成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初8708号 原告（反诉被告）：王一椋，女，汉族，1984年3月30日出生，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：吴青岱，男，羌族，1986年11月18日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨婧，四川崛兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝智丹，四川崛兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阳光壹佰置业（成都）有限公司，住所地成都市成华区五桂桥路6号2栋1层7号。 法定代表人：范小冲，职务总经理。 委托诉讼代理人：贺朝燕，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜希浩，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）王一椋、吴青岱与被告（反诉原告）阳光壹佰置业（成都）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王一椋及其委托诉讼代理人杨婧，被告（反诉原告）阳光壹佰置业（成都）有限公司的委托代理人姜希浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王一椋、吴青岱向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：SY1-C-17-105）及其附件与补充协议；2．判令被告向原告返还已支付的合同价款585,000元并向原告支付资金占用利息（2015年9月28日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算；2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。事实与理由：2015年12月19日，原告王一椋、吴青岱与被告阳光壹佰置业（成都）有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号：SY1-C-17-105）及其附件与补充协议，约定原告向被告购买位于成都市成华区建材路东侧的“阳光100米娅中心二期”商业房屋一套。该房屋建筑面积为57.92平方米，每平方米单价为29,653.28元，总价为975,000元；付款方式为原告于2015年12月19日前向被告指定的中国光大银行股份有限公司成都玉双路支行申请贷款支付。原告在2014年11月1日至2015年9月28日期间分六笔支付了购房首付款，并在签订上述系列合同后依约向被告指定的光大银行玉双路支行申请了贷款，但未申请成功，而被告又不接受原告提出的向其他银行贷款的申请，贷款事宜因此搁置。此后，原告一直积极履行自己的付款义务，多次与被告协商支付购房尾款相关事宜，但双方不能达成一致意见。 被告（反诉原告）阳光壹佰置业（成都）有限公司辩称：1．原告诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合合同约定或者法定的解除条件，且原告属违约方，原告不享有单方解除合同的权利。双方在签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条关于合同第三章（商品房价款）的补充约定中，第（二）款第2项约定：“买受人若选择商业贷款，应在出卖人指定或者自行选择但经出卖人认可的商业银行办理按揭贷款。”第（二）款第3项（1）约定：“买受人须于《买卖合同》签订后5个工作日内将按揭款所必需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料及所有费用交与贷款银行······，买受人自行承担该商品房担保贷款申请是否获得银行批准的责任”。（2）约定：“买受人承诺在签订《买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）购房贷款的办理条件、程序及需交纳的费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因买受人自身原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录或由逾期供款记录、不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求等）而导致在《买卖合同》签订之日起30日内仍无法获准相关银行的该商品房担保贷款，则视为由于买受人的原因导致未能订立商品房担保贷款合同。买受人应在银行审贷批复后7日内（若银行在该30日内未批复的，则应在《买卖合同》签订之日起30日届满后7日内）以一次性付款方式付清房款。否则，视为由于买受人原因致使《买卖合同》不能继续履行，买受人构成违约，······出卖人也可以选择要求买受人继续履行合同，并按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点四的逾期付款违约金。”首先，原告向银行提出贷款申请后因其自身流水不足而未获得银行的贷款批准，按照合同约定，应自行承担该商品房担保贷款申请未获得银行批准的责任，并视为由于买受人的原因导致未能订立商品房担保贷款合同，此时须要一次性付款方式付清房款，否则，视为由于买受人原因致使《买卖合同》不能继续履行，买受人构成违约。根据谁主张谁举证的原则，原告无证据证明其未获得贷款属于“非因买受人原因”，因此，原告要求解除合同不符合合同约定的解除条件，反而属于逾期付款违约。其次，《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除条件第（二）至（四）中情形均为守约方有权提出，逾期付款的违约方无权提出，且原告未证明属于第（一）中不可抗力的情形，因此，原告要求解除合同也不符合法定的解除条件。