重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初22447号原告：重庆嘉益房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区庆云路2号，统一社会信用代码91500105696581033W。法定代表人：郭勇，董事长。委托诉讼代理人：徐海仁，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪腾，重庆索通律师事务所律师。被告：上海心本商贸有限公司，住所地上海市闵行区申滨南路1136号902室，统一社会信用代码91310113MA1GKBMJ8K。法定代表人：莫丽玲，总经理。委托诉讼代理人：李飞，男，系被告员工。委托诉讼代理人：邹琴，女，系被告员工。原告重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）与被告上海心本商贸有限公司（以下简称心本公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉益公司的委托诉讼代理人汪腾，被告心本公司的委托诉讼代理人邹琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉益公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付自2019年7月1日起至2020年7月23日止的租金763306.45元及其滞纳金（滞纳金以每月欠付的租金为基数，按每日0.03%的标准，自该月的首个工作日起算至其实际清偿之日止）；2.被告立即支付自2019年7月1日起至2020年7月23日止的推广费22935.48元及其滞纳金（滞纳金以每月欠付的推广费为基数，按每日0.03%的标准，自该月的首个工作日起算至其实际清偿之日止）；3.被告立即支付自2019年7月1日起至2020年7月23日的商场服务费137,612.9元及其滞纳金（滞纳金以该月欠付的商场服务费为基数，按每日0.03%的标准，自该月的首个工作日起算至其实际清偿之日止；4.被告立即支付自2019年4月16日起至2020年2月15日的电费7949.29元及其滞纳金（滞纳金为被告欠付的每月电费分别产生的滞纳金之和，按每日0.03%的标准计算至其实际清偿之日止，其中2019年4月16日至2019年5月15日的电费滞纳金自2019年7月1日起算；2019年5月16日至2019年6月15日的电费滞纳金自2019年8月1日起算；2019年6月16日至2019年7月15日的电费滞纳金自2019年9月2日起算；2019年7月16日至2019年8月15日的电费滞纳金自2019年10月8日起算；2019年8月16日至2019年9月15日的电费滞纳金自2019年11月1日起算；2019年9月16日至2019年10月15日的电费滞纳金自2019年12月2日起算；2019年10月16日至2019年11月15日的电费滞纳金自2020年1月2日起算；2019年11月16日至2019年12月15日的电费滞纳金自2020年3月2日起算；2019年12月16日至2020年1月15日的电费滞纳金自2020年4月1日起算；2020年1月16日至2020年2月15日的电费滞纳金自2020年4月1日起算）；5.被告立即支付自2019年4月16日起至2020年2月15日的配电服务费6119元及其滞纳金（滞纳金为被告欠付的每月配电服务费分别产生的滞纳金之和，其中每月配电服务费分别产生的滞纳金系指以该月欠付的配电服务费为基数，按每日0.03%的标准计算至其实际清偿之日止，2019年4月16日至2019年5月15日的配电服务费滞纳金自2019年7月1日起算；2019年5月16日至2019年6月15日的配电服务费滞纳金自2019年8月1日起算；2019年6月16日至2019年7月15日的配电服务费滞纳金自2019年9月2日起算；2019年7月16日至2019年8月15日的配电服务费滞纳金自2019年10月8日起算；2019年8月16日至2019年9月15日的配电服务费滞纳金自2019年11月1日起算；2019年9月16日至2019年10月15日的配电服务费滞纳金自2019年12月2日起算；2019年10月16日至2019年11月15日的配电服务费滞纳金自2020年1月2日起算；2019年11月16日至2019年12月15日的配电服务费滞纳金自2020年3月2日起算；2019年12月16日至2020年1月15日的配电服务费滞纳金自2020年4月1日起算；2020年1月16日至2020年2月15日的配电服务费滞纳金自2020年4月1日起算）；6.被告立即支付2019年7月7日起至2020年7月23日的收款机/POS机使用费8371.58元及其滞纳金（滞纳金以被告应支付的收款机/POS机使用费为基数，按每日0.03%的标准从2019年7月1日起计算至其实际清偿之日止）；7．被告立即支付围挡搭建费用7879.07元；8.被告立即支付保险费6065.52元；9．被告承担本案律师费62746元。事实及理由：2017年5月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的国金中心商场第二层L246号商铺出租于被告。