山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初2761号原告（反诉被告）：龙周仿，男，1988年3月13日出生，汉族，居民，住大同。委托诉讼代理人：赵平，山东科圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：步明德，男，1962年3月14日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：刘统文，滕州市善南法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）龙周仿与被告步明德（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙周仿及其委托诉讼代理人赵平、被告步明德（反诉原告）及其委托诉讼代理人刘统文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙周仿向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装饰装修费、搬迁补偿费及停产停业损失补偿费等计145500元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，龙周仿变更前述第一项诉讼请求:判令被告向原告支付装饰装修费89370元（219085元÷735.42㎡×300㎡）、搬迁补偿费4500元（15元／㎡×300㎡）及停产停业损失补偿费33000元（110元／㎡×300㎡）。事实和理由：2017年5月，原告从第三人处转租被告所有的房屋，并重新签订营业用房租赁合同，原、被告就房屋面积、经营范围、经营期限等作了约定。其中合同第三条约定，只要承租方愿意租赁可永久租赁，每三年签一次合同，三年内租金基本不变，即从2016年11月1日至2019年11月1日止。第十一条约定，在租赁期间，如遇国家拆迁，租赁房屋装修赔偿款归龙周仿所有。2018年8月，原告所承租房屋被滕州市善南街道办事处征收，滕州市善南街道办事处将包含原告的补偿费等全部赔偿款计入被告名下。2019年3月25日，原、被告在滕州市，经当地街道有关人员调解，被告同意支付原告75000元房屋装修赔偿款。嗣后被告反悔。原、被告就此协商未果，因此成讼。针对龙周仿的起诉，步明德辩称，2017年5月与龙周仿签订房屋租赁合同将案涉房产出租给龙周仿使用，龙周仿租赁案涉房产使用至2019年1月即自行搬离，之后的房租亦没有支付。龙周仿承租案涉房产后未有进行装饰装修，且搬迁补偿费及停产停业损失补偿费的赔偿对象均为被搬迁人，不同意龙周仿的诉讼请求。步明德向本院提出反诉请求为：1.请求被反诉人支付租金65000元及违约金6500元；2.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：与龙周仿所签房屋租赁合同之租赁期间为2016年11月1日至2019年11月1日，每年租金56000元，在合同履行过程中，反诉被告龙周仿仅支付租金至2019年1月，构成违约，故请求判如所请。针对步明德的反诉，龙周仿辩称，承租步明德房屋属实，但在2018年4月滕州市善南街道即张贴公告拟对房屋进行拆迁，2018年8月份，案涉房屋已经完成丈量，2018年12月份，案涉房屋周围都已拆迁，步明德因其个人原因不交钥匙，龙周仿无法再继续经营，故将店铺关闭。龙周仿实际经营至2018年12月，其后并没有继续使用案涉房屋，故不应当向步明德支付租金及违约金。不同意步明德的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，龙周仿作为乙方、步明德作为甲方，甲、乙双方签订房屋租赁合同一份，约定龙周仿承租位于滕州市居房产一处，合同载明：“第一条：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于滕州市青啤大道荆河街道办事处东150米，建筑面积约300平方米。……第三条：只要承租方愿意租赁可永久租赁。每三年签一次合同。三年内房租基本不变。即为2016年11月1日至2019年11月1日止。房租金：伍万陆千元整元。……第十一条：在乙方租赁期间，如遇国家拆迁，租赁房屋装饰装修赔偿款归乙方所有。……”2019年1月，原告龙周仿从案涉房产中搬出。2019年10月25日，袁秀环作为乙方及滕州市德丰机械制造有限公司作为丙方与滕州市善南街道办事处作为甲方签订房屋附着物补偿协议一份，协议载明：“根据山东省国土资源厅山东省财政厅《关于枣庄市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁国土资发［2017］384号），参照第三方中介机构评估结果，经甲、乙和丙三方协商，达成如下补偿协议：一、补偿标的物。