文书内容上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初3991号原告：上海神坤物流有限公司，住所地：上海市奉贤区。法定代表人：陆剑，执行董事。委托诉讼代理人：姬晨楠，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海修齐材料科技有限公司，住所地：上海市奉贤区。法定代表人：江兴启。被告：江兴启，男，1978年3月20日生，汉族，住上海市闵行区。被告：周向荣，女，1982年10月28日生，汉族，住上海市崇明区。三被告共同委托诉讼代理人：丁红萍，北京市隆安律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：袁慧超，北京市隆安律师事务所律师。原告上海神坤物流有限公司诉被告上海修齐材料科技有限公司(简称修齐公司)、江兴启、周向荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告上海神坤物流有限公司的委托诉讼代理人姬晨楠、三被告共同委托诉讼代理人丁红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海神坤物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告修齐公司向原告支付2020年11月12日至2021年1月11日止拖欠租金198,000元；2、判令被告修齐公司向原告支付逾期付款违约金，以198,000元为基数，自2020年11月2日起至实际支付之日，按每日千分之一计算；3、请求判令被告修齐公司向原告支付解约违约金1,188,000元；4、请求判令被告修齐公司向原告支付拖欠的电费8,559.96元；5、请求被告修齐公司向原告支付律师费20,000元；6、请求判令被告江兴启、周向荣对被告修齐公司上述五项款项承担连带清偿责任。事实和理由：2016年3月23日，原告与被告修齐公司签订《租赁合同》，约定被告修齐公司向原告承租位于上海市奉贤区奉城镇洪庙社区洪东村盘灶111号的建筑、场地及设备设施，用于仓储、加工，计租期限自2016年5月12日起至2021年5月11日止。租赁房屋前三年的租金为每年1,100,000元，后二年的租金为每年1,188,000元，被告修齐公司应每六个月向原告支付租金，除第一期租金外，被告修齐公司应于每期租金对应租赁期限开始的10日前付清。被告江兴启、周向荣自愿对上述《租赁合同》项下被告修齐公司的全部责任及义务向原告提供连带责任担保。上述合同签订后，原告向被告修齐公司交付租赁房屋，双方已合作多年。但是，被告修齐公司本应于2020年11月2日向原告支付租金，原告已将相应租金发票开具并交付被告修齐公司，被告修齐公司却未按约付款，经原告多次敦促，仍未履行付款义务，原告于2021年1月11日通知被告修齐公司解除租赁合同。被告江兴启、周向荣作为连带保证人，应对被告修齐公司所负债务承担连带清偿责任。故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告修齐公司、江兴启、周向荣共同辩称，对原告第一项诉请，同意支付，希望将180,000元保证金扣除。不同意第二项诉请，被告修齐公司迟延支付租金是由于在与原告协商续约问题，原告主张的每日千分之一逾期付款违约金过高，被告同意按LPR标准支付利息。不同意第三项诉请，2020年10月左右，因政策调整，镇政府找到被告修齐公司，要求被告修齐公司完成环评，而根据相关规定，环评落实以后几年内不得更换经营地址，环评通过的一次成本要四、五十万，而涉案合同到2021年5月11日到期，所以被告修齐公司与原告协商续约事宜，但遭到原告拒绝，于是双方口头达成了即时解除租赁合同的约定，出于对原告信任，没有要求签订解约书面协议，被告修齐公司在镇政府帮助下重新选址，选址与涉案地址不足两公里。被告修齐公司一向履约，信誉良好，四年半从未拖欠租金，如果不是达成了口头解除协议，被告修齐公司不会就此另寻他处。原告也没有遭受损失，案涉合同租赁期截止2021年5月11日到期，剩余租期不足半年，原告损失较小，被告修齐公司积极交还房屋，房屋已经于2月25日完成交接手续，若法院确定被告修齐公司违约，恳请法院以实际损失为基础、考虑剩余租期等预期利益、当事人过错程度等调整违约金。对第四项诉请，同意支付电费8,559.96元，希望原告开具发票，开具发票后将支付。对第五项诉请，租赁合同虽然有约定支付律师费条款，但被告修齐公司并未恶意违约，若法院判定被告修齐公司违约，希望法院对律师费金额予以调整；对第六项诉请由法院裁决，被告江兴启、周向荣是担保人。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，原告与被告修齐公司、江兴启、周向荣签订《租赁合同》，约定：被告修齐公司租赁原告的奉贤区奉城镇洪庙社区洪东村盘灶111号的建筑、场地、设备设施，作仓储、加工使用。租赁期限为五年零45天，其中免租期为45天，自甲方向乙方交付租赁物的当日起算，计租金的租赁期限为五年,自2016年5月12日起至2021年5月11日。2016年5月12日至2019年5月11日期间年租金1,100,000元，2019年5月12日至2021年5月11日期间年租金1,188,000元。租金每6个月支付一次，先付后用，第一期租金550,000元于本合同签订后的七日内付清，以后每期的租金于该期租金对应的租期开始前的10日前付清。押金180,000元在合同届满或终止后不计息返还。如被告修齐公司逾期支付租金、保证金等应付费用超过10日的，每逾期一日被告修齐公司需按应付费用的千分之一承担违约金。双方因一方违约导致另一方向其追索债权的，则违约方承担其为实现债权而产生的相关费用，包括手续费、诉讼费、仲裁费、执行费、律师费等。