福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0703民初1173号原告（反诉被告）:杨克福，男，1971年1月2日出生，汉族，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：姚锡明，福建潭明律师事务所律师。被告（反诉原告）：林玉芳，女，1963年4月11日出生，汉族，户籍地南平市延平区，现住南平市建阳区。委托诉讼代理人：张建才，福建鼎才律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢丽心，男，1956年4月23日出生，汉族，住南平市建阳区，系林玉芳丈夫。原告（反诉被告）杨克福与被告（反诉原告）林玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨克福及其委托诉讼代理人姚锡明、被告（反诉原告）林玉芳的委托诉讼代理人张建才、卢丽心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨克福向本院提出本诉请求：1、解除双方2019年9月15日签订的《租赁合同》;2、林玉芳赔偿经济损失122099元并支付违约金36000元。事实与理由：杨克福从2011年起向林玉芳租赁位于建阳区××村××号楼××层第一间店面已经十几年,租赁合同一直续签,2019年9月15日双方继续签订店面租赁合同,约定租期从2019年10月1日至2022年9月30日,杨克福按时交纳租金,与林玉芳没有矛盾,但林玉芳与他人有纠纷,造成杨克福店面被关闭17天（从3月29日起4月14日停业）,经济损失17000元,后来林玉芳又从2020年4月30日起无端停杨克福水电,由于杨克福是经营早点生意,停水电后无法经营,至今已停业8天,造成直接经济损失8000元以及从5月9日起至12月30日杨克福找到店面装修进行经营止所产生的预期经济损失90000元;同时,杨克福租赁店面后对店面进行装修,花费7099元,现在店面无法营业,林玉芳应当赔偿;由于林玉芳的行为违反合同的约定,造成杨克福无法正常经营,因此杨克福要求解除《租赁合同》，且林玉芳应当承担违约责任,赔偿杨克福违约金9000元（按造成杨克福经济损失的30%计算）。鉴于林玉芳的行为侵害杨克福的合法权益,故依法向人民法院提起诉讼,望判如所请。林玉芳辩称，一、双方的租赁关系已终止，故杨克福无权主张合同解除及经济损失赔偿。1、林玉芳于2003年同建阳市园林管理处签订有《产权调换协议书》，约定林玉芳用自有的西华园六号楼1#店面同园林处所有的综合楼西侧店面（即本案涉及的西华园五号楼1#店面）进行产权调换，但双方一直未按协议约定办理产权过户。从2011年期，林玉芳将享有权利的案涉店面租赁给杨克福用于经营餐饮，租赁前林玉芳就已明确告知该店面的产权状况，且约定如因争议导致店面园林处收回，则双方租赁关系终止。从2016年起，林玉芳因产权调换协议的履行问题同园林处发生纠纷，但未影响杨克福店面租赁、使用，2019年9月15日，双方再行签订《租赁合同》一份，约定店面租赁协议为2019年10月1日起至2022年9月30日，月租金1700元，需在当月前一天支付，租赁期间水电费由承租人自理，需当月结清。但在该合同履行期间，承租人却违约，未按约定支付租金、水费（2019年10月租金未付，2019年9月至2020年4月期间水费未缴纳），为解决杨克福违约事项，双方再次协商后于2020年4月8日签订《租赁合同》一份，约定租期为2020年5月1日至2022年9月30日，月租金调整为2000元，同时在该合同中还特别约定，若因甲方林玉芳原因导致乙方杨克福终止营业，甲方负责乙方在本店新装修的材料损失及店内实物损失，其余外因导致乙方无法经营的，甲方概不负责，另房租拖欠超过三天，视为违约，合同自动无效，押金不退。