广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3313号原告（反诉被告）：谌其军，男，1973年4月3日出生，汉族，住四川省广元市利州区。委托代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓新林，男，1970年11月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：梁晓希，湖南娄星律师事务所律师。第三人（反诉被告）：童文举，男，1977年8月15日出生，汉族，住湖南省汉寿县。第三人：彭有彪，男，1990年4月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区，现羁押于广州市黄埔区看守所。第三人（反诉被告）：贺小兵，男，1989年1月13日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托代理人：蔡舟，广东骤韵律师事务所律师。原告谌其军与被告邓新林、第三人童文举、彭有彪租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日以普通程序立案，根据《广州法院关于扩大独任制适用范围实施细则》的有关规定由审判员温江涛独任审理。被告邓新林在答辩期内提起反诉并申请追加贺小兵为本案第三人参加诉讼，本院决定合并审理并依申请追加贺小兵为本案第三人。本案于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告谌其军及其委托代理人谢玉良、被告邓新林及其委托代理人梁晓希、第三人贺小兵的委托代理人蔡舟到庭参加诉讼。第三人童文举经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。由于谌其军与邓新林在诉讼期间申请鉴定，而贺小兵由本院以公告方式送达诉讼材料，本案的审理期限予以相应延长。本案现已审理终结。谌其军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金500000元及利息（以500000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至全部清偿之日止）；2.判令被告赔偿原告违约金875164.32元；3.判令被告赔偿原告损失1545641.22元（装修费1144936元+赔偿给童文举、彭有彪的装修费389018.22元+261号案件一审诉讼费2992元+261号案件二审诉讼费8695元）及利息（以1545641.22元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至全部清偿之日止）；4.本案受理费、评估费由被告负担。事实和理由：原被告于2015年12月2日就广州市黄埔区金坑村水库路3号的租赁事宜签订了《租赁合同》，合同约定租期为2016年1月1日至2026年12月31日，每月租金30000元且逐年递增5%。原告随后依照合同约定向被告支付了押金500000元并使用涉案房屋。经被告同意，原告在使用期间对涉案房屋进行了装饰装修。2018年3月18日，原告将涉案房屋转租童文举、彭有彪并签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为2018年6月1日至2026年12月31日，2018年每月租金75000元另加4000元，2019年每月租金80000元且逐年递增5%另加4000元。原告将涉案房屋交付童文举、彭有彪后，经原被告同意，童文举、彭有彪在使用期间对涉案房屋进行了装饰装修。2018年12月，童文举、彭有彪以涉案房屋存在安全隐患为由拒绝向原告交付租金，原告于2019年1月17日向贵院提起诉讼，案号为（2019）粤0112民初261号（以下简称261号案）。2019年7月24日，因童文举、彭有彪仍拒绝交租，原告遂发函给被告，要求暂时中止支付涉案房屋的租金。2019年11月1日，原告收到被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称《解约通知书》），称双方签订的《租赁合同》已经解除，同时被告与贺小兵就涉案房屋签订了《住所（经营场所）场地使用协议》（以下简称《场地使用协议》）。2019年11月13日，原告回函告知被告无单方面解除《租赁合同》的权利。根据法律和《租赁合同》的约定，被告应承担相应责任，故诉至法院。邓新林就本诉辩称：1.关于合同效力，我方认为邓新林是诉争房屋土地合法使用人，是涉案房屋的合法建设人，我方提交的证据亦证明了涉案房屋系合法建筑。2.