青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终519号上诉人（原审原告、反诉被告）：卫占青，公民身份号码×××，男，1971年9月7日出生，藏族，青海欣阳实业有限公司财务总监，现住青海省西宁市。委托诉讼代理人：柳克俭，青海夏都律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁黄河实业有限公司，统一社会信用代码：91630121710594915F，住所：青海省西宁市大通县宁张路28公里处。法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永青，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安良子，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。上诉人卫占青因与上诉人西宁黄河实业有限公司（以下简称黄河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人卫占青的委托诉讼代理人柳克俭，上诉人黄河公司的法定代表人康作新及其委托诉讼代理人刘永青、安良子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄河公司上诉请求：1、撤销青海省大通回族土族自治县人民法院作出的（2019）青0121民初1984号民事判决第一、三项，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：黄河公司在开庭时补充的上诉意见变更了原上诉状的理由。1.本案基本事实与一审当事人自认的情况：（1）赵敏和卫占青取得铭方公司股权的事实。2015年6月30日，黄河公司注册成立铭方公司，公司注册资本金为2亿元。2015年12月3日至7日期间，黄河公司陆续与康作新、赵敏、崔璟、卫占青、康沛等签订《股权转让协议》，协议约定黄河公司将其所享有的铭方公司的17.5%股权等额转让给赵敏，5%股权等额转让给卫占青。黄河公司于2015年12月24日办理工商变更登记。根据青海省高院在2020年9月2日就黄河公司与赵敏、卫占青股权转让纠纷两案作出的生效判决，其中一案案号为（2019）青民终232号，法院判令：在2015年12月24日工商变更登记后，赵敏及卫占青成为铭方公司股东，其应当按照《股权转让协议》的约定分别向黄河公司支付股权转让对价1948.9万元和556.8万元。黄河公司已在上述两案中申请执行，青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2020）青01执616/617案，已查封被执行人赵敏及卫占青名下的本案诉争的22套房产。（2）赵敏和卫占青转让铭方公司股权的事实。2016年中旬，铭方公司面临资金链即将断裂的困境，向银行申请贷款，而银行要求铭方公司全体股东对铭方公司的债务承担连带保证，赵敏与卫占青拒绝签字提供。为解决铭方公司资金难题，除赵敏、卫占青外的铭方公司的其他八名股东（包括：张利华、康作文、谭永梅、康雪梅、崔璟、康沛、康作新、李志臣）与赵敏、卫占青于2016年9月13日签署《股权转让协议》及《股权转让协议补充协议》（以下简称《补充协议》），其中《股权转让协议》约定了股权转让的价格，即赵敏以1750万元的价格、卫占青以500万元价格向其他八名股东转让股权。《补充协议》约定了支付方式，即由第三人黄河公司代其他八名股东用价值21364240元的资产代为履行付款义务。（3）黄河公司代铭方公司八名股东支付股权转让价款的事实。黄河公司为了代铭方公司的八名股东履行付款义务，与赵敏、卫占青签订《购房认购协议》及《西宁市大通县商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。（4）一审庭审中，双方代理人对黄河公司与赵敏、卫占青之间的法律关系的陈述：黄河公司的自认--庭审笔录第14页：被告代理人：涉案商品房买卖合同的性质实为代为清偿协议。