辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初14319号原告：沈阳茂业置业有限公司金廊分公司，住所：沈阳市沈河区青年大街185号，统一社会信用代码912101000647014479。法定代表人：张静，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪，该公司职员。委托诉讼代理人：常小溪，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：王伟，男，汉族，1968年11月23日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王晓龙，辽宁盛竹律师事务所律师。被告：王强，男，汉族，1974年2月1日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王晓龙，辽宁盛竹律师事务所律师。原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司与被告王伟、王强租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司的委托诉讼代理人陈雪、常小溪，被告王伟、王强的共同委托诉讼代理人王晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《配套项目租赁合同》；2.判令被告王伟支付租金338780.2元、物业管理费386395.9元（自2018年11月10日至2020年4月9日，实际应计算至被告搬离房屋之日）；3.判令被告王伟支付2019年1月份电表费750元；4.判令被告王伟支付违约金227691.51元（自2018年11月1日至2020年4月20日，实际应计算至被告付清欠款之日止）；5.判令被告王伟在合同解除后立即按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损的状态，并归还原告；6.判令被告王强对上述诉求承担连带责任；7.判令二被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：原告与被告王伟于2018年6月1日签订《配套项目租赁合同》，按照合同约定，原告为被告王伟提供租赁场地用于餐饮广场项目，使用面积为1381.85平方米；租赁期限自2018年6月10日起至2023年6月9日止；合同签订后3日内王伟应交纳租赁保证金50438元，首年月租金为50438元（含物业管理费29422元/月），第二年、第三年月租金为63048元（含物业管理费29422元/月），第四年、第五年月租金75657元（含物业管理费29422元/月）；被告王伟需于每月25-31日向申请人交纳下月租金及设施服务费，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用（电费1.3元/度）。截至2020年4月20日，被告王伟已拖欠2018年11月10日至2020年4月9日租金338780.2元、物业管理费386395.9元、电表费750元。根据该合同第2.2条、第2.9条约定，被告王伟逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向申请人支付违约金。根据该合同第10.1条约定，如被告王伟拖欠租金20日以上（含20日）的，申请人有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，被告王伟所拖欠的费用仍需交纳。此外，根据该合同第6.2、6.3条及第九条商铺返还约定，被告王伟应在合同解除后立即按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损的状态，并归还原告。此外，被告王强于2018年5月24日签署《担保书》，自愿为被告王伟在与原告合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。被告王伟、王强辩称，1.原、被告双方已经履行了租赁合同，该租赁合同在履行过程中，原告要求解除合同没有事实及法律依据。2.被告已经按照约定支付的租金及物业费，没有拖欠租金及物业费的行为。原、被告租赁合同中虽然约定2018年6月10日将场地交付被告，但由于原告场地一直被占用，并未将场地清理及时交付。原告直至2018年9月12日才将场地交付被告，所以交付日期为该日期，并非原告主张的日期。租赁合同约定的免租期为5个月，所以实际约定的免租日期应当到2019年2月12日。在被告装修期间，由于原告商场整体消防不合格，被消防部门查封整改，导致五楼原有公共设施布局重新调整，被告被迫将已经装修好的商铺拆除，重新装修，共花费18.5万元，原告同意将该支出转为3个月的免租期，所以免租日期应到2019年5月12日。由于原告在招商时宣传，美国领事馆入住茂业百货，但迟迟并未入住，未能满足经营条件，导致5楼所有商户一部分撤离一部分整改，都未营业。在此种情况下，原告进行二次招商，同意给所有商户2个月的免租，至7月底，原告已经将楼层其他商户的合同另行签订，但迟迟未与被告重现签订。