河南省南召县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1321民初365号原告：杜长义，男，1985年1月25日出生，汉族，住河南省南阳市南召县。被告：南召鑫鸿基房地产开发有限公司。住所地：河南省南阳市南召县滨河路北段（富贵门花园）。法定代表人：张帆，任公司总经理。统一社会信用代码：91411321667207608A。委托诉讼代理人：赵万松，河南浩誉律师事务所律师。原告杜长义与被告南召鑫鸿基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告杜长义，被告的委托诉讼代理人赵万松到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告杜长义向本院提出诉讼请求：1、判令被告南召鑫鸿基房地产开发有限公司支付给原告逾期交房违约金，违约金数额以房款350855元为基础，自2019年1月1日起按每日万分之五的标准支付至实际交房之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月16日，原告与被告签订编号为：179752352的《商品房买卖合同》一份，约定被告以350855元的价格将南召县城关镇城区滨河路北段北小河下游滨河商业广场8幢2单元9层902号商品房出售给原告杜长义，约定交房日期为2018年12月31日前；如逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告杜长义以现金和银行按揭贷款的方式如约履行了全部交付购房款义务，但被告未如约向原告交付房屋。被告辩称：原告所诉不实，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、遭遇规划调整市政工程战争自然灾害；3、不可抗拒因素影响工期的顺延交房日期”。结合本案，原告诉求的8号楼逾期交房的主要原因系遭遇规划调整。2017年南召县人民政府在南召县滨河路北段建设街心公园占用被告方的土地，经双方协商一致，政府为被告增加8号楼的容积率，将8号楼建设为地上16层、地下1层，于2018年5月17日南召县国土资源局向县政府请示，并经南阳市城乡规划技术中心主持于2018年12月25日经过专家论证通过后，一致同意允许被告在南召县。后中共南召县委城乡规划委员会于2020年4月30日作出召规纪（2020）1号会议纪要，将8号楼调整为地上16层、地下1层。被告于2020年6月份才接到该会议纪要。且被告在建设施工过程中，遭遇极端恶劣天气、扬尘治理、人防办的紧急通知、南召县建设局的紧急情况、疫情等不可抗拒因素的影响造成被告无法施工等逾期交房的原因。综上，被告逾期交房的主要原因系遭遇规划调整及不可抗力造成的，依据双方约定应据实予以延期，应当免责，被告不应支付原告违约金，应依法驳回原告的诉讼请求。对原、被告提供的证据，双方当事人予以质证。根据双方当事人提供的证据和庭审陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月16日，原告杜长义与被告签订编号为179752352的《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：“出卖人：南召鑫鸿基房地产开发有限公司，注册地址：南召县滨河路北段（富贵门花园），营业执照注册号：91411321667207608A，法定代表人：张帆；买受人：杜长义，第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南召县城区北小河下游、编号为200800002的地块的土地使用权，国有土地使用证为召国用2008第00002号。该块地土地面积为18354.3平方米，规划用途：住宅用地.商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名：滨河商业广场8#楼。建设工程许可证号为2011—0048，施工许可证号为201708。……第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人的商品房为本合同第一条规定的项目中的：南召县城关镇城区滨河路北段北小河下游08#3单元5层501号房，户型为三室二厅。该商品房的用途为成套住宅，层高为3.0米，建筑层地上9层，地下1层。该商品房建筑面积共113.63平方米。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3087.7元，总金额为叁拾伍万零千捌百伍拾伍元整。……第八条，交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇规划调整市政工程战争自然灾害等；3、不可抗拒因素影响工期的顺延交房日期。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；……第十条，规划、设计变更的约定。经规划部分批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利息利率支付给利息。……出卖人：南召鑫鸿基房地产开发有限公司（盖章），法定代表人：张帆（签章）；买受人：杜长义（签字并按指印），共有人：梁彦玲（签字并按指印）。2017年11月16日”。原告依照合同约定缴纳购房款350855元。合同签订后，因南召县人民政府占用被告土地建设街心公园，并同意被告南召鑫鸿基房地产开发有限公司在“滨河商业广场”项目增加容积率并变更规划。被告对原建筑楼层由地上8层变更为地上16层、地下一层。2018年5月17日南召县国土资源局关于对收回“滨河商业广场”项目部分国有建设用地使用权补偿及“滨河商业广场”项目调整土地使用条件应补缴地价款对县政府作出请示报告；2018年10月10日，南召县国土资源局对县政府作出关于解决收回“滨河商业广场”项目部分土地的国有建设用地使用权进行补偿及“滨河商业广场”项目调整增加容积率应补交地价款的请示报告；2018年11月19日，南召县规划局对县政府作出关于“滨河商业广场”项目拟调整容积率的报告；2020年4月30日，中共南召县委城郊乡规划委员作出会会议纪要（召规纪[2020]1号），批准被告“滨河商业广场”规划设计方案。2020年5月17日，被告通知原告交房，原告以迟延交房为由未予收房，为此双方发生纠纷。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告于2017年11月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，为有效合同，双方当事人均应遵照该合同的条款履行自己的义务。该合同第八条第一款虽然约定交房期限为2018年12月31日，但第二项约定“遭遇规划调整市政工程、战争、自然灾害等”特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。因南召县人民政府在建设街心公园时占用被告的部分土地，致使被告“滨河商业广场”项目规划调整，造成逾期交房，符合双方合同约定，因此原告要求被告因延期交房支付迟延交房期间违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告辩称的理由成立，本院予以采信。该案经调解，未能达成协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：驳回原告杜长义的诉讼请求。案件受理费1375元，由原告杜长义自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  吴丰成人民陪审员  李晓雨人民陪审员  靳晓强二〇二一年三月二十一日法官 助理  刘 洋书 记 员  谷宛玉