广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15747号 上诉人（原审被告）：广西汇豪宙业房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区科园大道55-1号厚憬大厦301号，统一社会信用代码91450100322581450Q。 法定代表人：陈勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊哲，广西锦记律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦尚丹，男，1988年3月18日出生，壮族，住广西南丹县。 委托诉讼代理人：李宗键，广西合运律师事务所律师。 上诉人广西汇豪宙业房地产开发有限公司（以下简称“汇豪宙业公司”）因与韦尚丹房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2020）桂0108民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汇豪宙业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，驳回韦尚丹的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由韦尚丹负担。事实与理由：一审认为案涉《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》（以下简称“《合作建房合同》”）的性质为房屋买卖合同，并依据汇 2 豪宙业公司未取得商品房预售许可证而认定该合同无效，属于认定事实和适用法律错误。案涉合同属于房屋使用权转让合同或租赁合同，而非房屋买卖合同，故汇豪宙业公司无须返还购房款168256元。1、案涉房屋所在土地已取得不动产权证，权利人为南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13队，用途为商服用地，且案涉项目也于2019年5月17日获得了《建设工程规划许可证》，故案涉项目是合法报建项目，所建房屋可以用来从事商业、服务业等用途。同时，根据汇豪宙业公司与土地所有权人签订的《合作建房合同》的约定，由汇豪宙业公司出资建房，对房屋进行运营管理并获得收益，其中包括在约定年限内转让房屋使用收益权。故汇豪宙业公司将一定期限内依约获得的房屋使用权以合作建房的名义转让给韦尚丹，有事实与法律依据。综上，案涉《合作建房合同》属于房屋使用权转让合同，本案当事人之间为房屋使用权转让合同关系，而非房屋买卖合同关系，案涉合同合法有效。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，案涉房屋的土地性质为集体所有土地，故案涉项目不属于房地产开发项目，案涉房屋也不属于商品房。同时，根据案涉合同的约定，韦尚丹可获得的利益仅指一定年限的房屋使用权，而非所有权，故案涉房屋使用权的转让并未导致物权变动，汇豪宙业公司无需取得商品房销售许可证明，一审据此认定案涉合同无效是错误的。 韦尚丹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回汇豪宙业公司的上诉请求，维持一审判决。 3 韦尚丹向南宁市良庆区人民法院起诉请求：确认韦尚丹与汇豪宙业公司签订的《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》无效，并判令汇豪宙业公司退还韦尚丹已交的首付款168256元及隔层费16904元，两项合计185160元。 一审法院认定事实，2018年7月30日，韦尚丹（乙方）与汇豪宙业公司（甲方）签订《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》（房号：2-1926），主要内容如下：第一条合作建房背景。1.1甲方通过与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队签订合同获得该队的三产用地开发权，合作期限70年，从2015年6月25日开始至2085年6月25日止，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方全权负责办理合作建房的建设规划、施工报建等手续，同时甲方可取得相应的开发收益和所建部分房屋在合作期限内的使用权、收益权，并由甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合作建房的出资人，西乡塘区安吉街道大塘村13队不承担合作建房建设的出资费用。1.2乙方签订本合同时已经充分查阅、了解、知晓甲方与南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队的合作建房的有关协议内容，对其中的合作建房的土地性质、用途、合作模式、双方的权利义务均已理解并完全认可，愿意按本合同约定出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权，同时承担相应的合同义务。第三条合作项目所在土地的基本情况。3.1甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市产地综合楼用地的建设资格。该地块总用地面积为 4 7120平方米。