吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2401民初921号原告：严龙锡，男，1957年2月16日生，朝鲜族，住所吉林省安图县。委托诉讼代理人：李维，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边东城房地产开发有限公司，住所：延吉市。法定代表人：王**，该公司经理。委托诉讼代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。原告严龙锡诉被告延边东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严龙锡的委托诉讼代理人李维，被告东城公司的委托诉讼代理人许林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严龙锡向本院提出诉讼请求：判令东城公司支付逾期办证违约金32182元（自2015年8月8日至办理完毕不动产权登记证书之日止，按购房款的日万分之一计算），由东城公司承担诉讼费。事实与理由：原告购买东城公司所有的位于延吉市领域东城小区x栋x单元xxx号，面积101.7㎡的住宅，单价1791.02元/㎡，总房款183060元，原告依约向东城公司交付了购房款，2014年4月15日，东城公司向原告交付了上述房屋。2020年6月30日，双方签订《商品房预售合同书》，并在延吉市房产管理局办理了备案登记，合同编号xxxxx，合同中约定：“出卖人应在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：⑵买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，但东城公司至今未能办理诉争房屋的不动产权登记证书。原告多次要求东城公司办理不动产权登记证书，但一直未予办理，东城公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。合同中约定违约金按房款万分之一计算过低，请求按购房款的日万分之一计算。东城公司辩称：1.原告主张的逾期办理房屋产权证书的违约责任，缺乏事实和法律依据。涉案房屋因不能归责于东城公司的原因，尚未经过综合验收，未取得竣工验收备案证，虽东城公司为维护原告的占有、使用权利，先行交付了房屋，但该交付行为并不属于商品房的法定交付，故不能以实际交付确认东城公司已履行了交付房屋的义务，双方合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记…”，该条中的交付系双方真实意思表示，且应当是达到法定交付条件即竣工验收，合同约定的期间尚未开始起算。2.涉案房屋至今未能办理产权证事因不可归责于东城公司的原因导致的。根据（2020）吉民再113号民事判决书认定的“虽然目前规划图显示秦洪军家土地在东城公司征收范围内，但根据2010年3月18日宏发公司与光明村二组签订的《协议书》及《补充协议书》所约定的土地范围不包含秦洪军家的1596.7㎡的土地”的内容来看，案外人一户的土地并不在被告的开发范畴，但是因规划图把该土地纳入到被告的开发范围内，是涉案房屋逾期办理产权证的主要原因之一。3.原告主张的违约金应当证明实际损失，根据法律规定违约金的加减应主要以实际损失为准，但原告没有举证证明实际损失，应承担举证不能的不利后果。4.原告主张已超过诉讼时效，不能得到法律保护。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年4月18日，东城公司与严龙锡签订购房合同，严龙锡购买东城小区2号楼4单元301室，面积101.7平方米，总房款183060元。2020年6月30日，东城公司与严龙锡就上述房屋签订《商品房预售合同》，约定严龙锡购买东城公司位于延吉市领域东城小区x栋x单元xxx号，建筑面积102.21㎡的住宅，单价1791.02元/㎡，总房款183060元；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款，每月万分之0.01向买受人支付违约金。严龙锡于2014年4月18日支付全部房款，东城公司向严龙锡交付涉案房屋。另查明，涉案楼盘至今未竣工验收，已取得预售许可证。认定上述事实的证据有：原告提供的商品房预售合同、收据、当事人陈述。本院认为，东城公司与严龙锡签订《商品房预售合同》，约定东城公司将涉案房屋出卖给严龙锡，双方成立房屋买卖合同法律关系。严龙锡已支付全部房款，东城公司于2014年4月18日交付房屋，但东城公司至今未协助严龙锡办理涉案房屋权属登记证书，已构成违约。对于严龙锡请求东城公司支付逾期办证违约金（自2015年8月8日起至办理完毕不动产权登记证书之日止，按购房款的日万分之一计算）的主张，按双方合同约定，东城公司应在房屋交付之日起480日内，协助严龙锡办理产权登记手续，逾期未能办证应承担已付房价款每月万分之0.01作为违约金。一、对于违约责任中“交付”性质问题。法律意义上的房屋交付系指具有备完备竣工验收合格手续的房屋，但双方已将未竣工验收的房屋，实际交付使用多年，此时如将违约责任约定的“交付”解释为法定交付，一方面，在交易房屋长期处于未竣工验收状态时，买受人将一直无权追索、维护自身权利，不利于保护买受人的相关权利，不利于督促出卖人全面履行合同义务，也不利于维护市场交易的稳定性，对于作为消费者的买受人明显有失公平，因为相对于买受人，出卖人在交易过程中始终处于优势地位，其对于办理房屋竣工验收手续具有主动性；另一方面，这将有悖于合同实际履行情况，有悖于双方协议时的真实意思表示，不利于实现合同目的；故应按双方实际交付时间确定违约责任起算时间。二、对于违约金标准问题。双方合同中约定违约金为已付房价款每月万分之0.01作为违约金，严龙锡提出违约金过低，请求按房款的日万分之一计算违约金，综合考虑东城公司多年以来至今未按约定协助严龙锡办理产权登记手续的事实、买受人的实际损失、双方过错程度等因素，严龙锡请求调整违约金标准的主张，较为合理，本院予以支持。三、关于违约金诉讼时效的问题。按相关法律规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，自房屋交付之日后480日起，严龙锡应当知道其权利受到损害，但直至2020年11月4日严龙锡向本院主张权利，故其权利应按其向本院主张权利之日向前保护三年，即2017年11月4日起。综上，东城公司未按双方约定期限协助严龙锡办理涉案房屋的产权登记手续，已构成违约，东城公司应向严龙锡支付逾期办证违约金（自2017年11月4日起至实际办理不动产权登记证书之日止，按18.30元/日计算）。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告延边东城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告严龙锡支付逾期办证违约金（自2017年11月4日起至实际办理不动产权登记证书之日止，按18.30元/日计算）。二、保全费330元，由被告延边东城房地产开发有限公司负担。三、驳回原告严龙锡的其他诉讼请求。案件受理费605元（原告已预交），减半收取302.50元，由原告严龙锡负担117.50元，由被告延边东城房地产开发有限公司负担185元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  金英玉二〇二一年三月三十一日书记员  李 萍