广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终13331号上诉人（原审被告）：李良佳，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭裕棉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：江婉雅，广东禅都律师事务所实习律师。原审被告：佛山市宏盈创科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李某，该公司执行董事。原审被告：佛山市南海区悦添五金制品厂，住所地广东省佛山市南海区。负责人：李某。原审被告：佛山市燊晋金属有限公司（原佛山市悦德贸易有限公司），住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：欧某，该公司执行董事。三原审被告的共同委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。三原审被告的共同委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。上诉人李良佳因与被上诉人郭裕棉、原审被告佛山市宏盈创科技有限公司（以下简称宏盈创公司）、佛山市南海区悦添五金制品厂（以下简称悦添厂）、佛山市燊晋金属有限公司（以下简称燊晋公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李良佳上诉请求：1.改判一审判决第三项为：李良佳应向郭裕棉支付占有使用费783464.69元及自2020年7月1日起至实际返还场地之日止按每月106594.45元的标准计算占有使用费予郭裕棉；2.撤销一审判决第四项，改判李良佳无需支付土地使用税予郭裕棉；3.撤销一审判决第五项，改判李良佳据实支付水电费；4.本案一、二审诉讼费用由郭裕棉承担。事实和理由：1.李良佳应支付的占有使用费应从2019年10月1日起计算而不应从2018年12月28日起计算。2.李良佳铺设水泥款共计565010元，该笔款项应当抵扣租金。3.合同约定，土地税按实缴纳，郭裕棉未缴纳土地使用税，因此李良佳无需向郭裕棉支付土地使用税。4.涉案租赁物水电费存在与其他租户水电费混同的情形，李良佳应按照实际使用量支付水电费。二审中，李良佳确认撤回第一项、第三项上诉请求，保留第二项、第四项上诉请求。郭裕棉辩称，1.李良佳在签订租赁合同前已清晰知晓涉案厂房的具体情况，故李良佳早于2018年12月28日即进入涉案厂房进行施工并开展生产经营。一审判决认定涉案厂房的占有使用费及其他各项费用自李良佳实际占用涉案厂房并开展施工作业之日即2018年12月28日起计算，认定事实正确。2.李良佳既未提交证据证明其已实际支付车间二、车间三的水泥款，也未提交证据证明实际支付款项的金额，其上诉主张涉案厂房车间二、车间三的水泥款为480010元，无事实和法律依据，理应承担举证不能的法律后果。3.一审判决关于水电费的处理正确，请求二审法院予以维持。宏盈创公司、悦添厂、燊晋公司对李良佳的上诉没有意见。郭裕棉向一审法院起诉请求：1.确认郭裕棉与李良佳于2019年1月9日签订的《厂房租赁合同》无效；2.李良佳腾退上述合同项下位于佛山市南海区丹灶镇某江五金工业区某12号厂房及配套用房、场地予郭裕棉；3.李良佳按上述合同约定租金标准向郭裕棉支付2018年12月28日起至实际腾退涉案租赁物之日止的租金；4.李良佳按28251元/年的标准向郭裕棉支付2018年12月28日起至实际腾退涉案租赁物之日止的土地使用税；5.李良佳向郭裕棉支付2018年12月2日起至实际腾退涉案租赁物之日止的电费、2018年12月26日起至实际腾退涉案租赁物之日止的水费；6.宏盈创公司、悦添厂、悦德公司就第2项诉讼请求承担连带责任，分别将上述厂房、场地腾退给郭裕棉；7.宏盈创公司、悦添厂、悦德公司就第3、4、5项诉讼请求承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用由李良佳、宏盈创公司、悦添厂、悦德公司承担。一审法院认定事实：2018年12月18日，李良佳通过李某芳银行账户支付了押金10万元予郭裕棉。2018年12月28日，李良佳进场施工。2019年1月9日，郭裕棉（甲方）与李良佳（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区丹灶镇某江五金工业区某12号厂房及配套用房、场地出租给乙方使用；厂房计租面积8163平方米，租金为14.5元/平方米/月，合计118364元；商铺计租面积128平方米，租金为30元/平方米/月，合计3840元；厂房前吉地计租面积1126平方米，租金为8元/平方米/月，合计9008元；租赁期9年，自2019年3月1日起至2028年3月1日止；租金每3年复式递增10%，首次升租厂房租金是在15元/平方的基础上复式递增10%计算；本合同项下甲方所收取的租金为物业、场地使用权的不含税租金，在租赁物业、场地期间产生的土地使用税（3元/平方米/年，合计28251元/年，每年1月10日前交付给甲方）、营业税及国家、地方因租赁物业所收的其他税费及垃圾、治安费由乙方负责，需由甲方缴交的，甲方缴交后按实缴金额向乙方收取；乙方向甲方支付厂房租赁保证金393636元，厂房保证金在租赁期满后无息归还；租金按每季度缴交一次，采取先交租后使用的原则，在每次交租的前5日前交付；等等。