上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16385号原告：王彦强，男，1962年7月29日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：李玉奇，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春潮，上海申浩律师事务所律师。被告：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告王彦强与被告上海南尚置业有限公司(下称“南尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因双方当事人就案涉房屋质量问题无法达成一致意见，经原告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对质量问题进行鉴定。后因原告逾期未缴纳鉴定费，故鉴定工作做撤销处理。本案于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李玉奇、张春潮、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彦强向本院提出诉讼请求：1、判令被告对位于上海市青浦区朱家角镇新塘港路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)存在的施工质量问题进行修复；2、判令被告依约向原告交付系争房屋；3、判令被告赔偿原告系争房屋装修差价人民币(以下币种均为人民币)15万元；4、判令被告向原告支付逾期交房违约金(以3,929,319元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年12月21日起算至2020年3月19日止；按日万分之二的标准，自2020年3月20日起算至实际交付系争房屋之日止)。事实与理由：2018年10月31日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，该房屋为精装修房，合同总价为3,929,319元，被告应于2019年12月20日交付房屋。被告于2019年12月份通知交房，要求原告先领取钥匙、两书并签收交房确认书后再行验房，因楼盘存在公区设施与宣传严重不符、外墙装饰质量问题明显等问题，引发关注后被告同意先行验房再交接。原告在验房过程中发现系争房屋存在大量质量问题，严重影响正常居住使用，不具备交房条件。后被告承诺维修，目前尚在维修之中，应依约支付逾期交房违约金。合同附件三约定了装修及设备标准，被告在房管部门对全装修住宅装修材料和设备也进行了备案，在销售现场设置样板房，并于政府网站上公开承诺其将“严格按照已备案的商铺住房销售方案对外销售商品住房”，现被告拟交付的房屋存在装修严重缩水及质量问题，原告有权依照法律规定要求被告承担减少价款的违约责任。被告南尚公司辩称：不同意原告诉请。1、系争房屋已经政府主管部门验收并已取得交付许可证，满足交付条件；被告已经按照合同约定通知原告交付系争房屋，系争房屋均按照合同约定装修标准进行交付。2、原告无证据证明系争房屋存在影响房屋使用的质量问题，房屋可以正常使用；如存在非房屋主体结构的质量瑕疵，被告也愿意根据实际情况进行修复。3、被告已按约通知原告收房，现原告无正当理由拒绝收房，应视为房屋已交付，故对原告主张交付房屋及支付逾期交房违约金的诉请不予认可，事实上被告一直是同意交房的。4、被告从未就装修单价进行过承诺，不存在装修差价。经开庭审理查明：2018年10月31日，南尚公司(甲方、卖方)与王彦强(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为92.83平方米；房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为41,877元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,929,319元。第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2019年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准二住宅单元套内装修及设备标准载明，1、入户门：钢木门+密码锁；2、客厅/餐厅：局部吊顶，墙面为乳胶漆，地面为强化复合地板；3、卧室/书房：局部吊顶，墙面为乳胶漆，地面为强化复合地板；4、厨房：局部吊顶，墙面为瓷砖，地面为瓷砖等，定制橱柜，科勒或同等档次品牌水槽，老板或同等档次品牌油烟机、燃气灶；5、卫生间：局部吊顶，墙面瓷砖，地面瓷砖，科勒或同等档次品牌龙头、台盆、坐便器，定制淋浴房；6、阳台：地面瓷砖；7、空调：海尔或同等档次品牌；8、地暖(壁挂炉)：林内或同等档次品牌；9、开关插座：西蒙或同等档次品牌；10、智能化系统；……三、特别告知：上述材料、设备、物品的品牌、型号等由甲方最终确定或通过采购招标方式确定，并且乙方对甲方所提供的上述材料、设备的品牌均予以认可。若上述材料、设备、物品的品牌或型号在本合同履行中因供应商停产或关闭的，甲方有权在不通知乙方的情况下自行选择同种类同档次的其他品牌和型号。