北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初21023号原告：王新立，男，1977年12月3日出生，蒙古族，无业，住北京市通州区。被告：孙静，女，1976年6月7日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告王新立与被告孙静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新立，被告孙静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新立向本院提出诉讼请求：1判令孙静向王新立返还房屋租金97200元，押金16298元，合计113498元；2.本案诉讼费由孙静承担。事实及理由：王新立与孙静于2019年7月2日签署《北京市房屋租赁合同》，孙静将位于北京市大兴区永兴路7号院2号楼217号房屋租给王新立使用，租赁期限为5年零30天，付款方式为押一付六，合同签署后，王新立依约向孙静支付了第一期和第二期租金（2019年8月3日至2020年8月3日）共计195572元及租赁押金16298元。租赁房屋用于少儿架子鼓培训。2020年1月，新型冠状病毒爆发，1月底，北京市启动疫情防控一级响应。自2020年1月31日起，租赁房屋由于疫情防控一直处于停业状态。期间王新立通过电话、微信、短信等多种方式多次与孙静沟通合同履行相关事宜，孙静却置之不理，无奈王新立于2020年4月7日向孙静发出书面解除租赁合同通知，通知合同解除并要求返还房屋租金及押金，随后双方于2020年5月12日完成了租赁房屋及钥匙的交接，但孙静拒绝向王新立返还房屋租金及押金。王新立认为双方签署的房屋租赁合同因不可抗力导致履行长期受阻，租赁房屋长期空置，无法经营，无法实现合同目的。经王新立通知孙静解除合同，孙静已将租赁房屋收回，双方租赁合同已解除，孙静应向王新立返还相关租金及押金，故为维护自身合法权益起诉至法院。孙静辩称，王新立的诉讼请求不合理，王新立与其签订的为5年合同，因为签的是5年的合同，所以供暖费及物业费都是由其来承担，中介的费用是一个月的租金。还有合同中提到租赁期未满一年的，不享受一个月的免租期。而这些都是其来承担的，所以其认为王新立的诉请并不合理。本院经审理认定的事实如下：孙静系涉案房屋所有权人。2019年7月2日，孙静（出租人、甲方）与王新立（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用。租赁用途：商业。合同第三条约定：租赁期限自2019年7月3日起至2024年8月2日止，共计5年零30天，其中2019年7月3日至2019年8月3日止为免租期，免租期只免除租金，其他应由乙方缴纳的费用不免除，如果租期未满一年，不享受一个月免租期；合同第四条租金及押金约定：本合同第一年租金为195572元，第二年租金为195572元，第三年递增6%，第三年租金为207306元，第四年递增7%，第四年租金为221818元，第五年递增8%，第五年租金为239564元。租赁费付款方式押一付六；合同第五条居间服务约定：居间服务费16298元，其中，甲方承担16298元。本合同签订后，如甲乙方任何一方违约，导致本合同不能继续履行，丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无需退还，守约方可向违约方追偿该笔费用。第六条其他相关费用的承担方式：租赁期内的物业管理费、供暖费由甲方承担。合同第十一条违约责任约定：乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。经询，双方均认可王新立向孙静交纳押金16298元，2020年1月19日，王新立交纳2020年2月3日至2020年8月3日的租金97200元，应交租金为97786元，少交586元。另查，2020年新冠肺炎疫情爆发。2020年1月31日，天宫院街道办事处向王新立发送《疫情防控工作的通知》告知：即日起暂停各类校外教育培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。王新立租赁房屋用于线下儿童架子鼓培训，因为疫情影响无法正常营业，王新立向孙静提出减免租金申请，双方就减免租金事宜未协商一致。2010年4月7日，王新立向孙静邮寄送达《解除租赁合同通知》，内容如下：1.贵方收到本通知之日，贵我双方签署的租赁合同正式解除；2.本人已于2020年4月5日腾退租赁房屋，贵方可随时收回房屋；3.请贵方于收到本通知之日起二日内与本人取得联系，并向本人退还房屋租金和押金。孙静于2020年4月9日收到该解除通知，但不同意解除合同，主张于2020年8月3日解除合同，因其交了第一个月的免租期租金、中介费、物业费、供暖费，故不同意退还全部费用。2020年5月12日，双方办理房屋交接手续。另查，北京水之声教育科技有限公司原注册地址为北京市大兴区永兴路7号院2号楼2层218，并非本案涉案房屋，并于2020年6月1日变更。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案房屋租赁合同纠纷发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王新立与孙静之间签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，王新立承租房屋用于经营儿童架子鼓培训，基于北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，可以认定疫情对于线下儿童培训造成严重影响。疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，王新立主张不能实现合同目的，提出解除合同，并于2020年4月7日向孙静邮寄《解除租赁合同通知》，孙静于2020年4月9日收到，故本院确认王新立与孙静签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于押金，鉴于涉案合同已经解除，且双方已经对涉案房屋交接完毕，故孙静应退还王新立押金16298元。关于免租期问题。因合同中约定如租期未满一年，不享受一个月免租期。现合同未满一年即解除，王新立需补足一个月免租期的租金。关于中介服务费问题。合同中约定甲方承担该笔中介费，守约方可向违约方追偿该笔中介费。因为疫情因素对王新立继续经营线下培训课程产生严重影响，但随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，相关加快恢复正常经济社会生活秩序的举措也逐步出台，相信因新冠肺炎疫情给人们带来的不利影响将逐步消除。新冠肺炎疫情对其的影响程度会有一定的时效性，其受影响程度可能会得到好转，故王新立以此为由单方面主张解除合同欠妥，且依据租赁房屋的交易习惯，中介费一般由承租方承担，故该笔中介费应由王新立承担。关于物业费、供暖费，合同中约定该费用由甲方承担，故孙静主张抵扣物业费、供暖费的答辩意见，本院不予采信。关于2020年2月3日至2020年8月3日期间租金如何减免问题。考虑到疫情对王新立营业的影响，给王新立和孙静均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情减少收取2020年2月3日至2020年4月9日期间的租金。2020年4月10日至2020年5月12日期间的租金，双方在合同解除后应友好协商、互相配合进行房屋交接，合同解除未及时腾退并办理交接手续，双方均存在一定过错，故本院酌情收取该期间的租金。2020年5月12日之后的租金，孙静应退还王新立。综上所述，扣除王新立应向孙静支付的租金，孙静应向王新立返还租金37712元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、孙静于本判决生效之日起十日内退还王新立租金37712元，押金16298元；二、驳回王新立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1285元，由王新立负担710元（已交纳），由孙静负担575元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月十二日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