广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9481号上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市祥成亿包装材料有限公司，住所地：博罗县园洲镇禾山村朱屋娥岭1-10栋，统一社会信用代码：91××××××××××××T。法定代表人：陈碧清，该公司总经理。上诉人（原审原告，反诉被告）：陈碧清，女，汉族，1969年4月4日出生，身份证住址：重庆市合川市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邱宏生，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉被告）：李贤孙，男，汉族，1969年5月1日出生，身份证住址：江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，广东联建律师事务所律师。上诉人惠州市祥成亿包装材料有限公司、陈碧清因与被上诉人李贤孙租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市祥成亿包装材料有限公司、陈碧清上诉请求：请求二审法院依法撤销博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初2646号民事判决书第二、三、四、五项判决，并依法改判：1.被上诉人赔偿上诉人装修损失、临时搬迁导致的停产停业损失276420元（以460700元的60%计算）；2.被上诉人返还上诉人保证金400000元，并支付/赔偿上诉人搬迁费用195，480元（按325800元的60%计算）；3.改判上诉人无需向被上诉人支付占有使用费218880元以及支付电费35712.51元即驳回被上诉人的全部反诉请求；4.改判由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、关于上诉人的装修损失和停产停业损失。被上诉人转租给上诉人的厂房10栋，宿舍1栋，总建筑面积10000多平方米，上诉人为此每月支付高达172800元的租金。上诉人于2018年9月5日与被上诉人签订《房屋租赁与管理合同书》，被上诉人需使用厂房进行生产，势必要对厂房进行必要的装修。对于面积10000多平方米的厂房，上诉人花费20万元装修使之符合生产要求已经是最低标准了（平均20元/每平方米都不到），合情合理合法。上诉人对此也提供了装修合同及收据（支付凭证）予以佐证，符合租赁物业所在地的装修交易习惯。没有法律规定要主张装修损失必须提供报价单、装修项目清单等文件。更何况被上诉人也没有提供任何证据予以证明，一审法院不顾本案事实直接不予以支持是极不公正的。至于上诉人停产停业损失，被上诉人将违建厂房及宿舍出租给上诉人，2019年4月11日“园洲两违办”向上诉人发出限期拆除通知，被上诉人一再向上诉人承诺，上诉人不需要搬迁，称其可以“搞掂”，而后上诉人承租厂房被停水停电，最后到2019年5月底厂房被陆续拆除。被上诉人需临时寻找厂房，及宿舍，期间上诉人公司全部停产停业，损失巨大。而上诉人要参照其在该期间支出的工人工资，住宿及餐饮费用要求赔偿损失，合情合理合法。鉴于上诉人与被上诉人之间的合同无效，上诉入自愿承担前述损失金额40%的责任。二、关于上诉人的搬迁损失。上诉人承租被上诉人的厂房10栋约10000多平方米的建筑面积，而上诉人主要生产珍珠棉，承租厂房除了生产设备，其他的都是用做存放珍珠棉及原材料等。在本案处理过程中，本案审判人员至少有两次与原被上诉人双方至现场拍照确认上诉人的留存在现场的生产设备及产品以及原材料，完全符合鉴定意见书所载搬迁列表所载，所需搬迁费用也是符合事实以及市场定价的且在搬迁过程中上诉人亦是非常节制，除了找的搬迁公司外还自行参与了搬运物品的装卸。因时间紧急，被上诉人被迫搬迁，在搬迁过程中，上诉人也向一审法院表示希望法院可以派员在场监督搬迁并向一审法院要求进行搬迁费用鉴定。为此，一审法院依法委托广东惠亿价格事务所有限公司对上诉人的搬迁费用进行鉴定，为此，上诉人提供了搬迁过程中录制的视频光盘，搬运物品清单，以及搬运合同及收据。广东惠亿价格事务所有限公司据此作出《惠亿价鉴字2020第031号关于价值评估结论书》，上诉人认为该公司系由法院委托具备鉴定资质，其鉴定结论符合上诉人的实际损失情况，完全可以作为确定上诉人搬迁损失的依据。而对于搬迁情况，上诉人一再强调，当时情况紧急，被上诉人系被迫临时搬迁，而被上诉人根本不予配合，并非上诉人不通知被上诉人，而是被上诉人根本联系不上。上诉人对此并不存在过错，而也没有任何法律条文规定，搬迁过程一定需要被上诉人在场，如此才能确定所需搬迁的物品。更何况，一审法院多次亲临现场目睹厂房内的珍珠棉存放情况以及现场生产设备等情况。现其不顾亲眼所见，在被上诉人未提供任何证据被上诉人未能提供任何证据证明上诉人所需搬迁的物品与鉴定结果不符的情况之下以及也没有要求重新鉴定的情况之下，仅凭被上诉人的几句片面说辞便不采纳广东惠亿价格事务所有限公司据此作出《惠亿价鉴字2020第031号关于价值评估结论书》，不但无任何说服力，且严重违反《民事诉讼证据规则》的相关规定。三、关于被上诉人所主张的占有使用费。首先，上诉人认为被上诉人所主张的所谓的占有使用费其性质为损失，而租赁厂房博罗县国洲镇整治“两违”专项工作办公室在2019年初便已口头通知上诉人租赁厂房系违建需拆除，并于2019年4月11日正式向上诉人下达了两违拆除的通知，后又于2019年5月初便切断了租赁厂房的用电线路。租赁厂房系违章建筑，本身已不具有市场价值，在被责令强拆后即强拆通知下达后，再继续出租使用更是严重违法行为，因此不得再继续出租，被上诉人作为非租赁厂房的权属人更不可能因出租而取得合法收益。因此被上诉人所主张的损失根本不存在，其无任何事实及法律依据要求上诉人支付任何占有使用费。而在上诉人收到两违拆除的通知后，上诉人公司因急需寻找公司新址已处于非正常状态，亦末因此获得任何利益，更何况上诉人公司因此导致停产停业，遭受巨大的经济损失。其次，因租赁厂房系违章建筑，被上诉人作为非租赁厂房的权利人其无权占有租赁厂房并取得收益。更何况被上诉人自2019年4月起便未再向租赁厂房原权利人（范勇敢）支付过租金及任何费用，其也没有提供任何相关费用的支付凭证及收据。且不说其他，仅此一点亦可表明被上诉人在此期间根本不存在损失，反而其无视租赁厂房系违章建筑的事实将租赁厂房转租给上诉人并牟取巨额非法利益。退一万步说即便上诉人存在占用行为，并且该行为存在侵犯他人权益的可能，那上诉人所侵害权益的对象一定不是被上诉人，而是租赁厂房的原权利人。该损失即便存在亦应由租赁厂房的原权利人来主张，而不是被上诉人。如依被上诉人的主张逻辑，其要求上诉人支付占有使用费，即意味着被上诉人在不付出任何对价或代价的情况下违法将立即拆除的违章建筑转租仍然能获得非法收益。一审法院如此判决有悖于我国《民法》及基本原则的规定。最后，被上诉人所主张的所谓的占用费其性质为损失，其将违章建筑非法转租给上诉人，其行为因违反法律强制性规定自始无效。根据我国《合同法》规定，合同无效所造成的损失，应当根据双方的过错程度分别进行承担。纵观本案，被上诉人先有将违章建筑违法转租牟取非法利益，再有在收到“两违”专项工作办公室强拆通知后向上诉人承诺将协调关系保证租赁厂房不会被强拆，从而导致上诉人公司需临时另找厂房搬迁，而在2019年5月份生产经营处于停滞状态，上诉人被逼无奈临时占用的原因亦为被上诉人的过错行为所致。因此，退一万步来说即使该损失存在，也应由被上诉人承担主要责任及过错。四、最后关于被上诉人所主张的电费35712.51元，如以上第三点所述，租赁厂房所在村委会为及时强制拆除租赁厂房已于2019年5月断水断电，上诉人公司早已停止生产。