广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3555号原告（反诉被告）：曾庆祥，男，1967年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：苏俊源、李凯敏，均为广东宾得律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤伟林，男，汉族，1971年12月9日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：易军，广东君之杰律师事务所律师。被告：广州市花都区赤坭镇西边经济联合社，住所地广州市花都区赤坭镇西边村，统一社会信用代码N2440114724322486G。负责人：梁德明。第三人：广州市花都区赤坭镇西边村村民委员会，住所地广州市花都区赤坭镇西边村，统一社会信用代码54440114ME1885876P。负责人：梁德明。被告广州市花都区赤坭镇西边经济联合社及第三人广州市花都区赤坭镇西边村村民委员会的共同委托诉讼代理人：杨建怡，为广州市花都区赤坭镇西边村村民委员会的职工。原告曾庆祥与被告汤伟林以及第三人广州市花都区赤坭镇西边村村民委员会（以下简称西边村委会）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告汤伟林在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2020年4月20日公开开庭进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年8月5日第二次公开开庭进行审理。后，根据原告曾庆祥的申请，本院依法追加广州市花都区赤坭镇西边经济联合社（以下简称西边联合社）作为共同被告，并于2021年2月24日第三次公开开庭进行审理。原告即反诉被告（以下简称原告）曾庆祥的委托诉讼代理人苏俊源，被告即反诉原告（以下简称被告）汤伟林的委托诉讼代理人易军，被告西边联合社以及第三人西边村委会的共同委托诉讼代理人杨建怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾庆祥向本院提出并明确诉讼请求：1.确认涉案地块上的附着物及青苗归曾庆祥所有；2.西边联合社向曾庆祥支付地上附着物砖瓦房的征收拆迁补偿款83000元；3.西边联合社向曾庆祥支付地上附着物竹石棉瓦棚的征收拆迁补偿款5426元；4.西边联合社向曾庆祥支付地上附着物化粪池的征收拆迁补偿款650元；5.西边联合社向曾庆祥支付地上附着物厕所的征收拆迁补偿款2433元；6.西边联合社向曾庆祥支付涉案地块上绿化的征收拆迁补偿款210354元。事实和理由：2010年8月28日，汤伟林与西边村第十三经济社签订土地承包合同，由汤伟林承包经营位于后底岭原瓦厂及连片土地，面积为18亩，承包期限10年，自2011年2月20日至2021年2月19日止。2010年8月30日，汤伟林与曾庆祥签订租赁协议，由曾庆祥租赁位于后底岭原瓦厂及连片土地，面积为18亩，租赁期限10年，自2011年2月20日至2021年2月19日止。2019年，因佛清高速项目建设需要，涉案地块被政府征收，现征收的补偿款项已经发放给了第三人。根据原被告三方的共同确认，现时涉案地块上的补偿项目包括砖瓦房、竹石棉瓦棚、化粪池、厕所以及绿化补偿款，补偿金额共计为301863元。关于双方对该笔补偿款的权益人存在争议，曾庆祥认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。而涉案土地上的附着物以及青苗均属曾庆祥所有，因此曾庆祥应是该补偿款的权益人。因经法院函询得知款项发放给了西边联合社，故变更诉讼请求为要求西边联合社支付补偿款项。曾庆祥提起本次诉讼，希望法院查明事实，依法判决，支持曾庆祥的诉请。汤伟林针对曾庆祥的起诉答辩并提起反诉称，一、曾庆祥与汤伟林之间的《租赁协议》已经于2018年3月1日解除。