广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤09民终11号上诉人（原审被告、反诉原告)：柯茂清，男，1960年9月8日出生，汉族，住广东省茂名市电白区××××××××××。委托诉讼代理人：周红军，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：文家锋，广东诚挚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：茂名市鼎威实业发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区×××。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：罗丹梅，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灵慧，广东海法律师事务所实习律师。原审被告：陈美芬，女，1961年2月16日出生，汉族，住广东省茂名市电白区×××××××××××。原审第三人：唐光武，男，1954年4月17日出生，汉族，住广东省茂名市电白区×××××××××××。原审第三人：广州鼎威工贸发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区×××××。法定代表人：吴某1。上诉人柯茂清因与被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司、原审被告陈美芬、原审第三人唐光武、广州鼎威工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柯茂清上诉请求：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2019)粤0904民初1068号民事判决书中的第一、二、四、五项判决，改判被上诉人赔偿上诉人装修费、接待及筹备费用等经济损失；二、判决由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院没有调查清楚上诉人所租赁商铺门前道路长期被阻挡的事实，导致做出了错误的判决结果。上诉人在租赁该商铺装修开始经营后，发现该商铺门前道路长期被相邻的茂名市新明达机动车检测有限公司检测站待检的大货车日夜阻挡，导致无法正常开展经营活动。为此上诉人多次联系被上诉人的业务代表唐光武，请求解决该问题，被上诉人代表唐光武先生承诺安排保安加强管理，保证厂房门前两头能通行车辆，并承诺上诉人所租赁的厂房左右一整排厂房全部改造为商铺。后来被上诉人的承诺没有兑现，因厂房两头长期被阻挡，导致上诉人订立《租赁合同书》的合同目的不能实现。一审庭审过程中，上诉人曾提出请求被上诉人向一审法院提交其持有与茂名市新明达机动车检测有限公司签订的租赁合同，以便法院查清案涉租赁商铺被长期阻挡的事实。但被上诉人一直拒绝提供，导致法院未能查清本案的事实，作出了错误的判决结果。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起上诉，请求茂名市中级人民法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司辩称,一、原判决中的第一、二项判决事实清楚，证据确实充分，应予以维持。2016年3月29日，被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司与茂名市阳耀贸易有限公司签订了《租赁合同书》，约定租赁期5年，从2016年4月1日起至2021年3月31日止，每月租金为3933元；从第三年(即2018年4月1日)开始，租金按每年累计10%递增。双方同时约定当月租金在每月5日前交纳，并一次性付清，不得拖延，如逾期一个月未按时交纳租金，甲方茂名市鼎威实业发展有限公司有权向乙方茂名市阳耀贸易有限公司按每日2%收取滞纳金，如拖欠二月以上，甲方茂名市鼎威实业发展有限公司有权单方终止合同，收回房屋不退还定金并继续追收拖欠的费用。双方合同签订后，上诉人只缴纳了合同签订时的首月租金，而后再未向被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司支付过任何租金。上述表明，上诉人违背诚信原则，在租赁合同履行过程中不依约履行按时向被上诉人缴纳租金的合同义务，已构成违约。