北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0113民初4575号原告：张志新，男，1951年10月23日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码××。委托诉讼代理人：张欣蕾（原告之女），女，1982年12月13日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码×。委托诉讼代理人：吴娟，北京市玖典律师事务所律师。被告：李长青，男，1959年10月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码××。委托诉讼代理人：王振三，北京市时雨律师事务所律师。原告张志新与被告李长青农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志新之委托诉讼代理人吴娟、张欣蕾，被告李长青及其委托诉讼代理人王振三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志新向本院提出诉讼请求：1.确认原告张志新与被告李长青于2000年9月份签订的《买卖房屋草契》无效；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告原有位于北京市顺义区×镇地区×村×号宅院一处（含北正房五间、西厢房三间、厨房一间、厕所一间、门道一个），1993年确权登记在原告名下。2000年9月，原告与被告一共达成两份《买卖房屋草契》。先前原告一开始想将涉诉宅基地上的北正房五间及西厢房三间均出售给被告，后来原告想到以后没房居住养老故在×镇×村委会和×镇镇政府土地规划科的见证下，原被告双方又重新达成一份《买卖房屋草契》，将涉诉宅基地上的北正房五间卖给被告，并收取了被告2万元的卖房款。现涉诉宅基地涉及拆迁，原告向被告及拆迁办主张涉诉宅基地上除五间正房以外的其他剩余房屋的（西厢房三间、厕所一间、厨房一间、门道一间）所有权，并主张享受拆迁资格，被告和拆迁办均不同意认为现在涉诉宅院上的所有的房屋均归被告所有，原告不享受任何拆迁利益。原告认为涉诉的宅基地为部分买卖，且被告购买涉诉房屋时非本村集体经济组织成员，双方签订的《买卖房屋草契》均为无效。现原被告就涉诉宅基地和房屋的权属发生纠纷，双方协商未果，故诉至法院。被告李长青辩称，不同意原告的全部诉讼请求，第一，李长青原籍为平谷区×镇×村农民，1993年3月份入户至顺义区×镇×村成为×村村民，并享受该村集体经济组织成员待遇。第二，李长青与张志新双方达成的协议的买卖内容为整个宅院内房屋，不是仅有北正房而没有西厢房，为了说明这一点，双方除了签订一份《买卖房屋草契》外，还于2000年3月18日签订了一份《卖房协意书》，《买卖房屋草契》虽然明面上写了北正房和厢房三间，没有写厕所等其他房屋，但是涵盖宅院内其他房屋。当时的事实确实如此，只不过书写时简要列了一些房屋，附属设施和主要的房屋买卖是连带的，如果只买卖北正房和厢房，不买卖厕所的话也没法使用，厕所本来就属于附属物，因为厕所是依附于主要建筑而使用的。在被告买卖完房屋后，就对涉诉宅院内厨房和厕所翻建了，厨房和厕所原来就是简易棚子，所以拆了翻建了。在买卖房屋后，张志新将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》交给了李长青，《集体土地建设用地使用证》及《北京市房屋契证》载明的占地面积均是330.51平方米，涵盖了整个院落，说明整个宅院房屋全部已经售出，所以张志新认为除了北正房买卖，其他西厢房等房屋未达成合意，与事实不符。第三，张志新的诉讼请求本身存在逻辑错误，买卖房屋草契部分有效，草契中只谈到了北正房五间，未提及涉诉宅院内其他房屋，该草契无法体现哪部分有效，哪部分无效。