贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3012号 原告：张洪顺，男，汉族，1971年9月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陆奎，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。 委托诉讼代理人（一般授权）：鄢悦，系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，证号：23072010210067。 被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面长弘大厦八楼，统一社会信用代码：9152050074570209OP。 法定代表人：靳丽梅，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈会平，男，1964年6月24日出生，汉族，系公司员工，住贵州省毕节市七星关区。 原告张洪顺与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称长弘房开）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洪顺及其委托诉讼代理人陆奎，被告长弘房开的委托诉讼代理人陈会平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪顺向本院提出诉讼请求：一、请求依法判定被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向原告张洪顺支付超期临时安置补助费622080.00元，暂从2014年6月19日至2021年2月18日计起，水表销户费800.00元；二、本案的诉讼费用由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担；事实及理由：根据毕节城区总体规划需求，经毕节市政府批准，被告取得“拆许字（2006）第09号”拆迁许可证，对原告房屋实施统一拆迁。双方于2014年6月19日签订《拆迁房屋产权互换协议书》，约定原告将坐落于毕节市七星关区建筑面积为70平方米的房屋，于2014年7月9日交由被告拆除；过渡方式为自行过渡，过渡期为36个月，从被告书面通知原告搬家，原告实际交房给被告之日起计算过渡期；被告将位于珠市建筑面积为60平方米的框剪结构共2套住宅进行互换；被告互换给原告的房屋，限于36个月内交给乙方。协议书签订后，原告于2014年7月9日将房屋交由被告拆除并搬离房屋。但被告未按约定时间将安置房屋交付原告，也从未向原告支付任何费用。原告多次向被告主张权利，被告均以各种理由推诿，拒不履行。且据原告所知，被告甚至还未修建其用于安置原告的房屋。原告认为，原告按照《拆迁房屋产权互换协议书》约定将房屋交由被告拆除，履行了己方义务。而被告未按约定时间交房，也未向原告支付相关费用，构成严重违约。被告应根据七星关区人民政府“七星府通（2012）32号”文件和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》相关规定向原告支付相关费用。为维护自身合法权益，申请人特依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，望贵院支持原告的全部诉讼请求为谢。具体计算：622080.00元［162×8.00×（1＋500%）＝622080.00元］。 被告长弘房开辩称:1、拆迁协议约定36个月自行过渡，前提是70㎡旧房安置162㎡（2套），远超安置标准，所以不付搬家费、过渡费等。同时协议第十条2：原告应补40,000.00元；2014年6月19日，被告给原告《说明》，40,000.00元不补，将协议上的36个月过渡期改为5年。因此，超期过渡时间应从交旧房的时间2014年7月9日后推5年，即2019年7月9日开始超期，到2021年2月9日（暂计时间）只是19个月而不是80个月。如果原告坚持按80个月计算超期时间，那么被告要按70㎡换162㎡拆迁补偿文件（指2004年7月旧文件）重新算互补，包括旧房木瓦结构换框剪结构的补差以及室内无装修补偿。 2、七星府通（2012）32号文件生效时：（1）《贵州省城市房屋拆迁发管理办法》（以下称48号文件）已于2012年2月1日废止，因此不存在该办法第三十三条按百分比加付过渡费；（2）32号文件第四条“本规定施行前未完成回迁的房屋征收（或拆迁）项目……按本规定之前的规定执行，因此超期过渡费应是协议上的3.00元/㎡·月”（庭审中变更为5.00元/㎡·月），而不是8.00元/㎡·月。如果原告坚持要按5.00元/㎡·月算过渡费，那么就不存在加百分比，而且超过3年后也不加百分比。 