曾庆祥自2016年1月缴纳过租金后一直违约至今未缴纳租金，构成根本违约，2018年2月，曾庆祥欠付了一年多租金，且将租赁场地内所有设施、设备等全部拆走，以事实和行为解除了租赁协议。2018年3月，汤伟林知道曾庆祥全部搬走后电话问曾庆祥，曾庆祥告知汤伟林，以押金抵扣2017年度租金，且不再租赁场地，汤伟林无奈，只有收回场地，雇人种植苗木，经营苗木生意。故曾庆祥与汤伟林之间的《租赁协议》已经于2018年3月1日解除。二、涉案土地上的青苗为汤伟林所培育、栽种，与曾庆祥无关。涉案土地上的房、棚等均属汤伟林所有，与曾庆祥无关。曾庆祥搬离所有设备、不支付租金、电话承诺等事实行为解除了双方的《租赁协议》，曾庆祥不再享有任何租赁土地的权利。三、曾庆祥要求汤伟林向其支付各种款项没有事实、合同和法律依据，依法应当全部驳回。据此，汤伟林提出反诉请求：1.确定曾庆祥与汤伟林的《租赁协议》于2018年3月1日起解除；2.曾庆祥向汤伟林支付欠付2017年2月起至2018年2月的租金55000元；3.本案反诉费用由曾庆祥负担。诉讼中，汤伟林以曾庆祥已确认案涉《租赁协议》于2016年12月21日解除为由撤回第一项反诉请求，并表示其追认《租赁协议》于2016年12月21日解除，明确第二项诉讼请求的性质为占有使用费。曾庆祥针对汤伟林的反诉辩称，第一，关于双方签订的合同效力问题，2016年12月花都区政府、国土资源和规划局发布了征收土地预公告，清楚表明要将涉案土地进行征收，因此曾庆祥认为自该预公告发布之日起，涉案土地的使用权以及所有权已经不属于汤伟林，汤伟林无权出租使用。双方签订的租赁合同到此时应该自行终止。第二，关于涉案土地的租金问题，双方的交易习惯是每一年年初缴纳当年租金，即2016年支付的租金其实是2016年一年的租金。此外，双方曾口头约定过既然涉案土地已经被政府征收，不能再使用，因此用押金进行抵扣，若算上押金以及曾庆祥2016年所支付的租金，曾庆祥已经将2017、2018年的租金已经支付完毕。因此曾庆祥认为，在涉案土地被征收时，曾庆祥是土地的实际占用人，汤伟林所声称曾庆祥是根本性违约没有事实以及法律依据。被告西边联合社以及第三人西边村委会共同称，本案与我方无关，曾庆祥和汤伟林之间的合同以及汤伟林和广州市花都区赤坭镇西边村十三经济社之间的合同、征地事宜等都不经过我方，我方对此不知情，曾庆祥不应当起诉西边联合社作为被告。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉土地位于广州市花都区赤坭镇西边村十三经济社后底岭原瓦厂及连片土地，面积约18亩，经向广州市规划和自然资源局花都区分局函询案涉地块的性质、所有权人及涉征收的相关情况，该局函复称：案涉地块属广州市花都区赤坭镇西边第一经济合作社农民集体及广州市花都区赤坭镇西边第十三经济合作社的农民集体共有。土地权利性质为集体土地所有权。该宗地大致范围内2018年土地利用现状为建设用地。该地块控制性详细规划为农林用地、道路用地，土地利用总体规划为林地、交通水利用地。经查询我局档案系统，没有涉案地块地上建筑物有关规划许可的信息记录。该宗地在我局的用地批复现有红线系统内无相关重叠信息，未查询到相关征收手续及补偿协议等资料。2010年8月28日，案外人广州市花都区赤坭镇西边村第十三经济合作社（甲方、发包方）与汤伟林（乙方、承包人）签订《土地承包合同》，约定：甲方将底岭原瓦厂及连片属于甲方的土地约18亩承包给乙方经营使用。一、甲方按现状将场地承包给乙方使用，附于该场地上的物业（包括房屋，瓦窑及水电设施）定价3万元，由乙方买断，并在签订本合同时现金一次性付清给甲方。二、土地承包期限为10年，从2011年2月20日起至2021年2月19日止。三、承包金额为每年2万元，按每5年递增5%，第六年至第十年每年21000元。……九、承包期内该场地如遇国家征收，土地产权补偿归甲方所有，投资及合同权益补偿归乙方所有。合同期满，附于场地内所有不动产产权归甲方所有，乙方不得损毁和拆迁。……2010年8月30日，汤伟林（出租人、甲方）与曾庆祥（承租人、乙方）签订《租赁协议》，约定：西边村第十三经济社后底岭（土名）原瓦厂及周边连片土地，由汤伟林与第十三经济社承包并签订承包合同，承包期限为拾年。