原告在承租场地期间有违约行为，邓新林依法不退还押金是合理合法的，应当驳回谌其军主张退还押金的诉讼请求。3.关于违约金，如果认定《租赁合同》无效，该合同所约定的违约金条款也是无效条款，因此谌其军主张的违约金不应该得到支持。4.谌其军主张我方赔偿装修损失，无事实和法律依据。谌其军使用期间没有告知我方，没有经过我方的同意，属于未经同意的装修行为。根据法律规定，未经同意的装修，由谌其军自行承担。在双方签订的《租赁合同》中，明确约定了进行装修、扩建的，要谌其军与邓新林共同进行报建，才能进行建设，但谌其军没有经过邓新林的同意擅自装修、扩建，其扩建部分为违章建筑，谌其军装修部分也没有得到邓新林的同意，也不应由邓新林承担。5.关于第三人的装修损失。按照谌其军与第三人的约定，装修也是需要报建的，而且需要经过我方的同意来履行报建手续。在我方没有同意的情况下，其装修和扩建行为属于违章建筑。在261号案生效判决中已经明确确认了该案诉讼费应当由谌其军承担，与本案无关。6.本案案件受理费、评估费应当由谌其军自行承担。7.根据我方律师调查令所获取证据显示，2017年4月，谌其军在未履行报建报批手续的情况下，擅自建设田基美食门前围墙，擅自建设田基美食走廊内铁架结构建筑物，经原黄埔区九龙镇人民政府（以下简称九龙镇政府）认定为违法建筑，责令自行拆除，但谌其军拒绝执行。基于法律不保护非法利益的原则，应当对谌其军装修费用中涉及违章建筑的251210元予以扣除。第三人彭有彪就本诉答辩如下：原告的诉讼请求是针对被告的，与我无关。第三人童文举、贺小兵未就本诉提交答辩意见。邓新林提起如下反诉请求：1.确认2019年11月1日邓新林解除与谌其军于2015年12月2日签订的《租赁合同》的效力；2.确认2020年5月10日邓新林依法从童文举、贺小兵手中收回租赁房屋；3.判令谌其军向邓新林支付逾期支付租金所产生的资金占用费95854.8元（以104190元为本金，按每天1%，从2019年8月1日计算至2019年10月31日止共92天）；4.判令谌其军向邓新林赔偿租赁物的财产损失130112元；5.判令童文举、贺小兵支付租金195000元至返还租赁房屋之日止（以65000元/月为标准，从2020年2月8日至2020年5月10日止）；6.本案诉讼费、评估费由反诉被告承担。事实与理由：我与谌其军于2015年12月2日就广州市黄埔区金坑村水库路3号的租赁事宜签订了《租赁合同》并附有双方确认租赁房屋资产的《资产登记表》一份。后谌其军于2018年6月1日将涉案房屋转租给童文举、贺小兵。在租赁期间谌其军多次拖欠租金，经我催讨才陆续支付。2019年7月24日，谌其军以第三人未按时支付租金为由发函告知我方将停止支付涉案房屋的租金。在谌其军拖欠原告三个月租金且明确表示不再支付租金后，2019年11月1日原告根据《租赁合同》的约定向谌其军发出《解约通知书》，通知其解除双方签订的《租赁合同》并要求其于2019年11月20日前将涉案房屋腾退给原告并付清所有费用。在谌其军租赁涉案房屋期间，其对涉案房屋的财产造成严重损失。在我与谌其军解除《租赁合同》后，我与童文举委托的贺小兵签订《场地使用协议》，但童文举、贺小兵在支付三个月租金后便拒绝支付所欠租金，也拒绝腾空并返还租赁房屋。综上所述，反诉被告的行为已严重侵犯了原告的合法利益，故提起反诉。谌其军就反诉答辩称：1.我方认为邓新林没有单方解除合同的权利，因此解除通知即解除行为是无效的。2.我方不清楚邓新林从童文举、贺小兵手上收回租赁房屋的时间，我方确认在2018年3月18日就将涉案房屋转租给了童文举和彭有彪，邓新林是2019年10月31日单方收回租赁房屋，然后重新出租给了贺小兵，所以我方不存在交房的问题。3.关于租金产生的占用费，因261号案的二审判决已经确认我方只需要向邓新林支付3个月的房租，本案还有500000元的押金没结算，用来抵扣3个月的房租是足够的。但对占用费是不同意支付的，也不同意抵扣，因我方没有违约行为。4.我方没有违约，邓新林单方收回房屋，没有跟我方做现场的结算清理，随后邓新林直接把房屋交付给贺小兵，导致相关的财产发生了损失，与我方无关。而且该损失所认定的评估报告所采用的计算方法是以出租日即邓新林第一天出租日作为基准日，这是错误的，应该以邓新林单方收回房屋的日期即2019年10月31日作为基准日。5.第5项反诉请求与我方无关，不发表答辩意见。6.受理费、评估费由法院依法裁决。第三人彭有彪就反诉答辩称：反诉原告的诉讼请求与我无关。第三人贺小兵就反诉答辩称：1.关于第2项反诉请求。对于邓新林什么时候收回涉案房屋的事实，我方不清楚，因涉案房屋一直是童文举在使用。贺小兵从来没有使用过涉案房屋，其只是作为代理人，代理童文举签订了租赁合同，该事实在邓新林的反诉状上亦有体现。而且贺小兵在2019年12月份已经回老家，根本无法使用涉案房屋。2.