广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27616号原告：佛山市展盈物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东耀璟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被告：广州凯利酒店管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：余某1。被告：佛山丰昊酒店管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：余某1。原告佛山市展盈物业投资有限公司（以下简称展盈公司）与被告广州凯利酒店管理有限公司（以下简称凯利公司）、佛山丰昊酒店管理有限公司（以下简称丰昊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘洁颜到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告凯利公司向原告补交租金52500元；2.被告凯利公司向原告支付租金175000元、物业服务费125000元、水电费25138.97元和截止至2020年10月16日的滞纳金32739.64元（以每月租金、物业服务费及上月水电费为基数自每月11日起按日万分之五计算，详见《滞纳金计算明细表》），后期滞纳金以325138.97元为基数自2020年10月17日起至实际付清日止按日万分之五为标准计算；3.被告凯利公司支付的租赁保证金100000元归原告所有；4.被告丰昊公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年12月3日，原告和被告凯利公司签订《佛山市***广场租赁合同》（编号：BGS-20181203），约定凯利公司向原告承租位于佛山市南海区***P4-14铺（下称该物业）用于经营窝趣品牌之服务式公寓服务，租赁期限自2018年12月1日至2028年11月30日止，其中，免租期为90日（从2018年12月1日至2019年2月28日），租赁期内租金标准如下：1.2018年12月1日至2020年11月30日，每月租金为17500元；2.2020年12月1日至2022年11月30日，每月租金为18900元；3.2022年12月1日至2024年11月30日，每月租金为20412元；4.2024年12月1日至2026年11月30日，每月租金为22045元；5.2026年12月1日至2028年11月30日，每月租金为23809元。同时，上述合同约定，租赁期内，该物业的物业服务费标准如下：1.2018年12月1日至2020年11月30日，每月物业服务费为12500元；2.2020年12月1日至2022年11月30日，每月物业服务费为13500元；3.2022年12月1日至2024年11月30日，每月物业服务费为14580元；4.2024年12月1日至2026年11月30日，每月物业服务费为15746元；5.2026年12月1日至2028年11月30日，每月物业服务费为17006元。租金和物业服务费均按月度结算，凯利公司应在每月10号前向原告支付当月租金和物业服务费。签订上述合同时，被告须同时支付租赁保证金10万元和首月租金和物业服务费。该物业内发生的水费、电费等费用由凯利公司承担，凯利公司应于每月10号前支付上月的水电费用。上述合同约定，如凯利公司逾期支付租金或其他相关费用，每逾期1天应向原告交付拖欠应交费用总额百分之一（1%）的滞纳金；逾期超过15天，除应支付前述滞纳金以外，原告有权单方面解除合同，停止水电、空调等一切能源供应，收回该物业，由此引起的一切损失由凯利公司承担，同时凯利公司已交付的合同保证金及其他所有费用不予退回。如因凯利公司导致本合同提前解除或终止的，凯利公司需按合同约定的租金标准向原告补交合同第3.2条约定的免租期的租金。签订上述合同当日，原告向凯利公司交付了该物业。但自2019年11月起，凯利公司开始拖欠当月租金、物业服务费和上月水电费等费用，共计拖欠2019年11月至2020年8月期间的租金175000元、物业服务费125000元以及2019年8月期间的水电费25138.97元。经原告多次催收，被告凯利公司至今仍未付清上述所欠费用。2019年10月30日，被告凯利公司、丰昊公司向原告出具《确认和承诺保证函》，针对凯利公司因上述租赁合同对原告负有的债务，被告凯利公司、丰昊公司承诺承担连带清偿责任，无论凯利公司、丰昊公司任何一方拖欠原告费用款项的，原告均有权向两被告提出付款主张。原告认为，被告凯利公司拖欠租金、物业服务费、水电费等费用的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，提起诉讼。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、两被告企业信息打印页复印件各1份；2.佛山市***广场租赁合同原件1份；3.确认和承诺保证函原件1份及附件房源明细表2份；4.费用明细表原件5份、对账表（黄勤耀于2020.10.12签名）原件1份。两被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告的证据1，来源合法，客观真实，本院采信其真实性；2.