山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1222号上诉人（原审被告、反诉原告）：张朋，男，1989年1月19日出生，汉族，住山东省鱼台县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王振兴，男，1986年2月8日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：褚兴梅，鱼台英杰法律服务所法律工作者。上诉人张朋因与被上诉人王振兴房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张朋上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项改判决驳回王振兴的诉讼请求并支持张朋的反诉请求；2、本案的诉讼费用由王振兴承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审认定张朋“2020年6月份，房主张新春将涉案房屋收回，王振兴与张朋签订的《出租合同》因标的物被取回而权利认务终止”系认定事实错误。一审庭审时，张朋提交的两份与房主张新春的通话录音中，张新春认可“今年3月份因为王振兴不支付房租，将房门钥匙拿走”导致张朋无法使用涉案房屋，使张朋的租赁目的无法实现。张新春锁门后，张朋多次找过张新春，张新春也明确表示，“王振兴不支付租赁费，谁也别想用房子”，并且通过张新春的录音能证明张朋与王振兴租赁合同的终止时间是2020年3月份，而非2020年6月份。再者2020年的新冠疫情的爆发系不可抗力，导致张朋租赁的房屋自2020年2月份起无法营业，依据《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见鲁政办发〔2020〕4号文件》，已要求对于疫情情期无法经营的企业对租用其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金的文件精神，故王振兴应当减免张朋租赁期间的租金。二、涉案房屋2020年3月份被房主张新春拿走钥匙的行为是因王振兴不支付房租导致，张朋无法进入房屋，存入房屋内的酒水和物品未能及时拿出，也使张朋无法经营造成张朋经营损失三万元，并致使张朋存放在房屋内的酒水及物品毁损，因王振兴不能按照双方签定的《出租合同》交付出租房屋让张朋使用，致使张朋的合同目的无法实现，依据《合同法》第一百零七条的规定，王振兴的行为导致张朋的经营损失及酒水、物品损失应当承担赔偿。王振兴辩称，一、原审人民法院认定事实清楚。虽然张朋在一审开庭时，向法庭提交了张朋与张新春的两份录音，首先该录音是张朋擅自制作，并未征求张新春的同意；其次从录音的内容上来看，系张朋提前制作好的发问内容，显然目的不纯；再者说从张新春的回答内容来看均未直接和认可在2020年3月份其将涉案房屋房门上锁，张朋谈到“在2020年3月份将其涉案房屋房门上锁”纯属是张朋的一面之词。事实上，由于张朋在租该涉案房屋期间，对房屋未妥善保管、爱护，未进行维修，在2020年6/7月份，由于下雨，门窗遭到雨水的侵蚀，张新春主动进行了维修，因房租迟迟不给，无奈在2020年11月份，王振兴将该房收回。二、2020年2月4日山东省人民政府办公厅虽然下发了鲁政办法【2020】4号文，主要是各级政府制定重要的扶持政策支持中小企业平稳健康发展，该文件与本案风马牛不相及。按照张朋的意思是鼓励(业主)为租户减免租金的文件精神，话说回来，只是提倡鼓励减免而已并非是必须的，该文件也非是应当减免，针对的对象是承租国有企业经营性房产的中小企业，显然与本案不存在关联性。三、张朋在租赁该房后经营KTV，系几人合伙行为，由于经营不善，导致拖欠房租。但在经营期间，其经营损失、购买物品等损失均与王振兴毫不相干，如果存在损失的话，完全应是自己在为自己买单，强加给他人无任何道理。再者说，张朋主张的所谓“损失”无任何有效证据来证实自己的说法和观点，完全是自己的单方面陈述。王振兴向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告租金50,000元；2.诉讼费由被告承担。张朋向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失30000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告酒水、烟等物品损失8000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告3个灯光、樱花牌3P空调一台、布艺沙发一组；4.