关于第5项反诉请求，涉及贺小兵的部分，与本案的本诉不是同一法律关系，不符合法律的相关规定，如果邓新林想追究贺小兵的责任，应当另行起诉。第三人童文举未就反诉提交答辩意见。经审理查明：1997年3月16日，广州市镇龙镇国土管理所向邓焕祥颁发集体土地建设用地使用证，面积为180平方米，地址位于镇龙镇××村邓屋社横坑龙。后邓焕祥及其儿子邓新林先后在上述位置上建设房屋、加建围墙，经营餐饮。2015年12月2日，邓新林（甲方）与谌其军（乙方）签订《租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日至2026年12月31日止。租赁合同约定“甲方将属于其所有、使用的坐落于黄埔区金坑村水库道3号田基美食出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，其中建筑面积为5600平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为500000元，乙方于签订合同时先缴纳100000元，其余押金在三年内不多于三次付清。涉案房屋第一年租金为每月30000元，自第二年起每月租金在上一年度基础上递增5%，每年递增一次至合同结束；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。乙方在租赁期间负责租赁物内所有建筑物及构筑物、附着设施的维护保养，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；甲方负责建筑物主体结构的维修费用，乙方负责日常房屋维修（如天面或棚顶雨漏、墙体剥落等）；如乙方需改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，所需费用由乙方自行负担。如因发展需要，乙方可以在甲方现有基础上进行新建和加建，加建和新建临时建筑所有投入费用由乙方自行负担，加建新建的房屋或设施在合同期满后归甲方所有。若乙方存在拖欠租金累计达3个月、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋的情形，甲方可以终止合同并收回房屋。若乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取滞纳金，若乙方连续三个月未交租，甲方有权回收租赁物并解除合同，并以押金补齐租金，剩余租金退回乙方。合同有附件《资产入册表》一份，该表载明涉案房屋内在租赁时有黄花梨、茶几等财物，邓新林和谌其军均在该表上签字捺印。合同签订后，谌其军向邓新林缴纳了押金100000元，邓新林向其交付了租赁物。2017年4月24日，涉案房屋门前进行加建围墙建设和内走廊进行铁皮棚建设，原九龙镇政府发现后认定前述建筑物为违法建筑并责令其自行拆除。2018年3月18日，谌其军（甲方）与童文举、彭有彪（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年6月1日至2026年12月31日。《房屋租赁合同》约定“甲方将坐落于广州市黄埔区金坑村金坑水库路3号院出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为300000元，每年年底前支付不少于30%，三年内付清；租金按季度支付，第一次在合同签订3日内一次性缴纳3个月租金，此后每季度提前10天交纳本季度租金；其中2018年6月1日起每月租金75000元，2019年起每月租金80000元，2020年租金在上一年的基础上递增5%，合同期内每年递增一次至合同期满，另前院白色小楼及旁边三间小屋及彩钢棚每月租金4000元至合同期满；乙方自合同签订之日至2018年6月1日前可提前进场办公、施工，但需一次性支付50000元作为补偿；乙方在租赁期间负责租赁物内所有建筑物及构筑物、附着设施的维护保养权利，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；如乙方需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理；乙方可以在甲方现有基础上进行新建和加建，甲方要积极进行协助报建相关审批手续，加建和新建临时建筑所有投入费用由乙方自行负责；合同期满或乙方中止合同的，乙方不能拆除和损毁院内装饰装修和建筑物。若乙方存在拖欠租金、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋或不按约定使用范围改变房屋用途的，甲方可以终止合同并收回房屋；若乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取资金占用费；乙方在租赁期内由于经营不善或其他原因中止租赁，甲方在租赁期内无故提前终止合同的，以最近2年（24个月）租金作为违约金。