四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终216号 上诉人（原审被告）：谭超国，男，1971年2月18日出生，汉族，住四川省安岳县。 上诉人（原审被告）：苏敏，女，1972年7月15日出生，汉族，住四川省安岳县。 被上诉人（原审原告）：成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司，住所地四川省安岳县岳阳镇锦绣路104号二幢103号。统一社会信用代码91512021337702411E。 负责人：冉兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘汉兵，男。 委托诉讼代理人（特别授权）：张兰强，男。 上诉人谭超国、苏敏因与被上诉人成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司（以下简称金房物业安岳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初3887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 谭超国、苏敏的上诉请求：1．依法撤销四川省安岳县人民法院（2020）川2021民初3887号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。被上诉人与第三人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司恶意串通，将没有进行综合验收和承接查验的商品房交付二上诉人，违反了法律、法规及地方性法规、政策的规定，不能构成有效交付，应由第三人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司承担物业服务费或由被上诉人自行承担。2．一审法院诉讼程序违法。一审法院在审理本案过程中，二上诉人提出第三人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司隐瞒二上诉人购买的商品房未经综合验收的事实，而将商品房交付二上诉人，不能构成有效交付，依法应由第三人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司支付相应的物业服务费，应追加或由一审法院通知安岳县凯丽房地产开发有限责任公司作为第三人参加本案诉讼，但一审法院未同意追加，也未通知安岳县凯丽房地产开发有限责任公司作为第三人参加本案诉讼，违反了民事诉讼法五十六条的规定。3．一审法院认为被上诉人没有与第三人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司恶意串通，将未进行综合验收和承接查验的商品房交付二上诉人的观点自相矛盾，依法不能成立。根据一审法院判决书第6页倒数第4行的认定，充分说明被上诉人明知第三人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司所开发柠都欧城小区物业未经综合验收，恶意串通，在未进行承接查验情况下进驻小区，开展管理、服务工作，依据《四川省物业管理条例》第三十九条“新建住宅物业实行物业交付承接查验制度，承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行”、第四十条“物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验，签订承接查验协议。发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的，应当书面告知建设单位，并按照有关规定处理”、《四川省物业承接查验办法》第五条“承接查验应具备的条件；（一）建设项目按规划设计要求已经建成，并有相关部门验收合格的证明（综合竣工验收备案）资料齐全；（二）道路名称标志清楚，楼宇／栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；电、气、光纤、电话；（四）建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面；道路桩经竣工；（五）电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；（六）物业管理用房按相关标准配置，且具备使用功能”之规定，被上诉人与第三人安岳县凯丽房地产开发有限责任公司恶意串通，将没有进行综合验收和承接查验的商品房交付二被诉人，骗收取物业服务费的事实成立。4．被上诉人未提供相应的物业服务，无权收取二上诉人的物业服务费。通过一审法院庭审查明的事实，被上诉人承接的物业未经过综合验收，未进行承接查验，小区的各项设施、设备未达到标准，也没有任何职能部门的验收证明，没有证据证明被上诉人对小区的各项设施、设备、绿化、垃圾等进行了维护和管理，结合二上诉人在一审庭审所出示的证据，能证明被上诉人没有提供相应的物业服务，被上诉人无权收取物业服务费。5．一审法院适用法律不当。本案应适用《建筑法》第六十一条规定“交付工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位共用设施设备进行查验”。第一十九条规定“在办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。