江苏省南京市江宁区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0115执异54号案外人：甘春年，女，1971年1月20日生，汉族。申请保全人：南京市瓜埠建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码913201167388865225，住所地南京市六合区瓜埠镇环山西路3号。法定代表人：赵广龙，该公司董事长。被保全人：南京智华信息科技有限公司，统一社会信用代码91320115593504836P，住所地南京市江宁区东山科技创新园。法定代表人：陈礼为，该公司总经理。本院在审理南京市瓜埠建筑安装工程有限公司（简称瓜埠公司）诉南京智华信息科技有限公司（简称智华公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人甘春年向本院提出书面异议。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2020年4月13日，本院立案受理了瓜埠公司诉智华公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）苏0115民初3361号。审理中，瓜埠公司向本院申请，请求保全智华公司价值2050万元的财产。本院于2020年5月8日作出（2020）执保700号民事裁定，查封智华公司名下位于南京市江宁区不动产（简称302室不动产）。案外人甘春年提出异议称，其于2017年4月10日与智华公司签订《智华E+富华科创园（智能化创新设计产业园）招商投资协议》（简称《协议》）1份，约定由其向智华公司购买了302室不动产，总价款为482765元。合同签订后，其支付了全部购房款，智华公司向其交付了302室不动产。智华公司领取302室不动产权证后，其准备办理过户时，发现该房屋被查封。请求：解除对302室不动产的查封。案外人甘春年为证明自己的主张，提供了以下证据：1、《协议》1份。2017年4月10日，甘春年（乙方）与智华公司（甲方）签订《协议》，约定：乙方现选定甲方富华科创园区内1号楼A栋3层302室办公房作为创业或投资的办公场所；该园区土地出让期限为40年，至2054年4月28日届满；该办公房设计用途为科技研发附属商业，设计层高4.8米，建筑面积39.21平方米，其中套内建筑面积27.71平方米，共有共用分摊建筑面积11.5平方米，该面积为预估，最终以房产部门登记为准；该办公房以建筑面积计价，单价为12,353.86元/平方米，总价款为484,395元；乙方于交纳定金7日内，向甲方支付总价款的25%作为预付款122,000元，于2018年3月31日前，向甲方支付总价款的35%作为预付款170,000元，于2018年9月30日前，向甲方支付总价款的30%作为预付款146,000元，于该办公房交付日前，向甲方支付总价款的,10%作为预付款46,395元；甲方于2019年5月31日前交付该办公用房，甲、乙双方签署该办公用房交接单，交接钥匙后即为交付。甲方先将该办公房产权办理于自己名下，再行办理产权转移登记手续等。2、增值税普通发票1份。智华公司向甘春年出具金额为482,765元的售房发票。3、2019年6月9日，甘春年与南京富华物业服务有限公司签订302室不动产前期物业服务协议及临时管理规约。4、收据3份。2019年6月9日至2020年9月6日，甘春年向南京富华物业服务有限公司缴纳302室不动产物业费。5、房屋租赁合同1份。2020年5月10日，甘春年将302室不动产出租给案外杨晨龙。申请执行人瓜埠公司未提交书面答辩意见。被执行人智华公司未提交书面答辩意见。另查明，2019年8月6日，本院立案受理了熊志生与智华公司、南京零零后网络科技有限公司（简称零零后公司）房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）苏0115民初12783号。该案在审理查明以下事实：2017年3月18日，熊志生向智华公司支付购房定金10,000元。2017年10月26日，熊志生（乙方）与智华公司（甲方）签订《智华E+富华科创园（智能化创新设计产业园）招商投资协议》（简称《招商投资协议》），约定：乙方现选定甲方富华科创园区内1号楼B栋3层310室办公房作为创业或投资的办公场所；该园区土地出让期限为40年，至2054年4月28日届满，该办公房的国有土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定；该办公房设计用途为科技研发附属商业，设计层高4.8米，建筑面积48.52平方米，其中套内建筑面积34.94平方米，共有共用分摊建筑面积13.58平方米，该面积为预估，最终以房产部门登记为准；该办公房以建筑面积计价，单价为15,169元/平方米，总价款为736,000元；乙方于交纳定金7日内预付663,000元，于该办公房交付日前预付73,000元；乙方未按约支付预付款的，经甲方催告后7日内仍未支付应缴房款，按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息；甲方于2019年5月31日前交付该办公用房，交付标准为毛坯房；甲方迟延交付该办公房的，逾期90日内（含90日），按照每天10元向乙方支付违约金，超过90日的，按照对于已收价款按照中国人民银行同期商业贷款基准利率计算利息向乙方支付违约；甲方先将该办公房产权办理于自己名下，再行办理产权转移登记手续等。同日，熊志生向智华公司支付首期款653,000元，向零零后公司支付团购服务费30,000元。