江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020）苏0602民初5542号原告（反诉被告）：严平，男，汉族，1970年6月2日出生，居民身份证号码32062419700602715X，住南通市崇川区观音山镇山港桥村十四组119号1。委托诉讼代理人：沈琦，江苏江花律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家珏，江苏江花律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴小虎，男，汉族，1986年9月21日出生，居民身份证号码320683198609211559，住南通市通州区二甲镇宝云山村六组29-1号。委托诉讼代理人：杨超，上海永联律师事务所律师。原告(反诉被告)严平与被告（反诉原告）戴小虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序。审理期限到期后，经双方当事人同意、本院院长批准，本案继续适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严平的委托诉讼代理人沈琦，被告戴小虎及其委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年1月26日签订的房屋租赁合同；2、判令被告将位于崇川区教育路19号的房屋恢复原状并交付原告；3、判令被告支付房屋租金和使用费合计95555.56元(按照年租金200000元的标准自2020年3月27日起计算至被告恢复原状并返还房屋之日，暂计算至原告起诉之日)；4、判令被告赔偿原告房屋闲置期间租金损失100000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将南通市崇川区教育路19号喜悦会饭店主楼南侧一楼的房屋出租给被告使用，租金每年200000元，一年一付，并给予被告两个月的免租装修期，因此合同租金实际起算时间为2019年3月26日。合同签订后，被告仅支付了第一年房租，未按约于2020年3月26日支付第二年房租。原告多次与被告沟通均无果，遂于2020年5月9日发函要求解除合同、腾退房屋，但被告至今未腾退，故成讼。戴小虎辩称，原告提供的租赁房屋系违章搭建，因此双方签订的租赁合同是无效合同。被告租赁原告房屋后支付了租金和押金各200000元，合计400000元。双方约定租金一年一付，并没有约定须在2020年3月26日之前支付，而且原告在催款通知书中写明租金从4月5日起算。对于原告的催款，被告也回复原告要求免除疫情期间两个月的租金，但原告没有理会，还以种种方式妨碍被告正常经营，对租赁房屋漏雨的问题也不处理。无奈之下，被告于2020年7月份搬离租赁房屋，并要求把房屋钥匙还给原告，但原告不肯接收。因此，被告认为双方的房屋租赁关系已经解除，房租只能计算至被告搬离之日，但因为原告的种种违约行为，被告不同意继续支付房租，请求驳回原告的诉讼请求。戴小虎向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还押金200000元；2、判令反诉被告返还两个月租金合计33333元。事实和理由：2019年1月26日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，承租反诉被告经营的饭店主楼南侧一楼房屋，后因办理营业执照，反诉被告又以南通市电子专用配件厂名义与反诉原告签订了同样内容的租赁合同。双方约定免租期2个月，年租金200000元，一年一付，但未约定具体支付时间，反诉原告支付了租金200000元和押金200000元。承租期间，因房屋漏雨，反诉原告多次要求反诉被告进行修理，但一直没有修好。2020年因疫情影响，反诉原告直至3月底才恢复营业，故在反诉被告催要房租后多次向其申请免租并要求修复房屋，但反诉被告均不予理会，反而以停车堵门等方式恶意妨碍经营，反诉原告无奈于2020年7月30日退还了承租房屋。鉴于反诉被告上述过错，且疫情期间应予减免房租，故成讼。严平针对反诉辩称，双方口头约定先支付房租后使用房屋，并且事实上反诉原告也是先支付了第一年度租金后才进行装修、经营的；房屋漏水是反诉原告装修造成的，与反诉被告无关，也没有影响反诉原告的经营；在反诉被告催要租金过程中，反诉原告并没有提出免租两个月的请求，即便提出请求，这也属于反诉原告的经营风险，而且反诉原告也没有支付两个月之外的租金；反诉被告并没有恶意妨碍反诉原告的正常经营，反诉原告的主张没有事实依据；反诉原告虽然在2020年7月底要求交还房屋，但其并没有将房屋恢复原状，故反诉被告没有接受，此后反诉被告也要求反诉原告将房屋恢复原状，但其至今并未履行。