但没有料到的是，虽然双方再次签订租赁合同，但杨克福作为承租人，仍未能按合同约定支付租金，4、5月租金未付，原告行为显然已经构成违约，根据合同约定，合同自动无效，双方租赁关系已实际终止。2、根据杨克福诉请，可以确定杨克福要求解除的《租赁合同》为2019年9月15日所签订的，但该份合同实际上已于2020年4月8日终止，即在2020年4月8日双方签订新租赁合同后，根据意思自治原则，2019年的租赁合同实际上已被2020年所签订的租赁合同所取代，在合同已终止情况下，杨克福再行要求解除该份合同，没有法律依据，依法不能支持。3、双方租赁关系的终止，主要原因在于杨克福违约，即因杨克福未能按合同约定支付租金及水费而导致合同关系终止，过错在于杨克福方，故其无权要求林玉芳承担经济损失的赔偿。二、原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。1、杨克福要求林玉芳赔偿经济损失122099元并支付违约金36000元，但杨克福并未能提供有效证据证实其因租赁合同终止所产生的实际经济损失，根据谁主张谁举证民事证据规则，杨克福应承担举证不能法律后果。2、双方租赁关系的终止，主要原因在于杨克福违约，如杨克福确因租赁合同终止而产生经济损失，其责任在于杨克福自身，林玉芳无需对其损失承担赔偿责任。林玉芳向本院提出反诉请求：1、杨克福付清2019年10月份、2020年4月份、5月份所拒付的租金5100元（月租金1700元）,及2019年9月至2020年4月所拖欠水费500元。2、杨克福停止占用林玉芳店铺,并支付违约金36000元。事实和理由：一、租赁关系:××村××楼西侧店铺出租给杨克福已有数载,租赁合同一直续签。双方在签订《租赁合同》之日起,林玉芳就告知杨克福此店铺产权属于园林处,林玉芳西华园××号楼××号店铺,与之交换使用,它日若园林处收回使用权,双方租赁合同便终止。2020年3月24日园林处提出解除调换协议,由此,按原有的协定,双方解除了园林处西侧店铺租赁关系,重新签订了西华园××号楼××号店铺的《租赁合同》。二、《租赁合同》第五条写明:“每个月的房租,乙方须在当月的前一天支付给甲方”，另注明“房租拖欠超过三天视为违约”。杨克福自证每天收入能达到1000元,而店面月租金是1700元,杨克福却拒付、拖欠。2019年十月份整月店租拒付,2020年三月份店租拖欠到三月中旬,四月份五月份店租拒付,水费从去年9月份至今年4月份未缴,林玉芳与杨克福多次交涉未果,为了维护自身权利林玉芳不得不断其店铺水电。店铺出租与租用是一个互惠互利的市场行为，杨克福租用本店铺十年间除了维持生计还买房置业,本应怀感恩之心,眼下见证的却是行讹诈之能。杨克福执意要解除《租赁合同》必须付清其拖欠的店铺租金,缴清其拖欠的水费,并支付违约金36000元。杨克福辩称，2019年10月份租金双方已经协商减免了。2020年4月、5月份因疫情期间林玉芳同意租金减半，租金已经现金支付了，还差100元是通过支付宝支付，租金已经全部缴清。水费是按半年缴纳一次，也已经缴纳，不存在拖欠问题。店面已经返还给林玉芳。当时林玉芳欺骗说把店铺调换一下，我们以为原来过道的店铺可以用，所以和林玉芳签订了一份补充合同。合同是2020年4月签订的。因为租的是林玉芳的房子肯定由他说了算。然后我们也搬到那边去，但是由于是过道，不能经营，所以实际上2020年4月份签订这份合同根本就没有履行。我们在这个过程当中受到了很大的损失，根本就没有经营。后来我们同意在原店面继续经营。这个店铺本来是完全可以经营的，但是不懂得什么原因，林玉芳就断水断电，不让我们继续经营，完全违背了诚实信用原则。过道不能经营，才回到原来租赁的地方。当时就是完全林玉芳就是不让我们经营，林玉芳跟园林处有矛盾，我们也问过园林处，也没说要把我们赶走的情况下，她一定要把我们赶走，违背了诚实守信的原则。杨克福为证实自己的本诉主张提供了以下证据：证据1、2019年9月15日签订《租赁合同》一份，林玉芳对真实性无异议，本院予以确认。