广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终35号上诉人（原审被告、反诉原告）：鑫紫荆花园业主委员会，住所地：广东省湛江市赤坎区北桥路**鑫紫荆花园。负责人：林世粤，主任。委托诉讼代理人：李**，该业主委员会委员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江大成建设房地产有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区北桥路**之**首层。法定代表人：楚贵莲。委托诉讼代理人：晁淑薏，基本情况同原审第三人晁淑薏。原审被告：林世粤，男。原审被告：蔡伟兵，男。原审第三人：晁淑薏，女，汉族。上诉人鑫紫荆花园业主委员会（以下简称“鑫紫荆业委会”）因与被上诉人湛江大成建设房地产有限公司（以下简称“大成公司”）及原审被告林世粤、蔡伟兵，原审第三人晁淑薏物权保护纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫紫荆业委会的委托诉讼代理人李**，被上诉人大成公司的委托诉讼代理人晁淑薏（亦是原审第三人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫紫荆业委会上诉请求：一、改判鑫紫荆业委会向大成公司支付停车场的管理费7751元为1551元；二、判决由大成公司支付本上诉案的诉讼费用。事实和理由：一、小区的基本情况：1.大成公司约成立于1993年，并建设了“怡人楼”和“怡和楼”当时小区名叫“紫荆村”。2005年由祥和房地产有限公司（以下简称“祥和公司”）注资与大成合作并重新规划建设，小区名为“鑫紫荆花园”。祥和公司占百分之六十的股份，法人代表为全永和，2017年大成公司与祥和公司合作结束，大成公司的法人代表变更为梁秋华，2019年大成公司的法人代表变更为楚贵莲（晁淑薏的母亲），晁淑薏为大成的主要负责人（经理）。2.2006年由湛江建业物业服务有限公司（以下简称“建业公司”）作为小区的前期物业进行服务。2009年小区成立了第一届业主委员会。建业公司于2017年10月底贴出公告称因受外力干扰被迫退出小区服务，第一届业主委员会接手自行管理了近一个月，2017年11月由业主签名请了湛江兴祥物业服务有限公司（以下简称“兴祥公司”）代为管理小区，建业公司将自己名下的小区公共电表移转过户给了兴祥公司。2017年12月30日选举产生了第二届业主委员会。3.2017年11月27日，大成公司的负责人晁淑薏称小区的物业用房是她公司的并强行抢占夺取占有至今。4.湛江红德利物业服务有限公司（以下简称“红德利公司”）于2017年注册，法人代表为梁伟忠，第一负责人为晁淑薏。5.2018年2月红德利公司称：受大成公司委托管理鑫紫荆花园小区，请了二十多名身着黑衣服的青年赶走了兴祥公司，强行占据小区大门的门禁系统和兴祥公司名下的小区公共电表进行物业服务。红德利公司于2020年3月宣布不再对小区进行服务（晁淑薏称是暂停服务、并末退出小区），小区的门禁系统仍在红德利公司夺占中。6.2018年7月14、15日，第二届业主委员会组织召开了一次选聘物业公司的业主大会，因受到不法干扰，没有选举成功。7.2018年7月16日下午，晁淑薏带领一帮人强行抢夺了业主委员会成员李**家属名下的车房，并于2018年9月18日上午拆毁了该车房。8．2020年6月20日至7月12日，第二届业主委员会再次组织召开业主大会，成功选聘了湛江粤亘物业服务有限公司（以下简称“粤亘公司”），该公司于2020年8月3日正式进驻小区进行服务。但因物业用房和小区门禁系统被大成与红德利夺占，服务管理目前还不到位。9.2020年8月1日，鑫紫荆业委会与粤亘公司签订了《物业服务合同》，合同约定小区公共区域的收益由粤亘公司收取作为物业服务费的补充，以此来减轻业主的负担。因为，小区的物业服务费每平方是0.7元，为了保障小区的物业服务质量，才作出了上述的约定。二、一审法院在认定第一届业主委员在停车场的保安支出费上事实不准确。