北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2438号原告：郭金玉，女，1973年8月28日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙立格，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚大千（郭金玉之夫），1970年12月27日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，统一社会信用代码91110113673842894Q。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，北京合景房地产开发有限公司员工。原告郭金玉与被告北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告郭金玉之委托诉讼代理人孙立格、尚大千，被告合景公司之委托诉讼代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭金玉向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告财产损失796931元；2.判决被告赔偿原告租金损失144000元；3.判决被告赔偿原告保洁费11400元；4.判决被告承担本案鉴定费和诉讼费。事实和理由：2012年12月31日，原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于北京市顺义区×××室房屋（以下简称涉诉房屋），并于2013年7月18日进行了交付，原告对涉诉房屋进行了装修并入住。2015年7月20日、7月28日涉诉房屋地下室出现污水返涌、外墙渗水，造成原告地下室被污水浸泡，屋内装修、家具、物品遭受严重损失。基于上述事实，原告于2017年6月向北京市顺义区人民法院提起诉讼，要求被告承担因地下室返水对原告造成的巨大经济损失。北京市顺义区人民法院经过开庭审理，于2018年8月30日作出（2017）京0113民初11194号民事判决书，确认被告应当对涉诉房屋地下室返水以及外墙渗水造成原告的合理损失承担赔偿责任，判决被告赔偿原告财产损失609959元，保洁费3000元，录音资料整理费3000元，评估费6205元。2019年1月，在原告从北京市顺义区人民法院执行局取得上述案件赔偿款后，就对涉诉房屋再次进行了装修并置办家具、家电、各种生活物品入住涉诉房屋。2019年8月5日，与2015年7月20日、7月28日同样的情况再次发生，涉诉地下室再次返涌污水，形成高达0.5米的积水，使地下室完全被污水浸泡，致使屋内的装饰装修、家具家电、生活用品等财产严重受损，且涉诉房屋至今无法正常居住使用。事发之后，原告多次向涉诉房屋的物业管理公司及被告反映，要求解决房屋质量问题及赔偿损失，但对方置之不理，没有任何回应。被告按照双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《合同法》的规定，应交付符合约定及法定的房屋。现因被告交付的房屋存在质量问题给原告造成了巨大的经济损失，被告应承担赔偿原告经济损失的责任。为维护原告的合法权益，现原告依据法律规定向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告合景公司辩称，我公司不同意原告的所有诉讼请求，理由如下：1.原告起诉案由为房屋买卖合同纠纷，而我公司于2018年7月13日交付给原告的房屋并不存在房屋质量问题，即便在交付房屋后存在需要维修的房屋质量问题，我公司也履行了相应的合同义务。虽然2018年3月30日顺义区法院作出判决，我公司赔偿原告2015年因为污水倒灌的财产损失。但从案件事实分析，我公司交付的房屋没有质量问题，也没有对原告的房屋实施过任何侵权行为，我公司不是本案原告财产损失的侵权责任人，不应该承担赔偿责任。2.我公司为了彻底解决涉诉小区污水倒灌问题，在2019年委托中国科学研究院对涉诉小区进行鉴定，鉴定结论显示污水倒灌因为市政污水倒灌及排水管堵塞造成。因为涉诉小区市政排水管道未按管径施工直接导致涉诉小区在雨量增加情况下，市政排水管道积水后直接倒灌进入小区的排水管道，小区的污水不能排出，导致出现倒灌现象。我公司为了解决以上污水倒灌问题，在2018、2019年花费巨资进行污水提升井施工，目的为了在市政污水倒灌到涉诉小区时先通过污水井进行储藏向外进行排放，且对涉诉小区的污水管道进行了全方位的疏通，避免污水管道被堵的现象发生。