上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14238号原告：上海集池宇实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴贻平，执行董事。委托诉讼代理人：许文彬，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：华琪，上海中夏律师事务所律师。被告：重庆香菜网络科技有限公司，住所地重庆市。法定代表人：林右素，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。第三人：上海展进农业科技有限公司，住所地上海市青浦区崧雅路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：王**旺，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。原告上海集池宇实业有限公司诉被告重庆香菜网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许文彬、被告委托诉讼代理人顾叶青到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加案外人上海展进农业科技有限公司为本案第三人。本案于2021年2月7日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许文彬、被告及第三人委托诉讼代理人顾叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海集池宇实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年3月10日予以解除；二、判令被告支付原告拖欠租金人民币122,469.40元；三、判令被告支付原告违约金275,556元；四、判令被告支付原告物业管理费9,023.20元。事实和理由：原告上海集池宇实业有限公司与被告重庆香菜网络科技有限公司于2019年3月签订《租赁合同》一份，约定由被告向原告承租上海市青浦区新团路XXX号XXX号厂房，合同约定出租期限自2019年4月1日至2024年3月31日，出租面积2,157平米，月租金91,852元(不含税)，每满2年递增8%，付款方式为：租金每3个月支付一次，先付后用，合同签订后3日内乙方支付3个月租金，以后每期租金应提前10日支付。并且双方约定物业费每月4,314元，与租金同步缴纳。原告已于合同签订后向被告交付相关租赁房屋，被告起初尚能按时履约，但是至2019年12月底，被告应当支付2020年1月至3月租金及物业费，被告仅支付了部分租金，剩余费用未予支付。原告于2020年2月10日向被告发送《费用催缴通知书》进行催款,被告未予理睬。根据双方签订的租赁合同第8-2、8-2-5、8-2-6条约定，被告逾期足额支付租金及其他费用超过15天，且被告擅自退租的行为，构成违约，原告有权单方解除合同。原告于2020年3月4日将解约通知书张贴于被告承租房屋的大门上，要求解除双方租赁合同关系。由于被告怠于处理后续事宜，造成其遗留物品占用在原租赁房屋内，2020年3月10日原告进行清场，原告于2020年3月10日收回房屋，故不需要再行主张被告腾退系争房屋。原告认为，被告与原告签订的合同真实有效，应当遵照执行，被告逾期拒不支付租金的行为已经构成严重违约，且原告业已履行约定义务并给予合理宽限，故为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。根据合同第4-3条约定，合同约定租金每三个月支付一次，先付后用，被告应在2019年12月21日支付下一期租金。针对2020年1月1日至2020年3月10日期间的租金，被告应付214,321.40元，实际仅支付91,852元，故拖欠租金122,469.40元。上述应付金额是按照合同约定月租金91,852元的标准计算2个月零9天。根据合同第8-2条约定，违约金标准按照3个月租金计算。被告的违约行为在于逾期支付租金超过15天及合同期限未满，且非合同约定擅自退租。根据合同第5-2条约定，物业管理费4,314元/月，先付后用，并与租金同时支付。原告主张2020年1月1日至2020年3月4日期间的物业管理费，上述应付金额9,023.20元是按照合同约定物业管理费以4,314元/月为标准，计算2个月零3天。同时，原告确认收到被告押金183,000元，目前尚未退还。被告重庆香菜网络科技有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，2019年3月23日双方签订合同，根据合同第10-5条约定，被告仅是代签合同，待被告项目公司上海展进农业科技有限公司成立后，相关合同权利义务由项目公司承接。