3、被告是2005年3月25日取得拆迁许可证的，因此是执行2004年7月1日生效的毕节市人民政府（现七星府）第5号令：住宅临时安置补助费即过渡费为3.00元/㎡·月（庭审中变更为5.00元/㎡·月）此时48号文件有效，前述32号文件的“本规定之前的规定”。 过渡费按48号文件分段计算：①2019年7月9日至2020年1月9日（半年）：3.00元×6×162×（1+25%）=3,645.00元；②2020年1月9日至2020年7月9日（半年）：3.00元×6×162×（1+50%）=4,374.00元；③2020年7月9日至2021年2月9日，暂时算7个月，以后超期再补算，3.00元×7×162×（1+75%）=5,954.00元。以上合计：13,973.00元。 庭审中被告长弘房开口头补充答辩：按原房拆迁协议是张元清签订的，同时原产权证及相关证件也是张元清的，张洪顺是否有代理权或者是否符合诉讼主体资格。 当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人依法进行举证、质证，对当事人无异议原告所举证据：拆迁房屋产权互换协议书、被告公司财务出具的收据、2014年9月19日被告出具的关于超期过渡费按照5.00元每月每平方计算的依据等证据,本院予以确认并在卷佐证；对本院依法核实原告提交的证据：遗书，与证人张某的微信聊天记录，本院予以确认。对当事人有异议，本院认定如下：一、对原告所举证据1：原告的身份证（复印件），证明目的：原告系本案适格主体。告质证意见：真实性无异议，但不能确定是否原告是适格主体。经本院审查认为，该证据能证实原告的自然身份信息；对原告所举证据2：七星府通（2012）32号文件、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》。证明目的：“住宅临时安置补偿费标准：8.00元／㎡·月”；逾期超过3年，应按上浮5倍标准支付超期过渡费。被告质证意见：真实性无异议，但是第四条中说明了按照原规定执行，同时48号文件在2012年已经废止了。经本院审查认为，对七星府通（2012）32号文件，能证实本范围内住宅临时安置补偿费标准：8.00元／㎡·月执行；对《贵州省城市房屋拆迁管理办法》，能证实相关规定；对原告所举证据3：遗书1份。证明目的：涉案房屋系由原告根据遗书合法继承并且以自身名义与被告签订的涉案拆迁协议，应当是本案的适格原告。被告质证意见：请法院依法核实。经本院审查认为，该证据经本院与证人张某核实，其证实系真实的，能证实原告作为其父张元清遗嘱指定案涉房屋的继承人，系本案适格的主体；二、对被告所举证据1：拆迁房屋产权互换协议、“说明”、旧房交接凭据：证明目的：证明过渡期是5年。原告质证意见：对拆迁房屋产权互换协议、旧房交接凭据三性无异议，对说明的三性有异议，系被告方单方制作，没有得到原告的认可，对原告不具有约束力。经本院审查认为，对原告质证无异议的拆迁房屋产权互换协议、旧房交接凭据，本院予以确认；对“说明”，系被告的单方制作，相当于原告的陈述；对被告所举证据2：政府3号令以及48号令。证明目的：如果原告的70㎡换取162㎡还要补过渡费，那么我们要求重新计算拆迁补差。被告质证意见：真实性请法院核实，但是达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据系政府出台的相关文件，能证实相关规定；对被告所举证据3：七星府通（2012）32号文件，证明目的：按照之前的规定执行是5.00元每月每平方过渡而不是5.00元每月每平方。原告质证意见：真实性无异议，但达不到被告的证明目的，相反涉案的拆迁协议是于2014年6月19日签订，是在该文件施行之后，应当适用该规定。经本院审查认为，该证据能证实政府出台相关规定的事实；对被告所举证据4：拆迁许可证5号令标准，48号文。证明目的：按照每月每平方5.00元分段计算。原告质证意见：真实性无异议，但对证明目的有异议，被告提供的拆迁许可证载明的时效是已经不具有拆迁本项目的资格，相关文件不适用于涉案的拆迁协议。因为时间是在2004年而涉案的拆迁协议签订于2014年6月19日应当适用七星府通（2012）32号文件。经本院审查认为，该证据只能证实毕节市七星关区政府出台相关房屋征收的补助标准的事实；对被告所提交的证据拆迁许可证、5号令、5号令标准、48号文，庭审中未明确举证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月31日，原告张洪顺之父张元清立遗书，载明：房屋产权归原告张洪顺所有，2014年6月19日（此时张元清已去世），以被告长弘房开为甲方，原告张洪顺为乙方，甲乙双方签订《拆迁房屋产权互换协议书》（合同编号：20140619141），协议约定：乙方将其坐落在毕节市七星关区XX砖木混结构，建筑面积为70平方米住宅，于2014年7月9日交给甲方拆除。乙方选择自行过渡，过渡期为36个月，从甲方书面通知乙方搬家，乙方交房给甲方之日起计算过渡期。安置方式为产权调换，甲方将其开发建设的位于毕节市七星关区102平方米框架结构的住宅与乙方上述房屋进行互换。房屋拆迁互换交付时，如果出现建筑面积增减，双方按市场价互补。