广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终265号上诉人（原审原告）：李顺珠，女，出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖子萱，广东力创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市三合镇。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：张哲，该公司职员。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司职员。上诉人李顺珠因与上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李顺珠上诉请求：1.维持本案一审判决第一、二项；2.改判支持李顺珠的全部诉讼请求；3.本案一、二审的全部诉讼费由颐和公司承担。事实和理由：一、李顺珠支付的3万元团购金（又称信息服务费）实际是由颐和公司收取，颐和公司应当返还团购金。团购金（又称信息服务费）实际是由颐和公司收取，虽然收据加盖“佛山市置炜房地产中介服务有限公司”（以下简称置炜公司）的章，但是李顺珠并不认识该公司的员工，也从未与该公司员工接触。李顺珠是在颐和公司售楼处按其员工的指示进行交付购房款，该笔信息服务费理所应当为颐和公司所收取。收据上有置炜公司的盖章，是颐和公司为了规避不能价外收款的规定进行的操作，是颐和公司回避自身责任的手段。退一步来说，在实际的商品房屋买卖的过程中，开发商采取第三方收取服务费的方式非常普遍，对于一般的购房者并不熟悉复杂的购房流程，单纯的认为在销售处支付的款项即是开发商收取的，一审法院一概地认为信息服务费收取主体不是颐和公司，有纵容价外收款之嫌疑。因此，李顺珠仍认为一审判决认定事实不清，应当改判颐和公司返还团购金3万元。二、依据《中华人民共和国合同法》平等原则、公平原则、权利义务对等原则，颐和公司应当按照《台山颐和温泉城认购书》第7条的标准支付解除合同违约金及赔偿律师费。一审判决颐和公司无须支付解除合同违约金、律师费，适用法律不当。首先，依据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的一般规定”的规定，合同当事人的法律地位一律平等，而且合同中的权利义务也是对等的。而公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，合同上的负担和风险要合理分配。反观双方签署的《台山颐和温泉城认购书》是颐和公司提供的格式条款，显然颐和公司处于强势一方，而且该《台山颐和温泉城认购书》第七条约定中仅约定了李顺珠解除合同的违约责任，明显显失公平。一审判决虽认可是颐和公司的原因导致了合同解除，但李顺珠遭受了巨大的损失却无法获得赔偿。一审判决适用法律不当，请求二审法院按照平等原则、公平原则、权利义务对等原则改判颐和公司按照《台山颐和温泉城认购书》第7条的标准支付解除合同违约金及赔偿律师费。颐和公司逾期交房的违约事实清楚，对业主方构成实际经济损失事实清楚，业主方有权要求颐和公司支付违约金。即使法院不认可李顺珠提出的违约金计算标准，也不应全部否定李顺珠对违约金的请求，而应根据相关法律规定重新确定违约金计算标准。三、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定，李顺珠主张赔偿房屋差价是合法合理的，而目前房屋的价格举证责任应当由颐和公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李顺珠已履行了主要的合同义务全部支付房款，而因颐和公司原因导致《台山颐和温泉城认购书》、《商品房买卖合同》解除，根据上述规定，李顺珠有权要求颐和公司赔偿损失。再依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，可得利益是合同履行后李顺珠可以实现或者取得的收益，具有未来性、期待性、一定的现实性。如果合同违约方不违约，是非违约方可以得到的利益。如果颐和公司按时交付房屋，李顺珠对房屋享有处分权、收益权，李顺珠要求支付房屋差价合情、合法、合理，且目前房屋价格掌握在颐和公司手上，举证责任应当倒置。颐和公司辩称，颐和公司的答辩意见与一审答辩意见一致。颐和公司上诉请求：1.撤销本案一审判决第一、二项，判决驳回李顺珠的诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费由李顺珠承担。事实和理由：颐和公司与李顺珠已明确约定不解除《商品房买卖合同》，一审法院违背当事人意思自治原则判决合同解除，属于认定事实错误。颐和公司与李顺珠于所签订的《商品房买卖合同》合同（附件四）中《补充协议》第七条甲方逾期交房的违约责任明确约定：“双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”。颐和公司与李顺珠已就逾期交房是否解除合同进行了明确约定，对双方均具约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案属于“但当事人另有约定的除外”的情节，因此，一审法院判决解除涉案房屋的《商品房买卖合同》是事实认定不清，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项规定的情形，应依法予以撤销原判决或者查清事实后改判。