上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初11293号原告：锦江国际旅游中心有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈礼明，董事长。委托诉讼代理人：戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。被告：上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈岩，执行董事。委托诉讼代理人：有诗宇，上海瀚鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晓川，上海瀚鸿律师事务所律师。原告锦江国际旅游中心有限公司(以下简称锦江国际)与被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司(以下简称红朝海鲜酒楼)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告锦江国际的委托诉讼代理人戴作隽、李辰炜，被告红朝海鲜酒楼的委托诉讼代理人有诗宇、田晓川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦江国际旅游中心有限公司向本院提出诉讼请求：被告按约继续履行《租赁合约书》。事实与理由：原告系本市长乐路XXX号房屋的权利人。2013年11月29日，原告与上海新圣岩餐饮管理有限公司(以下简称新圣岩公司)签订《租赁合约书》，约定由新圣岩公司承租位于上海市长乐路XXX号大楼2楼200-205号店铺(以下简称系争房屋)经营“万岛日本料理”，租期自2013年12月13日起至2023年12月12日止，双方对租金、管理费、水电费以及支付期限作出了约定。2013年12月26日，原告、新圣岩公司、被告三方签订了《租赁权转让合同》，约定新圣岩公司将其在《租赁合约书》中的权利义务全部转让给被告。租赁权转让后，被告在系争房屋上设立上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司第一分公司，经营“万岛日本料理”。2020年初因发生新冠肺炎疫情，原告根据相关政策减免了被告2月、3月两个月的租金。2020年7月20日、7月27日，被告两次向原告发函要求提前解除合同，原告均未予同意，要求继续履行。后被告于2020年8月1日擅自关门停业并张贴了《停业通告》，原告委托律师于8月3日向被告发送律师函，要求被告立即恢复营业，被告于8月4日向原告邮寄系争房屋的钥匙，原告拒收退回。原告认为，被告不具有合同解除权，双方应继续履行租赁合同。审理中，原告同意解除合同并变更诉请为：1、确认原、被告之间的《租赁合约书》于2021年2月4日解除。2、被告支付原告自2020年8月1日至2021年2月4日期间的租金和管理费共计1,173,798元。3、被告支付原告相当于三个月租金和管理费的违约金共计577,278元。4、被告赔偿原告三个月招租期间相应的租金和管理费共计577,278元。原告为证明其主张，提供了下列证据：1、上海市房地产权证，证明原告是系争房屋的权利人。2、企业公示信息、《租赁合约书》《租赁权转让合同》《更改合同》，证明新圣岩公司为系争房屋的初始承租人，后新圣岩公司将相关合同权利义务全部转让给被告，原被告于2017年12月12日对后续的租金标准进行了上调。3、被告的企业公司信息，证明被告在系争房屋开设第一分公司，从事“万岛日本料理”经营业务。4、《关于新冠肺炎疫情期间租金减免的确认函》，证明经被告申请，原告根据政府相关政策免收被告2、3月份的应付租金238,072元。5、《公函》及回函、《解除通知书》及回函、《停业通告》《律师函》，证明被告希望提前解约，并于2020年8月1日起关门停业，原告要求被告继续履行合同，恢复营业。6、电子邮件往来记录、投递记录、EMS信息查询，证明被告于2020年8月3日向原告邮寄钥匙并发邮件告知，原告拒收，快递于8月5日退回妥投。7、新圣岩公司、红朝海鲜酒楼、上海同川露餐饮管理有限公司(以下简称同川露公司)、杭州万岛餐饮管理有限公司(以下简称杭州万岛公司)、杭州万岛餐饮管理有限公司江干区分公司(以下简称杭州万岛江干区分公司)的企业信用信息，证明新圣岩公司、红朝海鲜酒楼、同川露公司、杭州万岛公司系关联公司，在被告向原告发出解约函当月，杭州开设万岛江干区新门店，疫情对万岛餐饮的营业并无影响。