上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4425号原告：朱大路，男，1991年3月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。被告：黄其宏，男，1975年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省。被告：毛业青，男，1974年9月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省。被告：朱小明，男，1979年9月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金鹏，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告朱大路与被告黄其宏、毛业青、朱小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告朱大路委托诉讼代理人高震、被告黄其宏、毛业青、被告朱小明委托诉讼代理人臧文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱大路向本院提出诉讼请求：判令三被告共同支付租金和房屋占有使用费人民币386,397元(以下币种均为人民币)，逾期支付租金等项费用16,349.90元,并相互承担连带清偿责任。审理中，原告增加诉讼请求：原告与被告黄其宏之间的房屋租赁合同于2018年12月27日解除。事实和理由：2015年5月15日,原告与案外人上海创久塑料制品有限公司(以下简称“创久公司”)签订厂房租赁协议,约定创久公司将上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房租赁给原告使用。2017年11月19日,原告与被告黄其宏签订《厂房租赁协议》,约定将上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房租赁给黄其宏使用。2017年12月25日,被告毛业青与被告朱小明签订《厂房租赁协议》,约定将上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房租赁给被告朱小明使用。2020年2月案外人创久公司至上海市青浦区人民法院,诉本案原告朱大路、被告朱小明、毛业青要求支付租金和违约金。2020年7月7日上海市青浦区人民法院作出(2020)沪0118民初3088号民事判决书,判决本案原告朱大路支付租金和房屋占有使用费386,397元及相应违约金。原告上诉后上海市第二中级人民法院于2020年9月29日作出(2020)沪02民终7541号判决书,判决驳回上诉维持原判。后原告支付了租金和房屋占有使用费386,397元,逾期支付租金违约金等项费用16,349.90元。原告认为三被告是上海市青浦区华新镇华徐公路XXX弄XXX号厂房的主要承租人和实际使用人应当承担上述费用,为此起诉,请支持原告的诉请。被告黄其宏辩称：由于原经营场地动迁，故委托毛业青租房，毛业青找到原告租房，房屋用于生产经营(钣金设备)。具体事宜系毛业青进行对接的。不同意原告诉请。被告毛业青辩称：受黄其宏委派找寻场地，经人介绍与原告相识，要求必须有产证、环评，原告称产证以及环评均有。查看房屋后，向上家支付了10万元转让费(房屋原有装修、装潢)。租赁过程中，发现实际租赁面积与产证不相符，合同履行过程中，原告强行要求支付门卫工资每月2,000多元，该费用不在合同范围内。后期的维护费用，也均系被告自行支付，该费用原告同意承担、但未支付。故不同意原告诉请。被告朱小明辩称：不同意原告对朱小明的诉请。第一，原告与朱小明没有直接房屋租赁关系，朱小明从毛业青处承租了涉案房屋的底层厂房，朱小明已经与毛业青进行结算并已支付完毕，朱小明对涉案房屋不需要对其他人再支付任何款项。原告要求朱小明承担连带清偿责任，没有合同以及法律依据。经开庭审理查明：2015年5月15日，案外人创久公司(出租方、甲方)与原告朱大路(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将青浦区华新镇华徐路XXX弄XXX号厂房租赁给乙方使用，面积1,200平方米。租期5年，正式起租时间为2015年7月1日。厂房年租金30万元，第一至第三年租金不变，第四、五年租金为32万元/年。乙方支付甲方保证金25,000元，乙方应每3个月支付一次租金，支付时间为提前10天支付。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同。甲方将厂房租给乙方做生产用途使用。乙方在租赁期间不得转租。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，创久公司将房屋交付朱大路使用，朱大路租金支付至2018年6月，另支付保证金25,000元。2017年11月19日，朱大路与黄其宏签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给黄其宏，租赁期限自2017年12月11日至2020年6月30日，年租金370,000元。