营口市西市区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0803民初1664号 原告(反诉被告)：孙小序，女，汉族，1985年3月1日出生，住营口市站前区。 委托诉讼代理人：马方友，辽宁海润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林龙，辽宁海润律师事务所律师。 被告(反诉原告)：营口渤海大药房医药连锁有限公司，住所地：辽宁省营口市西市区清华路南2-甲12号。 法定代表人：赵明，系执行董事。 委托诉讼代理人：朱振良，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵延军，河北安唐律师事务所律师。 原告(反诉被告)孙小序与被告(反诉原告)营口渤海大药房医药连锁有限公司(以下简称渤海大药房)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙小序的委托诉讼代理人马方友、林龙，被告渤海大药房的委托诉讼代理人朱振良、赵延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙小序向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告解除租赁合同并向原告交付房屋；2.请求法院判令被告以解除合同倒出房屋之日给付所欠租金；3.请求法院判令被告自2019年12月1日按每日4931元给付逾期支付租金滞纳金。事实和理由：原、被告于2018年底签订《租房协议》，约定原告将位于西市区房屋出租给被告，房屋租金18万元，租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日。被告依约给付租金，原告交付房屋给被告使用。2018年底，原、被告签订的2019年度《租房协议》交付租金的方式是上打租。现租期将届至，被告未按租房协议第四条第1款的规定“以后年度承租，于每年11月30日前一次性向甲方预交一年租金”。故原告要求解除合同并倒出房屋，给付所欠租金并给付滞纳金。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告渤海大药房辩称，1.原告方无权主张解除合同，双方关于房屋租赁合同使用房屋的基础是2017年11月由孙序波、王**与河北唐人医药股份有限公司（以下简称唐人医药）签订的关于渤海大药房股权转让协议。此协议3.10条款明确表述出租方保证承租方房屋使用期限不低于10年，承租人有权根据市场情况请求对房屋价格进行调整。此协议的签订者是本案原告的父母，他们在此法律关系中属于一致行动人，有权代表其女儿在签订股权转让协议时对使用相关的房屋做出承诺，对此原告方也表示认可。2.答辩人已根据并购协议中关于房租可以进行调研的约定对房屋租赁价格进行了调研，并按照调研的价格支付了2020年度租金，而原告方在诉状中对此事并未如实陈述，综合以上两点，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告渤海大药房向本院提出反诉请求：判决被反诉人将房屋租金降低5万元。事实与理由：反诉人在2017年11月之前是孙小序父母孙序波、王**实际控制的企业。2017年11月孙序波、王**将被反诉人70%的股权转让给唐人医药，在签订《唐人医药与孙序波、王**关于渤海大药房之股权转让协议》3.10条款中约定：乙方同意后期标的公司、乙方及乙方的近亲属签订的房屋租赁合同每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场的价格确定当年的租赁价格，且乙方确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司，且保证持续不少于10年。唐人医药取得反诉人的控制权后，在2018年12月29日与被反诉人按照原来的租金价格签订了《租房协议》，约定被反诉人将位于西市区房屋出租给反诉人，房屋租金18万元，租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日。反诉人依约给付租金，并持续使用房屋至今。因唐人医药刚取得渤海大药房的控制权，未在第一年度对所使用原实际控制人孙序波的房产租金进行调研。2019年9月，反诉人明确告知被反诉人的代表人孙序波，将继续使用孙序波实际所有的13处房产，并告知按照股权转让协议的约定，双方需对原租金价格进行协商。但是被反诉人一直拒绝就租金价格进行调研，无奈之下，反诉人先行组织人员对周边房屋市场租赁价格进行了调研，并在调研后按照调研价格年租金13万元支付了2020年度租金。并再次请求共同调研房屋租赁价格，调研后，如果价格比反诉人实际支付的租金高，反诉人将差额补齐。股权转让协议3.10条款是对孙序波实际控制房产关于租金价格的基础性约定，因股权转让价格与门店的营业额相关联，存在资本溢价，故为了保证收购后，企业经营业绩的持续，特制订此条款，孙序波一方无权单方解除。而根据此条款收购后，承租方有权对房屋出租价格进行调研，并请求进行调整。为维护企业的合法权益，反诉人特依法提起反诉，请求人民法院依法判决被反诉人将房产出租价格降低5万元。 反诉被告孙小序辩称，一、反诉人提出降低承租房屋租金没有事实依据。1.反诉人与答辩人在2018年12月28日签订的答辩人出租给反诉人的十三处房产的租赁合同，没有引用孙序波、王**与唐人医药签订的股权转让协议3.10条款，所以反诉人与答辩人在房屋租赁合同的纠纷只适用2018年12月28日双方签订的合同。2.反诉人与答辩人在签订2019年度房屋租赁合同时，已进行了充分协商。