3.原告对本案的财产损失自身有较大过错，需要承担与其过错程度同等的责任。本案发生倒灌的地下室不在房本面积内，本身就不具有使用和居住功能，且2015年涉诉房屋地下室曾经发生过倒灌，我公司对其进行了司法赔偿，但原告仍然在2019年3月进行大幅度的装修，在曾经发生倒灌且不具备使用和居住的地下室放置大量家具家电和体育用品等，因此原告对本案的财产损失以及损失的扩大应该承担与其过错程度同等的责任。4.在庭审时，原告自述居住的地址是涉诉房屋，则原告第二项诉讼请求关于租房损失没有事实和法律依据。针对原告诉请第一项财产损失，评估公司虽然出具了评估报告和结果，但我方提出了书面的异议。本案受损的房屋位于地下室，根据双方现场所看，地下室跟一层是不相连的，下地下室必须要通过单独的楼梯，地下室受损不影响一层使用。即便发生返水，有气味，可以通过消杀、通风、保洁来消除影响，不影响一层的居住，所以原告主张的租房费，没有事实和法律依据。2019年8月5日污水倒灌事件确实发生，不排除原告进行了保洁，但原告主张的保洁费用严重过高，我公司对金额不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对郭金玉提交的《北京市商品房现房买卖合同》、（2018）京03民终13253号民事判决书、照片一组、视频光盘、评估费发票，《资产评估报告》，回复函，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2012年12月31日，郭金玉作为买受人，合景公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定由郭金玉购买涉诉房屋，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为12层，其中地上11层，地下1层。涉诉房屋实测建筑面积共150.4平方米，其中套内建筑面积129.31平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.09平方米。2013年7月18日，合景公司将涉诉房屋交付给郭金玉，双方办理了交接手续。涉诉房屋包含地上一层以及地下一层（以下简称地下室），一层和地下室之间在室内部分没有楼梯。郭金玉主张合景公司交付房屋时一层室内有一个四平方米的洞。合景公司表示交付房屋时一层有一块约4平方米的预留板，该预留板可以拆卸。2015年7月20日、7月28日，涉诉房屋地下室出现返水，地下室被污水浸泡。后郭金玉以合景公司为被告在本院提起诉讼，本院作出（2017）京0113民初11194号民事判决，判决：一、合景公司于本判决生效之日起七日内向郭金玉赔偿财产损失六十万九千九百五十九元；二、合景公司于本判决生效之日起七日内赔偿郭金玉保洁费三千元、录音资料整理费三千元、评估费六千二百零五元；三、驳回郭金玉的其他诉讼请求。后郭金玉、合景公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终13253号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）京03民终13253号民事判决书本院认为的部分内容为：《北京市商品房现房买卖合同》系合景公司、郭金玉真实的意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，为有效合同。郭金玉依约向合景公司支付了购房款，合景公司有义务向郭金玉交付符合质量要求的房屋，并保证和完善小区公用设备、设施，以避免因公用设备、设施的质量问题造成郭金玉无法正常使用房屋。据已查明的事实，合景公司于2013年7月18日向郭金玉交付房屋及地下室，郭金玉家地下室于2015年7月20日、7月28日出现返污水及外墙渗水现象，致使地下室不能使用。因郭金玉购买的房屋尚在质保期内，故合景公司应就此承担瑕疵担保责任，对郭金玉的合理损失予以赔偿。合景公司主张郭金玉的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。合景公司称地下室不属于双方合同项下的标的物，故合景公司不应就此承担瑕疵担保责任一节，经本院审查，郭金玉能够取得涉案地下室的使用权系双方履行房屋买卖合同的结果，双方在本案二审诉讼前对此并不存在争议，现合景公司以此为由进行抗辩，缺乏诚信，本院对其意见不能予以采纳。有关合景公司称郭金玉将地下室装修系对损失的扩大一节，因合景公司向郭金玉交付房屋及地下室时并未明确告知郭金玉不得利用地下室进行居住，故合景公司此项上诉意见不能成立。