四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终57号 上诉人（原审原告）：杨乾厅，男，1986年9月18日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：江林，四川东乾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司，住所地乐至县天池镇西郊工业园区。 负责人：康力。 委托诉讼代理人：熊丽，女，公司员工。 委托诉讼代理人：邓受禄，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵刚，男，1986年11月16日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：杜然，北京威诺（成都）律师事务所律师。 上诉人杨乾厅、四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称鸿腾乐至分公司）与被上诉人赵刚房屋租赁合同纠纷一案，四川省乐至县人民法院于2019年10月28日作出（2019）川2022民初1794民事判决，杨乾厅不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日作出（2019）川20民终975号民事裁定，将本案发回四川省乐至县人民法院重审。四川省乐至县人民法院于2020年10月20日作出（2020）川2022民初106号民事判决，杨乾厅、鸿腾乐至分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨乾厅及其委托诉讼代理人江林，上诉人鸿腾乐至分公司的委托诉讼代理人熊丽、邓受禄，被上诉人赵刚的委托诉讼代理人杜然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨乾厅上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赵刚退还租金85,198元，被上诉人鸿腾乐至分公司连带赔偿上诉人损失19.88万元（暂定），被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院仅认定了装修的部分损失，事实认定不清，上诉人的损失不仅只有直接的装修损失。上诉人申请了对装修损失及财产损失进行鉴定，但一审法院仅对装修损失进行了鉴定，未对财产损失进行鉴定，并直接增加了因果关系鉴定，侵犯了上诉人的合法权益。污水倒灌导致了上诉人经营的家电遭受损失的事实显而易见，一审不仅不同意鉴定，也未从公平合理的角度出发要求被上诉人承担相应的赔偿责任，于情于法不合。上诉人租赁房屋后花费了50万左右装修，在2016年11月污水倒灌后损毁了装修及室内经营的家电，此后漏水问题一直未解决，也未出具任何维修方案，造成上诉人的损失扩大，一直无法经营，一审未考虑上诉人一直无法经营的事实，被上诉人应承担上诉人整体装修损失。二、被上诉人应退还上诉人2016年11月后的房屋租金85,198元。赵刚作为出租人应当提供经营条件，自2016年11月6日后被上诉人一直无法为上诉人提供稳定的经营条件，上诉人租赁房屋用于经营的合同目的无法实现，赵刚的行为属于根本违约，应当返还上诉人支付的2016年11月之后的所有租金。 鸿腾公司乐至分公司辩称，上诉人杨乾厅的上诉请求不应支持。一审确认了损失是下水道堵塞反流造成的，不是房屋本身的问题。我公司与杨乾厅无直接合同关系。 赵刚辩称，上诉人杨乾厅在一审中未提出退还租金的问题，是新的诉讼。在一审中，杨乾厅明确在庭审中说了他和赵刚协商一致，是以赵刚的名义租的。我们认为杨乾厅与赵刚是合租的关系，之间没有合同关系，赵刚不应承担任何责任。 鸿腾公司乐至分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、我公司与杨乾厅没有合同关系，其权利义务不产生在公司与杨乾厅之间，也不构成事实上的追认；二、损害结果与行为之间的因果关系错误，即使存在损害后果，其后果系下水道堵塞造成，下水道本身不是租赁物即房屋本身的问题。