直至2019年10月9日，被告才重新营业，应该在此日期续交房租。我们房租交到2020年2月，由于原告从1月至今没有营业，所以原告也未向被告催要房租。3.被告没有违约行为，不应支付违约金。被告已经根据商场经营的实际情况，与原告协商达成了支付房租的时间，并已经实际履行，所以被告并没有违约。4.被告入住前由于商场人员流量低，6000平米的场地，对外才租5000元每月。当时原告的招商条件就是承诺，美国领事馆入住，及商业等一系列的配套设施，但当初承诺的招商条件，并未满足。该商场人员流动人员稀少，导致被告迟迟不能正常经营。现商场从1月中旬开始至今未营业，造成美食汇小商户基本全都撤场，如重新开业还需要重新招商。请法院考虑实际情况，依法驳回原告诉请，继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.配套项目租赁合同，证明被告王伟租赁原告场地的相关约定，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。2.担保书，证明被告王强自愿为被告王伟在合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。3.进场装修审批单，证明被告王伟申请于2018年9月30日至2018年11月30日进场装修，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。4.微信公众号截图，证明美食广场于2018年10月12日开业，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。5.消防验收意见书，证明案涉的租赁场所已经消防部门验收合格。被告对证据的真实性无异议，关联性有异议，这是2010年的验收报告，但我们经营过程中，说我们消防布局不合格，让我们停业。本院对证据的真实性予以确认。对被告提交的证据：1.中国建设银行现金交款单，证明被告王伟支付2019年10月至2020年2月末5个月的房租及物业费50500元。原告对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，从2019年6月就应该变成63000元，我们认为他交了不到4个月。本院对证据的真实性予以确认。2.公用文件报批单2张，证明2018年9月10日至2019年2月10日为免租阶段，因消防问题增加3个月免租期。原告对证据的真实性有异议，因为被告系美食广场的负责人，该审批单是公司内部关于减免租金的审批流程，并未有书面的文件，对双方不具有约束力。本院对该证据不予采信。3.补充协议，证明2018年9月10日至2019年7月9日为装修经营免租期，免交租金及物业费。原告对证据的真实性有异议，该证据为复印件，被告未能提供原件，该协议落款没有签字盖章，对双方不产生约束力，协议尚未成立。本院对该证据不予采信。4.微信转账截图5张、中国建设银行客户回单1张，证明被告王伟向承揽消防工程的承包人转账185000元。原告对证据的真实性、关联性均有异议，上述证据体现不出与本租赁场所存在关联，如果原告的场所存在消防问题，根据常理应当是茂业公司出资请消防部门进行维修，而不应该是被告出资。本院对该证据不予采信。5.光盘1张，证明原告在招商时承诺，美国领事馆2018年入驻茂业百货5楼设立办理签证点及商业等一系列配套设施，但至今并未满足。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该视频并不构成要约或要约邀请，在协议或补充协议中也没有体现必须美国领事馆进驻，因此美国领事馆是否入驻与双方签订合同并没有直接关系，而且美国领事馆于2020年2月初已经入驻了。本院对证据的真实性予以确认。6.证人王某证言，证明被告王伟是在9月中旬进场的，2019年5月12日至7月10日，这个期间是2个月的免租。原告异议称，证人虽然是曾经相关业务的参与人和知情人，但并非决策人，即便在前期，原、被告可能就免租事宜有初步的意向，但是双方并未形成有效成立的书面文件，不能视为双方就免租事宜达成一致。本院对该证据不予采信。7.证人李某证言，证明租赁场地当时有商户，还有一个行政库房，都是9月搬走的，导致进场延后；茂业消防不合格，被举报了，导致大厦整改，商户也在整改。原告的质证意见同证据6。本院对该证据不予采信。对本院调取的3份消防监督检查记录及沈河区消防救援大队复函，证明自2018年7月1日至2018年10月1日期间对茂业百货消防监督检查情况，未涉及沈阳市沈河区味跟美食汇经营区域。原、被告对证据的真实性无异议。本院对该组证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，被告王强向原告出具《担保书》，承诺自愿为被告王伟在原告公司金廊店所设餐饮广场专柜的合作经营合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。