山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁17民终292号上诉人（原审被告）：山东金砖置业有限公司，住所地曹县曹城街道办事处青菏路西4号，统一社会信用代码91371700050949425Y。诉讼代表人：山东法正会计师事务所有限公司，上诉人山东金砖置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：王强，山东诚维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙爱梅，女，汉族，1975年5月15日出生，住曹县。委托诉讼代理人：代国强，男，1974年5月12日出生，汉族，住济南市历下区，系被上诉人孙爱梅丈夫。委托诉讼代理人：崔开荣，曹县普连法律服务所法律工作者。上诉人山东金砖置业有限公司因与被上诉人孙爱梅商品房销售合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2020）鲁1721民初6201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东金砖置业有限公司上诉请求：1、依法撤销（2020）鲁1721民初6201号民事判决第三项判决内容；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。被上诉人未在合同约定时间内或者合理期限内办理银行按揭手续，也未按约定将剩余房款支付给上诉人，被上诉人在剩余房款支付上存在违约。2015年4月被上诉人要求上诉人向其提前交房使用，同年4月被上诉人对商铺进行钢结构安装施工。被上诉人对房屋交付现状是认可的，一审法院认为上诉人存在交房违约是错误的。2019年9月10日曹县人民法院根据（2019）鲁1721执恢59号执行裁定，通过司法拍卖网将案涉房屋拍卖给了仪桂荣，致使被上诉人的合同目的不能实现。上诉人在2015年4月将房屋交付被上诉人使用前，上诉人不存在合同违约和过错。被上诉人不及时履行合同义务，由此引起的法律风险责任，应由被上诉人自行承担。2、一审程序违法。一审法院超越职权，主动审查当事人未主张的部分，将被上诉人的损失数额主动认定为37万元，违背了不诉不理的诉讼原则。3、一审法院酌定被上诉人损失数额37万元，没有事实和法律依据。案涉房屋在（2019）鲁1721执恢59号执行案中，拍卖价格为654197元。在该起拍卖中，山东中大恒正公司的询价报告是依法作出的，程序合法，一审酌定被上诉人的损失数额为37万元不当。综上，一审判决第三项内容，认定事实不清，证据不足，且没有法律依据，程序错误。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人所称的“被上诉人在剩余房款支付上存在违约”，其实是由于上诉人一直不给被上诉人办理网签手续，被上诉人才一直无法办理银行按揭贷款手续，过错在上诉人，被上诉人并无违约。2、上诉人所称的“上诉人在2015年4月将房屋交付被上诉人使用前，上诉人不存在合同违约和过错。被上诉人不及时履行合同义务，引起的法律风险应由被上诉人自行承担”错误。上诉人虽于2015年4月将不符合交付条件的房屋交付给被上诉人，但并不能认定上诉人于2015年4月完成了交房义务。后该房屋拍卖给案外人，致使被上诉人合同目的不能实现，故一审判决上诉人承担违约金装修损失和其他损失有事实依据。3、一审法院依据涉案房屋交易日至开庭日所在区域商业用房上涨情况，综合本案案情及一系列收款收据、裁判文书等，综合酌定由被上诉人赔偿损失37万元恰当。请求驳回上诉，维持原判。孙爱梅向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》；2、被告双倍返还购房款1160144元；3、被告支付原告逾期交房违约金（以已付房款580072元为基数，自2014年9月17日计算至清偿之日，按每日0.5%计算）；4、被告赔偿装修损失13250元及其他损失15500元；5、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年9月17日，山东金砖置业有限公司（出卖人）与孙爱梅（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定孙爱梅购买山东金砖置业有限公司开发建设的磐石新城.鲁西南义乌国际商贸城第4005幢109号商业用房，层高5.5米，建筑面积共149.36平方米，按建筑面积计算单价为7700元/平方米，总金额1150072元；买受人已于2014年9月17日交清首付房款580072元，余款57万元自合同签订七日内完成银行按揭贷款手续，若买受人未能在限定期限内办成按揭手续的，应在限定期限最后一日前一次性付清剩余房款，否则，出卖人有权解除合同，并扣除总房款的20%弥补出卖人的损失，出卖人可选择将此协议房屋另行销售而无需通知买受人；出卖人应当在2015年6月31日前将验收合格的商品房交付买受人，逾期不超过90日，自2015年7月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自收到解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的0.5%支付违约金。合同另外约定了其他相关权利义务。2014年9月19日，山东金砖置业有限公司为孙爱梅开具收到房款580072元的收款收据。对于剩余房款570000元，孙爱梅至今未支付。此后，山东金砖置业有限公司将涉案房屋交付孙爱梅，此时房屋所在楼房主体已完工，配套设施尚未施工完毕。2015年4月10日，孙爱梅为了经营需要与相邻的三套商业房房主共同投资53000元，一起在涉案房屋内安装了钢结构设施。2015年6月15日，因山东金砖置业有限公司欠他人款项，山东省寿光市人民法院对包括涉案房屋在内的房屋进行了查封，同年11月15日，因山东金砖置业有限公司欠曹县第三建筑安装工程公司工程款，一审法院根据曹县第三建筑安装工程公司的申请，对涉案房屋进行了轮候查封。2016年8月10日，经一审法院主持调解，山东金砖置业有限公司欠曹县第三建筑安装工程公司达成协议，一审法院作出（2015）曹民初字第3689号民事调解书。因山东金砖置业有限公司未按民事调解书履行付款义务，曹县第三建筑安装工程公司向一审法院申请强制执行。2018年5月23日和11月9日，山东省寿光市人民法院与一审法院先后对涉案房屋续行查封。