上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初35766号 原告：孟彬。 委托诉讼代理人：周伟锋，上海明伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁威，上海明伦律师事务所律师。 被告：左广庆。 原告孟彬与被告左广庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后本案依法转为普通程序独任制于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告孟彬的委托诉讼代理人陈洁威，被告左广庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款45万元并支付资金占用期间利息损失（利息损失按未还购房款金额为本金，年利率6%计算至购房款全部清偿之日止）；2.判令被告支付违约金56.4万元（总房价282万元的20%）。诉讼过程中，原告撤回上述第1项诉请中主张利息损失之诉请，并增加两项诉请：确认双方签订的上海市房地产买卖合同、房屋买卖协议于2020年6月10日解除；要求被告配合原告办理涉案房屋的网签撤销手续。 事实与理由：2019年8月1日,原、被告签订位于上海市闵行区XX路XXXX弄XXX号XXX室的《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》，房价为282万元。同日，原告通过手机银行向被告支付了定金45万元。此后，原告于2019年8月20日经闵行区不动产登记中心查询得知系争房屋登记于被告一人名下且仅抵押给中国邮政银行有限责任公司上海静安区支行，债权数额为52.5万元，据此原告于2019年8月22日与被告签订了《上海市房地产买卖合同》并签订了《房屋买卖合同补充条款》，该条款第11条约定“如买卖双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行合同。违约方每逾期一日则按房屋总房款的万分之三支付守约方违约金。或有单方提出终止本合同的情况，则属违约。违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金。”据《房屋买卖合同补充条款》第1条约定，被告须于2019年8月20日交付房屋并于2020年2月22日前至上海市闵行区(市)房地产交易中心办理产权过户手续。但被告在收取原告45万元之后未交付房屋也未按时办理房屋的产权过户手续。2020年6月10日，原、被告双方签订《违约确认书》,被告明确表示因其自身原因，无法再继续履行该买卖合同，同意退还原告45万元首期房款，并同意按照该买卖合同约定向原告支付相应的违约金，原告有权追究被告一切相关法律责任。但上述《违约确认书》签订后，被告仍迟迟未归还原告45万元首期房款及违约金。为了维护合法权益，原告提起本案诉讼要求判如所请。 被告左广庆辩称，同意双方合同于2020年6月10日解除。 同意返还45万元，同意配合原告去办理网签撤销手续。但不同意支付违约金。其在签订网签合同的时候没有谈到违约金，网签系正常签订的。之后涉案房屋被宝山法院查封，在此情况下，原告告知被告就是做个形式上的解约手续，要锁定房屋。被告不认可违约金为总房价款的20%，该标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下： 2019年8月1日，原告孟彬（作为买入方，签约乙方）、被告左广庆（作为出售方，签约甲方）、案外人A房地产经纪事务所签订《房屋买卖居间协议》一份，约定房屋坐落于上海市闵行区XX路XXXX弄XXX号XXX室，建筑面积62.86平方米。固定装修一并随同转让。有抵押贷款甲方同意在办理产权过户前办理好还清贷款和抵押注销手续。有租赁甲方同意在交房前自行处理好租赁事宜。甲方出售该房屋总价为2,820,000元。乙方同意在签订本协议的同时支付意向金45万元整，作为丙方进行洽谈之用，此意向金在甲方在本协议上签字后即转为定金。 当日，原被告双方还签有《房屋买卖协议》一份，约定：为办理产权交易过户及贷款手续之需要，双方同意于本协议签署后30日内到丙方签约地XX路XXX号A房地产经纪事务所签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。付款方式：首期房款仅为85万元（此金额包括已付的定金），乙方在甲乙双方签订该房屋“买卖合同示范文本”时支付。甲方同意乙方以贷款形式支付部分房款，金额为187万元。该部分房款在乙方产证出来后由贷款银行直接放款给甲方。尾款10万元，乙方于甲方交房完毕并结算好交房前的各项使用费用后立即支付给甲方。交房时间：2019年8月20日前。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金。双方还补充约定：甲方同意乙方在交易过程中，可进行买受人变更，甲方需无条件配合。 同日，原告孟彬向被告左广庆通过手机银行转账支付45万元。被告左广庆出具了《购房定金收据》。 2019年8月20日，被告左广庆补办了涉案房屋的不动产权证书。 2019年8月22日，被告左广庆（作为卖售人，签约甲方）、原告孟彬（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方依法取得的房地产权证号为：沪（2019）闵字不动产权第042794号，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产转让价款共计282万元。甲方于2019年8月22日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲乙双方确认，在2020年2月22日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按照本合同第四条约定期限交接房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起的7日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款约定，甲方同意于2019年8月20日将房屋交付给乙方。若未能按时交房的每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时，甲方承诺将该房屋原有户口（若有）于交房前全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户口（若有）迁出为止。付款方式：1.乙方于甲方交房后7日内支付房款85万元，其中含已付定金45万元。2.甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款的形式支付部分房款金额为187万元于乙方出产证后由银行直接放入甲方的账户（以银行放款为准）。