下水道的堵塞是其楼栋整体的使用和维护的问题，因此在排除租赁房屋自身缺陷的时候，房屋所有人没有法律上的义务对其使用中的共有物承担任何责任；三、下水道的堵塞系全体楼栋所有人或者使用人自身应当承担的维护义务，即使认定下水道堵塞，也应当追加全体使用人或所有人的责任；三、评估结果不当，因为原告自身未提供有效的证据予以证实，评估机构确无依据下做出的评估是错误的，一审不应采信。 杨乾厅辩称，鸿腾公司乐至分公司作为出租方，出租的房屋应当符合基本条件，房屋质量有问题应当承担责任。出租人知道转租后没有提出异议，应当合法有效，我方是继承租人，出租方应对我方承担责任。 赵刚辩称，我方与杨乾厅合租，我方是合租的一方，不能保证房屋符合出租条件，只有公司才能保证，我方不应承担责任。 杨乾厅向一审法院起诉请求：1.调解或判决赔偿原告各种损失费19.88万元；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，杨乾厅增加一项诉讼请求：要求被告赵刚退还其租金10万元。 一审法院认定事实：2015年4月20日，被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司签订《鸿腾香域蓝山商业用房租赁合同》，约定被告赵刚租赁被告鸿腾乐至分公司位于乐至县鸿腾香域蓝山一层1、2、3、4号场地，面积387.03平方米，经营项目为家电经营，租金采取先付后租的方式按年支付，租赁期限从2015年5月1日起至2019年4月30日止，出租人应当按约定为承租人提供场地及相关配套设施和经营条件，承租人应当爱护并合理使用市场内的各项设施，如需改动应先征得出租人同意，造成损坏的承租人还应承担修复或赔偿责任，未经出租人同意将该场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的，出租人有权解除合同。原告因与被告赵刚原系合作经营家电伙伴关系，在被告赵刚签订上述合同后，原告即与被告赵刚口头约定，由原告使用其中的99平方米经营家电，租金及租赁期限按照上述合同标准执行，由原告向被告赵刚交付租金后再由被告赵刚将租赁合同的租金统一交付与被告鸿腾乐至分公司。签订租赁合同后，被告赵刚即向被告鸿腾乐至分公司交付当年租金，被告鸿腾乐至分公司即将租赁房屋交付被告赵刚，被告赵刚又将其中的99平方米交付原告，双方分别开始进行装修，其中原告将整个案涉房屋进行第二层的钢结构搭建并装修，原告完成装修后便开始打出店招经营售卖海信电器，赵刚完成装修后便开始打出店招经营售卖格力电器，双方各有独立的进出通道。在家电经营过程中，因租赁房屋的排水管道排水不畅导致原告租用房屋的装修及相应财产损失。2016年11月，原告因此找被告鸿腾乐至分公司及物业管理公司等进行修缮，被告鸿腾乐至分公司及物业管理公司对此进行了相应的维修，仍未彻底解决房屋存在的质量缺陷问题，同时被告鸿腾乐至分公司对造成原告诉称的各种损失未赔偿。 诉讼中，原告申请对案涉房屋装修损失及财产损失状况进行鉴定，但原告经一审法院多次通知提交相应的证据材料，原告仍未完整提交案涉房屋内有关经营电器损失的证据材料，一审法院仅准许其对案涉房屋装饰装修损失的鉴定申请。一审法院委托四川德赛价格评估有限公司对案涉房屋装饰装修损失进行价格鉴定，该司于2020年9月7日经过实地踏勘，并于2020年9月18日作出川德赛评报字【2020】第1215号价格鉴定报告，该报告载明：“委托鉴定的房屋位于乐至县千业路鸿腾香域蓝山商业建筑区。千业路由西南向东北方向具有向下的坡度，委托房屋位于千业路的下段。委托鉴定房屋所在位置地表在降雨量较大时会出现路表径流和积水等现象。委托鉴定房屋一层厕所和排水管道排水管道不通畅，有污水倒灌现象发生，污水倒灌导致一层地面长期渗水，一层地面膨胀、地板损坏、墙面受潮。该建筑三楼未销售房屋由于空置无人管理，排污管道排水不畅导致污水溢出，三楼地面防水存在缺陷致使污水渗漏到二楼商铺，造成二楼吊顶损坏、木地板损坏和墙面受潮损坏。评估专业人员确定房屋装修损坏由房屋一层厕所和排水管道不通畅，污水倒灌以及三楼排污管道排水不畅、三楼地面防水存在缺陷所导致。