上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初20146号原告(反诉被告)：蔡琬琳，女，1978年5月15日生，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：屠凯平，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎青青，上海鑫钧律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱惠敏，女，1969年9月21日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈天纯(系被告女儿)，女，1995年12月7日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告，以下简称原告)蔡琬琳与被告(反诉原告，以下简称被告)朱惠敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。后被告朱惠敏提出反诉，本院于2021年3月5日再次开庭进行了审理。原告蔡琬琳的委托诉讼代理人屠凯平、被告朱惠敏及其委托诉讼代理人陈天纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡琬琳向本院提出诉讼请求：被告向原告返还房屋租赁保证金10,000元。事实和理由：2013年10月19日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》,约定被告将上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给原告居住,承租期限自2013年10月28日起至2015年10月27日止,月租金7,500元,租赁保证金为一个月的租金。后双方续签至2019年10月。此后,双方未再就续租签订任何书面协议,原告继续承租并按月支付租金。2019年10月,双方同意再次上调月租金至10,000元,同时将租赁保证金补充至10,000元。2020年6月12日,原告因孩子升学原因向被告提出将于2020年8月退租,经双方协商一致,原告于2020年7月5日将房屋返还被告。后,原告向被告主张退还房屋租赁保证金10,000元,被告未予返还。故原告诉至本院。被告朱惠敏对本诉的辩称及反诉诉称，租赁保证金可以返还，但应抵扣被告损失。原告擅自给家具边角、门套等贴上防撞条、搭扣，墙面粘贴儿童贴纸，造成家具(鞋柜、门套、厨房门、壁橱门、衣柜门)和墙面损坏、厨房台面裂缝。损失由法院酌定，不要求鉴定。装修队认为需要35天维修期，故按原租金标准计算一个月租金的损失。涉讼房屋于2005年装修，同时购置家具、床垫等。原告将被告冰箱扔掉，替换的应留给被告，旧冰箱2013年购置，具体品牌价格不记得。床垫原告入住时在涉讼房屋内，退租时没有了。故被告提出反诉请求：1.原告向被告支付房屋维修费12,110元；2.原告向被告支付维修期间租金损失10,000元；3.原告支付2020年6月电费305.50元及交房保洁费300元，共计605.50元；4.原告赔偿冰箱损失3,000元、床垫损失1,500元。原告蔡琬琳对反诉辩称，退租交接时被告从未提出过房屋需要维修，具体损失应由原告提出证据。墙纸、照片墙、防撞条、衣柜搭扣是原告使用中布置的，厨房裂缝是2013年入住前就有了。如果被告能证明系原告造成，维修总金额应在5,000元左右，具体金额由法院酌定。退租前被告提出装修后自住，不存在预期租金收益损失，即使有也应由被告自行承担。同意支付诉请3中金额。关于冰箱，入住时旧冰箱太小，经被告同意处理掉，费用与房租一起支付给被告。退租时，是被告要求原告搬走冰箱。现同意返还给被告，但不同意支付搬运费用。关于床垫，入住时原告不喜欢旧床垫，和被告协商后，由被告自行搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《上海市房屋租赁合同》、《房屋续租合约》、汇款记录、聊天记录、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2013年10月19日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订上海市房屋租赁合同，约定被告将涉讼房屋出租给原告，面积为103.62平方米，租赁期自2013年10月28日至2015年10月27日止，月租金为7,500元，每贰个月28日前支付，租赁保证金7,500元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同尾页手写：“乙方承诺窗帘布、沙发布等新购物品留下给甲方，保洁后退房归还房屋”，原告在该处签名。合同签订后，被告向原告交付房屋。2015年10月26日，原、被告签订《房屋续租合约》：根据原合同的基本条款，经甲、乙双方协商同意达成以下续租合约补充条款：一、续租两年，有效期至2017年10月27日止；二、续租期租金调整为8,500元/月；三、续租期如遇国家征收房产税租金另议。