安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1108号 上诉人（原审原告）：王建礼，男，1977年10月14日出生，汉族，住安徽省利辛县。 上诉人（原审原告）：杨美兰，女，1974年7月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：蒋杰，男，1971年1月29日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：魏允玲，女，1969年3月11日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：徐艳红，男，1994年10月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：王路路，男，1987年10月28日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：邓其梅，女，1987年7月24日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：盛红伟，男，1979年12月2日出生，汉族，住安徽省利辛县。 上诉人（原审原告）：阎芳，女，1980年6月3日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张守义，男，1977年7月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：王莉，女，1980年10月22日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：金广俊，男，1981年8月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：梁晓琴，女，1980年9月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：郭富宏，男，1991年11月8日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人（原审原告）：周江霖，男，1977年4月21日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：郭侠，女，1975年6月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：张永奎，男，1982年3月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：刘王尹，女，1982年11月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人共同委托诉讼代理人：陈学振，涡阳县城关街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：涡阳圣火房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县乐行路南侧河畔铭城项目部。 法定代表人：张名浩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁学哲，该公司员工。 上诉人王建礼、杨美兰、蒋杰、魏允玲、徐艳红、王路路、邓其梅、盛红伟、阎芳、张守义、王莉、金广俊、梁晓琴、郭富宏、周江霖、郭侠、张永奎、刘王尹与被上诉人涡阳圣火房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。不服安徽省涡阳县人民法院(2020)1621民初7810号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建礼、杨美兰、蒋杰、魏允玲、徐艳红、王路路、邓其梅、盛红伟、阎芳、张守义、王莉、金广俊、梁晓琴、郭富宏、周江霖、郭侠、张永奎、刘王尹上诉请求：一、撤销涡阳县人民法院一审判决书，并依法改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决按照延期交房的租金判决错误。以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。调整违约金的关键是实际损失，认定房屋租金损失，不能涵盖原告的实际损失。约定违约金具有督促履行、填补损失和和惩罚违约方的功能，双方约定的违约金系惩罚性违约金性质，应当按照诚信原则对约定义务承担责任。故被上诉人申请调整违约金理由不足，不应当得到法院支持。双方约定违约金并不存在过高的情形，圣火公司主张约定违约金过高，按照房屋租金请求法院予以调整，没有法律依据。 圣火公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审，其余意见同一审答辩意见。 王建礼和杨美兰一审诉讼请求：1.判令被告履行合同，将涡阳县“河畔铭城小区第6幢1单元2301号房交付给原告；2.判令被告给付原告逾期交房违约金34000元（计算至2020年6月30日），剩余违约金每日按已付房款的万分之三支付至实际交房之日；3.本案诉讼费用由被告负担。蒋杰和魏允玲诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金35295元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。徐艳红诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金36774元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。王路路和邓其梅诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金38035元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。盛红伟和阎芳诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金31381元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。张守义和王莉诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金36180元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。金广俊和梁晓琴诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金36720元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。郭富宏诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金27864元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。周江霖和郭侠诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金35532元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。张永奎和刘王尹诉讼请求：1.被告按照合同约定交付房屋，同时支付违约金35807元（2019年12月31日至2020年6月30日），剩余违约金至交房为止；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实如下，被告承认本案原告在本案中主张的事实，对本案原告主张的事实予以确认。因被告申请，经委托后，安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司于2020年12月25日出具了《关于涡阳县河畔铭城小区6幢1单元2301室同地段同类房屋月租金价格评估结论书》，确定估价对象月租金价格为7.85元/平方米.