李顺珠辩称：一、关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，李顺珠享有解除合同的权利。颐和公司逾期交房事实确凿，自合同约定交房之日起即2019年3月30日至今已有一年十个月，且截至今日颐和公司尚未完成建设及竣工验收，也没有取得法律法规所规定的相关证件，不具备房屋交付条件，短期内无法实现交付商品房的合同义务，故颐和公司的行为符合上述法律规定的迟延履行合同致使不能实现合同目的。二、颐和公司一审时曾向法庭提交商品房买卖合同补充协议，虽然该协议因没有颐和公司的盖章而未成立，但该补偿协议的内容却是颐和公司向全体购房者的公开承诺，所有购房者基本都知晓该承诺或签订了相关的补充协议。该补偿协议中颐和公司承诺的支付违约金，但颐和公司至今没有按协议内容向购房者支付。该行为符合上述法律规定有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。三、颐和公司上诉称双方签订的商品房买卖合同附件补充协议约定双方不解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式合同具有免除一方责任加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的条款明显是格式条款，应属无效，故颐和公司的上诉理由不能成立。四、颐和公司所主张的催告解除合同的问题。催告解除合同并非合同法所规定的唯一解除规定，而经催告三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同应予解除的这一法律规定只是法律规定可以解除合同的其中一种情形，而非唯一法律规定，故颐和公司以未催告为由不同意解除合同理据不足，应予驳回。李顺珠向一审法院起诉请求：1.解除李顺珠与颐和公司颐和公司签订的《台山颐和温泉城认购书》及合同编号2018-014890《商品房买卖合同》；2.判令颐和公司向李顺珠全额返还购房款609012元；3.判令颐和公司向李顺珠返还团购金（又称电商费、信息服务费）3万元；4.判令颐和公司向李顺珠支付解除合同违约金121802.40元（按购房款609012元的20%计算）；5.判令颐和公司向李顺珠赔偿房屋差价112043元（按房价目前售价套内面积每平方米8500元计算，为721055元，减去原购房价609012元，差价为112043元）；6.判令颐和公司向李顺珠赔偿因本案而支付的律师费1万元；7.本案诉讼费由颐和公司承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，李顺珠与颐和公司及颐和公司代理方广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司签订编号YH0011729《台山颐和温泉城认购书》，当中约定：李顺珠向颐和公司认购台山市三合镇温泉颐和城颐秀街x号xxxx房，该房建筑面积约98.21平方米，套内面积约84.83平方米；认购价格609012元，李顺珠于签署认购书时交付定金3万元（在房款中抵扣），于2018年4月10日前付清全部房款609012元；该房地产在李顺珠履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年3月30日前交付李顺珠使用。其后，李顺珠向颐和公司支付房款共计609012元。2018年12月30日，颐和公司作为出卖人与李顺珠作为买受人签订合同编号：台山2018-014890《商品房买卖合同》，合同第三条买受人所购商品房基本情况：……该商品房为第一条规定项目中的三合镇温泉颐和城颐秀街x号xxxx室…….约定建筑面积共98.21平方米，其中套内建筑面积84.83平方米……。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7179元，总价款为609012元。第六条付款方式及期限：买受人按下列第1中方式付款：1.一次性付款：签订本合同之日交清房款：609012元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.见附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条的约定。附件十一补充协议第七条甲方逾期交房的违约责任第一款：双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。2020年4月23日，李顺珠委托广东力创律师事务所廖巍峰律师向颐和公司发出律师函，通知颐和公司撤销《补充协议》上李顺珠的签名，不同意延期交楼。颐和公司于当月27日签收上述律师函后未作回应。李顺珠并委托广东力创律师事务所代理本案诉讼，支付律师费1万元。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点有六点：（一）颐和公司是否存在逾期交房的违约行为？（二）李顺珠要求解除双方之间的认购书及商品房买卖合同并返还已支付购房款应否支持？（三）李顺珠关于返还团购金的主张应否支持？（四）李顺珠关于支付解除合同违约金的主张应否支持？（五）李顺珠关于赔偿房屋差价的主张应否支持？（六）李顺珠关于赔偿律师费的主张应否支持？（一）关于争议的第一个焦点问题:颐和公司是否存在逾期交房的违约行为？