而被上诉人提供的抄表结算单用电人/单位非上诉人，其所载用电金额并不能证明系上诉人公司所用。而一审法院据此予以支持，不符合我国民事诉讼法有关证据的规定。综上所述，上诉人在本案中遭受巨额的经济损失，其实际损失远高于上诉人所主张的数额。上诉人所诉讼请求部分仅仅是为了弥补部分经济损失。上诉人认为其与被上诉人之间的合同无效，双方均存在过错，上诉人并不逃避其责任及过错，但作为出租人的被上诉人应当是主要过错方，至少应按60%过错承担责任。为此，请二审人民法院依法查明本案案件事实，并结合本案的实际情况，依法作出公正裁决。被上诉人李贤孙答辩称：一、被答辩人未对涉案厂房进行装修，不存在装修损失。1.双方在涉案合同第4.2条约定：乙方（承租方）需于装修施工前三天就有关施工单位、设计图、材料、证明等提交给甲方审核，…，未经甲方批准擅自装修的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金及装修押金并要求乙方在三日内退场。”而被答辩人从未向答辩人提交任何装修申请资料，答辩人也从未发现被答辩人曾装修过厂房。2.2019年6月21日答辩人与被答辩人双方和法官到现场看到的状况显示，涉案厂房未拆除部分根本没有任何装修，已拆除部分系被答辩人空置准备对外出租的，也没有任何装修。3.被答辩人亦未提供该笔款项支付凭证等证据证明确实产生装修费用及实际金额。二、被答辩人搬迁期间工人工资等属于企业经营的必要支出，不存在停产停业人员工资损失。1.案涉厂房2019年5月30日停水停电，之前均可正常经营，2019年6月13日承租新厂房，6月17日将生产设备搬运完毕，之后即可正常生产，被答辩人提供的编号为IMG-2217的视频证据显示至迟2019年7月3日，被答辩人已经处于正常生产状态，被答辩人并不存在工资损失。三、被答辩人搬迁时未能有效通知答辩人，以便双方对搬迁物品清单及数量进行确认，应当承担不利后果。1.三方查看现场时，并未对珍珠棉的具体数量一一清点，也未对所需搬迁的设备设施进行确认；一审法院要求被答辩人搬迁时通知答辩人，目的就在于由双方对所搬迁物品清单及数量进行确认；被答辩人搬迁时从未联系过答辩人或答辩人代理律师，也未通过一审法院通知被答辩人到场清点确认。2.被答辩人并未将搬迁时录制的视频光盘交给广东惠亿价格事务所作为鉴定依据，惠亿价格事务所出具的《惠亿价鉴字2020第031号关于价值评估结论书》显示做出评估报告的依据仅是被答辩人单方出具的物品清单，且对搬迁视频及鉴定意见答辩人在原审时已发表质证意见，不再赘述。四、答辩人应当支付占有使用费，原审法院认定双方各自对合同无效承担50%责任并无不当。1．被答辩人支付占有使用费是基于其占有使用了案涉厂房，是其主要义务，如被答辩人使用涉案厂房而不交付占有使用费，本身就是获利行为。2.合同不能继续履行非答辩人个人原因所致，答辩人承租涉案厂房时并不清楚是违法建筑，本身也是受害者。答辩人在收到被答辩人拆除通知后，积极向原权利人（范勇敢）了解情况，努力多方协调希望合同能够继续履行，是在得到原权利人（范勇敢）的承诺后才告知被答辩人继续使用。3.合同具有合同主体的相对性，被答辩人应当向答辩人交付占有使用费，再由答辩人向原权利人交付，目前原权利人（范勇敢）尚未返还已收取的答辩人押金也并未承诺放弃向答辩人追缴租金。五、涉案厂房直至2019年5月30日仍通电，客户抄表结算复核单上的用电地址与案涉厂房地址一致，且“客户编号”与园洲供电所出具的电费实收记录中的“结算户号”号码一致，足以证明被答辩人用电金额。综上，被答辩人的请求缺乏法律依据和事实依据，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原审原告惠州市祥成亿包装材料有限公司、陈碧清向原审法院起诉请求：1.李贤孙立即退还两原告支付的履约保证金40万元以及2019年4月份租金172800元；2.李贤孙赔偿两原告珍珠棉损失费、装修损失、搬迁费、停产停业损失等各项费用共计200万元；3.由李贤孙承担本案诉讼费用。两原告于2020年6月3日以书面申请形式将诉讼请求变更为：1.李贤孙向两原告返还租赁厂房租赁保证金40万元以及退还两原告2019年4月份多付2019年4月12日至4月22日的租金63360元；2.李贤孙赔偿两原告装修损失20万元、搬迁费325800元、停产停业人员工资损失260700元、违建厂房被拆后临时住宿及餐饮费用13133元；3.由李贤孙承担本案诉讼费用。原审反诉原告李贤孙向原审法院反诉请求：1.两原告向李贤孙支付房屋占有使用费296960元及利息23759.04元（自209年6月1日暂计至2019年6月24日，实际计算至两原告全部搬离之日止，其中4月份132800元、5月份86400元、6月份77760元)；2.两原告支付电费36128元（2019年4月份13315元、5月份22811.17元）；3.两原告支付免租期房屋占有使用费21600元；4.两原告支付中介费182800元；5.两原告支付每月延迟付款滞纳金共计11825.4元；6.两原告承担本案的诉讼费。庭审中，李贤孙变更第一项诉讼请求为：两原告向李贤孙支付房屋占有使用费392000元（自每笔占有使用费应交之日，暂计至2019年5月31日，其中2019年3月15日至2019年4月14日132800元，2019年4月15日至2019年5月14日172800元，2019年5月15日至2019年5月31日86400元），以及利息19164.8元（2019年3月15日至2019年4月14日占用费132800元为本金，利息从2019年3月16日计至2019年5月31日，年利率36%；2019年4月15日至2019年5月14日期间的占用费172800元为本金，自2019年4月16日计至2019年5月31日，年利率36%；2019年5月15日至2019年5月31日期间的占用费86400元为本金，自2019年5月16日计至2019年5月31日，年利率36%）；变更第五项反诉请求为：两原告每月迟延支付滞纳金共计18302.2元（2018年11月16日为2018年11月15日至2018年12月14日期间租金的应交日期，原告实缴日期为2018年11月19日，本金为应交租金172800元，年利率36%；2018年12月16日为2018年12月15日至2019年1月14日期间租金的应交日期，原告分别于2018年12月29日缴纳12万元，2019年1月9日分别转账3万元、19000元、3800元，自各款项的应付日期2018年12月16日起计至其实付之日，年利率36%；2019年1月15日至2月14日期间应交占有使用费及电费185660元，应交日期为2019年1月16日，实交日期为2019年3月8日，年利率36%；2019年2月15日至2019年3月14日期间占有使用费172800元，应交日期为2019年2月16日，实交日期为2019年4月2日缴纳4万元，4月9日缴纳5万元，4月10日缴纳49000元，4月11日缴纳33800元，按各自实缴日期和应缴日期之间的迟延期间计算，年利率36%；2019年3月15日至4月14日应交占有使用费172800元，应交日期为2019年3月16日，实交日期为2019年4月11日，金额为4万元）；并撤回第四项关于中介费的反诉请求。原审法院认定事实：2018年7月10日，李贤孙（承租方、乙方）与案外人范勇敢（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将座落在博罗县园洲镇××××××××××共10间及宿舍1栋租给乙方使用；租赁期限自2018年8月1日至2026年7月30日，2018年8月1日至30日为装修免租期；乙方需向甲方缴付租赁押金375000元，租金每2年递增10%。2018年9月5日，李贤孙（出租房、甲方）与陈碧清（承租方、乙方）签订《房屋租赁与管理合同书》，主要约定：陈碧清承租位于博罗县园洲镇××××××××××厂房作工业生产用途，租赁期自2018年9月5日至2026年9月4日，每月租金172800元，甲方给予乙方40天物业装修期，自2018年10月15日开始计算租金。