安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初16069号原告（反诉被告）:韦帅,男,1984年7月6日出生,汉族,住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：蔡大强，安徽金徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，安徽金徽律师事务所实习律师。原告（反诉被告）:周利,女,1982年8月5日出生,汉族,住四川省资中县。委托诉讼代理人：蔡大强，安徽金徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，安徽金徽律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：合肥星泓金融城发展有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖新区林芝路278号烟墩路社区服务中心办公5-02室,统一社会信用代码913401003437792126（1-1）。法定代表人:刘斌,该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宽，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告（反诉被告）韦帅、周利与被告合肥星泓金融城发展有限公司（以下简称星泓金融城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦帅、周利委托诉讼代理人蔡大强，被告星泓金融城公司委托诉讼代理人郭明、杨宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦帅、周利向本院提出的诉讼请求：一、判令被告依约双倍赔偿装修差价,暂计10000元(具体金额以装修造价评估鉴定结果为准)；二、判令被告对房屋瑕疵进行整改,消除安全隐患,延长质保期,并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失(具体金额月租金以司法鉴定评估结果为准计算期间为2020年1月1日起至可实际居住之日);三、判令被告承担因装修导致多缴纳的维修基金及契税损失;四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告在销售时楼盘进行宣传推介,为更好吸引购买人,单独做了样板房,对样板房进行了精装修,参观样板房时宣传的口碑就是“所见即所得”,原告在被告的介绍下了解了本楼盘,参观了样板房后,对样板房的装修标准比较满意,随于2018年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告开发的位于合肥市滨湖新区房屋一套（以下简称涉案房屋）,房屋面积156.26平方米,其中套内建筑面积为124.30平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.96平方米。房屋单价13455.70元／平方米,毛坯房价款为2102587元整,全装修部分费用为546910元整,平均每平米装修价格3500元（546910／156.26＝3500）,总价款为2649497元。房屋装饰标准为全装修住宅,约定交付日期为2019年12月31日。协议签订后,原告依约向被告支付了首付款人民币1599497元,剩余房款1050000办理按揭贷款。被告通知原告收房时,发现房屋存在诸多装修质量问题与安全隐患,装修粗制滥造,无法及时入住,与合同约定的均价3500元/平方米的装修标准存在巨大差距,交付的房屋与实物展示的样板房严重不一致,原告拒不收房。就房屋存在的装修质价不符、质量问题与安全隐患问题两次致函被告,要求其尽快解决,在原告多次电话、现场催促下,拖延至今只对部分瑕疵进行了维修,对要求返还装修质价不符差价款等问题不予解决。综上,根据《合同法》等法规规定,被告已违反双方签订的合同及其附件的约定,已给原告造成了重大损失。为此,为维护自身合法权益,特具状贵院,请求依法判如所请。被告星泓金融城公司辩称：一、装修费用包含在商品房销售价格中，被告与原告之间没有装饰、装修合同关系。被告认为原告诉称平均每平方米装修价格3500元的计算方法没有事实依据。根据《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）约定，本案的装修费用包含在房屋总价中，属于房屋销售价格的组成部分，被告与原告之间只有一个商品房买卖法律关系，双方没有建立装饰、装修合同关系，《合同》约定的装修费用不等同于装修成本，更不等同于装修造价，而是被告通过对涉案楼盘所有房屋整体计算开发成本、利润、税费等一切因素后得出的固定销售价格。二、被告与原告就装饰、设备约定的标准只涉及材质、品牌，并不涉及价格。被告与原告通过《合同》附件三、附件四约定了案涉商品房装饰、设备的标准，该标准仅涉及装饰、设备的项目、材质和品牌，并不涉及单价，被告认为案涉房屋的装修费用属于固定价格包含有被告的利润，只要按清单施工，符合合同约定的项目、材质和品牌，就应当认定固定价格成立，原告以固定价格折算单位平方造价明显违反了固定价格的约定，也不符合固定价格的组价规则。三、原告诉请进行装修造价评估没有事实与法律依据。被告认为案涉房屋的装修费用属于固定价格，该价格不等同于装修造价，是双方协商确认的结果，即《合同》附件三、附件四约定的装饰、设备的项目、材质和品牌，双方协商确认总价为546910元，不存在质价不符的说法，参照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第22条规定“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持”，本案原告要求对装修造价进行鉴定没有事实与法律依据。四、原告应提供证据证实案涉房屋装修、设备标准不符合《合同》附件三、附件四约定。被告按照《合同》约定的标准、时间交付案涉商品房，案涉房屋通过了竣工验收，没有质量瑕疵和安全隐患，被告没有违约，如原告认为被告违约，应提供证据证明案涉房屋装修、设备标准不符合《合同》附件三、附件四约定，原告诉称的质价不符不适用固定价格合同。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告星泓金融城公司向本院提起的反诉请求：一、判决反诉被告支付逾期收房违约金228917元（以2649497元为基数按日万分之三自2020年1月1日暂计算至2020年10月15日，实际至反诉被告收房之日止）；二、依法判决反诉被告承担本案全部反诉费用。事实与理由：2018年9月20日，反诉原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定反诉被告以2649497元价格购买反诉原告开发的“智慧金融城”13幢503室住房一套，《合同》第八条约定交房期限为2019年12月31日前，第十一条约定，因非主体结构性的质量瑕疵，不影响双方办理房屋交接手续，同时约定买受人逾期收房，自交房通知书规定的最后收房期限的第二天起至实际交接之日止，应按房屋总价款万分之三按日支付违约金。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告发出《交房通知书》，要求反诉被告于2019年12月31日前办理交房手续，反诉被告以房屋装修质价不符为由拒绝收房。