广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16748号原告：郭金凤，女，1959年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××祥合楼701房，公民身份号码440××××××××××××744。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××卡（增设×处经营场所，具体为中山市东区××××××永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914××××××××××××010。诉讼代表人：广东千里行律师事务所律师，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁捷毅，广东千里行律师事务所律师。第三人：刘海安，男，1975年10月5日出生，汉族，住广东省丰顺县×××××××吉峯，公民身份号码441××××××××××××013。原告郭金凤与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依据原告申请，依法追加刘海安作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭金凤的委托诉讼代理人王锋，被告通大公司的委托诉讼代理人梁开健，第三人刘海安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭金凤向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款472672元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年7月1日至2019年8月19日违约金为48645.83元；自2019年8月20日起至被告实际交付房屋之日止，以购房款472672元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月30日原告与被告签订中山市商品房买卖合同，原告向被告购买中山市火炬开发区××××××××××，合同约定总房款为472672元，于2017年6月30日前交付使用。原告已按照合同约定完成付款义务，但是被告违反合同约定至今尚未履行向原告交付房屋之义务。原告与被告签订商品房买卖合同中约定逾期交房的违约金过低，明显低于法律的规定，不利于促使被告及时履行约定，依据《合同法》第114条第2款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，在原告损失数额难以确定、约定的违约金明显低于法定标准的情况下，原告要求增加违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告认为被告未按双方合同约定履行义务，迟迟未向原告交付房屋的行为，已侵害了原告的合法权益，被告逾期交房违约金过低，按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应对被告的违约金予以相应增加，被告应承担相应违约责任。被告通大公司答辩称，1.关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据涉案合同补充协议第五条第2点约定，涉案房屋逾期交房违约金应计算至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，若原告届时不接收涉案房屋，则按约定被告不承担逾期交房责任，且原告如果在前述逾期交房违约行为截止时间前已办理收楼手续的，被告逾期交房违约行为的截止时间为原告办理收楼手续之日。2.双方签署的合同已约定出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。故即使在被告存在逾期交房情形下，每日产生的违约金应为原告已付购房款的万分之一，且被告应承担的违约金总额不超过总房价款的1%。原告主张的违约金标准过高。3.原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求已经超过了诉讼时效，不应再受到法律保护。4.被告无法确认郭金凤是否已付清购房款。5.本案第三人与通大公司原来是合同之债，不具有任何优先权，该合同之债通过以物抵债方式由通大公司为原告办理了网签，以物抵债把合同之债变成了确认的债权，享有了优先权，导致破产企业即被告的财产减少了，对其他的普通债权人受偿的比例肯定是减少的，损害到其他普通债权人的权益。作为管理人监管企业后对每一套房屋进行产权权益的确认，审查是否存在以物抵债、担保，是否是生活上的购房等进行审核，如不是生活性购房，或存在以物抵债的，都不能确认其权益所得。本案中虽然只是起诉逾期交付的违约金，但前提是以物抵债是否有效，根据最高院2019、2020年以物抵债的相关判例确立的是以物抵债都是无效的。通大与第三人的以物抵债无效，则原告取得所有权是没有依据的，原告与第三人的款项往来属于另外的法律关系。对于被告的答辩意见，原告回应称，原告是早在2016年6月份通过向刘海安支付购房款，再由通大公司配合的情况下签署了商品房买卖合同，并办理了商品房销售登记备案表，各方合同是各方的真实意思表示，没有违法情形，不存在合同无效和被撤销的情形，合同依法有效。原告也依约支付了全部房款，被告也配合办理了商品房备案登记，上述事实足以证明原告是涉案房产的权利人。至于被告所称通大公司破产，只是发生在2020年底，远晚于原告购房时间，且原告也不存在以物抵债的情形。原告是合法的善意的购房人，被告的抗辩没有事实及法律依据，不应予以支持。第三人也明确表示了原告与其之间的合法交易，且原告有权取得该房所有权。第三人刘海安述称，原告向第三人受让涉案房屋、第三人向上一手购买涉案房屋，都是真实交易。当时第三人与上一手交易对象、第三人与原告都有前往国土部门办理注销备案登记手续及重新办理销售备案登记手续，如果交易是假的通大公司不可能一直配合办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2016年6月30日，郭金凤（买受人）和通大公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，买受人以472672元的价格购买了位于中山市火炬开发区××××××××××，第六条约定，买受人按一次性付款方式付款，于2016年6月30日前支付；第七条约定，买受人逾期付款，自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，同时还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.01%违约金，出卖人承担逾期交房违约金累计总额最高不超过该商品房价款1%。合同附件六为本合同补充协议，第8.14条约定，出卖人逾期交房或逾期办理房地产权属证书的，买受人同意出卖人按中山市商品房买卖合同第九条或第十四条支付违约金后，无需再对买受人因本次商品房买卖事宜已付的税费以及其他损失作任何赔偿、补偿。合同签订后，双方办理了涉案商品房销售备案登记手续。郭金凤主张上一手买家刘海安已向通大公司全额支付购房款，其已向刘海安支付全部购房款，因此，涉案购房款已经全额付清。第一次庭审时，通大公司称不清楚是否有实际收取原告的购房款。经本院向通大公司代理人说明并再次询问，通大公司仍然表示无法确认郭金凤的购房款是否已经付清。