广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3824号原告：张旭彬，男，1974年1月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。原告:郑婉霞，女，1978年4月24日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：张旭彬，郑婉霞的丈夫,本案被告之一。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山六路188号合生帝景苑1幢2层02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋,广东恒生律师事务所律师。原告张旭彬、郑婉霞与被告中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭彬(亦是原告郑婉霞的委托诉讼代理人)，被告合生宏景公司的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2019年3月21日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日的逾期办证违约金（以1254400元为基数，按年利率6%的标准计算）。事实与理由：2015年12月20日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区，价款为1254400元；被告应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。原告已按约定支付了全部购房款，于2016年11月3日实际收楼，被告应当于2019年3月21日为原告办理产权登记备案。但被告至今仍没有为原告办证备案。原被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应恪守。被告拖延为原告办证行为已构成违约。因合同约定的逾期办证的违约金过低，不足以惩戒被告的违约行为并弥补原告的损失，有违公平，故应当将违约金标准变更为年利率6%。被告答辩称，一、原告等业主在逾期办证的追索权方面与被告存在利益冲突，利益冲突期间应予免责。因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。二、被告已经按照规划局要求启动第三次规划公示，并积极推动验收流程，但小区业主却以规划之外的额外要求阻挠进程推动。三、被告已于2020年9月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，于2020年9月22日取得大确权，于2020年10月22日取得办证受理回执，原告于11月11日签收不动产权证书，因此原告主张的违约金过低和违约金上限无法督促被告交付及办证的事由已经消失，本案不应当调整违约金标准，且应当适用违约金上限。四、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。五、根据合同约定，原告应当在2015年10月13日支付首期款120000元，但原告直到2015年11月11日才付清，逾期付款29日。根据合同约定，原告逾期付款的，被告可据实予以按累计逾期天数顺延相应交楼和办证期限。六、原告违约金的主张违反双方合同约定和相关司法解释。1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。2.合同约定逾期办证违约金是已付购房款的1%每年，而非原告主张的按照年利率6%的标准计算。3.原告主张年利率6%所依据的广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指印》第三十八条规定因相关司法解释的出台，已经不再适用，原告无权主张调整违约金标准至年利率6%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：1.2015年12月20日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1254400元向出卖人购买位于中山市火炬开发区；买受人按银行按揭方式按期付款，于2015年10月13日以现金方式支付120000元，于2015年11月28日以现金方式支付274400元，于2016年2月26日以商业贷款方式支付860000元；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2017年3月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议一，其中第7条约定，“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”；第10条约定，“买受人应依约交清所有购房款……因不可抗力或买受人逾期付款……等原因……，出卖人有权不通知买受人即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证”；第15条约定，“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”；第17条约定，“因买受人违约或买受人要终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，及承担解除合同的所有费用与损失”。合同签订后，原告付清了全部购房款，其中第一期购房款于2015年11月11日付清。2016年11月3日，原告办理了收楼手续。2020年10月22日，被告取得了涉案房屋的不动产登记受理通知书。2.2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日。原告于2016年11月3日办理收楼手续，同时根据补充协议约定，被告协助办证期限可据原告迟延支付购房款的行为相应顺延29日，被告应于2018年11月21日前完成协助办证义务。原告主张违约金从2019年3月21日起计算至被告取得不动产登记受理通知书之日即2020年10月22日止，此系当事人对自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以支持。被告主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。本院认为，原告因被告逾期办证的违约行为未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使原告对涉案商品房的处分收到限制，原告的损失客观存在，但数额确实难以确定，如按合同约定的已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准确实难以保障原告的合法权益，有违公平原则。基于此，本院对原告增加违约金的请求予以支持，结合本案逾期办证时间的长短，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上下浮动的范围，本院酌定违约金按年利率4.2%的标准持续计算。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交楼违约责任。本院认为，新冠肺炎疫情发生在被告逾期办证的违约行为之后，新冠肺炎疫情的发生与被告的违约行为没有因果关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，本院对被告的主张不予采纳。依照上述计算方法，逾期办证天数为581日（2019年3月21日至2020年10月22日），被告应向原告支付逾期办证违约金83863元（1254400元×581日×4.2%÷365日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张旭彬、郑婉霞支付逾期办证违约金83863元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2732元，减半收取1366元（原告张旭彬、郑婉霞已预交），由原告张旭彬、郑婉霞负担424元，被告中山市合生宏景房地产有限公司负担942元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇二一年三月二十五日书记员  詹绮婷王静