广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9421号原告（反诉被告，以下统称原告）：姚梅珠，女，1978年5月9日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××826。委托诉讼代理人：黄建基，广东林贤律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：孙美琴，女，1975年3月2日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为K384861（2），港澳居民来往内地通行证号码为H00064887。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人（反诉被告,以下统称第三人）：东莞市和联房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄建基，广东林贤律师事务所律师。原告姚梅珠诉被告孙美琴、第三人东莞市和联房地产经纪有限公司（以下简称和联公司）及孙美琴反诉姚梅珠、和联公司房屋买卖合同纠纷案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，分别于2020年9月21日、2020年10月15日公开开庭进行审理。第一次庭审中，原告姚梅珠、原告姚梅珠及第三人和联公司的委托诉讼代理人黄建基、被告的委托诉讼代理人杨宇到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告姚梅珠及第三人和联公司的委托诉讼代理人黄建基、被告的委托诉讼代理人杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚梅珠向本院提出如下诉讼请求：1.被告孙美琴赔偿原告定金20000元的损失；2.本案全部诉讼费用由被告孙美琴承担。事实和理由：被告孙美琴委托第三人和联公司将其名下位于广东省东莞市樟木头镇龙珠广场二座六楼C室的房子（粤2017东莞不动产权第0195277号）放盘出售，原告于2020年4月18日找到和联公司并且和被告孙美琴确认房子的总价为510000元，在三方确认好合同条款之后，原告姚梅珠确认购买案涉房产并支付了定金20000元（由和联公司代收），且在和联公司处签订了和被告相同的合同。但是，在2020年4月20日原告通过和联公司得知，被告以其他买家出价高于原告的价格出售给第三人和联公司。原告姚梅珠认为和被告孙美琴的合同已经成立，根据合同条款的规定和定金罚则，被告孙美琴需赔偿双倍定金，其中定金20000元由和联公司退还给原告，另外20000元定金损失则由被告孙美琴承担。原被告协商无果，原告为了维护自身合法权益以及彰显合同精神，向法院提起诉讼。被告孙美琴辩称，被告孙美琴不同意原告姚梅珠提出的全部诉讼请求，原告姚梅珠的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据。第一、若原告姚梅珠与被告孙美琴进行买卖房屋的交易，应事先签订书面的房屋买卖合同。房屋买卖涉及的标的额较大，手续较为复杂，为保护买卖双方的合法权益，维护市场交易秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，买卖双方最终达成买卖房屋合意，应当签订书面的房屋买卖合同（即所有合同当事人在合同原件上签字和盖章），否则双方并无达成交易。第二、被告孙美琴从未收到过有关案涉房屋买卖合同的定金亦没有委托第三人和联公司收取定金，第三人和联公司收取原告定金的行为为无权代理的行为。首先，根据《中华人民共和国担保法》等法律法规规定，债务人可向债权人支付定金作为债权担保，但在此案中，被告孙美琴从未收取原告姚梅珠的任何定金或其他款项，也从未通过任何方式委托和联公司收取任何定金或其他款项，和联公司所谓的代收原告姚梅珠定金20000元的行为为无权代理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，在被告孙美琴不追认和联公司上述无权代理行为的情况下，和联公司收取原告姚梅珠支付定金20000元的行为并不对被告孙美琴产生任何的法律效力，并且和联公司应根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，承担对原告姚梅珠的赔偿损失等经济和法律责任。和联公司没有提供确切的证据证明原告姚梅珠所支付的款项为购买涉案房屋的定金。原因在于和联公司为房屋中介，手握多套房屋可出售，原告姚梅珠支付款项并没有备注为什么用途什么性质，即使为购买房屋定金也无法证实为购买被告孙美琴房屋的定金；收据为第三人和联公司单方手写，没有任何的证明力。被告孙美琴亦没有收到任何有关出售涉案房屋的购房款。被告孙美琴从未委托第三人和联公司代收定金事项，第三人和联公司对于上述事实并没有提交有关证据加以说明，应当承担举证不能的后果。第三、案涉《房地产买卖合同》并未成立生效，对被告孙美琴不产生任何的约束力。