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。根据该规定，因原告一方原因未能订立商品房担保贷款合同的，也仅仅我方有权解除合同。在原告无证据证明属于“因不可归责于当事人双方的事由”的情况下，原告方无权解除合同。2．若人民法院判决解除合同，也属于原告单方违约解除，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。根据双方在签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条关于合同第十章（其他事项）的补充约定的第4条（1）约定《买卖合同》签订后，任何一方不得擅自单方解除，如一方要求单方解除《买卖合同》的，违约方应向守约方支付房屋总款20%的违约金并办理相关注销退还等随附义务。因此，若人民法院判决解除合同，原告方作为违约方应承担相应的违约责任作为解除合同的代价且无权要求我方支付利息。 阳光壹佰置业（成都）有限公司向本院提出反诉请求，判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，立即支付剩余购房款390,000元，并从2016年1月25日起止付清之日止按日计算逾期应付款万分之一点四的逾期付款违约金94,021.2元。 王一椋、吴青岱对阳光壹佰置业（成都）有限公司提出的反诉辩称，1．原告与被告签订《商品房买卖合同》、附件及其补充协议后，积极履行了支付首付款，前往银行办理贷款等付款义务，不存在违约行为。2．根据双方签订的《买卖合同》第24条，被告应在签订合同后30日内办理案涉房屋预售合同备案登记，但本案被告至今未为原告办理预售合同登记备案，严重违反双方约定。3．贷款未办理成功，并非原告主观原因造成，原告在得知该情况后，积极与被告进行了多次沟通，双方均未达成一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，原告可以解除双方之间的买卖合同及补充协议，并要求被告退还支付的购房款本金及利息。是原被告签订的买卖合同及补充协议均为被告重复使用预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款，尤其是补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第40条之规定，被告免除其责任，加重原告责任，排除原告主要权利的条款应当被认定为无效条款，被告不可据此要求原告履行义务并承担相应责任。原告认为本案的商品房买卖合同已经丧失了继续履行的可能性，原告与被告签订的合同约定的是按揭贷款的方式支付房款，因为原告方没有办法一次性支付，而现在因为银行房贷政策的原因，不能通过贷款的方式支付后续房款，导致实际履行不能。而被告未按商品房买卖合同约定将房屋备案至原告名下，严重影响了银行向原告发放贷款，导致实际履行不能。2、开庭前原告及其代理人前往涉案房屋处，见该房屋门口里面玻璃上张贴急售小区门口工程抵款商铺及一组电话号码字样，因该房屋在被告一直未办理备案登记给原告，极有可能已经做为工程抵款抵给其他第三人，也造成了实际履行不能，因此我方不同意继续履行合同。 经审理本院认定事实如下：2015年12月19日，两本诉原告（买受人）与本诉被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（预售），约定被告将其开发的阳光100米娅中心二期第一幢一单元负一层105号商品房（57.92平方米）出售给两本诉原告，总价975,000元。合同第九条付款方式及期限：贷款方式付款（商业贷款），买受人于2015年12月19日前支付购房款585,000元，占全部房价款的60%，余款390,000元向中国光大银行股份有限公司成都玉双路支行申请贷款支付，期限10年。合同第十条逾期付款的处理：1．按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点四的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点四的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期付款与改期的实际已付款的差额确定。……（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于10内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。其他约定：详见《商品房买卖合同附件与补充协议》第三条。合同尾部两本诉原告在买受人处签字捺印，本诉被告在出卖人处加盖合同专用章。同日，两本诉原告（买受人）与本诉被告（出卖人）签订了附件十三：《商品房买卖合同附件与补充协议》，其中第三条“关于《买卖合同》第三章‘商品房价款’的补充约定：……（二）2．买受人若选择商业贷款，应在出卖人指定货自行选择但经出卖人认可的商业银行办理按揭贷款。3．……如因买受人提交相关资料、证明文件不符合银行的要求或由出卖人代买受人提交资料时出现资料信息录入遗漏、错误、需要重新提交，买受人应当积极配合完善贷款手续，并在银行通知之日起3个工作日内与贷款银行签署完毕个人抵押贷款合同等相关合同，即完成银行达到放款条件的所有手续，否则视为买受人违约。（2）买受人承诺在签订《买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）购房房贷的办理条件、程序及需交纳的费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因买受人自身原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录或有逾期供款记录、不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求等）而导致在《买卖合同》签订之日起30日内仍无法获准相关银行的该商品房担保贷款，则视为由于买受人的原因导致未能订立商品房担保贷款合同。