双方于2018年12月30日签订的商品房买卖合同约定涉案商品房于2019年3月30日前交付，颐和公司主张双方签订补充协议，协商一致同意房屋延期至2020年12月30日交付。李顺珠主张撤回该补充协议上的签名，不同意延期交房，而颐和公司亦未能提供补充协议原件核对，不能认定其已盖章、补充协议已成立的事实。李顺珠主张该补充协议未成立，予以支持。涉案商品房仍应于2019年3月30日前交付，颐和公司违约逾期交房，事实清楚，予以确认。（二）关于争议的第二个焦点问题:李顺珠要求解除双方之间的认购书及商品房买卖合同并返还已支付购房款应否支持？颐和公司逾期交房，自合同约定交房之日2019年3月30日至本案最后法庭辩论终结之日2020年11月6日止已逾期一年七个月，而现其仍未能提供相关证据证明涉案商品房已具备交付条件，对于何时具备交付条件亦未能明确，何时能实现交付商品房的合同目的短期内无法预见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李顺珠要求解除双方之间的认购书及商品房买卖合同并返还已支付的购房款609012元，理据充足，予以支持。颐和公司抗辩即使延期交房补充协议未生效，但根据双方商品房买卖合同补充协议中关于逾期交房不解除合同的履行的约定，双方之间的商品房买卖合同也不应解除。双方商品房买卖合同附件十一补充协议第七条甲方逾期交房的违约责任第一款：双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。但如上所述，李顺珠具备法定合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，前述合同条款中关于逾期交房不解除合同的履行的约定，排除李顺珠的法定合同解除权，应属无效。颐和公司据此抗辩不解除合同，不予采纳。（三）关于争议的第三个焦点问题:李顺珠关于返还团购金的主张应否支持？李顺珠主张的3万元信息服务费，收据显示收款方为“佛山市置炜房地产中介服务有限公司”，从工商注册信息上看，与颐和公司各自属于独立主体，李顺珠亦未能举证两方存在关联；颐和公司收取部分购房款的银行签购单的商户名虽与3万元信息服务费的银行签购单同样显示为“台置物业”，但存在代收的可能性，不能当然推定3万元信息服务费的收取主体为颐和公司。综上，李顺珠主张3万元信息服务费由颐和公司收取的事实，不予确认，其要求颐和公司退还，不予支持。（四）关于争议的第四个焦点问题:李顺珠关于支付解除合同违约金的主张应否支持？双方商品房买卖合同并未约定颐和公司违约导致合同解除的违约金，而在认购书中约定因李顺珠原因导致解除合同时按成交总房价的20%向颐和公司支付违约金，李顺珠主张根据对等原则要求颐和公司向其支付总房价款20%的违约金，无合同和法律依据，不予支持。（五）关于争议的第五个焦点问题:李顺珠关于赔偿房屋差价的主张应否支持？李顺珠主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定要求赔偿房屋差价。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”，该合同履行后可获得利益的违约损失赔偿应以合同继续履行为前提，而李顺珠在本案中主张解除商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，即是不要求继续履行交付商品房的义务，意味着选择放弃履行利益的实现，其要求合同履行后可获利益损失赔偿，理据不足，不予支持。（六）关于争议的第六个焦点问题:李顺珠关于赔偿律师费的主张应否支持？双方未有合同约定因颐和公司违约导致合同解除时李顺珠支出律师费的承担，而律师费并非李顺珠为履行涉案商品房买卖合同而支出的费用，亦非解除合同所必须支出的费用，其要求由颐和公司赔偿，理据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李顺珠与台山颐和温泉城地产开发有限公司签订的编号YH0011729《台山颐和温泉城认购书》及合同编号2018-014890《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、台山颐和温泉城地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还购房款609012元给李顺珠；三、驳回李顺珠的其他诉讼请求。如台山颐和温泉城地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12628.57元、保全费4934.29元（已由李顺珠预交），由李顺珠负担案件受理费2738.45元、保全费1369.23元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担案件受理费9890.12元、保全费3565.06元。李顺珠多预交的案件受理费9890.12元、保全费3565.06元，由一审法院予以退回；台山颐和温泉城地产开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费9890.12元、保全费3565.06元。