江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0507民初4958号 原告：俞月霞，女，1981年7月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：缪登友，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱炜文，江苏凡创律师事务所律师。 被告：袁亚萍，女，1990年8月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：丁红梅，江苏永德律师事务所律师。 原告俞月霞与被告袁亚萍合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，分别于2020年12月16日、2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告俞月霞（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人缪登友、钱炜文，被告袁亚萍（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人丁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞月霞诉称，请求法院依法判令：1、被告归还原告为其购买房屋垫付的款项1241329元，并以1241329元为基数，支付自2016年9月21日起至实际归还之日止按照年利率6%计算的利息；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告因需要资金，欲将其父母的房屋通过买卖的方式获取银行贷款，但因自己的信用记录等问题，出现操作上的困难，故与作为闺蜜的被告商定，借被告的名义，与原告的父母签订房屋买卖合同，来取得银行贷款，具体操作上，由原告的父母授权中介收取房款；中介与原告签订了代为垫付30%首付款（过桥）100.8万元的协议；以被告的名义向银行贷取了70%的贷款230万元，该贷款到被告账户后汇入中介人账户，由中介扣除了应由原告归还的垫资款及利息1220688元，剩余229.2万元汇入原告账户，原告从中支付了应由买房人缴纳的税款67200元，并从中按月归还银行贷款共计178131元。当时以被告名义登记并领取的房产证、土地证在原告父母处。然而，被告因得知该房屋很快面临拆迁，可以得到500多万元的补偿，加上他人的挑唆，产生了占有房屋的贪念，故到原告父母处吵闹拿回了两证，并迅即将房屋以每年10万元的租金租赁给他人。为此原告和其父母多次上门要求被告把房屋再回头过户到原告父母或原告名下，或者把原告垫付的款项加上利息归还给原告，但被告以各种借口拒还，后原告又委托律师向被告发律师函，被告仍然置之不理，无奈，原告依法提出上述诉请，请贵院予以支持。 被告袁亚萍辩称，1、本案涉案的房屋交易系虚假的，目的是原告为了套取银行贷款，原告取得银行贷款之后所支付的相关费用，本身就是为自己的利益所支付的。从这个角度上来讲，是无权向被告主张所谓的垫付款返还的。2、最初的虚假交易，在原告无法偿还各种贷款之后，原被告双方及双方的家人通过各种形式的沟通，确认了以原告及其父母名下的涉案房屋的价值来抵消原告结欠被告的一百多万的欠款。等于说原本虚假的交易，在双方一致同意的情况下做了以物抵债，双方大概判断了一下账目，房屋的价值抵消掉原告结欠被告的各种套用的贷款、信用卡之后，原告仍有欠款结欠给被告，从这个角度上来讲，原告也没有权利主张所谓的垫付款返还。3、本案原告发起诉讼之后，等于否认了双方达成的以物抵债的协议，以物抵债双方的意愿被原告撕毁之后，涉案的房屋原本是一个虚假的交易，在法律上是不被认可的。被告也明确表态对于涉案房屋没有意向购买，被告认为本案的房屋交易应当回归到最初的状态。至于原告及其父母确认的权利义务全部由原告享有和承担，这是其内部双方的意思表示，但是从合同相对性的角度来讲，原告并非是房屋买卖合同的签字人，所以即使存在需要支付所谓首付款的情况，也应当是由合同相对方俞明夫妻出面主张。至于俞明夫妻将该权利归属于原告的意思表示，应当由其内部进行交割，所以被告认为无论是从交易的虚假性上来讲，还是合同的相对性来讲，原告都无权对本案的请求提出相应的主张，请求法院予以驳回。 原告俞月霞为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：原、被告之间的银行卡往来明细复印件、原告父母的结婚证、户口本、公证书、房屋买卖合同、资金托管协议、权益确认书、往来统计表及相应的银行卡、微信和支付宝流水。 被告袁亚萍为支持其辩称，向本院提交了如下证据：由原告出具的原告结欠被告欠款的明细、还款协议、往来统计表及相应的银行交易流水、微信、支付宝转账记录。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下： 俞月霞与袁亚萍系朋友关系。俞月霞因生意周转需要资金，故与袁亚萍商量后，以袁亚萍的名义与俞月霞的父母俞明、杨惠玲签订《房屋买卖合同》，用来获取银行贷款。 2016年9月5日，俞明、杨惠玲作为委托人与房屋中介钱宸作为受托人经公证签订《委托书》一份，载明：因委托人没有时间办理出售位于苏州市相城区元和街道广登路39号房屋的交易手续，故委托钱宸办理代为查询上述房产的相关档案信息；与买受人签订或注销上述房屋的《存量房买卖合同》；与买受人签订或注销上述房屋的《存量房交易资金托管协议》；办理上述房屋过户登记至买受方名下的不动产所有权转移、变更登记手续；根据《存量房交易资金托管协议》办理托管资金申领手续、代为收取房款等。 2016年9月8日，俞明、杨惠玲作为出卖人委托钱宸与袁亚萍作为买受人签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：出卖人将位于苏州市相城区元和街道广登路**房屋自愿出售给买受人，房屋价款为336万元，房屋价款的支付方式为按照资金托管流程办理。 