买受人应在银行审贷批复后7日内（若银行在该30日未批复的，则应在《买卖合同》签订之日起30日届满7日内）以一次性付款方式付清房款。否则，视为由于买受人原因致使《买卖合同》不能继续履行，买受人构成违约，出卖人有权选择：直接解除《买卖合同》并向买受人主张约定总价款10%的违约金（出卖人直接解除《买卖合同》的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金）。出卖人也可以选择要求买受人继续履行合同，并按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点四的逾期付款违约金，但买受人经出卖人同意继续履行合同后又逾期90日仍未付清房款的，出卖人有权随时解除《买卖合同》并要求买受人赔偿房屋总价款的10%的违约金。如买受人因上述原因导致银行批准的贷款金额低于买受人申请贷款金额的，则差额部分的房款由买受人无条件以现金方式在银行审贷批复后7日内补足。否则，买受人按本条约定【按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点四的逾期付款违约金（但买受人逾期90日内仍未能付清房款的，出卖人有权随时解除《买卖合同》并要求买受人赔偿房屋总价款的10%的违约金）】承担逾期付款违约责任。协议尾部两本诉原告在买受人处签字捺印，本诉被告在出卖人处加盖合同专用章。 合同签订后，两本诉原告按照合同约定向本诉被告支付了案涉房屋首付款585,000元，后两原告向合同约定的银行办理按揭贷款申请，银行审查后未向原告方发放贷款。2016年8月19日，向本诉原告在《商品房买卖合同》（预售）中预留的通讯地址邮寄了《房屋交付通知书》。 庭审中，两本诉原告提交中国光大银行电子银行客户安全告知书、中国光大银行风险提醒单、中国光大银行个人客户信息建立/修改申请书、中国光大银行综合签约业务回执，拟证明两本诉原告已按照被告要求办理了贷款所需银行的开户事宜，积极履行了办理的贷款义务，但没有得到被告及贷款银行的回复。 庭审中，两本诉原告明确解除合同的依据是法定解除，依据《商品房买卖合同解释》第二十三条，因不可归责于双方当事人的事由，未能订立商品房担保合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金和利息或定金返还给买受人。本诉原告还陈述，本诉被告及银行均未告知不能办理贷款的真实原因，从购房至今被告没有通知支付后续的购房款，也没有通知还按揭的时间。对于两本诉原告所述，本诉被告不予认可，陈述其通知过本诉原告贷款未能办理成功的原因是其银行流水不足，并且与本诉原告多次协商过分期付款，未协商成功；但无书面证据予以证明。 庭审中，本诉被告提交了《交付通知书》及邮寄单据，拟证明其2016年8月19日向本诉原告邮寄了交房通知交付房屋，并通知原告在办理交房时付清房款，但原告并未收房和付清房款，属于本诉原告违约。但本诉被告提交的《交付通知书》中交付时间、地点均为空白。对此，本诉原告陈述，案涉房屋没有交付，被告方工作人员在本案起诉前曾通知我方收房，但我方不了解按揭办理情况，故一直没能收房。 上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、收款收据、中国光大银行电子银行客户安全告知书、中国光大银行风险提醒单、中国光大银行个人客户信息建立/修改申请书、中国光大银行综合签约业务回执、个人住房信息查询记录、照片、《选房意向书》、交房通知书及邮寄单据、以及当事人当庭陈述等证据在案证实。 本院认为，本诉原告和本诉被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，本诉原告是以银行按揭贷款方式支付房款，本诉原告在向本诉被告支付首付款后，又按照约定向银行提交了办理购房贷款相关资料，原告方在积极主动履行合同义务。本诉被告辩称因原告方的银行流水不足导致贷款未获得批准无相关证据予以证明，故对本诉被告辩称因原告原因未获得银行贷款证据不足，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》（预售）第十条第（二）项“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于10内达成新的房价款支付协议，合同继续履行”的约定，现本诉原告明确在无法办理贷款的情况下，无法继续履行合同；现双方也未达成新的房价款支付协议，故本诉原告请求解除合同符合合同约定，且不违反法律即行政法规规定，本院予以支持。对于本诉原告主张本诉被告支付利息，原被告在合同中的约定并不明确，本院不予支持。 对于阳光壹佰置业（成都）有限公司要求判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，立即支付剩余购房款390，000元，并支付逾期付款违约金的反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决如下： 一、解除王一椋、吴青岱与阳光壹佰置业（成都）有限公司于2015年12月19日签订的《商品房买卖合同》（预售）（编号：SY1-C-17-105）、附件及其补充协议； 二、阳光壹佰置业（成都）有限公司于本判决生效之日起十五日内退还王一椋、吴青岱购房款585,000元； 三、驳回王一椋、吴青岱的其他诉讼请求； 四、驳回阳光壹佰置业（成都）有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9,650元，减半收取计4,825元，反诉案件受理费4,280元，均由阳光壹佰置业（成都）有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张鹏 二〇二一年三月三十一日 书记员  陈莉