广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1103号原告：深圳市星河环境技术有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：陈曙生，董事长。委托诉讼代理人：邱怡茹，广东普勒律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云鹏，广东普勒律师事务所实习律师。被告：深圳市一康智科技有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：罗承耀，董事长。委托诉讼代理人：刘靖煜，女，1975年11月29日出生，汉族，身份证地址：广东省深圳市福田区，系公司员工。原告深圳市星河环境技术有限公司诉被告深圳市一康智科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱怡茹，被告法定代表人罗承耀及其委托诉讼代理人刘靖煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市星河环境技术有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还房屋租赁保证金275055.9元（人民币，下同）；2、判令被告向原告支付逾期退款违约金123500.1元（以未退还的房屋租赁保证金275055.9元为基数，自2018年9月4日起，暂计至2019年11月26日，按照1‰日计算，即275055.9×1‰×449＝123500.1元，之后的违约金计算至被告向原告实际退还房屋租赁保证金之日止）；3、判令被告赔偿因其违约给原告造成的律师费损失6000元；4、判令被告承担本案的诉讼费及其它一切相关费用（包括但不限于保全费、保全担保费、公告费等）。事实和理由：2017年5月，原告作为承租方与被告作为出租方共同签署《房屋合租租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市南山区房屋，房屋租赁期限自2017年6月1日至2019年9月1日止。原告向被告支付两个月租金数额的租赁保证金275055.9元及其他租赁保证金229062.94元。2018年9月1日，原告与被告之间就租赁事宜签署《解除合同协议书》，约定原《房屋合租租赁合同》自2018年9月1日起解除，双方互不负违约责任，被告于合同签署后3日内退还原告房屋租赁保证金及水电、设备等其他保证金504118.84元。其中其他保证金229062.94元被告已于2018年11月8日退还原告，但房屋租赁保证金275055.9元至今仍未退还。依据《解除合同协议书》第一条第3款之约定：“如乙方逾期退还上述费用的，则每逾期一日，乙方应按照逾期金额的千分之一向甲方支付违约金。”同时原告因提起诉讼，已与广东普勤律师事务所签订《委托代理合同》，支付基础律师费用6000元，该律师费为原告向被告追索房屋租赁保证金而产生的费用，依法应当由被告承担。基于上述，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告深圳市一康智科技有限公司辩称：1．同意原告退还房屋租赁保证金275055.9元的请求；2．不同意原告提出的第2-4项诉讼请求。双方在签订房屋租赁合同时还签订了一份深圳湾生态园2栋B座02层走廊区域的使用协议，使用期限：自2017年8月11日起至2019年9月7日。约定场地使用费用为73.5元／平方米，违约金计算方式为：拖欠日数×拖欠金额×5‰。后续双方又签订了补充协议约定，场地使用费用从2017年8月11日起更改为78.5元。但自2019年7月起原告就未缴纳租金，至今共计费用38471.16元（7月7869.65元+8月7108.07元+违约金23493.44元），故我方一直要求原告需先支付走廊应付的租金后再退还押金。在双方2018年9月1日签订的《解除合同协议》中约定：乙方（即被告）收到业主方退还的租赁保证金、水电、本体维修基金及设备设施保证金后三个工作日内退还甲方（深圳市星河科技有限公司）共计504118.84元（房租押金+其他保证金）。其中其他保证金229062.94元已正常退还。在我方2019年6月19日出具的说明中明确，我方是在2019年6月18日收到深圳市投资控股有限公司退回的押金262398元。故按照双方约定，违约金计算时间应为2019年6月24日。截止到2019年11月26日共63天，违约金为17328.52元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）共同签署《房屋合租租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区房屋（涉案房屋）出租给乙方使用，租赁房屋权利人为深圳市投资控股有限公司；月租金为137527.95元；在租赁期间，租金标准按每年递增5%的幅度在上一自然年度基础上递增；乙方应于每月3日前向甲方缴纳当月租金及其他应付甲方的款项；租赁期限自2017年6月1日至2019年9月1日止；甲方应于2017年5月31日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲乙双方正式签署租赁合同前，乙方向甲方支付贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币275055.9元，乙方向甲方支付其他保证金（含水电费保证金、本体维修基金保证金、设备设施保证金）共计229062.94元，甲方收取租赁保证金和其他保证金，应向乙方开具收据；甲方向乙方返还租赁保证金的条件：租期届满或非因乙方原因致使本合同解除，乙方已发生的房屋租金、物业管理费、水电费等各项费用已经付清，并无拖欠；乙方因欠付房租、物业管理费、水电费等各项费用产生的违约金、滞纳金已经付清；乙方因其他原因欠付甲方的租金或费用已经付清；乙方在租赁期限届满至少三个月前已告知甲方其在租赁期限届满后是否续租；租赁房屋符合按租赁用途使用后的状态；以上条件中任一不成就，则甲方有权拒绝返还租赁保证金，直至所有条件成就，租赁保证金按乙方交付金额不计息返还；及其他条款。