根据双方合同约定及法律规定，被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司有权单方解除双方签订的《租赁合同书》，同时，被上诉人认可一审法院依法认定的双方签订的《租赁合同书》自起诉状副本送达上诉人时解除，上诉人应承担相应的违约责任。所以，原判决第一项判决确认被上诉人与上诉人双方签订的《租赁合同书》于2019年4月2日解除，第二项判决上诉人向被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司支付欠付的租金142531.06元及违约金，事实清楚、证据确实充分，并无不当，应予以维持。二、原判决认定上诉人柯茂清请求被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司赔偿装修费、接待及筹备费用等经济损失没有事实依据，判决驳回上诉人该反诉请求，是正确的，应予维持。第一，根据合同约定及法律规定，上诉人柯茂清主张的装修费用，由承租方负责。首先，根据双方签订的《租赁合同书》第九条第1款规定“乙方租赁的一切乙方所需设施及配套设施由乙方负责及乙方装修所发生的一切费用由乙方负责”。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。故，被上诉人无须对上诉人主张的装修费用负责。第二，上诉人柯茂清主张的接待及筹备费用等花销是上诉人柯茂清用于其自身经营的酒类生意过程中所支出的费用，与被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司毫无关联，亦无因果关系。第三，本案中，上诉人柯茂清并未能够提供证据证明装修费、接待及筹备费用等经济损失是由被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司所造成的，应承担举证不能的败诉后果。三、原判决对上诉人柯茂清辩称的“是因为合同目的无法实现，导致合同解除”不予采纳，是正确的，应予以维持。第一，上诉人主张的因茂名市新明达机动车检测有限公司的存在及车多问题导致合同目的无法实现，缺乏事实依据，应承担举证不能的败诉后果。首先，茂名市新明达机动车检测有限公司于2016年2月25日成立，而被上诉人与上诉人的《租赁合同书》签订于2016年3月29日，证实检车站是在上诉人租赁前就已经存在。上诉人柯茂清作为完全民事行为能力人，在签订合同前是实地看过厂房现场的，其在签订合同时已明知涉案厂房的具体地理位置。其次，上诉人租赁的厂房，门前道路属于市政马路，该道路一直都是畅通的。第二，上诉人签订租赁合同后，一直在占有、实际使用涉案厂房。首先，被上诉人在2016年3月28日就已将厂房和厂房钥匙交付给上诉人使用，厂房钥匙直至2020年4月13日第三次开庭的时候依然由上诉人保管。其次，上诉人在签订合同后，开始对其租赁的厂房进行装修，并且一直在实际使用租赁的厂房用于储存、经营其酒类产品。第三，被上诉人已按合同约定履行了合同义务。2016年3月28日，被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司把已满足《租赁合同书》第八条约定的租赁房屋标准的厂房交付给上诉人使用，就依约完成了合同的义务。综上所述，原判决事实清楚、证据确实充分，应予以维持，上诉人柯茂清的上诉请求没有事实与法律依据，应承担举证不能的败诉后果，为了维护被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司的合法权益，恳请二审法院依法驳回上诉人柯茂清的全部上诉请求。原审被告陈美芬、原审第三人唐光武、广州鼎威工贸发展有限公司没有应诉、陈述意见。茂名市鼎威实业发展有限公司向一审法院起诉请求：一、解除茂名市鼎威实业发展有限公司与陈美芬、柯茂清于2016年3月29日签订的《租赁合同书》；二、判令柯茂清、陈美芬支付拖欠茂名市鼎威实业发展有限公司租金142374.6元(从2016年4月1日至2018年3月31日共24个月，每月租金为3933元，柯茂清、陈美芬已付一个月租金仍欠90459元；2018年4月1日至2019年3月31日共12个月，每月租金4326.3元，共51915.6元)，之后租金按每月4326.3元计算直至柯茂清、陈美芬搬离租赁房屋时止；三、柯茂清、陈美芬支付违约金42712.3元给茂名市鼎威实业发展有限公司；四、柯茂清、陈美芬承担本案诉讼费用。