山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终30号上诉人（原审原告）：山西千叶草酒店管理有限公司。法定代表人：李某1，执行董事。委托诉讼代理人：李某2，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某，北京德恒（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西润鑫汇新能源有限公司。法定代表人：张某，执行董事。委托诉讼代理人：高某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，山西东奥律师事务所律师。原审被告：周某，户籍所在地山西省吕梁市临县，现住太原市。原审第三人：太原市蔬菜公司下元蔬菜副食品贸易市场。法定代表人：尹某。上诉人山西千叶草酒店管理有限公司（以下简称“千叶草酒店”）因与被上诉人山西润鑫汇新能源有限公司（以下简称“润鑫汇公司”）、原审被告周某及原审第三人太原市蔬菜公司下元蔬菜副食品贸易市场（以下简称“太原蔬菜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初3585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人千叶草酒店的委托诉讼代理人李某2、牛某，被上诉人润鑫汇公司的委托诉讼代理人高某、杨某到庭参加诉讼。原审被告周某、原审第三人太原蔬菜公司未到参加诉讼。本案现已审理终结。千叶草酒店上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）晋0109民初3585号民事判决书，并改判支持千叶草酒店的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由润鑫汇公司承担。事实与理由：一、一审认定润鑫汇公司仅负责将水电暖通至指定位置，而未约定接通水电暖的标准，忽略了千叶草酒店系基于经营酒店的目的而承租案涉房屋，结合双方签订合同时均明知租赁用途的事实，一审判决对该事实的认定存在明显错误。千叶草酒店承租房屋时，房屋本身就是半装修状态用于经营酒店的房屋。且千叶草酒店本身就是酒店经营主体，承租时，获得产权方太原蔬菜公司认可的文件中也明确，千叶草酒店承租该房屋是用于酒店等经营活动。因此，各方对于千叶草酒店承租该房屋的用途是用于酒店经营均是完全知晓的。根据合同第五条“水、电、暖由润鑫汇公司负责通到千叶草酒店指定位置，水、电、暖气费等按政府规定价格由千叶草酒店缴纳”的约定，以及千叶草酒店一审提交的缴纳水电费用凭证，可以印证润鑫汇公司有义务提供水、电、暖。结合以上两点，千叶草酒店作为酒店经营方，承租房屋的目的是用于酒店经营，同时合同约定润鑫汇公司应当接通水、电、暖的义务，可以认定润鑫汇公司提供的水电暖应当满足经营酒店所需要的基本要求。因此，一审法院忽略千叶草酒店承租房屋用于酒店经营的客观事实，将合同条款单独、割裂的理解，认定事实错误。二、千叶草酒店在接收房屋后，数月就委托第三方启动电力施工，随后又启动了通水施工，如润鑫汇公司所提供的水电符合千叶草酒店要求，其不可能也没有必要花费巨额资金实施上述工程，因此，千叶草酒店实施上述工程的前提必然是因为润鑫汇公司所提供各项条件不符合千叶草酒店要求，一审判决认定千叶草酒店举证不力，明显适用法律错误。千叶草酒店于2018年12月初启动了电力工程施工，于2019年2月完成通电；2019年5月启动通水施工，于2019年5月23日完成通水。千叶草酒店实施上述工程均是由于润鑫汇公司所提供水、电设施无法满足千叶草酒店所需，且经常性断水、断电所造成。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：‘（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实’”的规定，千叶草酒店所需水、电条件如得到充分保障，没有花费资金实施上述工程的必要性。