因为反诉原告的违约行为，故其无权要求退还押金，也无权要求反诉被告返还租金，请求驳回反诉原告的反诉请求。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了房屋租赁合同、函、聊天记录、支付记录、催款通知、申请书、不动产权证书、照片、视频等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：南通市电子专用配件厂系南通市崇川区教育路19号4320602、006003、GB07601、F00010001国有建设用地使用权人和房屋所有权人，宗地面积4657平方米，房屋建筑面积1512.9平方米，房屋共一幢计三层。2019年1月26日，严平（出租人、甲方）与戴小虎（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼房屋（约260平方米）出租给乙方，租金每年200000元，一年一付；甲方给予乙方两个月免租金装修时间；合同期内，任何一方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向对方支付200000元作为违约金；乙方保证租期不低于三年，此三年付押金200000元，租期低于三年内，乙方恢复该房屋原样，恢复原样后甲方归还乙方押金200000元，如乙方没有恢复则押金不归还乙方。合同签订当日及2019年2月4日，戴小虎支付了定金和租金合计200000元。2019年2月27日、4月8日，戴小虎再次支付了押金合计200000元。装修结束后，戴小虎在租赁房屋内经营崇川区汉森熊啤酒屋。租赁期间，房屋房顶存在漏水情况，戴小虎向严平告知了该情况。2020年3月、4月期间，严平通过发送微信消息、张贴催款通知书的形式通知戴小虎应于2020年4月5日支付第二年度的房屋租金，并告知四月底前还未履行视为自动终止合同。2020年5月9日，江苏江花律师事务所受严平委托向戴小虎发函表示解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求戴小虎7日内将租赁房屋恢复原状后交还。后戴小虎向严平送达了书面回复及免租申请，认为双方约定租金一年一付，每年度租金只需当年度付清即可，所以并未违约；同时因为新冠疫情影响，要求免除2020年1月26日至2020年3月26日期间的租金。2020年7月30日，戴小虎拆除租赁房屋内装饰装修并搬离了该房屋，并向严平交付房屋钥匙表示“这个钥匙给了你，以后谁要来看的就可以来看”，严平表示“钥匙不要的，谁要租带他从里面走，一样的”。因戴小虎的拆除行为，造成了租赁房屋吊顶、墙壁部分毁损，房屋内还遗留有吧台、厨房灶具、冰柜等设备设施。2020年8月20日，严平通过微信告知戴小虎要求其在一个月内将租赁房屋恢复原状交还，逾期不恢复视为放弃200000元押金，严平有权自行恢复。2020年12月16日，本院组织双方交接房屋并释明避免损失扩大的义务，严平以房屋尚未恢复原状为由拒绝接收，戴小虎确认于2020年12月21日前取走房屋内遗留的设备设施，逾期未取走则由严平处置。庭审中，戴小虎表示不主张因房屋漏雨造成的损失。对于租赁房屋装修前原状，双方确认含吊顶、地砖、男女卫生间一个、洗漱台一个、实木复合门三扇、铝合金滑动窗三扇、吸顶空调一个、水晶吊灯六只以及吸顶筒灯、灯带。另查明，2020年2月5日，南通市崇川区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布通告，要求各经营性餐饮服务单位暂停营业。2020年3月12日，南通市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于做好餐饮行业复工营业的通知》，对餐饮行业有序复工营业的具体事项作出规定。本院认为，本案的争议焦点：1、严平与戴小虎签订的《房屋租赁合同》效力如何？2、戴小虎应否将租赁房屋恢复原状？3、严平拒绝接收房屋是否扩大了损失以及应否返还押金及部分房租？