上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初25644号原告：郭如斌。委托诉讼代理人：甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。被告：张武雄。原告郭如斌与被告张武雄房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭如斌的委托诉讼代理人甄灵宇和被告张武雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年6月1日到2020年5月31日欠付租金人民币6,351元(以下币种同，应付租金56,351元扣除已经支付的5万元)；2、判令被告支付2020年6月1日到2021年5月31日期间的租金59,168.55元；3、判令被告向原告支付滞纳金(以59,168.55元为基数，按照日千分之五的标准，从2020年6月1日计算到实际支付之日止)；4、判令被告支付违约金5,000元；5、判令被告支付律师费1万元。事实与理由：2019年5月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将曹安公路XXX弄XXX号XXX-XXX室商铺(以下简称“涉案商铺”)出租给乙方经营，租期为2019年6月1日至2020年5月31日止，商铺建筑面积59.38平方米，每日租金为每平方米2.6元，全年租金56,351元；同时约定了以上款项乙方应在签订本合同时，以人民币现金或转账的方式一次性付清，租金等费用一年一交，先付后用；乙方在签订本合同时须一次性缴付保证金，每间商铺保证金5,000元；第二年续租租金按第一年的5%递增；乙方未按照合同约定支付租金的，每逾期一日应按逾期未付金额的百分之五向甲方支付滞纳金；任何一方违反本合同规定，按乙方缴付的保证金金额作为违约赔偿；任何一方违约，违约方除应按照本合同约定支付违约金外，还应当向守约方支付为实现债权而支付的费用，该费用包括但不限于律师费用、诉讼费用、差旅费用、通信费用等。合同签订后，被告仅支付了5万元租金，剩余6,351至今未付。2020年5月31日，《租赁合同》到期后，被告未按约将涉案商铺返还给原告，在未与原告续签书面租赁合同的情况下继续使用涉案商铺，但未向原告支付后续租金。原告认为根据法律规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方形成不定期租赁关系，故按照原《租赁合同》约定，诉至法院，要求判如所请。被告张武雄辩称，同意支付上一年度拖欠的租金6,351元，同意按照每日每平方米2.4元的标准支付2020年6月1日开始的租金。不同意支付滞纳金、违约金及律师费。原告提供的经营场所环境恶劣，里面堆满了货物，没有预留消防通道，电瓶车随意停放；厕所随意改动，转租他人的部分算被告的经营面积。所谓的委派人随意封锁商铺大门，内外勾结，虚假报警，且原告拒绝收租，故不同意支付违约金、滞纳金等。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，涉案商铺的权利人熊星(委托人，甲方)签署《授权委托书》一份，将其名下拥有的包括涉案店铺在内的七间店铺授权业主代表胡方晨、粟显义、许阳、周春晶、周国庆(受托人，乙方)行使经营权、管理权、投票权等，委托期限从2017年2月1日至2025年1月31日止；并约定涉及本委托的任何事项，都应当由三位或以上受托人书面同意，表决事项方可通过，并对受托人甲方发生法律效力；乙方代表甲方签署法律文书、表决事项等时，仅需签署乙方本人姓名，即视为代表甲方签署。2019年5月26日，郭如斌(承租方、乙方)与新世界生活广场二期7#楼商铺业主代表，一楼代表许阳、周春晶、粟显义、周国庆、胡方晨(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市嘉定区曹安公路2300弄江桥新世界生活广场二期7号楼一层整体出租给乙方作为零售批发使用，一层建筑面积为2402平方米，实际出租建筑面积为1412.03平方米；甲方于2019年6月1日前向乙方交付房屋；租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止；每日每平方米建筑面积租金为2.4元，月租金为103,078.19元；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人；补充条款约定甲方五位业主代表按业主委托条款，五人出三人即视为合同有效。该合同甲方落款处有胡方晨、许阳和周春晶签字确认。2019年5月31日，郭如斌(出租方、甲方)与张武雄(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租期从2019年6月1日至2020年5月31日，共一年；涉案商铺建筑面积为59.38㎡，单价为每天2.6元/㎡，全年租金为56,351元，一年一付，先付后用；物业费由乙方向物业交付；以上款项乙方应在签订本合同时，以人民币现金或转账的方式一次性付清，不得以任何借口拖延交款时间，第二年续租租金按5%递增；乙方在签订本合同时须一次性缴付保证金，每间商铺保证金5,000元；乙方未按合同约定支付租金、保证金、水电费的，每逾期一日应按逾未付金额的百分之五向甲方支付滞纳金…….任何一方违约，违约方除应按照本合同约定支付违约金外，还应当向守约方支付守约方为实现债权而支付的费用，该费用包括但不限于律师费用、诉讼费用、差旅费用、通信费用等；租赁期内任何一方违反本合同规定，按乙方缴付的保证金金额作为违约赔偿；租赁期满后，如乙方需继续承租的，须提前一个月向甲方提出续约书面申请，并缴付重新商定的下一年的全额租金等费用，甲方将优先给予考虑(另行签订合同)等。合同签署页除双方签名外，亦载明了郭如斌的银行账户信息。上述合同签订后，郭如斌将涉案商铺交付张武雄。张武雄向郭如斌支付租金5万元。合同到期后，张武雄继续使用涉案商铺，但未支付租金。2020年6月21日，郭如斌委托律师向张武雄在内的7号楼一层租客发出《律师函》，函告租客于收函后3日内联系出租方签署租赁合同并且付租，或者按照合同约定标准结清截至搬出日的应付租金等费用后搬出。