2019年4月12日被告注册成立项目公司上海展进农业科技有限公司即本案第三人，前期部分费用由被告代为支付，但是之后的相关费用也由该项目公司支付，故被告主体不适合。原告应向项目公司发函解除合同，2020年2月14日原告向被告发出的催缴通知书、2020年3月4日解约通知书，上述2份函件由被告项目公司上海展进农业科技有限公司的法定代表人通过微信收到。原告从未向项目公司发出解除通知书或者催款，原告以发函的方式解除合同，被告对此不予认可。针对诉请二，对于计算标准及金额、拖欠的金额无异议，但是支付主体是项目公司上海展进农业科技有限公司。原告在2020年3月4日向被告发函要求2020年3月10日前搬空，当时处于新冠疫情期间，当时系争房屋内尚存留被告的物品，原告直接将系争房屋转租给下家，客观上因不可抗力，项目公司无法按照原告的要求完成现场清理工作。针对诉请三，不同意支付违约金。被告认为违约金过高，原告在2020年3月中旬已经将系争房屋另行出租，故原告也不存在损失。请求法院酌情调整。租赁合同实际上是第三人与原告在履行。根据合同第10-5条补充条款约定了待第三人公司成立后，由第三人作为被告的项目公司与原告实际履行租赁合同，由第三人承继租赁合同中被告的权利义务。针对诉请四，对于计算标准及金额、拖欠的金额无异议，但是支付主体是项目公司上海展进农业科技有限公司。被告曾向原告支付过押金183,000元。第三人上海展进农业科技有限公司述称：意见同被告一致。系争租赁合同是原告与第三人在履行。第三人是被告成立的项目公司，在签订合同后一个月左右，第三人成立。根据付款凭证及收据，第一期租金是被告支付的，但是之后的租金及水电费均是第三人支付的。经开庭审理查明：2019年3月23日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签署《租赁合同》一份，该合同约定，甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市青浦区新团路XXX号内的3号厂房，出租面积约为2,157平方米(含公摊面积)。乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事仓储、配送及日常办公使用，不得用于住宿或其他用途。甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该厂房，免租期10天，按现状交付。租赁日期自2019年4月1日至2024年3月31日止。租赁期满后，乙方如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先续租权。甲乙双方约定、该厂房月租金为91,852元，以上租金为不含税价。如乙方要求甲方开具租赁发票的，应先将相应税费及租金支付给甲方，待甲方收到相应款项后将发票开具给乙方。本合同规定的租金每两年递增，递增率为8%。租金支付方式：先付后用，本合同签订后3日内，乙方向甲方支付叁个月租金及相当于贰个月租金的押金。租赁期满后或双方租赁关系结束后，押金除用以抵充乙方承担的费用外(包括但不限于未付的租金、水费、电费、通讯费、物业费、修理费、清理费用等等)，剩余部分在乙方向甲方提供押金凭条且乙方搬离厂房后无息退还乙方。租金每叁个月一付，先付后用，以后每次房租乙方应提前10日支付。乙方逾期支付费用的(包括但不限于未付的租金、水费、电费、通讯费、物业费、修理费、清理费用等等)，每逾期一日，则乙方需按应付租金总和的0.50%支付滞纳金，乙方逾期超过10天，甲方还有权对乙方实行停水、停电直至解除本合同的处理，由此造成的一切损失由乙方自行承担。如出现乙方逾期支付本合同约定费用的，则乙方还有权直接从押金中扣收，乙方应在5日内补足押金，否则应按应补足金额的日0.50%支付滞纳金。租赁期间，园区由甲方统一安排物业管理，乙方应配合甲方的物业管理工作。甲方物业管理范围为：公共区域的绿化、卫生、安保。乙方应自行负责其租赁区域范围内的管理工作。为了维护园区的正常运作，乙方应每月交纳物业费4,314元/月，先付后用，支付方式同房租，与房租同时交付。租赁期间，使用该厂房所产生的水、电、煤、通讯、设备等费用由乙方自行承担，其中水费6元/吨，电费1.45元/度，(当国家政府水电费调整时，按现有单价上涨或下跌的幅度调整)。如需甲方出具水电发票的，乙方须支付相应的税点。乙方应在收到甲方相应发票或缴款凭证后的三日内将水电费支付到甲方指定账户。除双方达成续租协议外，乙方应在本合同届满时或租赁关系结束后返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按合同规定的日租金的3倍的标准向甲方支付占用期间的使用费。