上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初81710号原告：吴群哲，男，1985年12月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈艳萍，上海达尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱豪，上海达尧律师事务所律师。被告：上海瑞铂慧天地商业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：严诗涵，总经理。被告：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱谦，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：蔡颖，女。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘大玲，女。原告吴群哲与被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司、上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月22日、2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告吴群哲的委托诉讼代理人陈艳萍、朱豪(仅参加第一次庭审)，被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司、上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的共同委托诉讼代理人蔡颖、刘大玲(仅参加第一次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴群哲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司签订的《委托经某管理协议》及《补充协议》，被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司将上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX层房屋返还原告；2.判令被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司支付原告2019年6月30日至2020年6月29日期间的收益35,673.36元以及违约金(以应付金额为计算基数，按每日万分之一，自2020年8月1日起计算至上海瑞铂慧天地商业管理有限公司实际清偿之日止)；3.判令被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司对上述被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任；4.判令被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司、上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司承担本案诉讼费。审理中，因被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司已支付原告2019年6月30日至2020年6月29日期间的收益35,673.36元及利息581.47元，故原告变更诉讼请求2为判令被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司支付原告2020年6月30日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费，按2,972.78元/月计算。事实和理由：2013年12月13日，原告与被告上海瑞铂慧天地商业管理有限公司(以下简称瑞铂慧商业公司)签订了《委托经某管理协议》，约定原告将其位于上海市浦东新区新园路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称涉案房屋)委托瑞铂慧商业公司经某管理，瑞铂慧商业公司定期向原告支付经某收益。根据协议第五条约定，自2019年6月30日起，瑞铂慧商业公司将项目内全部受托物业的年度经某总租金收入的90%提供给委托的全部业主进行统一按比例分配。