云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9824号上诉人（原审原告，反诉被告）：昆明红垦星地农业科技有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市太平街道红星农场。法定代表人：吴昉，董事长。委托诉讼代理人：李雁函，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：余兴，男，1989年4月21日生，一般授权代理。被上诉人（原审被告，反诉原告）：何云翠，女，1961年1月5日生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：孔垂玺，男，汉族，1964年11月1日，住云南省昆明市五华区，系被上诉人侄子。上诉人昆明红垦星地农业科技有限公司（以下简称：红星公司）因与被上诉人何云翠租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人红星公司的委托诉讼代理人李雁函，被上诉人何云翠的委托诉讼代理人孔垂玺到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人红星公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判支持上诉人要求被上诉人立即恢复原状腾还租赁物的诉讼请求；2.由被上诉人何云翠承担一、二审诉讼费。其主要事实及理由为：第一，本案无论是按照法律规定还是按照合同约定，在承租期限届满后，上诉人均有权要求被上诉人何云翠将土地恢复原状腾还租赁物。本案中，上诉人与被上诉人所签租赁合同明确约定租赁期满出租人有权主张承租人恢复原状或赔偿损失，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定可知，无论是合同约定，还是法律规定，在租赁期满时，承租人有义务将租赁物恢复原状后归还。第二，上诉人不认可一审判决所述：“红垦星地一方关于恢复原状、收回租赁物的主张，因土地已被收储，故无必要”的观点。政府收储行为的相对方是上诉人红星公司，收储的标的物是本案争议的土地，目前政府下了收储公告，但实际还在收储过程中，并未完成土地收储行为，按照政府收储的相关规定，上诉人红星公司需要先收回土地后才能配合政府完成收储行为，故为维护出租人即上诉人的合法权益，上诉人提起上诉，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人何云翠答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结论正确。被上诉人不同意返还，土地现也不可能恢复到原状了，且现也不可能现状返还，政府收储后可能会有补偿，等补偿以后再返还。红星公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告支付拖欠的租金8万元及从2016年7月17日至2017年7月16日的租金人民币4万元自2016年7月16日起至实际支付之日止的按照每天1%计算的违约金、2017年7月17日至2018年7月16日的租金人民币4万元自2017年7月16日起至实际支付之日止的按照每天1%计算的违约金；2.请求被告何云翠立即腾还租赁物给原告；3.请求被告何云翠向原告支付自2018年7月17日起至租赁物腾还之日的租金占用损失；4.本案的律师费、诉讼费由被告承担。以上费用计算至起诉之日合计为人民币878082元。当庭要求增加诉讼请求：由被告恢复原状后腾还租赁物。何云翠向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告退还7个月租金，共计23333.33元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿各项损失共计3306167元，并向反诉原告赔偿自2016年1月1日起按金融机构一至五年期的人民银行贷款基准利率即年利率4.75%计算的资金占用费，直至前述损失付清为止；3.判令反诉被告承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：红星公司与何云翠签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：红星公司将位于红星农场蜈蚣桥原高原山庄出租给何云翠作为养殖使用；租赁期限为叁年，自2015年7月17日至2018年7月16日止，年租金为人民币肆万元整；租金按年度结算，由何云翠于签订合同之日起3日内将第一年租金一次性付给红星公司，以后每年7月16日前一次性支付当年租金，否则逾期超过5日，红星公司有权按实欠租金按照每日1%加收违约金；房屋旁的水井及抽水设施可提供给何云翠使用；何云翠不得随意损坏房屋内设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得红星公司书面同意并获得有关机关的审批，相关投资及安装、维修义务等由何云翠自理；租赁期间如遇政府规划调整、土地征收、房屋拆迁等原因造成合同无法继续履行的，本合同自行终止，红星公司应退还何云翠此前已支付的剩余租期的租金，双方互不负违约责任，由此造成的相关损失按照有关政策双方自行主张，红星公司不负责对何云翠进行任何形式的补偿或安置。该合同载明签订时间为“2015年9月11日”。合同签订前，何云翠于2015年7月20日申办字号为“安宁牧歌云畔农家乐餐厅”的个体户营业执照，在拟租赁房屋旁，何云翠已加盖部分房屋、改造部分设施、周围加了围栏、种植部分树木、实际计划经营农家乐。红星公司原有房屋主要是进大门左侧一层（小四合院）十间、进大门右侧两层共八间，合计十八间。