证据2、《购货单》一份、《收据》两份、《收条》一份，林玉芳对三性均有异议，杨克福所举证据不符合形式要件，亦未能提供其他书面证据或证人证言佐证，本院不予采纳。证据3、《营业收入记录》、《营业收入记记账簿》系杨克福方当面制作，未有其他证据佐证印证，本院不予采纳。证据4、《照片》一组，证据5、电费、租金缴纳凭证各一组，证据6、《录音》及整理一份，林玉芳对真实性无异议，本院予以确认。林玉芳就本诉提交《房产证》、《判决书》、《生效证明书》各一份，杨克福对真实性、合法性无异议，本院予以确认。林玉芳为证实自己的反诉主张提供以下证据：证据1、2016年3月31日《租赁合同》、2019年9月15日《租赁合同》各一份，证据2、《南平市建阳区园林管理处通知》一份，证据3、2020年4月8日《租赁合同》一份，证据4《抄表和水表信息》一份，杨克福对真实性无异议，本院予以确认。杨克福就反诉未提交证据。本院经审理认定事实如下：2003年5月南平市建阳区园林管理处（原建阳市园林管理处）与林玉芳签订《产权调换协议书》约定南平市建阳区园林管理处将坐落于××村××楼西侧店面与林玉芳所有的坐落于西华园6＃1＃店进行产权调换，调换后的于××园××＃××＃店作为后侧西华楼几栋商品房住户通道使用。2011年起林玉芳将上述调换来店面出租给杨克福用于早餐经营。2016年3月31日，双方签订《租赁合同》，约定租期自2016年4月1日起至2018年3月31日止，每月租金1700元，定于每月30日前付清，押金1000元，合同期满后一切费用结清后林玉芳一次性归还，租赁期间店面水电费由杨克福自理，水电费需当月结清，杨克福在合同期内经林玉芳同意可将店面转让，杨克福必须维护好店面内的原有设施，如有损坏需维修完好（墙面不得损坏）。双方在落款处还特别约定“若园林所收回合同终止”。2019年9月15日，双方再次签订《租赁合同》，续租上述店面，租赁期限自2019年10月1日至2022年9月30日止，每月租金1700元，须在当月前一天支付，押金2000元，合同期满后一切费用结清后林玉芳一次性归还，租赁期间店面水电费由杨克福自理，水电费需当月结清，杨克福在合同期内经林玉芳同意可将店面转让，杨克福必须维护好店面内的原有设施，如有损坏需维修完好（墙面不得损坏）。2020年3月24日，南平市建阳区园林管理处向林玉芳发出《通知》，向林玉芳提出解除《产权调换协议书》，要求其在通知送达后3日内交换调换房屋。2020年4月8日，杨克福与林玉芳又签订《租赁合同》，将租赁场地实际调换至产权原属于林玉芳所有的××园××＃××＃店（已作为后侧西华楼几栋商品房住户通道使用），约定租赁期限自2020年5月1日起至2022年9月30日止，每月租金2000元。双方还特别约定“若因甲方林玉芳原因导致乙方杨克福终止营业，负责乙方在本店新装修材料损失及店内实物的损失。其余外因导致乙方无法经营甲方概不负责。另房租拖欠三天视为违约，合同自动无效、押金不退”。因通道无法用于经营，杨克福未使用上述过道。另查明，除2019年10月外，杨克福已交清2020年4月前房租，2020年4月支付房租500元；交清2020年4月前电费、2019年9月前水费，2019年9月至2020年4月水费565.2元由林玉芳代缴。2020年4月30日，林玉芳出租店面被停水电，杨克福无法经营使用，2020年7月28日，杨克福将上述店面返还林玉芳，林玉芳予以接收。本院认为，本案的争议焦点问题是:一、诉争房屋租赁合同能否解除;二、双方是否应就合同解除承担违约责任;三、杨克福、林玉芳的诉求是否有事实和法律依据。一、关于诉争房屋租赁合同能否解除的问题。原、被告2019年9月15日签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反强制性、禁止性规定,合法有效,对双方当事人均具有约束力,双方本应依约履行，但双方在合同履行中于2020年4月8日重新签订《租赁合同》，更换租赁场地，更改每月租金，即双方已以签订2020年4月8日新《租赁合同》方式，协商解除2019年9月15日签订的原《租赁合同》，终止履行，杨克福再提起解除合同诉请，并无必要。