江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终652号上诉人（原审原告暨反诉被告）：扬州和百家企业管理有限公司，住所地在扬州市邗江区京华城路8号五彩世界生活广场B1-012。法定代表人：李鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安东亚，北京市康达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：田朋朋，男，1981年11月5日出生，汉族，住山东省陵县。委托诉讼代理人：陈联睿，江苏福朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾亭，江苏福朋律师事务所律师。上诉人扬州和百家企业管理有限公司（以下简称和百家公司）因与被上诉人田朋朋房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初5101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和百家公司上诉请求，1.撤销（2019）苏1003民初5101号民事判决，发回重审或依法改判，2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：一、一审法院适用法律错误。案涉租赁合同中涉及消防疏散通道的部分应为无效，根据司法解释，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，一般应予支持。案涉合同显示，该消防疏散通道面积已计算在商铺租赁面积之内，且已交付被上诉人，被上诉人实际将消防疏散通道作为店铺内人行过道使用，该通道实际发挥了人员流动和物品流动的功能和作用，被上诉人应当按照合同约定的租金标准向上诉人支付占用费。二、消防通道不得占用的规定不影响案涉店铺的正常营业，也不必然导致合同目的无法实现。被上诉人拖欠租金、擅自停业、煽动其他经营者共同停业等，被上诉人逾期支付租金的期限已连续累积超过15日，上诉人有权根据合同约定行使解除权，被上诉人应承担合同解除的全部违约责任。原审法院认定合同解除的主要过错在上诉人，属于事实认定错误。被上诉人行使解除权的依据是以“若进行整改（消防通道），将无法正常营业，导致合同目的无法实现”为由行使法定解除权。被上诉人承租的是MP-06、07商铺，消防通道位于两商铺中间，如该通道可被占用，可进一步提高被上诉人的经营效益，被禁止占用，不必然导致无法正常营业及致使合同目的无法实现。被上诉人不享有行使解除权，案涉合同实际系在被上诉人存在严重违约行为，经由上诉人行使解除权而解除，被上诉人对合同解除具有全部过错，应承担合同解除的全部责任。三、一审时涉案商铺已出租给下一家承租人，故无法现场查看，一审法院没有现场查看直接估算通道面积，现在现场查看应为10.2米长，消防通道面积应该重新核算。被上诉人田朋朋辩称，一、原审法院适用法律正确，我方无须支付消防通道的使用费。消防法关于消防通道、安全出口不得占用、堵塞属于法律禁止性规定，为预防火灾，保证消防安全，商场等人员密集场所必须设置相应的消防疏散通道，消防通道事关公共安全，消防法明确规定消防通道不能占用，也就不能发生占有使用费。且租赁过程中，上诉人向被上诉人隐瞒了承租面积中包含消防通道的情况，被上诉人并无占用消防通道的故意，无需支付消防通道的对价。二、原审法院认定事实无误，因上诉人实际租赁给我方的面积与合同约定不符，导致合同的解除，合同解除的主要过错在上诉人。涉案房产租金起算时间为2018年12月23日，我方租金实际给付至2019年4月23日，同年5月初，上诉人接商场管理人员的通知，要求我方进行消防通道的整改，这才知晓上诉人违法出租了消防通道，所以被上诉人行使不安抗辩权，停止支付后续的租金，并积极与上诉人进行沟通。经双方确认，该消防通道建筑面积为28.28平方米，占被上诉人承租的总面积的20.6%，已经与合同约定的正负5%的误差相去甚远，影响到了被上诉人的运营。上诉人应当承担违约责任，并赔偿损失。和百家公司向一审法院起诉请求：1.确认和百家公司、田朋朋签订的房屋租赁合同于2019年5月21日解除；2.田朋朋给付和百家公司租金62062元、逾期支付违约金28858元、解除合同违约金180280.8元；3.