该场地现由汤伟林出租给曾庆祥作材料堆放及中转使用。一、甲方按现状将场地出租给乙方使用，附于场地上的房屋、瓦窑等不动产，定价为3万元，由乙方买断。在签订本协议时由乙方一次性现金交纳给甲方，但须于2011年2月20日之后方可拆除建筑物。二、租赁期限为10年，即由2011年2月20日至2021年2月19日止。租赁金额为每年5万元，按每五年递增10%计算，即第六至第十年每年租金为5.5万元。三、乙方须向甲方交纳最后一年租赁金5.5万元作为风险抵押金，也可作最后一年的场地租赁金。抵押金不计利息。四、乙方须于每年年末向甲方交纳下年度的租赁金，逾期十日，视为乙方违约并没收押金。甲乙双方均不可中途退包，如单方违约，则赔偿对方相应的损失，如因不可抗力造成场地毁损，双方均不属违约，因而乙方所受损失与甲方无关。……六、甲方只向乙方收取场地租金及负责村委会一级的管理费用，乙方如违反国家政策经营或造成环境污染，所有的责任或赔偿由乙方负责。……八、如遇国家征收该场地，补偿权益以甲方与经济社签订的合同为准。合同期满，留在地上的所有不动产归甲方所有。……该协议附注：如乙方需建地磅或其他经营设备，合同期满或乙方提前中止合同，其设施由乙方自行拆走。上述协议签订后，曾庆祥使用案涉地块全部作为白泥中转站用于经营白泥，未进行种植。关于《租赁协议》第一条记载的3万元的支付情况。曾庆祥主张其已于2010年9月1日支付给汤伟林，并提交了记载于《租赁协议》背面的《收据》作为证据。该《收据》记载“今收到曾庆祥交来租赁后底岭土地第一年租金伍万元、第十年租金（押金）伍万伍仟元，原瓦厂物业顶手费叁万元，全部合计拾叁万伍仟元。收款人：汤伟明汤伟林”。汤伟林称，其未收到曾庆祥支付的3万元款项，也没有向曾庆祥主张过，且从未见过该收据，其持有的《租赁协议》原件并无该内容，且该收据上记载的“顶手费”与协议第一条记载的性质不一致。汤伟林主张该收据上“汤伟林”的签名并非其本人作出，并申请对此进行笔迹鉴定。关于抵押金及租金的支付的情况。曾庆祥与汤伟林均确认，合同第三条约定的5.5万元抵押金的性质即为履约保证金，该款曾庆祥已支付。曾庆祥已付清2017年2月19日之前的租金。关于合同的解除及合同解除后的占有使用情况。曾庆祥与汤伟林均确认合同于2016年12月21日解除，关于合同解除的原因及之后的占有使用情况，双方各执一词。曾庆祥称，其占有使用案涉场地至《广州市花都区国土资源和规划局征收土地预公告》发布时即2016年12月21日，因案涉地块被征收，政府在案涉地块周围设立了界桩，并标明相关区域不能继续使用，其于此时搬离了案涉场地不再继续经营，案涉合同因不可抗力而自动解除，其白泥仍堆放在案涉场地上，后来在2018年因地磅需要维修就将案涉场地上的地磅拉走，其未通知汤伟林合同解除事宜，也未与汤伟林办理交接手续，因合同已解除，汤伟林应向其退还5.5万元履约保证金。汤伟林称，其不清楚征地预公告的相关事宜，2017年有相关工作人员到场丈量才知悉案涉地块涉及征收，曾庆祥未缴纳2017年2月19日之后的租金并单方解除合同，汤伟林有权依协议第四条的约定没收该5.5万元履约保证金。汤伟林称，由于曾庆祥缴纳了5.5万元履约保证金，考虑到可以用5.5万元抵扣租金便未在曾庆祥未缴纳2017租金时要求其搬走，曾庆祥于2018年2月将安装在案涉地块上的地磅拆走后，汤伟林发现曾庆祥已自行搬离，汤伟林后自2018年3月在案涉地块上种植景观林木，并一直向广州市花都区赤坭镇西边第十三经济合作社缴纳租金至合同期满。汤伟林为证明上述事实，提交了由广州市花都区赤坭镇西边第十三经济合作社出具的证明、黄志贤和黄少棠的证人证言作为证据。经向广州市规划和自然资源局花都区分局函询曾庆祥提交的征收土地预公告图片的详细情况，该局向本院函复2016年12月21日发布的穗花国土征预字[2016]35号《广州市花都区国土资源和规划局征收土地预公告》，该预公告文件记载拟征收土地的位置包括广州市花都区赤坭镇西边村，规划用途为高速公路建设用地，其中第四点记载：自本预公告发布之日起，广州市花都区国土资源和规划局将组织有关征地机构和测量单位进入征地现场，对土地……现状进行调查……调查结果将与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。