租赁用途为办公、生产经营活动。合同签订后，朱大路将房屋交付黄其宏。黄其宏支付朱大路共计215,800元(其中包括押金30,833元)。2017年12月25日，毛业青与朱小明签订《厂房租赁合同》，约定毛业青将55号2幢底层厂房租赁给朱小明，租期自2018年1月6日至2020年1月5日，年租金265,000元。租赁用途为仓储。合同签订后，毛业青将约定的房屋交付朱小明使用。朱小明支付毛业青共计144,500元。2018年12月26日，创久公司委托律师向朱大路邮寄律师函，明确表示双方签订的租赁合同于律师函发出之日解除，要求朱大路支付拖欠租金，返还房屋。该邮件于2018年12月27日送达。2020年2月18日，创久公司起诉朱大路要求确认双方签订的厂房租赁协议于2018年12月26日解除，支付房屋租金426,667元(2018年7月至2019年10月)，支付迟延支付租金的违约金(第一笔以8万元为基数，自2018年7月1日起算；第二笔以8万元为基数，自2018年10月1日起算；第三笔以8万元为基数，自2019年1月1日起算；第四笔以8万元为基数，自2019年4月1日起算；第五笔以8万元为基数，自2019年7月1日起算；第六笔以26,667元为基数，自2019年10月1日起算。以上均按照年利率6%，计算至实际支付之日止)。本院以(2020)沪0118民初3088号案件立案受理。该案审理中，本院追加朱小明、毛业青为第三人参加诉讼。2020年7月7日，本院依法作出判决：一、上海创久塑料制品有限公司诉朱大路于2015年5月15日签订的《厂房租赁合同》于2018年12月27日解除；二、朱大路应于判决生效之日起十日内支付上海创久塑料制品有限公司租金和房屋占有使用费386,397元(已扣除保证金25,000元)；三、朱大路应于判决生效之日起十日内支付上海创久塑料制品有限公司逾期支付租金的违约金(第一笔以8万元为本金，自2018年7月1日起计算至实际支付之日止；第二笔以76,493.15元为本金，自2018年10月1日起计算至实际支付之日止。具体计算标准为：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、上海创久塑料制品有限公司的其余诉讼请求本院不予支持。朱大路不服判决提起上诉。2020年9月29日，上海市第二中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。2020年11月24日，朱大路向本院支付402,746.90元。2020年11月30日，本院执行局向朱大路出具《结案证明》：(2020)沪0118执9116号上海创久塑料制品有限公司申请执行朱大路房屋租赁合同纠纷执行一案，被执行人已经履行完毕生效法律文书确定的义务，现该案件本院已于2020年11月27日执行完毕结案。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、厂房租赁合同、(2020)沪0118民初3088号民事判决书、(2020)沪02民终7541号民事判决书、中国建设银行电子回单、结案证明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告朱大路表示，原告与黄其宏签订的房屋租赁合同主要内容与大房东签订内容类似，厂房面积1,200平方米，不存在所述面积减少。原告虽然与大房东签订房屋租赁合同，但实际使用人系三被告，被告应当支付租金、使用费、违约金。原告履行完判决义务后，三被告应当立即支付给原告。判决书虽然没有判决支持原告要求朱小明支付租赁费用，但确认了朱小明实际使用涉案房屋，基于该事实，在原告支付原房东费用的情况下，原告有权要求朱小明支付相应费用。朱小明与毛业青间的协议及支付凭证即使真实，也是毛业青与朱小明之间的关系，并不能否定对于原告应当履行的义务，并且从协议中，租赁合同终止时间系2019年9月20日，但一审、二审法院认定支付占有使用费的时间系2019年10月13日，故证明朱小明仍有向原告支付费用的义务。系争房屋产权登记为创久公司。合同租赁关系出租方系原告，承租人系黄其宏，毛业青作为黄其宏的代表。毛业青与朱小明签订合同不清楚，朱小明实际承租后才得知。原告从创久公司处租赁后整体转租。按照生效判决，与创久公司的合同于2018年12月27日解除，与创久公司的合同解除后，原告与黄其宏的合同也应当于2018年12月27日解除。原生效判决认定的租金以及使用费时间计算至2019年10月13日。水电费已经结清。2018年3月、4月，原告与毛业青、朱小明以及原房东法定代表人一同协商，证明有过协商、但协商未果。录音是2020年录的，讲的就是2018年的事情。被告黄其宏表示，支付案外人姚井宝转让费，其系原与原告存在租赁关系的。微信支付凭证证明支付门卫费(微信名山卫芳)，照片证明进行维修的情况，按照合同约定，应由原告进行维修，房东没有尽到维修义务。对朱小明提供的协议、银行回单没有异议。系争房屋产权登记为创久公司。合同租赁关系出租方系原告，承租人系黄其宏，委托毛业青处理租赁事宜。