广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初5165号原告：佘炎标，男，1965年9月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：李伯侨、黄彦淘，分别系国信信扬律师事务所律师、实习人员。被告：广州市天河科技园建设有限公司，住所地广东省广州市天河区建业路华翠街68号自编之一201房，统一社会信用代码91440101190669433J。法定代表人：钟汶辉，董事长。委托代理人：张烨，系该司职员。第三人：广州佳地房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区建工路10号A楼2楼，统一社会信用代码91440101618438012W。法定代表人：吴广宁，总经理。委托代理人：巫晶晶，系广东广大律师事务所律师。委托代理人：孔宁军，系该司职员。原告佘炎标诉被告广州市天河科技园建设有限公司（以下简称科技园公司），第三人广州佳地房地产开发有限公司（以下简称佳地公司）合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佘炎标的委托代理人李伯侨、黄彦淘，被告科技园公司的委托代理人张烨，第三人佳地公司的委托代理人巫晶晶、孔宁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。佘炎标向本院提出诉讼请求：1.确认原告是位于广州市天河区东郊工业园文华阁C栋9层的房屋（以下简称案涉房屋）的预告登记权利人；2.被告将案涉房屋在天河区不动产登记中心的预告登记变更至原告名下，并由第三人进行协助；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告是案涉房屋实际的预告登记权利人，享有对案涉房屋的物权期待权，该实体权益具有排斥其他主体对该房产主张物权的效力。原告与科技园公司、佳地公司于2006年6月23日三方签订了《物业转让及相关事项协议书》，确认在此之前佳地公司己将案涉房屋抵偿给科技园公司作为双方合作的科技园公司土地出让金的款项，由原告以总金额600万元予以购买，随后原告向科技园公司全额支付了合同价款600万元。截至今日，案涉房屋由于各种非原告导致的原因，仍处于烂尾楼状态，未能办理竣工验收手续和出具房产证。但原告是案涉房屋的实际买受人，享有对案涉房屋的物权期待权，该实体权益具有排斥其他主体对该房产主张物权的效力。以上事实，已由2019年11月30日发生法律效力的广州市中级人民法院（2019）粤01民初394号民事判决所确认。二、被告有义务完成案涉房屋在天河区不动产登记中心的预告登记变更手续。《物业转让及相关事项协议书》第6条第1款第①项约定，“甲方（科技园公司）应为丙方（原告）的物业产权过户提供方便，并协助乙（佳地公司）、丙方（原告）办理有关房管部门产权过户的入案手续”；第6条第2款约定，“①（佳地公司）负责协调甲方（科技园公司）办理案涉房屋物业产权过户手续至丙方（原告〕名下；②负责产权过户应由甲方（科技园公司）承担的交易过户费用和物业竣工验收后产权证办理……⑤乙方（佳地公司）配合丙方（原告）将甲方（科技园公司）的预售合同变更至丙方（原告）名下后，由于乙方（佳地公司）的预售证正在办理展期手续，因此丙方（原告）需转名要等预售证展期手续完成后方可办理，对此丙方（原告）表示理解”；第6条第3款约定，“②（原告）应积极配合甲（科技园公司）、乙（佳地公司）双方和前往国土房管部门办理产权交易过户转名手续，并支付交易过户的各种税费”。上述规定，是对案涉房屋不动产权属证书（即房产证）办理的义务主体和费用承担的约定。至今案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。但根据广州市房管局系统查询，案涉房屋于2002年由佳地公司预售给科技园公司，至今案涉房屋的预购人和预告登记权利人仍是科技园公司。科技园公司作为卖方，全额收取了原告的购房款，根据《物业转让及相关事项协议书》的约定，应负责变更该房产的预告登记手续。