广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终386号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵伯梅，女，1963年10月22日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：李耀庆，男，1964年3月13日出生，汉，住广东省湛江市赤坎区，系赵伯梅的丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王军，男，1979年8月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。上诉人赵伯梅因与被上诉人王军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵伯梅的委托诉讼代理人李耀庆，被上诉人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵伯梅上诉请求：1、依法撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初1548号民事判决；2、改判驳回王军的一审全部诉讼请求；3、改判支持赵伯梅一审全部诉讼请求；4、本案一审、二审诉讼费用由王军承担。事实和理由：一、《租赁房屋合同》解除的时间为2020年6月份，王军仍然要支付2020年4月份至6月份的租金给赵伯梅。1、《租赁房屋合同》第十一条约定“租赁期间，乙方因经营不善而无法继续经营时，可提前三个月告知甲方，甲方同意乙方终止合同。但乙方不能在租赁期间与他人合伙经营或转租他人，提前终止合同时，租金计至乙方搬出之日(不满一个月按一个月计租，必须清理完毕屋内所有垃圾为止)”，在于保护出租者出租物业所获得的利益，即避免承租者随时终止合同时，出租者没有找到新的承租者时所产生的租金损失。该约定是双方自愿达成的，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方都应当按合同的条款来执行。在本案中，王军于2020年3月31日搬离涉案房屋，视为其向赵伯梅发出终止合同的通知，但却不能代表赵伯梅即同意其终止合同。赵伯梅同意终止合同的条件是王军“可提前三个月告知甲方”，故本案合同终止的时间为2020年6月份，王军只是支付租金至2020年3月份，其还需要支付4、5、6月份的租金给赵伯梅。2、赵伯梅于2020年4月2日张贴《旺铺招租》，不应解读为赵伯梅同意王军终止合同的行为表示。赵伯梅的该行为更是为了执行《租赁房屋合同》第十一条的规定，避免租金的损失。为什么约定王军终止合同要提前三个月告知赵伯梅，目的就是为了给赵伯梅有一个“招租”期，好承接由于王军终止合同而产生的房屋空置损失。现实情况也是这样，即使赵伯梅于2020年4月2日张贴《旺铺招租》，赵伯梅也只能于6月15日把房屋出租。如果法院不支持4、5、6月份租金的话，这对赵伯梅来说是极不公平的，也是不符合双方的合同约定的。3、双方在《租赁房屋合同》第十一条约定“...租金计至乙方搬出之日(不满一个月按一个月计租，必须清理完毕屋内所有垃圾为止)”，由此可见，租金是计至王军清理完毕屋内所有垃圾为止的。屋内的垃圾是赵伯梅把房屋交给新的承租者前清理完毕的，故王军应交租金至屋内所有垃圾清理完毕为止。一审法院支持赵伯梅清理垃圾及搬运费用1200元，即认可了屋内所有垃圾清理完毕时间，那一审法院就应该按双方的约定执行，而不能适用双重标准。二、王军应支付赵伯梅重修房屋损失费用10608.5元。《租赁房屋合同》第九条约定“甲方保障乙方对该房屋的正常使用，从交给乙方使用时，应由乙方管理好房屋。如属乙方使用不当，从而引起房屋遭到破坏时，由乙方负责修复”，而王军在租赁期间使用房屋不当，擅自在一、二楼楼面安装水缸，将租赁房屋的楼面压坏，经与王军联系，王军拒绝修复，赵伯梅只能委托有关工程人员进行修复，工程及材料费用10608.5元。这有相关的材料单据及支出费用为准，请求二审法院予以支持。