上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52592号原告：上海静安悦诚资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王纪来，董事长。委托诉讼代理人：戴忠杰，男。委托诉讼代理人：江东，上海江晨律师事务所律师。被告：上海芮禧餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵新生，执行董事。委托诉讼代理人：吴海寅，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海静安悦诚资产管理有限公司(以下简称悦诚公司)与被告上海芮禧餐饮管理有限公司(以下简称芮禧公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，并经本院院长同意延长简易程序审理期限一个月。本案于2020年12月16日进行了证据交换、2021年2月1日公开开庭进行了审理。悦诚公司的委托诉讼代理人戴忠杰、江东，芮禧公司的委托诉讼代理人吴海寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦诚公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就本市万航渡路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；2.判令被告支付原告2020年6月1日至2020年8月19日的租金163,878.25元；3.判令被告支付原告2020年4月1日至2020年6月30日的电费27,068.16元、水费606.68元；4.判令被告支付上述款项的滞纳金60,821.37元(以日千分之五为标准，自每期费用应付之日次日起算至2020年8月19日)；5.判令原告没收被告保证金181,884元；6.判令被告向原告支付违约金124,876元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：悦诚公司与芮禧公司于2017年12月11日签订合同编号【LEASE-XXX】的《房屋租赁合同》，约定，悦诚公司将系争房屋出租给芮禧公司，租赁期限自2017年12月8日至2020年12月7日止。租赁合同补充条款约定自2019年12月8日至2020年12月7日，月租金为62,438元；水、电费按照房屋实际使用的费用支付。芮禧公司于2017年12月5日支付了租赁保证金181,884元，悦诚公司开具了相应的收据。悦诚公司依租赁合同约定于2017年12月8日将房屋交付给芮禧公司，芮禧公司接受房屋并于2018年3月23日正式营业。自2020年4月1日起，芮禧公司开始拖欠电费、水费，自2020年6月1日起开始拖欠租金。2020年8月16日芮禧公司擅自关门停业且没有办理任何正式的店铺交接手续。悦诚公司联系芮禧公司并于2020年8月19日发送律师函，要求恢复营业并支付欠款，但双方未能就租赁合同提前终止事宜进行协商确认并达成一致意见。现为了维护自身的合法权益，悦诚公司遂起诉来院，要求判如所请。芮禧公司辩称，由于受新冠疫情影响，且商场内有多家商铺与芮禧公司主营业态重叠，悦诚公司没有尽到管理职责，没有及时予以更正，导致芮禧公司营收下降、无力支付房屋租金，故只能终止营业搬离系争房屋。芮禧公司现同意双方的租赁合同于2020年8月19日解除，但是因芮禧公司现已停业，目前没有资金来源，故无力支付所欠的2020年6月1日至8月19日租金，请求予以免除。对于所拖欠的水费、电费数额没有异议，愿意予以支持。对于悦诚公司主张的逾期付款滞纳金，由于悦诚公司计算标准过高，要求法院予以调低。对于原告所收取的保证金，仅愿意抵扣未支付租金以及水、电等费用，不同意再承担其他违约责任。如法院认为芮禧公司应承担违约责任，悦诚公司要求没收保证金、支付滞纳金、违约金，显然都属于要求芮禧公司承担违约责任，故原告的请求的违约金数额过高，请求法院对此予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：悦诚公司为系争房屋产权人。