合同签订后，谌其军向彭有彪、童文举交付了租赁物。后童文举、彭有彪对租赁物进行了装修。因童文举、彭有彪自2018年12月起未付租金，谌其军于2019年1月7日诉至本院，案号为261号案。鉴于涉案金坑水库路3号内房屋未办理建设工程规划许可证，亦未取得主管部门的建设批准等原因，本院于2020年3月31日作出261号民事判决书，判决结果为：一、确认谌其军与邓新林于2015年12月2日签订的租赁合同无效；二、确认谌其军与童文举、彭有彪于2018年3月18日签订的房屋租赁合同无效；三、确认童文举与邓新林于2019年11月1日起与邓新林之间的房屋租赁合同关系无效；四、童文举向邓新林返还坐落于广州市黄埔区金坑村水库道3号房屋、土地以及屋内物品；五、谌其军向邓新林支付房屋使用费10.5万元；六、童文举、彭有彪向谌其军支付房屋使用费86.9万元；七、谌其军支付童文举、彭有彪装修装饰价款190646.88元以及清理费和运输费9249.23元；八、驳回谌其军其他诉讼请求；九、驳回童文举、彭有彪其他反诉请求；十、驳回邓新林其他诉讼请求。谌其军、童文举不服该判决向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉，案号为（2020）粤01民终13006号。广州中院于2020年10月30日作出民事判决书，判决结果为：一、维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第一、二、三、四、五、十项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第六项为：童文举、彭有彪向谌其军支付房屋使用费77.9万元；三、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第七项为：谌其军支付童文举、彭有彪装修装饰价款以及清理费和运输费共计389018.22元；四、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初261号民事判决第八项、第九项；五、驳回谌其军其他诉讼请求；六、驳回童文举、彭有彪其他诉讼请求。2019年7月24日，谌其军向邓新林出具《关于暂时中止支付房租及提出房屋质量及装修费用异议的函》，告知邓新林其将于2019年8月起暂停支付房租，待261号案宣判后再确定房租结算事宜。此后，谌其军未再向邓新林支付房租。2019年11月1日，邓新林向谌其军出具《解约通知书》，称解除双方签订的《租赁合同》并要求谌其军腾退涉案房屋、付清费用。同日，邓新林（甲方）与贺小兵（乙方）签订《场所使用协议》，乙方租赁涉案房屋作为艺术传播（经营性）场所使用，租期自2019年11月1日起至2020年3月1日。租金为每月65000元，应在每月1日支付。如有租金逾期一个月未支付，房东有权收回该租赁物和要求支付所欠租金。在本案审理期间，谌其军申请对涉案房屋院内建筑物的装修费用进行评估。2020年7月8日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴［2020］初ZC023号《关于广州市黄埔区金坑村水库路3号院内建筑物的装修费用评估结论书》（以下简称《装修费评估结论书》），该鉴定报告第七条第（一）款载明：“……评估人员参考申请人谌其军提交的《金坑水库3号房屋评估项目清单》结合原、被告双方共同确认，对由申请人投入装修、改造的项目进行丈量并拍摄记录。另据申请人介绍，由于《评估项目清单》中部分项目已被拆除，且各项目改造完成时间不一致，我们根据申请人提交至法院的证明材料进行了整理。经确认，本次评估基准日为2019年10月31日。”鉴定结论为涉案房屋的装修费用在评估基准日为982792元，其中前院外围墙的评估价格为26286元，内围墙的评估价格为21843元。本院于7月13日收到前述鉴定报告后，于同日送达各方当事人质证。谌其军于7月18日发表质证意见，认为评估费用与实际价格有差异。邓新林认为该报告将部分未经其同意的评估项目计算入内，亦将童文举、彭有彪的装修费用包含在内，评估基准日亦不准确。在本案审理期间，邓新林申请对涉案房屋的财产损失进行评估。2020年8月20日，广东证诚价格评估有限公司作出粤证价估［2020］J209号《案涉租赁房屋财产损失价格评估报告》（以下简称《财损评估报告》），该报告评估基准日为2015年12月2日。第6页第三段载明：“……现场勘查人员有我司工作人员2人、法院工作人员2人、原告、被告2人（共计6人），一同见证了我司实地查勘工作过程。”鉴定结论为涉案房屋的财产损失的现有价值为130112元。谌其军认为该报告评估基准日应为2019年10月31日。