上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35426号原告(反诉被告)：林树英，女，1965年10月25日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：姜贤珍(系林树英之女)，女，住福建省。被告(反诉原告)：赵政芬，女，1952年2月11日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：张某某(系赵政芬女婿)，男，住江苏省无锡市。原告林树英与被告赵政芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理。本案诉讼期间，赵政芬提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序分别于2020年11月10日、2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林树英及其委托诉讼代理人姜贤珍，被告(反诉原告)赵政芬的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林树英向本院提出诉讼请求：1.赵政芬返还林树英押金人民币(币种下同)26,000元；2.赵政芬向林树英支付违约金26,000元；3.赵政芬赔偿林树英损失21,000元；4.解除双方于2019年8月28日签订的《房屋租赁合同》。诉讼过程中，林树英变更上述第4项诉讼请求为：确认双方于2019年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除。事实和理由：林树英与赵政芬于2019年8月28日签订《房屋租赁合同》，约定赵政芬将位于上海市闵行区中春路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室(即本案涉案房屋)出租给林树英，租期从2019年9月5日至2020年9月4日止，租金每月13,000元，付二押二，每月租金5日前支付，2020年1月开始，因房屋卫生间和床铺使用问题，双方协商解除合同，赵政芬电话里头表示同意，由于之后疫情原因，直至6月才逐渐搬家并与赵政芬达成协议于6月5日交还房屋，并要求赵政芬返还押金，后由于双方对退还押金之事没有达成一致意见，并多次报警处理，合同一直没有解除，林树英也一直居住在该房屋中。2020年6月6日，林树英回家发现锁被换掉了，导致林树英无法进入，而且赵政芬竟然搬进了房中居住，和赵政芬沟通，赵政芬拒绝开锁，林树英从此之后就无法在该房屋居住，林树英报警，要求警察协商解决，结果赵政芬家属与警方发生冲突，赵政芬家属涉嫌妨碍公务已被刑拘，林树英的物品尚在房屋中没有搬出，导致林树英的物品丢失。林树英认为，双方签署的《房屋租赁合同》合法有效，赵政芬将房屋按照合同约定交付林树英使用，林树英按照合同约定支付租金，但是赵政芬换锁的行为，以实际行动表明不再履行该租赁合同，显属违约，赵政芬应当按照约定支付违约金并且赔偿因换锁而给林树英造成的损失。双方多次沟通无果，为维护自身的合法权益，故诉至法院。针对林树英的诉讼请求，赵政芬辩称，其同意合同在2020年6月5日解除，但其认为系由于林树英违约导致双方合同解除，故其不同意返还押金，押金在合同中是作为租赁保证金，与违约金的金额是一致的，林树英在2020年6月4日就已经搬离，还剩3个月的租赁期限，根据合同约定林树英提前搬离视为林树英违约，违约方应支付守约方违约金，违约金是月租金的2倍，所以押金作为违约金抵扣了。林树英于2019年9月2日入住时进行了验收，又于2020年1月致电表示床垫有问题，其告知林树英床垫有十年包换，并告知林树英物业可以对卫生间进行维修，且提出如果林树英提前搬离视为违约，林树英向其提出找人转租，其表示同意。林树英还提出不再支付租金，用保证金抵扣租金，其对此没有同意。2020年3月5日，林树英没有支付后续租金，其向林树英发短信告知要小心违约责任。双方最后约定于4月20日交房。但是林树英告诉其要延期至6月4日，双方协商后其同意林树英转租，其给了林树英时间，但林树英因自身原因没有找到转租方，因为林树英的原因合同提前终止，故根据双方合同约定林树英要承担违约责任，押金应予没收。关于林树英的损失，其于6月5日叫了物业陪同验收，房屋内没有任何林树英的物品，林树英在视频内也没有提出异议，其没有拿过任何物品。同时，赵政芬向本院提出反诉请求：1.林树英支付赵政芬合同违约金26,000元；2.双方于2019年8月28日签署的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除。诉讼过程中，赵政芬变更上述第2项反诉请求为：确认双方于2019年8月28日签署的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除。事实和理由：林树英与赵政芬于2019年8月28日签订房屋租赁合同，约定租期一年：2019年9月5日至2020年9月4日，租金每月13,000元，付二押二，租赁保证金26,000元。合同约定，未经赵政芬书面同意，林树英不能用租赁保证金抵付租金等任何费用；未经赵政芬书面同意，林树英不能将该房屋转租第三人；任何一方未按本合同履行，视为根本性违约，违约方支付守约方违约金26,000元。林树英于2019年9月2日检查房屋设施设备完好后入住。2020年2月22日林树英提出免租一个月，赵政芬不同意。2月29日林树英提出要提前退租，赵政芬告知林树英提前退租需承担违约责任。林树英提出是否可以找人转租，赵政芬同意其转租请求，并告知林树英转租成功才不算违约。赵政芬以短信方式同意林树英转租要求。对林树英提出是否可以不收违约金，用租赁保证金抵扣后期租金要求，赵政芬明确表达不同意。因林树英方未按合同约定在3月5日前支付租金，赵政芬3月6日短信通知林树英不按时缴付房租按合同会产生违约金及其他后果。