贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0402民初5368号原告（反诉被告）：贵州万绿城欢乐家物业服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店**。统一社会信用代码:91520402MA6DL11T0B。法定代表人：郑美燕，系该公司总裁。委托诉讼代理人：李健鸿，男，1997年11月20日生，穿青人，系公司员工。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：雷羽，女，1998年7月18日生，汉族，系公司员工。代理权限：一般授权。被告（反诉原告）：周飞，男，1980年8月4日生，汉族，重庆市人，个体，现住安顺市西秀区。被告（反诉原告）：白多娜，女，1985年9月9日生，土家族，重庆市人，现住安顺市西秀区。二被告共同委托诉讼代理人：徐勇，贵州韬励律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告，以下称原告）贵州万绿城欢乐家物业服务有限公司（以下简称欢乐家公司）与被告（反诉原告，以下称被告）周飞、白多娜合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李健鸿、雷羽，被告周飞及二被告委托诉讼代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州万绿城欢乐家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认解除原被告于2016年9月1日签订的《经营管理合同》。二、判令二被告向原告支付其拖欠的物业管理费和经营推广费共计118769.5元。三、判令二被告向原告支付违约金56584元（为第一年三个月的租金）。四、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告一于2016年9月1日签订《经营管理合同》（下称“合同”），被告一承租万绿城国际广场×号商铺，经营餐饮。2019年5月11日，被告一将合同项下权利义务转让给被告二继续履行，并约定产生的一切责任二被告承担连带责任，此时二被告系合法夫妻关系。合同的主要内容有：1、承租面积为580.344平方米（含公摊面积），店名为“爷爷那辈火锅”，后更名为“重庆梓菜鲜火锅”。2、租期为五年（自2016年9月1日起至2021年8月31日止），物业管理期限与租期一致。3、物业管理费和经营推广费的计算详见附件一，自租赁物交付之日起，乙方享有240天（即2016年9月1日至2017年4月30日）的装修免租期，免租装修期内，乙方无须支付租金，但仍应承担与租赁物相关的其它费用，包括但不限于水费、电费、物业费、垃圾清运费、管理费和公摊费用等，乙方应于每三个月的最后一个月的15日前向甲方支付下三个月的租金、物业管理费、经营推广费、空调费、水、电费以及其他相关费用。4、合同解除及违约责任：10.1除非本合同另有约定，若发生以下情形之一的，守约一方有权解除本合同，除本合同条款有专门规定外，违约方应按本合同第11.2条之约定承担违约责任．10.1.1乙方未按本合同约定支付租金、税费等一切费用的，且超过规定时间7天；10.2.3如因一方违约导致本合同被解除的，违约一方应向守约一方支付违约金（为《租赁物租赁合同》约定的该年度三个月租金），如该违约金仍不足以赔偿守约方因此所造成的损失的，违约一方还应赔偿守约一方的损失，因乙方原因导致合同解除的，乙方除承担以上责任外，履约保证金不予返还；10.2.5乙方违反本合同约定的，在乙方完成整改和承担违约责任前，甲方、出租方有权采取停电、停水等必要措施，且甲方、出租方不承担违约责任，租金及相关费用不因此减免。原告按约定履行合同，前期被告按约定交纳物业管理费、经营推广费，但后来二被告却长期未按期足额向原告交纳物业管理费、经营推广费，经原告多次口头、电话催交以及多次书面发函催交，二被告均不愿按时全额支付前述费用，且态度十分恶劣，并于2019年10月10日私自撤场，累计至2019年10月10日二被告已欠原告物业管理费和经营推广费共计83948.98元。二被告的严重违约行为，违反了合同的约定，已达到合同解除条件，原告已根据合同约定，于2020年5月29日发函通知被告解除合同。并且据原告了解，二被告在有支付能力而拒不支付拖欠费用的情况下又在新天地时代名苑对面新开了一家名为“重庆梓菜鲜火锅”的店铺，二被告长期拒不支付前述的霸王经营行为，给原告造成了严重的经济损失，且对原告商场造成了严重的不良影响。