邓新林认为该报告不准确，邓新林在涉案房屋的财产损失远超过鉴定的数额。另查，涉案房屋已于2020年8月交付广州科城恒骏投资有限公司（以下简称恒骏公司）装修并使用。以上事实，有集体土地建设用地使用证、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、询问通知书及责令限期整改通知书、《关于暂时中止支付房租及提出房屋质量及装修费用异议的函》、《解约通知书》、《场所使用协议》、261号民事判决书、13006号民事判决书、《装修费评估结论书》、《财损评估报告》以及当事人庭审陈述等佐证，以上证据经庭审质证，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在2021年1月1日以前，故本案应当适用当时法律、司法解释进行裁判。关于两份鉴定报告的证明力问题。谌其军和邓新林对于两份鉴定报告的证明力均有异议，本院评析如下：首先，两份鉴定报告均载明评估项目、评估基准日得到各方的确认，如对前述项目存在异议，应当在现场勘查时向鉴定机构提出。其次，如当事人对鉴定结论存在异议，应当提交足以推翻鉴定结论的证据予以证明。现谌其军以261号案童文举、彭有彪对其装修费用的鉴定报告来否定《装修费评估结论书》的证明力。本院认为，261号案的鉴定报告是针对童文举、彭有彪装修部分而出具的鉴定报告，与《装修费评估结论书》中针对谌其军装修部分的情况并不相同，该证据不足以推翻《装修费评估结论书》的鉴定结论。邓新林未提交证据否定《财损评估报告》的证明力，亦未指出《装修费评估结论书》中包含童文举、彭有彪装修费用的项目，对于其提出的异议主张，本院不予采纳。最后，涉案房屋已于2020年8月交付恒骏公司装修并使用，评估对象已非原来状态，重新启动鉴定程序已无现实可行性。综上所述，本院采信《装修费评估结论书》和《财损评估报告》的鉴定结论。关于本诉的第1项诉讼请求。押金一般是用于担保合同的履行，如承租人未向出租人缴纳租金，出租人可在押金中扣除相应款项用作冲抵租金。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现《租赁合同》已被13006号生效判决确认无效，谌其军与邓新林之间的房屋租赁关系事实上亦已终止，谌其军主张邓新林返还房屋押金500000元，于法有据，予以支持。谌其军请求邓新林支付押金对应的利息损失，无合同和法律依据，不予支持。邓新林主张因谌其军存在违约行为，依据《租赁合同》第五条的约定应没收全部押金。本院认为，首先，《租赁合同》已被确认无效，该合同第五条亦为无效条款，对签订双方没有法律约束力；其次，该合同第五条并未约定如谌其军存在违约行为需没收全部押金。故对于邓新林的抗辩意见，不予采纳。关于本诉的第2项诉讼请求。如前所述，因谌其军与邓新林所签订的《租赁合同》为无效合同，该合同所约定的违约金条款为无效条款，故对谌其军主张的违约金诉求，不予支持。关于本诉的第3项诉讼请求。谌其军主张的损失诉求包含：邓新林造成其损失的装修费1144936元、13006号判决书判决其赔偿给童文举、彭有彪的装修费389018.22元、261号案诉讼费2992元、13006号案诉讼费8695元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号，以下简称《租赁合同解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合《合同法》第五十八条规定，提供取得建设工程规划许可证的租赁物是出租人的应尽义务以及收取租金的前提条件。邓新林作为《租赁合同》的出租人，未能向谌其军提供合法合规的租赁物，存在主要过错且过错在先，结合261号案、13006号案中对合同无效各方当事人的责任划分，本院确定邓新林应就《租赁合同》的无效承担60%的过错责任。而谌其军作为《租赁合同》的承租人，在知道或者应当知道所承租的房屋、土地应办理相应证照或者手续的情况下，未严格审查出租人提供的证照，存在一定的过错，应就合同无效承担40%的过错责任。《装修费评估结论书》结论为涉案房屋的装修费用在评估基准日为982792元，谌其军主张的装修费用1144936元是重置价格，未经折旧，其装修费用应以评估价格即982792元为准。谌其军建设的门前围墙系违法建筑，被九龙镇政府责令拆除但谌其军拒不履行，邓新林主张扣除违法建筑的装修费用，合情合理。经扣减后，谌其军受法律保护的装修费用为934663元（982792元-外围墙26286元-内围墙21843元）。邓新林主张扣除的鉴定项目第1、4、12、13项与违法建筑无关；第22项属于院内门楼，未被认定为是违法建筑；第51-54项属于1号楼公共浴室，未被认定为是违法建筑；第101-107项属于水库坝树脂瓦房，未被认定为是违法建筑。