关于郭金玉主张装修维护损失55200元，因郭金玉产生该项损失系在明知房屋漏水、反水问题并未解决的情况下自行修缮墙面造成，该行为缺乏正当性，故原审法院对其此部分诉讼请求未予支持并无不当。郭金玉要求合景公司赔偿2015年7月28日至2018年11月28日的租金损失，考虑到其购买的房屋较大，基本能够解决居住需求，且郭金玉就租用房屋未能提供租金支付凭证，故其此项上诉请求本院不予支持。该案经强制执行，郭金玉于2019年1月25日收到执行案款640325元。2019年8月5日、2020年12月12日，涉诉地下室出现返水，地下室被污水浸泡。诉讼中，为支持其辩解，合景公司提交竣工验收备案表，涉诉小区所在路段的市政管道设计图纸，顺义区水务局关于×××市政排水不畅存在防汛隐患的复函，×××污水提升井支护工程初衬支护方案，北京香悦四季东、西区地下室倒灌维修工程施工合同，污水提升井现场施工照片，×××小区雨污水倒灌原因咨询报告，证明合景公司向郭金玉交付的房屋质量符合法律强制性规定及买卖合同的约定；由于市政管道管径太小，在遇到暴雨天气时排放能力严重不足，因市政管道排水不畅造成积水，无法及时排出的污水回灌至涉诉小区，是造成涉诉地下室返水的主要原因；2017年8月，合景公司为提升业主满意度，彻底解决涉诉小区地下室返水的发生，委托北京市市政三建设工程有限责任公司在涉诉小区设计污水提升井的支护方案，合景公司并委托该公司对地下室倒灌维修工程施工、污水提升井施工；合景公司委托的咨询公司出具报告表明香悦四季小区雨污水倒灌原因主要系市政排水管道积水、业主院中雨水排入污水检查井、排水管道堵塞。郭金玉不认可上述证据的真实性、证明目的。诉讼中，为支持其诉请，郭金玉提交如下证据：1.《小型装饰装修工程施工合同》、《安防监控工程合同书》、《北京市家具买卖合同》2份，证明郭金玉于2019年8月5日地下室返污水前对涉诉房屋地下一层进行了防水防潮装修装饰，安装了监控设备，购置了床、沙发、茶几并支付了相关费用。《小型装饰装修工程施工合同》显示承包人为北京晟煜建筑工程有限公司，承包人代表为张朝辉，合同价款为482200元。郭金玉主张张朝辉挂靠北京晟煜建筑工程有限公司承包装修工程，其于2019年3月5日施工进场日支付张朝辉现金480000元，2019年5月5日支付张朝辉尾款现金2200元。《安防监控工程合同书》所涉合同价款为45000元，2份《北京市家具买卖合同》所涉合同价款为158000元，郭金玉主张均为现金支付。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。2.销售小票、售货确认书及发票、购买药品收据，证明郭金玉购买专业体育用品及电吉他、音箱的付款情况，部分服装、鞋子、药品的价值。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。3.照片一组，视频光盘，证明2019年8月5日涉诉房屋地下室返水情况及装饰装修、监控设备、家具、家电、专业体育用品、其他生活用品被水浸泡损毁的事实。郭金玉表示除了其已经提交的合同、付款凭证以外，对其余主张的损失部分无法提交付款凭证。合景公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。4.带标签及网页打印件的照片一组，证明因返水造成的衣物受损情况。郭金玉表示上述受损衣物其是放置在地下室地板上。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。5.保洁费收据2张，证明2019年8月5日及2020年12月12日两次污水倒灌后郭金玉支付的保洁、消毒费共计11400元。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的，其表示认可保洁的事实，但认为郭金玉主张的费用过高。6.房屋租赁合同及收条，证明由于涉诉房屋被水浸泡导致无法使用，另行租赁房屋居住的事实并为此支付租金。郭金玉称地下室返水导致酸臭味通过前述四平米的洞进入一层房屋，导致无法居住。合景公司不认可该证据的真实性、证明目的。诉讼中，郭金玉申请对涉诉房屋因返污水造成的房屋装饰装修损失、被污水浸泡损毁物品的价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号，由北京腾骐资产评估有限公司作为评估机关，郭金玉为此交纳评估费15000元。