尾款10万元于甲方户口迁出后并结算好交房前的各项使用费用后立即支付给甲方。甲方同意乙方在交易过程中，可进行买受人变更，甲方需无条件配合。合同附件三约定，乙方于2019年8月1日前支付45万元。乙方于2019年8月22日前支付40万元。乙方于2020年2月22日前支付187万元。乙方于2020年2月22日前支付10万元。合同还对双方其他权利义务作了约定。 当日，双方查询了涉案房屋的上海市不动产登记簿，房屋状况及产权人信息页记载：涉案房屋的权利人为左广庆，原产证号：闵2009049139，原登记日：2009年8月19日，2019年8月20日补发。受理日期为2019年7月25日，核准日期为2019年8月20日。房屋抵押状况信息记载：抵押权人为中国邮政银行有限责任公司上海静安区支行，债务履行期限从2009年8月6日至2031年8月6日。 2020年6月10日，原告孟彬（乙方）、被告左广庆（甲方）签订《违约确认书》，约定，双方已于2019年8月22日签订了《房地产买卖合同》，根据该合同约定，乙方已向甲方支付首期房款计45万元，该房款甲方已经签收，并约定双方最晚应于2020年2月22日前进行产权过户。现甲方由于自身原因，无法再继续履行该买卖合同。甲方同意退还首期房款计45万元，并同意按照该买卖合同约定向乙方支付相应的违约金，乙方有权追究甲方违约的一切相关法律责任。甲乙双方确认以上为本人真实意思表示。 被告于庭审中陈述，原告系案外人A房地产经纪事务所的老板。原告亦确认其为上述中介机构的投资人。原、被告均陈述，看房时，因为有租客，所以无法进入涉案房屋查看。 另查明，2019年9月12日，涉案房屋因（2019）沪0113民初19963号案件被上海市宝山区人民法院正式查封。 再查明，2017年2月22日，案外人胡甲以左广庆为被告，诉至法院，要求：1.判令涉案房屋归胡甲所有；2.判令左广庆依照双方签订的房屋买卖合同，配合胡甲履行更名过户手续；3.判令左广庆向胡甲赔偿收益损失20,000元，并停止违约侵权行为。本院立案后进行审理，后胡甲因需要补充证据、增加被告的理由撤诉【案号为（2017）沪0112民初5390号】。2018年1月，被告左广庆以案外人胡甲为被告起诉至法院要求解除与胡甲签订的房地产买卖合同，并撤销网上备案信息【案号为（2018）沪0112民初2613号】。本院审理后认为双方就房屋买卖并无真实意思表示，该房屋买卖未成立生效，网签备案信息应予撤销，并作出判决。胡甲提出上诉，经上海市第一中级人民法院审理【案号为（2018）沪01民终9030号】，确认因双方就房屋买卖并无真实意思表示，故该买卖合同应为无效，撤销了一审判决书并驳回左广庆全部诉讼请求。 2019年1月，被告左广庆再次起诉至本院要求确认与胡甲签订的房地产买卖合同无效，并撤销网上备案信息【案号为（2019）沪0112民初2783号】。本院审理后于2019年4月2日判决确认该买卖合同无效，胡甲配合左广庆撤销该买卖合同于2010年2月3日14时22分04秒进行的网上备案信息。 2019年9月6日，案外人戴乙以左广庆为被告诉至法院，上海市宝山区人民法院经审理，于2020年7月21日作出判决【（2019）沪0113民初19963号】：一、戴乙与胡甲之间就上海市闵行区XX路XXXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同无效；二、戴乙与左广庆之间就上海市闵行区XX路XXXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同无效；三、胡甲于本判决生效之日起十日内代左广庆偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司上海静安区支行的借款本金及利息等（具体金额以还款当日银行对账单为准）；四、中国邮政储蓄银行股份有限公司上海静安区支行于上述借款本金及利息等获得清偿之日起十日内注销设立在上述房屋上的抵押登记；五、左广庆于抵押注销之日起十日内配合将上述房屋恢复至第三人胡甲名下，税费由胡甲负担。 庭审中，原告陈述，签约前，原告仅听被告说房屋归属被告，产证上清楚显示产权人为被告，原告当时没有看到过判决书。被告则陈述其在出售房屋时，已经通过介绍人将诉讼的情况告知原告。 以上事实，由原告提供的房屋买卖居间协议、房屋买卖协议、上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、不动产权证书、违约确认书、付款凭证、定金收据等证据以及当事人的当庭陈述为证。本院予以确认。 就原告提供的结婚证、社保缴费情况、网页成交截图、原告与案外人的买卖居间协议，以此证明原告家庭具备购房资格、与涉案房屋同小区房屋的成交价上涨给原告造成损失以及原告系为置换房屋签订了买卖居间协议。被告对该组证据的真实性均不予确认，因原告未提供证据原件，且原告提供的居间协议不足以证明原告因涉案房屋购买未果导致出售自有房屋受阻而被迫解约的证明目的。本院对该组证据的关联性亦不予认可。 本院认为，原告作为房屋中介，本应对购买房屋事宜更为专业和审慎，然双方在签订买卖合同时，被告尚未补办出产证，原在被告已经告知涉案房屋曾经涉讼的前提下，未进一步了解涉案房屋的来源；且原告工作和生活区域均在上海市杨浦区；原告也并未实际进入涉案房屋看房。故综合考量上述看房、签约的过程，本院难以认定原告具有购买涉案房屋的真实意思表示，双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同应当被认定为无效。合同被确认无效，一方因该合同取得的财产，应当返还给另一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，基于合同无效，双方应办理涉案网签合同的撤销手续，原告收取的购房款45万元应予返还。至于原告主张的违约金，并无依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、原告孟彬与被告左广庆就上海市闵行区XX路XXXX弄XXX号XXX室签订的《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》无效； 二、被告左广庆于本判决生效之日起十日内协助原告孟彬办理上海市房地产买卖合同之网签撤销手续； 三、被告左广庆于本判决生效之日起十日内向原告孟彬返还450,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,926元，财产保全费5,000元，合计18,926元，由原告孟彬负担10,526.89元，由被告左广庆负担8,399.11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 林 舒 二〇二一年三月十五日 书记员 许婵娟 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。