上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初82977号原告：上海周馨置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：奚坚，董事长。委托诉讼代理人：马贝艺，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：徐斌全，男，1967年6月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海周馨置业有限公司(以下简称周馨公司)与被告徐斌全商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序审理，因疫情影响于2020年11月2日中止审理，于2021年1月5日恢复审理，先后于2021年1月5日、2021年1月7日、2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告周馨公司及其委托诉讼代理人马贝艺、金莉和被告徐斌全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周馨公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原、被告2019年6月2日签订的《上海市商品房出售合同》(以下简称《出售合同》)于2020年10月16日解除，并判令被告承担违约金706,762.90元；2.判决确认原、被告于2019年7月15日签署的《上海市商品房出售合同》(以下简称《出售合同》1)于2020年10月16日解除，并判令被告退还车位，承担违约金16,500元；3.判令被告协助原告办理注销2019年6月2日《出售合同》网签备案手续以及2019年7月15日《出售合同》1的网签备案手续；4.诉讼费被告承担。本案审理审理过程中原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告继续履行合同，并判令被告支付剩余房款4,567,629元；2.判令被告支付逾期付款违约金：以4,567,629元为本金，从合同约定的应付日之次日起算至实际付清日止，按照日万分之五标准计算；3.诉讼费被告承担。事实和理由：2019年6月2日,被告为购买位于上海市浦东新区周浦镇川周公路4318弄小上海新城14号11层1101(复式)室房屋(以下简称系争房屋)与原告签署《出售合同》。《出售合同》约定：被告购买系争房屋的总房价款为7,067,629元；被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过30天，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担违约责任；违约金为总房价款的10%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的违约金，如违约金不足以弥补给原告造成的实际经济损失，被告应补足给原告造成的实际经济损失，剩余房款退还被告；被告应当按下列时间如期足额向原告支付房款，2019年5月5日之前支付首期购房款80万元，合同签订后90天，以银行贷款支付购房款计446万元，2019年6月2日之前支付购房款计80万元，2019年6月15日前支付房款计1,007,629元。签署《出售合同》后，被告于2019年4月22日支付20万元、5月6日支付60万元、6月3日支付80万元、7月12日支付90万元，已支付的购房款共计250万元，尚有4,567,629元购房款至今未付。被告拖欠购房款的行为已构成根本违约，原告于2020年10月14日向被告发送《解除合同通知》，通知被告前述合同于通知书送达之日解除，要求被告承担购房款10%的违约金，并联系办理注销网签备案手续，该通知书已于2020年10月16日送达。被告为购买系争房屋的配套车位，于2019年7月15日与原告签署《出售合同》1。签署《出售合同》1后，原告已收到11万元车位款，并将车位交付被告。根据《出售合同》1补充条款的约定，《出售合同》1是以双方就在先系争房屋签署的《出售合同》为基础订立的；在依法完成买受人为权利人的车位产权登记之前，若在先系争房屋买卖合同被解除或终止的因买受人丧失业主身份，依照物权法车位应当首先满足业主需要的规定《出售合同》1自然解除；身份按照相关约定办理退款事宜；买受人应在出卖人通知之日起30日内退还车位给出卖人；在先系争房屋买卖合同的解除或终止系由买受人原因造成，从而导致本合同解除的，则买受人另应向出卖人应当承担赔偿责任，赔偿金额为本合同总价款的15%。原告在2020年10月14日向被告发送的《解除合同通知书》中，一并解除前述车位合同，要求被告退还车位、承担车位款15%的违约金，并联系办理注销网签备案手续。