本小区于2005年由前期物业建业公司进行管理，建业公司于2017年11月初退出小区服务。第一届业主委员会接手管理一个月。十多年来小区一直是配有十名保安人员，其中3名保安人员是专门负责AC幢架空层电动车场的管理工作。第一届业主委员会接手管理后，对原来的人员数量，工资等所有配备均没有改变，第一届业主委员会按1400元一个月支付给了3名负责车场的保安，合计4200元。一审法院认为没有证据显示车场保安有3名和支付了4200元的保安工资。但鑫紫荆业委会已经向一审法院提供了证据，只是保安人员没有特别注明是车场保安。一审法院本来也可以去小区现场调查一下，因为室内电动车停充电，依据公安部门的规定必须要有24小时专人看守。二十四小时的值班最少必须得要三人。这是一个最基本是常识，一审法院显然忽略了这一关键性要素，只是为了尽快解决纠纷，单方面采信大成公司说的3000元作为车场管理费。这样一来，业主委员会凭空就会缺少1200元。业主委员会并不是一个经济实体，它只是一个法律上称的“其它组织”，本身产生不了收益，对一审法院这样的判决也无履行的能力。第一届业主委员会移交给第二届业主委员会的所有清单中，其中，整个小区的服务费节余现金是18894元（含业主交的公共维修资金）。在疫情阶段，因小区没有物业公司进行服务，在街道、环卫等部门的协调要求下，由鑫紫荆业委会请工人对小区的生活垃圾进行清理，费用在第一届业主委员移交的物业服务费中支出，一共支出了13500元。三、本案有了新的情况出现，导致一审判决与实际情况不符。兴祥公司在2020年9月10日，向鑫紫荆业委会主张其5000元电费的权利。因为，2017年11月份的整个小区公用电费含AC幢停车场电动车充电和照明的电费在内共计9982.51元。9982.51元电费己由兴祥向供电局交纳了。小区公共电费支出大头在电动车充电这一块，兴许主张5000元电费是合情合理的，5000元己支付给了兴祥。第一届业主委员会在AC幢停车场收取的服务费总数是11211元。支出费用情况：11211（车场的总收入）－460（设备维修）－4200（3名保安工资）－5000（兴祥公司支付的电费）＝1511。根据第一届业主委员与大成公司的口头约定，鑫紫荆业委会应当向大成公司支付AC幢停车场剩余的管理费1511元。综上，请求二审人民法院根据实际情况，支持鑫紫荆业委会的合理诉求，依法作出合理的可执行的改判判决。被上诉人大成公司答辩称：大成公司认为一审判决认定鑫紫荆业委会应支付给大成公司的费用金额过低，但考虑到举证的问题，故并未提出上诉。鑫紫荆业委会实际并未支付保安费用，也未支付电费。鑫紫荆业委会所提供的保安公司属于弄虚作假，涉案小区虽然曾经以兴祥公司的名义安装电表，但电费实际不是兴祥公司支付的，而是红德利公司支付的。原审第三人晁淑薏陈述称：同意大成公司的答辩意见。原审被告林世粤、蔡伟兵未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。大成公司向一审法院起诉请求：一、判决鑫紫荆业委会、林世粤、蔡伟兵向大成公司赔偿因侵占小区用房、保安亭以及A、C幢停车场所给原告造成的损失100000元（损失计算：20000元/月，5个月=100000元,自2017年10月份至2018年2月份共侵占五个月），鑫紫荆业委会、林世粤、蔡伟兵对前述给大成公司告造成的损失100000元承担连带责任。二、判决鑫紫荆业委会、林世粤、蔡伟兵负担本案全部诉讼费。鑫紫荆业委会向一审法院反诉请求：一、判决大成公司支付第一届业主委员代管小区的一个月时间段自己名下物业房产应交的服务费和滞纳金（具体金额由大成公司提供其名下房产面积后定）；二、判决大成公司支付本案诉讼费用。一审法院审理查明：坐落于湛江市赤坎区北桥路**的鑫紫荆花园小区系由大成公司开发建设的居民住宅小区。鑫紫荆花园小区的前期物业服务公司为建业公司。鑫紫荆业委会系鑫紫荆花园小区的业主委员会。蔡伟兵系第一届鑫紫荆业委会委员。第二届鑫紫荆业委会于2018年4月通过备案登记，林世粤是第二届鑫紫荆业委会的主任，蔡伟兵、李**是第二届鑫紫荆业委会委员。2017年11月4日，鑫紫荆业委会作出《公告》，载明：“2017年11月1日，湛江市建业物业公司致函全体业主，定于本月7日撤出我小区物管……”。