庭审笔录第25页：审：为什么要代付？被代：解决资金问题。审：这个钱是送给八个股东吗？被代：是代付，之前黄河公司和八个股东也没有债权债务关系。审：八个股东和黄河公司之间有没有打欠条之类的东西？被代：没有。审：八个股东认可你们代付之后欠付黄河款项吗？被代：这是无因管理。庭审笔录28页：被告代理人：债权人与第三人达成的是代为清偿协议。赵敏、卫占青的自认--庭审笔录29页：原告代理人：我们认为本案不属于以物抵债，以物抵债的主体应当是债权人和债务人，本案中的债权人是赵敏、卫占青，债务人是铭方公司的八个股东，债务人并不是黄河公司。黄河公司代铭方公司股东偿还债务，这种行为的法律性质，我认为是代付，是黄河公司代付八个人的股份转让款的行为，代付支付的方式是物，不是货币。（5）双方在二审上诉状中对黄河公司与赵敏、卫占青之间的法律关系的陈述。黄河公司上诉状第3页：本案是因为赵敏、卫占青与铭方公司8个股东的股权转让引发的纠纷，黄河公司与赵敏、卫占青并没有直接的合同关系。第4页：黄河公司代铭方公司8个股东清偿股权转让价款。赵敏、卫占青上诉状第1页：商品房预售合同的签订，标志着债务转移成立。2.本案首先应当查清黄河公司与赵敏、卫占青之间的法律关系。黄河公司并非《股权转让协议》及《补充协议》的当事人，与铭方公司八名股东未达成债务转移的约定，铭方公司的八名股东也未退出原债权债务关系，黄河公司也从未向赵敏、卫占青作出承担债务的明确意思表示。所以，本案中，黄河公司与赵敏、卫占青之间的法律关系是：黄河公司代铭方公司八名股东履行支付股权转让价款的义务，本质上是第三人代为履行的法律关系。一审判决认定“本案当事人对……黄河公司用涉诉房产支付股权转让对价的事实无异议”属于事实认定错误，将黄河公司的行为定性为债务转移行为属于法律适用错误。《合同法》第六十五条和第八十四条分别规定了债务转移和第三人代为履行两项制度，但是对如何区分两项制度并未进行详细规定。司法实践中，主要从三方面判定当事人是债务转移还是第三人代为履行：债务人是否与第三人就债务转移有约定；债务人是否退出原债权债务关系；第三人作出的代偿承诺是否与债权人成立合同关系。（1）判断当事人的约定是债务转移还是第三人代为履行的一个重要方面是，债务人与第三人是否就债务转移有约定，而本案中，黄河公司与其他八名股东之间未就债务转移进行约定。最高人民法院在（2006）民三监字第38-1号案中阐述了如何判断当事人的约定是债务转移还是第三人代为履行：①债务转移给第三人需要债务人与第三人之间有明确的约定，因为在债务转移的情况下，第三人不履行或者不适当履行债务要向债权人承担责任。这种债务人与第三人就债务转移的约定，是指第三人同意由其取代原债务人或者加入合同关系成为债务人，而不是仅同意代为履行债务。②第三人代为履行只要求债权人与债务人有约定，并不要求第三人与债务人之间有约定。因为，在第三人代为履行的情况下，第三人不履行债务无须向债权人承担责任。本案中，黄河公司从未与铭方公司的八名股东达成合意，同意取代八名股东在《股权转让协议》及《补充协议》中的地位，成为两份合同中的债务人。在一审庭审中，黄河公司也多次表示其是代八名股东履行义务，并且认为铭方公司八名股东应当向作为第三人的黄河公司偿还该部分债务。赵敏及卫占青在庭审中也承认本案债权债务主体是赵敏、卫占青和铭方公司的八位股东，并不是黄河公司。因此，黄河公司未取代原债务人的身份成为债务人，而仅是代为履行债务。（2）铭方公司八名股东从未退出原债权债务关系，黄河公司仅是债务履行的辅助人而非合同的债务人。债务转移与第三人代为履行存在明显的区别，在债务转移中，债务人退出原合同关系，第三人将代替债务人的合同地位；在第三人代替债务人履行债务的情况下，第三人只是履行主体而不是债的当事人。本案中，从《补充协议》及《购房认购协议》的约定来看，黄河公司仅是代替铭方公司履行债务，铭方公司其他八名股东并未退出原债权债务关系，即黄河公司不履行债务时，赵敏、卫占青向铭方公司八名股东主张权利。（3）《购房认购协议》及《预售合同》仅是黄河公司代为履行的一种方式，不能视为黄河公司向赵敏和卫占青作出承担债务的明确意思表示。