广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3696号原告：高晶，女，1988年2月8日出生，汉族，住吉林省辉南县×××××××碱水屯西社，公民身份号码220××××××××××××228。委托诉讼代理人：刘旭平，男，1969年12月10日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××134，系原告丈夫。被告：周晚英，女，1975年12月10日出生，汉族，住广东省中山市坦洲镇金山城18幢5门102房，公民身份号码430××××××××××××885。委托诉讼代理人：陈焕满，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉棋，广东励而德律师事务所律师。第三人：中山正顺房地产中介服务有限公司中澳世纪城分公司，住所地广东省中山市××××××××××豪逸半岛花园3卡，统一社会信用代码91442000MA4UWJ5Q2F。负责人：马宗富。原告高晶与被告周晚英、第三人中山正顺房地产中介服务有限公司中澳世纪城分公司（以下简称正顺公司中澳世纪城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高晶及其委托诉讼代理人刘旭平、被告周晚英委托诉讼代理人陈焕满、谭嘉棋到庭参加诉讼，第三人正顺公司中澳世纪城分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高晶向本院提出诉讼请求：被告向原告返还已付的购房定金50000元。事实与理由：2019年12月16日，原、被告通过第三人提供的居间服务签订房地产买卖合同。签订合同前，原告已将银行负债等征信情况告知被告，经协商，原告与被告在合同中补充约定：若由于国家政策原因或银行贷款不能及时批复等不可抗力因素，造成合约不能履行，则合约解除，互不追究责任，卖方退还定金。双方原约定于2020年3月17日前办理过户手续，因疫情影响，双方同意将过户时间推迟至2020年5月17日。2020年4月20日，第三人告知原告银行不予批准原告的购房贷款申请。由于原告不具备购房贷款资格以及购房能力，故原告通过第三人多次联系被告，要求退还定金，但被告未予退还。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。被告周晚英辩称，1.原告没有按照房地产买卖合同及补充协议约定支付购房款，导致合同无法履行，根据合同第13.2条约定，被告有权没收定金。2.原告在2020年4月23日得知银行对其贷款不予批准，但其没有在2020年5月17日前及时更换其他银行申请贷款，而是直接在2020年5月9日通过中介发函要求解除合同，其行为明确表示不履行合同义务，应承担违约责任。合同第16.3条约定适用于非因买方原因导致合同无法履行的情形，与本案无关。综上所述，原告无法在约定的时间取得银行贷款，系原告自身原因造成，不适用合同第16.3条约定。现原告未依约履行合同，被告有权没收定金，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人正顺公司中澳世纪城分公司未作陈述，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.坐落于中山市××××××××××××××××××××××的房屋【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0278061号】权利人为周晚英，共有情况为单独所有。2019年12月16日，周晚英作为卖方，高晶作为买方，中山正顺房地产中介服务有限公司（以下简称正顺公司）作为经纪方，签订房地产买卖合同，约定：卖方将位于中山市××××××××××××××××××××××的房地产及现状装修转让给买方，该房建筑面积为92.58平方米；成交总价为1120000元；在本合同签订当天，由买方直接（或通过经纪方）向卖方支付定金50000元；买方拟向银行按揭贷款900000元用于支付卖方房款（金额以银行实际批准为准）；买方应于2020年2月17日前（含当日）办理完毕银行按揭贷款批准手续，并按银行规定出具相应的同意贷款通知书给卖方；买方有权选择（含更换）不超过三家银行申请贷款，卖方应予以配合，因卖方未配合造成合同无法继续履行时，卖方应承担违约责任；如最终银行对买方的按揭贷款申请不予批准，买方应在2020年3月17日前交付全款并办理过户手续；买方应于2020年3月17日前（