上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初22444号原告(反诉被告)：纽福克斯光电科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈功义，董事长。委托诉讼代理人：任长青，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海诚肃商务咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王爱兵，执行董事。委托诉讼代理人：万通升，上海融盈律师事务所律师。原告纽福克斯光电科技(上海)有限公司与被告上海诚肃商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纽福克斯光电科技(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告退租违约金53,152元；2.判令被告支付原告自2019年5月28日起，以53,152元为基数，按年6%标准计算的资金占用期间的利息。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告2020年4月15日至2020年5月28日期间的租金47,198元、逾期付租违约金5954元及退租违约金65,858元。同时，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年9月6日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，被告向原告承租位于上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，面积为257.76平方米，月租金为32,929元，付款方式为付二押二，并对逾期支付租金、提前退租等违约责任作了详细约定。合同履行期间，被告长期拖欠租金，并于2020年5月28日单方退租。被告的行为已构成违约，被告应按约支付逾期支付租金的违约金5954元，欠付的租金47,198元，单方退租违约金65,858元，共计119,010元。原告应返还被告租赁保证金65,858元，两者相抵后，被告仍应支付原告53,152元。原告催讨无果，故诉至法院，请求判如所请。上海诚肃商务咨询有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年12月26日原告与被告协商因其要出售涉讼房屋，希望被告提前搬走，被告予以答应。期间，原告不断带中介上门看房，影响了被告的经营使用，故被告拖延支付租金。后因疫情影响，涉讼房屋没有出售。疫情好转后，被告就支付了租金。合同约定的逾期支付租金的违约金标准过高。原告称被告拖欠租金，让被告搬走并承诺会退还租赁保证金，是原告违约解除合同。对退租违约金金额无异议，但不应支付。上海诚肃商务咨询有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告返还被告支付的租赁保证金65,858元；2.判令原告支付被告违约金65,858元。事实和理由：2019年9月6日，原、被告就涉讼房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：被告向原告租赁涉讼房屋，面积257.76平方米，月租金32,929元，付款方式为押二付二，并对逾期支付租金等违约责任作了约定。被告按约支付了租赁保证金65,828元。合同履行期间，原告突然于2019年12月26日向被告发出《通知书》，通知被告其将要出售涉讼房屋，要求被告搬离。原告的行为已构成违约，应退还租赁保证金，支付违约金。故被告提起反诉。纽福克斯光电科技(上海)有限公司对于上海诚肃商务咨询有限公司的反诉辩称，同意返还租赁保证金，但应扣除被告欠付的费用。原告在租赁期间确实有出售涉讼房屋的意向，并于被告进行了协商，但并未影响合同的履行，没有构成违约，不同意支付违约金。本院认定事实如下：2019年9月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积为257.76平方米。甲方于2019年9月7日前向乙方交付涉讼房屋，租赁期自2019年10月15日起至2021年10月14日止(其中2019年9月7日至2019年10月15日为装修免租期)。每日每平方米建筑面积租金为4.20元，月租金为32,929元。租金押二付二，先付后用。乙方应于每二个月提前七日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金65,858元。乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的贰倍支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。合同还就双方的其他权利义务作了相关约定。合同签订后，双方按约履行。但自2019年12月起，被告未能按约及时支付租金。2020年5月13日，原告向被告送达一份《通知》，载明：被告至今仍未支付2020年2月15日至2020年4月14日和2020年4月15日至2020年6月14日的租金131,716元；根据合同第九条相关约定，现正式函告被告将解除合同，请被告2日内搬离涉讼房屋并恢复原状，支付违约金。此后，被告自行搬离了涉讼房屋。