通常来讲，债务承担的认定需要第三人向债权人作出承担债务的明确意思表示，但是在本案中，黄河公司在《购房认购协议》中明确以赵敏和卫占青购买房屋的房款以其在铭方公司的股款冲抵，该约定无法得出黄河公司已作出承担债务、取代原债务人的意思表示。综上所述，本案中黄河公司的行为并不是债务转移而是第三人代为履行，根据《合同法》第六十五条的规定，黄河公司不履行义务的，赵敏及卫占青应向债务人主张权利。一审法院在黄河公司多次强调行为本质是“代付”，赵敏及卫占青认为债务人仍是铭方公司八名股东的情况下，错误的认定“本案当事人对……黄河公司用涉诉房产支付股权转让对价的事实无异议”，属于事实认定错误。而在法律适用上，一审判决含糊不清、前后矛盾，一边认为“黄河公司用涉诉房产支付股权转让对价”（即黄河公司是债务人），一边认为“黄河公司对其用涉诉房产代替康作新等8人支付赵敏股权转让对价”（即康作新等8人是债务人，黄河公司是第三人），混淆了债务转移和第三人代为履行，属于法律适用错误。3.本案应追加铭方公司八名股东作为第三人，便于查明各方在本案中的法律地位，同时解决黄河公司与铭方公司八个股东之间的关系，解决黄河公司与赵敏、卫占青股权转让纠纷案件执行问题。铭方公司其他八名股东作为《股权转让协议》及《补充协议》的当事人，对本案事实查明非常关键，其作为第三人参加诉讼能更好的查明黄河公司是债务转移还是第三人代为履行，且本案处理结果与铭方公司其他八名股东也具有利害关系，故应追加铭方公司八名股东参与二审诉讼程序。此外，前述已经提及，黄河公司与赵敏卫占青股权转让纠纷两案已进入执行程序，现西宁中院已查封被执行人赵敏及卫占青名下的本案诉争的22套房产，因此追加铭方公司其他八名股东，各方当事人一并处理本案及执行案件，才是更有效率的审判方式。4.赵敏及卫占青未履行《预售合同》的付款义务，黄河公司有权解决该合同。卫占青签署的《预售合同》第六条第（二）款规定：买受人一次性付款，房款为****元。第七条第1款第（2）项规定，买受人逾期超过30天未付款的出卖人有权解除合同。本案中，黄河公司是第三人代为履行，赵敏及卫占青无法依据《股权转让协议》及《补充协议》要求黄河公司履行代为支付股权转让款的义务，而在《预售合同》项下买受人自合同签订至今仍未支付购房款，满足合同约定的解除条件，故黄河公司享有解除权，并于一审诉讼期间通过反诉的方式行使了解除权，因此《预售合同》已解除。综上所述，黄河公司认为一审判决缺乏事实和法律依据，且明显有失公允，损害了黄河公司作为第三人的合法权益，黄河公司恳请贵院依法裁判，对一审判决予以纠正。卫占青辩称，1.原审判决认定康作新等8人为黄河公司股东有误，黄河公司的股东只有康作新、康沛父子二人。康作新、康沛和其他8人是铭方公司的股东。2.原审法院将本案定性为物物交换有误。我们认为，本案的法律性质应该是基于债务转移形成的赵敏、卫占青与黄河公司之间的商品房买卖关系。黄河公司一审和原上诉观点认为本案性质是以物抵债，基于青海省高级人民法院的生效判决，黄河公司认为以物抵债的基础不存在，诉求解除商品房预售合同。黄河公司现在变更上诉理由为第三人代为履行。我们认为本案属于债务转移而不是第三人代为履行，主要理由是，根据法律规定，债务转移指债务人将合同的义务转移给第三人，需征得债权人的同意，债务转移之后，第三人成为新的债务人，原债务人退出债权债务关系。第三人不履行债务转移协议，要对债权人承担违约责任。本案中，股权转让补充协议中约定股权转让款用22套房屋款，该22套房产是黄河公司名下的资产。所以，就债务转移的意思表示而言，债权人卫占青、赵敏和债务人即铭方公司8名股东双方签订了房屋购房认购，和黄河公司签订了购房认购协议书、商品房买卖预售合同。债权人和第三人黄河实业公司之间签订了一个债务转移的协议书及房屋认购书和商品房预售合同。这两个法律事实的产生之后，铭方公司8名股东已经退出了原债权债务关系，股权转让款的支付义务转移到了黄河公司。而且黄河公司在2016年之后，对于主债务已经完全履行，我们诉求的是黄河公司没有履行从债务--办理产权登记的协助义务。本案完全符合债务转移的法律规定，而并不是第三人代为履行。