柯茂清向一审法院提出反诉请求：一、判令茂名市鼎威实业发展有限公司向柯茂清赔偿装修费及接待及筹备费用等经济损失66529.12元，其中装修费56540.12元，接待及筹备费用8989元；二、判令茂名市鼎威实业发展有限公司返还柯茂清签订《租赁合同》所支付的定金11799元；三、判令茂名市鼎威实业发展有限公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：茂名市鼎威实业发展有限公司成立于2005年11月4日，为有限责任公司，营业期限为长期，其经营范围为市场、厂房、员工会所与投资及相关配套设施的投资；物业租赁、物业管理；销售：建筑材料(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。2015年10月19日，茂名市鼎威实业发展有限公司与广州鼎威工贸发展有限公司签订《租赁合同书》一份，约定由广州鼎威工贸发展有限公司将其名下坐落于茂名市电白区三角圩梅苑新村B区(厂房B)[产权证号：粤(xxxx)电白区不动产权第xxxxx号]的鼎威厂区租赁给茂名市鼎威实业发展有限公司经营使用，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日止，租赁期间厂区内一切事务由茂名市鼎威实业发展有限公司全权处理。柯茂清与陈美芬于2015年2月16日成立茂名市阳耀贸易有限公司，类型为有限责任公司，法定代表人为柯茂清，股东为柯茂清与陈美芬，营业期限为长期，经营范围为批发、零售：食品、酒类(以上项目凭有效的食品流通许可证经营)；保健品(凭有效的保健食品卫生许可证经营)，饲料，化工产品(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。2016年3月29日，茂名市鼎威实业发展有限公司作为甲方与作为乙方的茂名市阳耀贸易有限公司签订《租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方的厂房作为经营使用，合同主要内容为：“甲方：茂名市鼎威实业发展有限公司乙方茂名市阳耀贸易有限公司乙方租赁甲方的厂房作为经营使用，经甲、乙双方共同协商同意，签订如下租赁合同，共同遵守执行。一、租赁名称：电白区工业园鼎威第一期D4之二号；二、租赁地址：电白区三角圩梅花新村B区；三、租赁面积与范围：面积共约262.2平方米(其中厂房约262.2平方米，共262.2平方米)具体以租赁墙体为界；四、租赁租金计算。月租金：厂房按每平方米15元计算，计月租人民币3933元，合计月租人民币3933元(大写：叁仟玖佰叁拾叁元正)。本租赁单价不含租赁税和其他税费、物业管理费等一切费用(租赁税和一切乙方相关税费由乙方交纳)。甲方只开具收据收取租金。五、付款时间和期限。1、甲方从2016年3月28日起交付使用，从2016年4月1日起开始计算租金。2.租赁期：五年，即从2016年4月1日起至2021年3月31日止。从第三年(即2018年4月1日)开始，租金按每年累计10%递增……”，合同第六条约定付款方法和时间：“1、乙方在合同签订时，预付3个月定金和一个月租金，即人民币15732元(大写壹万伍仟柒佰叁拾贰元正)。其中3933元为首月租金，11799元作为定金。定金在乙方合同期满后交回房屋无损坏时返还。2、当月租金在每月5日前交纳，并一次性付清，不得拖欠，如逾期一个月未按时交纳租金，甲方有权向乙方按每月2%收取滞纳金；如拖欠二月以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋不退还定金并继续追拖欠的费用……”；合同第九条约定乙方责任：“……5、乙方中途退、违约，或租赁不够五年，乙方必须向甲方交纳足够三年的租金……”。合同落款处为甲方茂名市鼎威实业发展有限公司和乙方茂名市阳耀贸易有限公司。唐光武作为茂名市鼎威实业发展有限公司代表在甲方即茂名市鼎威实业发展有限公司处签名并加盖公司公章，柯茂清作为乙方代表在茂名市阳耀贸易有限公司处签名，但没有加盖公司公章。合同签订后，柯茂清对涉案商铺进行了装修，用于合伙经营经销酒类。从柯茂清提供的证据显示，2016年4月19日，茂名市阳耀贸易有限公司获得深圳预消网电子商务股份有限公司的授权书，授权茂名市阳耀贸易有限公司为帝赐王牌帝赐封坛酒经销商，授权区域为茂名，授权有效期为2016年4月19日至2016年10月18日。2016年3月31日，茂名市鼎威实业发展有限公司出具《收款收据》一张给柯茂清收执，证明其收到涉案厂房租金定金(押金)11799元。柯茂清向茂名市鼎威实业发展有限公司缴纳了涉案厂房2016年4月1日至2016年4月31日的租金3933元，其自2016年5月1日起以所租赁的涉案厂房相邻的茂名市新明达机动车检测有限公司从事机动车检测业务，所检测的车辆堵塞了出入通道，影响了茂名市阳耀贸易有限公司的酒类销售业务，导致合同目的无法实现为由拒绝继续缴纳租金至今，但其又没有将租赁房屋交还给茂名市鼎威实业发展有限公司。