3月7日双方约定4月20日退租，赵政芬免收林树英半个月租金6,500元。林树英于3月9日汇房租13,000元。4月20日，林树英因自购房屋不能入住，要求6月初退租，双方最后约定林树英汇1个半月租金19,500元，林树英确定6月3日搬家退租，合同6月4日到期，6月5日交房。6月3日早林树英要求赵政芬通知物业开出门证，林树英搬离房屋。6月5日按约定赵政芬收房，小区物业陪同检查屋内设施设备，屋内无原告任何财物。因林树英未能按合同履行，也未能成功转租第三人，林树英违约。赵政芬要求没收租赁保证金，林树英对此有疑义，不愿交还房门钥匙卡，产生纠纷。综上事实，林树英提前退租导致违约，期间赵政芬同意林树英转租请求，积极配合并减免租金，3个月内林树英未能成功转租第三人。最终林树英短信明确表示退租并以搬家行为表明不履行房屋租赁合同的义务，已经构成违约，按合同约定林树英承担违约责任，故赵政芬提起了反诉。针对赵政芬的反诉请求，林树英辩称，同意双方的合同在2020年6月5日解除。由于其没有违约，故其不同意支付违约金。其一直在和赵政芬协商解除合同，其同意解除的前提是赵政芬同意退还押金，所以其提前告知并进行协商，但是赵政芬之前一直没有提到不退还押金，在交接时才告知其不退押金，如果赵政芬提前告知其不退还押金，其是不会同意提前解除合同的，因为剩余的租期不到三个月，双方因此产生了争议，因赵政芬不退还押金，其要求继续履行合同，并要求赵政芬离开，但赵政芬不愿意离开，故其进行了报警。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为赵政芬及案外人张某某。2019年8月28日，赵政芬(作为出租方，签约甲方)与林树英(作为承租方，签约乙方)经案外人A公司居间介绍签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限为1年，自2019年9月5日起至2020年9月4日止；每月租金13,000元，租金按二个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年9月2日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的五日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金；如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任；乙方需支付给甲方租金保证金共计26,000元；除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态；若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修；逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用；乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方；如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置；合同第九条违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行；如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方面书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍；若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，赵政芬向林树英出具《收款收据》，确认收到租赁保证金26,000元。2020年1月2日，林树英向赵政芬发送短信表示主卧的床难睡，要求赵政芬帮忙解决。2020年2月22日，林树英向赵政芬发送短信询问受疫情影响能否申请减免一个月房租。赵政芬回复其能力有限，不能减免房租，并表示如果林树英能一次性支付剩余半年租金，其可以减8,000元。林树英回复表示卫生间和床垫存在问题，且国家号召减免房租，故询问能否考虑减免租金。赵政芬再次回复无法减免租金。2020年2月29日，赵政芬向林树英发送短信要求支付租金。林树英回复：“我这里也是因为疫情很困难。我们员工宿舍都得到了减免房租，你这里都没有。这些就再说吧。房子之前跟你说的那样，因为这个卫生间和床的问题，我真的没办法再租了。我想在你这里还有2个月的押金，我是再一个月也就想搬出去了，房子我帮你通知中介再挂牌出租吧，至于这个月的租金是可以减免还是从我的押金里扣，这个我们最后协商都可以，我的腰最近还要抽时间去拍片子，真的睡的腰太酸了，年底打算去看的，结果疫情拖到现在都不敢进医院”。2020年3月2日，赵政芬向林树英发送短信表示若林树英4月不再租赁的话，其通知中介挂牌，并要求林树英在2020年3月4日前支付3月的租金13,000元，并告知合同约定租赁保证金不能抵扣租金。林树英回复表示因为资金紧张，且赵政芬未因疫情减免租金，故询问能否把两个月的押金先用一个月。赵政芬回复表示押金是保障房屋内的设施设备，合同明确约定不能抵扣租金，并表示因资金紧张，林树英可以按月支付租金。2020年3月4日，赵政芬向林树英发送短信要求支付三月份的房租13,000元，并向林树英确认4月是否不再租住。林树英回复确认4月份就不租了。2020年3月6日，赵政芬向林树英发送短信告知应于3月5日前支付3月份的房租，现其未收到3月的房租，按照合同会产生逾期违约金、承担违约责任同时租赁合同会因违约解除，为避免以上情况故要求林树英于当日支付租金。2020年3月7日，林树英向赵政芬发送短信表示其本意因为疫情没有免租故其想用押金抵一个月租金，并提议若赵政芬认为要先支付一个月租金，能否免租半个月，由其先支付一个月租金，后其多留半个月时间搬家。同日，赵政芬向林树英发送短信，称：“今天请转一下3月房租。4月免租15天，退房日期我们就定在4月20日，如果有变化及早通知我”。