上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初22024号原告(反诉被告)：上海领钧体育文化发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：楼亨渊，总经理。委托诉讼代理人：俞韬，上海夜晨律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海汇柯企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：帅戈，董事长。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏瑜，北京国枫(上海)律师事务所律师。原告上海领钧体育文化发展有限公司与被告上海汇柯企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2021年1月7日公开开庭进行审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海领钧体育文化发展有限公司的委托诉讼代理人俞韬，被告(反诉原告，以下简称被告)上海汇柯企业发展有限公司的委托诉讼代理人蒋春鸣、夏瑜到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限两个月。本案现已审理终结。原告上海领钧体育文化发展有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认双方签署的《房屋租赁合同》(合同编号：SY0035)于2020年4月13日解除；2.判令被告返还2020年2月、3月的租金79,062元；3.判令被告返还租赁保证金134,838元；4.判令被告以134,838元为基数，按年化利率24%的标准，支付自2020年5月1日起至上述保证金实际退还至日止的利息；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年，原被告签订《房屋租赁合同》(合同编号：SY0035),约定原告承租上海市长宁区宋园路XXX号XXX号楼XXX楼XXX单元的房屋(以下简称涉讼房屋)，月租金39,531元，租金保证金134,838元，租期自2018年8月1日至2021年7月31日。原告签订上述租赁合同后，对该房屋进行了适当的装修，用于日常少儿网球教学活动。2020年伊始，新型冠状病毒肺炎迅速蔓延全国，原告响应国家号召停工停产，原告积极和被告沟通要求其落实上海市国资委制定的《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，减免2020年2月、3月两个月的租金，并适当免收或者少收之后的租金，被告非但不予理会原告之请求，原告属于线下教育培训行业，此次疫情严重影响原告正常的生产经营活动，根据《中华人民共和国合同法》之规定，因不可抗力的影响，原告订立合同的目的无法实现，故涉讼。被告上海汇柯企业发展有限公司本诉辩称：对于本诉第1项诉请，双方没有继续履行合同的基础，被告同意解除合同，但原告无权单方解除合同。虽然疫情是不可抗力，但2020年2月10日原告就可以复工，所以不影响合同的目的实现，原告没有权利解除合同。原告没有教育培训的许可，且只是使用一部分房屋开设网球场，提供室内运动场所，并不是教育培训行业，并不属于受疫情影响的行业。原告自行改变房屋用途，造成的损失是自己的经营行为所导致的。原告系自行决定停止经营而并非受疫情影响。根据上海高院关于疫情的问答，合同双方需谨慎解除合同，尽可能使用迟延履行等方式替代解除合同，原告并未通知过被告要退租，被告通过法院传票方知退租事由，合同解除的时间应为2020年6月16日，即被告收到法院诉状副本的时间。本诉第2项诉请，并未有明文规定要求被告减免原告租金。被告作为二房东与产权人协商过租金减免事由，最终确定被告享有三个月免租。但原告未能继续履行合同，不能享有免租优惠。本诉第3项诉请，原告拖欠物业费、水电费、租金构成违约，被告可以没收保证金。故不同意原告的本诉诉讼请求。被告上海汇柯企业发展有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认《房屋租赁合同》(编号：SY0035)于2020年6月16日解除；2.判令原告支付房屋占用费44,801.80元(从2020年6月28日起计算，计算至实际返还房屋之日止，即2020年7月15日)；3.判令原告支付欠缴租金99,856.39元以及迟延付款滞纳金17,379.99元(滞纳金从欠付租金应付之日起计算至实际支付之日止，按逾期未付租金金额的0.2%日计算，暂计算至2020年7月15日)；4.判令原告支付欠缴物业管理费19,093.44元；5.判令原告支付欠缴的水、电等能耗费186.45元；6.判令原告支付合同解除违约金237,186元；7.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：双方租赁合同约定每月25日支付次月租金、物业管理费及其他费用。但原告自2020年3月25日起，开始拒绝支付租金、物业管理费和水电等能耗费。