2018年6月1日，原告作为“甲方”、被告王伟作为“乙方”签订《配套项目租赁合同》约定，乙方租赁场地位于大厦五层餐饮广场，建筑面积1974.07平方米，使用面积1381.85平方米；经营范围限于餐饮广场项目；租赁期限自2018年6月10日至2023年6月9日；甲方于2018年6月10日将租赁场地交付乙方，给予乙方61天的装修免租期，装修免租期自租赁场地交付之日起至2018年8月9日止，装修免租期内无需交纳租金，但仍须支付设施服务费及实际产生的其它费用，本合同的装修免租期仅只一次；合同签订后3日内，乙方向甲方交纳租赁保证金50438元；第一年租金为21016元/月，第二年、第三年租金为33626元/月，第四年、第五年租金为46235元/月，物业费为29422元/月；乙方于进场装修之日交纳第一个月租金，于每月25日至31日向甲方交纳下月租金及设施服务费；乙方自行安装水、电、燃气表等设备，自行承担费用；每月产生的水、电、燃气等费用，甲方以计表读数，代收代缴；乙方未按上述约定交纳租金及上述费用的，每逾期一日，支付欠费总额1‰的违约金；乙方接收租赁场地后，租赁场地一切工程改造项目均由乙方自行负责施工或委托有相关资质的施工方施工并按照有关规定办理报批验收手续，包括但不限于施工许可、消防验收等；如乙方拖欠租金或水、电、燃气费用20日以上的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还；甲方提前解除合同，应提前3个月通知乙方，并给予乙方15日的免租搬迁期；租赁期满或本合同提前终止，乙方应在甲方书面通知所确定的时间内将租赁场地及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态，予以归还，否则，乙方每逾期一天，须向甲方交纳滞留金（相当于两倍的日租金及运营管理费）。合同签订后，因租赁场地未清理完毕，原告迟延交付场地；被告接收场地后，进行装修。2018年9月30日，原告为被告签署了进场装修审批单，被告支付租金及物业费50500元。2018年10月12日，被告经营的美食广场开业。原告自认被告给付2019年10月至2020年1月租金和物业费239455.50元。因被告王伟拖欠租金、物业管理费、电表费，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《配套项目租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。在履行合同过程中，因原告未及时清理场地，延误被告如期进场，属原告违约，应承担违约责任。对此，原告同意从被告开业之日（2018年10月12日）起算租金，免除了迟延交付场地期间及装修期间的租金，符合法律规定。被告于2018年10月12日开业后，经原告多次催要，仍拒付租金、物业费及其它相关费用，属被告根本违约，应承担违约责任。故，原告要求解除与被告签订的《配套项目租赁合同》，要求被告给付拖欠的租金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于拖欠租金数额，被告给付原告50500元，相当于1个月的租金和物业费，被告拖欠原告2018年11月10日至2019年9月30日及2020年2月1日至2020年4月3日期间租金和物业费。因自2020年2月至2020年4月期间，沈阳市疫情较重，属不可抗力，导致被告无法经营，本院酌定被告应给付租金和物业费至2020年1月31日。经计算，被告拖欠原告2018年11月租金14711.20元、物业费20595.40元，2018年12月至2019年5月为21016元/月、物业费29422元/月，2019年6月租金29843元、物业费29422元/月，2019年7月至2019年12月租金为33626元/月、29422元/月，合计775487.60元。关于违约金，《配套项目租赁合同》中约定的违约金过高，依法应当适当减少。本院酌定，以拖欠租金和物业费为基数，自拖欠之日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于给付拖欠电费750元的诉讼请求，原告未提供充分证据证明，本院不予支持。被告王强向原告提供的连带责任保证，符合法律规定，且在保证期间内，应当对被告王伟的上述债务承担连带给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司与被告王伟签订的《配套项目租赁合同》；二、被告王伟于本判决发生法律效力后15内，给付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司租金和物业费775487.60元；三、被告王伟于本判决发生法律效力后15内，给付原告沈阳茂业置业有限公司金廊分公司违约金，违约金以拖欠租金和物业费为基数，自拖欠之日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算；四、被告王强对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；五、被告王伟于本判决发生法律效力后15内，腾退租赁场地；六、驳回原告辽宁创行天下人力资源服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费18670元，由被告王伟、王强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘思国人民陪审员  陈 英人民陪审员  郑秀丽二〇二一年三月十八日书 记 员  孙 晧