按合同约定，被告除应支付拖欠费用外，还应承担违约金56584元（违约金为第一年三个月的租金，即18861.18＊3=56584元）。综上所述，二被告的违约行为对原告的经营及经济均造成严重影响，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。原告贵州万绿城欢乐家物业服务有限公司针对二被告反诉辩称：反诉人的反诉请求没有任何法律依据。1、反诉人违约在先，没有按时缴纳相关费用提前退场导致合同不能履行；2、反诉人要求返还的经营推广费用与实际不符；3、反诉人在合同履行期间一直提供经营推广服务，并未如反诉人所说只提供了2019年5月开始的几个月的推广服务；4、反诉人要求我方支付违约金没有法律依据、事实依据，反诉人违约在先未按合同缴纳推广费、物业费，私自退场，违约双方的合同约定，违约责任应当认定为反诉人。被告白多娜、周飞本诉辩称：1、原告主张的请求前提是经营管理的有效成立，有效的成立需要具备签订物业服务合同，原告作为物业管理企业还需要有业主或者业主大会有一定的授权；2、针对原告方的请求，通过原告的举证我方没有看见签订有物业服务合同等，经营范围、内容皆没有明确，原告主张的物管费、经营推广费不能成立；3、原告提出的经营推广费根据物业管理法法律规定需要经过业主或者业主委员会授权才能收取相关费用；4、就算原告有物业服务合同，作为实际使用人如果拖欠管理费，根据物业法，应当由业主和使用人共同支付物业费，本案可能涉及遗漏当事人；5、原告作为物业管理企业收取物业管理费用，在未经过业主或者委员会的许可下收取额外的费用，根据物业管理法，原告无权收取，我方有权拒绝缴纳；6、就算原告有权收取相关费用，根据物业管理条例、物权法规定，业主或者同意，物业管理公司收取额外的费用应当归业主或者业主大会所有，作为原告方主张的经营管理费应当由业主、业主大会主张权利，原告不具备主张权利的资格。7、原告部分诉讼请求已超过诉讼时效。同时，被告白多娜、周飞向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的《经营管理合同》；2、判令被反诉人返还扣押在店铺内的经营设施；3、判令被反诉人返还经营推广费人民币157265.26元；4、判令被反诉人向反诉人支付违约金56584元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2016年9月1日双方签订《经营管理合同》，约定反诉人每月向被反诉人支付物业费和经营推广费，被反诉人每月负责为反诉人方提供物业服务和经营推广服务，合同期限为五年。合同签订后，反诉人方陆续支付了物业费和经营推广费。被反诉人方除了提供一定的物业服务外，并没有按时提供经营推广服务。2016年9月1日起至2019年4月份被反诉人方未对反诉人方做过任何的经营推广服务，反诉人方共支付了经营推广费用287292.77元，扣除被反诉人方已经做了经营推广服务而应收取的经营推广费45034.68元，剩余242258.09元经营推广服务费用未使用，该部分款项冲抵尚未支付的物业管理费用84992.83元，仍剩余157265.26元经营推广服务费用，依法应当予以返还给反诉人方。因被反诉人放在合同签订后长期没有提供经营推广服务，根据合同的约定属于违约行为，应承担违约金56584元。由于被反诉人方擅自单方强制锁门的行为，导致反诉人方无法使用租赁的房屋，已给反诉人方造成严重的经济损失，致使合同无法继续履行。因此，为了维护反诉人方的合法权利，现依法提起反诉，请人民法院支持反诉人方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实有：一、2016年9月1日被告周飞作为承租方（乙方）与案外人出租方贵州金田商业发展有限公司（甲方，以下简称金田公司）签订了《租赁物租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定乙方向甲方租赁位于安顺市，承租面积为580.344平方米（含公摊面积），租金为每年递增（其中2016年9月1日至2017年8月31日为32.5元／平方米／月，月总价为18861.18元；2017年9月1日至2018年8月31日为35.5元／平方米／月，月总价为20602.21元；2018年9月1日至2019年8月31日为38.8元／平方米／月，月总价为22517.35元；2019年9月1日至2020年8月31日为42.43元／平方米／月，月总价为24624元……），同时约定被告于最后一个月15日前支付下三个月租金，2016年9月1日至2017年4月30日不计收租金，其他时间按约全部收取。