上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20422号原告：上海奎照实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：宋子帆，总经理。委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅志祥，上海市光明律师事务所律师。被告：上海豫园餐饮食品有限公司，住所地上海市。法定代表人：倪连生，总经理。原告上海奎照实业有限公司(以下简称奎照实业)与被告上海豫园餐饮食品有限公司(以下简称豫园餐饮)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奎照实业的委托诉讼代理人邱平，被告豫园餐饮的法定代表人倪连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奎照实业向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即迁出上海市宝山区潘广路XXX-XXX号(以下简称系争房屋和场地)，并将全部房屋和场地完好的返还给原告；3、判令被告支付拖欠的房屋租金2,965,000元(截止至2020年9月30日)；4、判令被告按每日3,300元的标准支付房屋租金至被告实际迁出系争房屋和场地之日止。事实与理由：原告与被告于2001年1月19日签订《租赁协议》一份，由被告承租原告所有的本市宝山区刘行镇老安村潘广路的房屋、场地，租赁期限至2016年5月31日止。约定的房屋租金2001年6月1日至2006年5月31日，为每年60万元；2006年6月1日至2011年5月31日，为每年62万元，2011年6月1日至2015年5月31日，为每年65万元。2001年9月3日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定租赁期变更为自2001年9月1日起算，2016年8月31日止，仍为15年整。自2003年9月1日起，被告每年两次支付租金的时间分别为下半年的9月15日之前和上半年的3月15日之前，每次支付当年租金的50%。随后，双方又补充约定，自2008年开始每年租金为68万元。2014年1月1日开始，每年租金调整为3万元。但自合同签署后初始阶段，被告便出现拖欠房屋租金的行为。2016年8月31日合同到期后，被告仍继续占有并使用系租房屋和场地。2016年12月13日，被告出具《承诺书》一份给原告，承诺于2016年12月30日之前付房租贰拾伍万元整，在2017年1月15日之前再支付房租贰拾陆万元整，如逾期不付所造成的后果均由被告承担。但被告再次违背承诺，原告多次与被告联系并委托律师发律师函给被告，但被告此后仍未兑现付款承诺，继续严重违约。此时，被告已欠租2,100,236元。鉴此，原告于2017年6月向贵院提起诉讼，在法院审理期间，因被告多次向原告承诺和请求，原告再一次给予被告机会。双方于2017年9月25日对被告拖欠租金的累计金额进行了对账。2017年10月17日，被告向原告出具《承诺书》，被告向原告承诺于三年内将其所拖欠的房租全部清偿完毕。同年10月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定的租赁期限为叁年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金标准为每年壹佰贰拾万元整。该合同第十一条第一款第1项明确约定：乙方不交付或者不按约定交付租金达一个月，甲方有权解除本合同。鉴于双方签订了新的《房屋租赁合同》及被告信誓旦旦的承诺，原告向法院撤回诉讼。但是新的租赁合同签订及原告撤诉后，被告仍旧继续严重违约，拖欠巨额租金未付，造成原告重大经济损失。2020年5月27日，原告再次委托律师发律师函给被告，但被告收到原告催告后，仅象征性的支付了5万元的租金，对于其余拖欠的巨额房租仍未交付原告，对于新产生的租金更未予以支付。综上，鉴于被告长期拖欠房租，一再丧失诚实信用的原则，被告的违约行为并非疫情所致，而是其商业信誉完全丧失。被告多年来拖欠巨额房租的行为，已造成原告重大经济损失，且该损失仍在每日持续扩大而被告多年来一直在系争房屋和场地内正常经营。现经多次与被告协商未果。原告无奈之下只得向贵院提起诉讼，请人民法院依据我国《合同法》等相关法律之规定，依法判如所请。被告豫园餐饮答辩称，不同意原告所有诉请。原告给被告的房屋实际使用面积有误，部分面积为案外人所有，被告从2001年-2017年为原告垫付了75万元租金给案外人。被告为修理房屋花费24.6万元。要求原告在疫情期间适当免除部分租金或者顺延支付。本院经审理认定事实如下：潘广路XXX号的产权人为上海奎照染织有限公司(以下简称奎照染织)。2012年3月7日，奎照实业与奎照染织签订《确认函》，双方确认2005年2月为办理潘广路XXX号房产证所需，注册成立奎照染织，实际由奎照实业投资，奎照染织在潘广路XXX号的房产归属权全部为奎照实业所有。2001年1月19日，奎照实业与豫园餐饮签订《租赁协议》，奎照实业将包括潘广路XXX号在内的系争房屋和场地出租给豫园餐饮，租赁期限自2001年6月1日起至2016年5月31日止。租赁费用：1、2001年6月1日至2006年5月31日，5年内为每年60万元整；2、2006年6月1日至2011年5月31日，5-10年内为每年62万元整；3、2011年6月1日至2016年5月31日，10-15年内为每年65万元整。此后，因豫园餐饮拖欠租金，双方发生纠纷。2017年10月17日，豫园餐饮向奎照实业出具《承诺书》，内容为：豫园餐饮租赁奎照实业位于宝山区潘广路XXX-XXX号房屋、场地，合同期限延长至2017年12月31日止，历来欠付租金人民币2,775,236元。