云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0103民初981号原告：汪瑞生，男，1947年1月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：胡光文，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南金马源房地产开发（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市白塔路131号。法定代表人：周一平。原告汪瑞生与被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡光文到庭参加诉讼，被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司经本院依法送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票等诉讼法律文书，期至无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告汪瑞生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告的本金216000元整，以及自2017年1月1日起至2018年1月31日止按年利率11%计算的收益25740元；2、判令被告向原告支付自2018年2月1日起至被告实际付清本金之日止以216000元为基数按年利率11%计算的收益（暂计算到起诉时为59400元；3、由被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告与被告的全资子公司云南驰久房地产开发有限公司（以下简称驰久公司）于2013年11月24日签订了《汇都3期商业物业租赁合同》（以下简称租赁合同，合同铺号为：四层Ｂ25、Ｂ26），租赁合同约定：租赁期限为12年（自2014年1月1日起至2025年12月31日止），12年租金合计216000元（共2个商铺，每个商铺12年的租金为108000元），原告需于签订租赁合同时一次性付清全部租金；原告知晓并同意在签订租赁合同的同时与驰久公司签订《汇都国际3期商业物业使用权转让合同》（以下简称使用权转让合同），将商铺使用权转让给驰久公司，原告按使用权转让合同的约定获得转让费，两份合同必须同时签订方可生效。合同约定：原告已租赁驰久公司开发的位于昆明市地块汇都国际3期层号物业，物业租赁合同租赁期限12年（自2014年1月1日起至2025年12月31日止），原告自愿将该物业的使用权转让给驰久公司，转让价格为原告己实际向驰久公司交付的所有租金，双方约定转让费价格合计216000元（共2个商铺，每个商铺12年的转让费为108000元），即原告在确认转让前已实际支付的所有租金，驰久公司支付转让费的时间为第七条约定的物业占用费支付完成的一个月内。在驰久公司未全款付清原告转让费前，双方同意按照下表对该物业进行物业占用费用（即租金收益）的计算，驰久公司每半年支付给原告的物业占用费直至驰久公司付清原告转让费为止，该物业占用费用不计入转让费，租金收益计算方式为第1-3年为出资款的13%，第4-5年为11%，第6-8年为12%，第9-10年为13%，第11-12年为14%，驰久公司一旦付清转让费，前述剩余年限内尚未支付的物业占用费不再支付，原告己收取的物业占用费归原告所有。本合同必须附带同时签订的《汇都3期商业物业租赁合同》方可生效。两份合同签订的当日，原告即按照被告的要求支付了216000元，但被告仅支付了2016年12月31日前的物业占用费用（即租金收益），之后就不再支付任何款项。原告遂要求退款，最终被告与原告于2017年8月2日签订了《协议书》，协议书约定：双方于2013年11月24日签订了“汇都国际三期”项目《商业物业租赁合同》（以下简称“原合同”，合同铺号为：Ｂ25、Ｂ26），该合同期限为12年。被告同意原告提前终止原合同，被告承诺在2018年1月31日期间退还原告原合同约定的租金，在结算租金退款的同时，被告按照原合同约定的年收益率以实际天数计算，向原告支付自原合同约定退款到期日至2018年1月31日期间的收益。上述Ｂ25、Ｂ26号商铺实际并不存在，被告要求同时签订租赁合同和使用权转让合同两份合同，其期限和价款完全一致，并约定了原告可获得的固定收益，这实际是被告以租赁为名借用原告的资金，故被告除应当归还本金和承诺退款期间的收益外，还应当自逾期还款之日起按照原合同约定的年收益率支付资金占用期间的收益。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张上述诉请。被告金马源公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。原告汪瑞生提交证据如下：证据一：企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格。证据二：协议书、收据、销控单、汇都3期商业物业租赁合同、汇都国际3期商业物业使用权转让合同、银行交易流水，证明原被告双方的权利义务，被告应于2018年1月31日前退还原告本金216000元，并向原告支付自2017年1月1日起按年利率11%计算的资金占用费。证据三：POS机刷卡凭条四份，证明原告按照合同约定向被告支付了216000元。