平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初579号原告：平顶山市帝荣房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市新华区光明路与矿工路交叉口东北角御景龙庭2号楼2层，统一社会信用代码：91410400776541103C。法定代表人：王宗胜，总经理。委托诉讼代理人：王广生，河南旭宏然律师事务所律师。被告：马文举，男，1987年4月3日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。原告平顶山市帝荣房地产开发有限公司（以下简称帝荣房地产公司）与被告马文举房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帝荣房地产公司的委托诉讼代理人王广生到庭参加诉讼，被告马文举经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。帝荣房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除帝荣房地产公司与马文举于2011年4月26日所签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：第XXX号）；2.马文举支付帝荣房地产公司违约金16425元；3.本案诉讼费用由马文举承担。事实与理由:2011年4月26日，马文举购买帝荣房地产公司开发的XXX号房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同备案编号为第XXX号，总房款328500元。2012年1月13日，马文举与平顶山市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司平顶山分行签订《住房公积金借款合同》，帝荣房地产公司是该借款合同的担保人。马文举在前期积极还银行贷款，后期不知什么原因突然不还，银行开始扣除帝荣房地产公司的保证金替马文举还房款，截止2019年3月31日，马文举累计欠银行49632元，导致帝荣房地产公司已向银行承担保证责任。根据《商品房买卖合同》第二十页附件八:补充协议内容第三条“已办理住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并对合同约定商品房另行出售，同时出卖人有权从××已付房款中扣除××由此给出卖人造成的一切损失和总房款的5％违约金”的约定，帝荣房地产公司请求法院解除双方的《商品房买卖合同》，收回涉案房屋，且支付帝荣房地产公司违约金16425元。故帝荣房地产公司提起诉讼，望判如所请。马文举未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月26日，帝荣房地产公司（出卖人）与马文举（××）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第XXX号）一份，约定马文举购买帝荣房地产公司开发的XXX号房屋一套，建筑面积共80.47平方米，单价为每平方米4082.27元，总金额为328500元，马文举以公积金贷款方式支付购房款，首付款为99500元（含定金30000元），剩余房款229000元由马文举向公积金申请贷款解决。该《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第三条约定：“已办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并对合同约定商品房另行出售，同时出卖人有权从××已付房款中扣除××由此给出卖人造成的一切损失和总房款的5％违约金。”2012年1月13日，马文举作为借款人及抵押人、平顶山市住房公积金管理中心作为贷款人、中国建设银行股份有限公司平顶山分行（以下简称建行平顶山分行）作为受托贷款人，帝荣房地产公司作为保证人三方签订《住房公积金借款合同》一份，约定：平顶山市住房公积金管理中心向马文举借款229000元；借款期限为2012年1月13日至2038年1月13日；执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，月利率为4.08333‰；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上加收50%；保证人为自然人或非借款人借款所购房屋售房人的法人或其他组织时，关于保证期间的约定为:保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。因马文举未依约偿还贷款，故2016年1月3日保证人帝荣房地产公司向建行平顶山分行代偿贷款16453.78元，2017年11月9日帝荣房地产公司向建行平顶山分行代偿贷款6481.49元，2018年6月26日帝荣房地产公司向建行平顶山分行代偿贷款6685.92元，2018年12月28日帝荣房地产公司向建行平顶山分行代偿贷款6503.39元，以上共计36124.58元。因此，帝荣房地产公司提起诉讼。本院认为，马文举与帝荣房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定的义务履行。马文举未偿还银行贷款，致使保证人帝荣房地产公司承担保证责任，向银行代偿贷款，根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第三条约定“已办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》”，故对帝荣房地产公司要求解除其与马文举签订于2011年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：XXX号）的诉讼请求，本院予以支持。马文举未依约偿还贷款致使保证人帝荣房地产公司向建行平顶山分行代偿贷款，马文举已构成违约，故其应向帝荣房地产公司支付违约金。涉案的商品房买卖合同》附件八补充协议内容第三条中关于解除合同后应支付总房款5％违约金的约定过高，本院酌情予以减少。因截至2018年12月28日帝荣房地产公司共支付代偿款36124.58元，故马文举应支付的违约金的具体计算方式为：自2018年12月29日起以36124.58元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以36124.58元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止；以16425元为限。马文举未出庭应诉，视为放弃其抗辩权，应承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除平顶山市帝荣房地产开发有限公司与马文举于2011年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：第XXX号）；二、马文举于本判决生效后十日内向平顶山市帝荣房地产开发有限公司支付违约金（自2018年12月29日起以36124.58元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以36124.58元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止；以16425元为限）。三、驳回平顶山市帝荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费211元，由平顶山市帝荣房地产开发有限公司负担161元，马文举负担50元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  高俊营审判员  顾世法审判员  殷莉娜二〇二一年三月九日书记员  刘 杰附本案适用的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。