2016年9月21日，俞明作为甲方（卖方）委托钱宸与俞月霞作为乙方（买方）、苏州市相城区房产交易管理所作为丙方签订《相城区存量房交易资金托管协议》，约定：甲方与乙方在2016年9月21日签订《存量房买卖合同》，将座落相城区元和街道广登路39号房屋出售给乙方；甲、乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责与甲、乙双方办理房屋所有权证移交和资金交割手续；乙方将购房款336万元存入甲方指定的钱宸银行卡中。原、被告双方在审理中一致陈述，上述房屋价款336万元的30%首付款100.8万元资金来源为原告委托垫资公司垫付的，另70%的房款235.2万元系以被告的名义向银行贷款。2016年12月，上述房屋完成了变更登记，即由俞明、杨惠玲名下转移登记至袁亚萍名下。之后钱宸在领取了336万元的全部房款后，扣除了垫付款108万元、过户产生的税费67200元及资金过桥费、中介费、手续费等费用，原告陈述其实际到手的金额约为200万元。另，原、被告双方一致确认，在上述房屋交易过程中，被告没有进行任何出资，变更登记后也仍由原告在实际占有使用房屋，且房屋产权证书也由原告在保管，并由原告按照分期归还银行贷款的金额逐月向被告的银行卡进行还款，自2017年1月20日起至2018年1月16日期间共计还款金额为178131元。之后，原告未在向被告的贷款银行卡进行还款，在2018年1月被告取回了上述房屋的产权证书，并取回了房屋。现原告认为上述房屋已登记在被告名下，故起诉至法院，要求被告返还垫付的房屋首付款100.8万元、过户产生的税费67200元及归还的银行贷款178131元。 另查明，原告的父母俞明、杨惠玲于2020年11月20日出具《权益确认书》，作出说明的内容为：虽位于苏州市相城区元和街道广登路39号的房屋名义上归其双方所有，但实际的享有人和义务承担人均为俞月霞，且上述房屋首付款的出具、后期房屋贷款的支付均是俞月霞个人承担的，与其无关，故该房屋所有的权利与义务均应由俞月霞承担。在2021年3月23日的庭审中，俞明本人到庭说明情况，确认了上述权益确认书的陈述内容。 还查明，原告于2018年2月手写了一份清单明细，明细中载明了到2018年2月2日止，工商银行车贷到8月结清余款剩余49100元、建设银行信用卡和招行信用卡68700元等10项内容共计3378435元。该份清单明细的原件由被告持有，原告在庭审中确认上述清单明细中的文字均系本人书写，但不认可如被告所述是结欠被告的欠款，只是应被告结账的要求并按照被告的陈述所写，写完后因认为金额不合理所以没有签字。 2018年5月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《还款协议》一份，载明内容为：因甲方当时为乙方做了第三方小额贷款股份有限公司的担保，现在甲方先偿还款项，乙方按半年时间归还甲方壹拾壹万伍仟元整给甲方。 以上事实，由原告提供的银行卡往来明细复印件、原告父母的结婚证、户口本、公证书、房屋买卖合同、资金托管协议、权益确认书、被告提供的明细、还款协议及庭审笔录予以证实。 本院认为，依据庭审查明的事实及当事人的陈述，本案的案由并非不当得利纠纷，应调整为合同纠纷。纵观本案的纠纷，系因案涉的房屋买卖合同所引发，虽房屋买卖合同的出卖人系原告的父母俞明、杨惠玲，但其两人明确认可并同意案涉房屋项下所有的权利与义务均由原告承担，且由于房屋首付款、贷款使用及前期利息归还均是由原告承担，故原告以其名义主张返还款项，并无不当。关于原告诉请被告向其返还房屋首付款、过户产生的税费等款项能否成立，关键在于案涉房屋买卖合同的效力认定问题。虽然当事人未诉请确认合同的效力，但人民法院处理民事纠纷时应当对民事合同的效力主动审查并依法予以认定。根据法律规定，民事法律行为是指民事主体（自然人、法人、非法人组织）设立、变更、终止民事法律关系的合法行为。民事法律行为应当具备下列条件：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。已经成立的民事法律行为必须同时具备上述三个法定的生效要件，才能产生相应的法律约束力。房屋买卖是指出卖人将其房屋所有权转移给受让人，由受让人支付房屋买卖价款的行为。在本案中，原告父母虽与被告签订了房屋买卖合同及相关协议，但在双方房屋买卖合同的实际履行中，被告并未向原告或者其父母支付房屋买卖价款，案涉房屋首付款100.8万元系原告对外委托垫资公司垫付资金的方式支付，并非被告的款项。被告亦未支付任何就房屋买卖产生的相关税费，银行按揭贷款发放后也是由原告归还了13个月的贷款本息，且房屋变更登记后的使用权及不动产权证书仍由原告方所享有并控制。由上述行为可知，各方当事人名义上签订了房屋买卖合同，但其真实意思表示并非进行房屋买卖，而是以签订的房屋买卖合同为手段套取银行按揭贷款，用于原告资金周转使用。因此，案涉房屋买卖合同并非各方当事人的真实意思表示，属无效合同。故本院认定，原告无权依据房屋买卖合同要求被告返还房屋首付款、过户产生的税费等款项。虽原告提出在其归还银行按揭贷款的13个月后，被告取回了房屋的不动产权证书及使用权，即代表被告认可案涉房屋属于被告的主张。但原告并未能提供证据证明被告明确表明其认可购买房屋或者双方就房屋买卖另行达成合意。庭审中被告也明确表明不要案涉房屋，再结合原告手写的清单明细、双方签订的还款协议以及银行流水可以看出，双方尚有其他纠纷，故原告以此为由要求被告返还款项，于法无据，不能成立。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告俞月霞的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币7986元，由原告俞月霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 余琼琼 二〇二一年三月三十日 书记员 张芳 附录法律条文： 1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 2.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 3.《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。