北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3497号原告：王合沛，男，1971年8月12日出生。委托诉讼代理人：丛硕，北京睿识慧律师事务所律师。被告：王宏，女，1971年12月27日出生。委托诉讼代理人：李媛媛，北京市尚衡律师事务所律师。原告王合沛与被告王宏租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王合沛及其委托诉讼代理人丛硕、被告王宏及其委托诉讼代理人李媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王合沛向本院提出诉讼请求：王宏支付王合沛拆除装修费225454.8元。事实和理由：2018年2月13日，王合沛（甲方、出租方）与王宏（乙方、承租方）签订《租赁合同》，将位于丰台区花乡黄土岗宜兰园二区×室（以下简称诉争房屋）出租给王宏使用，租期自2018年2月22日至2027年2月21日，合同第1.4条规定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各应当承担的费用。”第7.4条款规定：“乙方不得损坏甲方提供房屋内部设施、设备、经营场所，如有损坏，乙方应负责赔偿。”王宏在承租期间未经出租方王合沛允许，擅自将房屋内部进行拆改，违反了合同第7.4条款约定。2020年4月14日，王宏向王合沛提出解除合同，2020年8月10日，王宏搬离承租房屋，但王宏没有对承租房屋进行恢复，王合沛与北京民康建筑工程有限公司（以下简称民康公司）签署合同，花费225454.8元费用，对房屋进行恢复，此项损失应当由王宏进行赔偿；故王合沛诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王宏辩称：不认可原告的诉求，原告就相同事实已经在之前诉讼中主张，之前判决已经驳回，被告无合同及法律上的理由主张恢复原状，施工改造均是双方同意后实施，根据民法典第715条规定，经出租人同意，我方无需对房屋恢复原状。原告没有证明房屋原状，原告房屋原状无任何使用价值，无恢复必要。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月13日，王合沛（甲方，出租方）与王宏（乙方，承租方）签订《租赁合同》，王宏承租诉争房屋，租赁期限自2018年2月22日至2027年2月21日（前37天为免租期），在上述租赁期限内，王宏享有37天的免租期，起始日期为2018年2月22日至2018年3月31日。租金为40万元/年，押二付六，且须提前一个月支付，即每年3月1日前和9月1日前给付租金。2018年4月1日至2021年3月31日的租金标准为每年400000元。合同第一条约定：“1.4租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各应当承担的费用。”第三条约定：“3.5因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”第七条约定：“7.4乙方不得损坏甲方提供房屋内部设施、设备、经营场所，如有损坏，乙方应负责赔偿。”另，第五条约定：“5.3乙方终止租房合同需提前两个月通知甲方，否则需赔偿甲方年租金的25%作为违约金”；合同第六条约定：“6.2……若乙方在租赁期内经营超国家允许范围，或违反国家规定，则合同终止，押金不退，一切后果由乙方自行承担包括国家处罚，同时乙方须赔偿甲方补偿金年租金的25%作为违约金。6.3租赁期限内，甲方将房屋抵押，导致乙方无法正常经营，赔偿乙方已付房租剩余部分及年租金的25%作为违约金”。合同签订后，王宏依约给付押金66666元以及截止2020年3月31日的租金。王宏未依约给付2020年4月1日至9月30日的租金，但租金已付至2020年6月30日。2020年4月14日，王宏向王合沛通过微信发出解除通知，告知提前两个月解除合同。王合沛于当日收到上述通知。2020年8月10日，双方完成房屋交接手续。2020年7月，王合沛向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.王宏给付2020年7月1日至8月9日的租金44444元；3.王宏给付违约金100000元；4.诉讼费用由王宏承担。王宏提起反诉请求：1.判令王合沛返还未到期剩余租金70000元；2.判令王合沛返还押金66666元；3.判令王合沛返还迟延交付房屋的租金11111元；4.判令王合沛给付违约金66666元并赔偿装修损失132000元。在该案审理过程中，王宏称对诉争房屋进行了装修，王合沛应当在装修残值的基础上给付一定比例的装修损失，但不申请鉴定，要求法院依据租赁合同、支出凭证等确定残值。王合沛认可王宏对房屋进行了装修，但不同意给付装修损失。王合沛称王宏原有装修已经全部拆除，另行出租。王宏认可王合沛已将诉争房屋另行出租。本院于2020年8月31日判决如下：一、驳回王合沛的诉讼请求；二、王合沛于判决生效之日起十日内返还王宏二〇二〇年四月二十九日至二〇二〇年六月三十日的租金68888.89元；三、王合沛于判决生效之日起十日内返还王宏押金66666元；四、驳回王宏其他反诉请求。王合沛不服提起上诉，二审审理中，王宏和王合沛均认可租赁合同中未约定租赁用途为经营幼儿园。王宏提交证人陈某出庭作证称：王合沛带着他媳妇和孙子到幼儿园去玩，王合沛知道王宏经营幼儿园，我是王宏雇佣装修幼儿园后勤负责的人，我是王宏雇的监工。