3.2南宁市规划管理局已审批的手续：项目编号：YD0111201800031,该产业用地的批复“南规发[2018]45号”；用地性质为：产业用地。经批准，在上述地方上建设房屋，现定名“汇豪·鹏江公馆”，用地单位为南宁市西乡塘区安吉街道大塘村13队。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼19层26号，建筑面积72.86平方米，其中套内建筑面积58.04平方米（以下简称“案涉房屋”）。第五条约定，乙方合作建房自交付之日起享有使用权，甲方应于2020年12月31日前交付使用，乙方的使用年限为2015年6月25日起至2085年6月25日止，如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相应手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第六条约定乙方按合建房的建筑面积、价款支付合建房款，乙方应支付该房屋合作建房建筑面积为72.86平方米，单价为5768元/平方米（毛坯房），合计该房屋合作建房总价款为420256元。第七条约定乙方分期付款，首期款：总价款的40%即168256元，乙方于签订本合同之时交纳；第二期款：总价款的20%即84000元，乙方于楼房施工至五层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳；第三期款：总价款的30%即126000元，乙方于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到甲方发出付款通知之日起7个工作日内交纳；第四期款：总价款的10%即42000元，乙方于收到甲方交房通知之日起7个工作日交纳。第十四条其他约定中第14.4条约定，依据中华人民共和国相关法 5 律法规政策范围内，甲方协助乙方在交付后五年内办理相关分户产权证，需要缴纳的相关手续费、税费等费用事项，以届时政府相关法律政策为准，在交房五年后（含五年）甲方未为乙方办得分户产权证，乙方可提前一个月向甲方提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户，超过此时间乙方没有提出申请的，视同客户放弃本条权利，原合同继续执行。在该合作建房落款处盖有汇豪宙业公司的合同专用章，亦有韦尚丹的签名及按捺的手印。在庭审中，汇豪宙业公司、韦尚丹均认可该合作建房合同为该公司及其本人所签。该《合作建房合同》还附带了一份《附加协议》，载明“根据与韦尚丹沟通协商现将2-1926号房进行交付标准的补充，在交房之日2-1962号房按现售户型图进行楼层隔层加住宅楼梯毛坯交付”。落款处有韦尚丹的签名及按捺的手印，落款日期为2018年7月30日。该《合作建房合同》和《附加协议》骑缝处亦盖有汇豪宙业公司的印章。 2018年7月30日，汇豪宙业公司向韦尚丹出具一张《收据》（编号336221），载明“今收到韦尚丹交来汇豪·鹏江公馆2-1926号房首付壹拾陆万捌仟贰佰伍拾陆元零角零分¥168256元”。在落款处注明经手人“刘”，并加盖了汇豪宙业公司的财务专用章。同日，还有一张《收据》（编号053532），载明“今收到韦尚丹交来2-1926号房隔层费16904元，房号2-1926，面积72.86㎡。金额壹万陆仟玖佰陆拾零元零角零分”，在落款处注明经手人“李”，并加盖了“汇豪·鹏江公馆的业务专用章”。 6 南宁市规划管理局于2018年3月2日作出《南宁市规划管理局关于西乡××××组产业用地的批复》（南规发［2018］45号），对于西乡××××组位于新康路南面的农民产业用地核发规划许可办理，并注明需到南宁市国土资源局办理有关用地手续。 汇豪宙业公司在一审庭审中还提交了一份杨春丽与汇豪宙业公司房屋买卖合同纠纷一案即（2020）桂0107民初1264号案的民事判决书。该公司主张，根据该判决书查明的事实，2019年5月17日，南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村13组的三产综合楼项目取得了《建设工程规划许可证》。但是，汇豪宙业公司亦认可因该公司已对该判决提起上诉，故该判决目前尚未生效。 案涉房屋已办理建设用地审批手续，但未取得商品房预售许可证和建设工程施工许可证。而且，汇豪宙业公司、韦尚丹均认可案涉房屋未竣工且汇豪宙业公司迄今未向韦尚丹交付案涉房屋。此外，韦尚丹亦非南宁市罗文大道西乡塘区安吉街道大塘村13队村民。 一审庭审中，汇豪宙业公司对编号为053532《收据》的真实性、合法性和关联性均有异议，并主张该《收据》上所盖的“汇豪·鹏江公馆的业务专用章”并非该公司的公司印章，且案涉《合作建房合同》中并未约定隔层费用，故该笔所谓的隔层费与汇豪宙业公司无关，亦非该公司所收取。但是，韦尚丹主张该笔隔层费和首付款的交纳时间均为同一天，亦同时在汇豪宙业公司的销售地点交纳，且除了印刷体之外的手写内容亦为同一人所写。同时，在 7 《合作建房合同》的《附加协议》中也明确约定了“在交房之日2-1926按现售户型图进行楼层隔层加住宅楼梯毛坯交付”的内容。因此，该笔隔层费就是汇豪宙业公司所收取。而且，韦尚丹为证明其交付了该笔隔层费，还提交了证据中国农业银行信用卡交易明细。在该银行交易明细中，韦尚丹在2018年7月30日向汇豪宙业公司分三次支付了20000元、10000元和94000元，合计124000元，并且其主张除了上述转款外还另行现金向汇豪宙业公司支付了61160元，合计185160元。但是，韦尚丹对于现金支付的61160元未提交证据加以证明，而且汇豪宙业公司虽然认可收到了韦尚丹转账支付的124000元，但认为该124000元均为韦尚丹支付的购房首付款，并不包括隔层费。