合同签订后即日内，乙方预交2.4个月租金作为履约保证金，预缴1个月租金172800元，每月总租金每满36个月在原租赁费用的基础上递增13%（以上费用未包含任何相关税费）。乙方于每月5日前缴清当月的租金、物业管理费、上月水电费等相关费用；未按时付费的，乙方应向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按欠费总额的5%/天支付，若乙方给付延迟超过5天，且经甲方督促后仍未全额支付的，则甲方有权立即解除合同，没收已收费用并追究乙方赔偿责任。合同第四条约定，乙方须于装修施工前三天就有关施工单位、设计图、材料、证明等提交给甲方及物业管理公司审核，并取得甲方的书面同意及符合政府相关部门规定，装修使用的材料必须符合消防要求。合同签订时，视甲方已交场地给乙方。乙方在签订合同十天内应进场装修，否则视乙方违约，甲方有权另租他人。未经甲方批准的，乙方擅自装修的，甲方有权解除合同，没收乙方履履约保证金及装修押金，并要求乙方在三日内退场，装修造成租赁物损失的，甲方有权追偿。合同第六条约定，厂房的主体结构如遭受自然损坏，或厂房的水管、电线线路或电器设施、防火装置、空调设施、窗户、厂房内其他固定装置等如出现古装及损坏，乙方必须立即向物业管理公司报告并通知甲方，积极配合检查和维修。因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失，所发生的法律责任及经济损失由乙方负责。因乙方使用不当或人为造成厂房损坏（包括故意或过失），乙方应负责支付全部维修费用，并赔偿因此引起的一切损失。合同还约定了其他事宜。2018年9月10日，两原告与案外人钱立勤签订《装修合同》，约定由钱立勤承包祥成亿公司工厂装修，内容为吊天花、砌墙、隔防火板、仓库安装、贴瓷砖、复合车间地板漆等，总造价21万元。钱立勤于2018年9月12日、2018年10月15日分别向祥成亿公司出具收据，确认收到装修款6.3万元、14.7万元。2019年3月7日，李贤孙（甲方）与陈碧清（乙方）签订《厂房修缮协议》，约定：由于甲方前期的厂房安装窗户，加水箱，屋顶漏水等事宜没有完善，甲方必须在2019年3月30日前搞好，同时过户水电到乙方，逾期完成乙方有权拖欠厂租。经原审法院向博罗县园洲镇整治“两违”专项工作办公室（下称“园洲两违办”）调查，园洲两违办于2020年6月3日向原审法院提供由博罗县国土资源局园洲国土资源所于2014年1月2日向禾山村朱屋小组发出的《责令停止土地违法行为通知书》，并向原审法院作出《关于清拆禾山朱屋小组违法建设用地的情况说明》，内容大意：园洲两违办根据《博罗县2019年拆除“两违”建筑暨开展城乡建设领域扫黑除恶专项行动工作方案》要求，对近五年来省季度卫片和国家年度卫片进行整改，两违办于2019年4月11日向周劲源、惠州市盛辉实业公司发出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，责令其收到该通知书之日起30日内，拆除地上建筑物或设施，并恢复土地原状；逾期不整改的，将组织强制拆除；后两违办于2019年5月31日依法对该违法建筑进行拆除。该违法建筑包括案涉厂房等建筑物在内。2019年5月17日，陈碧清委托广东金卓越律师事务所邱宏生律师以快递方式向李贤孙发出一封《律师函》，称在签订合同之初李贤孙恶意隐瞒出租厂房系违章建筑的事实，现该厂房因违建即将被拆除导致陈碧清无法继续租用厂房，李贤孙未依约修缮厂房导致陈碧清原材料泡水受损从而造成巨额经济损失。要求李贤孙在收到律师函之日起5日内共同委托有鉴定资质的第三方对因厂房漏水给陈碧清存放在厂房内的原物料泡水所遭受的损失进行价格鉴定，以及一并处理李贤孙出租厂房因违建导致陈碧清无法实际使用厂房所遭受的损失（包括但不限于搬迁损失、停业损失、装修损失等）赔偿事宜。该快递显示由他人签收。陈碧清主张因案涉厂房被强制拆除，无法继续经营，其将祥成亿公司整体搬迁至东莞市清溪镇，由此产生停产停业人员工资损失、临时住宿和餐饮费损失、搬迁费损失，并提供在案证据，已由李贤孙发表质证意见如上。李贤孙对两原告在本案中关于搬运珍珠棉数量、使用车辆、运输距离、路桥费及油费等不认可，为此申请证人李某出庭作证。证人李某出庭陈述：其于2019年7月1日跟随陈碧清搬迁的车辆到东莞市清溪镇的厂房，确认祥成亿公司的新厂房位置；2019年6月22日曾到案涉租赁厂房核实珍珠棉数量，珍珠棉数量大约5300捆，具体数量不清楚，当时只有一人在看管货物，当天案涉租赁厂房没有在搬运。两原告申请对案涉租赁厂房的搬迁费用进行评估，原审法院经审查予以准许，依法委托广东惠亿价格事务所有限公司进行评估。该公司于2020年5月26日出具惠亿价评字［2020］第031号《关于惠州市祥成亿包装有限公司搬迁费用价值评估结论书》，结论：惠州市祥成亿包装有限公司从惠州市博罗县园洲镇××××××××××栋搬迁至东莞市的搬迁费用总额为325800元。两原告交纳了鉴定费5000元。两原告对该评估结论三性无异议。李贤孙对该评估结论三性有异议，认为鉴定程序严重违法、鉴定人员明素娜资质资格不明、鉴定意见明显依据不足、与事实不符，故申请重新鉴定。李贤孙主张两原告延迟支付租金及拖欠其2019年4月至6月的租金，为此提交借记卡账户历史明细清单予以佐证。借记卡账户历史明细清单显示，陈碧清分别于2018年12月19日、2019年1月9日、3月8日、3月22日、4月2日、4月9日、4月10日、4月11日向李贤孙转账120000元、49000元、185660元、12860元、40000元、50000元、49000元、73800元。李贤孙主张两原告未支付2019年4月电费13315元、5月电费22811.17元，提供客户抄表结算复核单、园洲供电所电费实收记录予以佐证。客户抄表结算复核单显示用户名称为博罗园洲敢劲杰五金贸易有限公司，用电地址博罗县园洲镇禾山村朱屋拿岭，2019年4月1日至30日电费为12901.34元，2019年5月1日至31日电费为22811.17元，合计35712.51元。2020年7月6日，两原告与李贤孙分别向原审法院出具《情况说明》，双方均确认两原告已缴纳租金和水电费共计1192903元。两原告称租金已支付至2019年4月22日，未拖欠租金；水电费用付至2019年3月底，后续因租赁物被拆除，基本没有用电。李贤孙称两原告租金暂计至2019年5月31日尚欠1811437元；2019年4月、5月电费共拖欠36126.17元。庭审中，两原告陈述案涉租赁厂房于2019年5月下旬开始拆除，但不清楚拆除完毕的时间；最后搬离案涉租赁厂房时间为2019年7月下旬。李贤孙陈述两原告最后搬离案涉租赁厂房时间为2019年7月底，案涉厂房于2019年8月初拆除完毕。另查，原审法院于2019年6月12日作出（2019）粤1322民初2646号民事裁定，查封、冻结李贤孙价值220万元的财产。两原告预缴了保全费5000元。再查，祥成亿公司系于2018年10月25日注册成立的有限责任公司（自然人独资），股东、法定代表人均是陈碧清，经营范围：生产、加工、销售：包装材料、珍珠棉、塑料制品；货物或技术进出口。原审法院认为，关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉厂房所在土地属于博罗县园洲镇禾山村委会朱屋小组所有，早在2014年1月2日土地管理部门即向朱屋小组发出通知书，责令其停止违法使用土地行为。后园洲两违办于2019年4月11日发出告知书，将朱屋小组擅自建设简易厂房的行为认定为违法建设、违法用地，并限期30日内拆除。因此，案涉出租厂房属于违法建筑。