贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终52号上诉人（原审被告）：苏国焱，男，1972年1月8日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：陆荣献，贵州丰来律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晶晶，贵州丰来律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道桂花社区互豪世贸城12栋3-14号。统一社会信用代码：915203213372823656。负责人：吴永乐，董事长。委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娟，贵州子尹律师事务所律师。上诉人苏国焱因与被上诉人贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司（以下简称互豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏国焱上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》中明确约定了双方的权利义务，被上诉人的义务之一是负责互豪世贸城内的日常管理工作，但其实际未履行该义务，一审法院对此未予查清，属认定事实不清。从上诉人提交的证据可以看出，涉案商铺门口积水沉积，房顶断裂，这严重影响世贸城外观、行人经过，导致此处人流稀少，缺乏良好购物环境。被上诉人负有保持互豪世贸城适于使用、具备收益状态的义务，但被上诉人却未履行相关义务，对涉案商铺的损毁也未进行修复，严重影响上诉人的经营使用，且不只上诉人多次向被上诉人催告对损坏部分进行维修，该商场内的多家业主也集中向被上诉人反映过被上诉人管理混乱等问题，但每次都没有处理结果，侵害了上诉人的经营权益。2、被上诉人前期大量招商户入住，但后期却不按规定对商场进行有效管理，甚至商场出现地基下沉、楼顶裂痕、墙面浸水、墙体出破口等现象，相关基础设施出现严重质量问题，被上诉人并未对上述情况进行及时处理，被上诉人的行为已构成违约，上诉人有权拒绝向被上诉人交纳商铺租金，故一审判决上诉人支付月利率2%的违约金，属认定事实不清，适用法律错误。3、一审认定互豪世贸城商场整体于2018年3月25日正式开业，该时间远晚于上诉人与被上诉人约定的开业时间，故被上诉人实际开业时间与合同约定严重不符，属严重违约，应对被上诉人的该违约行为予以认定。4、上诉人于一审中提交的有上诉人名字与案外人石武于2018年5月26日签订的涉案商铺租赁合同，上诉人表示从未与案外人签订涉案商铺转租合同，一审应依法追加案外人为第三人以查清案件事实，故一审程序违法。互豪公司二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。互豪公司向一审法院起诉请求：一、判决被告立即向原告支付2019年1月18日至2019年10月17日期间下欠的租金33747.20元及违约金（违约金以实欠租赁费为基数按月息2%计算至付清之日止）；二、由被告承担本案案件受理费、律师费2000.00元。一审法院认定事实：2017年5月2日，互豪公司（甲方、出租方）与苏国焱（乙方、承租方）签订《万豪世贸城商铺租赁合同》，约定互豪公司将位于贵州省遵义市播州区共计121.52平方米的商铺租赁给苏国焱经营云达无水冷热**暖，合同第二条约定：“2.1本合同租期从合同约定计租之日起5年（60个月），即2017年5月26日起至2022年5月25日止。2.2遵义万豪世贸城Ａ区（1-10号楼）最终开业时间以甲方书面通知为准，如开业时间顺延，合同期相应顺延……”；合同第三条约定：“3.1.1双方约定该商铺租金为：第一个租约年租金：（￥14582.40元）人民币大写：壹万肆仟伍佰捌拾贰元肆角。第二个租约年租金：（￥43747.20元）人民币大写：肆万叁仟柒佰肆拾柒元贰角整……”；合同第五条约定：合同签订之日交纳第一租约年租金14582.40元；第二租约年租金分3次平均交纳，每次交纳14582.40元，交纳日期须在下一个应缴费期开始前20日缴交到位；合同第九条第三款约定“乙方未按期交纳租金、物管费及其他费用的，应按所欠费用总额每日5%向甲方支付违约金。如累计30日仍未交纳，则甲方有权单方解除本协议，并有权将乙方财产进行质押变卖，以冲抵欠款，并对不足部分有权对乙方进行追缴，乙方所缴纳的保证金不予退还”。《商铺租赁合同》签订后，苏国焱按照约定支付了保证金及前期租金，互豪公司按照约定将商铺交付给苏国焱经营使用。本案审理中，苏国焱对欠付互豪公司2019年1月18日至2019年10月17日期间租金33747.20元无异议。“万豪·世贸城”中涉及本案商铺于2018年1月18日消防验收合格。该商场整体于2018年3月25日正式开业。一审法院认为，互豪公司与苏国焱于2017年5月2日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。《商铺租赁合同》签订后，互豪公司按照约定将租赁商铺交付苏国焱经营使用，苏国焱按照约定支付了履约保证金及前期租金，互豪公司按照约定将商铺交付给苏国焱经营使用。