山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终89号上诉人（原审被告）：王羽，男，1987年9月19日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽霞，山东舜天律师事务所实习律师。上诉人王羽因与被上诉人济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王羽上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费全部由立天唐人公司承担。事实和理由：一、一审法院对一审本诉认定错误。(一)涉案补充协议关于房贷逾期交付条件的约定应属无效条款。该补充协议第二条第一款约定，无论何种原因导致乙方剩余房款未按照合同的约定期限支付，均视为乙方付款违约，乙方应按照本补充协议的约定承担违约责任。从该约定来看，排除了任何情况下贷款延期到账的免责事由。即使是银行方面的原因、信息系统故障、国家政策、法律法规强制性规定，甚至是立天唐人公司自己账户异常导致的付款失败等立天唐人公司方面的原因造成，也视为王羽违约。该条款明显免除立天唐人公司责任、加重王羽责任、排除王羽主要权利，该条款应属于无效条款。(二)王羽在办理贷款过程中不存在过错。2017年4月23日双方签订商品房买卖合同，王羽于2017年4月23日前打印贷款银行所需要的借记卡账户历史明细清单。由于立天唐人公司推荐的贷款银行在立天唐人公司售楼处有办公地点，王羽于签订补充协议之日将借记卡账户历史明细清单送至立天唐人公司售楼处。一审认定该证据与本案没有关联性实属错误，按照常理，王羽已经打印了贷款银行所需要的借记卡账户历史明细清单，没有必要不在签订补充协议之日将其提交给贷款银行。如果改天提交，既浪费时间精力也不经济，只是没有贷款银行工作人员接收的证据。王羽已经按照合同约定的时间履行了按时提交资料并办理贷款的义务，并且贷款银行在立天唐人公司处设有办公地点，贷款银行是立天唐人公司推荐给王羽的，立天唐人公司与贷款银行的关系更紧密。贷款发放进度与房地产调控政策、贷款审批流程政策、人民银行监管情况、银行的放款额度及立天唐人公司自身的情况均有关系，非王羽可以控制，故立天唐人公司要求王羽承担违约责任没有充足的事实和法律依据。(三)一审法院认定王羽不能证实逾期系因立天唐人公司原因导致，故而支持立天唐人公司的逾期违约金的诉讼请求，在逻辑上讲不通。即使立天唐人公司在办理涉案房屋预抵押手续的过程中没有延期，也不能证明贷款延期到账的责任在王羽，因为王羽在办理贷款手续过程中不存在任何过错。（四）一审法院法官调取的银行方面的证据也证实王羽在办理按揭贷款手续过程中不存在过错。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。立天唐人公司辩称，涉案的商品房买卖合同系双方自愿签订，为合法有效合同。双方签订的商品房买卖合同及补充协议均明确约定了办理贷款的时间及逾期付款的违约责任，王羽逾期付款事实清楚。一审法院支持立天唐人公司的主张正确，应当予以维持。立天唐人公司向一审法院起诉请求：1.判令王羽向立天唐人公司支付违约金45692.42元；2.诉讼费由王羽承担。一审法院认定事实：2015年12月5日，王羽向立天唐人公司交纳购房定金5万元。2015年12月10日，王羽向立天唐人公司交纳购房款361391元。2016年2月1日，王羽向立天唐人公司交纳购房款6415元。2017年4月23日，立天唐人公司（出卖人）与王羽（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议各一份，合同约定王羽购买立天唐人公司开发的济南唐人中心一期A-3地块2号楼1-****室,价款为1177806元，买受人采用银行按揭付款方式，于2017年4月23日前支付首期房款367806元，余款81万元，须在2017年4月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，2017年5月23日前银行按揭贷款到达出卖人账户。补充协议第二条约定：1、……无论何种原因（包括但不限于乙方未能按期提交资料或提交的资料不齐全、不符合要求或未缴清相关费用，或者未按合同约定期限办理银行贷款手续，或未勤勉地催促贷款银行及时按合同约定期限发放剩余房款等情形）导致乙方剩余房款未按合同约定期限支付，均视为乙方付款违约，乙方应按本补充协议的约定承担违约责任。补充协议第三条约定：1、若乙方未按约定期限付款购房款或提交合格的贷款审批材料，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额千分之八的违约金。2017年7月21日，王羽向招商银行申请办理的商业按揭贷款51万元转入立天唐人公司账户。2017年7月24日，王羽向招商银行申请办理的住房公积金贷款30万元转入立天唐人公司账户。立天唐人公司陈述其所主张的违约金是以1177806元为基数，自2017年5月24日起至2017年7月21日止，按照月利率2%的标准计算。一审法院认为，本案的争议焦点是王羽是否应当承担逾期付款违约责任。王羽主张涉案补充协议第二条加重了王羽的责任、免除了立天唐人公司责任等，为无效条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，涉案补充协议第二条系立天唐人公司为重复使用而预先拟定，并未与对方协商，应为格式条款，但该条款系双方对于购房人逾期付款违约责任的约定，未免除出卖人的责任、亦未加重购房者的责任、排除购房人的主要义务，故涉案补充协议第二条应为有效条款，王羽关于该条款无效的抗辩意见不能成立，一审法院不予支持。