被上诉人王军答辩称,一、赵伯梅请求王军支付2020年4-6月份的租金，理由逻辑混乱，缺乏事实，于法无据，一审判决认定的事实淸楚，王军无需支付2020年4-6月份租金。1、《租赁房屋合同》第十条约定“在租赁过程中，如遇到不可抗力，以致不得不终止合同时，甲方将押金无息退还给乙方。”2020年1月“××”肆虐九州，全国启动重大突发公共卫生事件一级响应，中央和省市政府要求全民“宅家”防控，王军积极响应党和国家的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，关闭发廊，停止营业。2月中旬，王军因停业导致没钱发工资试图恢复半天营业，因发廊是特殊行业，在疫情仍处严峻阶段无法保持社交距离，故开门也是门可罗雀，营业额一落千丈，入不敷出，拖欠的员工工资和佘货款断了支付的资金来源，丧失了经营能力。王军基于因遭受到不可预见、不可避免、不能克服的不可抗力影响无法生存而向赵伯梅提出终止合同的，符合《租赁房屋合同》第十条约定，《租赁房屋合同》第十一条的约定在正常情况下履行的条款，本案不适用。2、王军一审举证足够的证据（含通话录音、短信文字等）证明王军与赵伯梅经多次协商同意后，赵伯梅于2020年3月31日到现场验收，在赵伯梅楼上楼下巡查没提出任何异议情况下，双方就房屋的现状和搬离后情况进行了交接，赵伯梅还亲自锁上了大门，至此视为双方已完成了房屋交接，确认了终止合同事实。至于赵伯梅接收房屋后如何使用，空置或出租，盈利或损失均与王军无关。一审判决认定的事实是清楚的，判决是正确的，王军无需承担交接后的房屋空置责任。3、赵伯梅主张“租金是计至王军清理完毕屋内所有垃圾为止的。……”属逻辑混乱之谈！按此逻辑，倘若垃圾永远不清理，赵伯梅岂不是要永远计收王军的租金《租赁房屋合同》第十一条已明确约定“租金计至乙方搬出之日”，垃圾的清理只是一个附带的要求。王军已于3月31日搬出并完成了房屋交接，终止了合同。因赵伯梅未能彻底清理垃圾，尚有遗留，故愿意承担一审判决的赵伯梅接收房屋后清理垃圾的费用。搬出与清理垃圾没有逻辑上的关联，只不过是两件事两个时间段完成，清垃圾的时间不等同搬出时间，一审认定的理由充分，判决正确。二、赵伯梅已于2020年3月31日完成了房屋交接，赵伯梅当场和事后都没有提出房屋损坏问题，数月后提出要王军赔偿房屋损坏费用，无事实依据，请求维持原判。1、一审证据已充分证明了已于2020年3月31日完成了房屋的验收交接，赵伯梅接收房屋后即代表收回了房屋的处置权（使用权），赵伯梅对房屋启动的所有工程行为与王军无关联。2、赵伯梅在房屋交接时无异议，事后启动房屋工程动工前没有经双方确认和第三方评估证明，缺乏事实依据，无法证实房屋损坏是王军所致。据此，启动房屋工程属赵伯梅单方行为，一切费用由赵伯梅承担，与王军无关。3、赵伯梅提供的费用收据均是无任何印章的收据，非正规纳税发票，属无效票据，无法证明工程事实和费用金额的真实性。三、需要澄清的问题。1、不存在赵伯梅所说的“经与王军联系，王军拒绝修复，赵伯梅只能委托有关工程人员进行修复，……”的事实。从赵伯梅一审提交的费用收据日期显示是2020年5月31日至6月4日，而赵伯梅是在收到王军的起诉通知后于6月13日才致电王军提及费用一事，王军回话：你拿出第三方检测评估，确认是我的责任，我会承担。之后，赵伯梅再也没来电谈及此事。事实上，自3月31日交接后，王军曾于4月13日联系赵伯梅告知水电费的缴交情况，通话中赵伯梅都没提及房屋损坏一事，说明赵伯梅本身已确认终止合同事实，故启动工程,到赵伯梅得知王军已起诉，才来电提及此事。赵伯梅是5月先动工,6月4日完工，直到6月13日才电话联系王军，而且王军通话中没有拒绝。可见赵伯梅说王军“拒绝修复”属造谣之说。2、不存在错误读解赵伯梅张贴《旺铺招租》为同意王军终止合同的行为表示，房屋交接前后过程脉络清晰紧凑，提出终止合同→反复协商→亲临现场交接→换锁锁门→张贴《旺铺招租》，形成了终止合同的证据链，足以认定双方以实际行为于2020年3月31日终止了《租赁房屋合同》。房屋交接是赵伯梅同意终止合同的必然措施，张贴招租启示是赵伯梅认可双方终止合同的必然行为。