《四川省物业管理条例》第三十九条、第四十条的规定、《四川省物业承接查验办法》第五条的规定、最高院民一庭裁判意见七则《民事审判指导与参考》第80辑172页“7．购房人接受未竣工验收合格房屋时，开发商逾期交房责任的认定规则”。安岳县房地产管理局安房发［2019］33号文件关于未进行承接查验的物业不得交付使用，开发企业将未竣工验收的房屋交付给业主的，物业服务企业不得向业主收取物业服务费，由开发企业向物业服务企业支付相应的物业服务费。 金房物业安岳分公司辩称，商品房交接的主体是开发商与上诉人，被上诉人不具备交接商品房法律主体资格，不存在恶意串通。上诉人领取钥匙、在物业服务合同的签字确认、装饰装修协议的签字确认、物业费用的时段性缴纳、实质性入住、开发商处的手续办理等多项证据与客观事实，表明上诉人属自愿接房、自愿认同物业服务合同。商品房买卖成交、房屋验收、房屋交接等活动，本属商品房买卖双方的行为，买方在接收商品时，查验商品合法、合格性本属自身义务，与第三方无关，被上诉人与开发商不存在恶意串通。上诉人自愿与被上诉人签订了物业服务合同，被上诉人对柠都欧城提供事实性物业服务长达近四年时间，上诉人实质性地享受了被上诉人提供的物业服务，理应履行纳费义务。上诉人和被上诉人的物业服务费用纠纷，与涉及第三方责任或义务的其他法律法规，没有实质性关联。上诉人引用《建筑法》、《物业管理条例》、《物业承接查验管理办法》等并非被上诉人法定义务条款或非被上诉人单方面可率先履行义务的条款，作为不履行自愿签订的物业服务合同的纳费义务的依据，显然不成立。安岳县房地产管理局安房发（2019）33号文件从通知下发之日起即2019年8月28日起，开发企业将未竣工验收的房屋交付给业主的，物业服务企业不得向业主收取物业服务费，也仅用于解决文件发布日之后发生的此类问题，而不是解决历史遗留问题。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。 金房物业安岳分公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告谭超国、苏敏支付原告2018年12月1日至2020年6月30日的物业服务费3,141元；2．判令被告按照每日千分之三支付截至2020年6月30日的违约金2,827元；3．由被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年9月17日，金房物业安岳分公司与凯丽公司签订《前期物业服务合同》，凯丽公司选聘金房物业安岳分公司为柠都欧城小区提供物业服务，合同约定物业交付后，由金房物业安岳分公司提供物业服务，物业区域内的住宅物业和商业物业的前期服务费的计费方式采用包干制，盈余或亏损均由金房物业安岳分公司享有或者承担；住房类业主按房屋所有权证记载的房屋面积或按测绘机构实测的房屋面积按每月1.60元/平方米收取物业服务费，商业类按3.60元/平方米收取物业服务费；未按时、足额交纳物业服务费，经书面催收仍未交纳的，承担违约期间应付金额每日千分之三的违约金；合同的履行期限为首次交付之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时自动终止。2016年2月15日谭超国、苏敏与凯丽公司签订购房合同，《前期物业服务合同》及《临时管理规定》作为购房合同的附件，谭超国、苏敏并签署承诺书，表示已阅读、理解、接受《前期物业服务合同》及《临时管理规定》的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。2017年9月30日，金房物业安岳分公司在柠都欧城小区物业未经综合验收、未进行承接查验情况下进驻小区，开展管理、服务工作。2017年10月4日谭超国、苏敏接收其位于柠都欧城小区3栋1单元1903号房，建筑面积103.75㎡，同时交纳了一年的物业服务费，从2018年12月1日起至2020年6月30日物业服务费用3,141元未予交纳。金房物业安岳分公司多次进行电话及书面催收，谭超国、苏敏亦未予交纳，由此形成本案诉讼。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于案涉物业服务合同效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，柠都欧城小区开发商凯丽公司与金房物业安岳分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对柠都欧城小区全体业主都具有约束力。谭超国、苏敏辩称金房物业安岳分公司与开发企业恶意串通、弄虚作假，将没有进行综合验收和承接查验的商品房交付，强行收取物业服务费，但未提供任何证据，故对谭超国、苏敏的该辩解理由本院不予支持。前期物业服务合同签订后，金房物业安岳分公司为案涉小区业主提供了物业管理服务，谭超国、苏敏作为涉案小区业主，接受了金房物业安岳分公司的物业服务，理应按照前期物业管理服务合同约定及相关规定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费”之规定，谭超国、苏敏未依约履行交费义务的行为已构成违约，应当承担立即交纳相关费用的民事责任。金房物业安岳分公司主张谭超国、苏敏拖欠2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业费，谭超国、苏敏未持异议，故本院对金房物业安岳分公司该主张予以认定。 