河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0503民初64号原告：安阳市蓝景森置业有限公司，住所地安阳市北关区盘庚街滨河国际花园东1号楼。法定代表人：岳新付，职务：经理。委托诉讼代理人：宋振韦，河南中丰律师事务所律师。被告：张书兰，女，1988年12月1日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：薛鹏，河南大然律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思远，河南大然律师事务所实习律师。原告安阳市蓝景森置业有限公司（以下简称蓝景森公司）诉被告张书兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝景森公司的委托诉讼代理人宋振韦、被告张书兰的委托诉讼代理人薛鹏、杨思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝景森公司向本院提起诉讼请求：1、请求依法判令被告张书兰给付原告蓝景森公司租金1430000元及利息（利息自2020年8月6日起至实际履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息暂计23551.31元）；2、请求依法判令被告张书兰给付原告蓝景森公司违约金429000元；3、诉讼费、保全费由被告张书兰承担。事实与理由：2014年7月6日，原、被告在安阳市滨河国际花园1号楼签订《房屋出租合同》。合同约定：原告蓝景森公司将位于安阳市××区××路西侧，具体出租房屋为：滨河国际花园临街西部商业楼，面积约728平方米（西4号楼首层南侧3间200平方米，西4号楼二层528平方米）出租给被告张书兰，用途为办公、美容美发；租赁期限自2014年7月6日起至2019年9月5日止。其中2014年7月6日至2014年9月5日为免租期，年租金为人民币300000元整，并对支付时间及支付方式、双方权利、义务、违约条款等进行了约定。合同签订后，原告蓝景森公司如约将房屋交付给被告张书兰使用，被告张书兰自2014年7月6日承租至2020年8月5日原告蓝景森公司通知解除合同，被告张书兰共拖欠租金1775000元，租赁期间，被告张书兰陆续给付原告蓝景森公司租金共计345000元，尚欠租金1430000元，根据《房屋出租合同》第十四条违约责任约定：乙方不能按时交纳年度租赁费，逾期一个月，甲方有权终止协议，乙方的违约金以年租金0.2%/日缴纳给甲方，所有损失由乙方负全责。截止至2020年8月5日，被告张书兰应给付原告蓝景森公司违约金共计1188000元，诉请主张违约金为429000元（以尚欠租金的30%计算），原告蓝景森公司多次向被告张书兰催要租金，被告张书兰以各种理由拒不支付，为维护原告蓝景森公司的合法权益，特依法提起诉讼，望法院支持原告蓝景森公司的诉讼请求。被告张书兰辩称，1、原告蓝景森公司对本案诉争租赁的房屋仅享有部分所有权，对于权属不明的房屋其本案主体不适格。2、在被告张书兰租赁房屋期间被城管部门告知房屋为违章建筑，消防设施也未检验过关，消防城管等部门数次要求被告张书兰停业整顿，因权属不明，消防未达标，给被告张书兰造成的损失应由原告蓝景森公司全额承担。3、违约金及利息计算过高。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蓝景森公司在北关区盘庚街西段路北滨海国际花园西区4号楼1层有一处房产，房屋建筑面积为558.32平方米。原告蓝景森公司对该房屋由一层改造为两层后对外进行出租。2014年7月6日，原告蓝景森公司（甲方）与被告张书兰（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方房屋坐落于安阳市××区××路西侧，具体出租房屋为：滨河国际花园临街西部商业楼，面积约728平方米（西4号楼首层南侧3间200平方米，西4号楼二层528平方米）；乙方租赁房屋的用途为办公、美容美发；租赁期限自2014年7月6日起至2019年9月5日止，共计5个日历年。其中2014年7月6日至2014年9月5日为免租期。租金的缴纳方式为年租金为人民币300000元，签订协议当日，乙方首付给甲方租用费人民币100000元，2015年2月6日前付甲方租赁费人民币200000元。以后每半年支付一次租金，半年租金为人民币150000元整。支付日期为每年的8月6日前、2月6日前（即提起一个月交付下一个半年租用费），税票费用另行支付给甲方；在甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金50000元；合同期满或终止，乙方如损坏甲方原有房屋功能和设施，乙方负责配置完整，乙方自己添置的桌椅物品可以自行收回，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方。租赁期满，乙方按期交还甲方承租房屋。如有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，甲方在接到申请后10个工作日内书面答复乙方，续租需双方重新签订合同。租赁期满不再续租或合同中止，乙方应按时搬出自行购置的全部物品，将房屋交还甲方，超过3日房屋仍有余物的，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权处置。