上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3907号原告：乔宇虹，女，1975年6月30日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：上海昊川置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：颜晟，总经理。委托诉讼代理人：俞睿一。原告乔宇虹与被告上海昊川置业有限公司(以下简称“昊川公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判。后因审理需要，本案依法裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审判，并于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告乔宇虹，被告昊川公司的委托诉讼代理人俞睿一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔宇虹提出诉讼请求：一、判令被告赔偿因其虚假广告导致的房屋价值损失350,000元；二、判令被告赔偿原告装修款160,000元，由原告自行维修已出现的问题；三、判令被告赔偿房租损失284,000元(按照每月20,000元的标准，自2018年12月31日起计算至2020年2月29日)；四、判令系争房屋的质保期从本案判决书下发之日起计算；五、判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告乔宇虹增加诉讼请求：一、判令被告承担物业费，按照每月430.03元的标准，自2018年12月31日起计算至判决生效之日止；二、判令被告赔偿违约补偿金153,000元；三、判令被告赔偿修复房屋后再次鉴定的费用53,000元。事实和理由：2017年5月17日，乔宇虹与昊川公司就上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市商品房预售合同》，主要约定乔宇虹以每平方米92,832.31元的单价购买系争房屋。2017年10月11日，普陀区市场监督管理局因昊川公司于2016年4月至2017年5月期间发布虚假广告对昊川公司下发行政处罚决定书。2018年12月30日，乔宇虹对系争房屋进行现场验收，发现装修质量不满足正常交付条件，但昊川公司并未进行妥善处理。乔宇虹认为昊川公司的行为侵害了其他合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。被告昊川公司辩称，其因虚假广告受到相关部门行政处罚的情况与本案并无关联，乔宇虹所述因虚假广告所受损失并无依据。双方已于2018年12月31日办理收房手续，乔宇虹主张的租房损失并无依据。双方签署的《上海市商品房预售合同》已对保修期做出明确约定，昊川公司在保修期内承担保修责任，但对于房屋瑕疵并不承担赔偿责任。若乔宇虹关于赔偿修复费用的主张得到法院支持，则昊川公司不再承担维修义务，应由乔宇虹自行承担维修费用以及维修后的鉴定费用。乔宇虹主张的违约补偿金并无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2017年5月17日，昊川公司(甲方、卖方)与乔宇虹(乙方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，主要约定：乙方以每平方米92,832.31元的单价购买位于上海市普陀区石泉东路168弄《上海香溢花城》内的系争房屋；甲方定于2018年12月31日前将房屋交付给乙方；自该房屋验收交接之日起，甲方对房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。该合同《补充条款一》约定：房屋总价款包括房屋全装修价格；无论乙方是否实际居住，均须全额缴纳物业管理费；除主体结构不合格之外，甲方仅对乙方所购房屋的质量瑕疵承担修复义务，不因此承担逾期交房或在房屋修复期间因房屋无法正常入住或使用所造成的各项损失的赔偿或补偿义务；甲方在收到乙方要求履行保修义务的书面通知后15日内开始修理工作或提出异议；否则，乙方可自行维修并由甲方承担合理费用。2017年10月11日，上海市普陀区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，载明：昊川公司自2016年4月起在其微信公众号发布的广告所宣传内容均指上海香溢花城三期房地产项目，所宣传房地产项目位置分别为石泉东路286弄、石泉东路215弄、石泉东路168弄，均不在内环区域内，也未毗邻内环，与广告中宣传的该房地产项目位置“扎根内环”、“雄踞内环繁华中心”、“香溢雄踞内环地段”、“内环中心地段”不符；根据《中华人民共和国广告法》的规定，作出责令停止发布上述违法广告、责令在相应范围内消除影响、罚款30,000元的行政处罚。2018年12月30日，乔宇虹与昊川公司工作人员签署《房屋交接验收单》《房屋查验单》等交房手续，并反映系争房屋室内装修存在北次卧窗户胶条脱落、进户门把手未安装、餐厅窗户关不上、餐厅窗户凹坑、厨房水槽柜无法关严、设备间吊顶收口未处理、厨房吊柜装饰条变形、储藏室柜门与地面摩擦等问题。其后，乔宇虹多次向昊川公司工作人员反馈系争房屋室内装修存在质量问题，昊川公司对部分质量问题进行了维修。审理中，乔宇虹与昊川公司对系争房屋是否存在装修质量问题以及若存在装修质量问题的修复方案、修复工期和修复费用存在争议，本院应当事人申请，依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对上述问题进行鉴定。