江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0702民初1065号原告：肖锋，男，1981年9月23日生，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：卢地福，系江西俊嘉律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道31号商会大厦14-3#写字楼。统一社会信用代码：91360700553530714K。法定代表人：林春树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖俊功，系江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：康进，系江西凯莱律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告肖锋与被告江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称为祥源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖锋的委托诉讼代理人卢地福，被告祥源公司的委托诉讼代理人肖俊功、康进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金5481.94元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房应于2018年9月30日交付，且交付时已取得《竣工验收备案表》，逾期交付应按全部房价款的每日万分之二计算违约金。后原告依约交付了购房款，但被告直至2019年1月7日才取得《竣工验收备案表》并交房。双方就逾期交房违约金协商不一致，遂诉至法院。被告祥源公司辩称，1、答辩人出售给被答辩人的房屋，没有逾期交付。交付，是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被答辩人于2018年10月22日接收、占有了房屋，因此，答辩人没有逾期交付。2、被答辩人知道或应当知道答辩人交付的房屋，因客观原因尚少《验收备案表》，但不影响占有和使用，并办理了收房手续。在通知被答辩人交房后，答辩人如实在售楼部交房现场公示板上公示了房屋仅经过竣工验收尚未取得备案登记等相关文件，被答辩人到售楼部收房，完全可以看到。在有购买人询问为什么没有取得备案表，对房屋的使用是否会影响时，答辩人工作人员都会如实答复并告知其可以在公示的备案栏看到，工程早在2018年9月26日已验收，可以正常使用，尚未取得备案表是因消防部门要求对5、6号楼整体验收，受政府停工令、暴雨等因素影响，工程稍有滞后，备案要延期。因此，被答辩人在收房时，对5号楼尚未取得备案表，形式要求尚有欠缺是知道或应当知道的，根据合同其可以拒绝收房，但其没有拒绝，而是办理了收房手续，应当视为实际交付房屋。被答辩人在实际交付后，还要求计算违约金，显然违背了双方合同的约定。3、在施工过程中，因政府管理部门指令性停工、暴雨等自然影响，时间达106天，依法可以免责。双方合同补充协议第六条第5款约定：“不可抗力导致的延误双方不承担责任。”不可抗力包括政府政策变化，其他非出卖人所能预料及控制的情况。根据答辩人向法庭提交的证据，因为政府临时指令性文件要求，答辩人必须停工的时间共计有81天，因为大暴雨导致工地被淹这一气象灾害导致无法施工的时间共计有25天。因此，从合同约定的交房时间2018年9月30日到实际完成工程验收备案的时间2019年1月7日，共计99天，而答辩人可以免责或据以顺延的时间，有106天。因此，答辩人即使真的逾期99天才实际交付房屋，也可以免责。4、退言之，假使答辩人实际交房行为仍可被认定为属于违约，但从房屋合格，且被答辩人实际接收并使用房屋情况看，被答辩人没有因欠缺形式要件受到任何损失，反而从实际收房中受益。因此，其主张违约金没有依据或过高，应当免除或降低。违约金主要具有补偿性兼具惩罚性，主要是补偿受害方损失并适当惩罚违约方，一般违约金不超过受害方损失的130%。本案情况与开发商真正逾期交房不一样，因此应当区别对待，在被答辩人没有损失，反而从中实际享受到了使用或出租利益的情况下，还继续要求答辩人承担与真正逾期交房一样的责任，有违合同法的公平原则。因此，也应当由法院根据实际情况酌情免除或将违约金降到1%以下。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日，原告（买受人）与被告祥源公司（出卖人）签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX），约定原告购买被告开发的“巨亿•赣南电商城”X幢XXX室公寓，总价款为274097元，付款方式采用商业贷款，原告应于2016年6月24日前支付首期房价款84097元，余款190000元向银行申请贷款支付；商品房交付条件应当同时符合下列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施竣工验收备案表》，2、该商品房相关设施设备已符合约定的条件，3、该商品房已取得房屋测绘报告；被告应当于2018年9月30日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告逾期交房在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金等。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付了购房款274097元，但被告未依约交房。2018年10月22日，原告办理了收房手续。另查明，案涉房屋于2019年1月7日办理竣工验收备案并取得《竣工验收备案表》。以上事实，有原告提交的原告的身份证、《赣州市商品房买卖合同》、竣工验收备案表，被告提交的被告的营业执照、法定代表人的身份证、《赣州市商品房买卖合同》、交付公示板、钥匙签收表、商品房交付使用交接表、使用电费证明、《停运通知》、施工现场照片、工程临时延期审批表等及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。被告辩称其因施工期间下暴雨以及赣州市城市管理委员会下达停运通知导致施工延期，逾期交房天数应予以扣除的主张，本院认为，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，被告作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，被告提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），被告也未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋施工正处于流散物体运输的施工阶段。因此，被告的该抗辩主张并不必然导致工程停工，且被告也并未在规定时间内告知原告，故本院对被告的该抗辩主张不予以采纳。关于被告辩称原告所主张的违约金偏高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房应按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，该标准并未明显过高，故被告认为违约金过高的答辩意见，本院不予采纳。关于案涉房屋的交付时间问题。该房屋竣工后相关部门验收前，原告领取了该房屋钥匙，与被告办理了交房手续，实际占有该房屋。被告将该房屋交付原告已成为客观事实。经过竣工验收是商品房交付使用的法律要件，取得竣工验收的批准文件或者备案文件，是商品房交付使用的形式要件，本案中被告向原告交房时未取得竣工验收的批准文件或者备案文件，被告的交付属于瑕疵交付。但被告事后取得竣工验收文件，证明商品房项目竣工合格，只是房屋竣工后验收证明文件的形式要件滞后，对房屋的交付不产生实质影响。原告于2018年10月22日接受并占有房屋，应视为已认可被告按合同约定交付房屋成立，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，被告应向原告支付2018年10月1日起至2018年10月22日止的逾期交房违约金1206.03元（274097元×0.02%×22天≈1203.03元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告江西省祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告肖锋支付逾期交房违约金1206.03元；二、驳回原告肖锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告江西省祥源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 赵盈慧二〇二一年三月二十九日法官助理 何磊婷书 记 员 彭楚君