2020年7月20日，瑞铂慧商业公司发出《通知》要求原告到场确认2019年6月30日至2020年6月29日年度经某收益，并载明物业所在的高东慧天地项目租金总额为9,218,501.64元，又于2020年8月6日提交《申请函》，要求分十期支付收益。原告认为瑞铂慧商业公司未能按约提供使人信服的项目租金总额及其依据，又单方要求延迟履行，故原告起诉至法院。起诉后，瑞铂慧商业公司向原告支付了2020年6月29日之前的收益，但原告认为，其签订合同时将涉案房屋出租给瑞铂慧商业公司由其统一运营管理，当前已有同期60位业主与其解除了合同，被告统一运营管理条件不满足，合同目的无法达到，原告享有法定解除权。假设法定解除权不成立，原告也愿意按照协议第十二条第2款约定，向瑞铂慧商业公司承担上一年度收益的50%即17,836.68元以解除该协议，原告承担的违约金可在原告诉讼请求2中抵扣。另外，在前面所述60户业主的调解协议履行过程中瑞铂慧商业公司未能如期付款，可能存在履行能力缺失的情况，原告认为继续履行合同可能会给原告造成更大的损失。被告上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司(以下简称瑞铂慧家科技公司)系瑞铂慧商业公司债务发生时的唯一股东，应对该债务承担连带责任，故原告要求判如所请。瑞铂慧商业公司、瑞铂慧家科技公司(以下统称被告)共同辩称，被告已于2021年1月29日向原告支付了2019年6月30日至2020年6月29日期间的收益及利息，原告享有的约定解除权已不存在。涉案合同为委托合同，并非租赁合同，合同不能解除，即便合同解除，原告也应与次承租人履行合同，无需返还涉案房屋。且原告所述的60户业主调解协议的履行状况并不能代表被告无法统一经某管理。涉案项目共有200户业，原告代理人代理的也仅仅是小部分业主，不能代表全部，且双方之前沟通过程中，原告拒绝了被告分期付款的方案，被告已一次性将收益及利息支付给原告，也证明了被告有继续履行协议的能力，故被告不同意原告享有法定解除权。原告提出按照协议第十二条第2款约定支付违约金来解除协议，因涉案房屋由被告统一运营管理，且已经租给案外人经某，原告的解约行为将会影响被告与案外人签订的租赁合同，被告也不同意原告以承担违约金的方式解除协议。涉案房屋与其他两家商铺合并出租，目前其他两家合同仍在履行中，尚未解除，承租人的租期至2023年才终止，也无法返还涉案房屋。不同意诉讼请求2，不认可房屋使用费计算标准，因该协议约定浮动收益是由当年6月30日至次年的6月29日项目内全部受托物业的年度租金总收入乘以90%后再乘以购房款占总比例计算而来，故现在无法确认原告可以获得的收益。3.不同意诉讼请求3，根据《中华人民共和国公司法》(以下简称公司法)第20条第3款、第64条规定，瑞铂慧家科技公司无需承担连带责任。财产没有混同是一个消极的事实，公司法也没有规定哪些情形属于混同，所以对于瑞铂慧家科技公司，是加强了举证责任。根据公司法第63条规定，审计报告是可以作为一人公司的股东和公司财产独立的相关证据。瑞铂慧家科技公司已提供了审计报告，且已于2019年7月8日履行了对瑞铂慧商业公司的出资义务。另，2020年8月13日，瑞铂慧商业公司将股权进行了变更，不再是一人有限公司，该变更早于原告起诉，故瑞铂慧家科技公司不应适用公司法第64条规定承担连带责任。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的权利人。2013年12月13日，原告(委托方，甲方)与上海瑞堃企业发展有限公司(经某管理方，乙方)签订《委托经某管理协议》，约定甲方将涉案房屋委托乙方经某管理，房屋类型为商铺，建筑面积为36.16平方米。经某管理期限为2013年12月13日至2025年6月29日，其中2015年6月29日前(含当日)为乙方经某管理该物业的筹备期；自2015年6月30日起乙方正式经某管理该物业。经某管理期限届满后，在同等条件下乙方有优先续约的权利。协议第五条第1款约定“甲、乙双方共同确认，考虑到该商业项目实现良性运转所需要的培育周期，在甲方委托乙方经某管理该物业期间，在2017年6月29日前(当日)乙方无需支付甲方经某收益，自2017年6月30日起(含当日)乙方经某管理该物业取得的经某收益按照以下方案分配：1)甲方固定收益：第3年至第4年，即2017年6月30日至2019年6月29日，甲方收益(年收益含税)=甲方购买该物业的房价款÷0.9×6%；乙方实际收到的租金减去分配给甲方的收益作为乙方的经某管理报酬。甲方收益中涉及到的税收由甲方自行负担。上述第3年至第4年期间，甲、乙双方共同确认，如果该物业发生空租，或租金收益不足以支付第5.1条1)项约定的甲方收益的，差额部分由乙方负责补足。