反诉原告认为，根据《合同》约定涉案商品房已经具备交房条件，反诉被告未按合同约定办理交房手续已经构成违约，为了维护自身合法权益，反诉原告现依法提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告韦帅、周利辩称：一、反诉原告违反诚实信用原则与公平原则，违约在先，为追求巨额利益，在装修时选用便宜的低劣材料，偷工减料，以次充好，交付的精装修房屋存在质量问题，致使反诉被告无法及时入住，给反诉被告造成损失，反诉被告并没有违约拒收房屋。2018年反诉被告在反诉原告置业顾问王霜安排下参观销售涉案房屋而专门搭设装修的精装修样板房并宣传参观样板房时所见所得，感觉满意，决定购买，并于2018年10月26日签订涉案购房合同，依约支付了毛坯部分购房款，同时一次性支付给反诉原告用于涉案房装修费546910元。反诉原告在交付涉案房屋时违约在先，未按照约定交付精装修房屋，拟交付的房屋存在质量问题，致使反诉被告无法收房入住，并非违约拒收房屋。反诉原告交付的涉案精装修房装修价值与销售价格相差巨大，存在质价不符，违反合同约定和公平原则。二、反诉原告在合同约定的交房日期后的2020年1月、2月、8月、9月、11月还在对涉案房屋装修质量问题进行维修整改，客观上阻止了反诉被告收房入住，并非反诉被告违约拒收房屋。三、反诉原告在交付房屋时，仍然按照毛坯房的交付手续、流程办理交房。然本案为精装修房屋，反诉原告明知已方提供的格式合同对精装修房屋质量约定不明情况下在交房前将其在销售前搭设的精装修样板房拆除，导致在交付精装修房屋时发生质价争议，无参照标准，过错在反诉原告，同时反诉原告也未提供证据证明交付的精装修房屋符合合同约定的质量标准，却约定案涉房屋在有瑕疵明显阻碍反诉被告入住的情形下，排除己方责任，要求反诉被告收房，明显违法且显失公平，反诉被告有权在争议未解决前拒收。反诉原告以制定的格式条款免除自身责任，加重反诉被告责任，排除反诉被告主要权利，该条款应当无效。如《合同》第十一条交接，《补充合同》第九条关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定条款。另《合同》第八条第5项的交付标准取得建设工程规划许可证，系毛坯房的交付标准来交付精装修房屋明显与事实不符。反诉被告在11月2日向反诉原告提出，若涉案房屋已维修整改结束，反诉被告愿意先收房入住，减少损失，但反诉原告拒不不同意，要求反诉被告支付20多万元所谓的逾期收房违约金后才同意收房，故过错在反诉原告，故意扩大反诉被告的损失。四、反诉原告提出的巨额违约金明显虚高与事实不符。反诉原告没有提供证据证明其损失及大小，其应当承担举证不能后果。反诉原告已交付全部毛坯房部分房款，更一次性支付清给反诉原告全部精装修费用。反诉原告已依约收到反诉被告款项，没有任何损失，反而受损失的是反诉被告，反诉被告已2年前即付清房屋的所有款项，因反诉原告违约，交付的房屋粗制滥造，存在质量问题及质价不符严重阻碍反诉被告收房入住，损失巨大。综上，反诉原告在自身违约的情况下，没有遭受任何损失时，企图牟取巨额利息，明显违反法律规定与法制原则，故请求驳回反诉原告的反诉全部请求。经审理查明：2018年9月20日，原告韦帅、周利（买受人）与被告星鸿金融城公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20180981800903ＺＨ20180009，备案单号1809007347），合同约定原告韦帅、周利购买被告星泓金融城公司位于合肥市，编号为ＢＨ2015-04-Ｃ的地块上13幢住宅楼5层503室房屋，该商品房合同约定建筑面积共156.26平方米，其中套内建筑面积124.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.96平方米。《商品房买卖合同》第四条约定：出卖人与买受人约定按第4种方式计算该商品房价款。……4、该商品房为全装修住宅，房价款为2649497元。其中毛坯房按建筑面积计算，单价为每平方米13455.70元，价款为2102587元；全装修部分费用为546910元。《商品房买卖合同》第六条约定：买受人采取按揭方式付款，首付房款1599497元，应在2018年9月20日前支付给出卖人，剩余房款1050000元办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;……5、该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）。该条第5条字体加粗并加下划线。《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：1、自出卖人发出书面交房通知书交房之日起十日内买受人未前来办理交房手续的，视为买受人已经验收和接收房屋，该房屋的灭失、毁损等风险责任自第十一天起由买受人自行承担，房屋保修期亦开始计算；对于买受人的逾期收房，自交房通知书规定的最后收房期限的第二天起至实际交接之日止，买受人应当每日向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金；同时因此产生的物业管理费用由买受人全额承担。2、因买受人未履行本合同或补充协议约定的义务致使出卖人暂不能向买受人交付房屋，自合同约定的交房之日起由买受人承担房屋灭失、损毁的风险责任，同时保修期自书面通知的交付时间开始计算，因此产生的物业管理费费用由买受人全额承担。3、对于因商品房存在非主体结构的质量瑕疵，买受人在办理交房手续时可以向出卖人提出，但不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按合同第十六条承担保修责任。该条在1-3项的字体加粗并标注下划线。《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。《商品房买卖合同》第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同附件，出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成损坏的，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费由购买人承担。原告韦帅、周利在被告星泓金融城公司提供的附件三《装饰设备标准》、附件四《全装修住宅全装修交付标准》签字认可，双方在《全装修住宅全装修交付标准》中对装修的部位、装修标准、品牌、产地、规格、级别、数量进行了注明，在级别栏均注明“合格”，在备注栏均注明“或同档次品牌，具体已交付为准”。在附件四《全装修住宅全装修交付标准》规定：出卖人交付房屋的装修标准与附件四（全装修住宅装修交付标准）一致，如有替换装修工程质量符合相关规范要求。出卖人承诺不降低上表中同档次品牌的装修品质。保修规定：依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》和《商品住宅实行和制度的规定》等法律的相关规定，正常使用情况下房屋各部位保修期如下：1、房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为本工程设计文件规定合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。在《全装修住宅全装修交付标准》中列明“装修工程中部件在正常使用情况下保修期限及范围”，并注明：1、本保修书约定的保修项目以合同约定的交付标准为准；2、本保修书约定保修项目以外的部位、部件经交房验收合格后即不承担保修责任；3、本房屋装修保修期自交付通知书载明的交付之日起计算；超过保修期后，维修责任和费用将由业主承担等约定。