从现有证据看，反诉人签订合同时的代表人朱振良系本案的委托代理人，也是唐人医药公司董事会秘书，答辩人的代表人为渤海大药房的总经理孙序波。在2018年12月27日朱振良形成租赁合同时，用微信传给孙序波，租赁合同第八条约定“本协议与《唐人医药与孙序波、王**关于渤海大药房之股权转让协议》及补充协议内容不一致之处，以股权转让协议及补充协议内容为准”。该合同传给孙序波后，孙序波坚决反对，后经协商，孙序波做了让步，将部分出租房屋出租价格进行调整。比如，建设街90甲2号租金90万元调整为70万元，新兴大街东13-甲16号租金80万元调整为70万元。双方最后协商由朱振良形成合同版本，于是朱振良在2018年12月28日16点12分形成最终版本后，用微信通知孙序波告知如没问题他让孟总(孟雅欣)去办理。而这十三个合同的最终签订是反诉人与答辩人最终多次协商，答辩人让步的结果。从合同签订过程来看，双方将适用股权转让合同3.10条去掉，明确双方不再适用该条款调整。反诉人在诉状中引用股权转让合同3.10条款没有事实依据。二、反诉人在诉状中请求法院对租金进行调整没有法律依据。房屋的买卖、租赁是买卖或租赁双方的合意，人民法院裁判是根据双方当事人达成合意给予确认或对违约一方当事人进行制裁。而反诉原告请求人民法院对双方当事人已达成的房屋租赁合同的合同价格进行调整，所依据的是双方已放弃的股权转让协议的3.10条款，没有法律依据。三、反诉人与答辩人签订的2019年度房屋租赁协议已确认不再适用双方签订的股权转让协议的3.10条款约定。根据反诉人与答辩人于2018年12月28日签订的2019年13份房屋租赁协议已明确了“租赁期满或终止合同，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还承租房屋，如甲方继续对外出租该房屋，乙方在同等条件下拥有优先权”。根据本诉举证时的双方往来信函，2020年度答辩人要求按照2019年度协议出租房屋而反诉人不同意，不同意按2019年度协议承租。因此，双方未达成房屋租赁协议，那么原告请求解除房屋租赁协议应得到人民法院支持。2019年度房屋租赁协议已不再适用双方签订股权转让协议3.10条款约定。四、反诉人的行为亦可推定《股权转让协议》3.10条款不再引用。反诉人在2017年末收购渤海大药房时，包括租赁答辩人13处门店在内总计40余家门店。收购股权后，反诉人聘请同一家会计师事务所审计对40余家门店进行审计确定最终的租金价格，并支付租金。在签订2019年度《租房协议》时，其余门店租金均无下降的表现。唯独与答辩人13处门店签订的《租房协议》做出了价格下降的行为。由此也可以看出，是答辩人降低65万元的让步，达成与反诉人不再继续引用《股权转让协议》3.10条款的合意。综上所述，答辩人认为反诉人要求降低房屋租金的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经依法审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，唐人医药与孙序波、王**签订《唐人医药与孙序波、王**关于渤海大药房之股权转让协议》，约定孙序波(乙方)向唐人医药(甲方)转让渤海大药房(标的公司)40%的股份、王**(丙方)向唐人医药转让渤海大药房30%的股权，并在3.10条款中约定乙方同意后期标的公司、乙方及乙方的近亲属签订的房屋租赁合同每年年初由标的公司与乙方共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格，且乙方确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司，且保证持续租赁不少于10年。 2018年12月28日，甲方(孙小序)与乙方(渤海大药房)签订了《租房协议》，约定甲方将位于西市区房屋租给乙方，租期为2019年1月1日至2019年12月31日；租赁期满或终止，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还承租房屋，如甲方继续对外出租的，乙方在同等条件下有优先续租权，租赁期满或合同终止乙方逾期归还，每逾期一日按照原日租金10倍向甲方支付滞纳金并承担因逾期交房给甲方造成的损失；乙方要求续租须在租期满前三个月通知甲方，甲方同意后重新签订租赁协议，如不再续租乙方应在租期满前三个月书面通知甲方，如无书面通知视为乙方违约，应承担违约责任；房屋年租金18万元，采取上打租方式，2019年度租金乙方应于2018年12月31日前一次性支付给甲方，以后年度承租，于每年11月30日前一次性向甲方预交一年租金，乙方逾期支付租金，每逾期一日须按日租金的10倍支付滞纳金；房屋租赁期满自然终止的，甲方有权终止合同，收回出租房屋。 2019年度的《租房协议》签订后，双方已按照约定履行，在租赁期届满前，渤海大药房提出2020年继续承租孙小序、王**及营口市福宁医药保健品有限公司（以下简称福宁公司）名下所有的十三处房屋，包含本案所涉租赁房屋。2019年10月9日，孙小序、王**及福宁公司向渤海大药房发函告知同意按照2019年已签订的租房协议中约定的租金及条款续租。2019年11月20日，渤海大药房向孙序波、孙小序、王**及福宁公司发函表示，“租金应根据《股权转让协议》的约定每年年初进行市场调研后确定，并建议务必在2019年11月30日前完成调研，避免影响租金的支付；2020年度租赁合同使用我方合同文本；渤海大药房经调研后形成了预计合理租金，如贵方同意按照我方预计合理租金执行，双方可不再进行2020年度租金市场调研，如贵方于2019年11月30日前不表态是否同意则视为同意，如贵方不同意则应最迟于2019年11月30日前与公司共同完成调研，届时不能完成我司将按照预计合理租金先行支付，待后期双方完成调研后多退少补”。