广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1298号原告：佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路666号32号楼首层，统一社会信用代码91440608584694199G。负责人李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，该公司员工。被告：徐康华，男，1995年8月27日出生，汉族，住广州市海珠区。原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司与被告徐康华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人钟秀珍到庭参加了诉讼，被告徐康华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2019年2月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费，共计5746.32元；2.被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金859.17元（2019年12月起至2020年12月，违约金从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年12月13日为859.17元）；3.被告支付2019年10月1日起至2020年9月30日的住宅公摊电费，共计98.90元；4.本案受理费由被告承担。庭审时，原告称第二项诉讼请求存在笔误，应为被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金859.17元（2019年2月起至2020年12月，违约金从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年12月13日为859.17元）。事实和理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2017年1月14日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月249.84元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5日前交纳当月物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2019年2月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费5746.32元，2019年2月起至2020年12月逾期交纳物业管理服务费违约金859.17元，2019年10月1日起至2020年9月30日期间住宅公摊电费98.9元，上述三项合计6704.39元。原告曾多次以短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交，被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损。被告书面辩称，一、原告提供的物业协议、收费协议书未能明确物业管理费是从何时计算。1.原告提供的《前期物业管理服务协议》，被告认为该协议存在不合理的细节。该协议于2017年1月14日签订，但协议中的第六章第二十二条关于物业服务期限的条款为：物业服务期限自2019年1月20日至/年/月/日或首届业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。请问原告是如何能预知被告将于2019年1月20日前往君御海城收楼？2.原告提供的《代收物业服务费、有偿服务费及其他约定费用收费协议书》也未有写明从何年何月起进行划扣。就上述两点，被告认为原告没有做到告知义务。因此原告从2019年2月起收取物业管理费是不合理的。二、原告所承诺的物业管家及创建业主群等服务尚未提供。被告于2019年1月20日前往君御海城收楼时，原告工作人员曾告知被告，将会有物业管家及创建业主群方便业主之间进行沟通等服务。被告也曾告知原告，可通过物业管家提醒被告什么时候开始履行缴交物业管理费等义务。可被告一直未有收到物业管家的消息，直到2019年6月15日，才有一个微信名为君御海城管家小黄添加被告微信，到2020年7月10日才有另一微信号楼宇管家啊春添加被告微信，并告知需缴交物业管理费。因为被告认为，原告未能履行告知义务。三、原告所提供的民事起诉状与事实不符。原告在民事起诉状中阐述曾多次短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理费用，但被告仍无理拒交。被告认为，此阐述与事实不符，在被告得到管家告知需缴交物业管理费时，有及时与管家进行沟通，并且告知原告，被告现确实安排不了时间前往佛山办理佛山建设银行储蓄卡进行划扣。同时，被告自收楼后因为君御海城楼盘的相关部门未能提供完整的资料，至今未办理房产证，因被告居住地较远，被告告知管家，希望能帮忙与其公司负责资料的部门进行沟通，早日提供完整资料，办理好房产证后，被告愿意马上缴交所有除违约金外的所有正规物业管理费用。因此不存在无理拒交的情况出现。综上所述，被告对原告提出的诉讼请求中第2点、第4点有所异议。愿在双方协调后，缴交除违约金外的所有正规物业管理费用，请求人民法院依法驳回原告的不合理诉讼请求。经审查，原告提交的证据违约金计算表系其单方自制，本院不作认定;原告提交的3份邮政速递物流信息，均未能显示寄送的材料，本院对3份邮政速递物流信息不予采信。原告提交的其余证据，能形成证据链，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的微信聊天记录截图，原告确认真实性，本院对被告提交的证据的真实性予以确认。本院向佛山市自然资源局高明分局调取的佛山市（高明区）商品房合同登记信息查询结果，来源真实，符合证据特征，本院予以采信。本院认定事实如下：2017年1月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《君御海城前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积按月计收，高层住宅2.00元/月·平方米（不含公共水电分摊），甲方已购买君御海城X座X号单位建筑面积为124.92平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按249.84元/月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；甲方应在每月5日前交纳当月物业服务费，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳费用，逾期未缴纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，乙方将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。2018年10月31日，被告为位于佛山市高明区X房的涉案房屋办理了预购商品房买卖预告登记，预告权利人为被告，该房建筑面积为124.92平方米。2019年1月20日，被告在《君御海城收楼确认书》上签名，同意即日起正式接收该单元。2019年2月起，被告开始拖欠物业费、公摊电费。原告催收无果，遂向本院提起诉讼。截至本次诉讼庭审辩论终结时止，被告仍未向原告交纳2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业费5746.32元（2元/平方米/月×124.92平方米×23个月）及2019年10月1日至2020年9月30日期间住宅公摊电费98.9元。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。被告辩称原告未提供其承诺的物业管家及创建业主群等服务。本院认为，根据《君御海城前期物业管理服务协议》的约定，原告的权利义务中并不包括物业管家及创建业主群服务，被告亦未能提供证据证实原告作出了上述的服务承诺，被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称原告提供的物业协议、收费协议书未能明确物业管理费是从何时计算。根据《君御海城前期物业管理服务协议》的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起交纳物业费。被告于2019年1月20日接收涉案单位，故应自2019年1月20日起开始交纳物业费。现原告主张被告从2019年2月1日起交纳物业费，是其对自身权利的合法处分，本院予以确认。被告辩称由于君御海城楼盘的相关部门未能提供完整的资料，导致被告至今未办理房产证，被告待房产证办证后，愿意马上缴纳除违约金外的正规物业管理费用。本院认为，办理房产证与交纳物业费并不相关，办理房产证亦非原告的义务，被告的上述抗辩意见本院不予采纳。据此，被告应向原告支付2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业费5746.32元（2元/平方米/月×124.92平方米×23个月）及2019年10月1日至2020年9月30日期间住宅公摊电费98.9元。关于原告请求被告支付逾期交纳物业费的违约金问题。根据《君御海城前期物业管理服务协议》，被告应在每月5日前交纳当月物业费，逾期未缴纳的，原告将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金按每日万分之五计算，标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。2019年2月至2019年7月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费249.84元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2019年8月至2020年12月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费249.84元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告徐康华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司支付2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业费5746.32元及违约金（2019年2月至2019年7月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费249.84元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2019年8月至2020年12月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费249.84元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止）；二、被告徐康华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的住宅公摊电费98.9元；三、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告徐康华负担。因原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司已预交了上述费用，被告徐康华负担的上述费用迳付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二一年三月二十九日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