原告韦帅、周利（乙方、买受人）与被告星鸿金融城公司在《补充协议》第七条关于房屋交付的补充约定：……5、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房总额的万分之三作为违约金，且视为甲方在《交房通知书》载明的交付日期已经将该房屋交付给乙方。6、在房屋交付过程中发生下列情形的：（1）主梁问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同约定标准，出卖人须按照通知交付的时间完成收楼手续。出卖人应在房屋交付后分别承担以下责任;对于第（1）种情形，出卖人应按照主合同第十六条承担保修责任；对于第（2）种情形的，出卖人按照主合同第十三条承担补偿责任。《补充协议》第九条约定：1、该房屋装修、设备标准以本合同约定为准，本合同未提及的装修及设备不属于甲方责任范围。2、除上述约定外，如交付的房屋装修装饰或设备达不到约定标准，乙方应在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议，甲方应在双方确认之日起60日内就未达到标准部分采取补救措施。甲方可以进行整改（整改期间不视为甲方逾期交房），也可以一次性补偿乙方实际装饰设备与约定装饰设备的双倍差价以替代整改义务。除上述补救措施外，乙方不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或提出其他要求。如乙方未在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议的，视为乙方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。3、本合同签订时，乙方已现场考察了样板间（如甲方设有），并已知悉该样板间仅作为装修的参考，不作为房屋的实际交付的标准。乙方所购房屋的装修风格、装修材料及交付标准等以本合同附件三、四约定为准，不以样板间为准。4、乙方已获知且同意，某些材质会因矿物成分、密度等可能导致纹理颜色的差别等约定。《补充协议》第十一条约定：1、甲方根据本合同及补充协议约定，对该房屋质量问题承担保修责任。2、为免歧义，双方明确严重影响正常使用的房屋问题仅指房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。……5、对于保修期内确属甲方应当承担保修责任的质量问题，甲方除履行保修义务外，仅对由此造成的乙方直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。2018年10月27日，原被告双方签署《合肥市商品房网上认购备案确认单》（备案单号1809007347号）。该备案单确认全装修部分费用546910元。2018年11月3日，原告韦帅、周利与被告星泓金融城公司签署《安徽省商品住宅销售明码标价书》，该书载明：该商品住宅建筑面积156.26平方米，其中套内建筑面积124.30平方米，分摊公用建筑面积31.96平方米。该商品住宅销售价格属市场调节价，房地产开发经营企业确定该套住宅单位建筑面积毛坯单价13455.70元/平方米，毛坯总价2102587元，装修总价546910元。2018年8月26日原告韦帅、周利向被告星泓金融城公司缴纳购房定金100000元。2018年8月27日，原告韦帅、周利向被告星泓金融城公司缴纳神啊房屋装修款546910元、缴纳购房款952587元，余款1050000元通过银行按揭方式支付给被告星泓金融城公司，现原被告均认可房款已经付清。2019年1月24日，涉案的合肥星泓金融创新城C地块C2-13#楼经竣工验收合格进行工程竣工验收备案。2019年5月26日，被告星泓金融城公司就涉案房屋等取得合肥市规划局颁发的建字第340101201980057号《建设工程规划许可证》正本。被告星泓金融城公司于2019年12月24日向原告韦帅发送《交付通知书》，该交付通知书载明：你购买的位于合肥具备收房条件。请您于2019年12月29日上午9点至12点前来办理商品房交付手续，若逾期未办则视为收房。办理入住地点：合肥云谷路与贵州路交口向东100米云谷销售服务中心。该通知同时备注：若因您的原因在约定时间内未能及时前来办理交付手续，依据合同约定：出卖人发出书面交房通知书交房之日起十日内买受人未前来办理交房手续的，视为买受人已经验收和接收房屋，该房屋的灭失、损毁等风险责任自第十一日起由买受人自行承担，房屋保修期亦开始计算。原告韦帅、周利认可收到该通知。2019年12月31日，原告韦帅、周利委托搭窝安居（北京）监理咨询有限公司对涉案房屋验收，该公司出具《精装验房报告》，该公司共验收92项，不合格31个、合格61各，并提出解决方案。被告星泓金融城公司对证据三性提出异议，认为该公司不具备相应对装饰装修质量进行鉴定的资质要求不具备鉴定报告的形式要件，没有鉴定采取的任何标准，该报告不合法，恰恰证明被告已经通知原告交房，原告以各种理由拒收房屋。2020年1月3日，原告韦帅、周利向被告星泓金融城公司送达《精装修房质价问题沟通函》，沟通函载明：精装修房造价546910元，平均每平方3500元，且包括房屋公摊部分面积的装修款项。经本人查验评估，此房屋内部分装饰装修造价约1000元/平方米，说明贵司严重违约，应承担违约责任，应退还本人已支付的装修款与贵司实际支出装修的差价。贵司提供的格式补充协议约定，样板房不作为交易标准或合同样品，但在推销时向本人承诺样板房装饰装修部分所见即所得，贵司在交房之前数日拆除样板房，严重侵害本人权益。该沟通函对装修存在问题及材质等提出意见。2020年6月1日，原告韦帅、周利再次向被告《精装修房质价问题沟通函（二）》，该函载明：依据合同约定，自2019年12月底交房，距今已经6个月，房屋所存在的问题，贵司一直没有整改解决，严重影响我们使用，严重损害我们的利益，再次致函请贵司对存在违约行为与问题如何解决，在6月8日前确定具体的解决方案，逾期我们将通过法律途径解决。被告星泓金融城公司对二份沟通函证据三性不予认可，认为沟通函系原告单方认为，商品房买卖合同第十一条约定了非因主体结构质量瑕疵，不影响双方办理房屋交接，补充协议第九条约定如装修装饰或设备标准达不到约定标准的补救措施，并约定除补救措施外原告不得提出其他要求。2020年1月11日，被告星泓金融城公司再次向原告韦帅、周利发送《云谷智慧金融城项目交付催告通知书》，该通知书载明：您于我司签订《商品房买卖合同》约定，在合同约定的交付日期前该房屋已具备了交付条件，我司曾于2019年12月24日以EMS邮寄方式通知前来办理交房入住手续，您尚未办结交付入住手续。特发此函催告，请您于2020年1月31日前来办理。另查，2019年12月25日起2020年11月2日，被告星泓金融城公司方人员与原告韦帅、周利多次微信联系，被告员工通知原告收房以及根据流程交房后才可以保修，原告韦帅反映卫生间、厨房墙砖空鼓问题等，并要求整改后再收房。原告韦帅、周利还提出装修质量与价格问题。原告与被告员工多次就装修整改沟通。对装修存在的问题被告星泓城公司也进行了整改。2020年11月2日，原告韦帅与被告员工沟通要求收房，但被告员工要求被告缴纳逾期交接房屋违约金后才可以交房，双方未能达成一致意见。