重庆市巴南区人民法院民事判决书（一审民事案件用） (2019)渝0113民初1801号原告：重庆市南环物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞江洲路9号-14#，统一社会信用代码9150011360883224P。法定代表人：赖义祥，执行董事。委托诉讼代理人：何守兵，重庆元炳律师事务所律师。被告：重庆普地华辉实业有限公司，住所地重庆市巴南区江滨路30号，统一社会信用代码915001137365619358。法定代表人：龙洋洪，执行董事。委托诉讼代理人：骆斌，男，1968年6月13日出生，汉族，公司员工，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李慧忠，女，1973 年10月15日出生，汉族，公司员工，住重庆市巴南区。第三人：重庆市巴南区鱼洞街道花土湾社区居委会，住所地重庆市巴南区江滨路21号附15号，统一社会信用代码555001136912098060。负责人：杨敏，主任。原告重庆市南环物业管理有限公司（以下简称南环公司）与被告重庆普地华辉实业有限公司(以下简称普地华辉公司)、第三人重庆市巴南区鱼洞街道花土湾社区居委会（以下简称花土湾居委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。之后，因被告另行提起诉讼，要求确认案涉合同无效，并申请本案中止审理，本院予以准许。恢复审理后又于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何守兵，被告普地华辉公司委托诉讼代理人骆彬、李慧忠及到庭参加了诉讼，第三人经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南环公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年2月至2021年2月期间的物业费679 275.33元、违约金100 000元、电费26 241.85元，合计805 517.18元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告自愿放弃了主张电费的诉讼请求。事实和理由：原告系依法成立的物业管理服务有限公司。2018年1月，因被告房产所在的巴南区江滨路30号小区(滕王阁假日滨江花园三期)无业委会，也无物业公司管理，该小区所在的巴南区鱼洞街道花土湾社区居委会委托原告对该小区提供物业服务。原告于2018年2月1日进入该小区提供物业报务，在原告服务满半年后，社区居委会组织该小区业主召开业主大会，原告提供的物业服务，获得了该小区绝大多数业主满意，过半数业主同意了原告继续提供物业服务，并续签订了物业服务合同。合同第四章约定商业物业按每月每平方米(建筑面积)1.8元计算，每月10日前交当月物业费。但被告的房产(该小区16号、17号、18号三幢楼楼下商业门面共计11 807平方米)只有1749.59平方米按约定缴纳了物业费，有10 057.89平方米没有按约定缴纳物业费。原告每月催收，被告却以种种理由拒交，原告在2018年12月28日，又在被告门市张贴了书面通知书并向被告公司邮寄了催费通知，但被告至今还欠679 275.33元物业费没有缴纳。为维护自己的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼被告普地华辉公司辩称，原告不具备我小区的物业服务资格。原告是通过伪造业绩资料参加投标并骗取中标。招标人花土湾居委会不具备业主委员会职责。花土湾居委会代行业主委员会职责，是鱼洞街道办事处未按照重庆市物业管理条例和重庆市业主大会和业主委员会活动规则的要求,未召开业主大会就是否同意花土湾社区居委会代行业主委员会职责进行表决，表决后再决定是否由花土湾居委员会代行业主委员会职责。花土湾居委员会代行业主委员会职责,系代行业主委员会职责，选聘物业服务企业并确定物业服务合同的内容应该由业主大会决定。花土湾居委员会无权在业主大会未通过选聘原告前擅自决定与原告签订临时物业服务合同。该临时物业服务合同也未得到业主大会表决通过，花土湾居委会的权限只能是跟业主大会选聘的服务企业签订物业服务合同。综上，被告认为原告系通过伪造业绩骗取中标，花土湾居委员会违法与原告签订的物业服务合同无效，要求驳回原告的所有诉讼请求。第三人花土湾居委会未作答辩。本院经审理认定事实如下：巴南区鱼洞江滨路30号(三期)物业位于第三人花土湾居委会辖区内,该小区未成立业主委员会。2017年12月，花土湾居委会对腾王阁三期物业管理和服务进行招标。2018年1月25日，花土湾居委会（甲方）与南环公司（乙方）签订了《重庆市巴南区鱼洞江滨路30号（三期）物业服务合同》，约定甲方委托乙方为位于重庆市巴南区鱼洞江滨路30号（三期）小区提供物业服务，其中商业面积11 807.39平方米；物业服务费为包干制：住宅为1元/月·平方米（1、2楼0.7元/月·平方米）、商业物业为1.8元/月·平方米，公摊费按户分摊，每月10日内履行交纳义务；服务期限从2018年2月1日至2018年7月31日止，合同到期前，社区委托工作组和物业公司提前征求业主意见，视情况决定是否续聘。