合同补充条款一第1.1条约定，买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。第2.1条约定，买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络资讯等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。《买卖合同》及本补充协议取代前述广告宣传资料，广告宣传资料中就《买卖合同》项下商品房及相关设备设施、外部环境所做的表述与《买卖合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《买卖合同》订立以及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《买卖合同》及本补充协议内容进行最终确认。第2.2条约定，买受人参观的项目示范区、产品体验区、装修样板房、装修体验馆以及室内软装等，仅为功能布局向导、生活场景模拟、装修改造建议或装饰陈设的渲染，并非买受人所购商品房的交付标准或买卖样品，且相似户型因所在楼栋、单元、楼层等不同，局部结构、面积、管线位置等有所不同，买受人应特别注意并非所见即所得，买受人所购商品房的交付标准应以《买卖合同》及本补充协议为准。第5.7条约定，买受人未结清全额购房款(含面积补差款)或垫付款(物业专项维修基金、契税等)或借款的，或尚有违约事项待纠正的，出卖人有权拒绝办理该商品房的合同备案、所有权预告登记、交付手续、产权转移登记等。第8.1条约定，如买受人拟将第2.2条约定的展示界面作为交付样品的，须经出卖人同意，买卖双方应专门签署该套商品房交付的补充约定，并明确样板与实际交付的全部差异。第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不视为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除前述质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护由买受人承担。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。第15.3条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备。装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。出卖人未能在90日内完成更换、修理的，出卖人按照实际装饰、设备标准与法律强制性规定或合同约定装饰、设备标准的差额补齐差价，补齐差价后不再执行合同约定的原装饰、设备标准。第15.6条约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合《买卖合同》约定标准或存在瑕疵为由拒绝收房或要求解除《买卖合同》。如确实未达到《买卖合同》附件三约定标准的，则出卖人在交房后90天内进行修复或更换。第15.8条约定，该商品房室内空气质量或建筑隔音情况经检测不符合标准，买受人同意先按照合同约定办理交付手续，出卖人应在交房后90日内进行整改。若出卖人整改后仍不符合标准且买受人不解除合同的，则出卖人应赔偿买受人有证据证明并经出卖人认可的直接经济损失。任何情况下，买受人不得以该商品房室内空气质量或建筑隔音情况经检测不符合标准为由向出卖人主张逾期交房违约责任。第15.9条约定，考虑到房屋装饰装修材料之特质，出卖人不保证买受人所购房屋的室内空气在按约交付时候达到居住要求，但出卖人确保所使用的装饰装修材料都符合国家标准或行业标准。第20.2条约定，出卖人通讯送达地址以本项目售楼处地址或者出卖人另行书面指定的地址为准，买受人的通讯信息以《买卖合同》首页所记载或者另行书面指定的通讯信息为准；如果本条约定的送达地址变更的，变更一方应及时将变更后的送达地址以书面或其他有效的方式通知另一方。因被通知方未提供通讯信息、提供的通讯信息不准确或通讯信息发生变更未提前通知而导致通知未送达的，仍应视为通知已送达。合同另对其他内容进行了约定。合同所附《臻心公告》西虹桥壹号项目重要信息提示第6条以加粗加黑字体载明，本项目示范区包括生活体验馆及现场景观等部分，仅为销售期间展示之用，并非实际交付标准，本项目的景观风格与选用材料、绿化面积及品种、建筑布局、楼间距等可能会与本示范区不一致，具体交付标准以销售合同、政府最终审批文件及实际交付现状为准；生活体验馆是模拟本户型装修之美好效果，并非实际交楼标准，仅供购房参考，室内装修、家具、陈设、灯具、门窗、景观等除注明外均不属于交楼范围。合同签订后，王彦强按约向南尚公司支付了合同约定的房款。2019年12月，南尚公司向王彦强寄送《西虹桥壹号(青泰名邸)交房通知书》，载明房屋已经竣工验收合格，按照双方合同约定，已经具备交付条件，通知王彦强前往办理房屋交付手续。房屋交付条件：1、按照合同约定，在南尚公司向王彦强交付房屋之前，王彦强须将全部房款及其他相关费用缴清。2、随通知书附上《入住须知》、《西虹桥壹号交付缴费清单》，王彦强可以从中查阅更为详细的信息和要求，这些资料信息将构成本《交房通知书》不可分割的一部分，与本《交房通知书》具有同等效力。