招租期间房屋闲置受损失的责任由赵伯梅自行承担，与王军无关。基于以上事实和理由,王军认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。赵伯梅的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法维持原判。王军向一审法院提出诉讼请求：赵伯梅立即返还商铺押金15000元。赵伯梅反诉请求：1、王军支付重修房屋损失费10608.5元、租金7500元、清理垃圾及搬运费1200元、代缴水费81.7元，共计19390.2元；2、本案诉讼费用由王军承担。一审法院审理查明：2017年7月1日，王军与赵伯梅签订《租赁房屋合同》约定：将位于湛江市赤坎区砖木结构二层楼房出租给王军用于经营美发美容，租赁期限从2017年7月1日起至2027年6月30日止，租金每月7500元（前五年租金不变，第六年起加成15%计），王军须在每个季度的前五天一次性缴交当季度的租金。签订合同时，王军向赵伯梅交押金15000元。王军须按时交租金，如拖欠租金十五天以上时，赵伯梅每天可收取王军欠款2%的滞纳金，如拖欠租金一个月，赵伯梅有权终止合同，收回房屋，没收王军押金。在租赁过程中，如遇到不可抗力，以致不得不终止合同时，赵伯梅将押金无息退还给王军。在租赁期间，王军因经营不善而又无法继续经营时，可提前三个月告知赵伯梅，赵伯梅同意王军终止合同。但王军不能在租赁期间与他人合伙经营或转租他人，提前终止合同时，租金计至王军搬出之日（不满一个月按一个月计租，必须清理完毕屋内所有垃圾为止）。合同签订后，赵伯梅依约将房屋交付给王军经营“潮牌发廊”，王军依约支付押金15000元。王军于2020年1月已全部支付截至2020年3月31日的租金。由于受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，王军无法正常经营，从2020年2月底开始多次与赵伯梅协商终止合同，赵伯梅没有明确表明同意。王军于2020年3月31日搬离涉案房屋，并当日与赵伯梅交接，将房屋钥匙交还给赵伯梅。因双方就押金退还的问题发生争议，王军遂向一审法院提起本案诉讼。另查明：王军于2020年4月2日拍照到赵伯梅在涉案房屋拉闸门张贴的《旺铺招租》红色纸张。王军确认尚未缴交搬离后才出具的水费缴费单中的81.7元水费。一审法院认为：王军与赵伯梅于2017年7月1日签订的《租赁房屋合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。虽然双方没有明确约定终止租赁合同，但王军因受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响无法正常经营，从2020年2月底开始多次与赵伯梅协商终止合同，并于2020年3月31日搬离涉案房屋，赵伯梅亦于当日与其办理交接，同时王军于2020年4月2日拍照到赵伯梅在涉案房屋拉闸门张贴的《旺铺招租》红色纸张。上述事实足以认定双方以实际行为于2020年3月31日终止《租赁房屋合同》。关于王军请求赵伯梅退还押金15000元。考虑××疫情及疫情防控措施对王军正常经营造成的影响，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，赵伯梅以王军违约为由，拒绝退还商铺押金及反诉请求王军支付租金损失7500元不符合上述规定，一审法院不予支持。同时，赵伯梅于2020年3月31日与王军办理房屋交接后，随即张贴《旺铺招租》进行招租的行为亦表明赵伯梅为同意与王军提前终止合同的。因此，赵伯梅应当将收取的押金15000元退还给王军。关于赵伯梅反诉请求王军赔偿房屋损失10608.5元，赵伯梅没有提供证据证明王军在租用涉案房屋期间损坏房屋，故该项请求依据不足，一审法院不予支持。关于赵伯梅请求垃圾清理费，根据合同的约定，结合王军搬离后并没有对涉案房屋的垃圾进行清除的实际情况，赵伯梅反诉请求垃圾清理费1200元合法有理，一审法院予以支持。