广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1767号原告：吴祖华，男，1964年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××，公民身份号码440××××××××0183435。原告：冯丽芬，女，1963年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××469。两原告共同委托诉讼代理人：杨利娟，广东曜灵律师事务所律师。被告：陈强，男，1968年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××，公民身份号码460××××××××××××411。原告吴祖华、冯丽芬诉被告陈强租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2021年3月3日公开开庭审理。两原告共同委托诉讼代理人、原告冯丽芬到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、被告向两原告支付2019年7月至2020年8月的租金152908元及违约金（以每期应付租金为本金，自2019年6月21日起，按日5‰的标准，分段累计至实际清偿之日止，暂计至2020年9月28日为226030.79元，计算方式为：1、2019年7月1日至9月30日的违约金：以32766元为本金，按日5‰的标准，自2019年6月21日起计付至2020年8月31日为71593.71元；2、2019年10月1日至12月31日的违约金：以32766元为本金，按日5‰的标准，自2019年9月20日起计付至2020年8月31日为56849.01元；3、2020年1月1日至3月31日的违约金：以32766元为本金，按日5‰的标准，自2019年12月22日起计付至2020年8月31日为41612.82元；4、2020年4月1日至6月30日的违约金：以32766元为本金，按日5‰的标准，自2020年3月22日起计付至2020年8月31日为26704.29元；5、2020年7月1日至8月31日的违约金：以21844元为本金，按日5‰的标准，自2020年6月21日起计付至2020年8月31日为7863.84元；6、2020年9月1日至9月28日的违约金为21407.12元）；二、被告向两原告支付2019年6月21日至2020年9月28日的水电费2643元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月1日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告从原告处承租佛山市禅城区张槎海口开发区9号-2仓库，租金10922元/月，先交租后使用，每三个月支付一次租金，提前十天支付下一期租金，逾期支付租金的，按日5‰的标准支付违约金。被告自2019年起拖欠租金与水电费。被告在租赁仓库内养狗，原告在2019年6月19日至2020年8月31日期间无法进入仓库抄水电表计算水电费。原告多次催促，被告仍未支付租金与水电费。原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，两原告提交以下证据：1、《物业租赁合同》。拟证明被告与原告吴祖华于2016年10月1日签订租赁合同，双方约定租赁物、租金标准、租赁期限、租金支付时间及违约责任等。2、《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》。拟证明原告吴祖华自佛山市禅城区××××海口海二股份合作经济社处承租涉案租赁物，租赁期间自2016年9月1日至2017年8月31日。3、《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》。拟证明自2017年9月1日起，原告冯丽芬从佛山市禅城区××××海口海二股份合作经济社处承租涉案租赁物，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日。4、支票。拟证明被告曾在2019年向原告出具过空头支票。5、被告与原告冯丽芬的电话通话录音。拟证明自2019年12月起，原告不断催促被告支付租金，但被告一直未付租金。6、结婚证复印件。拟证明两原告为夫妻关系。7、广东增值税电子普通发票、禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）。拟证明原告已实际支付涉案租赁物业的水电费3660.52元，原告将涉案租赁物出租给包括被告在内的两个租户，被告应承担2643元。8、收据。拟证明另一租户崔君峰向原告支付2020年6月28日至9月2日的水电费2564元。诉讼中，被告未提交证据。本院认证认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。两原告提交的证据1-3、6、7均有原件核对，本院予以采信，证据4、5，本院经审查确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年9月13日，佛山市禅城区××××海口海二股份合作经济社（出租方、甲方）与原告吴祖华（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》，约定甲方将佛山市禅城区××××海口海二开发区××厂房及厂房以南场地有偿租予乙方使用，租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日。2016年10月1日，原告吴祖华（出租方）与被告（承租方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“1、现将甲方位于佛山市禅城区张槎海口开发区9号-2仓库（铺、厂房）的使用权租给乙方使用，面积210平方米，即从2016年10月1日至2017年8月31日止……每月租金为4620元正。空地面积482平方米……每月租金5302元正。办公室及饭堂每月1000元，合计每月租金共10922元正。2、合同签订后，乙方必须先缴纳保证金32766元……3、乙方必须在签订合同之日开始，先交叁个月的租金，先交租金后使用，以后每叁个月为一期，提前十天交下期租金……4、乙方逾期未交付租金的，除仍应收时如数补交外，每逾期一日，向甲方支付5‰的违约金。