广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31152号原告：江泽明，男，汉族，1976年7月17日出生，住所地广州市海珠区，委托代理人：杨满军，系广东合慧益律师事务所律师。委托代理人：邵子洪，系广东合慧益律师事务所律师。被告：陈秀梅，女，汉族，1988年9月10日出生，住所地广东省广宁县。委托代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。原告江泽明诉被告陈秀梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邝荣勋独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邵子洪，被告的委托代理人刘海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月30日，原告将位于海珠区新港××江××之一商铺出租给被告。但被告从2018年7月开始就没有向我交纳租金，故起诉要求：1、请依法判令被告立即清偿拖欠原告的租金148355元及违约金148355元；2、依法判令被告承担原告为实现债权所支付的律师费20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：我不同意原告的诉请。原告并非场地合法使用者，原告无权出租场地。被告根据生效的法律文书及场地业主通知，后我与农科院达成了一致意见，至今足额缴纳租金给农科院。2018年6月原告要求被告签署合同否则不能正常经营，被告无奈之下和原告倒签了涉案的合同。之后业主农科院出具了公告，我才知道广州途乐投资管理有限公司与业主农科院的合同已经解除，广州途乐投资管理有限公司为了继续掌控，才让原告与被告签合同。因原告根本没有出租场地的资格，该合同未实际履行，故不同意原告的诉请。经审理查明：被告（乙方）与广州途乐投资管理有限公司（甲方）于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于广州市海珠区新港东路29号自编102号之一商铺出租给乙方；2、甲方对房屋享有转租权；等。2017年6月30日，被告（乙方）与江泽明、梁润兴（甲方）就上述商铺签订《房屋租赁合同》，租赁期限：2017年7月1日至2020年12月31日，租金2017年7月1日至2017年12月31日每月4080元、2018年1月1日至2018年12月31日每月4667元、2019年1月1日至2019年12月31日每月5040元、2020年1月1日至2020年12月31日每月5443元；乙方当天向甲方支付租赁保证金9334元、水电及管理费按金1000元；5、关于违约责任，乙方如拖欠租金，每逾期一日，需按所欠费用总额的0.3%向甲方支付违约金，等。合同的其余内容与上述被告（乙方）与广州途乐投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》内容基本一致。另查明，广州市农业科学研究院（甲方）与广州途乐投资管理有限公司（乙方）于2013年8月22日签订《房屋租赁合同》，约定广州市农业科学研究院将坐落广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业出租给广州途乐投资管理有限公司，其中商铺共17间，建筑面积为555平方米；住宅共16间（包含本案诉争商铺），建筑面积为1331.5948平方米，合同约定租赁期为2012年7月1日至2017年12月31日。上述租赁期满，如房屋未发生拆迁，广州市农业科学研究院给予广州途乐投资管理有限公司顺延叁年租期（即由2018年1月1日至2020年12月31日），等。因广州市农业科学研究院与广州途乐投资管理有限公司在履行上述合同过程中产生矛盾，广州市农业科学研究院于2017年向本院提起诉讼，以广州途乐投资管理有限公司没有按合同约定交纳租金等为由提出与广州途乐投资管理有限公司解除合同，本院于2018年2月11日作出（2017）粤0105民初7605号民事判决：1、确认广州市农业科学研究院与广州途乐投资管理有限公司双方签订的2013082201《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除；2、广州途乐投资管理有限公司在判决生效之日起十日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院，并按每月40422元的标准向广州市农业科学研究院支付从2017年8月4日起至广州途乐投资管理有限公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费；3、广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内向广州市农业科学研究院支付2017年6月及7月的租金79908元及从2017年8月1日起至合同解除之日止的3天租金3912元；4、广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内向广州市农业科学研究院支付违约金403751.52元；5、驳回广州市农业科学研究院其他诉讼请求。广州途乐投资管理有限公司不服判决依法提出上诉，广州市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）粤01民终8560号终审判决：1、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项、第四项；2、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；3、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院，并按每月40422元的标准向广州市农业科学研究院支付从2017年8月4日起至广州途乐投资管理有限公司实际交还涉案房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；4、驳回广州市农业科学研究院的其他诉讼请求。上述判决生效后，广州市农业科学研究院向本院申请强制执行，根据本院（2018）粤0105执5054号执行裁定书的记载，本院已于2018年12月12日将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院。