北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初31859号原告（执行案外人）：李春红，女，1963年2月4日出生，。委托诉讼代理人：童配斌，北京汉卓（上海）律师事务所律师。被告（申请执行人）：宁波银行股份有限公司北京分行，住所地北京市海淀区西三环北路100号1-2层、11-15层。负责人：蒋凯，行长。委托诉讼代理人：赵娟，女，1988年5月17日出生，汉族，该单位职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林炯然，男，1993年8月21日出生，汉族，该单位职员，住北京市丰台区。被告（被执行人）：谢立军，男，1959年6月27日出生，回族，无业，住北京市丰台区。被告兼被告谢立军的委托诉讼代理人（被执行人）：刘兰萍，女，1960年3月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告李春红与被告宁波银行股份有限公司北京分行（以下简称宁波银行北京分行）、谢立军、刘兰萍案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告李春红及其委托诉讼代理人童配斌、被告宁波银行北京分行的委托诉讼代理人赵娟、被告兼被告谢立军的委托诉讼代理人刘兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春红向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于北京市昌平区回龙观龙跃东苑东二区19号楼2层1单元201号房屋的执行；2.请求判决确认上述房屋归原告所有。事实与理由：2020年9月2日原告收到丰台法院（2020）京0106执9417号案件的《民事传票》《执行裁定》《通知》，2020年9月9日李春红接受丰台法院执行局的谈话，谈话结束向丰台法院提出执行异议申请，丰台法院于2020年10月21日作出（2020）京0106执异910号裁定书，驳回案外人李春红的异议。2007年原告与被告谢立军签订房屋买卖合同，双方约定由原告出资购买位于昌平区回龙观龙跃苑东二区19号楼2层1单元201号房屋，合同签订后原告分两次支付了购房款。2008年至今原告一直居住该房屋内且原告在北京市仅有唯一一处住房，原告在此期间多次要求谢立军和刘兰萍要求配合过户，二人均以各种理由推脱。2019年原告向北京市昌平区人民法院起诉谢立军房屋买卖合同纠纷，在该案件审理过程中，宁波银行北京分行与谢立军、刘兰萍因金融纠纷一案经丰台法院主持调解达成（2020）京0106民初14924号民事调解书。本案诉争房产系原告在京唯一住房，原告的经济来源主要依靠退休工资每月3000元，原告的丈夫于2005年去世，当时购买本案诉争房屋时用尽了原告丈夫遗留的所有积蓄，现原告尚需带着女儿在诉争房屋内生活，在得知谢立军、刘兰萍将房产抵押并导致丰台法院将要查封拍卖原告房产时，原告如遇晴天霹雳，原告倾尽自己最大的努力全方向亲朋举债行使涤除权，代为解除房产抵押以保护原告赖以生存之家，恳请法院能够兼顾法理与人情，救原告于水深火热，以维护公平和正义之责。被告宁波银行北京分行辩称：不同意原告的诉讼请求。根据房产证显示201号房屋为谢立军单独所有，谢立军与我行签订了抵押合同，并办理抵押登记，我行已经取得抵押权证。谢立军借款不还，我行有权利向法院申请执行谢立军及其担保人刘兰萍，并就其房屋拍卖所得价款享有优先受偿权，不得排除执行。原告提交的材料，仅能反应房屋系谢立军购买并所有，关于谢立军与原告之间的协议，我行不是合同主体，无法确认合同是否真实，况且根据原告提交的商品房预售合同，购房回执来看，买房人也是谢立军，不是原告。房屋所有权证代办协议签字人、准入证用户也均是谢立军，没有原告向谢立军的买房款转账记录佐证。即使原告借名买房是真实的，也是他们之间内部的事情，并不能对抗善意第三人。至于原告的损失，案涉房屋是经济适用房，原告为规避国家政策的限制，借用谢立军的指标购买该房屋，这与国家制定和推行保障性住房目的相悖，是存在过错的非善意买受人，由此产生的风险由原告自行承担。被告谢立军、刘兰萍共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提出的谢立军和她的房屋买卖的合同，实际上并不存在。事实是原告和谢立军互换经济适用房购房指标，原告承诺其自己的房屋拆迁的指标和谢立军拆迁的指标互换，因原告当时的房屋没有拆迁，先用谢立军的指标购置房屋，等其指标下来再让我们购买，从2007年至今，原告的房子没有拆迁，互换指标一直没有给我们，故双方之间的指标互换不成立。