四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终393号 上诉人（原审被告）：雷安光，男，1971年12月28日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：四川凯歌建设工程有限责任公司，住所地，四川省成都市金牛区沙湾路1号4层4059号。 法定代表人：张学凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人:彭家明，男，1969年10月26日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系该公司员工。 委托诉讼代理人:李秀孝，巴中市通江县金华法律服务所法律工作者。 原审被告：雷兴全，男，1944年2月19日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人雷安光因与被上诉人四川凯歌建设工程有限责任公司（以下简称凯歌建设公司）、原审被告雷兴全合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2020）川1921民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 雷安光上诉请求：1.撤销四川省通江县人民法院（2020）川1921民初3281号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人缴纳购房款114123.2元，系事实认定错误，上诉人实际缴纳了132623.2元。2.被上诉人承建的房屋质量不合格，上诉人申请对房屋质量进行鉴定，根据鉴定结果确定维修费用。且根据法律规定，被上诉人应预留一定比例质保金，本案被上诉人应预留20000元的质保金。3.被上诉人承诺建设停车位、农村使用的伙房、猪圈、花园花台，但被上诉人未建设。被上诉人违反建设工程施工合同约定，实际工程量少于约定工程量，未按照约定标准交付房屋，应扣除相应的房屋价款。4.被上诉人承诺的交房前办理房产证、土地使用证、质保证三证齐全，但被上诉人没有出具经第三方验收合格的证据，目前也未办理房屋产权证，房屋产权证应当由上诉人办理，上诉人不应当支付资金利息。5.一审中上诉人未到庭，缺席判决不当。6.旧房拆迁的补助以实际抵偿为准，50元每平方的奖励金被上诉人没有发放到位,安置过渡费发放不到位，被上诉人不认可国家政府补贴的20000元，20000元是在村民委员会上表决的，具有法律效力，20000元应该抵扣。 凯歌建设公司辩称：1.上诉人已交购房款金额为114123.2元，认定准确。上诉人称已交金额132623.2元虽属实，但其中18500元并非购房款。2.上诉人所购房屋已交付使用，且质量合格。3.被上诉人根本不存在违约之情形。4.上诉人及原审被告雷兴全应当共同履行支付下差购房款及资金利息的义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 凯歌建设公司向一审法院起诉请求：1.依法判决雷安光、雷兴全立即支付下差购房款47577元，并从2018年10月1日起按年利率3.85%计付逾期资金利息；2.诉讼费由雷安光、雷兴全承担。 一审法院认定，2017年4月14日，凯歌建设公司按照规划与通江县国土资源局、通江县芝苞乡人民政府签订了《通江县芝苞乡上东汇村、中东汇村、下东汇村、龙家坪村城乡建设用地增减挂钩试点项目投资建设三方合作协议》，并于同年5月20日与通江县芝苞乡人民政府签订了《芝苞乡龙家坪村、上东汇村、中东汇村、下东汇村新居建设工程施工合同文件》。2017年8月2日，雷兴全向芝苞乡人民政府提交《自愿参与四川省巴中市通江县芝苞乡龙家坪村、上东汇村、中东汇村、下东汇村城乡建设用地增减挂钩试点项目区的申请书》：自愿参与芝苞乡龙家坪村增减挂钩项目，并同意将现有房屋（含现房、院坝、附属设施及林盘等）拆除复垦，并将原宅基地自愿交与实施主体统一还耕，宅基地还耕后，同意交由集体经济组织统一调配使用。同日，雷兴全与芝苞乡龙家坪村民委员会、凯歌建设公司签订了《通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目安置协议书》、《通江县芝苞乡龙家坪村、上东汇村、中东汇村、下东汇村城乡建设用地增减挂钩项目拆迁补助协议书》，约定，雷兴全自愿将其所有的位于通江县××乡××村××组的住房（含现房、院坝、附属设施及林盘等）参与增减挂钩项目。雷兴全自愿选择以1100元每平方米购买凯歌建设公司所建的面积为147平方米的新居户型，总房款为161700元。还认定，雷兴全以自己的名义购买此套房屋是其子雷安光所有，自己受雷安光所委托代为履行合同签字。雷安光、雷兴全原房屋拆旧补偿款为39823.2元，过渡安置费1800元、奖励款1000元，雷安光、雷兴全已全部抵交房款，后雷安光、雷兴全向凯歌建设公司交纳购房款71500元，现雷安光、雷兴全下差凯歌建设公司购房款47577元。 