湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终298号上诉人（原审原告）：陈娥玲，女，1979年8月30日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：邝丛，湖南大问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈强芳，女，1979年9月13日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：邝娟娟，湖南民安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强（系陈强芳之丈夫），男，1977年12月4日出生，汉族，住湖南省临武县。上诉人陈娥玲因与被上诉人陈强芳租赁合同纠纷一案，不服湖南省临武县人民法院（2020）湘1025民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受调查询问，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈娥玲上诉请求：一、撤销湖南省临武县人民法院（2020）湘1025民初351号民事判决，依法改判陈强芳立即搬离临武县丽景名都小区1栋4号门面，并恢复原状，另支付租金24000元（具体租赁数额计算至陈强芳搬离门面止）；二、本案一、二审诉讼费由陈强芳负担。事实和理由：一、陈娥玲与陈强芳在诉讼中虽然达成解除合同的一致意见，约定于2020年9月29日解除双方所签订的《房屋租赁合同》，但是还要求陈强芳于10月10日之前搬离4号门面。陈强芳却没有按照约定搬离物品，导致门面无法出租、使用，因此陈强芳应当继续支付租金直至搬离止。一审判决认定门面停电因此应当扣除六个月房租没有事实与法律依据。陈强芳辩称：一、陈强芳已依约将自有物品搬离涉案门面，并将门面钥匙交付给陈娥玲，陈娥玲无权再向陈强芳主张租赁合同解除之后的租金。二、陈娥玲与案外人临武县丽景房地产开发有限公司（以下简称“丽景房地产公司”）因委托售房产生纠纷后，陈娥玲没有及时有效处理纠纷，导致涉案门面限电、停电长达六个月之久，陈娥玲没有尽到保证租赁物正常使用的义务，具有过错，一审判决扣除六个月的门面租金合法合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈娥玲的上诉，维持原判。陈娥玲向一审法院起诉请求：1.依法判令解除陈娥玲与陈强芳之间的《门面租赁合同》；2.判令陈强芳立即搬离临武县丽景名都小区1栋4号门面；3.判令陈强芳立即支付租金24000元（具体租赁数额计算至陈强芳搬离门面止）；4.本案诉讼费用由陈强芳负担。一审法院认定事实：2016年5月30日，陈娥玲与陈强芳签订了一份《房屋租赁合同》，将其名下位于临武县武水镇官山路丽景名都小区（以下简称“丽景名都”）的一个门面（以下简称“4号门面”）出租给陈强芳，约定租期5年，即从2016年5月30日至2021年5月29日。房屋面积总共190平方米，租金每年22000元，按年付款。2017年5月5日，陈强芳注册成立了临武县锦茗建材生活馆（以下简称“锦茗建材馆”）在“4号门面”与其丈夫陈强共同经营欧莱克整体衣柜、家具的销售。丽景名都系丽景房地产公司所开发。临武县舜辉物业管理有限公司（以下简称“舜辉物业公司”）是丽景名都小区的物业管理公司。2018年7月，陈娥玲与丽景房地产公司因委托售房产生纠纷，因陈娥玲常年在外，丽景房地产公司遂指示舜辉物业公司对陈娥玲所有的“4号门面”进行限制购电，规定其每日只能购电20元，以督促陈娥玲回家与丽景房地产公司协商处理委托售房纠纷。2018年9月1日起，舜辉物业公司不再允许“4号门面”充电费，陈强通过微信将此事告知了陈娥玲，并要求陈娥玲尽快想办法解决，随后“4号门面”在用完原先结余的电费后于2018年9月7日正式停电。2019年4月份左右（陈娥玲陈述为2019年3月），陈娥玲与丽景房地产公司之间的纠纷得到解决，舜辉物业公司恢复对“4号门面”的供电。在（2020）湘1025民初474号案件庭审中，因陈强芳与陈娥玲一致同意于2020年9月29日解除双方所签订的《房屋租赁合同》，陈强芳于10月10日搬离4号门面，2020年10月11日，陈强芳将“4号门面”的钥匙移交给了陈娥玲。因此，陈强芳尚欠陈娥玲“4号门面”的租金计算如下：2018年5月29日之前拖欠租金2000元，2019年5月30日至2020年5月29日一年的租金22000元，2020年5月30日至2020年9月29日（共计4个月）的租金为4个月/12个月×22000元/月=7333元；以上合计为22000元+2000元+7333元=31333元。另，一审法院根据双方的陈述及相关证据确定“4号门面”停电时间为2018年9月7日-2019年3月6日，合计六个月。一审法院认为，陈娥玲与陈强芳之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定和公序良俗原则，双方均应依约履行。现陈强芳与陈娥玲一致同意于2020年9月29日解除该合同，该行为系当事人对自己民事权益的处分，合法有效，应予以确认。陈强芳已于2020年10月11日将“4号门面”的钥匙移交给了陈娥玲，该行为可视为陈强芳已自行搬离了“4号门面”，予以确认。与此同时，陈强芳在使用了陈娥玲的租赁门面后应该按合同的约定及时交纳租金。因此，陈娥玲要求陈强芳支付租金的诉讼请求应予以支持。但自2018年7月起，“4号门面”的限电、停电事件对陈强芳的正常经营造成了极大的影响，该事件是因陈娥玲与案外人丽景房地产公司因委托售房产生纠纷后，舜辉物业公司受丽景房地产公司指示所造成，与陈强芳无关，陈娥玲未能保证陈强芳正常使用出租物，属于陈娥玲的过错，为此陈娥玲也应承担相应的责任，因此停电期间的租金（六个月共计11000元）应当予以扣除。故陈强芳应当给付陈娥玲的租金为31333元-11000元=20333元。陈强芳主张陈娥玲在第一次起诉后就不能再向陈强芳主张租金的抗辩意见于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、确认原告陈娥玲与被告陈强芳已自行解除所签订的《房屋租赁合同》，同时被告陈强芳已自行搬离了“4号门面”；二、限被告陈强芳于本判决生效之日起十日内支付原告陈娥玲门面租金20333元；三、驳回原告陈娥玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由原告陈娥玲负担30元，由被告陈强芳负担170元”。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、陈强芳与陈娥玲是否已实际解除涉案《房屋租赁合同》；二、涉案门面在停电期间的租金是否应当予以扣除。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”陈强芳与陈娥玲经协商，一致同意于2020年9月29日解除涉案《房屋租赁合同》，该行为系当事人对自己民事权益的处分，合法有效，应予以确认。而且陈强芳已于2020年10月11日将“4号门面”的钥匙移交给了陈娥玲，该行为可视为陈强芳已自行搬离了“4号门面”，双方已实际解除涉案《房屋租赁合同》。陈娥玲认为陈强芳仍然占有“4号门面”的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”陈强芳在使用“4号门面”期间，陈娥玲与案外人丽景房地产公司因委托售房产生纠纷，导致“4号门面”被限电、停电。陈强芳的丈夫陈强通过微信将此情况告知了陈娥玲，并要求陈娥玲尽快想办法解决，但陈娥玲未能有效解决，导致陈强芳不能正常使用出租物，陈强芳请求不支付停电期间的租金应予以支持。原审判决扣除停电期间的租金并无不当。综上所述，陈娥玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈娥玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹文杰审 判 员 胡桐辉审 判 员 廖志刚二〇二一年三月三十一日法官助理 陈 琳书 记 员 胡曾云附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。