上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8404号原告：吕永山，男，1960年8月1日，台湾地区居民。委托诉讼代理人：蒋文，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。被告：刘萋昵，女，汉族，1988年8月10日出生，住上海市普陀区。原告吕永山与被告刘萋昵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕永山的委托诉讼代理人张鎏、被告刘萋昵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕永山向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年3月25日至2020年9月24日期间的房租74,606元；2.被告支付2020年3月25日至2020年9月24日的物业管理费7,993.50元；3.被告支付2019年3月25日至2020年9月24日的空调出风口费7,200元；4.被告支付逾期付款违约金(以44,899.75元为基数，自2020年2月25日至实际支付之日按0.5%/日的标准计算；以44,899.75元为基数，自2020年5月25日至实际支付之日按0.5%/日的标准计算)；5.被告支付律师费7,176元。事实和理由：原、被告2019年01月19日签订编号为《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区新松江路XXX号主楼10层07室【146】平方米商铺房屋出租给被告办公使用。租赁期限为自合同生效之日起算3年，装修免租期为2019年02月25日至2019年03月24日。租金标准为第一年149,212元、第二年149,212元，第三年起每年租金在上一年租金的基础上递增5%，每三个月支付一次，先付后用。原被告双方于2019年02月25日办理了房屋交付手续，原告将租赁房屋交付被告使用。被告拖欠原告2020年3月25日起的房屋租金、物业管理费及2019年3月25日起的空调出风口费等款项。虽经原告多次催讨，但被告拒不支付，故原告起诉要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的合同编号为2019第0119号房屋租赁合同；2.支付2020年3月25日至2020年8月25日期间的房屋租金62,171.66元；3.支付2020年3月25日至2020年8月25日期间的物业管理费6,661.25元；4.支付2019年03月25日至2020年8月25日期间的空调出风口费6,800元；5.支付装修免租期租金12,434元；6.支付违约金27,533.17元(同租赁保证金相折抵)；7.赔偿原告律师费7,176元。庭审中，原告再次变更第4、6项诉讼请求为要求被告支付2019年12月25日至2020年8月25日期间的空调出风口费3,200元；没收保证金27,532.50元。被告刘萋昵辩称，双方所签租赁合同无效，不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海东紫房地产发展有限公司(以下简称：“东紫公司”)是松江区新松江路XXX号的权利人。东紫公司(甲方)与上海淳邑实业发展有限公司(乙方、以下简称“淳邑公司”)及吕永山、张顺泉、上海寰斋实业发展有限公司(丙方)签订有《房屋租赁合同》，约定东紫公司将上海市松江区新松江路XXX号B2层B1层、1层至30层(包含裙楼及主楼)，出租给淳邑公司，租赁期自2018年8月1日至2033年7月31日；淳邑公司在租赁期间可对租赁房产进行转租，转租期限不得超过承租房屋的剩余租赁期限，受转租方无转租权，不得再次转租；丙方作为乙方的共同承租方，就合同项下乙方的义务承担无限连带责任。淳邑公司为甲方、吕永山为乙方签订有《房屋租赁合同》，约定淳邑公司将上海市松江区新松江路XXX号裙楼4层、主楼1层至15层出租给吕永山；甲方同意乙方转租于第三方。2017年9月，东紫公司出具转租证明，载明同意原告吕永山转租上海市松江区新松江路XXX号裙楼4层、主楼1层至15层房屋。2019年1月24日，原告吕永山为甲方、被告刘萋昵为乙方签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定原告将上海市松江区新松江路XXX号主楼10层07室(以下简称“涉案房屋”)出租给被告。租赁期限为三年，自交付之日起计36个月，其中装修免租期1个月，自实际交付之日起算。房屋租赁为2.8元/天/㎡，2019年3月25日起至2020年3月24日止月租金12,434元，2020年3月25日起至2021年3月24日止月租金12,434元。租赁合同约定：乙方自行承担使用租赁房屋所发生的水、电及其他全部费用，并对空调出风口费约定为400元/月/口；乙方应在合同签订3日内向甲方支付租赁保证金，金额为2个月租金和物业管理费的总和；乙方逾期超过30日未足额支付应付款项的，甲方有权立即解除合同，且乙方已付费用及保证金不予退还；在租赁期间，非因本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应向甲方支付相当于解除合同前3个月租金及物业管理费的总额的违约金外，还应参照本合同的约定的租金标准支付免租期内的租金、物业管理费；如乙方未严格按照本合同约定履行，或在经营过程因自身的违法、侵权行为使甲方遭受任何损失的，乙方应对甲方的损失全额赔偿；本合同项下所提到的损失包括但不限于……律师费、诉讼费等。同日，原告与上海昵芸靖美容有限公司就涉案房屋亦签订一份《房屋租赁合同》，除房屋建筑面积约定为96平方米外，其他均与原、被告签订的租赁合同约定一致。