王合沛去过装修现场，也直接和王合沛沟通过三次，当时是口头与王合沛沟通的，现就此无证据提交。王合沛的质证意见为：证人陈某证言的真实性、证明目的均不予认可，陈某描述的事件经过只是说明他在整改的时候，即从原结构变成现在结构经过了我的同意，且在施工之前跟我商量过，但装修之后的用途与我无关。另，双方均认可租赁合同于2020年4月28日解除。二审法院认为：王宏与王合沛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因新冠疫情因素，王宏承租诉争房屋经营幼儿园势必会受到严重影响，虽王宏未能按合同约定交纳2020年4月1日之后的房屋租金，但王宏及时于2020年4月14日明确表示要求解除合同，并于4月28日要去搬离诉争房屋，故王合沛仅以此由要求解除合同，依据不足，一审法院对此未予支持，并无不当。鉴于双方均认可双方所签租赁合同于2020年4月28日解除，本院对此不持异议。关于王宏已交纳的2020年4月29日至6月30日租金是否返还以及王合沛主张的2020年7月1日至8月9日租金是否应当支付的问题。经查明，王宏于2020年4月28日去诉争房屋处搬离物品，王合沛将房门上锁，导致王宏不能正常腾退诉争房屋。虽二审审理中，王合沛称其确于2020年4月28日将诉争房屋上锁，但在次日就将门锁打开，但在王宏对此不予认可的情形下，王合沛未能就其该项陈述提交相应证据予以证明，故一审法院依据王宏诉请判决王合沛返还已交纳的2020年4月29日至6月30日期间的租金，并判决驳回王合沛要求王宏支付2020年7月1日至8月9日租金的诉讼请求，并无不当。关于王宏已交纳押金是否退还的问题。双方租赁合同已经解除，王合沛作为出租人理应及时将押金予以退还，虽王合沛称因王宏将诉争房屋改造导致其无法重新出租，需要自行拆除装修，且双方约定租期至2027年，现在这么短时间内就不租赁房屋，导致其产生了相应的损失，故王合沛不同意退还押金，但王合沛的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于王合沛主张的违约金是否应当支付的问题。首先，租赁合同第6.2条约定“若乙方在租赁期内经营超国家允许范围，或违反国家规定，则合同终止，押金不退，一切后果由乙方自行承担包括国家处罚，同时乙方须赔偿甲方补偿金年租金的25%作为违约金”；其次，经查明，虽王宏现仍未取得开办幼儿园的相应经营许可，但王合沛自2019年8、9月份或者9、10月份起就已明知王宏承租诉争房屋用于经营幼儿园。直至本案起诉，王合沛从未以此为由向王宏提出异议，亦未就此提出解除合同，故一审法院未对王合沛以此为由要求王宏支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不妥。故驳回王合沛的上诉，维持原判。现王合沛称，王宏未经允许擅自将诉争房屋进行拆改，改造为幼儿园经营使用，后搬离承租房屋，但没有对承租房屋进行恢复，王合沛与案外人民康公司签署合同，花费225454.8元用以对房屋进行拆除并恢复，依据合同第一条1.4项、第三条3.5项、第七条7.4项要求王宏支付上述费用，据此王合沛提交与民康公司签订的《房屋装饰装修工程施工合同》、建筑业企业资质证书、项目清单与计价表、发票、收据、网上银行电子回单及照片等证据材料，王宏对上述证据不认可，称承租后系正常改造，没有损坏设施设备，装修工程施工合同系伪造的，后续装修系承租人自行装修，并提交判决书、照片、装修合同、视频资料及录音证据材料为证，王合沛对上述证据不认可，称其知道王宏装修，不表示王合沛同意王宏装修成幼儿园，王合沛有权要求王宏返还原有的设备设施。本院认为：王宏与王合沛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。经生效判决确认，因新冠疫情因素，王宏承租诉争房屋经营幼儿园势必会受到严重影响，虽王宏未能按合同约定交纳2020年4月1日之后的房屋租金，但王宏及时于2020年4月14日明确表示要求解除合同，并于4月28日要去搬离诉争房屋，故王合沛仅以此由要求解除合同，依据不足，鉴于双方均认可双方所签租赁合同于2020年4月28日解除，法院对此不持异议。现王合沛称王宏未经允许擅自将诉争房屋进行拆改，改造为幼儿园经营使用，故要求王宏支付拆除装修费，其依据合同第一条1.4项、第三条3.5项、第七条7.4项，上述合同约定内容为王宏返还房屋及附属设施的义务、保管不当或不当使用的赔偿义务，依据现有证据可确认王合沛允许王宏装修，也未对诉争房屋作为幼儿园使用进行限制约定，也无证据佐证王宏未按照租赁物的性质使用或不当使用租赁物，致使租赁物受到损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，王合沛作为出租人已允许王宏装修改造，无证据佐证王宏未按照租赁物的性质使用或不当使用租赁物，致使租赁物受到损失，现王合沛据此主张王宏违反合同约定，要求支付拆除装修费，证据不足，本院不予支持。关于王宏辩称另案诉讼已处理，不应再次诉讼的意见，本院需说明的是，另案诉讼请求中未包含该项诉讼请求及本案的诉讼事实，故本案并不适用一事不再理原则。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条之规定，判决如下：驳回王合沛的诉讼请求。受理费2341元、保全费1198元，由王合沛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年三月十六日书记员 李京文