二、因被告与金田公司签订了上述《租赁合同》，故就该租赁商铺的经营管理和服务，原告作为甲方（管理方），被告周飞作为乙方（承租方），双方签订了《经营管理合同》，该《经营管理合同》约定：租赁期限为五年，自出租方交付租赁物之日起计算，甲方经营管理和服务期限与租赁期限相同，无论何种原因乙方与出租方签订的《租赁合同》终止、解除的，本合同同时终止、解除，反之，无论何种原因本合同终止、解除的，乙方与出租方签订的《租赁合同》同时终止、解除；自租赁物交付之日起，乙方享有240天的装修免租期，免租装修期内，乙方无须支付租金，但仍应承担与租赁物相关的其他费用，包括但不限于水费、电费、管理费、垃圾清运费、经营推广费等；管理费和商业推广费计费标准具体为：2016年9月1日至2017年8月31日，物业管理费16.25元／平方米／月、经营推广费16.25元／平方米／月，月总价为18861.18元；2017年9月1日至2018年8月31日，物业管理费17.75元／平方米／月、经营推广费17.75元／平方米／月，月总价为20602.21元；2018年9月1日至2019年8月31日，物业管理费19.4元／平方米／月、经营推广费19.4元／平方米／月，月总价为22517.35元；2019年9月1日至2020年8月31日为物业管理费21.22元／平方米／月、经营推广费21.22元／平方米／月，月总价为24629.8元；2020年9月1日至2021年8月31日，物业管理费23.22元／平方米／月、经营推广费23.22元／平方米／月，月总价为26951.18元（同时注明：2016年9月1日—2017年4月30日给予优惠每月总计按2901.72元收取）；乙方在租赁物内、外设置任何广告宣传、广告招牌标记或进行装修前须经甲方和出租方批准，但即使经过甲方和出租方批准，装修产生的全部责任仍由乙方自行承担；乙方进行各种经营销售活动，如需使用甲方、出租方的标志、资料、名称等，必须事先将相关活动内容以书面形式送关甲方、出租方审核，经甲方、出租方书面同意后方可使用并承担相关费用；为维护项目的整体形象和统一、良好的业态氛围，甲方有权对租赁房屋所在建筑外墙、屋顶、广告位等统一规划设计，统一安排使用和统一管理，对此，乙方应无条件服从；如乙方未按合同约定支付费用，且超过规定时间7天，甲方有权解除本合同，违约方还应按日向甲方支付逾期未付款的1.3‰的违约金，并按逾期未付款的5%支付滞纳金；如一方违约导致本合同被解除的，违约一方应向守约一方支付违约金（为《租赁合同》约定的该年度三个月租金），如该违约金仍不足以赔偿守约方因此所造成的损失的，违约一方还应赔偿守约一方的损失等。三、2019年5月11日，案外人金田公司作为甲方，原告欢乐家公司作为乙方，被告周飞作为丙方，被告白多娜作为丁方，四方签订了《补充协议》，约定：“一、同意将《租赁物租赁合同》、《经营管理合同》的承租人由周飞变更为白多娜。二、同意将《租赁物租赁合同》、《经营管理合同》的经营品牌由《爷爷那辈火锅》变更为《重庆梓菜鲜火锅》。三、《租赁物租赁合同》、《经营管理合同》项下的一切权利义务由新的承租人白多娜继续履行，同时，原承租人周飞承担连带责任。今后因更换承租人及经营品牌所产生的一切责任及纠纷由周飞、白多娜、《重庆梓菜鲜火锅》承担连带责任。四、两合同其他条款不变，双方未尽事宜，协商后另行签订补充协议约定”。四、《经营管理合同》签订后，被告周飞于2016年9月20日支付了2016年9月份的物业管理费2901.72元，同日支付了2017年5月1日至2017年7月31日期间物业管理费28291.77元及经营管理费28291.77元，2017年7月18日支付了2017年8月1日至2017年10月31日期间物业管理费30033元及经营管理费30033元；2017年10月20日支付了2017年11月至2018年1月期间经营管理费30903元；2018年1月26日支付了2018年2月1日至2018年4月30日期间物业管理费30903元及经营管理费30903元；2018年4月18日支付了2018年5月1日至2018年7月31日期间物业管理费30903元及经营管理费30903元；2018年7月31日支付了2018年8月至2018年10月期间物业管理费32818元及经营管理费32819元；2018年10月23日支付了2018年11月1日至2019年1月31日期间物业管理费33776元及经营管理费33776元；2019年1月28日支付了2019年2月1日至2019年4月30日期间物业管理费33776元及经营管理费33776元；2019年8月27日支付了2019年8月1日至2019年10月31日期间物业管理费35888元及经营管理费35888元。