后原告与被告签订了《补充协议》，就租金部分作出了调整，该补充协议未涉事宜，仍以原合同之约定为准。为证明原告已向被告支付首期三个月租金412583.85元、租赁保证金275055.9元及其他租赁保证金229062.94元的事实，其提交了《兴业银行网上回单》、《收款收据》予以证明。被告对此予以认可。2018年9月1日，被告(甲方)与原告（乙方）共同签署《解除合同协议书》，约定：《房屋合租租赁合同》及《补充协议》自2018年9月1日起解除；自解除之日起，该合同中约定的双方权利义务终止，双方互不负违约贲任。乙方应于前述合同解除后尽快与业主方解除租赁合同，并承诺收到业主方退还的租赁保证金、水电、本体维修基金及设备设施保证金后三个工作日内退还甲方，共计人民币：504118.84元；如乙方逾期退还上述费用的，则每逾期一日，乙方应按照逾期金额的千分之一向甲方支付违约金；甲乙双方确认，截至本协议签订之日止：甲方依据上述租赁协议应当支付的所有费用均已结清，不存在任何应支付而未支付的款项；乙方亦已全面、适当履行上述合同项下义务；上述合同生效期间内，甲乙双方均不存在违约情形；及其他内容。为证明原告已于2018年11月8日收到被告退回的其他保证金（含水电费保证金、本体维修基金保证金、设备设施保证金）229062.94元的事实，原告提交了《兴业银行汇入回单》、《收款收据》予以证明。被告对此予以确认。2019年6月19日，被告出具《说明》，载明：我司于2016年9月向深圳市投资控股有限公司缴纳深圳湾生态园2栋B区B01、B02、B03号房的房租押金共计262398元整；于2017年6月1日将B01、B02、B03区域转租给深圳市星河环境技术有限公司，并收到其交来房租押金共计275055.9元,2018年9月1日，双方解除租赁合同，2019年6月18日我司收到深圳市投资控股有限公司退回房租押金262398元整，现将该笔押金全额退回给深圳市星河环境技术有限公司，其中剩余押金部分12657.9元我司将于本月底之前退回。为证明原告因追索房屋租赁保证金而实际支付的律师费6000元及申请证据保全而实际支付的保全担保费700元，原告提交了《委托代理合同》和律师费支付凭证，及《担保费缴款通知书》、《担保费转账凭证》、《担保费发票》等证据予以证明。被告对此予以认可。被告提交深圳湾科技生态园场地使用协议书复印件、《补充协议》复印件、微信聊天记录打印件、中国工商银行深圳市分行电子对账单打印件等证据，拟证明原、被告签订涉案《房屋合租租赁合同》的同时又签订了外围走廊的合同，我方认为两个合同是一体的，原告于2019年7月11日开始就没有再支付关于外围走廊的租赁合同的租金。原告对上述证据的真实性均不予认可，并表示若被告认为与原告之间因租赁走廊另有纠纷，应另案起诉。被告于庭后向法庭提交了中国工商银行网上银行电子回单，以证明其于2019年6月18日收到业主方退还的租赁保证金。原告对该电子回单的真实性予以认可。本院认为，原告与被告签订的《房屋合租租赁合同》及《解除合同协议书》均系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。在《解除合同协议书》中，双方已确认《房屋合租租赁合同》于2018年9月1日解除，被告亦承诺“收到业主方退还的租赁保证金、水电、本体维修基金及设备设施保证金后三个工作日内退还甲方，共计人民币：504118.84元”，现原告确认被告已退还其他保证金（含水电费保证金、本体维修基金保证金、设备设施保证金）229062.94元，剩余的租赁保证金275055.9元尚未退还；被告亦表示其已于2019年6月18日收到业主方退还的租赁保证金，且尚未将租赁保证金275055.9元退还给原告。故本院对于原告要求被告退还租赁保证金275055.9元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的逾期退款违约金。本院认为，依照《解除合同协议书》约定，被告应在收到业主方退还的租赁保证金后三个工作日内退还原告，如被告逾期退还上述费用的，则每逾期一日，被告应按照逾期金额的千分之一向原告支付违约金。被告已举证证明其系于2019年6月18日收到业主方退还的租赁保证金，故违约金的起算日应为2019年6月22日。但双方约定的违约金计算标准过高，本院予以酌定至日万分之五。综上，被告应向原告支付以逾期退还的租赁保证金275055.9元为基数，自2019年6月22日起，按日万分之五的标准计算至实际支付之日止的违约金。关于原告主张的律师费6000元和保全担保费700元，因该两项费用并非维权的必要支出，合同亦未就该两项费用的承担作出相应约定，且本院已判令被告向原告支付违约金，已足以补偿原告的上述损失，故对于原告的上述主张，本院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市一康智科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市星河环境技术有限公司退还租赁保证金275055.9元；二、被告深圳市一康智科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市星河环境技术有限公司支付违约金（以275055.9元为基数，自2019年6月22日起，按日万分之五的标准计算至实际支付之日止）。三、驳回原告深圳市星河环境技术有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3684.17元，由原告负担971.25元，被告负担2712.92元；保全费2542元，由原告负担646.72元，被告负担1895.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年三月十日书记员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。