山东省武城县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1428民初143号原告：芦某，男，汉族，住山东省武城县。原告：张某，男，汉族，住山东省武城县城区。原告：代某，男，汉族，住山东省武城县。三原告共同委托诉讼代理人：周荣，北京律众律师事务所律师，代理权限，特别授权代理。被告：山东武城经济开发区某委员会，住所地山东省武城县。法定代表人：张某，该单位党委书记。被告：武城县某业发展中心，住所地山东省武城县。法定代表人：徐某，该单位主任。二被告共同委托诉讼代理人：綦伟霞，山东众成清泰（德州）律师事务所律师，代理权限，特别代理授权。原告芦某、代某、张某与被告山东武城经济开发区某委员会（以下简称管委会）、武城县某业发展中心（以下简称某中心）合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告芦某、代某、张某及其委托诉讼代理人周荣、被告开发区管委会、某中心共同委托诉讼代理人綦伟霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦某、代某、张某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告共同退还土地、厂房款及修缮、建设许可、清理垃圾及材料费等额外费用以上共计4071993.5元；2.请求法院判令两被告共同赔偿资金占用期间的利息损失（以4071993.5元为计算基数，利率按一年期ＬＰＲ贷款利率暂计算自2019年7月24日至2020年12月1日）共计：240219.7元；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月10日原告与管委会、某中心就买卖山东民福新材料科技有限公司（以下简称“民福公司”）土地及地上厂房事项签订了《协议书》，三方约定：转让坐落在运河路东，面积为6622平方米，宗地编号7××8-1-2，土地及地上厂房，价款4750000元；同时约定管委会、某中心对原告与民福公司的各项交接进行监督、确保交易资金安全并协调保障不动产证的顺利办理，若出现房产及土地证6××0天内不能过户的情况，管委会及某中心负责全部责任（3个工作日内把所交款项全部退回到原告账户中）。合同签订后，芦某、张某、代某以银行汇款方式分别向管委会支付250万元、167万元、58万元，共计475万元。2019年8月26日，芦某、张某、民福公司及被告签订了《补充协议》，因原协议6622平方米，超出的162.81平方米属于张某的，需按金额缴纳相关费用，按土地实际面积办理土地证，张某依约支付了73,264.5元。此后原告就土地、房屋厂房的修缮、建设许可、清理垃圾及材料费等支出共计39，529元,以上三项费用共计支出4,862,793.5元。因被告没有协助原告办理土地证事宜，经与被告沟通得知民福公司拟出卖给原告的土地及厂房上存在抵押已无法正常过户；经与被告沟通退款事宜，截至2020年6月3日被告陆续退还给原告共计790，800元。扣除以上退还款项，原告目前共计支出4，071，993.5元。根据《协议书》约定：被告应在2019年7月19日（含本日）之前协助原告办理过户登记及土地证事宜；若出现过户不能，被告应在2019年7月24日之前（含本日）将全部款项退回到原告账户；以上合同义务被告未全面履行，后经多次沟通协商亦未能解决问题，至此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼。被告管委会、某中心辩称，1、原告代某未在合同上签字，不具有原告资格；2、我方在履行协议书的过程中，已积极、妥善完成了协议中约定的资金安全、协助办理过户手续的相关义务，合同目的未能实现系因合同甲方民福公司的违背诚实信用原则，故意隐瞒涉案土地及房产的瑕疵内容所造成，被答辩人向两答辩人主张损失无任何法律依据，且不符合三方签订协议的合意真实意思表示，故请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经开庭审理认定事实如下：2019年5月10日民福公司作为甲方，芦某、张某作为乙方，管委会、某中心作为丙方签订协议书，约定：甲方将自己所有的部分土地及厂房转让给乙方，地块位置坐落于运河路东，地块东西长93.26米，南北宽东侧为65.71米、西侧为77.21米，面积为6622平方米，宗地编号7××8-1-2；土地和房产共计4750000元，签订协议书10日内乙方将4750000元汇入管委会1577××××2698银行账户；丙方收到款后协助甲方处理银行纠纷,协助乙方办理开西门,天然气,水,电事宜；丙方收到款后6××0日内把不动产证过户到乙方名下；由甲方协助丙方办理土地分割、过户到乙方名下不动产等一系列手续；甲方确认并保证,甲方有权转让本协议所定地块,并具有与乙方签署本协议的完全能力。在乙方实际获得本协议所定地块的土地使用权之前无任何抵押，债券或债务及民事纠纷不被任何第三方追偿任何权益；甲丙双方负责办理不动产证落户到乙方名下；乙方对该地块的使用要做到合理规划,永久性建筑物不得直接或间接影响他人的利益。如因乙方的规划使用出现有关矛盾和问题由乙方自行协调解决；乙方有权在协议地块开2个西门（具体位置由乙丙双方商讨），门口修建、道路铺设费用由乙方负责；乙方有权使用天然气、（天然气接口就在厂区门外）自来水和公共下水道,所有管线铺设改造产生的材料费由乙方负责；丙方负责乙方所交款项,资金的安全,若出现房产及土地6××0天不能过户的情况下,丙方负责全部责任（3个工作日内把所交款项全部退回到乙方账户）；丙方负责对甲乙双方各项接进行监督、确保交易资金安全、交易资金支付到位、协调保障不动产证的顺利办理；丙方负责协调天然气、自来水和公共下水道等在协议地块免费开口；丙方同意协调有关部门在协议地块开2个西门；丙方负责协调协议地块西院墙开门后的绿化带拆修费用。2019年5月20日芦某通过武城县世科实验室装备有限公司220806958154账户向管委会1577××××2698账户分三次汇款，汇款共计2500000元，付款用途为：厂房预付款。