第三人代为履行是债权人和第三人之间不形成新的债务关系，债权人和债务人之间达成协议，债务由第三人代为履行，如果第三人不履行的，债权人只能向原债务人主张债权而不能向第三人主张。本案中，赵敏、卫占青基于商品房预售合同，可以向黄河公司主张办理产权证，是基于债务转移所产生的商品房买卖关系，而不是第三人代为履行。3.上诉人称解除商品房预售合同的事实依据是赵敏和卫占青没有支付购房款，从商品房预售合同、房屋认购协议当中所约定的内容可以明确看出，购房款是用股权转让款支付，而且是一次性付款合同。在签订之时，购房款已经全部付清。作为购房人赵敏、卫占青，合同义务已经完全履行完毕。4.上诉人认为铭方公司8名股东作为第三人参加诉讼有助于查明本案。我们认为，这一观点与本案事实、法律事实不相符。首先，股权转让关系中，作为转让人赵敏、卫占青已经将所持有的股份转移给8名股东，而且股权变更登记已于2019年的9月30号全部完成。剩余的合同义务是支付股权转让的对价款，达成一个债务转移的法律事实，由赵敏、卫占青和黄河实业公司形成商品房预售合同。铭方公司8名股东的退出债务关系。现在形成本案纠纷的根本是黄河实业公司没有完全按照预售合同来履行合同义务才形成纠纷，黄河实业公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回。卫占青上诉请求：1、请求撤销青海省大通县人民法院（2019）青0121民初1984号民事判决书第二项，改判黄河公司支付违约金55950元（2016年12月15日起-2019年6月15日止）；2、一、二审诉讼费用由黄河公司承担。事实与理由：1、原审判决驳回上诉人至诉讼之前违约金的诉求，与事实和法律相悖。原审判决认定：黄河公司代铭方公司股东支付股权转让款系债务转移是符合法律规定的，上诉人与被上诉人签订《西宁市大通县商品房预售合同》即标志着债务转移成立并生效，被上诉人成为新的债务人对上诉人负有履行债务的义务，如果被上诉人履行债务不符合约定的，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人不履行协助办理产权登记义务，致涉案房屋产权至今未能登记，根据《商品房预售合同》约定，被上诉人已构成违约，应当承担违约责任。《商品房预售合同》第10条约定交付商品房的时间为2015年7月31日；第19.2条约定因出卖人的原因，买受人未能在交付商品房之日起365日内取得房屋所有权证的，按已交房款每日万分之一承担违约金。上诉人依照上述合同约定，诉求2016年12月15日起计算至起诉之日的违约金，有合同依据并符合法律规定，原审判决驳回上诉人的此项诉求，属适用法律不当。2、原审判决认定“本案当事人对股权转让和房产过户问题存在争议，对于黄河公司应否办理涉诉房产的房屋登记手续未予明确”的认定是错误的。上诉人与铭方公司股东股权转让，双方签订股权转让协议，且已进行股东变更登记，双方对此并无争议。因股权转让款的支付方式，双方协议债务转移给被上诉人，被上诉人以涉案房产代为支付，为此，上诉人与被上诉人签订《西宁市大通县商品房预售合同》，该商品房预售合同经当事人签订生效即具有法律效力，合同未经依法撤销或确认无效，对合同当事人具有约束力，当事人即便存有异议或争议，都不能否定合同的效力，也不能作为当事人不履行合同义务的理由。所以，原审判决以当事人存有争议而未支持上诉人违约金诉求的认定是错误的。黄河公司辩称，1.黄河公司并非《股权转让协议》及《补充协议》的当事人，与其他八名股东未达成债务转移的约定，其他八名股东也未退出原债权债务关系，黄河公司也未向赵敏、卫占青作出承担债务的明确意思表示，故其行为本质是第三人代为履行。根据《合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。故赵敏及卫占青应当向本案债务人铭方公司八名股东主张违约责任。2.赵敏及卫占青认为应当按照《商品房预售合同》的约定判断违约责任，如果仅从《商品房预售合同》的内容来看，整个合同文本与本案股权转让行为无关。如果单从《商品房预售合同》来看，赵敏、卫占青均应支付购房款，其行为已构成根本违约，且其违约行为在前，故黄河公司可以行使抗辩权不办理房屋产权登记。卫占青向原审法院的起诉请求：1.