茂名市鼎威实业发展有限公司为此于2019年3月25日诉至一审法院，请求办理。一审法院于2019年4月2日向茂名市阳耀贸易有限公司的原法定代表人即柯茂清送达民事起诉状副本。在2019年4月23日第一次庭审中，柯茂清同意解除合同。案件审理过程中，柯茂清提起反诉，一审法院审查后决定反诉与本诉合并审理。柯茂清并向一审法院提交书面申请，请求人民法院委托有资质的评估鉴定机构对涉案房屋的装修费用进行评估。一审法院于2019年5月21日作出(2019)粤0904民初1068号通知书，准许柯茂清的鉴定申请，并依法委托茂名市合众房地产资产评估有限公司对涉案房屋于2016年4月12日至2016年7月6日的房屋装修费在评估基准日的市场价值进行评估，评估基准日为2016年7月6日。茂名市合众房地产资产评估有限公司于2019年8月20日出具茂合众评报字(2019)第084号评估报告书，评估柯茂清承租的位于电白区三角圩梅花新村B区厂房于2016年4月12日至2016年7月6日的房屋装修费在评估基准日的市场价值：大写金额人民币伍万贰仟元整(￥52000元)。柯茂清支付评估费2000元。另认定，根据茂名市鼎威实业发展有限公司提交的资料显示，茂名市阳耀贸易有限公司已经于2018年8月8日注销，注销原因为股东会议决议解散，注销过程中未按照法律规定对公司的债务进行清算。庭审中，柯茂清还向一审法院提交报告一份，拟证明其于2018年4月23日以茂名市阳耀贸易有限公司柯茂清的名义向茂名市鼎威实业发展有限公司提出书面异议，请求按照实际面积262.2m²从2016年5月14日开始计算租金，并将每月租金降低至10元/㎡。茂名市鼎威实业发展有限公司对此不予认可，并发表质证意见称，对其真实性、合法性、关联性有异议。再认定，柯茂清于2020年2月25日向一审法院提交证明一份，拟证明柯茂清以茂名市阳耀贸易有限公司名义租赁茂名市鼎威实业发展有限公司的厂房经营酒类生意，陈美芬对此并不知情，本案纠纷与陈美芬无关。一审法院认定：一、关于本案合同相对人的问题。本案中，柯茂清具有双重身份，既是茂名市阳耀贸易有限公司的法定代表人，同时也是自然人，故本案的关键是判断柯茂清在《租赁合同书》签字是属个人行为还是职务行为。首先，柯茂清签订《租赁合同书》租赁涉案厂房，是用于茂名市阳耀贸易有限公司开展经营酒类需要，用于公司的经营活动；其次，《租赁合同书》的抬头和落款处均载明有“茂名市阳耀贸易有限公司”，柯茂清是茂名市阳耀贸易有限公司的法定代表人，其租赁厂房的目的也是用于经营酒类生意，与茂名市阳耀贸易有限公司的经营范围一致，故茂名市鼎威实业发展有限公司有理由相信柯茂清作为代表在租赁合同上签名的行为在客观上是属于执行职务，该行为是以茂名市阳耀贸易有限公司的名义开展，该合同对茂名市阳耀贸易有限公司具有约束力。再次，虽然《租赁合同书》未加盖茂名市阳耀贸易有限公司的公章，但法定代表人的法律地位赋予了柯茂清行使职权的权利，其以法人名义对外作出的行为应由法人即茂名市阳耀贸易有限公司承担责任，是否加盖公章并非合同有效的必备条件。因此，涉案《租赁合同书》的乙方主体应为茂名市阳耀贸易有限公司。二、关于柯茂清、陈美芬是否为本案适格主体的问题。茂名市阳耀贸易有限公司已经依法注销，丧失了法人资格，不具有诉讼主体资格，无法承担法律责任。柯茂清及陈美芬原是茂名市阳耀贸易有限公司的股东，茂名市阳耀贸易有限公司已经被柯茂清、陈美芬注销，但在注销过程中未依法对公司的债务进行清算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第一款“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”之规定，茂名市鼎威实业发展有限公司诉请柯茂清、陈美芬对茂名市阳耀贸易有限公司的债务承担清偿责任，诉讼主体适格，一审法院予以支持。柯茂清虽然向一审法院出具了陈美芬没有实际参与公司经营，其对本案不知情的证明，但该证明不能成为陈美芬免责的理由，陈美芬仍应按照法律规定承担责任。三、关于涉案《租赁合同书》效力的问题。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案茂名市鼎威实业发展有限公司与茂名市阳耀贸易有限公司的法定代表人即柯茂清签订《租赁合同书》一份，约定茂名市阳耀贸易有限公司租赁茂名市鼎威实业发展有限公司的厂房作为经营使用，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。