2018年9月26日，通江县芝苞乡人民政府委托通江县房屋安全鉴定事务所对龙家坪村八社四栋八户土地增减挂钩项目房屋进行了安全性鉴定，通江县房屋安全鉴定事务所于2018年9月28日作出了通房鉴［2018］161号《龙家坪村八社土地增减挂钩项目（聚居点）房屋安全鉴定报告书》，鉴定结论为：1.根据【民用建筑可靠性鉴定标准】GB50292－2015有关条款之规定，综合判定：芝苞乡龙家坪村八社土地增减挂钩村民聚居点四栋八户房屋施工质量合格。综合评定房屋安全等级为A级。2.可正常使用。鉴定后凯歌建设公司将该房屋交付给雷安光、雷兴全使用，雷安光、雷兴全于2018年入住新居。 同时认定，2020年12月一年期贷款市场报价利率为3.85%。 一审法院认为，雷兴全、雷安光自愿参与四川省巴中市通江县芝苞乡龙家坪村、城乡建设用地增减挂钩试点项目，并与芝苞乡龙家坪村民委员会、凯歌建设公司签订了《通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目安置协议书》、《通江县芝苞乡龙家坪村、上东汇村、中东汇村、下东汇村城乡建设用地增减挂钩项目拆迁补助协议书》，雷兴全在合同上签字予以确认，凯歌建设公司在合同上签盖印章予以确认，说明签订合同系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议的约定内容履行各自的义务。凯歌建设公司将所建新居鉴定合格后已交付雷兴全、雷安光使用，雷兴全、雷安光应当按合同约定向凯歌建设公司支付购房款，故对凯歌建设公司要求雷兴全、雷安光支付余下购房款47577元，有事实及法律依据，应予支持。凯歌建设公司主张从2018年10月1日起按中国人民银行一年期贷款市场报价利率3.85%支付资金占用利息，符合相关法律规定，故一审法院酌定雷兴全、雷安光自2020年12月3日起按年利率3.85%向凯歌建设公司支付资金占用利息。 一审法院据此判决：雷兴全、雷安光在判决生效后十日内向凯歌建设公司支付购房款47577元，并从2020年12月3日起以本金47577元为基数按年利率3.85%向凯歌建设公司支付资金占用利息至本息清偿时止。 二审审理中，雷安光向本院提交了以下证据：第一份证据是建房协议书，拟证明：合同上面没有其签字，也没有其委托，案涉合同无效。第二份证据是2017年7月7日的收条（5万元），收款人赵从平；2017年11月14日的收条（1万元），收款人赵从平；2018年1月3日的收条（1万元），收款人赵从平；2019年2月2日的收条（2万元），收款人彭家明，拟证明：雷安光缴纳了现金90000元。第三份证据是芝苞乡政府文件，拟证明：被上诉人修建的房屋没有达到政府的要求，付款方式为审计后并办理房产证后全部付清。第四份证据是照片复印件，拟证明：房屋质量不合格。第五份证据是通江县人民政府办公室文件，拟证明：被上诉人没有按照文件要求建设护坡、堡砍、垃圾池、化粪池等。凯歌建设公司质证认为：1.该安置协议书被上诉人没有加盖公章，这份合同在本案中没有实际意义。2.通江县人民政府办公室文件，该文件是关于通江县利用社会资金参与城乡建设用地增减挂钩点线实施方案的通知，是2015年7月23日发出的文件，案涉项目是2017年，该文件仅是一个方案，具体实施要根据村社的具体情况，该文件在本案中没有实际意义。3.上诉人提供的涉及质量的照片，该证据是上诉人自己收集，无证据证明图片所显示的状态就是案涉项目，质量问题是具有资质的鉴定单位出具的鉴定报告才有效，即使质量有问题，也与本案无关，是另外的法律关系。4.90000元的收条属实，没有异议，但要扣减18500元，18500元是上诉人与施工队私下约定的二层天盖和楼梯道费用，这个钱应该由上诉人承担而不是被上诉人，上诉人把18500元交给了社长，社长交给了施工队，因此上诉人实际缴纳的是114123元，下欠47577元。 凯歌建设公司向本院提交了两份证据：第一份证据是购房款账单复印件2份，拟证明：购房款均是社长赵从平在收，涉案项目社长收上诉人现金7万元，但扣减18500元后，下差67577元，减去上诉人交公司的2万元，目前实际下差47577元，即一审判决的金额。第二份证据是2021年3月8日被上诉人公司法律顾问李显奇与赵从平之间的通话以及李显奇与施工队负责人赵志国的通话录音光盘，拟证明：赵从平收到上诉人缴款后，将其中18500元支付给了施工队的赵志国。雷安光质证认为：被上诉人的证据不成立，其所交的原始收据显示是购房款，合同约定的是总价包干，不接受任何的其他分割款项，18500元就是购房款。 