《租赁合同》签订后，原告如约于2017年7月7日向被告交付了租赁房屋，并履行了相关义务。被告逾期未支付多期租金、推广费、商场服务费、电费、配电服务费、收款机/POS机使用费及前述欠款的滞纳金，原告遂于2020年7月23日解除了租赁合同并于次日收回房屋。原告多次催缴无果，遂诉至法院，请求判如所请。心本公司辩称，1．原、被告之间的租赁合同于2020年2月18日解除，原告诉求被告支付至2020年7月23日期间的租金、相关费用及滞纳金没有依据；2．因租赁期内遇到新冠肺炎疫情，该期间的租金、推广费、商场服务费、电费、配电服务费、收款机/POS机使用费及滞纳金等相关费用应当予以减免；3．律师费明显过高、围挡搭建费、保险费没有事实依据；4．租金期间被告向原告交纳的押金238500元应用于抵扣被告尚欠原告款项；5．被告在租赁场所内遗留的部分物品的处置款应用于抵扣被告尚欠原告款项；6．违约金过高，请求予以调整；7．被告未向原告支付2019年7月1日后的租金以及2019年4月16日后的电费及配电服务费8.原告邮寄的解除通知书被告并未收到，被告的实际经营地址并非注册地，原告未以有效地址送达。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年5月，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于重庆市江北城北大街38号大厦商场第二层L246号商铺租赁给乙方使用；租赁场地实测面积约为150平方米，以上面积仅供参考，最终实测面积之厘定根据甲方所量度之可租范围作准；乙方应按以下规定向甲方每月支付保底租金/提成租金，保底租金或提成租金的支付以较高者为准；其中保底租金第一年第一至五个月每月租金定价为0元，月租金总额0元，第一年第六至十二个月每月租金定价为300元，月租金总额45000元，第二年每月租金定价350元，月租金总额52500元，第三年每月租金定价400元，月租金总额60000元，第四年每月租金定价450元，月租金总额67500元；由于部分租金与营业额挂钩，为了便于管理，减少纠纷，乙方需向甲方租赁收银机，租金为8000元/台/年，如甲乙双方另行签订收银机租赁合同，以合同约定为准；乙方须按月向甲方及/或甲方指定管理单位支付商场服务费、推广费及其他杂费包括第十二条款中之经营时间内的空调费，商场服务费现为每月每平方70元，推广费现为每月每平方米10元；甲方或甲方指定管理单位有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度；乙方需于签订本合同当日或之前向甲方交纳238500元作为保证金，以作为乙方全面充分遵守本合同各项约定的保证，保证金不得用于抵扣乙方向甲方应付之有关款项；乙方须于每个月的首个工作天（日）或之前向甲方支付保底租金；乙方必须按照甲方的规定，于每月首个工作日或之前支付商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起计7天内缴付所有在租赁场地已使用或已消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用，逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作日起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其他任何部分，租赁合同亦随即提前终止，该等事件为……乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、商场服务费、推广费或所有其他费用的日期支付该等租金、商场服务费、推广费或所有其他费用，并经甲方书面催付7天内仍未补救（违反）有关规定；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支，包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费，或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支、均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向乙方追讨；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权不退还乙方向其支付的全部保证金；在租赁期内，乙方必须于租赁合同所列的日期，向甲方预先支付该月的租金、商场服务费、推广费及其他杂费，如租赁期首期或最后一期的租金、商场服务费、推广费、其他杂费不足一整月，则须按照比例按实际天数计算，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金、商场服务费、推广费及其他杂费。