江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初4768号 原告王畅鸿，男，1968年6月2日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：田宁，江苏崇安律师事务所律师。 被告：沈近兴，男，1973年12月21日生，汉族，住无锡市惠山区。 被告：沈根度，男，1950年8月24日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：包剑锋（受沈近兴、沈根度共同特别授权委托），无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。 被告：张奇，男，1963年9月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。 第三人：杜鹃，女，1974年1月10日生，回族，住无锡市滨湖区。 第三人：无锡市博邦房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913202065911693925，住所地无锡市惠山区惠山大道88号明都大厦9-2401。 法定代表人胡爱民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王陶，江苏创凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣艳，该公司职员。 原告王畅鸿与被告沈近兴、沈根度、张奇，第三人杜鹃、无锡市博邦房地产经纪有限公司（以下简称“博邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。王畅鸿的委托诉讼代理人田宁，被告沈近兴、沈根度的委托诉讼代理人包剑峰，被告张奇，第三人杜鹃，第三人博邦公司的委托诉讼代理人王陶、荣艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王畅鸿向本院提出诉讼请求：一、判令沈近兴、沈根度立即配合将无锡市惠山区寺头家园62号1704室房屋过户至其名下；二、判令沈近兴、沈根度赔偿土地出让金上涨损失28786.8元；三、张奇、杜鹃对上述义务承担连带责任。事实与理由：其向沈近兴、沈根度购买房屋，沈近兴、沈根度未能按约过户，遂诉至法院，望判如所请。 被告沈近兴、沈根度辩称，其未与王畅鸿订立房屋买卖合同，不应承担过户义务和赔偿损失。 被告张奇辩称，其一直积极配合联系沈近兴过户，不应承担责任。 第三人杜鹃的陈述意见与张奇一致。 第三人博邦公司述称张奇、杜鹃通过其挂牌转让案涉房屋，其审核了有关原房主沈近兴的材料；其居间介绍王畅鸿购买案涉房屋，也联系原房主沈近兴签订合同，王畅鸿支付了购房款并入住。 经审理查明，沈近兴系沈根度之子。2017年沈近兴、沈根度将寺头家园三期62号1704室房屋出卖给张奇、杜鹃夫妇。沈近兴、沈根度与杜鹃就此签订了房屋转让协议，价款65万元。协议未就过户费用进行约定，但约定税费由受让方承担；过户时间为安置房上市之日。协议落款处有沈近兴、沈根度签名。合同订立后，杜鹃支付购房款55万元。沈近兴、沈根度向张奇、杜鹃交付房屋。另有10万元待房产证办理时支付。2018年4月25日，王畅鸿通过中介博邦公司购买案涉房屋，杜鹃作为沈近兴代理人与王畅鸿签订了房屋转让协议，张奇作为担保人签名，价款为875000元，约定出卖人产权证办妥，可以办理过户手续一周内办理产权转让手续；房屋转让需缴纳的税费由王畅鸿负担。合同落款处有“沈近兴”签名字样，落款时间为2018年6月10日。合同订立后，王畅鸿支付了购房款805000元，其中80万元支付给张奇、杜鹃，另有5000元支付给沈近兴。剩余购房款在房产证办理时支付。2018年6月8日，杜鹃与王畅鸿签订了房屋交接确认书，杜鹃向王畅鸿交接案涉房屋。落款处有“沈近兴”字样与手印。同日，张奇、杜鹃出具收条，载明受到购房款80万元，剩余购房款在办理产证时一次性支付。沈近兴在该收条写明其收到购房款5000元。后，王畅鸿入住案涉房屋至今。 关于王畅鸿与张奇、杜鹃的买卖过程，张奇、杜鹃称其在2017年前后从沈近兴处购买了案涉房屋，在2018年将房屋出卖给王畅鸿；价格系其与王畅鸿协商确定；沈近兴系房屋原产权人，作为出卖人在买卖合同、房屋交接确认书以及收条上签名。王畅鸿称其从中介处购买案涉房屋，与张奇、杜鹃协商的价格；沈近兴作为出卖人在买卖合同、房屋交接确认书以及收条上签名。博邦公司称张奇、杜鹃在其公司将案涉房屋挂牌转让，其审核原产权人沈近兴和购买人王畅鸿的材料，促成了该交易；其要求张奇通知原房屋产权人沈近兴办理签名，沈近兴遂在王畅鸿的买卖合同、房屋交接确认书及收条上签名；王畅鸿签订合同时，案涉房屋钥匙在张奇、杜鹃处。 