上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16031号原告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓勤燕，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海聪尚餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙志远，执行董事。委托诉讼代理人：潘亚琴，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严魏芳，上海律宏律师事务所律师。原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告上海聪尚餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告保利佳公司委托诉讼代理人邓勤燕，被告聪尚公司委托诉讼代理人潘亚琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海保利佳房地产开发有限公司(以下简称保利佳公司)向本院提出诉讼请求：1、请求确认保利佳公司与上海聪尚餐饮有限公司(以下简称聪尚公司)签订的《台北风情街商铺租赁合同》于2020年5月17日解除；2、请求聪尚公司向保利佳公司支付截止2020年5月17日欠付的租金人民币2,190,996元(以下币种同)、物业管理费935,909元、推广费57,398元、水费30,096元、电费29,128.5元、餐厨垃圾清运费19,180元、建筑垃圾清运费9,758元；3、请求聪尚公司向保利佳公司返还台北风情街第4层物业405-2单元(门牌号为白银路288弄20幢68号402室部分区域)，并支付自2020年5月18日起至实际返还之日止的房屋占用费(按照每日1,463.63元计算)、物业管理费(按照每月16,263元计算)；4、请求聪尚公司向保利佳公司支付违约金133,557元(按照3个月的租金确定，以月租金44,519元计算)；5、请求聪尚公司向保利佳公司支付律师费9,000元。事实与理由：2015年7月14日，保利佳公司与聪尚公司就保利佳公司开发的台北风情街项目第4层物业405-2单元(门牌号为白银路288弄20幢68号402室部分区域)的商铺(以下简称系争房屋)签署《台北风情街商铺租赁合同》，约定由聪尚公司承租系争房屋，品牌为北海道日本料理，经营项目为小型饭店(不含熟食卤味)及生食海鲜的经营，合同约定聪尚公司应按月向保利佳公司交纳租金、物业管理费、推广费等费用，并按保利佳公司或保利佳公司委托的物业管理公司的收费通知单所规定的日期支付每月的水费、电费、电话费、燃气费及其他费用。保利佳公司按合同约定向聪尚公司交付了系争房屋，聪尚公司进场装修并开业。但在合同履行过程中，聪尚公司欠付保利佳公司租金、物业管理费、推广费、水费、电费、餐厨垃圾清运费等费用，虽经保利佳公司多次催告，但聪尚公司一直未按约向保利佳公司支付前述欠付的任何费用。保利佳公司于2020年5月15日向聪尚公司发函解除租赁合同，要求聪尚公司将系争房屋恢复原状返还保利佳公司，并与保利佳公司办理交接手续，同时要求聪尚公司向保利佳公司支付欠付费用。聪尚公司于2020年5月17日拒收函件。为维护自身合法权益，保利佳公司向法院提起诉讼。被告聪尚公司辩称，请求驳回保利佳公司全部诉请。聪尚公司从未收到过该份解除合同的通知及其他催缴通知。即便聪尚公司收到了解除合同的通知，也是保利佳公司强行封锁商场导致聪尚公司租赁合同目的不能实现，保利佳公司作为违约方不享有单方解除权。故聪尚公司不认可合同解除，并要求继续履行合同。就租金、物业管理费而言，保利佳公司与聪尚公司间就租金及物业管理费的缴纳事宜已经重新达成了一致意见，保利佳公司不符合收取租金、物业管理费的条件。关于推广费，保利佳公司从未提供过相应的推广服务，被告对此费用不予认可。至于水费、电费、餐厨垃圾清运费，聪尚公司均已据实结算，不存在拖欠。关于租金和占有使用费问题，自2020年1月25日起，保利佳公司基于疫情防控原因封锁了商场，疫情防控措施解除后，保利佳公司于2020年4月即强行封锁了案涉商铺所在的四楼，在此期间被告从未实际使用过租赁物，保利佳公司有义务减免聪尚公司的租金，之后的时间段保利佳公司无权主张占有使用费、物业管理费。另外，聪尚公司认为其不存在违约行为，保利佳公司无权主张违约金、律师费、诉讼费。另外，聪尚公司先前还垫付过12,000元的煤气管道费用，保利佳公司应予返还。