因乙方违约行为导致甲方被房屋所有权人解除租赁合同或追究违约责任的，除前述违约金外，甲方仍有权要求乙方赔偿其他直接和间接损失：甲方未按时交付该厂房给乙方并经乙方书面催告15日仍未交付的；乙方逾期不支付租金超过十五日的或其他费用(包括但不限于水费、电费、物业费、修理费等等)逾期超过十五天的。一方可书面通知另一方单方面解除合同。违约方应向守约方支付当月三倍租金的标准作为违约金。补充条款：甲乙双方一致确认，乙方仅为代签合同，待乙方在上海成立项目后，本合同乙方的权利义务由项目公司承担，与乙方无关，甲方不得以本合同约定的任一条款，要求乙方承担责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告于2019年3月20日和3月27日分别支付原告押金183,000元及首期3个月租金及物业管理费288,498元。原告认可被告已支付2020年1月1日之前的租金等费用，因之后的费用被告未支付，2020年2月10日，原告向被告送达费用催缴通知书，要求被告支付拖欠的物业费及房租，但被告未予缴付。2020年3月4日，原告将解约通知书张贴在系争房屋的大门上，通知被告适当时间予以清场并提出解除合同。2020年3月10日，原告进行清场并自行收回了系争房屋。再查明，2019年4月12日，第三人上海展进农业科技有限公司注册成立，2019年6月28日，第三人向原告转账支付租金275,556元及物业管理费12,942元。2019年10月10日，第三人向原告转账支付租金275,556元及物业管理费12,942元。2019年10月3日、11月3日、12月31日原告分别向第三人开具了水电费收据。2020年2月，原告授权物业负责人刘景奇通过微信向第三人法定代表人王**旺催讨租金及物业费。另查明，系争房屋已经办理了产权登记，登记权利人为案外人上海浔兴拉链制造有限公司。以上查明的事实，有原、被告陈述，租赁合同、银行付款凭证、费用催缴通知书、解约通知书、企业工商信息、微信聊天记录、收据、上海市房地产权证、证明等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，被告认为，原、被告双方签订租赁合同，在第三人公司注册成立后，刘景奇代表原告向第三人开具收据，实际上是原告与第三人在实际履行系争租赁合同。根据王**旺、刘景奇微信聊天记录中，原告直接向第三人催讨钱款，王**旺直接将银行转账凭证发给原告。被告仍有押金及相关设施设备尚在原告处，对此，被告保留另案诉讼的权利。为此，被告还提供了资产清单为证。原告对该证据的真实性不予认可，原告认为，第三人支付钱款是代付行为，其并非代替被告实际履行租赁合同，也认可第三人作为合同的相对方履行系争租赁合同。正常情况下，应由被告付款，且开票应该开给被告。之所以开具收据给第三人，理由是第三人是缴款单位。第三人认为，系争租赁合同是原告与第三人在履行。第三人是被告成立的项目公司，在签订合同后一个月左右，第三人成立。根据付款凭证及收据，第一期租金是被告支付的，但是之后的租金及水电费均是第三人支付。庭审中，经本院释明，原告坚持要求被告承担责任，清楚相应的法律风险及后果，自愿予以承担。对于第三人情况，原告认为不清楚，对于第三人的付款行为，也不能代表合同主体变更。关于押金，原、被告均同意双方另行结算。根据庭审确认的事实，本院认为：案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同约定，被告仅为代签合同，待被告在上海成立项目后，本合同被告的权利义务由项目公司承担，与被告无关，原告不得以本合同约定的任一条款，要求被告承担责任。合同签订后，被告于2019年3月20日和3月27日分别支付原告押金183,000元及首期3个月租金及物业管理费288,498元。合同明确写明原告系为了成立项目公司代签合同，且在项目公司成立后，被告的权利义务由项目公司承担,与被告无关。2019年4月12日，第三人上海展进农业科技有限公司注册成立，第三人注册成立后，之后的租金及物业管理费均是由第三人支付，且原告还向第三人开具了水电费收据，并授权物业负责人刘景奇通过微信向第三人法定代表人王**旺催讨租金及物业费。由此可见，第三人注册成立后，原告认可被告的权利义务由第三人承担，案涉租赁合同由第三人作为合同相对方与原告继续履行。经本院释明，原告坚持要求被告承担责任。对于原告主张解除合同、支付租金及物业管理费、偿付违约金等诉讼请求，因依据不足，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海集池宇实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币7,485.73元，减半收取计人民币3,742.86元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年三月十五日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。