咸阳市渭城区人民法院陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书                           （2021）陕0404民初193号  原告：王某某，女，汉族，现住山东省定陶县。委托诉讼代理人：李伟，咸阳市渭阳法律服务所法律工作者。被告：西安某某有限责任公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王某 ，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张某，男，汉族，现住西安市雁塔区，系该公司法务工作者。原告王某某诉被告西安某某有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人李伟、被告西安某某有限责任公司的委托诉讼代理人张某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院依法判决被告返还原告购房款183929元，并承担违约金3678.58元；3、请求人民法院依法判决被告支付2014年9月1日至2014年12月20日延期交房的违约金2041.61元；4、请求人民法院依法判决被告赔偿原告经济损失42661.45元（暂计算至2020年11月1日，应计算至实际给付之日）；5、请求人民法院依法判决被告承担本案的案件受理费以及其他诉讼费用。事实与理由：2013年8月20日，原告与被告双方共同签订《商品房买卖合同》，依据该合同约定，原告以分期付款的方式购买被告开发建设的位于咸阳市某某小区的某某商业用房，约定单价为8322.6元／平方米，建筑面积22.1平方米，总价为183929元，同时约定被告应当在2014年9月1日将案涉房屋交付原告使用。随后，原告依照合同约定分别在合同签订当日、案涉房屋建造至第10层以及案涉房屋封顶后分三次向被告支付了全部购房款。原告依照合同约定全部履行了自己的合同义务。2014年12月20日，被告电话通知原告，并向原告交付了案涉房屋，延期交付案涉房屋共计111天，违反了《商品房买卖合同》第九条第一项第（2）款的约定，应当承担违约责任，并向原告支付延期交房的违约金2041.61元。依据上述《商品房买卖合同》第十五条的约定，案涉房屋交付使用后720天内（即2016年12月10日以前）如因出卖人的责任，买受人不能在此期间内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将买受人已付房价款退还给买受人，并按2%赔偿买受人损失。在此期间，原告曾多次通过电话或者到原告现场办公场所督促被告办理案涉房屋的不动产权属证书，时至原告起诉之日，被告也没有为原告取得房屋权属证明，故其应当承担违约责任并支付原告违约损失3678.58元。如前所述，由于被告的严重违约，使得原告未在约定期限内取得房屋权属证书，使得原告的不动产权属处于不确定状态，案涉房屋很难在市场上进行交易，使原告的合法财产利益得不到有效保证。被告的行为严重侵害和原告的合法权益，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，应当承担违约金42661.45元（按照年利率6%计算，暂计算至2020年11月1日）。被告辩称：1、原、被告于2013年8月20日签订的《商品房买卖合同》及2014年12月20日原告与被告子公司西安某某商业运营管理公司的《某某市商铺委托经营管理管理合同》，是双方真实意思表示，是依法成立合法有效，对双方均具有法律约束力，应驳回原告解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。2、原告所购房屋为咸阳市的经济适用房配套的商业。这个项目住宅和商业是一个整体。开发商出售所得房款用于经适房的配套和基础建设。但政府注重安置了中低收入人群住户的多少，办理商铺房产手续需在经适房之后，被告意识到无论怎么努力，也无法在合同约定房屋交付使用730天内拿到政府颁发的房产证。为了使广大投资者利益不受损害，无奈之下公司采用了两种解决办法，1、按照约定业主可以退房；2、被告自己成立专门的运营公司，与投资者签订年收益8%的委托经营管理合同。原告于2014年12月20日签订了委托经营管理合同。截止到2019年12月底，原告收到累计反租款53145元。而被告的这种做法也符合《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人之规定；3、原告选择委托经营，排除了逾期办理房产证退房的权利约定，返租金远远高于违约金。况且法律规定逾期违约金与经济损失不能同时主张，故驳回原告第三、四、五项诉讼请求。根据《最高人民法院关于当前民事案件审判工作中的若干问题》关于未办理房产证的讲话精神，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条、第26条的规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人均围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院组织了证据交换和质证，对原、被告提交的证据认定如下：1、对原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据三张、微信聊天记录截屏，内容真实、来源合法、与本案有关联性，均予以确认；2、对被告提交的政府审批土地件、办理不动产解决方案、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（部分）、不动产权证书（部分）、关于同意经适房项目申请网签通知及部分明细，均为复印件，真实性无法核对。