判令黄河公司在30天内协助办理西宁市大通县桥头镇人民路58号8号楼1单元8层183室的房屋产权登记；2.判令黄河公司支付违约金55950元(2016年12月15日起至2019年6月15日止)；3.判令黄河公司支付自2019年6月15日起至实际完成房屋产权登记之日止,按已付房款621676元每日万分之一的违约金；4.判令黄河公司承担本案诉讼费用。庭审中,卫占青将第一项诉讼请求变更为:判令黄河公司在30天之内办理房屋产权登记。黄河公司针对本诉向原审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《西宁市大通县商品房预售合同》（合同编号QY2698）；2.本诉、反诉案件受理费用全部由卫占青承担。原审法院认定事实：2016年9月2日，赵敏、卫占青（甲方）与黄河公司的股东康作新、崔璟、李志臣、谭永梅、康雪梅、康沛、康作文、张利华等8人（乙方）签订《股权转让协议补充合同》。约定：本合同由甲方与乙方就青海铭方智远有限公司的股份转让事宜，于2016年8月15日订立。赵敏同意将持有的青海铭方智远有限公司名下的17.5%的股权以1750万元的价格转让给康作新等8名股东；卫占青同意将持有的青海铭方智远有限公司名下的5%的股权以500万元的价格转让给康作新等8名股东；甲方同意乙方用价值21364240元的资产抵扣股款购买股份，具体资产为银通大厦的22套房屋，房屋总价款为21364240元；甲方同意在本合同订立后三日内将所转让的股权完成工商变更登记；甲方于2016年11月15日给乙方签订正式的《商品房买卖合同》，并作房产备案登记；合同还约定了其他内容。该合同经甲方赵敏、卫占青签字确认，乙方的崔璟、李志臣、康雪梅、康沛、康作文、张利华等6人签字确认，康作新、谭永梅未签字。另，该协议第三页注明：赵敏、康雪梅、崔璟三人确认本协议乙方签完字返还甲方日期为2016年9月13日。2016年9月13日，卫占青（出让方）与黄河公司的股东康作新等8人（受让方）签订《股权转让协议》，出让方同意受让方以500万元价格转让其全部股权；具体付款方式及付款时间另行签订协议。2016年9月13日，赵敏、卫占青（乙方）与黄河公司（甲方）签订《房屋认购协议》，约定：乙方自愿认购银通大厦22套房产，房屋总价为人民币21364240元；购房款支付方式为以乙方在青海铭方智远投资有限公司的股款冲抵。合同还约定了其他内容。2016年9月30日，赵敏、卫占青将其持有的青海铭方智远投资有限公司的股权变更登记至康作新等8人名下。2016年11月15日，赵敏、卫占青分别就涉诉的22套房屋与黄河公司签订了《西宁市大通县商品房预售合同》，合同第三条约定预售的商品房坐落于西宁市××县，预测建筑面积170.01平方米；合同第五条约定计价方式按建筑面积计算，每平方米3656.7元，总价款为621676元；第六条约定的付款方式为一次性付款；第十条约定的交付时间为2015年7月31日前。合同第十九条约定：“（一）双方同意买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同还约定了其他内容。合同签订后，黄河公司为赵敏、卫占青办理备案登记手续，并将涉诉的22套房屋交付给赵敏、卫占青。赵敏、卫占青在收到涉诉房屋后已将其中19套出售给案外人。另查明，康作新、崔璟、李志臣、谭永梅、康雪梅、康沛、康作文、张利华等8人为黄河公司的股东。2019年9月18日，西宁市中级人民法院作出（2019）青01民初129号民事判决，判决卫占青支付黄河公司股权转让款5568000元。卫占青不服，提起上诉，2020年9月23日青海省高级人民法院作出（2019）青民终241号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案争议的焦点是：1.本案法律关系如何定性；2.黄河公司应否为卫占青办理房屋不动产权属登记并向卫占青支付违约金；3.双方于2016年11月15日签订的《西宁市大通县商品房预售合同》应否解除。针对上述争议焦点，原审法院评析如下：一、关于本案法律关系如何定性的问题。