甲方互换给乙方的房屋，限期于36个月交付给乙方，逾期三年内，住房按原被拆迁房3.00元／月·平方米计算超期过渡费给乙方。计算方式按实际超期时间计算，时间以甲方房屋竣工、按有关规定通知乙方办理回迁手续时为止，如因乙方原因办理回迁手续而延误时，责任由乙方自负。房屋互换后，因违约而造成的一切后果概由违约方负责；乙方不按约定按时交房给甲方拆除，甲方有权组织拆除，由此产生的后果概由乙方负责，甲方有权要求赔偿损失，因政策或人力不可抗拒的因素除外。其他：1、甲方优惠乙方，故不再付乙方搬家费、过渡费等2、甲方超标准安置乙方20平方米，按政府规定由乙方付甲方40000.00元。此外，甲乙双方还就房屋权属证书的办理、还房标准等内容进行了约定。原、被告签订《拆迁房屋产权互换协议书》后，原告于2014年7月9日将珠市路（村）14号附2号（组）砖木混结构房屋交付被告长弘公司，但被告长弘公司至今未修建案涉的安置房交付给原告。同时，被告也未向原告支付超期过渡费。 另查明：2004年6月1日，原毕节市（现七星关区）人民政府发布第5号政府（令），载明：《毕节市城市房屋拆迁临时安置补助费、搬迁补助费、公有住宅房屋租金等费用标准》已经2004年5月11日市人民政府第9次常务会议通过，现予发布，自2004年7月1日起施行，一、临时安置补助费（均按被拆迁房屋的建筑面积计算），住宅3.00元/月·平方米。2012年6月30日，毕节市七星关区人民政府发布《关于公布毕节市七星关区房屋征收临时安置补助费、搬迁补助费等费用标准的通知》（自2012年7月1日起施行），通知载明：一级地段为35.00元/月·平方米、二级地段为30.00元/月·平方米、三级地段为25.00元/月·平方米、四级地段为20.00元/月·平方米、五级地段为15.00元/月·平方米，住宅8.00元/月·平方米。逾期安置的，按省政府的相关规定计发逾期安置费用。本标准自发布之日起实施。本规定实施前未完成回迁的房屋征收（或拆迁）项目，或正在实施过程中的项目，按本规定之前的规定执行。根据该通知规定，案涉房屋所在珠市路属于三等地段。 又查明：2014年9月19日，被告财务出具说明：张洪顺是珠市路XX号被拆迁户，原来有水立户一户，因我公司不能还，请付费800.00元。同时向原告说明：如果安置你户住宅出现协议上的超期，按每月5.00元/月·㎡付过渡费。 本院认为，综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：被告应支付原告原告超期安置的过渡费金额：计算的面积、标准、时间和方式。 对被告在答辩中对原告的诉讼主体资格提出异议的问题，在庭审中，原告提供的遗书载明其为张元清遗嘱指定的案涉房屋的继承人，本院依法核实了该遗书的真实性，故原告具有本案的主体资格。 原告张洪顺与被告长弘公司签订的《拆迁房屋产权互换协议书》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的义务。原告于2014年7月9日将XX砖木混结构房屋交付被告长弘公司，被告长弘公司依约应当于原告交付被拆迁房屋之日起三年内，亦即2017年7月9日之前将互换的毕节市七星关区102平方米框架结构的住宅安置给原告，然而时至原告起诉之日，被告长弘公司未依约履行前述义务，也未向原告支付临时安置补助费，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告长弘公司应当将案涉安置房交付给原告，但由于被告自身原因，至今仍未将安置住宅修建交付给原告，故原告要求被告支付超期安置补偿费的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告支付水表销户费800.00元的诉讼请求，被告答辩无异议，本院也应予以支持。 对双方争议的焦点问题：（1）对计算案涉超期过渡费的房屋面积问题，根据原、被告双方签订的《拆迁房屋产权互换协议书》载明的内容：原告以坐落在毕节市七星关区XX砖木混结构，建筑面积为70平方米住宅与被告开发建设的位于毕节市七星关区102平方米框架结构的住宅与乙方上述房屋进行互换。说明原拆迁房屋的建筑面积为70平方米，被安置的房屋建筑面积为162平方米（60平方米＋102平方米＝162平方米）。又根据协议书约定：“甲方互换给乙方的房屋，限期于36个月交付给乙方，逾期3年内住房按原被拆迁房3.00元／月·平方米计算超期过渡费给乙方”。说明计算超期过渡费是按原拆迁房屋计算，即计算超期过渡费房屋的面积为70平方米。因此，原告主张按被安置后的房屋面积162平方米计算的诉讼请求，本院不予以支持；（二）对计算案涉超期过渡费的标准问题，虽根据双方签订的协议书约定为3.00元／月·平方米，但被告又于2014年9月19日向原告出具按5.00元／月·平方米计算的意见，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院应予以支持，因此，计算超期安置过渡费的标准为5.00元／月·平方米，原告要求按8.00元／月·平方米计算的诉讼请求，不符合双方签订的协议书及被告出具给原告的说明载明的内容，超过部分，本院不予以支持；（三）对计算案涉超期过渡费的时间和方式问题，按双方签订的协议书的约定，被告应予以2017年7月9日将其建设的符合协议书约定的房屋安置给原告，但其未在合同约定的期限内履行该义务，已逾期为2017年7月10日至2021年2月18日（原告主张的截止日），共3年零7个月又8日。