截至一审法庭辩论终结前，两原告与李贤孙均未提供证据证明案涉厂房已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，原审法院认定陈碧清与李贤孙于2018年9月5日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效。关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，双方当事人均存在过错，原审法院酌定双方均应各自承担50%的责任。对原、被告分别提出的诉讼请求，原审法院认定如下。本诉部分：1.陈碧清在签订合同后向李贤孙支付保证金40万元，现合同无效，自始没有法律约束力，两原告要求李贤孙返还该保证金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。2.关于装修损失、停产停业人员工资损失、临时住宿及餐饮费用的问题。两原告主张装修损失20万元，并提供《装修合同》《收据》佐证。因两原告未提供报价单、装修项目清单、支付凭证等证据证明确实产生装修费用及实际金额，李贤孙亦不予认可，故原审法院不予支持。至于两原告主张的工人工资、住宿及餐饮费用属于企业经营的必要支出，且其提供的证据大部分不符合证据形式，真实性及关联性均无法确认，故原审法院亦不予支持。3.关于搬迁费用。本案中导致祥成亿公司搬迁的根本原因是案涉厂房被认定为违法建筑而强制拆除，对该结果原、被告均具有过错。原审法院虽准许两原告的评估申请，并依法委托广东惠亿价格事务所有限公司进行评估，并作出评估意见，但两原告未举证证明在搬离时已有效通知李贤孙到场清点物品，该评估意见依据的事实大部分系由两原告单方制作并提供的材料，真实性无法认定。因此，原审法院对该评估意见不予采信，该次评估费用5000元应由两原告自行承担。但是，鉴于两原告因厂房被拆除，其搬迁机械设备、原材料等物品到新的经营场所确实会产生搬迁费用，故原审法院基于公平原则，并综合本案实际情况，酌情支持两原告搬迁费用3万元。反诉部分：1.关于占有使用费。李贤孙已将案涉租赁厂房交付两原告使用,合同虽被认定无效，但两原告应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。首先，合同约定“租金”自2018年10月15日开始计算，合同签订后，两原告已支付占有使用费，免租期的约定系出租方对承租方作出的让利，因此两原告无需支付2018年10月15日以前的占有使用费。其次，两原告自认已支付案涉厂房占有使用费至2019年4月22日。两原告自称最后全部搬离时间为2019年7月下旬，李贤孙主张两原告2019年7月底搬离，案涉厂房于2019年8月初拆除完毕。但园洲两违办于2020年6月3日向原审法院作出《关于清拆禾山朱屋小组违法建设违法用地的情况说明》，明确于2019年5月31日对案涉厂房进行拆除。因案涉厂房已被拆除无法继续使用，故对于违建厂房拆除之前所产生的房屋占用费,李贤孙仍有权要求两原告支付。因此，原审法院认定两原告实际占有使用案涉厂房至2019年5月31日，故两原告应支付自2019年4月23日至2019年5月31日的占有使用费218880元（172800元/月×1个月+172800元/月÷30天×8天）。两原告请求李贤孙退还2019年4月12日至22日的租金63360元，原审法院不予支持。李贤孙请求两原告支付占有使用费的利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。2.李贤孙主张两原告未缴交2019年4月、5月电费，两原告辩称已经足额缴纳，且园洲两违办已切断案涉厂房的用电线路，两原告并未使用电，但两原告确认电费缴交至2019年3月底。李贤孙提供的客户抄表结算复核单显示2019年4月、5月存在用电量，电费为35712.51元，结合原审法院认定两原告占有使用厂房至2019年5月31日的事实，故李贤孙请求两原告支付电费35712.51元，原审法院予以支持。3.因合同无效，合同的违约条款也属无效，因此李贤孙依据合同中的违约条款主张滞纳金,缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。李贤孙当庭撤回中介费的反诉请求，视为其对诉讼权利的处分，原审法院予以准许。综上，李贤孙应向两原告返还保证金、搬迁费用共计430000元，两原告应向李贤孙支付占有使用费及电费共计254592.51元，两相折抵后，李贤孙仍需向两原告支付175407.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈碧清与被告（反诉原告）李贤孙于2018年9月5日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效。二、被告（反诉原告）李贤孙于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司保证金400000元，并支付搬迁费用30000元。三、原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付被告（反诉原告）李贤孙占有使用费218880元，并支付2019年4月和5月电费35712.51元。上述两项债务可互相抵折。四、驳回原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李贤孙的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27383元、财产保全申请费5000元、评估费5000元，共计37383元，由原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司共同负担24633元，李贤孙负担12750元。反诉案件受理费4766元，由原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司共同负担2560元，被告（反诉原告）李贤孙负担2206元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系涉案合同无效导致的责任应如何承担以及如何计算涉案损失的问题。本案中，各方当事人均未能提供证据证明涉案厂房已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原审认定涉案合同无效有据，本院予以确认。对于涉案合同无效，两上诉人与被上诉人均有过错，被上诉人未按规定申请报建手续存在过错；两上诉人租用涉案厂房进行生产经营时，亦未尽到谨慎的注意义务，未对其投资经营的风险进行预估和防范，两上诉人亦存在过错；因此，对于涉案损失，理应由两上诉人与被上诉人平均合理分担，故原审认定由两上诉人与被上诉人各承担50%的责任并无不当，本院予以维持。关于涉案损失的问题。两上诉人主张被上诉人应向其赔偿涉案装修损失，但未能提供充实的证据予以证明，故原审法院不予支持妥当，本院予以维持。至于停产停业人员工资、临时住宿及餐饮等费用，亦属企业生产经营必要支出，原审不予支持两上诉人的请求合理，本院予以维持。关于搬迁费，虽然相关机构依法出具了评估意见，但两上诉人未举证证明在搬离时已有效通知李贤孙到场清点物品，且评估意见依据的事实大部分系由两上诉人单方制作，真实性无法核定。原审法院对该评估意见不予采信妥当，原审酌情支持两上诉人搬迁费用3万元合理，予以确认。关于占用费问题。即使涉案合同无效，两上诉人依法也应当向被上诉人支付实际占有期间的占用费，原审计算占用费事实依据充分，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14939元，由两上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月二十九日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9481号上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市祥成亿包装材料有限公司，住所地：博罗县园洲镇禾山村朱屋娥岭1-10栋，统一社会信用代码：91××××××××××××T。