柯茂清主张因为车辆堵塞出入口导致无法正常开展经营活动，合同目的无法实现，因此合同无效，但提交的证据并不足以证实涉案的《租赁合同书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的情形，故一审法院对于该项抗辩不予支持。双方应按合同的约定及时履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。四、关于涉案的《租赁合同书》是否符合解除条件的问题。茂名市鼎威实业发展有限公司与柯茂清、陈美芬签订合同后，茂名市鼎威实业发展有限公司已按合同约定履行了自己的义务。但茂名市阳耀贸易有限公司租用茂名市鼎威实业发展有限公司的厂房后，自2016年5月至今未继续缴纳租金。按双方签订的合同约定，茂名市阳耀贸易有限公司在每月5日前一次性付清当月租金给茂名市鼎威实业发展有限公司，逾期不交清，则按每日2%计付滞纳金，逾期2个月不交清租金，视作为违约，茂名市鼎威实业发展有限公司有权终止合同，收回房屋不退还定金并继续追收拖欠的费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，至茂名市鼎威实业发展有限公司提起本案诉讼时的2019年3月25日止，茂名市阳耀贸易有限公司仍拖欠自2016年5月起的租金未付，超过了双方在合同中约定的2个月期限，构成违约，依据合同约定，茂名市鼎威实业发展有限公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，鉴于茂名市阳耀贸易有限公司已经被注销，没有继续履行涉案租赁合同，茂名市鼎威实业发展有限公司于2019年3月25日提起本案诉讼要求解除租赁合同。茂名市阳耀贸易有限公司的原法定代表人即柯茂清于2019年4月2日签收民事起诉状副本，知晓茂名市鼎威实业发展有限公司解除合同意思，该时间即可视为合同解除时间。五、关于本案的租金标准如何认定的问题。根据双方签订的《租赁合同书》第三条约定，租赁面积约262.2平方米，具体以租赁墙体为界。同时，《租赁合同书》第四条又约定厂房按每平方米15元计算，计月租人民币3933元，合计月租人民币3933元(大写：叁仟玖佰叁拾叁元正)，本租赁单价不含租赁税和其他税费、物业管理费等一切费用(租赁税和一切乙方相关税费由乙方交纳)。《租赁合同书》第五条又约定从2016年4月1日计算租金，自2018年4月1日起，租金按每年累计10%递增。可见，双方已经明确约定涉案厂房自2016年4月1日至2018年3月31日的租金按固定金额3933元/月计算，自2018年4月1日起按每年累计10%递增，双方在合同签订时并无异议。故此，一审法院认定本案就租金标准的约定是自2016年4月1日至2018年3月31日按月3933元计收，自2018年4月1日起按每年累计10%递增。柯茂清辩称租赁的厂房面积与合同不符，应按照实际面积计算租金，缺乏充分理据，一审法院不予采纳。六、关于是否构成违约的问题。案涉的《租赁合同书》是茂名市鼎威实业发展有限公司与茂名市阳耀贸易有限公司所签订，茂名市鼎威实业发展有限公司已经依约交付涉案的厂房给茂名市阳耀贸易有限公司装修并经营使用，故茂名市阳耀贸易有限公司也应当履行合同约定的按时缴纳租金义务。茂名市阳耀贸易有限公司在茂名市鼎威实业发展有限公司催讨下仍未缴纳欠付的租金，且在未清算的情况下被股东注销，系违约行为，由此产生的民事责任，应由公司股东即柯茂清及陈美芬承担。柯茂清虽然辩称合同解除的原因是因为车辆堵塞出入口导致无法正常开展经营活动，合同目的无法实现，但未能提供充分证据予以证实。一审法院认为，一方面，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。柯茂清未能提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。另一方面，涉案厂房相邻的茂名市新明达机动车检测有限公司在涉案厂房租赁前已经成立，茂名市阳耀贸易有限公司的法定代表人即柯茂清在签订涉案《租赁合同书》时，已经清楚涉案厂房的具体地理位置，车辆途经相邻的茂名市新明达机动车检测有限公司进行检测，属于可以预见的商业风险，不符合情势变更的情形。茂名市阳耀贸易有限公司的法定代表人即柯茂清虽然辩称一直与茂名市鼎威实业发展有限公司交涉因交通道路堵塞及租赁合同约定房屋面积与实际面积不符等原因导致合同目的无法实现，并于2018年4月23日向茂名市鼎威实业发展有限公司提交报告要求减租，但茂名市鼎威实业发展有限公司并不予以认可。