关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，下同）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，严平与戴小虎签订《房屋租赁合同》，将崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼房屋出租给戴小虎，该合同虽系双方自愿签订，但从现有证据看，租赁房屋建设方南通市电子专用配件厂在案涉地块仅拥有一幢三层房屋的合法产权，严平未能举证租赁房屋取得了建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”《房屋租赁合同》约定，严平给予戴小虎两个月免租装修期，应视为严平同意戴小虎对房屋进行装饰装修。但是戴小虎2020年7月30日搬离时的拆除行为造成了房屋部分毁损，故戴小虎有义务恢复原状。严平要求戴小虎恢复房屋原状的主张于法有据，本院予以支持。关于争议焦点3，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《房屋租赁合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方约定的押金200000元具有担保合同履行的性质，合同被认定无效后，作为收款方的严平应将该款退还戴小虎，戴小虎亦应参照租金标准支付其占有使用案涉房屋期间的费用。关于占有使用费的计算期间，严平主张自2020年3月27日起计算第二年度相关费用，不违反法律规定，本院照准。严平催款时认为4月5日第一年度房租到期应为记忆偏差所致，戴小虎据此抗辩费用自2020年4月5日起算缺乏事实依据。后戴小虎于2020年7月30日搬离了租赁房屋，该段期间的房屋占有使用费计算为68858.45元（200000÷12×4+200000÷365×4）；此后戴小虎未再实际使用房屋，故对于之后发生的占有使用费本院作为损失计算。戴小虎虽于2020年7月30日搬离并要求交还房屋钥匙，但其拒绝履行将房屋恢复原状的义务，应承担由此可能产生的损失；严平明知戴小虎已搬离，本应及时采取利用戴小虎支付的押金自行恢复原状等适当措施防止损失扩大，但严平却怠于收回房屋，即便在本院释明后也仍拒绝接收房屋，致使房屋空置至今，也应承担相应的责任。本院综合考虑合同效力、房屋空置原因及双方责任大小等因素，酌定由双方分担2020年7月31日至2020年12月21日期间的损失，即戴小虎应支付严平该期间占有使用费39360.73元[（200000÷12×4+200000÷365×22）÷2]，合计应当支付严平108219.18元（68858.45+39360.73）。对于2020年12月21日之后的损失，系严平拒绝接收房屋造成的扩大损失，对其赔偿请求本院不予支持。严平另行要求戴小虎赔偿闲置期间损失100000元，于法无据，本院亦不予支持。戴小虎租赁房屋用于餐饮经营，因2020年初发生新冠肺炎疫情，对其正常经营产生不利影响，但疫情的影响不仅及于承租人，对出租人严平同样也会产生不利影响，基于公平原则本院酌情减免戴小虎一个月的房屋占有使用费，即严平应当返还戴小虎16666.67元（200000÷12）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条第一款、第九条第一款规定，判决如下：一、严平与戴小虎于2019年1月26日签订《房屋租赁合同》无效；二、戴小虎于本判决生效之日起三十日内将位于南通市崇川区教育路19号饭店主楼南侧一楼的租赁房屋（约260平方米）恢复至装修前状态（含吊顶、地砖、男女卫生间一个、洗漱台一个、实木复合门三扇、铝合金滑动窗三扇、吸顶空调一个、水晶吊灯六只以及吸顶筒灯、灯带）；三、戴小虎于本判决生效之日起十日内支付严平房屋占有使用费108219.18元；四、严平于本判决生效之日起十日内退还戴小虎押金200000元、房屋占有使用费16666.67元，合计216666.67元；上述三、四两项抵扣后，严平还需支付戴小虎108447.49元；五、驳回严平的其他诉讼请求；六、驳回戴小虎的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4211元，减半收取计2105.5元，反诉案件受理费2150元，合计4255.5元，由严平负担3000元，戴小虎负担1255.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4255.5元。审 判 员 陈怀新二〇二一年三月十八日法官助理 金 琦书 记 员 江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。