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按合同解除当年的租金标准承担相当于壹年租金的违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期支付租金、保证金费用超过30天的。担保人江兴启、周向荣均承诺对本合同项下被告修齐公司的全部责任及义务向原告提供连带责任担保，担保期限为本合同终止后两年等。涉案租赁房屋为原告自有产权的房屋。之后双方履行合同，被告修齐公司支付租金至2020年11月11日。因为被告修齐公司未按合同约定于2020年11月2日前支付2020年11月12日至2021年5月11日这最后半年期的租金，原告于2021年1月11日向被告修齐公司发出解除租赁合同通知函，告知被告修齐公司因未支付该期租金，自被告修齐公司收到本通知函之日起解除双方租赁合同。当日，被告修齐公司收到该通知函。另查明，被告修齐公司另外欠原告电费8,559.96元。被告修齐公司支付原告押金180,000元还在原告处。租赁物已经归还原告。原告为本合同纠纷支付律师费20,000元。被告修齐公司确认双方租赁合同于2021年1月11日解除。还查明，原告已经于2020年12月向本院申请诉前调解，要求被告方支付最后半年的租金，案号(2020)沪0120民诉前调4825号。本院认为，原被告于2016年3月23日签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按约履行。被告修齐公司未按约支付2020年11月12日之后半年的最后一期租金，已经超过三十日，原告按约有解除权。原告的解约通知函于2021年1月11日到达被告修齐公司，所以双方租赁合同已经于该日解除。被告主张因为环评问题，与原告协商解除合同，而非被告修齐公司逾期支付租金导致的合同解除，原告对此不认可。本院认为，被告修齐公司就此未提供证据，本院无法采信，涉案租赁合同系被告修齐公司逾期支付租金导致解除，所以被告修齐公司应承担违约责任。根据法律规定，被告修齐公司承担违约责任后，还需履行债务。所以，被告修齐公司应当支付2020年11月12日至2021年1月11日止的租金198,000元。按照租赁合同约定，该期租金应当于2020年11月2日前支付，所以被告修齐公司应当承担自2020年11月2日起至实际支付日止的逾期付款违约金。被告主张每日千分之一的约定违约金过高，应予调整，同意按照LPR计算。本院采纳被告应予调整的意见，但是按照LPR计算违约金无法律依据，本院酌定逾期付款违约金按照每日万分之五标准计算。关于解约违约金，原告主张按照合同约定的一年租金标准计算，被告主张过高，应当调整。本院采纳被告主张，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为相当于四个月租金即396,000元。关于电费被告修齐公司应当支付，被告修齐公司也同意支付，该项诉请无争议。关于被告修齐公司承担律师费的诉请，有明确的合同约定，被告主张予以调整没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告江兴启、周向荣系担保人，租赁合同明确约定承担连带保证责任，所以原告诉请他们承担连带清偿责任，本院予以支持。被告江兴启、周向荣承担保证责任后，有权向被告修齐公司追偿。另外，双方租赁合同终止，被告修齐公司已付押金应由原告返还。综上所述，原告上海神坤物流有限公司的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、1995年《中华人民共和国合同法担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、被告上海修齐材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海神坤物流有限公司租金198,000元；二、被告上海修齐材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海神坤物流有限公司以198,000元为基数，自2020年11月2日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；三、被告上海修齐材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海神坤物流有限公司解约违约金396,000元；四、被告上海修齐材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海神坤物流有限公司电费8,559.96元；五、被告上海修齐材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海神坤物流有限公司律师费损失20,000元；六、被告江兴启、周向荣对被告上海修齐材料科技有限公司上述五项款项承担连带清偿责任；被告江兴启、周向荣承担保证责任后，有权向被告上海修齐材料科技有限公司追偿；七、对原告上海神坤物流有限公司的其余诉讼请求不予支持；八、原告上海神坤物流有限公司于本判决生效之日起十日内归还被告上海修齐材料科技有限公司押金180,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,616元，减半收取计8,808元，由原告上海神坤物流有限公司负担4,404元，被告上海修齐材料科技有限公司、江兴启、周向荣共同负担4,404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二一年三月三十日书记员  张佳奇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……四、1995年《中华人民共和国合同法担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。