法定代表人：陈碧清，该公司总经理。上诉人（原审原告，反诉被告）：陈碧清，女，汉族，1969年4月4日出生，身份证住址：重庆市合川市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邱宏生，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉被告）：李贤孙，男，汉族，1969年5月1日出生，身份证住址：江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，广东联建律师事务所律师。上诉人惠州市祥成亿包装材料有限公司、陈碧清因与被上诉人李贤孙租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市祥成亿包装材料有限公司、陈碧清上诉请求：请求二审法院依法撤销博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初2646号民事判决书第二、三、四、五项判决，并依法改判：1.被上诉人赔偿上诉人装修损失、临时搬迁导致的停产停业损失276420元（以460700元的60%计算）；2.被上诉人返还上诉人保证金400000元，并支付/赔偿上诉人搬迁费用195，480元（按325800元的60%计算）；3.改判上诉人无需向被上诉人支付占有使用费218880元以及支付电费35712.51元即驳回被上诉人的全部反诉请求；4.改判由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、关于上诉人的装修损失和停产停业损失。被上诉人转租给上诉人的厂房10栋，宿舍1栋，总建筑面积10000多平方米，上诉人为此每月支付高达172800元的租金。上诉人于2018年9月5日与被上诉人签订《房屋租赁与管理合同书》，被上诉人需使用厂房进行生产，势必要对厂房进行必要的装修。对于面积10000多平方米的厂房，上诉人花费20万元装修使之符合生产要求已经是最低标准了（平均20元/每平方米都不到），合情合理合法。上诉人对此也提供了装修合同及收据（支付凭证）予以佐证，符合租赁物业所在地的装修交易习惯。没有法律规定要主张装修损失必须提供报价单、装修项目清单等文件。更何况被上诉人也没有提供任何证据予以证明，一审法院不顾本案事实直接不予以支持是极不公正的。至于上诉人停产停业损失，被上诉人将违建厂房及宿舍出租给上诉人，2019年4月11日“园洲两违办”向上诉人发出限期拆除通知，被上诉人一再向上诉人承诺，上诉人不需要搬迁，称其可以“搞掂”，而后上诉人承租厂房被停水停电，最后到2019年5月底厂房被陆续拆除。被上诉人需临时寻找厂房，及宿舍，期间上诉人公司全部停产停业，损失巨大。而上诉人要参照其在该期间支出的工人工资，住宿及餐饮费用要求赔偿损失，合情合理合法。鉴于上诉人与被上诉人之间的合同无效，上诉入自愿承担前述损失金额40%的责任。二、关于上诉人的搬迁损失。上诉人承租被上诉人的厂房10栋约10000多平方米的建筑面积，而上诉人主要生产珍珠棉，承租厂房除了生产设备，其他的都是用做存放珍珠棉及原材料等。在本案处理过程中，本案审判人员至少有两次与原被上诉人双方至现场拍照确认上诉人的留存在现场的生产设备及产品以及原材料，完全符合鉴定意见书所载搬迁列表所载，所需搬迁费用也是符合事实以及市场定价的且在搬迁过程中上诉人亦是非常节制，除了找的搬迁公司外还自行参与了搬运物品的装卸。因时间紧急，被上诉人被迫搬迁，在搬迁过程中，上诉人也向一审法院表示希望法院可以派员在场监督搬迁并向一审法院要求进行搬迁费用鉴定。为此，一审法院依法委托广东惠亿价格事务所有限公司对上诉人的搬迁费用进行鉴定，为此，上诉人提供了搬迁过程中录制的视频光盘，搬运物品清单，以及搬运合同及收据。广东惠亿价格事务所有限公司据此作出《惠亿价鉴字2020第031号关于价值评估结论书》，上诉人认为该公司系由法院委托具备鉴定资质，其鉴定结论符合上诉人的实际损失情况，完全可以作为确定上诉人搬迁损失的依据。而对于搬迁情况，上诉人一再强调，当时情况紧急，被上诉人系被迫临时搬迁，而被上诉人根本不予配合，并非上诉人不通知被上诉人，而是被上诉人根本联系不上。上诉人对此并不存在过错，而也没有任何法律条文规定，搬迁过程一定需要被上诉人在场，如此才能确定所需搬迁的物品。更何况，一审法院多次亲临现场目睹厂房内的珍珠棉存放情况以及现场生产设备等情况。现其不顾亲眼所见，在被上诉人未提供任何证据被上诉人未能提供任何证据证明上诉人所需搬迁的物品与鉴定结果不符的情况之下以及也没有要求重新鉴定的情况之下，仅凭被上诉人的几句片面说辞便不采纳广东惠亿价格事务所有限公司据此作出《惠亿价鉴字2020第031号关于价值评估结论书》，不但无任何说服力，且严重违反《民事诉讼证据规则》的相关规定。三、关于被上诉人所主张的占有使用费。首先，上诉人认为被上诉人所主张的所谓的占有使用费其性质为损失，而租赁厂房博罗县国洲镇整治“两违”专项工作办公室在2019年初便已口头通知上诉人租赁厂房系违建需拆除，并于2019年4月11日正式向上诉人下达了两违拆除的通知，后又于2019年5月初便切断了租赁厂房的用电线路。租赁厂房系违章建筑，本身已不具有市场价值，在被责令强拆后即强拆通知下达后，再继续出租使用更是严重违法行为，因此不得再继续出租，被上诉人作为非租赁厂房的权属人更不可能因出租而取得合法收益。因此被上诉人所主张的损失根本不存在，其无任何事实及法律依据要求上诉人支付任何占有使用费。而在上诉人收到两违拆除的通知后，上诉人公司因急需寻找公司新址已处于非正常状态，亦末因此获得任何利益，更何况上诉人公司因此导致停产停业，遭受巨大的经济损失。其次，因租赁厂房系违章建筑，被上诉人作为非租赁厂房的权利人其无权占有租赁厂房并取得收益。更何况被上诉人自2019年4月起便未再向租赁厂房原权利人（范勇敢）支付过租金及任何费用，其也没有提供任何相关费用的支付凭证及收据。且不说其他，仅此一点亦可表明被上诉人在此期间根本不存在损失，反而其无视租赁厂房系违章建筑的事实将租赁厂房转租给上诉人并牟取巨额非法利益。退一万步说即便上诉人存在占用行为，并且该行为存在侵犯他人权益的可能，那上诉人所侵害权益的对象一定不是被上诉人，而是租赁厂房的原权利人。该损失即便存在亦应由租赁厂房的原权利人来主张，而不是被上诉人。如依被上诉人的主张逻辑，其要求上诉人支付占有使用费，即意味着被上诉人在不付出任何对价或代价的情况下违法将立即拆除的违章建筑转租仍然能获得非法收益。一审法院如此判决有悖于我国《民法》及基本原则的规定。最后，被上诉人所主张的所谓的占用费其性质为损失，其将违章建筑非法转租给上诉人，其行为因违反法律强制性规定自始无效。根据我国《合同法》规定，合同无效所造成的损失，应当根据双方的过错程度分别进行承担。纵观本案，被上诉人先有将违章建筑违法转租牟取非法利益，再有在收到“两违”专项工作办公室强拆通知后向上诉人承诺将协调关系保证租赁厂房不会被强拆，从而导致上诉人公司需临时另找厂房搬迁，而在2019年5月份生产经营处于停滞状态，上诉人被逼无奈临时占用的原因亦为被上诉人的过错行为所致。因此，退一万步来说即使该损失存在，也应由被上诉人承担主要责任及过错。四、最后关于被上诉人所主张的电费35712.51元，如以上第三点所述，租赁厂房所在村委会为及时强制拆除租赁厂房已于2019年5月断水断电，上诉人公司早已停止生产。而被上诉人提供的抄表结算单用电人/单位非上诉人，其所载用电金额并不能证明系上诉人公司所用。