咸阳市渭城区人民法院陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2021）陕0404民初1859号 原告：赵某某，女，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：董瑞、张鸽，（实习），陕西磐宇律师事务所律师。被告：咸阳某某开发有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区。法定代表人：杨某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某某，女，汉族，现住咸阳市渭城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭某某，女，汉族，现住咸阳市秦都区，系该公司员工原告赵某某诉被告咸阳某某开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵某某的委托诉讼代理人董瑞、张鸽与被告某某公司的委托诉讼代理人陈某某、郭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告违约金71806.7元（暂计算至起诉之日，实际计算至交房之日止）;2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月12日，原、被告签订《咸阳市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“某某”商品房。原告按照合同约定支付购房款，被告逾期交房，应按照双方的约定和被告方的承诺向原告承担违约责任。被告某某公司辩称：承认延期交房，赔偿标准应该按照合同约定的交房标准及交房违约的日万分之零点一进行赔付。双方当事人均围绕自己的诉讼主张，向本院提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院当庭予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的《某某.房屋团购订房协议》、《商品房团购合同》、《补充协议》，原告提交的复印件，被告对真实性无异议，故对真实性予以确认。    2、对于原告提交的《会议协商备忘录》、咸阳市某某局《关于群众投诉某某项目延期交房问题的答复意见书》虽原告提交的复印件，且被告不认可，但经查该证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，均确认为有效证据。    3、对于被告提交的《关于要求咸阳市某某局撤销对咸阳某某项目业主所发布错误答复意见书的函》、2019年7月29日《关于陕西省咸阳市某某项目业主投诉咸阳某某有限公司的回复》、2020年1月11日《关于陕西省咸阳市某某项目业主投诉咸阳某某有限公司的回复》系被告自己出具，对其真实性及形式要件均不予确认；对于被告提交的咸阳市某某局《关于张某某投诉项目延期交房问题的答复意见书》、《关于吕某某等两人反映咸阳某某公司某某项目相关问题答复意见书》、《关于群众投诉某某项目延期交房问题的答复意见书》真实性予以认可，但该组证据不能证明被告的证明目的。经审理查明的事实，2016年10月2日，原告赵某某与被告某某公司签订《某某.团购定房协议》，约定原告预约订购被告某某公司开发的位于咸阳市某某房屋。2014年6月7日，原、被告签订《商品房团购合同》，约定原告购买某某房屋，房屋总价378677元，被告在2016年9月30日前交付房屋。2016年9月26日，原、被告签订《补充协议》，约定2016年9月30日至2017年4月30日的补偿标准为实际补偿物业费月数=延期交房的补偿方式为实际补偿物业费月数=（首付比例/30%）×5×延期月数（精确到天）至2017年4月30日止补偿的物业费为36.56月/户。并约定2017年4月30日交房。若逾期交房，乙方可选择退房。乙方选择履行合同的，甲方再行补偿，即自2017年5月1日起至甲方最终交房时间止重新计算新的逾期补偿，实际补偿物业费月数=（首付比例/30%）×7.5×延期月数（精确到天）。2018年8月10日，原告赵某某与被告签订《咸阳市商品房买卖合同》，约定原告购买上述房屋，房屋价款382271元。约定2018年12月31日前交房。并约定逾期交房90日内，按照已付款的日万分之0.1支付违约金。逾期交房超过90日，买受人有权退房。要求继续履行的，按照已付款的日万分之0.1支付违约金。原告向被告某某公司支付了首付款152271元，并贷款230000元支付给了某某公司。被告某某公司未按合同约定的期限交房。2019年1月15日，被告公司与业主代表经过协商，由被告公司签署《会议协商备忘录》，某某公司承诺2019年9月30日交房，若因某某地产原因未在约定日期交房，某某地产每月每户赔付业主5000元现金，按月支付；关于网签合同约定的2019年1月1日至2019年9月30日期间违约赔付标准按网签合同赔付标准执行；待2019年9月30日交房后双方协商解决2018年12月31日前的未按时交房违约补偿问题。后某某公司仍未按照《会议协商备忘录》承诺的时间交房。原告等业主向咸阳某某局投诉，2020年1月15日，咸阳市某某局出具《关于群众投诉某某项目延期交房问题的答复意见书》，确认上述备忘录的内容。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签订，体现了双方真实意思，不违反法律及行政法规强制性效力规定，为有效合同。原告依照合同约定履行了付款义务，但被告未按照合同约定的期限履行交房义务，构成违约，应承担违约责任。案涉的《商品房买卖合同》对违约金计算方式进行了约定：逾期交房，某某公司以原告已支付的房款为基数，按照日万分之0.1向原告支付违约金。我国《合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同当事人达成变更后的协议后，按变更后的内容履行。本案中，原、被告就购买房屋事项签订了《补充协议》等多个协议，应以最终签订的《商品房买卖合同》的内容执行。所以原告诉请2018年12月31日之前的违约金，本院不予支持。对于原告诉请的2019年1月1日至2019年9月30日，以382271元为基数，按照日万分之0.1计算的违约金，本院予以支持。2019年1月15日，被告某某公司与业主代表经过协商，达成合意，某某公司继而签署了《会议协商备忘录》，某某公司承诺该备忘录内容对原合同内容进行了变更，即某某公司承诺2019年9月30日未交房，每户每月赔付5000元。这是被告两次更改交付房屋时间，屡次违约，交房时间至今无法确定。其所承诺的每月5000元的损失赔偿，是作为开发商在单方持续违约的情况下，与业主达成的新的违约赔偿条款，不仅仅具有补偿性更具有惩罚性。故原告诉请2019年10月1日至2020年7月1日，每月5000元的违约金，本院也予以支持。对于原告诉请被告从2020年7月2日至实际交房之日按照每月5000元标准支付违约金的诉讼请求，原告诉请金额不明确，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告咸阳某某有限公司于本判决生效后十日内向原告赵某某支付2019年1月1日至2019年9月30日按照日万分之0.1，以382271元为基数计算的违约金。以及向原告赵某某支付2019年10月1日至2020年7月1日，每月5000元的违约金即45000元；二、驳回原告赵某某其他诉讼请求。案件受理费1596元，减半收取798元，由被告咸阳某某开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。          审  判  员  李君涵                                二〇二一年三月三日    书  记  员  樊晓庆   附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条  民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。