北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初488号原告：张蕊，女，1979年7月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街xx号xx号楼xx层xx。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，北京珠江投资开发有限公司法律专业经理。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路xx号xx室-xx（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：崔建波，男，该公司法务。原告张蕊与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张蕊的委托诉讼代理人祝辉良，被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康，第三人装饰公司的委托诉讼代理人崔建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张蕊向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》无效；2．依法判令被告返还定租金227304元及利息；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街xx号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告缴纳共计1092407元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，诉至法院。珠江公司辩称，《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效与否不影响双方《退租协议》的法律效力。根据贵院之前的判例，认定我司与业主签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效，但不影响我司与业主就上述协议的解决事宜签订的退房退款协议的法律效力。双方就如何退房退款达成的协议，系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的任何强制性规定，不符合民法典规定的合同无效的任何情形，不应认定为无效。双方所签《租赁协议》《租赁协议补充协议》已经终止并就终止后的事宜解决完毕。双方于2020年8月7日签订《退租协议》，对终止后的双方退租腾房退款等事宜已经达成了一致。协议第五条约定“不再因该房问题提起任何诉或仲裁”,可证明《退租协议》系双方争议一次性解决方式。我方已完成《退租协议》约定的退款事宜。原告也已完成退租腾房事宜等义务。故原告就《租赁协议》《租赁协议补充协议》重新起诉已无请求基础，也违反《退租协议》的约定，有违诚信原则。原告所签客户需求申请表原告同意只要求退还所交押金，而无需退还相应租金。本案所涉同项目同类型案件，(2017)京0112民初28525号赵宁达、张艳与我方商品房预售合同纠纷一案，贵院亦认为二原告与被告已签订《退租协议》对双方《租赁合同》解除后退款事宜进行约定，而双方约定“不再因该房问题提起任何诉讼或仲裁”亦可证明《退租协议》合法有效，为双方争议一次性解决方式综上，原告就《租赁协议》《租赁协议补充协议》再行起诉，索退租金，无任何法律和事实依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人述称，我方没有收取装修款，此案跟我方没有关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月16日，张蕊（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，张蕊共支付给珠江公司定金、首付款、租赁押金、租金共计1092407元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。2020年8月7日，珠江公司（作为出租方、甲方）与张蕊（作为承租方、乙方）签订《退租协议》。协议约定，双方于2016年8月16日签订租赁协议，由甲方出租乙方开发建设的位于北京市通州区马驹桥镇物流产业园E-xx地块其他类多功能用地通州区马驹桥镇物业产业园E-xx地块多功能用地项目xx#商业办公楼xx单元xx号房一套（以下简称该房），现因乙方个人原因提出退租申请，因租赁异议提起诉讼，并要求退租，经双方平等协商达成如下协议：一、甲方同意乙方的退租申请，同时甲方不再通知乙方而将该商品房另行出租。二、在签订退租协议之日，乙方将合同、相关资料、票据等退还甲方且乙方款项列入甲方资金支付计划后90个工作日内，甲方将乙方所付租赁押金865098元，扣除违约金0元后，共计人民币865098元整返还乙方（具体金额以乙方出具的单据为准）。上述期限甲方以为乙方办理退款手续的日期为准。三、乙方在签订退租协议之日起/日内完成撤诉和解协议的履行。四、甲方逾期退款，乙方有权按照中国人民银行同期活期存款利息向出卖人收取违约金，如乙方向甲方主张逾期退款违约金的，甲方有权向乙方主张合同约定的违约金。五、在甲方履行上述第二条义务后，乙方不再因该房问题提前任何诉讼或仲裁。六、乙方对此协议均具有保密义务，如违约应另承担商品房总房价的20%的违约金。珠江公司及张蕊在协议中盖章签字。2020年8月10日，张蕊签署一份《客户需求申请表》，载明项目名称为珠江四季悦城，客户姓名为张蕊，认购单元xx-xx-xx，认购日期2016年8月4日，认购面积65．97平方米，认购金额1730195元。其中客户需求内容载明：本人张蕊于2016年8月4日认租珠江四季悦城xx-xx-xx号房，现由于个人原因提出退租申请，贵司已同意本人的退租申请。现申请退还租赁押金865098元。2020年11月20日，珠江公司通过北京顺开房地产开发有限公司向张蕊的银行账户汇款865098元，汇款摘要为退租赁押金及租金。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。张蕊提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积36302．87元/m??、总价为1730195元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待张蕊获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，张蕊的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给张蕊。由于张蕊不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。虽《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效，但珠江公司与张蕊签订的《退租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因《退租协议》载明在甲方履行上述第二条义务后，乙方不再因该房问题提前任何诉讼或仲裁，故本院认定《退租协议》系双方一次性解决方式，现张蕊要求珠江公司返还租金及利息的诉求无合同与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第四百六十五条之规定，判决如下：一、原告张蕊与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年8月16日签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效；二、驳回原告张蕊的其他诉讼请求。案件受理费2355元，由原告张蕊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 余 海二〇二一年三月二日书记员 许松婷