海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初3002号 原告：海南宏城鑫泰置业有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧官塘水院北楼会所。 法定代表人：李景海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘怀，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇，江苏彭隆（琼海）律师事务所实习律师。 被告：魏丽艳，女，汉族，1990年5月1日出生，住吉林省白山市江源区，现住址不详。 原告海南宏城鑫泰置业有限公司与被告魏丽艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序审理。因被告住址不详，不宜适用简易程序审理本案，本院依法变更为普通程序进行审理。原告的委托诉讼代理人刘怀、刘宇到庭参加诉讼，被告魏丽艳缺席。本案现已审理终结 原告向本院提出诉讼请求，请求依法判决：一、确认原告与被告于2018年3月27日签订的《琼海市商品房买卖合同》（合同备案号：QHL000100051）已于2020年8月10日解除；二、被告于本判决书生效之日起十日内协助原告办理《琼海市商品房买卖合同》（合同备案号：QHL000100051）在琼海市商品房预售网上备案系统的网签登记备案撤销手续；三、被告向原告支付逾期付款违约金429901.7元；四、被告向原告支付律师服务费5000元；五、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年3月27日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》【备案号：QHL000100051】，被告购买原告开发的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库“官塘水院”X幢X#房（注：销售房号为：XXX房），合同第五条约定：“银行按揭付款：签订本合同当日支付首付款计40%即1729017元，剩余60%房款2570000元向银行申请按揭贷款支付”；附件七本合同补充协议第六条“付款方式”约定：“......如买方未能获得银行贷款，双方同意自动转为分期付款，买方应当在卖方通知后十日内付清剩余房款。否则按买受人单方违约处理，出卖人有权解除合同，并收取买受人该商品房总价款10%的违约金（从买受人已付款中有限扣除）。有关公证费、律师费、保险等费用由买受人自行承担”。在上述合同签订后，被告向原告支付了首期购房款1729017元，剩余的257万元购房款被告向中国银行股份有限公司琼海支行申请贷款。由于被告本人条件无法满足银行贷款政策故无法办理个人住房贷款，原告于2020年3月30日向被告发出《官塘水院北岛项目付款方式更改通知书》，要求被告于2020年4月10日前到售楼处支付房款或选择银行汇款，被告收到该通知书不予理会。2020年5月11日，中国银行股份有限公司琼海支行向原告发出《证明书》，告知被告申请个人住房贷款，由于被告本人条件无法满足银行贷款政策故不能准入贷款。原告在收到该《证明书》后多次通知被告按合同约定全额支付房款，但被告对原告的要求置之不理，无奈之下原告只好委托江苏彭隆（琼海）律师事务所于2020年5月11日向被告发出《律师函》，要求被告在收到《律师函》后五天内向原告支付剩余购房款257万元，逾期支付的原告将依据《琼海市商品房买卖合同》第六条以及附件七本合同补充协议第六条的约定解除与被告所签订的《琼海市商品房买卖合同》，并依法追究被告逾期付款的违约责任，被告于2020年5月15日收到《律师函》后既不与原告联系也不向原告支付剩余购房款。2020年8月6日原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告在其收到《解除合同通知书》之日解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，并要求被告在《琼海市商品房买卖合同》解除后五日内前往售楼处办理合同备案撤销手续以及购房款退款和违约金扣除手续，逾期办理的，原告将通过诉讼方式维护权益，届时所产生的法律后果均由被告自行承担，被告于2020年8月10日收到《解除合同通知书》，但被告依然不予理睬。原告与被告于2018年3月27日签订《琼海市商品房买卖合同》，被告在合同签订两年之久仍拒绝向原告支付剩余购房款，导致原告既无法收到被告购房款又无法将房产另行销售，给原告造成了巨大经济损失。被告未能按照《琼海市商品房买卖合同》约定履行付款义务的行为已构成根本性违约，根据合同的约定以及《合同法》的规定，被告应当承担违约责任。