故聪尚公司要求驳回保利佳公司的所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月14日，保利佳公司(甲方、出租方)与聪尚公司(乙方、承租方)签订一份《台北风情街商铺租赁合同》，约定聪尚公司向保利佳公司承租系争房屋，系争房屋内经营品牌为北海道日本料理，经营项目为小型饭店(不含熟食卤味)及生食海鲜。系争房屋的独用面积为325.25平方米，商铺租金、物业管理费等均以独用面积为基数计算。租赁期限自2015年8月1日至2023年10月31日，装修免租期自2015年8月1日至2015年10月31日。装修免租期内，聪尚公司无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费等费用。租赁免租期为2015年11月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年4月30日，计租期自2015年11月1日至2023年10月31日止，共计8年。租金计算采取基本租金模式，自2015年11月1日起至2016年10月31日止，聪尚公司正常应付租金为每月34,626元，该年度租赁免租期6个月摊入全年后，聪尚公司应付租金为每月17,313元；自2016年11月1日至2017年10月31日止，聪尚公司正常应付租金为每月39,572元，该年度租赁免租期6个月摊入全年后，聪尚公司应付租金为每月19,786元；自2017年11月1日起至2018年10月31日止，聪尚公司应付租金为每月39,572元；自2018年11月1日起至2020年10月31日止，聪尚公司应付租金为每月44,519元；自2020年11月1日起至2023年10月31日止，聪尚公司应付租金为每月49,465元。租金按月支付，先付后用。除首月基本租金外，每月基本租金须于当月第5日前支付(节假日不顺延)。聪尚公司应向保利佳公司交纳租赁保证金117,600元。物业管理费为每月每平方米50元，除首月物业管理费外，每月物业管理费应于当月第1日前支付(节假日不顺延)，且聪尚公司须向保利佳公司支付物业管理费保证金48,900元。聪尚公司同意保利佳公司为系争房屋相关项目进行商业推广活动，并为此向保利佳公司按月支付推广费用1,000元。聪尚公司须自行负担与系争房屋有关的水费、电费及其他费用。若聪尚公司逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调、燃气等费用超过30天的，保利佳公司有权单方解除合同、收回商铺并要求聪尚公司恢复原状，有权没收聪尚公司交纳的保证金，聪尚公司应承担租赁期内基本租金总和30%的违约金。保利佳公司按照合同规定向聪尚公司发出解除合同的通知，且书面通知到达聪尚公司之日起本合同解除，保利佳公司有权收回商铺。聪尚公司违约后，保利佳公司向聪尚公司主张本合同项下权利所产生的所有费用、开支均由聪尚公司承担，保利佳公司有权在聪尚公司支付的保证金及其他款项中予以抵扣，不足部分聪尚公司有权追索，该费用开支包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等法律服务费用。聪尚公司在合同中确认的书面文件送达地址为“上海市嘉定区叶城路XXX号XXX幢XXX楼XXX区”，双方同意任何文件、通知或通讯往来，按照合同约定的地址送达对方，如以邮寄方式则在寄出后第7个工作日被视为已送达。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，保利佳公司向聪尚公司交付系争房屋，聪尚公司进场装修并开业经营。租赁期间，保利佳公司以邮寄交费通知、催款函的方式多次向聪尚公司催讨租金、物业管理费等费用，均未果。2020年5月15日，保利佳公司按照合同确认的地址向聪尚公司寄送《关于的通知》，告知聪尚公司：1、自本通知送达之日起，《租赁合同》正式解除，聪尚公司应按合同约定承担违约责任并赔偿相关损失；2、聪尚公司应自收到本通知之日起7日内将系争房屋恢复原状及返还房屋，并办理交接手续；3、聪尚公司应自收到本通知之日起7日内结清合同项下的一切费用。2020年8月，保利佳公司向本院提起诉讼。另查，保利佳公司为本次诉讼支付律师费9,000元。庭审中，双方一致确认聪尚公司已支付租赁保证金117,600元及物业管理保证金48,900元。本院认为，保利佳公司与聪尚公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现聪尚公司未依约支付租金、物业管理费等费用的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。