张志新谈到三间厢房双方没有达成买卖的合意，这句话就存在逻辑错误，要求法院确认无效的前提是合同确实存在，而刚才原告代理人又说双方没有达成买卖西厢房三间的合意，既然没有达成合意就没有无效之说，因此存在逻辑错误。第四，被告李长青在买房时已经是×村的集体经济组织成员，享受村民所有的待遇，在这种背景下同村的村民之间买卖多余的房屋，法律是不禁止的。根据北京高院的会议纪要，在买卖房屋时已经是本村集体经济组织成员的，买卖合同是有效的。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区×镇地区×村×号院（以下简称涉诉宅院）登记的宅基地使用权人为张志新，涉诉宅院内的房屋已经因拆迁被拆除，李长青作为被拆迁人签订了相关的拆迁补偿协议。李长青原为北京市平谷区×镇×村民，1993年3月份迁至北京市顺义区×镇地区×村，户别为农业家庭户，1996年6月份因办理小城镇农转非，现户籍所在地为顺义区×镇地区×村×号，户别为非农业家庭户，户口本上加盖有小城镇户口的章。张志新与李长青共同确认签订有《买卖房屋草契》，约定内容为：“卖房人张志新今将瓦房壹所计伍间，座落顺义区×镇×村，凭中人王某说合情愿卖与李长青名下永远为业，言明卖价每间肆仟元，共计人民币贰万元正，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭，立此草契为证”。代笔人后为杜士发，中证人后为王某，监证人后为于树柏，卖房人后为张志新，买房人后为李长青，中证人、监证人、卖房人、卖房人签字上捺有手印，监证机关处有×镇×村村委会盖章，四至处有顺义县×镇人民政府土地规划科盖章。草契落款日期年和月处肉眼可见两次不同笔迹，笔迹较粗较清楚的落款日期为1999年元月，被覆盖的日期为2000年9月，日前均为“21”。张志新表示《买卖房屋草契》只是对北正房五间进行了买卖，西厢房及其他附属物均不在买卖范围，交易价格为2万元，双方签订该份《买卖房屋草契》的时间为2000年9月份，当时日期空着并没有填写，年和月份处的更改系李长青在张志新不知情的情况下进行的更改。李长青表示《买卖房屋草契》之所以在草契中只写明了北正房五间，是因为该份草契系村干部找的一份格式文本，第一行由于空格有限无法全部写明标的物，所以才只写了北正房五间，其实际支付了4万元购房款，关于落款日期存在改动的事实，签订《买卖房屋草契》的日期就是1999年元月21日，系执笔人写错了日期后又改了正确的日期。李长青提交了《卖房协意书》，具体内容如下：“甲方：张志新，现将房屋财产出售给乙方李长青。乙方：李长青。此房面积：此房北正房伍间，长13.05米，宽4.70米，面积：61.335平方米；厢房三间。此房如有邻居及它人因房产发生纠纷由甲方负责，此房与东、西、南、北邻居无任何关系。此房价格：此房售价为肆万元整。此房自2000年3月18日起双方立字为证，此合同一式两份，甲、乙方各持一份。中间人：王某”。在双方签字处，甲方处有张志新签字并盖有张志新印章，乙方后有李长青的签名及手印、中间人后有王某的签名及手印。李长青称上方的内容是其写的。张志新对《卖房协意书》的真实性不认可，称其不知情，签名和印章都不是张志新的。张志新称在2000年9月，刚开始其与李长青签订了一份买卖北正房五间、西厢房三间的协议，但其没有原件，后觉得都卖掉其无房可住，在2000年9月在村委会证明下达成了《买卖房屋草契》。李长青提交了顺义区×镇地区×村村民委员会出具的证明，内容如下：兹证明：李长青，男，身份证号×××，为本村集体经济组织成员，享受本村集体经济组织成员的一切待遇。具体包括：本村集体土地承包经营权，享受村民福利待遇（村民土地确权生活补贴、年节发放米面油等）。李长青另提交了×镇派出所证明信一份，内容为经查1996年户籍档案，李长青户口于1996年6月20日因办理小城镇农转非，由×镇×村号迁入北京市顺义区×镇地区×村镇外街35号。李长青另提交其北京农商银行的客户回单以及从村委会调取的其领取生活补助以及米面油的表，进一步证明其享有村民福利待遇。张志新对派出所证明信认可，但称不认可顺义区×镇地区×村村民委员会出具的证明，称李长青并非本村村民，也未从事农业活动，不可能享有村民福利待遇，属于村委会擅做主张，不合法。