委托鉴定房屋的装修损失与房屋的质量缺陷存在直接的因果关系。……经过上述评估程序，在评估基准日2020年9月7日，在满足假设条件的情况下，委托方委托评估的位于资阳市乐至县××路××商铺的装饰装修损失费用评估金额合计为157666.90元（取整15.77万元）。”原告因此花费鉴定费2.8万元。 另查明，2016年8月25日，被告鸿腾乐至分公司将案涉房屋412.04平方米出售与第三人荣建康，被告鸿腾乐至分公司自认尽管该租赁房屋已出卖但仍在收取被告赵刚的房屋租金。租赁房屋出现质量问题后，原告未足额向被告赵刚交纳租金，现租赁期限届满后，原告至今一直占用并使用该租赁房屋且也未退还该房屋。诉讼中，原告增加要求被告赵刚退还租金10万元的诉讼请求，但未提供证据证实其主张。 一审法院认为，合法有效的房屋租赁合同关系受法律保护。被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立且有效。被告赵刚租赁被告鸿腾乐至分公司房屋后，即与原告口头约定，将其中的99平方米交付给原告使用，并由原告将其进行第二层的钢结构搭建并装修，二人分别打出不同的店招经营不同品牌的家电，租金按照前述租赁合同的标准并由赵刚统一交付，被告鸿腾乐至分公司收取租金后对其租赁物由原告擅自进行改建的行为，现无证据证明其事先经过其同意，但现也无证据证明其对此提出异议并依法解除前述租赁合同，同时被告鸿腾乐至分公司在2016年11月期间在对租赁房屋进行相应维修时，应当知道被告赵刚已将案涉租赁房屋的部分交付给原告使用的事实，从当时起计算，现也无证据证明被告鸿腾乐至分公司在6个月内对此提出异议，并行使了相应的合同解除权或主张转租合同无效，尽管原告与被告赵刚约定的由原告使用案涉租赁房屋其中的部分面积以及租金、租赁期限按前述租赁合同的标准执行等事宜应当采用书面形式，双方未采用书面形式的视为不定期租赁，而且租赁期限不能超过前述租赁合同的有效期限，但该约定确系双方真实意思表示，同时根据双方对租赁物的实际使用情况来看，并综合考虑二人的关系以及租金的交付形式等因素，一审法院认为本案原告与被告赵刚之间的关系宜认定为房屋租赁转租合同关系，只不过视为不定期租赁而已，故原告与被告赵刚之间的案涉房屋租赁转租合同关系成立且生效。 关于原告的损失是否应当赔偿，如何赔偿的问题。一审法院认为，经有权鉴定机构对案涉房屋进行鉴定，在租赁期限内，因出租人提供的租赁物本身质量缺陷直接导致次承租人即原告相应财产的损失，应当由出租人承担该租赁物质量缺陷的合同违约责任。理由有：一、租赁合同中出租人的基本义务，即应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司签订的房屋租赁合同中约定租赁房屋用于电器经营，并由鸿腾乐至分公司交付符合经营条件的房屋，在原告转租部分房屋后原告继续经营电器，而鉴定机构鉴定出案涉租赁房屋一层厕所和排水管道不通畅，污水倒灌以及三楼排污管道排水不畅、三楼地面防水存在缺陷导致原告无法正常经营电器，出租人违反了租赁合同的基本义务，应当承担相应的合同违约责任。二、尽管出租人现已将租赁物出卖但仍在收取该租赁物的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁房屋的所有权变动后，被告赵刚与被告鸿腾乐至分公司的原房屋租赁合同继续有效，在租赁关系存续期间，租赁物发生维修的，出租人应当履行租赁物的维修义务，在被告鸿腾乐至分公司对案涉租赁房屋进行相应维修后，仍未彻底解决房屋存在的质量缺陷问题，同时也未对原告造成的相应损失进行赔偿，且现无证据证明转租人对该租赁物的质量缺陷存在相应的合同违约责任，出租人应当对此承担相应的违约责任。故对于原告的该主张予以部分支持，其余主张因原告未提供相应证据，其应当承担举证不能的法律后果，对其未提供证据的主张，对此不予支持。对被告鸿腾乐至分公司的辩称意见，不予采信。对被告赵刚的辩称意见，予以采信。故出租人即被告鸿腾乐至分公司应当对次承租人即原告因其提供的租赁物的质量缺陷造成原告的房屋装饰装修损失157，666.90元承担赔偿责任。 关于原告要求被告赵刚退还租金10万元的诉讼请求。