审理中，沈近兴认可其将案涉房屋出卖给张奇、杜鹃，否认出卖给王畅鸿；王畅鸿合同上签名非其所签，交接确认书的签名也非其所签；收条上关于收到5000元的内容，其予以认可，其余内容无法确认；沈近兴父母健在，并非案涉房屋权利人，无权处分案涉房屋。 审理中，王畅鸿向本院提供了沈根度录像光盘及遗嘱影印材料，录像内容为代书遗嘱人询问沈根度及其配偶项祥妹是否将案涉房屋交由沈近兴继承，沈根度、项祥妹均予以确认。遗嘱系录像内材料，遗嘱内容为沈根度将案涉房屋交由沈近兴继承。王畅鸿称该材料系从张奇、杜鹃处取得。沈近兴、沈根度对遗嘱内容不予认可，称继承尚未发生，沈近兴未取得处分权。张奇、杜鹃对上述证据无异议。 王畅鸿向本院提供了选房通知书，内容为堰桥街道拆迁办通知沈根度选取拆迁安置房。沈根度、沈近兴对该证据无异议，但认为无法证明沈近兴对案涉房屋具有处分权。 王畅鸿向本院提供了短信通知，证明其向沈近兴、杜鹃发送短信，要求办理房产证。沈近兴否认收到短信，称手机号码已发生变更。张奇、杜鹃称其积极联系配合办理房产证。 关于损失，王畅鸿提交了安置房政策文件及无锡日报内容，证明寺头家园土地出让金上涨了230元/平方米。 另查明，案涉寺头家园62号1704室房屋系沈根度、沈近兴拆迁安置得到，拆迁安置结算时间为2015年10月。 审理中，王畅鸿称鉴于土地出让金上涨，其只同意在每平方米1160元的范围内承担土地出让金，超出部分不予承担。 以上事实有合同、交接确认书、收条、光盘、短信记录、政策文件、无锡日报以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。从本案查明的事实来看，本案存在两手买卖关系。案涉房屋首先由沈近兴、沈根度出卖给张奇、杜鹃，再由张奇、杜鹃出卖给王畅鸿。虽然王畅鸿签订的买卖合同上的出卖人标为“沈近兴”，但王畅鸿系与张奇、杜鹃议价，形成买卖合意。故王畅鸿主张其与沈近兴之间存在房屋买卖关系，与事实不符，本院不予采纳。 王畅鸿系从专业中介购买的案涉房屋，支付了大部分购房款并取得占有，系善意购买人。沈近兴、沈根度、张奇、杜鹃应当配合将案涉房屋过户至王畅鸿名下。基于合同相对性及签订顺序，案涉房屋应由沈近兴、沈根度办理房产证后，再配合过户至张奇、杜鹃名下，再由张奇、杜鹃配合过户至王畅鸿名下。关于过户费用，除了土地出让金之外的过户费用，基于交易惯例和合同约定，从沈近兴、沈根度向张奇、杜鹃过户的过户费用由张奇、杜鹃负担，从张奇、杜鹃向王畅鸿过户的过户费用由王畅鸿负担。王畅鸿明确其在1160元/平方米范围内承担土地出让金，本院予以确认，如有超出部分，由第一手买卖受让人张奇、杜鹃负担。为减轻各方当事人诉累，张奇、杜鹃和王畅鸿未支付的购房款在本案中一并结算。依据查明的购房款支付情况，张奇、杜鹃在取得房屋产权登记后应支付沈近兴、沈根度购房款95000元。王畅鸿在取得房屋产权登记之后应支付张奇、杜鹃购房款7万元。 鉴于本院已确认王畅鸿在其认可的1160元/平方米范围内承担土地出让金，故其主张的土地出让金上涨损失已不存在，对该请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、沈近兴、沈根度应于本判决发生法律效力之日起立即将寺头家园三期62号1704室房产证办理在其名下，在取得房产证后配合将该房屋过户至张奇、杜鹃名下，过户费用由张奇、杜鹃承担；张奇、杜鹃在取得寺头家园三期62号1704室房屋登记后，立即配合将该房屋过户至王畅鸿名下，过户费用由王畅鸿承担。王畅鸿在1160元/平方米范围内承担土地出让金，如土地出让金超出上述范围，超出部分由张奇、杜鹃负担。 二、张奇、杜鹃取得寺头家园三期62号1704室房屋登记后十日内支付沈近兴、沈根度购房款95000元；王畅鸿取得寺头家园三期62号1704室房屋登记后十日内支付张奇、杜鹃购房款7万元。 三、驳回王畅鸿的其他诉讼请求。 如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费收取计12500元，由沈近兴、沈根度、张奇负担。该款由王畅鸿预付，王畅鸿可自本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。沈近兴、沈根度、张奇应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳该费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  顾正阳 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  李雄英 二〇二一年三月一日 书 记 员  许 姣