江苏省常熟市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0581民初11924号之二 原告：常熟市宽裕装饰织品有限责任公司，住所地江苏省常熟市黄河路**佳和商业中心**920、921。 法定代表人：戴津芳。 委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。 被告：常熟市金鹤印染有限公司，住，住所地江苏省常熟市董浜镇（徐市）陆市村/div> 破产管理人：江苏辰海律师事务所。 委托诉讼代理人：惠志勤，江苏辰海律师事务所律师。 被告：常熟市汇鑫家纺有限公司，住，住所地江苏省常熟市董浜镇（徐市）陆市村**/div> 法定代表人：万进安。 委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。 被告：常熟市盛沃纺织品有限公司，住，住所地江苏省常熟市董浜镇徐市陆市村**/div> 法定代表人：陈建军。 被告：蔡正环，男，1945年3月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：常熟市首信纺织品有限公司，住，住所地江苏省常熟市董浜镇陆市村/div> 法定代表人：夏科明。 原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司与被告常熟市金鹤印染有限公司、常熟市汇鑫家纺有限公司、常熟市盛沃纺织品有限公司、蔡正环、常熟市首信纺织品有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理。本案依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司的委托诉讼代理人王晓义、被告常熟市金鹤印染有限公司的委托诉讼代理人惠志勤、被告常熟市汇鑫家纺有限公司的委托诉讼代理人邵建平、被告蔡正环到庭参加诉讼，被告常熟市盛沃纺织品有限公司、常熟市首信纺织品有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员焦林生独任审理。本案现已审理终结。 原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告共同支付租赁合同解除后的厂房占有使用费（自2020年3月31日起计算至实际迁出之日止，按年使用费500万元计算，具体以被告常熟市汇鑫家纺有限公司与实际使用人签订合同的金额或评估确定金额为准）；2.本案诉讼费被告承担。 事实和理由：2018年4月，被告常熟市金鹤印染有限公司因拖欠银行贷款，法院将其名下位于常熟市董浜镇（徐市）陆市村的厂房土地强制拍卖，原告通过竞拍取得该不动产并办理了不动产登记。 拍卖后，原告通过法院调查了解到，被告常熟市金鹤印染有限公司向法院提供了一份2014年6月30日其与被告常熟市汇鑫家纺有限公司及常州徐矿物资有限公司签订的三方租赁协议书。租赁协议约定以租赁使用权租金冲抵900万元债务，租赁期为15年。依据协议书，“未经甲方同意擅自拆装、装修或者搭建的，甲方有权单方解除本租赁协议”，“乙方必须约束转租后的承租人合理、善意的使用租赁物，否则甲方有权解除本协议……”。原告在取得产权后，发现被告常熟市汇鑫家纺有限公司在未征得原告同意的情况下，拆除了厂区里面的部分建筑物及彩钢棚，实施装修工程，将厂房转租给他人生产，构成根本违约，原告有权依法解除合同。为此，原告于2020年3月27日向各被告发出通知，解除合同。 原告认为，被告常熟市金鹤印染有限公司与被告常熟市汇鑫家纺有限公司及案外人常州徐矿物资有限公司签订的租赁协议书，存在损害债权人利益，应属无效，对原告不具有约束力。即使该协议有效，被告违反约定，原告发函解除，该协议也已经解除。即使法院认为合同没有解除，合同当事人之一的被告常熟市金鹤印染有限公司已经破产，合同自动终止。因此，原告要求被告支付使用费，合法有据，为维护合法权益，故诉讼来院。 被告常熟市金鹤印染有限公司辩称：其公司于2020年5月18日被常熟市人民法院受理破产清算。其名下的房地产已于2018年4月就被法院司法拍卖成交，买受人即本案原告。被拍卖以后其公司并没有使用案涉房产土地，原告要求其支付占有使用费没有事实和法律依据，故要求驳回原告的诉讼请求。 被告常熟市汇鑫家纺有限公司辩称：1、本案涉案的房屋原所有权人常熟市金鹤印染有限公司，2014年6月30日，三方签订协议，常熟市金鹤印染有限公司将房屋出租给其使用，双方对有关房屋使用的权利义务作了明确的约定。2018年4月，常熟市人民法院在拍卖常熟市金鹤印染有限公司厂房土地时，在拍卖公告中明确了该协议的效力，随着该房屋的拍卖成交，那么买受人也是本案的原告方承继了原租赁协议中出租方的权利义务，租赁合同应继续履行。2、原告以合同主体即出租人的名义向被告发出了合同解除的通知，但是该解除通知并不必然导致合同的解除，理由是原告方提出解除合同的理由不成立。虽然原合同中间有明确的合同解除条件，但本案中间并没有出现合同约定的解除合同的情形。对彩钢棚进行拆除系根据当地政府要求为了消防安全而拆除的，且拆除的部分系无证搭建，并不属于严格意义上的房屋。