上述事实，有原被告（反诉原被告）提供的《商品房买卖合同》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《全装修住宅全装修交付标准》、《补充协议》、《合肥市商品房网上认购备案确认单》，原告（反诉被告）提供的《安徽省商品住宅销售明码标价书》复印件、收据复印件、沟通函、微信记录、电话记录、验房报告，被告（反诉原告）提供的《建设工程工程规划许可证》、交房通知、现场照片、竣工验收备案表及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告韦帅、周利与被告星泓金融城公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件三《装饰、设备标准》、附件四《全装修住宅全装修交付标准》、《安徽省商品住宅销售明码标价书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，原被告双方均应按照合同及附件的约定履行自己的义务，违反约定应当承担违约责任。一、原告认为，被告在销售楼盘进行宣传推介时,单独做了样板房,对样板房进行了精装修,参观样板房时宣传的口碑就是“所见即所得”,原告在被告的介绍下了解了本楼盘,参观了样板房后,对样板房的装修标准比较满意,随与被告签订《商品房买卖合同》,购买涉案房屋，房屋单价13455.70元/平方米,毛坯房价款为2102587元整,全装修部分费用为546910元整,平均每平米装修价格3500元,总价款为2649497元，但原告在收房时发现房屋存在装修质量问题、安全隐患、无法及时入住，且装修标准与合同约定装修3500元平方米装修标准存在巨大差距，与样板房严重不一致，诉讼要求被告依约双倍赔偿装修差价，并对房屋质量瑕疵进行整改，并申请法院对房屋装修差价进行鉴定。被告对原告的主张不予认可且不同意鉴定。本院认为，本案系涉及精装修的商品房买卖，双方当事人有签订合同的自由，价格是双方合意的结果。《商品房买卖合同》第四条约定：商品房为全装修住宅，房价款为2649497元。其中毛坯房按建筑面积计算，单价为每平方米13455.70元，价款为2102587元；全装修部分费用为546910元。本院认为装修款从上述约定可以认定为涉案房屋房价款的组成部分，且双方也未另行签订关于装修装饰合同事实，双方在合同中约定房价款是双方在自愿平等协商的基础上达成，合法有效，故原告申请法院鉴定不予准许，也无必要。故原告认为，按照装修造价与约定的装修价格之间差额双倍赔偿并赔偿多缴纳的维修资金及契税损失，无事实依据，不予支持。二、原告认为，被告通知原告收房时,发现房屋存在诸多装修质量问题与安全隐患,装修粗制滥造,无法及时入住,与合同约定的均价3500元/平方米的装修标准存在巨大差距,交付的房屋与实物展示的样板房严重不一致。本院认为，原被告在附件三、附件四中约定了装修设施设备问题，双方当事人均应当按照约定的标准对其房屋进行验收。现原告提供单方委托搭窝安居（北京）监理咨询有限公司出具《精装验房报告》，被告不予认可，故原告未提供足够的证据予以证实涉案房屋存在质量不合格，装饰装修存在一定瑕疵，或与附件三、四不符，影响到原告收房，故此诉称意见不予采纳。双方在约定中已经并且约定，乙方已现场考察了样板间，并已知悉该样板间仅作为装修的参考，不作为房屋的实际交付的标准。乙方所购房屋的装修风格、装修材料及交付标准等以本合同附件三、四约定为准，不以样板间为准。故原告主张以样板间为标准的意见不予采纳，原告应在收房后，对涉案房屋及其装修存在质量瑕疵问题，应当按照合同约定要求被告予以保修，不应拒收房屋。现被告对原告提出的房屋问题已加以整改。综上所说，原告要求被告延长质保期及赔偿租金损失，本院不予采纳。三、根据《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即取得《建设工程规划许可证》（正本），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。并将第5条字体加粗并加下划线。本院认为虽然涉案房屋系精装修商品房具有特殊性，但双方约定交付条件系取得《建设工程规划许可证》，被告在该约定加粗字体和下划线提示，原告应当注意，并结合附件三、四的标准予以认定房屋交付时标准，故原告认为被告交付房屋不符合约定的意见无证据证实，不予采信。综上所述，原告的诉请请求，无事实和法律依据，本院不予支持。四、根据《商品房买卖合同》约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：自出卖人发出书面交房通知书交房之日起十日内买受人未前来办理交房手续的，视为买受人已经验收和接收房屋；对于买受人的逾期收房，自交房通知书规定的最后收房期限的第二天起至实际交接之日止，买受人应当每日向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条关于房屋交付的补充也约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房总额的万分之三作为违约金。且视为甲方在《交房通知书》载明的交付日期已经将该房屋交付给乙方。原被告双方在合同中约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）房屋交付。2019年12月24日反诉原告星泓金融城公司书面通知反诉被告2019年12月29日办理商品房交付手续。2020年1月11日，反诉原告星泓金融城公司再次向原告韦帅、周利发送《云谷智慧金融城项目交付催告通知书》，要求其于2020年1月31日前来办理房屋交接手续，但反诉被告韦帅、周利以房屋装饰存在质量问题等逾期收房。本院认为,本案涉案房屋虽然是精装修房屋，与毛坯房交付有所区别，但双方在商品房买卖合同中明确约定交付条件为取得《建设工程规划许可证》，虽然约定对原告不利，但在该约定处字体加粗并加下划线，对原告予以提醒。反诉原告要求反诉被告予以收房，符合双方的约定，反诉被告以装饰设施设备存在质量差距和瑕疵拒收房屋不当，应当收房后按照保修责任，要求反诉原告履行义务。现反诉原告要求反诉被告按照总房价款每日万分之三承担违约责任，予以支持。2020年11月2日，反诉被告韦帅、周利要求收房，反诉原告要求反诉被告缴纳逾期违约金后办理交付，故违约金应当从该日截止，违约金从最后要求收房的2020年1月31日次日起计算，违约金计算为218581.6元（2649474元×3/10000×275天）。但反诉被告认为11月2日向反诉原告提出，若涉案房屋已维修整改结束，反诉被告先收房入住，减少损失，但反诉原告拒不不同意，要求反诉被告支付20多万元所谓的逾期收房违约金后才同意收房，过错在反诉原告，其故意扩大反诉被告的损失，提出的巨额违约金明显虚高与事实不符且没有提供证据证明其损失及大小，其应当承担举证不能后果。本院认为鉴于本案的实际情况，纠纷的起因，对反诉被告辩称意见酌情予以采纳，对违约金数额适当予以减少，对反诉原告的诉请适当予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告韦帅、周利的诉讼请求；二、反诉被告韦帅、周利于本判决生效后十日内支付反诉原告合肥星泓金融城发展有限公司逾期收房违约金131148.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由原告韦帅、周利负担；反诉案件受理费减半收取2367元，反诉原告合肥星泓金融城发展有限公司负担947元，反诉被告韦帅、周利负担1420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年三月十二日书记员  贾倩倩附：本案适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初16069号原告（反诉被告）:韦帅,男,1984年7月6日出生,汉族,住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：蔡大强，安徽金徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，安徽金徽律师事务所实习律师。