上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初15970号原告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺伟，上海瀛东律师事务所律师。被告：陆友华，男，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：潘亚琴，上海律宏律师事务所律师。原告上海保利佳房地产开发有限公司(以下称保利佳公司)与被告陆友华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告保利佳公司委托诉讼代理人孙艺伟，被告陆友华及其委托诉讼代理人潘亚琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告保利佳公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认保利佳公司与陆友华签订的《台北风情街商铺租赁合同》于2020年5月16日解除；2、请求陆友华向保利佳公司支付截止2020年5月16日欠付的租金人民币1,831,006元(以下币种同)、物业管理费870,388.2元、推广费58,516元、水费65,670元、电费67,690.5元、餐厨垃圾清运费550元；3、请求保利佳公司向陆友华返还台北风情街第4层物业403-2、405-1单元(门牌号为白银路288弄20幢68号401-402室部分区域)，并支付自2020年5月17日起至实际返还之日止的房屋占用费(按照每日1,714.25元计算)、物业管理费(按照每月15,428元计算)；4、请求陆友华向保利佳公司支付违约金156,426元(按照3个月的租金确定，以月租金52,142元计算)；5、请求陆友华向保利佳公司支付律师费9,000元；6、请求陆友华办妥以上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX室-XXX、XXX室-1为注册地的工商注销或变更手续。事实与理由：2015年6月3日，保利佳公司与陆友华就保利佳公司开发的台北风情街项目第4层物业403-2/405-1单元(门牌号为白银路288弄20幢68号401/402室部分区域)的商铺(以下称系争房屋)签署《台北风情街商铺租赁合同》，约定由陆友华承租该商铺，品牌为龙茶坊，经营项目为中西简餐、小吃、冷热饮品的经营，合同约定陆友华应按月向保利佳公司交纳租金、物业管理费、推广费等费用，并按保利佳公司或保利佳公司委托的物业管理公司的收费通知单所规定的日期支付每月的水费、电费、电话费、燃气费及其他费用。保利佳公司按合同约定向陆友华交付了该商铺,陆友华进场装修并开业。但在合同履行过程中，陆友华欠付保利佳公司租金、物业管理费、推广费、水费、电费、餐厨垃圾清运费等费用，虽经保利佳公司多次催告，但陆友华一直未按约向保利佳公司支付前述欠付的任何费用。保利佳公司于2020年5月15日向陆友华发函解除租赁合同，要求陆友华将该商铺恢复原状返还保利佳公司，并与保利佳公司办理交接手续，同时要求陆友华向保利佳公司支付欠付费用。陆友华于2020年5月16日收函后，迟迟未履行其义务。为维护自身合法权益，保利佳公司向法院提起诉讼。被告陆友华辩称，请求驳回保利佳公司全部诉请。陆友华从未收到过该份解除合同的通知。即便陆友华收到了解除合同的通知，也是保利佳公司强行封锁商场导致陆友华租赁合同目的不能实现，保利佳公司作为违约方不享有单方解除权。故陆友华不认可合同解除，并要求继续履行合同。就租金、物业管理费而言，保利佳公司与陆友华间就租金及物业管理费的缴纳事宜已经重新达成了一致意见，保利佳公司不符合收取租金、物业管理费的条件。关于推广费，保利佳公司从未提供过相应的推广服务，陆友华对此费用不予认可。至于水费、电费、餐厨垃圾清运费，陆友华均已据实结算，不存在拖欠。并且，保利佳公司对以上费用的主张均已超过了诉讼时效。关于租金和占有使用费问题，自2020年1月25日起，保利佳公司基于疫情防控原因封锁了商场，疫情防控措施解除后，保利佳公司于2020年4月即强行封锁了案涉商铺所在的四楼，在此期间陆友华从未实际使用过租赁物，即便合同解除，造成无法腾空的责任也不在陆友华。故保利佳公司无权主张占有使用费、物业管理费。另外，陆友华认为其不存在违约行为，保利佳公司无权主张违约金、律师费、诉讼费。至于工商登记手续的变更和迁移手续，陆友华则认为该项诉请不属于本案受理范围。