合同还约定，乙方必须在租赁期间自费为租赁场地内所有设施包括甲方拥有的财产设备向一家信誉良好的保险公司购买及维持财产一切保险，保险期与租赁期相同，同时保单上需指定甲方及甲方指定管理单位为保险的共同受保人之一；乙方必须在租赁期间自费为租赁场地及其有关设施向一家信誉良好的保险公司购买及维持公众责任保险和第三者保险，保险期间与租赁期间相同，保险金额需符合甲方要求，同时保单上需指定甲方及甲方指定管理单位为保险的共同受保人之一；乙方必须在甲方及/或甲方指定管理单位因已代为购买保险而向乙方发出的付费通知之日起七天内向甲方及/或甲方指定管理单位全额缴付所有费用，逾期支付的，甲方及/或甲方指定管理单位有权按照合同有关逾期付费的约定执行相应的措施，并由乙方承担由此产生的一切责任；按照租赁合同需向乙方送达的任何文件及通告，如专人递送、挂号、特快专递或留置的方式在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或租赁场地或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将视为已送达该一方。任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出之日起计第三个工作日，将被视为已送达收件人。该合同首部被告作为承租方预留的通讯地址为上海市闵行区紫秀路100号虹桥总部一号1号楼8层。2017年7月7日，原告将案涉商铺交与被告。2017年9月4日，原告向被告邮寄《实测面积函》，载明案涉商铺实测面积为150平方米。2017年9月，原、被告签订了《POS专用收银系统租赁协议》，约定收银系统限在案涉商铺使用，被告自计费日起向原告支付收银系统租金，标准为8000元/台/年；被告违约导致协议提前终止，包括原告按照约定解除本协议的情况，原告有权不退还押金，且原告有权解除该商铺租赁合同，被告对此不得异议，并应按该商铺租赁合同约定承担导致租赁合同提前终止的违约责任。2019年4月12日，原告通过电子邮件的形式告知被告从2019年5月1日起商场服务费调整为72元/平方米/月，推广费调整为12元/平方米/月。2019年6月17日、7月16日、8月16日，原告通过电子邮件的形式向被告送达缴款通知单，要求被告缴纳包括租金、推广费、商场服务费、电费、配电服务费、POS机使用费等费用，其中2019年6月17日的缴款通知单中载明POS机使用费8000元。2019年10月9日、11月8日、12月9日、2020年1月8日、4月9日、5月9日、6月8日、7月8日，原告通过电子邮件的形式向被告向送达催缴函，要求被告支付其欠付的相应租金、滞纳金总额。2020年1月9日，中国太平洋财产保险股份有限公司出具了公众责任保险单及租户财产一切险保单，载明原、被告为该两份保险的被保险人，营业地址为重庆市江北城北大街重庆国金中心商场第二层L246号商铺，保险期限从2020年1月9日至2021年1月8日，保费分别为3000元、3065.52元。2019年12月12日，原告向中国太平洋财产保险股份有限公司支付保险费6065.52元。2020年1月9日，原告通过邮件告知被告其已代被告购买保险，请被告及时向原告支付保险费用，如未支付，被告将承担相应违约责任。原告与案外人重庆市海纳装饰设计工程有限公司（以下简称海纳公司）签订了《CQIFD=S-JV（IP）-L246店铺围挡工程》合同，约定L246店铺围挡搭建工程合同含税总价为7879.07元。2020年5月21日，海纳公司向原告出具发票一张，载明建筑服务、装饰装修金额为7879.07元。2020年7月10日，重庆索通律师事务所受原告委托向被告发送《关于要求限期支付租金、管理费等相关费用的律师函》，请被告于发函之日起第三个工作日内，缴清自2019年7月1日起至2020年7月31日的租金……，如上述通知未能被理会，该所受权将在不另行通知的条件下采取一切可能的法律手段，追究被告的全部法律责任，由此所发生的一切费用概由被告承担，包括但不限于诉讼费、律师费等。原告于2020年7月13日起向被告注册地、合同约定通讯地址等地发送了上述律师函，均被退回。2020年7月14日，原告委托重庆索通律师事务所向被告发函，提出因被告欠付租金等费用，遂通知被告于2020年7月23日解除租赁合同，被告已交保证金不予退还。函件通过EMS邮寄，收件人地址为租赁合同上载明的被告通讯地址。2020年7月24日，原告收回案涉房屋。原告因本案委托重庆索通律师事务所为其提供诉讼法律服务，为此支付律师费62746元。庭审中原告陈述案涉商铺所在商场于2020年2月2日开始停业，2020年3月3日全面复工。原告于2020年2月27日通知被告复工，被告收到了通知复工的函件。2019年11月7日，原告向本院申请财产保全，要求对被告名下价值250000元的财产采取保全措施。本院于同日作出（2019）渝0105民初22447号民事裁定书，准许原告的保全申请。为此原告支付保全费1770元。以上事实，有《租赁合同》，店铺交接表，《POS专用收银系统租赁协议》，缴费通知单，国金中心调整商场服务费、推广费的函及其邮件截图，缴款通知单，缴费凭据，电费统计表，《CQIFD=S-JV（IP）-L246店铺围挡工程》《保险单》《关于要求限期支付租金、商场服务费等相关费用的律师函》《关于宣布解除租赁合同并限期支付租金、管理费等相关费用的律师函》及邮寄凭证，《法律服务合同》增值税发票、平安银行业务回单，以及当事人庭审陈述等证据在卷为证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》《POS专用收银系统租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行相应的义务。