含当日）支付房款（即首付款）170000元给卖方（最终支付额以总价减去银行实际批准贷款额和之前已支付的定金及房款为准）；买、卖双方应于2020年3月17日前（含当日）先予前往税务部门办理税费缴纳手续，完税后再到不动产登记机构办理房产过户登记手续；买方应在取得登记于买方名下的房地产权属证书后完全配合银行尽快放款给卖方，由于买方原因或银行政策变化原因，造成卖方无法取得银行放款的，买方应在无法放款的事实确定之后的30天内另行筹集全部余款支付给卖方；买方无法定或约定事由单方解除本合同，或因逾期3个工作日仍未交付放款、未按约定办理相关手续或因其他违约行为导致卖方解除本合同，买方无权要求返还定金。合同还约定其他事项，其中“合同补充”部分以手写的方式约定（第16.3条）：若由于国家政策原因，或银行贷款不能按时批复等不可抗力因素，造成合约不能履行，则合约解除，互不追究责任，卖方退还定金。签订合同当日，高晶向周晚英支付购房定金50000元。2020年2月28日，周晚英与高晶签订补充协议，同意将最后过户日期延长至2020年5月17日，并确认办理银行按揭贷款手续的期限一并顺延至2020年5月17日。2.2020年5月9日，珠海正顺房地产代理有限公司向周晚英出具敦促履行通知书，要求周晚英办理合约解除手续并退回买方定金50000元。同年5月11日，周晚英向高晶出具“关于高晶解除房地产买卖合同通知的回复”，表示：银行不同意贷款给高晶系因为高晶负债太高导致，完全是因为其个人原因导致，而不是高晶所说的因疫情原因导致银行无法按时批复，而且考虑到疫情原因，本人也同意延长银行审批时间至2020年5月17日，现银行已经批复了，因高晶个人原因导致银行不同意贷款，不符合合同第16.3条约定的不可抗力情形，高晶不能因其自身原因解除合同，否则属于违约，本人有权没收定金。诉讼中，高晶与周晚英一致确认，银行于2020年4月23日告知高晶不予批准贷款，原因是高晶个人负债过高，高晶被银行拒绝贷款后没有继续向其他银行申请贷款；案涉合同已经解除。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。高晶与周晚英、正顺公司于2019年12月16日签订的房地产买卖合同包含了两个法律关系，其一系高晶与周晚英作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系高晶、周晚英各自与正顺公司发生的中介合同关系。本案处理的仅为高晶与周晚英之间的房屋买卖合同关系。案涉房地产买卖合同是高晶与周晚英在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。高晶与周晚英均确认案涉合同已经解除，故本院予以认定。关于高晶是否有权要求周晚英退还购房定金的问题。案涉合同补充条款部分特别约定“银行贷款不能按时批复等不可抗力因素，造成合约不能履行，则合约解除，互不追究责任，卖方退还定金”。从该条款的字面意思以及合同的整体来看，双方约定该条款目的系保证高晶在无法取得银行贷款的情况下有权要求周晚英退回定金，故此处的“银行贷款不能按时批复”不仅仅指银行未在双方合同约定的期限内批复同意高晶的贷款申请，还应包括比“银行贷款不能按时批复”更加确定无法取得银行贷款的银行不予批准贷款意见。现高晶的贷款申请被银行告知不予批准，且没有证明证明不予审批的理由“负债过高”系高晶在合同签订后为阻止合同的履行而不当促成所致，按照双方的约定，周晚英收取的定金50000元应予退回。周晚英辩称高晶应继续向其他银行申请贷款，但补充条款并未作出相应的约定，且没有证据证明负债过高的事由已经消除，即便高晶向其他银行申请贷款，也极可能以同样事由被银行拒绝，故本院不予采信。据此，高晶的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。正顺公司中澳世纪城分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、举证等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：被告周晚英应于本判决生效之日起七日内向原告高晶退回购房定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元（原告高晶已预交），由被告周晚英负担（被告周晚英于本判决生效之日起七日内迳付原告高晶）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二一年三月二十五日书记员  李德莲张丽青