二、双方是否应就合同解除承担违约责任。双方租赁关系由来已久，已履行完毕的2016年3月31日《租赁合同》中出租人林玉芳已就租赁物系从园林处调换而来做了交代，并约定若园林处要求收回合同即终止，并未就此设定违约条款。上述事实可以证实杨克福对租赁物的物权情况早已知悉，在签订2019年9月15日租赁合同时双方虽未就此再次交代，但之后双方实际以调换店面重新签订2020年4月8日租赁合同形式对此问题进行了解决，杨克福主张2020年4月8日签订合同的租赁标的系过道无法使用也未实际使用，属另一合同关系，不在本案处理之列，进而双方在2020年4月8日租赁合同中就因林玉芳原因导致杨克福终止营业，林玉芳负责杨克福在本店新装修材料损失及店内实物的损失装之赔偿约定与本案亦无涉，无法在本案中作为事由要求林玉芳承担违约责任。综上，杨克福与林玉芳已实际协商终止2019年9月15日《租赁合同》，双方就合同解除均无需向对方承担违约责任。三、杨克福、林玉芳的诉求是否有事实和法律依据。就杨克福的本诉请求一、解除双方2019年9月15日签订《租赁合同》，上文已阐述此处不再赘述；本诉请求二、要求林玉芳负担装修费用7099元、直接经济损失25000元（停业25天）、预期经济损失90000元、违约金36000元，均无事实或法律依据，本院不予支持。就林玉芳的反诉请求一、支付2019年4月、2020年4月、2020年5月租金5100元；支付2019年9月至2020年4月拖欠水费500元。从本案查明事实来看，林玉芳已口头同意减免杨克福2019年10月房租；2020年4月房租杨克福已交纳500元，林玉芳辩称该500元系缴纳2020年4月8日合同定金，但该合同已约定押金2000元，并未约定定金，从双方多年交易习惯来看，也无约定定金惯例，故对林玉芳该辩解本院不予采纳，林玉芳认可实际收取500元，本院采纳杨克福主张，该500元系用于交纳2020年4月租金。2020年4月因林玉芳与园林处纠纷原因导致杨克福实际停业达25天，按1700元/月租金计算，杨克福已支付租金足以覆盖该月实际使用租赁物天数所产生的租金，无需再支付该月房租；2020年4月30日，原租赁店面因水电被停造成杨克福无法经营使用，且早在2020年4月8日双方就已协商从2020年5月1日起将租赁场地调换到“过道”，林玉芳再主张原租赁店面2020年5月房租无事实依据。综上，对林玉芳要求杨克福支付2019年4月、2020年4月、2020年5月租金5100元租金的反诉请求，本院不予支持。2019年9月至2020年4月水费565.2元由林玉芳代缴，杨克福对此认可，林玉芳仅以500元为限主张诉请，系对其自身权利处分，本院予以支持。反诉请求二、要求杨克福支付违约金36000元的诉请，杨克福在合同实际履行期间内并未拖欠租金，也无其他违约行为（水费半年未缴系因为半年一结算），林玉芳主张违约金36000元没有无事实和法律依据，本院不予支持。另，2020年4月30日双方合同已实际解除，2020年7月28日杨克福将店面返还林玉芳予以接收，林玉芳收取的合同押金2000元亦应按约及时返还。因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、杨克福应于本判决生效之日起十日内支付林玉芳代缴的2019年9月至2020年4月期间水费500元；二、驳回杨克福的本诉请求；三、驳回林玉芳的其他反诉请求。本诉案件受理费3462元，由杨克福负担；反诉案件受理费420元，由林玉芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  苏燕人民陪审员  徐健人民陪审员  赵娟二〇二一年三月三十日书 记 员  张菊本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。