8、大众点评网搜索截图，证明目前万岛餐饮在上海有12家门店在营业，杭州也开设了新门店，疫情并不妨碍万岛的经营。9、《公函》《回函》及快递运单查询，证明被告于2020年12月向原告申请取走系争房屋内的洗碗机，原告予以同意。被告红朝海鲜酒楼对上述证据的真实性均予以认可，但对于证据7、8认为，其他万岛餐饮均非被告所经营，且每一家店的经营情况不同，无法类推适用。对于证据9认为被告之所以未取走洗碗机，是因为觉得原告不会配合被告。被告红朝海鲜酒楼辩称，不同意原告的诉讼请求。被告租赁系争房屋经营日料店，2020年初的新冠疫情对被告的餐饮经营造成影响，营业额大幅下降，6月份爆发的三文鱼事件又对被告造成了双重打击，店铺资金链断裂，但被告仍然继续履行合同到7月底，后因实在无法经营，遂与原告协商解约，并于2020年7月27日向原告发出《解除通知书》。被告认为，租赁合同不适宜强制履行，被告有权基于不可抗力解除合同并予以免责。合同解除后，被告向原告邮寄房屋钥匙，但原告拒绝接受，由此扩大的损失应由原告承担。退一步说，即便被告需要承担违约责任，合同约定的违约金也过高，故要求驳回原告的诉请。被告为证明其主张，提供“万岛锦江店营业汇总表”，以证明受新冠肺炎疫情和三文鱼事件的影响，被告的营业额大幅下降，经营困难。原告对上述证据的真实性无法确认，认为即便证据真实，经营有风险，营业额有浮动是正常的。且考虑到疫情因素，原告已经减免了被告2、3月的租金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：关于房屋租赁合同。原告系系争房屋的权利人。2013年11月29日，原告(甲方)与新圣岩公司(乙方)签订《租赁合约书》，约定如下内容：第一条“合约双方的权利”，新圣岩公司承租系争房屋开设“万岛日本料理”，使用面积686平方米。第二条“租赁的期限”，租期自2013年12月13日起至2023年12月12日止。第六条“租金、管理费、定金及有关费额结算”(一)乙方须于每月的30日前向甲方缴付次月的租金及管理费，先付后用，乙方第一及最后一个月的租金及管理费按该月实际租用天数计算。租金和管理费每年上调一次，其中2019年12月13日至2020年12月12日的租金为110,084元/月，管理费73,390元/月，2020年12月13日至2021年12月12日的租金为114,487元/月，管理费76,326元/月；(三)乙方须在甲方处存放定金435,000元作为履约本合约的保证金，甲方有权在该定金中扣除乙方欠缴的租金或其他费用，乙方不得将该款当租金和管理费用。合约期满终止后，该款自动转为质量保证金，若甲方在乙方清场撤离和清偿所有欠款后三个月内未接到因乙方食品或提供的服务有质量问题或有商业欺诈等损害消费者权益的行为而引起的顾客投诉，甲方即将该保证金退还乙方。第七条“违约责任”(一)甲乙双方在合约期限前终止合约都是违约行为，违约方须承担违约赔偿责任。若乙方违约，则乙方赔偿甲方的违约赔偿金相当于三个月指定店铺的租金及管理费，并补偿不超过六个月招租期的租金及管理费(六个月内以实际招到商户为止)。若甲方违约，除退还乙方已付之全额保证金外，赔偿乙方的违约金相当于三个月租金及管理费，赔偿乙方扣除折旧后的装修投入。合同签订后，原告收取了保证金435,000元。2013年12月26日，原告(甲方)、新圣岩公司(乙方)、被告(丙方)三方签订了《租赁权转让合同》，约定乙方将其在《租赁合约书》项下的所有权益责任转让给丙方，丙方将承担合约书中乙方的一切责任。原、被告均确认上述权利义务转让事项。2014年9月28日，被告设立上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司第一分公司，营业场所为系争房屋。2017年12月12日，原、被告签订《更改合同》，对后续租金标准进行了上调，其中2019年12月13日至2020年12月12日租金为119,036元/月(管理费未变)，原告同意以此为标准统一计算所有租金和为违约金。二、关于合同履行情况。2020年8月之前，被告均按约正常缴纳租金。2020年6月29日，原告向被告发送《关于新冠肺炎疫情期间租金减免的确认函》，载明为贯彻《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》等文件的要求，经被告申请，原告免收2020年2、3月租金共计238,072元。2020年7月20日，被告向原告发出《公函》，载明因新冠疫情和三文鱼事件导致无法经营，希望协商解除租赁合同。