综上，被告2016年10月1日至2017年4月30日期间、2017年11月至2018年1月31日期间、2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费未支付，2016年9月1日至2017年4月30日期间、2019年5月1日至2019年7月31日期间的经营推广费未支付。五、因被告白多娜未支付之前的部分物业管理费及经营推广费，故原告于2019年10月10日将被告白多娜租赁使用的商铺上锁，故被告白多娜从2019年10月10日起未再使用该案涉商铺。对于当事人有争议的事实及证据本院认定如下：一、原告提供《联系函》（2020年5月7日、2020年5月29日）复印件、《函》（2018年6月13日、2018年7月20日、2019年1月23日）复印件三份、《告知函》张贴照片打印件六张、物流信息截屏打印件，拟证明被告拖欠租金、物业管理费，原告多次进行催交。被告方不认可收到过这组函件，同时表示2019年10月10日原告将商铺上锁之后张贴的函件，被告不可能看见。对于该组证据本院认定如下：1、2020年5月7日、2020年5月29日《联系函》没有体现签收人，相应的快递物流信息也不能体现送达的内容就是该份《联系函》，并且物流信息并未妥投，故对于该份《联系函》及相应的物流信息本院不予采信。2、2018年6月13日的《函》上无法体现被告差欠何时的租金及物管费；2018年7月20日的《函》明确载明被告差欠原告2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金、物业管理费及经营推广费，而未表明差欠了2016年9月1日至2017年4月30日期间的任何款项；2019年1月23日的《函》直接载明“您至今尚欠我司2019.2.1—2019.5.31这一季度的租金、物管费以及经营推广费”，并且该款项被告于2019年1月28日已支付2019年2月至2019年4月30日期间的物业管理费及经营推广费。故从2019年1月23日的《函》可以体现原告方未向被告方主张过2016年9月1日至2017年4月30日期间的款项，该组证据虽然被告称未收到过原告方提供的《函》，但是结合原告提供的被告交费票据可知该三份《函》所载明的欠款均已支付完毕，与本案所欠款项无关。3、因原告于2019年10月就将被告租赁的商铺上锁，从2019年10月24日之后的《告知函》张贴照片也能体现该商铺并非使用，故该组照片，本院认为达不到告知被告方的证明目的，本院不予采信。二、原告提供广告牌照片、广告柱照片、万绿城广场活动照片、礼品登记表复印件，拟证实原告进行经营推广的事实。被告认为从时间看，所谓的经营推广活动最早时间是2019年5月份，之前没有任何证据证明原告做了经营推广，而是之后才开始推广，且后续被告已实际不在场。对于该组证据，本院认定如下：对该组证据真实性本院予以确认；对于原告需要做到的经营推广，在双方签订的《经营管理合同》中并未明确约定具体时间、具体次数，而是约定了“为维护项目的整体形象和统一、良好的业态氛围，甲方有权对租赁房屋所在建筑外墙、屋顶、广告位等统一规划设计，统一安排使用和统一管理，对此，乙方应无条件服从”，即被告自费制作的广告均在被告经营管理的范围；故对于原告提供的该组证据，本院予以采信。三、原告方提供自行制作的《爷爷那辈费用情况》拟证实被告欠费情况。被告认为是因原告未按约进行推广活动，店铺出现漏水等情况没有解决才产生了纠纷的几个月没有支付费用；前期的物业管理费用是因为房屋漏水情况严重，与商场经理口头协商双方互不追究，不再支付的；第二次物业管理费没有交是因为商铺被盗损失十几万，商场答应物业费减免才没有交纳。对于该份证据本院认定如下：因该份《费用情况》系原告方自行制作，其计算被告支付款项的期间与收款收据载明交费期间不一致，故本院不予采信。四、原告提供广告牌、广告柱、申请书与回复，拟证实原告进行经营推广的事实。被告认为该组证据真实性无异议，但从内容来看这些不是原告做的推广活动，是被告方在被告商铺管理范围内做的推广宣传，2019年5月之后原告做的经营推广被告方是认可的。对于该组证据本院认定如下：虽然该经营推广制作的费用虽然是被告方支付，但被告的申请使用地点均不是其租赁商铺内，而是公共区域，是需要经过原告批准，这也是原告在行使其对经营推广的管理职责。综上，该组证据本院予以采信。五、原告在举证期满后提供案涉房屋的房屋产权证（安市房权证西秀字第**）复印件及物业委托管理合同复印件，拟证实原告有权向被告收取物业管理费和经营推广费。被告认为该组证据原告系举证期限届满之后提供，且不属于新证据，不同意质证。