上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52625号原告：上海天悦娱乐餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孙康，执行董事。委托诉讼代理人：王文锋，上海海贝律师事务所律师。委托诉讼代理人：金星，上海海贝律师事务所实习律师。被告：上海东方典当有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：杨传华，董事长。委托诉讼代理人：何川，上海市周天平律师事务所律师。原告上海天悦娱乐餐饮有限公司与被告上海东方典当有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文锋、金星，被告委托诉讼代理人何川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天悦娱乐餐饮有限公司(以下简称“天悦公司”)向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔某原告在前案中的中介费损失42,000元；2、判令被告赔某原告在前案中的免租期损失42,000元；3、判令被告赔某原告房屋空置损失(按月租金42,000元的标准，自2020年4月17日起计算至被告实际迁出或注销企业登记信息之日止，暂计294,000元)；4、判令被告赔某原告财产赔某损失204,379元(包括装修损失192,850元、音响设备损失10,000元、工作台冰柜损失1,529元)；5、判令被告赔某原告在前案中的律师费损失60,000元；6、判令被告赔某原告负担的前案受理费损失合计5,125.30元(本诉案件受理费2,033元，反诉案件受理费3,092.30元)。事实与理由：2014年4月4日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》并约定由被告向原告承租上海市静安区延安中路XXX号底层房屋(以下简称“涉案房屋”),租期自2014年4月1日至2019年6月30日。2014年6月23日,被告将其静安分公司的企业登记信息迁移至涉案房屋。租赁期满后,被告交还涉案房屋，然未注销或迁出上述企业登记信息。2019年9月3日，原告通过中介公司将涉案房屋租与案外人马某1于经营咖啡馆,并约定月租金42,000元、免租期30天。在办理企业信息登记手续时,马丽发现被告未将上述企业登记信息注销或从涉案房屋迁出,导致马丽无法办理营业执照。原告得知该情况后,立即催促被告将上述企业登记信息迁出或注销,同时努力协助马丽办理证照。然马丽仍以原告根本违约为由,于2020年1月份将原告起诉至法院,要求赔某其财产损失。对此，原告亦提起反诉。法院经审理后就该案(即“前案”)作出(2020)沪0106民初2559号民事判决,认定原告因涉案房屋上注册有其他公司导致无法办理营业执照,构成违约,判决原告赔某马丽损失合计204,379元。原告收回涉案房屋后即对外招租。有意承租者得知上述企业登记信息尚未注销或迁出,均表示无法承租。由此，涉案房屋持续处于空置状态。原告认为,按照法律规定,合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故被告于租期届满后应当及时将上述企业登记信息迁出或注销。然经原告多次催促,被告仍未能履行该义务,导致原告遭受了较大的财产损失。经交涉未果，原告遂起诉来院并提出诉请如上。被告上海东方典当有限公司(以下简称“东方公司”)辩称：1、被告愿意赔某原告在前案中承担的违约金84,000元。2、原告未及时提示被告迁出或注销上述企业登记信息、未妥善处理前案纠纷，致使损失扩大，其前案赔某责任中剩余部分(120,379元)与被告行为无因果关系，不应由被告全部承担；房屋空置存在疫情影响、市场行情、原告自身经营以及商业风险等多种因素，被告早已交还涉案房屋、仅未及时注销或迁出企业登记信息，房屋价值并非仅限于办理企业登记，被告无须承担全部空置损失；对于原告前案赔某责任中剩余部分(120,379元)及其房屋空置损失，被告愿意承担30%。3、中介费及律师费票据出具时间与前案、本案经过难以印证，中介费损失、免租期损失、律师费损失、受理费损失均与被告无关，且均非原告直接损失，原告相应诉请均缺乏合同依据，被告均不同意。本院经审理查明：2014年4月4日，天悦公司(甲方、出租方)与东方公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》并约定甲方将涉案房屋(建筑面积约100平方米)租与乙方,租期自2014年4月1日至2019年6月30日，第一年月租金48,000元，逐年递增至第五年月租金60,599元。同日，双方签订《租赁补充约定书》并约定，涉案房屋须可供东方公司办理营业执照。双方还对其他相关事项作了约定。