镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1191民初2113号 原告：孙联忠，男，1971年11月4日生，汉族，住镇江。 委托诉讼代理人：张建华、秦弘扬，江苏汇典律师事务所律师。 被告：吴明忠，男，1940年4月22日生，汉族，住镇江。 委托诉讼代理人：张云清，男，1954年8月11日生，汉族，住镇江。 第三人：陈小立，男，1974年4月21日生，汉族，住镇江。 原告孙联忠与被告吴明忠、第三人陈小立执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用普通程序于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建华、秦弘扬、被告吴明忠及委托诉讼代理人张云清到庭参加诉讼，第三人陈小立经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，吴明忠与陈小立民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月17日受理，诉讼中吴明忠申请保全，本院于2020年8月3日作出（2020）苏1191民初1164号民事裁定书，该裁定书主文为：1.查封申请人吴明忠位于江市不动产权第0053759号]的房产；2.冻结被申请人陈小立的银行存款23.5万元或查封、扣押其等额财产。该民事裁定移送本院执行局立案进行保全，案号为（2020）苏1191执保676号。保全过程中，本院于2020年8月11日预查封被申请人陈小立位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室房产，查封期限为三年，自2020年8月11日至2023年8月10日止，镇江新区不动产登记交易中心在送达回证备注一栏载明证书号为苏（2019）镇江市不动产权第0023555号，江苏瑞城房地产开发有限公司（陈小立）。 2020年11月16日，案外人孙联忠向本院提起异议请求解封，本院于2020年12月2日作出（2020）苏1191执异字116号执行裁定，裁定驳回异议人孙联忠的申请。 原告向本院提出的诉讼请求：1.请求判令立即解除位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室房屋的查封;2.确认原告于2016年12月15日与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001房屋归原告所有;3.判决第三人立即协助和配合原告办理位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001房屋的产权过户手续;4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告孙联忠与第三人陈小立系朋友关系，2016年12月15日,原告与第三人签订《房屋买卖协议》,约定第三人自愿将位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室拆迁安置房屋以人民币28万元的价格出售给原告，并积极配合原告办理过户手续。签订协议当日原告从银行取款23万元连同家中5万元现金一次性给付第三人，因房屋系拆迁安置房屋，需经过五年才能办理过户手续，故双方一直未能办理房屋过户。但原告从2017年1月开始就对该房屋进行装修并一直占有使用至今，为该房屋的合法所有人。原告对本院预查封该房屋提出异议，本院作出（2020）苏1191执异116号执行裁定，驳回原告的异议申请。 被告吴明忠辩称：本院（2020）苏1191执异116号裁定书正确，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。原告提交了取款凭条只能证明原告于2016年12月15日取款23万元，不能证明原告已经将23万元交付第三人。第三人尚欠原告100万多元，原告不可能再给第三人28万元，房屋买卖合同没有实际履行。原告提交的装修合同落款时间为2017年1月20日，但是合同约定的装修开工时间从2018年6月14日起，签订合同时间与约定的装修时间相隔一年半，明显不符合常理。原告提交的租赁合同显示房屋租赁期限从2018年1月1日起，但是此时房屋尚未装修，说明原告没有实际占有该房屋。 第三人陈小立未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人提供的证据和陈述，本院查明：2016年12月15日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定第三人将镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室房产（建筑面积为137.95平方）作价28万元出卖给原告，乙方落款处的电话号码为137××××8225，合同尾部有第三人签字确认的“已收房款贰拾捌万元整”，落款时间时间为“2016.12.15”,“2016”的6和“15”的5有改动痕迹。原告当日从中国建设银行账户取款23万元。 2017年1月20日，镇江新区大港华兴品味装饰经营部（以下简称华兴品味经营部）与原告签订装修合同，约定原告将案涉房屋交由华兴品味经营部进行装修，工期为120个工作日，自2018年6月14日起。 2017年7月26日，原告在平昌新城宜乐苑房屋验收表上（编号0001093，房号31幢1单元2001室）业主（使用人）一栏签字，业主电话一栏填写的号码为137××××8225。 原告与案外人柏俊华签订租房合同一份，约定原告将案涉房屋出租给柏俊华，租期自2018年1月1日起至2023年12月31日止。 吴明忠与陈小立民间借贷纠纷一案，本院认定陈小立向吴明忠借款200000元，剩余150000元未还，于2020年8月3日作出（2020）苏1191民初1164号民事判决书，判决陈小立偿还吴明忠借款本金150000元及自2020年6月17日之日起至实际还款之日止按照年利率4.75%计算的利息。该民事判决书现已生效。 孙联忠与陈小立民间借贷纠纷一案，本院认定2014年至2016年期间，陈小立共向孙联忠借款1046000元，于2017年8月14日作出（2017）苏1191民初1557号民事判决书，判决陈小立归还孙联忠借款本金1046000元以及利息338000元（2017年6月1日至被告实际清偿之日止的利息分别以基数700000元、346000元按月利率2%、银行同期贷款利率计算）。判决生效后，陈小立未履行还款义务，孙联忠向本院申请强制执行，本院于2018年5月10日立案执行。 审理中，原告申请证人解某,4出庭作证。解某,4陈述，其2016年12月15日看见原告与第三人到其工作的茶楼喝茶，解某,4看见原告拿着一个黑色的方便袋，询问原告为何要带方便袋。原告回答是钱，用来买房。对于原告向谁买房，有没有付款，解某,4不清楚。 以上事实，有《房屋买卖协议》、装修合同、租房合同和生效法律文书及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，第三人与原告于2016年12月15日签订的《房屋买卖协议》，系当事人真实意思表示，是合法有效的。原告提供了《房屋买卖协议》、2016年12月15日取款23万元的银行取款凭证以及解某,4的证言，拟证明原告签订合同当日已向第三人支付28万元现金作为购房款。原告陈述购房款系现金交付，其仅提供了取款23万元的凭证，证人解某,4的证言不能证明原告向第三人支付全部购房款的事实，且《房屋买卖协议》虽有“已收房款贰拾捌元整”的字样，但是该字样下方的落款时间有明显涂改痕迹，原告提交的现有证据不足以证明原告已向第三人支付28万元的全部购房款。房屋验收表是记载开发公司向业主交付房屋时业主验收房屋情况的表格，该表业主（使用人）一栏是原告，可以证明原告以业主（使用人）身份办理的案涉房屋的交房手续，再结合装修合同和租房协议，可以认定在本院预查封前原告已实际占有案涉房屋。原告在购买案涉房屋时明知系拆迁安置房，该房因政策原因受到限制流通转让，案涉房屋短期内无法办理过户登记，该情形为案外人自身原因导致未办理过户登记手续，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。 综上，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的合法权益，原告请求解除案涉房屋的查封，本院不予支持。原告与第三人仅签订了《房屋买卖协议》，尚未办理房屋产权的登记、变更等手续，原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求依据不足，本院不予支持。本案是案外人执行异议之诉纠纷，原告要求第三人继续履行《房屋买卖协议》的诉讼请求，本案不予理涉。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告孙联忠的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告孙联忠负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  蒋 平 人民陪审员  翟国富 人民陪审员  孙飞峰 二〇二一年三月十五日  法官助理贾文婷 书记员孙程 （附上诉须知） 附：援引的相关法律法规规定 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。