双方确认实际按照原告与被告签订的租赁合同履行。另查明，2020年2月26日，被告通过物业工作人员向原告转交《商铺减免租金申请书》，以受疫情影响为由，申请给予减免2-4个月的租金。此后，被告向原告递交落款日期为2020年3月30日的《申请书》，以受疫情影响为由提出退租申请。原告遂向被告发出《律师函》，载明：被告退租申请书系2020年4月提交；被告应于2020年2月25日支付2020年3月25日至2020年6月24日期间的房租37,303元、物业管理费3,996.75元及空调出风口费4,800元，被告逾期付款已构成严重违约，现原告不同意被告提前退租，要求被告继续履行合同并支付欠付款项。《律师函》于2020年6月2日，由被告签收。再查明，被告已结清至2020年3月24日的房租、物业费及至2019年12月24日的空调出风口费。租赁合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金27,532.50元、装修保证金1万元及装修管理费1,332.92元。装修保证金及装修管理费双方已自行结算，与本案无涉，关于租赁保证金，被告确认若租赁合同有效，同意原告没收。审理中，原告主张《申请书》系2020年4月底提交，涉案房屋由原告于2020年8月25日通过换锁方式收回。被告辩称退租的《申请书》于2020年3月30日提交，并于2020年4月底搬走部分物品并交还钥匙、明确放弃房屋内物品。被告就其主张未提供证据予以证明。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《转租证明》、《商铺减免租金申请书》、《申请书》、《律师函》及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点首先在于原、被告签订的租赁合同是否合法有效。涉案房屋经产权人东紫公司出租给淳邑公司，并约定淳邑公司有转租权，但受转租人不得再次转租。淳邑公司将涉案房屋转租给吕永山后，吕永山又转租给被告。吕永山转租给被告虽不符合东紫公司与淳邑公司房屋租赁合同的有关约定，但东紫公司已出具转租证明，明确同意原告转租涉案房屋。故原告与被告签订的租赁合同并不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守合同义务，按约履行。双方在租赁合同履行过程中产生争议，现争议焦点主要在于合同解除时间的认定及合同解除后果应如何处理。关于合同解除时间，原告主张依据租赁合同约定乙方逾期超过30日未足额支付应付款项的，甲方有权立即解除合同。原告遂于2020年8月25日提出诉讼请求要求解除租赁合同。被告辩称2020年3月30日已经以申请书提出解除租赁合同，原告确认于4月底收到申请书，但其已通过律师函的方式催告被告缴纳欠付费用并明确不同意解除租赁合同。对此，本院认为当事人协商一致，可以解除合同；也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告主张合同因其行使合同约定的解除权而解除，被告则辩称合同由其提出解除。本院认为当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案被告欠付2020年3月25日起的租金、物业费及2019年12月25日起的空调出风口费属实，原告解除权成就。被告虽以申请书的方式向原告提出解除租赁合同申请，但原告以律师函予以拒绝并要求被告继续缴合同，故双方就租赁合同的解除并未协商一致解除，相关合同应认定为原告行使合同约定的解除权解除。关于合同解除后果的处理，被告确认欠付2020年3月25日起的租金、物业费及2019年12月25日起的空调出风口费，原告要求被告支付相应的欠付费用并无不当。就上述费用的截止时间，被告辩称应计算至2020年3月24日，但就其主张的房屋返还时间，未能提供充分的证据予以证明，结合原告2020年8月25日更换门锁时间，本院确定相关费用应计算至2020年8月25日。被告抗辩期间受疫情影响未能经营使用涉案房屋亦确实符合当时的客观情况，故本院对期间的租金、物业费、空调出风口费各予以酌减2个月，确定被告应付原告欠付租金37,302元、物业管理费3,996.75元、空调出风口费2,400元。关于免租期租金，本院认为租赁合同虽约定乙方提前解除租赁合同应支付免租期租金，但本案租赁合同的解除非由被告提前解除，系应原告行使合同解除权而解除，故原告据此主张要求被告支付免租期租金，本院难以支持。关于违约金，被告已确认合同有效，同意原告适用违约条款约定没收租赁保证金，故本院对原告要求没收租赁保证金27,532.50元的诉请予以支持。关于原告主张的律师费，确有合同依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告吕永山与被告刘萋昵签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告刘萋昵于本判决生效之日起十日内支付原告吕永山欠付租金37,302元、物业管理费3,996.75元、空调出风口费2,400元；三、被告刘萋昵于本判决生效之日起十日内支付原告吕永山律师费7,176元；四、原告吕永山没收被告刘萋昵已付的租赁保证金27,532.50元；五、驳回原告吕永山的其余诉讼请求。如被告刘萋昵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,755元，减半收取1,377.50元，由原告吕永山负担457.50(已付)，由被告刘萋昵负担920元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二一年三月九日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。