广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1865号原告（反诉被告）：彭成钱，男，1984年6月23日出生，汉族，住广东省陆丰市金厢镇金厢村委会金厢圩六区××××，公民身份号码。委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。被告（反诉被告）：陈利恒，女，1968年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××××，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈嘉静，广东本务律师事务所律师。原告彭成钱与被告陈利恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13立案后,适用简易程序审理。陈利恒于诉讼中提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原、被告双方各自委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭成钱提出如下诉讼请求：1.判令陈利恒立即向彭成钱返还租赁保证金25800元及自2015年07月14日起至实际返还之日止的资金占用利息（其中，2015年07月14日起至2019年08月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年08月20日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令陈利恒承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年07月14日，陈利恒作为出租方、彭成钱作为承租方签订了一份《物业租赁合同》，约定陈利恒将位于佛山市禅城区（计租面积86平方米）租赁给彭成钱使用，租期为2015年01月01日至2019年12月30日。租金按照110元/月/平方米收取，彭成钱向陈利恒支付了租赁保证金25800元（按三个月的租金费用计取）。因彭成钱拖欠陈利恒租金，陈利恒向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，诉请彭成钱向其支付2018年09月14日至实际腾退房屋之日止的租金（暂计至2018年12月31日的租金为20500元）。经查，涉案租赁物无规划报建材料，佛山市禅城区人民法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，认定涉案租赁合同为无效合同。因案涉租赁合同已被认定为无效合同，则案涉租赁合同自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，陈利恒无权收取或占有彭成钱所支付的租赁保证金25800元，陈利恒应悉数返还予彭成钱，并向彭成钱支付自收取款项之日起按照同期贷款利率（后调整为LPR利率）计算的资金占用利息。经彭成钱向陈利恒多次催讨，均无果。彭成钱为此起诉。陈利恒辩称，双方租赁合同虽然有约定租赁保证金的事项，但陈利恒从未收取过该保证金，当然不存在需要返还的情况。陈利恒提出如下反诉请求（变更后）1.判令彭成钱向陈利恒支付2018年8月至2020年4月的车位租金4000元；2.判令彭成钱向陈利恒支付2019年1月1日至2020年4月27日止的水、电费9124.94元；3.反诉费用由彭成钱负担。反诉事实和理由：陈利恒和彭成钱于2015年7月14日签订《物业租赁合同》，双方约定车位租金（管理费）为每月200元。陈利恒在（2019）粤0604民初379号案中仅主张2018年9月至12月底的电费，彭成钱应支付车位租金（管理费）、电费至搬离商铺之日即2020年4月27日止。彭成钱辩称，一、陈利恒的反诉不成立，不应当合并审理。反诉是依据民诉法230条规定产生，要求是本反诉的诉请基于相同法律关系、因果关系，彭成钱要求返还租赁保证金是基于生效判决认定涉案租赁合同无效，应当按照合同各自返还原物，陈利恒应当另行起诉；二、车位租金4000元不存在，一直以来双方没有就车位要求支付过费用。三、关于2019年1月份开始的水电费，生效的判决书已经查明是陈利恒在2018年年末停水停电，导致彭成钱已经无法再使用涉案物业，由于彭成钱缺乏法律意识，所以停止经营也没有与陈利恒办理交接手续，但彭成钱实际上没有使用场地，不会产生水电费。陈利恒也未举证证明其主张的水电费数额的真实性和合理性。本院经审理认定如下事实：2015年7月14日，陈利恒作为出租方（甲方）、彭成钱作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市禅城区（计租面积86平方米）租赁给乙方，租期为2015年1月1日至2019年12月30日；签订合同之日乙方向甲方支付保证金25800元（按三个月的租金费用计取）；甲方同意乙方用电根据实际需要使用，用电量按供电部门的要求结算并缴纳电费，并加上电费损耗分担费。等等。在该合同的正文末尾、双方署名之前有手写的“另注：车场电费、管理费每月200元”的文字；在双方署名之后，有手写的“实收全部费用7800元整/月。同意罗新发”的文字。罗新发为陈利恒的配偶。2019年1月7日，陈利恒以彭成钱、佛山市禅城区峰海日用品商行（以下简称峰海商行）为被告，向本院提出诉讼。在该案中，陈利恒起诉称“陈利恒和峰海商行于2015年7月14日签订《物业租赁合同》一份，约定陈利恒将位于佛山市禅城区××××××部分，面积86平方米，租赁给峰海商行，租期为2015年1月1日至2019年12月30日。交费方式：在2018年12月30日前，租金按照每平方100元收取，费用按先付款后使用的方式结算，首期缴纳三个月的租金合计共25800元，在合同签订之日支付给陈利恒，以后每个季度收租金一次，每个季度费用应提前在上季度缴纳，逾期5天后缴款按应缴金额每日3‰收取，否则做违约处理，停车场管理费每月500元……乙方在租用期内的水费、电费、维修费、税收等乙方经营所需要的费用及乙方的债权债务由乙方负责……乙方每月需向甲方缴交市场清洁费100元，在缴交租金费用时，一并缴交。