山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初3187号原告：李世国，男，1960年12月14日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘晓、张洁磊，北京市盈科(烟台)律师事务所律师。被告：烟台市长河建筑开发有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中路25号。法定代表人：张仁平，经理。委托诉讼代理人：舒宇、张芳芳，山东晨之光律师事务所律师。原告李世国诉被告烟台长河建筑开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘晓、张洁磊，被告法定代表人张仁平及被告委托诉讼代理人舒宇、张芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世国向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同；2、被告将福山区百舸苑附楼网点1-2层160-4号项下房屋的不动产权证书办理至原告名下；3、被告向原告支付逾期办证的违约金165271.50元（以已付房款918175为基数按年利率6%计算三年）；4、被告向原告返还面积误差比超过3%部分（12.6315平米）的房屋价款82104.75元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2008年5月10日签订《房屋买卖合同》，被告将其参与开发的烟台市福山区房屋（下称涉案房屋，建筑面积为168.95平方米）出售给原告，房屋总价1098175元；被告协助原告办理所购房屋按揭贷款手续，并按有关规定办理房产证。原告于2008年5月28日支付了首期房款、暖气投资款、公共维修基金，被告将房屋钥匙交付给原告，原告占有至今。2012年5月9日，原告又向被告支付360000元。被告至今未将合同约定的房屋过户给原告。不仅如此，房屋实际面积仅有151.25平方米，与合同约定相差17.70平方米。原告认为，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同司法解释），由被告向原告支付逾期办证违约金、返还3%以上的误差房款。被告烟台市长河建筑开发有限公司辩称，（一）原告经被告多次催收但拒不支付房款，被告已通知原告逾期不付则解除合同，原告收到通知后未支付房款，也未与被告联系，故房屋买卖合同已实际解除。（二）原告尚拖欠购房款，无权要求支付房屋面积差额，且双方合同已经解除。（三）本案不应适用商品房买卖合同司法解释计算逾期办证违约金和面积差价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实和证据，本院依法确认如下：涉案房屋所在福山区百舸苑副楼网点系被告与烟台市百舸苑置业有限公司（下称百舸苑公司）合作开发，双方在2005年3月9日签订的《合作开发商宅楼合同》中约定，各项开发手续均以百舸苑公司名义办理，被告负责该项目建筑安装的投资资金并组织施工。2008年5月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：一、原告购买被告与百舸苑公司共同开发的位于福山区百舸苑副楼网点4号、建筑面积168.95平方米网点房一套；二、上述房屋售价为6500元/平方米，共计房款1098175元，此房价不包括煤气、暖气、闭路电视、物业管理基金；三、本合同签订后原告付购房款50%即558175元，余款540000元办理银行按揭贷款，由银行径付被告；四、首期房款及煤气、暖气、闭路电视、物业管理基金交付被告后，被告将所购房屋交付原告；五、本合同生效后，被告协助原告办理所购房屋按揭贷款手续，并按有关规定办理所售房屋房产证，办理房产证所需交纳税费由双方按规定各自承担；六、若无法办理按揭贷款手续，原告应继续支付所购房屋房款。附：被告与百舸苑公司《合作开发商宅楼合同》复印件一份。2008年5月28日，原告向被告交纳了首付款558175元、暖气投资18247元、物业公共维修基金2838元，被告将涉案房屋交付给原告占有使用至今。2012年5月5日，原告又向被告交付房款360000元。2008年，本案被告因合作开发房地产合同纠纷将百舸苑公司诉至烟台市中级人民法院（下称烟台中院），烟台中院以（2008）烟民一初字第83号民事判决判令百舸苑公司协助本案被告将本案被告所分得29户房屋房产证和土地证办理至本案被告或本案被告指定的购房户名下。判决作出后，百舸苑公司上诉至山东省高级人民法院，该院于2011年11月28日以（2011）鲁民一终字第198号民事判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原、被告认可一致涉案房屋包含在上述29户房屋内。2019年12月3日，原告就本案诉讼请求向本院提交立案申请，并向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2020年4月15日，本院正式立案，进入本案诉讼。另查，2020年1月2日，本案被告以涉案《房屋买卖合同》为依据，诉请烟台市福山区人民法院（下称福山法院）判令解除该合同、本案原告腾退房屋、支付房屋占有使用费。