李长青提交了《北京市房屋契证》，载明出让人为张志新，承受人为李长青，房屋间数包括正房五间，本契类别为买卖，立契日期为1999年1月21日。张志新对《北京市房屋契证》不认可，称不知情，认为日期不正确。李长青申请证人杜某、王某出庭作证。杜某称其对《买卖房屋草契》真实性认可，其与双方没有亲属关系，当时其系×村会计，《买卖房屋草契》上的内容包括签名均系其代写，手印系各自所按，签约时间是1999年元月21日，本来有人打算用这个模板，没用上，其就拿来用了，当时就把时间改过了，其称未见过《卖房协意书》，李长青从张志新处买的是整个院里的房子，通常在从买卖协议上仅写正房，不写厢房等其他房屋，当时系村长于树柏叫其写的《买卖房屋草契》，实际给了多少钱，其不知情，买卖后李长青在使用涉诉宅院的房屋。王某作证称，其与双方均无亲属关系，就是老街坊，《卖房协意书》上部的内容不是其写的，双方买卖房屋，其系中间人，张志新以及李长青的名字都是他们自己写的，时间就是《卖房协意书》上的时间，签订《买卖房屋草契》时，签名的人都在场，其也在场，均是各自签的名字，关于日期改动的事，其称记不清了，好像是当时一份老的草契只写了日期但没写其他内容，就用上了，先签了《买卖房屋草契》，后签《卖房协意书》，其看到张志新签名盖章的，当时协商房款是4万元，给钱时其在场看着，之所以在《买卖房屋草契》写明为2万元是为了少缴税，卖的是整个院落的房屋。当张志新一方再次问王某《买卖房屋草契》的名字是谁写的，回答记不住了。针对是先签协议还是先付款，王某对于双方的提问回答相互矛盾，王某称其半身不遂，有脑梗，记不住了。张志新对两位证人证言均不认可，杜某已90岁，王某有脑梗，事发至今已20多年，证人不可能记得很清楚，两位证人对于《买卖房屋草契》的人名系谁书写回答不一致，两位证人对于《买卖房屋草契》的落款日期、实际日期以及《卖房协意书》的日期均表示记不清，也无法做出合理的解释。李长青认可两位证人的证言。双方确认2000年11月，张志新从涉诉宅院搬出，不再此居住。双方确认购房时，涉诉宅院内有北正房五间、西厢房三间，西厢房北侧有一间厨房，南侧有一间厕所，开东大门，李长青后对北正房以及西厢房进行了装修，将厨房和厕所拆除进行了翻建，门道进行了翻建。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《买卖房屋草契》、《卖房协意书》、派出所证明信、村委会证明、户口本等作证在案佐证，可作认定事实之依据。本院认为：张志新虽不认可×镇地区×村村民委员会出具的证明，但其并未提交证据证实，本院对其该意见不予采信。根据本案查明的事实，本院可以认定李长青系×镇地区×村集体经济组织成员，其购买涉诉宅院的房屋并未违法。至于张志新所称买卖的标的仅包含北正房五间不包含其他房屋的问题，一方面李长青、两位证人均陈述系包括整个宅院的房屋，也提到习惯问题，另一方面张志新也称在2000年即将涉诉宅院交付给了李长青，其并未对涉诉宅院内除北正房外的其他房屋进行支配，另其亦将涉诉宅院对应的集体土地建设用地使用证原件给了李长青，虽然李长青以及两位证人对于《买卖房屋草契》的落款日期更改的解释较为牵强，证人对于部分事实陈述不一致，本院对李长青以及两位证人关于落款日期的说法难以采信，但不能因此否认双方之间买卖关系的事实成立，且已经履行多年，故本院认为《买卖房屋草契》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，故对于张志新的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告张志新的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告张志新负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陶小超二〇二一年三月二十五日书记员  王丹丹