原告（反诉被告）:周利,女,1982年8月5日出生,汉族,住四川省资中县。委托诉讼代理人：蔡大强，安徽金徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊，安徽金徽律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：合肥星泓金融城发展有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖新区林芝路278号烟墩路社区服务中心办公5-02室,统一社会信用代码913401003437792126（1-1）。法定代表人:刘斌,该公司董事长。委托诉讼代理人：郭明，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宽，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告（反诉被告）韦帅、周利与被告合肥星泓金融城发展有限公司（以下简称星泓金融城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦帅、周利委托诉讼代理人蔡大强，被告星泓金融城公司委托诉讼代理人郭明、杨宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦帅、周利向本院提出的诉讼请求：一、判令被告依约双倍赔偿装修差价,暂计10000元(具体金额以装修造价评估鉴定结果为准)；二、判令被告对房屋瑕疵进行整改,消除安全隐患,延长质保期,并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失(具体金额月租金以司法鉴定评估结果为准计算期间为2020年1月1日起至可实际居住之日);三、判令被告承担因装修导致多缴纳的维修基金及契税损失;四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:被告在销售时楼盘进行宣传推介,为更好吸引购买人,单独做了样板房,对样板房进行了精装修,参观样板房时宣传的口碑就是“所见即所得”,原告在被告的介绍下了解了本楼盘,参观了样板房后,对样板房的装修标准比较满意,随于2018年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告开发的位于合肥市滨湖新区房屋一套（以下简称涉案房屋）,房屋面积156.26平方米,其中套内建筑面积为124.30平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.96平方米。房屋单价13455.70元／平方米,毛坯房价款为2102587元整,全装修部分费用为546910元整,平均每平米装修价格3500元（546910／156.26＝3500）,总价款为2649497元。房屋装饰标准为全装修住宅,约定交付日期为2019年12月31日。协议签订后,原告依约向被告支付了首付款人民币1599497元,剩余房款1050000办理按揭贷款。被告通知原告收房时,发现房屋存在诸多装修质量问题与安全隐患,装修粗制滥造,无法及时入住,与合同约定的均价3500元/平方米的装修标准存在巨大差距,交付的房屋与实物展示的样板房严重不一致,原告拒不收房。就房屋存在的装修质价不符、质量问题与安全隐患问题两次致函被告,要求其尽快解决,在原告多次电话、现场催促下,拖延至今只对部分瑕疵进行了维修,对要求返还装修质价不符差价款等问题不予解决。综上,根据《合同法》等法规规定,被告已违反双方签订的合同及其附件的约定,已给原告造成了重大损失。为此,为维护自身合法权益,特具状贵院,请求依法判如所请。被告星泓金融城公司辩称：一、装修费用包含在商品房销售价格中，被告与原告之间没有装饰、装修合同关系。被告认为原告诉称平均每平方米装修价格3500元的计算方法没有事实依据。根据《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）约定，本案的装修费用包含在房屋总价中，属于房屋销售价格的组成部分，被告与原告之间只有一个商品房买卖法律关系，双方没有建立装饰、装修合同关系，《合同》约定的装修费用不等同于装修成本，更不等同于装修造价，而是被告通过对涉案楼盘所有房屋整体计算开发成本、利润、税费等一切因素后得出的固定销售价格。二、被告与原告就装饰、设备约定的标准只涉及材质、品牌，并不涉及价格。被告与原告通过《合同》附件三、附件四约定了案涉商品房装饰、设备的标准，该标准仅涉及装饰、设备的项目、材质和品牌，并不涉及单价，被告认为案涉房屋的装修费用属于固定价格包含有被告的利润，只要按清单施工，符合合同约定的项目、材质和品牌，就应当认定固定价格成立，原告以固定价格折算单位平方造价明显违反了固定价格的约定，也不符合固定价格的组价规则。三、原告诉请进行装修造价评估没有事实与法律依据。被告认为案涉房屋的装修费用属于固定价格，该价格不等同于装修造价，是双方协商确认的结果，即《合同》附件三、附件四约定的装饰、设备的项目、材质和品牌，双方协商确认总价为546910元，不存在质价不符的说法，参照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第22条规定“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持”，本案原告要求对装修造价进行鉴定没有事实与法律依据。四、原告应提供证据证实案涉房屋装修、设备标准不符合《合同》附件三、附件四约定。被告按照《合同》约定的标准、时间交付案涉商品房，案涉房屋通过了竣工验收，没有质量瑕疵和安全隐患，被告没有违约，如原告认为被告违约，应提供证据证明案涉房屋装修、设备标准不符合《合同》附件三、附件四约定，原告诉称的质价不符不适用固定价格合同。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告星泓金融城公司向本院提起的反诉请求：一、判决反诉被告支付逾期收房违约金228917元（以2649497元为基数按日万分之三自2020年1月1日暂计算至2020年10月15日，实际至反诉被告收房之日止）；二、依法判决反诉被告承担本案全部反诉费用。事实与理由：2018年9月20日，反诉原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定反诉被告以2649497元价格购买反诉原告开发的“智慧金融城”13幢503室住房一套，《合同》第八条约定交房期限为2019年12月31日前，第十一条约定，因非主体结构性的质量瑕疵，不影响双方办理房屋交接手续，同时约定买受人逾期收房，自交房通知书规定的最后收房期限的第二天起至实际交接之日止，应按房屋总价款万分之三按日支付违约金。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告发出《交房通知书》，要求反诉被告于2019年12月31日前办理交房手续，反诉被告以房屋装修质价不符为由拒绝收房。