工停产，泓祥公司也被迫停止营业，导致公司经济困难，其向尊茂酒店申请减免租金，虽未得到允许，但应结合实际情况对泓祥公司予以减免租金二个月。另租赁合同约定租金每半年支付一次，支付时间为每半年首月5日前。故泓祥公司应于2020年2月5日前交纳2020年2月至7月的租金，其仅支付部分租金并承诺于2020年4月30日付清，但其未按时履行，构成根本违约。虽泓祥公司辩称双方在履行合同过程中将租金支付方式变更为按季度支付，但未提交相关证据证明，故该理由不能成立。尊茂酒店委托律师于2010年5月20日向泓祥公司致函，要求泓祥公司收到函后7日内支付拖欠租金67500元，逾期尊茂酒店将依照合同约定终止合同；并于2020年6月7日再次致函，通知解除双方之间签订的房屋租赁合同，并要求泓祥公司在收到函后十天内无条件搬离租赁场地。根据合同约定，承租方无故欠缴租金累计超过1个月的，出租方有权终止合同。故尊茂酒店单方通知解除合同，符合合同约定。现原告要求解除租赁合同，其双方之间签订的房屋租赁合同实际已于2020年6月7日予以解除。另原告要求被告退还租金67500元，其中减免租金二个月部分即45000元，符合法律规定，本院予以支持，还诉求被告退还押金50000元及支付违约金22500元，根据合同约定，因承租方行为而导致合同终止的，其所付押金不予退还，故其诉求不符合合同约定，本院不予支持。反诉原告尊茂酒店要求确认双方之间的租赁合同于2020年6月7日解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。故尊茂酒店于2020年6月7日向鸿翔公司送达的解除合同通知具有法律效力，双方租赁合同予以解除。原告诉请符合法律规定，本院予以支持。另要求反诉被告支付2020年5月1日至2020年6月7日期间的租金27750元以及2020年6月8日至2020年6月17日期间房屋占用费15000元。经查，该租金应于2020年2月5日前付清，但反诉被告未按期履行，现反诉原告要求支付，符合法律规定，本院予以支持；反诉原告在解除合同通知中载明要求反诉被告在收到函后十天内无条件搬离租赁场地，故该期间应为反诉被告搬离的合理时间，不应再收取占用费，故原告要求不符合法律规定，本院不予支持。还诉求反诉被告支付逾期违约金13875元、提前退租违约金22500元，经查，根据合同约定，承租方每逾期支付租金一日按50%向出租方支付违约金，因约定比例过高，本院将逾期租金依法调整为年利率6%；关于要求提前退租违约金，租赁合同是由反诉原告通知解除的，反诉被告并未提出退租不存在违约，故该诉求不符合法律约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告西安泓祥餐饮管理服务有限公司与被告尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日予以解除；二、被告尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司于本判决生效后十日内退还原告西安泓祥餐饮管理服务有限公司租金45000元；三、驳回原告西安泓祥餐饮管理服务有限公司其余诉讼请求；四、反诉被告西安泓祥餐饮管理服务有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司租金27750元；五、反诉被告西安泓祥餐饮管理服务有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司逾期违约金（具体计算：以27750元为基数，按照年利率6%，自2020年5月1日起计算至履行完毕之日止）；六、驳回反诉原告尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9200元，由原告西安泓祥餐饮管理服务有限公司负担6243元，被告尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司负担2957元；反诉费889元，由反诉原告尊茂酒店控股有限公司西安之茂酒店分公司负担552元，反诉被告西安泓祥餐饮管理服务有限公司负担337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     高  红               二〇二一年三月十二日 书    记    员     张萌萌1