诉讼中，原告增加该项诉讼请求，但并未提供证据证实其主张，一审法院认为，在租赁期限内，发生租赁物质量缺陷后，经出租人维修的，在维修期间造成承租人损失的，可以减少交纳租金，本案房屋在维修期间虽影响原告正常使用租赁物，但原告在发生该情形后未足额交纳租金的行为，二被告对此均未提出异议，根据契约自由精神的原则，承租人未足额交纳租金后继续占有使用租赁物，且未退还租赁物的，出租人未足额收取租金的未对此提出异议的，视为双方对各自自身权利义务的自由处理，现原告要求被告赵刚退还租金10万元并无事实和法律依据，对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十五条、第十六条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效后十五日内赔偿原告杨乾厅房屋装饰装修损失157，666.90元；二、驳回原告杨乾厅的其他诉讼请求。案件受理费5,782元，由被告四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司负担3,453元，由原告杨乾厅负担2,329元。案件鉴定费28,000元，由被告四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司负担。 二审中，鸿腾公司乐至分公司提交的图纸及施工图不能达到其证明目的，本院不予采信。杨乾厅提交的中国银行消费单据上能够显示2018年5月2日在乐至锦信家电部消费60,000元，结合赵刚认可收到杨乾厅的该款项，可以确认杨乾厅于2018年5月2日交付赵刚60,000元。一审中，杨乾厅提交的转账给赵刚的银行转账记录能够证明其于2018年2月16日通过银行转账20,000元给赵刚。另，赵刚认可用杨乾厅的家电抵了5,000元房租。 二审查明：赵刚与鸿腾公司签订的《租赁合同》中约定租金标准如下：2015年5月1日至2016年4月30日租金为每平方35元；2016年5月1日至2017年4月30日租金为每平方37元；2017年5月1日至2018年4月30日租金为每平方39元；2018年5月1日至2019年4月30日租金为每方米41元。因2016年11月案涉房屋发生污水渗出影响经营，鸿腾公司将2017年5月1日之后的租金降为每平方33元。在庭审中，鸿腾公司认可2015年5月1日至2017年4月30日的租金已收取、2017年5月1日至2018年4月30日的租金已向鸿腾公司已收取140,000元。 2018年2月16日，杨乾厅转账20,000元给赵刚，2018年5月2日，杨乾厅通过刷卡消费的方式交付赵刚60,000元。2018年，赵刚用杨乾厅的家电抵租金5,000元。 二审查明的其余事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、杨乾厅和赵刚之间是合租关系还是转租关系？二、杨乾厅的损失数据以及损失该由谁承担责任？三、赵刚是否应退还杨乾厅租金？ 一、杨乾厅和赵刚之间是合租关系还是转租关系？ 本案中，杨乾厅虽在起诉状中称系赵刚将案涉房屋转租给自己，但在2019年8月26日的庭审中，杨乾厅又称“因为这个合同是我去和开发商租的，但是我没在合同上签字……”。赵刚则一直坚称其与杨乾厅系合租关系，鸿腾乐至分公司则坚持承租方仅为赵刚一人。虽然本案所涉房屋的租赁合同系赵刚与鸿腾乐至分公司所签，但根据赵刚与杨乾厅的陈述及租金给付标准、鸿腾乐至分公司在杨乾厅要求维修后对案涉房屋进行了维修且明知案涉房屋系杨乾厅在承租等证据，可以认定赵刚和杨乾厅系合租关系，只是以赵刚一人的名义租赁鸿腾乐至分公司的案涉房屋。 二、杨乾厅的损失数额以及该损失应由谁赔偿？ 关于装修损失的问题。在一审中，经一审法院委托鉴定，川德赛评报字【2020】第1215号价格鉴定报告，该报告载明委托鉴定房屋的装修损失与房屋的质量缺陷存在直接的因果关系……位于资阳市乐至县××路××商铺的装饰装修损失费用评估金额合计为157666.90元（取整15.77万元）。”杨乾厅因此花费鉴定费2.8万元。该鉴定报告能够证明杨乾厅的装饰装修损失为15.77万元。 关于家电损失的问题。