内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民事判决书（2021）内0627民初282号原告：高某，公民身份号码×××，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人：陈某，内蒙古众杰律师事务所律师。被告：张某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。第三人：康某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告高某诉被告张某、第三人康某案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托代理人陈某、被告张某、第三人康某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1.不得执行登记人为康某的位于鄂尔多斯市××旗房（产权证号为×××为131021201083）（暂估价格30万元），并解除查封、停止评估等一切执行程序；2.请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：张某与康某追偿权纠纷一案，伊金霍洛旗人民法院于2019年9月26日做出(2019)内0627执2727号执行裁定书，裁定将康某名下位于××旗（产权证号为：131021200755）房屋一套予以查封；于2019年10月23日做出(2019)内0627执2727号执行裁定书，裁定将康某、王雪梅共同所有的登记在在康某名下位××旗车库（产权证号为：131021201083）一套予以查封。但事实是上述案涉房屋和车库归原告所有，2010年5月31日，康某向高某借款40万元，因康某无力偿还该借款，2011年7月31日，高某与康某达成购房协议，将案涉房屋和车库作价57万元卖给高某，以上述40万元借款抵顶一部分房款，并于2011年8月3日交清购房款后交付房产。高某一直使用、收益案涉房屋至今。案涉房屋产权证虽显示的登记时间为2012年，因房管局一直未将产权证交付产权人，直至2015年1月8日，房管局才将产权证件交付给产权人。此后，康某一直因债务的问题未配合原告办理过户登记。所以未能办理过户登记的原因非原告本身的原因造成。原告从签订合同后，交纳了全部购房款，接收涉案房屋、车库后一直占有、使用、收益涉案房屋、车库至今，并一直交纳相关费用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查的之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故伊旗法院对案涉房屋及车库的执行不符合法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告张某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、“以房抵债”并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对交易房屋的物权期待权，即不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，规定适用的主体是不动产买卖合同纠纷中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生对交易不动产的物权期待权。因此，原告并不能排除执行，应当依法驳回其诉讼请求；二、原告并无足够证据证明“非因其本身原因未办理过户登记”，其诉讼请求没有任何依据，应当依法予以驳回。原告基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条提出诉讼请求，认为其符合该条款所有情形，请求排除执行。原告在诉状中诉称：“房管局一直未将产权证交付产权人”“第三人因债务问题未配合原告办理过户登记”，这些原告都无法提供充分的证据予以证明。相反，按原告诉称，即使2012年房管局才将产权证交付产权人，从2012年至2019年张某申请执行时间跨度已达9年之久，原告未要求第三人履行案涉房屋过户登记事宜，也未通过诉讼的方式行使物权登记请求权，上述均系原告自身原因导致的，因此，原告的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的条件，原告请求排除执行没有任何依据，应当依法予以驳回；三、原告主张被告承担本案诉讼费没有任何依据。张某基于生效判决书依法申请人民法院强制执行，并查封了第三人名下的财产系张某依法履行法律授予公民的合法权利，张某并不存在任何过错，无需承担任何责任。四、以物抵顶的债权价格不符合当地的交易市场价格，已远远溢出当时当地房屋1800元至2000元的价格。综上所述，第三人康某有向原告高某转移财产的嫌疑。第三人康某辩称，案涉房屋和车库已经抵顶给原告高某，至于法院如何执行我不干涉。我欠原告高某的借款本金为40万元，积欠利息近20000元，因我没有现金向高某返还，故将案涉房屋、车库及房屋内的一切家具、装饰等一并作价57万元抵顶给了高某，高某给我找回15万元的现金。当时房屋签的是《买卖协议》，且合同签订时房屋产权证没出来，合同约定房屋过户由高某负责，包括所有费用，我当时让高某过户，但高某至今未过户。该房屋及车库价格是参考同栋楼房同面积同楼层的售价抵顶的。有证人解三奇一直参与。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告高某的委托代理人提交的证据：1.出示（2019）内0627执2727号执行裁定书、协助执行通知书及回执各2份，予以证明查封评估案涉房产、车库是错误的，该案涉房屋所有权为原告所有；2.出示2020年12月1日作出是（2020）内0627执异145号裁定书一份，予以这证明原告认为执行错误，提起执行异议申请被驳回，原告不服该裁定，在法定期限内提起诉讼；3.出示《购房协议书》一份、《收条》一张，予以证明原告与第三人康某于2011年8月3日签订了房屋买卖协议，约定原告以57万元的价格购买了案涉房屋和车库，并给付了全部的款项，由第三人康某向原告出具了收条，由中介人解三奇证明该协议是双方真实意思的表示，且已实际履行的事实；4.