2019年8月5日，一审法院作出（2019）鲁1721执恢59号执行裁定，拍卖了包括涉案房屋在内的山东金砖置业有限公司开发建设的房产，并于8月6日在阿里巴巴司法拍卖网站发布拍卖公告，起拍价为654197元，保证金6万元。同年9月10日，仪桂荣以654197元的最高应价胜出。9月11日，仪桂荣将除保证金6万元之外剩余的594197元价款打入一审法院执行款的账户内。2019年10月份，仪桂荣在案涉房屋安装了卷帘门。2019年9月12日，孙爱梅就案涉房屋向一审法院提出执行异议，要求停止拍卖案涉房屋的执行。2019年11月13日，一审法院作出（2019）鲁1721执异81号执行裁定，以案涉房屋在查封时登记在山东金砖置业有限公司名下，孙爱梅对该房屋不享有所有权为由驳回了孙爱梅的异议请求。孙爱梅向一审法院提出案外人执行异议之诉，2020年9月18日，一审法院作出（2020）鲁1721民初72号民事判决书，驳回孙爱梅的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告于2015年6月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，现被告于2015年4月将不符合交付条件的房屋交付原告，不能认定被告于2015年4月完成交房义务，原告请求逾期交房违约金应予支持，根据合同约定，被告应支付原告违约金2900.36元（580072元*0.5%）。原告与被告签订商品房买卖合同是为了取得涉案房屋的所有权，现因被告拖欠曹县第三建筑安装工程公司的工程款致涉案房屋被法院依法拍卖，原告无法实现合同目的，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告同意解除该合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，应予准许。原告与被告签订的商品房买卖合同解除后，原告请求被告将依据该合同收取的购房款580072元返还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院予以支持。关于损失金额问题，现在证据显示原、被告签订商品房买卖合同后，涉案房屋是依法拍卖给案外人仪桂荣，不是被告将涉案房屋出售给仪桂荣，原告请求被告双倍返还购房款不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，不予支持。参考涉案房屋交易之日至开庭之日所在区域商业用房上涨情况，依据原告购买房屋的建筑面积，结合被告将涉案房屋交付原告后，原告与相邻的三套商业房房主共同投资53000元安装钢结构的事实以及原告因为涉案房屋被查封、拍卖进行诉讼支付案件受理费15150元的情况，被告支付原告的违约金不足以弥补原告的损失，根据被告的过错程度等因素，酌定被告赔偿原告各项损失370000元（包括房价上涨损失、装修损失和其他损失）。综上所述，原、被告的商品房买卖合同解除，被告返还原告购房款580072元并赔偿原告损失370000元，支付违约金2900.36元。依照上述法律规定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、解除原告孙爱梅与被告山东金砖置业有限公司于2014年9月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告山东金砖置业有限公司于判决生效后十日内返还原告孙爱梅购房款580072元；三、被告山东金砖置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告孙爱梅损失370000元；四、被告山东金砖置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孙爱梅逾期交房违约金2900.36元；五、驳回原告孙爱梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500元，减半收取计7750元，由原告孙爱梅负担1085元，被告山东金砖置业有限公司负担6665元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否存在交房违约；2、一审法院酌定被上诉人损失数额37万元是否恰当。关于焦点1。上诉人与被上诉人自愿签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵守合同约定。合同约定上诉人应于2015年6月31日前将经验收合格的房屋交付被上诉人使用。上诉人于2015年4月交付被上诉人的房屋不符合交付条件，不能认定上诉人已按照合同约定完成交房义务，一审判决认定上诉人存在交房违约行为正确，并判决上诉人支付被上诉人违约金2900.36元并无不当。关于焦点2。被上诉人向一审法院起诉请求包括解除《商品房买卖合同》、上诉人双倍返还购房款1160144元、上诉人支付逾期交房违约金、赔偿装修损失13250元及其他损失15500元等内容。因被上诉人请求双倍返还购房款不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，一审判决未予支持，只判决返还购房款580072元并无不当。虽然被上诉人在一审诉讼请求中列明“双倍返还购房款1160144元、赔偿装修损失13250元及其他损失15500元”，其意思实则为返还和赔偿款项共计1188894元，一审判决返还购房款580072元、赔偿损失370000元、支付违约金2900.36元，总计不超过1188894元，故一审判决内容不超过被上诉人的诉讼请求。鉴于被上诉人请求双倍返还购房款未获得支持，综合考虑被上诉人购买房屋的建筑面积、上诉人的过错程度，并参考涉案房屋所在区域商业用房上涨情况等因素，从有利于解决双方当事人纠纷的角度出发，一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人各项损失370000元，并无不当。上诉人所称一审判决超出被上诉人诉讼请求范围，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，山东金砖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由上诉人山东金砖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈尔森审判员  张秀云审判员  李学军二〇二一年三月十五日书记员  王 姣