关于合同解除时间。被告未按照合同约定按期交纳租金等费用，构成违约，原告可以依约行使解除权。原告于2020年7月14日向合同约定的被告通讯地址邮寄解除合同通知书，根据合同约定，应视为被告于同年7月16日收到。上述通知载明双方的租赁合同于2020年7月23日解除，故本院认定，原、被告双方的租赁合同于2020年7月23日解除。庭审中，被告抗辩双方的租赁合同系2020年2月18日解除，但被告未就该事实举证证明，应承担举证不能的不利后果，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告从2019年7月1日起未向原告支付案涉商铺的租金，而案涉租赁合同于2020年7月23日解除，故被告应向原告支付2019年7月1日至2020年7月23日期间的租金，具体计算方为56612.91元＋60000元×11个月＋27096.77元＋19596.78元=763306.45元。关于商场服务费及推广费。原告通过电子邮件告知被告从2019年5月1日起商场服务费调整为72元/平方米/月，推广费调整为12元/平方米/月。故2019年7月1日至2020年7月23日期间，被告应向原告支付的商场服务费为137612.9元（72元/平方米/月×150平方米×12月＋8012.9元）、推广费为22935.48元（12/平方米/月×150平方米×12月＋1335.48元）。被告辩称因租赁期内遇到新冠肺炎疫情，该期间的租金、推广费、商场服务费、电费、配电服务费、收款机/POS机使用费及滞纳金等相关费用应当予以减免。原告陈述其于2020年2月27日通知了被告复工。本院认为，2020年爆发的新冠肺炎疫情客观上影响了被告对案涉商铺的使用，原告2020年2月27日通知被告复工时，仍在我市突发公共卫生事件一级响应期间，原告在该期间未实际使用案涉房屋具有合理性。故根据公平原则，本院酌定减免被告2020年2月、3月的房屋租金、推广费、商场服务费。至于电费、配电服务费、收款机/POS机使用费，系被告实际使用并产生的费用，本院不予减免。根据前述，减免后，被告应向原告支付租金为643306.45元、商场服务费为116012.9元、推广费为19335.48元。关于租金、商场服务费、推广费的滞纳金。案涉合同约定被告须于每个月的首个工作日或之前向原告支付保底租金、商场服务费、推广费，逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，被告需从逾期的首个工作日起向原告按日加付其欠款款项的0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。被告认为该滞纳金标准过高，请求本院予以调整，但并未举证证明。被告要求调低滞纳金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予调整。故被告欠付原告的租金、商场服务费、推广费应从欠付各月的第二个工作日起至付清之日止，按照日利率0.03%计算。关于电费及配电服务费。被告未向原告支付2019年4月16日至2020年2月15日的电费及配电服务费，应承担向原告支付该两笔费用的义务，故对原告主张被告支付电费7949.29元、配电服务费6119元，本院予以支持。另，根据合同约定，被告应于缴款通知单发出日期起计7天内缴付所有在租赁场地已使用或已消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用，逾期未付，被告需从逾期的首个工作日起向原告按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。现原告请求该两笔滞纳金按所欠月份后两月首个工作日起算，比合同约定的滞纳金起算期间晚，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。关于POS机使用费。《POS专用收银系统租赁协议》约定，被告应按年向原告支付POS机使用费。2019年7月7日至2020年7月23日被告应支付的POS机使用费为8371.58元〔8000元＋（8000元÷366天×17天）〕。至于滞纳金，《POS专用收银系统租赁协议》并未对此作出约定，本院对于原告此项诉请不予支持。关于保险费。案涉合同约定，被告必须在原告或其指定管理单位因已代为购买保险而向被告发出的付费通知之日起七天内向原告全额缴付所有费用。本案中，原告于2020年1月9日通过邮件告知被告其已代被告购买保险，请被告及时支付，已履行了合同中的通知义务，但被告未在收到通知后及时交纳，系被告违约，但因双方之间的租赁合同已于2020年7月23日解除，此后的保险费不应由被告承担，故被告应向原告支付的保险费用为3397.35元（6065.52元÷366天×205天）。关于律师费。案涉合同约定，原告因向被告催付租金、商场服务费、推广费等费用而引起的所有合理费用和开支，包括但不限于合理的律师费等，由被告承担。