2016年6月24日，东方公司将其静安分公司企业登记信息迁移至涉案房屋。2019年12月5日，天悦公司委托律师事务所向东方公司发出《律师函》，要求东方公司限期迁出或注销上述企业登记信息。另查：2020年1月9日，案外人上海鑫逸咖啡馆与案外人马某2于房屋租赁合同关系共同起诉天悦公司至本院要求天悦公司承担赔某损失等违约责任。随后，天悦公司提出反诉，要求马丽承担支付租金及房屋占用费等违约责任。经审理，本院于2020年9月29日就该案作出(2020)沪0106民初2559号民事判决。该判决认定如下事实：2019年9月3日，天悦公司与马丽签订《商铺租赁合同》并约定，由马丽承租涉案房屋，租赁期限五年，2019年10月3日起至2022年10月2日；装修免租期30天，自2019年9月3日至2019年10月2日；2019年10月3日至2021年10月2日期间每月租金42,000元。因涉案房屋地址上注册有上海东方典当有限公司静安分公司，上海鑫逸咖啡馆无法办理营业执照。2020年4月16日，天悦公司与马丽办理了涉案房屋交接手续。基于该案事实，该判决认定：涉案房屋上注册有其他公司导致无法办理营业执照，系天悦公司原因，马丽对此并无过错，故天悦公司构成违约；天悦公司应当赔某装修损失为192,850元、赔某音响设备损失10,000元、赔某工作台冰柜为不可移动物品损失1,529元，以上损失金额合计204,379元(包括应当双倍返还履约保证金168,000元)；马丽应支付到2020年4月16日止的房屋占有使用费103,279元。据此，本院作出相应判决，并确定天悦公司负担部分案件受理费(本诉案件受理费中的2,033元、反诉案件受理费中的3,092.30元)。该判决作出后，未有当事人提出上诉，判决已经发生法律效力。上述事实，有当事人陈述及其提交在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。庭审中，双方确认合同正常履行完毕、交还房屋，无其他争议。审理中，东方公司静安分公司企业登记信息于2021年3月3日注销。本院认为，房屋租赁合同终止后，承租人应当及时清除其企业登记信息；未在合理期限内清除并导致出租人遭受财产损失的，承租人应当承担相应赔某责任。本案中，东方公司在租期届满(2019年6月)后，未及时清除其在涉案房屋内的企业登记信息，直至2021年3月3日方注销上述登记，清除时长明显超出合理期限，并持续影响涉案房屋的使用、收益，应当承担相应赔某责任。因此，天悦公司要求东方公司承担免租期损失及自2020年4月17日至2021年3月3日止的房屋空置损失，具有法律与事实基础；鉴于东方公司已经交还涉案房屋，考虑企业登记信息对于涉案房屋利用价值的影响程度、以及企业登记信息与房屋空置损失的关系强度，天悦公司所主张的免租期损失及房屋空置损失标准过高，本院依法酌情调整并在300,000元金额支持天悦公司两项诉请。本案中，天悦公司在与案外人缔某某，未事先催告东方公司予以清除、未充分评估企业登记对前案合同履行的影响、未做好应对预案及风险防范，其草率缔约、未尽到必要的注意义务；由此造成的损失扩大部分，与东方公司相关行为因果关系较弱，应由天悦公司承担直接、主要责任；在天悦公司书面催告(2019年12月)后，经前案受理、审理、判决，东方公司仍未及时清除企业登记信息，对于天悦公司最终向案外人承担财产损失赔某责任产生了作用，故东方公司亦应当承担相应法律责任。鉴于东方公司自愿承担天悦公司向案外人赔某的财产损失中的120,113.70元(84,000+120,379×30%)，并无不当，故本院予以准许并在该金额内支持天悦公司财产赔某损失的相应诉请。天悦公司向东方公司主张的中介费损失、律师费损失、前案本诉及反诉受理费损失，均缺乏法律依据，故本院对相关诉请均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告上海东方典当有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告上海天悦娱乐餐饮有限公司支付免租期损失及房屋空置损失300,000元；二、被告上海东方典当有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告上海天悦娱乐餐饮有限公司支付财产赔某损失120,113.70元；三、对原告上海天悦娱乐餐饮有限公司其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,275.04元，减半收取计5,137.52元，由原告上海天悦娱乐餐饮有限公司负担1,186.62元，由被告上海东方典当有限公司负担3,950.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二一年三月十七日书记员  梅益婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……