江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0429民初164号原告：新建县瑞鑫物业管理有限责任公司湖口分公司，住所：湖口县景城学苑路。统一社会信用代码91360429081457060N。负责人：吴海文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶进，该公司项目经理。被告：朱九初，男，汉族，1973年9月6日出生，住湖口县。被告：徐美华，女，汉族，1972年11月23日出生，住湖口县。原告新建县瑞鑫物业管理有限责任公司湖口分公司（以下简称瑞鑫物业湖口分公司）与被告朱九初、徐美华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新建县瑞鑫物业管理有限责任公司湖口分公司的委托诉讼代理人叶进、被告朱九初到庭参加诉讼，被告徐美华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新建县瑞鑫物业管理有限责任公司湖口分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付瑞鑫海正明城小区33-1-1002室物业管理费2,978.04元、违约金893.41元，共计3,871.45元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系瑞鑫海正明城小区33-1-1002室业主。原告与南昌市瑞鑫房地产开发有限公司湖口分公司于2013年10月29日签订了前期物业服务合同。瑞鑫海正明城业委会成立后，又于2018年4月29日与原告签订了物业服务合同。原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为1.3元/月/㎡。被告的建筑面积为95.45㎡。合同签订后，原告积极履行合同相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但被告于2018年1月1日起停止缴纳物业费，截至2019年12月31日，欠费月数为24个月，每月金额124.09元，欠缴物业费共计2,978.04元。同时，按照约定未按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之二的标准向原先支付违约金，原告酌情要求被告承担违约金893.41元。经原告多次催缴，被告仍未缴纳物业管理费。被告朱九初辩称：我是应该缴纳物业费，但是他们服务不到位。瑞鑫物业跟瑞鑫开发商是一个抬头，我拿钥匙是在物业拿的，我卫生间的窗户一直关不上，导致冬天很冷，一直找物业反映，一直没有得到解决，我每次找他都是点个头就解决了。我每年冬天要靠透明胶带来解决防寒，我觉得物业费不应该交给。我拿到法院传票，说了解决了我的基本问题，我就可以调解，我们是普通老百姓，没有那么多时间来处理这些。被告徐美华未到庭参加诉讼。原告新建县瑞鑫物业管理有限责任公司湖口分公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》复印件，拟证明原、被告的合同关系并依法提供服务的事实及物业费收费标准。2、缴费记录台账1份，拟证明被告的欠费日期及金额。3、书面催缴函照片2张，拟证明原告积极催被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交。对原告提交的上述证据，被告朱九初发表如下质证意见：有没有约定不重要，只要是瑞鑫开发商旗下的公司就有义务帮我解决卫生间窗户问题，我来回跑，跑到物业点下头就完事了，我去找开发商，开发商就说物业会解决，别人的阳台漏水都解决了，为什么我卫生间的窗户关不上就不解决。被告朱九初未向本院提交证据。被告徐美华未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，南昌市瑞鑫房地产开发有限公司湖口分公司（甲方）与原告新建县瑞鑫物业管理有限责任公司湖口分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：第一条、物业基本情况。物业名称：瑞鑫·海正明城小区。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及时、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放和交通秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、协助组织开展社区文化娱乐活动。第六条、物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/月·平方米；高层住宅：1.3元/月?平方米；商业物业：1.2元/月?平方米。第七条、物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在当年首月10日前履行交纳义务。第二十七条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按2%的标准向乙方支付违约金。第三十一条、本合同期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止。湖口县瑞鑫海正明城业主委员会成立后，于2018年4月29日与原告签订《物业服务合同》约定：第一条、服务范围。1.1、房屋建筑本体共用部位。1.2、房屋建筑本体共同设施设备。1.3、本物业附属管理范围，市政共用设施。1.4、本小区配套服务设施。1.5、小区内公共卫生，交通，车辆行驶与停泊。1.6、安全监控与巡逻。1.7、物业档案资料管理。1.8、社区文化娱乐活动。1.9、法规和政策规定的其他事项。第四条、收费标准。4.32、物业费价格：暂定多层0.5元/月每平方米，高层1.3元/月每平方米，商业1.2元/月每平方米。第七条、合同期限。7.36、合同期限为三年，2018年4月29日起至2021年4月29日止。第八条、权利和义务。8.37、物业费收取实行先服务，后收费的原则。被告朱九初、徐美华系湖口县的业主，涉案房屋建筑面积为95.45㎡，物业费单价为1.3元／月／㎡。被告朱九初、徐美华于2018年1月1日起停止缴纳物业费，截至2019年12月31日，欠缴物业费共计2978.04元。经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳上述物业管理费。本院认为：本案《前期物业合同》《物业服务合同》系湖口县瑞鑫海正明城小区的开发商、业主委员会就该小区的物业服务事项分别与原告所签订的合同，且未违反相关法律法规的规定，均应认定为有效合同。原告依约提供了物业管理服务，两被告作为该小区的业主即应依约缴纳物业服务费。被告朱九初辩称瑞鑫物业和瑞鑫开发商是一个抬头，拿钥匙也是在物业拿的，卫生间的窗户一直关不上，导致冬天很冷，一直找物业反映，一直没有得到解决，故未缴纳物业服务费。对此本院认为，原告和开发商之间，不管是否存在关联，从名义上讲都是两家相互独立的公司，依法各自承担自身的法律责任，原告为方便物业管理等原因受开发商委托交付房屋钥匙，并不因此就要对房屋质量负责；被告卫生间的窗户关不上，应及时向开发商主张维修或赔偿等相关权利，而不应据此拒缴物业费、强行要求原告为其维修房屋。综上，对于原告请求判令被告立即支付瑞鑫海正明城小区33-1-1002室物业管理费2,978.04元（95.45㎡×1.3元/月?㎡×24月）的诉讼请求，本院予以支持。因本案《前期物业服务合同》约定按2%的标准支付违约金，《物业服务合同》未约定违约金或违约金的计算方法，故原告请求判令被告支付违约金893.41元，属于请求调整增加违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定，本院酌情判令被告按年利率5%的标准向原告支付违约金。截至2019年12月31日的违约金计算为90.99元（95.45㎡×1.3元/月?㎡×4月×5%÷12月×20月＋95.45㎡×1.3元/月?㎡×8月×5%÷12月×12月=41.36元＋49.63元=90.99元）；之后的违约金，以所有未付物业管理费为基数，按年利率5%计算至物业管理费交清之日止。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告朱九初、徐美华于本判决生效之日起十日内向原告新建县瑞鑫物业管理有限责任公司湖口分公司支付物业服务费2,978.04元及违约金（截至2019年12月31日的违约金为90.99元；2020年1月1日及之后的违约金，以所有未付物业管理费为基数，按年利率5%计算至物业管理费交清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告朱九初、徐美华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  吴龙波二〇二一年三月十六日书记员  张泽钰