福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终853号上诉人（原审第三人）：陈晓銮，男，1983年8月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。委托诉讼代理人：徐西玲，福建通民律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜剑彬，男，1979年8月17日出生，汉族，住福建省闽清县。被上诉人（原审被告）：康中菊，女，1973年2月2日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：姚兴禄,福建学金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天泾,福建学金律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：陈华春，男，1977年6月6日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。原审第三人：闽清杜二爷餐饮服务有限公司，住所地福建省福州市闽清县梅城镇天行大街1-189号。法定代表人：杜振玉，执行董事兼经理。上诉人陈晓銮因与被上诉人杜剑彬、康中菊、原审原告陈华春、原审第三人闽清杜二爷餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓銮上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判：1.杜剑彬、康中菊支付2020年1月至7月31日的房租合计220500元；2.杜剑彬、康中菊支付2020年8月1日起直至返还租赁案涉商场之日止参照月租金标准31500元标准计算的房屋占有费；3.杜剑彬、康中菊支付承担违约金73756元。事实和理由：一、一审按每月30000元租金标准判决杜剑彬、康中菊支付房租，明显错误。按照案涉《店面租赁合同》租金自第二年开始递增的约定，杜剑彬、康中菊应自2019年11月份起按递增后月租金31500元支付房租及占有费。二、一审判决免除杜剑彬、康中菊一个月房租不合理、不合法。新冠疫情发生时间是在2020年1月20日之后，杜剑彬、康中菊本应在2020年1月5号之前支付当月租金，但经多次催促仍不支付，且之后一直以新冠疫情为借口不予支付租金，严重侵害陈晓銮合法权益。此外，房租损失属于经营风险，应由杜剑彬、康中菊自行承担。在原房东未免除陈晓銮租金并依约增租的情况下，陈晓銮作为转租人无法自行承担免除杜剑彬、康中菊租金的责任。三、一审判决已认定杜剑彬、康中菊违约，理应按照合同约定承担违约责任。陈华春、陈晓銮有权依约没收履约保证金60000元，同时，由于该金额明显低于造成的损失，故依法请求人民法院按照73756元的违约金标准予以支持。杜剑彬未作答辩。康中菊辩称：1.2019年4月4日陈晓銮已委托刘国忠与康中菊、杜剑彬就2018年11月5日《店面租赁合同》的租金条款达成变更，内容为“经双方友好协商从2019年4月份起房租调整为3万元”，该变更内容并未约定按年递增租金，变更后康中菊与杜剑彬一直按变更后的租金持续支付到2019年的12月份止，陈晓銮对此从未提出异议，是为认可，因此，本案不存在租金按年递增的情况。2.2020年因新型冠状病毒疫情的发生，国家倡导对租赁行业予以适当减免租金的政策，一审法院依据客观事实在本案中免除一个月租金具有合法合理的依据。3.《店面租赁合同》中并未约定违约责任承担方式，2020年1月份开始拖欠租金的行为并未给陈华春造成扩大的损失，杜剑彬系因新冠疫情的不可抗力而无力缴纳租金，从公平合理的角度，陈华春主张违约责任没有事实依据。合同履约保证金与违约金是不同概念，陈晓銮在一审中也未主张没收保证金条款的约定，一审法院依据不告不理的原则未作判决符合法律依据。陈华春述称，其同意陈晓銮的上诉意见，请求法院依法支持陈晓銮的诉请。1.杜剑彬、康中菊应自2019年11月份起按递增后月租金31500元支付房租及占有费直至返还案涉租赁店面为止。2.新冠疫情发生后，陈华春与陈晓銮多次找房东沟通房租减免事宜但未获同意，康中菊、杜剑彬明知此情况却一再要求减免房租，对陈华春、陈晓銮显失公平。3.康中菊、杜剑彬的违约行为给陈华春、陈晓銮造成巨大损失，本案《店面租赁合同》约定的“没收保证金”的违约金条款明显过低，请求按照73756元的标准判决康中菊、杜剑彬支付违约金。闽清杜二爷餐饮服务有限公司未作陈述。陈华春向一审法院起诉请求：1.请求判令双方的租赁合同自2020年7月31日解除；2.请求判令杜剑彬、康中菊支付商场租金款350400元（计算至2020年7月31日）；3.请求法院判令杜剑彬、康中菊支付商场使用费25815元（自合同解除之日至返还租赁店面止，以月租金38722元为标准计算，暂计至2020年8月20日为25815元）；4.请求判令杜剑彬、康中菊支付违约金73756元；5.请求判令杜剑彬、康中菊支付拖欠的物业管理费10444.8元。以上金额合计460415.8元；6.请求判令杜剑彬、康中菊承担本案的诉讼费等费用。杜剑彬向一审法院提出反诉请求：1.请求判决认定陈华春与杜剑彬、康中菊已于2020年1月28日解除《店面租赁合同》；2.请求判决陈华春承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2018年1月10日，陈华春、陈晓銮承租闽清县梅城镇天行大街1号恒晟晶都小区21号楼175、176、177、178、179店面、01、02商场的商铺，并与商铺代表林玉珠签订了《店面租赁合同》。