李良佳共向郭裕棉支付了保证金32万元（包含上述押金10万元）。郭裕棉与李良佳均确认李良佳代付了车间一的水泥款85000元，车间二、三水泥地面是由李良佳铺设，双方约定铺设水泥地面的水泥款可抵扣租金。李良佳主张车间二、三水泥款为480010元，郭裕棉主张该费用为133496元。郭裕棉确认因消防验收问题拆除了涉案租赁物的通道上盖物。根据郭裕棉提交的电费通知单，涉案租赁物在2019年1月1日至2019年9月30日期间非工业用电电费为10778.56元，在2019年9月5日至2020年6月30日期间工业用电电费为95940.23元。根据郭裕棉提交的用水清单，涉案租赁物在2019年1月至2020年6月期间产生水费共10273.95元。另查明，李良佳承租涉案租赁物后在该处经营悦添厂、悦德公司。宏盈创公司于2019年8月21日成立，登记住所为涉案租赁物所在地址。涉案租赁物门口处设有“悦添&宏盈创大型分条平板厂”招牌。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，本案当事人均未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，郭裕棉与李良佳签订的《厂房租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故李良佳作为承租人应将涉案租赁物返还予郭裕棉。涉案租赁物实际由宏盈创公司、悦添厂、悦德公司经营使用，但李良佳、宏盈创公司、悦添厂、悦德公司均未向郭裕棉支付占有使用费，现李良佳作为承租人需向郭裕棉返还涉案租赁物，宏盈创公司、悦添厂、悦德公司作为实际使用人亦负有返还义务，故对郭裕棉主张宏盈创公司、悦添厂、悦德公司返还涉案租赁物的请求，一审法院予以支持。关于占有使用费的问题，双方对计租面积存在争议，由于郭裕棉确认因消防验收问题拆除了通道上盖物，结合郭裕棉提交的平面图、李良佳提供的照片，一审法院对李良佳主张1432.9平方米属于消防通道不应计算租金的答辩意见予以采纳。郭裕棉作为出租人未能提供充分证据证明其向李良佳交付了合同约定的商铺，故一审法院对李良佳主张商铺128平方米没有交付的答辩意见亦予以采纳。李良佳对厂房前吉地面积1126平方米无异议，因此，李良佳每月应支付的租金为106594.45元【14.5元/平方米/月×（8163平方米-1432.9平方米）+8元/平方米/月×1126平方米=106594.45元/月】。关于租金的起算时间，虽然涉案合同无效，但李良佳占有使用涉案租赁物，应参照涉案合同约定的租金标准支付占有使用费。李良佳于2018年12月28日进场施工，涉案合同约定租期自2019年3月1日起计算，该约定实际是郭裕棉基于整个租赁期限的租金收益给予李良佳的优惠，但李良佳并未依约支付租金，故一审法院对郭裕棉关于自2018年12月28日起计算占有使用费的主张予以采纳。综上，李良佳应支付自2018年12月28日起至实际返还涉案租赁物之日止按每月106594.45元的标准计算的占有使用费予郭裕棉。双方约定李良佳铺设水泥地面的水泥款可抵扣租金，双方确认车间一可抵扣水泥款金额为85000元，李良佳主张车间二、三水泥款为480010元，郭裕棉主张该费用为133496元，但双方均未能提供充分证据证明其主张，故一审法院根据双方的主张酌定按照306753元计算该部分费用，即可抵扣租金金额共391753元。另外，由于涉案合同无效，郭裕棉所收取的保证金32万元亦应予以返还。经计算，计至2020年6月30日的占有使用费为1932454.22元，为减少双方诉累，上述款项相互抵扣后，李良佳尚应支付占有使用费1220701.22元（1932454.22元-391753元-32万元=1220701.22元）予郭裕棉，并应自2020年7月1日起按每月106594.45元的标准继续支付郭裕棉占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止。关于土地使用税的问题，双方约定租赁期间产生的土地使用税由李良佳负责，土地使用税为3元/平方米/年，故李良佳应支付的土地使用税为23568.3元/年（3元/平方米/年×7856.1平方米=23568.3元/年）。涉案合同约定土地使用税按年交纳，因此，李良佳应支付计至2020年6月30日的土地使用税为35352.45元予郭裕棉，并应自2020年7月1日起按每年23568.3元的标准继续支付郭裕棉土地使用税至实际返还涉案租赁物之日止。关于水电费问题，李良佳于2018年12月28日进场施工，由于郭裕棉提交的电费通知单是按月计收电费，郭裕棉确认在2019年9月前存在与其他租户电费混同的情况，2019年9月起安装分表，结合郭裕棉提交的电费通知单，一审法院酌定李良佳支付自2019年1月1日起至2020年6月30日止的电费104563.08元（10778.56元×80%+95940.23元=104563.08元）予郭裕棉。