在保利佳公司多次催告后，聪尚公司仍未履行合同义务，保利佳公司据此有权解除合同，故保利佳公司要求确认合同解除诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间应以合同约定的保利佳公司寄出解除通知书之日后第7个工作日即2020年5月26日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。聪尚公司应当将系争房屋返还给保利佳公司，并将其财产搬出系争房屋。审理中，虽然聪尚公司提供了会议纪要，以证明双方达成一致意见在超市开业后起算租金及物业费，但该份证据上并没有双方代表的任何签字，故本院对此份证据不予认定。根据查明的事实，聪尚公司已开业经营并使用系争房屋，故聪尚公司理应向保利佳公司支付自欠付租金之日起至2020年5月26日的租金。但根据合同约定，免租期期间免付租金，且违约责任条款中也没有聪尚公司违约后需补付免租期租金的条款，故保利佳公司在计算租金时加入的免租期租金的主张不妥，亦缺乏依据，本院对该部分租金不予支持。考虑到聪尚公司的经营业务在2020年年初，确实受新冠肺炎疫情影响，本院酌定减免3个月租金即133,557元，再根据合同约定对聪尚公司已缴的租赁保证金117,600元进行抵扣，经计算聪尚公司还应向保利佳公司支付房屋租金1,508,006元。对经营过程中产生的水费、电费、物业管理费、餐厨垃圾清运费等费用均属于合理支出，聪尚公司应当将以上款项支付给保利佳公司，但在支付金额中应当抵扣聪尚公司已支付物业管理保证金48,900元。经计算，聪尚公司应当支付保利佳公司水费30,096元、电费29,128.5元、物业管理费887,009元、餐厨垃圾清理运费19,180元及建筑垃圾清运费9,758元。关于推广费，保利佳公司只提供了催款函涉及了推广费用计算，但却未提供为聪尚公司的经营项目进行过推广的证据，故本院对此项诉请不予支持。另外，鉴于2020年4月后保利佳公司封锁了系争房屋所在的商场四楼，造成聪尚公司无法使用系争房屋亦无法搬出系争房屋内的财产，保利佳公司再要求聪尚公司支付占有使用费不尽合理、缺乏依据，本院对该项诉请不予支持。合同解除后保利佳要求聪尚公司支付物业管理费的诉请，于法无据，本院不予支持。另外，因聪尚公司逾期支付相应费用的行为已构成违约，保利佳根据合同约定主张的违约金及律师费均属合理，本院均予以支持。但违约金标准过高，本院酌定调整违约金为1个月租金即44,519元。另外，因聪尚公司对于垫付煤气管道的费用未提供相应证据，故本案中对此暂不作处理，聪尚公司之后若有证据，可另行解决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告上海聪尚餐饮有限公司间的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；二、被告上海聪尚餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区白银路288弄20幢68号402室的房屋内搬离，并将该房屋返还原告上海保利佳房地产开发有限公司；三、被告上海聪尚餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司房屋租金1,508,006元；四、被告上海聪尚餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司水费30,096元、电费29,128.5元、物业管理费887,009元、餐厨垃圾清理运费19,180元及建筑垃圾清运费9,758元；五、被告上海聪尚餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司违约金44,519元；六、被告上海聪尚餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司律师费9,000元；七、原告上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉请不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34,120元，减半收取17,060元，由原告上海保利佳房地产开发有限公司负担4,388元，由被告聪尚公司负担12,672元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二一年三月二十六日法官助理 丁雨晴书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……