2017年11月7日，鑫紫荆业委会作出《关于业主委员会代收物业费的公告》，载明：“根据我小区目前处于无物管状态，为确保小区业主财产安全和稳定，业委会决定聘请原物业公司的保安、保洁员等人为我小区履行服务，享受原物业公司同等待遇，工资将从11月物业费中开支。上述人员的薪酬计算从2017年11月7日起至解聘日为止……”，上述《关于业主委员会代收物业费的公告》张贴于鑫紫荆花园小区内。2017年11月19日，大成公司向鑫紫荆业委会作出《关于使用我司停车场有关事项的函》，载明：“由于贵业委会成立后，……导致未能约束建业公司依法依规提供服务和按有关规定程序结束对鑫紫荆花园的管理，造成鑫紫荆花园自11月7日起无物业企业提供管理服务的局面。……经贵委员会强烈要求，我司同意电动车停车场暂时交由贵委员会管理，但自建业公司退场之日（2017年11月7日）起至贵委员会按法定程序选聘新的物业服务企业并进场管理之日（最迟不超过2017年11月30日）止所造成的经济、法律等责任有贵委员会承担。……”。2018年2月12日，大成公司作出《给全体业主的一封信》，其中载明：“第三、A幢、C幢停车场停止使用的情况。2017年11月1日，建业物业管理公司突然宣布于2017年11月7日零时撤场，致使小区无人管理的情况，在我司推荐红德利物业进场管理不被采纳的情况下，第一届业主委员会的蔡伟兵要求我司保留停车场给业主委员会暂时收费使用至11月底，并保证将开支情况向我司交代清楚，若有剩余交回我司，……因此，为了维护公司利益，才有停车场于12月1日被我司收回停止使用情况发生”，上述《给全体业主的一封信》张贴在鑫紫荆花园小区内。另查明，涉案A、C栋停车场部分已出售，未出售的部分停车场的所有人为大成公司。现该A、C栋停车场主要用于小区业主停放电动车。鑫紫荆花园小区D幢01号车房登记所有人为大成公司，现登记权属人为梁秋华。保安亭位于小区大门口处，未有相关权属证书。一审中，鑫紫荆业委会、林世粤、蔡伟兵向一审法院提供《收款收据》（共计188份），拟证明涉案A、C栋停车场于2017年11月份的收支情况。其中，《收款收据》（2017年11月12日）载明“维修车场电表”费用共400元，《收款收据》（NO·1118657）载明“100A2P漏电”费用为70元，电动车、电动自行车“停车费”经核算为10147.1元。在一审法院询问过程中，业委会向一审法院表示同意其支出的“100A2P漏电”费用按60元计算，其收取的电动车及自行车停车管理费按11121元计算。一审庭审中，大成公司明确其请求鑫紫荆业委会、林世粤、蔡伟兵赔偿的损失10万元是指鑫紫荆业委会、林世粤、蔡伟兵侵占A、C栋停车场造成的损失。每月损失计算方法为：A、C栋停车场共计450个电动车停车位，每个按50元/月收取停车管理费，故A、C栋停车场每月应收停车费为23000元（450个×50元/月/个），扣减2名管理人员工资共计3000元（1500元/人×2人）后，鑫紫荆业委会、林世粤、蔡伟兵每月应付大成公司20000元。一审法院审理认为，本案系物权保护纠纷。根据双方的诉辩观点，以及庭审意见，本案的焦点是：一、关于蔡伟兵、林世粤及鑫紫荆业委会是否构成侵占大成公司A、C栋停车场的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，若蔡伟兵、林世粤及鑫紫荆业委会构成侵害大成公司物权并造成损害的，大成公司可以请求赔偿。本案中，蔡伟兵代表鑫紫荆业委会与大成公司协商A、C幢停车场的管理问题，以及收取停车管理费，均属履行业委会委员职务的行为，若其职务行为侵犯大成公司权利，应由业委会承担侵权责任。而大成公司主张林世粤、蔡伟兵收取A、C栋停车场停车费后据为己有，构成侵占其财产，但其未能提供充分证据予以证明，故大成公司主张林世粤、蔡伟兵侵占其财产并要求林世粤、蔡伟兵承担赔偿责任，缺乏依据，均不予支持。至于大成公司主张鑫紫荆业委会侵占其A、C栋停车场的问题。