安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初2509号原告：宗峰，男，1964年5月20日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告：张兰，女，1966年9月15日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。以上二原告共同的委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。被告：孙全堂，男，1984年11月5日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。被告：张净净，女，1988年3月18日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。被告：孙玉堂，男，1945年10月26日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。以上三被告共同的委托诉讼代理人：黄昌锋，淮北市杜集区段园镇法律服务所法律工作者。原告宗峰、张兰与被告孙全堂、张净净、孙玉堂农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宗峰、张兰及共同的委托诉讼代理人黄崇河，被告孙全堂、张净净、孙玉堂共同的委托诉讼代理人黄昌锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗峰、张兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告签订的关于张院村新庄自然村五组的《宅基地（房屋）转让权合同书》；2、判决被告孙全堂、张净净立即给付原告宗峰、张兰房屋及宅基地转让款40万元，并赔偿损失（自2020年8月8日起，按月息2%计算至实际付清之日止）；3、判决被告孙玉堂对以上付款义务承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：宗峰、张兰是夫妻关系，孙全堂、张净净是夫妻关系。2019年2月份，孙全堂找本村村民孙某，想要转让其房子和宅基地（南邻孙金堂，北邻孙兴见，东临路，西邻孙静堂），让孙某帮忙找人接手。原告通过孙某知道孙全堂要转让房子和宅基地的事情，原告觉得转让价格还合适就同意了购买。2019年3月3号在孙某开的饭店包厢里面，孙全堂、张净净与宗峰、张兰签订了《宅基地（房屋）转让权合同书》，合同书约定：甲方（被告）将位于张院村新庄自然村五组，南邻孙金堂，北邻孙兴见，东临路，西邻孙静堂砖墙堂屋四间，偏屋三间及门屋总面积约270平方米的宅基地（含房屋）转让给乙方（原告）。甲方将宅基地（含房屋）转给乙方，甲方不再拥有宅基地（含房屋）所有权及占有权，宅基地（含房屋）所有权及占有权归乙方。乙方一次性付给甲方宅基地（含房屋）转让费用共计29万元，大写：贰拾玖万元整。甲方1银行账号：62×××01。协议一经签订即生效。如甲方违约须赔偿乙方违约金十倍300万元整。大写：叁佰万元整。甲方孙全堂、张净净，乙方宗峰、张兰，中证人孙某；日期2019年3月3日。合同签订后，原告于2019年3月4日让其女婿王某用徽商银行，按协议约定将转让费用29万元转账给孙全堂的工商银行账号。因2019年3月3日签订《宅基地（房屋）转让权合同书》时，孙全堂说买的房子没有装修好，说住到年底，原告就口头答应让被告住到2019年12月份。但在2019年12月份之前原告催了几次让被告尽快装修好搬走，孙全堂一直没搬而且让其母亲又住了进来，加上今年的疫情期间催了几次还是没有搬走。到了2020年4月份孙全堂说不转让了，要还钱。当时觉得大家都是本村的都应该相互帮衬下，既然还钱也可以的就没有按照违约的协议来。2020年4月19日被告在证明人孙某的见证下，就出具了一份承诺书，承诺书确认：2020年5月15日欠宗峰钱款付清38万元，大写叁拾捌万。未付款给房子。孙全堂及证明人孙某签字确认。但到了2020年5月15号被告既没有给钱，也没有将房屋移交给原告，被告及其母亲继续住着涉案房屋不给原告。2020年6月8日，在担保人孙玉堂的担保下，原被告又签订了《协议书》，约定：此处房屋及宅基地2020年8月8号之前让宗峰转让给本人，付给宗峰转让费40万。2020年8月8号转让费40万未付清，2020年8月9号本人及家庭所有人必须清空房屋内所有的人及物品，不再占用宗峰家此处的宅基地及房屋。2020年8月9号母亲再占用宗峰的此处宅基地及房屋就已经构成侵犯他人私有财产罪。母亲（姓名石秀英）将受到法律制裁。原被告及担保人孙玉堂均签字确认。2020年8月8号晚上原告与孙玉堂一起找到被告，孙全堂表示没有钱付给原告，同时被告的母亲也同意8月10号搬走，有音频为证。但到2020年8月10日下午原告再次打电话催促被告，孙全堂不愿意搬他母亲走。于是原告报警了，警察过来后觉得孙全堂母亲年龄大也没办法，就让走法律。之后被告的嫂子出来说，房屋还有她的一份。