本案审理中，苏国焱对欠付互豪公司2019年1月18日至2019年10月17日期间租金33747.20元无异议，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，互豪公司请求苏国焱支付2019年1月18至2019年10月17日期间租金33747.20元，予以支持。苏国焱未按时支付租金，给互豪公司造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合双方就逾期违约金的约定，互豪公司请求苏国焱以未支付租金为基数按月利率2%支付违约金至租金付清之日，予以支持；因双方对租金支付时间约定不明，故违约金应自2019年10月18日开始计算。互豪公司请求由苏国焱支付律师费无依据，不予支持。为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、由被告苏国焱于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司2019年1月18日至2019年10月17日期间租金33474.20元及违约金（违约金自2019年10月18日起以未支付租金为基数按月利息2%计算至租金支付完毕之日止）。二、驳回原告贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司的其余诉讼请求。案件受理费363.00元（已减半收取），由被告苏国焱承担。二审期间，上诉人向本院提供了：涉案商铺的状况照片及视频、案外人注册的企业信息及租赁合同、退铺申请书，拟证明被上诉人将涉案商铺转租给了案外人石武，从签订合同开始上诉人就不应该支付租金；涉案商铺漏水严重，商铺门口积水、商场墙面浸水、开裂，相关基础设施出现严重质量问题，商场内卫生环境差、安保不到位，造成上诉人无法经营；上诉人曾于2019年6月向被上诉人提出过退租。经质证，被上诉人对其证明目的不予认可，认为照片不能证明房屋出现漏水现象的时间；被上诉人并未转租涉案商铺；商场环境问题属于物业服务的范畴，与本案无关；上诉人的退租申请只是单方面提出，并未完善退租手续，被上诉人也没有认可其退租，且涉案商铺一直由上诉人在使用。二审中，上诉人主张被上诉人于2019年10月开始对涉案商铺停水停电，被上诉人主张系从2019年年底开始对涉案商铺停水停电。另查明，上诉人租赁商铺内存在屋顶漏水现象，其向被上诉人反映请求处理，但被上诉人未予处理。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人应否向被上诉人支付2019年1月18日至2019年10月17日期间的租金及违约金。上诉人与被上诉人于2017年5月2日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人按照合同约定将租赁商铺交付上诉人经营使用，上诉人按照合同约定支付了履约保证金及前期租金，现被上诉人主张上诉人应向其支付2019年1月18日至2019年10月17日期间的租金33747.2元及违约金，上诉人对欠付该期间租金33747.2元无异议，但认为被上诉人对商场管理不规范、宣传不到位，商场开业时间晚于约定时间，商场基础设施存在严重质量问题，涉案商铺漏水严重，被上诉人存在违约行为，故不应向其支付租金及违约金。本院认为，在合同履行期间，上诉人一直占有使用租赁物，但未按合同约定按期交纳租金，存在违约，而被上诉人在将商铺出租后，部分配套设施服务不完善、涉案商铺出现漏水现象未予及时处理，对上诉人的经营活动造成一定影响，亦属违约。虽上诉人曾于2019年6月提出过退租申请，但上诉人未向被上诉人交还商铺，故双方的租赁合同仍未解除，因此，对被上诉人主张的2019年1月18日至2019年10月17日期间的租金应予支持，但考虑双方均存在不同程度的违约责任，本院决定对该期间租金予以调减，酌情认定该期间租金为25000元，对被上诉人主张的违约金不予支持。对于上诉人要求对出租方（甲方）签名为苏国焱、承租方（乙方）签名为石武的《租赁合同》进行鉴定的问题，根据合同的相对性原则，被上诉人要求上诉人向其支付租金并无不当，而该《租赁合同》涉及案外人，且与本案租金的支付无关，故对其该项上诉请求，本院不予采纳。综上所述，苏国焱的上诉请求部分成立，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1639号民事判决第二项；二、变更贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1639号民事判决第一项为：“由苏国焱于本判决生效之日起十五日内支付贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司2019年1月18日至2019年10月17日期间的租金25000元”；三、驳回贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司的其余诉讼请求；四、驳回苏国焱的其余上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费363元（已减半收取），由贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司负担163元，苏国焱负担200元；二审案件受理费726元，由贵州互豪商业运营有限公司遵义分公司负担226元，苏国焱负担500元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年三月十九日法官助理毛丹书记员余飞