田朋朋给付和百家公司商铺恢复原状费用20000元、律师费23272元。事实和理由：2018年10月7日，和百家公司、田朋朋签订商铺租赁合同1份，约定由田朋朋租赁和百家出租的商铺，建筑面积为137.2平方米，租期自2018年12月8日至2022年12月7日，年租金为360561.6元。合同签订后，和百家公司向田朋朋交付了商铺，田朋朋也开展了营业活动。期间，田朋朋于2019年5月16日起连续两次无故停业，并具有组织、煽动其他经营者共同停业的行为，故和百家公司于2019年5月16日、17日两次发函给田朋朋停止实施违约行为，并于2019年5月18日向田朋朋发送了解除合同函。田朋朋向一审法院反诉请求：1.和百家公司返还田朋朋履约保证金90140.4元、装修保证金3000元；2.和百家公司返还因消防通道而多收的租金25758元；3.和百家公司赔偿田朋朋装修损失18万元。事实与理由：双方签订的租赁合同中因包含消防通道，而和百家公司在签订合同时并未如实告知，且消防通道面积超过合同约定的5%正负误差，应属根本性违约，导致租赁合同的目的无法实现、田朋朋撤场的后果。一审法院查明：2018年10月7日，和百家公司（甲方）与田朋朋（乙方）签订《MagicPark美食街租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，合同约定由田朋朋租赁MagicPark美食街区中MP06-07号商铺，总面积137.2平方米（面积误差为正负5%忽略不计），租赁期间为2018年12月8日至2022年12月7日，甲方给予一个月的装修免租期。同时约定“若该房屋交付日期有所变动，则租赁期及装修免租期相应顺延”“自免租期结束之次日起开始计租”，租金为7.2元/平方米/天，年租金（含物业管理费）为360561.6元，乙方以季度为一期向甲方支付租金。合同第3.2条第（2）项约定“乙方同意在本合同签订之日向甲方支付90140.4元保证金，用于确保乙方全面履行本合同”。合同第9.3条约定“有下列情形的，甲方有权单方面终止合同，没收乙方支付的保证金…未经甲方同意，擅自停止营业…乙方组织、煽动场内其他经营者的非经营性活动或聚众滋事，阻止他人营业的”。合同第11.2条约定“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失”。2019年5月16日，和百家公司向田朋朋发出告知函，告知其立即停止联合商户私自闭店行为。2019年5月17日，和百家公司向田朋朋发出整改通知函，认为田朋朋没有按照消防安全管理来装修，应即刻整改，拆除门前围栏、安全通道空间保持1.8米。2019年5月17日，和百家公司向田朋朋发出解除合同通知函、告知函，主要内容是乙方因具有擅自停业、组织、煽动其他经营者，阻止他人营业的行为，解除双方的租赁合同、没收履约保证金、要求给付违约金等。2019年5月20日，和百家公司向田朋朋发出律师函，主要内容是和百家公司已于2019年5月17日发函解除了双方的租赁合同，田朋朋应于收函后7日内搬离商铺，同时要求田朋朋给付剩余租金及违约金。2019年5月21日，田朋朋向和百家公司发出律师函，主要内容是因租赁面积包含消防通道，双方合同自收到本函之日起即行解除，同时还要求和百家公司退还履约保证金、赔偿损失等。2019年5月24日，和百家公司、田朋朋双方对租赁商铺返还交接完毕。庭审中，双方当事人确认的租赁合同起租时间为2018年12月23日。2018年10月11日，田朋朋向和百家公司支付了186652.8元（包括了租金90140.4元、履约保证金90140.4元、装修保证金3000元等）。2019年3月6日，田朋朋向和百家公司支付租金30000元。一审法院认为，和百家公司、田朋朋双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，其合同效力法院予以确认。现和百家公司、田朋朋均要求解除租赁合同，且在诉讼前双方就已经进行了租赁房屋的实际返还，故双方签订的租赁合同依法予以解除。关于解除合同的过错责任。