湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2570号原告：长沙翡翠金轮置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟东路415号星光名座10#栋22层。法定代表人：王钦贤，董事长。委托诉讼代理人：石霞，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷莹，湖南金州律师事务所实习律师。被告：王琳，男，1983年12月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告长沙翡翠金轮置业有限公司(以下简称原告)与被告王琳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石霞、雷莹和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》（编号为湘-ＦＣＧＷ-ＸＧＭＺ-ＺＬ-ＳＹ-7-020）；2、被告腾退并交还商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续；3、被告注销或变更以长沙市雨花区湘绣路131号星光名座佳苑7栋108号为经营地址的营业执照；4、原告不予返还被告支付的履约保证金52594.4元；5、被告向原告支付拖欠的自2020年4月20日起至合同解除之日的租金（暂计算至2020年12月31日为88222.86元）；6、被告向原告支付逾期滞纳金19313.34元（按逾期租金的每天千分之一暂计算至2020年12月31日，之后持续计算至被告付清租金之日止）；7、被告向原告支付解约违约金31556.64元；8、被告按日租金的2倍支付自合同解除之日至被告腾退并交还商铺，办理移交钥匙、电卡等商铺交接手续之日止的房屋占用费；9、被告向原告支付律师费15000元；10、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年10月11日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市雨花区××路××号××座××栋××号商铺用于餐饮经营，双方就租赁面积、租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，被告未按照合同的约定向原告支付第二个计收档期即2020年4月20日至2020年10月19日、第三个计收档期即2020年10月20日至2021年4月19日的租金，原告多次催收未果。被告辩称，1、原、被告从2020年起就本案进行协商未果，所以被告未将诉争房屋交还给原告；2、被告承租时，开发商承诺有电影院等配套商业，事实上没有；3、被告并非故意拖欠租金，被告希望原告降低部分租金，但是双方并未达成一致意见；4、被告同意解除合同，返还商铺，也同意将登记的工商注册地址迁出。原告主张不予退还的履约保证金应当抵扣房屋租金。被告对欠付租金的时间没有异议，但不认可原告主张的其他费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的不动产产权证、《商铺租赁合同》、营业执照和工商登记信息、《关于限期缴纳租金等费用的告知函》、律师函、EMS邮寄单及回执，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年10月13日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（合同编号为湘-ＦＣＧＷ-ＸＧＭＺ-ＺＬ-ＳＹ-7-020），约定：1、甲方将位于长沙市雨花区××路××号××座××栋××号商铺出租给乙方；该商铺建筑面积为181.36平方米，该建筑面积为本合同项下的固定费用、租金管理费等款项、费用计取基数；2、乙方承租该商铺用于餐饮经营，未经甲方书面同意，不得变更、改变该商铺的用途；3、该商铺租赁期限为36个月，即自2019年10月20日起至2022年10月19日止。该商铺固定费用包含租金和综合管理费，其中租金占固定费用的80%，综合管理费占固定费用的20%，该商铺月固定费用标准为10518.88元（181.36㎡×58元／平方米／月）；4、固定费用的支付方式为先付费后使用。固定费用每六个月为一个计收档期，第一个计收档期固定费用63113.28元，在本合同签署之日，由乙方缴纳给甲方；以后各期固定费用均在每计收档期开始前至少提前15日履行缴纳义务，由乙方主动到甲方缴纳，实行先缴纳固定费用后使用；5、为规范乙方的履约行为，乙方在签署本合同时需一次性缴纳履约保证金52594.4元。