广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)粤0111民初1493号 原告：郑伯良，男，汉族，1964年6月10日出生，身份证住址湖南省邵阳市大祥区， 委托诉讼代理人：孙军，广东广信君达律师事务所律师。 被告：肖腾，男，汉族，1996年5月14日出生，身份证住址四川省中江县， 委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。 被告：广东粤德资产管理有限公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：肖腾，总经理。 委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于雪飞，系公司员工。 原告郑伯良与被告肖腾、广东粤德资产管理有限公司（以下简称粤德公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑伯良及其委托诉讼代理人孙军，被告肖腾、粤德公司的共同委托诉讼代理人汤翠萍，被告粤德公司的委托诉讼代理人于雪飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼请求：1、两被告连带支付拖欠租金213970元、租房押金20000元、滞纳金及利息11469元、电费8755.54元（其中房屋租金滞纳金及利息9809元，从2020年2月1日至2021年1月14日，租赁合同押金利息1660元，从2019年4月26日至2021年1月14日，以上都是按照同期银行贷款利率四倍计算，暂计至2021年1月14日，计到支付完毕日止；电费暂计至2020年12月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告肖腾是被告粤德公司的大股东及法人。2019年4月26日，原告与被告肖腾签订《租赁合同》，原告将位于广州市白云区***路****号二楼整层和A3铺租赁给被告肖腾使用，租期7年，租金每月28785-30540元，每年有递增；每月10日交租，超过10日每天滞纳金为月租金的2%。合同虽是被告肖腾签订，但被告粤德公司也是实际履行合同义务一方，原告也收到被告粤德公司监事个人账户转来的租金，租金问题也与被告粤德公司另一股东沟通过。自2020年2月起，两被告开始拖欠租金，理由是原告租赁场所不合规，原告数次催促，被告仍拒绝支付。故提起本案诉讼。 被告肖腾辩称：我方是被告粤德公司的法定代表人，我方签署的租赁合同仅是代被告粤德公司签订，实际履行的是被告粤德公司，我方无须承担合同责任。 被告粤德公司辩称：一、原告无权向我司主张租金、电费及押金。双方签订租赁合同后，我司在2019年一直按约缴纳租金和电费等相关费用，但原告一直未能提供场地资料给被告办理公寓运营的相关手续，影响被告正常经营导致长期亏损。原告主张的2、3月租金，双方已在疫情期间达成免租的口头约定，且双方也已实际履行，原告无权再要求我司支付这两个月的租金。我司虽没有证据证明免租的口头约定，但从2020年4月和5月我司正常交租，且原告在起诉前未主张过这两个月的租金可以推定疫情免租事实。此外，根据广东省人民政府2020年2月6日发布的通知，以及合同法司法解释，恳请法院综合考虑疫情因素，免除这两个月租金。对于2020年6月、7月租金，因疫情影响及原告未提供场地资料，双方协议一致减半收取，我司已按约支付了这两个月租金，原告收到后未提出异议，故我司未拖欠这两个月租金。2020年8-10月租金，我司未支付是因为原告直至2020年7月仍未提供场地资料，双方于2020年7月30日签订《补充协议》，明确针对粤轩公寓完善相关手续等问题，影响正常经营，经协商进行转让，转让期限3个月内，转让后结清房租款。但在2020年8月至10月三个月内，双方均未能将公寓场地进行转让，主要原因也是因为不能提供场地资料而无法完善手续，因此未缴纳该3个月租金。2020年11月，双方达成调解，原告承诺在11月提供场地资料，我司交纳11月租金，但我司交租后原告不仅未能提供场地资料，反而在该月提起本案诉讼，可见原告无心为被告解决问题，被告有权拒绝支付租金。原告要求支付押金20000元，根据合同约定，原告至今未能将A3商铺交付我司，我司有权拒绝支付押金。关于电费，我司已实际缴纳，不存在拖欠。2019年9月，我司还未营业就产生高额电费，我司要求核实，后我司在2019年10月23日直接向供电局交纳了2019年8月、9月电费。2020年10月和11月的电费也是我司直接向供电局交纳。原告未按约定提供场地资料，且租赁房屋存在严重质量问题导致安全隐患，严重影响我司正常经营，致使我司租赁房屋目的不能实现，原告构成根本违约。我司现再次要求原告提供场地资料及对房屋进行维修，且要求顺延拖欠履行合同义务的租赁期间（自2020年8月开始计算），在此之前，我司无需支付租金。被告肖腾是我司的法定代表人，涉案租赁合同是被告肖腾代表我司与原告签订，我司是合同的实际履行方，每月费用均由我司承担，故被告肖腾无需承担合同责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月26日，原告（甲方）与被告肖腾（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方对本合同所述的房屋（物业）拥有合法的使用权及房屋的所有权；租赁的房屋座落在***路****号2楼整层和A3铺（71间），面积约1200平方米；租期从2019年4月9日至2026年1月8日，甲方将房屋出租给乙方作为合法性经营公寓房屋出租使用；合同签订后5天内乙方向甲方支付押金20000元；2019年4月9日至2021年1月8日每月租金28785元，2021年1月9日至2023年7月8日月租金为29650元，每月租金在当月10号前一次性支付给甲方，超过10号每天交滞纳金为每月租金2%，水费由乙方支付，乙方直接交经济社和政府部门，电费按实用度数每度1.2元计算交给甲方；等等。 