因此，原告诉至法院，要求判如所请。本案审理中经本院释明，原告表示其诉请所依据的合同基础为《出售合同》。被告徐斌全辩称：不同意解除合同。目前被告已经筹齐资金，要求继续履行合同。付清首付后，在原告陪同下，被告申请贷款，但一周内贷款未能审批通过。原告也同意被告出售另外的房屋以筹集款项。但出售另外房屋期间，被告腿摔伤了，致使筹款延迟。在原告变更诉讼请求后，被告同意继续履行合同及支付剩余房款，并同意将剩余房款XXXXXXX元2021年2月21日前以代管款方式代管至法院账户，逾期支付的，视为被告无履行能力，同意法院根据原告的原诉请处理；被告不同意支付逾期付款违约金，疫情期间被告全力配合原告办理贷款，只是没有办出。本院庭审中，原、被告对《出售合同》、《出售合同》1、上海农商银行收款通知、上海银行业务回单、小上海新城交付确认单、解除合同通知书及投递凭证、产调信息、《借记卡账户历史明细清单》、《个人不动产登记信息查询记录(现状)》等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后认定事实如下：2019年6月2日,被告为购买系争房屋与原告签署《出售合同》。《出售合同》约定：被告购买系争房屋的总房价款为7,067,629元；被告应当于2019年5月5日之前支付首期购房款80万元，于合同签订后90天以银行贷款支付购房款计446万元，2019年6月2日之前支付购房款计80万元，2019年6月15日前支付房款计1,007,629元；被告如未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担违约责任，违约金为总房价款的10%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的违约金，如违约金不足以弥补给原告造成的实际经济损失，被告应补足给原告造成的实际经济损失，剩余房款退还被告，如被告已支付的房价款不足以向原告支付违约金和弥补给原告造成的实际经济损失的，原告有权追索；被告支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代被告向原告付款的，仍视为被告未按合同约定的时间付款，但因原告原因的除外；在本合同签订后、被告付清全部购房款后次月的25日之前原告向被告交付系争房屋；除不可抗力外，原告如未在本合同约定的期限内将系争房屋交付给被告使用，应当向被告支付违约金，违约金按被告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算支付实际交付之日，逾期超过90天，违约金按被告已支付房款的日万分之一计算；双方商定，2019年7月4日前，由双方共同向房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领系争房屋房地产权证(小产证)；因原告原因，被告无法在2019年9月4日前取得房地产权证，原告应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2019年9月4日之日起的90日内，被告仍无法取得房地产权证(小产证)，则被告有权单方面解除合同；按本合同约定，双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在本合同约定的赔偿金额中扣除；……。签署《出售合同》后，被告分别于2019年4月22日支付20万元、5月6日支付60万元、6月3日支付80万元、7月12日支付90万元，已支付的购房款共计250万元，尚有4,567,629元购房款未付。原告于2020年10月14日向被告发送《解除合同通知》，通知被告前述合同于通知书送达之日解除，要求被告承担购房款10%的违约金，并联系办理注销网签备案手续，该通知书已于2020年10月16日送达。被告为购买系争房屋的配套车位，于2019年7月15日与原告签署《出售合同》1。签署《出售合同》1后，原告已收到11万元车位款，并将车位交付被告。本案庭审中原告表示，若被告有履行能力，则原告愿意继续履行合同，并变更诉请如上。之后，被告已于2021年2月9日将剩余购房款4,567,629元代管至本院账户中。本案审理过程中，原告先后于2021年2月3日、2021年2月20日出具《情况说明》各一份，主要内容为：要求法院核实被告的付款实力后作出判决；系争房屋为现房，无抵押或被占用情况，具备交付条件、随时可以交付；若法院判决继续履行，在被告根据法院判决履行完毕全部购房款、违约金及诉讼费支付义务后15日内，原告可向被告交付房屋。