7月27日，原告回函表示愿为被告缓解经营困难提供支持，希望继续履约。同日，被告向原告发出《解除通知书》，载明因不可抗力致合同目的无法实现，要求解除租赁合同并进行房屋交接。7月28日，原告回函表示疫情和生鲜供应均为短期影响，不能适用不可抗力，要求继续履约。8月1日，被告在系争房屋店铺门口张贴《停业通告》，载明万岛锦江店于8月1日起停业，请顾客移步至万岛外滩店或静安店。8月3日，原告向被告发送《律师函》，载明被告单方解除合同系违约，要求其3日内恢复营业。三、关于房屋交接情况。2020年8月3日，被告通过EMS向原告邮寄系争房屋的钥匙，并于次日向原告发送邮件告知该事宜。原告拒收EMS，快递于8月5日退回妥投，此后钥匙一直在被告处。2020年8月6日，原告向被告发送邮件表示如继续履行合同，可以再减免2020年4月的租金，被告未予接受。2020年8月14日，原告向本院起诉，诉调阶段希望与被告协商继续履行的方案，被告坚持要求解除合同。本案立案后，被告于2020年12月向原告申请取走系争房屋内的洗碗机，原告回函表示同意，但被告此后并未予取走，亦未搬离系争房屋内的其他设施。本案审理过程中，双方于2021年2月26日完成了房屋的清场交接工作并签订了《房屋交接协议》，约定系争房屋中不可移动或内嵌墙体的设备、设施，以及房屋装修部分，由乙方委托甲方进行拆除、修复，同时由乙方承担相应的恢复原状费用，金额为13万元。原告为此增加一项诉请：要求被告支付原告房屋恢复原状费用13万元，被告对该项诉请表示同意。双方一致同意被告预缴的保证金435,000元可用于抵扣被告应支付原告的费用。本院认为，原、被告之间的租赁关系来源于原告与原承租人新圣岩公司之间的租赁合同项下权利义务的转让，双方对此均无异议，本院予以确认。基于此，本案的争议焦点有三：一是被告解除合同是否应承担违约责任。二是原告是否存在扩大损失之情形。三是原告主张的违约金是否过高。对于第一个争议焦点，被告解除合同是否应承担违约责任。被告称疫情和三文鱼事件的影响对被告履行合同构成不可抗力，原告认为仅是被告应面临的商业风险。本院认为，首先，从不可抗力的适用条件上看，须因不可抗力导致不能履行合同义务才能免责。对于承租人而言，其基于租赁合同履行的是支付租金的义务，金钱债务的履行并不会因疫情的影响而产生履行障碍，故疫情仅可能对被告经营餐饮产生成影响，并不会对被告履行租赁合同造成障碍。其次，从疫情对被告的影响程度上看，虽然被告提供的营业报表显示其营业额在2020年2月到6月期间有所下滑，但生鲜食品的销量滑坡具有暂时性，8月以后疫情也趋于平稳，被告只是阶段性的经营低靡，疫情带来的影响并非永久性的。另，从同时期同类日料店的经营状况看，被告在《停业通告》上告知顾客移步万岛外滩店和静安店，而该两家店铺位于更加市中心、租金成本更高的地段，参照同品牌日料店的经营状况，应认定疫情对被告造成的影响只是导致暂时性的“经营困难”，而并未达到“无法经营”的程度。最后，从双方对履约所作的努力上看，疫情爆发之初，原告根据相关政策给予了被告2月、3月的免租优惠，自被告提出解约直到本案诉讼阶段，原告也多次表示可与被告协商租金减免方案，对继续履约付诸了充分的努力；反观被告，其在享受了原告给予的两个月租金减免优惠后，却于7月底迳行通知原告解约，8月1日旋即关店停业，并未给原告以协商洽谈的机会，在诉讼阶段亦怠于沟通，未对履约作出足够的努力。故本院认定被告解除合同虽然不具有明显恶意，但仍构成违约，应承担相应的违约责任。对于第二个争议焦点，原告是否存在扩大损失之情形。被告认为，原告拒收钥匙系自行扩大损失，原告认为，被告违约解除合同，原告有权拒收钥匙并要求继续履行。本院认为，根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在房屋因承租人的违约而提前解约时，出租人应采取适当措施积极减损，包括及时收回房屋再行出租，实现资源的充分流转利用，而判断何为“适当措施”，则应从主观上是否善意、客观上是否可行两个方面综合予以确定。从主观上是否善意的角度分析，被告于2020年8月1日关店停业，原告于8月3日向被告发函要求继续营业，同日被告向原告寄送钥匙，原告于8月4日拒收，并于8月6日向被告发送邮件告知如继续履行合同可再减免2020年4月租金，在被告未予接受的情况下，原告旋即于8月14日起诉要求继续履行合同。从原告上述行为的时间节点来看，原告在合同履行发生争议后的每个阶段均积极交涉，在交涉不成的情况亦第一时间提起诉讼，可见原告绝收钥匙的行为系建立在希望合同能够继续履行的合理期待之上，并未有放任损失扩大之主观恶意。