因此，必然是在润鑫汇公司无法提供合同约定的水、电条件下，千叶草酒店才委托第三方进行施工，这是根据已知的事实完全可以推定出的另一事实，就该事实千叶草酒店无需继续举证证明润鑫汇公司所提供水、电条件确实不符合约定。一审判决认定千叶草酒店举证不力，明显适用法律错误。三、根据千叶草酒店所提交2018年冬季供暖期的室内温度证据，可以证明润鑫汇公司所提供的暖气不能正常使用，也正是因为该原因，千叶草酒店才委托第三方进行了暖气施工，因此，暖气不能达标及重新施工的费用均是可以相互印证及证实的，关于暖气部分，千叶草酒店安装暖气的损失应当由润鑫汇公司承担。千叶草酒店庭审中提交的2018年冬季各个月份的室内温度可以印证，整个冬季的室内温度仅十度左右，明显不符合太原市供暖所要求的室内温度达到±18°的要求，因此，根据该证据可以印证润鑫汇公司关于供暖方面的违约事实。其次，千叶草酒店于2019年供暖期结束后进行了供暖施工，共计产生费用38万元。有相应的施工完成的照片可以印证千叶草酒店确实进行了空气能供暖安装。因此，千叶草酒店支出该部分费用均是由于润鑫汇公司所提供暖气无法正常使用所造成的，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，千叶草酒店向润鑫汇公司主张赔偿因此支出的实际费用是合法、正当并且有相应的事实依据。四、千叶草酒店仅仅是对各项能源的来源进行施工和改造，并未对房屋内部的任何管网进行过改造或施工，一审判决以合同曾约定“租赁房屋管网改造时必须经润鑫汇公司同意后方可实施”为由，认定千叶草酒店改造能源来源违反合同约定，认定事实错误。且一审判决以“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用由承租人负担”为由驳回千叶草酒店的请求，适用法律同样存在错误。首先，千叶草酒店所实施水电暖工程中，均未对承租房屋的任何管线进行过更改，仅仅基于润鑫汇公司所提供水电暖不符合条件，而委托第三方另行开设了新的自来水接口、电源接口及外置供暖设施的施工，因此，千叶草酒店并未对承租房屋的管网进行过改造。就本案实际情况，千叶草酒店进行能源来源改造是在润鑫汇公司所供水电暖无法满足使用条件的情况下，多次沟通无果后，才委托第三方进行了相关施工。一审判决忽略本案基本事实，且已经查明本案事实与合同约定不符的情况下，却以合同约定为由认定千叶草酒店违反合同约定，明显认定事实错误。其次，本案中，千叶草酒店委托第三方进行的施工仅为改造能源来源，并非对承租房屋的装饰装修或扩建，一审判决参照最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担”规定中关于装饰装修或扩建的情形，认定千叶草酒店产生的费用应当自行承担。一审判决适用上述司法解释的规定明显适用法律存在错误。润鑫汇公司辩称，一、千叶草酒店拒不按约支付租金，已然根本违约，润鑫汇公司按照约定有权终止合同。并要求千叶草酒店无条件搬出。润鑫汇公司与千叶草酒店之间系房屋租赁合同法律关系，润鑫汇公司作为出租人的一方，在签订合同后，即将房屋交付给千叶草酒店使用，根据双方于2018年5月3日签订的租赁合同第九条第四款约定：“千叶草酒店必须按时交纳租金，否则润鑫汇公司有权终止合同，千叶草酒店投资所形成的不动产合同履行到期后归润鑫汇公司所有，千叶草酒店无条件搬出。”合同第十三条约定：“千叶草酒店在租赁期间，所装修和改造形成的不动产在解除合同时全部无偿归润鑫汇公司所有。”现因千叶草酒店拒不支付到期第三年的房租，润鑫汇公司申请解除合同，并要求千叶草酒店无条件搬出房屋。二、关于水电暖问题。润鑫汇公司与千叶草酒店签订的租赁合同第五条明确约定水电暖仅由润鑫汇公司负责通到千叶草酒店指定位置，且其已履约完毕。千叶草酒店未经润鑫汇公司同意，未签订安全施工责任书，私自改造租赁房屋水电暖结构，已构成违约，违反了租赁合同第七条约定：“千叶草酒店不得随意拆除和改造润鑫汇公司现有建筑主体结构，如确实需部分改造，必须经润鑫汇公司同意。