前述项目与九龙镇政府认定的违法建筑无关，不在装修费用中予以扣减。《租赁合同解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”邓新林与谌其军实际存在房屋租赁关系近四年，邓新林对于谌其军使用涉案房屋的情况理应知晓。邓新林主张谌其军未经其同意即装修装饰，但并未提交证据证实其曾反对后者装修装饰，故本院认为谌其军的装饰装修行为已得到邓新林的允许，故对邓新林主张的该项事实不予确认。因谌其军与邓新林所签订《租赁合同》无效，且邓新林不同意利用谌其军所添加的装饰装修物，结合《租赁合同》中双方在合同无效中过错程度，本院确定邓新林承担装修费用934663元的60%即560797.8元，谌其军应承担装修费用934663元的40%即373865.2元。谌其军主张的389018.22元损失是因其在《房屋租赁合同》中存在过错导致合同无效，经法院判决应当支付给童文举、彭有彪的装修装饰价款，并非邓新林因《租赁合同》无效对其造成的损失，两者之间不具备因果关系，故对于谌其军主张的该部分损失，本院不予支持。谌其军主张的2992元和8695元损失是261号案反诉案件受理费和13006号案案件受理费。《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一、二款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”诉讼费用属于谌其军的败诉成本，并非他人造成的损失，故对于谌其军主张的该部分损失，本院不予支持。谌其军主张第3项诉讼请求相对应的利息损失，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于本诉的第4项、反诉的第6项诉讼请求。根据《诉讼费用缴纳办法》第六条以及第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、评估发生的费用不属于诉讼费用的范畴，上述费用根据谁主张、谁负担的原则由当事人向有关机构或者单位支付，故谌其军、邓新林所缴纳的评估费应自行承担。关于邓新林提出的第1项反诉诉求。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。”合同解除是基于合同成立生效，而《租赁合同》为无效合同，不具备合同解除的条件，故对邓新林要求确认解除合同效力的请求，本院不予支持。关于邓新林提出的第2项、第5项反诉诉求。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案的本诉系基于谌其军与邓新林之间的房屋租赁关系。邓新林提出的前述反诉请求系基于邓新林与贺小兵之间的房屋租赁关系，该请求与本诉并非基于相同法律关系、诉讼请求之间不具有因果关系，故对于邓新林的前述反诉请求，本案不予调处，邓新林可另行起诉进行维权。关于邓新林提出的第3项反诉诉求。《租赁合同》约定，若谌其军逾期未交付租金，每逾期一日，邓新林有权按月租金1%收取滞纳金。因《租赁合同》为无效合同，前述条款为无效条款。261号案已判决谌其军向邓新林支付2019年8月至10月期间的房屋使用费，故对邓新林该项诉求，本院不予支持。关于邓新林提出的第4项反诉诉求。谌其军在承租涉案房屋的过程中对房屋内财产造成损失，经鉴定价值为130112元，邓新林主张谌其军赔偿前述损失，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第二条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条以及《诉讼费用缴纳办法》第六条、第十二条以及第二十九条第一、二款的规定，判决如下：一、被告邓新林向原告谌其军返还房屋押金500000元；二、被告邓新林向原告谌其军支付装修价款560797.8元；三、反诉被告谌其军赔偿反诉原告邓新林财产损失130112元；四、驳回原告谌其军的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告邓新林的其他反诉请求。上述义务人应当在本判决生效之日起十日内履行上述义务。如未按本判决的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30166元，谌其军负担19306元，邓新林负担10860元。反诉案件受理费减半收取计3807元，邓新林负担2627元，谌其军负担1180元。谌其军已预缴35410元，本院退回14924元。邓新林已预缴4700元，仍需在本判决生效之日起十日内向本院补缴8787元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  温江涛二〇二一年三月一日法官助理马兴昊书记员禤培欣