第六点记载：自本预公告发布之日起，在征地范围内的抢栽、抢种的青苗和抢建的地上附着物，一律不予补偿。诉讼中，本院向广州市花都区赤坭镇人民政府（以下简称赤坭镇政府）发函查询案涉地块被征收的范围、面积及各项征收补偿款数额、发放情况，赤坭镇政府对此作出的赤府函[2021]2号复函并附宗地四至图、佛广清高速公路赤坭段西边村青苗补偿表、地上附着物清点补偿表、搬（拆）迁承诺书。复函记载：一、经核查，根据佛广清高速建设项目规划，汤伟林承包的上述地块中有5.2588亩土地被纳入征收红线范围，宗地号为Ｅ××。被征收红线范围已经测量核算，并由汤伟林在宗地四至图上签名确认。二、经核查，上述被征收红线范围内除归属于集体所有的土地补偿外，包括绿化产生的补偿，砖瓦房（女儿墙）产生的补偿以及砖瓦房（实体墙）、竹石棉瓦棚、化粪池产生的的补偿。其中，绿化产生的补偿款为（以补偿单价及以一次性耕作补偿结合面积构成）210354元，砖瓦房（女儿墙）产生的补偿款为（由补偿单价结合面积构成）2433元，砖瓦房（实体墙）、竹石棉瓦棚、化粪池产生的补偿款为（以补偿单价结合面积构成）89076元。上述补偿款合计301863元，已由汤伟林在有关文件上签名确认。由于征收过程中，汤伟林与曾庆祥就上述补偿归属问题产生争议，故政府将该补偿款划拨至西边联合社的公户暂存，并建议该社根据有关生效裁判文书作出处理。上述清点补偿表和承诺书落款时间均为空白，仅记载年份为2017年，汤伟林表示约系在2017年进行清点确认。上述补偿表记载，砖瓦房（实体墙）、竹石棉瓦棚、化粪池产生的补偿款依次为83000元、5426元、650元。曾庆祥明确其第5项诉讼请求中所主张厕所的补偿款即砖瓦房（女儿墙）的补偿款2433元。西边联合社确认其已于2019年收到政府划拨至其账上的该笔款项。关于上述地上附着物即砖瓦房（女儿墙）、砖瓦房（实体墙）、竹石棉瓦棚、化粪池的权属，曾庆祥与汤伟林各执一词。曾庆祥确认上述地上附着物系其承租前已存在，其按协议第一条的约定以3万元买断，并对此进行装修和使用。汤伟林主张，其承租案涉地块时包括一个废弃的瓦厂，地上附着物当时已存在，曾庆祥解除合同后土地归还给汤伟林，因此地上附着物也归还给了汤伟林。诉讼中，曾庆祥与汤伟林均确认双方之间系土地租赁合同关系。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，曾庆祥与汤伟林签订的《租赁协议》约定将案涉场地用于材料堆放和中转，双方之间应属土地租赁合同关系，本案案由应为土地租赁合同纠纷。案涉地块的土地利用总体规划为林地、交通水利用地，且地上建筑物亦未取得规划报建许可，而《租赁协议》约定租赁案涉场地用于堆放和中转白泥，不符合土地利用总体规划，更改土地用途也并未取得审批手续，违反《中华人民共和国土地管理法》第十二条及第四十四条的规定，应属无效，曾庆祥与汤伟林均对合同的无效负有过错。关于曾庆祥是否需支付2017年2月20日之后的占有使用费问题。曾庆祥主张其因案涉场地涉征收已于2016年12月21日搬离了案涉场地，但未能提交证据证明其已于该时间将案涉场地交还给汤伟林，且其已自认至2018年才将案涉场地上的地磅拆走，而汤伟林也陈述其于2018年3月1日收回了案涉场地，结合《租赁协议》约定2017年租金为5.5万元的情况，汤伟林要求曾庆祥支付2017年2月20日至2018年2月19日期间的占有使用费5.5万元，合理合法。又因《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于案涉《租赁协议》无效，为避免诉累，汤伟林因该《租赁协议》所取得的5.5万元履约保证金应退还给曾庆祥，与汤伟林主张的5.5万元占有使用费相互抵销。汤伟林主张该5.5万元应作为曾庆祥提前退租的违约补偿，因其未能提供证据证明其合同无效所遭受的损失，其亦对合同无效负有过错，本院对该主张不予支持。综上，汤伟林要求曾庆祥支付2017年2月20日至2018年2月19日期间的占有使用费5.5万元的主张，因该笔金钱债权已抵销，本院不予支持。