上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初41132号原告(反诉被告)：上海市上海宾馆有限公司,住所地上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号。法定代表人：施建中，执行董事。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海静安思达教育培训中心,住所地上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号8楼。法定代表人：孙海牧，理事长。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海市上海宾馆有限公司(以下简称上海宾馆)与被告上海静安思达教育培训中心(以下简称思达教育)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告思达教育提起反诉，本院依法受理后，与本诉依法进行合并审理，于2020年11月4日进行了庭前证据交换，于同年12月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海宾馆的委托诉讼代理人孙睿，被告(反诉原告)思达教育的委托诉讼代理人沈女义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宾馆向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《租赁合同书》及补充协议；解除日期为诉状副本送达之日。依据：租赁主合同已经到期，但补充协议载明双方是不定期租赁关系，现被告已逾期支付租金等各项费用，已构成违约，原告行使了解除权。2、请求判令被告将租赁房屋返还给原告，并注销以租赁房屋作为注册登记地址的营业证照；3、请求判令被告向原告支付欠付的房屋租金、物业安保费：自2020年2月1日开始,按照50,187.5元/月的标准，计算至被告返还系争房屋之日止；4、请求判令被告向原告支付逾期支付房屋租金、物业安保费等期间的违约金：详见附表,以50,187.5元为基数，按照每月5日计算至被告实际付清之日止；5、请求判令被告向原告支付欠付电费合计3,957.5元；6、请求判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，因原、被告已于2020年11月12日完成了房屋交接，原告撤回了第2项诉讼请求中要求被告返还房屋的诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付欠付的房屋租金、物业安保费：自2020年2月1日开始,计算至2020年11月12日,按照50,187.5元/月的标准，总计472,000.1元；变更第5项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付欠付电费合计1,662.5元。事实与理由：原告与被告曾签订《租赁合同书》,约定由被告承租原告位于本市乌鲁木齐北路XXX号上海宾馆商务楼8楼会议厅(以下简称系争房屋)。该《租赁合同书》约定租赁场地租金、物业安保费等年共计602,250元，被告应于每月5日前向原告交纳当月租金。《租赁合同书》还约定,被告逾期支付租金及其他应向原告支付的费用,每逾期一日,则应按欠付费用的0.6%支付违约金，被告逾期不支付租金及其他费用连续超过15天,原告可行使解除权。然被告自2020年2月起欠付原告房屋租金、物业安保费、水电费等至今,并产生了违约金。原告曾向被告催讨上述欠付费用,被告均置之不理,被告拖欠租金及其他费用的行为已严重违约。综上,为维护原告的合法权益,特诉至法院,望判如所请。被告思达教育辩称，1、同意解除合同及补充协议，被告认为解除时间为2020年8月1日，被告于该日提交了解除合同的申请，双方达成了解除的合意。2、被告一直愿意返还房屋，只是原告不让被告搬离，还曾关闭了系争房屋8楼的电梯。双方确已于2020年11月12日完成交接，但被告在首次庭审时就表示愿意完成交接，且系原告原因导致交接晚了一段时间，即使被告要支付占用费，被告认为应当支付至2020年11月4日。3、不同意支付自2020年2月起的租金、物业安保费等费用。因受疫情影响，被告作为教育培训机构，根据教委要求，停止营业，且上海宾馆根据政府要求为境外人员提供隔离点，导致被告无法营业，致使租赁合同目的无法实现；且国家有为中小企业减免租金的政策，但被告减免的申请遭到原告拒绝。根据公平原则，应当基于疫情和前述无法经营的原因，在被告无法经营期间的各项费用，应当免除。对于诉请3的计算标准无异议，对于期间不认可，各项费用的计算期间为2020年2月1日-2020年7月31日。