二审审理中本院为核实雷安光及凯歌建设公司所提交证据的真实性，到案涉房屋所在地进行了实地走访，查看了案涉房屋的具体情况，对该社社长赵从平进行询问并形成了询问笔录，赵从平证实该社共八户购买了凯歌建设公司所修建的增减挂钩项目房屋，其中王德珍、雷安光（雷兴全）、杨怀忠、雷明兴加盖了现浇板，算的是200元/㎡，增加工程的款项是直接与承建方结算，与凯歌建设公司所收取的购房款无关，不包含在1100元/㎡的价格内，赵从平一共收取了雷安光70000元现金，但须扣除18500元的加层现浇板费用，该费用已交给了承建队的赵志国、冯雨先。后组织双方进行调解，因雷安光不同意调解，导致调解无果。 本院经审查认为，雷安光所提交的合同仅仅是草拟，并未生效，生效并履行的是经雷兴全签字的拆迁补助协议书；雷安光所提交的收款收据属实，但其中有18500元是支付给了承建队的赵志国，应当予以扣减，雷安光实际缴纳购房款现金71500元；芝苞乡政府文件以及通江县政府办公室文件系政府内部文件，并不能以此来约束案涉合同的双方当事人；雷安光所提交的关于质量的证明，仅能证明案涉房屋可能存在某些瑕疵，并无充分证据证实案涉房屋质量存在问题。综上，雷安光所提交的证据不能达到证明目的，本院不予采信。对凯歌建设公司所提交的证据经本院核实能够达到证明目的，本院予以采信。 二审经审理查明，案涉房屋系雷兴全、雷安光父子共同购买，雷安光向其所在村社的社长赵从平缴纳的70000元现金中，其中有18500元支付给了承建队的赵志国。审理中，雷安光认可案涉房屋系其与雷兴全共同购买，于2019年3月入住。以上事实有赵从平询问笔录以及庭审笔录附卷为据。二审审理查明的其他案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，雷兴全向芝苞乡人民政府申请自愿参与通江县龙家坪村城乡建设用地增减挂钩试点项目，同意将现有房屋拆除复垦，并与芝苞乡龙家坪村民委员会、凯歌建设公司签订了《通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目安置协议书》、《通江县芝苞乡龙家坪村、上东汇村、中东汇村、下东汇村城乡建设用地增减挂钩项目拆迁补助协议书》，该两份协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，各方均应当按合同履行义务，虽协议中无雷安光签字，但雷安光在二审审理中承认案涉房屋系其与雷兴全共同购买，故该两份合同的效力也及于雷安光。现案涉房屋已完工，经芝苞乡人民政府委托通江县房屋安全鉴定事务所对包括案涉房屋在内的龙家坪村八社四栋八户土地增减挂钩项目房屋进行了安全性鉴定，经鉴定案涉八户的房屋施工质量合格，可正常使用。根据《通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目安置协议书》约定，在交付房屋前应当一次性结清房款，现凯歌建设公司已将房屋交付给雷安光、雷兴全，雷安光父子于2019年3月入住，雷安光、雷兴全应当按约定支付完全部房款，现查明，雷安光、雷兴全下欠凯歌建设公司购房款47577元，凯歌建设公司起诉请求雷安光、雷兴全支付下余房款及逾期资金占用利息并无不当，应予支持。 关于案涉房屋是否质量合格，是否应当预留质保金的问题。案涉房屋已经由芝苞乡人民政府委托通江县房屋安全鉴定事务所进行了鉴定，鉴定结论为施工质量合格，可正常使用。在此情况下，雷安光主张质量不合格应当提供证据推翻该鉴定报告，其所提交的案涉房屋照片仅能证明案涉房屋可能存在瑕疵，但并不能以此推定案涉房屋质量不合格。对于房屋存在的瑕疵，雷安光可另案主张权利，但不能以此拒绝支付下欠的购房款。对于质保金合同中并未约定，且房屋为质量合格房屋。故雷安光的该主张本院不予支持。 关于建设停车位、农村使用的伙房、猪圈、花园花台的问题。案涉合同中并未对此进行约定，雷安光也未提供证据证实双方除案涉合同外达成了相关的补充协议。故本院对雷安光的该主张不予支持。 关于办理案涉房屋产权证明的问题。虽案涉合同中对办理房屋产权证明未作明确约定，但及时办理合法有效的房屋产权证明是房屋买受人普遍要求，也是凯歌建设公司作为案涉房屋出售方的义务，并不能以合同未约定来免除凯歌建设公司的该项义务。故凯歌建设公司应当及时为雷安光、雷兴全所购买的房屋办理房屋产权证明。 关于雷安光主张的抵扣款项问题。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，雷安光应当提供证据证实拆迁补助不足、奖励金未发放到位，安置过渡费发放不到位、国家补助20000元等情形，但其未提供证据加以证实，且在卷的有关拆迁补助情况均有雷兴全的签字确认。故本院对雷安光的该主张不予支持。 综上所述，上诉人雷安光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费495元，由上诉人雷安光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾学原 审 判 员 何奇林 审 判 员 杨璐菥 二〇二一年三月二十五日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 李彩菊