广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0703民初611号原告：五粮液江门旗舰专卖店有限公司，住所地广东省江门市蓬江区×××××××××14-20轴，统一社会信用代码914×××××××××××198Y。法定代表人：刘海明，系该公司执行董事。委托代理人：李志冠，系广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：江门市蓬江区金虹广告制作部，住所地广东省江门市蓬江区×××××××第三层14-28轴(自编05)，统一社会信用代码92440703MA4W3XHAXW。经营者：陈永生,男，1985年10月18日出生，汉族，住广东省江门市江海区升堂里和平7路22号。原告五粮液江门旗舰专卖店有限公司（以下简称“五粮液专卖店”）诉被告江门市蓬江区金虹广告制作部（以下简称“金虹广告制作部”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月8日公开开庭进行审理。原告五粮液专卖店的委托代理人李志冠，被告金虹广告制作部的经营者陈永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《租赁协议书》自2020年9月4日起解除；二、被告向原告支付2020年4月份租金6300元、5月份租金6300元、6月份租金6300元、7月份租金6300元和8月份租金6300元，以上各项合计31500元；三、被告向原告支付拖欠租金违约金（违约金以拖欠的租金本金6300元为基数，按每日千分之五计算，分别自2020年4月5日、2020年5月5日、2020年6月5日、2020年7月5日、2020年8月5日起计算至全部租金本金付清之日止，暂计至2020年9月4日的违约金为14490元，此后违约金另行计算，详见附件违约金计算表）；四、原告无须向被告退回保证金18000元；五、被告以当期租金6300元的双倍向原告支付违约金12600元；六、被告立即搬离江门市××××××××××××屋，并将房屋及场地恢复原状；七、被告向原告支付非法占用房屋期间的占用费（按每月6300元，每下一年的月占用费在上一年的基础上递增5%计算，自2020年9月5日起计算至实际搬离房屋给原告之日止，暂计至2020年10月5日为6300元）；八、被告向原告支付逾期搬离房屋违约金（违约金以每逾期一日按50元的标准计算，自2020年9月5日起计至实际搬离房屋给原告之日止，暂计至2020年10月5日为1500元）；十、本案全部诉讼由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年4月1日签订一份《租赁协议书》，原告将座落于江门市××××××××××××××㎡的自有房屋出租给被告作经营使用，租赁期限为五年，从2018年4月1日起至2023年3月31日止，租金约定为2018年5月1日至2019年3月31日每月为6000元，2019年4月1日至2020年3月31日每月为6000元，2020年4月1日至2021年3月31日每月为6300元，自2020年起，每下一年的月租金在上一年的月租金基础上递增5％直至2023年3月31日止，租赁物的水、电费等相关费用由被告负责支付，另约定被告于每月5日前向原告缴交当期租金。为保证涉案《租赁协议》的履行，被告于2019年3月31日向原告支付了履约保证金18000元，原告于2018年4月1日将涉案房屋交付被告使用。合同签订后，双方均按照合同如约履行，但自2020年4月5日起，被告开始以各种理由拖欠租金，截至2020年8月5日，被告拖欠了2020年4月份、5月份、6月份、7月份和8月份的租金（租金合计31500元），原告多次向被告催收无果。为避免损失扩大，原告于2020年8月14日通过EMS邮寄等多种方式向被告发出书面的《通知书》，通知被告务必在2020年8月18日付清拖欠原告的租金合计31500元，否则，在2020年9月4日解除涉案的《租赁协议书》。但截至起诉之日，被告仍不向原告付清上述租金。根据涉案《租赁协议书》第十条违约责任的约定，被告拖欠租金超过两个月的，原告有权单方面解除涉案《租赁协议书》，有权无条件收回房屋，要求被告支付拖欠的租金及应付的水电费，并有权要求被告按照当期双倍租金的标准支付违约金，及无须向被告退还保证金；根据涉案《租赁协议书》第四条第（三）的约定，如被告拖欠租金，则被告应对拖欠的租金按每日千分之五向原告支付拖欠租金违约金。根据涉案《租赁协议书》第十二条第（二）的约定，被告应在本协议书提前解除后三日内返还房屋给原告，逾期返还的，每逾期一日，应按50元／日向原告支付逾期返还房屋违约金。被告拖欠了5个月租金的行为已构成根本违约，违反了涉案《租赁协议书》第四条第（三）、第十条、第十二条第（二）的约定，应立即向原告支付拖欠的租金、违约金及赔偿原告的损失，并将房屋返还给原告。原告为证明其主张，向本院提供的证据有：1.《营业执照》1份、《法定代表人身份证明》1份、《居民身份证》1份；2.《企业信用信息公示报告》1份；3.《租赁协议书》和《不动产权属登记》各1份；4.《银行流水》、《收据》、《通知书》、《快递单》各1份；5.《交接书》1份等。被告辩称：对于原告起诉的金额有异议，我只愿意支付8个月的租金给原告，不同意支付违约金，原告需返还我3个月的押金，保留对原告向法院起诉的权利。被告未向法庭提交任何证据。