综上所述，原告是案涉房屋实际的预告登记权利人，享有对案涉房屋的物权期待权，请求人民法院查明事实，依法裁判，支持原告诉请。科技园公司辩称：1.对于原告提出的预告登记权利人，我方没有异议。2.对原告的第二项诉请，《物业转让及相关事项协议书》第6条第2点已明确了办理预售合同变更的主体应为第三人，鉴于案涉房屋现状，被告不清楚能否办理预售合同的变更，第三人才清楚。3.原告从来没有向我方提出要办理预售合同的变更，所以说明了我方不是办理变更的主体，且原告知道当时是按现状购买的，无法办理预售合同变更。4.我方不同意承担本案的受理费，不能办理变更不是我方原因造成的。故请求法院驳回原告的诉讼请求。佳地公司述称：1.案涉房屋的土地是在第三人名下，而第三人对原告建成后使用房屋的使用权没有异议，但对原告要求进行预告登记权利人我方无法同意，理由是案涉房屋土地为工业用地，不是商品房用地，依据第三人2014年8月12日与广州市国土和资源房屋管理局签订的（92）穗国地出字0021号的变更协议之24号国有建设用地使用权出让合同变更协议第7条备注第4项约定，地块建成的所有建筑包括地下建筑及地上建筑，必须整体确权，不得分割转让，故本案诉请明显与上述政府部门出让土地的要求相矛盾，故属于无效请求。2.案涉房屋不具备办理变更预告登记的条件，涉案项目目前工程已停工，预售许可证已过期，无法办理预告登记，而该预售许可证是在2014年8月12日之前颁发的，2014年8月12日我方与广州市国土资源和房屋管理局签订上述国有建设用地使用权出让合同之后，上述预售证对应的预售房屋全部被取消预售资格。3.案涉房屋存在不能履行的风险，出让合同变更协议第6条第4款约定，案涉房屋必须整体确权，不得分割转让，所以我方已向广州市房管局征询有关案涉房屋能否办理确权（也即上述预售许可证项下的预售房屋面积可否在目前能否继续办理确权至小业主名下）及办理房产证（即小确权的房产证），政府部门答复我方称60日后才能对我方的信访内容书面答复，目前期限尚未届满，于2020年7月9日左右我方可能会收到答复。4.根据《物业转让及相关事项协议书》第1条约定，原、被告对案涉房屋的物业转让行为和付款行为，与我方无关，我方不承担任何责任，不承担所涉及的费用，包括案涉房屋交易过户和土地转让的税费。经审理查明：关于原告佘炎标诉被告惠州市东方联合实业有限公司（以下简称东方联合公司）、被告科技园公司案外人执行异议之诉纠纷一案［案号（2019）粤01民初394号］，广州市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）粤01民初394号民事判决（以下简称394号判决），一审认为：根据本案证据显示，佘炎标与科技园公司、开发商佳地公司于2006年6月23日三方签订《物业转让及相关事项协议书》，确认在此之前佳地公司已将案涉房屋抵偿给科技园公司作为双方合作科技园公司土地出让金的款项，由佘炎标以总金额600万元予以购买……本院采信佘炎标、科技园公司双方认为在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的合同、佘炎标已支付完毕购房款的主张；关于案涉房屋的使用问题，诉讼中，各方当事人均确认案涉房屋所在项目为“烂尾楼”，故案涉房屋没有通过验收，不具备交付使用的条件，佘炎标未接收使用案涉房屋责任不在其；同理，佘炎标无法办理案涉房屋产权证的过错亦不在佘炎标；佘炎标提交的证据足以证明其对案涉房屋即广州市天河区东郊工业园文华阁C栋9层房产享有足以对抗申请执行人、排除强制执行的实体权益，故佘炎标诉请解除案涉房屋的查封措施，本院予以支持；至于佘炎标主张确认其对案涉房屋具有所有权，因佘炎标与科技园公司之间系合同关系，其只是取得对案涉房屋办理过户登记的期待权，不取得所有权，故佘炎标的主张缺乏法律依据，本院不予支持。一审判令：一、解除对广州市天河区东郊工业园文华阁C栋9层房产的查封；二、驳回佘炎标的其他诉讼请求。上述判决已一审生效。2020年3月3日，佘炎标提起本案诉讼。本案中，本院向广州市规划和自然资源局发函调查。