当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方应在乙方交还该商铺、将工商注册地址从商铺迁出（或者注销）后7个工作日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方；如乙方违约，甲方在扣除违约金和所有损失后将剩余部分（如有）不计息全部返还给乙方。如乙方未按约定交付固定费用或其他费用，甲方有权将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴费用；6、乙方拖欠固定费用累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过60日以上的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方全额予以赔偿，因此终止本合同的，本合同自甲方通知送达之日解除；7、乙方对该商铺的装饰装修遵循“来修去丢”的原则，在租赁期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备，除可移动的设备外，其余全部无偿归甲方所有。属乙方自行安装的可移动设备，乙方应在租赁期届满或中途终止合同后3日内自行到该商铺内拆除并搬离该商铺，逾期视为乙方放弃权利，该部分设备无偿归甲方所有；乙方在拆除自行安装的可移动设备时，不得损坏该商铺的装饰、装修和其他设备、设备，否则甲方有权从履约保证金中扣除；8、租赁期间，乙方单方面无故提前终止本合同，或者因乙方原因导致甲方单方解除、终止本合同的，乙方应当补交免租期（如有）的固定费用（按起始租赁费用计算）并以本合同终止时的月固定费用为标准向甲方支付3个月固定费用作为违约金，并且乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有；9、乙方未能按本合同约定按时足额交纳固定费用和其他费用的，应按逾期未缴纳金额每天千分之一累计计算向甲方支付违约金；逾期15天仍未缴清，甲方有权停止乙方的用水用电；停水、停电期间，甲方对该商铺的租赁费用及违约金等照常计收，逾期超过30天甲方有权单方面终止合同；10、本合同期限届满，或提前终止的，乙方未按照本合同约定或甲方的通知和要求按时交还该商铺的，每逾期一日应按日固定费用（日固定费用按当年月固定费用除以30天进行计算）的2倍累计计算向甲方支付该商铺的占用费；11、双方任何一方未及时履行本合同约定的其他义务的，违约方应以违约行为发生时该商铺月固定费用为标准向守约方支付1个月的固定费用作为违约金，造成违约方损失的，还应全额赔偿因此给守约方造成的所有损失（含由此而产生的律师费以及追讨债务所产生的业务费、交通费、差旅费等所有费用）。原告按照约定向被告交付了诉争商铺，被告自2020年4月20日起未向原告支付租金，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本院于2021年2月1日向被告送达了本案起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原、被告确认被告已向原告交纳履约保证金52594.4元。原告陈述其诉讼请求主张的租金和房屋占用费实际为固定费用，包括综合管理费。原告为证明其因本次诉讼支付律师费15000元，提供了《委托代理合同》和律师费发票。被告质证认为，对真实性、合法性和关联性均不认可，该费用不应由被告承担。另查明，1、2019年11月6日，长沙市雨花区的滴之家自助快餐店登记成立，系个体工商户，被告为其经营者，工商登记经营场所为诉争商铺所在地；2、2020年8月18日，长沙市王品虾子餐饮管理有限公司成立，被告系该公司的法定代表人，工商登记住所地为诉争商铺所在地。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争合同的解除及商铺的腾空及交还手续的办理。（1）诉争合同的解除。根据合同约定，被告未能按本合同约定按时足额交纳租金费用和其他费用的，逾期超过30天，原告有权单方面终止合同。被告自2020年4月20日起未向原告缴纳租金，经原告催要后仍未支付，故原告请求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，符合约定和法律规定，本院予以支持；本院于2021年2月1日向被告送达了本案起诉状副本，故诉争合同于2021年2月1日解除；（2）诉争商铺的腾空和交还手续的办理。根据合同约定，被告拖欠租金费用累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过60日以上的，原告可单方终止本合同并收回商铺。