千叶草酒店在装修开工前需和润鑫汇公司签订安全施工责任书，该活动如需在租赁房屋内管网改造时必须经润鑫汇公司同意后方可实施。”此外，合同第九条第二款约定：“因千叶草酒店未履行合同条款已构成违约，造成润鑫汇公司采取停水停电和堵门现象，一切后果由千叶草酒店自己负责。”综上，千叶草酒店主张缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回其全部请求。周某及太原蔬菜公司未作辩称。千叶草酒店向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令润鑫汇公司向千叶草酒店支付经营损失2037889.58元，人工费用支出219829.5元，改造水电暖费用995000元，赔偿款20940元，以上费用共计3273659.08元；2.请求贵院依法判令润鑫汇公司向千叶草酒店返还2018年8月6日起至2019年4月1日期间的租金，共计1088550.19元。以上共计4362209.27元。3.请求贵院依法判令周某就润鑫汇公司承担的第一、二项诉讼请求下的全部责任承担共同清偿责任；4。本案诉讼费由润鑫汇公司、周某承担。一审法院认定事实：2017年9月28日，太原蔬菜公司（甲方）与润鑫汇公司（乙方）签订《租赁合同》。合同主要内容为甲方现有大楼一幢，位于太原市××区，六层砖混结构，该大楼及辅助用房建筑面积约5300平方米。乙方租用甲方大楼，租赁期限为10年，自2018年1月1日至2027年12月31日。前两年租金为920000元，从第三年开始到第十年每两年递增20000元。未经甲方同意乙方不得私自转租、转让和转借甲方的房屋及场所，如乙方为经营需转租部分房屋，经甲方书面同意方可实施，但租期不得超过甲、乙双方签订合同租期，否则视为乙方违约……。在上述《租赁合同》上，太原蔬菜公司（甲方）与润鑫汇公司（乙方）分别加盖公章及法定代表人名印章予以确认。2018年5月3日，润鑫汇公司（甲方）与千叶草酒店（乙方）签订《租赁合同》。合同主要内容为甲方现有大楼一幢，位于太原市××区，六层砖混结构，双方约定的承租房屋面积以双方划定的区域范围为准，具体情况为临街一至六层共计总面积3780平方米，楼前停车场，南面一层大厅269平方米不在此范围之内。乙方租用甲方大楼，租赁期限为9年。从2018年8月5日至2027年8月5日止，免租期为三个月，自2018年5月5日至2027年8月止。租金标准为前三年总计5000000元，第四年租金为1800000元，第五年至合同结束在每年租金1800000元的基础上增加30000元，直至履行完毕。合同签订后10日内支付前两年租金共计3340000元，后期租金支付方式按合同第三条约定于每年租约到期日前10日一次性支付。水、电、暖由甲方负责通到乙方指定位置，水费、电费、暖气费按政府规定价格由乙方缴纳支付，乙方承担出租房所发生的电话费、光缆电视费、卫生费等一切费用。乙方在装修期间要爱护甲方所有的房屋结构及财产设施，乙方不得随意拆除和改造甲方现有建筑主体结构，如确实需部分改造，必须经甲方同意，在不影响房屋整体结构的条件下方可实施，一切费用由乙方负担。乙方如需在租赁房屋范围内管网改造时必须经甲方同意后方可实施，管网改造费用由乙方承担。合同关于违约责任的约定为：因乙方未履行合同条款，已构成违约（包括但不限于乙方未按时交纳水、电费或房屋租金等）造成甲方人员采取停水、停电或堵门等现象，一切后果由乙方自己负责，甲方概不承担任何责任。乙方须按时交纳租金，否则，甲方有权终止合同，乙方投资所形成的不动产合同履行到期后归甲方所有，乙方无条件搬出。未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变租赁房屋用途，甲方有权终止合同，乙方投资所形成的不动产归甲方所有，乙方无条件搬出。在租赁有效期内，甲方不得以任何理由终止与乙方的合约，各方无故终止或解除本合同的，或因乙方严重违约导致本合同终止或解除的，违约方应按照年租金的100%向守约方支付违约金。在《租赁合同》上有润鑫汇公司及千叶草酒店加盖公章予以确认。