2016年8月10日，智华公司取得富华科创园项目的建设工程规划许可证，证书载明：建筑栋号为A01-1-A#、A01-1-B#的建筑用途为门面房、小商店，建筑栋号为A01-3#一层的建筑用途为门面房、小商店、科研、实验楼，二至十一层的建筑用途为科研、实验楼。2016年11月24日，智华公司取得富华科创园项目的不动产权证，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为科教用地（科技研发），面积为16627.54平方米，使用期限自2014年4月29日起至2064年4月28日止，证书附记载明：“地块内科设置不超过地上总建筑面积20%的服务配套设施。剩余80%的科教用地（科技研发）土地及地上所建房产，允许分割转让、销售和分割抵押的比例不得超过剩余80%的30%。转让、销售对象需经南京东山国际企业研发园管理委员会同意，分割转让、销售的对象须为符合南京东山国际企业研发园管理委员会规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”2019年4月30日，富华科创园项目竣工验收合格。2019年7月24日，智华公司取得涉案房屋的不动产权证书，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/其它，用途为商服用地/商业，面积为宗地面积16627.54平方米/建筑面积48.42平方米，使用期限自2014年4月29日起至2054年4月28日止。2019年5月17日，智华公司向熊志生寄送交付通知单，熊志生收到该通知后未办理收房手续。2019年8月28日，智华公司向熊志生寄送催款通知，要求熊志生支付剩余房款71,482.98元（15,169元/平方米×48.42平方米－663,000元），次日熊志生收到该通知。2019年7月31日，南京东山国际企业总部园管理委员会作出《关于杨贵基信访事项的处理意见书》，载明：“杨贵基：您于2019年5月21日提出信访事项：…现要求政府协调智华公司能交房给业主并免费办理不动产权证，如不能办证就退房，并补偿两年的损失…一、关于办理问题…1号、2号楼的商业部分以智华公司的名义办理了187本商业配套不动产权证，后续由智华公司转让给业主，3号楼正在办理科研办公不动产权证，后续由智华公司按照科研载体管理办法分割给业主…。”2019年8月13日，南京市江宁区市场监督管理局作出行政处罚决定书，载明：“2019年5月24日-29日，我局多次接到群众举报，举报人称在当事人建设开发的“智华E+”购买了房屋，开发商之前告知是商住两用房，现在发现该处是科研用地，无法办理房屋产权证，开发商涉嫌欺诈消费者，要求查处…我局于2019年5月28日依法对当事人立案调查。经查…2017年4月3日当事人在招商中心旁搭建了4套样板房，其中2套是办公样式，2套是公寓样式…2019年5月8日当事人上述4套样板房予以拆除…本局认为：根据《广告法》第二十八条规定…本案中，当事人在明知富华科创园项目的规划为门面房、小商店、科研、实验楼的情况下，在销售项目内房屋时通过展示公寓式样板房和发布上述“智华E+投资居住两相宜”…等内容的广告，以及当事人的员工的微信朋友圈和微信聊天记录的内容，明示或暗示房屋的住宅功能，与该项目获得审批的建筑规划用途相悖，即对消费者构成了混淆和误导，当事人的上述行为违反了《广告法》第二十八条第一款和第二款的规定，属于发布虚假广告的行为…。”本院于2020年6月22日作出（2019）苏0115民初12783号民事判决认为：关于涉案《招商投资协议》的性质问题。法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案《招商投资协议》明确约定熊志生向智华公司购买房屋，智华公司转移房屋所有权于熊志生，熊志生支付房款于智华公司，且双方对房屋的坐落、房款、房屋交付期限、房款支付期限、违约责任等均作了详细约定。因此，涉案《招商投资协议》本质上属于房屋买卖合同本约。综上，本院认为，涉案《招商投资协议》不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。该判决已于发生法律效力。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案中，案外人甘春年主张其对302室不动产享有所有权，认为本院查封该不动产损害了其实体权利，向本院提出书面异议，本院应当依照上述规定审查处理。根据执行异议审查规则及执行异议审查执行标的权属以“形式审查为主、实质审查为辅”原则，结合各方当事人提交的相关书面证据材料，对案外人甘春年就登记在智华公司名下的302室不动产提出的异议能否阻却执行，评析如下：首先，在本院查封302室不动产之前，甘春年与智华公司之间签订合法有效的书面买卖合同。其次，甘春年已支付全部购房款。再次，在本院查封之前，甘春年已合法占有使用302室不动产。因智华公司取得302室不动产权证不久，该不动产就被本院查封，未能办理过户登记非甘春年自身原因。综上，甘春年对302室不动产提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对其异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于南京市江宁区不动产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  汤战鹏审判员  倪 健审判员  马大山二〇二一年三月三日书记员  张晓鸥