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年12月13日，张朋为经营ＫＴＶ需要房屋，与出租人王振兴签订了《出租合同》，约定将位于鱼台县的一房屋予以出租，双方约定房屋租赁期限自2019年12月13日至2020年12月13日。租金60000元，租金每两个月支付一次。当日，张朋取得案涉房屋钥匙，并对房屋进行了打扫卫生，安置灯光，购买布艺沙发及樱花牌3Ｐ空调一台，购置经营用烟酒等。之后，张朋在其微信朋友圈发布了广告，并向王振兴支付了两个月租金10000元。2020年1月至2020年4月，本地区出现疫情，ＫＴＶ无法经营被闲置。2020年6月，案涉房屋房主张新春将房子收回，并对案涉房屋进行了维修。后张朋向张新春索要案涉房屋内的物品，张新春以王振兴没有给其租金为由拒绝。另查明，王振兴系张新春的外甥，张新春在一审法院调查时称，其是将案涉房屋交给王振兴出租使用，王振兴在收到房租后再转交给他。一审法院认为，王振兴经过张新春授权，出租涉案房屋。后王振兴与张朋签订《出租合同》，将案涉房屋出租给张朋经营KTV用，该合同不违反相关法律及行政法规强制性规定，一审法院确认为有效并依法成立。张朋在经营KTV期间，恰逢本地出现疫情，租赁房屋无法经营。疫情过后，张朋没有经营，亦没有支付租金。2020年6月，房主张新春将案涉房屋收回，王振兴与张朋签订的《出租合同》因标的物被取回而权利义务终止。故张朋实际使用案涉房屋时间一审法院确认为六个月，期间租赁费为30,000元。因张朋已经支付10,000元，还欠租金20,000元。张朋反诉主张的经营损失30,000元系由于疫情原因，与王振兴没有因果关系，故该项主张没有法律依据，一审法院不予支持。张朋反诉主张酒水、烟等物品损失8000元，亦属于经营损失，一审法院不予支持。张朋主张王振兴返还三个灯具、樱花牌3P空调一台、布艺沙发一组，有事实依据，房主张新春也认可，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张朋于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）王振兴支付租金20,000元；二、原告（反诉被告）王振兴于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）张朋的灯具三个、樱花牌3P空调一台、布艺沙发一组，由被告（反诉原告）张朋自行取走；三、驳回原告（反诉被告）王振兴的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张朋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元、反诉费375元，由原告（反诉被告）王振兴负担400元，被告（反诉原告）张朋负担500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审阶段的争议焦点为：1.案涉租赁合同的终止时间以及张朋应当支付租金的数额为多少；2.王振兴是否应当赔偿酒水及物品等损失。关于焦点1，双方签订的租赁合同约定房屋租赁期限自2019年12月13日至2020年12月13日。张朋主张2020年3月份因张新春将房门钥匙拿走导致张朋无法使用涉案房屋，并认为租赁合同的终止时间应当为2020年3月份，但王振兴并不认可，且张朋未提交证据证明2020年3月份时王振兴因张朋未交租金而要求解除租赁合同。即便如张朋所说房主张新春于2020年3月将案涉房屋上锁后拿走钥匙导致其无法使用涉案房屋，但该时间张朋仅支付了2个月房租，仍需要支付下一周期2个月的租金，若张朋此时及时支付房租，则也可以继续使用房屋，但其并未支付。因此对张朋的该主张本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”案涉租赁合同约定的租赁时间为一年，承租人张朋应当按照约定的期限支付租金，张朋未按时支付房租的行为系违约行为。根据一审时王振兴提交的王振兴之妻宋瑞芳与张朋的录音，2020年6月，王振兴仍在就张朋拖欠租金问题进行交涉，因此一审法院将张朋实际使用案涉房屋时间确认为六个月并无不当。关于焦点2，张朋主张的经营损失并非王振兴造成，张朋的该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，张朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张朋负担。本判决为终审判决。审 判 长 史海洋审 判 员 扈 琳审 判 员 张思平二〇二一年三月十九日法官助理 张 远书 记 员 刘纯子