3、对被告提交的某某委托某某、某某经营的委托书、公司变更通知及发给业主的告知函、某某营业执照、某某、某某公司人员结构、岗位分工以及与某某签订的用工合同、原、被告之间签订的某某商铺委托经营管理合同,均为复印件，不予确认。对被告提交的部分业主选择退房退款明细、摘录两户签订的退房协议，与本案无关联性，不予确认。经审理查明的事实，2013年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的渭城区某某房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，建筑面积22.1平方米，总价款183929元，交房期限2014年9月1日。出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，从逾期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1、买受人退房，出卖人将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。签订合同后，原告于2013年8月20日、2013年11月30日、2014年7月17日分三次全额向被告支付了购房款183929元。被告某某公司委托西安某某商业运营管理有限责任公司（以下简称某某公司）于2014年12月20日与原告签订了《某某商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的上述房屋渭城区某某商品房委托给泰某某公司统一进行经营管理。合同期限为6年，委托经营期限自《商品房买卖合同》约定的正式交房之日后次日起，市场培育期免租12个月，装修期6个月，共18个月，即2014年9月2日至2016年3月1日，免租期满后，每年的回报率为总房款的8%。某某公司自2016年3月2日起，每半年向原告支付租金收益。经查，原告购买的的商铺形式系大通铺，并非独立的、有隔断的商铺，所以交房具有特殊性。根据原、被告的陈述及相关证据可以确定交房日期为2014年9月1日，因为原告从2014年9月2日就开始委托经营收益了。但是至今，被告某某公司未给原告王某某办理房屋产权证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，对双方均具有约束力。原告按照合同约定向被告全额交纳了购房款，但被告违反合同关于产权登记的约定，未在商品房交付使用后720日内为原告办理产权登记，且没有证据证明其在积极办理，构成违约，应根据合同约定承担违约责任。原告根据合同约定诉请解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还原告购房款183929元，并承担违约金3678.58元，本院予以支持。合同解除后，原告亦应退还被告向其交付的渭城区某某房。因被告并未延迟交房，故原告诉请被告支付2014年9月1日至2014年12月20日延期交房的违约金2041.61元，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定了由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告在合同中明确的约定了违约金的计算方式，故原告诉请被告赔偿其经济损失42661.45元，与诉请第二项要求被告承担违约金系重复主张，本院不予支持。被告辩称原告选择与被告成立的专门的运营公司签订《某某商铺委托经营管理合同》委托被告统一经营，收取租金，就排除了逾期办理房产证退房的权利约定，返租金也远远高于违约金。本院认为原告与西安某某商业运营管理有限责任公司签订的《某某商铺委托经营管理合同》系另一个法律关系，原告购买了商品房，其以委托经营的方式取得收益，并不排除被告应在合同约定的期限之内给原告办理产权登记的义务及其未履行义务而应当承担的违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的关于渭城区某某房的《商品房买卖合同》；二、被告西安某某有限责任公司退还原告王某某购房款183929元，并承担违约金3678.58元；三、原告王某某返还被告西安某某有限责任公司渭城区某某房；上述第二、三项内容限本判决生效后十五日内履行。四、驳回原告王某某其他诉讼请求。    如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4785元，减半收取2392.5元，由被告西安某某有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。  审  判  员    李君涵  二0二一年二月二十四日  书  记  员    樊晓庆                                                                                                                                                                                                                                    附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  （五）法律规定的其他情形。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：  （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。