综上所述，原告认为，原被告就涉案房屋达成的买卖协议系双方真实意思表示，符合法律规定，双方应按合同约定履行各自义务。原、被告双方签订宅基地及房屋转让协议后，原告按合同约定付清宅基地及房屋转让款，但被告至今未向原告交付案涉房屋，且明确表示不会向原告交付房屋，导致原告的合同目的已无法实现，故原告有权解除合同并要求被告按照约定给付40万元转让款。因两被告未能按约交付房屋，在退还40万元购房款的同时理应赔偿资金占用期间的利息损失。孙玉堂对原被告之间的房屋买卖承担保证责任，应对给付购房款40万元及损失负连带责任。为此，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。孙全堂、张净净辩称：原被告签订的《宅基地（房屋）转让权合同书》及宗峰同孙全堂签订的协议书，均属于无效合同，理由：1、原告同二被告签订的《宅基地（房屋）转让权合同书》，该合同所涉及的转让标的不是二被告的房屋，是其母亲的和他人共同所有的房屋，被告无权转让他人的房屋；2、该宅基地涉及的是集体土地，个人无权转让集体土地，由此可见原、被告签订的宅基地房屋转让合同是不合法的合同；3、之后双方知道不属于被告房屋后又达成了解除合同的协定，原告方愿意解除协议，这也是双方的意思表示，合同不能继续履行，两被告同意与原告解除合同；4、2020年6月8日，宗峰同被告解除合同，合同内容中约定孙全堂给付原告转让费40万元，不是孙全堂的真实意思表示，孙全堂认为当时是原告方再三逼迫还钱，在不得已的情况下同意了给付原告40万元的要求，违背自己真实意思才签订的还款，协议中涉及到孙全堂的母亲的签名和手印，均不是其母亲所签和手印，是孙全堂在原告的强烈要求下，未经母亲同意，私自签字和按手印，因此该协议是无效协议；5、二原告根据以上两个无效协议要求被告给付40万元和按月2%的利息要求计算损失没有法律依据。孙玉堂辩称：原告要求担保人孙玉堂承担担保责任，没有事实和法律依据，可以看出双方签订的两份合同均是无效合同，主合同无效，孙玉堂的担保没有法律效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月3日，孙全堂、张净净夫妇（甲方）与宗峰、张兰夫妇（乙方）签订了《宅基地（房屋）转让权合同书》，合同书约定：甲方将位于张院村新庄自然村五组，南邻孙金堂，北面邻孙兴见，东面临路，砖墙堂屋四间，偏屋三间及门屋总面积约270平方米的宅基地（含房屋）转让给乙方。甲方将宅基地（含房屋）转给乙方，甲方不再拥有宅基地（含房屋）所有权及占有权，宅基地（含房屋）所有权及占有权归乙方。乙方一次性付给甲方宅基地（含房屋）转让费用共计29万元，大写：贰拾玖万元整。协议一经签订即生效。如甲方违约须赔偿乙方违约金十倍300万元整。大写：叁佰万元整。中证人孙某。并对其他事项做出约定。合同签订后，宗峰、张兰的女婿王某于2019年3月4日通过徽商银行蚌埠光明支行将29万元转给孙全堂。2020年4月19日，孙全堂向宗峰出具了一份承诺书，载明：2020年5月15号欠宗峰钱款付清38万元，大写叁拾捌万，未付款给房子。证明人：孙某。2020年6月8日，孙全堂与宗峰又签订了一份协议书，约定：此处房屋及宅基地2020年8月8号之前让宗峰转让给本人，付给宗峰转让费40万。2020年8月8号转让费40万未付清，2020年8月9号本人及家庭所有人必须清空房屋内所有的人及物品，不再占用宗峰家此处的宅基地及房屋。2020年8月9号母亲（姓名：石秀英）再占用宗峰的此处宅基地及房屋就已经构成侵犯他人私有财产罪，母亲（姓名石秀英）将受到法律制裁。孙玉堂作为担保人在协议书下方签字按印。因孙全堂、张净净一直未按约定履行交付宅基地（房屋）义务且未退还转让款，宗峰、张兰诉至法院。以上事实有《宅基地（房屋）转让权合同书》、2020年4月19日孙全堂出具的承诺书、2020年6月8日孙全堂与宗峰签订的协议书、照片、微信聊天记录、证人王某、孙某的证言及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，孙全堂、张净净在处分案涉宅基地（房屋）时是否对该宅基地（房屋）享有合法所有权或处分权，并不影响其与宗峰、张兰之间房屋买卖合同的效力。签订合同时，孙全堂、张净净实际占有使用案涉宅基地（房屋），宗峰、张兰有理由相信孙全堂、张净净有处分权，且在双方签订合同后的次日，宗峰、张兰即履行了全部付款义务。因此，本案中宗峰、张兰与孙全堂、张净净作为同一集体经济组织成员，对于宅基地使用权及地上物的流转签订的合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。即使孙全堂、张净净对出卖案涉宅基地（房屋）属于无权处分，但根据上述法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。孙全堂、张净净关于《宅基地（房屋）转让权合同书》无效的辩解意见不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。双方签订《宅基地（房屋）转让权合同书》后，宗峰、张兰给付孙全堂、张净净转让款29万元，案涉房屋并未交付，孙全堂2020年4月19日向宗峰出具书面承诺：“2020年5月15日欠宗峰钱款付清38万元，未付款给房子。”