2018年6月16日，广州途乐投资管理有限公司向上述讼争物业的承租户发出《告知函》，主要内容：1、广州途乐投资管理有限公司与广州市农业科学研究院的上述物业的租赁合同期限是2012年7月1日至2022年12月31日，上述物业的租户应按约定向广州途乐投资管理有限公司交纳租金等，否则后果自负。2、鉴于广州市农业科学研究院于2018年6月15日向上述物业的租户发出提示，建议各租户停止向广州途乐投资管理有限公司交纳租金，希各租户慎重考虑，以免造成自已损失。2018年12月27日，广州市农业科学研究院与被告签订《房屋有偿使用备忘录》，双方达成如下共识：1、被告继续使用讼争物业，并根据与广州途乐投资管理有限公司签订的合同向广州市农业科学研究院交纳场地使用费；2、使用期限自2018年12月13日起至广州市农业科学研究院通知该物业公开招标完成止，等。之后，原告根据上述备忘录向广州市农业科学研究院交纳讼争场地的使用费用。被告向本院提供广州市农业科学研究院出具的《情况说明》一份，主要内容是：1、广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）是由其于2013年出租给广州途乐投资管理有限公司，再由广州途乐投资管理有限公司转租给各租户（含本案被告）使用，后来由于广州途乐投资管理有限公司没有按约定交纳租金，双方产生诉讼，其院已于2018年7月1日起根据广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终8560号终审判决，收回了上述物业的经营管理权。案涉的租户除何旭明外，已按双方的约定从2018年7月1日起直接向我院交纳租金。2、原告从未向我院承租过任何场地，其无权将讼争租赁物向外转租。广州途乐投资管理有限公司不服（2018）粤01民终8560号终审判决，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2019年9月24日作出（2018）粤民申9351号民事裁定：1、本案由广东省高级人民法院提审：2、再审期间，中止原判决的执行。2020年9月22日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民再433号民事判决：1、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终8560号民事判决；2、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第一项；3、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第三项、第五项；4、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第二项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区新港东路25-33号江畔楼物业（其中商铺共17间，建筑面积555平方米；住宅共16间，建筑面积1331.5948平方米）的经营权交还给广州市农业科学研究院，并按每月40422元的标准向广州市农业科学研究院支付从2017年8月4日起至广州途乐投资管理有限公司实际交还案涉房屋经营权时止的使用费，其中2017年8月、9月的使用费予以扣除；5、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7605号民事判决第四项为：广州途乐投资管理有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市农业科学研究院支付违约金28163元；6、驳回广州市农业科学研究院的其他诉讼请求。在庭审过程中，原告向本院提供了《合同权利和义务转让协议》，拟证明梁润兴已将与被告（乙方）于2017年6月30日签订《房屋租赁合同》的出租方的权利义务转给原告。原告同时确认曾经是广州途乐投资管理有限公司的法定代表人，于2017年离开该公司。原告以第三人梁润兴已向其转让合同的全部权利义务为由向本院申请撤回对第三人的起诉，本院以口头裁定准予原告的撤诉申请。原告在庭审中同时承认其取得涉案商铺的承租权的依据是2017年4月7日通过与途乐公司签订租赁合同而取得。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是原告是否有权向被告收取租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。依据广东省高级人民法院作出（2019）粤民再433号民事判决认定的事实和广州市农业科学研究院出具的《情况说明》，可以认定讼争物业的业权人是广州市农业科学研究院，广州市农业科学研究院于2013年将物业出租给广州途乐投资管理有限公司，再由广州途乐投资管理有限公司转租给各租户（含本案被告）使用。广州市农业科学研究院与广州途乐投资管理有限公司双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除。而原告的转租权源于上述《房屋租赁合同》，因此，原告从2017年8月3日开始已失去了将讼争物业转租给被告的合法基础。再者，广州市农业科学研究院也已根据广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终8560号终审判决，向本院申请强制执行，于2018年12月12日收回了上述物业的经营权。因此，虽然原告与被告就讼争物业签订租赁合同，但由于原告已于2017年8月3日后无权再将讼争物业转租给被告，在此情况下，被告拒绝向原告交纳租金，转为根据与业权人广州市农业科学研究院达成的协议直接向广州市农业科学研究院交纳租金，完全符合法律的规定。故原告要求被告支付从2018年7月1日起的租金、违约金和实现债权的律师费20000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告江泽明的全部诉讼请求。本案受理费3025元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邝荣勋二〇二一年三月二日书记员  尹卫华崔希明