原告的证据2-4，均为原件或原本，被告也未到庭提出异议，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：2018年12月3日，原告（甲方）、被告凯利公司（乙方）签订《佛山市***广场租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将佛山市南海区**的自编号：***广场C栋4层P4-14铺出租给乙方，面积（含公共分摊面积）625平方米，乙方在该物业内的经营范围为窝趣品牌之服务式公寓产品（服务）；租期自2018年12月1日起至2028年11月30日止，免租期自租赁期起始日起至2019年2月28日止，免租期间乙方无须交付该物业租金，但须交付该物业的水电费、空调费、管理费等费用；2018年12月1日至2020年11月30日每月租金为17500元，2020年12月1日至2022年11月30日每月租金为18900元……，租金按月度结算，乙方须于每月的10日前向甲方支付当月度租金；甲方为***广场提供包括但不限于以下物业管理服务：1.提供基本空调用电至该物业电表，电表后电费由乙方自行承担，2.为***广场共用部位提供空调及照明，并负责共用部位、共用设施设备及服务设施的使用管理及维修维护，3.负责组织各项推广活动，4.负责共用部位及服务设施的保安、卫生及绿化管理；乙方向甲方交付物业服务费，2018年12月1日至2020年11月30日每月物业服务费为12500元，2020年12月1日至2022年11月30日每月物业服务费为13500元……，物业服务费包含商场公共区域的照明及空调能耗，物业服务费自租赁期起始日起计收，按月结算，乙方必须于每月的10日前向甲方交付当月费用；该物业内发生的水费、电费、电话费、网络费等费用由乙方承担，水电费由甲方统一代收代支，乙方水费、电费按其独立安装的水、电表度数计算，且需承担商场水电损耗分摊费用及二次供水、供电设施设备维护和折旧费用，甲方应于每月30日前向乙方提供付款通知（列明抄表日期、抄表读数、金额及缴费时间等），乙方须于每月的10日前向甲方交付该物业上月使用的水电费用；作为履行本合同的保证，乙方须于签署本合同的当天一次性向甲方交付合同保证金10万元；若甲方未能在租赁期起始日将该物业交付乙方使用的，甲方应向乙方支付逾期违约金，逾期违约金按逾期天数计算，应等于乙方己向甲方交付款项总金额的同期银行活期存款利息的2倍，逾期超过6个月的，乙方有权单方面解除或终止本合同，甲方须向乙方返还合同保证金，并按合同保证金数额支付等额违约金，但乙方存在违约行为的不适用本条款；若乙方逾期交付该物业的租金或其它相关费用，逾期不超过15天(含15天)的，每逾期1天需向甲方交付拖欠应交费用总额百分之一（1%）的滞纳金，逾期超过15天除需支付滞纳金外，还需按本合同第11.2条处理；（11.2条）乙方违反本合同项下任一条款或《***广场商场管理服务协议》及***广场物业管理规定的，甲方均有权就乙方的违约行为向乙方收取相应的违约金及单方面解除本合同，并有权停止水电、空调等一切能源的供应，收回该物业，由此而引起的一切损失由乙方赔偿，同时乙方已交付的合同保证金及其他所有费用不予退回；如因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方需按本合同约定的租金标准向甲方补交免租期的租金；等等。2019年10月30日，两被告向原告出具《确认和承诺保证函》，内容为：一、凯利公司、丰昊公司向你方确认以下事实：1.合同签订及约定情况：承租方凯利公司与出租方展盈公司于2018年12月3日签订的《佛山市***广场租赁合同》，约定由承租方租赁出租方位于***广场2座4层P4-14号铺物业作为酒店大堂之用；2.承租方与关联企业丰昊公司同时承租并经营该物业所在楼栋的131间单元，具体详见本《确认和承诺保证函》附件单元列表，如日后增加房源否认，同意按本函约定执行；经营期限内，上述131间单元每月的水电费、物业管理费(水费按4.3元/每吨计算，电费按1.15元/每度计算，物管费按合同建筑面积每月每平方米3.5元计算)，由凯利公司及丰昊公司承担并直接向展盈公司支付。二、凯利公司、丰昊公司向展盈公司作出以下承诺和保证：1.承租方凯利公司保证严格遵守该租赁合同及本《本确认和承诺保证函》的约定，按时缴交租金和水电费、物管费等费用，并严格履行该合同约定的全部义务；2.凯利公司、丰昊公司保证于每月15日前支付上述131间单元的水电费和物业管理费，逾期支付的，应按逾期金额每日万分之六支付违约金给展盈公司；逾期超过15天的，展盈公司有权立即停止向上述131间单元的水电能源供应和物业管理服务，由此产生的全部损失和责任由凯利公司、丰昊公司自行承担；3.凯利公司、丰昊公司对于其双方因该租赁合同及本《本确认和承诺保证函》而向展盈公司负有的债务承担连带清偿责任，其双方之间无论任何一方拖欠展盈公司费用款项的，展盈公司均有权向其双方提出付款主张。以上确认和承诺保证系凯利公司、丰昊公司的真实意思表示，系凯利公司、丰昊公司自愿作出的不可撤销、不可反悔的保证和承诺，从出具之日即发生法律效力；因该租赁合同及本《本确认和承诺保证函》产生纠纷的，由佛山市南海区人民法院管辖。2020年10月12日，黄勤耀签名确认尚欠涉讼租赁物租金及管理费30万元（2019年11月至2020年8月，每月3万元）、水电费25138.97元（2019年10月1509.35元、2019年11月2516.89元、2019年12月3182.33元、2020年1月3973.71元、2020年2月127.6元、2020年3月1842.71元、2020年6月4597.54元、2020年7月2695.45元、2020年8月939.79元、2019年11月至2020年8月广告灯电费3753.6元）。另查一，信汇广场2于2017年7月17日竣工验收备案。另查二，被告凯利公司的股东原为刘铭莉、黄勤耀，于2020年5月15日发生股东变更，黄勤耀退出，新增余某1。被告丰昊公司的股东为刘铭莉、黄勤耀，黄勤耀担任经理、执行董事。