反诉原告认为，根据《合同》约定涉案商品房已经具备交房条件，反诉被告未按合同约定办理交房手续已经构成违约，为了维护自身合法权益，反诉原告现依法提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告韦帅、周利辩称：一、反诉原告违反诚实信用原则与公平原则，违约在先，为追求巨额利益，在装修时选用便宜的低劣材料，偷工减料，以次充好，交付的精装修房屋存在质量问题，致使反诉被告无法及时入住，给反诉被告造成损失，反诉被告并没有违约拒收房屋。2018年反诉被告在反诉原告置业顾问王霜安排下参观销售涉案房屋而专门搭设装修的精装修样板房并宣传参观样板房时所见所得，感觉满意，决定购买，并于2018年10月26日签订涉案购房合同，依约支付了毛坯部分购房款，同时一次性支付给反诉原告用于涉案房装修费546910元。反诉原告在交付涉案房屋时违约在先，未按照约定交付精装修房屋，拟交付的房屋存在质量问题，致使反诉被告无法收房入住，并非违约拒收房屋。反诉原告交付的涉案精装修房装修价值与销售价格相差巨大，存在质价不符，违反合同约定和公平原则。二、反诉原告在合同约定的交房日期后的2020年1月、2月、8月、9月、11月还在对涉案房屋装修质量问题进行维修整改，客观上阻止了反诉被告收房入住，并非反诉被告违约拒收房屋。三、反诉原告在交付房屋时，仍然按照毛坯房的交付手续、流程办理交房。然本案为精装修房屋，反诉原告明知已方提供的格式合同对精装修房屋质量约定不明情况下在交房前将其在销售前搭设的精装修样板房拆除，导致在交付精装修房屋时发生质价争议，无参照标准，过错在反诉原告，同时反诉原告也未提供证据证明交付的精装修房屋符合合同约定的质量标准，却约定案涉房屋在有瑕疵明显阻碍反诉被告入住的情形下，排除己方责任，要求反诉被告收房，明显违法且显失公平，反诉被告有权在争议未解决前拒收。反诉原告以制定的格式条款免除自身责任，加重反诉被告责任，排除反诉被告主要权利，该条款应当无效。如《合同》第十一条交接，《补充合同》第九条关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定条款。另《合同》第八条第5项的交付标准取得建设工程规划许可证，系毛坯房的交付标准来交付精装修房屋明显与事实不符。反诉被告在11月2日向反诉原告提出，若涉案房屋已维修整改结束，反诉被告愿意先收房入住，减少损失，但反诉原告拒不不同意，要求反诉被告支付20多万元所谓的逾期收房违约金后才同意收房，故过错在反诉原告，故意扩大反诉被告的损失。四、反诉原告提出的巨额违约金明显虚高与事实不符。反诉原告没有提供证据证明其损失及大小，其应当承担举证不能后果。反诉原告已交付全部毛坯房部分房款，更一次性支付清给反诉原告全部精装修费用。反诉原告已依约收到反诉被告款项，没有任何损失，反而受损失的是反诉被告，反诉被告已2年前即付清房屋的所有款项，因反诉原告违约，交付的房屋粗制滥造，存在质量问题及质价不符严重阻碍反诉被告收房入住，损失巨大。综上，反诉原告在自身违约的情况下，没有遭受任何损失时，企图牟取巨额利息，明显违反法律规定与法制原则，故请求驳回反诉原告的反诉全部请求。经审理查明：2018年9月20日，原告韦帅、周利（买受人）与被告星鸿金融城公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20180981800903ＺＨ20180009，备案单号1809007347），合同约定原告韦帅、周利购买被告星泓金融城公司位于合肥市，编号为ＢＨ2015-04-Ｃ的地块上13幢住宅楼5层503室房屋，该商品房合同约定建筑面积共156.26平方米，其中套内建筑面积124.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.96平方米。《商品房买卖合同》第四条约定：出卖人与买受人约定按第4种方式计算该商品房价款。……4、该商品房为全装修住宅，房价款为2649497元。其中毛坯房按建筑面积计算，单价为每平方米13455.70元，价款为2102587元；全装修部分费用为546910元。《商品房买卖合同》第六条约定：买受人采取按揭方式付款，首付房款1599497元，应在2018年9月20日前支付给出卖人，剩余房款1050000元办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;……5、该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）。该条第5条字体加粗并加下划线。《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：1、自出卖人发出书面交房通知书交房之日起十日内买受人未前来办理交房手续的，视为买受人已经验收和接收房屋，该房屋的灭失、毁损等风险责任自第十一天起由买受人自行承担，房屋保修期亦开始计算；对于买受人的逾期收房，自交房通知书规定的最后收房期限的第二天起至实际交接之日止，买受人应当每日向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金；同时因此产生的物业管理费用由买受人全额承担。2、因买受人未履行本合同或补充协议约定的义务致使出卖人暂不能向买受人交付房屋，自合同约定的交房之日起由买受人承担房屋灭失、损毁的风险责任，同时保修期自书面通知的交付时间开始计算，因此产生的物业管理费费用由买受人全额承担。3、对于因商品房存在非主体结构的质量瑕疵，买受人在办理交房手续时可以向出卖人提出，但不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按合同第十六条承担保修责任。该条在1-3项的字体加粗并标注下划线。《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。《商品房买卖合同》第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同附件，出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成损坏的，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费由购买人承担。原告韦帅、周利在被告星泓金融城公司提供的附件三《装饰设备标准》、附件四《全装修住宅全装修交付标准》签字认可，双方在《全装修住宅全装修交付标准》中对装修的部位、装修标准、品牌、产地、规格、级别、数量进行了注明，在级别栏均注明“合格”，在备注栏均注明“或同档次品牌，具体已交付为准”。在附件四《全装修住宅全装修交付标准》规定：出卖人交付房屋的装修标准与附件四（全装修住宅装修交付标准）一致，如有替换装修工程质量符合相关规范要求。出卖人承诺不降低上表中同档次品牌的装修品质。保修规定：依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》和《商品住宅实行和制度的规定》等法律的相关规定，正常使用情况下房屋各部位保修期如下：1、房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为本工程设计文件规定合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。在《全装修住宅全装修交付标准》中列明“装修工程中部件在正常使用情况下保修期限及范围”，并注明：1、本保修书约定的保修项目以合同约定的交付标准为准；2、本保修书约定保修项目以外的部位、部件经交房验收合格后即不承担保修责任；3、本房屋装修保修期自交付通知书载明的交付之日起计算；超过保修期后，维修责任和费用将由业主承担等约定。