江西省南昌市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣01执异53号异议人（案外人）：胡芝芬，男，1965年3月28日出生，住江西省抚州市资溪县。申请执行人：江西省旅游产业融资担保有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区红谷中大道。法定代表人：徐元华，系该公司总经理。被执行人：资溪县绿岛大酒店有限公司，住所地：江西省资溪县鹤城镇沙苑村。法定代表人：许资堂。被执行人：许资堂，男，汉族，1961年1月17日出生，住江西省抚州市资溪县。被执行人：邹玲，女，汉族，1962年10月23日出生，住江西省抚州市资溪县。被执行人：许艳婷，女，汉族，1987年1月22日出生，住江西省抚州市资溪县。被执行人：吕小传，男，汉族，1986年2月11日出生，住江西省抚州市临川区。在本院执行申请执行人江西省旅游产业融资担保有限责任公司（以下简称旅游担保公司）与被执行人资溪县绿岛大酒店有限公司（以下简称资溪绿岛大酒店）、许资堂、邹玲、许艳婷、吕小传追偿权纠纷一案中，查封了被执行人许资堂挂靠资溪县城镇综合开发公司开发的位于资溪县绿岛帝豪花园小区3-1-401、3-3-102房产（案涉房产）。案外人胡芝芬对查封案涉房产不服，提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人胡芝芬称，2009年12月11日，资溪绿岛国际大酒店的扩建，开发商之一资溪绿岛大酒店有限公司法人代表许资堂与其达成协议，以其母亲刘元金及表妹林滨、林珺在酒店内的两栋别墅客房和一套标准客房置换帝豪小区2套商品住宅房及2间杂间，通过开发公司与其签订房屋买卖协议，并于2011年底将房屋交付使用。但没有及时在房管部门办理备案，至使上述房产先后被南昌市湾里区人民法院及南昌市中级人民法院查封。上述房产自2009年初由其母亲及表妹的财产购买的产权房置换而来，系本人完全产权及所有权，因未在档案中显示被查封，严重损害了其合法权益，请求解除查封。申请执行人旅游担保公司答辩称，一、对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……异议人没有提供有效证据证明其系案涉房屋的权利人，应当承担举证不能的不利法律后果。二、即使异议人的购房合同及《房屋置换协议》系本案的有效证据，但案涉房屋既未完成合同备案，更未进行产权登记，根据《民法典》第209条，异议人还是没有取得案涉房屋的所有权，法院有权对房屋进行查封并处置。三、根据异议人的陈述，案涉房屋迟迟没有办理备案登记的原因为异议人没有及时办理，因此，房屋未能办理过户登记的原因在于买受人即异议人胡芝芬，且异议人也没有提供任何证据证明其已经合法占有案涉房屋。综上，请求贵院依法驳回异议人的异议请求。本院审理查明，2015年11月30日,本院作出（2014）洪民二初字第331号民事判决书，确认：一、资溪县绿岛大酒店有限公司在本判决生效后十日内一次性归还省旅游担保公司代偿款4403236.45元及其逾期还款违约金（自2014年4月23日起计算至还清款项之日止，按年利率24.6%计算）；二、资溪县绿岛大酒店有限公司在本判决生效后十日内一次性支付省旅游担保公司律师代理费44749元；三、省旅游担保公司对资溪县绿岛大酒店有限公司提供的抵押物资溪县鹤城镇沙苑村的房屋（他项权证号：资房他证2013字第××号）享有优先受偿权；四、许资堂、邹玲、吕小传、许艳婷对资溪县绿岛大酒店有限公司提供的上述抵押物不足以清偿本判决第一项、第二项债务的部分承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向资溪县绿岛大酒店有限公司追偿；五、驳回省旅游担保公司的其它诉讼请求。上述判决生效后，根据申请执行人省旅游担保公司的申请，本院于2016年12月31日立案执行，执行案号（2016）赣01执644号。2020年11月16日，本院依据（2016）赣01执644号执行裁定书，查封了案涉房屋。另查明，第三人资溪县城镇综合开发公司书面确认，被执行人许资堂以其名义开发资溪县绿岛帝豪花园，该项目实际投资人及权利人为被执行人许资堂。2016年2月26日，原南昌市湾里区人民法院向资溪县国土局发出（2014）湾梅执字第5号协助执行通知书，查封被执行人许资堂挂靠在资溪县城镇综合开发公司名下包括案涉房屋在内的房屋共十四套，查封期限三年，自2016年2月26日起至2019年2月25日止。2020年10月26日，原南昌市湾里区人民法院作出（2020）赣0105执恢45号执行裁定书，裁定解除前述房屋的查封。2020年11月16日，本院向资溪县不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封案涉房屋在内的房产共十四套，查封期限三年。再查明，经本院询问，2009年12月11日，异议人胡芳芝称其母亲刘元金与资溪县绿岛民大酒店有限公司签订《房屋置换协议》，约定将刘元金、林滨、林珺分别购买的两幢别墅和一套标准房进行置换，置换为3号楼二楼和四楼三室两厅的商品房各一套。2010年6月1日，由买受人刘元金的名义与资溪县绿岛民大酒店有限公司签订《商品房买卖合同》两份，分别购买绿岛帝豪花园第3幢3单元102号房、3幢1单元401号房，房款一次性付清。两份合同的买受人签章处均由胡芝芬签名并按手印。2020年11月30日，资溪县帝豪小区办理不动产权证处置组出具证明，载明的购买绿岛帝豪小区房屋名单中包含胡芬芝3-1-401、3-3-102。2021年1月24日，资溪绿岛帝豪花园业主委员会出具证明，载明：胡芬芝于2009年12月11日通过江西省资溪县城镇综合开发公司购买资溪县绿岛帝豪花园小区3栋3-1-401、3-3-102，已于2015年5月1日正式交付并入住（装修）。本院认为，本案的争议焦点是案外人胡芝芬的异议事由能否排除本院对案涉房屋的执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，第三人资溪县城镇综合开发公司已书面确认登记其名下的案涉房屋权利人系被执行人许资堂，故而本院查封案涉房屋，符合法律规定。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十四条规定，案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。异议复议规定第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……本案，根据不动产登记信息公示显示，案涉房产仍旧登记在第三人资溪县城镇综合开发公司名下，案外人胡芝芬主张系该房产的权利人，无事实及法律依据，本院不予支持。再次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人虽称在本院查封之前由其母亲及亲属原购买的房屋置换而签订了书面买卖合同，但提供的合同首页买受人与买受人（签章）处所显示的人员不一致，案外人胡芬芝自称交付的时间为2011年，与其提供的资溪绿岛帝豪花园业主委员会出具证明载明的内容也不一致。案外人提交的证据之间逻辑混乱、载明的内容互相矛盾，不能证明其主张，本院难以采信。而且即使自2010年购买案涉房屋后一直未主动及时办理合同备案，且即便湾里区人民法院于2016年对案涉房屋予以查封，异议人也未向该法院提出异议主张权利，故而案涉房屋至今未能办理过户登记，异议人自身存在过错，异议人对案涉房屋主张所有权排除本院的查封措施，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人胡芝芬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 梁  珂审判员 欧阳晓明审判员 李 国 兴二〇二一年三月二十三日书记员 刘  昀