评估期间，北京腾骐资产评估有限公司出具说明，提出需提供关于装饰装修、安防监控系统、家具损失的修复方案的鉴定报告以及关于乐器、定制家具、运动用品、衣物、家庭储备药物的品牌规格型号真伪的鉴定报告。经本院询问，双方均表示对该部分不申请鉴定。合景公司表示郭金玉主张的装饰装修、相关物品并非全损，具体损失多少其不发表意见，对相关物品的新旧程度也不发表意见。郭金玉主张装饰装修、相关物品全损，相关物品为全新。后北京腾骐资产评估有限公司出具《资产评估报告》，认定：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的评估对象于本次评估基准日的市场价值为75.6万元。郭金玉对此提出异议，认为遗漏部分项目。评估公司对此出具回复函，补充部分项目价格为40931元。郭金玉认可评估结论。合景公司不认可评估结论。诉讼中，郭金玉表示其主张的租金损失为2019年8月10日至2021年2月10日期间的，并表示此后其自行修复居住。本院认为，郭金玉与合景公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。郭金玉依约向合景公司支付了购房款，合景公司有义务向郭金玉交付符合质量要求的房屋，并保证和完善小区公用设备、设施，以避免因公用设备、设施的质量问题造成郭金玉无法正常使用房屋。据已查明的事实，合景公司于2013年7月18日向郭金玉交付房屋及地下室，郭金玉家地下室于2015年7月20日、7月28日已出现返污水及外墙渗水现象，且经法院判决合景公司就此赔偿。现地下室于2019年8月5日、2020年12月12日再次出现返水，导致地下室被污水浸泡，致使地下室不能使用，该返水并非郭金玉的原因造成，且返水问题在涉诉房屋质保期间已经产生，合景公司并未提交证据证明其对此予以完全解决，合景公司作为出卖人应就此承担瑕疵担保责任，对郭金玉的合理损失予以赔偿。合景公司主张郭金玉的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。本案中，合景公司虽对郭金玉主张的装饰装修、安防监控系统、相关物品的真伪、受损程度、新旧程度提出质疑，但并未提出其明确意见，且就修复方案、真伪与否明确不申请鉴定，相应不利后果应由其承担。北京腾骐资产评估有限公司出具的《资产评估报告》、回复函，合景公司虽不认可，但并未提交相应反驳证据，故本院对《资产评估报告》、回复函予以采信。考虑到郭金玉主张的地下室装饰装修、购买家具等所支付的费用数额较大，而其并未提交相应的付款凭证，其所述的支付装修款一节亦明显与一般生活法则不符，且其提交的照片、视频亦不足以证明其所主张的物品均系在涉诉返水事故中受损，故本院对郭金玉主张的财产损失根据本案查明情况并结合评估结论，酌情支持48万元。郭金玉诉讼请求过高部分，本院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，涉诉房屋一层和地下室并不直接相通，虽然郭金玉主张地下室返水导致酸臭味通过四平米的洞进入一层房屋，但返水发生后郭金玉应采取恰当的保洁、消毒及通风等措施，以消除相应影响，防止损失的扩大。考虑到郭金玉购买的房屋较大，基本能够解决居住需求，且（2018）京03民终13253号案件中对郭金玉主张的租房损失亦由于郭金玉就租用房屋未能提供租金支付凭证等原因驳回其诉请，而本案中郭金玉仍未提交支付租金的付款凭证，故本院对郭金玉主张的租金损失不予支持。关于郭金玉主张的保洁费，在涉诉地下室发生返污水后，确需对其进行相应必要的清洁维护，故本院对郭金玉主张保洁费的诉讼请求予以支持，但数额本院酌定为5000元，郭金玉主张数额过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告北京合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告郭金玉财产损失四十八万元、保洁费五千元；二、驳回原告郭金玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千三百二十三元，由原告郭金玉负担四千七百四十八元（已交纳），由被告北京合景房地产开发有限公司负担八千五百七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费一万五千元，由原告郭金玉负担五千三百四十六元（已交纳），由被告北京合景房地产开发有限公司负担九千六百五十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周益二〇二一年三月二十六日书记员  朱颖