一审法院认为，柯茂清主张在签订合同后即因出入通道被堵塞而不具备开展经营的条件，因此合同目的无法实现，但其又长时间未向茂名市鼎威实业发展有限公司提出书面异议，怠于行使其提出异议的权利，明显有悖常理，故其作为承租人茂名市阳耀贸易有限公司的法定代表人不足以据此作为抗辩迟延缴纳或者不缴纳租金的理由。七、关于如何承担违约责任的问题。首先，清算是注销公司必须履行的程序，柯茂清及陈美芬未经履行法定程序即注销了茂名市阳耀贸易有限公司，存在过错，在柯茂清及陈美芬未举证证明逾期缴纳租金可排除自身责任的情况下，茂名市阳耀贸易有限公司应按照合同约定支付租金及违约金，柯茂清及陈美芬作为股东对公司的债务承担清偿责任。其次，关于茂名市鼎威实业发展有限公司主张柯茂清、陈美芬拖欠的各项费用，一审法院作如下认定：1.租金。在合同于2019年4月2日解除之前，茂名市阳耀贸易有限公司仍应向茂名市鼎威实业发展有限公司依约支付租金。虽然柯茂清否认曾缴纳了第一个月租金，但茂名市鼎威实业发展有限公司予以认可，一审法院认为是对其权利的自行处分，一审法院予以认定。茂名市阳耀贸易有限公司已支付租金至2016年4月31日，故茂名市阳耀贸易有限公司还应支付2016年5月1日起至2019年4月1日期间的租金。根据双方《租赁合同书》第五条约定，第一个租赁周期为2016年4月1日至2018年3月31日，该周期涉案厂房的月租金为3933元；第二个租赁周期为2018年4月1日至2019年3月31日，该周期涉案厂房的月租金为4326.3元[3933元/月×(1+10%)]；第三个租赁周期为2019年4月1日至2020年3月31日，该周期涉案厂房的月租金为4758.93元[4326.3元/月×(1+10%)]。据此，茂名市阳耀贸易有限公司仍欠付茂名市鼎威实业发展有限公司从2016年5月1日至2018年3月31日的租金90459元(3933元/月×23个月)；欠付从2018年4月1日至2019年3月31日的租金51915.6元(4326.3元/月×12个月)；欠付2019年4月1日的租金156.46元(4758.93元/月×12个月/年÷365天/年×1天)。故茂名市阳耀贸易有限公司仍欠付茂名市鼎威实业发展有限公司租金合计142531.06元(90459元+51915.6元+156.46元)。2.违约金(滞纳金)。双方在《租赁合同书》既约定逾期交付租金则按照每日2%计付滞纳金，同时又约定逾期2个月不交清租金，茂名市鼎威实业发展有限公司可解除合同，不退还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，茂名市鼎威实业发展有限公司只能选择柯茂清、陈美芬承担其中一种违约责任，不能同时并处违约责任。茂名市鼎威实业发展有限公司主张按日2%计算逾期付款违约金过高，要求调整为按照其主张的柯茂清、陈美芬欠付租金的30%计算违约金，可视为茂名市鼎威实业发展有限公司选择适用违约金条款主张违约责任，故柯茂清反诉请求退还所支付的租赁定金11799元，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”的规定，从双方签订的《租赁合同书》第十五条约定内容来看，双方约定的逾期违约金为按每日2%收取滞纳金，明显过高，茂名市鼎威实业发展有限公司在诉讼请求中也提出依法应予调整，一审法院经综合考虑茂名市鼎威实业发展有限公司的损失及双方在本案中的过错程度后，依法将本案的违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。又鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此以后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本案的违约金以每月所欠租金为基数[其中从2016年4月1日至2018年3月31日的违约金(滞纳金)以每月租金3933元为基数；从2018年4月1日至2019年3月31日的违约金(滞纳金)以每月租金4326.3元为基数；2019年4月1日的违约金(滞纳金)以156.46元为基数]，从2016年5月6日起至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至付清款项之日止。此外，对于茂名市鼎威实业发展有限公司主张涉案合同解除后至柯茂清、陈美芬搬离涉案厂房之日止的租金，一审法院认为，涉案合同已经于2019年4月2日实际解除，故之后产生的损失应为房屋占用费而非租金。根据双方签订的《租赁合同书》约定，茂名市阳耀贸易有限公司逾期2个月不交清租金，视作为违约，茂名市鼎威实业发展有限公司有权终止合同，收回房屋不退还定金并继续追收拖欠的费用。