张武雄于同年七、八月收到该律师函。对上述事实，当事人双方均没有争议，本院予以确认。但对租金标准、疫情期间是否应减免租金及违约责任承担，双方意见不一。庭审中，1、张武雄陈述郭如斌曾口头表示续租的租金标准比原标准降低0.2元，郭如斌对此予以否认，并称这是起诉之后针对部分人的协商方案，另有其他附加条件，但双方并未协商一致；2、张武雄表示疫情期间市场关闭，其于2020年3月27日才开始营业，要求减免部分租金。郭如斌则认为，市场从未封闭过，疫情期间的租金，张武雄已于2019年5月份支付，而到本年度应付租金时，已不受疫情的影响，业主亦未免除其租金，故不同意减免租金。国家对于私营企业减免租金没有强制性规定，若双方调解，则同意给张武雄多使用一个月；3、张武雄当庭出示手机中的视频，旨在证明郭如斌拒收租金。经质证，郭如斌表示该视频无法证明张武雄的待证事实。审理中，1、郭如斌提交了一份由业主代表胡方晨、周春晶及许阳签字的《业主代表说明》，载明经全体业主代表协议一致同意，商铺承租方郭如斌自原《租赁合同》约定租赁期届满后，仍有权依照原《租赁合同》的约定继续使用商铺，业主代表对此无异议，原《租赁合同》继续有效；2、郭如斌提交了《民事委托代理合同》及律师费发票，旨在证明其就本案在内的八个案件共约定律师费80,000元，并已实际支付29,000元；3、张武雄向本院提交微信聊天记录、照片、准予个体工商户注销登记通知书，旨在证明其已于2020年12月24日注销了涉案商铺内的营业执照，并于2020年12月26日搬离涉案商铺。另，张武雄提供收据一份，要求郭如斌退还营业执照押金3,000元。郭如斌确认张武雄已于2020年12月26日搬离涉案商铺，并据此变更诉讼请求为：1、判令张武雄支付2019年度欠付租金6,351元；2、判令张武雄支付2020年6月1日起至2020年12月26日止的租金32,096.91元；3、判令张武雄支付滞纳金(以32,096.91元为基数，按照日万分之五的标准，从2020年6月1日计算到实际支付之日止)；4、判令张武雄承担律师费10,000元。郭如斌虽对收据的真实性无异议，但认为系先开具收据给张武雄，后张武雄并未支付押金亦未返还收据，故不同意返还该押金。另查，1、张武雄在涉案商铺内的营业执照已于2020年12月24日准予注销登记；2、双方一致确认张武雄已于2020年12月26日搬离涉案商铺。本院认为，郭如斌和张武雄签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，郭如斌按约交付涉案商铺，张武雄却未按约全额支付租金，现张武雄对于郭如斌主张的2019年6月1日至2020年5月31日期间欠付的租金6,351元无异议，亦表示同意支付，本院予以照准。关于张武雄主张受疫情影响，要求减免部分租金的意见，因双方合同履行期间涉新冠疫情，疫情对张武雄使用涉案商铺用于经营确实产生了一定影响，本院根据公平原则酌情减免一个月租金4,696元，在张武雄应付未付的租金中直接予以扣减。合同租赁期间届满后，张武雄继续使用租赁物，郭如斌未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。现双方一致确认张武雄已于2020年12月26日搬离涉案商铺，故双方的租赁合同关系于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于双方争议的租金标准，张武雄辩称郭如斌口头同意第二年租金标准比原合同标准降低0.2元，故其同意按照该标准支付第二年度的租金，对此郭如斌予以否认，张武雄未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。合同明确约定“第二年续租租金按5%递增”，故郭如斌主张2020年6月1日至2020年12月26日期间的租金32,096.91元，在合同约定范围内，本院予以支持。因张武雄迟延支付租金，郭如斌主张滞纳金即逾期违约金符合合同约定，然合同约定及郭如斌主张之标准均过高，根据张武雄的违约情形，本院酌定以32,096.91元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年6月1日起计算至实际清偿之日止。张武雄辩称其未付租金系郭如斌拒收，但对该陈述，其未提供充分证据予以证明，且双方租赁合同中明确载明了付款账号，不存在无法支付的情形，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于律师费，郭如斌的主张符合合同约定，本院酌情确定张武雄应给付律师费3,000元。至于营业执照押金，郭如斌确认开具过收据给张武雄，但主张系先开具收据，后张武雄未实际支付该款的意见，其未提交相应证据，亦不符合常理，本院不予采信。现张武雄已经注销了涉案商铺内的营业执照，郭如斌理应将押金退还给张武雄。诉讼中，郭如斌变更诉请，未再要求张武雄支付违约金，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告张武雄应于本判决生效之日起十日内支付原告郭如斌拖欠的租金人民币33,751.91元；二、被告张武雄应于本判决生效之日起十日内偿付原告郭如斌逾期付款违约金(以人民币32,096.91元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年6月1日起计算至实际清偿之日止)；三、被告张武雄应于本判决生效之日起十日内偿付原告郭如斌律师费人民币3,000元；四、原告郭如斌应于本判决生效之日起十日内退还被告张武雄押金人民币3,000元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,011元，减半收取505.50元，由原告郭如斌负担122.50元，被告张武雄负担383元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年三月五日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。