湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初696号原告：株洲市朗廷房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区庐山路北侧。法定代表人：邵林波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶翌旭，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等）。被告：曹文彬，男，汉族，1998年3月25日出生，住湖南省益阳市赫山区。原告株洲市朗廷房地产开发有限公司（以下简称“株洲朗廷公司”）与被告曹文彬买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告株洲朗廷公司的委托诉讼代理人叶翌旭到庭参加了诉讼。被告曹文彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告株洲朗廷公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的株洲市天元区庐山路北侧朗廷览江大厦919号房的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告立即配合原告办理案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》的撤销网签与解除备案手续；3、判令被告办理撤销案涉房屋的预售商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记手续；4、判令被告按总房款20%向原告支付违约金82,340元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月15日，原、被告签订了关于株洲市天元区庐山路28号朗廷览江大厦1XX号房屋的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定总房款为411,701元。合同签订后被告仅缴纳首期房款131,701元定金，后期280,000元房款由被告向北京银行株洲支行按揭贷款。合同签订后，被告违反合同约定，未按时支付银行房款，截至2020年9月27日，北京银行株洲支行已扣划原告在银行的保证金支付被告所有未还按揭贷款。被告逾期偿还按揭贷款的行为已构成根据违约，应由被告按照合同约定承担全部违约责任。原告有权解除合同并要求被告赔偿由此造成的全部损失及总房款20%的违约金共计82,340元。2020年9月27日，原告致函被告因其违约依约解除合同，并要求其配合原告解除网签备案手续，但被告一直置之不理，故诉至法院，请求判如所请。被告曹文彬未予答辩，亦未向本院提交证据材料。经本院审理查明：2018年12月18日，原告株洲朗廷公司作为开发商与案外人北京银行股份有限公司株洲分行签订《个人购房按揭贷款开发商合作协议》，约定原告同意为其指定的贷款人在北京银行的个人购房按揭贷款提供连带责任保证担保。2019年1月15日原告株洲朗廷公司（作为出卖人）与被告曹文彬（作为买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000590888），该合同主要约定：买受人购买位于株洲市天元区××路××号××大厦××号房；房屋总价为441701元；付款方式及期限为买受人应当于2019年1月15日前支付首期房款131701元，余款280000元向银行申请贷款支付；2021年5月1日前交房；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以刊登株洲晚报或邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该合同附件十一《补充协议》中约定，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约，如买受人未按约定向贷款银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任代收买人向贷款银行偿还已到期的贷款本息及罚息等，出卖人有权向买受人追偿被银行扣划的相应款项，买受人应于出卖人通知还款之日起七日内向出卖人偿还相应款项；如买受人仍未按上述约定时间偿还出卖人款项的，在案涉房屋尚未办理产权转移登记手续的情况下，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金。出卖人依约解除合同的，买受人应当在出卖人的通知送达之日内配合出卖人办理解除合同的备案（或产权转移预登记）手续。上述合同签订后，被告向原告支付了商品房首付款131,701元，尾款由被告向案外人北京银行株洲支行按揭贷款。被告曹文彬因未按时偿还北京银行株洲支行的房屋贷款，导致原告承担连带保证责任代被告偿还贷款，北京银行株洲支行于2020年6月30日共划扣了原告株洲朗廷公司的保证金共计284，003.43元。2020年7月2日、9月27日，原告通过邮政快递的方式向被告发送《告知函》，要求被告收到函件后5个工作日内将银行已划扣的保证金转至原告指定账户，并在9月27日的函件中明确告知被告逾期未偿还款项，双方于2019年1月15日签订的《商品房买卖合同-预售》于收到通知函之日起终止，被告应在5日内协助完成解除商品房买卖合同网签备案手续，并向原告赔付总购房款20%的违约金。被告分别于2020年7月3日、10月5日收到上述邮件但未偿还款项，原告因多次催讨未果，遂诉至法院，请求判如所请。另查明，2019年12月10日案涉《商品房买卖合同（预售）》项下坐落于株洲市天元区××路××号××大厦××号××商品房××商品房抵押权预告登记。以上事实，有原告提交的原告工商登记信息、被告的身份信息、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《个人购房按揭贷款开发商合作协议》、预告登记手续、预售商品房不动产登记证明、《开发商代偿说明》、《告知函》及EMS快递单、物流信息、《解除商品房买卖合同告知函》及EMS快递单、物流信息以及庭审笔录等证据予以证实，足以认定，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下：原、被告之间签订的合同编号为9000590888的《商品房买卖合同（预售）》依法成立，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。现被告未偿还银行贷款本息，致使原告承担了代为还款的保证责任，根据合同约定，被告已经构成根本违约，原告要求解除合同，并由被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》项下房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记手续的诉讼请求，符合合同约定和法律法规，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理撤销预售商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求，本院认为，该商品房抵押预告登记的依据是原、被告以及案外人北京银行株洲分行之间的贷款及保证合同关系，涉及案外人的权利义务关系，故在本案中不予处理。关于违约金的标准，本院认为合同约定的违约金20%过高，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，本院酌定违约金按购房款10%计算为宜即为41,170.1元。原告超过上述部分的违约金诉讼请求，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告株洲市朗廷房地产开发有限公司与被告曹文彬于2019年1月15日签订的合同编号为9000590888的《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月15日解除；二、限被告曹文彬于本判决生效之日起十日内协助原告株洲市朗廷房地产开发有限公司办理撤销株洲市天元区××路××号××大厦××号房屋的网签、备案登记、预售商品房预告登记手续；三、限被告曹文彬于本判决生效之日起十日内向原告株洲市朗廷房地产开发有限公司支付违约金41,170.1元；四、驳回原告株洲市朗廷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1858元，减半收取929元，由原告株洲市朗廷房地产开发有限公司负担372元，被告曹文彬负担557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文姝婷二〇二一年三月二十三日实习法官助理董星书记员  何 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。