第二次庭审时，通大公司破产管理人称没有收到过郭金凤的购房款，因为其接收通大公司的管理文件时没有发现相关付款凭证，且通大公司当时确实管理混乱，具体情况无法查明。2.2016年2月2日，刘海安与通大公司签订了中山市商品房买卖合同（合同条码1601016635），约定刘海安以472672元总价向通大公司购买涉案商品房，付款方式为在2016年2月2日前一次性付款。刘海安称签订合同后，双方有办理销售备案登记手续。刘海安是在上一手“刘义光”手中购入该商品房，当时通大公司与刘海安、“刘义光”共同前往国土部门办理了注销“刘义光”与通大公司的销售备案登记手续，再由通大公司为刘海安办理销售备案登记手续。对于刘海安与通大公司之间签订的商品房买卖合同原件，刘海安称已经被通大公司收走。通大公司破产管理人不确认有收到过刘海安的购房款，其称在接收通大公司的文件中没有显示过。3.2016年6月28日，刘海安（甲方）与郭金凤（乙方）签订预售房转让协议书，载明甲方于2016年2月2日与通大公司订立商品房买卖合同（合同编号：HTN2016016584）,该合同约定甲方以472672元购入涉案商品房，乙方以1080000元向甲方购买该房屋，甲方负责让开发商同意并进行将该房屋权益转让给乙方，并在乙方支付完保证金后两日内协助乙方向开发商办理物业更名手续。协议书还约定其他条款。刘海安与郭金凤一致确认1080000元购房款已全部付清。4.本院询问通大公司破产管理人，有无向刘海安及郭金凤追讨过相关购房款，通大公司称其不清楚，其接受的文件中没有显示有无追讨过。同时通大公司表明，在其接受通大公司相关文件时，在对外债权或未收回债权资料中没有显示有刘海安或郭金凤未付购房款的项目。5.通大公司迄今未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。郭金凤未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。郭金凤与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.郭金凤是否已足额支付涉案商品房的购房款；2.涉案商品房买卖合同应否继续履行；3.通大公司是否应当承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一。第一，涉案购房款约定支付时间与签订合同为同一天，据此付款约定及按商品房买卖的交易习惯，郭金凤的一次性付款义务在先，通大公司办理备案登记的义务在后，通大公司在郭金凤未支付任何购房款的情况下先履行备案的合同义务，有悖于常理。第二，涉案合同约定付款期限已届满将近5年之久，通大公司没有提交证据证明其曾向郭金凤追讨过购房款，在涉案商品房已进行销售备案登记的前提下，通大公司既不向郭金凤追讨购房款又不向郭金凤主张解除合同，通大公司的行为明显有违交易规则。第三，通大公司先与刘海安签订涉案商品房的买卖合同，后又与郭金凤签订涉案商品房的买卖合同，若通大公司没有收取任何购房款或以其他方式折抵购房款，通大公司配合与刘海安签订合同后又继续配合郭金凤签订涉案合同并办理销售备案登记手续，不合常理。综合以上三点分析意见，结合通大公司原代理在庭审中从未明确否认是否收到过涉案购房款，只是以财务没有相关销售资料、未查到相关收据、没有登记等作回复；通大公司破产管理人亦仅以接收资料中没有反映有收到购房款作回复，同时表示在其接受通大公司相关文件时，在对外债权或未收回债权资料中没有显示有刘海安或郭金凤未付购房款的项目。再比对通大公司另案的诉讼纠纷，不排除通大公司在该时间段存在内部管理不当致使涉案商品房相关交易凭证、付款凭证丢失等问题。但通大公司内部管理不当产生的后果不应当由买受人承担。综合本案交易细节，本院认为郭金凤、刘海安陈述的交易过程更符合涉案商品房买卖的交易逻辑，可信度更高，本院采纳郭金凤、刘海安关于涉案商品房买卖交易的意见。刘海安与上一手交易主体之间是基于什么原因取得涉案商品房、上一手交易主体基于何种交易方式与通大公司进行交易，目前已审查资料中无法进一步审查清楚，且因为交易时间距今较久、通大公司内部管理混乱，更无从查证。通大公司若认为其与刘海安之间的商品房买卖交易违反法律、法规的强制性规定导致无效，应提交证据予以证明。通大公司未能向法院提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。鉴于通大公司与刘海安之间、通大公司与郭金凤之间，双方均有签订商品房买卖合同且均有办理销售备案登记，且无相反证据反驳该交易的合法性，本院认定通大公司与刘海安之间曾建立合法有效的商品房买卖合同关系、通大公司与郭金凤已建立合法有效的商品房买卖合同关系。在通大公司未提交证据反证郭金凤仍有购房款未支付的情况下，本院认定郭金凤已付清涉案商品房全部购房款。关于争议焦点二。本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；……”涉案商品房买卖属于特定物买卖，虽商品房未办理交房或过户登记手续，但郭金凤已完全支付对价，且已完成销售备案登记手续，因此涉案商品房不属于破产财产。涉案商品房买卖合同应当继续履行。关于争议焦点三。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。通大公司未按约履行交房义务，郭金凤诉请通大公司自2017年7月1日起支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于诉讼时效的问题。通大公司自2017年7月1日起支付逾期交房违约金，故每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，郭金凤于2020年6月24日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”规定，则郭金凤的上述债权没有超过诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩无效。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第8.14条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的1%作为上限，即逾期100天后为逾期交房违约金为固定金额。郭金凤以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不受1%上限限制持续计算至实际交楼之日止。对此，本院认为，通大公司逾期交房天数已超过三年，迟延履行交房义务致使买受人郭金凤无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对通大公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对郭金凤调整违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准持续计算至案涉商品房实际交付之日止。综上所述，依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭金凤支付逾期交房违约金（违约金以472672元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至被告实际交付房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  施丽辉人民陪审员  李楝宏二〇二一年三月三十日书 记 员  梁敏霞孙永辉