安徽省和县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0523民初857号原告：曹茂叶，女，1966年6月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：张万松，安徽和州律师事务所律师。被告：陈庆九，男，1969年4月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：王训贵，安徽和县历阳镇法律服务所法律工作者。原告曹茂叶诉被告陈庆九房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告曹茂叶及委托诉讼代理人张万松、被告陈庆九委托诉讼代理人王训贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹茂叶向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告购房款30,800元并自2005年1月2日起按年利率6.12%支付利息。事实与理由：2003年10月8日，原告之夫瞿福海与童佑保、葛富坤、熊佑高四人与原腰埠乡人民政府签订了一份《共建腰埠街道、娘娘庙街道农贸市场协议书》，约定由该四人合伙投资建设上述两个农贸市场，并成立了相应的大市场建设办公室。后四人投资兴建了上述两个大市场及相配套的门面房等房产。2004年2月15日，童佑保代表“和县腰埠乡娘娘庙综合大市场建设办公室”与被告签订了一份《售房合同》，约定被告购买前述四人投资建设的位于娘娘庙街道新农贸市场内的一套两间（上下各一间）商品房，建筑面积约100平方米，售价988元/平方米；如两边安装卷闸门，被告应另行交纳一扇闸门成本费1,000元；2005年元旦交房，被告于此时结清剩余购房款。合同签订后，前述四人按约交付了房屋，但被告只交付了68,000元的购房款，下欠30,800元的购房款（含1,000元的卷闸门款）。此后，上述四人曾多次向被告催要下欠购房款，但均未果。2007年5月4日，前述四人签订了一份《关于两菜场的承包协议》，将前述两菜场的债权、剩余的土地和房屋一并转让给瞿福海一人所有，并由瞿福海一人负责处理两菜场的一切债权与债务。之后，瞿福海也多次向被告主张债权，更于2012年1月18日在娘娘庙菜场等处张贴了一份《通知》，要求包括被告在内的21名拖欠购房款者于2012年2月28日前结清下欠购房款，但也无果。2013年1月11日，瞿福海因意外不幸身故。2014年12月，原告以和县西埠镇人民政府为被告，向和县人民法院提起诉讼，要求该政府履行2010年3月23日其与瞿福海等人达成的《调解协议》，协助瞿福海等人收回包括被告在内的购房户所欠购房款等，后经法庭与政府协调而撤诉。同年12月童佑保、葛富坤、熊佑高三人以原告为被告亦向人民法院提起诉讼，要求解除2007年5月4日签订的《关于两菜场的承包协议》等，该案经一、二审，原告均胜诉。至此，作为瞿福海的继承人，原告一人取得了前述《承包协议》中瞿福海的一切权利，即原告有权向包括被告在内的所有拖欠购房款的购房户主张相应权利。被告签订了《售房合同》，交付部分购房款后，实际占有与使用了所购房屋，就应该按约交清下欠款项，但被告却迟至今日都未履行该义务，显属违约，且因违约行为至少给原告造成了相应的利息损失，现诉至法院，望判如所请。陈庆九辩称：1.我与原告不认识，从未在原告处购买过房屋，双方并无合同关系，原告无权起诉，本案无论由谁主张权利，从2005年起已经过了十多年时间，明显超过了法律规定的诉讼时效，故应当驳回原告起诉；2.2004年我与腰部乡娘娘庙大市场签订合同是事实，当时预交68,000元，按合同约定，预交购房款70%以上，房屋价值是82,695.6元，下欠大市场的购房款是14,695.6元，购房时合同第十条增加了手写部分，农贸市场如迁不进来，乙方有权退房，从2005年交房后我与其他购房人多次与大市场交涉，大市场称预交款已进行投入，无法退款，同时该房屋也办不了两证，我在万般无奈之下在2008年将该房屋转让给了案外人胡斌，转让价73,000元，因此该市场的违约行为对我们造成了重大的经济损失，致使我们购房做生意的目的未能实现，我们才是受害者，因此原告在十多年后起诉我没有事实依据，驳回原告的起诉。曹茂叶围绕其诉讼请求向本院举证：1.2004年2月15日，被告与和县腰埠乡娘娘庙综合大市场建设办公室签订的一份售房合同。证明：被告同该办公室签订该合同，向该办公室购买了一套门面房，售价每平方988元，如果被告不按照约定的期限交款，合同约定的优惠条件将取消，另被告要求该办公室为其安装一扇卷闸门，价格是1,500元。2.收据一张。证明：被告已付房款68,000元。3.通告一份。证明：在2012年元月18日，前述办公室在案涉农贸市场等地张贴该通告，向被告等购房户催要购房款的事实，以及各购房户所欠购房款金额。4.（2020）皖0523民初493号民事判决书一份。证明：案涉农贸市场是由原腰埠乡人民政府同原告丈夫瞿福海等四人签订协议所建的，农贸市场的产权属于该人民政府，另外证明瞿福海等四人就案涉农贸市场的搬迁以及购房户的欠款等问题多次诉讼的情况。原告也多次就上述市场的搬迁以及购房户欠款问题多次诉讼的情况，证明原告主体资格适格，各购房户应当向原告支付相应的下欠购房款。5.和县发展计划局文件一份，原腰埠乡人民政府文件两份，规划许可证一份。证明：案涉农贸市场是由政府规划批准建设的，产权属于原腰埠乡人民政府。6.调解协议一份、原巢湖市中级人民法院（2010）巢民二终字0018号民事裁定书一份。证明：瞿福海等四人曾起诉西埠镇人民政府，要求该政府解决案涉农贸市场的搬迁问题，并协助收回各购房户下欠购房款，在巢湖市中级人民法院达成调解协议，瞿福海等四人撤回上诉。7.民事诉状一份、和县人民法院（2015）和民二初字第00054-2号民事裁定书一份。