北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初34682号原告：李巍巍，女，1978年3月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。原告：兰永军，男，1974年2月28日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：张文，黑龙江双峰律师事务所律师。被告：中道联文化产业发展有限公司，住所地北京市西城区白云观街10号楼2层2-6。法定代表人：曾召兰，董事长。委托诉讼代理人：张天琪，男，1992年7月2日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王雅倩，女，1995年9月16日出生，汉族，该公司员工。原告李巍巍、兰永军诉被告中道联文化产业发展有限公司（以下简称中道联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李巍巍、兰永军共同的委托诉讼代理人张文，中道联公司的委托诉讼代理人张天琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李巍巍、兰永军向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付房屋租金650000元（2020年1月1日至2020年12月31日的租金），违约金195000元；二、请求判令被告向原告支付物业费99503.29元（2020年7月1日至2020年12月31日）。上以上共计：944503.29元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年3月10日二原告与被告经协商一致签订《房屋租赁合同》，约定二原告将位于北京市西城区白云观街（建筑面积总计575.23㎡）的房屋租赁给被告，租金每年65万元，租金付款方式为预付制，每半年交付一次租金，每次交付租金应当提前30日。租赁期限7年零6个月（自2017年7月1日起至2024年12月31日止）。合同订立后，被告未按约定将租金缴纳给二原告，被告拖欠二原告自2020年1月1日起至2020年12月31日的房屋租金共计650000元。《房屋租赁合同》约定被告方迟延交付租金的，迟延期间被告方须按日以应付租金的2‰向二原告支付违约金。《房屋租赁合同》约定被告自行承担房屋租赁期间的物业服务费、水、电、电话、宽带等使用费及关联费用。为维护原告合法权益，向贵院起诉，希望贵院能支持原告各项诉讼请求中道联公司辩称：不同意原告诉讼请求。2019年年底时，我们共同协商已经解除合同，当时已经跟房东张玉盟协商好，房东已同意解除合同。合同解除是因为当时经营不善，我们公司考虑转让，所以延迟一下时间。后2020年年初的时候因为疫情导致转让延误，于是我方又联系了房东，自愿承担上半年的租金和物业费，并且希望按照疫情政策减免房租。之后房东的法务联系我们，否定了之前的所有协商意见，后双方无法达成一致意见。导致租赁的事情就停止了，于是我们于2020年6月份左右时自行搬离。首先，原告违约在先，我们一直依约交付房租，但原告从未向我方提供发票，我方追要未果，以至我方的支付的租金无法下账，并导致我方财务成本增加，这同时也是我方公司融资失败的原因。按照合同约定，我方在房屋上进行装修是我方履行付款义务的担保，属于我方的重大投资，都保留在了房屋内。关于联系人身份的问题，原告此前的代理人钱慧洲早在2016年已辞职失去联系，此后都是房东与我们协商的。当时租金汇款的账号也是房东提供的，法务及代理人都是他的下属。物业可以证实，房东就是实际房屋的出资人及产权人，所以我们就没有让房东在签署合同的时候出具委托书。现在原告一直否认张玉盟的身份，试图掩饰自己的问题。我们租用房屋时，张玉盟提供的租金接收账户经常更换，且均与户主李巍巍、兰永军没有关系。户主从来没有与我方联系过，一直都是我方和房东联系。我愿意承担上半年物业费及租金，而且2020年上半年的物业费已经交纳完毕。因合同已经解除，不存在违约金问题，我方不同意交付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2017年3月10日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定二原告将位于北京市西城区白云观街（建筑面积总计575.23㎡）的房屋租赁给被告，租金每年65万元，租金付款方式为预付制，每半年交付一次租金，每次交租金应当提前30日。租赁期限自2017年7月1日起至2024年12月31日止。乙方装修费用的投入视为乙方承负租金的质押和保证。乙方依约交付租金。乙方自行承担房屋租赁期间的物业服务费、水、电、电话、宽带等使用费及关联费用。乙方如因特殊情况迟延交付租金的，须事先征得甲方同意。未经甲方同意而延迟交付租金的，延迟期间乙方须按日以应交付租金的2‰向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋使用权，并以乙方装修的投入冲抵应付房屋租金、并追究违约责任。关于合同履行情况，被告未按约定向原告支付2020年1月1日后的房屋租金，未交纳2020年7月1日至2020年12月31日的物业费。被告主张其未支付租金有以下原因：1、2019年底，被告与案外人张玉盟（原告的代理人）商谈解除合同，因那时希望将被告公司转让给他人。2、2020年因新冠疫情影响，被告转让公司延误，希望减免租金并自愿承担上半年租金。3、原告未向被告开具足额租金发票。针对上述主张，被告未向法院提交证据。原告称合同仍处于履行阶段，被告并没有向原告提出协商解除合同事宜，亦不同意解除合同。原告为证明其代被告支付物业费的事实，提交加盖北京城建物业管理有限责任公司发票专用章的发票用于证明，该发票显示涉案房屋2020年7月-12月物业费99503.29元，开票日期2020年12月22日。被告对证据的真实性不予认可，主张其无需支付2020年后半年物业费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽主张其于2019年底协议解除涉案租赁合同，但未提交证据予以证明。被告因其公司转让事宜延误租金支付，存在重大过错。且被告未支付租金的行为发生在2020年新冠疫情之前，故被告逾期支付租金的行为已构成违约，在没有证明表明其就合同解除以及租金减免问题与原告进行过协商，且原告提交的发票证据能够证明原告已代替被告支付物业费的情况下，原告要求被告支付租金以及物业费存在事实、合同以及法律依据，本院予以支持。关于租金支付数额，考虑到新冠疫情对于经营的不利影响，本院根据公平原则以及本案的具体情况，酌情减免两个月租金。关于逾期支付租金违约金，因原告未提交证据证明其实际损失，本院仍秉持公平原则，结合合同约定的租金支付期限及违约金计算方式、双方的过错程度、合同履行程度以及预期利益损失，对于违约金计算方式及数额予以酌定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，中道联文化产业发展有限公司支付李巍巍、兰永军2020年1月1日至2020年12月31日的租金541667元；二、自本判决生效之日起七日内，中道联文化产业发展有限公司支付李巍巍、兰永军2020年7月1日至2020年12月31日的物业费99503.29元；三、自本判决生效之日起七日内，中道联文化产业发展有限公司支付李巍巍、兰永军逾期支付租金违约金（以541667元为基数，自2019年12月1日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回李巍巍、兰永军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6623元，由中道联文化产业发展有限公司负担5256元（自本判决生效之日起七日内交纳），由李巍巍、兰永军负担1367元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二一年三月二十五日法官助理 王飞书 记 员 李艳