本案系被告违约而引发的诉讼，符合合同约定，故对于原告诉请被告支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于围挡搭建费。案涉合同中并未明确约定该费用的分担情况且原告举示的证据不足以证明该费用系因被告违约而造成的合理损失，应承担举证不能的不利后果，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩因以其向原告交纳的押金及其在租赁场所以遗留的部分物品处置款抵扣尚欠原告的费用，但根据原被告的合同约定保证金不得用于抵扣被告方向原告应付之有关款项，另被告主张其有遗留物品处置款应在本案中抵扣，但未就该事实举证证明，故对被告以上抗辩意见，本院均不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付2019年7月1日至2020年7月23日期间的房屋租金643306.45元及滞纳金；二、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付2019年7月1日至2020年7月23日期间的商场服务费116012.9元及滞纳金；三、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付2019年7月1日至2020年7月23日期间的推广费19335.48元及滞纳金；（以上第一、二、三项的滞纳金,以各月欠付金额为基数，从欠付该月的第二个工作日起至付清之日止，按照日利率0.03%计算。另，2020年2月、3月无房屋租金、推广费、商场服务费，不计算滞纳金）四、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付2019年4月16日至2020年2月15日期间的电费7949.29元及滞纳金（其中2019年4月16日至2019年5月15日的电费滞纳金自2019年7月1日起算；2019年5月16日至2019年6月15日的电费滞纳金自2019年8月1日起算；2019年6月16日至2019年7月15日的电费滞纳金自2019年9月2日起算；2019年7月16日至2019年8月15日的电费滞纳金自2019年10月16日起算；2019年8月16日至2019年9月15日的电费滞纳金自2019年11月1日起算；2019年9月16日至2019年10月15日的电费滞纳金自2019年12月2日起算；2019年10月16日至2019年11月15日的电费滞纳金自2020年1月2日起算；2019年11月16日至2019年12月15日的电费滞纳金自2020年3月2日起算；2019年12月16日至2020年1月15日的电费滞纳金自2020年4月16日起算；2020年1月16日至2020年2月15日的电费滞纳金自2020年4月16日起算）；五、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付2019年4月16日至2020年2月15日期间的配电服务费6119元及滞纳金（2019年4月16日至2019年5月15日的配电服务费滞纳金自2019年7月1日起算；2019年5月16日至2019年6月15日的配电服务费滞纳金自2019年8月1日起算；2019年6月16日至2019年7月15日的配电服务费滞纳金自2019年9月2日起算；2019年7月16日至2019年8月15日的配电服务费滞纳金自2019年10月16日起算；2019年8月16日至2019年9月15日的配电服务费滞纳金自2019年11月1日起算；2019年9月16日至2019年10月15日的配电服务费滞纳金自2019年12月2日起算；2019年10月16日至2019年11月15日的配电服务费滞纳金自2020年1月2日起算；2019年11月16日至2019年12月15日的配电服务费滞纳金自2020年3月2日起算；2019年12月16日至2020年1月15日的配电服务费滞纳金自2020年4月16日起算；2020年1月16日至2020年2月15日的配电服务费滞纳金自2020年4月16日起算）；六、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付2019年7月7日至2020年7月23日的POS机使用费8371.58元；七、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付保险费3397.35元；八、被告上海心本商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告重庆嘉益房地产开发有限公司支付律师费62746元；九、驳回原告重庆嘉益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14132.90元，保全费1770元，公告费1820元，由被告上海心本商贸有限公司负担16722.9元，由原告重庆嘉益房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 陈 花审 判 员 张 敬人民陪审员 杜 娟二〇二一年三月二十七日法官 助理 甘 霖书 记 员 盛清清