北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3192号原告：天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区，统一社会信用代码9111011675529369X8。法定代表人：庞丽萍，董事长。委托诉讼代理人：李晨，女，1991年6月6日出生，回族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：蒙金，女，1988年7月1日出生，壮族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工，公民身份号码×××。被告：时蕊，女，1982年4月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：井元章（被告时蕊之夫），1976年6月11日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司与被告时蕊物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司之委托诉讼代理人李晨、蒙金，被告时蕊之委托诉讼代理人井元章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元；2.判令被告给付滞纳金2151.72元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系物业服务关系，被告物业位于北京市顺义区×室，面积139.96平方米。双方物业合同约定：物业服务费单价3.9元/月/平方米，按年度缴纳，被告应在每年5月20日前付清下一年度物业服务费6550.13元。合同同时约定，被告逾期不缴纳的，从逾期之日起每天按物业服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》《汇龙文苑临时管理规约》《汇龙文苑业主手册》及《业主承诺书》作证。双方合同履行过程中，原告依约提供了物业服务，但被告无故拖欠物业服务费，经原告多次催告仍拒不缴纳。自2017年6月1日至2020年5月31日，被告累计欠缴3年物业服务费。被告欠费行为在物业所在小区形成极其恶劣的影响，给物业公司和其他已交费业主造成严重损害，故原告诉至法院，望判如所请。被告时蕊辩称，认可被告系涉诉房屋业主，认可房屋坐落、面积及原告主张的计算方式。但不同意原告的全部诉讼请求。一、原告不作为、乱作为，给被告造成损失。1.被告在2016年装修涉诉房屋时按原告要求交纳6000元装修保证金。原告要求被告将卧室的空调室外机安装在客厅的阳台里，不得安装在外墙，否则原告将扣留装修保证金。被告无奈之下，按照原告的要求将空调室外机安装在房间内。首先，被告这一要求并不合理。其次，此后同一小区的其他业主，却可以将室外机安装在外墙，原告并未制止或反对。我若要移机，需要各项费用3500元，原告应当承担此项费用。2.被告楼下业主装修时将被告家中墙内电线打断，造成被告停电，被告及时向原告报告此事，因楼下业主并未赔偿或者解决因此给被告造成的损失，被告为此另行花费800余元。今日，被告楼上业主装修，致使被告房顶受淹，被告报告原告，但仍无人解决。原告收取各位业主的装修保证金，但在装修验收时并未用此解决问题。3.房屋质量遗留问题。一是房屋交付后，门、窗无法关严，原告至今未解决。门的标准远达不到开发商承诺的甲级门。窗户不好开，异响大，质量差。二是房屋隔音差。三是涉诉楼房的烟道、地漏串味。虽然这些问题与原告无关，但开发商与原告系同一母公司下的企业。4.涉诉小区车辆管理混乱。涉诉小区系无车、封闭管理小区，但夜间小区内机动车、老年代步车随处停放，非机动车没有专门停放区，楼道内到处停放电动自行车。原告均不管不问。5.消防安全不到位、消防设施不达标。每层楼内没有消防栓，灭火器未及时更新，已不在正常压力范围，楼道内没有其他防火设施和提示；一楼楼道内常年停放电动车；楼道放置烟灰缸，常年有人在楼道内吸烟；被告入住小区五年来，没有看见原告进行过消防演练。6.小区保安不巡逻，重要岗位存在脱岗问题。原告承诺，小区内24小时候不间断巡逻，但并未照此执行。夜间一次也不巡逻，西门、北门在晚九点以后，经常无人管理。7.涉诉楼房没有公共停车位。购房时，开发商口头承诺在小区南侧设置公共停车位，供没有地库的18、19号楼业主使用，但至今未兑现，18、19号楼业主只能在小区周边道路停车。小区周边道路至今未交付市政管理，作为小区的产权之一，就应该由原告管理。但原告不管不问，监控也存在不全、损坏的情况，导致被告车辆被刮坏三次，报警后因无录像无法侦破。8.小区地下管道不合格，西门没有地下管道，导致雨天积水半米深。被告的车辆在2020年就因停放在西门导致雨天的积水进入车内。原告并未按照物业合同约定实现“污水排放畅通，沟道无积水”。9.垃圾清运不及时，小区西侧道路垃圾成堆。10.安全提示不到位，用封建迷信哄吓业主。原告在小区内的景观湖边树立多个内容为“湖内有水鬼”的警示牌，致使孩童不敢走湖边，租户不敢租住房屋，给业主造成损失。11.小区路灯管理没有便利性。此前小区内及北街的路灯均是晚10点至早5点熄灯，不考虑晚班、早班业主的便利，仅为了省电。在业主多次拨打12345之后，近期才有好转。二、原告违反《物业管理条例》，聘用未取得物业管理职业资质证书的人员从事物业管理活动。1.聘用无资质人员从事物业管理。小区内的物业人员素质差。保安系老弱病残，智力也有缺陷；保洁员系70多岁患病大爷，每天就盯着垃圾桶内有无纸箱可以拣拾。2.物业维修人员不专业，给被告带来损失。2018年被告家中无电，向物业报修后，电工换了一个总保险器，收费25元。三天后，被告家中热水器烧坏，专业人员上门维修时告知总开关最低需要25-40A，但物业换的总保险器是16A，16A仅能用于照明、插座等电路内使用。原告工作人员的不专业不仅给被告造成热水器维修损失500余元，也是给被告家中埋下隐患。