经实地丈量，乙方位于该区域的房屋面积3782.04平方米；……二、补偿金额。……4、甲方应向乙方支付营业房、办公用房等装修包干费合计219085元，人民币大写：贰拾壹万玖仟零捌拾伍圆整。5、甲方应向丙方支付搬迁费、停产停业补助费、临时安置补助费等合计352462元，人民币大写：叁拾伍万贰仟肆佰陆拾贰圆整。……乙方收款账户：户名：步明德……丙方收款账户：户名：滕州市德丰机械制造有限公司……”步明德作为袁秀环和滕州市德丰机械制造有限公司的委托人在协议书上签字捺印。后原、被告双方就案涉房产装饰装修赔偿款支付问题及房租协商未果，龙周仿呈诉本院。另查明，原、被告签订房屋租赁合同时，案涉房产土地为滕州市善南街道贾庄居集体土地，由袁秀环租赁使用，并建设厂房及沿街营业房，滕州市德丰机械制造有限公司在厂房生产经营，法定代表人为步延战。步明德述称与袁秀环系夫妻关系，与步延战系父子关系。袁秀环、滕州市德丰机械制造有限公司述称对步明德及龙周仿所签订案涉房屋租赁合同内容及步明德代为签订房屋附着物补偿协议均无异议。本院认为，2017年5月，龙周仿与步明德签订房屋租赁合同，龙周仿承租坐落于滕州市居滕州市营业房。袁秀环与滕州市德丰机械制造有限公司对该合同内容不持异议，故本院依法确认龙周仿与步明德之间存在房屋租赁合同法律关系，合同内容合法有效。原、被告在合同中约定在案涉房屋租赁期间如遇国家拆迁，租赁房屋装修赔偿款归承租人即龙周仿所有，该约定系双方真实意思表示，未有违反法律法规，龙周仿要求步明德向其支付案涉租赁房产所涉装修赔偿款，本院依法应予支持。关于案涉房产的装饰装修费赔偿的计算标准及数额，龙周仿主张依照《房屋附着物补偿协议》所载，包含案涉租赁房产在内，步明德获得营业房、办公用房等装修包干费合计219085元，且根据《估价结果报告》中所载案涉区域内沿街营业房及办公用房总面积为735.42平方米，龙周仿承租其中300平方米，故按照比例应当获得装饰装修费89370元（300㎡÷735.42㎡×219085元）；步明德主张案涉房产装修费用系按照装饰装修项目进行赔偿，但其未就该项主张提供充分有效证据证明，故本院对此不予采信。本院认为，案涉房屋附着物补偿协议中所载各项补偿费用系依照《估价结果报告》计算得出，在该报告中，各项补偿费用均是按照测量面积进行计算，故关于案涉房产所涉装修装饰费用计算标准及方式，本院采信龙周仿之主张，认定龙周仿承租房屋所涉装饰装修补偿费为89370元。关于龙周仿所主张的搬迁补偿费及停产停业补偿费，因步明德与龙周仿在案涉房屋租赁合同中对此未有约定，且《房屋附着物补偿协议》中搬迁费及停产停业补助费的补偿对象为滕州市德丰机械制造有限公司，所涉款项发放至公司账户中，步明德对该部款项不享有处置权，龙周仿要求步明德向其支付搬迁费及停产停业补助费缺少事实及法律依据，本院依法不予支持。关于反诉部分，步明德与龙周仿在租赁合同中对租金及租赁期限作出明确约定，2019年1月龙周仿在未有与步明德解除案涉租赁合同之情形下即自行停止营业关闭店铺，但其对案涉房屋仍具备支配权，无证据证明因拆迁而不能对租赁物继续使用、收益，亦未采取其他途径救济，龙周仿仅凭主观臆断即停止营业并拖欠租金无事实及法律依据，在此情形下，步明德要求龙周仿支付拖欠租金，于法有据，本院应予支持。龙周仿支付租金至2018年12月，步明德、龙周仿对此一事实均不持异议,本院对此事实依法予以确认。依照案涉租赁合同约定，租赁期限至2019年11月1日止，关于步明德要求龙周仿支付租金至2020年3月20日，本院认为案涉房产在租赁期间即面临征收搬迁，且步明德与滕州市善南街道办事处于2019年10月25日即签订房屋附着物补偿协议，并约定十五日内即将房屋及附着物清理完毕，故合同租赁期限届满后不存在继续租赁之可能，步明德在租赁期限届满后未有续签租赁合同之情形下要求龙周仿继续支付租金缺乏事实及法律依据，本院不予支持，龙周仿应当向步明德支付10个月的租金即46667元（56000元÷12个月×10个月）。关于步明德要求龙周仿支付违约金之主张，本院认为案涉合同中违约金条款亦为当事人真实意思表示，合法有效，龙周仿拖欠租金构成违约，对步明德要求龙周仿支付违约金之主张，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、步明德返还龙周仿装修装饰费89370元；二、龙周仿支付步明德房屋租金46667元及违约金5600元；三、驳回龙周仿其他诉讼请求；四、驳回步明德其他诉讼请求。上列一至二项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由被告步明德负担2035元，由原告龙周仿负担1175元；案件反诉费1588元，由反诉被告龙周仿负担1167元，由反诉原告步明德负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 王 干审判员 于 云审判员 梁晓曦二〇二一年三月十八日书记员 徐 苒