原审法院认为，卫占青和黄河公司之间的法律关系如何定性应探究缔约时各方的真实意思表示。本案当事人对卫占青和康作新等8人之间股权转让的事实和黄河公司用涉诉房产支付股权转让对价的事实无异议,故卫占青和黄河公司已经就黄河公司用涉诉房产支付股权对价达成合意。根据各方签订的股权转让协议和商品房买卖合同条款来看,合同的标的物为股权和房产,即卫占青转让其所持有的股权,康作新等8人用黄河公司的房产来支付股权转让对价。虽股权和房产均在合同中标有价值,但双方并未约定金钱支付为合同履行方式,而是约定转让股权与交付房产为合同首要且唯一的履行方式,故应以物物交换定位双方之间的法律关系较为妥当。物物交换为社会物资融通方法之一,且本案的物物交换协议建立在合同当事人之间平等自愿的基础之上,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。本案股权转让协议的出让方为卫占青,受让方为康作新等8人,黄河公司对其用涉诉房产代替康作新等8人支付卫占青股权转让对价的事实无异议。故黄河公司向卫占青出卖房产的行为如何定性事关本案当事人的责任承担。原审认为,黄河公司用房产代替康作新等8人给付股权转让对价的行为符合债务转移的相关法律规定,应定性为债务转移行为。综上,卫占青与康作新等8人之间系物物交换法律关系,康作新等8人将合同义务转移给黄河公司后,卫占青与黄河公司以签订商品房预售合同的形式对黄河公司的义务和责任进行了约定,黄河公司若存在违约行为,卫占青应依据商品房预售合同向黄河公司主张权利。黄河公司主张其与卫占青系以物抵债法律关系,且以物抵债协议系在主债权履行期限届满前达成,但因以物抵债一般是指以他种给付替代原定给付的行为,本案中当事人之间并未变更合同的履行方式,故本院对黄河公司的此项主张不予采纳。二、关于黄河公司应否为卫占青办理房屋不动产权属登记并向卫占青支付违约金的问题。原审认为，卫占青已经以签订股权转让协议和商品房买卖合同的形式确认了康作新等8人将股权转让合同义务转移给黄河公司,故康作新等8人与黄河公司之间的债务转移合法,并发生法律效力。债务转移生效后,黄河公司成为合同义务履行主体。黄河公司拒不履行合同义务,卫占青可以请求黄河公司承担继续履行等违约责任。经查，卫占青已于2016年9月30日将其持有的青海铭方智远投资有限公司股权转让变更登记至康作新等8人名下。黄河公司也在签订《西宁市大通县商品房预售合同》之后，为赵敏、卫占青办理了备案登记手续，并将涉诉的22套房屋交付给赵敏、卫占青，故卫占青有权取得涉诉房屋的所有权。双方约定由买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但根据行政部门的规定，黄河公司作为开发商需要提供相应的资料，买受人才能办理房屋产权登记手续。故卫占青要求黄河公司办理房屋产权登记的诉求不当，黄河公司应履行协助办理的义务。关于黄河公司应否支付卫占青违约金的问题，因本案当事人对股权转让和房产过户问题一直存在争议，对于黄河公司应否为卫占青办理涉诉房产的房屋登记手续未予明确，在本判决生效前，卫占青要求黄河公司承担违约金于法无据，故原审对该诉求不予支持。若本判决生效后，黄河公司逾期办理房屋登记手续，应按照双方签订的《西宁市大通县商品房预售合同》第十九条的约定承担违约责任。三、关于原、被告双方于2016年11月15日签订的《西宁市大通县商品房预售合同》应否解除的问题。黄河公司主张解除《西宁市大通县商品房预售合同》的理由是卫占青欠付黄河公司的股权转让款，黄河公司无须再用涉诉房屋冲抵前述股权转让款。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质，不得抵销的除外。”原审认为，黄河公司所称欠款系卫占青购买黄河公司的股权转让款。本案的标的物为黄河公司基于债务转移的法律关系而向卫占青办理涉诉房屋的所有权登记手续，上述两个债务系不同种类，不符合抵消的法定条件。且卫占青与黄河公司均已按照《西宁市大通县商品房预售合同》的约定履行了主要义务，现黄河公司请求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审不予支持。