故，陆友华要求驳回保利佳公司的所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月，保利佳公司(甲方、出租方)与陆友华(乙方、承租方)签订一份《台北风情街商铺租赁合同》，约定陆友华向保利佳公司承租系争房屋，系争房屋内经营品牌为龙茶坊，经营项目为中西简餐、小吃、冷热饮品。系争房屋的独用面积为342.85平方米，商铺租金、物业管理费等均以独用面积为基数计算。租赁期限自2015年7月1日至2023年9月30日，装修免租期自2015年7月1日至2015年9月30日。装修免租期内，陆友华无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费等费用。租赁免租期自2015年10月1日起至2016年9月30日止，计租期自2016年10月1日至2023年9月30日止。租金计算采取基本租金模式，自2016年10月1日起至2017年9月30日止，陆友华应付租金为每月36,499元；自2017年10月1日至2019年9月30日止，陆友华应付租金为每月41,713元；自2019年10月1日起至2021年9月30日止，陆友华应付租金为每月52,142元；自2021年10月1日起至2023年9月30日止，陆友华应付租金为每月57,356元。租金按月支付，先付后用。除首月基本租金外，每月基本租金须于当月第5日前支付。陆友华应向保利佳公司交纳租赁保证金126,900元，管理公司前期已代收陆友华意向金34,600元，该意向金在合同签署后自动转为租赁保证金，陆友华在进场装修前还需补足92,300元作为租赁保证金。物业管理费为每月每平方米45元，除首月物业管理费外，每月物业管理费应于当月第1日前支付，且陆友华须向保利佳公司支付物业管理费保证金46,200元。陆友华同意保利佳公司为系争房屋相关项目进行商业推广活动，并为此向保利佳公司按月支付推广费用1,000元。陆友华须自行负担与系争房屋有关的税费、电费及其他费用。若陆友华逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调、燃气等费用超过30天的，保利佳公司有权单方解除合同、收回并要求陆友华恢复原状，有权没收陆友华交纳的保证金，陆友华应承担租赁期内基本租金总和30%的违约金。保利佳公司按照合同规定向陆友华发出解除合同的通知，且书面通知到达陆友华之日起本合同解除，保利佳公司有权收回商铺。陆友华违约后，保利佳公司向陆友华主张本合同项下权利所产生的所有费用、开支均由陆友华承担，保利佳公司有权在陆友华支付的保证金及其他款项中予以抵扣，不足部分陆友华有权追索，该费用开支包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等法律服务费用。陆友华在合同中确认的书面文件送达地址为“上海市嘉定区南大街XXX弄XXX号XXX室”，双方同意任何文件、通知或通讯往来，按照合同约定的地址送达对方，如以邮寄方式则在寄出后第7个工作日被视为已送达。合同另对其他事项作了约定。2015年6月15日，保利佳公司向陆友华开具租赁保证金92,300元的收据及物业管理费保证金46,200元的收据。2015年8月4日，保利佳公司向陆友华交付系争房屋，陆友华进场装修并开业经营。2015年9月23日，保利佳公司向陆友华开具意向金转租赁保证金34,600元的收据；2012年1月18日，保利佳公司向龙茶坊开具临时水电押金10,825元的收据；2016年1月18日，案外人上海保利物业管理公司向龙茶坊开具装修保证金50,000元、垃圾清运费10,825元及三个月物业费32,398元的收据；2016年12月25日，案外人上海保利物业管理公司向陆友华开具电费充值10,000元的收据；2016年12月19日与2017年2月27日，案外人上海保利物业管理公司向龙茶坊及陆友华合计开具电费20,500的收据。租赁期间，保利佳公司以邮寄交费通知、催款函的方式多次向陆友华催讨租金、物业管理费等费用，均未果。2020年5月15日，保利佳公司按照合同确认的地址向陆友华寄送《关于的通知》，告知陆友华：1、自本通知送达之日起，《租赁合同》正式解除，陆友华应按合同约定承担违约责任并赔偿相关损失；2、陆友华应自收到本通知之日起7日内将系争房屋恢复原状及返还房屋，并办理交接手续；3、陆友华应自收到本通知之日起7日内结清合同项下的一切费用。2020年8月，保利佳公司向本院提起诉讼。另查，保利佳公司为本次诉讼支付律师费9,000元。本院认为，保利佳公司与陆友华签订的《台北风情街商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现陆友华未依约支付租金、物业管理费等费用的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。