经审理查明:2018年4月7日，原告五粮液专卖店（甲方）与被告金虹广告制作部（乙方）签订《租赁协议》1份，约定：第一条：租赁物：甲方同意将拥有产权的座落在江门市××××××××××××××㎡下称（“租赁物”）按现状出租给乙方使用（原有办公设备见附件清单）；第二条：租赁期限：租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月31日止；除法律或本协议约定的其他情形之外，甲乙双方应当在租赁期限起算之日办理租赁物的移交手续，乙方应当在租赁期满之日向甲方交回租赁物；第三条：租金及递增明细表：从2018年5月1日至2020年3月31日租金为每月6000元、从2020年4月1日至2021年3月31日租金为每月6300元、从2021年4月1日至2022年3月31日租金为每月6615元、从2022年4月1日至2023年3月31日金额为每月6946元，以上租金为不含税租金；第四条：租金支付方式：乙方应在每月5号前向甲方缴交当期租金；如乙方拖欠租金，则乙方应对拖欠的租金按每日千分之五向甲方支付违约金；第五条：保证金：乙方向甲方交纳租赁保证金18000元，在本协议书生效之日即支付，租赁期满或甲乙双方协定提前解约后，甲方验收租赁物无损及乙方已全部付清因租赁而产生的所有应付款项（包括但不限于租金、违约金、赔偿金等）后甲方应将保证金无息退回乙方；否则，乙方同意上述保证金自动抵作乙方因租赁关系而对甲方承担全部责任后，剩余部分甲方无息退回乙方；……第十条：违约责任：乙方有下列情形之一者，甲方有权单方面解除本协议的履行，并向乙方提出索赔，具体情形包括：一、拖欠租金超过两个月的……乙方如发生以上任何一条，甲方除有权无条件收回租赁物外，还有权要求乙方支付交回租赁物之前的全部未缴交租金和结清全部应付费用，并要求乙方按照当期双倍租金的标准支付违约金，以及无须向乙方退回保证金，如仍不足以弥补甲方损失的，甲方仍然有权追讨乙方承担赔偿责任；并且本租赁协议的解除从甲方向乙方发出书面的解除通知之日起第20日生效；第十一条：租赁关系终止或解除的处理：本租赁关系在租赁协议期限届满之日或者租赁协议依法解除之日自然终止。租赁期间，除了因乙方违约导致甲方解约的情形按本协议第十三条处理之外，属于其他情形中途解约的，解约方应提前一个月通知对方，并且违约方要赔偿守约方两个月当期租金作为补偿（赔偿上限）；第十二条：协议期限届满后的财产处理：租期届满或本协议提前解除后三日内应返还租赁物给甲方，逾期返还的，每逾期一日，乙方应按50元/日向甲方付违约金等。被告在上述租赁协议书上签章确认。上述合同签订后，原告将涉案房屋交由被告经营使用，被告向原告支付了租赁保证金18000元。被告从2020年4月开始没有按约向原告支付租金，原告经催讨无果后，遂于2020年8月14日向被告发出《通知书》1份，载明：贵司仍未向我方支付2020年4月份、5月份、6月份、7月份、8月份的租金合计31500元，已拖欠我方租金超过了两个月，严重违反了《租赁协议》的租金支付约定，构成了根本违约，根据《租赁协议书》第十条的约定，我方有权单方解除《租赁协议书》，并按《租赁协议书》约定追究贵司的违约责任及赔偿我方的一切损失，现通知贵司务必在2020年8月18日前支付拖欠我司的租金，否则，我方正式通知贵司，在2020年9月4日解除《租赁协议书》。被告确认已于2020年8月20日收到该通知书。2021年12月2日，原、被告双方办理了涉案租赁物的退租手续，并由被告向原告出具《交接书》1份，载明：“本承租方金虹广告制作部，负责人陈永生于2020年12月1日清理和搬离出租方江门市蓬江区五粮液旗舰店位于江门市蓬江区×××××××××，由即日起中止租赁关系，交还门匙，2020年12月2日后遗漏上述地址未搬离物品自愿放弃所有权，由业主自行处理，已交还一条电动门锁匙。”因被告已于2020年12月2日搬离涉案租赁物，故原告当庭撤回第六项诉讼请求。本院认为：本案原、被告双方签订的《租赁协议书》，是当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按合同约定履行合同义务。关于解除合同的问题，本案中，被告长期拖欠原告租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告根据双方租赁协议书第十条的约定，要求自2020年9月4日解除与被告签订的《租赁协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。关于合同解除后的处理问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定以及原、被告签订的租赁协议书的约定，涉案合同解除后，被告应按照租赁协议书约定的标准向原告支付2020年4月1日至2020年12月2日期间的租金及占有使用费合计50820元。关于保证金18000元的问题，原告主张被告违约，原告有权不退回保证金给被告，但因双方签订的《租赁协议书》明确约定保证金是可用于抵扣被告因租赁关系对原告承担的全部责任的情形,故原告请求无须退回保证金18000元的诉请，与双方的上述约定不符，本院不予支持，保证金应冲抵被告应支付的租金及占有使用费，扣减之后，被告还应向原告支付租金及占有使用费合计32820元。关于违约金的问题，原告在本案中主张的违约金分别包括逾期支付租金的违约金、逾期返还租赁物的违约金以及惩罚性的违约金，虽然双方签订的《租赁协议书》中对上述违约金均有约定，但三项违约金约定总和明显过高，原告亦未能提供因被告违约而造成实际损失的证据，故本院酌情调整为按照欠付租金及占有使用费的30%计算违约金9846元给原告。对于原告超出部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告五粮液江门旗舰专卖店有限公司与被告江门市蓬江区金虹广告制作部签订的《租赁协议书》于2020年9月4日解除；二、被告江门市蓬江区金虹广告制作部应于本判决生效之日起十日内向原告五粮液江门旗舰专卖店有限公司支付租金及占有使用费32820元；三、被告江门市蓬江区金虹广告制作部应于本判决生效之日起十日内向原告五粮液江门旗舰专卖店有限公司支付违约金9846元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1459.76元，减半收取729.88元，由原告五粮液江门旗舰专卖店有限公司负担280.88元，由被告江门市蓬江区金虹广告制作部负担449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  曾 勇二〇二一年三月二十五日法官助理  王金玲书 记 员  毛阿丹