另外，黄河公司还主张卫占青违反了双方签订的《购房认购协议》第五条第二款“乙方未征得甲方的同意（即由甲方出具书面确认文书），不得将本认购协议书及其权益以任何方式出售或转让给他人，否则甲方有权解除其认购资格，并且已交付的认购定金不予退还”的约定，其有权解除《西宁市大通县商品房预售合同》，原审认为，黄河公司依据《购房认购协议》第五条第二项享有约定解除权，但该解除权针对的是认购协议，本案争议的对象是《西宁市大通县商品房预售合同》，该合同中并没有上述约定，故黄河公司以卫占青向他人出售涉诉房屋为由，请求解除《西宁市大通县商品房预售合同》的诉求，原审不予支持。判决：一、西宁黄河实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助卫占青办理位于西宁市××县的房屋不动产权属登记；若逾期，西宁黄河实业有限公司自逾期之日起每日按全部购房款万分之一的计算标准向卫占青支付违约金至该房屋不动产权属登记办理完毕之日止；二、驳回卫占青的其他诉讼请求；三、驳回西宁黄河实业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1198元，由卫占青负担，反诉案件受理费100元由西宁黄河实业有限公司负担。二审经审理查明，康作新、康沛、崔璟、李志臣、谭永梅、康雪梅、康作文、张利华等8人为青海铭方智远投资有限公司股东，康作新为该公司法定代表人。康作新、康沛亦为黄河公司股东，康作新担任法定代表人。双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张,本案二审的争议焦点为：1.本案法律关系应如何定性；2.黄河公司应否协助卫占青办理房屋产权手续并支付违约金；3.案涉《西宁市大通县商品房预售合同》应否解除。关于本案法律关系的定性问题。黄河公司主张本案法律关系为第三人代为履行的合同关系，卫占青则主张本案为基于债务转移的房屋买卖合同关系。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第六十五条和第八十四条的规定，由第三人代为履行的合同是指双方当事人约定债务由第三人履行的合同；债务转移是指债务人把对债权人所负有的合同义务全部或者部分转移给第三人，由第三人取代债务人的地位成为合同当事人，向债权人履行债务。二者最本质的区别在于有无变更原合同债权债务关系的主体，当债权人主张权利时所指向的对象不同。本案中，卫占青、赵敏因与康作新等8人履行《股权转让协议补充合同》、《股权转让协议》，同意康作新等8人以价值21364240元的资产抵扣股款的方式购买，并在《股权转让协议补充合同》中写明了22套涉诉房产的房号、价值。2016年9月30日，卫占青、赵敏将其持有的铭方公司的股权变更登记至康作新等8人名下。当事人对上述事实无异议，故可以认定卫占青、赵敏与康作新等8人就22套涉诉房产购房款支付股款达成合意，卫占青、赵敏变更股权登记，完成股权转让合同义务。对于股权转让款的支付，卫占青、赵敏与黄河公司签订《房屋认购协议》自愿认购银通大厦22套涉诉房产，价值21364240元，以卫占青、赵敏在铭方公司的股款冲抵。康作新同时作为黄河公司和铭方公司的法定代表人，其以22套涉诉房产购房款支付股款的行为应认定为公司行为，黄河公司主张其没有作出债务承担意思表示的抗辩不能成立。后卫占青和黄河公司签订《西宁市大通县商品房预售合同》，明确约定黄河公司履行债务的义务和责任，康作新等8人退出原债权债务关系。至此，债务转移成立，卫占青、赵敏与黄河公司之间形成房屋买卖合同关系。综上，卫占青、赵敏与黄河公司、康作新等8人以达成协议的方式实现债务转移，符合债务转移的相关法律规定，黄河公司取代康作新等8人债务人的地位向卫占青、赵敏履行债务，本案双方之间的民事行为属于债务转移行为。黄河公司的此项上诉理由不能成立，应予驳回。关于黄河公司应否协助卫占青办理房屋产权手续并支付违约金的问题根据上文论述，卫占青与黄河公司签订《西宁市大通县商品房预售合同》后，应视为股款已支付，债务转移成立并生效。