2)甲方浮动收益第5年至第10年，即2019年6月30日至2025年6月29日，乙方将项目内全部受托物业的年度经某总租金收入的90%提供给项目内委托乙方为经某管理方的全体业主进行统一分配，甲方按其所有的物业的购房款(该物业在委托经某期间发生产权转让的，该购房款仅指该物业第一次出售时的价格，下同)在乙方受托经某管理区域内所有受托物业所对应的出售总价款中所占比例取得经某收益：自2019年6月30日起，甲方收益(年收益含税)=该物业的购房款/乙方受托经某管理的区域内所有受托物业所对应的出售总价款*项目内全部受托物业的年度经某总租金收入×90%。甲方收益中涉及到税收由甲方自行负担。自2019年6月30日起，项目内全部受托物业的年度经某总租金收入×10%作为乙方的经某管理报酬。相关税收由乙方自行负担。整体经某收益分配原则为：面向全体业主按比例分配，无论该物业实际出租与否都给予收益分配。3)注①甲方购买该物业的房价款以甲方与科泰公司签署的房地产预售/买卖合同中约定的成交价款为准，即人民币壹佰肆拾玖万伍仟捌佰柒拾壹元整(RMB1,495,871)。②甲方收益中涉及到的税收由甲方自行负担。”协议第六条第2款约定“在委托经某期间甲方的经某收益采取先经某后支付方式，第一次经某收益的支付时间为2018年7月(即2018年7月1日-2018年7月31日)，其后每一年支付一次。甲方应在每年7月1日至7月31日向乙方提供之后一年收益部分的发票，该发票应当符合该物业所在地税务机关的相关规定，并满足乙方的要求。乙方有义务提前书面通知甲方，且协助甲方取得发票。在按本协议第5.1条第2)项约定向甲方分配浮动收益时，每一年期满后的1个月内，由该物业所在项目的业主委员会(业主委员会未成立前为项目开发商科泰公司)委托或指定第三方(即会计师事务所)对项目内全部受托物业的一年经某租金收入进行审计，甲乙双方根据最终的审计结果按上述约定的时间及方式分配收益。上述审计产生的费用，甲方同意从提供给项目内全体受托物业业主进行统一分配的总租金收入的90%中予以扣除。”协议第十二条第3款约定“乙方未能向甲方及时足额支付经某收益的，每逾期一日，按照应付金额的万分之一向甲方支付违约金，如逾期时间超过半年的，甲方有权解除本协议；因乙方原因造成本协议提前终止或者实际无法履行的，乙方应当向甲方支付该物业上一年度约定经某收益的50%的违约金(乙方于2017年6月29日前发生违约的，按该物业总房价款(以与科泰公司签署的房地产预售/买卖合同中约定的价款为准)×3%支付违约金)。”协议另对其他事项进行了约定。2015年12月12日，原告(委托方，甲方)与上海瑞堃企业发展有限公司签订《补充协议》，约定将《委托经某管理协议》中约定的建筑面积36.16平方米变更为36.03平方米，2017年6月30日(含当日)起，与建筑面积相关的费用计算以变更后的面积为准。2019年1月10日，上海瑞堃企业发展有限公司名称变更为上海瑞铂慧天地商业管理有限公司。2020年8月6日，瑞铂慧商业公司向原告等业主发送《申请函》，《申请函》主要内容为：根据《委托经某管理协议》，瑞铂慧商业公司应于2020年7月31日前向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的浮动收益，因抗疫紧张时期，希望原告等业主同意浮动收益分10期支付，自8月底开始，每期支付浮动收益本金加年化8%的利息，利息按欠付浮动收益年化8%计算。2020年8月18日，原告向瑞铂慧商业公司出具发票，发票金额为35,673.36元。因原告未同意瑞铂慧商业公司的分期付款计划，瑞铂慧商业公司亦未支付款项，故原告起诉至本院，要求判如所请。另查明，2021年1月29日，瑞铂慧商业公司支付原告2019年6月30日至2020年6月29日期间的收益35,673.36元及利息581.47元。审理中，1.原告提供：租户信息一份、租金明细一份以及《商铺租赁合同》五份、《租房协议》一份、《房屋租赁协议》三份，租户信息及租金明细是瑞铂慧商业公司在2020年7月公示给包括原告在内的各租户的计算租金的明细。租赁合同是原告起诉前从市场监督管理局档案室中调取部分租户与瑞铂慧商业公司之间的合同，承租方为汪志坚的租赁合同，档案室中调取的合同附件二中租金标准为31,543.77元，但是在瑞铂慧商业公司披露给原告等租户上的租金明细中汪志坚的租金是25,750.02元，合同上的金额实际高于瑞铂慧商业公司披露的价款。承租人朱从军，其向被告承租了10处商铺，该10处商铺被告披露的租金金额与工商档案中的租金不相吻合。另有租户信息为彩虹教室(桃贝贝)，披露的租金金额也低于工商档案中的租金金额。原告一共调取了5户租户的租赁合同，均与瑞铂慧商业公司披露给原告的租金不相吻合，瑞铂慧商业公司披露的租金偏低。经质证，被告表示对租户信息及租金明细的真实性、合法性、关联性予以认可。