除本条所约定的提前中止合同外，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，未签订终止合同前，本合同仍然有效。乙方不能按时交纳年度租赁费，逾期一个月，甲方有权终止协议，乙方的违约金以年租金0.2%/日缴纳给甲方，所有损失由乙方负全责。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同或未经双方商定无故提前终止合同的，需赔偿年租金的30%给对方。合同签订当日，被告张书兰向原告蓝景森公司缴纳租赁保证金50000元，并支付第一笔租赁费100000元。后被告张书兰对该房屋进行装修，并安装了中央空调后使用该房屋开办了安阳市北关区珈蓝美容馆。2015年6月12日、2015年6月17日、2015年9月23日、2015年10月30日，被告张书兰分别向原告蓝景森公司的执行董事郭现周账户内转入65000元、30000元、35000元、15000元；2016年10月6日、2016年11月3日、2018年5月1日，被告张书兰分别向其员工王国喜账户内转账20000元、20000元、10000元。之后，被告张书兰未再缴纳房屋租金。2019年，被告张书兰与原告蓝景森公司协商房屋租金问题以及租赁合同解除问题，双方未达成一致意见，被告张书兰至今未将案涉房屋钥匙交予原告蓝景森公司。原告蓝景森公司于2020年7月16日在案涉房屋门口张贴书面通知，通知被告张书兰缴纳租金并腾退房屋，于2020年8月5日在案涉房屋门口张贴书面通知，通知称其于当日已将门锁更换，3日后将房屋内所有物品清理。原、被告均确认原告蓝景森公司更换门锁时房屋内尚有中央空调以及部分化妆品，被告张书兰称中央空调空调无法拆卸，可移动的物品均是其不要的物品。被告张书兰称双方口头约定2019年5月份腾清房屋，且其已按照约定将案涉房屋腾清，原告蓝景森公司称双方并未达成一致意见，且被告张书兰经营至疫情开始前，因其未交付房屋及钥匙，双方的租赁合同于2020年8月6日解除。上述事实，有原告蓝景森公司提供的房屋出租合同、房屋所有权证、银行流水3页、照片9张，被告张书兰提供的租赁保证金收据复印件1张、通话录音、照片5张，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，原告蓝景森公司与被告张书兰之间签订的房屋出租合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。原、被告双方均应当按照房屋出租合同的约定履行义务。原、被告双方对租赁期限的截止时间存在争议，该房屋出租合同约定的租赁期限为2014年7月6日至2019年9月5日，原告蓝景森公司主张租赁期限为2020年8月5日，根据房屋出租合同的约定，租赁期满，续租需双方重新签订合同，原、被告双方在租赁期满后并未签订重新签订合同，原告蓝景森公司称被告张书兰租赁至疫情开始前，但其未提供证据，其提供的照片虽然显示租赁期满案涉房屋内尚有部分化妆品，但是被告张书兰当庭表示其该物品系其不要的物品，且根据房屋出租合同的约定，原告蓝景森公司可以在租赁期满3日后处置房屋内的余物，故原告蓝景森公司诉称租赁期满后双方形成不定期租赁合同的理由，本院不予采信；被告张书兰主张双方的租赁合同于2019年5月份终止，根据房屋租赁合同的约定，在租赁期满之前，原、被告任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，未签订终止合同，该合同仍然有效，被告张书兰称双方口头协商2019年5月份终止合同并腾清房屋，但是其并未提供书面通知原告蓝景森公司终止合同及双方签订终止合同的证据，且根据其提供的其与原告蓝景森公司的执行董事郭现周的录音显示，原告蓝景森公司并未认可双方对终止合同达成一致意见，故张书兰的辩称意见，本院不予采信，双方的租赁期限应计算至房屋出租合同期满之日即2019年9月5日，即被告张书兰租赁原告蓝景森公司房屋期限为5年，房屋租赁费为1500000元。原告蓝景森公司提供的银行流水显示被告张书兰已经支付其房屋租金345000元，故被告张书兰尚需支付原告蓝景森公司租赁费1155000元。被告张书兰称其缴纳了租赁保证金50000元应当折抵房租，原告蓝景森公司称该50000元租赁保证金已经计入了房屋租金345000元内，根据房屋出租合同的约定，合同签订当日被告张书兰支付租赁费用100000元以及被告张书兰当日向原告蓝景森公司转账150000元的事实，本院认定该150000元中包含了50000元的租赁保证金，对原告蓝景森公司的陈述，本院予以采信。对于原告蓝景森公司主张的违约金的问题，根据房屋出租合同的约定，每半年支付一次租金150000元，被告张书兰无故欠缴各项费用累计达30000元或未经原告蓝景森公司同意不按照约定时间延迟支付租金达7日以上的，原告蓝景森公司有权单方面解除合同，收回房屋，终止合同，被告张书兰不能按时交纳年度租赁费，逾期一个月，原告蓝景森公司有权终止协议，被告张书兰在2015年2月6日之前应当支付房屋租赁费200000元，其未按时支付，之后也未按照约定支付租金，构成违约，原告蓝景森公司作为出租方可以按照合同的约定要求解除合同，但是其并未提供证据证明其及时催要租金、终止合同，原告蓝景森公司应当承担对损失扩大的责任，故违约金应当从被告张书兰违约之日起按照其拖欠的租金数额为基数开始计算，其中2019年8月19日之前的租金按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，截止2019年9月5日违约金共计185354.45元（具体计算方式见附件），2019年9月6日之后的违约金以本金1155000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至429000元止。