三、原告违反《物业管理条例》，擅自处理属于业主的物业共用部位，谋取私利，收支情况从不公示，侵占业主利益。1.小区内电梯等公共部位安装有广告牌，但原告从未公示收益账目。2.私自利用业主公共资源，拍摄电影，营取收益。2016年、2019年，小区内有电影摄制组来取景拍摄，使用了业主公共资源。拍电影是要收费的，即使不收费，也是为开发商做广告，变相节约广告费，侵占业主利益。3.利用小区公共资源，巧立名目，收取入门费用。被告入住小区时，小区内很多装修的业主，某收废品人员告知被告其一年向原告交纳3万元的进门费，直接给原告某陈姓领导即可。4.小区商业街物业侵占广大业主利益。小区的商业街保洁、保安与小区系同一班人员。就是说，业主交纳的物业费，也要负责商业街的物业服务。四、物业费收取标准不公平。1.物业合同是原告单方面起草，被告签字时不了解小区情况，且不签字不给钥匙。后，被告得知小区内东侧三栋楼的物业费是2.95元/月/平方米。同一小区，享受同样的物业管理，被告的物业费是3.9元/月/平方米。且18、19号楼没有地库，应当也按照2.95元/月/平方米收取物业费。2.现在的房地产行业，很多已经按照套内面积出售和计费，原告还是按照建筑面积收费，显失公平，应当坐下来协商。综上，被告认为：1.原告应当赔偿被告各项损失9500元[含空调移机费用3500元、门窗维修费用700元、楼下业主装修给被告造成的损失800元、车辆被刮坏后的维修费用及热水器维修费用4500元（共计9000元，被告应当承担50%的责任）]；或，被告要求从物业费中扣除上述费用；或，允许被告家中的2辆车在商业街停车位免费停放13个月；或，原告减免被告2017年至2021年的物业服务费30%。2.原告与被告重新协商此后的物业收费标准，按照2.95元/月/平方米重新修订物业合同。3.诉讼费由原告承担。4.因原告服务不到位导致双方纠纷，被告不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：被告系顺义区×××室房屋所有权人，建筑面积139.96平方米。被告认可未缴纳2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元（计算方式：139.96平方米×3.9元/月/平方米×12个月×3年）。2016年5月29日，被告签署了《业主承诺书》，该承诺书约定：本人为涉诉房屋业主/使用人，确认详细阅读物业公司制定的《汇龙湾家园前期物业服务协议》《汇龙湾家园临时管理规约》《汇龙湾家园业主手册》《装修须知》《住宅装修管理装修控制程序》。2016年5月29日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》，其中第四章物业管理服务内容约定：一、房屋公共部位的维护和管理：公共部位是指房屋主体系承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼、板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理：公共设施、设备是指共用的上下水管道、雨水管、水箱、安全监控、加压水泵、供水系统、电梯、电线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、避雷装置、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生的管理服务：公共环境卫生是指公共场所、场地、房屋公用部位非市政道路、车库等清扫保洁及垃圾的收集。四、公共秩序的维护：（1）对公共区域实行24小时值班巡逻和监控制度。（2）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。五、车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护。（1）实行24小时值班巡逻看护制度。（2）指挥车辆的通行和停放。六、物业装饰装修施工监督管理。监督业主遵照建设部110号令《家庭居室装饰装修管理规定》进行装修。七、园林绿地的管理养护。八、参与物业竣工交付使用时的验收交接。九、入住管理。十、物业档案资料的管理。第五章物业管理服务质量约定：一、每日对公共区域进行日常保洁，并对垃圾进行分类、收集、清运；二、每日对服务范围内的重点部位、道路进行防范检查和保安巡逻，做到有计划、有记录：保证各种监控设施设备的正常运行，做到有计划、有制度……第一条房屋外观：……封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔的统一有序，屋外面无吊栏等悬挂物……第三条公共部位、共用设施设备的维护和管理……污水排放畅通，沟道无积水……第四条环境卫生……在雨、雪天气应及时对园区内主路、干路积水、积雪进行清扫……第六条交通秩序与车辆停放：园区内车辆行驶有秩序；停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染，车辆管理制度完善。第七条消防：消防系统标志明显，设备完好，可随时启用；配备专职或兼职消防管理人员；消防通道畅通无阻。第八条保安：园区内实行24小时值班巡逻制度；园区内安全秩序良好、无偷盗、抢劫等恶性案件发生。第六章物业管理服务费用约定：第一条物业管理服务（1）本物业的管理服务费，按《北京市物业服务收费管理办法（试行）》执行；（2）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按所购住宅建筑面积每月每平方米3.90元，向业主或物业使用人收取；（3）甲方自2016年6月1日起承担本物业的物业服务费。物业服务费按年度交纳，甲方应于每年5月20日前付清下一年度物业服务费。第三条甲方承担自用部位和自用设备的维修责任。自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。业主可自行维修，也可委托他人或物业管理企业维修。但物业管理公司负有检查监督的责任。维修费用由业主支付。