庭审后，原告补充提交了户口簿复印件及汪志鹏出具的情况说明，证明其与汪志鹏系父子关系，本案租金系由汪志鹏转款给被告。经审理，本院确认如下案件事实：一、2013年11月24日，原告汪瑞生与云南驰久房地产开发有限公司（以下简称驰久公司）签订《汇都3期商业物业租赁合同》三份，主要内容:原告自愿租赁驰久公司开发的位于昆明市地块汇都国际3期四层Ｂ25、Ｂ26号物业，物业类型为商业，每个物业建筑面积均为5.15㎡，每个物业十二年的租金合计均为108000元，租赁期限均为12年,自2014年1月1日至2025年12月31日止，两个商铺总定价216000元。原告已知晓并同意在签订本合同的同时与驰久公司签订《汇都国际3期商业物业使用权转让合同》，将该商铺使用权转让给驰久公司，并获得《汇都国际3期商业物业使用权转让合同》中约定的转让费。同日，原告汪瑞生又与驰久公司签订《汇都国际3期商业物业使用权转让合同》三份，主要内容：汪瑞生自愿将该物业（汇都国际3期四层Ｂ25、Ｂ26号）的使用权转让给驰久公司，转让价格为汪瑞生已实际支付的所有租金，驰久公司无需额外再向汪瑞生支付其他费用。在驰久公司未全款付清转让费前，驰久公司每半年支付汪瑞生约定的物业占用费直至驰久公司付清转让费为止，该物业占用费不计入转让费，支付标准按照：第1-3年为出资款的13%，第4-5年为11%，第6-8年为12%，第9-10年为13%，第11-12年为14%，驰久公司一旦付清转让费，前述剩余年限内尚未支付的物业占用费不再支付，原告己收取的物业占用费归原告所有。二、2013年11月24日，驰久公司开具《收据》载明收到汪瑞生支付汇都三期商铺使用权转让费216000元。三、2017年8月2日，原被告双方签订《协议书》，约定：双方于2013年11月24日签订了“汇都国际三期”项目《商业物业租赁合同》合同铺号为：Ｂ25、Ｂ26，被告同意原告提前终止原合同，并承诺在2018年1月31日期间退还原告原合同约定的租金，在结算租金退款的同时，被告按照原合同约定的年收益率以实际天数计算，向原告支付自原合同约定退款到期日至2018年1月31日期间的收益。四、庭审中，原告确认2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金收益已经付清。并称“汇都国际”三期项目至今尚未建成,案涉Ｂ25、Ｂ26号商铺实际并不存在，该项目尚未取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告金马源公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法对其缺席判决，被告未到庭应诉答辩系对其诉讼权利的放弃，由其承担相应的不利后果。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第五百零七条规定：合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，金马源公司没有向原告出示过其开发建设的案涉房屋具备《建设工程规划许可证》或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋后经主管部门批准建设的等相关证照，便将尚未建成且证照不全的房屋进行出租，违反了法律强制性规定，且至今未能建成并交付房屋，参考同类型案件的生效判决，案涉三份《汇都3期商业物业租赁合同》实为无效合同。根据上述法律规定，结合案涉《协议书》内容，双方已终止原合同并对退款及收益作了约定，故原告的第一项诉讼请求有事实及法律依据,本院依法予以支持。关于原告第二项诉讼请求，被告未按约履行义务，系有过错，但双方就终止履行《商业物业租赁合同》后，对2018年2月1日后的被告逾期履行义务的违约损失没有作出约定，依据公平原则以及诚实信用原则予以衡量，本院酌情按以下方式一并予以支持：即被告应向原告支付以216000元为本金计算的资金占用费，自2018年2月1日至起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至上述本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案件受理费，本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百五十三条第一款、第五百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪瑞生退还租金216000元及2017年1月1日起至2018年1月31日期间的收益25740元；二、被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪瑞生支付以216000元为本金计算的资金占用费：自2018年2月1日至起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至上述本金付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告汪瑞生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5818元，因本案适用简易程序审理，减半收取2909元,由被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘学俭二〇二一年三月二十六日书记员  刘艳艳