汇豪宙业公司也未收到过韦尚丹支付的隔层费16904元。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、韦尚丹、汇豪宙业公司之间签订的《合作建房合同》的效力应当如何认定，是否为无效合同；2、如该《合作建房合同》为无效合同，汇豪宙业公司向韦尚丹返还的购房款的金额应当如何认定和计算。 关于第一个争议焦点。当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。从案涉《合作建房合同》的内容看，由汇豪宙业公司负责建房，韦尚丹提供建房资金，取得一定面积的房屋，其权利义务的主要内容实质是一方给付金钱，另一方交付房屋的房屋买卖合同关系。由于汇豪宙业公司以上述形式向不特定社会公众销售尚未建成的房屋，属于商品房预售行为，故《合作建房合同》应为商品房预售合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四 8 十五条规定，商品房预售的条件包括“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，由于汇豪宙业公司在未取得商品房预售许可证明的情况下而与韦尚丹签订《合作建房合同》，故根据上述规定，案涉《合作建房合同》应为无效合同。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于韦尚丹在本案中提交的证据足以证明其实际向汇豪宙业公司支付了《合作建房合同》约定的购房首付款168256元，且汇豪宙业公司亦认可收到该笔款项，故韦尚丹要求汇豪宙业公司返还该笔已付的168256元首付款符合上述法律规定，故予以支持。至于韦尚丹主张其亦向汇豪宙业公司支付了隔层费16904元。虽然《合作建房合同》的《附加协议》载明有“在交房之日2-1926按现售户型图进行楼层隔层加住宅楼梯毛坯交付”，但并未明确约定隔层费用及隔层费用的具体金额。而且，从韦尚丹提交的证据来看，虽然韦尚丹提交的证据能够证明其通过银行转账的方式向汇豪宙业公司支付了124000元，但其并无证据证明其通过现金支付的方式向汇豪宙业公司支付了剩余的61160 9 元且已转账支付的124000元明确包含了隔层费用。不仅如此，从两份收据载明的内容来看，隔层费《收据》的落款处签名的经手人为“李”，而首付款《收据》的落款处签名的经手人为“刘”，韦尚丹亦无证据证明该两人为同一人。鉴于此，由于韦尚丹提交的证据不足以证明其与汇豪宙业公司之间确有隔层费及隔层费金额的具体约定且其已将该笔隔层费用转入至汇豪宙业公司的公司账户，加之汇豪宙业公司亦不予认可，故对于韦尚丹的该主张不予认可，韦尚丹应承担举证不能的不利后果。因此，汇豪宙业公司不应向韦尚丹返还隔层费16904元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认韦尚丹与汇豪宙业公司于2018年7月30日签订的《合作建房合同》无效；二、汇豪宙业公司于本判决生效之日起十日内向韦尚丹返还购房款168256元；三、驳回韦尚丹的其他诉讼请求。案件受理费7603元，财产保全费1446元，共计9049元，由汇豪宙业公司负担。 二审中，韦尚丹对一审判决第8页第一段最后一行载明的内容“该公司（汇豪宙业公司）也未收到过韦尚丹支付的隔层费16904元”有异议，认为韦尚丹已向汇豪宙业公司支付了隔层费16904元。本院认为，该内容系汇豪宙业公司陈述的意见，且韦尚丹对其已 10 向汇豪宙业公司支付隔层费16904元未能提供新的证据佐证，故韦尚丹的该异议不成立。 汇豪宙业公司对一审判决查明的事实无异议，且各方当事人亦均未提交新的证据，故本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉《“汇豪·鹏江公馆”合作建房合同》的性质和效力问题。根据案涉《合作建房合同》的约定，韦尚丹仅提供资金而不参与建房、经营管理等事务，也不承担经营风险，仅获取特定房屋；汇豪宙业公司则负责建房，到期后交付房屋。因此双方之间的关系实为韦尚丹给付金钱，汇豪宙业公司交付房屋的房屋买卖合同关系。汇豪宙业公司作为出卖方，在案涉房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当遵守商品房预售的相关法律规定。因汇豪宙业公司并未取得案涉房屋的预售许可证明，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审认定案涉《合作建房合同》无效并无不当，本院对此予以维持。 关于汇豪宙业公司是否应向韦尚丹返还购房款168256元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因韦尚丹依据案涉《合作建房合同》向汇豪宙业公司支付了购房首付款168256元，现该《合作建房合同》无效，故一审判决汇豪宙业公司向韦尚丹返还购房款168256元正确，本院亦予以维持。 11 综上所述，汇豪宙业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7603元，由广西汇豪宙业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 涛 审判员 闭燕华 审判员 朱菲菲 二〇二一年三月十七日 书记员 潘椤卿 12 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。