该局复函称：案涉房屋于2002年11月12日办理预售合同备案，预售契约编号99043410号，预购人为科技园公司；预售契约备案不等同于预告登记；暂无办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记信息；文华阁曾核发990133号预售许可证，申报单位为佳地公司，该预售证核发情况请你院向广州市住房和城乡建设局查询等。另查明：2020年6月18日广州市不动产登记中心向佳地公司出具《关于东郊工业园文华阁C栋9层办理产权登记事项的复函》，复函称：一、基本情况。经查，东郊工业园文华阁（即佳地信息大楼）已领取990133预售证，C栋9层于2002年办理合同备案，购房人是科技园公司，交易面积2000平方米，房屋用途为信息中心，该房未办理不动产登记手续。2014年8月12日，佳地公司与原市国土资源和房屋管理局签订了《国建设用地使用权出让合同变更协议》［（1992）穗国地出字0021号的变更协议之24号］，其中第七条第四款中规定“地块建成的所有建筑（包括地下建筑及地上建筑），必须整体确权，不得分割转让”。文华阁项目属于该出让合同出让用地范围内。二、处理意见。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”和第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料……”规定，用地属于出让的，申请房屋首次登记应提交国有建设用地使用权出让合同。（1992）穗国地出字0021号的变更协议24号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》对该项明确约定了“地块建成的所有建筑（包括地下建筑及地上建筑），必须整体确权，不得分割转让”的条款，应按该条款执行。再查明：2006年6月23日，科技园公司（甲方）、佳地公司（乙方）与佘炎标（丙方）三方签订的《物业转让及相关事项协议书》，其中约定：乙方配合丙方将甲方的预售合同变更至丙方名下后，由于乙方的预售证正在办理展期手续，因此丙方需转名要等预售证展期手续完成后方可办理，对此丙方表示理解；如丙方在产权证办理之前，丙方需变更产权人应书面向乙方申请，乙方将按房屋管理有关规定协助办理交易过户，有关税费由丙方与第三人承担，同时，乙方另行收取丙方转让卖出价1%的转名费（甲方转让给丙方第一次转名除外）；产权证办理在规划验收合格后一年内完成。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于佘炎标第一项诉请，佘炎标要求确认其为案涉房屋的实际预告登记权利人的诉请，生效的394号判决已经认定佘炎标与科技园公司之间就案涉房屋系合同关系，鉴于本案为合同纠纷，且佘炎标与科技园公司双方合同对此并无约定，佘炎标该部分诉请缺乏理据，本院不予支持。关于佘炎标第二项诉请，第一，生效的394号判决认定佘炎标已支付购房对价，案涉房屋未交付及未办理产权登记不可归责于佘炎标，佘炎标对案涉房屋享有足以对抗申请执行人、排除强制执行的实体权益，故判令解除对案涉房屋的查封。即佘炎标作为合法购房人及其对案涉房屋的实体权利已得到生效判决认定，佘炎标可在案涉房屋办理房产证的客观条件具备时及时主张相关权利。第二，科技园公司（甲方）、佳地公司（乙方）与佘炎标（丙方）三方于2006年6月23日签订的《物业转让及相关事项协议书》约定“乙方配合丙方将甲方的预售合同变更至丙方名下后，由于乙方的预售证正在办理展期手续，因此丙方需转名要等预售证展期手续完成后方可办理，对此丙方表示理解”，但本案并无证据表明“预售证展期手续完成”，且佘炎标并无举证证实其在签约后至提起本案诉讼长达近十四年的期间主张过办理预售合同更名手续。况且，本案中广州市规划和自然资源局对本院的复函也明确了案涉房屋仅是进行了预售契约备案（预购人为佳地公司），而预售契约备案不等同于预告登记。现佘炎标要求科技园公司将案涉房屋在天河区不动产登记中心的预告登记变更至其名下，并由佳地公司进行协助，明确缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佘炎标的全部诉讼请求。本案受理费53800元，由原告佘炎标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年三月十五日书记员 牛立萍梁炎梅