据原告提供的《房地产买卖合同》复印件可知，被告孙美琴从未在《房地产买卖合同》尾部落款处签字和按指印，即被告孙美琴与原告姚梅珠从未签订过《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和《房地产买卖合同》第十三条规定：“本合同连同附件共三页，经三方签字盖章后生效”，现被告孙美琴未在书面合同上签字和按指印，且第三人和联公司擅自收取定金的无权代理行为并不符合《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，被告孙美琴也没有交付涉案房屋，因此，《房地产买卖合同》并未达到法定和当事人意定的成立生效条件，涉案房屋买卖合同交易不成立，三方之间不存在任何房屋买卖关系和居间合同关系，被告对原告及第三人和联公司不负有任何合同义务，亦无需承担任何违约责任，更不存在一房数卖的情况。第三人和联公司发表意见称，同意原告的诉讼请求。被告孙美琴向本院提出如下反诉请求：1.姚梅珠与和联公司配合被告孙美琴前往有关房管部门办理有关解除网签合同手续；2.姚梅珠和和联公司向被告孙美琴支付由于孙美琴和和联公司私自办理网签登记手续而造成的损失137568元；3.姚梅珠和和联公司向孙美琴支付律师费5000元；4.本案所有费用由姚梅珠和和联公司负担。案件审理过程中，被告孙美琴变更其反诉请求，具体如下：1.姚梅珠与和联公司向孙美琴支付由于涉案房屋涉诉无法交易而造成的损失5070元（520000×1.95%×6个月）；2.本案所有费用由姚梅珠和和联公司负担。事实和理由：由于被告孙美琴为香港居民以及近来疫情的原因，无奈之下唯有让和联公司将被告孙美琴名下涉案房屋东莞市樟木头镇龙珠广场二座六楼C室帮忙对外出售，但有关合同需被告孙美琴审核才能签订。在此之后，和联公司称有客户有意购买涉案房屋，但未告知被告孙美琴具体的购买方为何人。被告孙美琴与和联公司依旧在洽谈阶段（被告孙美琴并未与原告姚梅珠及第三人和联公司共同签署有关书面房屋出售合同）之时，第三人和联公司伙同原告姚梅珠私自将涉案房屋进行出售网签登记，导致涉案房屋在此之后无办法进行其他正常的出售交易。原告姚梅珠及第三人和联公司的行为已造成被告孙美琴极大的财产损失，侵犯了被告孙美琴的财产权益。针对被告孙美琴的反诉，原告姚梅珠和第三人和联公司共同辩称，根据被告孙美琴的反诉事实和理由可以得出被告孙美琴委托了第三人和联公司对外出售案涉房屋，原告姚梅珠通过第三人和联公司了解房屋之后于2020年4月18日向第三人和联公司法定代表人杨某1支付了案涉房屋的定金20000元，原告可当庭出示转账记录，该转账记录同时备注了案涉地址的房屋“龙珠二座6楼C定金”（证据第13页），而第三人和联公司是在收到定金之后发送房屋买卖合同给被告孙美琴，被告孙美琴收到房屋买卖合同后也签字按捺手印拍照给第三人和联公司，并承诺于2020年4月20日邮寄给第三人和联公司，再与原告进行签署，故在时间节点上完全符合交易的习惯和常理，应当依法驳回被告孙美琴全部诉讼请求。本院经查明认定事实如下：原告姚梅珠提供的《房地产买卖合同》显示，卖方为被告孙美琴，买方为原告姚梅珠，和联公司作为经纪方，约定如下：买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于东莞市樟木头镇龙珠广场二座六楼C室的所有买卖条件达成一致意见，该物业建筑面积为65.1平方米，,房产证号为0195277，该物业未办抵押登记，买卖双方同意就该物业总楼价为510000元，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方首期楼款当天。因买方或卖方违反本合同约定，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，买方应向经纪方支付佣金12000元，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。合同附件显示，签订本合同时支付20000元作为定金，剩余楼价款490000元买方应在到香港律师办理全权委托当天支付。《房地产买卖合同》买方处有原告姚梅珠的签名及摁印，日期为2020年4月18日。被告孙美琴对《房地产买卖合同》不予确认，主张该合同上没有被告孙美琴的签名及摁印。2020年4月18日17:14:23，原告姚梅珠向第三人和联公司人员转账20000元，原告提交了转账记录截图，截图中显示备注为龙珠二座六楼C定金。第三人和联公司开具收据,显示收到原告姚梅珠案涉房屋购房定金20000元。原告提交的微信聊天记录显示，第三人和联公司员工于4月17日上午11:20向原告姚梅珠发送信息“珠珠姐，龙珠有个6楼，66平，51万实收”，原告姚梅珠回复“带我去看在哪个门口就可以的啦，看哪个门口就可以啦，不一定是进去看的，没问题的，差不多都知道户型的啦”。原告姚梅珠发送信息称“这个合同你拍给我看一下，我看到刚才忘记拍合同啦，我要拍一张给我看的”。4月18日晚上18:39，第三人和联公司员工向原告姚梅珠发送信息“稍等下，我们用电子版打印一份，直接发给业主那边，就不用寄过去了又浪费时间了，等业主签了寄过来。