虽经被告多次催款，原告迟迟未缴纳欠付费用。被告于2020年6月16日收到原告向贵院提交的诉讼材料，请求确认租赁合同于当日解除。根据租赁合同第七条之约定，原告应于合同提前终止后的7个工作日内将涉讼房屋恢复原状，并交还被告，逾期返还房屋的，应按月租金标准两倍的标准承担占有使用费，原告直至2020年7月15日方向被告返还涉讼房屋。根据租赁合同第10条第5款的约定，原告擅自退租的被告有权没收保证金，并要求原告按6个月租金标准支付违约金。时至今日，原告仍未支付自2020年4月1日起至2020年6月16日的租金99,856.39元，2020年3月1日起至2020年6月16日的物业管理费19,093.44元、能耗费186.45元，以及2020年6月28日至2020年7月15日期间的房屋占有使用费，并承担相应违约责任。原告上海领钧体育文化发展有限公司反诉辩称：同意第5项反诉请求，不同意第1至4项以及第6项反诉请求。对于反诉第1项诉请，合同解除的时间在邮件中确认过是4月13日，被告催讨租金也仅仅催讨过4月以前的，未催讨过4月以后的，双方都默认合同于4月13日已经解除。反诉第2项诉请，房屋钥匙一直在被告的控制之下，被告三月就锁门不让原告进入涉讼房屋，原告3月份缴纳的一次房租是为了进入房屋拍摄教育培训的视频，原告没有实际占用行为，合同也规定被告有权把原告可移动的办公物品搬走，因此不同意支付占用费。反诉第3项诉请，被告同意支付4月1日至4月13日的房租，但不同意支付滞纳金，4月13日之后的房租不应当由原告缴纳。反诉第4项诉请，由于疫情期间无法营业，所以原告4月1日已经搬离，原告同意支付1日至13日的物业费。反诉第6项诉请，双方是协商解决合同，并非单方行使合同解除权，且双方是基于不可抗力导致合同无法继续履行，原告并没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁合同》(编号为SY0035)、中国民生银行对账单、汇柯公司收款收据、中国工商银行网上银行电子回单、浙江泰隆银行业务回单、往来邮件截图、微信聊天记录截图、上海市供销合作总社与汇柯公司《房屋租赁合同》及其《补充协议》、《转租证明》、中国银行网上银行电子回单、《催款函》、仲量联行楼宇交接清单、上海市培训机构恢复线下培训服务检查情况以及服务备案承诺与信息公示等以确认并在卷佐证。根据原、两被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权证编号为[沪房地长字(1998)第014933号]产权人为上海市供销合作总社。2016年4月11日，上海市供销合作社(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定将上海市长宁区宋园路XXX号的房屋出租给乙方使用，总建筑面积约6,583.23平方米。2019年1月16日，上海市供销合同总社出具《转租证明》同意被告根据合同约定，转租宋园路XXX号房屋(但不得全部整体转租)，转租有效期为2015年9月16日至2026年2月25日。2018年，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋租赁给乙方，实测建筑面积为216.61平方米。合同第二条第1款约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。合同第二条第2款约定，乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按照规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。否则，甲方有权按照本协议第九条第2项第(三)款的约定解除协议并要求乙方承担违约责任。合同第三条约定，甲方于2018年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年8月1日起至2021年7月31日止。双方约定2个月免租期。合同第四条约定，该房屋含税月租金为人民币39,531元；乙方应于每月25日前向甲方支付次月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期未付租金总额的0.2%支付滞纳金；乙方支付租金的方式如下：每月支付一次，先付后用。合同第五条约定，房屋的租赁保证金(相当于三个月的租金及物业管理费)为人民币134,838元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，乙方返还房屋并返还保证金收款凭证后，甲方应将收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在30天内无息归还给乙方；租赁期间含税物业费25元/平方米/月，即每月5,415元，每月支付一次，先付后用，于每月25日前支付次月物业费。合同第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满后的第7个工作日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按照租期最后一个月租金的两倍向甲方支付该房屋占有使用费；返还时，应将房屋恢复至交付时的原状，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用后，视为乙方完成房屋返还。