张某分别于2019年5月20日、2019年5月21日、2019年5月27日向管委会1577××××2698账户汇款，三次汇款共计1670000元。2019年5月27日代某向管委会1577××××2698账户汇款580000元。2019年5月29日，芦某、张某、代某向管委会出具关于购买民福公司款项支付给中国银行的委托，该委托表明，芦某、张某、代某委托开发区管委会将已汇至开发区管委会账户的用于购买民福公司土地及房产的4750000元转至中国银行武城支行用于办理不动产证过户手续。随后，开发区管委会按照芦某、张某、代某的委托将4750000元汇至中国银行武城支行账户。2019年8月26日民福公司（甲方）、芦某和张某（乙方）、管委会和某中心（丙方）签订补充协议，约定：办理土地分割证第一户:655.37平方米；第二户:3523.32平方米,（实际土地证面积多26××0.56平方米,需要办理新证）；第三户:26××04.92平方米,三户合计:6784.81平方米。原合同6622平方米,超出162.81平方米,属于第二户张某的,需按金额交纳相关费用,按土地实际面积办理土地证。购买民福公司的土地及房产后，芦某、代某交纳房屋建设许可费、清理垃圾、绿化等共花费39529元。因案涉交易土地及厂房存在抵押及查封情形，导致土地房产无法完成过户，管委会向芦某、张某、代某账户退款共计790800元。本院认为，本案的争议焦点如下：一、案涉土地及房产交易协议的效力如何。对于办理了抵押登记的财产是否能够转让，相关法律的规定不尽相同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”、《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定对于抵押期间转让抵押财产的行为是禁止的、否定的，属于强制性规定，案涉交易协议签订的时间为2019年5月10日，如适用《中华人民共和国物权法》的规定案涉协议应认定为无效，而《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定对于抵押期间转让抵押财产的行为是允许的，而《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日其施行，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第八条：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”规定本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。综上，案涉协议系各方当事人真实意思表示，没有法律、行政法规规定的无效情形，该协议合法有效，各方当事人均应按照协议约定履行义务。二、代某是否是本案的适格主体。本院认为，代某虽未在案涉协议上签字，但在协议的实际履行过程中代某向管委会汇款、出具委托、支付绿化费、管委会向其退款，上述行为可以证实代某实际参与并履行了案涉协议，其是合同的主体之一，代某可以成为本案的适格主体。三、管委会、某中心是否应向芦某、张某、代某退还交易款及赔偿损失。首先，从协议缔约责任来看，我国实行的是抵押公示原则。公示原则的作用在于向社会公众展示抵押权的设立、变更、消灭的法律状况，抵押权登记的目的在于告知公众抵押权设立、变更及消灭的法律信息，让公众了解抵押权的变动情况。根据意思自治原则，如在该财产上存在抵押权其交易相对方权利实现就存在着风险，抵押权公示给交易相对方予以足够的法律警示，为其是否从事交易提供帮助。案涉各方在签约前均应就合同目的能否实现,各自应尽审慎调查义务,合同签订后合同双方亦应积极促成合同履行。根据本案已经查明的事实，案涉土地及房产不能过户的原因是案涉土地及房产已抵押登记和法院查封，抵押和法院查封成为过户成为事实上或者法律上的履行障碍，因办理案涉房产土地过户的障碍未消除,导致对合同的履行发生矛盾,引起本案纠纷。作为购买人，芦某、张某、代某在签订协议应充分了解案涉土地及房产的状况，是否存在不能过户的情形，芦某、张某、代某在签订协议签未能充分调了解该情形。管委会、某中心也未尽到充分了解和提示责任。其次，从案涉协议的内容来看，开发区管委会、某中心既非办理不动产过户的业务行政机关又非民福公司财产的抵押权人，也非涉案不动产的所有权人，其主要的职责是协调。该协议中约定，芦某、张某自行负责门口修建、天然气铺设的费用，该约定合法有效。在签订案涉协议后，三原告对案涉土地及房产进行了修缮，铺设了管道等其行为在于利用案涉土地及厂房，根据该约定，修缮厂房、清理垃圾等费用应由三原告自行承担。第三，从协议的履行过程来看。在本次诉讼中，芦某、张某、代某既主张该协议各方是平等民事主体，又认为管委会、某中心作为行政机关具有公信力。芦某、张某、代某主张依据“丙方负责乙方所交款项,资金的安全,若出现房产及土地6××0天不能过户的情况下,丙方负责全部责任”的条款，要求管委会、某中心履行退款责任。该条款应理解为，芦某、张某、代某对该笔款项具有处分权，在过户完成前该笔款项应一直存在于开发区管委会的账户内。但在该协议签订后，芦某、张某、代某向开发区管委会出具委托，要求将4750000元汇入中国银行武城支行的账户，芦某、张某、代某以自己的行为改变了该条款的内容，开发区管委会依据三人的委托向中国银行武城支行汇款，并无过错。因此，芦某、张某、代某要求管委会、某中心退还交易款项并赔偿损失无事实和法律依据。综上，原告芦某、代某、张某的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第四百六十五条、第五百八十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第八条之规定判决如下：驳回原告芦某、代某、张某的诉讼请求。案件受理费41298元减半收取计20649元，原告芦某、代某、张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 员 国洪杰二〇二一年三月十六日法官助理 于树剑书 记 员 付美娇