合同还对业主交纳费用期限及违约责任等内容进行了约定，其中合同第八章“违约责任”第五条约定：甲方或业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方追究其责任，直至其交清欠费和违约金止；产权人和使用人未能按时如数交纳物业服务费，应于约定欠费之日起按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，被告南环公司从2018年2月1日起开始进场提供物业服务。2018年10月26日，被告花土湾居委会（甲方）与被告南环公司（乙方）再次签订《重庆市巴南区鱼洞江滨路30号（三期）物业服务合同》，约定甲方委托乙方为位于重庆市巴南区鱼洞江滨路30号（三期）小区提供物业服务，其中商业面积11 807.39平方米，物业服务期限3年，从2018年11月1日至2021年10月31日止，业主应于2018年11月1日起交纳物业服务费，每月前10日履行交纳义务。合同第八章“违约责任”第五条约定：甲方或业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方追究其责任，直至其交清欠费和违约金止；产权人和使用人未能按时如数交纳物业服务费，应于约定欠费之日起按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，被告南环公司继续为案涉小区提供物业服务。2018年11月21日，重庆市巴南区房屋管理局向南环公司就鱼洞江滨路30号（滕王阁三期）项目物业服务合同出具备案证明。另查明，巴南区江滨路31号附116号-157号房屋产权人为被告普地华辉公司，建筑面积共计11 807.48平方米，均为商业用房。原告要求被告支付上述部分商铺物业费未果，遂诉至本院，要求被告支付自2018年2月至2021年2月期间的物业费及违约金。庭审中，原告自认被告于2018年10月之前未交费面积为8627.22平方米，2018年10月至2019年1月未交费面积为10 057.89平方米，2019年1月后未交费面积为10 754.49平方米。上述事实，有原被告提交的物业服务合同、备案证明、催费照片及其函告、催费函告及其邮寄单、送达短信、权属登记申请书、情况说明、证明，以及双方当事人到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中，花土湾居委会为巴南区鱼洞江滨路30号滕王阁小区三期招标选聘物业，与南环公司签订两份《物业服务合同》等法律事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，所以按照上述规定，本案应适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》。本案中，根据现有的证据及查明的事实，由于案涉小区未成立业主委员会，花土湾社区作为该小区所在地的居委会可以代行业委会职责，代为与南环公司签订物业服务合同，花土湾社区与南环公司签订的两份《物业服务合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。且原告已实际为案涉小区提供了物业服务，故被告作为案涉物业的产权人，应当按照合同约定向原告交纳相关物业费。同时，根据物业服务合同约定，被告还应向原告支付违约金。关于被告欠付物业费及违约金的金额，被告未提供其已交纳物业费的依据，经审查，结合原告庭审中自认，被告欠交物业费金额为：2018年2月1日至2018年9月30日124 232元（1.8元/月·平方米×8627.22平方米×8月）；2018年10月1月至2018年12月30日54 312.61元（1.8元/月·平方米×10057.89平方米×3月）；2019年1月1日至2021年2月30日503 310.13元（1.8元/月·平方米×10754.49平方米×26月），共计681 853.13元，原告主张679 275.33元，符合法律规定，本院予以确认。另根据合同约定的违约金计算方法，被告欠付的违约金数额已远远超出了原告主张的违约金100 000元，现原告自愿调整为要求被告支付违约金100 000元，系对自身民事权利自由处分，本院予以准许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对于被告提出的原告系通过伪造业绩骗取中标、花土湾居委会违法与原告签订的物业服务合同无效的意见，因其提供的证据不足以证明其该项辩解，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告重庆普地华辉实业有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告重庆市南环物业管理有限公司自2018年2月1日起至2021年2月28日期间的物业费679 275.33元、违约金100 000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5652元，由被告重庆普地华辉实业有限公司负担(此款已由原告垫交，被告负担的受理费应于本判决生效后十日内径付原告)，本院预收的案件受理费不做清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                         审  判  长    汤华巍                        人民陪审员    刘思碧                        人民陪审员    易如琴                          二○二一年三月二十六日                        书  记  员    邓媛媛 1