4、因被告未违约，因此不应承担违约责任。若法院认为被告违约，被告认为违约金的标准过高，请求予以酌减。5、不同意支付电费，被告实际使用期间的电费已经付清，后续已经没有实际使用房屋，不会产生电费。思达教育并提起反诉请求：1、判令原、被告于2014年12月31日签订的《租赁合同书》及2017年3月26日签订的补充协议于2020年8月1日解除。2、判令原告免除被告2020年2月1日至2020年7月31日的所有租金、物业保安费、设备使用费，共计301,125元。3、判令原告退还被告保证金101,000元。4、判令原告承担本案的诉讼费。事实和理由：上海宾馆作为出租人与思达教育作为承租人于2014年12月31日签订了租赁合同，约定思达教育承租系争房屋用于办公及培训教育，租赁场地租金、物业安保费、设备使用费等每年共计602,250元，思达教育应于每月5日前缴纳当月租金，租赁期为2015年1月1日起至2016年12月31日止。2016年10月25日，思达教育收到上海宾馆关于《2016年租赁合同到期不再续租通知》的通告，后经双方友好协商，于2017年3月26日签署了补充协议，约定租赁合同书于2016年12月31日到期后，思达教育继续租用原合同约定场地，承担原合同约定权利和义务，租赁期限由双方签订补充协议予以调整；双方同意租赁期不设定期限，在此租赁期内上海宾馆可提前2个月通过书面方式向思达教育提出解除或终止双方的租赁关系而无需承担违约金以及其他任何赔偿损失责任。2020年初，因新冠疫情原因，思达教育作为教育培训机构，应政府教育部门的要求，停止了全部教育培训工作，加之由于思达教育所进行的主要是针对美国的留学教育培训业务，使得思达教育的经营状况比一般教育培训机构更加的艰难。2020年2月，思达教育向上海宾馆发出《支持疫情防控减免租金申请书》，提出由于疫情影响，根据国家对教育培训机构不得复工开展线上培训的规定，思达教育目前面临招生、学生退费、员工工资等方面的巨大压力，故根据市政府部门出台的相关减免政策向上海宾馆申请减免2020年2、3月的房租，但上海宾馆以思达教育属于民非机构，不符合减免政策为由拒绝了减免申请。2020年3月，思达教育获悉上海宾馆被政府部门纳入疫情期间外宾隔离定点酒店用于接待境外入境人员的隔离工作，且直至反诉状提交之日，上海宾馆仍然被作为隔离酒店进行境外人员的隔离工作，这一客观事实使得2020年6月全市教育培训机构复学、复工后，思达教育正常的招式、培训工作仍然无法进行，使得双方之间租赁合同目的难以实现。针对上述客观事实，双方进行了多次的沟通。2020年8月，思达教育再次就合同的履行、租金的支付、减免事宜与上海宾馆仅进行了一系列的讨论、协商，并对租金减免、合同解除事宜达成一致意见。思达教育也应上海宾馆要求，递交了合同终止申请书。自2020年8月，上海宾馆将公共区域内的电梯进行了关闭，电梯无法在8楼停靠，并明确表示不允许思达教育工作人员进入系争房屋搬离办公物品，导致思达教育一致未能完成撤场及交还房屋手续。因此请求法院支持思达教育的反诉请求。反诉被告上海宾馆辩称，不同意全部反诉请求。1、原、被告租赁合同及补充协议应当于被告收到诉状副本之日解除；2、被告实际承租并使用系争房屋，双方就租金等均有明确的合同约定，理应支付；3、对于保证金的数额无异议。合同第4条第3款约定，保证金应当抵扣欠付租金、滞纳金、违约金等，如有剩余的，才予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月31日，原告上海宾馆(甲方，出租方)与被告思达教育(乙方，承租方)就系争房屋签订的《租赁合同书》载明，系争房屋租赁面积550平方米，乙方租赁该房屋的用途为办公及培训教室；租赁期2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；租赁场地租金标准为361,350元、物业安保费标准为120,450元、设备使用费标准为120,450元，租赁场地租金、物业安保费、设备使用费、合同年共计602,250元，折合每日每平方米3元，乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金。乙方每月5日前除向甲方交付合同中规定的租金外，还应缴纳乙方租赁经营过程中发生的水、电、电话、网络通讯等费用，以实际发生的读表数或账单为准。乙方应向甲方支付履约保证金110,000元，甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的保证金以弥补甲方所遭受的一切损失(包括但不限于乙方应付而未付的租金及滞纳金、违约金、损害赔偿金或其他应付而未付的费用)。乙方未按合同约定的时间，办理该房屋的交接手续的，每逾期一日，乙方应按月租金的0.6%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金及其他应向甲方支付的费用，每逾期一日，则应按上述费用的0.6%支付违约金。