同理，根据郭裕棉提交的用水清单，涉案租赁物在2019年1月至2020年6月产生水费共10273.95元，郭裕棉确认存在其他用水租户，故一审法院酌定李良佳支付水费8219.16元（10273.95元×80%=8219.16元）予郭裕棉。由于李良佳仍占有使用涉案租赁物，之后的水电费金额尚未确定，若郭裕棉代为支付了之后产生的水电费，郭裕棉可另案主张解决。关于郭裕棉请求宏盈创公司、悦添厂、悦德公司对李良佳上述金钱债务承担连带责任的问题，虽然宏盈创公司、悦添厂、悦德公司是涉案租赁物的实际使用人，但并非《厂房租赁合同》的相对方，并没有与郭裕棉就租金、水电费、税费等问题进行约定，因此，郭裕棉上述请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认郭裕棉与李良佳于2019年1月9日签订的《厂房租赁合同》无效；二、李良佳、宏盈创公司、悦添厂、悦德公司于判决发生法律效力之日起十日内返还上述《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区丹灶镇某江五金工业区某12号厂房、场地予郭裕棉；三、李良佳于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费1220701.22元及自2020年7月1日起至上述第二项判决实际履行之日止按每月106594.45元的标准计算的占有使用费予郭裕棉；四、李良佳于判决发生法律效力之日起十日内支付土地使用税35352.45元及自2020年7月1日起至上述第二项判决实际履行之日止按每年23568.3元的标准计算的土地使用税予郭裕棉；五、李良佳于判决发生法律效力之日起十日内支付电费104563.08元、水费8219.16元予郭裕棉；六、驳回郭裕棉的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8896.16元、财产保全费5000元，合共13896.16元，由李良佳负担。本院二审期间，郭裕棉向本院提交了2020年7至12月期间的用水清单及电费通知单，拟证明李良佳至今仍然占有涉案租赁物，应向郭裕棉支付前述期间的水费6861.15元、电费100214.4元。经审查，郭裕棉未对一审判决提出上诉，其在二审中主张的水电费区间已超过一审判决的范围，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，经本院询问，郭裕棉确认尚未缴交涉案厂房、场地的土地使用税。另查明，2020年12月18日，“佛山市悦德贸易有限公司”企业名称变更为“佛山市燊晋金属有限公司”，法定代表人由“李良佳”变更为“欧某制”。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：李良佳是否应向郭裕棉支付占有使用涉案厂房、场地期间的土地使用税。涉案合同约定，本合同项下郭裕棉所收取的租金为物业、场地使用权的不含税租金，在租赁物业、地块期间产生的土地使用税（3元/平方米/年，合计28251元/年，每年1月10日前交付给郭裕棉）、营业税及国家、地方因租赁物业所收的其他税费及垃圾、治安费由李良佳负责，需由郭裕棉缴交的，郭裕棉缴交后按实缴金额向李良佳收取。本院认为，由于涉案合同无效，双方关于支付土地使用税的约定也无效，且即使参照前述合同约定，土地使用税也应先由郭裕棉缴交后按实缴金额向李良佳收取，郭裕棉在尚未缴交土地使用税的情况下，主张李良佳应向其缴纳土地使用税，理据不足，本院不予支持。李良佳的上诉主张成立，本院予以支持。综上，李良佳的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27544号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27544号民事判决第四项、第六项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27544号民事判决第二项为“李良佳、佛山市宏盈创科技有限公司、佛山市南海区悦添五金制品厂、佛山市燊晋金属有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还上述《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区丹灶镇某江五金工业区某12号厂房、场地予郭裕棉”；四、驳回郭裕棉的其他诉讼请求。一审案件受理费8561.49元、财产保全费5000元，合计13561.49元，由李良佳负担。二审案件受理费1076.61元，由郭裕棉负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年二月十九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