第七章违约责任约定：第四条甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳违约金。《汇龙湾家园业主手册》对于物业管理、业主指南、装修管理日常保修等事项进行规定，其中装修管理对于“空调位”约定：汇龙湾家园外墙采用先进的外保温技术，严禁在外墙上穿凿打孔，否则您居室的保温效果将受到影响，同时也会使外墙破损，影响美观。空调外机须安装于指定位置，空调冷凝水管应放置在预留孔内，业主切勿随意更改，否则，造成之损失，均由业主自行承担。原告提交缴费通知单，证明其向被告催收物业费；提交服务工作单，证明原告为被告维修过户门，但被告不满意结果；提交照片，证明其履行了管理小区环境的义务、其有严格的管理规范和值班制度；提交涉诉房屋的装修图纸会审意见表，证明其已经在被告装修时要求“封阳台按物业提供的图纸施工，并留好客厅南侧的空调外挂机位置”。被告称未收到缴费通知单；认可照片及装修图纸会审意见表的真实性，但是不认可证明目的。被告就其辩称意见，提交照片、视频、报警记录作为证据。原告对于被告的辩称意见及证据均不予认可，称：1.涉诉房屋交房时南侧阳台属于不包封状态，空调室外机设计存放于阳台，被告辩称事宜系被告自行违背装修方案，封闭阳台导致。原告发现被告违背装修方案私自包封阳台后，多次劝阻未果，于2018年9月5日向被告送达《整改告知书》，但被告拒绝签收。2.小区保安实行24小时值守，晚22点以后仍在岗工作。3.小区机动车并不存在长期停放状态。小区原有设计无自行车棚，所以有的业主将家中电动车存放在园区内不影响通行的地点。对于业主停放在楼道中及单元门前的自行车，原告会不定期进行清理。4.原告已经根据其他业主的反馈意见，于2020年12月更换了景观湖的提示牌并添加护栏。5.原告每年严格接受消防验收，均为合格。灭火器耗材每年更换，不存在被告辩称的情况。6.被告与相邻业主的装修纠纷发生于业主专属区域，不属于原告管理范围。7.被告辩称的房屋质量、门窗问题，不属于原告服务范围。8.小区监控由房地产开发公司负责安装，交付物业管理前已经经过政府部门验收合格，原告进行现状管理、日常维护。被告辩称的车辆剐蹭系被告停车不当导致。9.小区积水问题不属于原告责任，属于道路施工单位责任。小区周边路面施工单位所建道路高于原定设计标高，导致路面积水流入小区，政府部门已经召开协调会进行处理。10.被告提交关于垃圾桶等问题的照片，拍摄时间为垃圾清运车作业时间内，与事实情况不符。11.被告所称物业服务人员资质问题，原告接受政府部门监管，无违法违规记录。12.被告所称热水器受损，热水器不属于原告服务范围内的公共设备，被告从未向原告报修热水器。13.小区广告为便民服务、无收益且已根据业主反馈进行移除，替换新的提示牌。14.被告辩称的拍摄电影事宜，系开发公司拍摄周年庆宣传片，通知原告配合，原告未收取任何费用。15.被告辩称的建筑垃圾回收人员的进门费事宜不属实，原告未收取此类费用。16.被告辩称的商业街物业问题属于原告自主管理职权范围，原告已经全面履行物业管理协议约定，向被告所在小区提供物业服务。17.被告辩称的物业费标准系经由招投标确定。另，原告称被告逾期未交物业费，故应当按照《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》的约定给付滞纳金2151.72元（计算方式为：6550.13元×365天×0.0003×3年）。上述事实，有原告提交的《业主承诺书》《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》《汇龙湾家园临时管理规约》《汇龙湾家园业主手册》《装修须知》《住宅装修管理装修控制程序》、物业费缴费通知单照片，被告提交的照片、视频以及本院调取的不动产登记信息、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。原告、被告签订的《汇龙湾家园前期物业委托服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。原告为涉诉小区提供了物业服务，被告作为该服务的受益人理应及时交纳物业费。被告主张物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其现有证据并不足以证明原告在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且被告主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为被告所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信，被告应当交纳2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元。因被告并非恶意拖欠物业费，故本院对原告的滞纳金主张不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议原告进一步提高物业服务水平和管理水平，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告时蕊于本判决生效之日起七日内给付原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19650.39元；二、驳回原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元（原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司已预交），由原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司负担27元；由被告时蕊负担146元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 娇二〇二一年三月二十三日法官助理  倪晓铭书 记 员  苏丽媛