在租赁期限内，有下列情形之一的，一方可书面通知一方解除合同，但应提前1个月给予对方书面通知：(一)甲方行使解除权的情形：……3、乙方逾期不支付租金及其他费用连续超过15天；……(二)乙方行使解除权的情形：……2、甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的。合同期满未续签而终止的或合同被解除的，乙方应当于合同期满而终止或合同被解除后10日内搬离系争房屋，否则甲方有权对系争房屋内的乙方遗留物进行清场。2017年3月26日，原告上海宾馆(甲方，出租方)与被告思达教育(乙方，承租方)签订的《租赁合同书补充协议》载明，甲方在2016年10月25日通告《2016年租赁合同到期不再续租通知》。现甲方根据上级公司战略转型发展需要的变化，经与乙方友好协商，达成本补充协议条款如下：一、甲、乙双方于2016年签订《租赁合同书》，约定乙方租赁系争房屋，原合同有效期将在2016年12月31日截止。二、双方同意在原合同到期后，乙方继续租用原合同约定场地和交付年租赁费602,250元(其中场地租金费421,575元，含税5%；物业安保费180675元，含税6%)。承担原合同约定权利和义务。乙方租赁期限由双方签订补充协议予以调整。三、双方同意：本补充协议中对乙方租赁期不设定期限。在此租赁期内，甲方可提前2个月通过书面方式向乙方提出解除或终止双方的租赁关系而无需承担违约金及其他赔偿损失责任。四、乙方同意：甲方在提前2个月以书面方式通知的前提下，乙方无条件于甲方终止租赁关系，同时在10个工作日内搬离租赁场地，否则乙方应按原合同约定承担赔偿责任。五、乙方同意：在双方解除租赁关系时，乙方自愿放弃以任何形式要求甲方进行补偿或赔偿损失的请求。2020年3月20日，原、被告沟通租金减免事宜，被告于当日向原告发送了《减免租金申请书》，申请减免2020年2-3月的房租。2020年4月30日，被告支付了2020年1月电费1,060元、3月电费1,235元，共计2,295元。2020年5月21日，原告方回复被告称，因被告企业性质不符合减免政策，减免申请通过可能性不大。2020年8月18日，原告向被告发出律师函，表示被告欠付2020年2月至8月期间的租金、物业安保费、设备使用费，共计351,316元，要求被告在收函10日内支付上述费用。2020年11月12日，原告上海宾馆与被告思达教育办理了系争房屋的交接手续。另查明，原告上海宾馆为本市境外人员入境后的指定隔离酒店，但系争房屋位于商务楼8楼，并不处于隔离大楼所在区域。审理中，原告(反诉被告)表示，根据原告方的电费记录，被告在2020年1月电费为1060元，3月电费为1235元，8月电费为1662.5元，1、3月电费被告已缴纳，但8月电费仍未支付。原告也曾为了要帮助被告，申请减免过租金，但因被告不属于减免政策的范围，最终减免申请未能通过。原告没有收到过被告提供的2020年8月1日的终止合同申请，双方没有就合同解除达成一致意见。被告在2020年10月发给原告的律师函也是从系争房屋的地址发出的，证明被告一直在占用系争房屋。原告并未关闭过电梯，被告也未提供过相应的证据，系争房屋的电梯并无被告所称的后台记录，而电梯内的监控记录每一个月便自动更新，所以2020年8月1日至2020年11月房屋交接期间的监控记录已被覆盖，无法提供。被告(反诉原告)表示，被告系为留学生提供相应培训、留学方面的服务。2020年6月，教委政策上已经允许复工复产，但因为原告作为隔离点，家长也不会让孩子来被告处培训。现被告一直处于停止营业状态。2020年8月1日，原告要求被告提交解除合同及补充协议申请，双方只是就租赁合同及补充协议的解除达成一致，但未就合同责任及房屋返还等的处理达成一致，后续被告一直想跟原告沟通，但一直联系不到原告方的人员，且原告将电梯停掉，导致被告无法搬离物品。2020年1月、2020年3月的电费被告已经支付，2020年8月的电费被告没有实际使用房屋，不知道电费的情况。除被告认为的电梯关停外，现没有其他证据证明被告曾要求搬离，而原告予以阻止的证据。本院认为,原告上海宾馆与被告思达教育签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《租赁合同书补充协议》约定，双方的租赁期限为不定期，因此双方均有权根据法律规定可以随时解除合同。被告认为曾于2020年8月1日向原告表示解除合同，但原告否认收到该函件，被告也未提供相应的送达证据，且根据在案证据显示，被告之后也未履行相应的房屋返还义务，因此被告在反诉请求中主张的合同解除日期本院不予采纳。根据合同约定，被告思达教育应按月支付租金，但被告至今未支付2020年2月至2020年11月12日的租金。