何云翠实际占用土地四至不明，亦无草图、面积等直接可以界定。租赁物在昆明盛锦泰康房地产开发有限公司1号、2号地块两个项目建设用地之间可以确定。合同签订后，双方对房屋160平方米、水井1个、抽水设施1个三个项目进行了书面移交，何云翠支付了第一年的租金，后再未支付过租金。本案《房屋租赁合同》所占土地使用权属于红星公司代管的昆明盛世桃源实业有限公司的3570余亩土地范围，昆明盛世桃源实业有限公司国有土地使用证载明使用权面积为2380134平方米，国有土地使用证之“记事”栏载明：“根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条规定，国有企业改造或改组为国有独资公司的，保留划拨用地方式的期限不超过五年，有效期到2014年12月”。2017年3月6日，昆明盛锦泰康房地产开发有限公司1号、2号地块项目部通知“牧歌云畔生态农家乐”于3月10日前交纳2017年1月以前累计所欠电费6964.07元。2017年4月26日，牧歌云畔生态农家乐向红星公司发出请示，要求正式签约、请求按照实际经营4个月期限交纳租金、停业后出租方适当收取租金、出租方实际转租成功的话己方再行退出。红星公司未作书面回应。2018年12月26日，红星公司书面要求何云翠于2019年3月31日前原貌交回土地、结清租金、电费、水费等。2019年5月10日红星公司书面要求何云翠于2019年5月20日前结清所欠款项，并将租用的房屋交回。2019年4月3日，安宁市人民政府发布公告，决定对红星农场3572亩土地进行收储，此前，有关人员对本案案涉资产进行过实地测量。2019年5月14日，何云翠一方以“红星农场蜈蚣桥山庄”的名义，向红星农场及市农投公司有关领导发出书面的情况说明，强调租赁期后两年是公司通知停业等待征收。一审法院认为，关于本案法律关系性质。本案的书面合同，名为《房屋租赁合同》，实为房屋、土地租赁合同，名为家禽养殖实为农家乐经营，名为2015年9月签约，实为晚于2017年4月才签约。双方关系应认定为租赁合同关系。关于双方合同效力。一审法院认为，红星公司一方提供的土地虽使用期届满，但未被改变或收回，直至2019年4月3日才被明确收储，而房屋为历史形成，故可以租赁。何云翠一方明知该地块在昆明盛锦泰康房地产开发有限公司1号、2号地块项目部中间，被征占或收储的可能性极大，仍然进行一定投入，是其商业判断。故一审法院不予采纳何云翠一方关于租赁合同无效的观点。关于本诉的诉讼请求。红星公司一方的核心诉求为租金。综合全案来看，据实计算较为适当。何云翠一方虽然实际一直占用租赁物，但是后期确实未再营业，而关键原因主要并非源于本案双方当事人，故未付租金的期限一审法院酌定为2016年8月至2017年7月。红星公司一方关于恢复原状、收回租赁物的主张，因土地已被收储，故无必要，一审法院不予支持。红星公司一方关于租金的约定违约金的请求，一审法院认为过高，不予支持。红星公司一方关于律师费的请求，该费用并非必然发生，故不予支持。关于反诉的诉讼请求。何云翠一方关于退回7个月的租金与一审法院查明的事实相悖，不予支持。何云翠一方关于红星公司支付自己数百万元的请求，首先，投入成本开展农家乐经营属于何云翠一方的自主选择。其次，自己是自己利益的最佳判断者，商业风险由自主选择者自行承担。第三，何云翠一方对建筑物、构筑物、设施等的投入、建设未经过相关公权力部门依法审查、批准，除了工商营业执照外无其他行政许可。第四，何云翠一方的投入只能依照政策、法律在国有土地收储、征收补偿中考量，具体而言只能在对地上物的补偿测算中，本案双方当事人之间充分协商，公平、合理解决，此并非红星公司一方的合同约定义务。综上，对于何云翠的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款，国务院《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决：一、由何云翠于判决生效之日支付昆明红垦星地农业科技有限公司40000元；二、驳回昆明红垦星地农业科技有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回何云翠的反诉诉讼请求。二审中，针对一审法院审理确认的案件事实，上诉人表示无异议，但认为一审遗漏以下事实：1.被上诉人在租赁场地上添附行为，未经得上诉人同意，亦未经得有关机关批准。2.一审认定“2019年5月14日，何云翠一方以红星农场蜈蚣桥山庄的名义，向红星农场及市农投公司有关领导发出书面的情况说明，强调租赁期后两年是公司通知停业等待征收”这段事实时，何云翠并没有提供证据原件供法院比对。被上诉人对于一审法院审理确认的案件事实无异议，但提出本案一审卷宗中所存的《房屋租赁合同》系在农家乐停业近两年后在上诉人的威逼下于2017年签订，将原来2015年签订的合同内容改得面目全非，双方于2015年真实签订的合同上诉人当时仅给了被上诉人一份用于办理营业执照，该合同现存在工商部门，申请法院调取该份证据。另，针对上诉人补充的事实，被上诉人不予认可，对补充事实1，被上诉人认为，首先，被上诉人仅是在原有的基础上进行翻新，不是扩建，在翻新过程中，上诉人是在现场的，故认为上诉人是同意其建盖的。其次，被上诉人是在原来的危房基础上翻新，所以未考虑土地性质，房子也未经过批建审批，且对方的经理当时还承诺若有人干预会协调处理。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实中双方无争议的事实，予以确认。对于双方有争议的事实，本院评判如下：第一，针对被上诉人提出双方之间存在两份合同，应受哪份合同调整的问题。本院认为，被上诉人对其主张一审确认的《房屋租赁合同》系被威逼所签，并未提交有效证据证实，上诉人亦不认可签订过两份不同合同的事实；本院依被上诉人的申请到安宁市市场监督管理局调取其办理营业执照材料后，该行政部门表示暂未找到纸质资料。