林树英回复表示要到3月9日安排。2020年3月9日，赵政芬发送短信要求林树英支付房租。林树英回复表示已汇款。2020年4月20日，赵政芬发送短信要求林树英支付租金后通知其，并要求林树英确认好搬家交房的日期后提前告知其。同日，林树英向赵政芬转账支付了19,500元。2020年5月28日，林树英向赵政芬发送短信告知其于6月3日就搬家了，6月4日安排清理卫生，并询问能否6月5日上午10点交房。赵政芬回复表示同意。2020年6月3日，林树英向赵政芬发送短信告知其在搬家，需要赵政芬与物业联系。赵政芬回复表示同意。2020年6月5日，双方至涉案房屋进行交接，因押金退还问题发生争议后，林树英报警。2020年9月15日，林树英以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼中，双方均确认于2020年6月5日进行交接，并确认林树英支付租金至2020年6月4日。林树英陈述赵政芬从未向其表示不退还押金，且赵政芬于2020年6月6日更换了涉案房屋的门锁。赵政芬陈述其确认已于2020年6月6日收回了涉案房屋，并陈述双方曾协商确定林树英于2020年4月20日退房，其表示只要转租成功就可以退还押金，后林树英表示因各种原因不能搬离，其就表示只要付租金就可以继续租赁，其于2020年6月5日去交接房屋时才知道林树英并未将涉案房屋转租出去。以上事实，由林树英提供的《房屋租赁合同》、《收款收据》、银行卡复印件、不动产权证书、短信记录、照片，赵政芬提供的《房屋租赁合同》、短信记录、上海市不动产登记簿以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，林树英还提供了丢失物品明细以证明赵政芬换锁行为导致了林树英物品的丢失；赵政芬对上述证据不认可，认为2020年6月5日其和物业人员、民警一同检查了房屋，里面没有林树英的物品。赵政芬还提供了视频光盘以证明林树英于2020年6月5日已搬离涉案房屋，房屋内并无林树英的物品；林树英对上述证据不认可，认为视频经过剪辑，并不完整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，赵政芬与林树英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。根据双方在合同履行过程中往来的短信记录显示，林树英自2020年2月29日起即已向赵政芬表达了其因卫生间和床的问题想要提前解除合同，并提出要求在租赁保证金中扣除房租，而赵政芬在回复中要求林树英确认是否继续租赁并要求林树英支付租金，同时告知林树英租赁保证金是保障房屋内的设施设备，故不能抵扣租金，并同意林树英按月支付租金。此后，双方多次沟通林树英搬离的时间，并定于2020年4月20日退房，但该日双方并未办理交接手续，后双方继续履行租赁合同，直至2020年5月28日林树英再次向赵政芬确认搬离及交房的时间后，赵政芬于2020年6月3日协助林树英联系物业进行搬离，并于2020年6月5日与林树英进行了交接。由双方往来的短信记录可见，赵政芬对于林树英在租赁合同约定的期限届满前提出提前解除合同并未提出过异议，因此，可以认定双方对于提前终止房屋租赁合同均已明确知晓，且达成合意。现双方在庭审中均要求确认并同意双方之间的合同于2020年6月5日解除，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，虽然租赁合同的提前终止起因于承租方，但赵政芬作为出租方收取了租赁保证金，负有返还租赁保证金的义务，应在知悉房屋租赁合同将提前终止的情况下，明确保证金的处理。在租赁合同合意解除且缔约双方未确定解约责任归属的情形下，赵政芬若认为林树英违约，理应在同意解约的同时及时明示其追责意图，以便承租方在承担违约责任或继续履约之间进行权衡并作出有利于己方的选择。但根据双方往来的短信记录可见，赵政芬并未向林树英明确提出过提前搬离属于违约行为而应承担违约责任，且在同意林树英提前搬离并交房前其也未明确提出过不予返还租赁保证金的意思表示，因此，在双方协商一致解除合同的情形下，林树英要求赵政芬返还租赁保证金，符合双方合同约定，本院予以支持。赵政芬要求林树英承担提前退租的违约责任，本院不予支持。在双方合意解除租赁合同后，林树英以赵政芬换锁并收回房屋为由要求赵政芬承担违约责任，于法无据，本院不予支持。林树英主张赵政芬赔偿物品损失，但其对损失并未进行充分的举证，且根据双方的短信记录，林树英在2020年6月3日就已经搬离，并向赵政芬陈述于2020年6月4日安排清理卫生，后双方于2020年6月5日办理交接，林树英理应在约定的交房日期前清理完毕并搬离属于自己的物品，故对于林树英提出的赔偿损失请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)林树英与被告(反诉原告)赵政芬于2019年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、被告(反诉原告)赵政芬于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)林树英租赁保证金人民币26,000元；三、驳回原告(反诉被告)林树英的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)赵政芬的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币812.50元，由原告(反诉被告)林树英负担人民币523.12元，由被告(反诉原告)赵政芬负担人民币289.38元。反诉案件受理费减半收取计人民币225元，由被告(反诉原告)赵政芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶书记员 潘逸灵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。