出示《内蒙古农村信用社银行流水》一份，予以证明原告于2010年5月30日给第三人借款40万元，借款由高某从农村信用社转账给第三人康某妻子王雪梅，后因康某无法偿还借款，该款用于抵顶支付购房款其中40万元的事实。剩余房款由原告现金支付，康某一并出具了收据；5.出示《离婚协议》一份、《声明》一份，予以证明案涉车库虽在离婚协议中约定为李飞霞所有，但该车库李飞霞同意由原告高某代为行使权力的事实；6.房屋租赁协议4份、证明1份，予以证明原告购买案涉房屋（其中40万元为借款抵顶）后，一直占有、管理、出租案涉房屋，该案涉房屋属于原告的事实；7.出示电费、供暖费、水费、物业费票据8张，收费明细表1张，予以证明原告一直对案涉房屋、车库占有、使用、管理、缴纳相关的费用，房屋、车库的实际所有人归原告所有的事实；8.证人解三奇的证言。被告张某对原告提交的证据的质证意见为：对原告提供的前七组证据我看不懂，不知道上述证据是真的还是假的，分辨不出，对原告提供的前七组证据证明目的均不认可。对证人证言没有异议。第三人康某对原告提交的证据的质证意见为：对上述七组证据中的第1、2、5、6、7不予质证，对第三组证据的真实性及证明目的均认可；第四组证据中的40万元是王雪梅向原告借的，并不是我借的，偿还这40万元借款是我用我的房屋给原告抵顶的。对证人证言没有异议。被告张某、第三人康某未向本院提交证据。根据当事人提供的证据，经质证，本院对上述证据的分析认为：对原告提交的证据1、2，因该两组证据属法院出具的裁判文书，故本院对该两组证据的真实性予以采信；对原告提交的证据3，因第三人康某认可，故本院对该证据的真实性予以采信；对原告提交的证据4、5、6、7，因该四组证据之间能够互相印证，形成完整的证据链，故本院对该四组证据予以采信；对原告提交的证据8的证人证言，因被告及第三人对证人证言没有异议，故本院对证人证言予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月31日，原告高某给第三人康某借款40万元，后因康某无力偿还上述借款，2011年7月31日，原告高某与第三人康某签订《购房协议书》，约定康某将其所有的的位××旗房屋（面积为92.37平方米）和7号楼5号车库（面积为20.28平方米）作价57万元卖给高某，用上述40万元借款抵顶一部分房款。2011年8月3日，原告高某向第三人康某交清剩余房款，第三人康某向原告高某出具57万元的收条一张并将案涉房屋和车库交付于原告高某。此后，案涉房屋一直由原告高某占有使用、收益至今。另查明，2017年5月18日，原告高某与案外人李飞霞协议离婚，在离婚协议里约定案涉车库归李飞霞所有，对于案涉车库，李飞霞同意由原告高某代为行使权力。又查明，借款发生时，康某和王雪梅系夫妻关系。还查明，张某与康某追偿权纠纷一案，伊金霍洛旗人民法院于2019年9月26日做出(2019)内0627执2727号执行裁定书，裁定将康某名下位于××旗（产权证号为：131021200755）房屋一套予以查封；于2019年10月23日做出(2019)内0627执2727号执行裁定书，裁定将康某、王雪梅共同所有的登记在在康某名下位××旗车库（产权证号为：131021201083）一套予以查封。案涉房屋和车库查封后，原告高某提出书面异议。伊金霍洛旗人民法院受理后于2020年12月1日作出（2020）内0627执异145号执行裁定书，驳回了原告高某的异议请求。该裁定书于2020年12月2日向高某送达，高某于2020年12月17日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点是原告高某对本案争议房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。需要判断原告高某对涉案房产是否享有实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、高某于2011年7月31日与康某、王雪梅签订《购房协议书》，该协议书康某认可，且该协议没有违反法律、行政法规规定，合法有效。本院是在2019年对案涉房产进行查封的，故原告高某与第三人康某在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、原告高某向本院提交的案涉房产的水费、物业费、供暖费票据及4份租赁协议、1份证明可以证实，原告高某在法院查封前已实际占有使用、收益案涉房产；三、根据原告高某提供的证据材料可知，高某的内蒙古伊金霍洛农村商业银行账户于2010年5月31日向第三人康某妻子王雪梅转账40万元。结合高某、康某的陈述、收条、离婚协议书及证人证言可证实，在本院查封案涉房产前，原告高某已向第三人康某支付了案涉房产的全部价款，虽被告辩称案涉房产的房价高于当时的市场价格，但其没有提供证据证明，故本院对其辩解理由不予采信；四、《购房协议书》约定，案涉房产过户费由高某承担。高某诉称案涉房产一直未过户的原因为产权证办理出来后，因起初联系不到第三人康某，后因其意外事故造成腰椎断裂，其间妻子提出离婚等一系列问题，致使本人经济能力和精力所限，没有及时过户。经分析，该主张符合生活常理。综上，根据案涉房屋在查封前钱物两清和实际占有的具体情况，本院对涉案房产属于原告享有的事实予以认定，因此原告高某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求不得执行案涉房屋的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求解除对该套房屋查封及停止评估等一切执行程序的诉讼请求，因解除查封及停止评估属法院程序上解决的事项，并不涉及实体权利的处理，故本案不作处理，本院将根据生效法律文书另行作出处理。根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、本院在执行张某与康某追偿权纠纷一案中，不得执行位于××旗（产权证号为：×××为：131021201083）；二、驳回原告高某的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判长 刘玉金人民陪审员 吴先锋人民陪审员 刘占斌二〇二一年三月三十一日法官助理 马馨蔓书记员 希润花法条链接：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。