因原告的指标没有给我，所以原告获得的谢立军的指标应该还给我们，谢立军是房屋的真实主人，我们有权抵押房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区19号楼2层1单元201房屋登记在谢立军名下，登记时间为2016年4月27日。2019年8月22日，宁波银行北京分行在涉案房屋上设定最高额抵押，担保债权数额为414.77万元，抵押权人为宁波银行北京分行。在宁波银行北京分行与谢立军、刘兰萍借款合同纠纷一案中，宁波银行北京分行向本院申请财产保全，本院于2020年5月8日出具（2020）京0106财保124号民事裁定书，裁定查封谢立军名下位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区19号楼2层1单元201号房屋，本院于2020年5月12日查封涉案房屋，查封期限三年。该案经本院调解，于2020年6月16日作出（2020）京0106民初14924号民事调解书。该调解书确定：一、被告谢立军于2020年6月22日前偿还原告宁波银行股份有限公司北京分行借款本金2900000元，并支付利息、复利（截至2020年3月30日，利息、复利共计58413.66元，自2020年3月31日起至借款实际还清之日止的利息、复利按照合同约定的利率计算）、案件受理费15234元及财产保全费5000元；二、如截至2022年1月1日，被告谢立军仍未履行本调解协议第一项确定的金钱给付义务，原告宁波银行股份有限公司北京分行自愿放弃2022年1月1日前的罚息，后续罚息以逾期之日尚欠借款本金为基数，按照年利率3.6%，自2022年1月2日起计算至借款实际还清之日止；三、原告宁波银行股份有限公司北京分行在本调解协议第一项确认的债权范围内对被告谢立军名下位于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区19号楼2层1单元201房屋经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、被告刘兰萍对被告谢立军所负上述债务承担连带保证责任。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。2020年7月10日，宁波银行北京分行向本院申请执行，本院予以受理，执行案号为（2020）京0106执9417号。2020年9月2日，本院作出（2020）京0106执9417号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。执行过程中，李春红向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院经审查裁定驳回了李春红的执行异议。本案审理中，李春红提交了：1.与谢立军于2007年8月22日所签协议一份，载明：“甲方：李春红，乙方：谢立军，经双方协商乙方自愿将其名下回龙观文化居住区FD03区18号楼1单元201室经济适用房一套，建筑面积108.02平米，套内面积97.03平方米，总价280805元，由甲方付全款并永久居住。其双方权利义务如下：一、甲方不得用该房进行违法及经营活动，由此给乙方造成的后果由甲方负全责。二、五年后，在政府政策允许的情况下，甲方要求过户，乙方应无条件协助办理过户手续。三、如果政策不允许过户，乙方不得以任何理由向甲方索取房屋。四、若五年后甲方想将其该房出售，所得房款在甲方将原投资收回后，其余部分由甲乙双方各得50%。以上条款是在甲乙双方自愿、身体及精神健康的情况下签字同意。”；2.谢立军于2007年8月22日签字的收条一份，载明：“今收到李春红购回龙观文化居住区经济适用房证款项：肆万元整”；3.北京天鸿卓越房地产经纪有限公司出具的购房回执；4.商品房预售合同；5.房屋所有权代办协议；6.准住证；7.房产证；8.有线电视缴费票据、物业费缴费票据、电话缴费票据等若干份；9.国有土地有偿使用费收据、超标购买经济适用房综合地价交款通知书、购房发票。李春红主张涉案房屋系其购买并支付购房款，入住至今，该房屋系其所有。宁波银行北京分行对上述证据的真实性均表示无法确认，证明目的均不予认可。谢立军、刘兰萍对上述证据的真实性不持异议，认可李春红支付购房款、综合地价款、物业费等费用，居住至今，但对李春红的证明目的均不予认可。