原告韦帅、周利（乙方、买受人）与被告星鸿金融城公司在《补充协议》第七条关于房屋交付的补充约定：……5、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房总额的万分之三作为违约金，且视为甲方在《交房通知书》载明的交付日期已经将该房屋交付给乙方。6、在房屋交付过程中发生下列情形的：（1）主梁问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同约定标准，出卖人须按照通知交付的时间完成收楼手续。出卖人应在房屋交付后分别承担以下责任;对于第（1）种情形，出卖人应按照主合同第十六条承担保修责任；对于第（2）种情形的，出卖人按照主合同第十三条承担补偿责任。《补充协议》第九条约定：1、该房屋装修、设备标准以本合同约定为准，本合同未提及的装修及设备不属于甲方责任范围。2、除上述约定外，如交付的房屋装修装饰或设备达不到约定标准，乙方应在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议，甲方应在双方确认之日起60日内就未达到标准部分采取补救措施。甲方可以进行整改（整改期间不视为甲方逾期交房），也可以一次性补偿乙方实际装饰设备与约定装饰设备的双倍差价以替代整改义务。除上述补救措施外，乙方不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或提出其他要求。如乙方未在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议的，视为乙方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准。3、本合同签订时，乙方已现场考察了样板间（如甲方设有），并已知悉该样板间仅作为装修的参考，不作为房屋的实际交付的标准。乙方所购房屋的装修风格、装修材料及交付标准等以本合同附件三、四约定为准，不以样板间为准。4、乙方已获知且同意，某些材质会因矿物成分、密度等可能导致纹理颜色的差别等约定。《补充协议》第十一条约定：1、甲方根据本合同及补充协议约定，对该房屋质量问题承担保修责任。2、为免歧义，双方明确严重影响正常使用的房屋问题仅指房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。……5、对于保修期内确属甲方应当承担保修责任的质量问题，甲方除履行保修义务外，仅对由此造成的乙方直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任。2018年10月27日，原被告双方签署《合肥市商品房网上认购备案确认单》（备案单号1809007347号）。该备案单确认全装修部分费用546910元。2018年11月3日，原告韦帅、周利与被告星泓金融城公司签署《安徽省商品住宅销售明码标价书》，该书载明：该商品住宅建筑面积156.26平方米，其中套内建筑面积124.30平方米，分摊公用建筑面积31.96平方米。该商品住宅销售价格属市场调节价，房地产开发经营企业确定该套住宅单位建筑面积毛坯单价13455.70元/平方米，毛坯总价2102587元，装修总价546910元。2018年8月26日原告韦帅、周利向被告星泓金融城公司缴纳购房定金100000元。2018年8月27日，原告韦帅、周利向被告星泓金融城公司缴纳神啊房屋装修款546910元、缴纳购房款952587元，余款1050000元通过银行按揭方式支付给被告星泓金融城公司，现原被告均认可房款已经付清。2019年1月24日，涉案的合肥星泓金融创新城C地块C2-13#楼经竣工验收合格进行工程竣工验收备案。2019年5月26日，被告星泓金融城公司就涉案房屋等取得合肥市规划局颁发的建字第340101201980057号《建设工程规划许可证》正本。被告星泓金融城公司于2019年12月24日向原告韦帅发送《交付通知书》，该交付通知书载明：你购买的位于合肥具备收房条件。请您于2019年12月29日上午9点至12点前来办理商品房交付手续，若逾期未办则视为收房。办理入住地点：合肥云谷路与贵州路交口向东100米云谷销售服务中心。该通知同时备注：若因您的原因在约定时间内未能及时前来办理交付手续，依据合同约定：出卖人发出书面交房通知书交房之日起十日内买受人未前来办理交房手续的，视为买受人已经验收和接收房屋，该房屋的灭失、损毁等风险责任自第十一日起由买受人自行承担，房屋保修期亦开始计算。原告韦帅、周利认可收到该通知。2019年12月31日，原告韦帅、周利委托搭窝安居（北京）监理咨询有限公司对涉案房屋验收，该公司出具《精装验房报告》，该公司共验收92项，不合格31个、合格61各，并提出解决方案。被告星泓金融城公司对证据三性提出异议，认为该公司不具备相应对装饰装修质量进行鉴定的资质要求不具备鉴定报告的形式要件，没有鉴定采取的任何标准，该报告不合法，恰恰证明被告已经通知原告交房，原告以各种理由拒收房屋。2020年1月3日，原告韦帅、周利向被告星泓金融城公司送达《精装修房质价问题沟通函》，沟通函载明：精装修房造价546910元，平均每平方3500元，且包括房屋公摊部分面积的装修款项。经本人查验评估，此房屋内部分装饰装修造价约1000元/平方米，说明贵司严重违约，应承担违约责任，应退还本人已支付的装修款与贵司实际支出装修的差价。贵司提供的格式补充协议约定，样板房不作为交易标准或合同样品，但在推销时向本人承诺样板房装饰装修部分所见即所得，贵司在交房之前数日拆除样板房，严重侵害本人权益。该沟通函对装修存在问题及材质等提出意见。2020年6月1日，原告韦帅、周利再次向被告《精装修房质价问题沟通函（二）》，该函载明：依据合同约定，自2019年12月底交房，距今已经6个月，房屋所存在的问题，贵司一直没有整改解决，严重影响我们使用，严重损害我们的利益，再次致函请贵司对存在违约行为与问题如何解决，在6月8日前确定具体的解决方案，逾期我们将通过法律途径解决。被告星泓金融城公司对二份沟通函证据三性不予认可，认为沟通函系原告单方认为，商品房买卖合同第十一条约定了非因主体结构质量瑕疵，不影响双方办理房屋交接，补充协议第九条约定如装修装饰或设备标准达不到约定标准的补救措施，并约定除补救措施外原告不得提出其他要求。2020年1月11日，被告星泓金融城公司再次向原告韦帅、周利发送《云谷智慧金融城项目交付催告通知书》，该通知书载明：您于我司签订《商品房买卖合同》约定，在合同约定的交付日期前该房屋已具备了交付条件，我司曾于2019年12月24日以EMS邮寄方式通知前来办理交房入住手续，您尚未办结交付入住手续。特发此函催告，请您于2020年1月31日前来办理。另查，2019年12月25日起2020年11月2日，被告星泓金融城公司方人员与原告韦帅、周利多次微信联系，被告员工通知原告收房以及根据流程交房后才可以保修，原告韦帅反映卫生间、厨房墙砖空鼓问题等，并要求整改后再收房。原告韦帅、周利还提出装修质量与价格问题。原告与被告员工多次就装修整改沟通。对装修存在的问题被告星泓城公司也进行了整改。2020年11月2日，原告韦帅与被告员工沟通要求收房，但被告员工要求被告缴纳逾期交接房屋违约金后才可以交房，双方未能达成一致意见。