该承诺明确表示孙全堂愿意返还宗峰转让款，即孙全堂就房屋买卖合同的不能履行已明确表示解除。宗峰、张兰以孙全堂、张净净违约未能履行交付义务导致合同目的已无法实现，要求解除《宅基地（房屋）转让权合同书》，庭审中孙全堂、张净净也表示同意解除，应予准许。本院根据孙全堂出具书面承诺的时间确认宗峰、张兰与孙全堂、张净净签订的《宅基地（房屋）转让权合同书》于2020年4月19日解除。关于孙全堂、张净净是否应当给付宗峰、张兰转让款40万元。宗峰、张兰庭审中称孙全堂、张净净承诺的38万元中包含29万元转让款、30%的违约金及利息，诉请孙全堂、张净净付转让款40万元是在38万元的基础上加了2万元利息。根据宗峰、张兰的陈述，其要求的违约金及利息共计11万元。孙全堂、张净净庭审中认为利息和违约金不能同时计算，且违约金不符合法律规定，应是实际受到的损失。经查，合同签订后的次日，宗峰、张兰即将转让款29万元支付给孙全堂、张净净，但孙全堂、张净净一直未将房屋交付，因孙全堂、张净净违约致使合同目的不能实现，终致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，应由孙全堂、张净净返还宗峰、张兰已支付的转让款29万元。宗峰、张兰要求返还转让款29万元诉求合理，本院予以支持。关于违约金和利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”孙全堂、张净净违反约定拒不交付房屋也不遵守承诺返还转让款，导致宗峰、张兰未能取回款项并进行使用收益，应赔偿宗峰、张兰相应的损失，鉴于本案合同签订双方均为自然人，考虑到孙全堂、张净净占用资金长期不偿还的过错状态，结合民间资金使用的成本及在现实经济活动中借款成本或贷款收益常常要高于银行同期贷款基准利率等因素，本院认为，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍确定本案违约金的计付标准较为适宜，即应以转让款29万元为基数，自款项交付之日即2019年3月4日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的四倍计算，因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准取消，其后贷款利率标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。即2019年3月4日至2019年8月20日的违约金，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的四倍计算为23688.17元（29万元×4.35%×4×169天÷360天）；2019年8月21日起至2020年8月8日的违约金，按照原告起诉时即2020年8月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算为43791.61元（29万元×3.85%×4×353天÷360天）；以上违约金共计67479.78元。自2020年8月9日起至款项实际还清之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”孙玉堂自愿承担担保责任，且双方未约定担保方式，故孙玉堂应承担连带担保责任，在其承担保证责任后，有权向孙全堂、张净净追偿。对孙玉堂关于担保没有法律效力的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告宗峰、张兰与被告孙全堂、张净净签订的《宅基地（房屋）转让权合同书》于2020年4月19日解除；二、被告孙全堂、张净净于本判决生效后十日内返还原告宗峰、张兰转让款29万元，并赔偿违约金共计67479.78元（以29万元为基数，自2019年3月4日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的四倍计算违约金为23688.17元；自2019年8月21日起至2020年8月8日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金为43791.61元（29万元×3.85%×4×353天÷360天），及利息（以29万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，自2020年8月9日起至款项实际还清之日止）；三、被告孙玉堂对上述第二项债务承担连带偿还责任，保证人承担保证责任后，有权向被告孙全堂、张净净追偿；四、驳回原告宗峰、张兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告孙全堂、张净净、孙玉堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员 王 莉二〇二一年三月十六日书记员 杜长征附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。