被告于2021年2月20日出具《情况说明》表示：原、被告于2019年6月签订房屋买卖合同后，由原告销售人员安排被告至平安银行、厦门银行、南京银行等均办理过贷款，因故贷款未能审核通过，后2019年9月被告发生意外导致腿部骨折住院未能办理贷款，之后被告自行办理贷款、出售他处房屋筹款，现已经将剩余房款全部代管至法院，原告至今未向被告交房，故要求原告尽快协助被告办理房屋交付及过户手续；原告不认可被告所说的由原告销售人员安排被告进行贷款之事，要求法院核实被告受伤住院情况。本院核查后，对被告所谓的“由原告销售人员安排被告进行贷款之事”，因原告对此否认，被告未充分举证印证，故不予采信；对被告受伤住院之事，因由被告的住院记录予以佐证，故认定被告2019年8月24日至2019年9月25日期间受伤住院治疗。本院于2021年3月1日组织双方就代管款处理及系争房屋的交房、过户问题进行谈话，被告表示同意近期由法院将代管购房款4,567,629元发还给原告，原告表示愿意接受全部购房款并提供了银行账号；对于被告提出的在本案中一并处理房屋交付及产权过户的意见，原告表示同意，但要求被告按本判决履行全部付款义务(包括违约金、诉讼费)后原告才履行协助被告办理产权过户手续及交房的义务。本院认为：《出售合同》系原、被告关于系争房屋买卖的真实意思的表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于原告要求判令原、被告继续履行合同，并判令被告支付剩余房款4,567,629元的诉讼请求。原、被告均要求继续履行《出售合同》，被告已经于2021年2月9日将剩余全部购房款代管至本院账上，被告已经具备履约能力，故原告要求继续履行《出售合同》并要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告要求判令被告支付逾期付款违约金(以4,567,629元为本金，从合同约定的应付日之次日起算至实际付清日止，按照日万分之五标准计算)的诉讼请求。按照《出售合同》约定，被告应于合同签订后90天以银行贷款支付购房款计446万元，即至迟应于2019年8月31日之前支付购房款446万元，至迟于2019年6月15日前支付购房款107,629元。被告未按约支付剩余购房款，应承担逾期付款的违约金。鉴于2019年8月24日至2019年9月25日期间被告因伤住院无法继续办理贷款手续、2020年1月24日起因受疫情影响办理银行贷款手续受到一定程度的限制、被告并未向原告实际交房以及本院已经于2021年3月1日根据双方的意见拟向原告发还被告代管在本院的剩余购房款4,567,629元等因素，本院酌定被告支付原告逾期付款违约金75万元。关于系争房屋的交房及产权过户问题。被告要求在本案中一并处理交房及产权过户，原告同意在被告履行本判决所判定的全部应付款项(包括房款、违约金、诉讼费)后一定期限内履行配合被告办理交房及产权过户的义务。本院考虑双方当事人均同意在本案中一并处理交房及产权过户，且处理交房及产权均系继续履行合同的主要义务，与原告要求继续履行合同的义务不悖，从案结事了、减少诉累的角度在本案中一并处理系争房屋的交房及产权过户，并考虑原告的意见判定被告在履行完毕本判决的全部应付款项(包括房款、违约金、诉讼费)后的二十内双方办理交房及产权过户手续。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海周馨置业有限公司与被告徐斌全继续履行双方于2019年6月2日签署的关于上海市浦东新区周浦镇川周公路4318弄小上海新城14号11层1101(复式)室房屋的《上海市商品房出售合同》；二、被告徐斌全于本判决生效之日起十日内支付原告上海周馨置业有限公司剩余房款4,567,629元；原告上海周馨置业有限公司在收到被告徐斌全本判决应当支付的全部应付款项(包括房款、违约金、诉讼费)后二十日内协助被告徐斌全办理上海市浦东新区周浦镇川周公路4318弄小上海新城14号11层1101(复式)室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由原告上海周馨置业有限公司变更为被告徐斌全，办理产权过户手续中产生的税费等由原、被告依法承担；原告上海周馨置业有限公司在收到被告徐斌全支付的全部应付款项(包括房款、违约金、诉讼费)后二十日内按现状向被告徐斌全交付上海市浦东新区周浦镇川周公路4318弄小上海新城14号11层1101(复式)室房屋；三、被告徐斌全于本判决生效之日起十日内支付原告上海周馨置业有限公司违约金75万元；四、驳回原告上海周馨置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69,615元，减半收取计34,807.50元，由原告上海周馨置业有限公司负担1,545.80元，由被告徐斌全负担33,261.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二一年三月五日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。