此时，双方之间的房屋买卖合同已成立并生效,双方权利义务清晰明确，黄河公司未在合同约定的期限内协助卫占青办理产权登记手续，其行为已构成违约。依照《西宁市大通县商品房预售合同》第十九条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据查明的事实，卫占青与黄河公司签订《西宁市大通县商品房预售合同》后，黄河公司为卫占青办理备案登记手续，并将涉诉房屋交付给卫占青。该合同虽约定交付商品房的时间为2015年7月31日，但本案房屋买卖关系于2016年11月15日成立并生效，此时应视为房屋买卖法律关系中的房屋交付,按照合同约定违约金的计算应从房屋实际交付一年后之次日起算。故，黄河公司应当协助卫占青办理房屋产权手续并支付自2017年11月16日起至实际完成房屋产权登记之日止按已付房款每日万分之一的违约金。关于案涉《西宁市大通县商品房预售合同》应否解除的问题本院认为,黄河公司主张卫占青未履行预售合同付款义务，黄河公司有权解除《西宁市大通县商品房预售合同》。本案中，黄河公司与康作新等8人之间的债务转移已在与卫占青签订《西宁市大通县商品房预售合同》时成立并生效，案涉房屋购房款冲抵股款的行为完成，案涉房屋实际交付。《西宁市大通县商品房预售合同》的主要义务已经履行完毕，黄河公司要求解除合同的理由不符合本案客观事实和法律规定，本院不予支持。另，黄河公司提出应追加铭方公司8名股东作为第三人，便于查明各方在本案中的法律地位，同时解决黄河公司与铭方公司8名股东之间的关系，解决黄河公司与卫占青、赵敏股权转让纠纷案件执行问题。黄河公司提交本院查封、冻结、扣押期限告知书，拟证明本案诉争的22套房产已被查封，本案审理时应与执行相结合。卫占青质证称，对该证据真实性没有异议，但该证据和本案没有关联性，不应采纳。本院认为，根据合同的相对性、严格责任原则，程序上不能任意追加第三人。上文关于本案法律关系定性的论述已经阐明，卫占青、赵敏与铭方公司8名股东、黄河公司之间形成债务转移合同并生效，且合同主债务已经履行完毕。本案纠纷因《西宁市大通县商品房预售合同》的履行而产生，铭方公司8名股东已经退出原债权债务关系，与本案争议的处理结果没有法律上的利害关系，与黄河公司同卫占青、赵敏的股权转让纠纷亦无关联，故不应追加为第三人。综上，黄河公司的上诉请求不能成立，不予支持；卫占青的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初1984号民事判决第三项，即“三、驳回被告（反诉原告）西宁黄河实业有限公司的反诉请求”。二、撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初1984号民事判决第一、二项，即“一、被告（反诉原告）西宁黄河实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）卫占青办理位于西宁市××县的房屋不动产权属登记；若逾期，被告（反诉原告）西宁黄河实业有限公司自逾期之日起每日按全部购房款万分之一的计算标准向原告（反诉被告）卫占青支付违约金至该房屋不动产权属登记办理完毕之日止；二、驳回原告（反诉被告）卫占青的其他诉讼请求”；三、上诉人西宁黄河实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助上诉人卫占青办理位于西宁市××县的房屋不动产权属登记；四、上诉人西宁黄河实业有限公司自2017年11月16日起至该房屋不动产权属登记办理完毕之日止，每日按全部购房款万分之一的计算标准向上诉人卫占青支付违约金。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1298元，由上诉人西宁黄河实业有限公司承担，卫占青预交的二审案件受理费1198元退回。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 马秀芬审判员 刘 红二〇二一年三月十六日法官助理 葛 琦书记员 李 妙附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。