上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初26005号原告：董美珍，女，1956年1月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：董康永，住上海市。委托诉讼代理人：梅毅澜，上海申蕴和律师事务所律师。被告：上海欣通物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：丁宁宁，副总经理。委托诉讼代理人：张民翔，男。原告董美珍与被告上海欣通物业管理有限公司(以下简称欣通物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董美珍及其委托诉讼代理人董康永、梅毅澜，被告欣通物业法定代表人丁宁宁及委托诉讼代理人张民翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董美珍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋装修损失26,044元、鉴定费15,000元；2、请求判令被告赔偿原告其他财产损失60,000元；3、请求判令被告赔偿原告自2020年5月20日至判决生效之日止，按照每月6,200元计算的租金损失；4.请求判令被告赔偿原告精神损害抚慰金6,000元。事实和理由：原告是上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，被告为该小区物业管理单位。原告为该幢房屋楼组长，2020年5月13日有居民向原告反映污水管下水非常缓慢，原告发现自己家中也有同样情况，因原告房屋于2007年同样遭遇过因排污总管堵塞导致污水倒灌进房屋的事故，故原告联系居委会工作人员反映情况并于2020年5月15日到物业反映情况，但未能联系到物业负责人，之后于5月18日拨打物业电话，未有人接听。2020年5月20日，原告接到邻居电话，说原告家中有大量水流到门外，原告回家后发现，污水通过厨房盆倒灌出来，地面积水达到20厘米，所有房间均被污水淹没，墙壁、地板、财产均受到不同程度的损失。原告于5月8日和房产中介公司签订出租委托协议，按照每月租金6,200元将该房对外出租，因污水倒灌导致房屋无法出租，因此主张预期租金损失和房屋装修在外租房的租金损失。原告认为被告未能对排污总管做定期疏通养护致使堵塞，并导致原告家中污水倒灌引发财产损失，双方未能就赔偿协商一致，故原告诉至法院。被告欣通物业辩称，原告是虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，被告系该小区物业公司，2020年5月13日下午原告第一次报修，报修内容为下水堵塞和马桶堵塞。当天被告去202室，但202室没有人，后原被告约定好5月19日上门修理，但5月19日原告告知其没有时间，所以被告没有上门。2020年5月20日早上被告因302室业主反映，有水从202室门口流出来，所以才打电话通知原告。2020年5月20日原告家中确实发生污水倒灌的情况。2020年5月21日原告来电反映下水道倒灌，系第二次报修。原告家中在厨房间下水安装了两个阀门，一个是单向阀门，一个是球阀，被告认为原告因安装了两个阀门就不会出现倒灌，所以原告才没有让被告及时处理。原告家中的检修孔已经被原告封死，导致被告无法疏通，被告只能通过一楼住户的管道进行疏通。堵塞的管道是2楼到14楼污水分管，其他人家没有倒灌现象。被告至101室的检修孔进行疏通，先通过内管进行疏通，再通过横管进行疏通，疏通后被告派保安保洁至原告家中进行清洁整理工作。被告对总管定时疏通，分管只有报修了才疏通。原告所在大楼一楼排到污水井的是另一个独立管子，2楼至14楼的是另外的管子，也是排放至污水井，2楼至14楼的管道检修孔在各户人家家里，只有住户报修，才通过检修孔疏通。本院经审理认定事实如下：原告为上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋业主。被告系该小区(都市宜家小区)物业管理服务单位，于2019年8月27日与都市宜家小区业主大会签订物业服务合同，合同中约定被告的管理事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，共用设施设备是指：一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线等。物业服务合同附件三中约定管道、排水沟的日常运行、保养和维修服务标准为：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)。原告房屋所在大楼中，一楼有单独管道通向污水井，二楼及以上业主共用一个排污管道通向污水井，该共用管道分为立管和横管，立管为垂直管道，横管为水平管道，立管在一楼处转弯，通过横管通向污水井。2020年5月13日，原告至被告欣通物业报修下水管道堵塞。2020年5月20日，当时原告并不在家中，原告接到邻居通知，称原告202室有水流到门外，原告回家后发现污水由厨房台盆倒泛出来，导致屋内浸水。原告通知被告后，被告将位于一楼商铺的管道检修孔打开，通过一楼管道检修孔进行疏通，发现堵塞的部位是二楼以上业主的共用管道立管与横管之间转弯处上方，位于一楼检修孔以下80厘米处，是在横管以上，堵塞原因是因为餐厨垃圾及杂物堵塞在立管上。审理中，经原告申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对房屋因污水倒灌造成的损失范围、修复方案进行鉴定，鉴定意见为：经鉴定，上海市虹梅南路XXX弄XXX号XXX室因污水倒泛造成的受损范围主要位于厨房、餐厅、客厅、过道、公共卫生间，受损内容主要为木制品及涂料。鉴定机构并给出建议修复方案，并根据修复方案对工程造价进行估算，修复费用合计为26,044元，原被告均认可按照鉴定机构估算价格计算损失金额。原告为本次鉴定支付鉴定费用15,000元。审理中，本院于2020年12月21日至上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋进行现场勘查，确认原告家中摆放于的落地钟、音响进水，无法正常使用，客厅沙发及餐厅餐桌、餐椅局部浸水，客厅窗帘、地毯浸水并存在霉变。另查明，原告于2020年5月20日事发之前曾至房地产中介机构签订委托协议，将其所有的上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋挂牌出租，事发时，房屋并未实际出租。以上事实，由鉴定机构出具的鉴定意见书，原告提供的委托协议，被告提供的物业服务合同等相关证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为,被告作为原告所在小区的物业管理服务单位，对于小区内的公共排污管道、下水道负有维护、管理、疏通的义务。本案中，从双方提供证据和各自陈述上看，被告虽然提供相应检查疏通记录，但并未记录疏通具体内容，形式上亦存在瑕疵；原告于事发前曾向被告报修下水道堵塞，被告陈述其上门但原告不在家中因此无法及时维修，但是事发后查清的管道堵塞位置位于一楼的立管处，被告事实上可以在事发前进行维护及清理，由此可见，被告并未尽到保证管道畅通的义务，因此导致共用污水管道堵塞造成了原告家中污水倒灌的后果，对于原告由此造成的经济损失，被告应当承担赔偿责任。关于房屋受损范围及装修损失，鉴定机构出具了修复方案的鉴定意见并估算工程造价，双方对金额均无异议，本院予以确认。关于鉴定费用，系原告为确认损失范围及金额所支出的必要费用，本院予以支持。关于原告所主张的家具家电等其他财产损失，经本院勘查，原告确实存在一定财产损失，但损失赔偿金额亦应合理，本院酌情支持其他财产损失2,000元。关于原告所主张的租金损失，根据原告所提供证据，其在事发前确实已将房屋挂牌准备出租，虽然事发时房屋并未实际出租，但房屋受损势必会使原告可获利益受损，且原告房屋在受损后和装修期间，均无法实际居住，也必然存在一定的租金损失，故本院结合原告主张权利时间、房屋受损实际情况、同地段租赁房屋市场价格、房屋必要的闲置时间等因素，酌情支持原告租金损失20,000元。关于原告主张的精神损害抚慰金，原告所受侵害尚不足以造成其严重精神损害，故本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海欣通物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告董美珍房屋装修损失26,044元、财产损失2,000元、房屋租金损失20,000元、鉴定费15,000元，合计63,044元；二、驳回原告董美珍其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,212元，由被告上海欣通物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 颂二〇二一年三月五日书记员 康健美附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。