2018年5月4日，太原蔬菜公司出具《关于房屋租赁问题的回复报告》其内容为：“山西润鑫汇新能源有限公司：关于你单位房屋租赁问题的报告申请我单位已收到，同意你公司与山西千叶草酒店管理有限公司进行经营合作（租赁），用途为酒店、洗浴、门面出租等经营，但是租赁期限不得超过我单位与你公司签订的合同期限。”另查明，自2018年5月7日至2018年5月18日，千叶草酒店的法定代表人李某1向润鑫汇公司总计转账3333334元。2018年6月6日，润鑫汇公司出具编号为0005921的《收据》，载明收到千叶草酒店预缴的水费25000元整；2018年6月19日，润鑫汇公司出具编号为0005925的《收据》，载明收到千叶草酒店预缴的电费10000元整；2018年10月21日，润鑫汇公司出具编号为0005926的《收据》，载明收到千叶草酒店预缴的电费20000元整；润鑫汇公司还出具编号为0005932的《收据》，载明收到千叶草酒店预缴的电费20000元整。2019年2月21日，千叶草酒店缴纳电费12000元。2019年4月16日，千叶草酒店向山西省电力公司太原供电公司缴纳电费11807.24元。2019年5月23日，千叶草酒店向太原供水集团有限公司缴纳污水费2000元、缴纳水费9400元。千叶草酒店与案外人山西创宁科技股份有限公司签订《电力施工合同》，约定案外人山西创宁科技股份有限公司采取包工包料的方式对千叶草酒店（迎西店）电力工程施工项目进行施工，工程要求酒店变压器、电缆线路、电表、设备、用电及入网手续等，并确保电力工程满载用电功率能够达到200kw以上，确保千叶草酒店正常经营所需电压和功率的基本要求。上述《电力施工合同》合同价款为465000元。2018年12月21日至2020年7月24日，千叶草酒店分三次向案外人山西创宁科技股份有限公司支付252500元。2018年7月1日，千叶草酒店与案外人山西顺通瑞鑫新能源科技有限公司签订《空气能供暖系统供货安装合同》，约定千叶草酒店将空气能供暖系统工程委托给案外人山西顺通瑞鑫新能源科技有限公司进行供货安装，合同价款380000元。2018年7月1日至2020年期间，千叶草酒店向案外人山西顺通瑞鑫新能源科技有限公司总计支付供暖安装款260000元。2019年5月3日，千叶草酒店与案外人山西顺通瑞鑫新能源科技有限公司签订《自来水管道铺设安装工程施工合同》，约定案外人山西顺通瑞鑫能源科技有限公司包工包料，就千叶草酒店（迎西店）自来水管道铺设安装项目进行施工，确保自来水管道铺设安装工程达到约定标准以上，并确保千叶草酒店正常经营所需流量和水压的基本要求。并约定合同总价款为150000元。2019年10月10日至2020年7月22日，千叶草酒店总计向案外人山西顺通瑞鑫新能源科技有限公司支付135000元工程价款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。千叶草酒店与润鑫汇公司双方签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当按照合同约定全面履行义务。润鑫汇公司将涉案房屋交付千叶草酒店，千叶草酒店实际占有、使用涉案房屋，应该按照合同约定按时缴纳租金、水费、电费等费用。千叶草酒店按照合同约定已经向润鑫汇公司支付前两年租金总计3333334元、水费25000元及电费50000元。当事人对自己提出的诉讼该请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明事实主张的，应承担不利后果。本案千叶草酒店主张润鑫汇公司未按照合同约定提供其经营所需的水、电、暖等基础条件，但双方签订的《租赁合同》中就水、电暖等费用仅约定为由润鑫汇公司负责通到千叶草酒店指定的位置。故《租赁合同》并未约定润鑫汇公司向千叶草酒店交付水、电暖气等设施的具体标准，现千叶草酒店以润鑫汇公司未提供满足其酒店经营需要的水、电、暖等条件构成违约的主张，与双方的约定不符，该院不予支持。千叶草酒店主张案涉房屋存在变压器总负荷较小、入楼供暖主网不足以负荷供暖标准，根本不具备供电、供暖等条件，但其并未提供相应的证据予以证明其主张。