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张的事实向法院提交了如下证据：1、琼海市商品房买卖合同及备案表，证明双方签订的合同已在房产管理部门备案登记；2、收据，证明被告仅向原告支付首期购房款1729017元，剩余的257万元购房款被告至今没有支付；3、官塘水院北岛项目付款方式更改通知书及1140989521425快递单查询记录，证明由于被告本人条件不足无法办理个人住房贷款，原告发出通知书，但被告收到后不予理会；4、律师函及1159149294124快递单查询记录，证明原告委托江苏彭隆（琼海）律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到《律师函》后五天内向原告支付剩余购房款257万元等，被告收到后既不与原告联系也不向原告支付剩余购房款；5、证明书及1168944991125快递单查询记录，证明2020年5月11日，中国银行股份有限公司琼海支行向原告发出《证明书》，告知被告个人条件无法满足银行贷款政策不能准入贷款，原告向被告邮寄了该证明书；6、解除合同通知书及1140989990525快递查询记录，证明2020年8月6日原告向被告发出《解除合同通知书》，被告8月10日收到通知书后，依然不予理睬；7、法律事务委托合同及发票，证明原告因本案产生律师服务费，根据合同约定被告应当予以承担；8、被告退款申请、原告付款回单，证明原告所发的《官塘水院北岛项目付款方式更改通知书》内容“未付房款247万元”金额有误，未付款金额应是257万元。 被告没有答辩，亦没有提交证据材料。 原告提供的上述证据，被告未到庭进行质证，视为放弃其权利。原告提供了上述证据的原件，经本院审核，对原告上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，原告与被告签订了一份《琼海市商品房买卖合同》，并在琼海市住房保障和房产服务中心办理了合同备案手续（备案号：QHL000100051），合同主要内容为：被告购买原告开发的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库“官塘水院”X#幢X（层）X#（房号）（销售房号为：XXX房），合同第四条约定：“按建筑面积计价，每平方米52839.44元，总金额4299017元”；第五条约定：“银行按揭付款：签订本合同当日支付首付款的40%即1729017元，剩余60%房款即2570000元向银行申请按揭贷款支付”；双方签订的《附件七：本合同补充协议》第六条“付款方式”约定：“......如买方未能获得银行贷款，双方同意自动转为分期付款，买方应当在卖方通知后十日内付清剩余房款。否则按买受人单方违约处理，出卖人有权解除合同，并收取买受人该商品房总价款10%的违约金（从买受人已付款中有限扣除）。有关公证费、律师费、保险等费用由买受人自行承担。”第十条约定：“……依法或依约定解除合同的，双方同意按下述约定处理：（1）如在合同解除前该商品房已办理预售登记备案手续的，买受人应在合同解除之日起30日内配合出卖人，即与出卖人共同或授权出卖人（买受人应配合办理相关的公证授权手续）到主管机关办理完毕该商品房的预售登记备案注销手续，如因买受人原因未能在30日内配合出卖人办理完毕前述手续，则买受人应向出卖人支付相当于该商品房总价款10%的违约金（包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼/仲裁费、公告费、律师费等）并继续履行上述义务……（3）合同解除如需要出卖人向买受人退还所交购房款的，出卖人应在双方按本协议约定共同办理完毕预售登记备案注销手续后60日内，优先扣除买受人应支付的违约金、诉讼费用（包括但不限于诉讼/仲裁费、公告费、律师费等）以及其他应扣除的合理费用（如印花税、律师费及手续费等）后，由出卖人将剩余款项退还给买受人……”该商品房买卖合同记载被告的通讯地址为：吉林省白山市江源县松树镇前山街一委四组，电话为：186……3857；补充协议第五条联络方式载明：1、双方约定联络方式为：电话、传真、特快专递。2、书面通知的送达：合同及本补充协议中约定的所有书面通知以特快专递方式发送，国内邮件，在寄出五日后视为送达；国外邮件在寄出十五日后视为送达。3、……买受人提供的或合同中载明的地址、邮编、联系电话，作为出卖人向买受人送达通知或其他信息资料的唯一地址。4、买受人预留的有效送达地址错误或邮寄途中发生的延误或丢失，出卖人不承担任何责任，送达日期仍按照上述第2款的约定计算。5、买受人变更有效送达地址及联络电话、传真的，应向出卖人送达亲笔签名书面文件，经出卖人签收确认后生效。 另查明，被告首先向原告支付了首期购房款1729017元（其中10万元为信用卡支付），同年10月11日支付了10万元，合计支付了1829017元。2018年10月13日，被告以首付款为1729017元，已支付房款1829017元，申请原告退还10万元，原告于同月25日通过银行向被告退还了10万元。被告实际向原告支付了首付款1729017元，剩余的2570000元购房款被告向中国银行股份有限公司琼海支行申请贷款。 2020年3月30日，原告向被告发出《官塘水院北岛项目付款方式更改通知书》，通知书的主要内容为：……您认购的官塘水院北岛G208室，支付了认购定金等款项，并选择银行按揭的付款方式。经银行信贷部门审核提供的材料不符合贷款要求，无法进行按揭贷款审批，经公司领导决议，建议改为一次性付款……根据《商品房买卖合同》约定，请于2020年4月20日前支付未付房款257万元等等，同时附上原告名下的付款账户、开户行等。原告将上述通知书按照双方签订的商品房买卖合同记载被告的通讯地址通过邮政快递邮寄给被告，经查询，被告于次月3日已签收。2020年5月7日，原告委托江苏彭隆（琼海）律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告其提供的按揭贷款资料不符合贷款要求，无法进行按揭贷款，原告已通知被告于2020年4月10日前到售楼处一次性支付剩余房款或选择银行汇款，但被告至今仍未向原告支付剩余购房款，经原告委托，现正式通知被告在收到本律师函之日起五日内向海南宏城鑫泰置业有限公司支付剩余购房款257万元，若仍不支付，原告将依据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第六条“买受人逾期付款的违约责任”以及附件七本合同补充协议第六条“付款方式”的约定，解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》并依法追究逾期付款的违约责任等等。