2018年11月5日，陈华春(甲方)与杜剑彬、康中菊(乙方)签订《店面租赁合同》,该合同主要内容:闽清县梅城镇天行大街1号恒晟晶都小区21号楼01号商场租赁给乙方使用；租赁期限从2018年11月13日起至2024年1月8日止；乙方须在签订本合同时向甲方缴纳保证金陆万元，保证金不能折抵租金，租赁期满，所有费用结算清楚并经甲方验收店面后15日内退回上述保证金；店面每月租金36878元,每个月的5号前支付一个月租金，租金自第二年开始每年递增5%；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳；乙方拖欠租金十天以上，视为根本违约，甲方有权通知乙方解除合同，没收租赁保证金，并要求承担违约责任；甲方在租期内不得单方解除合同，否则将按乙方不能正常开店而造成的实际损失来赔偿，乙方单方解除合同的，甲方有权没收保证金。合同签订后，陈华春将案涉商场交付杜剑彬、康中菊使用，杜剑彬、康中菊按约定支付租金。2019年4月4日，刘国忠在杜剑彬持有的《店面租赁合同》上注明：“经双方友好协商从2019年4月份起房租调整为3万元整(叁万元整)，刘国忠，2019、4、4”。杜剑彬、康中菊从2019年4月起至12月每月支付租金30000元，2020年1月起未支付租金。一审法院认为，陈华春、陈晓銮系案涉商场的原使用人，陈晓銮同意接受陈华春与杜剑彬、康中菊签订的《店面租赁合同》，与陈华春共同享有合同的民事权利和承担义务。陈华春与杜剑彬、康中菊签订的《店面租赁合同》，系当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，杜剑彬、康中菊作为承租人从2020年1月起未支付租金之行为已构成违约，且该违约行为符合《店面租赁合同》约定的出租人可单方行使合同解除权的情形，故陈华春、陈晓銮要求自2020年7月31日解除店面租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除之前，杜剑彬、康中菊应按月租金30000元标准支付自2020年1月1日至2020年7月31日止的租金210000元。杜剑彬、康中菊请求因新型冠状病毒感染肺炎的疫情影响造成损失减免租金，基于公平原则，疫情影响造成的损失陈华春、陈晓銮也应分担一部分，一审法院酌情减免杜剑彬、康中菊一个月租金30000元。上述对除后，杜剑彬、康中菊还应向陈华春、陈晓銮支付至2020年7月31日止的租金180000元。合同解除后，杜剑彬、康中菊应参照按月租金30000元标准支付自2020年8月1日至返还租赁案涉商场之日止的房屋占有使用费。陈华春、陈晓銮主张违约金73756元，由于租赁合同中没有具体约定，不予支持。陈华春、陈晓銮主张物业管理费10444.8元，在租赁合同中约定物业管理费由杜剑彬、康中菊自行向物业管理公司交纳，该款陈华春、陈晓銮也未予以缴纳，故陈华春、陈晓銮对该项的主张，不予支持。康中菊提出其与杜剑彬承租案涉商场后成立闽清杜二爷餐饮服务有限公司，2019年7月8日其已将持有公司50%的股权转让给杜剑彬，其不承担偿还租金的责任，应由闽清杜二爷餐饮服务有限公司承担民事责任，因本案系租赁合同关系,根据合同的相对性原则,合同只对合同相对人产生约束力,康中菊作为合同签订人应承担民事责任，闽清杜二爷餐饮服务有限公司不是合同的签订人不承担民事责任。杜剑彬提出认定《店面租赁合同》已于2020年1月28日解除的反诉请求，由于提供的证据不足以证明租赁合同已于2020年1月28日解除，且案涉租赁商场至今尚未退还给出租方，故反诉请求不成立，不予支持。闽清杜二爷餐饮服务有限公司经传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。综上，判决：一、陈华春与杜剑彬、康中菊签订的《店面租赁合同》于2020年7月31日解除；二、杜剑彬、康中菊于本判决生效之日起十日内向陈华春、陈晓銮支付至2020年7月31日止的租金180000元；三、杜剑彬、康中菊向陈华春、陈晓銮支付从2020年8月1日起至返还租赁案涉商场之日止参照按月租金30000元标准计算的房屋占有使用费；四、驳回陈华春、陈晓銮其他诉讼请求;五、驳回杜剑彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8206元，由陈华春、陈晓銮负担2406元，杜剑彬、康中菊负担5800元;反诉案件受理费50元,由杜剑彬负担。二审中，陈晓銮向本院提供《建设银行交易流水》，证明其转给房东的房租不仅未因新冠疫情得到减免且依约递增。康中菊质证认为，该证据真实性无法确认，且陈晓銮所支付的租金低于合同价格，故证明对象无法成立。本院认为，该证据不属于新证据，且陈晓銮所支付租金数额低于合同约定数额，无法证明其主张，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方诉辩意见，本院对二审争议焦点分析认定如下：关于租金标准问题。虽然案涉《店面租赁合同》中约定月租金自次年起每年递增，但杜剑彬、康中菊从2019年4月起至2019年12月一直按照合同签注的30000元/月支付租金，已跨越合同年度，陈华春、陈晓銮均未提出异议，可以认定双方协商变更租金为按30000元/月支付。一审判决杜剑彬、康中菊以30000元/月标准向陈华春、陈晓銮支付拖欠租金和占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于租金减免问题。新型冠状病毒感染肺炎的疫情客观上对餐饮业正常经营造成较大负面影响，根据本案具体情况，经杜剑彬、康中菊提出请求，一审酌情判决减免一个月租金，判决合理，本院予以维持。关于违约金问题。陈晓銮以履约保证金不足以弥补损失为由诉请杜剑彬、康中菊支付违约金73756元，缺乏事实依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，陈晓銮的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2615元，由陈晓銮负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年三月十五日法官助理 雷 敏书 记 员 郭梦铃