广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11348号原告胡小牧。委托诉讼代理人向叶，广东元牌律师事务所律师。被告王家万。原告胡小牧诉被告王家万房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告胡小牧及其委托诉讼代理人向叶到庭参加诉讼。被告王家万经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月14日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市，建筑面积88.67平方米，租赁期限一年，2018年7月15日至2019年7月14日止，月租金3600元，每月15日前支付当月租金，押金7200元，合同约定押金在租赁期届满后一次性退还。合同签订后，原告如约支付首月租金和押金合计10800元，入住后原告发现房内附属家具损坏且发霉，部分设施无法正常使用，如门锁失灵，卫生间水管严重漏水、次卧房间顶灯无法开亮，原告多次通知被告修缮，被告均未理睬，仅在原告聘请律师后更换次卧顶灯，对于门锁和漏水问题直至租期届满均未解决。2019年7月14日房屋租赁到期，双方对钥匙、房内物品已交接，但被告强行扣押原告的床一张、床垫一张、衣柜一个，且拒不退还押金及原告多缴的物业管理费和本体维修基金共计7326.35元，被告已构成根本违约。原告向法院起诉，请求判令：一、被告返还原告所有物品：床一张、床垫一个、衣柜一个；二、被告向原告返还房屋租赁押金7200元；三、被告向原告返还七月份多住宅管理费和本体维修基金126.35元；四、被告向原告支付违约金7200元；五、本案全部诉讼费由被告承担。第一次庭审时，原告当庭变更诉求一为，判令由被告赔偿原告相关物品的财产损失3000元，解释因当月在支付宝查询涉案房屋电费时，户主已经变更为他人，且租赁期内也有人上门看房，故原告认为被告已经将涉案房屋出卖给他人，说明物品已不可能返还。被告未到庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明，2018年7月14日原、被告在“链家地产”的居间下签订《房屋租赁合同》，约定将被告持有房屋所有权证的龙岗中心城盛龙花园二期9号楼B单元406，建筑面积88.67平方米出租给原告居住，租赁期限2018年7月15日至2019年7月14日，租金每月3600元，按月支付，每月15号前向被告支付当月租金，押金7200元签订合同1日内向被告支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告。合同第七条“对于该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的耗损，原告应及时通知被告修复，被告应在接到通知后七日内进行维修。逾期不修的，原告可代为维修，费用由被告承担。因维修房屋影响原告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限”；第九条第（三）款第3项“被告不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的…原告有权单方解除本合同”；第十条违约责任“被告有前述约定的情形之一的，应按月租金的200%向原告支付违约金…”。同日，双方签字交房。房屋交割清单显示房内床和床垫各一件。为证明履行承租人义务，原告提交了向王晓娟支付10800元的支付宝付款记录，被告出具的押金收据。为证明多支付的物业费情况，原告提交了物业公司出具的收款收据，显示为2019年5月的水费，每月管理费230.54元和本体维修基金22.17元，支付了2019年6月至7月两个月的；又补充提交了其向王晓娟于2018年8月15日、9月15日、10月16日、11月15日、12月15日、2019年1月15日、2月15日、3月15日、4月15日、5月16日、6月15日的付款截图，向物业公司支付2018年8月至2019年7月（除2018年11月）物业费等的付款截图，向供电局和燃气公司支付费用的交易账单截图。为证明被告未履行出租人的义务存在违约，原告提交了2018年8月向被告邮寄的《律师函》，提到衣柜、床垫、床架发霉、多余物品占用承租面积、次卧顶灯不亮、卫生间水管漏水、房屋门锁失灵，要求被告清理维修。原告出示与微信号×××的聊天记录，该号码绑定手机号与租赁合同上被告确认的一致。