茂名市阳耀贸易有限公司自2016年5月起未缴纳租金，依据合同的约定，茂名市鼎威实业发展有限公司可自2016年6月6日行使合同解除权并收回涉案厂房，但茂名市鼎威实业发展有限公司直至2019年3月25日提起本案诉讼时止，未向茂名市阳耀贸易有限公司及其股东发送过任何解除合同并收回涉案厂房的书面通知，且茂名市阳耀贸易有限公司已经于2018年8月8日注销，不再占用涉案厂房进行经营，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，茂名市鼎威实业发展有限公司未及时采取收回租赁物等适当措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。故对于茂名市鼎威实业发展有限公司主张判令柯茂清、陈美芬支付合同解除后直至柯茂清、陈美芬搬离涉案厂房之日止的租金及违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。八、关于柯茂清反诉请求茂名市鼎威实业发展有限公司赔偿装修费、接待及筹备费用等经济损失66529.12元应否支持的问题。如前所述，茂名市阳耀贸易有限公司未按照约定按时支付租金是导致涉案的《租赁合同书》解除的原因，茂名市阳耀贸易有限公司存在违约行为。承租人茂名市阳耀贸易有限公司的法定代表人即柯茂清经茂名市鼎威实业发展有限公司同意对涉案商铺进行了装饰装修，双方在《租赁合同书》中未约定合同解除时对已形成附合的装饰装修物如何处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，柯茂清反诉请求判令茂名市鼎威实业发展有限公司赔偿其装修费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。柯茂清反诉请求赔偿其接待及筹备费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。故对于柯茂清反诉请求，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，茂名市鼎威实业发展有限公司诉请解除涉案《租赁合同书》，于法有据，一审法院予以支持；茂名市鼎威实业发展有限公司诉请柯茂清、陈美芬支付欠付的租金及违约金(滞纳金)，其中合理合法部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。柯茂清辩称是因为合同目的无法实现，导致合同解除，但没有提供充分证据予以证实，一审法院不予采纳；柯茂清提出反诉诉请茂名市鼎威实业发展有限公司赔偿装修费、接待及筹备费用等经济损失66529.12元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。柯茂清反诉请求茂名市鼎威实业发展有限公司返还定金11799元，符合法律规定，一审法院予以支持；陈美芬辩称其没有参与公司的实际经营，其不承担责任，该项辩称没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。唐光武、广州鼎威工贸发展有限公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃诉讼权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认茂名市鼎威实业发展有限公司与茂名市阳耀贸易有限公司签订的《租赁合同书》于2019年4月2日解除；二、限柯茂清、陈美芬在本判决发生法律效力之日起十五日内，向茂名市鼎威实业发展有限公司支付欠付的租金142531.06元及违约金(滞纳金)[违约金以每月所欠租金为基数(其中2016年5月6日至2018年3月31日的月租金为3933元；2018年4月1日至2019年3月31日的月租金为4326.3元；2019年4月1日的租金为156.46元)，从2016年5月6日起至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至付清款项之日止]；三、限茂名市鼎威实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向柯茂清退还定金11799元；四、驳回茂名市鼎威实业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回柯茂清的其他反诉请求。如果柯茂清、陈美芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4002元，由柯茂清、陈美芬负担。