对于该组证据，本院认定如下：根据法律规定，“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳”；但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳；同时该组证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院对该组证据予以采信。审理中，一、原告向本院申请财产保全，请求：冻结二被告银行账户中175353.5元的资金，并提供了中国人民财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保单作为本案保全担保。经审查，本院作出（2020）黔0402民初5368号之一民事裁定书，裁定：冻结被申请人周飞、白多娜名下银行账户内款项人民币175353.5元，冻结期限为一年。二、本院到案涉商铺针对被告经营设施进行了现场勘测。2021年2月25日及2月26日，被告周飞将商铺内的经营设施，在原告的同意下已经基本搬走，商铺内的空调机，原告方未同意被告搬走，理由是该空调机只是让被告使用，而不是送给被告。被告认可该空调机不是其购买安装，但认为也不是原告购买安装，是上一任租户遗留的，被告租赁该商铺时，商场口头同意被告方。三、原告自认2016年9月1日起免租期240天（即2016年9月1日至2017年4月30日）物业管理费减半收取（即每月2901.72元），经营推广费不支付。本院认为：当事人在自愿、平等基础上签订合同，享有合同权利，同时应当遵循诚实信用原则履行合同义务。原、被告签订了《经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，也不违反公序良俗，为有效合同。关于本案中《经营管理合同》是否已经解除的问题。因原、被告均确认原告欢乐家公司于2019年10月10日将被告周飞、白多娜租赁的商铺上锁，被告方未再使用租赁的商铺，而根据原、被告签订的《经营管理合同》原、被告之间因租赁关系终止、解除，同时终止、解除《经营管理合同》，同样《经营管理合同》终止、解除，被告与出租人金田公司的租赁关系也终止、解除。现原、被告均认可双方《经营管理合同》于2019年10月10日解除，故本院确认原、被告双方《经营管理合同》于2019年10月10日解除，同时原、被告及案外人金田公司签订的《补充协议》也于当日解除。关于被告周飞、白多娜是否应支付原告欢乐家公司物业管理费及经营推广费的问题。原告主张根据《经营管理合同》约定，被告2016年9月1日至2019年10月31日应支付的物业管理费为334283.28元，实际支付259290.49元，尚欠物业管理费84992.83元，被告2017年5月1日至2019年10月31日应支付的经营推广费为321069.52元，实际支付287292.77元，尚欠物业管理费33776.75元，两项费用合议为118769.5元。被告辩称原告2019年5月1日之前未履行经营推广义务，不应当收取该款项，故应退还被告242258.09元，被告认可差欠原告物业管理费84992.83元未支付，两者相抵被告认为原告应当退还157265.26元。同时表示原告诉讼请求已过部分诉讼时效，不应当支持。一、关于物业管理费的问题。首先，对于被告周飞、白多娜差欠物业管理费84992.83元的事实，双方均无争议，差欠的起算时间为2016年10月至2017年4月30日，2017年11月至2018年1月31日期间、2019年5月1日至2019年7月31日期间的物业管理费未支付；其次，双方约定每三个月的最后一个月15日前支付下个月物业管理费、经营推广费，同时本案《经营管理合同》系2016年9月1日签订，故2016年10月1日至2016年12月31日的物业管理费应当于2016年9月15日前支付，2017年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费应当于2016年12月15日前支付，2017年4月1日-2017年4月30日期间的物业管理费于2017年3月15日前支付；又因被告方支付时间三个月从2017年5月1日起算三个月，以此类推，2017年11月至2018年1月31日期间的物业管理费应当于2017年10月15日前支付，2019年5月1日至2019年7月31日应当于2019年4月15日前支付。而被告周飞于2016年9月20日除支付了2016年9月份的物管费之外，还将2017年5月1日至2017年7月31日期间的物业管理费支付了，原告收取之后出具了相应时间段的收条。再次，根据原告提供的2018年6月13日、2018年7月20日、2019年1月23日的《函》来看，原告在被告欠付租金及物业管理费时均发《函》进行催告，其中2018年7月20日、2019年1月23日的《函》明确载明欠款期间，未提及原告尚欠之前被告差欠物业管理费。