5、每月16日交水电费，迟交五天甲方有权终止合同没收押金……”。2017年8月14日，佛山市禅城区××××海口海二股份合作经济社（出租方、甲方）与原告冯丽芬（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》，约定甲方将佛山市禅城区××××海口海二开发区9号厂房及厂房以南场地有偿租予乙方使用，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日。禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）显示：2020年7月、8月开发区9号场地水费共207元。广东增值税电子普通发票显示，地址为禅西大道出口海口变电站侧3号，名称为佛山市禅城区××××海口海二股份合作经济社，2020年7月电费为3453.52元。收据显示，崔君峰向原告支付2020年6月28日至9月2日的水费85元、电费2479元，合计2564元。另查明：两原告于1989年3月24日登记结婚，至本案庭审之日仍为夫妻关系。原告在诉讼中称：涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证。原告自2020年9月1日起未再向佛山市禅城区××××海口海二股份合作经济社承租，被告直接与佛山市禅城区××××海口海二股份合作经济社对接租赁事宜。原告同意保证金32766元抵扣被告应付的租金。本院认为，《物业租赁合同》约定的租赁物包含厂房（仓库、办公室、饭堂）与空地，原告确认租赁厂房未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，《物业租赁合同》中关于厂房的租赁条款应属无效，关于空地的租赁条款系原告吴祖华与被告的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于租金。结合原告吴祖华诉请及合同约定，本院确认被告应向原告吴祖华支付2019年7月至2020年8月的租金与占用费152908元（10922元/月×14个月）。原告吴祖华同意保证金抵扣租金，系其对自身权利的自由处分，本院予以确认，故被告还需向原告吴祖华支付2019年7月至2020年8月的租金与占用费120142元（152908元-32766元）。关于违约金。《物业租赁合同》中关于租赁厂房的租赁条款已认定无效，故原告吴祖华就被告拖欠厂房（仓库、办公室、饭堂）占用费主张违约金无合同依据，本院不予支持。关于空地租金的违约金，结合原告吴祖华的诉请、合同约定及被告的拖欠情节，本院酌定被告应按以下标准向原告吴祖华计付违约金：1、2019年7月至9月的租金违约金：以15906元（5302元/月×3个月）为本金，自2019年6月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；2、2019年10月至12月的租金违约金：以15906元为本金，自2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；3、2020年1月至3月的租金违约金：以15906元为本金，自2019年12月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；4、2020年4月至6月的租金违约金：以15906元为本金，自2020年3月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；5、2020年7月、8月的租金违约金：以10604元为本金，自2020年6月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于水电费。水电费为被告使用租赁物过程中实际产生的费用，原告吴祖华有证据证明的，法院应予支持。但，原告吴祖华提交的证据无法证明其诉请的水电费具体金额，应承担举证不能的不利后果，故原告吴祖华的该项诉请，本院不予支持。关于责任承担。本案为合同之诉，原告冯丽芬并非《物业租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，其无权向被告主张权利，故对原告冯丽芬的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告吴祖华与被告陈强签订的《物业租赁合同》中关于佛山市禅城区张槎海口开发区9号-2仓库、办公室及饭堂的租赁条款无效；二、被告陈强应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴祖华支付2019年7月至2020年8月的租金与占用费差额120142元；三、被告陈强应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴祖华支付逾期支付空地租金的违约金（1、2019年7月至9月的租金违约金：以15906元为本金，自2019年6月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；2、2019年10月至12月的租金违约金：以15906元为本金，自2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；3、2020年1月至3月的租金违约金：以15906元为本金，自2019年12月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；4、2020年4月至6月的租金违约金：以15906元为本金，自2020年3月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止；5、2020年7月、8月的租金违约金：以10604元为本金，自2020年6月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计付至实际清偿之日止）；四、驳回原告吴祖华的其他诉讼请求；五、驳回原告冯丽芬的全部诉讼请求。如被告陈强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3512元，由原告吴祖华、冯丽芬共同负担1185元，被告陈强负担2327元；财产保全费2414.69元，由原告吴祖华、冯丽芬共同负担814.69元，被告陈强负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二一年三月二十四日书记员 江幼钿