关于曾庆祥主张案涉地块的青苗及地上附着物归其所有，并要求保管相应的301863元征地补偿款的西边联合社向其支付该款的主张，实际系要求确认曾庆祥为涉案征地补偿款的补偿对象。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定：“承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。承包方已将土地经营权以出租、入股或者其他方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”首先，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于案涉《租赁协议》无效，故《租赁协议》中第十二条约定亦属无效，且该约定也未明确约定征收补偿的对象，因此，地上附着物及青苗补偿费应归地上附着物及青苗的所有者所有。其次，2016年12月21日发布的穗花国土征预字[2016]35号《广州市花都区国土资源和规划局征收土地预公告》对预征收的土地情况以及其他征地事宜进行了预公告并明确预公告发布之日起，在征地范围内的抢栽、抢种的青苗和抢建的地上附着物，一律不予补偿，故征地预公告发布应视为对被征收土地相关权益进行了明确固定，原则上应以预公告的发布时间作为确定征收补偿对象的节点时间。而曾庆祥自认其于2016年12月21日单方解除了合同，汤伟林亦追认双方于该日解除了合同，因预公告发布之日与合同解除之日为同一天，不能直接从日期上确定预公告发布和合同解除的先后顺序，因此，需结合当事人的意思表示及行为，并根据公平原则以认定曾庆祥是否为地上附着物及青苗的所有者。第一，关于曾庆祥是否为地上附着物即砖瓦房（女儿墙）、砖瓦房（实体墙）、竹石棉瓦棚、化粪池的所有者。曾庆祥与汤伟林均确认地上附着物并非由曾庆祥建设，系承租前已存在。虽《租赁协议》无效，但该协议显示了当事人的意思表示，据协议第一条、第八条的约定，曾庆祥以3万元买断附于该场地上的物业，租赁期届满后留在地上的所有不动产归汤伟林所有，由此可见，双方所约定的3万元系支付案涉地块上原留存的地上附着物的使用权利的对价，曾庆祥并不因支付3万元而享有地上附着物的所有权。曾庆祥主张其以3万元买断地上附着物的权属，理据不足，本院不予采信。汤伟林申请对曾庆祥提交的2010年9月1日收据上的签名进行笔迹鉴定，因该收据所要证明的3万元支付情况与曾庆祥是否享有地上附着物的所有权并无关联，故对该申请不予准许。第二，关于曾庆祥是否为青苗的所有者。青苗补偿体现的是土壤种植权并使耕种者能在土地上持续种植的状态，曾庆祥与汤伟林签订《租赁协议》的意思表示是将案涉场地作材料堆放及中转使用，曾庆祥实际亦使用案涉场地用于堆放白泥并经营白泥中转，未有在案涉场地上耕种的意思表示及行为。因此，曾庆祥并非案涉场地上青苗的实际投入人，亦非种植青苗的权利人。第三，曾庆祥自认其已于2016年12月21日离开案涉场地不再经营，仅系遗留地磅等物料在案涉场地内，且双方均表示案涉《租赁协议》于2016年12月21日解除，由此可见，曾庆祥自2016年12月21日起已放弃对案涉场地进行利用的权利。综上，曾庆祥并非地上附着物及青苗的所有者，也放弃了对案涉场地进行利用的权利，曾庆祥要求法院确认地上附着物及青苗归其所有，理据不足，本院不予支持。曾庆祥要求西边联合社向其支付该地上附着物及青苗相应的补偿款301863元，本院亦不予支持。此外，案涉合同无效，曾庆祥主张其向汤伟林支付了3万元，基于审判效率的考虑，本案对此不作处理，曾庆祥可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告曾庆祥的全部诉讼请求；二、驳回被告汤伟林的全部反诉请求。本诉案件受理费5828元，由原告曾庆祥负担；反诉案件受理费587.5元，由被告汤伟林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  任识和人民陪审员  黄序洲二〇二一年三月三十日书 记 员  陈晓敏高波