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”，其中对消防通道、安全出口不得占用、堵塞属法律禁止性规定，而本案双方租赁面积中就包含有消防通道，和百家公司将消防通道计算在出租面积之内，且在双方签订合同时未尽到出租人的告知、提示义务，该消防通道的面积远远大于合同约定的面积正负5%的误差，和百家公司的上述行为必然影响到承租人田朋朋对该商铺的完整性使用，故和百家公司理应对由此造成的合同解除承担相应的民事责任。和百家公司主张田朋朋具有擅自停业及组织、煽动其他经营者共同停业的行为，因证据不足，一审法院不予采信。关于租金问题。和百家公司在双方签订合同时未明示的情况下，将消防通道计算在租赁面积内，后又发通知让田朋朋按照消防通道要求让出空间、拆除围栏等，田朋朋对此提出的质疑具有合理性，法院对此予以支持。对于和百家公司所收取的消防通道面积租金应当予以核减。庭审中，双方对消防通道的面积陈述基本一致，即1.8米×11米，由此计算出的建筑面积应为28.28平方米（1.8×11÷0.7），双方自2018年12月23日起租至2019年5月24日交还租赁房屋，共计153天，租金应为119986.27元（108.92×7.2×153），而田朋朋实际给付和百家公司租金120140.4元，故和百家公司应返还田朋朋154.13元。对于田朋朋提出的和百家公司曾于2019年5月20日减免所有商户一个月租金问题，因该减免通知中的实施办法为“两年以上合同期商户可在次年缴纳房租时做减免结算”，而和百家公司、田朋朋双方的租赁合同已于2019年5月解除，故该减免租金的条件不成就。关于田朋朋的装修损失问题。因合同解除的主要过错责任在和百家公司，根据合同约定，和百家公司应赔偿因提前终止合同而致田朋朋遭受的损失。田朋朋主张装修损失18万元，但因该商铺已被重新出租使用，无法通过鉴定确定损失的准确数额，故一审法院综合考虑到装修使用折旧，以及田朋朋在合同签订、接收房屋、装修时，未完全尽到注意义务，其自身也应自负一定的损失，故一审法院酌情确定田朋朋的装修损失为5万元。双方合同解除后，田朋朋所交纳的履约保证金、装修保证金和百家公司应予以退还。对于和百家公司主张的租金、违约金、恢复原状费用等诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除和百家公司与田朋朋于2018年10月7日签订的《MagicPark美食街租赁合同》；二、和百家公司于本判决生效后十日内给付田朋朋履约保证金90140.4元、装修保证金3000元、租金154.13元、装修损失50000元，合计143294.53元；三、驳回和百家公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6018元，由和百家负担，反诉案件受理费5782元，由和百家公司负担4000元、田朋朋负担1782元。本院二审期间，上诉人提供现场视频、商铺平面图，以证明消防通道应是10.2米左右，一审法院估算不合理；证据经质证，被上诉人认为不属于新证据，且视频反映不出被上诉人使用消防通道，该视频印证上诉人将消防通道作为有效面积出租给被上诉人，且隐瞒存在消防通道面积的事实。本院认为，关于消防通道租赁效力的问题。消防法明确规定任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，尤其商场等人员密集场所，消防通道事关公共安全；在租赁关系中，除非整层或者整栋建筑整体出租、消防疏散通道与整个租赁标的物不可分离、出租人已明确告知消防通道实际情况外，消防疏散通道不得作为租赁标的物对外出租。本案中，和百家公司将消防通道对外出租、按面积计收租金，违反了法律禁止性规定，故本案消防通道租赁部分应当认定为无效。关于消防通道部分的面积问题。涉案租赁合同、商铺平面图等均无消防通道面积标注，一审时双方对消防通道长11米、宽1.8米无异议，一审法院根据案涉商铺实际面积与建筑面积的比例测算消防通道的建筑面积具有合理性、可行性，上诉人提供的视频无法证明消防通道确切的建筑面积，故对该证据不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，依法不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6018元，由上诉人扬州和百家企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年三月二十二日书记员  朱爱娟