根据杨乾厅的陈述，其称在2016年11月至2017年案涉门市即从地板渗水及顶上漏水，损坏了部分家电，致使其从2016年起即无法正常经营。故其在二审中申请对该部分财产损失进行鉴定。赵刚、鸿腾乐至分公司辩称，2016年11月至2017年漏水并未损坏家电，杨乾厅在漏水后未把家电搬出有扩大损失的嫌疑。在法院明确告知其要确定家电受损数额应鉴定的项目后，杨乾厅仍仅申请鉴定财产受损金额及原因，该鉴定申请无法证明现场遗留的受损家电系2016年至2017年漏水而受损，依照《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》：“一、对鉴定事项的审查1.严格审查拟鉴定事项是否属于查明案件事实的专门性问题，有下列情形之一的，人民法院不予委托鉴定：……（9）其他不适宜委托鉴定的情形。”的规定，本院对杨乾厅的鉴定申请不予委托鉴定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，杨乾厅不能证明其现场遗留的受损家电系2016年至2017年漏水而受损，依法应承担举证不能的法律后果。 根据鉴定结论，鉴定房屋的装修损失与房屋的质量缺陷存在直接的因果关系。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，鸿腾乐至分公司系案涉房屋的出租人，其负有保持出租的房屋符合约定用途的义务。事实上，案涉房屋一层厕所和排水管道不通畅，污水倒灌以及三楼排污管道排水不畅、三楼地面防水存在缺陷导致杨乾厅无法正常经营电器，出租人违反了租赁合同的基本义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，出租人应当承担相应的合同违约责任。另，虽然鸿腾乐至分公司已将案涉房屋转卖他人，但其并未将案涉租赁合同的权利义务转移给案外人，也未告知承租人，鸿腾乐至分公司在将案涉房屋转卖后亦仍然收取租金，且对案涉房屋进行了相应维修，而维修之后未能让出租的房屋符合约定用途，鸿腾乐至分公司作为出租人应当对杨乾厅的损失承担相应的违约责任。一审判决出租人即鸿腾乐至分公司赔偿杨乾厅房屋装饰装修损失157,666.90元是正确的。 三、赵刚是否应退还杨乾厅租金？ 根据本案查明的事实可知，杨乾厅于2018年共通过转账或刷卡向赵刚支付80,000元。对于转账20,000元，赵刚认可其收的租金，但称系代鸿腾乐至分公司代收。另，赵刚在二审中认可用杨乾厅的家电抵了租金，认可价值5,000元。赵刚称在收到杨乾厅交付的租金后即转交给鸿腾乐至分公司，鸿腾乐至分公司亦认可收到赵刚交付的案涉房屋的2016年、2017年及2018年大部分租金，鸿腾乐至分公司收到2018年租金数额已远超杨乾厅已交数额，故本院认定赵刚已将杨乾厅交付的租金全部转交给鸿腾乐至分公司。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，鸿腾乐至分公司虽然对案涉房屋进行了维修，但仍然不能达到杨乾厅租赁房屋的合同目的，造成杨乾厅无法经营，鸿腾乐至分公司应承担退还自2016年11月后租金的责任。但杨乾厅并未主张鸿腾乐至分公司承担退还租金的责任，而是要求赵刚退还。因赵刚并非案涉房屋的出租人，故杨乾厅要求赵刚退还租金的诉讼请求本院不予支持。另，关于刷卡金额60,000元，赵刚认可其收取了款项，但称该款项系双方散伙后的退款。杨乾厅称双方虽然以前有合伙关系，但合伙款项已结清。对该60,000元款项的性质双方有争议，而本案审理的是租赁合同关系，且杨乾厅与赵刚之间系合租关系，故该款项是否应退还不属本案处理范围。 综上，上诉人杨乾厅和鸿腾乐至分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6280元，由上诉人杨乾厅负担2827元，由上诉人四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司负担3453元。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗文利 审 判 员 温树元 审 判 员 王 力 二〇二一年三月二十五日 法官助理 孙祖亮 书 记 员 孙毓灵