合同第九条第1款约定，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(五)法律规定的不可抗力致使该房屋无法继续租赁的；第2款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，且违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金：……(六)乙方逾期不支付租金或者其他应付费用，逾期付款超过三十日的。合同第十条第5款约定，租赁期间，若乙方中途擅自退租的，甲方不退还乙方的租赁保证金，乙方应向甲方另外支付违约金，金额为违约时6个月租金，若违约金不足抵付甲方直接损失的，乙方还应赔偿甲方其余损失。2020年3月、4月，被告向原告发出《催款函》，催讨自2020年3月起原告拖欠的租金、物业费等费用。2020年4月，原告向被告支付了涉讼房屋3月租金。2020年4月10日，原告公司董事周佳伟与上海盛煦房地产有限公司员工傅子宇的微信聊天记录显示，傅子宇要求周佳伟将邮件发送cole.fu@base-china.com和ray.shi@base-china.com两个邮箱。2020年4月13日11：55分，周佳伟向傅子宇的邮箱发送电子邮件称：“鉴于甲、乙双方签署的《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于……，现因新型冠状病毒疫情，双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上进行协商，本次新型冠状病毒疫情属于不可抗力，该疫情导致乙方在租赁期间内无法正常营业，严重应向我司的生产经营。本公司希望贵司能体恤中小企业的困境，着眼于实际情况，我公司现提出解约请求如下：我公司希望于2020年4月10日起，不再继续承租原合同约定的租赁房屋，并如数退还我公司已支付的房屋租赁保证金。”同日15：53分，傅子宇通过电子邮件回复周佳伟称：“邮件已获悉，但有如下问题需要调整……2.基于第一条，我司于今日才收到贵方的退租申请，因此其中要求退租时间因在今日4月13日以后才符合商业协议逻辑，贵方需要调整申请退租日期。……另外，考虑到贵方的退租申请是要求退还全额保证金的，是不同于合同违约条款相关约定的，是需要贵我双方协商后才达成的，因此，建议重新出具的退租申请公司函中，贵方要求的退租时间应考虑协商时间在内，综上，请贵方重新发送邮件，谢谢！”2020年4月15日下午5：22分傅子宇向周佳伟的邮箱发送电子邮件称：“邮件已获悉(详见附件)。对于退租申请，我司希望按照合同约定的提前退租违约条款进行。另外对于国有企业租金减免事宜，预计还需要一个月左右我司业主方会有明确回复。”后原告提起本案诉讼。2020年7月15日，原、被告办理房屋交接手续。另查明，2016年4月11日，被告(乙方)与案外人上海市供销合作总社(甲方)、上海新徐汇(集团)有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市长宁区宋园路XXX号房屋出租给乙方使用，总建筑面积约6,583.23平方米，另外甲方将坐落于该项目历史遗留的建筑大约1800平方米无偿供乙方使用；合同约定2018年2月16日至2020年2月5日年租金8,632,000元，2020年2月16日至2022年2月15日年租金为8,977,280元。2020年，被告(乙方)与上海供销合作综合(甲方)先后签订两份《补充协议》，第一份约定，甲方免除上海市长宁区宋园路XXX号房屋2020年2月1日至2020年3月31日期间共两个月的租金，计1,447,180.43元；第二份约定，甲方免除上述房屋2020年4月1日至2020年4月30日期间一个月租金，计748,106.66元。审理中，被告陈述，傅子宇并非被告员工，是第三方中介的员工，与被告系长期合作关系，但被告并未收到原告发送的邮件。企业工商登记信息显示，上海盛煦房地产有限公司法定代表人兼董事长为沈敏恺，董事兼总经理为LIXUELUN，董事包括张其奇和范英。被告法定代表人兼董事长为帅戈，董事兼总经理为沈敏恺，董事包括LIXUELUN、张其奇等。关于原告的支付情况，双方确认原告租金付至2020年3月底。关于物业费，被告提供了2018年7月至2020年4月期间收取原告物业费的全部收款回单及入账凭证，显示原告支付的物业费期间为2018年8月至2020年2月。经法庭释明，原告未能提供其支付2020年3月物业费的凭证。对上述收款回单及入账凭证，本院予以采信。关于原告经营情况，原告陈述，涉讼房屋主要用于网球培训。再查明，国家企业信用信息公示系统生成的企业信用信息公示报告显示，2020年5月25日原告经营项目增加了体育指导，包含社会经济咨询服务，体育赛事策划，体育指导，组织文化艺术交流活动，体育场馆管理服务，游乐园服务等。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，一、合同解除的原因及时间。