山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1224号上诉人（原审被告）：史为民，男，1975年11月3日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：朱淑敏，系史为民之妻。被上诉人（原审原告）：济宁景辉物业服务有限公司，住所地：济宁市任城区济安桥北路6号仁诚雅居小区物业服务办公室，统一社会信用代码：9137081108975019XM。法定代表人：胡玉偿，总经理。委托诉讼代理人：刘源，山东中昊律师事务所律师。上诉人史为民因与被上诉人济宁景辉物业服务有限公司（以下简称景辉物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初13556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史为民上诉请求：1、撤销任城区人民法院(2020)鲁0811民初13556号民事判决书；2、将本案发回重审或依法改判，判决济宁景辉物业服务有限公司减收上诉人的物业服务费，减收幅度为40%；3、由景辉物业承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原审法院审理本案认定事实不清，适用法律错误。一、房屋空置6个月以上前期物业费应当依法减收。《山东省物业服务收费管理办法》明确规定：空置半年以上的前期物业费不得超过60%。办法里提出，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过60%。史为民自2013年6月交房后房屋一直空置到2019年2月，空置时间已远远超过6个月的法定空置时间，理应大幅减收物业费。二、景辉物业所主张的2014年6月10日至2018年9月1日期间的物业费已超过法定诉讼时效，依法不应支持。据一审判决书中所述：景辉物业在一审中自认“于2016年9月1日全面接管本案所涉小区物业房屋管理房屋，其上任济源物业公司退出管理后，将其对小区拖欠物业费的债权转让给原告，并履行了债权转让通知、协助催要等义务”(见一审判决书第二页)、“原告于2016年9月1日在小区公示栏张贴公告债权转让事宜”(见一审判决书第4页)，可见景辉物业在2016年9月1日前并未向史为民催要过拖欠物业费，所以景辉物业所主张的2014年6月10日至2016年9月1日期间的物业费己超过了法律规定的3年诉讼时效。且史为民在一审中也就诉讼时效问题提出过答辩意见，故应依法驳回景辉物业主张的再次期间的诉讼请求；其次，根据一审判决内容可知，景辉物业只是在小区公示栏公示过债权转让事宜，史为民对此不知情，也从未收到过一审判决书中所称《物业服务费用催付通知函》和其他任何的形式书面催要文书，故其所述催要及送达方式没有任何法律依据，依法不应作为计算诉讼时效的法定依据，其所主张的2018年9月1日以前的物业费依法应予驳回。景辉物业辩称：1、史为民对其主张的房屋空置在六个月以上，并没有提供证据证明，其一审庭审过程中审判员已经向其释明庭后应当提交空置房屋的证据，史为民逾期没有提交是对其自身举证权利的放弃，一审依法作出判决并无不当。2、景辉物业主张的物业费并未超过法律规定的诉讼时效期间。首先诉讼时效抗辩，史为民应当在一审期间在提出，从一审过程中及判决书上可以看出，史为民并未在一审提交提出诉讼时效抗辩，二审中提出依法不予采纳。然后，物业服务合同系持续性合同，史为民逾期支付物业费的行为也是持续性的违约行为，虽然每期物业费具有独立性，但每期都有关联性，物业费具有连续性的特点，是一个服务合同的整体。根据民法典第189条的规定，景辉物业要求史为民支付物业费的诉讼时效期间，应从最后一期的物业费履行期间届满之日起计算。综上所述，景辉物业主张物业费的诉讼请求并没有超过法定诉讼时效期间，请求法庭依法驳回史为民的诉讼请求。济宁景辉物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的物业费11,394.5元及违约金（其中自2014年6月10日以1756.5元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；2.自2015年6月10日以1756.5元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；3.自2016年6月10日以1576.3元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；4.自2017年6月10日以1576.3元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；5.自2018年6月10日以1576.3元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；6.自2019年6月10日以1576.3元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日；7.自2020年6月10日以1576.3元为基数按日万分之五计算违约金至实际缴纳之日）；8.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系济宁市仁诚雅居小区7号楼2单元1404室的业主，房屋建筑面积93.83平方米。。2013年6月10日，被告与济源物业签订《前期物业管理服务协议》，合同约定了小区高层按每月每平米1.2元收取。2016年9月1日济源物业公司退出小区服务，原告与开发商济宁市建威置业有限公司达成协议，并试运行到2017年7月30日，经开发商考核合格签订了前期物业管理合同，由原告代替原物业公司进行服务。