原告要求从2014年6月19日起计算，因该时间为双方签订合同的时间，并不是违约的时间，故原告的该主张，本院不予以支持。对计算的方式问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”、第二十二条：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”，又参照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条：“被拆除房屋使用人在规定的过渡期限内自行解决过渡用房的，拆迁人应付给临时过渡补助费。临时过渡补助费标准：拆迁住宅房屋，按被拆房屋建筑面积每月每平方米1-10元计算；拆迁非住宅房屋，按被拆房屋建筑面积每月每平方米2-20元计算。市、县人民政府可在此标准范围内确定具体数额。”、第三十五条：“由于拆迁人的责任，使自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排临时过渡的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时过渡费标准的基础上增加临时过渡补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原过渡费标准基础上增加500％。”，本案中，原告张洪顺与被告长弘公司签订的《拆迁房屋产权互换协议书》约定，被告补偿原告房屋拆迁搬家费、过渡费等全部金额为0元，被告在三年内无需支付原告临时安置过渡费，过渡方式为自行过渡，过渡期限为36个月，从被告长弘公司书面通知原告搬家并将被拆迁房屋交付给被告之日起开始计算过渡期。原告于2014年7月9日将其房屋交付给被告长弘公司拆迁，那么，从于2014年7月9日至2017年7月9日，被告长弘公司免予支付原告张洪顺临时安置补助费，因此从2017年7月10日起，被告长弘公司就应当支付原告张洪顺超期临时安置过渡费，对于逾期三年后的超期临时安置过渡费，原、被告之间并未进行约定，根据有约定从约定，无约定从法定以及公平公正原则，应当按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十五条：“……逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原过渡费标准基础上增加500％。”之规定，原告张洪顺被拆迁住宅超期临时安置补助费计算如下：1、从2014年7月9日起至2017年7月9日，为原告自行过渡期间，根据双方协议书约定，被告无需支付原告临时安置过渡费；2、从2017年7月9日至2020年7月9日期间，被告超期三年未安置，应当支付超期临时安置过渡费，根据双方签订的《拆迁房屋产权互换协议书》的约定和被告出具给原告的说明，被告应当支付原告的超期临时安置过渡费为12600.00元（5.00元／月·平方米×70平方米×36个月＝12600.00元）；3、从2020年7月10日至被告履行完毕协议书约定的义务之日止的每月超期临时安置过渡费2100.00元［5元×（1＋500%）／月·平方米×70平方米＝2100.00元］。原告诉讼请求超过部分，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。 综上所述，原告张洪顺系本案适格主体，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持；不合理的部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张洪顺案涉被拆迁房屋从2017年7月9日至2020年7月9日期间超期临时安置过渡费12,600.00元； 二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司按2,100.00元/月支付原告张洪顺从2020年7月10日起至实际履行安置完毕原告张洪顺案涉房屋之日止的超期临时安置过渡费； 三、驳回原告张洪顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,014.00元，由原告张洪顺负担3,014.00元，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担2,000.00元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二一年三月八日 书记员  吴密