江苏省徐州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）苏03民终2175号 上诉人（原审原告）：张莹莹，女，1983年7月13日生，汉族，住徐州市经济开发区。 被上诉人（原审被告）：任滨，男1978年8月16日生，汉族，住徐州市云龙区。 上诉人张莹莹与被上诉人任滨执行异议之诉一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0303民初6048号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 上诉人张莹莹上诉称，请求：1.撤销(2020)苏0303民初6048号民事判决。2.判令依法停止对上诉人张莹莹所有的位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑9号楼2-1602室房产（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：首先，涉案的房产所有权归属于上诉人张莹莹。1.2017年6月27日张莹莹与原房屋所有权人王可、丁艳达成了买涉案房屋的协议，并支付购房款。该房在中国建设银行股份有限公司徐州分行尚有贷款未还清存在抵押登记。2.从协议签订后至今该房一直由上诉人实际占有居住。该房所产生的物业管理费用、水电费用均是由张莹莹承担并支付。3.2019年11月28日张莹莹在法院的主持下将涉案房屋仅有的银行贷款代王可、丁艳偿还完毕，张莹莹行使了法定的涤除权。并且得到了原审法院的认可并出具了确认过户登记的调解协议书，该房屋所有权属于上诉人张莹莹所有。其次，原审法院应当停止对涉案房屋的执行和查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：上诉人提起的本次诉讼同时符合该条的全部规定，理应停止执行。2.本案未能办理过户登记手续是因为存在法院查封，该查封系因金钱债权提起的诉讼所产生，并非因物权归属或抵押、担保等其他物权的存在导致无法过户，非因上诉人自身原因所为。上诉人在购房时虽然知道涉案房产存在银行抵押，但仅应当对此承担相应无法过户的后果。但之后上诉人将该债务进行了偿还，消除了抵押权，具备了过户登记条件，并且得到了法院的认可。涉案房屋产权归属明确。3、被上诉人任滨提起的债权之诉查封了登记在王可、丁艳名下的房产，但王可、丁艳在该房产上已经不再享有任何金钱债权。因为购房款张莹莹已经在签订购房协议时进行了支付，剩余的房屋贷款也属于抵押权人中国建设银行股份有限公司徐州分行享有，并且上诉人也已经代替王可、丁艳偿还了该款。但该房上已经没有王可、丁艳的任何权了。最后，上诉人在提起执行异议申请时，法院审判不够严谨，导致裁判错误。1.原裁定书所署名的所有审判人员均未参与异议申请的庭审和听证。2.该裁定书未能将涉案房产无法过户的具体原因分析和明确，即非因抵押权人的抵押登记所为。3、执行异议之诉案件的审理中原审法院不应当将无法过户的原因主观归责于上诉人，因为双方约定银行抵押贷款由王可、丁艳来承担，偿还了该贷款后张莹莹方才具备支付剩余购房款的条件，办理涉案房屋的产权过户登记，所以无法及时过户的真正原因是王可、丁艳没有及时支付银行的剩余贷款与上诉人无关。 原审法院查明，任滨与王可民间借贷纠纷一案，原审法院于2019年3月19日立案后，根据任滨的申请，于2019年3月25日作出（2019）苏0303民初1518号民事裁定书及协助执行通知书，查封了王可名下涉案房产。原审法院于2019年10月15日作出(2019)苏0303民初1518号民事判决：“被告王可于本判决生效之日起七日内偿还原告任滨借款130000元及逾期利息（自2016年9月15日起按年利率24%计算至还清之日止）。”该判决发生法律效力后，根据申请人任滨的申请，原审法院于2020年4月13日立案执行，案号为(2020)苏0303执757号。 2017年6月27日，出卖方（甲方）王可、受托方（甲方）丁艳、买受方（乙方）张莹莹、中介方徐州开心房产经纪有限公司签订了《存量房买卖协议》一份，该协议约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，建筑面积82.98平方米，不动产权证号为0051988，该房屋成交总价为人民币600000元整。乙方采取贷款方式支付房款：于2018年9月30日前办理过户并支付人民币壹拾捌万元整。佣金共计人民币9000元整。在签订本协议之日，乙方交付购房定金人民币壹拾捌万元整。定金由甲方保管。在产权过户时该定金作为缴入资金监管账户，甲方将不动产证、契税发票押给中介方保管。并在第十一条约定：1、甲方净得房款人民币陆拾万元整；2、甲方尚有银行贷款自行还清办理过户；3、此房今日交房同意买方入驻，买方入驻产生物业费、水电费自行承担。4、此房按揭贷款由卖方负责偿还，直至过户当月。张莹莹向原审法院提供徐州开心房产经纪有限公司于2017年6月27日出具的收据一张，载明：交款单位中茵龙湖国际9-2-1602，收款方式刷卡，人民币陆仟元整，收款事实中介服务费结清。同日，收款人王可出具的收据一张，载明：今收到张莹莹购买涉案房屋定金人民币壹拾别万元整（￥180000元）。2019年2月27日，收款人王可出具的收条一张，载明：今收到张莹莹购买涉案房屋房款人民币陆万元整（￥60000）。张莹莹于2018年6月7日通过微信向王可转账20000元（含在60000元收条中）。原告还提交了涉案房屋的电费缴纳记录、物业费发票王可的个人贷款还款凭证及明细、中国建设银行股份有限公司徐州分行出具给王可的个人贷款结清证明一份。主张代替王可偿还贷款447392.74元及实际入住涉案房屋。 原审法院另查明，原告张莹莹与被告王可、丁艳、第三人中国建设银行股份有限公司徐州分行房屋买卖合同纠纷一案，法院于2019年5月24日立案后，当事人自愿达成如下协议：“一、原告张莹莹于2019年11月30日前代被告王可、丁艳将位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑9号楼2-1602室房产（苏（2016）徐州市不动产权第0051988）在第三人中国建设银行股份有限公司徐州分行的银行贷款还清，数额以建设银行电脑数据为准，被告王可、丁艳于2019年12月13日前配合原告张莹莹办理房屋解除抵押手续并配合原告办理过户手续。二、如被告王可、丁艳未按照上述期限履行义务，应向原告张莹莹支付违约金4万元。三、涉案房屋办理房屋过户手续后，原、被告双方纠纷一次性了结”。该协议经原审法院于2019年11月28日作出（2019）苏0303民初3109号民事调解书予以确认。该调解书发生法律效力后，张莹莹于2019年12月17日向原审法院申请执行。案涉房屋2016年9月19日始登记在丁艳、王可名下。张莹莹对原审法院执行案涉房屋不服，向原审法院提出书面异议，原审法院于2019年7月19日作出（2019）苏0303执异71号执行裁定书，驳回张莹莹的异议请求。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告虽然与被告王可签订了书面的买卖合同，占有了案涉不动产，支付了全部购房款。但双方签订合同时，原告明知案涉房屋设定了他人的抵押权登记，且当时徐州市人民政府出台的（2017）33号文件也规定登记未满一定期限的商品住房不得交易，原告应该知道该政策限制，原告忽略了案涉房屋上述交易限制，导致不能办理过户登记，应归责于原告。综上，原告主张对案涉房屋排除执行及解除查封的请求，依据不足，原审法院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回张莹莹的诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，涉案房屋登记在王可、丁艳名下，且王可为案件的被执行人，原审法院未将王可列为本案当事人，与上述法律规定不符，应发回该院重新审查。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下： 一、撤销徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初6048号民事判决； 二、发回徐州市云龙区人民法院重新审查。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二一年三月二十五日 书记员  李 安