广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8568号原告：王耀林，男，1964年3月18日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：吴盛河，广东益航律师事务所律师。被告：徐永彬，男，1991年8月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：谢玉恩，广东永哲律师事务所律师。原告王耀林与被告徐永彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理。本院依法适用简易程序，2020年7月21日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年8月24日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。原告王耀林的委托诉讼代理人吴盛河，被告徐永彬的委托诉讼代理人谢玉恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王耀林向本院提出诉讼请求：1.判令徐永彬继续履行2017年7月1日签订的《租赁合同》；2.确认王耀林无需向徐永彬支付2020年2月4日至2020年3月7日的租金25358元；3.确认王耀林无需向徐永彬支付2020年3月10日至恢复商铺正常用电期间的租金；4.诉讼费用由徐永彬负担。事实和理由：王耀林与徐永彬于2017年7月1日签订《租赁合同》，约定徐永彬将位于广州市花都区云山大道54号-23、24、25号商铺出租王耀林用于美容美发。新型冠状病毒引发的××疫情暴发前，王耀林及时按照约定缴纳每月租金。因疫情形势严峻，广州市花都区卫生健康局于2020年2月4日下发《关于疫情防控期间医疗机构诊疗和美容美发场所经营工作的通知》，要求花都区的美容美发场所在疫情期间暂停经营，待疫情稳定后才恢复正常营业。王耀林收到通知后，为配合防疫工作和保障大众身体健康，被迫于2020年2月4日停止营业。因发廊没有收入，王耀林未能向徐永彬缴纳当月租金，及时说明情况，但徐永彬未征得王耀林同意，2020年3月10日肆意停止商铺水电，导致发廊至今无法正常营业，同时衍生多位员工的劳动争议纠纷。王耀林于2020年4月7日向广州市花都区新华街人民调解委员会申请调解，但徐永彬不肯调解，王耀林迫于无奈，提起诉讼。原告王耀林为证明主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.《关于疫情防控期间医疗机构诊疗和美容美发场所经营工作的通知》，《关于理发店疫情防控期间经营要求》，《卫生监督意见书》；3.《人民调解终止告知书》。被告徐永彬辩称：不同意王耀林的诉讼请求。事实与理由：王耀林使用商铺，无论有无疫情，均应当按照实际缴纳商铺水电费，但王耀林经营期间拖拉缴纳水电费。2020年2月24日的聊天记录显示的是2020年1月的电费缴费记录，已拖欠近一个月，且未缴纳2月电费，才导致经济社停止商铺供电，该停电行为与徐永彬无关，应正常缴纳2020年3月7日后的租金。被告徐永彬为证明主张，提供证据：1.《协议书》；2.微信记录；3.收据。经审理查明：案外人黄耀东（甲方）与徐永彬（乙方）、案外人广州市花都区新华街田美村东南经济合作社（丙方）于2017年7月18日签订《协议书》，约定：甲方依据与丙方于2010年8月8日签订的《合作建房协议书》及相关补充协议书的约定，将承租丙方集体所有的建筑物业约4800平方米（即云山路边东和苑集资楼首二层商铺）剩余使用年限的使用权和收益权转让乙方。乙方代替甲方享有上述建筑使用权和收益权，按照《合作建房协议书》等约定向丙方支付租用上述建筑物业的有偿使用费每年2000000元，每三年递增10%，直至约定的有偿使用期届满为止。徐永彬（出租方，甲方）与王耀林（承租方，乙方）于2017年7月1日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区云山大道54号-23、24、25号的首层商铺，实际经营面积290平方米。甲方在2017年7月1日移交乙方经营使用，租赁期限六年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止。第四条关于租金、税费及押金，约定：租金每月23000元，每年递增5%，按先交租金后使用物业的原则，乙方应于每月28日前向甲方指定银行账户缴付下月租金。因租赁关系而产生的房产税费、物业管理费、水费、电费、治安费、卫生费等由乙方承担。乙方在合同签字生效后，向甲方缴付不少于三个月租金额的押金和一个月租金。合同期满后，乙方履行完毕应缴租金、税费等义务后，甲方依据押金收据全额退还乙方，不计利息。合同另约定其他事项。徐永彬于2017年7月1日收取王耀林押金69000元、水电押金6000元，徐永彬和王耀林在诉讼过程中同意抵扣租金等费用。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年12月30日复函，“结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述‘广州市花都区云山大道54号首二层商铺’办理《建设工程规划许可证》的记录”。王耀林认可复函的证据三性，徐永彬确认房屋没有取得规划报建手续，认可复函的真实性、合法性，不认可关联性，认为无论是否取得《建设工程规划许可证》，均不影响王耀林使用商铺。王耀林和徐永彬均没有相反证据提供。广州市花都区卫生健康局于2020年2月4日印发《关于疫情防控期间医疗机构诊疗和美容美发场所经营工作的通知》，“全区美容美发场所疫情期间暂停对外经营，禁止美容/美发、美眉/美甲等需要近距离接触的服务行为，待疫情稳定后才恢复正常营业”。广州市花都区卫生监督所于2020年2月20日发出《关于理发店疫情防控期间经营要求》，“由于美发服务都是近距离接触，传播新型冠状病毒风险较高，请各美发经营单位在确保各项预防措施达到要求后方可营业。”