其中《入住须知》载明办理交房手续流程为：第一步资料审核；第二步财务收费，房款补退、维修基金缴纳；第三步物业收费；第四步钥匙、资料及礼品发放，业主信息登记，领取钥匙、门禁卡，两书及回收交房确认书；第五步验房；第六步交房礼品。2019年12月，王彦强按通知至系争房屋所在处拟验房收房，但因交房流程争议而拒绝收房、未办理房屋交付手续。后，王彦强等业主就系争房屋质量问题向有关部门进行投诉，并自行委托有关单位对系争房屋存在的质量问题进行查验并出具《验收报告》列明了存在的质量问题；但双方始终未就房屋质量问题等问题达成一致意见。另查明，2019年12月9日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2020年6月5日，南尚公司取得系争房屋所在项目的不动产权证书。审理中，本院依据王彦强申请，依法委托上海源正科技有限责任公司对于系争房屋质量进行鉴定，后由于王彦强逾期未缴纳鉴定费导致鉴定工作做撤销处理。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、臻心公告、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证、交房通知书、收据等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、被告要求先办理交付手续，再看房、验房，原告认为该流程无法保证系争房屋是否符合合同约定，故未完成交付手续的办理；后来被告召开总经理见面会，明确拟交付房屋存在装修质量问题，且对交付流程进行了调整；2、经相关验房机构现场验房，发现系争房屋存在诸多的质量问题，不具备交付条件，应由被告进行修复；后经双方共同验房，发现房屋仍存在诸多问题，现在维修之中；3、案涉商品房预售合同为格式合同，其中免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的条款如补充条款一第15条、第17条等应为无效；4、虽然合同补充条款2.1条规定样板房属要约邀请，但该样板房对于合同价款有重大影响，且样板房作为样品应与交付的房屋装修标准一致；合同及臻心公告中被告均承诺按照合同附件及政府审批文件为准，现系争房屋与样板房及相关部门备案的材料设备表存在出入，存在采用最低档或不合格材料、设备的可能，故被告应按照样板房及备案材料与实际房屋装饰装修价值差予以赔偿。为此，原告提供验房报告、验房问题记录表、销售方案、全装修住宅主要装修材料和设备表、销售价格承诺书、一房一价表、维修确认单、照片作为证据。被告对销售方案、全装修住宅主要装修材料和设备表、销售价格承诺书、一房一价表的真实性无异议，但对证明目的不予认可；验房报告为原告单方委托，不予确认；对验房问题记录表、维修确认单及照片不予确认。对此，被告表示：1、案涉商品房预售合同是双方的真实意思表示，不存在无效的情形，在合同中被告已尽到了合理的提示义务，原告作为完全民事行为能力人应对其签署合同的法律行为承担相应的民事责任；2、被告已按照合同约定通知原告交付房屋，交付流程不存在违反合同及法律规定的情形，且系争房屋现状良好，不存在影响原告正常居住使用的质量问题；3、系争房屋实际使用及交付的装饰、设备均与房地局备案的内容相同，也符合合同附件三约定的标准。为此，被告提供照片、装修项目清单作为证据。原告对照片不予认可；被告提供的装修项目清单与备案表的部分项目存在差异，应采用不低于同类产品最接近市场价格的材料设备。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告于2019年12月9日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。被告已在合同约定的交房日前通知原告收房，现原告仅以交付流程有异议为由拒绝收房，于法无据，本院无法认同，故本院认定系争房屋已于合同约定交房日视为交付原告，原告诉请交付房屋及逾期交房违约金的主张，本院均不予支持。原告提交的验房报告系其单方委托，被告不予认可，且本院依原告申请就质量问题委托鉴定后，原告逾期未缴纳鉴定费应视为其撤回鉴定申请，理应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告修复质量问题的诉请，本院不予支持。系争房屋为精装房，合同约定的房价款应为包括装饰装修等在内的房屋整体价格。原告认为系争房屋装饰装修与样板房及备案表存在差异，要求被告赔偿装饰装修差价。本院认为，合同附件三对房屋装修及设备标准进行了约定，并在政府相关部门对材料和设备标准进行了备案，而合同补充条款一中约定样板房并不作为交付标准，臻心公告中也特别提示生活体验馆并非实际交楼标准，现原告未能举证证明系争房屋装饰装修与附件三及备案标准中载明交付标准有明显不符之处，故原告主张的系争房屋与样板房及备案表装修差价，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王彦强的全部诉讼请求。案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由原告王彦强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年三月三十一日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。