上述事实，有原被告（反诉原被告）提供的《商品房买卖合同》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《全装修住宅全装修交付标准》、《补充协议》、《合肥市商品房网上认购备案确认单》，原告（反诉被告）提供的《安徽省商品住宅销售明码标价书》复印件、收据复印件、沟通函、微信记录、电话记录、验房报告，被告（反诉原告）提供的《建设工程工程规划许可证》、交房通知、现场照片、竣工验收备案表及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告韦帅、周利与被告星泓金融城公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件三《装饰、设备标准》、附件四《全装修住宅全装修交付标准》、《安徽省商品住宅销售明码标价书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，原被告双方均应按照合同及附件的约定履行自己的义务，违反约定应当承担违约责任。一、原告认为，被告在销售楼盘进行宣传推介时,单独做了样板房,对样板房进行了精装修,参观样板房时宣传的口碑就是“所见即所得”,原告在被告的介绍下了解了本楼盘,参观了样板房后,对样板房的装修标准比较满意,随与被告签订《商品房买卖合同》,购买涉案房屋，房屋单价13455.70元/平方米,毛坯房价款为2102587元整,全装修部分费用为546910元整,平均每平米装修价格3500元,总价款为2649497元，但原告在收房时发现房屋存在装修质量问题、安全隐患、无法及时入住，且装修标准与合同约定装修3500元平方米装修标准存在巨大差距，与样板房严重不一致，诉讼要求被告依约双倍赔偿装修差价，并对房屋质量瑕疵进行整改，并申请法院对房屋装修差价进行鉴定。被告对原告的主张不予认可且不同意鉴定。本院认为，本案系涉及精装修的商品房买卖，双方当事人有签订合同的自由，价格是双方合意的结果。《商品房买卖合同》第四条约定：商品房为全装修住宅，房价款为2649497元。其中毛坯房按建筑面积计算，单价为每平方米13455.70元，价款为2102587元；全装修部分费用为546910元。本院认为装修款从上述约定可以认定为涉案房屋房价款的组成部分，且双方也未另行签订关于装修装饰合同事实，双方在合同中约定房价款是双方在自愿平等协商的基础上达成，合法有效，故原告申请法院鉴定不予准许，也无必要。故原告认为，按照装修造价与约定的装修价格之间差额双倍赔偿并赔偿多缴纳的维修资金及契税损失，无事实依据，不予支持。二、原告认为，被告通知原告收房时,发现房屋存在诸多装修质量问题与安全隐患,装修粗制滥造,无法及时入住,与合同约定的均价3500元/平方米的装修标准存在巨大差距,交付的房屋与实物展示的样板房严重不一致。本院认为，原被告在附件三、附件四中约定了装修设施设备问题，双方当事人均应当按照约定的标准对其房屋进行验收。现原告提供单方委托搭窝安居（北京）监理咨询有限公司出具《精装验房报告》，被告不予认可，故原告未提供足够的证据予以证实涉案房屋存在质量不合格，装饰装修存在一定瑕疵，或与附件三、四不符，影响到原告收房，故此诉称意见不予采纳。双方在约定中已经并且约定，乙方已现场考察了样板间，并已知悉该样板间仅作为装修的参考，不作为房屋的实际交付的标准。乙方所购房屋的装修风格、装修材料及交付标准等以本合同附件三、四约定为准，不以样板间为准。故原告主张以样板间为标准的意见不予采纳，原告应在收房后，对涉案房屋及其装修存在质量瑕疵问题，应当按照合同约定要求被告予以保修，不应拒收房屋。现被告对原告提出的房屋问题已加以整改。综上所说，原告要求被告延长质保期及赔偿租金损失，本院不予采纳。三、根据《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即取得《建设工程规划许可证》（正本），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。并将第5条字体加粗并加下划线。本院认为虽然涉案房屋系精装修商品房具有特殊性，但双方约定交付条件系取得《建设工程规划许可证》，被告在该约定加粗字体和下划线提示，原告应当注意，并结合附件三、四的标准予以认定房屋交付时标准，故原告认为被告交付房屋不符合约定的意见无证据证实，不予采信。综上所述，原告的诉请请求，无事实和法律依据，本院不予支持。四、根据《商品房买卖合同》约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：自出卖人发出书面交房通知书交房之日起十日内买受人未前来办理交房手续的，视为买受人已经验收和接收房屋；对于买受人的逾期收房，自交房通知书规定的最后收房期限的第二天起至实际交接之日止，买受人应当每日向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条关于房屋交付的补充也约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房总额的万分之三作为违约金。且视为甲方在《交房通知书》载明的交付日期已经将该房屋交付给乙方。原被告双方在合同中约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）房屋交付。2019年12月24日反诉原告星泓金融城公司书面通知反诉被告2019年12月29日办理商品房交付手续。2020年1月11日，反诉原告星泓金融城公司再次向原告韦帅、周利发送《云谷智慧金融城项目交付催告通知书》，要求其于2020年1月31日前来办理房屋交接手续，但反诉被告韦帅、周利以房屋装饰存在质量问题等逾期收房。本院认为,本案涉案房屋虽然是精装修房屋，与毛坯房交付有所区别，但双方在商品房买卖合同中明确约定交付条件为取得《建设工程规划许可证》，虽然约定对原告不利，但在该约定处字体加粗并加下划线，对原告予以提醒。反诉原告要求反诉被告予以收房，符合双方的约定，反诉被告以装饰设施设备存在质量差距和瑕疵拒收房屋不当，应当收房后按照保修责任，要求反诉原告履行义务。现反诉原告要求反诉被告按照总房价款每日万分之三承担违约责任，予以支持。2020年11月2日，反诉被告韦帅、周利要求收房，反诉原告要求反诉被告缴纳逾期违约金后办理交付，故违约金应当从该日截止，违约金从最后要求收房的2020年1月31日次日起计算，违约金计算为218581.6元（2649474元×3/10000×275天）。但反诉被告认为11月2日向反诉原告提出，若涉案房屋已维修整改结束，反诉被告先收房入住，减少损失，但反诉原告拒不不同意，要求反诉被告支付20多万元所谓的逾期收房违约金后才同意收房，过错在反诉原告，其故意扩大反诉被告的损失，提出的巨额违约金明显虚高与事实不符且没有提供证据证明其损失及大小，其应当承担举证不能后果。本院认为鉴于本案的实际情况，纠纷的起因，对反诉被告辩称意见酌情予以采纳，对违约金数额适当予以减少，对反诉原告的诉请适当予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告韦帅、周利的诉讼请求；二、反诉被告韦帅、周利于本判决生效后十日内支付反诉原告合肥星泓金融城发展有限公司逾期收房违约金131148.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由原告韦帅、周利负担；反诉案件受理费减半收取2367元，反诉原告合肥星泓金融城发展有限公司负担947元，反诉被告韦帅、周利负担1420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年三月十二日书记员  贾倩倩附：本案适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。