2017年12月11日，悦诚公司(甲方，出租人)与芮禧公司(乙方，承租人)签订《房屋租赁合同》，约定悦诚公司将系争房屋出租给芮禧公司，用于经营餐饮(西式简餐)，建筑面积为59.50平方米；租赁期限为2017年12月8日起至2020年12月7日止，交付日为2017年12月8日，装修期自2017年12月8日至2018年1月26日；合同第4条约定，芮禧公司应按照本合同补充条款约定的租金标准，于每月20日或之前向悦诚公司支付系争房屋下月之租金；合同第5.1条约定，芮禧公司须于签订租赁合同后7个工作日内，按照平均月租金的3倍支付给悦诚公司租赁保证金181,884元，作为芮禧公司依约履行租赁合同的保证金；合同第5.4条约定，租赁期间，使用该房屋的水、电、空调、煤气、通讯、设备、维修、清洁等费用由芮禧公司承担；合同第9.2条约定，原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按照月租金的2倍的金额支付违约金；第9.2.7条约定：芮禧公司逾期不支付租金累计超过30日的；合同第10.4条约定，租赁期间，非合同规定的情况，芮禧公司中途擅自退租的，视为芮禧公司放弃保证金所有权，悦诚公司有权不予返还芮禧公司的租赁保证金及商场综合管理费保证金，除此之外，芮禧公司还应按照月租金的2倍向悦诚公司支付违约金，此外，芮禧公司不承担其他的违约责任。合同补充条款第5.2.1条约定：自2019年12月8日至2020年12月7日，日租金为34.5元/日/平方米，即月租金为62,438元，若某公历月的实际计租天数不足一整月的，则按照当月实际计租天数计算固定租金。合同补充条款第6.5.7条约定，芮禧公司应按时支付主合同第5.4款约定的水费、电费、煤气费等，如未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付违约金。合同补充条款第13.1条约定，芮禧公司逾期向悦诚公司支付租金及合同约定的应由芮禧公司向悦诚公司或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的、芮禧公司累计擅自停业超过3日的，或租赁期内迟开早收累计超过10次的，悦诚公司有权不予返还租赁保证金及商场综合管理费保证金。合同补充条款第14.2条约定，芮禧公司逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等芮禧公司本合同项下应当向悦诚公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，芮禧公司应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金；逾期累计超过10日，悦诚公司有权停止公用事业供应。2017年12月5日，芮禧公司向悦诚公司支付了租赁保证金181,884元。2017年12月8日，悦诚公司将系争房屋交付给芮禧公司，芮禧公司于2018年3月23日正式开始营业。芮禧公司支付租金至2020年5月31日。2020年6月22日、2020年7月23日、2020年8月13日悦诚公司分别向芮禧公司送达公函及滞纳金明细表，催告芮禧公司缴纳租金、水费及电费等相关费用，芮禧公司均已签收。2020年8月6日芮禧公司向悦诚公司提交《骑车小牛店铺租金减免申请书》，申请减免2020年6月至8月的租金。2020年8月11日芮禧公司又发函给悦诚公司，告知其将于2020年8月15日正式结束营业，并将店铺完整归还。2020年8月16日芮禧公司关闭店铺、停止营业。2020年8月19日，悦诚公司向芮禧公司发送律师函，悦诚公司在律师函中告知：一、芮禧公司应于收到函件之日起3日内一次性付清所欠租金、商场管理费、推广宣传费、水电费、仓库租金、仓库电费及外摆租金等费用；二芮禧公司告应于收到函件之日起3日内恢复营业；三、若芮禧公司怠于履行上述义务的，视为根本违约，悦诚公司将依合同约定单方面行使解除权。悦诚公司将有权对租赁房屋内的物品包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物搬出，收回该房屋，并就上述芮禧公司物品收取仓储费用。悦诚公司将通过法律手段要求芮禧公司支付应付的各项费用，追究违约责任包括但不限于没收保证金、房屋占有使用费、复原费、违约金、诉讼费、律师费等费用。芮禧公司于同日收到该函。2020年8月24日芮禧公司回函表示，因新冠疫情影响直接导致经营极度困难。悦诚公司默许的同类竞争挤压了芮禧公司主营业态的生存空间，造成同业态商户经营同质化产品，打价格战，造成非正常竞争的现实，也增加了芮禧公司正常经营的难度。对于芮禧公司尚未支付给悦诚公司的6-8月份的房屋租金、物业管理费、推广费、水电等费用，芮禧公司于8月6日书面提出申请希望能够给予减免，并希望能对未来剩余租赁期租金给予优惠，以协助芮禧公司度过难关。悦诚公司口头回复坚持对6-8月份的租金及杂项支出不予减免，口头应允9月份及以后店铺房租部分(不含仓库租金，外摆租金)给予8折优惠。