本案原告以本院立案在先为由提起管辖异议，要求将该案移送至本院审理。2020年3月19日，福山法院以（2020）鲁0611民初7号民事裁定书驳回本案原告的管辖权异议。本案原告上诉于烟台中院，烟台中院于2020年4月30日以（2020）鲁06民辖终105号民事裁定书撤销福山法院（2020）鲁0611民初7号民事裁定，裁定该案由本院管辖。2020年6月8日，该案移送至本院，本院立（2020）鲁0602民初5057号案，并向本案被告依法送达交纳诉讼费用通知。因本案被告未在限定期限内预交案件受理费，本院裁定按本案被告撤回起诉处理。诉讼中，原、被告对下列事实认可一致：一、涉案房屋实际面积为151.25平方米；二、原告尚欠被告合同约定的房屋余款180000元；三、涉案房屋于2020年7月14日具备办证条件；四、原告未就涉案房屋办理按揭贷款。关于办证手续。经本院向福山区不动产交易中心调查，该中心工作人员口头回复称，该中心依据烟台中院的协助执行通知书已将分给被告的多套房屋的不动产权属证书办理至被告指定的购房人名下，但如没有法院执行通知书，则需先将不动产权属证书办理至被告名下，再由被告协助办理至原告名下。关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否解除的问题。被告辩称，原告欠付被告房款，被告曾多次通知原告交款，但原告置之不理，被告无奈于2019年11月19日以律师函通知原告收函后7日内交齐房款否则解除合同，但原告仍未交付房款，故合同已解除。为此，被告提交2019年11月19日律师函（被告要求原告接函后7日内到被告处交清房款、利息及配套费用，否则将发出解除合同通知，解除双方之间的房屋买卖合同）和2012年3月1日、2012年12月17日、2018年6月7日、2019年10月18日向原告发出的通知各1份佐证。原告仅认可收到2012年3月1日、2019年10月18日的通知，称双方合同并未解除，原告在签约当日就向被告提交了办理贷款的相关手续，但涉案房屋无法办理产权证书，不具备贷款条件，被告未通知原告缴纳购房余款，原告基于不安抗辩权也不可能在没有可能办理的权属证书的情况下先行交付房款，且合同约定被告应当同时办理房产证，而非原告付完全款以后再办理；现在原告同意付清房款，但需要扣除面积差部分的房款。本院认为，（一）原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。（二）履约中，原告向被告支付房款918175元、尚欠合同约定的房屋余款180000元之事实清楚。原、被告争议焦点为双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除、能否继续履行。从《房屋买卖合同》的内容看，原、被告双方虽约定如不能办理贷款则原告应继续支付余款180000元，但双方并未明确支付房款、办理产权证的时间，也未明确付款、办证的履行顺序。从房屋买卖合同的法律性质看，出卖方办理房产证应为买受方支付房款的对价给付。当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。故被告关于原告应先全部交付房款才能办证的抗辩，于约无据，于法不合，本院依法不予采纳。本案中，被告自认涉案房屋直至2020年7月14日才具备办证条件，其通知原告缴纳房款时尚不具备办证条件，原告有权基于同时履行抗辩权拒交房款，其并不存在违约行为。因此，尽管被告于2019年11月19日通知原告缴纳房款并于2020年1月向福山法院起诉解除合同，但被告并不享有合同的法定解除或约定解除权，故被告辩称合同已实际解除的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。现涉案房屋在本案审理过程中具备办证条件且原告同意付清房款，故原、被告均应继续履行双方于2008年5月10日签订的《房屋买卖合同》，原告诉请被告将涉案房屋的不动产权登记至原告名下，理由正当，本院依法予以支持。（三）关于原告主张的逾期办证违约金和面积差价款。本案中，付款和办证应为同时履行的合同义务，涉案房屋在本案诉讼中才具备办证条件，原告尚未付清房款，故原告要求被告支付逾期办证违约金，理由不当，本院不予支持。关于面积差价款，合同约定的房屋总价款1098175元是由约定单价6500元/平方米乘以约定面积168.95平方米计算得出，但涉案房屋实际面积仅为151.25平方米，相差17.70平方米，被告应返还原告上述面积差的差价款115050元，该面积差价可与原告欠付被告的180000元房款互相抵扣，原告还应支付被告房款64950元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限原告李世国于本判决生效之日起10日内向被告烟台长河建筑开发有限公司支付房屋余款64950元；二、限被告烟台长河建筑开发有限公司于本判决生效之日起10内将烟台市福山区房屋的不动产权证书办理至原告李世国名下；三、驳回原告李世国的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5111元，由原告李世国负担5011元，被告烟台市长河建筑开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 崔  天  涛人民陪审员 岳  风  霞二〇二一年三月二十三日书 记 员 潘文雯（代）