最后，根据当事人约定付款方式为按季支付，并且被告周飞并非持续性违约，原告出具的收款收据均能载明被告支付款项的期间，故本案应当以每个债权分别适用诉讼时效，根据本案中原告提起诉讼的时间为2020年9月17日，故应当于2017年9月17日前支付的款项均已超过诉讼时效，具体为应当于2016年9月15日前支付的2016年10月1日至2016年12月31日期间物业管理费，应当于2016年12月15日前支付的2017年1月1日至2017年3月31日期间物业管理费，应当于2017年3月15日前支付的2017年4月1日-2017年4月30日期间物业管理费，均已超过诉讼时效，2017年11月至2018年1月31日期间的物业管理费及2019年5月1日至2019年7月31日期间物业管理费支付期限均在2017年9月17日之后，故尚未超过诉讼时效。综上，被告方认为部分超过诉讼时效的辩称，本院予以采信。被告差欠原告的物业管理费为2017年11月至2018年1月31日期间，根据单价为17.75元/平方米/月，面积为580.344平方米计算，该期间物业管理费为30903.32元；2019年5月1日至2019年7月31日，根据单价为19.4元/平方米/月，面积为580.344平方米计算，该期间物业管理费为33776.02元，以上共计差欠64679.34元。又因原告方于2019年10月10日将被告商铺上锁，导致被告未能再使用该商铺，而被告已支付了2019年10月31日前的物业管理费，故原告多收取了21天物业管理费将当予以抵扣差欠款项，因2019年10月期间物业管理费以单价21.22元/平方米/月计算，21天的物业管理费为8342.35元，故被告差欠的物业管理费为56336.99元（即64679.34元-8342.35元）。二、关于经营推广费的问题。首先，被告认可其未支付2016年9月1日至2017年4月30日期间、2019年5月1日至2019年7月31日期间的经营推广费未支付，原告方认可2016年9月1日至2017年4月30日期间并未要求被告支付经营管理费，故被告实际仅差欠原告2019年5月1日至2019年7月31日期间的经营推广费；其次，原、被告签订的《经营管理合同》并未约定原告如何作出经营推广及经营推广的次数，而是约定为“为维护项目的整体形象和统一、良好的业态氛围，甲方有权对租赁房屋所在建筑外墙、屋顶、广告位等统一规划设计，统一安排使用和统一管理，对此，乙方应无条件服从”，被告对此并未提出异议，并且按约定从2017年5月起支付经营推广费至2019年4月30日；再次，本院认为原告方所作的经营管理（物业服务及经营推广）是针对整个万绿城国际广场，其包含有超市、影院、饮食、游戏等综合内容，提供停车位、做必要的广告宣传、招商、吸引客源、使商场正常运行等，故原告方提供的经营管理不是通常临街商铺的经营管理模式，两者不能等同；最后，从原告提供的被告在除自己租赁的商铺之外的整个商场内其他地方作的推广，均事先需要提交申请，同时可以看出原告方对各个商户的经营推广行使差管理职责。综上，被告应根据原、被告签订的《经营管理合同》约定向原告支付差欠的经营推广费。根据《经营管理合同》约定2019年5月1日至2019年7月31日期间的经营推广费单价为19.4元/平方米/月，面积为580.344平方米计算，该期间经营管理费为33776.02元；同样因原告方于2019年10月10日将被告商铺上锁，导致被告未能再使用该商铺，而被告已支付了2019年10月31日前的经营推广费，故原告多收取了21天经营推广费将当予以抵扣差欠款项，因2019年10月期间经营推广费以单价21.22元/平方米/月计算，21天的经营推广费为8342.35元，故被告差欠的经营推广费为25433.67元（即33776.02元-8342.35元）。关于原、被告哪方违约，该如何承担违约责任的问题。本案中原告主张被告未按《经营管理合同》约定支付物业管理费及经营推广费，故被告应按合同约定支付当年标准计算的三个月租金作为违约金。被告认为原告未进行相应的经营推广活动，故其应按合同约定支付当年标准计算的三个月租金作为违约金。首先，被告未按约定支付物业管理费及经营推广费是事实，故本院认为系被告先违约合同约定；其次，原告方的经营推广义务如何履行，双方并未明确约定（上面就该费用是否应支付进行阐明，不再赘述），并且被告已自认2019年5月原告所作的经营推广活动，被告予以认可，而被告仍未支付该期间的经营推广费及物业管理费，于理不合；再次，被告提到其所租赁的商铺出现问题与原告方商场经理协商不支付物业管理费，但被告方并未提供证据证实系经原告方同意其不支付物业管理费；最后，被告方认为原告要求的违约金明显过高，要求调整。