关于谭超国、苏敏主张柠都欧城小区未进行综合验收，物业未进行承接查验，根据安岳县房地产管理局《关于未进行承接查验的物业不得交付使用的通知》（安房发［2019］33号）规定，应由开发企业承担物业服务费。因该通知明确规定从发文之日起未进行综合验收及承接查验的物业，物业服务费由开发企业支付，其对此之前已进行交付的物业不具有约束力，且该通知作为行政主管部门颁发的规范性文件，主要规范开发企业与物业服务企业之间的行为，故对谭超国、苏敏该项主张本院不予支持。 关于谭超国、苏敏辩称金房物业安岳分公司未按照物业合同约定以及相关规定提供相应标准的服务管理义务，并提交了照片等证据予以证明。经查，前述证据能够反映出金房物业安岳分公司在某个时间段的物业服务管理状况，但不足以判断服务管理期间的整体物业服务质量。若谭超国、苏敏认为金房物业安岳分公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以通过相应的程序进行协商或处理，但其以此为由拒交物业服务费缺乏事实依据和法律依据，故对其该项抗辩意见本院不予支持。需要说明的是，物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业服务企业在服务管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业服务企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业服务企业的服务管理存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时，充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，为包括谭超国、苏敏在内的各业主提供优质的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合。 关于金房物业安岳分公司在本案中所主张的逾期交费的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，金房物业安岳分公司诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，本院结合各方面情况进行综合考量，对金房物业安岳分公司的此项请求酌情支持100元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告谭超国、苏敏在本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司支付2018年12月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费3,141元、违约金100元，共计3,241元；二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭超国、苏敏负担（限于判决生效之日起七日内交纳）。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1．一审未追加安岳县凯丽房地产开发有限责任公司为第三人是否合法；2．一审法院适用法律是否正确。 一、关于本案是否追加安岳县凯丽房地产开发有限责任公司为第三人的问题。本案是金房物业安岳分公司提出的物业服务合同纠纷，故审理范围限于物业服务合同效力以及有关物业服务履行、服务费方面的争议并作出相应的认定。金房物业安岳分公司作为原告提出的支付物业费的请求，上诉人认为不应当支付的，应当就物业服务合同是否生效、物业服务履行情况、物业费是否应当支付进行抗辩。结合本案，安岳县凯丽房地产开发有限责任公司并非物业服务合同相对方，对小区业主与物业服务公司的物业服务并无直接因果关系，一审法院未追加安岳县凯丽房地产开发有限责任公司为本案第三人是正确的。关于上诉人认为安岳县凯丽房地产开发有限责任公司未竣工验收交付房屋的问题，属于另一法律关系，不是物业服务合同纠纷审理的范畴。因此，上诉人该上诉理由不能成立。 二、关于一审法院适用法律问题。本案属于物业服务合同纠纷，上诉人在购房时签订了《前期物业服务合同》及《临时管理规定》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”之规定，且系当事人真实意思表示，合同依法成立并生效。金房物业安岳分公司提供物业服务后，上诉人应当按照前期物业服务合同约定履行义务。上诉人主张物业服务公司未履行审查义务，但相应法律、法规规定的是物业服务公司应当履行一定设施、资料范围内的查验接收职责，并未强制性规定物业公司属于履行竣工验收的主体责任单位，也未强制性规定物业公司未履行竣工验收导致不能收取物业服务费的法律后果，故该理由不能成立。关于上诉人主张安岳县房地产管理局制定安房发［2019］33号文件问题，因该文件属于地方规范性文件，并不具有法律、法规规定的强制性效力，故该理由不能成立。关于上诉人主张恶意串通问题，物业服务公司并不具有对房屋进行竣工验收的义务，不能因未竣工验收当然认定存在恶意串通行为，上诉人也未提供其他证据证明，故该理由不能成立。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谭超国、苏敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二一年三月二十九日 法官助理 谢 臻 书 记 员 周雪萍