证明：原告取得案涉农贸市场权利义务以及诉讼主体后，曾起诉西埠镇人民政府，要求该政府解决案涉农贸市场的搬迁问题，并协助原告收回各购房户下欠购房款，但是西埠镇人民政府只同意补偿原告相应损失，原告没有达到农贸市场搬迁的诉讼请求，加之审判因素，原告撤回了起诉。但是该事实证明原告已尽到自己的义务，本案不存在诉讼时效超期问题。陈庆九质证意见：1.对证据1三性无异议，但是达不到原告证明目的。签订合同的主体是甲方和县娘娘庙综合大市场建设办公室，与原告不具有任何关联，合同中明确约定一次性预交70%的购房户，房价优惠7%，被告预交的是68,000元，房屋价值是82,695.6元，下欠14,695.6元。合同上是手写了农贸市场如迁不进，乙方有权退房，直到目前为止农贸市场也没有迁进，被告购房的目的没有实现，一切责任由大市场建设办公室承担。2.证据2没有异议，2004年2月15日就交了钱。3.证据3通告是2012年发布的，被告不知道，2012年时被告房屋已经卖给别人了，从2005年到2012年大市场没有向被告主张过权利，当时的诉讼时效是2年，即使通告是真实的，诉讼时效也超过了。4.证据4、5、6、7，与房屋购买合同并无关系，原告内部发生任何纠纷都不能侵犯购房人的利益。根据法律规定，房屋交付后最长不超过90日就给购房人办证，农贸市场迁不进来就应当给购房人退房。证据3、4、5、6、7不能达到原告证明目的。证据7进一步证明了没有将新菜场迁入，出卖人违约在先。陈庆九举证：房屋买卖合同复印件。证明：2008年2月8日被告与胡斌签订的房屋买卖合同，转让价73,000元，就是无证房屋转让，进一步证明被告当时交了68,000元。大市场也退不了款，明确说不再向被告追下欠款。曹茂叶质证意见：证据是复印件，真实性无法核实，即使是真实的，说明被告已经放弃了售房合同中的退房权利，也不能证明市场办公室表示过不再向被告主张下欠房款。本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以认定，并在卷作证。对有异议的证据，本院将结合本案的案情，综合认定。经审理查明：2003年10月8日，童佑保、葛富坤、熊佑高、瞿福海与原和县腰埠乡人民政府签订“关于共建腰埠街道、娘娘庙街道农贸市场的协议书”，约定：由童佑保、葛富坤、熊佑高、瞿福海四人投资建设农贸市场，产权归原和县腰埠乡人民政府，沿农贸市场四周及其规划许可证地段由四人投资房地产开发，房产出售价格由四人自定，自负盈亏。2004年2月15日，四人代表童佑保以娘娘庙综合农贸市场建设办公室的名义与被告签订《售房合同》，被告购买一套房屋，面积100平方米，每平方米单价988元，如果需要装卷闸门，另收取1,000元一扇。同时约定，一次性预交房款90%的购房户，房价优惠10%，优惠后的房价是888元/平方米；一次性预交房款70%的购房户，房价优惠7%，优惠后的房价是920元/平方米；又约定，凡缴纳70%的客户，在房屋二层封顶后，客户必须补齐到90%，余下的10%待房屋竣工后拿到钥匙时结清，（若不按合同期交款的客户，甲方将取消乙方的优惠条件）。合同（十）约定，农贸市场如迁不进新市，乙方有权退房。如果需要装卷闸门，另收取1,000元一扇，被告装了一扇卷闸门。被告于2004年2月15日交纳购房款68,000元，房屋交付后，余款至今未交。另查，2007年5月4日，童佑保、葛富坤、熊佑高与瞿福海签订《关于两菜场的承包协议》，将上述四人合伙的两菜场工程的权利义务并给瞿福海，经清算后，瞿福海向童佑保、葛富坤、熊佑高每人出具一张欠条，后瞿福海陆续归还了部分欠款。2013年1月11日，瞿福海因意外事故死亡，其继承人瞿涛、瞿慧、瞿艳、瞿天乐均放弃对上述菜场的权利义务的继承，该权利义务由原告继承。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，童佑保与签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，双方应当依约履行。合同约定买受人须在房屋竣工后拿到钥匙时结清购房款，现农贸市场和案涉房屋已竣工，房屋已交付给被告，然而被告只在房屋交付前给付68,000元购房款，房屋交付后，对剩余购房款30,800元至今未给付，显属违约。被告抗辩称农贸市场如迁不进新市就有权退房，但被告并未主张该权利，抗辩理由不成立；被告答辩称所购房屋已出售他人，且原告当时承诺余款放弃，并未举证证明，不予采信。2007年5月4日，童佑保、葛富坤、熊佑高将与瞿福海合伙承建的两菜场工程的权利义务并给瞿福海。瞿福海死亡后，其法定继承人瞿涛、瞿慧、瞿艳、瞿天乐均放弃对上述菜场的权利义务的继承，所以作为瞿福海的妻子，原告的主体资格适格，故原告仅要求被告给付30,800元购房款及利息损失的诉请，本院予以支持，但利息损失应自原告向法院起诉主张权利即自2021年2月3日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第48条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告陈庆九于判决生效之日起十日内支付原告曹茂叶购房款308,00元及利息损失（以30,800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2021年2月3日起计算至实际履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,328元，减半收取664元，由原告负担264元，被告负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 员  孙 雨二〇二一年三月二十五日法官助理  张 研书 记 员  胡佳佳附：本案所适用的相关法条一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》48、在诉讼中，继承人向人民法院以口头方式表示放弃继承的，要制作笔录，由放弃继承的人签名。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。