而一审法院据此予以支持，不符合我国民事诉讼法有关证据的规定。综上所述，上诉人在本案中遭受巨额的经济损失，其实际损失远高于上诉人所主张的数额。上诉人所诉讼请求部分仅仅是为了弥补部分经济损失。上诉人认为其与被上诉人之间的合同无效，双方均存在过错，上诉人并不逃避其责任及过错，但作为出租人的被上诉人应当是主要过错方，至少应按60%过错承担责任。为此，请二审人民法院依法查明本案案件事实，并结合本案的实际情况，依法作出公正裁决。被上诉人李贤孙答辩称：一、被答辩人未对涉案厂房进行装修，不存在装修损失。1.双方在涉案合同第4.2条约定：乙方（承租方）需于装修施工前三天就有关施工单位、设计图、材料、证明等提交给甲方审核，…，未经甲方批准擅自装修的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金及装修押金并要求乙方在三日内退场。”而被答辩人从未向答辩人提交任何装修申请资料，答辩人也从未发现被答辩人曾装修过厂房。2.2019年6月21日答辩人与被答辩人双方和法官到现场看到的状况显示，涉案厂房未拆除部分根本没有任何装修，已拆除部分系被答辩人空置准备对外出租的，也没有任何装修。3.被答辩人亦未提供该笔款项支付凭证等证据证明确实产生装修费用及实际金额。二、被答辩人搬迁期间工人工资等属于企业经营的必要支出，不存在停产停业人员工资损失。1.案涉厂房2019年5月30日停水停电，之前均可正常经营，2019年6月13日承租新厂房，6月17日将生产设备搬运完毕，之后即可正常生产，被答辩人提供的编号为IMG-2217的视频证据显示至迟2019年7月3日，被答辩人已经处于正常生产状态，被答辩人并不存在工资损失。三、被答辩人搬迁时未能有效通知答辩人，以便双方对搬迁物品清单及数量进行确认，应当承担不利后果。1.三方查看现场时，并未对珍珠棉的具体数量一一清点，也未对所需搬迁的设备设施进行确认；一审法院要求被答辩人搬迁时通知答辩人，目的就在于由双方对所搬迁物品清单及数量进行确认；被答辩人搬迁时从未联系过答辩人或答辩人代理律师，也未通过一审法院通知被答辩人到场清点确认。2.被答辩人并未将搬迁时录制的视频光盘交给广东惠亿价格事务所作为鉴定依据，惠亿价格事务所出具的《惠亿价鉴字2020第031号关于价值评估结论书》显示做出评估报告的依据仅是被答辩人单方出具的物品清单，且对搬迁视频及鉴定意见答辩人在原审时已发表质证意见，不再赘述。四、答辩人应当支付占有使用费，原审法院认定双方各自对合同无效承担50%责任并无不当。1．被答辩人支付占有使用费是基于其占有使用了案涉厂房，是其主要义务，如被答辩人使用涉案厂房而不交付占有使用费，本身就是获利行为。2.合同不能继续履行非答辩人个人原因所致，答辩人承租涉案厂房时并不清楚是违法建筑，本身也是受害者。答辩人在收到被答辩人拆除通知后，积极向原权利人（范勇敢）了解情况，努力多方协调希望合同能够继续履行，是在得到原权利人（范勇敢）的承诺后才告知被答辩人继续使用。3.合同具有合同主体的相对性，被答辩人应当向答辩人交付占有使用费，再由答辩人向原权利人交付，目前原权利人（范勇敢）尚未返还已收取的答辩人押金也并未承诺放弃向答辩人追缴租金。五、涉案厂房直至2019年5月30日仍通电，客户抄表结算复核单上的用电地址与案涉厂房地址一致，且“客户编号”与园洲供电所出具的电费实收记录中的“结算户号”号码一致，足以证明被答辩人用电金额。综上，被答辩人的请求缺乏法律依据和事实依据，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原审原告惠州市祥成亿包装材料有限公司、陈碧清向原审法院起诉请求：1.李贤孙立即退还两原告支付的履约保证金40万元以及2019年4月份租金172800元；2.李贤孙赔偿两原告珍珠棉损失费、装修损失、搬迁费、停产停业损失等各项费用共计200万元；3.由李贤孙承担本案诉讼费用。两原告于2020年6月3日以书面申请形式将诉讼请求变更为：1.李贤孙向两原告返还租赁厂房租赁保证金40万元以及退还两原告2019年4月份多付2019年4月12日至4月22日的租金63360元；2.李贤孙赔偿两原告装修损失20万元、搬迁费325800元、停产停业人员工资损失260700元、违建厂房被拆后临时住宿及餐饮费用13133元；3.由李贤孙承担本案诉讼费用。原审反诉原告李贤孙向原审法院反诉请求：1.两原告向李贤孙支付房屋占有使用费296960元及利息23759.04元（自209年6月1日暂计至2019年6月24日，实际计算至两原告全部搬离之日止，其中4月份132800元、5月份86400元、6月份77760元)；2.两原告支付电费36128元（2019年4月份13315元、5月份22811.17元）；3.两原告支付免租期房屋占有使用费21600元；4.两原告支付中介费182800元；5.两原告支付每月延迟付款滞纳金共计11825.4元；6.两原告承担本案的诉讼费。庭审中，李贤孙变更第一项诉讼请求为：两原告向李贤孙支付房屋占有使用费392000元（自每笔占有使用费应交之日，暂计至2019年5月31日，其中2019年3月15日至2019年4月14日132800元，2019年4月15日至2019年5月14日172800元，2019年5月15日至2019年5月31日86400元），以及利息19164.8元（2019年3月15日至2019年4月14日占用费132800元为本金，利息从2019年3月16日计至2019年5月31日，年利率36%；2019年4月15日至2019年5月14日期间的占用费172800元为本金，自2019年4月16日计至2019年5月31日，年利率36%；2019年5月15日至2019年5月31日期间的占用费86400元为本金，自2019年5月16日计至2019年5月31日，年利率36%）；变更第五项反诉请求为：两原告每月迟延支付滞纳金共计18302.2元（2018年11月16日为2018年11月15日至2018年12月14日期间租金的应交日期，原告实缴日期为2018年11月19日，本金为应交租金172800元，年利率36%；2018年12月16日为2018年12月15日至2019年1月14日期间租金的应交日期，原告分别于2018年12月29日缴纳12万元，2019年1月9日分别转账3万元、19000元、3800元，自各款项的应付日期2018年12月16日起计至其实付之日，年利率36%；2019年1月15日至2月14日期间应交占有使用费及电费185660元，应交日期为2019年1月16日，实交日期为2019年3月8日，年利率36%；2019年2月15日至2019年3月14日期间占有使用费172800元，应交日期为2019年2月16日，实交日期为2019年4月2日缴纳4万元，4月9日缴纳5万元，4月10日缴纳49000元，4月11日缴纳33800元，按各自实缴日期和应缴日期之间的迟延期间计算，年利率36%；2019年3月15日至4月14日应交占有使用费172800元，应交日期为2019年3月16日，实交日期为2019年4月11日，金额为4万元）；并撤回第四项关于中介费的反诉请求。原审法院认定事实：2018年7月10日，李贤孙（承租方、乙方）与案外人范勇敢（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将座落在博罗县园洲镇××××××××××共10间及宿舍1栋租给乙方使用；租赁期限自2018年8月1日至2026年7月30日，2018年8月1日至30日为装修免租期；乙方需向甲方缴付租赁押金375000元，租金每2年递增10%。2018年9月5日，李贤孙（出租房、甲方）与陈碧清（承租方、乙方）签订《房屋租赁与管理合同书》，主要约定：陈碧清承租位于博罗县园洲镇××××××××××厂房作工业生产用途，租赁期自2018年9月5日至2026年9月4日，每月租金172800元，甲方给予乙方40天物业装修期，自2018年10月15日开始计算租金。