李春红表示房屋未能办理过户的原因系谢立军不配合办理过户，谢立军、刘兰萍表示系与李春红存在置换经济适用房购房指标的关系，如将房屋过户给李春红，则李春红就不能再申请经济适用房，故未向李春红过户。谢立军、刘兰萍提交2011年8月23日与李春红所签协议一份，载明：“甲方：谢立军，乙方：李春红，一、经双方协商，乙方：李春红同意将现东单侯卫胡同8号住房拆迁时的经济适用房指标，在甲方谢立军有经济实力购买的前提下优先给予甲方，甲方并付乙方四万元的经济适用房指标转让费。……”李春红认可该协议系其签字，不认可存在互换指标的事实。庭审中，宁波银行北京分行提交抵押人承诺书两份，欲证明谢立军在办理抵押登记手续时承诺涉案房屋系唯一住房，且未设定租赁权利，该行已尽到合理的贷前审查义务。李春红对承诺书的真实性、证明目的均不认可，谢立军、刘兰萍对承诺书的真实性未提出异议。本院认为：根据李春红提交的证据及双方陈述，李春红向谢立军支付经济适用房指标费，并以谢立军名义购买涉案房屋的行为系借名买房。本案的争议焦点为在于李春红与谢立军之间因借名买房形成的债权债务关系，能否排除宁波银行北京分行对涉案房屋的执行。对此本院认为，本案中，虽然涉案房产系借谢立军之名购买，且谢立军对此亦予认可，但仍不能排除宁波银行北京分行对涉案房屋的执行。主要理由如下：一、在借名买房中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。但借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行；二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的第三人；三、借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议一般均系以规避国家法律与政策为目的，对由此产生的风险理应自行承担；四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的审查要求，因借名买房而导致不能过户的情形，系因买受人自身原因而导致，其不能过户的风险亦系由买受人自行选择而产生，故不符合能够排除执行的情形；五、根据北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条关于“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持。”之规定，仅以借名买房为由提出执行异议的申请人的相关诉讼请求亦不应得到支持。本案中，不论涉案房屋是否确系李春红所有，宁波银行北京分行作为善意的第三人，对于涉案房屋办理了以其为抵押权人的抵押登记手续，该抵押权办理过程中，宁波银行北京分行不存在过错，其所享有的抵押权合法有效，宁波银行北京分行有权作为执行申请人对该房屋进行强制执行。虽然李春红与谢立军之间存在借名买房的约定，但该借名买房的约定仅系李春红与谢立军之间的合意，即使李春红系涉案房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，李春红所享有的所有权亦不能对抗宁波银行北京分行所享有的担保物权。故李春红主张涉案房屋是其借谢立军名义购买、其系房屋的实际所有权人而要求对抗善意的申请执行人宁波银行北京分行，缺乏法律依据，理由不能成立。李春红就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的相应诉讼请求应予驳回。关于李春红要求确认涉案房屋系其所有的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现涉案房屋登记在谢立军名下，法院难以直接推定李春红享有涉案房屋的物权。李春红以与谢立军之间存在“借名买房”关系为由主张对涉案房屋享有物权并要求确权，对此本院认为，出名人取得房屋权属登记系基于与借名人的约定，并非是登记错误，故借名人如欲获得房屋产权，应当在其与出名人之间的合同法律关系中予以解决，与本案系案外人执行异议之诉分属不同的法律关系，就借名买房关系及涉案房屋是否确系李春红所有一事，李春红可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：驳回李春红的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告李春红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 卢晓芳二〇二一年三月二十九日法官助理 代 彬书 记 员 张海燕