综上，被告认为原三方签订的合同有效且并未解除，原告要求支付使用费没有事实根据，要求驳回原告的诉讼请求。 被告蔡正环辩称：其于2014年开始就向常熟市汇鑫家纺有限公司租赁约500平方米的厂房，租金也全部交付给了常熟市汇鑫家纺有限公司，不应再向原告交付租金。 被告常熟市盛沃纺织品有限公司、常熟市首信纺织品有限公司未做答辩。 经审理查明：2018年11月份、2019年1月份，原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司曾以排除妨害纠纷为由向本院起诉常熟市汇鑫家纺有限公司、常熟市盛沃纺织品有限公司、常熟市首信纺织品有限公司，要求被告腾空租赁房屋返还原告并支付自2018年4月26日起至实际搬离之日止占用使用费。在该三案审理中，本院查明：2013年11月8日，常熟市金鹤印染有限公司与中国银行常熟支行签订《最高额抵押合同》，常熟市金鹤印染有限公司以其位于常熟市董浜镇徐市陆市村1幢房屋及对应的土地使用权分别在最高额1098万元、579万元范围提供最高额抵押担保，并办理相关抵押登记手续。后常熟市金鹤印染有限公司向中国银行常熟支行借款未能按期归还，中国银行常熟支行向本院提起诉讼并获支持。在执行过程中，本院委托对涉案的房地产（含无证建筑）进行评估，总价为2966.77万元。本院依法对上述房地产进行司法拍卖，在标的物调查情况表中载明：“租赁情况有15年租赁（详见附件租赁协议）及无证房产有私自以物抵款等情形”。原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司以2080万元的价格竞得上述房地产，本院于2018年4月26日裁定涉案房地产归常熟市宽裕装饰织品有限责任公司所有，常熟市宽裕装饰织品有限责任公司据此办理了不动产权证。 在该案中还查明：2014年6月30日，常熟市金鹤印染有限公司、常熟市汇鑫家纺有限公司、常州徐矿物资有限公司签订租赁协议，常熟市金鹤印染有限公司将上述涉案厂房和土地出租给常熟市汇鑫家纺有限公司使用，租赁期限自2014年6月30日起至2029年6月30日，共15年。2016年1月3日，常熟市汇鑫家纺有限公司与刘培基（常熟市首信纺织品有限公司的法定代表人）签订协议书，将承租的部分厂房与刘培基进行置换使用，常熟市汇鑫家纺有限公司与陈建军（常熟市盛沃纺织品有限公司的法定代表人）签订房屋租赁协议，将其中的2016年2月15日5142平方米标准厂房和7642.3平方米转租给陈建军，租赁期限自2016年3月1日起至2018年12月31日止，共3年。 本院经审理后，于2019年6月21日作出（2018）苏0581民初14516号、（2018）苏0581民初14517号、（2019）苏0581民初597号裁定书，认为本案系司法拍卖过程中的租赁权涤除纠纷，租赁权涤除应当由执行程序和执行裁判程序处理，不属于民事案件的受理范围，故裁定驳回了原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司的起诉。常熟市宽裕装饰织品有限责任公司不服该裁定提出上诉，苏州市中级人民法院经审理后裁定驳回上诉，维持原裁定。常熟市宽裕装饰织品有限责任公司还是不服向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2020年9月28日作出（2020）苏民申4683号民事裁定书，认为案涉房屋在司法拍卖后的移交及租赁权的涤除等问题应当在执行程序中处理，不宜作为民事案件处理，故驳回了其再审申请。 后原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司于2020年3月份，向被告常熟市汇鑫家纺有限公司、常熟市盛沃纺织品有限公司、蔡正环发出解除协议通知书，认为原三方签订的租赁协议对其不具有约束力，且常熟市汇鑫家纺有限公司也违反了该协议，故通知解除该三方协议。 另查明：2021年1月份，常熟市宽裕装饰织品有限责任公司作为申请人向本院提出执行监督申请书，被申请人为常熟市金鹤印染有限公司、常熟市汇鑫家纺有限公司。要求对拍卖房屋的交付进行监督，裁定去除房屋上的租赁或认定租赁合同不具有法律效力。本院于2021年3月3日立案受理（2021苏05**执监2号）。 本院认为：原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司起诉的实质对于司法拍卖时是否应对房屋土地上的租赁权进行涤除的问题。根据相关法律规定，司法拍卖系司法行为，买受人在买受后对租赁权涤除的争议应当由执行程序和执行裁判程序处理。在执行中未作处理的租赁权可通过执行监督程序处理，且其执行监督申请已经立案受理。综上，原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司的起诉，不属于民事案件的受理范围。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告常熟市宽裕装饰织品有限责任公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  焦林生 二〇二一年三月二十六日 书记员  侯 巍