审理中，原告称，合同应于被告收到解约通知之日即2020年5月13日解除，被告实际于2020年5月28日搬离，双方并未办理交接手续，故变更第1项诉请中的租金部分为：2020年4月15日至2020年5月13日的租金及2020年5月14日至2020年5月28日的房屋使用费共计47,198元。被告认可于2020年5月13日收到解约通知，并称其于2020年5月15日搬离，双方并未办理交接手续，故认为合同应于其搬离之日即2020年5月15日解除。对于逾期付租违约金计算方式，原告称，被告应于2019年12月7日支付2019年12月15日至2020年2月14日的租金65858元，但实际支付日为2020年3月9日，逾期92天；被告应于2020年2月7日支付2020年2月15日至2020年4月14日的租金65,858元，但实际支付日为2020年5月15日，逾期98天，按日租金1083元的5%计算，实际共计10,298元，但原告现仅主张5954元，其余不再主张。被告对原告主张的计算方式未表异议，但认为按日租金5%计算违约金标准过高。审理中，被告出示一份原告出具给案外人上海叙行法律咨询服务有限公司的《通知书》照片件及微信聊天记录截屏，拟证明原告在租期内要出售房屋，对被告经营产生影响。《通知书》照片件显示内容为：“贵我双方于2019年9月6日签订的《上海市房屋租赁合同》约定，贵司承租我司所有的坐落于上海市徐汇区XXX路XXX号XXX室的房屋。我司计划在近期出售该房屋，现正式通知贵司，请贵司在收到本通知书后尽快研究，我司愿于贵司协商并妥协解决该房屋的租赁事宜”。原告对该通知书的真实性予以认可，确认向案外人发过该通知，案外人系某某的关联公司，首笔租金及押金都是其支付的，但该通知只是与被告协商出售房屋事宜，不能达到被告的证明目的。原告对微信聊天记录不予认可，认为其中提到的带租约出售也不是解除合同，原告并不违约。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的上海市房屋租赁合同、解约通知、通知书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。被告在合同履行过程中，逾期支付租金累计超过半个月，已构成违约，按照合同约定，原告有权行使合同解除权，合同解除的责任在于被告，故原告主张合同于解约通知到达被告之日即2020年5月13日合同解除，符合合同约定，且于法有据，本院予以确认。原告要求被告支付欠付租金、退租(即解约)违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告虽有出售房屋的意向，但被告未能提供证据证明原告的行为对其使用房屋造成了何种实质性的影响。故被告认为原告存在违约行为并要求原告支付违约金的反诉诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此难以支持。对于原告主张的逾期付租违约金，被告依约应于每两个月提前七日支付租金，现被告迟延履行，应依约承担相应的违约责任。被告认为合同约定的标准过高，但原告已大幅降低主张的金额。另外，被告辩称出售涉讼房屋中介带客看房，影响其经营使用，但其没有证据证明原告的行为对其正常使用房屋造成实质影响，并非其逾期支付租金的正当理由。被告逾期付租的行为在疫情发生之前就已存在，且原告也自行减少了违约金的计算，故被告的相关抗辩意见于法无据，本院不予采纳。原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，承租人负有及时返还租赁物的义务，否则应支付占用期间的使用费。双方未办理交接手续，原告主张被告于2020年5月28日搬离，被告虽辩称其于2020年5月15日已搬离，但未能提供相关证据予以证明，本院不予采信。故对原告要求被告支付2020年5月14日至2020年5月28日期间的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求原告返还保证金65858元，原告予以同意，故本院对于被告的该项反诉请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海诚肃商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付纽福克斯光电科技(上海)有限公司2020年4月15日至2020年5月28日期间的租金及房屋使用费共计47,198元；二、上海诚肃商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付纽福克斯光电科技(上海)有限公司逾期支付租金的违约金5954元；三、上海诚肃商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付纽福克斯光电科技(上海)有限公司解约违约金65,858元；四、纽福克斯光电科技(上海)有限公司于判决生效之日起十日内返还上海诚肃商务咨询有限公司租赁保证金65,858元；五、驳回上海诚肃商务咨询有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1135.50元，由被告上海诚肃商务咨询有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1467元，由原告纽福克斯光电科技(上海)有限公司负担733.50元，被告上海诚肃商务咨询有限公司负担733.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二一年三月九日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。