综上，本院认为本案中违约方为被告，其未按合同约定支付相关费用，同时原告方并未提供证据证实其损失，而原告方主张第一年三个月的租金即56584元的违约金，明显过高，本院考虑被告未支付相应款项给原告造成的直接损失为利息损失，故本院酌情调整为被告应向原告欢乐家公司支付的违约金从2019年10月10日起，以所欠款项81770.66元（即物业管理费56336.99元+经营推广费25433.67元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至该款付清之日止，利随本清（但最多不能超过原告主张的56584元），原告主张违约金超过的部分，本院不予支持。被告主张原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因审理中，原告已同意被告将案涉商铺内的经营设施搬走，现被告已将除商铺内空调机外的经营设施搬走，就该空调机被告认为虽不是其购买安装的，但也不是原告购买安装的，系上一任商铺承租人购买安装的，被告在租赁该商铺时，原告表示送给被告了。原告方认为该空调机确实系上一任商铺承租人购买安装，原告在招商到被告时表示的是给被告使用，但从没表示让被告搬走。因该空调机不是被告购买安装，被告也未提供证据证实原告有明确的赠与表示，故该空调机本院认为不应当由被告方搬走。因被告的其他经营设施已经搬走，故被告要求返还其经营设施的诉讼目的已经达到，本院对该反诉请求，不再进行裁判。综上，原、被告之间签订的《经营管理合同》因被告差欠原告物业管理费及经营推广费，原告于2019年10月10日将被告白多娜租赁使用的商铺上锁，经原、被告确认双方签订的《经营管理合同》于2019年10月10日解除。因被告主张部分款项已超过诉讼时效，扣除已过诉讼时效部分，同时扣除被告已支付因原告上锁未使用期间的物业管理费及经营推广费，被告白多娜差欠原告的物业管理费56336.99元、经营推广费25433.67元，共计81770.66元。因2019年5月11日，原、被告及案外人金田公司签订了《补充协议》，约定“原承租人周飞承担连带责任。今后因更换承租人及经营品牌所产生的一切责任及纠纷由周飞、白多娜、《重庆梓菜鲜火锅》承担连带责”，现尚在诉讼时效内差欠的款项均为白多娜作为承租人、商铺使用人而应支付的款项，故二被告应对所欠的款项承担连带责任。又因被告周飞、白多娜未按约定支付原告物业管理费及经营推广费而导致原告上锁，故被告违反合同约定应承担违约责任，但因原、被告约定的违约金为当年租金标准的三个月租金，虽然原告主张为第一年租金标准即56584元，但还是明显过高，被告也主张调整，故本院酌情调为从2019年10月10日起，以所欠款项81770.66元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至该款付清之日止，利随本清（但最多不超过原告主张的56584元）。因本案在审理中，被告经原告同意，已将租赁使用商铺内除空调机外的经营设施搬走，而空调机不是被告购买安装，故该空调机不应由被告拖走，故被告要求返还其经营设施的诉讼目的已经达到，本院对该反诉请求，不再进行裁判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条、第八十八条规定，判决如下：一、确认原告贵州万绿城欢乐家物业服务有限公司与被告周飞签订的《经营管理合同》于2019年10月10日解除；二、被告周飞、白多娜于本判决生效之日起十五日内向原告贵州万绿城欢乐家物业服务有限公司连带支付物业管理费及经营推广费共计人民币81770.66元；三、被告周飞、白多娜于本判决生效之日起十五日内向原告贵州万绿城欢乐家物业服务有限公司支付违约金（该违约金以人民币81770.66元为基数，从2019年10月10日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至该款付清之日止，利随本清；该款最多计算至人民币56584元，之后不再计算）；四、驳回被告周飞、白多娜其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币3808元，反诉受理费减半收取人民币2504元，保全费人民币1396元，共计人民币7708元，由原告万绿城欢乐家物业服务有限公司负担人民币1939元（其中本诉费人民币1789元，反诉费人民币150元），被告周飞、白多娜负担人民币5769元（其中本诉费人民币2019元，反诉费人民币2354元，保全费人民币1396元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 长  顾然然人民陪审员  陈 勇人民陪审员  彭万琼二〇二一年三月十二日法官助理邓芸书记员刘少义