本院认为即便如被上诉人所述2015年双方确实签订过合同，2017年签订的本案存卷合同变更了原合同，则根据我国合同法相关规定，亦应以变更后的合同作为审理对象，故一审法院围绕本案存卷合同进行审查并无不妥，被上诉人对此所提异议，本院不予支持。第二，针对双方争议的案涉租赁场地上添附物问题。本院认为，双方合同约定的租赁面积为160平方米且双方书面移交的《红星农场蜈蚣桥高原山庄房屋资产清单》记载的资产包括三项“1.房屋约160㎡；2.水井1个；3.抽水设施1个”，但经本院现场查勘，涉案场地内房屋建筑面积远大于双方约定的上述面积。虽然双方在现场查勘过程中对照本院下载的卫星云图对承租人新建部分、改建部分及原有部分进行了区分且陈述意见一致，但其中任何一部分对应的面积均不能与合同约定的160平方米相吻合，且双方对于场地上现存房屋均不能提交合法报批报建手续。被上诉人在庭审中称其仅是在原有的基础上进行翻新不是扩建，与现场查勘情况不符，本院不予采信。被上诉人主张其建盖过程中经得对方同意，并未提交任何证据证实，且其提出对方默许其建盖的主张亦与合同中“须征得甲方书面同意并获得有关机关的审批”的约定相悖，本院亦不予采信。第三，针对上诉人提出送达情况无原件的问题，被上诉人未能提交相应送达证据，故本院对其已向上诉人送达了此份情况说明的事实不予确认。另，本院补充确认如下事实：1.涉案租赁场地上现存的所有房屋无审批准建手续。2.经双方现场清点共同确认被上诉人租赁后在涉案场地上种植现存活的桂花树有59株。3.安宁市城市管理综合行政执法大队太平新城中队于2021年3月24日向红星公司下达了《限期拆除通知书》，表明红星农场原高原山庄未依法取得相关行政审批手续，限期于2021年3月29日前自行拆除。综合诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人是否应当将案涉租赁场地返还给上诉人？本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，上诉人在一审法庭辩论终结前并未能提交证据证实其出租给被上诉人的案涉场地内的建筑物、临时建筑物取得相应建设工程规划许可证或经过了有关行政部门审批批准建设，其亦未能提交相应的产权证书，根据上述法律规定，双方之间租赁合同应为无效。一审认定双方之间租赁合同合法有效错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《房屋租赁合同》被认定无效后，根据前述法律规定的无效合同处理原则，被上诉人应当将涉案场地返还给上诉人。对于上诉人提出要求恢复原状后返还，因被上诉人在租赁后进行了新建、扩建等添附行为，且双方均未能提交有效证据证实租赁物的原始状态，故本院对租赁物的原始状态不作确认，双方在实际返还过程中可依据本院组织现场查勘中双方自认且共同确认的原状与现状的对比情况予以处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然双方之间租赁合同无效，但根据上述法律规定被上诉人占有使用租赁物期间，其仍应参照合同约定的租金标准支付相应占有使用费。被上诉人至今未向上诉人移交涉案场地，应视为其一直在占用租赁物，其要求上诉人返还7个月租金23333.33元的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。相反，被上诉人还应按照租金标准向上诉人支付截至实际腾还之日止占用期间的房屋占有使用费。鉴于上诉人对一审作出“酌定未付租金期间为2016年8月至2017年7月，欠付租金金额为40000元”的认定及处理并未提出上诉，视为其对自身权利的自由处分，故本院对此不作调整，予以维持。对于被上诉人提出要求上诉人赔偿各项损失的反诉主张，一审中被上诉人系基于合同有效要求上诉人承担违约责任的事由提出该诉请，一审法院对此未予支持，被上诉人亦未提出上诉，故本院对此予以维持。至于本院确认合同无效后，双方基于合同无效所产生的损失赔偿问题，可另寻途径或另案诉讼解决，本院在本案中不作处理。综上所述，上诉人要求腾还租赁物的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定主要案件事实清楚，但适用法律不当，导致判决结论有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《诉讼费用交纳办法》第十七条、第十八条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2268号民事判决第一项、第三项，即“一、由何云翠于判决生效之日支付昆明红垦星地农业科技有限公司40000元。三、驳回何云翠的反诉诉讼请求”；二、撤销云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2268号民事判决第二项，即“二、驳回昆明红垦星地农业科技有限公司的其他本诉诉讼请求”；三、被上诉人何云翠于本判决生效之日起十日内将本案《房屋租赁合同》项下位于安宁市红星农场蜈蚣桥原高原山庄返还给上诉人昆明红垦星地农业科技有限公司；四、驳回上诉人昆明红垦星地农业科技有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费12581元，由昆明红垦星地农业科技有限公司负担5032元，由何云翠负担7549元；反诉案件受理费33136元，减半收取16718元，由何云翠负担。二审案件受理费100元，由何云翠负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 艳审判员 李 锋审判员 晏云锋二〇二一年三月二十六日书记员 陈俊宇