诉讼中，原告陈述：原告于2018年12月14日将涉讼租赁物交付予被告使用，被告于2020年9月初撤场；被告支付租金、物业管理费至2019年10月31日，支付水电费至2019年9月；黄勤耀是两被告的负责人，担任两被告法定代表人、股东，一直负责与原告对接。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼租赁物所在楼栋已竣工验收备案，涉讼合同为原告、被告凯利公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张被告凯利公司于2020年9月初撤场，被告凯利公司作为涉讼租赁物的实际使用人，其未到庭抗辩亦未举证证明涉讼租赁物的使用情况，本院对原告的上述主张予以采信。根据2019年10月30日两被告向原告出具的《确认和承诺保证函》，两被告对涉讼合同及《确认和承诺保证函》项下的债务承担连带清偿责任。现有证据反映，被告丰昊公司的股东、经理黄勤耀于2020年10月12日确认尚欠原告涉讼租赁物2019年11月至2020年8月的租金及管理费合计30万元、2019年10月至2020年8月的水电费25138.97元。两被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，原告诉请两被告支付租金和物业服务费30万元、水电费25138.97元，本院予以支持。按涉讼合同的约定，两被告应于每月10号前支付当月租金、物业服务费及上月水电费，逾期按日百分之一支付滞纳金。原告主张两被告支付滞纳金，实为主张两被告承担逾期支付租金、物业服务费、水电费的违约责任。被告逾期支付租金、物业服务费、水电费，应向原告支付违约金，但涉讼合同约定的违约金标准及原告主张的违约金标准均过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。结合原告的主张，经核算，两被告应支付附表的违约金予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。关于免租期租金。涉讼合同约定租期从2018年12月1日起至2028年11月30日止，2018年12月1日至2019年2月28日为免租期，而原告自认于2018年12月14日交付涉讼租赁物予被告凯利公司，约定租期实际为2018年12月14日至2028年11月30日，免租期实际为2018年12月14日至2019年2月28日，该免租期是对应合同的整个租期，现合同提前终止，被告凯利公司应支付剩余租期对应的减免租金37382.13元（17500元/月×2个月18天×2020年9月1日至2028年11月30日即3013天÷约定租期3640天）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。关于保证金。被告凯利公司单方撤场致涉讼合同解除，应承担相应的违约责任。按照涉讼合同的约定，被告凯利公司违约致使合同解除的，被告凯利公司已支付予原告的合同保证金不予退回；双方约定的租期至2028年11月30日，结合涉讼合同的履行情况、被告凯利公司的过错程度及原告的损失情况，本院对原告主张没收被告凯利公司已支付的合同保证金10万元的诉讼请求予以支持。两被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州凯利酒店管理有限公司、佛山丰昊酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金和物业服务费300000元、水电费25138.97元予原告佛山市展盈物业投资有限公司；二、被告广州凯利酒店管理有限公司、佛山丰昊酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（详见附表）予原告佛山市展盈物业投资有限公司；三、被告广州凯利酒店管理有限公司、佛山丰昊酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付减免租金37382.13元予原告佛山市展盈物业投资有限公司；四、被告广州凯利酒店管理有限公司已支付的保证金100000元归原告佛山市展盈物业投资有限公司所有；五、驳回原告佛山市展盈物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计4451.9元、财产保全费3020元，合计7471.9元（原告已预交），由原告负担520.9元，由两被告负担6951元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二一年三月二十六日书记员  余宝儿附表：月份逾期租金、物业服务费、水电费违约金标准逾期之日截止之日2019年11月31509.35元全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%2019年11月11日实际清偿之日2019年12月32516.89元同上2019年12月11日实际清偿之日2020年1月33182.33元同上2020年1月11日实际清偿之日2020年2月33973.71元同上2020年2月11日实际清偿之日2020年3月30127.6元同上2020年3月11日实际清偿之日2020年4月31842.71元同上2020年4月11日实际清偿之日2020年5月30000元同上2020年5月11日实际清偿之日2020年6月30000元同上2020年6月11日实际清偿之日2020年7月34597.54元同上2020年7月11日实际清偿之日2020年8月32695.45元同上2020年8月11日实际清偿之日2020年9月939.79元同上2020年9月11日实际清偿之日