2018年8月6日原告向对方发送床、衣柜等图片并表示请对方8月8日下午过来处理家具，对方随即回复“家具你有空就自己处理了吧”，原告表示“如果能卖钱，卖了多少我会全数给你，要是没人要，那我只能选择丢弃”，对方表示“好的”；微信中可见对方向原告催要过房租；2019年6月23日原告再问“锁坏了，什么时候来修？”，对方回应“不在深圳”；7月10日原告约对方从12日开始每天下午可以约着退房交割，对方回复“叫我家母女俩处理就行…打电话给我女儿就行了”；2019年7月15日原告称“昨天已经向你老婆和女儿对涉案房屋进行了交接，两套钥匙已交到你老婆手上。请你们在三天内归还被你们扣押在房内的家具：床一张、床垫一个、衣柜一个及房屋押金7200元、我多缴的7月下半月住宅管理费和本体维修金126.35元，否则还应承担未履行维修义务致使我方无法正常使用房屋产生的违约责任及按月租金的200%支付违约金”提供了床和衣柜图片，对方回复“你说过床和垫子衣柜留下的”。原告解释，的确曾经表示过愉快解决可以考虑留下前述家具，但后期双方纠纷较多，不存在赠予，还房时均被被告扣留。为证明被扣押的家具价值，原告提交了ｐｏｓ机刷卡单和销售单，显示2014年1月18日购买床、床垫和衣柜合计5680元。原告表示涉案房屋还有漏水情况，提交了水盆下方管道漏水的视频。合同中备注的被告电话无人接听或拒接，法院送达材料均拒收退回。2020年9月24日本院前往涉案租赁地物业管理处，物业告知涉案房屋已经变更业主，新业主表示2020年8月过户。本院前往前述律师函的收件地址“金地龙城中央一期1栋C单元2801”，其物业管理处确认前述房产的业主为“王晓娟”，同住家属为被告和周瑞燕。本院致电王晓娟，该人表示不清楚被告联系方式，父母早已离婚，与被告没有关系，不提供联系方式。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天截图、视频、律师函、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，涉案租赁合同系原、被告真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应依约履行各自权利义务。原告提交了合同履行期内履行付款义务的凭证，在没有相反证据的情况下，本院采信原告的主张，即原告已经付清全部房租和使用费用，原告请求被告退还7200元押金的主张，合法有据，本院予以支持。至于扣押家具的损害赔偿责任，原告提交的微信号所绑定的电话号码与被告的一致，本院对该微信聊天内容予以采信，微信中被告同意原告自行处理的方式包括了丢弃旧家具，亦能体现原告主张的家具均已搬入涉案房屋内，现并无证据证明原告同意赠予被告，被告应当返还原告，但涉案房屋现已过户他人，被告又拒收材料、消极处理，原告请求被告赔偿不予返还家具的损失责任，于法不悖。原告提交了三样家具的购买凭证，本院参考办公家具的折旧率和残值计算方式酌定为500元。至于物业管理费和本体维修基金，原告虽然支付了2019年7月的整月费用，但其未提交2018年7月的付款凭证，根据其证据亦未显示其支出了超出12个月的费用，故关于退回多缴半个月费用的请求，本院不予支持。关于违约金7200元，合同约定的适用情形为“被告不承担约定的维修义务”并“致使原告无法正常使用房屋”，现原告提交的证据不足以证明被告的行为符合上述情形，微信中未能体现被告拒绝维修的意思，退一步讲，原告提到的水管漏水、门锁失灵的问题较小，并不会导致涉案房屋不能正常使用，原告亦可依约自行维修，产生的费用找被告承担或直接抵扣租金，从涉案合同一直履行至期限届满也说明可以正常使用，对于该项诉求，本院不予支持。被告拒收材料、拒绝沟通导致原告的诉讼成本增加，本院对其行为作否定性评价，故案件的诉讼费用应由被告全部承担。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利。基此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王家万应于本判决生效之日起三日内返还原告胡小牧房屋租赁押金7200元；二、被告王家万应于本判决生效之日起三日内赔偿原告胡小牧相关物品的财产损失500元；三、驳回原告胡小牧的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费164元、公告费390元（原告均已预交），由被告王家万负担，被告应于本判决生效之日起三日内向原告径付。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  谢召荣人民陪审员  黄增兴二〇二一年三月三日书 记 员  全柳茵