合同签订后即日内，乙方预交2.4个月租金作为履约保证金，预缴1个月租金172800元，每月总租金每满36个月在原租赁费用的基础上递增13%（以上费用未包含任何相关税费）。乙方于每月5日前缴清当月的租金、物业管理费、上月水电费等相关费用；未按时付费的，乙方应向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按欠费总额的5%/天支付，若乙方给付延迟超过5天，且经甲方督促后仍未全额支付的，则甲方有权立即解除合同，没收已收费用并追究乙方赔偿责任。合同第四条约定，乙方须于装修施工前三天就有关施工单位、设计图、材料、证明等提交给甲方及物业管理公司审核，并取得甲方的书面同意及符合政府相关部门规定，装修使用的材料必须符合消防要求。合同签订时，视甲方已交场地给乙方。乙方在签订合同十天内应进场装修，否则视乙方违约，甲方有权另租他人。未经甲方批准的，乙方擅自装修的，甲方有权解除合同，没收乙方履履约保证金及装修押金，并要求乙方在三日内退场，装修造成租赁物损失的，甲方有权追偿。合同第六条约定，厂房的主体结构如遭受自然损坏，或厂房的水管、电线线路或电器设施、防火装置、空调设施、窗户、厂房内其他固定装置等如出现古装及损坏，乙方必须立即向物业管理公司报告并通知甲方，积极配合检查和维修。因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失，所发生的法律责任及经济损失由乙方负责。因乙方使用不当或人为造成厂房损坏（包括故意或过失），乙方应负责支付全部维修费用，并赔偿因此引起的一切损失。合同还约定了其他事宜。2018年9月10日，两原告与案外人钱立勤签订《装修合同》，约定由钱立勤承包祥成亿公司工厂装修，内容为吊天花、砌墙、隔防火板、仓库安装、贴瓷砖、复合车间地板漆等，总造价21万元。钱立勤于2018年9月12日、2018年10月15日分别向祥成亿公司出具收据，确认收到装修款6.3万元、14.7万元。2019年3月7日，李贤孙（甲方）与陈碧清（乙方）签订《厂房修缮协议》，约定：由于甲方前期的厂房安装窗户，加水箱，屋顶漏水等事宜没有完善，甲方必须在2019年3月30日前搞好，同时过户水电到乙方，逾期完成乙方有权拖欠厂租。经原审法院向博罗县园洲镇整治“两违”专项工作办公室（下称“园洲两违办”）调查，园洲两违办于2020年6月3日向原审法院提供由博罗县国土资源局园洲国土资源所于2014年1月2日向禾山村朱屋小组发出的《责令停止土地违法行为通知书》，并向原审法院作出《关于清拆禾山朱屋小组违法建设用地的情况说明》，内容大意：园洲两违办根据《博罗县2019年拆除“两违”建筑暨开展城乡建设领域扫黑除恶专项行动工作方案》要求，对近五年来省季度卫片和国家年度卫片进行整改，两违办于2019年4月11日向周劲源、惠州市盛辉实业公司发出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，责令其收到该通知书之日起30日内，拆除地上建筑物或设施，并恢复土地原状；逾期不整改的，将组织强制拆除；后两违办于2019年5月31日依法对该违法建筑进行拆除。该违法建筑包括案涉厂房等建筑物在内。2019年5月17日，陈碧清委托广东金卓越律师事务所邱宏生律师以快递方式向李贤孙发出一封《律师函》，称在签订合同之初李贤孙恶意隐瞒出租厂房系违章建筑的事实，现该厂房因违建即将被拆除导致陈碧清无法继续租用厂房，李贤孙未依约修缮厂房导致陈碧清原材料泡水受损从而造成巨额经济损失。要求李贤孙在收到律师函之日起5日内共同委托有鉴定资质的第三方对因厂房漏水给陈碧清存放在厂房内的原物料泡水所遭受的损失进行价格鉴定，以及一并处理李贤孙出租厂房因违建导致陈碧清无法实际使用厂房所遭受的损失（包括但不限于搬迁损失、停业损失、装修损失等）赔偿事宜。该快递显示由他人签收。陈碧清主张因案涉厂房被强制拆除，无法继续经营，其将祥成亿公司整体搬迁至东莞市清溪镇，由此产生停产停业人员工资损失、临时住宿和餐饮费损失、搬迁费损失，并提供在案证据，已由李贤孙发表质证意见如上。李贤孙对两原告在本案中关于搬运珍珠棉数量、使用车辆、运输距离、路桥费及油费等不认可，为此申请证人李某出庭作证。证人李某出庭陈述：其于2019年7月1日跟随陈碧清搬迁的车辆到东莞市清溪镇的厂房，确认祥成亿公司的新厂房位置；2019年6月22日曾到案涉租赁厂房核实珍珠棉数量，珍珠棉数量大约5300捆，具体数量不清楚，当时只有一人在看管货物，当天案涉租赁厂房没有在搬运。两原告申请对案涉租赁厂房的搬迁费用进行评估，原审法院经审查予以准许，依法委托广东惠亿价格事务所有限公司进行评估。该公司于2020年5月26日出具惠亿价评字［2020］第031号《关于惠州市祥成亿包装有限公司搬迁费用价值评估结论书》，结论：惠州市祥成亿包装有限公司从惠州市博罗县园洲镇××××××××××栋搬迁至东莞市的搬迁费用总额为325800元。两原告交纳了鉴定费5000元。两原告对该评估结论三性无异议。李贤孙对该评估结论三性有异议，认为鉴定程序严重违法、鉴定人员明素娜资质资格不明、鉴定意见明显依据不足、与事实不符，故申请重新鉴定。李贤孙主张两原告延迟支付租金及拖欠其2019年4月至6月的租金，为此提交借记卡账户历史明细清单予以佐证。借记卡账户历史明细清单显示，陈碧清分别于2018年12月19日、2019年1月9日、3月8日、3月22日、4月2日、4月9日、4月10日、4月11日向李贤孙转账120000元、49000元、185660元、12860元、40000元、50000元、49000元、73800元。李贤孙主张两原告未支付2019年4月电费13315元、5月电费22811.17元，提供客户抄表结算复核单、园洲供电所电费实收记录予以佐证。客户抄表结算复核单显示用户名称为博罗园洲敢劲杰五金贸易有限公司，用电地址博罗县园洲镇禾山村朱屋拿岭，2019年4月1日至30日电费为12901.34元，2019年5月1日至31日电费为22811.17元，合计35712.51元。2020年7月6日，两原告与李贤孙分别向原审法院出具《情况说明》，双方均确认两原告已缴纳租金和水电费共计1192903元。两原告称租金已支付至2019年4月22日，未拖欠租金；水电费用付至2019年3月底，后续因租赁物被拆除，基本没有用电。李贤孙称两原告租金暂计至2019年5月31日尚欠1811437元；2019年4月、5月电费共拖欠36126.17元。庭审中，两原告陈述案涉租赁厂房于2019年5月下旬开始拆除，但不清楚拆除完毕的时间；最后搬离案涉租赁厂房时间为2019年7月下旬。李贤孙陈述两原告最后搬离案涉租赁厂房时间为2019年7月底，案涉厂房于2019年8月初拆除完毕。另查，原审法院于2019年6月12日作出（2019）粤1322民初2646号民事裁定，查封、冻结李贤孙价值220万元的财产。两原告预缴了保全费5000元。再查，祥成亿公司系于2018年10月25日注册成立的有限责任公司（自然人独资），股东、法定代表人均是陈碧清，经营范围：生产、加工、销售：包装材料、珍珠棉、塑料制品；货物或技术进出口。原审法院认为，关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉厂房所在土地属于博罗县园洲镇禾山村委会朱屋小组所有，早在2014年1月2日土地管理部门即向朱屋小组发出通知书，责令其停止违法使用土地行为。后园洲两违办于2019年4月11日发出告知书，将朱屋小组擅自建设简易厂房的行为认定为违法建设、违法用地，并限期30日内拆除。因此，案涉出租厂房属于违法建筑。