被告未按照约定支付租金已超过30日，故原告请求被告腾空诉争商铺并办理交还手续，符合约定和法律规定，本院予以支持；2、关于被告注销或变更以涉案商铺为经营地址的营业执照。被告承租诉争商铺后在该商铺所在地注册登记了其个体经营的长沙市雨花区的滴之家自助快餐店和其任法定代表人的长沙市王品虾子餐饮管理有限公司，因诉争合同已解除，原告请求被告注销或变更以涉案商铺为经营地址的上述个体工商户和公司的营业执照，符合法律规定，被告对此亦无异议，故本院予以支持；3、关于履约保证金的不予返还和解约违约金。根据合同约定，因被告原因导致原告单方解除、终止本合同的，被告应当补交免租期（如有）的租金费用（按起始租赁费用计算）并以本合同终止时的月租金费用为标准向原告支付3个月租金费用作为违约金，并且被告缴纳的履约保证金不予退还。尽管被告未按照约定向原告支付租金导致诉争合同的解除，但根据被告逾期支付租金的数额以及疫情对被告经营的影响，本院酌情对原告主张不返还被告履约保证金3万元予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；被告同意将剩余的履约保证金抵扣欠付租金，本院予以采纳；原告另主张被告向其支付解约违约金31556.64元，尽管有合同约定，但原告因被告延期支付租金主张了不予返还履约金和律师费，且原告未提供证据证明其损失超过了其上述主张的数额，根据审理查明的事实并结合公平原则，本院对原告的该项诉讼请求不予支持；4、关于租金/占用费和逾期滞纳金。（1）租金。被告自2020年4月20日起未向原告缴纳租金，因诉争合同于2021年2月1日解除，故原告请求被告向其支付自2020年4月20日至2021年1月31日的租金（包括综合管理费）98526.8元（181.36平方米×58元/平方米/月×9个月+181.36平方米×58元/平方米/月×11天÷30天)，符合约定和法律规定，本院予以支持；（2）占用费。根据合同约定，诉争合同提前终止时，被告未按照本合同约定或原告的通知和要求按时交还该商铺的，每逾期一日应按日租金费用（日固定费用按当年月固定费用除以30天进行计算）的2倍累计计算向原告支付该商铺的占用费。因上述关于占用费的计算标准过高，且原告在被告逾期交付商铺时应及时主张权利，故本院参照诉争合同约定的租金标准计算其房屋占用费，即被告自2021年2月1日起至实际交付商铺时止按照合同约定的计算标准即10518.88元/月向原告支付房屋占用费；（3）滞纳金。根据合同约定，每6个月为一个计收固定费用档期，第一个计收档期固定费用为63113.28元，在本合同签署之日，由被告缴纳给原告；以后各期固定费用均在每计收档期开始前至少提前15日履行缴纳义务。被告未能按本合同约定按时足额交纳租金费用和其他费用的，应按逾期未缴纳金额每天千分之一累计计算向原告支付违约金。尽管双方对逾期支付租金等费用的违约责任进行了约定，但约定的计算标准过高，同时考虑疫情期间给被告经营带来的影响，原告亦向被告主张了其他违约责任，故本院对其该项诉讼请求不予支持。因原告应退还被告履约保证金22594.4元，该款在被告欠付的租金中予以扣减后，被告尚欠原告截至2020年12月31日的租金75932.4元；5、关于律师费。原告主张被告支付其律师费15000元，提供了《委托代理合同》和律师费发票予以佐证，且符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙翡翠金轮置业有限公司与被告王琳签订的《商铺租赁合同》（合同编号为湘-FCGW-XGMZ-ZL-SY-7-020）于2021年2月1日解除；二、被告王琳于本判决生效后10日内将位于长沙市雨花区××路××号××座××栋××号商铺腾空并与原告长沙翡翠金轮置业有限公司办理交还手续；三、被告王琳于本判决生效后10日内支付原告长沙翡翠金轮置业有限公司截至2021年1月31日的租金75932.4元和房屋占用费（自2021年2月1日起至商铺实际交付之日止每月按10518.88元计算）；四、被告王琳于本判决生效后10日内将长沙市雨花区的滴之家自助快餐店和长沙市王品虾子餐饮管理有限公司的工商登记地址进行变更或注销；五、原告长沙翡翠金轮置业有限公司不退还被告王琳交纳的履约保证金30000元；六、被告王琳于本判决生效后10日内支付原告长沙翡翠金轮置业有限公司律师费15000元；七、驳回原告长沙翡翠金轮置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2200元，由被告王琳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二一年三月二十九日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。