由于在租赁房屋的16年中，房屋年久损坏严重，豫园饮用去房屋维修及水电设备工程等改造费用约1,475,236元整。经协商后同意此费用抵扣欠付的房屋租金，余下130万元还款计划如下：1、2017年12月31日前归还30万元整；2、2018年1月1日至2020年12月31日止归还100万元整。如截止2020年12月31日前无法归还应收款130万元及2017年10月23日签订的三年租赁合同的全部租金，豫园餐饮同意奎照实业终止房屋租赁合同并无条件收回全部房屋。2017年10月23日，奎照实业(甲方)与豫园餐饮(乙方)签订《房屋租赁合同》，第一条约定：租赁场地及房屋坐落在本市宝山区潘广路XXX-XXX号内，占地面积为15亩(其中2亩为老安村)，场地共5,950平方米，厂房3,400平方米，办公室及生活用房640平方米，租赁期限为三年，2018年1月1日至2020年12月31日止。租金每年120万元整。租金支付方式为每月支付。合同第九条约定：乙方应于签订本合同时，向甲方缴付相当于半个月的租金，人民币5万元作为乙方履行本合同的履约保证金。乙方如出现本合同第十一条第一款的违约行为，履约保证金不予返还乙方。合同第十一条第一款约定：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金达一个月。本案审理过程中，豫园餐饮提供了地籍图及与宝山区顾村镇老安村签订的《土地租赁协议》等证明其实际从奎照实业租赁的场地只有13亩，而另外两亩系从案外人处某某。奎照实业对此表示不认可，且从未要求豫园餐饮向案外人垫付租金。豫园餐饮另提供了《装修施工承包合同》一份，证明自己在承租期间对系争房屋进行了维修，共花费了246,360元维修费。奎照实业对此发表意见为豫园餐饮没有支付装修款的凭证，也没有其他证据佐证确实发生了维修，且合同的签订时间是倒签的。庭审中，豫园餐饮表示其与奎照实业之间关于维修费用的争议不提起反诉。本案审理中，双方确认，截止到2020年12月31日，豫园餐饮共拖欠奎照实业租金共3,265,000元。双方另确认，2001年1月19日签订的《租赁协议》中关于租赁场地本市宝山区刘行镇老安村潘广路XXX号(奎照基地)的表述系笔误，系争场地的门牌号为潘广路XXX-XXX号，潘广路XXX号和潘广路XXX号没有区分，是同一块地方。庭审后，奎照实业向本院确认2021年1月份豫园餐饮再次向奎照支付了租金15万元，并同意在原告的诉请中予以扣除。关于疫情期间，豫园餐饮的停工时间，豫园餐饮认为疫情发生后，因为政府要求豫园餐饮停产停业，复工复产时间为2020年4月25日，奎照实业对此表示认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋产权证书等证据及双方当事人的陈述为证，相关证据已经经过双方质证，可以认定。本院认为，豫园餐饮与奎照实业之间签署的《房屋租赁合同》合法有效，双方都应该按照约定履行义务，豫园餐饮未按期支付租金，构成违约，奎照实业要求解除双方之间的租赁合同并要求豫园餐饮支付拖欠租金的主张本院予以支持。关于合同的解除时间，本案诉状送达豫园餐饮之日为2020年9月3日，故双方合同解除时间为2020年9月3日。豫园餐饮应该搬离系争场地和房屋，并且支付拖欠的租金，且参照双方约定的租金标准即每月10万元支付搬离之前的房屋占有使用费。关于豫园餐饮提出的系争场地不足合同约定的亩数及替奎照实业向案外人垫付租金事宜，其提供的证据并不足以证明其主张，本院不予支持。关于豫园餐饮提出的代付维修费用问题，其提供的证据不足以证明其主张，且其明确不提出反诉，本案不予处理。关于疫情期间的租金，豫园餐饮提出疫情期间的租金应该予以减免，考虑到疫情原因，对系争房屋和场地的正常使用确实造成影响，故本院酌情确定租金减免一个半月。双方确认截止到2020年12月31日，豫园餐饮共拖欠奎照实业租金及房屋占有使用费共3,265,000元，扣除疫情期间的一个半月租金15万元，再扣除豫园餐饮2021年1月份支付的租金15万元，豫园餐饮共应支付奎照实业截止到2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费为2,965,000无。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定判决如下：一、原告上海奎照实业有限公司与被告上海豫园餐饮食品有限公司之间关于上海市宝山区潘广路XXX-XXX号场地和房屋的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；二、被告上海豫园餐饮食品有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告上海奎照实业有限公司2020年12月31日之前的租金和房屋占有使用费2,965,000元；三、被告上海豫园餐饮食品有限公司在本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区潘广路XXX-XXX号场地和房屋，并将全部房屋和场地返还给原告上海奎照实业有限公司；四、被告上海豫园餐饮食品有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告上海奎照实业有限公司房屋占有使用费(从2021年1月1日开始计算到实际搬离之日止，以每月100,000元的标准计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为14,460元，由被告上海豫园餐饮食品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 韩亮二〇二一年三月二十四日法官助理 杨丽书 记 员 朱丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。