2019年10月7日，被告方人员通过微信要求原告解决断水断电问题，原告于10月10日回复不付房租及电费，将把电停掉，之后于10月21日约定面谈。2019年12月9日，原告向被告方人员微信催收当月租金及上个月电费，并发送单据照片。2019年12月23日，被告方人员要求原告提供房屋证件。2020年2月10日，被告方人员微信发送减免租金信息给原告。2020年4月20日，原告向被告催缴2020年3、4月租金。2020年6月16日，原告发送房东租金数额14850元给被告方，被告方收到后支付了该款项。2020年7月9日，原告发送微信称已收到14850元。 2020年10月31日，被告粤德公司向原告发出通告，称被告多次提出房屋问题原告一直未回应，且长期带人破坏房屋设备设施影响被告经营，希望原告与该司沟通；等等。 2020年4月20日，原告与被告方人员于雪飞共同签署说明，内容是关于公寓后期所需资料及具体事宜，双方沟通协商解决，避免因外界因素造成双方的损失。 原告出示落款时间为2020年7月20日的补充协议，显示由原告与于雪飞签订，内容是针对粤轩公寓完善相关手续等问题，影响正常经营，经协商进行转让，转让期限为3个月，转让后结清房租款。被告对该补充协议不予确认，主张实际并未履行， 被告为证实已缴纳了电费，出示缴费详情截图，显示分别于2019年10月23日缴纳4435.6元，2020年11月17日缴纳2387.17元、2020年12月9日缴纳了2237.49元。原告确认上述款项系电费支出，但出示水电缴费二联收据，主张2019年8月电费为3252元、2019年9月电费3242.4元、2020年10月电费为3313.2元、2020年11月电费为3180元、2020年12月电费为4928.4元，扣减被告已支付的款项，尚欠8855.74元未付。 被告为证实房屋存在安全隐患，出示照片若干张，照片中显示墙壁、天花有裂缝等。原告对照片中位置确认为涉案房屋，但主张上述情况均属于房屋老旧的影响，不属于主体质量问题。 审理中，原告称并未同意减免2020年2、3月租金，也未同意降低2020年6、7月租金。 以上事实有租赁合同、企业信用信息、通告、租金支付承诺、租金支付短信通知、租赁场所照片、工商银行借记卡历史明细清单、电表读数、收据、微信聊天记录、说明、补充协议、缴费详情截图及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告作为出租方未能举证证实涉案租赁场地有取得建设工程规划许可证相关权属登记，根据相关法律规定，原、被告就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。 关于租金即占有使用费，第一，2020年2月及3月，被告主张受疫情影响原告同意免租，但未能提供证据证实，原告亦不予确认，但考虑被告承租涉案租赁房屋是用于公寓出租，疫情期间经营受到影响符合客观情况，被告依此主张需减免租金，本院亦予以采纳，结合涉案本案实际情况，本院酌情认定减免2020年2月租金，2020年3月租金28785元被告仍应向原告支付。第二，2020年6月、7月租金，被告主张原告同意降低该两月的租金标准，仅能出示向原告支付14850元的付款记录及原告确认收到的意思表示，并无原告作出该两月租金数额变更为14850元的意思表示，故被告主张该两月租金降低理据不足，本院不予采纳，原告要求被告支付2020年6、7月租金差额27870元合法合理，本院予以支持。第三，2020年8月至10月及12月1日至2021年1月14日期间租金，被告主张因原告未能提供产权证照导致被告无法正常经营，故不同意缴纳，但涉案租赁房屋是否具有合法产权证照应属被告在承租前即应谨慎审查的事实，被告在承租前未审查证照资料即订立租赁合同对租赁标准、租赁期限进行了约定，由此产生的风险应由被告自行承担，故被告以房屋不具有合法产权证照为由拒不缴纳租金理据不足，本院不予支持，予以驳回。现原告要求被告支付该期间的租金合法合理，本院予以支持，应为128307.1元（28785×4+28785÷31天×8天+29650÷31天×6天）。上述租金即占有使用费合计为184962.1元。 关于租赁押金，因涉案租赁合同无效，合同无效故关于押金的约定亦属无效，原告要求被告支付押金于法无据，本院不予支持，予以驳回。 关于滞纳金及利息，合同无效，原告未能提供具有合法产权及规划的出租房屋，对于合同无效亦应承担过错，故原告主张的滞纳金及利息应由原告自行承担。 关于电费，合同约定电费是由被告向原告支付，并非是由被告向电力部门缴纳，故被告仅出示电费缴纳记录不足以证实被告应承担的电费缴纳义务已履行完毕。原告出示收据，记载各月电费的度数，被告虽有异议但未能提供相反证据予以反驳，应由被告承担举证不能的不利法律后果，现被告缴纳的电费与原告收据记载的应收取电费尚有差额8855.74元，被告理应补足。原告仅主张8755.54元属于原告自行行使处分权的行为，本院予以照准，故本院对原告要求被告支付电费差额8755.54元予以支持。 关于两被告承租主体问题，涉案租赁合同是由被告肖腾签订，合同签订时被告粤德公司已成立，而合同中未注明合同主体为被告粤德公司，故被告肖腾作为合同相对方理应承担付款责任。被告粤德公司认为其应承担付款义务，属于被告粤德公司自愿加入被告肖腾的涉案债务，故被告粤德公司亦应承担付款义务。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三日内，被告肖腾、广东粤德资产管理有限公司共同向原告郑伯良支付占有使用费184962.1元； 二、自本判决生效之日起三日内，被告肖腾、广东粤德资产管理有限公司共同向原告郑伯良支付电费8755.54元； 三、驳回原告郑伯良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2556元，由原告郑伯良负担696元，由被告肖腾、广东粤德资产管理有限公司共同负担1860元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林艾婧 二〇二一年三月十七日 书记员  孔捷昕