2019年11月26日，经孙小序、王**及福宁公司委托，辽宁海润律师事务所马方友律师向渤海大药房发送《律师函》，声明“上述三位委托人坚持2020年租金仍然按照2018年12月28日签订的房屋租赁价格执行；委托人不认可贵司的租金价格调查结果；如贵司不能按2019年协议价格签订合同，委托人将依据同等价格与他人签订合同，因不能签订租赁合同造成的一切损失及后果，由贵司承担”。针对上述《律师函》，渤海大药房于2019年11月29日回函，称“我方有权依据《股权转让协议》约定对租金进行调研，并重申双方可以联合进行重新调研，若贵方不组织人员配合调研将暂时按照我司调研结果支付租金，待后期完成调研后多退少补；根据《股权转让协议》的约定，已经对租期进行了锁定，出租方不能单方提出解除合同”。2019年12月3日，渤海大药房按照先期调研结果向孙小序支付本案租赁房屋的年租金13万元。 另查，在签订2019年度的租赁合同的过程中，孙序波与渤海大药房对合同内容进行了多次协商、修改，在最终签订版本中，删除了“本协议与股权转让协议、补充协议内容不一致之处，以股权转让协议、补充协议内容为准”这一条款。 唐人医药公司系渤海大药房的母公司，孙序波与王**系夫妻关系，孙小序系二人女儿，孙序波系福宁公司的法定代表人及总经理。 渤海大药房于2020年5月20日收到起诉状副本。 本院认为，本案的争议焦点为双方对案涉房屋租赁价格应如何确定，租期是否锁定十年。本案中，双方在股权转让协议第3.10条款中约定“每年年初由标的公司与孙小序共同进行市场调研后按照周边市场价格确定当年租赁价格”。首先，按照约定租金的确定方式是双方共同进行市场调研，但对调研的方式、机构等均没有约定。在实际操作中双方因租金达不成一致，容易形成矛盾，很难统一。孙小序索要租金需要每年通过诉讼程序解决，此种形式给双方当事人造成很大的麻烦和诉累，因此该约定属约定不明。其次，双方约定了乙方（孙小序）确保上述房屋在同等条件下出租于标的公司（渤海大药房），从该内容上看，如有租金高于渤海大药房的，孙小序也可以将房屋出租给他人。此约定与“且保证持续租赁不少于10年”相矛盾，因此，从双方股权转让协议3.10条款的内容看，也得不出租期必须锁定十年的结论。再次，双方当事人于2018年12月28日签订的租赁协议约定：“租期为2019年1月1日至2019年12月31日；租赁期满或终止，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还承租房屋，如甲方继续对外出租的，乙方在同等条件下有优先续租权”。此约定已明确孙小序有权在2019年12月31日租赁期届满后可收回房屋，而并不是租期锁定十年在任何情况下孙小序不能提出解除合同。综合以上事实和理由，本案双方房屋的租赁期限无论是按照股权转让协议的3.10条款还是双方签订的房屋租赁协议，均没有锁定租期为无条件的十年。鉴于双方租金约定不明确的情况下又不能对租金达成共识，而租期和租金问题均是房屋租赁合同的重大事项，案涉房屋租赁合同无法继续履行，合同的目的无法实现，孙小序要求解除房屋租赁合同并要求渤海大药房交还房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于租期届满后渤海大药房继续使用房屋期间，其应按照《租房协议》的标准支付租金。 关于孙小序要求的逾期支付租金的滞纳金，根据双方协议约定，渤海大药房应于2019年11月30日前缴纳房租，渤海大药房在双方并未就房屋租金及是否续租达成一致的情况迟延缴费，于2019年12月3日单方缴纳自己确定的数额，并不能视为双方对房租租赁继续履行达成合意。根据协议约定，渤海大药房已违约，虽然《租房协议》中约定了每逾期一日支付租金，须按照日租金十倍支付滞纳金，但综合考虑双方商业合作的关系，协议履行的实际情况等因素，对于逾期支付租金的滞纳金，本院酌定调整为一个月的租金15000元。关于反诉原告渤海大药房降低租金的反诉请求，根据前述意见，不予支持。渤海大药房申请对房租进行鉴定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定，判决如下： 一、原告孙小序与被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于2018年12月28日签订的《租房协议》(租赁房屋地址为西市区房屋)于2020年5月20日解除； 二、被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告孙小序租赁房屋； 三、被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告孙小序房屋占用期间的租金，租金按照年租金18万元的标准，自2020年1月1日起计算至返还房屋之日止（扣除13万元）； 四、被告营口渤海大药房医药连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告孙小序滞纳金15000元； 五、驳回反诉原告营口渤海大药房医药连锁有限公司的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元(原告已预交)，由被告营口渤海大药房医药连锁有限公司负担；反诉案件受理费525元(反诉原告已预交)，由反诉原告营口渤海大药房医药连锁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审 判 长  罗惠环 审 判 员  刘文娟 人民陪审员  万 兵 二〇二一年三月二十六日 法官助理王春龙 书记员刘姝名