你在签”，原告姚梅珠回复“好”。第三人和联公司员工于2020年4月19日00:28向被告孙美琴发送信息称“我以为你要先看没问题了我们发过去给你签的，不好意思，明早马上发，你早点休息”，并于2020年4月19日00:41向被告孙美琴发送了《房地产买卖合同（2017011）》的word文档。第三人和联公司员工于2020年4月19日09:39向被告孙美琴发送信息称“没问题的话就打三份，在卖方哪里签名盖右手食指手指摸就可以了”，被告孙美琴回复“好的，今一早去行山，要回家才能打赢，再通知你”。第三人和联公司员工于2020年4月19日20:20向被告孙美琴发送信息称“孙小姐你看完了没，刚才客户说有其他地产推给她一个楼层高的也是这个价格，客户说明天抽时间去看看，你这边如果没问题尽快吧免得客户到处去看啦”。随后，被告孙美琴将签名及摁印的合同拍照并发给第三人和联公司员工。和联公司员工回复“你签好了麻烦你寄给我，地址广东省东莞市×××××××××××××和联地产”。2020年4月20日15：18，第三人和联公司员工向被告孙美琴发送信息称“孙小姐你现在确定不卖给我们了吗……”，被告孙美琴回复“已收订金，不好意思”。被告孙美琴对该证据的真实性予以确认。庭审中，被告孙美琴确认第三人和联公司员工通过微信发送给其的房屋买卖合同与原告签署的房屋买卖合同内容一致。本院调取的东莞市自然资源局出具的《不动产登记信息查询结果》显示案涉房屋（东莞市樟木头镇龙珠广场二座六楼C室），权利人为被告孙美琴，权属证号为粤（2017）东莞不动产权第0195277号。东莞市×××××××××××出具的樟不动产信函【2020】119号显示，截至2020年12月14日，第三人和联公司已将该房产的编码解锁，具体解锁时间无法查询。被告孙美琴提交了租赁合同及请假条，拟证明由于本案诉讼导致房屋无法出租及因请假导致的薪水损失。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、定金转账记录、微信聊天记录、收据、房产登记证，被告提交的租赁合同及请假条，本院调取的《不动产登记信息查询结果》、樟不动产信函【2020】119号及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告孙美琴为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉原告的住所地、案涉争议的房产位于内地，且庭审中各方当事人均选择适用内地法律，故本案应以内地法律作为本案解决争议的准据法。本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否成立及生效；二、被告孙美琴是否应当赔偿原告定金损失。关于焦点一，从原告姚梅珠与第三人和联公司员工的微信聊天记录可知，双方已经就案涉房屋交易的相关条件达成了一致，原告姚梅珠于2020年4月18日向第三人和联公司人员转账20000元，并备注为龙珠二座六楼C定金，为节省时间，第三人和联公司员工向原告姚梅珠表明合同等被告孙美琴签名寄过来后再给原告姚梅珠签名，原告姚梅珠表示同意。第三人和联公司通过微信发送给被告孙美琴房屋买卖合同的电子版，被告孙美琴打印电子版，并在打印件上签名及摁印后，拍照并发给第三人和联公司员工。被告孙美琴确认第三人和联公司通过微信发送给其的房屋买卖合同与原告签署的房屋买卖合同内容一致。被告孙美琴的该行为表明其已签署了案涉房屋买卖合同。故本院认为，案涉房屋买卖合同已经成立并生效。被告孙美琴作为违约方，且截至2020年12月14日第三人和联公司已将该房产的编码解锁，故被告孙美琴无权要求原告姚梅珠、和联公司赔偿因涉诉而造成的损失，对于被告孙美琴的全部反诉请求，本院不予支持。关于焦点二、原告姚梅珠支付了定金20000元，定金收取人为第三人和联公司，第三人和联公司并未将定金20000元转交给被告孙美琴，被告孙美琴否认收到该定金，也否认有委托第三人和联公司代为收取任何款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告孙美琴并未收取定金20000元，故定金罚则在买卖双方之间并不适用。故对于原告姚梅珠要求被告孙美琴赔偿定金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，判决如下：一、驳回原告姚梅珠的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告孙美琴的全部反诉请求。本案受理费300元（原告姚梅珠已预交），反诉受理费25元（被告孙美琴已预交），由原告姚梅珠负担300元，被告孙美琴负担25元。如不服本判决，原告姚梅珠可在判决书送达之日起十五日内及被告孙美琴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  钟丽丽审判员  柯金玲审判员  莫秀波二〇二一年三月十二日书记员  黎秀轩祁子力附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。