广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终351号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于朋，男，1978年9月23日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：曾月英。 委托诉讼代理人：李昆林。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人于朋商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1．改判一审判决第一项为“上诉人广西富乐华房地产开发有限公司向被上诉人于朋支付逾期交房违约金14,314.13元（违约金以437,741元为基数，从2018年3月23日起按万分之一计至2019年2 -2- 月13日止）”；2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、合同具体明确地约定逾期交房违约金按已付房款每日万分之一计算，一审法院却调整为资金占用期间的利息损失并主动调整至1.3倍，没有事实依据。首先，本案《商品房买卖合同》并未解除，被上诉人仍然享有涉案房屋的相关权利，上诉人收取被上诉人的购房款合情合法，涉案判决也未涉及返还购房款的情形，既然上诉人未占用被上诉人的资金，被上诉人哪来的资金被占用的利息损失，特别是一审法院还将违约金调整至1.3倍，显然是错上加错。其次，双方明确约定了逾期交房违约金按每日万分之一计算，是双方真实意思表示，该违约金也并未过低。二、涉案房屋已在2019年2月13日办理了房屋验收交房手续，被上诉人主张违约金的时间截止应为2019年2月13日。另外，不可抗力因素也是造成上诉人逾期交房的原因之一，按合同约定属于免责事由，一审法院未采纳上诉人关于不可抗力免责的意见，导致判决不当。防城港属于沿海亚热带地区，每年台风、大风、中雨以上降雨频繁，加上高考等不可抗力因素，从双方签订《商品房买卖合同》至2019年2月13日，至少有80天属于不可抗力免责天数，扣除上述80天后，违约金应当从2018年3月23日起算。 于朋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人主张应当按已付房款每日万分之一计算逾期交房违约金没有事实和法律依据。双方签订的《商品买卖合同（预售）》第八条、第十二条第1项中已经明确约定了当出卖人期交房超过360日，买受人要求继续履行合同的，违约金的比例应当不低于第八条中约定的买受人逾期付款时的万分之二每日的比例；并且从合同双方权利义务对等的角度来看，出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约程度类似，应承担的违约金比例也应大致对等，因此一审法院据此认定逾期交付房屋超过360日合同继续履行的违约金应当为每日万分之二，并无不当，将违约金调低至利息损失的1.3倍亦于法有据。二、上诉人未就因不可抗力及天气原因造成的工期延误应当 -3- 扣除相应的延期天数提供任何证据，应当承担举证不能的后果，且可扣除的延期天数发生事由应当发生在合同签订后至约定交房日期前，故上诉人主张应当从《商品房买卖合同（预售）》签订之日至今扣除相应的可延期天数后再计算违约金，于法无据。三、被上诉人并未接收涉案房屋，上诉人关于2019年2月13日已交付房屋的主张不成立。依据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，涉案房屋应当取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋的测绘报告方可交付，且依据合同第十一条第（二）项之约定，出卖人交付涉案商品房时，应当出示满足第九条约定的证明文件，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第十二条处理。一审庭审中，上诉人承认2019年2月13日并未向被上诉人出示过符合第九条约定的证明文件；至一审庭审结束时，涉案房屋尚在验收阶段，未取得竣工验收备案证明文件，至今都未达到交付的条件，更不可能于2019年2月13日将涉案房屋交付给被上诉人。上诉人构成逾期交房，应当自逾期交房之日起按照《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条之约定向被上诉人承担逾期交房的违约责任。三、涉案房屋至今未能达到约定的交付条件，已经给被上诉人造成巨大的损失，被上诉人有权依据约定要求上诉人赔偿逾期交房违约金。涉案房屋于2017年购买，至今已逾三年，被上诉人期间多次往返居住地和防城港，不断与开发商进行沟通、协商以求能尽快接收合格的房屋，但该房至今未能完成建设且尚不知具体何时能够交付，其违约行为已经给被上诉人造成了巨大的损失。 于朋向一审法院起诉请求：1．富乐华公司向于朋交付广西防城港市中心区港口区江山大道62号北部湾财经中心9号楼20层2021号商品房；2．富乐华公司向于朋支付逾期交房违约金83,258.34元（违约金计算式：以437,741元为基数，按万分之二每日从2018年1月2日暂计至2020年8月10日为83,258.34元，以后产生计至实际交房之日止）；3．本案的诉讼费用由富乐 -4- 华公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月30日，富乐华公司（出卖人）与于朋（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2017034525），合同商品房基本情况约定：出卖人将位于金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区财经中心9号楼20层2021号房出售给于朋，房屋预测建筑面积为71.24平方米，单价为6144.6元每平方米，房屋总价款为437741元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当在2017年11月30日前支付该商品房全部价款。合同第八条逾期付款责任第1项（1）约定：逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付是应当符合下列第1、2、×项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．×。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续第（一）款约定：出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任第1项约定：（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，于朋已交付了全部房屋价款。但截至本案一审庭审辩论终结前，富乐华公司尚未将案涉房屋交付给于朋使用。案涉房屋正在验收阶段，尚未取得建 -5- 设工程竣工验收备案证明文件。 一审法院归纳争议焦点如下：1．案涉房屋是否已经达到交付条件；2．《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交付房屋超过360日继续履行合同的违约金是每日万分之一还是万分之二；3．于朋主张的违约金是否过高，能否得到支持。 一审法院认为，一、关于案涉房屋是否已经达到交付条件的问题。于朋与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。