根据本案现有证据及双方的庭审意见，2017年蔡伟兵代表鑫紫荆业委会与大成公司就A、C栋停车场的管理问题达成一致意见，即由鑫紫荆业委会代管A、C栋停车场并收取停车管理费，收取的停车管理费在扣除相关费用（保安工资及其他必要费用）后，剩余款项由鑫紫荆业委会退还给大成公司。鑫紫荆业委会系基于双方的合意对涉案A、C栋停车场进行管理及收取管理费用，并不构成对大成公司所有的A、C栋停车场的侵占。故大成公司主张鑫紫荆业委会侵占其A、C栋停车场，依据不足，不予支持。二、关于鑫紫荆业委会应向大成公司退还多少停车场管理费用的问题。如前所述，根据双方达成的一致意见，鑫紫荆业委会收取的A、C栋停车场停车管理费在扣除相关费用（保安工资及其他必要费用）后，剩余款项应退还给大成公司。关于鑫紫荆业委会收取了涉案停车场多少停车管理费的问题。大成公司主张鑫紫荆业委会应向其支付2017年10月份至2018年2月份的停车场管理费共计100000元，而鑫紫荆业委会则主张其仅收取了2017年11月份的停车场管理费11211元。根据鑫紫荆业委会作出的《公告》载明的“2017年11月1日，湛江市建业物业公司致函全体业主，定于本月7日撤出我小区物管……”、大成公司作出的《关于使用我司停车场有关事项的函》载明的“……经贵委员会强烈要求，我司同意电动车停车场暂时交由贵委员会管理，但自建业公司退场之日（2017年11月7日）起至贵委员会按法定程序选聘新的物业服务企业并进场管理之日（最迟不超过2017年11月30日）止所造成的经济、法律等责任有贵委员会承担。……”、以及《给全体业主的一封信》载明的“第三、A幢、C幢停车场停止使用的情况。2017年11月1日，建业物业管理公司突然宣布于2017年11月7日零时撤场，致使小区无人管理的情况，在我司推荐红德利物业进场管理不被采纳的情况下，第一届业主委员会的蔡伟兵要求我司保留停车场给业主委员会暂时收费使用至11月底，并保证将开支情况向我司交代清楚，若有剩余交回我司，……因此，为了维护公司利益，才有停车场于12月1日被我司收回停止使用情况发生”的相关内容，可知前期物业建业公司于2017年11月7日撤场后，鑫紫荆业委会开始接管鑫紫荆花园小区及收取涉案A、C栋停车场管理费。同时根据《给全体业主的一封信》的相关内容，亦可知大成公司已于2017年12月1日收回涉案A、C栋停车场。大成公司主张鑫紫荆业委会收取了2017年10月份至2018年2月份的车场管理费，但其未能提供证据予以证明。大成同时主张涉案A、C栋停车场停满情况下每月能收取停车管理费20000元，但其亦未能提供证据证明涉案停车场于2017年11月份具体停车数量。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由大成公司承担举证不能的不利后果，故对鑫紫荆业委会主张其仅收取了A、C停车场2017年11月份的停车场管理费共计11211元予以采信。关于涉案A、C栋停车场2017年11月份支出费用的问题。鑫紫荆业委会主张2017年11月份支出维修涉案车场电表费用400元（2个×200元）及更换漏电防护装置费用70元，并提供《收款收据》予以证明，予以支持。另鑫紫荆业委会表示漏电防护装置按60元计算，为其对其自身合法权益的处分，予以确认。虽鑫紫荆业委会主张2017年11月份车场管理工作人员为3人，但未能提供证据证明，大成公司同意从车场管理费中扣减3000元作为车场管理工作人员工资，予以确认。综上，鑫紫荆业委会应向大成公司退还车场管理费7751元（11211元－400元－60元－3000元）。鑫紫荆业委会主张2017年11月份车场电费已由其他物业公司缴纳，应待电费结算之后再向大成公司支付剩余的停车场管理费。但现无法确认缴纳电费的主体，且至今无人对上述电费主张权利，故酌情判令鑫紫荆业委会先将上述停车场管理费退还给大成公司，若以后有人主张就车场电费主张权利，可另寻法律途径解决。鑫紫荆业委会同时提出大成公司应支付物业管理费后再向大成公司退还停车管理费，但因双方此前并未对此进行过约定，故鑫紫荆业委会该主张缺乏依据，不予支持。庭审中，大成公司向明确其主张的损失10万元为A、C栋停车场的损失，不再请求小区用房及保安亭被占用的费用，故视为大成公司放弃对小区用房及保安亭相关权利的主张。