经测算，悦诚公司的方案仍旧难以让芮禧公司在近期及未来实现盈亏平衡。长期积压的账面亏损，也导致芮禧公司不具备缴纳6-8月份房租的能力，故在万般无奈之下，芮禧公司不得不于8月12日书面提出将于8月17日停止营业的告知书。芮禧公司提议：8月17日之前产生的费用，从缴纳的租赁保证金扣除，不足部分芮禧公司可以补足。同时尽快完成店铺撤离、复原、经营证照撤销的工作。2020年11月，悦诚公司提起本案诉讼。庭审中，芮禧公司确认2020年6月1日至2020年8月19日的租金为163,878.25元、2020年4月1日至2020年6月30日的电费为27,068.16元、水费为606.68元，表示2020年8月19日已经实际撤场，放弃对系争房屋内尚存物品的所有权，悦诚公司可以自行处理所有物品。悦诚公司称，证据交换后才知道芮禧公司放弃对系争房屋内遗留物品所有权，且芮禧公司未履行房屋复原义务，但在本案中不主张房屋复原费及2020年8月19日之后的房屋使用费。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据审理查明的事实，芮禧公司自2020年6月1日之后再未支付租金，已经逾期支付租金超过30日，达到合同约定的解除条件，悦诚公司有权书面通知芮禧公司解除合同。关于合同解除的时间，原、被告一致确认为2020年8月19日，于法无悖，本院予以确认。关于租金、水费、电费及相应滞纳金。根据芮禧公司的租金支付情况，芮禧公司理应支付2020年6月1日至2020年8月19日的租金。芮禧公司以受疫情影响、商场同业态竞品过多、悦诚公司疏于管理为由拒付租金，缺乏相应的事实和法律依据，故本院对于芮禧公司拒付2020年6月1日之后租金的抗辩意见不予采纳。关于悦诚公司主张的水费、电费，芮禧公司对于数额没有异议，且该请求符合相关法律规定，故本院对于相应诉请予以支持。关于上述费用的滞纳金，根据合同约定，芮禧公司逾期支付租金、水费、电费等任何一项费用，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付相应滞纳金，故芮禧公司应向悦诚公司支付逾期付款滞纳金。鉴于悦诚公司主张逾期付款滞纳金的标准过高，芮禧公司抗辩理由成立，故本院对逾期付款滞纳金标准调低至日万分之三，以芮禧公司每期欠付费用为基数，从应付之日次日起算至2020年8月19日，芮禧公司应向悦诚公司支付滞纳金3,649.28元。关于保证金及违约金的处理。根据双方合同约定，悦诚公司有权不予返还保证金并要求芮禧公司支付违约金，但是没收保证金亦是承担违约责任方式的一种，两项合计后违约金确有过高之嫌，故芮禧公司关于违约金标准过高的抗辩成立。故本院酌情支持悦诚公司要求没收保证金的诉请，对于悦诚公司要求支付违约金的诉请，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告上海静安悦诚资产管理有限公司与被告上海芮禧餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；二、被告上海芮禧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安悦诚资产管理有限公司支付2020年6月1日至2020年8月19日的租金163,878.25元；三、被告上海芮禧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安悦诚资产管理有限公司支付2020年4月1日至2020年6月30日的电费27,068.16元、水费606.68元；四、被告上海芮禧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司上述款项至2020年8月19日的逾期付款滞纳金3,649.28元；五、被告上海芮禧餐饮管理有限公司支付的保证金181,884元原告上海静安悦诚资产管理有限公司不予返还；六、驳回原告上海静安悦诚资产管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,391.34元，减半收取为4,695.67元，由原告上海静安悦诚资产管理有限公司负担1,528.86元，被告上海芮禧餐饮管理有限公司负担3,166.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  高 凌二〇二一年三月十五日法官助理  唐莹琪书 记 员  李 航附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。