按照双方合同约定，于朋已经支付了全部购房款，富乐华公司应于2018年1月1日前向于朋交付房屋，但截至本案一审庭审辩论终结前，案涉房屋尚在验收阶段，还未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故案涉房屋尚未达到交付条件。一审法院对于朋要求富乐华公司交付案涉房屋的诉讼请求暂不予支持，待案涉房屋达到交付条件后，于朋可再行主张。 二、关于《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交付房屋超过360日继续履行合同的违约金是每日万分之一还是万分之二的问题。虽然《商品房买卖合同（预售）》中并未直接明确地约定出卖人逾期交付房屋超过360日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当负担的违约金数额或者计算方法，但根据《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条第1项约定可知，买受人支付价款逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。而出卖人交付房屋逾期在360日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的违约金比率应当不低于上述比率，亦应当为万分之贰。逾期超过360日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款应当不低于逾期在360日内约定的违约金，亦应当为万分之贰。且从《商品房买卖合同（预售）》权利义务相对等来看，出卖人的主要权利是收取房屋价款，主要义务是交付符合约定条件的房屋并协 -6- 助办理房屋权属证书。买受人逾期支付价款和出卖人逾期交付房屋的违约程度类似，应当承担的违约责任也应大致相等。如出卖人通过格式条款的方式约定买受人支付价款逾期60日内即承担每日万分之贰的违约金，而出卖人交付房屋逾期超过360日后只需承担每日万分之壹的违约金，明显加重了买受人的责任，减轻了出卖人的责任，违反公平原则。故一审法院结合《商品房买卖合同（预售）》中相关条款的约定，认定的逾期交付房屋超过360日继续履行合同的违约金应当为每日万分之贰。 三、关于于朋主张的违约金是否过高，能否得到支持的问题。富乐华公司逾期交付房屋已经超过360日，于朋选择继续履行合同，按照合同约定富乐华公司应当按日支付全部房价款万分之二的违约金。富乐华公司提出违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因于朋未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，一审法院认定于朋因富乐华公司逾期交付房屋造成的经济损失为资金占用期间的利息损失，故于朋主张的违约金应当调整至利息损失的1.3倍。合同约定富乐华公司应当在2018年1月1日前向于朋交付案涉商品房，富乐华公司在举证期限内没有提交证据证明合同履行过程中存在不可抗力等因素导致延迟交房，故一审法院认定富乐华公司自2018年1月2日逾期交房至今。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、富乐华公司向于朋支付逾期交房违约金（以437,741元为基数，从2018年1月2日起按照中 -7- 国人民银行同期贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且富乐华公司通知于朋收房之日止）；二、驳回于朋的其他诉讼请求。案件受理费1,882元，减半收取941元，由富乐华公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交建设工程质量竣工验收意见书复印件一份，拟证明涉案房屋已经取得五方验收的合格证明，具备交房条件。经质证，被上诉人认为，该证据没有原件核对，合法性、真实性由法院认定，但可证明涉案房屋仅由上诉人自行组织五方验收、未经备案，尚不具备交付条件。本院认为，该证据无法证明涉案房屋已具备约定的交房条件，不能证明上诉人的证明目的，不予采纳。 双方当事人对一审判决认定事实无异议的部分，本院予以确认，对涉案房屋是否已经进行有效交付的问题，本院将在下文进行论述。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审判决对该合同的效力认定正确，予以确认。根据合同约定，涉案商品房交付时应当符合下列所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。上诉人至今未取得建设工程竣工验收备案证明，故本院认定涉案房屋尚未具备约定的交付条件。关于涉案房屋是否已经进行有效交付的问题，建设工程竣工验收备案系商品房的法定最低交付标准，无论开发商是否明确告知或买受人明知房屋未竣工验收备案，此时开发商向买受人交付房屋，均系违反法律对房屋交付条件的最低标准而无效，买受人即使同意接收房屋，也仅应视为买受人放弃追究对开发商逾期交房违约责任的承担，而对于交付标准无法降低或放弃，房屋仍需竣 -8- 工验收备案后，交付才算完成，故涉案房屋未进行有效交付。需注意的是，不能简单根据买受人接收房屋的行为便推定买受人明知房屋不符合交付条件而予以接收，本案上诉人未提交证据证明被上诉人已明知或应当知道涉案房屋不符合约定交付条件，应承担举证不能的后果，故本院认定即使被上诉人已经接收房屋，仍有权要求开发商承担逾期交付违约责任至涉案房屋达到交付条件且上诉人通知其之日止。 关于本案逾期交房违约金如何确定的问题，上诉人主张违约金应以总房款为基数，按日万分之一计算，被上诉人认为一审法院认定的计算方式合理，本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条第1项约定可知，买受人支付价款逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。而出卖人交付房屋逾期在360日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的违约金比率应当不低于上述比率，亦应当为万分之贰。逾期交付房屋超过360日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款应当不低于逾期在360日内约定的违约金，亦应当为万分之贰。一审法院结合《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期条款的约定，从权利义务对等、公平原则合理角度，认定本案约定的逾期交房超过360日买受人要求继续履行合同的违约金为每日万分之贰，并无不当，本院予以确认。因上诉人主张按违约金过高要求进行调整，被上诉人亦未提交证据证明其因此受到的具体经济损失，一审法院综合本案逾期交房天数、双方关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房违约责任的约定、上诉人的过错程度及被上诉人的诉请等因素，从诚实信用的角度，将本案违约金酌情确定为被上诉人资金占用期间利息损失的1.3倍，尚属合理，本院予以确认。因上诉人未举证证实因天气因素造成的具体停工日期，本院对其要求扣除天气因素影响天数的主张，不予采纳。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第 -9- 五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费157.85元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月十九日 法官助理 邹      采      伶 -10- 书记员钟璐聪