三、关于鑫紫荆业委会反诉请求大成公司支付2017年11月份物业管理费用的问题。本案为物权保护纠纷，鑫紫荆业委会反诉请求大成公司支付物业管理费，与本案不属同一法律关系，应予驳回。且鑫紫荆业委会主张大成公司在鑫紫荆花园小区尚有1300平方米的房产，亦未能提供证据予以证明，故对鑫紫荆业委会的反诉请求大成公司支付物业管理费650元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、限鑫紫荆花园业主委员会于判决生效之日起十日内向湛江大成建设房地产有限公司支付停车场管理费7751元。二、驳回湛江大成建设房地产有限公司其他诉讼请求。三、驳回鑫紫荆花园小区业主委员会的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（湛江大成建设房地产有限公司已预交），由湛江大成建设房地产有限公司负担2250元，鑫紫荆花园业主委员会负担50元。案件反诉费25元（鑫紫荆花园业主委员会已预交），由鑫紫荆花园业主委员会负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。鑫紫荆业委会向本院提供了以下证据：一、收款收据，拟证明鑫紫荆业委会将2017年11月的AC幢架空车位电动车电费5000元交给兴祥公司；二、《关于证明鑫紫荆花园小区电费的函》，拟证明兴祥公司收到鑫紫荆业委会所交纳的2017年11月的AC幢架空车位电动车电费5000元；三、《电能计量装置批量装拆记录》《客户抄表结算复核单》，拟证明2017年11月份AC幢架空车位电动车电费由兴祥公司交纳的事实；四、收据6份，拟证明鑫紫荆业委会把第一届业委会移交的费用支付给兴祥公司；五、《协议书》，拟证明大成公司声明将其名下电动车场无偿交给第一届业委会使用至2017年11月30日；六、建业公司提供的2017年11月7日的《工资表》，拟证明2017年10月份车场3名保安领取公司分别是陈小玲工资1400元、加班费467元，王水生工资1400元、加班费230元，黎光福工资1400元、加班费230元，即2017年11月车场保安公司应为4200元。大成公司、晁淑薏质证认为：对鑫紫荆业委会提供上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，鑫紫荆业委会提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院均不予采纳。大成公司、林世粤、蔡伟兵、晁淑薏未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对鑫紫荆业委会上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据鑫紫荆业委会上诉请求的事实理由，大成公司的答辩意见，以及晁淑薏的陈述意见，本案当事人二审争议的问题是：关于保安工资的问题以及关于电费的问题。关于保安工资的问题。鑫紫荆业委会主张保安工资应按每月4200元扣减，但鑫紫荆业委会并未提供足够证据证明其实际支出保安工资4200元，鑫紫荆业委会应承担举证不能的不利后果。一审法院按3000元扣减保安工资，该金额属于合理范围，符合本案的客观实际，并无不当，本院予以确认。鑫紫荆业委会该主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于电费的问题。鑫紫荆业委会主张本案其应向大成公司支付的管理费应与大成公司应支付的2017年11月电费相互抵销，但一审法院对电费问题并未予以处理，且电费问题还涉及案外人的利益，为保障当事人的诉讼权利，本案二审亦不宜径行予以处理。相关权利人可就此另循途径解决。综上所述，鑫紫荆业委会的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由鑫紫荆花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年三月十九日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。