2017年10月26日，原、被告签订协议：参照2015年条款续约2年，有效期至2019年10月27日，续租期租金调整为9,500元/月，如遇国家征收房产税，租金另议。协议签订后，原告向被告补交租赁保证金1,000元。2019年10月，双方微信协商续租事宜。被告：“那我们从下月起就每月租金上调至10,000元了哦。谢谢！”原告：“谢谢”被告：“那你们想租多久？”原告：“2年一签，跟之前一样。”被告：“我们商量下给你答复哦，谢谢！”后原告向被告补押金1,000元。双方一致确认，原、被告未就续租签订书面协议。2020年6月12日，原告向被告提出退租，双方沟通挂牌另行出租。2020年6月14日，被告向原告发送微信信息：“……现在你退租了，我问了下中介，这个时间段我的房子可能也不是那么好租，所以我……决定先重装万博(涉讼房屋)，主要是厨房和卫生，大概要耗时1个半月，然后我搬到万博再装我的住处……”2020年6月23日，被告向原告发送微信信息：“……我进来要把全部家具都清理掉，然后再把自己家的搬过来，……”2020年7月4日，原告搬离涉讼房屋，双方次日办理交接手续。2020年7月12日，原告向被告询问退还租赁保证金。被告向原告表示“……按合约需支付一个月的违约金……以为你也默认了”，“这两天在万博打扫，发现好多地方因为你们用的粘胶，鞋柜、厨房门套都损坏蛮严重的，其他家具都清了，本来只要做换厨房橱柜的，现在门肯定也要换，鞋柜也要换……”“既然话都说到这份上了，没事，冰箱你这两天可以叫人来搬走……”后原告搬走冰箱。双方一致确认，被告收到原告租赁保证金10,000元。审理中，被告提供一组2020年7月至10月拍摄的照片，显示部分门套、家具上粘有防撞条，鞋柜的防撞条去除后贴面有一定的剥落，部分墙面贴有墙纸，厨房台面有裂缝。被告另提供一组中介出租涉讼房屋时的照片一组，显示涉讼房屋内有床垫，厨房台面无裂缝。原告对照片真实性均不认可，认为被告提供的第一组照片系原告搬离后拍摄，第二组照片无法确定拍摄时间。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。原告自2013年租赁涉讼房屋，2019年10月27日租赁合同到期后未签订书面合同，双方成立不定期租赁合同关系，原告至2020年7月4日搬离涉讼房屋，双方对合同已解除并无异议，租赁保证金应在扣除原告应付费用后退还。被告主张电费305.50元及交房保洁费300元，原告同意支付，本院予以支持。双方的争议焦点在于原告是否应向被告支付房屋损坏等相关费用。原告确认租赁期间布置了墙纸、照片墙、防撞条、衣柜搭扣等设施，认为厨房台面非其租赁期间产生裂缝。本院认为，双方在2013年的租赁合同中未列明厨房台面有裂缝的情况，被告提供的出租前中介拍摄照片原告虽不认可，原告亦未提供裂缝产生时间的反驳证据，涉讼房屋多次续租，原告未要求被告修复亦不符常理，故该厨房台面裂缝系原告承租期间产生具有高度盖然性。被告主张修复费用为12,110元，原告认可上述维修费用在5,000元左右。根据被告提供的照片、双方陈述的装修及家具的情况，本院酌情确定原告应向被告赔偿房屋维修费用5,000元。关于维修期间租金损失，因部分墙面需要修复，墙面维修期间房屋的正常使用应会受到影响，原告关于涉讼房屋系自住，不存在租金的主张，无相应依据，原告应予赔偿。被告主张按一个月的租金计算，与原告造成的损坏情况不符，本院酌情确定原告应向被告支付维修期间的租金损失670元。关于冰箱、床垫损失，根据合同约定新购物品应留下，被告主张赔偿具有合同依据。本院酌情确定原告向被告赔偿冰箱及床垫损失1,000元。扣除上述原告应承担费用后，被告应向原告返还剩余的租赁保证金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)蔡琬琳应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)朱惠敏支付房屋维修费5,000元；二、原告(反诉被告)蔡琬琳应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)朱惠敏支付维修期间租金损失670元；三、原告(反诉被告)蔡琬琳应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)朱惠敏支付电费305.50元及保洁费300元；四、原告(反诉被告)蔡琬琳应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)朱惠敏赔偿冰箱、床垫损失1,000元；五、被告(反诉原告)朱惠敏应于原告(反诉被告)蔡琬琳履行上述第一项至第四项义务之日向原告(反诉被告)蔡琬琳返还房屋租赁保证金10,000元；六、驳回被告(反诉原告)朱惠敏的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告(反诉原告)朱惠敏负担。反诉案件受理费240.19元，由原告(反诉被告)蔡琬琳负担64.21元，被告(反诉原告)朱惠敏负担175.98元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二一年三月三十日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。