租赁合同金认可与汪志坚、桃贝贝之间合同的真实性，其他租赁合同的章并非瑞铂慧商业公司所盖，真实性无法认可。瑞铂慧商业公司已于2019年1月10日变更公司名称，公司公章也已更换。关于披露信息不一致的情况，被告不予认可，比如汪志坚的调档合同租金与租金明细不一致，是因为汪志坚需要办理营业执照，故将租赁期限予以变更，其余未变，实际租赁期限仍以原来为准，非工商调档的租赁期限。因被告对租户信息、租金明细及与汪志坚、桃贝贝之间合同的真实性不持异议，故本院对租户信息、租金明细及与汪志坚、桃贝贝之间合同的真实性予以确认。2.瑞铂慧家科技公司提供：(1)瑞铂慧商业公司企业信用报告，证明瑞铂慧家科技公司已于2020年8月13日将瑞铂慧商业公司处持有的部分股权转让给了案外人，因此瑞铂慧商业公司在原告起诉前已不再是一人公司，不适用公司法第64条规定承担连带责任。瑞铂慧家科技公司于2019年7月8日已履行对瑞铂慧商业公司的出资义务，且已实缴到位。经质证，原告及瑞铂慧商业公司均认可该份证据的真实性，原告认为该证据中可看出瑞铂慧家科技公司及案外人系某让股权的受让方，实际上瑞铂慧商业公司就是瑞铂慧家科技公司百分百持股。在原、被告争议租金计算期间，瑞铂慧商业公司的法定代表人是柴洁云，同时又是瑞铂慧家科技公司的董事，所以存在人员混同。且在年报信息中还显示，瑞铂慧商业公司的一个联系地址就是瑞铂慧家科技公司的注册地址，存在经某地址混同。因原告及瑞铂慧商业公司对该份证据的真实性不持异议，故本院对企业信用报告的真实性予以确认。(2)2019年度报告，系瑞铂慧家科技公司披露在全国中小企业股份转让系统上的审计报告，证明瑞铂慧家科技公司的资产与瑞铂慧商业公司的资产是独立的，并未混同，瑞铂慧家科技公司不承担连带清偿责任。经质证，原告及瑞铂慧商业公司对该份证据的真实性予以认可，原告认为与本案无关联。根据公司法第62条规定要求出具一人有限公司的审计报告，所以应当出具的是瑞铂慧商业公司的审计报告，而非瑞铂慧家科技公司的审计报告，现原告依据的是合同法第62、63条规定要求瑞铂慧家科技公司承担连带清偿责任。因原告及瑞铂慧商业公司对该份证据的真实性不持异议，故本院对2019年度报告的真实性予以确认。3.关于浮动收益的计算标准，原告表示协议第六条第2款约定可以委托审计，单个业主目前无法委托审计，所以原告发函要求瑞铂慧商业公司整体委托审计，并表示其已于2020年9月起诉，如解除合同，无需审计，直接参照双方确认的前期的租金收益标准即可。对此，被告确认在本案中不需要审计，并表示如果原告基于协议第十二条第2款约定解除合同，在该约定的后半段，载明因原告解除导致被告向案外人的违约责任也应由原告承担。另，瑞铂慧商业公司表示之所以存在应于2020年8月1日前付款但延迟支付的情况，是因为根据协议约定这是一个浮动收益，瑞铂慧商业公司本有付款打算，但因原告等其他小业主至瑞铂慧商业公司处对浮动收益金额发表异议，瑞铂慧商业公司的支付行为暂时停止，现因原告坚持诉讼，故按照其诉讼请求金额支付完毕。原、被告确认2020年6月30日起的一年收益，应于2021年8月1日前支付。原告认为其主张的是合同解除，合同解除后应立即支付。本院认为，原告与上海瑞铂慧天地商业管理有限公司签订的《委托经某管理协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告认为同期60位业主与瑞铂慧商业公司解除了合同，且在与前述60户业主的调解协议履行过程中瑞铂慧商业公司未能如期付款，可能存在履行能力缺失的情况，要求解除合同、返还涉案房屋。根据庭审查明的事实，原告与瑞铂慧商业公司签订协议，由瑞铂慧商业公司将涉案房屋对外出租，向原告支付经某收益；原告起诉时，瑞铂慧商业公司确存在拖延支付的情况，但双方对收益标准存有异议，且瑞铂慧商业公司现已按约付清，尚未达到合同需要解除的地步，故对原告要求解除《委托经某管理协议》及《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告要求瑞铂慧商业公司支付2020年6月30日起的房屋使用费。在庭审中，原、被告均确认2020年6月30日起的经某收益应于2021年8月1日前支付，现合同尚未解除，履行期限未到，本院不予支持，原告要求瑞铂慧家科技公司对付款义务承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告吴群哲全部诉讼请求。案件受理费695元，减半收取计347.50元，由原告吴群哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨燕燕二〇二一年三月十六日法官助理 陈海娜书 记 员 徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。