反诉费879元，由柯茂清负担747元，由茂名市鼎威实业发展有限公司负担132元。评估费2000元，由柯茂清负担。本院二审期间，上诉人柯茂清提交了以下证据：《企业信用信息公示报告》，拟证明：茂名市新明达机动车检测有限公司被核准经营的日期是2016年12月20日，证明了上诉人租赁本涉案的商铺时，茂名市新明达机动车检测有限公司还没有投入运营。被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司质证称：上诉人提交的新证据是上诉人打印的，其真实性及合法性由法院依法认定，但对证明内容不予认可，从这份证据来看里面记载了茂名市新明达机动车检测有限公司营业期限是2016年2月25日，恰恰证实了茂名市新明达机动车检测有限公司营业期限是在上诉人与被上诉人签订合同之前，该公司已经开始营业。上诉人作为完全民事行为能力人，其在签订租赁合同时是到现场看过厂房的，上诉人知道或应当知道该车检站的存在，而且这个车检站是合法经营的，上诉人租赁的厂房门前是一条市政马路，它一直都是畅通的，即使有车辆缓慢的情况，也不是由被上诉人造成，被上诉人对此无法控制。对此，本院认定如下：一、茂名市鼎威实业发展有限公司与茂名市阳耀贸易有限公司签订的《租赁合同书》的标的是茂名市鼎威实业发展有限公司的厂房，签订合同时，厂房地点确定，双方当事人均可合理预见厂房周边交通状况。茂名市新明达机动车检测有限公司何时投入运营与本案事实没有关联性。因此，该《企业信用信息公示报告》不能作为认定本案事实的证据。被上诉人茂名市鼎威实业发展有限公司、原审被告陈美芬、原审第三人唐光武、广州鼎威工贸发展有限公司没有提交新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：一、在当事人履行《租赁合同书》过程中，是否因为被上诉人的原因导致茂名市阳耀贸易有限公司订立合同的目的不能实现，被上诉人是否违约；二、茂名市阳耀贸易有限公司是否违约；三、《租赁合同书》是否已在2019年4月2日解除；四、上诉人及原审被告陈美芬应否支付租金、违约金给被上诉人；五、上诉人的反诉请求应否支持。对争议焦点，评判如下：一、茂名市鼎威实业发展有限公司与茂名市阳耀贸易有限公司签订的《租赁合同书》的标的是茂名市鼎威实业发展有限公司的厂房，签订合同时，厂房地点确定，双方当事人均可合理预见厂房周边交通状况。茂名市新明达机动车检测有限公司经营即使对周边交通有所影响，也在当事人可以合理预见的范围内。上诉人也没有举证证明茂名市阳耀贸易有限公司与被上诉人因周边交通问题变更合同或者订立其他合同。因此，上诉人主张其与被上诉人签订《租赁合同书》的目的不能实现，缺乏事实依据，本院不予采纳。被上诉人按约定履行了合同义务，不违约。二、茂名市阳耀贸易有限公司不按约定支付租金，违约。三、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，支付租金是承租人茂名市阳耀贸易有限公司主要债务，该公司迟延支付租金，致使出租人茂名市鼎威实业发展有限公司不能实现合同目的，茂名市鼎威实业发展有限公司有权解除合同，该公司直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张，合同自起诉状副本送达对方时即2019年4月2日解除。四、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第一款规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，柯茂清、陈美芬是茂名市阳耀贸易有限公司股东，该公司已被柯茂清、陈美芬注销，但未依法对公司的债务进行清算，柯茂清、陈美芬应对茂名市阳耀贸易有限公司的债务承担清偿责任。五、理由同上述第一点，被上诉人不违约。茂名市阳耀贸易有限公司违约导致《租赁合同书》被解除，即使上诉人因此遭受损失，也应自己承担，被上诉人不承担赔偿责任。因此，上诉人的反诉请求没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人柯茂清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4002元，由上诉人柯茂清负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二一年三月四日法官助理 阮树本法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。