关于赵伯梅反诉请求水费81.7元，王军没有异议，故一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、赵伯梅须在判决生效之日起十日内退还押金15000元给王军。二、王军须在判决生效之日起十日内支付垃圾清理费1200元、水费81.7元给赵伯梅。三、上述第一项、第二项付款义务相互抵销后，赵伯梅还须于判决生效之日起十日内退还押金13718.3元（15000元-1200元-81.7元）给王军。四、驳回王军的其他诉讼请求。五、驳回赵伯梅的其他反诉请求。案件受理费175元，由赵伯梅负担。案件反诉费142.38元，由王军负担10元，赵伯梅负担132.38元。二审中，赵伯梅向本院提交1份证据：U盘一个(内含视频),拟证明王军遗留在租赁房屋内的垃圾、破柜子情况以及租赁过程中不当使用水缸压坏租赁房屋二层楼面的破坏程度。王军对赵伯梅提交的上述证据发表质证意见如下：上述证据不能证明王军在租赁过程中不当使用水缸压坏租赁房屋二层楼面事实，对其他证明内容没有意见。其使用水缸容量只有1.5吨，租赁放置的位置和赵伯梅协商过的，没有漏水的情况发生过，没有压坏楼面。搬离的时候双方验收过的，当时是赵伯梅的代理人验收，也是代理人去锁门的。二审中，王军向本院提交了2份证据：证据1、电话通话时间记录，拟证明赵伯梅是2020年6月13日才和王军联系的，5月31日赵伯梅装修的时候并没有和王军联系。证据2、工程、材料费用收据，拟证明赵伯梅动工在前，提起费用在后，所提交的费用收据均是无任何印章的收据，无法证明工程事实和费用金额的真实性。赵伯梅对王军提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1的通话记录时间和内容没有印象了，不排除内容和通话时间有更改的可能。证据2是赵伯梅在一审提供的证据。本院认证认为，赵伯梅向本院提交的证据是新证据，与本案关联，本院予以采信，但不能证明王军不当使用水缸压坏租赁房屋二层楼面的事实；王军向本院提交2份证据中的证据2是赵伯梅在一审已提供的证据，不属于新证据，且证据1不能证明本案待证事实，故本院不予采信。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人赵伯梅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人赵伯梅的上诉请求和理由，以及被上诉人王军的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：1、王军应否支付2020年4月至6月租金给赵伯梅；2、王军应否支付赵伯梅重修涉案房屋损失费用10608.5元。关于王军应否支付2020年4月至6月租金问题。本案中，王军因受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响无法正常经营，从2020年2月底开始多次与赵伯梅协商终止合同，并于2020年3月31日搬离涉案房屋，赵伯梅亦于当日与其办理交接手续,故本院认定双方以实际行为于2020年3月31日终止了涉案《租赁房屋合同》。根据双方签订的涉案《租赁房屋合同》第十一条“……，提前终止合同的，租金计至乙方搬出之日”的约定，王军自2020年4月1日起无需向赵伯梅支付租金。赵伯梅上诉主张王军还要支付2020年4月至6月租金理据不足，本院不予支持。关于王军应否支付重修涉案房屋损失费用问题。赵伯梅上诉主张王军应支付赵伯梅重修涉案房屋损失费用10608.5元，但不能提供证据证明王军在租用期间损坏涉案房屋的事实，赵伯梅应对此承担举证不能的不利法律后果。因此，一审法院对赵伯梅要求王军赔偿涉案房屋损失的反诉请求不予支持并无不当。赵伯梅的该项上诉主张不能成立，本院亦不予支持。综上所述，赵伯梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440.2元，由上诉人赵伯梅负担。本判决为终审判决。审判长  沈乃超审判员  陈小红审判员  林 竹二〇二一年三月三十日书记员  王德坚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。