涉案商品房买卖合同对涉案房屋首付款缴纳时间、余款办理银行贷款的时间及银行按揭款项到达立天唐人公司账户的时间，并约定了逾期付款的违约责任。王羽作为购房人应当按期办理银行贷款。涉案商品房买卖合同约定王羽办理银行按揭贷款的时间为2017年4月30日前，银行按揭贷款到达立天唐人公司账户时间为2017年5月23日前，但立天唐人公司实际收到涉案房屋银行贷款的时间为2017年7月21日和2017年7月24日。王羽未按照合同约定的时间支付购房款，也未提交有效证据证实系立天唐人公司的原因导致银行迟延发放按揭贷款，故一审法院认定王羽迟延付款的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。立天唐人公司所主张的违约金计算方式并无不当，一审法院予以支持。判决：王羽于判决生效之日起十日内支付济南立天唐人置业有限公司违约金45692.42元。案件受理费940元，减半收取计470元，由王羽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王羽提交个人住房公积金贷款客户谈话笔录、住房公积金贷款审批表及济南住房公积金个人账户审批流水账各一份，拟证明王羽已在合同约定的时间内准备完毕银行和公积金中心所需的全部资料，后期何时放款非王羽能够控制，王羽不存在违约情况，不应承担赔偿责任。经质证，立天唐人公司认为该证据系复印件，无法核实其真实性，王羽未在约定时间完成支付剩余购房款的义务。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审庭审时，王羽主张如果法院认定其违约，其认为违约金过高，计算标准应当调整为不超过日万分之一。本院认为，本案的争议焦点为：一、王羽是否应当承担逾期付款违约金。二、王羽应当支付的逾期付款违约金的数额。关于争议焦点一，涉案商品房买卖合同约定，王羽办理的银行按揭贷款部分应到达立天唐人公司账户时间为2017年5月23日前，而立天唐人公司收到商业按揭贷款51万元的时间为2017年7月21日，住房公积金贷款30万元的时间为2017年7月24日，以上共计81万元晚于合同约定的付款时间。王羽主张其已按照合同约定在2017年4月30日前提交贷款资料,是否发放贷款并非其能力控制范围，其不应承担逾期付款的违约责任。对此，本院认为，首先，立天唐人公司的权利是获得购房款，而获得购房款的合理时间双方当事人已在合同中进行约定。王羽在合同上签字，视为其认可购房款到达立天唐人账户的时间，其应按照合同约定履行。王羽未在合同约定的时间内全额支付购房款，构成逾期付款。因王羽提交的证据不足以证实其存在逾期付款的责任在立天唐人公司，故立天唐人公司不应对涉案贷款未按合同约定到达其账户承担责任。其次，王羽作为购房人，在签订涉案合同时应对购房风险包括放贷审批风险应有一定的预见性，也就是要有及时调整自己的付款比例及贷款额度等应对解决方案。在2017年5月23日之后,王羽已明确知晓涉案的银行按揭贷款部分未到达立天唐人公司账户，此时，王羽应采取与立天唐人公司协商延长付款期限或变更付款方式等补救措施，但王羽未提交证据证实其已经采取了补救措施，故王羽应当承担逾期付款的违约责任。最后，《中华人民共和国合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”即使因为银行原因导致王羽未在涉案合同约定的时间内收到按揭贷款，也系因第三方原因导致，根据上述法律规定，王羽仍应当承担违约责任。综上，一审法院认定王羽应当承担逾期付款的违约责任并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，涉案合同约定的逾期付款违约责任为：自合同规定的应付款之第二天起至王羽实际全额支付应付款之日止，王羽按日向立天唐人公司支付购房款总额千分之八的违约金。立天唐人公司主张王羽应当向其支付的违约金为：以总购房款1177806元为基数，按照月利率2%，自2017年5月24日起计算至2017年7月21日止，共计45692.42元。因涉案合同约定的逾期付款违约金及立天唐人公司主张的逾期付款违约金均过分高于上述司法解释规定的逾期付款违约金，故王羽主张调低违约金符合法律规定，本院将逾期付款违约金依法调整为：以未付购房款81万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍，自2017年5月24日起计算至2017年7月21日止。综上所述，王羽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6860号民事判决为上诉人王羽于本判决生效之日起十日内向被上诉人济南立天唐人置业有限公司支付逾期付款违约金为：以81万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍，自2017年5月24日起计算至2017年7月21日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费940元，减半收取计470元，由上诉人王羽负担156元，被上诉人济南立天唐人置业有限公司负担314元。二审案件受理费940元，由上诉人王羽负担312元，被上诉人济南立天唐人置业有限公司负担628元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年三月十八日书记员 薛嘉丽