毛业青与朱小明签订的合同、协议，均认可，因毛业青系代表黄其宏签订的，认可毛业青、朱小明之间的行为。朱大路从创久公司处租赁后，全部租赁给黄其宏，原告没有在内生产经营。根据生效判决合同解除时间没有异议。但原告还要签订租期五年，属于欺诈。原生效判决认定的租金以及使用费时间计算至2019年10月13日，水电费已结清。与原告没有交接手续。但大房东进来，视为已经交付给原告。朱小明支付的款项黄其宏收到了。被告毛业青表示，被告做加工生产，二楼无法进行加工生产，故二楼一直闲置、无法使用。照片证明进行维修的情况，按照合同约定，应由原告进行维修，房东没有尽到维修义务。对朱小明提供的协议、银行回单没有异议。系争房屋产权登记为创久公司。合同租赁关系出租方系原告，承租人系黄其宏。毛业青代表黄其宏，黄其宏不在上海，所以都是毛业青出面去签订的，代表黄其宏与朱小明签订，黄其宏认可毛业青与朱小明之间的行为。原告未支付租金给大房东时，房东至现场进行锁门等阻挠承租人的生产经营。根据生效判决合同解除时间没有异议。但原告还要签订租期五年，属于欺诈。原生效判决认定的租金以及使用费时间计算至2019年10月13日，水电费已结清。朱小明搬离时间系9月20日。将底层全部租赁给朱小明，二楼不适宜进行生产经营、一直未使用。与原告没有交接手续。但大房东进来，视为已经交付给原告。三方没有达成协议，只是商量。被告朱小明表示，朱小明不是创久公司与朱大路、朱大路与黄其宏合同签订方，对内容不清楚。原告系与黄其宏发生租赁合同关系，并未与朱小明发生租赁关系，朱小明承租的房屋仅系涉案房屋底层。原告起诉要求朱小明承担责任突破了合同相对性。判决书中原告均抗辩要求朱小明承担责任，一审判决第五页，法院对原告抗辩意见不予采信。转让费、微信支付情况不清楚。照片证明房屋下水、道路存在问题，确实进行维修，维修系朱小明进行维修，由黄其宏、毛业青承担费用。朱小明与毛业青协议，朱小明承租的厂房的租金以及其他费用进行结算，并且支付全部款项，已全部履行作为承租人在涉案房屋内的全部义务。系争房屋产权登记为创久公司。从租赁合同看，系原告与黄其宏的租赁关系。不清楚黄其宏与毛业青的关系，朱小明系与毛业青签订合同。从庭审情况看，黄其宏确认朱小明与毛业青的合同关系以及协议、款项实际支付。原告与黄其宏之间的合同解除时间不发表意见，但毛业青、朱小明签订的合同应该系搬离时间2019年9月20日终止。原生效判决认定的租金以及使用费时间计算至2019年10月13日。2019年9月20日，朱小明搬离时通知了毛业青。房东提供了2019年10月14日签订的租赁合同，称系2019年10月13日收回房屋，朱小明还是认为系2019年9月20日搬离的，且毛业青确认搬离时间。录音只是原告与房东法定代表人的录音，法院认定录音中无法体现达成协议。2018年即使有过沟通，最终也未达成协议。根据庭审确认的事实，本院认为，根据生效法律文书，朱大路与创久公司之间的租赁合同已于2018年12月27日解除。因此，朱大路与黄其宏之间的转租合同自上述租赁合同解除时亦同时解除。因为转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，所以转租行为不可脱离原租赁关系独立存在。出租人与承租人的租赁合同一旦终止，则承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除。黄其宏租金仅支付215,800元(含押金30,833元),逾期支付租金构成违约。合同解除后,黄其宏未及时将房屋返还朱大路,理应支付房屋占有使用费。本院生效判决应支付占有使用费至2019年10月13日。朱大路要求黄其宏支付租金和房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。黄其宏逾期支付租金,理应承担违约责任,朱大路主张的违约金,本院予以支持。涉案房屋租赁合同为朱大路与黄其宏，毛业青、朱小明均非系争房屋租赁合同相对人，朱大路要求毛业青、朱小明共同承担责任的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告朱大路与被告黄其宏于2017年11月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除；二、被告黄其宏应于本判决生效之日起十日内支付原告朱大路租金和房屋占有使用费人民币386,397元(已扣除保证金30,833元)；三、被告黄其宏应于本判决生效之日起十日内支付原告朱大路逾期支付违约金人民币16,349.90元；四、驳回原告朱大路的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,095.90元，减半收取计人民币3,547.95元，由被告黄其宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年三月二十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典法》第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。