后双方协商减少租金，共同约定每月租金7800元，仓库另外每月收取400元，从每个季度收取一次租金，每次的租金提前在上个月支付变更为每月14日前收取当月租金以及上月电费。上述合同签订后，陈利恒已按约交付租赁物，彭成钱承租并设峰海商行，但其声称由于经营不善，从2018年6月就没有缴纳租金以及电费等。陈利恒多次催收无果。峰海商行拒不支付租金、电费的行为已严重违反合同约定及法律规定，其行为严重损害了陈利恒的合法权益。另峰海商行为个体工商户，彭成钱为实际经营人，应对峰海商行的债务承担无限连带责任。”并提出诉讼请求“1、解除陈利恒与峰海商行于2015年7月14日签订的《物业租赁合同》，及峰海商行腾退位于佛山市禅城区××××××部分租赁物予陈利恒；2、彭成钱和峰海商行支付自2018年9月14日至实际腾退租赁物之日止的租金、场地使用费，暂计至2018年12月31日为20500元（每月租金或者场地使用费标准为8200元）及滞纳金（滞纳金自陈利恒起诉之日起至彭成钱和峰海商行清偿之日止，以每月租金8200元为本金，按每日千分之三计算）；3、彭成钱和峰海商行支付2018年8月至今实际使用电费合计2600元（截止至2018年12月31日）及利息（利息自陈利恒起诉之日起至彭成钱和峰海商行清偿之日止，以每月租金2600元为本金，按中国人民同期贷款利率计算）；4、彭成钱和峰海商行承担本案的诉讼费用。”对于该案，本院经审理后于2019年7月19日作出（2019）粤0604民初379号民事判决书，认定“涉案租赁物无规划报建材料，即使有办理临时建设工程规划许可证，但也已过有效期且无延长有效期的资料……涉案租赁合同应为无效。”并判决确认涉案《物业租赁合同》无效；峰海商行、彭成钱向陈利恒返还涉案租赁物即佛山市禅城区（从南到北第二间）房屋；峰海商行、彭成钱向陈利恒支付2018年9月14日至实际返还上述房屋之日止的占有使用费（计至2018年12月31日为20500元，此后以每月8200元的标准计算）；峰海商行、彭成钱向陈利恒支付截止2018年12月31日的电费2600元并支付利息。等等。该判决书已经发生法律效力并经本院强制执行完毕。另查明，彭成钱陈述称，一、彭成钱于上述合同签订当天以现金方式支付了租赁保证金25800元，但现没法找到押金收取凭证。二、在涉案合同约定的租赁期间，彭成钱是无需单独支付车位租金的，陈利恒每月所收取的7800元的租金已经包含车位租金和商铺租金在内；后因彭成钱另行租赁仓库存放货物，每月需要再支付仓库租金400元，故才有了彭成钱每月需支付8200元租金的由来。陈利恒陈述称，在租赁合同履行期间，彭成钱是要每月单独支付车位租金的。再查明，陈利恒于诉讼中举证了其本人所出具的六份《收据》，拟证明从2018年5月至2018年11月期间彭成钱每月应付的款项的性质及金额。该六份《收据》均记载彭成钱每月需支付的款项包括“租金7800、仓库400”以及电费。以上事实，有彭成钱举证的《物业租赁合同》、（2019）粤0604民初379号民事判决书，陈利恒举证的《收据》六份以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《物业租赁合同》无效，此在已经生效的（2019）粤0604民初379号民事判决书中已经有详细查实和论证，无需重复。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，就双方当事人的诉求，本院分析判断如下：一、关于租赁保证金。民事诉讼当事人应对其主张的事实提供证据加以证明，否则应承担不利的后果。本案彭成钱主张已经向陈利恒支付了租赁保证金25800元，但陈利恒予以否认。在彭成钱未能提供收据、付款记录等证据予以佐证的情况下，其主张的已向陈利恒支付保证金的事实不能认定。彭成钱要求陈利恒返还租赁保证金并支付利息的主张，证据不足，本院不予支持。二、关于车位租金。综合以下证据：第一，涉案《物业租赁合同》第二条关于商铺租金的约定、陈利恒所手写的“另注：车场电费、管理费每月200元”的文字、陈利恒的配偶罗新发所作的同意“实收全部费用7800元整/月”的记载；第二，陈利恒在（2019）粤0604民初379号案件起诉状中所作的“后双方协商减少租金，共同约定每月租金7800元，仓库另外每月收取400元”的陈述；第三，陈利恒本人所出具的2018年5月至同年11月份的《收据》中，均只要求彭成钱每月支付“租金7800、仓库400”以及电费，而并未要求彭成钱另行支付车位租金等其他费用，足以认定陈利恒在（2019）粤0604民初379号案件所起诉请求彭成钱支付的8200元／月的租金（场地占用费）已经包含了本案讼争的车位租金（占有使用费）且该诉求已经生效判决作出处理并执行完毕。陈利恒现又重复主张，应当驳回。三、关于2019年1月1日至2020年4月27日的水、电费。一方面，涉案《物业租赁合同》虽然无效，但彭成钱对其占用租赁物期间所产生的电费仍应承担。另一方面，根据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，陈利恒应对其所主张的电费提供证据加以证明，否则其主张不能成立。本案陈利恒主张2019年1月1日至2020年4月27日期间涉案商铺共产生9124.94元的水、电费，并举证了两张水表、电表的照片拟予以证明。但该两张照片的拍摄时间、地点不详，更不能显示涉案商铺该期间所用的水、电数量，不能作为定案的依据。陈利恒所诉求的水、电费，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、驳回原告彭成钱的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告陈利恒的全部反诉请求。本案本诉受理费减半收取计298元,由原告彭成钱负担；反诉受理费166元，由反诉原告陈利恒负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二一年三月九日书记员 蔡漪琳