在保利佳公司多次催告后，陆友华仍未履行合同义务，保利佳公司据此有权解除合同，故保利佳公司要求确认合同解除诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间应以合同约定的保利佳公司寄出解除通知书之日后第7个工作日即2020年5月26日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。陆友华应当将系争房屋返还给保利佳公司，并将其财产搬出系争房屋。审理中，虽然陆友华方提供了会议纪要，以证明双方达成一致意见在超市开业后起算租金及物业费，但该份证据上并没有双方代表的任何签字，故本院对此份证据不予认定。根据查明的事实，陆友华已开业经营并使用系争房屋，故陆友华理应向保利佳公司支付自欠付租金之日起至2020年5月26日的租金。考虑到陆友华的经营业务在2020年年初，确实受新冠肺炎疫情影响，本院酌定减免3个月租金即156,426元，再根据合同约定对陆友华已缴的租赁保证金126,900元进行抵扣，经计算陆友华还应向保利佳公司支付房屋租金1,563,323元。对经营过程中产生的水费、电费、物业管理费、餐厨垃圾清运费均属于合理支出，陆友华应当将以上款项支付给保利佳公司，但在支付金额中应当抵扣陆友华已支付的押金和其他已结算的费用。经计算，陆友华应当支付保利佳公司水电费合计92,035元、物业管理费837,990.2元及餐厨垃圾清理运费550元。关于陆友华方交付的装修保证金50,000元，保利佳公司在合同解除后应退还给陆友华。关于推广费，保利佳公司只提供了催款函涉及了推广费用计算，但却未提供为陆友华的经营项目进行过推广的证据，故本院对此项诉请不予支持。另外，鉴于2020年4月后保利佳公司封锁了系争房屋所在的商场四楼，造成陆友华无法使用系争房屋亦无法搬出系争房屋内的财产，保利佳公司再要求陆友华支付占有使用费不尽合理、缺乏依据，本院对该项诉请不予支持。合同解除后保利佳还要求陆友华支付物业管理费，于法无据，本院不予支持。另外，因陆友华逾期支付相应费用的行为已构成违约，保利佳根据合同约定主张的违约金及律师费均属合理，本院均予以支持。但违约金标准过高，本院酌定调整违约金为1个月租金即52,142元。另外，因陆友华对于垫付煤气管道的费用未提供相应证据，故本案中对此暂不作处理，陆友华之后若有证据，可另行解决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告陆友华间的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除；二、被告陆友华应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区白银路288弄20幢68号401/402室的房屋内搬离，并将该房屋返还原告上海保利佳房地产开发有限公司；三、被告陆友华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司房屋租金1,563,323元；四、被告陆友华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司水电费合计92,035元、物业管理费837,990.2元及餐厨垃圾清理运费550元；五、被告陆友华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司违约金52,142元；六、被告陆友华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海保利佳房地产开发有限公司律师费9,000元；七、原告上海保利佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告陆友华装修保证金50,000元；八、原告上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉请不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31,274元，减半收取15,637元，由原告上海保利佳房地产开发有限公司负担2,577元，由被告陆友华负担13,060元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二一年三月二十六日法官助理 丁雨晴书 记 员 朱 雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……