原告认为，双方自2020年4月13日协商一致解除。被告认为，合同自原告诉状副本送达之日，被告同意解除，解除原因在于原告违约。原告提供的邮件，被告并未认可收到。即使按照邮件所述，出租方仅同意就解除时间进行协商，明确要求原告承担违约责任。故原告对解除时间的主张，缺乏事实依据。2020年6月16日，双方解除意思表示达成一致，合同自此解除。关于合同解除的原因。原告主张系因疫情原因，导致原告无法进行线下培训，系不可抗力。疫情系突发性公共卫生事件，但按照疫情的响应政策要求，企业需延迟复工十天，此后可以复工复产。原告所从事的教育培训，系原告自行安排，并非合同约定的使用用途，故疫情对原告经营的影响，并未达到不可抗力的程度。原告因此提出解除合同，缺乏法律依据，构成违约。二、租金减免如何确定。被告与产权人之间已达成协议，产权人减免被告三个月租金。被告认为，原告未能继续承租，不应当享受租金减免。该意见与国家与本市相关减免政策不符，不予采信。被告认为，应按照其承租的总面积计算减免单价，以此确定原告应享受的减免金额。本院认为，因产权人与被告之间的租金减免系针对涉讼房屋所在的楼宇整体，故按照单价的方式尚属合理。减免单价应以被告计租面积为基数，据此计算，涉讼房屋应减免金额为72,232.19元。原告认为，因原告属于教育培训行业，在2020年2、3月开始无法开展培训，故应当予以减免2020年2、3月份租金。本院认为，原告本非教育培训机构，其开展线下教育培训系其自身经营业务安排。原、被告约定的房屋使用用途为办公，并非用于教育培训，故原告开展教育培训业务对被告并无约束力，原告要求额外对租金进行减免，缺乏依据，本院难以采信。三、合同解除后果处理。合同解除后，租期内的租金扣除减免的租金，原告应当支付。双方于2020年7月15日办理交接手续，合同解除后至房屋返还期间的房屋使用费，应当由原告承担，使用费标准按照租金标准确定。原告应当承担的租金为99,856.39元，扣除应减免的租金，原告还应支付27,624.20元。关于迟延支付的滞纳金，因双方就租金的减免一直处于协商中，直至庭审中被告才明确其与出租人之间减免的具体金额；且被告以原告退租为由不同意减免相应租金，缺乏依据，故原告迟延支付租金具有合理理由，滞纳金本院不予支持。关于房屋使用费，按照租金标准计算，应为23,394元。关于物业费19,093.44元、能耗费186.45元，原告应当承担。关于保证金，被告主张没收，具有合同依据，本院予以支持。被告另外主张六个月租金的违约金，过分高于损失，本院不予支持。关于原告要求退还租金、保证金，并要求被告支付利息的本诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司与被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司于2018年就上海市长宁区宋园路XXX号XXX号楼XXX楼XXX单元签署的《房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；二、原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司支付租金27,624.20元；三、原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司支付房屋占用费23,394元；四、原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司支付物业管理费19,093.44元；五、原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司支付能耗费186.45元；六、原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司支付的租赁保证金134,838元由被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司没收；七、驳回原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,508.60元，减半收取计2,254.30元，由原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司负担。反诉案件受理费3,788.80元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司负担636.40元，被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司负担3,152.40元。保全费1,938.30元，由原告(反诉被告)上海领钧体育文化发展有限公司负担325.60元，被告(反诉原告)上海汇柯企业发展有限公司负担1,612.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二一年三月十五日书记员 卢思洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。