广州市花都区卫生健康局于2020年3月7日现场检查位于广州市花都区云山大道54号首层3号铺的广州市花都区新华丰彩美容美发院，负责人王耀林，发出卫生监督意见书。王耀林于2020年2月至2020年3月7日停止营业，2020年3月8日恢复营业，2020年3月10日起因徐永彬采取停电措施停止营业。本院于2021年1月18日调查询问，王耀林和徐永彬确认自2020年3月10日起至今没有恢复用水、用电，王耀林占有商铺，没有向徐永彬交还商铺，王耀林不同意立即向徐永彬交还商铺。王耀林主张系2020年2月1日起停止营业；徐永彬抗辩王耀林2020年2月1日至4日营业，系2020年2月5日起停止营业。王耀林已支付2020年1月31日前的租金和水、电费、卫生费、管理费，2020年2月24日向徐永彬微信转账支付2020年1月电费2263.5元、卫生费150元、管理费580元，合计2993.5元，自2020年2月1日起没有支付租金、水、电费、管理费、卫生费。徐永彬抄写当月水电费后制作收据。徐永彬主张：正常缴纳水、电费时间应是次月1日，其已向王耀林发送2020年3月电费收据。王耀林主张：其一般是根据徐永彬在次月发送的收据缴纳上月水、电费，其没有收到2020年3月电费收据。王耀林通过微信向徐永彬反映其强制停电的行为和要求减免租金。王耀林和徐永彬因强制停电及租金减免产生纠纷申请调解，广州市花都区新华街人民调解委员会于2020年4月7日终结人民调解程序。在诉讼过程中，王耀林主张：因商铺没有取得规划报建手续，《租赁合同》无效。徐永彬主张：商铺是集体所有的建筑，已满足经营的租赁效果，《租赁合同》有效。王耀林主张：因疫情原因造成商铺关闭而没有收入，无需缴纳2020年2月4日至2020年3月7日的租金，因徐永彬采取停电措施造成商铺无法开业经营，无需缴纳自2020年3月10日起的租金。徐永彬抗辩：由人民法院依法处理是否减免2020年2月4日至2020年3月7日的租金。王耀林先行违约没有缴纳电费，造成停电自2020年3月10日起的租金应由王耀林负担。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。王耀林与徐永彬于2017年7月1日签订《租赁合同》，该商铺在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。在诉讼过程中，本院将民事行为效力作为焦点问题进行审理。王耀林主张《租赁合同》无效，徐永彬主张有效，本院依法认定无效。对于王耀林主张的诉讼请求，本院评判如下：一、《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一百五十五条规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。本院将民事行为效力作为焦点问题进行审理，王耀林主张《租赁合同》无效，未根据法庭审理情况变更诉讼请求，主张继续履行《租赁合同》及无需缴纳的租金事宜，均与《租赁合同》无效的法律后果不符，本院均不予支持。二、《租赁合同》无效，王耀林主张无需缴纳租金，实质上是主张无需缴纳占有使用费。1.关于因疫情防控措施导致停止营业的占有使用费问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”《协议书》证明，徐永彬系受让案外人黄耀东的权利、义务，向案外人经济合作社有偿使用租赁物。徐永彬向王耀林出租非国有房屋，王耀林承租商铺用于经营美容美发，因疫情防控措施导致2020年2月4日至2020年3月7日停止营业，没有营业收入。众所周知，因新型冠状病毒引发的××疫情，不具有可预见性，不属于正常的经营风险，为此，双方当事人对《租赁合同》履行过程中发生的疫情防控措施均没有过错，继续按照《租赁合同》支付占有使用费，对一方而言并不公平。民法典第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。对于该疫情防控措施导致停止营业期间的占有使用费，双方当事人应当根据公平原则，共同分担损失，共渡时艰。王耀林主张无需支付该疫情防控措施期间的租金，实际上是要求徐永彬减免全部的占有使用费，向徐永彬转嫁全部损失，理据不充分。2.关于因采取停电措施导致停止营业的占有使用费问题。民法典第一百五十七条规定，“民事法律行为无效、……后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”⑴徐永彬具有过错。王耀林与徐永彬于2017年7月1日签订《租赁合同》，2017年7月1日缴纳押金69000元和水、电押金6000元，已缴纳2020年1月31日前的占有使用费等，因疫情防控措施导致没有营业收入，而未能及时缴纳2020年2月起的合理争议的占有使用费等。徐永彬于2020年3月10日即对商铺采取停止用电措施，致使商铺停止营业至今，行为明显欠缺宽容，过于苛责，具有明显过错。⑵王耀林具有过错。本院于2020年7月21日法庭审理时，王耀林主张《租赁合同》无效。本院于2021年1月18日调查询问时，王耀林明确不同意立即向徐永彬交还商铺。王耀林委托职业律师代理诉讼，已预测和知悉《租赁合同》无效的法律后果，但占有商铺至今且拒不向徐永彬立即交还商铺，亦促成了双方当事人相互僵持对立，自身也具有相当程度上的过错。王耀林主张无需支付自徐永彬采取停止供电措施之日起的租金，实质上也是向徐永彬转嫁自身存在的过错，理据不充分。三、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”王耀林主张各项诉讼请求，本院均不予支持，王耀林应负担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告王耀林的全部诉讼请求。案件受理费13865元，由原告王耀林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年三月十一日书记员  曹国阳