虽然被告作为教育机构，一定程度上受到了新冠疫情的影响，但疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。尤其是自2020年6月起市教委政策上已经允许复工复产，被告也未采取积极措施促进合同履行，现原告以被告逾期支付租金为由，要求以诉状副本送达之日作为合同解除日期的诉讼请求，具有事实和法律依据，现诉状副本于2020年10月10日签收，本院确认上海宾馆与思达教育之间的租赁关系于该日解除。对于注销被告思达教育营业执照的诉讼请求，因营业执照的注销不属于人民法院的受案范围，因此原告的该项诉请本院不予支持。思达教育主张疫情限制系争房屋的正常使用，并以此为由提出要求减免部分租金，该项主张具有一定合理因素，且根据在案证据显示，被告确实曾向原告沟通过合同解除事宜，原告也明确知晓被告的经营困难，已有退租的意愿，为避免损失的进一步扩大，双方本应根据诚实信用原则，及时沟通合同解除及相应的善后事宜，但双方实际到审理中才完成了房屋交接，对此双方均有不当之处，同时考虑系争房屋租赁用途、疫情对系争房屋使用的实际影响程度，本院依法酌情确定被告思达教育需向上海宾馆支付搬离系争房屋之前的租金、物业安保费等费用，共计301,125元。被告要求免除2020年2月至7月全部租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，且就被告应支付的租金数额，本院已进行调整。对于逾期付款违约金，被告确实存在逾期支付租金的行为，应承担相应的违约责任，但考虑到疫情确实对思达教育的经营造成了一定影响，且根据双方沟通情况来看，原告上海宾馆也未按照合同约定要求被告按月支付租金，上海宾馆系考虑了疫情对于被告经营的影响，此系原告体现社会责任的表现，本院予以认同，且合同约定的逾期付款滞纳金标准确实过高，被告也申请法院予以调整。综合考虑案件实际情况，对于原告主张的逾期付款违约金，本院酌情调整为以301,125元为本金，自原告起诉之日，即2020年9月17日起，按照每日万分之五的标准支付至实际支付之日。对于电费1,662.5元的产生系在被告返还房屋之前，应由被告负担。对于合同保证金101,000元，在合同解除后，原告应当予以返还，但应优先抵扣被告欠付的各项费用。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海市上海宾馆有限公司与被告(反诉原告)上海静安思达教育培训中心就上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号上海宾馆商务楼8楼会议厅签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》于2020年10月10日解除；二、被告(反诉原告)上海静安思达教育培训中心应于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)上海市上海宾馆有限公司支付租金、物业安保费等费用，共计301,125元；三、被告(反诉原告)上海静安思达教育培训中心应于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)上海市上海宾馆有限公司支付逾期付款滞纳金，以301,125元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年9月17日计算至实际支付之日；四、被告(反诉原告)上海静安思达教育培训中心应于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)上海市上海宾馆有限公司支付电费1,662.5元；五、原告(反诉被告)上海市上海宾馆有限公司应于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)上海静安思达教育培训中心返还保证金101,000元,该款优先抵扣被告(反诉原告)上海静安思达教育培训中心欠付的各项费用；六、驳回原告上海市上海宾馆有限公司的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海静安思达教育培训中心的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,809.88元，减半收取为4,904.94元，由原告上海市上海宾馆有限公司负担1,609元，被告上海静安思达教育培训中心负担3295.94元；反诉案件受理费3,666元，由反诉原告上海静安思达教育培训中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二一年三月五日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。