上述通知书通过邮政快递邮寄给被告，经查询，被告于同月15日已签收。2020年5月11日，中国银行股份有限公司琼海支行向原告出具《证明书》，证明内容为：魏丽艳以其本人购买的“官塘水院”8幢8房产作抵押申请个人住房贷款，由于魏丽艳本人条件无法满足银行贷款政策，故未能准入贷款。原告将该证明书通过邮政快递邮寄给被告，经查询，被告于同月19日已签收。因被告未向原告支付剩余购房款，2020年8月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：……自您签收本解除合同通知书之日，解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》（备案号：QHL000100051）；请在合同解除后五日内前往售楼处办理合同备案撤销手续以及购房款退款和违约金扣除手续，逾期办理的，我司将通过诉讼方式维护权益，届时所产生的法律后果均由您自行承担。原告于同日通过邮政快递邮寄给被告，经查询，被告于同月10日已签收。 2020年9月28日，原告与江苏彭隆（琼海）律师事务所签订《法律事务委托合同》，原告委托该所指派律师在原告与被告魏丽艳商品房预售合同案件的一审中担任委托代理人，原告应支付律师费5000元。次日，原告支付了律师费5000元。该所指派刘怀律师及刘宇实习律师出庭参加了诉讼。因被告住址不详，本院于2020年11月24日依法在人民法院报公告向被告送达有关诉讼文书及开庭传票。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席审理。本案审理过程中，原告表示同意在扣除被告魏丽艳应承担的款项后将剩余的购房款退还到被告魏丽艳提供正确的收款账户。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,且与法无悖,应当认定合法有效,双方当事人均应依约履行。合同第五条约定：“签订本合同当日支付首付款40%即1729017元，剩余房款60%即257万元向银行申请按揭贷款支付”；双方签订的附件七：本合同补充协议第六条约定：“如买方未能获得银行贷款，双方同意自动转为分期付款，买方应当在卖方通知后十日内付清剩余房款。否则按买受人单方违约处理，出卖人有权解除合同，并收取买受人该商品房总价款10%的违约金（从买受人已付款中有限扣除）。有关公证费、律师费、保险等费用由买受人自行承担”。因银行未能同意被告的贷款申请,根据原告提供的通知书、证明书及律师函等证据可以证明，原告已及时将该贷款未批准的结果和要求被告按照约定支付剩余购房款等事项通知了被告，因被告没有支付剩余购房款，原告向被告发出了《解除合同通知书》，被告于2020年8月10日收到了《解除合同通知书》，至今仍未向原告支付购房余款，或者与原告协商处理涉案合同，因此，原告主张确认双方的商品房买卖合同于2020年8月10日解除，有事实根据与法律依据，本院予以确认。因被告违约，应按照双方的约定向原告赔偿损失，向原告支付商品房总价款4299017元10%的违约金即429901.7元，并协助原告办理《琼海市商品房买卖合同》（合同备案号：QHL000100051）的备案登记相关的撤销手续。原告因本案支付了律师费5000元，根据补充协议第六条及第十条的约定，原告的该笔律师费被告应予承担。被告已支付了首付款1729017元，根据补充协议第十条第（3）项的约定，原告应在办理完毕预售登记备案撤销手续后60日内，扣除被告应支付的违约金429901.7元、律师费5000元后，将被告剩余的购房款1294115.3元退还给被告。被告魏丽艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告海南宏城鑫泰置业有限公司与被告魏丽艳于2018年3月27日签订的《琼海市商品房买卖合同》（合同备案号：QHL000100051）已于2020年8月10日解除； 二、被告魏丽艳于本判决生效之日起十日内协助原告海南宏城鑫泰置业有限公司办理《琼海市商品房买卖合同》（合同备案号：QHL000100051）备案登记相关撤销手续； 三、被告魏丽艳在本判决生效之日起十日内向原告海南宏城鑫泰置业有限公司支付违约金429901.7元及律师服务费5000元； 四、原告海南宏城鑫泰置业有限公司在上述《琼海市商品房买卖合同》（合同备案号：QHL000100051）办理备案登记相关撤销手续后60日内，扣除本判决第三项的款项即违约金429901.7元及律师服务费5000元，合计434901.7元，退还剩余购房款1294115.3元给被告魏丽艳（被告提供银行账户给原告）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44672元，由被告魏丽艳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本， 上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  伍书兰 人民陪审员  王茂力 人民陪审员  卢 爱 二〇二一年三月三日 法官 助理  梁 茵 书 记 员  黄小蕾 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。