从客观上是否可行的角度分析，被告于2020年8月1日自行搬离房屋，但搬离时未清场腾房，系争房屋系以餐饮经营之特定目的进行装修，使用面积达686平方米，对于原告而言，自行拆除现有房屋装修、移除屋内设施的工程量较大，原告并不具有自力收房的便利性。且合同并未设置关于提前解约出租人可以自行收回房屋之条款，被告在搬离后亦未通知原告可以自行处置屋内物品，故在双方未对系争房屋进行清点、交接的情况下，原告若自行收房可能会面临被追诉物品损坏、遗失之不确定风险。因此，从经济成本和风险评估的角度看，原告自行收房的可行性较低。但即便如此，原告并未对被告腾房之举设置任何障碍，在被告向原告申请取走洗碗机时原告表示同意，反倒是被告自身怠于履行腾房义务，故本院认定原告不存在扩大损失之情形。对于第三个争议焦点，原告主张的违约金是否过高。双方在合同中约定若乙方违约，则乙方赔偿甲方的违约赔偿金相当于三个月指定店铺的租金及管理费，并补偿不超过六个月招租期的租金及管理费，应视作对违约金之约定。现原告主张按照六个月租金和管理费的标准计算违约金，被告认为该标准过高，本院认为，违约金体现为对守约方的补偿以及对违约方的惩罚，对守约方的补偿应以出租人的实际损失为依据。原告的损失主要为空置期的招租损失，合同约定的九个月时间显然超过了出租人能够将房屋另行出租的合理期限，现原告调整为六个月的标准，考虑到双方建立租赁关系已长达七年之久，而在七年中被告均未有违约行为，此次提前解约确实存在受疫情影响而致经营困难之因素，主观恶性较小，被告要求适当调整违约金，尚属合理。本院综合考虑房屋空置期间、双方交接时间、违约方过错程度等因素，酌情确定被告支付原告相当于三个月租金及管理费的违约金。综上，被告于2020年7月27日发出的《解除通知书》并不发生合同解除的效力，被告明确表示不再履行合同，并于2020年8月1日搬离系争房屋，原告在诉讼中主张解除合同，被告于2021年2月4日收到该项诉请，本院据此确认合同于2021年2月4日解除，被告应支付自2020年8月1日至2021年2月4日期间的租金并承担违约金。双方在《更改合同》中约定2019年12月13日至2020年12月12日的租金标准为每月119,036元(管理费不变)，原告以此标准统一计算应支付的租金、管理费及违约金，并无不妥，本院据此确定相应的给付金额。因系争房屋已于2021年2月26日完成交接，原、被告一致同意复原费用由被告承担，被告预缴的保证金可用于抵扣被告应支付原告的费用，本院予以准许。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告锦江国际旅游中心有限公司与被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司就上海市长乐路XXX号200-205号房屋签订的《租赁合约书》及《更改合同》于2021年2月4日解除。二、被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锦江国际旅游中心有限公司2020年8月1日至2021年2月4日期间的房屋租金和管理费人民币1,173,798元。三、被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锦江国际旅游中心有限公司违约金人民币577,278元。四、被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锦江国际旅游中心有限公司恢复原状费人民币13万元。五、被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司已经预缴的保证金人民币435,000元可用于抵扣上述第二至四项被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司应支付原告锦江国际旅游中心有限公司的款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,426元(原告已预缴)，由原告锦江国际旅游中心有限公司负担人民币4,867元，由被告上海红朝黄浦海鲜酒楼有限公司负担人民币20,559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵 霏二〇二一年三月十九日书记员 林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。