根据该院查明的事实，千叶草酒店与案外人山西创宁科技股份有限公司及案外人山西顺通瑞鑫新能源科技有限公司分别签订了《电力施工合同》、《空气能供暖系统供货安装合同》及《自来水管道铺设安装工程施工合同》就水、电、暖气进行了改造。但《租赁合同》明确约定千叶草酒店如需在租赁房屋管网改造时必须经润鑫汇公司同意后方可实施。本案千叶草酒店并未提供润鑫汇公司同意其管网改造的任何证明，而是私下委托案外人进行管网改造。该院认为千叶草酒店在发现案涉房屋不具备其需要的供电、供暖等条件时可根据合同约定及相关法律规定，向润鑫汇公司发出通知，并通过正当的法律途径解决。千叶草酒店未积极通过法律途径予以解决，而是私自委托案外人进行管网改造。《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”故千叶草酒店要求润鑫汇公司支付其经营损失及改造水、电、暖费用的主张，既不符合合同约定，且于法无据，故该院不予支持。千叶草酒店还主张润鑫汇公司高额收取水费、电价，且指使他人公然破坏、阻挠千叶草酒店正常使用案涉房屋，但均未提供相应的证据证明其主张。综上，千叶草酒店主张润鑫汇公司存在违约情形，欠缺证据支撑，应由其承担不利后果，故对千叶草酒店要求润鑫汇公司支付4362209.27元的赔偿主张，不予支持。千叶草酒店主张在周某的欺骗下与润鑫汇公司签订合同，且周某要求千叶草酒店支付保证金，并指使他人拉闸限电、堵塞酒店下水管道，故要求周某承担连带责任。千叶草酒店作为合同的签订方，在签订合同时应该就案涉合同的履行情况、案涉房屋是否能够被正常、安全地使用进行审慎检查。签订合同后，根据合同相对性原则，千叶草酒店与润鑫汇公司系合同当事人，应当按照合同约定行使权利履行义务。本案周某并非案涉合同的当事人，千叶草酒店要求其承担连带赔偿责任的主张，于法无据，不予支持。千叶草酒店若认为被告周某干扰、阻挠其酒店正常经营的应调取相关证据，另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：“驳回原告山西千叶草酒店管理有限公司的诉讼请求”。二审期间，千叶草酒店提交了弓昌和王军军的两份证人证言，证明润鑫汇公司采用断水断电的方式致使其无法正常使用租赁房屋。润鑫汇公司质证认为，对证人证言的真实性不认可，证人应当到庭证实断水断电的事实是否与其有关联。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，千叶草酒店与润鑫汇公司对双方之间签订的租赁合同效力均无异议，本院予以认定，有效成立的合同，双方均应按约定履行各自的义务。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，千叶草酒店在签订租赁合同前，应当对案涉房屋的基本状况进行审慎检查，在履行房屋交接手续时，也应对房屋的水、电、暖等基础设施是否处于正常使用状态进行查验。千叶草酒店在上述期间均未对诉争房屋的水、电、暖提出异议，现其在收房并改造上述设施后，才提出交房时设施存在问题，且千叶草酒店亦未提供证据佐证其主张的事实，故千叶草酒店上诉称涉案房屋水电暖均存在问题的理由证据不足，本院不予支持。其次，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，千叶草酒店在使用租赁房屋期间，若对上述设施进行改造，需经润鑫汇公司同意，现其未提供任何经润鑫汇公司同意改造的证据，要求润鑫汇公司负担改造费用，与上述法律规定不符。最后，千叶草酒店二审提供的证人证言，因证人未到作证，本院对该证人证言的真实性无法核实，且该证据与本案待证事实无关联性，本院不予采信。综上所述，千叶草酒店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41698元，由山西千叶草酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 张璟芳审判员 陈 聪二O二一年三月二十四日法官助理 刘丽娜书记员 李 钰