截至一审法庭辩论终结前，两原告与李贤孙均未提供证据证明案涉厂房已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，原审法院认定陈碧清与李贤孙于2018年9月5日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效。关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，双方当事人均存在过错，原审法院酌定双方均应各自承担50%的责任。对原、被告分别提出的诉讼请求，原审法院认定如下。本诉部分：1.陈碧清在签订合同后向李贤孙支付保证金40万元，现合同无效，自始没有法律约束力，两原告要求李贤孙返还该保证金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。2.关于装修损失、停产停业人员工资损失、临时住宿及餐饮费用的问题。两原告主张装修损失20万元，并提供《装修合同》《收据》佐证。因两原告未提供报价单、装修项目清单、支付凭证等证据证明确实产生装修费用及实际金额，李贤孙亦不予认可，故原审法院不予支持。至于两原告主张的工人工资、住宿及餐饮费用属于企业经营的必要支出，且其提供的证据大部分不符合证据形式，真实性及关联性均无法确认，故原审法院亦不予支持。3.关于搬迁费用。本案中导致祥成亿公司搬迁的根本原因是案涉厂房被认定为违法建筑而强制拆除，对该结果原、被告均具有过错。原审法院虽准许两原告的评估申请，并依法委托广东惠亿价格事务所有限公司进行评估，并作出评估意见，但两原告未举证证明在搬离时已有效通知李贤孙到场清点物品，该评估意见依据的事实大部分系由两原告单方制作并提供的材料，真实性无法认定。因此，原审法院对该评估意见不予采信，该次评估费用5000元应由两原告自行承担。但是，鉴于两原告因厂房被拆除，其搬迁机械设备、原材料等物品到新的经营场所确实会产生搬迁费用，故原审法院基于公平原则，并综合本案实际情况，酌情支持两原告搬迁费用3万元。反诉部分：1.关于占有使用费。李贤孙已将案涉租赁厂房交付两原告使用,合同虽被认定无效，但两原告应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。首先，合同约定“租金”自2018年10月15日开始计算，合同签订后，两原告已支付占有使用费，免租期的约定系出租方对承租方作出的让利，因此两原告无需支付2018年10月15日以前的占有使用费。其次，两原告自认已支付案涉厂房占有使用费至2019年4月22日。两原告自称最后全部搬离时间为2019年7月下旬，李贤孙主张两原告2019年7月底搬离，案涉厂房于2019年8月初拆除完毕。但园洲两违办于2020年6月3日向原审法院作出《关于清拆禾山朱屋小组违法建设违法用地的情况说明》，明确于2019年5月31日对案涉厂房进行拆除。因案涉厂房已被拆除无法继续使用，故对于违建厂房拆除之前所产生的房屋占用费,李贤孙仍有权要求两原告支付。因此，原审法院认定两原告实际占有使用案涉厂房至2019年5月31日，故两原告应支付自2019年4月23日至2019年5月31日的占有使用费218880元（172800元/月×1个月+172800元/月÷30天×8天）。两原告请求李贤孙退还2019年4月12日至22日的租金63360元，原审法院不予支持。李贤孙请求两原告支付占有使用费的利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。2.李贤孙主张两原告未缴交2019年4月、5月电费，两原告辩称已经足额缴纳，且园洲两违办已切断案涉厂房的用电线路，两原告并未使用电，但两原告确认电费缴交至2019年3月底。李贤孙提供的客户抄表结算复核单显示2019年4月、5月存在用电量，电费为35712.51元，结合原审法院认定两原告占有使用厂房至2019年5月31日的事实，故李贤孙请求两原告支付电费35712.51元，原审法院予以支持。3.因合同无效，合同的违约条款也属无效，因此李贤孙依据合同中的违约条款主张滞纳金,缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。李贤孙当庭撤回中介费的反诉请求，视为其对诉讼权利的处分，原审法院予以准许。综上，李贤孙应向两原告返还保证金、搬迁费用共计430000元，两原告应向李贤孙支付占有使用费及电费共计254592.51元，两相折抵后，李贤孙仍需向两原告支付175407.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈碧清与被告（反诉原告）李贤孙于2018年9月5日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效。二、被告（反诉原告）李贤孙于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司保证金400000元，并支付搬迁费用30000元。三、原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付被告（反诉原告）李贤孙占有使用费218880元，并支付2019年4月和5月电费35712.51元。上述两项债务可互相抵折。四、驳回原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李贤孙的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27383元、财产保全申请费5000元、评估费5000元，共计37383元，由原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司共同负担24633元，李贤孙负担12750元。反诉案件受理费4766元，由原告（反诉被告）陈碧清、惠州市祥成亿包装材料有限公司共同负担2560元，被告（反诉原告）李贤孙负担2206元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系涉案合同无效导致的责任应如何承担以及如何计算涉案损失的问题。本案中，各方当事人均未能提供证据证明涉案厂房已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原审认定涉案合同无效有据，本院予以确认。对于涉案合同无效，两上诉人与被上诉人均有过错，被上诉人未按规定申请报建手续存在过错；两上诉人租用涉案厂房进行生产经营时，亦未尽到谨慎的注意义务，未对其投资经营的风险进行预估和防范，两上诉人亦存在过错；因此，对于涉案损失，理应由两上诉人与被上诉人平均合理分担，故原审认定由两上诉人与被上诉人各承担50%的责任并无不当，本院予以维持。关于涉案损失的问题。两上诉人主张被上诉人应向其赔偿涉案装修损失，但未能提供充实的证据予以证明，故原审法院不予支持妥当，本院予以维持。至于停产停业人员工资、临时住宿及餐饮等费用，亦属企业生产经营必要支出，原审不予支持两上诉人的请求合理，本院予以维持。关于搬迁费，虽然相关机构依法出具了评估意见，但两上诉人未举证证明在搬离时已有效通知李贤孙到场清点物品，且评估意见依据的事实大部分系由两上诉人单方制作，真实性无法核定。原审法院对该评估意见不予采信妥当，原审酌情支持两上诉人搬迁费用3万元合理，予以确认。关于占用费问题。即使涉案合同无效，两上诉人依法也应当向被上诉人支付实际占有期间的占用费，原审计算占用费事实依据充分，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14939元，由两上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月二十九日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