关于原告蓝景森公司主张的利息问题，原、被告双方并未对利息进行约定，且本院已经按照利息标准计算了违约金，其要求利息的诉讼请求，本院不予支持。被告张书兰辩称原告蓝景森公司部分主体不适格的问题，因原、被告双方签订的房屋出租合同明确约定了面积，根据原告蓝景森公司的陈述，以及被告张书兰实际使用了该房屋的情况，被告张书兰的辩称理由，本院不予采信。被告张书兰辩称该房屋未经过消防验收给其造成损失，其并未提供证据予以证实，其要求赔偿损失问题，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张书兰于本判决生效之日起十日内给付原告安阳市蓝景森置业有限公司租金1155000元及违约金（其中2019年9月5日之前的违约金为185354.45元，2019年9月6日之后的违约金以本金1155000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至429000元止）；二、驳回原告安阳市蓝景森置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21743元，减半收取10871.5元，由原告安阳市蓝景森置业有限公司负担2125.5元，由被告张书兰负担8746元。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  纪静静二〇二一年三月三十日书记员  刘佳敏附件2015年2月7日至2015年6月12日以200000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为4062.5元；2015年6月13日至2015年6月17日以135000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为87.75元；2015年6月18日至2015年8月6日以105000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为819元；2015年8月7日至2015年9月23日以255000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为1906.12元；2015年9月24日至2015年10月30日以220000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算1287元；2015年10月31日至2016年2月6日以205000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为3198元；2016年2月7日至2016年8月6日以355000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为10268.38元；2016年8月7日至2016年10月6日以本金505000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为4923.75元；2016年10月7日至2016年11月13日以本金485000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为2837.25元；2016年11月14日至2017年2月6日以本金465000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为6196.13元；2017年2月7日至2017年8月6日以本金615000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为17688.94元；2017年8月7日至2018年2月6日以本金765000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为22376.25元；2018年2月7日至2018年5月1日以本金915000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为12192.38元；2018年5月2日至2018年8月6日以本金905000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为13823.87元2018年8月7日至2019年2月6日以本金1055000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为30858.75元；2019年2月7日至2019年8月19日以本金1205000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算为40552.27元；2019年8月20日至2019年9月5日以本金1205000元为基数按照同期全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算为2276.11元。综上，2019年9月5日之前的违约金为185354.45元。2019年9月5日，租赁期满，租赁房屋保证金应当抵扣租金，即2019年9月6日开始以本金1155000元为基数按照同期全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。