2020年9月28日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《鉴定意见书》[上房院鉴(2020)建鉴字第1089号]，载明：系争房屋全装修房存在大理石、门窗、橱柜、软包、墙纸等装饰装修现状不符合国家、地方相关规范标准要求等质量问题；室内环境污染物浓度检测结果及检测房间数符合规范标准要求。2021年1月20日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《鉴定意见书》[上房院鉴(2020)建鉴字第1089-1号]，对房屋室内装修质量问题提出修复方案，并表示若按修复方案修复，工期估算约40天，供法院参考。同日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《修复费用估算书》，载明：根据修复方案，同时考虑到零星修缮的工程特点，系争房屋室内装修质量问题修复费用估算共计105,967.13元。以上事实，有《上海市商品房预售合同》《行政处罚决定书》《房屋交接验收单》《房屋查验单》《鉴定意见书》《修复费用估算书》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，乔宇虹表示系争房屋同一小区同等面积的房屋月租金为20,000元左右；昊川公司表示系争房屋同一小区同等面积的房屋月租金为15,000元至16,000元。本院认为，当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。乔宇虹与昊川公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为系争房屋买受方的乔宇虹已完成给付购房款的义务，昊川公司负有按照合同约定的标准交付房屋并承担保修责任的义务。对于乔宇虹所主张的因虚假广告而造成的房屋价值损失，结合本院已查明的事实，昊川公司在《上海市商品房预售合同》中已明确载明系争房屋的位置坐落，乔宇虹作为房屋买受方对房屋所处位置应有理性判断，昊川公司所受行政处罚的违法广告行为并不必然导致乔宇虹在签订《上海市商品房预售合同》的过程中发生认识错误，故本院对乔宇虹的该项诉讼请求难以支持。对于乔宇虹所主张的房屋装修质量问题，根据上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《鉴定意见书》，系争房屋存在大理石、门窗、橱柜、软包、墙纸等装饰装修现状不符合国家、地方相关规范标准要求等质量问题。昊川公司对鉴定结论并无异议，但辩称无法判断上述质量问题是否系因乔宇虹使用房屋期间材料老化所致。结合本院已查明的事实，乔宇虹在与昊川公司办理房屋交接手续时即明确提出房屋装修存在的诸多质量问题，与《鉴定意见书》中检测出的质量问题基本一致，可认定上述装修质量问题自房屋交付之日起即持续存在，故本院难以采纳昊川公司的该项抗辩意见。按照合同约定，昊川公司应在收到乔宇虹要求履行保修义务的书面通知后15日予以修理，否则乔宇虹可自行维修并要求昊川公司承担相应费用。现昊川公司并未按约履行修理义务，且双方均同意通过赔偿修复费用的方式处理，考虑到截至本案审结前乔宇虹尚未实际发生修复费用损失，故本院采纳上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《鉴定意见书》的意见，认定昊川公司应向乔宇虹赔偿修复费用损失105,967.13元。乔宇虹要求昊川公司双倍赔偿修复费用损失并赔偿房屋修复后再次鉴定的费用，并无事实和法律依据，本院对此难以支持。乔宇虹与昊川公司签订的《上海市商品房预售合同》中已对房屋保修范围和保修期做出明确约定，乔宇虹主张自本案判决生效之日起重新计算房屋保修期，并无事实和法律依据，本院对此亦难以支持。对于乔宇虹所主张的自房屋交付之日起因无法使用房屋产生的在外租房损失，本院认为，虽然系争房屋存在部分质量问题，但均属于装修瑕疵，并不会严重影响乔宇虹对房屋的居住使用，而房屋修复期间的工程施工一定程度上会影响乔宇虹的居住，故本院酌情认定昊川公司应赔偿乔宇虹房屋修复期间在外租房损失24,000元。需要指出的是，《上海市商品房预售合同》中虽然约定昊川公司不承担修复期间的损失赔偿，但该约定应仅适用于昊川公司正常履行保修义务的情况，现本案中涉及的修复已不适宜由昊川公司实施，故该约定亦不适用本案情况。乔宇虹要求昊川公司承担自房屋交付之日起的物业管理费，并无事实和法律依据，本院对此难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条之规定，判决如下：一、被告上海昊川置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔宇虹赔偿房屋修复费用105,967.13元；二、被告上海昊川置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔宇虹赔偿房屋修复期间的损失24,000元；三、对原告乔宇虹的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。鉴定费82,000元，由被告上海昊川置业有限公司承担。案件受理费11,740元，由原告乔宇虹承担9,819元，由被告上海昊川置业有限公司承担1,921元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二一年三月二十五日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。