月，结论为该住宅房地产于2020年12月24日的房地产月租金水平为908元/月。另查明，至本案庭审时，案涉不动产尚不具备交付条件，且均未交付。 一审法院认为，上述原告均主张要求被告交付各自购买的不动产，但至今该不动产尚不具备交付条件，属于履行不能，对该诉讼请求不予支持。关于上述原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，被告已主张违约金约定过高，并请求酌减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案应审查合同第十二条1.（2）约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”，是否超过了上述各原告损失的百分之三十。原告方各自购买的案涉不动产均系住宅用房，在被告未能按期交付的情形下，其损失即为租用同类不动产的租金，至于原告主张不动产作为婚房的特殊用途期间的利益损失以及逾期交付导致装修成本提高的损失，因未举证，不予采纳。关于被告主张因新冠疫情原因应扣除相应违约金的意见，因被告的违约情形发生在新冠疫情之前，不属于应当扣除的情形，对该意见不予采纳。综上，各原告主张的违约金可以评估报告中的租金价格（每月每平方米7.85元）为基准，上浮30%酌定为10.2元/平方米/月，并按照所购不动产的预测建筑面积计算（10.205元×预测建筑面积）/月。根据各原告的诉讼请求，自2019年12月31日起至2020年6月30日止被告应支付给各原告的违约金可分别计算为王建礼和杨美兰7080.63元（10.205元×115.64平方米×6个月）、蒋杰和魏允玲7130.23元（10.205元×116.45平方米×6个月）、徐艳红7071.45元（10.205元×115.49平方米×6个月）、王路路和邓其梅7390.46元（10.205元×120.7平方米×6个月）、盛红伟和阎芳6850.41元（10.205元×111.88平方米×6个月）、张守义和王莉7071.45元（10.205元×115.49×平方米×6个月）、金广俊和梁晓琴7071.45元（10.205元×115.49平方米×6个月）、郭富宏5630.71元（10.205元×91.96平方米×6个月）、周江霖和郭侠6853.47元（10.205元×111.93平方米×6个月）、张永奎和刘王尹7080.63元（10.205元×115.64平方米×6个月）。之后的违约金各原告均要求计算至不动产交付为止，但案涉不动产尚不具备交付条件，故对该诉讼请求本案中暂不予处理，各原告可在条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给王建礼、杨美兰至2020年6月30日止的违约金7080.63元；二、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给蒋杰、魏允玲至2020年6月30日止的违约金7130.23元；三、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给徐艳红至2020年6月30日止的违约金7071.45元；四、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给王路路、邓其梅至2020年6月30日止的违约金7390.46元；五、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给盛红伟和阎芳至2020年6月30日止的违约金6850.41元；六、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给张守义、王莉至2020年6月30日止的违约金7071.45元；七、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给金广俊、梁晓琴至2020年6月30日止的违约金7071.45元；八、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给郭富宏至2020年6月30日止的违约金5630.71元；九、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给周江霖、郭侠至2020年6月30日止的违约金6853.47元；十、涡阳圣火房地产开发有限公司支付给张永奎和刘王尹至2020年6月30日止的违约金7080.63元；十一、上述款项，涡阳圣火房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内履行完毕；十二、驳回王建礼、杨美兰、蒋杰、魏允玲、徐艳红、王路路、邓其梅、盛红伟、阎芳、张守义、王莉、金广俊、梁晓琴、郭富宏、周江霖、郭侠、张永奎、刘王尹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取325元，由王建礼、杨美兰负担257元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担68元。案件受理费减半收取341元，由蒋杰、魏允玲负担272元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担69元。案件受理费减半收取360元，由徐艳红负担291元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担69元。案件受理费减半收取376元，由王路路、邓其梅负担303元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担73元。案件受理费减半收取293元，由盛红伟、阎芳负担229元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担64元。案件受理费减半收取353元，由张守义、王莉负担284元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担69元。案件受理费减半收取359元，由金广俊、梁晓琴负担290元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担69元。案件受理费减半收取249元，由郭富宏负担199元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担50元。案件受理费减半收取344元，由周江霖、郭侠负担278元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担66元。案件受理费减半收取348元，由张永奎、刘王尹负担279元，由涡阳圣火房地产开发有限公司负担69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院查明事实同一审。 本院认为，综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审调整违约金是否适当。关于违约金的调整问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，在上诉人所举证据不足以证明其实际损失的情况下，一审法院参照同地段同类房租确定案涉逾期交房损失较为符合实际。同时，综合合同的实际履行情况、逾期利益等因素，将案涉违约金以评估租金为基础上浮30%予以调整并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求、理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4957元，由王建礼、杨美兰负担473元，由蒋杰、魏允玲负担504元，由徐艳红负担542元，由王路路、邓其梅负担566元，由盛红伟、阎芳负担413元，由张守义、王莉负担527元，由金广俊、梁晓琴负担541元，由郭富宏负担356元，由周江霖、郭侠负担517元，由张永奎、刘王尹负担518元。 本判决为终审判决。 审 判 长 安翠香 审 判 员 王艳东 审 判 员 黄战营 二〇二一年三月三十日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李遨宇