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，颐和公司于2018年4月13日出具收据明确收到李顺珠支付的购房款158098元、定金30000元（合计188098元），于2018年9月27日出具收据明确收到李顺珠支付的购房款420914元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对李顺珠、颐和公司提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案合同在民法典施行前订立，依法适用当时的法律、司法解释的规定。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同是否应当解除以及颐和公司是否应向李顺珠返还购房款；二、颐和公司是否应当向李顺珠返还团购金、支付律师费；三、颐和公司应承担的违约责任。关于涉案合同是否应当解除以及颐和公司是否应向李顺珠返还购房款的问题。涉案合同约定颐和公司应当在2019年3月30日交付涉案房屋，但颐和公司至一审法庭辩论终结之日（即2020年11月6日）尚未向李顺珠交付涉案房屋，且不能确定涉案房屋何时能够具备交付条件，一审判决支持李顺珠关于解除涉案合同并返回已付购房款的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。虽然涉案合同补充协议约定颐和公司逾期交房，李顺珠不能解除合同，但该约定排除了李顺珠的主要权利，属于无效条款，颐和公司以上述约定为由主张驳回李顺珠关于解除涉案合同的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于颐和公司是否应当向李顺珠返还团购金（信息服务费）、赔偿律师费问题。关于团购金问题。李顺珠提交的证据不足以证明其向颐和公司支付了团购金（信息服务费），一审判令驳回其该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于律师费问题。由于双方当事人没有就律师费进行过约定，律师费也并非李顺珠履行合同或解除合同所必须支出的费用，故一审判决驳回其关于律师费的主张，亦无不当，本院也予以维持。关于颐和公司应承担的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李顺珠有权在主张解除合同同时要求颐和公司承担违约责任。首先，涉案合同并未约定因颐和公司违约导致合同解除的情况下，颐和公司需要向李顺珠支付违约金，故李顺珠主张颐和公司向其支付解除合同违约金没有合同依据，李顺珠以《台山颐和温泉城认购书》中约定了因李顺珠原因导致合同解除，李顺珠需按照成交总房价20%的标准向颐和公司支付违约金为由，主张颐和公司向其支付总房款20%的解除合同违约金，理据不足，本院不予支持。其次，李顺珠在本案中所提交的证据不足以证明房屋差价的存在及数额，其主张颐和公司赔偿房屋差价112043元，理据不足，本院亦不予支持。最后，因本案李顺珠的经济损失主要系资金被占用的利息损失，颐和公司在返还购房款609012元同时还应支付自收取购房款之日起至购房款实际返还之日止的资金占用期间的利息。一审判决未判处颐和公司支付资金占用期间的利息，处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人李顺珠的上诉请求有理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，唯部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2171号民事判决第一、二项；二、撤销广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2171号民事判决第三项；三、台山颐和温泉城地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付资金占用期间的利息[该利息分别以188098元为基数，自2018年4月13日起、以420914元为基数，自2018年9月27日起计至款项实际返还之日止。其中，之前按同期中国人民银行贷款基准利率计算，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]给李顺珠；四、驳回李顺珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12628.57元、保全费4934.29元，合计17562.86元（已由李顺珠预交），由李顺珠负担4000元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担13562.86元。李顺珠多预交的一审案件受理费13562.86元，由一审法院予以退回；台山颐和温泉城地产开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费13562.86元。二审案件受理费15297.80元（已由李顺珠预交5407.68元，台山颐和温泉城地产开发有限公司预交9890.12元），由李顺珠负担5000元，台山颐和温泉城地产开发有限公司负担10297.80元。李顺珠多预交的二审案件受理费407.68元，由本院予以退回；台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费407.68元。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二一年三月四日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