开发商济宁市建威置业有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定的高层收费标准为每月每平方米1.4元，洋房每月每平方米为1.8元。原告在物价局备案的收费标准中有电梯每月每平方米为1.4元，并约定物业服务费按年交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。景辉物业并与济源物业达成债权转让协议，济源物业将债权全部转让给原告，原告于2016年9月1日在小区公示栏张贴公告债权转让事宜。物业服务过程中，被告未交纳2014年6月至2021年6月期间的物业费。原告向被告下达《物业服务费用催付通知函》，催告物业管理服务费用及违约金（其中2014年6月10日-2016年6月10日3512元，2016年6月10日-2019年6月10日4053元），被告仍未能交纳。一审法院认为，景辉物业与开发商济宁市建威置业有限公司签订的前期物业管理合同，及景辉物业与济源物业签订的债权转让合同，合法有效，对全体业主均有约束力。史为民作为济宁市仁诚雅居小区7号楼2单元1404室的业主，及时交纳物业费是其作为业主的义务。原告要求被告支付物业费，理由正当，一审法院予以支持。关于物业费的收费标准。史为民与济源物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中第六章第一条第1项明确约定了高层物业费为每平方米1.2元/月，且在景辉物业承接物业管理后，虽物业费备案价格为每平方米1.4元/月，但在实际催收物业费过程中景辉物业仍按照每平方米1.2/月收取。同时根据史为民同小区业主在物业合同纠纷案件中提交的证据及陈述可知，原告在提供物业服务过程中存在物业公司服务态度差、保洁服务不到位等履行瑕疵。故超出催收部分，一审法院不予支持，应当按照每月每平方1.2元收取物业费。被告主张房屋2019年2月之前一直空置，但未提交证据证明其主张，被告应当对该事实承担举证不能的法律后果，故被告该主张，一审法院不予彩信。据此计算，被告拖欠原告物业费应为9458元（93.83m2×1.2元/m2?月×84月）。因原、被告在履行合同过程中均存在瑕疵履行的违约行为，互不负支付违约金的义务，对原告主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告史为民于本判决生效之日起十日内支付原告济宁景辉物业服务有限公司自2014年6月10日至2021年6月10日期间物业费9458元；二、驳回原告济宁景辉物业服务有限公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计42元，由原告济宁景辉物业服务有限公司负担7元，被告史为民负担35元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。史为民提交了如下证据：用水用电的收费单据，证明房屋空置的情况，从2012年到2018年之间没有居住。景辉物业的质证意见为：该两份证据已经超过了法定的举证期限，且史为民并未作出合理解释，因此在二审中不应当作为新证据采纳。另外，史为民提交的燃气费信息表仅是2017年7月和2017年10月两个月的记录，金额分别为19.2元和48元。如果是生活所需与48元相差无几，不能证明史为民空置房屋没有使用燃气。对于水费情况的清单，系2015年4月8日至2018年11月26日期间的水费金额，其中最低0元，最高114.8元（2016年1月3日至2016年5月22日），并不符合房屋空置水费金额情况，即便是0元期间，也仅为3次，每次时长为1个月，并不符合减收的规定连续六个月以上，因此史为民的物业费不应当减少收取。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审阶段争议的焦点问题是：1、景辉物业是否应当减收房屋空置期间的物业费；2、景辉物业主张2014年至2018年期间的物业费是否超过了诉讼时效。关于焦点1，在一审庭审过程中，为查明案涉房屋是否存在空置的情况，一审法院已经指定史为民在庭审后三日内提交水电费的证据，并向其释明了逾期不交的后果，但史为民在一审中并未提交水电费的有关证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”本案中，史为民在二审中再提交水电费证据，明显属于逾期举证，但其对此并未作出合理解释。退一步讲，如果采纳史为民逾期提交的证据，根据上述法律规定，势必对其进行训诫、罚款。但本案涉及标的额不大，采纳史为民二审中的证据后，即使能减免部分物业费，但减免物业费的数额会低于罚款数额，故从经济角度来说，二审中采纳证据对史为民来说并不利。综合上述情况，对史为民二审中提交的水电费证据本院不予采纳，故其要求减免物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点2，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，史为民在一审中没有提出诉讼时效期间抗辩，其在二审中提出并非基于新的证据能够证明景辉物业的请求权已过诉讼时效期间，故史为民关于景辉物业的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的主张本院不予采纳。综上所述，史为民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人史为民负担。本判决为终审判决。审 判 长 史海洋审 判 员 扈 琳审 判 员 张思平二〇二一年三月十六日法官助理 许贵梅书 记 员 史庆云